+-----------------------------------------------------------------------+
| ส่วนที่ 1                                                                |
|                                                                       |
| ข้อมูลสรุป (Executive Summary)                                           |
+-----------------------------------------------------------------------+

ข้อมูลสรุป Executive summary)

บริษัท เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (“บริษัทฯ”) เดิมชื่อบริษัท โมเดอร์นโฮม
ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ก่อตั้งเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน 2530 ภายใต้ชื่อ บริษัท เอ็ม
เฮ้าส์ซิ่ง ซัพพลายส์ จำกัด
และได้เข้าเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2536
ซึ่งเดิมประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นโครงการคอนโดมิเนียม
และอาคารสำนักงานเป็นหลัก แต่เนื่องด้วยสภาวะทางเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวยต่อการประกอบธุรกิจ
และการเปลี่ยนแปลงมาตรการทางการเงินโดยการลดค่าเงินบาทตั้งแต่ปี 2540
ส่งผลให้บริษัทฯมีภาระหนี้สินท่วมท้นและต้องเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการ
โดยศาลล้มละลายกลางมีคำสั่งฟื้นฟูกิจการในเดือน กันยายน 2543
และมีคำสั่งเห็นชอบด้วยแผนฟื้นฟูกิจการของบริษัทฯ (แผนฯ) เมื่อในเดือน กันยายน 2544
โดยแต่งตั้งบริษัท โมเดอร์นโฮม แพลนเนอร์ จำกัด เป็นผู้บริหารแผนฯ ของบริษัทฯ
ได้ชำระหนี้และดำเนินการฟื้นฟูกิจการตามแผนมาโดยตลอด ในเดือน ตุลาคม 2546
ได้มีกลุ่มนักลงทุนรายใหม่คือ กลุ่ม เค.ซี. เข้ามาลงทุนในบริษัทฯ เป็นสัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ
74.99 โดยการโอนสินทรัพย์โครงการเข้ามาในบริษัทฯ
และได้เริ่มเข้ามาบริหารกิจการในบริษัทฯตั้งแต่ปลายปี 2546 เป็นต้นมา จากนั้น ในเดือนมกราคม
2547 บริษัทฯได้ดำเนินการเปลี่ยนชื่อบริษัทจาก บริษัท โมเดอร์นโฮม ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
(มหาชน) เป็น บริษัท เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)
และเปลี่ยนชื่อย่อในการซื้อขายหุ้นในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเป็น “KC” บริษัทฯ
ได้รับอนุมัติจากศาลล้มละลายกลางให้ออกจากแผนฟื้นฟูกิจการ เมื่อวันที่ 8 ธันวาคม 2547

กลุ่ม เค.ซี. ก่อตั้งโดยคุณอภิสิทธิ์ งามอัจฉริยะกุล เริ่มต้นจากการค้าวัสดุก่อสร้าง
พร้อมกับได้มีการก่อสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อขาย
และก้าวเข้าสู่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจังในปี 2525
โดยเริ่มจากการพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาปานกลาง ย่านคลองจั่น ถนนสุขาภิบาล 1
บริษัทฯ ได้เริ่มเปิดขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2526 เรื่อยมา
โดยมีโครงการที่ได้ดำเนินการบริหารภายใต้บริษัทในกลุ่มเค.ซี. ซึ่ง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547
กลุ่มบริษัทฯ มีโครงการทั้งที่ดำเนินการบริหารภายใต้บริษัทฯ
รวมทั้งโครงการรับจ้างก่อสร้างและโครงสร้างร่วมลงทุนทั้งสิ้น 18 โครงการ จำนวน 4,990 ยูนิต
คิดเป็นมูลค่ารวม 10,542.82 ล้านบาท ซึ่งรวมถึงสินทรัพย์โครงการจากกลุ่มบริษัทเค.ซี.
ซึ่งได้รับโอนเข้ามาเพื่อพัฒนาในบริษัทฯ ระหว่าง เดือนตุลาคม 2546 ถึง กันยายน 2547 ที่ผ่านมา
จำนวน 8 โครงการ คิดเป็นมูลค่ารวม 1,726 ล้านบาท ปัจจุบันบริษัทฯ มีบริษัทย่อยจำนวน 1 แห่ง
ที่บริษัทฯ ถือหุ้นโดยบริษัทฯ จำนวนร้อยละ 99.99 ได้แก่ บริษัท โมเดอร์น สตรีท จำกัด
ซึ่งประกอบธุรกิจบริหารอสังหาริมทรัพย์สาธารณูปโภคส่วนกลางของโครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ

ที่ผ่านมา บริษัทฯ มีการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่องภายใต้การบริหารของกลุ่มเค.ซี. ปัจจุบัน
บริษัทฯ มีโครงการตั้งอยู่ทางฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ เช่น ในเขตหนองจอก สะพานสูง มีนบุรี
ฯลฯ โดยมีโครงการบ้านเดี่ยวที่ดำเนินงานภายใต้ชื่อ เค.ซี. เนเชอรัลวิลล์ เค.ซี. การ์เด้น
เค.ซี. เลควิว เค.ซี. วงแหวน เค.ซี. สุวินทวงศ์ เค.ซี. พาร์ควิลล์ เค.ซี. การ์เด้นโฮม และ
เค.ซี. กรีนวิลล์ ส่วนโครงการบ้านทาวน์เฮ้าส์จะดำเนินการภายใต้ชื่อเค.ซี. รามอินทรา
และเค.ซี. คลัสเตอร์เฮ้าส์ การบริหารโครงการของบริษัทฯ
จะมุ่งเน้นด้านคุณภาพและราคาเป็นสิ่งสำคัญ โดยบริษัทฯ
มีการควบคุมการก่อสร้างและการบริหารอย่างใกล้ชิด
รวมทั้งเป็นผู้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างเองเกือบทั้งหมด จึงทำให้สามารถควบคุมคุณภาพได้ดี
และมีต้นทุนที่ไม่สูงมากนัก รวมถึงการเป็นผู้เชี่ยวชาญในทำเลที่บริหารโครงการอยู่
การกำหนดราคาจึงได้เปรียบกว่าผู้ประกอบการรายอื่นๆ นอกจากนั้น บริษัทฯ
ยังมีสินค้าให้เลือกหลากหลายเพื่อให้สอดคล้องต่อความต้องการของตลาดอันได้แก่
บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์โดยมีราคายุติธรรมและแข่งขันได้เมื่อเทียบกับคู่แข่งในทำเลเดียวกัน

ปัจจุบัน บริษัทฯดำเนินธุรกิจโดยแบ่งออกเป็น 2 ลักษณะ ได้แก่

-   โครงการที่ดำเนินการภายใต้บริษัทฯ คือโครงการที่บริษัทฯ
    ดำเนินการพัฒนาที่ดินและขายพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
    ซึ่งรวมถึงสินทรัพย์โครงการจากกลุ่มบริษัทเค.ซี. ที่ได้รับโอนเข้ามาเพื่อพัฒนาต่อ
    ปัจจุบันมีโครงการ 8 โครงการ รวมทั้งสิ้น 3,271 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม
    6,798.77 ล้านบาท

-   โครงการรับจ้างก่อสร้าง
    ซึ่งรายได้ที่บริษัทฯได้รับจึงเป็นรายได้จากการรับจ้างก่อสร้างซึ่งมีทั้งสิ้น 8 โครงการ
    รวมทั้งสิ้น 1,253 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 2,807.15 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าก่อสร้างรวม
    1,824.64 ล้านบาท หรือประมาณร้อยละ 65 ของมูลค่าโครงการรวม

-   โครงการร่วมลงทุน เป็นโครงการที่ดำเนินบนพื้นที่ที่ซื้อจากบริษัทบริหารสินทรัพย์
    ที่ได้รับใบอนุญาตการจัดสรรที่ดินแล้ว
    เพื่อไม่ให้เป็นการเสียประโยชน์ที่จะได้รับตามที่ระบุในเงื่อนไขตามใบอนุญาติจัดสรรที่ดินเดิมนั้น
    โดยสัญญาระบุการแบ่งรายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดินเป็น 2 ส่วน คือ
    ส่วนของรายได้ค่าที่ดิน และส่วนของรายได้ค่าก่อสร้าง
    ซึ่งบริษัทฯจะได้รับรายได้ในส่วนของค่าก่อสร้าง สิ้นสุด 31 ธันวาคม 2547
    บริษัทฯมีโครงการร่วมลงทุนทั้งสิ้น 2 โครงการ จำนวน 466 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม
    937 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าก่อสร้าง 609 ล้านบาท หรือประมาณร้อยละ 65
    ของมูลค่าโครงการรวม และมีแผนที่จะเปิดโครงการในอนาคตอีก 3 โครงการ จำนวน
    1,626 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 1,880 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าโครงการที่บริษัทฯ
    รับรู้รายได้ประมาณ 1,222 ล้านบาทอย่างไรก็ตาม
    เมื่อดำเนินโครงการดังกล่าวแล้วเสร็จแล้ว
    บริษัทไม่มีนโยบายที่จะดำเนินโครงการในลักษณะดังกล่าวอีก

สำหรับผลการดําเนินงานในช่วงที่ผ่านมา ภายหลังจากการเข้าลงทุนของกลุ่มเค.ซี. ในเดือนตุลาคม
ปี 2546 โดยตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2546 กลุ่มผู้ถือหุ้นเค.ซี. ได้เริ่มเข้าบริหารงาน
และบริษัทฯได้ทะยอยซื้อสินทรัพย์โครงการจากกลุ่มเค.ซี. เพื่อดำเนินการต่อภายใต้บริษัทฯ
รวมจำนวนทั้งสิ้นจนถึงสิ้นไตรมาส 3 ปี 2547 เป็นจำนวนเงิน 1,725.91 ล้านบาท
ด้วยความเชี่ยวชาญและประสบการณ์อันยาวนานกว่า 20 ปี ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มเค.ซี.
นับตั้งแตการเขามาลงทุนของ กลุมเค.ซี.
บริษัทฯสามารถดำเนินโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพและต่อเนื่อง
ซึ่งทําใหฐานะทางการเงินของบริษัทฯดีขึ้นเป็นลําดับ
ทั้งนี้ที่ผ่านมาบริษัทฯมีรายได้จากการดำเนินงาน 3 ประเภทหลัก คือ
รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ (บ้านพร้อมที่ดิน) รายได้จากการรับจ้างก่อสร้าง
และรายได้จากการบริหารโครงการ (ลักษณะรายได้ประเภทนี้สิ้นสุดลงในเดือนมิ.ย.2547)
โดยประมาณร้อยละ 60-70
ของรายได้จากการดำเนินงานรวมเป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งบริษัทฯเน้นความชำนาญเฉพาะบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ โดยครอบคลุมพื้นที่แถบเขตหนองจอก
คลองสามวา สะพานสูง บึงกุ่ม บางเขน ลาดกระบัง และเขตมีนบุรี ซึ่งบริษัทฯมีความคุ้นเคย
นอกจากนี้ บริษัทฯเริ่มมีรายได้จากการรับจ้างก่อสร้างในปี 2547
ซึ่งเป็นรายได้จากการที่บริษัทรับก่อสร้างให้กับในโครงการภายใต้บริษัทที่เกี่ยวข้องกันในอดีต
สำหรับไตรมาส 4 ปี 2546 และปี 2547 บริษัทฯมีรายได้จากการดำเนินงานหลักรวมทั้งสิ้น
132.08 ล้านบาท และ 932.8 ล้านบาท ตามลำดับ และมีกำไรสุทธิก่อนรายการพิเศษจำนวน
16.51 ล้านบาท และ 223.30 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตรากำไรสุทธิร้อยละ 12.49 และ ร้อยละ
23.90 ตามลำดับ รวมถึงความคืบหนาของการปฏิบัติตามแผนฟนฟูกิจการ
สงผลใหศาลมีคําสั่งยกเลิกการฟนฟูกิจการของบริษัท ในวันที่ 8 ธันวาคม 2547

  จากการประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นครั้งที่ 1/2548 เมื่อวันที่ 17 มกราคม 2548
  ที่ประชุมได้มีมติให้บริษัทฯ เพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 875 ล้านบาท เป็น 1,100 ล้านบาท
  และเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ตราไว้จากหุ้นละ 10 บาทเป็นหุ้นละ 5 บาท ดังนั้น บริษัทฯ
  จึงมีความประสงค์ที่จะเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวนไม่เกิน 45 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 5
  บาท โดยมีการเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวน 40 ล้านหุ้น และมีการจัดสรรหุ้นส่วนเกินอีก 5
  ล้านหุ้น โดยเสนอขายราคาหุ้นละ [•] บาท
  โดยบริษัทฯมีวัตถุประสงค์นำเงินที่ได้จากการระดมทุนครั้งนี้ส่วนหนึ่งเพื่อชำระคืนเจ้าหนี้ค่าที่ดินโครงการ
  ที่เกิดจากการซื้อสินทรัพย์โครงการเพื่อเข้าดำเนินการต่อภายใต้บริษัทฯ
  และส่วนที่เหลือใช้ในการขยายธุรกิจ และเป็นเงินทุนหมุนเวียน

(ผู้ลงทุนควรอ่านรายละเอียดข้อมูลในส่วนที่ 2 และส่วนที่ 3 ก่อนตัดสินใจจองซื้อหลักทรัพย์)