4. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

4.1 ลักษณะของผลิตภัณฑ์

บริษัทประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยวและอาคารชุดพักอาศัย
ในโซนเหนือ และตะวันตกของกรุงเทพมหานคร
และในบริเวณใจกลางเมืองโดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
โดยโครงการของบริษัทในปัจจุบันสามารถสรุปได้ดังนี้

โครงการที่กำลังพัฒนาและเปิดขายแล้ว ได้แก่

1)  โครงการรสา พาร์คเลน

[]

+---------------------+------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ :        | ซอยวัชรพล ถนนรามอินทรา แขวงคลองถนน เขตสายไหม     |
|                     | กรุงเทพมหานคร                                   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ :        | 29-1-75.1 ไร่                                   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ :  | บ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวาขึ้นไป จำนวน 95 หลัง        |
|                     | พื้นที่ใช้สอยต่อหลังประมาณ 180 – 260 ตารางเมตร        |
+---------------------+------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ :   | -   ทำเลที่ตั้งติดถนนใหญ่ (ถนนวัชรพล-รัตนโกสินทร์สมโภชน์) |
|                     |     ทางเข้าออกกว้างขวาง                          |
|                     |     ใกล้ทางด่วนส่วนต่อขยายทางพิเศษฉลองรัช            |
|                     |     เพื่อเดินทางสู่ถนนสายหลักได้หลายเส้นทาง อาทิเช่น     |
|                     |     ถนนลาดพร้าว ถนนสุขุมวิท เป็นต้น                  |
|                     |                                                |
|                     |    และใกล้โครงการถนนตัดใหม่พหลโยธิน-รัตนโกสินทร์สมโภช |
|                     |                                                |
|                     | -   ใกล้แหล่งช็อปปิ้งบริเวณโดยรอบ โรงพยาบาล          |
|                     |     และสถานศึกษาชั้นนำ เช่น                        |
|                     |     ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลรามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์      |
|                     |     คาร์ฟูร์ โรงพยาบาลภูมิพล                        |
|                     |     โรงพยาบาลเซ็นทรัลเยนเนอรัล                    |
|                     |     มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม เป็นต้น   |
|                     |                                                |
|                     | -   ด้วยจำนวนบ้านเพียง 95                         |
|                     |     หลังและบ้านทุกหลังตั้งอยู่บนถนนหลัก                 |
|                     |     พร้อมด้วยระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชม.       |
|                     |     และระบบกล้องวงจรปิดติดตั้งทั่วทั้งโครงการ           |
|                     |     ทำให้ผู้อยู่อาศัยมีความปลอดภัย                     |
|                     |                                                |
|                     | -   บ้านสไตล์ Modern Tropical                    |
|                     |     เน้นการจัดสรรประโยชน์ใช้สอยสูงสุด                |
|                     |                                                |
|                     | -                                              |
|                     | พื้นที่ส่วนกลางมีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน |
|                     |     พร้อมทั้งสวนสาธารณะ                           |
+---------------------+------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :    | พนักงานและเจ้าของกิจการระดับ B+                    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหน่วย : | 4.00 – 7.00 ล้านบาท                             |
+---------------------+------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ :       | 590 ล้านบาท                                     |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาการก่อสร้าง : | คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จปลายปี 2554                 |
+---------------------+------------------------------------------------+

2) โครงการ เดอะ ไลท์เฮ้าส์ (The LightHouse)

[][]

+-------------------+--------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ :      | ถนนเจริญนคร แขวงคลองต้นไทร เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ :      | 2-3-62 ไร่                                        |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ  | คอนโดมิเนียมพร้อมพื้นที่พาณิชยกรรม สูง 32 ชั้น จำนวน 297    |
| :                 | ห้องชุด ขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 30-135 ตารางเมตร        |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ : | -   ทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง สะดวกกับการเดินทางทุกรูปแบบ    |
|                   |     อยู่ติดถนนเจริญนคร ใกล้ทางด่วน                     |
|                   |     ท่าเรือและสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี                    |
|                   |                                                  |
|                   | -   คอนโดมิเนียมวิวแม่น้ำเจ้าพระยา บนโค้งแม่น้ำที่สวยที่สุด    |
|                   |     รายล้อมด้วยโรงแรมชั้นนำระดับ 5 ดาว อาทิเช่น         |
|                   |     โรงแรมเพนนินซูล่า โรงแรมมิลเลเนียมฮิลตัน            |
|                   |     โรงแรมแมนดาริน โอเรียลเต็ล โรงแรมแชงกรีล่า        |
|                   |     ทำให้สามารถสัมผัสกับบรรยากาศของความหรูหราระดับ     |
|                   |     Executive ได้อย่างง่ายดาย                       |
|                   |                                                  |
|                   | -   คอนโดมิเนียมพร้อม Stylish Mall                  |
|                   |     แห่งแรกบนถนนเจริญนคร ด้วยร้านค้าที่                 |
|                   |                                                  |
|                   |   ทันสมัยและมีความหลากหลาย สามารถตอบสนอง Lifestyle  |
|                   |   ได้อย่างลงตัว                                     |
|                   |                                                  |
|                   | -   โดดเด่นด้วยรูปแบบสถาปัตยกรรมที่เป็นเอกลักษณ์          |
|                   |     พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ทั้งพื้นที่สีเขียว        |
|                   |     สระว่ายน้ำ และห้องออกกำลังกาย                    |
|                   |     พร้อมระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง          |
|                   |                                                  |
|                   | -   พื้นที่ใช้สอยภายในห้องชุด ถูกออกแบบให้ลงตัว            |
|                   |     สามารถใช้ประโยชน์ได้สูงส                         |
|                   | ุดบรรยากาศโปร่งโล่งสบายด้วยเพดานสูงและบานกระจกขนาดใหญ่ |
|                   |     ทำให้ทุกห้องสัมผัสวิวได้อย่างสวยงาม                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :  | พนักงานและเจ้าของกิจการที่ทำธุรกิจในพื้นที่ดังกล่าวระดับ B+    |
|                   | รวมถึงชาวต่างประเทศที่ชื่นชอบวิวแม่น้ำเจ้าพระยา            |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหลัง  | 2.5 – 14.0 ล้านบาท                                |
| :                 |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ :     | 1,500 ล้านบาท                                     |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระยะเวลาการก่อสร้าง | ก่อสร้างแล้วเสร็จปลายปี 2553                          |
| :                 |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+

3) โครงการอินโทร คอนโดมิเนียม (INTRO CONDOMINIIUM)

[] []

+---------------------+------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ :        | ถนนประดิพัทธ์ แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรุงเทพมหานคร  |
+---------------------+------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ :        | 3-1-33 ไร่                                      |
+---------------------+------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ :  | คอนโดมิเนียม สูง 37 ชั้น จำนวน 450 ห้องชุด            |
|                     | ขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 38.01-137.67 ตารางเมตร      |
+---------------------+------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ :   | -   ทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง ติดถนนประดิพัทธ์             |
|                     |     เดินทางสะดวกได้หลายเส้นทางทั้งถนนพหลโยธิน        |
|                     |     ถนนพระราม 6 และถนนกำแพงเพชร                |
|                     |     ใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วนพระราม 6                   |
|                     |     สถานีรถไฟฟ้าสะพานควาย                        |
|                     |     และสถานีรถไฟใต้ดินกำแพงเพชร                   |
|                     |                                                |
|                     | -   ตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ                         |
|                     |     ใกล้สถานีบางซื่อซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง  |
|                     |     เช่น รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ)           |
|                     |     รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน           |
|                     |     และช่วงบางซื่อ-พญาไท-มักกะสัน ซึ่งเชื่อมต่อไปยัง      |
|                     |     Airport Link) รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (           |
|                     |     ช่วงบางซื่อ - รังสิต และช่วงบางซื่อ- หัวลำโพง)      |
|                     |     ทำให้มีอิสระกับการเดินทางที่มากกว่า                |
|                     |                                                |
|                     | -   ด้วยพื้นที่สีเขียวขนาด                            |
|                     | ใหญ่ด้านหน้าโครงการดั่งโอเอซิสกลางเมืองที่ให้ความรู้สึกสดชื่น |
|                     |     สงบ และมีความเป็นส่วนตัว                       |
|                     |                                                |
|                     | -   มุมมอง 360 องศาโดยรอบอาคาร                  |
|                     |     สามารถสัมผัสกับวิวเมืองได้อย่างเต็มอิ่ม              |
|                     |                                                |
|                     | -   โดดเด่นด้วยรูปแบบสถาปัตยกรรมที่ทันสมัย             |
|                     |     พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย สระว่ายน้ำบนชั้น 19 |
|                     |     ห้องออกกำลังกาย และระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 |
|                     |     ชั่วโมง                                      |
|                     |                                                |
|                     | -   ด้วยจำนวนห้องชุดเพียง 9-14 ห้องต่อชั้น             |
|                     |     พร้อมลิฟต์โดยสารจำนวน 6 ตัว                    |
|                     |     ทำให้มีความเป็นส่วนตัวสูง                        |
+---------------------+------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :    | พนักงานและเจ้าของกิจการระดับ B+                    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหน่วย : | 2.5 – 13.0 ล้านบาท                              |
+---------------------+------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ :       | 1,450 ล้านบาท                                   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาการก่อสร้าง : | เริ่มดำเนินการก่อสร้างประมาณเดือนมิถุนายน 2551         |
+---------------------+------------------------------------------------+

เงื่อนไขการชำระเงินของโครงการต่าง ๆ ของบริษัทสามารถสรุปได้ดังนี้

  ------------------------ ------------------ --------------------- -------------
  โครงการ                  เงื่อนไขการชำระเงิน                         

                           เงินจอง             เงินทำสัญญา และเงินดาวน์* เงินโอน*

  โครงการรสา พาร์คเลน       50,000 บาท         ร้อยละ 10              ร้อยละ 90

  โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์      20,000 บาท         ร้อยละ 10              ร้อยละ 90

  โครงการอินโทร คอนโดมิเนียม  20,000 บาท         ร้อยละ 20              ร้อยละ 80
  ------------------------ ------------------ --------------------- -------------

หมายเหตุ * ร้อยละของราคาขาย

4.2 การตลาด ภาวะการแข่งขัน และแนวโน้มอุตสาหกรรม

4.2.1 นโยบายและลักษณะการตลาด

กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจของบริษัท

กลยุทธ์ด้านการแข่งขันและจุดเด่น

จากการที่บริษัทเริ่มดำเนินการในปี 2538 และพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวโครงการแรกในปี 2540
ตลอดจนได้เริ่มดำเนินการโครงการอาคารชุด และประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี
บริษัทมีกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจ ดังนี้

-   โครงการมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว (Product Differentiate)

  บริษัทดำเนินนโยบายในการวางแนวคิดด้านการออกแบบผลิตภัณฑ์
  โดยเน้นการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างในแต่ละโครงการ
  เพื่อให้แบบบ้านในแต่ละโครงการมีความเหมาะสมกับทำเลพื้นที่และตอบรับกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไปตามเวลา
  แต่ในขณะเดียวกันก็สามารถจัดสรรประโยชน์ใช้สอยสูงสุดที่ตรงกับความต้องการของลูกค้า ดังนั้น
  ทุกโครงการของบริษัทถือว่าเป็นสินค้าจำนวนจำกัด (Limited Edition)
  และนำเสนอความใหม่อยู่เสมอ ไม่ว่าจะเป็นโครงการรสา พาร์คเลน
  ซึ่งเป็นบ้านสำหรับผู้บริหารรุ่นใหม่ สไตล์โมเดิร์น ทรอปิคอล (Modern Tropical)
  เช่นเดียวกับโครงการ เดอะ ไลท์ เฮ้าส์ ซึ่งเป็นอาคารชุดพักอาศัย ในทำเลใจกลางเมือง
  ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในสไตล์โมเดิร์น (Modern) ทั้งนี้
  โครงการของบริษัททุกโครงการได้รับการออกแบบโดยบริษัทสถาปนิกชั้นนำซึ่งมีชื่อเสียง
  และประสบการณ์ที่เป็นที่ยอมรับในวงการอสังหาริมทรัพย์

-   ทำเลที่ตั้งของโครงการ (Prime Location)

  ทำเลที่ตั้งของโครงการถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  บริษัทมีแนวความคิดว่าโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด
  ควรอยู่ในทำเลที่ดีและสะดวกต่อการเดินทาง
  โดยบริษัทให้ความสำคัญกับทำเลที่สามารถที่จะเดินทางสู่แหล่งธุรกิจ แหล่งจับจ่ายใช้สอย
  และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ได้ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว มีสิ่งแวดล้อมที่ดี
  มีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
  ซึ่งจะสามารถพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพได้ ดังนั้น
  บริษัทจึงเลือกที่ตั้งโครงการที่อยู่ในบริเวณที่มีสาธารณูปโภคครบครัน และเดินทางได้อย่างสะดวก
  สบาย อาทิเช่น เกษตร-นวมินทร์ วัชรพล สาทร-เจริญนคร และพหลโยธิน-ประดิพัทธ์

-   บ้านสร้างก่อนขาย (Semi Pre – Built)

  โครงการบ้านเดี่ยวของบริษัทเป็นบ้านกึ่งสั่งสร้าง (Se-mi Pre-Built) กล่าวคือ
  บริษัทจะดำเนินการก่อสร้างตามแบบและผังโครงการที่ได้วางแผนไว้ก่อนจนแล้วเสร็จประมาณร้อยละ
  60-70 จากนั้นจึงเริ่มเปิดการขาย เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกตกแต่งเองได้ อาทิเช่น สุขภัณฑ์
  พื้น ฝ้า และสีของตัวบ้าน
  และช่วยสร้างความมั่นใจให้แก่ลูกค้าเมื่อเห็นงานก่อสร้างที่ใกล้แล้วเสร็จ
  ส่งผลให้การขายดำเนินการไปได้อย่างรวดเร็ว อีกทั้งยังสามารถประหยัดต้นทุนในการโฆษณา
  และประชาสัมพันธ์ได้มาก นอกจากนี้
  กลยุทธ์ดังกล่าวยังส่งผลให้การวางแผนงานและการบริหารงานก่อสร้างเป็นไปด้วยความสะดวก
  รวดเร็ว และประหยัดต้นทุนในการดำเนินการได้มาก
  ในขณะเดียวกันบริษัทก็สามารถบริหารความเสี่ยงจากภาระต้นทุนค่าก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ

-   การส่งมอบงานตามกำหนดเวลา (On-Time Transfer)

  บริษัทมีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
  ซึ่งทำให้บริษัทสามารถบริหารการเงินและต้นทุนการก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  และสามารถสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าของบริษัทได้เป็นอย่างดี

-   การจับกลุ่มลูกค้าระดับคุณภาพ (Niche Market & High Qualities)

  บริษัทพัฒนาโครงการทุกโครงการของบริษัทโดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน
  โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีความชื่นชอบสินค้าคุณภาพสูง (Value Buyer) อาทิเช่น
  การก่อสร้างที่พิถีพิถันโดยช่างที่มีประสบการณ์ยาวนาน การเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพ
  ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความผูกพันกับสินค้าของบริษัทจึงมีการซื้อขายกันอย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะสำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย
  หรือเพื่อการลงทุน อีกทั้งยังเป็นช่องทางประชาสัมพันธ์ไปสู่กลุ่มลูกค้าใหม่ ๆ ด้วย
  ซึ่งช่องทางดังกล่าวจะมีโอกาสความสำเร็จทางการขายสูง

กลยุทธ์ด้านราคา

บริษัทกำหนดราคาขายผลิตภัณฑ์ของบริษัทโดยคำนึงถึงต้นทุนโครงการ ซึ่งรวมถึงราคาที่ดิน
ค่าใช้จ่ายในการออกแบบ และต้นทุนก่อสร้างอื่น ๆ เป็นต้น ซึ่งที่ผ่านมา
ด้วยกลยุทธ์เช่นนี้บริษัทสามารถมีอัตราการทำกำไรที่น่าพอใจมาโดยตลอด

การส่งเสริมการขายและประชาสัมพันธ์

บริษัทเลือกที่จะใช้สื่อในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่มีประสิทธิภาพสูงสุดและหลากหลายช่องทางในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายทั้งแบบทางตรงและทางอ้อม
เช่น การเปเปการ ติดป้ายโฆษณาขนาดใหญ่ในทำเลที่สังเกตได้ชัดเจน
ในถนนสายหลักและตามแหล่งชุมชนต่างๆ การโฆษณาและประชาสัมพันธ์ในสื่อสิ่งพิมพ์ต่างๆ
การออกบูธประชาสัมพันธ์โครงการตามงานต่างๆ และห้างสรรพสินค้าชั้นนำ
การส่งเอกสารโฆษณาโครงการถึงกลุ่มลูกค้าโดยตรงร่วมกับสินค้าที่มีภาพลักษณ์ใกล้เคียงกัน เช่น
บัตรเครดิต รวมถึงการโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านทางสิ่งพิมพ์ เช่น นิตยสารและหนังสือพิมพ์
เพื่อให้กลุ่มผู้บริโภคได้รับทราบข้อมูลของโครงการและเป็นการสร้างตราสินค้าให้รู้จักในวงกว้างมากขึ้น
รวมทั้งการสร้างห้องตัวอย่างเสมือนจริง เพื่อให้ลูกค้าได้สัมผัสกับลักษณะการจัดวางห้อง
การเลือกใช้วัสดุ บรรยากาศของการอยู่อาศัย เพื่อที่ลูกค้าจะได้ตัดสินใจซื้ออย่างมั่นใจและรวดเร็ว

นอกจากการประชาสัมพันธ์โครงการต่างๆของบริษัทให้เป็นที่รู้จักแล้ว
ยังดำเนินการประชาสัมพันธ์ชื่อบริษัทให้เป็นที่รู้จักแก่บุคคลโดยทั่วไปเป็นระยะๆ อาทิเช่น

- ร่วมกับโรงเรียนชั้นนำต่างๆ ที่อยู่บริเวณใกล้เคียงกับโครงการของบริษัท
เพื่อส่งเสริมความสัมพันธ์อันดีในสถาบันครอบครัว ด้วยการแจกสมุดโน้ตรักแม่ และสมุดโน้ตรักพ่อ
เป็นต้น

- ในปี 2553 บริษัทได้ร่วมกับมูลนิธิเพื่อสนับสนุนการผ่าตัดหัวใจเด็ก
โดยมอบเงินบริจาคเพื่อการผ่าตัดช่วยเหลือเด็กที่เป็นโรคหัวใจพิการแต่กำเนิด จำนวน 100 ดวง
ให้แก่มูลนิธิฯ

- ในปี 2554 บริษัทจัดกิจกรรม “ Sight For Life ”
โดยร่วมกับมูลนิธิช่วยคนตาบอดแห่งประเทศไทย ในพระบรมราชินูปถัมภ์
โดยจะมอบเงินบริจาคเพื่อช่วยเหลือผู้พิการทางสายตาให้แก่มูลนิธิ ทั้งนี้ ได้มีการจัดทำเสื้อยืด “
Sight For Life” เพื่อเป็นการประชาสัมพันธ์มูลนิธิอีกทางหนึ่ง

ลักษณะของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันของบริษัทเป็นโครงการบ้านเดี่ยวในโซนเหนือและโซนตะวันตก
และโครงการอาคารชุดในพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี โดยเฉพาะย่านธุรกิจ (Central Business
District – CBD) โดยมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีความชื่นชอบสินค้าที่มีเอกลักษณ์ และมีคุณภาพดี

+---------------+--------------------------+---------------------------+
| ก             | ระดับรายได้ต่อเดือน          | โครงการ                   |
| ลุ่มลูกค้าเป้าหมาย |                          |                           |
|               | (บาท / เดือน)             |                           |
+---------------+--------------------------+---------------------------+
| B+ - A        | 80,000 – 150,000         | โครงการรสา พาร์คเลน        |
|               |                          |                           |
|               |                          | โครงการเดอะ ไลท์ เฮ้าส์      |
|               |                          |                           |
|               |                          | โครงการ อินโทร คอนโดมิเนียม  |
+---------------+--------------------------+---------------------------+

ช่องทางการจำหน่าย

บริษัทใช้ช่องทางการจำหน่ายที่เหมาะสมกับแต่ละผลิตภัณฑ์
เช่นในโครงการบ้านเดี่ยวจะใช้ตัวโครงการเป็นที่ตั้งของสำนักงานขายโดยมีบ้านตัวอย่างซึ่งเป็นบ้านที่มีความสมบูรณ์แบบอยู่ในโครงการจริง
ให้ลูกค้าได้เห็นถึงคุณภาพของโครงการพร้อมกับงานตกแต่งพื้นที่ส่วนกลางที่สร้างบรรยากาศที่รื่นรมย์ของโครงการ
โดยมีทีมขายของบริษัทที่มีความเป็นมืออาชีพ มีประสิทธิภาพ และมีความรู้ความเข้าใจในตัวสินค้า
ทำหน้าที่รับรองลูกค้าที่เข้ามาแวะเยี่ยมชมโครงการ โดยมี Call Center
ที่บริการและให้ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการต่างๆ ของบริษัท และมีเว็บไซต์ (www.rasa.co.th)
ที่ลูกค้าสามารถศึกษารายละเอียดเบื้องต้นของแต่ละโครงการได้

4.2.2 ภาวะอุตสาหกรรมและแนวโน้ม

หลังจากที่ประเทศไทยประสบกับภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรงในปี 2540 ที่เรียกกันว่า “
วิกฤติต้มยำกุ้ง ”สถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนั้นประสบกับภาวะซบเซาเป็นเวลานาน
จึงเริ่มฟื้นตัวอย่างช้า ๆ ในปี 2546-2547 อย่างไรก็ตาม
วิกฤติทางเศรษฐกิจทั่วโลกหรือที่เรียกกันว่า “วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์” ในปี 2551
ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับสู่ภาวะตกต่ำอีกครั้ง แต่ไม่รุนแรงเท่าปี 2540
จึงสามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็วตั้งแต่กลางปี 2552 ต่อเนื่องมาถึงปี 2553
จนกระทั่งสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐในเดือนมิถุนายน 2553
ซึ่งเป็นมาตรการที่ลดค่าธรรมเนียมการโอน ค่าธรรมเนียมการจำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะ
ก่อให้เกิดการเร่งโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมากโดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสแรกของปี
2553 และมีผลทำให้ในไตรมาสที่สามซึ่งเป็นไตรมาสแรกหลังสิ้นสุดมาตรการ
มีการชะลอตัวลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบ ซึ่งในไตรมาสถัดมาก็มีสัญญาณการฟื้นตัว

ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนใหม่

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
รายงานข้อมูลจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในรอบปี 2553 ในเขตกรุงเทพฯและ
5 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม)
ทั้งแนวราบและห้องชุดคอนโดมิเนียม มีรวมกันทั้งสิ้นประมาณ 105,200 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11
จาก 95,000 หน่วยในปี 2552ในจำนวนนี้แบ่งเป็นห้องชุดคอนโดมิเนียมจำนวน 57,200
หน่วยคิดเป็นร้อยละ 54 และที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 48,000 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 46
นับเป็นปีที่สองที่จำนวนหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่มีมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบสร้างเสร็จจดทะเบียนในระหว่างงวด

สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ แบ่งออกได้เป็น บ้านเดี่ยว 31,900 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 จากปีก่อน
ทาวน์เฮ้าส์ 12,400 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 49 จากปีก่อน อาคารพาณิชย์ 2,300 หน่วย
ลดลงร้อยละ 19 จากช่วงเดียวกับปีก่อน และบ้านแฝด 1,400 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 26
จากช่วงเดียวกับปีก่อน

หากพิจารณาจากโครงการต่างๆที่บริษัทกำลังดำเนินการอยู่ ณ ปัจจุบันทั้ง 3 โครงการจะพบว่า
โครงการเหล่านั้นตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ
ดังจะสังเกตุได้จากทำเลที่ตั้งของโครงการที่พัฒนาอยู่ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม
จัดอยู่ในพื้นที่ที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใหม่เป็นจำนวนมาก
รวมทั้งมีโครงการของผู้ประกอบการรายอื่นที่เปิดโครงการในบริเวณใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท
นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นที่ช่วยสนับสนุนพื้นที่ต่างๆที่โครงการของบริษัทตั้งอยู่ให้มีศักยภาพมากยิ่งขึ้น เช่น
การเปิดใช้ทางด่วนส่วนต่อขยายทางพิเศษฉลองรัช การที่ที่ประชุมสภาผ่านร่าง พรบ.เวนคืนที่ดิน
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-วงแหวนรอบนอก กรุงเทพมหานคร
ในท้องที่เขตบางเขน สายไหม และคลองสามวา โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู
(สายปากเกร็ด-หลักสี่-มีนบุรี-สุวินทวงศ์) และโครงการก่อสร้างถนนพหลโยธิน-รัตน์โกสินทร์สมโภช
ซึ่งโครงการต่างๆเหล่านี้
เป็นปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนให้พื้นที่ของเขตสายไหมซึ่งเป็นเขตที่โครงการของบริษัทตั้งอยู่เป็นทำเลที่มีศักยภาพ
เป็นต้น

โครงการอาคารชุดต่างๆ
ของผู้ประกอบการรายอื่นที่เปิดโครงการในบริเวณใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท มีดังนี้

+----------------+--------------------+--------------------------------+
| พื้นที่            | โครงการของบริษัท     | โครงการของผู้ประกอบการอื่น         |
+----------------+--------------------+--------------------------------+
| สาทร - เจริญนคร | โครงการเดอะ        | The River , Water Mark , ศุภาลัย |
|                | ไลท์เฮ้าส์            | ริเวอร์ รีสอร์ท,                   |
|                |                    |                                |
|                |                    | Chapter One                    |
+----------------+--------------------+--------------------------------+
| พหลโยธิน -      | โครงการอินโทร       | Life , Rhythm(Ari) , The Crest |
| ประดิพัทธ์        | คอนโดมิเนียม         |                                |
+----------------+--------------------+--------------------------------+

โครงการต่างๆ
ของผู้ประกอบการรายอื่นที่เปิดโครงการในบริเวณใกล้เคียงกันกับโครงการแนวราบของบริษัท มีดังนี้

  ------------- ------------------------ --------------------------------
  พื้นที่           โครงการของบริษัท           โครงการของผู้ประกอบการอื่น

  รามอินทรา      โครงการรสา พาร์คเลน       ลัดดารมย์ , คาซ่า วิลล์ , ชัยพฤกษ์ ,
                                         วิลล่า อคาเดีย , Habita
  ------------- ------------------------ --------------------------------

มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์

เมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.)
ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์โดยกำหนดเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อเพิ่มเติมให้สัดส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อราคาบ้าน
(Loan TO Value : LTV) ใหม่ โดยสำหรับคอนโดมิเนียมให้ปล่อยสินเชื่อได้ไม่เกินร้อยละ 90
สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 เป็นต้นไป
และสำหรับบ้านจัดสรรแนวราบให้ปล่อยสินเชื่อได้ไม่เกินร้อยละ 95
สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 เป็นต้นไป ให้มีน้ำหนักความเสี่ยงร้อยละ 35
แต่หากปล่อยเกินกว่าสัดส่วนดังกล่าว จะได้รับน้ำหนักความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 75

ทิศทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต

โครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่เป็นตึกสูง (High rise condominium)
คงยังเกาะอยู่กับแนวการขยายขนส่งมวลชนระบบรถรางไฟฟ้า
ซึ่งมีความชัดเจนเป็นรูปธรรมทั้งแนวเส้นทางและเวลาการก่อสร้าง เช่น สายสีม่วง สายสีเขียว
ส่วนคอนโดมิเนียมที่เป็นตึกไม่สูง (Low rise condominium)
จะเกิดขึ้นในแนวรถไฟฟ้าที่จะมีขึ้นในอนาคตบริเวณรอบนอกของกรุงเทพมหานครหรือปริมณฑลใกล้กรุงเทพมหานคร
ส่วนในแนวราบนั้นจะออกสู่บริเวณกรุงเทพมหานครรอบนอกและปริมณฑลใกล้กรุงเทพมหานคร
เพราะต้องใช้พื้นที่ค่อนข้างมากและหาได้ยากแล้วในกรุงเทพมหานครชั้นใน และราคาที่ดินสูงมาก

ปัจจัยเสี่ยงในปี 2554

-   อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น : คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
    ของธนาคารแห่งประเทศไทยในปี 2553 มีการปรับดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นถึง 3 ครั้งจากการประชุม
    4 ครั้งสุดท้ายของปี ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการ
    บริษัทฯใหญ่และอยู่ในตลาดหลักทรัพย์สามารถหาแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำกว่าผู้ประกอบการทั่วไป
    และแม้ว่าปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านสำหรับผู้ซื้อบ้านยังไม่มีการปรับเพิ่มเนื่องจากสถาบันการเงินมีการแข่งขันกันสูง
    แต่ถ้ามีการปรับขึ้นก็จะทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงได้

-   ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นสูงกว่า 100 เหรียญต่อบาเรล
    จะทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น
    ซึ่งผู้ประกอบการต้องเฝ้าติดตามและบริหารต้นทุนและความเสี่ยงอย่างใกล้ชิด

-   ในปี 2553 ผู้ประกอบการหันมาเปิดโครงการคอนโดมิเนียมแข่งขันกันอย่างดุเดือด
    มียอดเปิดโครงการใหม่สูงถึงประมาณ 66,000 หน่วย
    โดยเฉพาะเดือนกันยายนและตุลาคมมียอดเปิดใหม่มากกว่า 10,000 หน่วยต่อเดือน
    และแนวโน้มในปี 2554
    ก็จะยังมีการเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องแม้จะเป็นอัตราที่ลดลงซึ่งอาจจะก่อให้เกิดภาวะอุปทานล้นตลาดได้
    (Over supply)

โดยสรุปแล้วเมื่อพิจารณาจากภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มดีขึ้น
การคาดหมายว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้น รวมถึงปัจจัยบวกและลบแล้ว บริษัทคาดว่าในปี
2554 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังดีอยู่ แต่คงจะไม่ร้อนแรงเหมือนปี 2553
ปัจจัยลบที่สำคัญอันหนึ่งที่ไม่ควรมองข้ามคือเหตุการณ์แผ่นดินไหวและสึนามิในประเทศญี่ปุ่นซึ่งก่อให้เกิดความเสียหายทั้งชีวิตและทรัพย์สินจำนวนมาก
ดังนั้นกระบวนการฟื้นฟูประเทศของญี่ปุ่นอาจจะมีผลกระทบต่อกระแสเงินเข้าออกของประเทศ
ราคาวัสดุก่อสร้างที่อาจปรับสูงขึ้น กฎระเบียบใหม่ๆ เพื่อป้องกันภัยพิบัติ
ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะมีผลทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวม

4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

4.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

การจัดหาที่ดิน

ที่ผ่านมาในการจัดหาที่ดินของบริษัทนั้น บริษัทจะทำการจัดหาที่ดินจาก 3 แหล่งหลักๆ ซึ่งได้แก่
การจัดหาที่ดินจากคนรู้จัก การหาที่ดินจากนายหน้าค้าที่ดิน หรือ
ที่ดินประเภทที่เป็นหลักประกันหนี้ค้างชำระจากธนาคารพาณิชย์ ทั้งนี้
บริษัทจะเลือกซื้อที่ดินโดยพิจารณาถึงศักยภาพของทำเลที่ตั้งในการนำมาพัฒนาโครงการ เช่น
ความต้องการที่อยู่อาศัยในบริเวณโครงการ จำนวนความหนาแน่นของประชากร
ความสะดวกในการเดินทาง ประเด็นกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และราคาเสนอขายเป็นหลัก ทั้งนี้
เพื่อที่บริษัทจะได้ดำเนินการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ
ซึ่งเมื่อบริษัทพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ตามที่กำหนดไว้ และเห็นว่ามีความเป็นไปได้ที่จะนำมาพัฒนาแล้ว
บริษัทก็จะกำหนดราคาซื้อและทำการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป
โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทจะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที ทั้งนี้
บริษัทจะไม่ทำการซื้อที่ดินเก็บรอไว้ เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จำเป็น

โดยบริษัทมีฝ่ายจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินการศึกษาและแสวงหาที่ดิน
เพื่อสนับสนุนบริษัทให้สามารถดำเนินนโยบายที่จะมีการดำเนินโครงการได้ต่อเนื่องตลอดเวลาและเพื่อรักษาเสถียรภาพของรายได้
นอกจากนี้ บริษัทมีนโยบายให้คณะกรรมการเป็นผู้พิจารณาอนุมัติในการเข้าทำรายการทุกรายการ
ในกรณีที่รายการมีมูลค่าสูงตามเกณฑ์การได้มาและจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ของบริษัทจดทะเบียน
กรรมการบริษัทก็จะเสนอให้ผู้ถือหุ้นอนุมัติรายการซื้อต่อไป
และในกรณีที่บริษัทจะทำการซื้อที่ดินจากบุคคลที่อาจมีความขัดแย้ง
บริษัทจะดำเนินการปฏิบัติตามนโยบายเรื่องการทำรายการระหว่างกันตามรายละเอียดในหัวข้อที่
10.3 เรื่องนโยบายการทำรายการระหว่างกันในอนาคต

ขั้นตอนโดยสรุปตั้งแต่กระบวนการจัดหาที่ดินจนถึงการจัดซื้อที่ดิน มีดังนี้

+-----+------------------+--------------------------------------------+
| ขั้น  | การดำเนินการ      | รายละเอียด                                  |
| ตอน |                  |                                            |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 1   | การเลือกที่ดิน       | บริษัทจัดหาเอง เจ้าของที่ดินเสนอขาย นายหน้าจัดหา    |
| .   |                  | สถาบันการเงิน หรือ กรมบังคับคดี                  |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 2   | การศึกษาควา       | ฝ่ายบริหารพิจารณาศักยภาพข                      |
| .   | มเป็นไปได้ของที่ดิน - | องที่ดินว่ามีความสอดคล้องกับแผนการดำเนินงานของบริษัท |
|     | ภาพรวม           |                                            |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 3   | การศึกษาควา       | ฝ่ายพัฒนาธุรกิจฯ ฝ่ายการตลาด และฝ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง |
| .   | มเป็นไปได้ของที่ดิน - | ดำเนินการเรื่องเกี่ยวกับ                         |
|     | รายละเอียด        |                                            |
|     |                  | -   การสำรวจที่ดิน และสิ่งแวดล้อม                |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -   การตลาด                                |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -   การเงิน                                 |
|     |                  |     รายงานการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ     |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -   กฎหมายและระเบียบต่าง ๆ                   |
|     |                  |     ของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง                     |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -                                          |
|     |                  |  เสนอผลการศึกษาพร้อมแผนการดำเนินงานต่อฝ่ายบริหาร |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 4   | ก                | ฝ่ายบริหารพิจารณ                              |
| .   | ารอนุมัติการจัดซื้อที่ดิน | าอนุมัติผลการศึกษาพร้อมแผนการดำเนินงานของโครงการ |
|     |                  | และคณะกรรมการมีมติให้ซื้อที่ดิน                    |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 5   | การจัดซื้อที่ดิน       | ฝ่ายงานที่รับผิดชอ                              |
| .   |                  | บปฏิบัติงานตามแผนการดำเนินงานและมติที่ได้รับมอบหมาย |
+-----+------------------+--------------------------------------------+

การจัดหาที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง

กรณีอาคารสูง ที่ปรึกษาควบคุมการก่อสร้าง
จะทำหน้าที่ร่วมกับทีมงานของบริษัทในกระบวนการจัดหาผู้รับเหมา ก่อสร้าง
การวางรายละเอียดและขั้นตอนในการก่อสร้าง การควบคุมการก่อสร้าง
และการประเมินความสำเร็จของงานก่อสร้างในแต่ละงวดงาน เพื่อความโปร่งใส
โดยบริษัทมีการใช้ที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้างสำหรับโครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์
และโครงการอินโทร คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยใช้บริการของบริษัท เอ อี
เอเชีย จำกัด ทั้งนี้ ในการคัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง
บริษัทจะใช้วิธีการประมูลงาน (Closed-Bid) จากผู้ให้บริการที่ปรึกษาประมาณ 7-8 ราย
และพิจารณาคัดเลือกจากผลงานในอดีตและชื่อเสียงของผู้ให้บริการเป็นสำคัญ

การออกแบบบ้าน

เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ ดังนั้น
บริษัทจึงเน้นรูปแบบบ้านและ/หรืออาคารชุดที่ทันสมัย มีลักษณะและประโยชน์การใช้งานที่หลากหลาย
บริษัทจึงทำการว่าจ้างบริษัทสถาปนิกชั้นแนวหน้าในการออกแบบแบบบ้าน
หรืออาคารชุดในแต่ละโครงการ ทั้งนี้
ในการดำเนินการพัฒนาโครงการในแต่ละโครงการบริษัทจะวางแนวคิดให้กับบริษัทผู้ออกแบบเพื่อให้ได้แบบตรงตามรูปแบบที่บริษัทวางไว้
โดยทางบริษัทได้ทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในเบื้องต้น
ทั้งนี้แบบบ้านที่นำเสนอจะเป็นแบบบ้านที่ทางบริษัทคาดว่าน่าจะตอบสนองความต้องการของลูกค้าในทำเลนั้นๆ
และบริษัทสถาปนิกจะดำเนินการออกแบบบ้านในรายละเอียดเพื่อให้แบบบ้านสมบูรณ์ก่อนที่บริษัทจะดำเนินการก่อสร้างต่อไป

ที่ผ่านมาบริษัทได้ว่าจ้าง บริษัทสถาปนิกชั้นนำ ดังต่อไปนี้

+------------------+---------------------------+-----------------------+
| ประเภทการออกแบบ  | บริษัทผู้ออกแบบ               | โครงการ               |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การออก           | บริษัท เคทีจีวาย จำกัด         | โครงการรสา พาร์คเลน    |
| แบบงานสถาปัตยกรรม |                           |                       |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
|                  | บริษัท โฟร์เอส จำกัด          | โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   |
|                  |                           |                       |
|                  | บริษัท เทนเดม อาร์คิเตก จำกัด  | โครงการอินโทร          |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การออกแบบภูมิทัศน์   | บริษัท Design Fringe จำกัด   | โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   |
|                  |                           |                       |
|                  | บริษัท Inside Out จำกัด      | โครงการอินโทร          |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การ              | บริษัท Storage จำกัด         | โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   |
| ออกแบบตกแต่งภายใน |                           |                       |
|                  |                           | โครงการอินโทร          |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+

การจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทใช้วิธีว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง ในการพิจารณาผู้รับเหมาก่อสร้าง
บริษัทมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาที่สำคัญคือ ผลงานที่ผ่านมาของผู้รับเหมาแต่ละราย
ความพร้อมของทีมงาน ความสามารถในการผลิตและจัดส่งงานตามเวลาที่กำหนด
และราคาที่ผู้รับเหมาเสนอมาซึ่งมีความเหมาะสมกับภาวะตลาดที่เป็นอยู่
โดยในแต่ละโครงการบริษัทจะแบ่งงานก่อสร้างบ้านออกเป็นกลุ่มๆ กลุ่มละหลายๆ หลัง
ทั้งนี้เพื่อกระจายชิ้นงานออกไปตามจำนวนผู้รับเหมาแต่ละราย
ที่ผ่านมาบริษัทมีการว่าจ้างผู้รับเหมาหลายราย
เพื่อหลีกเลี่ยงการพึ่งพิงกับผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งมากจนเกินไป
และกระจายความเสี่ยงเรื่องส่งงานล่าช้า โดยผู้รับเหมาก่อสร้างที่ร่วมงานกับบริษัท
ในปัจจุบันมีมากกว่า 10 ราย

การจัดหาวัสดุก่อสร้างและสินค้าที่จำเป็นสำหรับการพัฒนาโครงการ

ในการจัดหาวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการนั้นสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่
วัสดุก่อสร้างหลักและวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเองโดยกำหนดมาตรฐานและคุณภาพของวัสดุก่อสร้างที่จะนำมาใช้ในโครงการด้วย

ในส่วนของวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเอง ได้แก่
วัสดุก่อสร้างบางประเภทที่มีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง
เพื่อเป็นการลดภาระแก่ผู้รับเหมาก่อสร้างรายย่อย โดยใช้ระบบ Just in Time

4.3.2 กระบวนการดำเนินการและการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทจะมีระยะเวลาในการดำเนินงานที่แตกต่างกันไป
ขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของโครงการ
โดยโครงการบ้านเดี่ยวจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างก่อนเปิดขายประมาณ 6-8 เดือน
(ความคืบหน้าในการก่อสร้างประมาณร้อยละ 60-70)
และระยะเวลาการก่อสร้างหลังเปิดขายจนแล้วเสร็จประมาณ 3-4 เดือน
ในขณะที่โครงการอาคารชุดพักอาศัยจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างก่อนเปิดขายประมาณ 1-2
เดือน (ความคืบหน้าในการก่อสร้างประมาณร้อยละ 0-5)
และระยะเวลาการก่อสร้างหลังเปิดขายจนแล้วเสร็จประมาณ 11-12 เดือน สำหรับอาคารชุด 8
ชั้น และ 20-22 เดือนสำหรับอาคารสูง 24 ชั้น ทั้งนี้
ระยะเวลาในการก่อสร้างดังกล่าวจะขึ้นกับลักษณะและขนาดของโครงการ

4.3.3 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการขออนุญาตก่อสร้าง บริษัทจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องคือ
จะต้องมีการทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายแผนและทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
ในกรณีที่โครงการอาคารชุดมีจำนวนมากกว่า 80 หน่วยขึ้นไป
หรือโครงการบ้านจัดสรรมีพื้นที่เกินกว่า 100 ไร่ขึ้นไป
ซึ่งทางบริษัทได้รับอนุญาตจากสำนักงานนโยบาย
และแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเรียบร้อยแล้ว
และบริษัทได้มีมาตรการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมเพิ่มเติม เช่น
มีการประสานงานกับพื้นที่ชุมชนรอบข้างบริเวณก่อสร้าง
เพื่อกำหนดช่วงเวลาในการก่อสร้างในขั้นตอนที่ต้องใช้เสียงดัง
รวมทั้งการจัดพื้นที่สีเขียวในบริเวณโครงการอย่างเพียงพอ เป็นต้น ซึ่งมาตรการต่าง ๆ
ที่เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมเป็นสิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญและจัดให้ทุกโครงการมีการปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนดอย่างเคร่งครัด

4.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553
บริษัทมีบ้านและอาคารชุดที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วแต่ยังส่งมอบไม่ได้ จำนวน 3 โครงการ
จำนวน 354 หน่วย ซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 1,316.89 ล้านบาท ดังนี้

  ---------- ---------------------- ---------------- -------------------- ------------------- ----------------------- ---------------------- ----------------------------
  โครงการ    ความคืบหน้าในการก่อสร้าง   จำนวนหน่วยทั้งหมด   จำนวนหน่วยที่ส่งมอบแล้ว   จำนวนหน่วยที่ยังไม่ขาย   จำนวนหน่วยที่ยังส่งมอบไม่ได้   มูลค่าหน่วยที่ยังส่งมอบไม่ได้   ระยะเวลาที่คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์
             (ร้อยละ)                                                                          **(หน่วย)                **(ล้านบาท)             

  รสา        93.06                  95               62                   28                  5                       29.25                  ปี 2554
  พาร์คเลน                                                                                                                                    

  อินโทร      89.99                  408              -                    189                 219                     798.75                 ไตรมาส 2 ปี 2554

  เดอะ       100                    297              82                   85                  130                     488.89                 ปี 2554
  ไลท์เฮ้าส์                                                                                                                                    

  รวม                               800              144                  302                 354                     1,316.89               -
  ---------- ---------------------- ---------------- -------------------- ------------------- ----------------------- ---------------------- ----------------------------

** หมายถึง ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว แต่ยังไม่ได้ทำการโอน