1. ปัจจัยความเสี่ยง

ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

1.  ความเสี่ยงในความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

ในปัจจุบัน แนวโน้มของราคาวัสดุในการก่อสร้างมีทิศทางในการปรับตัวสูงขึ้น ทั้งนี้
เป็นเพราะเศรษฐกิจที่มีการขยายตัวทั้งในประเทศ และต่างประเทศ
โดยเฉพาะในประเทศจีนซึ่งเป็นตลาดที่ใหญ่
และมีความต้องการใช้วัสดุก่อสร้างพื้นฐานในการพัฒนาประเทศสูง
จึงส่งผลให้ภาวะอุปสงค์มีการขยายตัวขึ้นมาก
ทำให้มีผู้ประกอบการจำนวนมากมีความต้องการใช้วัตถุดิบเหล่านั้นในขณะเดียวกัน
ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างของบริษัทฯ คิดเป็นประมาณร้อยละ 30 - 40 ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด
โดยที่ต้นทุนวัสดุก่อสร้างบางส่วนมีความผันผวนมาก และไม่สามารถทำสัญญาซื้อขายระยะยาวได้
จึงอาจเป็นผลเสียกับทางบริษัทฯ

ปัจจุบันบริษัทฯ
เป็นผู้ดำเนินการจัดหาวัสดุหลักในการก่อสร้างสำหรับผู้รับเหมาพัฒนาโครงการที่ดำเนินการ
ประมาณร้อยละ 80-90 ของวัสดุที่ใช้ในการดำเนินการก่อสร้างทั้งหมด
โดยส่วนใหญ่มีการตกลงราคาสินค้ากับผู้ผลิตและจำหน่ายในระดับราคาที่ตกลงกันเป็นระยะยาว 3-4
ปี โดยไม่มีการทำสัญญาซื้อขายล่วงหน้า ทำให้บริษัทฯ
สามารถควบคุมความเสี่ยงของการปรับขึ้นราคาของวัสดุก่อสร้างในอนาคตได้ระดับหนึ่ง อย่างไรก็ดี
วัสดุในการก่อสร้างบางชนิดไม่สามารถทำการควบคุมราคาได้มากนัก
เนื่องจากตลาดมีความผันผวนมาก อาทิเช่น เหล็ก ปูนซีเมนต์ และน้ำมัน
ซึ่งวัสดุเหล่านี้คิดเป็นประมาณร้อยละ 20-25 ของต้นทุนทั้งหมด และบริษัทฯ
ยังมีการถัวเฉลี่ยต้นทุนกับค่าใช้จ่ายส่วนอื่นอีกด้วย ซึ่งบริษัทฯ
มีการสั่งซื้อสินค้าแต่ละครั้งเป็นจำนวนมาก ให้เพียงพอสำหรับโครงการที่มีอยู่ทั้งหมดของบริษัทฯ
จึงส่งผลให้มีอำนาจต่อรองมากขึ้น

2.  ความเสี่ยงในเรื่องของร่างกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่

กรมการผังเมืองกรุงเทพมหานครได้จัดทำร่างกฎหมายใหม่สำหรับการพัฒนาพื้นที่ในเขตกรุงเทพมหานคร
ซึ่งยังไม่มีกำหนดว่าจะมาทดแทนกฎหมายผังเมืองในปัจจุบันเมื่อใด
โดยที่ผังเมืองฉบับเก่าได้ขยายเวลาจากสิ้นสุดกรกฎาคม 2547 ไปเป็นสิ้นสุดในเดือนกรกฎาคม
2548
ผู้ประกอบการหลายรายอาจจะได้รับผลกระทบกันบ้างโดยเฉพาะผู้ประกอบการเกี่ยวกับอาคารสูงจะได้รับผลกระทบมากกว่าผู้ประกอบการหรือโครงการที่เป็นบ้านแนวราบ
เนื่องจากกฎหมายใหม่จะมีความเข้มงวดในการก่อสร้างอาคารในแต่ละโซนมากขึ้นเนื่องจากมีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน
(Floor Area Ratio) ลดลง ซึ่งหมายความว่าผู้ประกอบการจะมีภาระต้นทุนที่สูงขึ้นในการซื้อที่ดิน
ราคาบ้านก็จะสูงมากขึ้นด้วย นอกจากนี้ ยังมีข้อจำกัดในประเภทของสิ่งปลูกสร้าง ในพื้นที่ต่างๆ
ทั่วกรุงเทพและปริมณฑล

ซึ่งข้อจำกัดเหล่านี้อาจจะเป็นอุปสรรคต่อรูปแบบและนโยบายบ้านของบริษัทฯ ในอนาคต
แต่กฎหมายเหล่านี้ไม่มีผลบังคับใช้ย้อนหลัง จึงทำให้โครงการต่างๆ ดำเนินไปได้ตามแผนงาน
และผลบังคับใช้ยังไม่มีความแน่นอนว่าจะถูกกำหนดใช้เมื่อใด โครงการที่บริษัทฯ
มีอยู่ในปัจจุบันมีความเพียงพอที่ทำรายได้ให้กับบริษัทฯ ไปอีกประมาณ 2-3 ปี
ซึ่งเป็นโครงการที่ได้ขออนุญาตแล้วทั้งสิ้นจึงจะไม่มีผลกระทบแต่อย่างใด พร้อมกันนั้น บริษัทฯ
ได้มีการเตรียมรับมือกับกฎหมายใหม่โดยการปรับรูปแบบโครงการให้สอดคล้องกับกฎหมายที่จะมีขึ้นในอนาคตระยะยาว
โดยได้ทำการศึกษาภาวะตลาดที่อยู่อาศัยอยู่สม่ำเสมอเพื่อการขยายงานในอนาคต
ทั้งนี้ร่างกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่อาจเป็นการกระตุ้นให้เกิดอุปสงค์ที่ดีในระยะสั้นอีกด้วย

3.  ความเสี่ยงเรื่องการกระจุกตัวของโครงการของบริษัท

เนื่องจากบริษัทฯ มีโครงการทั้งหมดอยู่ในส่วนตะวันออกเฉียงเหนือของกรุงเทพฯ โดยไม่มีการกระจายของโครงการไปในส่วนอื่นเลย ซึ่งแตกต่างจากบางบริษัทที่มีการกระจายโครงการอยู่ในส่วนที่ต่างกัน ดังนั้น จึงอาจมองได้ว่าบริษัทฯ ไม่มีการกระจายความเสี่ยง

ด้วยนโยบายการบริหารที่แตกต่างออกไป บริษัทฯ
มีความเห็นว่าการที่มีความชำนาญในเฉพาะพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง
ย่อมมีความได้เปรียบกว่าในการบริหารงาน เนื่องจากมีความรู้ความชำนาญเกี่ยวกับพื้นที่นั้นๆ
เป็นอย่างดี มีการคาดการณ์สภาวะของตลาดได้อย่างแม่นยำ และมีการศึกษาและทำวิจัย
สำรวจความต้องการของลูกค้าอย่างทั่วถึงและสม่ำเสมอ
ความคุ้นเคยกับประชาชนในพื้นที่ส่งผลให้เกิดความไว้เนื้อเชื่อใจมากขึ้นไปอีก
และเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ ของลูกค้าในพื้นที่นั้นๆ มากไปกว่านั้น การที่บริษัทฯ
มีโครงการอยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงกัน
เป็นการช่วยเกื้อหนุนส่งเสริมต่อรูปแบบการบริหารจัดการการก่อสร้างของบริษัทฯ อาทิเช่น
เมื่อโครงการหนึ่งเกิดความล่าช้า บริษัทฯ
สามารถส่งผู้รับเหมาไปทดแทนจากอีกโครงการหนึ่งได้อย่างง่ายดาย
และง่ายต่อการควบคุมเมื่อเทียบกับการกระจายตัวไปตามส่วนต่างๆ นอกจากนั้น บริษัทฯ
มิได้มีการตั้งโครงการอยู่ในเขตใดเขตหนึ่งเท่านั้น แต่มีการกระจายตัวพอสมควรไปเขตต่างๆ
ที่ใกล้เคียงกัน โดยเป็นเขตที่มีการขยายตัวเติบโตสูง (ดังจะกล่าวต่อไปในส่วนที่ 2 ข้อ 3.2.2
ภาวะอุตสาหกรรมโดยรวม)

ความเสี่ยงเกี่ยวกับการก่อสร้าง

4.  ความเสี่ยงในการจัดซื้อสินค้าจากผู้จำหน่ายน้อยราย

ในปัจจุบัน เนื่องจากบริษัทมีการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่เองเกือบทั้งหมด
จึงมีความสะดวกที่จะสั่งซื้อวัสดุจากผู้จำหน่ายเพียงไม่กี่ราย ที่สามารถจัดส่งวัสดุที่บริษัทฯ
ต้องการเพื่ออำนาจในการต่อรองที่มากขึ้นอีกด้วย โดยบริษัทฯ สั่งซื้อวัสดุก่อสร้างประมาณร้อยละ 50
จากกลุ่มบริษัท ปูนซีเมนต์ไทย จำกัด (มหาขน) ซึ่งบริษัทฯ
มีความสัมพันธ์ทางการค้าอันดีมาเป็นระยะยาวมากกว่า 30 ปีกับกลุ่มบริษัท ปูนซีเมนต์ไทย จำกัด
(มหาขน) โดยมีการสั่งซื้อสินค้าเป็นจำนวนมากอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด

อย่างไรก็ดี เนื่องจากกลุ่มบริษัท ปูนซีเมนต์ไทย จำกัด (มหาชน)
เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความน่าเชื่อถือมาก
และยังเป็นบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยอีกด้วย
จึงมีความเป็นไปได้น้อยมากที่จะเกิดความผิดพลาดในการจัดส่งสินค้าให้แก่บริษัทฯ

5.  ความเสี่ยงในการขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง ความล่าช้า และคุณภาพผลงานของผู้รับเหมา

ในขณะที่เศรษฐกิจมีการเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา
โครงสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐานก็มีการเติบโตอย่างมากด้วยเช่นกัน ดังนั้น
จึงมีความกังวลเกี่ยวกับผู้รับเหมาว่าจะมีจำนวนไม่พอต่อความต้องการและส่งผลให้เกิดความล่าช้าในการส่งมอบงาน

ที่ผ่านมา บริษัทมีการจัดการบริหารการก่อสร้างโครงการที่แตกต่างไปจากผู้ประกอบการรายอื่นๆ
ทั่วไป กล่าวคือ บริษัทฯ
มีการว่าจ้างผู้รับเหมาเป็นจำนวนมากในการก่อสร้างบ้านแต่ละหลังเนื่องจากผู้รับเหมาแต่ละรายจะมีความชำนาญเป็นพิเศษในการก่อสร้างส่วนประกอบของบ้านแตกต่างกันไป
เสมือนการประกอบชิ้นส่วนแต่ละส่วน โดยผู้รับเหมาแต่ละราย
การจัดการก่อสร้างดังกล่าวมีข้อดีคือคุณภาพของงานแต่ละชิ้นจะดีกว่าเนื่องจากผู้รับเหมามีความชำนาญเฉพาะด้าน
และเนื่องจากโครงการของบริษัทฯ อยู่ในระยะไม่ไกลกันมาก
จึงมีการเคลื่อนย้ายคนงานจากโครงการหนึ่งไปอีกโครงการหนึ่งไปง่ายกว่า
โดยเฉพาะหากมีงานส่วนใดเกิดล่าช้า ทำให้ผู้รับเหมาส่วนอื่นเข้ามาทำงานส่วนอื่นก่อนได้
ซึ่งมีความยืดหยุ่นสูงกว่าการจัดการสร้างบ้านแบบปกติ นอกจากนั้น บริษัทฯ
มีความสัมพันธ์อันดีกับผู้รับเหมาเหล่านี้มาเป็นเวลานานกว่า 10 ปี โดยผู้รับเหมาที่บริษัทฯ
มีการว่าจ้างเป็นประจำมีจำนวนถึงประมาณ 60-70 ราย ซึ่งการที่ได้ทำงานให้กับบริษัทฯ
ในแบบที่กล่าวมา
ส่งผลให้ผู้รับเหมาเหล่านี้ไปรับเหมากับผู้ประกอบการอื่นที่มีการจัดการแตกต่างออกไปได้ลำบาก
นอกจากนั้น บริษัทฯ ยังมีโครงการที่จะต้องว่าจ้างผู้รับเหมาเหล่านี้เสมอมาอย่างต่อเนื่อง
จึงมีโอกาสที่จะทำให้ไปรับงานกับผู้ประกอบการรายอื่นแทนได้น้อย

ความเสี่ยงด้านการบริหาร การจัดการ

6.  ผู้ถือหุ้นรายใหญ่มีอิทธิพลต่อการกำหนดนโยบายการบริหารงาน

ณ วันที่ 17 มกราคม 2548 บริษัทฯ มีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่คือ กลุ่มงามอัจฉริยะกุล และ
กลุ่มเดชวรภัทร (มีรายละเอียดในส่วนที่ 2 ข้อ 8.2 ผู้ถือหุ้น) ถือหุ้นในสัดส่วนรวมกันร้อยละ
62.16 ของหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดของบริษัทฯ จึงทำให้กลุ่มงามอัจฉริยะกุล และกลุ่มเดชวรภัทร
สามารถควบคุมมติที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกือบทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นเรื่องการแต่งตั้งกรรมการ
หรือการขอมติในเรื่องอื่นที่ต้องใช้เสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ยกเว้นเรื่องที่กฎหมายหรือข้อบังคับบริษัทฯ กำหนดให้ต้องได้รับเสียง 3 ใน 4 ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ดังนั้น
ผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงอาจไม่สามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นเสนอได้

อย่างไรก็ดี หลังจากการเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนในครั้งนี้แล้ว จะส่งผลให้กลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ทั้ง 2
กลุ่มนี้มีสัดส่วนการถือหุ้นรวมกันลดลงเหลือร้อยละ 50.59 ของจำนวนหุ้นทั้งหมด

ความเสี่ยงเกี่ยวกับการเสนอขายหลักทรัพย์

7.  ความเสี่ยงในการขายหุ้นของผู้ถือหุ้นเดิม

เนื่องจากบริษัท โมเดอร์นโฮม ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)
ได้ถูกสั่งพักการซื้อขายหุ้นในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (“ตลาดฯ”) ตั้งแต่วันที่ 27 พฤษภาคม
2542 และศาลล้มละลายกลางได้มีคำสั่งเห็นชอบด้วยแผนฟื้นฟูกิจการของบริษัทฯ ในวันที่ 27
กันยายน 2544
ซึ่งมีผู้ถือหุ้นบางส่วนที่เกิดจากการแปลงหนี้เป็นทุนในช่วงของการปรับโครงสร้างหนี้ที่ผ่านมา
จึงมีผู้ถือหุ้นเก่าเป็นจำนวนมาก ซึ่งสามารถขายหุ้นเก่าได้ทันที ได้แก่ กลุ่มเจ้าหนี้สถาบันการเงิน
กลุ่มผู้ถือหุ้นรายย่อยเดิม รวมถึงกลุ่มผู้ถือหุ้นที่ถือหุ้นไม่เกินร้อยละ 5
และมิได้เป็นผู้ถือหุ้นทีมีอำนาจควบคุมในการบริหารงาน (Strategic Shareholders) ดังนั้น
หากบริษัทฯ มีการเปิดการซื้อขายหุ้นอีกครั้งหนึ่งพร้อมกับการเพิ่มทุนในตลาดฯ ครั้งนี้
อาจส่งผลให้ผู้ถือหุ้นเก่าดังกล่าวมีการขายหุ้นออก และส่งผลกระทบกับราคาหุ้นสามัญของบริษัทฯ
ในตลาดฯ