2. ปัจจัยความเสี่ยง

บริษัทฯ ตระหนักถึงความจำเป็นในการบริหารความเสี่ยง ดังนั้น บริษัทฯ
จึงมีเป้าหมายที่จะบริหารความเสี่ยงของบริษัทฯ ให้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้
จากลักษณะของธุรกิจของบริษัท
ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นและผลกระทบที่จะมีต่อการดำเนินงานในอนาคต เป็นไปดังนี้

1.  ความเสี่ยงในงานก่อสร้าง

    1.  ความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

จากความผันผวนของราคาวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง ซึ่งเป็นปัจจัยภายนอกที่บริษัทฯ
ไม่สามารถควบคุมได้ บริษัทฯ จึงบริหารจัดการความเสี่ยงนี้
โดยการกำหนดยืนราคาวัสดุก่อสร้างหลักไว้ล่วงหน้ากับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างรายใหญ่ทั้งหมดทุกโครงการ
เพื่อให้ผู้รับเหมาสามารถซื้อวัสดุจากผู้ค้าวัสดุที่บริษัทฯ ได้เจรจาต่อรองราคาไว้แล้ว
ทำให้สามารถลดความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างได้ในระยะหนึ่ง
จึงสามารถควบคุมต้นทุนที่ใช้ในการก่อสร้างได้ และเพื่อเป็นการป้องกันผู้ค้าวัสดุรายเดิมขึ้นราคา
บริษัทฯ ได้จัดตั้งคณะทำงานติดตามราคาวัสดุก่อสร้างและจัดหาวัสดุทดแทนจากผู้ผลิตรายใหม่
เพื่อให้สามารถกำหนดราคารับจ้างก่อสร้างที่ทันต่อสถานการณ์ และในระดับราคาที่แข่งขันได้ในตลาด
นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้จัดตั้งทีมวิจัยและพัฒนา เพื่อศึกษาเกี่ยวกับเทคโนโลยี และนวัตกรรมใหม่ ๆ
ที่สามารถลดต้นทุนในการก่อสร้าง และทำให้งานก่อสร้างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น อาทิเช่น
Aluminium Formwork System, Precast Element, Bathroom Pods, Solar cell
System, Design Improvement เป็นต้น ส่งผลให้ระยะเวลาในการก่อสร้างบ้านแบบทาวน์โฮม
2-3 ชั้นสามารถสร้างเสร็จทั้งโครงการภายใน 6-7 เดือน
จึงสามารถควบคุมความเสี่ยงเรื่องความผันผวนของราคาวัสดุได้เป็นอย่างดี
ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งต้องได้เวลาก่อสร้าง 1-2 ปี
บริษัทฯได้คำนวนความผันผวนดังกล่าวรวมเข้าไปในต้นทุนการก่อสร้างอยู่แล้ว

2.  ศักยภาพและประวัติการทำงานของผู้รับเหมา

เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดจากผู้รับเหมา บริษัทฯ จึงได้ก่อตั้งบริษัท วัน อัพ จำกัด
(ซึ่งเป็นบริษัทย่อย โดยบริษัทฯ ถือหุ้นร้อยละ 99.99) ขึ้นในเดือนพฤศจิกายนปี 2550
โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้สามารถควบคุมต้นทุน คุณภาพ
และระยะเวลาการส่งมอบงานให้ได้ตรงตามแผนของบริษัทฯ โดยบริษัทฯ
ได้คัดเลือกทีมบริหารที่เป็นมืออาชีพ จบการศึกษาจากสถาบันการศึกษาชั้นนำ
และมีประสบการณ์ในด้านการบริหารงานก่อสร้างทั้งแนวราบและแนวดิ่ง
รวมถึงทีมบุคลากรสนับสนุนที่มีคุณภาพเป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ บริษัทฯ
ได้มีการว่าจ้างผู้รับเหมารายอื่นทั้งขนาดกลางและขนาดใหญ่เข้ามาดำเนินการก่อสร้างด้วย
ซึ่งบริษัทฯ จะเป็นผู้คัดเลือกโดยพิจารณาจากผลงานที่มีคุณภาพ มีความมั่นคงทางการเงิน
เพราะผู้รับเหมากลุ่มนี้จะมีความรับผิดชอบสูง และไม่มีปัญหาในด้านการจ่ายค่าแรงให้แก่คนงาน
จึงลดความเสี่ยงที่ทำให้โครงการก่อสร้างล่าช้าหรือหยุดดำเนินการ ซึ่งบริษัทฯ
จะกำหนดค่าจ้างเหมารวมค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างให้กับผู้รับเหมา
และจะทำการควบคุมคุณภาพของงาน ระยะเวลาการทำงาน
และต้นทุนการก่อสร้างให้เป็นไปตามที่บริษัทฯ กำหนดไว้

3.  คุณภาพและมาตรฐานของงานก่อสร้าง

มีการพัฒนาคนงานให้มีทักษะและฝีมือในการทำงานก่อสร้างให้มากยิ่งขึ้น
โดยการจัดฝึกอบรมให้กับแรงงานใหม่สักระยะหนึ่งก่อนเริ่มทำงาน
โดยจะมีการฝึกสอนทีมงานเก่าและทีมงานใหม่เป็นประจำอย่างต่อเนื่อง
เพื่อเพิ่มศักยภาพในการทำงานเปิดโอกาสให้พนักงานก้าวหน้าในอาชีพการงาน
ตลอดจนพัฒนาบุคลากรให้เป็นคนมีคุณภาพ มีทัศนคติที่ดี และมีความรู้ในการทำงาน
ทำให้เพิ่มปริมาณของบุคลากรที่มีประสิทธิภาพในองค์กรได้มากขึ้น

4.  การขาดแคลนแรงงานในภาคก่อสร้าง

การเพิ่มค่าแรงและสวัสดิการต่างๆ เพื่อสร้างแรงจูงใจในการทำงาน ช่วยเหลือดูแลผู้ใช้แรงงาน
ให้มีรายได้เพียงพอกับการยังชีพ และให้มีความสุขในการดำรงค์ชีวิต
ซึ่งจะช่วยให้รักษาแรงงานที่มีศักยภาพสูงขององค์กรไว้ได้ในระยะยาว

การสร้างบ้านไว้ล่วงหน้าจำนวนหนึ่ง (บ้าน Stock)
เพื่อลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นในเรื่องของแรงงาน อันเนื่องมาจากการปรับขึ้นค่าจ้างแรงงานขั้นต่ำ
และเพื่อสร้างความมั่นใจให้ลูกค้าได้ว่าเมื่อซื้อแล้วจะได้บ้านที่ต้องการ
ทำให้สามารถตัดสินใจซื้อบ้านได้ทันที โดยจะไม่มีปัญหาในการโอนบ้านให้ลูกค้าอย่างแน่นอน

5.  ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน

จัดสวัสดิการด้านดูแลเด็กให้กับคนงาน
และจะขยายการศึกษานอกระบบโรงเรียนให้เหมาะสมกับกลุ่มเด็กซึ่งเป็นบุตรคนงานก่อสร้าง

มีการปรับปรุงสวัสดิการเกี่ยวกับที่พักคนงานในด้านต่าง ๆ
โดยการสร้างจิตสำนึกให้คนงานก่อสร้างรักษาความสะอาดบริเวณที่พักและสิ่งแวดล้อม

ให้ความรู้กับคนงานในเรื่องของความปลอดภัยในการทำงาน
รวมทั้งส่งเสริมให้เจ้าของกิจการจัดเตรียมอุปกรณ์ต่าง ๆ ให้ครบถ้วน

จัดให้มีการให้ความรู้ทางด้านสาธารณสุขกับคนงาน
รวมทั้งจัดรูปแบบการให้บริการสาธารณสุขสำหรับประชากรกลุ่มนี้เป็นพิเศษ
จะมีการตรวจสุขภาพก่อนเข้าทำงาน
โดยแพทย์แผนปัจจุบันที่ได้รับใบอนุญาตประกอบวิชาชีพเวชกรรมด้านอาชีวเวชศาสตร์
หรือที่ผ่านการอบรมด้านอาชีวเวชศาสตร์
หรือที่มีคุณสมบัติตามที่อธิบดีประกาศกำหนดตามกฎกระทรวงแรงงาน
เพื่อจัดให้คนงานทำงานให้เหมาะสมกับงานที่ทำเพื่อหลีกเลี่ยงการเสี่ยงอันตรายต่อสุขภาพอนามัยและความปลอดภัยและมีการตรวจสุขภาพอนามัยคนงานเป็นระยะๆ
อย่างน้อย ปีละ 1 ครั้ง หลังจากที่ได้ทำงานไปแล้ว ทั้งนี้เพื่อเป็นการค้นหาโรคแต่เนิ่นๆ
และรักษาได้ทันท่วงที

2.  ความเสี่ยงในการจัดซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการในบริเวณใจกลางเมือง

โครงการส่วนใหญ่ของบริษัทฯ จะมีทำเลที่ตั้งอยู่บริเวณใจกลางเมือง
เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้าที่จะเข้ามาอยู่อาศัยในแต่ละโครงการให้สามารถเดินทางเข้าออกอย่างสะดวก
ทั้งนี้ที่ดินบริเวณศูนย์กลางชุมชนเป็นที่ดินที่บริษัทฯ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ
ต้องการนำมาสร้างโครงการ และที่ดินในบริเวณดังกล่าวมีอยู่อย่างจำกัด
สำหรับวิธีการป้องกันความเสี่ยงในส่วนนี้ บริษัทฯ ได้มีการวางแผนระยะยาวไว้แล้ว โดยบริษัทฯ
ได้ดำเนินการจัดซื้อที่ดินในบริเวณใจกลางเมืองในปริมาณที่สามารถรองรับกับแผนงานก่อสร้างโครงการต่าง
ๆ ที่จะมีขึ้นในอนาคต นอกจากนี้ บริษัทฯ
มีพื้นที่อีกส่วนหนึ่งที่ทีมค้นคว้าและวิจัยการตลาดได้ทำการวิเคราะห์ไว้ว่ามีแนวโน้มที่จะขยายตัวเป็นศูนย์กลางความเจริญของธุรกิจและแหล่งชุมชน
อาทิ เช่น แจ้งวัฒนะ เกษตร-นวมินทร์, บางนา-ตราด, สรงประภา, รังสิต เป็นต้น

3.  การเป็นผู้ประกอบการที่เชี่ยวชาญตลาดคอนโดมิเนียม

บริษัทฯ เริ่มเปิดโครงการคอนโดมิเนียมตั้งแต่ปี 2549 จนถึงปัจจุบัน ภายใต้ชื่อ “เอ สเปซ”
ทั้งหมด 7 โครงการ จำนวน 5,633 ยูนิต
เป็นสิ่งที่ยืนยันได้ถึงความเป็นผู้ประกอบการมืออาชีพในตลาดคอนโดมีเนียม
แต่ยังคงอาจจะมีความเสี่ยงในเรื่องความผันผวนในต้นทุนการสร้างคอนโดมิเนียมได้
เนื่องจากเป็นการขายก่อนสร้าง บริษัทฯ
จึงลดความผันผวนดังกล่าวโดยการทำสัญญาจ้างเหมาแบบเบ็ดเสร็จกับผู้รับเหมาและมีการเจรจาสั่งจองซื้อวัสดุที่สำคัญล่วงหน้าก่อนเปิดการขายซึ่งเป็นการป้องกันการเปลี่ยนแปลงของราคาวัสดุ

แม้ว่าบริษัท วันอัพ จำกัด ดังกล่าว ซึ่งเป็นบริษัทย่อยนั้น จะเพิ่งก่อตั้งในเดือนพฤศจิกายนปี 2550
แต่ด้วยทีมบริหารมืออาชีพที่มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทักษะการบริหารงานก่อสร้าง
ตลอดจนความเชี่ยวชาญในงานก่อสร้างทุกประเภท จะเห็นได้จากผลงานในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
บริษัทฯ ได้ดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวน 15 โครงการ ประกอบด้วย

-   โครงการคอนโดมิเนียม 4 โครงการ คือ เอ สเปซ อโศก, เอ สเปซ เกษตร, เอ สเปซ
    สุขุมวิท และ เอ สเปซ เพลย์ สุทธิสาร

-   โครงการทาวน์โฮม 11 โครงการ คือ เดอะ คัลเลอร์ เกษตร เฟส 1, เดอะ คัลเลอร์
    เกษตร เฟส 2, เดอะ คัลเลอร์ ติวานนท์ เฟส 1, อารียา โมวา, เดอะ คัลเลอร์ เกษตร
    พรีเมี่ยม เฟส 1, เดอะ คัลเลอร์ แจ้งวัฒนะ-ติวานนท์ พรีเมี่ยม เฟส 1, เดอะ คัลเลอร์
    แจ้งวัฒนะ-ติวานนท์ พรีเมี่ยม เฟส 2, อารียา ทูบี, อารียา แมนดารีน่า สุขุมวิท 77, เดอะ
    คัลเลอร์ พรีเมี่ยม บางนา เฟส 1 และ เดอะ คัลเลอร์ พรีเมี่ยม บางนา เฟส 2

สำหรับปี 2555 นี้ บริษัทฯ มีโครงการที่กำลังดำเนินการก่อสร้างจำนวน 7 โครงการ จนถึงวันนี้
บริษัทฯ ได้พิสูจน์แล้วว่าบริษัทฯ สามารถก้าวขึ้นสู่หนึ่งในบริษัทฯ ชั้นนำของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์
และมุ่งมั่นที่จะสร้างสรรค์ผลงานที่มีคุณภาพเช่นนี้ต่อไป

1.  ความเสี่ยงในเรื่องการมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท

ปัจจุบันบริษัทมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่อยู่ 2 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มตระกูลเลาหพูนรังษี
และกลุ่มตระกูลพรเจริญชัยศิลป์ จะถือหุ้นอยู่ในบริษัทร้อยละ 28.44 และร้อยละ 25.31 ตามลำดับ
ซึ่งถ้าหากในอนาคตกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ทั้งสองกลุ่มนี้มีการรวมตัวกันเกิดขึ้นจะสามารถควบคุมเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกินครึ่งหนึ่ง
ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการแต่งตั้งกรรมการ
หรือการขอมติในเรื่องอื่นที่ต้องใช้เสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น ยกเว้น
มติพิเศษที่ต้องอาศัยเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นมากกว่า 3 ใน 4
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงอาจไม่สามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบและถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นใหญ่เสนอได้
อย่างไรก็ตาม
บริษัทมีคณะกรรมการตรวจสอบที่จะเข้ามาตรวจสอบและพิจารณาเพื่อไม่ให้เกิดรายการที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้ง
และเพื่อก่อให้เกิดความโปร่งใสในการดำเนินงานของบริษัท

2.  ความเสี่ยงในด้านการเงิน

สิ้นปี 2555 บริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 963.48 ล้านบาทและเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน
2,450.05 ล้านบาท จากสถาบันการเงินเพื่อลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียม, ทาวน์เฮ้าส์
และบ้านเดี่ยวของบริษัท โดยปัจจุบันบริษัทมีอัตราหนี้สินธนาคารต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 1.61 เท่า
และอัตราหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 1.75 เท่า
บริษัทจึงมีความเสี่ยงในด้านการเงินเพิ่มขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อน

3.  ความเสี่ยงจากปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมือง

ปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมือง ที่ยังคงมีความล่อแหลมต่อความวุ่นวายที่จะเกิดขึ้น
ซึ่งทุกครั้งที่มีปัญหาทางการเมืองเกิดขึ้น ก็จะทำให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจออกไป
ซึ่งแม้ว่าปีนี้จะมีปัจจัยเสี่ยงต่างๆ แต่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ยังมีแนวโน้มทีจะเติบโตได้
เพราะความต้องการทีอยู่อาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลมีอยู่อย่างต่อเนื่อง