2.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ

    1.  ประวัติความเป็นมาและพัฒนาการที่สำคัญ

บริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (“บริษัท”) มีชื่อภาษาอังกฤษว่า
“Rasa Property Development Public Company Limited” ก่อตั้งเมื่อวันที่ 14 สิงหาคม
พ.ศ. 2538 ในชื่อเดิมว่าบริษัท พาณิชย์ภูมิพัฒนา จำกัด ด้วยทุนจดทะเบียน 10 ล้านบาท
ภายใต้การบริหารของนายจิรวัฒน์ เทียนเงิน โดยมีผู้ถือหุ้นที่สำคัญได้แก่ นางฉลวย หิรัญบูรณะ
(สัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 51.5) นายจิรวัฒน์ เทียนเงิน (สัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 12)
นายเขมไชย รสานนท์ (สัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 10) นายธวัชชัย รสานนท์
(สัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 10) และนายเปรมชัย ศรีภัทร (สัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 5)
อย่างไรก็ตามจากภาวะวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2539-2540
ส่งผลกระทบต่อการดำเนินการและทางการเงินต่อบริษัทในระหว่างการดำเนินงานโครงการแรก คือ
โครงการปฐมพร การ์เด้น
และส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างผู้ถือหุ้นและผู้บริหารที่สำคัญ โดยนางสาวอัจฉราพร
ศิริไพรวัน ได้เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่และเป็นกรรมการผู้จัดการของบริษัทตั้งแต่ในปี 2540 เป็นต้นมา
และต่อมานายรพิ พินิจชอบ ได้เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในปี 2541 และเข้ามาเป็นผู้บริหารในปี 2546

บริษัทมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว และ
คอนโดมิเนียม เป็นต้น ปัจจุบันมีทุนจดทะเบียนทั้งสิ้น 400 ล้านบาท และเรียกชำระแล้ว 300
ล้านบาท มีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ที่ 555 รสาทาวเวอร์ ชั้น 28 ถนนพหลโยธิน แขวงจตุจักร
เขตจตุจักร กรุงเทพฯ 10900 โดยบริษัทมีประวัติความเป็นมาที่สำคัญ ดังนี้

+------------+---------------------------------------------------------+
| ปี          | เหตุการณ์                                                 |
+------------+---------------------------------------------------------+
| ส          | -   เริ่มก่อตั้งบริษัทภายใต้ชื่อ บริษัท พาณิชย์ภูมิพัฒนา จำกัด            |
| ิงหาคม 2538 |     ด้วยทุนจดทะเบียนและทุนชำระแล้ว 10 ล้านบาท                 |
|            |     มูลค่าหุ้นที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญจำนวน 100,000  |
|            |     หุ้น                                                  |
+------------+---------------------------------------------------------+
| กร         | -   เปิดขายโครงการปฐมพร การ์เด้น บนถนนพุทธมณฑล สาย 4        |
| กฎาคม 2540 |     ซึ่งเป็นโครงการแรกของบริษัท โดยเป็นโครงการบ้านเดี่ยวจำนวน    |
|            |     160 หน่วย มูลค่าโครงการประมาณ 380.00 ล้านบาท            |
+------------+---------------------------------------------------------+
| มีนาคม 2545 | -   บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 10 ล้านบาทเป็น 20 ล้านบาท         |
|            |     โดยเรียกชำระแล้วเต็มจำนวน มูลค่าหุ้นที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท     |
|            |     แบ่งเป็นหุ้นสามัญจำนวน 200,000 หุ้น                        |
|            |                                                         |
|            |  เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงานและพัฒนาโครงการของบริษัท |
+------------+---------------------------------------------------------+
| ส          | -   เปิดขายโครงการปฐมพร แกรนด์โฮม บนถนนพุทธมณฑล สาย 3      |
| ิงหาคม 2545 |     ซึ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยวจำนวน 41 หลัง มูลค่าโครงการประมาณ   |
|            |     426.00 ล้านบาท (ปัจจุบัน บริษัทได้ปิดโครงการไปแล้ว           |
|            |     เมื่อเดือนสิงหาคม 2549 โดยมีมูลค่ารวมการขายจำนวน 419.74    |
|            |     ล้านบาท)                                             |
+------------+---------------------------------------------------------+
| ตุลาคม 2546 | -   บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 20 ล้านบาทเป็น 300 ล้านบาท        |
|            |     โดยเรียกชำระแล้วเต็มจำนวน มูลค่าหุ้นที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท     |
|            |     แบ่งเป็นหุ้นสามัญจำนวน 3,000,000 หุ้น                      |
|            |                                                         |
|            |  เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงานและพัฒนาโครงการของบริษัท |
|            |                                                         |
|            | -   เปิดขายโครงการวิลเชอร์ บนถนนสุขุมวิท 22                   |
|            |     ซึ่งเป็นโครงการอาคารชุด จำนวน 22 ชั้น 78 หน่วย             |
|            |     มูลค่าโครงการประมาณ 895.51 ล้านบาท                     |
+------------+---------------------------------------------------------+

+--------------+------------------------------------------------------+
| ปี            | เหตุการณ์ (ต่อ)                                         |
+--------------+------------------------------------------------------+
| เมษายน 2547  | -   บริษัทเปลี่ยนชื่อจากบริษัท พาณิชย์ภูมิพัฒนา จำกัด เป็นบริษัท รสา  |
|              |     พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด                       |
|              |                                                      |
|              | -   บริษัทได้แปรสภาพเป็นบริษัทมหาชน และเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก    |
|              |     300 ล้านบาทเป็น 375 ล้านบาท                         |
|              |     เพื่อเตรียมเสนอขายหลักทรัพย์ต่อประชาชนทั่วไปจำนวน 15      |
|              |     ล้านหุ้น                                            |
|              |                                                      |
|              |   และนำหุ้นของบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย |
|              |     และได้เปลี่ยนแปลงมูลค่าหุ้นที่ตราไว้จากมูลค่าหุ้นละ 100        |
|              |     บาทเป็นหุ้นละ 5 บาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญจำนวน 75 ล้านหุ้น      |
+--------------+------------------------------------------------------+
| มิถุนายน 2548  | -   เปิดขายโครงการรสา วิลเลจ บนถนนพุทธมณฑล สาย 3        |
|              |     ซึ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยว จำนวน 23 หลัง                 |
|              |     มูลค่าโครงการประมาณ 231.00 ล้านบาท                  |
+--------------+------------------------------------------------------+
| ธันวาคม 2548  | -   ทำสัญญาจะซื้อจะขายโครงการกรุงไทย กรีนเนอรี่ โฮม         |
|              |     จากบริษัทกรุงไทย พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด         |
|              |     ในราคารวม 170 ล้านบาท (ราคาประเมินเท่ากับ 187        |
|              |     ล้านบาท) โดยปัจจุบันได้จ่ายเงินมัดจำรวมเป็นจำนวน 15       |
|              |     ล้านบาท และได้เปลี่ยนชื่อโครงการเป็นรสา พาร์คเลน         |
|              |     เพื่อนำมาพัฒนาและบริหารจัดการขายต่อเอง                 |
|              |     โดยจะพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยวจำนวน 96 หลัง           |
|              |     มูลค่าโครงการประมาณ 613.00 ล้านบาท                  |
|              |     ตั้งอยู่บนถนนรามอินทรา (ซอย วัชรพล)                    |
|              |     (โปรดพิจารณารายละเอียดเพิ่มเติมในหัวข้อ 6               |
|              |     โครงการในอนาคต) ทั้งนี้                              |
|              |     บ                                                |
|              | ริษัทได้รับโอนกรรมสิทธิ์โครงการดังกล่าวเรียบร้อยแล้วในเดือนธันวาคม |
|              |     ปี 2549                                           |
+--------------+------------------------------------------------------+
| มกราคม 2549  | -   เปิดขายโครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด บนถนนเกษตร       |
|              |     นวมินทร์ (ซอยมัยลาภ) ซึ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยว จำนวน 121  |
|              |     หลัง มูลค่าโครงการประมาณ 870.00 ล้านบาท              |
+--------------+------------------------------------------------------+
| มีนาคม 2549   | -   บริษัทได้ลดทุนจดทะเบียนจาก 375 ล้านบาทเป็น 300 ล้านบาท   |
|              |     และเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 300 ล้านบาทเป็น 400 ล้านบาท     |
|              |     แบ่งเป็นหุ้นสามัญจำนวน 80 ล้านหุ้น                       |
|              |                                                      |
|              |  และเปลี่ยนแปลงจำนวนการเสนอขายหลักทรัพย์ต่อประชาชนจากจำนวน |
|              |     15 ล้านหุ้นเป็นจำนวน 20 ล้านหุ้น                        |
+--------------+------------------------------------------------------+
| เมษายน 2549  | -   ทำสัญญาซื้อที่ดินและเริ่มดำเนินการก่อสร้างโครงการวิลมอร์      |
|              |     บนถนนพหลโยธิน 32                                  |
+--------------+------------------------------------------------------+
|   พฤษภาคม    | -   เปิดขายโครงการวิลมอร์ ซึ่งเป็นโครงการอาคารชุด จำนวน 8   |
|   2549       |     ชั้น 69 หน่วย มูลค่าโครงการประมาณ 151.70 ล้านบาท       |
+--------------+------------------------------------------------------+

2.  ภาพรวมในการประกอบธุรกิจ

บริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรรและอาคารชุดพักอาศัย
บริษัทเป็นผู้พัฒนาโครงการและเจ้าของโครงการ โดยเน้นการสร้างบ้านจัดสรรที่มีคุณภาพ
เน้นประโยชน์ใช้สอย ภายใต้แนวคิดการสร้างบ้านจัดสรรที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวในแต่ละโครงการ
ทุกโครงการของบริษัทถือว่าเป็นสินค้าจำนวนจำกัด โดยนำเสนอรูปแบบและแนวคิดใหม่อยู่เสมอ
ซึ่งถือเป็นจุดขายที่สำคัญของแต่ละโครงการ โดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับปานกลางถึงระดับสูง
ในด้านของทำเลที่ตั้ง
บริษัทเน้นการเลือกทำเลที่อยู่ในย่านที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายมีสาธารณูปโภคครบครัน
สำหรับการก่อสร้างอาคาร การออกแบบ การตกแต่งภายใน และการเลือกใช้วัสดุ
บริษัทเน้นกระบวนการผลิตและวัตถุดิบที่มีคุณภาพสูง

บริษัทเริ่มดำเนินงานโครงการบ้านเดี่ยวโครงการแรกภายใต้ชื่อ โครงการปฐมพร การ์เด้น
บนถนนพุทธมณฑล สาย 4 และมีการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวเพิ่มเติมในพื้นที่ใกล้เคียงกันอีก 3
โครงการ
ส่งผลให้บริษัทมีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในโซนเหนือและโซนตะวันตกของกรุงเทพมหานคร
สำหรับการพัฒนาโครงการอาคารชุด บริษัทเริ่มดำเนินงานโครงการ “วิลเชอร์ สุขุมวิท22”
ขึ้นเป็นโครงการแรก ซึ่งประสบความสำเร็จในด้านการขาย
ทั้งนี้บริษัทสามารถเริ่มส่งมอบห้องชุดบางส่วนให้กับลูกค้าได้แล้ว
โดยบริษัทคาดว่าจะสามารถปิดโครงการได้ตามเป้าหมาย

ในอนาคต บริษัทมีนโยบายพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยในพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดีเพิ่มเติม เช่น
ในทำเลที่มีโครงการระบบขนส่งมวลชนรองรับ และในทำเลกลางเมือง (Central Business
District – CBD) และพื้นที่รอบข้าง อาทิ เช่น แถบถนนสุขุมวิท สาทร สีลม เป็นต้น
เนื่องจากเป็นพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจซึ่งมีที่ดินอยู่ค่อนข้างจำกัด
และเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานเป็นจำนวนมากแต่ยังขาดแคลนอาคารชุดพักอาศัย
จึงเหมาะกับการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม โดยอาจเป็นการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาเอง
และ/หรือเป็นการซื้อโครงการที่อยู่ระหว่างการดำเนินการเพื่อนำมาพัฒนาต่อ
ขึ้นกับสถานการณ์และความเหมาะสม
เช่นเดียวกันกับการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวที่จะมีการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาเอง
และ/หรือเป็นการซื้อโครงการที่อยู่ระหว่างการดำเนินการเพื่อนำมาพัฒนาต่อ

ณ สิ้นปี 2549 บริษัทมีโครงการที่เพิ่งปิดการขายโครงการไปในเดือนสิงหาคม 2549 คือ
โครงการปฐมพร แกรนด์โฮม เป็นโครงการบ้านเดี่ยวขนาด 100 ตารางวาขึ้นไป ตั้งอยู่บนถนน
พุทธมณฑล สาย 3 กรุงเทพมหานคร มีมูลค่าโครงการรวม 419.74 ล้านบาท
และมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและเปิดขายแล้วจำนวน 4 โครงการ มีมูลค่าโครงการรวม
2,148.21 ล้านบาท ได้แก่

-   โครงการวิลเชอร์ เป็นโครงการคอนโดมิเนียมสูง 22 ชั้น ขนาดห้องชุดตั้งแต่ 106 ถึง 367
    ตารางเมตร ตั้งอยู่บน ถนนสุขุมวิท ซอย สุขุมวิท 22 กรุงเทพมหานคร มีมูลค่าโครงการรวม
    895.51 ล้านบาท

-   โครงการรสา วิลเลจ เป็นโครงการบ้านเดี่ยวขนาด 100 ตารางวาขึ้นไป
    ตั้งอยู่บนถนนพุทธมณฑล สาย 3 กรุงเทพมหานคร มีมูลค่าโครงการรวม 231.00 ล้านบาท

-   โครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด เป็นโครงการบ้านเดี่ยวขนาด 52 ถึง 168 ตารางวา
    ตั้งอยู่บนถนน เกษตร-นวมินทร์ (ซอยมัยลาภ) กรุงเทพมหานคร มีมูลค่าโครงการรวม
    870.00 ล้านบาท

-   โครงการวิลมอร์ เป็นโครงการคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้นตั้งอยู่ในซอยเสนานิคม ถนนพหลโยธิน
    กรุงเทพมหานคร มีมูลค่าโครงการรวม 151.70 ล้านบาท

นอกจากนี้ บริษัทยังมีโครงการที่คาดว่าจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างในไตรมาส 1 ปี 2550 อีก1
โครงการ ได้แก่ โครงการรสา พาร์คเลน เป็นโครงการบ้านเดี่ยว ตั้งอยู่บนถนนรามอินทรา
(ซอยวัชรพล) ซึ่งเป็นโครงการที่ได้เริ่มพัฒนาไปบางส่วน โดยบริษัทซื้อจากบริษัท กรุงไทย
พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
เพื่อนำมาพัฒนาใหม่ให้มีความสอดคล้องกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท
ภายใต้สถานการณ์ตลาดบ้านเดี่ยวที่มีการแข่งขันสูงในปัจจุบัน ทั้งนี้
บริษัทได้รับโอนกรรมสิทธิ์โครงการดังกล่าวเรียบร้อยแล้วในเดือนธันวาคม ปี 2549

1.  โครงสร้างรายได้

ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีโครงสร้างรายได้หลักมาจากการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งประกอบด้วย รายได้จากการขายบ้านเดี่ยวและอาคารชุดพักอาศัย และรายได้อื่นๆ ที่สำคัญ
ซึ่งประกอบด้วย กำไรจากการขายเงินลงทุนชั่วคราว
รายได้จากการริบเงินจากการผิดสัญญาภาระจำยอมที่ดิน
และรายได้จากการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดห้องชุดตามสัญญา เป็นต้น
โดยมีรายละเอียดปรากฏตามตารางแสดงรายได้ ดังต่อไปนี้

  -------------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------
  รายได้                      2547              2548              2549     

  (หน่วย : ล้านบาท)            ล้านบาท   ร้อยละ    ล้านบาท   ร้อยละ    ล้านบาท   ร้อยละ

  บ้านเดี่ยว                                                                 

  ปฐมพร แกรนด์โฮม             140.36   80.75    64.46    14.94    24       3.58

  รสา วิลเลจ                  0        0.00     28.3     6.56     80.69    12.02

  รสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด         0        0.00     0        0.00     114.02   16.99

  รายได้การขายบ้านพร้อมที่ดิน      140.36   80.75    92.76    21.51    218.71   32.58

  อาคารชุดพักอาศัย                                                           

  วิลเชอร์                     22.35    12.86    335.41   77.76    446.93   66.58

  วิลมอร์                      0        0.00     0        0.00     2.54     0.38

  รายได้การขายหน่วยในอาคารชุด   22.35    12.86    335.41   77.76    449.47   66.96

  รายได้อื่นๆ                   11.12*   6.40     3.17     0.73     3.09     0.46

  รวมรายได้                   173.83   100.00   431.34   100.00   671.27   100.00
  -------------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------

  *รายได้อื่นๆ ที่สำคัญ ได้แก่ รายได้จากการริบเงินค่าจองและเงินดาวน์
  กำไรจากการขายเงินลงทุนชั่วคราว และรายได้จากการริบเงินจากการผิดสัญญาภาระจำยอมที่ดิน
  โดยในปี 2547 มีการริบเงินจากการผิดสัญญาภาระจำยอมที่ดิน เท่ากับ 5.61 ล้านบาท
  การริบเงินจองและเงินดาวน์ เท่ากับ 3.80 ล้านบาท ค่าที่ปรึกษา เท่ากับ 0.84 ล้านบาท
  และอื่นๆ เท่ากับ 0.87 ล้านบาท

2.  เป้าหมายในการดำเนินธุรกิจ

ภายใน 3 ปีข้างหน้า
บริษัทมีเป้าหมายมุ่งเน้นขยายการพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยในทำเลที่ดีและในทำเลกลางเมือง
(Central Business District – CBD)
เพื่อสามารถเข้าถึงและครอบคลุมกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพได้อย่างทั่วถึง
โดยจะพิจารณาทำเลที่ตั้งของระบบเครือข่ายคมนาคมเป็นองค์ประกอบสำคัญ ทั้งนี้
บริษัทจะยังดำรงแนวคิดสำคัญในการดำเนินธุรกิจคือ
การพัฒนาโครงการที่มีแนวคิดที่เป็นเอกลักษณ์ในแต่ละโครงการ (Unique Theme)
เป็นโครงการที่มีคุณภาพและคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยและคุณภาพชีวิตที่ดีของลูกค้าสูงสุด
ทั้งในแง่ของวัสดุอุปกรณ์ กระบวนการผลิต และทำเลที่ตั้งของโครงการ
โดยเน้นการจับกลุ่มลูกค้าตั้งแต่ระดับปานกลางถึงระดับสูง ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท