ส่วนที่ 1

  -----------------------------------------------------------------------
  ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

  -----------------------------------------------------------------------

สรุปประวัติความเป็นมา การเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการที่สำคัญในรอบปี 2550

บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (“บริษัท” หรือ “แสนสิริ”) เริ่มก่อตั้งเมื่อปี 2527
โดยประกอบธุรกิจหลักประเภทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
และนำหุ้นเข้าจดทะเบียนเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยตั้งแต่ปี 2539

ในส่วนของการดำเนินธุรกิจ
ระยะแรกบริษัทมุ่งเน้นด้านการพัฒนาโครงการอาคารชุดใจกลางเมืองเพื่อขาย หรือให้เช่า
และอาคารสำนักงานให้เช่า ต่อมาปี 2545 ต่อเนื่องปี 2546
บริษัทได้ลงทุนเพิ่มขึ้นอีกในธุรกิจโรงแรม อพาร์ตเมนต์ และอาคารพาณิชย์ให้เช่า
ซึ่งตั้งอยู่บริเวณใจกลางย่านธุรกิจสำคัญ
โดยเป็นการลงทุนโดยตรงและในรูปของการเข้าถือหุ้นและร่วมทุนกับพันธมิตรทางธุรกิจ

ปัจจุบัน กลุ่มบริษัทแสนสิริ ยังคงมุ่งเน้นดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยการพัฒนาโครงการในแนวราบ อันได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์
และโครงการในแนวสูง เช่น โครงการอาคารชุด
และอพาร์ตเมนต์ในเขตศูนย์กลางกรุงเทพมหานคร โดยจะเน้นการวิจัยและพัฒนา
กลยุทธ์ทางการตลาด เพื่อให้โครงการที่พักอาศัยของบริษัทมีคุณภาพและมาตรฐาน
รวมทั้งสามารถตอบสนองต่อความต้องการของตลาดได้เป็นอย่างดี

ในปี 2550 แสนสิริมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในเรื่องโครงสร้างการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นรายใหญ่
กล่าวคือ บริษัท แนเชอรัล พาร์ค จำกัด (มหาชน) หรือ N-park
ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นอันดับแรกของแสนสิริ โดยถือหุ้นจำนวน 362,721,231 หุ้น หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ
24.61 ของหุ้นที่เรียกชำระแล้ว ได้ทำการขายหุ้นแสนสิริให้แก่กลุ่มนักลงทุนจากฮ่องกงนำโดย ดร.
อัลลิน่า ซาลิม (Dr. Allina Salim) รวมทั้งสิ้น 300,000,000 หุ้น
โดยแบ่งการขายเป็นสองส่วน ดังนี้

ส่วนที่ 1 จำนวน 205,000,000 หุ้น เมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2550 เพื่อชำระคืนหนี้ให้แก่ธนาคาร
นครหลวงไทย จำกัด (มหาชน)

ส่วนที่ 2 จำนวน 95,000,000 หุ้น เมื่อวันที่ 10 กันยายน 2550 เพื่อชำระคืนหนี้ให้แก่ธนาคาร
กรุงไทย จำกัด (มหาชน)

ซึ่งจากการขายหุ้นดังกล่าวเป็นผลให้ N-park ลดสัดส่วนการถือหุ้นแสนสิริลงเหลือเพียง
62,721,231 หุ้น หรือคิดเป็นร้อยละ 4.26 ของหุ้นที่เรียกชำระแล้ว
และไม่อยู่ในฐานะของผู้ถือหุ้นรายใหญ่อันดับแรกของแสนสิริอีกต่อไป

ลักษณะการประกอบธุรกิจ

แสนสิริ มีบริษัทในกลุ่มซึ่งรวมแสนสิริด้วยทั้งสิ้น 16 บริษัท โดยมีแสนสิริเป็นบริษัทใหญ่
ประกอบด้วยบริษัทย่อยที่แสนสิริถือหุ้นโดยตรงจำนวน 11 บริษัท
และบริษัทย่อยที่แสนสิริถือหุ้นผ่านบริษัทย่อย จำนวน 4 บริษัท
โดยในปัจจุบันกลุ่มบริษัทมีการประกอบธุรกิจ
ซึ่งสามารถแยกตามนโยบายการแบ่งการดำเนินงานของบริษัทในกลุ่มได้ดังนี้

1. กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แบ่งนโยบายการดำเนินงานเป็น 2 ส่วน ได้แก่

1.1 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ประกอบด้วย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์
คอนโดมิเนียม และ ตึกแถว (Shop House)

1.2 กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า ซึ่งก่อให้เกิดรายรับอย่างต่อเนื่อง (Recurring
Income) แบ่งเป็น อาคารสำนักงานให้เช่า อพาร์ตเมนต์ให้เช่า
และอาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นโครงการขายสิทธิการเช่า

2. กลุ่มธุรกิจบริหารและจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์

การบริหารและจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ดำเนินงานโดยบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และ
บริษัท ทัช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด โดยมีบริการ ซื้อ ขาย เช่า โครงการอสังหาริมทรัพย์
การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์
การบริการให้คำปรึกษาและวางแผนโดยครอบคลุมด้านการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
การสำรวจและศึกษาตลาด การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน
และการจัดทำแผนฟื้นฟูโครงการอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น

3. กลุ่มธุรกิจโรงแรมและบริการ (Hospitality Business) ได้แก่

3.1 ธุรกิจโรงแรม

ปัจจุบัน แสนสิริ มีธุรกิจโรงแรมภายใต้ชื่อ “คาซา เดล มาเร” ซึ่งตั้งอยู่ที่อำเภอหัวหิน
จังหวัดประจวบ คีรีขันธ์ จำนวน 46 ห้องพัก บนพื้นที่ 3 ไร่ 2 งาน 51 ตารางวา

3.2 ธุรกิจเมดิคัล สปา

แสนสิริ มีธุรกิจเมดิคัล สปา ดำเนินการผ่านบริษัท ปภานัน จำกัด ภายใต้ชื่อ “S Medical Spa”
โดยในปัจจุบันเปิดดำเนินการ ณ อาคารภักดี ถนนวิทยุ นอกจากนี้ “S Medical Spa”
ได้เพิ่มโอกาสทางธุรกิจด้วยการเปิด “seaSpa” บริการสปาแบบครบวงจร ณ โรงแรม คาซา เดล
มาเร โดยเริ่มเปิดดำเนินการตั้งแต่เดือนตุลาคม 2550 เป็นต้นมา
นับว่าแสนสิริสามารถใช้ประโยชน์จากธุรกิจที่มีในปัจจุบันมาสร้างผลประโยชน์ร่วม (Synergy)
ในการสร้างมูลค่าเพิ่มและความแตกต่างให้กับธุรกิจโรงแรมได้เป็นอย่างดี

4. กลุ่มธุรกิจการลงทุนอื่น

นอกจากกลุ่มธุรกิจหลักทั้ง 3 กลุ่มที่กล่าวข้างต้นแล้ว บริษัทยังมีนโยบายการลงทุนในลักษณะอื่น ดังนี้

เงินลงทุนในหลักทรัพย์เผื่อขาย - กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

บริษัทได้เข้าลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บ้านแสนสิริ (SIRIPF) โดยการซื้อหน่วยลงทุน
คิดเป็นร้อยละ 12.91 ของหน่วยลงทุนทั้งหมด ซึ่งบันทึกเป็นเงินลงทุนระยะยาวในหลักทรัพย์เผื่อขาย
– กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

(โปรดดูรายละเอียดข้อมูลโครงการในส่วนที่ 2 หมวด “การประกอบธุรกิจในแต่ละกลุ่มธุรกิจ”
หัวข้อ “ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ”)

สรุปฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

เหตุการณ์สำคัญในรอบปี 2550

ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2550 แสนสิริได้ขายเงินลงทุนในบริษัท สิริ ภูเก็ต จำกัด
ที่ถืออยู่ทั้งจำนวนในสัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 51
ของทุนที่ออกและเรียกชำระแล้วของบริษัทดังกล่าวพร้อมทั้งเงินให้กู้ยืมและดอกเบี้ยค้างรับจนถึงวันรับชำระเงินทั้งหมดในราคา
235.14 ล้านบาท (ในจำนวนนี้มียอดคงเหลือของเงินให้กู้ยืมและดอกเบี้ยค้างรับ ณ
วันขายเงินลงทุนจำนวน 144.08 ล้านบาท) ให้กับบริษัท KNP Investments Pte. Ltd. ทั้งนี้
เป็นไปตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการให้สิทธิ (Option)
ในการขายเงินลงทุนซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสัญญากิจการร่วมทุนที่บริษัทฯทำไว้กับ KNP Investments
Pte. Ltd.
โดยมีกำไรจากการขายเงินลงทุนในงบการเงินรวมและงบการเงินเฉพาะกิจการเป็นจำนวน
162.86 ล้านบาท และ 154.69 ล้านบาท ตามลำดับ

ทั้งนี้ แสนสิริได้รับชำระเงินจากการขายเงินลงทุนในบริษัท สิริ ภูเก็ต จำกัด
พร้อมเงินให้กู้ยืมและดอกเบี้ยค้างรับจำนวน 57 ล้านบาท ในเดือนธันวาคม 2550
และต่อมาเมื่อวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2551 แสนสิริได้รับเงินส่วนที่เหลือจำนวน 178.14 ล้านบาท
ครบถ้วน

ผลการดำเนินงาน

ในปี 2550 แสนสิริมีรายรับรวมทั้งสิ้น 13,888 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 21 จาก 11,482
ล้านบาทในปี 2549 มีปัจจัยหลักมาจากรายได้จากการขายโครงการที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 19
ซึ่งเป็นผลมาจากการที่แสนสิริเปิดโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด คอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์
เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ปัจจัยหลักที่ส่งผลให้มีการรับรู้รายได้ที่มากขึ้น ได้แก่
ความสามารถในการสร้างยอดขายของโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับกลางและระดับสูง
การก่อสร้างให้ตรงตามมาตรฐาน
รวมถึงการส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้าภายในระยะเวลาที่กำหนด

สำหรับปี 2550 แสนสิริ มีรายได้มาจากโครงการเพื่อเช่า (รวมรายได้สิทธิการเช่าตัดบัญชี)
จำนวน 259 ล้านบาท เพิ่มขึ้น ร้อยละ 21 เมื่อเปรียบเทียบกับรายได้จากโครงการเพื่อเช่าในปี
2549 จำนวน 214 ล้านบาท โดยมีรายได้หลักมาจากโครงการอาคารสิริภิญโญ
อาคารสำนักงานที่ตั้งอยู่บนถนนศรีอยุธยา ซึ่งมีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย 395 บาทต่อตารางเมตร,
รายได้จากค่าบริการธุรกิจ เนื่องมาจากการขยายตัวทางธุรกิจของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
และบริษัท ทัช พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

รายได้จากกิจการเมดิคัล สปามีจำนวน 46 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากจำนวน 21 ล้านบาทในปี 2549
เป็นผลจากการที่แสนสิริเข้าซื้อหุ้นสามัญของบริษัท ปภานัน จำกัด คิดเป็นร้อยละ 100
ของทุนจดทะเบียนที่เรียกชำระแล้ว ของบริษัท ปภานัน จำกัด เมื่อเดือนสิงหาคม 2549
ดังนั้นสำหรับ 7 เดือนแรกของปี 2549 จึงยังไม่ได้มีการบันทึกรายได้จากกิจการดังกล่าว
อย่างไรก็ตาม ธุรกิจดังกล่าวมีแนวโน้มการเติบโตสูง เนื่องจากธุรกิจเมดิคัล
สปาดังกล่าวมีบริการครบวงจรที่สามารถรองรับกลุ่มลูกค้าที่สนใจในการดูแลสุขภาพซึ่งมีจำนวนเพิ่มขึ้นมากในปัจจุบัน
 ยิ่งไปกว่านั้น ธุรกิจเมดิคัล สปาถือเป็นที่ธุรกิจที่สร้างผลประโยชน์ร่วม (Synergy)
ให้แก่แสนสิริได้เป็นอย่างดี รวมทั้งสร้างโอกาสการขยายธุรกิจไปยังต่างประเทศได้
ซึ่งจะสามารถเพิ่มศักยภาพในการสร้างผลกำไรที่สูงขึ้นได้ในลำดับต่อไป

สำหรับปี 2550 แสนสิริมีต้นทุนขายโครงการเพิ่มขึ้นร้อยละ 17 หรือเพิ่มขึ้นจาก 7,827
ล้านบาทในปี 2549 มาอยู่ที่ 9,194 ล้านบาท ทั้งนี้
อัตรากำไรขั้นต้นสำหรับโครงการเพื่อขายปรับเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 28 ในปี 2549 เป็นร้อยละ 29
ในปี 2550 สะท้อนให้เห็นความสามารถเชิงแข่งขันในการควบคุมต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น
ทำให้สามารถเพิ่มอัตรากำไรขั้นต้นภายใต้ภาวะการแข่งขันที่รุนแรงในปัจจุบัน

กำไรสุทธิ

อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (Operating Margin) ปรับตัวดีขึ้นจากเดิมที่ร้อยละ 7 ในปี
2549 มาอยู่ที่ ร้อยละ 8 ในปี 2550 เนื่องจากการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ
และการประหยัดต่อขนาด (Economies of Scale)
รวมถึงกำไรสุทธิจากการขายเงินลงทุนในบริษัท สิริ ภูเก็ต จำกัด จำนวน 163 ล้านบาท นอกจากนี้
การคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลที่แตกต่างจากวิธีการคำนวณตามมาตรฐานการบัญชี
ส่งผลให้แสนสิริมีภาระภาษีเงินได้นิติบุคคลที่สูงเท่ากับ 403 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 36
ของกำไรก่อนหักภาษี ทั้งนี้ อัตราส่วนภาษีเงินได้นิติบุคคลร้อยละ 36 ของกำไรก่อนภาษีในปี 2550
ลดลงเมื่อเทียบกับภาษีเงินได้นิติบุคคลจำนวน 401 ล้านบาหรือคิดเป็นร้อยละ 50
ของกำไรก่อนภาษีในปี 2549
ซึ่งเป็นผลมาจากการรับรู้รายได้ของโครงการที่ยังไม่ได้ส่งมอบกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้า ดังนั้น
ภาษีเงินได้นิติบุคคลที่จะถูกบันทึกต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์จึงยังไม่ได้บันทึกเป็นค่าใช้จ่าย
ยิ่งไปกว่านั้น แสนสิริ คาดการณ์ว่าในอนาคตอัตราส่วนภาษีเงินได้จะใกล้เคียงที่ร้อยละ 30
ของกำไรก่อนภาษีเนื่องจาก ในปัจจุบัน แสนสิริ
ใช้วิธีการคำนวณภาษีตามมาตรฐานการบัญชีแบบใหม่ที่มีความสอดคล้องกับการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคลมากขึ้น
ทั้งนี้ มีผลให้เริ่มใช้กับการขายอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2550 เป็นต้นไป

สินทรัพย์

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 แสนสิริและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวม เป็นจำนวน 21,068 ล้านบาท
เพิ่มขึ้นจำนวน 2,971 ล้านบาท เมื่อเทียบกับ ณ 31 ธันวาคม 2549
สาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายจำนวน 2,120
ล้านบาท
เนื่องจากแสนสิริมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อเตรียมทยอยส่งมอบให้แก่ลูกค้าเป็นจำนวนมากขึ้น
และการคัดเลือกซื้อที่ดินที่มีศักยภาพนำมาพัฒนาโครงการขายของบริษัทในอนาคต
เพื่อรับความต้องการของลูกค้าให้ครอบคลุมลูกค้าทุกกลุ่มเป้าหมาย
มูลค่างานเสร็จที่ยังไม่เรียกเก็บเพิ่มขึ้นจำนวน 387 ล้านบาท
เนื่องจากงานระหว่างการก่อสร้างที่เตรียมส่งมอบให้กับลูกค้า
สำหรับสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนที่มีมูลค่าลดลงจำนวน 108 ล้านบาท
เป็นผลมาจากการขายบ้านเช่าออกไปบางส่วน
ส่งผลให้ต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าลดลง

หนี้สิน

หนี้สินรวมของแสนสิริและบริษัทย่อย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 มีจำนวน 12,722 ล้านบาท
ปรับเพิ่มขึ้นจากจำนวน 10,314 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549
โดยหนี้สินหมุนเวียนเพิ่มขึ้นจาก 7,198 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 มาอยู่ที่ 8,511
ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550
สาเหตุหลักมาจากค่างวดที่ยังไม่รับรู้เป็นรายได้เพิ่มขึ้นจากเดิมที่ 1,260 ล้านบาท ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2549 มาอยู่ที่ 2,654 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 ทั้งนี้
ค่างวดที่ยังไม่รับรู้เป็นรายได้ที่เพิ่มสูงขึ้นนี้เป็นผลมาจากการประสบความสำเร็จในการขายโครงการที่อยู่อาศัยของแสนสิริ
และบริษัทในเครือ ซึ่งได้ทยอยบันทึกเป็นรายได้ตั้งแต่ไตรมาสที่ 3/2550 เป็นต้นมา นอกจากนี้
บริษัทมีหนี้สินเฉพาะส่วนที่มีดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจากเดิมที่ 6,760 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549
มาอยู่ที่ 7,638 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 เนื่องจากธุรกิจมีการขยายตัวมากขึ้น
โดยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเท่ากับ 1.43 เท่า และ อัตราหนี้สินเฉพาะส่วนที่มีดอกเบี้ยต่อส่วนผู้ถือหุ้น
(Gearing ratio) เท่ากับ 0.92 เท่า

ส่วนของผู้ถือหุ้น

ส่วนของผู้ถือหุ้นของแสนสิริ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 มีจำนวน 8,346 ล้านบาท
เพิ่มขึ้นจากเดิมที่ 7,783 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 มาจากกำไรประจำปี 2550
ที่เกิดจากการดำเนินการของบริษัท และในระหว่างปี 2550
บริษัทได้ประกาศจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นของบริษัทจำนวน 191
ล้านบาทโดยคิดจากกำไรสุทธิของปี 2549