ค. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์/กลุ่มธุรกิจ

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

1. ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

ธุรกิจและการดำเนินการของบริษัทฯ และบริษัทย่อย ประกอบด้วย

1.1 จูเวลเลอรี่ เซ็นเตอร์ เป็นอาคารชุดสำนักงาน สูง 34 ชั้น
ประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดจำนวน 111 ห้องชุด มีพื้นที่ทั้งสิ้น 42,833.78 ตารางเมตร
เพื่อขายและให้เช่า อาคารเลขที่ 138 ถนนนเรศ สี่พระยา บางรัก กรุงเทพมหานคร โดย ณ วันที่
31 ธันวาคม 2548 บริษัทฯ ยังคงมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพื่อขายและให้เช่าจำนวน 18 ห้องชุด
คิดเป็นพื้นที่ 12,307.37 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 28.73 % ของพื้นที่ทั้งหมด

1.2 ที่ดินสัตหีบ ที่ดินที่อยู่ในระหว่างรอการพัฒนาเป็นโครงการเพื่อการพักอาศัย มีพื้นที่ทั้งสิ้น

222-1-99 ไร่ ตั้งอยู่ริมทางหลวงหมายเลข 332 ตำบลบางเสร่ อำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี

1.3 สุขาภิบาล 3 แมนชั่น อาคารชุดเพื่อการพักอาศัย สูง 19 ชั้น ประกอบด้วยห้องชุดจำนวน
1,024 ห้องชุด ตั้งอยู่ที่อาคารเลขที่ 22/1 ถนนสุขาภิบาล 3 แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ
กรุงเทพมหานคร ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 มีห้องชุดในนามบริษัทฯ จำนวน 4 ห้องชุด
คิดเป็นพื้นที่ 238.66 ตร.ม.

1.4 เชียงใหม่ วีไอพี ทาวเวอร์ อาคารชุดเพื่อการพาณิชย์ สูง 4 ชั้น มีห้องชุดในนามบริษัทฯ
จำนวน 4 ห้องชุด คิดเป็นพื้นที่ทั้งสิ้น 890.88 ตารางเมตร ตั้งอยู่ที่เลขที่ 188/1-2 และ
188/5-6 หมู่ 1 ถนนห้วยแก้ว ตำบลช้างเผือก อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่

1.5 ที่ดินบริเวณถนนวัชรพล ที่ดินอยู่ในระหว่างการพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัย 2 ชั้น
จำนวน 270 หน่วย ประกอบด้วยที่ดินจำนวน 78-0-46 ไร่

1.6 ที่ดินบริเวณถนนศรีนครินทร์ ที่ดินอยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัย 2 ชั้น
จำนวน 367 หน่วย ประกอบด้วยที่ดินจำนวน 101-1-82 ไร่

2. ตลาดอสังหาริมทรัพย์และการแข่งขัน 

ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ปี 2548 เศรษฐกิจไทยขยายตัวร้อยละ 4.5 ซึ่งลดลงจากปี 2547 ที่ขยายตัวร้อยละ 6.2
อย่างไรก็ดีเศรษฐกิจไทยยังมีพื้นฐานที่แข็งแกร่งและสามารถปรับตัวต่อไปได้ท่ามกลางสภาวะราคาน้ำมันสูง
การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยและอัตราเงินเฟ้อ การระบาดอีกครั้งของไข้หวัดนก
และปัญหาความไม่สงบในภาคใต้ที่ยังคงดำเนินอยู่

เมื่อพิจารณาอุปสงค์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายและให้เช่า พบว่าในปี 2548
อุปสงค์ยังเติบโตได้ดีแต่ในอัตราที่ชะลอตัวลง
เนื่องจากความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจซึ่งส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์
ทั้งนี้ในระหว่างปี 2548 ความคืบหน้าในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตกทม.ก็ชะลอตัวลงเช่นกัน
ซึ่งการปรับตัวดังกล่าวส่งผลดีต่อปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในตลาดให้เกิดความสมดุลมากยิ่งขึ้น
ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละประเภทอยู่ในขั้นตอนการเติบโตทางธุรกิจที่แตกต่างกัน
โดยตลาดบางประเภทต้องออกจากตลาดโดยรวมไปเนื่องจากเกิดอุปทานใหม่
ในขณะที่บางตลาดเริ่มจะเติบโต

ถึงแม้ว่าในช่วงต้นปี 2549 ประเทศไทยจะมีความไม่แน่นอนทางการเมืองเกิดขึ้นก็ตาม
ทางธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงประมาณการเศรษฐกิจไทยไว้ที่อัตราร้อยละ 4.75 – 5.75
อัตราเงินเฟ้ออยู่ในช่วงร้อยละ 3.5 – 5.0
ในขณะที่การบริโภคภายในประเทศคาดการณ์ว่าจะเติบโตในอัตราร้อยละ 3.5 – 4.5
ด้านการลงทุนขยายตัวในอัตราร้อยละ 10.5 – 11.5
และเรายังคงเชื่อว่าการลงทุนจำนวนมากในโครงการเมกกะโปรเจกในปี 2549
ยังคงเป็นไปตามประมาณการที่วางไว้

อย่างไรก็ดี รายได้ที่เพิ่มขึ้นในส่วนของภาครัฐและเอกชน
รวมทั้งความกดดันด้านเงินเฟ้อที่ลดลงจะช่วยทำให้ความรู้สึกของผู้บริโภคและการบริโภคของภาคเอกชนดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี
2549

ตลาดบ้านจัดสรร

[]

ข้อมูล : จากธนาคารแห่งประเทศไทย

ปี 2548 ที่ผ่านมา ตลาดบ้านจัดสรรต้องเผชิญกับปัจจัยที่ท้าทายหลายด้าน อาทิ
ต้นทุนค่าก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย
รวมทั้งความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลง
ในขณะที่มาตรการการให้สินเชื่อที่เข้มงวดส่งผลกระทบต่อการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการรายย่อย
จึงทำให้เกิดการรวมตัวกันของผู้ประกอบการรวมทั้งเกิดการชะลอตัวในการเปิดตัวโครงการใหม่เข้าสู่ตลาดอีกด้วย

ในสภาวะการณ์ที่เข้มงวดเช่นนี้
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงใช้กลยุทธ์ที่หลากหลายมากขึ้นด้วยการประสานงานร่วมกับผู้รับเหมา
หรือใช้เครื่องมือทางการเงินต่างๆ เช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
เพื่อบริหารงานให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด
ผู้ประกอบการหลายรายยังได้ประกาศแผนการดำเนินงานเข้าสู่ตลาดระดับล่างเพื่อรองรับตลาดที่มีขนาดใหญ่และมั่นคงอีกด้วย
ทั้งนี้เนื่องมาจากต้นทุนค่าก่อสร้างและราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นนั้นได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการลดขนาดของโครงการลง
รวมทั้งมีการขยายการลงทุนไปยังตลาดรองลงมา อาทิ ภูเก็ต และพัทยา เป็นต้น

ในปี 2548 จำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนเพิ่มในเขตกทม.และปริมณฑล เท่ากับ 67,829 หน่วย
เพิ่มขึ้นร้อยละ 8 เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2547 ซึ่งมีจำนวนเท่ากับ 62,796 หน่วย

เรายังเห็นโอกาสการลงทุนในทุกระดับราคา
โดยผู้ประกอบการในตลาดระดับบนจะต้องพัฒนาและออกแบบบ้านให้เหมาะสมกับความต้องการของผู้ซื้อได้มากยิ่งขึ้นซึ่งราคาดังกล่าวจำเป็นต้องสอดคล้องกับคุณภาพของบ้านและทำเลที่ตั้งเป็นสำคัญ
ในขณะที่ราคาของบ้านในระดับกลางและล่าง
ราคาจะไม่ลดลงเนื่องจากยังมีความต้องการอยู่เป็นจำนวนมาก

อุปสงค์ในปี 2549 จะเติบโตไปในทิศทางเดียวกับสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ
ซึ่งเราเชื่อว่าเศรษฐกิจที่ดีขึ้นจะช่วยส่งเสริมบรรยากาศการลงทุนการดำเนินธุรกิจต่างๆและทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคฟื้นตัวขึ้น
อย่างไรก็ดี อัตราการจ้างงานที่ยังอยู่ในระดับสูง การเพิ่มขึ้นของค่าแรง
รวมทั้งการเติบโตของครอบครัวใหม่จะเป็นปัจจัยสำคัญในการกระตุ้นอุปสงค์ด้านที่อยู่อาศัยต่อไป

ตลาดอาคารชุด

ปี 2548 มีจำนวนอาคารชุดเปิดตัวเพิ่มขึ้นในกทม.และปริมณฑลประมาณ 17,400 หน่วย
เพิ่มขึ้นร้อยละ 16 จากปี 2547 ซึ่งมีจำนวน 15,000 หน่วย
โดยอุปทานของอาคารชุดระดับล่างในเขตกรุงเทพชั้นนอกโดยเฉพาะบริเวณที่อยู่ใกล้เส้นทางขนส่งมวลชนเริ่มมีการเติบโตมากขึ้น

อย่างไรก็ดี ในปี 2548 จำนวนอาคารชุดที่เพิ่มขึ้นในเขตกทม.มีเพียง 4,869 หน่วย ลดลงร้อยละ
37 เมื่อเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา
เนื่องจากผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่กอปรกับการขาดทำเลซึ่งเหมาะสมต่อการพัฒนาเป็นอาคารชุด

เมื่อพิจารณาในเขตกทม. พบว่าบริเวณสุขุมวิทมีจำนวนอาคารชุดเพิ่มขึ้นเพียง 473 หน่วย
ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 80,000 บาทต่อตรม. โดยมีอัตราการขายสูงถึง 77%
ในขณะที่บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา/พระราม 3 มีการเติบโตสูงที่สุด กล่าวคือ
มีจำนวนอาคารชุดเพิ่มขึ้นสูงถึง 2,118 หน่วย ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000
บาทต่อตรม.โดยมีอัตราการขาย 58% ส่วนบริเวณสีลม/สาทรมีจำนวนอาคารชุดเพิ่มขึ้น 1,069
หน่วย บริเวณลุมพินี/เพลินจิตมีจำนวนอาคารชุดเพิ่มขึ้น 130 หน่วย
โดยบริเวณสาทร/สีสมและบริเวณลุมพินี/เพลินจิตมีอัตราการขายประมาณ 69% - 75%
และมีราคาขายเฉลี่ยสูงถึง 97,000 บาทต่อตรม. นอกจากนี้
บริเวณปทุมวันมีจำนวนอาคารชุดเพิ่มขึ้น 1,079 หน่วย ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 78,000 บาทต่อตรม.
โดยมีอัตราการขายค่อนข้างต่ำอยู่ที่ 47%

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2549 ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง
การเติบโตของอุปทานมีส่วนช่วยให้การขยายตัวของตลาดอยู่ในระดับที่เหมาะสมซึ่งช่วยทำให้เกิดความสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์
ผู้ประกอบการจะให้ความสำคัญกับตลาดระดับกลางถึงล่างมากยิ่งขึ้นโดยเฉพาะตลาดอาคารชุดราคาถูกบริเวณรอบนอกที่อยู่ใกล้กับเส้นทางระบบขนส่งมวลชน

ทั้งนี้การจัดหาเงินทุน การควบคุมต้นทุน การพัฒนาที่อยู่อาศัยให้มีมาตรฐานสูงขึ้น
รวมทั้งการควบคุมคุณภาพของที่อยู่อาศัยเพื่อตอบสนองกับความต้องการของลูกค้า
จะเป็นสิ่งที่ท้าทายผู้ประกอบการในปี 2549
นอกจากนี้เส้นทางระบบขนส่งมวลชนจะมีบทบาทสำคัญต่ออุปทานในอนาคตอันใกล้