12. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

12.1 งบการเงิน 

1)  สรุปรายงานการสอบบัญชี

-   สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2542 ผู้สอบบัญชีโดย นายสมชาย คุรุจิตโกศล
    แห่งบริษัทสำนักงาน เอ เอ็ม ซี จำกัด มีความเห็นในรายงานการตรวจสอบอย่างไม่มีเงื่อนไข
    และเห็นว่างบการเงินนี้แสดงฐานะการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2542
    โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

-   สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2543 ผู้สอบบัญชีโดย นายสมชาย คุรุจิตโกศล
    แห่งบริษัทสำนักงาน เอ เอ็ม ซี จำกัด มีความเห็นในรายงานการตรวจสอบอย่างไม่มีเงื่อนไข
    และเห็นว่างบการเงินนี้แสดงฐานะการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543
    โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

-   สำหรับไตรมาสสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2544 ผู้สอบบัญชีโดย นางสาววรรญา พุทธเสถียร
    แห่งบริษัทสำนักงาน เอ เอ็ม ซี จำกัด มีความเห็นในรายงานการตรวจสอบอย่างไม่มีเงื่อนไข
    และเห็นว่างบการเงินนี้แสดงฐานะการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544
    โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

  ทั้งนี้ งบการเงินของบริษัท ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมของบริษัท อีสเทอร์น
  สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) ที่นำมาใช้ในการบันทึกบัญชีเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสีย
  ยังไม่ผ่านการตรวจสอบจากผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ซึ่งบริษัทฯ
  ได้รวมส่วนได้เสียในผลขาดทุนจากการดำเนินงานของบริษัทร่วม สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม
  2544 จำนวนเงิน 32.88 ล้านบาท โดยคิดเป็นร้อยละ 27.23 ของกำไรสุทธิรวม

2)  ตารางสรุปงบการเงินรวม (ตามเอกสารแนบ 3)

3)  อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญที่สะท้อนถึงฐานะการเงินและผลการดำเนินงานในธุรกิจหลักของบริษัทและบริษัทย่อย

  ---------------------------------------- ------- ---------- ------------- ---------- ------- ---------- --------
  รายการ                                                      งบการเงินรวม                                 

                                                              2544                     2543               2542

  อัตราส่วนสภาพคล่อง (Liquidity Ratio)                                                                       

  อัตราส่วนสภาพคล่อง                          (เท่า)   0.47                     0.46               0.44       

  อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว                    (เท่า)   0.09                     0.02               0.03       

  อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด                (เท่า)   (0.09)                   (0.11              (0.35)     

  อัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้า                  (เท่า)   30.74                    21.89              2.89       

  ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย                        (วัน)    12                       16                 125        

  อัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ                 (เท่า)   0.23                     0.30               0.08       

  ระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ย                      (วัน)    1,537                    1,190              4,641      

  อัตราส่วนหมุนเวียนเจ้าหนี้                      (เท่า)   10.48                    31.15              5.52       

  ระยะเวลาชำระหนี้                           (วัน)    34                       12                 65         

  Cash Cycle                               (วัน)    1514                     1,195              4,700      

  อัตราส่วนแสดงความสามารถในการหากำไร                                                                        
  (Profitability Ratio)                                                                                   

  อัตรากำไรขั้นต้น                             %       29.28                    23.65              0.12       

  อัตรากำไรจากการดำเนินงาน *                 %       (172.46)                 (128.84)           (938.40)   

  อัตรากำไรสุทธิ                              %       83.01                    (88.23)            (241.74)   

  อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น                        %       11.58                    (17.46)            (15.49)    

  อัตราส่วนแสดงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน                                                                       
  (Efficiency Ratio)                                                                                      

  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์                    (เท่า)   6.34                     (7.76)             (18.42)    

  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ถาวร                (เท่า)   9.47                     (8.47)             (23.47)    

  อัตราการหมุนของสินทรัพย์                      (เท่า)   0.08                     0.09               0.08       

  อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน (Financial                                                                
  Policy Ratio)                                                                                           

  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น                 (เท่า)   0.56                     1.14               1.35       

  อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย              (เท่า)   0.20                     0.19               (1.13)     

  อัตราการจ่ายเงินปันผล                        %       0.00                     0.00               0.00       
  ---------------------------------------- ------- ---------- ------------- ---------- ------- ---------- --------

หมายเหตุ : กำไรจากการดำเนินงาน =
((รายได้จากการขาย-ต้นทุนขาย-ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร-ดอกเบี้ยจ่าย)/รายได้จากการขาย)*100

12.2 คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน 

1)  ผลการดำเนินงาน

  ภาพรวมของการดำเนินงาน

  ผลการดำเนินงานของบริษัทในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา
  ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจของประเทศและการลดค่าเงินบาทเช่นเดียวกับธุรกิจอื่นๆ
  ในอุตสาหกรรมเดียวกัน ซึ่งส่งผลให้บริษัทต้องชะลอการลงทุนในการพัฒนาโครงการต่างๆ
  เนื่องจากกำลังซื้อของลูกค้าลดลงอย่างรุนแรง และการงดปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน
  จึงทำให้บริษัทไม่สามารถจัดหาแหล่งเงินทุนเพื่อมาพัฒนาโครงการได้
  ดังนั้นบริษัทจึงเน้นให้ความสำคัญต่อการปรับโครงสร้างหนี้และการปรับปรุงประสิทธิภาพการบริหารเพื่อให้ฐานะการเงินของบริษัทมีความมั่นคงขึ้น
  และได้ทำการเพิ่มทุนเพื่อนำเงินมาพัฒนาโครงการที่ดำเนินงานอยู่

  โดยบริษัทเน้นการขายโครงการที่เป็นสินค้าคงเหลือทำให้ยอดขายของบริษัทในปี 2544
  ลดลงโดยมียอดขาย 75.52 ล้านบาท
  อย่างไรก็ตามบริษัทพยายามควบคุมต้นทุนการผลิตและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานให้ต่ำลงเพื่อให้สอดคล้องกับรายได้ของบริษัท
  โดยจะเห็นได้จากอัตรากำไรขั้นต้นในปี 2544 เท่ากับร้อยละ 29.28 ซึ่งสูงกว่าปี 2543
  ที่เท่ากับร้อยละ 23.65

  อย่างไรก็ตามจากความพยายามในการปรับโครงสร้างหนี้
  บริษัทได้กำไรจากการโอนสินทรัพย์เพื่อการปรับโครงสร้างหนี้ 59.81 ล้านบาท
  เกิดจากมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์ที่โอนตัดชำระหนี้ต่ำกว่ามูลค่ายุติธรรม
  นอกจากนี้บริษัทมีรายได้อื่นๆ ซึ่งเกิดจากรายได้ค่าเช่า รายได้ค่าบริการ
  รายได้ค่าบริหารส่วนกลาง และรายได้จากการขายสินทรัพย์ในบริษัทย่อย จำนวน 10.13
  ล้านบาท ทำให้บริษัทมีรายได้รวมทั้งสิ้น 145.46 ล้านบาท ซึ่งลดลงร้อยละ 24.80
  เมื่อเทียบกับปี 2543

  รายได้จากการขายและบริการ

  - รายได้จากการขาย

  รายได้จากการขายของบริษัทมาจาก 2 ส่วนงาน คือ รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  และธุรกิจสนามกอล์ฟ ซึ่งบริษัทจะมีรายได้ส่วนใหญ่มาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2544
  บริษัทมีรายได้จากการขายเท่ากับ 39.38 ล้านบาท ลดลงจากปี 2543 ร้อยละ 71.86
  เนื่องจากกำลังซื้อของลูกค้าลดลงและการปรับราคาขายลงของผู้ประกอบการรายอื่นซึ่งทำให้บริษัทต้องปรับลดราคาลงด้วย
  แต่บริษัทมีรายได้จากธุรกิจสนามกอล์ฟเพิ่มสูงขึ้นเป็น 37.75 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.76
  เนื่องจากสนามกอล์ฟได้รับการพัฒนาให้มีคุณภาพอยู่ตลอดเวลาทั้งด้านกรีนและการบริการ
  นอกจากนี้ส่วนหนึ่งเนื่องจากในเดือนสิงหาคม 2543
  บริษัทได้โอนสิทธิในการดูแลโครงการคันทรีโฮมและโครงการอื่นๆ ของบริษัทไปให้ บริษัท
  อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท จำกัด บริหารแทน
  ส่งผลให้บริษัทรับรู้รายได้จากค่าบริการดูแลโครงการผ่านทางรายได้ที่มาจากธุรกิจสนามกอล์ฟ
  (ตามรายละเอียดในหัวข้อ 2.3 โครงสร้างรายได้)

  ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร

  ต้นทุนของบริษัทในปี 2544 ลดลงจากปี 2543 จำนวน 66.74 ล้านบาท
  เนื่องจากบริษัทมีประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนดีขึ้นรวมทั้งต้นทุนที่ลดลงสอดคล้องกับรายได้ที่ลดลง
  ส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของบริษัทในปี 2544 ลดลงจากปี 2543 จำนวน 14.95
  ล้านบาท
  เนื่องจากบริษัทได้ลดเงินเดือนและจำนวนพนักงานลงเพื่อให้เหมาะสมกับภาวะการดำเนินธุรกิจในปัจจุบัน

  กำไร

  ในส่วนของอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทในปี 2544 เท่ากับร้อยละ 29.28 ของยอดขายสุทธิ
  เพิ่มขึ้นจากปี 2543 ที่เท่ากับร้อยละ 23.65 เป็นผลจากบริษัทหันมาใช้วิธีการจ้างเหมาก่อสร้าง
  แรงงานและวัสดุก่อสร้างแทนวิธีการจ้างเหมาก่อสร้างบ้านแบบเบ็ดเสร็จ
  โดยบริษัทจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุตกแต่งภายในกับผู้แทนจำหน่ายเองทั้งนี้เพื่อเป็นการควบคุมต้นทุนขายให้ลดลง
  นอกจากนี้เมื่อพิจารณาจากอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทพบว่ายังติดลบอยู่โดยในปี
  2544 เท่ากับร้อยละ -172.46 ของรายได้จากการขาย ในขณะที่ปี 2543 เท่ากับร้อยละ
  -128.84
  ทั้งนี้เนื่องจากบริษัทมีรายได้จากการขายลดลงแต่บริษัทยังมีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร
  ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากค่าธรรมเนียมปรับโครงสร้างหนี้ และดอกเบี้ยจ่ายในจำนวนที่สูงอยู่
  แต่เมื่อพิจารณาอัตรากำไรสุทธิจะพบว่าในปี 2544 มีอัตรากำไรสุทธิเท่ากับร้อยละ 83.01
  ของรายได้รวม ในขณะที่ปี 2543 เท่ากับร้อยละ -88.23 เนื่องจากปี 2544
  บริษัทมีกำไรจากการปรับโครงสร้างหนี้ 242.15 ล้านบาท
  และมีผลขาดทุนจากการดำเนินงานลดลงหลังดอกเบี้ยจ่ายจาก 309.05 ล้านบาทในปี 2543 เป็น
  127.94 ล้านบาทในปี 2544

2)  ฐานะการเงิน

  บริษัทมีสินทรัพย์รวมในปี 2544 เท่ากับ 1,744.89 ล้านบาท ลดลงจากปี 2543 ร้อยละ 15.40
  ซึ่งจำนวนสินทรัพย์ที่ลดลงส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ด้วยการโอนสินทรัพย์ของบริษัทเพื่อชำระหนี้
  โดยมีรายละเอียดการเปลี่ยนแปลงสินทรัพย์ของบริษัทในช่วงที่ผ่านมา ดังนี้

  1. ส่วนประกอบของสินทรัพย์

  ณ 31 ธันวาคม 2544 บริษัทมีสินค้าคงเหลือ , ที่ดินอาคารอุปกรณ์ และที่ดินรอการพัฒนาเท่ากับ
  144.32, 521.98 และ 973.42 ล้านบาทตามลำดับ หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 8.27, 29.91
  และ 55.79 ของสินทรัพย์รวม ซึ่งลดลงจากปี 2543 ที่เท่ากับ 311.74, 555.98 และ
  1,085.64 ล้านบาทตามลำดับ
  โดยมีสาเหตุมาจากบริษัทได้นำบ้านและที่ดินในโครงการแฮมเล็ทส่วนที่เหลือทั้งหมด อาคารพาณิชย์
  ที่ดินในโครงการคันทรีโฮมบางส่วน ที่ดินเปล่าในโครงการมารีนา (บี)
  และที่ดินเปล่าในโครงการกรีนวัลเล่ย์ตีโอนชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน
  สำหรับที่ดินอาคารอุปกรณ์นั้น
  บริษัทได้ลงทุนก่อสร้างห้องประชุมและปรับปรุงสนามกอล์ฟเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

  ทั้งนี้ ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
  บริษัทไม่มีนโยบายสร้างบ้านก่อนขายแต่จะใช้วิธีการขายที่ดินจัดสรรและรับจ้างสร้างบ้านแทน
  และไม่มีนโยบายจัดซื้อที่ดินใหม่เพิ่มขึ้นแต่อย่างใด
  เพื่อหลีกเลี่ยงต้นทุนการถือครองสินค้าคงเหลือและที่ดินรอการพัฒนาจำนวนมาก นอกจากนี้
  ที่ดินที่เหลืออยู่ก็มีศักยภาพและปริมาณเพียงพอที่จะพัฒนาโครงการต่อไปได้ในระยะยาว

  2. คุณภาพของสินทรัพย์

  - สินค้าคงเหลือ / ที่ดินอาคารอุปกรณ์ / ที่ดินรอการพัฒนา

  ณ 31 ธันวาคม 2544 บริษัทมีสินค้าคงเหลือสุทธิ เท่ากับ 144.32 ล้านบาท
  ซึ่งบริษัทคาดว่ามีการตั้งสำรองค่าเผื่ออย่างเพียงพอแล้ว
  เนื่องจากสินค้าคงเหลือของบริษัทส่วนใหญ่สามารถขายได้
  และคาดว่าจะมีมูลค่าขายได้ไม่ต่ำกว่าราคาตามมูลค่าทางบัญชี
  สำหรับที่ดินอาคารอุปกรณ์สุทธิและที่ดินรอการพัฒนาสุทธิมีมูลค่าเท่ากับ 521.98 และ 973.42
  ล้านบาท ตามลำดับ ซึ่งบริษัทได้บันทึกค่าเผื่อมูลค่าสินทรัพย์ลดลงเป็นจำนวนที่เพียงพอแล้ว
  เนื่องจากบริษัทใช้นโยบายการลงบันทึกบัญชีในราคามูลค่าตามบัญชีหรือราคาประเมินที่ต่ำกว่า ทั้งนี้
  ที่ดินส่วนใหญ่ของบริษัทจะมีราคาประเมินสูงกว่ามูลค่าตามบัญชีมาก

3)  สภาพคล่อง

  จากภาวะวิกฤตเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นส่งผลกระทบอย่างมากต่อยอดขายของบริษัท
  อีกทั้งค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและภาระดอกเบี้ยจ่ายที่สูง ทำให้ในระยะเวลา 2
  ปีที่ผ่านมากระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงานของบริษัทติดลบมาตลอด
  บริษัทจึงจำเป็นต้องจัดหาเงินจากกิจกรรมจัดหาเงินโดยการเพิ่มทุน
  และเร่งเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินเพื่อลดค่าใช้จ่าย ซึ่งในปี 2544
  แม้บริษัทยังมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมการดำเนินงานเป็นลบแต่นับว่าลดลงอย่างมากจากปี 2543
  โดยในปี 2544 บริษัทมีกระแสเงินสดใช้ไปในกิจกรรมดำเนินงาน 52.28 ล้านบาท ในขณะที่ปี
  2543 บริษัทมีกระแสเงินสดใช้ไปในกิจกรรมดำเนินงาน 110.94 ล้านบาท

  สำหรับอัตราส่วนสภาพคล่องและอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วในปี 2544
  สูงขึ้นเล็กน้อยจากปีที่ผ่านมา กล่าวคือ อัตราส่วนสภาพคล่องสูงขึ้นจาก 0.46 เท่าในปี 2543
  เป็น 0.47 เท่าในปี 2544 และอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วสูงขึ้นจาก 0.02 เท่าในปี 2543
  เป็น 0.09 เท่าในปี 2544
  เป็นผลมาจากการที่บริษัทประสบความสำเร็จจากการปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินต่างๆ
  ซึ่งทำให้หนี้สินผิดนัดชำระหนี้ลดลงจากในปี 2543 ที่เท่ากับ 720.72 ล้านบาท คงเหลือ ณ 31
  ธันวาคม 2544 เพียง 76.02 ล้านบาท
  โดยปัจจุบันบริษัทยังคงดำเนินการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินสำหรับยอดหนี้ในส่วนที่คงเหลืออยู่
  ซึ่งจะส่งผลทำให้อัตราส่วนสภาพคล่องของบริษัทดีขึ้นตามลำดับ

  อย่างไรก็ตาม
  แม้ว่าในระยะเวลาที่ผ่านมาบริษัทมีภาระต้องจ่ายชำระเงินต้นและดอกเบี้ยเป็นจำนวนมาก
  แต่จากความสำเร็จในการปรับโครงสร้างหนี้ทำให้บริษัทลดภาระหนี้ดังกล่าวได้เป็นจำนวนมาก
  ซึ่งส่งผลให้บริษัทมีกระแสเงินสดและสภาพคล่องดีขึ้น
  มีความคล่องตัวในการดำเนินงานได้มากขึ้นและสามารถเริ่มลงทุนในโครงการใหม่ได้อีกครั้งในปลายปี
  2544รวมทั้งบริษัทได้ทำการเพิ่มทุนโดยการออกหุ้นเสนอขายให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมเมื่อเดือนกรกฎาคม
  2544 อีกจำนวน 38.36 ล้านบาท ซึ่งเงินที่ได้จากการเพิ่มทุนดังกล่าว
  บางส่วนบริษัทนำไปลงทุนในโครงการแฮมเล็ท 2
  และส่วนที่เหลือใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนภายในบริษัท นอกจากนี้
  ในอนาคตบริษัทคาดว่าจะได้รับเงินจากการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของใบสำคัญแสดงสิทธิที่เสนอขายไปแล้ว
  ซึ่งทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดเพียงพอที่ดำเนินธุรกิจต่อไป

4)  แหล่งที่มาของเงินทุน

  ในปี 2544 บริษัทมีทุนจดทะเบียนชำระแล้วเพิ่มขึ้นทั้งสิ้น 38.36 ล้านบาท
  โดยการออกหุ้นสามัญเพิ่มทุนเสนอขายหุ้นให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม
  ส่งผลให้บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นสูงขึ้นทั้งสิ้น 158.32 ล้านบาท
  โดยเป็นผลมาจากการเพิ่มทุนดังกล่าวและจากกำไรสุทธิ 120.75 ล้านบาท

  สำหรับอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน ณ 31 ธันวาคม 2544 เท่ากับ 0.56 เท่า
  โดยมีสัดส่วนที่ลดลงจากปี 2543 ที่เท่ากับ 1.14 เท่า
  และเมื่อเปรียบเทียบกับบริษัทที่อยู่ในอุตสาหกรรมเดียวกันแล้ว ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดี ทั้งนี้
  เป็นผลสำเร็จจากการปรับโครงสร้างหนี้และการเพิ่มทุนของบริษัทในช่วงที่ผ่านมา ทำให้ ณ
  ปัจจุบันบริษัทมีฐานะการเงินมั่นคงขึ้น
  และมีความคล่องตัวในการจัดหาแหล่งเงินทุนจากการกู้ยืมได้มากขึ้น

5)  การตัดรายการค่ามัดจำที่ดินของบริษัทย่อย จำนวน 43.90 ล้านบาท ออกจากบัญชี

  ณ 31 ธันวาคม 2544
  บริษัทได้ตัดสินใจตัดรายการเงินมัดจำและค่าเผื่อการด้อยค่าเงินมัดจำค่าที่ดิน จำนวน 43.90
  ล้านบาทออกจากบัญชี เนื่องจากเป็นเงินมัดจำที่ดินที่เกิดจากการที่บริษัท บ้านและที่ดินตะวันออก
  จำกัด ทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับบุคคลภายนอกเมื่อปี 2537
  เพื่อไว้เป็นทางเข้าโครงการสนามกอล์ฟของบริษัท
  ต่อมาบริษัทได้เปลี่ยนแปลงที่จะไม่ขอซื้อที่ดินแปลงดังกล่าว
  เมื่อทราบว่าที่ดินแปลงดังกล่าวจะถูกเวนคืนเพื่อก่อสร้างทางรถไฟ
  รวมทั้งบริษัทสามารถจัดซื้อที่ดินทางเข้าทางด้านหลังของโครงการได้ในราคาที่ต่ำกว่า
  บริษัทจึงได้ดำเนินการขอเงินมัดจำคืนโดยทำหนังสือแจ้งคู่สัญญาขอยกเลิกสัญญาและติดตามทวงถามมาโดยตลอด
  แต่คู่สัญญาไม่ยินยอมและริบเงินมัดจำ ซึ่งบริษัทตัดสินใจไม่ดำเนินการทางกฎหมายกับคู่สัญญา
  เนื่องจาก ต้องใช้ค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีสูงและโอกาสที่จะได้เงินมัดจำคืนเป็นไปได้ยาก
  บริษัทจึงตั้งค่าเผื่อการด้อยค่าของเงินมัดจำดังกล่าวไว้ทั้งจำนวน

6)  ผลกระทบที่ได้รับจากสถาบันการเงินนำสินทรัพย์ที่ได้รับจากการโอนชำระหนี้หรือยึดมาจากลูกหนี้มาขายตัดราคา

  จากการที่บริษัทได้ทำการปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินต่างๆ
  โดยการโอนสินทรัพย์ในโครงการของบริษัทเพื่อตัดชำระหนี้นั้น
  มีสินทรัพย์บางส่วนที่บริษัทได้โอนชำระหนี้ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดหรือราคาตามบัญชี
  และต่อมาสถาบันการเงินที่ได้รับโอนชำระหนี้ได้นำสินทรัพย์ดังกล่าวออกขาย
  ทำให้บริษัทประสบปัญหาในการขายเป็นอย่างมากและยังเป็นการลดโอกาสในการขายของบริษัทลง
  ซึ่งส่งผลต่อเนื่องให้ลูกค้าของบริษัทบางส่วนได้ทิ้งเงินมัดจำเพื่อไปซื้อสินทรัพย์ในโครงการของสถาบันการเงินนั้นแทน
  หรือบางส่วนเมื่อครบกำหนดโอนลูกค้าก็จะต่อรองราคาหรือยืดระยะเวลาการโอนออกไป
  รวมทั้งส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัทเนื่องจากกระแสเงินสดรับของบริษัทไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่บริษัทได้ประมาณการไว้
  แต่อย่างไรก็ตาม บริษัทก็ยังมีที่ดินในบริเวณใกล้เคียงกันเพียงพอที่สามารถนำมาพัฒนาขายได้
  ซึ่งบริษัทก็มีข้อได้เปรียบในด้านที่เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่โดยตรงทำให้บริษัทสามารถแข่งขันได้
  อีกทั้งที่ดินที่บริษัทโอนชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงินส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่ดีนัก กล่าวคือ
  เป็นที่ดินที่ห่างไกลจากโครงการของบริษัทและยังไม่มีผู้พักอาศัย
  รวมทั้งผู้ซื้อที่ดินกับสถาบันการเงินดังกล่าวจะไม่มีสิทธิใช้สาธารณูปโภคส่วนกลางที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท
  นอกจากนี้ ถ้าหากบริษัทมีกระแสเงินสดเพียงพอ
  และสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวดีขึ้นและเอื้ออำนวยต่อการดำเนินธุรกิจ
  บริษัทก็สามารถซื้อสินทรัพย์ดังกล่าวกลับคืนมาเพื่อพัฒนาโครงการต่อไปได้
  เนื่องจากในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ที่บริษัทได้ทำไว้กับสถาบันการเงินส่วนใหญ่จะระบุเงื่อนไขให้บริษัทสามารถซื้อสินทรัพย์ดังกล่าวกลับคืนมาได้ในราคาที่ตัดโอนชำระหนี้บวกด้วยดอกเบี้ยตามระยะเวลาการถือครองสินทรัพย์ของสถาบันการเงิน

7)  ความสามารถในการชำระหนี้ตามสัญญาการปรับโครงสร้างหนี้

  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544 บริษัทมีหนี้สินรวมทั้งสิ้น 622.94 ล้านบาท
  โดยส่วนใหญ่เป็นหนี้สินกับสถาบันการเงินจำนวน 455.34 ล้านบาท
  ซึ่งประกอบด้วยหนี้สินคงค้างภายหลังจากการปรับโครงสร้างหนี้แล้วจำนวน 379.32 ล้านบาท
  หนี้สินที่อยู่ระหว่างการปรับโครงสร้างหนี้จำนวน 76.02 ล้านบาท

  ทั้งนี้ ในส่วนของหนี้สินคงค้างภายหลังจากการปรับโครงสร้างหนี้แล้วจำนวน 379.32 ล้านบาท
  ส่วนใหญ่เป็นหนี้สินที่บริษัทได้ทำสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินโดยโอนสินทรัพย์เพื่อตัดชำระดอกเบี้ยล่วงหน้าแล้ว
  บริษัทจึงคงเหลือภาระต้องจัดหาเงินมาจ่ายชำระเงินต้นและดอกเบี้ยอีกเล็กน้อยเพียงปีละประมาณ
  5.5 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนไม่สูงเมื่อเทียบกับยอดขายของบริษัท
  นอกจากนี้ภาระหนี้เงินต้นดังกล่าวค้ำประกันด้วยสินทรัพย์ของบริษัทที่มีราคาประเมิน ณ 31
  ธันวาคม 2544 เท่ากับ 1,126.88 ล้านบาท
  โดยบริษัทต้องขายหลักประกันหรือนำเงินมาชำระหนี้ให้ได้ภายในเวลาที่กำหนด
  ซึ่งปัจจุบันบริษัทได้ตั้งทีมงานเพื่อดำเนินการจัดหาผู้ซื้อ กำหนดราคาขาย และเจรจาต่อรองกับผู้ซื้อ
  รวมทั้งได้ตั้งงบประมาณส่วนหนึ่งไว้สำหรับการทำโฆษณา ดังนั้น
  บริษัทคาดว่าบริษัทสามารถที่จะจัดหาเงินมาเพื่อชำระหนี้จำนวนดังกล่าวได้ แต่อย่างไรก็ตาม
  ถ้าหากไม่สามารถจัดหาเงินมาจ่ายชำระได้ทันตามกำหนด
  บริษัทคาดว่าจะสามารถเจรจาต่อรองกับสถาบันการเงินเพื่อยืดระยะเวลาการชำระหนี้ออกไปได้หรืออาจจะโอนสินทรัพย์ดังกล่าวเพื่อชำระหนี้
  เนื่องจากสินทรัพย์ที่ใช้ค้ำประกันหนี้ดังกล่าวยังมีราคาประเมินที่สูงกว่ายอดหนี้อยู่เป็นจำนวนมาก

8)  ความคืบหน้าในการปรับโครงสร้างหนี้

  จากความสำเร็จในการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงิน
  ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาบริษัทสามารถลดภาระหนี้ค้างชำระและภาระผูกพันต่างๆ ลงได้เป็นอย่างมาก
  ทั้งยังสามารถยืดระยะเวลาการชำระหนี้บางส่วนออกไปได้ โดย ณ 31 ธันวาคม 2544
  บริษัทมียอดหนี้สินผิดนัดชำระที่ได้ลงนามในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ไปแล้ว เป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น
  1,797.25 ล้านบาท แบ่งเป็นเงินต้นค้างชำระจำนวน 1,149.77 ล้านบาท
  และดอกเบี้ยค้างชำระจำนวน 647.48 ล้านบาท
  โดยมีรายละเอียดการปรับโครงสร้างหนี้ดังต่อไปนี้

  - โอนสินทรัพย์หรือหุ้นสามัญตัดชำระหนี้ทั้งจำนวน

  บริษัทมียอดเงินต้นและดอกเบี้ยค้างชำระจากการปรับโครงสร้างหนี้ทั้งสิ้น 1,212.45 ล้านบาท
  บางส่วนชำระคืนโดยโอนสินทรัพย์ของบริษัทเพื่อชำระหนี้ และบางส่วนเป็นการแปลงหนี้เป็นทุน
  ทั้งนี้
  บริษัทสามารถซื้อที่ดินที่โอนตัดชำระหนี้บางแปลงคืนได้ตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาการปรับโครงสร้างหนี้

  - โอนสินทรัพย์หรือหุ้นสามัญตัดชำระหนี้บางส่วนหรือยืดระยะเวลาการชำระหนี้

  บริษัทมียอดเงินต้นและดอกเบี้ยค้างชำระจากการปรับโครงสร้างหนี้ทั้งสิ้น 584.80 ล้านบาท
  ชำระคืนดอกเบี้ย และเงินต้นบางส่วน โดยโอนสิทธิในการชำระหนี้จากลูกหนี้โครงการ
  สมาชิกสนามกอล์ฟ และแปลงหนี้เป็นทุน ซึ่งในส่วนของหนี้เงินต้นส่วนที่เหลือจำนวน 379.32
  ล้านบาท บริษัทจะต้องขายหลักประกันหรือนำเงินมาเพื่อชำระหนี้ภายในเวลาที่กำหนด

  อย่างไรก็ตาม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544 บริษัทยังมีหนี้สินผิดนัดชำระคงเหลือจำนวน 76.02
  ล้านบาท แบ่งเป็นจำนวนเงินต้นค้างชำระจำนวน 47.87 ล้านบาท และดอกเบี้ยค้างชำระจำนวน
  28.15 ล้านบาท ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้

9)  การปรับโครงสร้างหนี้ในบริษัทร่วม
    และนำหุ้นของบริษัทร่วมไปจำนำกับบริษัทที่เกี่ยวข้องเพื่อค้ำประกันเงินกู้ยืม

  ในเดือนกรกฎาคม 2539 บริษัท ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด (บริษัทร่วม)
  ได้ทำสัญญากู้ยืมเงินกับธนาคารซิตี้แบงค์ เอ็น เอ จำนวน 10 ล้านเหรียญสหรัฐ ระยะเวลากู้ยืม
  6 ปี กำหนดชำระหนี้ทั้งจำนวนเมื่อครบกำหนด โดยบริษัทและบริษัท ซันไรซ์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด
  ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทร่วมได้นำหุ้นฝ่ายละร้อยละ 49 จำนำไว้เป็นหลักประกัน
  และบริษัท ซันไรซ์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด ต้องค้ำประกันเงินกู้ยืมดังกล่าวในวงเงิน 10
  ล้านเหรียญสหรัฐ นอกจากนี้ บริษัทร่วมจำนองอพาร์ทเม้นท์ จำนวน 84 ยูนิต และบ้านเดี่ยว 66
  หลัง ไว้เป็นหลักประกันการกู้ยืมด้วย รวมทั้งบริษัทร่วมยังได้ทำสัญญากู้ยืมเงินกับธนาคารเนชั่นแนล
  แบงค์ ออฟ คูเวต จำนวน 10 ล้านเหรียญสหรัฐ ทยอยชำระทุก 6 เดือนเป็นระยะเวลา 5.5 ปี
  โดยธนาคารซิตี้แบงค์ เอ็น เอ เป็นผู้ค้ำประกันเงินกู้ยืมดังกล่าวทั้งจำนวน
  แต่บริษัทต้องเข้าค้ำประกันเงินกู้อีกต่อหนึ่งให้กับธนาคารซิตี้แบงค์ เอ็น เอ ในวงเงิน 250
  ล้านบาท และบริษัท ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด
  ได้ออกตั๋วสัญญาใช้เงินสำหรับหนี้ระยะสั้นให้กับธนาคารซิตี้แบงค์ เอ็น เอ จำนวน 71.2 ล้านบาท

  ต่อมาในปี 2543 บริษัทร่วมไม่สามารถคืนเงินกู้ยืมให้แก่เจ้าหนี้ดังกล่าวได้
  ทำให้บริษัทร่วมเป็นผู้ผิดสัญญาในการชำระหนี้
  และเพื่อให้บริษัทร่วมสามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้โดยไม่ถูกเจ้าหนี้ยึดสินทรัพย์ที่เป็นหลักประกัน
  รวมทั้งเพื่อไม่ให้ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทร่วมต้องเข้าชำระหนี้แทนตามสัญญาค้ำประกันที่ทำไว้กับเจ้าหนี้
  บริษัทร่วมจึงได้ตกลงทำสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินทั้งสองแห่ง
  โดยทำสัญญาเงินกู้ยืมฉบับใหม่กับธนาคารซิตี้แบงค์ เอ็น เอ มีระยะเวลากู้ยืม 4 ปี เป็นจำนวน
  470 ล้านบาท เพื่อทดแทนเงินกู้ฉบับเดิมจำนวน 10 ล้านเหรียญสหรัฐที่ทำไว้กับธนาคารซิตี้แบงค์
  เอ็น เอ โดยบริษัทต้องเข้าค้ำประกันเงินกู้ยืมใหม่ในวงเงิน 250 ล้านบาท และบริษัท ซันไรซ์
  พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด เข้าร่วมค้ำประกันในวงเงิน 6 ล้านเหรียญสหรัฐ
  รวมทั้งบริษัทร่วมยังจดจำนองสินทรัพย์เหมือนเดิม อย่างไรก็ตาม ต่อมาบริษัท ซันไรซ์
  พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด ได้นำเงินมาจ่ายชำระหนี้ให้แก่ธนาคารซิตี้แบงค์ เอ็น เอ
  ตามสัดส่วนการถือหุ้น จำนวน 230 ล้านบาท เพื่อลดภาระค้ำประกันในส่วนของบริษัท ซันไรซ์
  พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด

  ส่วนเงินกู้ยืมของธนาคารเนชั่นแนล แบงก์ ออฟ คูเวต ที่คงค้างอีกจำนวน 4.587
  ล้านเหรียญสหรัฐ และตั๋วสัญญาใช้เงินให้กับธนาคารซิตี้แบงค์ เอ็น เอ จำนวน 71.2 ล้านบาทนั้น
  บริษัทร่วมได้ชำระคืนโดยทำสัญญากู้ยืมจากบริษัท ซันไรซ์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด จำนวน 5.7
  ล้านเหรียญสหรัฐ ระยะเวลากู้ยืม 1 ปี ต่อสัญญาได้ 4 ครั้งๆ ละ 1 ปี
  อัตราดอกเบี้ยใช้อัตราเดียวกับธนาคารซิตี้แบงค์ เอ็น เอ กำหนดชำระเงินต้นจำนวน 2
  ล้านเหรียญสหรัฐภายในเดือนมกราคม 2544 ซึ่งปัจจุบันยังไม่ได้ชำระเงินต้นดังกล่าว
  และชำระคืนส่วนที่เหลือในเดือนมกราคม 2547
  โดยบริษัทต้องนำหุ้นที่ถือในบริษัทร่วมจำนวนร้อยละ 49 จำนำไว้เป็นหลักประกัน ทั้งนี้
  การจำนำหุ้นดังกล่าวบริษัททำไปตามสัดส่วนการถือหุ้นเช่นเดิม
  ซึ่งไม่ได้ก่อให้ความเสี่ยงเพิ่มขึ้นแก่บริษัทแต่ประการใด
  เนื่องจากบริษัทยังคงใช้หลักประกันเดิมในการค้ำประกันเงินกู้ดังกล่าวเพื่อมิให้บริษัทต้องชำระหนี้แทนบริษัทร่วม
  รวมทั้งเพื่อให้บริษัทร่วมสามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้

10) การขายหุ้นบริษัทของผู้ถือหุ้นรายใหญ่

  ในปี 2542 บริษัท ซันไรซ์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด ได้ซื้อหุ้นของบริษัท จำนวน 56,791,281 หุ้น
  หรือคิดเป็นร้อยละ 35.00 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว ณ ขณะนั้น
  ทำให้บริษัทดังกล่าวกลายเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ซึ่งได้ส่งตัวแทนเข้ามาเป็นกรรมการจำนวน 1 ท่าน
  ต่อมาบริษัท ซันไรซ์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด
  ได้ทยอยขายหุ้นของบริษัทผ่านตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย โดย ณ เดือนสิงหาคม 2544
  บริษัทดังกล่าวไม่ได้มีหุ้นไว้ในครอบครองอีก
  ซึ่งการถอนการลงทุนทั้งจำนวนของผู้ถือหุ้นใหญ่ดังกล่าวนั้นไม่มีผลกระทบใดๆ
  ต่อการบริหารงานของบริษัทอย่างมีนัยสำคัญ
  เนื่องจากการเข้ามาลงทุนของบริษัทดังกล่าวเป็นการลงทุนเพื่อต้องการผลตอบแทนจากเงินลงทุนเพียงอย่างเดียวโดยไม่ต้องการเข้ามามีส่วนร่วมในการบริหาร
  และในช่วงเวลาที่ผ่านมาตัวแทนของบริษัทดังกล่าวก็ไม่ได้มีส่วนรวมในการกำหนดนโยบายหรือบริหารงานของบริษัท
  ดังนั้น
  การถอนการลงทุนในการถือหุ้นของบริษัทดังกล่าวจึงไม่ส่งผลกระทบต่อการบริหารงานของบริษัทแต่อย่างใด

11) นโยบายการรับรู้รายได้ และการวิเคราะห์คุณภาพลูกหนี้

  บริษัทมีนโยบายการรับรู้รายได้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ
  โดยคำนวณตามอัตราส่วนต้นทุนของงานที่เกิดขึ้นแล้วกับต้นทุนทั้งหมดที่จะใช้ในการก่อสร้างตามสัญญา
  และบริษัทตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญโดยประมาณขึ้นจากจำนวนหนี้ที่คาดว่าจะเก็บเงินไม่ได้
  โดยการประมาณดังกล่าวอาศัยประสบการณ์ของบริษัทในการเก็บเงินจากลูกหนี้
  ประกอบกับพิจารณาฐานะการเงินของลูกหนี้
  โดยมีรายละเอียดการชำระเงินของโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน
  และรายละเอียดเงินค้างชำระสะสม ณ 31 ธันวาคม 2544 ในหน้า 51

รายละเอียดการชำระเงินของโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ณ 31 ธันวาคม 2544

[TABLE]

  รายละเอียดเงินค้างชำระสะสม ณ 31 ธันวาคม 2544

+-----------------+----+------+----+------+----+------+----+------+
| ชื่อโครงการ       | เง |      | ค  |      | ค  |      | ค  |      |
|                 | ินค |      | ้าง |      | ้าง |      | ้าง |      |
|                 | ้าง |      | ชำ |      | ชำ |      | ชำ |      |
|                 | ชำ |      | ระ |      | ระ |      | ระ |      |
|                 | ระ |      | 1  |      | 3  |      | 6  |      |
|                 | สะ |      | -3 |      | -6 |      | เด |      |
|                 | สม |      | เด |      | เด |      | ือน |      |
|                 |    |      | ือน |      | ือน |      | ขึ้น |      |
|                 |    |      |    |      |    |      | ไป |      |
+-----------------+----+------+----+------+----+------+----+------+
|                 | จำ | (ล้าน | จำ | (ล้าน | จำ | (ล้าน | จำ | (ล้าน |
|                 | นว | บาท) | นว | บาท) | นว | บาท) | นว | บาท) |
|                 | นร |      | นร |      | นร |      | นร |      |
|                 | าย |      | าย |      | าย |      | าย |      |
+-----------------+----+------+----+------+----+------+----+------+
| 1.              | 3  | 6.57 | -  | -    | -  | -    | 3  | 6.57 |
| คันทรีโฮม/ต.พลา   |    |      |    |      |    |      |    |      |
| อ.บ้านฉาง        |    |      |    |      |    |      |    |      |
| จ.ระยอง         |    |      |    |      |    |      |    |      |
+-----------------+----+------+----+------+----+------+----+------+
| 2.              | 1  | 0.58 | 1  | 0.58 | -  | -    | -  | -    |
| สินทวีพาร์ค/       |    |      |    |      |    |      |    |      |
| ริมถนนบ้างฉาง-พยูน |    |      |    |      |    |      |    |      |
| อ.บ้านฉาง        |    |      |    |      |    |      |    |      |
| จ.ระยอง         |    |      |    |      |    |      |    |      |
+-----------------+----+------+----+------+----+------+----+------+
| 4.              | 1  | 0.18 | 1  | 0.18 | -  | -    | -  | -    |
| สินทวีการ         |    |      |    |      |    |      |    |      |
| ์เด้น/ริมถนนบ้างฉาง |    |      |    |      |    |      |    |      |
| อ.บ้านฉาง        |    |      |    |      |    |      |    |      |
| จ.ระยอง         |    |      |    |      |    |      |    |      |
+-----------------+----+------+----+------+----+------+----+------+