3. การประกอบธุรกิจของแต่ละผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัทประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และในทำเลที่ดี
โดยโครงการของบริษัทในปัจจุบันสามารถสรุปได้ดังนี้

1. โครงการ สีลม แกรนด์เทอเรส

+-------------------+--------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ        | ถนนศาลาแดง แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร         |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ        | 737.6 ตารางวา                                    |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่ขาย            | 18,192 ตารางเมตร                                 |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ  | คอนโดมิเนียม สูง 20 ชั้น                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ   | ตั้งอยู่ในบริเวณย่านศูนย์กลางธุรกิจ คือ สีลม                 |
|                   | และสามารถเดินทางได้สะดวกสบาย                       |
|                   | เนื่องจากอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า (ศาลาแดง)                 |
|                   | และสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน (สีลม) รวมทั้งอยู่ใกล้กับห้างสรรพสินค้า  |
|                   | โรงเรียน อาคารสำนักงาน และสวนสาธารณะ               |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จำนวนหน่วย         | ห้องชุดพักอาศัย จำนวน 226 ยูนิต ขนาดห้องพักตั้งแต่ 28-198   |
|                   | ตารางเมตร                                        |
|                   |                                                  |
|                   | ร้านค้า จำนวน 14 ยูนิต                               |
|                   |                                                  |
|                   | ขนาดร้านค้าตั้งแต่ 42-226 ตารางเมตร                   |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย    | นักธุรกิจ ผู้ปกครองเด็กนักเรียน และคนทำงานในย่านสีลม       |
|                   | ตั้งแต่ระดับ A ขึ้นไป                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ       | 1,247 ล้านบาท                                     |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน       | 761 ล้านบาท                                       |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระ                | การก่อสร้างแล้วเสร็จปี 2548                           |
| ยะเวลาในการก่อสร้าง |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระยะเวลาเสนอขาย   | ตั้งแต่ปลายเดือนกรกฎาคม 2546                         |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ควา               | ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548                             |
| มคืบหน้าในการก่อสร้าง | มีความคืบหน้าในการก่อสร้างเท่ากับร้อยละ 95.26            |
|                   | (เป็นการประเมินโดยวิศวกรที่ปรึกษาโครงการ)              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ค                 | -   ห้องชุดพักอาศัย ร้อยละ 100                        |
| วามคืบหน้าในการขาย* |                                                  |
|                   | -   ร้านค้า ร้อยละ 78.57                            |
|                   |                                                  |
|                   | -   ที่จอดรถ ร้อยละ 78.95                           |
|                   |                                                  |
|                   | (มูลค่าขายของห้องชุดพักอาศัย ร้านค้า และที่จอดรถ           |
|                   | คิดเป็นร้อยละ 87.07,12.05 และ 0.88                  |
|                   | ของมูลค่าโครงการตามลำดับ)                           |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| สัดส่วนการรับรู้รายได้* | ร้อยละ 87.33                                      |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| สัดส่วนการโอน*      | -                                                |
+-------------------+--------------------------------------------------+

2. โครงการ เซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส

+-------------------+--------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ        | ซอยสาทร 11 ถนนสาทรใต้ แขวงยานนาวา เขตสาทร         |
|                   | กรุงเทพมหานคร                                     |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ        | 820.0 ตารางวา                                    |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่ขาย            | 17,668 ตารางเมตร                                 |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ  | คอนโดมิเนียม สูง 27 ชั้น                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ   | ตั้งอยู่ในบริเวณย่านศูนย์กลางธุรกิจ คือ ถนนสาทร ใกล้ธนาคาร   |
|                   | อาคารสำนักงาน โรงเรียน และโรงพยาบาล                |
|                   | สามารถเดินทางได้สะดวกสบาย เนื่องจากอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า   |
|                   | (สุรศักดิ์)                                          |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จำนวนหน่วย         | -   ห้องชุดพักอาศัย จำนวน 240 ยูนิต                    |
|                   |                                                  |
|                   | ขนาดห้องพักตั้งแต่ 47-138 ตารางเมตร                   |
|                   |                                                  |
|                   | -   ร้านค้าจำนวน 5 ยูนิต ขนาดร้านค้าตั้งแต่ 69-121        |
|                   |     ตารางเมตร                                    |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย    | นักธุรกิจ ผู้ปกครองเด็กนักเรียน และคนทำงานในย่านสาทร      |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ       | ประมาณ 1,169 ล้านบาท                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน       | 812 ล้านบาท                                       |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระ                | ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2547 - สิงหาคม 2549                |
| ยะเวลาในการก่อสร้าง |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระยะเวลาเสนอขาย   | ตั้งแต่เดือนมกราคม 2547 เป็นต้นไป                      |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ควา               | เริ่มก่อสร้างเดือนสิงหาคม 2547 โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม     |
| มคืบหน้าในการก่อสร้าง | 2548 มีความคืบหน้าในการก่อสร้างเท่ากับร้อยละ 32.97       |
|                   | (เป็นการประเมินโดยวิศวกรที่ปรึกษาโครงการ)              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ค                 | -   ห้องชุดพักอาศัย ร้อยละ 49.17                      |
| วามคืบหน้าในการขาย* |                                                  |
|                   | -   ร้านค้า ร้อยละ 20.00                            |
|                   |                                                  |
|                   | (มูลค่าขายของห้องชุดพักอาศัย และร้านค้า คิดเป็นร้อยละ 96.45 |
|                   | และ 3.60 ของมูลค่าโครงการตามลำดับ)                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| สัดส่วนการรับรู้รายได้* | ร้อยละ 7.21                                       |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| สัดส่วนการโอน*      | -                                                |
+-------------------+--------------------------------------------------+

* ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548

สำหรับเงื่อนไขการชำระเงินของโครงการสีลม แกรนด์เทอเรส และเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส
มีรายละเอียดดังนี้

+-----------+------------+-------+------+------------+-------+-------+
| โครงการ   | เ          |       |      | เ          |       |       |
|           | งื่อนไขการชำ |       |      | งื่อนไขการชำ |       |       |
|           | ระเงินห้องชุด |       |      | ระเงินร้านค้า |       |       |
+-----------+------------+-------+------+------------+-------+-------+
|           | เงินจอง     | จำนวน | เงินโ | เงินจอง     | จำนวน | เงิน   |
|           | เงินทำสัญญา  | งวดผ่อ | อน** | เงินทำสัญญา  | งวดผ่อ | โอน** |
|           |            | นดาวน์ |      |            | นดาวน์ |       |
|           | แล         |       |      | แล         |       |       |
|           | ะเงินดาวน์** |       |      | ะเงินดาวน์** |       |       |
+-----------+------------+-------+------+------------+-------+-------+
| สีลม       | 25%        | 20    | 75%  | 30%        | 20    | 70%   |
| แก        |            |       |      |            |       |       |
| รนด์เทอเรส |            |       |      |            |       |       |
+-----------+------------+-------+------+------------+-------+-------+
| เซ็นต์หลุยส์  | 25%        | 24    | 75%  | 25%        | 24    | 75%   |
| แก        |            |       |      |            |       |       |
| รนด์เทอเรส |            |       |      |            |       |       |
+-----------+------------+-------+------+------------+-------+-------+

** ร้อยละของราคาขาย

3. โครงการสาทร เทอเรส คอนโดมิเนียม

+------------------+---------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ       | ซอยสาทร 3 ถนนสาทรใต้ แขวงทุ่งมหาเมฆ เขตสาทร          |
|                  | กรุงเทพมหานคร                                      |
+------------------+---------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ       | 834.30 ตารางวา                                    |
+------------------+---------------------------------------------------+
| พื้นที่ขาย           | 17,829 ตารางเมตร                                  |
+------------------+---------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ | คอนโดมิเนียมเพื่อขาย สูง 32 ชั้น                         |
+------------------+---------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ  | ที่พักอาศัยคุณภาพสูง ใจกลางศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพมหานคร    |
+------------------+---------------------------------------------------+
| จำนวนหน่วย        | -   ห้องชุดพักอาศัย จำนวน 184 ยูนิต ขนาดห้องพักตั้งแต่       |
|                  |     60-180 ตารางเมตร                              |
|                  |                                                   |
|                  | -   ร้านค้า จำนวน 3 ยูนิต ขนาดร้านค้าตั้งแต่ 105-120       |
|                  |     ตารางเมตร                                     |
+------------------+---------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย   | กลุ่มนักธุรกิจ และคนทำงานในย่านสาทร ระดับ A จนถึง A+      |
+------------------+---------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ      | ประมาณ 1,560 ล้านบาท                               |
+------------------+---------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน      | ประมาณ 1,091 ล้านบาท                               |
+------------------+---------------------------------------------------+
| ระยะ             | ไตรมาส 3/2549                                     |
| เวลาขายโดยประมาณ |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+
| คว               | เริ่มก่อสร้างในเดือนมิถุนายน 2548                        |
| ามคืบหน้าการก่อสร้าง |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+
| ร                | มิถุนายน 2548-กรกฎาคม 2550                          |
| ะยะเวลาการก่อสร้าง |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+

4. โครงการบ้านรวิภา (ทาวน์เฮ้าส์)

+------------------+---------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ       | ซอยอุดมสุข ถนนสุขุมวิท เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร         |
+------------------+---------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ       | 8-2-37 ไร่                                         |
+------------------+---------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ | ทาวน์เฮ้าส์ 4 ชั้น จำนวน 75 หลัง พื้นที่ดินตั้งแต่ 24-38        |
|                  | ตารางวา โดยมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 244-306 ตารางเมตร        |
+------------------+---------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ  | ที่ตั้งโครงการอยู่ในโครงข่ายคมนาคมใจกลางเมือง             |
+------------------+---------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย   | กลุ่มลูกค้าระดับ B ขึ้นไป หรือกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ 50,000       |
|                  | บาทต่อครัวเรือนต่อเดือนขึ้นไป                            |
+------------------+---------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ      | ประมาณ 385 ล้านบาท                                 |
+------------------+---------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน      | ประมาณ 315 ล้านบาท                                 |
+------------------+---------------------------------------------------+
| ระยะ             | ธันวาคม 2548                                       |
| เวลาขายโดยประมาณ |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+
| คว               | เริ่มก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม 2548                       |
| ามคืบหน้าการก่อสร้าง |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+
| ร                | คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จประมาณปลายปี 2549              |
| ะยะเวลาการก่อสร้าง |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+

ทั้งนี้ ในการพัฒนาแต่ละโครงการของบริษัท จะคำนึงถึงคุณภาพชีวิตของผู้เข้ามาอยู่อาศัยเป็นสำคัญ
ดังนั้น บริษัทจึงให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการ โดยพิจารณาจากหลายๆ
ปัจจัยประกอบกัน เช่น
ความสะดวกในการคมนาคมโดยอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าและสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน
สถานที่สำคัญในบริเวณใกล้เคียงซึ่งจำเป็นต่อการดำรงชีวิต ไม่ว่าจะเป็นสถานศึกษา โรงพยาบาล
ศูนย์การค้า สถาบันการเงิน อาคารสำนักงาน เป็นต้น
บริษัทยังให้ความสำคัญกับการออกแบบโครงการโดยคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยเป็นหลัก
โดยในแต่ละโครงการจะจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกซึ่งเป็นสาธารณูปโภคส่วนกลางอย่างครบครัน
เช่น สระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส ห้องเซาว์น่า ห้องอ่านหนังสือ ห้องเด็กเล่น สวนหย่อม เป็นต้น
นอกจากนี้ เพื่อให้สอดคล้องกับวิถีการดำรงชีวิตของคนยุคใหม่ ในทุกโครงการของบริษัท
จะจัดให้มีเทคโนโลยีการสื่อสารความเร็วสูง (Broad Band) สำหรับการเชื่อมต่ออินเตอร์เน็ต

ในด้านของระบบรักษาความปลอดภัย
นอกจากบริษัทจะจัดให้มีระบบป้องกันอัคคีภัยที่มีมาตรฐานในแต่ละโครงการ เช่น
จัดให้มีหัวฉีดน้ำดับเพลิง เครื่องตรวจจับควัน เครื่องตรวจจับความร้อน สายดับเพลิงทุกชั้น
ระบบอัดอากาศบันไดหนีไฟ ระบบสัญญาณเตือนภัยอัตโนมัติ เป็นต้นแล้ว
บริษัทยังจัดให้มียามรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง ระบบคีย์การ์ด (Key Card)
และระบบโทรทัศน์วงจรปิดแสดงภาพที่เครื่องรับโทรทัศน์พร้อมสั่งปลดล็อคประตูทางเข้าด้านล่างจากห้องพักได้
(Visualize Access Control Security System) อีกด้วย

นอกจากนี้
ในอนาคตบริษัทจะมีบริการหลังการขายในลักษณะของการเป็นตัวแทนเจ้าของห้องชุดในการจัดหาผู้เช่า
กำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสม ดำเนินการเรื่องการจัดทำสัญญาระหว่างผู้เช่าและเจ้าของห้องชุด
รวมทั้งการตกแต่งห้องชุดพักอาศัย

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

  3.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม และการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรม และแนวโน้ม

ในช่วงปี 2548 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปรากฏสัญญาณการชะลอตัวลง
หลังจากที่ธุรกิจมีการเติบโตสูงมาโดยตลอด ระหว่างปี 2543-2547
การลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยประมาณร้อยละ 15 ต่อปี
แต่เมื่อเข้าสู่ปี 2548 เศรษฐกิจไทยเผชิญปัจจัยลบหลายด้าน
ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบโดยตรงจากราคาน้ำมันและอัตราเงินเฟ้อที่ทะยานสูงขึ้นรวดเร็ว
ส่งผลต่อภาวะอุปสงค์ในตลาดและต้นทุนการพัฒนาโครงการ ขณะเดียวกัน
ปัจจัยลบต่อเศรษฐกิจโดยรวม ก็ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค
ซึ่งรวมถึงการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

โดยภาพรวมแล้วการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2548 มีทิศทางที่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง
โดยเฉพาะในธุรกิจที่อยู่อาศัย ตลาดรวมของธุรกิจบ้านจัดสรรปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้า
สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่โดยรวมทั้งระบบมีจำนวนลดลง
ขณะที่สินเชื่อธนาคารพาณิชย์ที่ให้แก่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ปรับตัวลดลง
ภาวะตลาดที่ชะลอตัว ประกอบกับต้นทุนทางธุรกิจที่เพิ่มสูงขึ้น
ส่งผลให้ผลประกอบการของกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีทิศทางอ่อนตัวลง
โดยผลกำไรรวมของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 2 แต่ผลกำไรของกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยหดตัวลงประมาณเกือบร้อยละ 20

การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในปี 2548 มีมูลค่าประมาณ 330,000 ล้านบาท
เทียบกับที่มีมูลค่า 292,481 ล้านบาทในปีก่อนหน้า คิดเป็นอัตราการขยายตัว ณ
ราคาคงที่ประมาณร้อยละ 8.4 ชะลอลงเมื่อเทียบกับที่ขยายตัวร้อยละ 15.2 ในปี 2547
ราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมากนับตั้งแต่ช่วงท้ายของปี 2547
เป็นแรงกดดันให้สินค้าต่างๆมีการปรับขึ้นราคา ส่งผลกระทบต่อสถานะรายจ่ายของผู้บริโภค
ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยที่มีการปรับขึ้น
และอัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับขึ้นในช่วงจังหวะที่รวดเร็วนับตั้งแต่กลางปี 2548 เป็นต้นมา
ผลของปัจจัยต่างๆเหล่านี้ ได้ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยอ่อนตัวลง

สำหรับแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2549
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าอาจยังคงมีทิศทางที่ชะลอตัว
ที่สำคัญเนื่องจากการชะลอตัวของธุรกิจที่อยู่อาศัย
โดยความต้องการที่อยู่อาศัยอาจเผชิญปัจจัยลบจากแรงกดดันด้านภาระรายจ่ายของผู้บริโภคที่ยังอยู่ในระดับที่สูง
ขณะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรมคาดว่าอาจจะขยายตัวได้ในเกณฑ์ดี
ถ้าภาวะเศรษฐกิจปรับตัวไปในทิศทางที่ดีขึ้นตามที่คาดไว้
โดยธุรกิจหลายประเภทยังมีความต้องการลงทุนขยายกำลังผลิต
รวมทั้งนักลงทุนต่างชาติได้ให้ความสนใจที่จะเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้น
ตามประมาณการในกรณีพื้นฐานที่เศรษฐกิจไทยในปี 2549 ขยายตัวได้ใกล้เคียงร้อยละ 5
ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมอาจจะมีมูลค่าประมาณ
370,000 ล้านบาทในปี 2549 คิดเป็นอัตราการขยายตัว ณ ราคาคงที่ประมาณร้อยละ 8
ต่ำลงเล็กน้อยจากปี 2548 อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงในด้านลบอาจเกิดขึ้นได้
ในกรณีที่เศรษฐกิจขยายตัวลดลงจากปีที่ผ่านมา
สืบเนื่องจากการที่รัฐบาลอาจมีข้อจำกัดในด้านงบประมาณ
ทำให้ไม่สามารถใช้มาตรการกระตุ้นการลงทุนในส่วนของรัฐได้อย่างเต็มที่
หรือโครงการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐมีความล่าช้าออกไป
ทำให้ผลกระตุ้นการเติบโตทางเศรษฐกิจที่คาดหวังว่าจะมาจากภาครัฐไม่เป็นไปดังที่คาด
การลงทุนของภาคธุรกิจต่างๆอาจมีการชะลอโครงการออกไป
ส่งผลสะท้อนกลับมาสู่อุปสงค์ในภาคอสังหาริมทรัพย์

หากจำแนกประเภทธุรกิจ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะมีแนวโน้มผลประกอบการค่อนข้างดีกว่าระดับเฉลี่ย ได้แก่
คอนโดมิเนียม ที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติ อาคารสำนักงาน และนิคมอุตสาหกรรม
ส่วนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะมีแนวโน้มผลประกอบการต่ำกว่าระดับเฉลี่ย ได้แก่
ธุรกิจบ้านจัดสรร ธุรกิจรับสร้างบ้าน และธุรกิจบ้านมือสอง
ผู้ประกอบการอาจเผชิญแรงกดดันจากภาวะตลาดที่ชะลอตัว
ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างและต้นทุนทางธุรกิจอาจยังมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น
อัตรากำไรของธุรกิจจึงมีแนวโน้มที่ลดลงต่อเนื่อง

การชะลอตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะสั้น
เป็นไปตามวัฏจักรของธุรกิจที่ปรับตัวอย่างค่อนข้างฉับพลัน
จากช่วงที่อุปสงค์ตอบสนองต่อแรงกระตุ้นจากปัจจัยแวดล้อมที่เกื้อหนุนหลายประการ
มาสู่ช่วงที่ผู้ประกอบการนอกจากจะต้องเผชิญกับปัจจัยทางธุรกิจในสภาวะปกติที่ไร้แรงกระตุ้นแล้ว
ยังต้องเผชิญปัจจัยลบที่สำคัญคือการกำลังซื้อของผู้บริโภคมีทิศทางปรับตัวลดลง อย่างไรก็ตาม
ทิศทางดังกล่าวน่าจะค่อยๆปรับตัวดีขึ้นได้ในระยะต่อไป
เมื่อการเพิ่มขึ้นของรายจ่ายของผู้บริโภคมีอัตราที่ลดลงต่ำกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้
และแรงกดดันจากทิศทางอัตราดอกเบี้ยขาขึ้นลดน้อยลง
ทำให้ระดับกำลังซื้อของผู้บริโภคต่ออสังหาริมทรัพย์กลับมามีทิศทางที่ดีขึ้นได้ นอกจากนี้
การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวตามสภาวะแวดล้อมทางธุรกิจได้อย่างเหมาะสม
ภาวะอุปทานส่วนเกินและการเก็งกำไรมีต่ำ
ย่อมเป็นสัญญาณที่ดีถึงเสถียรภาพและภูมิคุ้มกันต่อการเติบโตในระยะยาวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และย่อมส่งผลดีต่อระบบเศรษฐกิจและการเงินของประเทศโดยภาพรวม

เชื่อว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังมีศักยภาพที่จะเติบโตได้ในระยะยาว
เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์มีความเกี่ยวข้องกับทิศทางการลงทุนของประเทศ
ซึ่งหากพิจารณาถึงนโยบายของภาครัฐในด้านเป้าหมายการลงทุนในระยะยาว
จะเห็นได้ว่ามีปัจจัยที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาด้านการก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์อีกมาก อาทิ
แผนการลงทุนของภาครัฐในการพัฒนาโครงสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐานขนาดใหญ่
ซึ่งจะเปิดพื้นที่ใหม่ที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้
แผนยุทธศาสตร์ของประเทศที่มีเป้าหมายเพื่อให้ไทยเป็นศูนย์กลางการผลิต การค้า การท่องเที่ยว
และการบริการในภูมิภาค รวมถึงกรอบความร่วมมือทางเศรษฐกิจภายในภูมิภาค
และการปรับปรุงระบบโลจิสติกส์ของประเทศที่เชื่อมโยงกับประเทศในภูมิภาค แผนการต่างๆเหล่านี้
ถ้ามีการดำเนินการอย่างเป็นรูปธรรม
จะมีส่วนในการผลักดันให้มีการกระจายการพัฒนาและความเจริญไปสู่จังหวัดต่างๆที่สำคัญมากขึ้น

บริษัท โจนส์แลง ลาซาลส์ (ประเทศไทย) ได้สรุปภาวะภลาดในปี 2548 และชี้แนวโน้มในปี 2549
ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 4 เซ็กเตอร์ที่เป็นการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ประกอบด้วย ศูนย์การค้า
อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์และคอนโดมิเนียม
ว่าการขยายตัวทางเศรษฐกิจได้ช่วยกระตุ้นความต้องการสำหรับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทแต่อาจไม่ใช่ปีที่ดีที่สุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมการแข่งขันในตลาดเพิ่มสูงขึ้นมาก
อันเป็นผลมาจากจำนวนยูนิตที่เปิดตัวเข้ามาในตลาดเป็นจำนวนมากก่อนหน้านี้แต่ในทางกลับกันตลาดอาคารสำนักงานมีทิศทางที่ดีกว่าในปีนี้เนื่องจากอัตราค่าเช่ายังคงมีการปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ
ในขณะที่อัตราการว่างของพื้นที่เหลือเช่าปรับตัวลดลง สำหรับในปี 2549
แม้จะมีปัจจัยลบบางประการอาทิผลพวงจากวิกฤตการณ์ราคาน้ำมัน
แต่เชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯจะยังเติบโตต่อเนื่อง

[]

ที่มา : บริษัท โจนส์แลง ลาซาลส์ (ประเทศไทย)

ถึงแม้ว่าการแข่งขันในอุตสาหกรรมคอนโดมิเนียมมีสูง
แต่อัตราเฉลี่ยราคาขายคอนโดมิเนียมในเขตศูนย์กลางกรุงเทพยังคงเพิ่มขึ้น เกือบร้อยละ 10
จากราคาเฉลี่ย 65,800 บาทต่อตารางเมตร ต้นปี 2548 เป็น 72,100 บาทต่อตารางเมตร
ในต้นปี 2549

ตารางแสดงจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

(หน่วย : หน่วย)

  ----------------------- -------- -------- -------- -------- -------- ---------
  ประเภทที่อยู่อาศัย           2544     2545     2546     2547     2548     เพิ่ม(ลด) %

  บ้านเดี่ยว                 24,041   24,973   34,592   44,240   46,643   5.43

  บ้านแฝด                  227      80       1,144    945      678      (28.25)

  ทาว์นเฮ้าส์และอาคารพาณิชย์   5,062    7,011    12,950   15,426   13,858   (10.16)

  อาคารชุด                 4,650    5,118    7,399    8,439    10,893   29.08

  รวม                     34,023   34,035   50,594   69,050   72,072   4.38
  ----------------------- -------- -------- -------- -------- -------- ---------

ที่มา : สำนักงานเขตในกรุงเทพมหานคร เทศบาล และสำนักงานจังหวัดในปริมณฑล
กรมการปกครอง กรมที่ดิน

รวมรวบโดย : ส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย
ธนาคารอาคารสงเคราะห์

สำหรับอุปสงค์ที่มีต่อคอนโดมิเนียม คาดว่าจะยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องในปี 2549
แต่อยู่ในระดับที่ต่ำกว่าปีที่ผ่านมาเล็กน้อย
เนื่องจากผู้บริโภคบางกลุ่มชะลอการตัดสินใจเพื่อรอดูโครงการใหม่ๆ ที่จะเข้าสู่ตลาด
รวมทั้งการที่มีโครงการใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดให้ผู้บริโภคเลือกมากขึ้น
อีกทั้งแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้การตัดสินใจซื้อล่าช้าออกไป โดย CB Richard
Ellis ได้ประเมินว่าอุปสงค์ต่อคอนโดมิเนียมส่วนหนึ่งจะมาจากนักลงทุนจากต่างประเทศ
ไม่ว่าจะเป็นสัญชาติยุโรป อเมริกัน รวมไปถึงเอเชีย โดยเฉพาะกลุ่มนักธุรกิจ
ซึ่งมีแผนที่จะพำนักเป็นระยะเวลานานในประเทศไทย
ก็มักต้องการที่จะซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่อาศัยหรือเช่าในระยะยาว
เนื่องจากคอนโดมิเนียมในเขตตัวเมืองกรุงเทพมหานครมีการพัฒนาไปอย่างมากทั้งในด้านของการออกแบบ
และคุณภาพของโครงการ ซึ่งสามารถแข่งขันได้กับโครงการคอนโดมิเนียมในภูมิภาคใกล้เคียง
ในขณะที่ราคาโดยเฉลี่ยแล้วยังต่ำกว่า นอกจากนี้
จากการที่รูปแบบการดำรงชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปของคนไทยรุ่นใหม่ที่อยู่ในวัยทำงาน
โดยเปลี่ยนจากเดิมที่นิยมการอยู่อาศัยในบ้าน มาเป็นนิยมการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมมากขึ้น
ซึ่งเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยสนับสนุนให้อุปสงค์ที่มีต่อคอนโดมิเนียมยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
ส่วนอุปทานจะมีความสมดุลกัน

ภาวะการแข่งขัน

โครงการประเภทคอนโดมิเนียมยังคงมีการทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2548
เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมได้รับการตอบรับจากลูกค้าค่อนข้างดีในช่วงปีที่ผ่านมา
แต่เป็นไปในอัตราที่ลดลง และการแข่งขันจะมีอยู่มากในเฉพาะบางบริเวณ โดยสำหรับบริเวณสีลม
และสาทรซึ่งเป็นพื้นที่ที่ปัจจุบันมีโครงการของบริษัทที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 3 โครงการ ได้แก่
โครงการสีลม แกรนด์เทอเรส โครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส และโครงการสาทร เทอเรส
คอนโดมิเนียม
นั้นเป็นพึ้นที่ซึ่งไม่มีผู้ประกอบการรายใหม่เกิดขึ้นมากนักหากเทียบกับบางพึ้นที่เช่นพึ้นที่สุขุมวิท

  3.2.2 นโยบายและลักษณะการตลาด

ลักษณะของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทในปัจจุบันเป็นคอนโดมิเนียมซึ่งตั้งอยู่ใจกลางเมือง
โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น สาทร สีลม เป็นต้น ดังนั้น
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจึงได้แก่ นักธุรกิจ ผู้ปกครองเด็กนักเรียน
และผู้ที่ทำงานอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
และต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางไปทำงานในย่านดังกล่าว
ซึ่งมักจะต้องเผชิญกับการจราจรที่ติดขัดโดยเฉพาะในช่วงเวลาเร่งด่วน ทั้งนี้
บริษัทเน้นกลุ่มเป้าหมายตั้งแต่ระดับ B+ ขึ้นไป หรือเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ 80,000
บาทต่อครัวเรือนต่อเดือนขึ้นไป

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

ช่องทางการจำหน่ายหลักของบริษัทเป็นการขายตรงผ่านสำนักงานขายของแต่ละโครงการของบริษัท
ซึ่งบริษัทจะทำการเช่าพื้นที่ในบริเวณใกล้เคียงกับที่ตั้งของโครงการเพื่อทำเป็นสำนักงานขาย
โดยการประชาสัมพันธ์ในรูปแบบต่างๆ เช่น ป้ายโฆษณา แผ่นพับ เป็นต้น นอกจากนี้
ยังมีการประชาสัมพันธ์ในรูปแบบอื่นด้วย อาทิเช่น การจัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาด และการโฆษณา
เป็นต้น โดยบริษัทจะจัดให้มีการประชาสัมพันธ์โครงการของบริษัทผ่านช่องทางต่างๆ
ดังกล่าวมากขึ้นในอนาคต และสำหรับโครงการที่ผ่านมาของบริษัท คือ โครงการสีลม
แกรนด์เทอเรส นั้น ได้รับการตอบรับจากลูกค้าค่อนข้างดี เนื่องจากเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี
ทำให้สามารถขายได้หมดภายในระยะเวลาอันสั้น

กลยุทธ์การแข่งขันและจุดเด่นของบริษัท

บริษัทมีศักยภาพในการแข่งขันที่ดี สามารถแข่งขันกับคู่แข่งในอุตสาหกรรมได้
โดยมีปัจจัยสนับสนุนดังต่อไปนี้

-   โครงการของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่ดี

  เป็นที่ยอมรับกันเป็นอย่างดีว่าปัจจัยความสำเร็จที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งของโครงการอสังหาริมทรัพย์
  คือ ทำเลที่ตั้งของโครงการ
  บริษัทซึ่งตระหนักดีถึงความสำคัญของทำเลที่ตั้งที่มีต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
  จึงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
  และอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น สาทร สีลม เป็นต้น รวมทั้งโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี
  โดยบริษัทมี 3 โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาตั้งอยู่ในบริเวณสาทร และสีลม รวมทั้งมี 2
  โครงการในอนาคตที่ตั้งอยู่ในบริเวณสาทร และสีลม ซึ่งได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้วเช่นกัน

-   โครงการมีคุณภาพ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

  นอกจากในเรื่องของทำเลที่ตั้งโครงการ
  ซึ่งเป็นปัจจัยแห่งความสำเร็จที่สำคัญของโครงการอสังหาริมทรัพย์
  คุณภาพของโครงการและการให้คุณภาพชีวิตที่ดีแก่ผู้อยู่อาศัยก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ลูกค้าใช้เป็นหลักในการพิจารณาเลือกซื้อโครงการ
  ทั้งนี้ ในการพัฒนาแต่ละโครงการ บริษัทจะคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอย
  และความสะดวกสบายของผู้ที่จะเข้ามาอยู่อาศัยเป็นสำคัญ ดังนั้น
  บริษัทจึงได้จัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็น ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ
  ลู่จ๊อกกิ้ง ห้องฟิตเนส ห้องเซาวน์น่า สวนหย่อม ห้องประชุม เป็นต้น รวมทั้ง
  ยังจัดให้มีเทคโนโลยีการสื่อสารความเร็วสูง (Broad Band) เพื่อการเชื่อมต่ออินเตอร์เนต
  ในด้านของระบบรักษาความปลอดภัย นอกจากจะจัดให้มีระบบป้องกันอัคคีภัยตามมาตรฐาน เช่น
  หัวฉีดน้ำดับเพลิง (Sprinkle) เครื่องตรวจจับควัน (Smoke Detector)
  เครื่องตรวจจับความร้อน (Heat Detector)
  ในแต่ละโครงการยังจัดให้มีระบบโทรทัศน์ระบบวงจรปิดแสดงภาพที่เครื่องรับโทรทัศน์พร้อมสั่งปลดล็อคประตูทางเข้าด้านล่างจากห้องพัก
  (Visualize Access Control Security System) ด้วย

-   บริษัทมีผู้บริหารที่มีประสบการณ์ในธุรกิจ และมีการบริหารงานอย่างมืออาชีพ

  ผู้บริหารของบริษัทเป็นผู้ที่มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี
  โดยเฉพาะในการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม
  เนื่องจากเคยดำรงตำแหน่งผู้บริหารในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  และมีส่วนร่วมในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญหลายโครงการ
  (รายละเอียดตามเอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการ
  ผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท) โดยความสำเร็จในการพัฒนาโครงการสีลม เทอเรส
  ซึ่งเป็นโครงการแรกภายใต้การพัฒนาของบริษัทในปี 2543
  แม้ว่าจะอยู่ในภาวะเศรษฐกิจซบเซาเป็นสิ่งหนึ่งที่พิสูจน์ได้เป็นอย่างดี

-   บริษัทมีการจัดการหลังการขายที่ดี มีประสิทธิภาพ
    โดยการเป็นตัวแทนเจ้าของห้องชุดในการตกแต่งห้องชุดพักอาศัย จัดหาผู้เช่า
    กำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสม
    รวมทั้งช่วยดำเนินการเรื่องการจัดทำสัญญาระหว่างผู้เช่าและเจ้าของห้องชุด
    ซึ่งจะเริ่มให้บริการดังกล่าวในโครงการสีลม แกรนด์เทอเรสเป็นโครงการแรก

-   มีการวิจัยตลาดอย่างต่อเนื่อง

  เพื่อให้ทราบถึงความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
  บริษัทจึงมีการทำการวิจัยและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ทั้งโดยหน่วยงานภายในของบริษัท
  และใช้ข้อมูลจากการที่บริษัทสมัครเป็นสมาชิกของบริษัทข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
  รวมทั้งมีการสอบถามความคิดเห็นและความต้องการจากลูกค้าโครงการและลูกค้าทั่วไปอย่างสม่ำเสมอ
  โดยข้อมูลดังกล่าวจะถูกนำมาใช้ในการทบทวนแผนงานการตลาดของบริษัทอย่างต่อเนื่อง

-   ความพร้อมในการพัฒนาโครงการ

  โครงการในอนาคตทั้ง 2 โครงการของบริษัทได้แก่ โครงการสาทร แกรนด์เทอเรส
  และโครงการสาทร แกรนด์แมนชั่นมีความพร้อมสำหรับการพัฒนา
  เนื่องจากได้จัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมและได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้วทุกโครงการ
  จึงไม่ได้รับผลกระทบจากกฎหมายผังเมืองใหม่ โดยโครงการสาทร เทอเรส
  คอนโดมิเนียมได้เริ่มก่อสร้างแล้วในเดือนมิถุนายน 2548 และโครงการบ้านรวิภา (ทาวน์เฮ้าส์)
  เริ่มก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม 2548

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

-   การจัดหาที่ดิน

ในการจัดหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น บริษัทจะทำการจัดหาจาก 2
แหล่งหลักๆ คือ การแนะนำโดยผู้ที่รู้จักกัน
และการจัดหาผ่านนายหน้าซึ่งรับทราบโดยคณะกรรมการของบริษัท ทั้งนี้
บริษัทจะพิจารณาจากความเหมาะสม
และศักยภาพของทำเลที่ตั้งในการนำมาพัฒนาโครงการเป็นสำคัญ
เมื่อได้รายละเอียดของที่ดินเบื้องต้น
บริษัทก็จะทำการกำหนดรูปแบบโครงการให้เหมาะสมกับทำเลที่ตั้ง ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้น
พร้อมทั้งตรวจสอบข้อกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเมื่อบริษัทพิจารณาปัจจัยต่างๆ ตามที่กำหนดไว้
และเห็นว่ามีความเป็นไปได้ที่จะนำมาพัฒนาแล้ว
บริษัทก็จะกำหนดราคาซื้อและทำการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป
โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทจะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที ไม่ทำการซื้อเก็บไว้รอ
เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จำเป็น

ทั้งนี้ หากมีซื้อที่ดินจากบริษัทที่อาจมีความขัดแย้ง
บริษัทจะปฏิบัติตามนโยบายการทำรายการระหว่างกันโดยมีรายละเอียดตามหัวข้อ 11.2
นโยบายการทำรายการระหว่างกันในอนาคต

-   การจัดหาที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง

ในการคัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง บริษัทจะพิจารณาจากผลงาน
และชื่อเสียงของบริษัทเป็นสำคัญ โดยจะต้องมีผลงานการทำงานที่ต่อเนื่อง
ซึ่งในการคัดเลือกแต่ละครั้งบริษัทจะเปิดให้มีการประมูลโดยคัดเลือกจากที่ปรึกษาที่มีชื่อเสียงประมาณ
2-3 รายที่บริษัทเรียกให้เข้ามาทำการยื่นข้อเสนอ โดยสำหรับโครงการสีลม เทอเรส และสีลม
แกรนด์เทอเรส บริษัทใช้บริการของบริษัท ที่ปรึกษาคีน จำกัด ส่วนโครงการเซ็นต์หลุยส์
แกรนด์เทอเรส และโครงการสาทร เทอเรส คอนโดมิเนียม บริษัทใช้บริการของบริษัท
อินเตอร์แพค จำกัด

-   การจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง

ในการพิจารณาผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาที่สำคัญ คือ
ชื่อเสียงผลงานในอดีตที่ผ่านมาซึ่งมีลักษณะใกล้เคียงกับโครงการของบริษัท
ซึ่งจะเป็นการบ่งบอกถึงประสบการณ์ และความชำนาญในการก่อสร้าง
รวมถึงสถานะทางการเงินด้วย นอกจากนี้
จะทำการพิจารณาจากงานในขณะนั้นของผู้รับเหมาว่ามีมากน้อยเพียงใด
เนื่องจากแม้ว่าการที่มีงานในมือมากจะช่วยเป็นการรับประกันได้ถึงความเป็นมืออาชีพของผู้รับเหมา
แต่อาจส่งผลกระทบกับการควบคุมคุณภาพของงานและการส่งมอบงานใหม่ได้
โดยปัจจุบันบริษัทใช้บริการรับเหมาก่อสร้างของบริษัท คอนสตรัคชั่น ไลน์ จำกัด ในการก่อสร้างทั้ง
3 โครงการในอดีตและปัจจุบันของบริษัท ได้แก่ สีลม เทอเรส, สีลม แกรนด์เทอเรส
และเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส ทั้งนี้ ผลงานที่ผ่านมาของบริษัท คอนสตรัคชั่น ไลน์ จำกัด เช่น
อาคารผู้ป่วยนอกใหม่ โรงพยาบาลสมิติเวช อาคารสำนักงานใหญ่ บริษัท นานมี จำกัด เซ็นทรัล
แอร์พอร์ต พลาซ่า เฟส 2 (เอ,บี) เชียงใหม่ The French International School of
Bangkok เป็นต้น สำหรับโครงการสาทร เทอเรส คอนโดมิเนียม
บริษัทใช้บริการรับเหมาก่อสร้างของบริษัท บวิค-ไทย จำกัด (Bouygues Thai Ltd.)

-   การจัดหาวัสดุก่อสร้าง

ในส่วนของการจัดหาวัสดุก่อสร้างเพื่อการก่อสร้างในโครงการนั้น
ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อ
รวมทั้งรับผิดชอบการเปลี่ยนแปลงราคาของวัสดุก่อสร้างหลัก เช่น อิฐ หิน ปูน ทราย และเหล็ก
เป็นต้น
ส่วนบริษัทจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างเองบางประเภทโดยเฉพาะวัสดุก่อสร้างในลักษณะที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอน
และมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง เช่น ลิฟท์ สุขภัณฑ์ เครื่องปั่นไฟ ระบบโทรศัพท์ เป็นต้น
ซึ่งทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างของโครงการได้ค่อนข้างดี
โดยวัสดุก่อสร้างในส่วนที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเองนั้น คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 4-7
ของมูลค่าโครงการ ซึ่งบริษัทจะจัดหาจาก Supplier
ภายในประเทศที่บริษัทเป็นพันธมิตรอยู่ประมาณ 7-8 ราย

-   กระบวนการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทมีระยะเวลาดำเนินการแตกต่างกันไป
ขึ้นกับขนาดและรูปแบบของโครงการ โดยมีขั้นตอนต่างๆ และระยะเวลาโดยประมาณดังนี้

1.  การจัดหาที่ดิน : บริษัทจะทำการจัดหาที่ดินในทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการ
    โดยอาจจะจัดหาจากนายหน้าที่ดิน หรือจากผู้ที่รู้จักกัน

2.  ออกแบบโครงการให้เหมาะสมกับทำเลที่ตั้งของที่ดิน : หลังจากได้ที่ดินที่เหมาะสมแล้ว
    บริษัทก็จะจัดหาสถาปนิกที่มีประสบการณ์และราคายุติธรรม
    เพื่อทำการออกแบบโครงการโดยจะคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยเป็นหลัก

3.  จัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม : เมื่อออกแบบโครงการเสร็จเรียบร้อยแล้ว
    ก่อนที่จะขอใบอนุญาตก่อสร้าง
    จะต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมโดยบริษัทที่ปรึกษาที่มีใบอนุญาต
    เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายแผนและทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงทรัพยากร
    ซึ่งมีระยะเวลาในการพิจารณาเพื่ออนุมัติประมาณ 8 เดือน

4.  ขอใบอนุญาตก่อสร้าง : เมื่อได้จัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้ว
    ขั้นตอนต่อไปคือการขอใบอนุญาตในการก่อสร้างต่อสำนักโยธาธิการ กรุงเทพมหานคร
    ซึ่งมีระยะเวลาในการพิจารณาเพื่อออกใบอนุญาตประมาณ 2-4 เดือน

5.  คัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมก่อสร้าง : ขั้นตอนหลังจากที่ได้ใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว
    บริษัทก็จะคัดเลือกที่ปรึกษาในการก่อสร้าง ซึ่งจะทำหน้าที่ในการจัดทำราคากลาง
    รวมทั้งเป็นผู้ควบคุมงานก่อสร้าง

6.  ประมูลหาผู้รับเหมา : ที่ปรึกษาในการก่อสร้างจะจัดทำราคากลาง
    เพื่อใช้สำหรับการประมูลหาผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความชำนาญงานต่อไป

7.  ดำเนินการก่อสร้าง : ระยะเวลาในการก่อสร้างนั้นจะแตกต่างกันไปขึ้นกับขนาด
    และรูปแบบของโครงการ โดยมีระยะเวลาตั้งแต่ 24 – 30 เดือน

8.  ก่อสร้างและตกแต่งสำนักงานขายเพื่อเปิดขาย :
    เมื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารไปได้ระยะหนึ่ง บริษัทก็จะเริ่มเตรียมการเช่าพื้นที่
    ขออนุญาตเพื่อการก่อสร้างสำนักงานขาย และห้องตัวอย่าง
    ขณะเดียวกันก็จะจัดเตรียมอุปกรณ์เพื่อการขาย เช่น โบรชัวร์, Computer Graphic,
    ข้อมูลโครงการ เป็นต้นและเมื่อสำนักงานขายเสร็จเรียบร้อย
    บริษัทก็พร้อมสำหรับการเปิดขายแต่ละโครงการอย่างเป็นทางการ

3.3.2 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการขออนุญาตก่อสร้าง บริษัทจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องนั่นคือ
จะต้องมีการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายแผนและทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมก่อน
จึงจะสามารถทำการก่อสร้างอาคารได้ ซึ่งในรายงานดังกล่าว
จะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ทั้งในระหว่างการก่อสร้าง
และหลังการก่อสร้าง เช่น ต้องจัดให้มีผ้าใบคลุมอาคารในระหว่างที่ก่อสร้าง
เพื่อป้องกันเศษวัสดุก่อสร้างหล่นมาทำอันตรายแก่ผู้สัญจรไปมา และเมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว
ในอาคารนั้นๆ จะต้องจัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง รวมทั้ง
จะต้องจัดให้มีพื้นที่สีเขียวในอาคารอย่างเพียงพอ เป็นต้น ซึ่งมาตรการต่างๆ
เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมต่างๆ นั้น เป็นสิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญ
และจัดให้มีในทุกโครงการตามมาตรฐานที่กำหนดอยู่แล้ว
จึงไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการที่บริษัทต้องดำเนินการเพื่อควบคุมผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายในการจ้างที่ปรึกษาเพื่อจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
ซึ่งมีค่าใช้จ่ายในการจัดจ้างแต่ละครั้งประมาณ 300,000 บาท

3.4 งานที่ยังไม่ส่งมอบ

+------------+---------+----------+----------+---------+------------+
| โครงการ    | มูลค     | ความค    | จำนวนย   | มูลค่าย   | ระยะเว     |
|            | ่างานที่ยัง | ืบหน้าในกา | ูนิตที่ยังส่งม | ูนิตที่ยังส่ง | ลาที่คาดว่าจะ |
|            | ไม่ส่งมอบ | รก่อสร้าง* | อบไม่ได้** | มอบไม่ได้ | โอนกรรมสิทธิ์ |
|            |         | (ร้อยละ)  |          |         |            |
|            | (       |          | (ยูนิต)    | (       |            |
|            | ล้านบาท) |          |          | ล้านบาท) |            |
+------------+---------+----------+----------+---------+------------+
| สีลม        | 1,247   | 95.26    | 232      | 1,175.3 | ม          |
| แ          |         |          |          |         | กราคม 2549 |
| กรนด์เทอเรส |         |          |          |         |            |
+------------+---------+----------+----------+---------+------------+
| เซ็นต์หลุยส์   | ประมา   | 32.97    | 118      | 450.9   | ส          |
| แ          | ณ 1,145 |          |          |         | ิงหาคม 2549 |
| กรนด์เทอเรส |         |          |          |         |            |
+------------+---------+----------+----------+---------+------------+

*ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548

**หมายถึง จำนวนยูนิตที่ได้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว