11. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

  งบการเงิน

  รายงานของผู้สอบบัญชี

  []

-   งบการเงินของบริษัทฯ สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2553

ผู้สอบบัญชีได้แสดงความเห็นไว้อย่างไม่มีเงื่อนไขว่า งบการเงินของบริษัทฯ
แสดงฐานะการเงินและผลการดำเนินงานโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

-   งบการเงินของบริษัทฯ สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2552

ผู้สอบบัญชีได้แสดงความเห็นไว้อย่างไม่มีเงื่อนไขว่า งบการเงินของบริษัทฯ
แสดงฐานะการเงินและผล
การดำเนินงานโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

-   งบการเงินของบริษัทฯ สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2551

ผู้สอบบัญชีได้แสดงความเห็นไว้อย่างไม่มีเงื่อนไขว่า งบการเงินของบริษัทฯ
แสดงฐานะการเงินและผล
การดำเนินงานโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

ตารางสรุปงบการเงินรวม

งบดุล

[]

(หน่วย : พันบาท)

[]

งบกำไรขาดทุน

(หน่วย : พันบาท)

[]

ตารางสรุปงบกระแสเงินสด

[] (หน่วย : พันบาท)

อัตราส่วนทางการเงิน

[]

หมายเหตุ:

* : คำนวณเป็นปี

(A) : คำนวณโดยใช้กำไรสุทธิก่อนรายการพิเศษ

(B) : อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย = (กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน +
ดอกเบี้ยจ่ายจากการดำเนินงาน + ภาษี) / ดอกเบี้ยจ่ายจากการดำเนินงานและลงทุน

(C) : อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย = EBITDA/ ภาระดอกเบี้ยจ่าย)

(D) : อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน (cash basis) =
กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน /
(การจ่ายชำระหนี้สิน+รายจ่ายลงทุน+ซื้อสินทรัพย์+เงินปันผลจ่าย)

วิเคราะห์ผลการดำเนินงานที่ผ่านมา

ในปี 2553 บริษัท เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มีผลขาดทุนสุทธิ 8.31 ล้านบาท
เทียบกับปี 2552 ซึ่งมีกำไรสุทธิ 10.42 ล้านบาท ทั้งนี้ เป็นผลมาจากรายได้รวมจำนวน 562.38
ล้านบาท ที่ลดลงค่อนข้างมาก เป็นเงิน 119.38 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 17.51
ปัจจัยหลักมาจากการที่บริษัทไม่มีโครงการใหม่เพิ่มขึ้นในระยะ 2 ปีที่ผ่านมา บริษัทฯ
เคยมีประสบการณ์กับภาวะวิกฤตทางเศรษฐกิจในปี 2540
จึงมีความกังวลในปัญหาความไม่สงบทางการเมืองในประเทศที่อาจมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวม
การบริหารธุรกิจในปีที่ผ่านมาจึงทำด้วยความระมัดระวังอย่างมาก นอกจากนี้ มีโครงการใหม่ๆ
เพิ่มขึ้นค่อนข้างมากในย่านเดียวกันของผู้ประกอบการรายอื่นๆ ซึ่งเป็นการเพิ่มอุปทานของบ้าน
พร้อมกับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น มีผลให้ส่วนแบ่งของตลาดลดลง

ในด้านต้นทุนสินค้า บริษัทฯ ยังสามารถบริหารจัดการได้ดีพอสมควร ต้นทุนสินค้าปรับตัวขึ้นเล็กน้อย
ประมาณ ร้อยละ 5.0 ตามราคาวัสดุก่อสร้าง และแรงงานที่เพิ่มขึ้น
แต่เนื่องจากการแข่งขันที่รุนแรง บริษัทฯ ไม่สามารถปรับราคาขายขึ้นได้
อัตราส่วนกำไรขั้นต้นจึงลดลงจากร้อยละ 30.50 เหลือร้อยละ 28.80 ในปีที่ผ่านมา
ในส่วนของค่าใช้จ่ายการขาย และบริหารลดลงจาก 162.14 ล้านบาท เหลือ 142.75 ล้านบาท
ลดลง 19.39 ล้านบาท หรือร้อยละ 11.96
เป็นการลดลงในส่วนของค่าใช้จ่ายค่าธรรมเนียมโอนที่ลดลงตามจำนวนบ้านที่โอนลดลง
ส่วนค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการยังคงเท่าเดิม ค่าใช้จ่ายทางการเงินลดลงจาก 41.08 ล้านบาท
เหลือ 35.32 ล้านบาท ลดลง 5.76 ล้านบาท หรือร้อยละ 14.02 เนื่องจากบริษัทฯ
ไม่ได้ขยายงานเพิ่มขึ้น จึงใช้ทุนหมุนเวียนน้อยลง

ค่าใช้จ่ายการขาย บริหาร และการเงิน โดยรวมแล้วลดลง แต่เมื่อเทียบเป็นอัตราส่วนของรายได้
ค่าใช้จ่ายดังกล่าวเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 29.81 เป็นร้อยละ 31.66 เป็นผลให้บริษัทฯ มีผลขาดทุนสุทธิ
5.29 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ0.94 ของรายได้ ในปี 2553 นี้ บริษัทฯ
ได้ตัดจำหน่ายภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่ถูกหักไว้ในปี 2550 จำนวน 3.02 ล้านบาท
เป็นเหตุให้มีผลขาดทุนสุทธิ 8.31 ล้านบาท หรือร้อยละ 1.48 ของรายได้ คิดเป็นขาดทุนสุทธิ
0.01 บาทต่อหุ้น

ในส่วนของงบดุล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวม 2,634.76 ล้านบาท
ลดลงจากปีก่อนหน้านี้ 148.07 ล้านบาท หรือร้อยละ 5.32 รายการสินทรัพย์สำคัญที่ลดลง คือ

1.  เงินสดคงเหลือในมือลดลง 43.74 ล้านบาท ซึ่งบริษัทฯ ได้นำไปชำระหนี้การค้า

2.  สินค้าคงเหลือลดลง 76.70 ล้านบาท เป็นผลจากยอดขายบ้านที่ลดลงค่อนข้างมาก
    จำนวนบ้านที่โอนให้

ลูกค้าน้อยลง และทำให้สินค้าคงเหลืออยู่ในระดับค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับรายได้
แสดงว่าการบริหารสินทรัพย์ของบริษัทฯ ไม่ดีเท่าที่ควร บริษัทฯ
จะต้องปรับเปลี่ยนแผนการบริหารใหม่ เพื่อเพิ่มยอดขายในปีต่อไป สินทรัพย์ที่ลดลงทั้ง 2
รายการนี้รวมกันเป็นเงิน 120.44 ล้านบาท

สินทรัพย์ส่วนใหญ่ประมาณ 2,282.50 ล้านบาท หรือร้อยละ 86.63 ของสินทรัพย์รวม
เป็นสินค้าคงเหลือโครงการบ้านจัดสรร 19 โครงการที่กำลังพัฒนาเพื่อขาย บริษัทฯ
มีสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนค่อนข้างต่ำ จึงไม่เป็นภาระให้บริษัทฯ มากนัก

ในส่วนของหนี้สินรวม 1,221.08 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนหน้านี้ 122.26 ล้านบาท หรือร้อยละ
9.10 บริษัทฯ ได้ปรับวงเงินกู้กับสถาบันการเงิน โดยเพิ่มสัดส่วนเงินกู้ระยะยาว 213.40 ล้านบาท
และนำไปชำระเงินกู้ระยะสั้น(ทุนหมุนเวียน) 159.50 ล้านบาท ทั้งนี้
เพื่อให้เกิดความคล่องตัวมากขึ้น นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้ใช้เงินกู้บางส่วน
และทุนหมุนเวียนไปลดหนี้การค้าประมาณ 138.45 ล้านบาท เป็นผลให้หนี้สินรวมลดลง
อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนดีขึ้น อยู่ที่ 0.86 : 1 เมื่อเทียบกับ 0.93 : 1 ในปีก่อนหน้านี้

ส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงจาก 1,439.46 ล้านบาทในปี 2552 เป็น 1,413.65 ล้านบาท ลดลง
25.81 ล้านบาท หรือร้อยละ 1.79 นอกเหนือจากผลขาดทุนในปีนี้ 8.31 ล้านบาท บริษัทฯ
ได้มีการจ่ายปันผลในอัตราหุ้นละ 0.02 บาท รวมเป็นเงิน 17.50 ล้านบาท
จากผลประกอบการในปี 2552

ค่าตอบแทนผู้สอบบัญชี

บริษัทฯ และบริษัทย่อยจ่ายค่าตอบแทนการสอบบัญชีให้แก่บริษัท สำนักงาน เอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด
ในรอบปีบัญชีที่ผ่านมาเป็นเงินรวม 1,260,000 บาท

สำหรับค่าบริการอื่น ในรอบปีบัญชีที่ผ่านมา บริษัทฯ
และบริษัทย่อยไม่มีการรับบริการอื่นจากสำนักงานสอบบัญชีที่ผู้สอบบัญชีสังกัด