2. ปัจจัยความเสี่ยง

  2.1 ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากการดำเนินงาน

-   ความเสี่ยงในเรื่องความไม่ต่อเนื่องของรายได้

ในปัจจุบัน บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหวางการพัฒนา 4 โครงการ โครงการบ้านเดี่ยว 2
โครงการได้แก่ โครงการรสา พาร์คเลน และโครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด
ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวระดับราคาปานกลาง

โครงการคอนโดมิเนียม จำนวน 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ The Light House โครงการ
Intro Condominium ราคาขายตั้งแต่ 2 - 12 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าขายรวมประมาณ 2,950
ล้านบาท เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลกลางเมือง (Central Business District)
ซึ่งยังเป็นตลาดที่มีการเจริญเติบโต และในปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการศึกษาเพื่อพัฒนาโครงการอื่นๆ
เพิ่มเติม โดยจะพิจารณาทำเลที่ตั้งของระบบเครือข่ายคมนาคมเป็นองค์ประกอบสำคัญ

-   ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ

บริษัทไม่มีนโยบายในการถือครองที่ดินเปล่า (Land Bank) ไว้สำหรับการก่อสร้างโครงการต่างๆ
ในอนาคต
เนื่องจากบริษัทเห็นว่าการซื้อที่ดินเปล่าโดยยังไม่มีแผนการก่อสร้างโครงการที่ชัดเจนจะทำให้บริษัทมีภาระต้นทุนทางการเงิน
ประกอบกับบริษัทอาจได้รับความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงกฏระเบียบเกี่ยวกับผังเมืองรวมของกรุงเทพฯ
อย่างไรก็ตาม การเติบโตอยางรวดเร็วของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
รวมทั้งการแขงขันกันซื้อที่ดินในทําเลที่ดีระหวางผูประกอบการ
อาจทำให้บริษัทซื้อที่ดินในราคาสูงกว่าที่บริษัทกำหนด ไม่สามารถซื้อที่ดินในพื้นที่และขนาดที่ต้องการได้
หรือไม่สามารถหาซื้อที่ดินได้เลย ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนขาย
หรือไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ตามแผนที่วางไว้
ซึ่งจะมีผลกระทบต่อฐานะการเงินและผลการดำเนินงานของบริษัทได้

โดยที่ผ่านมาในการจัดหาที่ดินของบริษัทนั้น บริษัทจะทำการจัดหาที่ดินจากแหล่งหลักๆ ได้แก่
การจัดหาที่ดินจากคนรู้จัก การหาที่ดินจากนายหน้าค้าที่ดิน หรือ
ที่ดินประเภทที่เป็นหลักประกันหนี้ค้างชำระจากธนาคารพาณิชย์ ทั้งนี้
บริษัทมีหนวยงานภายในและนายหนาคาที่ดินหลายรายที่จะคัดเลือกที่ดินในทําเลที่ดีเพื่อนํามาเสนอตอบริษัทเพื่อพิจารณา
โดยบริษัทให้ความสำคัญกับทำเลที่สามารถเดินทางได้สะดวกสบาย
ซึ่งที่ผานมาบริษัทสามารถจัดหาที่ดินในทําเลที่ดีมีราคาเหมาะสมไดตลอดมา และในอนาคต
บริษัทเชื่อวาจะสามารถจัดหาที่ดินในทําเลและราคาที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาโครงการไดอยางตอเนื่อง
นอกจากนี้ บริษัทมีขั้นตอนเพื่อสอบทานในการซื้อที่ดิน
โดยเมื่อบริษัทพิจารณาว่าที่ดินที่นายหน้านำเสนอมีศักยภาพเพียงพอ
บริษัทจะส่งพนักงานไปตรวจสอบที่ดินดังกล่าวที่กรมที่ดิน
เพื่อสอบทานความถูกต้องและความเหมาะสมในการซื้อที่ดิน

-   ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างถือเป็นต้นทุนการก่อสร้างที่สำคัญ การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์
และความผันผวนของราคา น้ำมัน ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวเพิ่มขึ้น
ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนของการพัฒนาโครงการและความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
และในบางช่วงเวลาอาจเกิดปัญหาขาดแคลนวัสดุก่อสร้างได้

-   ความเสี่ยงทางด้านการเงิน

ณ 31 ธันวาคม 2552 บริษัทมีภาระหนี้เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินเป็นจํานวน 327.10
ล้านบาท โดยเป็นการกู้ยืมเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการ และเพื่อซื้อที่ดินสําหรับโครงการในปัจจุบัน
ซึ่งหนี้เงินกู้เป็นลักษณะรายโครงการ (Project Finance)
ที่มีกําหนดระยะเวลาชําระคืนเมื่อมีการโอนโดยการปลอดจํานอง กลาวคือ
บริษัทจะนําเงินประมาณรอยละ 60 – 75 ของราคาขาย ซึ่งลูกค้ามาชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์
(ขึ้นกับเงื่อนไขการชําระคืนของแตละสถาบันการเงิน)
ไปชําระคืนใหแกสถาบันการเงินผูใหกู

นอกจากนี้ หากพิจารณาอัตราส่วนทางการเงินที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของทุน ในปี
2550 – 2552 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของทุนอยู่ที่ระดับ 0.56 เท่า 0.76 เท่า และ 1.05
เท่า ตามลำดับ การเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนดังกล่าวในปี 2552
เนื่องจากบริษัทมีการเบิกเงินกู้เพื่อพัฒนาโครงการ เดอะ ไลท์เฮ้าส์ และโครงการ อินโทร
คอนโดมิเนียม ทั้งนี้ ในอดีตที่ผานมานั้น บริษัทไมเคยมีปญหาในการชําระหนี้แตอยางใด

-   ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง

ในการประกอบธุรกิจของบริษัท จะต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนเป็นจำนวนมากในด้านต่างๆ เช่น ที่ดิน
หรือค่าใช้จ่ายผู้รับเหมา เนื่องมาจากลักษณะการดำเนินธุรกิจตามปกติของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งแบ่งส่วนในการชำระเงินของลูกค้าเป็น 2 ส่วนหลัก คือ เงินจองและเงินดาวน์ (ประมาณร้อยละ
10 – 30 ของมูลค่าขาย) และเงินโอนกรรมสิทธิ์ (ประมาณร้อยละ 70 – 90 ของมูลค่าขาย)
บริษัทจึงมีเงินทุนหมุนเวียนจากการขายภายในโครงการก่อนการรับโอนกรรมสิทธิ์จากเงินจอง/เงินดาวน์เท่านั้น
และต้องอาศัยเงินทุนหมุนเวียนของโครงการจากเงินกู้ ทั้งนี้
เงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการ
สถาบันการเงินจะมีการกำหนดเงื่อนไขในการเบิกเงินกู้ในแต่ละงวดโดยขึ้นกับความก้าวหน้าในการขาย
หากยอดขายของโครงการต่างๆ ดังกล่าวไม่เป็นไปตามเป้าหมาย
หรือการโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้ากว่าที่กำหนด ก็อาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัท นอกจากนี้
ด้วยนโยบายของบริษัทในการสร้างบ้านแบบกึ่งสั่งสร้างซึ่งจะมีการก่อสร้างประมาณร้อยละ 60 – 70
จึงเริ่มเปิดการขายโครงการ

ทั้งนี้
บริษัทมีนโยบายในการบริหารสภาพคล่องโดยการดำเนินการก่อสร้างให้มีความสอดคล้องกับการขาย
สำหรับโครงการขนาดใหญ่ (โครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด และโครงการรสา พาร์คเลน)
จะแบ่งการก่อสร้างเป็นลักษณะเฟส แทนที่จะก่อสร้างทั้งโครงการในคราวเดียวกัน
ซึ่งหากมีความคืบหน้าในการขายถึงระดับหนึ่ง บริษัทจะเริ่มการก่อสร้างในเฟสต่อไป
บริษัทจึงมีเงินทุนหมุนเวียนในการพัฒนาโครงการมาจากการขายส่วนหนึ่งและจากเงินกู้ยืมอีกส่วนหนึ่ง

  2.2 ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากปัจจัยอื่นๆ

-   ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของความต้องการด้านผลิตภัณฑ์

การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขทางเศรษฐกิจต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ย
การเติบโตหรือชะลอตัวทางด้านเศรษฐกิจ รวมถึงมาตรการของภาครัฐ
ในการลดภาษีและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เพื่อสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มีผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัย โดยอัตราดอกเบี้ย
และ มาตรการลดภาษีและค่าธรรมเนียม ส่งผลกระทบต่อต้นทุนของบริษัทผู้ประกอบการ ดังนั้น
หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้น หรือมาตราการลดภาษีและค่าธรรมเนียมดังกล่าวสิ้นสุดลง
จะทำให้ผู้บริโภคมีต้นทุนซื้อบ้านที่แพงขึ้น โดยผู้บริโภคก็มีการปรับพฤติกรรมรับปัจจัยเสี่ยงดังกล่าว
เช่น การเลือกที่อยู่อาศัยในขนาดที่เล็กลง

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีการทำวิจัยและพัฒนาเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลง ในวงการอสังหาริมทรัพย์
เพื่อการวิเคราะห์ตลาดและผู้บริโภค
ให้สามารถปรับตัวต่อรูปแบบการบริโภคที่เปลี่ยนไปของกลุ่มลูกค้าได้
ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของการพัฒนาโครงการในอนาคตที่จะเป็นอาคารชุดหรือบ้านเดี่ยว
หรือฐานราคาของสินค้าที่เป็นที่ต้องการของตลาดในแต่ละช่วงเวลา
ตลอดจนการจัดเตรียมแผนส่งเสริมการขายต่างๆในสินค้าที่มีอยู่เดิม
เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการที่ปรับเปลี่ยนไป

-   ความเสี่ยงทางด้านเสถียรภาพทางการเมือง

สถานการณ์การเมืองภายในประเทศ ถือว่าเป็นตัวแปรสำคัญตัวหนึ่ง
ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม
บริษัทยังคงนโยบายการบริหารงานด้วยความระมัดระวัง รอบคอบ
โดยจะให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการซึ่งได้เปิดขายในช่วงปีที่ผ่านมาให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
และจะเตรียมความพร้อมในทุก ๆ
ด้านเพื่อรองรับกับสถานการณ์ที่มีความเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วและรุนแรงในอนาคต