ปัจจัยความเสี่ยง

  ปี 2556 สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้วอาจจะเป็นอีกปีที่ตลาดอสังหาฯ
ขยายตัวอย่างมากและไม่เฉพาะพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลอย่างในอดีต
แต่ปีนี้น่าจะถือเป็นปีทองของตลาดต่างจังหวัดโดยเฉพาะจังหวัดหัวเมืองในภาคต่างๆ
เนื่องจากผู้ประกอบการบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ทั้งหลายในตลาดหลักทรัพย์
ตามดาหน้าเปิดโครงการรุกขยายตลาดใหม่ๆเข้าสู่จังหวัดใหญ่ในทุกภูมิภาค ทั้ง เชียงราย เชียงใหม่
ขอนแก่น อุดร โคราช ชลบุรี พัทยา หัวหิน ภูเก็ต หาดใหญ่
เพื่อสร้างเครือข่ายและเตรียมลู่ทางสำหรับการเปิดเสรีอาเซียน (AEC) ที่ใกล้เข้ามาในอีกไม่เกิน
2 ปีข้างหน้า ทำให้ในปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเติบโตทำยอดขายสูงเป็นประวัติการณ์
และส่งผลให้ปี 2556 น่าจะเป็นอีกปีที่การเติบโตยังคงเดินหน้าอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม
ธุรกิจอสังหา คงต้องเผชิญกับปัจจัยลบมากมาย
ที่จะเป็นโจทย์ใหญ่ให้ผู้บริหารบริษัททั้งหลายต้องวางแผนงานอย่างรอบครอบและรัดกุม
เพื่อให้การดำเนินธุรกิจประสบความสำเร็จตามเป้าหมายที่วางไว้

1.ความเสี่ยงด้านการขาดแคลนแรงงานและต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้นอย่างมาก

จากการเปิดตัวโครงการใหม่ในปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยสามารถทำยอดขายในองค์รวมกว่า
1.74 แสนล้านบาท เติบโตจากปี 2554 ถึง 32% ซึ่งส่วนใหญ่แล้วเป็นโครงการคอนโดมิเนียมถึง
65% ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายทั้งหมด
ทำให้ในปีนี้โอกาสที่ผู้ประกอบการจะต้องเผชิญความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ คือ ปัญหาการก่อสร้าง
เพราะจะเท่ากับว่ามีโครงการอสังหาฯขนาดใหญ่อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างในตลาดมากถึง 2ใน
3 ของทั้งหมด

ปัจจัยเสี่ยงที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ควรต้องระวังมากที่สุด
คือปัญหาแรงงานและปัญหาการดำเนินการก่อสร้างล่าช้า เสร็จไม่ทันตามกำหนด เนื่องจากในปี
2555 ที่ผ่านมา และปี 2556 รัฐบาลได้มีนโยบายการปรับค่าแรงขั้นต่ำ 300 บาทต่อคนต่อวัน
ทำให้แรงงานเลือกที่จะเข้าไปทำงานในสายงานอื่นๆ หรือกลับไปทำงานที่ต่างจังหวัดมากขึ้น
ปัญหาแรงงานขาดแคลนและการปรับเพิ่มขึ้นของค่าแรงขั้นต่ำตั้งแต่ปี 2555
จะส่งผลต่อการดำเนินการก่อสร้างในโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆตลอดปี 2556
ทั้งกลุ่มแนวราบและแนวสูง เนื่องจากผู้รับเหมาเริ่มมีศักยภาพในการรับงานลดลง
จากปัญหาการขาดแคลนแรงงาน ส่งผลให้การก่อสร้างล่าช้ากว่าเดิม ปัญหาต้นทุนเพิ่มขึ้น
ทั้งในส่วนของต้นทุนพลังงาน และต้นทุนวัสดุก่อสร้าง รวมไปถึงต้นทุนค่าแรงที่เริ่มใช้ค่าแรงใหม่ 300
บาท ทั่วประเทศ ซึ่งจากต้นทุนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
อาจจะส่งผลกระทบต่อราคาขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ในตลาด
ที่มีแนวโน้มปรับราคาใหม่เพิ่มสูงขึ้นอีก 5-10%
ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสเสี่ยงที่จะชะลอตัวจากการช็อคราคาและกำลังซื้อที่ชะลอตัวลงหลังหมดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯของภาครัฐ

2. ปัญหาเศรษฐกิจโลกซบเซา ในปี 2555 วิกฤตยูโรโซนส่งผลกระทบไปทั่วโลก
และลุกลามไปยังอเมริกาด้วย ซึ่งแม้ว่าตั้งแต่ปีใหม่ปีนี้เป็นต้นมา
สหรัฐฯกำลังดำเนินนโยบายทางด้านเศรษฐกิจและการคลัง เพื่อผลักดันให้อเมริกา
รอดพ้นจากวิกฤตเศรษฐกิจครั้งนี้ แต่โอกาสที่นักลงทุนต่างชาติจะดึงเงินกลับก็มีความเป็นไปได้สูง
ส่งผลต่อกำลังซื้อจากต่างประเทศที่

อาจจะลดลงอย่างต่อเนื่องทั้งในด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่พักอาศัยและกลุ่มอสังหาฯเชิงพาณิชย์
ความเสี่ยงเศรษฐกิจโลกเป็นปัจจัยกดดันการเจริญ เติบโตในภาพรวม

3. ปัญหาการเมืองที่ยังไม่นิ่ง นับว่าเป็นปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญอีกประเด็นหนึ่ง
เนื่องจากนักลงทุนจากต่างชาติส่วนใหญ่ให้ความสำคัญกับประเด็นเรื่องการเมืองภายในประเทศเป็นอันดับต้นๆ
เพราะถือเป็นความเสี่ยงที่ควบคุมไม่ได้และรับมือได้ยากที่สุดสำหรับชาวต่างชาติ

4. ปัญหาภัยธรรมชาติ เป็นอีกหนึ่งปัจจัยเสี่ยงที่ทั้งนักลงทุนและผู้บริโภคทั่วไปกังวล
เนื่องจากภัยธรรมชาติมีปัจจัยเสี่ยงหลายประการ ทั้งน้ำท่วม แผ่นดินไหว และพายุ
ดังนั้นการเตรียมรับมือนั้นทำได้ค่อนข้างยาก และที่สำคัญคือ
เมื่อเกิดขึ้นแล้วไม่สามารถคาดเดาความเสียหายได้
ส่งผลให้กลุ่มนักลงทุนมักจะเทไปยังพื้นที่ที่มีความเสี่ยงต่ำ
หรือชะลอการลงทุนเพื่อวางแผนรับมือวิกฤตภัยธรรมชาติ

5.ข้อกำหนดผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ที่คาดว่าจะบังคับใช้
ทำให้เกิดความเสี่ยงในการซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการเนื่องจากเป็นตัวหลักที่ผลักดันให้ต้นทุนการพัฒนาในส่วนของที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างมากเช่นการ
กำหนดความกว้างของถนนที่จะพัฒนาโครงการอาคารสูงได้เป็น "ไม่ต่ำกว่า"12 เมตร
ทำให้เป็นข้อจำกัด ในการหาที่ดินราคาถูกในซอยเพื่อพัฒนา หรือ พื้นที่สีน้ำตาล
(ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ย.9-ย.10 กำหนดเกณฑ์การก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (10,000
ตร.ม.ขึ้นไป) ฉบับใหม่กำหนดให้มีความกว้างของถนนไว้ที่ไม่ต่ำกว่า 16 เมตร อีกทั้ง
ผังเมืองใหม่มีแนวโน้มจะกำหนดอัตราส่วน เอฟเออาร์เอาไว้ต่ำ
ขณะที่กำหนดอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (โอเอสอาร์) และเกณฑ์ความกว้างถนนไว้สูง
ทำให้บริษัทพัฒนาที่ดินต้องประสบภาวะการขาดแคลนที่ดินในการพัฒนาสินค้าประเภทอาคารสูง
ที่ดินที่สามารถพัฒนาสินค้าได้จะราคาสูงขึ้นจากข้อกำหนดดังกล่าว
จนไม่สามารถพัฒนาสินค้าในราคาตลาดได้