1. ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยความเสี่ยงที่มีผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัท
โดยปัจจัยความเสี่ยงของบริษัทสามารถจำแนกได้ดังนี้

1.1 ความเสี่ยงจากการเป็นผู้ประกอบการซึ่งยังไม่เป็นที่รู้จักในวงกว้าง (Brand Recognition)

ในการพิจารณาเลือกซื้อโครงการของลูกค้า
ชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการเป็นปัจจัยหนึ่งที่ถูกนำเข้ามาพิจารณา
เนื่องจากช่วยให้มั่นใจได้ว่าผู้ประกอบการจะสามารถพัฒนาโครงการจนแล้วเสร็จ
และส่งมอบบ้านให้กับลูกค้าได้ค่อนข้างแน่นอน ในขณะที่ผู้ประกอบการซึ่งยังไม่เป็นที่รู้จักในวงกว้าง
ลูกค้าอาจจะยังไม่มั่นใจในศักยภาพการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการเหล่านั้น
ซึ่งจากการที่บริษัทเพิ่งเริ่มพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์โครงการแรกในปี 2543
โดยการซื้ออาคารที่ก่อสร้างแล้วทิ้งร้างไว้นำมาพัฒนาต่อให้เสร็จภายใต้ชื่อ โครงการสีลม เทอเรส
และเริ่มพัฒนาโครงการเองในปี 2546 ภายใต้ชื่อ โครงการสีลม แกรนด์เทอเรส
โดยที่ที่ผ่านมาบริษัทไม่ได้ทำการประชาสัมพันธ์ตัวเองมากนัก บริษัทจึงอาจยังไม่เป็นที่รู้จักในวงกว้าง

อย่างไรก็ตาม หลังจากบริษัทนำหุ้นเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้บริษัทเป็นที่รู้จักมากขึ้น

1.2 ความเสี่ยงเรื่องสัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้น (Control Dilution)

จากมติที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2547 เมื่อวันที่ 15 กันยายน 2547
ได้อนุมัติการจำหน่ายใบสำคัญแสดงสิทธิให้กรรมการและพนักงานของบริษัทจำนวน 10,000,000
หน่วย โดยไม่คิดมูลค่า (-0- บาท) คิดเป็นร้อยละ 4.44
ของจำนวนหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วหลังการเสนอขายหุ้นต่อประชาชนในครั้งนี้
มีอัตราการใช้สิทธิใบสำคัญแสดงสิทธิ 1 หน่วยต่อหุ้นสามัญ 1 หุ้น ราคาใช้สิทธิเท่ากับร้อยละ 85
ของราคาเสนอขายหุ้นสามัญให้แก่ประชาชนทั่วไปครั้งแรก (IPO Price) มีอายุ 5 ปี
นับแต่วันที่ออกใบสำคัญแสดงสิทธิ โดยผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิสามารถใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิได้
เป็นจำนวนไม่เกินร้อยละ 25
ของจำนวนใบสำคัญแสดงสิทธิทั้งหมดที่จัดสรรให้แก่ผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิแต่ละราย ทุกๆ ระยะเวลา
3 เดือนภายหลังครบกำหนด 15 เดือน นับแต่วันที่ออกใบสำคัญแสดงสิทธิให้แก่กรรมการและพนักงาน
ทั้งนี้
หากกรรมการและพนักงานของบริษัทที่ได้รับการจัดสรรใบสำคัญแสดงสิทธิใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิทั้งจำนวน
จะส่งผลกระทบต่อสิทธิในการออกเสียงและสัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้น (Control Dilution)
ภายหลังการเสนอขายหุ้นต่อประชาชนทั่วไปในครั้งนี้
โดยจำนวนใบสำคัญแสดงสิทธิที่ออกคิดเป็นร้อยละ 13.33
ของจำนวนหุ้นที่เสนอขายแก่ประชาชนทั่วไปในครั้งนี้ และคิดเป็นร้อยละ 4.44
ของจำนวนหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วหลังการเสนอขายหุ้นต่อประชาชน อย่างไรก็ตาม
ใบสำคัญแสดงสิทธิดังกล่าวมีกำหนดเงื่อนไขว่าสามารถใช้สิทธิครั้งแรกได้ในวันทำการสุดท้ายของเดือนที่
18 นับแต่วันที่ออกใบสำคัญแสดงสิทธิ
ซึ่งจะช่วยป้องกันการมีหุ้นเพิ่มขึ้นในช่วงแรกที่หุ้นของบริษัทเข้าทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ

1.3 ความเสี่ยงด้านการเงิน

ณ 31 ธันวาคม 2548 บริษัทมีภาระหนี้เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน
ซึ่งเป็นการกู้ยืมเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการ และเพื่อซื้อที่ดินสำหรับโครงการในปัจจุบันและอนาคต
ได้แก่ โครงการสีลม แกรนด์เทอเรส, เซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส, สาทร เทอเรส
คอนโดมิเนียม, บ้านรวิภา, สาทร แกรนด์เทอเรส และสาทร แกรนด์แมนชั่น จำนวน 1,406.17
ล้านบาท ซึ่งโครงการส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ต้องรอการทยอยรับรู้เป็นรายได้
หากพิจารณาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน จะพบว่าในรอบปี สิ้นสุด 31 ธันวาคม 2548
มีอัตรส่วนหนี้สินต่อทุนเท่ากับ 1.49 ลดลงจากปี 2547 ซึ่งมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเท่ากับ 3.39

นอกจากนี้ หลังจากการก่อสร้างโครงการสีลม แกรนด์เทอเรสแล้วเสร็จในปี 2548
และรับรู้รายได้ของโครงการได้เกือบทั้งจำนวนแล้ว ทำให้ภาพรวมผลการดำเนินงานของบริษัทดีขึ้น
สำหรับหนี้เงินกู้ยืมระยะยาวส่วนที่เหลือ จำนวน 1,012.89 ล้านบาท เป็นหนี้เงินกู้รายโครงการ
(Project Finance) ที่มีกำหนดระยะเวลาชำระคืนเมื่อมีการโอนโดยการปลอดจำนอง (กล่าวคือ
บริษัทจะนำเงินประมาณร้อยละ 70-75 ของเงินที่ลูกค้ามาชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์
ขึ้นกับเงื่อนไขการชำระคืนของแต่ละสถาบันการเงิน ไปชำระคืนให้แก่สถาบันการเงินผู้ให้กู้
เพื่อที่บริษัทจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรือร้านค้าให้กับลูกค้าได้
ซึ่งแต่เดิมจะติดจำนองกับสถาบันการเงินเพื่อเป็นหลักประกันเงินกู้ของโครงการ) ดังนั้น
จึงทำให้บริษัทไม่มีปัญหาในด้านความสามารถชำระหนี้
สำหรับอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ที่มีค่าเป็นลบนั้น
มีสาเหตุมาจากการที่กระแสเงินสดจากการดำเนินงานมีค่าเป็นลบจากการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือ
ซึ่งเป็นการลงทุนซื้อที่ดินเปล่าเพื่อเตรียมพัฒนาสำหรับโครงการในอนาคต
โดยบริษัทเริ่มดำเนินการก่อสร้างแล้วในปี 2548 ทั้งนี้
โครงการในอนาคตที่ได้กล่าวมาแล้วทั้งหมดของบริษัทได้มีการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
และได้รับใบอนุญาตก่อสร้างเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งพร้อมที่จะก่อสร้างได้ทันที
โดยโครงการที่ได้เริ่มดำเนินการก่อสร้างแล้ว ได้แก่ โครงการสาทร เทอเรส คอนโดมิเนียม
โครงการบ้านรวิภา (ทาวน์เฮ้าส์) บริเวณซอยอุดมสุข นอกจากนี้ ในอดีตที่ผ่านมานั้น
บริษัทไม่เคยมีปัญหาในการชำระหนี้แต่อย่างใด

1.4 ความเสี่ยงจากการที่บริษัทไม่มีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการประเภทอื่น

บริษัทมีเป้าหมายการดำเนินธุรกิจที่จะมุ่งเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
แต่จะทำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี (Prime Area) ด้วย
ทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร
และต่างจังหวัดโดยพิจารณาประเภทของอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับทำเลนั้นๆ
แต่โครงการในปัจจุบันของบริษัทส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น
สีลม สาทร ดังนั้น
จึงอาจพิจารณาได้ว่ามีความเสี่ยงจากการที่บริษัทไม่มีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น

อย่างไรก็ตาม แม้ปัจจุบันบริษัทจะมีเพียงโครงการที่เป็นคอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
แต่ในการที่โครงการจะประสบความสำเร็จได้นั้น ความสามารถของผู้บริหารเป็นสิ่งสำคัญ
ซึ่งผู้บริหารของบริษัทล้วนมีประสบการณ์ในวงการอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลานาน
มีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการหลากหลายประเภท
บริษัทจึงมีความมั่นใจว่าจะสามารถพัฒนาโครงการประเภทอื่นให้ประสบความสำเร็จดังเช่นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเช่นกัน
โดยในปี 2548 บริษัทได้เริ่มพัฒนาโครงการประเภท ทาวน์เฮ้าส์ขึ้น นั่นก็คือโครงการบ้านรวิภา
สุขุมวิท

1.5 ความเสี่ยงจากความสำเร็จของโครงการในอนาคต

โครงการของบริษัทที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 2 โครงการ ได้แก่ โครงการสีลม แกรนด์เทอเรส
ซึ่งแล้วเสร็จในปี 2548 และโครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส
คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในเดือนสิงหาคม2549
บริษัทจึงอาจมีความเสี่ยงในด้านความสำเร็จของยอดขายของโครงการโดยส่วนหนึ่งอาจเป็นผลมาจากการที่ชื่อเสียงของบริษัทยังไม่เป็นที่รู้จักในวงกว้าง
รวมทั้งในกรณีที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวลง หรืออัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง
ซึ่งปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม
ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในเส้นทางผ่านของรถไฟฟ้า
และรถไฟฟ้าใต้ดินยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทส่วนใหญ่ล้วนตั้งอยู่บริเวณดังกล่าว เช่น โครงการสีลม
แกรนด์เทอเรส โครงการเซ็นหลุยส์ แกรนด์เทอเรส โครงการสาทร เทอเรส, สาทร แกรนด์
เทอเรส และ โครงการสาทรแกรนด์แมนชั่น
ซึ่งจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่ช่วยสนับสนุนความสำเร็จในการขายโครงการของบริษัท อนึ่ง
หากโครงการของบริษัทประสบความสำเร็จ นอกจากจะทำให้บริษัทมีผลการดำเนินงานดีขึ้นแล้ว
ยังสร้างชื่อเสียงให้แก่บริษัทเพื่อให้โครงการลำดับถัดไปสามารถขายได้คล่องขึ้น

1.6 ความเสี่ยงในเรื่องความไม่ต่อเนื่องของรายได้

บริษัทได้มีการเปลี่ยนนโยบายการรับรู้รายได้จากวิธีเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระตามวิธีอัตรากำไรขั้นต้น
เป็นรับรู้รายได้ตามวิธีอัตราร้อยละของงานที่ทำเสร็จ เริ่มต้นในงบการเงินปี 2548
โดยบริษัทจะเริ่มรับรู้รายได้เมื่อมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายไม่น้อยกว่าร้อยละ 40
ของโครงการที่เปิดขาย และรับชำระเงินเกินกว่าร้อยละ 20 ของแต่ละสัญญา
และงานระหว่างก่อสร้างได้ผ่านเบื้องต้นแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 10
ของงานก่อสร้างของแต่ละโครงการ ทั้งนี้
จากการที่บริษัทกำหนดเงื่อนไขการชำระเงินดาวน์เท่ากับร้อยละ 25-30 ของราคาขาย
ทำให้บริษัทสามารถทยอยรับรู้รายได้ในระหว่างก่อสร้างเฉพาะเพียงในส่วนของเงินจอง
เงินทำสัญญาและเงินดาวน์ จึงอาจส่งผลให้รายได้ของบริษัทมีไม่มากนักในช่วงแรกของโครงการ
และการรับรู้รายได้ของบริษัทในงบการเงินไม่ต่อเนื่องในแง่ของการพิจารณางบการเงินรายไตรมาส
ทั้งนี้
ความไม่ต่อเนื่องของรายได้ดังกล่าวนั้นเป็นผลส่วนหนึ่งมาจากการที่ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาไม่มากนัก

อย่างไรก็ตาม
หากพิจารณางบการเงินในภาพรวมของแต่ละปีบริษัทสามารถทยอยรับรู้รายได้ของแต่ละโครงการทุกปี
โดยสำหรับโครงการสีลมแกรนด์ เทอเรสสามารถรับรู้รายได้ส่วนใหญ่ได้ในปี 2548
ซึ่งการก่อสร้างแล้วเสร็จ สำหรับโครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส
สามารถรับรู้รายได้บางส่วนในปี 2548
และคาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้ส่วนใหญ่ได้ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2549 เป็นต้นไป
ซึ่งเป็นเดือนที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ นอกจากนี้ บริษัทได้เริ่มเตรียมการพัฒนาโครงการเพิ่มเติม
เพื่อสร้างความต่อเนื่องของรายได้ในแต่ละปีด้วย เช่น โครงการสาทร เทอเรส คอนโดมิเนียม
ซึ่งเริ่มก่อสร้างแล้วตั้งแต่เดือนมิถุนายน 2548 ที่ผ่านมา และโครงการบ้านรวิภา (ทาวน์เฮ้าส์)
บริเวณซอยอุดมสุข เริ่มก่อสร้างตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2548 ทั้งนี้ โดยในปี 2549
บริษัทจะเริ่มการก่อสร้างโครงการสาทร แกรนด์เทอเรส และโครงการสาทร แกรนด์แมนชั่น

1.7 ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดินใน Prime Area เพื่อพัฒนาโครงการ

จากการที่บริษัทเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD-Central
Business District) และพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี (Prime Area)
ซึ่งพื้นที่ลักษณะดังกล่าวมีอยู่ค่อนข้างจำกัด หรือมีราคาสูงไม่คุ้มต่อการนำมาพัฒนาโครงการ
ทำให้บริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดินใน Prime Area เพื่อการพัฒนาโครงการ

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันได้ซื้อที่ดินในบริเวณพื้นที่เป้าหมายเพื่อเตรียมสำหรับการพัฒนาโครงการแล้ว
ได้แก่ ที่ดินบริเวณสาทรเพื่อการพัฒนาโครงการสาทร เทอเรส คอนโดมิเนียม โครงการสาทร
แกรนด์เทอเรส และโครงการสาทร แกรนด์แมนชั่น ซึ่งทั้ง 3
โครงการดังกล่าวได้จัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม และได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว
โดยโครงการสาทร เทอเรส คอนโดมิเนียมได้เริ่มก่อสร้างได้แล้วในเดือนมิถุนายน 2548
สำหรับโครงการสาทร แกรนด์เทอเรส และโครงการสาทร แกรนด์แมนชั่น
ได้จัดทำสัญญาจ้างที่ปรึกษาในการจัดทำราคากลางเพื่อสรรหาผู้รับเหมาแล้ว
โดยอยู่ระหว่างการสรรหาผู้รับเหมาก่อสร้าง สำหรับโครงการบ้านรวิภา (ทาวน์เฮ้าส์)
บริเวณซอยอุดมสุข
ปัจจุบันอยู่ระหว่างการขอรับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินต่อสำนักงานส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน
โดยได้รับอนุมัติผังจัดสรรโครงการเพื่อการรังวัดแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อยแล้ว
และโครงการได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้วตั้งแต่วันที่ 27 มิถุนายน 2548 ทั้งนี้
ได้เริ่มก่อสร้างแล้วในเดือนกรกฎาคม ปี 2548