1. ปัจจัยความเสี่ยง

1.1 สภาพเศรษฐกิจและสถานการณ์การท่องเที่ยวในประเทศไทย

  เนื่องจากรายได้ส่วนใหญ่ของบริษัทฯ
  มาจากธุรกิจการท่องเที่ยวและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การดำเนินงานของบริษัทฯ
  จึงขึ้นอยู่กับทั้งสภาพเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทย
  และอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในประเทศไทย เหตุการณ์ใดๆ อาทิเช่น
  เสน่ห์ของประเทศไทยในฐานะที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวเปลี่ยนแปลง สภาวะเศรษฐกิจถดถอย
  การก่อการร้าย ภัยธรรมชาติ การเพิ่มขึ้นของอาชญากรรม ความวุ่นวายในประเทศ
  หรือการแพร่ระบาดของโรคต่างๆ ย่อมส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยวในประเทศไทย
  หรือการลดลงของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ต ย่อมส่งผลกระทบเชิงลบต่อธุรกิจ
  สถานะทางการเงิน ความสามารถในการทำกำไร และผลการดำเนินงานของบริษัทฯ ได้

  เศรษฐกิจโลกในปี 2551 นับว่าผันผวนมาก ทั้งราคาน้ำมันที่ผันผวนขึ้นลงอย่างรวดเร็ว
  อัตราเงินเฟ้อ และความวุ่นวายในตลาดการเงิน ทำให้เกิดการขาดสภาพคล่อง
  อีกทั้งส่งผลกระทบต่อความมั่นใจของผู้ลงทุน ทั้งนี้บริษัทฯ กำลังพยายามเจาะตลาดใหม่ๆ อาทิ จีน
  เพื่อที่จะกระจายความเสี่ยง และจำกัดการพึ่งพาตลาดหลักๆ เฉกเช่นในปีก่อนๆ

2.  สถานการณ์ทางการเมืองที่ไม่แน่นอน

  ธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยได้รับผลกระทบในเชิงลบภายหลังการปิดสนามบินภูเก็ตโดยกลุ่มประท้วงต่อต้านรัฐบาลในปลายเดือนสิงหาคม
  2551 ตามด้วยการปิดสนามบินดอนเมือง และสนามบินสุวรรณภูมิในกรุงเทพฯ
  ในช่วงสิ้นเดือนพฤศจิกายน 2551 เหตุการณ์เหล่านี้ได้ถูกเผยแพร่ไปยังนานาประเทศ
  และทำให้เกิดภาพลักษณ์ในเชิงลบต่อประเทศไทยในแง่ความปลอดภัยในการเดินทางเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างประเทศ
  และในการเข้ามาลงทุน

3.  ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน

  ในอดีตรายได้ห้องพักและรายได้อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ของบริษัทฯ
  ถูกกำหนดอยู่ในรูปของเงินสกุลแข็ง (Hard Currencies)
  ซึ่งส่วนมากเป็นเงินสกุลเหรียญสหรัฐฯ แต่เนื่องจากค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ของบริษัทฯ
  เป็นเงินสกุลบาท ความผันผวนของเงินสกุลบาทต่อเงินสกุลเหรียญสหรัฐฯ
  จึงส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงาน ในระหว่างปี 2551 บริษัทฯ
  ประสบความสำเร็จในการเจรจาต่อรองกับผู้ประกอบการท่องเที่ยวรายใหญ่
  เพื่อทำสัญญาในรูปเงินสกุลหลักต่างๆ อาทิเช่น สหราชอาณาจักร
  จะกำหนดค่าห้องพักในสกุลเงินปอนด์ ทางยุโรปจะกำหนดค่าห้องพักในสกุลเงินยูโร
  และตลาดเอเชียจะกำหนดค่าห้องพักในสกุลเงินบาท
  นอกจากนั้นการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ ในปัจจุบันได้เปลี่ยนมาใช้สกุลเงินบาทแทน
  ดังนั้นความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนในขณะนี้จึงลดลง

  บริษัทฯ ไม่มีสินทรัพย์หรือหนี้สินที่เป็นสาระสำคัญในสกุลเงินต่างประเทศ
  ยกเว้นเครื่องมือทางการเงินเพื่อป้องกันผลกระทบจากความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนเงินสกุลบาทต่อเงินสกุลเหรียญสหรัฐฯ
  ซึ่งส่งผลต่อผลประกอบการทางการเงิน
  โดยเครื่องมือทางการเงินนี้จะแปลงหนี้เงินกู้ยืมจากเงินสกุลบาทเป็นเงินสกุลเหรียญสหรัฐฯ
  และด้วยเหตุนี้
  ผลกระทบจากการเคลื่อนไหวของอัตราแลกเปลี่ยนที่มีต่อรายได้ซึ่งเป็นเงินสกุลเหรียญสหรัฐฯ
  จะได้รับการป้องกันความเสี่ยงจากผลกำไรหรือขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยน
  เมื่อแปลงมูลค่าเงินกู้ยืมที่เป็นเงินสกุลเหรียญสหรัฐฯ เป็นเงินสกุลบาทในงบการเงิน

  1.4 การแข่งขัน

  1.4.1 แหล่งท่องเที่ยว (Destination)

  เกาะบาหลีถือเป็นคู่แข่งโดยตรงที่สำคัญของจังหวัดภูเก็ตภายในภูมิภาคนี้
  แต่นับว่าเป็นความโชคดีที่ช่วงฤดูกาลท่องเที่ยวและช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยวของบาหลี
  และของจังหวัดภูเก็ตไม่ตรงกัน ดังนั้นบาหลีจึงไม่มีผลกระทบต่อกลยุทธ์การกำหนดราคาห้องพักของ
  ลากูน่า ภูเก็ต และแม้ว่าจะมีแหล่งท่องเที่ยวอื่นๆ
  ที่น่าสนใจเพิ่มมากขึ้นทั้งในประเทศไทยและในภูมิภาค
  แต่การขยายตัวก็ยังไม่มากพอที่จะส่งผลกระทบในทางลบอย่างเป็นสาระสำคัญในขณะนี้

  แม้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาจะลดลงเนื่องจากสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและการเมืองในปี
  2551 แต่มีการคาดการณ์ว่าภูเก็ตจะยังคงเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยม
  และคาดว่ายังคงไม่มีคู่แข่งรายสำคัญจากตลาดใหม่ๆ
  เนื่องด้วยความได้เปรียบด้านสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคที่ภูเก็ตมีอยู่

  1.4.2 โรงแรม

  คู่แข่งของโรงแรมใน ลากูน่า ภูเก็ต ประกอบด้วย โรงแรมเจดับบลิว แมริออท รีสอร์ท แอนด์
  สปา โรงแรมอนันตรา ภูเก็ต รีสอร์ท โรงแรมเลอ เมอริเดียน ภูเก็ต บีช รีสอร์ท
  โรงแรมศาลา ภูเก็ต รีสอร์ท แอนด์ สปา โรงแรม ทวินปาล์ม ภูเก็ต รีสอร์ท โรงแรมโมเวินพิค
  รีสอร์ท แอนด์ สปา โรงแรมฮิลตัน อคาเดีย รีสอร์ท แอนด์ สปา และคู่แข่งที่สำคัญรองลงมา
  ได้แก่ โรงแรม อมันปุรี และโรงแรมตรีสรา ซึ่งทั้งหมดตั้งอยู่ในจังหวัดภูเก็ต
  โดยโรงแรมระดับห้าดาวถือว่ายังมีไม่มากและบางส่วนอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง
  โครงการใหม่ที่เข้าข่ายเป็นคู่แข่งที่สำคัญของบริษัทฯ คือ โรงแรมแมริออท คอร์ทยาร์ด
  บนหาดสุรินทร์ และโรงแรมซิกเซ้นส์ เดสติเนชั่น สปา ซึ่งเปิดดำเนินการในปี 2551
  อย่างไรก็ตามเนื่องจากมีการปรับปรุงโรงแรมในกลุ่ม ลากูน่า ภูเก็ต
  อย่างสม่ำเสมอจึงช่วยให้โรงแรมสามารถให้บริการที่ทันสมัยและยังคงศักยภาพในการแข่งขันกับคู่แข่งได้

  1.4.3 สภาวะนอกฤดูกาลท่องเที่ยว

  ช่วงเดือนพฤษภาคมถึงเดือนตุลาคม ถือเป็นช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยวของจังหวัดภูเก็ต
  ซึ่งตามปกติแล้วอัตราการเข้าพักในโรงแรมต่างๆ
  จะต่ำและมีการลดราคาค่าห้องพักเพื่อดึงดูดตลาดในภูมิภาค
  การเติบโตอย่างต่อเนื่องของสายการบินต้นทุนต่ำ และการมุ่งเน้นหาตลาดใหม่ๆ
  จะเป็นปัจจัยช่วยผลักดันธุรกิจในช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยว ทั้งนี้โรงแรมในกลุ่ม ลากูน่า ภูเก็ต
  ยังได้จัดทำแผนการส่งเสริมแผนการตลาดร่วมกัน
  โดยเน้นกลุ่มเป้าหมายเป็นตลาดนักท่องเที่ยวในภูมิภาค รวมทั้งตลาด การประชุมและสัมมนา
  ตัวอย่างแผนการตลาดดังกล่าว ได้แก่ โครงการ “ลากูน่า ภูเก็ต พลัส”
  ซึ่งประสบความสำเร็จเป็นอย่างมากในการสร้างข้อได้เปรียบในการแข่งขันของ ลากูน่า ภูเก็ต
  และแผนการตลาดนี้จะยังคงได้รับการส่งเสริมต่อไป

  1.5 กรรมสิทธิ์ในที่ดิน

  ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
  ได้มีข้อถกเถียงเป็นอย่างมากในประเทศไทยเกี่ยวกับความถูกต้องของกรรมสิทธิ์การถือครองที่ดินตามเอกสารสิทธิ
  แม้ว่าบริษัทฯ
  จะมีความมั่นใจว่าบริษัทในกลุ่มถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งหมดที่ใช้ในการดำเนินธุรกิจ
  หรือที่ดินสำหรับการขายในประเทศไทยอย่างถูกต้อง แต่บริษัทฯ
  ไม่สามารถรับประกันได้ว่าจะไม่มีบุคคลหรือกลุ่มบุคคลใดโต้แย้งในกรรมสิทธิ์เหล่านั้น
  ถึงแม้ว่าการโต้แย้งในกรรมสิทธิ์ดังกล่าวจะไม่ประสบผลสำเร็จ
  แต่กระนั้นก็อาจจะส่งผลกระทบในทางลบต่อธุรกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
  หากผู้ซื้อมีความกังวลว่าบริษัทฯ จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องให้ได้

1.6 กฎหมายแรงงานไทย

  พนักงานส่วนใหญ่ของบริษัทฯ เป็นคนไทย
  กฎหมายแรงงานในประเทศไทยให้การคุ้มครองแรงงานอย่างมาก
  ภายใต้กฎหมายแรงงานโดยทั่วไปแล้ว บริษัทฯ
  ไม่สามารถให้พนักงานออกได้โดยมิได้จ่ายเงินชดเชย เว้นแต่มีการประพฤติตนไม่เหมาะสม
  การละเว้นหน้าที่ หรือความไม่ซื่อสัตย์สุจริต ด้วยเหตุนี้ บริษัทฯ
  จึงมีข้อจำกัดในการลดจำนวนพนักงานเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน
  หรือเพื่อบรรลุวัตถุประสงค์อื่นที่คล้ายคลึงกัน ในช่วงเวลาที่เกิดวิกฤตการณ์เมื่อไม่นานมานี้
  อาทิเช่น เหตุการณ์โรคระบาดซาร์ส ในปี 2546 ผลกระทบภัยพิบัติสึนามิในปี 2548 บริษัทฯ
  ถูกกำกับในการลดจำนวนพนักงาน
  จึงทำได้เพียงกำหนดโครงการสมัครใจลาหยุดงานโดยไม่รับเงินเดือนแทน บริษัทฯ
  คาดว่าในอนาคตอาจจะมีข้อจำกัดในการใช้โครงการความสมัครใจต่างๆ ซึ่งบริษัทฯ
  ถูกกำหนดให้ต้องจ่ายค่าตอบแทนในอัตราที่สูง รวมทั้งมาตรการอื่นที่คล้ายคลึงกัน
  สำหรับพนักงานที่ถูกเลือกอาจจะลาออกเพื่อแลกกับผลตอบแทนเป็นเงินก้อนและผลประโยชน์อื่น

  1.7 ความเสี่ยงในการดำเนินงานธุรกิจโรงแรม

  โรงแรมต่างๆ ของบริษัทฯ ต่างก็มีความเสี่ยงจากการดำเนินงานในธุรกิจการให้บริการ
  โดยความเสี่ยงดังกล่าวประกอบด้วย

-   ฤดูกาลของธุรกิจท่องเที่ยวขึ้นอยู่กับ ระดับการท่องเที่ยว และการเดินทางของกลุ่มธุรกิจ/
    การค้า ที่แตกต่างกันตลอดทั้งปี ด้วยเหตุนี้รายได้ของบริษัทฯ
    จึงมีแนวโน้มที่จะผันผวนในระหว่างปี

-   การพึ่งพารูปแบบการท่องเที่ยว และความนิยมในสถานที่ท่องเที่ยวของจังหวัดภูเก็ต

-   การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขระเบียบทางกฎหมายในประเทศไทย

-   จำนวนห้องพักในจังหวัดภูเก็ตที่มีมากเกินความต้องการ
    หรือความต้องการห้องพักของลูกค้าที่ลดลงในบางช่วง อาจจะส่ง
    ผลกระทบในเชิงลบต่ออัตราการเข้าพัก และอัตราราคาห้องพัก

-   การเปลี่ยนแปลงโดยรวม ทั้งสภาพเศรษฐกิจในภูมิภาคและท้องถิ่น
    ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค และวิถีการท่องเที่ยวของประชาชน
    และปัจจัยอื่นๆ แม้ว่าผู้บริโภคจะมีรายได้ที่เพิ่มขึ้น

-   สภาวะทางการเมืองในภูมิภาคและท้องถิ่น รวมทั้งสภาพสังคมซึ่งมีผลกระทบต่อความต้องการซื้อ
    อำนาจซื้อของตลาด เช่น อาชญากรรม ความไม่สงบในสังคม และการก่อการร้าย

-   การแพร่ระบาดของโรคซึ่งมีผลกระทบต่อการเดินทาง และธุรกิจการท่องเที่ยว

-   คำเตือนภัยเกี่ยวกับการท่องเที่ยวที่เตือนให้ประชาชนชะลอ และ/
    หรือหลีกเลี่ยงการเดินทางท่องเที่ยว

-   การเคลื่อนไหวของอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ

-   ความสะดวกในการเดินทางเข้าประเทศไทย
    และโดยเฉพาะอย่างยิ่งจำนวนเที่ยวบินมายังประเทศไทยและจังหวัดภูเก็ต และ

-   สภาพภูมิอากาศที่แปรปรวนและภัยทางธรรมชาติ เช่น
    เหตุการณ์ภัยพิบัติสึนามิในเอเชียที่เกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2547

  1.8 ความเสี่ยงในการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ มีความเสี่ยงสืบเนื่องจากการดำเนินงานในธุรกิจ
  โดยความเสี่ยงดังกล่าวประกอบด้วย

-   การเปลี่ยนแปลงโดยรวม ทั้งสภาพเศรษฐกิจในภูมิภาคและท้องถิ่น สถานการณ์ทางการเมือง
    ซึ่งอาจจะส่ง
    ผลกระทบต่อการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค และความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

-   ความลำบากในการจัดหาเงินกู้จากธนาคารท้องถิ่นของผู้ซื้อชาวต่างชาติ
    ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

-   ความสามารถในการสร้างผลตอบแทนการลงทุนที่ยั่งยืน
    ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความต้องการของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

-   การเคลื่อนไหวของอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อราคา
    และความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ

-   การพัฒนาการออกแบบอสังหาริมทรัพย์ที่มีนวัตกรรมและรูปแบบใหม่ๆ เพื่อการดึงดูดผู้ซื้อ

-   การจัดให้มีบริการหลังการขายที่มีคุณภาพสูง
    เพื่อรักษาความแข็งแกร่งของความจงรักภักดีในตราอสังหาริมทรัพย์ และความพอใจของผู้ซื้อ

-   การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขระเบียบทางกฎหมายในประเทศไทย ซึ่งอาจมีผลต่อข้อจำกัดของผู้ซื้อ
    การพัฒนาที่ดินในอนาคต หรือรูปแบบการเสนอขายอสังหาริมทรัพย์

-   ต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น อาจส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรจากการดำเนินงาน
    หากไม่สามารถปรับราคาขายขึ้นได้

-   ความสามารถในการจัดหาและคงไว้ซึ่งผู้รับเหมาก่อสร้างอาคารที่มีความสามารถส่งมอบงานที่มีคุณภาพได้ตรงตามกำหนดเวลา

  ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ สามารถส่งผลเสียต่อธุรกิจของบริษัทฯ
  ฝ่ายจัดการจึงได้ให้ความสนใจในเรื่องต่างๆ อย่างใกล้ชิด เพื่อจะสามารถนำกลยุทธ์ของบริษัทฯ
  มาปรับใช้ได้ทันท่วงทีเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่มีผลต่อการดำเนินงานของบริษัทฯ