3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

( 1 ) ลักษณะผลิตภัณฑ์ และบริการ

บริษัท แอล.พี.เอ็น..ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย แบ่งลักษณะธุรกิจออกเป็น 2
สาย คือ ธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และ
ธุรกิจการให้บริการด้านงานบริหารอสังหาริมทรัพย์ทั้งก่อนและหลังการขายแบบครบวงจร

 ก. ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) และ บริษัทย่อย
  ประกอบธุรกิจพัฒนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อจุดประสงค์ทั้งในการขาย และการให้เช่า
  โดยนับตั้งแต่เริ่มก่อตั้งบริษัทเป็นต้นมา บริษัทฯ ได้พัฒนาโครงการต่างๆ ซึ่งสามารถจำแนกเป็น 6
  รูปแบบหลัก ดังต่อไปนี้

  1. พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของอาคารสำนักงาน ได้แก่

( 1 ) โครงการ ลุมพินี ทาวเวอร์

( 2 ) โครงการ แอล.พี.เอ็น. ทาวเวอร์

2. พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของอาคารชุดพักอาศัยได้แก่

  ( 1 ) โครงการ ลุมพินี เพลส

  ( 2 ) โครงการ พี.เอส.ที. คอนโดวิลล์ ทาวเวอร์ 1, 2

( 3 ) โครงการ สี่พระยา ริเวอร์วิว

  ( 4 ) โครงการ พี.เอส.ที.ซิตี้โฮม

  ( 5 ) โครงการ ลุมพินี เซ็นเตอร์ (แฮปปี้แลนด์) เฟส 1, 2, 3, 4

( 6 ) โครงการ ลุมพินี เพลส สาทร (ลุมพินี คอมเพล็กซ์ เดิม)

  ( 7 ) โครงการ ลุมพินี เซ็นเตอร์ ลาดพร้าว 111 เฟส 1, 2

  ( 8 ) โครงการ ลุมพินี เพลส สวนพลู – สาทร

  ( 9 ) โครงการ ลุมพินี เพลส พระราม 4 – สารท

  ( 10 ) โครงการ ลุมพินี เพลส นราธิวาส

  ( 11 ) โครงการ ลุมพินี เพลส พระราม 3 – เจริญกรุง

  ( 12 ) โครงการ ลุมพินี วิลล์ พระแม่มารี – สาทร

  ( 13 ) โครงการ ลุมพินี เพลส นราธิวาสราชนครินทร์

  ( 14 ) โครงการ ลุมพินี สวีท สุขุมวิท 41

  ( 15 ) โครงการ ลุมพินี สวีท รัชดา – พระราม 3

  3. พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของโครงการจัดสรร และอาคารพาณิชย์

  ( 1 ) โครงการ บ้านลุมพินี – บางบัวทอง เฟส 1, 2

  ( 2 ) โครงการ ลุมพินี ทาวน์โฮม รัชดา – พระราม 3

 4. พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของมินิออฟฟิต

 ( 1 ) โครงการ แอล.พี.เอ็น.มินิออฟฟิต

 ( 2 ) โครงการ พี.เอส.ที. มินิออฟฟิต 

5. พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของการฟื้นฟูโครงการที่หยุดการก่อสร้างภายใต้การดำเนินงานของบริษัทร่วมทุน 

 บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด

 ( 1 ) โครงการ ลุมพินี เพลส วอเตอร์คลิฟ

6. พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของ เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์

 ( 1 ) โครงการ ลุมพินี เรสซิเดนท์ สาทร

ตั้งแต่ช่วงวิกฤตในปี 2540 เป็นต้นมา
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันไปพัฒนาโครงการที่เป็นบ้านเดี่ยวเป็นจำนวนมาก
ทำให้อุปทานของอาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมือง และบริเวณโดยรอบลดลงอย่างมาก
ในขณะที่อุปสงค์ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)
เป็นบริษัทเดียวที่เห็นช่องทางการตลาดของลูกค้ากลุ่มนี้ จึงกำหนดเป็นนโยบายการพัฒนา
โครงการอาคารชุดพักอาศัย เพื่อตอบสนองความต้องการดังกล่าว และทุกโครงการที่บริษัทฯ
ได้พัฒนาขึ้นได้รับการตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดี โดยสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลาอันสั้น
และในปี 2546 ทางบริษัทฯ ได้จำแนกและกำหนดตำแหน่งของผลิตภัณฑ์
เพื่อให้เกิดความชัดเจนในการรับรู้ สอดคล้องและครอบคลุมกับกลุ่มลูกค้าทั้งหมดของบริษัทฯ
ภายใต้ชื่อ และตราสินค้าดังนี้

“ลุมพินี สวีท” เป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่พัฒนาขึ้นในบริเวณที่เป็นแหล่งพักอาศัยชั้นดีเพียบพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก โดยมุ่งเน้นตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าในระดับบนที่ต้องการบ่งบอกถึงสถานภาพ ความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน

“ลุมพินี เพลส” เป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่มุ่งเน้นการพัฒนาอยู่บริเวณโดยรอบใจกลางเมือง ซึ่งกลุ่มลูกค้าจะเป็นลูกค้าในระดับกลางถึงระดับบนที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง ใกล้แหล่งงาน ความครบถ้วนของสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการเป็นสำคัญ

“ลุมพินี วิลล์” เป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่มุ่งเน้นตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าระดับกลาง หรือคนรุ่นหนุ่มสาวที่คิดจะแยกตัวออกจากครอบครัวและต้องการที่พักอาศัยภายในเมือง โดยที่ตั้งของโครงการจะอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าเพื่อความสะดวกสบายในการเดินทางหรือในบริเวณชุมชนเดิมที่มีความเก่าแก่และมีความหนาแน่นสูง

“ลุมพินี เซ็นเตอร์” เป็นโครงการพักอาศัยที่พัฒนาอยู่ในบริเวณเขตรอยต่อ CBD ซึ่งกลุ่มลูกค้าจะเป็นลูกค้าในระดับกลางถึงระดับล่างที่มักมีที่ทำงานหรือที่พักอาศัยเดิมในรัศมีไม่เกิน 5 ก.ม. จากที่ตั้งโครงการ โดยลูกค้าในกลุ่มนี้จะเป็นลูกค้ากลุ่มที่ใหญ่ที่สุดของตลาดแต่ได้รับการตอบสนองจากผู้ประกอบการน้อยเนื่องจากปัจจัยทางด้านราคาเป็นเรื่องที่สำคัญที่สุดสำหรับลูกค้าในกลุ่มนี้

ข. ธุรกิจบริการด้านงานบริหาร อสังหาริมทรัพย์

งานบริหารอสังหาริมทรัพย์ จะดำเนินงานภายใต้บริษัทย่อย ชื่อ บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้
มาเนจเมนท์ จำกัด โดยเป็นการบริหารอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร เริ่มตั้งแต่
“การบริหารโครงการ” ให้กับบริษัท แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)
“การบริการหลังการขาย”
ซึ่งถือเป็นหัวใจสำคัญสำหรับการพัฒนาโครงการในลักษณะอาคารชุดพักอาศัยอันได้แก่
การบริหารอาคาร การบริหารพื้นที่ส่วนกลาง
การบำรุงรักษางานวิศวกรรมและระบบต่างๆของอาคาร การให้บริการรักษาความสะอาด
เพื่อให้อาคารอยู่ในสภาพที่ดี
มีสภาพแวดล้อมที่น่าพักอาศัยอันเป็นผลทำให้ทรัพย์สินมีมูลค่าคงเดิมหรือเพิ่มขึ้นตลอดเวลา
นอกจากนั้นยังให้บริการทางด้านฝากซื้อ-ฝากขายและฝากเช่าอสังหาริมทรัพย์
โดยทั้งหมดแบ่งแยกลักษณะการดำเนินงานได้ดังนี้

1. การจัดการและบริหารอาคาร 

  ปัจจุบันโครงการภายใต้การพัฒนาของบริษัทฯ จะดำเนินการบริหารอาคารโดยบริษัทย่อย
  ซึ่งจะรับผิดชอบทั้งด้านการจัดหาและบริหารบุคคลากร จดทำกฎระเบียบอาคารชุด
  งานรักษาความสะอาดและความปลอดภัย งานบัญชีและการเงิน
  งานบำรุงรักษาและซ่อมแซมระบบงานภายในอาคาร ซึ่งนับเป็นการบริการหลังการขายของบริษัทฯ
  ต่อลูกค้า และเป็นการดูแลรักษาทรัพย์สินและห้องชุดของโครงการต่างๆ ให้อยู่ในสภาพดี
  ทั้งนี้บริษัทฯ สามารถควบคุมมาตรฐานของงานบริการได้อย่างทั่วถึงเพราะเป็นบริษัทย่อย

2. การบำรุงรักษางานวิศวกรรม

  งานวิศวกรรมและระบบอาคารถือเป็นหัวใจ และเป็นส่วนสำคัญของอาคาร
  ซึ่งบริษัทได้ให้ความสำคัญเป็นอย่างยิ่ง โดยจัดตั้งหน่วยงานที่ให้บริการงานบำรุงรักษาระบบอาคาร
  ให้คำปรึกษาและควบคุมระบบวิศวกรรมทั้งหมด ทั้งในเชิงป้องกัน และการแก้ไข
  การจัดทำแผนงานและงบประมาณระยะยาวในการบำรุงรักษาระบบอาคาร
  รวมถึงการประหยัดพลังงาน และรักษาสิ่งแวดล้อม

3. การให้บริการรักษาความสะอาด

  งานด้านการรักษาความสะอาด เป็นส่วนหนึ่งของประสิทธิภาพในการบริหารอาคาร ซึ่งบริษัทฯ
  ได้เล็งเห็นถึงคามสำคัญในส่วนนี้ โดยได้เปิดดำเนินธุรกิจด้านการบริการจัดการ
  บริการงานรักษาความสะอาดขึ้นตั้งแต่ วันที่ 16 กันยายน 2540 เป็นต้นมา
  โดยมีวัตถุประสงค์ในการให้บริการงานรักษาความสะอาดให้กับอาคารชุดทั้งที่เป็นโครงการของบริษัทฯ
  และโครงการภายนอก โดยอาศัยประสบการณ์จากการบริหารอาคารชุดมากกว่า 10 ปี

4. การบริการด้านงานวิศวกรรม

  เป็นการให้บริการลูกค้าเกี่ยวกับงานรับเหมา, ต่อเติม, ติดตั้ง, ซ่อมแซมด้านงานสถาปัตยกรรม
  งานโยธา รวมถึงงานซ่อมบำรุงระบบไฟฟ้า สุขาภิบาล และระบบปรับอากาศ
  ตามความต้องการของลูกค้าทั้งที่เป็นผู้ซื้อ, ผู้เช่า และนิติบุคคลอาคารชุด
  ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของการบริการหลังการขาย
  โดยคำนึงถึงความปลอดภัยที่ไม่กระทบกระเทือนต่องานโครงสร้างและสถาปัตยกรรมของอาคาร
  กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายอาคารชุด กฎระเบียบนิติบุคคลอาคารชุด
  โดยให้บริการที่มีคุณภาพและได้มาตรฐานในเวลาที่กำหนดรวมทั้งให้คำแนะนำด้านความปลอดภัย
  การใช้งานอุปกรณ์ที่ถูกต้อง และการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ

5. การให้บริการฝากซื้อ-ฝากขาย โอน แลกเปลี่ยน และให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

เป็นการให้บริการแบบครบวงจรซึ่งดำเนินการภายใต้บริษัทย่อย เป็นการให้บริการทั้งกับบริษัทฯ
และลูกค้าของบริษัทฯโดยมีรายละเอียดของการให้บริการดังนี้

การบริหารงานขายสำหรับโครงการของบริษัท

  การบริหารงานขายทั้งหมดของบริษัทฯ จะอยู่ภายใต้การดำเนินงานของบริษัทย่อย
  เริ่มตั้งแต่การขาย การติดตามและการจัดเก็บค่างวด การโอนกรรมสิทธิ์และสาธารณูปโภค
  โดยบริษัทย่อยจะจัดหาบุคคลากรที่มีประสิทธิภาพ และเพียงพอ
  แก่การให้บริการที่ดีสำหรับลูกค้าตั้งแต่ต้นจนโครงการพัฒนาเสร็จสมบูรณ์

การบริการด้านฝากซื้อ-ฝากขาย โอน แลกเปลี่ยน

  วัตถุประสงค์ของการบริการด้านฝากซื้อ-ฝากขาย โอน แลกเปลี่ยน
  เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าในกรณีที่ลูกค้าซื้อโครงการของบริษัทฯ
  แล้วต่อมาภายหลังความต้องการของลูกค้าเปลี่ยนแปลงไป เช่น ครอบครัวมีขนาดใหญ่ขึ้น
  ต้องการพื้นที่ใหญ่ขึ้น หรือต้องการโครงการอื่นๆ ที่อยู่ในทำเลที่ใกล้ที่ทำงาน
  หรือเดินทางได้สะดวกขึ้น โดยให้บริการในการรับฝากขาย ตลอดจนให้คำแนะนำ
  ประสานงานในเรื่องการจัดหาสินเชื่อเพื่อการอยู่อาศัย
  รวมทั้งภาษีที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  นับเป็นการตลาดในเชิงรุกในการรักษาฐานลูกค้าเอาไว้

การบริการด้านห้องเช่า และการบริหารห้องเช่า

  เป็นตัวแทนในการรับฝาก จัดหาห้องเช่าทั้งประเภทสำนักงานและพักอาศัย
  ตลอดจนการให้บริการในเรื่องการบริหารห้องเช่า ทั้งของบริษัทฯ และบุคคลภายนอก
  เนื่องจากมีลูกค้าส่วนหนึ่งของบริษัทฯ ที่ซื้อห้องชุดเป็นทรัพย์สิน และการลงทุนระยะยาว
  ถือเป็นการบริการที่ครบวงจร และครอบคลุมลูกค้าทุกกลุ่ม

6. การให้บริการที่ปรึกษา บริหารและควบคุมงานก่อสร้าง

การให้บริการบริหารและควบคุมงานก่อสร้าง จะเน้นเฉพาะโครงการของบริษัทฯ เป็นหลัก
โดยทำหน้าที่บริหารและควบคุมงานก่อสร้างให้เป็นไปตามรูปแบบ สัญญา และข้อกำหนด
รวมทั้งควบคุมการใช้วัสดุก่อสร้างทุกชนิด
ตลอดจนแรงงานและช่างฝีมือในการทำงานให้ถูกต้องตามมาตรฐานทางสถาปัตยกรรม และวิศวกรรม
ตรวจสอบควบคุมงบประมาณและอนุมัติการจ่ายเงินงวดให้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา
รวมทั้งเป็นผู้ประสานงานกับผู้เกี่ยวข้องทั้งหมด
เพื่อให้งานก่อสร้างแล้วเสร็จตามกำหนดเวลาที่ต้องส่งมอบให้กับลูกค้า

  ----------------------------------------- -------- --------- ---------- --------- ---------- --------
  รายได้ของบริษัทจำแนกตามลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ 3                                                    
  ปีย้อนหลัง                                                                                      

  บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)                                                      
  และบริษัทย่อย มีรายได้จากการขาย และการบริการ                                                       

  จำแนกตามลักษณะโครงการ ดังต่อไปนี้                                                                 

  ( ก )                                                                                        
  ตารางแสดงรายได้แยกตามประเภทธุรกิจหลักของ บริษัท                                                    
  แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และ                                                       

  บริษัทย่อย                                                                                      

                                                                                               

  รายได้จำแนกตามประเภทธุรกิจหลัก                ปี 2544             ปี 2545               ปี 2546     

                                            ล้านบาท   (%)       ล้านบาท     (%)       ล้านบาท     (%)

  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย                                                                         

  โครงการอาคารชุดพักอาศัย                      405.64   82.34     908.46     84.81     1,754.18   90.26

  โครงการบ้านจัดสรร                           4.47     0.91      3.05       0.28      -          -

  วัสดุก่อสร้าง -NTN                            -        -         -          -         -          -

  รวมรายได้จากการขาย                         410.11   83.25     911.51     85.09     1,754.18   90.26

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า                                                                     

  โครงการอาคารสำนักงาน                       17.49    3.55      3.50       0.33      2.22       0.11

  โครงการอาคารชุดพักอาศัย                      3.08     0.63      1.52       0.14      4.42       0.23

  รวมรายได้จากการเช่า                         20.57    4.18      5.02       0.47      6.64       0.34

  ธุรกิจบริการอาคารชุด                                                                              

  รายได้จากการบริหารอาคารชุด                   19.41    3.94      28.29      2.64      54.45      2.80

  รายได้อื่นๆ *                                42.55    8.64      126.38     11.80     128.31     6.60

  ยอดรวมรายได้ทั้งหมด                          492.64   100.00    1,071.20   100.00    1,943.58   100.00

  อัตราการเติบโต                                       (%)                  (%)                  (%)

  รายได้จากการขาย                                     9.14                 122.26               92.45

  รายได้จากการเช่า                                     (36.59)              (75.60)              32.27

  รายได้จากการบริหารอาคารชุด                            4.47                 45.75                92.47

  รายได้รวม                                           7.04                 117.44               81.44

  * เริ่มทำงบการเงินรวมในปี 2536                                                                   

  * รายได้อื่นๆประกอบด้วย ค่าติดตั้งโทรศัพท์,                                                            
  ค่าดอกเบี้ยรับ, ค่านายหน้า, ประปา, โทรศัพท์,                                                         
  ค่าบริหารงาน บริษัท                                                                              

  พรสันติ จำกัด, ค่าที่จอดรถ,                                                                        
  กำไรของส่วนได้ส่วนเสียเงินลงทุนในบริษัทย่อย และอื่นๆ                                                    
  ----------------------------------------- -------- --------- ---------- --------- ---------- --------

  -------------------------------------- -------- --------- -------- --------- ---------- --------
  (ข)                                                                                     
  ตารางแสดงรายได้แยกตามประเภทธุรกิจหลักของ                                                    
  บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด                                                         
  (มหาชน)                                                                                 

                                                                                          

  รายได้จำแนกตามประเภทธุรกิจหลัก             ปี 2544             ปี 2545             ปี 2546     

                                         ล้านบาท   (%)       ล้านบาท   (%)       ล้านบาท     (%)

  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย                                                                    

  โครงการอาคารสำนักงาน                    -        -         -        -         -          -

  โครงการอาคารชุดพักอาศัย                   232.67   80.38     882.98   89.26     1,750.63   176.97

  โครงการบ้านจัดสรร                        4.47     1.54      3.05     0.31      -          -

  โครงการมินิออฟฟิต                         -        -         -        -         -          -

  รวมรายได้จากการขาย                      237.14   81.92     886.03   89.57     1,750.63   176.97

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า                                                                

  โครงการอาคารสำนักงาน                    17.49    6.04      3.50     0.35      2.25       0.23

  โครงการอาคารชุดพักอาศัย                   2.14     0.74      0.50     0.05      3.54       0.36

  รวมรายได้จากการเช่า                      19.63    6.78      4.00     0.40      5.79       0.59

  ธุรกิจบริหารอาคารชุด                                                                         

  รายได้จากการบริหารอาคารชุด                -        -         20.83    2.11      28.60      2.89

  รายได้อื่นๆ *                             32.69    11.30     78.38    7.92      71.56      7.23

  ยอดรวมรายได้ทั้งหมด                       289.46   100.00    989.24   100.00    1,856.58   187.68

  อัตราการเติบโต                                    (%)                (%)                  (%)

  รายได้จากการขาย                                  222.73             273.63               97.58

  รายได้จากการเช่า                                  (36.41)            (79.62)              44.75

  รายได้จากการบริหารอาคารชุด                         -                  100.00               37.30

  รายได้รวม                                        (3.54)             241.75               87.68

                                                                                          

  * รายได้อื่นๆประกอบด้วย ค่าติดตั้งโทรศัพท์,                                                       
  ค่าดอกเบี้ยรับ, ค่านายหน้า, ประปา, โทรศัพท์,                                                    
  ค่าบริหารงาน บริษัท                                                                         

  พรสันติ จำกัด, ค่าที่จอดรถ,                                                                   
  กำไรของส่วนได้ส่วนเสียเงินลงทุนในบริษัทย่อย                                                      
  และอื่นๆ                                                                                  
  -------------------------------------- -------- --------- -------- --------- ---------- --------

  ------ ----------------------------------------- ------------- ---------- ------- ----- ----- ---------- ---------- ---------- -----------
         รายละเอียดโครงการ                                                                                                        

         ( 1 )                                                                                                                   
         ตารางแสดงรายละเอียดโครงการที่พัฒนาเสร็จสมบูรณ์                                                                                 
         ของ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด                                                                                     
         (มหาชน)                                                                                                                 

                                                                                                                                 

  ลำดับ   ชื่อ / ที่ตั้งของโครงการ                        ลักษณะ         ขนาด       จำนวน   พื้นที่   พื้นที่   มูลค่า       มูลค่า       ระยะ       ระยะเวลา

                                                   โครงการ       ที่ดิน        หน่วย    ขาย   เช่า   เงินลงทุน    ขาย        เวลาขาย    พัฒนาและ

                                                                 โครงการ    (ยูนิต)               (ลบ.)                            ก่อสร้าง

  1      โครงการลุมพินี ทาวเวอร์                       อาคารชุด       2 ไร่       113     93    20    1,196.29   2,118      มิย.2532-   2532-2535

         ถ.พระราม 4 ใกล้จุดขึ้นลงทาง                   สำนักงาน       3 งาน                                                พย.2532     

         ด่วน สายท่าเรือ-ดาวคะนอง                     สูง 38 ชั้น      33 ตรว.                                                          

  2      โครงการแอล.พี.เอ็น. ทาวเวอร์                 อาคารชุด       2 ไร่       76      72    4     316        564        มีค.2533-   2532-2535

         ถ.รัชดาภิเษกช่วงตัดกันถ.นางลิ้น                  สำนักงาน       72 ตรว.                                              มิย.2534     

         จี่(ใกล้ทางด่วนเฉลิมนคร)                       สูง 18 ชั้น                                                                       

  3      โครงการลุมพินีเพลส                           อาคารชุด       1 ไร่ 3 งาน 34      26    8     249.49     408        กย.2534-   2534-2537

         ซอยไกรสีห์ ถ.ศรีบำเพ็ญ ใกล้ ถ.                 พักอาศัย        36 ตรว.                                              ธค.2534     

         พระราม 4 และจุดขึ้นลงทางด่วน                  สูง 19 ชั้น                                                                       

         ท่าเรือ-ดาวคะนอง                                                                                                           

  4      โครงการแอล.พี.เอ็น.มินิออฟฟิศ                  อาคาร         90 ตรว.    1       1     -     15.16      29         -          2537-2537

         ถ.รัชดาภิเษก ช่วงตัดกับ                        สำนักงาน                                                                        

         ถ.นางลิ้นจี่                                  สูง 7 ชั้น                                                                        

  5      โครงการบ้านลุมพินี 1 -                        ทาวน์เฮ้าส์      63 ไร่      679     679   -     454.05     724.82     กพ.2537-   2537-2539

         บางบัวทอง                                  พร้อมอาคาร     3 งาน      30      30    -                           ปัจจุบัน       

                                                   พาณิชย์         61 ตรว.                                                          

  6      โครงการสี่พระยา ริเวอร์วิว                     อาคาร         2 ไร่       308     305   3     763.64     1,009.02   มีค.2537-   2537-2541

                                                   พักอาศัย        16 ตรว.                                              ปัจจุบัน       

                                                   สูง 31 ชั้น                                                                       

  7      โครงการบ้านลุมพินี 2 -                        อาคาร         2-1-84.9   35      34    1     81.39      74.52      2540-      2540-2542

         บางบัวทอง                                  พาณิชย์         ไร่                                                   ปัจจุบัน       

  8      ลุมพินีเซ็นเตอร์ เฟส 1,2                       อาคารพาณิชย์    1-1-81.2   23      23    -     313.54     369.06     2542-      2542-2544
                                                                 ไร่                                                              

                                                   ห้องชุดพักอาศัย   6-1-70 ไร่  847     847   -                           ปัจจุบัน       

  9      ลุมพินีเซ็นเตอร์ (D, F)                        ห้องชุดพักอาศัย   3-2-76     558     558   -     227.27     299.04     2544-      2544-2545

                                                   8 ชั้น          ไร่                                                   ปัจจุบัน       

  10     ลุมพินีเซ็นเตอร์ (E)                           ห้องชุดพักอาศัย   2-1-80     360           -     187.63     259.99     2545-      2545-2546

                                                   9 ชั้น          ไร่                                                   ปัจจุบัน       

  11     ลุมพินีเพลสสาทร (A-D)                        ห้องชุดพักอาศัย   3-2-52.6   603     598   5     595.61     725.31     2544-      2544-2545

                                                   9 ชั้น          ไร่                                                   ปัจจุบัน       

  12     ลุมพินีเซ็นเตอร์ ลาดพร้าว 111                   ห้องชุดพักอาศัย   3-3-0      534     534   -     260.61     370.72     2545-      2545-2546

         (A-D)                                     8 ชั้น          ไร่                                                   ปัจจุบัน       

  13     ลุมพินีเพลส สวนพลู สาทร                       ห้องชุดพักอาศัย   2-2-22.5   281     281   -     256.18     377.33     2545-      2545-2546

                                                   9 ชั้น          ไร่                                                   ปัจจุบัน       

  14     ลุมพินีเพลส พระราม 4 สาทร                    ห้องชุดพักอาศัย   2-0-98     231     231   -     274.95     403.87     2545-      2545-2546

                                                   9 ชั้น          ไร่                                                   ปัจจุบัน       

  15     ลุมพินีเพลส นราธิวาส 24                       ห้องชุดพักอาศัย   2-0-2.5    190     190   -     230.83     357.56     2546-      2545-2546

                                                   9 ชั้น          ไร่                                                   ปัจจุบัน       
  ------ ----------------------------------------- ------------- ---------- ------- ----- ----- ---------- ---------- ---------- -----------

  ------ ----------------------------------------- ---------- --------- ------- ----- ----- ---------- ---------- ----------- -----------
         ( 2 )                                                                                                                
         ตารางแสดงรายละเอียดโครงการที่พัฒนาเสร็จสมบูรณ์                                                                              
         ของ บริษัท พรสันติ จำกัด                                                                                                  

                                                                                                                              

  ลำดับ   ชื่อ / ที่ตั้งของโครงการ                        ลักษณะ      ขนาด      จำนวน   พื้นที่   พื้นที่   มูลค่า       มูลค่า       ระยะ        ระยะเวลา

                                                   โครงการ    ที่ดิน       หน่วย    ขาย   เช่า   เงินลงทุน    ขาย        เวลาขาย     พัฒนาและ

                                                              โครงการ   (ยูนิต)               (ลบ.)                             ก่อสร้าง

  1      โครงการพี.เอส.ที.คอนโดวิลล์                              15 ไร่                                                            

         ซอยนาคสุวรรณ บริเวณถ.นนทรี                                                                                               

         ใกล้ถ.สาธุประดิษฐ์                                                                                                        

  1.1    โครงการพี.เอส.ที.คอนโดวิลล์                   อาคารชุด              732     731   1     690.60     909        มค.2534-    2533-2536

         ทาวเวอร์ 1                                 พักอาศัย                                                         ปัจจุบัน        

                                                   สูง 22 ชั้น                                                                    

  1.2    โครงการพี.เอส.ที.คอนโดวิลล์                   อาคารชุด              813     812   1     721.12     1,035      มค.2535-    2534-2537

         ทาวเวอร์ 2                                 พักอาศัย                                                         ปัจจุบัน        

                                                   สูง 22 ชั้น                                                                    

  1.3    โครงการพี.เอส.ที.มินิออฟฟิศ                    อาคารกึ่ง              10      10    -     130.4      188        มค.2535-    2535-2536

                                                   สำนักงาน                                                        ปัจจุบัน        

                                                   กึ่งพักอาศัย                                                                    

                                                   สูง 7 ชั้น                                                                     

  2      โครงการพี.เอส.ที.ซิตี้โฮม                      อาคาร      3 ไร่      762     755   7     1,119.03   1,098.84   เมย.2537-   2537-2542

                                                   พักอาศัย     3 งาน                                               ปัจจุบัน        

                                                   สูง 29 ชั้น   86 ตรว.                                                          
  ------ ----------------------------------------- ---------- --------- ------- ----- ----- ---------- ---------- ----------- -----------

  --------------------- --------------- ------- ---------- ----------- --------------------------- ------------- --------- -------------------- ---------- ----------- ------------ --------- ------------------- ------------ ---------- -------- ---------------- ---------- ---------- -----------
                                                                       ( 2 ) ตารางแสดงรายละเอียด                                                                                                                                                                                           
                                                                       โครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน                                                                                                                                                                                          

                                                                                                                                                                                                                                                                                           

                                                                                                                 มูลค่าเงิน   ความคืบหน้าการก่อสร้าง                                       มูลค่าขาย   ความคืบหน้าในการขาย                           ยอดรับรู้   เงินชำระแล้วสะสม              มูลค่าที่ขาย   จำนวนที่โอน

                                                                                                   ระยะเวลา      ลงทุนใน                                    วันที่เปิดขาย                ของ                                        วิธีรับรู้      รายได้                                ให้กลุ่มของ   แล้ว

  ชื่อ/สถานที่ตั้ง            ลักษณะโครงการ    จำนวน   ขนาดที่ดิน    พื้นที่ขาย      กรรมสิทธิ์                     ในการพัฒนา     โครงการ   เงินที่ลงทุน             ร้อยละของ   โครงการ     ราคาขาย      โครงการ   มูลค่าที่ขาย            ร้อยละของ     รายได้      สะสม     บาท              ร้อยละของ   ผู้บริหาร     (หน่วย/

                                        หน่วย    โครงการ                ในที่ดิน                       และก่อสร้าง               ไปแล้ว                งานที่เสร็จ                                      ได้แล้ว               มูลค่าขาย      ทางบัญชี     ทางบัญชี                    มูลค่าที่ขาย   หรือผู้ถือหุ้น   มูลค่า)

                                                                                                                 ( ลบ. )   ( ลบ. )                                                  ( ลบ. )   ( ลบ. )             ของโครงการ              ( ลบ. )  ( ลบ. )          ได้แล้ว                 ( ลบ. )

  1. โครงการ ลุมพินี เพลส  อาคารพักอาศัย     -       577        -           บมจ.                        -             -         491.72               -          -           -            -         -                   -            -          -        -                -          -          -

  สาทร                                          ตารางวา                แอล.พี.เอ็น.                                                                                                                                                                                                          

  ถนนนราธิวาสราชนครินทร์                                                  ดีเวลลอปเมนท์                                                                                                                                                                                                         

  2. บ้านลุมพินี 3          อาคารชุดพักอาศัย   -       7 ไร่ 2 งาน -           บมจ.                        กำลังศึกษา      -         -                    -          -           -            -         -                   -            -          -        -                -          -          -

  ถนนตลิ่งชัน-สุพรรณบุรี      ขนาดเล็ก และ             38 ตารางวา             แอล.พี.เอ็น.                  ความเป็นไปได้                                                                                                                                                                             

                        อาคารพาณิชย์                                     ดีเวลลอปเมนท์                 ของโครงการ                                                                                                                                                                              

  3. ลุมพินีเซ็นเตอร์        อาคารชุดพักอาศัย   98      0-3-57     12,343.34   บมจ.                        2546-2547     65.72     27.87                14.00%     2546        600,000 -    94.41     91.44               96.85%       รับรู้ตาม     -        6.33             6.92%      -          -

  ลาดพร้าว 111 (E)                               ไร่                     แอล.พี.เอ็น.                                                                                      1,400,000                                               ร้อยละของ                                                    

  แฮปปี้แลนด์                                                             ดีเวลลอปเมนท์                                                                                                                                             งานที่เสร็จ                                                    

  4. ลุมพินีเซ็นเตอร์        อาคารชุดพักอาศัย   224     1-2-50     8,428.00    บมจ.                        2546-2547     137.03    33.70                2.00%      2546        640,000 -    202.34    52.71               26.05%       รับรู้ตาม     -        2.40             4.55%      -          -

  ลาดพร้าว 111 (F,G)                             ไร่                     แอล.พี.เอ็น.                                                                                      1,500,000                                               ร้อยละของ                                                    

  แฮปปี้แลนด์                                                             ดีเวลลอปเมนท์                                                                                                                                             งานที่เสร็จ                                                    

  5. ลุมพินี วิลล์ พระแม่มารี  อาคารชุดพักอาศัย   300     2-3-65     12,210.00   บมจ.                        2546-2547     295.16    185.14               A = 47.12  2546        1,000,000 -  452.05    415.79              91.98%       รับรู้ตาม     -        31.14            7.49%      -          -
                                                                                                                                                %                                                                                                                                         

  สาทร                                          ไร่                     แอล.พี.เอ็น.                                                               B = 58.83              3,000,000                                               ร้อยละของ                                                    
                                                                                                                                                %                                                                                                                                         

  ซ. พระแม่มารี ยานนาวา                                                  ดีเวลลอปเมนท์                                                                                                                                             งานที่เสร็จ                                                    

  6. ลุมพินีเพลส พระราม 3  อาคารชุดพักอาศัย   312     2-3-65.1   12,092.50   บมจ.                        2546-2547     319.08    184.91               A = 20.75  2546        1,000,000 -  481.26    481.26              100.00%      รับรู้ตาม     -        43.57            9.05%      -          -
                                                                                                                                                %                                                                                                                                         

  เจริญกรุง                                       ไร่                     แอล.พี.เอ็น.                                                               B = 45.59              5,000,000                                               ร้อยละของ                                                    
                                                                                                                                                %                                                                                                                                         

  ถ.พระราม 3                                                           ดีเวลลอปเมนท์                                                                                                                                             งานที่เสร็จ                                                    

  7. ลุมพินีเพลส นราธิวาส-  อาคารพักอาศัย     233     2-2-11.2   10,722.00   บมจ.                        2546-2547     314.87    162.60               A = 12.60  2546        1,000,000 -  477.05    467                 97.89%       รับรู้ตาม     -        35.12            7.52%      -          -
                                                                                                                                                %                                                                                                                                         

  ราชนครินทร์                                     ไร่                     แอล.พี.เอ็น.                                                               B = 19.26              3,600,000                                               ร้อยละของ                                                    
                                                                                                                                                %                                                                                                                                         

  ถ.นราธิวาสราชนครินทร์                                                   ดีเวลลอปเมนท์                                                                                                                                             งานที่เสร็จ                                                    

  8. ลุมพินี สวีท สุขุมวิท 41  อาคารพักอาศัย     159     1-2-78     8,591.50    บมจ.                        2546-2547     319.99    112.41               2.00%      2546        1,000,000 -  486.91    476.91              97.95%       รับรู้ตาม     -        59.85            12.55%     -          -

  ซ.สุขุมวิท 41                                    ไร่                     แอล.พี.เอ็น.                                                                                      10,000,000                                              ร้อยละของ                                                    

                                                                       ดีเวลลอปเมนท์                                                                                                                                             งานที่เสร็จ                                                    

  9. ลุมพินีเพลส รัชดา 7    อาคารพักอาศัย     -       -          -           บมจ.                        -             -         130.04               -          -           -                      -                                รับรู้ตาม     -        -                -          -          -

                                                                       แอล.พี.เอ็น.                                                                                                                                              ร้อยละของ                                                    

                                                                       ดีเวลลอปเมนท์                                                                                                                                             งานที่เสร็จ                                                    

  10. ลุมพินี วิลล์ รัชดา     อาคารพักอาศัย     508     4-0-85.4   20,623.00   บมจ.                        2547          467.57    104.6                -          -           999,000 -              -                                รับรู้ตาม     -        -                -          -          -
  ลาดพร้าว                                                                                                                                                                                                                                                                                 

  ซ.ลาดพร้าว 21 จตุจักร                            ไร่                     แอล.พี.เอ็น.                                                                                      3,600,000                                               ร้อยละของ                                                    

                                                                       ดีเวลลอปเมนท์                                                                                                                                             งานที่เสร็จ                                                    

  11. ลุมพินีเซ็นเตอร์ สุขุมวิท อาคารพักอาศัย     912     6-2-40     31,376.00   บมจ.                        2547          563.62    237.68               -          -           720,000 -              -                                รับรู้ตาม     -        -                -          -          -
  77                                                                                                                                                                                                                                                                                      

  ซ.สุขุมวิท 77 พระโขนง                            ไร่                     แอล.พี.เอ็น.                                                                                      1,600,000                                               ร้อยละของ                                                    

                                                                       ดีเวลลอปเมนท์                                                                                                                                             งานที่เสร็จ                                                    
  --------------------- --------------- ------- ---------- ----------- --------------------------- ------------- --------- -------------------- ---------- ----------- ------------ --------- ------------------- ------------ ---------- -------- ---------------- ---------- ---------- -----------

  -------------------------------------- ------------------- ----------- -------- -------- ---------- -------- ---------- --------
  ตารางแสดงโครงสร้างรายได้ของกิจการที่บริษัทฯ                                                                                    
  ถือหุ้นตั้งแต่ ร้อย ละ 20% ขึ้นไป                                                                                                

                                                                                                                          

  ผลิตภัณฑ์/ บริการ                          ดำเนินการโดย         % การถือหุ้น   ปี 2544            ปี 2545              ปี 2546     

                                                             หุ้นของบริษัท   รายได้    %        รายได้      %        รายได้      %

  พัฒนาอสัหาริมทรัพย์                         บมจ.แอล.พี.เอ็น.ฯ     -           282.33   57.44    984.66     91.94    1,831.79   94.25

  พัฒนาอสัหาริมทรัพย์                         บจก.พรสันติ           99.99       176.98   36.01    28.13      2.63     8.84       0.45

  ให้บริการ                                บจก.ลุมพินีพรอพเพอร์ตี้   99.98       33.33    6.78     56.82      5.31     80.42      4.14

  พัฒนาอสัหาริมทรัพย์                         บจก.แกรนด์ยู          25.806      (1.11)   (0.23)   1.39       0.12     22.53      1.16

                                                                         491.53   100.00   1,071.00   100.00   1,943.58   100.00
  -------------------------------------- ------------------- ----------- -------- -------- ---------- -------- ---------- --------

  ---------------------------------- ---------------- ------ ---------- ------- ---------- ------ ---------- ------
  ตารางแสดงรายละเอียดเงินค้างชำระสะสม ณ                                                                         
  31 ธันวาคม 2546                                                                                             

                                                                                                             

                                                                                                  หน่วย :     
                                                                                                  ล้านบาท     

  โครงการ                            เงินค้างชำระสะสม          ค้างชำระ            ค้างชำระ           ค้างชำระ 6  
                                                             1-3 งวด            3-6 งวด           งวดขึ้นไป    

                                     จำนวนราย         บาท    จำนวนราย   บาท     จำนวนราย   บาท    จำนวนราย   บาท

  1. สี่พระยา ริเวอร์วิว                  2                1.09   2          1.09                                  

  2. ลุมพินี เซ็นเตอร์ (1,2)              1                0.01   1          0.01                                  

  3. ลุมพินีเซ็นเตอร์ (D, F)              5                0.08   5          0.08                                  

  4. ลุมพินีเซ็นเตอร์ เฟส 4 (E1, 2)       8                0.06   8          0.06                                  

  5. ลุมพินีเซ็นเตอร์ ลาดพร้าว 111 (A, B)  1                0.00   1          0.004                                 

  6. ลุมพินีเซ็นเตอร์ ลาดพร้าว 111 (E)     15               0.16   15         0.16                                  

  7. ลุมพินีเซ็นเตอร์ ลาดพร้าว 111 (F, G)  20               0.56   20         0.56                                  

  8. ลุมพินีเพลส สวนพลู สาทร             1                0.02   1          0.02                                  

  9. ลุมพินีเพลส พระราม 4 สาทร          4                0.08   4          0.08                                  

  10. ลุมพินีเพลส นราธิวาส 24            16               2.32   16         2.32                                  

  11. ลุมพินี วิลล์ พระแม่มารี-สาทร         61               1.85   60         1.76                      1          0.09

  12. ลุมพินีเพลส พระราม 3 เจริญกรุง      67               1.05   67         1.05                                  

  13. ลุมพินีเพลส นราธิวาสราชนครินทร์      69               1.00   69         1.00                                  

  14. ลุมพินี สวีท สุขุมวิท 41              59               2.50   58         2.07    1          0.43               

  บริษัทย่อย                                                                                                     

  1. Tower 2                         1                0.11   1          0.11                                  

  2. พี.เอส.ที.ซิตี้โฮม                   1                0.26   1          0.26                                  
  ---------------------------------- ---------------- ------ ---------- ------- ---------- ------ ---------- ------

 (2 ) การตลาด และ ภาวะการแข่งขัน

 สรุปภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2546

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2546 ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปี 2545
ภาพรวมตลาดมีความคึกคักขึ้น เป็นผลจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ต่อเนื่องจากปี 2545
และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซึ่งลดต่ำลง
เห็นได้จากกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น
โครงการที่หยุดก่อสร้างบางโครงการได้รับการฟื้นฟูและพัฒนาต่อ
โดยเฉพาะช่วงครึ่งปีหลังมีความเคลื่อนไหวทั้งในส่วนของผู้ซื้อและผู้ประกอบการที่ชัดเจน
ทั้งผู้ประกอบการรายเก่า ผู้ประกอบการที่ปรับโครงสร้างหนี้เรียบร้อยแล้ว
และผู้ประกอบการรายใหม่ที่หันเข้ามาลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้น
รวมถึงการเร่งงานก่อสร้างและการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเพื่อให้ทันมาตรการลดหย่อนภาษีซึ่งสิ้นสุดในปลายปี
2546

เมื่อพิจารณาด้านตัวเลขอสังหาริมทรัพย์ พบว่า
ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องแต่มีอัตราที่ชะลอตัวลงจากปี 2545
เมื่อพิจารณาตัวเลขที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ปี 2546 ณ.สิ้นปี 2546 มีจำนวนประมาณ 27,000 ยูนิต
(ในจำนวนนี้เป็นอาคารชุด 8,000 ยูนิต คิดเป็น 30%) ซึ่งคิดเป็นจำนวนเพียง 10 % ของปี 2537
ซึ่งมีถึงประมาณ 250,000 ยูนิต เมื่อพิจารณาตัวเลขอื่นๆ เช่น การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ และสินเชื่อคงค้าง ต่างก็มีการขยายตัวที่เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วแต่ยังไม่มากนัก
การขยายตัวเป็นผลมาจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำในช่วงปี 2546 ซึ่งน่าจะต่อเนื่องไปยังปี 2547
ด้านอาคารชุดเปิดตัวใหม่และอาคารชุดจดทะเบียน มีการขยายตัวที่ลดลง โดยอาคารชุดจดทะเบียนปี
2546 มีจำนวน 7,006 ยูนิต คิดเป็น 7% ของปี 2537 เท่านั้น ดังนั้นในปี 2547
การพัฒนาอาคารชุดสามารถขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง และยังไม่น่าเป็นห่วงถึงสภาวะฟองสบู่

  ----------------------------- --------- --------- -------- --------------
  % การเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า          2543      2544      2545     2546

  ที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่               124.02    102.53    114.18   106.77

  การออกใบอนุญาตจัดสรร            72.22     45.97     2.21     32.43

  การจดทะเบียนอาคารชุด            (25.15)   (27.93)   47.80    15.02

  อาคารชุดเปิดตัวใหม่               -         -         248.88   140.56

  สินเชื่อบุคคลปล่อยใหม่              69.34     2.86      46.50    62.86 *

  สินเชื่อบุคคลคงค้าง                (3.35)    0.05      11.10    14.24 *
  ----------------------------- --------- --------- -------- --------------

ที่มา : ธนาคารอาคารสงเคราะห์, ธนาคารแห่งประเทศไทย, กรมที่ดิน

และฝ่ายวิจัยและพัฒนา บมจ. แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์

* ตัวเลขเทียบ ไตรมาส 3 ปี 2545 และ ไตรมาส 3 ปี 2546

อุปสงค์และอุปทาน 

ปี 2546
การเคลื่อนไหวของอุปสงค์และอุปทานตลอดทั้งปีเป็นไปอย่างต่อเนื่องและมีแนวโน้มมากขึ้นในช่วงปลายปี
ด้านตลาดเงินตลาดทุนภาวะการซื้อขายหลักทรัพย์เป็นไปอย่างคึกคัก
ทั้งจากนักลงทุนรายใหญ่จากต่างประเทศและนักลงทุนรายย่อย ทำให้ดัชนีตลาดหลักทรัพย์พุ่งขึ้นสูงถึง
600 จุด มูลค่าการซื้อขายหลักทรัพย์สูงเป็นประวัติการณ์ในช่วงปลายปี
โดยเฉพาะความเคลื่อนไหวในส่วนของหุ้นอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง
เกิดกระแสหวั่นเศรษฐกิจไทยจะตกอยู่ในภาวะฟองสบู่ดังเช่นคราวที่ผ่านมา
มีการวิเคราะห์และติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดทั้งจากผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน
โดยธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการหลายประการเพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อโครงการหรือสินเชื่อบุคคลของสถาบันการเงิน
หลายฝ่ายต่างออกมาให้ข้อมูลยืนยันว่าภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในช่วงฟื้นตัวขาขึ้น
ซึ่งเป็นไปตามกลไกตลาดในภาวะเศรษฐกิจที่ปกติ ไม่ใช่ภาวะฟองสบู่ที่น่าเป็นห่วงแต่ประการใด

จากข้อมูลที่ฝ่ายวิจัยและพัฒนาของบริษัทได้รวบรวมและวิเคราะห์ปริมาณอุปสงค์ต่ออาคารชุดจากหลายๆวิธี
ได้ข้อสรุปที่ใกล้เคียงกันในแต่ละวิธีว่า อุปสงค์เฉลี่ยรายปีของอาคารชุดอยู่ที่ประมาณ
15,000-20,000 ยูนิต จะเห็นว่าปีที่ผ่านมามีอาคารชุดเปิดตัวใหม่ประมาณ 8,000 ยูนิต
เมื่อเทียบกับอุปสงค์ต่อปี จะมีอุปสงค์ที่ยังไม่ได้รับการตอบสนองอยู่ในปีที่ผ่านมา
ซึ่งเมื่อรวมกับอุปสงค์เก่าที่ยังค้างอยู่ในช่วงปี 2541-2544
ซึ่งเป็นช่วงที่แทบจะไม่มีอาคารชุดใหม่เข้ามาในตลาด ทำให้ความต้องการอาคารชุดในปี 2547
จะยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง และสามารถขยายตัวได้อีกไม่น้อยกว่า 30-50%
โดยเฉพาะกลุ่มเป้าหมายที่เป็นผู้มีรายได้ปานกลางหรือรายได้ปานกลางค่อนข้างต่ำที่ต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองซึ่งใกล้แหล่งงาน
นอกจากจะเป็นกลุ่มที่มีขนาดใหญ่แล้วยังเป็นตลาดที่มีความต้องการอาคารชุดพักอาศัยอีกด้วย
ซึ่งคาดว่าจะเป็นตลาดที่น่าสนใจในปี 2547

[]

ที่มา : ปี 2536-2545 ข้อมูลจาก การเคหะแห่งชาติ รวบรวมโดย ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ปี 2546 ข้อมูลจากฝ่ายวิจัยและพัฒนา บมจ. แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์

[]

ที่มา : กรมที่ดิน รวบรวมโดย ฝ่ายวิจัยและพัฒนา บมจ. แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์

เมื่อพิจารณาถึงจำนวนอาคารชุดที่สร้างเสร็จจดทะเบียนในปี 2546 ณ เดือนพฤศจิกายน
พบว่ามีจำนวนประมาณ 7,006 ยูนิต มากกว่าปี 2545 เล็กน้อย
ซึ่งยังสามารถเติบโตได้อีกจากอุปสงค์ต่อปีดังกล่าวข้างต้น โดยคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดตัวในปี
2546 มีจำนวนประมาณ 8,000 ยูนิต ซึ่งจะมีสัดส่วนการสร้างเสร็จและจดทะเบียน ในปี 2547,
2548 และ 2549 ประมาณ 55%, 30% และ 15% ตามลำดับ จะเห็นว่าปี 2547
อุปทานที่จะจดทะเบียน ยังสามารถขยายตัวได้อีกถึง 10,000 ยูนิต
ในส่วนของพื้นที่ที่มีการพัฒนาคอนโดมิเนียมจำนวนมาก ได้แก่ สุขุมวิท 30% และ สีลม สาทร 14%
จะเห็นว่า การพัฒนากว่า 45% อยู่ในพื้นที่ CBD
โดยโครงการทั้งหมดเป็นอาคารสูงและอาคารต่ำกว่า 9 ชั้น ในสัดส่วนเท่าๆกัน
เมื่อเปรียบเทียบกับรูปแบบอาคารชุดในอดีต
จะเห็นว่าผู้ประกอบการได้หันมาพัฒนาโครงการในรูปแบบ Low-rise มากยิ่งขึ้น
เนื่องจากสามารถสร้างเสร็จได้เร็ว ภาวะความเสี่ยงน้อยกว่าอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่

ด้านอุปสงค์ในปี 2546 ยังคงเป็นอุปสงค์จากผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง
โดยเฉพาะความต้องการที่อยู่อาศัยที่เป็นอาคารชุด ซึ่งจากข้อมูลภายในของบริษัท พบว่า
ผู้ที่ซื้อห้องชุดเพื่อการเก็งกำไรมีเพียง 10% โดยพิจารณาจากข้อมูลของผู้ทำการโอนสิทธิ์เปลี่ยนมือ
ในขณะที่ผู้ที่ซื้อเพื่อเป็นสินทรัพย์มีจำนวน 25% ซึ่งถือว่าข้อมูลดังกล่าวอยู่ในภาวะการณ์ปกติ

[]

ต้นทุน

เมื่อพิจารณาจากดัชนีวัสดุก่อสร้างรวม ในปี 2546 พบว่า ช่วงต้นปี
ดัชนีวัสดุก่อสร้างรวมขยับตัวสูงขึ้นจากปีก่อนหน้าประมาณ 5%
เป็นผลมาจากการเปลี่ยนแปลงของราคาน้ำมัน และยังคงทรงตัวในช่วงกลางปี
ส่วนในช่วงสิ้นปีดัชนีมีแนวโน้มสูงขึ้นอีกครั้ง เป็นผลมาจากราคาเหล็กที่ขยับตัวสูงขึ้น
ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างและราคาขายมีการปรับตัวสูงขึ้นสำหรับโครงการที่เปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง
แต่ยังคงไม่มากนักเนื่องจากภาวะการแข่งขันของตลาดที่เริ่มรุนแรงขึ้น

ผู้ประกอบการ

ในส่วนของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยนั้น
ผลการดำเนินงานในช่วงปีที่ผ่านมาเริ่มมีกำไรที่สูงขึ้นกว่าปีก่อน
มีบริษัทที่ปรับโครงสร้างหนี้แล้วกลับเข้ามาซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์หลายราย
สร้างสีสันให้กับตลาดโดยการประกาศเปิดตัวโครงการใหม่ขนาดใหญ่หลายโครงการ
ในส่วนของบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)
มีผลประกอบการที่ดีขึ้นกว่าปีก่อนมาก เนื่องจากยอดขายจากการพัฒนาโครงการเป็นไปตามเป้าหมาย
และลูกค้ามีความต้องการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเพื่อให้ทันกับการใช้สิทธิประโยชน์ทางภาษีซึ่งจะสิ้นสุดลงในช่วงปลายปี
สำหรับดัชนีในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวขึ้น 100% อยู่ที่ 180 จุด
สะท้อนให้เห็นการฟื้นตัวอย่างชัดเจน ในส่วนของแหล่งเงินทุน
ผู้ประกอบการได้ปรับตัวโดยใช้แหล่งเงินทุนของตนเองมากขึ้น โดยการออกหุ้นเพิ่มทุน
หรือหาพันธมิตรร่วมทุน หรือออกหุ้นกู้
โดยภาวะการแข่งขันของตลาดยังคงเป็นตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีศักยภาพในการลงทุน

ในส่วนของผู้ประกอบการรายใหม่ที่เข้ามาในธุรกิจมีจำนวนเพิ่มขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา
โดยส่วนหนึ่งเป็นบริษัทที่มีฐานะการเงินที่แข็งแกร่งจากอุตสาหกรรมอื่น
ซึ่งให้ความสนใจพัฒนาโครงการโดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัยในเมือง นอกจากนี้
บริษัทย่อยที่จัดสรรโครงการบ้านจัดสรรก่อนวิกฤตเศรษฐกิจก็เริ่มกลับเข้ามาพัฒนาโครงการอีกครั้งหนึ่ง

ด้านสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ในรอบปีที่ผ่านมา
สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการทั้งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจอื่นๆ
ในขณะที่สถาบันการเงินหลายแห่งให้ความสำคัญกับการปล่อยสินเชื่อบุคคลรายย่อยเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น
นอกจากนี้ ปี 2546
ยังเป็นปีของการแข่งขันและจูงใจผู้กู้โดยการลดดอกเบี้ยในอัตราที่ต่ำและขยายเวลาเป็นระยะยาวมากขึ้น
โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีหลัง

สถานภาพการแข่งขันและคู่แข่ง

นับตั้งแต่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 เป็นต้นมา เพื่อเป็นการลดอัตราเสี่ยงต่างๆ
ที่อาจเกิดขึ้นจากการพัฒนาโครงการ
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงได้ปรับรูปแบบและวิธีการทำงานโดยหันไปพัฒนาโครงการในรูปแบบของบ้านจัดสรรและทาวน์เฮาส์เกือบทั้งหมด
ทำให้เกิดช่องว่างทางการตลาดสำหรับตลาดอาคารชุดพักอาศัยในเมือง
จากอุปทานที่ลดลงในขณะที่อุปสงค์ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
โดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อย
ซึ่งครอบคลุมฐานประชากรที่มีขนาดใหญ่ที่สุด

จากช่องว่างทางการตลาดดังกล่าว บริษัทและบริษัทย่อย
จึงได้กำหนดกลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยอย่างต่อเนื่องเพื่อรองรับอุปสงค์ที่มีอยู่จำนวนมาก
ทำให้บริษัทประสบความสำเร็จและสามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดสำหรับอาคารชุดพักอาศัยสูงสุด
ในปี 2545 จากสถิติการจดทะเบียนอาคารชุดที่จัดเก็บโดยกรมที่ดิน
ส่วนแบ่งทางการตลาดของบริษัทอยู่ที่ประมาณ 40% (เมื่อไม่นับรวมโครงการของการเคหะแห่งชาติ)
เช่นเดียวกับปี 2546 บริษัทยังคงสามารถรักษาส่วนแบ่งทางการตลาดไว้ได้เป็นอย่างดี
จากความเชื่อมั่นของลูกค้า ประสิทธิภาพของบุคลากร
กลยุทธ์ด้านการตลาดและการพัฒนาผลิตภัณฑ์ของบริษัท ส่งผลให้สินค้าของบริษัทมีคู่แข่งขันน้อย
เห็นได้จากสถิติการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2546
โครงการที่มีรูปแบบและระดับราคาขายอยู่ในฐานลูกค้าเดียวกับของบริษัท มีเพียง 25%
นอกนั้นเป็นโครงการที่เปิดตัวใหม่โดยเน้นกลุ่มลูกค้าระดับบน ซึ่งมีราคาขายตั้งแต่ 50,000
บาท/ตร.ม. โดยมีสัดส่วนถึง 67%

จากกลยุทธ์และนโยบายทางการตลาดของบริษัท ส่งผลให้มีฐานลูกค้าที่เพิ่มมากขึ้น
ซึ่งมีความเชื่อมั่นในโครงการ การบริการหลังการขายที่ดี
และการบริหารอาคารชุดซึ่งถือเป็นจุดแข็งและเป็นภาพลักษณ์ที่ดีของบริษัทและบริษัทย่อยมาโดยตลอด

ปี 2546 ภาพรวมการแข่งขันในตลาดอาคารชุดเริ่มต้นอย่างคึกคักตั้งแต่ต้นปี
เมื่อผู้ประกอบการหลายรายหันมาพัฒนาอาคารชุดอย่างจริงจัง เนื่องจากภาวะการณ์ต่างๆ
ที่เอื้ออำนวยและเริ่มมีความมั่นใจในตลาดมากขึ้น
โดยได้พัฒนาโครงการที่มีรูปแบบใกล้เคียงกับของบริษัท คือมีลักษณะที่เป็นอาคารแบบ Low-rise
จนถึงช่วงปลายปี 2546 มีโครงการเปิดตัวใหม่เกิดขึ้นอีกหลายโครงการด้วยกัน
บรรยากาศในการแข่งขันจึงเข้มข้นมากขึ้น โดยเฉพาะในเดือนพฤศจิกายนและธันวาคม 2546

  ------------------------- -------------- ---------- -------------- ----------
  ระดับคอนโดมิเนียม            จำนวนรวม                  LPN            

                            จำนวนโครงการ   จำนวนยูนิต   จำนวนโครงการ   จำนวนยูนิต

  ระดับราคา 50,000 บ./ตร.ม.  33             3,835      2              228
  ขึ้นไป (A)                                                           

  ระดับ 30,001-50,000        13             3,205      4              1,037
  บ./ตร.ม. (B)                                                       

  ระดับ 30,000 บ./ตร.ม. ลงมา 4              851        1              322
  (C)                                                                

  รวม                       50             7,891      7              1,587
  ------------------------- -------------- ---------- -------------- ----------

ข้อมูลเกี่ยวกับจำนวน ขนาดคู่แข่งและส่วนแบ่งตลาด

ตารางที่ 1 :
แสดงมูลค่าตลาดของบริษัทในหมวดอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะการดำเนินธุรกิจใกล้เคียงกับบริษัท ในปี
2546

+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
| R   | Rent &  |         | Sale   |           | Total   |           |
| ank | Service |         | H      |           | Revenue |           |
| ing |         |         | ousing |           |         |           |
|     |         |         | & Land |           |         |           |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
|     | Name    | %       | Name   | %         | Name    | %         |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
| 1   | QH      | 41.16%  | LH     | 39.43%    | LH      | 37.82%    |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
| 2   | SIRI    | 37.46%  | QH     | 10.92%    | QH      | 11.11%    |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
| 3   | LPN     | 8.15%   | PF     | 7.94%     | PF      | 7.59%     |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
| 4   | SPALI   | 7.58%   | SPALI  | 7.38%     | SIRI    | 7.01%     |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
| 5   | GOLD    | 5.66%   | LALIN  | 6.61%     | SPALI   | 6.95%     |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
| 6   | KMC     | 0.00%   | NOBLE  | 6.52%     | NOBLE   | 5.82%     |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
| 7   | LH      | 0.00%   | SIRI   | 6.04%     | LALIN   | 5.78%     |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
| 8   | LALIN   | 0.00%   | GOLD   | 4.11%     | KMC     | 5.47%     |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
| 9   | MK      | 0.00%   | LPN    | 3.71%     | GOLD    | 4.44%     |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
| 10  | NOBLE   | 0.00%   | MK     | 3.25%     | LPN     | 3.57%     |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
| 11  | PF      | 0.00%   | KMC    | 2.68%     | MK      | 3.11%     |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
| 12  | SAMCO   | 0.00%   | SAMCO  | 1.41%     | SAMCO   | 1.33%     |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
| To  | %       | 100.00% | %      | 100.00%   | %       | 100.00%   |
| tal |         |         |        |           |         |           |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+
|     | M.Baht  | 1       | M.Baht | 47,345.77 | M.Baht  | 54,415.01 |
|     |         | ,543.06 |        |           |         |           |
+-----+---------+---------+--------+-----------+---------+-----------+

ที่มา : ระบบ RSIMS ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

จากตารางที่ 1 เป็นการจัดอันดับบริษัทพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ที่มีลักษณะการดำเนินธุรกิจใกล้เคียงกับบริษัทและบริษัทย่อย
และมีส่วนแบ่งตลาดสูงสุดเปรียบเทียบจากรายได้รวม รายได้จากการขาย
และรายได้จากการเช่าและบริการของปี 2546
โดยบริษัทและบริษัทย่อยจะมีส่วนแบ่งทางการตลาดจากรายได้รวมคิดเป็นร้อยละ 3.57 หรือเท่ากับ
1,943.58 ล้านบาท ซึ่งจัดอยู่ในอันดับที่ 10 เมื่อพิจารณาด้านรายได้จากการขายคิดเป็นร้อยละ
3.71 หรือเท่ากับ 1,754.18 ล้านบาท จัดอยู่ในอันดับที่ 9
และรายได้ค่าเช่าและค่าบริการเท่ากับร้อยละ 8.15 คิดเป็น 125.69 ล้านบาท โดยอยู่ในอันดับที่
3

แนวโน้มภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2547

ปี 2547 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะยังคงขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2546
ถึงแม้ว่ามาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลจะหมดอายุลงก็ไม่น่าจะมีผลกระทบมากนัก
อาจมีการชะลอการซื้อบ้างในช่วงต้นปี แต่จากความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
น่าจะทำให้กลับเข้าสู่ภาวะปกติในเวลาไม่นาน ปัจจัยอื่นๆ
ที่คาดว่าจะมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2547
ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวให้รับกับสถานการณ์ ได้แก่

-   การปรับตัวขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

-   กฎระเบียบของทางราชการ เช่น ผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้ ราคาประเมินที่ดินใหม่

-   การแข่งขันที่สูงขึ้น

-   ภาวะดอกเบี้ยที่อาจปรับตัวสูงขึ้นในช่วงปลายปี

สำหรับราคาวัสดุก่อสร้าง คาดว่าจะมีการปรับเพิ่มเนื่องจากอุปสงค์ที่เพิ่มสูงขึ้น
โดยเฉพาะความต้องการใช้เหล็กของตลาดโลกที่เพิ่มขึ้น
ทำให้วัตถุดิบที่นำมาผลิตเหล็กเพื่อใช้ในการก่อสร้างมีราคาสูง นอกจากนี้
ความต้องการปูนซิเมนต์ภายในประเทศ ซึ่งเป็นไปตามกลไกตลาด
อาจส่งผลต่อการปรับราคาขายของผู้ประกอบการบ้าง

ผังเมืองใหม่ที่กำลังประกาศใช้จะมีข้อกำหนดในเรื่อง F.A.R. และ O.S.R.
ที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อลดความหนาแน่นของเมือง มีผลทำให้จำกัดพื้นที่ในการก่อสร้างอาคารสูงในเขต
CBD มากยิ่งขึ้น ส่วนพื้นที่ชานเมืองที่พัฒนาเป็นบ้านจัดสรรก็ได้รับผลกระทบเช่นกัน
ในด้านขนาดของที่ดินต่อยูนิตที่จะทำการพัฒนาได้ซึ่งต้องมีขนาดที่ใหญ่ขึ้นเพื่อลดความหนาแน่น
ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยราคาปานกลางค่อนข้างต่ำจนถึงที่อยู่อาศัยราคาต่ำ
ต้องสร้างไกลออกไปจากกรุงเทพฯชั้นในมากยิ่งขึ้น
ซึ่งส่งผลดีต่อการพัฒนาอาคารชุดในกลุ่มระดับกลางและระดับล่างอย่างชัดเจน

สำหรับอาคารชุดภายในกรุงเทพฯ ส่วนที่ได้รับผลกระทบคืออาคารสูงดังที่กล่าวมาแล้ว
หากเป็นอาคารที่ไม่จัดอยู่ในประเภทอาคารสูงตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคารจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก
โครงการที่บริษัทมีนโยบายในการพัฒนาจัดอยู่ในประเภทอาคารชุดที่มี F.A.R.
ตามข้อกำหนดของผังเมือง จึงไม่ได้รับผลกระทบจากผังเมืองฉบับใหม่นี้ คาดว่าในปี 2547
ผู้ประกอบการที่พัฒนาอาคารชุดน่าจะหันมาพัฒนาโครงการในรูปแบบที่เป็น Low-rise มากยิ่งขึ้น
ทั้งจากเหตุผลด้านผังเมืองและด้านปริมาณความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในระดับราคาปานกลางดังที่กล่าวมาแล้ว

สำหรับราคาประเมินที่ดินในส่วนของพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน
มีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับพื้นที่ชานเมืองที่พัฒนาบ้านจัดสรร
จะมีบ้างก็เป็นการเปลี่ยนแปลงตามราคาตลาดซึ่งเป็นไปตามกลไกในการแข่งขัน
ด้านการขายโครงการ คาดว่าในปี 2547
ผู้ประกอบการที่หันมาพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยจะมีจำนวนที่เพิ่มสูงขึ้น
เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ดีอย่างต่อเนื่องและอยู่ในช่วงขาขึ้น ทำให้การแข่งขันเป็นไปอย่างรุนแรง
ผู้ซื้อมีทางเลือกมากขึ้น ทำให้ใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อมากยิ่งขึ้น
ผู้ประกอบการจำต้องพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้ตอบสนองต่อความต้องการของ ลูกค้า
และมีราคาที่สมเหตุสมผล จึงจะเป็นการตอบรับกับอุปสงค์ที่มีอยู่อย่างแท้จริง
และเป็นการป้องกันการพัฒนาโครงการในจำนวนที่มากเกินไปจนทำให้อุปทานล้นตลาด

กลยุทธ์ทางการตลาด

บริษัทฯ ได้มีการดำเนินกิจกรรมทางการตลาดอย่างต่อเนื่อง แม้อยู่ในช่วงภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ
โดยการใช้สื่อโฆษณาประเภทต่างๆ ที่มีความเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย
รวมทั้งการเพิ่มช่องทางการจัดจำหน่าย การสร้างทีมพนักงานขาย
รวมเป็นข้อได้เปรียบทางการแข่งขัน อันเนื่องมาจากปัจจัยต่างๆ ดังนี้

1. ฐานข้อมูลลูกค้า และพฤติกรรมผู้บริโภค

  บริษัทฯ ได้มีการวางแผน และเก็บรวบรวมฐานข้อมูลลูกค้า และพฤติกรรมผู้บริโภค มาโดยตลอด
  แม้อยู่ในช่วงภาวะวิกฤต โดยการจัดกิจกรรมทางการตลาด และการขายอย่างต่อเนื่อง
  ทำให้บริษัทฯ สามารถขาย และเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคได้อย่างลึกซึ้ง
  และสามารถสนองตอบต่อความต้องการของลูกค้าได้เป็นอย่างดี
  ดังจะเห็นได้จากความสำเร็จในด้านการขายของโครงการต่างๆ ที่เปิดตัวในปีที่ผ่านมา

2. กองกำลังพนักงานขาย

  บริษัทฯ ส่งเสริมให้พนักงานทุกคนในบริษัทฯ ได้มีส่วนร่วมกับงานขาย
  โดยในแต่ละครั้งที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ จะมีพนักงานของบริษัทฯ จากส่วนต่างๆ
  เข้าร่วมกิจกรรมด้วยทุกครั้งทำให้เกิดเป็นวัฒนธรรมขององค์กรที่พนักงานทุกคนในบริษัทฯ
  จะได้มีส่วนร่วมรับผิดชอบกับยอดขายและความสำเร็จโครงการต่างๆ

3. การเพิ่มประสิทธิภาพในการขาย

  บริษัทฯ มีนโยบายที่จะเพิ่มประสิทธิภาพการขาย
  โดยการอบรมพนักงานขายให้รู้ถึงรายละเอียดของผลิตภัณฑ์ และหัวใจในการให้บริการ
  อย่างต่อเนื่อง

4. การพัฒนาผลิตภัณฑ์

  จะใช้การวิเคราะห์ และวิจัยจากข้อมูลทั้งภายใน และภายนอก เพื่อพัฒนาผลิตภัณฑ์
  และโครงการให้ตรงตามความต้องการ และตอบสนองต่อกลุ่มผู้บริโภค
  ทั้งนี้โดยคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอย ความง่ายต่อการบำรุงรักษา
  โดยยังคงไว้ซึ่งความได้เปรียบทางด้านราคาขายเป็นสำคัญ

5. การควบคุมต้นทุน

  บริษัทฯ มีแนวทางการควบคุมต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ และชัดเจนโดยเริ่มต้นตั้งแต่การออกแบบ
  เพื่อลดต้นทุนทางอ้อม (INDIRECT COST) อันเกิดจาก การออกแบบที่ขาดประสิทธิภาพ
  การลดต้นทุนทางอ้อมถือเป็นหัวใจสำคัญ และเป็นข้อได้เปรียบทางการแข่งขันอย่างชัดเจน (COST
  LEADERSHIP)

6. การบริหารลูกค้าสัมพันธ์

  บริษัทฯ มีนโยบายให้ความสำคัญกับลูกค้าโดยเฉพาะฐานลูกค้าที่ซื้อหรือเคยซื้อโครงการของบริษัทฯ
  ซึ่งมีอยู่ประมาณ 10,000 ราย การบริหารลูกค้าสัมพันธ์ (CRM)
  เป็นกิจกรรมหนึ่งที่มุ่งปรับปรุงคุณภาพของสินค้าและการบริการให้ตอบสนองต่อความพึงพอใจของลูกค้าในระดับสูงสุด
  อันมีผลทำให้เกิดความเชื่อมั่นต่อตัวสินค้าและบริษัทฯ (BRAND LOYALTY)
  ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากยอดขายส่วนหนึ่งของบริษัทฯ มาจากการแนะนำของลูกค้าบริษัทฯ โดยตรง

7. ภาพลักษณ์องค์กร

จากปัจจัยดังกล่าวข้างต้น ทำให้ทุกโครงการที่ผ่านมาประสบความสำเร็จในด้านการขาย
เนื่องจากลูกค้าของบริษัทให้ความเชื่อมั่นต่อการดำเนินงาน และภาพลักษณ์ของบริษัท

 กลยุทธการแข่งขัน

บริษัทฯ ใช้นโยบายที่มุ่งเน้นด้านคุณภาพ
และการบริการเพื่อให้สามารถตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้า
โดยเลือกใช้กลยุทธ์หลักในการแข่งขันดังนี้

1. ทำเลที่ตั้งโครงการ

  บริษัทฯ ได้กำหนดกรอบทำเลที่ตั้งที่จะพัฒนาโครงการต่างๆ โดยแบ่งออกเป็น 2 ส่วนได้แก่
  เขตศูนย์กลางธุรกิจ และเขตเชื่อมต่อระหว่างเขตศูนย์กลางธุรกิจ และเขตรอบนอก
  ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพ ทั้งในด้านความต้องการที่อยู่อาศัย ซึ่งอยู่ในระดับสูง
  รวมทั้งความครบถ้วนสมบูรณ์ของสาธารณูปโภค ระบบขนส่งมวลชน และการบริการ
  ทำให้โครงการต่างๆ ที่พัฒนาขึ้นสมบูรณ์แบบเหมาะต่อการพักอาศัยได้เป็นอย่างดี

2. รูปแบบ และประโยชน์ใช้สอย

  บริษัทฯ ได้ทำการวิจัย และพัฒนารูปแบบ (PRODUCT DIFFERENTIATE)
  เพื่อให้เกิดประโยชน์ใช้สอยสูงสุดในพื้นที่จำกัด จนเป็นรูปแบบเฉพาะของทางบริษัทฯ “LPN
  DESIGN” ผลจากการพัฒนาผลิตภัณฑ์ดังกล่าวทำให้ได้รับการตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดี

3. การกำหนดราคา

  จากการที่บริษัทฯ มีความสามารถในการควบคุมต้นทุนทั้งทางตรง และทางอ้อม (COST
  LEADERSHIP) ทำให้บริษัทฯ
  สามารถกำหนดราคาขายให้ตอบสนองกับความต้องการของตลาดได้มากที่สุด
  ในขณะที่ตัวเลขผลประกอบการยังอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
  สามารถครองส่วนแบ่งตลาดได้อย่างต่อเนื่องและนับเป็นเรื่องยากลำบากสำหรับคู่แข่งขัน

4. ประสิทธิภาพของทีมขาย

  บริษัทฯ ได้ทำการพัฒนา อบรม และสร้างเสริมประสบการณ์ ความชำนาญ ในด้านผลิตภัณฑ์
  งานระบบ งานเทคนิค และงานสถาปัตยกรรม รวมทั้งระเบียบและข้อบังคับต่างๆ
  ที่จะสามารถให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์กับลูกค้าได้เป็นอย่างดี
  ในการอบรมมิได้มุ่งเน้นเพียงพนักงานขายเท่านั้น แต่พนักงานทุกคนของบริษัทฯ
  จะได้รับการอบรมเช่นเดียวกัน ถือเสมือนหนึ่งพนักงานทุกคนของบริษัทเป็นพนักงานขาย
  และมีส่วนร่วมในกิจกรรมการขายมาโดยตลอด จนถือเป็นวัฒนธรรมขององค์กร ทำให้บริษัทฯ
  มีกองกำลังพนักงานขายที่เข้มแข็ง

ลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย 

บริษัทฯ ได้กำหนดกลุ่มเป้าหมายของบริษัทอยู่ระหว่าง ผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง
จนถีงผู้มีรายได้ระดับปานกลางค่อนข้างต่ำ ซึ่งถือเป็นกลุ่มประชากรส่วนใหญ่
และมีความสำคัญสุงสุดของสังคม เป็นการกระจายกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ
เพื่อลดความเสี่ยงในกรณีเกิดภาวะวิกฤตรอบใหม่ หรือมีเหตุการณ์ที่คาดไม่ถึง ยังคงทำให้บริษัทฯ
สามารถดำเนินธุรกิจ และกิจกรรมทางตลาดได้อย่างต่อเนื่อง อีกทั้งบริษัทฯ
ยังเล็งเห็นถึงความสำคัญของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย โดยให้ฝ่ายวิจัย และพัฒนาโครงการ
ทำการศึกษาข้อมูล และพฤติกรรมผู้บริโภค เพื่อให้สามารถคงตำแหน่งของผลิตภัณฑ์ได้อย่างชัดเจน
และตรงกับความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

การจำหน่าย และช่องทางการจัดจำหน่าย

บริษัท จะใช้วิธีการขาย ในลักษณะ “ขายตรง” โดยผ่านช่องทางการจัดจำหน่ายดังต่อไปนี้

 1. การขายตรงผ่านทีมงานของบริษัท ทีมงานของบริษัท จะแบ่งได้ดังนี้

( 1 ) พนักงานขายหลัก

  จะเป็นพนักงานที่มีประสบการณ์ด้านการขาย การบริการคอยให้ข้อมูลและคำ

  แนะนำแก่ลูกค้าของบริษัทฯ ในทุกโครงการ

( 2 ) พนักงานขายเสริม 

  จะเป็นพนักงานของบริษัทฯ และบริษัทย่อยที่ปฏิบัติหน้าที่ประจำในฝ่ายอื่นๆ อาทิ เช่น
  ฝ่ายบัญชี/การเงิน/ฝ่ายธุรการ เป็นต้น
  โดยพนักงานเหล่านี้จะได้รับการอบรมด้านข้อมูลโครงการและเทคนิคการขายเบื้องต้น
  ซึ่งพนักงานเหล่านี้จะสามารถช่วยในการขายให้กับบริษัทฯ
  ได้เป็นอย่างดีในช่วงเปิดตัวโครงการซึ่งมีความจำเป็นต้องใช้พนักงานขายเป็นจำนวนมาก
  จากการใช้บุคลากรไม่ว่าจะเป็นพนักงานขายหลักหรือพนักงานขายเสริม
  ในการเปิดตัวโครงการใหม่ใน 3-4 ปี
  ที่ผ่านมาได้ประสบผลสำเร็จโดยการตอบสนองจากลูกค้าเป็นอย่างดีมาโดยตลอด

 2. จดหมายเชื้อเชิญ (DIRECT MAIL)

  ดำเนินงานโดยหน่วยงานของบริษัทที่จัดขึ้นโดยเฉพาะลูกค้าที่สนใจสามารถติดต่อเข้ามาที่ฝ่ายขาย
  บริษัท ตามรายละเอียดที่แจ้งไว้ในเอกสารการขาย

 3. ออกบู๊ธแสดงสินค้า

  ซึ่งเป็นการประชาสัมพันธ์โครงการอย่างหนึ่ง
  โดยเน้นออกบู๊ธในห้างสรรพสินค้าย่านใกล้เคียงโครงการและย่านใจกลางธุรกิจ
  เพื่อให้ได้กลุ่มลูกค้าที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมายของโครงการ

 4. การจัดแคมเปญพิเศษ

โดยใช้กลยุทธ์ทางด้านราคาดึงดูดความสนใจของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
โดยตั้งเป้าหมายอยู่ที่การขายโครงการที่เสร็จแล้ว ให้ได้ปริมาณมากในระยะเวลาสั้น

 5. โดยการขายตรงลูกค้าเฉพาะกลุ่ม (Group Presentation)

  มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่เป็นพนักงานขององค์กร หรือ หน่วยงานของภาครัฐ
  โดยติดต่อประสานงานกับองค์กรที่มีนโยบายสนับสนุนให้พนักงานมีสวัสดิการด้านที่พักอาศัย
  เพื่อเสนอการขายเป็นการเฉพาะกลุ่มซึ่งอาจมีเงื่อนไขพิเศษให้ด้วย

 6. อินเตอร์เน็ต

  เพื่อตอบสนองต่อชีวิต สังคม และเทคโนโลยีที่เปลี่ยนไป บริษัทฯ
  ได้แสวงหาช่องทางการตลาดใหม่ๆ อยู่ตลอดเวลา
  อินเตอร์เน็ตเป็นช่องทางการตลาดใหม่ช่องทางหนึ่งที่ปัจจุบันได้รับการยอมรับจากผู้บริโภคอย่างกว้างขวางว่าเป็นการสื่อสารถึงกลุ่มผู้บริโภคโดยตรงตลอด
  24 ชม. และค่าใช้จ่ายที่ต่ำเมื่อเทียบกับสื่อการตลาดอื่นๆ ซึ่งบริษัทฯ
  เองได้ให้ความสำคัญกับในส่วนนี้โดยพัฒนาเว็บไซต์ของบริษัทฯ ขึ้นมาเพื่อให้ข้อมูล ข่าวสาร
  ความเคลื่อนไหวทั้งของโครงการและบริษัทฯ

การส่งเสริมการขาย

การบริหารงานขายของบริษัทฯ
จะมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและการบริการหลังการขายที่ดี
ดังนั้นบริษัทจะทำการโฆษณาประชาสัมพันธ์ให้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายและประชาชนทั่วไปได้ทราบถึงเจตนารมณ์
ผลิตภัณฑ์ ผลงานที่ดีของบริษัทโดยผ่านสื่อต่างๆ อย่างมีประสิทธิภาพ โดยดำเนินการดังต่อไปนี้

1. เอกสารรายละเอียดโครงการ

  จัดทำเอกสารรายละเอียดโครงการพร้อมทั้งแผนที่ตั้งโครงการ
  ให้อยู่ในรูปแบบที่สวยงามและให้ข้อมูลได้ครบถ้วน
  โดยจัดพิมพ์เป็นรูปเล่มหรือแผ่นพับที่สวยงามและจัดส่งให้กับลูกค้าทั้งที่เป็นลูกค้าเดิมที่เคยซื้อโครงการ
  และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายตามแผนงานที่กำหนดโดยฝ่ายการตลาด

2. โฆษณา และประชาสัมพันธ์

  จัดทำโฆษณา และประชาสัมพันธ์ผ่านสื่อต่างๆ ได้แก่ โทรทัศน์ วิทยุ หนังสือพิมพ์ อินเตอร์เน็ต
  แผ่นป้ายโฆษณา และนิตยสารต่าง ๆ เป็นต้น
  โดยพิจารณาเลือกสื่อที่มีประสิทธิภาพสูงและสามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

3. การจัดงานเปิดตัวโครงการ

  บริษัทฯ มีนโยบายการจัดงานเปิดตัวโครงการสำหรับโครงการใหม่ๆ ณ
  สถานที่ตั้งโครงการเพื่อเป็นการนำลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการพร้อมแสดงห้องตัวอย่าง
  เพื่อให้ลูกค้าเห็นสถานที่จริงและสภาพแวดล้อมของโครงการ โดยจัดตรียมทีมงานของบริษัทฯ
  เพื่อให้บริการและให้ข้อมูลแก่ลูกค้าอย่างพอเพียง
  และยังให้ความสำคัญกับการตกแต่งสำนักงานขาย (OFFICE PRESENTATION)
  การตกแต่งห้องตัวอย่าง รวมทั้งการตกแต่งบริเวณโครงการ (SITE PRESENTATION)
  เพื่อสร้างความประทับใจ และความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าที่เข้ามาชมโครงการ

4. สิทธิพิเศษ

  เสนอสิทธิพิเศษ สำหรับลูกค้าผู้จองซื้อโครงการในช่วงเวลาเปิดตัวโครงการ เช่น
  ราคาพิเศษเฉพาะช่วงเปิดโครงการ แถมเฟอร์นิเจอร์ แถมชุดห้องครัว

5. ติดตาม และประเมินผล

  ติดตามและวัดผลการโฆษณาประชาสัมพันธ์ ที่ทำขึ้นทุกครั้งเพื่อเป็นข้อมูลปรับปรุงในครั้งต่อไป

ลักษณะลูกค้า

บริษัทฯ แบ่งกลุ่มลูกค้าหลักตามประเภทของธุรกิจ ออกเป็น 3 กลุ่มใหญ่ คือ

1. กลุ่มผู้ซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์

  ลูกค้าในกลุ่มนี้จะเป็นผู้ซื้อรายย่อยทั่วไปที่มีความประสงค์ในการซื้อห้องชุดเพื่อพักอาศัยเป็นสำคัญ
  โดยในปัจจุบันฐานลูกค้าของบริษัทฯ ในกลุ่มนี้มีอยู่มากกว่า 30,000 ราย ทั้งที่เป็นลูกค้า
  และผู้มุ่งหวังส่วนหนึ่งจะเกิดจากการแนะนำ
  หรือบอกต่ออันเกิดจากความเชื่อมั่นของตัวลูกค้าที่มีให้กับบริษัทฯ (BRAND LOYALTY)
  จากการรวบรวมข้อมูลของฝ่ายพัฒนาโครงการ สามารถแบ่งลูกค้าออกได้ตามวัตถุประสงค์
  และพฤติกรรมของผู้ซื้อได้ 5 กลุ่มดังนี้

( 1 ) กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังแรก

  กลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่อยู่ในช่วงเริ่มต้นของวัยทำงาน
  ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ซึ่งโครงการของบริษัทฯ
  ได้ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคกลุ่มนี้
  โดยการเลือกพัฒนาโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ ใกล้แหล่งการคมนาคมที่สะดวก
  รวมถึงการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่ลงตัว การจัดพื้นที่ใช้สอยที่เป็นสัดส่วน และราคาที่ผู้บริโภคจ่ายได้
  ทำให้ตรงใจกับผู้บริโภคในกลุ่มนี้

( 2 ) กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง

  กลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้เป็นลูกค้าที่ต้องการที่พักอาศัยในเขตศูนย์กลางธุรกิจ แหล่งการค้า และแหล่งงาน
  เพื่อแก้ไขปัญหาในการเดินทาง รวมทั้งค่าใช้จ่ายและระยะเวลาที่ต้องสูญเสียในการเดินทาง

( 3 ) กลุ่มผู้ซื้อเพื่อต้องการขยายครอบครัว

  กลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้เป็นลูกค้าที่ทำการค้า หรือมีธุรกิจอยู่ในบริเวณที่ตั้งโครงการ
  ซึ่งต้องการที่พักอาศัยอยู่ในบริเวณเดียวกัน เพื่อจะได้ดูแลธุรกิจได้อย่างใกล้ชิด
  หรือซื้อให้บุตรหลานที่ต้องการแยกครอบครัวออก แต่ยังต้องการที่พักอาศัยที่อยู่ใกล้บริเวณที่พักเดิม

( 4 ) กลุ่มผู้ซื้อเพื่อบุตรหลาน

  กลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้เป็นลูกค้าที่ซื้อเพื่อเป็นการเตรียมพร้อมสำหรับบุตรหลาน
  ที่จะเข้าศึกษาในสถานศึกษาที่มีชื่อเสียงบริเวณกลางเมือง ซึ่งโครงการของบริษัทฯ
  ตอบสนองกับลูกค้ากลุ่มนี้ได้เป็นอย่างดี เนื่องจากโครงการต่างๆ ของบริษัทฯ
  จะกระจายครอบคลุมพื้นที่ที่มีสถานศึกษาที่มีชื่อเสียงและได้รับการยอมรับ

( 5 ) กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุน

  เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการลงทุนในทรัพย์สินในระยะยาว
  เนื่องจากการลดลงของอัตราดอกเบี้ย
  ซึ่งอาจจะอยู่ในลักษณะการซื้อเพื่อปล่อยเช่าเนื่องจากโครงการต่างๆ ของบริษัทฯ
  อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ

 2. กลุ่มผู้เช่าโครงการอสังหาริมทรัพย์

  ลูกค้าในกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มของพนักงานระดับสูงทั้งชาวไทย และชาวต่างประเทศ
  ที่มีระดับรายได้ค่อนข้างสูงซึ่งต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน โครงการของบริษัทฯ
  เองตั้งอยู่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ จึงสามารถรองรับความต้องการในส่วนนี้ได้เป็นอย่างดี
  โดยกำหนดระยะเวลาสัญญาเช่าอย่างน้อย 1 ปี ซึ่งส่วนใหญ่อัตราการเช่าจะเกือบเต็มตลอดเวลา

3. กลุ่มผู้รับบริการโครงการอสังหาริมทรัพย์ 

สำหรับกลุ่มผู้รับบริการโครงการอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่จะเป็นลักษณะบริหารอาคาร
โดยนโยบายของบริษัทจะรับบริหารอาคารเฉพาะโครงการที่ทางบริษัทฯ พัฒนาเองเท่านั้น
เพื่อสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับโครงการ และบริษัทฯ
รวมทั้งยังถือเป็นส่วนหนึ่งของการบริการหลังการขาย

นโยบายการตั้งราคาผลิตภัณฑ์ของบริษัทฯ

การกำหนดราคาเริ่มต้นของโครงการ โดยพิจารณาตามปัจจัยหลักดังนี้

1. กำหนดราคาตามภาวะตลาด

  กำหนดราคาตามภาวะตลาดให้ใกล้เคียงหรือต่ำกว่าคู่แข่งขันเล็กน้อยในช่วงเริ่มต้นของโครงการ
  ทั้งนี้บริษัทฯ ได้มีการเก็บรวบรวมข้อมูลภาวะของตลาด
  และคู่แข่งขันมาอย่างต่อเนื่องทำให้สามารถตั้งราคาได้ใกล้เคียงกับความต้องการของผู้บริโภคมากที่สุด

2. กำหนดราคาตามภาวะการขาย

เป็นการกำหนดราคาตามสถานะของการขาย ซึ่งจะปรับราคาขึ้นหลังจากยอดขายอยู่ในระดับ
ปลอดภัยต่อโครงการ เพื่อสร้างแรงจูงใจให้กับลูกค้า
ตลอดจนเป็นการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินและรักษาระดับอัตราผลตอบแทนของการลงทุน

กำหนดอัตรากำไรขั้นต้นของการลงทุน

บริษัทฯ กำหนดอัตราผลกำไรขั้นต้นของการลงทุนไว้อย่างชัดเจน ระหว่าง 25% - 35%
โดยอาศัยความสามารถในการควบคุมต้นทุน ระยะเวลาของการพัฒนาโครงการที่สั้น
ประสิทธิภาพในการขาย การโอนกรรมสิทธิ์ การตั้งราคาได้ใกล้เคียงกับความต้องการของตลาด
ซึ่งทำให้บริษัทฯ สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในด้านต่างๆ
และเปลี่ยนกลับมาเป็นผลตอบแทนในการลงทุน

( 3 ) การจัดหาผลิตภัณฑ์ หรือ บริการ

 ก. แนวทางการพัฒนา

  เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะปัจจุบัน บริษัทฯ ได้กำหนดแนวทางการพัฒนาโครงการไว้ดังนี้

จำกัดขนาดที่ดินที่จะพัฒนาให้อยู่ในขนาด 2 – 3 ไร่ และมีมูลค่าไม่เกิน 100 ล้านบาท โดยกระจายไปตามจุดต่างๆ ทั้งบริเวณใจกลางเมือง และบริเวณเขตต่อเนื่องกับใจกลางเมืองที่มีศักยภาพ และความต้องการในการพัฒนาสูง เพื่อเป็นการลดความเสี่ยง และเป็นการกระจายฐานลูกค้าให้ครอบคลุมในบริเวณพื้นที่ต่างๆ

จำกัดขนาดของโครงการที่พัฒนาโดยกำหนดให้โครงการที่จะพัฒนามีขนาดเล็กลง ใช้ระยะเวลาในการดำเนินโครงการตั้งแต่เริ่มเปิดขาย จนถึงส่งมอบลูกค้า ให้แล้วเสร็จภายใน 15 เดือน

เข้าไปพัฒนาโครงการที่หยุดการก่อสร้าง หรือ โครงการที่จบกระบวนการประนอมหนี้ โดยผ่านทางบริษัทร่วมทุน “บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด” โดยอาศัยบุคคลากร ความชำนาญ ประสบการณ์ รวมทั้งภาพพจน์ของบริษัท

 ข. กำลังการผลิตและปริมาณการผลิต

  - ไม่มี -

 ค. วัตถุดิบ

 ที่ดินเพื่อพัฒนา

( 1 ) ปัจจัยที่บริษัทใช้เป็นเกณฑ์ในการพิจารณาที่ดินเพื่อการพัฒนา

 - ทำเลที่ตั้งของที่ดินจะต้องอยู่ในบริเวณที่มีศักยภาพในการพัฒนา มีสาธารณูปโภคครบครัน อยู่ใกล้แหล่งงาน หรือแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ หรืออยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า โดยมีทางเข้าออกที่สะดวก ไม่อยู่ในแนวเวนคืน หรือมีปัญหาอุปสรรคจากข้อกฎหมาย หรือโครงการต่างๆ ของทางภาครัฐ

- ขนาดของที่ดินจะต้องอยู่ในขนาดที่พอเหมาะโดยมีขนาดอยู่ระหว่าง 2 – 3 ไร่ เพื่อลดอัตราเสี่ยง และจำกัดระยะเวลาในการพัฒนาให้แล้วเสร็จภายใน 15 เดือน อีกทั้งขนาดหน้ากว้างของที่ดินยังต้องเหมาะสม และสอดคล้องกับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงสุด

 - ราคาของที่ดินจะต้องไม่อยู่ในเกณฑ์สูงเกินกว่า 40 % ของต้นทุนโครงการ เพื่อให้บริษัทฯ ยังสามารถรักษาระดับราคาขาย และผลตอบแทนในการลงทุนให้เป็นไปตาม นโยบาย และกลยุทธ์การแข่งขันของบริษัทฯ ได้

( 2 ) แนวทางการจัดหาที่ดิน

 - ลงประกาศทางสื่อหนังสือพิมพ์ เพื่อติดต่อกับเจ้าของที่โดยตรง

 - ผ่านทางตัวแทนนายหน้า

 - จากการสำรวจ และเก็บรวบรวมข้อมูลโดยหน่วยงานภายในของบริษัท ฯ

เข้าร่วมเสนอราคากับทรัพย์สินของสถาบันการเงินที่เป็น NPA

 ง. ผู้รับเหมา วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างและแหล่งที่มา

  เนื่องจากบริษัทฯ ให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบในการก่อสร้าง
  โดยมีบริษัทย่อยเป็นผู้ควบคุมดูแลอย่างใกล้ชิด โดยมีขั้นตอนการคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีความสามารถ
  ความน่าเชื่อถือ ตลอดจนมีประสบการณ์ ที่เหมาะสมกับโครงการแต่ละโครงการ
  โดยวิธีการประมูล เพื่อให้ได้ราคาค่าก่อสร้างที่เหมาะสม
  และลดความเสี่ยงในการผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง นอกจากนี้บริษัทฯ
  ยังมีนโยบายในการประมูลที่ไม่ผูกติดกับผู้รับเหมารายใดรายหนึ่ง โดยแยกประมูลเป็นส่วนๆ
  ตามลักษณะของงาน เช่น งานเสาเข็ม, งานโครงสร้าง, งานผ้าเพดาน,
  งานกระจกและอลูมิเนียม งานระบบสาธารณูปโภค เป็นต้น เพื่อเป็นการลดความเสี่ยง
  และต้นทุนทางอ้อม อีกทั้งในบางกรณี บริษัทฯ จะดำเนินการสั่งซื้อวัสดุเอง เช่น ลิฟต์
  ซึ่งมียอดสั่งซื้อสูง และเป็นงานที่ต้องใช้บริการจากผู้ขายโดยตรง

จ. ขั้นตอนและเทคโนโลยีการผลิต

1.  สำรวจความต้องการของตลาด ลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย คู่แข่งขัน ภาวะอุปสงค์และอุปทาน
    สภาวะของเศรษฐกิจ

  และสังคมในช่วงเวลานั้นๆ

2.  วิเคราะห์โครงการ วางเป้าหมายทางการตลาด พิจารณาจัดหาที่ดิน
    รวมทั้งวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง รูปร่างขนาด กฎระเบียบต่างๆ ของทั้งภาครัฐบาล รัฐวิสาหกิจ
    และเอกชนที่ผลกระทบต่อโครงการรวมถึงคู่แข่งขัน เพื่อกำหนดลักษณะของโครงการ
    โดยพิจารณาจากผลตอบแทนการลงทุน ความสอดคล้องเหมาะสมของทำเลที่ตั้ง
    และรูปแบบในการพัฒนาโครงการ

3.  วางผังและออกแบบโครงการให้สอดคล้องกับผลการศึกษา
    โดยคัดเลือกสถาปนิกและที่ปรึกษาโครงการที่มี

  คุณภาพ และมีผลงานเป็นที่น่าเชื่อถือ

4.  จัดทำแผนงานการพัฒนาโครงการ วางแผนทางการเงินและจัดหาแหล่งเงินทุนสำหรับโครงการ
    (Project

  Financing) วางแผนการขาย และการบริหารหลังการขายโดยละเอียด

  5. จัดเตรียมทีมงานเพื่อบริหารโครงการ

  (1) กำหนดนโยบายการดำเนินงานโครงการ

1.  กำหนดบุคคลากรผู้รับผิดชอบโครงการให้แน่ชัด

  6 การดำเนินงานด้านการตลาดและการขาย

  ( 1 ) กำหนดราคาขาย

  ( 2 ) กำหนดทีมงานขายพร้อมอบรมพนักงานขาย

  ( 3 ) วางแผนการตลาด การโฆษณาประชาสัมพันธ์ พร้อมติดต่อสื่อโฆษณาต่างๆ
  รวมทั้งการจัดทำ

  เอกสารประกอบการขาย

  ( 4 )
  วางแผนการชำระเงินของลูกค้าพร้อมจัดหาแหล่งเงินกู้ให้กับลูกค้าเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์(Post

  Financing) โดยคัดเลือกสถาบันการเงินที่ให้ข้อเสนอที่ดีที่สุดสำหรับลูกค้าของบริษัทฯ

  ( 5 ) เปิดขาย

  ( 6 ) รับเงินค่างวดล่วงหน้า

7. พัฒนาโครงการ โดยมีขั้นตอนที่สำคัญดังนี้

( 1 ) ร่วมประสานงานและให้ข้อมูลความคืบหน้าของโครงการแก่ลูกค้า

( 2 ) ขออนุญาตปลูกสร้างจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

( 3 ) คัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง พร้อมวางแผนระบบสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น ระบบทางเข้า-ออก ระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า ระบบลิฟต์ ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบกำจัดน้ำเสียและสิ่งปฏิกูล และระบบปรับอากาศ เป็นต้น โดยมีบริษัทย่อยเป็นผู้บริหารและควบคุมงานก่อสร้างในทุกขั้นตอน

ประเมินและติดตามผลการขาย ผลตอบแทนโครงการและรวบรวมข้อมูลเพื่อเป็นผลงานและกรณีศึกษาของ

 บริษัทฯ สำหรับโครงการต่อไป

 9. วางแผนและดำเนินการด้านการให้บริการหลังการขาย

ฉ . ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

กระบวนการผลิตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น คือ งานก่อสร้าง
ผลกระทบอันอาจเกิดแก่สิ่งแวดล้อมนั้น ได้แก่

1. มลภาวะทางอากาศ ได้แก่ ฝุ่น เศษหิน ดิน ทราย ที่ปลิวไปในอากาศ 

2. มลภาวะทางเสียง ได้แก่ เสียงดังรบกวนบริเวณข้างเคียง

3. เศษวัสดุและของเหลือจากการก่อสร้าง

เพื่อลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมดังกล่าว
บริษัทมีนโยบายอย่างเคร่งครัดในการคัดเลือกผู้รับเหมางานก่อสร้าง ที่มีคุณภาพและเทคโนโลยีสูง
และให้ผู้รับเหมาก่อสร้างทุกรายของบริษัทดำเนินการป้องกันผลกระทบต่อ สิ่งแวดล้อม
ตามพ.ร.บ.ควบคุมอาคารทุกข้อ ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของกองควบคุมอาคารสังกัดกรุงเทพมหานคร
เช่น การคลุมผ้าใบอาคารที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อป้องกันฝุ่น
ซึ่งตลอดเวลาที่ผ่านมามาตรการต่างๆ
ได้รับการปฏิบัติโดยเคร่งครัดและบริษัทเองยังหันมาพัฒนาและใช้ชิ้นส่วนก่อสร้างสำเร็จรูปกับโครงการของบริษัทมากขึ้น
จะเป็นการช่วยลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอีกทางหนึ่ง

สำหรับเศษวัสดุที่เหลือจากการก่อสร้าง(วัสดุเหลือใช้จากกระบวนการผลิต)
ส่วนใหญ่จะเป็นวัสดุพวกอินทรีย์สาร อันได้แก่ เศษหิน ดิน ทราย อิฐ ซึ่งย่อยสลายได้ตามธรรมชาติ
เมื่องานก่อสร้างแล้วเสร็จจะนำเศษวัสดุดังกล่าวไปฝังกลบในที่ๆ จัดเตรียมไว้

การเลือกใช้วัสดุทดแทนวัสดุธรรมชาติเป็นอีกแนวทางหนึ่งที่บริษัทฯ
ได้ดำเนินการเพื่อช่วยรักษาสิ่งแวดล้อม เช่น การเลือกใช้พื้นลามิเนตแทนพื้นปาเกต์ไม้จริง
อันมีผลทำให้ลดการตัดไม้ทำลายป่าลง
ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมก่อสร้างเป็นธุรกิจที่ทำให้เกิดการตัดไม้ทำลายป่าเป็นจำนวนมาก

ปัจจุบัน หน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับ
พ.ร.บ.สิ่งแวดล้อมที่ประกาศโดยกระทรวงวิทยาศาสตร์ได้เข้มงวดกับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะต้องมีการศึกษารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม และอนุมัติจากคณะกรรมการควบคุมฯ
ก่อนดำเนินการขออนุญาตส่วนอื่น ซึ่งสอดคล้องกับแนวทางการดำเนินการของบริษัทฯ อยู่แล้ว

(4 ) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ 31 ธันวาคม 2546

หมายเหตุ : งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ หมายถึง
ผลิตภัณฑ์ที่ขายไปแล้วแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า