-----------------------------------------------------------------------
  2. ปัจจัยความเสี่ยง

  -----------------------------------------------------------------------

1.  ความเสี่ยงจากการขายคอนโดมิเนียมก่อนการก่อสร้าง

การเสนอขายคอนโดมิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง (Pre-sales)
นอกจากจะช่วยลดความเสี่ยงด้านการตลาด
และเพิ่มความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนและพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้เหมาะสมกับสภาพการณ์ที่เปลี่ยนไปแล้ว
ยังช่วยให้แสนสิริสามารถนำเงินรับค่างวดจากลูกค้ามาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนได้อีกด้วย
อย่างไรก็ตาม การเสนอขายคอนโดมิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง
ยังคงมีความเสี่ยงด้านการควบคุมต้นทุนก่อสร้าง เนื่องจากเป็นการตั้งราคาขายก่อนเริ่มการก่อสร้าง
จึงมีความเป็นไปได้ที่อัตรากำไรขั้นต้นจะลดลงหากต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงดังกล่าว โดยทำสัญญาก่อสร้างแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey construction
contract) กับผู้รับเหมา
ทำให้แสนสิริสามารถควบคุมต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและอัตรากำไรขั้นต้นไม่ได้รับผลกระทบจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง
ทั้งนี้ โครงการคอนโดมิเนียมจะมีระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 14 ถึง 26 เดือน
แสนสิริมีหน้าที่ในการควบคุมการก่อสร้างและการส่งมอบโครงการให้ลูกค้าตามที่กำหนด
ด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมมาอย่างยาวนาน
รวมทั้งมีการประสานงานกับผู้รับเหมาอย่างใกล้ชิด ทำให้แสนสิริสามารถแก้ไขปัญหาต่าง ๆ
และควบคุมดูแลการก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามตารางเวลาที่กำหนดมาโดยตลอด

นอกจากนี้ แสนสิริ
มีแนวทางการลดความเสี่ยงจากการขายคอนโดมิเนียมก่อนการก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามแผนงานขายที่กำหนด
โดยมุ่งเน้นการทำวิจัยเชิงลึกเพื่อพัฒนารูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในแต่ละระดับราคา
พร้อมกับกระตุ้นยอดขายผ่านกิจกรรมส่งเสริมการตลาดและการขายที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม
โดยทั่วไป การขายคอนโดมิเนียมก่อนการก่อสร้างจะเก็บเงินดาวน์ในสัดส่วนที่ไม่สูงนัก คือ
ประมาณร้อยละ 10 – 20 ของราคาขาย
ดังนั้นจึงยังคงมีความเสี่ยงจากการที่ลูกค้าไม่ชำระเงินค่าซื้อส่วนที่เหลือและไม่โอนกรรมสิทธิ์ ณ
วันที่ครบกำหนด ในการนี้
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวโดยเก็บเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม
โดยเก็บเงินดาวน์ประมาณร้อยละ 25 – 35 ของราคาขาย
พร้อมกับมีรายการจูงใจให้ลูกค้าชำระเงินดาวน์เป็นจำนวนมากยิ่งขึ้นผ่านโปรแกรม NPV (Net
Present Value)
ซึ่งลูกค้าจะได้รับส่วนลดจากราคาขายหากเลือกชำระเงินค่าซื้อห้องชุดทั้งหมดในคราวเดียว
หรือชำระเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงขึ้นในคราวเดียว ณ วันทำสัญญา
แทนการจ่ายชำระเงินดาวน์เป็นงวดๆ ไปตามระยะเวลาการก่อสร้าง
โดยส่วนลดที่ให้แก่ลูกค้าจะคำนวณโดยใช้วิธีส่วนลดกระแสเงินสด (Discounted Cash Flow
Approach หรือ DCF Approach) ซึ่งโปรแกรม NPV
นี้จะช่วยลดจำนวนการซื้อเพื่อเก็งกำไรลงได้จำนวนหนึ่ง
และจะช่วยให้แสนสิริสามารถโอนกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมให้แก่ลูกค้าได้ตามแผนงานที่กำหนดด้วย
ทั้งนี้ ในปัจจุบัน แสนสิริ
มีจำนวนลูกค้าที่ซื้อโครงการคอนโดมิเนียมด้วยรายการส่งเสริมการขายผ่านโปรแกรม NPV
คิดเป็นร้อยละ 24 ของจำนวนยูนิตที่ขายได้ของโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมดของแสนสิริ (ข้อมูล ณ
31 ธ.ค.52)

2.  ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดิน

แสนสิริจะเลือกซื้อที่ดินที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโดยเลือกที่ดินในราคาที่เหมาะสม
สำหรับการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม แสนสิริจะเลือกทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง
โดยยึดตามเส้นทางของรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินเป็นหลัก ทั้งนี้
แสนสิริมีความเสี่ยงในการไม่สามารถหาที่ดินในย่านดังกล่าวมาพัฒนาโครงการได้
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการมีเครือข่ายนายหน้าสรรหาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพมานำเสนอรวมทั้งการมีฐานข้อมูลขนาดใหญ่ของ
“Plus Agency” ที่ดำเนินการโดยบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (“พลัส”)
บริษัทบริหารและจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ
ซึ่งมีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างประโยชน์อย่างยิ่ง ถือเป็น Market intelligence ให้กับ
แสนสิริ ได้เป็นอย่างดี นอกจากนี้
แสนสิริได้ขยายธุรกิจจนประสบความสำเร็จจากการเจาะตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์
โดยแสนสิริเลือกทำเลที่มีศักยภาพบริเวณเส้นทางของถนนวงแหวนรอบนอกรวมถึงปริมณฑลในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว
ในขณะที่โครงการทาวน์เฮ้าส์ จะเลือกทำเลที่สามารถเข้าถึงใจกลางเมืองได้สะดวก

3.  ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยปี 2552 เทียบกับปี 2551 ลดลงร้อยละ 13.1 (ที่มา:
สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์) เนื่องมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
โดยมีการลดลงของดัชนีหมวดเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กเป็นปัจจัยหลัก
อย่างไรก็ดีราคาวัสดุก่อสร้างในบางหมวดมีการปรับตัวสูงขึ้น เช่น หมวดสุขภัณฑ์
หมวดไม้และผลิตภัณฑ์จากไม้ และ หมวดวัสดุฉาบผิวเป็นต้น
วัสดุก่อสร้างเหล่านี้ล้วนแล้วแต่เป็นวัตถุดิบในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น
ความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างจึงส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการของแสนสิริ

ทั้งนี้ แสนสิริ ตระหนักถึงความเสี่ยงนี้
และมีมาตรการในการควบคุมและลดความเสี่ยงอันเกิดจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างอย่างรัดกุม
โดยในส่วนของการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างแสนสิริจัดซื้อวัสดุก่อสร้างบางรายการจากผู้ผลิตโดยตรง
โดยจัดให้มีการประกวดราคา เพื่อเปรียบเทียบคุณภาพ ราคาตลาด เลือกราคาที่เหมาะสมที่สุด
และกำหนดราคาส่งมอบวัสดุก่อสร้างไว้ล่วงหน้า เพื่อลดความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของวัสดุก่อสร้าง
ทั้งนี้แสนสิริได้รับประโยชน์จากการสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างในปริมาณมาก (Economies of Scale)
ทำให้มีอำนาจต่อรองกับผู้ผลิตในการกำหนดราคามากขึ้น สำหรับโครงการบ้านเดี่ยว
โครงการทาวน์เฮ้าส์ การจัดซื้อวัสดุก่อสร้างเหล่านี้ เช่น เสาเข็ม หลังคา เป็นต้น
คิดเป็นสัดส่วนมากถึงร้อยละ 40 ของต้นทุนค่าก่อสร้างทั้งหมด
รวมทั้งได้ใช้วิธีเดียวกันนี้ในการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างหลายรายการ
สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมด้วยเช่นกัน เช่น กระเบื้อง สุขภัณฑ์ เครื่องปรับอากาศ เป็นต้น
สำหรับส่วนงานโครงสร้างของโครงการคอนโดมิเนียม
แสนสิริว่าจ้างผู้รับเหมาในเพียงรายเดียวและทำสัญญาการก่อสร้างแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey
construction contract) ส่งผลให้แสนสิริควบคุมต้นทุน และคุณภาพการก่อสร้างได้เป็นอย่างดี

แสนสิริยังจัดให้มีหน่วยงานที่ทำหน้าที่ดูแลการเปลี่ยนแปลงของราคาวัสดุก่อสร้างในหมวดที่สำคัญ ๆ
อย่างใกล้ชิด เพื่อให้มีมาตรการรองรับราคาวัสดุก่อสร้างที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างทันท่วงที
รวมถึงจัดให้มีการเจรจาต่อรองราคาส่งมอบกับคู่ค้าอีกครั้ง
หากราคาวัสดุก่อสร้างในท้องตลาดปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่ง
แสนสิริได้รับความร่วมมือจากผู้ผลิตเป็นอย่างดี ทั้งนี้
ด้วยชื่อเสียงและประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจของแสนสิริ รวมทั้งการเป็นคู่ค้าที่ดีกับผู้ผลิตมาตลอด

นอกจากนี้ แสนสิริยังให้ความสำคัญอย่างมากกับการควบคุมคุณภาพ
โดยแสนสิริมีหลักเกณฑ์คัดเลือกผู้ผลิตและผู้ค้ารายใหญ่โดยมีการเปรียบเทียบประเมินกำลังผลิตและศักยภาพในการจัดหาวัตถุดิบ
ในราคาที่เหมาะสม เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ค้าสามารถจัดหาวัสดุได้ตรงตามมาตรฐาน ตามปริมาณที่กำหนด
และสามารถส่งมอบภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยจะทำการประเมินผลงานของผู้ค้าแต่ละรายทุก 6
เดือน เพื่อให้เกิดความมั่นใจว่า ผู้ค้ารายนั้นยังคงปฏิบัติตามมาตรฐานที่แสนสิริกำหนดไว้

4.  ความเสี่ยงของการขาดแคลนผู้รับเหมา

ปัจจุบัน
แสนสิริและบริษัทในเครือมีโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ระหว่างการดำเนินการก่อสร้างอยู่เป็นจำนวนมาก
ส่งผลให้แสนสิริมีความเสี่ยงในกรณีที่ไม่สามารถจัดหาผู้รับเหมามาดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามแผนงานที่กำหนด
อย่างไรก็ตาม
แสนสิริลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับผู้รับเหมาเพื่อเป็นฐานข้อมูลที่สำคัญในการจัดหาผู้รับเหมาในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในลำดับต่อไป
ในเบื้องต้นแสนสิริจะคัดเลือกผู้รับเหมาโดยพิจารณาจากความสามารถในการดำเนินงานภายใต้งบประมาณและมาตรฐานที่แสนสิริกำหนด
ทั้งนี้ การมีผู้รับเหมารายย่อยหลายรายจะก่อให้เกิดความยืดหยุ่นในการดำเนินงานก่อสร้าง
ซึ่งจะสามารถปรับเปลี่ยนให้ตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะการณ์ได้อย่างทันท่วงที
อย่างไรก็ดี อาจเกิดความยุ่งยากในการติดต่อประสานงาน
และยังมีความเสี่ยงจากการที่ผู้รับเหมาไม่สามารถดำเนินงานให้เป็นไปตามที่กำหนดไว้ ดังนั้น
แสนสิริจึงลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการมีหน่วยงานตรวจสอบและควบคุมคุณภาพ
เพื่อให้ลูกค้ามั่นใจได้ว่า ที่อยู่อาศัยในทุกโครงการของแสนสิริและบริษัทในเครือ
จะมีคุณภาพสูงตามมาตรฐาน และสามารถส่งมอบภายในระยะเวลาที่กำหนด ทั้งนี้
แสนสิริจะเลือกผู้รับเหมาที่มีประสิทธิภาพดีเพื่อเก็บเป็นฐานข้อมูลสำหรับการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างในโครงการต่อไป
นอกจากนี้ การทำงานที่มีกำหนดมาตรฐานแน่นอนและมีความโปร่งใสในการคัดเลือกผู้รับเหมา
ส่งผลให้ปัจจุบันแสนสิริมีผู้รับเหมามากกว่า 50 ราย
ที่มีศักยภาพสูงและสามารถปฏิบัติงานตรงตามมาตรฐานที่กำหนดมาร่วมงานกับแสนสิริเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ยิ่งไปกว่านั้น ในปี 2552 แสนสิริได้จัดงานมอบรางวัล (QC Award)
แก่ผู้รับเหมาเพื่อสร้างแรงจูงใจให้แก่ผู้รับเหมาในการพัฒนาโครงการให้ได้คุณภาพ มาตรฐาน
และส่งมอบงานภายในระยะเวลาที่กำหนด
โดยรางวัลที่ได้รับจะมีส่วนช่วยให้ผู้รับเหมามีความคล่องตัวทางการเงินมากขึ้น เช่น
การลดเงินประกันผลงาน
หรือการลดสัดส่วนเงินเพื่อวางเป็นหลักประกันให้แก่แสนสิริก่อนดำเนินงานก่อสร้าง
โดยแสนสิริได้จัดงานดังกล่าวอย่างต่อเนื่องจากปี 2551

5.  ความเสี่ยงของการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมและการเข้าถึงแหล่งเงินทุน

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมในปี 2552 ยังคงอยู่ในระดับต่ำและมีอัตราลดลงเมื่อเทียบกับปี 2551
เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจภายในประเทศอยู่ยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวต่อเนื่อง
ธนาคารพาณิชย์ยังคงเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ
ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการบางรายเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อนำมาพัฒนาโครงการได้ยากขึ้น
แสนสิริเพิ่มศักยภาพในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
ด้วยการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจกับธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเพื่อเปรียบเทียบข้อเสนอที่มีต้นทุนเหมาะสมที่สุด
ทั้งนี้ ทุกโครงการของแสนสิริ
ที่ดำเนินการในปัจจุบันล้วนได้รับการสนับสนุนจากสถาบันการเงินในประเทศครบถ้วนแล้ว

อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำในปี 2552
นั้นส่งผลเชิงบวกต่อต้นทุนทางการเงินของแสนสิริเป็นอย่างดี
เนื่องจากเงินกู้ทั้งหมดเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate) อย่างไรก็ดี
เพื่อเป็นการเพิ่มทางเลือกในการหาแหล่งเงินทุนอื่น
ลดการพึ่งพาเงินกู้ยืมระยะยาวที่เป็นสินเชื่อโครงการและกระจายความเสี่ยงด้วยการเพิ่มสัดส่วนของแหล่งเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่
ในปี 2552 แสนสิริได้มีการออกหุ้นกู้แบบไม่ด้อยสิทธิและไม่มีประกัน
ซึ่งมีต้นทุนทางการเงินที่ใกล้เคียงกับการกู้ยืมเงินโดยไม่มีหลักประกันจากแหล่งอื่น
การออกขายหุ้นกู้ดังกล่าวได้รับการตอบรับจากตลาดและประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี
ทำให้แสนสิริมีทางเลือกสำหรับการระดมทุนที่เหมาะสมกับการพัฒนาโครงการในอนาคตมากขึ้น
นอกจากนี้หากตลาดมีแนวโน้มการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยที่ชัดเจน
แสนสิริอาจมีการพิจารณาทำสัญญาอนุพันธ์ทางการเงินกับธนาคารพาณิชย์
เพื่อลดความเสี่ยงของอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น

6.  ความเสี่ยงจากการมีสินค้าคงเหลือ

โดยทั่วไป
แสนสิริกำหนดจำนวนยูนิตที่ต้องพัฒนาในแต่ละโครงการให้สอดคล้องกับประมาณการยอดขาย
โดยประมาณการยอดขายจะได้มาจากส่วนงานขายและการตลาดซึ่งได้ติดตามภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ดี ภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย อาจส่งผลกระทบให้ยอดขายไม่เป็นไปตามประมาณการ
ทำให้อาจมีจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จเหลือขายในบางขณะ
โดยแสนสิริได้ลดความเสี่ยงจากการมีสินค้าคงเหลือด้วยการบริหารสินค้าคงเหลือให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
กล่าวคือ สำหรับโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ จะเน้นการพัฒนาโครงการเป็นรายเฟส
เพื่อช่วยให้การบริหารงานก่อสร้างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
ในกรณีที่ยอดขายไม่เป็นไปตามประมาณการ
แสนสิริสามารถปรับแผนงานการก่อสร้างได้อย่างทันท่วงที
หรือในกรณีที่พฤติกรรมของกลุ่มลูกค้ามีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
แสนสิริจะสามารถปรับรูปแบบบ้านให้เหมาะกับวิถีการดำเนินชีวิตที่เปลี่ยนไปได้
หรือในกรณีที่ความสามารถในการซื้อของกลุ่มลูกค้าลดลง
แสนสิริจะสามารถปรับลดขนาดบ้านให้มีราคาขายต่อหน่วยเหมาะสมกับกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้เป็นอย่างดี
ปัจจุบันแสนสิริมีโครงการบ้านเดี่ยวที่เปิดขายและอยู่ระหว่างก่อสร้างจำนวน 18 โครงการ
มีมูลค่าโครงการทั้งสิ้นรวม 22,821 ล้านบาท มียอดขายแล้วทั้งสิ้น 13,977 ล้านบาท
หรือคิดเป็นยอดขายร้อยละ 61 ของมูลค่าโครงการ
และมีโครงการทาวน์เฮ้าส์ที่เปิดขายและอยู่ระหว่างก่อสร้างจำนวน 13 โครงการ
มีมูลค่าโครงการทั้งสิ้นรวม 9,478 ล้านบาท มียอดขายแล้วทั้งสิ้น 4,793 ล้านบาท
หรือคิดเป็นยอดขายร้อยละ 51 ของมูลค่าโครงการ และ ณ 31 ธันวาคม 2552
แสนสิริมีจำนวนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ที่สร้างเสร็จเหลือขาย (Housing stock) เป็นจำนวน
459 หลัง มูลค่าประมาณ 2,261 ล้านบาท

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม แสนสิริ มีแนวทางการลดความเสี่ยงจากการมียูนิตเหลือขาย
โดยมุ่งเน้นการทำวิจัยเชิงลึก
เพื่อพัฒนารูปแบบของโครงการคอนโดมิเนียมให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
นอกจากนี้ แสนสิริ
ยังเน้นการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายที่สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในขณะนั้นเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของกลุ่มลูกค้า
ปัจจุบัน แสนสิริมีโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายและอยู่ระหว่างก่อสร้างจำนวน 11 โครงการ
มีมูลค่าโครงการทั้งสิ้นรวม 16,740 ล้านบาท มียอดขายแล้วทั้งสิ้น 13,580 ล้านบาท
หรือคิดเป็นยอดขายร้อยละ 81 ของมูลค่าโครงการ และ ณ 31 ธันวาคม 2552
แสนสิริมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเหลือขาย (Condominium stock) เป็นจำนวน 20 ยูนิต
มูลค่าประมาณ 110 ล้านบาท

7.  ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายทางบัญชี

ในช่วงกลางปี 2552 สภาวิชาชีพบัญชี ร่วมกับ
สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.)
ได้มีการแถลงข่าวถึงแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงนโยบายทางบัญชีในการรับรู้รายได้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เพื่อให้การรับรู้รายได้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สอดคล้องกับมาตรฐานการบัญชีระหว่างประเทศ
(IFRS) จากเดิมที่สามารถทำได้ 3 วิธี คือ 1.)
โดยวิธีการรับรู้รายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ 2.)
โดยวิธีการรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ หรือ 3.)
โดยวิธีการรับรู้รายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ
โดยให้เหลือเพียงวิธีเดียวคือการรับรู้รายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
คาดว่าจะเริ่มบังคับใช้กับบริษัทจดทะเบียนในกลุ่ม SET50 เป็นกลุ่มแรก
ตามด้วยบริษัทจดทะเบียนในกลุ่ม SET100
หากมีการปรับเปลี่ยนมาตรฐานการบัญชีในการรับรู้รายได้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว
จะส่งผลกระทบกับแสนสิริ ซึ่งปัจจุบันเป็นบริษัทจดทะเบียนในกลุ่ม SET100 และ
ใช้วิธีการบันทึกการรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ
ซึ่งวิธีนี้มีเงื่อนไขหลักในการทยอยรับรู้รายได้ คือ
กรณีโครงการคอนโดมิเนียมต้องมีการทำสัญญาแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของพื้นที่ที่เปิดขาย
มีการชำระเงินดาวน์และหรือเงินค่างวดแล้ว ไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของราคาตามสัญญา
และมีการพัฒนางานก่อสร้างเบื้องต้นแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 10
ของงานก่อสร้างตามโครงการที่เสนอขาย
โดยเปรียบเทียบราคาต้นทุนการก่อสร้างที่เกิดขึ้นจริงเทียบกับประมาณการค่าก่อสร้างทั้งหมด
(ไม่รวมค่าที่ดิน)

การเปลี่ยนแปลงมาตรฐานการบัญชีในการรับรู้รายได้ให้เป็นวิธีการรับรู้รายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์นี้
จะส่งผลกกระทบไม่มากต่อโครงการบ้านเดี่ยว และโครงการทาวน์เฮ้าส์
ซึ่งคิดรวมเป็นสัดส่วนร้อยละ 50-60 ของรายได้รวมของแสนสิริ เนื่องจากโครงการบ้านเดี่ยว
และโครงการทาวน์เฮ้าส์ มักมีการเรียกชำระเงินดาวน์น้อยกว่าร้อยละ 20
ของราคาตามสัญญาตามธรรมเนียมปฎิบัติโดยทั่วไปของตลาด
ดังนั้นโครงการเหล่านี้โดยส่วนใหญ่จะครบเกณฑ์รับรู้รายได้ตามวิธีตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ
(วิธีปัจจุบัน) เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ เช่นเดียวกับวิธีการใหม่ที่จะนำมาบังคับใช้
สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งคาดว่าจะได้รับผลกระทบมากกว่า
เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมส่วนมากจะครบเกณฑ์รับรู้รายได้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ตามอัตราส่วนของการก่อสร้างแล้วเสร็จ
โดยผลกระทบต่อผลการดำเนินงานในทางบัญชีจะเกิดขึ้นเมื่อมีความแตกต่างระหว่างมูลค่าการโอนอสังหาริมทรัพย์ในปี
นั้น ๆ กับ
รายได้ที่คาดว่าจะรับรู้ในปีนั้นคำนวนตามวิธีการรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ กล่าวคือ
แสนสิริจะบันทึกผลกำไรเพิ่มขึ้น หากมูลค่าการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในปีนั้น ๆ สูงกว่า
มูลค่ารายได้ที่จะทยอยรับรู้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ในทางกลับกัน
แสนสิริอาจมีกำไรที่ลดลง หากมูลค่าการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในปีนั้น ๆ ต่ำกว่า
มูลค่ารายได้ที่คาดว่าจะรับรู้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ
ทั้งนี้กำไรจากรายได้ที่รับรู้ไปแล้ววิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จในปีก่อนการเปลี่ยนแปลงมาตรฐานทางบัญชี
จะถูกนำมาปรับในกำไรสะสม
โดยแสนสิริมีการประเมินและเตรียมมาตรการเพื่อรองรับผลกระทบทางบัญชีในช่วงรอยต่อของการเปลี่ยนแปลงนี้แล้ว
โดยการดูแลการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดเพื่อให้เป็นไปตามกำหนด
และบริหารการโอนโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงระยะเวลาที่เหมาะสม
ทั้งนี้การเปลี่ยนแปลงนโยบายทางบัญชีดังกล่าวมิได้มีผลกระทบต่อการดำเนินงานพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามปกติแต่อย่างใด

การเปลี่ยนแปลงมาตรฐานการบัญชีในการรับรู้รายได้นี้
นอกจากจะก่อให้เกิดผลกระทบต่อผลกำไรก่อนภาษีจากรายได้ที่เปลี่ยนแปลงไปแล้ว
ยังอาจจะส่งผลกระทบต่อภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับโครงการที่ได้มีการรับรู้รายได้ตามวิธีสัดส่วนของการก่อสร้างแล้วเสร็จไปแล้วอีกด้วย
เนื่องจากในกำไรทางภาษียังคงคำนวณจากรายได้ตามวิธีสัดส่วนของการก่อสร้างที่แล้วเสร็จ
ในขณะที่กำไรตามมาตรฐานบัญชีใหม่ จะเปลี่ยนมาคำนวณจากรายได้ที่รับรู้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
ก่อให้เกิดมีความแตกต่างระหว่างกำไรเพื่อคำนวนภาษี กับกำไรก่อนภาษีตามมาตรฐานบัญชี ดังนั้น
หากรายได้ที่คาดว่าจะรับรู้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (วิธีปัจจุบัน) สูงกว่า
รายได้คำนวณตามมูลค่าการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในปีนั้น ๆ
แสนสิริจะมีกำไรทางภาษีสูงกว่ากำไรก่อนภาษีตามมาตรฐานบัญชีใหม่
ส่งผลให้อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลต่อกำไรก่อนภาษีตามมาตรฐานบัญชีใหม่สูงกว่าร้อยละ 30
ในทางกลับกัน หากรายได้ที่คาดว่าจะรับรู้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ (วิธีปัจจุบัน) ต่ำกว่า
รายได้คำนวณตามมูลค่าการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในปีนั้น ๆ
แสนสิริจะมีกำไรทางภาษีต่ำกว่ากำไรก่อนภาษีตามมาตรฐานบัญชีใหม่
ส่งผลให้อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลต่ำกว่าร้อยละ 30
ทั้งนี้โครงการใหม่ที่ใช้วิธีรับรู้รายได้ตามวิธีใหม่คือวิธีการรับรู้รายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
จะไม่เกิดความแตกต่างนี้ เนื่องจากการคำนวณรายได้ทางภาษี
และการคำนวณรายได้ทางบัญชีใช้วิธีเดียวกัน

8.  ความเสี่ยงจากการที่โครงการคอนโดมิเนียมจะไม่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักวิเคราะห์ผลกระทบ
    สิ่งแวดล้อม

การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และบริษัทในเครือ
มีหลายโครงการที่เข้าข่ายต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental
Impact Assessment หรือ EIA) เพื่อขออนุมัติต่อสำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
ซึ่งการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมดังกล่าว บริษัทได้ว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษา
ซึ่งขึ้นทะเบียนต่อกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
เป็นผู้ดำเนินการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม
พ.ศ. 2535 ทุกประการ ทั้งนี้
การจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมของโครงการที่อยู่อาศัยจะมีเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่มีห้องชุดตั้งแต่
80 ยูนิตขึ้นไป
ส่วนโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม

สำหรับโครงการที่เข้าข่ายต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
แสนสิริและบริษัทในเครือได้ดำเนินการตามเงื่อนไขที่กำหนดในรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมทุกประการ
เพื่อลดปัญหาที่จะก่อให้เกิดผลกระทบสิ่งแวดล้อมในอนาคต ทั้งนี้
ในการดำเนินการให้เป็นไปตามรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ได้รับอนุมัติจากสำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมนั้น
แสนสิริและบริษัทในเครือได้ตกลงกับผู้รับเหมาให้ดำเนินการก่อสร้างตามรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมอย่างเคร่งครัด
ซึ่งส่งผลดีในกรณีที่ไม่ต้องลงทุนจัดการด้านสิ่งแวดล้อมเพิ่มเติม
ทำให้โครงการของแสนสิริและบริษัทในเครือไม่มีข้อพิพาท ไม่มีข้อร้องเรียน
หรือรายการดำเนินคดีเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวแต่ประการใด
ซึ่งแสนสิริได้ติดตามสอบถามความคืบหน้าอย่างใกล้ชิดและคาดการณ์ว่าทุกโครงการดังกล่าวจะได้รับอนุมัติจากสำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมภายในระยะเวลาที่กำหนด