บริษัท บ้านร็อคการ์เด้น จำกัด (มหาชน) แบบ56-1 ประจำปี 2549

6.  โครงการในอนาคต

  “โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส เฟส 5 และเฟส 6”

  หลังจากที่บริษัทได้เปิดโครงการที่จังหวัดภูเก็ต ไปแล้ว 4 โครงการ คือ โครงการ
  บ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 1 โครงการ “บ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 2” โครงการ
  “บ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 3” และโครงการ “บ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 4”
  บนที่ดินของบริษัทบริเวณถนนบายพาสในจังหวัดภูเก็ต รวมกันประมาณ 42-1-13.2 ไร่
  เมื่อปลายปี 2547 และต่อเนื่องในปลายปี 2549
  บริษัทได้ดำเนินการเพิ่มเติมสำหรับแผนงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Property Developer)
  ในอนาคต ได้แก่ โครงการ “บ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 5” ถึงโครงการ “บ้านร็อคการ์เด้น
  บายพาส 6” บนที่ดินของบริษัทอีกประมาณ 226-1-37 ไร่
  (หลังจากหักแนวเสาไฟฟ้าพาดผ่านจำนวน 25-1-25 ไร่ แล้ว
  ซึ่งบริเวณที่โดนแนวเสาไฟฟ้าพาดผ่านดังกล่าวจะนำมาทำเป็นสวนสาธารณะ) บนถนนบายพาส
  ซึ่งเป็นพื้นที่หลักของจังหวัดภูเก็ต อันเป็นทำเลที่เหมาะสมและมีศักยภาพในการเติบโต
  เนื่องจากติดถนนบายพาสใกล้กับศูนย์การค้าเซ็นทรัล เฟสติวัลและห้างเทสโก้ โลตัส
  โดยมีเป้าหมายเพื่อพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
  ซึ่งจะเป็นการก่อสร้างโครงการลักษณะบ้านแฝด บ้านเดี่ยว และบ้านกึ่งโฮมออฟฟิศ พร้อมที่ดิน
  โดยมูลค่าขายของโครงการในครั้งนี้ทั้งสิ้นอยู่ที่ 2,461.11 ล้านบาท และมูลค่าการลงทุนประมาณ
  1,439.99 ล้านบาท โดยแหล่งเงินทุนจะมาจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัท
  และเงินที่ได้รับจากการเสนอขายหุ้นสามัญต่อประชาชนในครั้งนี้
  และ/หรือเงินกู้จากสถาบันทางการเงิน
  (โปรดดูแผนที่ข้างล่างซึ่งแสดงที่ตั้งของโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 1 ถึง บายพาส 6
  บนถนนบายพาส อำเภอเมือง จังหวัดภูเก็ต)

  ลักษณะของบ้านในโครงการในอนาคตอีก 2 โครงการ ภายใต้ชื่อโครงการ “บ้านร็อคการ์เด้น
  บายพาส 5” และ “บ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 6” จะมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1.  บ้านแฝดชั้นเดียว ประกอบด้วย 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ และ 1 ห้องนั่งเล่น บนเนื้อที่ระหว่าง
    39.00 ถึง 47.40 ตารางวา ซึ่งจะมีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 77 ตารางเมตร
    โดยมีหน้ากว้างของบ้านอยู่ที่ 11.5 เมตร

2.  บ้านเดี่ยว 2 ชั้น ประกอบด้วย 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ และ 1 ห้องนั่งเล่น ระหว่าง 50.00
    ถึง 62.80 ตารางวา ซึ่งจะมีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 130 ตารางเมตร

โครงการบริเวณที่ดินเปล่าของ “บริษัท นวเทพ จำกัด”

นอกจากนี้ เนื่องจากการขยายตัวทางภาคอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของจังหวัดภูเก็ต อย่างต่อเนื่องและมีนัยสำคัญ บริษัทจึงได้ตัดสินใจซื้อหุ้นทั้งหมดของบริษัท นวเทพ จำกัด ซึ่งมีทุนจดทะเบียนชำระแล้ว 500.00 ล้านบาท ในสัดส่วน 100 % ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินติดทะเล อำเภอถลาง เนื้อที่ประมาณ 500 ไร่ ติดชายทะเลของอำเภอ ถลาง จังหวัดภูเก็ต ที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นท่าเทียบเรือยอตช์ (Yatch Marina) และในปี 2548 บริษัทได้ร่วมลงทุนกับชาวต่างประเทศ เพื่อทำการพัฒนาโครงการท่าเทียบเรือยอชต์ บ้านพักตากอากาศ คอนโดมิเนียม และโรงแรมหรูติดชายทะเล อย่างไรก็ตาม ผู้ร่วมลงทุนยังไม่ได้ชำระเงินตามข้อตกลง จึงได้ยกเลิกการร่วมทุนดังกล่าว และบริษัทได้ดำเนินการขายหุ้นทั้งหมดที่บริษัทถือใน บริษัทย่อยคือ บริษัท สยาม พาราไดส์ กรุ๊ป โฮลดิ้ง จำกัด ให้บุคคลอื่นภายนอก (ไม่มีกำไร/ขาดทุนจากการจำหน่ายเงินลงทุน) และอยู่ในระหว่างหาผู้ร่วมลงทุนใหม่ 

 ทั้งนี้ บริษัทได้มีการตั้งค่าเผื่อการด้อยค่าที่ดินรอการพัฒนาของบริษัท นวเทพ จำกัด จำนวน 5.28 ล้านบาทโดยกำหนดมูลค่าที่คาดว่าจะได้รับคืนจากมูลค่าของที่ดินที่ประเมินโดยผู้ประเมินอิสระ คือบริษัท สยามแอพเพรซัล แอนด์ เซอร์วิส จำกัด ซึ่งเป็นผู้พิจารณารายละเอียดต่างๆของทรัพย์สินด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด ได้ประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สินดังกล่าวไว้ที่ 507.80 ล้านบาท ณ วันที่ 25 มกราคม 2548 ดังนั้น บริษัทได้ตั้งค่าเผื่อการด้อยค่าที่ดินรอการพัฒนาดังกล่าวเพื่อสะท้อนให้เห็นมูลค่าทรัพย์สินที่แท้จริงตามมาตรฐานการบัญชีแล้ว ในงบการเงินไตรมาสที่ 3 ของปี 2548 ที่ผ่านมา 

โครงการ “บ้านร็อคการ์เด้น บริเวณซอยวัชรพล”

  บริษัทมีที่ดินเปล่ารอการพัฒนาเป็นเนื้อที่ทั้งหมด 3-2-68.9 ไร่ ซึ่งมีมูลค่า 38.18 ล้านบาท
  อยู่บริเวณซอยวัชรพล ซึ่งซื้อต่อมาจากบุคคลที่เกี่ยวข้องกัน
  และมีราคาประเมินเฉลี่ยจากผู้ประเมินอิสระ 2 รายเท่ากับ 34.15 ล้านบาท
  ซึ่งมีราคาต่ำกว่าที่บริษัทซื้อมาอยู่ที่ 38.18 ล้านบาท ดังนั้น
  บริษัทได้มีการตั้งค่าเผื่อการด้อยค่าจำนวน 5.15 ล้านบาทในไตรมาสที่ 2 ของปี 2547
  เป็นที่เรียบร้อยแล้ว เพื่อสะท้อนให้เห็นมูลค่าทรัพย์สินที่แท้จริงตามมาตรฐานการบัญชี อย่างไรก็ดี
  บริษัทได้ให้ผู้ประเมินอิสระรายที่ 3 คือบริษัท ซิมส์ พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแทนท์ จำกัด
  ทำการประเมินราคาทรัพย์สินดังกล่าวอีกครั้ง โดยได้ประเมินมูลค่าตลาดของทรัพย์สินดังกล่าวไว้ที่
  44.00 ล้านบาท ณ วันที่ 14 กันยายน 2549
  ซึ่งเป็นผู้พิจารณารายละเอียดต่างๆของทรัพย์สินด้วยวิธีเปรียบเทียบเทียบข้อมูลตลาดเป็นเกณฑ์
  โดยที่ราคาประเมินดังกล่าวมีราคาสูงกว่าราคาตามบัญชีซึ่งเท่ากับ 38.18 ล้านบาท
  ดังนั้นทำให้บริษัทโอนกลับรายการค่าเผื่อการด้อยค่าของที่ดินรอการพัฒนาดังกล่าวจำนวน 5.15
  ล้านบาทในงบการเงินเฉพาะบริษัท เมื่อไตรมาสที่ 3 ของปี 2549 เป็นที่เรียบร้อยแล้ว

  โดยบริษัทวางแผนจะพัฒนาโครงการต่อไปบนพื้นที่ดังกล่าวในอีก 1-2
  ปีข้างหน้าทันทีที่มีการก่อสร้างถนนนิมิตใหม่ วงแหวน มายังถนนรัตนโกสินทร์สมโภช
  ซึ่งตัดผ่านหน้าโครงการ โดยลักษณะของโครงการจะเป็นอาคารพาณิชย์
  ภายใต้โครงการในอนาคตของบริษัท
  เนื่องจากคาดว่าจะมีมูลค่าส่วนเพิ่มจากราคาที่ได้มาจากการที่รัฐบาลได้ทำการเวนคืนที่ดินรอบข้างเพื่อสร้างถนนส่วนขยายและเป็นสี่แยกเชื่อมถนนใหม่จากถนนพหลโยธินกับถนนรัตนโกสินทร์สมโภช
  ทำให้ที่ดินเปล่าของบริษัทนี้เป็นที่ดินติดถนนดังกล่าว
  นอกจากนี้ในส่วนของความคืบหน้าการตัดถนนใหม่ดังกล่าวนั้น
  ทางราชการได้ชำระเงินค่าเวนคืนแล้ว และได้คัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง
  ซึ่งได้เริ่มดำเนินการพัฒนาที่ดินภายในปี 2549 แล้ว
  และคาดว่าจะใช้เวลาในการก่อสร้างประมาณ 3 ปี
  โดยจะเริ่มก่อสร้างจากแนวจุดต่อจากถนนรัตนโกสินทร์สมโภชไล่มาจนถึงแนวถนนพหลโยธิน

โครงการ “บ้านร็อคการ์เด้น บ้านเพ”

  บริษัทได้ดำเนินการขยายโครงการของบริษัทอย่างต่อเนื่อง โดยในปลายปี พ.ศ.2548
  บริษัทได้จัดซื้อที่ดินที่ตำบลบ้านเพ อำเภอเมือง จังหวัดระยอง จำนวนเนื้อที่ประมาณ 104 ไร่
  มูลค่า 60.63 ล้านบาท ซึ่งซื้อต่อมาจากบริษัท ชูชีพ ไฮท์แลนด์ จำกัด
  กิจการที่เกี่ยวข้องกันกับบริษัท
  ตามคำจำกัดความของผู้ตรวจสอบบัญชีที่แสดงอยู่ในหมายเหตุประกอบงบการเงิน สิ้นสุดวันที่ 31
  ธันวาคม 2548 โดยผู้ตรวจสอบบัญชีพิจารณาจากการถือหุ้นร่วมกันของกลุ่มบุคคลในตระกูลศิลปรัตน์
  ทั้งนี้ บริษัท ชูชีพ ไฮท์แลนด์ จำกัด ไม่ได้ประกอบธุรกิจใดๆในปัจจุบัน
  และได้ถูกขายให้กับบุคคลอื่นที่ไม่มีส่วนเกี่ยวข้องใดๆกับผู้ถือหุ้นใหญ่ กรรมการ
  และผู้บริหารของบริษัทเมื่อปลายปี 2548
  โดยราคาที่บริษัทซื้อมานั้นเป็นราคาที่เหมาะสมและยุติธรรม คือ 60.00 ล้านบาท
  ซึ่งเป็นราคาที่ไม่สูงกว่าราคาที่ประเมินซึ่งอยู่ที่ 62.62
  ล้านบาทโดยผู้ประเมินอิสระที่ได้รับความเห็นชอบจากทางสำนักงาน ก.ล.ต. คือ บริษัท ศศิรัชดา
  จำกัด ณ วันประเมินเมื่อวันที่ 9 ก.พ. 2549 ด้วยวิธีเปรียบเทียบราคาตลาด (Market
  Approach) นอกจากนี้
  รายการระหว่างกันดังกล่าวได้ผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการตรวจสอบของบริษัทเพื่อพิจารณาอนุมัติ

  ที่ดินดังกล่าวตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท ใกล้แหล่งชุมชน
  โดยลักษณะที่ดินจะเป็นที่ราบเนินเขาเหมาะเป็นอย่างยิ่งที่จะพัฒนาให้เป็นที่อยู่อาศัย
  เนื่องจากอยู่ใกล้ทะเล จนสามารถมองเห็นวิวทะเลจากที่ดินได้อย่างชัดเจน
  โดยที่บริษัทจะพัฒนาโครงการเป็นบ้านที่อยู่อาศัยในลักษณะอาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยว
  และบ้านเดี่ยวเนินเขา ซึ่งจะเป็นการสร้างทัศนียภาพที่โดดเด่นให้กับโครงการ
  โดยที่บริษัทจะมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่เป็นคนในท้องถิ่น ลูกค้าที่ต้องการบ้านที่ใช้เป็นบ้านพักตากอากาศ
  และกลุ่มลูกค้าชาวต่างประเทศที่กำลังมองหาบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ด้วยศักยภาพของตำบลบ้านเพ
  ที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญที่สุดของจังหวัดระยอง
  โดยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติมาท่องเที่ยวที่ตำบลบ้านเพเป็นจำนวนมากในแต่ละปี
  ด้วยมีแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ และเป็นที่รู้จักกันอย่างแพร่หลาย คือ เกาะเสม็ด
  ในจำนวนนี้มีนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่ต้องการบ้านที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก
  บริษัทคาดว่าจะเริ่มพัฒนาโครงการในปลายปี 2550 โดยความคืบหน้าของโครงการขณะนี้
  อยู่ในช่วงระหว่างศึกษารูปแบบของโครงการ

โครงการ “บ้านร็อคการ์เด้นสุวรรณภูมิ”

  จากการที่บริษัทมีประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการของบริษัทในหัวเมืองใหญ่ในแถบชายทะเล
  บริษัทยังได้เล็งเห็นถึงความสำคัญของความต้องการที่อยู่อาศัยในบริเวณสนามบินสุวรรณภูมิ
  บริษัทจึงได้ดำเนินการจัดซื้อที่ดินจำนวนประมาณ 33 ไร่ มูลค่า 58.80 ล้านบาท
  ที่ตำบลศีรษะจรเข้น้อย กิ่งอำเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการในกลางเดือนพฤศจิกายน
  พ.ศ.2549 โดยทำเลที่ตั้งที่ดินจะอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิที่ใช้เวลาเดินทางเพียงสิบนาที
  ซึ่งบริษัทจะพัฒนาโครงการเป็นบ้านที่อยู่อาศัยใน ลักษณะบ้านทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝด
  โดยบริษัทคาดว่าจะเริ่มพัฒนาโครงการภายในต้นปี 2550 ทั้งนี้จะมีมูลค่าโครงการประมาณ 400
  ล้านบาท และบริษัทยังมีเป้าหมายที่จะทำการซื้อที่ดินเพิ่ม ที่เป็นที่ดินต่อจากที่ดินโครงการอีกจำนวน
  150 ไร่ ซึ่งมีบุคคลภายนอกมาเสนอขาย เพื่อทำการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง
  และเพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าที่ทำงานในสนามบินสุวรรณภูมิ
  และเป็นการรองรับการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจในแถบนี้