-----------------------------------------------------------------------
  1. ปัจจัยความเสี่ยง

  -----------------------------------------------------------------------

ความเสี่ยงจากการประกอบธุรกิจ

ความเสี่ยงของการก่อสร้างและเทคโนโลยี

- การก่อสร้างบ้านแนวราบ

การผลิตให้ได้จำนวน คุณภาพ
และเวลาตามที่กำหนดเป็นปัจจัยความเสี่ยงด้านการก่อสร้างของบริษัทฯซึ่งทางบริษัทฯได้มีการบริหารจัดการ
โดยคัดเลือกผู้รับเหมาและผู้ผลิตที่มีประสบการณ์และมีคุณภาพในจำนวนที่มากเพียงพอสำหรับการก่อสร้างตามแผนงาน
และไม่ให้มีการกระจุกตัวอยู่กับรายใดรายหนึ่งมากเกินไป โดยไม่มีรายใดรับงานก่อสร้างเกิน 10 %
ของมูลค่างานบ้านจัดสรรในแต่ละปี อีกทั้งได้มีสัมพันธภาพที่ดี
และมีนโยบายชัดเจนในการสร้างพันธมิตรกับกลุ่มผู้รับเหมาก่อสร้างและผู้ผลิต
รวมทั้งมีการระดมความคิดร่วมกันในการพัฒนา
การก่อสร้างและวัสดุก่อสร้างเพื่อให้ได้คุณภาพและเวลาที่รวดเร็วขึ้น อีกทั้งมีการอบรมผู้ปฎิบัติงาน
เพื่อให้มีความเข้าใจที่ถูกต้องตรงกันและสร้างความร่วมมือและสัมพันธภาพที่ดีร่วมกัน
ดังจะเห็นได้จากผู้รับเหมาได้มีการแนะนำเพื่อนในวงการให้มารับงานกับทางบริษัทฯมากขึ้น
บริษัทฯมีทีมงานออกแบบและเลือกใช้วัสดุที่เหมาะสมเพื่อให้สามารถก่อสร้างได้ง่าย ใช้งานได้ดี
มีคุณภาพ และอายุการใช้งานคงทนยาวนาน ซึ่งจะทำให้ลดปัญหาเรื่องการซ่อมบำรุงงานก่อสร้างด้วย
อีกทั้งทางบริษัทฯมีการเสาะหา ศึกษา และพัฒนาเทคโนโลยีที่เหมาะสมอย่างสม่ำเสมอ
โดยจะเลือกใช้เฉพาะสิ่งที่ได้มีการศึกษา ตรวจสอบ พัฒนาอย่างมั่นใจ ทั้งเทคโนโลยี
ผู้ผลิตและผู้ก่อสร้างแล้วเท่านั้น เพื่อให้เกิดประโยชน์กับลูกค้าของบริษัทฯเป็นสำคัญ

- การก่อสร้างอาคารสูง

จากสภาพการแข่งขันสูง ส่งผลต่อการหาผู้รับเหมาเพื่อรองรับการขยายกำลังการผลิต
ซึ่งในเรื่องนี้บริษัท ฯ ได้มีสัมพันธภาพและสร้างพันธมิตรในกลุ่มผู้รับเหมางานก่อสร้าง
นอกจากนี้บริษัทฯ
มีทีมออกแบบเพื่อออกแบบและเลือกใช้วัสดุที่เหมาะสมเพื่อให้สามารถก่อสร้างได้ง่าย
มีคุณภาพและอายุการใช้งานที่คงทนยาวนาน ซึ่งจะทำให้ลดปัญหาการซ่อมบำรุงงานก่อสร้างด้วย
สำหรับเทคโนโลยีบริษัทฯ จะมีการทดสอบผู้รับเหมาและคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีความเชี่ยวชาญ
มีเทคโนโลยีที่เหมาะสมและมีการศึกษาเทคโนโลยีใหม่ๆ อย่างสม่ำเสมอ
โดยพิจารณาทั้งข้อดีและข้อจำกัดอย่างรอบด้านก่อนพิจารณานำมาใช้งาน
โดยจะมีการศึกษาและพัฒนารูปแบบการก่อสร้างโดยอาศัยระบบ เครื่องมือ
และเทคโนโลยีที่ทันสมัยขึ้นทุกครั้งที่มีการพัฒนาโครงการใหม่มีการปรับเปลี่ยนให้วิธีการก่อสร้างสอดคล้องกับสถานะปัจจุบันและเทคโนโลยีที่เปลี่ยนแปลงเสมอ
ส่วนในด้านบริษัทฯ
ก็มีผู้เชี่ยวชาญที่พอเพียงที่จะควบคุมงานก่อสร้างให้ได้มาตรฐานโดยมีการพัฒนาเทคโนโลยีอยู่ตลอดเวลา
พร้อมทั้งมีแผนการฝึกอบรมเพื่อพัฒนาให้กับผู้ควบคุมงานบริษัทฯ ผู้รับเหมางานก่อสร้าง
และทีมงานบริหารโครงการของบริษัทฯมีการประชุมร่วมกันเพื่อรับฟังปัญหา ข้อคิดเห็น /
ข้อเสนอแนะมีการประเมินผลงานก่อสร้างของผู้รับเหมาและแจ้งให้ทราบเพื่อที่จะนำมาพัฒนากระบวนการก่อสร้างให้เกิดประสิทธิภาพและคุณภาพดีขึ้นเรื่อยๆ
บริษัทฯ จึงมีความมั่นใจว่าจะแก้ปัญหาการขาดแคลนผู้รับเหมา และการก่อสร้างมีมาตรฐาน
มีการใช้เทคโนโลยีอย่างเหมาะสม

ความเสี่ยงทางด้านกฎหมาย

การดำเนินธุรกิจอุตสาหกรรมนี้มีความเสี่ยงที่อาจพบได้ เช่น
การถูกจำกัดประโยชน์ในการใช้พื้นที่ในการก่อสร้างอาคารบางประเภท เขตจำกัดความสูง
ระยะถอยร่นของอาคาร
รวมทั้งปัญหาพิพาทแนวเขตที่ดินกับเจ้าของที่ดินข้างเคียงตลอดจนปัญหาการร้องเรียนระหว่างการก่อสร้าง
หรือการถูกเวนคืนที่ดินเพื่อการก่อสร้างสาธารณูปโภคของภาครัฐ
หรือปัญหาอันเกิดจากการแก้ไขกฎหมาย ประกาศ
และข้อกำหนดต่างๆของทางราชการที่มีผลบังคับใช้ในระหว่างที่บริษัท ฯ ถือครองที่ดินแล้ว
แต่อยู่ระหว่างการเตรียมงานเพื่อขออนุญาตต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ความเสี่ยงในการจัดซื้อที่ดิน

เนื่องจากภาวะถดถอยด้านเศรษฐกิจ การเมือง และสังคม ของประเทศ ที่เกิดขึ้นตั้งแต่ปี 2551
และคาดกันว่าจะยังคงสภาพต่อไปโดยไม่ฟื้นตัวเต็มที่ในปี 2552
แม้ว่าผลกระทบจะไม่รุนแรงเหมือนกับวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 แต่บริษัทฯ
ก็ได้วางมาตรการในการจัดซื้อที่ดินให้สอดคล้องกับความไม่แน่นอนของปัจจัยเหล่านี้เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงที่จะเกิดจากการซื้อที่ดิน
ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของขบวนการผลิตที่ส่งผลต่อไปยังการนำสินค้าพัฒนาแล้วเสร็จออกสู่ตลาด
โดยมาตรการของบริษัทฯ เป็นดังนี้

ในปี 2552
บริษัทฯจะยังคงซื้อที่ดินเพื่อขยายโครงการเพิ่มเพื่อรองรับการขยายตัวของยอดขายที่เพิ่มขึ้น
แต่บริษัทฯ
จะจำกัดปริมาณการซื้อที่ดินโดยจะเลือกซื้อที่ดินเฉพาะในทำเลที่มีความต้องการแท้จริงเท่านั้นและจะกระจายการซื้อไปในหลายทำเลเพื่อกระจายสินค้าเข้าสู่ผู้บริโภคในท้องที่ที่แตกต่างกัน
เพื่อช่วยลดความเสี่ยงในการเปลี่ยนแปลงความนิยมของตลาดในแต่ละพื้นที่ นอกจากนี้บริษัทฯ
จะลดขนาดที่ดินซื้อต่อแปลงเพื่อจำกัดงบประมาณในการลงทุนต่อโครงการและเพื่อใช้เวลาในการขายโครงการให้สั้นลง
อีกทั้งบริษัทฯ
จะใช้ความเชี่ยวชาญที่สะสมจากการอยู่ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างยาวนานในการพิจารณาเปรียบเทียบที่ดินหลายๆ
แปลงในแต่ละทำเล
เพื่อเลือกลงทุนซื้อที่ดินแปลงที่ให้ผลตอบแทนสูงสุดและมีความเสี่ยงน้อยที่สุดจากที่ดินที่มีผู้ส่งให้บริษัทฯ
พิจารณาเป็นจำนวนมากในแต่ละปี
ซึ่งมาตรการทั้งหมดนี้จะช่วยลดความเสี่ยงในการจัดซื้อที่ดินของบริษัทฯ ลงอย่างมาก

ความเสี่ยงเรื่องวัสดุก่อสร้าง

บริษัทฯ ได้ตระหนักถึงความเสี่ยงเรื่องวัสดุก่อสร้าง และมีการเตรียมการไว้รองรับแล้ว โดยบริษัท
ฯ
มีวิธีบริหารต้นทุนการก่อสร้างตั้งแต่ช่วงการออกแบบตลอดจนได้ทำสัญญาจ้างเหมาทั้งค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างกับผู้รับเหมา
โดยผู้รับเหมาจะเป็นผู้จัดหาวัสดุและอุปกรณ์ก่อสร้างส่วนใหญ่ ส่วนบริษัทฯ
จะจัดหาวัสดุก่อสร้างบางประเภทที่บริษัทฯ เป็นคู่ค้ากับผู้ผลิตหรือตัวแทนจำหน่ายรายใหญ่
ซึ่งจะได้ราคาที่เป็นส่วนลดโครงการ
พร้อมกับจะติดตามการเคลื่อนไหวของราคาและประมาณราคาไว้ล่วงหน้า
ซึ่งหากจำเป็นก็จะสั่งซื้อไว้ล่วงหน้าโดยจะจัดซื้อคราวละมากๆ
ทำให้สามารถต่อรองราคาและควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างได้
รวมทั้งสามารถบริหารและควบคุมคุณภาพและมาตรฐานของบ้านตามที่กำหนดไว้ได้ และทางบริษัทฯ
ได้มีการศึกษาทางเลือกในการใช้วัสดุแต่ละประเภทที่ทดแทนกันได้
โดยเลือกใช้ให้เหมาะสมกับแต่ละสถานการณ์

ความเสี่ยงทางการเงิน

ความเสี่ยงเกี่ยวกับสภาพคล่องและการชำระคืนหนี้

แหล่งเงินทุนส่วนใหญ่ในการดำเนินการและการขยายโครงการของบริษัทฯ
จะมาจากสินเชื่อโครงการ (Project Finance)
ซึ่งตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์ไทยส่วนใหญ่ให้การสนับสนุนสินเชื่อโครงการบริษัท ฯ
ในฐานะลูกค้าระดับดี โดยสัดส่วนการให้การสนับสนุนยังคงสูงถึง 70 % ของมูลค่าโครงการ
อัตราดอกเบี้ย MLR ลบ 1 – 1.5 % และมีหลาย ๆ โครงการที่บริษัท ฯ ขอวงเงินน้อยกว่า 70 %
และบางโครงการไม่มีภาระหนี้กับธนาคารพาณิชย์ ในปี 2552
แม้ว่าโดยภาพรวมสภาพเศรษฐกิจไทยจะได้รับผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจโลก
แต่ด้วยความเป็นมืออาชีพในฐานะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำและฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง
ธนาคารพาณิชย์ไทยส่วนใหญ่ยังคงนโยบายการสนับสนุนสินเชื่อแก่บริษัทฯ เหมือนเดิมทั้งเงินกู้ระยะสั้น
และระยะยาว ในปีที่ผ่านมาบริษัท ฯ
ใช้เงินลงทุนสูงในโครงการอาคารชุดที่เปิดขายและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง เป็นผลให้บริษัท ฯ
มีภาระหนี้จากธนาคารเพิ่มขึ้นทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสูงขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2550 อย่างไรก็ดีในปี
2552 บริษัท ฯ คาดว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนจะลดลง เนื่องจากบริษัท ฯ
มียอดสัญญาของโครงการอาคารชุด 3 โครงการที่รอส่งมอบมูลค่ากว่า 5,000 ล้านบาท
ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่ชำระค่างวดต่อเนื่องและพร้อมที่จะรับโอนในปี 2552
และภายหลังจากที่ได้ส่งมอบห้องชุดให้ลูกค้าและชำระคืนหนี้ธนาคารพาณิชย์ที่สนับสนุนสินเชื่อโครงการแล้ว
บริษัท ฯ จะมีสภาพคล่องคงเหลือเพียงพอที่จะไว้ใช้ในการดำเนินงานและชำระคืนหุ้นกู้มีประกัน
วงเงิน 1,000 ล้านบาท ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 10 กันยายน 2552

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าบริษัท ฯ
จะได้รับความไว้วางใจจากธนาคารพาณิชย์และสนับสนุนสินเชื่อโครงการเป็นอย่างดีมาโดยตลอด
แต่หากจังหวะ เวลา และโอกาสเอื้อให้บริษัท ฯ สามารถระดมเงินทุนผ่านตราสารหนี้ ตราสารทุน
ที่มีต้นทุนทางการเงินต่ำกว่าการขอสินเชื่อธนาคาร บริษัท ฯ
ก็ได้เตรียมความพร้อมที่จะระดมทุนผ่านตราสารนั้น ๆ