2. ปัจจัยความเสี่ยง

  2.1 ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากการดำเนินงาน

-   ความเสี่ยงในเรื่องความไม่ต่อเนื่องของรายได้

ณ สิ้นปี 2555 บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 3 โครงการ ประกอบด้วย โครงการแนวสูง
2 โครงการซึ่งพัฒนาเสร็จแล้วได้แก่ โครงการ The Lighthouse และโครงการ Intro
Condominium ราคาขายตั้งแต่ 3 – 12 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าขายรวมประมาณ 2,950 ล้านบาท
เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลกลางเมือง (Central Business District)
ซึ่งยังเป็นตลาดที่มีการเจริญเติบโต ปัจจุบันขายและโอนให้กับลูกค้าจำนวนหนึ่งแล้ว ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2555 ยังคงเหลือห้องชุดรอการขายประมาณ 400-500 ล้านบาท และ
โครงการแนวราบหนึ่งโครงการคือโครงการ RASA Maxx Ville เป็นทาว์นเฮ้าส์ราคา 2 - 3
ล้านบาท ซึ่งเปิดขายโครงการในไตรมาสสี่ของปี 2555 มูลค่าโครงการ 520 ล้านบาท

บริษัทฯ
บริหารความเสี่ยงโดยการศึกษาความเป็นไปได้ของที่ดินที่ได้รับการเสนอขายเพื่อพัฒนาโครงการอื่นๆ
เพิ่มเติมให้เกิดความต่อเนื่องของรายได้
โดยจะพิจารณาทำเลที่ตั้งของระบบเครือข่ายคมนาคมเป็นองค์ประกอบสำคัญ

-   ความเสี่ยงจากต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้น

วัสดุก่อสร้างถือเป็นต้นทุนการก่อสร้างที่สำคัญ การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์
และความผันผวนของราคา น้ำมัน ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวเพิ่มขึ้น
ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนของการพัฒนาโครงการและความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
และในบางช่วงเวลาอาจเกิดปัญหาขาดแคลนวัสดุก่อสร้างได้

บริษัทฯ มีนโยบายในการบริหารความเสี่ยงดังกล่าวโดย
สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในแนวสูงจะทำสัญญาจ้างแบบ Turn key
โดยการประมูลเลือกผู้รับเหมาที่ให้ราคาและเงื่อนไขที่ดีที่สุด
ภายใต้เงื่อนไขว่าผู้รับเหมาเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดหาวัสดุก่อสร้างเอง
สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ก่อนเริ่มทำการก่อสร้างบริษัทฯ
มีนโยบายที่จะจัดทำสัญญาซื้อขายวัสดุก่อสร้างสำหรับทั้งโครงการไว้ล่วงหน้าทำให้ได้ราคาต้นทุนที่แน่นอนสำหรับโครงการ

-   ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง

ในการประกอบธุรกิจของบริษัท จะต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนเป็นจำนวนมากในด้านต่างๆ เช่น ที่ดิน
หรือค่าใช้จ่ายผู้รับเหมา เนื่องมาจากลักษณะการดำเนินธุรกิจตามปกติของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ต้องอาศัยเงินทุนหมุนเวียนของโครงการจากเงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการ
สถาบันการเงินจะมีการกำหนดเงื่อนไขในการเบิกเงินกู้ในแต่ละงวดโดยขึ้นกับความก้าวหน้าในการขาย
หากยอดขายของโครงการต่างๆ ดังกล่าวไม่เป็นไปตามเป้าหมาย
หรือการโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้ากว่าที่กำหนด ก็อาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัท นอกจากนี้
ด้วยนโยบายของบริษัทฯ ในการสร้างบ้านแบบกึ่งสั่งสร้าง ซึ่งจะมีการก่อสร้างประมาณร้อยละ 60 –
70 จึงเริ่มเปิดการขายโครงการ

ทั้งนี้ บริษัทฯ
มีนโยบายในการบริหารสภาพคล่องโดยการดำเนินการก่อสร้างให้มีความสอดคล้องกับการขาย
สำหรับโครงการขนาดใหญ่ จะแบ่งการก่อสร้างเป็นลักษณะเฟส
แทนที่จะก่อสร้างทั้งโครงการในคราวเดียวกัน ซึ่งหากมีความคืบหน้าในการขายถึงระดับหนึ่ง บริษัทฯ
จะเริ่มการก่อสร้างในเฟสต่อไป บริษัทฯ
จึงมีเงินทุนหมุนเวียนในการพัฒนาโครงการมาจากการขายส่วนหนึ่งและจากเงินกู้ยืมอีกส่วนหนึ่ง

-   ความเสี่ยงเรื่องการจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ

การเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจในทางที่ดีขึ้นในปี 2555 กระแสของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน
(AEC : ASEAN Economic Community)
การแข่งขันกันเองของผู้ประกอบการในการเพิ่มยอดขายโดยเฉพาะผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
และ การเข้ามาของผู้ประกอบการรายใหม่
เป็นเหตุให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นมากส่งผลให้ต้นทุนขายสูงขึ้น
ผู้ประกอบการจำเป็นต้องปรับราคาขายให้สูงขึ้นตาม

ทั้งนี้ บริษัทฯ
บริหารความเสี่ยงโดยการจัดซื้อที่ดินในราคาที่สามารถตั้งราคาขายได้เหมาะสมเก็บไว้ควบคู่กับการบริหารกระแสเงินสด
ให้มีที่ดินเพียงพอต่อการที่จะทำให้บริษัทมีรายได้ต่อเนื่องและมั่นคง

  2.2 ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากปัจจัยอื่นๆ

-   ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของความต้องการด้านผลิตภัณฑ์

การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขทางเศรษฐกิจต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ย
การเติบโตหรือชะลอตัวทางด้านเศรษฐกิจ รวมถึงมาตรการของภาครัฐ
ในการลดภาษีและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เพื่อสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มีผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัย โดยอัตราดอกเบี้ย
และ มาตรการลดภาษีและค่าธรรมเนียม ส่งผลกระทบต่อต้นทุนของบริษัทผู้ประกอบการ ดังนั้น
หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้น หรือมาตราการลดภาษีและค่าธรรมเนียมดังกล่าวสิ้นสุดลง
จะทำให้ผู้บริโภคมีต้นทุนซื้อบ้านที่แพงขึ้น โดยผู้บริโภคก็มีการปรับพฤติกรรมรับปัจจัยเสี่ยงดังกล่าว
เช่น การเลือกที่อยู่อาศัยในขนาดที่เล็กลง

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีการทำวิจัยและพัฒนาเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลง ในวงการอสังหาริมทรัพย์
เพื่อการวิเคราะห์ตลาดและผู้บริโภค
ให้สามารถปรับตัวต่อรูปแบบการบริโภคที่เปลี่ยนไปของกลุ่มลูกค้าได้
ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของการพัฒนาโครงการในอนาคตที่จะเป็นอาคารชุดหรือบ้านเดี่ยว
หรือฐานราคาของสินค้าที่เป็นที่ต้องการของตลาดในแต่ละช่วงเวลา
ตลอดจนการจัดเตรียมแผนส่งเสริมการขายต่างๆในสินค้าที่มีอยู่เดิม
เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการที่ปรับเปลี่ยนไป

-   ความเสี่ยงทางด้านเสถียรภาพทางการเมือง

สถานการณ์การเมืองภายในประเทศ ถือว่าเป็นตัวแปรสำคัญตัวหนึ่ง
ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม
บริษัทยังคงนโยบายการบริหารงานด้วยความระมัดระวัง รอบคอบ
โดยจะให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการซึ่งได้เปิดขายในช่วงปีที่ผ่านมาให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
และจะเตรียมความพร้อมในทุก ๆ
ด้านเพื่อรองรับกับสถานการณ์ที่มีความเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วและรุนแรงในอนาคต

-   ความเสี่ยงของกฎหมายผังเมือง

กฎหมายผังเมืองของกรุงเทพมหานครฉบับล่าสุดได้หมดอายุลงในปี 2554
และได้ต่ออายุมาสองครั้งแล้ว จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2555
กฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ยังไม่ประกาศใช้
ซึ่งจะมีการเปลี่ยนแปลงแก้ไขการใช้ประโยชน์จากที่ดินในบางทำเล
ซึ่งอาจจะมีผลกระทบต่อที่ดินรอการพัฒนาของบริษัทฯ ทั้งด้านที่ดีและแย่ลงได้

บริษัทฯ
บริหารความเสี่ยงโดยการจัดซื้อที่ดินเท่าที่จำเป็นต่อการนำมาพัฒนาให้เกิดความมั่นคงของรายได้เท่านั้น
ขณะเดียวกันก็พยายามติดตามข่าวสารและกระแสของการปรับปรุงกฎหมาย
และหลีกเลี่ยงการซื้อที่ดินที่มีความเสี่ยงต่อการเปลี่ยนแปลง