1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์ และบริการ

  3.1.1. โครงการบ้านเดี่ยว

  ณ. 31 ธันวาคม 2550 บริษัทฯ มีการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวรวม 17 โครงการ จำนวน
  3,620 หน่วย มูลค่า

โครงการรวม 10,485.84 ล้านบาท โดยกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่อยู่ในระดับ B ถึง B+ คิดเป็นร้อยละ
60 ของมูลค่าโครงการบ้านเดี่ยวทั้งหมด

ตารางแสดงโครงการบ้านเดี่ยวที่อยู่ระหว่างพัฒนา และขาย ณ. 31/12/2550

  ------ --------------------- --------------- -------------- -------------- --------- ------------------ ------------- ----------- ------------------
  ลำดับ   โครงการ               ที่ตั้งโครงการ      ปีที่เปิดโครงการ   ลักษณะโครงการ   กลุ่มลูกค้า   ราคาเฉลี่ย(ล้านบาท)   มูลค่าโครงการ               ความคืบหน้าโครงการ
                                                                                                                                    (%)

                                                                                                          ยูนิต           มูลค่า(ลบ.)   

  1.     เค.ซี.การ์เด้น 1         เขตคลองสามวา    ส.ค.48         SDH            A         4.00               95            380         16

  2.     เค.ซี.เลควิว โซน A-E    เขตสะพานสูง      ต.ค.45         SDH            A         4.33               237           1,038       86

  3.     เค.ซี.วงแหวนรามอินทรา   เขตบางเขน       มี.ค.47         SDH            B ถึง B+   3.50               165           578         80

  4.     เค.ซี.กรีนวิลล์ 2         เขตประชาร่วมใจ   ก.ค.47         VL             B         1.20               420           504         30

  5.     เค.ซี.เนเชอรัลวิลล์ บางนา สมุทรปราการ      ธ.ค.47         SDH            A         4.50               363           1,634       27

  6.     เค.ซี.พาร์ควิลล์ บางนา    สมุทรปราการ      มิ.ย.48         SDH            B         2.85               470           1,340       40

  8.     เค.ซี.การ์เด้นโฮม 18     เขตคลองสามวา    ก.พ.45         SDH            B ถึง B+   1.55               117           181         99

  9.     เค.ซี.การ์เด้นโฮม 19     เขตคลองสามวา    พ.ค.46         SDH            B ถึง B+   2.35               95            223         97

  10.    เค.ซี.การ์เด้นโฮม 20     เขตคลองสามวา    ต.ค.45         SDH            B ถึง B+   1.65               152           251         99

  11.    เค.ซี.เนเชอรัลวิลล์       เขตมีนบุรี         ก.ค.47         SDH            A         5.00               116           580         77
         ร่มเกล้า                                                                                                                     

  12.    เค.ซี.พาร์ควิลล์ 2        เขตคลองสามวา    เม.ย.46        SDH            B         2.75               76            209         99

  13.    เค.ซี.พาร์ควิลล์ 3        เขตคลองสามวา    พ.ค.46         SDH            B         2.20               258           568         77

  14.    เค.ซี.สุวินทวงศ์ โซน A-D  เขตหนองจอก      เม.ย.46        SDH            B ถึง B+   2.51               180           452         99

  7.     เค.ซี.กรีนวิลล์ 1         เขตหนองจอก      พ.ค.46         SDH            B         1.65               262           432         98

  15.    เค.ซี.เนเชอรัลวิลล์       รามคำแหง        เม.ย.48        SDH            A         4.40               124           591         77
         รามคำแหง                                                                                                                   

  16.    เค.ซี.เนเชอรัลซิตี้        รามคำแหง        ต.ค.50         SDH            A         5.40               206           1,112       19
         รามคำแหง                                                                                                                   

  17.    เค.ซี.สุวินทวงศ์ 2 (เฟส   สุวินทวงศ์         ธ.ค. 50        SDH            C         1.54               296           413         -
         1)                                                                                                                         

                                                                                       รวม                3,620         10,486      
  ------ --------------------- --------------- -------------- -------------- --------- ------------------ ------------- ----------- ------------------

ที่มา : บริษัท เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

หมายเหตุ SDH คือ บ้านเดี่ยว TH คือ ทาวน์เฮ้าส์ VL คือ ที่ดินเปล่า

A คือ กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ต่อครัวเรือนมากกว่า 100,000 บาท/เดือน

B ถึง B+ คือ กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ต่อครัวเรือนตั้งแต่ 70,000 บาท/เดือน ถึง 100,000
บาท/เดือน

C ถึง C+ คือ กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ต่อครัวเรือนตั้งแต่ 30,000 บาท/เดือน ถึง 70,000
บาท/เดือน

3.1.2. โครงการทาวน์เฮ้าส์

นอกจากโครงการบ้านเดี่ยว บริษัทฯ
ยังจัดสรรโครงการทาวน์เฮ้าส์เพื่อตอบสนองความต้องการที่แตกต่างของผู้บริโภคด้วย
โดยในปัจจุบันบริษัทฯ กำลังพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์รวม 5 โครงการ คือ โครงการ เค.ซี.
รามอินทรา 8 โครงการเค.ซี.คลัสเตอร์ นิมิตรใหม่ โครงการเค.ซี. รามอินทรา 5
โครงการเค.ซี.คลัสเตอร์ (รามอินทรา-ซาฟารี) และ โครงการเค.ซี.คลัสเตอร์
วงแหวนรามอินทรา มูลค่ารวม 4,120 ล้านบาท จำนวน 4,287 ยูนิต โดยมุ่งกลุ่มลูกค้าระดับ C
ถึง C+ ทั้งหมด

ตารางแสดงโครงการทาวน์เฮ้าส์ที่อยู่ระหว่างพัฒนาและขาย ณ.31 ธันวาคม 2550

[]

ที่มา : บริษัท เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

หมายเหตุ * C ถึง C+ คือ กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ต่อครัวเรือนตั้งแต่ 30,000 บาท/เดือน ถึง
70,000 บาท/เดือน

3.2 ภาวะการตลาดและการแข่งขัน

ในปี 2550 ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยจากปี 2549 (แหล่งที่มา :
ธนาคารแห่งประทศไทย)
ถึงแม้ในช่วงครึ่งปีแรกจะได้รับผลกระทบโดยตรงจากแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น
และความผันผวนของราคาน้ำมันในตลาดโลก รวมทั้งปัจจัยทางด้านการเมืองและเศรษฐกิจ
ตลอดจนนโยบายการเงิน แต่ในช่วงครึ่งปีหลังเศรษฐกิจไทยกลับมีการขยายตัวดีขึ้น
โดยเฉพาะอุปสงค์ด้านการอุปโภคบริโภคภาคเอกชน
และการลงทุนภาคเอกชนที่กลับมาขยายตัวอีกครั้ง
ซึ่งมีปัจจัยมาจากสถานการณ์ทางการเมืองที่เริ่มชัดเจนขึ้น แต่ทั้งนี้
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในระดับดีขึ้นเล็กน้อย
โดยผู้บริโภคค่อนข้างใช้ระยะเวลาการตัดสินใจซื้อมากขึ้น
เนื่องจากความมั่นใจของผู้บริโภคยังอยู่ในระดับต่ำ
เกิดจากการขาดความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในช่วงต้นปี
แต่ด้วยการกระตุ้นของภาครัฐและภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งผู้ประกอบการ และองค์กรต่างๆ
ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้น ส่วนการแข่งขันในตลาดยังคงมีอยู่ในระดับสูง
ผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงและมีประสบการณ์ในตลาดจะมีข้อได้เปรียบด้านการแข่งขัน
ทำให้สามารถรักษาส่วนแบ่งการตลาดไว้ได้ โดยใช้การจัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาด
มากระตุ้นความต้องการของลูกค้าให้ตัดสินใจซื้อได้รวดเร็วขึ้น

00000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000

3.2.1 กลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์

บริษัทฯได้มีการจัดแบ่งประเภทของสินค้า
ตามลักษณะความต้องการและสภาพการแข่งขันของการตลาด
โดยสินค้าแต่ละประเภทจะมีการใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกัน ซึ่งขึ้นอยู่กับปัจจัยที่มีผลต่อการแข่งขัน ดังนี้

ทำเล

โครงการของบริษัทฯ ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่บริเวณโซนตะวันออกเฉียงเหนือ
และโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นทำเลเมืองใหม่ เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งอนาคต
โดยมีองค์ประกอบหลักที่สำคัญ อันได้แก่ ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ มีแนวตัดผ่านของรถไฟฟ้า
ถนนตัดใหม่ ตลอดจนมีเส้นทางคมนาคมสู่ต่างจังหวัดที่สะดวกคล่องตัว
เพื่อให้ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายสามารถเดินทางได้สะดวก
และยังเป็นทำเลที่พรั่งพร้อมด้วยระบบสาธารณูปโภคครบครัน
ซึ่งหากเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่งขันถือว่าทำเลนี้ ของบริษัทฯเป็นทำเลที่ดีเยี่ยมเหมาะแก่การพักอาศัย
อย่างไรก็ตามบริษัทยังมีแผนการพัฒนาธุรกิจขยายไปในทำเลอื่นๆ
เพื่อสนองความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้ทั่วถึงมากขึ้น

รูปแบบบ้าน

บริษัทฯ มีการพัฒนารูปแบบบ้านอย่างต่อเนื่องเสมอมา โดยศึกษาวิจัยจากความต้องการของลูกค้า
และของตลาดอย่างแท้จริง
ซึ่งจะมีข้อมูลที่ได้นำมาปรับปรุงให้ตรงกับความต้องการในด้านประโยชน์ใช้สอย ตรงกับวิถีชีวิต
และที่สำคัญให้ตรงกับกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายในแต่ละกลุ่มมากที่สุด
โดยแบบบ้านมีรูปแบบที่หลากหลาย เช่น บ้านสไตล์ Natural Modern Contemporary
,Contemporary Hip roof , Oriental Style ฯ เป็นต้น โดยแบบบ้านในแต่ละแบบ
จะเน้นในเรื่องการออกแบบดีไซน์ให้สวยงามตรงกับรสนิยมของกลุ่มเป้าหมาย ทั้งงาน Built – in
งานเฟอร์นิเจอร์ตกแต่ง เพื่อให้ลูกค้าไม่ต้องยุ่งยากในการตกแต่งบ้านเพื่อเข้าอยู่ นอกจากนั้น
บริษัทฯ ยังมีการบริการจัดตกแต่งสวน ต้นไม้ ให้แก่บ้านทุกหลังได้มีความร่มรื่นสวยงามน่าอยู่
ซึ่งเป็นสิ่งที่สร้างความพอใจให้แก่ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายอย่างดียิ่งขึ้น

การใช้วัสดุ อุปกรณ์ที่มีคุณภาพสูง

บริษัทได้เล็งเห็นความสำคัญในเรื่องการเลือกใช้วัสดุในการก่อสร้างที่มีมาตรฐานสูง
และอุปกรณ์ที่มีคุณภาพ
ซึ่งทำให้การก่อสร้างบ้านของบริษัททุกหลังมีคุณภาพสูงเป็นที่ยอมรับของลูกค้าทั่วไปในด้านคุณภาพของบ้านหากเปรียบเทียบกับราคาถือว่าคุ้มค่าเป็นอย่างมาก

การพัฒนาวิธีการก่อสร้าง

บริษัทมีการจัดทีมงานก่อสร้างตามความชำนาญเฉพาะงาน มีการตรวจสอบทุกขั้นตอน
และมีโรงผลิตชิ้นส่วนสำเร็จรูปที่เป็นส่วนตกแต่ง
โดยการลงทุนในส่วนของแบบเหล็กเพื่อให้หล่อชิ้นส่วนต่างๆ เช่น คิ้ว, บัว, โค้งต่างๆ
เป็นการลดการใช้แรงงานฝีมือ และยังส่งผลทำให้บ้านทุกหลัง มีความสวยงามได้มาตรฐาน
จึงทำให้บ้านที่ส่งมอบของบริษัทมีคุณภาพสูง

รูปแบบและสภาพแวดล้อมโครงการ

นอกจากตัวบ้านที่ได้คุณภาพแล้ว
บริษัทยังให้ความสำคัญต่อการสร้างสภาพแวดล้อมภายในโครงการให้สวยงามน่าอยู่อาศัย
โดยมีพื้นที่ใช้สอยส่วนต่างๆให้แก่ลูกค้า การจัดสวนสาธารณะภายในพื้นที่ของโครงการ
ด้วยต้นไม้ร่มรื่นขนาดใหญ่ มีพื้นที่ส่วนกลางสำหรับให้ลูกค้าได้ใช้บริการ เช่น สนามเด็กเล่น
สวนพักผ่อน สโมสรฟิตเนต สระว่ายน้ำ ทั้งขนาดเล็ก และขนาดใหญ่โดยขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ
ตลอดจนมีการจัดระบบการรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง
เพื่อให้การพักอาศัยของลูกค้าสมบูรณ์แบบทุกเวลา เป็นการเพิ่มคุณภาพชีวิตที่ดีแก่ผู้พักอาศัย
นำมาซึ่งการบอกต่อเป็นกลยุทธ์ทางการตลาดอีกทางหนึ่ง

3.2.2 กลยุทธ์สร้างแบรนด์และราคา

บริษัท ฯ ได้มีการวางกลยุทธ์ในการสร้างแบรนด์ ให้สามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้ในตลาด
โดยคำนึงถึงปัจจัยที่เกี่ยวข้องในด้านทำเล แบบบ้าน การแข่งขันทางการตลาด
และสถานะทางเศรษฐกิจ โดยมีการกำหนดแบบบ้าน
และราคาให้ตรงกับความต้องการของลูกค้าเป้าหมายอย่างแท้จริง ทั้งในกลุ่มบ้านเดี่ยว
และทาวน์เฮ้าส์

กลุ่มบ้านเดี่ยว

1.  โครงการเค.ซี.เนเชอรัลวิลล์ ร่มเกล้า, เค.ซี.เนเชอรัลวิลล์ บางนาเทพารักษ์,
    เค.ซี.เนเชอรัลวิลล์ รามคำแหง และเค.ซี.

  เลควิว ระดับราคาต่อหลัง 4 – 8 ล้านบาท

2.  โครงการเค.ซี.พาร์ควิลล์ 2, เค.ซี.พาร์ควิลล์ 3, เค.ซี.พาร์ควิลล์ บางนาเทพารักษ์,
    เค.ซี. วงแหวน รามอินทรา, เค.ซี.

  สุวินทวงศ์ และ เค.ซี.การ์เด้นโฮม ระดับราคาต่อหลัง 2.5 – 4 ล้านบาท

3.  โครงการบ้านเค.ซี.กรีนวิลล์ ระดับราคาต่อหลัง 1.6 – 2.5 ล้านบาท

กลุ่มทาวน์เฮ้าส์

1.  โครงการเค.ซี.คลัสเตอร์ ระดับราคาต่อหลัง 0.7 – 1 ล้านบาท ได้แก่
    โครงการเค.ซี.คลัสเตอร์ รามอินทรา – ซาฟารี, เค.ซี.คลัสเตอร์ วงแหวนรามอินทรา,
    เค.ซี.คลัสเตอร์ นิมิตใหม่

2.  โครงการเค.ซี.รามอินทรา ระดับราคาต่อหลัง 0.8 – 0.9 ล้านบาท ได้แก่
    โครงการเค.ซี.รามอินทรา 5 และโครงการ

  เค.ซี.รามอินทรา 8

3.2.3 กิจกรรมส่งเสริมการตลาด

กลยุทธ์ด้านการโฆษณาการประชาสัมพันธ์ และส่งเสริมการขาย

บริษัท เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ มีกลยุทธ์ในการโฆษณาประชาสัมพันธ์
ผ่านช่องทางการสื่อสารการตลาดในรูปแบบต่างๆ อย่างมากมาย
เพื่อให้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายทราบถึงรายละเอียดของการสื่อสารได้อย่างมีประสิทธิผลมากที่สุด
ทั้งตัวสินค้า และการจดจำแบรนด์ของบริษัท ทั้งทาง Mass marketing อาทิหนังสือพิมพ์
ป้ายโฆษณากลางแจ้ง ป้ายบิลบอร์ด บริเวณโครงการ วิทยุ โทรทัศน์ นิตยสาร และอินเตอร์เนต
ผสมผสานการใช้ Direct marketing เพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างทั่วถึงมากยิ่งขึ้น
โดยมีการกำหนดเงื่อนไขภายใต้ระยะเวลาที่ต่อเนื่อง และความถี่ที่เหมาะสม ส่วนการประชาสัมพันธ์
บริษัท ได้มีการจัดแถลงข่าว ส่งข่าวไปยังสื่อต่างๆ
และลงบทความประชาสัมพันธ์โครงการอย่างต่อเนื่อง ตลอดจนการจัดกิจกรรมพิเศษอื่นๆ (Event
marketing) ได้แก่ งานมหกรรมบ้านและคอนโด งานจัดบู๊ธตามศูนย์การค้าต่างๆ เช่น
แฟชั่นไอส์แลนด์ เดอะมอลล์ คาร์ฟูร์ โลตัส และกิจกรรมเปิดโครงการใหม่ เป็นต้น ทั้งนี้
ทางบริษัทยังมีการจัดกิจกรรมร่วมกับหน่วยงานต่างๆ มากมาย
โดยร่วมกับห้างสรรพสินค้าบิ๊กซีในกิจกรรม “ช็อปแหลก แจกบ้าน”
ซึ่งกิจกรรมดังกล่าวได้เป็นการสร้างการจดจำแบรนด์
และประชาสัมพันธ์โครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ

การส่งเสริมการขาย

ทางบริษัทฯ ได้มีการวางแผนกลยุทธ์ด้านการส่งเสริมการขายที่จูงใจ
และกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้าได้อย่างเหมาะสม
ตลอดจนมอบความพร้อมในการเข้าอยู่ของลูกค้าที่สุด อาทิเช่น
การร่วมกับสถาบันการเงินให้ข้อเสนอสินเชื่อบ้านอัตราดอกเบี้ยต่ำ และมอบเงื่อนไขการซื้อขาย
ที่ทำให้ลูกค้าเป็นเจ้าของบ้านได้ง่าย และการขยายระยะเวลากู้นาน
ตลอดจนการมอบความสุขพร้อมอยู่ที่สมบูรณ์แบบ ของบ้านและทาวน์เฮ้าส์ พร้อมตกแต่งเฟอร์นิเจอร์
และเครื่องใช้ไฟฟ้า ซึ่งเป็นการอำนวยความสะดวกแก่ลูกค้า
และลดภาระในการต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์โดยต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่ม
รวมถึงการให้สิทธิพิเศษของลูกค้าเก่าในการแนะนำบ้านโดยได้รับค่าตอบแทนพิเศษ
ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่มีสร้างยอดขายได้เป็นที่น่าพอใจ

นอกจากนั้น เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้
ยังมีการขยายช่องทางการจำหน่ายผ่านบริษัทตัวแทนเพื่อนำสินค้าไปขายให้แก่ลูกค้าในต่างประเทศที่เป็นทั้งคนไทย
และคนต่างชาติ

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

สำหรับกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ มีลักษณะเป็นลูกค้ารายย่อย โดยมีการจำแนกออกเป็นกลุ่มต่างๆ ได้แก่
กลุ่มเจ้าของกิจการ กลุ่มผู้บริหารระดับสูง กลุ่มรัฐวิสาหกิจ กลุ่มข้าราชการ
กลุ่มพนักงานบริษัทเอกชน ซึ่งจากกลุ่มลูกค้าดังกล่าวจะพบว่าสินค้าของบริษัทมีตรงกับ
ความต้องการของลูกค้าในทุกระดับ ในด้านกำลังซื้อ งบประมาณ รูปแบบ และทำเล

การบริการหลังการขาย

เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ ได้เล็งเห็นถึงความสำคัญต่อการบริการหลังการขายแก่ลูกค้า
โดยมีการจัดตั้งแผนกบริการหลังการขาย และโอนบ้าน เพื่อบริการแก่ลูกค้า อาทิ
การดำเนินการปรับปรุงแก้ไขและบำรุงซ่อมแซมด้านระบบและงานโครงสร้างภายในบ้านลูกค้า
เพื่อให้ลูกค้ามีบ้านที่อยู่ในสภาพสมบูรณ์ตามมาตราฐานที่วางไว้ เพื่อสร้างความพึงพอใจสูงสุดแก่ลูกค้า
ตลอดจนในการร่วมจัดวางมาตรฐานการดูแลโครงการกับกรรมการหมู่บ้าน
เพื่อให้เกิดความเรียบร้อยแก่โครงการ

และนอกจากนี้ บริษัทได้ให้ความสำคัญกับความสัมพันธ์ของลูกบ้าน
และความสุขของการพักอาศัยโดยการจัดกิจกรรมลูกค้าสัมพันธ์ เช่น
กิจกรรมการตรวจสุขภาพ,กิจกรรมการกุศล, จัดตั้งสมาชิกลูกค้าสัมพันธ์ K.C. Privillege
เพื่อจะเป็นตัวกลางในการสื่อสารระหว่างลูกค้า และบริษัทในอนาคต