-----------------------------------------------------------------------
  1. ปัจจัยความเสี่ยง และการบริหารความเสี่ยง

  -----------------------------------------------------------------------

ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นและส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานในอนาคตมีดังนี้ คือ

1. ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก

1.1 ความเสี่ยงจากการแข่งขันที่สูงขึ้น

จากภาวะเศรษฐกิจไทยโดยรวมในช่วงครึ่งปีแรก 2553 ที่ชะลอตัวลงจากปี 2552
อันเกิดจากปัญหาด้านการเมืองในประเทศ ปัญหาและวิกฤติทางการเงินของโลก
ได้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น
เกิดการชะลอตัวลงของธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
ทำให้ผู้ประกอบการแต่ละรายนำกลยุทธ์ด้านการตลาดหรือการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายมาใช้ในการกระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
จึงส่งผลให้เกิดการแข่งขันกันสูงในตลาดบ้าน
รวมทั้งตลาดโครงการอาคารชุดที่มีผู้ประกอบการหลายรายเปิดขายในบริเวณเดียวกัน อย่างไรก็ตาม
บริษัทฯ เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ในตลาดมานานกว่า 20 ปี
มีชื่อเสียงในการทำธุรกิจบนพื้นฐานของความซื่อสัตย์ ยุติธรรม และจริงใจต่อผู้บริโภค
มีโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลที่ตั้งที่สะดวก ใกล้ระบบขนส่งมวลชน
กระจายทั่วทุกทิศทางของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่สามารถตอบสนองกลุ่มลูกค้าได้หลากหลาย
มีแบบบ้านที่มีจุดเด่นด้านอนุรักษ์พลังงาน และมีการบริหารงานภายใต้ระบบมาตรฐาน ISO 9001 :
2008 ที่มีกระบวนการตรวจสอบคุณภาพจนถึงการส่งมอบสินค้าให้ลูกค้า
รวมไปถึงการดูแลการให้บริการแก่ลูกค้า เน้นความพึงพอใจของลูกค้าเป็นเกณฑ์ ทำให้บริษัทฯ
มีความได้เปรียบในการแข่งขันทั้งในด้านความน่าเชื่อถือและคุณภาพของสินค้าและบริการ

1.2 ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยภาครัฐ

ในต้นปี 2551
ภาครัฐได้ออกมาตรการช่วยเหลือภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยที่อยู่ในภาวะซบเซาให้มีการขยายตัว
โดยการลดภาษีธุรกิจเฉพาะจากเดิมร้อยละ 3.3 เหลือ ร้อยละ 0.11
และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จากเดิมร้อยละ 2.0 เหลือร้อยละ 0.01
ซึ่งมาตรการดังกล่าวได้สิ้นสุดลงในวันที่ 28 มีนาคม 2553 และ 30 มิถุนายน 2553 ตามลำดับ
ภายหลังมาตรการกระตุ้นดังกล่าวสิ้นสุดลง อาจส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
และส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและความสามารถในการทำกำไรของบริษัทฯ
อันเนื่องมาจากต้นทุนการขายที่สูงขึ้นจากการยกเลิกการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และภาษีที่เกี่ยวข้อง

1.3 ความเสี่ยงจากการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์และสินเชื่อโครงการ

จากสภาวะวิกฤติทางการเงินของโลกในปี 2553 ประกอบกับปัญหาด้านการเมืองในประเทศ
ได้ส่งผลกระทบกับภาวะเศรษฐกิจไทยโดยรวมในปี 2553
ส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ในประเทศชะลอการปล่อยสินเชื่อโครงการแก่ผู้ประกอบการ ปัจจุบัน บริษัทฯ
มีแหล่งเงินทุนส่วนใหญ่จากการดำเนินงานและสินเชื่อโครงการ (Project Finance)
จึงมีความเสี่ยงจากการได้รับสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม
ด้วยความเป็นมืออาชีพในฐานะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำและมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา
ธนาคารพาณิชย์ไทยส่วนใหญ่ให้การสนับสนุนสินเชื่อโครงการบริษัท ฯ ในฐานะลูกค้าระดับดี
โดยสัดส่วนการให้การสนับสนุนยังคงสูงถึง 70 % ของมูลค่าโครงการ
และเพื่อลดความเสี่ยงดังกล่าว บริษัทฯ จึงได้เตรียมความพร้อมในการระดมทุนผ่านตราสารหนี้
เมื่อภาวะตลาดเงินและต้นทุนทางการเงินมีความเหมาะสม นอกจากนี้
การที่ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้านที่อยู่อาศัยแก่ผู้ซื้อ
จึงมีความเสี่ยงที่ธนาคารพาณิชย์จะปฏิเสธไม่อนุมัติสินเชื่อแก่ลูกค้า
ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อยอดการโอน รวมทั้งผลการดำเนินงานของบริษัทฯ เพื่อลดความเสี่ยงดังกล่าว
ปัจจุบัน บริษัทฯ
จะประเมินคุณสมบัติเบื้องต้นและความสามารถในการผ่อนชำระเงินกู้ของลูกค้าที่จะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินตั้งแต่ช่วงที่เข้ามาซื้อโครงการไปจนถึงการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน

2. ความเสี่ยงจากการประกอบธุรกิจ

2.1 ความเสี่ยงในการสร้างบ้านพร้อมขาย

การดำเนินนโยบายสร้างบ้านพร้อมขายเป็นกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการหลายๆ
แห่งรวมทั้งบริษัทฯนำมาใช้เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า
และสอดคล้องกับสภาพตลาดสินเชื่อรายย่อยเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีการแข่งขันของสถาบันการเงินที่เสนอวงเงินสินเชื่อสูงสำหรับบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย
แต่การดำเนินธุรกิจดังกล่าวจำเป็นต้องมีเงินทุนสูงและมีความเสี่ยงหากสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไปหรือลูกค้าไม่พอใจในบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว
ปัจจุบัน บริษัทฯ มีสัดส่วนของบ้านสร้างเสร็จพร้อมขายอยู่ที่ร้อยละ 30 ต่อบ้านทั้งหมด อย่างไรก็ตาม
ในกรณีของบริษัทฯความเสี่ยงด้านนี้จะไม่สูงมากนัก
เนื่องจากการสร้างบ้านพร้อมขายของบริษัทฯจะดำเนินการเป็นเฟส
และจะมีการประเมินสถานการณ์การขายอย่างใกล้ชิดโดยแต่ละเฟสจะสร้างประมาณ 30
ยูนิตซึ่งจะเริ่มเปิดขายเมื่อมีบ้านบางส่วนสร้างแล้วเสร็จ (Pre-built)
และบ้านบางส่วนอยู่ระหว่างการก่อสร้าง (Semi Pre-built)
และในกรณีที่ลูกค้ามีความประสงค์จะซื้อหรือต้องการเปลี่ยนแปลงวัสดุสำหรับบ้านหลังที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
บริษัทฯ ก็จะยืดหยุ่นให้สามารถทำได้ นอกจากนี้ บริษัทฯ มีความเชื่อมั่นว่าประสบการณ์ของบริษัทฯ
ในธุรกิจปรับตัวให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อและสภาพการแข่งขัน ทั้งด้านขนาด คุณภาพ
และราคารวมถึงการออกแบบบ้านที่มุ่งตอบสนองความพึงพอใจของลูกค้าสูงสุดและการให้ความสำคัญในด้านการควบคุมคุณภาพอย่างเคร่งครัดจะช่วยลดความเสี่ยงในด้านดังกล่าวลงได้อีกทางหนึ่ง

2.2 ความเสี่ยงจากปัญหาความล่าช้าและคุณภาพผลงานในการก่อสร้าง

ปัจจุบัน บริษัทฯ
ว่าจ้างผู้รับเหมาจากภายนอกในการดำเนินงานก่อสร้างทั้งบ้านพักอาศัยแนวราบและอาคารชุด
ทำให้บริษัทฯ
มีความเสี่ยงจากการที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเกิดความล่าช้าในการส่งมอบงานตามเวลาที่กำหนด
หรืองานก่อสร้างไม่ได้คุณภาพ
หากว่าจ้างผู้รับเหมาที่มีความชำนาญไม่เพียงพอหรือมีปัญหาด้านบุคลากร
และปัญหาด้านสภาพคล่องทางการเงิน เพื่อลดความเสี่ยงดังกล่าว บริษัทฯ ได้มีการบริหารจัดการ
โดยคัดเลือกผู้รับเหมาและผู้ผลิตวัสดุที่มีประสบการณ์และมีคุณภาพในจำนวนที่มากเพียงพอสำหรับการก่อสร้างตามแผนงาน
และไม่ให้มีการกระจุกตัวอยู่กับรายใดรายหนึ่งมากเกินไป
โดยในงานก่อสร้างบ้านแนวราบจะไม่มีผู้รับเหมารายใดรับงานก่อสร้างเกิน 30 %
ของมูลค่างานบ้านจัดสรรในแต่ละปี อีกทั้งมีการแบ่งงวดงานให้ดีขึ้น
เพื่อให้ผู้รับเหมามีสภาพคล่องมากขึ้น และยังช่วยจัดหาวัสดุบางรายการ
เพื่อลดภาระทางด้านการเงินให้กับผู้รับเหมาด้วย รวมทั้ง
ยังมีนโยบายชัดเจนในการสร้างพันธมิตรกับกลุ่มผู้รับเหมาก่อสร้างและผู้ผลิต
เพื่อร่วมกันพัฒนางานก่อสร้างและวัสดุก่อสร้างให้ได้คุณภาพและในเวลาที่รวดเร็วขึ้น
โดยจะเลือกใช้เทคโนโลยีที่เหมาะสม ที่ได้มีการศึกษา ตรวจสอบก่อนพิจารณานำมาใช้งาน
โดยจะมีการตรวจสอบและคัดเลือกผู้รับเหมาหรือผู้ผลิตที่มีความเชี่ยวชาญ
รวมทั้งมีการศึกษาหาแนวทางการก่อสร้างที่ใช้แรงงานน้อยลงเพื่อลดความเสี่ยงเรื่องการขาดแคลนแรงงานในอุตสาหกรรมก่อสร้าง
ในกรณีอาคารชุด จะเลือกใช้ผู้รับเหมาขนาดใหญ่ที่มีประสบการณ์
และแบ่งการว่าจ้างแต่ละประเภทงานตามความเชี่ยวชาญ
จะไม่ว่าจ้างผู้รับเหมาเพียงรายเดียวก่อสร้างงานทุกประเภทในโครงการ นอกจากนี้ บริษัทฯ
ยังมีผู้เชี่ยวชาญและทีมงานบริหารโครงการที่มากพอจะควบคุมงานก่อสร้างให้ได้มาตรฐาน
อีกทั้งมีแผนการฝึกอบรมผู้ปฏิบัติงาน ผู้ควบคุมงาน และผู้รับเหมาก่อสร้าง
ในการพัฒนากระบวนการก่อสร้างให้เกิดประสิทธิภาพและคุณภาพที่ดีขึ้น
และให้มีความเข้าใจที่ถูกต้องตรงกัน ในการตรวจสอบคุณภาพของงานให้ได้งานที่มีคุณภาพดี
และลดความเสี่ยงจากความล่าช้าในการส่งมอบงาน

2.3 ความเสี่ยงจากการปรับเปลี่ยนกฎระเบียบ ข้อบังคับ
หรือกฎหมายที่เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

บริษัทฯ ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ภายใต้กฎระเบียบ ข้อบังคับหรือกฎหมายต่างๆ
ที่เกี่ยวข้อง ทำให้เกิดความเสี่ยงจากการปรับเปลี่ยนกฎระเบียบ ข้อบังคับต่างๆ ในอนาคต เช่น
การถูกจำกัดประโยชน์ในการใช้พื้นที่ในการก่อสร้างอาคารบางประเภท เขตจำกัดความสูง
ระยะถอยร่นของอาคาร
รวมทั้งปัญหาพิพาทแนวเขตที่ดินกับเจ้าของที่ดินข้างเคียงตลอดจนปัญหาการร้องเรียนระหว่างการก่อสร้าง
หรือการถูกเวนคืนที่ดินเพื่อการก่อสร้างสาธารณูปโภคของภาครัฐ
หรือปัญหาอันเกิดจากการแก้ไขกฎหมาย ประกาศ
และข้อกำหนดต่างๆของทางราชการที่มีผลบังคับใช้ในระหว่างที่บริษัท ฯ ถือครองที่ดินแล้ว
แต่อยู่ระหว่างการเตรียมงานเพื่อขออนุญาตต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ
มีแนวทางลดความเสี่ยงดังกล่าว โดยก่อนที่จะเริ่มพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
จะต้องมีการตรวจสอบข้อจำกัดทางกฎหมาย
และข้อบังคับต่างๆของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินว่ามีข้อควบคุมใดๆ
บ้างที่มีผลต่อแนวทางการพัฒนาที่บริษัทฯ กำหนดขึ้นบนที่ดินแปลงนั้นๆ

2.4 ความเสี่ยงในการจัดซื้อที่ดินเพื่อพัฒนา

1. ความเสี่ยงทางด้านกฎหมายและข้อบังคับ

ความเสี่ยงทางด้านกฎหมายและข้อบังคับ คือ
ความเสี่ยงที่เกิดจากความสามารถพัฒนาโครงการในรูปแบบที่กำหนดไว้โดยไม่ติดข้อกำหนด กฎหมาย
หรือข้อบังคับใดๆ โดยบริษัทฯได้ทำการควบคุมความเสี่ยงในด้านนี้
โดยการตรวจสอบข้อบัญญัติต่างๆที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการอย่างรอบคอบ เช่น
ข้อบัญญัติเกี่ยวกับผังเมือง ข้อบัญญัติเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคาร ข้อบัญญัติเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน
และข้อบัญญัติย่อยแต่ละท้องถิ่น ซึ่งมีผลต่อการพัฒนาโครงการ
รวมถึงการตรวจสอบกรรมสิทธิ์และการรอนสิทธิ์ต่างๆบนที่ดินอย่างครบถ้วน ต่อจากนั้น
บริษัทฯจะทดลองวางผังโครงการที่ผ่านการคำนึงถึงปัจจัยเหล่านี้แล้วบนที่ดินนั้นๆว่าได้ผลตรงตามความต้องการของบริษัทฯหรือไม่ก่อนการซื้อที่ดิน

2. ความเสี่ยงของการจัดซื้อที่ดินเชิงธุรกิจ

ความเสี่ยงของการจัดซื้อที่ดินเชิงธุรกิจ คือ
ความเสี่ยงของความสามารถในการขายโครงการบนที่ดินที่จัดซื้อมาแล้วให้ได้รับผลตอบแทนตามเป้าหมายที่วางไว้ภายในระยะเวลาที่กำหนดได้หรือไม่
บริษัทฯได้ควบคุมความเสี่ยงดังกล่าวโดยทำการวิเคราะห์ความต้องการของตลาดในแต่ละท้องที่
วิเคราะห์สภาพเศรษฐกิจ ปรับปรุงข้อมูลทางด้านการตลาดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในทำเลต่างๆอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งทำให้บริษัทฯสามารถปรับแนวทางในการเลือกซื้อที่ดินในทำเลที่ดีที่มีขนาดเหมาะสม
เพื่อพัฒนาเป็นโครงการที่ตอบสนองต่อภาวะตลาดและเศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลาได้ถูกต้องการพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆข้างต้น
ทำให้บริษัทฯสามารถลดความเสี่ยงในการซื้อที่ดินได้เป็นอย่างดี

2.5 ความเสี่ยงจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น

ปัจจุบัน
วัสดุก่อสร้างซึ่งเป็นต้นทุนหลักสำคัญอย่างหนึ่งมีราคาผันผวนไปตามภาวะราคาน้ำมันที่ปรับเปลี่ยนไป
ซึ่งความผันผวนของราคาดังกล่าวมีผลต่อต้นทุนการดำเนินโครงการของบริษัทฯ
อาจทำให้ผลการดำเนินงานและฐานะการเงินของบริษัทฯ ได้รับผลกระทบในอนาคต ดังนั้น
เพื่อลดความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง บริษัทฯ
จะบริหารต้นทุนการก่อสร้างตั้งแต่ช่วงการออกแบบตลอดจนได้ทำสัญญาจ้างเหมาทั้งค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างกับผู้รับเหมา
โดยผู้รับเหมาจะเป็นผู้จัดหาวัสดุและอุปกรณ์ก่อสร้างส่วนใหญ่ ส่วนบริษัทฯ
จะจัดหาวัสดุก่อสร้างบางประเภทที่บริษัทฯ เป็นคู่ค้ากับผู้ผลิตหรือตัวแทนจำหน่ายรายใหญ่
ซึ่งจะได้ราคาที่เป็นส่วนลดโครงการ
พร้อมกับจะติดตามการเคลื่อนไหวของราคาและประมาณราคาไว้ล่วงหน้า
ซึ่งหากจำเป็นก็จะสั่งซื้อไว้ล่วงหน้าโดยจะจัดซื้อคราวละมากๆ
ทำให้สามารถต่อรองราคาและควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างได้
รวมทั้งสามารถบริหารและควบคุมคุณภาพและมาตรฐานของบ้านตามที่กำหนดไว้ได้ นอกจากนี้ บริษัทฯ
ยังได้มีการศึกษาทางเลือกในการใช้วัสดุแต่ละประเภทที่ทดแทนกันได้
โดยเลือกใช้ให้เหมาะสมกับแต่ละสถานการณ์

3 . ความเสี่ยงทางการเงิน

ความเสี่ยงจากการให้กู้ยืมเงินแก่บริษัทย่อย

ณ 31 ธันวาคม 2553 บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มีเงินให้กู้ยืม จำนวน 52.28 ล้านบาท
แก่บริษัทศุภาลัย อิสาน จำกัด ซึ่งบริษัทฯ ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 98.77 โดยนายประทีป
ตั้งมติธรรม เป็นกรรมการและผู้ถือหุ้นในบริษัทย่อย บริษัทฯ ให้กู้ยืมในรูปตั๋วสัญญาใช้เงิน ในวงเงิน
100 ล้านบาท ไม่มีหลักประกัน ครบกำหนดเมื่อทวงถาม
ในอัตราต้นทุนเงินกู้ของเดือนที่ผ่านมาของบริษัทฯ บวก 0.5% เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน
โดยบริษัท ศุภาลัย อิสาน จำกัด ได้ทยอยชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยแก่บริษัทฯ บางส่วน ดังนั้น
บริษัทฯจึงมีความเสี่ยงที่อาจไม่ได้รับคืนเงินให้กู้ยืมแก่บริษัทย่อยดังกล่าว อย่างไรก็ตาม การที่บริษัทฯ
จำเป็นต้องให้ความช่วยเหลือทางการเงินนั้น เนื่องจากเล็งเห็นว่าบริษัทย่อยดังกล่าว
ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดที่มีศักยภาพทางธุรกิจ
ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างดำเนินโครงการ 4 โครงการ
จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนในช่วงแรกสูงอย่างไรก็ตาม
เมื่อพัฒนาโครงการและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้ก็จะมีผลประกอบการดีขึ้น
และมีกระแสเงินสดมาชำระหนี้และดอกเบี้ยแก่บริษัทฯ ได้ อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน บริษัทฯ
ไม่ได้ตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญจากการให้กู้ยืมเงินแก่บริษัทย่อยดังกล่าว