12. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

12.1 งบการเงิน 

1)  สรุปรายงานการสอบบัญชี

-   สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2543 ผู้สอบบัญชีโดย นายสมชาย คุรุจิตโกศล
    แห่งบริษัทสำนักงาน เอ เอ็ม ซี จำกัด มีความเห็นในรายงานการตรวจสอบอย่างไม่มีเงื่อนไข
    และเห็นว่างบการเงินนี้แสดงฐานะการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543
    โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

-   สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2544 ผู้สอบบัญชีโดย นางสาววรรญา พุทธเสถียร
    แห่งบริษัทสำนักงาน เอ เอ็ม ซี จำกัด มีความเห็นในรายงานการตรวจสอบอย่างมีเงื่อนไขว่า
    งบการเงินของบริษัท ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทร่วมของบริษัท อีสเทอร์น
    สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน)
    ที่นำมาใช้ในการบันทึกบัญชีเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสีย
    ยังไม่ผ่านการตรวจสอบจากผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ซึ่งบริษัทฯ
    ได้รวมส่วนได้เสียในผลขาดทุนจากการดำเนินงานของบริษัทร่วม สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31
    ธันวาคม 2544 จำนวนเงิน 32.88 ล้านบาท โดยคิดเป็นร้อยละ 27.23 ของกำไรสุทธิรวม
    และเห็นว่างบการเงินนี้แสดงฐานะการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544
    โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

-   สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2545 ผู้สอบบัญชีโดย นางสาวซูซาน เอี่ยมวณิชชา
    แห่งบริษัทสำนักงาน เอ เอ็ม ซี จำกัด
    มีความเห็นในรายงานการตรวจสอบอย่างไม่มีเงื่อนไขว่างบการเงินรวมและงบการเงินเฉพาะบริษัทแสดงฐานะการเงินรวมและฐานะการเงินเฉพาะบริษัท
    ผลการดำเนินงานรวม และผลการดำเนินงานเฉพาะบริษัทและกระแสเงินสดรวม
    และกระแสเงินสดเฉพาะบริษัท ถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

  นอกจากนี้ ผู้สอบบัญชีได้ให้ข้อสังเกตเรื่องหนี้สินผิดนัดชำระหนี้ดังนี้

  เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน ส่วนหนึ่งจำนวนเงิน 125 ล้านบาท
  เป็นเงินกู้ยืมที่เกิดจากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ซึ่งบริษัทฯ
  จะต้องจ่ายชำระคืนเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยค้างชำระให้เสร็จสิ้นครบถ้วนภายในวันที่ 31 พฤษภาคม
  2545 โดยมีเงื่อนไขการชำระหนี้ ดังนี้

  - การชำระดอกเบี้ย คำนวณดอกเบี้ยในอัตรา MLR ของธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่ง
  ในระยะเวลาตั้งแต่วันทำสัญญาประนีประนอมยอมความจนถึงวันชำระหนี้เสร็จสิ้น

  - กำหนดเวลาการชำระหนี้เงินต้นจำนวน 125
  ล้านบาทอาจขยายเวลาออกไปโดยทำเป็นบันทึกข้อตกลงระหว่างบริษัทฯ
  กับเจ้าหนี้ก่อนครบกำหนดเวลาการชำระหนี้ดังกล่าว

  - กรณีบริษัทฯ จะชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ด้วยการขายหลักประกันอันเป็นที่ดิน
  และ/หรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่จำนองไว้กับเจ้าหนี้ตามฟ้อง
  เพื่อนำเงินจากการขายหลักประกันมาชำระหนี้ บริษัทฯ
  จะต้องแจ้งเป็นหนังสือให้เจ้าหนี้ทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วันทำการ

  ณ วันที่ 31 พฤษภาคม 2545 บริษัทฯ ได้ผิดนัดการจ่ายชำระหนี้ ซึ่งปัจจุบันยังอยู่ใน
  ขั้นตอนการขอพิจารณาปรับโครงสร้างหนี้ ครั้งที่ 2

  เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินส่วนหนึ่งจำนวนเงิน 174.97 ล้านบาท
  เกิดจากการปรับโครงสร้างหนี้ในหนี้สินที่ผิดนัดชำระ โดยบริษัทฯ
  จะต้องจ่ายชำระดอกเบี้ยจ่ายล่วงหน้าในอัตราร้อยละ 12.0 ต่อปี สำหรับงวดตั้งแต่วันที่ 29
  กันยายน 2543 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2545 ให้แก่สถาบันการเงินดังกล่าว เป็นการล่วงหน้า
  ส่วนยอดเงินต้นที่ค้างชำระ บริษัทฯจะต้องจ่ายชำระคืนให้เสร็จสิ้นครบถ้วน ภายในวันที่ 30
  มิถุนายน 2545 ซึ่งปัจจุบันบริษัทฯ กำลังอยู่ในระหว่างการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ครั้งที่ 2
  โดยบริษัทฯ ขอขยายระยะเวลาการชำระหนี้เป็น 5-7 ปี

2)  ตารางสรุปงบการเงินรวม (ตามเอกสารแนบ 3)

3)  อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญที่สะท้อนถึงฐานะการเงินและผลการดำเนินงานในธุรกิจหลักของบริษัทและบริษัทย่อย

  ------------------------------------- -------- ------------- ---------- ----------
  รายการ                                         งบการเงินรวม              

                                                 2545          2544       2543

  อัตราส่วนสภาพคล่อง (Liquidity Ratio)                                       

  อัตราส่วนสภาพคล่อง                       (เท่า)    0.55          0.42       0.46

  อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว                 (เท่า)    0.01          0.09       0.02

  อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด             (เท่า)    (0.44)        (0.09)     (0.11)

  อัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้า               (เท่า)    6.16          7.01       13.67

  ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย                     (วัน)     58            51         26

  อัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ              (เท่า)    0.44          0.25       0.30

  ระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ย                   (วัน)     812           1,453      1,190

  อัตราส่วนหมุนเวียนเจ้าหนี้                   (เท่า)    11.12         10.74      31.15

  ระยะเวลาชำระหนี้                        (วัน)     32            34         12

  Cash Cycle                            (วัน)     803           1,444      1,206

  อัตราส่วนแสดงความสามารถในการหากำไร                                        
  (Profitability Ratio)                                                   

  อัตรากำไรขั้นต้น                          %        26.53         37.23      23.65

  อัตรากำไรจากการดำเนินงาน *              %        (36.17)       (177.18)   (128.84)

  อัตรากำไรสุทธิ                           %        (49.16)       28.18      (88.23)

  อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น                     %        (5.17)        4.46       (17.46)

  อัตราส่วนแสดงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน                                       
  (Efficiency Ratio)                                                      

  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์                 (เท่า)    (2.95)        2.34       (7.76)

  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ถาวร             (เท่า)    (1.63)        4.60       (16.21)

  อัตราการหมุนของสินทรัพย์                   (เท่า)    0.06          0.08       0.09

  อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน                                           
  (Financial Policy Ratio)                                                

  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น              (เท่า)    0.82          0.69       1.14

  อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย           (เท่า)    (5.00)        0.20       0.19

  อัตราการจ่ายเงินปันผล                     %        0.00          0.00       0.00
  ------------------------------------- -------- ------------- ---------- ----------

หมายเหตุ : *กำไรจากการดำเนินงาน=
((รายได้จากการขาย-ต้นทุนขาย-ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร-ดอกเบี้ยจ่าย)/รายได้จากการขาย)*100

12.2 คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

1)  ผลการดำเนินงาน

  ภาพรวมของการดำเนินงาน

  ผลการดำเนินงานของบริษัทในปีที่ผ่านมา
  แม้ความต้องการที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะบ้านเดี่ยวในเขตกรุงเทพมหานคร
  และปริมณฑลจะมีการฟื้นตัวมากขึ้น
  แต่ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่แถบชายฝั่งทะเลตะวันออกกลับยังไม่ฟื้นตัวเท่าที่ควร
  ทำให้ความต้องการซื้อบ้านและที่ดินพร้อมขายในตลาดมีปริมาณน้อย
  ประกอบกับบริษัทมีกระแสเงินสดไม่มากทำให้สามารถขยายการลงทุนในโครงการใหม่ได้เพียงโครงการเดียว
  คือ โครงการแฮมเล็ท 2
  ซึ่งเป็นเหตุผลหนึ่งที่ทำให้บริษัทไม่มีสินค้าที่หลากหลายเพียงพอให้กับลูกค้าเลือกหรือสามารถตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าได้มาก
  รวมทั้งบริษัทดำเนินนโยบายอย่างระมัดระวังด้วยการขายที่ดินเปล่ามากกว่าขายบ้านพร้อมที่ดินเพื่อหลีกเลี่ยงต้นทุนจมและการขาดสภาพคล่อง
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้ลงทุนสร้างบ้านเสร็จพร้อมขายบ้างเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าเช่นกัน
  อีกทั้งปัจจุบันภาวะการแข่งขันของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ยังคงมีการแข่งขันสูง
  เนื่องจากในตลาดยังมีบ้านและที่ดินพร้อมขายค้างอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก
  คู่แข่งขันจึงหันมาใช้กลยุทธ์ด้านราคาในการทำตลาดเพื่อช่วงชิงลูกค้า
  ส่งผลให้การทำการตลาดของบริษัทมีความยากลำบากยิ่งขึ้น
  และบางครั้งต้องหันมาใช้วิธีลดราคาขายบ้านและที่ดินลงเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้า
  ซึ่งจากปัจจัยต่างๆ ดังกล่าวทำให้ในปี 2545บริษัทมีรายได้จากการขายและบริการเท่ากับ 69.57
  ล้านบาท ลดลงจากปี 2544 จำนวน 17.7 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 20.28 ของยอดขาย
  อย่างไรก็ตามบริษัทพยายามควบคุมต้นทุนการผลิตและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานให้ต่ำลงเพื่อให้สอดคล้องกับรายได้ของบริษัท
  ทำให้บริษัทมีผลการดำเนินงานดีขึ้นโดยจะเห็นได้จากอัตรากำไรจากการดำเนินงานในปี 2545
  ที่เท่ากับร้อยละ -36.17 ซึ่งลดลงกว่าปี 2544 ที่เท่ากับร้อยละ -177.18

  นอกจากนี้ จากความสำเร็จของบริษัทในการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงิน
  ส่งผลให้ปี 2545 บริษัทมีกำไรจากการโอนสินทรัพย์เพื่อปรับโครงสร้างหนี้ จำนวน 16.30
  ล้านบาท และบริษัทยังมีรายได้อื่นๆ ซึ่งเกิดจากรายได้ค่าเช่า รายได้ค่าบริการ
  รายได้ค่าบริหารส่วนกลาง จำนวน 18.61 ล้านบาท ทำให้บริษัทมีรายได้รวมทั้งสิ้น 104.48
  ล้านบาท ซึ่งลดลงจากปี 2544 จำนวน 52.72 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 33.54

  รายได้จากการขายและบริการ

  รายได้จากการขายและบริการของบริษัทได้มาจาก 2 ส่วนงาน คือ
  รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจสนามกอล์ฟ
  ซึ่งในอดีตที่ผ่านมาบริษัทจะมีรายได้ส่วนใหญ่มาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2545
  บริษัทมีรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่ากับ 36.25 ล้านบาท ลดลงจากปี 2544 ร้อยละ
  29.10 อันเป็นผลจากภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกที่ยังซบเซาอยู่
  รวมทั้งการปรับราคาขายลงของผู้ประกอบการรายอื่น ทำให้บริษัทต้องปรับลดราคาลงด้วย
  ในขณะที่บริษัทมีรายได้จากธุรกิจสนามกอล์ฟลดลงเล็กน้อยเป็น 33.32 ล้านบาท
  หรือลดลงจากปีก่อน ร้อยละ 7.80
  เนื่องจากต้องมีการใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อช่วงชิงลูกค้าให้มาใช้บริการในขณะที่สนามกอล์ฟต้องมีการปรับปรุงและพัฒนาให้มีคุณภาพอยู่ตลอดเวลาทั้งด้านกรีนและการบริการ

  รายได้อื่นๆ ซึ่งไม่ได้เกิดจากการดำเนินงานปกติ

  ในปี 2545
  บริษัทได้เจราจาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินโดยการโอนสินทรัพย์เพื่อตัดชำระหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยค้างจ่าย
  ทำให้บริษัทรับรู้กำไรจากการโอนสินทรัพย์เพื่อปรับโครงสร้างหนี้ซึ่งเป็นรายได้ที่ไม่ได้เกิดจากการดำเนินงานปกติ
  จำนวน 16.30 ล้านบาท
  เนื่องจากการโอนสินทรัพย์ที่มีมูลค่าตามบัญชีสูงกว่ามูลค่ายุติธรรมเพื่อปรับโครงสร้างหนี้ นอกจากนี้
  บริษัทยังมีการรับรู้กำไรจากการปรับโครงสร้างหนี้ในส่วนต่างระหว่างมูลค่ายุติธรรมที่ต่ำกว่ายอดหนี้คงค้างอีกจำนวน
  37.90 ล้านบาท ทำให้บริษัทมีกำไรจากการปรับโครงสร้างหนี้ทั้งสิ้น 54.2 ล้านบาท

  ต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร

  ในปี 2545 บริษัทมีต้นทุนขายเท่ากับ 51.11 ล้านบาท ลดลงจากปี 2544 จำนวน 3.67
  ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 6.70 ส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของบริษัทในปี 2545
  มีจำนวน 78.74 ล้านบาท ลดลงจากปี 2544 จำนวน 43.36 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ
  35.51 เนื่องจากบริษัทรับรู้การขาดทุนจากสินค้าคงเหลือ, ขาดทุนจากการจำหน่ายสินทรัพย์
  และขาดทุนจากสินค้ายึดคืนจากปี 2544 เท่ากับ 27.37 ล้านบาท ในขณะที่ปี 2545
  บริษัทรับรู้ขาดทุนเพียง 5.9 แสนบาท รวมทั้งการรับรู้ขาดทุนจากการด้อยค่าของบริษัทร่วมในปี
  2544 จำนวน 7.38 ล้านบาท ในขณะที่ปี 2545
  บริษัทไม่ได้บันทึกการด้อยค่าดังกล่าวเนื่องจากได้บันทึกไว้เพียงพอแล้ว

  กำไร

  ในปี 2545 บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้น เท่ากับร้อยละ 26.53 ของรายได้จากการขายและบริการ
  ลดลงจากปี 2544 ที่เท่ากับร้อยละ 37.23 ของรายได้จากการขายและบริการ เป็นผลจาก (1)
  บริษัทปรับวิธีการรับรู้รายได้ของโครงการสินทวีการ์เด้นจากการรับรู้เปอร์เซ็นของการก่อสร้างทั้งโครงมาเป็นรับรู้รายได้และต้นทุนขายตามเปอร์เซ็นของแต่ละแปลงที่ก่อสร้างแล้วเท่านั้น
  ทำให้รายได้และต้นทุนขายลดลง (2) การรับรู้รายได้จากการโอนขายสินค้าให้บริษัทร่วม ซึ่งในปี
  2544 ได้รับรู้ต้นทุนขายทั้งจำนวน แต่ไม่ได้รับรู้ในส่วนของรายได้จึงทำการปรับปรุงรายได้ในปี
  2544 ใหม่ ทำให้รายได้ปี 2544 เพิ่มขึ้น 11.75 ล้านบาท
  นอกจากนี้เมื่อพิจารณาจากอัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทแม้ว่ายังติดลบแต่ถือว่าพัฒนาดีขึ้น
  โดยในปี 2545 บริษัทมีอัตรากำไรจากการดำเนินงาน เท่ากับร้อยละ -36.17
  ของรายได้จากการขายและบริการ ในขณะที่ปี 2544 เท่ากับร้อยละ -177.18
  ของรายได้จากการขายและบริการ
  ทั้งนี้เนื่องมาจากค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารและดอกเบี้ยจ่ายลดลงเป็นอย่างมาก
  ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลสำเร็จจากการปรับโครงสร้างหนี้ แต่เมื่อพิจารณาอัตรากำไรสุทธิจะพบว่าในปี
  2545 มีอัตรากำไรสุทธิก่อนรายการพิเศษเท่ากับร้อยละ -101.24 ต่อรายได้รวม ในขณะที่ปี
  2544 เท่ากับร้อยละ -203.15 ต่อรายได้รวม สาเหตุหนึ่งเนื่องจากปี 2545
  บริษัทไม่ต้องบันทึกขาดทุนในบริษัทร่วมเพราะปี 2544 ได้บันทึกไว้เพียงพอแล้วที่ 119.71
  ล้านบาท และมีผลขาดทุนจากการดำเนินงานหลังดอกเบี้ยจ่ายลดลงจาก 204.40 ล้านบาทในปี
  2544 เป็น 95.00 ล้านบาทในปี 2545

2)  ฐานะการเงิน

  ณ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทมีสินทรัพย์รวมเท่ากับ 1,756.64 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากปี
  2544 จำนวน 25.51 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 1.48
  โดยมีรายละเอียดการเปลี่ยนแปลงสินทรัพย์ของบริษัทในช่วงที่ผ่านมา ดังนี้

  1. ส่วนประกอบของสินทรัพย์

  ณ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทมีสินค้าคงเหลือ , ที่ดินอาคารอุปกรณ์และศูนย์การค้า
  และที่ดินรอการพัฒนาเท่ากับ 100.14, 490.14 และ 925.16 ล้านบาทตามลำดับ
  หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 5.70, 27.90 และ 52.67 ของสินทรัพย์รวม ซึ่งลดลงจากปี 2544
  ที่เท่ากับ 130.53, 521.98 และ 973.42 ล้านบาทตามลำดับ
  โดยมีสาเหตุมาจากบริษัทเร่งขายบ้านและที่ดินที่สร้างเสร็จและที่ดินเปล่าได้มากขึ้น
  และสินค้ายึดคืนมีจำนวนลดลง
  รวมทั้งบริษัทได้นำที่ดินในโครงการคันทรีโฮมบางส่วนตีโอนชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน
  รวมทั้งบริษัทยังมีการตั้งค่าเผื่อขาดทุนจากการด้อยค่าของที่ดินรอการพัฒนาเพิ่มขึ้น 34.49
  ล้านบาท เนื่องจากราคาประเมินราคาที่ดินต่ำกว่ามูลค่าตามบัญชี

  นอกจากนี้ ณ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทบันทึกเงินมัดจำค่าจองซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุนจากนักลงทุน 2
  กลุ่ม จำนวน 180 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการที่เกิดขึ้นก่อนที่ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นครั้งที่ 1/2456
  วันที่ 15 มกราคม 2546 ซึ่งอนุมัติให้บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนและจัดสรรหุ้นให้กับนักลงทุน

  2. คุณภาพของสินทรัพย์

  - ลูกหนี้การค้า / เงินลงทุนในบริษัทที่เกี่ยวข้อง

  ณ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทมีลูกหนี้การค้ารวม 7.32 แสนบาท เป็นลูกหนี้ที่ค้างชำระมากกว่า
  12 เดือนขึ้นไปจำนวน 6.57 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นลูกหนี้ในโครงการ
  คันทรี่โฮมซึ่งปัจจุบันบริษัทพยายามติดต่อลูกหนี้ดังกล่าวให้มาทำการโอนที่ดินโดยเร็ว
  และบริษัทได้ตั้งสำรองค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญไว้จำนวน 6.57 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 89.75
  ของยอดลูกหนี้การค้ารวม

  ในส่วนของเงินลงทุนในบริษัทที่เกี่ยวข้องบริษัทได้ตั้งสำรองค่าเผื่อผลขาดทุนจากการด้อยค่าของเงินลงทุนในบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
  2 บริษัทเต็มจำนวน คือ บริษัท พร้อมมิตร อีสเทอร์น สตาร์ เฮสท์แคร์ จำกัด และบริษัท สตาร์
  รีเสิร์ท แอนด์ คอนซัลท์ จำกัดซึ่งทั้งสองบริษัทมีผลการดำเนินงานขาดทุนต่อเนื่องหลายปีติดต่อกัน
  และปัจจุบันได้หยุดดำเนินกิจการชั่วคราว
  และนอกจากนี้บริษัทยังได้ตั้งสำรองค่าเผื่อผลขาดทุนจากการด้อยค่าของเงินลงทุนในบริษัท
  เอ็มบีเอฟ อีสเทอร์น สตาร์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (บริษัทร่วม)
  ที่มีผลการดำเนินงานขาดทุนต่อเนื่องหลายปีติดต่อกัน จำนวน 7.14 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ
  20.00 ของเงินลงทุนในบริษัทร่วม ซึ่งเป็นการตั้งสำรองค่าเผื่ออย่างเพียงพอแล้ว
  เนื่องจากปัจจุบันบริษัทร่วมได้เริ่มเปิดดำเนินการโรงเรียนนานาชาติแห่งใหม่ในกรุงเทพฯ ชื่อ
  Garden International School
  ที่จะเป็นแหล่งสร้างรายได้แห่งใหม่เพิ่มมากขึ้นและจะทำให้บริษัทร่วมมีผลการดำเนินงานดีขึ้นในอนาคต

  - สินค้าคงเหลือ / ที่ดินอาคารอุปกรณ์ / ที่ดินรอการพัฒนา

  ณ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทมีสินค้าคงเหลือสุทธิ เท่ากับ 100.14 ล้านบาท
  ซึ่งบริษัทได้มีการตั้งสำรองค่าเผื่อการด้อยค่าอย่างเพียงพอแล้ว
  เนื่องจากสินค้าคงเหลือของบริษัทส่วนใหญ่สามารถขายได้
  และคาดว่าจะมีมูลค่าขายได้ไม่ต่ำกว่าราคาตามมูลค่าทางบัญชี แต่ในส่วนของที่ดิน อาคาร
  และอุปกรณ์นั้น บริษัทได้รับรู้ขาดทุนจากการด้อยค่าของงานระหว่างก่อสร้าง
  (สปอร์ตคอมเพล็กซ์ของบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท จำกัด (บริษัทย่อย)
  ที่ได้หยุดดำเนินการก่อสร้างมามากกว่า 1 ปีแล้ว เนื่องจากขาดสภาพคล่องทางการเงิน) เพิ่มขึ้น
  3.68 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 25 ของ มูลค่าตามบัญชี
  ซึ่งปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างปรับเปลี่ยนแบบแปลนของสปอร์ต
  คอมเพล็กซ์ใหม่ให้มีความเหมาะสมกับขนาดโครงการและกระแสเงินสดของบริษัท

  นอกจากนี้เมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2545 บริษัทได้ว่าจ้างให้บริษัท ไทยประเมินราคา ไวเกอร์ส
  จำกัด ซึ่งเป็นผู้ประเมินราคาอิสระให้ทำการประเมินราคาสินทรัพย์ถาวรของบริษัท
  โดยใช้วิธีการเปรียบเทียบตามราคาตลาด
  ปรากฎว่าที่ดินรอการพัฒนาของบริษัทบางส่วนมีมูลค่าตามบัญชีสูงกว่าราคาประเมิน
  บริษัทจึงได้บันทึกค่าเผื่อการด้อยค่าของที่ดินรอการพัฒนาเพิ่มขึ้นจำนวน 34.49 ล้านบาท

3)  สภาพคล่อง

  กระแสเงินสด

  ในช่วงระยะเวลา 2-3
  ปีที่ผ่านมาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกอยู่ภาวะที่ยังไม่ฟื้นตัว
  อีกทั้งจากปัญหาด้านสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทที่ไม่ค่อยดีนักบริษัทจึงชะลอการลงทุนในการพัฒนาโครงการใหม่
  กอปรกับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและภาระดอกเบี้ยจ่ายของบริษัทยังสูงอยู่
  ในขณะที่รายได้ลดลง ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัท
  ทำให้กระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงานของบริษัทติดลบ โดยในปี 2544-2545
  บริษัทมีกระแสเงินสดใช้ไปในกิจกรรมดำเนินงานเท่ากับ 52.03 และ 210.77
  ล้านบาทตามลำดับ ดังนั้นบริษัทจึงจำเป็นต้องจัดหาเงินโดยการเพิ่มทุน
  และเร่งเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงิน โดยในปี 2544
  บริษัทมีกระแสเงินสดรับจากกิจกรรมจัดหาเงินจำนวน 77.83 ล้านบาท
  ส่วนใหญ่เป็นส่วนเงินสดที่ได้รับมาจากการเพิ่มทุนจำนวน 38.36 ล้านบาท
  และหนี้สินผิดนัดชำระเพิ่มขึ้น 23.49 ล้านบาท และในปี 2545
  บริษัทมีกระแสเงินรับจากกิจกรรมการจัดหาเงินเท่ากับ 188.52 ล้านบาท
  ส่วนใหญ่เป็นเงินสดค่ามัดจำจองซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวน 180 ล้านบาท
  ซึ่งได้รับเมื่อเดือนธันวาคม 2545 ในขณะเดียวกันบริษัทชะลอการลงทุนในโครงการต่างๆ
  ทำให้ในปี 2544 และ 2545 บริษัทมีกระแสเงินสดใช้ไปในกิจกรรมลงทุนเพียง 4.20 และ
  0.49 ล้านบาทตามลำดับ ทั้งนี้ จากการเปลี่ยนแปลงกระแสเงินสดที่เกิดขึ้นจากกิจการต่างๆ
  ของบริษัท ส่งผลให้ในปี 2544 บริษัทมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดเพิ่มขึ้นสุทธิ 21.60
  ล้านบาท ในขณะที่ปี 2545 บริษัทเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดลดลงสุทธิ 22.74 ล้านบาท

  อัตราส่วนสภาพคล่อง

  อัตราส่วนสภาพคล่องและอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วในปี 2545
  มีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยจากปีที่ผ่านมา กล่าวคือ อัตราส่วนสภาพคล่องสูงขึ้นจาก 0.42 เท่า
  ในปี 2544 เป็น 0.55 เท่า ในปี 2545 และอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วลดลงจาก 0.09
  เท่า ในปี 2544 เป็น 0.01 เท่า ในปี 2545
  เป็นผลมาจากบริษัทมีหนี้สินผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้นจากในปี 2544 ที่เท่ากับ 76.02 ล้านบาท เป็น
  299.97 ล้านบาท ในปี 2545
  เนื่องจากบริษัทมีหนี้ที่ครบกำหนดระยะเวลาในการชำระหนี้แล้วแต่บริษัทยังไม่มีการจ่ายชำระ คือ
  เงินกู้ยืมที่เคยปรับโครงสร้างหนี้ไปแล้วซึ่งเป็นหนี้สินผิดนัดชำระสุดท้ายที่เหลืออยู่
  (เพราะหนี้สินผิดนัดชำระอื่นๆ บริษัทได้ปรับโครงสร้างหนี้เสร็จเรียบร้อยแล้ว) คือ
  หนี้เงินกู้ยืมระยะสั้น จำนวน 125 ล้านบาท และหนี้เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินจำนวน
  174.97 ล้านบาท
  โดยบริษัทคาดว่าจะสามารถเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ครั้งที่สองกับสถาบันการเงินได้แล้วเสร็จภายในไตรมาสแรกของปี
  2546
  ซึ่งถ้าบริษัทสามารถเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ดังกล่าวกับสถาบันการเงินได้สำเร็จจะช่วยทำให้สภาพคล่องทางการเงินของบริษัทดีขึ้น

  นอกจากความพยายามในการปรับโครงสร้างหนี้แล้ว บริษัทได้พยายามดำเนินตาม
  นโยบายของคณะกรรมการในการจัดหาทุน
  โดยบริษัทกำลังดำเนินการเสนอขายหลักทรัพย์ให้แก่นักลงทุนเฉพาะเจาะจงที่เป็นพันธมิตรทางธุรกิจ
  (Strategic Partner) ตามมติวิสามัญผู้ถือหุ้นครั้งที่ 1/2546 วันที่ 15 มกราคม 2546
  เพื่อเป็นการระดมเงินทุนให้บริษัทมีกระแสเงินสดสำหรับนำไปใช้หมุนเวียนภายในกิจการและนำไปใช้พัฒนาลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ
  ในทำเลเดิมของบริษัทหรือในพื้นที่อื่นที่มีศักยภาพเพียงพอที่จะเป็นแหล่งสร้างรายได้ให้กับบริษัทเพิ่มขึ้นและนำไปจ่ายชำระหนี้เงินต้นและดอกเบี้ย
  และเหลือเพียงพอที่บริษัทสามารถนำไปจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นได้ต่อไปในอนาคต

4)  แหล่งที่มาของเงินทุน

  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น

  ในปี 2545 อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 0.82 เท่า เพิ่มขึ้นจากปี 2544 ที่เท่ากับ
  0.69 เท่า เนื่องจากในปี 2545 บริษัทมีหนี้สินผิดนัดชำระจากสัญญาปรับโครงสร้างหนี้เพิ่มขึ้น
  299.97 ล้านบาท และมีส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทลดลงจากปีก่อนจำนวน 57.10 ล้านบาท
  เนื่องจากปี 2545 บริษัทมีผลการดำเนินงานขาดทุน 51.37 ล้านบาท

  ทั้งนี้ ตามมติที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้นของบริษัท ครั้งที่ 1/2545 เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2545
  มีมติให้บริษัทลดทุนจดทะเบียนและทุนชำระแล้วของบริษัทโดยการลดมูลค่าหุ้นจากมูลค่าหุ้นละ 10
  บาท (จำนวน 268,495,396 หุ้น เป็นทุนจดทะเบียน 2,684,953,960.00 บาท)
  ให้เหลือมูลค่าหุ้นละ 5.60 บาท (จำนวน 268,495,396 หุ้น เป็น 1,503,574,217.60
  บาท) เพื่อลดผลขาดทุนสะสมของบริษัท ส่งผลให้ ณ 31 ธันวาคม 2545
  บริษัทมีขาดทุนสะสมที่ยังไม่ได้จัดสรรลดลงเหลือ 154.61 ล้านบาท ลดลงจากปี 2544
  ที่มีขาดทุนสะสมที่ยังไม่จัดสรรเท่ากับ 1,284.62 ล้านบาท

  หนี้สิน

  ณ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทมีหนี้สินรวมเท่ากับ 792.41 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2544 จำนวน
  82.64 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 11.64 เนื่องจากในปี 2545
  บริษัทมีหนี้สินผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้น 223.95 ล้านบาท ซึ่งเป็นหนี้ที่ได้เคยปรับโครงสร้างหนี้แล้ว
  อย่างไรก็ตาม บริษัทมีหนี้ระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระในหนึ่งปีลดลง 174.67 ล้านบาท

5)  ความคืบหน้าในการปรับโครงสร้างหนี้

  ในไตรมาส 4 ปี 2545 บริษัทฯ ได้มีการปรับโครงสร้างหนี้เงินกู้ยืมระยะสั้นที่ผิดนัดชำระ
  โดยมีเงินต้นจำนวน 48.94 ล้านบาท และดอกเบี้ยค้างจ่ายจำนวน 38.01 ล้านบาท
  กับสถาบันการเงินหลายแห่ง
  ซึ่งสถาบันการเงินเหล่านั้นได้โอนสิทธิเรียกร้องในหนี้สินให้กับบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.)
  แล้ว และบริษัทฯ
  ได้มีการชำระหนี้โดยการตีโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันซึ่งมีมูลค่าตามบัญชี
  32.75 ล้านบาท และมีมูลค่ายุติธรรมจำนวน 49.05 ล้านบาท
  ทำให้มีบริษัทมีกำไรจากการโอนสินทรัพย์เพื่อการปรับโครงสร้างหนี้จำนวน 16.30 ล้านบาท
  และกำไรจากการปรับโครงสร้างหนี้เป็นจำนวน 37.90 ล้านบาท

  อย่างไรก็ตาม ณ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทยังมีหนี้สินผิดนัดชำระทั้งสิ้น 299.97 ล้านบาท
  ซึ่งเป็นหนี้สินที่เคยปรับโครงสร้างหนี้แล้ว แบ่งเป็นหนี้เงินกู้ยืมระยะสั้น จำนวน 125 ล้านบาท
  (ซึ่งบริษัทจะต้องจ่ายชำระคืนเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยค้างชำระให้เสร็จสิ้นครบถ้วนภายในวันที่ 31
  พฤษภาคม 2545) โดยมีหลักประกันเป็นที่ดินในโครงการคันทรีโฮมจำนวน 9-0-46 ไร่
  ที่ดินเปล่าโครงการฉางทองและเนินกระปรอกที่มีมูลค่าตามราคาประเมินรวมเท่ากับ 298.26
  ล้านบาท และหนี้เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินจำนวน 174.97 ล้านบาท
  (โดยบริษัทจะต้องจ่ายชำระดอกเบี้ยจ่ายล่วงหน้าในอัตราร้อยละ 12.0 ต่อปี
  สำหรับงวดตั้งแต่วันที่ 29 กันยายน 2543 ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2545
  ให้แก่สถาบันการเงินดังกล่าวเป็นการล่วงหน้า
  ส่วนยอดเงินต้นที่ค้างชำระบริษัทจะต้องจ่ายชำระคืนให้เสร็จสิ้นครบถ้วนภายในวันที่ 30 มิถุนายน
  2545) โดยมีหลักประกันเป็นที่ดินในโครงการคันทรีโฮมประมาณ 74 ไร่
  และที่ดินเปล่าโครงการมาบข่าที่มีมูลค่าตามราคาประเมินรวมเท่ากับ 501.48 ล้านบาท
  ซึ่งเมื่อถึงกำหนดชำระตามระยะเวลาที่กำหนด บริษัทได้ผิดนัดการจ่ายชำระหนี้เงินกู้ยืมดังกล่าวทั้ง
  2 วงเงิน ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินครั้งที่ 2
  เพื่อขยายระยะเวลาในการชำระหนี้และ/หรือตีโอนทรัพย์สินชำระหนี้บางส่วน
  ซึ่งบริษัทคาดว่าสามารถเจราจาปรับโครงสร้างหนี้ได้แล้วเสร็จภายในไตรมาสแรกของปี 2546

6)  นโยบายการรับรู้รายได้ และการวิเคราะห์คุณภาพลูกหนี้

  บริษัทมีนโยบายการรับรู้รายได้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ
  โดยคำนวณตามอัตราส่วนต้นทุนของงานที่เกิดขึ้นแล้วกับต้นทุนทั้งหมดที่จะใช้ในการก่อสร้างตามสัญญา
  และบริษัทตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญโดยประมาณขึ้นจากจำนวนหนี้ที่คาดว่าจะเก็บเงินไม่ได้
  โดยการประมาณดังกล่าวอาศัยประสบการณ์ของบริษัทในการเก็บเงินจากลูกหนี้
  ประกอบกับพิจารณาฐานะการเงินของลูกหนี้
  โดยมีรายละเอียดการชำระเงินของโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน
  และรายละเอียดเงินค้างชำระสะสม ณ 31 ธันวาคม 2545 ในหน้า 56

รายละเอียดการชำระเงินของโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ณ 31 ธันวาคม 2545

[TABLE]

  รายละเอียดเงินค้างชำระสะสม ณ 31 ธันวาคม 2545

+-----------------+----+------+----+------+----+------+----+------+
| ชื่อโครงการ       | เง |      | ค  |      | ค  |      | ค  |      |
|                 | ินค |      | ้าง |      | ้าง |      | ้าง |      |
|                 | ้าง |      | ชำ |      | ชำ |      | ชำ |      |
|                 | ชำ |      | ระ |      | ระ |      | ระ |      |
|                 | ระ |      | 1  |      | 3  |      | 6  |      |
|                 | สะ |      | -3 |      | -6 |      | เด |      |
|                 | สม |      | เด |      | เด |      | ือน |      |
|                 |    |      | ือน |      | ือน |      | ขึ้น |      |
|                 |    |      |    |      |    |      | ไป |      |
+-----------------+----+------+----+------+----+------+----+------+
|                 | จำ | (ล้าน | จำ | (ล้าน | จำ | (ล้าน | จำ | (ล้าน |
|                 | นว | บาท) | นว | บาท) | นว | บาท) | นว | บาท) |
|                 | นร |      | นร |      | นร |      | นร |      |
|                 | าย |      | าย |      | าย |      | าย |      |
+-----------------+----+------+----+------+----+------+----+------+
| 1.              | 3  | 6.57 | -  | -    | -  | -    | 3  | 6.57 |
| คันทรีโฮม/ต.พลา   |    |      |    |      |    |      |    |      |
| อ.บ้านฉาง        |    |      |    |      |    |      |    |      |
| จ.ระยอง         |    |      |    |      |    |      |    |      |
+-----------------+----+------+----+------+----+------+----+------+