การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

ผลิตภัณฑ์ของบริษัทและบริษัทย่อยของบริษัทที่ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (เค-วัน
อาร์คิเทค ธานนท์ พร็อพเพอร์ตี้ และ อัลลาย เทคโนโลยี) ได้แก่
ที่ดินในโครงการที่บริษัทและบริษัทย่อยดังกล่าว ได้พัฒนาขึ้นเพื่อขาย
โดยเน้นการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และ ทาวน์เฮาส์ เป็นหลัก
พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
ตามงบการเงินรวมของบริษัทและบริษัทย่อยในปี 2546 และ 3 ไตรมาสแรกของปี 2547
คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 42.64 และ ร้อยละ 69.47 ของรายได้รวม นอกจากนี้
บริษัทยังรับบริหารโครงการให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้เครื่องหมายการค้า
“กฤษดานคร” แต่รายได้จากการรับบริหารโครงการนั้นมีจำนวนไม่มากนัก
รายการดังกล่าวจึงแสดงอยู่ในงบการเงินเป็นรายได้จากการจัดการธุรกิจ ซึ่งอยู่ในหัวข้อรายได้อื่น

ผลิตภัณฑ์ของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท ได้แก่
การให้บริการรับเหมาก่อสร้าง โดยบริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากการรับเหมาก่อสร้าง ในปี
2546 และ 3 ไตรมาสแรกของปี 2547 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 3.18 และ ร้อยละ 23.40
ของรายได้รวม นอกจากนี้ เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
ยังมีรายได้จากการรับจัดการงานด้านธุรการให้กับบริษัทที่เกี่ยวข้อง (รายละเอียดแสดงอยู่ในส่วนที่
2 ข้อที่ 11 เรื่องรายการระหว่างกัน) แต่รายได้ดังกล่าวมีจำนวนไม่มากนัก
รายการดังกล่าวจึงแสดงอยู่ในงบการเงิน เป็นรายได้จากการจัดการธุรกิจ ซึ่งอยู่ในหัวข้อรายได้อื่น

1.  ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์

3.1.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท และกลุ่มบริษัทย่อยของบริษัท ได้แก่ เค-วัน อาร์คิเทค ธานนท์ พร็อพเพอร์ตี้ และ อัลลาย
เทคโนโลยี (“กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”)
ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งในรูปแบบของบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
บริการที่บริษัทและกลุ่มบริษัทย่อยของบริษัท ให้กับลูกค้านั้น ครอบคลุมตั้งแต่การจัดสรรพื้นที่ดิน
การออกแบบสิ่งปลูกสร้าง ไปจนถึงบริการต่างๆ เพื่อเพิ่มมูลค่าแก่ที่ดิน
ทั้งนี้ลักษณะรูปแบบของบ้านและโครงการ จะถูกกำหนดให้เหมาะสมกับทำเลสถานที่
และลักษณะลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินการพัฒนาที่ดินโดยการจัดหาและรวบรวมที่ดินให้เป็นผืนใหญ่
แล้วนำมาแบ่งจัดสรรเป็นแปลงๆ
ตลอดจนพัฒนาให้มีถนนและระบบสาธารณูปโภคครบถ้วนก่อนขายแก่ผู้ซื้อรายย่อย
ซึ่งงานพัฒนาสาธารณูปโภคโครงการในเบื้องต้นนั้น ได้แก่ งานถมดินแปลงที่ดินและแนวถนน
งานบดอัดลูกรังและหินคลุกถนน งานถนนคอนกรีต งานวางคันหินและทางเท้า งานไฟฟ้า
(ปักเสา/พาดสาย) งานตกแต่งภูมิทัศน์ งานซุ้มโครงการ/สโมสร/สระว่ายน้ำ เป็นต้น

สำหรับงานด้านสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะนั้น ปัจจุบัน
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละบริษัท เป็นผู้ดูแลงานด้านดังกล่าวของโครงการ
เว้นแต่งานบริหารสโมสรและสระว่ายน้ำ จะเปิดให้บริษัทอื่นเช่าและบริหารงาน
เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าในโครงการ อย่างไรก็ดี ณ วันที่ 6 มิถุนายน 2545
กระทรวงมหาดไทยได้ออกกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบกิจการ
และ การยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 (รก.2545/46ก/17/17 มิถุนายน 2545)
ซึ่งกฎกระทรวงดังกล่าวมีผลให้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีความสมบูรณ์มากขึ้น
ทั้งนี้
พระราชบัญญัติดังกล่าวได้ระบุว่าผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้จัดตั้ง
”นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปดูแลรักษา
ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด
หรือได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้ดำเนินการใดๆ
เพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือ โอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์
ดังนั้นการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎกระทรวงนั้นจะช่วยลดภาระของกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะลง

สำหรับงานด้านการรับเหมาก่อสร้างบ้านในกรณีของบ้านสั่งสร้างนั้น
ลูกค้าสามารถเลือกจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านจากภายนอกเอง หรือ
ให้บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการนั้นๆจัดหาให้
โดยผู้จัดการงานรับเหมาก่อสร้างที่กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จัดหาให้ ได้แก่ เค เอ็ม ซี
อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท ส่วนในกรณีของบ้านพร้อมขายนั้น
กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นผู้ว่าจ้างให้ เคเอ็มซี อาร์คิเทค
เป็นผู้ก่อสร้างให้ก่อนขายให้กับลูกค้า

  โครงการที่กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน มีดังต่อไปนี้

+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| โครงการ     | เ   | ทำเล    | ประ       | จุดเด่นของโครงการ          |
|             | จ้าข |         | เภทสินค้าที่ม |                          |
|             | องโ |         | ีในโครงการ |                          |
|             | ครง |         |           |                          |
|             | การ |         |           |                          |
+=============+=====+=========+===========+==========================+
| กฤษดา       | บ   | ถ       | -   บ     | -                        |
| รอยัลพาร์ค    | ริษัท | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |  หนึ่งในทำเลที่ดีที่สุดในย่านรังสิต |
| (โครงการ    |     | ธิน-รังสิต |           |     เพรา                 |
| 19)         |     |         | -         | ะเป็นโครงการเดียวที่ติดถนนใหญ่ |
|             |     | แขวง    |   ที่ดินเปล่า |     ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน      |
|             |     | คลองหนึ่ง |           |     และทางยกระดับดอนเมือง  |
|             |     | อ.ค     | -   รับป   |     ใช้เวลาเดิน            |
|             |     | ลองหลวง | ลูกสร้างบ้าน | ทางเพียงไม่กี่นาทีจากศูนย์การค้า |
|             |     | จ       |           |     ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต      |
|             |     | .ปทุมธานี |           |     มหาวิทยาลัยกรุงเทพ และ  |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   |
|             |     |         |           |     ฯลฯ                  |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   มีสว                  |
|             |     |         |           | นสวยและทะเลสาบขนาดใหญ่กว่า |
|             |     |         |           |     100 ไร่               |
|             |     |         |           |     โ                    |
|             |     |         |           | อบล้อมบ้านแต่ละหลังทั้งโครงการ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   การออก               |
|             |     |         |           | แบบให้มีรูปแบบของบ้านที่สวยงาม |
|             |     |         |           |     และพื้นที่ใช้สอยที่ลงตัว     |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา       | บ   | ถนน     | -   โซน   | -   เป็นทำเลที่คมนาคมสะดวก  |
| ซิตี้กอล์ฟฮิลล์   | ริษัท | ปิ่นเกล้า- | ทะเลสาบแล |     เน                   |
| (โครงการ    |     | นครชัยศรี | ะสนามกอล์ฟ | ื่องจากโครงการตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ |
| 26)         |     | กม.33   |     :     |     2 สายหลัก คือ          |
|             |     |         |           |     ถนนเพชรเกษม          |
|             |     |         |   บ       |     และถนนปิ่นเกล้า-นครชัยศรี |
|             |     |         | ้านพร้อมที่ดิน |     อีกทั้งย                |
|             |     |         |   และ     | ังมีระบบโครงข่ายคมนาคมรองรับ |
|             |     |         | ที่ดินเปล่าติด |     ทั้งทางยกระดับบรมราชชนนี |
|             |     |         | ทะเลสาบแล |                          |
|             |     |         | ะสนามกอล์ฟ |  หรือโครงการถนนกาญจนาภิเษก |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         | -   โซน   | -                        |
|             |     |         |           |    ภายในโครงการมีสนามกอล์ฟ |
|             |     |         |   Village |     ทะเลสาบ สวนสาธารณะ   |
|             |     |         |     :     |     และสนามเด็กเล่น        |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |   บ       |                          |
|             |     |         | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
|             |     |         |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |  ทาวน์เฮ้าส์ |                          |
|             |     |         |   และอ    |                          |
|             |     |         | าคารพาณิชย์ |                          |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา มารีน่า | บ   | ถนน     | -   บ     | -                        |
| (โครงการ    | ริษัท | ปิ่นเกล้า- | ้านพร้อมที่ดิน | โครงการอยู่ติดกับแม่น้ำนครชัยศรี |
| 27)         |     | นครชัยศรี |           |                          |
|             |     |         | -         |   ทำให้ได้บรรยากาศมารีน่าแท้ๆ |
|             |     | ทางเข   |   ที่ดินเปล่า |     ริมแม่น้ำนครชัยศรี        |
|             |     | ้าวัดไร่ขิง |           |                          |
|             |     |         |           | -   การคมนาคมสะดวก       |
|             |     |         |           |     เนื่องจากมีระบบโครง     |
|             |     |         |           | ข่ายคมนาคมที่เสร็จสมบูรณ์รองรับ |
|             |     |         |           |     ทั้งทางยกระดับบรมราชชนนี |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |  และโครงการถนนกาญจนาภิเษก |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษด        | บ   | ถ       | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| าไพรเวทพาร์ค | ริษัท | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
| (โครงการ    |     | ธิน-รังสิต |           |    เนื่องจากอยู่ติดถนนพหลโยธิน |
| 29)         |     |         |           |     ซึ่งมีขนาดถึง 12         |
|             |     | แขวง    |           |     ช่องการจราจร          |
|             |     | คลองหนึ่ง |           |     อยู่ใกล้กับดอนเมืองโทลเวย์ |
|             |     | อ.ค     |           |     และจุดขึ้นลงทางด่วน      |
|             |     | ลองหลวง |           |                          |
|             |     | จ       |           | -   แวดล้อมด้วยความเจริญ    |
|             |     | .ปทุมธานี |           |     โดยรอบทั้งสถาบันการศึกษา |
|             |     |         |           |     เช่น                  |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   |
|             |     |         |           |     และ มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ |
|             |     |         |           |     ศูนย์การค้า             |
|             |     |         |           |     และโรงพยาบาล         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ยัง                   |
|             |     |         |           | ไม่มีคู่แข่งธุรกิจในบริเวณดังกล่าว |
|             |     |         |           |     เนื่องจากไม่มีโครงการหม  |
|             |     |         |           | ู่บ้านจัดสรรอยู่ในบริเวณใกล้เคียง |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   รูปแบบโครงการ         |
|             |     |         |           |     มีภูมิทัศน์ที่สวยงาม        |
|             |     |         |           |     โดยออก               |
|             |     |         |           | แบบให้มีทั้งทะเลสาบและสวนสวย |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดาซิต     | บ   | ถนน     | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| ี้เลคแอนด์พาร์ค | ริษัท | เทพารักษ์ | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจา               |
| (โครงการ    |     | กม.16   |           | กโครงการตั้งอยู่ติดถนนเทพารักษ์ |
| 30)         |     |         | -         |     ใกล้ทางด่วน, ถนน       |
|             |     | ต       |   ที่ดินเปล่า |     วงแหวนรอบนอก         |
|             |     | .บางปลา |           |     มอเตอร์เวย์            |
|             |     | อ.บางพลี |           |     และสนามบินหนองงูเห่า    |
|             |     | จ.สมุท   |           |                          |
|             |     | รปราการ |           | -                        |
|             |     |         |           |    เป็นทำเลที่มีศักยภาพที่จะขยา |
|             |     |         |           | ยตัวต่อไปอย่างรวดเร็วในอนาคต |
|             |     |         |           |     เพื่อรอง               |
|             |     |         |           | รับการเปิดใช้สนามบินหนองงูเห่า |
|             |     |         |           |     ที่อยู่ห่างเพียงไม่กี่นาที     |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ไม่แออัด               |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |   ด้วยการออกแบบภายใต้แนวคิด |
|             |     |         |           |     “ลดพื้นที่ขาย            |
|             |     |         |           |     ขยายพื้นที่พักผ่อน”        |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | พร้อมพื้นที่ส่วนกลางมากถึงร้อยละ |
|             |     |         |           |     40                   |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | ของพื้นที่รวมทั้งหมดของโครงการ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   เป็นโครงการที่มี 2       |
|             |     |         |           |     บรรยากาศ             |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |   โดยลูกค้าสามารถเลือกทำเลใ |
|             |     |         |           | นการสร้างบ้านระหว่างทำเลสวน |
|             |     |         |           |     (Park Zone)          |
|             |     |         |           |     ซึ่งจะได้บ              |
|             |     |         |           | รรยากาศความร่มรื่นจากสวนสวย |
|             |     |         |           |     หรือ ทำเลทะเลสาบ      |
|             |     |         |           |     (Lake Zone)          |
|             |     |         |           |     ซึ่งจ                  |
|             |     |         |           | ะได้บรรยากาศสดชื่นริมทะเลสาบ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ก                    |
|             |     |         |           | ารออกแบบให้รูปแบบของบ้านสวย |
|             |     |         |           |     มีสไตล์                |
|             |     |         |           |     และให้พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดาไพรเวท | เค  | ถนน     | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| เลคแอนค์พาร์ค | -วัน | ปิ่นเกล้า- | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจา               |
| (โครงการ    | อ   | นครชัยศรี |           | กที่ตั้งของโครงการติดถนนใหญ่ถึง |
| 31)         | าร์ค |         | -         |     3 สายทั้ง              |
|             | ิเทค | แขวง    |   ที่ดินเปล่า |     ถนนปิ่นเกล้า-นครชัยศรี    |
|             |     | ธรรมสพน์ |           |     พุทธมณฑล สาย 2 และ 3  |
|             |     | เข      |           |                          |
|             |     | ตทวีวัฒนา |           | -   มีทะเลสาบและสวนสวย    |
|             |     |         |           |     พร                   |
|             |     |         |           | ้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน |
|             |     |         |           |     อาทิ สวนสาธารณะ สโมสร |
|             |     |         |           |     สระว่ายน้ำ ฯลฯ         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   โครงการเสร็จสมบูรณ์     |
|             |     |         |           |     พร้อมให้เข้าอยู่อาศัยได้ทันที |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา       | บ   | ถ       | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| เอ็กซ์คลูซีพ    | ริษัท | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
| เลค แอนด์    |     | ธิน-รังสิต |           |    เนื่องจากอยู่ติดถนนพหลโยธิน |
| พาร์ค        |     |         |           |     ซึ่งมีขนาดถึง 12         |
| (โครงการ    |     | แขวง    |           |     ช่องการจราจร          |
| 35)         |     | คลองหนึ่ง |           |     อยู่ใกล้กับดอนเมืองโทลเวย์ |
|             |     | อ.ค     |           |     และจุดขึ้นลงทางด่วน      |
|             |     | ลองหลวง |           |                          |
|             |     | จ       |           | -   แวดล้อมด้วยความเจริญ    |
|             |     | .ปทุมธานี |           |     โดยรอบทั้งสถาบันการศึกษา |
|             |     |         |           |     เช่น                  |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   |
|             |     |         |           |     และ มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ |
|             |     |         |           |     ศูนย์การค้า             |
|             |     |         |           |     และโรงพยาบาล         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ยัง                   |
|             |     |         |           | ไม่มีคู่แข่งธุรกิจในบริเวณดังกล่าว |
|             |     |         |           |     เนื่องจากไม่มีโครงการหม  |
|             |     |         |           | ู่บ้านจัดสรรอยู่ในบริเวณใกล้เคียง |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   รูปแบบโครงการ         |
|             |     |         |           |     มีภูมิทัศน์ที่สวยงาม        |
|             |     |         |           |     โดยออก               |
|             |     |         |           | แบบให้มีทั้งทะเลสาบและสวนสวย |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| ก           | บ   | ถนนบาง  | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| ฤษดาเฮอริเทจ | ริษัท | นา-ตราด | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจากโค            |
| (โครงการ 38 |     | กม.8    |           | รงการตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด |
| )           |     |         |           |     กม. 8                |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |  ซึ่งสามารถเข้าออกได้หลายทาง |
|             |     |         |           |     ทั้งทางด่วน             |
|             |     |         |           |     วงแหวนรอบนอก         |
|             |     |         |           |     ถนนศรีนครินทร์          |
|             |     |         |           |     และมอเตอร์เวย์         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -                        |
|             |     |         |           |  แวดล้อมด้วยความเจริญรอบด้าน |
|             |     |         |           |     เ                    |
|             |     |         |           | พราะอยู่ใกล้ห้างสรรพสินค้าโลตัส |
|             |     |         |           |     และเซ็นทรัล บางนา      |
|             |     |         |           |     โรงพยาบาลไทยนครินทร์   |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ และ  |
|             |     |         |           |     สนามบินหนองงูเห่า ฯลฯ   |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| The Kris    | บ   | ถนน     | -         | -   รูป                   |
| Ratchada    | ริษัท | ร       |   อาคารชุด | แบบสถาปัตยกรรมที่มีความทันสมัย |
|             |     | ัชดาภิเษก |           |     เน้นความเป็นส่วนตัว      |
|             |     |         |           |     มีรูปแบบการต           |
|             |     | หลังตึก   |           | กแต่งและสิ่งอำนวยความสะดวกท |
|             |     | กฤษ     |           | ี่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่ |
|             |     | ดาพลาซ่า |           |                          |
|             |     |         |           | -                        |
|             |     |         |           |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             |     |         |           |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|             |     |         |           |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา ลากูน  | ธา  | ถนน     | -   บ     | -   การจัดวางผังโครงการ    |
| (โครงการ    | นนท์ | พระราม  | ้านพร้อมที่ดิน |     เน้นความโล่ง โปร่ง สบาย |
| 41)         |     | 5       |           |     มีทะเลสาบขนาดใหญ่ และ  |
|             | พร็อ |         | -         |     สวนส่วนกลางที่สวยงาม    |
|             | พเพ | แข      |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             | อร์ตี้ | วงคูเวียง |           |  ตามแบบสถาปัตยกรรมแบบโกธิค |
|             |     | อ.      |           |                          |
|             |     | บางกรวย |           | -                        |
|             |     | จ.นนทบุรี |           |   มีความหลากหลายของแบบบ้าน |
|             |     |         |           |     และ มีทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น  |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา แกรนด์ | อัล  | ถ       | -   บ     | -   ทำเลติดถนนใหญ่ คือ ถ.   |
| พาร์ค        | ลาย | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |     พหลโยธิน              |
| (โครงการ    |     | ธิน-รังสิต |           |                          |
| 42)         | เท  |         |           | -                        |
|             | คโน | ต.      |           | การจัดวางผังโครงการเน้นความ |
|             | โลยี | คลองหนึ่ง |           |     โปร่ง โล่ง สบาย และ    |
|             |     | อ.ค     |           |     ร่มรื่น                 |
|             |     | ลองหลวง |           |                          |
|             |     |         |           | -   มีแบบบ้านให้เลือกมากมาย  |
|             |     | ปทุมธานี  |           |                          |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+

หมายเหตุ กฤษดานครโครงการ 28 และ กฤษดาเฮอริเทจ ปิดการขายในโครงการแล้ว
เนื่องจากสามารถจำหน่ายสินค้าได้ทั้งหมด

  กฤษดามารีน่าไอส์แลนด์ ( โครงการ 32 ) หยุดดำเนินโครงการไปแล้ว
  พื้นที่ส่วนที่เหลืออยู่ทั้งหมด บริษัทได้โอนทรัพย์ชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน

  กฤษดามาสเตอร์เพลส ( โครงการ 20 )
  สามารถจำหน่ายสินค้าในส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทได้ทั้งหมดแล้ว อย่างไรก็ดี
  ที่ดินส่วนที่บริษัทได้รับสิทธิในการซื้อคืนก่อน (First Right)
  เพื่อนำไปจำหน่ายต่อให้กับลูกค้าของบริษัทยังคงเหลืออยู่เพียงเล็กน้อย

  ความคืบหน้าในโครงการที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน

[TABLE]

หมายเหตุ : ¹พื้นที่โครงการ เป็นตัวเลขซึ่งประมาณขึ้นโดยการปัดเศษ

  ²กฤษดานคร โครงการ 28 และ กฤษดาเฮอริเทจ หมายถึง
  พื้นที่เดิมซึ่งมีโครงการจะพัฒนาเป็นกฤษดานคร โครงการ 28 จำนวน 3 เฟส
  แต่ได้พัฒนาเป็นกฤษดานคร โครงการ 28 เพียง 2 เฟส
  และได้พัฒนาพื้นที่ส่วนที่เหลือต่อเป็นโครงการกฤษดาเฮอริเทจ ซึ่งโครงการ
  ดังกล่าวนี้เป็นคนละส่วนกับกฤษดาเฮอริเทจ ( โครงการ 38 )

  ³กฤษดารอยัลพาร์ค ( โครงการ 19 ) กฤษดามารีน่า ( โครงการ 27 )
  กฤษดาไพรเวทพาร์ค ( โครงการ 29 ) กฤษดาซิตี้เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 30 )
  กฤษดามารีน่าไอส์แลนด์ ( โครงการ 32 ) กฤษดามาสเตอร์เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 35
  ) กฤษดาเฮอริเทจ ( โครงการ 38 ) และ กฤษดามาสเตอร์เพลส (โครงการ 20)
  เป็นโครงการที่ได้มีการโอนทรัพย์ชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน
  โดยบริษัทได้รับสิทธิในการซื้อคืนก่อน (First Right)
  เพื่อนำไปจำหน่ายต่อให้กับลูกค้าของบริษัท ทั้งนี้ ณ 30 ก.ย. 2547 ที่ดินส่วนที่ได้รับ First
  Right ที่ยังไม่ได้ขายให้กับลูกค้า รวมกับส่วนที่ขายแล้วแต่ยังไม่ได้โอน
  คิดเป็นมูลค่าซื้อคืนบวกดอกเบี้ย เท่ากับ 9.42 ล้านบาท 177.58 ล้านบาท 73.13 ล้านบาท
  1,397.7 ล้านบาท 473.1 ล้านบาท 226.8 ล้านบาท 7.37 ล้านบาท และ 4.7 ล้านบาท
  ตามลำดับ

2.  การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

    1.  ภาพรวมของธุรกิจ

        ในอดีต ธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”)
        และภาคก่อสร้างเป็นภาคที่มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจ
        เนื่องจากเป็นธุรกิจขนาดใหญ่ที่สามารถสร้างมูลค่าเงินทุนหมุนเวียนในระบบได้ไม่ต่ำกว่า
        500,000 ล้านบาท อย่างไรก็ดีในปี 2540
        เมื่อประเทศต้องประสบกับภาวะวิกฤติทางเศรษฐกิจ
        ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
        ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้หยุดการดำเนินธุรกิจลง
        และที่อยู่อาศัยที่คงเหลืออยู่ในตลาดซึ่งเป็นอุปทานส่วนเกินในขณะนั้น ได้ค่อยๆ
        ถูกทยอยขายออกไป ทำให้ปริมาณที่อยู่อาศัยบางประเภท โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว
        ที่อยู่ในตลาดมีจำนวนลดน้อยลง อย่างไรก็ดี
        จากการที่ภาวะเศรษฐกิจของประเทศเริ่มฟื้นตัว ประกอบกับการส่งเสริมจากภาครัฐ
        ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย เริ่มมีการฟื้นตัวขึ้นเป็นลำดับ
        โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยนั้น เป็นธุรกิจที่มีการขยายตัวรวดเร็วมากที่สุด

        ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย สามารถแบ่งประเภทของผลิตภัณฑ์ออกได้เป็น 3
        ประเภทหลัก ดังต่อไปนี้

        1. บ้านเดี่ยว :
        ลักษณะของธุรกิจบ้านเดี่ยวจะเน้นลูกค้ากลุ่มเป้าหมายที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูง
        ลักษณะโครงการจะต้องมีพื้นที่ขนาดใหญ่ในการทำโครงการ
        กลุ่มผู้บริโภคบ้านเดี่ยวจะเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง

        2. ทาวน์เฮาส์ : ลักษณะโครงการทาวน์เฮาส์
        จะเน้นกลุ่มเป้าหมายที่มีรายได้ในระดับกลาง ส่วนใหญ่จะเป็น โครงการที่มีเนื้อที่ไม่มาก
        และตั้งอยู่ในเขตชานเมืองของกรุงเทพฯ

        3. คอนโดมิเนียม : ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตเมือง
        ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ในระดับกลางถึงสูง
        ซึ่งต้องการความสะดวกในการเดินทางเข้ามาทำงานในเมือง

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

บริษัทฯ ได้ทำการวิจัยและพัฒนาข้อมูลพื้นฐานของลูกค้าจากข้อมูลลูกค้าเดิมและลูกค้าคาดหวัง
เพื่อให้บริษัทสามารถจัดแบ่งกลุ่มและประเภทลูกค้าตามลักษณะโครงการและสินค้าที่บริษัทเสนอขาย
อีกทั้งสามารถสื่อสารทางการตลาดไปยังกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพทั้งนี้โดยสามารถแบ่งเป็นกลุ่มสินค้าได้
3 กลุ่มหลัก คือ

1.  กลุ่มที่ 1 เน้นกลุ่มเป้าหมายอายุ 27-35 ปี เป็นส่วนใหญ่ ระดับรายได้ครอบครัวต่อเดือน
    40,000-70,000 บาท/เดือน สินค้าขายส่วนใหญ่มีระดับราคาตั้งแต่ 2-4 ล้านบาท
    โดยบริษัทมีสัดส่วนของสินค้าในกลุ่มนี้ คิดเป็นร้อยละ 20

2.  กลุ่มที่ 2 เน้นกลุ่มเป้าหมายอายุ 31-45 ปี เป็นส่วนใหญ่ ระดับรายได้ครอบครัวต่อเดือน
    70,000-150,000 บาท/เดือน สินค้าขายส่วนใหญ่มีระดับราคาตั้งแต่ 4-8 ล้านบาท
    โดยบริษัทมีสัดส่วนของสินค้าในกลุ่มนี้ คิดเป็นร้อยละ 50

3.  กลุ่มที่ 3 เน้นกลุ่มเป้าหมายอายุ 31-55 ปี เป็นส่วนใหญ่ระดับรายได้ครอบครัวต่อเดือน
    200,000 บาท/เดือนขึ้นไป สินค้าขายส่วนใหญ่มีระดับราคาตั้งแต่ 8-20
    ล้านบาทโดยบริษัทมีสัดส่วนของสินค้าในกลุ่มนี้ คิดเป็นร้อยละ 30

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ เป็นกลุ่มลูกค้าตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับบน
  ในหลายสาขาอาชีพ อาทิ นักธุรกิจ พนักงานเอกชน เจ้าของกิจการ ผู้บริหารระดับกลาง-สูง
  ข้าราชการระดับสูง เจ้าของโรงงาน ผู้ประกอบอาชีพเฉพาะ เช่น แพทย์ อัยการ นักบัญชี
  ทนายความ เป็นต้น

แนวโน้มทางเศรษฐกิจของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ปี 2546

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2546 มีการขยายตัวอย่างชัดเจน
จะเห็นได้จากตัวเลขมูลค่าการซื้อขายที่ดินทั้งประเทศในปี 2546 สูงถึง 436,998 ล้านบาท
หรือเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 64.4 จากปี 2545 และเป็นการเพิ่มขึ้นในทุกภูมิภาค นอกจากนี้
การขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นยังพิจารณาได้จากตัวเลขที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
โดยในปี 2546 นั้น มีจำนวนถึง 50,594 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2545 ซึ่งมีจำนวนเพียง 34,035
หน่วย ถึงร้อยละ 48.7 สำหรับตัวเลขการขยายตัวของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์นั้น
ณ กันยายน 2546 มีจำนวน 701,118 ล้านบาท โดยในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัย
(สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์-ผู้บริโภค) 444,916 ล้านบาท และเป็นสินเชื่อพัฒนาโครงการ 256,202
ล้านบาท ทั้งนี้
สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นจากในช่วงเดียวกันของปีที่แล้วคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ
9

สาเหตุสำคัญของการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นผลมาของปัจจัยสำคัญดังต่อไปนี้

1.  การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และการจ้างงานโดยรวม

  ปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจของประเทศกำลังฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง
  จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย ณ 23 มีนาคม 2547
  แสดงให้เห็นว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ ในปี 2546 มีการขยายตัวถึงร้อยละ 7.8
  ซึ่งสูงกว่าตัวเลขการขยายตัวของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศในปี 2545 ซึ่งเท่ากับร้อยละ 5.8
  นอกจากนี้ ตัวเลขประมาณการผู้มีงานทําในปี 2546 จะเท่ากับ 33.49 ลานคน เพิ่มขึ้นรอยละ
  1.5 เมื่อเทียบกับจำนวนผู้มีงานทําในปี 2545
  ปัจจัยเหล่านี้มีส่วนช่วยกระตุ้นให้เกิดความต้องการซื้อและลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
  โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยส่วนหนึ่งปรับเปลี่ยนพฤติกรรมจากการเช่าบ้านเป็นซื้อบ้านแทน
  (ผลการสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
  เกี่ยวกับความต้องการซื้อบ้านใหม่ของผู้บริโภคในช่วงครึ่งแรกของปี 2546 พบว่า ร้อยละ 36
  ของผู้ที่สนใจซื้อบ้านใหม่ เป็นกลุ่มคนเช่าบ้าน รองลงมา คือ กลุ่มคนที่อาศัยอยู่กับผู้ปกครอง
  กลุ่มที่มีบ้านเป็นของตนเอง และกลุ่มที่พักบ้านสวัสดิการซึ่งไม่เสียค่าเช่า โดยมีสัดส่วนร้อยละ 29
  27 และ 8 ตามลำดับ)

2.  อัตราดอกเบี้ยในระดับที่ต่ำ

  แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
  ทั้งอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้นั้น
  นอกจากจะช่วยเพิ่มอำนาจซื้อให้กับผู้บริโภคจากการลดภาระดอกเบี้ยการผ่อนชำระต่องวด
  ยังเป็นแรงจูงใจให้ผู้มีรายได้สูงส่วนหนึ่งหันมาลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น

3.  การแข่งขันด้านเงื่อนไขการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ในระดับที่สูง

  เนื่องจากสภาพคล่องในระบบธนาคารพาณิชย์ยังคงอยู่ในระดับที่สูง
  ทำให้ธนาคารพาณิชย์หันมาแข่งขันกันในเรื่องการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
  โดยเสนอเงื่อนไขพิเศษต่างๆให้กับผู้บริโภค อาทิ การเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 1-3 ปีแรก
  ณ ระดับเฉลี่ยเพียงร้อยละ 3-5 ต่อปี พร้อมวงเงินกู้สูงถึงร้อยละ 80 – 100
  ของราคาประเมินทรัพย์สิน และยืดเวลาผ่อนชำระสูงถึง 25-30 ปี เป็นต้น

4.  มาตรการของรัฐบาลในการกระตุ้นความต้องการของภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย

  4.1 มาตรการด้านภาษี

  มาตรการด้านภาษีเพื่อสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย

1)  การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะที่เรียกเก็บจากการขายอสังหาริมทรัพย์ จากอัตราร้อยละ 3.3
    ลงเหลือร้อยละ 0.11 การลดค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจากอัตราร้อยละ 2
    ลงเหลือร้อยละ 0.01 และการลดค่าจดทะเบียนการจำนองจากอัตราร้อยละ 1
    ลงเหลือร้อยละ 0.01ซึ่งได้ขยายเวลามาจนถึงสิ้นปี 2546
    ทำให้เกิดแรงจูงใจและเอื้อให้เกิดการตัดสินใจทำ
    ธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และเร่งการโอนให้เสร็จก่อนสิ้นปี 2546

2)  มาตรการภาษี เพื่อสนับสนุนการขายที่พักอาศัยเดิมเพื่อซื้อที่พักอาศัยใหม่
    โดยยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เรียกเก็บจากเงินได้จากการขายที่อยู่อาศัยเดิมเพื่อนำไปซื้อที่อยู่อาศัยใหม่
    เฉพาะส่วนที่ไม่เกินมูลค่าที่อยู่อาศัยใหม่ โดยมีหลักเกณฑ์เงื่อนไขสำคัญ ดังนี้

-   ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปีนับถึงวันที่ขาย

-   ต้องซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ก่อนหรือหลังการขายที่อยู่อาศัยเดิมภายในระยะเวลาไม่เกิน 1 ปี

  มาตรการนี้มีผลบังคับใช้ สำหรับเงินได้จากการขายที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2546 เป็นต้นไป

3)  มาตรการภาษี เพื่อเสริมรายได้ของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง
    โดยยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับเงินได้สุทธิในช่วงแรกที่ต้องเสียภาษีในอัตราร้อยละ
    5 จากเดิมที่กำหนดไว้ 50,000 บาท เพิ่มขึ้นเป็น 80,000 บาท
    โดยมีผลบังคับใช้สำหรับเงินได้ที่ได้รับในปี 2546 เป็นต้นไป

ทั้งนี้ ตัวเลขทางสถิติต่างๆ ดังที่กล่าวมาเบื้องต้นนั้น
ได้ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มการขยายตัวที่ชัดเจนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งมีผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นนั้น
เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงในการเกิดวิกฤติทางเศรษฐกิจอีกครั้งจากการปล่อยสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มากเกินไป
ธนาคารแห่งประเทศไทยจึงได้ออกมาตรการการทางด้านสินเชื่อออกมา โดยออกเป็นหนังสือเวียน
ลงวันที่ 28 พฤศจิกายน 2546 เรื่องการกำหนดหลักเกณฑ์การให้สินเชื่อ
หรือการให้กู้ยืมเพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัย โดยมีเนื้อหาสำคัญ คือ
ไม่อนุญาตให้สถาบันการเงินให้สินเชื่อแก่บุคคลทั่วไป เพื่อการซื้อที่ดินหรือซื้อที่อยู่อาศัยพร้อมที่ดิน
ที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท และไม่อนุญาตให้สถาบันการเงินให้สินเชื่อแก่บุคคลทั่วไป
ให้สินเชื่อในอัตราเกินร้อยละ 70 ของราคาซื้อขายที่ตกลงกันจริง โดยให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1
ธันวาคม 2546 เป็นต้นไป

ปี 2547

ไตรมาสที่ 1

รายงานจาก สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติระบุว่า
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2547 ขยายตัว ในอัตราที่ชะลอตัวลงกว่าปีที่แล้ว
เนื่องจากปัจจัยผลกระทบหลายประการได้แก่ การยกเลิกการลดค่าธรรมเนียมการโอน
ราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ราคาน้ำมันที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
และการแข่งขันภายในอุตสาหกรรมมีความรุนแรงมากขึ้น วัดตัวเลขจากการใช้สื่อโฆษณาที่เพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ดี ปัจจัยในด้านอัตราดอกเบี้ย ที่ยังอยู่ในระดับต่ำ
เป็นปัจจัยสนับสนุนที่ส่งผลให้ผู้บริโภคมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ปัจจัยสนับสนุนอื่นๆ
ได้แก่ กลยุทธ์ทางการตลาดของผู้ประกอบการ เช่น
การที่ผู้ประกอบการบางรายร่วมมือกับธนาคารพาณิชย์บางแห่ง
ในการให้ข้อเสนอดอกเบี้ยต่ำคงทีเป็นเวลานานกับลูกค้าที่ซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการ
การรับภาระค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์แทนลูกค้า เป็นต้น

ไตรมาสที่ 2

รายงานจาก สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติระบุว่า
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสที่ 2ของปี 2547 มีการขยายตัวในอัตราที่ชะลอตัวลง
เนื่องจากปัจจัยในด้าน ราคาวัสดุก่อสร้าง และ ราคาน้ำมันที่ยังคงเพิ่มขึ้น
ประกอบกับการแข่งขันในอุตสาหกรรมได้ทวีความรุนแรงมากขึ้น และ
ภาคอสังหาริมทรัพย์บางสาขาได้แสดงสัญญาณของการอิ่มตัว อาทิ การขอจดทะเบียนอาคารชุด
ที่ลดลงร้อยละ 43.4 ภายหลังจากขยายตัวอย่างต่อเนื่องมาในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา
สำหรับปัจจัยสนับสนุนนั้น มีเพียงอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ รายได้ที่ยังปรับตัวเพิ่มขึ้น
และการขยายสินเชื่อของสถาบันการเงินที่เน้นกลุ่มที่ต้องการสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย

ไตรมาสที่ 3

รายงานจาก สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติระบุว่า
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาสที่ 3ของปี 2547 มีการขยายตัวเพิ่ม
แม้ว่าจะมีปัจจัยลบหลายประการ ได้แก่ ราคาวัสดุก่อสร้าง และ ราคาน้ำมันที่ยังคงเพิ่มขึ้น
ตลอดจนการแข่งขันในอุตสาหกรรมก็ได้ทวีความรุนแรงมากยิ่งขึ้น แต่เนื่องจากในไตรมาสที่ 3 นี้นั้น
อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับที่ต่ำ โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับราคาบ้าน
ที่มีแนวโน้มจะเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับการที่ภาครัฐบาล
เริ่มเข้ามาแสดงบทบาทในการแก้ไขปัญหาราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น
โดยได้มีการจัดสรรเหล็กให้กับสมาคมก่อสร้าง
เพื่อจัดแบ่งให้กับผู้รับเหมารายย่อยเพื่อเป็นการบรรเทาความเดือดร้อนในเบื้องต้น
นอกจากนี้การขอจดทะเบียนอาคารชุด ซึ่งลดลงร้อยละ 43.4 ในไตรมาสก่อน
ก็กลับเพิ่มสูงอย่างมากขึ้นถึงร้อยละ 284.7

  -------------------------------------------------------------------------------------
  รายการ                                         2547                      
  -------- ------------------------------------- ------------ ------------ ------------
                                                 ไตรมาส 1     ไตรมาส 2     ไตรมาส 3

  1        มูลค่าการซื้อขายที่ดินทั้งประเทศ (ล้านบาท)      126,506.00   153,243.00   189,131.00

           อัตราการเพิ่มเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน   -25.52       -11.48       21.66
           (ร้อยละ)                                                         

  2        ค่าธรรมเนียมการซื้อขายที่ดิน (ล้านบาท)        2,172.74     2,690.60     2,887.63

           อัตราการเพิ่มเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน   45.60        57.84        46.97
           (ร้อยละ)                                                         

  3        การขอจดทะเบียนอาคารชุดทั้งประเทศ          1,533.00     2,363.00     4,239.00

           อัตราการเพิ่มเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน   34.83        -43.37       284.66
           (ร้อยละ)                                                         

  4        ที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มในเขต กรุงเทพฯ และ                              
           ปริมณฑล                                                          

           - บ้านจัดสรร                            6,846.00     9,462.00     10,586.00

           อัตราการเพิ่มเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน   71.19        75.55        71.05
           (ร้อยละ)                                                         

           - แฟลตและอาคารชุด                      598.00       407.00       132.00

           อัตราการเพิ่มเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน   171.82       107.65       -87.02
           (ร้อยละ)                                                         

           - ปลูกสร้างเอง                          4,487.00     4,274.00     5,186.00

           อัตราการเพิ่มเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน   -1.28        -10.45       8.22
           (ร้อยละ)                                                         
  -------------------------------------------------------------------------------------

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย

3.1.2.2 ภาวะการแข่งขัน

อุปสงค์ (ข้อมูลจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย)

ในปี 2546 ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
โดยเครื่องชี้ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงขยายตัวดี ทั้งมูลค่าการซื้อขายที่ดินทั้งประเทศ
ซึ่งเท่ากับ 436,998 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 64.4 จากปี 2545
ยอดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ ณ 31 ธ.ค. 2546 เท่ากับ 433,884 ล้านบาท
หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.1 เมื่อเทียบกับตัวเลข ณ 31 ธ.ค. 2545
ทั้งนี้ตัวเลขทางสถิติที่กล่าวมาข้างต้นมีความสอดคล้องกับการขยายตัวของจำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯ
และปริมณฑลซึ่งมีจำนวน 50,594 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2545 ซึ่งมีจำนวนเพียง 34,035 หน่วย
ถึงร้อยละ 48.7

ในปี 2547 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคธุรกิจที่มีอุตสาหกรรมต่อเนื่องจำนวนมาก
ทั้งภาครัฐและเอกชนจึงให้ความสำคัญและออกมาตรการส่งเสริมอย่างต่อเนื่องเพื่อให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตอย่างเข้มแข็งและยั่งยืน
อาทิ
กาคจัดตั้งสภาที่อยู่อาศัยไทยเพื่อยกระดับคุณภาพผู้ประกอบการและสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค
การปรับปรุงและร่างกฎระเบียบต่าง ๆ ที่เหมาะสม และนอกจากนี้กระทรวงการคลัง ยังได้จัดตั้ง
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การดำเนินงานของธนาคารอาคารสงเคราะห์
เพื่อเป็นฐานข้อมูลที่อยู่อาศัยและเป็นการป้องกันภาวะวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

การลงทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2547
มีการขยายตัวต่อเนื่องตามการขยายตัวของเศรษฐกิจประเทศไทยโดยรวมสามารถขยายตัวได้ร้อยละ
6 แม้จะชะลอตัวลงจากปี 2546 อ้างถึงข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า
มูลค่าการซื้อขายที่ดินทั่วประเทศ ลดลงร้อยละ 5.3 จากปีก่อน
จำนวนรายการซื้อขายที่ดินทั่วประเทศลดลงร้อยละ 4.1
จำนวนพื้นที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยในเขตเทศบาลทั่วประเทศ เพิ่มขึ้นร้อยละ 21.8
ปริมาณการจำหน่ายปูนซีเมนต์เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.2 ขณะที่ยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Post
Finance) ทั้งระบบ ณ เดือน มิถุนายน 2547 มูลค่า 962,363 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 18.5
เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนทั้งนี้ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพและปริมณฑลมีการเติบโตในระดับทรงตัวต่อเนื่องจากปีก่อนโดยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเพิ่มขึ้นร้อยละ
21.8 อีกทั้งในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2547
พบว่าจังหวัดสมุทรสาครและสมุทรปราการมีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
แต่ยังคงมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นในจังหวัดอื่น
โดยเฉพาะปทุมธานีที่มีอัตราการขยายตัวสูงถึงร้อยละ 68.9

ประเมินภาวะการณ์แข่งขันในปี 2547
การแข่งขันในธุรกิจนี้มีค่อนข้างสูงโดยพบว่าที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในช่วง 9
เดือนแรกของปีจำนวน 41,978 หน่วย คิดเป็นอัตราการขยายตัวสูงมากกว่าร้อยละ 34.9
แต่เมื่อพิจารณาจำนวนและมูลค่าการซื้อขายที่ดินทั้งประเทศพบว่ามีอัตราการขยายตัวลดลงในช่วงไตรมาสที่
4 ขณะที่จำนวนพื้นที่รับอนุญาตก่อสร้างใน 10 เดือนแรกของปี 2547 ได้เพิ่มขึ้น
แสดงให้เห็นถึงการแข่งขันที่รุนแรงของผู้ประกอบการในแต่ละพื้นที่มากขึ้นทั้งในแง่ของรูปแบบโครงการ
ลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย และทำเลที่ตั้ง เพราะผู้ประกอบการทั้งรายเก่าและรายใหม่เข้าสู่ธุรกิจมากขึ้น
จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการไม่สามารถใช้กลยุทธ์ในการปรับราคาได้ไม่มากนัก
แม้ว่าราคาที่อยู่อาศัยในตลาดจะมีแนวโน้มสูงขึ้นตามภาวะต้นทุนที่สูงขึ้นทั้งราคาวัสดุก่อสร้างและราคาที่ดิน
และนอกจากนี้พบว่ามีกฎเกณฑ์และข้อจำกัดในการดำเนินการมีความเข้มงวดมากขึ้น
ในส่วนอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มสูงขึ้นจะเป็นปัจจัยทีมีผลค่อนข้างมากต่ออัตราการขยายตัวของมูลค่าการซื้อขายที่ดินและสร้างที่อยู่อาศัย
ในส่วนของราคาอสังหาริมทรัพย์ โดยอ้างถึงข้อมูลรายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย
พบว่าดัชนีราคาที่อยู่อาศัยขยายตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อน
โดยดัชนีราคาบ้านเดี่ยวและดัชนีบ้านทาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นจากปีก่อนร้อยละ 12.3 และ 6.5 ตามลำดับ
เพิ่มขึ้นตามต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ดัชนีราคาขายส่งผลเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.2
ขณะที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 1.5
ซึ่งผลจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและที่ดินดังกล่าว
ได้ส่งผลให้ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินและดัชนีราคาทาวน์เฮาสพร้อมที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.4 และ
3.5 ตามลำดับ

สำหรับประเภทโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
พบว่าการขยายตัวของโครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวมีการขยายตัวมากที่สุดถึงร้อยละ 43.7
และเป็นที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท รองลงมาเป็นระดับราคา 1-2 ล้านบาท
และระดับราคา 2.1-3ล้านบาท ตามลำดับ
แสดงว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่มุ่งเจาะตลาดเป้าหมายระดับกลางถึงระดับบนมากกว่า
ซึ่งเป็นตลาดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักของบริษัทฯ ส่งผลกระทบให้ในปี 2547 นี้
บริษัทฯได้ประสบภาวะการแข่งขันที่รุนแรงเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ดีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับนี้มีปัจจัยสำคัญในการเลือกซื้อสินค้า
โดยคำนึงถึงชื่อเสียงและประสบการณ์ของผู้ประกอบการ
จึงเป็นเหตุให้ผู้ประกอบการรายใหญ่มักประสบความสำเร็จมากกว่าผู้ประกอบการรายย่อย

อุปทาน (ข้อมูลจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย และ การเคหะแห่งชาติ)

ณ 31 ธันวาคม 2546 จำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ เท่ากับ 17,853,423 หน่วย
และที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในปี 2546
มีจำนวน 50,594 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2545 ร้อยละ 48.7
โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยประเภทที่สร้างเอง จำนวน 18,598 หน่วย และ
ที่อยู่อาศัยประเภทที่สร้างโดยผู้ประกอบการจัดสรร จำนวน 31,996 หน่วย และในปี 2546
มีที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวม 21,320 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี
2545 ถึงร้อยละ 61.67 โดยที่อยู่อาศัยจำนวนดังกล่าว แบ่งเป็น บ้านเดี่ยว 12,611 หน่วย
(เพิ่มขึ้นจากปี 2545 ถึงร้อยละ 202.0) ทาวน์เฮาส์ 6,117 หน่วย (เพิ่มขึ้นจากปี 2545 ร้อยละ
46.2) อาคารชุด 1,944 หน่วย (ลดลงจากปี 2545 ร้อยละ -47.9) และอื่นๆ อีก 648 หน่วย
(ลดลงจากปี 2545 ร้อยละ
-40.7)ตัวเลขดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงอุปทานในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2547จำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ เท่ากับ 18,171,578 หน่วย
และที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในช่วง 9
เดือนแรกของปี 2547 มีจำนวน 41,978 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2545 ร้อยละ 34.89
ซึ่งเป็นอัตราการขยายตัวที่ต่ำกว่าในปี 2546 โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยประเภทที่สร้างเอง จำนวน
13,947 หน่วย และ ที่อยู่อาศัยประเภทที่สร้างโดยผู้ประกอบการจัดสรร จำนวน 28,031 หน่วย
และ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2547 มีที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่เขตกรุงเทพฯ
และปริมณฑล รวม 17,770 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2546 ร้อยละ 13.6
ต่ำกว่าอัตราการขยายตัวในปี 2546 โดยที่อยู่อาศัยจำนวนดังกล่าว แบ่งเป็น บ้านเดี่ยว 8,613
หน่วย (ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2546 ร้อยละ -9.1) ทาวน์เฮาส์ 2,678 หน่วย
(ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2546 ร้อยละ -48.7) อาคารชุด 4,187 หน่วย
(เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2546 ถึงร้อยละ 538.0) และอื่นๆ อีก 1,662 หน่วย
(เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2546 ถึงร้อยละ 722.8)

ที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

หน่วย: หน่วย

+---------------------------+---------+---------+---------+---------+
| ประเภท                    | 2544    | 2545    | 2546    | 2547    |
|                           |         |         |         |         |
|                           |         |         |         | (ม.ค. – |
|                           |         |         |         | ก.ย.)   |
+===========================+=========+=========+=========+=========+
| บ้านเดี่ยว                   | 2,107   | 4,176   | 12,611  | 8,613   |
+---------------------------+---------+---------+---------+---------+
| ทาวน์เฮาส์                  | 2,591   | 4,185   | 6,117   | 2,678   |
+---------------------------+---------+---------+---------+---------+
| อาคารชุด                   | 1,070   | 3,733   | 1,944   | 4,817   |
+---------------------------+---------+---------+---------+---------+
| อื่นๆ                       | 389     | 1,093   | 648     | 1,662   |
+---------------------------+---------+---------+---------+---------+
| รวม                       | 6,157   | 13,187  | 21,320  | 17,770  |
+---------------------------+---------+---------+---------+---------+

ที่มา: การเคหะแห่งชาติ

หมายเหตุ: 1. ปริมณฑล ครอบคลุมพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรสาคร
นครปฐม และพื้นที่จังหวัดใกล้เคียงบางส่วน

  2. โครงการที่เปิดตัวใหม่นี้ไม่รวมโครงการของการเคหะและสำนักงานที่เปิดให้เช่า

นอกจากจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มจำนวนขึ้นอย่างต่อเนื่องแล้วนั้น
จำนวนผู้ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร (ตัวเลขในปี 2546
เป็นรายงานการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินที่ส่งเข้ามายังกรมที่ดิน ณ ธันวาคม 2546)
ก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างเด่นชัด คือเพิ่มเป็น 245 รายจากจำนวน 140 รายที่ได้รับใบอนุญาตในปีก่อน

สำหรับตัวเลขในระหว่าง ม.ค. – พ.ย. ปี 2547 นั้นน้อยกว่าตัวเลขผู้ได้รับอนุญาตในปี 2546
ทั้งปี เพียงเล็กน้อย คือมีจำนวนเท่ากับ 204 ราย

สรุปโดยภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในส่วนของภาวะอุปทานนั้น
พบว่าช่วงของการพัฒนาโครงการจะสั้นลง
ขนาดโครงการมีแนวโน้มจากเดิมโครงการละหลายร้อยหน่วยลดลงเหลือเพียง 100-200 หน่วย
รูปแบบการผลิตเน้นสินค้าราคาแพงเพิ่มขึ้น
เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่มุ่งเน้นพัฒนาโครงการในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ประเภทสินค้าระดับกลาง-บน โดยมีราคาเริ่มต้นต่อหน่วยมากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไปมากขึ้นซึ่งในช่วง
9 เดือนแรกของปีพบว่ามีการขยายตัวมากถึงร้อยละ 11 หรือเป็นจำนวนมากถึง 8,023 หน่วย
ส่งผลให้ภาวะอุปทานของตลาดสินค้าประเภทสินค้าบ้านระดับกลาง – บ มีการขยายตัวมากขึ้น
บริษัทฯจึงประสบกับสภาวะการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้น
บริษัทฯจึงประสบกับสภาวะการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้นเนื่องจากเป็นตลาดสินค้าหลักของบริษัทฯ

อย่างไรก็ดีบริษัทฯได้วางแผนการผลิตสินค้าออกสู่ตลาดอย่างมีประสิทธิภาพก่อนการเปิดโครงการขาย
โดยสินค้าขายในแต่ละโครงการของบริษัทฯนั้นได้รับการออกแบบให้มีความหลากหลายทั้งในด้านสถาปัตยกรรม
พื้นที่ใช้สอย และขนาดที่ดิน
เพื่อเสนอทางเลือกให้กับลูกค้าและสามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างแท้จริง
ประกอบกับการบริหารงานขายอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อลดความเสี่ยงด้านภาวะส่วนเกินของอุปทาน
ปริมาณอุปทานของบริษัทฯจึงมีความสอดคล้องกับความต้องการของตลาดและกลุ่มเป้าหมายอย่างมีประสิทธิภาพ

แผนภูมิแสดงปริมาณการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ

[]

  ที่มา: สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน และ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

  หมายเหตุ: ตัวเลขในปี 2547 เป็นตัวเลขตั้งแต่ ม.ค. – พ.ย. 2547 เท่านั้น

  คู่แข่งขัน

คู่แข่งทางตรงของบริษัท ได้แก่
บริษัทที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาอยู่ในระดับเดียวกันกับโครงการของบริษัท
คือมีระดับราคา ตั้งแต่หน่วยละ 3 ล้านบาทไปจนถึง 20 ล้านบาท
และมีการจัดการด้านคุณภาพของสาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวก
และสภาพภูมิทัศน์ของโครงการ ในระดับเดียวกันกับบริษัท เช่น แลนด์แอนด์เฮาส์
พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค ศุภาลัย และ โนเบิล เป็นต้น

ในปี 2546 นั้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ได้หันมาเสนอขายที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่อยูนิตที่สูงกว่า 3,000,000 บาทเพิ่มขึ้น
โดยจำนวนที่อยู่อาศัยในระดับราคาดังกล่าวมีจำนวน 9,983 หน่วย ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 46.8
ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล หรือเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 297.1
เมื่อเทียบกับจำนวน 2,514 หน่วย ในปี 2545
จึงคาดว่าการแข่งขันของโครงการที่เน้นการขายที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางและระดับสูงจะทวีความรุนแรงขึ้น

ใน 9 เดือนแรกของปี 2547 นั้น จำนวนที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่อยูนิตที่สูงกว่า 3,000,000 บาท
เพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลง คือ มีจำนวน 8,023 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 45.1
ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล หรือเพิ่มขึ้น ร้อยละ 17.36
เมื่อเทียบกับจำนวน 6,836 หน่วย ในปี 2545
ทำให้คาดว่าการแข่งขันของโครงการที่เน้นการขายที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางและระดับสูงจะยังคงอยู่ในระดับที่รุนแรงต่อไป

  ที่อยู่อาศัยที่เปิดขายตามระดับราคาต่างๆในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| หน่วย : หน่วย |      |      |      |      |      |      |      |      |
+=============+======+======+======+======+======+======+======+======+
| ราคา/หน่วย   | 2544 | ส    | 2545 | ส    | 2546 | ส    | 2547 | ส    |
| (บาท)       |      | ัดส่วน |      | ัดส่วน |      | ัดส่วน |      | ัดส่วน |
|             |      |      |      |      |      |      | (ม.  |      |
|             |      | (ร้อ  |      | (ร้อ  |      | (ร้อ  | ค.-ก | (ร้อ  |
|             |      | ยละ) |      | ยละ) |      | ยละ) | .ย.) | ยละ) |
+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| ต่ำกว่า       | 0    | 0.0  | 2    | 16.5 | 0    | 0.0  | 0    | 0.0  |
| 300,000     |      |      | ,177 |      |      |      |      |      |
+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| 300,001 –   | 2    | 43.9 | 4    | 34.2 | 2    | 11.0 | 3    | 17.2 |
| 900,000     | ,702 |      | ,506 |      | ,339 |      | ,051 |      |
+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| 900,001 –   | 1    | 28.9 | 2    | 17.5 | 5    | 24.0 | 4    | 26.1 |
| 2,000,000   | ,781 |      | ,302 |      | ,122 |      | ,642 |      |
+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| 2,000,001–  | 1    | 18.8 | 1    | 12.8 | 3    | 18.2 | 2    | 11.6 |
| 3,000,000   | ,155 |      | ,688 |      | ,876 |      | ,054 |      |
+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| สูงกว่า       | 519  | 8.4  | 2    | 19.1 | 9    | 46.8 | 8    | 45.1 |
| 3,000,000   |      |      | ,514 |      | ,983 |      | ,023 |      |
+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| รวม         | 6    | 1    | 13   | 1    | 21   | 1    | 17   | 1    |
|             | ,157 | 00.0 | ,187 | 00.0 | ,320 | 00.0 | ,770 | 00.0 |
+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+

ที่มา: รวบรวมข้อมูลโดยส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย
ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัยธนาคารอาคารสงเคราะห์

หมายเหตุ: 1. ปริมณฑล ครอบคลุมพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรสาคร
นครปฐม และพื้นที่จังหวัดใกล้เคียงบางส่วน

  2. โครงการที่เปิดตัวใหม่นี้ไม่รวมโครงการของการเคหะและสำนักงานที่เปิดให้เช่า

ปัจจัยที่ทำให้บริษัทประสบความสำเร็จ

1.  การวางแผนธุรกิจที่มีประสิทธิภาพ
    เพื่อกำหนดทิศทางในการบริหารและนำพาองค์กรไปสู่ความสำเร็จ

2.  การบริหารจัดการต้นทุน และ
    ระยะเวลาในกระบวนการก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพและพร้อมส่งมอบลูกค้า

3.  การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการแต่ละโครงการให้อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีการคมนาคม
    และสาธารณูปโภคที่ดี

4.  การออกแบบผังโครงการที่เน้นความเป็นเอกลักษณ์ ความเป็นธรรมชาติ ให้ความคุ้มค่า และ
    สอดคล้องกับแนวโน้ม และความต้องการของลูกค้า

5.  การดูแลและบริการลูกค้าทั้งก่อนการขายและหลังการขายด้วยความสุภาพและจริงใจ

6.  บริการหลังการขาย อาทิเช่น การดูแลสภาพแวดล้อม การรักษาความปลอดภัย
    การมอบบัตรสิทธิพิเศษ Gold Card แก่ลูกค้า เพื่อเป็นส่วนลดที่พัก อาหาร
    ค่าบริการสนามกอล์ฟ และ การจัดส่งวารสารบ้านกฤษดาให้กับลูกค้าทุกๆ เดือน

7.  เสนอทางเลือกที่หลากหลายให้กับลูกค้าในการพิจารณาเลือกซื้อบ้าน

8.  การวางแผนการนำเสนอจุดเด่นของสินค้าและโครงการ

9.  สร้างฐานข้อมูลลูกค้าทั้งที่เป็นลูกค้าเก่าและลูกค้าใหม่
    เพื่อการสร้างสรรค์ให้เกิดความภักดีต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand Loyalty)

10. สร้างสรรค์การรับรู้และคุณค่าของโครงการบ้านจัดสรรของกฤษดานคร

กลยุทธ์การตลาด

กลยุทธ์ที่สำคัญ ได้แก่

1.  การทำการวิจัยและศึกษา ถึงแนวโน้มและความต้องการของผู้บริโภค
    เพื่อจะได้สร้างสรรค์สินค้าและบริการให้สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายอย่างมีประสิทธิภาพ

2.  วิเคราะห์ทำเล ที่ตั้ง ที่มีศักยภาพ ก่อนที่จะมีการลงทุนอย่างสมบูรณ์แบบเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย
    โดยจัดแบ่งพื้นที่โครงการให้เป็นส่วนกลางมากถึงร้อยละ 40 - 50 เพื่อสร้างความร่มรื่น
    ความเป็นธรรมชาติและเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้า เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ
    สนามเด็กเล่น และยามรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง

3.  ผู้บริหารและทีมงานของบริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
    เป็นผู้มีประสบการณ์และความรู้ความชำนาญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
    จึงสามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้เป็นอย่างดี ทั้งกลุ่มลูกค้าเก่าและลูกค้าใหม่

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท

กลุ่มเป้าหมายของบริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่
กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับบน โดยมีสัดส่วนของลูกค้าระดับบนร้อยละ 40
และระดับกลางร้อยละ 60 โดยเน้นกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจส่วนตัว เจ้าของกิจการ แพทย์ วิศวกร
ผู้ประกอบธุรกิจธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ผู้บริหารระดับกลาง-สูง
และข้าราชการระดับสูง ที่มีอายุระหว่าง 30 - 60 ปี
ทั้งนี้เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายดังกล่าวเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง
และระดับราคาของบ้านและที่ดินเปล่าจัดสรรในโครงการที่บริษัทที่เสนอขายมีระดับราคาตั้งแต่ 3
ล้านบาทไปจนถึง 20 ล้านบาท โดยมีสัดส่วนแบ่งเป็นบ้านพร้อมขายร้อยละ 70
และที่ดินเปล่าจัดสรรในโครงการร้อยละ 30
ซึ่งสัดส่วนดังกล่าวจะเปลี่ยนแปลงไปตามกระแสความต้องการของผู้บริโภค

นโยบายราคา

บริษัทและบริษัทย่อยในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
มีนโยบายในการตั้งราคาให้อยู่ในระดับเดียวกันคู่แข่งขันในตลาด
ทั้งนี้อาจมีการปรับราคาขึ้นหรือลงบ้างเล็กน้อยเพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด

การจัดจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

ในส่วนของการจัดจำหน่ายนั้น เคเอ็มซี มาร์เก็ตติ้ง
เป็นผู้จัดจำหน่ายและดำเนินกิจกรรมด้านการตลาดให้กับโครงการของบริษัทและ เค-วัน อาร์คิเทค
โดยใช้สำนักงานขายซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทและบริษัทย่อยในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เป็นช่องทางการจัดจำหน่าย สำนักงานขายดังกล่าวมีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ที่ ถนนสุโขทัย เขตดุสิต
กรุงเทพฯ และมีสาขาย่อยกระจายอยู่ในแต่ละโครงการ
มีพนักงานขายประจำอยู่คอยให้บริการและอำนวยความสะดวกแก่ลูกค้าและผู้สนใจเข้าชมโครงการ
นอกจากนี้ เคเอ็มซี มาร์เก็ตติ้ง ยังใช้สื่อต่างๆเพื่อสนับสนุนการจัดจำหน่าย ได้แก่ สื่อสิ่งพิมพ์
(หนังสือพิมพ์) ป้ายโฆษณากลางแจ้ง และอินเตอร์เน็ตภายใต้ชื่อ www.kmc.co.th หรือ
www.krisadanakorn.co.th

3.1.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  ขั้นตอนการผลิต

บริษัท และกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จะดำเนินการรวบรวมและจัดซื้อที่ดินผืนใหญ่แล้วนำมาแบ่งจัดสรรเป็นแปลงๆ
และพัฒนาให้มีถนนระบบสาธารณูปโภคครบถ้วนก่อน แล้วจึงขายแก่ผู้ซื้อรายย่อย
ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

  1. การจัดซื้อที่ดิน

เจ้าหน้าที่ของบริษัท หรือ บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จะทำการศึกษาเพื่อคัดเลือกทำเลที่เหมาะสมโดยคำนึงถึงศักยภาพของความเจริญที่จะมีขึ้นในอนาคต
ไปควบคู่กันกับการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จากนั้น ฝ่ายประสานงานของบริษัท หรือ
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จะจัดการติดต่อเจ้าของที่ดินรายย่อยผ่านตัวแทนของบริษัทเพื่อรวบรวมที่ดิน
ทั้งนี้เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงการต่อรองเพื่อเพิ่มราคาที่ดินที่อาจเกิดขึ้นได้ถ้ากระทำในนามของแต่ละบริษัทเอง
ตัวแทนเหล่านี้ไม่มีความเกี่ยวข้องใดๆ กับบริษัทและบริษัทย่อย
โดยตัวแทนจะได้รับค่าตอบแทนในลักษณะของค่านายหน้าจากผู้ขายที่ดินซึ่งเป็นไปตามปกติธุรกิจ
จากนั้นเมื่อสามารถติดต่อและเจรจากับเจ้าของที่ดินจนได้เงื่อนไขที่พอใจและสะสมที่ดินจนมีจำนวนเพียงพอที่จะนำไปพัฒนาโครงการต่อแล้ว
บริษัทหรือ บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเจรจาเพื่อทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้
ในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ จะกระทำในนามของบริษัท หรือ
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมด

2.  แผนงานพัฒนาสาธารณูปโภค

บริษัท และ กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีแผนงานพัฒนาสาธารณูปโภคดังนี้

-   งานถมดินแปลงที่ดินและแนวถนน

-   งานวางท่อระบายน้ำและบ่อพัก

-   งานบดอัดลูกรังและหินคลุกถนน

-   งานถนนคอนกรีต

-   งานวางท่อประปา

-   งานวางคันหินและทางเท้า

-   งานไฟฟ้า ซึ่งได้แก่ การปักเสาไฟฟ้า และพาดสายไฟฟ้า

-   งานรั้วโครงการ

-   งานบ่อตรวจคุณภาพ

-   งานตกแต่งภูมิทัศน์

-   งานซุ้มโครงการ/สโมสร/สระว่ายน้ำ

3.  การบริหารการขายและการก่อสร้างบ้าน

เคเอ็มซี มาร์เก็ตติ้ง
เป็นผู้บริหารการขายให้กับโครงการของบริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ส่วนงานก่อสร้างบ้านนั้น เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จะเป็นผู้จัดการงานรับเหมาก่อสร้าง
โดยในกรณีบ้านพร้อมขายนั้นบริษัทและบริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นผู้ว่าจ้างให้ เค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค จัดการงานรับเหมาก่อสร้างให้ ส่วนในกรณีบ้านสั่งสร้างนั้น
ลูกค้าจะเป็นผู้ทำสัญญาให้เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จัดการงานรับเหมาก่อสร้างให้

  มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม

บริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ให้ความสำคัญต่อผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับสิ่งแวดล้อมในขณะก่อสร้าง เช่น
การกำหนดพื้นที่ผังโครงการ โดยจัดให้มีพื้นที่โล่งส่วนกลาง การวางผังโครงการที่ไม่หนาแน่นเกินไป
การก่อสร้างอาคารและจัดสรรที่ดินโดยคำนึงถึงพระราชบัญญัติการผังเมือง
และพระราชบัญญัติการควบคุมอาคาร ซึ่งบริษัทจะดำเนินตามผังจัดสรรตามที่ยื่นเสนอต่อกรมที่ดิน
และปฏิบัติตามระเบียบผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่นำเสนอต่อสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมทั้งนี้
เพื่อลดผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นได้จากการดำเนินงาน นอกจากนี้
บริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ยังมีระบบการจัดการสิ่งแวดล้อมที่มีประสิทธิภาพ อาทิเช่น

1.  มลภาวะทางอากาศ

-   จัดให้มีการทำความสะอาดรอบบริเวณพื้นที่
    โดยการกวาดพื้นและใช้น้ำพรมเพื่อป้องกันมิให้เกิดการฟุ้งกระจายขณะทำการกวาด

-   จัดให้มีรถบรรทุกน้ำ เพื่อพรมหรือลาดพื้นที่ที่มีปริมาณฝุ่นฟุ้งกระจาย

-   จัดให้มีการขึงตาข่ายหรือกั้นผ้าใบรอบบริเวณก่อสร้าง เพื่อลดมลพิษทางอากาศ

-   จัดหารถเก็บขยะตามจำนวนเหมาะสมในแต่ละโครงการ

2.  มลภาวะน้ำเสีย

-   จัดให้มีบ่อตกตะกอนบริเวณที่มีการผสมปูน เพื่อให้เศษปูนตกตะกอนก่อนที่จะระบายน้ำทิ้ง
    ลงท่อระบายน้ำ

-   จัดให้มีบ่อบำบัดน้ำเสีย
    เพื่อทำการบำบัดน้ำเสียให้มีคุณภาพก่อนที่จะมีการระบายสู่แหล่งน้ำธรรมชาติ

3.  วัตถุดิบเหลือใช้

    -   มีการจำหน่ายเศษปูนที่เหลือในขณะก่อสร้างให้กับบุคคลภายนอก เพื่อใช้ทำถนนหรือถมที่
        ส่วนเศษเหล็กและลวดนั้น ได้เร่งจำหน่ายเพื่อนำไปหล่อหลอมเป็นเหล็กใหม่

    2.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ 31 ธันวาคม 2547 บริษัท และ กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
มีงานที่ยังไม่ได้ส่งมอบซึ่งมีรายละเอียดดังที่แสดงในตารางในหน้า 2.3-6

1.  ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

    1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท
ดำเนินธุรกิจจัดการการรับเหมาก่อสร้างและปลูกสร้างบ้าน
ซึ่งเป็นธุรกิจที่ช่วยสนับสนุนธุรกิจด้านการค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ทั้งนี้เนื่องจากงานรับเหมาก่อสร้างเกือบทั้งหมดของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
เป็นการรับเหมาก่อสร้างบ้านให้แก่ลูกค้าซึ่งซื้อที่ดินของบริษัทและกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดย
เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จะทำการว่าจ้างผู้รับเหมารายย่อยให้ดำเนินการก่อสร้างให้
และจ่ายผลตอบแทนให้ผู้รับเหมาในลักษณะของการคิดเหมาค่าจ้างแรงงาน
การดำเนินงานของของผู้รับเหมารายย่อยเหล่านี้จะอยู่ภายใต้การควบคุมดูแลของเจ้าหน้าที่ของเค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค

2.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

    1.  ภาพรวมของธุรกิจ

        ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างนั้น สามารถแบ่งประเภทของออกได้เป็น 3 ประเภทหลัก
        ดังต่อไปนี้

  1. งานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัย

  2. งานก่อสร้างประเภทพาณิชยกรรม

  3. งานก่อสร้างประเภทอุตสาหกรรมและอื่นๆ

สำหรับงานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยนั้น
ผู้รับเหมาก่อสร้างสำหรับงานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยแบ่งประเภท ออกได้เป็น บริษัทรับสร้างบ้าน
และผู้รับเหมารายย่อย ซึ่งจากการประชุมเชิงวิเคราะห์ของกลุ่มบริษัทรับสร้างบ้าน ณ
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ในปี 2545 พบว่า สัดส่วนของผู้ที่ใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้าน
สามารถแบ่งได้ดังนี้

  ------------------------ ---------------------- ------------------------
  ระดับราคาตลาดรับสร้างบ้าน    ระดับราคา               สัดส่วนผู้ที่ใช้บริการ

  1. ตลาดระดับล่าง           ต่ำกว่า 1 ล้านบาท         20

  2. ตลาดระดับกลาง-ล่าง      1-2 ล้านบาท             50

  3. ตลาดระดับกลาง-บน       2-3 ล้านบาท             20

  4. ตลาดระดับบน            3 ล้านบาทขึ้นไป           10

  รวม                                             100
  ------------------------ ---------------------- ------------------------

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย และธนาคารอาคารสงเคราะห์

ณ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทรับสร้างบ้านในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ได้รับจัดตั้งเป็นนิติบุคคล
มีจำนวนประมาณ 100 บริษัท นอกจากนี้ยังมีผู้รับเหมาอิสระ
ซึ่งไม่ได้จัดจั้งเป็นนิติบุคคลอย่างชัดเจนอีกเป็นจำนวนมาก

แนวโน้มทางเศรษฐกิจของธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

ภาคก่อสร้างมีการขยายตัวต่อเนื่องจากปีที่แล้ว
ตามสถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เนื่องจากดอกเบี้ยต่ำ
และมาตรการรัฐบาลในการกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยและช่วยเหลือธุรกิจในภาคการก่อสร้าง
รวมทั้งนโยบายการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินที่มุ่งขยายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
ปัจจัยที่เป็นเครื่องชี้ที่แสดงให้เห็นถึงความเคลื่อนไหวของภาคก่อสร้าง มีดังต่อไปนี้

1.  พื้นที่รับอนุญาตก่อสร้างในเขตเทศบาลทั้งประเทศในไตรมาสที่ 3 ของปี 2546 (ก.ค. –
    ก.ย. 2546) เพิ่มขึ้นร้อยละ 38.6 จากในช่วงเดียวกันของปีก่อน
    โดยพื้นที่รับอนุญาตก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.8
    ในขณะที่พื้นที่ก่อสร้างประเภทพาณิชยกรรม และประเภทอุตสาหกรรมและอื่นๆ เพิ่มขึ้นร้อยละ
    128.7 และ 24.6 ตามลำดับ ซึ่งการเพิ่มขึ้นดังกล่าวนั้นเป็นการเพิ่มขึ้นในทุกภาคของประเทศ

  ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2547 (ก.ค. – ก.ย. 2547)
  พื้นที่รับอนุญาตก่อสร้างในเขตเทศบาลทั้งประเทศ เพิ่มขึ้นร้อยละ 18.7
  จากในช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยพื้นที่รับอนุญาตก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นร้อยละ
  2ในขณะที่พื้นที่ก่อสร้างประเภทพาณิชยกรรม ลดลงร้อยละ 34.2
  และพื้นที่ประเภทอุตสาหกรรมและอื่นๆ เพิ่มขึ้นร้อยละ 73.0

2.  ยอดจำหน่ายวัสดุก่อสร้างภายในประเทศในไตรมาสที่ 3 ของปี 2546 (ก.ค. –
    ก.ย. 2546) มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากมีโครงการใหม่ๆ
    โดยเฉพาะโครงการบ้านที่อยู่อาศัย ทยอยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ทำให้ปริมาณการใช้เหล็กเส้น
    เหล็กลวด และ ปูนซีเมนต์ เพิ่มขึ้นร้อยละ 30.6 21.4 และ 4.1 ตามลำดับ

  ยอดจำหน่ายวัสดุก่อสร้างภายในประเทศในไตรมาสที่ 3 ของปี 2547 (ก.ค. – ก.ย. 2547)
  ยังคงมีการขยายตัว เนื่องจากมีโครงการใหม่ๆ โดยเฉพาะโครงการบ้านที่อยู่อาศัย
  ทยอยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ทำให้ปริมาณการใช้เหล็กเส้น เหล็กลวด และ ปูนซีเมนต์ เพิ่มขึ้นร้อยละ
  8.3 25.7 และ 14.6 ตามลำดับ

3.  ราคาวัสดุก่อสร้างโดยรวมในปี 2546 (ก.ค. – ก.ย. 2546)
    เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ในช่วงเดียวกันของปีก่อน
    จากความต้องการในภาคก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น
    อย่างไรก็ตามผลของราคายังไม่กระทบต่อภาคการก่อสร้างมากนัก
    เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับที่ต่ำมาก

  ราคาวัสดุก่อสร้างโดยรวมในปี 2547 (ม.ค. – ก.ค. 2547) ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
  จากความต้องการในภาคก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงเพิ่มขึ้น
  โดยดัชนีรวมราคาขายส่งวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยสะสม 148.3 จุด เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน
  9.7 จุด
  ทั้งนี้เมื่อเปรียบเทียบดัชนีราคาขายส่งวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยสะสมของวัสดุก่อสร้างแต่ละประเภท
  พบว่าในช่วงดังกล่าววัสดุที่มีดัชนีราคาขายส่งเฉลี่ยสะสมปรับเพิ่มขึ้นสูงสุดได้แก่
  เหล็กและผลิตภัณฑ์จากเหล็ก ไม้และผลิตภัณฑ์จากไม้ และ วัสดุฉาบผิวอย่างหยาบ ตามลำดับ

3.2.2 ภาวะการแข่งขัน

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2546
ความต้องการผู้ให้บริการงานรับเหมาก่อสร้างยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้
เป็นผลมาจากการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลจากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ (ปีที่ 23
ฉบับที่ 1,863 วันที่ 21-24 ธันวาคม 2546) ระบุว่า
ขณะนี้ผู้ประกอบธุรกิจรับเหมาก่อสร้างบ้านแต่ละรายต่างมีงานล้นมือ
และผู้ประกอบธุรกิจรับเหมาก่อสร้างบ้านบางรายได้ประกาศหยุดรับงานลูกค้าไว้เป็นการชั่วคราว
เนื่องจากโครงการที่เซ็นสัญญากับลูกค้าไว้ก่อนหน้านี้เริ่มสร้างไม่ทันกำหนดการที่วางไว้
จึงเกรงว่างานที่รับไว้ก่อนหน้านี้จะมีปัญหาไม่สามารถสร้างเสร็จได้ตามสัญญา ดังนั้น คาดว่าในปี
2547 ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างบ้านจะยังคงมีแนวโน้มที่ดี

สำหรับภาวะตลาดรับเหมาสร้างบ้าน ในปี 2547 นั้น บริษัท ปทุมดีไซน์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
ซึ่งเป็นหนึ่งในบริษัทผู้รับเหมาสร้างรายใหญ่ ได้คาดการณ์ว่า ในปี 2548
ตลาดรับสร้างบ้านในเขตกรุงเทพและปริมณฑลจะมีมูลค่าตลาดรวมเพิ่มขึ้นเป็น 7,000 ล้านบาท
เติบโตขึ้นจากปี 2547 ที่มีมูลค่าตลาดรวม 6,000 ล้านบาท
ทั้งนี้เป็นเพราะผู้บริโภคให้การยอมรับในธุรกิจรับสร้างบ้านมากขึ้น
นอกจากนี้จากการจัดตั้งสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านขึ้นในปี 2547
ของกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านจะสามารถสร้างการรับรู้และประชาสัมพันธ์ธุรกิจรับสร้างบ้านให้เป็นที่รู้จักของผู้บริโภคออกไปในวงกว้างมากขึ้นผ่านกิจกรรมการและสื่อต่างๆ
อย่างสม่ำเสมอโดยธุรกิจรับสร้างบ้านจะเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้บริโภคที่ต้องการมีบ้านที่ก่อสร้างอย่างมีคุณภาพและมีอายุการใช้งานยาวนานจากเดิมที่จะว่าจ้างผู้รับเหมารายย่อยทั่วไปหรือซื้อบ้านในโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น
(ข้อมูลจากสยามธุรกิจ วันที่ 8 มกราคม พ.ศ.2548)

ลักษณะกลุ่มลูกค้าที่นิยมปลูกบ้านเองนั้น เป็นกลุ่มที่มีเงินออมและมีกำลังซื้อสูง
ซึ่งจากข้อมูลของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ผู้ใช้บริการรับสร้างบ้านส่วนใหญ่ประมาณร้อยละ
60 จะใช้เงินออมตัวเองทั้งหมดในการปลูกสร้างบ้าน โดยไม่ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเลย
ส่วนอีกร้อยละ 40 จะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
ซึ่งสัดส่วนดังกล่าวมีความแตกต่างจากลักษณะของกลุ่มลูกค้าบ้านจัดสรรซึ่งส่วนใหญ่ คือประมาณร้อยละ
80 ของผู้ซื้อต้องขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

ในช่วงระหว่างปี 2536-2545 นั้น สถิติจำนวนบ้านที่ปลูกสร้างเอง นั้นมีจำนวนเฉลี่ยประมาณ
25,000 หลัง แต่ราคาค่าก่อสร้างแต่ละหลังได้ปรับเพิ่มขึ้นจากเฉลี่ยราคาหลังละ 800,000 บาท
เป็น 2-3 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ตลาดรับเหมาก่อสร้างบ้าน
มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นในเชิงมูลค่าและราคาถึงกว่า 3 เท่าตัว

  กลยุทธ์ทางการตลาด ที่บริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้าน ใช้อยู่ในปัจจุบันได้ แก่

  1. แบบบ้าน ผู้ประกอบการแต่ละบริษัท
  มักจะใช้จุดขายโดยการมีแบบบ้านมาตรฐานในระดับราคาต่างๆ ให้ลูกค้าได้เลือกในจำนวนมาก
  ประมาณ 40-100 แบบ อย่างไรก็ตามกลยุทธ์ดังกล่าว
  นิยมใช้สำหรับลูกค้าที่สร้างบ้านในราคาระดับกลางถึงสูง เท่านั้น
  ส่วนลูกค้าที่สร้างบ้านในราคาระดับต่ำ จะมีแบบบ้านให้เลือกไม่มากนัก
  แต่ลูกค้าสามารถที่จะขอเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้างหรือต่อเติมได้ตามความต้องการ

  2. คุณภาพการก่อสร้าง ในอดีตผู้ปลูกสร้างบ้านเองส่วนใหญ่จะคำนึงถึงราคาเป็นหลัก
  แต่ในปัจจุบันกลุ่มลูกค้าผู้ปลูกสร้างบ้านมีความรู้ความเข้าใจในรายละเอียดของการปลูกสร้างบ้านมากขึ้น
  และมักมีการขอตรวจสอบรายการหรือรายละเอียดต่างๆ มากขึ้น ดังนั้น
  บริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้านจึงหันมาให้ความสำคัญกับคุณภาพงานก่อสร้างเป็นจุดขายมากขึ้น เช่น
  การตั้งเจ้าหน้าที่ตรวจสอบ และควบคุมคุณภาพในทุกขั้นตอนของการก่อสร้าง
  การรับประกันคุณภาพโครงสร้างอาคารให้กับลูกค้า เป็นระยะเวลา 5-30 ปี เป็นต้น

  3. การให้บริการ ผู้ประกอบการแต่ละบริษัท จะให้บริการในลักษณะที่ครบวงจรมากขึ้น เช่น
  บริการจัดหาที่ดินให้ลูกค้า บริการจัดสวน บริการออกแบบและตกแต่งภายใน เป็นต้น
  สำหรับกลยุทธ์ที่นิยมนำมาใช้มาก ในการสร้างความประทับใจให้กับลูกค้าในปัจจุบัน คือ
  บริการจัดทำรายงานความคืบหน้าของการก่อสร้างบ้านให้ลูกค้าได้ทราบเป็นระยะๆ

  4. ลูกค้าเก่าแนะนำลูกค้าใหม่
  บริษัทรับสร้างบ้านมักจะสร้างความประทับใจให้กับลูกค้าเก่าทั้งในด้านคุณภาพของการก่อสร้างบ้านและการให้บริการต่างๆ
  จนลูกค้าช่วยโฆษณาในลักษณะปากต่อปากให้กับบริษัท
  ซึ่งบางบริษัทจะมีการจัดของสมนาคุณให้กับลูกค้าเก่าเป็นการตอบแทน

บริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้านที่มีส่วนแบ่งทางการตลาดในสัดส่วนที่สูง จำนวน 10 บริษัท ได้แก่ 1)
ซีคอนส์
2) โรแยลเฮาส์ 3) แลนดี้โฮม 4) บิวท์ ทู บิวส์ 5) โมเดิร์น กรุ๊ป 6) มีนบุรี รับสร้างบ้าน 7)
เมคเคอร์ แอนด์ เดคเคอร์
8) โฟร์พัฒนา 9) เฮอริเทจ และ 10) ปทุมดีไซน์ฯ มียอดขาย
และอัตราการขยายตัวดังตารางต่อไปนี้

+------------------+----------------+----------------+----------------+
| ชื่อบริษัท           | ยอดขายปี 2545   | ยอดขาย ปี 2546  | อัตราการขยายตัว  |
|                  |                |                |                |
|                  | (จำนวนหลัง)     | (จำนวนหลัง)     | (ร้อยละ)        |
+==================+================+================+================+
| ซีคอน             | 380            | 500            | 31.58          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| โรแยลเฮาส์        | 350            | 450            | 28.57          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| แลนดี้โฮม          | 280            | 350            | 25.00          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| เฮอริเทจ          | 70             | 100            | 42.86          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| บิวท์ ทู บิวส์        | 180            | 220            | 22.22          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| เมคเคอร์ แอนด์     | 120            | 180            | 50.00          |
| เดคเคอร์          |                |                |                |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| โฟร์พัฒนา          | 180            | 250            | 38.89          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| ปทุมดีไซน์ฯ         | 130            | 210            | 61.54          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| โมเดิร์น กรุ๊ป       | 100            | 180            | 80.00          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| มีนบุรี รับสร้างบ้าน   | 90             | 120            | 33.33          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+

ที่มา: หนังสือพิมพ์ ประชาชาติธุรกิจ (วันที่ 29 ธ.ค. 2546)

ปัญหาและอุปสรรคของธุรกิจรับเหมาสร้างบ้านในปัจจุบัน

  1. ขาดแคลนแรงงานฝีมือก่อสร้าง
  ภาวะการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำให้มีการจ้างแรงงานฝีมือก่อสร้างเพิ่มมากขึ้น
  ส่งผลกระทบต่อธุรกิจรับเหมาก่อสร้างบ้าน ทำให้ต้นทุนค่าจ้างแรงงานฝีมือเหล่านี้สูงขึ้น

  2. ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น วัสดุก่อสร้างได้มีการปรับราคาขายอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2544
  เป็นต้นมา โดยเฉพาะ วัสดุประเภท ปูนซิเมนต์ เหล็ก และไม้
  การปรับราคาดังกล่าวส่งผลทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างของบริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้านสูงขึ้นตามไปด้วย

  3. ขาดข้อมูลในวงการตลาดรับสร้างบ้าน
  ในปัจจุบันบริษัทรับสร้างบ้านยังไม่มีฐานข้อมูลในด้านอุปสงค์และอุปทานของตลาดเท่าที่ควร
  ขาดการรวมศูนย์ข้อมูลที่เป็นระบบ แต่ละบริษัทต่างก็หาข้อมูลกันเอง ทำให้ต้นทุนด้านข้อมูลสูง
  และการวางแผนธุรกิจของบริษัทมีความไม่แน่นอนสูง

  4. ผู้บริโภคขาดความเข้าใจในเรื่องต้นทุนการก่อสร้างระหว่างบริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้าน
  และผู้รับเหมาอิสระ

  ที่ผ่านมาผู้บริโภคมักมองว่าการสร้างบ้าน
  โดยใช้บริการของบริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้านมีราคาสูงกว่าบริการของผู้รับเหมาอิสระ
  เนื่องจากเข้าใจว่าผู้รับเหมาอิสระไม่มีต้นทุนในเรื่องค่าใช้จ่ายในการบริหารสำนักงาน
  จึงรับงานได้ถูกกว่า แต่ในความเป็นจริงแล้ว ผู้บริโภคจะต้องแบกรับต้นทุนความเสี่ยง
  ในเรื่องคุณภาพและมาตรฐานการก่อสร้าง ที่ด้อยกว่าบริษัทรับสร้างบ้าน

4.  การรับรองมาตรฐานก่อสร้าง ปัจจุบัน ยังไม่มีหน่วยงาน/ สมาคม
    ที่ทำหน้าที่ในการตรวจสอบและรับรองมาตรฐานการก่อสร้างของบริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้าน
    เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านของลูกค้า
    อันจะทำให้ลูกค้าเกิดความมั่นใจมากขึ้น

  กลยุทธ์ในการบริหารงาน

  ในส่วนของกลยุทธ์ในการบริหารการจัดการของบริษัทนั้น
  บริษัทได้ให้ความสำคัญในการบริหารงานโดยคำนึงถึงประสิทธิภาพการทำงานของทั่วทั้งองค์กร
  โดยสามารถจัดแบ่งได้ 4 เรื่องคือ

  1. กลยุทธ์ในการบริหารด้านการเงิน เพื่อให้บริษัทมีประสิทธิภาพในการทำกำไรอย่างต่อเนื่อง
  ประกอบด้วย

-   การควบคุมต้นทุนการผลิต ได้แก่ ต้นทุนที่ดิน และต้นทุนการดำเนินงานก่อสร้าง

-   การบริหารสภาพคล่องทางการเงิน
    และแหล่งที่มาของรายได้ที่สอดรับกับภาวการณ์แข่งขันและกระจายความเสี่ยง

-   การบริหารความเสี่ยงทางการเงิน และการลงทุน

2. กลยุทธ์ด้านลูกค้า
เพื่อการตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าและการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ประกอบด้วย

-   กลยุทธ์ทางการตลาด โดยมุ่งเน้นการบริการที่เป็นเลิศ และนวัตกรรรมด้านสินค้า
    (Innovative Product)

-   คุณภาพของบุคลากรด้านงานขายและบริการลูกค้า ในส่วนของบุคลากรในด้านนี้
    นอกจากบริษัทฯจะมีทีมงานขายและหน่วยงานบริการลูกค้าแล้วในขณะนี้ บริษัทฯยังได้จัดตั้ง
    “Home Service” ขึ้นเพื่อเป็นหน่วยงานที่สามารถดูแลและให้บริการลูกค้าหลังการขาย

-   ระบบสารสนเทศ และติดต่อสื่อสารระหว่างลูกค้ากับบริษัทหรือระหว่างพนักงานส่วนงานต่าง ๆ
    ภายในองค์การ Customer Relationship Management(CRM)
    ซึ่งเป็นระบบที่ช่วยให้บริษัทได้รับข้อมูลของลูกค้าอย่างต่อเนื่องและรวดเร็วสำหรับใช้ในการวิจัยและพัฒนาสินค้า.

3. กลยุทธ์ด้านกระบวนการภายใน เพื่อการพัฒนาประสิทธิภาพในการบริหารจัดการของบริษัท
นับตั้งแต่การเริ่มต้นพัฒนาโครงการ การผลิตสินค้า ไปจนถึงการส่งมอบสินค้าให้กับลูกค้า
ประกอบด้วย

-   การจัดทำ Sale Forecasting ที่แม่นยำและถูกต้องตามหลักสถิติ

-   การพัฒนาสินค้าและรูปแบบโครงการ (R&D)

-   การทำระบบสารสนเทศ (IT) มาประยุกต์ใช้กับการบริหารงานก่อสร้าง

-   การควบคุมการผลิตและตรวจสอบคุณภาพสินค้า
    บริษัทฯได้จัดทำคู่มือมาตรฐานเพื่อกำหนดเกณฑ์มาตรฐานและแผนงานที่มีคุณภาพ
    ประกอบด้วยมาตรฐานทั้ง 4 ด้านได้แก่ มาตรฐานผู้ควบคุมงาน
    มาตรฐานการควบคุมวัสดุก่อสร้าง มาตรฐานผู้รับเหมา และมาตรฐานการตรวจงาน

-   ประสิทธิภาพในด้านระยะเวลาในการพัฒนาโครงการ ได้แก่
    ระยะเวลาในการผลิตสินค้าเพื่อเสนอขาย
    และระยะเวลาในการขายสินค้าในแต่ละโครงการให้รวดเร็วและส่งมอบได้ทัน

4.กลยุทธ์ทางด้านการพัฒนาองค์กร
เพื่อการพัฒนาโครงสร้างการบริหารงานของบริษัทและการพัฒนาบุคลากรให้เกิดการเรียนรู้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

-   ให้ความสำคัญของทุนมนุษย์ (Human Capital)
    ในการพัฒนาศักยภาพและส่งเสริมบุคลากรที่มีความรู้ความสามารถให้มีโอกาสเติบโตในอาชีพการงานได้อย่างมั่นคง

-   ใช้ระบบ Profit Center และระบบ Incentive Program
    เพื่อจูงใจและรักษาบุคลากรไว้

คู่แข่งขัน

ปัจจุบัน เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ยังไม่มีคู่แข่งทางตรง
เนื่องจากงานส่วนใหญ่เป็นการรับสร้างบ้านพร้อมขายให้กับบริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่มีคู่แข่งทางอ้อมได้แก่
บริษัทรับสร้างบ้าน และผู้รับเหมาอิสระ ซึ่งปัจจุบันยังไม่มีบทบาทมากนัก อย่างไรก็ดี
เพื่อควบคุมคุณภาพของโครงการบริษัทจะกำหนดให้บริษัทรับสร้างบ้าน
และผู้รับเหมาอิสระที่จะมาสร้างบ้านให้กับลูกค้าของโครงการของบริษัทและบริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องส่งแบบบ้านให้บริษัทและบริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พิจารณาอนุมัติก่อน
ทั้งนี้การดำเนินการดังกล่าว จะทำให้การใช้บริการจากบริษัทรับสร้างบ้าน
และผู้รับเหมาอิสระมีความล่าช้า และยุ่งยากกว่าการใช้บริการจาก เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค

ปัจจัยที่ทำให้ประสบความสำเร็จ

การดูแลและบริการลูกค้าทั้งก่อนการขายและหลังการขายด้วยความสุภาพและจริงใจ และ
ความสามารถในการจัดการเพื่อให้ลูกค้าได้รับบ้านที่มีคุณภาพในระดับมาตรฐาน ภายในเวลาที่กำหนด

-   ศักยภาพในด้านทำเลและที่ตั้ง

  บริษัทฯ
  ได้ทำการวิเคราะห์ศักยภาพด้านทำเลและที่ตั้งของโครงการอย่างต่อเนื่องเนื่องจากเป็นปัจจัยที่สำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
  ทั้งนี้โครงการของบริษัทฯ แต่ละโครงการนั้นตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพ ทั้งเส้นทางคมนาคม
  สาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกบริเวณโครงการ

-   ราคาเหมาะสม

  บริษัทฯ
  ได้มีการวิเคราะห์และวางแผนการนำเสนอสินค้าในระดับราคาสินค้าที่เหมาะสมโดยคำนึงถึงศักยภาพในด้านการแข่งขันและทำกำไร
  อีกทั้งให้ความคุ้มค่ากับลูกค้าเมื่อเปรียบเทียบกับสินค้าที่แข่งขันอยู่ในตลาด

-   คุณภาพของสินค้า

  บริษัทฯ มีการดำเนินการตรวจสอบคุณภาพของสินค้า (Quality Control) ทั้งในด้านรูปลักษณ์
  ความพร้อมของสินค้าและคุณสมบัติหลักที่ตรงกับความต้องการของลูกค้าก่อนส่งมอบสินค้าให้แก่ลูกค้า
  ทั้งนี้บริษัทฯ ได้มีการจัดตั้งหน่วยงานเพื่อรับผิดชอบและดูแลงานในด้านนี้โดยตรง

-   ชื่อเสียงของบริษัท

  จากประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีมายาวนานกว่า 20 ปี
  ทั้งในด้านการพัฒนาที่ดินและโครงการ การบริการลูกค้าหลังการขาย
  การดูแลโครงการระยะยาวอย่างต่อเนื่อง
  ทำให้ลูกค้าเกิดความมั่นใจในชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของบริษัทฯ

กลยุทธ์การตลาด

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทคยังไม่ได้ดำเนินนโยบายการตลาดอย่างเต็มที่
เนื่องจากกำลังการผลิตเกือบทั้งหมดในปัจจุบันถูกใช้ไปในการดำเนินงานรับสร้างบ้านพร้อมขายให้กับบริษัทและบริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับกำลังการผลิตในส่วนที่เหลือนั้นใช้ไปในการสร้างบ้านแบบสั่งสร้างให้กับลูกค้าซึ่งมาซื้อที่ดินในโครงการของบริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ใช้วิธีการขายคู่ไปกับการขายที่ดินในโครงการ

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท

ปัจจุบันกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ได้แก่
กลุ่มลูกค้าที่เข้ามาซื้อบ้านของบริษัทกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่
กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับบน โดยมีสัดส่วนของลูกค้าระดับบนร้อยละ 40
และระดับกลางร้อยละ 60

นโยบายราคา

มีนโยบายในการตั้งราคาให้อยู่ในระดับเดียวกันคู่แข่งขันในตลาด
ทั้งนี้อาจมีการปรับราคาขึ้นหรือลงบ้างเล็กน้อยเพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด

การจัดจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

ในส่วนของการจัดจำหน่ายนั้น เคเอ็มซี มาร์เก็ตติ้ง เป็นผู้จัดจำหน่าย
โดยใช้สำนักงานขายของบริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เป็นช่องทางการจัดจำหน่าย
ซึ่งสำนักงานขายดังกล่าวมีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ที่ ถนนสุโขทัย เขตดุสิต กรุงเทพฯ
และมีสาขาย่อยกระจายอยู่ในแต่ละโครงการของบริษัท
มีพนักงานขายประจำอยู่คอยให้บริการและอำนวยความสะดวกแก่ลูกค้าและผู้สนใจเข้าชมโครงการ
นอกจากนี้ เคเอ็มซี มาร์เก็ตติ้ง ยังใช้สื่อต่างๆเพื่อสนับสนุนการจัดจำหน่าย ได้แก่ สื่อสิ่งพิมพ์
(หนังสือพิมพ์) ป้ายโฆษณากลางแจ้ง และอินเตอร์เน็ตภายใต้ชื่อ www.kmc.co.th หรือ
www.krisadanakorn.co.th

1.  การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ในการจัดการรับเหมาก่อสร้างบ้านให้แก่ลูกค้าซึ่งซื้อที่ดินของบริษัทและบริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น
เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จะทำการว่าจ้างผู้รับเหมารายย่อยให้ดำเนินการก่อสร้างให้
โดยในปัจจุบันผู้รับเหมาก่อสร้างรายย่อยที่รับงานของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค นั้น มีอยู่ประมาณ
30-50 ราย เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
จะคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างโดยพิจารณาจากราคารับเหมาตามที่ยื่นเสนอ
คุณภาพของผลงานที่ผ่านมาในอดีต
และความสามารถที่จะทำงานให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาเป็นสำคัญ ทั้งนี้
ผู้รับเหมาก่อสร้างเหล่านี้จะเป็นผู้จัดจ้างแรงงานก่อสร้าง
และจัดหาอุปกรณ์และวัสดุก่อสร้างเพื่อดำเนินการปลูกสร้างบ้านของลูกค้าตามมาตรฐานที่บริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำหนด
โดยเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จะช่วยจัดหาวัสดุก่อสร้างบางชนิดให้ เช่น กระเบื้องปูพื้น สุขภัณฑ์
กระเบื้องมุงหลังคา พรม เสาเข็ม และดวงโคมเนื่องจากเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
สามารถจัดหาวัสดุเหล่านั้นได้ในต้นทุนที่ถูกกว่าและมีคุณภาพดี โดย เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
มีการวางแผนการผลิตล่วงหน้า และจะมีการสั่งซื้อวัสดุเป็นงวดๆ จากร้านค้า ยกเว้นเสาเข็ม ซึ่งเค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค จะสั่งซื้อโดยพิจารณาจากราคาที่ผู้ค้าเสาเข็มยื่นเสนอเข้ามา

สำหรับการจ่ายผลตอบแทนให้ผู้รับเหมารายย่อยเหล่านี้นั้นจะเป็นในลักษณะของการคิดเหมาค่าจ้างแรงงาน
และการดำเนินงานของของผู้รับเหมารายย่อยจะอยู่ภายใต้การควบคุมดูแลของเจ้าหน้าที่ของเค เอ็ม
ซี อาร์คิเทค

ในอนาคต
เนื่องจากบริษัทและบริษัทย่อยมีโครงการที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มอีกหลายโครงการ
จำนวนผู้รับเหมารายย่อยที่รับงานของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ซึ่งปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 30-50 รายนั้น
อาจไม่เพียงพอ เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จึงได้เริ่มดำเนินการสรรหาผู้รับเหมารายใหญ่
ที่จะสามารถดำเนินการก่อสร้างให้กับโครงการได้ ตามมาตรฐานที่กำหนด ในราคาที่เหมาะสม

  ขั้นตอนของงานก่อสร้างบ้าน

  ขั้นตอนในการดำเนินงานก่อสร้างบ้านของผู้รับเหมาก่อสร้าง สามารถสรุปได้ดังนี้

  --------------------------------------------------------------------------
  งวดงานก่อสร้างบ้าน   รายละเอียด
  ----------------- --------------------------------------------------------
  งวดที่ 1            ทำงานฐานรากเสาตอม่อ และงานคานคอนกรีตเสริมเหล็ก ชั้นล่างและชั้นบน

  งวดที่ 2            ทำงานเสาชั้นบน งานพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นล่างและชั้นบน
                    งานพื้นสำเร็จรูป และคอนกรีตทับหน้าชั้นล่างและชั้นบน งานคานหลังคา
                    งานระบบประปาและท่อน้ำทิ้งภายใน งานโครงสร้างบันได

  งวดที่ 3            ทำงานโครงสร้างพร้อมทาสี งานติดเชิงชายพร้อมมุงหลังคา
                    และงานก่ออิฐตั้งวงกบชั้นล่าง

  งวดที่ 4            ทำงานก่ออิฐตั้งวงกบชั้นบน งานระบบไฟฟ้าภายใน และงานฉาบปูนภายใน

  งวดที่ 5            ทำงานฉาบปูนภายนอก งานฝ้าเพดานภายนอก งานปูวัสดุผิวหนังทั้งหมด
                    งานติดตั้งบันไดและราวบันได งานระบบไฟฟ้าภายนอก

  งวดที่ 6            ทำงานฝ้าเพดานภายใน งานติดตั้งบานประตู
                    หน้าต่างภายนอกพร้อมกระจกและอุปกรณ์ งานทาสีรองพื้นทั้งหมด

  งวดที่ 7            ทำงานวัสดุผิวพื้นทั้งหมด ติดตั้งบานประตูภายในและอุปกรณ์ทั้งหมด
                    งานพื้นคอนกรีตเสริมเหล็ก วางบนดิน
                    และงานติดตั้งถังบำบัดน้ำเสียและบ่อดักไขมัน

  งวดที่ 8            ทำงานปูหินอ่อนเคาน์เตอร์ งานทาสีจริงทั้งหมด งานติดตั้งสุขภัณฑ์พร้อมอุปกรณ์
                    และทดสอบการรั่วซึม งานติดตั้งดวงโคมพร้อมอุปกรณ์สวิทซ์ ปลั๊ก
                    และสวิทซ์บอร์ด งานระบายน้ำภายนอก
                    งานติดตั้งสายเมนนอกและทดสอบระบบไฟฟ้า และเก็บงานตามแบบทั้งหมด
  --------------------------------------------------------------------------

ปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อการจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง ได้แก่ ฤดูฝน
เนื่องจากการที่ฝนตกอาจส่งผลให้งานก่อสร้างของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ล่าช้ากว่ากำหนด

  แนวทางการป้องกันผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค วางแผนการก่อสร้างอย่างเต็มกำลังในช่วงที่ไม่มีฝน
และเนื่องจากโดยส่วนใหญ่บริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความชำนาญและเชื่อถือได้ในด้านการสร้างบ้านมาดำเนินการก่อสร้างให้
ซึ่งผู้รับเหมาก่อสร้างที่บริษัทว่าจ้างจะได้มีการวางแผนการใช้วัสดุก่อสร้างเป็นอย่างดีอยู่แล้ว
ทำให้บริษัทไม่ประสบปัญหาด้านการปรับราคาของวัสดุก่อสร้างเท่าใดนัก นอกจากนี้
ในกรณีที่บริษัทต้องสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างบางชนิดเป็นจำนวนมากในนามของบริษัทเอง
ก็จะสามารถกระทำได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เนื่องจากบริษัทมีความสัมพันธ์อันดีกับผู้ผลิตในฐานะลูกค้ารายใหญ่ มีปริมาณการสั่งซื้อเป็นจำนวนมาก
และสม่ำเสมอ จึงไม่ประสบกับปัญหาการขาดแคลนวัสดุก่อสร้าง
และการปรับราคาอย่างรุนแรงเท่าใดนัก

  มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ให้ความสำคัญต่อผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับสิ่งแวดล้อมในขณะก่อสร้าง โดยเค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค ได้ให้ความร่วมมือกับบริษัทและกลุ่มในการปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
และปฏิบัติตามระเบียบผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่นำเสนอต่อสำนักนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อมกระทรวงวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี

นอกจากนี้ เพื่อลดผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นได้จากการดำเนินงาน เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
ได้จัดให้มีระบบการจัดการสิ่งแวดล้อมที่มีประสิทธิภาพ อาทิเช่น

1.  มลภาวะทางอากาศ

    -   จัดให้มีการทำความสะอาดรอบบริเวณพื้นที่
        โดยการกวาดพื้นและใช้น้ำพรมเพื่อป้องกันมิให้เกิดการฟุ้งกระจายขณะทำการกวาด

    -   จัดให้มีรถบรรทุกน้ำ เพื่อพรมหรือลาดพื้นที่ที่มีปริมาณฝุ่นฟุ้งกระจาย

    -   จัดให้มีการขึงตาข่ายหรือกั้นผ้าใบรอบบริเวณก่อสร้าง เพื่อลดมลพิษทางอากาศ

2.  วัตถุดิบเหลือใช้

    -   มีการจำหน่ายเศษปูนที่เหลือในขณะก่อสร้างให้กับบุคคลภายนอก เพื่อใช้ทำถนนหรือถมที่
        ส่วนเศษเหล็กและลวดนั้น ได้เร่งจำหน่ายเพื่อนำไปหล่อหลอมเป็นเหล็กใหม่

        1.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

  - ไม่มี -