3

1 ปัจจัยความเสี่ยง

1.  ความเสี่ยงด้านการดำเนินงาน

-   ผลจากราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้างรวมถึงราคาจ้างเหมาบางส่วนที่มีการปรับตัวสูงขึ้น
    ทำให้ต้นทุนประกอบการของบริษัทฯสูงขึ้น ในขณะที่ราคาขายปัจจุบันโดยเฉลี่ยแม้จะสูงกว่าช่วงปี
    41-42 แต่ก็ยังต่ำกว่าระดับราคาก่อนเกิดวิกฤต
    เนื่องจากอุปทานที่ยังมากกว่ากำลังซื้อของตลาดปัจจุบัน
    ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับราคาขึ้นได้มากนัก ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้กำไรเบื้องต้น
    (Gross Profit Margin) ของบริษัทฯลดลงจากระดับ 45% - 55% ในช่วงปี 2538-2540
    เป็น (3%) - 37% ในช่วงปี 2541 – 2543 ปัญหากำไรเบื้องต้นที่ลดต่ำลงนี้
    เป็นปัญหาที่บริษัทฯต่างๆ ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ล้วนประสบ
    ดังจะเห็นได้ว่าสัดส่วนกำไรเบื้องต้นของบริษัทจดทะเบียนที่ทำธุรกิจด้านที่อยู่อาศัยในสามปีให้หลังนี้ล้วนต่ำกว่าเมื่อก่อนเกิดวิกฤต
    ซึ่งเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับคืนสู่ภาวะปกติ
    ผู้ประกอบการสามารถขายสินค้าได้ในราคาที่รองรับต้นทุนได้เหมาะสม
    สัดส่วนกำไรเบื้องต้นก็น่าจะดีขึ้นได้ อย่างไรก็ดี
    บริษัทฯได้พยายามลดค่าใช้จ่ายในการบริหารลง
    อีกทั้งสามารถลดดอกเบี้ยบางส่วนจากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้
    ซึ่งสามารถชดเชยผลกระทบจากการลดลงของกำไรเบื้องต้นต่อกำไรสุทธิลงได้บ้าง

-   แม้ว่าปัจจุบันตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันสูง แต่จากปัญหา NPL
    ในอดีตทำให้ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อในปัจจุบันสูงขึ้นด้วย
    ส่งผลให้ลูกค้าบางส่วนไม่สามารถหาแหล่งเงินกู้และรับโอนกรรมสิทธิ์ได้
    จึงเกิดปัญหาลูกหนี้ค้างชำระ (ดังรายละเอียดในเอกสารแนบ 3) อย่างไรก็ดี
    บริษัทฯได้หาแนวทางลดปัญหาในส่วนนี้
    โดยประสานงานกับทางธนาคารในการตรวจสอบความสามารถในการกู้ของลูกค้าตั้งแต่เริ่มจองซื้อ
    เพื่อวางแผนการผ่อนชำระกับลูกค้า

    1.  ความเสี่ยงด้านการเงิน

  ในช่วงระยะเวลาที่เกิดวิกฤตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการจำนวนมากได้สูญหายไป
  เนื่องจากลูกค้าที่ซื้อบ้านไปแล้วไม่ได้บ้านตามที่ต้องการ
  ผู้ประกอบการหลายรายประสบปัญหาขาดสภาพคล่องและทิ้งโครงการ
  ลูกค้าร้องเรียนต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.) มีสถิติสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

  ดังนั้นผู้ที่พัฒนาโครงการอยู่ในปัจจุบัน
  จำเป็นที่จะต้องมีภาพที่น่าเชื่อถือสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าที่ซื้อบ้านต้องได้บ้าน
  เชื่อมั่นได้ว่าบ้านจะเสร็จจริงไม่โดนหลอก

  (*ได้รับการแก้ไขข้อมูลเพิ่มเติม เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2544)

  3/1

  ลวง โดยใช้วิธีต่างๆ เช่น สร้างบ้านเสร็จก่อนขาย
  หรือให้ลูกค้านำส่งเงินดาวน์เข้าบัญชีบุคคลที่สามถือไว้จนกว่าจะสร้างบ้านเสร็จ (escrow
  account) เหล่านี้ส่งผลให้ผู้ประกอบการ
  ต้องสำรองเงินทุนเพื่อการก่อสร้างไปล่วงหน้าจนถึงก่อสร้างเสร็จ อีกทั้งการบังคับใช้
  พรบ.จัดสรรที่ดินฉบับใหม่ที่บังคับใช้มาตั้งแต่กลางปี 2543
  ที่ผู้ประกอบการต้องค้ำประกันสาธารณูปโภคของโครงการจัดสรรตลอดไปเว้นแต่
  จะมีการส่งมอบให้ลูกบ้าน
  เหล่านี้ล้วนต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงานสูงกว่าที่ผ่านมามากรวมถึงบริษัทฯ เองด้วย

  อย่างไรก็ดีเนื่องจากบริษัทฯมีการปรับปรุงโครงสร้างหนี้โดยวางแผนการชำระคืนหนี้จากการดำเนินงานโครงการ
  ซึ่งแผนดังกล่าวได้ประมาณการโดยคำนึงถึงผลกระทบจากปัจจัยที่กล่าวถึงข้างต้น
  รวมถึงปัจจัยด้านการตลาดและภาวะเศรษฐกิจที่เกี่ยวข้อง จึงเป็นที่คาดการณ์ได้ว่า
  บริษัทฯจะสามารถปฎิบัติตามแผนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้และชำระคืนหนี้
  พร้อมกับดำเนินงานได้โดยมีสภาพคล่องที่เพียงพอ
  หากไม่มีผลกระทบอย่างรุนแรงจากเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิดเช่นวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา

2.  ความเสี่ยงด้านการบริหารจัดการ

  แม้ว่ากรรมการและผู้บริหารของบริษัทฯ บางราย จะเป็นกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่
  ซึ่งอาจส่งผลในการลงมติที่ประชุมผู้ถือหุ้น แต่คณะกรรมการของบริษัทฯ
  ยึดหลักการบริหารกิจการบนพื้นฐานของความรับผิดชอบและการรักษาผลประโยชน์ของผู้ถือหุ้นทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นรายใหญ่หรือรายย่อย
  มีคณะกรรมการตรวจสอบซึ่งเป็นกรรมการอิสระที่มีคุณสมบัติครบถ้วน
  มีระบบการตรวจสอบและควบคุมภายใน
  การกำหนดอำนาจดำเนินการที่ชัดเจนและมีการควบคุมให้ปฎิบัติโดยถูกต้องตามขั้นตอน
  การจัดทำงบประมาณรายปีและควบคุมการใช้จ่ายเป็นไปตามงบประมาณ
  มีนโยบายและวิธีการดูแลใช้ข้อมูลภายในของผู้บริหารอย่างชัดเจนรวมถึงมาตรการลงโทษ

  นอกจากนี้ ผู้ถือหุ้นรายย่อยสามารถมีบทบาทในการควบคุมตรวจสอบการดำเนินการของบริษัทฯ
  โดยผู้ถือหุ้นจำนวนรวมกันไม่น้อยกว่า 20 % ของหุ้นทั้งหมด สามารถเรียกประชุมวิสามัญได้
  ตามที่กำหนดในพรบ.บริษัทมหาชนจำกัด

  (*ได้รับการแก้ไขข้อมูลเพิ่มเติม เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2544)