1. ปัจจัยความเสี่ยง

1.1
ความเสี่ยงในการสูญเสียรายได้ทั้งหมดจากการประกอบกิจการโรงแรมโซฟิเทลเซ็นทาราแกรนด์
กรุงเทพ

บริษัทได้ทำสัญญาเช่าช่วงที่ดินบางส่วนจากบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด (“CID”)
เพื่อประกอบกิจการโรงแรม โซฟิเทลเซ็นทาราแกรนด์ กรุงเทพ
โดยบริษัทที่เกี่ยวข้องกันได้เช่าที่ดินแปลงดังกล่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย
โดยทำเป็นสัญญาเช่าระยะยาวมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี
และสัญญาดังกล่าวจะครบกำหนดวันที่ 18 ธันวาคม 2551 ซึ่งในการดำเนินการต่ออายุสัญญา
บริษัทจะพิจารณาเสนอผลตอบแทนตามความเหมาะสมให้กับทาง CID
เพื่อเสนอต่อการรถไฟแห่งประเทศไทยเพื่อพิจารณา
(สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้จากหัวข้อสรุปสาระสำคัญของสัญญาในการประกอบธุรกิจของบริษัทและบริษัทย่อย
ในส่วนที่ 5 ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ) หากบริษัทไม่สามารถตกลงต่อสัญญาใหม่
บริษัทอาจมีความเสี่ยงในการสูญเสียรายได้ทั้งหมดจากการประกอบกิจการโรงแรมโซฟิเทลเซ็นทาราแกรนด์
กรุงเทพหรือในกรณีที่บริษัทตกลงต่อสัญญาใหม่ภายใต้เงื่อนไขที่เปลี่ยนแปลงไปจากสัญญาเดิม
อาจมีผลกระทบต่อผลประกอบการของโรงแรมโซฟิเทลเซ็นทาราแกรนด์
กรุงเทพทั้งนี้รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม โซฟิเทลเซ็นทาราแกรนด์ กรุงเทพในปี 2549
และปี 2550 เท่ากับ 1,000.8 และ 958.5 ล้านบาท ตามลำดับ

นอกจากนี้ บริษัทได้มีการขยายกิจการในส่วนของโครงการโรงแรมอื่น ๆ โดยมีโครงการในปัจจุบัน
ได้แก่ โครงการโรงแรมขนาดใหญ่ระดับ 5 ดาว ในศูนย์กลางเขตเศรษฐกิจของกรุงเทพมหานคร
และโครงการโรงแรมขนาดใหญ่ระดับ 5 ดาว ในแหล่งท่องเที่ยวหลักของประเทศไทย ทั้งกระบี่
พัทยาและภูเก็ต เพื่อที่จะชดเชยผลกระทบด้านความเสี่ยงในการสูญเสียรายได้ดังกล่าว

1.2 ความเสี่ยงในการสูญเสียรายได้บางส่วนจากการดำเนินธุรกิจภายใต้สัญญา Franchise

บริษัทและบริษัทย่อยดำเนินธุรกิจโรงแรมบางแห่งและธุรกิจอาหารบริการด่วนทั้งหมดภายใต้สัญญา
Franchise จากผู้ให้สิทธิ (Franchisor) ในต่างประเทศ ทั้งนี้ สัญญา Franchise ต่าง ๆ นั้น
มีการระบุเงื่อนไขและอายุของสัญญาไว้
(สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้จากหัวข้อสรุปสาระสำคัญของสัญญาในการประกอบธุรกิจของบริษัทและบริษัทย่อย
ในส่วนที่ 5 ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ) หากสัญญาดังกล่าวครบกำหนด และผู้ให้สิทธิ
(Franchisor) ในต่างประเทศไม่ประสงค์จะต่อสัญญาดังกล่าว
หรือตกลงต่อสัญญาดังกล่าวภายใต้ข้อกำหนดหรือเงื่อนไขที่ไม่เป็นคุณต่อบริษัทหรือบริษัทย่อย อาทิ
การปรับเพิ่มค่า Initial Fee สำหรับการเปิดสาขาใหม่ของร้านอาหารบริการด่วน
หรือปรับเพิ่มอัตราส่วนแบ่งรายได้อย่างมีนัยสำคัญ
กรณีนี้อาจส่งผลให้บริษัทสูญเสียรายได้จากการดำเนินธุรกิจโรงแรมบางแห่งและธุรกิจอาหารบริการด่วนภายใต้สัญญา
Franchise ไปทั้งหมดหรือบางส่วน

อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ให้ความสำคัญในการรักษาความสัมพันธ์อันดีกับ Franchisor มาโดยตลอด
และเตรียมพร้อมในการเจรจาต่ออายุสัญญา Franchise
ล่วงหน้าก่อนที่สัญญาจะครบกำหนดในแต่ละคราว ซึ่งที่ผ่านมา
บริษัทย่อยประสบความสำเร็จในการต่อสัญญา Franchise มาแล้วหลายครั้ง
เนื่องจากบริษัทย่อยได้ร่วมงานกันกับเจ้าของ Franchise
ในต่างประเทศมาเป็นระยะเวลานานและมีประสบการณ์การบริหารงาน Franchise
จนเป็นที่ยอมรับ

1.3
ความเสี่ยงในการสูญเสียรายได้บางส่วนจากการดำเนินธุรกิจอาหารบริการด่วนอันเป็นผลจากการต่อสัญญาเช่าพื้นที่ประกอบธุรกิจ

ช่องทางการจำหน่ายสำหรับธุรกิจอาหารบริการด่วนที่ดำเนินการโดยบริษัทย่อย
ทั้งในลักษณะร้านค้าหรือการตั้งเคาน์เตอร์
ส่วนใหญ่จะเป็นการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้าภายใต้สัญญาเช่าพื้นที่
ซึ่งมีการระบุเงื่อนไขและอายุของสัญญาไว้
หากสัญญาดังกล่าวครบกำหนดและบริษัทย่อยไม่ได้รับการต่อสัญญาโดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของพื้นที่เช่าที่มีศักยภาพหรือหากผู้ให้เช่าตกลงต่อสัญญาเช่าภายใต้ข้อกำหนดหรือเงื่อนไขที่ไม่เป็นคุณต่อบริษัทย่อย
อาทิ
มีการปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าขึ้นจากเดิมอย่างมีนัยสำคัญหรือบริษัทย่อยอาจต้องชำระค่าตอบแทนสิทธิการเช่าหรือค่าจดทะเบียนสิทธิการเช่าเป็นจำนวนมาก
บริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการสูญเสียรายได้จากการดำเนินธุรกิจในพื้นที่เช่าดังกล่าวไปทั้งหมดหรือบางส่วน

อย่างไรก็ตาม
พื้นที่เช่าที่บริษัทย่อยมีสัญญาอยู่ในปัจจุบันมีกำหนดอายุสัญญาที่แตกต่างกันตามอายุและวันที่เริ่มทำสัญญาเช่าพื้นที่แต่ละแห่ง
ทำให้เป็นการกระจายความเสี่ยงไปในตัว
ขณะเดียวกันบริษัทก็มีการเปิดขยายสาขาใหม่กระจายออกไปในทำเลที่หลากหลายอยู่ตลอด
รวมทั้งยังได้ให้ความสำคัญกับการพิจารณาต่อสัญญาในพื้นที่ที่ให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ
โดยเริ่มเจรจาต่ออายุสัญญาก่อนที่สัญญาดังกล่าวจะครบกำหนดในแต่ละคราว
โดยที่บริษัทย่อยมีแบรนด์อาหารบริการด่วนที่เป็นที่นิยมติดตลาดและได้รับการยอมรับจากผู้บริโภค
ซึ่งสามารถดึงดูดให้ผู้บริโภคเข้ามาซื้อสินค้าและบริการอันเป็นปัจจัยสำคัญในการบริหารธุรกิจศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้า
ประกอบกับการที่บริษัทย่อยมีการเช่าพื้นที่รวมกันขนาดใหญ่
เพื่อเป็นช่องทางการจำหน่ายอาหารบริการด่วนถึง 6 แบรนด์
ทำให้บริษัทย่อยมักจะได้รับการพิจารณาเป็นลำดับต้น ๆ
ในการต่ออายุสัญญาเช่าจากผู้บริหารพื้นที่เช่าในศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้า

1.4 ความเสี่ยงจากการก่อสร้างโรงแรมใหม่

ในปัจจุบัน บริษัทมีแผนการลงทุนในโครงการโรงแรมใหม่ 3 โครงการ
(สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ในส่วนที่ 6 โครงการในอนาคต)
แต่การปรับตัวสูงขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาน้ำมัน และอัตราดอกเบี้ย
อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อต้นทุนของโครงการและอาจทำให้บริษัทไม่ได้รับผลตอบแทนจากโครงการดังกล่าวในอัตราที่ตั้งเป้าหมายไว้

อย่างไรก็ตาม ในช่วงที่บริษัททำการศึกษาความเป็นไปได้ของแต่ละโครงการ
บริษัทได้คำนึงถึงปัจจัยความผันผวนดังกล่าว
และได้ตั้งอัตราผลตอบแทนเป้าหมายโดยคำนึงถึงผลกระทบต่าง ๆ ดังกล่าวไว้แล้ว นอกจากนี้
ในช่วงก่อนการดำเนินการก่อสร้าง บริษัทได้คัดเลือกผู้รับเหมาที่มีความน่าเชื่อถือ
ตกลงเกี่ยวกับราคาก่อสร้างล่วงหน้ารวมถึงค่าปรับกรณีเกิดความล่าช้า
และได้กำหนดข้อตกลงให้บริษัทสามารถปรับเปลี่ยนแบบโครงการเพื่อควบคุมค่าใช้จ่ายได้
รวมทั้งมีการปรึกษากับที่ปรึกษาที่เชี่ยวชาญตลอดช่วงระยะเวลาดำเนินโครงการก่อสร้างเพื่อบรรเทาความเสี่ยงดังกล่าวด้วย

1.5 ความเสี่ยงในการสูญเสียรายได้บางส่วนจากการแข่งขันทางธุรกิจ

เนื่องจากธุรกิจหลักของบริษัทและบริษัทย่อย คือ
ธุรกิจโรงแรมและธุรกิจอาหารบริการด่วนซึ่งเป็นธุรกิจที่มีการแข่งขันสูงมาโดยตลอด
อันมีสาเหตุมาจากจำนวนผู้ประกอบการที่เพิ่มมากขึ้น
รวมทั้งการปรับตัวและพัฒนาการของผู้ประกอบการเดิม

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากบริษัทและบริษัทย่อยได้ตระหนักถึงสภาวะการแข่งขันที่เกิดขึ้นมาโดยตลอด
บริษัทจึงได้ให้ความสำคัญกับการพัฒนาและการอบรมบุคลากรอย่างต่อเนื่อง
รวมถึงคุณภาพของการให้บริการ โดยเฉพาะในส่วนของธุรกิจอาหารบริการด่วน
บริษัทและบริษัทย่อยได้มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์และการออกเมนูอาหารใหม่อย่างต่อเนื่อง
จากประสบการณ์ของผู้บริหาร ทำเลที่ตั้ง
และชื่อเสียงของโรงแรมและแบรนด์อาหารบริการด่วนที่เป็นที่นิยมและได้รับการยอมรับจากผู้บริโภค
บริษัทมีความเชื่อมั่นว่า
บริษัทและบริษัทย่อยมีศักยภาพในการแข่งขันกับผู้ประกอบการรายอื่นได้เป็นอย่างดี

1.6 ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก

ธุรกิจโรงแรมเป็นธุรกิจที่ได้รับผลกระทบโดยตรงจากปัจจัยภายนอกที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของผู้ประกอบการ
อาทิเช่น ภัยจากธรรมชาติ ภัยจากการก่อการร้าย และการระบาดของโรคติดต่อ เป็นต้น
ซึ่งหากปัจจัยภายนอกเหล่านี้เกิดขึ้น
อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการตัดสินใจในการเดินทางของนักเดินทางทั้งในและต่างประเทศ
อย่างไรก็ตาม บริษัทเชื่อว่า
การที่บริษัทและบริษัทย่อยได้กระจายทำเลที่ตั้งของโรงแรมตามภูมิภาคต่าง ๆ
ที่สำคัญของประเทศประกอบกับความสามารถในการบริหารค่าใช้จ่าย
การปรับตัวตามทิศทางการตลาด รวมทั้งการร่วมมือกับพันธมิตรทางธุรกิจ เช่น สายการบิน
และบริษัทนำเที่ยว น่าจะสามารถช่วยลดผลกระทบจากปัจจัยภายนอกดังกล่าวได้

นอกจากนี้ ธุรกิจอาหารบริการด่วนอาจได้รับผลกระทบจากการระบาดของโรคติดต่อ เช่น
โรคไข้หวัดนก (Avian Influenza or Bird Flu) ซึ่งเกิดการระบาดมาตั้งแต่ช่วงต้นปี 2547
และมีผลกระทบต่อยอดขายของบริษัทในระยะแรก แต่เมื่อผู้บริโภคได้รับข้อมูลข่าวสารที่ถูกต้อง
ผลกระทบนี้ก็ได้ลดลง นอกจากนี้
การที่ธุรกิจอาหารบริการด่วนของบริษัทย่อยซึ่งประกอบด้วยประเภทอาหารที่แตกต่างกันไปถึง 6
แบรนด์ และมีกระจายตัวของสาขาครอบคลุมไปในหลายพื้นที่
จะสามารถช่วยบรรเทาผลกระทบจากปัจจัยภายนอกดังกล่าวได้

ทั้งนี้ บริษัทและบริษัทย่อยยังคงเน้นให้ความสำคัญเรื่องการวิจัยและพัฒนา ทั้งทางด้านผลิตภัณฑ์
การบริการ และช่องทางการตลาด เพื่อรองรับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกต่าง ๆ
ดังกล่าวอย่างต่อเนื่อง

1.7 ความเสี่ยงจากการต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของการออกหุ้นกู้และสัญญาเงินกู้ยืมระยะยาว

ภายใต้เงื่อนไขของการออกหุ้นกู้ของบริษัท บริษัทจำเป็นต้องดำรงสัดส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนทุน
โดยคำนวณจากงบการเงินรวมรายปีของบริษัทและบริษัทย่อยในอัตราส่วนไม่เกิน 1.75 : 1
และภายใต้เงื่อนไขของหุ้นกู้ของบริษัท และสัญญาเงินกู้ยืมระยะยาวของบริษัทย่อยแห่งหนึ่ง
กำหนดให้บริษัทดำรงอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนทุน
โดยคำนวณจากงบการเงินรวมทุกรายไตรมาสของบริษัทและบริษัทย่อยไว้ในอัตราไม่เกิน 2 : 1
ทั้งนี้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทและบริษัทย่อยมีระดับอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนทุนที่ 1.66
เท่า

อย่างไรก็ตาม ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของบริษัท ครั้งที่ 1/2549 ซึ่งได้ประชุมเมื่อวันที่ 21 มิถุนายน
2549 ได้มีมติอนุมัติให้บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนจากเดิมจำนวน 900 ล้านบาท เป็น 1,580.8
ล้านบาท โดยการออกหุ้นสามัญใหม่จำนวน 680.8 ล้านหุ้น ซึ่งได้จัดสรรเป็น 3 ส่วน ได้แก่ (ก)
จัดสรรให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมของบริษัทตามสัดส่วนการถือหุ้น (Right Offering) จำนวน 450 ล้านหุ้น
ซึ่งบริษัทได้ออกและเสนอขายในวันที่ 24 ถึง 28 กรกฎาคม 2549
และได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทุนชำระแล้วเป็น 1,350 ล้านบาท ในวันที่ 3 สิงหาคม 2549 (ข)
เสนอขายให้แก่ประชาชนทั่วไปจำนวน 170 ล้านหุ้น และ (ค)
สำรองไว้เพื่อรองรับการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทจำนวน 60.8
ล้านหุ้น ซึ่งหากขั้นตอนการออกและเสนอขายหุ้นสามัญใหม่ตามข้อ (ข) และ (ค)
เสร็จสิ้นจะส่งผลให้ส่วนทุนของบริษัทเพิ่มขึ้นและจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนทุนลดลงจากอัตราข้างต้น

1.8 ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน

บริษัทและบริษัทย่อยมีรายไดบางส่วนที่เปนเงินสกุลต่างประเทศ
ซึ่งไดรับจากผู้จองห้องพักโรงแรมจากต่างประเทศ
ซึ่งทางบริษัทได้มีการตั้งอัตราค่าห้องพักโดยดูจากอัตราแลกเปลี่ยนในแต่ละปี
จากการประเมินของนักวิเคราะห์ และ ได้ตั้งค่าเผื่อความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนไว้อีกทอดหนึ่ง
รวมทั้งมีรายจ่ายบางส่วนที่เปนเงินสกุลตางประเทศเช่น ค่า Initial Fee
สำหรับการเปิดสาขาใหม่ของร้านอาหารประเภท Franchise
รวมทั้งการสั่งซื้อวัตถุดิบบางประเภทของธุรกิจอาหารบริการด่วนจากต่างประเทศ อย่างไรก็ดี
เนื่องจากในอดีตที่ผ่านมา
ทั้งรายได้และค่าใช้จ่ายที่เป็นเงินสกุลต่างประเทศคิดเป็นสัดส่วนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับรายได้รวมและค่าใช้จ่ายรวมของบริษัทและบริษัทย่อย
ตามลำดับ ซึ่งอยู่ในระดับที่ไม่เกิดผลกระทบจากอัตราแลกเปลี่ยนอย่างเป็นนัยสำคัญ ดังนั้น
บริษัทและบริษัทยอยจึงไม่เห็นความสำคัญที่จะต้องทําสัญญาซื้อขายเงินตราตางประเทศล่วงหนาเพื่อปองกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นจากอัตราแลกเปลี่ยนนี้

1.9
ความเสี่ยงจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลกระทบต่อโครงสร้างทางการเงินของบริษัท

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550
บริษัทและบริษัทย่อยมีภาระเงินกู้ยืมในรูปของเงินเบิกเกินบัญชีและเงินกู้ยืมระยะสั้นและเงินกู้ยืมระยะยาวเท่ากับ
1,427.50 และ 4,335.30 ล้านบาท ตามลำดับ
โดยอัตราดอกเบี้ยตามสัญญาดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ดังนั้น
บริษัทและบริษัทย่อยจึงมีความเสี่ยงจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยซึ่งจะส่งผลต่อภาระดอกเบี้ยจ่ายที่สูงขึ้น