การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์

- ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด(มหาชน) และ บริษัทย่อย
ประกอบธุรกิจพัฒนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อจุดประสงค์ทั้งการขาย และการให้เช่า
โดยนับตั้งแต่เริ่มก่อตั้งบริษัทเป็นต้นมาบริษัทฯได้พัฒนาโครงการต่างๆ ซึ่งสามารถจำแนกเป็น 6
รูปแบบหลัก ดังต่อไปนี้

  1. พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบของอาคารสำนักงาน ได้แก่

(1) โครงการ ลุมพินี ทาวเวอร์

(2) โครงการ แอล.พี.เอ็น. ทาวเวอร์

2. พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบของอาคารชุดพักอาศัยได้แก่

  (1) โครงการ ลุมพินี เพลส

  (2) โครงการ พี.เอส.ที. คอนโดวิลล์ ทาวเวอร์ 1, 2

(3) โครงการ สี่พระยา ริเวอร์วิว

(4) โครงการ พี.เอส.ที.ซิตี้โฮม

(5) โครงการ ลุมพินี เซ็นเตอร์ (แฮปปี้แลนด์) เฟส 1, 2, 3, 4

(6) โครงการ ลุมพินี เพลส สาทร (ลุมพินี คอมเพล็กซ์ เดิม)

  (7) โครงการ ลุมพินี เซ็นเตอร์ ลาดพร้าว 111 เฟส 1, 2, 3

  (8) โครงการ ลุมพินี เพลส สวนพลู – สาทร

  (9) โครงการ ลุมพินี เพลส พระราม 4 – สาทร

  (10) โครงการ ลุมพินี เพลส นราธิวาส 24

  (11) โครงการ ลุมพินี เพลส พระราม 3 – เจริญกรุง

  (12) โครงการ ลุมพินี วิลล์ พระแม่มารี – สาทร

  (13) โครงการ ลุมพินี เพลส นราธิวาสราชนครินทร์

  (14) โครงการ ลุมพินี สวีท สุขุมวิท 41

(15) โครงการ ลุมพินี สวีท รัชดา – พระราม 3

(16) โครงการลุมพินี เซ็นเตอร์ สุขุมวิท 77

  (17) โครงการ ลุมพินี เพลส พระราม 3 ริเวอร์วิว

  (18 ) โครงการลุมพินี วิลล์ พหลฯ - สุทธิสาร

  (19) โครงการ ลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 77

(20) โครงการ ลุมพินี เซ็นตอร์ นวมินทร์

(21) โครงการ ลุมพินี เพลส ปิ่นเกล้า

(22) โครงการ ลุมพินี วิลล์ ศูนย์วัฒนธรรม

(23) โครงการ ลุมพินี เพลส นราธิวาส-เจ้าพระยา

  3. พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบของโครงการจัดสรร และอาคารพาณิชย์

  (1) โครงการ บ้านลุมพินี – บางบัวทอง เฟส 1, 2

(2) โครงการ ลุมพินี ทาวน์โฮม รัชดา – พระราม 3

4. พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบของมินิออฟฟิศ

(1) โครงการ แอล.พี.เอ็น.มินิออฟฟิศ

(2) โครงการ พี.เอส.ที. มินิออฟฟิศ

5. พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในรูปแบบของการฟื้นฟูโครงการที่หยุดการก่อสร้างภายใต้การดำเนินงาน

  ของบริษัทร่วมทุน บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด

 (1) โครงการ ลุมพินี เพลส วอเตอร์คลิฟ

(2) โครงการ แกรนด์ พาร์ควิว อโศก

(3) โครงการ แกรนด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ

(4) โครงการ แกรนด์ พาร์ควิว วิภาวดี

6. พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของ เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์

(1) โครงการ ลุมพินี เรสซิเดนท์ สาทร

บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
ประกอบธุรกิจด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการขายและการเช่า
ในรูปแบบของอาคารชุดสำนักงาน
และอาคารชุดพักอาศัยในเขตศูนย์กลางทางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร (CBD)
และบริเวณโดยรอบปริมณฑล โครงการที่พัฒนาขึ้นในช่วงต้น
ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่

นับตั้งแต่ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 เป็นต้นมา
บริษัทได้มีการปรับเปลี่ยนนโยบายและกลยุทธ์ทางธุรกิจ โดยมุ่งเน้นการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย
สำหรับลูกค้าระดับกลางถึงกลาง - ล่างเป็นกลุ่มเป้าหมาย (FOCUS STRATEGY)
และโดยอาศัยความแตกต่างด้านผลิตภัณฑ์ และบริการ (DIFFERENTIATE STRATEGY)
โดยบริษัทได้พัฒนารูปแบบ อาคารชุดพักอาศัยภายใต้รูปแบบ L.P.N. DESIGN
ซึ่งเน้นประโยชน์ใช้สอยที่ครบถ้วนสำหรับการอยู่อาศัยภายในเมือง
ซึ่งมีความแตกต่างจากรูปแบบผลิตภัณฑ์ทั่วไปและบริษัทยังได้พัฒนารูปแบบของการบริหารอาคารชุด
โดยเน้นเรื่องคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย
ซึ่งเป็นกลยุทธ์ที่สร้างความเชื่อมั่นและความจงรักภักดีของลูกค้าที่มีต่อบริษัท นอกจากนี้
ยังใช้กลยุทธ์ด้านการบริหารต้นทุนต่ำ (COST LEADERSHIP STRATEGY)
ซึ่งเป็นจุดแข็งของบริษัทมาสนับสนุนและผลักดันให้เกิดความได้เปรียบทางการแข่งขัน
ซึ่งนำความสำเร็จมาสู่บริษัทเป็นอย่างสูง โดยดูได้จากยอดขายของแต่ละโครงการ
ซึ่งสามารถทำการปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว และตั้งแต่ปี 2546 เป็นต้นมา
บริษัทได้จำแนกและกำหนดตำแหน่งของผลิตภัณฑ์ เพื่อให้เกิดความชัดเจนในการรับรู้
สอดคล้องและครอบคลุมกับกลุ่มลูกค้าทั้งหมดของบริษัทภายใต้ชื่อ และตราสินค้าดังนี้

  1. “ลุมพินี สวีท” เป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่พัฒนาขึ้นในบริเวณที่เป็นแหล่งพักอาศัยชั้นดี
  เพียบ

  พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก
  โดยมุ่งเน้นตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าในระดับกลาง-บนที่ต้องการบ่งบอกถึงสถานภาพ
  ความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย และแวดล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน

2. “ลุมพินี เพลส”
เป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่มุ่งเน้นการพัฒนาอยู่บริเวณโดยรอบศูนย์กลางธุรกิจ

  หรือศูนย์กลางความเจริญบริเวณต่างๆ
  ซึ่งกลุ่มลูกค้าจะเป็นลูกค้าในระดับกลางถึงระดับกลาง-บนที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง
  ใกล้แหล่งงาน ความครบถ้วนของสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการเป็นสำคัญ

3. “ลุมพินี วิลล์”
เป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่มุ่งเน้นตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าระดับกลาง
หรือคนรุ่นหนุ่มสาวที่คิดจะแยกตัวออกจากครอบครัวและต้องการที่พักอาศัยภายในเมือง
โดยที่ตั้งของโครงการจะอยู่ใกล้กับระบบขนส่งมวนชนเพื่อความสะดวกสบายในการเดินทาง
หรือในบริเวณชุมชนเดิมที่มีความเก่าแก่และมีความหนาแน่นสูง

4. “ลุมพินี เซ็นเตอร์” เป็นโครงการพักอาศัยที่พัฒนาอยู่ในบริเวณเขตรอยต่อระหว่างเมือง
และชานเมืองซึ่งมีความหนาแน่นสูง
ซึ่งกลุ่มลูกค้าจะเป็นลูกค้าในระดับกลาง-ล่างที่มักมีที่ทำงานหรือที่พักอาศัยเดิมในรัศมีไม่เกิน 5
กิโลเมตรจากที่ตั้งโครงการโดยลูกค้าในกลุ่มนี้
จะเป็นลูกค้ากลุ่มที่ใหญ่ที่สุดของตลาดแต่ไม่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการมากนัก
เนื่องจากมีอุปสรรคและปัญหาไม่ว่าปัญหาด้านการพัฒนาหรือปัญหาของลูกค้าเอง
ดังนั้นการพัฒนาโครงการสำหรับลูกค้ากลุ่มนี้ จึงต้องคำนึงถึงต้นทุนและราคาขายเป็นหลัก

สำหรับทุกโครงการที่พัฒนาแล้วเสร็จ และดำเนินการจนจบขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าแล้ว
บริษัท กำหนดนโยบายสำหรับงานบริการหลังการขายเพื่อดูแลลูกค้าของโครงการอย่างต่อเนื่อง
โดยให้บริษัทย่อยคือ บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด
เป็นผู้รับผิดชอบงานบริหารอาคารและงานบริการอื่นๆ อย่างครบวงจร
เพื่อความสมบูรณ์พร้อมของแต่ละอาคาร และช่วยเพิ่มความสะดวกสบายแก่ลูกค้าในทุก ๆ ด้าน
งานบริการดังกล่าวครอบคลุมตั้งแต่ งานบริหารอาคาร งานบริการ ซื้อ ขาย โอน แลกเปลี่ยน
งานรับเหมา ติดตั้ง ซ่อมแซม และบำรุงรักษา
ตลอดจนงานบริการด้านการรักษาความปลอดภัยและงานทำความสะอาด
รวมถึงการดูแลความเป็นอยู่ของชุมชนนั้นๆ
จากความต่อเนื่องในการได้รับเลือกให้เข้าบริหารอาคารชุดทุกโครงการที่ผ่านมา
เป็นสิ่งสะท้อนให้เห็นถึงความรับผิดชอบต่อลูกค้าของบริษัทที่เห็นเป็นรูปธรรม
ทั้งในด้านความเชื่อถือและความไว้วางใจที่ลูกค้ามีต่อบริษัท

หลังเกิดภาวะวิกฤตทางเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 ซึ่งส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างมากนั้น
บริษัทได้ปรับโครงสร้างองค์กรโดยโอนย้ายความรับผิดชอบด้านการตลาด การขาย การบริการลูกค้า
และงานวิศวกรรม ไปที่บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด
เพื่อให้เกิดความคล่องตัวในการบริหารงานที่มีประสิทธิภาพสูงขึ้น ทั้งในบริษัทแม่และบริษัทย่อยเอง

- ธุรกิจให้บริการด้านงานบริหารอสังหาริมทรัพย์

บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ได้จัดตั้งบริษัทย่อย ชื่อ บริษัท ลุมพินี
พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด โดยถือหุ้น 100% รับผิดชอบงานบริหารอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
ในรูปแบบของการบริการครบวงจร เริ่มตั้งแต่ งานบริหารโครงการ
ไม่ว่าจะเป็นงานบริหารการตลาด, ขาย, เช่า, โอน, บริหารงานก่อสร้าง
รวมทั้งการบริหารอาคารที่ทางบริษัทพัฒนาซึ่งเป็นนโยบาย “บริการหลังการขาย”
ของบริษัทซึ่งจะแบ่งแยกลักษณะการให้บริการดังนี้

1. งานบริหารงานขาย-เช่า

งานบริหารงานขาย-เช่า ซึ่งจะแบ่งการให้บริการออกเป็น 2 ลักษณะ

1.  บริหารงานขาย สำหรับโครงการของบริษัท

เริ่มตั้งแต่การวิจัยข้อมูลการตลาด วิเคราะห์คู่แข่งขัน วางกลยุทธ์ด้านการตลาด ดำเนินงานขาย
จัดเก็บค่างวด โอนกรรมสิทธิ์ และสาธารณูปโภค
โดยบริษัทย่อยจะสรรหาบุคลากรที่มีประสิทธิภาพและเพียงพอ ฝึกฝนพัฒนาให้มีความชำนาญเฉพาะด้าน
รวมทั้งการให้บริการที่ดีสำหรับลูกค้าตั้งแต่เริ่มต้นจนโครงการพัฒนาเสร็จสมบูรณ์
และทำการส่งมอบผลิตภัณฑ์ลูกค้า

1.2 บริการด้านฝากซื้อ,ขาย, เช่า

เป็นการให้บริการหลังการขายให้กับลูกค้าที่ซื้อผลิตภัณฑ์ของบริษัท และมีความประสงค์ที่จะขายต่อ
หรือฝากให้เช่า ในกรณีลูกค้าซื้อผลิตภัณฑ์เพื่อการลงทุนและรอระยะเวลาที่จะใช้
โดยให้บริการในการรับฝากขาย เช่า ตลอดจนให้คำแนะนำ
ประสานงานเรื่องการจัดหาสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
จนถึงกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อใหม่ รวมทั้งการให้บริการ เรื่องบริหารห้องเช่า
ทั้งของบริษัท ลูกค้า และบุคคลภายนอก ซึ่งถือเป็นการให้บริการครบวงจร
และเป็นไปตามนโยบายบริการหลังการขายให้กับลูกค้าของบริษัทอีกด้วย

2.  งานบริหารงานก่อสร้าง

เป็นงานให้บริการที่ปรึกษา บริหาร และควบคุมงานก่อสร้าง
เป็นการให้บริการเฉพาะโครงการของบริษัทฯ
และบริษัทในเครือเป็นหลักโดยมุ่งเน้นการบริหารงานให้มีคุณภาพและมีประสิทธิภาพภายใต้กลยุทธ์
ดังนี้

2.1 ด้านคุณภาพ โครงการที่พัฒนาจะต้องมีคุณภาพที่ดี เป็นไปตามมาตรฐานที่ทางบริษัทกำหนด
หรือตามแบบห้องตัวอย่างที่เสนอต่อลูกค้า และเป็นที่ยอมรับของลูกค้า
โดยมีกระบวนการตรวจสอบคุณภาพของงานต่าง ๆ
ตรวจสอบความเรียบร้อยภายในห้องชุดและอาคารโดยรวมก่อนส่งมอบให้ลูกค้าโดยทีมงานตรวจสอบคุณภาพโดยเฉพาะ

2.2 ด้านต้นทุน
การบริหารต้นทุนเป็นกลยุทธ์หลักที่สำคัญซึ่งบริษัทใช้ในการดำเนินงานตลอดมาลดต้นทุนโดยการใช้เทคโนโลยีในการผลิตที่เหมาะสมซึ่งเกิดจากการประสานความร่วมมือด้านเทคโนโลยี
ความรู้และการวางแผนงานกับพันธมิตรอย่างใกล้ชิด

2.3 ด้านระยะเวลาการก่อสร้าง
ด้วยความชำนาญในงานก่อสร้างและจากประสบการณ์ที่ร่วมทำงานกับพันธมิตรที่ดีทำให้เป็นจุดแข็งของบริษัท
ในการควบคุมเวลาการทำงานให้เป็นไปตามเป้าหมายและทางบริษัทยังได้พัฒนาเทคนิคการก่อสร้างไม่ว่าจะเป็นระบบผนังสำเร็จหรือวัสดุสำเร็จรูปต่างๆ
ที่ทำจากโรงงานแล้วมาติดตั้งเพื่อลดระยะเวลาในการก่อสร้างทำให้กำหนดเสร็จของระยะเวลาการพัฒนาโครงการของบริษัทเร็วกว่าคู่แข่ง

4.  ด้านสิ่งแวดล้อม นอกจากทางบริษัทจะเน้นในเรื่องของการจัดทำ
    และปฏิบัติตามรายงานผลกระทบ

สิ่งแวดล้อมตามที่กฎหมายกำหนดแล้วยังให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมโดยรอบโครงการทั้ง
บ้านพักอาศัย และอาคารข้างเคียง โดยมีมาตรการป้องกันเรื่องฝุ่น เสียง
และความเดือดร้อนรำคาญ โดยจัดให้มีหน่วยงานเฉพาะรับผิดชอบติดตามดูแลแก้ไขอย่างใกล้ชิด
ไม่ว่าจะเป็นช่วงเวลาก่อน ระหว่างก่อสร้าง หรือหลังก่อสร้างแล้วเสร็จ

2.5 ด้านความปลอดภัย บริษัทได้ให้ความสำคัญเป็นอย่างมากในเรื่องความปลอดภัยของพนักงาน,
เจ้าหน้าที่, บ้านข้างเคียง, ผู้รับเหมา รวมถึงคนงานที่ทำงานก่อสร้าง
โดยได้จัดให้มีมาตรฐานความปลอดภัยด้านต่างๆ มีบุคลากรดูแลเรื่องความปลอดภัยโดยเฉพาะ
ตลอดจนการตรวจตราอย่างสม่ำเสมอ

3. งานบริการงานด้านวิศวกรรม

งานบริการด้านวิศวกรรม เป็นงานให้บริการลูกค้าในเรื่องงานตกแต่ง, ต่อเติมงานต่าง ๆ
ภายในห้องชุดหรือพื้นที่ส่วนกลางตามความต้องการของลูกค้าโดยมุ่งเน้นเรื่องความรวดเร็ว,
คุณภาพและราคาที่เหมาะสม โดยคำนึงถึงความสอดคล้องและเหมาะสมกับงานระบบต่าง ๆ
ของอาคารซึ่งทีมงานมีความชำนาญและทราบรายละเอียดงานต่าง ๆ เป็นอย่างดี
รวมถึงการดูแลเรื่องคุณภาพสินค้าหลังจากที่ลูกค้าได้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดไปแล้วซึ่งแบ่งเป็น 2
ส่วนดังนี้

3.1 งานภายในห้องลูกค้า
เป็นการดูแลงานภายในห้องลูกค้าให้เรียบร้อยตามความต้องการของลูกค้าเฉพาะรายหลังจากลูกค้าได้โอนกรรมสิทธิ์

3.2 งานส่วนกลางและงานระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ
ภายในโครงการจะดูแลรับผิดชอบงานโครงสร้าง,สถาปัตย์ และงานระบบต่าง ๆ
ให้สามารถใช้งานได้สมบูรณ์ตลอดระยะเวลารับประกันผลงาน

  4. งานบริหารและจัดการอาคารชุด

งานบริหารและจัดการอาคารชุด ถือว่าเป็นนโยบายหลักของ LPN
นับตั้งแต่พัฒนาโครงการแรกเป็นต้นมาและเป็นกลยุทธ์ที่สร้างความแตกต่างซึ่งก่อให้เกิด
และความไว้วางใจของลูกค้าบริษัทมาโดยตลอด โดยบริษัทได้มอบหมายให้บริษัทย่อย
เป็นผู้รับผิดชอบในการบริหารจัดการอาคารชุดที่บริษัทฯ พัฒนาทุกโครงการ
เพื่อสร้างความจงรักภักดีต่อตราสินค้าและผลิตภัณฑ์ของบริษัท
งานบริหารจัดการอาคารชุดของบริษัทย่อย
เป็นการบริหารแบบครบวงจรโดยแบ่งส่วนสำคัญของการบริหารออกเป็น 4 ส่วน ดังนี้

4.1 การบริหารทรัพย์ส่วนกลาง เป็นหน้าที่หลักของการบริหารจัดการอาคารชุด
ซึ่งอาคารชุดจะประกอบด้วย ทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคล
ฝ่ายบริหารจัดการมีหน้าที่ในการดูแลทรัพย์ส่วนกลางให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
โดยเฉพาะงานบำรุงรักษา ระบบวิศวกรรมของอาคาร อันเป็นหัวใจของอาคารสูง
ซึ่งมีความเกี่ยวพันกับความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของเจ้าของร่วม หรือผู้อยู่อาศัยทั้งหมด

4.2 การบริหารงบประมาณของอาคารชุด
เป็นการบริหารงบประมาณที่ไม่ได้มีวัตถุประสงค์ในการแสวงหากำไร
แต่จะต้องบริหารงบประมาณให้เป็นไปตามนโยบายที่ได้รับการอนุมัติจากที่ประชุมเจ้าของร่วม
และบริหารเงินกองทุนให้อยู่ในสถานะที่มีเสถียรภาพต่ออาคารชุด โดยเน้นด้านความโปร่งใส
ตรวจสอบได้
และพยายามเพิ่มพูนเงินกองทุนโดยยังคงรักษาไว้ซึ่งประสิทธิภาพของอาคารและคุณภาพชีวิตของเจ้าของร่วม

4.3 การ บริหารคุณภาพชีวิตและชุมชน การบริหารจัดการอาคารชุด
นอกเหนือจากการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง และบริหารงบประมาณแล้ว
คุณภาพชีวิตของเจ้าของร่วมถือว่าเป็นสิ่งสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าการบริหารดังกล่าวข้างต้น
ไม่ว่าจะเป็นเรื่องความปลอดภัย ความสะอาด การรักษากฎระเบียบ ข้อบังคับของอาคารชุด
รวมทั้งกิจกรรมนันทนาการต่างๆที่เสริมสร้างวัฒนธรรมประเพณีที่ดีของคนไทย
ซึ่งบริษัทฯได้ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตของเจ้าของร่วมที่พักอาศัยอยู่ในโครงการที่ทางบริษัทฯพัฒนามาโดยตลอด

4.4 การให้ความสำคัญต่อสิ่งแวดล้อม เป็นหน้าที่หนึ่งที่บริษัทให้ความสำคัญยิ่ง
โดยมุ่งเน้นสิ่งแวดล้อมที่มีผลกระทบต่อเจ้าของร่วม และสังคมโดยรอบบริเวณโครงการ
โดยเฉพาะการบำบัดน้ำเสีย ขยะ การบำรุงรักษาสวนและต้นไม้ เพื่อสร้างมาตรฐานการอยู่อาศัยที่ดี

5. งานบริหารพื้นที่จอดรถ

เฉพาะในอาคารสำนักงานที่บริษัทพัฒนาขึ้นเป็นอาคารขนาดใหญ่ที่มีที่จอดรถ
จำนวนมากและเป็นทรัพย์สินของบริษัท สำหรับการให้บริการผู้ซื้อพื้นที่ ผู้เช่าพื้นที่อาคาร
และการให้เช่าช่องจอดรถเป็นรายเดือน บริษัทจะอำนวยความสะดวกเรื่องระบบบริหารจัดการ
การให้เช่า การจัดเก็บรายได้ และการบำรุงรักษา
เพื่ออำนวยความสะดวกให้ลูกค้าและผู้มาติดต่อทั้งหมดให้มีความคล่องตัว ปลอดภัย และเป็นระเบียบ

  ----------------------------------------- ---------- -------- ---------- --------- ---------- --------
  รายได้ของบริษัทจำแนกตามลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ 3                                                     
  ปีย้อนหลัง                                                                                       

  บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)                                                       
  และบริษัทย่อย มีรายได้จากการขาย และการบริการ                                                        
  จำแนกตาม                                                                                      

  ลักษณะโครงการ ดังต่อไปนี้                                                                          

  (ก) ตารางแสดงรายได้แยกตามประเภทธุรกิจหลักของ                                                      
  บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)                                                       
  และ บริษัทย่อย                                                                                   

                                                                                                

  รายได้จำแนกตามประเภทธุรกิจหลัก                ปี 2546              ปี 2547               ปี 2548     

                                            ล้านบาท     (%)      ล้านบาท     (%)       ล้านบาท     (%)

  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย                                                                          

  โครงการอาคารชุดพักอาศัย                      1,754.18   90.26    2,308.84   93.16     3,346.45   93.41

  รวมรายได้จากการขาย                         1,754.18   90.26    2,308.84   93.16     3,346.45   93.41

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า                                                                     

  โครงการอาคารสำนักงาน                       2.22       0.11     2.44       0.10      3.13       0.09

  โครงการอาคารชุดพักอาศัย                      4.42       0.23     7.23       0.29      11.03      0.31

  รวมรายได้จากการเช่า                         6.64       0.34     9.67       0.39      14.16      0.40

  รายได้จากการบริหาร                          54.45      2.80     33.39      1.35      45.12      1.26

  กำไรจากส่วนได้เสียเงินลงทุน                                                                        

  ในบริษัทย่อย และบริษัทร่วม                      22.53      1.16     5.47       0.22      44.76      1.25

  รายได้อื่นๆ*                                 105.78     5.44     121.02     4.88      132.14     3.69

  ยอดรวมรายได้ทั้งหมด                          1,943.58   100.00   2,478.39   100.00    3,582.63   100.00

  อัตราการเติบโต                                         (%)                 (%)                  (%)

  รายได้จากการขาย                                       92.45               31.62                44.94

  รายได้จากการเช่า                                       32.27               45.63                46.43

  รายได้จากการบริหาร                                     92.47               (38.68)              35.14

  รายได้รวม                                             81.44               27.52                44.55

                                                                                                

                                                                                                

  * เริ่มทำงบการเงินรวมในปี 2536                                                                    

  * รายได้อื่นๆประกอบด้วย ค่าติดตั้งโทรศัพท์,                                                             
  ค่าดอกเบี้ยรับ, ค่านายหน้า, ประปา, โทรศัพท์,                                                          
  ที่จอดรถ และอื่น ๆ                                                                                
  ----------------------------------------- ---------- -------- ---------- --------- ---------- --------

  -------------------------------------- ---------- -------- ---------- --------- ---------- ----------
  (ข)                                                                                        
  ตารางแสดงรายได้แยกตามประเภทธุรกิจหลักของ                                                       
  บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด                                                            
  (มหาชน)                                                                                    

                                                                                             

  รายได้จำแนกตามประเภทธุรกิจหลัก             ปี 2546              ปี 2547               ปี 2548     

                                         ล้านบาท     (%)      ล้านบาท     (%)       ล้านบาท     (%)

  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย                                                                       

  โครงการอาคารชุดพักอาศัย                   1,750.63   94.29    2,306.20   97.37     3,346.45   94.88

  รวมรายได้จากการขาย                      1,750.63   94.29    2,306.20   97.37     3,346.45   94.88

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า                                                                  

  โครงการอาคารสำนักงาน                    2.25       0.12     5.14       0.22      5.77       0.16

  โครงการอาคารชุดพักอาศัย                   3.54       0.19     6.11       0.26      7.29       0.21

  รวมรายได้จากการเช่า                      5.79       0.31     11.25      0.47      13.06      0.37

  รายได้จากการบริหาร                       28.60      1.54     0.34       0.01      -          -

  กำไรจากส่วนได้เสียเงินลงทุน                                                                     

  ในบริษัทย่อย และบริษัทร่วม                   24.44      1.32     10.01      0.42      122.59     3.48

  รายได้อื่นๆ *                             47.12      2.54     40.69      1.72      44.77      1.27

  ยอดรวมรายได้ทั้งหมด                       1,856.58   100.00   2,368.49   100.00    3,526.87   100.00

  อัตราการเติบโต                                      (%)                 (%)                  (%)

  รายได้จากการขาย                                    97.58               31.74                45.11

  รายได้จากการเช่า                                    44.75               94.30                16.09

  รายได้จากการบริหาร                                  37.30               (98.81)              (100.00)

  รายได้รวม                                          87.68               27.57                48.91

                                                                                             

  * รายได้อื่นๆประกอบด้วย ค่าติดตั้งโทรศัพท์,                                                          
  ค่าดอกเบี้ยรับ, ค่านายหน้า, ประปา, โทรศัพท์,                                                       
  ที่จอดรถ และอื่น ๆ                                                                             
  -------------------------------------- ---------- -------- ---------- --------- ---------- ----------

รายละเอียดโครงการ

(1) ตารางแสดงรายละเอียดโครงการที่พัฒนาเสร็จสมบูรณ์ ของ บริษัท
แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)

[TABLE]

  ------------------------------------------------ ------------------------- ---------------- ---------- ------- ----- ----- ---------- ---------- ------------ --------------
  (2)                                                                                                                                                           
  ตารางแสดงรายละเอียดโครงการที่พัฒนาเสร็จสมบูรณ์ของบริษัท                                                                                                                
  พรสันติ จำกัด                                                                                                                                                    

                                                                                                                                                                

                                                                             ลักษณะ            ขนาด       จำนวน   พื้นที่   พื้นที่   มูลค่า       มูลค่า       ระยะ         ระยะเวลาพัฒนา

  ลำดับ                                             ชื่อ / ที่ตั้งของโครงการ        โครงการ          ที่ดิน        หน่วย    ขาย   เช่า   เงินลงทุน    ขาย        เวลาขาย      และก่อสร้าง

                                                                                              โครงการ    (ยูนิต)               (ลบ.)                              

  1                                                โครงการพี.เอส.ที.คอนโดวิลล์   อาคารชุดพักอาศัย    3-1-5.9 ไร่ 732     731   1     690.60     909        2534-2536    2533-2536

                                                   ทาวเวอร์ 1                 สูง 22 ชั้น                                                                            

  2                                                โครงการพี.เอส.ที.คอนโดวิลล์   อาคารชุดพักอาศัย    3-1-72.8   813     812   1     721.12     1,035      2535-2537    2534-2537
                                                                                              ไร่                                                                

                                                   ทาวเวอร์ 2                 สูง 22 ชั้น                                                                            

  3                                                โครงการพี.เอส.ที.มินิออฟฟิศ    อาคารกึ่งสำนักงาน   4-1-35 ไร่  10      10    -     130.4      188        2535-2536    2535-2536

                                                                             กึ่งพักอาศัยสูง 7 ชั้น                                                                     

  4                                                โครงการพี.เอส.ที.ซิตี้โฮม      อาคารชุดพักอาศัย    4-1-34.2   766     760   6     1,119.03   1,098.70   เม.ย.2537-   2537-2542

                                                                             สูง 29 ชั้น                                                              พ.ค. 2545     
  ------------------------------------------------ ------------------------- ---------------- ---------- ------- ----- ----- ---------- ---------- ------------ --------------

ตารางแสดงรายละเอียด โครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน

  ------------------ --------------- ------- ---------- ----------- ------------- ----------- ---------- -------------------- ---------- ----------- ----------- ---------- ------------------- ------------ ---------- -------- ---------------- ---------- ---------- -----------
                                                                                              มูลค่าเงิน    ความคืบหน้าการก่อสร้าง                                      มูลค่าขาย    ความคืบหน้าในการขาย                 วิธีรับรู้     ยอดรับรู้   เงินชำระแล้วสะสม              มูลค่าที่ขาย   จำนวนที่โอน

                                                                                  ระยะเวลา    ลงทุนใน                                     วันที่เปิดขาย               ของ                                                    รายได้                                ให้กลุ่มของ   แล้ว

  ชื่อ/สถานที่ตั้ง         ลักษณะโครงการ    จำนวน   ขนาดที่ดิน    พื้นที่ขาย      กรรมสิทธิ์       ในการพัฒนา   โครงการ    เงินที่ลงทุน             ร้อยละของ   โครงการ     ราคาขาย     โครงการ    มูลค่าที่ขาย            ร้อยละของ     รายได้      สะสม     บาท              ร้อยละของ   ผู้บริหาร     (หน่วย/

                                     หน่วย    โครงการ    (ตรม.)      ในที่ดิน         และก่อสร้าง              ไปแล้ว                งานที่เสร็จ                                      ได้แล้ว               มูลค่าขาย      ทางบัญชี     ทางบัญชี                    มูลค่าที่ขาย   หรือผู้ถือหุ้น   มูลค่า)

                                                                                              ( ลบ. )    ( ลบ. )                                                 ( ลบ. )    ( ลบ. )             ของโครงการ              ( ลบ. )  ( ลบ. )          ได้แล้ว                 ( ลบ. )

  1. ลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท  อาคารชุดพักอาศัย   987     4-2-94.3   41,577.00   บมจ.          2547-2549   987.71     597.37               A = 41.05  ธค.2547     981,000 -   1,546.91   1,355.31            87.61%       รับรู้ตาม     -        88.31            6.52%      -          -
  77                                                                                                                          %                                                                                                                                         

  ซ.สุขุมวิท 77 พระโขนง                                                แอล.พี.เอ็น.                                                B = 61.41              4,510,000                                               ร้อยละของ                                                    
                                                                                                                              %                                                                                                                                         

                                                                    ดีเวลลอปเมนท์                                               C = 80.35                                                                      งานที่เสร็จ                                                    
                                                                                                                              %                                                                                                                                         

  2. ลุมพินี เซ็นเตอร์    อาคารชุดพักอาศัย   442     3-3-00     14,703.00   บมจ.          2548-2549   254.90     241.92               A = 97.82  มค.2548     649,000 -   381.11     348.61              91.47%       รับรู้ตาม     0.88     27.30            7.83%      -          -
  นวมินทร์                                                                                                                      %                                                                                                                                         

  ถ.แฮปปี้แลนด์ สาย 1                                                  แอล.พี.เอ็น.                                                B = 99.81              1,579,000                                               ร้อยละของ                                                    
  เขตบางกะปิ                                                                                                                   %                                                                                                                                         

                                                                    ดีเวลลอปเมนท์                                               C = 99.81                                                                      งานที่เสร็จ                                                    
                                                                                                                              %                                                                                                                                         

  3. ลุมพินี เพลส       อาคารชุดพักอาศัย   580     3-0-33     23,918.50   บมจ.          2548-2549   714.68     355.86               A = 43.40  มีค.2548     1,200,000 - 1,098.44   1,087.47            99.00%       รับรู้ตาม     -        76.21            7.01%      -          -
  ปิ่นเกล้า เฟส 1                                                                                                                %                                                                                                                                         

  ถ.บรมราชชนนี                                                       แอล.พี.เอ็น.                                                                       6,450,000                                               ร้อยละของ                                                    
  เขตบางพลัด                                                                                                                                                                                                                                                             

                                                                    ดีเวลลอปเมนท์                                                                                                                              งานที่เสร็จ                                                    

  4. ลุมพินี เพลส       อาคารชุดพักอาศัย   600     4-1-49     -           บมจ.          2549-2550   -          106.73               -          ครึ่งปีแรก     -           1,200.00   -                   -            รับรู้ตาม     -        -                -          -          -
  ปิ่นเกล้า เฟส 2                                                                                                                                                                                                                                                          

  ถ.บรมราชชนนี                                                       แอล.พี.เอ็น.                                                           2549                                                                ร้อยละของ                                                    
  เขตบางพลัด                                                                                                                                                                                                                                                             

                                                                    ดีเวลลอปเมนท์                                                                                                                              งานที่เสร็จ                                                    

  5. ลุมพินี วิลล์        อาคารชุดพักอาศัย   1,324   13-0-13    53,354.00   บมจ.          2548-2549   1,356.50   581.12               A = 12.00  มีค.2548     885,000 -   1,935.92   1,596.19            82.45%       รับรู้ตาม     -        96.57            6.05%      -          -
  ศูนย์วัฒนธรรม                                                                                                                  %                                                                                                                                         

  ถ.ประชาอุทิศ                                                        แอล.พี.เอ็น.                                                B = 12.00              4,500,000                                               ร้อยละของ                                                    
  เขตห้วยขวาง                                                                                                                  %                                                                                                                                         

                                                                    ดีเวลลอปเมนท์                                               C = 12.50                                                                      งานที่เสร็จ                                                    
                                                                                                                              %                                                                                                                                         

                                                                                                                              D = 18.00                                                                                                                                  
                                                                                                                              %                                                                                                                                         

                                                                                                                              E = 9.50 %                                                                                                                                 

  6. ลุมพินี เพลส       อาคารชุดพักอาศัย   1,306   9-0-72     64,360.00   บมจ.          2548-2550   2,277.80   525.16               A = 5.00 % มิย.2548     1,380,000 - 3,529.15   1,979.79            56.10%       รับรู้ตาม     -        156.40           7.90%      -          -
  นราธิวาส-เจ้าพระยา                                                                                                                                                                                                                                                      

  ถ.พระราม 3                                                        แอล.พี.เอ็น.                                                B = 5.00 %             7,350,000                                               ร้อยละของ                                                    
  เขตยานนาวา                                                                                                                                                                                                                                                            

                                                                    ดีเวลลอปเมนท์                                               C = 5.00 %                                                                     งานที่เสร็จ                                                    
  ------------------ --------------- ------- ---------- ----------- ------------- ----------- ---------- -------------------- ---------- ----------- ----------- ---------- ------------------- ------------ ---------- -------- ---------------- ---------- ---------- -----------

ตารางแสดงรายละเอียดเงินค้างชำระสะสม ณ 31 ธันวาคม 2548

  หน่วย : ล้านบาท

  --------------------------------- ------------------- -----------------
  โครงการ                           เงินค้างชำระสะสม      

                                    จำนวนราย            บาท

  ลูกหนื้ที่ขอผ่อนชำระ                                        

  1. ลุมพินีเซ็นเตอร์ ลาดพร้าว 111 ผัง F,  1                   0.006
  G                                                     

  2. ลุมพินีเพลส พระราม 3 เจริญกรุง      1                   0.005

  3. พี.เอส.ที. คอนโดวิลล์ ทาวเวอร์ 2    1                   0.075

  4. พี.เอส.ที. ซิตี้โฮม                 1                   0.234

  รวมสุทธิ                            4                   0.320
  --------------------------------- ------------------- -----------------

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์

กลยุทธ์ทางการตลาด ในปี 2548
เป็นปีที่บริษัทมุ่งเน้นการติดต่อสื่อสารกับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายแบบตัวต่อตัวมากขึ้น (One to One
Marketing)
รวมถึงการพัฒนาและเลือกใช้ช่องทางการสื่อสารที่สามารถให้บริการลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้ตลอดเวลาและเข้าถึงได้ง่ายมากขึ้น
นอกเหนือจากการวางตำแหน่งผลิตภัณฑ์ที่ชัดเจน
การดำเนินกิจกรรมทางการตลาดอย่างต่อเนื่องและการสร้างทีมงานขายที่แข็งแกร่ง
ซึ่งเป็นกลยุทธ์สำคัญที่บริษัทให้ความสำคัญมาโดยตลอดจนเกิดเป็นข้อได้เปรียบทางการแข็งขัน

สำหรับปัจจัยที่มีผลต่อการผลักดันให้บริษัทสามารถวางกลยุทธ์ทางการตลาดได้อย่างโดดเด่นและแม่นยำมีดังนี้

 1. การวิจัย

 บริษัทให้ความสำคัญกับการวางกลยุทธ์ทางการตลาด บนพื้นฐานของข้อมูลทั้งจากภายในและภายนอก

องค์กร

  - ข้อมูลภายในองค์กรเกิดจากการวางแผนและการเก็บรวบรวมข้อมูลลูกค้า
  และพฤติกรรมผู้บริโภคมา

โดยตลอด แม้อยู่ในช่วงภาวะวิกฤติ โดยการจัดกิจกรรมทางการตลาดอย่างต่อเนื่อง
ทำให้บริษัทสามารถขายและเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง

- ข้อมูลภายนอกองค์กร มาจากการเก็บรวบรวมข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับสินค้าที่บริษัทพัฒนา
ทั้งจากหน่วยงานราชการ สถาบันวิจัย และบริษัทเอกชนต่างๆ
รวมถึงการทำวิจัยตลาดโดยตรงจากหน่วยงานภายในของบริษัทเอง

การเก็บรวบรวม การศึกษา และการวิเคราะห์ข้อมูลทั้งภายในและภายนอกองค์กรอย่างต่อเนื่อง
ไม่เพียงแต่เป็นผลให้บริษัทสามารถวางกลยุทธ์ทางการตลาดได้อย่างเหมาะสมและตรงกับกลุ่มเป้าหมายเท่านั้น
แต่ยังทำให้มองเห็นแนวโน้มและอาสทางการตลาดที่จะกำหนดทิศทางการพัฒนาสินค้าในอนาคตได้อีกด้วย

2. การพัฒนาผลิตภัณฑ์

  จากการวิเคราะห์ และวิจัยข้อมูลทั้งภายในและภายนอกบริษัท
  ด้านพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างต่อเนื่องจน

เข้าใจถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายอย่างลึกซึ้ง บริษัทจึงสามารถ

1)  พัฒนาและนำเสนอผลิตภัณฑ์รูปแบบใหม่ให้กับตลาดคอนโดมิเนียมในชื่อ “L.P.N. DESIGN” ได้

ตรงกับความต้องการและตอบสนองกลุ่มเป้าหมายได้เป็นอย่างดี
โดยคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยที่ครบถ้วน และความง่ายต่อการบำรุงรักษา

2) พลิกโฉมตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองไทย ด้วยการนำเสนอผลิตภัณฑ์รูปแบบใหม่ในชื่อ “L.P.N.
DESIGN” ซึ่งเป็นมาตรฐานสินค้าใหม่ที่แตกต่างจากสินค้ารูปแบบเดิมอย่างสิ้นเชิง
โดยคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยที่ครบถ้วน และความง่ายต่อการบำรุงรักษา
จนได้รับการตอบรับอย่างดีเยี่ยมจาผู้บริโภคอย่างกว้างขวาง

3. การกำหนดราคาขาย

  ไม่เพียงแต่ราคาขายของคู่แข่งขันในตลาดย่านใกล้เคียงเท่านั้นที่เป็นปัจจัยพื้นฐาน ในการกำหนด

ราคาขาย บริษัทยังให้ความสำคัญต่อการควบคุมต้นทุนโครงการทั้งทางตรงและทางอ้อม
ซึ่งเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้บริษัทสามารถกำหนดราคาขายได้เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายได้มากที่สุด
ในขณะที่ตัวเลขผลประกอบการยังอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
สามารถครองส่วนแบ่งทางการตลาดได้อย่างโดดเด่น

 4. การบริการหลังการขาย

ด้วยวิสัยทัศน์และสำนึกรับผิดชอบต่อลูกค้าอย่างจริงจัง บริษัทจึงมีนโยบายด้านการบริการหลังการขาย

โดยการจัดตั้งหน่วยงานเพื่อดูแลลูกค้าทั้งด้านคุณภาพชีวิตหลังการเข้าอยู่อาศัย
และอำนวยความสะดวกด้านสินค้าและบริการอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้เพื่อให้แน่ใจว่า
ผู้ที่ตัดสินใจมาเป็นลูกค้าของบริษัทแล้วจะมั่นใจได้ว่าเจ้าของโครงการไม่ทอดทิ้งและรับผิดชอบต่อสินค้าและบริการที่ส่งมอบให้ลูกค้าอย่างแท้จริง

 5. การบริหารลูกค้าสัมพันธ์

บริษัทมีนโยบายให้ความสำคัญกับลูกค้า
โดยเฉพาะฐานลูกค้าที่ซื้อหรือเคยซื้อโครงการของบริษัทซึ่งมีอยู่ประมาณ 30,000 ราย
การบริหารลูกค้าสัมพันธ์ (CRM)
เป็นกิจกรรมหนึ่งที่มุ่งปรับปรุงคุณภาพของสินค้าและการบริการให้ตอบสนองต่อความพึงพอใจของลูกค้าในระดับสูงสุด
อันมีผลทำให้เกิดความเชื่อมั่นต่อตัวสินค้าและบริษัท (BRAND LOYALTY)
ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากยอดขายส่วนหนึ่งของบริษัท มาจากการแนะนำของลูกค้าบริษัทโดยตรง

 6. ภาพลักษณ์องค์กร

จากจิตสำนึกความรับผิดชอบต่อลูกค้า และความมุ่งมั่นพัฒนาคุณภาพสินค้าและบริการอย่างต่อเนื่อง

สม่ำเสมอ ทำให้ทุกโครงการที่ผ่านมาประสบความสำเร็จในด้านการขาย
เนื่องจากลูกค้าของบริษัทให้ความเชื่อมั่นต่อการดำเนินงานและภาพลักษณ์ของบริษัท

 กลยุทธ์การแข่งขัน

บริษัทมุ่งเน้นพัฒนาความได้เปรียบในการแข่งขัน
เพื่อตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าภายใต้กลยุทธ์หลักในการแข่งขัน ดังนี้

1. การมุ่งเน้นเฉพาะกลุ่ม (FOCUS STRATEGY)

บริษัทเลือกลุ่มเป้าหมายหลัก คือ ผู้ที่มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง
จนถึงผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้าต่ำ ซึ่งครอบคลุมประชากรหลักของสังคม ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีบทบาทสำคัญ
และเป็นกำลังซื้อหลักของระบบเศรษฐกิจ
โดยความต้องการที่อยู่อาศัยของคนกลุ่มนี้เป็นไปเพื่อการอยุ่อาศัยโดยแท้จริง

2. การเป็นผู้นำด้านต้นทุน (COST LEADERSHIP STATEGY)

บริษัทมีความสามารถในการควบคุมต้นทุนทั้งทางตรง และทางอ้อมอย่างมีประสิทธิภาพ และชัดเจน
โดยเริ่มต้นตั้งแต่การอออกแบบที่มีประสิทธิภาพ การเลือกใช้วัสดุ
การใช้เทคโนโลยีในการก่อสร้างที่เหมาะสม และรวดเร็ว การพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
รวมถึงการบริหาร ติดตามผล ปรับปรุงเปลี่ยนแปลงในระหว่างดำเนินโครงการ

3. การสร้างความแตกต่าง (DEFFERENTIATION STATEGY)

บริษัทเลือกใช้กลยุทธ์การสร้างความแตกต่าง เพื่อสร้างความพึงพอใจสูงสุดให้เกิดแก่ลูกค้า
ทั้งทางด้านผลิตภัณฑ์ ด้านการบริการ โดยเฉพาะการบริการหลังการขาย
รวมถึงการกระจายทำเลในการพัฒนา เพื่อหลีกเลี่ยงภาวการณ์แข่งขัน
และการกระจุกตัวของการพัฒนา ดังนี้

3.1 ความแตกต่างทางด้านผลิตภัณฑ์ บริษัทได้ให้ความสำคัญกับการวิจัย ออกแบบ
และพัฒนารูปแบบสินค้าอย่างจริงจัง จนเกิดเป็นรูปแบบเฉพาะของบริษัท ภายใต้แนวคิด “LPN
DESIGN” ซึ่งนับเป็นนวัตกรรมสำหรับการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยอย่างแท้จริง
ภายใต้พื้นที่ใช้สอยที่จำกัด
แต่สามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้อย่างดีเยี่ยมจนได้รับการตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดี

3.2 ความแตกต่างทางด้านการบริการ บริษัทให้ความสำคัญกับการบริการ ทั้งก่อน ระหว่าง
และหลังการขาย เพื่อความพึงพอใจสูงสุดของลูกค้า โดยเฉพาะการบริการหลังการขาย
ผ่านทางการบริหารอาคาร ที่มุ่งเน้นคุณภาพชีวิตผู้อยู่อาศัย
การบริหารจัดการลักษณะทางกายภาพของตัวอาคารให้เรียบร้อย สวยงาม
เพื่อเพิ่มมูลค่าให้แก่ทรัพย์สิน การดูแลรักษาอุปกรณ์ภายในอาคารทั้งในเชิงป้องกัน และการแก้ไข
เพื่อให้เกิดความพร้อมในการใช้งาน ทั้งในยามปกติ และภาวะฉุกเฉิน
การบริหารงบประมาณอย่างมีประสิทธิภาพ
รวมถึงการดูแลผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอันเกิดจากตัวโครงการ หรืออาคารชุด เช่น น้ำเสีย ขยะ
เป็นต้น

3.3 การกระจายทำเลในการพัฒนา บริษัทได้กำหนดกรอบทำเลที่ตั้งในการพัฒนาโครงการ
ให้มีการกระจายตัวออกจากบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ ไปยังเขตเชื่อมต่อระหว่างเขตศูนย์กลางธุรกิจ
(CBD) และเขตรอบนอก ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพ มีความหนาแน่นสูง
รวมถึงความครบถ้วนสมบูรณ์ของสาธารณูปโภค การขนส่งมวลชน และการบริการ
ทำให้โครงการต่างๆ ที่บริษัทพัฒนาขึ้นประสบความสำเร็จ โดยได้รับการตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดี

ลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย 

บริษัทได้ใช้กลยุทธ์ในการกำหนดกลุ่มเป้าหมายของบริษัทอยู่ระหว่าง ผู้มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูง
จนถึงผู้มีรายได้ระดับปานกลางค่อนข้างต่ำลงมา (FOCUS STRATEGY)
ซึ่งถือเป็นกลุ่มประชากรส่วนใหญ่ ของสังคม และมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง
เพื่อลดความเสี่ยงในกรณีเกิดภาวะวิกฤตรอบใหม่ หรือเมื่อมีเหตุการณ์ที่คาดไม่ถึง
ลูกค้ากลุ่มนี้จะยังคงทำให้บริษัทสามารถดำเนินธุรกิจ และกิจกรรมทางตลาดได้อย่างต่อเนื่อง
อีกทั้งบริษัทยังเล็งเห็นถึงความสำคัญของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย โดยให้ฝ่ายวิจัยและพัฒนาโครงการ
ทำการศึกษาข้อมูล และพฤติกรรมผู้บริโภค เพื่อให้สามารถพัฒนารูปแบบของผลิตภัณฑ์ได้อย่างชัดเจน
และตรงกับความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายที่สุด

การจำหน่าย และช่องทางการจัดจำหน่าย

บริษัทจะใช้วิธีการขาย ในลักษณะ “ขายตรง” โดยผ่านช่องทางการจัดจำหน่ายดังต่อไปนี้

 1. การขายตรงผ่านทีมงานของบริษัท ทีมงานของบริษัท จะแบ่งได้ดังนี้

 ( 1 ) พนักงานขายหลัก

  จะเป็นพนักงานที่มีประสบการณ์ด้านการขาย การบริการคอยให้ข้อมูลและคำแนะนำแก่ลูกค้าของ

บริษัทในทุกโครงการ

 ( 2 ) พนักงานขายเสริม 

  จะเป็นพนักงานของบริษัทและบริษัทย่อยที่ปฏิบัติหน้าที่ประจำในฝ่ายอื่นๆ อาทิเช่น ฝ่ายบัญชี/

  การเงิน/ฝ่ายธุรการ เป็นต้น
  โดยพนักงานเหล่านี้จะได้รับการอบรมด้านข้อมูลโครงการและเทคนิคการขายเบื้องต้น
  ซึ่งพนักงานเหล่านี้ จะสามารถช่วยในการขายให้กับบริษัทได้เป็นอย่างดีในช่วงเปิดตัวโครงการ
  ซึ่งมีความจำเป็นต้องใช้พนักงานขายเป็นจำนวนมาก และประสบผลสำเร็จมาโดยตลอด

 2. จดหมายเชื้อเชิญ (DIRECT MAIL)

  ดำเนินงานโดยหน่วยงานของบริษัทที่จัดขึ้นโดยเฉพาะ ลูกค้าที่สนใจสามารถติดต่อเข้ามาที่

  ฝ่ายขายของบริษัท หรือเข้าชมรายละเอียดของโครงการพร้อมห้องตัวอย่างที่บริษัทจัดขึ้น
  ตามรายละเอียดที่แจ้งไว้ในจดหมายเชื้อเชิญ

 3. ออกบู๊ธแสดงสินค้า

  ซึ่งเป็นการประชาสัมพันธ์โครงการในเชิงรุก
  โดยเน้นออกบู๊ธในห้างสรรพสินค้าย่านใกล้เคียงโครงการและย่านใจกลางธุรกิจ
  เพื่อให้ได้กลุ่มลูกค้าที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมายของโครงการ

 4. การจัดรายการส่งเสริมการขายพิเศษ

โดยใช้กลยุทธ์ทางด้านราคาดึงดูดความสนใจของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
โดยตั้งเป้าหมายอยู่ที่การขายโครงการที่แล้วเสร็จ ให้ได้ตามเป้าหมายการขายในระยะเวลาสั้น

 5. โดยการขายตรงลูกค้าเฉพาะกลุ่ม (Group Presentation)

  มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่เป็นพนักงานขององค์กร หรือ หน่วยงานของภาครัฐ
  โดยติดต่อประสานงานกับองค์กรที่มีนโยบายสนับสนุนให้พนักงานมีสวัสดิการด้านที่พักอาศัย
  เพื่อเสนอการขายเป็นการเฉพาะกลุ่มซึ่งอาจมีเงื่อนไขพิเศษให้ด้วย

 6. อินเตอร์เน็ต (www.lpn.co.th หรือ www.bestbuycondo.com )

  เพื่อตอบสนองต่อชีวิต สังคม และเทคโนโลยีที่เปลี่ยนไป
  บริษัทได้แสวงหาช่องทางการตลาดใหม่ๆอยู่ตลอดเวลา
  อินเตอร์เน็ตเป็นช่องทางการตลาดใหม่ช่องทางหนึ่งที่ปัจจุบันได้รับการยอมรับจากผู้บริโภคอย่างกว้างขวางว่าเป็นการสื่อสารถึงกลุ่มผู้บริโภคโดยตรงตลอด
  24 ชม. และค่าใช้จ่ายต่ำเมื่อเทียบกับสื่อการตลาดอื่นๆ
  ซึ่งบริษัทเองได้ให้ความสำคัญโดยพัฒนาเว็บไซต์ขึ้นเพื่อเป็นช่องทางให้ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของบริษัทรับข้อมูลข่าวสาร
  ความเคลื่อนไหวทั้งของโครงการและข้อมูลของบริษัทเองด้วย

การส่งเสริมการขาย

การบริหารงานขายของบริษัทจะมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและการบริการหลังการขายที่ดี
ดังนั้นบริษัทจะทำการโฆษณาประชาสัมพันธ์ให้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายและประชาชนทั่วไปได้ทราบถึงเจตนารมณ์
ผลิตภัณฑ์ ผลงานที่ดีของบริษัทโดยผ่านสื่อต่างๆ อย่างมีประสิทธิภาพ โดยดำเนินการดังต่อไปนี้

 1. เอกสารรายละเอียดโครงการ

  จัดทำเอกสารรายละเอียดโครงการพร้อมทั้งแผนที่ตั้งโครงการ
  ให้อยู่ในรูปแบบที่สวยงามและให้ข้อมูลได้ครบถ้วน โดยจัดพิมพ์เป็นรูปเล่มหรือแผ่นพับที่สวยงาม
  และจัดส่งให้กับลูกค้าทั้งที่เป็นลูกค้าเดิมที่เคยซื้อโครงการ
  และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายตามแผนงานที่กำหนดโดยฝ่ายการตลาด

 2. โฆษณา และประชาสัมพันธ์

  จัดทำโฆษณา และประชาสัมพันธ์ผ่านสื่อต่างๆ ได้แก่ โทรทัศน์ วิทยุ หนังสือพิมพ์
  เสาไฟฟ้าภายในห้างสรรพสินค้า อินเตอร์เน็ต ข้อความสั้นผ่านโทรศัพท์เคลื่อนที่ แผ่นป้ายโฆษณา
  และนิตยสารต่างๆ เป็นต้น
  โดยพิจารณาเลือกสื่อที่มีประสิทธิภาพสูงและสามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
  โดยเฉพาะในปัจจุบันจะเน้นกลยุทธ์ที่เข้าถึงลูกค้าตัวต่อตัว
  เพื่อผสานความต้องการของลูกค้าแบบเฉพาะเจาะจงมากยิ่งขึ้น

 3. การจัดงานเปิดตัวโครงการ

  บริษัทมีนโยบายการจัดงานเปิดตัวโครงการสำหรับโครงการใหม่ๆ ณ
  สถานที่ตั้งโครงการเพื่อเป็นการนำลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการพร้อมแสดงห้องตัวอย่าง
  เพื่อให้ลูกค้าเห็นสถานที่จริงและสภาพแวดล้อมของโครงการ
  โดยจัดตรียมทีมงานของบริษัทเพื่อให้บริการและให้ข้อมูลแก่ลูกค้าอย่างพอเพียง
  และยังให้ความสำคัญกับการตกแต่งสำนักงานขาย (OFFICE PRESENTATION)
  การตกแต่งห้องตัวอย่าง รวมทั้งการตกแต่งบริเวณโครงการ (SITE PRESENTATION)
  เพื่อสร้างความประทับใจ และความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าที่เข้ามาชมโครงการ

 4. สิทธิพิเศษ

  เสนอสิทธิพิเศษ สำหรับลูกค้าผู้จองซื้อโครงการในช่วงเวลาเปิดตัวโครงการ เช่น
  ราคาพิเศษเฉพาะช่วงเปิดโครงการ แถมเฟอร์นิเจอร์ แถมชุดครัวหรือเครื่องปรับอากาศเป็นต้น

  หลังจากจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายดังกล่าวข้างต้น บริษัทจะติดตามและวัดผลกิจกรรม ที่ทำ
  ขึ้นทุกครั้งเพื่อเป็นข้อมูลในการปรับปรุงการจัดกิจกรรมในครั้งต่อไป

ลักษณะลูกค้า

บริษัทแบ่งกลุ่มลูกค้าหลักตามประเภทของธุรกิจ ออกเป็น 3 กลุ่มใหญ่ คือ

 1. กลุ่มผู้ซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์

  ลูกค้าในกลุ่มนี้จะเป็นผู้ซื้อรายย่อยทั่วไปที่มีความประสงค์ในการซื้อห้องชุด เพื่อพักอาศัยเป็นสำคัญ

  โดยในปัจจุบันฐานลูกค้าของบริษัทในกลุ่มนี้มีอยู่มากกว่า 30,000 ราย ทั้งที่เป็นลูกค้า
  และผู้มุ่งหวังส่วนหนึ่งของกลุ่มลูกค้าจะเกิดจากการแนะนำหรือบอกต่ออันเกิดจากความเชื่อมั่นของตัวลูกค้าที่มีให้กับบริษัท
  (BRAND LOYALTY) จากการรวบรวมข้อมูลของฝ่ายวิจัยและพัฒนา
  สามารถแบ่งลูกค้าออกได้ตามวัตถุประสงค์ และพฤติกรรมการซื้อได้ 5 กลุ่มดังนี้

  ( 1 ) กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังแรก

  กลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่อยู่ในช่วงเริ่มต้นของวัยทำงาน
  ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
  ซึ่งโครงการของบริษัทได้ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคกลุ่มนี้
  โดยการเลือกพัฒนาโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ ใกล้แหล่งการคมนาคมที่สะดวก
  รวมถึงการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่ลงตัว การจัดพื้นที่ใช้สอยที่เป็นสัดส่วน และราคาที่ผู้บริโภคจ่ายได้
  ทำให้ตรงใจกับผู้บริโภคในกลุ่มนี้

  ( 2 ) กลุ่มผู้ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง

  กลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้เป็นลูกค้าที่ต้องการที่พักอาศัยในเขตศูนย์กลางธุรกิจ แหล่งการค้า และแหล่งงาน
  เพื่อแก้ไขปัญหาในการเดินทาง รวมทั้งค่าใช้จ่ายและระยะเวลาที่ต้องสูญเสียในการเดินทาง

  ( 3 ) กลุ่มผู้ซื้อเพื่อต้องการขยายครอบครัว

  กลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้เป็นลูกค้าที่ทำการค้า หรือมีธุรกิจอยู่ในบริเวณที่ตั้งโครงการ
  ซึ่งต้องการที่พักอาศัยอยู่ในบริเวณเดียวกัน เพื่อจะได้ดูแลธุรกิจได้อย่างใกล้ชิด
  หรือซื้อให้บุตรหลานที่ต้องการแยกครอบครัวออก แต่ยังต้องการที่พักอาศัยที่อยู่ใกล้บริเวณที่พักเดิม

  ( 4 ) กลุ่มผู้ซื้อเพื่อบุตรหลาน

  กลุ่มผู้ซื้อกลุ่มนี้เป็นลูกค้าที่ซื้อเพื่อเป็นการเตรียมพร้อมสำหรับบุตรหลาน
  ที่จะเข้าศึกษาในสถานศึกษาที่มีชื่อเสียงบริเวณกลางเมือง
  ซึ่งโครงการของบริษัทตอบสนองกับลูกค้ากลุ่มนี้ได้เป็นอย่างดี เนื่องจากโครงการต่างๆ
  ของบริษัทจะกระจายครอบคลุมพื้นที่ที่มีสถานศึกษาที่มีชื่อเสียงและได้รับการยอมรับ

  ( 5 ) กลุ่มผู้ซื้อเพื่อการลงทุน

  เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการลงทุนในทรัพย์สินในระยะยาว
  ซึ่งอาจจะอยู่ในลักษณะการซื้อเพื่อปล่อยเช่าเนื่องจากโครงการต่างๆ
  ของบริษัทอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ
  และอัตราผลตอบแทนจากการเช่าอยู่ในระดับที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ย

  2. กลุ่มผู้เช่าโครงการอสังหาริมทรัพย์

  ลูกค้าในกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มของพนักงานระดับสูงทั้งชาวไทย และชาวต่างประเทศ
  ที่มีระดับรายได้ค่อนข้างสูงซึ่งต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน
  โครงการของบริษัทเองตั้งอยู่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ
  จึงสามารถรองรับความต้องการในส่วนนี้ได้เป็นอย่างดี โดยกำหนดระยะเวลาสัญญาเช่าอย่างน้อย
  1 ปี ซึ่งส่วนใหญ่อัตราการเช่าจะเกือบเต็มตลอดเวลา

 3. กลุ่มผู้รับบริการโครงการอสังหาริมทรัพย์ 

สำหรับกลุ่มผู้รับบริการโครงการอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่จะเป็นลักษณะการว่าจ้างบริหารอาคาร
โดยนโยบายของบริษัทจะรับบริหารอาคารเฉพาะโครงการที่ทางบริษัทพัฒนาเองเท่านั้น
เพื่อสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับโครงการ
และบริษัทรวมทั้งยังถือเป็นส่วนหนึ่งของการบริการหลังการขาย

นโยบายการตั้งราคาผลิตภัณฑ์ของบริษัท

การกำหนดราคาเริ่มต้นของโครงการ โดยพิจารณาตามปัจจัยหลักดังนี้

 1. กำหนดราคาตามภาวะตลาด

  กำหนดราคาตามภาวะตลาด
  โดยให้ใกล้เคียงหรือต่ำกว่าคู่แข่งขันเล็กน้อยในช่วงเริ่มต้นของโครงการ
  โดยยังคงรักษาอัตรากำไรขั้นต้นของการลงทุน
  ทั้งนี้บริษัทได้มีการเก็บรวบรวมข้อมูลภาวะของตลาด
  และคู่แข่งขันมาอย่างต่อเนื่องทำให้สามารถตั้งราคาได้ใกล้เคียงกับความต้องการของผู้บริโภคมากที่สุด

 2. กำหนดราคาตามภาวะการขาย

เป็นการกำหนดราคาตามสถานะของการขาย
ซึ่งจะปรับราคาขึ้นหลังจากยอดขายอยู่ในระดับปลอดภัยต่อโครงการ เพื่อสร้างแรงจูงใจให้กับลูกค้า
ตลอดจนเป็นการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินและรักษาระดับอัตราผลตอบแทนของการลงทุน

กำหนดอัตรากำไรขั้นต้นของการลงทุน

บริษัทกำหนดอัตราผลกำไรขั้นต้นของการลงทุนไว้อย่างชัดเจน ระหว่าง 25% - 35%
โดยอาศัยความสามารถในการควบคุมต้นทุน ขนาดของโครงการ
ระยะเวลาของการพัฒนาโครงการที่สั้น ประสิทธิภาพในการขาย การโอนกรรมสิทธิ์
การตั้งราคาได้ใกล้เคียงกับความต้องการของตลาด
ซึ่งทำให้บริษัทสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในด้านต่างๆ และเปลี่ยนกลับมาเป็นผลตอบแทนในการลงทุน

(2) สภาพการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

ในช่วงปลายไตรมาสที่ 1 ของปี 2548
เป็นต้นมามีผู้ประกอบการหลายรายได้หันมาพัฒนาคอนโดมิเนียมที่เจาะตลาดระดับกลางมากขึ้น
ส่งผลให้อุปทานของคอนโดมิเนียมในปี 2548 ขยับตัวสูงขึ้นเป็น 29% เมื่อเทียบกับปี 2547
ซึ่งมีสัดส่วนเพียง 23% จากตลาดรวมของภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด
แต่อุปทานที่เพิ่มขึ้นดังกล่าวยังไม่เพียงพอกับความต้องการของตลาด
โดยสังเกตได้จากทุกโครงการจะมียอดขายไม่ต่ำกว่า 80-90%
จากจำนวนยูนิตที่เปิดการขายอยู่ทั้งหมด
รวมถึงบางโครงการยังสามารถปิดการขายทั้งโครงการได้ภายใน 1 วัน
จนทำให้หลายฝ่ายออกมาแสดงความกังวลในเรื่องของการเก็งกำไรดังเช่นในช่วงก่อนเกิดวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา

ตารางเปรียบเทียบการเปิดตัวโครงการพักอาศัยระหว่างปี 2547 - 2548

+-----------------------+-----------------------+---------------------+
| ประเภท                | ปี 2548                | ปี 2547              |
+-----------------------+-----------------------+---------------------+
|   บ้านเดี่ยว             | 31%                   | 40%                 |
+-----------------------+-----------------------+---------------------+
|   คอนโดมิเนียม          | 29%                   | 23%                 |
+-----------------------+-----------------------+---------------------+
|   ทาวน์เฮาส์            | 29%                   | 29%                 |
+-----------------------+-----------------------+---------------------+
|   อื่นๆ                 | 11%                   | 8%                  |
+-----------------------+-----------------------+---------------------+

  (ที่มา: AREA, ฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน))

อย่างไรก็ตาม
จากข้อมูลที่เก็บรวบรวมโดยฝ่ายวิจัยและพัฒนาของบริษัทพบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภายในกรุงเทพมหานครในปี
2547 ลดลงถึงระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ภายหลังเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ
โดยมีตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์รวมประมาณ 6,000 หน่วย
อันเป็นผลมาจากการที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่หันไปให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการในแนวราบ
โดยเฉพาะโครงการที่เป็นบ้านเดี่ยวราคาสูงเป็นหลัก
มีเพียงบริษัทเท่านั้นที่ยังคงให้ความสำคัญและพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยเป็นหลักโดยเฉพาะโครงการอาคารชุดพักอาศัยสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง
จึงทำให้เกิดความไม่สมดุลย์ระหว่างอุปสงค์และอุปทาน
ส่งผลให้เกิดอุปสงค์สะสมในแต่ละปีอยู่เป็นจำนวนมาก
โดยสังเกตได้ว่าเมื่อมีโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่มีความเหมาะสมทั้งทางด้านราคาขาย
และทำเลที่ตั้งที่ตรงกับความต้องการของผู้บริโภค
โครงการดังกล่าวจะสามารถปิดการขายได้ในเวลาอันรวดเร็ว

ประกอบกับราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างเป็นประวัติการณ์และยังไม่มีทีท่าว่าจะหยุดลงเมื่อใด
ยิ่งเป็นปัจจัยเร่งให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่พักอาศัยที่อยู่ภายในเมืองหรืออยู่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชน
เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการเดินทางและเวลาที่สูญเสียไป
ทำให้เกิดกระแสผลักดันทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทานของตลาดอาคารชุดพักอาศัย
โดยเฉพาะตลาดอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางจนทำให้ตลาดมีความคึกคักขึ้นภายหลังจากอยู่ในภาวะซบเซามาเป็นเวลานาน

ในปี 2547 มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยรวมประมาณ 14,500 หน่วย
โดยแบ่งเป็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียม เกรด A ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงกว่า 50,000
บาท จำนวนประมาณ 60% จากตลาดอาคารชุดพักอาศัยโดยรวม ส่วนอาคารชุดพักอาศัย เกรด B
ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรประมาณ 30,000 - 50,000 บาท จำนวนประมาณ 34%
และอาคารชุดพักอาศัย เกรด C ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่ำกว่า 30,000 บาท
จำนวนประมาณ 6% ในขณะที่ ปี 2548 มีการเปิดตัวอาคารชุดพักอาศัยโดยรวมประมาณ 16,000
หน่วย ซึ่งมีอัตราการเติบโตจากปี 2547 คิดเป็น 10 % โดยอาคารชุดพักอาศัย เกรด A
มีปริมาณการเปิดตัวที่ลดลงโดยมีสัดส่วนเพียง 23% ของตลาดอาคารชุดพักอาศัยโดยรวม
อันเป็นผลมาจากอุปทานสำหรับอาคารชุดพักอาศัยในกลุ่มดังกล่าวเริ่มมีสัญญาณชะลอตัวลงอย่างชัดเจนตามภาวะกำลังซื้อของผู้บริโภค
ส่งผลให้อาคารชุดพักอาศัย เกรด B มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น โดยมีสัดส่วนถึง 72%
ของตลาดโดยราคาขายที่ตลาดให้ความสนใจและตอบรับมากที่สุดอยู่ที่ 1 - 2 ล้านบาทต่อหน่วย
โดยเลือกทำเลในการพัฒนาเกาะติดกับแนวระบบขนส่งมวลชนทั้งในปัจจุบันและอนาคตเป็นหลัก เช่น
ห้วยขวาง และอ่อนนุช เป็นต้น ส่วนอาคารชุดพักอาศัย เกรด C ยังคงอยู่ในระดับทรงตัว

ตารางเปรียบเทียบการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาศัยระหว่างปี 2547- 2548

  ------------------------ ------------------------ ----------------------
  ประเภท                   ปี 2548                   ปี 2547

  เกรด A                   23%                      60%

  เกรด B                   72%                      34%

  เกรด C                   5%                       6%
  ------------------------ ------------------------ ----------------------

(ที่มา: ฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน))

  จำนวนคู่แข่งโดยประมาณขนาดของบริษัทเมื่อเทียบกับคู่แข่ง

จากข้อมูลล่าสุดในเดือนธันวาคม 2548 ที่ทางฝ่ายวิจัยและพัฒนาของบริษัทได้ทำการรวบรวม
มีผู้ประกอบการที่อยู่ในตลาดอาคารชุดพักอาศัยทั้งหมดจำนวน 32 ราย
โดยมีโครงการที่เปิดตัวทั้งหมดจำนวน 37 โครงการ ประมาณ 16,000 หน่วย
โดยอาคารชุดพักอาศัย เกรด A มีผู้ประกอบการทั้งหมด 12 ราย จำนวนหน่วยที่พัฒนาทั้งหมด
ประมาณ 3,700 หน่วย อาคารชุดพักอาศัย เกรด B มีผู้ประกอบการทั้งหมด 18 ราย
จำนวนหน่วยที่พัฒนาทั้งหมด ประมาณ 11,650 หน่วย ส่วนอาคารชุดพักอาศัย เกรด C
มีผู้ประกอบการทั้งหมด 3 ราย จำนวนหน่วยที่พัฒนาทั้งหมด ประมาณ 750 หน่วย
โดยผู้ประกอบการที่ครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุด ได้แก่ บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด
(มหาชน) ซึ่งประสบความสำเร็จในด้านการขายเป็นอย่างดีในทุกโครงการที่ทำการเปิดตัว
โดยเฉพาะโครงการ ลุมพินี เพลส นราธิวาส-เจ้าพระยา
อาคารชุดพักอาศัยริมแม่น้ำเจ้าพระยาเพียงแห่งเดียวในปัจจุบันที่ห่างจากถนนนราธิวาสราชนครินทร์เพียง
1 กิโลเมตร สามารถสร้างสถิติในด้านมูลค่าการขายภายใน 3 วันสูงสุด
นับตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทเป็นต้นมา โดยในปี 2548 นี้ ซึ่งบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด
(มหาชน) ครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดอยู่ประมาณ 26 %ของโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2548

แผนภูมิแสดงส่วนแบ่งตลาดการเปิดตัวโครงการของผู้ประกอบการ 5 อันดับแรก ณ เดือนธันวาคม
2548

[]

(ที่มา: ฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน))

[]

ฝ่ายวิจัยและพัฒนาของบริษัทได้รวบรวมข้อมูลการจดทะเบียนอาคารชุดในปี 2548 ซึ่งมีจำนวน
10,202 หน่วย โดยบริษัทมีส่วนครองตลาดสูงสุดอยู่ที่ 30% หรือ 2,946 หน่วย
หากจะจำแนกตามทำเลโดยแบ่งตามโซนการปกครองของกรุงเทพมหานคร
โซนกลางจะมีอาคารชุดจดทะเบียนสูงสุด 50% หรือ 5,064 หน่วย
ถัดมาเป็นโซนตะวันออกมีการจดทะเบียนอาคารชุดทั้งหมด 35% หรือ 3,521 หน่วย ส่วนโซนเหนือ
โซนใต้ และโซนตะวันตกจะไม่ค่อยมีความเคลื่อนไหวมากนัก โดยมีการจดทะเบียนอาคารชุดทั้งหมด
1,617 หน่วย หรือ 15% ของตลาดโดยรวม
จะเห็นได้ว่าทั้งโซนกลางและโซนตะวันออกเป็นทำเลหลักสำหรับการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยตลอดมา

สรุปภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2548

ในปี 2548 ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยมีอัตราการขยายตัวที่ลดลง
อันเนื่องมาจากปัจจัยลบต่างๆ ที่เข้ามากระทบอย่างต่อเนื่อง ทำให้ในช่วงปีที่ผ่านมา
ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการขยายตัวที่ลดลง
โดยมีการคาดการณ์ถึงตัวเลขการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2548 ไว้ที่ประมาณ
65,000-70,000 หน่วย หรือมีอัตราการขยายตัวเพิ่มจากปี 2547 ประมาณ
10-15% ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวขึ้นประมาณ 5 - 7% ตามต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
อันเนื่องมาจากราคาน้ำมัน ตลอดจนการปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ย
และอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจากปี 2547 ได้ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
เนื่องจากสินค้าที่มีอยู่ในตลาดเป็นสินค้าที่มีราคาสูง
ไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคในภาวะธุรกิจที่ชะลอตัว ทำให้ในช่วงปี 2548 นี้
ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำลง เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าในระดับกลางมากขึ้น
โดยใช้กลยุทธ์ในการลดขนาดของที่อยู่อาศัยลง
เพื่อให้เหมาะสมกับความต้องการและกำลังซื้อในสภาวะปัจจุบัน
โดยที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวที่สร้างขึ้นในช่วงปีนี้ จะมีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 3 - 5 ล้านบาท
ส่วนอาคารชุดจะมีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 1-2 ล้านบาท
โดยกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่ที่เลือกซื้อที่อยู่อาศัยในระดับนี้
จะพิจารณาในเรื่องของทำเลที่ตั้งโครงการที่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชน และราคาขาย เป็นปัจจัยหลัก
ส่วนรูปแบบรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆที่ทางโครงการจัดเตรียมไว้จะเป็นปัจจัยรองสำหรับใช้ในการตัดสินใจ

แนวโน้มภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี2549

ในปี 2549
ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวมได้แก่อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับสูงขึ้น
1.0% - 1.5% ตามการคาดการณ์จากหลายสถาบันการเงิน อันเป็นผลมาจากภาวะเงินเฟ้อ
และราคาน้ำมันที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง
อีกทั้งน่าจะมีการประกาศใช้กฎหมายผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ในเร็วๆนี้
ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนและข้อจำกัดของการพัฒนาโครงการ
อย่างไรก็ตามอัตราการว่างงานในเขตกรุงเทพมหานครยังคงอยู่ในระดับต่ำ
รวมถึงโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐที่กำลังจะเกิดขึ้นในปีนี้ทำให้มีการจ้างงานเพิ่มเป็นจำนวนมาก
ส่งผลให้อุปสงค์ของที่พักอาศัยยังน่าจะทรงตัวอยู่ในระดับเดียวกับปีที่ผ่านมา
แต่อุปสงค์ดังกล่าวน่าจะอยู่ในระดับราคาปานกลางถึงกลางล่างเป็นหลัก
ตามภาวะกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง ในทางกลับกันโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ
จะส่งผลกระทบให้ผู้ประกอบการประสบปัญหาขาดแคลนผู้รับเหมาและแรงงานอย่างรุนแรง
โดยเฉพาะแรงงานฝีมือที่เป็นที่ต้องการของตลาดเป็นจำนวนมากอาจทำให้หลายโครงการมีความล่าช้าในการส่งมอบบ้านหรือห้องชุดแก่ลูกค้า
ในส่วนของผู้ประกอบการมีแนวโน้มที่จะหันมาให้ความสนใจพัฒนาที่พักอาศัยสำหรับกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางมากขึ้น
โดยเฉพาะโครงการที่เกาะติดแนวระบบขนส่งมวลชนเป็นหลัก
ทำให้ภาวะการแข่งขันในตลาดดังกล่าวมีความเข้มข้นสูง
โดยเฉพาะตลาดอาคารชุดพักอาศัยระดับกลางที่มีราคาขายเฉลี่ยประมาณตารางเมตรละ 3 หมื่นบาท
หรือระดับราคาขายตั้งแต่ 8 แสน ถึง 1 ล้านบาทต่อหน่วย
โดยเหตุผลสำคัญจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง แต่อย่างไรก็ตาม
ผู้ประกอบการที่จะเข้ามาทำตลาดในกลุ่มดังกล่าวจำเป็นต้องมีความเชี่ยวชาญในการพัฒนาโครงการ
ที่สามารถควบคุมได้ทั้งในเรื่องของต้นทุน คุณภาพงานก่อสร้าง
ระยะเวลาในการส่งมอบและตลอดจนประสิทธิภาพของการบริหารอาคารชุดพักอาศัยให้เป็นที่น่าเชื่อถือของกลุ่มผู้บริโภค
รวมถึงความน่าไว้วางใจของตัวผู้ประกอบการเอง
จึงไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับผู้ประกอบการมือใหม่ที่จะเข้ามาทำตลาดดังกล่าว
โดยเฉพาะต้นทุนการก่อสร้างที่กำลังจะเพิ่มสูงขึ้นอีกในปี 2549
ด้วยสาเหตุหลักจากการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐจากเดิมซึ่งมีอัตราการปรับตัวที่สูงอยู่แล้ว
อีกทั้งในปี 2549 นี้สถาบันการเงินน่าจะมีการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นจากเดิม
หากโครงการใดมียอดขายอยู่ในระดับที่ไม่น่าไว้วางใจ
คงยากที่จะได้รับการสนับสนุนสินเชื่อจากสถาบันการเงินสำหรับตัวเลขการจดทะเบียนอาคารชุดพักอาศัยในกรุงเทพมหานครนั้น
ฝ่ายวิจัยและพัฒนาของบริษัทคาดการณ์ว่าจะมียอดจดทะเบียนอาคารชุดประมาณ 14,600 หน่วย
โดยแบ่งเป็นอาคารชุด เกรด A ประมาณ 3,900 หน่วยหรือ 27% อาคารชุดพักอาศัย เกรด B
ประมาณ 8,700 หน่วย หรือ 60% และอาคารชุด เกรด C ประมาณ2,000 หน่วย หรือ 13%

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์ หรือ บริการ

แนวทางการพัฒนา

เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการแข่งขัน กฎหมายและต้นทุนที่เปลี่ยนไป
บริษัทได้กำหนดแนวทางการพัฒนาโครงการไว้ดังต่อไปนี้

1. ขนาดโครงการที่เหมาะสม โดยคำนวณจากสัดส่วนระหว่างพื้นที่ขายต่อที่ดินอันเป็นเทคนิคเฉพาะของบริษัทต้องอยู่ในเกณฑ์ที่บริษัทฯกำหนดไว้ เพื่อรักษาระดับราคาขายและอัตราผลตอบแทนให้อยู่ในระดับเดิม แม้ว่าต้นทุนมีแนวโน้มที่สูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นราคาที่ดินและค่าก่อสร้าง ซึ่งจะส่งผลโดยตรงกับความสามารถในการแข่งขันและส่วนแบ่งทางการตลาดของบริษัท 

2. จำกัดระยะเวลาในการพัฒนาโครงการให้แล้วเสร็จภายใน 15 เดือน โดยนับตั้งแต่เริ่มเปิดขาย
จนถึงการส่งมอบห้องชุดให้ลูกค้า ซึ่งบริษัทได้มีการพัฒนาระบบงานก่อสร้าง
โดยปรับปรุงเทคนิคทางด้านงานก่อสร้างและการนำชิ้นส่วนสำเร็จรูปเข้ามาใช้
เพื่อควบคุมระยะเวลาและคุณภาพของงานก่อสร้างให้เป็นไปตามแผน

3. ขยายฐานลูกค้าและพื้นที่ในการพัฒนาออกไป
บริเวณเขตเชื่อมต่อศูนย์กลางธุรกิจและเขตชานเมืองที่มีความหนาแน่นสูง
หรืออยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน ซึ่งยังมีความต้องการอาคารชุดพักอาศัยอยู่อย่างมาก

4. เข้าไปพัฒนาโครงการที่หยุดการก่อสร้าง หรือ โครงการที่จบกระบวนการประนอมหนี้
โดยผ่านทางบริษัทร่วมทุน “บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด” โดยอาศัยบุคลากร
ความชำนาญ ประสบการณ์ รวมทั้งภาพพจน์ของบริษัท

ข. กำลังการผลิตและปริมาณการผลิต

  - ไม่มี –

ค. วัตถุดิบ

ที่ดินเพื่อพัฒนา

  (1) ปัจจัยที่บริษัทใช้เป็นเกณฑ์ในการพิจารณาที่ดินเพื่อการพัฒนา

  - ทำเลที่ตั้งของที่ดินจะต้องอยู่ในบริเวณที่มีศักยภาพในการพัฒนา มีสาธารณูปโภคครบครัน อยู่

ใกล้แหล่งงาน หรือแหล่งชุมชนขนาดใหญ่ หรืออยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า โดยมีทางเข้าออกที่สะดวก
ไม่อยู่ในแนวเวนคืน หรือมีปัญหาอุปสรรคจากข้อกฎหมาย หรือโครงการต่างๆ ของทางภาครัฐ

- ขนาดหน้ากว้างของที่ดินและรูปร่างของที่ดินต้องเหมาะสม และสอดคล้องกับ
พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงสุด นอกจากนี้
ยังต้องสอดคล้องกับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองฉบับใหม่

  - ราคาของที่ดินจะต้องไม่อยู่ในเกณฑ์สูงเกินกว่า 40 % ของต้นทุนโครงการ เพื่อให้บริษัทยังคง

สามารถรักษาระดับราคาขาย และผลตอบแทนในการลงทุนให้เป็นไปตาม นโยบาย
และกลยุทธ์การแข่งขันของบริษัท

(2) แนวทางการจัดหาที่ดิน

- ลงประกาศทางสื่อหนังสือพิมพ์ เพื่อติดต่อกับเจ้าของที่โดยตรง

- ผ่านทางตัวแทนนายหน้า

- จากการสำรวจ และเก็บรวบรวมข้อมูลโดยหน่วยงานภายในของบริษัท

- เข้าร่วมเสนอราคากับทรัพย์สินของสถาบันการเงินที่เป็น NPA

 ง. ผู้รับเหมา วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างและแหล่งที่มา

เนื่องจากบริษัทให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบในการก่อสร้าง
โดยมีบริษัทย่อยเป็นผู้ควบคุมดูแลอย่างใกล้ชิด โดยมีผู้รับเหมาที่เป็นพันธมิตร มีความสามารถ
ความน่าเชื่อถือ ตลอดจนมีประสบการณ์ ที่เหมาะสมกับโครงการแต่ละโครงการ โดยวิธีการประมูล
เพื่อให้ได้ราคาค่าก่อสร้างที่เหมาะสม และลดความเสี่ยงในการผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง
นอกจากนี้บริษัทยังมีนโยบายในการประมูลที่ไม่ผูกติดกับผู้รับเหมารายใดรายหนึ่ง
โดยแยกประมูลเป็นส่วนๆ ตามลักษณะของงาน เช่น งานเสาเข็ม, งานโครงสร้าง,
งานผ้าเพดาน, งานกระจกและอลูมิเนียม งานระบบสาธารณูปโภค เป็นต้น
เพื่อเป็นการลดความเสี่ยง และต้นทุนทางอ้อม อีกทั้งในบางกรณี บริษัทจะดำเนินการสั่งซื้อวัสดุเอง
เช่น ลิฟต์ ซึ่งมียอดสั่งซื้อสูง และเป็นงานที่ต้องใช้บริการจากผู้ขายโดยตรง

ขบวนการขั้นตอนทั้งหมดดังกล่าวข้างต้นดำเนินการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ทั้งในด้านต้นทุนและระยะเวลาที่เหมาะสมภายใต้กลยุทธ์กลุ่มพันธมิตรที่แข็งแกร่งและเป็นที่ไว้วางใจของทางบริษัท
ซึ่งถือเป็นหนึ่งในความได้เปรียบในการแข่งขัน (Competitive Advantage) อย่างหนึ่ง

จ. ขั้นตอนและเทคโนโลยีการผลิต

  1. สำรวจความต้องการของตลาด ลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย คู่แข่งขัน ภาวะอุปสงค์ และอุปทาน
  สภาวะของ

เศรษฐกิจและสังคมในช่วงเวลานั้นๆ

2. วิเคราะห์โครงการ วางเป้าหมายทางการตลาด พิจารณาจัดหาที่ดิน รวมทั้งวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง
รูปร่างขนาด กฎระเบียบต่างๆ ของทั้งภาครัฐบาล รัฐวิสาหกิจ
ที่ผลกระทบต่อโครงการรวมถึงคู่แข่งขัน เพื่อกำหนดลักษณะของโครงการ
โดยพิจารณาจากผลตอบแทนการลงทุน ความสอดคล้องเหมาะสมของทำเลที่ตั้ง
และรูปแบบในการพัฒนาโครงการ

3. วางผังและออกแบบโครงการให้สอดคล้องกับผลการศึกษา
โดยคัดเลือกสถาปนิกและที่ปรึกษาโครงการที่มีคุณภาพ และมีผลงานเป็นที่น่าเชื่อถือ

4. จัดทำแผนงานการพัฒนาโครงการ วางแผนทางการเงินและจัดหาแหล่งเงินทุนสำหรับโครงการ
(Project Financing) วางแผนการขาย และการบริหารอาคารหลังการขายโดยละเอียด

5. จัดเตรียมทีมงานเพื่อบริหารโครงการ

(1) กำหนดนโยบายการดำเนินงานโครงการ

(2) กำหนดบุคลากรผู้รับผิดชอบโครงการให้แน่ชัด

6. การดำเนินงานด้านการตลาดและการขาย

(1) กำหนดราคาขาย

(2) กำหนดทีมงานขายพร้อมอบรมพนักงานขาย

(3) วางแผนการตลาด การโฆษณาประชาสัมพันธ์ พร้อมติดต่อสื่อโฆษณาต่างๆ รวมทั้งการจัดทำ

เอกสารประกอบการขาย

(4) วางแผนการชำระเงินของลูกค้าพร้อมจัดหาแหล่งเงินกู้ให้กับลูกค้าเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
(Post

Financing) โดยคัดเลือกสถาบันการเงินที่ให้ข้อเสนอที่ดีที่สุดสำหรับลูกค้าของบริษัท

(5) เปิดขาย

(6) รับเงินค่างวดล่วงหน้า

 7. พัฒนาโครงการ โดยมีขั้นตอนที่สำคัญดังนี้

 (1) ประสานงานและให้ข้อมูลโครงการแก่ผู้ที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะชุมชนในบริเวณใกล้เคียง

 (2) ขออนุญาตปลูกสร้างจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

 (3) คัดเลือกผู้รับเหมาและดำเนินการก่อสร้าง พร้อมวางแผนระบบสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น ระบบ 

 ทางเข้า- ออก ระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า ระบบลิฟต์ ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบกำจัดน้ำเสีย

 และสิ่งปฏิกูล และระบบปรับอากาศ เป็นต้น โดยมีบริษัทย่อยเป็นผู้บริหารและ ควบคุมงานก่อ 

 สร้างในทุกขั้นตอน 

 (4) รายงานความคืบหน้าของโครงการแก่ลูกค้าเป็นระยะๆ

ประเมินและติดตามผลการขาย ผลตอบแทนโครงการและรวบรวมข้อมูลเพื่อเป็นผลงาน และกรณี 

 ศึกษาของบริษัทสำหรับโครงการต่อไป

9. วางแผนและดำเนินการด้านการให้บริการหลังการขาย

ฉ . ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

กระบวนการผลิตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น คือ งานก่อสร้าง
ผลกระทบอันอาจเกิดแก่สิ่งแวดล้อมนั้น ได้แก่

มลภาวะทางอากาศ ได้แก่ ฝุ่น เศษหิน ดิน ทราย ที่ปลิวไปในอากาศ 

มลภาวะทางเสียง ได้แก่ เสียงดังรบกวนบริเวณข้างเคียง

เศษวัสดุและของเหลือจากการก่อสร้าง

1.  การจราจร

เพื่อลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมดังกล่าว
บริษัทมีนโยบายอย่างเคร่งครัดในการคัดเลือกผู้รับเหมางานก่อสร้าง ที่มีคุณภาพและเทคโนโลยีสูง
และให้ผู้รับเหมาก่อสร้างทุกรายของบริษัทดำเนินการป้องกันผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ตามมาตรการลดผลกระทบสิ่งแวดล้อมในรายงานที่ได้รับอนุมัติจากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม(สวล.)
ทุกข้อ เช่น การคลุมผ้าใบอาคารที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อป้องกันฝุ่น
ซึ่งตลอดเวลาที่ผ่านมามาตรการต่างๆ
ได้รับการปฏิบัติโดยเคร่งครัดและบริษัทเองยังหันมาพัฒนาและใช้ชิ้นส่วนก่อสร้างสำเร็จรูปกับโครงการของบริษัทมากขึ้น
ซึ่งเป็นการช่วยลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอีกทางหนึ่ง

สำหรับเศษวัสดุที่เหลือจากการก่อสร้าง (วัสดุเหลือใช้จากกระบวนการผลิต)
ส่วนใหญ่จะเป็นวัสดุพวกอินทรีย์สาร อันได้แก่ เศษหิน ดิน ทราย อิฐ ซึ่งย่อยสลายได้ตามธรรมชาติ
เมื่องานก่อสร้างแล้วเสร็จจะนำเศษวัสดุดังกล่าวไปฝังกลบในที่ๆ จัดเตรียมไว้

การเลือกใช้วัสดุทดแทนวัสดุธรรมชาติเป็นอีกแนวทางหนึ่งที่บริษัท
ได้ดำเนินการเพื่อช่วยรักษาสิ่งแวดล้อม เช่น การเลือกใช้พื้นลามิเนตแทนพื้นปาเกต์ไม้จริง
อันมีผลทำให้ลดการตัดไม้ทำลายป่าลง เนื่องจากที่ผ่านมา
ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมก่อสร้างเป็นธุรกิจที่ทำให้เกิดการตัดไม้ทำลายป่าเป็นจำนวนมาก

สำหรับเรื่องการจราจรนั้น
โครงการต่างๆของบริษัทได้กำหนดเป็นแนวทางหลักในการพัฒนาโครงการ คือ
ต้องอยู่ในบริเวณที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าหรือระบบขนส่งมวลชนเพื่อจุดประสงค์ในการลดปริมาณรถยนต์ในเมืองเป็นหลัก

นอกจากนี้บริษัทมีการจัดการจราจรในระหว่างที่ดำเนินการก่อสร้าง
เพื่อลดผลกระทบการสัญจรไปมาในบริเวณพื้นที่ใกล้เคียง
โดยการจัดเวลาขนส่งวัสดุต่างๆที่ใช้ในโครงการเหลื่อมเวลากับเวลาสัญจรหนาแน่นในพื้นที่ดังกล่าว
รวมทั้งจัดให้มีเจ้าหน้าที่ประสาน ดูแลการจราจรบริเวณพื้นที่โครงการตลอดเวลา

นอกเหนือจากการบริหารจัดการผลกระทบดังกล่าวข้างต้นอันเป็นการบริหารเชิงการป้องกันแล้ว
บริษัทยังมีการบริหารผลกระทบเชิงบริการโดยจัดให้มีเจ้าหน้าที่และทีมงานเฉพาะกิจที่ทำหน้าที่ประสานงานและดำเนินการปรับปรุงซ่อมแซมผลกระทบต่างๆที่เกิดขึ้นโดยทันทีและตลอดเวลา

ปัจจุบัน หน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับ
พ.ร.บ.สิ่งแวดล้อมที่ประกาศโดยกระทรวงวิทยาศาสตร์ได้เข้มงวดกับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะต้องมีการศึกษารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม และอนุมัติจากคณะกรรมการควบคุมฯ
ก่อนดำเนินการขออนุญาตส่วนอื่น ซึ่งสอดคล้องกับแนวทางการดำเนินการของบริษัทอยู่แล้ว

  ------------------------------ -------- ----------- ------------------------------ ---------- ----------
  (4) งานที่ยังไม่ส่งมอบ                                                                             

                                                                                                

  ณ 31 ธันวาคม 2548                                                                              

  งานที่ยังไม่ส่งมอบจำแนกตามโครงการ   จำนวน    มูลค่า        รายได้ที่คาดว่าจะรับรู้รายได้ในแต่ละปี              

                                  / หน่วย  (ล้านบาท)    2548                           2549       2550

  บมจ. แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์                                                                     

  1. โครงการ พีเอสที คอนโดวิลล์      2        1.75        1.75                           -          -
  ทาวเวอร์ 1                                                                                     

  2. โครงการ บ้านลุมพินี 1, 2        6        13.20       -                              -          -

  3. โครงการ สี่พระยาริเวอร์วิว       2        8.74        -                              -          -

  4. โครงการ ลุมพินีเซ็นเตอร์ E       3        3.11        -                              3.11       -

  5. โครงการ ลุมพินีเซ็นเตอร์ ลาดพร้าว 1        1.20        -                              -          -
  111                                                                                           

  6. โครงการ ลุมพินีเพลส พระราม 4   1        1.18        -                              -          -
  สาทร                                                                                          

  7. โครงการ ลุมพินีเพลส นราธิวาส 24 1        2.60        -                              2.60       -

  8.โครงการ ลุมพินี วิลล์ พระแม่มารี    2        5.47        3.07                           2.40       -
  สาทร                                                                                          

  9.โครงการ ลุมพินีเพลส พระราม 3    2        2.64        -                              2.64       -
  เจริญกรุง                                                                                       

  10.โครงการ ลุมพินีเพลส            1        1.36        -                              -          -
  นราธิวาสราชนครินทร์                                                                              

  11.โครงการ ลุมพินีเพลส พระราม 3   16       39.46       22.82                          16.64      -
  ริเวอร์วิว                                                                                       

  12.โครงการ ลุมพินีเซ็นเตอร์ สุขุมวิท   4        4.74        0.83                           3.91       -
  77                                                                                            

  13.โครงการ ลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 77   892      1,355.31    -                              1,355.31   -

  14.โครงการ ลุมพินี เซ็นเตอร์ นวมินทร์ 412      348.61      0.90                           347.71     -

  15.โครงการ ลุมพินี วิลล์ พหล-สุทธิสาร 30       56.34       18.90                          37.44      -

  16.โครงการ ลุมพินี เพลส ปิ่นเกล้า 1  577      1,087.47    -                              1,087.47   -

  17.โครงการ ลุมพินี วิลล์ ศูนย์วัฒนธรรม 1,115    1,596.19    -                              1,579.15   17.04

  18.โครงการ ลุมพินี เพลส           796      1,979.79    -                              -          1,979.79
  นราธิวาส-เจ้าพระยา                                                                              

  รวม 1                          3,861    6,509.16    48.27                          4,438.38   1,996.83

  บจก. พรสันติ                                                                                     

  1. โครงการ พี.เอส.ที.ซิตี้โฮม       1        2.41        -                              -          -

  รวม 2                          1        2.41        -                              -          -

  รวม 1+2                        3,862    6,511.57    48.27                          4,438.38   1,996.83
  ------------------------------ -------- ----------- ------------------------------ ---------- ----------

หมายเหตุ : งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ หมายถึง
ผลิตภัณฑ์ที่ขายไปแล้วแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า

  (แต่มีบางโครงการที่รับรู้รายได้ก่อนปี 2548 แต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า)