1

ส่วนที่ 1

การประกอบธุรกิจ

1. นโยบายและภาพรวมการประกอบธุรกิจ

บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน)
ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเพื่อขายและเพื่อเช่า ดำเนินกิจการเข้าสู่ปีที่ 60
ก่อตั้งขึ้นด้วยเงินทุนจดทะเบียน 8 ล้านบาท เมื่อปี 2499 ภายใต้ชื่อจดทะเบียน "
ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล มั่นคงสถาปัตย์ " วัตถุประสงค์ คือ รับเหมาก่อสร้างอาคารประเภทต่างๆ
หลังจากนั้นอีก 5 ปี ได้เริ่มประกอบธุรกิจอาคารและที่ดินควบคู่กับงานรับเหมาก่อสร้าง ต่อมาในปี
2511 จึงได้จัดตั้งห้างหุ้นส่วนจำกัด ช.มั่นคงเทรดดิ้ง ขึ้นมา
เพื่อดำเนินธุรกิจเป็นตัวแทนจำหน่ายค้าปลีกและค้าส่งวัสดุก่อสร้าง
จนกระทั่งได้เริ่มโครงการหมู่บ้านจัดสรร ภายใต้ชื่อ " ชุมชนชวนชื่น " ที่ประชาชื่นเป็นแห่งแรกในปี
2520 และเติบโตขึ้นตามลำดับด้วยผลงานที่เป็นที่ยอมรับของผู้บริโภค
ต่อมาได้รับการพิจารณาเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บริษัทแรกที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ในปี 2533 ก่อนแปรสภาพเป็นบริษัทมหาชน ในปี 2536 และเพิ่มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เพื่อการให้เช่าและการบริการ โดยพัฒนาสนามกอลฟ์ชวนชื่นกอลฟ์คลับในปี 2537 กระทั่งในปี 2548
ได้เปิดตัวบ้านเดี่ยวใหม่ ภายใต้แบรนด์ ชวนชื่น และ สิรินเฮ้าส์ จวบจนปัจจุบัน
ได้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายมาแล้วกว่า 57 โครงการ ในกรุงเทพและปริมณฑล

ผลการดำเนินงานปีที่ผ่านมาบริษัทฯ รับรู้รายได้จากการขายและบริการในปี 2558 รวม 3,749.88
ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2557 = 59.78% โดยรายได้หลัก คือ ธุรกิจที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น 1,380.71
ล้านบาท คิดเป็น 60.86% เนื่องจากในปี 2558 บริษัทฯ รับรู้รายได้จากคอนโดมิเนียมมากกว่าปี
2557 จำนวน 554.59 ล้านบาท ซึ่งหากไม่รวมคอนโดมิเนียมแล้ว บริษัทฯ
รับรู้รายได้จากโครงการบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 826.12 ล้านบาท คิดเป็น 36.41%
โครงการหลักที่สร้างรายได้ในปีนี้ ได้แก่ ชวนชื่นจรัญฯ 3 , ไพร์มพาร์ค ,ชวนชื่นกรีนบาวด์,
ชวนชื่นโมดัสวิภาวดี และคอนโดมิเนียมออกัสท์
สำหรับรายได้จากการให้เช่าและธุรกิจสนามกอล์ฟเพิ่มขึ้น จากปี 2557 = 22.29 ล้านบาท คิดเป็น
28.54% เนื่องจากมีการเข้าลงทุนในบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
ซึ่งประกอบธุรกิจให้เช่าคลังสินค้าและโรงงาน จึงทำให้มีรายได้ค่าเช่าคลังสินค้าและโรงงานเพิ่มขึ้น

บริษัทฯ มีกำไรเบื้องต้นในปี 2558 จำนวน 1,140.85 ล้านบาท คิดเป็นอัตราส่วนกำไรเบื้องต้น
(Gross Profit Margin) 30.42% ลดลงจากปีที่ผ่านมา ซึ่งมีอัตราส่วนกำไรเบื้องต้น 40.70%
สาเหตุหลักมาจากในปีนี้ มีการรับรู้รายได้จากคอนโดมิเนียม และที่ดินเปล่า
ซึ่งมีกำไรเบื้องต้นต่ำกว่าบ้านเดี่ยว

ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารในปีนี้อยู่ที่ 590.93 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 417.69
ล้านบาทในปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ดี อัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อยอดขาย (SG&A to
sales) ปรับตัวลดลง เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาจาก 17.80% เป็น 15.76%
เนื่องจากฐานรายได้ที่มากขึ้น

หลังหักดอกเบี้ยและภาษีแล้ว บริษัทฯ มีกำไรสุทธิประจำปี 2558 เท่ากับ 626.71 ล้านบาท คิดเป็น
0.71 บาทต่อหุ้น เพิ่มขึ้น 40.10% จาก 447.33 ล้านบาทในปีที่ผ่านมา สำหรับอัตราส่วนกำไรสุทธิ
(Net Profit Margin) ในปีนี้เท่ากับ 15.68% ลดลงจากอัตรา 18.76% ในปีที่ผ่านมา

2

ทางด้านฐานะการเงินของบริษัทฯ ยังคงความแข็งแกร่ง โดยในส่วนของสินทรัพย์เพิ่มขึ้น 4,316.31
ล้านบาท เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา เนื่องจากบริษัทฯ
ได้ลงทุนเพิ่มขึ้นในธุรกิจให้เช่าโดยการเข้าลงทุนในบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
และบริษัท เอส 71 โฮลดิ้ง จำกัด เพื่อลงทุนในบริษัทย่อยทางอ้อม คือ บริษัท อ่อนนุช
ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งทำธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
ดังจะเห็นได้จากมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุนและสิทธิการเช่าเพิ่มขึ้น 3,877.55 ล้านบาท
สำหรับหนี้สินปรับตัวเพิ่มขึ้น 3,148.44 ล้านบาท จาก 1,891.39 ล้านบาท เป็น 5,039.83
ล้านบาท จากการกู้ยืมเงินและการออกหุ้นกู้ ทั้งนี้ เงินกู้ยืมระยะสั้นที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 430
ล้านบาท เป็น 1,436.61 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทฯ ได้กู้ยืมเงินโดยการออกตั๋วเงินระยะสั้น
(B/E) เนื่องจากมีต้นทุนที่ต่ำกว่าการกู้จากสถาบันการเงิน
และบริษัทย่อยทางอ้อมได้กู้ยืมเงินระยะสั้นจากสถาบันการเงิน เพื่อลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เพื่อให้เช่า ประกอบกับการเข้าลงทุนในบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
เป็นผลให้หนี้สินรวมเพิ่มขึ้น สำหรับส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้น 1,167.86 ล้านบาทจากสิ้นปีที่ผ่านมา
อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) ณ สิ้นปี 2558 จึงปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 0.35
เท่าเมื่อสิ้นปีที่ผ่านมา เป็น 0.76 เท่า ณ สิ้นปี 2558
แต่ยังต่ำมากเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัย ซึ่งสูงกว่า 1.5 เท่า

1.  การเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการที่สำคัญ

บริษัทเริ่มประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เมื่อปี 2524 โดยในปี 2533 บริษัทฯ
ได้เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และในปี2536 บริษัทฯ
ได้จดทะเบียนแปรสภาพเป็นบริษัทมหาชน จำกัด ทะเบียนเลขที่ 0107536001567

ปี 2556 ที่ประชุมผู้ถือหุ้นสามัญประจำปี ครั้งที่ 1/2556 ได้มีมติจ่ายเงินปันผลในอัตราหุ้นละ 0.20
บาท หักการจ่ายเงินปันผลระหว่างกาลอัตราหุ้นละ 0.10 บาท เมื่อวันที่ 12 กันยายน 2555
ส่วนที่เหลือจ่ายสุทธิอัตราหุ้นละ 0.10 บาท จำนวนหุ้นทั้งหมด 860,384,157 หุ้น รวมเป็นเงิน
86,038,415.70 บาท คิดเป็นอัตราการจ่ายเงินปันผลรวม 66%
ของกำไรสุทธิจากกิจกรรมดำเนินงาน

ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทฯ ครั้งที่4/2556 เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2556
ได้มีมติจ่ายเงินปันผลระหว่างกาล จากผลการดำเนินงานสำหรับงวดหกเดือน สิ้นสุดวันที่ 30
มิถุนายน 2556 ในอัตราหุ้นละ 0.10 บาท จำนวนหุ้นทั้งหมด 860,384,157 หุ้น รวมเป็นเงิน
86,038,415.70 บาท

ปี 2557 ที่ประชุมผู้ถือหุ้นสามัญประจำปี ครั้งที่ 1/2557 ได้มีมติจ่ายเงินปันผลในอัตราหุ้นละ 0.30
บาท หักการจ่ายเงินปันผลระหว่างกาลอัตราหุ้นละ 0.10 บาท เมื่อวันที่ 12 กันยายน 2556
ส่วนที่เหลือจ่ายสุทธิอัตราหุ้นละ 0.20 บาท จำนวนหุ้นทั้งหมด 860,384,157 หุ้น รวมเป็นเงิน
172,076,831.40 บาท คิดเป็นอัตราการจ่ายเงินปันผลรวม 60%
ของกำไรสุทธิจากกิจกรรมดำเนินงาน

ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทฯ ครั้งที่4/2557 เมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2557
ได้มีมติจ่ายเงินปันผลระหว่างกาล จากผลการดำเนินงานสำหรับงวดหกเดือน สิ้นสุดวันที่ 30
มิถุนายน 2557 ในอัตราหุ้นละ 0.10 บาท จำนวนหุ้นทั้งหมด 860,384,157 หุ้น รวมเป็นเงิน
86,038,415.70 บาท

3

ปี 2558 ที่ประชุมผู้ถือหุ้นสามัญประจำปี ครั้งที่ 1/2558 ได้มีมติจ่ายเงินปันผลในอัตราหุ้นละ 0.35
บาท หักการจ่ายเงินปันผลระหว่างกาลอัตราหุ้นละ 0.10 บาท เมื่อวันที่ 12 กันยายน 2557
ส่วนที่เหลือจ่ายสุทธิอัตราหุ้นละ 0.25 บาท จำนวนหุ้นทั้งหมด 860,384,157 หุ้น รวมเป็นเงิน
215,096,039.25 บาท คิดเป็นอัตราการจ่ายเงินปันผลรวม 67%
ของกำไรสุทธิจากกิจกรรมดำเนินงาน

ในปี 2558 ได้มีการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นรายใหญ่ โดย นายสุเทพ วงศ์วรเศรษฐ ถือหุ้น 20.64%
และได้ดำเนินการซื้อหุ้น 100% ในบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด
บริษัทผู้พัฒนาอาคารโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า จุดประสงค์เพื่อการสร้างรายได้ระยะยาว
เพื่อเพิ่มโอกาสและศักยภาพในการพัฒนาบริษัทให้เจริญก้าวหน้า โดยมีสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทย่อย
ดังนี้

[]

และมีการปรับภาพลักษณ์ใหม่ เพื่อต่อยอดรากฐานที่มั่นคงของการทำธุรกิจภายใต้คอนเซ็ปต์
“เราสร้างบ้านที่มีแต่ความสุข ให้ทุกคนได้อยู่ร่วมกัน” (We Build A Place of Family
Togetherness) มีการปรับทั้งในส่วนของการออกแบบโครงการ การตกแต่งภายใน และ
ภูมิทัศน์ของโครงการทั้งหมดให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในยุคปัจจุบัน
รวมถึงการออกแบบโลโก้และรูปแบบการโฆษณาใหม่

[]

โลโก้บริษัทใหม่

4

[]

โลโก้โครงการใหม่

[] ตุ๊กตา CRM ใหม่

โดยมุ่งเน้นพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบเพื่อการขาย ภายใต้แบรนด์ “ชวนชื่น”
และระดับราคาที่บริษัทมีความเชี่ยวชาญโดยเฉพาะตลาดกลางและตลาดล่าง
โดยจะเน้นรุกตลาดบ้านที่สามารถเป็นเจ้าของได้ (Affordable residential projects)
อาทิ ทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาท บ้านแฝด ระดับราคาตั้งแต่ 4 ล้านบาท
บนทำเลที่ใกล้กับระบบขนส่งสาธารณะ (Mass transit) เป็นทำเลที่อยู่อาศัย
และไม่ไกลจากโครงการเดิมที่บริษัทมีฐานลูกค้า และได้รับการตอบรับดี
โดยระยะเวลาการขายเฉลี่ย อยู่ที่ประมาณ 12-18 เดือน
และการนำสินทรัพย์ที่ไม่สอดคล้องกับการดำเนินธุรกิจ มาเปลี่ยนเป็นเงินทุนหมุนเวียน
เพื่อเพิ่มศักยภาพในการดำเนินธุรกิจ
รวมถึงการเพิ่มสัดส่วนกำไรจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายและอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและการบริการเป็นสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน
ภายในอีก 5 ปีข้างหน้า โดยเพิ่มสัดส่วนรายได้ระยะยาวจากสนามกอล์ฟ อาคารให้เช่า
และเพิ่มธุรกิจใหม่คือ อาคารโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า (พรอสเพค ดีเวลลอปเม้นท์) และ
Park Court อพาร์ทเม้นท์ เจาะตลาดบนและกลุ่มชาวต่างชาติที่พักอาศัยหรือทำงานในประเทศไทย

5

[]

1.2 โครงสร้างการถือหุ้นของกลุ่มบริษัท

บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ประเภทที่อยู่อาศัยและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยมุ่งเน้นโครงการประเภทที่อยู่อาศัยในแนวราบ

บริษัทย่อย ของบริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) มีดังนี้

1. บริษัท แมนคอน จำกัด ประกอบธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และ
พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในโครงการขนาดเล็ก

2. บริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
ประกอบธุรกิจพัฒนาอาคารโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า

3. บริษัท บรรทัดทอง พัฒนา จำกัด ประกอบธุรกิจพัฒนาและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

4. บริษัท เอ็ม เค 71 จำกัด ประกอบธุรกิจประเภทพัฒนาและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

5. บริษัท เอส 71 โฮลดิ้ง จำกัด ประกอบธุรกิจลงทุนในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์,
อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า

6. บริษัท อ่อนนุช ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ประกอบธุรกิจลงทุนในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ส่วนบริษัทร่วมอีก 2 แห่ง คือ บริษัท สามัคคีซีเมนต์ จำกัด
ประกอบธุรกิจประเภทผลิตวัสดุปูนซีเมนต์และปูนสำเร็จรูป และบริษัท ทรัพย์นรสิงห์ จำกัด
ประกอบธุรกิจประเภทอุตสาหกรรมทราย

6

ผังแสดงโครงสร้างการถือหุ้นของบริษัทฯ

[]

7

2. ลักษณะการประกอบธุรกิจ

2.1 โครงสร้างรายได้

โครงสร้างรายได้จำแนกตามกลุ่มธุรกิจ ในระยะ 3 ปีที่ผ่านมา มีดังนี้ หน่วย : พันบาท

+--------------+----------+--------+------+---+-----+---+-----+----+
| ผลิตภัณฑ์/บริการ | ดำเ      | %ก     | 2556 |   | 2   |   | 2   |    |
|              | นินงานโดย | ารถือหุ้น |      |   | 557 |   | 558 |    |
|              |          |        | 2013 |   |     |   |     |    |
|              |          | ขอ     |      |   | 2   |   | 2   |    |
|              |          | งบริษัทฯ |      |   | 014 |   | 015 |    |
+--------------+----------+--------+------+---+-----+---+-----+----+
| Product /    | Company  | M.K ‘S | ร    | % | รา  | % | รา  | %  |
| Service      |          |        | ายได้ |   | ยได้ |   | ยได้ |    |
|              |          | Shareh |      |   |     |   |     |    |
|              |          | olding | Rev  |   | R   |   | R   |    |
|              |          | (%)    | enue |   | eve |   | eve |    |
|              |          |        |      |   | nue |   | nue |    |
+--------------+----------+--------+------+---+-----+---+-----+----+
| พัฒน          | บมจ.มั่นค  |        | 2    | 9 | 2,2 | 9 | 3,6 | 9  |
| าอสังหาริมทรัพย์ | งเคหะการ |        | ,677 | 5 | 68, | 5 | 49, | 1. |
|              |          |        | ,477 | . | 799 | . | 509 | 32 |
| Real Estate  | M.K.     |        |      | 6 |     | 1 |     |    |
| Development  | Real     |        |      | 9 |     | 3 |     |    |
|              | Estate   |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Dev      |        |      |   |     |   |     |    |
|              | elopment |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Plc.     |        |      |   |     |   |     |    |
+--------------+----------+--------+------+---+-----+---+-----+----+
|              | บ        | 95.50  |      |   |     |   |     |    |
|              | จ.แมนคอน |        |      |   |     |   |     |    |
|              |          |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Mancon   |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Co.,     |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Lid.     |        |      |   |     |   |     |    |
+--------------+----------+--------+------+---+-----+---+-----+----+
| อื่น ๆ         | บมจ.มั่นค  | 95.50  | 120  | 4 | 1   | 4 | 3   | 8. |
|              | งเคหะการ |        | ,653 | . | 16, | . | 47, | 68 |
| Other        |          |        |      | 3 | 098 | 8 | 010 |    |
|              | M.K.     |        |      | 1 |     | 7 |     |    |
|              | Real     |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Estate   |        |      |   |     |   |     |    |
|              |          |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Dev      |        |      |   |     |   |     |    |
|              | elopment |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Plc.     |        |      |   |     |   |     |    |
|              |          |        |      |   |     |   |     |    |
|              | บ        |        |      |   |     |   |     |    |
|              | จ.แมนคอน |        |      |   |     |   |     |    |
|              |          |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Mancon   |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Co.,     |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Ltd.     |        |      |   |     |   |     |    |
+--------------+----------+--------+------+---+-----+---+-----+----+
|              | บจ       | 100    |      |   |     |   |     |    |
|              | .พรอสเพค |        |      |   |     |   |     |    |
|              |          |        |      |   |     |   |     |    |
|              | ดีเว      |        |      |   |     |   |     |    |
|              | ลลอปเมนท์ |        |      |   |     |   |     |    |
|              |          |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Prospect |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Dev      |        |      |   |     |   |     |    |
|              | elopment |        |      |   |     |   |     |    |
|              |          |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Co.,     |        |      |   |     |   |     |    |
|              | Ltd.     |        |      |   |     |   |     |    |
+--------------+----------+--------+------+---+-----+---+-----+----+
|              |          | รวม    | 2    | 1 | 2,3 | 1 | 3,9 | 1  |
|              |          |        | ,798 | 0 | 84, | 0 | 96, | 00 |
|              |          | Total  | ,130 | 0 | 897 | 0 | 519 |    |
+--------------+----------+--------+------+---+-----+---+-----+----+

รายได้อื่นๆ ประกอบด้วย รายได้จากค่าเช่าอาคาร , รายได้ค่าเช่าคลังสินค้าและโรงงาน ,
รายได้จากสนามกอล์ฟ เป็นต้น ซึ่งรายได้ดังกล่าว หากแยกย่อยแต่ละรายการจะมีมูลค่าไม่เกิน 10%
ของรายได้รวม ตามงบการเงินรวม

บริษัทฯ มีส่วนได้เสียในบริษัทร่วม ดังนี้ (หน่วย : บาท) ปี 2556 ปี 2557 ปี 2558

บริษัท ทรัพย์นรสิงห์ จำกัด (บริษัทฯ ถือหุ้น 36.07%) 49,054 19,859 (2,075,471)

บริษัท สามัคคีซีเมนต์ จำกัด (บริษัทฯ ถือหุ้น 40.64%) (12,472,227) (15,763,118)
(13,109,985)

หมายเหตุ : ในปลายเดือนตุลาคม 2558 บริษัทฯ ได้เข้าลงทุนในบริษัท พรอสเพค ดีเวลลอปเมนท์
จำกัด ซึ่งประกอบธุรกิจให้เช่าคลังสินค้าและโรงงานโดยการซื้อหุ้นสามัญทั้งหมดร้อยละ 100

8

2.2 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

 2.2.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

โครงการประเภทที่อยู่อาศัย ที่เปิดดำเนินการในปี 2558 มีจำนวน 18 โครงการ ลักษณะเป็น
บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์ ภายใต้ชื่อ “ ชวนชื่น ” และ “ สิรีนเฮ้าส์ ”
รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งกลับมาเปิดดำเนินการอีกครั้งเมื่อโครงการแล้วเสร็จ ภายใต้ ชื่อ
“ ออกัสท์ ” ครอบคลุมทุกความต้องการของกลุ่มลูกค้า (ดูรายละเอียดโครงการปัจจุบันของบริษัทฯ
ณ 31 ธันวาคม 2558 ตามเอกสารแนบ 5.1)

ส่วนการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้แก่ อาคารสำนักงาน และศูนย์กีฬา
นอกจากนี้ยังเปิดให้บริการสนามกอล์ฟ “ชวนชื่น” เป็นสนามกอล์ฟ 18 หลุม
พร้อมคลับเฮ้าส์และสนามไดร์ฟกอล์ฟตั้งอยู่บนถนนกรุงเทพ-ปทุมธานี และในปี 2558
ได้มีโครงการเพิ่ม คือ โครงการ Bangkok Free Trade Zone
ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์บนเนื้อที่กว่า 1,000 ไร่
แบ่งเป็นพื้นที่สาธารณูปโภคภายในโครงการ 300 ไร่ ที่ได้ดำเนินการแล้วเสร็จ และอีก 700 ไร่
เป็นพื้นที่สำหรับพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ในรูปแบบอาคารโรงงาน และคลังสินค้าให้เช่า
โดยแบ่งเป็นเขตประกอบอุตสาหกรรมทั่วไป (General Zone) และเขตปลอดภาษีอากร (Free
Zone) ปัจจุบันมีพื้นที่สร้างเสร็จพร้อมให้เช่ากว่า 130,000 ตารางเมตร
และมีผู้ประกอบการมาเช่าพื้นที่อาคารโรงงานและคลังสินค้าแล้วมากกว่า 90% โดยมีจุดเด่น
คือสิทธิประโยชน์ด้านภาษีจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือ BOI, กรมศุลกากร
และเขตพื้นที่สีม่วงที่ยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล,
ภาษีอากรนำเข้าและอากรส่งออกให้แก่ผู้ประกอบการที่เข้ามาเช่าพื้นที่โครงการเพื่อนำเข้าวัตถุดิบและผลิตสินค้าเพื่อจำหน่ายทั้งในและต่างประเทศ
ซึ่งถือเป็นแรงจูงใจให้แก่ผู้ประกอบการที่ต้องการเช่าอาคารโรงงานและคลังสินค้าในทำเลศักยภาพที่เอื้อประโยชน์ต่อการดำเนินธุรกิจสูงสุด
นอกจากนี้ ทำเลที่ตั้งของโครงการยังอยู่ในพื้นที่ที่เป็นศูนย์กลางด้านโลจิสติกส์บนถนนบางนา-ตราด
อยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิเพียง 17 กิโลเมตร, ท่าเรือกรุงเทพ 23 กิโลเมตร, ท่าเรือแหลมฉบัง
90 กิโลเมตร โดยใช้เวลาเดินทางเพียง 60 นาที
ซึ่งถือเป็นทำเลที่เหมาะแก่การเป็นจุดยุทธศาสตร์ด้านโลจิสติกส์ในการขนส่งและกระจายสินค้าทั้งในประเทศและส่งออกไปต่างประเทศทั่วโลก

นอกจากนี้บริษัทฯ ยังวางแผนพัฒนาโครงการอพาร์ทเม้นท์ Park Court เพื่อเช่า
ตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 77 (ซอยอ่อนนุช) รวม 70 ยูนิต ขนาด 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ พื้นที่ใช้สอย
260 ตารางเมตร มีพื้นที่จอดรถ 170 คันต่ออาคาร เป็นโครงการอพาร์ทเม้นท์แห่งแรกของบริษัทฯ
ซึ่งได้เล็งเห็นศักยภาพในการพัฒนาเป็นโครงการเพื่อเช่าได้
เนื่องจากในอนาคตจะมีโรงเรียนนานาชาติ (Bangkok Prep) ในพื้นที่ตรงข้ามของโครงการ
ดังนั้นการพัฒนาเป็นอพาร์ทเม้นท์เพื่อเช่าจะเป็นการรองรับครอบครัวชาวต่างชาติที่ส่งบุตรหลานมาเล่าเรียนที่โรงเรียนนานาชาติดังกล่าว
รวมทั้งกลุ่มชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ทำงานในโซนสุขุมวิทด้วยทำให้สะดวกในการเดินทางอย่างมาก
เนื่องจากเดินทางสะดวกทั้งรถไฟฟ้าสถานีอ่อนนุช ใกล้ทางขึ้น-ลงทางด่วนฉลองรัช สุขุมวิท 50
และใกล้ปากซอยสุขุมวิท 71 และ 77 และเดินทางไปสนามบินสุวรรณภูมิได้สะดวก
ลักษณะเป็นอพาร์ทเม้นท์ขนาด 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ
โดยมีจุดเด่นหลักของโครงการที่นอกเหนือจากทำเล และการเดินทางที่สะดวกแล้วยังมี
สวนขนาดใหญ่ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ สำหรับครอบครัว เช่น สระว่ายน้ำ,
ห้องออกกำลังกาย และพื้นที่สำหรับจัดงานสังสรรค์
เพื่อให้คนในครอบครัวได้ใช้เวลาร่วมกันอย่างเต็มที่

9

2.2.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ภาวะเศรษฐกิจไทยโดยรวมปี 2558 ขยายตัวได้ร้อยละ 2.8 เร่งขึ้นจากปีก่อนหน้าที่ขยายตัวร้อยละ
0.9 โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากหลายภาคส่วน ขณะที่ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2558 ถือว่าผันผวน
เริ่มไตรมาสแรกตลาดยังคงชะลอตัวจากภาวะการเมืองและความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ
ขณะเดียวกันอุตสาหกรรมอยู่ในภาวะสต๊อกล้นจากการแข่งขันผลิตคอนโดมิเนียมเข้าตลาดในช่วง 2
ปีก่อนหน้า และได้รับผลกระทบเพิ่มจากการปฏิเสธสินเชื่อมากกว่า 30 %
ทำให้ผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์เพื่อเร่งการตัดสินใจผู้ซื้อทำให้กำลังซื้อเริ่มกลับมา
สำหรับครึ่งปีหลังขณะที่ตลาดกำลังไปได้ดี ก็เกิดภาวะการชะลอตัวอีกครั้ง
หลังมีข่าวรัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ก่อนจะคลี่คลายในไตรมาสสุดท้าย
เมื่อรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ (19 ต.ค.58 )
ด้วยการสนับสนุนเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย และ ลดค่าธรรมเนียมโอน
และจดจำนอง (สิ้นสุด 30 เม.ย.59) (ที่มาข้อมูล : ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ ปี59 )

สำหรับภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2558 แม้จะมีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ลดลง 5% เหลือเพียง
107,990 หน่วย ลดลงจากปี 2557 ที่จำนวน 114,094 หน่วย
แต่มูลค่าของที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่กลับพุ่งสูงขึ้น 26% คิดเป็นมูลค่า 435,056 ล้านบาท เพิ่มจากปี
2557 ที่มีมูลค่ารวม 344,546 ล้านบาท ด้านสินค้าที่มีการเปิดตัวมากที่สุดในแง่ของระดับราคา คือ
ที่อยู่อาศัยที่มีราคา 2-3 ล้านบาท (31,497 หน่วย หรือ 29%) รองลงมาคือที่อยู่อาศัยราคา 1-2
ล้านบาท (23%) และที่อยู่อาศัยราคา 3-5 ล้านบาท (19%) ขณะเดียวกันด้านยอดขายในปี 2558
มีหน่วยขายเท่ากับ 103,642 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2557 จำนวน 13,007 หน่วย หรือ 14%
ที่อยู่อาศัยที่ขายได้มากที่สุดคือ ทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 24,145 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2557 จำนวน
10,212 หน่วย หรือ 60% (ที่มาข้อมูล : เอเจนซี่ฟอร์เรียลเอสเตทแอฟแฟร์)

สำหรับบริษัทฯ ในปี 2558 สามารถปิดการขายได้ 5 โครงการ ได้แก่ โครงการชวนชื่น
พระราม2โครงการชวนชื่น เพชรเกษม โครงการชวนชื่น บรู๊คไซค์ โครงการไพรเวทพาร์ค ชวนชื่น
ซิตี้ คอนโดมิเนียมออกัสท์ พระราม 3 -เจริญกรุง รวมทั้งหมด 1,391 ยูนิต
คิดมูลค่าโครงการรวมกัน 4,350 ล้านบาท พร้อมทั้งเปิดตัวโครงการใหม่จำนวน 4 โครงการ
บนทำเลใหม่และใกล้เคียงทำเลเดิม ได้แก่

1. ชวนชื่น กรีนบาวด์ เป็นโครงการบ้านเดี่ยวสไตล์ คอนเทมโพรารี (Contemporary)
ที่มาพร้อมความสุขในบรรยากาศใกล้ชิดธรรมชาติ สามารถออกกำลังกายผ่อนคลายไปกับสนามกอล์ฟ
18 หลุม พร้อมคลับเฮ้าส์ในชวนชื่น กอล์ฟคลับ ที่อยู่บริเวณใกล้เคียง จำนวน 216 ยูนิต บนพื้นที่
44-0-59.7 ไร่ มูลค่าโครงการ 800 ล้านบาท

2. ไพร์มพาร์ค ชวนชื่น ซิตี้ บ้านเดี่ยวบนทำเลยอดนิยมซอยวัชรพล จำนวน 141 ยูนิต บนพื้นที่
30-0-46.7 ไร่ มูลค่าโครงการ 771 ล้านบาท จุดเด่นของโครงการ คือ ทำเลต้นถนนวัชรพล
เข้าออกได้ทั้งทางถนนวัชรพลและซอยรามอินทรา 65 เข้าสู่ใจกลางเมืองโดยสะดวกด้วยทางด่วน
นอกจากนี้ ยังแวดล้อมด้วยศูนย์การค้าและไลฟ์สไตล์มอลล์หลากหลาย ทั้งบนถนนวัชรพล
ถนนรามอินทรา และถนนประดิษฐ์มนูธรรม

10

3. ชวนชื่น เอกชัย-บางบอน 4 ที่มีความโดดเด่นทั้งในด้านศักยภาพทำเล
และการออกแบบที่มีการผสมผสานความโมเดิร์น และความเป็นเอกลักษณ์ได้อย่างลงตัว
ในสไตล์โมเดิร์น คอนเทมโพรารี (Modern Contemporary) หรูหรากับบ้านเดี่ยวขนาด 100
ตร.วา จำนวน 93 ยูนิต บนพื้นที่ 31-2-70 ไร่ มูลค่าโครงการ 758 ล้านบาท

4. ลีออง สุขุมวิท 62 ทาวน์โฮม 3 ชั้น ในรูปแบบยูโรเปี้ยนสไตล์ จำนวน 56 ยูนิต บนพื้นที่
6-1-2.7 ไร่ มูลค่าโครงการ 460 ล้านบาท
จุดเด่นของทำเลที่ตั้งโครงการคือความสะดวกสบายในการเดินทาง
นอกจากจะใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนสุขุมวิท 62 เพียง 200 เมตรแล้ว ยังห่างจากสถานีรถไฟฟ้า BTS
บางจากซึ่งตั้งอยู่ปากซอยสุขุมวิท 62 เพียง 1 กม.
ความสะดวกในการเดินทางจึงเทียบเคียงได้กับคอนโดมิเนียมในทำเลสุขุมวิทช่วงปลาย
แต่ด้วยความคุ้มราคาและพื้นที่ใช้สอยกว่าคอนโดมิเนียมหลายเท่า

2.2.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

(1) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

สำหรับรูปแบบผลิตภัณฑ์หลักของบริษัทฯ จะเป็นประเภทบ้านสร้างก่อนขาย
เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่ต้องการเข้าอยู่ทันที ในปี 2559
มีการพัฒนารูปแบบการก่อสร้างโดยนำนวัตกรรมบ้านกึ่งสำเร็จรูปหรือบ้านพรีแฟบ (Prefab House)
มาใช้ร่วมกับงานก่อสร้างแบบปกติ (Traditional)
ซึ่งจะช่วยย่นระยะเวลาก่อสร้างได้มากกว่าการก่อสร้างปกติหลายเท่าตัว
ทั้งยังช่วยลดปัญหาด้านแรงงาน และลดต้นทุนก่อสร้าง ทำให้เพิ่มขีดความสามารถในแข่งขันได้ดียิ่งขึ้น
ยึดนโยบาย “ความคุ้มราคา” (Value for Money) ที่ระดับสินค้าราคาเฉลี่ยประมาณ 2.0-5.0
ล้านบาท ลักษณะลูกค้าจะเป็นกลุ่มผู้ซื้อใช้พักอาศัย
จึงไม่มีความเสี่ยงในการพึ่งพิงลูกค้ารายใดเป็นพิเศษ
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มผู้ที่มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไป ช่วงอายุประมาณ 30-50 ปี
อาชีพรับจ้างเอกชน, ธุรกิจส่วนตัว เป็นส่วนใหญ่
สำหรับช่องทางการจำหน่ายจะใช้วิธีการขายตรงแก่ลูกค้า
โดยมีสำนักงานขายประจำแต่ละหน่วยงานและสำนักงานใหญ่
รวมไปถึงการต่อยอดของการสร้างแบรนด์เดิมให้แข็งแกร่งยิ่งขึ้นและทำการตลาดแบบใหม่ใช้การสื่อสารออนไลน์เพื่อเพิ่มการเข้าถึงลูกค้ากลุ่มใหม่
เน้นกลยุทธ์การจัดกิจกรรมลูกค้าสัมพันธ์หรือซีอาร์เอ็มโดยให้ความสำคัญกับลูกบ้านในการจัดกิจกรรมหลังการขาย
ภายใต้คอนเซ็ปต์ “ครอบครัวมั่นคง” เพื่อสร้างความสัมพันธ์ในการใช้ชีวิตร่วมกันของครอบครัว
และเป็นชุมชนที่น่าประทับใจ ซึ่งจะเป็นการสร้างฐานลูกค้าที่แข็งแกร่งของมั่นคงต่อไปในอนาคต

พร้อมกันนี้ยังบริษัทฯ ยังได้เตรียมงบประมาณไว้ สำหรับซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการในอนาคต
ควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงการใหม่ บนแลนด์แบงค์ที่มีอยู่ ส่งผลให้บริษัทฯ
สามารถรักษาต้นทุนและสร้างรายได้จากการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายได้อย่างต่อเนื่อง

(2) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

- ผลกระทบและการดำเนินการป้องกัน

1. ทรัพยากรและสิ่งแวดล้อมทางกายภาพ

สภาพภูมิประเทศ จัดให้มีการทำรั้วกำแพงรอบบริเวณบ้านพักคนงานให้เป็นสัดส่วน มี

การปลูกต้นไม้และทำสวนหย่อมด้านหน้าโครงการเพื่อความสวยงาม

11

การชะล้างพังทลายของดิน มีการสร้างเขื่อนกันดินบริเวณพื้นที่หน้าโครงการใกล้กับแนว

แม่น้ำลำคลอง

คุณภาพอากาศ มีการป้องกันฝุ่นละอองในพื้นที่โครงการโดยการฉีดพรมน้ำ , ตรวจสอบ

เครื่องจักรกลที่ใช้ในการก่อสร้างให้อยู่ในสภาพดี เพื่อลดการเกิดเขม่าและควัน
เสียงและการสั่นสะเทือน ตรวจสอบเครื่องจักรกลในการก่อสร้างให้อยู่ในสถานที่เสมอ

เพื่อลดการเกิดเสียงดัง อันเนื่องจากเครื่องจักรกลชำรุด และไม่ดำเนินกิจกรรมใดๆ
ที่ก่อให้เกิดเสียงดังรบกวนในช่วงเวลาพักผ่อนของชุมชน (หลังเวลา 19.00 น.)

ทรัพยากรน้ำ ,การระบายน้ำและการป้องกันน้ำท่วม จัดให้มีรางระบายน้ำรอบๆ บ้านพักคนงาน
และบ่อพักน้ำชั่วคราวเพื่อรองรับน้ำเสียจากกิจกรรมต่างๆ ของคนงาน ,จัดสร้างระบบบำบัดน้ำเสีย
และสิ่งปฏิกูลจากคนงานโดยจัดสร้างเป็นแบบเกรอะ-กรองไร้อากาศและจัดให้มีการสูบกากตะกอนในบ่อเกรอะไปกำจัด

2. ทรัพยากรชีวภาพ

 มีการดำเนินการตามมาตรการป้องกัน / ลดผลกระทบต่อทรัพยากรกายภาพอย่างเคร่งครัด

เพื่อไม่ก่อให้เกิดผลกระทบ

  3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์

แหล่งน้ำใช้ แนะนำให้คนงานใช้น้ำอย่างประหยัด โดยการนำน้ำจากคลองหรือจากบ่อพัก

น้ำมาใช้ในกิจกรรมก่อสร้างบางส่วน เช่นการล้างอุปกรณ์ก่อสร้าง ,การรดน้ำต้นไม้

การใช้ไฟฟ้า แนะนำให้คนงานใช้ไฟฟ้าอย่างประหยัด , ใช้อุปกรณ์ไฟฟ้าที่ได้มาตรฐาน ,
ประหยัดพลังงานและมีอายุการใช้งานยาวนาน ,
เดินสายและติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าตามมาตรฐานของการไฟฟ้าฯ

การกำจัดขยะมูลฝอย
รวบรวมขยะหรือเศษวัสดุที่เกิดจากการก่อสร้างกองรวมไว้ไม่ให้กระจัดกระจาย
และนำกลับมาใช้ประโยชน์ใหม่หรือนำไปถมที่ , จัดภาชนะรองรับให้เพียงพอกับปริมาณขยะที่เกิดขึ้น
, มีฝาปิดมิดชิด ส่วนขยะที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้ควรมีการดำเนินการนำไปทิ้งอย่างน้อยสัปดาห์ละครั้ง

การคมนาคม หลีกเลี่ยงการขนถ่ายวัสดุก่อสร้างในชั่วโมงเร่งด่วน , จำกัดความเร็วของรถ

บรรทุก โดยเฉพาะเมื่อเข้าเขตชุมชน และปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการขนส่งอย่างเคร่งครัด ,
ขับรถด้วยความระมัดระวัง ห้ามจอดรถในบริเวณที่ทำให้เกิดการกีดขวางการจราจร

  4. คุณภาพชีวิต

อาชีวอนามัย มีการพิจารณาด้านมาตรการความปลอดภัย , จัดให้มีการดูแลการใช้อุปกรณ์

ป้องกันอันตราย และมีการตรวจสอบเพื่อความปลอดภัยในการทำงาน ,
มีการอบรมชี้แจงมาตรการต่างๆ แก่หัวหน้าคนงาน
หรือจัดหาคู่มือพร้อมคำชี้แจงใช้เพื่อให้เกิดสำนึกและเข้าใจในเรื่องความปลอดภัยให้ดียิ่งขึ้น,
มีการจัดหาสวัสดิการด้านสุขาภิบาลต่างๆ เช่น น้ำดื่ม และที่ทิ้งขยะรวม
มีการรักษาความสะอาดภายในพื้นที่เพื่อลดมลภาวะ และอุบัติเหตุต่างๆ ,
จัดให้มีเครื่องปฐมพยาบาลเบื้องต้น , จัดให้มีไฟฟ้า แสงสว่างในเวลากลางคืน
บริเวณบ้านพักคนงานให้เพียงพอ

12

สาธารณสุข กำหนดขอบเขตบ้านพักคนงานให้อยู่ในบริเวณเดียวกัน ,
มีความเข้มงวดในด้านสุขาภิบาลสิ่งแวดล้อม
เพื่อป้องกันการก่อและแพร่กระจายของเชื้อโรคหรือโรคติดต่อ ,
จัดให้มีเวรยามรักษาความปลอดภัยออกตรวจดูแลความเรียบร้อยตลอด 24 ชั่วโมง

การป้องกันอัคคีภัย มีการเดินสายไฟทุกขั้นตอน และกระทำอย่างถูกหลักวิชาการ , ออกกฎ

ให้คนงานดับไฟให้สนิทหลังสูบบุหรี่ และประกอบอาหาร

ทัศนียภาพและสุนทรียภาพ ควบคุมให้มีการดูแลการก่อสร้างบริเวณต่างๆ
ภายในโครงการให้เป็นไปตามที่ออกแบบไว้ เพื่อรักษาสภาพภูมิทัศน์ที่ดีของโครงการ

- ผลการปฏิบัติจริงเปรียบเทียบกับอัตราสูงสุดตามกฎหมาย

บริษัทฯ
ได้มีการวางนโยบายในการรักษาสิ่งแวดล้อมเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมโดยให้เป็นไปตามมาตรการที่ทางราชการกำหนดไว้

- ข้อพิพาทและแนวทางแก้ไข

  - ไม่มี -

13

2.2.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2558

ณ 31 ธันวาคม 2558 บริษัทฯ ไม่มีโครงการงานรอส่งมอบมูลค่าเกินกว่าร้อยละ 10
ของรายได้รวม

14

3. ปัจจัยความเสี่ยง (Risk Factor)

(3.1) ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ (Business Risk)

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งยังมีอุปทานในระดับสูง
และการตัดสินใจซื้อบ้านที่อยู่อาศัยใช้ระยะเวลาที่ยาวขึ้นกว่าช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
เนื่องจากผู้บริโภคได้รับผลกระทบจากหนี้ภาคครัวเรือนที่ยังสูงและสภาพเศรษฐกิจที่ซบเซาส่งผลให้ความเชื่อมั่นผู้บริโภคลดลง
รวมถึงธนาคารพาณิชย์ยังคงเข้มงวดในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อย อย่างไรก็ดี ในไตรมาสที่ 4
ด้วยมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ทั้งมาตรการทางการเงินและการคลัง
รวมถึงการลงทุนภาครัฐที่มีความชัดเจนมากขึ้นในปี 2558
ตลอดจนราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ
ทำให้เป็นปัจจัยส่งเสริมกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้

สำหรับการบริหารจัดการความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจของบริษัท
บริษัทได้วางกลยุทธ์การเติบโตทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าและการให้บริการ
โดยตั้งเป้าผลักดันให้ทั้งสองธุรกิจมีสัดส่วนรายได้ที่ใกล้เคียงกันในอีก 5 ปีข้างหน้า นอกจากนี้ บริษัท
ยังคงมุ่งเน้นการบริหารจัดการสินค้าคงเหลือ(บ้านสร้างก่อนขาย)
โดยการสร้างเพิ่มเพื่อทดแทนหน่วยที่ขายได้ ควบคุมสต็อคบ้านในอยู่ในปริมาณที่เหมาะสม

(3.2) ความเสี่ยงด้านการผลิต (Production Risk)

โครงการสาธารณูปโภคเมกะโปรเจคส์ของภาครัฐ แม้จะเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
แต่อาจส่งผลต่อการขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง ซึ่งบริษัทฯ
มีมาตรการรองรับโดยการนำระบบก่อสร้างสำเร็จรูปมาใช้สำหรับทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น
ซึ่งความหลากหลายของรูปแบบจะไม่มากเท่าบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด
จึงเหมาะกับระบบก่อสร้างสำเร็จรูป นอกจากจะร่นระยะเวลาในการก่อสร้างแล้ว
ยังพึ่งพาแรงงานน้อยมาก โดยเฉพาะแรงงานประเภทงานโครงสร้าง
ซึ่งอาจถูกดึงเข้าสู่งานก่อสร้างเมกะโปรเจคส์ สำหรับสินค้าประเภทบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด
ปัจจัยสำคัญคือการบริหารจำนวนการผลิตให้สมดุล ในภาวะตลาดที่กำลังซื้ออ่อนตัวลง
แต่ยังต้องมีงานผลิตเพื่อรักษาผู้รับเหมาที่มีคุณภาพให้มีงานได้ต่อเนื่อง
สำหรับวัตถุดิบที่สำคัญประการหนึ่งคือ ที่ดิน ยังมีความเสี่ยงในการเฟ้นหาที่ดินทำเลดี
ในราคาที่เหมาะสม

(3.3) ความเสี่ยงด้านการเงิน (Financial Risk)

ในภาวะเศรษฐกิจซบเซา
ความแข็งแกร่งทางการเงินและการบริหารกระแสเงินสดถือเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับธุรกิจที่ต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงานสูงอย่างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
บริษัทฯ คงความแข็งแกร่งทางการเงิน ด้วยอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) เพียง 0.76
เท่า ณ สิ้นปี 2558 ในขณะที่ภาระหนี้ที่มีดอกเบี้ย(Interest-bearing debt) ณ สิ้นปี 2558
เท่ากับ 2,879.29 ล้านบาท บริษัทมีกระแสเงินสดที่มีสภาพคล่องสูง บริษัทฯ
จึงมีความแข็งแกร่งทางการเงิน พร้อมรับสถานการณ์เศรษฐกิจที่อยู่ในสภาวะชะลอตัวเช่นในปัจจุบัน
และยังพร้อมที่จะรุกคืบด้วยโครงการใหม่ทันทีตลาดพลิกพื้น

ด้านการบริหารเงินทุน บริษัทฯ
ให้ความสำคัญในการพิจารณาหาแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำเพื่อใช้ในการดำเนินงาน นอกจากนี้ บริษัทฯ
ยังให้ความสำคัญในการบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีอยู่ของบริษัทฯ
โดยวางแนวทางในการเปลี่ยนทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้น้อยให้เป็นเงินทุนของบริษัทฯ
เพื่อนำไปลงทุนในธุรกิจที่จะสามารถสร้างรายได้ที่มั่นคงและต่อเนื่องให้กับบริษัทฯ ได้ในระยะยาว

15

4. ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจของบริษัทและบริษัทย่อย

(1) บริษัทและบริษัทย่อยมีทรัพย์สินหมุนเวียนและทรัพย์สินถาวรหลักที่ใช้ในการประกอบธุรกิจรวม
เป็นมูลค่าตามบัญชีสุทธิ 10,587.81 ล้านบาท โดยแยกลำดับรายการได้ดังนี้

1. ที่ดินรอการพัฒนาและเพื่อขาย-สุทธิ 2,214.24 ล้านบาท (หมายเหตุงบการเงิน 10)

2. ที่ดินและงานก่อสร้างพัฒนาเพื่อขาย 3,109.00 ล้านบาท (หมายเหตุงบการเงิน 9)

3. บ้านพร้อมขายและบ้านตัวอย่าง 756.98 ล้านบาท (หมายเหตุงบการเงิน 9)

4. สิทธิการเช่าและอาคารพร้อมส่วนปรับปรุง 1,264.01 ล้านบาท (หมายเหตุงบการเงิน 18)

5. อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 2,782.07 ล้านบาท (หมายเหตุงบการเงิน 16)

6. สนามกอล์ฟและสโมสร 867.76 ล้านบาท (หมายเหตุงบการเงิน 17)

รวม 10,994.06 ล้านบาท

หัก ค่าเสื่อมราคาสะสม 402.99 ล้านบาท

ค่าเผื่อมูลค่าสินค้าลดลง

- บ้านและบ้านตัวอย่าง 3.26 ล้านบาท

สุทธิ 10,587.81 ล้านบาท

(2) บริษัทฯใช้ทรัพย์สินลำดับที่ 1และ2 บางส่วน
เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเพื่อการพัฒนาโครงการและได้ทำการประเมินราคาใหม่ในปี 2556 –
2558
ซึ่งจัดทำโดยผู้ประเมินที่อยู่ในความเห็นชอบจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
บริษัทฯ
ได้ปรับราคาประเมินที่ดินดังกล่าวตามมูลค่างานที่ได้ส่งมอบให้ลูกค้าแล้วโดยใช้วิธีอัตราถัวเฉลี่ยพื้นที่ที่เหลือขายเทียบกับพื้นที่ที่ได้ทำการประเมินไว้

(3) บริษัทและบริษัทย่อยไม่มีสินทรัพย์ไม่มีตัวตนที่สำคัญในการประกอบธุรกิจ

(4) บริษัทมีสัดส่วนการลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมตาม หมายเหตุประกอบงบการเงินหมายเลข
12 และหมายเลข 13
โดยไม่มีอำนาจควบคุมหรือมีส่วนร่วมในการกำหนดนโยบายที่สำคัญต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัทร่วม

16

[]

17

(6) โครงการในอนาคต

โครงการที่จะเปิดดำเนินการในปี 2559 ที่บริษัทฯ ได้จัดทำแผนแล้ว มี 5 โครงการ คือ

1. โครงการบนทำเลที่ตั้งถนนนครอินทร์ ใกล้สะพานพระราม 5 เนื้อที่ประมาณ 26 ไร่
เป็นบ้านเดี่ยว ขนาดราคาบ้านพร้อมที่ดินตั้งแต่ 8.0 ล้านบาทขึ้นไป

2. โครงการบนทำเลที่ตั้งถนนบางบอน 4 ใกล้วงแหวนกาญจนา เนื้อที่ประมาณ 31 ไร่
เป็นบ้านเดี่ยว ขนาดราคาบ้านพร้อมที่ดินตั้งแต่ 8.0 ล้านบาทขึ้นไป

3. โครงการบนทำเลที่ตั้งย่านบางใหญ่ เนื้อที่ประมาณ 20 ไร่ เป็นทาวน์โฮม
ขนาดราคาบ้านพร้อมที่ดินตั้งแต่ 2.0 ล้านบาทขึ้นไป

4. โครงการบนทำเลที่ตั้งย่านวงแหวนกาญจนาภิเษก เนื้อที่ประมาณ 20 ไร่ เป็นบ้านแฝด
ขนาดราคาบ้านพร้อมที่ดินตั้งแต่ 3.0 ล้านบาทขึ้นไป

5. โครงการบนทำเลที่ตั้งย่านปทุมธานี เนื้อที่ประมาณ 20 ไร่ เป็นทาวน์โฮม
ขนาดราคาบ้านพร้อมที่ดินตั้งแต่ 2.0 ล้านบาทขึ้นไป

18

5. ข้อพิพาททางกฎหมาย

บริษัทฯ ไม่มีข้อพิพาททางกฎหมายที่กระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ อย่างมีนัยสำคัญ

19

6. ข้อมูลทั่วไป และข้อมูลสำคัญอื่น

ชื่อบริษัท : บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน)

ชื่อย่อหลักทรัพย์ : MK

ประกอบธุรกิจหลักประเภท : พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ที่ตั้งสำนักงานใหญ่ : 719 อาคารมั่นคงเคหะการ ถนนบรรทัดทอง

  แขวงวังใหม่ เขตปทุมวัน กรุงเทพฯ 10330

เลขทะเบียนบริษัท : 0107536001567

HOME PAGE : www.mk.co.th

โทรศัพท์ : 0 2 216 - 6600 - 18

โทรสาร : 0 2 216 - 6619

วิสัยทัศน์ : บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน)

( VISION ) จะเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยชั้นนำของประเทศ

มุ่งเสนอสินค้าและบริการที่คุ้มค่า คุ้มราคาแก่ลูกค้า

พันธกิจ : 1. ด้านการเงิน สร้างฐานะทางการเงินที่มั่นคง สร้างผลตอบแทนที่สูงสุดต่อ

( MISSION ) ผู้ถือหุ้น ด้วยยอดขายที่เติบโตด้วยอัตราที่สูงกว่าอัตราการขยายตัวของตลาด

ที่อยู่อาศัย และการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ

2. ด้านการตลาด มุ่งเสนอสินค้าที่มีคุณภาพดี ทั้งในแง่ทำเล คุณภาพงาน-

ก่อสร้างและสภาพแวดล้อม ในราคาที่สร้างความคุ้มค่าต่อลูกค้า รวมไปถึง

การบริการที่ลูกค้าประทับใจ และสร้างชื่อ “ ชวนชื่น ” และ “ สิรีนเฮ้าส์ ”
ให้เกิดการรับรู้ต่อสาธารณชนในฐานะโครงการที่อยู่อาศัยชั้นนำ

3. ด้านกระบวนการผลิตและการให้บริการ ส่งมอบสินค้าและบริการชั้นดี

ตรงกำหนดเวลา เปี่ยมประสิทธิภาพ มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง

4. ด้านการบริหาร เพิ่มความสามารถในการแข่งขัน มุ่งเน้นความพยายาม

บรรลุถึงเป้าหมายในทุกส่วนงาน และส่งเสริมธรรมาภิบาล

5. ด้านบุคลากร สร้างจิตสำนึกด้านคุณภาพและบริการ สร้างวัฒนธรรมการ

เรียนรู้และพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ภายใต้บรรยากาศการทำงานที่อบอุ่นฉันท์มิตร