ส่วนที่ 1

การประกอบธุรกิจ

1. นโยบายและภาพรวมการประกอบธุรกิจ

  -----------------------------------------------------------------------
  1.1 วิสัยทัศน์ วัตถุประสงค์ เป้าหมาย ในการดำเนินงานของบริษัท

  -----------------------------------------------------------------------

บริษัท เป็นบริษัทที่ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
มีความมุ่งมั่นที่จะดำเนินธุรกิจให้ได้รับความนิยมและเชื่อถือจากลูกค้าและประชาชนทั่วไป
ดำเนินธุรกิจด้วยการบริหารการจัดการที่เข้มแข็ง มีการพัฒนาสินค้าให้มีคุณภาพ และ
พัฒนาบุคลากรให้มีประสิทธิภาพ

1.2 การเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการที่สำคัญเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจ

ปี 2539 : 18 เมษายน 2539 ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย รับหุ้นสามัญ 60 ล้านหุ้น

  มูลค่าตราไว้หุ้นละ 10 บาท รวม 600 ล้านบาท ของบริษัท ปรีชากรุ๊ป จำกัด (มหาชน)

  เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน

ปี 2544 : ในเดือน มีนาคม 2544 บริษัทเข้าเกณฑ์ต้องจัดทำแผนฟื้นฟูกิจการตามข้อบังคับ

  ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

  ในเดือน กรกฎาคม และตุลาคม 2544 บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 60 ล้านหุ้น เป็น

  134.4 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 10 บาท รวม 1,344 ล้านบาท แต่ทุนชำระแล้ว เป็น
  1,112 ล้านบาท

ปี 2547 : บริษัทเพิ่มทุน จำนวน 36.8 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 10.- บาท รวม 368.3
ล้านบาท

รวมเป็นทุนชำระแล้วรวม 1,344 ล้านบาท

ปี 2549 : วันที่ 7 มีนาคม 2549 บริษัทพ้นเหตุเพิกถอน โดยย้ายการซื้อขายหลักทรัพย์ของบริษัท

จากหมวด REHABCO ไปยังกลุ่มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง หมวด

พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ปี 2550 : บริษัทได้ลงทุนในหุ้นสามัญของ บริษัท รวยล้านล้าน จำกัด จำนวน 199,994 หุ้น มูลค่า

หุ้นละ 242.05 บาท รวมเป็นจำนวนเงิน 48.40 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 100

ปี 2551 : บริษัทลดทุนโดยลดมูลค่าหุ้นที่ตราไว้จากหุ้นละ 10.- บาท
คงเหลือเป็นมูลค่าหุ้นที่ตราไว้หุ้นละ 2.50 บาท และได้เปลี่ยนแปลงมูลค่าหุ้นที่ตราไว้หุ้นละ 2.50
บาท เป็นหุ้นละ

1.- บาท ดังนั้นทุนจดทะเบียนและทุนชำระแล้วของบริษัทเป็น 336,000,000 บาท

1.3 โครงสร้างการถือหุ้นของกลุ่มบริษัท

บริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันมีการลงทุน 100%
ในบริษัทย่อยที่มีวัตถุประสงค์เพื่อทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับบริษัทรวม 5 บริษัท คือ
บริษัท พี.บี. เอ็สเตท จำกัด, บริษัท เฮ้าส์ซิ่ง คอมเพล็กซ์ จำกัด, บริษัท จี.เอช.ไอ.
เอ็นเตอร์เทนเม้นท์ จำกัด, บริษัท แอล. เอสเตท จำกัด และ บริษัท รวยล้านล้าน จำกัด

+-------------------------+-------------+--------------------+--------+
| ชื่อและที่ตั้งบริษัท            | ประเภทกิจการ | ทุนชำระแล้ว          | สัดส่วน  |
|                         |             |                    |        |
|                         |             |                    | ก      |
|                         |             |                    | ารถือหุ้น |
|                         |             |                    |        |
|                         |             |                    | (%)    |
+-------------------------+-------------+--------------------+--------+
| บริษัทย่อยที่ บมจ. ปรีชากรุ๊ป   |             |                    |        |
| ถือหุ้นโดยตรง              |             |                    |        |
+-------------------------+-------------+--------------------+--------+
| บริษัท เฮ้าส์ซิ่ง คอมเพล็กซ์    | พัฒนา        | 100,000,000 บาท    | 100    |
| จำกัด                    | อสังหาริมทรัพย์ | แบ่งเป็นหุ้นสามัญ       |        |
|                         |             |                    |        |
| 1919 ถนนพัฒนาการ         |             | 1,000,000 หุ้น       |        |
| แขวงสวนหลวง             |             | มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ     |        |
|                         |             |                    |        |
| เขตสวนหลวง กรุงเทพมหานคร |             | 100 บาท            |        |
|                         |             |                    |        |
| โทรศัพท์ 0-2722-8855      |             |                    |        |
| โทรสาร 0-2722-8844      |             |                    |        |
+-------------------------+-------------+--------------------+--------+
| บริษัท รวยล้านล้าน จำกัด     | พัฒนา        | 20,000,000 บาท     | 100    |
|                         | อสังหาริมทรัพย์ | แบ่งเป็นหุ้นสามัญ       |        |
| 1919 ถนนพัฒนาการ         |             |                    |        |
| แขวงสวนหลวง             |             | 200,000 หุ้น         |        |
|                         |             | มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ     |        |
| เขตสวนหลวง กรุงเทพมหานคร |             |                    |        |
|                         |             | 100 บาท            |        |
| โทรศัพท์ 0-2722-8855      |             |                    |        |
| โทรสาร 0-2722-8844      |             |                    |        |
+-------------------------+-------------+--------------------+--------+
| บริษัท พี.บี.เอ็สเตท จำกัด    | พัฒนา        | 2,000,000 บาท      | 100    |
|                         | อสังหาริมทรัพย์ | แบ่งเป็นหุ้นสามัญ       |        |
| 1919 ถนนพัฒนาการ         |             |                    |        |
| แขวงสวนหลวง             |             | 20,000 หุ้น          |        |
|                         |             | มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ     |        |
| เขตสวนหลวง กรุงเทพมหานคร |             |                    |        |
|                         |             | 100 บาท            |        |
| โทรศัพท์ 0-2722-8855      |             |                    |        |
| โทรสาร 0-2722-8844      |             |                    |        |
+-------------------------+-------------+--------------------+--------+
| บริษัท                    | พัฒนา        | 5,000,000 บาท      | 100    |
| จี.เอช.ไอ.เอ็นเตอร์เทนเม้นท์ | อสังหาริมทรัพย์ | แบ่งเป็นหุ้นสามัญ       |        |
| จำกัด                    |             |                    |        |
|                         |             | 50,000 หุ้น          |        |
| 1919 ถนนพัฒนาการ         |             | มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ     |        |
| แขวงสวนหลวง             |             |                    |        |
|                         |             | 100 บาท            |        |
| เขตสวนหลวง กรุงเทพมหานคร |             |                    |        |
|                         |             |                    |        |
| โทรศัพท์ 0-2722-8855      |             |                    |        |
| โทรสาร 0-2722-8844      |             |                    |        |
+-------------------------+-------------+--------------------+--------+
| บริษัท แอล.เอสเตท จำกัด    | พัฒนา        | 5,000,000 บาท      | 100    |
|                         | อสังหาริมทรัพย์ | แบ่งเป็นหุ้นสามัญ       |        |
| 1919 ถนนพัฒนาการ         |             |                    |        |
| แขวงสวนหลวง             |             | 50,000 หุ้น          |        |
|                         |             | มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ     |        |
| เขตสวนหลวง กรุงเทพมหานคร |             |                    |        |
|                         |             | 100 บาท            |        |
| โทรศัพท์ 0-2722-8855      |             |                    |        |
| โทรสาร 0-2722-8844      |             |                    |        |
+-------------------------+-------------+--------------------+--------+

2. ลักษณะการประกอบธุรกิจ

2.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทและบริษัทย่อยประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการให้บริการ โดยมีรายละเอียดดังนี้

1. โครงการปรีชาร่มเกล้า

เป็นโครงการบ้านเดี่ยว ติดถนนใหญ่ ถนนร่มเกล้าใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ ด้วยทำเลแห่งศักยภาพ
โครงข่ายคมนาคมที่เชื่อมต่อกัน ต้นถนนร่มเกล้า ติดถนนใหญ่ขนาด 6 ช่องจราจร
พร้อมด้วยศักยภาพที่เติบโตอย่างไม่หยุดนิ่งโดยรอบสนามบินสุววรรณภูมิทั้งสถานศึกษา แหล่งช้อปปิ้ง
สัมผัสชีวิตที่ทันสมัยทั้งการอยู่อาศัย และการทำธุรกิจในทำเลเดียวกัน
บ้านทุกหลังเราออกแบบเพื่อประโยชน์ใช้สอยอย่างใส่ใจทุกตารางเมตร
อบอุ่นทุกรายละเอียดดีไซน์สไตล์ Tropical Post Modern
ความงดงามที่สอดคล้องกับความต้องการของผู้อาศัย ด้วยการออกแบบให้ใช้พื้นที่อย่างคุ้มค่า
โดยคำนึงถึงความกลมกลืนของอาคารโดนเด่นทั้งภายนอกและภายในให้ลงตัวกันอย่างมีเสน่ห์
พิถีพิถันการเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพโดยชั้นล่างปูพื้นด้วยกระเบื้องแกรนิตเพื่อความงามที่ทันสมัย
ชั้นบนปูพื้นไม้ลามิเนตเพื่อให้ความรู้สึกที่นุ่มนวล
และปลอดภัยรวมทั้งห้องนอนขนาดใหญ่มีห้องน้ำในตัวเพื่อความสะดวกสบายใช้ชีวิตที่เป็นส่วนตัว

2. โครงการปรีชาสุวินทวงศ์

บ้านปรีชา สุวินทวงศ์ ซึ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยว และ ที่ดินจัดสรร
ที่เราให้ความสำคัญกับการใช้ชีวิต ท่ามกลางขนาดของสังคมพอเหมาะ บ้านสวย วัสดุมีมาตรฐาน
ได้สัดส่วนกับขนาดของโครงการ ให้คุณได้ใช้ทุกสิ่งอำนวยความสุขอย่างสบายๆ
ในแวดล้อมของบรรยากาศที่ได้รับการวางผังระยะยาวอย่างดี

3. โครงการปรีชาราม 3

โครงการริมถนนราษฎร์พัฒนา ต่อเนื่องจากความสำเร็จของโครงการปรีชาราม 1 และ
โครงการปรีชาราม 2 โดยพัฒนาเป็นโครงการ Home Office และบ้านเดี่ยว ทรงทันสมัย
(Modern) เพื่อให้คุณใช้ชีวิตได้ตามใจสไตล์คนเมือง ด้วยทำเลสุดสะดวก เพียง 300 เมตร
ออกสู่ถนนวงแหวนรอบนอกฝั่งตะวันออก มุ่งสู่สนามบินสุวรรณภูมิ เชื่อมต่อถนนพระราม 9
และทางด่วน กรุงเทพฯ-ชลบุรี (มอเตอร์เวย์) ให้คุณเดินทางสะดวก
ไม่ว่าจะเข้าหรือออกเมืองแวดล้อมด้วยความเจริญเต็มรูปแบบมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
ทั้งห้างสรรพสินค้า, โรงพยาบาล (นพรัตนราชธานี, เกษมราษฎร์, สินแพทย์), สถานการศึกษา
(เตรียมอุดมฯ น้อมเกล้า), และสถานที่ราชการ (สำนักงานเขต, สำนักงานที่ดิน,
สถานีตำรวจ,การประปา,การไฟฟ้า)

4. โครงการพีจี 1, 2 พระราม 9 คอนโดมิเนียม

คอนโดมิเนียมกลางเมืองติดถนนพระราม 9 สไตล์วิถีชีวิตคนเมืองที่สมบูรณ์แบบ
สนองความต้องการที่อยู่อาศัยของคนในวัยทำงาน ที่มีความสามารถในการใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัย
ตั้งแต่เดือนละ 8,000 บาท โดยทำเลใกล้รถไฟฟ้าใต้ดิน ห่างจากทางด่วนไม่เกิน 500 เมตร
และใกล้สถานีรถไฟ Air Port Link

5.  โครงการปรีชาคอมเพล็กซ์

อาคารสำนักงานให้เช่าทำเลดี ติดถนนรัชดาภิเษก ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสุทธิสาร
อยู่ในเขตใจกลางหรือศูนย์กลางธุรกิจ สะดวกในการเดินทางด้วยระบบคมนาคมที่ทันสมัย
ครบครันด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่สมบูรณ์พร้อม ใกล้ร้านอาหาร และศูนย์ Shopping

2.2 การตลาดและและการแข่งขัน

แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2556
ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความท้าทายในการดำเนินธุรกิจ
เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังคงมีความเสี่ยงที่จะถูกกระทบ และ
ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
แนวโน้มการปรับตัวของราคาสินค้าโภคภัณฑ์จะส่งผลกระทบต่อภาระรายจ่ายที่เพิ่มสูงขึ้นของผู้บริโภค
และทิศทางในการปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้มีผลต่อการปรับราคาที่อยู่อาศัยในปี
2556

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาเน้นตลาดระดับล่างถึงระดับกลาง
ราคาบ้านเดี่ยวเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ประมาณ 3.5 - 7.5 ล้านบาท อาคารชุดราคาประมาณ 1.5 -
3.0 ล้านบาท เนื่องจากเห็นว่าความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้มีค่อนข้างสูง
ซึ่งสอดคล้องกับผลิตภัณฑ์ของบริษัท ซึ่งมีหลายรูปแบบ และหลายระดับราคา
เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน

2.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

2.3.1 ขั้นตอนการพัฒนาโครงการ

(1) ศึกษาสภาวะแวดล้อมทางด้านเศรษฐกิจและสังคม
โดยการวิจัยและวิเคราะห์ข้อมูลทางด้านเศรษฐกิจสังคมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รวมทั้งการวิเคราะห์ทิศทางการขยายตัวของเมือง สภาพความเป็นอยู่ของประชากร

(2) ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ

-   วิเคราะห์ทำเลที่ตั้งเพื่อพิจารณาการจัดซื้อที่ดิน รูปร่าง ขนาดและประเภทของโครงการ

-   กำหนดเป้าหมายทางการตลาดเพื่อให้ทราบถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายการแข่งขันและภาวะตลาด

-   วางแผนทางด้านการเงิน การหาแหล่งเงินทุน และวิเคราะห์ผลตอบแทน

-   ศึกษากฎควบคุมต่าง ๆ ของทั้งภาครัฐบาล รัฐวิสาหกิจ และเอกชนที่มีผลกระทบต่อโครงการ

(3) ซื้อที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม มีความสอดคล้องและเหมาะสมต่อการลงทุนของบริษัท
อีกทั้งมีศักยภาพต่อการพัฒนาทั้งในปัจจุบันและในอนาคต

(4) จัดทำแผนงานโครงการ

-   วางผังและออกแบบโครงการโดยสถาปนิกและวิศวกรบริษัท
    ให้สอดคล้องกับเป้าหมายทางการตลาดและถูกต้องตามข้อกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

-   จัดโครงสร้างการบริหารงานโครงการ
    กำหนดนโยบายการดำเนินงานโครงการรวมทั้งบุคลากรในด้านต่าง ๆ
    ที่จะรับผิดชอบในแต่ละโครงการ

-   กำหนดราคาขาย

-   กำหนดทีมงานขาย พร้อมอบรมพนักงานขาย

-   วางแผนการโฆษณาประชาสัมพันธ์พร้อมสื่อต่าง ๆ รวมทั้งการจัดทำเอกสารประกอบการขาย

-   จัดหาแหล่งเงินกู้ให้กับลูกค้าเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

    (5) งานบริหารโครงการ

-   ติดต่อหน่วยงานราชการ
    และขออนุญาตก่อสร้างเพื่อดำเนินการปลูกสร้างตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด

-   คัดเลือกผู้รับเหมาที่เชี่ยวชาญงานก่อสร้าง
    และกำหนดวิศวกรของบริษัทควบคุมดูแลงานก่อสร้างต่าง ๆ รวมถึงงานระบบสาธารณูปโภค

-   ดำเนินการขายตามแผนงานที่กำหนดไว้ พร้อมเริ่มการก่อสร้างโครงการ
    โดยใช้ระยะเวลาต่างกันขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของโครงการ

-   ปรับกลยุทธ์ทางการตลาด (หากจำเป็น) เช่นแผนส่งเสริมการขาย

    (6) การส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์
    โดยจดทะเบียนและ/หรือโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบให้ลูกค้าเมื่องานก่อสร้างเสร็จ

(7) การให้บริการหลังการขายแต่ละโครงการจะจัดเตรียมการให้บริการหลังการขาย
    เช่นสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะของโครงการ

    2.3.2 ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุดิบ ในการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบไปด้วย

    (1) ที่ดินเพื่อการพัฒนา

    ปัจจัยที่ใช้เป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาเพื่อจัดซื้อที่ดินนั้น ประกอบไปด้วย

-   ทิศทางการขยายตัวของเมือง จะพิจารณาดูว่ามีแนวโน้มการเติบโตของเมืองไปในทิศทางใด
    เพื่อที่จะได้ที่ดินที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการ

-   ทำเลของที่ดิน เลือกซื้อที่ดินที่มีทำเลติดถนน มีการคมนาคมสะดวก
    และอยู่ไม่ห่างไกลจากตัวเมืองมากนัก

-   สาธารณูปโภค พิจารณาเลือกที่ดินที่มีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับ เช่น ไฟฟ้า ประปา
    โทรศัพท์ เป็นต้น

-   ขนาดแปลงที่ดิน พิจารณาเลือกซื้อที่ดินที่มีแปลงขนาดเหมาะสมเพียงพอ
    สำหรับการพัฒนาโครงการได้

-   ระดับราคา ราคาของที่ดินต้องเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด
    ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาไม่สูงนัก

    (2) การจัดหาที่ดินในอดีตเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

    (3) การจัดหาที่ดินในอนาคต

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

-   ประกาศแจ้งความจำนงผ่านสื่อมวลชนต่างๆ

-   ประมูลซื้อจากกรมบังคับคดี และสถาบันการเงินต่างๆ

    2.3.3 วัสดุก่อสร้าง

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทางบริษัท ปรีชา กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
ดำเนินการอยู่นั้น ส่วนใหญ่ได้ให้ผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง และจัดหาวัสดุก่อสร้างเอง
ดังนั้นจึงเป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมาก่อสร้าง ในการจัดหาวัสดุก่อสร้าง
ทำให้บริษัทไม่ต้องเผชิญความยุ่งยากในการเก็บสต็อก วัสดุก่อสร้าง
และสามารถบริหารงานก่อสร้างได้ตามแผนงาน ทั้งระยะเวลาและต้นทุนที่กำหนด

ความสัมพันธ์และผลกระทบของผู้รับเหมาที่มีต่อบริษัท และบริษัทย่อย

บริษัทและบริษัทย่อยให้ผู้รับเหมาแต่ละรายสร้างบ้านเฉลี่ยรายละ 10-20 หลัง
ซึ่งถ้าผู้รับเหมารายใดก่อสร้างบ้านได้คุณภาพตามที่บริษัทต้องการและเสร็จทันตามกำหนดเวลา
บริษัทก็จะต่อสัญญาในการก่อสร้างไปเรื่อยๆ
ทำให้บริษัทสามารถควบคุมระยะเวลาและคุณภาพการก่อสร้างได้

2.3.4 การวิจัยและพัฒนา

บริษัทตระหนักถึงการพัฒนาและปรับปรุงประสิทธิภาพในการดำเนินงานของบริษัท
เพื่อตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้า เพื่อพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการ อีกทั้ง
พัฒนากระบวนการจัดการ เพื่อลดต้นทุนและเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงาน

ด้านการวิจัยและพัฒนาด้านผลิตภัณฑ์

บริษัทมุ่งเน้นการพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการเพื่อสนองตอบความต้องการของลูกค้า
เพื่อสนองตอบความเชื่อมั่นที่มีต่อ”หมู่บ้านปรีชา”
และยังคงรักษาระดับราคาขายให้ตอบสนองต่อกลุ่มเป้าหมาย
แม้อยู่ในสถานการณ์ที่มีการแข่งขันสูงและต้นทุนผลิตภัณฑ์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

การวิจัยและพัฒนาด้านคุณภาพ

บริษัทได้ทำการศึกษาและพัฒนารูปแบบที่อยู่อาศัยให้มีคุณภาพ
โดยบริษัทได้คำนึงถึงเรื่องของโครงสร้างอาคารที่แข็งแรง คงทนถาวร ใช้วัสดุที่มีคุณภาพดีเยี่ยม
เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาในระยะยาว
อีกทั้งยังจัดให้มีการควบคุมการก่อสร้างให้ได้มาตรฐาน โดยมีการตรวจสอบคุณภาพในทุกๆ ขั้นตอน
เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ

การพัฒนาด้านการออกแบบ

การออกแบบผลิตภัณฑ์จะต้องให้คำนึงถึงการใช้วัสดุที่เหมาะสมและทรัพยากรอย่างประหยัดและเหมาะสม
บริษัทจึงได้ทำการพัฒนาการออกแบบบ้านอยู่สม่ำเสมอ
งานออกแบบจึงออกมาในลักษณะที่เรียบง่ายและสอดคล้องกับวัสดุที่นำมาใช้งานเพื่อความคุ้มค่าเชิงเศรษฐกิจ
เพื่อให้ตอบสนองการดำเนินชีวิตของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย อีกทั้งการเลือกวัสดุต่างๆ
เพื่อนำมาใช้งานจะต้องเหมาะสมกับประโยชน์ใช้สอย ความคงทนถาวร
จึงต้องเลือกให้เหมาะสมและถูกต้อง สวยงาม ทนทาน
เป็นสำคัญสุดเนื่องจากรูปแบบเป็นปัจจัยหนึ่งที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อและกลุ่มลูกค้าต่างพอใจในการพัฒนารูปแบบที่มีความหลากหลายเพื่อให้ตอบรับกับความต้องการในแต่ละกลุ่มเป้าหมายได้ดี

2.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 บริษัทและบริษัทย่อย มีจำนวนรายและมูลค่าขายตามสัญญา
ที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ดังนี้

  ----------------------------------- ----------- -----------------------
  ชื่อโครงการ                           ณ วันที่ 31    
                                      ธันวาคม 2556 

                                      จำนวนราย    จำนวนเงิน (ล้านบาท)

  - โครงการปรีชา ราม 3                 13          112.71

  รวม                                 13          112.71
  ----------------------------------- ----------- -----------------------

หมายเหตุ งานที่ยังไม่ส่งมอบ หมายถึง จำนวนผู้ที่ทำสัญญาซื้อบ้านแต่ยังไม่ได้รับการโอนกรรมสิทธิ์

3. ปัจจัยความเสี่ยง

3.1 ความเสี่ยงจากภาวะการแข่งขันทางธุรกิจ

การเสนอขายคอนโดมิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง (Pre-sales)
เป็นการช่วยลดความเสี่ยงด้านการตลาดเพิ่มความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนและพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้เหมาะสมกับสภาพการณ์ที่เปลี่ยนไปยังสามารถนำเงินรับค่างวดจากลูกค้ามาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนได้อีกด้วย
อย่างไรก็ตามการเสนอขายคอนโดมิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง
ยังคงมีความเสี่ยงด้านการควบคุมต้นทุนก่อสร้าง เนื่องจากเป็นการตั้งราคาขายก่อนเริ่มการก่อสร้าง
จึงมีความเป็นไปได้ที่อัตรากำไรขั้นต้นจะลดลงหากต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น
ทั้งนี้ปรีชากรุ๊ปได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวโดยทำสัญญาก่อสร้างแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey
construction contract)
กับผู้รับเหมาทำให้ปรีชากรุ๊ปสามารถควบคุมต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและอัตรากำไรขั้นต้นไม่ได้รับผลกระทบจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง
ทั้งนี้โครงการคอนโดมิเนียมจะมีระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 12 ถึง 24 เดือน
ปรีชากรุ๊ปมีหน้าที่ในการควบคุมการก่อสร้างและการส่งมอบโครงการให้ลูกค้าตามที่กำหนด
มีการประสานงานกับผู้รับเหมาอย่างใกล้ชิด ทำให้สามารถแก้ไขปัญหาต่างๆ
และควบคุมดูแลการก่อสร้างให้แล้วเสร็จเป็นไปตามแผนงานที่วางไว้

3.2 ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดิน

ปรีชากรุ๊ปจะเลือกซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโดยเลือกที่ดินในราคาที่เหมาะสม
สำหรับการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม ปรีชากรุ๊ปจะเลือกทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง
โดยยึดตามเส้นทางของรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินเป็นหลัก
นอกจากนี้การพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวโดยเลือกทำเลที่มีศักยภาพบริเวณเส้นทางของถนนวงแหวนรอบนอกรวมถึงปริมณฑลในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว
และเนื่องจากในปี 2554 เกิดเหตุน้ำท่วมใหญ่บริเวณปริมณฑล และ พื้นที่รอบๆ กรุงเทพมหานคร
จึงทำให้บริษัทฯ ระมัดระวังในการที่จะจัดหาที่ดินที่จะพัฒนาโครงการ ไม่ให้อยู่ในเขตที่เคยน้ำท่วม
ซึ่งเป็นความเสี่ยงใหญ่อีกอย่างหนึ่ง

นอกจากนี้ภาวะอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวอย่างมากในระยะเวลาที่ผ่านมา
ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นสูง
จึงทำให้เกิดความเสี่ยงทางด้านราคาที่ดินที่จะจัดซื้อเพื่อทำโครงการใหม่ โดยปรีชากรุ๊ป
มีแนวทางที่จะจัดซื้อที่ดินแล้วดำเนินโครงการทันที ซึ่งก็จะช่วยขจัดความเสี่งทางด้านนี้ได้

3.3 ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว โดยมีการลดลงของดัชนีหมวดเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กเป็นปัจจัยหลัก
อย่างไรก็ดีราคาวัสดุก่อสร้างในบางหมวดมีการปรับตัวสูงขึ้น เช่น หมวดสุขภัณฑ์
หมวดไม้และผลิตภัณฑ์จากไม้ และ หมวดวัสดุฉาบผิวเป็นต้น
วัสดุก่อสร้างเหล่านี้ล้วนแล้วแต่เป็นวัตถุดิบในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น
ความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างจึงส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการของปรีชากรุ๊ป

3.4 ความเสี่ยงของการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมและการเข้าถึงแหล่งเงินทุน

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมในปี 2555 และ 2556 ยังคงอยู่ในระดับต่ำ เมื่อเปรียบเทียบกับอดีตที่ผ่านมา
อันเป็นผลเนื่องมาจากภาวะเศรษฐกิจโลกยังคงอยู่ในภาวะทรงตัวและยังมีความไม่แน่นอนอันเนื่องมาจากการแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจของประเทศในแถบยุโรปยังไม่เรียบร้อย
ธนาคารพาณิชย์ยังคงเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ
ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการบางรายเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อนำมาพัฒนาโครงการได้ยากขึ้น ปรีชากรุ๊ป
เพิ่มศักยภาพในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
ด้วยการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจกับธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเพื่อเปรียบเทียบข้อเสนอที่มีต้นทุนเหมาะสมที่สุด
ทั้งนี้ ทุกโครงการของปรีชากรุ๊ป
ที่ดำเนินการในปัจจุบันล้วนได้รับการสนับสนุนจากสถาบันการเงินในประเทศครบถ้วนแล้ว

อัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำในปี 2555 ต่อเนื่องถึงปี 2556
นั้นส่งผลเชิงบวกต่อต้นทุนทางการเงินในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

3.5 ความเสี่ยงจากการมีสินค้าคงเหลือ

โดยทั่วไป ปรีชากรุ๊ป
กำหนดจำนวนยูนิตที่ต้องพัฒนาในแต่ละโครงการให้สอดคล้องกับประมาณการยอดขายโดยประมาณการยอดขายจะได้มาจากส่วนงานขายและการตลาดซึ่งได้ติดตามภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ดีภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย อาจส่งผลกระทบให้ยอดขายไม่เป็นไปตามประมาณการ
ทำให้อาจมีจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จเหลือขายในบางขณะ
โดยปรีชากรุ๊ปได้ลดความเสี่ยงจากการมีสินค้าคงเหลือด้วยการบริหารสินค้าคงเหลือให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
กล่าวคือ สำหรับโครงการบ้านเดี่ยวจะเน้นการพัฒนาโครงการเป็นรายเฟส
เพื่อช่วยให้การบริหารงานก่อสร้างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
ในกรณีที่ยอดขายไม่เป็นไปตามประมาณการ
ปรีชากรุ๊ปสามารถปรับแผนงานการก่อสร้างได้อย่างทันท่วงที
หรือในกรณีที่พฤติกรรมของกลุ่มลูกค้ามีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญปรีชากรุ๊ปจะสามารถปรับรูปแบบบ้านให้เหมาะกับวิถีการดำเนินชีวิตที่เปลี่ยนไปได้
หรือในกรณีที่ความสามารถในการซื้อของกลุ่มลูกค้าลดลง
ปรีชากรุ๊ปจะสามารถปรับลดขนาดบ้านให้มีราคาขายต่อหน่วยเหมาะสมกับกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้เป็นอย่างดี

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม ปรีชากรุ๊ป มีแนวทางการลดความเสี่ยงจากการมียูนิตเหลือขาย
เพิ่มรูปแบบการขายให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายนอกจากนี้
ยังเน้นการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายที่สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในขณะนั้นเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของกลุ่มลูกค้า

3.6
ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีและมาตรฐานการรายงานทางการเงินที่ปรับปรุงใหม่และออกใหม่

ตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นมา สภาวิชาชีพบัญชีได้ออกประกาศสภาวิชาชีพบัญชีให้ใช้แม่บทการบัญชี
มาตรฐานการบัญชี มาตรฐานการรายงานทางการเงิน
และการตีความมาตรฐานการรายงานทางการเงินที่ออกใหม่และปรับปรุงใหม่ ดังต่อไปนี้

-   แม่บทการบัญชี (ปรับปรุง 2552) มีผลบังคับใช้ทันทีในปีปัจจุบัน

-   มาตรฐานการบัญชี มาตรฐานการรายงานทางการเงิน
    และการตีความมาตรฐานการรายงานทางการเงินที่มีผลบังคับใช้สำหรับงบการเงินที่มีรอบบัญชีเริ่มในหรือหลังวันที่
    1 มกราคม 2554 รวมจำนวน 28 ฉบับ

-   มาตรฐานการบัญชีที่มีผลบังคับใช้สำหรับงบการเงินที่มีรอบบัญชีเริ่มในหรือหลังวันที่ 1 มกราคม
    2556 รวมจำนวน 3 ฉบับ

4. ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ

4.1 ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อขาย

  (1) ที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการ (รวมสิ่งปลูกสร้าง)

+--------------------+--------------------+---------+---------+-------+
| เจ้าของโครงการ      | ชื่อโครงการ          | ที่ตั้ง     | เนื้อที่ดิน  | ราค   |
|                    |                    | โครงการ |         | าตลาด |
| แ                  |                    |         | (ไร่-งาน | หรือรา |
| ละกรรมสิทธิ์ในโครงการ |                    |         | -ตร.ว.) | คาขาย |
|                    |                    |         |         |       |
|                    |                    |         |         | (ล้า   |
|                    |                    |         |         | นบาท) |
+--------------------+--------------------+---------+---------+-------+
| 1. บริษัท ปรีชากรุ๊ป    | ปรีชาไพรเวทบีช       | จ.ระยอง | 4       | 56.64 |
| จำกัด (มหาชน)       |                    |         | -3-27.3 |       |
|                    | ปรีชาร่มเกล้า         | ถ       |         | 84.57 |
|                    |                    | .ร่มเกล้า | 2       |       |
|                    | ปรีชาราม 3          |         | -2-88.6 | 8     |
|                    |                    | ถ.รา    |         | 14.38 |
|                    | คอนโดมิเนียม-พี จี     | ษฎร์พัฒนา | 17      |       |
|                    | พระราม 9           |         | -0-66.0 | 28.40 |
|                    |                    | ถ       |         |       |
|                    | อาคารสูง 15 ชั้น ถ.   | .พระราม | 432.08  | 2     |
|                    | รัชดาภิเษก           | 9       | ตร.ม.   | 80.71 |
|                    |                    |         |         |       |
|                    |                    | ถ.      | 0       |       |
|                    |                    | ร       | -3-63.6 |       |
|                    |                    | ัชดาภิเษก |         |       |
+--------------------+--------------------+---------+---------+-------+
| 2. บริษัท เฮ้าส์ซิ่ง     | ปรีชาสุวินทวงศ์        | ถ.      | 8-0-15  | 41.80 |
| คอมเพล็กซ์ จำกัด      |                    | สุวินทวงศ์ |         |       |
|                    | คอนโดมิเนียม-พี จี     |         | 347.65  | 23.91 |
|                    | พระราม 9           | ถ       | ตร.ม.   |       |
|                    |                    | .พระราม |         |       |
|                    |                    | 9       |         |       |
+--------------------+--------------------+---------+---------+-------+
| 3. บริษัท รวยล้านล้าน  | คอนโดมิเนียม-พี จี     | ถ       | 94.70   | 7.15  |
| จำกัด               | 2พระราม 9          | .พระราม | ตร.ม.   |       |
|                    |                    | 9       |         |       |
+--------------------+--------------------+---------+---------+-------+

  (2) ที่ดินรอการพัฒนา

+------------------------+---------------------+-----------+----------+
| เจ้าของกรรมสิทธิ์          | ที่ตั้งที่ดิน              | เนื้อที่ดิน    | รา       |
|                        |                     |           | คาประเมิน |
|                        |                     | (ไร่-ง     |          |
|                        |                     | าน-ตร.ว.) | (ล้านบาท) |
+------------------------+---------------------+-----------+----------+
| 1. บริษัท ปรีชากรุ๊ป จำกัด   | ถ. ร่มเกล้า           | 20-0-0    | 30.00    |
| (มหาชน)                |                     |           |          |
|                        | จ. ระยอง            | 9-1-72    | 3.77     |
+------------------------+---------------------+-----------+----------+

4.2 นโยบายการลงทุน

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 บริษัทมีเงินลงทุนในบริษัทย่อย ที่ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รวม
5 บริษัท มูลค่ารวม 135.23 ล้านบาท สัดส่วนเงินลงทุนในบริษัทย่อยทั้งหมดคิดเป็น 15.83%
ของสินทรัพย์รวม โดยบริษัทถือหุ้น 100% ในแต่ละบริษัทย่อย

5. ข้อพิพาททางกฎหมาย

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 บริษัทมีคดีความจากการถูกบริษัทอื่นฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายทุนทรัพย์
จำนวนเงิน 0.82 ล้านบาท ดดีความดังกล่าวกำลังอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา
อย่างไรก็ตาม ฝ่ายบริหารของบริษัทฯ ประเมินผลกระทบจากคดีความฟ้องร้องดังกล่าว บริษัทฯ
จะไม่ได้รับความเสียหาย ซึ่งสอดคล้องกับการตัดสินของศาลชั้นต้น

6. ข้อมูลทั่วไปและข้อมูลสำคัญ

6.1 ข้อมูลทั่วไป

ชื่อบริษัท : บริษัท ปรีชา กรุ๊ป จำกัด (มหาชน)

Preecha Group Public Company Limited

ลักษณะการประกอบธุรกิจ : พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  ที่ตั้งสำนักงานใหญ่ : เลขที่ 1919 ถนนพัฒนาการ แขวงสวนหลวง

เขตสวนหลวง กรุงเทพมหานคร 10250

เลขทะเบียนบริษัท : บมจ.553

โทรศัพท์ : 02-722-8855

โทรสาร : 02-722-8844

Homepage : www.preecha.com

บริษัทเริ่มก่อตั้งเมื่อวันที่ 26 พฤษภาคม 2532 ประกอบธุรกิจหลักประเภทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยนำหุ้นเข้าจดทะเบียนเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 18
เมษายน 2539 โดยมีชื่อย่อหลักทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่า “PRECHA”

6.2 ข้อมูลสำคัญอื่น

บุคคลอ้างอิงอื่น ๆ

นายทะเบียนหลักทรัพย์ : บริษัท ศูนย์รับฝากหลักทรัพย์ (ประเทศไทย) จำกัด

อาคารสถาบันวิทยาการตลาดทุน ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

2/1 หมู่ที่ 4 (โครงการนอร์ธปาร์ค) ถนนวิภาวดีรังสิต กม.27

แขวงทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ กรุงเทพมหานคร 10210

โทรศัพท์ 0-2596-9000

โทรสาร 0-2832-4994-5

: 62 ถนนรัชดาภิเษก แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร

10110

โทรศัพท์ 0-2229-2800

โทรสาร 0-2359-1259

ผู้สอบบัญชี : นายบรรจง พิชญประสาธน์

ผู้สอบบัญชีอนุญาต เลขทะเบียน 7147

บริษัท พีวี ออดิท จำกัด

100/19 ชั้น 14 อาคารว่องวานิชบี ถนนพระราม 9

แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310

โทรศัพท์ 0-2645-0080

โทรสาร 0-2645-0020

ที่ปรึกษากฎหมาย : สำนักงาน บัญชา ทนายความ และ การบัญชี

34/17 ซอยจรัญสนิทวงศ์ 34 แขวงอรุณอมรินทร์

  เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร 10700

  โทรศัพท์ 0-2434-4897 , 0-2424-9512 ,0-2434-1919

: นายสมชาย เลิศวิริยจิตต์

294-296 ถนนพระราม 4 ซอย จุฬา 38 แขวงวังใหม่

  เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร