2. ปัจจัยความเสี่ยง

  2.1 ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากการดำเนินงาน

-   ความเสี่ยงในเรื่องความไม่ต่อเนื่องของรายได้

ในปจจุบัน บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหวางการพัฒนา 4 โครงการ โครงการบ้านเดี่ยว 2
โครงการได้แก่ โครงการรสา พาร์คเลน และโครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด
ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวระดับราคาปานกลาง

โครงการคอนโดมิเนียม จำนวน 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ The Light House โครงการ
Intro Condominium ราคาขายตั้งแต่ 2 - 3 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าขายรวมประมาณ 2,950
ล้านบาท เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลกลางเมือง (Central Business District)
ซึ่งยังเป็นตลาดที่มีความต้องการสูง และในปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการศึกษาเพื่อพัฒนาโครงการอื่นๆ
เพิ่มเติม โดยจะพิจารณาทำเลที่ตั้งของระบบเครือข่ายคมนาคมเป็นองค์ประกอบสำคัญ

-   ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ

บริษัทไม่มีนโยบายในการถือครองที่ดินเปล่า (Land Bank) ไว้สำหรับการก่อสร้างโครงการต่างๆ
ในอนาคต
เนื่องจากบริษัทเห็นว่าการซื้อที่ดินเปล่าโดยยังไม่มีแผนการก่อสร้างโครงการที่ชัดเจนจะทำให้บริษัทมีภาระต้นทุนทางการเงิน
ประกอบกับบริษัทอาจได้รับความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงกฏระเบียบเกี่ยวกับผังเมืองรวมของกรุงเทพฯ
อย่างไรก็ตาม การเติบโตอยางรวดเร็วของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
รวมทั้งการแขงขันกันซื้อที่ดินในทําเลที่ดีระหวางผูประกอบการ
อาจทำให้บริษัทซื้อที่ดินในราคาสูงกว่าที่บริษัทกำหนด ไม่สามารถซื้อที่ดินในพื้นที่และขนาดที่ต้องการได้
หรือไม่สามารถหาซื้อที่ดินได้เลย ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนขาย
หรือไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ตามแผนที่วางไว้
ซึ่งจะมีผลกระทบต่อฐานะการเงินและผลการดำเนินงานของบริษัทได้

โดยที่ผ่านมาในการจัดหาที่ดินของบริษัทนั้น บริษัทจะทำการจัดหาที่ดินจากแหล่งหลักๆ ได้แก่
การจัดหาที่ดินจากคนรู้จัก การหาที่ดินจากนายหน้าค้าที่ดิน หรือ
ที่ดินประเภทที่เป็นหลักประกันหนี้ค้างชำระจากธนาคารพาณิชย์ ทั้งนี้
บริษัทมีหนวยงานภายในและนายหนาคาที่ดินหลายรายที่จะคัดเลือกที่ดินในทําเลที่ดีเพื่อนํามาเสนอตอบริษัทเพื่อพิจารณา
โดยบริษัทให้ความสำคัญกับทำเลที่สามารถเดินทางได้สะดวกสบาย
ซึ่งที่ผานมาบริษัทสามารถจัดหาที่ดินในทําเลที่ดีมีราคาเหมาะสมไดตลอดมา และในอนาคต
บริษัทเชื่อวาจะสามารถจัดหาที่ดินในทําเลและราคาที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาโครงการไดอยางตอเนื่อง
นอกจากนี้ บริษัทมีขั้นตอนเพื่อสอบทานในการซื้อที่ดิน
โดยเมื่อบริษัทพิจารณาว่าที่ดินที่นายหน้านำเสนอมีศักยภาพเพียงพอ
บริษัทจะส่งพนักงานไปตรวจสอบที่ดินดังกล่าวที่กรมที่ดิน
เพื่อสอบทานความถูกต้องและความเหมาะสมในการซื้อที่ดิน

-   ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างถือเป็นต้นทุนการก่อสร้างที่สำคัญ การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์
และความผันผวนของราคา น้ำมัน ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวเพิ่มขึ้น
โดยเฉพาะอย่างยิ่งเหล็กซึ่งเป็นวัสดุหลักในการก่อสร้าง
ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนของการพัฒนาโครงการและความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
และในบางช่วงเวลาอาจเกิดปัญหาขาดแคลนวัสดุก่อสร้างได้

ทั้งนี้การก่อสร้างโครงการอาคารชุดพักอาศัย
ซึ่งมีการว่าจ้างผู้รับเหมาในส่วนของงานโครงสร้างเพียงรายเดียว
บริษัทใช้นโยบายการว่าจ้างที่รวมค่าวัสดุและค่าแรงของทั้งโครงการ
โดยผู้รับเหมาดังกล่าวจะเป็นผู้รับภาระราคาวัสดุที่เปลี่ยนไป
นอกจากนี้ผู้รับเหมาที่รับโครงการขนาดใหญ่ก็จะมีนโยบายจัดหาวัสุก่อสร้างให้เพียงพอ
เพื่อให้การก่อสร้างดำเนินไปอย่างต่อเนื่องและสามารถส่งมอบงานตรงเวลา
มิฉะนั้นอาจถูกปรับในการส่งมอบงานล่าช้าได้

ในส่วนของการก่อสร้างโครงการบ้านเดี่ยว
ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดหาวัสดุก่อสร้างหลัก เช่น อิฐ เหล็ก ไม้
และกระเบื้อง เป็นต้น
โดยคำนวณรวมเป็นส่วนหนึ่งในราคาค่าจ้างก่อสร้างซึ่งได้ตกลงราคากันล่วงหน้าแล้ว
คล้ายกับการก่อสร้างโครงการอาคารชุดพักอาศัย
และเพื่อเป็นการบรรเทาปัญหาการขึ้นราคาและการขาดแคลนวัสดุก่อสร้าง
บริษัทมีการติดต่อกับผู้จำหน่ายวัสดุอุปกรณ์หลักๆให้กับผู้รับเหมาเพื่อขอเครดิตซื้อสินค้าในราคาถูกกว่าการซื้อปลีกทั่วไป
อีกทั้งในการจัดทำประมาณการต้นทุนค่าก่อสร้างในทุกโครงการ
บริษัทมีนโยบายสำรองการเพิ่มขึ้นของค่าก่อสร้าง (Contingency Costs) ประมาณร้อยละ 3
ของมูลค่าโครงการไว้ล่วงหน้าแล้ว (รวมอยู่ในงบประมาณการค่าก่อสร้างตั้งแต่เริ่มต้น)
โดยที่ผ่านมาบริษัทมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการก่อสร้างอยู่ในวงเงินประมาณการ นอกจากนี้
การขายของบริษัทจะเป็นระบบบ้านกึ่งสั่งสร้าง (Semi Pre-Built)
โดยบริษัทจะก่อสร้างไปแล้วจนเกือบเสร็จประมาณร้อยละ 60 – 70 จึงจะเปิดให้จองซื้อ
เพื่อลดความเสี่ยงในการดำเนินการและให้บริษัทสามารถรับรู้ต้นทุนที่เปลี่ยนแปลงไปมากที่สุด
ทำให้บริษัทได้รับผลกระทบในเรื่องความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างไม่มากนัก

-   ความเสี่ยงจากการขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทใช้วิธีว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง
โดยบริษัทไม่มีแรงงานในการก่อสร้างเป็นของตนเอง โดยจากการดำเนินงานที่ผ่านมา
บริษัทใช้นโยบายจัดจ้างผู้รับเหมารายย่อยจากภายนอกในการก่อสร้างบ้านเดี่ยวทุกโครงการ
โดยมีวิศวกรของบริษัททำหน้าที่ควบคุมการตรวจรับงานจากผู้รับเหมารายย่อยและมีทีมวิศวกรดูแลคุณภาพงานก่อสร้างเป็นผู้ทำการบริหารและควบคุมงานก่อสร้าง
ดังนั้น
จากนโยบายจัดจ้างผู้รับเหมารายย่อยดังกล่าวอาจทำให้เกิดภาวะการขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง
และส่งผลต่อการดำเนินงานของบริษัทได้

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของโครงการบ้านเดี่ยว บริษัทมีผู้รับเหมาก่อสร้างรายย่อยหลัก
ซึ่งร่วมงานกันมาเป็นเวลานานเนื่องมาจากความเชื่อถือในการชำระค่าก่อสร้างตามที่กำหนด
ทำให้ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาบริษัทไม่ประสบปัญหาการขาดแคลนผู้รับเหมา นอกจากนี้
บริษัทยังได้มีการสรรหาผู้รับเหมารายใหม่เข้ามารับงานของบริษัทอยู่ตลอดเวลา
โดยจะพิจารณาจากผลงานที่ผ่านมาและความน่าเชื่อถือของผู้แนะนำ
โดยบริษัทจะให้ผู้รับเหมารายใหม่ทดลองงานในวงเงินจ้างขนาดเล็กก่อน
หากสามารถส่งมอบงานได้อย่างมีคุณภาพและทันตามกำหนดเวลา
บริษัทก็จะพิจารณาเพิ่มวงเงินก่อสร้างให้ต่อไป
ซึ่งส่งผลให้บริษัทมีฐานผู้รับเหมาที่มีคุณภาพเป็นจำนวนมาก ดังนั้น
บริษัทคาดว่าจะไดรับผลกระทบคอนขางนอยจากภาวะการขาดแคลนผูรับเหมากอสราง

-   ความเสี่ยงทางด้านการเงิน

ณ 31 ธันวาคม 2551 บริษัทมีภาระหนี้เงินกูยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินเปนจํานวน 205.10
ลานบาท โดยเป็นการกูยืมเพื่อใชในการพัฒนาโครงการ
และเพื่อซื้อที่ดินสําหรับโครงการในปจจุบัน ซึ่งหนี้เงินกู้เป็นลักษณะรายโครงการ (Project
Finance) ที่มีกําหนดระยะเวลาชําระคืนเมื่อมีการโอนโดยการปลอดจํานอง กลาวคือ
บริษัทจะนําเงินประมาณรอยละ 60 – 75 ของราคาขาย ซึ่งลูกค้ามาชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์
(ขึ้นกับเงื่อนไขการชําระคืนของแตละสถาบันการเงิน)
ไปชําระคืนใหแกสถาบันการเงินผูใหกู

นอกจากนี้ หากพิจารณาอัตราส่วนทางการเงินที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของทุน ในปี
2549 – 2551 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของทุนอยู่ที่ระดับ 1.11 เท่า 0.56 เท่า และ 0.76
เท่า ตามลำดับ การเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนดังกล่าวในปี 2551
เนื่องจากบริษัทมีการเบิกเงินกู้เพื่อพัฒนาโครงการ เดอะ ไลท์เฮ้าส์ โครงการรสา พาร์คเลน
และโครงการ อินโทร คอนโดมิเนียม ซึ่งยังถือว่าอยู่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรมที่ประมาณ 1.5
เท่า ทั้งนี้ ในอดีตที่ผานมานั้น บริษัทไมเคยมีปญหาในการชําระหนี้แตอยางใด

-   ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง

ในการประกอบธุรกิจของบริษัท จะต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนเป็นจำนวนมากในด้านต่างๆ เช่น ที่ดิน
หรือค่าใช้จ่ายผู้รับเหมา เนื่องมาจากลักษณะการดำเนินธุรกิจตามปกติของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งแบ่งส่วนในการชำระเงินของลูกค้าเป็น 2 ส่วนหลัก คือ เงินจองและเงินดาวน์ (ประมาณร้อยละ
10 – 30 ของมูลค่าขาย) และเงินโอนกรรมสิทธิ์ (ประมาณร้อยละ 70 – 90 ของมูลค่าขาย)
บริษัทจึงมีเงินทุนหมุนเวียนจากการขายภายในโครงการก่อนการรับโอนกรรมสิทธิ์จากเงินจอง/เงินดาวน์เท่านั้น
และต้องอาศัยเงินทุนหมุนเวียนของโครงการจากเงินกู้ ทั้งนี้
เงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการ
สถาบันการเงินจะมีการกำหนดเงื่อนไขในการเบิกเงินกู้ในแต่ละงวดโดยขึ้นกับความก้าวหน้าในการขาย
หากยอดขายของโครงการต่างๆ ดังกล่าวไม่เป็นไปตามเป้าหมาย
หรือการโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้ากว่าที่กำหนด ก็อาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัท นอกจากนี้
ด้วยนโยบายของบริษัทในการสร้างบ้านแบบกึ่งสั่งสร้างซึ่งจะมีการก่อสร้างประมาณร้อยละ 60 – 70
จึงเริ่มเปิดการขายโครงการ
ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อสภาพคล่องของบริษัทในช่วงเริ่มต้นโครงการบ้านเดี่ยว ทั้งนี้
ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องดังกล่าวส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาไม่มากนัก

ทั้งนี้
บริษัทมีนโยบายในการบริหารสภาพคล่องโดยการดำเนินการก่อสร้างให้มีความสอดคล้องกับการขาย
สำหรับโครงการขนาดใหญ่ (โครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด และโครงการรสา พาร์คเลน)
จะแบ่งการก่อสร้างเป็นลักษณะเฟส แทนที่จะก่อสร้างทั้งโครงการในคราวเดียวกัน
ซึ่งหากมีความคืบหน้าในการขายถึงระดับหนึ่ง บริษัทจะเริ่มการก่อสร้างในเฟสต่อไป
บริษัทจึงมีเงินทุนหมุนเวียนในการพัฒนาโครงการมาจากการขายส่วนหนึ่งและจากเงินกู้ยืมอีกส่วนหนึ่ง

  2.2 ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากปัจจัยอื่นๆ

-   ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของความต้องการด้านผลิตภัณฑ์

การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขทางเศรษฐกิจต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ย
การเติบโตหรือชะลอตัวทางด้านเศรษฐกิจ มีผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ตั้งแต่ต้นปี
2551 อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มทรงตัว โดยพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี
ประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา (Minimum Loan Rate – MLR) อยู่ที่ร้อยละ 6.75 - 7.50
ส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของทั้งบริษัทผู้ประกอบการและผู้บริโภค
ดังนั้นหากอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจะทำให้ผู้บริโภคมีต้นทุนซื้อบ้านที่แพงขึ้น
โดยผู้บริโภคก็มีการปรับพฤติกรรมรับปัจจัยเสี่ยงดังกล่าว เช่น การเลือกที่อยู่อาศัยในขนาดที่เล็กลง

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีการทำวิจัยและพัฒนาเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลง ในวงการอสังหาริมทรัพย์
เพื่อการวิเคราะห์ตลาดและผู้บริโภค
ให้สามารถปรับตัวต่อรูปแบบการบริโภคที่เปลี่ยนไปของกลุ่มลูกค้าได้
ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของการพัฒนาโครงการในอนาคตที่จะเป็นอาคารชุดหรือบ้านเดี่ยว
หรือฐานราคาของสินค้าที่เป็นที่ต้องการของตลาดในแต่ละช่วงเวลา
ตลอดจนการจัดเตรียมแผนส่งเสริมการขายต่างๆในสินค้าที่มีอยู่เดิม
เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการที่ปรับเปลี่ยนไป

-   ความเสี่ยงจากนโยบายภาครัฐ

นโยบายภาครัฐในเรื่องการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ซึ่งมีผลบังคับใช้ 5 ปี
โดยเริ่มบังคับใช้ในปี 2549 ส่งผลกระทบต่อการกำหนดปริมาณพื้นที่ใช้สอยของโครงการจัดสรร
โดยเฉพาะอยางยิ่งผูประกอบการเกี่ยวกับอาคารสูงจะไดรับผลกระทบมากกวาผูประกอบการโครงการที่เปนบานแนวราบ
เนื่องจากกฎหมายใหมจะมีความเขมงวดในการกอสรางอาคารในแตละโซนมากขึ้น
ดวยสาเหตุที่จะมีการกําหนดอัตราสวนพื้นที่อาคารรวมตอพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio –
FAR) ลดลง
(กล่าวคือพื้นที่ดินที่เท่ากันจะสามารถนำมาพัฒนาเป็นเนื้อที่เพื่อขายหรือจำนวนหน่วยเพื่อขายได้น้อยลง)
ซึ่งอาจส่งผลทําให ผูประกอบการมีอัตราการทำกำไรลดลง เช่น
บริษัทอาจมีภาระตนทุนที่สูงขึ้นในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาหรือจากพื้นที่เพื่อขายลดลงในขณะที่ต้นทุนโครงการเท่าเดิมบริษัทไม่สามารถปรับราคาขายให้ชดเชยกับเนื้อที่ขายที่ลดลงได้
จากโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน บริษัทไม่ได้รับผลกระทบจากนโยบายดังกล่าว
เนื่องจากกฎหมายเหลานี้ไมมีผลบังคับใชยอนหลัง
แต่อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมทุกรายรวมถึงบริษัทได้ในอนาคต ทั้งนี้
อัตราส่วนดังกล่าวจะมีความแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่
ซึ่งบริษัทมีนโยบายพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยในย่านธุรกิจ (Central Business
District – CBD) หรือย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่น
ซึ่งมีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินสูงกว่าบริเวณอื่นๆ

ในส่วนของบ้านแนวราบ ผลกระทบที่สำคัญคือ ในพื้นที่หลาย ๆ โซนตามผังเมืองใหม่
จะต้องพัฒนาเป็นบ้านขนาดใหญ่ ซึ่งจะทำให้เกิดข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการในพื้นที่ดังกล่าว ดังนั้น
การจัดทำโครงการบ้านขนาดใหญ่ที่มีราคาสูงในอนาคต
บริษัทจำเป็นที่จะต้องศึกษาความต้องการของตลาดให้ชัดเจนก่อนดำเนินการ
เนื่องจากการปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการอาจไม่สามารถทำได้จากข้อจำกัดดังกล่าว

-   ความเสี่ยงจากสภาวะเศรษฐกิจโลก

จากสภาวะความผันผวนของเศรษฐกิจโลก
ซึ่งต่อเนื่องมาจากวิกฤติการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา (Sub-Prime) ตั้งแต่ช่วงกลางปี
2551 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน
ทำให้เศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจของประเทศไทยได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง
ประกอบกับสถานการณ์การเมืองภายในประเทศที่ไม่มีเสถียรภาพ
ทำให้ภาคธุรกิจจำนวนมากได้รับผลกระทบจากวิกฤติดังกล่าวเช่นเดียวกัน
รวมทั้งภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งได้รับผลโดยตรงจากกำลังซื้อภายในประเทศที่ลดลงอย่างมาก
อย่างไรก็ตาม บริษัทจึงยังคงนโยบายการบริหารงานด้วยความระมัดระวัง รอบคอบ
โดยจะให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการซึ่งได้เปิดขายในช่วงปีที่ผ่านมาให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
และจะเตรียมความพร้อมในทุก ๆ
ด้านเพื่อรองรับกับสถานการณ์ที่มีความเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วและรุนแรงในอนาคต