3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะของผลิตภัณฑ์

บริษัทประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยวและอาคารชุดพักอาศัย
ในโซนเหนือและตะวันตกของกรุงเทพมหานคร
และในบริเวณใจกลางเมืองโดยเฉพาะในยานศูนยกลางธุรกิจ
โดยโครงการของบริษัทในปัจจุบันสามารถสรุปได้ดังนี้

โครงการที่กำลังพัฒนาและเปิดขายแล้ว ได้แก่

1) โครงการรสา สแปนิช คอร์ดยาร์ท

+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
| [ |                   |            | []                            |   |
| ] |                   |            |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | ที่ตั้งโครงการ :      | ซอยมัยลาภ   |                               |   |
|   |                   | ถนนเก      |                               |   |
|   |                   | ษตร-นวมินทร์ |                               |   |
|   |                   | แขวงจรเข้บัว |                               |   |
|   |                   | เขตลาดพร้าว |                               |   |
|   |                   | กร         |                               |   |
|   |                   | ุงเทพมหานคร |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | พื้นที่โครงการ :      | 34-1-7.5   |                               |   |
|   |                   | ไร่         |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | รายละเอียดโครงการ  | บ้านเด      |                               |   |
|   | :                 | ี่ยวขนาดตั้งแต่ |                               |   |
|   |                   | 52-168     |                               |   |
|   |                   | ตารางวา    |                               |   |
|   |                   | จำนวน 121  |                               |   |
|   |                   | หลัง แบ่งเป็น |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   | -          |                               |   |
|   |                   |  ขนาดบ้านพัก |                               |   |
|   |                   | อาศัยธรรมดา |                               |   |
|   |                   |     แบบ    |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   Rosalina |                               |   |
|   |                   |     ขน     |                               |   |
|   |                   | าดพื้นที่ใช้สอย |                               |   |
|   |                   |     262.93 |                               |   |
|   |                   |     ตรม.   |                               |   |
|   |                   |     และแบบ |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   Marbella |                               |   |
|   |                   |     ขน     |                               |   |
|   |                   | าดพื้นที่ใช้สอย |                               |   |
|   |                   |     247.25 |                               |   |
|   |                   |     ตรม.   |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   รวมจำนวน |                               |   |
|   |                   |     79 หลัง |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   | -          |                               |   |
|   |                   |    ขนาดบ้าน |                               |   |
|   |                   | พักอาศัยพิเศษ |                               |   |
|   |                   |     ในแบบ  |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   Saratosa |                               |   |
|   |                   |     ขน     |                               |   |
|   |                   | าดพื้นที่ใช้สอย |                               |   |
|   |                   |     401.96 |                               |   |
|   |                   |     ตรม.   |                               |   |
|   |                   |     จำนวน  |                               |   |
|   |                   |     9 หลัง  |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |  และบ้านแฝด |                               |   |
|   |                   |     จำนวน  |                               |   |
|   |                   |     33 หลัง |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | จุดเด่นของโครงการ : | -          |                               |   |
|   |                   |    ทำเลที่ตั้ง |                               |   |
|   |                   | ใจกลางเมือง |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   สามารถเล |                               |   |
|   |                   | ือกเดินทางได |                               |   |
|   |                   | ้หลายเส้นทาง |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   | และใกล้แหล่ง |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |  ช้อปปิ้งชั้นนำ |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |  โรงพยาบาล |                               |   |
|   |                   |     แ      |                               |   |
|   |                   | ละสถานศึกษา |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   | -          |                               |   |
|   |                   |   สถาปัตยกร |                               |   |
|   |                   | รมสไตล์สเปน |                               |   |
|   |                   |     บร     |                               |   |
|   |                   | รยากาศโปร่ง |                               |   |
|   |                   | โล่งสบายด้วย |                               |   |
|   |                   | กระจกทรงสูง |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   และมีการจ |                               |   |
|   |                   | ัดสรรประโยช |                               |   |
|   |                   | น์ใช้สอยสูงสุด |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   | -   การก่อส |                               |   |
|   |                   | ร้างด้วยวัสดุอ |                               |   |
|   |                   | ุปกรณ์คุณภาพดี |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   เน้นโครงส |                               |   |
|   |                   | ร้างที่แข็งแรง |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   | -   พื้นที่ส   |                               |   |
|   |                   | ีเขียวในบริเว |                               |   |
|   |                   | ณบ้านในสไตล์ |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |    Cluster |                               |   |
|   |                   |     Garden |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   | -   พ      |                               |   |
|   |                   | ื้นที่ส่วนกลางมี |                               |   |
|   |                   |     Club   |                               |   |
|   |                   |     House  |                               |   |
|   |                   |     หรู     |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   และสระว่า |                               |   |
|   |                   | ยน้ำขนาดใหญ่ |                               |   |
|   |                   |     พร้อมระ |                               |   |
|   |                   | บบรักษาความ |                               |   |
|   |                   | ปลอดภัยตลอด |                               |   |
|   |                   |     24     |                               |   |
|   |                   |     ชั่วโมง  |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :  | พน         |                               |   |
|   |                   | ักงานและเจ้า |                               |   |
|   |                   | ของกิจการที่ท |                               |   |
|   |                   | ำธุรกิจในพื้นท |                               |   |
|   |                   | ี่ดังกล่าวระดับ |                               |   |
|   |                   | B+         |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | ระดับราคาขายต่อหลัง  | 6.5 – 14   |                               |   |
|   | :                 | ล้านบาท     |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | มูลค่าโครงการ :     | 870 ล้านบาท |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | ระยะเวลาการก่อสร้าง | ตั้งแต่มีนาคม  |                               |   |
|   | :                 | 2547       |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | ระยะเวลาขาย :     | ตั้งแต่มกราคม |                               |   |
|   |                   | 2549       |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+

2) โครงการรสา พาร์คเลน

+---------------------+------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ :        | ซอยวัชรพล ถนนรามอินทรา แขวงคลองถนน เขตสายไหม     |
|                     | กรุงเทพมหานคร                                   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ :        | 29-1-75.1 ไร่                                   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ :  | บ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวาขึ้นไป จำนวน 95 หลัง        |
|                     | พื้นที่ใช้สอยต่อหลังประมาณ 180 – 230 ตรม.             |
+---------------------+------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ :   | -   ทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง ทางเข้าออกกว้างขวาง        |
|                     |     ใกล้แหล่งความเจริญ                            |
|                     |                                                |
|                     | -   บ้านสไตล์ Modern Tropical                    |
|                     |     เน้นการจัดสรรประโยชน์ใช้สอยสูงสุด                |
|                     |                                                |
|                     | -                                              |
|                     | พื้นที่ส่วนกลางมีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน |
|                     |     พร้อมทั้งสวนสาธารณะ                           |
+---------------------+------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :    | พนักงานและเจ้าของกิจการระดับ B+                    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหน่วย : | 4.00 – 7.00 ล้านบาท                             |
+---------------------+------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ :       | 650.00 ล้านบาท                                  |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาการก่อสร้าง : | เริ่มการก่อสร้างในไตรมาสที่ 4 ปี 2549                 |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาเสนอขาย :   | เปิดการขายตั้งแต่เดือนตุลาคม ปี 2550                  |
+---------------------+------------------------------------------------+

3) โครงการวิลมอร์

+---------------------+-----------------------------------------------+
| []                  |                                               |
+---------------------+-----------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ :        | ซอยเสนานิคม ถนนพหลโยธิน 32 แขวงจันทรเกษม         |
|                     | เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร                         |
+---------------------+-----------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ :        | 298 ตารางวา                                   |
+---------------------+-----------------------------------------------+
| พื้นที่ขาย :            | 2,975 ตารางเมตร                               |
+---------------------+-----------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ :  | คอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น                             |
+---------------------+-----------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ :   | -   ทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง                         |
|                     |     ใกล้ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าเส้นทาง หมอชิต –          |
|                     |     สะพานใหม่ดอนเมือง                           |
|                     |                                               |
|                     | -   พ                                         |
|                     | ื้นที่ส่วนกลางมีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน |
|                     |     ห้องออกกำลังกาย ระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24   |
|                     |     ชั่วโมง                                     |
+---------------------+-----------------------------------------------+
| จำนวนหน่วย :         | ห้องพักอาศัยจำนวน 69 หน่วย พื้นที่ใช้สอยต่อหน่วยประมาณ   |
|                     | 27 – 70 ตรม.                                  |
+---------------------+-----------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :    | พนักงานบริษัทระดับ B                              |
+---------------------+-----------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหน่วย : | 1 – 3 ล้านบาท                                  |
+---------------------+-----------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ :       | 150.00 ล้านบาท                                 |
+---------------------+-----------------------------------------------+
| ระยะเวลาการก่อสร้าง : | ตั้งแต่พฤษภาคม 2549                              |
+---------------------+-----------------------------------------------+
| ระยะเวลาเสนอขาย :   | ตั้งแต่พฤษภาคม 2549                              |
+---------------------+-----------------------------------------------+

เงื่อนไขการชำระเงินของโครงการต่าง ๆ ของบริษัทสามารถสรุปได้ดังนี้

  --------------------- ------------------ ------------- ----------------- ------------
  โครงการ               เงื่อนไขการชำระเงิน                                   

                        เงินจอง             เงินทำสัญญา     จำนวนงวดผ่อนดาวน์   เงินโอน*
                                           และเงินดาวน์*                     

  โครงการรสา สแปนิชฯ     50,000 บาท         ร้อยละ 10      3 งวด             ร้อยละ 90

  โครงการรสา พาร์คเลน    100,000 บาท        ร้อยละ 20      6 งวด             ร้อยละ 80

  โครงการวิลมอร์          5,000 บาท          ร้อยละ 20      12 งวด            ร้อยละ 80

  โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   50,000 บาท         ร้อยละ 30      24งวด             ร้อยละ 70

  โครงการอินโทร          50,000 บาท         ร้อยละ 30      24งวด             ร้อยละ 70
  คอนโดมิเนียม                                                               
  --------------------- ------------------ ------------- ----------------- ------------

หมายเหตุ * ร้อยละของราคาขาย

3.2 การตลาด ภาวะการแข่งขัน และแนวโน้มอุตสาหกรรม

3.2.1 นโยบายและลักษณะการตลาด

กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจของบริษัท

กลยุทธ์ด้านการแข่งขันและจุดเด่น

จากการที่บริษัทเริ่มดำเนินการในปี 2538 และพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวโครงการแรกในปี 2540
ตลอดจนได้เริ่มดำเนินการโครงการอาคารชุด และประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี
บริษัทมีกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจ ดังนี้

-   โครงการมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว (Product Differentiate)

  บริษัทดำเนินนโยบายในการวางแนวคิดด้านการออกแบบผลิตภัณฑ์
  โดยเน้นการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างในแต่ละโครงการ
  เพื่อให้แบบบ้านในแต่ละโครงการมีความเหมาะสมกับทำเลพื้นที่และตอบรับกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไปตามเวลา
  แต่ในขณะเดียวกันก็สามารถจัดสรรประโยชน์ใช้สอยสูงสุดที่ตรงกับความต้องการของลูกค้า ดังนั้น
  ทุกโครงการของบริษัทถือว่าเป็นสินค้าจำนวนจำกัด (Limited Edition)
  และนำเสนอความใหม่อยู่เสมอ ไม่ว่าจะเป็นโครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด
  ซึ่งเป็นบ้านสำหรับผู้บริหารรุ่นใหม่ สไตล์สเปน เช่นเดียวกับโครงการ เดอะ ไลท์ เฮ้าส์
  ซึ่งเป็นอาคารชุดพักอาศัย ในทำเลใจกลางเมือง ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในสไตล์โมเดอร์น ทั้งนี้
  โครงการของบริษัททุกโครงการได้รับการออกแบบโดยบริษัทสถาปนิกชั้นนำซึ่งมีชื่อเสียง
  และประสบการณ์ที่เป็นที่ยอมรับในวงการอสังหาริมทรัพย์

-   ทำเลที่ตั้งของโครงการ (Prime Location)

  ทำเลที่ตั้งของโครงการถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  บริษัทมีแนวความคิดว่าโครงการบ้านจัดสรรไม่จำเป็นต้องติดถนนใหญ่
  ซึ่งจะส่งผลให้บ้านมีราคาแพง ในขณะที่ความสะดวกและประโยชน์ใช้สอยใกล้เคียงกัน
  โดยบริษัทให้ความสำคัญกับทำเลที่สามารถที่จะเดินทางได้สะดวกสบาย มีสิ่งแวดล้อมที่ดี
  และมีสาธารณูปโภค รวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน
  ก็จะสามารถพัฒนาเป็นที่โครงการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพได้ ที่สำคัญสามารถเดินทางสู่แหล่งธุรกิจ
  แหล่งจับจ่ายใช้สอย และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ได้ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว ดังนั้น
  บริษัทจึงเลือกที่ตั้งโครงการที่อยู่ในบริเวณที่สามารถเดินทางสู่ถนนหลักที่มีสาธารณูปโภคครบครันได้อย่างรวดเร็วและสะดวกสบาย
  อาทิเช่น เกษตร-นวมินทร์ วัชรพล สาทร-เจริญนคร และพหลโยธิน-ประดิพัทธ์

-   บ้านสร้างก่อนขาย (Pre – Built)

  โครงการบ้านเดี่ยวของบริษัทเป็นบ้านกึ่งสั่งสร้าง (Se-mi Pre-Built) กล่าวคือ
  บริษัทจะดำเนินการก่อสร้างตามแบบและผังโครงการที่ได้วางแผนไว้ก่อนจนแล้วเสร็จประมาณร้อยละ
  60-70 จากนั้นจึงเริ่มเปิดการขาย เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกตกแต่งเองได้ อาทิเช่น สุขภัณฑ์
  พื้น ฝ้า และสีของตัวบ้าน
  และช่วยสร้างความมั่นใจให้แก่ลูกค้าเมื่อเห็นงานก่อสร้างที่ใกล้แล้วเสร็จ
  ส่งผลให้การขายดำเนินการไปได้อย่างรวดเร็ว
  และได้ราคาขายที่ดีกว่าการขายซึ่งอ้างอิงจากแบบแปลน
  อีกทั้งยังสามารถประหยัดต้นทุนในการโฆษณา และประชาสัมพันธ์ได้มาก นอกจากนี้
  กลยุทธ์ดังกล่าวยังส่งผลให้การวางแผนงานและการบริหารงานก่อสร้างเป็นไปด้วยความสะดวก
  รวดเร็ว และประหยัดต้นทุนในการดำเนินการได้มาก
  ในขณะเดียวกันบริษัทก็สามารถบริหารความเสี่ยงจากภาระต้นทุนค่าก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ

-   การส่งมอบงานตามกำหนดเวลา (On-Time Transfer)

  บริษัทมีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
  จากประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการที่ผ่านมาของบริษัท
  บริษัทสามารถส่งมอบงานให้ลูกค้าได้ตามกำหนดเวลา
  ซึ่งทำให้บริษัทสามารถบริหารการเงินและต้นทุนการก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  และสามารถสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าของบริษัทได้เป็นอย่างดี

-   การจับกลุ่มลูกค้าระดับคุณภาพ (Niche Market & High Qualities)

  บริษัทพัฒนาโครงการทุกโครงการของบริษัทโดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน
  โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีความชื่นชอบสินค้าคุณภาพสูง (Value Buyer) อาทิเช่น
  การก่อสร้างที่พิถีพิถันโดยช่างที่มีประสบการณ์ยาวนาน การเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพ
  ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความผูกพันกับสินค้าของบริษัทจึงมีการซื้อขายกันอย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะสำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย
  หรือเพื่อการลงทุน อีกทั้งยังเป็นช่องทางประชาสัมพันธ์ไปสู่กลุ่มลูกค้าใหม่ ๆ ด้วย
  ซึ่งช่องทางดังกล่าวจะมีโอกาสความสำเร็จทางการขายสูง

กลยุทธ์ด้านราคา

บริษัทกำหนดราคาผลิตภัณฑ์โดยคำนึงถึงปัจจัยหลายๆ ประการเพื่อให้สามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้ เช่น

1) พิจารณาถึงราคาขายของโครงการจัดสรรอื่นบนทำเลเดียวกันหรือใกล้เคียงกัน
และมีพื้นที่ใช้สอยของตัวบ้านที่ใกล้เคียงกัน 2)
กำลังซื้อและความสนใจของลูกค้าเมื่อเปิดโครงการแล้ว
เพื่อให้การตั้งราคาขายของบริษัทเป็นราคาที่สามารถแข่งขันได้ และ 3)
การกำหนดราคาขายของบริษัทยังคำนึงถึงต้นทุนโครงการ ซึ่งรวมถึงราคาที่ดิน
ค่าใช้จ่ายในการออกแบบ และต้นทุนก่อสร้างอื่นๆ เป็นต้น ซึ่งที่ผ่านมา
ด้วยกลยุทธ์เช่นนี้บริษัทสามารถ มีอัตราการทำกำไรที่น่าพอใจมาโดยตลอด

การส่งเสริมการขายและประชาสัมพันธ์

บริษัทเลือกที่จะใช้สื่อในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่มีประสิทธิภาพสูงสุดและหลากหลายช่องทางในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
เช่น การเปเปการ ติดป้ายโฆษณาขนาดใหญ่ในทำเลที่สังเกตได้ชัดเจน ในถนนสายหลัก
การโฆษณาและ ประชาสัมพันธ์ในสื่อสิ่งพิมพ์ต่างๆ
เพื่อให้กลุ่มผู้บริโภคได้รับทราบข้อมูลของโครงการและเป็นการสร้างตราสินค้าให้รู้จักในวงกว้างมากขึ้น
รวมทั้งการสร้างห้องตัวอย่างเสมือนจริง เพื่อให้ลูกค้าได้สัมผัสกับลักษณะการจัดวางห้อง
การเลือกใช้วัสดุ บรรยากาศของการอยู่อาศัย เพื่อที่ลูกค้าจะได้ตัดสินใจซื้ออย่างมั่นใจและรวดเร็ว

นอกจากนี้
บริษัทยังดำเนินการประชาสัมพันธ์ด้วยการส่งเอกสารโฆษณาโครงการถึงกลุ่มลูกค้าโดยตรงร่วมกับสินค้าที่มีภาพลักษณ์ใกล้เคียงกัน
เช่น บัตรเครดิต รวมถึงการโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านทางสิ่งพิมพ์ เช่น นิตยสารและหนังสือพิมพ์
อีกทางหนึ่งด้วย

ลักษณะของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันของบริษัทเป็นโครงการบ้านเดี่ยวในโซนเหนือและโซนตะวันตก
และโครงการอาคารชุดในพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี โดยเฉพาะย่านธุรกิจ (Central Business
District – CBD) โดยมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีความชื่นชอบสินค้าคุณภาพสูง
โดยจะเป็นกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในช่วงระดับ B-A ซึ่งได้แก่
กลุ่มผู้บริหารระดับกลางถึงสูงขององค์กรภาครัฐและเอกชน
กลุ่มนักธุรกิจชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศ กลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระ เช่น สถาปนิก วิศวกร
แพทย์ ตลอดจนเจ้าของกิจการในโซนเหนือ โซนตะวันตก และใจกลางเมือง

+---------------+--------------------------+---------------------------+
| ก             | ระดับรายได้ต่อเดือน          | โครงการ                   |
| ลุ่มลูกค้าเป้าหมาย |                          |                           |
|               | (บาท / เดือน)             |                           |
+---------------+--------------------------+---------------------------+
| B+ – A        | 100,000 – 150,000        | โครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด |
+---------------+--------------------------+---------------------------+
| B+            | 80,000 – 100,000         | โครงการรสา พาร์คเลน        |
|               |                          |                           |
|               |                          | โครงการเดอะ ไลท์ เฮ้าส์      |
|               |                          |                           |
|               |                          | โครงการ อินโทร คอนโดมิเนียม  |
+---------------+--------------------------+---------------------------+
| B             | 50,000 – 80,000          | โครงการวิลมอร์              |
+---------------+--------------------------+---------------------------+

ช่องทางการจำหน่าย

บริษัทใช้ช่องทางการจำหน่ายที่เหมาะสมกับแต่ละผลิตภัณฑ์
เช่นในโครงการบ้านเดี่ยวจะใช้ตัวโครงการเป็นที่ตั้งของสำนักงานขายโดยมีบ้านตัวอย่างซึ่งเป็นบ้านที่มีความสมบูรณ์แบบอยู่ในโครงการจริง
ให้ลูกค้าได้เห็นถึงคุณภาพของโครงการพร้อมกับงานตกแต่งพื้นที่ส่วนกลางที่สร้างบรรยากาศที่รื่นรมย์ของโครงการ
โดยมีทีมขายของบริษัทที่มีความเป็นมืออาชีพ มีประสิทธิภาพ และมีความรู้ความเข้าใจในตัวสินค้า
ทำหน้าที่รับรองลูกค้าที่เข้ามาแวะเยี่ยมชมโครงการ โดยมี Call Center
ที่บริการและให้ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการต่างๆ ของบริษัท และมีเว็บไซต์ (www.rasa.co.th)
ที่ลูกค้าสามารถศึกษารายละเอียดเบื้องต้นของแต่ละโครงการได้

นอกจากนี้ ในบางโครงการ เช่น โครงการวิลมอร์ โครงการเดอะ ไลท์ เฮ้าส์
และโครงการอินโทร คอนโดมิเนียม บริษัทใช้วิธีว่าจ้างทีมขายภายนอก (Outsource)
เพื่อช่วยให้การขายประสบความสำเร็จ

3.2.2 ภาวะอุตสาหกรรมและแนวโน้ม

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
รายงานดัชนีชี้วัดด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญในรอบปี 2550 ได้แก่ การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย สถิติที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน
ค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ และดัชนีราคาที่อยู่อาศัย ฯลฯ
โดยภาพรวมที่อยู่อาศัยแนวราบชะลอตัวมาก แต่ที่อยู่อาศัยแนวสูงในเมืองยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง
โดยปัจจัยเสี่ยงในปี 2551 เงินเฟ้อพุ่ง ราคาบ้านขยับตาม
ส่งผลศักยภาพความเป็นเจ้าของบ้านอาจลดลง และเสถียรภาพทางการเมืองยังเป็นตัวแปรที่สำคัญ

การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย

การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2550
มีจำนวนหน่วยใกล้เคียงกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2549 จำนวนหน่วยจัดสรรมีทั้งสิ้นประมาณ
47,000 หน่วย ในจำนวนนี้ประมาณ 42,000 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 90
ของทั้งหมดเป็นการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้การจัดสรรที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยมีความหนาแน่นในกรุงเทพฯ และ 5
จังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพฯ รวมกัน คิดเป็นประมาณ 3 ใน 4 ของการจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ
ที่เหลือ อยู่ในอีก 70 จังหวัด คาดว่าทั้งปี 2550
จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศประมาณ 56,000 หน่วย
เป็นในส่วนของกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 43,000 หน่วย

จังหวัดรองจากกรุงเทพฯ ที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินมากที่สุด ได้แก่ สมุทรสาคร
สมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี และชลบุรี

สำหรับในภูมิภาคแต่ละภาค มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินมากที่สุด ดังนี้

ภาคเหนือ เชียงใหม่

ภาคกลาง อยุธยา

ภาคตะวันออก ชลบุรี ระยอง

ภาคตะวันออก/เหนือ นครราชสีมา

ภาคใต้ ภูเก็ต สุราษฎร์ธานี

การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศชะลอตัวลงตั้งแต่ปี 2549
โดยเฉพาะในจังหวัดเชียงใหม่ แต่ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังถือว่ามีความเติบโตต่อเนื่อง
ทั้งนี้ ขนาดของโครงการสำหรับพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล อยู่ที่ประมาณ 150 หน่วยต่อโครงการ
ซึ่งมากกว่าในพื้นที่อื่นประมาณเท่าตัว

การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเพื่อที่อยู่อาศัย

ช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2550
มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารคิดเป็นพื้นที่ก่อสร้างทั้งแนวราบและแนวสูงรวมกันทั่วประเทศประมาณ
32.3 ล้านตารางเมตร ลดลงร้อยละ 12 เมื่อเทียบกับ 3 ไตรมาสแรกของปี 2549 ซึ่งมีพื้นที่รวม
36.7 ล้านตารางเมตร

พื้นที่ที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบ ลดลงร้อยละ 7
ส่วนพื้นที่ที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงลดลงถึงร้อยละ 25 ทั้งนี้ในปี 2549
มีการขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูงเป็นจำนวนมาก เนื่องจากกฎหมายผังเมืองกรุงเทพฯ
ประกาศใช้เมื่อเดือนพฤษภาคมปี 2549
โดยกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 48,000
หน่วย คิดเป็นพื้นที่ก่อสร้าง 9.0 ล้านตารางเมตรเมื่อเทียบกับทั่วประเทศ
ซึ่งมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบรวมกันประมาณ 158,500 หน่วย หรือ 24.6
ล้านตารางเมตร จำนวนหน่วยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 30
พื้นที่ก่อสร้างคิดเป็นร้อยละ 37 หมายความว่าที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบในกรุงเทพฯ
และปริมณฑลมีขนาดพื้นที่เฉลี่ยต่อหน่วยใหญ่กว่าที่อื่น

พื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ลดลงจากประมาณ 10.3
ล้านตารางเมตร ในช่วงเดียวกันของปี 2549 และจำนวนหน่วยลดลงจากประมาณ 49,500 หน่วย
โดยพื้นที่ต่อหน่วยลดลงจาก 207 ตารางเมตร เหลือ 188 ตารางเมตร อีกนัยหนึ่ง
ที่อยู่อาศัยแนวราบโดยเฉลี่ยจะมีขนาดเล็กลง

จังหวัดในส่วนภูมิภาคที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารเพื่ออยู่อาศัยแนวราบ
คิดเป็นจำนวนหน่วยมากที่สุด ได้แก่ ชลบุรี นครราชสีมา และขอนแก่น

สำหรับการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ใน 3
ไตรมาสแรก ปี 2550 มีจำนวนปราณ 2,200 อาคาร พื้นที่รวม 5.8 ล้านตารางเมตร เทียบกับ 3
ไตรมาสแรกปี 2549 มีประมาณ 2,000 อาคาร และมีพื้นที่ก่อสร้างรวมสูงมากถึง 8.8
ล้านตารางเมตร จำนวนอาคารเพิ่มขึ้นร้อยละ 11 ในขณะที่พื้นที่ก่อสร้างกลับลดลงมากถึงร้อยละ 34
โดยขนาดของที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ลดลงจากเฉลี่ยประมาณ
4,400 ตารางเมตรต่ออาคาร เหลือประมาณ 2,600 ตารางเมตรต่ออาคาร
หรืออาคารมีขนาดเล็กลง พื้นที่ก่อสร้าง 5.8 ล้านตารางเมตรของกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่ากับ 3
ใน 4 ของพื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงทั้งประเทศรวมกัน

จังหวัดในส่วนภูมิภาคที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูง
คิดเป็นจำนวนอาคารมากที่สุด ได้แก่ ชลบุรี เชียงใหม่ และภูเก็ต

ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 11 เดือนแรกของปี 2550
ประเภทแนวราบมีจำนวนลดลงร้อยละ 8 ส่วนประเภทอาคารสูงมีจำนวนลดลงร้อยละ 4
ทำให้ภาพรวมที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนทั้งหมดลดลงร้อยละ 7 เมื่อเทียบกับ 11
เดือนแรกของปี 2549

จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ช่วงระหว่างเดือนมกราคม-พฤศจิกายน หรือ 11 เดือนแรกของปี 2550 มีจำนวน 67,744 หน่วย
เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2549 มี 72,723 หน่วย
ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ประมาณการตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนทั้งปี 2550
ที่ประมาณ 74,000-75,000 หน่วย ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2549 ทั้งปีที่มีประมาณ 78,000 หน่วย
แต่มากกว่าปี 2548 ทั้งปีที่มี 72,000 หน่วย

โดยในบรรดาที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ทั้งหมดระหว่างเดือนมกราคม
-พฤศจิกายน ของปี 2550 มีจำนวนรวม 52,544 หน่วย แบ่งเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 35,347 หน่วย
บ้านแฝด 1,318 หน่วย ทาวเฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ 15,755 หน่วย
ซึ่งทั้งหมดนี้กระจายอยู่ในเขตปริมณฑล คิดเป็นร้อยละ 59 และในเขตกรุงเทพฯ ร้อยละ 41
ของที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด

สำหรับบ้านเดี่ยวสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในปี 2550 มีมากที่สุดที่อำเภอเมืองสมุทรสาคร
(1,940) อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี(1,462) เขตสายไหม กรุงเทพฯ(1,444)
เขตหนองแขม กรุงเทพฯ (1,376) และเทศบาลนครนนทบุรี (1,199)
บ้านแฝดมีมากที่อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี(309) ส่วนทาวน์เฮ้าส์
และอาคารพาณิชย์สร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่มีมากที่สุดที่อำเภอเมืองสมุทรสาคร (4,317)
และอำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี (1,054)

ทางด้านที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในรอบ 11 เดือนแรกของปี 2550
มีจำนวน 15,200 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 22 ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด โดยที่อยู่อาศัยในรอบ 11
เดือนที่ผ่านมานี้ พื้นที่ในเขตกรุงเทพฯ
ที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนประเภทอาคารสูงมากที่สุด มีจำนวน 5 เขต คือ พญาไท
ยานนาวา ภาษีเจริญ ห้วยขวาง และพระโขนง เขตละประมาณ 1,500 หน่วย
ซึ่งรวมกันมีมากถึงประมาณครึ่งหนึ่งของที่อยู่อาศัยอาคารสูงสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ทั้งกรุงเทพฯ
และปริมณฑล

เมื่อเปรียบเทียบการจัดอันดับที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนเพิ่มในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ระหว่างเดือนมกราคม – พฤศจิกายน 2550 พบว่าพื้นที่ที่มีการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยมากที่สุด คือ
อำเภอเมืองสมุทรสาคร มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน 6,399 หน่วย
คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 81 ของจังหวัดสมุทรสาคร หรือร้อยละ 9
ของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ส่วนที่จังหวัดนนทบุรี อำเภอบางใหญ่
มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน 2,825 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 27 ของจังหวัดนนทบุรี
และอำเภอบางบัวทอง มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน 2,226 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 23
ของจังหวัดนนทบุรี

ค่าธรรมเนียมการซื้อขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์

ในช่วง 3 ไตรมาสแรกปี 2550
มีจำนวนรายการชำระค่าธรรมเนียมการซื้อขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ รวมกันประมาณ
625,000 รายการ คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 7,900 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี
2549 มีจำนวนรายการประมาณ 636,000 รายการ คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 8,100 ล้านบาท

ธุรกรรมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวนประมาณ 160,000 รายการ คิดเป็นมูลค่า 4,392
ล้านบาท เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2549 ที่มีจำนวนประมาณ 165,000 รายการ มูลค่าประมาณ
4,500 ล้านบาท

จังหวัดที่มีธุรกรรมมากที่สุด คือ กรุงเทพฯ ประมาณ 80,000 รายการ
คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 13 ของประเทศ ชลบุรีประมาณ 33,000 รายการ ปทุมธานี
นครราชสีมา และเชียงใหม่ประมาณ 23,000 รายการเท่ากัน นนทบุรีประมาณ 22,000 รายการ
ส่วนจังหวัดภูเก็ต มีจำนวน 8,600 รายการ เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนร้อยละ 10

จังหวัดที่มีมูลค่าของค่าธรรมเนียมซื้อขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มากที่สุด 5 อันดับแรก คือ
กรุงเทพฯ ประมาณ 2,600 ล้านบาท หรือประมาณ 1 ใน 3 ของค่าธรรมเนียมรวมทั้งประเทศ
นนทบุรีประมาณ 540 ล้านบาท สมุทรปราการประมาณ 480 ล้านบาท ชลบุรีประมาณ 470 ล้านบาท
และปทุมธานี ประมาณ 450 ล้านบาท

สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไป และสินเชื่อผู้ประกอบการที่อยู่อาศัย

มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่เพิ่มขึ้น
แต่มูลค่าสินเชื่อผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ลดลงเล็กน้อย

ใน 3 ไตรมาสแรกของปี 2550 สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ มีมูลค่ารวมประมาณ
196,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2549 ที่มีมูลค่ารวมประมาณ
187,000 ล้านบาท ทำให้ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 1.43
ล้านล้านบาท เทียบกับ 1.35 ล้านล้านบาท เมื่อสิ้นปี 2549

ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ที่เพิ่มขึ้นเนื่องมาจากทิศทางดอกเบี้ยขาลงตลอดปี 2550
และธนาคารพาณิชย์ ได้หันมารุกตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยแทนสินเชื่อบุคคลประเภทอื่น
เนื่องจากมีความเสี่ยงต่ำกว่าและเป็นประเภทสินเชื่อที่เอื้ออำนวยต่อธนาคารพาณิชย์มากกว่า ทั้งนี้
ธนาคารพาณิชย์ทุกแห่งได้ปล่อยสินเชื่อบุคคลทั่วไปใน 3 ไตรมาสแรก ปีนี้รวมกันประมาณ 115,000
ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึงประมาณร้อยละ 30 เมื่อเทียบกับยอดการปล่อยสินเชื่อบุคคลทั่วไป
ของธนาคารพาณิชย์รวมกันประมาณ 89,000 ล้านบาทใน 3 ไตรมาสแรก ปี 2549
สำหรับยอดการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปทั้งระบบทุกประเภท สถาบันการเงินของปีที่แล้วทั้งปี
เท่ากับประมาณ 263,000 ล้านบาท

สินเชื่อผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ มีมูลค่าประมาณ 22,000
ล้านบาท ซึ่ง ใกล้เคียงช่วง 9 เดือนแรกปีที่แล้ว ยอดสินเชื่อผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยคงค้าง ณ
สิ้นเดือนกันยายน ปี 2550 อยู่ที่ประมาณ 184,000 ล้านบาท

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงหันไประดมทุน
โดยการออกหุ้นกู้อสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยใน 3 ไตรมาสแรกของปีนี้
การออกหุ้นกู้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าประมาณ 47,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเกือบร้อยละ 50
เมื่อเทียบกับช่วงเดือนเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีการออกหุ้นกู้ประมาณ 32,000 ล้านบาท
ทั้งนี้ปัจจัยหนุนจากทิศทางดอกเบี้ยขาลงตลอดปีนี้

ทั้งนี้
ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการระดมทุนโดยการออกหุ้นกู้มากกว่าการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินอย่างชัดเจนตั้งแต่ปี
2549 ซึ่งมีการออกหุ้นกู้รวมประมาณ 40,000 ล้านบาท
ในขณะที่มีการให้สินเชื่อโครงการที่อยู่อาศัยทั้งปีเพียง 29,000 ล้านบาท
โดยผู้ประกอบการรายใหญ่เท่านั้น ที่มีศักยภาพในการดำเนินการดังกล่าวได้

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย สำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง

ระดับราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 3
จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ) ปรับขึ้นร้อยละ 2.6 เปรียบเทียบปีต่อปี
และระดับราคาทาวเฮ้าส์พร้อมที่ดินปรับขึ้นร้อยละ 3.1 เปรียบเทียบต่อปี
เป็นอัตราการปรับเพิ่มที่แรงกว่าในไตรมาส 2

ในไตรมาสก่อนหน้า คือ ไตรมาส 2 ปี 2550
ระดับราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินปรับเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 1.3 เปรียบเทียบปีต่อปี ดังนั้น ในไตรมาส
3 ปี 2550 จึงเริ่มมีสัญญาณของความเปลี่ยนแปลง อันสืบเนื่องจากราคาที่ดินได้ปรับตัวสูงขึ้น
ประกอบกับแรงกดดันด้านราคาวัสดุก่อสร้างและภาวะเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น ทั้งนี้
ดัชนีราคาที่ดินในไตรมาส 3 ของปี 2550 เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2549

ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินประจำไตรมาส 3 ปี 2550 เท่ากับ 163.8 เทียบกับ 161.0
ในไตรมาส 2 ปี 2550 และ 159.7 ในไตรมาส 3 ปี 2549

ดัชนีราคาทาวเฮ้าส์พร้อมที่ดินประจำไตรมาส 3 ปี 2550 เท่ากับ 155.3 เทียบกับ 152.7
ไตรมาส 2 ปี 2550 และ 150.6 ในไตรมาส 3 ปี 2549

ดัชนีราคาที่ดินประจำไตรมาส 3 ปี 2550 เท่ากับ 171.0 เทียบกับ 166.4 ในไตรมาส 2 ปี
2550 และ 163.3 ในไตรมาส 3 ปี 2549

ทั้งนี้ ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางนี้
มีความเปลี่ยนแปลงค่อนข้างสูงตลอดทั้งปี 2548 ต่อเนื่องถึงต้นปี 2549
และเริ่มชะลอตัวลงมาโดยตลอด 6 ไตรมาส ตั้งแต่กลางปี 2549 มาถึงกลางปี 2550 ดังนั้น
หากดัชนีเริ่มปรับตัวไปสู่ภาวะที่สูงขึ้นเป็นลำดับ
อาจทำให้มีผลกระทบต่อความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย
สำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางในปีหน้า

อนึ่ง ดัชนีราคาขายส่งวัสดุก่อสร้าง ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2550
มีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 4.7 และมีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปี 2551
ซึ่งจะทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น
ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายราย ได้ประกาศพร้อมปรับราคาที่อยู่อาศัยใหม่
เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 5-10 ในปี 2551

อัตราเงินเฟ้อ ในปี 2550 เฉลี่ยทั้งปีอยู่ในระดับต่ำ ประมาณร้อยละ 2.2 เทียบกับร้อยละ 4.5
ในปี 2548 และร้อยละ 4.7 ในปี 2549 ทำให้ทิศทางดอกเบี้ยในปี 2549 เป็นขาลง
อย่างไรก็ตาม แนวโน้มอัตราเงินเฟ้อในปี 2551 จะขยับเพิ่มขึ้นไปเป็นประมาณร้อยละ 3.5
เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันและเครื่องอุปโภคบริโภค โดยปกติหากอัตราเงินเฟ้อสูงเช่นนี้
ย่อมเป็นปัจจัยให้อัตราดอกเบี้ยควรปรับสูงขึ้น แต่เนื่องจากทิศทางอัตราดอกเบี้ยนโยบายของสหรัฐฯ
ลดต่ำลงมาก จึงอาจทำให้ดอกเบี้ยนโยบายของไทยไม่ปรับเปลี่ยนมาก

การประกาศราคาประเมินที่ดิน รอบใหม่ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2551
มีผลให้ราคาอ้างอิงของที่ดินส่วนใหญ่ทั่วประเทศขยับตัวสูงขึ้นและบางทำเลสูงขึ้นมาก
ส่งผลต่อต้นทุนแฝงที่มาในรูปภาระค่าธรรมเนียมการโอน และอื่นๆ

ปัญหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสหรัฐไม่มีผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย
แม้ปัญหาดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อสถาบันการเงินชั้นนำหลายแห่งในสหรัฐ
ทำให้มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างผู้ถือหุ้น หรือมีการลดจำนวนพนักงาน
รวมทั้งมีการเคลื่อนย้ายเงินทุนบ้าง
แต่ศักยภาพความเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยยังอยู่ในระดับดี
โดยรัฐบาลต้องมุ่งสร้างตลาดส่งออกในภูมิภาคเอเชียเพิ่มขึ้น
เพื่อทดแทนตลาดสหรัฐที่อาจมีการอุปโภคบริโภคลดลง

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์รวมไปถึง เอส-โครว์ อาจมีการประกาศใช้ในปี 2551
หลังจากที่ปลุกปั้นกันมานับทศวรรษ
ซึ่งอาจทำให้ผู้บริโภคมีความมั่นใจในการซื้อหาอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
และอาจเป็นผลดีต่อผู้ประกอบการรายใหญ่ แต่อาจกระทบสภาพคล่องของผู้ประกอบการรายเล็ก

มาตรฐานบัญชีใหม่ในอนาคตซึ่งอาจกำหนดให้มีการรับรู้รายได้
จากการขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อมีการโอนเรียบร้อยแล้ว
ก็อาจกระทบผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยในแนวสูง
ซึ่งใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างและปิดโอนนานกว่าแนวราบ ซึ่งสามารสร้างเป็นเฟสได้

ต้นทุนผู้ประกอบการส่วนหนึ่งยังแฝงอยู่ในรูปแบบค่าใช้จ่ายในการอำนวยความสะดวก
อันเกิดจากระบบราชการ ซึ่งในที่สุดจะถูกผลักไปยังผู้บริโภค
การรวมหน่วยงานอำนวยความสะดวกในด้านใบอนุญาตทั้งปวง อาจจะช่วยบรรเทาปัญหาได้
ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ต้องการนโยบายที่ชัดเจนจากภาครัฐ
มากกว่าการรับความสนับสนุนในรูปแบบอื่น

หากการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ภายหลังการเลือกตั้งสามารถเผยให้เห็นโฉมหน้าของขุนพลเศรษฐกิจ
ซึ่งเป็นที่น่าเชื่อถือ หากรัฐบาลสามารถบริหารประเทศไปได้อย่างน้อย 18-24เดือน
และสามารถผลักดันโครงการขนส่งมวลชนและสาธารณูปโภคต่อเนื่องขนาดใหญ่ให้เห็นเป็นรูปธรรมได้
ภาพเชิงบวกด้านเศรษฐกิจการเมืองของประเทศน่าจะนำมาซึ่งความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้น
ในหมู่ผู้ประกอบการและผู้บริโภค รวมไปถึงแรงขับเคลื่อนจากต่างประเทศ
ซึ่งเข้ามามีบทบาทต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทยมากขึ้นเรื่อยๆ

การชะลอตัวของตลาดที่แล้วมาในบางช่วง
เป็นปัจจัยหนึ่งซึ่งช่วยมิให้ตลาดเกิดความร้อนแรงจนเกินไป
มองไปในอนาคตตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2551 ยังมีศักยภาพในองค์รวม
แต่พึงระวังปัจจัยเสี่ยงจากอุปทานที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูง
ที่กำลังจะทะลักเข้าสู่ตลาดตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังปี 2551 ไปจนถึงปี 2553
และหลังจากนั้นที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบจะหวนกลับมามีบทบาทในตลาด
เมื่อระบบขนส่งมวลชนรุกเข้าไปเปิดหน้าดินใหม่ ในพื้นที่รอบปริมณฑลได้มากขึ้น

หากพิจารณาจากโครงการต่างๆที่บริษัทกำลังดำเนินการอยู่ ณ ปัจจุบันทั้ง 2
โครงการจะพบว่าโครงการเหล่านั้นตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพทั้งสิ้น
ดังจะสังเกตได้จากโครงการของผู้ประกอบการรายอื่นที่เปิดโครงการในบริเวณใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท
ดังนี้

  ----------------- -------------------- --------------------------------
  พื้นที่               โครงการของบริษัท       โครงการของผู้ประกอบการอื่น

  สาทร - เจริญนคร    โครงการเดอะ ไลท์ เฮ้าส์ The Hive , วิลล่า สาทร , The River

  พหลโยธิน - ประดิพัทธ์ โครงการอินโทร         Life , Ideo , Prom
                    คอนโดมิเนียม           
  ----------------- -------------------- --------------------------------

แนวโน้มตลาดบ้านจัดสรรและภาวะการแข่งขัน

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยว คาดว่าจะยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องในปี 2551
แต่จะมีขนาดหรือราคาต่อหลังที่ลดลงให้มีความสอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค
เช่นเดียวกับโครงการอาคารชุดพักอาศัย
โดยทำเลที่มีแนวโน้มเติบโตจะอยู่ในพื้นที่ที่กำลังพัฒนาเครือข่ายคมนาคม
หรือการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ 3 เส้นทาง เช่น หมอชิต-สะพานใหม่ดอนเมือง
ตากสิน-บางหว้า และถนนอ่อนนุช-แบริ่ง เป็นต้น
โดยมีความสอดคล้องกับเป้าหมายของบริษัทซึ่งมุ่งเน้นการขยายโครงการในพื้นที่โซนเหนือและตะวันตกที่บริษัทมีความชำนาญ
และมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แน่นอนและมีความผูกพันกับบริษัท
เนื่องจากมีความชื่นชอบในกระบวนการผลิตและคุณภาพของวัสดุที่บริษัทเลือกใช้

โครงการต่างๆ
ของผู้ประกอบการรายอื่นที่เปิดโครงการในบริเวณใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท มีดังนี้

  -------------- ------------------------ --------------------------------
  พื้นที่            โครงการของบริษัท           โครงการของผู้ประกอบการอื่น

  รามอินทรา       โครงการรสา พาร์คเลน       คาซ่า วิลล์

  เกษตร-นวมินทร์   โครงการรสา สแปนิช         อารียา เกษตร-นวมินทร์
                 คอร์ทยาร์ด                 
  -------------- ------------------------ --------------------------------

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

การจัดหาที่ดิน

ที่ผ่านมาในการจัดหาที่ดินของบริษัทนั้น บริษัทจะทำการจัดหาที่ดินจาก 3 แหล่งหลักๆ ซึ่งได้แก่
การจัดหาที่ดินจากคนรู้จัก การหาที่ดินจากนายหน้าค้าที่ดิน หรือ
ที่ดินประเภทที่เป็นหลักประกันหนี้ค้างชำระจากธนาคารพาณิชย์ ทั้งนี้
บริษัทจะเลือกซื้อที่ดินโดยพิจารณาถึงศักยภาพของทำเลที่ตั้งในการนำมาพัฒนาโครงการ เช่น
ความต้องการที่อยู่อาศัยในบริเวณโครงการ จำนวนความหนาแน่นของประชากร
ความสะดวกในการเดินทาง ประเด็นกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และราคาเสนอขายเป็นหลัก ทั้งนี้
เพื่อที่บริษัทจะได้ดำเนินการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ
ซึ่งเมื่อบริษัทพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ตามที่กำหนดไว้ และเห็นว่ามีความเป็นไปได้ที่จะนำมาพัฒนาแล้ว
บริษัทก็จะกำหนดราคาซื้อและทำการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป
โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทจะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที ทั้งนี้
บริษัทจะไม่ทำการซื้อที่ดินเก็บรอไว้ เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จำเป็น

โดยบริษัทมีฝ่ายจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินการศึกษาและแสวงหาที่ดิน
เพื่อสนับสนุนบริษัทให้สามารถดำเนินนโยบายที่จะมีการดำเนินโครงการได้ต่อเนื่องตลอดเวลาและเพื่อรักษาเสถียรภาพของรายได้
นอกจากนี้ บริษัทมีนโยบายให้คณะกรรมการเป็นผู้พิจารณาอนุมัติในการเข้าทำรายการทุกรายการ
ในกรณีที่รายการมีมูลค่าสูงตามเกณฑ์การได้มาและจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ของบริษัทจดทะเบียน
กรรมการบริษัทก็จะเสนอให้ผู้ถือหุ้นอนุมัติรายการซื้อต่อไป
และในกรณีที่บริษัทจะทำการซื้อที่ดินจากบุคคลที่อาจมีความขัดแย้ง
บริษัทจะดำเนินการปฏิบัติตามนโยบายเรื่องการทำรายการระหว่างกันตามรายละเอียดในหัวข้อที่ 11
เรื่องนโยบายการทำรายการระหว่างกันในอนาคต

ขั้นตอนโดยสรุปตั้งแต่กระบวนการจัดหาที่ดินจนถึงการจัดซื้อที่ดิน มีดังนี้

+-----+------------------+--------------------------------------------+
| ขั้น  | การดำเนินการ      | รายละเอียด                                  |
| ตอน |                  |                                            |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 1   | การเลือกที่ดิน       | บริษัทจัดหาเอง เจ้าของที่ดินเสนอขาย นายหน้าจัดหา    |
| .   |                  | สถาบันการเงิน หรือ กรมบังคับคดี                  |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 2   | การศึกษาควา       | ฝ่ายบริหารพิจารณาศักยภาพข                      |
| .   | มเป็นไปได้ของที่ดิน - | องที่ดินว่ามีความสอดคล้องกับแผนการดำเนินงานของบริษัท |
|     | ภาพรวม           |                                            |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 3   | การศึกษาควา       | ฝ่ายพัฒนาธุรกิจสำรวจที่ดิน                        |
| .   | มเป็นไปได้ของที่ดิน - |                                            |
|     | รายละเอียด        | -   จัดทำรายงานการสำรวจ                     |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -   รายงานการศึกษาความเป็นไปได้ อาทิเช่น กฎหมาย |
|     |                  |     การตลาด การเงิน การก่อสร้าง เป็นต้น         |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -   การต                                   |
|     |                  | รวจสอบเพื่อยืนยันผลการสำรวจและผลการศึกษาความเป็น |
|     |                  |     ไปได้จากที่ปรึกษาและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น    |
|     |                  |     ที่ปรึกษาทางการตลาด บริษัทออกแบบ            |
|     |                  |     หน่วยงานราชการ เช่น กรุงเทพมหานคร         |
|     |                  |     กรมผังเมือง สถาบันการเงินที่สนับสนุนเงินกู้       |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -                                          |
|     |                  |  เสนอผลการศึกษาพร้อมแผนการดำเนินงานต่อฝ่ายบริหาร |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 4   | ก                | ฝ่ายบริหารพิจารณ                              |
| .   | ารอนุมัติการจัดซื้อที่ดิน | าอนุมัติผลการศึกษาพร้อมแผนการดำเนินงานของโครงการ |
|     |                  | และคณะกรรมการมีมติให้ซื้อที่ดิน                    |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 5   | การจัดซื้อที่ดิน       | ฝ่ายงานที่รับผิดชอ                              |
| .   |                  | บปฏิบัติงานตามแผนการดำเนินงานและมติที่ได้รับมอบหมาย |
+-----+------------------+--------------------------------------------+

บริษัทไม่มีที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง ฝ่ายออกแบบบ้าน และผู้รับเหมาเป็นของตนเอง
โดยบริษัทใช้วิธีการว่าจ้างจากภายนอก (Outsource) เพื่อความมีประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุน
ที่ผ่านมา บริษัทไม่มีปัญหาในการจัดหาการให้บริการดังกล่าว
เนื่องจากมีผู้ให้บริการอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก และบริษัทมีนโยบายรักษาความสัมพันธ์อันดีกับผู้ให้
บริการที่บริษัทเคยร่วมงานกันมา

การจัดหาที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง

ที่ปรึกษาควบคุมการก่อสร้างจะทำหน้าที่ร่วมกับทีมงานของบริษัทในกระบวนการจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง
การวางรายละเอียดและขั้นตอนในการก่อสร้าง การควบคุมการก่อสร้าง
และการประเมินความสำเร็จของงานก่อสร้างในแต่ละงวดงาน
ซึ่งมีความสำคัญมากสำหรับการทำโครงการขนาดใหญ่ ในขณะที่ในโครงการบ้านจัดสรร
อาจไม่จำเป็นต้องมีที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง
ซึ่งที่ผ่านมาทีมงานวิศวกรโครงการภายในของบริษัทสามารถปฏิบัติหน้าที่นี้ได้
บริษัทมีการใช้ที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้างสำหรับโครงการเดอะ ไลท์ เฮ้าส์
และโครงการอินโทร คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยใช้บริการของบริษัท เอ อี
เอเชีย จำกัด ทั้งนี้ ในการคัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง
บริษัทจะใช้วิธีการประมูลงาน (Closed-Bid) จากผู้ให้บริการที่ปรึกษาประมาณ 7-8 ราย
และพิจารณาคัดเลือกจากผลงานในอดีตและชื่อเสียงของผู้ให้บริการเป็นสำคัญ

การออกแบบบ้าน

เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน
ดังนั้นบริษัทจึงเน้นรูปแบบบ้านและ/หรืออาคารชุดที่ทันสมัย
มีลักษณะและประโยชน์การใช้งานที่หลากหลาย
บริษัทจึงทำการว่าจ้างบริษัทสถาปนิกชั้นแนวหน้าในการออกแบบแบบบ้าน
หรืออาคารชุดในแต่ละโครงการ ทั้งนี้
ในการดำเนินการพัฒนาโครงการในแต่ละโครงการบริษัทจะวางแนวคิดให้กับบริษัทผู้ออกแบบเพื่อให้ได้แบบตรงตามรูปแบบที่บริษัทวางไว้
โดยทางบริษัทได้ทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในเบื้องต้น
ทั้งนี้แบบบ้านที่นำเสนอจะเป็นแบบบ้านที่ทางบริษัทคาดว่าน่าจะตอบสนองความต้องการของลูกค้าในทำเลนั้นๆ
และบริษัทสถาปนิกจะดำเนินการออกแบบบ้านในรายละเอียดเพื่อให้แบบบ้านสมบูรณ์ก่อนที่บริษัทจะดำเนินการก่อสร้างต่อไป

ที่ผ่านมาบริษัทได้ว่าจ้าง บริษัทสถาปนิกชั้นนำ ดังต่อไปนี้

+------------------+---------------------------+-----------------------+
| ประเภทการออกแบบ  | บริษัทผู้ออกแบบ               | โครงการ               |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การออก           | บริษัท เคทีจีวาย จำกัด         | โครงการรสา พาร์คเลน    |
| แบบงานสถาปัตยกรรม |                           |                       |
|                  |                           | โครงการรสา สแปนิช      |
|                  |                           | คอร์ทยาร์ด              |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
|                  | บริษัท โฟร์เอส จำกัด          | โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   |
|                  |                           |                       |
|                  | บริษัท เทมเดม อาร์คิเตก จำกัด  | โครงการอินโทร          |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การออกแบบภูมิทัศน์   | บริษัท Design Fringe จำกัด   | โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   |
|                  |                           |                       |
|                  | บริษัท Inside Out จำกัด      | โครงการอินโทร          |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การ              | บริษัท Storage จำกัด         | โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   |
| ออกแบบตกแต่งภายใน |                           |                       |
|                  |                           | โครงการอินโทร          |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+

การจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทใช้วิธีว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง
โดยบริษัทไม่มีแรงงานในการก่อสร้างเป็นของตนเอง
งานรับเหมาก่อสร้างสามารถแบ่งออกเป็นงานหลักๆ ได้แก่ งานโครงสร้าง งานก่อสร้าง
และงานติดตั้งระบบ ในการพิจารณาผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาที่สำคัญคือ
ผลงานที่ผ่านมาของผู้รับเหมาแต่ละราย ความพร้อมของทีมงาน
ความสามารถในการผลิตและจัดส่งงานตามเวลาที่กำหนด
และราคาที่ผู้รับเหมาเสนอมาซึ่งมีความเหมาะสมกับภาวะตลาดที่เป็นอยู่
โดยในแต่ละโครงการบริษัทจะแบ่งงานก่อสร้างบ้านออกเป็นกลุ่มๆ กลุ่มละหลายๆ หลัง
ทั้งนี้เพื่อกระจายชิ้นงานออกไปตามจำนวนผู้รับเหมาแต่ละราย
ที่ผ่านมาบริษัทมีการว่าจ้างผู้รับเหมาหลายราย
เพื่อหลีกเลี่ยงการพึ่งพิงกับผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งมากจนเกินไป
และกระจายความเสี่ยงเรื่องส่งงานล่าช้า โดยผู้รับเหมาก่อสร้างที่ร่วมงานกับบริษัท
ในปัจจุบันมีมากกว่า 10 ราย โดยมีบริษัท ไพลอน จำกัด (มหาชน)
ซึ่งเป็นผู้รับเหมางานเข็มเจาะโครงการ เดอะ ไลท์เฮ้าส์
และมีมูลค่างานรับเหมาก่อสร้างกับบริษัทสูงเป็นอันดับแรก
เนื่องจากลักษณะการรับเหมาก่อสร้างอาคารชุดโดยทั่วไปจะดำเนินการโดยผู้รับเหมาก่อสร้างเพียงรายเดียว
เพื่อความสะดวกในการดำเนินการ ในขณะที่ลักษณะการรับเหมาก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรร
จะสามารถแบ่งดำเนินงานก่อสร้างโดยผู้รับเหมาหลายราย
บริษัทจึงไม่มีความเสี่ยงในการพึ่งพิงผู้รับเหมาในโครงการลักษณะดังกล่าว

บริษัทจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง โดยวิธีการประมูลงาน (Closed - Bid) สำหรับงานที่มีมูลค่าสูง
เช่น โครงการ เดอะ ไลท์เฮ้าส์
การคัดเลือกจะดำเนินการด้วยความละเอียดและรอบคอบบนปัจจัยต่าง ๆ ประกอบกัน
สำหรับงานที่มีมูลค่าไม่สูงมากจะใช้วิธีการเทียบราคาเสนอกับราคากลางของบริษัท
ประกอบกับผลงานของผู้รับเหมารายนั้นๆ ที่ผ่านมาในอดีต

โดยปกติ ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในค่าใช้จ่ายดำเนินการ
ค่าวัสดุก่อสร้างที่เกี่ยวข้องในงาน อุปกรณ์ และแรงงานก่อสร้าง
เป็นลักษณะเหมารวมเบ็ดเสร็จตามขอบข่ายสัญญาที่ได้ทำกันไว้
บริษัทมีการแบ่งงวดการจ่ายเงินให้แก่ผู้รับเหมาก่อสร้างออกเป็นงวด
ตามความสำเร็จของงานที่ผู้รับเหมาแต่ละรายจะส่งมอบ
โดยบริษัทจะหักเงินประกันผลงานประมาณร้อยละ 1-2 ของมูลค่างานตามสัญญา
เพื่อค้ำประกันผลงานของผู้รับเหมารายนั้น หากงานที่ผู้รับเหมาส่งมอบให้แก่บริษัทไม่มีปัญหาใดๆ
เกิดขึ้น ภายในระยะเวลา 1 ปี บริษัทจะคืนเงินประกันผลงานให้แก่ผู้รับเหมา

ถึงแม้ว่าบริษัทจะจ้างผู้รับเหมาให้รับผิดชอบการก่อสร้างโครงการของบริษัท
แต่บริษัทจะมีวิศวกรโครงการและหัวหน้าผู้คุมงานประมาณ 3 คน ในแต่ละโครงการ
ซึ่งเป็นพนักงานประจำของบริษัท เข้าตรวจงานของผู้รับเหมาก่อสร้างให้อยู่ในมาตรฐานของบริษัท
และเพื่อความถูกต้องในการจ่ายเงินในแต่ละงวดงาน

การจัดหาวัสดุก่อสร้างและสินค้าที่จำเป็นสำหรับการพัฒนาโครงการ

ในการจัดหาวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการนั้นสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่
วัสดุก่อสร้างหลักและวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเอง วัสดุก่อสร้างหลัก เช่น อิฐ หิน ปูน ทราย
และเหล็ก ซึ่งบริษัทจะให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดหาซื้อวัสดุก่อสร้างหลักเหล่านั้น
โดยกำหนดมาตรฐาน และคุณภาพของวัสดุก่อสร้างที่จะนำมาใช้ในโครงการด้วย ทั้งนี้
ผู้รับเหมาก่อสร้างสามารถซื้อวัสดุจากผู้ขายที่บริษัทได้ติดต่อไว้ให้เพื่อเป็นการควบคุมคุณภาพหรืออาจจะซื้อจากรายอื่น
ๆ ก็ได้เช่นกัน

ในส่วนของวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเอง ได้แก่
วัสดุก่อสร้างบางประเภทที่มีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง เช่น เครื่องสุขภัณฑ์ เป็นต้น
เพื่อเป็นการลดภาระแก่ผู้รับเหมาก่อสร้างรายย่อย
และด้วยอำนาจการต่อรองที่ดีกว่าจะทำให้ได้ราคาที่ดี
โดยบริษัทจะติดต่อรับซื้อกับผู้จัดจำหน่ายโดยตรงตามจำนวนที่พอเหมาะ
และให้จัดส่งไปยังโครงการเมื่อถึงเวลาที่ต้องใช้วัสดุก่อสร้างนั้น ๆ ทั้งนี้
บริษัทไม่มีนโยบายที่จะซื้อวัสดุก่อสร้างเป็นจำนวนมากเพื่อเก็บเป็นสินค้าคงคลังของบริษัท
โดยบริษัทมีหลักเกณฑ์ในการคัดเลือกวัสดุอุปกรณ์ในส่วนที่บริษัทจัดหาเอง ได้แก่
แหล่งผลิตที่ได้คุณภาพมาตรฐาน ยี่ห้อที่มีชื่อเสียงและเป็นที่ยอมรับ และราคาที่เหมาะสมกับภาวะตลาด

3.3.2 กระบวนการดำเนินการและการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทจะมีระยะเวลาในการดำเนินงานที่แตกต่างกันไป
ขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของโครงการ
โดยโครงการบ้านเดี่ยวจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างก่อนเปิดขายประมาณ 6-8 เดือน
(ความคืบหน้าในการก่อสร้างประมาณร้อยละ 60-70)
และระยะเวลาการก่อสร้างหลังเปิดขายจนแล้วเสร็จประมาณ 3-4 เดือน
ในขณะที่โครงการอาคารชุดพักอาศัยจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างก่อนเปิดขายประมาณ 1-2
เดือน (ความคืบหน้าในการก่อสร้างประมาณร้อยละ 0-5)
และระยะเวลาการก่อสร้างหลังเปิดขายจนแล้วเสร็จประมาณ 11-12 เดือน สำหรับอาคารชุด 8
ชั้น และ 20-22 เดือนสำหรับอาคารชุด 24 ชั้น ทั้งนี้
ระยะเวลาในการก่อสร้างดังกล่าวจะขึ้นกับลักษณะและขนาดของโครงการ
โดยในแต่ละโครงการจะมีขั้นตอนและกระบวนการดังนี้

[]

โครงการอาคารชุดพักอาศัย โครงการบ้านเดี่ยว

  ---------------------------------------- ------------------------------
  []                                       

  ---------------------------------------- ------------------------------

3.3.3 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการขออนุญาตก่อสร้าง บริษัทจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องคือ
จะต้องมีการทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายแผนและทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
ในกรณีที่โครงการอาคารชุดมีจำนวนมากกว่า 80 หน่วยขึ้นไป
หรือโครงการบ้านจัดสรรมีพื้นที่เกินกว่า 100 ไร่ขึ้นไป ทั้งนี้
โครงการบ้านเดี่ยวทั้งหมดของบริษัทมีจำนวนไม่ถึงเกณฑ์ดังกล่าว
จึงไม่อยู่ภายใต้ข้อบังคับของสำนักงานนโยบายแผนและทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
ส่วนโครงการอาคารชุดพักอาศัยมี 2 โครงการ คือ เดอะ ไลท์เฮ้าส์ และอินโทร คอนโดมิเนียม
ที่ต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งอยู่ในระหว่างการดำเนินการ
อย่างไรก็ตาม บริษัทได้มีมาตรการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม เช่น
มีผ้าใบคลุมอาคารในระหว่างที่ก่อสร้าง
เพื่อป้องกันเศษวัสดุก่อสร้างหล่นมาทำอันตรายแก่ผู้สัญจรไปมา
การประสานงานกับพื้นที่ชุมชนรอบข้างบริเวณก่อสร้าง
เพื่อกำหนดช่วงเวลาในการก่อสร้างในขั้นตอนที่ต้องใช้เสียงดัง
รวมทั้งการจัดพื้นที่สีเขียวในบริเวณโครงการอย่างเพียงพอ เป็นต้น ซึ่งมาตรการต่าง ๆ
ที่เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมเป็นสิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญและจัดให้ทุกโครงการมีการปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนดอย่างเคร่งครัด
โดยที่ผ่านมา
บริษัทไม่เคยได้รับการร้องเรียนในประเด็นเรื่องการประกอบกิจการของบริษัทที่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใด

3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550
บริษัทมีบ้านและอาคารชุดที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วแต่ยังส่งมอบไม่ได้ จำนวน 4 โครงการ
จำนวน 90 หน่วย ซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 382.10 ล้านบาท ดังนี้

  ------------- --------------------- ---------------------- ---------------- -------------------- ------------------- ----------------------- ---------------------- ----------------------------
  โครงการ       มูลค่างานที่ยังไม่ส่งมอบ *   ความคืบหน้าในการก่อสร้าง   จำนวนหน่วยทั้งหมด   จำนวนหน่วยที่ส่งมอบแล้ว   จำนวนหน่วยที่ยังไม่ขาย   จำนวนหน่วยที่ยังส่งมอบไม่ได้   มูลค่าหน่วยที่ยังส่งมอบไม่ได้   ระยะเวลาที่คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์
                (ล้านบาท)              (ร้อยละ)                                                                          **(หน่วย)                **(ล้านบาท)             

  รสา สแปนิช     28.10                 44.70                  121              40                   63                  18                      130.31                 ปี 2551
  คอร์ทยาร์ด                                                                                                                                                            

  รสา พาร์คเลน   -                     6.39                   96               -                    -                   -                       -                      ปี 2553

  วิลมอร์         1.80                  100.00                 69               58                   2                   9                       17.41                  ไตรมาส 1 ปี 2551

  อินโทร         -                     -                      450              -                    445                 5                       15.28                  ไตรมาส 1 ปี 2554

  เดอะ ไลท์เฮ้าส์  36.08                 -                      322              -                    264                 58                      219.10                 ไตรมาส 1 ปี 2554

  รวม           65.98                                        1,058            98                   744                 90                      382.10                 -
  ------------- --------------------- ---------------------- ---------------- -------------------- ------------------- ----------------------- ---------------------- ----------------------------

* หมายถึง มีการชำระเงินจองแล้ว แต่ยังไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขาย (โครงการบ้านเดี่ยว 7
วันหลังทำการจอง และโครงการอาคารชุดพักอาศัย 14 วันหลังทำการจอง)

** หมายถึง ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว แต่ยังไม่ได้ทำการโอน