-----------------------------------------------------------------------
  4. การประกอบธุรกิจในแต่ละกลุ่มธุรกิจ

  -----------------------------------------------------------------------

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

4.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัท เคปเปล ไทย พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย มีการประกอบธุรกิจหลัก คือ
การดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย และ/หรือ ให้เช่า ทั้งในรูปแบบอาคารสำนักงาน
อาคารพาณิชย์ และโครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัย
โดยลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการทั้งหมดมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

4.1.1 กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

-   ที่ดินบริเวณถนนศรีนครินทร์

  บริษัทได้พัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัย จำนวน 367 หน่วย ในบริเวณ
  ศรีนครินทร์ ภายใต้ชื่อโครงการ วิลล่า อะคาเดีย ศรีนครินทร์ โครงการดังกล่าวตั้งอยู่ที่ หมู่ 16
  ซอยพัฒนาชุมชน 1 ถนนศรีนครินทร์ ตำบลบางแก้ว อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ
  ซึ่งมีเนื้อที่จำนวนทั้งสิ้น 99-3-97.8 ไร่ มูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้นประมาณ 2,600
  ล้านบาทโดยเป็นแบบบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5-12 ล้านบาท
  ซึ่งมีลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเป็นผู้บริโภคระดับกลางขึ้นไป อย่างไรก็ดี ปัจจุบัน เฟสที่ 2
  นั้นอยู่ในระหว่างการวางแผนเพื่อการพัฒนาก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยวสำหรับพักอาศัยต่อไป
  หลังจากการเสร็จสมบูรณ์ของเฟสที่ 1

  ______________________

  หมายเหตุ บริษัทจะโอนบ้านให้ลูกค้าเมื่อได้รับชำระเงินครบจำนวนแล้ว
  บริษัทจึงไม่มีหนี้ค้างชำระจากลูกค้าแต่อย่างใด

-   ที่ดินบริเวณถนนวัชรพล

  บริษัทได้ทำการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัย จำนวน 270 หน่วย ในบริเวณวัชรพล
  ภายใต้ชื่อโครงการ วิลล่า อะคาเดีย วัชรพล โครงการดังกล่าวตั้งอยู่ที่ ซอยวัชรพล
  แขวงท่าแร้ง เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร ซึ่งมีเนื้อที่จำนวนทั้งสิ้น 78-0-46 ไร่
  มูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้นประมาณ 2,200 บาท โดยเป็นแบบบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย
  มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 5-12 ล้านบาทโดยมีลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเป็นผู้บริโภคระดับกลางขึ้นไป
  อย่างไรก็ดี ปัจจุบันเฟสที่ 2
  อยู่ในระหว่างการวางแผนเพื่อการพัฒนาก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยวสำหรับพักอาศัยต่อไป
  หลังจากการเสร็จสมบูรณ์ของเฟสที่ 1

  ______________________

  หมายเหตุ บริษัทจะโอนบ้านให้ลูกค้าเมื่อได้รับชำระเงินครบจำนวนแล้ว
  บริษัทจึงไม่มีหนี้ค้างชำระจากลูกค้าแต่อย่างใด

  4.1.2 กลุ่มธุรกิจบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์อื่น

-   อาคารจูเวลเลอรี่ เซ็นเตอร์

  เป็นอาคารชุดสำนักงาน สูง 34 ชั้น มีพื้นที่จำนวนทั้งสิ้น 42,833.78 ตารางเมตร ตั้งอยู่เลขที่
  138 ถนนนเรศ แขวงสี่พระยา เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554
  มีห้องชุดในนามของบริษัทเพื่อขายและให้เช่า คิดเป็นพื้นที่จำนวนทั้งสิ้น 12,145.64 ตารางเมตร
  หรือคิดเป็นอัตราร้อยละ 28.36 ของจำนวนพื้นที่ทั้งหมด

-   สุขาภิบาล 3 แมนชั่น

  เป็นอาคารชุดเพื่อการพักอาศัย สูง 19 ชั้น ประกอบด้วยห้องชุดจำนวน 1,024 ห้องชุด
  ตั้งอยู่เลขที่ 22/1 ถนนสุขาภิบาล 3 แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร โดย ณ วันที่
  31 ธันวาคม 2554 มีห้องชุดในนามของบริษัทเพื่อขายและให้เช่า จำนวน 2 ห้องชุด
  คิดเป็นพื้นที่จำนวนทั้งสิ้น 119.21 ตารางเมตร

-   เดอะทรีโอ เชียงใหม่ (ชื่อเดิม “เชียงใหม่ วีไอพี ทาวเวอร์”)

  เป็นอาคารชุดเพื่อการพาณิชย์ สูง 4 ชั้น ตั้งอยู่เลขที่ 188/1-2 และ188/5-6 หมู่ 1
  ถนนห้วยแก้ว ตำบลช้างเผือก อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่ โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554
  มีห้องชุดในนามของบริษัทเพื่อขายและให้เช่า จำนวน 4 ห้องชุด คิดเป็นพื้นที่จำนวนทั้งสิ้น
  890.88 ตารางเมตร

-   ที่ดินและโรงงาน

  ที่ดินและโรงงานดังกล่าว ตั้งอยู่เลขที่ 1 หมู่ 5 ถนนพหลโยธิน (ทล.1) ตำบลไม้งาม
  อำเภอเมืองตาก จังหวัดตาก ซึ่งมีเนื้อที่จำนวนทั้งสิ้น 60-2-70 ไร่ อย่างไรก็ดี
  ในส่วนของโรงงานได้หยุดดำเนินการตั้งแต่ปี พ.ศ. 2543
  ส่วนเครื่องจักรในโรงงานได้ขายไปตั้งแต่ปี พ.ศ. 2545

หมายเหตุ : 1 ไร่ = 400 ตารางวา

1 งาน = 100 ตารางวา

4.2 การตลาด และภาวะการแข่งขัน

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ระหว่างปีที่ผ่านมา รัฐบาลใหม่นำโดย นายกรัฐมนตรียิ่งลักษณ์ ชินวัตร
ได้ออกมาตรการภายใต้โครงการบ้านหลังแรก
ซึ่งผู้ซื้อที่เป็นบุคคลทั่วไปจะได้สิทธิประโยชน์ในการหักยอดการชำระภาษีเงินได้
โดยราคาบ้านหลังนั้นจะต้องไปเกิน 5 ล้านบาท และทำการโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างเดือนกันยายน
2554 จนถึงสิ้นปี 2555 ซึ่งจะมีผลกระตุ้นกำลังซื้อในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับปานกลาง 3-5
ล้านบาทต่อหลัง ส่งผลกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง

ในเดือนตุลาคม 2554
รัฐบาลจึงได้มีการออกมาตรการใหม่มาเพิ่มเติมสำหรับบ้านหลังแรกที่ราคาไม่เกินหลังละ 1 ล้านบาท
โดยสามารขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยกับทางธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่ง ณ เดือน ธันวาคม 2554
มีผู้ได้รับอนุมัติเงินกู้แล้ว 11,000 ล้านบาท จากวงเงินทั้งหมด 20,000 ล้านบาท
โดยคาดว่าจะเต็มยอดวงเงินภายในอีกไม่กี่เดือน
ทั้งนี้จะเป็นการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยในระดับล่างในปี 2555

ภาพรวมของตลาดเห็นได้ว่ามีแนวโน้มลดลงในบริเวณพื้นที่กรุงเทพมหานคร
โดยมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัยจำนวน 66,760 หน่วย
เห็นได้ว่าลดน้อยลงประมาณร้อยละ 21.6 จากจำนวน 85,207 หน่วย เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2553
ถึงแม้ว่าในเรื่องของราคาจะมีการปรับตัวเพิ่มเพื่อให้สอดคล้องกับต้นทุนที่สูงขึ้น
แต่เนื่องจากด้วยสภาวะตลาดที่เติบโตอย่างมั่นคง
เป็นเหตุให้ไม่เกิดสภาวะฟองสบู่สำหรับราคาอสังหาริมทรัพย์

ที่อยู่อาศัยแนวราบ

การประมาณการยอดที่อยู่อาศัยแนวราบจดทะเบียนในเขตกรุงเทพ และปริมณฑลประมาณ 28,100
หน่วย ในปี 2554 เห็นได้ว่าเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 11 จากจำนวน 25,288 หน่วย ในปี 2553

บ้านเดี่ยวที่ขายดีพบว่าเป็นบ้านระดับบนในเขตตอนบน และฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ
โดยสามารถขายได้ประมาณ 13 หลังต่อโครงการต่อเดือน ในส่วนของทาวน์เฮ้าส์
กลุ่มที่ขายดีจะเป็นกลุ่มระดับราคาต่ำในแถบชานเมืองทางตอนบน และตะวันตกของกรุงเทพฯ
โดยมีการขายประมาณ 25 หลังต่อโครงการต่อเดือน ภาพรวมตลาดบ้านเดี่ยวระดับราคาสูง
และระดับหรูสามารถขายได้ประมาณ 3.5 และ 1.5 หลังต่อโครงการต่อเดือนตามลำดับ

จำนวนการอนุญาตจัดสรรที่ดินในปี 2554 เพิ่มขึ้นร้อยละ 29 เมื่อเทียบกับปี 2553 อย่างไรก็ดี
คาดว่าความต้องการขายของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะลดลง
และในอนาคตจะเลื่อนการเปิดตัวไปหลังจากครึ่งแรกของปี 2555
เนื่องจากส่วนใหญ่ของโครงการที่ได้รับอนุญาตนี้อยู่ในพื้นที่ที่เพิ่งถูกน้ำท่วมอย่างหนักในปี 2554
ที่ผ่านมา และบางโครงการอาจจะยุติแผนการดำเนินงานไป

อาคารชุด (คอนโดมิเนียม)

การใช้ชีวิตความเป็นอยู่ในแบบฉบับคอนโดมิเนียมเป็นที่นิยมมากขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2554
ดังที่มีโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ขยายตัวเพิ่มขึ้นทั่วไปในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล
โดยห้องชุดพักอาศัยที่สร้างเสร็จใหม่ และจดทะเบียนในปี 2554 คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 60
ของที่อยู่อาศัยจดทะเบียนใหม่ในปีเดียวกัน ขณะที่ก่อนปี 2551 เป็นสัดส่วนเพียงประมาณร้อยละ 35

[]

มหาอุทกภัยในปี 2554 ซึ่งมีผลกระทบต่อหลายพื้นที่ในกรุงเทพมหานคร
ทำให้บรรยากาศการซื้อที่อยู่อาศัยซบเซานานนับเดือน
เหตุการณ์อุทกภัยครั้งนี้ทำให้หลายคนรวมถึงกลุ่มที่ไม่เคยมีความสนใจในที่อยู่อาศัยแบบห้องชุดมาก่อน
ได้หันมาพิจารณาเลือกดูห้องชุดซึ่งอาจจะพิจารณาซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองขึ้นไปสำหรับรองรับในอนาคตหากมีน้ำท่วมเกิดขึ้น

ความต้องการขายห้องชุดย่านใจกลางกรุงเทพฯ ประเภทขายกรรมสิทธิ์ (Freehold)
ทั้งหมดเพิ่มขึ้น จาก 84,952 ห้อง ในปี 2553 เป็นประมาณ 91,895 ห้อง ในปี 2554
ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 8 หรือเพิ่มขึ้นประมาณ 6,943 ห้องพร้อมเข้าอยู่
โดยย่านสุขุมวิทยังคงเป็นแหล่งยอดนิยมในกลุ่มคอนโดมิเนียม โดยมีมากถึงร้อยละ 30
ของปริมาณห้องชุดที่สร้างขึ้นทั้งหมด ส่วนย่านสีลม-สาทรคิดเป็นร้อยละ 17 บริเวณริมแม่น้ำร้อยละ
16 พระราม 3 ร้อยละ 14 ปทุมวันร้อยละ 11 ตามด้วย ลุมพินีกลาง และรอบสุขุมวิทคิดเป็นร้อยละ
6

[]

ราคาเฉลี่ยของห้องชุดพักอาศัยระดับสูง และระดับหรู ประเภทขายกรรมสิทธิ์ และเป็นสินค้าใหม่
ในปี 2554 อยู่ที่ประมาณ 145,886 บาทต่อตารางเมตร ลดลงร้อยละ 7.2
จากช่วงเดียวกันของปีก่อน จากการที่มีโครงการเปิดใหม่เข้ามาเฉลี่ยในกลุ่มมากขึ้น
ย่านที่มีราคาตั้งขายโดยเฉลี่ยแพงที่สุด คือ ลุมพินีกลาง 171,500 บาทต่อตารางเมตร รองลงไปคือ
สีลม-สาทร เฉลี่ย 154,818 บาทต่อตารางเมตร
รอบสุขุมวิทถือเป็นย่านที่ราคายังไม่สูงมากนักในใจกลางกรุงเทพฯ ซึ่งมีราคาเฉลี่ย 120,000
บาทต่อตารางเมตร

โครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ทั้งหมดต่างเน้นขนาดห้องที่เล็กลง
ห้องชุดพักอาศัยส่วนใหญ่จึงเป็นแบบห้องนอนเดียว ขนาดตั้งแต่ 25-80 ตารางเมตร
ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 67 ของจำนวนห้องชุดทั้งหมดที่อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง
รองลงไปได้แก่ห้องชุดพักอาศัยแบบ 2 ห้องนอน โดยคิดเป็นประมาณร้อยละ 24
โครงการเปิดใหม่ล้วนมุ่งตอบสนองกลุ่มลูกค้ารุ่นเยาว์ที่เป็นคนโสด มีฐานะปานกลาง
มีความก้าวหน้าในอาชีพการงาน
รวมทั้งกลุ่มที่ใช้ชีวิตคู่ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยไม่ไกลตัวเมืองสำหรับทั้งการทำงาน
และการพักผ่อนสังสรรค์ ดังนั้น โครงการใหม่ ๆ
ที่เกิดขึ้นจะอยู่ในบริเวณที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน