3.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

ธุรกิจและการดำเนินการของบริษัทฯ และบริษัทย่อย ประกอบด้วย

  3.1.1 จูเวลเลอรี่ เซ็นเตอร์ เป็นอาคารชุดสำนักงาน สูง 34 ชั้น
  ประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ห้องชุด

  มีพื้นที่ทั้งสิ้น 42,833.78 ตารางเมตร เพื่อขายและให้เช่า อาคารเลขที่ 138 ถนนนเรศ

  สี่พระยา บางรัก กรุงเทพมหานคร โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549บริษัทฯ
  ยังคงมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพื่อขาย คิดเป็นพื้นที่ 12,145.64 ตารางเมตร
  หรือคิดเป็นร้อยละ28.36 ของพื้นที่ทั้งหมด

3.1.2 ที่ดินสัตหีบ ที่ดินที่อยู่ในระหว่างรอการพัฒนาเป็นโครงการเพื่อการพักอาศัย มีพื้นที่

ทั้งสิ้น 222-1-99 ไร่ ตั้งอยู่ริมทางหลวงหมายเลข 332 ตำบลบางเสร่ อำเภอสัตหีบ จังหวัด

ชลบุรี

  3.1.3 สุขาภิบาล 3 แมนชั่น อาคารชุดเพื่อการพักอาศัย สูง 19 ชั้น ประกอบด้วยห้องชุดจำนวน
  1,024 ห้องชุด ตั้งอยู่ที่อาคารเลขที่ 22/1 ถนนสุขาภิบาล 3 แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ
  กรุงเทพมหานคร ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 มีห้องชุดในนามบริษัทฯ จำนวน 2 ห้องชุด
  คิดเป็นพื้นที่ 119.91 ตร.ม.

  3.1.4 เชียงใหม่ วีไอพี ทาวเวอร์ อาคารชุดเพื่อการพาณิชย์ สูง 4 ชั้น มีห้องชุดในนามบริษัทฯ
  จำนวน 4 ห้องชุด คิดเป็นพื้นที่ทั้งสิ้น 890.88 ตารางเมตร ตั้งอยู่ที่เลขที่ 188/1-2 และ
  188/5-6 หมู่ 1 ถนนห้วยแก้ว ตำบลช้างเผือก อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่

  3.1.5 ที่ดินบริเวณถนนวัชรพล ที่ดินอยู่ในระหว่างการพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัย 2 ชั้น
  จำนวน 270 หน่วย ประกอบด้วยที่ดินจำนวน 78-0-46 ไร่

  3.1.6 ที่ดินบริเวณถนนศรีนครินทร์ ที่ดินอยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัย 2
  ชั้น จำนวน 367 หน่วย ประกอบด้วยที่ดินจำนวน 101-1-82 ไร่

3.1.7 ที่ดินและโรงงาน ตั้งอยู่ที่เลขที่ 1 หมู่ 5 ตำบลไม้งาม อำเภอเมือง จังหวัดตาก และ
มีประทานบัตรในการทำเหมืองหินแกรนิตอยู่ในเขตจังหวัดตากและจังหวัดลำปาง
ส่วนเครื่องจักรของโรงงานดังกล่าวได้ขายไปตั้งแต่ปีพ.ศ.2545
ดังนั้นขณะนี้โรงงานอยู่ระหว่างการขายหรือให้เช่า

3.2 บทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

เศรษฐกิจโดยรวม

  ปี 2549 เห็นได้ว่าเศรษฐกิจไทยประสบกับภาวะความไม่แน่นอนทางการเมือง อัตราเงินเฟ้อ
  รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง
  การรัฐประหารน่าจะเป็นการแก้ไขสถานการณ์ทางการเมืองให้มีความน่าเชื่อถือมากขึ้น
  อย่างไรก็ตามสถานการณ์ ในขณะนี้ก็ยังคงมีความไม่แน่ชัดในทิศทางทางการเมือง
  สืบเนื่องมาจากผลการบังคับใช้ของมาตรการควบคุมเงินทุนของธนาคารแห่งประเทศไทย
  รวมทั้งเหตุการณ์วางระเบิดในวันก่อนสิ้นปี

  ถึงแม้ว่าจะประสบสถานการณ์ผันผวนทางการเมืองแต่เศรษฐกิจไทยปี 2549
  ก็ยังคงมีประมาณการอัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจถึงระดับร้อยละ 5.1 เทียบเคียงกับปี 2548
  อยู่ที่อัตราร้อยละ 4.5 เห็นได้ว่าเศรษฐกิจไทยยังคงมีพื้นฐานที่แข็งแกร่ง
  ดุลบัญชีเดินสะพัดสามารถพลิกกลับขึ้นมาเป็นเกินดุล
  ในขณะที่ภาคการส่งออกมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 17.4 เมื่อเทียบเคียงกับปีที่แล้ว

  ในปี 2550 เศรษฐกิจไทยคาดว่าจะมีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นร้อยละ 4 ถึง 5
  อัตราเงินเฟ้อคาดว่าจะอยู่ในระดับร้อยละ 3 ถึง 3.5 ชะลอตัวลงจากปี 2548
  สืบเนื่องจากผลของมาตราการการบังคับใช้นโยบายทางการเงินของรัฐบาล
  ค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น อีกทั้งราคาน้ำมันที่คาดว่าจะลดลง
  ในส่วนภาคการส่งออกคาดว่าจะเติบโตอย่างมีเสถียรภาพ
  ดุลบัญชีเดินสะพัดคาดว่าจะมีอัตราเติบโตอยู่ในระดับประมาณร้อยละ 0.1 ถึง 0.5
  ของผลผลิตมวลรวมในประเทศ ด้านอัตราการว่างงานน่าจะอยู่ในระดับต่ำตลอดทั้งปี 2550

  จะเห็นได้อีกว่า เหตุวางระเบิด การเสนอแก้ไขพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว
  รวมถึงการเปลี่ยนแปลงนโยบายของภาครัฐอาจเป็นเหตุให้อัตราความเสี่ยงในประเทศเพิ่มสูงขึ้น
  และส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยในอนาคต

  อย่างไรก็ตาม หากรัฐบาลสามารถจัดให้มีการเลือกตั้งครั้งใหม่ได้อย่างราบรื่น
  ก็จะเป็นปัจจัยสนับสนุนทางเศรฐกิจและจะช่วยกระตุ้นความต้องการในการบริโภคในประเทศ
  และส่งผลถึงความต้องการซื้อบ้านให้เพิ่มขึ้นช่วงครึ่งหลังของปี 2550

ตลาดอสังหาริมทรัพย์

  ปี 2549 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานคร
  ชะลอตัวลงแต่ยังคงสามารถพยุงตัวต่อไปได้จากสถานการณ์ความผันผวนทางการเมือง อาทิเช่น
  ราคาน้ำมันที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น
  จากปัจจัยดังกล่าวแสดงถึงการข้อจำกัดในความต้องการซื้อที่เพิ่มขึ้นเห็นได้จากความต้องการซื้อบ้านของผู้บริโภคจะเคลื่อนย้ายจากบ้านเดี่ยวระดับบนไปยังอาคารชุดระดับกลางถึงล่าง

  [][]

  ในส่วนของที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งในระดับกลางถึงระดับล่างจะเห็นได้ว่ามีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นแต่ในขณะเดียวกันก็จะเห็นการแข่งขัน
  ในการนำเสนอสินค้า และ บริการที่รุนแรงจากบริษัทผู้ค้ารายใหม่
  อีกทั้งผู้บริโภคก็มีความระมัดระวังในการเลือกซื้อสินค้าเพิ่มขึ้น
  ปัจจุบันนี้เห็นได้ว่าปัจจัยการตัดสินในซื้อที่อยู่อาศัยของคนเมือง
  โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดระดับกลางถึงล่างมีความต้องการซื้อบ้านในบริเวณที่ได้รับความสะดวกในเรื่องขนส่งมวลชน
  เช่น พื้นที่ที่ใกล้เคียงเส้นทางรถไฟฟ้า
  แต่ในขณะเดียวกันความต้องการบ้านเดี่ยวระดับบนมีแนวโน้มชะลอตัวลง
  แต่ความต้องการอาคารชุดระดับบนในพื้นที่ใจกลางเมือง ยังคงมีอัตราการขยายตัวที่เพิ่มขึ้น

  [][]

  ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครคาดว่าจะมีแนวโน้มสดใสในปี 2550
  เนื่องจากปัจจัยบวกในหลายปัจจัย อาทิ อัตราดอกเบี้ยทรงตัวในช่วงครึ่งหลังปีนี้
  และคาดว่าจะลดลงในปีหน้า
  ราคาน้ำมันปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องหลังจากผ่านจุดสูงสุดมาแล้วในช่วงต้นปี
  ซึ่งส่งผลดีต่อต่อเศรษฐกิจโดยรวมและตลาดอสังหาริมทรัพย์
  นอกจากนี้ต้นทุนค่าก่อสร้างมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในปีนี้ คาดว่าจะเพิ่มขึ้นในปี 2550

บ้านจัดสรร

  ในช่วงสิบเดือนแรกของปี 2549
  จำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนเพิ่มในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเท่ากับ 66,131 หน่วย
  หรือเพิ่มขึ้นเท่ากับร้อยละ 9 เปรียบเทียบกับช่วง เก้า เดือนแรกของปี 2549 ซึ่งมีจำนวนเท่ากับ
  60,734 หน่วย
  บ้านปลูกสร้างเองยังคงเป็นองค์ประกอบหลักของจำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนเพิ่มคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ
  42 ตามด้วยบ้านจัดสรรในสัดส่วนร้อยละ 31 และสุดท้าย
  ห้องชุดและอาคารสูงสำหรับพักอาศัยคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 27

  ที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มในเขตกทม.-ปริมณฑล ปี 2549

[]

  ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย

  ปี 2549 ความต้องการบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มเคลื่อนลงสู่ตลาดระดับกลางถึงล่างที่ราคาต่ำกว่า 5
  ล้านบาท แหล่งข่าวในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าบ้านเดี่ยวในช่วงระดับราคา 3 ถึง 5
  ล้านบาทมียอดขายเฉลี่ย และ จำนวนหน่วยที่ขายสูงสุด ในขณะเดียวกันบ้านระดับราคาสูงกว่า 5
  ล้านบาทโดยทั่วไปแล้วมียอดขายที่ชะลอตัวลง
  ถึงแม้ว่าโครงการบ้านที่มีชื่อเสียงจะยังคงมียอดขายเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ตาม

  โครงการบ้านจัดสรรในอนาคตมีแนวโน้มเคลื่อนย้ายตัวจากทางฝั่งเหนือไปยังฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานคร
  และโดยรอบสนามบินสุวรรณภูมิ รวมถึงพื้นที่ที่มีส่วนขยายของระบบสาธารณูปโภค
  ในส่วนตะวันออกของกรุงเทพมหานคร ก็มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นของโครงการบ้านจัดสรร
  ตั้งแต่โครงการอาคารสูงสำหรับพักอาศัยราคาย่อมเยาว์จนถึงบ้านจัดสรรระดับบน

อาคารชุด

  ในปี 2549 มีจำนวนอาคารชุดเปิดตัวเพิ่มขึ้นในย่านธุรกิจในกรุงเทพมหาครเพิ่มขึ้นประมาณ
  8,000 หน่วยหรือเท่ากับร้อยละ 64 เปรียบเทียบจากปี 2548 ซึ่งเพิ่มขึ้นเพียง 4,869 หน่วย
  เห็นได้ว่ามีปริมาณความต้องการขายอาคารชุดเป็นจำนวนประมาณ 17,000 หน่วย
  และคาดว่าเสร็จในช่วง 2 ถึง3 ปีข้างหน้าในอัตราเฉลี่ย 5,000 ถึง 6,000 หน่วยต่อปี

สัดส่วนจำนวนหน่วยอาคารชุดใจกลางเมืองที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า (ข้อมูล ณ
ไตรมาส 3 ปี 2549)

[]

  ที่มา: CB Richard Ellis

  ในส่วนของพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นนอก
  โครงการอาคารสูงสำหรับพักอาศัยระดับกลางถึงล่างมีแนวโน้มที่จะขยายตัวอย่างต่อเนื่องตลอดปี
  2550 โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ใก้ลเคียงสถานีรถไฟฟ้าและรถไฟฟ้าใต้ดินรวมถึงส่วนต่อขยาย
  การเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของจำนวนโครงการอาคารสูงสำหรับพักอาศัยและจำนวนหน่วยที่เปิดขายในเขตกรุงเทพมหานครชั้นนอกส่งผลให้การแข่งขันในตลาดอาคารชุดระดับกลางถึงล่างมีความรุนแรงเพิ่มขึ้น

  ในขณะที่โครงการอาคารสูงสำหรับพักอาศัยระดับบน โดยเฉพาะในเขตเพลินจิต
  และสุขุมวิทมีแนวโน้มที่ดี เนื่องจากพื้นที่ที่เหมาะสมค่อนข้างมีจำกัด
  แต่ในทางกลับกันมีความต้องการของการบริโภคที่เพิ่มขึ้นทั้งจากผู้ชื้อในประเทศ และต่างประเทศ
  ในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2549
  ราคาอาคารชุดระดับบนในเขตใจกลางเมืองมีสถิติราคาสูงสุดที่ราคาเฉลี่ย 91,242 บาท ต่อ
  ตารางเมตร หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.4 เปรียบเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 2548
  ราคาอาคารชุดระดับบนในเขตสุขุมวิทมีอัตราการเพิ่มขึ้นสูงสุดถึงร้อยละ 16.7
  เมื่อเทียบกับช่วงของปีที่ผ่านมา