7

การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์

ลักษณะการประกอบธุรกิจหลักคือ
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในรูปของโครงการซึ่งประกอบด้วย บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด
เป็นหลัก โดยมีทั้งบ้านสร้างก่อนขาย เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่ต้องการเข้าอยู่ทันที
และบ้านสั่งสร้าง ซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงต่อเติมจากแบบมาตรฐานได้
โครงการของบริษัทฯมีทำเลที่ตั้งกระจายอยู่รอบกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
(รายละเอียดโครงการตามเอกสารแนบ 3 แบบย่อย 3) สำหรับธุรกิจรองของบริษัทฯ คือ
ธุรกิจสนามกอล์ฟและการให้เช่าอาคารสำนักงาน

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ก) นโยบายและลักษณะการตลาดและการแข่งขันของผลิตภัณฑ์และบริการที่สำคัญ

บริษัทฯ นำเสนอสินค้าโดยยึดนโยบาย “ความคุ้มราคา” (Value for Money) แก่ลูกค้า
กล่าวคือลูกค้าจะได้รับสินค้าและบริการที่ดีในราคาที่เหมาะสม ประเภทของสินค้าประกอบด้วย
บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ที่ดินเปล่า ระดับราคาเฉลี่ยประมาณ 2.0-5.0 ล้านบาท
ลักษณะลูกค้าจะเป็นผู้ใช้โดยตรง (end user)
จึงไม่มีความเสี่ยงในการพึ่งพิงลูกค้ารายใดเป็นพิเศษ
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไป ช่วงอายุประมาณ 30-40 ปี
อาชีพรับจ้างเอกชน, ธุรกิจส่วนตัว เป็นส่วนใหญ่
สำหรับช่องทางการจำหน่ายจะใช้วิธีขายตรงแก่ลูกค้า
โดยมีสำนักงานขายประจำแต่ละหน่วยงานและสำนักงานใหญ่

สำหรับปี 2548 ซึ่งกำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มลดลง
ด้วยสาเหตุจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและราคาน้ำมัน บริษัทฯ
จึงได้นำเสนอผลิตภัณฑ์ที่มีขนาดแปลงขายเล็กลงกว่าโครงการที่ผ่านมา และบริษัทฯ
ยังเสนอผลิตภัณฑ์บ้านแฝดเพิ่มขึ้นด้วย เพื่อตอบรับกำลังซื้อที่ลดลงดังกล่าว

ข) ภาวะการแข่งขัน

ปี 2548 เป็นปีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ภาวะสมดุลของอุปสงค์และอุปทาน
ดังจะเห็นได้จากจำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวนประมาณ 72,000
หน่วย เพิ่มขึ้นเพียง 4.4% จากอัตราการเติบโตเกินกว่า 20% ในปี 2547 นอกจากนี้
โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปี 2548 ก็ยังมีจำนวนลดลง 15 % จากปีก่อนหน้า
เหลือเพียงประมาณ 60,000 หน่วย ทั้งนี้จากสาเหตุต่างๆ
ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยกู้ทั้งแก่ผู้ประกอบ การและสินเชื่อบุคคล
เห็นได้จากสินเชื่อผู้ประกอบการปล่อยใหม่ทั่วประเทศลดลงถึง 38% เมื่อเทียบกับปี 2547
ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศลดลง 7.4% เมื่อเทียบกับปี 2547 นอกจากนี้
การที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คลายความร้อนแรงทำให้ผลตอบแทนการลงทุนไม่ดึงดูดใจเช่นที่ผ่านมา
ผู้ประกอบการรายย่อยจึงเริ่มหายไปจากตลาด
อุปทานและส่วนแบ่งตลาดของบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์จึงมีสัดส่วนเพิ่มมากขึ้น

แม้ผู้ประกอบการรายย่อยจะเริ่มหายไปจากตลาด ก็มีผู้เล่นรายใหม่คือผู้ประกอบการจากต่าง
ประเทศเริ่มเข้ามาสู่ตลาด ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบการร่วมทุนกับบริษัทไทยหรือลงทุนเอง
โดยส่วนใหญ่

8

ลักษณะโครงการของผู้ประกอบการจากต่างประเทศเหล่านี้จะเป็นคอนโดมิเนียมราคาสูง
ซึ่งผู้ประกอบการเหล่านี้มีความเชี่ยวชาญมาจากตลาดของตน

ในแง่การตลาด ผลิตภัณฑ์ที่ได้รับความนิยมอย่างสูงในปี 2548 นอกจากบ้านเดี่ยวแล้ว
ได้แก่คอนโดมิเนียมราคาปานกลาง-ล่าง ซึ่งมีทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้า
ทั้งนี้มีสาเหตุส่วนหนึ่งจากภาวะราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์ในช่วงกลางปี
ทำให้ผู้บริโภคให้ความสนใจคอนโดมิเนียมในเมืองซึ่งสามารถเดินทางโดยขนส่งมวลชนระบบรางได้สะดวก
สำหรับอุปทานในตลาดก็สอดคล้องกัน คือ โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปี 2548
เป็นคอนโดมิเนียมถึง 17,000 หน่วยเศษ ใกล้เคียงกับจำนวนบ้านเดี่ยว

สำหรับการดำเนินงานของบริษัทฯ ในปี 2548 บริษัทฯ ได้ดำเนินโครงการทั้งสิ้น 15 โครงการ
โดยรวมถึงโครงการที่เปิดใหม่ 3 โครงการ ได้แก่

1. เรสซิเด้นซ์พาร์ค 4 เป็นส่วนหนึ่งของชวนชื่นซิตี้ซึ่งตั้งอยู่ที่ซอยสยามธรณี (ซอยวัดคู้บอน)
รามอินทรา กม. 8 ลักษณะสินค้าเป็นบ้านเดี่ยว ระดับราคา 3.0-4.0 ล้านบาท

2. ชวนชื่นรีเจ้นท์ ตั้งอยู่ถนนราชพฤกษ์ ช่วงระหว่างถนนเพชรเกษมและบรมราชชนนี
ลักษณะสินค้าเป็นบ้านเดี่ยวในสไตล์แคลิฟอร์เนียคลาสสิค ขนาดที่ดิน 100 ตารางวาขึ้นไป
ระดับราคา 8.0-10.0 ล้านบาท

3. ชวนชื่นพระราม 2 ตั้งอยู่ซอยบางกระดี่ 32 ถนนพระราม 2
ลักษณะสินค้าเป็นบ้านเดี่ยวโมเดิร์นไทยสไตล์ บนที่ดิน 100 ตารางวาขึ้นไป ระดับราคา 4.0-5.0
ล้านบาท

ในปี 2548 บริษัทฯ มีการจัดกิจกรรมเพื่อสังคมต่อเนื่องจากปี 47
เพื่อเป็นการส่งเสริมความสามารถของคนรุ่นใหม่ในด้านความคิดสร้างสรรค์
โดยจัดประกวดออกแบบสวน ใช้ชื่อโครงการว่า “สวนชวนชื่น” แนวคิดในการจัดงาน
คือการตกแต่งสวนสวยภายในรั้วบ้าน ไม่จำกัดรูปแบบ สามารถใช้เป็นที่พักผ่อนหย่อนใจภายในบ้าน
และต้องอยู่ในงบประมาณที่กำหนด โดยบริษัทฯ ได้นำแบบที่เข้ารอบสุดท้าย 3 รางวัล
มาจัดสร้างจริงที่โครงการชวนชื่นอ่อนนุช และเปิดให้ประชาชนทั่วไปได้เข้าชม
วัตถุประสงค์ของการจัดโครงการนี้
นอกจากจะเป็นการส่งเสริมความคิดสร้างสรรค์ของคนรุ่นใหม่แล้ว
ยังเป็นการส่งเสริมให้ประชาชนเห็นถึงประโยชน์ของสวนในการเพิ่มความสุขในการอยู่อาศัยและการใช้ชีวิต
รวมทั้งคุณภาพชีวิตที่ดีของครอบครัว ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มความร่มรื่นเขียวขจี
และที่สำคัญที่สุดคือการสร้างเสริมกิจกรรมร่วมกันในครอบครัวอีกด้วย สำหรับกิจกรรมที่บริษัทฯ
จะจัดขึ้นในปี 2549 นี้ ทางบริษัทฯ
ยังคงเน้นเดินหน้าในการสนับสนุนและส่งเสริมกิจกรรมดีดีเพื่อสังคมอย่างต่อเนื่องต่อไป

9

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ที่ดินและวัสดุก่อสร้าง

(1) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

ในช่วงปีที่ผ่านมาบริษัทฯได้ดำเนินการจัดซื้อวัตถุดิบ (ที่ดิน) เพิ่มเติมบางส่วน
ซึ่งจะพัฒนาเป็นโครงการ ในปี 2549 ได้แก่ “ชวนชื่นศรีนครินทร์ “ “ชวนชื่นปิ่นเกล้า-วงแหวน
และบริษัทมีที่ดินที่รอการพัฒนาอยู่จำนวนหนึ่ง (ประมาณ 28% ของสินทรัพย์รวม)
ซึ่งบริษัทฯได้ซื้อไว้ในราคาต้นทุนที่ถูกและเล็งเห็นว่าเป็นทำเลสำคัญในอนาคตที่จะพิจารณาวางแนวทางในการพัฒนาเป็นลำดับต่อไป
โดยบริษัทฯ ยังคงมีนโยบายมุ่งเน้นพัฒนาทำเลต่างๆรอบกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ที่ภาครัฐมีนโยบายในการวางเครือข่ายคมนาคม และทำเลที่มีศักยภาพเช่นใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ
ฯลฯ

ในส่วนของวัตถุดิบ (วัสดุก่อสร้าง) บริษัทฯ จะใช้นโยบายจัดจ้างผู้รับเหมามาดำเนินการ
ดังนั้นวัสดุส่วนใหญ่จึงสั่งซื้อผ่านผู้รับเหมาโดยตรง ยกเว้น วัสดุบางชนิดที่ต้องเน้นการควบคุมคุณภาพ
บริษัทฯจะสั่งซื้อเองจากบริษัทฯผู้ผลิตโดยตรงซึ่งจะได้ต้นทุนที่ถูกกว่าเนื่องจากมีการสั่งเป็นจำนวนมาก
หรือสั่งซื้อจากบริษัทในเครือเพื่อเป็นการสนับสนุนธุรกิจของบริษัทในเครือ

ที่ผ่านมาบริษัทฯไม่มีการซื้อวัตถุดิบจากผู้ผลิตหรือผู้จำหน่ายรายได้เกินกว่าอัตราร้อยละ 30
ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบทั้งหมด

(2) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

-   ผลกระทบและการดำเนินการป้องกัน

1. ทรัพยากรและสิ่งแวดล้อมทางกายภาพ

สภาพภูมิประเทศ จัดให้มีการทำรั้วกำแพงรอบบริเวณบ้านพักคนงานให้เป็นสัดส่วน มี

การปลูกต้นไม้และทำสวนหย่อมด้านหน้าโครงการเพื่อความสวยงาม

การชะล้างพังทลายของดิน มีการสร้างเขื่อนกันดินบริเวณพื้นที่หน้าโครงการใกล้กับแนว

แม่น้ำลำคลอง

คุณภาพอากาศ มีการป้องกันฝุ่นละอองในพื้นที่โครงการโดยการฉีดพรมน้ำ , ตรวจสอบ

เครื่องจักรกลที่ใช้ในการก่อสร้างให้อยู่ในสภาพดี เพื่อลดการเกิดเขม่าและควัน
เสียงและการสั่นสะเทือน ตรวจสอบเครื่องจักรกลในการก่อสร้างให้อยู่ในสถานที่เสมอ

เพื่อลดการเกิดเสียงดัง อันเนื่องจากเครื่องจักรกลชำรุด และไม่ดำเนินกิจกรรมใดๆ
ที่ก่อให้เกิดเสียงดังรบกวนในช่วงเวลาพักผ่อนของชุมชน (หลังเวลา 19.00 น.)

10

ทรัพยากรน้ำ ,การระบายน้ำและการป้องกันน้ำท่วม จัดให้มีรางระบายน้ำรอบๆ บ้านพักคนงาน
และบ่อพักน้ำชั่วคราวเพื่อรองรับน้ำเสียจากกิจกรรมต่างๆ ของคนงาน ,จัดสร้างระบบบำบัดน้ำเสีย
และสิ่งปฏิกูลจากคนงานโดยจัดสร้างเป็นแบบเกรอะ-กรองไร้อากาศและจัดให้มีการสูบกากตะกอนในบ่อเกรอะไปกำจัด

  2. ทรัพยากรชีวภาพ

 มีการดำเนินการตามมาตรการป้องกัน / ลดผลกระทบต่อทรัพยากรกายภาพอย่างเคร่งครัด

เพื่อไม่ก่อให้เกิดผลกระทบ

3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์

แหล่งน้ำใช้ แนะนำให้คนงานใช้น้ำอย่างประหยัด โดยการนำน้ำจากคลองหรือจากบ่อพัก

น้ำมาใช้ในกิจกรรมก่อสร้างบางส่วน เช่นการล้างอุปกรณ์ก่อสร้าง ,การรดน้ำต้นไม้

การใช้ไฟฟ้า แนะนำให้คนงานใช้ไฟฟ้าอย่างประหยัด , ใช้อุปกรณ์ไฟฟ้าที่ได้มาตรฐาน ,
ประหยัดพลังงานและมีอายุการใช้งานยาวนาน ,
เดินสายและติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าตามมาตรฐานของการไฟฟ้าฯ

การกำจัดขยะมูลฝอย
รวบรวมขยะหรือเศษวัสดุที่เกิดจากการก่อสร้างกองรวมไว้ไม่ให้กระจัดกระจาย
และนำกลับมาใช้ประโยชน์ใหม่หรือนำไปถมที่ , จัดภาชนะรองรับให้เพียงพอกับปริมาณขยะที่เกิดขึ้น
, มีฝาปิดมิดชิด ส่วนขยะที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้ควรมีการดำเนินการนำไปทิ้งอย่างน้อยสัปดาห์ละครั้ง

การคมนาคม หลีกเลี่ยงการขนถ่ายวัสดุก่อสร้างในชั่วโมงเร่งด่วน , จำกัดความเร็วของรถ

บรรทุก โดยเฉพาะเมื่อเข้าเขตชุมชน และปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการขนส่งอย่างเคร่งครัด ,
ขับรถด้วยความระมัดระวัง ห้ามจอดรถในบริเวณที่ทำให้เกิดการกีดขวางการจราจร

4. คุณภาพชีวิต

อาชีวอนามัย มีการพิจารณาด้านมาตรการความปลอดภัย , จัดให้มีการดูแลการใช้อุปกรณ์

ป้องกันอันตราย และมีการตรวจสอบเพื่อความปลอดภัยในการทำงาน ,
มีการอบรมชี้แจงมาตรการต่างๆ แก่หัวหน้าคนงาน
หรือจัดหาคู่มือพร้อมคำชี้แจงใช้เพื่อให้เกิดสำนึกและเข้าใจในเรื่องความปลอดภัยให้ดียิ่งขึ้น ,
มีการจัดหาสวัสดิการด้านสุขาภิบาลต่างๆ เช่น น้ำดื่ม และที่ทิ้งขยะรวม
มีการรักษาความสะอาดภายในพื้นที่เพื่อลดมลภาวะ และอุบัติเหตุต่างๆ ,
จัดให้มีเครื่องปฐมพยาบาลเบื้องต้น , จัดให้มีไฟฟ้า แสงสว่างในเวลากลางคืน
บริเวณบ้านพักคนงานให้เพียงพอ

สาธารณสุข กำหนดขอบเขตบ้านพักคนงานให้อยู่ในบริเวณเดียวกัน ,
มีความเข้มงวดในด้านสุขาภิบาลสิ่งแวดล้อม
เพื่อป้องกันการก่อและแพร่กระจายของเชื้อโรคหรือโรคติดต่อ ,
จัดให้มีเวรยามรักษาความปลอดภัยออกตรวจดูแลความเรียบร้อยตลอด 24 ชั่วโมง

การป้องกันอัคคีภัย มีการเดินสายไฟทุกขั้นตอน และกระทำอย่างถูกหลักวิชาการ , ออกกฎ

ให้คนงานดับไฟให้สนิทหลังสูบบุหรี่ และประกอบอาหาร

11

ทัศนียภาพและสุนทรียภาพ ควบคุมให้มีการดูแลการก่อสร้างบริเวณต่างๆ
ภายในโครงการให้เป็นไปตามที่ออกแบบไว้ เพื่อรักษาสภาพภูมิทัศน์ที่ดีของโครงการ

- ผลการปฏิบัติจริงเปรียบเทียบกับอัตราสูงสุดตามกฎหมาย

บริษัทฯ
ได้มีการวางนโยบายในการรักษาสิ่งแวดล้อมเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมโดยให้เป็นไปตามมาตรการที่ทางราชการกำหนดไว้

- ข้อพิพาทและแนวทางแก้ไข

  - ไม่มี -

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548

โครงการ มูลค่า (ล้านบาท)

1. ชวนชื่นอ่อนนุช 2.3

2. ชวนชื่นบางนา 4.4

3. อารีน่าพาร์ค 1.6

4. ชวนชื่นฟลอร่าวิลล์ 5.1

5. เรสซิเด็นซ์พาร์ค 3 4.0

6. สิรีนเฮ้าส์รัตนาธิเบศร์ 0.1

7. สิรีนเฮ้าส์ดอนเมือง 1.1

รวม 18.6