ปัจจัยความเสี่ยง

1. ความเสี่ยงในการดำเนินการตามสัญญาปรับโครงสร้างหนี้

เนื่องจากบริษัทมีผลการดำเนินงานและฐานะการเงินที่เข้าเกณฑ์อาจถูกเพิกถอนจากการเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
และต้องจัดทำแผนฟื้นฟูกิจการนั้น โดยมติของที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้น เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2542
บริษัทได้รับอนุมัติให้จัดทำแผนฟื้นฟูกิจการและดำเนินการตามข้อบังคับของตลาดหลักทรัพย์ฯ
เพื่อให้พ้นเหตุแห่งการเพิกถอน

โดยมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นเมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2542
ได้อนุมัติให้บริษัทดำเนินการเพิ่มทุนและลดทุนเพื่อรองรับแผนการปรับโครงสร้างหนี้
และโดยมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้น เมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2543
ได้อนุมัติแผนฟื้นฟูกิจการตามที่บริษัทจัดทำขึ้นและให้ดำเนินการขั้นตอนต่อไปตามข้อบังคับของตลาดหลักทรัพย์ฯ
โดยบริษัทได้รับอนุมัติแผนฟื้นฟูกิจการดังกล่าวจากตลาดหลักทรัพย์ฯ เมื่อวันที่ 24 พฤศจิกายน 2543
ทั้งนี้ ณ วันที่ 28 มีนาคม 2546 บริษัทได้ลงนามในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ครบทั้งร้อยละ 100
ของภาระหนี้แล้ว

ณ 31 ธันวาคม 2548
การปรับโครงสร้างหนี้ในส่วนของบริษัทและบริษัทย่อยมีมูลค่าตามบัญชีคิดเป็นจำนวนเงินประมาณ
22,269 ล้านบาท (ประกอบด้วยเงินต้น 14,229 ล้านบาท และดอกเบี้ยค้างจ่าย 8,040
ล้านบาท)

ภาระหนี้คงเหลือของยอดหนี้ส่วนที่ปรับโครงสร้างแล้วของบริษัทและบริษัทย่อย ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2548 และ 31 ธันวาคม 2547
(รวมส่วนที่ปรับโครงสร้างหนี้จากหุ้นกู้ตามที่กล่าวในหมายเหตุประกอบงบการเงิน ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2548 ข้อที่ 14) คิดเป็นจำนวนเงินประมาณ 2,084 ล้านบาท (ประกอบด้วยเงินต้น
1,537 ล้านบาท และดอกเบี้ยค้างจ่าย 547 ล้านบาท) และ 3,597 ล้านบาท
(ประกอบด้วยเงินต้น 2,813 ล้านบาท และดอกเบี้ยค้างจ่าย 784 ล้านบาท) ตามลำดับ

อย่างไรก็ดี แม้ว่าบริษัทจะได้ลงนามในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้เรียบร้อยแล้ว
แต่บริษัทยังคงมีภาระในการชำระคืนเงินกู้และดอกเบี้ยแก่เจ้าหนี้ตามสัญญาปรับโครงสร้างหนี้
ซึ่งมีจำนวนเงินที่ต้องชำระคืนเฉลี่ยในแต่ละปีตามที่แสดงไว้ในส่วนที่ 2.12 หน้า 5 ดังนั้น
บริษัทจึงมีความเสี่ยงในเรื่องการชำระคืนเงินกู้และดอกเบี้ยแก่เจ้าหนี้ตามสัญญาปรับโครงสร้างหนี้
เนื่องจากหากบริษัทไม่สามารถชำระเงินครบตามจำนวน
และเวลาที่กำหนดไว้ตามเงื่อนไขในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้
บริษัทจะต้องจ่ายเบี้ยปรับหรือดอกเบี้ยปรับให้กับเจ้าหนี้ตามที่กำหนดไว้ในสัญญา

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549
บริษัทฯและบริษัทย่อยมีสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารและสถาบันการเงินรวมทั้งสิ้น 16 แห่ง
โดยปรับโครงสร้างหนี้ในส่วนของบริษัทฯและบริษัทย่อยซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีหนี้เดิมและดอกเบี้ยผิดนัดคิดเป็นจำนวนเงินประมาณในงบการเงินรวม
22,269 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินต้น 14,229 ล้านบาท และดอกเบี้ยค้างจ่าย 8,040 ล้านบาท
โดยงบการเงินเฉพาะบริษัทจำนวน 20,648 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินต้น 13,073
ล้านบาทและดอกเบี้ยค้างจ่าย 7,575 ล้านบาท

2. ความเสี่ยงจากสภาวะการแข่งขัน

ภาวการณ์ที่ชะลอตัวลงของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อันเนื่องมาจากปัจจัยต่างๆ อาทิ ราคาน้ำมัน
อัตราดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อ และความไม่แน่นอนทางการเมือง
ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ทำให้การตัดสินใจซื้อชะลอลงและอำนาจซื้อมีแนวโน้มลดลง
ลักษณะความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงทั้งด้านรูปแบบ ราคา รวมถึงทำเลที่ตั้ง
และแม้ว่าผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ จะได้ปรับปริมาณสินค้า (Supply)
ให้สอดคล้องกับปริมาณความต้องการ (Demand) ของตลาด
แต่การปรับตัวดังกล่าวไม่สามารถทำได้อย่างสมบูรณ์ เนื่องจากข้อจำกัดด้านเวลา
การแข่งขันจึงมีความรุนแรงขึ้น

บริษัทฯ ได้เห็นถึงความเสี่ยงดังกล่าว
จึงได้ใช้กลยุทธ์ทางด้านการตลาดและการวางแผนการขายเชิงรุกในการกระตุ้นยอดขาย
นอกจากนั้นได้มีการศึกษาและวิเคราะห์พฤติกรรมของลูกค้าอย่างต่อเนื่องจากการสำรวจความคิดเห็นและความต้องการของลูกค้าที่เข้าชมในทุกโครงการของบริษัทฯ
เพื่อเป็นฐานข้อมูลในการพัฒนาโครงการ ทำให้บริษัทฯ มีความเข้าใจในความต้องการของลูกค้า
ประกอบกับบริษัทฯ เป็นผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่มีชื่อเสียงมานาน
มีความน่าเชื่อถือทั้งด้านคุณภาพและมาตรฐานของสินค้า
นับว่าเป็นปัจจัยที่สนับสนุนให้ได้รับความมั่นใจจากลูกค้ามาอย่างต่อเนื่อง

อีกทั้งบริษัทฯ มีสินค้าหลักเป็นบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย (Pre-built) บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
(Semi Pre-built) และที่อยู่อาศัยประเภทอาคารสูงที่มีการเสนอขายก่อนเริ่มสร้าง
(Pre-sales) เพื่อนำเสนอทางเลือกที่หลากหลายให้แก่ลูกค้า
และยังมีการแบ่งการพัฒนาโครงการเป็นรายเฟส
ทำให้สามารถช่วยลดความเสี่ยงด้านการตลาดและสามารถปรับเปลี่ยนสินค้าให้ตรงกับความต้องการในขณะนั้นได้
ตลอดจนจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้า

3. ความเสี่ยงในการบริหารสินค้าคงเหลือ

พฤติกรรมการเลือกซื้อบ้านของลูกค้า ซึ่งเปลี่ยนจากการซื้อบ้านสั่งสร้าง (Build to order)
มาเป็นบ้านสร้างก่อนขาย (Pre build) นับจากเกิดวิกฤติเศรษฐกิจ ปี 2540 ทำให้บริษัทฯ
ปรับกลยุทธ์โดยเน้นปริมาณบ้านสร้างก่อนขายมากขึ้นตามลำดับ
การปรับกลยุทธ์ดังกล่าวส่งผลให้บริษัทฯ ต้องการเงินทุนหมุนเวียนในการก่อสร้าง
ในขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยงในกรณีที่ขายบ้านสร้างเสร็จได้ช้ากว่าที่วางแผนไว้
ซึ่งมีผลต่อเนื่องถึงสภาพคล่องทางการเงินและความสามารถในการทำกำไร

อย่างไรก็ตาม ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา บริษัทฯ
ได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวโดยเน้นการศึกษาวิจัยความต้องการและรูปแบบการใช้ชีวิต
เพื่อออกแบบพัฒนาโครงการ
และสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการให้สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายของบริษัทฯ
นอกเหนือจากนั้นโครงการของบริษัทฯที่เปิดขายอยู่จะมีทั้งสินค้าพร้อมอยู่
และบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เพื่อเป็นทางเลือกแก่ลูกค้า ที่มีความต้องการที่แตกต่างกัน
ทำให้บริษัทสามารถลดความต้องการเงินทุนหมุนเวียนในการก่อสร้าง
และยังลดความเสี่ยงในปริมาณสินค้าคงเหลือ โดยสินค้าประเภทบ้านพร้อมอยู่
จะเน้นกลุ่มเป้าหมายที่มีปริมาณความต้องการสูง ราคาสินค้าในระดับกลาง-ล่าง
การบริหารสินค้าคงเหลือจึงทำได้โดยง่าย เนื่องจากทุกโครงการของบริษัทฯ มีจุดเด่นในเรื่องทำเล
และสภาพแวดล้อมภายในโครงการอยู่แล้ว

4. ความเสี่ยงจากราคาวัสดุก่อสร้าง และต้นทุนการพัฒนาโครงการ

จากการที่ระดับราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นและมีความผันผวน
ประกอบกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อในช่วงครึ่งแรกของปี
ทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างและต้นทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น
นอกเหนือจากนั้นอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง
ก็เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ผู้ประกอบการมีต้นทุนโดยรวมเพิ่มขึ้นเช่นกัน

ในการลดความเสี่ยงดังกล่าว บริษัทฯ ได้วางแผนการก่อสร้าง จัดทำงบประมาณการผลิต
จัดทำแผนความต้องการและจัดหาวัสดุก่อสร้าง ทำให้บริษัทฯ
มีอำนาจต่อรองในด้านราคาและการส่งมอบ
โดยเฉพาะรายการวัสดุที่มีความสำคัญและใช้เป็นจำนวนมาก
ในขณะเดียวกันโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัย ซึ่งต้องใช้ผู้รับเหมาที่มีความชำนาญ
มีเทคโนโลยีที่เหมาะสม บริษัทฯ ได้ทำสัญญาก่อสร้างแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey construction
contract) เพื่อให้ผู้รับเหมารับภาระการปรับขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างแทน อีกทั้งบริษัทฯ
ยังเน้นถึงการสร้างความสัมพันธ์อันดี ทั้งผู้ค้าวัสดุก่อสร้างและผู้รับเหมามาโดยตลอด
เพื่อให้เกิดพันธมิตรทางธุรกิจในระยะยาว

5. ความเสี่ยงจากคุณภาพ ระยะเวลาการก่อสร้าง และการส่งมอบสินค้า

ปัจจัยลบต่างๆ ที่ส่งผลกระทบต่อคุณภาพ และระยะเวลาการก่อสร้างของบริษัทฯ
นับว่าเป็นสิ่งสำคัญที่จะกระทบต่อยอดขายของบริษัทฯ ซึ่งบริษัทฯ
ตระหนักและให้ความสำคัญเป็นอย่างมาก
โดยจัดให้มีระบบการควบคุมตรวจสอบคุณภาพของสินค้าในทุกขั้นตอนการผลิตให้เสร็จตามระยะเวลาที่กำหนด
สามารถเปิดขายและส่งมอบสินค้าให้กับลูกค้าได้ตามเวลาและมีคุณภาพตามมาตรฐานที่กำหนด
เน้นการสร้างบ้านเสร็จพร้อมให้ลูกค้าเข้าอยู่อาศัย เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า
โดยลูกค้าจะได้เห็นสินค้าในสภาพที่สร้างเสร็จแล้วที่มีคุณภาพได้มาตรฐานผ่านการตรวจสอบจากฝ่ายควบคุมคุณภาพงานโครงการก่อนที่จะเสนอขาย
นอกจากนี้ยังได้มีการจัดทำทะเบียนสรุปคุณภาพผลงานผู้รับเหมาแต่ละราย
เพื่อใช้เป็นแนวทางในการพิจารณาคัดเลือกผู้รับเหมาที่เชี่ยวชาญมีความเหมาะสมและมีเทคโนโลยีที่มีคุณภาพได้มาตรฐานในการก่อสร้างโครงการแต่ละประเภท
นอกจากนี้ยังได้จัดสรรงานการก่อสร้างให้กับผู้รับเหมาหลายๆ
รายเพื่อลดความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการได้ตามแผนที่วางไว้
ตลอดจนจัดให้มีการประชุมรายงานความคืบหน้างานก่อสร้างอย่างสม่ำเสมอ
เพื่อสามารถแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้อย่างรวดเร็ว

6. ความเสี่ยงจากมาตรการที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน

จากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และปัญหาความสามารถในการซื้อที่ลดลงของผู้บริโภค
ทำให้ธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินต้องเพิ่มความระมัดระวัง เพื่อควบคุมคุณภาพสินเชื่อของตน
ซึ่งสะท้อนจากยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายย่อยที่ถูกปฏิเสธสูงขึ้นจากเดิม 2-3% เป็น 10-20% ในช่วงปี
2549 ส่งผลให้ยอดรายได้ที่ได้ต่ำกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ทั้งปี
และยังต้องนำสินค้าดังกล่าวมาขายอีกครั้ง

ทั้งนี้บริษัทฯ
มีหน่วยงานบริการลูกค้าที่ให้ความดูแลและช่วยเหลือลูกค้าอย่างต่อเนื่องนับจากที่ลูกค้าได้ทำสัญญาจอง
หรือทำสัญญาจะซื้อจะขาย
หากมีลูกค้าประสบปัญหาด้านสินเชื่อก็สามารถช่วยแก้ไขปัญหาได้ทันทีก่อนที่จะส่งมอบสินค้า
นอกจากนั้นยังร่วมมือกับสถาบันการเงินหลายแห่ง
ในการนำเสนออัตราดอกเบี้ยเงินกู้พิเศษที่แตกต่างกัน
เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกได้ตามความต้องการ
โดยคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อของลูกค้าเป็นหลัก

7. ความเสี่ยงจากการไม่สามารถดำเนินการตามแผนเรียกเก็บหนี้คืนจากบุคคลที่อาจมีความขัดแย้ง

จากการที่ในอดีตบริษัทได้มีการทำรายการระหว่างกันกับบุคคลที่อาจมีความขัดแย้งหลายรายการ โดย
ณ 31ธันวาคม 2547 บริษัทยังคงมียอดหนี้ค้างรับ (ซึ่งประกอบด้วย ลูกหนี้การค้า เงินให้กู้ยืม
เงินทดรองจ่าย และดอกเบี้ยค้างรับ) จากบุคคลที่อาจมีความขัดแย้งต่างๆ อยู่จำนวนประมาณ
351.89 ล้านบาท (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมในส่วนที่ 2.11 เรื่องรายการระหว่างกัน หน้าที่
2.11-3
ในตารางสรุปจำนวนเงินของรายการระหว่างกันกับบุคลที่อาจมีความขัดแย้งทั้งหมดเบื้องต้น) นั้น
ในปี 2549
บริษัทฯสามารถปฏิบัติได้ตามแผนขจัดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ในรายการระหว่างกันได้อย่างครบถ้วนจนหนี้ตามแผน
ณ 31 ธันวาคม 2549 คงเหลือ 1.5 ล้านบาท (รายละเอียดอยู่ในรายงานการชำระหนี้ตามแผน)

8. ความเสี่ยงทางการเงิน

ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน

ในด้านความเสี่ยงทางด้านอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศของบริษัทฯ
ปัจจุบันบริษัทไม่มีความเสี่ยงแล้วเนื่องจากบริษัทฯ ได้มีการขายเงินลงทุนในบริษัทในเครือ คือ บริษัท
เคเอ็มซี ฮิบฮิง จำกัด ซึ่งบริษัทฯย่อยมีลูกหนี้ที่เป็นอัตราเงินตราต่างประเทศ

ความเสี่ยงด้านการให้สินเชื่อ

บริษัท และบริษัทย่อย
มีความเสี่ยงด้านการให้สินเชื่อที่เกี่ยวกับลูกหนี้และรายได้ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระ
อย่างไรก็ตามเนื่องจากบริษัทและบริษัทย่อยจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ที่ขายให้กับผู้ซื้อจนกว่าจะได้รับชำระมูลค่าตามสัญญาทั้งหมด
ดังนั้น บริษัทจึงไม่คาดว่า จะได้รับความเสียหายที่เป็นสาระสำคัญจากการเก็บหนี้