1.  ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและมีผลกระทบต่อบริษัทฯ ได้แก่

1.  ความเสี่ยงด้านต้นทุน

  ต้นทุนหลักสำคัญของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ราคาวัสดุก่อสร้างและต้นทุนที่ดิน
  โดยปัจจัยที่อาจมีผลกระทบต่อต้นทุนมีดังนี้

  ราคาวัสดุก่อสร้าง : จากแผนภูมิที่ 1 แสดงดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง เห็นได้ว่าตั้งแต่ปี 2546
  ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นเนื่องจากมาตรการของภาครัฐบาลเพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  และสูงขึ้นอย่างมากในปี 2547 เนื่องจากผลกระทบของราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
  โดยราคาวัสดุก่อสร้างเริ่มมีเสถียรภาพในปี 2548

  แผนภูมิที่ 1 : ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างและอัตราการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง

  []

  ที่มา : สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า สำนักงานปลัดกระทรวงพาณิชย ์ กระทรวงพาณิชย์

  หมายเหตุ : ปี 2543 ปีฐาน = 100

  สำหรับปี 2549 แม้ราคาวัสดุก่อสร้างจะปรับตัวสูงขึ้นแต่ไม่รุนแรงมาก และคาดว่าในไตรมาสที่ 1
  ปี 2550
  ราคาวัสดุก่อสร้างจะยังคงทรงตัวในระดับเดิมเนื่องจากราคาน้ำมันที่มีแนวโน้มลดลงจากราคาน้ำมันระดับสูงสุดของปีที่
  78.22 เหรียญต่อบาร์เรล และเมื่อสิ้นสุดเดือนธันวาคมลดลงที่ระดับ 58.96

  สำหรับปี 2550 นอกจากปัจจัยราคาน้ำมันที่อาจส่งผลกระทบต่อราคาวัสดุก่อสร้างแล้ว
  นโยบายการลงทุนของรัฐบาลยังเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่อาจกระทบต่อราคาวัสดุก่อสร้างได้
  อย่างไรก็ดีจากการประเมินสถานการณ์แม้ว่ารัฐบาลชุดปัจจุบันพยายามผลักดันให้เกิดโครงการรถไฟฟ้า
  5 สาย ขึ้นภายในปี 2550
  แต่เนื่องจากความไม่มีความเสถียรภาพของคณะรัฐมนตรีซึ่งเป็นผู้กำหนดนโยบาย
  ทำให้เกิดความไม่ชัดเจนของนโยบายการลงทุนในโครงการดังกล่าวรวมถึงโครงการขนาดใหญ่อื่น
  ๆ
  และอาจคาดคะเนได้ว่านโยบายและงบประมาณการลงทุนขนาดใหญ่รวมไปถึงโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานหรือ
  Mega Project น่าจะยังคงไม่มีความชัดเจนและชะลอออกไปจนกว่าจะมีรัฐบาลชุดใหม่
  นอกจากนี้จากสถานการณ์เศรษฐกิจของประเทศคู่ค้าและค่าเงินบาทที่แข็งขึ้นทำให้ราคาวัตถุดิบถูกลงผนวกกับราคาน้ำมันซึ่งคาดการแนวโน้มว่าจะลดลงในปี
  2550 ดังนั้นราคาวัสดุก่อสร้างน่าจะยังทรงตัวอยู่ในระดับเดิมหรือแกว่งตัวไม่มากนัก

  ด้วยความแข็งแกร่งด้านการเงิน บริษัทฯสามารถดำเนินนโยบายสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย
  (Pre-build) ซึ่งเป็นการลดความเสี่ยงทั้งด้านการขาดแคลนวัสดุก่อสร้างและด้านราคา
  ทำให้ปัจจุบันโครงการบ้านเดี่ยวของบริษัทฯทุกโครงการล้วนแต่สร้างแล้วเสร็จด้วยต้นทุนการก่อสร้างเดิม
  ซึ่งนอกจากเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันด้านราคาของบริษัทฯ
  แล้วยังลดความเสี่ยงด้านราคาวัสดุก่อสร้างที่อาจปรับตัวสูงขึ้นได้อีกด้วย
  นอกจากนี้ปัจจุบันอุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้างมีการแข่งขันกันอย่างรุนแรงเมื่อวัสดุก่อสร้างบางประเภทที่นำเข้าจากต่างประเทศโดยเฉพาะอย่างยิ่งประเทศจีนสามารถทดแทนวัสดุในประเทศได้เป็นอย่างดีทั้งด้านคุณภาพและด้านราคา
  ทำให้ผู้ประกอบการในประเทศต้องเพิ่มศักยภาพด้านการแข่งขันทั้งด้านราคาคุณภาพของวัสดุก่อสร้าง
  ทำให้บริษัทฯมีทางเลือกและควบคุมราคาต้นทุนได้ดีขึ้นด้วย

  ราคาที่ดิน : จากแผนภูมิดัชนีราคาที่ดิน เห็นได้ว่าปี 2548 ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นถึงร้อยละ 9.2
  โดยเป็นการปรับขึ้นล่วงหน้าสอดรับกับกระแสนโยบายการขยายโครงข่ายคมนาคมและขนส่งมวลชนของรัฐบาล
  และการเปิดใช้สนามบินสุวรรณภูมิอย่างเป็นทางการในปี 2549 การปรับขึ้นของราคาที่ดินล่วงหน้า
  ทำให้ในปี 2549 ราคาที่ดินจึงไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนักเมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา

  แผนภูมิที่ 2 : ดัชนีราคาที่ดินและอัตราการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาที่ดิน

  []

  ที่มา : สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า สำนักงานปลัดกระทรวงพาณิชย ์ กระทรวงพาณิชย์

  หมายเหตุ : ปี 2534 ปีฐาน = 100

  ในปี 2550
  ราคาที่ดินโดยเฉพาะในทำเลที่รัฐบาลมีโครงการขยายเครือข่ายระบบคมนาคมขนส่งไปถึงมีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้น
  และปัจจัยที่จะกระทบต้นทุนที่ดินทางอ้อม ได้แก่กฎเกณฑ์อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR)
  ที่เข้มงวดมากของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครพ.ศ. 2549
  ทำให้สร้างพื้นที่อาคารได้ลดลงโดยเฉพาะที่ดินย่านธุรกิจในเขตกรุงเทพชั้นใน
  ซึ่งราคาที่ดินสูงเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว เมื่อก่อสร้างพื้นที่อาคารได้ลดลง
  ทำให้สัดส่วนต้นทุนที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้างสูงขึ้น
  ส่งกระทบต่อผู้ประกอบการโดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมีเนียม

  นโยบายและโครงการของรัฐบาลไม่ว่าจะเป็นการขยายเครือข่ายระบบคมนาคมขนส่งทั้งระบบรถไฟฟ้าบนดิน
  และรถไฟฟ้าใต้ดิน หรือผังเมืองฉบับใหม่
  ล้วนแต่เป็นการพัฒนาเมืองให้น่าอยู่อาศัยและสะดวกสบายเพื่อรองรับการเป็นศูนย์กลางธุรกิจในระดับประเทศ
  นอกจากนี้ยังเพิ่มมูลค่าให้แก่ที่ดินและที่อยู่อาศัยในระยะยาวอีกด้วย และด้วยการบริหารจัดการ
  และการเป็นองค์กรที่สามารถปรับเปลี่ยนทิศทางให้สอดคล้องกับสภาพที่เปลี่ยนไปได้อย่างรวดเร็ว
  ตลอดจนการวางแผนจัดซื้อที่ดินอย่างระมัดระวังรอบคอบ
  รวมไปถึงการไม่ถือครองที่ดินในระยะยาว ทำให้บริษัทฯ
  ไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยเรื่องต้นทุนที่ดินแต่อย่างใด

2.  ความเสี่ยงจากการบริหารสินค้าคงเหลือ (บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย)

  ตั้งแต่ปี 2545
  พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้าเปลี่ยนแปลงไปโดยจะเลือกซื้อบ้านจากผู้ประกอบการที่น่าเชื่อถือที่สร้างบ้านเสร็จก่อนขาย
  (Pre-Build) มากกว่าซื้อบ้านสั่งสร้าง และด้วยความแข็งแกร่งด้านการเงิน
  ประกอบกับนโยบายการพัฒนาที่ดินทันทีที่ได้ลงทุนซื้อ และเพื่อบริหารต้นทุนและเวลาก่อสร้าง
  ทำให้โครงการบ้านเดี่ยวของบริษัทฯ เป็นบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ณ สิ้นปี 2549 มีมูลค่ารวมกว่า
  2,100 ล้านบาท

  ตั้งแต่ปี 2548 ต่อเนื่องถึงกลางปี 2549
  จากปัจจัยหลายประการไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยและราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
  รวมไปถึงความไม่แน่นอนทางการเมือง ทำให้เศรษฐกิจโดยรวมของประเทศชะลอตัว
  กระทบถึงความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภค
  ผู้บริโภคจำนวนมากชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อรอดูสถานการณ์
  ส่งผลต่อผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการบ้านเดี่ยว

  อย่างไรก็ดีตั้งแต่ ไตรมาส 3 ของปี 2549 จากสถานการณ์การเมืองที่เริ่มคลี่คลาย
  แนวโน้มของราคาน้ำมันที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง
  ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่เริ่มมีเสถียรภาพและคาดว่าในไตรมาส 1 ของปี 2550
  จะปรับตัวลดลงอย่างน้อยร้อยละ 0.50 และตลอดปีในปี 2550 จะปรับตัวลดลงร้อยละ 1 ถึง
  1.25 อัตราดอกเบี้ยเพิ่มความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภค จากตารางที่ 1
  พบว่าหากอัตราดอกเบี้ยลดลงร้อยละ 1 กำลังซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคจะเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 7.5%
  สำหรับระยะเวลาสินเชื่อ 20 ปี
  และการลดลงของอัตราดอกเบี้ยส่งผลดีต่อผู้ประกอบการที่มีสินค้าที่สร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้าเพื่อรับประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงทันที
  ดังนั้นการที่บริษัทฯ
  มีบ้านสร้างเสร็จพร้อมขายเป็นสินค้าคงเหลือที่มีสภาพคล่องพร้อมขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้าได้ทันที
  ย่อมได้เปรียบกว่าผู้ประกอบการที่ไม่มีบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้า
  นอกจากนี้บ้านสร้างเสร็จของบริษัทฯมีต้นทุนอยู่ในระดับต่ำมากเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายอื่น ๆ
  จะเห็นได้จากอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทฯ อยู่ที่ระดับ 40.1
  เมื่อเปรียบเทียบกับระดับอุตสาหกรรมซึ่งอยู่ที่ประมาณ 31.4

  ตารางที่ 1 แสดงกำลังซื้อของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลงในแต่ละระยะเวลาสินเชื่อ

  []

3.  ความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนทางการเมืองและนโยบายทางเศรษฐกิจ

  นับจากช่วงปลายปี 2548 เกิดความเคลื่อนไหวทางการเมืองอย่างต่อเนื่อง
  ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ
  และกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ
  จนนำไปสู่เปลี่ยนแปลงทางการเมืองครั้งใหญ่เมื่อวันที่ 19 กันยายน 2549 ที่ผ่านมา
  และถึงแม้ว่าภาพการเมืองจะมีความชัดเจนขึ้นภายหลังการปฏิรูปการปกครอง
  แต่สำหรับประชาชนและนักลงทุนแล้ว รัฐบาลชุดปัจจุบันยังคงเป็นรัฐบาลรักษาการ
  นอกจากนั้นเหตุการณ์ระเบิดเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2549 ทำให้เกิดความตึงเครียดขึ้น
  ทุกฝ่ายต่างรอดูท่าทีและนโยบายการแก้ไขสถานการณ์ต่างๆของรัฐบาลชุดใหม่
  ผนวกกับมาตรการดำรงเงินสำรองเงินนำเข้าระยะสั้นที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศใช้เพื่อป้องกันการเก็งกำไรค่าเงินบาทในวันที่
  18 ธันวาคม 2549 ทำให้ดัชนีตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยหรือ Set Index ลดลงถึง 108
  จุด และมูลค่าตลาดรวมลดลงถึง 8.2 แสนล้านบาท
  ปัจจัยดังกล่าวส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ

  อย่างไรก็ดีเหตุการณ์ระเบิดดังกล่าวส่งผลกระทบแค่ช่วงสั้นเท่านั้น
  เนื่องจากหลายฝ่ายเชื่อว่าเป็นเหตุการณ์ที่ไม่ยืดเยื้อ
  ส่วนทางด้านนโยบายจากธนาคารแห่งประเทศไทยนั้นได้มีประกาศเพิ่มเติมการผ่อนผันสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยมาตรการดังกล่าวครอบคลุมเฉพาะกองทุนรวม
  ซึ่งไม่นับรวมถึงการซื้อ ที่ดินหรือคอนโดมีเนียม จึงทำให้ความกังวลของนักลงทุนผ่อนคลายลง
  โดยคาดว่านโยบายของรัฐบาลและภาพรวมต่างๆจะมีความชัดเจนขึ้นเมื่อรัฐบาลชุดใหม่ประกาศนโยบายซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปลายปี
  2550

  จากการติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด พร้อมไปกับการดำเนินนโยบายการลงทุนที่เคร่งครัด
  และมีวินัยในการบริหารจัดการและบริหารเงินทุน
  บริษัทฯจะเลือกลงทุนเฉพาะในโครงการที่มีความเสี่ยงต่ำและผ่านการวิเคราะห์และศึกษาความเป็นไปได้แล้วอย่างระมัดระวังรอบคอบด้วยประสบการณ์กว่า
  15 ปีในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์