-----------------------------------------------------------------------
  1. ปัจจัยความเสี่ยง

  -----------------------------------------------------------------------

  ------ ----------------------------------------------------------------
  1      ความเสี่ยงจากการขายคอนโดมิเนียมก่อนการก่อสร้าง

  ------ ----------------------------------------------------------------

การเสนอขายคอนโดมิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง (Pre-sales)
นอกจากจะช่วยลดความเสี่ยงด้านการตลาด
และเพิ่มความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนและพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้เหมาะสมกับสภาพการณ์ที่เปลี่ยนไปแล้ว
ยังช่วยให้แสนสิริสามารถนำเงินรับค่างวดจากลูกค้ามาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนได้อีกด้วย
อย่างไรก็ตาม การเสนอขายคอนโด มิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง
ยังคงมีความเสี่ยงด้านการควบคุมต้นทุนการผลิต เนื่องจากเป็นการตั้งราคาขายก่อนเริ่มการก่อสร้าง
จึงมีความเป็นไปได้ที่อัตรากำไรขั้นต้นจะลดลงหากต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงดังกล่าว โดยทำสัญญาก่อสร้างแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey construction
contract) กับผู้รับเหมา
ทำให้แสนสิริสามารถควบคุมต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและอัตรากำไรขั้นต้นไม่ได้รับผลกระทบจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง
ทั้งนี้ โครงการคอนโดมิเนียมจะมีระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 14 ถึง 26 เดือน
แสนสิริมีหน้าที่ในการควบคุมการก่อสร้างและการส่งมอบโครงการให้ลูกค้าตามที่กำหนด
ด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมมาอย่างยาวนาน
รวมทั้งมีการประสานงานกับผู้รับเหมาอย่างใกล้ชิด ทำให้แสนสิริสามารถแก้ไขปัญหาต่าง ๆ
และควบคุมดูแลการก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามตารางเวลาที่กำหนดมาโดยตลอด

นอกจากนี้ การเสนอขายคอนโดมิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง
ยังคงมีความเสี่ยงหากโครงการที่เสนอขายไม่ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากลูกค้า
ส่งผลให้อาจเกิดยูนิตเหลือขาย ณ วันที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ ทำให้มีสินค้าคงเหลือ ทั้งนี้
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวโดยจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายในช่วงที่การก่อสร้างใกล้จะแล้วเสร็จ
เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้า อีกทั้งแสนสิริจัดเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดคอนโดมิเนียม
ทำให้ในปัจจุบันแสนสิริไม่มียูนิตเหลือขายสำหรับโครงการที่การก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว

  ------ ----------------------------------------------------------------
  2      ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดิน

  ------ ----------------------------------------------------------------

แสนสิริจะเลือกซื้อที่ดินที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโดยเลือกที่ดินในราคาที่เหมาะสม
ในการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม แสนสิริจะเลือกทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง
โดยยึดตามเส้นทางของรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินเป็นหลัก ทั้งนี้
แสนสิริมีความเสี่ยงในการไม่สามารถหาที่ดินในย่านดังกล่าวมาพัฒนาโครงการได้
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการมีเครือข่ายนายหน้าสรรหาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพมานำเสนอรวมทั้งการมีฐานข้อมูลขนาดใหญ่ของ
“Plus Brokerage” ที่ดำเนินการโดยบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (“พลัส”)
บริษัทบริหารและจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ
ซึ่งมีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างประโยชน์อย่างยิ่ง ถือเป็น Market intelligence ให้กับ
แสนสิริ ได้เป็นอย่างดี นอกจากนี้
แสนสิริได้ขยายธุรกิจจนประสบความสำเร็จจากการเจาะตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์
โดยแสนสิริเลือกทำเลที่มีศักยภาพบริเวณเส้นทางของถนนวงแหวนรอบนอกรวมถึงปริมณฑลในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว
ในขณะที่โครงการทาวน์เฮ้าส์ซึ่งดำเนินการผ่านบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
จะเลือกทำเลที่สามารถเข้าถึงใจกลางเมืองได้สะดวก

  ------ ----------------------------------------------------------------
  3      ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

  ------ ----------------------------------------------------------------

ในปี 2550 ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.9 เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2549 (ที่มา :
สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า)ปรับเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงอันเกิดจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม
โดยการว่าจ้างผู้รับเหมาในส่วนของงานโครงสร้างเพียงรายเดียวและทำสัญญาการก่อสร้างแบบเบ็ดเสร็จ
(Turnkey construction contract) ส่งผลให้แสนสิริควบคุมต้นทุนการก่อสร้างได้เป็นอย่างดี
นอกจากนี้
แสนสิริได้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในบางรายการที่สามารถจัดซื้อจากผู้ผลิตโดยตรงซึ่งได้รับประโยชน์จากการสั่งซื้อเป็นจำนวนมาก
(Economies of Scale) เช่น กระเบื้อง สุขภัณฑ์ เครื่องปรับอากาศ เป็นต้น ยิ่งไปกว่านั้น
แสนสิริสามารถกำหนดราคาส่งมอบวัสดุก่อสร้างไว้ล่วงหน้าเพื่อลดความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนการก่อสร้าง

ในส่วนของโครงการบ้านเดี่ยวและโครงการทาวน์เฮ้าส์
แสนสิริลดความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างโดยจัดซื้อวัสดุก่อสร้างบางรายการจากผู้ผลิตโดยตรง
เช่น เสาเข็ม หลังคา เป็นต้น คิดเป็นสัดส่วนมากถึงร้อยละ 40 ของต้นทุนค่าก่อสร้างทั้งหมด ทั้งนี้
แสนสิริได้รับประโยชน์จากการที่มีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินงานก่อสร้าง
จึงมีอำนาจต่อรองผู้ผลิตในการกำหนดราคาเนื่องจากต้องสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างในปริมาณมาก นอกจากนี้
แสนสิริได้กำหนดราคาส่งมอบวัสดุก่อสร้างไว้ล่วงหน้า (เฉพาะส่วนที่แสนสิริ
จัดซื้อจากผู้ผลิตโดยตรง) ทั้งนี้
แสนสิริมีหลักเกณฑ์คัดเลือกผู้ผลิตและผู้ค้ารายใหญ่โดยมีการเปรียบเทียบราคาตลาดเพื่อเลือกราคาที่เหมาะสม
ประเมินกำลังผลิตและศักยภาพในการจัดหาวัตถุดิบ
เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ค้าสามารถจัดหาวัสดุได้ตรงตามมาตรฐาน ตามปริมาณที่กำหนด
และสามารถส่งมอบภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยจะทำการประเมินผลงานของผู้ค้าแต่ละรายทุก 6
เดือน เพื่อให้เกิดความมั่นใจว่า ผู้ค้ารายนั้นยังคงปฏิบัติตามมาตฐานที่แสนสิริกำหนดไว้

  ------ ----------------------------------------------------------------
  4      ความเสี่ยงของการขาดแคลนผู้รับเหมา

  ------ ----------------------------------------------------------------

ปัจจุบัน
แสนสิริและบริษัทในเครือมีโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างการดำเนินการก่อสร้างอยู่เป็นจำนวนมาก
ส่งผลให้แสนสิริเกิดความเสี่ยงในกรณีที่ไม่สามารถจัดหาผู้รับเหมามาดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามแผนงานที่กำหนด
อย่างไรก็ตาม แสนสิริลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับผู้รับเหมา
เพื่อเป็นฐานข้อมูลที่สำคัญในการจัดหาผู้รับเหมาในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในลำดับต่อไป
ในเบื้องต้นแสนสิริจะคัดเลือกผู้รับเหมาโดยพิจารณาจากความสามารถในการดำเนินงานภายใต้งบประมาณและมาตรฐานที่แสนสิริกำหนด
ทั้งนี้ การมีผู้รับเหมารายย่อยหลายรายจะก่อให้เกิดความยืดหยุ่นในการดำเนินงานก่อสร้าง
ซึ่งจะสามารถปรับเปลี่ยนให้ตอบ สนองต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะการณ์ได้อย่างทันท่วงที
อย่างไรก็ดี อาจเกิดความยุ่งยากในการติดต่อประสานงาน
และยังมีความเสี่ยงจากการที่ผู้รับเหมาไม่สามารถดำเนินงานให้เป็นไปตามที่กำหนดไว้ ดังนั้น
แสนสิริจึงลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการมีหน่วยงานตรวจสอบและควบคุมคุณภาพ
เพื่อให้ลูกค้ามั่นใจได้ว่า ที่อยู่อาศัยในทุกโครงการของแสนสิริและบริษัทในเครือ
จะต้องตรงตามมาตรฐาน และสามารถส่งมอบภายในระยะเวลาที่กำหนด ทั้งนี้
แสนสิริจะเลือกผู้รับเหมาที่มีประสิทธิภาพดีเพื่อเก็บเป็นฐานข้อมูลสำหรับการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างในโครงการต่อไป
นอกจากนี้ การทำงานที่มีกำหนดมาตรฐานแน่นอนและมีความโปร่งใสในการคัดเลือกผู้รับเหมา
ส่งผลให้ปัจจุบันแสนสิริมีผู้รับเหมามากกว่า 80 ราย
ที่มีศักยภาพสูงและสามารถปฏิบัติงานตรงตามมาตรฐานที่กำหนดมาร่วมงานกับแสนสิริเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ยิ่งไปกว่านั้น ในปี 2550 แสนสิริได้จัดงานมอบรางวัล (QC Award)
แก่ผู้รับเหมาเพื่อสร้างแรงจูงใจให้แก่ผู้รับเหมาในการพัฒนาโครงการให้ได้คุณภาพ มาตรฐาน
และส่งมอบงานภายในระยะเวลาที่กำหนด
โดยรางวัลที่ได้รับจะมีส่วนช่วยให้ผู้รับเหมามีความคล่องตัวทางการเงินมากขึ้น เช่น
การลดเงินประกันผลงาน กล่าวคือ
การลดสัดส่วนเงินเพื่อวางเป็นหลักประกันให้แก่แสนสิริก่อนดำเนินงานก่อสร้าง

  ----- -----------------------------------------------------------------
  5     ความเสี่ยงของการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมและการเข้าถึงแหล่งเงินทุน

  ----- -----------------------------------------------------------------

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมในปี 2550
มีอัตราลดลงเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจภายในประเทศอยู่ในภาวะชะลอตัวอย่างไรก็ตาม
ธนาคารพาณิชย์ยังมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ
ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการบางรายเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อนำมาพัฒนาโครงการได้ยากขึ้น
แสนสิริเพิ่มศักยภาพในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
ด้วยการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจกับธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเพื่อเปรียบเทียบข้อเสนอที่มีต้นทุนเหมาะสมที่สุด
ทั้งนี้ ทุกโครงการของแสนสิริ
ที่ดำเนินการในปัจจุบันล้วนได้รับการสนับสนุนจากสถาบันการเงินในประเทศครบถ้วนแล้ว

ในปี 2551
อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำและไม่มีแนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างเห็นได้ชัด
จะเห็นได้ว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำเช่นนี้ส่งผลเชิงบวกต่อต้นทุนทางการเงินของแสนสิริเป็นอย่างดี
เนื่องจากเงินกู้ทั้งหมดเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate)