2.1 ปัจจัยความเสี่ยง

2.1.1 ความเสี่ยงจากการที่บริษัทอาจมีเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอ

  บริษัทและบริษัทย่อย ได้รับวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นจำนวน 1,020 ล้านบาท
  และจำนวน 245.91 ล้านบาท ตามลำดับ โดยมีโครงการของบริษัทฯ ค้ำประกัน ซึ่ง ณ วันที่ 31
  ธันวาคม 2551 บริษัทฯ มีหนี้สินหมุนเวียนเป็นจำนวน168.72 ล้านบาท
  ทั้งนี้แนวทางในการพัฒนาโครงการของบริษัทฯ เป็นไปในลักษณะสร้างไปขายไป
  ดังนั้นปริมาณเงินที่บริษัทฯ
  จะต้องใช้เป็นเงินหมุนเวียนลงทุนล่วงหน้าไปก่อนจะอยู่ในระดับที่ไม่สูงมากนัก
  เนื่องจากเงินหมุนเวียนส่วนหนึ่งบริษัทฯ จะได้รับจากเงินผ่อนชำระค่างวดจากลูกค้าของบริษัทฯ
  ที่ซื้อบ้านไปก่อนหน้านี้แล้ว

  ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมานับตั้งแต่ที่บริษัทฯ ได้รับอนุมัติวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินบริษัทฯ
  สามารถจ่ายชำระหนี้ให้แก่สถาบันการเงินได้ตรงตามที่กำหนดไว้ในเงื่อนไขสัญญาเงินกู้ โดย ณ
  วันที่ 31 ธันวาคม 2551 บริษัทฯ มีอัตราส่วนสภาพคล่องเท่ากับ 5.97 เท่า
  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น0.96 เท่า อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน1.03 เท่า
  และอัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย 4.42 เท่า ดังนั้น ความเสี่ยงจากการที่บริษัทฯ
  อาจมีเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอนั้น ที่ผ่านมาบริษัทฯ
  สามารถควบคุมและบริหารเงินทุนหมุนเวียนได้

2.1.2 ความเสี่ยงเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้

  บริษัทฯ ได้รับเงินกู้ระยะสั้นจำนวน 50.00 ล้านบาทและเงินกู้ระยะยาวจำนวน 970.00
  ล้านบาทจากสถาบันการเงิน ซึ่งกำหนดระยะเวลาการชำระคืนในเดือน มิถุนายน 2553
  ทั้งนี้บริษัทจะต้องดำรงอัตราหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นให้อยู่ในอัตราส่วนไม่เกิน 1.50 เท่า
  โดยมีทรัพย์สินในโครงการเป็นหลักประกัน ดังนั้น บริษัทฯ
  อาจมีความเสี่ยงหากไม่สามารถชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาเงินกู้
  โดยเจ้าหนี้มีสิทธิที่จะคิดดอกเบี้ยในอัตราสูงสุด (ดอกเบี้ยอัตราผิดนัด)
  และมีสิทธิเรียกคืนเงินต้นทั้งหมดทันที หรืออาจทำการฟ้องร้องยึดหลักประกันได้
  ซึ่งจะส่งผลกระทบในทางลบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทฯ และบริษัทย่อยได้ อย่างไรก็ตาม ณ
  วันที่ 31 ธันวาคม 2551 บริษัทมีภาระหนี้สินคงเหลือกับสถาบันการเงิน เท่ากับ 485.71
  ล้านบาท และมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 0.96 เท่า เท่านั้น

  2.1.3 ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัตถุดิบ

  ในการดำเนินการที่ผ่านมานั้น บริษัทฯ จะทำการว่าจ้างผู้รับเหมาให้ดำเนินการก่อสร้างทั้งหมด
  หากแต่บริษัทฯ เป็นผู้จัดซื้อวัตถุดิบสำหรับการก่อสร้างเอง ยกเว้นการทำสัญญากับ บริษัท ซุปเปอร์
  สปีด คอนสตรัคชั่น จำกัด ที่เป็นการจ้างเหมารวมค่าวัสดุก่อสร้างด้วย
  เนื่องจากโครงการดังกล่าวเป็นการปรับปรุงซ่อมแซมโครงการเดิมเป็นหลัก (
  ไม่ได้เป็นการก่อสร้างใหม่ ) ซึ่งการว่าจ้างดังกล่าวทำให้บริษัทฯ
  สามารถควบคุมค่าก่อสร้างได้ดีขึ้น

  สำหรับในช่วงปีที่ผ่านมาราคาวัตถุดิบในการก่อสร้าง เช่น เหล็ก และปูนซีเมนต์
  มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
  เนื่องจากปัจจัยทางด้านราคาน้ำมันซึ่งเป็นต้นทุนขนส่งวัตถุดิบในการก่อสร้าง
  ส่งผลทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับการแข่งขันที่รุนแรงของอุตสาหกรรมนี้
  ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ตามต้นทุนการผลิตที่เพิ่มสูงขึ้น
  ซึ่งอาจเป็นสาเหตุทำให้อัตราการเติบโตของผลการดำเนินงานของบริษัทฯ ลดต่ำลง
  หรืออาจส่งผลกระทบจนกระทั่งบริษัทฯ ประสบผลขาดทุนจากการดำเนินงาน
  หากราคาวัตถุดิบที่ใช้ในการก่อสร้างยังคงปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

  อย่างไรก็ตาม
  บริษัทคาดว่าปัญหาการปรับเพิ่มขึ้นของราคาวัตถุดิบจะไม่ส่งผลกระทบกับต้นทุนในการก่อสร้างบริษัทฯ
  มากนัก เนื่องจาก (1)
  ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวลดลงเนื่องจากราคาน้ำมันอันเป็นปัจจัยทางด้านต้นทุนค่าขนส่งวัสดุก่อสร้างมีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่กลางปี2551
  (2) บริษัทฯ มีการบริหารงานระบบจัดซื้อที่ดี
  โดยสามารถวางแผนงานและคำนวณการใช้วัสดุก่อสร้างในแต่ละโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  ส่งผลให้บริษัทฯ สามารถเลือกซื้อวัสดุก่อสร้างได้ในราคาที่ดี
  และมีจำนวนที่เพียงพอสำหรับดำเนินการก่อสร้างที่จะต้องใช้จริงในแต่ละโครงการ และ (3)
  โครงการที่ก่อสร้างแล้วส่วนใหญ่ของบริษัทฯ เป็นโครงการที่มีการดำเนินการไปแล้วกว่าร้อยละ
  97 และคงเหลือที่จะสร้างต่อไม่มากนักก่อนที่จะนำออกขายได้ ซึ่งในภาวะการณ์ปัจจุบันนี้
  หากพิจารณาถึงต้นทุนการก่อสร้างของบริษัทฯ ผู้บริหารของบริษัทฯ เชื่อว่า บริษัทฯ
  มีต้นทุนโครงการที่ต่ำ อันเป็นผลเนื่องมาจากการที่บริษัทฯ
  และบริษัทฯย่อยได้ใช้สิทธิในการซื้อสินทรัพย์คืนจากเจ้าหนี้ในราคาที่ต่ำ
  โดยทำเลที่ดินของโครงการมีศักยภาพและสามารถนำมาพัฒนาได้ทันที
  โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินที่สุวินทวงศ์ และ เชียงใหม่ การมีต้นทุนโครงการที่ต่ำส่งผลให้บริษัทฯ
  สามารถที่จะรักษาอัตราการเติบโตของบริษัทฯ ไว้ได้
  ดังนั้นบริษัทจึงสามารถควบคุมความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ

2.1.4 ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืม
และความเข้มงวดในการให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์

  จากปัญหาทางด้านเศรษฐกิจชะลอตัวในทุกภูมิภาคของโลก
  โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับประเทศที่เป็นตลาดส่งออกสำคัญของประเทศไทย ได้แก่ สหรัฐอเมริกา
  และกลุ่มประเทศยุโรป ส่งผลให้แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในปี2552
  คาดว่าจะมีแนวโน้มลดลงเนื่องจากภาวะถดถอยของเศรษฐกิจโลก
  ซึ่งส่งผลกระทบต่อการชะลอตัวของเศรษฐกิจประเทศไทย
  นอกจากนี้แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยนโยบายทั่วโลกเข้าสู่ขาลง
  ดังนั้นคาดว่าภาครัฐจะดำเนินการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย
  เพื่อใช้เป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจ
  ซึ่งจะส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารตาม
  ส่งผลให้บริษัทมีต้นทุนทางการเงินที่ลดลง
  แต่อย่างไรก็ตามเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยดังกล่าว
  จึงทำให้นโยบายการให้เงินกู้ยืมของธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดมากขึ้น
  จึงเป็นสิ่งที่ทำให้ผู้ประกอบการบางรายเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อนำการพัฒนาโครงการได้ยากยิ่งขึ้น
  ดังนั้น เอเวอร์แลนด์จึงได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการสร้างพันธมิตรกับสถาบันการเงินหลาย ๆ
  แห่ง
  ทั้งนี้โครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันทั้งหมดได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากสถาบันการเงินภายในประเทศมาโดยตลอด

2.1.5 ความเสี่ยงจากความไม่มั่นคงทางการเมืองและภาวะเศรษฐกิจ

  จากสถานการณ์ความไม่มั่นคงทางการเมืองในรอบปีที่ผ่านมา
  นับว่าเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจในประเทศเป็นอันมาก
  โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับภาคการส่งออกและการท่องเที่ยวซึ่งถือเป็นภาคอุตสาหกรรมหลักในการทำรายได้เข้าสู่ประเทศ
  ส่งผลให้เศรษฐกิจภายในประเทศเกิดการชะลอตัวลงเป็นอันมากและคาดว่าจะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องไปอีกระยะหนึ่ง
  ประกอบกับปัญหาทางด้านเศรษฐกิจในต่างประเทศซึ่งเกิดการชะลอตัวและส่งผลไปในทุกภูมิภาคของโลก
  จากปัญหาความไม่มั่นคงดังกล่าว จึงส่งผลกระทบต่อการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์
  ทำให้นักลงทุนยังคงรอดูทิศทางของเศรษฐกิจ
  ในส่วนของผู้ที่มีความต้องการที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ชะลอการตัดสินใจและเลือกที่จะเก็บเงินไว้เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงิน
  ในขณะที่ปัญหาทางด้านความไม่มั่นคงทางการเมืองก็ยังคงมีอยู่
  ถึงแม้ว่าจะมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่แล้วแต่ยังคงมีแรงต้านจากกลุ่มผู้มีความคิดเห็นทางการเมืองที่แตกต่างกัน
  ทั้งนี้จึงเป็นหน้าที่ของรัฐบาลที่จะออกนโยบายในการส่งเสริมและกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์และการใช้จ่ายของประชาชน
  รวมทั้งเพื่อให้เกิดความเชื่อมั่นต่อนักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างประเทศให้กลับเข้ามาลงทุนอีกครั้ง