2.  ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและมีผลกระทบต่อบริษัทฯ ได้แก่

1.  ความเสี่ยงจากราคาวัสดุก่อสร้าง

  จากดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ย (ตารางที่ 1) พบว่า ในปี 2551
  ราคาวัสดุก่อสร้างโดยรวมได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมากถึงร้อยละ 17.2 ซึ่งถือว่าสูงสุดในรอบ 7
  ปีที่ผ่านมา
  สาเหตุของการเพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เกิดจากดัชนีราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กที่เพิ่มขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับปี
  2550 โดยเพิ่มขึ้นอยู่ในระดับ 246.5 จุดหรือเพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 38.4 (แผนภูมิที่ 1)
  สืบเนื่องมาจากต้นทุนการผลิต คือราคาวัตถุดิบนำเข้า ราคาน้ำมันเชื้อเพลิงปรับตัวสูงขึ้น
  ประกอบกับการประกาศขึ้นภาษีส่งออกของประเทศจีน
  และความต้องการใช้เหล็กก่อสร้างทั้งภายในและภายนอกประเทศที่เพิ่มมากขึ้น
  นอกจากนี้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างอื่นไม่ว่าจะเป็น ไม้ ซีเมนต์ ผลิตภัณฑ์คอนกรีต และวัสดุฉาบผิว
  ล้วนปรับตัวเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่มากขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับการเพิ่มขึ้นของปี 2550 ทั้งสิ้น
  ในขณะที่ดัชนีราคากระเบื้อง และเครื่องสุขภัณฑ์ปรับตัวลดลงเพียงเล็กน้อย

  ตารางที่ 1 ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ย

  --------------------- -------- ------- ------- ------- ------- ------- ------- ------- ------- ----------- -------
  หมวด                  ปีฐาน     2544    2545    2546    2547    2548    2549    2550    2551    เปลี่ยนแปลง   
                        2543                                                                                 

                                                                                                 2550        2551

  ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างรวม   100.00   103.9   104.8   112.8   124.3   124.3   128.9   135.2   158.4   4.9%        17.2%

  ไม้และผลิตภัณฑ์จากไม้      100.0    104.0   105.8   110.1   117.0   121.1   127.6   132.9   143.9   4.2%        8.3%

  ซีเมนต์                 100.0    104.9   94.3    110.5   106.0   99.1    103.7   105.7   113.2   1.9%        7.1%

  ผลิตภัณฑ์คอนกรีต          100.0    105.6   106.3   106.9   108.2   110.8   115.0   116.5   121.7   1.3%        4.5%

  เหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก     100.0    105.4   112.7   127.9   168.9   163.8   161.5   178.1   246.5   10.3%       38.4%

  กระเบื้อง               100.0    99.3    99.5    98.9    98.8    100.9   103.9   107.6   110.1   3.6%        2.3%

  วัสดุฉาบผิว              100.0    104.9   108.7   109.9   112.3   115.7   119.2   118.3   122.4   -0.8%       3.5%

  สุขภัณฑ์                 100.0    97.9    97.7    97.6    99.9    104.8   118.1   129.5   138.1   9.7%        6.6%

  อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา     100.0    100.5   98.9    99.1    103.9   106.4   116.8   121.2   122.1   3.8%        0.7%

  วัสดุก่อสร้างอื่นๆ          100.0    102.3   105.2   112.0   114.1   120.8   131.4   133.2   142.9   1.4%        7.3%
  --------------------- -------- ------- ------- ------- ------- ------- ------- ------- ------- ----------- -------

  แผนภูมิที่ 1 ดัชนีราคาวัสดุเฉลี่ยเปรียบเทียบกับราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์จากเหล็ก

  [][]

  ที่มา : สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า สำนักงานปลัดกระทรวงพาณิชย ์ กระทรวงพาณิชย์

  อย่างไรก็ตามในปี 2551 ราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กพุ่งขึ้นถึงขีดสุดในเดือนกรกฎาคม
  และเริ่มปรับตัวในทิศทางที่ลดลงตั้งแต่เดือนสิงหาคมเป็นต้นไป
  ซึ่งสอดคล้องไปในทิศทางเดียวกับการปรับตัวลดลงของราคาน้ำมันโลกซึ่งปรับตัวลดลงจากต้นปีกว่าร้อยละ
  50 ประกอบกับความต้องการใช้ภายในประเทศที่ชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจ
  ปริมาณเหล็กในตลาดโลกที่เพิ่มมากขึ้น และค่าเงินบาทที่ค่อนข้างแข็ง
  จึงเป็นปัจจัยถ่วงไม่ให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นมากนัก

  ด้วยนโยบายการไม่ถือครองที่ดินระยะยาว ประกอบกับนโยบายการสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย
  (Pre-build) ทำให้บริษัทฯ
  สามารถจัดจ้างและวางแผนการก่อสร้างได้ล่วงหน้าอย่างมีประสิทธิภาพ
  เป็นการลดความเสี่ยงจากการขาดแคลนและความเสี่ยงของราคาวัสดุ อนึ่งสิ้นปี 2551
  บริษัทฯมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งได้ลงนามสัญญาก่อสร้างแล้วมูลค่ากว่า 5,000
  ล้านบาท ดังนั้นแม้ราคาวัสดุก่อสร้างอาจมีความผันผวนแต่จะไม่กระทบบริษัทฯอย่างมีสาระสำคัญ

2.  ความเสี่ยงจากราคาที่ดิน

  จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ AREA ราคาที่ดินโดยทั่วไปในเขตกรุงเทพมหานครในปี 2551
  เพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2550 เฉลี่ยอยู่ที่ 3.5%
  ซึ่งแม้กระแสความนิยมซื้อคอนโดมีเนียมติดแนวรถไฟฟ้า และรถไฟฟ้าใต้ดินยังคงมีอยู่
  แต่เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว ส่งผลให้ราคาที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้นมากเหมือนปีก่อนหน้านี้
  ทั้งนี้ส่วนใหญ่จะเป็นการเพิ่มขึ้นในที่ดินบางแห่งเท่านั้น อนึ่งเมื่อต้นปี 2552
  กรมธนารักษ์ได้ปรับราคาประเมินที่ดินเพิ่มเติมบางพื้นที่ โดยปรับเพิ่มเฉพาะ 9
  เขตในพื้นที่กรุงเทพมหานคร โดยเขตลาดพร้าวปรับตัวขึ้นสูงสุดถึงประมาณ 65%
  สืบเนื่องมาจากการตัดถนนใหม่หลายเส้นทาง ประกอบกับมีโครงการรถไฟฟ้าผ่าน
  ทำให้การเดินทางสะดวก อีกทั้งเส้นทางสามารถเชื่อมต่อออกไปสู่เส้นทางต่างจังหวัด
  อย่างไรก็ตามด้วยสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซา ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ต่างชะลอการลงทุน
  คาดว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร และทั่วประเทศในปี 2552 ไม่น่าจะเปลี่ยนแปลงมากนัก

  ด้วยโครงการรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ สายมักกะสัน-สุวรรณภูมิ ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในไตรมาสที่
  3 นี้ และโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ ก็มีความชัดเจนมากขึ้นทั้งด้านแหล่งเงินกู้
  และผู้รับเหมา ทำให้ที่ดินโดยรอบขยับปรับตัวสูงขึ้น
  ซึ่งนโยบายและโครงการของรัฐบาลในการขยายเครือข่ายระบบคมนาคมขนส่งทั้งระบบรถไฟฟ้าบนดิน
  และรถไฟฟ้าใต้ดินเหล่านี้
  นอกจากจะเป็นการกระจายความเจริญออกไปเพื่อรองรับการพัฒนาเป็นศูนย์กลางธุรกิจ
  ยังจะเป็นการเพิ่มมูลค่าให้แก่ที่ดินและที่อยู่อาศัยในอนาคตอีกด้วย และด้วยการบริหารจัดการ
  และการเป็นองค์กรที่สามารถปรับเปลี่ยนทิศทางได้อย่างรวดเร็วสอดรับกับกระแสความต้องการของผู้บริโภค
  ตลอดจนการวางแผนจัดซื้อที่ดินอย่างระมัดระวังรอบคอบ
  รวมไปถึงการไม่ถือครองที่ดินในระยะยาว ทำให้บริษัทฯ
  ไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยเรื่องต้นทุนที่ดินแต่อย่างใด

3.  ความเสี่ยงจากการบริหารสินค้าคงเหลือ (บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย)

  ด้วยราคาน้ำมันที่ปรับตัวผันผวน ประกอบกับความไม่แน่นอนทางการเมือง
  ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมของประเทศในปี 2551 ชะลอตัว
  กระทบถึงความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภค
  ผู้บริโภคจำนวนมากชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อรอดูสถานการณ์ก่อน
  อย่างไรก็ตามด้วยบริษัทฯ ได้ทำการศึกษาและวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้าเป็นอย่างดี
  เพื่อสามารถตอบสนองต่อลูกค้าเป้าหมายได้หลากหลาย
  และสร้างบ้านได้ตรงตามความต้องการของผู้อยู่อาศัย
  ทำให้ลดความเสี่ยงในด้านการเพิ่มขึ้นในสินค้าคงเหลือได้

  นอกจากนี้มาตรการทางภาษีกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลได้อนุมัติไว้
  ไม่ว่าจะเป็นการขยายเวลาออกไปอีก 1
  ปีของการลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจากเดิมที่กำหนดไว้อัตราร้อยละ 3 เป็นอัตราร้อยละ 0.1
  และ การลดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอน
  ค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือเพียง ร้อยละ 0.01
  และมาตรการหักลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์
  เหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยกระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัย
  และส่งผลดีต่อผู้ประกอบการที่มีบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้า โดยสิ้นปี 2551
  บริษัทฯ มีบ้านสร้างเสร็จก่อนขายจำนวน 89 ยูนิตมูลค่ารวมกว่า 800 ล้านบาท
  และกำลังจะแล้วเสร็จอีกกว่า 100 ยูนิต ซึ่งจะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้าได้ภายในปี 2552

  อนึ่ง จากวิกฤติการทางการเงินโลก ทำให้ธนาคารกลางสหรัฐฯหรือ Fed
  ต้องประกาศลดอัตราดอกเบี้ยลงเหลือเพียงร้อยละ 0.25
  ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยในประเทศต้องปรับลดลงตามมา
  ดังนั้นการมีบ้านสร้างเสร็จก่อนขายพร้อมสนองความต้องการของลูกค้า จะทำให้บริษัทฯ
  สามารถรับประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับลดลง และมาตรการทางภาษีในทันที

4.  ความเสี่ยงจากวิกฤติทางการเงินและความไม่แน่นอนทางนโยบายทางเศรษฐกิจ

  ในปี 2551 วิกฤติการทางการเงินโลก
  อันเป็นผลต่อเนื่องมาจากปัญหาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ด้อยคุณภาพ (Sub Prime)
  ในสหรัฐอเมริกา ได้ส่งผลชัดเจนและสร้างความเสียหายต่อระบบเศรษฐกิจทั่วโลกเป็นอย่างมาก
  รวมถึงการลดลงของดัชนีดาวโจนส์ที่ต่ำที่สุดในรอบ 11 ปี การขาดทุนอย่างมหาศาลของเอไอจี
  และเจนเนอรัล มอเตอร์ส (GM) ผู้ผลิตรถยนต์รายใหญ่สุดของสหรัฐ
  การล้มลงของธนาคารและวาณิชธนกิจหลายแห่ง สิ่งเหล่านี้ทำให้เกิดภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
  และการเลิกจ้างงานในภาคอุตสาหกรรมต่างๆ ธนาคารตลอดจนสถาบันการเงินต่างๆ
  ต่างเข้มงวดมากขึ้นในการอนุมัติสินเชื่อ เกิดวิกฤตทางเศรษฐกิจแผ่วงขยายไปทั่วโลก

  ประเทศไทยเองก็ได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้เช่นเดียวกัน เนื่องจากเศรษฐกิจ
  และตลาดการเงินทั่วโลกมีความสัมพันธ์เชื่อมโยงถึงกัน ในปี 2551
  ดัชนีตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยหรือ Set Index ลดลงอย่างรุนแรง
  ซึ่งเป็นไปตามทิศทางเดียวกับตลาดหุ้นทั่วโลก โดยลดลงมากถึงร้อยละ 46 และมูลค่าตลาด
  (Market Capitalization) ลดลงประมาณครึ่งหนึ่งหรือคิดเป็นมูลค่าประมาณเกือบ 3
  ล้านล้านบาท ธุรกิจการส่งออกหดตัวตามภาวะเศรษฐกิจโลก
  โดยการส่งออกไปยังประเทศคู่ค้าหลักของไทย ได้แก่ สหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น และยุโรป
  ได้ปรับตัวลดลงอย่างมาก เนื่องจากประเทศเหล่านี้ล้วนได้รับผลกระทบจากวิกฤติทางการเงิน
  ส่งผลให้กำลังซื้อลดลงมหาศาล นอกจากนี้ เสถียรภาพทางการเมืองไทยในปี 2551
  ค่อนข้างคลุมเคลือ มีการเปลี่ยนแปลงรัฐบาลบ่อยครั้ง ประกอบกับมีการชุมนุมประท้วงตลอดทั้งปี
  ความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศลดลงอย่างมาก
  ธุรกิจท่องเที่ยวก็ได้รับผลกระทบเช่นเดียวกัน

  อย่างไรก็ตามการเมืองไทยเริ่มมีความชัดเจนเมื่อช่วงเดือนธันวาคม 2551
  มีการจัดตั้งรัฐบาลชุดใหม่ ซึ่งมีนโยบายชัดเจนในการแก้ปัญหาเศรษฐกิจของประเทศ
  โดยรัฐบาลได้อนุมัติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ 18 มาตรการเมื่อวันที่ 13 มกราคม 2552
  ภายใต้ 4 แผนงาน คือ แผนงานฟื้นฟูและสร้างความเชื่อมั่นด้านเศรษฐกิจ
  แผนงานส่งเสริมรายได้ พัฒนาคุณภาพชีวิตและความมั่นคงด้านสังคม
  แผนงานรองรับกรณีฉุกเฉินหรือจำเป็น และรายจ่ายชดเชยเงินคงคลัง และอีก 7
  มาตรการในการกระตุ้นเศรษฐกิจ รวมเป็น 25 มาตรการ ซึ่ง 1 ใน 25 มาตรการ
  มีนโยบายที่จะใช้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นกลไกหลักในการฟื้นฟูเศรษฐกิจในปี 2552
  โดยเริ่มจากการสานต่อมาตรการทางภาษี
  โดยการต่ออายุการลดหย่อนภาษีค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอน ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ
  และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง ออกไปอีก 1 ปี ถึงเดือนมีนาคม 2553
  ตามมาด้วยมาตรการหักลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เคยผ่านการใช้งานมาก่อน
  ในอัตราไม่เกิน 3 แสนบาทต่อปี
  และคงสิทธิในการเอาดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านไปหักลดหย่อนได้ตามเดิม
  ซึ่งนโยบายและมาตรการของรัฐบาลทั้งหลายเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยบวกส่งเสริมการขยายตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  และกระตุ้นการโอนกรรมสิทธิ์ได้เป็นอย่างดี

  นอกจากนี้ประเทศไทยยังรับเป็นเจ้าภาพการประชุมสุดยอดอาเซียนครั้งที่ 14
  นานาประเทศในภูมิภาคเอเชียมาร่วมชุมนุมหารือกัน
  โดยมีจุดประสงค์ในการลดความเหลื่อมล้ำทางด้านเศรษฐกิจและขยายตลาดการค้าของประเทศสมาชิกอาเซียนเป็นสำคัญ
  ซึ่งมาตรการเหล่านี้จะเสริมสร้างภาพลักษณ์ของประเทศ กระตุ้นการใช้จ่ายในภาคเศรษฐกิจ
  และก่อให้เกิดการจ้างงานในภาคการผลิตต่างๆ
  รวมทั้งสร้างความเชื่อมั่นแก่นักลงทุนทั้งภายในและภายนอกประเทศกลับคืนมาได้