1.  ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยความเสี่ยงสำหรับบริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) (MBK) ในส่วนของอาคารเอ็ม บี เค
เซ็นเตอร์ ซึ่งประกอบด้วย ธุรกิจศูนย์การค้า เอ็ม บี เค เซ็นเตอร์ โรงแรมปทุมวัน ปริ๊นเซส
และอาคารเอ็ม บี เค ทาวเวอร์ นั้น
ยังคงเป็นความเสี่ยงในด้านความต่อเนื่องของการดำเนินธุรกิจ เนื่องจากสัญญาเช่าที่ดิน
เป็นสัญญาเช่าระยะ 30 ปี ที่ MBK ได้ทำไว้กับเจ้าของที่ดิน ซึ่งจะหมดอายุลงในเดือนเมษายน
2556 นั้น เพื่อเป็นการลดผลกระทบของความเสี่ยงดังกล่าว MBK
จึงได้พยายามขยายฐานธุรกิจไปยังภายนอกศูนย์การค้า เอ็ม บี เค เซ็นเตอร์

ในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา MBK ได้เข้าลงทุนถือหุ้นในหลายบริษัท ดังนี้

-   บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด ดำเนินธุรกิจศูนย์การค้าสยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคัฟเวอรี่
    สยามทาวเวอร์ และสยามพารากอน (คาดว่าจะเปิดดำเนินการในเดือนพฤศจิกายน 2548 นี้)

-   บริษัท โรงแรม รอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ดำเนินธุรกิจโรงแรม รอยัล
    ออคิด เชอราตัน ซึ่งเป็นธุรกิจโรงแรมระดับ 5 ดาว ตั้งอยู่ที่ถนนเจริญกรุง
    (ริมแม่น้ำเจ้าพระยา) จังหวัด กรุงเทพมหานคร

-   การลงทุนในโรงแรมเชอราตัน กระบี่ บีช รีสอร์ท ตั้งอยู่ที่หาดคลองม่วง จังหวัดกระบี่

-   การลงทุนในโรงแรม รอยัล ปริ๊นเซสระนอง ตั้งอยู่ที่ จังหวัดระนอง

-   การลงทุนในบริษัท เอ็ม บี เค รีสอร์ท จำกัด (มหาชน) (MBK-R) ดำเนินธุรกิจสนามกอล์ฟ
    Loch Palm Golf Club (LP) ตั้งอยู่ที่อำเภอกะทู้ จังหวัดภูเก็ต นอกจากนี้ทาง MBK-R
    ยังได้มีการซื้อที่ดินเพิ่มเติมอีกประมาณ 1,000 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็นสนามกอล์ฟมาตรฐาน 18
    หลุม โดยคาดว่าจะดำเนินการก่อสร้างจะแล้วเสร็จประมาณปลายปี 2549

-   การลงทุนซื้อบริษัท แปลน เอสเตท จำกัด (PST)
    ซึ่งเป็นผู้ชำนาญการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทางด้านที่อยู่อาศัยเพื่อขาย เนื่องจากทาง MBK
    มีที่ดินที่รอการพัฒนาอยู่ที่จังหวัดปทุมธานีเนื้อที่รวมประมาณกว่า 800 ไร่

-   การลงทุนซื้อที่ดินประมาณ 120 ไร่ ตั้งอยู่ที่เกาะสมุย อำเภอบ่อผุด จังหวัดสุราษฎร์ธานี
    เพื่อรองรับการขยายธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ท รวมถึงการพัฒนาที่ดินในโครงการบางส่วน
    เพื่อเป็นโครงการที่อยู่อาศัย

-   การลงทุนในธุรกิจตัวแทนจำหน่ายบัตรโดยสารเครื่องบิน และธุรกิจการท่องเที่ยว ภายใต้

ชื่อทางการค้าว่า TRAVELALL โดยการดำเนินงานในนามบริษัท แอ๊บโซลูท แทรเวิล จำกัด และ
บริษัท

แอโร่ สตาร์ ทัวส์ จำกัด ซึ่งเปิดดำเนินการตั้งแต่เดือนตุลาคม 2547
เพื่อเป็นการขยายช่องทางด้านการตลาดสำหรับธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจการท่องเที่ยว
ที่เป็นธุรกิจหลักธุรกิจหนึ่งของ MBK

การดำเนินการดังกล่าวของ MBK ก็เพื่อเป็นการขยายฐานรายได้ของบริษัทฯ
และยังเป็นการลดความเสี่ยงของการต่อสัญญาเช่าอาคารเอ็ม บี เค เซ็นเตอร์
กับเจ้าของที่ดินอีกด้วย

นอกจากนี้ MBK
ยังมีปัจจัยความเสี่ยงจากภายนอกซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจโรงแรมและธุรกิจศูนย์การค้าได้
เช่น ปัญหาจำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลง อันเนื่องมาจาก โรคระบาด เหตุการณ์ภัยพิบัติจากคลื่นยักษ์
TSUNAMI ที่เกิดขึ้นครั้งแรกที่ประเทศไทยเมื่อปลายเดือนธันวาคม 2547

ความเสี่ยงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งดำเนินธุรกิจโดย บริษัท แปลน เอสเตท จำกัด
(PST) แบ่งเป็น

-   ความเสี่ยงจากราคาวัตถุดิบที่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนในการผลิต

ในปี 2548 จากการที่ราคาน้ำมันขยับตัวสูงขึ้น ทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับเพิ่มราคาขึ้น
จากภาวะเช่นนี้ทำให้ส่งผลกระทบต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คือต้นทุนการก่อสร้างที่อาจจะเพิ่มขึ้น
และอาจจะส่งผลกระทบต่อการทำกำไรของ PST
และกำลังซื้อของลูกค้าลดต่ำลงจากภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม PST
ก็ได้พยายามลดความเสี่ยง โดยการที่ PST
ได้มีการวางแผนการก่อสร้างและสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างจากผู้ผลิตโดยตรง
เพื่อจะได้ราคาวัสดุก่อสร้างที่ต่ำที่สุด และได้มาตรฐานที่ PST กำหนด อีกทั้ง PST
ได้จัดให้มีการประมูลราคาและคัดเลือกผู้รับเหมางานก่อสร้างและงานระบบต่าง ๆ ซึ่งทำให้ PST
สามารถควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างและสามารถกำหนดราคาขายให้สอดคล้องกับต้นทุนการผลิตได้

-   ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

เนื่องจากแนวโน้มการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในตลาด ส่งผลกระทบต่อ PST
และกำลังซื้อของลูกค้า กล่าวคือในมุมมองของ PST เมื่อมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยเงินกู้
มีผลให้ PST ต้องแบกรับภาระดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น
ซึ่งส่งผลกระทบให้ต้นทุนในการดำเนินการงานสูงขึ้นด้วย
ส่วนในมุมมองของลูกค้านั้นส่งผลกระทบในการชะลอการตัดสินใจที่จะซื้อ
เนื่องจากราคาของบ้านที่จะซื้อมีราคาสูงขึ้น
อีกทั้งส่งผลต่อความสามารถในการผ่อนชำระในอนาคตของลูกค้า
นอกจากนี้สถาบันการเงินมีความเข้มงวดมากขึ้นในการให้สินเชื่อ
ดังนั้นเพื่อเป็นการลดความเสี่ยงในเรื่องดังกล่าว PST จึงได้มีการวางแผนทางการเงิน
การตลาดและการขายอย่างมีประสิทธิภาพที่สามารถแข่งขันได้ ทางด้านการเงินนั้น PST
ได้จัดหาแหล่งเงินทุนจากสถาบันการเงินให้เพียงพอกับความต้องการใช้
โดยกำหนดเงื่อนไขให้เหมาะสมกับการดำเนินโครงการต่าง ๆ ของ PST
ทางด้านการตลาดและขายนั้น PST ได้พยายามรักษาและควบคุมคุณภาพของสินค้า
และการให้บริการหลังการขาย นอกจากนี้ PST
ยังจัดหาผลิตภัณฑ์หลากหลายรูปแบบให้ลูกค้าได้มีทางเลือกมากขึ้น

-   ความเสี่ยงของคุณภาพงานก่อสร้าง

ปัจจุบัน PST มีการรับบริหารควบคุมงานก่อสร้างสาขาของสถาบันการเงินและก่อสร้างโครงการต่าง
ๆ ของ PST ซึ่งอาจจะมีความเสี่ยงในเรื่องของระยะเวลาในการก่อสร้าง
การส่งมอบงานให้กับลูกค้าตามกำหนด ดังนั้น PST
ได้ลดความเสี่ยงโดยมีการวางแผนในการก่อสร้างล่วงหน้าและมีการกำหนดระยะเวลาที่แน่นอนในการก่อสร้างที่ได้มีการตกลงไว้กับลูกค้า
มีการตรวจสอบคุณภาพงานทุกขั้นตอนอย่างมีมาตรฐาน
เพื่อให้การก่อสร้างเสร็จตามกำหนดระยะเวลาให้สอดคล้องกับงานการ

ตลาดและการขาย

ความเสี่ยงของธุรกิจการผลิตและจำหน่ายข้าวสาร ซึ่งดำเนินธุรกิจโดย บริษัท ปทุม ไรซมิล แอนด์
แกรนารี จำกัด (มหาชน) (PRG) แบ่งเป็น

 ความเสี่ยงจากราคาวัตถุดิบ

คือ ความผันผวนของราคาข้าวเปลือก เนื่องจากข้าวเปลือกเป็นผลผลิตทางการเกษตร
ซึ่งมีราคาผันผวนขึ้นลงตามความต้องการส่งออก และตามฤดูกาล
ตามปกติข้าวนาปีซึ่งเป็นข้าวหอมมะลิและข้าวขาว เมื่อผลผลิตเริ่มออกในต้นฤดูกาล คือ
ราวเดือนธันวาคม-มกราคม ราคาข้าวเปลือกจะถูก
และจะเริ่มสูงขึ้นจนกระทั่งสูงสุดประมาณปลายฤดู คือในเดือนกันยายน-ตุลาคม PRG
ได้ตระหนักถึงความผันผวนของราคาข้าวเปลือกดังกล่าว
จึงได้มีการดำเนินการเพื่อลดความเสี่ยงด้านราคาข้าวเปลือก ดังนี้

(1) PRG มีไซโลบรรจุข้าวเปลือกขนาดใหญ่จำนวน 70,000 ตัน
ทำให้สามารถเก็บสะสมข้าวเปลือกที่มีราคาถูกในต้นฤดูกาลได้

(2) PRG มีเครื่องอบข้าวที่ทันสมัย
สามารถอบข้าวเปลือกต้นฤดูกาลและข้าวเปลือกนาปรังที่เก็บเกี่ยวระหว่างปีที่มีความชื้นสูงได้

(3) PRG
สามารถบ่มข้าวเปลือกใหม่เป็นข้าวเปลือกเก่าได้ในระยะเวลาอันสั้นทำให้ไม่ต้องเก็บข้าวเปลือกใหม่เป็นเวลานาน
เพื่อรอให้เป็นข้าวเก่า

 ความเสี่ยงจากราคาข้าวสาร

เป็นความเสี่ยงอันเกิดจากค่านิยมของคนไทย
ผู้บริโภคบางส่วนหันมาบริโภคข้าวถุงแทนข้าวสารบรรจุกระสอบ ซึ่งมีข้อดี คือ
หาซื้อได้ง่ายและมีความสะอาดกว่าข้าวสารบรรจุกระสอบ
แต่อย่างไรก็ตามข้อด้อยของข้าวสารบรรจุถุง คือ
การปรับตัวของราคานั้นไม่สามารถทำได้รวดเร็วเท่าข้าวสารบรรจุกระสอบ
เนื่องจากมีการพิมพ์ราคาหน้าถุงไว้ชัดเจน
อีกทั้งการปรับราคาข้าวถุงถึงแม้ว่าจะไม่มีการควบคุมราคาแต่ก็ต้องแจ้งให้กรมการค้าภายในทราบล่วงหน้า
ดังนั้นหากราคาข้าวสารบรรจุกระสอบมีการปรับลดราคาลงอย่างรวดเร็ว
ก็จะทำให้ผู้บริโภคหันไปซื้อข้าวสารบรรจุกระสอบแทนข้าวถุง จึงมีผลให้ยอดขายข้าวถุงลดลง

อย่างไรก็ตาม PRG ได้มีการวางแผนและดำเนินการขายและส่งเสริมการจำหน่ายด้านต่างๆ
ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด และดำเนินการอย่างต่อเนื่อง
เพื่อลดความเสี่ยงในด้านราคาและปริมาณ เช่น การให้ส่วนลดแก่ร้านค้าต่างๆ
การกระจายคลังสินค้ารอบเมืองเพื่อสะดวกในการขนส่งให้ร้านค้า
การโฆษณาและประชาสัมพันธ์เพื่อเสริมภาพพจน์ของ “ข้าวมาบุญครอง” เป็นต้น
นอกจากนี้ในปีที่ผ่านมาทาง PRG ได้เริ่มผลิตและจัดจำหน่าย “ข้าวมาบุญครอง”
ในรูปแบบของข้าวบรรจุกระสอบเพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มผู้บริโภคในตลาดของข้าวบรรจุกระสอบ
ซึ่งเมื่อเป็นเช่นนี้ไม่ว่าผู้บริโภคจะหันไปบริโภคข้าวบรรจุถุง หรือข้าวบรรจุกระสอบ
ข้าวมาบุญครองก็จะพร้อมตอบสนองในทุกตลาดข้าวสาร

ความเสี่ยงจากการส่งออก

เป็นความเสี่ยงอันเกิดจากการไม่ได้รับเงินค่าขายสินค้าและความผันผวนของราคาข้าว PRG
มีนโยบายที่จะส่งออกข้าวสารให้ผู้ซื้อในต่างประเทศมากยิ่งขึ้น โดยมีสัญญาซื้อขายที่แน่นอน
และการเปิด Letter of Credit โดยธนาคารขนาดใหญ่เพื่อประกันความเสี่ยง อีกทั้ง PRG
มีนโยบายที่จะตกลงราคาก็ต่อเมื่อ PRG มีวัตถุดิบอยู่ในมืออย่างเพียงพอแล้วเท่านั้น
จะไม่มีการทำการซื้อขายล่วงหน้าอย่างผู้ส่งออกรายอื่น

ความเสี่ยงของธุรกิจสนามกอล์ฟ ซึ่งดำเนินธุรกิจโดย บริษัท เอ็ม บี เค รีสอร์ท จำกัด (มหาชน)
(MBK-R) แบ่งเป็น

-   ธุรกิจบริการสนามกอล์ฟ

ความผันผวนของฤดูกาล (Seasonal Effect)

ในอดีตที่ผ่านมาผลการดำเนินงานของธุรกิจบริการสนามกอล์ฟของ MBK-R
สามารถสะท้อนถึงลักษณะของฤดูกาลที่มีผลต่อจำนวนผู้เล่นกอล์ฟ
โดยในอดีตที่ผ่านมาในช่วงฤดูฝนจะเป็นช่วงที่มีผู้เล่นกอล์ฟน้อย เนื่องจากสภาพอากาศไม่อำนวย
ซึ่งในจังหวัดภูเก็ตฤดูฝนจะอยู่ในช่วงเดือนพฤษภาคม ถึงเดือนตุลาคม ดังนั้น รายได้ของ สนามกอล์ฟ
LP ในช่วงดังกล่าวจะน้อยกว่าในฤดูร้อน

-   ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บริเวณรอบสนามกอล์ฟ ดำเนินธุรกิจโดยบริษัท คริสตัล เลค
    พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด (CLP) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ MBK-R

ความเสี่ยงในเรื่องความสำเร็จของโครงการใหม่

เนื่องจาก CLP มีโครงการพัฒนาที่ดินรอบสนามกอล์ฟที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
จึงมีความเสี่ยงในเรื่องความสำเร็จในการพัฒนาที่ดินในโครงการต่างๆในอนาคต
ทางด้านความไม่แน่นอนในการขายและความผันผวนทางเศรษฐกิจ ดังนั้น
หากโครงการดังกล่าวไม่สำเร็จตามแผนงานที่วางไว้ อาจส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของ
MBK-R ได้ในอนาคต

 ความเสี่ยงเกี่ยวกับความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

CLP อาจมีความเสี่ยงเกี่ยวกับความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง
ซึ่งเป็นต้นทุนส่วนหนึ่งของการพัฒนาโครงการของ CLP หรือประมาณร้อยละ 35
ของต้นทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เนื่องจากอาจทำให้ราคาการรับเหมาก่อสร้างอาจสูงขึ้นไปตามวัสดุที่เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม
ในการดำเนินงานของบริษัทย่อยของ MBK-R
มีนโยบายว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างรายย่อยในการดำเนินการก่อสร้าง
ซึ่งราคาการรับเหมาจะถูกกำหนดตั้งแต่เริ่มการก่อสร้างจนจบโครงการและได้รวมค่าวัสดุก่อสร้างไว้เป็นการล่วงหน้าแล้ว
เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างได้ส่วนหนึ่ง

 ความเสี่ยงด้านการพึ่งพิงตัวแทนการตลาด

จำนวนการขายบ้าน CLP ที่มาจากการขายผ่านตัวแทนทางการตลาดทั้งหมด
โดยทางตัวแทนทางการตลาดได้ทำการขายตรง (Direct Sale)
และการขายผ่านตัวแทนการขายในต่างประเทศ เพื่อส่งเสริมการขายบ้านของ CLP (บริษัทย่อยของ
MBK-R) อย่างไรก็ดี MBK-R ก็ได้มีการพิจารณาการพัฒนาที่ดินแปลงอื่น ๆ
ซึ่งอาจจะขายผ่านตัวแทนการขายหรือตัวแทนการตลาดรายใดก็ได้ที่ให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าการขายให้กับ
CLP