2. ปัจจัยความเสี่ยง

บริษัทฯ ตระหนักถึงความจำเป็นในการบริหารความเสี่ยง ดังนั้น บริษัทฯ
จึงมีเป้าหมายที่จะบริหารความเสี่ยงของบริษัทฯ ให้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้
จากลักษณะของธุรกิจของบริษัท
ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นและผลกระทบที่จะมีต่อการดำเนินงานในอนาคต เป็นไปดังนี้

1.  ความเสี่ยงในงานก่อสร้าง

    1.  ความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

จากความผันผวนของราคาวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง ซึ่งเป็นปัจจัยภายนอกที่บริษัทฯ
ไม่สามารถควบคุมได้ บริษัทฯ จึงบริหารจัดการความเสี่ยงนี้
โดยการกำหนดยืนราคาวัสดุก่อสร้างหลักไว้ล่วงหน้ากับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างรายใหญ่ทั้งหมดทุกโครงการ
เพื่อให้ผู้รับเหมาสามารถซื้อวัสดุจากผู้ค้าวัสดุที่บริษัทฯ ได้เจรจาต่อรองราคาไว้แล้ว
ทำให้สามารถลดความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างได้ในระยะหนึ่ง
จึงสามารถควบคุมต้นทุนที่ใช้ในการก่อสร้างได้ และบริษัทฯ
ได้จัดตั้งคณะทำงานติดตามราคาวัสดุก่อสร้างและจัดหาวัสดุทดแทน
เพื่อให้สามารถกำหนดราคารับจ้างก่อสร้างที่ทันต่อสถานการณ์ และในระดับราคาที่แข่งขันได้ในตลาด
นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้จัดตั้งทีมวิจัยและพัฒนา เพื่อศึกษาเกี่ยวกับเทคโนโลยี และนวัตกรรมใหม่ ๆ
ที่สามารถลดต้นทุนในการก่อสร้าง และทำให้งานก่อสร้างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น อาทิเช่น Tunnel
Form System, Precast Element, Bathroom Pods, Solar cell System, Design
Improvement เป็นต้น ส่งผลให้ระยะเวลาในการก่อสร้างบ้านแบบทาวน์เฮาส์ 2-3
ชั้นสามารถสร้างเสร็จทั้งโครงการภายใน 6-7 เดือน
จึงสามารถควบคุมความเสี่ยงเรื่องความผันผวนของราคาวัสดุได้เป็นอย่างดี
ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งต้องใช้เวลาก่อสร้าง 1-2 ปี
บริษัทฯได้คำนวนความผันผวนดังกล่าวรวมเข้าไปในต้นทุนการก่อสร้างอยู่แล้ว

2.  ศักยภาพและประวัติการทำงานของผู้รับเหมา

เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดจากผู้รับเหมา บริษัทฯ จึงได้ก่อตั้งบริษัท วัน อัพ จำกัด
(ซึ่งเป็นบริษัทย่อย โดยบริษัทฯ ถือหุ้นร้อยละ 99.99) ขึ้นในเดือนพฤศจิกายนปี 2550
โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้สามารถควบคุมต้นทุน คุณภาพ
และระยะเวลาการส่งมอบงานให้ได้ตรงตามแผนของบริษัทฯ โดยบริษัทฯ
ได้คัดเลือกทีมบริหารที่เป็นมืออาชีพ จบการศึกษาจากสถาบันการศึกษาชั้นนำ
และมีประสบการณ์ในด้านการบริหารงานก่อสร้างทั้งแนวราบและแนวดิ่งทั้งธุรกิจก่อสร้างในประเทศ
และระดับนานาชาติ รวมถึงทีมบุคลากรสนับสนุนที่มีคุณภาพเป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ บริษัทฯ
ได้มีการว่าจ้างผู้รับเหมารายอื่นทั้งขนาดกลางและขนาดใหญ่เข้ามาดำเนินการก่อสร้างด้วย
ซึ่งบริษัทฯ จะเป็นผู้คัดเลือกโดยพิจารณาจากผลงานที่มีคุณภาพ มีความมั่นคงทางการเงิน
เพราะผู้รับเหมากลุ่มนี้จะมีความรับผิดชอบสูง และไม่มีปัญหาในด้านการจ่ายค่าแรงให้แก่คนงาน
จึงลดความเสี่ยงที่ทำให้โครงการก่อสร้างล่าช้าหรือหยุดดำเนินการ ซึ่งบริษัทฯ
จะกำหนดค่าจ้างเหมารวมค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างให้กับผู้รับเหมา
และจะทำการควบคุมคุณภาพของงาน ระยะเวลาการทำงาน
และต้นทุนการก่อสร้างให้เป็นไปตามที่บริษัทฯ กำหนดไว้

3.  คุณภาพและมาตรฐานของงานก่อสร้าง

บริษัทฯ
ได้ตระหนักถึงคุณภาพในการผลิตผลงานให้เป็นตามมาตรฐานสากลเพื่อลดความเสี่ยงจากการถูกลูกค้าทักท้วง
โดยได้กำหนดให้บริษัทย่อย (บริษัท วัน อัพ จำกัด) ซึ่งทำหน้าที่เหมือนแผนกก่อสร้างของบริษัทฯ
มุ่งเน้นการปฏิบัติงานก่อสร้างให้มีคุณภาพตามข้อกำหนด ISO ซึ่งเป็นที่ยอมรับในระดับสากล
และต่อมาบริษัท วันอัพ จำกัด ได้ผ่านการตรวจประเมินและได้รับการรับรองมาตรฐาน ISO 9001:
2000 จาก Moody International Co., Ltd. ในปี 2551 และยกระดับมาตรฐานเป็น ISO
9001: 2008 ในปี 2552

นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้จัดตั้งทีมบริหารระบบคุณภาพ ซึ่งประกอบไปด้วย QA, QC และ Inspector
ในการตรวจสอบหน้างานและรายงานผลต่อผู้บริหาร
เพื่อให้มั่นใจได้ว่าคุณภาพของผลิตภัณฑ์เป็นไปตามข้อกำหนด

ในส่วนของบุคลากร บริษัทฯ ได้จัดให้มีการฝึกอบรม
ให้ความรู้และทักษะที่เกี่ยวข้องกับการทำงานให้แก่พนักงาน ผู้รับเหมา
และคนงานให้มีความเข้าใจและมีทิศทางการทำงานเป็นไปในแนวทางเดียวกัน
เพื่อเพิ่มทักษะทุกฝ่ายและลดความเสี่ยงที่จะเกิดงานไม่ได้คุณภาพตามมาตรฐาน
พร้อมทั้งกำหนดสมรรถนะของบุคลากร (Competency)
เพื่อให้สามารถสรรหาและพัฒนาบุคลากรให้มีคุณภาพตามที่องค์กรต้องการ

4.  การขาดแคลนแรงงานในภาคก่อสร้าง

จากข้อมูลของสมาคมอุตสาหกรรมก่อสร้างไทย ระบุว่าแรงงานในภาคก่อสร้างมีอยู่ประมาณ 4
ล้านคน ปีหน้าอาจจะขาดแคลนแรงงานราว 2-3 แสนคน
เนื่องจากมีการเคลื่อนย้ายแรงงานไปสู่ภาคเกษตรกรรมเพราะมีแรงจูงใจจากสินค้าเกษตรที่มีการปรับตัวสูงขึ้น
ซึ่งบริษัทได้หาทางออกโดยการพัฒนาเทคโนโลยีการก่อสร้างหรือใช้วัสดุก่อสร้างสำเร็จรูปทดแทน
เพื่อแก้ปัญหาการขาดแคลนแรงงาน

5.  ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน

บริษัทฯ ตระหนักถึงความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของพนักงาน ผู้รับเหมา ตลอดจนผู้พักอาศัย
และผู้อยู่อาศัยโดยรอบโครงการทุกโครงการ บริษัทฯ ได้วางระบบความปลอดภัย
โดยจัดให้มีเจ้าหน้าที่ความปลอดภัยในการทำงานประจำไซต์งานเพื่อควบคุมดูแลให้ผู้ที่เกี่ยวข้องปฏิบัติตามมาตรฐานความปลอดภัยอย่างเคร่งครัด
จากแผนบริหารความเสี่ยงนี้สามารถป้องกันความเสี่ยงอันจะก่อให้เกิดความเสียหายต่อชีวิตและทรัพย์สินได้ในระดับหนึ่ง
อีกทั้งจะช่วยให้บริษัทฯ สามารถควบคุมงบประมาณการลงทุนให้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
และช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงโครงการในอนาคตได้อีกด้วย

2.  ความเสี่ยงในการจัดซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการในบริเวณใจกลางเมือง

โครงการส่วนใหญ่ของบริษัทฯ มีทำเลที่ตั้งอยู่บริเวณใจกลางเมือง
เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้าที่จะเข้ามาอยู่อาศัยในแต่ละโครงการให้สามารถเดินทางเข้าออกอย่างสะดวก
ทั้งนี้ที่ดินบริเวณศูนย์กลางชุมชนเป็นที่ดินที่บริษัทฯ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ
ต้องการนำมาสร้างโครงการ และที่ดินในบริเวณดังกล่าวมีอยู่อย่างจำกัด
สำหรับวิธีการป้องกันความเสี่ยงในส่วนนี้ บริษัทฯ ได้มีการวางแผนระยะยาวไว้แล้ว โดยบริษัทฯ
ได้ดำเนินการจัดซื้อที่ดินในบริเวณใจกลางเมืองในปริมาณที่สามารถรองรับกับแผนงานก่อสร้างโครงการต่าง
ๆ ที่จะมีขึ้นในอนาคต นอกจากนี้ บริษัทฯ
มีพื้นที่อีกส่วนหนึ่งที่ทีมค้นคว้าและวิจัยการตลาดได้ทำการวิเคราะห์ไว้ว่ามีแนวโน้มที่จะขยายตัวเป็นศูนย์กลางความเจริญของธุรกิจและแหล่งชุมชน
อาทิ เช่น แจ้งวัฒนะ เกษตร-นวมินทร์ เป็นต้น

3.  การเป็นผู้ประกอบการที่เชี่ยวชาญตลาดคอนโดมิเนียม

บริษัทฯ เริ่มเปิดโครงการคอนโดมิเนียมตั้งแต่ปี 2549 จนถึงปัจจุบัน ภายใต้ชื่อ เอ สเปซ ทั้งหมด
6 โครงการ จำนวน 4,430 ยูนิต
เป็นสิ่งที่ยืนยันได้ถึงความเป็นผู้ประกอบการมืออาชีพในตลาดคอนโดมีเนียม
โดยขายก่อนเริ่มงานก่อสร้าง วิธีนี้ช่วยลดความเสี่ยงเรื่องการขาย ซึ่งหลังจากมีการขายแล้ว 6
โครงการ เห็นได้ว่าโครงการของบริษัทประสบความสำเร็จอย่างมาก
แต่ยังคงอาจจะมีความเสี่ยงในเรื่องความผันผวนในต้นทุนการสร้างคอนโดมิเนียมได้

เนื่องจากเป็นการขายก่อนสร้าง บริษัทฯ
จึงลดความผันผวนดังกล่าวโดยการทำสัญญาจ้างเหมาแบบเบ็ดเสร็จกับผู้รับเหมาและมีการเจรจาสั่งจองซื้อวัสดุที่สำคัญล่วงหน้าก่อนเปิดการขายซึ่งเป็นการป้องกันการเปลี่ยนแปลงของราคาวัสดุ

แม้ว่าบริษัท วันอัพ จำกัด ดังกล่าว ซึ่งเป็นบริษัทย่อยนั้น จะเพิ่งก่อตั้งในเดือนพฤศจิกายนปี 2550
แต่ด้วยทีมบริหารมืออาชีพที่มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทักษะการบริหารงานก่อสร้าง
ตลอดจนความเชี่ยวชาญในงานก่อสร้างทุกประเภท จะเห็นได้จากผลงานในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
บริษัทฯ ได้ดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวน 13 โครงการ ประกอบด้วย

-   โครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ คือ A Space Asoke Phase I, A Space Asoke
    Phase II, A Space Kaset, A Space Sukhumvit 77, A Space Hide away, A
    Space Play

-   โครงการทาวน์โฮม 7 โครงการ คือ The Colors Kaset Phase I, The Colors
    Kaset Phase II, The Colors Tiwanon Phase I, MOVA, The Colors Premium
    Kaset Phase I, The Colors Premium Tiwanon Phase I และ Areeya To Be

สำหรับปี 2554 นี้ บริษัทฯ มีโครงการที่กำลังดำเนินการก่อสร้างจำนวน 7 โครงการ ประกอบด้วย
2 โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และ 5 โครงการที่จะเปิดใหม่

จนถึงวันนี้ บริษัทฯ ได้พิสูจน์แล้วว่าบริษัทฯ สามารถก้าวขึ้นสู่หนึ่งในบริษัทฯ
ชั้นนำของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์
และมุ่งมั่นที่จะสร้างสรรค์ผลงานที่มีคุณภาพเช่นนี้ต่อไป
ด้วยราคาที่เหมาะสมเพื่อเติมเต็มชีวิตแบบทันสมัยให้กับลูกค้า

1.  ความเสี่ยงในเรื่องการมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท

ปัจจุบันบริษัทมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่อยู่ 2 กลุ่ม ได้แก่
กลุ่มตระกูลเลาหพูนรังษีและกลุ่มตระกูลพรเจริญชัยศิลป์จะถือหุ้นอยู่ในบริษัทร้อยละ 39.92
และร้อยละ 25.31 ตามลำดับ
ซึ่งถ้าหากในอนาคตกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ทั้งสองกลุ่มนี้มีการรวมตัวกันเกิดขึ้นจะสามารถควบคุมเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกินครึ่งหนึ่ง
ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการแต่งตั้งกรรมการ
หรือการขอมติในเรื่องอื่นที่ต้องใช้เสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น ยกเว้น
มติพิเศษที่ต้องอาศัยเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นมากกว่า 3 ใน 4
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงอาจไม่สามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบและถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นใหญ่เสนอได้
อย่างไรก็ตาม
บริษัทมีคณะกรรมการตรวจสอบที่จะเข้ามาตรวจสอบและพิจารณาเพื่อไม่ให้เกิดรายการที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้ง
และเพื่อก่อให้เกิดความโปร่งใสในการดำเนินงานของบริษัท

2.  ความเสี่ยงในด้านการเงิน

สิ้นปี 2553 บริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 1,019.42 ล้านบาทและเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน
1,523.67 ล้านบาทจากสถาบันการเงินในประเทศเพื่อลงทุนซื้อที่ดิน ค่าพัฒนาโครงการ
และค่างานก่อสร้างในโครงการบ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์
และคอนโดมิเนียมของบริษัทโดยปัจจุบันบริษัทมีอัตราหนี้สินธนาคารต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 1.08
เท่า และอัตราหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 1.34 เท่า
บริษัทจึงมีความเสี่ยงในด้านการเงินลดลงเป็นจำนวนมากเมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อน

3.  ความเสี่ยงจากปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมือง

ปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมือง ที่ยังคงมีความล่อแหลมต่อความวุ่นวายที่จะเกิดขึ้น
ซึ่งทุกครั้งที่มีปัญหาทางการเมืองเกิดขึ้น ก็จะทำให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจออกไป
ซึ่งแม้ว่าปีนี้จะมีปัจจัยเสี่ยงต่างๆ แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ยังมีแนวโน้มที่จะเติบโตได้
เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง