1.  ปัจจัยเสี่ยง

ก่อนการตัดสินใจลงทุนในหุ้นสามัญของบริษัท
นักลงทุนควรใช้วิจารณญาณอย่างรอบคอบในการพิจารณาปัจจัยความเสี่ยงในหัวข้อนี้ รวมทั้งข้อมูลอื่นๆ
ที่ปรากฏในเอกสารนี้ นอกจากนี้
ปัจจัยความเสี่ยงที่ระบุไว้ในข้อนี้มิได้เป็นความเสี่ยงทั้งหมดที่มีอยู่ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อหุ้นสามัญ
ดังนั้นปัจจัยความเสี่ยงอื่นๆ
ที่บริษัทมิได้รู้ในขณะนี้หรือที่บริษัทเห็นว่าเป็นปัจจัยความเสี่ยงที่ไม่เป็นสาระสำคัญในปัจจุบัน
อาจเป็นปัจจัยความเสี่ยงที่มีผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัท
โดยปัจจัยความเสี่ยงของบริษัทสามารถจำแนกได้ดังนี้

1.1 ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากการดำเนินงาน

-   ความเสี่ยงในเรื่องความไมตอเนื่องของรายได

ในปจจุบัน บริษัทมีโครงการที่อยูระหวางการพัฒนาไมมากนัก
โดยโครงการที่รอรับรู้รายได้ในอนาคตส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านเดี่ยวราคาสูงและราคาปานกลาง
ได้แก่ โครงการรสา วิลเลจ และโครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด
ซึ่งภายใต้ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและดอกเบี้ยสูง
อาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและฐานะการเงินของบริษัทได้

อย่างไรก็ตาม ในเดือนพฤษภาคม 2549 บริษัทได้เปิดโครงการคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก ราคา 1 –
3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด ได้แก่ โครงการวิลมอร์ โดย ณ
สิ้นปี 2549 มีมูลค่าสัญญาจะซื้อจะขายรวม 102.52 ล้านบาท (หรือประมาณร้อยละ 67.58
ของมูลค่าโครงการ) ซึ่งคาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้ในปี 2550 โดย
มูลค่าของรายได้ที่คาดว่าจะรับรู้ดังกล่าวจะช่วยลดผลกระทบของการชะลอตัวของการขายบ้านราคาสูงของบริษัทในปี
2550 ได้บางส่วน นอกจากนี้ บริษัทมีโครงการบ้านเดี่ยวอีก 1 โครงการ ที่จะเปิดขายในปี 2550
ได้แก่ โครงการรสา พาร์คเลน ซึ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยวที่มีราคาขายต่ำกว่าโครงการอื่นๆ
ในอดีตของบริษัทเพื่อรองรับความต้องการของตลาดบ้านในระดับราคาดังกล่าว
และในปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการศึกษาเพื่อพัฒนาโครงการอื่นๆเพิ่มเติม
โดยมุ่งเน้นขยายการพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยในทำเลที่ดีและในทำเลกลางเมือง
(Central Business District – CBD)
เพื่อสามารถเข้าถึงและครอบคลุมกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพได้อย่างทั่วถึง
โดยจะพิจารณาทำเลที่ตั้งของระบบเครือข่ายคมนาคมเป็นองค์ประกอบสำคัญ

-   ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ

บริษัทไม่มีนโยบายในการถือครองที่ดินเปล่า (Land Bank) ไว้สำหรับการก่อสร้างโครงการต่างๆ
ในอนาคต
เนื่องจากบริษัทเห็นว่าการซื้อที่ดินเปล่าโดยยังไม่มีแผนการก่อสร้างโครงการที่ชัดเจนจะทำให้บริษัทมีภาระต้นทุนทางการเงิน
ประกอบกับบริษัทอาจได้รับความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงกฏระเบียบเกี่ยวกับผังเมืองรวมของกรุงเทพฯ
อย่างไรก็ตาม การเติบโตอยางรวดเร็วของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
รวมทั้งการแขงขันกันซื้อที่ดินในทําเลที่ดีระหวางผูประกอบการ
อาจทำให้บริษัทซื้อที่ดินในราคาสูงกว่าที่บริษัทกำหนด ไม่สามารถซื้อที่ดินในพื้นที่และขนาดที่ต้องการได้
หรือไม่สามารถหาซื้อที่ดินได้เลย ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนขาย
หรือไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ตามแผนที่วางไว้
ซึ่งจะมีผลกระทบต่อฐานะการเงินและผลการดำเนินงานของบริษัทได้

โดยที่ผ่านมาในการจัดหาที่ดินของบริษัทนั้น บริษัทจะทำการจัดหาที่ดินจากแหล่งหลักๆ ได้แก่
การจัดหาที่ดินจากคนรู้จัก (รวมถึงกรรมการบริษัทและผู้ถือหุ้นของบริษัท ได้แก่ โครงการวิลมอร์
โครงการปฐมพร แกรนด์โฮม และโครงการรสา วิลเลจ
โปรดพิจารณารายละเอียดเพิ่มเติมในหัวข้อที่ 11 รายการระหว่างกัน)
การหาที่ดินจากนายหน้าค้าที่ดิน หรือ ที่ดินประเภทที่เป็นหลักประกันหนี้ค้างชำระจากธนาคารพาณิชย์
ทั้งนี้บริษัทมีหนวยงานภายในและนายหนาคาที่ดินหลายรายที่จะคัดเลือกที่ดินในทําเลที่ดีเพื่อนํามาเสนอตอบริษัทเพื่อพิจารณา
โดยบริษัทให้ความสำคัญกับทำเลที่สามารถเดินทางได้สะดวกสบาย
ซึ่งที่ผานมาบริษัทสามารถจัดหาที่ดินในทําเลที่ดีมีราคาเหมาะสมไดตลอดมา
และในอนาคตบริษัทเชื่อวาจะสามารถจัดหาที่ดินในทําเลและราคาที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาโครงการไดอยางตอเนื่อง
นอกจากนี้ บริษัทมีขั้นตอนเพื่อสอบทานในการซื้อที่ดิน
โดยเมื่อบริษัทพิจารณาว่าที่ดินที่นายหน้านำเสนอมีศักยภาพเพียงพอ
บริษัทจะส่งพนักงานไปตรวจสอบที่ดินดังกล่าวที่กรมที่ดิน
เพื่อสอบทานความถูกต้องและความเหมาะสมในการซื้อที่ดิน

-   ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างถือเป็นต้นทุนการก่อสร้างที่สำคัญ การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์
และความผันผวนของราคา น้ำมัน
ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งเหล็กซึ่งเป็นวัสดุหลักในการก่อสร้าง
ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนของการพัฒนาโครงการและความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
และในบางช่วงเวลาอาจเกิดปัญหาขาดแคลนวัสดุก่อสร้างได้

ทั้งนี้การก่อสร้างโครงการอาคารชุดพักอาศัย
ซึ่งมีการว่าจ้างผู้รับเหมาในส่วนของงานโครงสร้างเพียงรายเดียว
บริษัทใช้นโยบายการว่าจ้างที่รวมค่าวัสดุและค่าแรงของทั้งโครงการ
โดยผู้รับเหมาดังกล่าวจะเป็นผู้รับภาระราคาวัสดุที่เปลี่ยนไป
นอกจากนี้ผู้รับเหมาที่รับโครงการขนาดใหญ่ก็จะมีนโยบายจัดหาวัสุก่อสร้างให้เพียงพอ
เพื่อให้การก่อสร้างดำเนินไปอย่างต่อเนื่องและสามารถส่งมอบงานตรงเวลา
มิฉะนั้นอาจถูกปรับในการส่งมอบงานล่าช้าได้

ในส่วนของการก่อสร้างโครงการบ้านเดี่ยว
ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดหาวัสดุก่อสร้างหลัก เช่น อิฐ เหล็ก ไม้
และกระเบื้อง เป็นต้น
โดยคำนวณรวมเป็นส่วนหนึ่งในราคาค่าจ้างก่อสร้างซึ่งได้ตกลงราคากันล่วงหน้าแล้ว
คล้ายกับการก่อสร้างโครงการอาคารชุดพักอาศัย อย่างไรก็ตาม
หากราคาวัสดุก่อสร้างในส่วนนี้ปรับตัวสูงขึ้นไม่มากนัก
ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับความเสี่ยงดังกล่าวเอง
แต่หากราคาวัสดุก่อสร้างในส่วนนี้ปรับตัวสูงขึ้นมาก
บริษัทอาจทำการปรับชนิดของวัสดุอุปกรณ์ที่เทียบเท่าคุณภาพระดับเดิม เช่น
การเปลี่ยนแบบของกระเบื้อง กระจก หรืออลูมิเนียม ซึ่งอยู่ในเกรดเดียวกัน
เพื่อให้โครงการสามารถดำเนินการต่อไปได้ขึ้นอยู่กับสภาวการณ์
โดยบริษัทมีการติดต่อกับผู้จำหน่ายวัสดุอุปกรณ์หลักๆ มากกว่า 1 ราย
เพื่อรองรับการขาดแคลนวัสดุอุปกรณ์ อีกทั้งในการจัดทำประมาณการต้นทุนค่า
ก่อสร้างในทุกโครงการ บริษัทมีนโยบายสำรองการเพิ่มขึ้นของค่าก่อสร้าง (Contingency
Costs) ประมาณร้อยละ 2 - 3 ของมูลค่าโครงการไว้ล่วงหน้าแล้ว
(รวมอยู่ในงบประมาณการค่าก่อสร้างตั้งแต่เริ่มต้น)
โดยที่ผ่านมาบริษัทมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการก่อสร้างอยู่ในวงเงินประมาณการ นอกจากนี้
การขายของบริษัทจะเป็นระบบบ้านกึ่งสั่งสร้าง (Semi Pre-Built)
โดยบริษัทจะก่อสร้างไปแล้วจนเกือบเสร็จประมาณร้อยละ 60 – 70 จึงจะเปิดให้จองซื้อ
เพื่อลดความเสี่ยงในการดำเนินการและให้บริษัทสามารถรับรู้ต้นทุนที่เปลี่ยนแปลงไปมากที่สุด
ทำให้บริษัทได้รับผลกระทบในเรื่องความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างไม่มากนัก

-   ความเสี่ยงจากการขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทใช้วิธีว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง
โดยบริษัทไม่มีแรงงานในการก่อสร้างเป็นของตนเอง โดยจากการดำเนินงานที่ผ่านมา
บริษัทใช้นโยบายจัดจ้างผู้รับเหมารายย่อยจากภายนอกในการก่อสร้างบ้านเดี่ยวทุกโครงการ
โดยมีวิศวกรของบริษัททำหน้าที่ควบคุมการตรวจรับงานจากผู้รับเหมารายย่อยและมีทีมวิศวกรดูแลคุณภาพงานก่อสร้าง
(QC) สำหรับโครงการวิลเชอร์ ที่ใช้บริการรับเหมาก่อสร้างของบริษัท ซี.อี.เอส. จำกัด
โดยมีบริษัท อรุณ ชัยเสรี คอนซัลติ้ง เอนจิเนียร์ส จำกัด
เป็นผู้ทำการบริหารและควบคุมงานก่อสร้าง ดังนั้น
จากนโยบายจัดจ้างผู้รับเหมารายย่อยดังกล่าวอาจทำให้เกิดภาวะการขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง
และส่งผลต่อการดำเนินงานของบริษัทได้

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของโครงการบ้านเดี่ยว บริษัทมีผู้รับเหมาก่อสร้างรายย่อยหลัก 3 ราย
ซึ่งร่วมงานกันมาเป็นเวลานานเนื่องมาจากความเชื่อถือในการชำระค่าก่อสร้างตามที่กำหนด
ทำให้ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาบริษัทไม่ประสบปัญหาการขาดแคลนผู้รับเหมา นอกจากนี้
บริษัทยังได้มีการสรรหาผู้รับเหมารายใหม่เข้ามารับงานของบริษัทอยู่ตลอดเวลา
โดยจะพิจารณาจากผลงานที่ผ่านมาและความน่าเชื่อถือของผู้แนะนำ
โดยบริษัทจะให้ผู้รับเหมารายใหม่ทดลองงานในวงเงินจ้างขนาดเล็กก่อน
หากสามารถส่งมอบงานได้อย่างมีคุณภาพและทันตามกำหนดเวลา
บริษัทก็จะพิจารณาเพิ่มวงเงินก่อสร้างให้ต่อไป
ซึ่งส่งผลให้บริษัทมีฐานผู้รับเหมาที่มีคุณภาพเป็นจำนวนมาก ดังนั้น บริษัทคาดว่าจะไดรับผลกระทบ
คอนขางนอยจากภาวะการขาดแคลนผูรับเหมากอสราง

-   ความเสี่ยงดานการเงิน

ณ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมีภาระหนี้เงินกูยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินเปนจํานวน 219.74
ลานบาท โดยเป็นการกูยืมเพื่อใชในการพัฒนาโครงการ
และเพื่อซื้อที่ดินสําหรับโครงการในปจจุบัน ไดแก โครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด
โครงการวิลมอร์ และโครงการรสา พาร์คเลน ซึ่งหนี้เงินกู้เป็นลักษณะรายโครงการ (Project
Finance) ที่มี กําหนดระยะเวลาชําระคืนเมื่อมีการโอนโดยการปลอดจํานอง กลาวคือ
บริษัทจะนําเงินประมาณรอยละ 60 – 70 ของราคาขาย ซึ่งลูกค้ามาชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์
(ขึ้นกับเงื่อนไขการชําระคืนของแตละสถาบันการเงิน)
ไปชําระคืนใหแกสถาบันการเงินผูใหกู

นอกจากนี้ หากพิจารณาอัตราส่วนทางการเงินที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของทุน
และอัตราสวนความสามารถในการชําระดอกเบี้ย ในปี 2547 – 2549
บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของทุนอยู่ที่ระดับ 0.95 เท่า 1.37 เท่า และ 1.11 เท่า ตามลำดับ
การลดลงของอัตราส่วนดังกล่าวในปี 2549 เนื่องจากบริษัทมีการชำระคืนหนี้ในโครงการ วิลเชอร์
จำนวน 330.11 ล้านบาท และโครงการรสา วิลเลจ จำนวน 45.76 ล้านบาท
ในขณะที่เงินกู้ใหม่จากโครงการ วิลมอร์ และโครงการรสา พาร์คเลน รวมทั้งสิ้นจำนวน 132.68
ล้านบาท ซึ่งเป็นจำนวนที่น้อยกว่า ทั้งนี้ ในอดีตที่ผานมานั้น
บริษัทไมเคยมีปญหาในการชําระหนี้แตอยางใด

บริษัทมีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (EBIT/Total Interests) อยู่ที่ระดับ
0.59 เท่า 2.60 เท่า และ 1.75 เท่า ตามลำดับ ซึ่งปรับตัวลดลงในปี 2549
เนื่องจากภาระดอกเบี้ยจ่ายที่เพิ่มสูงขึ้นจากโครงการวิลเชอร์ และโครงการรสา สแปนิช
คอร์ทยาร์ด เป็นหลัก(โปรดดูรายละเอียดในส่วนที่ 2 หัวข้อที่ 12
ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน)

-   ความเสี่ยงดานสภาพคล่อง

ในการประกอบธุรกิจของบริษัท จะต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนเป็นจำนวนมากในด้านต่างๆ เช่น ที่ดิน
หรือค่าใช้จ่ายผู้รับเหมา เนื่องมาจากลักษณะการดำเนินธุรกิจตามปกติของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งแบ่งส่วนในการชำระเงินของลูกค้าเป็น 2 ส่วนหลัก คือ เงินจองและเงินดาวน์ (ประมาณร้อยละ
10 – 30 ของมูลค่าขาย) และเงินโอนกรรมสิทธิ์ (ประมาณร้อยละ 70 – 90 ของมูลค่าขาย)
บริษัทจึงมีเงินทุนหมุนเวียนจากการขายภายในโครงการก่อนการรับโอนกรรมสิทธิ์จากเงินจอง/เงินดาวน์เท่านั้น
และต้องอาศัยเงินทุนหมุนเวียนของโครงการจากเงินกู้ ทั้งนี้
เงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการ
สถาบันการเงินจะมีการกำหนดเงื่อนไขในการเบิกเงินกู้ในแต่ละงวดโดยขึ้นกับความก้าวหน้าในการขาย
หากยอดขายของโครงการต่างๆ ดังกล่าวไม่เป็นไปตามเป้าหมาย
หรือการโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้ากว่าที่กำหนด ก็อาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัท นอกจากนี้
ด้วยนโยบายของบริษัทในการสร้างบ้านแบบกึ่งสั่งสร้างซึ่งจะมีการก่อสร้างประมาณร้อยละ 60 – 70
จึงเริ่มเปิดการขายโครงการ
ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อสภาพคล่องของบริษัทในช่วงเริ่มต้นโครงการบ้านเดี่ยว ทั้งนี้
ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องดังกล่าวส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาไม่มากนัก

ทั้งนี้
บริษัทมีนโยบายในการบริหารสภาพคล่องโดยการดำเนินการก่อสร้างให้มีความสอดคล้องกับการขาย
สำหรับโครงการขนาดใหญ่ (โครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด และโครงการรสา พาร์คเลน)
จะแบ่งการก่อสร้างเป็นลักษณะเฟส แทนที่จะก่อสร้างทั้งโครงการในคราวเดียวกัน
ซึ่งหากมีความคืบหน้าในการขายถึงระดับหนึ่ง บริษัทจะเริ่มการก่อสร้างในเฟสต่อไป
บริษัทจึงมีเงินทุนหมุนเวียนในการพัฒนาโครงการมาจากการขายส่วนหนึ่งและจากเงินกู้ยืมอีกส่วนหนึ่ง

1.2 ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากปัจจัยอื่นๆ

-   ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของความต้องการผลิตภัณฑ์

การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขทางเศรษฐกิจต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ย
การเติบโตหรือชะลอตัวทางด้านเศรษฐกิจ มีผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัย
โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราดอกเบี้ย
ในส่วนของความผันผวนด้านอัตราดอกเบี้ยนั้นอาจมีผลกระทบกับบริษัทมากกวาผูประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ
ซึ่งมีเครื่องมือทางการเงินที่หลากหลายกว่า
จึงสามารถลดผลกระทบจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยลงได้บางส่วน ทั้งนี้ตั้งแต่ต้นปี 2549
อัตราดอกเบี้ยมีการปรับตัวสูงขึ้นมาโดยตลอด โดยพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี
ประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา (Minimum Loan Rate – MLR) เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 6.50
มาอยู่ที่ร้อยละ 7.50 – 7.75 ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2549 ซึ่งการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย
ส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของทั้งบริษัทผู้ประกอบการและผู้บริโภค
โดยส่งผลให้บริษัทมีต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้นจากการที่บริษัทมีเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัว
และผู้บริโภคมีต้นทุนซื้อบ้านที่แพงขึ้น โดยผู้บริโภคก็มีการปรับพฤติกรรมรับปัจจัยเสี่ยงดังกล่าว เช่น
การเลือกที่อยู่อาศัยในขนาดที่เล็กลง

อย่างไรก็ตามบริษัทมีการทำวิจัยและพัฒนา เกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงในวงการอสังหาริมทรัพย์
เพื่อการวิเคราะห์ตลาดและผู้บริโภค
ให้สามารถปรับตัวต่อรูปแบบการบริโภคที่เปลี่ยนไปของกลุ่มลูกค้าได้
ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของการพัฒนาโครงการในอนาคตที่จะเป็นอาคารชุดหรือบ้านเดี่ยว
หรือฐานราคาของสินค้าที่เป็นที่ต้องการของตลาดในแต่ละช่วงเวลา
ตลอดจนการจัดเตรียมแผนส่งเสริมการขายต่างๆ
ในสินค้าที่มีอยู่เดิมเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการที่ปรับเปลี่ยนไป

-   ความเสี่ยงจากนโยบายภาครัฐ

นโยบายภาครัฐในเรื่องการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ซึ่งมีผลบังคับใช้ 5 ปี
โดยเริ่มบังคับใช้ในปี 2549 ส่งผลกระทบต่อการกำหนดปริมาณพื้นที่ใช้สอยของโครงการจัดสรร
โดยเฉพาะอยางยิ่งผูประกอบการเกี่ยวกับอาคารสูงจะไดรับผลกระทบมากกวาผูประกอบการโครงการที่เปนบานแนวราบ
เนื่องจากกฎหมายใหมจะมีความเขมงวดในการกอสรางอาคารในแตละโซนมากขึ้น
ดวยสาเหตุที่จะมีการกําหนดอัตราสวนพื้นที่อาคารรวมตอพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio –
FAR) ลดลง
(กล่าวคือพื้นที่ดินที่เท่ากันจะสามารถนำมาพัฒนาเป็นเนื้อที่เพื่อขายหรือจำนวนหน่วยเพื่อขายได้น้อยลง)
ซึ่งอาจส่งผลทําใหผูประกอบการมีอัตราการทำกำไรลดลง เช่น
บริษัทอาจมีภาระตนทุนที่สูงขึ้นในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนา
หรือจากพื้นที่เพื่อขายลดลงในขณะที่ต้นทุนโครงการเท่าเดิมบริษัทไม่สามารถปรับราคาขายให้ชดเชยกับเนื้อที่ขายที่ลดลงได้
จากโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน บริษัทไม่ได้รับผลกระทบจากนโยบายดังกล่าว
เนื่องจากกฎหมายเหลานี้ไมมีผลบังคับใชยอนหลัง
แต่อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมทุกรายรวมถึงบริษัทได้ในอนาคต ทั้งนี้
อัตราส่วนดังกล่าวจะมีความแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่
ซึ่งบริษัทมีนโยบายพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยในย่านธุรกิจ (Central Business
District – CBD) หรือย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่น
ซึ่งมีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินสูงกว่าบริเวณอื่นๆ

ในส่วนของบ้านแนวราบ ผลกระทบที่สำคัญคือ ในพื้นที่หลาย ๆ โซนตามผังเมืองใหม่
จะต้องพัฒนาเป็นบ้านขนาดใหญ่ ซึ่งจะทำให้เกิดข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการในพื้นที่ดังกล่าว ดังนั้น
การจัดทำโครงการบ้านขนาดใหญ่ที่มีราคาสูงในอนาคต
บริษัทจำเป็นที่จะต้องศึกษาความต้องการของตลาดให้ชัดเจนก่อนดำเนินการเนื่องจากการปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการอาจไม่สามารถทำได้จากข้อจำกัดดังกล่าว

นอกจากนี้
จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดให้สถาบันการเงินสามารถปล่อยสินเชื่อได้ไม่เกินร้อยละ
70 ของราคาขายสำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปนั้น
อาจส่งผลต่อความสามารถในการชำระค่าโอนกรรมสิทธิ์สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาดังกล่าวได้
ทั้งนี้ปัจจุบันบริษัทมีโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมบางส่วนที่มีราคาดังกล่าว
โดยบริษัทมีนโยบายกำหนดสัดส่วนวงเงินดาวน์ร้อยละ 30 สำหรับบ้านเดี่ยว/ห้องชุดที่มีราคาตั้งแต่
10 ล้านบาทขึ้นไป เพื่อลดความเสี่ยงในการไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์
อย่างไรก็ตามบริษัทอาจมีความเสี่ยงดังกล่าวจากการขายในโครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด
ซึ่งตามแผนงานจะมีบ้านราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท จำนวน 9 หลัง (ขายไปแล้ว 2 หลัง
และโอนไปแล้ว 1 หลัง) จากจำนวนทั้งหมดในโครงการ 121 หลัง
หรือมีมูลค่าคิดเป็นประมาณร้อยละ 10 ของมูลค่าโครงการ ที่มีสัดส่วนเงินดาวน์ร้อยละ 10 – 20

-   ความเสี่ยงเกี่ยวกับการเสนอขายหลักทรัพย

ความเสี่ยงเกี่ยวกับการนําหุนของบริษัทเขาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพยแห่งประเทศไทย
บริษัทมีความ
ประสงคที่จะเสนอขายหุนตอประชาชนครั้งนี้กอนที่จะไดรับทราบผลการพิจารณาของตลาดหลักทรัพย์ฯ
เกี่ยวกับการนําหุ้นของบริษัทเขาเปนหลักทรัพยจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
ทั้งนี้บริษัทไดยื่นคําขออนุญาตนําหลักทรัพยเขาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แลวเมื่อวันที่ 7
กรกฎาคม 2549 และบริษัท ทรีนีตี้ แอดไวซอรี่ 2001 จำกัด ในฐานะที่ปรึกษาทางการเงิน
ไดพิจารณาคุณสมบัติของบริษัทในเบื้องตนแลวเห็นวา
บริษัทมีคุณสมบัติครบถวนที่สามารถเขาจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได
ยกเวนคุณสมบัติการกระจายหุนใหแกผูถือหุ้นรายยอย จํานวน 1,000 ราย

บริษัทจึงยังคงมีความไมแนนอนที่จะไดรับอนุญาตจากตลาดหลักทรัพยฯ
ใหเปนบริษัทหลักทรัพยจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพยฯ
ดังนั้นผูลงทุนอาจมีความเสี่ยงเกี่ยวกับสภาพคลองในการซื้อขายหลักทรัพยของบริษัทในตลาดรอง
และอาจไมไดรับผลตอบแทนจากการขายหุนไดตามราคาที่คาดการณไว
หากหลักทรัพยของบริษัทไมสามารถเขาจดทะเบียนได้

-   ความเสี่ยงจากการที่ผูบริหารเปนชุดเดียวกันกับคณะกรรมการของบริษัท

บริษัทมีความเสี่ยงเรื่องการบริหารงาน เนื่องจากบริษัทบริหารจัดการโดยคณะกรรมการบริหาร (5
ท่าน) เปนชุดเดียวกันกับคณะกรรมการของบริษัท (9 ท่าน) โดยมีประธานกรรมการบริษัท
(รองศาสตราจารย์มานพ พงศทัต) เป็นบุคคลเดียวกับประธานกรรมการบริหาร อยางไรก็ดี
เพื่อใหเกิดการถวงดุลในการบริหารจัดการในระดับหนึ่ง บริษัทไดดําเนินการ ดังตอไปนี้

1.  แตงตั้งคณะกรรมการตรวจสอบซึ่งเปนบุคคลภายนอกและมีความเปนอิสระจํานวน 3 ทาน
    เขามาตรวจสอบการ ดําเนินงานของบริษัท
    ซึ่งทําใหเกิดการถวงดุลของการบริหารจัดการไดระดับหนึ่ง

2.  คณะกรรมการบริหารและกรรมการผูจัดการ ไมมีอํานาจในการดําเนินการใดๆ
    เกี่ยวกับรายการที่เกี่ยวโยงกัน
    รายการการไดมาหรือจําหนายไปซึ่งสินทรัพยที่สําคัญของบริษัท
    และ/หรือรายการที่บุคคลที่อาจมีความขัดแยงมี สวนไดสวนเสีย
    หรืออาจมีความขัดแยงทางผลประโยชนในลักษณะอื่นใดที่จะทําขึ้นกับบริษัท ในกรณีดังกล่าว
    รายการหรือเรื่องดังกลาวจะตองนําเสนอตอคณะกรรมการตรวจสอบ
    เพื่อขอความเห็นและนําเสนอคณะกรรมการของบริษัท และ/หรือ ที่ประชุมผูถือหุน
    (แลวแตกรณี)

3.  จัดใหมีหนวยตรวจสอบภายในจากบุคคลภายนอกบริษัท (มีการแต่งตั้งบริษัท สมาร์ท แอสเซ็ท
    จำกัด ในปี 2547) ที่สามารถปฏิบัติงานไดอยางเปนอิสระตามความเหมาะสม
    และขึ้นตรงตอคณะกรรมการตรวจสอบ
    โดยที่หนวยตรวจสอบภายในของบริษัทจะสอบทานตามแผนงานการตรวจสอบ
    ซึ่งจัดทำเป็นรายปี เพื่อตรวจสอบใหบริษัทมีระบบควบคุมภายใน (Internal Control)
    และการตรวจสอบภายใน (Internal Audit) ในดานตางๆ
    รวมทั้งดานการบริหารที่เหมาะสมและมีประสิทธิผล
    โดยสอบทานรวมกับคณะกรรมการตรวจสอบ (โปรดดูรายละเอียดเพิ่มเติมไดในสวนที่ 2
    หัวขอ การควบคุมภายใน)

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากการประชุมกรรมการ ในปี 2549 ที่ผ่านมา
มีกรรมการบริษัทบางท่านเข้าร่วมประชุมไม่ครบทุกครั้ง
(โปรดดูตารางค่าตอบแทนกรรมการและจำนวนครั้งที่เข้าประชุม ในหน้า 50)
เนื่องจากติดภารกิจส่วนบุคคล อย่างไรก็ตาม
ทางบริษัทได้มีการจัดส่งรายงานการประชุมเพื่อรับทราบผลการประชุมในทุกครั้งที่มีการประชุม

ทั้งนี้ บริษัทได้มีมาตรการในอนาคตเพื่อดำเนินการให้กรรมการบริษัททุกท่านเข้าร่วมประชุมทุกครั้ง
ยกเว้นมีเหตุสุดวิสัย แต่อย่างน้อยต้องเข้าร่วมในวาระที่สำคัญ เช่น รายการระหว่างกัน
การได้มาจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ เป็นต้น เพื่อให้สอดคล้องกับหลักการกำกับดูแลกิจการที่ดี
โดยบริษัทจะจัดเวลาประชุมให้สอดคล้องกับกรรมการทุกท่านให้มากที่สุด
และกำหนดเป็นตารางเวลาการประชุมและแจ้งล่วงหน้าเป็นรายปีไป
สำหรับในกรณีที่กรรมการท่านใดไม่สามารถเข้าร่วมประชุมได้
และมีข้อคิดเห็นเพิ่มเติมในวาระการประชุมใดๆ
ทางบริษัทจะบันทึกข้อคิดเห็นดังกล่าวในรายงานการประชุมด้วย นอกจากนี้
บริษัทจะจัดส่งรายงานการประชุมเพื่อรับทราบทุกครั้ง โดยหากมีข้อขัดแย้งใดๆ
กรรมการมีสิทธิร้องขอให้เปิดประชุมเพื่อหาข้อสรุปในวาระที่มีข้อขัดแย้งได้