[]

บริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป

ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

บริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (“บริษัท”) มีชื่อภาษาอังกฤษว่า
“Rasa Property Development Public Company Limited” ก่อตั้งเมื่อวันที่ 14 สิงหาคม
พ.ศ. 2538 ในชื่อเดิมว่าบริษัท พาณิชย์ภูมิพัฒนา จำกัด ด้วยทุนจดทะเบียน 10 ล้านบาท
ภายใต้การบริหารของนายจิรวัฒน์ เทียนเงิน โดยมีผู้ถือหุ้นที่สำคัญได้แก่ นางฉลวย หิรัญบูรณะ
(สัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 51.5) นายจิรวัฒน์ เทียนเงิน (สัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 12)
นายเขมไชย รสานนท์ (สัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 10) นายธวัชชัย รสานนท์
(สัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 10) และนายเปรมชัย ศรีภัทร (สัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 5)
อย่างไรก็ตามจากภาวะวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2539 – 2540
ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินการและฐานะทางการเงินของบริษัทในระหว่างการดำเนินงานโครงการแรก
คือ โครงการปฐมพร การ์เด้น
และส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างผู้ถือหุ้นและผู้บริหารที่สำคัญ โดยนางสาวอัจฉราพร
ศิริไพรวัน ได้เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่และเป็นกรรมการผู้จัดการของบริษัทตั้งแต่ในปี 2540 เป็นต้นมา
และต่อมานายรพิ พินิจชอบ ได้เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในปี 2541 และเข้ามาเป็นผู้บริหารในปี 2546

บริษัทมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อประกอบธุรกิจด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม
พักอาศัย โดยมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าในเขตพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District
– CBD) และพื้นที่โซนเหนือและโซนตะวันตกของกรุงเทพฯ
ซึ่งเป็นพื้นที่ที่บริษัทมีประสบการณ์ในการพัฒนา
และเปนแหลงชุมชนที่มีการขยายตัวของเสนทางคมนาคมและมีสาธารณูปโภครองรับ
บริษัทเริ่มดำเนินงานโครงการแรกภายใต้ชื่อ โครงการ “ปฐมพร การ์เด้น”
ต่อมา บริษัทได้พัฒนาโครงการ “ปฐมพร แกรนด์โฮม”
จากนั้นมีการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวเพิ่มเติมในพื้นที่ใกล้เคียงกันอีก 2 โครงการ
ส่งผลให้บริษัทมีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ดังกล่าว สำหรับการพัฒนา
โครงการอาคารชุด บริษัทเริ่มดำเนินงานโครงการ “วิลเชอร์ สุขุมวิท22”
ขึ้นเป็นโครงการแรกในปี 2546
เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลกลางเมืองที่มีอยู่อย่างต่อเนื่อง
และโครงการวิลมอร์ในปี 2549

ณ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมีรายละเอียดของโครงการที่ดำเนินการ ดังตารางนี้

+----+------------+------------+------------+------------+----+-----+
| ลำ | ชื่อโครงการ  | ลัก         | ที่ตั้ง        | ระยะเวล    | จ  | มูล  |
| ดับ |            | ษณะโครงการ |            | าการเปิดขาย | ำน | ค่าโ |
|    |            |            |            |            | วน | ครง |
|    |            |            |            | (เดือน/ปี –  | หน | การ |
|    |            |            |            | เดือน/ปี)    | ่วย |     |
+----+------------+------------+------------+------------+----+-----+
| โค |            |            |            |            |    |     |
| รง |            |            |            |            |    |     |
| กา |            |            |            |            |    |     |
| รใ |            |            |            |            |    |     |
| นอ |            |            |            |            |    |     |
| ดีต |            |            |            |            |    |     |
+----+------------+------------+------------+------------+----+-----+
| 1. | ปฐมพร      | บ้านเด      | ถนนพุทธมณฑล | เม.ย. 2540 | 1  | 380 |
|    | การ์เด้น     | ี่ยวขนาดตั้งแต่ | สาย 4      | – ธ.ค.     | 60 | .00 |
|    |            | 50         |            | 2543       |    |     |
|    |            | ต          |            |            |    |     |
|    |            | ารางวาขึ้นไป |            |            |    |     |
+----+------------+------------+------------+------------+----+-----+
| 2. | ปฐมพร      | บ          | ถนนพุทธมณฑล | ส.ค. 2545  | 41 | 419 |
|    | แกรนด์โฮม   | ้านเดี่ยวขนาด | สาย 3      | – ส.ค.     |    | .74 |
|    |            | 100        |            | 2549       |    |     |
|    |            | ต          |            |            |    |     |
|    |            | ารางวาขึ้นไป |            |            |    |     |
+----+------------+------------+------------+------------+----+-----+
| โ  |            |            |            |            |    |     |
| คร |            |            |            |            |    |     |
| งก |            |            |            |            |    |     |
| าร |            |            |            |            |    |     |
| ที่เ |            |            |            |            |    |     |
| ปิด |            |            |            |            |    |     |
| ขา |            |            |            |            |    |     |
| ยใ |            |            |            |            |    |     |
| นป |            |            |            |            |    |     |
| ัจจ |            |            |            |            |    |     |
| ุบัน |            |            |            |            |    |     |
+----+------------+------------+------------+------------+----+-----+
| 3. | รสา วิลเลจ  | บ          | ถนนพุทธมณฑล | ตั้งแต่ ก.พ.  | 23 | 231 |
|    |            | ้านเดี่ยวขนาด | สาย 3      | 2548       |    | .00 |
|    |            | 100        |            |            |    |     |
|    |            | ต          |            |            |    |     |
|    |            | ารางวาขึ้นไป |            |            |    |     |
+----+------------+------------+------------+------------+----+-----+
| 4. | รสา สแปนิช  | บ          | ถนนเกษตร – | ตั้งแต่ ม.ค.  | 1  | 870 |
|    | คอร์ทยาร์ด   | ้านเดี่ยวขนาด | นวมินทร์     | 2549       | 21 | .00 |
|    |            | 100        |            |            |    |     |
|    |            | ต          |            |            |    |     |
|    |            | ารางวาขึ้นไป |            |            |    |     |
+----+------------+------------+------------+------------+----+-----+
| 5. | วิลเชอร์     | อาคารชุด    | ถนนสุขุมวิท   | ตั้งแต่ ต.ค.  | 78 | 895 |
|    |            | ขนาด 22 ชั้น | 22         | 2546       |    | .51 |
+----+------------+------------+------------+------------+----+-----+
| 6. | วิลมอร์      | อาคารชุด    | ถนนพหลโยธิน | ตั้งแต่ พ.ค.  | 69 | 151 |
|    |            | ขนาด 8 ชั้น  | 32         | 2549       |    | .70 |
+----+------------+------------+------------+------------+----+-----+
| โค |            |            |            |            |    |     |
| รง |            |            |            |            |    |     |
| กา |            |            |            |            |    |     |
| รใ |            |            |            |            |    |     |
| นอ |            |            |            |            |    |     |
| นา |            |            |            |            |    |     |
| คต |            |            |            |            |    |     |
+----+------------+------------+------------+------------+----+-----+
| 7. | รสา        | บ          | ซอยวัชรพล   | ประมาณปี    | 96 | 613 |
|    | พาร์คเลน    | ้านเดี่ยวขนาด |            | 2550       |    | .00 |
|    |            | 50         |            |            |    |     |
|    |            |            |            |            |    |     |
|    |            | ต          |            |            |    |     |
|    |            | ารางวาขึ้นไป |            |            |    |     |
+----+------------+------------+------------+------------+----+-----+

 ณ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมีความคืบหน้าในการขายและการก่อสร้าง ดังนี้ 

+-------------+----------+--------+-----+--------+---------+--------+
| โครงการ     | มูลค      | มูลค่าขา |     | ม      | ความคืบ  | วัน     |
|             | ่าโครงการ | ยและมูล |     | ูลค่าขาย | หน้าในกา | ที่เริ่มรับ |
|             |          | ค่าที่ทำส |     | ที่รับรู้เป | รก่อสร้าง | รู้รายได้ |
|             | ณ 31     | ัญญาจะซ |     | ็นรายได้ |         |        |
|             | ธ.ค.     | ื้อจะขาย |     |        | ณ 31    |        |
|             | 2549     | แล้ว ณ  |     | (ล     | ธ.ค.    |        |
|             |          | 31 ธ.ค |     | ้านบาท) | 2549    |        |
|             | (ล้านบาท) | . 2549 |     |        |         |        |
|             |          |        |     |        | (ร้อยละ) |        |
+=============+==========+========+=====+========+=========+========+
|             |          | ล้านบาท | ร้อ  |        |         |        |
|             |          |        | ยละ |        |         |        |
+-------------+----------+--------+-----+--------+---------+--------+
| โครงก       |          |        |     |        |         |        |
| ารที่ปิดการขาย |          |        |     |        |         |        |
| ในปี 2549    |          |        |     |        |         |        |
+-------------+----------+--------+-----+--------+---------+--------+
| ปฐมพร       | 419.74   | 419.74 | 100 | 419.74 | 100.00  | ไตรมาส |
| แกรนด์โฮม    |          |        | .00 |        |         | 1-2546 |
+-------------+----------+--------+-----+--------+---------+--------+
| โครงการที่ดำเ |          |        |     |        |         |        |
| นินการเปิดขาย |          |        |     |        |         |        |
| ในปัจจุบัน     |          |        |     |        |         |        |
+-------------+----------+--------+-----+--------+---------+--------+
| รสา วิลเลจ   | 231.00   | 133.99 | 58  | 108.99 | 98.90   | ไตรมาส |
|             |          |        | .00 |        |         | 3-2548 |
+-------------+----------+--------+-----+--------+---------+--------+
| รสา สแปนิช   | 870.00   | 203.28 | 23  | 114.02 | 44.57   | ไตรมาส |
| คอร์ทยาร์ด    |          |        | .37 |        |         | 2-2549 |
+-------------+----------+--------+-----+--------+---------+--------+
| วิลเชอร์      | 895.51   | 813.76 | 90  | 804.69 | 98.06   | ไตรมาส |
|             |          |        | .87 |        |         | 4-2547 |
+-------------+----------+--------+-----+--------+---------+--------+
| วิลมอร์       | 151.70   | 102.52 | 67  | 2.54   | 33.67   | ไตรมาส |
|             |          |        | .45 |        |         | 3-2549 |
+-------------+----------+--------+-----+--------+---------+--------+
| รวม         | 2,148.21 | 1,     | 58  | 1,     |         |        |
|             |          | 253.55 | .35 | 030.24 |         |        |
+-------------+----------+--------+-----+--------+---------+--------+
| รวมทั้งสิ้น     | 2,567.95 | 1,     | 65  | 1,     |         |        |
|             |          | 673.29 | .16 | 449.98 |         |        |
+-------------+----------+--------+-----+--------+---------+--------+

บริษัทมีโครงการเพื่อเปดขายอีก 1 โครงการ ในปี 2550 เปนโครงการบานเดี่ยวขนาดเล็ก
ภายใต้ชื่อโครงการ “รสา พาร์คเลน” มีมูลค่าโครงการ 613.00 ล้านบาท
โดยจะเป็นการพัฒนาจากโครงการกรุงไทย กรีนเนอรี่โฮม ซึ่งบริษัท
ซื้อมาจากบริษัทกรุงไทย พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
เพื่อปรับปรุงพัฒนาใหม่ภายใต้แนวการดำเนินงานและ
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท
โดยบริษัทได้รับโอนกรรมสิทธิ์โครงการดังกล่าวเรียบร้อยแล้วในเดือนธันวาคม ปี 2549

นอกจากโครงการดังกล่าว
บริษัทมีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มเติมในอนาคตโดยเฉพาะในย่านที่เป็นทำเลที่ดี
พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (Central Business District – CBD) และพื้นที่รอบข้าง
โดยจะพิจารณาทำเลที่ตั้งของระบบเครือข่ายคมนาคมเป็นองค์ประกอบสำคัญ
เนื่องจากคาดว่าความต้องการของอสังหาริมทรัพย์ประเภท คอนโดมิเนียมจะยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
หากแต่จะเป็นโครงการที่มีราคาขายต่อหน่วยลดลงกว่าที่เคยทำมาในอดีต
เพื่อสะท้อนความต้องการของตลาดที่อยู่อาศัยที่มีขนาดและราคาลดลง ทั้งนี้
บริษัทจะยังดำรงแนวคิดสำคัญในการดำเนินธุรกิจคือ
การพัฒนาโครงการที่มีแนวคิดที่เป็นเอกลักษณ์ในแต่ละโครงการ (Unique Concept) เช่น
โครงการปฐมพร แกรนด์โฮม เป็นบ้านหรูสไตล์อิตาเลียน หรือโครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด
ซึ่งเป็นบ้านสไตล์สเปน เช่นเดียวกับโครงการวิลเชอร์ ซึ่งเป็นอาคารชุดพักอาศัย
ในสไตล์โมเดอร์นคลาสสิค โดยนำเสนอรูปแบบและแนวคิดที่โดดเด่นและใหม่อยู่เสมอ
โดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับปานกลางถึงสูง ดังนี้

+---------------+--------------------------+---------------------------+
| ก             | ระดับรายได้ต่อเดือน          | โครงการ                   |
| ลุ่มลูกค้าเป้าหมาย |                          |                           |
|               | (บาท / เดือน)             |                           |
+---------------+--------------------------+---------------------------+
| A – A+        | 150,000 – 300,000        | โครงการวิลเชอร์             |
|               | บาทขึ้นไป                  |                           |
+---------------+--------------------------+---------------------------+
| B+ – A        | 100,000 – 150,000        | โครงการปฐมพร แกรนด์โฮม     |
|               |                          |                           |
|               |                          | โครงการ รสา วิลเลจ         |
+---------------+--------------------------+---------------------------+
| B+            | 80,000 – 100,000         | โครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด |
|               |                          |                           |
|               |                          | โครงการรสา พาร์คเลน        |
+---------------+--------------------------+---------------------------+
| B             | 50,000 – 80,000          | โครงการวิลมอร์              |
+---------------+--------------------------+---------------------------+

นอกจากนี้ บริษัทยังให้ความสำคัญกับกระบวนการผลิตและวัตถุดิบที่มีคุณภาพสูง
โดยโครงการบ้านเดี่ยวของบริษัทเป็นระบบบ้านกึ่งสั่งสร้าง (Semi Pre – Built)
เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ลูกค้า ทั้งนี้ด้วยรูปแบบแนวคิดที่โดดเด่นและกระบวนการผลิตที่มีคุณภาพ
ทําใหผูบริโภคมีความเชื่อมั่นและไวใจในผลิตภัณฑ์ของบริษัท และยังเป็นช่องทาง
ประชาสัมพันธ์ไปสู่กลุ่มลูกค้าใหม่ๆ ด้วย

ผลการดำเนินงาน จากการดำเนินการที่ผ่านมาบริษัทมีเกณฑ์การรับรู้รายได้ 2 วิธี
ตามลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ
โครงการบ้านเดี่ยวจะรับรู้รายได้เมื่องานก่อสร้างเสร็จและมีการโอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้ซื้อ
สำหรับโครงการอาคารชุดจะรับรู้
รายได้ตามความคืบหน้าในการก่อสร้าง (โปรดดูรายละเอียดในหัวข้อที่ 12
ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน)

ในช่วงปี 2547 – 2549 รายได้หลักของบริษัท
สามารถแบ่งวิเคราะห์ตามลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ได้ คือ บริษัทมีรายได้จากการขายบ้านเดี่ยว
ร้อยละ 86.26 ร้อยละ 21.76 และร้อยละ 32.58 ของรายได้จากการขายทั้งหมด
ตามลำดับ
ทั้งนี้การเปลี่ยนแปลงสัดส่วนของรายได้จากการขายบ้านเดี่ยวไปเป็นอาคารชุดพักอาศัยอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่
ปี 2547 เนื่องมาจากการรับรู้รายได้ของโครงการอาคารชุดวิลเชอร์ ซึ่งมีมูลค่าโครงการสูง
และมีความคืบหน้าในการขายและการก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง สำหรับโครงการบ้านเดี่ยว ได้แก่
โครงการปฐมพร แกรนด์โฮม (ปัจจุบันได้ปิดการขายไปแล้ว) รับรู้รายได้ไปในปี 2546 – 2547
ร้อยละ 78.82 ของมูลค่าโครงการ จึงเหลือรายได้เพื่อรับรู้อีกไม่มาก ในขณะที่
โครงการ รสา วิลเลจ เริ่มรับรู้รายได้ในไตรมาส 3 ปี 2548 และโครงการรสา สแปนิช
คอร์ทยาร์ด เริ่มรับรู้รายได้ในไตรมาส 2 ปี 2549
ดังนั้นจะเห็นได้ว่าสัดส่วนรายได้แต่ละประเภทในแต่ละช่วงเวลาขึ้นอยู่กับประเภทโครงการ
ซึ่งมีนโยบายการรับรู้
รายได้ต่างกันไป และขึ้นอยู่กับมูลค่าขายของโครงการ
โดยบริษัทมีนโยบายที่จะรักษาความต่อเนื่องของรายได้และกำไร
ในแต่ละปีโดยมีการดำเนินการเพื่อพัฒนาโครงการให้ต่อเนื่องและสอดคล้องกับความต้องการตลาด
ซึ่งบริษัทจะประเมินจากปัจจัยที่มีผลต่อการดำเนินการที่สำคัญ เช่น ภาวะเศรษฐกิจ ภาวะดอกเบี้ย
เป็นต้น เพื่อกำหนดรูปแบบของโครงการ และจากภาวะเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน
บริษัทได้เปิดโครงการวิลมอร์ โดยเป็นโครงการอาคารชุดขนาดเล็ก
ภายใต้กรอบแนวคิดที่สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภคในปัจจุบัน
ซึ่งต้องการที่อยู่อาศัยที่มีขนาดและราคาลดลง

  -------------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------
  รายได้                      2547              2548              2549     

  (หน่วย : ล้านบาท)            ล้านบาท   ร้อยละ    ล้านบาท   ร้อยละ    ล้านบาท   ร้อยละ

  บ้านเดี่ยว                                                                 

  ปฐมพร แกรนด์โฮม             140.36   80.75    64.46    14.94    24       3.58

  รสา วิลเลจ                  0        0.00     28.3     6.56     80.69    12.02

  รสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด         0        0.00     0        0.00     114.02   16.99

  รายได้การขายบ้านพร้อมที่ดิน      140.36   80.75    92.76    21.51    218.71   32.58

  อาคารชุดพักอาศัย                                                           

  วิลเชอร์                     22.35    12.86    335.41   77.76    446.93   66.58

  วิลมอร์                      0        0.00     0        0.00     2.54     0.38

  รายได้การขายหน่วยในอาคารชุด   22.35    12.86    335.41   77.76    449.47   66.96

  รายได้อื่นๆ                   11.12*   6.40     3.17     0.73     3.09     0.46

  รวมรายได้                   173.83   100.00   431.34   100.00   671.27   100.00
  -------------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------

  *รายได้อื่นๆ ที่สำคัญ ได้แก่ รายได้จากการริบเงินค่าจองและเงินดาวน์
  กำไรจากการขายเงินลงทุนชั่วคราว และรายได้จากการริบเงินจากการผิดสัญญาภาระจำยอมที่ดิน
  โดยในปี 2547 มีการริบเงินจากการผิดสัญญาภาระจำยอมที่ดิน เท่ากับ 5.61 ล้านบาท
  การริบเงินจองและเงินดาวน์ เท่ากับ 3.80 ล้านบาท ค่าที่ปรึกษา เท่ากับ 0.84 ล้านบาท
  และอื่นๆ เท่ากับ 0.87 ล้านบาท

บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นในปี 2547 – 2549 ร้อยละ 26.79 ร้อยละ 32.12 และร้อยละ 27.92
ตามลำดับ ทั้งนี้ในปี 2548 บริษัทมีสัดส่วนของรายได้จากการขายโครงการวิลเชอร์ค่อนข้างมาก
ซึ่งการรับรู้รายได้ของโครงการอาคารชุดมีอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่าโครงการบ้านเดี่ยว
ในขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นในปี 2549 มีอัตราลดลงเนื่องจากบริษัทมีสัดส่วนของ
รายได้จากการขายบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น ซึ่งมีอัตราการทำกำไรขั้นต้นต่ำกว่าของโครงการอาคารชุด
ทั้งนี้ หากพิจารณาอัตรากำไรขั้นต้นตามลักษณะของอสังหาริมทรัพย์
จะพบว่าอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการบ้านเดี่ยวในปี 2547 – 2549
จะลดลงอย่างต่อเนื่องจากร้อยละ 25.47 ร้อยละ 15.26 และร้อยละ 13.98 ตามลำดับ
เนื่องจากการขายบ้านเดี่ยวในโครงการปฐมพร แกรนด์โฮม (ปัจจุบันได้ปิดการขายไปแล้ว)
และโครงการรสา วิลเลจ ซึ่งมีราคาขายลดลงตามภาวะตลาดที่มีการแข่งขันสูง
และความต้องการบ้านราคาแพงเริ่มลดลง ในขณะที่อัตรากำไรขั้นต้นของโครงการคอนโดมิเนียมในปี
2547 – 2549 อยู่ที่ร้อยละ 35.03 ร้อยละ 36.78 และร้อยละ 34.71 ตามลำดับ

บริษัทมีอัตรากำไรจากการดำเนินงาน ที่ไม่รวมกำไรจากกิจกรรมที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจหลัก ในปี
2547 ขาดทุนร้อยละ 1.90 เนื่องมาจากบริษัทมีค่าใช้จ่ายจากการขายและบริหารในปี 2547
เพิ่มขึ้น อย่างมีนัยสำคัญจำนวน 28.20
ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 204.13 จากค่าใช้จ่ายทางการตลาด (การว่าจ้างบริษัท ซีบี ริชาร์ด
เอลลิส จำกัดเพื่อเป็น
ตัวแทนในการขายโครงการวิลเชอร์) การเพิ่มขึ้นของจำนวนพนักงาน
และการปรับฐานเงินเดือนให้เพิ่มสูงขึ้นใกล้เคียงกับอัตราในตลาด
ซึ่งแม้ว่าบริษัทจะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายในโครงการวิลเชอร์แล้วในอัตราร้อยละ 41.03
จากจำนวนยูนิตทั้งหมด แต่ยังไม่สามารถรับรู้รายได้ได้ตามเกณฑ์ความคืบหน้าในการก่อสร้าง
สำหรับในปี 2548 และ 2549 บริษัทมีอัตรากำไรจากการดำเนินงาน ร้อยละ 17.45 และร้อยละ
14.95 ตามลำดับ ซึ่งมีอัตราลดลงเนื่องจากบริษัทมีสัดส่วนของรายได้จากการขายบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น
ซึ่งมีอัตราการทำกำไรขั้นต้นต่ำกว่าของโครงการอาคารชุด

ทั้งนี้ ในปี 2549 บริษัทมีค่าใช้จ่ายขาดทุนจากการตีราคาสินค้าลดลงจากโครงการรสา วิลเลจ
จำนวน 4.11
ล้านบาท โดยเป็นจำนวนที่สะท้อนถึงการคาดการณ์ราคาขายที่ลดลงตามภาวะตลาด
และค่าใช้จ่ายเพื่อส่งเสริมการขายที่อาจเกิดขึ้น
โดยมีสมมติฐานในการคำนวณจากข้อมูลการขายบ้านที่ผ่านมาในโครงการ

ในปี 2547 – 2549 บริษัทมีค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยจ่าย จำนวน 1.45 ล้านบาท 1.79 ล้านบาท และ
16.79 ล้านบาท โดยค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นในปี 2549 จำนวน 15 ล้านบาท
หรือคิดเป็นร้อยละ 839.65
เนื่องมาจากเมื่อบริษัทเริ่มโอนกรรมสิทธิ์บ้านเดี่ยวหรือห้องชุดในเฟส/โครงการใดๆ
บริษัทจะหยุดบันทึกค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยจ่ายในต้นทุนขายของเฟส/ โครงการดังกล่าว
และจะบันทึกดอกเบี้ยเงินกู้เป็นค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยจ่าย ซึ่งเป็นไปตามมาตรฐานบัญชีทั่วไป ทั้งนี้
ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยจ่ายในปี 2549 ส่วนใหญ่มาจากโครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด จำนวน 6.58
ล้านบาท ซึ่งเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ เฟส 1 และ 2 ในปี 2549 และโครงการวิลเชอร์ จำนวน 6.40
ล้านบาท ซึ่งเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2549

บริษัทมีกําไรสุทธิในป 2547 – 2549 เท่ากับ 0.57 ล้านบาท 74.24 ล้านบาท และ 40.64
ล้านบาท ตามลําดับ โดยกำไรที่เพิ่มขึ้นมาจากการขายโครงการวิลเชอร์เป็นสำคัญ
สำหรับกำไรสุทธิในปี 2547 ซึ่งรวมรายได้จากการดำเนินการและรายได้อื่น
หากพิจารณาเฉพาะรายได้จากการดำเนินการ บริษัทจะมีผลขาดทุนสุทธิจำนวน 8.75 ล้านบาท
สำหรับปี 2548 บริษัทมีกำไรสุทธิเพิ่มสูงขึ้นจำนวน 73.68 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 13035.70
ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทมี
สัดส่วนของรายได้จากการขายอาคารชุดโครงการวิลเชอร์ค่อนข้างมาก โดยมีสัดส่วนร้อยละ 78.34
ของรายได้จากการขาย ในขณะที่รายได้จากโครงการบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนลดลงจากร้อยละ 86.26
ของรายได้จากการขายในปี 2547 มาเป็นร้อยละ 21.66 ของรายได้จากการขายในปี 2548
ซึ่งการรับรู้รายได้ของโครงการอาคารชุดมีอัตราการทำกำไรสูงกว่าโครงการ
บ้านเดี่ยวประกอบกับบริษัทมีนโยบายรับรู้ภาษีตามวิธีค่างวดที่ครบกำหนดชำระซึ่งจะรับรู้ภาษีส่วนใหญ่เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
จึงทำให้รายได้จากโครงการอาคารชุดดังกล่าวยังไม่ได้รับรู้ค่าใช้จ่ายภาษีในปี 2548 สำหรับในปี
2549 บริษัทมีผลกำไรสุทธิลดลงจากปีก่อนหน้า เนื่องจาก
บริษัทมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการวิลเชอร์จำนวนมาก
ทำให้บริษัทมีค่าใช้จ่ายภาษีเพิ่มขึ้นจากจำนวน 1.84 ล้านบาทในปี 2548 เป็นจำนวน 45.57
ล้านบาทในปี 2549 โดยมีอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลร้อยละ 52.86 ของกำไรก่อนภาษี

สินทรัพยรวมของบริษัท ณ สิ้นปี 2547 – 2549 มีจํานวนทั้งสิ้น 594.93 ล้านบาท 896.02
ล้านบาท และ 782.40 ล้านบาท ตามลําดับ ซึ่งการเพิ่มขึ้นของสินทรัพยรวมดังกลาวในปี 2548
เปนการเพิ่มขึ้นของที่ดินและค่าก่อสร้างใน
โครงการรสา วิลเลจ โครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด และโครงการวิลเชอร์ สำหรับปี 2549
บริษัทมีสินทรัพย์รวมลดลง เนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมากในโครงการวิลเชอร์
สําหรับหนี้สินรวมของบริษัท ณ สิ้นปี 2547 – 2549 มีจํานวนทั้งสิ้นเท่ากับ 290.62 ล้านบาท
517.46 ล้านบาท และ 411.20 ล้านบาท ตามลําดับ
โดยเปนการกูยืมเพื่อใชในการซื้อที่ดินเพื่อรอการพัฒนา
และเปนคากอสรางโครงการของบริษัท การลดลงของหนี้สินรวมในปี 2549
มีสาเหตุที่สำคัญมาจากการที่บริษัทมีการชำระคืนหนี้ในโครงการวิลเชอร์ จำนวน 330.11 ล้านบาท
และโครงการรสา วิลเลจ จำนวน 45.76 ล้านบาท ในขณะที่เงินกู้ใหม่จากโครงการวิลมอร์
และโครงการรสา พาร์คเลน รวมทั้งสิ้นจำนวน 132.68 ล้านบาท ซึ่งเป็นจำนวนที่
น้อยกว่า (โปรดดูรายละเอียดในหัวข้อที่ 12 ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน)

อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ณ สิ้นปี 2547 – 2549 มีจำนวน 0.95 เท่า 1.37 เท่า และ
1.11 เท่า
ตามลำดับ สำหรับการลดลงของอัตราส่วนดังกล่าวในปี 2549
มาจากการที่บริษัทมีการชำระคืนหนี้ในโครงการวิลเชอร์และโครงการรสา วิลเลจ
ในขณะที่เงินกู้ใหม่จากโครงการวิลมอร์ และโครงการรสา พาร์คเลน มีจำนวนน้อยกว่า
(โปรดพิจารณารายละเอียดในหัวข้อที่ 12 ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน) ทั้งนี้
หากพิจารณาถึงอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ (Debt Service Coverage Ratio)
บริษัทมีอัตราส่วนในปี 2547 – 2549 อยู่ที่ 0.06 เท่า 2.54 เท่า และ 0.27 เท่า ตามลำดับ
การลดลงของอัตราส่วนดังกล่าวในปี 2549 เนื่องจาก ภาระภาษีนิติบุคคลในปี 2549 จำนวน
45.57 ล้านบาท ซึ่งเป็นไปตามข้อกำหนดในคำสั่งของกรมสรรพากรที่ ป. 61/2539

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมีสวนของผูถือหุนเทากับ 371.20 ลานบาท ทั้งนี้
คณะกรรมการบริษัทได้มีมติให้จ่ายเงินปันผลระหว่างกาลและชำระเป็นเงินสดในเดือนมกราคม 2550
จำนวน 48 ล้านบาท หรือ 0.80 บาทต่อหุ้นจากผลการดำเนินงานของบริษัทประจำปี 2548
ให้แก่ผู้ถือหุ้นของบริษัท ส่งผลใหสวนของผูถือหุนรวมของบริษัทโดยรวมลดลง จำนวน 7.36
ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 1.94 จากปี 2548

ปจจุบัน บริษัทมีทุนจดทะเบียน 400 ลานบาท เรียกชำระแล้วจำนวน 300 ล้านบาท
แบ่งเปนหุนสามัญจํานวน 80 ล้านหุ้น และ 60 ลานหุน ตามลำดับ
โดยมีมูลคาที่ตราไวหุนละ 5 บาท
การเสนอขายหุนสามัญของบริษัทตอประชาชนครั้งนี้เป็นจํานวนทั้งสิ้น 20 ลานหุน
ในราคาหุนละ 6.50 บาท โดยจำนวนหุ้นที่ขายในครั้งนี้คิดเปนรอยละ 25.00 ของ
ทุนจดทะเบียนที่ชําระแลวภายหลังการเพิ่มทุนครั้งนี้
บริษัทมีความประสงคที่จะนําเงินที่ไดจากการเสนอขายหลักทรัพยในครั้งนี้
เพื่อใชเปนเงินทุนหมุนเวียน ใชในการพัฒนาโครงการ และเพื่อใช้ชำระคืนเงินกู้
ภายหลังการเสนอขายหุนใหกับประชาชนในครั้งนี้
จะทําใหบริษัทมีจํานวนหุนที่ชําระแลวทั้งหมดเทากับ 400 ลานบาท
หากคํานวณกําไรสุทธิตอหุนแบบลดลงเต็มที่ (Fully Diluted)
จะได้รับผลกระทบต่อกําไรสุทธิตอหุนของปี 2549 โดยเทียบกับกำไรสุทธิ ปี 2549 จำนวน
40.64 ล้านบาท ดังตารางข้างล่างนี้

  ---------------------------- ----------------------- --------------------------
                               ณ 31 ธันวาคม 2549        หลังการเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนครั้งนี้

  จำนวนหุ้น                      60,000,000              80,000,000

  กำไรต่อหุ้น                     0.68                    0.51

  มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้น               6.19                    6.26

  อัตราผลตอบแทนต่อผู้ถือหุ้น(ร้อยละ)   10.84                   9.24
  ---------------------------- ----------------------- --------------------------

อย่างไรก็ตาม ภายหลังการเสนอขายหุ้นในครั้งนี้ จะทำให้บริษัทมีเงินลงทุนในโครงการในอนาคต
(ซึ่งได้แก่
โครงการรสา พาร์คเลน และโครงการอื่นๆ ที่จะดำเนินการพัฒนาเพิ่มเติมในอนาคต) เพิ่มขึ้น