การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

ผลิตภัณฑ์ของบริษัทและบริษัทย่อยของบริษัทที่ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (เค-วัน
อาร์คิเทค ธานนท์ พร็อพเพอร์ตี้ และ อัลลาย เทคโนโลยี) ได้แก่
ที่ดินในโครงการที่บริษัทและบริษัทย่อยดังกล่าว ได้พัฒนาขึ้นเพื่อขาย
โดยเน้นการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และ ทาวน์เฮาส์ เป็นหลัก
พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
ตามงบการเงินรวมของบริษัทและบริษัทย่อยในปี 2548 และ 2547 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 29
และร้อยละ 40 ของรายได้รวม ในปี 2547 นอกจากนี้
บริษัทยังรับบริหารโครงการให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้เครื่องหมายการค้า
“กฤษดานคร” แต่รายได้จากการรับบริหารโครงการนั้นมีจำนวนไม่มากนัก
รายการดังกล่าวจึงแสดงอยู่ในงบการเงินเป็นรายได้จากการจัดการธุรกิจ ซึ่งอยู่ในหัวข้อรายได้อื่น

ผลิตภัณฑ์ของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท ได้แก่
การให้บริการรับเหมาก่อสร้าง โดยบริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากการรับเหมาก่อสร้าง ในปี
2548 และ ปี 2547 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 25 และ ร้อยละ 45 ของรายได้รวม นอกจากนี้ เค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค ยังมีรายได้จากการรับจัดการงานด้านธุรการให้กับบริษัทที่เกี่ยวข้อง
(รายละเอียดแสดงอยู่ในส่วนที่ 2 ข้อที่ 11 เรื่องรายการระหว่างกัน)
แต่รายได้ดังกล่าวมีจำนวนไม่มากนัก รายการดังกล่าวจึงแสดงอยู่ในงบการเงิน
เป็นรายได้จากการจัดการธุรกิจ ซึ่งอยู่ในหัวข้อรายได้อื่น

1.  ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์

3.1.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท และกลุ่มบริษัทย่อยของบริษัท ได้แก่ เค-วัน อาร์คิเทค ธานนท์ พร็อพเพอร์ตี้ และ อัลลาย
เทคโนโลยี (“กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”)
ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งในรูปแบบของบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
บริการที่บริษัทและกลุ่มบริษัทย่อยของบริษัท ให้กับลูกค้านั้น ครอบคลุมตั้งแต่การจัดสรรพื้นที่ดิน
การออกแบบสิ่งปลูกสร้าง ไปจนถึงบริการต่างๆ เพื่อเพิ่มมูลค่าแก่ที่ดิน
ทั้งนี้ลักษณะรูปแบบของบ้านและโครงการ จะถูกกำหนดให้เหมาะสมกับทำเลสถานที่
และลักษณะลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินการพัฒนาที่ดินโดยการจัดหาและรวบรวมที่ดินให้เป็นผืนใหญ่
แล้วนำมาแบ่งจัดสรรเป็นแปลงๆ
ตลอดจนพัฒนาให้มีถนนและระบบสาธารณูปโภคครบถ้วนก่อนขายแก่ผู้ซื้อรายย่อย
ซึ่งงานพัฒนาสาธารณูปโภคโครงการในเบื้องต้นนั้น ได้แก่ งานถมดินแปลงที่ดินและแนวถนน
งานบดอัดลูกรังและหินคลุกถนน งานถนนคอนกรีต งานวางคันหินและทางเท้า งานไฟฟ้า
(ปักเสา/พาดสาย) งานตกแต่งภูมิทัศน์ งานซุ้มโครงการ/สโมสร/สระว่ายน้ำ เป็นต้น

สำหรับงานด้านสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะนั้น ปัจจุบัน
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละบริษัท เป็นผู้ดูแลงานด้านดังกล่าวของโครงการ
เว้นแต่งานบริหารสโมสรและสระว่ายน้ำ จะเปิดให้บริษัทอื่นเช่าและบริหารงาน
เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าในโครงการ อย่างไรก็ดี ณ วันที่ 6 มิถุนายน 2545
กระทรวงมหาดไทยได้ออกกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบกิจการ
และ การยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 (รก.2545/46ก/17/17 มิถุนายน 2545)
ซึ่งกฎกระทรวงดังกล่าวมีผลให้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีความสมบูรณ์มากขึ้น
ทั้งนี้
พระราชบัญญัติดังกล่าวได้ระบุว่าผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้จัดตั้ง
”นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปดูแลรักษา
ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด
หรือได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้ดำเนินการใดๆ
เพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือ โอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์
ดังนั้นการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎกระทรวงนั้นจะช่วยลดภาระของกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะลง

สำหรับงานด้านการรับเหมาก่อสร้างบ้านในกรณีของบ้านสั่งสร้างนั้น
ลูกค้าสามารถเลือกจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านจากภายนอกเอง หรือ
ให้บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการนั้นๆจัดหาให้
โดยผู้จัดการงานรับเหมาก่อสร้างที่กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จัดหาให้ ได้แก่ เค เอ็ม ซี
อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท ส่วนในกรณีของบ้านพร้อมขายนั้น
กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นผู้ว่าจ้างให้ เคเอ็มซี อาร์คิเทค
เป็นผู้ก่อสร้างให้ก่อนขายให้กับลูกค้า

  โครงการที่กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน มีดังต่อไปนี้

+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| โครงการ     | เ   | ทำเล    | ประ       | จุดเด่นของโครงการ          |
|             | จ้าข |         | เภทสินค้าที่ม |                          |
|             | องโ |         | ีในโครงการ |                          |
|             | ครง |         |           |                          |
|             | การ |         |           |                          |
+=============+=====+=========+===========+==========================+
| กฤษดา       | บ   | ถ       | -   บ     | -                        |
| รอยัลพาร์ค    | ริษัท | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |  หนึ่งในทำเลที่ดีที่สุดในย่านรังสิต |
| (โครงการ    |     | ธิน-รังสิต |           |     เพรา                 |
| 19)         |     |         | -         | ะเป็นโครงการเดียวที่ติดถนนใหญ่ |
|             |     | แขวง    |   ที่ดินเปล่า |     ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน      |
|             |     | คลองหนึ่ง |           |     และทางยกระดับดอนเมือง  |
|             |     | อ.ค     | -   รับป   |     ใช้เวลาเดิน            |
|             |     | ลองหลวง | ลูกสร้างบ้าน | ทางเพียงไม่กี่นาทีจากศูนย์การค้า |
|             |     | จ       |           |     ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต      |
|             |     | .ปทุมธานี |           |     มหาวิทยาลัยกรุงเทพ และ  |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   |
|             |     |         |           |     ฯลฯ                  |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   มีสว                  |
|             |     |         |           | นสวยและทะเลสาบขนาดใหญ่กว่า |
|             |     |         |           |     100 ไร่               |
|             |     |         |           |     โ                    |
|             |     |         |           | อบล้อมบ้านแต่ละหลังทั้งโครงการ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   การออก               |
|             |     |         |           | แบบให้มีรูปแบบของบ้านที่สวยงาม |
|             |     |         |           |     และพื้นที่ใช้สอยที่ลงตัว     |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา       | บ   | ถนน     | -   โซน   | -   เป็นทำเลที่คมนาคมสะดวก  |
| ซิตี้กอล์ฟฮิลล์   | ริษัท | ปิ่นเกล้า- | ทะเลสาบแล |     เน                   |
| (โครงการ    |     | นครชัยศรี | ะสนามกอล์ฟ | ื่องจากโครงการตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ |
| 26)         |     | กม.33   |     :     |     2 สายหลัก คือ          |
|             |     |         |           |     ถนนเพชรเกษม          |
|             |     |         |   บ       |     และถนนปิ่นเกล้า-นครชัยศรี |
|             |     |         | ้านพร้อมที่ดิน |     อีกทั้งย                |
|             |     |         |   และ     | ังมีระบบโครงข่ายคมนาคมรองรับ |
|             |     |         | ที่ดินเปล่าติด |     ทั้งทางยกระดับบรมราชชนนี |
|             |     |         | ทะเลสาบแล |                          |
|             |     |         | ะสนามกอล์ฟ |  หรือโครงการถนนกาญจนาภิเษก |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         | -   โซน   | -                        |
|             |     |         |           |    ภายในโครงการมีสนามกอล์ฟ |
|             |     |         |   Village |     ทะเลสาบ สวนสาธารณะ   |
|             |     |         |     :     |     และสนามเด็กเล่น        |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |   บ       |                          |
|             |     |         | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
|             |     |         |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |  ทาวน์เฮ้าส์ |                          |
|             |     |         |   และอ    |                          |
|             |     |         | าคารพาณิชย์ |                          |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา มารีน่า | บ   | ถนน     | -   บ     | -                        |
| (โครงการ    | ริษัท | ปิ่นเกล้า- | ้านพร้อมที่ดิน | โครงการอยู่ติดกับแม่น้ำนครชัยศรี |
| 27)         |     | นครชัยศรี |           |                          |
|             |     |         | -         |   ทำให้ได้บรรยากาศมารีน่าแท้ๆ |
|             |     | ทางเข   |   ที่ดินเปล่า |     ริมแม่น้ำนครชัยศรี        |
|             |     | ้าวัดไร่ขิง |           |                          |
|             |     |         |           | -   การคมนาคมสะดวก       |
|             |     |         |           |     เนื่องจากมีระบบโครง     |
|             |     |         |           | ข่ายคมนาคมที่เสร็จสมบูรณ์รองรับ |
|             |     |         |           |     ทั้งทางยกระดับบรมราชชนนี |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |  และโครงการถนนกาญจนาภิเษก |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษด        | บ   | ถ       | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| าไพรเวทพาร์ค | ริษัท | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
| (โครงการ    |     | ธิน-รังสิต |           |    เนื่องจากอยู่ติดถนนพหลโยธิน |
| 29)         |     |         |           |     ซึ่งมีขนาดถึง 12         |
|             |     | แขวง    |           |     ช่องการจราจร          |
|             |     | คลองหนึ่ง |           |     อยู่ใกล้กับดอนเมืองโทลเวย์ |
|             |     | อ.ค     |           |     และจุดขึ้นลงทางด่วน      |
|             |     | ลองหลวง |           |                          |
|             |     | จ       |           | -   แวดล้อมด้วยความเจริญ    |
|             |     | .ปทุมธานี |           |     โดยรอบทั้งสถาบันการศึกษา |
|             |     |         |           |     เช่น                  |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   |
|             |     |         |           |     และ มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ |
|             |     |         |           |     ศูนย์การค้า             |
|             |     |         |           |     และโรงพยาบาล         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ยัง                   |
|             |     |         |           | ไม่มีคู่แข่งธุรกิจในบริเวณดังกล่าว |
|             |     |         |           |     เนื่องจากไม่มีโครงการหม  |
|             |     |         |           | ู่บ้านจัดสรรอยู่ในบริเวณใกล้เคียง |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   รูปแบบโครงการ         |
|             |     |         |           |     มีภูมิทัศน์ที่สวยงาม        |
|             |     |         |           |     โดยออก               |
|             |     |         |           | แบบให้มีทั้งทะเลสาบและสวนสวย |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดาซิต     | บ   | ถนน     | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| ี้เลคแอนด์พาร์ค | ริษัท | เทพารักษ์ | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจา               |
| (โครงการ    |     | กม.16   |           | กโครงการตั้งอยู่ติดถนนเทพารักษ์ |
| 30)         |     |         | -         |     ใกล้ทางด่วน, ถนน       |
|             |     | ต       |   ที่ดินเปล่า |     วงแหวนรอบนอก         |
|             |     | .บางปลา |           |     มอเตอร์เวย์            |
|             |     | อ.บางพลี |           |     และสนามบินหนองงูเห่า    |
|             |     | จ.สมุท   |           |                          |
|             |     | รปราการ |           | -                        |
|             |     |         |           |    เป็นทำเลที่มีศักยภาพที่จะขยา |
|             |     |         |           | ยตัวต่อไปอย่างรวดเร็วในอนาคต |
|             |     |         |           |     เพื่อรอง               |
|             |     |         |           | รับการเปิดใช้สนามบินหนองงูเห่า |
|             |     |         |           |     ที่อยู่ห่างเพียงไม่กี่นาที     |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ไม่แออัด               |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |   ด้วยการออกแบบภายใต้แนวคิด |
|             |     |         |           |     “ลดพื้นที่ขาย            |
|             |     |         |           |     ขยายพื้นที่พักผ่อน”        |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | พร้อมพื้นที่ส่วนกลางมากถึงร้อยละ |
|             |     |         |           |     40                   |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | ของพื้นที่รวมทั้งหมดของโครงการ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   เป็นโครงการที่มี 2       |
|             |     |         |           |     บรรยากาศ             |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |   โดยลูกค้าสามารถเลือกทำเลใ |
|             |     |         |           | นการสร้างบ้านระหว่างทำเลสวน |
|             |     |         |           |     (Park Zone)          |
|             |     |         |           |     ซึ่งจะได้บ              |
|             |     |         |           | รรยากาศความร่มรื่นจากสวนสวย |
|             |     |         |           |     หรือ ทำเลทะเลสาบ      |
|             |     |         |           |     (Lake Zone)          |
|             |     |         |           |     ซึ่งจ                  |
|             |     |         |           | ะได้บรรยากาศสดชื่นริมทะเลสาบ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ก                    |
|             |     |         |           | ารออกแบบให้รูปแบบของบ้านสวย |
|             |     |         |           |     มีสไตล์                |
|             |     |         |           |     และให้พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดาไพรเวท | เค  | ถนน     | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| เลคแอนค์พาร์ค | -วัน | ปิ่นเกล้า- | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจา               |
| (โครงการ    | อ   | นครชัยศรี |           | กที่ตั้งของโครงการติดถนนใหญ่ถึง |
| 31)         | าร์ค |         | -         |     3 สายทั้ง              |
|             | ิเทค | แขวง    |   ที่ดินเปล่า |     ถนนปิ่นเกล้า-นครชัยศรี    |
|             |     | ธรรมสพน์ |           |     พุทธมณฑล สาย 2 และ 3  |
|             |     | เข      |           |                          |
|             |     | ตทวีวัฒนา |           | -   มีทะเลสาบและสวนสวย    |
|             |     |         |           |     พร                   |
|             |     |         |           | ้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน |
|             |     |         |           |     อาทิ สวนสาธารณะ สโมสร |
|             |     |         |           |     สระว่ายน้ำ ฯลฯ         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   โครงการเสร็จสมบูรณ์     |
|             |     |         |           |     พร้อมให้เข้าอยู่อาศัยได้ทันที |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา       | บ   | ถ       | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| เอ็กซ์คลูซีพ    | ริษัท | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
| เลค แอนด์    |     | ธิน-รังสิต |           |    เนื่องจากอยู่ติดถนนพหลโยธิน |
| พาร์ค        |     |         |           |     ซึ่งมีขนาดถึง 12         |
| (โครงการ    |     | แขวง    |           |     ช่องการจราจร          |
| 35)         |     | คลองหนึ่ง |           |     อยู่ใกล้กับดอนเมืองโทลเวย์ |
|             |     | อ.ค     |           |     และจุดขึ้นลงทางด่วน      |
|             |     | ลองหลวง |           |                          |
|             |     | จ       |           | -   แวดล้อมด้วยความเจริญ    |
|             |     | .ปทุมธานี |           |     โดยรอบทั้งสถาบันการศึกษา |
|             |     |         |           |     เช่น                  |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   |
|             |     |         |           |     และ มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ |
|             |     |         |           |     ศูนย์การค้า             |
|             |     |         |           |     และโรงพยาบาล         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ยัง                   |
|             |     |         |           | ไม่มีคู่แข่งธุรกิจในบริเวณดังกล่าว |
|             |     |         |           |     เนื่องจากไม่มีโครงการหม  |
|             |     |         |           | ู่บ้านจัดสรรอยู่ในบริเวณใกล้เคียง |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   รูปแบบโครงการ         |
|             |     |         |           |     มีภูมิทัศน์ที่สวยงาม        |
|             |     |         |           |     โดยออก               |
|             |     |         |           | แบบให้มีทั้งทะเลสาบและสวนสวย |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
|             |     |         |           |                          |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| The Kris    | บ   | ถนน     | -         | -   รูป                   |
| Ratchada    | ริษัท | ร       |   อาคารชุด | แบบสถาปัตยกรรมที่มีความทันสมัย |
|             |     | ัชดาภิเษก |           |     เน้นความเป็นส่วนตัว      |
|             |     |         |           |     มีรูปแบบการต           |
|             |     | หลังตึก   |           | กแต่งและสิ่งอำนวยความสะดวกท |
|             |     | กฤษ     |           | ี่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่ |
|             |     | ดาพลาซ่า |           |                          |
|             |     |         |           | -                        |
|             |     |         |           |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             |     |         |           |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|             |     |         |           |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา ลากูน  | ธา  | ถนน     | -   บ     | -   การจัดวางผังโครงการ    |
| (โครงการ    | นนท์ | พระราม  | ้านพร้อมที่ดิน |     เน้นความโล่ง โปร่ง สบาย |
| 41)         |     | 5       |           |     มีทะเลสาบขนาดใหญ่ และ  |
|             | พร็อ |         | -         |     สวนส่วนกลางที่สวยงาม    |
|             | พเพ | แข      |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             | อร์ตี้ | วงคูเวียง |           |  ตามแบบสถาปัตยกรรมแบบโกธิค |
|             |     | อ.      |           |                          |
|             |     | บางกรวย |           | -                        |
|             |     | จ.นนทบุรี |           |   มีความหลากหลายของแบบบ้าน |
|             |     |         |           |     และ มีทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น  |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา แกรนด์ | อัล  | ถ       | -   บ     | -   ทำเลติดถนนใหญ่ คือ ถ.   |
| พาร์ค        | ลาย | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |     พหลโยธิน              |
| (โครงการ    |     | ธิน-รังสิต |           |                          |
| 42)         | เท  |         |           | -                        |
|             | คโน | ต.      |           | การจัดวางผังโครงการเน้นความ |
|             | โลยี | คลองหนึ่ง |           |     โปร่ง โล่ง สบาย และ    |
|             |     | อ.ค     |           |     ร่มรื่น                 |
|             |     | ลองหลวง |           |                          |
|             |     |         |           | -   มีแบบบ้านให้เลือกมากมาย  |
|             |     | ปทุมธานี  |           |                          |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา       | บ   | ถนนส    | -   บ     | -   การคมนาคมที่สะดวก      |
| ว           | ริษัท | ุขาภิบาล2 | ้านพร้อมที่ดิน |     สามารถเ              |
| งแหวน-อ่อนนุช |     | แขว     |           | ดินทางเข้าเมืองได้อย่างรวดเร็ว |
| (โครงการ    |     | งประเวศ |           |                          |
| 48)         |     |         |           | โดยถนนมอเตอร์เวย์และถนนวงแ |
|             |     | เข      |           | หวนรอบนอก(บางนา-บางปะอิน) |
|             |     | ตประเวศ |           |                          |
|             |     | กทม.    |           | -   ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิเพียง |
|             |     |         |           |     5 นาที                |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   เป็นโครงการขนาดเล็ก    |
|             |     |         |           |     ที่มีความสงบและเป็นส่วนตัว |
|             |     |         |           |     ร่มรื่นด้วยพรรณไม้นานาชนิด |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -                        |
|             |     |         |           |  มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน |
|             |     |         |           |     อาทิ สวนสาธารณะ สโมสร |
|             |     |         |           |     สระว่ายน้ำ             |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+

หมายเหตุ กฤษดานครโครงการ 28 และ กฤษดาเฮอริเทจ ปิดการขายในโครงการแล้ว
เนื่องจากสามารถจำหน่ายสินค้าได้ทั้งหมด

  กฤษดามารีน่าไอส์แลนด์ ( โครงการ 32 ) หยุดดำเนินโครงการไปแล้ว
  พื้นที่ส่วนที่เหลืออยู่ทั้งหมด บริษัทได้โอนทรัพย์ชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน

  กฤษดามาสเตอร์เพลส ( โครงการ 20 )
  สามารถจำหน่ายสินค้าในส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทได้ทั้งหมดแล้ว อย่างไรก็ดี
  ที่ดินส่วนที่บริษัทได้รับสิทธิในการซื้อคืนก่อน (First Right)
  เพื่อนำไปจำหน่ายต่อให้กับลูกค้าของบริษัทยังคงเหลืออยู่เพียงเล็กน้อย

  ความคืบหน้าในโครงการที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน

[TABLE]

หมายเหตุ : พื้นที่โครงการ เป็นตัวเลขซึ่งประมาณขึ้นโดยการปัดเศษ

  กฤษดารอยัลพาร์ค ( โครงการ 19 ) กฤษดามารีน่า ( โครงการ 27 ) กฤษดาไพรเวทพาร์ค
  ( โครงการ 29 ) กฤษดาซิตี้เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 30 ) กฤษดามารีน่าไอส์แลนด์ (
  โครงการ 32 ) กฤษดามาสเตอร์เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 35 ) กฤษดาเฮอริเทจ (
  โครงการ 38 ) และ กฤษดามาสเตอร์เพลส (โครงการ 20)
  เป็นโครงการที่ได้มีการโอนทรัพย์ชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน
  โดยบริษัทได้รับสิทธิในการซื้อคืนก่อน (First Right)
  เพื่อนำไปจำหน่ายต่อให้กับลูกค้าของบริษัท ทั้งนี้ ณ 30 ก.ย. 2547 ที่ดินส่วนที่ได้รับ First
  Right ที่ยังไม่ได้ขายให้กับลูกค้า รวมกับส่วนที่ขายแล้วแต่ยังไม่ได้โอน
  คิดเป็นมูลค่าซื้อคืนบวกดอกเบี้ย เท่ากับ 9.42 ล้านบาท 177.58 ล้านบาท 73.13 ล้านบาท
  1,397.7 ล้านบาท 473.1 ล้านบาท 226.8 ล้านบาท 7.37 ล้านบาท และ 4.7 ล้านบาท
  ตามลำดับ

มูลค่ายอดขาย2548เป็นยอดที่รวมรายการโอนกลับเนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงลูกค้า

2.  การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

    1.  กลยุทธ์การตลาด

        1.  การพัฒนาผลิตภัณฑ์

บริษัทฯ
มีแผนพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายทั้งลูกค้าเดิมและลูกค้าคาดหวัง
โดยแบ่งกลุ่มและประเภทของลูกค้าตามแนวทางการใช้ชีวิตและไลฟ์สไตล์ของกลุ่มเป้าหมายนั้นๆ
เป็นหลัก บริษัทฯ จึงให้ความสำคัญกับการออกแบบโครงการ การจัดวางผัง
และการคัดเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการอย่างมาก โดยจะคำนึงถึงความโปร่ง โล่ง สบาย
และใกล้ชิดธรรมชาติ เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อยู่อาศัย

ทั้งนี้ บริษัทฯ ได้จัดแบ่งกลุ่มลูกค้าเป็น 3 กลุ่ม ตามช่วงอายุและระดับรายได้ของครัวเรือน
เพื่อนำเสนอสินค้าที่หลากหลายแก่กลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกัน ดังนี้

กลุ่มที่ 1 อายุระหว่าง 27-35 ปี มีระดับรายได้ต่อครัวเรือน 40,000-70,000 บาท/เดือน

  ระดับราคาสินค้า 2.0-4.0 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 50% ของสินค้าทั้งหมด

กลุ่มที่ 2 อายุระหว่าง 31-45 ปี มีระดับรายได้ต่อครัวเรือน 70,000-150,000 บาท/เดือน

ระดับราคาสินค้า 4.0-8.0 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 40% ของสินค้าทั้งหมด

กลุ่มที่ 3 อายุระหว่าง 31-55 ปี มีระดับรายได้ต่อครัวเรือน 200,000 บาท/เดือนขึ้นไป

ระดับราคาสินค้า 8.0-20.0 ล้านบาทขึ้นไป คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 10% ของสินค้าทั้งหมด

ปี 2548 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะชะลอตัว และมีการแข่งขันด้านราคาสูง แต่บริษัทฯ
ยังคงให้ความสำคัญกับคุณภาพสินค้าและบริการมากกว่า จึงได้กำหนดกลยุทธ์การพัฒนาผลิตภัณฑ์ ดังนี้

1.  การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการแต่ละแห่งให้อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีการคมนาคม
    และสาธารณูปโภคที่ดี

2.  การบริหารจัดการต้นทุนและระยะเวลาในกระบวนการก่อสร้างให้มีประสิทธิภาพและพร้อมส่งมอบลูกค้า

3.  การออกแบบผังโครงการที่มีเอกลักษณ์ สะท้อนความเป็นตัวตนของผู้อยู่อาศัย เป็นธรรมชาติ
    และสอดคล้องกับความต้องการของลูกค้า

4.  เสนอทางเลือกที่หลากหลายให้แก่ลูกค้าในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัย

    1.  นโยบายด้านราคา

บริษัทฯ มีนโยบายการตั้งราคาผลิตภัณฑ์ให้สามารถแข่งขันกับคู่แข่งขันในทำเลใกล้เคียงกันได้
โดยบริษัทฯ จะดำเนินการสำรวจความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย ระดับราคา แบบบ้าน
สิ่งอำนวยความสะดวก ตลอดจนรูปแบบโครงการในพื้นที่นั้นๆ ก่อน และเพื่อให้บริษัทฯ
สามารถกำหนดราคาได้ใกล้เคียงหรือต่ำกว่าคู่แข่ง
จึงต้องมีขั้นตอนในการจัดหาและพัฒนาสินค้าที่มีประสิทธิภาพและต้นทุนต่ำ โดยบริษัทฯ
จะศึกษาและคัดเลือกที่ดินผืนใหญ่ในทำเลที่มีศักยภาพมาจัดสรรเป็นแปลงย่อยผ่านทางตัวแทนก่อน
เมื่อมีแผนพัฒนาโครงการจึงทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นของบริษัทฯ
และการพัฒนาที่ดินในแต่ละโครงการ บริษัทฯ
จะพัฒนางานสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จก่อนก่อสร้างบ้าน ด้วยเหตุที่โครงการส่วนมากของบริษัทฯ
มีขนาดใหญ่ จึงแบ่งการพัฒนาเป็นเฟสย่อยตามสภาพพื้นที่และแผนงานโครงการ

ทั้งนี้ การกำหนดราคาขายของบริษัทฯ
อาจมีการปรับเปลี่ยนตามยอดการขายและเป้าหมายการตลาดในช่วงนั้นๆ
ซึ่งขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและภาวการณ์แข่งขันในอุตสาหกรรมเป็นหลัก โดยเฉพาะในปี
2548 บริษัทฯ ได้จัดกิจกรรมส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง
เพราะการชะลอการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคอันเป็นผลจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ภาวะเงินเฟ้อ
และการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน

2.  การส่งเสริมการขาย

นโยบายการส่งเสริมการขายของบริษัทฯ มุ่งเน้นการดูแลและบริการลูกค้าทั้งก่อนและหลังการขายที่ดี
มีการประโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านสื่อต่างๆ
และจัดกิจกรรมให้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายทราบความเคลื่อนไหวของบริษัทฯ อย่างสม่ำเสมอ ดังนี้

1. จัดทำวารสาร “บ้านกฤษดา” และ “Life & Style”
เผยแพร่แก่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายทั้งลูกค้าเก่าและใหม่
เพื่อประชาสัมพันธ์โครงการใหม่และกิจกรรมต่างๆ ของบริษัท
และสร้างความจงรักภักดีต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand Loyalty)

2. จัดทำโฆษณาและประชาสัมพันธ์ผ่านสื่อต่างๆ อาทิ หนังสือพิมพ์ อินเทอร์เน็ต แผ่นป้ายโฆษณา
และนิตยสารต่างๆ เป็นต้น ทั้งนี้
การเลือกสื่อ/สิ่งพิมพ์จะพิจารณาประสิทธิภาพและความสามารถในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายเป็นหลัก

3. การจัดงานเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อให้ลูกค้าได้เยี่ยมชมโครงการและบ้านตัวอย่าง
พร้อมจัดทีมงานขายเพื่อให้บริการข้อมูลแก่ลูกค้าที่สนใจ

4. การเข้าร่วมงานมหกรรมเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย อาทิ งานมหกรรมบ้านและคอนโด และงาน “Home
Buyers Guide Fair 2005” เป็นต้น เพื่อส่งเสริมการขายในช่วงที่จัดงาน
ด้วยการให้สิทธิพิเศษเมื่อลูกค้าจองซื้อโครงการภายในงานดังกล่าว

3.  การบริหารลูกค้าสัมพันธ์

บริษัทฯ ให้ความสำคัญกับการบริหารลูกค้าสัมพันธ์
ด้วยการเก็บรวบรวมข้อมูลลูกค้าและพฤติกรรมผู้บริโภคผ่านทางตัวแทนขาย
และการสำรวจข้อมูลความต้องการในพื้นที่เป้าหมาย แล้วนำมาจัดทำฐานข้อมูลลูกค้า
ซึ่งรวมถึงลูกค้าที่เคยซื้อและ/หรือเข้าเยี่ยมชมโครงการด้วย ทั้งนี้
การบริหารข้อมูลลูกค้าสัมพันธ์จะช่วยให้บริษัทฯ เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคมากขึ้น
และสามารถผลิตสินค้า/บริการ
ตลอดจนสร้างสรรค์กิจกรรมทางการตลาดและการขายที่สร้างความพึงพอใจสูงสุดแก่ลูกค้าได้
ซึ่งจะส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคต่อผลิตภัณฑ์ และมี Brand Loyalty แก่บริษัท

4.  การจัดจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

การจำหน่ายสินค้าของบริษัทฯ
ดำเนินการผ่านทางสำนักงานขายที่ตั้งอยู่ในแต่ละโครงการที่เปิดขายและที่สำนักงานใหญ่บนถนนสุโขทัย
เขตดุสิต กรุงเทพฯ
ซึ่งจะมีพนักงานขายและเจ้าหน้าที่ประจำโครงการคอยให้บริการและอำนวยความสะดวกแก่ลูกค้าและผู้ที่สนใจเข้าเยี่ยมชมโครงการ
นอกจากนี้ อินเทอร์เน็ตก็เป็นอีกช่องทางหนึ่งให้ลูกค้าที่ต้องการทราบข้อมูลเบื้องต้นในโครงการต่างๆ
รวมถึงข้อมูลข่าวสารเกี่ยวกับโครงการใหม่ การส่งเสริมการขาย และกิจกรรมต่างๆ ของบริษัทฯ
สามารถเข้าไปได้ที่ www.kmc.co.th

1.  ภาวะอุตสาหกรรม

    1.  ภาวะอุตสาหกรรมโดยรวม

นับแต่ปี 2543 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวอยู่ในเกณฑ์ดี แต่เริ่มชะลอตัวลงในปี 2548
จากการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันในตลาดโลก ทำให้อัตราเงินเฟ้อสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
ประกอบกับแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น
ส่งผลต่ออุปสงค์ในภาคอสังหาริมทรัพย์และต้นทุนการพัฒนาโครงการ
ทำให้จำนวนพื้นที่รับอนุญาตก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยในเขตเทศบาลทั่วประเทศช่วง11
เดือนแรกของปี 2548 มีการขยายตัวลดลงร้อยละ 10.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

[]

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย

อย่างไรก็ดี
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกมีการขยายตัวสูงมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
โดยมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนเพิ่มในกทม.และปริมณฑลเพิ่มขึ้นร้อยละ 40
อันเป็นผลสืบเนื่องจากการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมาอยู่ในระดับต่ำ
แต่การที่ราคาน้ำมันยังทรงตัวอยู่ในระดับสูงทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น
ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลื่อนหรือชะลอโครงการ
เช่นเดียวกับผู้บริโภคที่ใช้ระยะเวลาในการตัดสินใจนานขึ้นเช่นกัน

จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและค่าครองชีพที่สูงขึ้น ทำให้ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง
เช่นเดียวกับอุปสงค์ในอสังหาริมทรัพย์
ผู้ประกอบการหลายรายจึงปรับกลยุทธ์การตลาดจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับบน-กลางมาเป็นลูกค้าระดับกลาง-ล่าง
มูลค่าการซื้อ-ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเฉลี่ยต่อรายของปี 2548 จึงต่ำกว่าปีที่ผ่านมา
ดูได้จากโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวในปี 2548 พบว่า ระดับราคา 500,001 – 1,000,000 บาท
และ 1,000,001 – 2,000,000 มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 16.9 และ 22.6 เป็นร้อยละ
24.7 และ 23.4 ตามลำดับ ขณะที่ระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วนลดลง
และเมื่อพิจารณาจำนวนบ้านเดี่ยว (แยกตามระดับราคา) พบว่า จำนวนบ้านเดี่ยวที่ระดับราคา 10
ล้านบาทขึ้นไปมีสัดส่วนลดลง แต่ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทมีสัดส่วนเพิ่มขึ้น

โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวในปี 2547-2548 (ม.ค.-ก.ย.) แยกตามระดับราคา

  ----------------- ----------- ------- --------- ------- ------------- ------- --------- -------
                    2547                                  2548                            
                                                          (ม.ค.-ก.ย.)                     

  ระดับราคา (บาท)    จำนวนหน่วย   ร้อยละ   จำนวน     ร้อยละ   จำนวนหน่วย     ร้อยละ   จำนวน     ร้อยละ
                    ทุกประเภท            บ้านเดี่ยว           ทุกประเภท              บ้านเดี่ยว   

  น้อยกว่า 5000,001   1,889       3.0%    -         -       -             -       -         -

  500,001 -         10,526      16.9%   1,187     4.8%    8,563         24.7%   544       5.6%
  1,000,000                                                                               

  1,000,001 -       14,083      22.6%   2,034     8.3%    8,108         23.4%   975       10.0%
  2,000,000                                                                               

  2,000,001 -       10,026      16.1%   4,789     19.4%   3,760         10.9%   1,044     10.7%
  3,000,000                                                                               

  3,000,001 -       12,784      20.5%   7,945     32.2%   8,236         23.8%   3,581     36.9%
  5,000,000                                                                               

  5,000,001 -       9,244       14.8%   6,204     25.2%   4,539         13.1%   2,916     30.0%
  10,000,000                                                                              

  10,000,001 -      2,681       4.3%    1,791     7.3%    951           2.7%    586       6.0%
  20,000,000                                                                              

  มากกว่า 20,000,000 1,204       1.9%    699       2.8%    493           1.4%    66        0.7%

  รวม               62,437      100.0   24,649    100.0   34,650        100.0   9,712     100.0
  ----------------- ----------- ------- --------- ------- ------------- ------- --------- -------

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ จำกัด (AREA)

นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า
สัดส่วนโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวใหม่ในปี 2548 (ม.ค.-ก.ย.)
มีสัดส่วนลดลงถึงร้อยละ 10 ขณะที่อาคารชุดมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นร้อยละ 8
แม้จำนวนบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวใหม่จะลดลงแต่บ้านเดี่ยวที่ระดับราคา 3,000,001 – 5,000,000
และ 5,000,001 – 10,000,000 มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 32.2 และ 25.2 ในปี 2547
เป็นร้อยละ 36.9 และ 30.0 ในปี 2548 (ม.ค.-ก.ย.) แสดงว่า
ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่างในปี 2548 ยังมีการขยายตัวอยู่ในเกณฑ์ที่ดี
ขณะที่ตลาดระดับบนชะลอตัว

[]

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

1.  ธุรกิจบ้านจัดสรร

ปี 2548 ตลาดบ้านจัดสรรอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างมาก เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย
ราคาที่อยู่อาศัย และค่าครองชีพ ทำให้กำลังซื้อและความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภคลดลง
อุปสงค์ที่อยู่อาศัยระดับบนจึงหดตัว ขณะที่กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่างมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น ทั้งนี้
จากการคาดการณ์ของศูนย์วิจัยกสิกรไทย[1]ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรที่สร้างเสร็จจดทะเบียนเพิ่มในเขตกรุงเทพฯ
และปริมณฑลจะลดลงราวร้อยละ 13 จาก 40,752 หน่วย ในปี 2547 เป็น 35,500 หน่วย ในปี
2548 เช่นเดียวกับผลกำไรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงโดยเฉลี่ยเกือบร้อยละ 20
เนื่องจากต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น แต่อุปสงค์กลับลดลง
ผู้ประกอบการจึงไม่สามารถปรับราคาสินค้าตามการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการผลิตได้ อย่างไรก็ดี
ผลประกอบการ 3 ไตรมาสแรกของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ส่วนใหญ่มียอดขายเพิ่มขึ้น
ซึ่งเป็นผลจากการแข่งขันที่รุนแรงและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์
ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กต้องออกจากตลาดไป

2.  ธุรกิจอาคารชุด

จากรายงานการวิจัย[2]ของบริษัท ซีบีริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด
ปี 2548 มีคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ ชั้นในเพียง 20 โครงการ จำนวน 4,803 ยูนิต
ลดลงจาก 40 โครงการ จำนวน 7,736 ยูนิต ในปี 2547
เนื่องจากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์
จึงมีเพียงผู้ประกอบการที่มีแหล่งเงินทุนขนาดใหญ่เท่านั้น ซึ่งบางส่วนได้ร่วมทุนกับกลุ่มทุนต่างชาติ
และส่วนใหญ่เน้นพัฒนาโครงการในทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าและย่านใจกลางธุรกิจ

นอกจากนี้ โครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางในทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 100
เมตรของผู้ประกอบการหลายรายต่างประสบความสำเร็จ สามารถปิดการขายในระยะเวลาสั้น
เนื่องจากราคาน้ำมันที่สูงขึ้น
ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลใกล้ขนส่งสาธารณะจึงได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น
ขณะเดียวกันโครงการคอนโดมิเนียมในจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญก็มีอัตราการขยายตัวดี อาทิ
ภูเก็ต เชียงใหม่ หัวหิน และเกาะสมุย เป็นต้น
โดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นชาวต่างชาติและผู้มีรายได้สูง

3.  ธุรกิจรับสร้างบ้าน

ธุรกิจรับสร้างบ้านในช่วง 11 เดือนแรกมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนเพิ่มจำนวน 22,806
หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 26.4 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
การเติบโตของตลาดรับสร้างบ้าน[3]มีสาเหตุจากโครงการจัดสรรที่เปิดตัวใหม่ขาดความหลากหลาย
ไม่อยู่ในทำเลที่ต้องการ และไม่สอดคล้องกับงบประมาณของตนเอง
จึงหันไปใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้านหรือผู้รับเหมารายย่อยเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ดี
ต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นทำให้ผู้ประกอบการที่เน้นการแข่งขันด้านราคาจำเป็นต้องลดคุณภาพการก่อสร้าง
และอาจละทิ้งงาน
สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านจึงพยายามผลักดันให้เกิดการรวมตัวของผู้ประกอบการเพื่อสร้างภาพลักษณ์ที่ดี
และขยายตลาดรับสร้างบ้านในอนาคต

4.  ภาวะราคาอสังหาริมทรัพย์

การเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันในตลาดโลก รัฐบาลจึงประกาศตรึงราคาน้ำมันในเดือน ม.ค. 2547
แต่ราคาน้ำมันมีความผันผวนและอยู่ในระดับสูง จนเดือน พ.ค. 2547
รัฐบาลไม่สามารถหาเงินมาชดเชยได้จึงต้องปรับเพิ่มราคาน้ำมันเบนซิน
แต่ยังตรึงราคาน้ำมันดีเซลไว้จนกระทั่ง 22 ก.พ. 2548 จึงปรับราคาน้ำมันดีเซล
และประกาศให้ราคาน้ำมันลอยตัวแบบเต็มที่ (Fully-float) เมื่อ 13 ก.ค. 2548
ด้วยเหตุที่น้ำมันดีเซลเป็นปัจจัยการผลิตที่สำคัญในการผลิตและขนส่ง
ทำให้อัตราเงินเฟ้อทั่วไปในไตรมาส 3 สูงถึงร้อยละ 5.6 เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 2.8 และ 3.7
ในไตรมาส 1 และ 2
แม้รัฐบาลจะดำเนินมาตรการเพื่อเสริมสร้างเสถียรภาพเศรษฐกิจในช่วงครึ่งหลังของปี
(มาตรการมงฟอร์ด) แต่อัตราเงินเฟ้อทั่วไปในไตรมาส 4 ก็ยังคงอยู่ในระดับสูง (ร้อยละ 6.0)

  ----------------- ------ ----- ----- ----- ------ ----- ----- ----- ------ ----- ----- -----
                    2546                     2547                     2548               

                    Q1     Q2    Q3    Q4    Q1     Q2    Q3    Q4    Q1     Q2    Q3    Q4

  อัตราเงินเฟ้อทั่วไป    1.9    1.7   1.9   1.6   1.9    2.6   3.3   3.1   2.8    3.7   5.6   6.0

  อัตราเงินเฟ้อพื้นฐาน   0.3    0.2   0.0   0.1   0.1    0.4   0.6   0.6   0.7    1.1   2.2   2.4
  ----------------- ------ ----- ----- ----- ------ ----- ----- ----- ------ ----- ----- -----

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย

การเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันและอัตราเงินเฟ้อ ทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่เพิ่มขึ้น
ยกเว้นซีเมนต์และเหล็กที่ระดับราคาลดลง
โดยการลดลงของราคาปูนซีเมนต์เกิดจากการแข่งขันตัดราคาของผู้ประกอบการ
ทำให้ดัชนีราคารวมวัสดุก่อสร้างในปี 2548 เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย
แต่เมื่อพิจารณาดัชนีราคาที่อยู่อาศัย พบว่า ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นมากตั้งแต่ไตรมาส 3 ของปี
2547 และเริ่มชะลอตัวลงในช่วงไตรมาส 2 และ 3 ของปี 2548 อย่างไรก็ดี
หากราคาน้ำมันในตลาดโลกและอัตราเงินเฟ้อยังอยู่ในระดับสูง จะมีผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในปี 2549
เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

[]

5.  สินเชื่อที่อยู่อาศัยและสถาบันการเงิน

ปี 2548 ธนาคารพาณิชย์เพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
ทำให้มูลค่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยลดลงทั้งสินเชื่อผู้ประกอบการและสินเชื่อบุคคลทั่วไป
โดยสินเชื่อผู้ประกอบการปล่อยใหม่ทั่วประเทศในไตรมาสแรก ปี 2548 ลดลงถึงร้อยละ 42.91
เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และยังลดลงต่อเนื่องในไตรมาส 2 ที่ร้อยละ 43.1
ขณะที่ไตรมาส 3 ขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.5 อย่างไรก็ดี
ผู้ประกอบการหลายรายแก้ปัญหาด้านแหล่งเงินทุนด้วยการร่วมทุนกับผู้ประกอบการต่างชาติที่เชี่ยวชาญและเงินทุนสูง
ขณะที่ผู้ประกอบการรายย่อยบางรายที่ไม่สามารถหาแหล่งเงินกู้ได้ต้องออกจากตลาดไป

[]

ด้านสินเชื่อบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศในไตรมาสแรก ปี 2548
ก็สอดคล้องกับสินเชื่อผู้ประกอบการที่ลดลงถึงร้อยละ 26.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
และได้ปรับลดลงต่อเนื่องในไตรมาส 2 และ 3 ที่ร้อยละ 24.2 และ 17.3 ตามลำดับ
(มูลค่าสินเชื่อบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ในที่นี้ไม่รวมธนาคารอาคารสงเคราะห์ซึ่งมีสัดส่วนการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปเกือบร้อยละ
40 ของมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปทั้งหมด) เนื่องจากสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL)
ต่อสินเชื่อรวม ในไตรมาส 3 ปี 2548 ยังอยู่ที่ร้อยละ 9.93
และตามแผนของธนาคารแห่งประเทศไทยอัตราส่วนของสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ต่อสินเชื่อรวมต้องเท่ากับร้อยละ
2.0 ภายในปี 2550

[]

2.  แนวโน้มในอนาคต

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2549 มีแนวโน้มชะลอตัว
เนื่องจากต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงและอุปสรรคในการดำเนินงานเช่นเดียวกับปีที่ผ่านมา
โดยเฉพาะกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น นอกจากนี้
แผนการลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าที่ต้องใช้เงินลงทุนมหาศาลของรัฐบาลยังขาดความชัดเจน
และมีงบประมาณจำกัด
ทำให้แผนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในทำเลที่จะก่อสร้างรถไฟฟ้าและขนส่งมวลชนสาธารณะต้องชะลอโครงการออกไปก่อน

อย่างไรก็ดี มิใช่ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดจะชะลอตัว จากการคาดการณ์ของศูนย์วิจัยกสิกรไทย
มีเพียงธุรกิจบ้านจัดสรร ธุรกิจรับสร้างบ้าน และธุรกิจบ้านมือสอง
ที่มีผลประกอบการต่ำกว่าระดับเฉลี่ย ขณะที่อาคารชุด อพาร์ตเมนต์ อพาร์ตเมนต์เซอร์วิส
อาคารสำนักงาน และนิคมอุตสาหกรรมจะมีผลประกอบการอยู่ในเกณฑ์ดี
ซึ่งผู้ประกอบการต้องเผชิญกับการชะลอตัวของธุรกิจอสังหริมทรัพย์ในระยะสั้น
อันเนื่องมาจากวัฏจักรธุรกิจ แต่จะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้น
หากการเพิ่มขึ้นของรายจ่ายผู้บริโภคมีอัตราที่ลดลงต่ำกว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้
และอัตราดอกเบี้ยมีสเถียรภาพมากขึ้น

1.  ธุรกิจบ้านจัดสรร

จากการคาดการณ์ของศูนย์วิจัยกสิกรไทย อุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2549 จะใกล้เคียงกับปี 2548
โดยมีจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรรสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 35,000 –
37,000 ยูนิต ขณะที่บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด คาดว่า
อุปสงค์ที่อยู่อาศัยจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ
หากมีการจ้างงานสูงและแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของครอบครัวเดี่ยว ส่วนด้านอุปทาน คาดว่า
จำนวนผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2549 จะลดลง
และจะมีผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีเงินทุนสูงและมีการประหยัดจากขนาด (Economies of Scale)
ด้านการก่อสร้างและการตลาดเข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น

แม้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2549 จะชะลอตัวแต่ยังมีโอกาสในทำเลใกล้ขนส่งมวลชนสาธารณะ
และผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลาง-ล่างเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ดี
การพัฒนาที่อยู่อาศัยระดับบนนักพัฒนาที่ดินต้องพัฒนาที่อยู่อาศัยที่เฉพาะเจาะจงและตอบสนองความต้องการที่หลากหลายของผู้ซื้อได้
ซึ่งราคาสินค้าในตลาดระดับบนจะขึ้นอยู่คุณภาพ
ขณะที่ระดับกลาง-ล่างจะแปรผันตามต้นทุนการก่อสร้าง

2.  คอนโดมิเนียม

ตลาดคอนโดมิเนียมปี 2549 ผู้ประกอบการต้องเผชิญกับต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
มีผลให้อัตรากำไรของบริษัทลดลง แต่ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า
ห้องชุดที่มีการจดทะเบียนทั่วประเทศจะขยายตัวร้อยละ 8
โดยอาคารชุดระดับบนจะไม่ได้รับผลกระทบมากนักเพราะสามารถปรับราคาตามต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นได้
แต่การปรับราคาของอาคารชุดระดับกลางจะกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
และจากข้อจำกัดด้านราคาทำให้ผู้ประกอบการสนใจพัฒนาอาคารชุดระดับกลางเพิ่มขึ้น
เนื่องจากเป็นตลาดที่มีความต้องการสูง ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับบนจะชะลอตัว และคาดว่า
ความต้องการซื้อเพื่อเก็งกำไรจะลดลง

3.  อพาร์ตเมนต์ และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

ปี 2549 คาดว่า ความต้องการอพาร์ตเมนต์และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จะมีแนวโน้มที่ดี
เนื่องจากการการขยายการลงทุนของบริษัทต่างชาติทั้งในอุตสาหกรรมยานยนต์ อิเล็กทรอนิกส์
เคมีภัณฑ์ และธุรกิจบริการ
ซึ่งจะมีเจ้าหน้าที่ระดับบริหารและผู้เชี่ยวชาญจากต่างประเทศเดินทางเข้ามาทำงานในประเทศเพิ่มขึ้น
และจากการคาดการณ์ของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด ปี 2549
จะมีอพาร์ตเมนต์เปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น 341 ยูนิต นอกจากนี้
ยังมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและวางแผนอีกจำนวนหนึ่ง ซึ่งคาดว่า
ธุรกิจอพาร์ตเมนต์ในอนาคตจะต้องแข่งขันกับโครงการคอนโดมิเนียมระดับบนที่จะแล้วเสร็จในปี
2549-2550 เพราะมีการซื้อห้องชุดเพื่อลงทุน
ทำให้อพาร์ตเมนต์หลายแห่งต้องปรับปรุงห้องพักเพื่อให้สามารถแข่งขันได้กับโครงการคอนโดมิเนียมและอพาร์ตเมนต์ที่เปิดตัวใหม่
ส่วนเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ ในปี 2549 จะมีโครงการเปิดตัวใหม่ 4 โครงการ จำนวน 854 ยูนิต
และจะมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จำนวนหนึ่งที่ได้รับใบอนุญาตโรงแรม (Hotel License)
ซึ่งจะช่วยเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ได้

4.  อาคารสำนักงาน

ตลาดอาคารสำนักงานปี 2549 มีแนวโน้มที่ดี
เนื่องจากค่าเช่าบางอาคารเพิ่มขึ้นทำสถิติสูงสุดถึงร้อยละ 25 ในปีที่ผ่านมา
โดยมีอัตราพื้นที่ว่างลดลงเป็น 13% ในปี 2548 จากร้อยละ 17.2 ในปี 2547
ปัจจุบันค่าเช่าอาคารระดับเอย่านศูนย์กลางธุรกิจเท่ากับ 634 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
ส่วนระดับบีอยู่ที่ 453 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และคาดว่า อุปทานที่จะเพิ่มขึ้นใหม่จำนวน
230,000 ตารางเมตรในปี 2549 (จากการคาดการณ์ของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
(ประเทศไทย) จำกัด) จะไม่เพียงพอกับความต้องการและยังมีอุปสงค์ส่วนเกินอยู่
ซึ่งจะผลักดันให้ราคาค่าเช่าสำนักงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นราวร้อยละ 10

5.  นิคมอุตสาหกรรม

ปี 2548 การเพิ่มขึ้นของการลงทุนภาคเอกชนผลักดันให้การก่อสร้างในภาค อุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น
และคาดว่า จะขยายตัวในเกณฑ์ดีอย่างต่อเนื่อง
เพราะหลายอุตสาหกรรมโดยเฉพาะอุตสาหกรรมการผลิตเพื่อส่งออกที่มีอัตราการใช้กำลังการผลิตมากกว่าร้อยละ
90 ประกอบกับความต้องการลงทุนของนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
ดูได้จากการขอรับการส่งเสริมการลงทุนจากบีโอไอที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 11 ในปี 2548
เมื่อภาคอุตสาหกรรมมีความต้องการขยายกำลังการผลิตเพิ่มขึ้นย่อมส่งผลให้ความต้องการพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมน่าจะขยายตัวได้ดีในปี
2549 โดยเฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วน อุตสาหกรรมไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์
และอุตสาหกรรมปิโตรเคมี

3.  ภาวะการแข่งขัน

สภาวะการแข่งขันของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รุนแรงขึ้นกว่าช่วงที่ผ่านมา
เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น
ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับลดอัตรากำไรเพื่อตรึงราคาต้นทุนเดิม
และปรับลดสัดส่วนของบ้านสร้างเสร็จก่อนขายลง
ขณะที่บางรายต้องชะลอการพัฒนาโครงการออกไปก่อน แม้ในปี 2548
จะมีความต้องการที่อยู่อาศัยแต่กำลังซื้อที่ลดลง และราคาน้ำมันที่สูงขึ้น
ส่งผลให้รูปแบบการใช้ชีวิตและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไป
ผู้ประกอบการหลายรายจึงหันไปพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กและให้ความสำคัญกับตลาดระดับกลาง-ล่างเพิ่มขึ้น
แต่รูปแบบการแข่งขันของแต่ละตลาดจะแตกต่างกันออกไป โดยตลาดระดับบนจะเน้นที่ทำเลที่ตั้ง
คุณภาพสินค้า การออกแบบโครงการ และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ อาทิ สระว่ายน้ำ
ฟิตเนส และสโมสร เป็นต้น ขณะที่ตลาดระดับกลาง-ล่างจะมีการแข่งขันด้านราคามากกว่า
และในภาวะที่ราคาน้ำมันยังไม่มีแนวโน้มลดลงปัจจัยเรื่องทำเลที่ตั้งโครงการกลายเป็นจุดขายสำคัญที่ทำให้หลายโครงการประสบความสำเร็จ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2548 จึงมิใช่เพียงการแข่งขันพัฒนาโครงการที่สวยงาม อยู่สบาย
เน้นประโยชน์ใช้สอยดังเช่นที่ผ่านมา แต่ต้องมีที่ดินซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพด้วย
ดูได้จากการแข่งขันประมูลซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษ (ถ. วิทยุ) ซึ่งคาดว่าจะมีราคาสูงถึง 1
ล้านบาทต่อตารางวา สาเหตุหนึ่งที่ราคาที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจมีราคาเพิ่มขึ้นมาก
เนื่องจากการเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติผ่านทางบริษัทในเครือและการร่วมทุน ด้วยเห็นว่า
ราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ มีราคาต่ำกว่าที่อื่นในภูมิภาค
และเป็นทำเลที่มีศักยภาพ ซึ่งคาดว่า
จะเป็นแหล่งรองรับการลงทุนจากต่างชาติและศูนย์กลางของกิจกรรมทางเศรษฐกิจในระดับภูมิภาคในอนาคต
นอกจากนี้ ความเข้มงวดในการให้สินเชื่อผู้ประกอบการของธนาคารพาณิชย์
ผู้ประกอบการรายเล็กหลายรายจึงต้องออกจากตลาดเพราะไม่สามารถหาแหล่งเงินทุนเพื่อพัฒนาโครงการได้
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2548 จึงเป็นการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีเงินลงทุนสูง
และมีแนวโน้มที่จะเป็นตลาดของผู้ขายน้อยรายในอนาคต

จากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัวและอำนาจซื้อของผู้บริโภคลดลง
ธนาคารพาณิชย์จึงเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปทำให้ลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจำนวนหนึ่งไม่ผ่านการอนุมัติวงเงินกู้
ซึ่งบางรายมีความสามารถในการผ่อนชำระแต่มิได้ทำธุรกรรมผ่านธนาคารจึงเสมือนบุคคลที่ไม่มีเครดิต
เช่นเดียวกับลูกค้าที่ขึ้นบัญชีในเครดิตบูโร แม้ชำระหนี้ครบถ้วนแล้วแต่บริษัท
ข้อมูลเครดิตแห่งชาติจะขึ้นบัญชีรายชื่อไว้เป็นเวลา 5 ปี ซึ่งเป็นเหตุให้ปฏิเสธคำขอสินเชื่อได้
(ปัจจุบันได้ปรับลดระยะเวลาในการขึ้นบัญชีรายชื่อให้เหลือ 3 ปี) ด้วยเหตุนี้ บมจ. แลนด์ แอนด์
เฮ้าส์ ซึ่งเป็นผู้ประกอบการที่มีส่วนแบ่งการตลาดอันดับหนึ่งในตลาดที่อยู่อาศัยของไทย
วางแผนจัดตั้งธนาคาร แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เพื่อรายย่อย ซึ่งเปิดดำเนินการแล้วเมื่อวันที่ 19
ธันวาคม 2548 เพื่อให้บริการสินเชื่อแก่ลูกค้าโครงการของ บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ , บมจ.
คิวเฮ้าส์ , บมจ. เอชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ และบริษัทในเครือของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เป็นหลัก
ทำให้การเปิดตัวธนาคาร แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เพื่อรายย่อย
จึงมีส่วนสำคัญในการเพิ่มยอดขายของกลุ่มธุรกิจในเครือและเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันของบริษัทให้แข็งแกร่งมากขึ้น

4.  ศักยภาพการแข่งขัน

บริษัทฯ ได้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาเป็นระยะเวลายาวนาน ตั้งแต่ปี 2525
ด้วยประสบการณ์และความแข็งแกร่งขององค์กร ทำให้บริษัทฯ
ผ่านพ้นวิกฤตและสามารถยืนหยัดได้อย่างมั่นคง ซึ่งปัจจัยหลักที่ทำให้บริษัทฯ
มีศักยภาพการแข่งขันในระดับสูง ได้แก่

1.  ทำเลที่ตั้ง การจัดซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ บริษัทฯ
    จะคัดเลือกทำเลที่เหมาะสมโดยคำนึงถึงศักยภาพในอนาคตของที่ดินเป็นหลัก
    โดยพิจารณาจากสภาพแวดล้อม ชุมชน กิจกรรมทางเศรษฐกิจ ผังเมือง
    ตลอดจนแผนพัฒนาเศรษฐกิจ และนโยบายของรัฐในการพัฒนาประเทศ
    ซึ่งแนวทางการพัฒนาที่ดินจะมีการสำรวจพื้นที่ และศึกษาพื้นที่โครงการ (Site Analysis)
    รวมถึงศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ (Project Feasibility Study) ก่อน
    เพื่อให้โครงการที่พัฒนาขึ้นสอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย นอกจากนี้
    การเลือกที่ดินที่มีอยู่ของบริษัทฯ เพื่อพัฒนาโครงการ จะให้ความสำคัญกับการคมนาคม
    และระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน อาทิ ไฟฟ้า ประปา เป็นต้น

2.  รูปแบบโครงการ การวางรูปแบบโครงการของบริษัทฯ จะคำนึงถึงคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย
    และสอดคล้องกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย โดยแต่ละโครงการจะต้องมี
    สิ่งแวดล้อมที่ดี ภูมิทัศน์สวยงาม ระบบบำบัดน้ำเสีย และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน อาทิ
    สโมสร สระว่ายน้ำ และสนามเด็กเล่น ส่วนการออกแบบผังโครงการของบริษัทฯ
    จะมีเอกลักษณ์ที่ทะเลสาบ ความเป็นธรรมชาติ ความโปร่ง โล่ง สบาย

3.  สินค้า ด้วยประสบการณ์ที่ยาวนานและการพัฒนาที่ไม่หยุดนิ่ง ที่ผ่านมาบริษัทฯ
    ได้พัฒนาแบบบ้านและพื้นที่ใช้สอยของบ้านให้สอดคล้องกับวิถีชีวิต
    และความต้องการที่เปลี่ยนไปของลูกค้า

4.  การกำหนดราคา บริษัทฯ
    มีนโยบายการตั้งราคาผลิตภัณฑ์ให้อยู่ในระดับเดียวกับคู่แข่งขันในทำเลและสินค้าที่ใกล้เคียงกัน
    อาจมีการปรับขึ้นหรือลงบ้างเพื่อให้สามารถแข่งขันในตลาดได้

5.  บริการหลังการขาย บริษัทฯ มีแผนที่จะสร้างความพึงพอใจสูงสุดแก่ลูกค้า
    และเพิ่มคุณค่าการเป็นเจ้าของบ้านในโครงการของบริษัทฯ
    ด้วยการจัดการสภาพแวดล้อมที่มีประสิทธิภาพ การรักษาความปลอดภัย และมอบบัตรสิทธิพิเศษ
    Gold Card เพื่อใช้เป็นส่วนลดที่พัก อาหาร ค่าบริการสนามกอล์ฟ และสิทธิพิเศษอื่นๆ

ปัจจัยที่ทำให้บริษัทประสบความสำเร็จ

1.  การวางแผนธุรกิจที่มีประสิทธิภาพ
    เพื่อกำหนดทิศทางในการบริหารและนำพาองค์กรไปสู่ความสำเร็จ

2.  การบริหารจัดการต้นทุน และ
    ระยะเวลาในกระบวนการก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพและพร้อมส่งมอบลูกค้า

3.  การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการแต่ละโครงการให้อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีการคมนาคม
    และสาธารณูปโภคที่ดี

4.  การออกแบบผังโครงการที่เน้นความเป็นเอกลักษณ์ ความเป็นธรรมชาติ ให้ความคุ้มค่า และ
    สอดคล้องกับแนวโน้ม และความต้องการของลูกค้า

5.  การดูแลและบริการลูกค้าทั้งก่อนการขายและหลังการขายด้วยความสุภาพและจริงใจ

6.  บริการหลังการขาย อาทิเช่น การดูแลสภาพแวดล้อม การรักษาความปลอดภัย
    การมอบบัตรสิทธิพิเศษ Gold Card แก่ลูกค้า เพื่อเป็นส่วนลดที่พัก อาหาร
    ค่าบริการสนามกอล์ฟ และ การจัดส่งวารสารบ้านกฤษดาให้กับลูกค้าทุกๆ เดือน

7.  เสนอทางเลือกที่หลากหลายให้กับลูกค้าในการพิจารณาเลือกซื้อบ้าน

8.  การวางแผนการนำเสนอจุดเด่นของสินค้าและโครงการ

9.  สร้างฐานข้อมูลลูกค้าทั้งที่เป็นลูกค้าเก่าและลูกค้าใหม่
    เพื่อการสร้างสรรค์ให้เกิดความภักดีต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand Loyalty)

10. สร้างสรรค์การรับรู้และคุณค่าของโครงการบ้านจัดสรรของกฤษดานคร

3.1.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  ขั้นตอนการผลิต

บริษัท และกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จะดำเนินการรวบรวมและจัดซื้อที่ดินผืนใหญ่แล้วนำมาแบ่งจัดสรรเป็นแปลงๆ
และพัฒนาให้มีถนนระบบสาธารณูปโภคครบถ้วนก่อน แล้วจึงขายแก่ผู้ซื้อรายย่อย
ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

  1. การจัดซื้อที่ดิน

เจ้าหน้าที่ของบริษัท หรือ บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จะทำการศึกษาเพื่อคัดเลือกทำเลที่เหมาะสมโดยคำนึงถึงศักยภาพของความเจริญที่จะมีขึ้นในอนาคต
ไปควบคู่กันกับการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จากนั้น ฝ่ายประสานงานของบริษัท หรือ
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จะจัดการติดต่อเจ้าของที่ดินรายย่อยผ่านตัวแทนของบริษัทเพื่อรวบรวมที่ดิน
ทั้งนี้เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงการต่อรองเพื่อเพิ่มราคาที่ดินที่อาจเกิดขึ้นได้ถ้ากระทำในนามของแต่ละบริษัทเอง
ตัวแทนเหล่านี้ไม่มีความเกี่ยวข้องใดๆ กับบริษัทและบริษัทย่อย
โดยตัวแทนจะได้รับค่าตอบแทนในลักษณะของค่านายหน้าจากผู้ขายที่ดินซึ่งเป็นไปตามปกติธุรกิจ
จากนั้นเมื่อสามารถติดต่อและเจรจากับเจ้าของที่ดินจนได้เงื่อนไขที่พอใจและสะสมที่ดินจนมีจำนวนเพียงพอที่จะนำไปพัฒนาโครงการต่อแล้ว
บริษัทหรือ บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเจรจาเพื่อทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้
ในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ จะกระทำในนามของบริษัท หรือ
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมด

2.  แผนงานพัฒนาสาธารณูปโภค

บริษัท และ กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีแผนงานพัฒนาสาธารณูปโภคดังนี้

-   งานถมดินแปลงที่ดินและแนวถนน

-   งานวางท่อระบายน้ำและบ่อพัก

-   งานบดอัดลูกรังและหินคลุกถนน

-   งานถนนคอนกรีต

-   งานวางท่อประปา

-   งานวางคันหินและทางเท้า

-   งานไฟฟ้า ซึ่งได้แก่ การปักเสาไฟฟ้า และพาดสายไฟฟ้า

-   งานรั้วโครงการ

-   งานบ่อตรวจคุณภาพ

-   งานตกแต่งภูมิทัศน์

-   งานซุ้มโครงการ/สโมสร/สระว่ายน้ำ

3.  การบริหารการขายและการก่อสร้างบ้าน

เคเอ็มซี มาร์เก็ตติ้ง
เป็นผู้บริหารการขายให้กับโครงการของบริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ส่วนงานก่อสร้างบ้านนั้น เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จะเป็นผู้จัดการงานรับเหมาก่อสร้าง
โดยในกรณีบ้านพร้อมขายนั้นบริษัทและบริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นผู้ว่าจ้างให้ เค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค จัดการงานรับเหมาก่อสร้างให้ ส่วนในกรณีบ้านสั่งสร้างนั้น
ลูกค้าจะเป็นผู้ทำสัญญาให้เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จัดการงานรับเหมาก่อสร้างให้

  มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม

บริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ให้ความสำคัญต่อผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับสิ่งแวดล้อมในขณะก่อสร้าง เช่น
การกำหนดพื้นที่ผังโครงการ โดยจัดให้มีพื้นที่โล่งส่วนกลาง การวางผังโครงการที่ไม่หนาแน่นเกินไป
การก่อสร้างอาคารและจัดสรรที่ดินโดยคำนึงถึงพระราชบัญญัติการผังเมือง
และพระราชบัญญัติการควบคุมอาคาร ซึ่งบริษัทจะดำเนินตามผังจัดสรรตามที่ยื่นเสนอต่อกรมที่ดิน
และปฏิบัติตามระเบียบผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่นำเสนอต่อสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมทั้งนี้
เพื่อลดผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นได้จากการดำเนินงาน นอกจากนี้
บริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ยังมีระบบการจัดการสิ่งแวดล้อมที่มีประสิทธิภาพ อาทิเช่น

1.  มลภาวะทางอากาศ

-   จัดให้มีการทำความสะอาดรอบบริเวณพื้นที่
    โดยการกวาดพื้นและใช้น้ำพรมเพื่อป้องกันมิให้เกิดการฟุ้งกระจายขณะทำการกวาด

-   จัดให้มีรถบรรทุกน้ำ เพื่อพรมหรือลาดพื้นที่ที่มีปริมาณฝุ่นฟุ้งกระจาย

-   จัดให้มีการขึงตาข่ายหรือกั้นผ้าใบรอบบริเวณก่อสร้าง เพื่อลดมลพิษทางอากาศ

-   จัดหารถเก็บขยะตามจำนวนเหมาะสมในแต่ละโครงการ

2.  มลภาวะน้ำเสีย

-   จัดให้มีบ่อตกตะกอนบริเวณที่มีการผสมปูน เพื่อให้เศษปูนตกตะกอนก่อนที่จะระบายน้ำทิ้ง
    ลงท่อระบายน้ำ

-   จัดให้มีบ่อบำบัดน้ำเสีย
    เพื่อทำการบำบัดน้ำเสียให้มีคุณภาพก่อนที่จะมีการระบายสู่แหล่งน้ำธรรมชาติ

3.  วัตถุดิบเหลือใช้

    -   มีการจำหน่ายเศษปูนที่เหลือในขณะก่อสร้างให้กับบุคคลภายนอก เพื่อใช้ทำถนนหรือถมที่
        ส่วนเศษเหล็กและลวดนั้น ได้เร่งจำหน่ายเพื่อนำไปหล่อหลอมเป็นเหล็กใหม่

    2.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ 31 ธันวาคม 2548 บริษัท และ กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
มีงานที่ยังไม่ได้ส่งมอบซึ่งมีรายละเอียดดังที่แสดงในตารางในหน้า 2.3-6

1.  ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

    1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท
ดำเนินธุรกิจจัดการการรับเหมาก่อสร้างและปลูกสร้างบ้าน
ซึ่งเป็นธุรกิจที่ช่วยสนับสนุนธุรกิจด้านการค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ทั้งนี้เนื่องจากงานรับเหมาก่อสร้างเกือบทั้งหมดของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
เป็นการรับเหมาก่อสร้างบ้านให้แก่ลูกค้าซึ่งซื้อที่ดินของบริษัทและกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดย
เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จะทำการว่าจ้างผู้รับเหมารายย่อยให้ดำเนินการก่อสร้างให้
และจ่ายผลตอบแทนให้ผู้รับเหมาในลักษณะของการคิดเหมาค่าจ้างแรงงาน
การดำเนินงานของของผู้รับเหมารายย่อยเหล่านี้จะอยู่ภายใต้การควบคุมดูแลของเจ้าหน้าที่ของเค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค

1.  ภาพรวมของธุรกิจ

    ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างนั้น สามารถแบ่งประเภทของออกได้เป็น 3 ประเภทหลัก ดังต่อไปนี้

  1. งานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัย

  2. งานก่อสร้างประเภทพาณิชยกรรม

  3. งานก่อสร้างประเภทอุตสาหกรรมและอื่นๆ

สำหรับงานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยนั้น
ผู้รับเหมาก่อสร้างสำหรับงานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยแบ่งประเภท ออกได้เป็น บริษัทรับสร้างบ้าน
และผู้รับเหมารายย่อย

  ขั้นตอนของงานก่อสร้างบ้าน

  ขั้นตอนในการดำเนินงานก่อสร้างบ้านของผู้รับเหมาก่อสร้าง สามารถสรุปได้ดังนี้

  --------------------------------------------------------------------------
  งวดงานก่อสร้างบ้าน   รายละเอียด
  ----------------- --------------------------------------------------------
  งวดที่ 1            ทำงานฐานรากเสาตอม่อ และงานคานคอนกรีตเสริมเหล็ก ชั้นล่างและชั้นบน

  งวดที่ 2            ทำงานเสาชั้นบน งานพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นล่างและชั้นบน
                    งานพื้นสำเร็จรูป และคอนกรีตทับหน้าชั้นล่างและชั้นบน งานคานหลังคา
                    งานระบบประปาและท่อน้ำทิ้งภายใน งานโครงสร้างบันได

  งวดที่ 3            ทำงานโครงสร้างพร้อมทาสี งานติดเชิงชายพร้อมมุงหลังคา
                    และงานก่ออิฐตั้งวงกบชั้นล่าง

  งวดที่ 4            ทำงานก่ออิฐตั้งวงกบชั้นบน งานระบบไฟฟ้าภายใน และงานฉาบปูนภายใน

  งวดที่ 5            ทำงานฉาบปูนภายนอก งานฝ้าเพดานภายนอก งานปูวัสดุผิวหนังทั้งหมด
                    งานติดตั้งบันไดและราวบันได งานระบบไฟฟ้าภายนอก

  งวดที่ 6            ทำงานฝ้าเพดานภายใน งานติดตั้งบานประตู
                    หน้าต่างภายนอกพร้อมกระจกและอุปกรณ์ งานทาสีรองพื้นทั้งหมด

  งวดที่ 7            ทำงานวัสดุผิวพื้นทั้งหมด ติดตั้งบานประตูภายในและอุปกรณ์ทั้งหมด
                    งานพื้นคอนกรีตเสริมเหล็ก วางบนดิน
                    และงานติดตั้งถังบำบัดน้ำเสียและบ่อดักไขมัน

  งวดที่ 8            ทำงานปูหินอ่อนเคาน์เตอร์ งานทาสีจริงทั้งหมด งานติดตั้งสุขภัณฑ์พร้อมอุปกรณ์
                    และทดสอบการรั่วซึม งานติดตั้งดวงโคมพร้อมอุปกรณ์สวิทซ์ ปลั๊ก
                    และสวิทซ์บอร์ด งานระบายน้ำภายนอก
                    งานติดตั้งสายเมนนอกและทดสอบระบบไฟฟ้า และเก็บงานตามแบบทั้งหมด
  --------------------------------------------------------------------------

ปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อการจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง ได้แก่ ฤดูฝน
เนื่องจากการที่ฝนตกอาจส่งผลให้งานก่อสร้างของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ล่าช้ากว่ากำหนด

  แนวทางการป้องกันผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค วางแผนการก่อสร้างอย่างเต็มกำลังในช่วงที่ไม่มีฝน
และเนื่องจากโดยส่วนใหญ่บริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความชำนาญและเชื่อถือได้ในด้านการสร้างบ้านมาดำเนินการก่อสร้างให้
ซึ่งผู้รับเหมาก่อสร้างที่บริษัทว่าจ้างจะได้มีการวางแผนการใช้วัสดุก่อสร้างเป็นอย่างดีอยู่แล้ว
ทำให้บริษัทไม่ประสบปัญหาด้านการปรับราคาของวัสดุก่อสร้างเท่าใดนัก นอกจากนี้
ในกรณีที่บริษัทต้องสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างบางชนิดเป็นจำนวนมากในนามของบริษัทเอง
ก็จะสามารถกระทำได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เนื่องจากบริษัทมีความสัมพันธ์อันดีกับผู้ผลิตในฐานะลูกค้ารายใหญ่ มีปริมาณการสั่งซื้อเป็นจำนวนมาก
และสม่ำเสมอ จึงไม่ประสบกับปัญหาการขาดแคลนวัสดุก่อสร้าง
และการปรับราคาอย่างรุนแรงเท่าใดนัก

  มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ให้ความสำคัญต่อผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับสิ่งแวดล้อมในขณะก่อสร้าง โดยเค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค ได้ให้ความร่วมมือกับบริษัทและกลุ่มในการปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
และปฏิบัติตามระเบียบผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่นำเสนอต่อสำนักนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อมกระทรวงวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี

นอกจากนี้ เพื่อลดผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นได้จากการดำเนินงาน เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
ได้จัดให้มีระบบการจัดการสิ่งแวดล้อมที่มีประสิทธิภาพ อาทิเช่น

1.  มลภาวะทางอากาศ

    -   จัดให้มีการทำความสะอาดรอบบริเวณพื้นที่
        โดยการกวาดพื้นและใช้น้ำพรมเพื่อป้องกันมิให้เกิดการฟุ้งกระจายขณะทำการกวาด

    -   จัดให้มีรถบรรทุกน้ำ เพื่อพรมหรือลาดพื้นที่ที่มีปริมาณฝุ่นฟุ้งกระจาย

    -   จัดให้มีการขึงตาข่ายหรือกั้นผ้าใบรอบบริเวณก่อสร้าง เพื่อลดมลพิษทางอากาศ

2.  วัตถุดิบเหลือใช้

    -   มีการจำหน่ายเศษปูนที่เหลือในขณะก่อสร้างให้กับบุคคลภายนอก เพื่อใช้ทำถนนหรือถมที่
        ส่วนเศษเหล็กและลวดนั้น ได้เร่งจำหน่ายเพื่อนำไปหล่อหลอมเป็นเหล็กใหม่

        1.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

  - ไม่มี -

[1] ศูนย์วิจัยกสิกรไทย, “แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2549 ... อาจชะลอตัวต่อเนื่อง” ,
กระแสทรรศน์ ปีที่ 12 ฉบับที่ 1837 วันที่ 18 ม.ค. 2549

[2] ซีบีริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) , “Bangkok Property Market: Year-End
Wrap-Up & Prospects”
http://www.cbre.co.th/inet_newsmanager/NewsDetailFront.aspx?NewsID=38,
วันที่ 13 ธ.ค. 2548

[3] ศูนย์วิจัยกสิกรไทย, อ้างแล้ว