3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ 

ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการของกลุ่มบริษัท แบ่งออกเป็น 5 ลักษณะ ดังนี้

  1. การพัฒนาโครงการเพื่อขาย

  2. การพัฒนาโครงการเพื่อเช่า

  3. ธุรกิจสนามกอล์ฟ

  4. การร่วมลงทุนกับบริษัทอื่นเพื่อประกอบกิจการที่เกี่ยวเนื่องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  5. ที่ดินรอการพัฒนา

  3.1.1 การพัฒนาโครงการเพื่อขาย บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน)
  จะเป็นผู้พัฒนาโครงการเพื่อขาย ซึ่งปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาทั้งสิ้น 5
  โครงการ โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   โครงการอีสเทอร์น สตาร์ คันทรีโฮม
    เป็นโครงการจัดสรรที่ดินและสร้างบ้านเพื่อขายโดยมีสาธารณูปโภคครบครัน ทั้งถนน โทรศัพท์
    ประปา และไฟฟ้าใต้ดิน ซึ่งตั้งอยู่ในบริเวณรอบสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ
    แอนด์ รีสอร์ท บนเนื้อที่ประมาณ 615 ไร่ จัดสรรประมาณ 471 แปลง
    โดยแบ่งเป็นแปลงย่อยโดยเฉลี่ยแปลงละ 400 ตารางวา
    (แต่ปัจจุบันมีการจัดสรรเป็นแปลงย่อยๆ
    เพื่อเอื้ออำนวยต่อกำลังซื้อของลูกค้าตามสภาวะเศรษฐกิจ)
    มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นลูกค้าระดับสูง ปัจจุบันคงเหลือที่ดินของโครงการทั้งหมดประมาณ 237
    ไร่ แบ่งออกเป็นจำนวน 129 แปลง คือ ที่ดินเปล่าจำนวน 117 แปลง
    และที่ดินของโครงการแฮมเล็ท 2 จำนวน 12 แปลง ซึ่งโครงการแฮมเล็ท 2
    ปัจจุบันอยู่ระหว่างการสร้างบ้านตัวอย่าง

-   โครงการสินทวีพาร์ค เป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย
    ภายในโครงการประกอบด้วยคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด และที่ดินเปล่า
    บนเนื้อที่ประมาณ 90 ไร่ แบ่งออกเป็น 4 เฟส
    มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นลูกค้าระดับกลางขึ้นไป
    ปัจจุบันบ้านทาวน์เฮ้าส์และที่ดินเปล่าได้ขายหมดแล้ว คงเหลือแต่ในส่วนของคอนโดมิเนียมเพียง
    34 ยูนิต

-   โครงการแฮมเล็ท เป็นโครงการจัดสรรที่ดินสำหรับสร้างบ้านเดี่ยวเพื่อขายบนเนื้อที่กว่า 63
    ไร่ โดยแบ่งเป็นแปลงย่อยขนาดพื้นที่ 100-150 ตารางวา อยู่ใกล้กับโครงการอีสเทอร์น
    สตาร์ คันทรีโฮม มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นลูกค้าระดับสูง
    ปัจจุบันได้ตีโอนที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดของโครงการเพื่อชำระหนี้ให้กับธนาคารไทยธนาคารแล้ว

-   โครงการแฮมเล็ท 2
    เป็นโครงการจัดสรรที่ดินสำหรับสร้างบ้านเดี่ยวเพื่อขายซึ่งโครงการแฮมเล็ท 2
    นี้เป็นโครงการที่เพิ่งพัฒนาปลายปี 2544 เป็นโครงการที่ต่อเนื่องจากโครงการแฮมเล็ท
    และโครงการคันทรีโฮม
    เนื่องจากได้มีการสำรวจกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่อยู่ในบริเวณใกล้เคียงพบว่ามีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ยังต้องการที่ดินพร้อมที่พักอาศัยที่มีขนาดพื้นที่ประมาณ
    200 ตารางวา สำหรับโครงการแฮม เล็ท 2 ตั้งอยู่ภายในบริเวณโครงการคันทรีโฮม
    มีพื้นที่ขายรวมประมาณ 8 ไร่ โดยจะจัดสรรประมาณ 12 แปลง
    รูปแบบโครงการจะเน้นแบบบ้านที่หลากหลายและราคาที่ไม่สูงมาก โดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
    คือ ผู้บริหารระดับสูงในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดและบริเวณใกล้เคียง ผู้เกษียณอายุ
    และนักธุรกิจในกรุงเทพฯ โดยมีระยะเวลาการดำเนินโครงการประมาณ 2 ปี

-   โครงการสินทวีการ์เด้น เป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย บนเนื้อที่ประมาณ 50 ไร่
    ริมถนนสุขุมวิทสาย 3 ภายในโครงการประกอบด้วยที่ดินเปล่า, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด,
    ลิงค์เฮ้าส์, และทาวน์เฮ้าส์ มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นลูกค้าระดับกลาง ปัจจุบันบ้านเดี่ยว,
    บ้านแฝด, ลิงค์เฮ้าส์, และทาวน์เฮ้าส์ได้ขายหมดแล้ว คงเหลือที่ดินเปล่าประมาณ 195 แปลง
    ในขนาดแปลงละ 60-80 ตารางวา

  3.1.2 การพัฒนาโครงการเพื่อเช่า

-   การพัฒนาโครงการเพื่อเช่าที่บริหารงานโดยบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด
    (มหาชน)

  บริษัทเคยเปิดดำเนินกิจการให้เช่า คือ โครงการศูนย์การค้า อีสเทอร์น สตาร์ พลาซ่า
  เป็นอาคาร 3 ชั้น มีพื้นที่ให้เช่า 10,450 ตารางเมตร ซึ่งเปิดให้เช่าตั้งแต่กลางปี 2537
  แต่เมื่อสิ้นเดือนเมษายน 2543 บริษัทได้หยุดดำเนินกิจการชั่วคราวเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจตกต่ำ
  นอกจากนี้ บริษัทยังมีโครงการให้เช่าอื่นๆ เช่น คอนโดมิเนียมที่โครงการสินทวีพาร์ค

-   การพัฒนาโครงการเพื่อเช่าที่บริหารงานโดยบริษัทร่วม

  บริษัท ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด (บริษัทร่วม) ซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ 49.00
  ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว โดยบริษัทร่วมทุนกับบริษัท ซันไรซ์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด
  จากประเทศสิงค์โปร์ ดำเนินธุรกิจอพาร์ทเม้นท์และบ้านเดี่ยวระดับหรูให้เช่า
  ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 66 หลัง และอพาร์ทเม้นท์ 8 อาคาร จำนวน 84 ยูนิต ในลักษณะ
  Serviced Apartment
  มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นนักธุรกิจระดับสูงซึ่งเป็นคนละกลุ่มกับโครงการสินทวีพาร์ค
  เนื่องจากโครงการของบริษัทร่วมเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าระดับหรูในสภาพแวดล้อมร่มรื่น
  บริเวณเดียวกันกับสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท

  3.1.3 ธุรกิจสนามกอล์ฟ เป็นโครงการพัฒนาที่ดินสนามกอล์ฟระดับมาตรฐานโลก 18 หลุม
  บนพื้นที่กว่า 414 ไร่ อยู่ห่างจากกรุงเทพฯ เพียง 160 กิโลเมตรเศษ
  เป็นสถานที่ที่เหมาะแก่การออกกำลังกายและการพักผ่อน นอกจากนี้ยังมีคลับเฮ้าส์ ทะเลเทียม
  สระว่ายน้ำ สนามเทนนิส ห้องซาวน่า ห้องฟิตเนส
  และห้องประชุมพร้อมอุปกรณ์สำหรับการจัดประชุมและสัมมนา

  บริษัทไม่ได้ดำเนินการพัฒนาธุรกิจสนามกอล์ฟโดยตรง แต่ให้บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท
  จำกัด (บริษัทย่อย) ซึ่งปัจจุบันบริษัทถือหุ้นร้อยละ 76.62 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว
  เป็นผู้ดำเนินการโครงการสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท

  ในส่วนของสมาชิกสนามกอล์ฟบริษัทจะเป็นผู้ดำเนินการบริหารจัดการเอง
  โดยในปีที่เริ่มโครงการบริษัทได้รับสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟ จำนวน 1,600 สมาชิก
  จากการถือหุ้นในบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท จำกัด ร้อยละ 100 ของทุนจดทะเบียน
  ต่อมาในปี 2533 บริษัทได้ขายเงินลงทุนในบริษัทดังกล่าวจำนวน 7,990,000 หุ้น
  หรือคิดเป็นร้อยละ 19.98 ของทุนจดทะเบียน ณ ปัจจุบัน พร้อมกับสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟ 799
  สมาชิก ให้กับนักกอล์ฟและนักลงทุนทั่วไป (ผู้ที่ซื้อหุ้นบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท จำกัด
  จากบริษัททุก 10,000 หุ้น จะได้รับสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์
  รีสอร์ท 1 สมาชิก)

  จากการขายเงินลงทุนดังกล่าวออกไปทำให้บริษัทมีสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัท อีสเทอร์น สตาร์
  รีสอร์ท จำกัด ลดลง และบริษัทมีสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟคงเหลือ 801 สมาชิก
  ซึ่งต่อมาบริษัทจะขายเฉพาะสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟอย่างเดียว และเมื่อวันที่ 2 มีนาคม 2544
  บริษัทได้นำสมาชิกสนามกอล์ฟจำนวน 100
  สมาชิกไปใช้ในการปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินแห่งหนึ่ง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544
  บริษัทมีสมาชิกกอล์ฟเหลือ 357 สมาชิก

  3.1.4 การร่วมลงทุนกับบริษัทอื่นเพื่อประกอบกิจการที่เกี่ยวเนื่องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  1. บริษัท เอ็มบีเอฟ อีสเทอร์น สตาร์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ 40.00
  ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว โดยบริษัทร่วมลงทุนกับกลุ่มบริษัท เอ็ม บี เอฟ
  ประเทศมาเลเซียดำเนินธุรกิจโรงเรียนนานาชาติ ที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง ชื่อว่า
  "Garden International School, Rayong"
  และเริ่มเปิดดำเนินการสาขาใหม่ที่ซอยเย็นอากาศ กรุงเทพฯ เมื่อเดือนสิงหาคม 2543 ในชื่อว่า
  "Garden International School, Bangkok"

  2. บริษัท พร้อมมิตร อีสเทอร์น สตาร์ เฮลท์แคร์ จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ 40.00
  ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว โดยบริษัทร่วมลงทุนกับโรงพยาบาลพร้อมมิตร (กรุงเทพฯ)
  ดำเนินธุรกิจโพลีคลีนิค ที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง
  โดยบริษัทไม่ได้มีส่วนร่วมในการบริหารงาน
  และปัจจุบันได้หยุดดำเนินกิจการชั่วคราวเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย

  3.1.5 ที่ดินรอการพัฒนา

  1. บริษัท บ้านและที่ดินตะวันออก จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ 100 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว
  มีที่ดินจำนวน 10-0-28.0 ไร่ อยู่ริมถนนกม.16–พลา ในอำเภอบ้านฉาง
  ซึ่งขณะนี้ยังไม่มีแผนดำเนินการอย่างใด

  2. บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เฮ้าส์ซิ่ง ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นทางอ้อมรวมร้อยละ
  100 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว ซึ่งขณะนี้ยังไม่มีแผนดำเนินการแต่อย่างใด

  3. บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ ไลซัน นิวเวิล์ด จำกัด
  ซึ่งบริษัทถือหุ้นทั้งทางตรงและทางอ้อมรวมร้อยละ 60 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว
  โดยบริษัทร่วมลงทุนกับกลุ่ม ไลซันและนิวเวิล์ดจากฮ่องกง เพื่อพัฒนาโครงการฮิลไซด์ รีสอร์ท
  รวมเนื้อที่ 105-2-30.7 ไร่ ตั้งอยู่ริมถนนสุขุมวิทในอำเภอบ้านฉาง
  แต่เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้ออำนวย บริษัทจึงยังมิได้ดำเนินการพัฒนาแต่ประการใด

โครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ณ 31 ธันวาคม 2544 มีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1) โครงการเพื่อขาย

[TABLE]

หมายเหตุ : ^(#1) บริเวณพื้นที่ส่วนกลางเช่น ถนน ทะเลสาบ ใช้ร่วมกับโครงการคันทรีโฮม

 - ไม่รวมสินค้ายึดคืน 

2) โครงการเพื่อเช่า

[TABLE]

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน 

ก) การตลาดและภาวะการแข่งขันโครงการพัฒนาเพื่อขายและเพื่อเช่า

  สำหรับโครงการเพื่อขายและเพื่อเช่าบริษัทมุ่งเน้นการตลาดในแถบนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด
  และบริเวณใกล้เคียง โดยกลุ่มเป้าหมายมีตั้งแต่ระดับผู้บริหารระดับสูง วิศวกร พนักงาน
  และข้าราชการ บริษัทใช้นโยบายการตลาดด้วยการเสนอขายสินค้าในระดับคุณภาพ ราคา
  และการผ่อนชำระที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย
  รวมทั้งนำเสนอสินค้าที่ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคด้วยแบบบ้านอิสระซึ่งสามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยภายในได้ตามความต้องการของลูกค้า

  จากภาพรวมของภาวะเศรษฐกิจเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวดีขึ้น และแนวโน้มเศรษฐกิจปี 2545
  ที่คาดว่าจะมีการขยายตัวสูงขึ้นในระดับใกล้เคียงกับปี 2544
  รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำและความคืบหน้าในการปรับโครงสร้างหนี้
  ทำให้ธุรกิจสามารถดำเนินการต่อไปได้
  โดยเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยวจะเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตมากที่สุดอย่างต่อเนื่องจากปลายปี
  2544 โดยเริ่มต้นที่เขตกรุงเทพมหานครก่อน ซึ่งคาดว่าอุปสงค์นี้จะขยายตัวไปถึงภูมิภาคอื่นๆ ด้วย
  บริษัทจึงได้ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์และแผนการตลาดให้สอดคล้องกับภาวะที่เกิดขึ้น ดังนี้

1.  วิเคราะห์ตลาดโดยละเอียด
    เพื่อระบุกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แท้จริงของโครงการอย่างชัดเจนตลอดจนกำหนดราคาขายให้เหมาะสมกับกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแต่ละโครงการ
    รวมทั้งใช้กลยุทธ์สร้างบ้านให้เสร็จก่อนขายซึ่งสามารถดึงดูดตลาดเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ

2.  ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การตลาดมาเป็น Direct Marketing
    โดยมุ่งกลุ่มโรงงานอุตสาหกรรมที่จะมาตั้งโรงงานในเขตโครงการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก
    (อีสเทอร์น ซีบอร์ด)
    โดยเฉพาะบริเวณนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดซึ่งมีนโยบายในการให้สวัสดิการด้านที่พักอาศัยกับพนักงานของโรงงานที่ต้องมาทำงานในบริเวณดังกล่าว
    โดยบริษัทมีโครงการที่สามารถตอบสนองความต้องการที่พักอาศัยที่มีคุณภาพให้แก่พนักงานทุกระดับ
    ตั้งแต่พนักงานระดับล่างไปจนถึงเจ้าหน้าที่บริหารระดับสูง ดังนั้นวิธีการ Direct Marketing
    จะทำให้บริษัทเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้มากขึ้น

3.  ในช่วงสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำซึ่งไม่เอื้ออำนวยต่อการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
    จึงทำให้ภาครัฐเข้ามากระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์เหลือร้อยละ
    0.01 และลดภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์
    ตลอดจนสถาบันการเงินได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยลง
    ดังนั้นจึงเป็นการกระตุ้นความสนใจของลูกค้าที่ต้องการที่พักอาศัย
    โดยบริษัทจะเน้นการให้ลูกค้าทำสัญญาและขอสินเชื่อธนาคารควบคู่กันไปเพื่อที่จะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายในระยะเวลาไม่นานนัก

4.  ปลายปี 2544 บริษัทได้เริ่มขยายการก่อสร้างที่พักอาศัยในโครงการต่างๆ
    ของบริษัทหลังจากได้ชะลอโครงการมาระยะหนึ่ง
    เนื่องจากลูกค้ายังมีความต้องการที่พักอาศัยและภาวะตลาดที่เริ่มฟื้นตัว รวมทั้งนโยบายต่างๆ
    ของภาครัฐที่ออกมากระตุ้นตลาด

5.  สำหรับกลยุทธ์การตลาดของโครงการเพื่อเช่านั้น
    บริษัทได้หันมามุ่งเน้นในธุรกิจบริการเพิ่มมากขึ้น เช่น Serviced Apartment
    หรือการให้บริการเช่าบ้านพัก (บ้านเดี่ยว) ในระยะสั้น
    เพื่อเป็นการใช้สินทรัพย์ที่มีอยู่ก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่บริษัท

-   กลยุทธ์การแข่งขัน จุดเด่นในด้านการตลาดที่ใช้ในการแข่งขันของบริษัทมีดังนี้

1.  โครงการของบริษัทเน้นคุณภาพที่เหมาะสมกับราคาโดยเริ่มตั้งแต่การออกแบบที่เน้นให้มีเนื้อที่ประโยชน์ใช้สอยมากที่สุด
    ตั้งอยู่ในบริเวณที่มีสภาพแวดล้อมที่เป็นธรรมชาติและมีการรักษาความปลอดภัยที่ดี
    การคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีฝีมือประสบการณ์และชื่อเสียงเป็นที่ไว้วางใจ
    และคัดเลือกวัสดุที่มีคุณภาพเหมาะสมกับลักษณะการใช้งานของแต่ละโครงการ

2.  ทำเลที่ตั้งโครงการของบริษัทซึ่งสะดวกแก่การสัญจรไปมาและปลอดภัยต่อลูกค้าเป้าหมาย
    โดยทุกโครงการจะตั้งอยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดไม่เกิน 10 กิโลเมตร
    นอกจากนี้เขตอำเภอบ้านฉางยังถูกกำหนดให้เป็นเขตสำหรับที่พักอาศัยของชุมชนเท่านั้น
    จึงมั่นใจได้ว่าจะปลอดภัยจากสิ่งแวดล้อมที่เป็นพิษจากเขตอุตสาหกรรม

3.  บริษัทมีโครงการหลายประเภทซึ่งสามารถรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าทุกประเภทและทุกระดับรายได้

4.  ความน่าเชื่อถือของผู้บริหารและผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทช่วยเสริมความมั่นใจในคุณภาพโครงการและความมั่นคงของบริษัทให้กับลูกค้ามากยิ่งขึ้นเนื่องจากผู้บริหารและผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทเป็นผู้มีประสบการณ์ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
    และในวงการอุตสาหกรรมและเป็นผู้ที่ได้รับการยอมรับว่ามีชื่อเสียงทั้งระดับประเทศและท้องถิ่น

5.  ความมุ่งมั่น ชื่อเสียง และประสบการณ์ของบริษัทที่จะลงทุนในบริเวณพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก
    ส่งผลให้ลูกค้ามีความมั่นใจและเชื่อถือในความมั่นคงของบริษัท
    โดยบริษัทมีนโยบายระยะสั้นและระยะยาวที่จะส่งเสริมการพัฒนาและการเติบโตของโครงการพัฒนาชายฝั่งทะเลตะวันออก
    โดยมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก
    โดยเฉพาะในเขตอำเภอบ้านฉาง ให้มีลักษณะเป็นชุมชนใหม่ที่สมบูรณ์แบบ

6.  เน้นการให้บริการหลังการขายที่ดีและสะดวกกับลูกค้า
    เนื่องจากบริษัทมีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ในเขตอำเภอบ้านฉางจึงง่ายต่อการติดต่อและให้บริการกับลูกค้า
    และบริษัทยังได้มีการสำรวจความคิดเห็นของลูกค้าถึงความพอใจในโครงการของบริษัทอยู่เสมอ

7.  บริษัทมีนโยบายที่จะยืดหยุ่นการชำระเงินดาวน์และการผ่อนชำระค่างวดให้กับลูกค้าของบริษัท
    รวมทั้งช่วยจัดหาสถาบันการเงินเพื่อให้สินเชื่อระยะยาวที่มีเงื่อนไขเงินดาวน์และอัตราดอกเบี้ยต่ำให้กับลูกค้า

-   แผนการโฆษณาและประชาสัมพันธ์

1.  บริษัทมีนโยบายให้พนักงานขายเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยตรง
    โดยให้พนักงานขายติดต่อกับแผนกบุคคลของบริษัทต่างๆ ในบริเวณพื้นที่ใกล้เคียง
    เพื่อขอจัดซุ้มเสนอสินค้าของทุกโครงการ
    พร้อมทั้งจัดกิจกรรมและมีส่วนร่วมในกิจกรรมในท้องถิ่นอำเภอบ้านฉาง

2.  จัดงานแนะนำโครงการเพื่อให้ประชาชนที่สนใจโครงการได้รับทราบรายละเอียดข้อมูลโครงการมากขึ้น
    พร้อมทั้งมีภาพจำลอง สไลด์ และภาพยนตร์ที่เกี่ยวกับโครงการแสดงในงานด้วย

3.  ส่งแผ่นพับและรายละเอียดโครงการถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแต่ละโครงการและให้พนักงานขายติดตามผล
    หลังจากที่ลูกค้าได้รับเอกสารโครงการแล้ว

4.  เชิญบุคคลในพื้นที่ที่มีชื่อเสียงหรือสนใจโครงการของบริษัทเข้ามาเยี่ยมชมโครงการ
    และใช้บริการศูนย์กีฬา เช่น ทะเลเทียม สนามกอล์ฟ ฯลฯ

5.  ติดต่อแนะนำโครงการของบริษัทให้กับผู้บริหารบริษัทและโรงงานที่ตั้งอยู่
    หรือจะมาตั้งบริษัทและโรงงานในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด
    และบริเวณพื้นที่ฝั่งทะเลตะวันออก
    หรือบริษัทที่มีนโยบายให้สวัสดิการด้านที่พักอาศัยกับพนักงานของบริษัทที่ต้องมาทำงานในบริเวณดังกล่าว

-   การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

  บริษัทมีทีมงานขายของบริษัทซึ่งจะเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยตรงและติดต่อตัวแทนจำหน่ายภายนอกเป็นครั้งคราว
  ทีมงานขายของบริษัทปัจจุบันมี 3 ทีม ประจำอยู่ที่สำนักงานอำเภอบ้านฉาง
  ซึ่งจะเป็นผู้ติดตามกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของแต่ละโครงการอย่างใกล้ชิด
  บริษัทจะกำหนดค่าตอบแทนเป็นอัตราร้อยละของราคาขาย
  โดยบริษัทจัดให้มีโครงการฝึกอบรมพนักงานให้มีความเชี่ยวชาญในการขายมากขึ้นอยู่เสมอ
  และบริษัทได้เสนอค่าตอบแทนให้กับนายหน้าอิสระหรือส่วนลดให้กับลูกค้าของบริษัทที่แนะนำบุคคลอื่นมาซื้อบ้านหรือที่ดินเปล่าในโครงการของบริษัท
  นอกจากนี้บริษัทยังมีโครงการ Friend to Friend
  ซึ่งจะให้ค่าตอบแทนแก่บุคคลภายนอกที่เป็นลูกค้าโครงการของบริษัทที่ได้ชักชวนเพื่อนหรือญาติมาซื้อบ้านหรือที่ดินเปล่าในโครงการของบริษัท
  โดยจะจ่ายค่าตอบแทนให้เมื่อลูกค้ารายใหม่ได้เซ็นต์สัญญาจะซื้อจะขายกับบริษัทเรียบร้อยแล้ว

-   ลักษณะของลูกค้า

  ลูกค้าของบริษัท จะแตกต่างไปตามประเภทของโครงการ ดังนี้

  ลูกค้าของโครงการเพื่อขาย

  1. โครงการ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรีโฮม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   นักบริหารระดับสูงในเขตโครงการพัฒนาชายฝั่งทะเลตะวันออกโดยเฉพาะในนิคมอุตสาห
    กรรมมาบตาพุด

-   นักธุรกิจในท้องถิ่น

-   นักธุรกิจจากกรุงเทพที่ต้องการที่พักตากอากาศ

-   ผู้เกษียณอายุ

  2. โครงการสินทวี พาร์ค กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   ผู้มีรายได้ระดับกลางขึ้นไปที่อยู่ในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดและบริเวณใกล้เคียง

-   เจ้าหน้าที่ระดับกลางของโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด

-   ประชาชนในท้องถิ่น

  3. โครงการแฮมเล็ท และแฮมเล็ท 2 กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   นักบริหารระดับสูงในเขตโครงการพัฒนาชายฝั่งทะเลตะวันออกโดยเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด

-   นักธุรกิจในท้องถิ่น

-   นักธุรกิจจากกรุงเทพที่ต้องการที่พักตากอากาศ

-   ผู้เกษียณอายุ

-   นักลงทุนที่ซื้อโครงการเพื่อทำธุรกิจให้เช่าแก่ผู้บริหารชาวต่างประเทศที่มาทำงานในนิคม
    อุตสาหกรรมมาบตาพุด

  4. โครงการสินทวีการ์เด้น กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   ผู้มีรายได้ระดับกลางขึ้นไปที่อยู่ในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดและบริเวณใกล้เคียง

-   เจ้าหน้าที่ระดับกลางของโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด

-   ประชาชนในท้องถิ่น

  ลูกค้าของโครงการเช่า

  1. โครงการอีสเทอร์น สตาร์ พลาซ่า กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   ห้างสรรพสินค้าและร้านค้าในกรุงเทพที่มีนโยบายขยายธุรกิจสู่ภูมิภาค

-   ผู้ที่ต้องการมีร้านค้าในศูนย์การค้าที่เป็นศูนย์รวมและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

-   นักลงทุนท้องถิ่นที่ต้องการขยายธุรกิจและร้านค้าในเขตจังหวัดระยอง

-   นักธุรกิจที่ประสงค์จะโฆษณาประชาสัมพันธ์สินค้าของตนเองโดยตรงกับผู้บริโภค

  2. โครงการคอนโดมิเนียมให้เช่าในโครงการสินทวี พาร์ค กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   ผู้มีรายได้ระดับกลางขึ้นไปที่อยู่ในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดและบริเวณใกล้เคียง

-   เจ้าหน้าที่ระดับกลางในโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด

-   บริษัทที่ประสงค์จะจัดหาที่พักให้แก่ผู้บริหารและพนักงาน

  3. โครงการที่พักอาศัยเพื่อเช่าของบริษัทร่วม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด คือ
  ผู้บริหารระดับสูงที่ทำงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม โดยเฉพาะอย่างยิ่งนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด
  ปัจจุบันได้มีผู้บริหารระดับสูงชาวต่างประเทศของ Alliance Refining Co., Ltd.
  พำนักอยู่เป็นส่วนใหญ่ (โดยสัญญาเช่าของบริษัทดังกล่าวหมดอายุในเดือนตุลาคม 2544
  แต่ปัจจุบันได้มีการต่อสัญญาบ้านเดี่ยวจำนวน 2 หลัง และอพาร์ทเม้นท์จำนวน 9 ยูนิต ออกไปอีก
  1 ปี และส่วนที่เหลือเป็นผู้บริหารของบริษัทต่างชาติรายอื่น
  ปัจจุบันบริษัทใช้กลยุทธ์ด้านราคาที่สามารถแข่งขันได้
  แต่ยังคงไว้ซึ่งการดูแลรักษาคุณภาพที่ดีของโครงการที่พักอาศัยและการให้บริการที่มีคุณภาพเพื่อดึงดูดลูกค้า

-   สภาพการแข่งขัน
    ปริมาณความต้องการและปริมาณการผลิตในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตอำเภอบ้านฉางและบริเวณใกล้เคียง

จากศักยภาพของอำเภอบ้านฉางและบริเวณใกล้เคียงในจังหวัดระยอง
อันเป็นที่ตั้งของหลายเขตอุตสาหกรรม เช่น นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด นิคมอุตสาหกรรมตะวันออก
นิคมอุตสาหกรรมผาแดง นิคมอุตสาหกรรมอีสเทอร์นซีบอร์ด และนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้
จึงทำให้มีผู้บริหารระดับกลางถึงระดับสูงทั้งชาวต่างชาติและชาวไทยเป็นจำนวนมากที่ต้องการที่พักอาศัยซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่สำคัญของบริษัท
นอกจากนี้บริษัทยังมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายบางส่วนที่เป็นประชากรที่อาศัยอยู่ในบริเวณดังกล่าวและจากกรุงเทพฯที่ต้องการที่พักอาศัยสำหรับตากอากาศแต่จากภาวะวิกฤตเศรษฐกิจในช่วงเวลาที่ผ่านมาทำให้บริษัทต่างๆ
ในนิคมอุตสาหกรรมชะลอการลงทุนออกไปและต้องปรับลดจำนวนพนักงานเพื่อเป็นการลดค่าใช้จ่าย
ส่งผลให้ความต้องการที่พักอาศัยมีจำนวนลดลง
ซึ่งจากการประมาณการของฝ่ายการตลาดของบริษัทคาดว่าปัจจุบันพื้นที่ในบริเวณดังกล่าวมีจำนวนความต้องการที่พักอาศัยของโครงการเพื่อขายประมาณ
270 ยูนิตต่อปี และจำนวนความต้องการที่พักอาศัยของโครงการเพื่อเช่าระยะยาวประมาณ 120
ยูนิตต่อปี

สำหรับในด้านผู้ประกอบการนั้น
เนื่องจากในบริเวณพื้นที่ดังกล่าวมีการขยายตัวอยู่ในระดับสูงและมีนิคมอุตสาหกรรมตั้งอยู่เป็นจำนวนมาก
ทำให้ในช่วงที่ผ่านมามีโครงการพัฒนาที่ดินเกิดขึ้นเป็นจำนวนมากและมีจำนวนบ้านและที่ดินเปล่าเหลือสะสมค้างอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมากเช่นกัน
โดยปัจจุบัน
มีบริษัทที่ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะและขนาดโครงการใกล้เคียงกับบริษัทที่ยังคงดำเนินธุรกิจอยู่และมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายตั้งแต่ระดับกลางขึ้นไปประมาณ
11 โครงการ แบ่งเป็น โครงการเพื่อขายจำนวน 6 โครงการ ได้แก่ โครงการในเขตบ้านฉาง 3
โครงการ และโครงการในเขตระยอง 3 โครงการ
อุปทานของจำนวนบ้านที่สร้างเสร็จพร้อมขายมีจำนวนน้อยมาก ส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินเปล่า
โดยแต่ละโครงการเน้นนโยบายให้ลูกค้าซื้อที่ดินเปล่าก่อนแล้วค่อยทำสัญญาปลูกสร้างบ้านภายหลัง
และโครงการเพื่อเช่าจำนวน 5 โครงการ ได้แก่ โครงการในเขตบ้านฉาง 2 โครงการ
โครงการในเขต สัตหีบ 2 โครงการ โครงการในเขตระยอง 1 โครงการ
มีอุปทานของจำนวนที่พักอาศัยเพื่อเช่าทั้งหมดประมาณ 400 ยูนิต

จากปริมาณอุปสงค์และอุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ข้างต้น
จะเห็นได้ว่ายังคงมีปริมาณอุปทานมากกว่าอุปสงค์พอสมควร
ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณพื้นที่ดังกล่าวมีการแข่งขันอยู่ในระดับสูง ดังนั้น
ผู้ประกอบส่วนใหญ่จึงมุ่งเน้นส่งเสริมการขายและใช้กลยุทธ์การแข่งขันด้านราคาเป็นหลัก

-   ปัจจัยแห่งความสำเร็จ โอกาส และการแข่งขันของบริษัท

โครงการส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นในอำเภอบ้านฉางมักจะเป็นโครงการระดับกลาง
มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีระดับรายได้ตั้งแต่ค่อนข้างต่ำถึงระดับปานกลาง
ดังนั้นรูปแบบโครงการจึงไม่เน้นการตกแต่งหรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ
และมักเป็นโครงการที่ดำเนินการในรูปแบบของเจ้าของคนเดียว
สำหรับโครงการของบริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการแบบครบวงจร
และพรั่งพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในโครงการ เช่น สนามกอล์ฟ ศูนย์กีฬา
และโรงเรียนนานาชาติ เป็นต้น โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงระดับสูง
ซึ่งมักเป็นระดับเจ้าหน้าที่และผู้บริหารที่ทำงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด ลูกค้าจากกรุงเทพฯ
และคนในท้องถิ่นที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับมาตรฐาน
มีสิ่งแวดล้อมและการรักษาความปลอดภัยที่ดี รวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
ทำให้บริษัทมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและถือส่วนแบ่งตลาดส่วนหนึ่งที่ต่างไปจากโครงการอื่นๆ
สำหรับภาวะการแข่งขันตลอดช่วงเวลาปี 2544 ที่ผ่านมาอยู่ในระดับปานกลาง
เนื่องจากยังไม่มีโครงการเกิดขึ้นใหม่มากนัก
ทำให้อุปทานและอุปสงค์ของตลาดยังคงอยู่ในระดับใกล้เคียงกัน
แม้ว่าสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศจะเป็นตัวแปรสำคัญที่กระทบกับการขายของบริษัทในบางช่วง
แต่ในระยะยาวโครงการพัฒนาในบริเวณพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกยังคงได้เปรียบกว่าพื้นที่อื่นๆ ทั้งนี้
จากการสำรวจของบริษัทพบว่าความต้องการที่พักอาศัยของเจ้าหน้าที่หรือพนักงานที่ทำงานภายในนิคมอุตสาหกรรมที่ตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่ใกล้เคียงกับโครงการของบริษัทที่ทำงานเกินกว่า
2 ปี และยังต้องเช่าบ้านอยู่นั้น มีจำนวนเกือบร้อยละ 40
ที่มีความสนใจจะซื้อบ้านเป็นของตนเองในระดับราคาตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป
ซึ่งแสดงให้เห็นว่าในพื้นที่ดังกล่าว
ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในราคาตั้งแต่ระดับปานกลางขึ้นไปยังคงมีอยู่มากพอสมควร

-   แนวโน้มอุตสาหกรรมและสภาพการแข่งขันในอนาคต

ตลาดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จากมุมมองของผู้ต้องการซื้อบ้านจะมุ่งประเด็นด้านราคา คุณภาพ
และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย ซึ่งแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน สถาบันการเงินต่างๆ
ได้ปรับอัตราดอกเบี้ยถึงระดับต่ำคือระหว่างร้อยละ 3.5 ถึง ร้อยละ 6
เพื่อดึงดูดความสนใจของลูกค้า รวมทั้งมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ เช่น
การลดค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01
ซึ่งขยายสิทธิประโยชน์ไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 การลดหย่อนภาษีเงินได้ส่วนบุคคล
เช่น จากเดิมนำดอกเบี้ยผ่อนบ้านมาเป็นรายจ่ายก่อนคำนวณรายได้สุทธิเพื่อเสียภาษีได้ไม่เกิน 1
หมื่นบาทเพิ่มเป็นไม่เกิน 5 หมื่นบาท
นอกจากนี้ยังมีสิทธิประโยชน์เพื่อเพิ่มกำลังซื้อแก่ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นสมาชิกกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ
(กบข) ด้วยการกู้เงินได้ร้อยเปอร์เซ็นต์เต็ม แม้จะมีมาตรการภาครัฐกระตุ้นอย่างต่อเนื่อง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะประสบผลสำเร็จหรือไม่ยังคงขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ
อย่างไรก็ตาม คาดว่าปี 2545 สภาวะเศรษฐกิจไทยจะดีขึ้น
ซึ่งเมื่อเดือนมกราคมมีสัญญานเศรษฐกิจขับเคลื่อนดีขึ้น หลังจากปรากฏการณ์นี้หายไปกว่า 4 ปี
ยอดขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น

ในส่วนของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็พยายามทุกวิถีทางเพื่อให้ธุรกิจอยู่รอดต่อเนื่องมาถึงปี
2545 ซึ่งสามารถแบ่งกลุ่มผู้ประกอบการได้ 3 ประเภท คือ 1.ผู้ประกอบการที่ผ่านวิกฤตเศรษฐกิจปี
2540 มาได้โดยไม่ต้องมีการปรับโครงสร้างหนี้ 2.
ผู้ประกอบการที่ผ่านวิกฤตเศรษฐกิจมาได้ด้วยการปรับโครงสร้างหนี้
พร้อมด้วยการเร่งขายโครงการหลังจากปรับโครงสร้างหนี้แล้วเสร็จ หรือชะลอการพัฒนาโครงการ
3. ผู้ประกอบการที่หยุดดำเนินการพัฒนาโครงการชั่วคราวเพราะสภาพเศรษฐกิจในช่วง 4
ปีที่ผ่านมายังไม่เอื้ออำนวยต่อการลงทุนโครงการ
ดังนั้นกลุ่มที่ยืนหยัดอยู่ได้และมีโครงการต่อเนื่องก็พยายามสร้างความแตกต่างที่เหนือกว่า
และกลับเข้าสู่ตลาดได้เร็ว
ภาพที่ปรากฎในสายตาผู้ซื้อจะเป็นบ้านที่มีราคาสูงกว่าและสร้างเสร็จก่อนขายซึ่งเป็นการให้ความมั่นใจแก่ผู้ซื้อว่าจะได้บ้านแน่นอน
ส่วนกลุ่มที่กลับเข้าสู่ตลาดได้ช้ากว่าก็จะพยายามเจาะตลาดเพื่อสร้างโอกาสในการดำเนินธุรกิจ
ภาพที่ปรากฏคือ สินค้าราคาถูกกว่าในขณะที่ต้องเน้นเรื่องบ้านสร้างเสร็จก่อนขายเช่นกัน

บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ฯ จัดอยู่ในกลุ่มที่ 2 ที่ได้ผ่านวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540
มาได้ด้วยการปรับโครงสร้างหนี้ ซึ่งได้ชะลอการพัฒนาโครงการมาระยะหนึ่ง
ขณะนี้กำลังพัฒนาโครงการแฮมเลท 2 เป็นโครงการในสนามกอล์ฟโดยมีขนาดพื้นที่ประมาณ 200
ตารางวา ในราคาที่สามารถแข่งขันได้ และโครงการสินทวีการ์เด้น
ที่มีการสร้างบ้านเดี่ยวเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่จะมีเพิ่มเข้ามาในแถบโรงงานอุตสาหกรรมมาบตาพุด
สนามบินหนองงูเห่า และนิคมอุตสาหกรรมแถบจังหวัดระยอง โดยมุ่งเน้นเรื่องคุณภาพสินค้า
และสภาพแวดล้อมของโครงการให้มีความร่มรื่น มีความปลอดภัยสูง
เพื่อสร้างความโดดเด่นและเป็นผู้นำตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ข) การตลาดและภาวะการแข่งขันธุรกิจสนามกอล์ฟ

ชายฝั่งทะเลตะวันออกเป็นบริเวณที่มีทั้งนักธุรกิจ
และนักท่องเที่ยวให้ความสนใจมาพักผ่อนทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
โครงการที่เกิดขึ้นจึงมีทั้งการก่อสร้างเป็นสนามกอล์ฟบริเวณเชิงเขา รีสอร์ท โรงแรม
และอาคารชุดตลอดแนวชายฝั่งทะเล
ทั้งนี้สภาพการแข่งขันของธุรกิจสนามกอล์ฟไม่รุนแรงนักเนื่องจากตลาดมีความต้องการมากพอสมควร
โดยเฉพาะนักธุรกิจชาวต่างชาติ ทั้งชาวฮ่องกง ญี่ปุ่น และไต้หวัน
รวมทั้งคนไทยที่เป็นนักเล่นกอล์ฟรุ่นใหม่ที่ให้ความสนใจกับการเล่นกอล์ฟมากขึ้น

จากการที่สนามกอล์ฟของบริษัทอยู่ห่างจากนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดเพียง 10 กิโลเมตร
และเนื่องจากปัจจุบันมีชาวต่างประเทศมาลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดเป็นจำนวนมาก
ดังนั้นจึงมีกลุ่มผู้บริหารระดับสูงและวิศวกรเข้ามาพักอาศัยในโครงการอีสเทอร์น สตาร์ คันทรี โฮม
และโครงการแฮมเล็ทของบริษัท ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการต่างๆ
ของสนามกอล์ฟได้ตลอดเวลา ไม่ว่าจะเป็น คลับเฮ้าส์ ทะเลเทียม สนามเทนนิส
สระว่ายน้ำและศูนย์กีฬา นอกจากนี้ยังมีชาวต่างประเทศได้ชักชวนลูกค้าหรือเพื่อนๆ
จากบริเวณใกล้เคียง (พัทยาหรือศรีราชา)
ไปเล่นกอล์ฟและใช้บริการด้านอาหารและเครื่องดื่มของสนามอีกด้วย

ปัจจุบันมีสนามกอล์ฟที่ตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่ใกล้เคียงกับสนามกอล์ฟของบริษัทจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 6
สนาม โดยแบ่งเป็นสนามกอล์ฟที่ตั้งอยู่ในจังหวัดระยองจำนวน 5 สนาม และในจังหวัดชลบุรีอีก 1
สนาม คือ

1.  เซ็นต์แอนดรูว์ - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ
    นักเล่นกอล์ฟระดับบนซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักเล่นกอล์ฟจากกรุงเทพฯ
    และชาวต่างประเทศที่มาเล่นในช่วงฤดูท่องเที่ยว

2.  สนามอีสเทอร์นสตาร์ - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ นักเล่นกอล์ฟระดับกลางถึงระดับบน
    ซึ่งมีทั้งนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและกรุงเทพฯ
    รวมทั้งชาวต่างประเทศที่มาเล่นในช่วงฤดูท่องเที่ยว

3.  สนามกรีนวัลเล่ย์ - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ
    นักเล่นกอล์ฟระดับกลางถึงระดับบนซึ่งมีทั้งนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและกรุงเทพฯ
    รวมทั้งชาวต่างประเทศที่มาเล่นในช่วงฤดูท่องเที่ยว

4.  สนามเกรทเลค - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ นักเล่นกอล์ฟระดับกลาง
    ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและกรุงเทพฯ

5.  สนามเซ็นจูรี่ - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ นักเล่นกอล์ฟระดับกลาง
    ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและกรุงเทพฯ

6.  สนามพลูตาหลวง - 36 หลุม
    กลุ่มลูกค้าเป้าหมายส่วนใหญ่เป็นนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและข้าราชการ

  (ตั้งอยู่ในอำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี เป็นสนามราชการจึงมิได้เป็นคู่แข่งกับเอกชนมากนัก
  แต่เป็นสนามกอล์ฟที่ใกล้กับสนามกอล์ฟของบริษัทมาก)

ลูกค้าของธุรกิจสนามกอล์ฟ

  โครงการสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท ที่ดำเนินการโดยบริษัท
  อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท จำกัด กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   นักเล่นกอล์ฟที่อยู่ในบริเวณโครงการพัฒนาชายฝั่งทะเลตะวันออกและบริเวณใกล้เคียงและนักเล่นกอล์ฟทั่วไป

-   นักท่องเที่ยวที่ประสงค์จะเล่นกอล์ฟหรือเข้ามาใช้บริการศูนย์ประชุมและศูนย์กีฬาของบริษัท

-   ชาวต่างประเทศที่มาทำงานในประเทศไทย และกรุ๊ปทัวร์ที่เข้ามาเล่นกอล์ฟโดยเฉพาะ

-   บริษัทต่างๆ และนักธุรกิจที่ประสงค์ใช้บริการศูนย์ประชุมพร้อมกับการพักผ่อนและเล่นกีฬา

สำหรับภาวะการแข่งขันของธุรกิจสนามกอล์ฟ เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจถดถอย 3
ปีที่ผ่านมาได้ส่งผลกระทบต่อการดำเนินกิจการสนามกอล์ฟ ทำให้บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท
จำกัด ได้หา กลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจเพื่อเสริมรายได้
โดยตกลงลงนามในสัญญาว่าจ้างบริการด้านเทคนิคและการบริหาร (Management and
Technical Services Agreement) กับ บริษัท เบ็นช์มาร์ค ฮอสพิทัลลิตี้ อินเตอร์เนชั่นแนล
จำกัด (Benchmark Hospitality International Limited)
บริษัทข้ามชาติจากสหรัฐอเมริกาที่เชี่ยวชาญในการวางแผนและบริหารงานทางการตลาดในธุรกิจโรงแรม
ศูนย์ประชุมและรีสอร์ท เป็นผู้ดำเนินงานธุรกิจสนามกอล์ฟ เพื่อยกระดับการให้บริการ
พัฒนาและบริหารสนามกอล์ฟ คลับเฮ้าส์ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
ให้เป็นศูนย์ประชุมรีสอร์ทนานาชาติโดยอาศัยเครือข่ายลูกค้าที่มีอยู่ทั่วโลก
และเป็นผู้เข้ามากำหนดกลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อรองรับการดำเนินธุรกิจของบริษัท

ต่อมาบริษัท เบ็นช์มาร์ค ฮอสพิทัลลิตี้ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด
ได้แจ้งขอยกเลิกสัญญาว่าจ้างบริการด้านเทคนิคและการบริการ โดยมีผลบังคับใช้ ณ วันที่ 31
พฤษภาคม 2544 ปัจจุบันบริษัทได้ให้ผู้บริหารของบริษัทที่ได้ร่วมทำงานกับเบ็นช์มารค์เป็นผู้บริหาร
สนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท
ทั้งนี้เพื่อเป็นการลดต้นทุนค่าใช้จ่ายในการจ้างบริหาร

ในส่วนของการบริหารงานสนามกอล์ฟนั้น
บริษัทมีนโยบายเน้นการพัฒนาสภาพสนามและการบริการให้มีคุณภาพดีอยู่เสมอ
ทำให้สนามกอล์ฟของบริษัทถูกเลือกใช้เป็นสถานที่สันทนาการของหลายกลุ่มกอล์ฟการแข่งขัน เช่น
เมื่อวันที่ 27 มกราคม 2544 สนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท
ถูกใช้เป็นสถานที่จัดการแข่งขัน “กอล์ฟการกุศลคุณอานันท์ ปันยารชุน เพื่อยูนิเซฟ”
โดยการจัดงานครั้งนี้ได้รับความสนใจจากบริษัทชั้นนำทั้งบริษัทข้ามชาติและบริษัทไทยให้การสนับสนุนเป็นสปอนเซอร์เป็นจำนวนมาก
จนสามารถมอบเงินการกุศลให้แก่โครงการต่างๆ ขององค์การยูนิเซฟได้มากกว่า 1.2
ล้านบาทเพื่อช่วยเหลือเด็กที่ด้อยโอกาสในประเทศไทย
และกอล์ฟการกุศลนี้ได้บรรจุเข้าเป็นแผนงานประจำปีเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งเมื่อวันที่ 2 กุมภาพันธ์
2545 สนามกอล์ฟได้จัดกอล์ฟการกุศลเพื่อองค์การยูนิเซฟอีกเป็นครั้งที่ 2 ซึ่งสามารถระดมทุนได้อีก
1.2 ล้านบาท เพราะผู้ให้การสนับสนุนส่วนใหญ่เห็นคุณค่าของกอล์ฟการกุศลนี้ นอกจากนี้เมื่อวันที่ 3
พฤศจิกายน 2544 สนามกอล์ฟได้จัดกอล์ฟการกุศลเพื่อสเปเชียลโอลิมปิคไทย ซึ่งสามารถระดมทุนได้
2 ล้านบาท
เพื่อช่วยเหลือบุคคลที่ด้อยโอกาสซึ่งพิการทางสมองและปัญญาในประเทศไทยให้สามารถช่วยเหลือตนเองได้โดยใช้กีฬาเป็นสื่อ

จุดประสงค์ของการดำเนินธุรกิจศูนย์ประชุมรีสอร์ทเพื่อพัฒนาให้บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท
จำกัด มีโอกาสในการทำธุรกิจต่อเนื่องและธุรกิจใหม่ๆ ด้วยการใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ในสนามกอล์ฟ
อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
บริษัทจึงได้พัฒนาและบริหารสนามกอล์ฟ คลับเฮ้าส์ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
ให้เป็นศูนย์ประชุมรีสอร์ทที่เพียบพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกด้านที่พักอาศัย สันทนาการ
ความทันสมัยของเทคโนโลยีอุปกรณ์การประชุม
และสภาพแวดล้อมที่จะก่อประโยชน์ให้กับผู้เข้าประชุมในการแลกเปลี่ยนข้อมูล
และจะทำให้การประชุมมีประสิทธิภาพและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับผู้เข้าประชุมอย่างสูงสุด
ซึ่งบริษัทมีความมั่นใจว่าจะประสบความสำเร็จในธุรกิจใหม่นี้
โดยบริษัทเริ่มให้บริการศูนย์ประชุมรีสอร์ทนานาชาติตั้งแต่เดือนมีนาคม 2543
และปัจจุบันบริษัทได้เปิดให้บริการศูนย์ประชุมแห่งใหม่ที่สามารถจุคนได้ถึง 150 ที่นั่ง
ซึ่งบริษัทได้จัดงานเปิดตัวศูนย์ประชุมแห่งใหม่อย่างเป็นทางการ
โดยได้เชิญบริษัทในนิคมอุตสาหกรรมและบริษัทในกรุงเทพฯ
มาร่วมงานเพื่อเป็นการแนะนำให้ลูกค้าทราบถึงธุรกิจใหม่ของบริษัทเพิ่มมากขึ้น
และนอกจากนี้เพื่อเป็นการสร้างรายได้ให้กับบริษัทอีกทางหนึ่ง บริษัทได้ร่วมกับบริษัท ซีสตาร์
พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด จัดรายการ Golf Package และ Conferencing Package
เพื่อให้บริการกับบุคคลที่มาเล่นกอล์ฟหรือจัดประชุมสามารถเข้าพักที่อพาร์ทเม้นท์ของบริษัท ซีสตาร์
พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด ได้ในราคาพิเศษ

-   ปัจจัยแห่งความสำเร็จของสนามกอล์ฟอีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท

1.  ความพร้อมของตัวสนามระดับมาตรฐานสากลพร้อมคลับเฮ้าส์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

2.  สถานที่ตั้ง 1.5 กม. จากถนนสุขุมวิท และ 10 กม. จากนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด
    จึงทำให้มีลูกค้าต่างประเทศมาใช้บริการเป็นจำนวนมาก ทั้งเล่นกอล์ฟ
    และใช้สนามไดร์ฟกอล์ฟในตอนกลางคืน

3.  ราคากรีนฟีที่ไม่สูง แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันนี้จะยังคงซบเซาอยู่
    แต่เนื่องจากกลุ่มลูกค้าของบริษัทที่เป็นนักกอล์ฟต่างประเทศที่มีกำลังซื้อสูงยังคงเข้าใช้บริการสนามกอล์ฟของบริษัทได้
    และเมื่อเปรียบเทียบราคากรีนฟีของบริษัทแล้วยังถือว่าต่ำกว่าราคากรีนฟีในต่างประเทศมาก

4.  จากคำบอกกล่าวของลูกค้าปากต่อปากในความสมบูรณ์ของสนามและการบริการที่ครบวงจร
    ทำให้มีจำนวนนักกอล์ฟมาใช้บริการสนามกอล์ฟของบริษัทเพิ่มมากขึ้น โดยเฉลี่ยประมาณ 2,500
    คนต่อเดือน

-   สถานภาพในการแข่งขัน

เนื่องจากนักกอล์ฟส่วนใหญ่ จะไม่เล่นกอล์ฟเพียงแห่งเดียว และสนามในระยองก็ไม่มีการสร้างเพิ่ม
ดังนั้นอุปสงค์จึงยังคงสูงกว่าอุปทาน ทำให้แต่ละสนามสามารถเริ่มเลี้ยงตัวได้
จะแตกต่างกันก็ในเรื่องการบริการและการแก้ปัญหาให้ลูกค้าได้ทันท่วงที
โดยเฉพาะลูกค้าญี่ปุ่นค่อนข้างมี Loyalty กับสนามที่ชอบ

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย 

ก) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

-   กำลังการผลิต และปริมาณการผลิต

  บริษัทจะใช้วิธีจ้างผู้รับเหมาในพื้นที่ซึ่งมีอยู่หลายรายเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างบ้านให้กับบริษัทโดยการทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง
  แรงงานและวัสดุก่อสร้าง จึงทำให้บริษัทไม่มีปัญหาในด้านการผลิตแต่อย่างใด อย่างไรก็ตาม
  บริษัทจะมีทีมวิศวกรของบริษัทเป็นผู้ควบคุมการผลิตของผู้รับเหมาให้เป็นไปตามคุณภาพและรูปแบบที่ลูกค้าต้องการ

-   วัตถุดิบและผู้จำหน่ายวัตถุดิบ (Supplier)

  เนื่องจากงานก่อสร้างบ้านของบริษัทจะเป็นการทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง
  แรงงานและวัสดุก่อสร้าง ดังนั้น วัตถุดิบหนักที่ใช้ในการก่อสร้าง เช่น อิฐ หิน ปูน เหล็กเส้น
  และทราย บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้จัดซื้อเองโดยตรง ส่วนวัตถุดิบเบา เช่น
  เครื่องสุขภัณฑ์ กระเบื้อง หรือวัสดุตกแต่งภายใน
  บริษัทจะเป็นผู้จัดซื้อเองเพื่อเป็นการควบคุมต้นทุนและคุณภาพของวัตถุดิบให้เป็นไปตามที่บริษัทต้องการ

-   นโยบายการผลิต (ขั้นตอนการพัฒนาโครงการ)

  1. จัดหาที่ดิน

  บริษัทมีนโยบายในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บริเวณพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกโดยเฉพาะที่อำเภอบ้านฉาง
  จังหวัดระยอง
  ปัจจุบันมีที่ดินที่อยู่ในแผนพัฒนาโครงการซึ่งรวมถึงที่ดินของบริษัทในเครือรวมเนื้อที่ทั้งสิ้น
  1,628-3-78.57 ไร่ อย่างไรก็ตาม
  หากมีที่ดินที่เหมาะสมและสามารถพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้อย่างเหมาะสมกับนโยบายการดำเนินธุรกิจของบริษัท
  บริษัทก็จะจัดซื้อที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการต่อไปเช่นกัน
  โดยมีปัจจัยในการพิจารณาซื้อที่ดินของบริษัท สรุปได้ดังนี้

1.  สภาพทั่วไปของที่ดิน เช่น สถานที่ตั้ง การคมนาคม ลักษณะการใช้ที่ดินข้างเคียง

2.  ขนาด รูปร่าง และลักษณะการครอบครองที่ดิน (โฉนดหรือน.ส.3)

3.  ลักษณะของที่ดินข้างเคียง สภาพภูมิประเทศ การระบายน้ำ และสาธารณูปโภคที่เข้าถึงที่ดิน

4.  พิจารณาว่าที่ดินอยู่ในเขตอะไร เช่น เขตอุตสาหกรรม เขตที่พักอาศัย เขตกสิกรรม

5.  แนวโน้มความเจริญของที่ดินในอนาคต

  จากการพิจารณาปัจจัยข้างต้น บริษัทจะนำมาประเมินอุปสงค์ อุปทาน
  ประเภทของโครงการที่จะพัฒนาบนที่ดินนั้นๆ
  และประเมินราคาต้นทุนที่เหมาะสมเพื่อใช้ในการเจรจาต่อรองซื้อที่ดิน

  2. ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

จากที่ดินที่บริษัทมีอยู่และข้อมูลขั้นต้นของที่ดินดังกล่าว
บริษัทจะนำมาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการ ได้แก่

1.  การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด ได้แก่ การแบ่งส่วนตลาด
    การศึกษาขนาดของตลาด สภาวะการแข่งขัน และแนวโน้มของตลาดในอนาคต
    เพื่อให้ได้มาถึงชนิดของสินค้าและระดับราคาที่เหมาะสม ประมาณการยอดขาย
    และข้อมูลพื้นฐานในการกำหนดส่วนผสมทางการตลาดที่เหมาะสม

2.  การวิเคราะห์ทางด้านเทคนิค
    เพื่อกำหนดลักษณะของโครงการโดยจะออกแบบให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด
    จุดเด่นที่ต้องการของโครงการ และลักษณะการใช้งาน รวมทั้งประเมินต้นทุนค่าก่อสร้าง
    และวางแผนการก่อสร้าง

3.  การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางด้านการเงินของโครงการจากข้อมูลในข้อ (1) และ (2)
    เพื่อหาอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนว่าเหมาะสมแก่การลงทุนหรือไม่

  3. พัฒนาโครงการ

  การพัฒนาโครงการ
  บริษัทจะตัดตอนว่าจ้างผู้รับเหมาให้เป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างให้โดยการทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง
  แรงงานและวัสดุก่อสร้าง ซึ่งผู้รับเหมาจะรับผิดชอบทั้งด้านการก่อสร้าง
  การจัดหาวัสดุหนักในการก่อสร้าง และแรงงานด้วย
  โดยบริษัทจะพิจารณาเชิญผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์ ผลงาน คุณภาพ เทคโนโลยี
  และบุคลากรที่เชื่อถือได้เข้ามาทำการเสนอราคา
  ซึ่งโดยทั่วไปแล้วบริษัทจะกำหนดให้มีผู้รับเหมาเข้าเสนอราคาไม่ต่ำกว่า 3 รายต่อโครงการ
  การประมูลจะเป็นลักษณะ Close Bid โดยบริษัทจะมีคณะกรรมการเปิดซองประมูล
  และนำเสนอต่อคณะกรรมการบริษัทเพื่อพิจารณาเลือกผู้รับเหมาที่เหมาะสม

-   ผลของฤดูกาลที่กระทบต่อการดำเนินธุรกิจ

  ลักษณะของการดำเนินงานของบริษัทไม่มีฤดูกาล
  แต่ในช่วงฤดูฝนอาจทำให้การก่อสร้างโครงการมีอุปสรรคบ้าง อย่างไรก็ตาม
  การวางแผนกำหนดตารางเวลาการดำเนินงานโครงการเพื่อเสนอต่อลูกค้านั้น
  ฝ่ายบริหารได้คำนึงถึงปัจจัยนี้แล้ว ดังนั้น ฤดูฝนจึงไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการดำเนินงาน

ข) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  บริษัทไม่ได้ดำเนินโครงการที่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม อย่างไรก็ตาม
  บริษัทได้จัดทำการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment -
  EIA) ในโครงการสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์
  รีสอร์ทและที่พักอาศัยบริเวณโครงการอพาร์ทเม้นท์ 8 ตึก (64 ยูนิต)
  ซึ่งเป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อเช่าแก่ผู้บริหารระดับสูงของโรงกลั่นน้ำมัน Alliance Refining
  Co., Ltd.
  ซึ่งเป็นสิ่งที่แสดงให้เห็นว่าโครงการของบริษัทมีการรักษาสิ่งแวดล้อมอยู่ในระดับมาตรฐานที่ดี

3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ 

บริษัทจะโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อลูกค้าชำระเงินดาวน์ครบแล้ว
สำหรับสมาชิกสนามกอล์ฟจะส่งมอบหลังจากที่ลูกค้าชำระค่าสมาชิกครบแล้ว
โดยมูลค่าขายของงานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544 มีดังนี้

+----------------------------------+--------------+--------------------+
| โครงการ                          | ยูนิต          | มูลค่า (ล้านบาท)      |
+==================================+==============+====================+
| คันทรีโฮม                          | 10           | 13.65              |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| สินทวีพาร์ค                         |              |                    |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| - ที่ดินเปล่า                        | 1            | 0.41               |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| - ทาวน์เฮ้าส์                       | 3            | 1.68               |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| - คอนโดมิเนียม                     | 2            | 0.49               |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| รวม                              | 16           | 16.23              |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| สินทวีการ์เด้น                       | 9            | 2.24               |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| รวม                              | 9            | 2.24               |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| รวมทั้งสิ้น                          | 25           | 18.47              |
+----------------------------------+--------------+--------------------+

  หมายเหตุ : งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ หมายถึง งานที่ได้รับชำระเงินดาวน์จากลูกค้าครบแล้ว
  และรอการส่งมอบ