4.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัท เอเวอร์แลนด์ จำกัด (มหาชน)
ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยการพัฒนาที่ดินเพื่อนำมาจัดจำหน่ายในรูปแบบของทาวน์เฮ้าส์
บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม โดยมีกลุ่มลูกค้าทุกระดับ
ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไป

บริษัทฯมีการดำเนินการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในทำเลต่างๆ
นอกจากการพัฒนาโครงการเพื่อจำหน่ายภายใต้การบริหารงานของบริษัทฯ และบริษัทย่อยแล้ว
บริษัทฯ ยังมีนโยบายในการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆที่มีศักยภาพ
ทั้งนี้โครงการที่อยู่ภายใต้การดำเนินการของบริษัทฯ นั้นมีอยู่หลายโครงการ
ซึ่งแต่ละโครงการจะมีลักษณะรูปแบบ และทำเลที่ตั้ง แตกต่างกันออกไป
เพื่อรองรับและตอบความต้องการกับกลุ่มเป้าหมายทุกระดับ โดยมีรายละเอียดดังนี้

  โครงการมาย วิลล่า บางนา

โครงการมาย วิลล่า บางนา ประกอบด้วยอาคารทั้งสิ้น 3 อาคาร (อาคารเอ อาคารบี อาคารซี)
โดยแบ่งเป็นอาคารสำนักงาน 1 อาคาร ประกอบด้วยสำนักงานจำนวน 60 ห้อง และ
อาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร ประกอบด้วยห้องชุดพักอาศัย 718 ห้องชุด ตั้งอยู่บนที่ดินจำนวน 17 ไร่
1 งาน 80 ตารางวา บนถนนสรรพาวุธ เขตบางนา กรุงเทพฯ
ซึ่งเป็นโครงการที่พัฒนาเสร็จเรียบร้อยแล้วตั้งแต่ปี 2536
สำหรับโครงการในส่วนของอาคารสำนักงานนั้นได้เริ่มจำหน่ายตั้งแต่ปี 2542
และในส่วนของห้องชุดนั้นบริษัทฯ
ได้ดำเนินการพัฒนาและปรับปรุงห้องชุดที่ยังคงเหลืออยู่ใหม่เพื่อทำการจำหน่ายให้แก่ลูกค้าและผู้สนใจทั่วไป
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ สำหรับในส่วนของห้องชุดจะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางและสูง
ทั้งนี้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554 มีจำนวนห้องชุดพักอาศัยคงเหลือขายจำนวน 10 ยูนิต

โครงการเดอะ รอยัล บีช เพชรบุรี

โครงการเดอะรอยัล บีช เพชรบุรี เป็นโครงการประเภทที่พักอาศัยริมทะเลเพื่อขาย
เนื้อที่รวมทั้งโครงการ 6-2-31 ไร่ เนื้อที่ใช้สอยรวม 9,043.97 ตารางเมตร
มูลค่าโครงการกว่า 150 ล้านบาท ประกอบด้วยอาคารแบบเทอร์เรซเฮ้าส์ 3 ชั้น ขนาดเนื้อที่
259.06 ตารางเมตรต่อหลัง จำนวน 4 ยูนิต และห้องชุดพักอาศัยซึ่งแบ่งย่อยเป็นห้องชุดแบบ A ,
B , C , D , Penthouse และ Grand House รวมจำนวน 62 ยูนิต
ที่ตั้งโครงการอยู่ที่บริเวณถนนตาลต้นเดียว(ถนนเลียบหาดเจ้าสำราญ) ตำบลหาดเจ้าสำราญ
อำเภอเมืองเพชรบุรี จังหวัดเพชรบุรี ทั้งนี้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2554โครงการดำเนินการขายไปหมดแล้ว โดยมีห้องชุดคงเหลือรอการโอนจำนวน 1 ยูนิต

โครงการมายโฮม เทพารักษ์

โครงการประเภททาวน์เฮ้าส์สร้างเสร็จ จำนวน 194 หลัง ตั้งอยู่บนที่ดินจำนวน 19 ไร่ 3 งาน
17 ตารางวา ติดถนนเทพารักษ์ ก.ม. 1 ตำบลสำโรงเหนือ อำเภอเมือง จังหวัดสมุทรปราการ
ภายในโครงการประกอบด้วยอาคารทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้นจำนวน 194 หลัง และคลับเฮ้าส์
ที่ผ่านมาบริษัทได้ทำการพัฒนาและปรับปรุงโครงการเพื่อจำหน่าย ซึ่งกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ
จะเป็นลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ทั้งนี้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554
โครงการดำเนินการขายไปหมดแล้ว

โครงการมายโฮม สุวินทวงศ์

โครงการจัดสรรที่ดินพร้อมที่พักอาศัย ตั้งอยู่บนที่ดินจำนวน 117 ไร่ 1 งาน 41 ตารางวา
อยู่ระหว่างการก่อสร้างบ้านตัวอย่าง และได้ทำการปรับที่ดินในเบื้องต้นสำหรับการก่อสร้างแล้ว
โดยได้ออกแบบผังโครงการเรียบร้อยแล้ว ทั้งนี้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ
จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับปานกลางถึงสูง

โครงการมายโฮมเชียงใหม่

โครงการบ้านเดี่ยว จำนวน 3 เฟส รวม 500 ยูนิต บนที่ดินจำนวน 167-2-2 ไร่ ตั้งอยู่ที่
ตำบลแม่สา อำเภอแม่ริม จังหวัดเชียงใหม่ โดยเป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ บริษัท
ณัฐนันท์พัฒนา จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัทฯ
โดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นผู้มีรายได้ระดับปานกลางไปถึงรายได้ระดับสูง ในปัจจุบันที่ดินเฟส 1
ของโครงการดังกล่าว
ได้รับการถมที่ดินเป็นที่เรียบร้อยแล้วและอยู่ระหว่างการวางระบบสาธารณูปโภค
พร้อมทั้งการก่อสร้างแบบบ้านตัวอย่าง

รายละเอียดโครงการของบริษัทฯ และบริษัทย่อย

[TABLE]

ปัจจุบันในการก่อสร้างโครงการต่าง ๆ ของบริษัทฯ บริษัทฯ ได้ทำการว่าจ้างบริษัทอื่น ๆ
โดยมีรายละเอียดดังนี้

+------------+-----------------+--------------------------+-----------+
| โครงการ    | บริษัทผู้ออกแบบ /   | ผู้รับเหมาก่อสร้าง            | ผ         |
|            | ถอดแบบ          |                          | ู้ดูแลการขาย |
+------------+-----------------+--------------------------+-----------+
| มายโฮม     | บจ. ซี.ซี.ดับบลิว   | บจ. อธิปพรกรุ๊ฟ – ถมดิน      | บมจ.เ     |
| สุวินทวงศ์    |                 |                          | อเวอร์แลนด์ |
+------------+-----------------+--------------------------+-----------+
|            |                 | หจก. นพวงศ์ เซอร์วิส – ถมดิน |           |
+------------+-----------------+--------------------------+-----------+
|            |                 | หจก. พี.ที. สถาปัตย์ -       |           |
|            |                 | สร้างสะพาน                |           |
|            |                 |                          |           |
|            |                 | บจ.                      |           |
|            |                 | ซุปเปอร์สปีดคอนสตรัคชั่น-ทำถนน |           |
|            |                 |                          |           |
|            |                 | บมจ.ไดอิจิ คอร์ปอเรชั่น-ทำรั้ว  |           |
|            |                 |                          |           |
|            |                 | บจ.ว.มัฆวาน-วางท่อประปา    |           |
+------------+-----------------+--------------------------+-----------+
| มายโฮม     | บจ. เอส เค      | คุณชูศักดิ์ ศรีมูล -            | บจ.       |
| เชียงใหม่    | พลัสวาย          | ก่อสร้างซุ้มประตู             | ณัฐนันท์พัฒนา |
|            |                 |                          |           |
|            |                 | คุณวรรธนันท์ แก้วมา -        |           |
|            |                 | ก่อสร้างสำนักงานขาย         |           |
|            |                 |                          |           |
|            |                 | คุณเกรียงไกร จินประพัฒน์ –    |           |
|            |                 | งานถนนเข้าสู่ โครงการ       |           |
+------------+-----------------+--------------------------+-----------+

4.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

กลยุทธ์ทางการตลาด

- ในด้านผลิตภัณฑ์ ในส่วนของโครงการที่มีการพัฒนาไปแล้วบริษัทฯ
ได้ว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างที่ชำนาญเพื่อทำการซ่อมบำรุง ออกแบบ ปรับปรุง และตกแต่งอาคาร
บ้าน ที่มีอยู่เดิมรวมทั้งคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยตามความต้องการของผู้บริโภค
อีกทั้งปรับเปลี่ยนและเลือกใช้ผลิตภัณฑ์ที่มีรูปแบบดีไซน์สวยงามและมีคุณภาพเพื่อความพร้อมของสินค้าก่อนขาย
ทำให้ลูกค้าเกิดความมั่นใจ และตัดสินใจได้ง่ายขึ้น กลยุทธ์ทางการตลาด
จะเน้นด้านการสร้างคุณภาพและคงทนของสินค้าในระยะยาว เพื่อให้ลูกค้าเกิดความไว้วางใจ
และบ่งบอกถึงมาตรฐานของบริษัทฯ ในการพัฒนาโครงการอื่น ๆ ต่อไปในอนาคต

- บริษัทฯ จะพิจารณาถึงศักยภาพของทำเลในการพัฒนาโครงการแต่ละรูปแบบ
โดยศึกษาถึงความเจริญของสิ่งอำนวยความสะดวกของระบบสาธารณูปโภคจากภาครัฐที่จะลงทุนก่อสร้าง
การวิเคราะห์กลุ่มลูกค้า และความต้องการของลูกค้าในแต่ละทำเล ทั้งนี้เพื่อให้สินค้าของบริษัทฯ
เข้ากับรูปแบบการใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ และทำให้บริษัทฯ มีต้นทุนในการพัฒนาที่ดินที่ไม่สูง

- บริษัทฯ จะคำนึงถึงสภาพการแข่งขันในแต่ละทำเล
เพื่อสร้างข้อได้เปรียบในการแข่งขันกับคู่แข่งขันในทำเลเหล่านั้น

- บริษัทฯ จะให้ความสำคัญในการนำเสนอสิ่งที่ดีของโครงการ
อันเป็นจุดขายแก่ลูกค้าอย่างสม่ำเสมอ ทั้งในการโฆษณาและการประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่อง
การติดตั้งสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการอีกทั้งได้ดำเนินการส่งเสริมการขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของลูกค้าในแต่ละช่วงเวลาด้วย

- บริษัทฯ จะรักษาคุณภาพของการให้บริการลูกค้าให้สม่ำเสมอโดยตลอด เช่น
ในส่วนของการให้บริการหลังการขายอย่างต่อเนื่องเพื่อสร้างความสัมพันธ์ที่ดีของลูกค้าต่อโครงการของบริษัทฯ
ทั้งระยะสั้นและระยะยาวต่อไป

  จุดเด่นทางการตลาด

- รูปแบบของบ้านเน้นประโยชน์เนื้อที่ใช้สอย คุณภาพ ความสง่างาม และความเป็นเอกลักษณ์
โดยบริษัทฯ จะทำการสำรวจตลาดอย่างต่อเนื่อง เพื่อใช้เป็นข้อมูลให้ฝ่ายออกแบบของบริษัทฯ
สามารถออกแบบบ้านให้มีรูปแบบที่ทันสมัย
และตรงตามความต้องการของลูกค้าในเรื่องของประโยชน์ใช้สอย

- การติดตั้งสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่ทันสมัยให้แก่ลูกค้า
เช่นโทรศัพท์อินเตอร์เน็ตความเร็วสูง ระบบรักษาความปลอดภัยที่ทันสมัย
ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในโครงการ

- ระดับราคาและประเภทสินค้า สามารถตอบสนองความต้องการได้ทุกระดับ
เนื่องจากสินค้าของบริษัทฯ มีความหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
หรือคอนโดมิเนียม และในแต่ละโครงการที่บริษัทฯ ดำเนินการ
จะมีการตั้งราคาให้มีความหลากหลายเพื่อให้สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างครอบคลุมทุกกลุ่ม

- ทุกโครงการอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดี อยู่ในแหล่งธุรกิจและชุมชน และใกล้กับระบบขนส่งที่ทันสมัย
ไม่ว่าจะเป็น ทางด่วน รถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน ทำให้ลูกค้าของบริษัทฯ
ได้รับความสะดวกสบายในการเดินทาง

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

-
รูปแบบของการขายโดยทีมงานขายประจำซึ่งดำเนินงานขายทั้งประจำที่สำนักงานขายภายในโครงการ
(Counter Sales) และการขายตรง (Direct Sales)
เพื่อครอบคลุมและให้ความสะดวกแก่ลูกค้า
โดยทีมงานขายจะรับผิดชอบตั้งแต่การวางแผนการขายและนำเสนอรายละเอียดของโครงการที่เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้าแต่ละราย
โดยจะมีการวิเคราะห์ และกำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
และจะใช้กลยุทธ์ทางด้านการตลาดและการขาย
เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าดังกล่าวให้ได้ประสิทธิภาพสูงสุด

- รูปแบบของการขายโดยทีมงานอิสระ (Direct Sales)
ซึ่งแนะนำลูกค้าของตนเองที่มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับโครงการที่บริษัทฯ พัฒนาอยู่

- การใช้โฆษณาในลักษณะที่สามารถใช้ได้กับหลาย ๆ
โครงการซึ่งส่งผลให้ต้นทุนค่าโฆษณาลดลงแต่ยังคงมีประสิทธิภาพและประสิทธิผลที่ดี การใช้
E-Marketing เพิ่มช่องทางการจัดจำหน่ายโดยสร้าง Web-Site ของบริษัทฯ
เพื่อโฆษณาประชาสัมพันธ์แก่ลูกค้าที่สนใจ

- การส่งเสริมการขายเพื่อให้สอดคล้องกับภาครัฐที่สนับสนุนให้ประชาชนจัดซื้อที่อยู่อาศัย เช่น
ยกเว้นค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ การทำ Co-promotion ร่วมกับคู่ค้า สถาบันการเงิน
จัดเงื่อนไขพิเศษ เช่นการให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ, ฟรีดาวน์,
ข้อเสนอพิเศษสำหรับลูกค้าที่อยู่อาศัยด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำคงที่ระยะสั้น 1 ปีแรก
และสามารถกู้ได้100% รวมทั้งโครงการของบริษัทมีการตกแต่งพร้อมเฟอร์นิเจอร์เข้าอยู่
ซึ่งในอนาคตบริษัทฯ ก็จะมีการคิดรูปแบบการส่งเสริมการขายที่แตกต่างออกมาเรื่อยๆ
ตามภาวะการแข่งขันของอุตสาหกรรม

นอกเหนือจากการขายตามปกติ บริษัทฯ
จะมีการนำโครงการเข้าร่วมแสดงในนิทรรศการอสังหาริมทรัพย์ ที่จัดโดยผู้จัดที่มีชื่อเสียง
และมีความชำนาญในการดำเนินการเป็นประจำตามฤดูกาลขายที่พิจารณาแล้วว่าเหมาะสมกับการขายของแต่ละโครงการ

4.3 ลักษณะของลูกค้า

ลักษณะลูกค้าของโครงการต่างๆที่ทางบริษัทฯได้มีการดำเนินการก่อสร้างและอยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างจะประกอบไปด้วยบุคคลจากหลากหลายอาชีพและหลายระดับรายได้
โดยมากลูกค้ามากกว่า 80 % เป็นบุคคลที่มีรายได้ระดับปานกลางถึงสูง
เนื่องจากลูกค้าที่ซื้อบ้านโดยส่วนใหญ่เป็นไปเพื่อการอยู่อาศัยจริง
มีเพียงส่วนน้อยที่ซื้อไว้เพื่อการลงทุนเป็นสินทรัพย์ ในช่วงที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา
ผู้บริโภคใช้ความระมัดระวังมากขึ้นในการตัดสินใจ โดยมีการศึกษาข้อมูลโครงการอย่างละเอียด
พร้อมทั้งมีการเปรียบเทียบระหว่างคู่แข่ง
เพื่อให้มั่นใจว่าบ้านที่ซื้อจะตรงกับความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง
ด้วยเหตุนี้บริษัทจึงตระหนักในการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีทั้งต่อลูกค้าเก่าและลูกค้าใหม่
ซึ่งนโยบายทางบริษัทมีความตั้งใจที่จะสร้างความประทับใจในการให้บริการแก่ลูกค้าเหล่านี้ไปตลอด
โดยมีส่วนบริการหลังการขายเป็นผู้รับผิดชอบในการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าใหม่
รักษาความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าเก่า และดูแลหรือให้บริการซ่อมแซมอุปกรณ์ ระบบไฟฟ้า น้ำประปา
มีการรับประกันความเสียหายระหว่างอยู่อาศัยเป็นระยะเวลา 1 ปี
อีกทั้งมีการประชาสัมพันธ์ความคืบหน้าของโครงการในการก่อสร้าง
การติดตามให้บริการแก่ลูกค้าตั้งแต่ขั้นตอนตัดสินใจซื้อจนถึงการส่งมอบ
ตลอดจนดูแลการบริหารโครงการเมื่อลูกค้าเข้าไปอาศัยแล้ว ให้เกิดความสะดวกสบาย
มีสภาพความเป็นอยู่ที่ดีไปตลอด

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

บริษัทฯกำหนดกลุ่มลูกค้าโดยคำนึงถึงอำนาจซื้อที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ หรือสามารถแบ่งจ่าย
และ/หรือผ่อนชำระกับทางธนาคารได้
โดยที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายในแต่ละโครงการที่บริษัทฯได้พัฒนาขึ้น คือ

- กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ประจำและต่อเนื่อง เช่น พนักงานบริษัท ธนาคาร ข้าราชการ ฯลฯ

- กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงหรือเป็นเจ้าของธุรกิจ

- กลุ่มลูกค้าในพื้นที่โครงการโดยรอบ และกลุ่มลูกค้าเดิมที่อาศัยอยู่ไม่เกิน 5 – 10 กิโลเมตร
จากโครงการ เนื่องจากลูกค้าจะมีความคุ้นเคยกับเส้นทางและสถานที่ตั้งโครงการ

- กลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการโครงการที่มีสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น
หรือมีความพอใจในรูปแบบของโครงการ และ

สามารถเดินทางได้สะดวก

นโยบายการตั้งราคา

บริษัทฯมีนโยบายการตั้งราคาที่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค โดยคำนึงถึงต้นทุนในการพัฒนาโครงการ
และโครงการโดยรอบที่บริษัทมองว่าเป็นคู่แข่งในการดำเนินงาน
เพื่อที่ว่าบริษัทฯจะสามารถแข่งขันได้กับผู้ประกอบการอื่นๆ โดยหลักการเบื้องต้น คือ

- การสำรวจราคาตลาดของโครงการอื่น ๆ ซึ่งเป็นโครงการลักษณะเดียวกัน
หรือใกล้เคียงกับของบริษัทฯ แล้วจึงกำหนดราคา
โดยพิจารณาจากต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการ เพื่อที่บริษัทฯ
จะได้สามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการรายอื่นได้ เนื่องจากบริษัทฯ มองว่าคู่แข่งของบริษัทฯ จะได้แก่
โครงการที่อยู่ใกล้เคียงโครงการของบริษัทฯ ไม่ได้มองเฉพาะเป็นบริษัทใดบริษัทหนึ่ง

- การพิจารณากำลังซื้อในตลาด
และการแบ่งเบาภาระการผ่อนชำระเงินดาวน์ในแต่ละงวดและระยะเวลาการผ่อนชำระ
เพื่อให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระเงินดาวน์โดยไม่มีปัญหา โดยการให้บริการในส่วนนี้ ทางบริษัทฯ
ได้รับความร่วมมือจากธนาคารพาณิชย์ในประเทศในการให้สินเชื่อแก่ลูกค้าของบริษัทฯ
ที่มีความประสงค์จะซื้อบ้าน แต่ยังไม่มีกำลังซื้อเพียงพอ

4.4 ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

ภาวะอุตสาหกรรมในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตลอดปี 2554
ในภาพรวมยังถือว่ามีการขยายตัวไปในทิศทางที่ดีถึงแม้จะชะลอตัวลงไปบ้างเมื่อเทียบกับปีก่อน
สืบเนื่องจากความไม่เชื่อมั่นในเศรษฐกิจโลกที่ยังมีความไม่แน่นอน
โดยเฉพาะปัญหาหนี้ในยูโรโซนที่ยังเกรงว่าจะกระทบผ่านช่องทางการค้า การลงทุนในบ้านเรา
แม้ภาพรวมเศรษฐกิจในบ้านเราจะไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง
แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าทุกครั้งที่เศรษฐกิจโลกมีปัญหา
เราในฐานะเศรษฐกิจขนาดเล็กย่อมได้รับผลกระทบตามมา
ดังจะเห็นได้ชัดในอุตสาหกรรมการส่งออกบางประเภท
สำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์การขยายตัวในรอบปีที่ผ่านมาเป็นผลมาจากการได้รับปัจจัยบวก
อาทิ มาตราการที่อยู่อาศัยหลังแรก ทิศทางแนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย กฎเกณฑ์ในเรื่อง LTV
รวมถึงราคาประเมินที่ดินใหม่ที่จะเริ่มใช้ในปี 2555-2558
ปัจจัยดังกล่าวช่วยกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคได้ดีระดับหนึ่ง
โดยที่ผู้ประกอบการต่างทยอยเปิดตัวโครงการต่างๆอย่างต่อเนื่อง
ตอบรับกับนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจที่เอื้อให้ผู้คนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยได้เร่งการตัดสินใจ
อีกทั้งยังช่วยให้ภาพรวมเศรษฐกิจขยายตัวไปได้อย่างต่อเนื่อง
เพราะทุกวันนี้ในหลายประเทศต่างตระหนักถึงบทบาทความสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถือเป็นภาคขนาดใหญ่และเกี่ยวโยงไปยังภาคอุตสาหกรรมอื่นๆอีกมากในการที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจ

ไตรมาสสุดท้ายของปี 2554
อุทกภัยครั้งใหญ่ที่เกิดขึ้นส่งผลให้การดำเนินงานในหลายๆโครงการของผู้ประประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องชะงักไป
หลายโครงการชะลอการเปิดตัว โครงการที่เปิดไปแล้วก็ใช้ระยะเวลาในการปิดโครงการที่นานขึ้น
หลายโครงการได้รับความเสียหาย
ส่งผลให้โครงการในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมเริ่มได้รับผลกระทบทั้งในด้านราคา ความต้องการผู้บริโภค
ตลอดจนความล่าช้าในแผนการดำเนินโครงการของผู้ประกอบการ

โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด(คอนโดมิเนียม)เป็นโครงการที่ประสบความสำเร็จทางด้านการขายและมีการเจริญเติบโตอย่างสูงใน
2-3 ปีที่ผ่านมา ในปี 2554 แม้จะชะลอตัวลงไปบ้าง
แต่ภาพรวมของที่อยู่อาศัยทุกประเภทยังเติบโตและขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ดังจะเห็นได้จากตารางที่
1 แม้จะเป็นปีที่ค่อนข้างมีความเสี่ยงต่อการชะลอตัวทางเศรษฐกิจของโลกและปัญหาภายในประเทศ
แต่ปัจจัยสำคัญที่ยังทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวเกิดจากปัจจัยทางด้านพฤติกรรมและความนิยมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป
ปัจจุบันผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มคนรุ่นใหม่และกลุ่มวัยทำงานจะหันมาให้ความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น
เหตุผลอาจเป็นในเรื่องของรูปแบบความหลากหลายที่ตอบสนองผู้บริโภคได้ดี ระดับราคาไม่สูงมาก
รวมถึงลูกค้าที่ต้องการบ้านหลังที่สอง และ/หรือเพื่อการลงทุนเป็นสินทรัพย์
ตลอดจนผู้คนส่วนใหญ่เริ่มหันมาให้ความสำคัญกับวิถีชีวิตที่สะดวกสบายมากขึ้นในเรื่องของการเดินทาง
โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามแนวรถไฟฟ้า หรือแม้กระทั่งสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น
โรงเรียน ห้างสรรพสินค้า สถานที่ราชการ สิ่งแวดล้อมรอบโครงการ เป็นต้น
ประกอบกับนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่ดำเนินมาต่อเนื่องจากปี 2553
จนถึงช่วงปลายปี 2554 จึงส่งผลให้

ยอดขายอสังหาริมทรัพย์มีการเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่อง
พร้อมทั้งกลยุทย์ในการจูงใจให้ผู้ซื้อตัดสินใจเร็วขึ้นก็เป็นเหตุผลหนึ่งในการกระตุ้นยอดขายให้เติบโต
ทั้งนี้พบว่าโครงการส่วนใหญ่ที่มีการเปิดตัวต่างมีจุดขายที่ไม่แตกต่างกัน
คือยังคงอยู่ในทำเลส่วนต่อขยายแนวรถไฟฟ้า และแหล่งชุมชนเมืองเป็นหลัก

ตารางที่ 1:
ตารางแสดงจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพและปริมณฑล

ในปี 2550 – 2554

  ------------------------- --------- --------- --------- --------- ---------
  ประเภทที่อยู่อาศัย             2550      2551      2552      2553      2554

  บ้านเดี่ยว                   38,705    34,618    28,998    31,687    31,600

  บ้านแฝด                    1,556     2,296     1,138     1,520     1,500

  ทาวเฮ้าส์และอาคารพาณิชย์      17,837    14,616    11,116    13,767    14,400

  อาคารชุด                   17,012    31,535    53,725    59,919    34,000

  รวมจำนวนหน่วย              75,110    83,065    94,977    106,893   81,500

  อัตราการเติบโต (ร้อยละ)      -4.45     11        14.34     12.55     -24
  ------------------------- --------- --------- --------- --------- ---------

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (http://www.reic.or.th/index)

จากข้อมูลในตารางที่ 1
แสดงให้เห็นถึงจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล
ย้อนหลังไปในปี 2550-2553
จะพบว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดได้รับความนิยมสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งต่างจากประเภท
บ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือแม้แต่ทาวเฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ ที่ค่อนข้างจะทรงตัวอยู่ในกรอบ
เหตุผลหนึ่งก็คือข้อจำกัดเรื่องที่ดิน และการใช้ชีวิตได้เปลี่ยนแปลงไปตามที่ได้กล่าวในข้างต้น
เพราะฉะนั้นจากข้อมูลในปี 2549-2553
ชี้ให้เห็นว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หันมาพัฒนาโครงการอาคารชุดเพิ่มมากขึ้น
เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อซึ่งปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นอาคารชุดมากขึ้นเรื่อยๆ
โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อคนรุ่นใหม่ที่คำนึงถึงปัจจัยทางด้านความสะดวกสบาย
และลดภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ใกล้สถานที่ทำงาน และแหล่งธุรกิจ มาประกอบการตัดสินใจ

ในปี 2554
เริ่มพบว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเริ่มกลับมาคึกคักอันเนื่องมาจากระบบสาธารณูปโภคเริ่มกระจายออกสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ
โดยพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลยังเป็นพื้นที่ที่ได้รับการพัฒนาโครงการใหม่ๆอยู่สูง
เป็นผลสืบเนื่องมาจากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า แอร์พอร์ทลิ้ง รวมทั้งระบบสาธารณูปโภคที่พร้อม
ซึ่งทำให้การเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองไม่ต้องใช้เวลามากเหมือนแต่เดิม
อีกด้านหนึ่งน่าจะเป็นในเรื่องสิ่งแวดล้อมที่ดี
โครงการที่พัฒนาในพื้นที่รอบตัวเมืองจึงเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่น่าสนใจ ทั้งนี้ตัวเลขในปี 2554
แสดงให้เห็นว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดเริ่มชะลอลง
ส่งผลให้ภาพรวมที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงกว่าร้อยละ 24 เมื่อเทียบกับปี 2553

ตารางที่ 2: จำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศในปี 2549 – 2553

  --------------- -------------- ------ ------------ ------ ------------ ------ ------------ ------ ------------ ------
  ภูมิภาค           จำนวนที่อยู่อาศัย                                                                                   

                  2549                  2550                2551                2552                2553         

                  หน่วย           %      หน่วย         %      หน่วย         %      หน่วย         %      หน่วย         %

  กทม.และปริมณฑล   3,915,403      3.85   4,050,735    3.46   4,188,353    3.40   4,325,791    3.28   4,451,540    2.91

  ส่วนภูมิภาค        15,667,442     2.76   16,038,486   2.37   16,419,916   2.38   16,818,184   2.43   17,230,095   2.45

  รวมทั่วประเทศ     19,582,845     2.98   20,089,221   2.59   20,608,269   2.58   21,143,975   2.60   21,681,635   2.54
  --------------- -------------- ------ ------------ ------ ------------ ------ ------------ ------ ------------ ------

หมายเหตุ : % เปรียบเทียบกับปีก่อนหน้า

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (http://www.reic.or.th/index)

ตารางที่ 2 ชี้ให้เห็นถึงการขยายตัวของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศในช่วงปี 2549-2553
พบว่าจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลขยายตัวทุกปีเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีที่ 3.38 %
ขณะที่ในส่วนภูมิภาคจะมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีอยู่ที่ 2.48 %
นั่นหมายความว่าพื้นที่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงได้รับความสนใจและมีการพัฒนาโครงการต่างๆอย่างสูงอันเนื่องมาจากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคที่สะดวกสบายมากขึ้น

ตารางที่ 3: เงินให้กู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลของสถาบันการเงินในปี 2550 – 2554(Q3)

หน่วย : บาท

  ------------------------------ ----------- ----------- ----------- ----------- -----------
  สถาบัน / ปี พ.ศ.                 2550        2551        2552        2553        2554(Q3)

  ธนาคารพาณิชย์                    2,927,103   3,299,313   3,660,628   4,199,558   3,446,041

  สถาบันการเงินเฉพาะกิจที่รับฝากเงิน    2,804,919   2,900,907   2,880,482   3,093,230   2,445,722

  บริษัทเงินทุนและบริษัทเงินทุนหลักทรัพย์   3,281       2,844       2,281       1,928       1,380

  บริษัทเครดิตฟองซิเอร์               194         242         291         442         375

  ธุรกิจประกันภัย                    18,517      20,855      18,915      7,966       -

  รวม                            5,754,014   6,224,159   6,562,597   7,303,124   5,893,518

  อัตราการเติบโต (ร้อยละ)           11.35       8.17        5.44        11.28       8.78
  ------------------------------ ----------- ----------- ----------- ----------- -----------

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย (สถิติ/สถิติเศษฐกิจและการเงิน / การเงินและการธนาคาร)

(http://www.bot.or.th/Thai/Statistics/EconomicAndFinancial/MoneyAndBanking/Pages/index.aspx#)

* % การขยายตัวเปรียบเทียบ3ไตรมาสแรกของปี2553 กับ 3ไตรมาสแรกของปี 2553

เรื่องภาวะความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หลายฝ่ายเกรงว่าจะนำไปสู่วิกฤติในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น
ตัวชี้อุปสงค์ที่ดีตัวหนึ่งคือตัวเลขการขยายตัวเงินให้กู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลของสถาบันการเงินในปี
2550-2554(Q3) ตามตารางที่ 3 พบว่าเงินให้กู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินชะลอตัวลง
ในปี 2554(Q3) เนื่องจากได้รับผลกระทบจากปัจจัยทางด้านการชะลอตัวของเศรษฐกิจเป็นสำคัญ
ประกอบกับภาวะเงินเฟ้อ และราคาน้ำมันซึ่งปรับราคาสูงขึ้น ส่งผลต่อการลงทุนของภาคเอกชน
และการใช้จ่ายของบุคคลที่ลดลง อีกทั้งยังได้รับผลกระทบจากอุทกภัยครั้งใหญ่
ทำให้ธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบ ทำให้สถาบันการเงินมี

มาตรการและความระมัดระวังต่อการอนุมัติสินเชื่ออย่างเข้มงวด
ประกอบกับผู้บริโภคชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยและระมัดระวังในการใช้จ่ายเพื่อรอดูทิศทางของภาวะเศรษฐกิจและเพื่อการฟื้นฟูความเสียหายที่เกิดขึ้นจากอุทกภัยแต่ทว่ายังมีมาตราการกระตุ้นต่างๆจากทางรัฐบาล
ไม่ว่าจะเป็นการอัดฉีดเงินเพื่อเร่งการใช้จ่าย การปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อลดต้นทุน
ทำให้การขยายตัวของเงินให้กู้ยืมจะเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง
ต้องยอมรับว่าการขยายตัวของเงินให้กู้ยืมยังมีความอ่อนไหวสูงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคต่อมุมมองทางด้านเศรษฐกิจโลกและปัญหาทางการเงินในยูโรโซน

ตารางที่ 4 แสดงข้อมูลที่ชี้ให้เห็นถึงภาวะอสังหาริมทรัพย์

  ---------------------------------------------- ----------- ----------- ------------ ----------- ----------- -----------
                                                 2551        2552        2553         Q1/2554     Q2/2554p    Q3/2554p

  การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งประเทศ (หน่วย)           61,946.00   54,072.00   95,983.00    15,591.00   29,349.00   32,561.00

  แบ่งตามประเภท                                                                                                 

  - เพื่อที่อยู่อาศัย                                   56,574.00   47,432.00   77,995.00    13,885.00   22,059.00   27,770.00

  - อื่น ๆ                                         5,372.00    6,640.00    17,988.00    1,706.00    7,290.00    4,791.00

  ที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล   83,065.00   90,971.00   106,893.00   22,661.00   20,696.00   24,745.00
  (หน่วย)                                                                                                      

  - บ้านจัดสรร                                     27,513.00   23,486.00   24,476.00    8,351.00    5,722.00    8,471.00

  - แฟลตและอาคารชุด                               31,535.00   46,452.00   59,919.00    8,583.00    9,881.00    10,532.00

  - ปลูกสร้างเอง                                   24,017.00   21,033.00   22,498.00    5,727.00    5,093.00    5,742.00
  ---------------------------------------------- ----------- ----------- ------------ ----------- ----------- -----------

หมายเหตุ : มูลค่าการซื้อขายที่ดินทั้งประเทศ
ธปท.ประมาณการโดยใช้การคำนวณย้อนกลับจากค่าธรรมเนียมฯที่จัดเก็บได้

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย
(สถิติ/สถิติเศรษฐกิจและการเงิน/ดัชนีและเครื่องชี้เศรษฐกิจ/เครื่องชี้อสังหาริมทรัพย์)

(http://www.bot.or.th/Thai/Statistics/EconomicAndFinancial/EconomicIndices/Pages/StatPropertyIndicators.aspx)

ข้อมูลตารางที่ 4 คือเครื่องบ่งชี้ถึงภาวะอสังหาริมทรัพย์ช่วงปี 2551-2554p(Q3)
โดยที่การขออนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งประเทศเริ่มชะลอตัวลงช่วงไตรมาสแรกของปี 2554
เพื่อรอดูความชัดเจนทางเศรษฐกิจ
หลังจากเริ่มมีความชัดเจนในรัฐบาลและมาตราการกระตุ้นการใช้จ่ายส่งผลให้มีตัวเลขใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพิ่มขึ้น
กอปรกับนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์
ส่งผลให้ผู้ประกอบการสามารถขายโครงการที่มีอยู่ได้อย่างต่อเนื่อง
โดยเฉพาะมาตรการทางด้านภาษีการโอน ซึ่งเป็นมาตรการกระตุ้นให้ผู้ซื้อ
ตัดสินใจซื้อโครงการเร็วขึ้น เนื่องจากได้รับประโยชน์ทางด้านภาษี
ทำให้ลดค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ตนเองได้มาก
บวกกับข้อเสนอหรือโปรโมชั่นในการขายที่จูงใจผู้บริโภค
แต่ทั้งปีคาดว่าน่าจะชะลอลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
อันเนื่องมาจากปัญหาเศรษฐกิจและอุทกภัยครั้งสำคัญเมื่อช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี

กล่าวโดยสรุปภาวะอุตสาหกรรมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ในรอบปีที่ผ่านมาได้รับปัจจัยบวกจากการเติบโตของที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม
ประกอบกับมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล
ด้านสถาบันการเงินก็มีความระมัดระวังต่อการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น
ประกอบกับปัญหาทางด้านการเมืองและภาวะ

เศรษฐกิจที่ยังคงไม่ฟื้นตัวอย่างเต็มที่
จึงยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงที่จะส่งผลต่อการเติบโตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยคาดการณ์ว่าในปี
2555 โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง

ภาวะการแข่งขัน

การแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 ที่ผ่านมา ส่วนใหญ่ยังคงมีจุดขายไม่แตกต่างกันมากนัก
การพัฒนาโครงการเพื่อรองรับความต้องการของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในทำเลใกล้แนวรถไฟฟ้า
ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเป็นโครงการที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตามทำเลบริเวณในตัวเมืองที่เหมาะสำหรับพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเริ่มหายากและมีราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก
จึงส่งผลให้ผู้ประกอบการเริ่มหันมาพัฒนาโครงการในพื้นที่รอบนอก
บริเวณชานเมืองและตามแนวรถไฟฟ้าที่กำลังจะก่อสร้างในอนาคต

ทั้งนี้จากปัจจัยบวกที่ได้รับจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหารมิทรัพย์ของภาครัฐที่ดำเนินมาต่อเนื่องจนถึงช่วงกลางปี
2554 ส่งผลให้ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น ซึ่งในช่วงระยะเวลาดังกล่าวนั้น
ทำให้ผู้ประกอบการเร่งระบายโครงการที่มีอยู่
โดยใช้การแข่งขันทางด้านการตลาดมากระตุ้นยอดขายทดแทนจุดขายทางด้านทำเลที่ไม่มีความแตกต่างกันมากนัก

เนื่องจากทำเลบริเวณตัวเมืองสำหรับพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเริ่มหายากดังกล่าว
ประกอบกับผู้ประกอบการเริ่มให้ความสำคัญกับทำเลรอบชานเมือง
เพื่อรองรับการพัฒนาแนวรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์และเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเข้าตัวเมือง เช่น
วงแหวน-อ่อนนุช , ราชพฤกษ์-พระราม 5
ส่งผลให้ผู้ประกอบการเริ่มให้ความสำคัญและวางแผนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อรองรับการขยายตัวดังกล่าว
ดังนั้นจึงคาดว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยว และทาวเฮ้าส์
ในบริเวณดังกล่าวจะมีการแข่งขันเปิดตัวเพิ่มขึ้นในปี 2554

บริษัทฯ ดำเนินการเป็นผู้พัฒนาและจำหน่ายบ้านเดี่ยว ห้องชุด และทาวน์เฮ้าส์
โดยมีคู่แข่งขันของบริษัทฯ ตามทำเลที่ตั้งโครงการ ประกอบด้วย

+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+
| Everland |      |         | คู่แข่งตาม |    |         |  หมายเหตุ      |
|          |      |         | L       |    |         |               |
|          |      |         | ocation |    |         |               |
+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+
| โครงการ  | จ    | รา      | โครงการ | จ  | รา      |               |
|          | ำนวน | คาเฉลี่ย/ |         | ำน | คาเฉลี่ย/ |               |
| และที่ตั้ง   |      | ยูนิต(บาท | และที่ตั้ง  | วน | ยูนิต(บาท |               |
|          | ยูนิตท | /ตร.ม.) |         | ยูน | /ตร.ม.) |               |
|          | ั้งหมด |         |         | ิตท |         |               |
|          |      |         |         | ั้งห |         |               |
|          |      |         |         | มด |         |               |
+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+
| มายวิลล่า  |      |         | 1.เ     | n  | ชั้นที่15(  | มีคู่แข่งที่ม       |
|          |      |         | รสซิเด้นซ์ | /a | 36,290) | ีผลิตภัณฑ์ใกล้เคียง |
| (คันทรี่ค   |      |         | คอน     |    |         | กับของบริษัทเพียง |
| อมเพล็กซ์) |      |         | โดมิเนียม |    | ชั้นที่17   | 1             |
|          |      |         |         |    | (       | โครงการเท่านั้น  |
|          |      |         |         |    | 31,450) | ดังนั้น          |
|          |      |         |         |    |         | จึงคาดว่าภาวะก  |
|          |      |         |         |    |         | ารแข่งขันอยู่ในระ |
|          |      |         |         |    |         | ดับที่ไม่ค่อยรุนแรง |
|          |      |         |         |    |         | อีก            |
|          |      |         |         |    |         | ทั้งยังได้เปรียบใน |
|          |      |         |         |    |         | เรื่องโปรโมชั่นที่ม |
|          |      |         |         |    |         | ีความน่าสนใจกว่า |
+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+
| อาคาร A  | 10   | 2       |         |    | ชั้นที่19   |               |
|          |      | 5,000 - |         |    | (       |               |
| อาคาร B  | 57   | 28,000  |         |    | 29,838) |               |
|          |      |         |         |    |         |               |
| อาคาร C  | 205  | 2       |         |    |         |               |
|          |      | 1,000 - |         |    |         |               |
|          |      | 23,000  |         |    |         |               |
|          |      |         |         |    |         |               |
|          |      | 2       |         |    |         |               |
|          |      | 1,000 - |         |    |         |               |
|          |      | 26,000  |         |    |         |               |
+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+
|          |      |         | 2.บา    | n  | 31,000  |               |
|          |      |         | งนาเพลส | /a |         |               |
+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+
|          |      |         |         |    |         |               |
+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+

+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+
| Everland |      |         | คู่แข่งตาม |    |         |  หมายเหตุ      |
|          |      |         | L       |    |         |               |
|          |      |         | ocation |    |         |               |
+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+
| โครงการ  | จ    | ราคาเ   | โครงการ | จ  | ราคาเ   |               |
|          | ำนวน | ฉลี่ย/ยูนิต |         | ำน | ฉลี่ย/ยูนิต |               |
| และที่ตั้ง   |      |         | และที่ตั้ง  | วน |         |               |
|          | ยูนิตท | (       |         | ยูน | (       |               |
|          | ั้งหมด | ล้านบาท) |         | ิตท | ล้านบาท) |               |
|          |      |         |         | ั้งห |         |               |
|          |      |         |         | มด |         |               |
+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+
| มายโฮม   | (อย  | 2.9 –   | 1.โครง  | 3  | 4.      | มีการ          |
| -สุวินทวงศ์ | ู่ระหว | 4.3     | การภัสสร | 08 | 30-6.80 | แข่งขันค่อนข้างสูง |
|          | ่างก่อ |         | 13      |    |         | อย่างไรก       |
|          | สร้าง |         | ถนน     | 7  | 3.      | ็ตามเนื่องจากโคร |
|          | )    |         | สุวินทวงศ์ | 00 | 15-5.40 | งการอยู่ติดถนนสุว |
|          |      |         | หนองจอก |    |         | ินทวงศ์จึงเป็นข้อไ |
|          |      |         |         | -  | 2.      | ด้เปรียบของบริษัท |
|          |      |         | 2.บ้า    |    | 70-4.55 | ทั้ง            |
|          |      |         | นปาริชาติ |    |         | นี้ราคาขายบ้านขอ |
|          |      |         | สุวรรณภูมิ |    |         | งบริษัทอยู่ระหว่าง |
|          |      |         | ถนน     |    |         | 3-5 ล้านบาท    |
|          |      |         | สุวินทวงศ์ |    |         | ซึ่งตรงกับความต  |
|          |      |         | หนองจอก |    |         | ้องการของลูกค้าเ |
|          |      |         |         |    |         | ป้าหมายของบริษัท |
|          |      |         | 3.ปรีชา  |    |         |               |
|          |      |         | สุวิน     |    |         |               |
|          |      |         | ทวงศ์ถนน |    |         |               |
|          |      |         | สุวินทวงศ์ |    |         |               |
|          |      |         | หนองจอก |    |         |               |
+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+

+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+
| Everland |      |         | คู่แข่งตาม |    |         |  หมายเหตุ      |
|          |      |         | L       |    |         |               |
|          |      |         | ocation |    |         |               |
+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+
| โครงการ  | จ    | ราคาเ   | โครงการ | จ  | ราคาเ   |               |
|          | ำนวน | ฉลี่ย/ยูนิต |         | ำน | ฉลี่ย/ยูนิต |               |
| และที่ตั้ง   |      |         | และที่ตั้ง  | วน |         |               |
|          | ยูนิตท | (       |         | ยูน | (       |               |
|          | ั้งหมด | ล้านบาท) |         | ิตท | ล้านบาท) |               |
|          |      |         |         | ั้งห |         |               |
|          |      |         |         | มด |         |               |
+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+
| มายโฮม-  | (อย  | 3.      | 1. The  | 1  | 2.      | มีการ          |
|          | ู่ระหว | 45-6.00 | Urbana  | 34 | 57-3.95 | แข่งขันค่อนข้างสูง |
| เชียงใหม่  | ่างก่อ |         | (       |    |         | อย่างไรก็ตามเนื่อ |
|          | สร้าง |         | phase2) | 2  | 2.      | งจากโครงการอย |
|          | )    |         |         | 27 | 76-4.29 | ู่ติดทิวเขาและล้อม |
|          |      |         | 2.      |    |         | รอบด้วยธรรมชาติ |
|          |      |         | S       | -  | 3.      | มีความเป็นส่วนตัว |
|          |      |         | ansaran |    | 05-4.34 | จึง            |
|          |      |         | Ch      |    |         | เป็นข้อได้เปรียบแ |
|          |      |         | iangmai |    |         | ละตรงกับความต้อ |
|          |      |         |         |    |         | งการของลูกค้าเป |
|          |      |         | 3.      |    |         | ้าหมายของบริษัทฯ |
|          |      |         | Vararom |    |         |               |
+----------+------+---------+---------+----+---------+---------------+

ทั้งนี้บริษัทฯ มีข้อได้เปรียบกว่าคู่แข่งในส่วนของการพัฒนาโครงการใหม่ของบริษัทฯ
เพื่อให้เป็นแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ ที่มีความครบครันของสิ่งอำนวยความสะดวกมากที่สุด เช่น
โรงเรียน
นับเป็นการสร้างความแตกต่างจากโครงการของคู่แข่งขันเพื่อรองรับภาวะการแข่งขันในอุตสาหกรรม
บริษัทฯ ได้มีการกำหนดแนวทางการบริหารดังนี้

การเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการ
เนื่องจากทำเลที่ตั้งของโครงการถือเป็นปัจจัยในการพิจารณาอันดับต้น ๆ ของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย
ดังนั้นบริษัทฯ จะเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการต่าง ๆ ของบริษัทฯ ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยม
และมีการคมนาคมสะดวก

การกำหนดราคาที่เหมาะสม ราคายังคงเป็นปัจจัยหนึ่งที่ผู้บริโภคใช้ประกอบการตัดสินใจซื้อบ้าน
บริษัทฯ จึงมีนโยบายที่จะกำหนดราคาให้เหมาะสมและเป็นธรรม
เพื่อให้ผู้บริโภคเกิดความพึงพอใจกับประโยชน์และสิ่งต่าง ๆ
ที่ได้รับจากการซื้อบ้านที่อยู่อาศัยของบริษัทฯ

คุณภาพและรูปแบบของบ้าน บริษัทฯ ให้ความสำคัญในการเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพได้มาตรฐาน
การควบคุมดูแลการก่อสร้างโดยผู้เชี่ยวชาญของบริษัทฯ
เพื่อให้คุณภาพของบ้านเป็นไปตามมาตรฐานที่บริษัทฯ กำหนดไว้ สำหรับในส่วนของรูปแบบบ้านนั้น
บริษัทฯ จะเน้นในเรื่องของรูปแบบบ้านที่ทันสมัยควบคู่กับประโยชน์ใช้สอย โดยรูปแบบบ้านของบริษัทฯ
จะมีส่วนช่วยสร้างความแตกต่างในตัวสินค้าของบริษัทฯ จากบริษัทคู่แข่ง

4.5 วัตถุดิบและผู้จำหน่าย

- วัตถุดิบหลักของบริษัทฯ จะประกอบด้วยที่ดิน และวัสดุก่อสร้างซึ่งบริษัทฯ
ได้ให้ความสำคัญอย่างมากต่อการพัฒนาโครงการ โดยปัจจัยที่นำมาพิจารณาในการซื้อที่ดิน ได้แก่
ทำเลที่ตั้ง ระบบสาธารณูปโภค สภาพสิ่งแวดล้อมรอบ ๆ โครงการ โดยบริษัทฯ
จะเน้นการพัฒนาโครงการเดิม และที่ดินที่มีอยู่ให้แล้วเสร็จ นอกจากนี้บริษัทฯ
ยังมีแผนจัดซื้อที่ดินเพื่อขยายโครงการอื่น ๆ รวมถึงที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพสูง
เพื่อประโยชน์ในการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ ในอนาคต โดย ณ ปัจจุบัน บริษัทฯ
ยังมีที่ดินเปล่าที่อยู่ระหว่างการเตรียมการพัฒนา ที่จ.เชียงใหม่ ซึ่งบริษัทฯ
คาดว่าจะสามารถรองรับการขยายงานของบริษัทฯ ได้อีกประมาณ 3-5 ปี

- ด้านการก่อสร้าง บริษัทฯ จะทำการว่าจ้างผู้รับเหมาในระบบงานต่าง ๆ
ในการดำเนินการก่อสร้าง ให้เป็นไปตามแบบของบริษัทฯ โดยจะมีวิศวกรและสถาปนิกของบริษัทฯ
คอยตรวจสอบ ดูแล ควบคุมงาน ให้เป็นไปตามรูปแบบที่กำหนดไว้เป็นระยะ ๆ
ตลอดช่วงการพัฒนาโครงการ
และในบางโครงการก็จะมีการว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษามาช่วยทำการตรวจสอบและควบคุมการก่อสร้างด้วย

- บริษัทฯ จะพิจารณาคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีความชำนาญและมีความพร้อมในการดำเนินการก่อสร้าง
เพื่อให้ได้ผลงานที่มีคุณภาพเป็นไปตามมาตรฐานของการก่อสร้างที่บริษัทฯ ได้กำหนดไว้
และต้องให้แล้วเสร็จตามแผนงานการก่อสร้างที่ได้วางไว้แล้วด้วย ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วบริษัทฯ
จะเลือกใช้ผู้รับเหมาที่บริษัทฯ เคยว่าจ้างมาในอดีตและมีผลงานเป็นที่น่าพอใจ
ซึ่งปัจจุบันจะมีอยู่ประมาณ 5 – 6 บริษัท

4.6 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ไม่มี

4.7 ประวัติการทำผิดและแนวทางการแก้ไข

ไม่มี

งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ณ 31 ธันวาคม 2554

โครงการที่อยู่ระหว่างการส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554

[TABLE]

หมายเหตุ : 1. งานที่ยังไม่ส่งมอบคำนวณจากมูลค่างานที่ยังไม่ส่งมอบ/มูลค่างานที่ทำสัญญา

  2. โครงการมายวิลล่ามีอาคารสำนักงานทั้งหมด 60 สำนักงาน และมีห้องชุดพักอาศัย 718
  ห้องชุด และมีการจำหน่ายไปแล้วทั้งสิ้น 50 สำนักงานและ 456 ห้องชุด
  ดังนั้นบริษัทฯจึงได้รับโอนโครงการเพื่อนำมาพัฒนาต่อจำนวน 10 สำนักงานและ 262 ห้องชุด