9

การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์

ลักษณะการประกอบธุรกิจหลัก คือ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในรูปของโครงการ
ซึ่งประกอบด้วย บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเป็นหลัก และในปี 2552 ได้เปิดขายทาวน์เฮ้าส์
หลังจากที่ไม่ได้จับตลาดนี้มากว่าสิบปี นอกจากนี้ในปลายปี 2553 บริษัทฯ
ได้ขยายกลุ่มเป้าหมายเพิ่มขึ้นจากบ้านจัดสรร โดยเพิ่มสินค้าคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1 ล้านบาท
เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าให้กว้างขึ้น สำหรับรูปแบบผลิตภัณฑ์มีทั้งบ้านสร้างก่อนขาย
เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่ต้องการเข้าอยู่ทันที และบ้านสั่งสร้าง
ซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงต่อเติมจากแบบมาตรฐานได้ โครงการของบริษัทฯ
มีทำเลที่ตั้งกระจายอยู่รอบกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (รายละเอียดโครงการตามเอกสารแนบ 3
แบบย่อย 2) สำหรับธุรกิจรองของบริษัทฯ คือ ธุรกิจสนามกอล์ฟและการให้เช่าอาคารสำนักงาน

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ก) นโยบายและลักษณะการตลาดและการแข่งขันของผลิตภัณฑ์และบริการที่สำคัญ

บริษัทฯ นำเสนอสินค้าโดยยึดนโยบาย “ความคุ้มราคา” (Value for Money) แก่ลูกค้า
กล่าวคือลูกค้าจะได้รับสินค้าและบริการที่ดีในราคาที่เหมาะสม ประเภทของสินค้าประกอบด้วย
บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ที่ดินเปล่า ทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียม ระดับราคาเฉลี่ยประมาณ 1.0 -
5.0 ล้านบาท ลักษณะลูกค้าจะเป็นผู้ใช้โดยตรง (end user)
จึงไม่มีความเสี่ยงในการพึ่งพิงลูกค้ารายใดเป็นพิเศษ
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไป ช่วงอายุประมาณ 30-40 ปี
อาชีพรับจ้างเอกชน, ธุรกิจส่วนตัว เป็นส่วนใหญ่
สำหรับช่องทางการจำหน่ายจะใช้วิธีขายตรงแก่ลูกค้า
โดยมีสำนักงานขายประจำแต่ละหน่วยงานและสำนักงานใหญ่

ข) ภาวะ การแข่งขัน

ปี 2555 เป็นปีที่ตลาดที่อยู่อาศัยมีความเปลี่ยนแปลงที่เด่นชัด
ด้วยผลพวงจากเหตุการณ์มหาอุทกภัยในช่วงปลายปี 2554 คือ การเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียม
ที่มีจำนวนเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล สูงกว่าปีก่อนหน้าถึง 65%
ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนเปิดตัวเพิ่มขึ้น 20% และบ้านเดี่ยวกลับเปิดตัวลดลง 16%
ซึ่งจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวถึงกว่า 62,000 หน่วยนี้
เป็นระดับสูงที่สุดนับแต่หลังวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 อย่างไรก็ดี
สัดส่วนจำนวนหน่วยที่ขายได้ต่อจำนวนที่เปิดตัวของคอนโดมิเนียมยังสูงถึง 70%
ในขณะที่บ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่มีสัดส่วนขายได้ 27% (ที่มาของข้อมูล :
เอเจนซี่ฟอร์เรียลเอสเตทแอฟแฟร์) สะท้อนถึงความนิยมของตลาดคอนโดมิเนียมที่ยังมีอยู่สูง
อย่างไรก็ดี ตลาดบ้านจัดสรรมีการฟื้นตัวขึ้นอย่างช้า ๆ ในช่วงครึ่งหลังของปี
สอดคล้องกับความมั่นใจของผู้บริโภคต่อสถานการณ์น้ำท่วมที่ไม่เกิดซ้ำ
ความเปลี่ยนแปลงอีกประการหนึ่งในตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2555 คือ
การรุกคืบของผู้ประกอบการรายใหญ่ไปยังต่างจังหวัด ทั้งหัวเมืองใหญ่ที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจสูง
และเมืองท่องเที่ยว ซึ่งสะท้อนถึงกำลังซื้อที่สูงขึ้นในจังหวัดเศรษฐกิจหลักๆ ในขณะเดียวกัน
ก็เป็นการกระจายความเสี่ยงของผู้ประกอบการ

10

ไปยังตลาดอื่นๆ นอกจากกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีการแข่งขันค่อนข้างสูง นอกจากนี้
ปัจจัยสำคัญอีกประการหนึ่งที่ส่งผลกระทบรุนแรงต่อตลาดที่อยู่อาศัยในปีที่ผ่านมา คือ
การขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง ประกอบกับการขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำเป็น 300 บาทในเขตกรุงเทพฯ
และปริมณฑล ผลักดันให้ต้นทุนของผู้ประกอบการสูงขึ้น
และส่วนหนึ่งถูกผลักดันไปสู่ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น

ผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัทฯ จากปัจจัยการขาดแคลนแรงงาน
ทำให้การก่อสร้างล่าช้ากว่าที่กำหนด ทั้งในแง่ของจำนวนบ้านพร้อมขายที่ล่าช้ากว่าแผน
การส่งมอบคอนโดมิเนียมที่ถูกเลื่อนออกไปเป็นปี 2556
และโครงการใหม่ที่ไม่สามารถเปิดตัวได้ตามกำหนด จึงทำให้จำนวนโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี
2555 มีเพียง 2 โครงการ ได้แก่

1.  โครงการชวนชื่นโมดัสรัตนาธิเบศร์ ตั้งอยู่ที่ซอยท่าอิฐ ถนนรัตนาธิเบศร์ บนเนื้อที่ 18 ไร่
    ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 85 ยูนิต มูลค่าโครงการ 400 ล้านบาท จุดเด่นของโครงการ
    คือปากซอยท่า-อิฐเป็นที่ตั้งของสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่จะเปิดให้บริการในปี 2558

2.  โครงการชวนชื่นจรัญฯ 3 ตั้งอยู่ที่จรัญสนิทวงศ์ซอย 3 บนเนื้อที่ 25 ไร่
    ในส่วนแรกประกอบด้วยทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยวจำนวน 195 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,000
    ล้านบาท โดยมีแบบบ้านใหม่ที่ออกแบบในสไตล์วินเทจ จุดเด่นของโครงการ คือ
    ความลงตัวของบรรยากาศสงบร่มรื่นด้วยวิถีไทยสมัยเก่า
    ด้วยที่ตั้งโครงการที่ติดกับคลองบางหลวงซึ่งเป็นคลองอนุรักษ์
    ในขณะเดียวกันก็เป็นทำเลที่รองรับอนาคตด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน
    ซึ่งมีสถานีเชื่อมต่อบริเวณแยกท่าพระ

สำหรับธุรกิจสนามกอล์ฟ หลังจากที่ได้รับผลกระทบอย่างหนักจากอุทกภัย บริษัทฯ
ได้เร่งฟื้นฟูและปรับสภาพสนามให้สามารถเปิดบริการได้ในเวลาอันรวดเร็ว กล่าวคือ
กลับมาเปิดให้บริการได้ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2555
และได้รับการตอบรับเป็นอันดีจากนักกอล์ฟผู้ใช้บริการ ส่งผลให้รายได้จากธุรกิจกอล์ฟในปี 2555
เติบโตขึ้นถึงเกือบ 40% จากปีที่ผ่านมา

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ที่ดินและวัสดุก่อสร้าง

(1) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

ในช่วงปีที่ผ่านมาบริษัทฯ ได้ดำเนินการจัดซื้อวัตถุดิบ ( ที่ดิน ) เพิ่มเติมบางส่วน
ซึ่งได้นำมาพัฒนาเป็นโครงการในปี 2555-2556 ได้แก่ ชวนชื่นพระราม7-สิรินธร ,
ลีออง(สุขุมวิท62) และออกัสท์ (เจริญกรุง-พระราม 3 ) และบริษัทฯ
มีที่ดินที่รอการพัฒนาอยู่จำนวนหนึ่ง (ประมาณ 23%ของสินทรัพย์รวม) ซึ่งบริษัทฯ
ได้ซื้อไว้ในราคาต้นทุนที่ถูก
และเล็งเห็นว่าเป็นทำเลสำคัญในอนาคตที่จะพิจารณาวางแนวทางในการพัฒนาเป็นลำดับต่อไป
โดยบริษัทฯ ยังคงมีนโยบายมุ่งเน้นพัฒนาทำเลต่างๆ รอบกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ที่ภาครัฐมีนโยบายในการวางเครือข่ายคมนาคม ทั้งถนนตัดใหม่ ทางด่วน และขนส่งมวลชนระบบราง

11

ในส่วนของวัตถุดิบ (วัสดุก่อสร้าง) บริษัทฯ จะใช้นโยบายจัดจ้างผู้รับเหมามาดำเนินการ
ดังนั้นวัสดุส่วนใหญ่จึงเป็นการจัดซื้อโดยผู้รับเหมา ยกเว้นวัสดุบางชนิดที่ต้องเน้นการควบคุมคุณภาพ
บริษัทฯจะสั่งซื้อเองจากบริษัทฯผู้ผลิตโดยตรงซึ่งจะได้ต้นทุนที่ถูกกว่าเนื่องจากมีการสั่งเป็นจำนวนมาก
หรือสั่งซื้อจากบริษัทในเครือ ซึ่งบริษัทฯ สามารถมีอำนาจต่อรองในแง่ราคา เงื่อนไข และบริการ
ที่ผ่านมาบริษัทฯ ไม่มีการซื้อวัตถุดิบจากผู้ผลิตหรือผู้จำหน่ายรายใดเกินกว่าอัตราร้อยละ 30
ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบทั้งหมด

(2) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

-   ผลกระทบและการดำเนินการป้องกัน

1. ทรัพยากรและสิ่งแวดล้อมทางกายภาพ

สภาพภูมิประเทศ จัดให้มีการทำรั้วกำแพงรอบบริเวณบ้านพักคนงานให้เป็นสัดส่วน มี

การปลูกต้นไม้และทำสวนหย่อมด้านหน้าโครงการเพื่อความสวยงาม

การชะล้างพังทลายของดิน มีการสร้างเขื่อนกันดินบริเวณพื้นที่หน้าโครงการใกล้กับแนว

แม่น้ำลำคลอง

คุณภาพอากาศ มีการป้องกันฝุ่นละอองในพื้นที่โครงการโดยการฉีดพรมน้ำ , ตรวจสอบ

เครื่องจักรกลที่ใช้ในการก่อสร้างให้อยู่ในสภาพดี เพื่อลดการเกิดเขม่าและควัน
เสียงและการสั่นสะเทือน ตรวจสอบเครื่องจักรกลในการก่อสร้างให้อยู่ในสถานที่เสมอ

เพื่อลดการเกิดเสียงดัง อันเนื่องจากเครื่องจักรกลชำรุด และไม่ดำเนินกิจกรรมใดๆ
ที่ก่อให้เกิดเสียงดังรบกวนในช่วงเวลาพักผ่อนของชุมชน (หลังเวลา 19.00 น.)

ทรัพยากรน้ำ ,การระบายน้ำและการป้องกันน้ำท่วม จัดให้มีรางระบายน้ำรอบๆ บ้านพักคนงาน
และบ่อพักน้ำชั่วคราวเพื่อรองรับน้ำเสียจากกิจกรรมต่างๆ ของคนงาน ,จัดสร้างระบบบำบัดน้ำเสีย
และสิ่งปฏิกูลจากคนงานโดยจัดสร้างเป็นแบบเกรอะ-กรองไร้อากาศและจัดให้มีการสูบกากตะกอนในบ่อเกรอะไปกำจัด

  2. ทรัพยากรชีวภาพ

 มีการดำเนินการตามมาตรการป้องกัน / ลดผลกระทบต่อทรัพยากรกายภาพอย่างเคร่งครัด

เพื่อไม่ก่อให้เกิดผลกระทบ

3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์

แหล่งน้ำใช้ แนะนำให้คนงานใช้น้ำอย่างประหยัด โดยการนำน้ำจากคลองหรือจากบ่อพัก

น้ำมาใช้ในกิจกรรมก่อสร้างบางส่วน เช่นการล้างอุปกรณ์ก่อสร้าง ,การรดน้ำต้นไม้

การใช้ไฟฟ้า แนะนำให้คนงานใช้ไฟฟ้าอย่างประหยัด , ใช้อุปกรณ์ไฟฟ้าที่ได้มาตรฐาน ,
ประหยัดพลังงานและมีอายุการใช้งานยาวนาน ,
เดินสายและติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าตามมาตรฐานของการไฟฟ้าฯ

12

การกำจัดขยะมูลฝอย
รวบรวมขยะหรือเศษวัสดุที่เกิดจากการก่อสร้างกองรวมไว้ไม่ให้กระจัดกระจาย
และนำกลับมาใช้ประโยชน์ใหม่หรือนำไปถมที่ , จัดภาชนะรองรับให้เพียงพอกับปริมาณขยะที่เกิดขึ้น
, มีฝาปิดมิดชิด ส่วนขยะที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้ควรมีการดำเนินการนำไปทิ้งอย่างน้อยสัปดาห์ละครั้ง

การคมนาคม หลีกเลี่ยงการขนถ่ายวัสดุก่อสร้างในชั่วโมงเร่งด่วน , จำกัดความเร็วของรถ

บรรทุก โดยเฉพาะเมื่อเข้าเขตชุมชน และปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการขนส่งอย่างเคร่งครัด ,
ขับรถด้วยความระมัดระวัง ห้ามจอดรถในบริเวณที่ทำให้เกิดการกีดขวางการจราจร

4. คุณภาพชีวิต

อาชีวอนามัย มีการพิจารณาด้านมาตรการความปลอดภัย , จัดให้มีการดูแลการใช้อุปกรณ์

ป้องกันอันตราย และมีการตรวจสอบเพื่อความปลอดภัยในการทำงาน ,
มีการอบรมชี้แจงมาตรการต่างๆ แก่หัวหน้าคนงาน
หรือจัดหาคู่มือพร้อมคำชี้แจงใช้เพื่อให้เกิดสำนึกและเข้าใจในเรื่องความปลอดภัยให้ดียิ่งขึ้น ,
มีการจัดหาสวัสดิการด้านสุขาภิบาลต่างๆ เช่น น้ำดื่ม และที่ทิ้งขยะรวม
มีการรักษาความสะอาดภายในพื้นที่เพื่อลดมลภาวะ และอุบัติเหตุต่างๆ ,
จัดให้มีเครื่องปฐมพยาบาลเบื้องต้น , จัดให้มีไฟฟ้า แสงสว่างในเวลากลางคืน
บริเวณบ้านพักคนงานให้เพียงพอ

สาธารณสุข กำหนดขอบเขตบ้านพักคนงานให้อยู่ในบริเวณเดียวกัน ,
มีความเข้มงวดในด้านสุขาภิบาลสิ่งแวดล้อม
เพื่อป้องกันการก่อและแพร่กระจายของเชื้อโรคหรือโรคติดต่อ ,
จัดให้มีเวรยามรักษาความปลอดภัยออกตรวจดูแลความเรียบร้อยตลอด 24 ชั่วโมง

การป้องกันอัคคีภัย มีการเดินสายไฟทุกขั้นตอน และกระทำอย่างถูกหลักวิชาการ , ออกกฎ

ให้คนงานดับไฟให้สนิทหลังสูบบุหรี่ และประกอบอาหาร

ทัศนียภาพและสุนทรียภาพ ควบคุมให้มีการดูแลการก่อสร้างบริเวณต่างๆ
ภายในโครงการให้เป็นไปตามที่ออกแบบไว้ เพื่อรักษาสภาพภูมิทัศน์ที่ดีของโครงการ

- ผลการปฏิบัติจริงเปรียบเทียบกับอัตราสูงสุดตามกฎหมาย

บริษัทฯ
ได้มีการวางนโยบายในการรักษาสิ่งแวดล้อมเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมโดยให้เป็นไปตามมาตรการที่ทางราชการกำหนดไว้

- ข้อพิพาทและแนวทางแก้ไข

  - ไม่มี -

13

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555

ณ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทฯ มีโครงการงานรอส่งมอบมูลค่าเกินกว่าร้อยละ 10 ของรายได้รวม

2 โครงการ ดังนี้

โครงการ มูลค่า (ล้านบาท) คิดเป็นร้อยละ (ของรายได้รวม)

1. เด็น วิภาวดี คอนโดมิเนียม 848.59 48.03

2. ชวนชื่นโมดัส เซนโทร 202.62 11.47

14

4.  การวิจัยและพัฒนา

  -------------------- ไม่มีข้อมูล ------------------------