3. การประกอบธุรกิจของแต่ละประเภทลักษณะธุรกิจ

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

[TABLE]

หมายเหตุ 1. โครงการเพื่อขาย รับรู้รายได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

  2. โครงการเพื่อให้เช่า รับรู้รายได้ตามเกณฑ์สิทธิ

  * หน่วยที่โอนทรัพย์ชำระหนี้ - ปรับโครงสร้างหนี้

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ปี 2545 นับเป็นปีแห่งการฟื้นฟูธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของทั้งภาครัฐและเอกชน
โดยตลอดปีที่ผ่านมาภาครัฐได้ออกมาตรการต่างๆ เพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯอย่างต่อเนื่อง
ขณะที่ภาคเอกชนก็เร่งแก้ไขปัญหาและหลายรายมีความคืบหน้าในการเจรจาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้สถาบันการเงิน
จนสามารถนำโครงการที่คั่งค้างอยู่มาสานต่องานก่อสร้างและนำออกขายได้และเริ่มเปิดตัวโครงการใหม่ๆ
ขึ้นมา ความเคลื่อนไหวในวงการอสังหาฯ จึงคึกคักขึ้นมากกว่าปีที่ผ่านมา
ผู้ประกอบการหลายบริษัทก็เริ่มมองเห็นทิศทางที่จะก้าวไปในอนาคต และกล้าเปิดตัวโครงการใหม่
ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้ปี 2546 มีความเคลื่อนไหวในการซื้อขายอย่างต่อเนื่อง

ปัจจัยภายนอกที่อาจมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันและอนาคตอันใกล้ 

1.  ความผันผวนของราคาน้ำมัน
    จะส่งผลกระทบต่อราคาของวัสดุก่อสร้างทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างมีราคาสูงเพิ่มมากขึ้น

2.  มาตรการของรัฐบาล แม้ว่ารัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
    เช่นโครงการเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยของข้าราชการ หรือ
    การให้สินเชื่อให้ซื้อบ้านให้แก่พนักงานรัฐวิสาหกิจหรือบริษัทที่เป็นสมาชิกของกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ
    แต่โอกาสในการว่างงานของพนักงานบริษัทเอกชนทั่วไปยังคงสูงอยู่
    ซึ่งจะเห็นได้จากอัตราการตกงานในปัจจุบันไม่ได้ลดต่ำลงกว่าเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมาเลย
    อีกทั้งยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นด้วย
    และรายได้ของประชาชนที่ต้องนำมาจ่ายซื้อบ้านส่วนใหญ่ยังมองว่าราคาบ้านยังสูงอยู่
    ยังไงก็ตามทั้งนี้ คาดว่าในปี 2546 อัตราดอกเบี้ยจะลดลงจากปี 2545 และ
    จะมีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้บุคคลทั่วไปเพิ่มจากปี 2545
    ขึ้นไปอีกซึ่งน่าจะส่งผลกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาได้อีกระดับหนึ่ง
    ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับภาครัฐบาลต้องมีมาตรการเพิ่มเติมในการเร่งสร้างและกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง
    ส่งเสริมให้เห็นความสำคัญและตระหนักถึงประโยชน์
    และโอกาสดีในการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองและหันมาสนใจซื้อมากขึ้น

3.  การแข่งขันกับบริษัทรับสร้างบ้าน ในปี 2545
    มีผู้ที่ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองเป็นจำนวนมากกว่าที่จะซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร

4.  ความผันแปรของราคาวัสดุก่อสร้าง ในปี 2545 มีการปรับราคาวัสดุก่อสร้างขึ้น
    และคาดว่าในปี 2546 จะมีการปรับราคาขึ้นไปอีก
    ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาค่าก่อสร้างบ้าน
    ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่บริษัทต้องเสียออกไปจะเพิ่มมากขึ้นด้วย

5.  ความซบเซาของธุรกิจในประเทศ
    อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอาคารสำนักงานยังคงซบเซาอยู่
    เนื่องจากธุรกิจภายในประเทศยังไม่ฟื้นตัว
    ความต้องการซื้อหรือเช่าอาคารเพื่อประกอบธุรกิจจึงเป็นไปได้ลำบาก ถึงแม้ว่าอัตราการเช่า
    และราคาค่าเช่าของอาคารสำนักงานย่านใจกลางเมืองจะสูงขึ้นเรื่อย ๆ แต่ยังไงก็ตามในปี
    2546 คาดว่าจำนวนผู้เช่าอาคารก็จะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2545
    โดยอาจจะสูงกว่าเล็กน้อย

6.  อสังหาริมทรัพย์มือสอง เป็นทรัพย์สินที่รอการขายของสถาบันการเงิน
    หรือทรัพย์สินที่ถูกบังคับคดีและนำออกขายทอดตลาดผ่านการประมูล
    จะเป็นสินค้าที่มีราคาต่ำกว่าราคาซื้อขายในท้องตลาด แต่สภาพบ้าน และความสวยงาม
    ยังคงสู้บ้านของโครงการจัดสรรไม่ได้

สำหรับบ้านที่ขายดีในปี 2545 ยังเป็นบ้านเดี่ยว รองลงไปได้แก่ ทาวน์เฮาส์
ส่วนคอนโดมิเนียนนั้นเนื่องจากปริมาณสินค้าคงเหลืออยู่ในตลาดมาก
โดยเฉพาะคอนโดฯย่านชานเมือง
ต่างจากคอนโดฯในเมืองที่ขณะนี้อยู่ในมือของผู้ประกอบการน้อยมาก
และเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อทำให้คอนโดฯใจกลางเมืองเหลือน้อย

สถานภาพในการแข่งขันของบริษัท

1. โครงการสุวินทวงศ์ มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการชัยพฤกษ์ สุวินทวงศ์ ของแลนด์
แอนด์ เฮ้าส์, โครงการศุภาลัยเลค สุวินทวงศ์ ของศุภาลัย, โครงการรอยัล ปาร์ค วิลล์
ของยิ่งรวยธานี และ โครงการฟลอร่าวิลล์สุวินทวงศ์ ของ โอจีซีกรุ๊ป

2. โครงการรามคำแหง และโครงการร่มเกล้า มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ
โครงการเพอร์เฟค เพลส ของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และโครงการ พาร์คเวย์ โฮม
ของธารารมณ์

3. โครงการปรีชาไพรเวท บีช ระยอง มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการ Rayong
Brookside Valley ของไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ลูกค้าของบริษัทและบริษัทย่อย จะเป็นลูกค้ารายย่อย โดยสามารถจำแนกได้ดังนี้

1.  ลูกค้าโครงการที่อยู่อาศัย จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับปานกลางถึงระดับสูง
    ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะและทำเลของแต่ละโครงการ ลูกค้าส่วนใหญ่ซื้อไว้เพื่อเป็นที่พักอาศัย

2.  ลูกค้าโครงการอาคารสำนักงาน จะเป็นกลุ่มลูกค้าผู้ดำเนินธุรกิจ
    ที่ต้องการสถานที่ตั้งสำนักงานอยู่ในใจกลางธุรกิจ มีความสะดวกสบายในการคมนาคม
    ซึ่งในปัจจุบันลูกค้าประเภทนี้มีทั้งซื้อและเช่า

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

- ขั้นตอนการพัฒนาโครงการ

1.  ศึกษาสภาวะแวดล้อมทางด้านเศรษฐกิจและสังคม
    โดยการวิจัยและวิเคราะห์ข้อมูลทางด้านเศรษฐกิจสังคมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
    รวมทั้งการวิเคราะห์ทิศทางการขยายตัวของเมือง สภาพความเป็นอยู่ของประชากร

2. ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ

-   วิเคราะห์ทำเลที่ตั้งเพื่อพิจารณาการจัดซื้อที่ดิน รูปร่าง ขนาดและประเภทของโครงการ

-   กำหนดเป้าหมายทางการตลาด เพื่อให้ทราบถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การแข่งขันและภาวะตลาด

-   วางแผนทางด้านการเงิน การหาแหล่งเงินทุน และวิเคราะห์ผลตอบแทน

-   ศึกษากฎควบคุมต่าง ๆ ของทั้งภาครัฐบาล รัฐวิสาหกิจ และเอกชนที่มีผลกระทบต่อโครงการ

3. ซื้อที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม มีความสอดคล้องและเหมาะสมต่อการลงทุนของบริษัท
อีกทั้งมีศักยภาพต่อการพัฒนาทั้งในปัจจุบันและในอนาคต

4. จัดทำแผนงานโครงการ

-   วางผังและออกแบบโครงการโดยสถาปนิกและวิศวกรบริษัท
    ให้สอดคล้องกับเป้าหมายทางการตลาดและถูกต้องตามข้อกำหนดของกฏหมายที่เกี่ยวข้อง

-   จัดโครงสร้างการบริหารงานโครงการ
    กำหนดนโยบายการดำเนินงานโครงการรวมทั้งบุคลากรในด้านต่าง ๆ
    ที่จะรับผิดชอบในแต่ละโครงการ

-   กำหนดราคาขาย

-   กำหนดทีมงานขาย พร้อมอบรมพนักงานขาย

-   วางแผนการโฆษณาประชาสัมพันธ์พร้อมสื่อต่าง ๆ รวมทั้งการจัดทำเอกสารประกอบการขาย

-   จัดหาแหล่งเงินกู้ให้กับลูกค้าเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

5 งานบริหารโครงการ

-   ติดต่อหน่วยงานราชการ
    และขออนุญาตก่อสร้างเพื่อดำเนินการปลูกสร้างตามขั้นตอนที่กฏหมายกำหนด

-   คัดเลือกผู้รับเหมาที่เชี่ยวชาญงานก่อสร้าง
    และกำหนดวิศวกรของบริษัทควบคุมดูแลงานก่อสร้างต่าง ๆ รวมถึงงานระบบสาธารณูปโภค

-   ดำเนินการขายตามแผนงานที่กำหนดไว้ พร้อมเริ่มการก่อสร้างโครงการ
    โดยใช้ระยะเวลาต่างกันขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของโครงการ

-   ปรับกลยุทธ์ทางการตลาด (หากจำเป็น) เช่นแผนส่งเสริมการขาย

6. การส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์
โดยจดทะเบียนและ/หรือโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบให้ลูกค้าเมื่องานก่อสร้างเสร็จ

7. การให้บริการหลังการขาย แต่ละโครงการจะจัดเตรียมการให้บริหารหลังการขาย เช่น
สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะของโครงการ

- ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุดิบ

วัตถุดิบสำคัญในการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบไปด้วย

1. ที่ดินเพื่อการพัฒนา

1.1 ปัจจัยที่ใช้เป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาเพื่อจัดซื้อที่ดินนั้น ประกอบไปด้วย

-   ทิศทางการขยายตัวของเมือง จะพิจารณาดูว่ามีแนวโน้มการเติบโตของเมืองไปในทิศทางใด
    เพื่อที่จะได้ที่ดินที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการ

-   ทำเลของที่ดิน พิจารณาเลือกซื้อที่ดินที่มีทำเลติดถนน มีการคมนาคมสะดวก
    และอยู่ไม่ห่างไกลจากตัวเมืองมากนัก

-   สาธารณูปโภค พิจารณาเลือกที่ดินที่มีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับ เช่น ไฟฟ้า ประปา
    โทรศัพท์ เป็นต้น

-   ขนาดแปลงที่ดิน พิจารณาเลือกซื้อที่ดินที่มีแปลงขนาดเหมาะสมเพียงพอ
    สำหรับการพัฒนาโครงการได้

-   ระดับราคา ราคาของที่ดินต้องเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด
    ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาไม่สูงมากนัก

1.2 การจัดหาที่ดินในอดีตเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

1.3 การจัดหาที่ดินในอนาคต

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

-   ประกาศแจ้งความจำนงผ่านสื่อมวลชนต่างๆ

-   ประมูลซื้อจากกรมบังคับคดี และสถาบันการเงินต่างๆ

2. วัสดุก่อสร้าง

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทางบริษัท ปรีชา กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
ดำเนินการอยู่นั้น ส่วนใหญ่ได้ให้ผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง และจัดหาวัสดุก่อสร้างเอง
ดังนั้นจึงเป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมาก่อสร้าง ในการจัดหาวัสดุก่อสร้าง
ทำให้บริษัทไม่ต้องเผชิญความยุ่งยากในการเก็บสต็อก วัสดุก่อสร้าง
และสามารถบริหารงานก่อสร้างได้ตามแผนงาน ทั้งระยะเวลาและต้นทุนที่กำหนด

ความสัมพันธ์และผลกระทบของผู้รับเหมาที่มีต่อบริษัท และบริษัทย่อย

บริษัทและบริษัทย่อยมีผู้รับเหมาจำนวนมาก โดยให้ผู้รับเหมาแต่ละรายสร้างบ้านเฉลี่ยรายละ 20
หลัง ซึ่งถ้าผู้รับเหมารายใดก่อสร้างบ้านได้คุณภาพตามที่บริษัทต้องการและเสร็จทันตามกำหนดเวลา
บริษัทก็จะต่อสัญญาในการก่อสร้างไปเรื่อยๆ
ทำให้บริษัทสามารถควบคุมระยะเวลาและคุณภาพการก่อสร้างได้
และทำให้ไม่มีการพึ่งพิงผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 30 ของค่าการจ้างผู้รับเหมารวม

3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทและบริษัทย่อย มีจำนวนรายและมูลค่าขายตามสัญญา
ที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ดังรายละเอียดต่อไปนี้

  ------------------------------------- -------------- ------------------
  ª×èÍâ¤Ã§¡ÒÃ                           ³ ÇÑ¹·Õè 31    
                                        ¸Ñ¹ÇÒ¤Á 2545   

                                        ¨Ó¹Ç¹ÃÒÂ       ¨Ó¹Ç¹à§Ô¹
                                                       (ÅéÒ¹ºÒ·)

  - â¤Ã§¡ÒÃÊØÇÔ¹·Ç§Èì                   7              15.92

  - â¤Ã§¡ÒÃÃÒÁ¤ÓáË§                     1              7.50

  - â¤Ã§¡ÒÃÃèÁà¡ÅéÒ                     20             39.78

  - â¤Ã§¡ÒÃ»ÃÕªÒä¾ÃàÇ·ºÕª               5              13.88

  - â¤Ã§¡ÒÃ»ÃÕªÒ¤ÍÁà¾Åç¡«ì              -              -
  (ºÁ¨.»ÃÕªÒ¡ÃØê»)                                     

  ÃÇÁ                                   33             77.08
  ------------------------------------- -------------- ------------------

หมายเหตุ งานที่ยังไม่ส่งมอบ หมายถึง จำนวนผู้ที่ทำสัญญาซื้อบ้านแต่ยังไม่ได้รับการโอนกรรมสิทธิ์