7

การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์

ลักษณะการประกอบธุรกิจหลักคือ
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในรูปของโครงการซึ่งประกอบด้วย บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด
เป็นหลัก โดยมีทั้งบ้านสร้างก่อนขาย เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่ต้องการเข้าอยู่ทันที
และบ้านสั่งสร้าง ซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงต่อเติมจากแบบมาตรฐานได้
โครงการของบริษัทฯมีทำเลที่ตั้งกระจายอยู่รอบกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
(รายละเอียดโครงการตามเอกสารแนบ 3 แบบย่อย 3) สำหรับธุรกิจรองของบริษัทฯ คือ
ธุรกิจสนามกอล์ฟและการให้เช่าอาคารสำนักงาน

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ก) นโยบายและลักษณะการตลาดและการแข่งขันของผลิตภัณฑ์และบริการที่สำคัญ

บริษัทฯ นำเสนอสินค้าโดยยึดนโยบาย “ความคุ้มราคา” (Value for Money) แก่ลูกค้า
กล่าวคือลูกค้าจะได้รับสินค้าและบริการที่ดีในราคาที่เหมาะสม ประเภทของสินค้าประกอบด้วย
บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ที่ดินเปล่า ระดับราคาเฉลี่ยประมาณ 2.0-5.0 ล้านบาท
ลักษณะลูกค้าจะเป็นผู้ใช้โดยตรง (end user)
จึงไม่มีความเสี่ยงในการพึ่งพิงลูกค้ารายใดเป็นพิเศษ
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไป ช่วงอายุประมาณ 30-40 ปี
อาชีพรับจ้างเอกชน, ธุรกิจส่วนตัว เป็นส่วนใหญ่
สำหรับช่องทางการจำหน่ายจะใช้วิธีขายตรงแก่ลูกค้า
โดยมีสำนักงานขายประจำแต่ละหน่วยงานและสำนักงานใหญ่

ข) ภาวะการแข่งขัน

ด้วยความมั่นใจที่ลดลงของผู้บริโภค จากปัจจัยลบต่างๆ ในปี 2549
ไม่ว่าจะเป็นราคาน้ำมันซึ่งส่งผลต่ออัตราเงินเฟ้อ กดดันให้อัตราดอกเบี้ยทรงตัวในระดับสูง
และที่สำคัญคือเหตุการณ์ความตึงเครียดทางการเมือง
ส่งผลให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยลดลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในแนวราบ
จะเห็นได้จากจำนวนบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวในปี 2549 มีเพียงประมาณ 13,500 หน่วย ลดลงจากปี
2548 ถึง 28% ในขณะที่จำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในปี 2549 มีถึง 29,000 หน่วย เพิ่มขึ้น
47% จากปีที่ผ่านมา (ข้อมูลจาก Agency for Real Estate Affairs)
สอดคล้องกับจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในปี 2549 เป็นบ้านเดี่ยว 55% คอนโดมิเนียม
22% ในขณะที่สัดส่วนในปี 2548 เป็นบ้านเดี่ยว 65% คอนโดมิเนียม 15%
เป็นที่น่าสังเกตว่าจำนวนคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวในปี 2549 นี้ กว่า 65%
เป็นคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท
ซึ่งสะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่ที่เกิดขึ้นจากวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไป
คือการที่คนหนุ่มสาวแยกจากครอบครัวมาซื้อที่อยู่อาศัยในเมือง
หรือใกล้เส้นทางขนส่งมวลชนระบบราง อย่างไรก็ดี
ตลาดดังกล่าวมิได้มาทดแทนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบสำหรับครอบครัว เนื่องจากพื้นที่ใช้สอย
ตลอดจนระดับราคาและกำลังซื้อที่แตกต่างกัน ดังนั้น อุปสงค์และอุปทานของบ้านเดี่ยวที่ลดลง
จึงมีสาเหตุหลักจากการชะลอการตัดสินใจของผู้บริโภคด้วยความไม่มั่นใจในสภาวะเศรษฐกิจ-การเมือง
ประกอบกับการที่ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อย
ทำให้เกิดยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงกว่าปีที่ผ่านมามาก

8

จากสภาวะกำลังซื้อที่ลดลง โครงการใหม่ที่บริษัทฯ เปิดตัวในปี 2549
จึงนำเสนอสินค้าในระดับราคาที่ต่ำลง โดยเป็นรูปแบบของบ้านแฝดมากขึ้น ในหลายๆ
โครงการที่เปิดตัวใหม่ ดังนี้

1. ชวนชื่นศรีนครินทร์-เทพารักษ์ ตั้งอยู่ใกล้สี่แยกถนนศรีนครินทร์ตัดถนนเทพารักษ์ ใกล้แหล่งชุมชน
รองรับด้วยเส้นทางคมนาคมทั้งในปัจจุบันและอนาคต ประกอบด้วยบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด จำนวน
144 ยูนิต ระดับราคา 2.2 – 3.2 ล้านบาท

2. ชวนชื่นปิ่นเกล้า-วงแหวน ตั้งอยู่ในซอยวัดส้มเกลี้ยง ถนนกาญจนาภิเษก
เป็นทำเลที่ร่มรื่นเหมาะแก่การพักอาศัย
ในขณะเดียวกันก็เดินทางสะดวกด้วยถนนกาญจนาภิเษกและถนนราชพฤกษ์ ประกอบ
ด้วยบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด จำนวน 231 ยูนิต ระดับราคา 2.2 – 3.2 ล้านบาท

3. กรีนพาร์ค เป็นอีกหนึ่งโครงการในชวนชื่นซิตี้รามอินทรา ตั้งอยู่ในซอยสยามธรณี
แยกจากถนนคู้บอน รามอินทรา กม.8 สินค้าหลักจะเน้นบ้านแฝดระดับราคา 2 ล้านบาท
และมีบ้านเดี่ยวราคา 3 ล้านบาทด้วย จำนวนแปลงรวม 215 ยูนิต

4. ชวนชื่นเพชรเกษม ตั้งอยู่ต้นซอยเพชรเกษม81 ซึ่งเชื่อมระหว่างถนนเพชรเกษมและถนนเอกชัย
ทำเลนี้จะถูกรองรับด้วยเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน
ซึ่งจะมาถึงบริเวณแยกถนนเพชรเกษมตัดถนนกาญจนาภิเษก
สินค้าในเฟสแรกประกอบด้วยบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด จำนวน 210 ยูนิต ระดับราคา 2.6 – 4.2
ล้านบาท

นอกจากโครงการที่เปิดใหม่แล้ว บริษัทฯ ยังได้เปิดเฟสใหม่เพิ่มเติมใน 2 โครงการเดิม คือ
สีรีนเฮ้าส์ - บางนา เปิดเฟสใหม่เป็นที่ดินเปล่าจำนวน 108 แปลง ราคาต่อหน่วยประมาณ 1
ล้านบาท และเฟสใหม่ในโครงการชวนชื่น ฟลอร่าวิลล์ ดำเนินการโดยบริษัทย่อย คือ บริษัท
แมนคอน จำกัด (เดิมบจ.มั่นคงการโยธา) เป็นบ้านเดี่ยวและที่ดินเปล่า จำนวน 74 ยูนิต ราคา
2.8 ล้านบาทขึ้นไป

9

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ที่ดินและวัสดุก่อสร้าง

(1) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

ในช่วงปีที่ผ่านมาบริษัทฯได้ดำเนินการจัดซื้อวัตถุดิบ (ที่ดิน) เพิ่มเติมบางส่วน
ซึ่งจะพัฒนาเป็นโครงการ ในปี 2550 ได้แก่ “เรสซิเด้นท์พาร์ค5 ชวนชื่นซิตี้” ,
“ชวนชื่นเพชรเกษม“ , “ชวนชื่นประชาอุทิศ” และบริษัทมีที่ดินที่รอการพัฒนาอยู่จำนวนหนึ่ง
(ประมาณ 25% ของสินทรัพย์รวม) ซึ่งบริษัทฯได้ซื้อไว้ในราคาต้นทุนที่ถูก
และเล็งเห็นว่าเป็นทำเลสำคัญในอนาคตที่จะพิจารณาวางแนวทางในการพัฒนาเป็นลำดับต่อไป
โดยบริษัทฯ ยังคงมีนโยบายมุ่งเน้นพัฒนาทำเลต่างๆรอบกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ที่ภาครัฐมีนโยบายในการวางเครือข่ายคมนาคม ทั้งถนนตัดใหม่ ทางด่วน และขนส่งมวลชนระบบราง

ในส่วนของวัตถุดิบ (วัสดุก่อสร้าง) บริษัทฯ จะใช้นโยบายจัดจ้างผู้รับเหมามาดำเนินการ
ดังนั้นวัสดุส่วนใหญ่จึงสั่งซื้อผ่านผู้รับเหมาโดยตรง ยกเว้น วัสดุบางชนิดที่ต้องเน้นการควบคุมคุณภาพ
บริษัทฯจะสั่งซื้อเองจากบริษัทฯผู้ผลิตโดยตรงซึ่งจะได้ต้นทุนที่ถูกกว่าเนื่องจากมีการสั่งเป็นจำนวนมาก
หรือสั่งซื้อจากบริษัทในเครือ ซึ่งบริษัทฯ สามารถมีอำนาจต่อรองในแง่ราคา เงื่อนไข และบริการ

ที่ผ่านมาบริษัทฯไม่มีการซื้อวัตถุดิบจากผู้ผลิตหรือผู้จำหน่ายรายใดเกินกว่าอัตราร้อยละ 30
ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบทั้งหมด

(2) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

-   ผลกระทบและการดำเนินการป้องกัน

1. ทรัพยากรและสิ่งแวดล้อมทางกายภาพ

สภาพภูมิประเทศ จัดให้มีการทำรั้วกำแพงรอบบริเวณบ้านพักคนงานให้เป็นสัดส่วน มี

การปลูกต้นไม้และทำสวนหย่อมด้านหน้าโครงการเพื่อความสวยงาม

การชะล้างพังทลายของดิน มีการสร้างเขื่อนกันดินบริเวณพื้นที่หน้าโครงการใกล้กับแนว

แม่น้ำลำคลอง

คุณภาพอากาศ มีการป้องกันฝุ่นละอองในพื้นที่โครงการโดยการฉีดพรมน้ำ , ตรวจสอบ

เครื่องจักรกลที่ใช้ในการก่อสร้างให้อยู่ในสภาพดี เพื่อลดการเกิดเขม่าและควัน
เสียงและการสั่นสะเทือน ตรวจสอบเครื่องจักรกลในการก่อสร้างให้อยู่ในสถานที่เสมอ

เพื่อลดการเกิดเสียงดัง อันเนื่องจากเครื่องจักรกลชำรุด และไม่ดำเนินกิจกรรมใดๆ
ที่ก่อให้เกิดเสียงดังรบกวนในช่วงเวลาพักผ่อนของชุมชน (หลังเวลา 19.00 น.)

10

ทรัพยากรน้ำ ,การระบายน้ำและการป้องกันน้ำท่วม จัดให้มีรางระบายน้ำรอบๆ บ้านพักคนงาน
และบ่อพักน้ำชั่วคราวเพื่อรองรับน้ำเสียจากกิจกรรมต่างๆ ของคนงาน ,จัดสร้างระบบบำบัดน้ำเสีย
และสิ่งปฏิกูลจากคนงานโดยจัดสร้างเป็นแบบเกรอะ-กรองไร้อากาศและจัดให้มีการสูบกากตะกอนในบ่อเกรอะไปกำจัด

  2. ทรัพยากรชีวภาพ

 มีการดำเนินการตามมาตรการป้องกัน / ลดผลกระทบต่อทรัพยากรกายภาพอย่างเคร่งครัด

เพื่อไม่ก่อให้เกิดผลกระทบ

3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์

แหล่งน้ำใช้ แนะนำให้คนงานใช้น้ำอย่างประหยัด โดยการนำน้ำจากคลองหรือจากบ่อพัก

น้ำมาใช้ในกิจกรรมก่อสร้างบางส่วน เช่นการล้างอุปกรณ์ก่อสร้าง ,การรดน้ำต้นไม้

การใช้ไฟฟ้า แนะนำให้คนงานใช้ไฟฟ้าอย่างประหยัด , ใช้อุปกรณ์ไฟฟ้าที่ได้มาตรฐาน ,
ประหยัดพลังงานและมีอายุการใช้งานยาวนาน ,
เดินสายและติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าตามมาตรฐานของการไฟฟ้าฯ

การกำจัดขยะมูลฝอย
รวบรวมขยะหรือเศษวัสดุที่เกิดจากการก่อสร้างกองรวมไว้ไม่ให้กระจัดกระจาย
และนำกลับมาใช้ประโยชน์ใหม่หรือนำไปถมที่ , จัดภาชนะรองรับให้เพียงพอกับปริมาณขยะที่เกิดขึ้น
, มีฝาปิดมิดชิด ส่วนขยะที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้ควรมีการดำเนินการนำไปทิ้งอย่างน้อยสัปดาห์ละครั้ง

การคมนาคม หลีกเลี่ยงการขนถ่ายวัสดุก่อสร้างในชั่วโมงเร่งด่วน , จำกัดความเร็วของรถ

บรรทุก โดยเฉพาะเมื่อเข้าเขตชุมชน และปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการขนส่งอย่างเคร่งครัด ,
ขับรถด้วยความระมัดระวัง ห้ามจอดรถในบริเวณที่ทำให้เกิดการกีดขวางการจราจร

4. คุณภาพชีวิต

อาชีวอนามัย มีการพิจารณาด้านมาตรการความปลอดภัย , จัดให้มีการดูแลการใช้อุปกรณ์

ป้องกันอันตราย และมีการตรวจสอบเพื่อความปลอดภัยในการทำงาน ,
มีการอบรมชี้แจงมาตรการต่างๆ แก่หัวหน้าคนงาน
หรือจัดหาคู่มือพร้อมคำชี้แจงใช้เพื่อให้เกิดสำนึกและเข้าใจในเรื่องความปลอดภัยให้ดียิ่งขึ้น ,
มีการจัดหาสวัสดิการด้านสุขาภิบาลต่างๆ เช่น น้ำดื่ม และที่ทิ้งขยะรวม
มีการรักษาความสะอาดภายในพื้นที่เพื่อลดมลภาวะ และอุบัติเหตุต่างๆ ,
จัดให้มีเครื่องปฐมพยาบาลเบื้องต้น , จัดให้มีไฟฟ้า แสงสว่างในเวลากลางคืน
บริเวณบ้านพักคนงานให้เพียงพอ

สาธารณสุข กำหนดขอบเขตบ้านพักคนงานให้อยู่ในบริเวณเดียวกัน ,
มีความเข้มงวดในด้านสุขาภิบาลสิ่งแวดล้อม
เพื่อป้องกันการก่อและแพร่กระจายของเชื้อโรคหรือโรคติดต่อ ,
จัดให้มีเวรยามรักษาความปลอดภัยออกตรวจดูแลความเรียบร้อยตลอด 24 ชั่วโมง

การป้องกันอัคคีภัย มีการเดินสายไฟทุกขั้นตอน และกระทำอย่างถูกหลักวิชาการ , ออกกฎ

ให้คนงานดับไฟให้สนิทหลังสูบบุหรี่ และประกอบอาหาร

11

ทัศนียภาพและสุนทรียภาพ ควบคุมให้มีการดูแลการก่อสร้างบริเวณต่างๆ
ภายในโครงการให้เป็นไปตามที่ออกแบบไว้ เพื่อรักษาสภาพภูมิทัศน์ที่ดีของโครงการ

- ผลการปฏิบัติจริงเปรียบเทียบกับอัตราสูงสุดตามกฎหมาย

บริษัทฯ
ได้มีการวางนโยบายในการรักษาสิ่งแวดล้อมเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมโดยให้เป็นไปตามมาตรการที่ทางราชการกำหนดไว้

- ข้อพิพาทและแนวทางแก้ไข

  - ไม่มี -

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549

ณ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทฯ มีโครงการงานรอส่งมอบมูลค่าเกินกว่าร้อยละ 10 ของรายได้รวม
เพียงโครงการเดียว ดังนั้นบริษัทฯ จึงแสดงรายการในส่วนที่โครงการมีสัดส่วนงานรอส่งมอบ 3
อันดับแรก ดังนี้

โครงการ มูลค่า (ล้านบาท) คิดเป็นร้อยละ (ของรายได้รวม)

1. ชวนชื่นรีเจ้นท์ 202.23 10.01

2. ชวนชื่นศรีนครินทร์-เทพารักษ์ 159.17 7.88

3. ชวนชื่นอ่อนนุช 58.32 2.89

รวม 419.72