การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

ผลิตภัณฑ์ของบริษัทและบริษัทย่อยของบริษัทที่ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
(ธานนท์พร็อพเพอร์ตี้ฯ และ อัลลาย เทคโนโลยีฯ)ได้แก่
ที่ดินในโครงการที่บริษัทและบริษัทย่อยดังกล่าว ได้พัฒนาขึ้นเพื่อขาย
โดยเน้นการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด , ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม
เป็นหลัก พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
ตามงบการเงินรวมของบริษัทและบริษัทย่อยในปี2554, 2553 และ 2552 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ
92.43 , 90.29 และร้อยละ 81.18 ของรายได้ของบริษัท ตามลำดับ นอกจากนี้
บริษัทยังรับบริหารโครงการให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้เครื่องหมายการค้า
“กฤษดามหานคร” แต่รายได้จากการรับบริหารโครงการนั้นมีจำนวนไม่มากนัก
รายการดังกล่าวจึงแสดงอยู่ในงบการเงินเป็นรายได้จากการจัดการธุรกิจ

1.  ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์

3.1.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท และกลุ่มบริษัทย่อยของบริษัท ได้แก่ ธานนท์ พร็อพเพอร์ตี้ฯ และ อัลลาย เทคโนโลยีฯ
(“กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”)
ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งในรูปแบบของบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และ คอนโดมิเนียม
พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ บริการที่บริษัทและกลุ่มบริษัทย่อยของบริษัท ให้กับลูกค้านั้น
ครอบคลุมตั้งแต่การจัดสรรพื้นที่ดิน การออกแบบสิ่งปลูกสร้าง ไปจนถึงบริการต่างๆ
เพื่อเพิ่มมูลค่าแก่ที่ดิน ทั้งนี้ลักษณะรูปแบบของบ้านและโครงการ จะถูกกำหนดให้เหมาะสมกับทำเล
สถานที่ และลักษณะลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินการพัฒนาที่ดินโดยการจัดหาและรวบรวมที่ดินให้เป็นผืนใหญ่
แล้วนำมาแบ่งจัดสรรเป็นแปลงๆ
ตลอดจนพัฒนาให้มีถนนและระบบสาธารณูปโภคครบถ้วนก่อนขายแก่ผู้ซื้อรายย่อย
ซึ่งงานพัฒนาสาธารณูปโภคโครงการในเบื้องต้นนั้น ได้แก่ งานถมดินแปลงที่ดินและแนวถนน
งานบดอัดลูกรังและหินคลุกถนน งานถนนคอนกรีต งานวางคันหินและทางเท้า งานไฟฟ้า
(ปักเสา/พาดสาย) งานตกแต่งภูมิทัศน์, งานซุ้มโครงการ/สโมสรและสระว่ายน้ำ เป็นต้น

สำหรับงานด้านสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะนั้น ปัจจุบัน
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละบริษัท เป็นผู้ดูแลงานด้านดังกล่าวของโครงการ
เว้นแต่งานบริหารสโมสรและสระว่ายน้ำ จะเปิดให้บริษัทอื่นเช่าและบริหารงาน
เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าในโครงการ อย่างไรก็ดี ณ วันที่ 6 มิถุนายน 2545
กระทรวงมหาดไทยได้ออกกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบกิจการ
และ การยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 (รก.2545/46ก/17/17 มิถุนายน 2545)
ซึ่งกฎกระทรวงดังกล่าวมีผลให้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีความสมบูรณ์มากขึ้น
ทั้งนี้
พระราชบัญญัติดังกล่าวได้ระบุว่าผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้จัดตั้ง
”นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปดูแลรักษา
ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด
หรือได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้ดำเนินการใดๆ
เพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือ โอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์
ดังนั้นการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎกระทรวงนั้นจะช่วยลดภาระของกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

  โครงการที่กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน มีดังต่อไปนี้

+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| โครงการ     | เ   | ทำเล     | ประ       | จุดเด่นของโครงการ          |
|             | จ้าข |          | เภทสินค้าที่ม |                          |
|             | องโ |          | ีในโครงการ |                          |
|             | ครง |          |           |                          |
|             | การ |          |           |                          |
+=============+=====+==========+===========+==========================+
| กฤษดา มารีน่า | บ   | ถ        | -   บ     | -                        |
| (โครงการ    | ริษัท | นนปิ่นเกล้า | ้านพร้อมที่ดิน | โครงการอยู่ติดกับแม่น้ำนครชัยศรี |
| 27)         |     | -นครชัยศรี |           |                          |
|             |     |          | -         |   ทำให้ได้บรรยากาศมารีน่าแท้ๆ |
|             |     | ทางเ     |   ที่ดินเปล่า |     ริมแม่น้ำนครชัยศรี        |
|             |     | ข้าวัดไร่ขิง |           |                          |
|             |     |          |           | -   การคมนาคมสะดวก       |
|             |     |          |           |     เนื่องจากมีระบบโครง     |
|             |     |          |           | ข่ายคมนาคมที่เสร็จสมบูรณ์รองรับ |
|             |     |          |           |     ทั้งทางยกระดับบรมราชชนนี |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           |  และโครงการถนนกาญจนาภิเษก |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| กฤษดาซิต     | บ   | ถน       | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| ี้เลคแอนด์พาร์ค | ริษัท | นเทพารักษ์ | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจา               |
| (โครงการ    |     | กม.16    |           | กโครงการตั้งอยู่ติดถนนเทพารักษ์ |
| 30)         |     |          | -         |     ใกล้ทางด่วน, ถนน       |
|             |     | ต.บางปลา |   ที่ดินเปล่า |     วงแหวนรอบนอก         |
|             |     | อ.บางพลี  |           |     มอเตอร์เวย์            |
|             |     | จ.สม     |           |     และสนามบินหนองงูเห่า    |
|             |     | ุทรปราการ |           |                          |
|             |     |          |           | -                        |
|             |     |          |           |    เป็นทำเลที่มีศักยภาพที่จะขยา |
|             |     |          |           | ยตัวต่อไปอย่างรวดเร็วในอนาคต |
|             |     |          |           |     เพื่อรอง               |
|             |     |          |           | รับการเปิดใช้สนามบินหนองงูเห่า |
|             |     |          |           |     ที่อยู่ห่างเพียงไม่กี่นาที     |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | -   ไม่แออัด               |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           |   ด้วยการออกแบบภายใต้แนวคิด |
|             |     |          |           |     “ลดพื้นที่ขาย            |
|             |     |          |           |     ขยายพื้นที่พักผ่อน”        |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | พร้อมพื้นที่ส่วนกลางมากถึงร้อยละ |
|             |     |          |           |     40                   |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | ของพื้นที่รวมทั้งหมดของโครงการ |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | -   เป็นโครงการที่มี 2       |
|             |     |          |           |     บรรยากาศ             |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           |   โดยลูกค้าสามารถเลือกทำเลใ |
|             |     |          |           | นการสร้างบ้านระหว่างทำเลสวน |
|             |     |          |           |     (Park Zone)          |
|             |     |          |           |     ซึ่งจะได้บ              |
|             |     |          |           | รรยากาศความร่มรื่นจากสวนสวย |
|             |     |          |           |     หรือ ทำเลทะเลสาบ      |
|             |     |          |           |     (Lake Zone)          |
|             |     |          |           |     ซึ่งจ                  |
|             |     |          |           | ะได้บรรยากาศสดชื่นริมทะเลสาบ |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | -   ก                    |
|             |     |          |           | ารออกแบบให้รูปแบบของบ้านสวย |
|             |     |          |           |     มีสไตล์                |
|             |     |          |           |     และให้พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| -   The     | บ   | ถนน      | -         | -   รูป                   |
|     Kris 2  | ริษัท | รัชดาภิเษก |   อาคารชุด | แบบสถาปัตยกรรมที่มีความทันสมัย |
|             |     |          |           |     เน้นความเป็นส่วนตัว      |
| -   The     | บจ. | หลังตึก    | -         |     มีรูปแบบการต           |
|     Kris 3  | ธาน | กฤ       |   อาคารชุด | กแต่งและสิ่งอำนวยความสะดวกท |
|             | นท์ฯ | ษดาพลาซ่า |           | ี่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่ |
| -   The     |     |          | -         |                          |
|     Kris    | บ   | ต        |   อาคารชุด | -                        |
|     express | ริษัท | .ห้วยขวาง |           |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             |     | อ        | อาคารชุด 8 |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
| -   The     | บจ. | .ห้วยขวาง | ชั้น 175    |                          |
|     Kris    | ธาน |          | ยูนิต       |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|     Extra 4 | นท์ฯ | ต        |           |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
|             |     | .ห้วยขวาง |           |                          |
|             |     | อ        |           | -                        |
|             |     | .ห้วยขวาง |           |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             |     |          |           |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
|             |     | ต        |           |                          |
|             |     | .ห้วยขวาง |           |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|             |     | อ        |           |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
|             |     | .ห้วยขวาง |           |                          |
|             |     |          |           | -                        |
|             |     |          |           |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             |     |          |           |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|             |     |          |           |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา ลากูน  | ธา  | ถนน      | -   บ     | -   การจัดวางผังโครงการ    |
| (โครงการ    | นนท์ | พระราม 5 | ้านพร้อมที่ดิน |     เน้นความโล่ง โปร่ง สบาย |
| 41)         |     |          |           |     มีทะเลสาบขนาดใหญ่ และ  |
|             | พร็อ | แ        | -         |     สวนส่วนกลางที่สวยงาม    |
|             | พเพ | ขวงคูเวียง |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             | อร์ตี้ | อ        |           |  ตามแบบสถาปัตยกรรมแบบโกธิค |
|             |     | .บางกรวย |           |                          |
|             |     | จ.นนทบุรี  |           | -                        |
|             |     |          |           |   มีความหลากหลายของแบบบ้าน |
|             |     |          |           |     และ มีทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น  |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา แกรนด์ | อัล  | ถนนพหลโ  | -   บ     | -   ทำเลติดถนนใหญ่ คือ ถ.   |
| พาร์ค        | ลาย | ยธิน-รังสิต | ้านพร้อมที่ดิน |     พหลโยธิน              |
| (โครงการ    |     | ต        |           |                          |
| 42)         | เท  | .คลองหนึ่ง | -         | -                        |
|             | คโน | อ.คลองหล |   ที่ดินเปล่า | การจัดวางผังโครงการเน้นความ |
| โครงการ 49  | โลยี | วงปทุมธานี |           |     โปร่ง โล่ง สบาย และ    |
|             |     |          | -         |     ร่มรื่น                 |
| โครงการ 50  | บ   | ป        |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             | ริษัท | ิ่นเกล้า-พุท |           | -   มีแบบบ้านให้เลือกมากมาย  |
| ธาน         | /ธา | ธมณฑลสาย | -   บ     |                          |
| นท์กอล์ฟวิวแอน | นนท์ | 3        | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
| ด์สปอร์ตคลับ(โ |     |          |           |                          |
| ครงการ2502) | บ   | พหลโ     |           |                          |
|             | ริษัท | ยธิน-รังสิต |           |                          |
|             | /ธา |          |           |                          |
|             | นนท์ | มีนบุรี     |           |                          |
|             |     |          |           |                          |
|             | บ   |          |           |                          |
|             | ริษัท |          |           |                          |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+

  ---------------------------------------------------- --------------- ------- ----------- --------- ------------ ----------- ---------- ------------ -------------- --------- ---------- ----------- -------------------- ----------------- -----------
  ความคืบหน้าในโครงการที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน                                                                                                                                                                                         

                                                                                                                                                                                                                                             

  ชื่องโครงการ                                           เจ้าของโครงการ   ปีที่เริ่ม   สถานะ       พื้นที่       สินค้าเพื่อขาย                          ยอดขายสะสม                  ยอดขายปี              มุลค่าเงิน     ความคืบหน้าการก่อสร้าง                     มูลค่าขาย
                                                                                                                                                                     2554                                                                    

                                                                                           โครงการ   จำนวน        พื้นที่         มูลค่า       มูลค่า         ร้อยละของ       จำนวน     มูลค่าสินค้า   ลงทุน        เงินที่ลงทุน             ร้อยละของ          ของสินค้าที่

                                                                                           (ไร่)      หน่วย         (ตารางวา)   ล้านบาท     ล้านบาท       มูลค่าสินค้า       หน่วย      (ล้านบาท)   ในโครงการ   ไปแล้ว                งานที่เสร็จ          ขายแล้วแต่

                                                                                                                              (1)        (2)          ที่มีเพื่อขาย                            (ล้านบาท)    (ล้านบาท)                               ยังไม่ได้โอน

                                                                                                                                                      3=(2/(1)*100                        (4)         (5)                  (6)=(5)/(4)*100   ณ. 31 ธค.54

                                                                                                                                                                                                                                             (ล้านบาท)

  กฤษดารอยัลพาร์ค ( โครงการ 19 )³                        KMC             2536    ยังเปิดหน่าย   34        127          14,171      310.64     238.07       76.64          -         -          147.00      147.00               100.00            -

  ธานนท์กอล์ฟวิวแอนด์สปอร์ตคลับ(ค.25)                        KMC             2549    ยังเปิดหน่าย   17        58           5,926       267.34     144.22       53.95          9         24.11      100.51      100.00               99.49             -

  กฤษดามารีน่า ( โครงการ 27 ) ³                          KMC             2538    ยังเปิดหน่าย   134       206          28,085      905.88     546.17       60.29          -         -          811.66      706.31               87.02             -

  กฤษดาซิตี้เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 30 ) ³                  KMC             2538    ยังเปิดหน่าย   559       1189         172,225     3,348.07   1,026.48     30.66          4         10.29      2,820.00    2,756.00             97.73             -

  กฤษดา ลากูน(โครงการ 41)                               Thanon          2547    ยังเปิดหน่าย   69        166          17,626      816.95     504.44       61.75          4         17.01      719.10      717.77               99.82             6.21

  กฤษดา แกรนด์ พาร์ค ( โครงการ 42 ) ³                    Allied          2547    ยังเปิดหน่าย   75        224          22,319      1,371.66   665.44       48.51          5         42.40      1,140.72    1,015.10             88.99             23.38

  กฤษดาเพรสทีจ เลค แอนด์ พาร์ค(ค.43)                      KMC             2549    ยังเปิดหน่าย   8         28           2,807       129.42     94.86        73.30          1         4.89       122.48      105.27               85.95             -

  P.49                                                 KMC             2553    ยังเปิดหน่าย   3         23           1,231       30.94      8.84         28.57          2         2.79       18.94       16.72                88.28             1.52

  P.50                                                 KMC             2553    ยังเปิดหน่าย   7         12           2,934       126.11     -            -              -         -          88.79       82.78                93.23             -

  The Kris Ratchada 2                                  Thanon          2547    ปิดจำหน่าย    1         99           5,898       353.66     353.66       100.00         4         16.49      241.38      241.38               100.00            -

  The Kris Ratchada 3                                  KMC             2550    ยังเปิดหน่าย   1         109          4,655       300.77     270.85       90.05          2         8.1        217.12      217.12               100.00            -

  The Kris Ratchada 4                                  Thanon          2553    ยังเปิดหน่าย   1         175          5,656       356.66     257.53       72.21          44        93.78      206.17      121.20               58.79             257.53

  The Kris Ratchada 5                                  KMC             2554    ยังเปิดหน่าย   1         193          5,564       369.99     64.05        17.31          34        64.05      263.75      143.84               54.54             64.05

  The Kris Express                                     Thanon          2551    ปิดจำหน่าย    1         98           2,917       194.83     194.83       100.00         5         11.02      136.63      136.63               100.00            -
  ---------------------------------------------------- --------------- ------- ----------- --------- ------------ ----------- ---------- ------------ -------------- --------- ---------- ----------- -------------------- ----------------- -----------

หมายเหตุ : พื้นที่โครงการ เป็นตัวเลขซึ่งประมาณขึ้นโดยการปัดเศษ

  ³กฤษดารอยัลพาร์ค ( โครงการ 19 ) กฤษดามารีน่า ( โครงการ 27 )
  กฤษดาไพรเวทพาร์ค ( โครงการ 29 ) กฤษดาซิตี้เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 30 )
  เป็นโครงการที่ได้มีการโอนทรัพย์ชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน
  โดยบริษัทได้รับสิทธิในการซื้อคืนก่อน (First Right)
  เพื่อนำไปจำหน่ายต่อให้กับลูกค้าของบริษัท

3.2 การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

ภาวะอสังริมทรัพย์โดยรวม

ปลายปี 2553 สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) คาดหมาย
เศรษฐกิจไทยในปี 2554 ว่าจะเติบโตร้อยละ 3.5-4.5 ชะลอลงจากปี 2553
ที่ขยายตัวสูงถึงร้อยละ 7.8 โดยในช่วง 8 เดือนแรก เศรษฐกิจไทยขยายตัวได้ค่อนข้างดี
จากทั้งการบริโภคและการลงทุนของภาคเอกชนรวมถึงการส่งออกที่เติบโตดีในทิศทางเดียวกับประเทศอื่นๆ
ในภูมิภาคเอเชีย อย่างไรก็ตามในไตรมาสที่ 3 ของปี
สำนักงานคณะกรรมการฯได้ปรับประมาณการลงเหลือร้อยละ 1.5
ในขณะที่ธนาคารแห่งประเทศไทยปรับประมาณการเหลือร้อยละ 1
เมื่อประเทศเผชิญกับสภาวะอุทกภัยครั้งใหญ่ ซึ่งมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจในวงกว้าง
การผลิตบางส่วนต้องหยุดชะงักชั่วคราว
ส่งผลกระทบเพิ่มเติมต่อการส่งออกที่เริ่มชะลอตัวจากความอ่อนแอทางเศรษฐกิจโลก
ความเชื่อมั่นภาคเอกชนปรับตัวลดลง

สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็มีลักษณะที่แปรตามเศรษฐกิจของประเทศเช่นกัน โดยในภาพรวม
ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปี 2553 ซึ่งนอกจากอุปทานในตลาดมีเพิ่มมากขึ้น
ในช่วงที่ความต้องการที่อยู่อาศัยได้ถูกดูดซับไปค่อนข้างมากในช่วงปี 2553 แล้ว
ตลาดยังได้รับผลกระทบจากปัจจัยต่าง ๆ ทั้งในเชิงบวกและลบด้วย อาทิ

-   เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อใหม่ สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 10
    ล้านบาท ที่กำหนดอัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan-to-Value Ratio หรือ
    LTV Ratio)[1] ไม่เกินร้อยละ 90 ของมูลค่า
    ก็มีผลทำให้การเปิดโครงการคอนโดมิเนียมมีจำนวนหน่วยลดลงตั้งแต่ต้นปี 2554

-   อัตราดอกเบี้ยปรับตัวขึ้นต่อเนื่องจากปี 2553 การประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน 6
    ครั้งแรกของปี 2554 อัตราดอกเบี้ยนโยบายปรับขึ้นต่อเนื่อง
    ก่อนที่จะคงอัตราดอกเบี้ยในการประชุมครั้งที่ 7 เมื่อเดือนตุลาคม
    และปรับลดเป็นครั้งแรกเมื่อปลายเดือนพฤศจิกายน ทำให้ อัตราดอกเบี้ยนโยบาย ณ สิ้นปี
    2554 อยู่ที่ร้อยละ 3.25 ความเคลื่อนไหวดังกล่าว
    ทำให้ค่าเฉลี่ยของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
    ซึ่งคำนวณจากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภทลอยตัวของ 6 ธนาคารใหญ่[2]
    ขยับขึ้นจากร้อยละ 6.65 เมื่อต้นปี เป็นร้อยละ 7.54 ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2554
    ซึ่งไม่ได้ปรับขึ้นสูงมากเมื่อเทียบกับการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย
    จึงไม่เป็นปัจจัยลบมากนักสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2554
    โครงการบ้านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อที่อยู่อาศัยแห่งแรก
    จะปล่อยสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยร้อยละ 0 ใน 2
    ปีแรกให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นแห่งแรกในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท
    โดยโครงการมีวงเงินรวมทั้งสิ้น 25,000 ล้านบาท นอกจากนี้
    ธอส.จะออกค่าจดจำนองร้อยละ 1 และค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยร้อยละ 1 แทนผู้กู้
    โครงการนี้มีผู้สนใจค่อนข้างมากเนื่องจากมีผู้ขอกู้เต็มวงเงิน 25,000 ล้านบาท ภายใน 2
    เดือน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้การตอบรับค่อนข้างดี ดังนั้นในเดือนตุลาคม 2554
    คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ปล่อยสินเชื่ออัตราร้อยละ 0 ใน 3
    ปีแรกให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นแห่งแรกในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทในวงเงินรวม 20,000
    ล้านบาท ระยะเวลาขอกู้ 4 ต.ค.54 – 30 ก.ย.55

-   มาตรการของรัฐบาลที่ให้หักภาษีเงินได้โดยตรงสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก
    ผู้ซื้อสามารถนำค่าใช้จ่ายจากการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาบ้าน
    [ราคาบ้านไม่เกิน 5 ล้านบาท] มาหักจากภาษีที่คำนวณจากเงินได้สุทธิ โดยทยอยหักเท่า ๆ
    กันทุกปี เป็นระยะเวลา 5 ปี สำหรับผู้ซื้อและโอนกรรมกรรมสิทธิ์บ้านระหว่าง 21 กันยายน
    54 -31 ธันวาคม 55 ซึ่งน่าจะมีส่วนกระตุ้นตลาดที่อยู่ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2554
    มาตรการนี้ถูกวิพากษ์วิจารณ์จากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
    เนื่องจากมาตรการนี้จะไม่สามารถใช้กับผู้ซื้อที่มีรายได้ต่อเดือนต่ำกว่า 20,000 บาท
    เพราะเมื่อนำรายได้มาหักค่าใช้จ่าย [60,000 บาท]และค่าลดหย่อน [30,000 บาท]
    ตามเกณฑ์แล้ว จะมีเงินได้สุทธิ 150,000 บาท [240,000-60,000-30,000]
    ซึ่งอยู่ในกลุ่มยกเว้นไม่ต้องจ่ายภาษี ดังนั้นผู้ที่ได้ประโยชน์สูงสุด จึงน่าที่จะเป็นผู้ที่อยู่รายได้สูง
    และซื้อบ้านราคาสูงสุดตามมาตรการนี้ (5 ล้านบาท) ซึ่งผู้ที่จะซื้อบ้านราคาใกล้เคียง 5
    ล้านบาทไม่น่าจะเป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก ฉะนั้นมาตรการนี้คงจะไม่ได้ช่วยอะไรมากนัก
    ทำให้กลุ่มลูกค้าอยู่ในขอบเขตที่จำกัด อย่างไรก็ตาม
    ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่ามาตรการบ้านหลังแรกน่าจะกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยให้มีความคึกคักมากขึ้น
    เมื่อเทียบกรณีที่ไม่มีมาตรการ
    โดยน่าจะกระตุ้นคนที่มีความสามารถในการซื้อบ้านระดับกลาง-บนได้ค่อนข้างมาก

-   สถานการณ์อุทกภัยร้ายแรงที่ครอบคลุมพื้นที่จังหวัดสำคัญต่าง ๆ มากมาย รวมถึงพื้นที่กรุงเทพฯ
    และปริมณฑล ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2554
    ทำให้ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการได้รับความสูญเสีย กระทบการซื้อขายในตลาดที่อยู่อาศัย
    กระทบความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและผู้ประกอบการ
    โดยในผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ และชะลอการก่อสร้างโครงการ
    ส่วนผู้บริโภคชะลอการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเดิม ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดหมายว่า ปี 2554
    การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลน่าจะชะลอตัวลงร้อยละ 15-20
    แต่เมื่อเกิดภัยพิบัติคาดหมายว่าจะลดลงร้อยละ 25-30 และจะกระทบถึงภาวะตลาดปี 2555
    ด้วย

ดังนั้น เพื่อประเมินภาวะตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2554 และวิเคราะห์แนวโน้มในปี 2555
จึงขอประมวลภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยช่วง 3 ไตรมาสของปี ทั้งด้านอุปทาน (Supply) อุปสงค์
(Demand) ด้านราคา (Price) และด้านสินเชื่อ (Pre-Post Finance)

ด้านอุปทาน (Supply)

หากจะพิจารณาจำนวนที่อยู่อาศัยซึ่งสร้างแล้วเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปี
2554 มีจำนวนทั้งสิ้น 86,521 หน่วย โดยมีห้องชุดมากที่สุดจำนวน 34,051 หน่วย
รองลงมาเป็นบ้านจัดสรร 32,157 หน่วย และปลูกสร้างเอง 20,313 หน่วย โดยลดลงจากปี
2553 ร้อยละ 19 ในจำนวนนี้อาคารชุดพักอาศัยลดลงมากที่สุดคือร้อยละ 43 คือจากจำนวน
59,919 หน่วย [ปี 2553] เหลือ 34,051 [ปี 2554] โดยเมื่อแยกเป็นรายไตรมาส แผนภูมิที่ 1
พบว่าไตรมาสสุดท้ายของปี 2554 ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนปรับตัวลดลงร้อยละ 53
เพื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ของปี และหดตัวมากถึงร้อยละ 63 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า
ซึ่งสาเหตุหลักมาจากปัญหาอุทัยภัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑล

[]

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

และเมื่อพิจารณาจำนวนหน่วยของโครงการใหม่ที่เปิดตัวในปี 2554 มีจำนวนทั้งสิ้น 83,670 หน่วย
แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 40,270 หน่วย และอาคารชุด 43,400 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 48 และ
52 ตามลำดับ โดยในครึ่งปีแรกมีจำนวนหน่วย 53,730 และครึ่งปีหลังลดลงเหลือ 29,940 หน่วย
(แผนภูมิที่ 2)

[]

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท
แอฟแฟร์ส พบว่าตั้งแต่เดือนมกราคม-ตุลาคม 2554 มีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่รวม 319
โครงการ (ลดลงประมาณ -12%) มีจำนวนหน่วยขายรวม 71,727 หน่วย (ลดลงประมาณ -26%)
มีมูลค่ารวม 215,162 ล้านบาท (ลดลงประมาณ -13%) และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 2.999
ล้านบาท (เพิ่มขึ้นประมาณ 17%) เมื่อเปรียบเทียบกับ 10 เดือนแรกปี 2553
โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากสุด คือ อาคารชุดจำนวน 32,888 หน่วย (46%) รองลงมาคือ
ทาวน์เฮ้าส์ 19,217 หน่วย (27%) และอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 15,241 หน่วย (21%)
โดยอาคารชุดมีจำนวนหน่วยที่เปิดตัวสูงสุดต่อเนื่องกันตั้งแต่ปี 2551 []

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

ด้านอุปสงค์ (Demand)

สำหรับด้านอุปสงค์โดยพิจารณาจากปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ปี
2554 มีจำนวนทั้งสิ้น 147,197 หน่วย ลดลงจากปี 2553 ที่มีจำนวน 178,128 หน่วย
หรือลดลงร้อยละ 17โดยเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดมากที่สุดจำนวน 59,923
หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 41ของปริมาณการโอนทั้งหมด รองลงมา ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว
อาคารพาณิชย์ และบ้านแฝด ตามลำดับ (แผนภูมิที่ 4)

[]

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

สำหรับประเภทที่อยู่อาศัยซึ่งมีความต้องการซื้อจากการสำรวจความต้องการในงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่
25 พบว่าที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการสูงสุดคือบ้านเดี่ยวร้อยละ 29 อาคารชุดร้อยละ 23
ทาวน์เฮาส์ร้อยละ 21 (แผนภูมิที่ 4)

[]

ที่มา : มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 25 ระหว่างวันที่ 29 ก.ย.-2 ต.ค.54 รวบรวมโดย
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ด้านระดับราคา (Price)

การสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้เข้าชมงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 25
ระหว่างวันที่ 29 ก.ย. – 2 ต.ค. 2554 พบว่า (ตารางที่ 1)

  ------------------------------ -------------------- -------------------
  ระดับราคาที่ต้องการซื้อ              จำนวน                ร้อยละ

  ต่ำกว่า 1 ล้านบาท                 1,073                10.08

  1 – 2 ล้านบาท                   4,202                39.49

  2 - 3 ล้านบาท                   2,752                25.86

  3 – 4 ล้านบาท                   1,408                13.23

  4 – 6 ล้านบาท                   860                  8.08

  6 – 10 ล้านบาท                  214                  2.01

  10 -15 ล้านบาท                  81                   0.76

  15 ล้านบาทขึ้นไป                  51                   0.48

  รวม                            10,641               100.00
  ------------------------------ -------------------- -------------------

ที่มา : มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 25 ระหว่างวันที่ 29 ก.ย.-2 ต.ค.54 รวบรวมโดย
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ระดับราคาซึ่งมีความต้องการมากซื้อมากที่สุดอยู่ในช่วง 1-2 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนร้อยละ 39.49
รองลงมาได้แก่บ้านราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-4 ล้านบาท ร้อยละ 25.86, 13.23 ตามลำดับ

โดยหากพิจารณาดัชนีราคาที่อยู่อาศัยซึ่งจัดทำโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (แผนภูมิที่ 6)
จะเห็นว่าดัชนีราคาห้องชุดปรับตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุดคือร้อยละ 3.4 เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2554
และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.32 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน รองลงมาได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์
และบ้านเดี่ยวตามลำดับ

[]

ที่มา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ด้านสินเชื่อผู้ประกอบการ (Pre Finance)

สำหรับสินเชื่อผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ปี 2554 มีจำนวนทั้งสิ้น 61,346 ล้านบาท
ลดลงจากปี 2553 ซึ่งมีจำนวน 66,114 ล้านบาท ร้อยละ 7.2
ในขณะที่สินเชื่อผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยคงค้าง ณ สิ้นไตรมาส 4/54 มีจำนวน 202,136 ล้านบาท
เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันปีก่อนที่มีจำนวน 178,455 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 13

[]

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ด้านสินเชื่อบุคคลทั่วไป (Post Finance)

ในปี 2554 ที่ผ่านมา
แม้ว่าภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดูเหมือนว่าจะชะลอตัวลงทั้งจากปัญหาอุทกภัยครั้งใหญ่
และภาวะตลาดที่ชะลอตัวลงตามธรรมชาติ
แต่หากดูปริมาณการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินทั้งระบบก็จะ
พบว่าปริมาณสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศตลอดทั้งปีที่ผ่านมามีมูลค่าลดลงเพียงเล็กน้อยจากปีก่อน
หน้าเท่านั้นในอัตรา 0.4%
โดยในปีที่ผ่านมาสถาบันการเงินมีการปล่อยสินเชื่อใหม่สำหรับที่อยู่อาศัยมากถึง ประมาณ 375,536
ล้านบาทต่ำกว่ายอดปล่อยรวมในปี 2553 ซึ่งมีประมาณ 377,224 ล้านบาท แต่ก็ถือว่าสูงกว่าที่
คาดหมายไว้แต่เดิมซึ่งยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยในปี 2553 เป็นยอดสูงสุดเท่าที่เคยมีมา
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในปีที่ผ่านมา
ยังคงมีมูลค่าที่สูงเนื่องจากการแข่งขันกันของ
ธนาคารพาณิชย์และธนาคารของรัฐที่ต่างก็ต้องการส่วนแบ่งทางการตลาด
ยิ่งในช่วงที่รัฐบาลมีการออกนโยบาย บ้านดอกเบี้ย 0% ในระยะเวลา 2 ปีมาก่อนหน้านี้
ก็ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ สูญเสียส่วนแบ่งการตลาดให้กับ ธนาคารของรัฐไปพอสมควร
ทำให้ต้องมีการออกแคมเปญการตลาดออกมากระตุ้น และเรียกยอดสินเชื่อกลับมา
ขณะเดียวกันธนาคารพาณิชย์ด้วยกันเองก็แข่งขันกันปล่อยสินเชื่อเพื่อเพิ่มส่วนแบ่งการตลาดเป็นของตนเองด้วย
ยิ่งทำให้ปีที่ผ่านมาสินเชื่อบ้านปล่อยใหม่ในตลาดมีความคึกคักพอสมควร

หากพิจารณาเป็นรายไตรมาส (แผนภูมิที่ 8)
พบว่าในไตรมาสแรกของปีที่ผ่านมามียอดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวม 82,262 ล้านบาท ในไตรมาสที่
2 มีประมาณ 99,302 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 3 มีอีกประมาณ 111,300 ล้านบาทและ
ลดลงเหลือประมาณ 82,672 ล้านบาทในไตรมาสสุดท้ายของปีที่แล้ว
สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยคงค้างทั้งระบบในรอบปีที่ผ่านมา มียอดเท่ากับ 2,036,767 ล้านบาท
ซึ่งนับเป็นครั้งแรกที่ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยทะลุหลัก 2 ล้านล้านบาท โดยเติบโต 8%
จากปีก่อนหน้าที่มีมูลค่า1,879,031 ล้าน บาท ซึ่งปี 2553
ถือว่าเป็นปีที่มียอดสินเชื่อคงค้างเติบโตมากที่สุดในรอบ 3-4 ปีที่ผ่านมา
[]
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

โดยสรุปตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 กิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัย การเปิดโครงการใหม่
และธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นไปในทิศทางอ่อนตัวลงในไตรมาสที่ 1-3
และชะลอตัวอย่างมากในไตรมาสสุดท้ายของปี แม้ว่าภาครัฐจะออกมาตรการกระตุ้นตลาด
เพื่อแบ่งเบาภาระรายจ่ายของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยก็ตาม สะท้อนได้จากจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์
จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน จำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่
โดยเฉพาะโครงการในแนวราบที่มีการเลื่อนเปิดตัวออกไป

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แยกตามประเภท

อาคารชุดพักอาศัย

ตลาดอาคารชุดพักอาศัยในปี 2554 ชะลอตัวเมื่อเทียบกับปี 2553 โดยจำนวนห้องชุดที่เปิดขายใหม่
ห้องชุดที่สร้างเสร็จจดทะเบียน และโอนกรรมสิทธิ์ ต่ำกว่าปีก่อนหน้าทั้งหมด (ตารางที่ 2)

  ---------------------- --------------- --------------- -----------------
  ห้องชุด : หน่วย           ปี 2553          ปี 2554          ส่วนต่าง (%)

  เปิดขายใหม่              66,200          43,400          ลดลง 34%

  สร้างเสร็จจดทะเบียน       59,919          34,051          ลดลง 43%

  โอนกรรมสิทธิ์             72,913          59,923          ลดลง 18%
  ---------------------- --------------- --------------- -----------------

ในครึ่งแรกของปี
ตลาดได้รับผลกระทบจากนโยบายการลดภาษีค่าธรรมเนียมการโอนในปีที่ผ่านมาได้หมดอายุลง
และการใช้เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อใหม่ (LTV 90%) ของอาคารชุดพักอาศัย
ส่งผลให้กลุ่มลูกค้าในตลาดระดับกลาง-ล่าง ลดลงไปจากตลาด
รวมถึงลูกค้าใหม่ชะลอการตัดสินใจเพื่อรอมาตรการทางด้านภาษีอื่น ๆ
ที่อาจจะประกาศใช้ใหม่ในอนาคตทำให้ยอดขายในช่วงนี้ลดลงจากเดิม
อุปสงค์ตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวมจึงชะลอตัวลง และผู้ประกอบการก็ลดการพัฒนาอุปทานใหม่ด้วย
โดยมีมาตรการทางด้านภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกที่กำหนดอัตราดอกเบี้ย 0% 2 ปี
ช่วยไม่ให้อุปสงค์ชะลอตัวมากนัก
ในครึ่งปีหลังตลาดยังได้รับผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วมในกรุงเทพฯและปริมณฑล
ผู้ประกอบการได้รับความเสียหายทั้งรายใหญ่และรายย่อย ยอดผู้เข้าชมในโครงการมีจำนวนลดลง
เนื่องจากการเดินทางที่ยากลำบาก และไม่อยู่ในภาวะที่จะตัดสินใจซื้อ
ส่งผลให้ทั้งปริมาณอุปทานและอุปสงค์ในตลาดลดลง โครงการใหม่ที่เปิดตัวจึงลดลงเหลือ 16,780
หน่วย ลดลงร้อยละ 37 เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกที่มีโครงการเปิดขายใหม่จำนวน 26,620 หน่วย
(แผนภูมิที่ 9)

[]

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

จากรายงานผลการวิจัย ของ พลัส พร๊อพเพอร์ตี้ โฟกัส[3]
พบว่าจำนวนอาคารชุดที่สร้างเสร็จสะสม ณ กลางปี 2554 มีจำนวนทั้งสิ้น 251,047 ยูนิต
(แผนภูมิที่ 10) ส่วนใหญ่ร้อยละ 46 อยู่ในโซนชั้นนอก (พท.สุขุมวิทรอบนอก, ธนบุรีและนนทบุรี)
เนื่องจากผู้ประกอบการเห็นถึงศักยภาพของพื้นที่จากการก่อสร้างส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าในพื้นที่รอบนอก
เช่น รถไฟฟ้าสายสีม่วงในพื้นที่นนทบุรี และรถไฟฟ้าสายสีเขียวในพื้นที่สุขุมวิทรอบนอก
จึงเกิดอุปทานใหม่จำนวนมากในช่วงที่ผ่านมาและทยอยสร้างเสร็จพร้อมกันในปีนี้

[]

โดยมีราคาขายรวมเฉลี่ยใน 5 พื้นที่ในช่วงครึ่งปีแรก 2554 ทรงตัวเมื่อเทียบกับปี 2553
เมื่อพิจารณาเป็นรายพื้นที่ พบว่าพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (เพลินจิต-ชิดลม และสีลม-สาธร)
เปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 3 มาอยู่ที่ 147,518 บาทต่อตารางเมตร
เป็นผลจากโครงการใหม่บางโครงการปรับราคาเสนอขายสูงขึ้นมากกว่าราคาพื้นฐานในตลาด
ประกอบกับหลายโครงการปรับราคาขายขึ้นภายหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ
จึงทำให้ราคาขายโดยเฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้น รองลงมาคือพื้นที่สุขุมวิทและพหลโยธิน
ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 2 มาอยู่ที่ 106,595 บาทต่อตารางเมตร และ 87,196
บาทต่อตารางเมตรตามลำดับ ในขณะที่พื้นที่พระรามสาม ราคาขายเฉลี่ยลดลงร้อยละ 7
และพื้นที่พญาไท ราคาขายเฉลี่ยลดลงร้อย 5 เนื่องจากโครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่ของทั้งสองพื้นที่
เน้นลูกค้าระดับกลาง จึงเสนอขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาเฉลี่ยเดิมจากปีก่อน (แผนภูมิที่ 11)

[]

โดยสรุปในปี 2554 ตลาดอาคารชุดพักอาศัยชะลอตัวเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
เนื่องจากอุปทานที่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากตั้งแต่ปี 2553 และอุปสงค์ที่ถูกดูดซับไปก่อนหน้านี้
โดยมีเกณฑ์การใช้สินเชื่อใหม่ (LTV 90%) เป็นปัจจัยเสริม
นอกจากนั้นยังได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ในครึ่งหลังของปี
อย่างไรก็ตามแนวโน้มของตลาดในปี 2555 คาดว่าจะฟื้นตัวเร็วกว่าที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ
เนื่องจากผู้บริโภคส่วนหนึ่งจะเปลี่ยนพฤติกรรมการซื้อ
เพราะอาจไม่มั่นใจว่าโครงการแนวราบในทำเลที่ต้องการจะอยู่เป็นพื้นที่ปลอดภัยเมื่อเกิดอุทกภัย
ทำเลที่โครงการใหม่จะเปิดตัวคาดว่าจะอยู่ในแนวรถไฟฟ้าเป็นหลัก และอยู่ในย่านเศรษฐกิจ
อาทิบริเวณรัชดาภิเษก-พระราม 9 สุขุมวิทชั้นในเป็นต้น
ราคาขายในโครงการเก่าอาจะไม่ปรับเพิ่มหรือเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย
เพราะยังใช้ต้นทุนในการก่อสร้างและบริหารงานขายเดิม
แต่ในโครงการที่ก่อสร้างใหม่ราคาขายอาจขยับขึ้นเล็กน้อย
โดยยังเน้นกลุ่มลูกค้าระดับล่าง-กลางเป็นหลัก

บ้านจัดสรร

โครงการเปิดขายใหม่ของผู้ประกอบการธุรกิจบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล[4]ในช่วง 9
เดือนแรกของปีมีจำนวนทั้งสิ้น 32,997 หน่วย โดยเป็นทาวน์เฮ้าส์จำนวน 16,655
หน่วยคิดเป็นร้อยละ 50 และเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 13,099 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 40 (แผนภูมิที่
12)

[]

ที่มา ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ตลาดในครึ่งปีแรกจำนวนอุปทานโดยรวมเพิ่มขึ้นเล็กน้อยถึงทรงตัวเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
เนื่องจากการพัฒนาศักยภาพของพื้นที่ในการขยายเส้นทางคมนาคมออกไป
ทำให้ผู้ประกอบเริ่มกลับเข้ามาลงทุนพัฒนามากขึ้น
แม้ปริมาณการตอบรับยังไม่สามารถดูดซับได้ตามกำลังการผลิตก็ตาม
ในช่วงนี้จึงเห็นภาวการณ์ชะลอลงของอุปสงค์ในตลาดบ้างเล็กน้อย
ปัจจัยสำคัญน่าจะมาจากภาวะเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงขึ้น
แม้จะได้รับแรงสนับสนุนบางส่วนจากนโยบายภาครัฐเรื่องอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 0% ในระยะเวลา 2
ปี แต่ยังไม่มากพอที่จะทำให้เกิดความเชื่อมั่นต่อผู้บริโภค จึงเป็นเหตุให้กำลังซื้อยังชะลอตัว

จากข้อมูลบริษัท พลัส พร็อพเพอตี้ จำกัด
ตลาดบ้านเดี่ยวในครึ่งปีแรกมีจำนวนอุปทานเสนอขายโดยรวมอยู่ที่ 20,035 ยูนิต เพิ่มขึ้น 16%
เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า อยู่ในโซนตะวันตกมากที่สุดจำนวน 6,422 ยูนิต
หรือคิดเป็นร้อยละ 32 เป็นผลจากการขยายเส้นทางคมนาคมบริเวณถนนราชพฤกษ์
และการสร้างทางเชื่อมต่อจากราชพฤกษ์ถึงกาญจนาภิเษก
อีกทั้งในอนาคตโครงการรถไฟฟ้าสีม่วงอาจเปิดดำเนินการได้ในปี 2557
จึงเป็นส่วนสำคัญให้อุปทานตลาดบ้านเดี่ยวเติบโตสูงขึ้นในพื้นที่นี้ รองลงมาโซนทิศเหนือ
และทิศตะวันออก มีสัดส่วนร้อยละ 26 และ 18 ตามลำดับ (แผนภูมิที่ 13)

[]

ด้านระดับราคาเสนอขายในช่วงครึ่งปีแรก พบว่าบ้านเดี่ยวราคา 3 - 5 ล้านบาท
มีส่วนแบ่งทางการตลาดสูงสุดร้อยละ 54 เนื่องจากเป็นราคาระดับกลางที่อุปสงค์มีกำลังซื้อสูง
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงนิยมพัฒนาโครงการในระดับราคานี้ รองลงมาคือบ้านเดี่ยวราคา 5-7
ล้านบาทมีส่วนแบ่งร้อยละ 20 (แผนภูมิที่ 14)

[]

ส่วนตลาดทาวน์เฮ้าส์มีอุปทานเสนอขายในครึ่งปีแรก 2554 จำนวน 25,186 ยูนิต
อยู่ในโซนทางเหนือมากที่สุดคือ 8,167 หน่วยคิดเป็นร้อยละ 32 บริเวณปทุมธานี-ลำลูกกา
รองลงมาได้แก่ ทิศตะวันออกและตะวันตกร้อยละ 26 และ 17 ตามลำดับ (แผนภูมิที่ 15)

[]

ด้านราคาทาวน์เฮ้าส์ที่เสนอขายส่วนใหญ่ร้อยละ 77 จำนวน 19,356 หน่วย เสนอขายในช่วงราคา
1-3 ล้านบาท ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง (ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน)
ปัจจุบันก่อสร้างคืบหน้าไปแล้ว 65% เพื่อรองรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง (แผนภูมิที่ 16)

[]

ตลาดบ้านจัดสรรในครึ่งปีหลัง 2544 ได้รับผลกระทบโดยตรงจากสถานการณ์น้ำท่วม
โดยสร้างความเสียหายในวงกว้าง
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้ประมาณความเสียหายโครงการจัดสรรแนวราบกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
รวมถึงพระนครศรีอยุธยาว่าบ้านจัดสรรประมาณ 100,000 หน่วยถูกน้ำท่วมปานกลาง ถึงรุนแรง
ผู้บริโภคบางส่วนชะลอการตัดสินใจซื้อ หรือพิจารณาห้องชุดพักอาศัยที่อยู่ในเขตที่น้ำไม่ท่วมแทน
ทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในแนวราบปี 2554 ลดลงเหลือ 87,274 หน่วย หรือลดลงร้อยละ
17 จากปี 2553 ซึ่งมียอดโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยจำนวน 105,215 หน่วย ส่วนแนวโน้มในปี
2555 คาดว่าตลาดบ้านจัดสรรยังคงชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2554
แม้ว่าธนาคารแห่งประเทศไทยจะเลื่อนการใช้เกณฑ์สินเชื่อใหม่สำหรับบ้านแนวราบ (LTV 95%)
ไปเป็นปี 2556 โดยคาดว่าจะเริ่มฟื้นตัวในครึ่งหลังของปี 2556

ธุรกิจรับสร้างบ้าน

จากตัวเลขของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เกี่ยวกับจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเอง ในกรุงเทพฯ
และปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2548-2554 พบว่ามีการขยายตัวและชะลอตัวเล็กน้อยในแต่ละปี
และไม่แกว่งตัวรุนแรงเหมือนที่อยู่อาศ้ยประเภทจัดสรร
เนื่องจากเป็นการสร้างที่ตอบสนองอุปสงค์ของผู้บริโภค ที่ส่วนใหญ่มีที่ดินเป็นของตนเอง
มีความต้องการในการสร้างบ้านอยู่แล้ว (แผนภูมิที่ 17 )

[]

ในช่วงปลายปี 2553 ต่อเนื่องจนถึงไตรมาสที่ 2 ของปี 2554 ธุรกิจรับสร้างบ้าน
ได้รับผลกระทบจากต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น สืบเนื่องมาจากปัจจัยหลัก 2 ส่วน
คือการปรับค่าแรงขั้นต่ำและการปรับตัว สูงขึ้นของวัสดุก่อสร้างร้อยละ 3-5
ทำให้บริษัทรับสร้างบ้านต้องแบกภาระต้นทุนที่สูงขึ้น นอกจากนั้น
ในช่วงเวลาดังกล่าวก็มีการปรับสูงขึ้นของอัตราดอกเบี้ย
ทำให้ผู้บริโภคบางส่วนชะลอการตัดสินใจที่สร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง
ส่งผลให้ภาวะตลาดรับสร้างบ้านขณะนั้นชะลอตัวลง แต่เมื่อเข้ามาช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี
งานมหกรรมรับสร้างบ้านมีส่วนช่วยกระตุ้นตลาดให้กลับมามีความคึกคักอีกครั้ง
จนทำให้ยอดจองและทำสัญญาในงานมีมูลค่าสูงถึง 2,961.2 ล้านบาท
ซึ่งถือว่ามีมูลค่าการจองและการทำสัญญาสูงที่สุด เมื่อเทียบกับยอดจองและยอดทำสัญญาในปีที่ผ่าน ๆ
มา และหลังจากนั้นตลาดรับสร้างบ้านกลับมาชะลอตัวอีกครั้ง
เมื่อเกิดสถานการณ์อุทกภัยในหลายจังหวัดรวมถึงพื้นที่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ทำให้ภาพรวมทั้งปี 2554 ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล
ประเภทปลูกสร้างเองมีจำนวน 20,313 หน่วย ลดลงร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับปี 2553 ซึ่งมีจำนวน
22,498 หน่วย (แผนภูมิที่ 18 )

[]

จากการสำรวจพฤติกรรมผู้บริโภคในงานมหกรรมรับสร้างบ้าน 25-28 สิงหาคม
โดยสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านพบว่า ระดับราคาที่จองเพื่อปลูกสร้างมากที่สุดคือ 2.5-5 ล้านบาท
มีจำนวน 185 หลัง คิดเป็นร้อยละ 38.1 รองลงมาคือ 5.1-10 ล้านบาท และ ไม่เกิน 2.5
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 25.1 และ 24.9 ตามลำดับ (แผนภูมิที่ 19)

[]

สำหรับแนวโน้มธุรกิจรับสร้างบ้านในปี 2555 คาดว่าธุรกิจรับสร้างบ้าน
คงจะมีการชะลอตัวหรืออาจจะมีการขยายตัวไม่มากนัก
เนื่องจากสถานการณ์อุทกภัยที่เกิดขึ้นในหลายจังหวัด รวมทั้งในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล
ธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมและอยู่ในช่วงฟื้นฟู ทำให้กำลังซื้อบางส่วนอาจจะหายไป
และในบางส่วนอาจชะลอการตัดสินใจในการสร้างบ้าน
เนื่องจากเกิดความไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจและรายได้ที่ตนเองได้รับ
ประกอบกับปัญหาที่เกี่ยวกับต้นทุนที่สูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นราคาวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มสูงขึ้น
รวมถึงการปรับค่าแรงขั้นต่ำในเดือนเมษายน ปี 2555 ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น

แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ ปี 2555

แนวโน้มเศรษฐกิจไทยในปี 2555 สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น ในไตรมาสที่ 1-2
คาดว่าภาวะชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเกิดต่อเนื่องต่อจากไตรมาสสุดท้ายของปี 2554
ซึ่งเป็นช่วงเวลาของการปรับปรุงซ่อมแซมที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
ความต้องการสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมที่อยู่อาศัยน่าจะมีมาก
แต่ความต้องการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่จะลดลงเพราะมีการชะลอการขอโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย
หากสามารถผ่านพ้นช่วงกลางปีไปได้โดยไม่มีปัจจัยเสี่ยงทั้งเรื่องอุทกภัย เศรษฐกิจ
และการเมืองแล้ว
และมีแผนบริหารจัดการน้ำของรัฐที่ชัดเจนทั้งในการดำเนินการระยะสั้นและระยะยาว
น่าจะช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยดีขึ้นต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี
โดยมีมาตรการกระตุ้นจากรัฐบาลเป็นตัวช่วย ได้แก่ มาตรการบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท
สามารถใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ ซึ่งดำเนินการมาตั้งแต่ปี 2554 ต่อเนื่องมาปี 2555
และมาตรการสินเชื่อบ้านหลังแรก ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ดอกเบี้ย 0% ใน 3
ปีแรกของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ต่อเนื่องมาจากปี 2554 เช่นกัน
นอกจากนี้ธนาคารแห่งประเทศไทย ยังได้เลื่อนการใช้เกณฑ์สัดส่วนมูลค่าสินเชื่อต่อราคาบ้าน (LTV)
95% สำหรับบ้านแนวราบออกไปเป็น 1 ม.ค. 2556

อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยจะยังคงได้รับผลกระทบจากอุทกภัย
โดยผู้ซื้อจะชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ เพื่อพิจารณาที่ตั้ง ระบบป้องกันน้ำท่วมของโครงการ
และย้ายประเภทบ้านจากแนวราบไปอยู่อาคารชุดเพิ่มขึ้น แต่ไม่สูงมากอย่างมีนัยสำคัญ
เนื่องจากปัจจัยสำคัญในการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงเป็นทำเลที่ตั้งซึ่งใกล้กับสถานที่ทำงาน
นอกจากนี้อาคารชุดมีขนาดพื้นที่จำกัดไม่เหมาะสำหรับที่อยู่เป็นครอบครัวใหญ่ 4-5 คน
จึงไม่สามารถทดแทนแนวราบได้
ในขณะเดียวกันกลุ่มผู้มีรายได้สูงจะซื้ออาคารชุดเป็นบ้านหลังที่สองมากขึ้น
ส่วนในด้านผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะสินค้าในแนวราบต้องรับภาระด้านต้นทุนที่สูงขึ้น
เพราะต้องแก้ไขปัญหาในส่วนของสาธารณูปโภค และบ้านที่อยู่ในระหว่างก่อสร้าง
รวมถึงโครงการใหม่ซึ่งจำเป็นต้องออกแบบเพื่อเพิ่มระบบการป้องน้ำท่วม
นอกจากนั้นแล้วยังมีปัจจัยเสี่ยงทางธุรกิจที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการจะต้องเผชิญในปี 2555 อีกด้วย
อาทิ

-   การใช้ราคาประเมินที่ดินฉบับ 1 มกราคม 2552-2554 จะสิ้นสุดลง ทั้งนี้ ตั้งแต่วันที่ 1
    มกราคม 2555 ทางกรมธนารักษ์จะใช้บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินฉบับปี 2555-2558
    ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการซื้อที่ดินของผู้ประกอบการสูงขึ้น
    และภาระรายจ่ายของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน

-   แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างในปี 2555 นี้ คาดว่าจะปรับขึ้นอีก
    จากความต้องการใช้วัสดุก่อสร้างที่จะมีมากขึ้นเป็นพิเศษในช่วงครึ่งแรกของปี 2555
    ในการฟื้นฟูสิ่งก่อสร้างที่เสียหายจากน้ำท่วม โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า
    ราคาวัสดุก่อสร้างในช่วงครึ่งแรกของปี 2555 น่าจะปรับตัวขึ้นสูง
    แต่จะชะลอลงในช่วงครึ่งหลังของปี 2555 โดยคาดว่า ในปี 2555
    ราคาวัสดุก่อสร้างจะปรับขึ้นประมาณร้อยละ 4.0-5.0
    ซึ่งราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวขึ้นน่าจะมีผลให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นตามไปด้วย

-   ในวันที่ 1 เมษายน 2555 จะมีการปรับค่าจ้างแรงงานขั้นต่ำเป็น 300 บาทใน 7 จังหวัด
    ส่วนจังหวัดอื่นๆ ให้ปรับขึ้นร้อยละ 40 ของอัตราค่าจ้างแรงงานเดิม
    ซึ่งจะมีผลให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ปรับสูงขึ้น และนอกจากนี้
    ผู้ประกอบการยังจะต้องเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนกำลังแรงงาน
    จากความต้องการแรงงานเป็นจำนวนมากในภาคการก่อสร้างปีหน้า ซึ่งในปี 2555 นี้
    โครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ เช่น รถไฟฟ้าสายสีม่วง สายสีแดง และสายสีน้ำเงิน เป็นต้น
    จะกลับมาก่อสร้างหลังจากที่ต้องหยุดชะงักลงเพราะน้ำท่วม
    นอกจากนี้ยังมีโครงการการซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภคที่เสียหายจากน้ำท่วม ทำให้ในปี 2555
    นี้ผู้ประกอบการคงจะต้องวางแผนการพัฒนาโครงการมากขึ้น

โดยสรุปภาวการณ์แข่งขันในปี 2555 ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะกระจายความเสี่ยง
โดยจะเปิดโครงการแนวสูงแทนแนวราบในสัดส่วนที่มากขึ้น
หรือกระจายโครงการออกไปสู่ต่างจังหวัด
โดยในครึ่งปีแรกที่อยู่อาศัยแนวสูงน่าจะเป็นตัวหลักของตลาด
กลุ่มราคาที่ยังเติบโตได้ดียังเป็นกลุ่มราคาต่ำกว่า 70,000 บาท/ตารางเมตร หรือราคาต่ำกว่า
2.5 ล้านบาท เพราะเป็นราคาที่ผู้บริโภคมีกำลังซื้อ
ส่วนแบ่งทางการตลาดในกลุ่มนี้มีการเติบโตมาโดยตลอด
โครงการอาคารชุดที่เปิดขายส่วนใหญ่จะอยู่บริเวณถนนรัชดาภิเษกและพระราม 9
โดยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ ภาวการณ์แข่งขันจึงค่อนข้างสูง
ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายย่อยไม่สามารถแข่งขันในด้านราคาได้

ส่วนโครงการในแนวราบ ผู้ประกอบการฯจะให้ความสำคัญต่อระบบป้องกันน้ำท่วม
ในโครงการมากขึ้น เพราะเป็นปัจจัยแรกที่ผู้บริโภคต้องการความมั่นใจ
โดยเฉพาะหากภาครัฐยังไม่มีแผนบริหารจัดการน้ำที่ชัดเจน
การวางแผนการก่อสร้างโครงการใหม่ทั้งหมด ตั้งแต่บริเวณรอบโครงการ ภายในโครงการ ตัวบ้าน
ระบบระบายน้ำและระบบไฟฟ้า เป็นต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
นอกจากนั้นค่าแรงและราคาวัสดุที่จะเพิ่มขึ้นในปี 2555 ล้วนส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม
ในระยะสั้นผู้ประกอบการจะยังไม่สามารถปรับราคาบ้านขึ้นได้ เนื่องจากภาวะตลาดที่ชะลอตัว
นอกจากนั้นแล้วผู้ประกอบการฯ ที่พัฒนาโครงการหรือมีที่ดินในเขตที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม
ก็คงใช้จุดเด่นนี้มาทำการตลาดกระตุ้นยอดขายมากขึ้น
ในขณะที่กลุ่มผู้ประกอบการที่มีโครงการหรือที่ดินอยู่ในทำเลน้ำท่วมนั้น
ก็คงจะต้องเร่งปรับกลยุทธ์การบริหาร การพัฒนารูปแบบและการตลาดของโครงการในทำเลดังกล่าว
เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
โดยคาดว่าโครงการในแนวราบสองไตรมาสแรกจะอยู่ในภาวะชะลอตัว
และน่าจะกลับมาฟื้นตัวได้ในครึ่งหลังของปี

1.  การตลาดและช่องทางการจัดจำหน่าย

แผนงานการตลาดแบ่งออกเป็น 4 ด้านหลัก คือ

1.สินค้า เป้าหมายหลักด้านสินค้า คือ

1.1 สร้างมูลค่าเพิ่มเพื่อตอบสนองกลุ่มเป้าหมาย
บริษัทได้เน้นการออกแบบบ้านและคอนโดที่เน้นความโปร่งโล่งสบาย ประหยัดพลังงาน
ใช้วัสดุทันสมัยเพื่อเพิ่มรูปลักษณ์และสไตล์ที่ตอบสนองกลุ่มเป้าหมายที่เป็นคนรุ่นใหม่ ในระดับราคา
2.5-5 ล้าน นอกจากนั้น บริษัทยังเน้นการบริการหลังการขาย ใช้แผนกลูกค้าสัมพันธ์ ในแบบเชิงรุก
ทำกิจกรรมกับลูกค้าอย่างต่อเนื่องเพื่อความพอใจและความภักดีในตราสินค้า

1.2 สร้างคุณภาพและลดต้นทุนการผลิต
บริษัทมุ่งเน้นการออกแบบสินค้าที่ใช้วัสดุที่ใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ผลิต เพื่อความเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม
และลดต้นทุนการผลิต
การออกแบบองค์ประกอบทุกส่วนของโครงการจะเน้นการใช้ต้นไม้ใหญ่ที่ให้ความร่มรื่นเป็นหลัก
และยังคงแนวคิดเรื่องการออกแบบโครงการให้มีทะเลสาบส่วนกลางเพื่อสร้างระบบนิเวศน์ที่สมบูรณ์ในโครงการ
มีทัศนีย์ภาพสวยงาม
และยังเป็นพื้นที่รับน้ำขนาดใหม่เพื่อลดความเสี่ยงในการท่วมขังของน้ำในโครงการกรณีที่ฝนตกหนักและท่อระบายน้ำ
ระบายน้ำไม่ทัน

2.ราคา บริษัทมุ่งผลิตสินค้า ในระดับราคาตลาด คือคอนโดระดับราคา 1.4-2.5 ล้าน
และบ้านเดี่ยวในระดับราคา 2.5-5 ล้านบาท โดยมีกลยุทธ์การตั้งราคา คือ ตั้งราคาเท่าคู่แข่งขัน
แต่ให้ปริมาณและคุณภาพสินค้าที่มากกว่า เพื่อให้ปัญหาการมีสินค้าคงเหลือน้อยที่สุด
ซึ่งเป็นการเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของบริษัท และลดค่าใช้จ่ายในการดูแลสินค้าคงเหลือ

3.การจัดจำหน่าย
บริษัทมุ่งเน้นผลิตสินค้าตลาดในทำเลใกล้เมืองมากขึ้นโดยบริษัทมีแนวคิดในการผลิตสินค้าเพื่อจัดจำหน่ายให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้ง่าย
อยู่ในทำเลที่เจริญ เมื่อลูกค้าซื้อสินค้าของบริษัทแล้วต้องมีความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตประจำวัน
อีกทั้งยังเป็นการลดค่าใช้จ่ายทางด้านการตลาดในการเรียกลูกค้าเข้าชมโครงการ
นอกจากนั้นบริษัทยังได้มีนโยบายในการเปิดบูทแสดงสินค้าของบริษัทตามห้างสรรพสินค้า ชั้นนำ
เพื่อเพิ่มช่องทางการเข้าถึงสินค้าของกลุ่มป้าหมาย
และยังเป็นการสร้างความจดจำตราสินค้าในระยะยาว

4.การส่งเสริมการขาย บริษัทมีแนวคิดในการลดค่าใช้จ่ายทางการตลาดอย่างต่อเนื่อง
แต่อย่างไรก็ตามการสื่อสารการตลาดกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายยังต้องมีประสิทธิภาพและเข้าถึงอย่างต่อเนื่องเช่นเดิม
ดังนั้น บริษัทจึงเน้นการติดต่อกับลูกค้าแบบ เฉพาะเจาะจงขึ้น ทั้งการใช้ sms Email websiteสื่อ
social network หรือสื่อวิทยุแบบเฉพาะกลุ่ม โดย โปรแกรม ส่งเสริมการขายต่างๆของบริษัท
จะเน้นการส่งเสริมการขายเฉพาะเจาะจงลูกค้ารายบุคคลโดยผ่านสื่อต่างๆที่กล่าวมาและตัวแทนขายของบริษัทเป็นหลัก
สำหรับสื่อในพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่บริษัทจะเน้นการใช้สื่อป้ายโฆษณา
ซึงถือว่ามีประสิทธิภาพสูงและราคาประหยัดกว่าสื่อชนิดอื่น

นอกจากการพัฒนากลยุทธ์การตลาดดังได้กล่าวมาแล้ว
สำหรับสินค้าใหม่ๆที่บริษัทจะพัฒนาขึ้นมาบริษัทได้ว่ากรอบการทำงานเป็นแนวทางเพื่อความสำเร็จในแผนงานขายของบริษัทดังนี้คือ
บริษัทจะมุ่งเน้นพัฒนาสินค้าในเมืองโดยกำหนดกรอบการหาทำเลที่ดินในการพัฒนาสินค้าเพื่อความสำเร็จในการขายเป็นสำคัญ
บริษัทตระหนักดีว่าสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น
ทำเลที่ดินเป็นหัวใจหลักของความสำเร็จในการพัฒนาสินค้า
โดยบริษัทมีกรอบในการหาทำเลพัฒนาสินค้าทั้งบ้านและคอนโดดังนี้คือ

-   ทำเลดังกล่าวอยู่ในแนวของรถไฟฟ้าสายใหม่

-   ทำเลดังกล่าวอยู่ในแนวขยายพื้นที่อาศัยของกลุ่มเป้าหมายหลักของกรุงเทพคือ

กลุ่มประชากร ย่านฝั่งธนบุรีและกลุ่มประชากรจังหวัดนนทบุรี

-   ทำเลดังกล่าวเป็นพื้นที่อยู่อาศัยปานกลางไปถึงหนาแน่นมีสภาพเป็นทางลัดทางผ่าน

จึงมีกำลังซื้อในพื้นหนาแน่น

-   ทำเลดังกล่าวมีการพัฒนาทั้งสาธารณูปโภคของรัฐ ห้างสรรพสินค้า สถาบันการศึกษา

หน่วยราชการ แหล่งงานเอกชน รองรับการอยู่อาศัย ทั้งระยะสั้นและระยะยาว

-   ทำเลดังกล่าวมีพื้นที่ในถนนย่อยและซอยต่างๆมีเป็นจำนวนมาก เพื่อรองรับการ

พัฒนาสินค้าตามแนวทางของบริษัท

-   ทำเลดังกล่าวอยู่ในโซนที่บริษัทเคยพัฒนาโครงการประสบความสำเร็จ มีฐานลูกค้า

ที่ยังภักดีในตราสินค้าของบริษัทอยู่เป็นจำนวนมาก

-   ทำเลดังกล่าวมีคู่แข่งเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้การ

  แข่งขันไม่รุนแรงมากนักในเรื่องราคา

1.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

  ณ 31 ธันวาคม 2554 บริษัทฯและบริษัทย่อยมีมูลค่างานที่ขายได้แล้วแต่ยังไม่ได้โอนจำนวน
  352.69 ล้านบาท

[1] อัตราส่วนวงเงินกู้ต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value Ratio หรือ LTV Ratio)
เกณฑ์ใหม่ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศ เมื่อเดือน ธ.ค.2553 ประกอบด้วย

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแนวสูง  เช่น  คอนโดมิเนียม  วงเงินน้อยกว่า  10  ล้านบาท กำหนด LTV
Ration ได้ไม่เกินกว่าร้อยละ 90 ของราคาซื้อขายที่ตกลงกันจริง
หากสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อเกินกว่าเกณฑ์ที่กำหนด
จะต้องมีเงินกองทุนรองรับตามน้ำหนักความเสี่ยง (Risk Weight) ที่ร้อยละ 75
แทนที่จะเป็นร้อยละ 35 มีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแนวราบ   เช่น  บ้านเดี่ยว  บ้านแฝด  ทาวน์เฮาส์  วงเงินน้อยว่า  10
ล้านบาท  กำหนด LTV  ratio ไม่ต่ำกว่า 95% ของราคาขายที่ตกลงกันจริง (เดิมมีผล 1
มกราคม 2555 ต่อมาเลื่อนเป็น 1 มกราคม 2556)

[2] หมายถึง อัตราดอกเบี้ย “ลอยตัว” สำหรับลูกค้าบุคคลเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย เฉลี่ย 6 ธนาคาร
ได้แก่ ธ.อาคารสงเคราะห์, ธ.กสิกรไทย, ธ.กรุงเทพ, ธ.กรุงศรีอยุธยา, ธ.กรุงไทย.
ธ.ไทยพาณิชย์ ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

[3] รายงานผลการวิจัยรายครึ่งปี / มกราคม – มิถุนายน 2554 บริษัท พลัส พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด

[4] ศูนย์วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส