1) ปัจจัยความเสี่ยง

ในการประกอบธุรกิจของบริษัทฯ นั้น ปัจจัยเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น
และมีผลกระทบต่อการดำเนินการของบริษัทฯ ในอนาคตมีดังต่อไปนี้

1.  ความเสี่ยงจากปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

ภายหลังจากที่เศรษฐกิจในปี 2553 เริ่มฟื้นตัว โดยสามารถขยายตัวได้ที่ร้อยละ 7.8
จากที่ขยายตัวติดลบที่ร้อยละ 2.3 ในปี 2552 ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อที่เริ่มเร่งตัวขึ้น
ทำให้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2553 อัตราดอกเบี้ยเริ่มมีทิศทางที่ปรับเพิ่มขึ้น
โดยธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีมติปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบาย (R/P 1 วัน) ทั้งสิ้น 3 ครั้ง
ในช่วงครึ่งหลังของปี 2553 จากร้อยละ 1.25 เป็นร้อยละ 2.00 ณ สิ้นปี 2553
ในขณะที่ธนาคารพาณิชย์โดยรวมได้ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (MLR)
ขึ้นประมาณร้อยละ 0.25 ในปี 2553 โดยอัตราดอกเบี้ยยังคงมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปี
2554 จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และแนวโน้มเงินเฟ้อที่ปรับเพิ่มขึ้น

ซึ่งแนวโน้มการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวนั้น
อาจจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคได้บ้าง
รวมถึงอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัทได้ อย่างไรก็ดี จากการที่บริษัทมีหนี้สินที่ต่ำ
ทำให้ค่าใช้จ่ายทางด้านดอกเบี้ยอยู่ในระดับที่ต่ำมากเมื่อเทียบกับรายได้ของบริษัท
นอกจากนี้บริษัทยังได้ป้องกันความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้นด้วยการ
เจรจากับสถาบันการเงินในการทำสัญญากู้เงินระยะยาวด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่
ตลอดจนการออกตั๋วแลกเงินเพื่อลดต้นทุนทางการเงิน
ประกอบกับการติดตามสถานการณ์การเงินทั้งในประเทศ และต่างประเทศ อย่างสม่ำเสมอ
โดยจะนำเข้าพิจารณาในการประชุมคณะกรรมการบริหารทุกครั้ง เพื่อประเมินสถานการณ์
และบริหารจัดการอย่างเหมาะสม ได้ทันท่วงที

2.  ความเสี่ยงจากมาตรการควบคุมอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to
    value : LTV)

ในช่วงเดือนพฤศจิกายน 2553 ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
ได้ออกมาตรการป้องกันปัญหาฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยออกหลักเกณฑ์ควบคุมธนาคารพาณิชย์ ในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 10
ล้านบาท โดยให้การปล่อยกู้ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมนั้นต้องปล่อยกู้ไม่เกินร้อยละ 90
ของมูลค่าหลักประกัน ทั้งนี้ให้เริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554
ในส่วนของที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ ให้ปล่อยกู้ได้ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าหลักประกัน
โดยให้มีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 เป็นต้นไป ซึ่งหากธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่ออยู่ในเกณฑ์
LTV ที่กำหนด การคำนวณสินทรัพย์เสี่ยงก็จะใช้น้ำหนักเพียงร้อยละ 35 ของการปล่อยสินเชื่อ
แต่หากธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อมากกว่าเกณฑ์ LTV ที่กำหนด น้ำหนักในการคำนวณสินทรัพย์เสี่ยง
ก็จะเพิ่มเป็นร้อยละ 75 ของการปล่อยสินเชื่อ
ซึ่งจะส่งผลให้อัตราส่วนการดำรงเงินกองทุนหารด้วยสินทรัพย์เสี่ยง (BIS Ratio)
และต้นทุนของธนาคารพาณิชย์ปรับเพิ่มขึ้น

ผลของการออกมาตรการควบคุม LTV ดังกล่าวออกมานั้น
จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจำเป็นที่จะต้องมีเงินออมเพิ่มมากขึ้นก่อนที่จะซื้อที่อยู่อาศัย
หรือในกรณีที่ต้องการขอสินเชื่อในจำนวนที่สูงกว่าเกณฑ์ที่กำหนด
ธนาคารพาณิชย์ก็อาจจะปล่อยในอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเพื่อชดเชยต้นทุนที่เพิ่มขึ้นดังกล่าว
อย่างไรก็ดีการออกมาตรการควบคุม LTV ดังกล่าวออกมา
บริษัทเชื่อว่าจะส่งผลดีต่ออุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยโดยรวมในระยะยาว
โดยในแง่ของบริษัทนับว่ามีความเสี่ยงที่จะได้รับผลกระทบจากมาตรการดังกล่าวค่อนข้างจำกัด
เนื่องจากผลิตภัณฑ์ส่วนใหญ่ของบริษัทอยู่ในกลุ่มแนวราบ ตลอดจนกลุ่มลูกค้าเป็นกลุ่ม Real Demand
ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ซึ่งโดยปกติก่อนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ลูกค้าจะมีเงินออมบางส่วนอยู่ก่อนแล้ว
โดยที่ผ่านมาลูกค้าจะมีการวางเงินดาวน์กับทางโครงการไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ถึง 10 อยู่แล้ว
ดังนั้นผลกระทบจากมาตรการ LTV
อาจมีเพียงผลกระทบต่อจิตวิทยาของผู้ซื้อบ้างเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

3.  ความเสี่ยงจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ

ภาคธุรกิจกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นับเป็นภาคธุรกิจที่มีการเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิด
และมีทิศทางการเคลื่อนไหวในทิศทางเดียวกันกับภาวะเศรษฐกิจ
ดังนั้นหากภาวะเศรษฐกิจอยู่ในช่วงถดถอย หรือชะลอตัวลง
ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงผลกระทบดังกล่าวได้เช่นเดียวกัน

ในปี 2553 เป็นปีที่เศรษฐกิจไทยสามารถกลับมาขยายตัวได้สูงถึงร้อยละ 7.8
จากที่ขยายตัวติดลบร้อยละ 2.3 ในปี 2552 สำหรบภาวะเศรษฐกิจในปี 2554
หลายฝ่ายได้คาดการณ์ว่าจะขยายตัวในอัตราที่ชะลอลงจากในปีก่อนหน้า
โดยตัวเลขคาดการณ์ล่าสุดของธนาคารแห่งประเทศไทยเมื่อวันที่ 21 มกราคม 2554
คาดว่าเศรษฐกิจไทยในปี 2554 จะสามารถขยายตัวได้ที่ประมาณร้อยละ 3 - 5
ทั้งนี้ในการบริหารความเสี่ยง
บริษัทจะมีการประเมินถึงความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอดทั้งในระดับกรรมการบริษัท
และระดับกรรมการบริหาร เพื่อติดตามภาวะเศรษฐกิจ และแนวโน้มในอนาคตอย่างใกล้ชิด
โดยจะมีการวางแผน
และปรับกลยุทธ์องค์กรเพื่อให้สอดคล้องกับการภาวะเศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลา

4.  ความเสี่ยงจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่หมดอายุลง

ตามที่มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่หมดอายุลงในช่วงครึ่งแรกของปี 2553
อันประกอบด้วย มาตรการลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จากเดิมร้อยละ 3.30 เหลือร้อยละ 0.11
ซึ่งหมดอายุลงตั้งแต่วันที่ 28 มีนาคม 2553
และมาตรการลดอัตราค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จากร้อยละ 2.00 เหลือร้อยละ 0.01
และมาตรการลดอัตราค่าจดจำนองจากร้อยละ 1.00 เหลือร้อยละ 0.01
ซึ่งได้หมดอายุลงตั้งแต่วันที่ 30 มิถุนายน2553 ซึ่งภายหลังจากมาตรการดังกล่าวสิ้นสุดลง
ได้ส่งผลให้ผู้บริโภคบางส่วนชะลอการตัดสินใจซื้อ
ซึ่งพบว่ายอดขายโดยรวมของทั้งอุตสาหกรรมชะลอตัวลงในช่วงไตรมาส 3 ของปี 2553
อย่างไรก็ดีได้เริ่มกลับมาปรับตัวดีขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี
ดังนั้นการสิ้นสุดของมาตรการกระตุ้นดังกล่าว ในส่วนของผู้บริโภคเชื่อว่าสามารถปรับตัวได้แล้ว
และน่าจะมีผลกระทบที่จำกัดในปี 2554
ในแง่ของบริษัทการสิ้นสุดของมาตรการทำให้บริษัทต้องกลับมาจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะที่อัตราร้อยละ
3.30 เช่นเดิม ซึ่งจะทำให้บริษัทมีค่าใช้จ่ายในการขายจากภาษีธุรกิจเฉพาะที่เพิ่มขึ้น

5.  ความเสี่ยงจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้น

ในช่วงปี 2553 ราคาน้ำมันดิบ สินค้าโภคภัณฑ์ต่างๆ ตลอดจนราคาสินค้าวัสดุก่อสร้างโดยรวม
เริ่มกลับมามีทิศทางราคาที่ปรับเพิ่มขึ้น ภายหลังจากที่มีการหดตัวในช่วงปี 2552
ซึ่งจากการที่ราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นดังกล่าวนี้
จะส่งผลกระทบให้ต้นทุนในการก่อสร้างของบริษัทเพิ่มสูงขึ้นได้เช่นเดียวกัน อย่างไรก็ดีบริษัท
มีการบริหารความเสี่ยงในเรื่องต้นทุนวัสดุก่อสร้างอย่างรัดกุม
โดยบริษัทจะทำการซื้อวัสดุหลักเองเป็นส่วนใหญ่ และเนื่องจากบริษัทมีโครงการในมือจำนวนมาก
จึงมีอำนาจต่อรองค่อนข้างสูง และสามารถตกลงราคาซื้อกับผู้ขายในลักษณะการซื้อเป็นจำนวนมาก
นอกจากนี้บริษัทยังติดตามความเคลื่อนไหวของราคาวัสดุก่อสร้างที่สำคัญอย่างใกล้ชิด
หากพิจารณาเห็นว่ามีแนวโน้มราคาที่จะเพิ่มสูงขึ้น บริษัทจะทำการตกลงราคาคงที่ไว้ล่วงหน้า
โดยในช่วงปลายปี 2553 ราคาวัสดุก่อสร้างหลายชนิด
มีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่องไปยังปี 2554 ตามทิศทางการขยายตัวของเศรษฐกิจ
และความต้องการใช้ที่มากขึ้น ทางบริษัทจึงได้เจรจากับคู่ค้าของบริษัท (Suppliers)
ในสินค้ารายการสำคัญๆ อาทิเช่น เหล็ก แผ่นพื้น หลังคา เป็นต้น เพื่อ lock
ราคาซื้อวัสดุก่อสร้างรายการสำคัญที่บริษัทคาดว่าต้องใช้ในปี 2554 ไว้ที่ราคาเดิม
ซึ่งทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนวัสดุก่อสร้างให้คงที่ไว้ได้ จากที่ราคาในช่วงต้นปี 2554
ที่ผ่านมาได้เริ่มปรับตัวขึ้นแล้ว นอกจากนี้บริษัทได้พยายามสรรหาสินค้าทดแทนที่มีคุณภาพอื่นๆ
ตลอดถึงการศึกษาความเป็นไปได้ในการนำเทคโนโลยีก่อสร้างใหม่ๆ เข้ามาใช้ อย่างต่อเนื่อง

6.  ความเสี่ยงจากปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้นของธนาคารพาณิชย์

ในช่วงที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์ มีความเข้มงวดมากขึ้นในการพิจารณาสินเชื่อ
ทั้งในส่วนของสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการ (Pre-Finance) และสินเชื่อสำหรับผู้บริโภค
(Post-Finance) โดยในส่วนของสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการ
ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อโครงการที่มากขึ้น
โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับผู้ประกอบการที่อยู่นอกตลาด (Non-listed companies)
ส่งผลให้การเข้าถึงแหล่งเงินมีความยากยิ่งขึ้น อย่างไรก็ดี
จากการที่บริษัทมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีการใช้เงินลงทุนจากหนี้สินที่ต่ำมาก
ประกอบกับการที่บริษัทมี Track Record ที่ยาวนาน โดยไม่เคยเป็น Non Performing Loans
กับสถาบันการเงินใดๆ แม้ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้บริษัทมีความเสี่ยงในส่วนนี้ที่ต่ำมาก
โดยบริษัทมีกระแสเงินสด
และวงเงินสินเชื่อที่เพียงพอสำหรับการขยายตัวทางธุรกิจทั้งตามแผนงานระยะสั้น และระยะยาว
รวมทั้งมีสถาบันการเงินพันธมิตรที่พร้อมให้การสนับสนุนสินเชื่อโครงการกับบริษัทเพิ่มเติมหากต้องการ

ในส่วนของสินเชื่อสำหรับผู้บริโภค (Post-Finance) นั้นธนาคารพาณิชย์ต่างๆ
ก็มีความเข้มงวดมากขึ้นในการพิจารณา ซึ่งการซื้อที่อยู่อาศัยโดยส่วนใหญ่นั้น
ลูกค้าจำเป็นที่จะต้องอาศัยการขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ประมาณร้อยละ 90 ของราคาบ้าน
ดังนั้นยอดรับรู้รายได้ของบริษัท
จึงขึ้นอยู่กับการพิจารณาปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ด้วยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ซึ่งจากสถานการณ์ปัจจุบันที่อุตสาหกรรมสินเชื่อบุคคลมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว
ได้ส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมการใช้จ่ายของผู้บริโภค
โดยผู้บริโภคมีการนำเงินในอนาคตมาใช้ผ่านทางสินเชื่อส่วนบุคคลต่างๆ อาทิเช่น บัตรเครดิต
และสินเชื่อส่วนบุคคลต่างๆ ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อบ้านของผู้บริโภคลดลง ในขณะเดียวกัน
ธนาคารพาณิชย์ก็มีหลักเกณฑ์ที่เข้มงวดมากขึ้นในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ต้องการซื้อบ้าน
ทำให้ลูกค้าบางส่วนสูญเสียโอกาสในการซื้อบ้านไป อย่างไรก็ดีบริษัทได้ติดตามสถานการณ์ผู้บริโภค
ตลอดจนนโยบายในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งอย่างใกล้ชิด
เพื่อปรับเปลี่ยนนโยบายให้สอดคล้องในแต่ละช่วงเวลา
นอกจากนี้ทางบริษัทได้ร่วมมือกับธนาคารพาณิชย์บางแห่ง
เพื่อเสนอข้อเสนอพิเศษให้เฉพาะกับลูกค้าที่ซื้อบ้านในโครงการของบริษัท อาทิเช่น การปล่อยสินเชื่อ
100% ของราคาบ้าน อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าท้องตลาดทั่วไป และการผ่อนชำระคืนเป็นขั้นบันได
เป็นต้น

7.  ความเสี่ยงจากการขาดแคลนแรงงานฝีมือในการก่อสร้าง

จากที่ในปัจจุบันมีผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก
ทั้งที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ และที่อยู่นอกตลาดฯ
ประกอบกับการก่อสร้างพัฒนาระบบสาธารณูปโภคอย่างต่อเนื่องจากภาครัฐ
ซึ่งอาจส่งผลให้มีการขาดแคลนแรงงานฝีมือในการก่อสร้างบ้านของบริษัทได้
โดยบริษัทมีนโยบายบริหารความเสี่ยงในประเด็นนี้
ด้วยการเริ่มทดลองนำเทคโนโลยีใหม่มาใช้ในการก่อสร้าง ซึ่งจะช่วยลดการใช้แรงงานลง
นอกจากนี้บริษัทมีนโยบายในการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้รับเหมาของบริษัทมาอย่างต่อเนื่อง
และจะมีการกระจายงานก่อสร้างโดยคำนึงถึงความสามารถของผู้รับเหมาแต่ละรายเป็นสำคัญ
ทั้งนี้บริษัทจะมีผู้จัดการโครงการสายก่อสร้าง วิศวกรโครงการ หัวหน้าผู้ควบคุมงานก่อสร้าง
ผู้ควบคุมงานก่อสร้าง ตลอดจนเจ้าหน้าที่ QC กลาง
เพื่อควบคุมดูแลงานก่อสร้างของผู้รับเหมาอีกทีหนึ่ง
ทั้งนี้เพื่อให้แน่ใจถึงคุณภาพงานก่อสร้างของผู้รับเหมาแต่ละราย

8.  ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย

ภายหลังวิกฤติเศรษฐกิจ
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้มีการนำกลยุทธ์การสร้างบ้านเสร็จก่อนขายออกมาใช้
เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค ซึ่งจากกลยุทธ์ดังกล่าวจำเป็นที่จะต้องใช้เงินลงทุนที่สูง
อาจทำให้เกิดความเสี่ยงต่อสภาพคล่องทางการเงิน
และความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตามบริษัทมีความเสี่ยงในส่วนนี้ที่ต่ำ
อันเนื่องมาจากบริษัทมีการศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างละเอียด
และมีการวางแผนการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ
โดยจะมีการผสมผสานสินค้าทั้งในส่วนของบ้านสร้างเสร็จ บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (Semi
Pre Built) และบ้านสั่งสร้าง การขึ้นงานก่อสร้างจะเป็นไปตามประมาณการณ์ของยอดขาย
นอกจากนี้การที่บริษัทมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนที่ต่ำ มีนโยบายบริหารเงินสดหมุนเวียนอย่างรัดกุม
ประกอบกับการที่บริษัทมีวงเงินคงเหลือจากสถาบันการเงินต่างๆ จำนวนมาก
ทำให้บริษัทมีความเสี่ยงที่จะเกิดการขาดสภาพคล่องทางการเงินที่ต่ำมาก

9.  ความเสี่ยงในการหาซื้อที่ดิน

การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในบางทำเล โดยเฉพาะในบริเวณที่คาดการณ์ว่าจะมีแนวรถไฟฟ้าผ่าน
หรือคาดว่าจะมีการพัฒนาสาธารณูปโภค
ส่งผลให้เกิดการเก็งกำไรและตั้งราคาขายที่ดินที่สูงเกินกว่าความเหมาะสมของสภาพพื้นฐานในปัจจุบัน
ในขณะเดียวกัน กฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ และข้อบังคับต่างๆ ซึ่งควบคุมการใช้ประโยชน์จากที่ดิน
ทำให้ที่ดินบางทำเลสามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้น้อยลง
อย่างไรก็ตามบริษัทมีการบริหารความเสี่ยงในการซื้อที่ดินอย่างรัดกุม
โดยมีการศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด รวมถึงศึกษาข้อจำกัดทางกฎหมายและข้อบังคับต่างๆ
ของที่ดินแต่ละแปลง
รวมถึงการวิเคราะห์ผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนในที่ดินแต่ละแปลงอย่างละเอียด
ทั้งนี้การที่รัฐบาลผลักดันร่างกฏหมายที่ดิน และปลูกสร้าง โดยจะมีการจัดเก็บภาษีในอัตราที่เพิ่มขึ้น
จากที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ อาจจะส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนมือของที่ดินเพิ่มมากขึ้น
และมีราคาที่ถูกลง ซึ่งเป็นโอกาสอันดีสำหรับบริษัทซึ่งมีฐานะการเงินแข็งแกร่ง ในการเข้าลงทุน