3.  การประกอบธุรกิจของแต่ละกลุ่มธุรกิจ

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ :

ลักษณะการประกอบธุรกิจของบริษัท จำแนกได้ 4 ประเภท คือ

(1.1) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ก. ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ซึ่งประกอบด้วย อาคารชุดพัก อาศัย
ในเขตกรุงเทพมหานครชั้นใน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณย่านธุรกิจ (Central Business
District: CBD) ถนนสาทร ถนนราชดำริ ถนนเพลินจิต และถนนสุขุมวิท
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็น ลูกค้าระดับปานกลางถึงสูง และโครงการของบริษัทมีจุดเด่น
คือจะมีบริการให้กับผู้พักอาศัยแบบครบ วงจร นอกจากนี้ บริษัทยังได้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรร
เพื่อให้ตรงกับความต้องการของตลาด โดยโครงการของบริษัทเพื่อขายในปัจจุบันสามารถสรุปได้ดังนี้

1. โครงการ บ้านนาราสิริ ซอยวัชรพล

เนื้อที่โครงการ 32 ไร่ 2 งาน 37 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ ซอยวัชรพล ถนนรามอินทรา แขวงจรเข้บัว เขตลาดพร้าว

กรุงเทพมหานคร

รายละเอียดโครงการ เป็นโครงการบ้านจัดสรรพักอาศัย 108 ยูนิต เนื้อที่ใช้สอย

ประมาณ 145 ตารางเมตร ถึง 335 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย 108 ยูนิต มีขนาดตั้งแต่ 56 ตารางวา จนถึง 129 ตารางวา

มูลค่าขาย 628.5 ล้านบาท

มูลค่าเงินลงทุน 540.5 ล้านบาท

ระยะเวลาในการก่อสร้าง ตั้งแต่เดือน เมษายน 2543 ถึง ตุลาคม 2545

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ผู้มีรายได้ครอบครัว 90,000 – 150,000 บาท

เกณฑ์การรับรู้รายได้ รับรู้รายได้ตามค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ

กรรมสิทธิ์ที่ดิน บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง 44%

ความคืบหน้าของการขาย 25%

2. โครงการ บ้านแสนสราญ

เนื้อที่โครงการ 16 ไร่ 3 งาน 8.4 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ บริเวณชายหาดหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์

รายละเอียดโครงการ รีสอร์ทคอนโดมิเนียมแบบแนวราบ พร้อมสระว่ายน้ำ

ห้องออกกำลังกาย สนามเทนนิส และภัตตาคาร และ

อุปกรณ์อำนวยความสะดวกอื่น ๆ

วันเปิดโครงการ ธันวาคม 2537

มูลค่าขาย 1,194 ล้านบาท

จำนวนหน่วย 308 ยูนิต

ราคาขาย 1.9 - 13.3 ล้านบาท

มูลค่าเงินลงทุน 1,454 ล้านบาท

ระยะเวลาในการก่อสร้าง ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2538 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2540

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ผู้มีรายได้สูงที่ต้องการบ้านพักผ่อนชายทะเลที่สงบเงียบและ

สะดวกสบาย

เกณฑ์การรับรู้รายได้ รับรู้ตามเปอร์เซนต์ของงานที่เสร็จ

เริ่มรับรู้รายได้ พ.ศ. 2539

ยอดรับรู้รายได้สะสม 1,182.4 ล้านบาท

(ณ 31 ธ.ค. 43)

กรรมสิทธิ์ที่ดิน นิติบุคคลอาคารชุดบ้านแสนสราญ

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง 100.00 % ของมูลค่าการก่อสร้าง

(ณ 31 ธ.ค. 43)

ความคืบหน้าของการขาย 99.74 % ของมูลค่าขายทั้งโครงการ

(ณ 31 ธ.ค. 43)

ข. ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า ซึ่งได้แก่ อาคารสำนักงาน ให้เช่า
อาคารชุดพักอาศัยให้เช่า โดยโครงการของบริษัทจะเน้นจุดเด่นที่ทำเลที่ตั้งที่อยู่ในเขตธุรกิจใจ
กลางเมือง กอปรกับคุณภาพของโครงการและการบริการที่ครบถ้วน ทันสมัย และครบวงจร เช่น
การ ออกแบบรูปแบบของสถาปัตยกรรม เนื้อที่จอดรถที่มีเพียงพอ และระบบการจอดรถอัตโนมัติ
(Car Parking Automation)
โดยโครงการของบริษัทและบริษัทย่อยที่ให้เช่าในปัจจุบันสามารถสรุปได้ดังนี้

1. โครงการ อาคารสิริภิญโญ

เนื้อที่โครงการ 2 ไร่ 3 งาน 13 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ ถนนศรีอยุธยา

รายละเอียดโครงการ อาคารสำนักงาน สูง 18 ชั้น พื้นที่รวม 43,700 ตารางเมตร

พร้อมที่จอดรถระบบอัตโนมัติ 450 คัน

วันเปิดโครงการ พ.ศ. 2535

พื้นที่ให้เช่า 18,240 ตารางเมตร

ราคาเช่าพื้นที่เฉลี่ย 330 บาท/ตารางเมตร (ค่าเช่ารวมค่าบริการ)

มูลค่าเงินลงทุน 563 ล้านบาท

ระยะเวลาในการก่อสร้าง 2532-2535

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย บริษัทเงินทุน ธนาคาร บริษัทระหว่างประเทศ

เกณฑ์การรับรู้รายได้ รับรู้เป็นรายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ

เริ่มรับรู้รายได้ พ.ศ. 2537

ยอดรับรู้รายได้สะสม 650.7 ล้านบาท (รับรู้รายได้ของค่าเช่ารับสะสม)

(ณ 31 ธ.ค. 43)

กรรมสิทธิ์ที่ดิน บริษัท สิริภิญโญ จำกัด (บริษัทได้รับสิทธิการเช่าจากบริษัท

สิริภิญโญ จำกัด เป็นกำหนดเวลา 30 ปี นับตั้งแต่ตุลาคม

2537 ถึงตุลาคม 2567)

ความคืบหน้าในการก่อสร้าง 100%

(ณ 31 ธ.ค. 43)

ความคืบหน้าในการให้เช่า 89%

(ณ 31 ธ.ค. 43)

2. โครงการ สิริอพาร์ตเมนต์ ถนนวิทยุ

เนื้อที่โครงการ 3 ไร่ 3 งาน 20 ตารางวา (1520 ตารางวา)

ที่ตั้งโครงการ ถนนวิทยุ

รายละเอียดโครงการ อพาร์ตเมนต์ 2 อาคาร สูง 5 ชั้น และ 6 ชั้น

จำนวนหน่วย 23 ยูนิต

วันเปิดโครงการ พ.ศ. 2544

พื้นที่ให้เช่า 4,185 ตารางเมตร

ราคาค่าเช่าพื้นที่ 365 บาท / ตารางเมตร/ ต่อเดือน (รวมค่าเช่า ค่าบริการ)

มูลค่าเงินลงทุน 100 ล้านบาท

การปรับปรุงอาคาร พ.ศ. 2543

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย นักธุรกิจชาวต่างชาติที่เข้ามาทำธุรกิจในเมืองไทย

เกณฑ์การรับรู้รายได้ รับรู้รายได้ตามค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ

รับรู้รายได้ พ.ศ. 2544

กรรมสิทธิ์ที่ดิน บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้รับสิทธิการเช่าจาก

(ณ 31 ธ.ค. 43) หม่อมหลวงสุธาดา เกษมสันต์ เป็นระยะเวลา 15 ปี

ความคืบหน้าของการเช่า 0%

(ณ 31 ธ.ค. 43)

3. โครงการ สิริอพาร์ตเมนต์ สุขุมวิท 12

เนื้อที่โครงการ 1ไร่ 1 งาน 22 ตารางวา (522 ตารางวา)

ที่ตั้งโครงการ ซอยสุขุมวิท 12

รายละเอียดโครงการ อาคารอพาร์ทเม้นท์ 2 อาคาร สูง 4 ชั้น และ 8 ชั้น

จำนวนหน่วย 21 ยูนิต

วันเปิดโครงการ เดือนมกราคม 2544

พื้นที่ให้เช่า 5,230 ตารางเมตร

ราคาค่าเช่าพื้นที่ 300 บาท / ตารางเมตร/เดือน (ค่าเช่ารวมค่าบริการ)

มูลค่าเงินลงทุน 120 ล้านบาท

การปรับปรุงอาคาร พ.ศ. 2543

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย นักธุรกิจชาวต่างชาติที่เข้ามาทำธุรกิจในเมืองไทย

เกณฑ์การรับรู้รายได้ รับรู้รายได้ตามค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ

รับรู้รายได้ พ.ศ. 2544

กรรมสิทธิ์ที่ดิน บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)

(ณ 31 ธ.ค. 43)

ความคืบหน้าของการเช่า 0 %

(ณ 31 ธ.ค. 43)

หมายเหตุ

โปรดดูตารางต่อไปนี้ประกอบ

(1) รายละเอียดการชำระเงินของโครงการเพื่อขาย / เช่า ที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543

(2) รายละเอียดเงินค้างชำระสะสม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543

(1) รายละเอียดการชำระเงินของโครงการเพื่อขาย / เช่า ที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543

[TABLE]

(2) รายละเอียดเงินค้างชำระสะสม

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543

  ------------- ---------------- ------ ---------- ------- ---------- --------- ---------- --------
  ชื่อโครงการ     เงินค้างชำระสะสม          ค้างชำระ 1          ค้างชำระ 3            ค้างชำระ 6  
                                        – 3 เดือน           – 6 เดือน             เดือน ขึ้นไป  

                จำนวนราย         บาท    จำนวนราย   บาท     จำนวนราย   บาท       จำนวนราย   บาท

  อาคารสิริภิญโญ   26               3.46   25         3.20    2          0.06      3          0.20
  ------------- ---------------- ------ ---------- ------- ---------- --------- ---------- --------

2.  ธุรกิจบริหารและจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วยการ
    บริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์, การบริหารอาคาร, การบริหารทรัพย์สินและการขาย,
    การบริหารการ ตกแต่งและปรับปรุงอาคาร, การบริหารวิศวกรรมอาคาร
    โดยมีโครงการที่บริษัทและบริษัท แสนสิริ พร็อพเพอร์ตี้ พลัส จำกัด
    รับบริหารอาคารให้ดังต่อไปนี้

1. โครงการ บ้านไข่มุก

ที่ตั้งโครงการ อำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์

เจ้าของโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดบ้านไข่มุก

ลักษณะโครงการ อาคารชุดพักอาศัย

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุด

2. โครงการ บ้านแสนสิริ

ที่ตั้งโครงการ ซอยมหาดเล็กหลวง 2 ถนนราชดำริ

เจ้าของโครงการ บริษัท ชนชัย จำกัด

ลักษณะโครงการ อาคารพักอาศัย สูง 24 ชั้น จำนวน 76 ยูนิต

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารพักอาศัย

3. โครงการ อาคารสิริภิญโญ

ที่ตั้งโครงการ ถนนศรีอยุธยา

เจ้าของโครงการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้รับสิทธิการเช่าจาก

บริษัท สิริภิญโญ จำกัด เป็นกำหนดเวลา 30 ปี

ลักษณะโครงการ อาคารสำนักงานให้เช่า

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารสำนักงาน

4. โครงการ บ้านเพลินจิต

ที่ตั้งโครงการ ถนนเพลินจิต

เจ้าของโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดบ้านเพลินจิต

ลักษณะโครงการ อาคารชุดพักอาศัย

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุด

5. โครงการ บ้านแสนสราญ

ที่ตั้งโครงการ อำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์

เจ้าของโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดบ้านแสนสราญ

ลักษณะโครงการ อาคารชุดพักอาศัย

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุด

6. โครงการ บ้านปิยะสาธร

ที่ตั้งโครงการ ซอนสวนพลู ถนนสาทรใต้

เจ้าของโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด บ้านปิยะสาธร

ลักษณะโครงการ อาคารชุดพักอาศัย

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุด

7. โครงการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ที่ตั้งโครงการ ถนนพระราม 9

เจ้าของโครงการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ลักษณะโครงการ อาคารสำนักงาน

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์สินของอาคาร

8. โครงการ บ้านบางปะอิน

ที่ตั้งโครงการ อำเภอบางปะอิน จังหวัดพระนครศรีอยุธยา

เจ้าของโครงการ บริษัทเงินทุน ธนชาติ จำกัด (มหาชน)

ลักษณะโครงการ หมู่บ้านจัดสรร

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์สินส่วนกลางในหมู่บ้าน

9. โครงการ สีลมสวีท

ที่ตั้งโครงการ ถนนสาทร

เจ้าของโครงการ บริษัท สิงห์แลนด์ จำกัด (มหาชน)

ลักษณะโครงการ อาคารชุดพักอาศัย

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารชุด

10. มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (ศูนย์รังสิต)

ที่ตั้งโครงการ รังสิต จังหวัดปทุมธานี

เจ้าของโครงการ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ลักษณะโครงการ ศูนย์การกีฬา

ลักษณะการให้บริการ บริการดูแลบำรุงรักษา ซ่อมแซมอาคาร และระบบ

สาธารณูปโภคในโครงการ

3.  ธุรกิจให้บริการในเชิงพาณิชย์โดยใช้สื่ออินเตอร์เนต ซึ่งประกอบด้วย การให้
    บริการทางด้านอินเตอร์เนตความเร็วสูงในอาคารสูง และธุรกิจให้บริการข้อมูลข่าวสาร
    และการซื้อขาย เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร

4.  ธุรกิจการลงทุนอื่น ปัจจุบันบริษัทได้ลงทุนในกองทุนรวมสตาร์วูดไทยแลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ 1
    ซึ่งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลงทุนในการซื้อ หรือเช่าอาคาร หรือ อาคารเพื่อ ที่อยู่อาศัย
    และสิทธิเรียกร้องที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นประกันในประเทศไทย ซึ่งนำออกประมูลโดย
    องค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน (ปรส.) โดยมีวัตถุประสงค์ในการร่วมลงทุน
    เพื่อผลตอบ แทนในรูปเงินปันผลจากกองทุน นอกจากนี้ บริษัทยังได้ลงทุนในบริษัท คาเธ่ย์
    แอสเซท แมเนจเม้นท์ จำกัด
    ซึ่งดำเนินธุรกิจบริการให้คำแนะนำปรึกษาทางธุรกิจแก่ผู้ประกอบการ ทั้งนี้ โดยมีวัตถุประสงค์
    ในการร่วมลงทุน เพื่อเป็นการขยายธุรกิจของบริษัทในด้านการให้คำปรึกษาทางธุรกิจ
    และเสริมสร้าง โอกาสในการลงทุนของบริษัท

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน :

(1) การตลาด

  - กลยุทธ์การแข่งขัน

นโยบายในการบริหารงานของบริษัทมุ่งเน้นการพัฒนาสินค้า และการบริการ ที่มีคุณภาพ
เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า
และเพื่อสร้างความแตกต่างในด้านคุณภาพและบริการจากคู่แข่งขันในตลาด
โดยมีกลยุทธ์การแข่งขันทางการตลาดและการขายดังนี้

   คุณภาพของโครงการ

  1. โครงการของบริษัท

บริษัทถือว่าคุณภาพของโครงการเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกที่จะก่อให้เกิดความ น่าเชื่อถือในระยะยาว
ดังนั้น โครงการต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นโครงการ บ้านเดี่ยว อพาร์ตเมนต์ อาคารชุดพักอาศัย
หรืออาคารสำนักงาน จึงได้รับการออกแบบและก่อสร้างอย่างประณีตทั้งในแง่ของวิศวกรรม
โครงสร้างการตกแต่งภายนอก และการตกแต่งภายใน ตลอดจนการเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ
ที่เน้น ถึงประโยชน์ใช้สอย ความคุ้มค่า ความมีรสนิยม และคุณภาพชีวิตที่ดีของลูกค้า
จากผลงานที่ผ่านมา
ลูกค้าของบริษัทได้ประจักษ์ถึงคุณภาพที่บริษัทได้รักษาไว้อย่างต่อเนื่องทำให้ลูกค้าเก่าเกิดความเชื่อถือ
และไว้วางใจ ลูกค้าหลายรายได้เลือกซื้อสินค้ากับบริษัทอีกหลายโครงการ รวมทั้งแนะนำให้กับลูกค้า
รายอื่นๆต่อไปอีกด้วย

2. โครงการที่บริษัทซื้อมาพัฒนาต่อจากเจ้าของเดิม

เป็นลักษณะโครงการที่บริษัทไม่ได้พัฒนามาตั้งแต่เริ่มต้น แต่จะเริ่มจากซื้อ
โครงการที่ขาดสภาพคล่องจากเจ้าของเดิมมาพัฒนาต่อ ทั้งจาก ปรส. และเอกชนทั่วไป
ซึ่งหลักเกณฑ์ ในการคัดเลือกโครงการมาพัฒนาต่อไปในนามของบริษัท
จะคำนึงถึงศักยภาพของโครงการ อาทิ ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี การคมนาคมสะดวก
สอดคล้องกับความต้องการของตลาด เป็นต้น ตลอดจนพิจารณา
ถึงคุณภาพของโครงการในด้านสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม ส่วนในด้านการตกแต่งภายในจะเข้าไป
ดำเนินการปรับปรุงให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าในแต่ละโครงการ

  อนึ่ง ในปลายปี 2542 บริษัทได้ดำเนินการซื้อและเช่าโครงการระยะยาวจาก

เจ้าของเดิมมาเพื่อพัฒนาต่อ รวมทั้งสิ้น 3 โครงการ ได้แก่

(1) โครงการบ้านนาราสิริ บ้านพักอาศัย บริเวณซอยวัชรพล รามอินทรา
ซึ่งประกอบด้วยบ้านจัดสรรพักอาศัยจำนวน 108 แปลง พื้นที่ 56 – 129 ตารางวา แบบบ้าน 9
แบบ ซึ่งมี เนื้อที่ใช้สอยตั้งแต่ 145-335 ตารางเมตร โดยมีมูลค่าเงินลงทุนของโครงการประมาณ
540.5 ล้านบาท และมูลค่าขายประมาณ 628.5 ล้านบาท
โดยปัจจุบันได้ดำเนินการในการจัดสรรที่ดิน และปรับปรุงแบบ
บ้านใหม่เพื่อให้ตรงกับความต้องการของตลาดและสามารถแข่งขันกับคู่แข่งในย่านนั้นได้ และได้สร้าง
บ้านตัวอย่าง บ้านพร้อมอยู่ และคลับเฮ้าส์ ซึ่งประกอบด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ อาทิ
สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ห้องอบไอน้ำ สนามบาสเกตบอล สนามเด็กเล่น และลู่วิ่งจ๊อกกิ้ง
เป็นต้น ให้แล้วเสร็จตั้งแต่ก่อนเปิดโครงการ ซึ่งนับเป็นมิติใหม่ของโครงการบ้านจัดสรร
เพื่อสร้างความเชื่อมั่น ให้กับลูกค้า โครงการเริ่มเปิดการขายในเดือน พ.ย. 2543

(2) โครงการอพาร์ตเมนต์ให้เช่า บริเวณซอยสุขุมวิท 12 พื้นที่ 522

  ตารางวา ซึ่งประกอบด้วยอาคาร 2 อาคาร ความสูง 4 ชั้น และ 8 ชั้น จำนวน 21 ยูนิต
  มูลค่าเงินลงทุน ของโครงการประมาณ 120 ล้านบาท
  บริษัทได้เข้าปรับปรุงโครงการทั้งในด้านสถาปัตยกรรมภายนอก
  และการตกแต่งภายในให้มีรูปแบบเป็นแนวตะวันออก (Oriental Style)
  เพื่อให้สอดคล้องกับความ ต้องการของลูกค้าเป้าหมาย
  ซึ่งเป็นชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทย ปัจจุบันได้ดำเนินการ
  ปรับปรุงอาคารเดิมแล้วเสร็จเป็นที่เรียบร้อย เริ่มเปิดให้เช่าในเดือนมกราคม 2544

(3) โครงการอพาร์ตเมนต์ให้เช่า บริเวณถนนวิทยุ พื้นที่ 1,520 ตารางวา
      ซึ่งเป็นโครงการอพาร์ตเมนต์ที่บริษัทเช่าช่วงจากเจ้าของโครงการเป็นระยะเวลา 15 ปี
      ประกอบด้วย อาคาร 2 อาคาร ความสูง 5 ชั้น และ 6 ชั้น จำนวน 23 ยูนิต
      โดยมีมูลค่าเงินลงทุนของโครงการประมาณ 100 ล้านบาท
      ปัจจุบันกำลังอยู่ในช่วงของการพัฒนาอาคารเดิมที่มีอยู่ให้มีความทันสมัย สวยงามแบบ
      ตะวันออก เพื่อสอดคล้องกับความต้องการของตลาดมากยิ่งขึ้น ซึ่งเริ่มปรับปรุงอาคาร 1
      คาดว่าจะแล้ว เสร็จในเดือนกรกฎาคม 2544 และอาคาร 2
      จะเริ่มปรับปรุงในเดือนมกราคม 2545 คาดว่าจะแล้วเสร็จ ในเดือนกรกฏาคม 2545

ทั้งนี้ กลยุทธ์ในการซื้อโครงการจากเจ้าของเดิมมาพัฒนาต่อนั้น จะอำนวย
ประโยชน์ในด้านราคาของต้นทุนโครงการที่ต่ำลง
เนื่องจากเจ้าของเดิมประสบปัญหาไม่สามารถพัฒนา โครงการต่อไปได้
รวมทั้งโครงการที่บริษัทพิจารณาเลือกซื้อ นอกจากคำนึงถึงศักยภาพของโครงการ แล้ว
ยังคำนึงถึงโครงการที่ได้มีการก่อสร้างอาคาร และ/หรือสร้างสาธารณูปโภคแล้วเสร็จบางส่วน เช่น
ถนน เสาไฟฟ้า เป็นต้น จึงทำให้โครงการมีต้นทุนในการพัฒนาต่อต่ำกว่าการลงทุนพัฒนาตั้งแต่ต้นใน
ยุคปัจจุบัน

3. โครงการที่บริษัทรับบริหารงานขายและการตลาด

จากผลงานของทีมงานฝ่ายขายและการตลาดในอดีตที่ผ่านมาทั้งโครงการ
ประเภทแนวสูงและแนวราบ ทำให้มีผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากทั้งรายใหญ่และราย
ย่อย มีความประสงค์ให้ทีมงานของบริษัทเข้าไปบริหารงานขายและการตลาดให้กับโครงการเหล่านั้น
ทั้งนี้ นโยบายในการรับบริหารงานของบริษัท จะพิจารณาจากคุณภาพของโครงการ
ศักยภาพในด้านทำเลที่ตั้ง ตลอดจนราคาที่สอดคล้องกับสภาวะตลาดและการแข่งขัน

 สถานที่ตั้งโครงการ

  ทำเลที่เป็นเลิศ บริษัทได้คำนึงถึงสภาพการดำเนินชีวิตในปัจจุบันของคน

กรุงเทพฯ ที่มีปัญหาหลักในเรื่องของการจราจรและสิ่งแวดล้อม ดังนั้น
บริษัทเลือกที่จะพัฒนาโครงการขึ้นบนพื้นที่ที่มีสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมกับโครงการที่พักอาศัยในเขตใจกลางกรุงเทพฯ
และพื้นที่ บริเวณกรุงเทพรอบนอกที่เหมาะสำหรับเป็นที่พักอาศัย
แต่ในขณะเดียวกันก็อยู่ในทำเลที่สะดวกในการ เดินทาง ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ ทางด่วน
ศูนย์การค้าครบวงจร และโรงเรียน เป็นต้น

   การใช้ประโยชน์ของที่พักอาศัย

โครงการของบริษัทจะมุ่งเน้นการสร้างประโยชน์ใช้สอยจากอาคารแต่ละ
ประเภทอย่างเป็นระบบระเบียบ ไม่ว่าจะเป็นอาคารพักอาศัย อาคารสำนักงาน หรืออื่นๆ
โดยเฉพาะ โครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งนโยบายของบริษัท คือ จะไม่สร้างรวมกับอาคารสำนักงาน
หรือศูนย์การค้า เพื่อต้องการรักษาความเป็นส่วนตัว และความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยอย่างแท้จริง
ซึ่งหากมีการใช้ อาคารที่ผิดประเภทแล้ว ผู้อยู่อาศัยจะไม่ได้รับความสะดวกสบาย
ทั้งในเรื่องที่จอดรถ และการรักษา ความปลอดภัย

 การสร้างกลุ่มเป้าหมายในแต่ละโครงการได้อย่างชัดเจน

ก่อนการพัฒนาโครงการแต่ละโครงการ บริษัทจะศึกษาตลาดและวาง
ตำแหน่งของสินค้าในแต่ละโครงการอย่างชัดเจน ตลอดจนการกำหนดราคา การออกแบบโครงการ
และวางแผนงานการตลาดให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายที่กำหนด เพื่อสร้างความพึงพอใจสูงสุดให้กับลูกค้า
ซึ่งคาดหวังเพื่อนบ้านที่มีระดับคุณภาพชีวิตที่ใกล้เคียงกัน แต่ละโครงการบริษัทจะเน้นคุณภาพของ
วัสดุอุปกรณ์ ความคุ้มค่าในระยะยาว และที่สำคัญคือความสวยงาม จำนวนยูนิตไม่มากจนเกินไป
อีกทั้งมีพื้นที่ส่วนกลาง และสาธารณูปโภคที่ครบสมบูรณ์

-   ทีมบริหาร ทีมงานด้านการตลาดและการขายที่มีความรู้และความสามารถ

บริษัทได้รับการบริหารโดยทีมงานที่มีความรู้ ความสามารถ และประสบ
การณ์ในวงการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทีมงานบริหารจะทำการศึกษาความเป็นไปได้ของ
โครงการแต่ละโครงการที่มีอยู่ในแผนพัฒนาธุรกิจโดยละเอียด เพื่อนำไปสู่การวางแผนรูปแบบ
โครงการ ทีมงานด้านการตลาดประกอบด้วย ฝ่ายการตลาดและประชาสัมพันธ์ ฝ่ายขาย
และฝ่ายวิจัย ดำเนินการศึกษา วิเคราะห์วิจัยพฤติกรรมและความต้องการของลูกค้า
เพื่อกำหนดลักษณะของลูกค้า เป้าหมาย และลักษณะของสินค้าแต่ละโครงการให้ชัดเจน
หลังจากนั้นทีมบริหารด้านการตลาดของ แต่ละโครงการจะเริ่มต้นรับผิดชอบโครงการ
ตั้งแต่การพัฒนาสินค้าร่วมกับฝ่ายพัฒนาโครงการ การ กำหนดราคาสินค้าที่เหมาะกับคุณภาพ
ความต้องการของตลาด และการแข่งขันในตลาด

นอกจากนี้ ยังวางแผนการจำหน่ายโดยใช้กลยุทธ์การสื่อสารการตลาดแบบ ผสมผสาน
(Integrated Marketing Communication) ซึ่งรวมถึงโฆษณา ประชาสัมพันธ์ การตลาดทาง
ตรง และการส่งเสริมการขาย โดยจะพัฒนารูปแบบให้ทันสมัยกับตลาดและกลุ่มเป้าหมายอยู่เสมอ
เช่น การใช้สื่ออิเลคทรอนิกส์ในการทำข้อมูลโครงการผ่านทาง web site : www.sansiri.com
ซึ่งได้พัฒนา รูปแบบให้มีความทันสมัย และสะดวกต่อการใช้งานอย่างต่อเนื่อง อาทิเช่น
การคำนวณอัตรากู้ยืมเงิน ตลอดจนการขอสินเชื่อจากธนาคาร
และการพัฒนาช่องทางการจัดจำหน่ายผ่านสื่ออิเลคทรอนิกส์ (E-commerce) เป็นต้น
นอกจากนี้ยังเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์รายแรกที่ริเริ่มการส่งเสริมการขาย ด้วยการใช้ระบบ
Escrow Account เพื่อรับประกันเงินดาวน์ในการซื้อบ้านให้กับลูกค้า

ส่วนการขาย (Sales Force) พนักงานขายจะเป็นผู้ติดต่อลูกค้าซึ่งให้ความ สนใจแต่ละโครงการ
โดยพนักงานขายจะเป็นผู้มีประสบการณ์และทักษะการขายสูง ซึ่งจะได้รับการฝึก
อบรมในด้านการต้อนรับลูกค้า การนำเสนอโครงการ และข้อมูลด้านเทคนิคต่าง ๆ รวมทั้งศึกษา
ลักษณะของลูกค้าเป้าหมายแต่ละราย ก่อนดำเนินกระบวนการขายตรง (Direct Sales
Approach) สำหรับลูกค้าแต่ละราย

 ความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้าและการบริการหลังการขาย

บริษัทยึดหลักการให้บริการโดยรักษาความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้าทั้งด้านการ ขาย
และการบริการหลังการขายที่สม่ำเสมอ อาทิ การให้ข้อมูลความก้าวหน้าของโครงการด้านก่อสร้าง
การให้ความรู้ในด้านการซื้ออสังหาริมทรัพย์การประสานงานด้านการเปลี่ยนแปลง และถือเป็นหัวใจ
หลักในการดำเนินธุรกิจของบริษัทที่สร้างชื่อเสียงให้กับบริษัทมานาน มีผลให้ลูกค้าของบริษัทมีความ
เชื่อถือในโครงการต่าง ๆ ของบริษัทตลอดมาและมีพฤติกรรมซื้อซ้ำ โดยลูกค้าหลายรายของบริษัทได้
ซื้อสินค้าของบริษัทมากกว่าหนึ่งโครงการ นอกจากนี้ ความสัมพันธ์อันดี และชื่อเสียงของบริษัทยังเป็น
สิ่งที่ขยายฐานลูกค้าของบริษัทไปยังกลุ่มเป้าหมายใหม่ ๆ โดยผ่านการแนะนำจากลูกค้าเดิมของบริษัท

บริษัทยังได้จัดตั้ง “แสนสิริ คลับ” ขึ้นเป็นตัวกลางในการสร้างความสัมพันธ์ อันดีกับลูกค้า
โดยการจัดกิจกรรมต่าง ๆ และเปิดโอกาสให้ลูกค้ามีส่วนร่วม ตลอดจนคัดสรรสิทธิ
ประโยชน์จากร้านค้ามากมายมามอบให้กับลูกค้าที่เป็นสมาชิกของแสนสิริคลับ

- ลักษณะของลูกค้า และกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ลูกค้าของบริษัทและบริษัทย่อย สามารถจำแนกได้ดังนี้

ลูกค้าโครงการพักอาศัย : เป็นห้องชุดและบ้านพักอาศัยที่บริษัทดำเนิน การขายให้กับลูกค้า
ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มบุคคล หรือครอบครัวที่มีรายได้ค่อนข้างกลางจนถึงระดับ สูง
ที่ต้องการที่พักอาศัยที่ตั้งอยู่ในเขตใจกลางทางธุรกิจ มีสิ่งอำนวยความสะดวกและการบริการที่
พร้อมสรรพให้กับลูกค้า จึงเหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการแก้ปัญหาในเรื่องของการจราจรที่ติดขัด
ต้องการเป็นอิสระและมีความเป็นส่วนตัว หรือซื้อไว้เพื่อเป็นแหล่งพำนักของคู่สมรสที่ต้องการแยก
ครอบครัวออกจากครอบครัวใหญ่ ตลอดจนลูกค้าที่ซื้อเพื่อการลงทุนโดยลูกค้าสามารถนำที่ห้องชุดที่
ซื้อไว้มาให้เช่า เพื่อสร้างรายได้ต่อไปให้กับลูกค้า

ลูกค้าธุรกิจบริหารอาคารชุด : ปัจจุบันลูกค้าทั้งหมด เป็นนิติบุคคล
อาคารชุดโครงการของบริษัทและบริษัทย่อย และบริษัทมีนโยบายการขยายกลุ่มลูกค้าไปสู่นิติบุคคล
อาคารชุดของโครงการ ภายใต้การพัฒนาของบริษัทอื่น

ลูกค้าโครงการอพาร์ตเมนต์ : ปัจจุบันลูกค้าทั้งหมด เป็นชาวต่าง
ประเทศที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย ที่ต้องการทำเลที่ตั้งอยู่ในเขตใจกลางธุรกิจ ต้องการความ
สะดวกในการเดินทาง ชอบการตกแต่งของอพาร์ตเมนต์ในแบบตะวันออก สิ่งอำนวยความสะดวก
พร้อมการบริการที่จัดเตรียมไว้ให้ นอกจากนี้ยังให้ความมั่นใจในความปลอดภัยจากการเข้าพักอาศัย
โดยมีอายุสัญญาการเช่าประมาณ 1 – 2 ปี

ลูกค้าโครงการสำนักงาน : เป็นอาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งส่วนใหญ่จะ เป็นบริษัทต่าง ๆ
ที่ต้องการทำเลที่ตั้งสำนักงานอยู่ในเขตใจกลางทางธุรกิจ ต้องการความสะดวกสบาย
ในการเดินทาง การบริการต่าง ๆ ที่ทางบริษัทจัดเตรียมให้กับผู้เช่า
รวมถึงความมั่นใจในความปลอดภัย ของตัวอาคาร โดยมีอายุสัญญาการเช่าประมาณบริษัทละ 3 ปี
ในปัจจุบันลูกค้าโครงการสำนักงานของ บริษัทมีลูกค้ารายใหญ่ซึ่งเช่าพื้นที่เกินร้อยละ 10
ของอาคารสำนักงานสิริภิญโญ มี 2 ราย คือ บริษัท ล็อกซเล่ย์ อินฟอร์เมชั่น เทคโนโลยี จำกัด
และกลุ่มของ TAC นอกนั้นจะเป็นลูกค้าที่เช่าพื้นที่น้อยกว่า ร้อยละ 10 ทั้งสิ้น
อีกทั้งการที่โครงการสำนักงานของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่ดี และมีสัมพันธภาพดี
โดยส่วนใหญ่ลูกค้ายินดีที่จะทำสัญญาเช่าระยะยาว เพราะเป็นที่เชื่อถือของลูกค้า ทำให้บริษัทสามารถ
จัดหาลูกค้าให้กับพื้นที่เช่าได้อย่างสม่ำเสมอ ในกรณีที่บริษัทสูญเสียลูกค้ารายใหญ่ที่เช่าพื้นที่อาคาร
สำนักงานไปอาจมีผลกระทบกับบริษัทบ้างเล็กน้อย เนื่องจากจะต้องมีระยะเวลาระหว่างการที่ลูกค้า
รายเก่าย้ายออกและลูกค้ารายใหม่ย้ายเข้ามา แต่เนื่องจากพื้นที่ให้เช่าของอาคารสิริภิญโญยังเป็นที่
ต้องการของลูกค้าอยู่มาก ทำให้บริษัทมีความมั่นใจว่าจะสามารถจัดให้มีผู้เช่ารายใหม่ได้ภายในระยะ
เวลาอันสั้น

- การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

เนื่องจากสินค้าของบริษัทเป็นสินค้าที่คงทนถาวร มีระดับราคาสูงและต้อง
อาศัยระยะเวลาในการตัดสินใจ การจำหน่ายจึงไม่สามารถกระทำได้เหมือนกับสินค้าอุปโภคบริโภค
ทั่วไป ดังนั้น บริษัทจึงใช้วิธีการขายตรงโดยผ่านช่องทางการจำหน่าย ดังต่อไปนี้

-   ทีมงานของบริษัท

  นอกเหนือจากการที่พนักงานขายได้ผ่านการฝึกอบรมทางด้านเทคนิคการให้

ข้อมูลกับลูกค้า และศึกษาลูกค้าก่อนทำการเข้าพบแล้ว
บริษัทยังได้จัดทำเครื่องมือการให้ข้อมูลแก่ลูกค้า (Sales Presenter)
ซึ่งจะช่วยให้ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการ สภาพแวดล้อมบริเวณโครงการ ข้อเสนอพิเศษ
เกี่ยวกับโครงการและลูกค้าโดยเฉพาะ
ซึ่งเทคนิคการขายแบบนี้จะช่วยพนักงานขายบอกข้อมูลลูกค้าได้ อย่างครบครันอย่างมีแบบแผน
พนักงานขายของบริษัทสามารถให้ข้อมูลด้านต่าง ๆ เกี่ยวกับโครงการ
กับลูกค้าได้อย่างเป็นระบบระเบียบและครบถ้วน ในด้านการจองซื้อหรือเช่าพื้นที่โครงการลูกค้า
สามารถดำเนินการได้ทั้งที่สำนักงานใหญ่ ที่ตั้งของโครงการ และช่องทางการจำหน่ายผ่านสื่อ
อิเลคทรอนิกส์ (E-commerce)
ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายแรกที่เปิดให้ลูกค้าจองโครงการผ่าน อินเตอร์เนต

-   การขายตรง

  บริษัทใช้วิธีการขายตรงด้วยการใช้จดหมายเชื้อเชิญ (Direct Mail) การติดต่อ

ทางโทรศัพท์ และ/หรือโทรสาร (Telemarketing) ฝ่ายการตลาดจะรับผิดชอบศึกษาและกำหนด
คุณลักษณะลูกค้าแต่ละโครงการ และทำการสรรหากลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ตรงกับลักษณะที่กำหนด
เพื่อให้รายละเอียดและเชิญชมโครงการ ตลอดจนติดตามผลงานขาย
และส่งข่าวสารให้ลูกค้าเป้าหมายอย่างสม่ำเสมอ

-การส่งเสริมการตลาด

นอกเหนือจากบริษัทได้ใช้วิธีการขายตรงแล้ว บริษัทยังได้ทำการส่งเสริมการตลาดโดยผ่านสื่อโฆษณา
ประชาสัมพันธ์ต่าง ๆ

1. บริษัทได้จ้างที่ปรึกษาด้านการวางแผนโฆษณา คือ บริษัท TBWA Next & Triplet
Advertising Co., Ltd. และ Batey Ads (Thailand) Co., Ltd. เข้าร่วมเป็นที่ปรึกษา
โดยวางแผนสื่อโฆษณาและการสื่อสารการตลาดอื่น ๆ อาทิ สื่อสิ่งพิมพ์ ป้ายโฆษณา (Billboard)
เป็นต้น ซึ่งบริษัทจะวางแผนทั้งในด้านปริมาณและคุณภาพของสื่อแต่ละประเภท
เพื่อให้เข้าถึงลูกค้าเป้าหมายได้สูงสุด

2. จัดทำเครื่องมือทางการตลาดต่างๆเพื่อสนับสนุนการขายตรง อาทิ โบรชัวร์ แผ่นพับ
บ้านตัวอย่าง Website และการเตรียมความพร้อมของโครงการก่อนการเปิดตัว โครงการ
เพื่อให้ลูกค้าทราบถึงรายละเอียดของโครงการ
และสร้างความประทับใจในการเตรียมความพร้อมในทุกด้าน ไม่ว่าจะเป็นพนักงาน
หรืออุปกรณ์เพื่อการขายต่าง ๆ

3. การจัดโปรแกรมส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง
บริษัทได้พิจารณาปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นการลด แลก แจก แถม
โดยนำเสนอควบคู่ไปกับการลงโฆษณา เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้ามากขึ้น
ตลอดจนการออกแสดงสินค้า และร่วมงานมหกรรมที่อยู่อาศัย
เพื่อส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี และใช้กลยุทธ์ในการส่งเสริมการขายใหม่ ๆ อยู่เสมอ
อาทิ Escrow Account ระบบรับประกันเงินดาวน์ให้กับลูกค้า

4. การทำการประชาสัมพันธ์กับกลุ่มเป้าหมายอย่างต่อเนื่อง
ทั้งการให้รายละเอียดก่อนเปิดตัวโครงการ และระหว่างการเปิดโครงการ การเปิดตัวโครงการ
ตลอดจนการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า และสื่อมวลชนอย่างต่อเนื่อง

-การวัดประสิทธิผล

บริษัทได้ทำการวัดประสิทธิผล (Effectiveness) ของการสื่อสารการการตลาดทุกประเภท
โดยเฉพาะสื่อโฆษณา อย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอ โดยการสอบถามข้อมูลการรับรู้ถึง
โครงการจากผู้สนใจโครงการจากการโทรศัพท์เข้ามาสอบถามรายละเอียดโครงการ
และผู้ที่เข้าเยี่ยมโครงการ ทั้งนี้
เพื่อนำข้อมูลไปปรับปรุงโครงการและวางแผนด้านการตลาดในอนาคตอย่างมี ประสิทธิภาพ

-การจัดหาแหล่งเงินกู้ให้กับลูกค้า

จากความสัมพันธ์ที่ดี และได้รับความไว้วางใจจากสถาบันการเงินชั้นนำของ ประเทศ
บริษัทสามารถที่จะจัดหาแหล่งเงินกู้ราคาถูกให้กับลูกค้าได้ทุกยูนิต โดยสามารถที่จะหาแหล่ง
เงินกู้ก่อนโอนได้มากถึงร้อยละ 80 - 95 ของมูลค่าห้องชุด โดยมีอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับน่าพอใจ
สำหรับลูกค้าเมื่อเทียบกับโครงการอื่น ๆ ของคู่แข่งในระดับเดียวกัน

(2) สภาพการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

  ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์

ความต้องการที่อยู่อาศัยในช่วงเดือนเมษายน ถึง เดือนกันยายน 2543 ขยายตัว

อย่างต่อเนื่อง เนื่องจากช่วงครึ่งปีแรก เห็นได้จากยอดขายและปริมาณการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
โดยมีอัตรา ดอกเบี้ยซึ่งยังทรงตัวอยู่ในระดับต่ำเป็นส่วนสำคัญในการกระตุ้นความต้องการ ทั้งนี้
มีที่อยู่อาศัย ประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์เหลือขายอยู่ในตลาดรวม 13,277 หน่วย จาก 143
โครงการที่ได้ทำการ สำรวจในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล คิดเป็นเฉลี่ยโครงการละ 93 หน่วย
บ้านสร้างเสร็จก่อนขายยังคง ได้รับความนิยมจากผู้บริโภคเพิ่มขึ้น
ในขณะที่บ้านหลุดดาวน์ราคาถูกมีเหลืออยู่ในตลาดเพียงเล็กน้อย เท่านั้น
ดังนั้นผู้ประกอบการที่มีความพร้อมทางการเงินหลายรายได้ทยอยเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่
เข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2543 และนอกเหนือจากบ้านเหลือขายแล้ว
โครงการส่วนมาก ยังคงมีที่ดินเหลืออยู่
และพร้อมที่จะเปิดดำเนินการเฟสใหม่หรือโครงการต่อเนื่องได้ทันทีที่บ้านเหลือ ขายหมดลง

Demand ในช่วงเดือนกันยายนที่ผ่านมาขยายตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากเดือน มีนาคมของปีเดียวกัน
โดยทั้ง 143 โครงการ สามารถขายบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์รวมกันได้ 764 หน่วย
คิดเป็นเฉลี่ยโครงการละ 5 หน่วยต่อเดือน ทั้งนี้บ้านเดี่ยวยังคงมีปริมาณความต้องการสูงสุด
โดยมีส่วน แบ่งร้อยละ 57 นอกจากนี้พบว่า Demand ในเขตปริมณฑลมีสูงกว่าเขตกรุงเทพมหานคร
โดยในเขต จังหวัดปทุมธานีนับได้ว่าเป็นย่านที่มีความต้องการสูงสุดในช่วงที่ผ่านมา
จำนวนบ้านที่อยู่ระหว่างการ ก่อสร้างในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 จากช่วงก่อน โครงการ
ในเขตปริมณฑลมีจำนวนบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเฉลี่ยต่อโครงการถึง 22 หน่วย ในขณะที่ใน
กรุงเทพมหานคร มีการก่อสร้างเฉลี่ย 16 หน่วยต่อโครงการต่อเดือน

แนวโน้มปริมาณที่อยู่ในตลาดจะไม่มีการเพิ่มขึ้นมากนักด้วยข้อกัดทางการ เงินในท้องตลาด
การเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ต้องมีการเงินสนับสนุนที่ดี ดังนั้นการแข่งขันจะยังคงอยู่
ในกลุ่มของผู้ประกอบการหลักๆ เช่นเดิม
สำหรับความต้องการซื้อบ้านนั้นคาดว่าจะยังคงมีการขยายตัว อย่างต่อเนื่อง
โดยบ้านสร้างเสร็จก่อนขายยังคงเป็นปัจจัยที่สำคัญที่ผู้บริโภคใช้ในการพิจารณา
ผู้ประกอบการยังคงต้องยึดกลยุทธ์การสร้างบ้านพร้อมอยู่ต่อไป ทำให้ปริมาณการการก่อสร้างทรงตัว
อยู่ในระดับเดิม ส่วนราคาบ้านนั้นคาดว่าจะทรงตัวเช่นกัน ทั้งที่ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มที่จะมีการ
ปรับตัวขึ้นอีกก็ตาม
เนื่องจากการนำกลยุทธ์บ้านพร้อมอยู่มาใช้ทำให้ผู้ประกอบการสามารถลดต้นทุนการก่อสร้างลงได้มาก

ตลาดคอนโดมิเนียม

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมยังคงทรงตัวต่อเนื่อง Supply ในตลาดมีการขยาย ตัวน้อยมาก
โดยมีห้องชุดทั้งหมด 80,724 ยูนิต จาก 417 โครงการในเขตกรุงเทพมหานคร ในจำนวนนี้
เป็นห้องชุดที่เหลือขายในตลาดทั้งสิ้นประมาณ 3,860 ยูนิต ลดลงจากประมาณ 4,200 ยูนิต
ในเดือน มิถุนายน 2543 โดยที่ย่านพหลโยธินเป็นย่านที่มีจำนวนห้องชุดเหลืออยู่มากที่สุด
ในขณะที่ย่านพญาไท มีจำนวนห้องชุดเหลืออยู่น้อยที่สุด ปริมาณการขายในช่วงครึ่งหลังของปี 2543
ลดลงถึงร้อยละ 24 จากช่วงครึ่งแรก ทั้งนี้ เนื่องมาจากการขาดแคลนห้องชุดที่มีคุณภาพดีในตลาด
ทั้งนี้การขายโดยผ่านวิธีการ ประมูลมีส่วนช่วยในการขายได้เป็นอย่างดี โดยที่ประมาณ 100 ยูนิต
จาก 3โครงการ ถูกขายผ่านวิธีการประมูลในช่วงครึ่งหลังของปี 2543
สุขุมวิทยังคงเป็นย่านที่มีความต้องการห้องชุดสูงสุด ด้วยยอดขาย สูงสุดมาหลายช่วงติดต่อกัน
ราคาห้องชุดในช่วงครึ่งหลังของปี 2543 ค่อนข้างทรงตัว โดยย่านที่มีราคา
เฉลี่ยสูงสุดยังคงได้แก่เขต CBD โดยอยู่ที่เฉลี่ย 52,645 บาทต่อตารางเมตร ส่วนในย่านสุขุมวิท
ราคาขาย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6 โดยอยู่ที่ 40,242 บาทต่อตารางเมตร
ทั้งนี้เนื่องจากยูนิตที่เสนอส่วนลดร้อยละ 50 ได้ หมดจากตลาดไปแล้ว

แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมยังคงทรงตัวในระดับปัจจุบัน ตลาดยังคงมี
ต้องการห้องชุดพักอาศัยอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามการขาดแคลนห้องชุดที่มีคุณภาพดีอาจมีผลทำให้
ผู้ซื้อชะลอการซื้อ และทำให้ปริมาณการขายของตลาดลดลงในช่วงต่อไป ทั้งนี้โดยที่ราคาคาดว่าจะ
ทรงตัว ณ ราคาปัจจุบัน

ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

ภาพรวมของตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2543 ได้ปรับ ตัวดีขึ้นอีก ทั้งๆที่มี
Supply ใหม่เพิ่มเข้ามาอีกประมาณร้อยละ 6 อัตราการครอบครองก็ยังทรงตัว อยู่ที่ร้อยละ 71
เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก โดยที่ปัจจุบันมีจำนวนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์หลักๆในเขต
กรุงเทพมหานครทั้งหมด 9,090 ยูนิต จากจำนวนโครงการทั้งสิ้น 79 โครงการ
สุขุมวิทยังคงเป็นพื้นที่ที่ ได้รับความนิยมสูงสุด
และเป็นเขตเดียวที่มีการเพิ่มขึ้นของอัตราการครอบครองอีกร้อยละ 4 ขึ้นไป เฉลี่ยที่ระดับร้อยละ
83 ซึ่งเทียบกับเขต CBD ที่นับว่าเป็นเขตพื้นที่หลักเช่นกัน อัตราการครอบครอง เฉลี่ยจะอยู่ที่ร้อยละ
72 และในพื้นที่ทั้งสองเขตนี้โดยรวม โครงการที่ถือเป็นโครงการเกรดเอ จะมีความ
สามารถในการทำตลาดได้ดีกว่าโครงการที่มีคุณภาพและการบริหารงานต่ำกว่า
สำหรับอัตราค่าเช่านั้น พบว่ามีการขึ้นลงน้อยมากเช่นเดิม คือไม่เกินร้อยละ 5
โดยที่โครงการเกรดเอมีค่าเช่าเฉลี่ยที่ 814-843 บาทต่อตารางเมตร
และเกรดต่ำกว่ามีค่าเช่าเฉลี่ยที่ 445-602 บาท

แนวโน้มของตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในปี 2544 นี้ คาดว่าจะยังคงปรับตัว ในทางบวกต่อไป
เนื่องจากจะมี Supply ใหม่เพิ่มขึ้นไม่เกินอีกร้อยละ 5 ซึ่งทำให้อัตราการครอบครองมี
แนวโน้มเพิ่มขึ้น ในขณะที่สถานการณ์ของอัตราค่าเช่าค่อนข้างที่จะมั่นคง คือขึ้นลงไม่เกินร้อยละ 5
เช่นเดิม

ตลาดอพาร์ตเมนต์

อพาร์ตเมนต์นับเป็นตลาดที่มีความมั่นคงที่สุด เมื่อเทียบกับตลาดอาคารสูง รูปแบบอื่นๆ
โดยช่วงครึ่งปีหลังของ 2543 นั้น ตลาดนี้ได้เติบโตขึ้นมาก ด้วยอัตราการครอบครองที่เพิ่ม
ขึ้นถึงร้อยละ 7 มาอยู่ที่เฉลี่ยร้อยละ 91 โดยมีจำนวนอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่หลัก ๆ ในเขตกรุงเทพ
มหานครทั้งหมด 10,006 ยูนิต จากจำนวนทั้งหมด 345 โครงการ
ย่านสุขุมวิทยังคงเป็นย่านที่มีความ นิยมสูงสุดด้วยอัตราการครอบครองสูงสุดถึงร้อยละ 91
ในขณะที่มีจำนวน Supply มากที่สุด เขต CBD ซึ่งนับว่าเป็นพื้นที่หลักเช่นกัน
มีอัตราการครอบครองที่ร้อยละ 88 ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนต่อตารางเมตร
ของทั้งตึกเก่าและตึกที่ดูแลดีในสุขุมวิทยังคงไม่มีการเปลี่ยนแปลงไปจากช่วงเดือนมิถุนายน 2543 ซึ่ง
เฉลี่ยอยู่ที่ 215 และ 286 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ตามลำดับ ในพื้นที่ CBD
ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนของ ทั้งตึกเก่าและตึกที่ดูแลดีมีการปรับตัวสูงขึ้นประมาณร้อยละ 3 และร้อยละ
1 จากช่วงเดือนมิถุนายน 2543 ตามลำดับ ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ 229 บาท และ 327 บาท ตามลำดับ

แนวโน้มในอนาคตของธุรกิจอพาร์ตเมนต์ยังคงความสดใสอย่างต่อเนื่อง
และคาดว่าปริมาณความต้องการห้องพักจะยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้น
โดยที่จะมีจำนวนห้องพักใหม่เข้าสู่ตลาดใน จำนวนเพียงเล็กน้อยเท่านั้น อย่างไรก็ตาม
จากภาวะการแข่งขันในตลาดในย่านสุขุมวิท ทำให้คาดว่า
อัตราการครอบครองเฉลี่ยและค่าเช่าเฉลี่ยในเขตนี้จะยังคงไม่มีการเปลี่ยนแปลงไปจากอัตราเฉลี่ยใน
ช่วงครึ่งหลังของปี 2543 มากนัก

ตลาดอาคารสำนักงาน

ภาพรวมของตลาดอาคารสำนักงานในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2543 ปรับตัวดีขึ้น อีก Supply
ใหม่เข้ามาในตลาดน้อยมาก โดยพบว่าต่ำที่สุดในระยะสิบปีที่ผ่านมา คือมีเพียง 5,000 ตาราง
เมตรเท่านั้น ซึ่งทำให้อัตราการครอบครองในช่วงดังกล่าว ขยับเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 3
อยู่ที่เฉลี่ยร้อยละ 67 นับเป็นการเพิ่มขึ้นครั้งที่สามในระยะเวลาเปรียบเทียบทุก ๆ หกเดือน
โดยปัจจุบันมีพื้นที่อาคารสำนัก งานทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครรวมทั้งสิ้น 6.461
ล้านตารางเมตร จากจำนวนโครงการทั้งหมด 321 โครงการ ในจำนวนนี้
ประมาณว่าเป็นพื้นที่ว่างที่ไม่ได้ครอบครองประมาณ 2.17 ล้านตารางเมตร ซึ่ง
นับว่าลดลงติดต่อกันเรื่อยมา พื้นที่ที่ได้รับความนิยมสูงสุดยังคงเป็นเขต CBD
โดยเฉพาะพื้นที่ในอาคาร เกรดเอ ที่การลดค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง
ถึงแม้ว่าเพียงเล็กน้อยไม่เกินร้อยละ 5 ก็สามารถดึงดูดผู้เช่าได้เพิ่ม ขึ้น ปัจจุบันค่าเช่าในเขต CBD
ของอาคารเกรดเอเฉลี่ยอยู่ที่ 379-393 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่เกรด บีเฉลี่ยอยู่ที่ 291-358
บาท

แนวโน้มของตลาดในส่วนนี้ คาดว่าจะมีการปรับตัวในทางบวกเช่นกัน Supply
ที่จะเข้ามาในตลาดใหม่ภายในสองปีข้างหน้านี้ลดน้อยลงมาก ซึ่งมีเพียง 164,000 ตารางเมตร
เท่านั้น ในขณะที่มีการคาดการว่าจะมีจำนวนบริษัทเปิดใหม่เพิ่มขึ้นอีก
อย่างไรก็ตามพื้นที่ว่างซึ่งยังมีอยู่
ถึงสองล้านตารางเมตรจะทำให้อัตราค่าเช่าลดลงอีกต่อเนื่องอีกประมาณไม่เกินร้อยละ 5

 

ตลาดศูนย์การค้า

รวมของตลาดศูนย์การค้าถือว่ายังคงทรงตัวอยู่ในทิศทางบวก ถึงแม้ว่าอัตรา
การครอบครองพื้นที่เฉลี่ยจะลดลงร้อยละ 2 อยู่ที่ร้อยละ 87 เทียบกับครึ่งปีแรกของ 2543
ซึ่งเป็นผลมา จากอัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยที่เพิ่มสูงขึ้นมากถึงร้อยละ 8 (จาก 1,063
บาท/ตารางเมตร อยู่ที่ 1,143 บาท/ ตารางเมตร) ปัจจุบัน
ในเขตกรุงเทพมหานครมีพื้นที่ศูนย์การค้าทั้งหมด 3.712 ล้านตาราเมตร ด้วย
สภาพเศรษฐกิจที่กำลังฟื้นตัว ตัวเลขอุปทานที่เพิ่มเข้ามาในตลาดได้มีอัตราเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ตั้งแต่ต้นปี 2542 เป็นต้นมา ซึ่งอุปทานส่วนที่เพิ่มเข้ามาโดยมากจะเป็นพื้นที่ขายในรูปแบบของ
Discount Store ในขณะที่การเพิ่มขึ้นของพื้นที่ขายแบบธรรมดายังจัดอยู่ในเกณฑ์ที่ต่ำ

 จากการศึกษาโครงการศูนย์การค้าต่างๆประมาณ 20 โครงการ ที่ตั้งอยู่ใน ขอบเขตของสถานีรถไฟฟ้านั้นพบว่า รถไฟฟ้ายังคงเป็นปัจจัยบวกที่กระตุ้นให้ตลาดมีความคึกคักมาก ขึ้น ซึ่งศูนย์การค้าในย่านใจกลางเมืองนั้นสามารถที่จะปรับราคาค่าเช่าให้เพิ่มสูงมากขึ้นถึงร้อยละ 35 โดยเฉลี่ย แต่ในทางตรงกันข้าม ศูนย์การค้าที่มีการใช้พื้นที่ร่วมกับสำนักงานหรือที่อยู่อาศัยนั้น ผลบวก ของรถไฟฟ้ายังไม่ชัดเจนเท่าที่ควร

แนวโน้มของตลาดในอนาคตจะปรับตัวไปในทางบวกมากขึ้นสำหรับศูนย์ การค้าแบบครบวงจร
อุปทานที่จะเพิ่มเข้ามาในตลาดยังอยู่ในอัตราที่สูง โครงการในแบบของ Discount Store
จะเริ่มเข้ามาสู่ตลาดน้อยลง สภาวะตลาดจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วเนื่องจากชีวิตประจำ
วันของผู้บริโภคที่เร่งรีบมากขึ้น ดังนั้นการค้าแบบ One-stop Shopping จะมีบทบาทค่อนข้างมาก
โดย รวมแล้ว
อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของศูนย์การค้าโดยทั่วไปจะอยู่ในระดับที่ต่ำลงเล็กน้อยเพื่อรักษาระดับการ
ครอบครองพื้นที่มิให้ต่ำลงมากกว่าเดิม

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์

การก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละโครงการของบริษัท จะใช้นโยบายการหาผู้รับ
เหมาก่อสร้างเข้ามาเป็นผู้ดำเนินการ โดยวิธีการประมูลงาน ทั้งนี้มีหลักเกณฑ์และขั้นตอนการดำเนิน
การประมูลงานตามมาตรฐานคุณภาพ ISO 9002 โดยจัดคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีคุณภาพ
และมีประวัติการ ทำงานที่ดีกับบริษัท โดยราคาจะต้องมีการเปรียบเทียบกับผู้รับเหมารายอื่น ๆ
เพื่อให้มีความยุติธรรม บริษัทมีการจัดทำรายชื่อผู้รับเหมาขึ้นทะเบียน (Vendor List)
โดยมีการปรับปรุง และคัดสรรรายชื่อให้มี ความถูกต้องอยู่เสมอ

การจัดซื้อวัสดุการก่อสร้างจะดำเนินการผ่านผู้รับเหมาหลัก เนื่องจากเป็นการจ้าง
ผู้รับเหมาแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey Constructuion) ทั้งนี้
บริษัทสามารถที่จะควบคุมค่าก่อสร้างได้จำนวนแน่นอน และตรวจสอบได้ทุกขั้นตอนการทำงาน

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

งานที่ยังไม่ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543 ตามยอดสัญญาซื้อโครงการของบริษัทและบริษัทย่อย
สามารถสรุปได้ตามตารางข้างล่างนี้

  ----- ---------------------------- ----------------- -------------------
        โครงการ                      ณ 31 ธันวาคม 2543  

                                     ยูนิต               มูลค่า (ล้านบาท)

        บ้านนาราสิริ                    10                54.23

        รวม                          10                54.23
  ----- ---------------------------- ----------------- -------------------