3. การประกอบธุรกิจของแต่ละประเภทลักษณะธุรกิจ

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

[TABLE]

หมายเหตุ 1. โครงการเพื่อขาย รับรู้รายได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

  2. โครงการเพื่อให้เช่า รับรู้รายได้ตามเกณฑ์สิทธิ

  * หน่วยที่โอนทรัพย์ชำระหนี้ - ปรับโครงสร้างหนี้

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ปี 2544 ถือเป็นปีแห่งการฟื้นฟูธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของทั้งภาครัฐและเอกชนก็ว่าได้
ตลอดปีที่ผ่านมาภาครัฐได้ออกมาตรการต่างๆ เพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯอย่างต่อเนื่อง
ขณะที่ภาคเอกชนก็เร่งแก้ไขปัญหาและหลายรายมีความคืบหน้าในการเจรจาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้สถาบันการเงิน
จนสามารถนำโครงการที่คั่งค้างอยู่มาสานต่องานก่อสร้างและนำออกขายได้
ความเคลื่อนไหวในวงการอสังหาฯจึงค่อนข้างจะคึกคักขึ้นเมื่อเทียบกับช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
ผู้ประกอบการหลายบริษัทก็เริ่มมองเห็นทิศทางที่จะก้าวไปในอนาคต และกล้าเปิดตัวโครงการใหม่
โดยเฉพาะช่วงปลายปี 2544 ที่ผ่านมา ซึ่งรัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านธุรกิจอสังหาฯ
โดยผลักดันกำลังซื้อกลุ่มข้าราชการภายใต้โครงการ
สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของข้าราชการสมาชิกกองทุนบำเหน็จบำนาญ (กบข.)
ที่มอบหมายให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และ กบข.เป็นผู้ดำเนินการ
ปรากฏว่าได้รับการตอบรับจากข้าราชการสมาชิก กบข.เหนือความคาดหมาย
มีข้าราชการยื่นจองสิทธิ์ขอกู้เพื่อซื้อบ้านจาก ธอส. ณ วันที่ 14 ธันวาคม 2544 ที่ผ่านมามากถึง
84,077 ราย วงเงิน 6,200 ล้านบาท

ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน อาจารย์ประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์
จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า ภาวะโดยรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2544
แม้หลายฝ่ายบอกว่าเริ่มจะฟื้นตัวแล้ว แต่รูปธรรมที่ปรากฏให้เห็นกล่าวได้ว่ายังไม่ชัดเจนมากนัก
อย่างไรก็ตาม เท่าที่สอบถามจากผู้ประกอบการที่เหลืออยู่ในตลาดปัจจุบัน
ส่วนใหญ่ให้คำตอบว่าสามารถขายบ้านได้ต่อเนื่อง ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในระดับต่ำ
และสถานการณ์โดยทั่วไปยังไม่เอื้อให้มีการลงทุนในตลาดทุน คนจึงหันมาลงทุนซื้ออสังหาฯแทน

ในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมาจนถึงช่วงปลายปี 2544
ผู้ประกอบการอสังหาฯทั้งรายเล็กและรายใหญ่ในเขตกรุงเทพมหานคร (กทม.) และ 5
จังหวัดปริมณฑลเปิดตัวโครงการใหม่ 74 โครงการ มีการซื้อขายรวม 7,500 หน่วย
โครงการที่เปิดขายส่วนหนึ่งเป็นโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ในปี 2543-2544 ที่น่าสังเกตคือ
ปีนี้ผู้ที่ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองยังมีอยู่จำนวนมาก คาดว่าบ้านสร้างเองในปี 2544 มี
17,000 หน่วย จากจำนวนบ้านสร้างใหม่ที่เกิดขึ้นในปี 2544 รวม 30,000 กว่ายูนิต
ที่เหลือเป็นบ้านในโครงการจัดสรร

สำหรับบ้านที่ขายดีในปี 2544 ยังเป็นบ้านเดี่ยว รองลงไปได้แก่ ทาวน์เฮาส์
ส่วนคอนโดมิเนียนนั้นเนื่องจากปริมาณสินค้าคงเหลืออยู่ในตลาดมาก
โดยเฉพาะคอนโดฯย่านชานเมือง
ต่างจากคอนโดฯในเมืองที่ขณะนี้อยู่ในมือของผู้ประกอบการน้อยมาก
และเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อทำให้คอนโดฯใจกลางเมืองเหลือน้อย

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ ฉบับที่ 3336

 

ปัจจัยภายนอกที่อาจมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันและอนาคตอันใกล้ 

1.  การก่อวินาศกรรมครั้งใหญ่ในสหรัฐอเมริกา เมื่อวันที่ 11 กันยายน 2544
    มีการก่อวินาศกรรมขึ้นในประเทศสหรัฐอเมริกาส่งผลกระทบให้เกิดความชะงักงันของเศรษฐกิจโลก
    และส่งผลต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไทย และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย
    ซึ่งผลกระทบที่เกิดขึ้นเป็นปัจจัยสำคัญที่กดดันกำลังซื้อ ความเชื่อมั่น
    และการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทย

2.  มาตรการของรัฐบาล แม้ว่ารัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
    เช่นโครงการเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยของข้าราชการ หรือ
    การให้สินเชื่อให้ซื้อบ้านให้แก่พนักงานรัฐวิสาหกิจหรือบริษัทที่เป็นสมาชิกของกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ
    แต่โอกาสในการว่างงานของพนักงานบริษัทเอกชนทั่วไปยังคงสูงอยู่
    ซึ่งจะเห็นได้จากอัตราการตกงานในปัจจุบันไม่ได้ลดต่ำลงกว่าเมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมาเลย
    อีกทั้งยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นด้วย
    และรายได้ของประชาชนที่ต้องนำมาจ่ายซื้อบ้านส่วนใหญ่ยังมองว่าราคาบ้านยังสูงอยู่
    ยังไงก็ตามทั้งนี้ คาดว่าในปี 2545 อัตราดอกเบี้ยจะลดลงจากปี 2544 และ
    จะมีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้บุคคลทั่วไปเพิ่มจากปี 2544
    ขึ้นไปอีกซึ่งน่าจะส่งผลกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาได้อีกระดับหนึ่ง
    ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับภาครัฐบาลต้องมีมาตรการเพิ่มเติมในการเร่งสร้างและกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างจริงจัง
    ส่งเสริมให้เห็นความสำคัญและตระหนักถึงประโยชน์
    และโอกาสดีในการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองและหันมาสนใจซื้อมากขึ้น

3.  ในปี 2544 มีผู้ที่ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองเป็นจำนวนมาก ถึง 17,000 หน่วย
    จากจำนวนบ้านที่สร้างใหม่ในปี 2544 รวม 30,000 หน่วย
    ซึ่งในจำนวนนี้เป็นบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรรเพียง 13,000 หน่วยเท่านั้น

4.  ความผันแปรของราคาวัสดุก่อสร้าง ในปี 2544
    มีการปรับราคาวัสดุก่อสร้างขึ้นโดยเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 5-8% และคาดว่าในปี 2545
    จะมีการปรับราคาขึ้นไปอีกประมาณ 2-3% ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาค่าก่อสร้างบ้าน
    ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่บริษัทต้องเสียออกไปจะเพิ่มมากขึ้นด้วย

5.  ความซบเซาของธุรกิจในประเทศ
    อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอาคารสำนักงานยังคงซบเซาอยู่
    เนื่องจากธุรกิจภายในประเทศยังไม่ฟื้นตัว
    ความต้องการซื้อหรือเช่าอาคารเพื่อประกอบธุรกิจจึงเป็นไปได้ลำบาก ถึงแม้ว่าอัตราการเช่า
    และราคาค่าเช่าของอาคารสำนักงานย่านใจกลางเมืองจะสูงขึ้นเรื่อย ๆ แต่ยังไงก็ตามในปี
    2545 คาดว่าจำนวนผู้เช่าอาคารก็จะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2544
    โดยอาจจะสูงกว่าเล็กน้อย

6.  การปล่อยเงินกู้ของสถาบันการเงินต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
    ซึ่งขณะนี้ได้ให้ความสำคัญต่อการปล่อยกู้สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้
    เพราะสถาบันการเงินไม่ต้องการเพิ่ม NPL (Non Performing Loan)
    ซึ่งจะเห็นได้จากขั้นตอนในการสนับสนุนเงินเพื่อใช้ในการดำเนินการก่อสร้างบ้านเพื่อขาย
    มีความยุ่งมากยากยิ่งขึ้น

7.  อสังหาริมทรัพย์มือสอง เป็นทรัพย์สินที่รอการขายของสถาบันการเงิน
    หรือทรัพย์สินที่ถูกบังคับคดีและนำออกขายทอดตลาดผ่านการประมูล
    จะเป็นสินค้าที่มีราคาต่ำกว่าราคาซื้อขายในท้องตลาด แต่สภาพบ้าน และความสวยงาม
    ยังคงสู้บ้านของโครงการจัดสรรไม่ได้

สถานภาพในการแข่งขันของบริษัท

1. โครงการพุทธมณฑลสาย 4 มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการบ้านชัยพฤกษ์ ตลิ่งชัน
และโครงการบ้านปาริชาติ ปิ่นเกล้า ของแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, โครงการเสรี ปาล์ม เพลส ของ
ST STAR พร็อพเพอร์ตี้ และโครงการบ้านพงษ์ศิริชัย ปิ่นเกล้า ของพงษ์ศิริชัย

2. โครงการสุวินทวงศ์ มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการชัยพฤกษ์ สุวินทวงศ์ ของแลนด์
แอนด์ เฮ้าส์, โครงการศุภาลัยเลค สุวินทวงศ์ ของศุภาลัย, โครงการรอยัล ปาร์ค วิลล์
ของยิ่งรวยธานี และ โครงการฟลอร่าวิลล์สุวินทวงศ์ ของ โอจีซีกรุ๊ป

3. โครงการรามคำแหง และโครงการร่มเกล้า มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ
โครงการเพอร์เฟค เพลส ของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และโครงการ พาร์คเวย์ โฮม
ของธารารมณ์

4. โครงการปรีชาไพรเวท บีช ระยอง มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการ Rayong
Brookside Valley ของไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ลูกค้าของบริษัทและบริษัทย่อย จะเป็นลูกค้ารายย่อย โดยสามารถจำแนกได้ดังนี้

1.  ลูกค้าโครงการที่อยู่อาศัย จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับปานกลางถึงระดับสูง
    ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะและทำเลของแต่ละโครงการ ลูกค้าส่วนใหญ่ซื้อไว้เพื่อเป็นที่พักอาศัย

2.  ลูกค้าโครงการอาคารสำนักงาน จะเป็นกลุ่มลูกค้าผู้ดำเนินธุรกิจ
    ที่ต้องการสถานที่ตั้งสำนักงานอยู่ในใจกลางธุรกิจ มีความสะดวกสบายในการคมนาคม
    ซึ่งในปัจจุบันลูกค้าประเภทนี้มีทั้งซื้อและเช่า

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

- ขั้นตอนการพัฒนาโครงการ

1. ศึกษาสภาวะแวดล้อมทางด้านเศรษฐกิจและสังคม
โดยการวิจัยและวิเคราะห์ข้อมูลทางด้านเศรษฐกิจสังคมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รวมทั้งการวิเคราะห์ทิศทางการขยายตัวของเมือง สภาพความเป็นอยู่ของประชากร

2. ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ

-   วิเคราะห์ทำเลที่ตั้งเพื่อพิจารณาการจัดซื้อที่ดิน รูปร่าง ขนาดและประเภทของโครงการ

-   กำหนดเป้าหมายทางการตลาด เพื่อให้ทราบถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การแข่งขันและภาวะตลาด

-   วางแผนทางด้านการเงิน การหาแหล่งเงินทุน และวิเคราะห์ผลตอบแทน

-   ศึกษากฎควบคุมต่าง ๆ ของทั้งภาครัฐบาล รัฐวิสาหกิจ และเอกชนที่มีผลกระทบต่อโครงการ

3. ซื้อที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม มีความสอดคล้องและเหมาะสมต่อการลงทุนของบริษัท
อีกทั้งมีศักยภาพต่อการพัฒนาทั้งในปัจจุบันและในอนาคต

4. จัดทำแผนงานโครงการ

-   วางผังและออกแบบโครงการโดยสถาปนิกและวิศวกรบริษัท
    ให้สอดคล้องกับเป้าหมายทางการตลาดและถูกต้องตามข้อกำหนดของกฏหมายที่เกี่ยวข้อง

-   จัดโครงสร้างการบริหารงานโครงการ
    กำหนดนโยบายการดำเนินงานโครงการรวมทั้งบุคลากรในด้านต่าง ๆ
    ที่จะรับผิดชอบในแต่ละโครงการ

-   กำหนดราคาขาย

-   กำหนดทีมงานขาย พร้อมอบรมพนักงานขาย

-   วางแผนการโฆษณาประชาสัมพันธ์พร้อมสื่อต่าง ๆ รวมทั้งการจัดทำเอกสารประกอบการขาย

-   จัดหาแหล่งเงินกู้ให้กับลูกค้าเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

    5 งานบริหารโครงการ

-   ติดต่อหน่วยงานราชการ
    และขออนุญาตก่อสร้างเพื่อดำเนินการปลูกสร้างตามขั้นตอนที่กฏหมายกำหนด

-   คัดเลือกผู้รับเหมาที่เชี่ยวชาญงานก่อสร้าง
    และกำหนดวิศวกรของบริษัทควบคุมดูแลงานก่อสร้างต่าง ๆ รวมถึงงานระบบสาธารณูปโภค

-   ดำเนินการขายตามแผนงานที่กำหนดไว้ พร้อมเริ่มการก่อสร้างโครงการ
    โดยใช้ระยะเวลาต่างกันขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของโครงการ

-   ปรับกลยุทธ์ทางการตลาด (หากจำเป็น) เช่นแผนส่งเสริมการขาย

    6. การส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์
    โดยจดทะเบียนและ/หรือโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบให้ลูกค้าเมื่องานก่อสร้างเสร็จ

    7. การให้บริการหลังการขาย แต่ละโครงการจะจัดเตรียมการให้บริหารหลังการขาย เช่น
    สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะของโครงการ

- ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุดิบ

วัตถุดิบสำคัญในการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบไปด้วย

1. ที่ดินเพื่อการพัฒนา

1.1 ปัจจัยที่ใช้เป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาเพื่อจัดซื้อที่ดินนั้น ประกอบไปด้วย

-   ทิศทางการขยายตัวของเมือง จะพิจารณาดูว่ามีแนวโน้มการเติบโตของเมืองไปในทิศทางใด
    เพื่อที่จะได้ที่ดินที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการ

-   ทำเลของที่ดิน พิจารณาเลือกซื้อที่ดินที่มีทำเลติดถนน มีการคมนาคมสะดวก
    และอยู่ไม่ห่างไกลจากตัวเมืองมากนัก

-   สาธารณูปโภค พิจารณาเลือกที่ดินที่มีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับ เช่น ไฟฟ้า ประปา
    โทรศัพท์ เป็นต้น

-   ขนาดแปลงที่ดิน พิจารณาเลือกซื้อที่ดินที่มีแปลงขนาดเหมาะสมเพียงพอ
    สำหรับการพัฒนาโครงการได้

-   ระดับราคา ราคาของที่ดินต้องเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด
    ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาไม่สูงมากนัก

    1.2 การจัดหาที่ดินในอดีตเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

    1.3 การจัดหาที่ดินในอนาคต

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

-   ประกาศแจ้งความจำนงผ่านสื่อมวลชนต่างๆ

-   ประมูลซื้อจากกรมบังคับคดี และสถาบันการเงินต่างๆ

2. วัสดุก่อสร้าง

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทางบริษัท ปรีชา กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
ดำเนินการอยู่นั้น ส่วนใหญ่ได้ให้ผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง และจัดหาวัสดุก่อสร้างเอง
ดังนั้นจึงเป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมาก่อสร้าง ในการจัดหาวัสดุก่อสร้าง
ทำให้บริษัทไม่ต้องเผชิญความยุ่งยากในการเก็บสต็อก วัสดุก่อสร้าง
และสามารถบริหารงานก่อสร้างได้ตามแผนงาน ทั้งระยะเวลาและต้นทุนที่กำหนด

ความสัมพันธ์และผลกระทบของผู้รับเหมาที่มีต่อบริษัท และบริษัทย่อย

บริษัทและบริษัทย่อยมีผู้รับเหมาจำนวนมาก โดยให้ผู้รับเหมาแต่ละรายสร้างบ้านเฉลี่ยรายละ 20
หลัง ซึ่งถ้าผู้รับเหมารายใดก่อสร้างบ้านได้คุณภาพตามที่บริษัทต้องการและเสร็จทันตามกำหนดเวลา
บริษัทก็จะต่อสัญญาในการก่อสร้างไปเรื่อยๆ
ทำให้บริษัทสามารถควบคุมระยะเวลาและคุณภาพการก่อสร้างได้
และทำให้ไม่มีการพึ่งพิงผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 30 ของค่าการจ้างผู้รับเหมารวม

3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544 บริษัทและบริษัทย่อย มีจำนวนรายและมูลค่าขายตามสัญญา
ที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ดังรายละเอียดต่อไปนี้

  ------------------------------------- -------------- -------------------
  ชื่อโครงการ                             ณ วันที่ 31       
                                        ธันวาคม 2544    

                                        จำนวนราย       จำนวนเงิน (ล้านบาท)

  - โครงการสุวินทวงศ์                      3              11.21

  - โครงการรามคำแหง                     1              7.50

  - โครงการร่มเกล้า                       12             32.77

  - โครงการปรีชาไพรเวทบีช                 -              -

  - โครงการปรีชาคอมเพล็กซ์ (บมจ.ปรีชากรุ๊ป)   -              -

  รวม                                   16             51.48
  ------------------------------------- -------------- -------------------

หมายเหตุ งานที่ยังไม่ส่งมอบ หมายถึง จำนวนผู้ที่ทำสัญญาซื้อบ้านแต่ยังไม่ได้รับการโอนกรรมสิทธิ์