8

การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์

ลักษณะการประกอบธุรกิจหลัก คือ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในรูปของโครงการ
ซึ่งประกอบด้วย บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเป็นหลัก และในปี 2552 ได้เปิดขายทาวน์เฮ้าส์
หลังจากที่ไม่ได้จับตลาดนี้มากว่าสิบปี นอกจากนี้ในปลายปี 2553 บริษัทฯ
ได้ขยายกลุ่มเป้าหมายเพิ่มขึ้นจากบ้านจัดสรร โดยเพิ่มสินค้าคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1 ล้านบาท
เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าให้กว้างขึ้น สำหรับรูปแบบผลิตภัณฑ์มีทั้งบ้านสร้างก่อนขาย
เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่ต้องการเข้าอยู่ทันที และบ้านสั่งสร้าง
ซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงต่อเติมจากแบบมาตรฐานได้ โครงการของบริษัทฯ
มีทำเลที่ตั้งกระจายอยู่รอบกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (รายละเอียดโครงการตามเอกสารแนบ 3
แบบย่อย 3) สำหรับธุรกิจรองของบริษัทฯ คือ ธุรกิจสนามกอล์ฟและการให้เช่าอาคารสำนักงาน

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ก) นโยบายและลักษณะการตลาดและการแข่งขันของผลิตภัณฑ์และบริการที่สำคัญ

บริษัทฯ นำเสนอสินค้าโดยยึดนโยบาย “ความคุ้มราคา” (Value for Money) แก่ลูกค้า
กล่าวคือลูกค้าจะได้รับสินค้าและบริการที่ดีในราคาที่เหมาะสม ประเภทของสินค้าประกอบด้วย
บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ที่ดินเปล่า ทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียม ระดับราคาเฉลี่ยประมาณ 1.0 -
5.0 ล้านบาท ลักษณะลูกค้าจะเป็นผู้ใช้โดยตรง (end user)
จึงไม่มีความเสี่ยงในการพึ่งพิงลูกค้ารายใดเป็นพิเศษ
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไป ช่วงอายุประมาณ 30-40 ปี
อาชีพรับจ้างเอกชน, ธุรกิจส่วนตัว เป็นส่วนใหญ่
สำหรับช่องทางการจำหน่ายจะใช้วิธีขายตรงแก่ลูกค้า
โดยมีสำนักงานขายประจำแต่ละหน่วยงานและสำนักงานใหญ่

ข) ภาวะการแข่งขัน

แม้จะมีปัจจัยลบด้านการเมืองและเศรษฐกิจหลายประการในปี 2553
แต่ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยก็ยังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ส่วนหนึ่งเนื่องจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะที่ครบกำหนดในไตรมาสที่
1 และการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย
และค่าธรรมเนียมการจดจำนองที่ครบกำหนดในไตรมาสที่ 2
มีส่วนกระตุ้นให้เกิดการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นถึง 50%
ในครึ่งแรกของปีเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี2552 นอกจากนี้
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจของประเทศ แม้ว่าจะเกิดวิกฤติการเมืองในเดือนเม.ย.-พ.ค.
ยังทำให้ทั้งผู้บริโภคและผู้ประกอบการเกิดความมั่นใจ ส่งผลให้จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นถึง
84% โดยเป็นการเติบโตของคอนโดมิเนียมกว่า 148%
ในขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดตัวเพิ่มขึ้น 38%

9

จากความร้อนแรงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ธนาคารแห่งประเทศไทยได้แสดงความกังวลกับการเกิดฟองสบู่ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศ
จึงได้ออกมาตรการควบคุม โดยกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan To
Value : LTV ratio) สำหรับคอนโดมิเนียมที่ 90% โดยมีผลตั้งแต่ปี 2554
และสำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบที่ 95% โดยมีผลตั้งแต่ปี 2555
จึงเป็นที่คาดหมายว่าการเปิดตัวที่อยู่อาศัยในปี 2554
ผู้ประกอบการจะกลับไปพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น สอดคล้องกับความคืบหน้าของ

การก่อสร้างโครงการขนส่งมวลชนระบบราง
ซึ่งจะทำให้แนวโน้มการพัฒนาที่อยู่อาศัยกลับออกไปสู่ชานเมืองแทนที่ความนิยมคอนโดมิเนียมในเมืองเช่นหลายปีที่ผ่านมา

สำหรับการดำเนินงานของบริษัทฯ โครงการหลักที่สร้างยอดขายและรายได้ในปี 2553
ได้แก่โครงการชวนชื่นโมดัส จรัญฯ-ปิ่นกล้าและ ชวนชื่นโมดัส เซนโทร
ซึ่งมียอดขายต่อเนื่องจากการเปิดตัวเมื่อปลายปี 2552 นอกจากนี้บริษัทฯ ได้เปิดตัวโครงการใหม่คือ
ชวนชื่นบรู๊คไซด์ บนถนนกรุงเทพ-ปทุมธานี เป็นโครงการบ้านเดี่ยว 113 หลังบนพื้นที่ 25 ไร่
มูลค่าโครงการ 360 ล้านบาท
โดยมีจุดเด่นคือความเป็นธรรมชาติของโครงการซึ่งโอบล้อมด้วยลำธารถึง 3 ด้าน
ในขณะที่ทำเลที่ตั้งโครงการรองรับด้วยเส้นทางคมนาคมอย่างสะดวกสบาย นอกจากนี้
ในช่วงปลายปีบริษัทฯ ได้เปิดแนะนำโครงการคอนโดมิเนียม “เด็น วิภาวดี”
เป็นโครงการคอนโดมิเนียมติดถนนวิภาวดีรังสิต ใกล้สถานีหลักสี่ โครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง
ในระดับราคาเริ่มต้น 1.08 ล้านบาท ขนาดพื้นที่ 28.5 ตร.ม.ขึ้นไป
โดยจะมีการเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการในเดือนกุมภาพันธ์ 2554

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ที่ดินและวัสดุก่อสร้าง

(1) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

ในช่วงปีที่ผ่านมาบริษัทฯได้ดำเนินการจัดซื้อวัตถุดิบ (ที่ดิน) เพิ่มเติมบางส่วน
ซึ่งได้นำมาพัฒนาเป็นโครงการในปี 2553-2554 ได้แก่ ไพรเวทพาร์ค ชวนชื่นซิตี้ , เบลล์พาร์ค
ชวนชื่นซิตี้ และเด็น วิภาวดี และบริษัทฯ มีที่ดินที่รอการพัฒนาอยู่จำนวนหนึ่ง(ประมาณ 27%
ของสินทรัพย์รวม) ซึ่งบริษัทฯได้ซื้อไว้ในราคาต้นทุนที่ถูก
และเล็งเห็นว่าเป็นทำเลสำคัญในอนาคตที่จะพิจารณาวางแนวทางในการพัฒนาเป็นลำดับต่อไป
โดยบริษัทฯ ยังคงมีนโยบายมุ่งเน้นพัฒนาทำเลต่างๆ รอบกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ที่ภาครัฐมีนโยบายในการวางเครือข่ายคมนาคม ทั้งถนนตัดใหม่ ทางด่วน และขนส่งมวลชนระบบราง

ในส่วนของวัตถุดิบ (วัสดุก่อสร้าง) บริษัทฯ จะใช้นโยบายจัดจ้างผู้รับเหมามาดำเนินการ
ดังนั้นวัสดุส่วนใหญ่จึงเป็นการจัดซื้อโดยผู้รับเหมา ยกเว้นวัสดุบางชนิดที่ต้องเน้นการควบคุมคุณภาพ
บริษัทฯจะสั่งซื้อเองจากบริษัทฯผู้ผลิตโดยตรงซึ่งจะได้ต้นทุนที่ถูกกว่าเนื่องจากมีการสั่งเป็นจำนวนมาก
หรือสั่งซื้อจากบริษัทในเครือ ซึ่งบริษัทฯ สามารถมีอำนาจต่อรองในแง่ราคา เงื่อนไข และบริการ
ที่ผ่านมาบริษัทฯ ไม่มีการซื้อวัตถุดิบจากผู้ผลิตหรือผู้จำหน่ายรายใดเกินกว่าอัตราร้อยละ 30
ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบทั้งหมด

10

(2) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

-   ผลกระทบและการดำเนินการป้องกัน

1. ทรัพยากรและสิ่งแวดล้อมทางกายภาพ

สภาพภูมิประเทศ จัดให้มีการทำรั้วกำแพงรอบบริเวณบ้านพักคนงานให้เป็นสัดส่วน มี

การปลูกต้นไม้และทำสวนหย่อมด้านหน้าโครงการเพื่อความสวยงาม

การชะล้างพังทลายของดิน มีการสร้างเขื่อนกันดินบริเวณพื้นที่หน้าโครงการใกล้กับแนว

แม่น้ำลำคลอง

คุณภาพอากาศ มีการป้องกันฝุ่นละอองในพื้นที่โครงการโดยการฉีดพรมน้ำ , ตรวจสอบ

เครื่องจักรกลที่ใช้ในการก่อสร้างให้อยู่ในสภาพดี เพื่อลดการเกิดเขม่าและควัน
เสียงและการสั่นสะเทือน ตรวจสอบเครื่องจักรกลในการก่อสร้างให้อยู่ในสถานที่เสมอ

เพื่อลดการเกิดเสียงดัง อันเนื่องจากเครื่องจักรกลชำรุด และไม่ดำเนินกิจกรรมใดๆ
ที่ก่อให้เกิดเสียงดังรบกวนในช่วงเวลาพักผ่อนของชุมชน (หลังเวลา 19.00 น.)

ทรัพยากรน้ำ ,การระบายน้ำและการป้องกันน้ำท่วม จัดให้มีรางระบายน้ำรอบๆ บ้านพักคนงาน
และบ่อพักน้ำชั่วคราวเพื่อรองรับน้ำเสียจากกิจกรรมต่างๆ ของคนงาน ,จัดสร้างระบบบำบัดน้ำเสีย
และสิ่งปฏิกูลจากคนงานโดยจัดสร้างเป็นแบบเกรอะ-กรองไร้อากาศและจัดให้มีการสูบกากตะกอนในบ่อเกรอะไปกำจัด

  2. ทรัพยากรชีวภาพ

 มีการดำเนินการตามมาตรการป้องกัน / ลดผลกระทบต่อทรัพยากรกายภาพอย่างเคร่งครัด

เพื่อไม่ก่อให้เกิดผลกระทบ

3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์

แหล่งน้ำใช้ แนะนำให้คนงานใช้น้ำอย่างประหยัด โดยการนำน้ำจากคลองหรือจากบ่อพัก

น้ำมาใช้ในกิจกรรมก่อสร้างบางส่วน เช่นการล้างอุปกรณ์ก่อสร้าง ,การรดน้ำต้นไม้

การใช้ไฟฟ้า แนะนำให้คนงานใช้ไฟฟ้าอย่างประหยัด , ใช้อุปกรณ์ไฟฟ้าที่ได้มาตรฐาน ,
ประหยัดพลังงานและมีอายุการใช้งานยาวนาน ,
เดินสายและติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าตามมาตรฐานของการไฟฟ้าฯ

การกำจัดขยะมูลฝอย
รวบรวมขยะหรือเศษวัสดุที่เกิดจากการก่อสร้างกองรวมไว้ไม่ให้กระจัดกระจาย
และนำกลับมาใช้ประโยชน์ใหม่หรือนำไปถมที่ , จัดภาชนะรองรับให้เพียงพอกับปริมาณขยะที่เกิดขึ้น
, มีฝาปิดมิดชิด ส่วนขยะที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้ควรมีการดำเนินการนำไปทิ้งอย่างน้อยสัปดาห์ละครั้ง

11

การคมนาคม หลีกเลี่ยงการขนถ่ายวัสดุก่อสร้างในชั่วโมงเร่งด่วน , จำกัดความเร็วของรถ

บรรทุก โดยเฉพาะเมื่อเข้าเขตชุมชน และปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการขนส่งอย่างเคร่งครัด ,
ขับรถด้วยความระมัดระวัง ห้ามจอดรถในบริเวณที่ทำให้เกิดการกีดขวางการจราจร

4. คุณภาพชีวิต

อาชีวอนามัย มีการพิจารณาด้านมาตรการความปลอดภัย , จัดให้มีการดูแลการใช้อุปกรณ์

ป้องกันอันตราย และมีการตรวจสอบเพื่อความปลอดภัยในการทำงาน ,
มีการอบรมชี้แจงมาตรการต่างๆ แก่หัวหน้าคนงาน
หรือจัดหาคู่มือพร้อมคำชี้แจงใช้เพื่อให้เกิดสำนึกและเข้าใจในเรื่องความปลอดภัยให้ดียิ่งขึ้น ,
มีการจัดหาสวัสดิการด้านสุขาภิบาลต่างๆ เช่น น้ำดื่ม และที่ทิ้งขยะรวม
มีการรักษาความสะอาดภายในพื้นที่เพื่อลดมลภาวะ และอุบัติเหตุต่างๆ ,
จัดให้มีเครื่องปฐมพยาบาลเบื้องต้น , จัดให้มีไฟฟ้า แสงสว่างในเวลากลางคืน
บริเวณบ้านพักคนงานให้เพียงพอ

สาธารณสุข กำหนดขอบเขตบ้านพักคนงานให้อยู่ในบริเวณเดียวกัน ,
มีความเข้มงวดในด้านสุขาภิบาลสิ่งแวดล้อม
เพื่อป้องกันการก่อและแพร่กระจายของเชื้อโรคหรือโรคติดต่อ ,
จัดให้มีเวรยามรักษาความปลอดภัยออกตรวจดูแลความเรียบร้อยตลอด 24 ชั่วโมง

การป้องกันอัคคีภัย มีการเดินสายไฟทุกขั้นตอน และกระทำอย่างถูกหลักวิชาการ , ออกกฎ

ให้คนงานดับไฟให้สนิทหลังสูบบุหรี่ และประกอบอาหาร

ทัศนียภาพและสุนทรียภาพ ควบคุมให้มีการดูแลการก่อสร้างบริเวณต่างๆ
ภายในโครงการให้เป็นไปตามที่ออกแบบไว้ เพื่อรักษาสภาพภูมิทัศน์ที่ดีของโครงการ

- ผลการปฏิบัติจริงเปรียบเทียบกับอัตราสูงสุดตามกฎหมาย

บริษัทฯ
ได้มีการวางนโยบายในการรักษาสิ่งแวดล้อมเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมโดยให้เป็นไปตามมาตรการที่ทางราชการกำหนดไว้

- ข้อพิพาทและแนวทางแก้ไข

  - ไม่มี -

12

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553

ณ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯ ไม่มีโครงการงานรอส่งมอบมูลค่าเกินกว่าร้อยละ 10
ของรายได้รวม จึงแสดงโครงการที่มีงานรอส่งมอบสูงสุด 3 อันดับแรก ดังนี้

โครงการ มูลค่า (ล้านบาท) คิดเป็นร้อยละ (ของรายได้รวม)

1. ชวนชื่นโมดัส จรัญฯ-ปิ่นเกล้า 118.41 4.35

2. ชวนชื่นโมดัส เซนโทร 117.83 4.33

3. เด็น วิภาดี 116.98 4.30

13

4.  การวิจัยและพัฒนา

  -------------------- ไม่มีข้อมูล ------------------------