การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

ผลิตภัณฑ์ของบริษัทและบริษัทย่อยของบริษัทที่ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
(ธานนท์พร็อพเพอร์ตี้ฯ และ อัลลาย เทคโนโลยีฯ)ได้แก่
ที่ดินในโครงการที่บริษัทและบริษัทย่อยดังกล่าว ได้พัฒนาขึ้นเพื่อขาย
โดยเน้นการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด , ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม
เป็นหลัก พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
ตามงบการเงินรวมของบริษัทและบริษัทย่อยในปี2553, 2552 และ 2551 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ
90.29 , 81.18 และร้อยละ 83.42 ของรายได้ของบริษัท ตามลำดับ นอกจากนี้
บริษัทยังรับบริหารโครงการให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้เครื่องหมายการค้า
“กฤษดามหานคร” แต่รายได้จากการรับบริหารโครงการนั้นมีจำนวนไม่มากนัก
รายการดังกล่าวจึงแสดงอยู่ในงบการเงินเป็นรายได้จากการจัดการธุรกิจ

1.  ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์

3.1.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท และกลุ่มบริษัทย่อยของบริษัท ได้แก่ ธานนท์ พร็อพเพอร์ตี้ฯ และ อัลลาย เทคโนโลยีฯ
(“กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”)
ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งในรูปแบบของบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และ คอนโดมิเนียม
พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ บริการที่บริษัทและกลุ่มบริษัทย่อยของบริษัท ให้กับลูกค้านั้น
ครอบคลุมตั้งแต่การจัดสรรพื้นที่ดิน การออกแบบสิ่งปลูกสร้าง ไปจนถึงบริการต่างๆ
เพื่อเพิ่มมูลค่าแก่ที่ดิน ทั้งนี้ลักษณะรูปแบบของบ้านและโครงการ จะถูกกำหนดให้เหมาะสมกับทำเล
สถานที่ และลักษณะลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินการพัฒนาที่ดินโดยการจัดหาและรวบรวมที่ดินให้เป็นผืนใหญ่
แล้วนำมาแบ่งจัดสรรเป็นแปลงๆ
ตลอดจนพัฒนาให้มีถนนและระบบสาธารณูปโภคครบถ้วนก่อนขายแก่ผู้ซื้อรายย่อย
ซึ่งงานพัฒนาสาธารณูปโภคโครงการในเบื้องต้นนั้น ได้แก่ งานถมดินแปลงที่ดินและแนวถนน
งานบดอัดลูกรังและหินคลุกถนน งานถนนคอนกรีต งานวางคันหินและทางเท้า งานไฟฟ้า
(ปักเสา/พาดสาย) งานตกแต่งภูมิทัศน์, งานซุ้มโครงการ/สโมสรและสระว่ายน้ำ เป็นต้น

สำหรับงานด้านสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะนั้น ปัจจุบัน
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละบริษัท เป็นผู้ดูแลงานด้านดังกล่าวของโครงการ
เว้นแต่งานบริหารสโมสรและสระว่ายน้ำ จะเปิดให้บริษัทอื่นเช่าและบริหารงาน
เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าในโครงการ อย่างไรก็ดี ณ วันที่ 6 มิถุนายน 2545
กระทรวงมหาดไทยได้ออกกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบกิจการ
และ การยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 (รก.2545/46ก/17/17 มิถุนายน 2545)
ซึ่งกฎกระทรวงดังกล่าวมีผลให้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีความสมบูรณ์มากขึ้น
ทั้งนี้
พระราชบัญญัติดังกล่าวได้ระบุว่าผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้จัดตั้ง
”นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปดูแลรักษา
ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด
หรือได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้ดำเนินการใดๆ
เพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือ โอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์
ดังนั้นการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎกระทรวงนั้นจะช่วยลดภาระของกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

  โครงการที่กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน มีดังต่อไปนี้

+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| โครงการ     | เ   | ทำเล     | ประ       | จุดเด่นของโครงการ          |
|             | จ้าข |          | เภทสินค้าที่ม |                          |
|             | องโ |          | ีในโครงการ |                          |
|             | ครง |          |           |                          |
|             | การ |          |           |                          |
+=============+=====+==========+===========+==========================+
| กฤษดา มารีน่า | บ   | ถ        | -   บ     | -                        |
| (โครงการ    | ริษัท | นนปิ่นเกล้า | ้านพร้อมที่ดิน | โครงการอยู่ติดกับแม่น้ำนครชัยศรี |
| 27)         |     | -นครชัยศรี |           |                          |
|             |     |          | -         |   ทำให้ได้บรรยากาศมารีน่าแท้ๆ |
|             |     | ทางเ     |   ที่ดินเปล่า |     ริมแม่น้ำนครชัยศรี        |
|             |     | ข้าวัดไร่ขิง |           |                          |
|             |     |          |           | -   การคมนาคมสะดวก       |
|             |     |          |           |     เนื่องจากมีระบบโครง     |
|             |     |          |           | ข่ายคมนาคมที่เสร็จสมบูรณ์รองรับ |
|             |     |          |           |     ทั้งทางยกระดับบรมราชชนนี |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           |  และโครงการถนนกาญจนาภิเษก |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| กฤษดาซิต     | บ   | ถน       | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| ี้เลคแอนด์พาร์ค | ริษัท | นเทพารักษ์ | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจา               |
| (โครงการ    |     | กม.16    |           | กโครงการตั้งอยู่ติดถนนเทพารักษ์ |
| 30)         |     |          | -         |     ใกล้ทางด่วน, ถนน       |
|             |     | ต.บางปลา |   ที่ดินเปล่า |     วงแหวนรอบนอก         |
|             |     | อ.บางพลี  |           |     มอเตอร์เวย์            |
|             |     | จ.สม     |           |     และสนามบินหนองงูเห่า    |
|             |     | ุทรปราการ |           |                          |
|             |     |          |           | -                        |
|             |     |          |           |    เป็นทำเลที่มีศักยภาพที่จะขยา |
|             |     |          |           | ยตัวต่อไปอย่างรวดเร็วในอนาคต |
|             |     |          |           |     เพื่อรอง               |
|             |     |          |           | รับการเปิดใช้สนามบินหนองงูเห่า |
|             |     |          |           |     ที่อยู่ห่างเพียงไม่กี่นาที     |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | -   ไม่แออัด               |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           |   ด้วยการออกแบบภายใต้แนวคิด |
|             |     |          |           |     “ลดพื้นที่ขาย            |
|             |     |          |           |     ขยายพื้นที่พักผ่อน”        |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | พร้อมพื้นที่ส่วนกลางมากถึงร้อยละ |
|             |     |          |           |     40                   |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | ของพื้นที่รวมทั้งหมดของโครงการ |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | -   เป็นโครงการที่มี 2       |
|             |     |          |           |     บรรยากาศ             |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           |   โดยลูกค้าสามารถเลือกทำเลใ |
|             |     |          |           | นการสร้างบ้านระหว่างทำเลสวน |
|             |     |          |           |     (Park Zone)          |
|             |     |          |           |     ซึ่งจะได้บ              |
|             |     |          |           | รรยากาศความร่มรื่นจากสวนสวย |
|             |     |          |           |     หรือ ทำเลทะเลสาบ      |
|             |     |          |           |     (Lake Zone)          |
|             |     |          |           |     ซึ่งจ                  |
|             |     |          |           | ะได้บรรยากาศสดชื่นริมทะเลสาบ |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | -   ก                    |
|             |     |          |           | ารออกแบบให้รูปแบบของบ้านสวย |
|             |     |          |           |     มีสไตล์                |
|             |     |          |           |     และให้พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| -   The     | บ   | ถนน      | -         | -   รูป                   |
|     Kris 2  | ริษัท | รัชดาภิเษก |   อาคารชุด | แบบสถาปัตยกรรมที่มีความทันสมัย |
|             |     |          |           |     เน้นความเป็นส่วนตัว      |
| -   The     | บจ. | หลังตึก    | -         |     มีรูปแบบการต           |
|     Kris 3  | ธาน | กฤ       |   อาคารชุด | กแต่งและสิ่งอำนวยความสะดวกท |
|             | นท์ฯ | ษดาพลาซ่า |           | ี่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่ |
| -   The     |     |          | -         |                          |
|     Kris    | บ   | ต        |   อาคารชุด | -                        |
|     express | ริษัท | .ห้วยขวาง |           |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             |     | อ        | อาคารชุด 8 |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
| -   The     | บจ. | .ห้วยขวาง | ชั้น 175    |                          |
|     Kris    | ธาน |          | ยูนิต       |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|     Extra 4 | นท์ฯ | ต        |           |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
|             |     | .ห้วยขวาง |           |                          |
|             |     | อ        |           | -                        |
|             |     | .ห้วยขวาง |           |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             |     |          |           |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
|             |     | ต        |           |                          |
|             |     | .ห้วยขวาง |           |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|             |     | อ        |           |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
|             |     | .ห้วยขวาง |           |                          |
|             |     |          |           | -                        |
|             |     |          |           |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             |     |          |           |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|             |     |          |           |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา ลากูน  | ธา  | ถนน      | -   บ     | -   การจัดวางผังโครงการ    |
| (โครงการ    | นนท์ | พระราม 5 | ้านพร้อมที่ดิน |     เน้นความโล่ง โปร่ง สบาย |
| 41)         |     |          |           |     มีทะเลสาบขนาดใหญ่ และ  |
|             | พร็อ | แ        | -         |     สวนส่วนกลางที่สวยงาม    |
|             | พเพ | ขวงคูเวียง |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             | อร์ตี้ | อ        |           |  ตามแบบสถาปัตยกรรมแบบโกธิค |
|             |     | .บางกรวย |           |                          |
|             |     | จ.นนทบุรี  |           | -                        |
|             |     |          |           |   มีความหลากหลายของแบบบ้าน |
|             |     |          |           |     และ มีทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น  |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา แกรนด์ | อัล  | ถนนพหลโ  | -   บ     | -   ทำเลติดถนนใหญ่ คือ ถ.   |
| พาร์ค        | ลาย | ยธิน-รังสิต | ้านพร้อมที่ดิน |     พหลโยธิน              |
| (โครงการ    |     | ต        |           |                          |
| 42)         | เท  | .คลองหนึ่ง | -         | -                        |
|             | คโน | อ.คลองหล |   ที่ดินเปล่า | การจัดวางผังโครงการเน้นความ |
| โครงการ 49  | โลยี | วงปทุมธานี |           |     โปร่ง โล่ง สบาย และ    |
|             |     |          | -         |     ร่มรื่น                 |
| โครงการ 50  | บ   | ป        |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             | ริษัท | ิ่นเกล้า-พุท |           | -   มีแบบบ้านให้เลือกมากมาย  |
| ธาน         | /ธา | ธมณฑลสาย | -   บ     |                          |
| นท์กอล์ฟวิวแอน | นนท์ | 3        | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
| ด์สปอร์ตคลับ(โ |     |          |           |                          |
| ครงการ2502) | บ   | พหลโ     |           |                          |
|             | ริษัท | ยธิน-รังสิต |           |                          |
|             | /ธา |          |           |                          |
|             | นนท์ | มีนบุรี     |           |                          |
|             |     |          |           |                          |
|             | บ   |          |           |                          |
|             | ริษัท |          |           |                          |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+

  ความคืบหน้าในโครงการที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน

  ------------------------------------ --------------- ------- ------------- --------- ------------ ----------- ---------- ------------ -------------- --------- ---------- ----------- -------------------- ----------------- -----------
                                                                                                                                                                                                                               

                                                                                                                                                                                                                               

  ชื่องโครงการ                           เจ้าของโครงการ   ปีที่เริ่ม   สถานะ         พื้นที่       สินค้าเพื่อขาย                          ยอดขายสะสม                  ยอดขายปี              มุลค่าเงิน     ความคืบหน้าการก่อสร้าง                     มูลค่าขาย
                                                                                                                                                       2553                                                                    

                                                                             โครงการ   จำนวน        พื้นที่         มูลค่า       มูลค่า         ร้อยละของ       จำนวน     มูลค่าสินค้า   ลงทุน        เงินที่ลงทุน             ร้อยละของ          ของสินค้าที่

                                                                             (ไร่)      หน่วย         (ตารางวา)   ล้านบาท     ล้านบาท       มูลค่าสินค้า       หน่วย      (ล้านบาท)   ในโครงการ   ไปแล้ว                งานที่เสร็จ          ขายแล้วแต่

                                                                                                                (1)        (2)          ที่มีเพื่อขาย                            (ล้านบาท)    (ล้านบาท)                               ยังไม่ได้โอน

                                                                                                                                        3=(2/(1)*100                        (4)         (5)                  (6)=(5)/(4)*100   ณ. 31 ธค.53

                                                                                                                                                                                                                               (ล้านบาท)

  กฤษดารอยัลพาร์ค ( โครงการ 19 )³        KMC             2536    ยังเปิดจำหน่าย   34        127          14,171      310.64     238.07       76.64                               147.00      147.00               100.00             

  ธานนท์กอล์ฟวิวแอนด์สปอร์ตคลับ(โครงการ25)   KMC             2549    ยังเปิดจำหน่าย   17        58           5,926       267.34     120.11       44.93          1         2.39       100.51      100.00               99.49              

  กฤษดามารีน่า ( โครงการ 27 ) ³          KMC             2538    ยังเปิดจำหน่าย   134       206          28,085      905.88     546.17       60.29                               811.66      706.31               87.02              

  กฤษดาซิตี้เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 30 ) ³  KMC             2538    ยังเปิดจำหน่าย   559       1189         172,225     3,348.07   1,016.19     30.35          6         22.14      2,820.00    2,756.00             97.73              

  กฤษดา ลากูน(โครงการ 41)               Thanont         2547    ยังเปิดจำหน่าย   69        166          17,626      816.95     487.43       59.66          16        83.04      719.10      650.43               90.45             8.28

  กฤษดา แกรนด์ พาร์ค ( โครงการ 42 ) ³    Allied          2547    ยังเปิดจำหน่าย   75        224          22,319      1,371.66   623.04       45.42          21        122.60     1,140.72    991.00               86.87              

  กฤษดาเพรสทีจ เลค แอนด์ พาร์ค(โครงการ43) KMC             2549    ยังเปิดจำหน่าย   8         28           2,807       129.42     89.97        69.52          7         43.34      122.48      104.46               85.29             1.3

  P.49                                 KMC             2553    ยังเปิดจำหน่าย   3         23           1,231       30.94      6.05         19.55          4         6.05       18.94       12.96                68.43              

  P.50                                 KMC             2553    ยังเปิดจำหน่าย   7         12           2,934       126.11     0            -              0         0          88.79       81.88                92.22              

  The Kris Ratchada 2                  Thanont         2547    ยังเปิดจำหน่าย   1         99           5,898       354.47     337.74       95.28          7         32.25      241.36      241.36               100.00             

  The Kris Ratchada 3                  KMC             2550    ยังเปิดจำหน่าย   1         109          4,655       300.77     275.50       91.60          2         4.66       217.12      217.12               100.00            164.85

  The Kris Ratchada 4                  Thanont         2553    ยังเปิดจำหน่าย   1         175          5,656       356.66     164.85       46.22          85        164.85     206.17      26.04                12.63              

  The Kris Express                     Thanont         2551    ยังเปิดจำหน่าย   1         98           2,917       193.83     183.74       94.79          19        39.52      136.63      136.63               100.00            
  ------------------------------------ --------------- ------- ------------- --------- ------------ ----------- ---------- ------------ -------------- --------- ---------- ----------- -------------------- ----------------- -----------

หมายเหตุ : พื้นที่โครงการ เป็นตัวเลขซึ่งประมาณขึ้นโดยการปัดเศษ

  ³กฤษดารอยัลพาร์ค ( โครงการ 19 ) กฤษดามารีน่า ( โครงการ 27 )
  กฤษดาไพรเวทพาร์ค ( โครงการ 29 ) กฤษดาซิตี้เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 30 )
  เป็นโครงการที่ได้มีการโอนทรัพย์ชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน
  โดยบริษัทได้รับสิทธิในการซื้อคืนก่อน (First Right)
  เพื่อนำไปจำหน่ายต่อให้กับลูกค้าของบริษัท

3.2 การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรมโดยรวม

สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) รายงานว่า
เศรษฐกิจไทยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2553 ขยายตัวสูงถึงร้อยละ 9.3
ตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก และการปรับตัวของอุปสงค์ภายในประเทศอย่างต่อเนื่อง
รวมทั้งการเพิ่มขึ้นของรายได้เกษตรกร และอัตราการว่างงานที่ต่ำ

นอกจากนี้ คาดว่า ภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2553 จะขยายตัวได้ถึงร้อยละ 7.9
แม้ว่าในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ประเทศไทยประสบกับปัญหาอุทกภัย
แต่ความเสียหายต่อภาคเศรษฐกิจจริงไม่มากเท่าที่คาดการณ์ไว้ ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจโลก
และปริมาณการค้าโลกยังมีแนวโน้มขยายตัวสูงกว่าที่ประมาณการไว้เดิม
จึงเป็นปัจจัยสนับสนุนการขยายตัวของภาคการส่งออก

ทั้งนี้ ปัจจัยที่สนับสนุนการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยในปี 2553 ได้แก่

1.  ภาคการส่งออก ซึ่งขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในไตรมาส 3/53
    ที่มีมูลค่าการส่งออกในรูปดอลลาร์ สรอ. สูงถึง 49,721 ล้านดอลลาร์ สรอ.
    เป็นมูลค่าสูงที่สุดในประวัติการณ์ และขยายตัวสูงถึงร้อยละ 22.2 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

2.  ภาคการท่องเที่ยว เริ่มปรับตัวเข้าสู่ภาวะปกติในไตรมาส 3/53
    หลังจากที่ชะลอลงในช่วงครึ่งปีแรก จากปัญหาความไม่สงบทางการเมือง

3.  การใช้จ่ายภาคครัวเรือน ขยายตัวต่อเนื่อง จากการเพิ่มขึ้นของรายได้เกษตรกร
    ประกอบกับภาวะการจ้างงานอยู่ในเกณฑ์ดี
    ส่งผลให้ผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอยเพิ่มขึ้น

4.  การลงทุนภาคเอกชน เป็นการขยายตัวในการก่อสร้างที่เร่งตัวขึ้น
    โดยเฉพาะการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
    ในขณะที่การลงทุนในเครื่องจักร เครื่องมือชะลอลง

จากภาวะเศรษฐกิจที่ค่อยปรับตัวดีขึ้นดังกล่าว
ประกอบกับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่ดำเนินการในระยะเวลาประมาณ 2
ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวได้ค่อนข้างสูง
โดยเฉพาะการเร่งเปิดโครงการใหม่ในประเภทคอนโดมิเนียม
ซึ่งตัวเลขจากธนาคารแห่งประเทศไทยโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ
และปริมณฑล 9 เดือนแรกของปี 2553 มีจำนวนสูงถึง 39,313 ยูนิต เมื่อเทียบกับทั้งปี 2552
ที่มีจำนวน 23,993 ยูนิต

ทั้งนี้ จากการที่ผู้บริโภคเร่งซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี
ก่อนที่มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลจะสิ้นสุดลงในวันที่ 30 มิถุนายน 2553
ประกอบกับภาวะน้ำท่วมที่เกิดขึ้นทั่วประเทศ
ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มชะลอตัวลงตั้งแต่ไตรมาส 3/53 เป็นต้นมา อย่างไรก็ตาม
ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีต่อเนื่อง
ตามแนวโน้มจำนวนที่อยู่อาศัยที่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อปล่อยใหม่จากธนาคารพาณิชย์ ในช่วงไตรมาส
3/53 ซึ่งมีการปรับตัวดีขึ้นในที่อยู่อาศัยทุกประเภท

แม้ว่า สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ยังมีแนวโน้มขยายตัวได้ดี
แต่ในระยะต่อไปยังต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยง ได้แก่ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น
มาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทย
และความไม่แน่นอนในการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ เป็นต้น

อุปสงค์และอุปทานตลาดอสังหาริมทรัพย์ (Demand & Supply)

ในช่วงที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวที่ค่อนข้างสูง
โดยเฉพาะในช่วงของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ (สิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2553
ที่ผ่านมา) ที่ทำให้กิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยมีอัตราการเติบโตที่สูง
ผู้ประกอบการต่างเปิดโครงการที่อยู่อาศัยกันมากขึ้น
เมื่อเทียบกับภาวะเศรษฐกิจไทยที่เผชิญมรสุมรอบด้าน
จะเห็นได้จากจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลโดยเฉลี่ยในช่วงปี 2551 –
2552 มีประมาณ 90,000 หน่วย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดที่มีจำนวนสูงขึ้น
และคาดว่าในปี 2553 จำนวนอาคารชุดสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะมีจำนวนเกือบ
40,000 หน่วย

[]

ในขณะที่จำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยคงค้างเพิ่มสูงขึ้น ผู้ประกอบการยังคงเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น
โดยในปี 2553 (ม.ค.-ก.ย.) โครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯ
และปริมณฑลมีจำนวน 72,192 หน่วย เมื่อเทียบกับทั้งปี 2552 ที่มีจำนวนเพียง 57,600 หน่วย
และหากพิจารณาการขออนุญาตจัดสรรที่ดินในปี 2553 (ม.ค.-ก.ย.) มีจำนวน 37,496 หน่วย
เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันปีก่อนร้อยละ 20 (ม.ค.-ก.ย. 52 มีจำนวน 31,186 หน่วย)

ที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

หน่วย: ยูนิต

  --------------------- ---------- ----------- ---------- ---------- ----------
  ประเภทที่อยู่อาศัย         2552       2553                              

                                   ม.ค.-ก.ย.   ไตรมาส 1   ไตรมาส 2   ไตรมาส 3

  บ้านเดี่ยว/บ้านแฝด        13,822     12,998      4,299      5,311      3,388

  ทาวน์เฮาส์/อาคารพาณิชย์   11,116     19,881      7,859      7,798      4,224

  อาคารชุด               23,993     39,313      13,028     5,346      20,939

  รวม                   57,600     72,192      25,186     18,455     28,551
  --------------------- ---------- ----------- ---------- ---------- ----------

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย

[]

สำหรับด้านอุปสงค์ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ช่วง 9
เดือนแรกของปี 2553 มีจำนวน 136,516 หน่วย จากช่วงเดียวกันปีก่อนที่มีจำนวน 115,079
หน่วย หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 19 โดยเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดมากที่สุดจำนวน
55,102 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 40 ของปริมาณการโอนทั้งหมด รองลงมา ได้แก่ ทาวน์เฮาส์
บ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ และบ้านแฝด ตามลำดับ

[]

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ในด้านราคา ระดับราคาที่มีผู้ต้องซื้อมากที่สุด
จากการสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้เข้าชมงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 22
ระหว่างวันที่ 18 – 22 กุมภาพันธ์ 2553 พบว่า อยู่ในช่วงราคา 1 – 2 ล้านบาท มีร้อยละ
46.09 ระดับราคา 2 – 3 ล้านบาท มีร้อยละ 20.70 และระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท
มีร้อยละ 14.41

ในขณะที่ ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในปี 2553
บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินลดลงร้อยละ 0.1 ทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5
และที่ดินเปล่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน
สำหรับดัชนีราคาห้องชุดในช่วงครึ่งหลังปี 2553 เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.59
เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ปี 2551 – 2553

  ---------- ---------- ---------- ---------------- ---------- ----------------- ----------
  ปี          ที่ดิน                   บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน              ทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดิน   

             ดัชนี        %y-o-y     ดัชนี              %y-o-y     ดัชนี               %y-o-y

  2551       180.2      6.5%       160.2            -1.1%      156.2             1.5%

  2552       183.9      2.1%       157.6            -1.6%      157.9             -0.8%

  2553       186.4      1.3%       157.5            -0.0%      155.7             0.5%
  ---------- ---------- ---------- ---------------- ---------- ----------------- ----------

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ดัชนีราคาห้องชุด

  ------------------------ -------- -------- -------- ---------- ---------
  ดัชนี                      H2/52    H1/53    H2/53    %H-O-H     %Y-O-Y

  <50,000 บาท/ตร.ม.        100.00   101.47   110.17   8.70       10.17

  50,000-79,999 บาท/ตร.ม.  100.00   103.42   106.81   3.39       6.81

  ≥80,000 บาท/ตร.ม.        100.00   99.71    103.32   3.61       3.32

  ดัชนีรวมทุกระดับราคา         100.00   101.43   105.59   4.16       5.59
  ------------------------ -------- -------- -------- ---------- ---------

  ที่มา: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

หากพิจารณาในด้านสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ สินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลปล่อยใหม่ ในช่วง 9
เดือนแรกของปี 2553 มีจำนวน 281,275 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันปีก่อนที่มีจำนวน
220,650 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 27 ในขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลคงค้าง ณ
สิ้นไตรมาส 3/53 มีจำนวน 1,840,446 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันปีก่อนร้อยละ 11
ซึ่งเป็นผลจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล
และการแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์

[]

สำหรับสินเชื่อผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2553 มีจำนวน
36,444 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 33,225 ล้านบาทในช่วงเดียวกันปีก่อน หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 10
ในขณะที่สินเชื่อผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยคงค้าง ณ สิ้นไตรมาส 3/53 มีจำนวน 171,550 ล้านบาท
เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันปีก่อนที่มีจำนวน 216,434 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 21
โดยส่วนใหญ่จะเป็นสินเชื่อจัดสรรบ้านพร้อมที่ดิน รองลงมา ได้แก่ สร้างคอนโดมิเนียม/อพาร์ทเมนท์
อาคารพาณิชย์ และที่ดินเปล่า ตามลำดับ

[]

โดยภาพรวม ในช่วงปีที่ผ่านมาถือเป็นช่วงที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวได้ค่อนข้างสูง
โดยเฉพาะในช่วงของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ทำให้กิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยมีอัตราการเติบโตที่สูง
มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑลกันอย่างคึกคัก
โดยอาคารชุดมีสัดส่วนสูงถึงกว่าร้อยละ 50 ตลอดจนการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ขยายตัวอย่างมาก
จากอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ และการแข่งขันกันของธนาคารพาณิชย์
จนกระทั่งธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน
(Loan to Value Ratio) สำหรับการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า 10
ล้านบาทลงมา โดยสินเชื่อคอนโดมิเนียม กำหนดอัตราส่วน LTV ที่ร้อยละ 90
ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวราบ กำหนดอัตราส่วน
LTV ที่ร้อยละ 95 ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555
ซึ่งจะส่งผลให้มีการเปลี่ยนแปลงกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจ และการแข่งขัน ทั้งในด้านผู้ประกอบการ
และผู้ให้สินเชื่อ รวมทั้งอาจกระทบต่อพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยได้ในปีหน้า

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำแนกตามประเภท

บ้านจัดสรร

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2553 บ้านจัดสรรสร้างเสร็จจดทะเบียนมีจำนวน 18,005 หน่วย
เพิ่มขึ้นจาก 15,280 หน่วยในช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 24 โดยสัดส่วนกว่าร้อยละ
50 เป็นทาวน์เฮาส์ รองลงมา ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ ตามลำดับ

[]

สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการธุรกิจบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพฯ –
ปริมณฑลในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2553 มีจำนวน 32,879 หน่วย
โดยเป็นทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ จำนวน 19,881 หน่วย และบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด จำนวน
12,998 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 60 และ 40 ของโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่

การพัฒนาระบบการขนส่งมวลชนที่ขยายตัวออกสู่จังหวัดใกล้เคียงกรุงเทพฯ อาทิ
โครงการรถไฟฟ้าที่เชื่อมออกไปสู่ชานเมืองได้เปิดทำเลที่มีศักยภาพในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ
ซึ่งจะสนับสนุนความต้องการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น โดยทำเลที่มีศักยภาพทางการตลาดในปี 2554
ได้แก่ ทำเลใกล้เคียงรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ – บางใหญ่)
เนื่องจากเริ่มมีการก่อสร้างอย่างเป็นรูปธรรม ขณะเดียวกันการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นๆ
เริ่มมีความคืบหน้ามากขึ้น
ซึ่งผู้ประกอบการได้เตรียมแผนการลงทุนเพื่อรองรับโครงการรถไฟฟ้าไปล่วงหน้า ทั้งนี้
การที่ผู้ประกอบการเริ่มขยายขอบเขตการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปยังพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ
และจังหวัดใกล้เคียงมากขึ้น ยังช่วยขยายฐานลูกค้าที่อยู่ในพื้นที่หรือในจังหวัดนั้นๆ เพิ่มขึ้น
จากเดิมที่จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ เป็นส่วนใหญ่

สำหรับการพัฒนาโครงการแนวราบในปี 2554 นั้น
ผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทางธุรกิจ
โดยหันมาพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวราคาระดับกลาง – บน เป็นสัดส่วนมากขึ้น
ตามภาวะการเติบโตทางเศรษฐกิจ และการจ้างงานที่เป็นแรงหนุนต่อความมั่นคง
และการมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภค ขณะที่ทาวน์เฮาส์นั้น
ผู้ประกอบการยังเน้นการพัฒนาที่ระดับล่าง – ปานกลาง
โดยส่วนหนึ่งจะเป็นโครงการภายใต้การส่งเสริมการลงทุนในกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย
หรือปานกลาง ของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน หรือที่เรียกว่า โครงการบ้านบีโอไอ

อย่างไรก็ดี ปัจจุบันตลาดบ้านแนวราบในบางทำเลเริ่มมีอุปทานคงค้างเหลือขายสะสมจำนวนหนึ่ง
ซึ่งผู้ประกอบการที่ต้องการเปิดโครงการใหม่อาจต้องศึกษา และวิจัยตลาดมากขึ้น
โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหม่ที่จะเข้ามาแข่งขันในตลาด ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า
ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรสร้างเสร็จใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2554
จะมีจำนวนประมาณ 27,750 – 28,500 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.4 – 17.5

อาคารชุด

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2553 ในเขตกรุงเทพฯ –
ปริมณฑลมีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดใหม่จำนวน 39,313 หน่วย
ซึ่งสูงกว่าจำนวนเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งปี 2552 ที่มีจำนวน 23,993 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 64
โดยผู้ประกอบการยังคงเน้นทำเลใกล้รถไฟฟ้า
ในขณะที่อาคารชุดสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑลในช่วง 9 เดือนแรกของปี
2553 มีจำนวน 36,510 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันปีก่อนร้อยละ 6 (ช่วง 9 เดือนแรกของปี
2552 มีจำนวน 34,369 หน่วย)

[]

สำหรับแนวโน้มการพัฒนาโครงการอาคารชุดในปี 2554 นี้ แม้คาดว่าจะชะลอลง
แต่ผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง
เนื่องจากมองเห็นโอกาสทางธุรกิจในการพัฒนาโครงการในทำเลที่มีศักยภาพสูง
โดยอุปสงค์ในตลาดอาคารชุดยังมีปัจจัยสนับสนุนหลายประการ
ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยในด้านของการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค ปัจจัยด้านการลงทุน (Wealth
Management) ปัจจัยด้านทำเลที่ตั้ง รวมถึงปัจจัยด้านระบบขนส่งสาธารณะ
โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง และรวมถึงเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ
ที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในระยะข้างหน้า เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ในการเปิดตัวโครงการอาคารชุดนั้น
ผู้ประกอบการอาจต้องใช้ความระมัดระวังมากขึ้น
เนื่องจากที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดกันอย่างมากมาย
อีกทั้งความต้องการในบางพื้นที่ได้ถูกดูดซับไปเป็นจำนวนหนึ่งแล้ว
ทำให้การเปิดโครงการในทำเลดังกล่าวในระยะหลัง
ผู้ประกอบการเริ่มเผชิญกับปัญหายอดขายที่ชะลอตัวลง นอกจากนี้ อาคารชุดระดับราคาปานกลาง –
ล่าง ยังอาจต้องเผชิญกับความเสี่ยงในระยะข้างหน้า
โดยเฉพาะประเด็นในเรื่องของความสามารถในการผ่อนชำระของลูกค้า
เมื่อผู้บริโภคบางกลุ่มเริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้
และราคาสินค้าที่ขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

โดยในปี 2554 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย
คาดว่าจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ
40,000 – 41,250 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.0 – 3.1
แต่เนื่องจากตลาดอาคารชุดเริ่มเผชิญกับความยากในการทำตลาดมากขึ้น อาทิ การแข่งขันที่รุนแรง
จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายเริ่มสะสมเป็นจำนวนที่สูง ต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น
รวมถึงกฎระเบียบต่างๆ เป็นต้น ทำให้ผู้ประกอบการคงจะเริ่มมีการปรับกลยุทธ์การลงทุน
โดยคาดว่าอาคารชุดสร้างเสร็จน่าจะเริ่มชะลอลงในอีก 2 – 3 ปีข้างหน้า

ธุรกิจรับสร้างบ้าน

บ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนที่ประชาชนสร้างเองในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2553 มีจำนวน 16,717
หน่วย โดยเป็นบ้านเดี่ยวมากที่สุดจำนวน 15,420 หน่วย รองลงมาเป็นอาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮาส์
และบ้านแฝด ตามลำดับ ทั้งนี้
จำนวนบ้านสร้างเสร็จจดทะเบียนที่ประชาชนสร้างเองเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันปีก่อนร้อยละ 8 (ช่วง
9 เดือนแรกปี 2552 มีจำนวน 15,519 หน่วย)

[]

แนวโน้มธุรกิจรับปลูกสร้างที่อยู่อาศัยปี 2554 คาดว่าจะขยายตัวได้ดี จากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ดี
ประกอบกับธุรกิจรับสร้างบ้านยังมีปัจจัยหนุนจากแนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้างที่อาจปรับเพิ่มขึ้นตามต้นทุนการผลิต
จึงเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ประกอบการที่จะเร่งทำการตลาด
กระตุ้นไปยังกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงินให้เร่งตัดสินใจในระหว่างที่ราคาวัสดุก่อสร้างไม่ปรับตัวสูงจนเกินไป
นอกจากนี้ ปัจจัยสนับสนุนจากการขยายเส้นทางโครงข่ายรถไฟฟ้าออกไปนอกเมืองเพิ่มขึ้นนั้น
ยังมีผลต่อการตัดสินใจให้ผู้บริโภคที่มีที่ดินในทำเลดังกล่าวให้ตัดสินใจปลูกสร้างที่อยู่อาศัยได้เช่นกัน

ทั้งนี้ คาดว่าตลาดรับปลูกสร้างบ้านจะขยายตัวออกสู่จังหวัดรอบนอกมากขึ้น
ตามการขยายตัวของโครงการรถไฟฟ้า
และการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดตัวตามชานเมืองมากขึ้น
ทำให้ผู้ประกอบการคงต้องปรับกระบวนการธุรกิจเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของตลาด
อาทิ การขยายสาขาไปยังทำเลศักยภาพ อย่างเช่น จังหวัดนนทบุรีที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่าน เป็นต้น
โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าในปี 2554 จำนวนบ้านที่ปลูกสร้างเองในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
มีประมาณ 22,750 – 23,000 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.8 – 7.0 อย่างไรก็ดี
ปัญหาสำหรับผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้านที่ต้องเผชิญในปี 2554 คือ การขาดแคลนแรงงานฝีมือ
ซึ่งอาจส่งผลต่อระยะเวลาการก่อสร้าง และคุณภาพของงานได้ ดังนั้น
ผู้ประกอบการจึงอาจต้องมีแผนรองรับกับปัญหาที่จะเกิดขึ้นด้วยเช่นกัน

แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2554

สำหรับแนวโน้มในปี 2554 นอกจากแรงกระตุ้นจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้หมดลงแล้ว
ธุรกิจยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันหลายด้านที่อาจทำให้การเติบโตของความต้องการอสังหาริมทรัพย์อ่อนตัวลงกว่าปีที่ผ่านมา

แม้จะคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2554 จะชะลอตัว
แต่ธุรกิจยังอาจได้รับปัจจัยหนุนจากการขยายตัวของรายได้ของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้น
ซึ่งจะส่งผลในเชิงบวกต่ออำนาจซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ในอีกด้านหนึ่ง
แนวโน้มราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้นก็อาจเป็นปัจจัยลบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคด้วยเช่นกัน นอกจากนี้
ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 ยังต้องเผชิญปัจจัยที่อาจเป็นอุปสรรค
หรือข้อจำกัดต่อการเติบโตของตลาดหลายด้าน ดังนี้

1.  แนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปี 2554 เป็นแรงกดดันต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย
    โดยสถานการณ์ราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
    ส่งผลให้ความกังวลต่อทิศทางเงินเฟ้อในระยะต่อไปเป็นประเด็นที่ธนาคารแห่งประเทศไทยให้น้ำหนักความสำคัญมากขึ้นในการกำหนดนโยบายการเงิน
    และทำให้นโยบายอัตราดอกเบี้ยของทางการจะยังคงอยู่ในทิศทางขาขึ้น
    ในที่สุดแล้วย่อมส่งผ่านมายังการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

2.  ทิศทางการปรับขึ้นของต้นทุนทางธุรกิจที่มีผลต่อราคาที่อยู่อาศัย
    โดยต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สำคัญที่มีทิศทางการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ราคาที่ดิน
    โดยทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางพื้นที่ราคาได้ปรับตัวสูงขึ้นล่วงหน้ากว่าร้อยละ
    100 สำหรับราคาวัสดุก่อสร้าง (อาทิ เหล็ก ปูนซีเมนต์)
    มีแนวโน้มสูงขึ้นตามความต้องการในตลาด และต้นทุนการผลิต
    และขนส่งที่เพิ่มขึ้นตามทิศทางราคาเชื้อเพลิงที่คาดว่าจะขยับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
    ซึ่งจะส่งผลต่อมายังราคาที่อยู่อาศัยในปี 2554 ให้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

3.  ภาวะความสมดุลระหว่างอุปสงค์ และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์
    โดยยังคงให้ความสำคัญในเรื่องของความสมดุลระหว่างอุปสงค์ และอุปทาน
    โดยเฉพาะเมื่อตลาดยังมีอุปทานคงค้างเหลือขายอยู่จำนวนมาก จากรายงานของ บริษัท
    เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ ที่ระบุว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2553
    มีจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายอยู่ในตลาดประมาณ 110,666 หน่วย
    แต่ขณะเดียวกันผู้ประกอบการมีการเปิดโครงการใหม่ออกมาอย่างต่อเนื่อง
    โดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังปี 2553 ที่ผ่านมา
    มีจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลประมาณ 70,000 หน่วย
    ทำให้คาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสม ณ สิ้นปี 2553
    น่าจะมีจำนวนที่สูงกว่าในช่วงครึ่งแรกของปีอยู่มาก

4.  การขาดแคลนแรงงานอาจส่งผลต่อระยะเวลาการปิดโครงการและคุณภาพของโครงการ ในปี
    2554 ปัญหาการขาดแคลนแรงงานในภาคการก่อสร้างคาดว่าจะเริ่มมีมากขึ้น
    เมื่อผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างมีการเร่งเปิดโครงการกันเป็นจำนวนมากในปีที่ผ่านมา
    ทำให้ในปี 2554 นี้จะเริ่มมีการก่อสร้างขึ้นพร้อมกันหลายๆ โครงการเกิดขึ้น
    อีกทั้งยังมีการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐเกิดขึ้นพร้อมกันหลายๆ โครงการ
    โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้า การก่อสร้างถนนสายต่างๆ
    ทำให้ความต้องการแรงงานในปีนี้จึงมีสูงมากกว่าปกติ
    โดยเฉพาะการขาดแคลนแรงงานในกลุ่มช่างที่มีทักษะเฉพาะทาง
    ซึ่งการขาดแคลนแรงงานกลุ่มนี้ อาจมีผลต่อการพัฒนาโครงการที่อาจจะมีความล่าช้า
    รวมถึงคุณภาพของโครงการที่อาจไม่ได้มาตรฐานตามที่ตั้งไว้
    ซึ่งอาจส่งผลเสียต่อผู้ประกอบการในภายหลังได้ ดังนั้น
    ผู้ประกอบการที่มีแผนจะเปิดโครงการใหม่ในระยะข้างหน้าอาจต้องให้ความสำคัญมากขึ้นในเรื่องของปัญหาการขาดแคลนแรงงานด้วยเช่นกัน

นอกจากปัจจัยลบดังกล่าวข้างต้นที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิด
ยังต้องติดตามประเด็นเรื่องมาตรการต่างๆ ที่อาจจะมีเพิ่มเติมในระยะข้างหน้า
โดยเฉพาะเมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงให้ความสำคัญต่อการติดตามการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์
และธุรกิจสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน
โดยเฉพาะการติดตามสัญญาณของอุปทานคงค้างเหลือขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มมีจำนวนสูงขึ้นในตลาดคอนโดมิเนียม
ซึ่งหากตลาดเริ่มมีสัญญาณชี้ชัดถึงความเสี่ยงเพิ่มสูงขึ้น
อาจเป็นแรงกดดันให้ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการที่จะมาสร้างความสมดุล
และเสถียรภาพให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตที่ยั่งยืน
ดังเช่นที่เคยออกมาตรการจำกัดวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2553 ที่ผ่านมา

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยเสี่ยงหลายประการรออยู่
แต่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมองเห็นโอกาสทางธุรกิจ
การเปิดโครงการใหม่ยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง
ทั้งจากผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจมานาน
และผู้ประกอบการรายใหม่ที่ต้องการเข้ามาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า
การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในปีนี้ คงต้องอาศัยองค์ประกอบหลายประการ
การวางกลยุทธ์การตลาดอาจต้องมีความซับซ้อนเพิ่มขึ้น เนื่องจากปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจมีข้อจำกัด
และส่งผลต่อผู้ประกอบการในระดับที่แตกต่างกันไป
โดยจะเห็นว่าการแข่งขันที่รุนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่เริ่มขยายฐานธุรกิจออกสู่ต่างจังหวัดมากขึ้น
โดยเน้นไปยังจังหวัดที่มีศักยภาพ อาทิ จังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว เป็นหัวเมืองสำคัญทางเศรษฐกิจ
และเป็นเขตการค้าตามชายแดน ที่จะได้รับอานิสงค์จากระบบโลจิสติกส์ของภาครัฐ
ซึ่งตลาดดังกล่าวยังมีศักยภาพการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะเมื่อภาครัฐ
และเอกชนมีแผนที่จะขยายโครงการลงทุนไปยังจังหวัดดังกล่าวในระยะข้างหน้า
ดังนั้นจึงเป็นโอกาสของผู้ประกอบการที่จะเข้าไปรุกตลาด
และช่วงชิงส่วนแบ่งทางการตลาดก่อนผู้ประกอบการรายอื่น

โดยสรุป สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 จะเติบโตไปตามทิศทางของเศรษฐกิจเป็นหลัก
โดยคาดว่ากิจกรรมการซื้อขายในตลาดอสังหาริมทรัพย์คงจะเติบโตในระดับที่ไม่หวือหวามากนักในช่วงครึ่งแรกของปี
2554 แต่กิจกรรมการซื้อขาย และโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยน่าจะกลับมามีความคึกคักอีกครั้งหนึ่ง
เนื่องจากกรมธนารักษ์จะเริ่มใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ระหว่างปี 2555 – 2558 ตั้งแต่วันที่ 1
มกราคม 2555 ซึ่งราคาประเมินที่ดินใหม่ในบางทำเลปรับสูงขึ้นกว่าร้อยละ 25
เมื่อเทียบกับราคาประเมินที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน ดังนั้น ในช่วงครึ่งหลังของปี
จะเป็นช่วงจังหวะที่ผู้ประกอบการคงจะกลับมาทำตลาดกระตุ้นการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคอีกครั้ง

นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 คงจะมีอุณหภูมิการแข่งขันที่รุนแรง
โดยเฉพาะเมื่อผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างเปิดกลยุทธ์เชิงรุกอย่างหนักในทุกกลุ่มลูกค้า
ทำให้ผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็กคงต้องปรับตัวในการทำธุรกิจ
เพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด
โดยตัวแปรสำคัญของความสำเร็จของโครงการที่จะเกิดขึ้นนอกจากจะอยู่ที่ตัวสินค้า (ได้แก่ รูปแบบ
ดีไซน์ คอนเซ็ปท์ของโครงการ การวิจัยตลาด และความต้องของผู้ซื้อ) และทำเลแล้ว
ยังต้องอาศัยศักยภาพเฉพาะตัวในด้านการบริหารจัดการในมิติหลายๆ ด้าน ได้แก่ การบริหารต้นทุน
ในภาวะที่ต้นทุนมีทิศทางปรับสูงขึ้น ไม่ว่าราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน
ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ปรับขึ้นเป็นอัตราปกติ
การบริหารต้นทุนให้ต่ำกว่าย่อมหมายถึงการตั้งราคาได้ต่ำกว่าคู่แข่ง หรือมีอัตรากำไรที่สูงกว่าคู่แข่ง
และการบริหารการผลิต อาทิ ลดระยะเวลาในการก่อสร้าง แต่ยังคงคุณภาพของงานก่อสร้าง
เพื่อที่จะสามารถควบคุมปริมาณซัพพลายให้เป็นไปตามเป้าหมาย
ประกอบกับการสร้างที่อยู่อาศัยให้เสร็จเร็วจะสร้างความน่าเชื่อถือในสายตาของผู้บริโภคได้เช่นกัน
เป็นต้น

สำหรับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปี 2554
ท่ามกลางอุณหภูมิการแข่งขันที่ร้อนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ประกอบกับตลาดในปัจจุบันเริ่มมีจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมในตลาดเป็นจำนวนมาก
จึงเป็นโอกาสของผู้บริโภคที่จะมีเวลาในการเลือกที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ
และสอดคล้องกับความต้องการของตนเองมากขึ้น

1.  การตลาดและช่องทางการจัดจำหน่าย

แผนงานการตลาดแบ่งออกเป็น 4 ด้านหลัก คือ

1.สินค้า เป้าหมายหลักด้านสินค้า คือ

1.1 สร้างมูลค่าเพิ่มเพื่อตอบสนองกลุ่มเป้าหมาย
บริษัทได้เน้นการออกแบบบ้านและคอนโดที่เน้นความโปร่งโล่งสบาย ประหยัดพลังงาน
ใช้วัสดุทันสมัยเพื่อเพิ่มรูปลักษณ์และสไตล์ที่ตอบสนองกลุ่มเป้าหมายที่เป็นคนรุ่นใหม่ ในระดับราคา
2.5-5 ล้าน นอกจากนั้น บริษัทยังเน้นการบริการหลังการขาย ใช้แผนกลูกค้าสัมพันธ์ ในแบบเชิงรุก
ทำกิจกรรมกับลูกค้าอย่างต่อเนื่องเพื่อความพอใจและความภักดีในตราสินค้า

1.2 สร้างคุณภาพและลดต้นทุนการผลิต
บริษัทมุ่งเน้นการออกแบบสินค้าที่ใช้วัสดุที่ใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ผลิต เพื่อความเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม
และลดต้นทุนการผลิต
การออกแบบองค์ประกอบทุกส่วนของโครงการจะเน้นการใช้ต้นไม้ใหญ่ที่ให้ความร่มรื่นเป็นหลัก
และยังคงแนวคิดเรื่องการออกแบบโครงการให้มีทะเลสาบส่วนกลางเพื่อสร้างระบบนิเวศน์ที่สมบูรณ์ในโครงการ
มีทัศนีย์ภาพสวยงาม
และยังเป็นพื้นที่รับน้ำขนาดใหม่เพื่อลดความเสี่ยงในการท่วมขังของน้ำในโครงการกรณีที่ฝนตกหนักและท่อระบายน้ำ
ระบายน้ำไม่ทัน

2.ราคา บริษัทมุ่งผลิตสินค้า ในระดับราคาตลาด คือคอนโดระดับราคา 1.4-2.5 ล้าน
และบ้านเดี่ยวในระดับราคา 2.5-5 ล้านบาท โดยมีกลยุทธ์การตั้งราคา คือ ตั้งราคาเท่าคู่แข่งขัน
แต่ให้ปริมาณและคุณภาพสินค้าที่มากกว่า เพื่อให้ปัญหาการมีสินค้าคงเหลือน้อยที่สุด
ซึ่งเป็นการเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของบริษัท และลดค่าใช้จ่ายในการดูแลสินค้าคงเหลือ

3.การจัดจำหน่าย
บริษัทมุ่งเน้นผลิตสินค้าตลาดในทำเลใกล้เมืองมากขึ้นโดยบริษัทมีแนวคิดในการผลิตสินค้าเพื่อจัดจำหน่ายให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้ง่าย
อยู่ในทำเลที่เจริญ เมื่อลูกค้าซื้อสินค้าของบริษัทแล้วต้องมีความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตประจำวัน
อีกทั้งยังเป็นการลดค่าใช้จ่ายทางด้านการตลาดในการเรียกลูกค้าเข้าชมโครงการ
นอกจากนั้นบริษัทยังได้มีนโยบายในการเปิดบูทแสดงสินค้าของบริษัทตามห้างสรรพสินค้า ชั้นนำ
เพื่อเพิ่มช่องทางการเข้าถึงสินค้าของกลุ่มป้าหมาย
และยังเป็นการสร้างความจดจำตราสินค้าในระยะยาว

4.การส่งเสริมการขาย บริษัทมีแนวคิดในการลดค่าใช้จ่ายทางการตลาดอย่างต่อเนื่อง
แต่อย่างไรก็ตามการสื่อสารการตลาดกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายยังต้องมีประสิทธิภาพและเข้าถึงอย่างต่อเนื่องเช่นเดิม
ดังนั้น บริษัทจึงเน้นการติดต่อกับลูกค้าแบบ เฉพาะเจาะจงขึ้น ทั้งการใช้ sms Email websiteสื่อ
social network หรือสื่อวิทยุแบบเฉพาะกลุ่ม โดย โปรแกรม ส่งเสริมการขายต่างๆของบริษัท
จะเน้นการส่งเสริมการขายเฉพาะเจาะจงลูกค้ารายบุคคลโดยผ่านสื่อต่างๆที่กล่าวมาและตัวแทนขายของบริษัทเป็นหลัก
สำหรับสื่อในพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่บริษัทจะเน้นการใช้สื่อป้ายโฆษณา
ซึงถือว่ามีประสิทธิภาพสูงและราคาประหยัดกว่าสื่อชนิดอื่น

นอกจากการพัฒนากลยุทธ์การตลาดดังได้กล่าวมาแล้ว
สำหรับสินค้าใหม่ๆที่บริษัทจะพัฒนาขึ้นมาบริษัทได้ว่ากรอบการทำงานเป็นแนวทางเพื่อความสำเร็จในแผนงานขายของบริษัทดังนี้คือ
บริษัทจะมุ่งเน้นพัฒนาสินค้าในเมืองโดยกำหนดกรอบการหาทำเลที่ดินในการพัฒนาสินค้าเพื่อความสำเร็จในการขายเป็นสำคัญ
บริษัทตระหนักดีว่าสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น
ทำเลที่ดินเป็นหัวใจหลักของความสำเร็จในการพัฒนาสินค้า
โดยบริษัทมีกรอบในการหาทำเลพัฒนาสินค้าทั้งบ้านและคอนโดดังนี้คือ

-   ทำเลดังกล่าวอยู่ในแนวของรถไฟฟ้าสายใหม่

-   ทำเลดังกล่าวอยู่ในแนวขยายพื้นที่อาศัยของกลุ่มเป้าหมายหลักของกรุงเทพคือ

กลุ่มประชากร ย่านฝั่งธนบุรีและกลุ่มประชากรจังหวัดนนทบุรี

-   ทำเลดังกล่าวเป็นพื้นที่อยู่อาศัยปานกลางไปถึงหนาแน่นมีสภาพเป็นทางลัดทางผ่าน

จึงมีกำลังซื้อในพื้นหนาแน่น

-   ทำเลดังกล่าวมีการพัฒนาทั้งสาธารณูปโภคของรัฐ ห้างสรรพสินค้า สถาบันการศึกษา

หน่วยราชการ แหล่งงานเอกชน รองรับการอยู่อาศัย ทั้งระยะสั้นและระยะยาว

-   ทำเลดังกล่าวมีพื้นที่ในถนนย่อยและซอยต่างๆมีเป็นจำนวนมาก เพื่อรองรับการ

พัฒนาสินค้าตามแนวทางของบริษัท

-   ทำเลดังกล่าวอยู่ในโซนที่บริษัทเคยพัฒนาโครงการประสบความสำเร็จ มีฐานลูกค้า

ที่ยังภักดีในตราสินค้าของบริษัทอยู่เป็นจำนวนมาก

-   ทำเลดังกล่าวมีคู่แข่งเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้การ

  แข่งขันไม่รุนแรงมากนักในเรื่องราคา

1.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

  ณ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯและบริษัทย่อยมีมูลค่างานที่ขายได้แล้วแต่ยังไม่ได้โอน จำนวน
  174.43 ล้านบาท