ส่วนที่ 2

บริษัทที่ออกหลักทรัพย์

ข้อมูลเกี่ยวกับบริษัทที่ออกหลักทรัพย์

  --------------------------- -------------------------------------------
  ชื่อบริษัท                      : บริษัท กฤษดามหานคร จำกัด (มหาชน)

  ประเภทธุรกิจ                  : การค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  ที่ตั้งสำนักงานใหญ่               : 97/4 ถนนสุโขทัย แขวงดุสิต เขตดุสิต กรุงเทพมหานคร
                              10300

  เลขทะเบียนบริษัท               : บมจ. 121

  โทรศัพท์                      : 0-2243-5454 และ 0-2668-7000 ถึง 39

  โทรสาร                      : 0-2261-0799 และ 0-2259-2394

  โฮมเพจบริษัท                  : www.krisdanakorn.co.th

  ทุนจดทะเบียน (ณ 31 ธันวาคม     : 12,929.46 ล้านบาท
  2547)                       
  --------------------------- -------------------------------------------

วัตถุประสงค์ในการใช้เงินจากการออกใบสำคัญแสดงสิทธิ

บริษัทจะไม่ได้รับเงินจากการขายใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่ 1 นี้
เนื่องจากเป็นการจัดสรรให้ผู้ถือหุ้นเดิมโดยไม่คิดมูลค่า อย่างไรก็ตาม
บริษัทมีวัตถุประสงค์จะนำเงินที่ได้จากการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่ 1
ประมาณ 8,315.57 ล้านบาท (หากผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิมีการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญทั้งจำนวน)
เพื่อมาใช้เป็นเงินลงทุนในธุรกิจที่ส่งเสริมธุรกิจหลักของบริษัท ซึ่งสามารถสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ
(Recurring Income) เพิ่มมากขึ้น
รวมถึงปรับโครงสร้างรายได้ของบริษัทให้มีความคล่องตัวมากยิ่งขึ้น
โดยที่บริษัทจะไม่ต้องพึ่งพิงรายได้จากทางใดทางหนึ่งมากจนเกินไป

บริษัทคาดว่าจะนำเงินจำนวนที่ได้มาจากการแปลงสภาพใบสำคัญแสดงสิทธิดังกล่าว
มาลงทุนในธุรกิจต่างๆ ดังที่แสดงในตารางต่อไปนี้

+----------------------------------------+--------------+-------------+
| ประเภทธุรกิจ                             | จำนวนเงินลงทุน | ร้อย         |
|                                        |              | ละของเงินที่ได้ |
|                                        | (ล้านบาท)     |             |
|                                        |              | จากการใช้สิทธิ |
+----------------------------------------+--------------+-------------+
| 1. ธุรกิจโรงแรม                          | 2,000.00     | 24.05       |
+----------------------------------------+--------------+-------------+
| 2. ธุรกิจรีสอร์ตแอนด์สปา                    | 1,500.00     | 18.04       |
+----------------------------------------+--------------+-------------+
| 3. ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์                 | 1,500.00     | 18.04       |
+----------------------------------------+--------------+-------------+
| 4. ธุรกิจอาคารสำนักงาน                    | 2,000.00     | 24.05       |
+----------------------------------------+--------------+-------------+
| 5. เงินทุนหมุนเวียนเปิดโครงการใหม่           | 1,315.57     | 15.82       |
+----------------------------------------+--------------+-------------+
|                                        | 8,315.57     | 100.00      |
+----------------------------------------+--------------+-------------+

ทั้งนี้ ตัวเลขจำนวนเงินลงทุนและสัดส่วนการใช้เงินลงทุนเพื่อใช้ลงทุนในโครงการดังกล่าวข้างต้นนั้น
เป็นตัวเลขโดยประมาณ
เนื่องจากยังไม่ทราบจำนวนที่แน่นอนของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญ
จึงส่งผลให้บริษัทอาจมีความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของการลงทุนและผลประกอบการจากการลงทุนในธุรกิจดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในธุรกิจดังกล่าวนั้น
บริษัทได้มีการศึกษาในเบื้องต้นถึงความเป็นไปได้และความเหมาะสมของธุรกิจดังกล่าวแล้ว

ธุรกิจโรงแรมและธุรกิจรีสอร์ทแอนด์สปา : บริษัทมีนโยบายในการลงทุนทั้งแบบ
การร่วมลงทุนกับผู้บริหารงานโรงแรมและรีสอร์ทแอนด์สปาที่มีชื่อเสียง
หรือบริษัทลงทุนเองและว่าจ้างผู้บริหารงานโรงแรมและรีสอร์ทแอนด์สปาที่มีชื่อเสี่ยงมาเป็นผู้บริหารโครงการ
เพื่อให้การดำเนินธุรกิจดังกล่าวของบริษัทเป็นไปได้อย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด นอกจากนี้
บริษัทมีทีมงานและบุคลกรที่มีประสบการณ์ในธุรกิจโรงแรมและธุรกิจรีสอร์ทอยู่แล้ว
จากทีมงานบริหารโครงการกฤษดาดอย
โดยเริ่มแรกบริษัทมีนโยบายที่จะดำเนินการโครงการบ้านพักแบบรีสอร์ทซึ่งจะเน้นกลุ่มลูกค้าในประเทศ
และต่อมาจึงเริ่มดำเนินการโครงการเป็นโรงแรมต่อไป
ปัจจุบันโครงการกฤษดาดอยได้มีการว่าจ้างบริษัท เอไพรม โฮเต็ลส์ แอนด์ รีสอร์ท จำกัด
เพื่อช่วยในการบริหารงานให้แก่โครงการกฤษดาดอยด้วย

สำหรับธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ และธุรกิจอาคารสำนักงาน
บริษัทมีนโยบายที่จะดำเนินโครงการพัฒนาที่ดินเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์และอาคารสำนักงาน
เพื่อก่อให้เกิดรายได้ที่สม่ำเสมอในระยะยาว โดยบริษัทมีที่ดินในบริเวณใจกลางเมือง
เพื่อรองรับการพัฒนาเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์และอาคารสำนักงานแล้ว ตามที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น
เนื่องจากบริษัทได้เล็งเห็นถึงศักยภาพในการพัฒนาธุรกิจด้านนี้ นอกจากนี้
บริษัทยังได้มีการหาข้อมูลและศึกษาถึงแนวโน้มธุรกิจซึ่งสามารถสรุปได้ดังนี้ :

ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ :
จากการศึกษาโครงการอพาร์ทเม้นท์และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ระดับบนในกรุงเทพฯ จำนวน 271
โครงการในช่วงเดือนกรกฎาคมถึงเดือนกันยายน 2546
พบว่าสถานการณ์ของอพาร์ทเม้นท์และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์สำหรับตลาดบนในปัจจุบันนั้น
ดีขึ้นกว่าในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ แต่อย่างไรก็ตาม แม้ว่าในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจเองนั้น
สถานการณ์ของอพาร์ทเม้นท์และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์มีสภาพคล่องดีที่สุดในบรรดาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
บริษัทมีนโยบายที่จะสร้างรายได้ประเภทอื่น
นอกเหนือจากรายได้จากการขายและรับเหมาก่อสร้างบ้าน
ผลการวิจัยแสดงให้เห็นว่าในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ อัตราการเข้าพักและค่าเช่านั้นตกลงเพียงร้อยละ
7 - 10 และร้อยละ 10 - 15 ตามลำดับ เท่านั้น
และปัจจุบันอัตราการเข้าพักและค่าเช่าได้กลับมาอยู่ในระดับเดียวกับช่วงก่อนวิกฤตเศรษฐกิจ ทั้งนี้
จากการสำรวจพบว่ามีการก่อสร้างโครงการอพาร์ทเม้นท์และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ใหม่
หรือนำเอาโครงการเก่ามาปรับปรุงเป็นจำนวนมาก
นอกจากนี้ยังมีการลงทุนโดยกลุ่มธุรกิจที่ไม่ได้มีรากฐานอยู่ในวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาก่อนด้วย
รวมถึงมีการจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในโครงการอพาร์ทเม้นท์และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์อีกด้วย
เหตุดังกล่าวอาจส่งผลให้เกิดภาวะอุปทานส่วนเกิน (Oversupply) ในระยะสั้นๆ เป็นเวลา 2 –
3 ปี อันเนื่องมาจากการขยายตัวของอุปทานอย่างรวดเร็วในปัจจุบัน แต่ผลกระทบจะไม่มากนัก
เนื่องจากผู้ลงทุนต่างๆ
ได้เล็งเห็นถึงแนวโน้มและมีความเข้าใจเกี่ยวกับภาวะอุปทานส่วนเกินที่อาจเกิดขึ้นดังกล่าว
จากประสบการณ์ที่เคยเกิดขึ้นมาแล้วในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ จึงมีความระมัดระวังมากขึ้น
แต่ในระยะยาวแล้ว หากไม่มีเหตุการณ์เหนือความคาดหมายใดๆ ที่ร้ายแรง การลงทุนในโครงการ
อพาร์ทเม้นท์และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ก็ยังคงได้รับความนิยมและให้ผลตอบแทนที่ดี (ที่มาจาก :
โครงการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ กระทรวงการคลัง ซึ่งรับจ้างวิจัยโดย
ภาควิชาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ)

ธุรกิจอาคารสำนักงาน : จากการศึกษาอาคารสำนักงานในพื้นที่ศึกษามากกว่า 300 โครงการ
(7ทำเล) และคัดเลือกเฉพาะอาคารสำนักงานที่มีระดับดีและค่อนข้างดี และมีพื้นที่ใช้สอยเกิน
2,000 ตารางเมตร มาใช้ในการวิเคราะห์จำนวน 200 โครงการนั้น
พบว่าที่ผ่านมาตั้งแต่ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ
อัตราค่าเช่าและราคาพื้นที่อาคารสำนักงานมีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง
แต่ดัชนีราคาค่าเช่าและราคาขายโดยรวมจากช่วงกลางปี 2545 ถึงกลางปี 2546
มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยในระดับร้อยละ 1.71 และ 2.12 ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม
ภาวะตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมในพื้นที่ศึกษานั้น พบว่าในช่วง 2 - 3 ปีข้างหน้า
น่าจะมีแนวโน้มการปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะอาคารสำนักงานในทำเลที่ดี เช่น สีลม และเพลินจิต
เป็นต้น (ที่มาจาก : โครงการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ กระทรวงการคลัง
ซึ่งรับจ้างวิจัยโดย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด)