2.1 ความเสี่ยงด้านการเมือง เศรษฐกิจ และสังคม

2.1.1 ความเสี่ยงจากความภาวะทางการเมือง เศรษฐกิจ และสังคม

ภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ในปี 2554 ที่ผ่านมา
เริ่มมีสัญญาณของการชะลอตัวตามทิศทางของภาวะเศรษฐกิจโลก
ผลสืบเนื่องจากความกังวลในปัญหาหนี้สาธารณะในกลุ่มยูโรโซน ปัญหาความขัดแย้งในตะวันออกกลาง
รวมทั้งภาวะทางการเมืองและเศรษฐกิจในประเทศยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและแนวโน้มในการลงทุนของภาคธุรกิจ
รวมทั้งส่งผลต่อการใช้จ่ายของประชาชน
ปัญหาความแตกต่างทางความคิดในสังคมซึ่งส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพและความมั่นคงของรัฐบาล
ปัญหาความขัดแย้งในเชิงนโยบายบริหารของภาครัฐ
จึงเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศ
อีกทั้งอุทกภัยครั้งสำคัญช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2554 ทำให้การลงทุนภาคเอกชนชะลอออกไป
ผู้บริโภคต่างระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น
การผลิตภาคอุตสาหกรรมและการใช้จ่ายภายในประเทศได้รับผลกระทบหนัก
ส่งผลให้การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจยังอยู่ในระดับต่ำ อย่างไรก็ตามในปี 2555
มีแนวโน้มที่จะต้องเผชิญกับปัญหาภาวะเงินเฟ้อในประเทศ
ราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับความเชื่อมั่นต่อภาวะเศรษฐกิจโลก
ซึ่งปัจจัยต่างๆดังกล่าวจะส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของภาคเอกชนและการใช้จ่ายของภาคประชาชน
แรงหนุนที่สำคัญนอกจากมาตราการต่างๆที่ภาครัฐฯเร่งการใช้จ่าย
ก็เห็นจะเป็นเรื่องเศรษฐกิจของประเทศในภูมิภาคเอเชียที่เริ่มมีการฟื้นตัวที่ดีขึ้น

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นภาคอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ปัจจัยหนึ่งที่เอื้อต่อการขยายตัวคือ
อำนาจซื้อของผู้บริโภค
ซึ่งจากปีที่ผ่านมาปัจจัยเสี่ยงที่ได้กล่าวมาตอนต้นกระทบต่ออำนาจซื้อผู้บริโภคทั้งทางตรงและทางอ้อม
ส่งผลให้การใช้จ่ายโดยรวมชะลอลง
กอปรกับปัญหาอุทกภัยที่เกิดขึ้นทำให้พื้นที่บางทำเลได้รับผลกระทบอย่างชัดเจน
ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องราคา ระยะเวลาการก่อสร้าง และระยะเวลาขายที่นานขึ้น
ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายรับรู้รายได้ล่าช้า และมีค่าใช้จ่ายสูงขึ้นในการบริหารแต่ละโครงการ

2.2 ความเสี่ยงด้านการดำเนินธุรกิจ

2.2.1 ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

ต้นทุนสำคัญของการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เห็นจะเป็นในเรื่องของ วัสดุก่อสร้างต่างๆ
โดยในช่วงปี 2554 ที่ผ่านมาราคาวัสดุก่อสร้างในภาพรวมมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น
โดยเกิดจากวัสดุก่อสร้างหมวดเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก
ซึ่งได้รับผลสะท้อนมาจากแรงซื้อและความต้องการใช้ในภาคอสังหาริมทรัพย์
และโครงการของภาครัฐตามนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นสำคัญ

ทั้งนี้ การดำเนินการก่อสร้างโครงการของบริษัทฯที่ผ่านมา
บริษัทฯจะว่าจ้างผู้รับเหมาให้ดำเนินการก่อสร้างทั้งหมด
หากแต่บริษัทฯจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุสำหรับการก่อสร้างเอง ยกเว้นการทำสัญญากับ บริษัท ซุปเปอร์
สปีด คอนสตรัคชั่น จำกัด ที่เป็นการจ้างเหมารวมค่าวัสดุก่อสร้างด้วย
เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่เป็นการปรับปรุงซ่อมแซมโครงการที่มีอยู่เดิมเป็นหลัก (
ไม่ได้เป็นการก่อสร้างใหม่ )
ซึ่งจากนโยบายดังกล่าวทำให้บริษัทฯสามารถควบคุมคุณภาพและวางแผนต้นทุนค่าก่อสร้างให้สอดคล้องกับเงินทุนหมุนเวียนของบริษัทฯได้

อย่างไรก็ตามบริษัทฯคาดว่าราคาวัสดุก่อสร้างจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปี 2555
เนื่องจากได้รับผลกระทบจากราคาน้ำมัน ประกอบกับภาวะเงินเฟ้อ
และอัตราดอกเบี้ยซึ่งมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2554
รวมทั้งปัจจัยทางด้านนโยบายกระตุ้นการใช้จ่ายของภาครัฐฯ อาทิ
โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ซึ่งจะส่งผลให้เกิดอุปสงค์ทางด้านวัสดุก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น

บริษัทฯคาดว่าการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างจะไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนในการก่อสร้างของบริษัทฯ
เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นโครงการที่มีการดำเนินการไปแล้วกว่าร้อยละ 100
ซึ่งคงเหลือการก่อสร้างและปรับปรุงไม่มากนักก่อนที่จะนำออกขายให้แก่ลูกค้า
ในส่วนโครงการที่กำลังดำเนินการนั้น
บริษัทฯได้มีการวางแผนงานการก่อสร้างและบริหารควบคุมระบบการจัดซื้อวัสดุการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ
รวมทั้งสำหรับโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

2.2.2 ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงกรรมการ

นายขุมทรัพย์ โลจายะ กรรมการผู้จัดการของบริษัทและบริษัทย่อย ได้ให้บริษัทกู้ยืมเงินระยะสั้น
เพื่อใช้เป็นทุนหมุนเวียนในการบริหารงานของบริษัท โดยมียอดคงค้าง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554
จำนวน 148.37 ล้านบาท

การให้บริษัทกู้ยืมเงินระยะสั้นเพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนดังกล่าว นายขุมทรัพย์ โลจายะ
ไม่มีการคิดดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และผลตอบแทนอื่นใดจากบริษัท
ส่งผลให้บริษัทได้รับประโยชน์ในเรื่องดังกล่าวและทำให้บริษัทรับรู้ภาระหนี้เฉพาะในส่วนของเงินต้นเท่านั้น
ไม่มีต้นทุนทางการเงินจากการต้องชำระดอกเบี้ยเหมือนในกรณีที่ต้องไปกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน

2.2.3 ความเสี่ยงจากการชะลอโครงการของบริษัท

การชะลอตัวโครงการของบริษัทฯที่ผ่านมา เป็นผลสืบเนื่องมาจากขั้นตอนการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน
ซึ่งเป็นที่ดินที่อยู่ในภาระจำนองของธนาคาร
ที่ผ่านมาขั้นตอนและเอกสารดังกล่าวที่บริษัทฯได้ทำเรื่องขออนุญาตจัดสรรไปนั้นมีความจำเป็นต้องใช้ระยะเวลาในการดำเนินการ
โดยโครงการที่ชะลอไปและอยู่ระหว่างดำเนินการในปัจจุบันมีอยู่ 2 โครงการ คือ
โครงการมายโฮม สุวินทวงศ์ และโครงการมายโฮม เชียงใหม่
ทั้งนี้การชะลอการพัฒนาโครงการดังกล่าว
ส่งผลให้รายได้จากการขายโครงการที่เหลืออยู่ปรับตัวลดลง
อย่างไรก็ตามบริษัทฯได้ดำเนินการพัฒนาโครงการในส่วนของสาธารณูปโภคพื้นฐาน
และพื้นที่โดยรอบเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการเริ่มพัฒนาโครงการดังกล่าวใหม่อีกครั้งในปี 2555 ดังนี้

โครงการมายโฮม สุวินทวงศ์
ได้ดำเนินการก่อสร้างถนนเข้าสู่โครงการและทัศนียภาพโดยรอบโครงการไว้เรียบร้อยแล้ว
อีกทั้งยังก่อสร้างสำนักงานขาย วางแนวระบบสาธารณูปโภคในโครงการ
และอยู่ระหว่างยื่นขอจัดสรรในขั้นตอนต่อไป

โครงการมายโฮม เชียงใหม่ บริษัทฯได้ดำเนินการก่อสร้างซุ้มประตูโครงการ
ปรับปรุงพื้นที่โครงการและก่อสร้างถนนเข้าสู่โครงการ รวมทั้งก่อสร้างสำนักงานขาย
และอยู่ระหว่างดำเนินการขออนุมัติหนังสือยินยอมให้จัดสรรที่ดินจากธนาคาร
เพื่อนำไปดำเนินการขออนุญาตจัดสรรที่ดินในโครงการเป็นขั้นตอนต่อไป

2.3 ความเสี่ยงด้านการเงิน

2.3.1 ความเสี่ยงจากการที่บริษัทอาจมีเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอ

เงินทุนหมุนเวียนเป็นหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจที่สะท้อนให้เห็นสภาพคล่องทางการเงิน
ซึ่งลักษณะของกิจการที่แตกต่างกันย่อมต้องการเงินทุนหมุนเวียนที่แตกต่างกัน
ปัจจุบันบริษัทฯและบริษัทย่อยมีนโยบายในการพัฒนาโครงการของบริษัท ในลักษณะสร้างไปขายไป
ดังนั้นบริษัทฯจึงมีปริมาณเงินที่ใช้สำหรับเป็นเงินทุนหมุนเวียนเพื่อพัฒนาโครงการอยู่ในปริมาณจำกัด
ซึ่งอาจมีผลต่อการสูญเสียโอกาสทางธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการขยายส่วนงานต่างๆ
การจัดหาที่ดินเพื่อรองรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ โดยบริษัทฯตระหนักถึงประเด็นดังกล่าว
จึงได้มีแผนการเพิ่มทุน
เพื่อระดมเงินทุนสำหรับการพัฒนาโครงการในอนาคตและเป็นเงินทุนหมุนเวียนภายในบริษัท

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554 บริษัทฯและบริษัทย่อย มีวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นจำนวน
172.89 ล้านบาท และจำนวน 165 ล้านบาท ตามลำดับ โดยมีโครงการของบริษัทฯ ค้ำประกัน
และมีหนี้สินหมุนเวียนจำนวน 183.66 ล้านบาท โดยในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา
บริษัทฯมีการบริหารเงินทุนหมุนเวียนของกิจการได้เป็นอย่างดี
โดยมีการวางแผนการใช้เงินและจัดสรรทุนหมุนเวียนตามลำดับสำคัญในกิจการ
และสามารถจ่ายชำระหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้ให้แก่สถาบันการเงินได้ตรงตามที่กำหนดไว้ในเงื่อนไขสัญญาเงินกู้

โดยบริษัทฯ มีอัตราส่วนสภาพคล่องเท่ากับ 3.13 เท่า อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น 1.38
เท่า อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน 0.36 เท่า
โดยที่อัตราส่วนดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าบริษัทสามารถที่จะบริหารจัดการเงินทุนหมุนเวียนได้เป็นอย่างดี
ส่วนหนึ่งเป็นเพราะบริษัทฯมีการรับรู้รายได้จากการจำหน่ายทรัพย์สินออกไป

นอกจากนั้นแล้วยังได้มีการวางแผนในการพัฒนาโครงการจากทรัพย์สินที่มีอยู่เพื่อสร้างรายได้ให้แก่บริษัทฯโดยมีการบริหารเงินทุนหมุนเวียนของกิจการเพื่อให้เพียงพอต่อการดำเนินงานของบริษัทต่อไป

2.3.2 ความเสี่ยงเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้

บริษัทฯ ได้รับเงินกู้ระยะยาวจำนวน 262.89 ล้านบาท จากสถาบันการเงิน
ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาการชำระคืนในเดือนพฤษภาคม และ กรกฎาคม ในปี2556
โดยช่วงระยะเวลาที่ผ่านมาบริษัทฯมีการชำระเงินกู้ให้แก่ธนาคารตรงตามเงื่อนไข
และไม่มีประวัติเสียหายทางการเงิน

ในปี 2554 พบว่าจำนวนภาระหนี้ระยะยาวปรับตัวลดลงจากปี 2553 จำนวน 236.99 ล้านบาท
แสดงให้เห็นถึงบริษัทฯสามารถบริหารจัดการภาระหนี้ดังกล่าวได้เป็นอย่างดี
นอกจากนี้บริษัทฯยังได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้ระยะยาวของธนาคาร
คือบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นให้อยู่ในอัตราส่วนไม่เกิน 1.5 เท่า
เพื่อมิให้เกิดความเสี่ยงที่จะส่งผลต่อความสามารถในการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยตามเงื่อนไขของธนาคาร

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554 บริษัทมีภาระหนี้สินคงเหลือกับสถาบันการเงิน เท่ากับ 338.78
ล้านบาท และมี

อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น 1.38 เท่า
ซึ่งเป็นไปตามเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้ของธนาคารที่กำหนดไว้ดังกล่าว

2.3.3 ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืม
และความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมในภาพรวมของปี 2554 ยังคงอยู่ในระดับต่ำ
ส่งผลดีต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัท
ทำให้สามารถวางแผนและควบคุมเงินทุนหมุนเวียนของบริษัทได้อย่างมีประสิทธิภาพ
อย่างไรก็ตามเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกและภายในประเทศที่ยังคงชะลอตัว
ทำให้ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการที่ต้องการแหล่งเงินทุนในการพัฒนาธุรกิจ

ที่ผ่านมาบริษัทฯมีพันธมิตรกับธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง
ส่งผลให้สามารถพิจารณาต้นทุนทางการเงินและความเหมาะสมของแหล่งเงินทุนในการสนับสนุนโครงการของบริษัทฯได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ทั้งนี้โครงการของบริษัทได้รับการสนับสนุนจากธนาคารพาณิชย์มาโดยตลอดเป็นอย่างดี

อย่างไรก็ตามจากการพิจารณาปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยในช่วงเดือนธันวาคม
2554 เป็นสัญญาณที่คาดการณ์ว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในปี 2555 จะปรับตัวเพิ่มขึ้น
ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัท ประกอบกับมาตรการ LTV (Loan to Value)
ของธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งผลให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น
รวมทั้งมาตราการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ของสถาบันการเงินที่อาจจะทำให้ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว
และส่งผลให้การเติบโตชะลอตัวลงจากปี 2554 ที่ผ่านมาได้เช่นกัน

ทั้งนี้จากข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้น
บริษัทจึงมีการวางแผนงานพัฒนาโครงการและแผนงานการขายเพื่อให้สอดคล้องกับข้อกำหนดและหลักเกณฑ์ต่างๆ
รวมทั้งจะมีการทบทวนแผนงานอย่างสม่ำเสมอเพื่อให้มีความเป็นปัจจุบันและสามารถเทียบเคียงกับคู่แข่งรายอื่นๆได้

2.3.4 ความเสี่ยงจากการมีลูกหนี้ผ่อนชำระ

ในปี 2551 และ 2550 บริษัทได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดสำนักงาน รวมมูลค่าตามสัญญาทั้งหมด
จำนวน 436.11 ล้านบาท และได้รับเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดแล้วจำนวน 116.42
ล้านบาท ทั้งนี้เงินที่บริษัทจะได้รับตามสัญญาจะซื้อจะขายส่วนที่เหลือนั้น
ลูกหนี้ได้ดำเนินการขอขยายระยะเวลาในการจ่ายเงินและผ่อนชำระเป็นรายงวดกับบริษัท
โดยบริษัทจะโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเมื่อได้รับเงินครบตามสัญญา
ซึ่งที่ผ่านมาลูกหนี้ได้ดำเนินการผ่อนชำระเงินค่างวดตรงตามเงื่อนไขมาโดยตลอด

ทั้งนี้เงินที่ได้รับตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดสำนักงานดังกล่าว
บริษัทได้บันทึกเป็นเงินรับล่วงหน้าจากลูกหนี้
และจะสามารถรับรู้เป็นรายได้ทั้งหมดเมื่อได้รับชำระเงินครบตามสัญญา โดยในไตรมาส 1 ปี 2554
บริษัทมีเงินรับล่วงหน้าจากลูกหนี้ผ่อนชำระเป็นจำนวน 344.64 ล้านบาท อย่างไรก็ตามในไตรมาส
2 ปี2554 บริษัทได้รับชำระเงินงวดส่วนที่เหลือทั้งหมด
และเป็นผลให้บริษัทสามารถรับรู้รายได้จากการขายห้องชุดสำนักงานดังกล่าวทั้งหมด ในไตรมาส 2
ปี 2554 เป็นจำนวนเงินรวมทั้งสิ้น 436.11 ล้านบาท

2.4 ความเสี่ยงด้านข้อกฎหมายและกฎเกณฑ์ต่างๆ

2.4.1 ความเสี่ยงจากขั้นตอนการยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์
และการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact
Assessment: EIA)

การจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(Environmental Impact Assessment:
EIA) เป็นหนึ่งในขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งปัจจุบันยังคงเป็นอุปสรรคใหญ่ของผู้ประกอบการ
ทั้งนี้บางโครงการที่ยื่นขออนุมัติจากคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมใช้เวลากับขั้นตอนดังกล่าวนาน
เพราะถูกส่งกลับให้แก้ไขใหม่หลายรอบ ส่งผลกระทบต่อระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการ,
ต้นทุนในการก่อสร้าง และการวางแผนงานขายให้กับลูกค้า

ทั้งนี้การออกกฎหมายเพื่อให้ผู้ประกอบการที่มีโครงการที่เข้าข่ายต้องทำ EIA
เพื่อรายงานว่าโครงการนั้นมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอย่างไรบ้างนั้นเป็นสิ่งที่ดีเนื่องจากเป็นการบังคับให้ผู้ประกอบการคำนึงถึงความสำคัญของสิ่งแวดล้อมภายในโครงการ
และทำให้ผู้ซื้อโครงการนั้นๆได้รับประโยชน์จากสภาพแวดล้อมที่ดีภายในโครงการ

อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติ ในประเด็นดังกล่าวส่งผลกระทบต่อต้นทุนในการพัฒนาโครงการ
และผู้ประกอบการย่อมผลักภาระต้นทุนเหล่านี้มาให้กับผู้ซื้อในรูปของราคาโครงการที่แพงขึ้น
ในแง่ของผู้ประกอบการ ความล่าช้าในการได้รับใบอนุญาตส่งผลต่อแผนงานในการก่อสร้าง
และแผนงานขายให้กับลูกค้า ซึ่งจากความไม่ชัดเจนของกฎเกณฑ์ในการพิจารณา
ทำให้ไม่เพียงแต่โครงการคอนโดมิเนียมในปัจจุบันที่ได้รับผลกระทบ
แต่โครงการแนบราบหลายแห่งก็ได้รับผลกระทบด้วยเช่นเดียวกัน

จากประเด็นการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(Environmental Impact
Assessment: EIA)
ซึ่งเป็นหนึ่งในขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
ทำให้บริษัทให้ความสำคัญในเรื่องนี้และนำมาเป็นปัจจัยหนึ่งเพื่อวิเคราะห์ข้อดีและข้อเสีย,
ระยะเวลา และต้นทุนในการก่อสร้าง เพื่อใช้สำหรับวางแผนพัฒนาโครงการของบริษัทในอนาคต