2.  ปัจจัยความเสี่ยง

2.1 ความเสี่ยงจากภาวะการแข่งขันทางธุรกิจ

การเสนอขายคอนโดมิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง (Pre-sales)
เป็นการช่วยลดความเสี่ยงด้านการตลาดเพิ่มความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนและพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้เหมาะสมกับสภาพการณ์ที่เปลี่ยนไปยังสามารถนำเงินรับค่างวดจากลูกค้ามาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนได้อีกด้วย
อย่างไรก็ตามการเสนอขายคอนโดมิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง
ยังคงมีความเสี่ยงด้านการควบคุมต้นทุนก่อสร้าง เนื่องจากเป็นการตั้งราคาขายก่อนเริ่มการก่อสร้าง
จึงมีความเป็นไปได้ที่อัตรากำไรขั้นต้นจะลดลงหากต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น
ทั้งนี้ปรีชากรุ๊ปได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวโดยทำสัญญาก่อสร้างแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey
construction contract)
กับผู้รับเหมาทำให้ปรีชากรุ๊ปสามารถควบคุมต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและอัตรากำไรขั้นต้นไม่ได้รับผลกระทบจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง
ทั้งนี้โครงการคอนโดมิเนียมจะมีระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 12 ถึง 24 เดือน
ปรีชากรุ๊ปมีหน้าที่ในการควบคุมการก่อสร้างและการส่งมอบโครงการให้ลูกค้าตามที่กำหนด
มีการประสานงานกับผู้รับเหมาอย่างใกล้ชิด ทำให้สามารถแก้ไขปัญหาต่างๆ
และควบคุมดูแลการก่อสร้างให้แล้วเสร็จเป็นไปตามแผนงานที่วางไว้

2.2 ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดิน

ปรีชากรุ๊ปจะเลือกซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโดยเลือกที่ดินในราคาที่เหมาะสม
สำหรับการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม ปรีชากรุ๊ปจะเลือกทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง
โดยยึดตามเส้นทางของรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินเป็นหลัก
นอกจากนี้การพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวโดยเลือกทำเลที่มีศักยภาพบริเวณเส้นทางของถนนวงแหวนรอบนอกรวมถึงปริมณฑลในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว
และเนื่องจากในปี 2554 เกิดเหตุน้ำท่วมใหญ่บริเวณปริมณฑล และ พื้นที่รอบๆ กรุงเทพมหานคร
จึงทำให้บริษัทฯ ระมัดระวังในการที่จะจัดหาที่ดินที่จะพัฒนาโครงการ ไม่ให้อยู่ในเขตที่เคยน้ำท่วม
ซึ่งเป็นความเสี่ยงใหญ่อีกอย่างหนึ่ง

2.3 ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว โดยมีการลดลงของดัชนีหมวดเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กเป็นปัจจัยหลัก
อย่างไรก็ดีราคาวัสดุก่อสร้างในบางหมวดมีการปรับตัวสูงขึ้น เช่น หมวดสุขภัณฑ์
หมวดไม้และผลิตภัณฑ์จากไม้ และ หมวดวัสดุฉาบผิวเป็นต้น
วัสดุก่อสร้างเหล่านี้ล้วนแล้วแต่เป็นวัตถุดิบในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น
ความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างจึงส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการของปรีชากรุ๊ป

2.4 ความเสี่ยงของการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมและการเข้าถึงแหล่งเงินทุน

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมในปี 2554 ยังคงอยู่ในระดับต่ำ
เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจภายในประเทศยังคงอยู่ในภาวะฟื้นตัวต่อเนื่อง
ธนาคารพาณิชย์ยังคงเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ
ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการบางรายเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อนำมาพัฒนาโครงการได้ยากขึ้น
ปรีชากรุ๊ปเพิ่มศักยภาพในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
ด้วยการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจกับธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเพื่อเปรียบเทียบข้อเสนอที่มีต้นทุนเหมาะสมที่สุด
ทั้งนี้ ทุกโครงการของปรีชากรุ๊ป
ที่ดำเนินการในปัจจุบันล้วนได้รับการสนับสนุนจากสถาบันการเงินในประเทศครบถ้วนแล้ว

อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในระดับต่ำในปี 2554 นั้นส่งผลเชิงบวกต่อต้นทุนทางการเงิน

2.5 ความเสี่ยงจากการมีสินค้าคงเหลือ

โดยทั่วไป
ปรีชากรุ๊ปกำหนดจำนวนยูนิตที่ต้องพัฒนาในแต่ละโครงการให้สอดคล้องกับประมาณการยอดขายโดยประมาณการยอดขายจะได้มาจากส่วนงานขายและการตลาดซึ่งได้ติดตามภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ดีภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย อาจส่งผลกระทบให้ยอดขายไม่เป็นไปตามประมาณการ
ทำให้อาจมีจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จเหลือขายในบางขณะ
โดยปรีชากรุ๊ปได้ลดความเสี่ยงจากการมีสินค้าคงเหลือด้วยการบริหารสินค้าคงเหลือให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
กล่าวคือ สำหรับโครงการบ้านเดี่ยวจะเน้นการพัฒนาโครงการเป็นรายเฟส
เพื่อช่วยให้การบริหารงานก่อสร้างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
ในกรณีที่ยอดขายไม่เป็นไปตามประมาณการ
ปรีชากรุ๊ปสามารถปรับแผนงานการก่อสร้างได้อย่างทันท่วงที
หรือในกรณีที่พฤติกรรมของกลุ่มลูกค้ามีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญปรีชากรุ๊ปจะสามารถปรับรูปแบบบ้านให้เหมาะกับวิถีการดำเนินชีวิตที่เปลี่ยนไปได้
หรือในกรณีที่ความสามารถในการซื้อของกลุ่มลูกค้าลดลง
ปรีชากรุ๊ปจะสามารถปรับลดขนาดบ้านให้มีราคาขายต่อหน่วยเหมาะสมกับกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้เป็นอย่างดี

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม ปรีชากรุ๊ป มีแนวทางการลดความเสี่ยงจากการมียูนิตเหลือขาย
เพิ่มรูปแบบการขายให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายนอกจากนี้
ยังเน้นการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายที่สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในขณะนั้นเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของกลุ่มลูกค้า

2.6 ความเสี่ยงจากน้ำท่วม

เนื่องจากเกิดอุทกภัยน้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 ในบริเวณพื้นที่ราบลุ่มภาคกลาง จนถึงปริมณฑล และ
ส่วนหนึ่งของเขตกรุงเทพมหานครชั้นนอก ซึ่งโครงการในปัจจุบันที่บริษัทพัฒนาอยู่ก็ได้ประสบปัญหาบ้าง
แต่ได้มีการป้องกันทันท่วงที ทำให้ไม่เกิดภาระค่าใช้จ่ายที่สูงมาก
แต่อย่างไรก็ตามโครงการในบริเวณที่น้ำท่วมถึงจะมีความเสี่ยงในด้านการขาย
หรือความเสียหายที่จะเกิดขึ้น ดังนั้นในการป้องกันความเสี่ยงในขั้นแรก ก็คือ
เลือกซื้อที่ดินที่จะพัฒนาโครงการใหม่ในบริเวณที่ไม่ถูกน้ำท่วม หลีกเลี่ยงจากแนว Flood way
ต่อมาก็จะทำการป้องกันการเกิดน้ำท่วมโดยมีการถมที่ดินให้สูงขึ้นในระดับหนึ่ง
วางแผนป้องกันการไหลเข้ามาของน้ำบริเวณรอบๆ โครงการ เช่นรั้วป้องกันน้ำท่วม
และจะต้องทำการออกแบบบ้านใหม่เพื่อป้องกันความเสียหายจากน้ำท่วม
รวมถึงออกแบบการระบายน้ำออกจากพื้นที่โครงการในกรณีที่มีน้ำเข้ามาโครงการ

2.7
ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีและมาตรฐานการรายงานทางการเงินที่ปรับปรุงใหม่และออกใหม่

ในระหว่างปี 2553 สภาวิชาชีพบัญชีได้ออกประกาศสภาวิชาชีพบัญชีให้ใช้แม่บทการบัญชี
มาตรฐานการบัญชี มาตรฐานการรายงานทางการเงิน
และการตีความมาตรฐานการรายงานทางการเงินที่ออกใหม่และปรับปรุงใหม่ ดังต่อไปนี้

-   แม่บทการบัญชี (ปรับปรุง 2552) มีผลบังคับใช้ทันทีในปีปัจจุบัน

-   มาตรฐานการบัญชี มาตรฐานการรายงานทางการเงิน
    และการตีความมาตรฐานการรายงานทางการเงินที่มีผลบังคับใช้สำหรับงบการเงินที่มีรอบบัญชีเริ่มในหรือหลังวันที่
    1 มกราคม 2554 รวมจำนวน 28 ฉบับ

-   มาตรฐานการบัญชีที่มีผลบังคับใช้สำหรับงบการเงินที่มีรอบบัญชีเริ่มในหรือหลังวันที่ 1 มกราคม
    2556 รวมจำนวน 3 ฉบับ