1.  ปัจจัยความเสี่ยง

  1.1 ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

  ก) เกี่ยวกับการจัดหาที่ดินในโครงการเดิมเพิ่มเติมมาพัฒนาเพื่อขาย

  บริษัทดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบเขตส่งเสริมอุตสาหกรรม
  โดยเริ่มแรกที่บนถนนพหลโยธิน ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี
  ซึ่งเป็นเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมที่ใกล้เมืองหลวงมาก
  ทำให้มีความต้องการในพื้นที่สร้างโรงงานอุตสาหกรรมเป็นจำนวนมาก
  ทั้งนี้ทำให้มีพื้นที่เหลือขายลดน้อยลงตามลำดับ
  อีกทั้งปัจจุบันบริเวณพื้นที่โดยรอบโครงการมีความเจริญขึ้นมาก เป็นแหล่งชุมชนเมืองขนาดใหญ่
  ซึ่งมีประชากรโดยรวมอยู่ประมาณ 200,000 คน ทำให้มีการขยายตัวของเขตที่อยู่อาศัย
  พร้อมไปกับการขยายตัวอย่างต่อเนื่องของเขตอุตสาหกรรม
  ทำให้ในปัจจุบันบริษัทมีความเสี่ยงในการขยายพื้นที่เพื่อนำมาพัฒนาเป็นพื้นที่เพื่อขายทั้งในด้านของราคาที่ดินที่สูงขึ้นและข้อจำกัดของที่ตั้งที่ดินที่ต้องมีพื้นที่ติดกับโครงการเดิมและมีขนาดพื้นที่ที่เพียงพอที่สามารถจะนำมาพัฒนาได้
  ดังนั้นบริษัทอาจได้รับผลกระทบในการจัดหาที่ดินใหม่เพื่อนำมาพัฒนาเป็นพื้นที่เขตอุตสาหกรรมในโครงการที่จังหวัดปทุมธานี
  ในส่วนของเขตประกอบอุตสาหกรรมแห่งใหม่ที่จังหวัดนครราชสีมานั้นยังมีพื้นที่เหลือขายพอเพียง
  แต่ยังไม่มีเขตที่อยู่อาศัยที่เพียบพร้อมสำหรับผู้บริหารชาวต่างชาติของโรงงานที่มาตั้งใหม่
  ทั้งนี้ผู้บริหารชาวต่างชาติของโรงงานที่มาตั้งใหม่ได้แสดงเจตจำนงให้บริษัทช่วยจัดหาเขตที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมสำหรับผู้บริหารชาวต่างชาติเหล่านั้น

  ปัจจุบันบริษัทมีที่เหลือขายในส่วนของเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร จังหวัดปทุมธานี อยู่ทั้งสิ้น
  623 ไร่
  และในส่วนของเขตประกอบอุตสาหกรรมแห่งใหม่ที่จังหวัดนครราชสีมามีพื้นที่เหลือขายอีกจำนวน
  1,322 ไร่ ทั้งนี้ทางบริษัทได้ทยอยขยายพื้นที่อยู่เรื่อยๆ
  นอกเหนือจากนี้ทางบริษัทยังได้มีการศึกษาความเป็นไปได้ในการเพิ่มรายได้จากโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ
  เพื่อเป็นการแตกแขนงรูปแบบของธุรกิจปัจจุบันของบริษัท และเป็นการสร้างรายได้เพิ่มให้กับบริษัท

2)  การประกาศผังเมืองใหม่ของจังหวัดปทุมธานี

  สืบเนื่องจากผังเมืองจังหวัดปทุมธานีฉบับเดิม (พ.ศ. 2540) ได้สิ้นสุดลงในเดือนมิถุนายน 2547
  ทางผังเมืองจังหวัดปทุมธานีจึงได้จัดทำผังเมืองฉบับใหม่ขึ้น
  ขณะนี้อยู่ระหว่างขั้นตอนการเสนอผังเมืองฉบับใหม่เพื่อประกาศใช้
  ซึ่งได้กำหนดให้พื้นที่ที่อยู่ในแนวเขตห่างจากแนวคลองเชียงรากน้อย
  (อยู่ทางด้านทิศเหนือของโครงการ) ในระยะ 200 เมตร
  จัดเป็นพื้นที่สีเขียวซึ่งจะมีข้อจำกัดในการนำไปใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์
  ทั้งนี้มีพื้นที่โครงการด้านทิศเหนือของบริษัทบางส่วน ซึ่งมีเนื้อที่ประมาณ 50 ไร่ คิดเป็นร้อยละ 5
  ของพื้นที่ขายคงเหลือทั้งหมด (พื้นที่ขายคงเหลือของบริษัท 623 ไร่)
  ถูกจัดให้อยู่ในแนวเขตพื้นที่สีเขียวดังกล่าว ดังนั้น บริษัทจึงได้เข้าร่วมหารือกับผังเมืองจังหวัด
  เพื่อพิจารณาแนวทางปรับปรุงแก้ไขผังเมืองก่อนที่จะมีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการ
  ซึ่งหากผังเมืองจังหวัดไม่ปรับเปลี่ยนระยะแนวเขตจากคลองเชียงรากน้อยจากเดิม
  จะทำให้พื้นที่ดังกล่าวของบริษัทมีความเสี่ยงที่อาจเกิดข้อจำกัดในการนำพื้นที่ไปใช้พัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้
  และอาจทำให้ที่ดินในแปลงดังกล่าวมีต้นทุนขายสูงขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม
  แม้ผังเมืองใหม่ได้มีการประกาศใช้แล้ว
  ถ้าเทศบาลหรือผังเมืองจังหวัดเห็นว่าสภาพการณ์และสิ่งแวดล้อมใหม่เปลี่ยนแปลงไป
  ก็สามารถที่จะเสนอต่อคณะกรรมการผังเมือง
  เพื่อแก้ไขปรับปรุงข้อกำหนดหรือรายละเอียดของผังเมืองได้
  ซึ่งบริษัทคาดว่าบริษัทจะได้รับการผ่อนผันจากผังเมืองจังหวัดให้บริษัทไม่ต้องกันพื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่สีเขียวตามผังเมืองใหม่
  เนื่องจากพื้นที่ของโครงการที่อยู่ในแนวเขตพื้นที่สีเขียวนั้นสามารถนำไปพัฒนาเพื่อรองรับการลงทุนจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศซึ่งเป็นส่วนที่ช่วยสร้างงานและสร้างรายได้ให้แก่ประชาชนและผลประโยชน์ให้แก่ประเทศโดยรวม
  อีกทั้งปัจจุบันบริษัทได้จัดสรรพื้นที่โครงการบางส่วนไว้เป็นพื้นที่สาธารณะประโยชน์และพื้นที่สีเขียวประมาณ
  287 ไร่ หรือคิดเป็นร้อยละ 4.68 ของพื้นที่ทั้งหมดของโครงการ

  1.2 ความเสี่ยงในด้านการพัฒนา : เกี่ยวกับต้นทุนการให้บริการสาธารณูปโภค

  บริษัทเป็นผู้ให้บริการระบบสาธารณูปโภคแก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมและผู้อยู่อาศัยในเขตอุตสาหกรรมของบริษัท
  เช่น น้ำประปา บำบัดน้ำเสีย เก็บสิ่งปฏิกูล และบริการชุมชน
  โดยเฉพาะรายได้จากค่าน้ำประปาซึ่งเป็นรายได้ค่าบริการหลักของบริษัท
  ซึ่งแหล่งผลิตน้ำประปามาจาก 2 แหล่ง คือ น้ำบาดาล
  และซื้อน้ำประปาโดยตรงจากการประปาส่วนภูมิภาค โดยมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 20 : 80 ทั้งนี้
  ต้นทุนน้ำประปาที่ผลิตจากน้ำบาดาลจะมีต้นทุนที่สูงกว่าการซื้อน้ำประปาจากการประปาส่วนภูมิภาค
  จึงทำให้ปัจจุบันต้นทุนน้ำประปาโดยเฉลี่ยค่อนข้างสูง
  แต่เนื่องจากนโยบายของภาครัฐที่ต้องการทยอยยกเลิกการให้สัมปทานการใช้น้ำบาดาลแก่ภาคเอกชนเพื่อลดผลกระทบด้านวิกฤติแผ่นดินทรุด
  และพื้นที่โครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนครที่ตั้งอยู่ในจังหวัดปทุมธานีซึ่งเป็นพื้นที่วิกฤตด้านการทรุดตัวของแผ่นดิน
  ทำให้ในอนาคตบริษัทต้องลดปริมาณการใช้น้ำบาดาลเพื่อนำมาผลิตน้ำประปาหรืออาจไม่สามารถต่ออายุสัมปทานได้
  บริษัทจึงได้พิจารณาในการจัดหาแหล่งน้ำที่มีต้นทุนต่ำมาทดแทน
  และอยู่ระหว่างการดำเนินการเพื่อนำน้ำจากแม่น้ำเจ้าพระยามาใช้เพื่อการอุตสาหกรรม
  โดยมีองค์ประกอบทางด้านเทคนิคที่สำคัญประกอบด้วย สถานีสูบน้ำดิบซึ่งตั้งอยู่ ณ วัดสองพี่น้อง
  ต.บ้านงิ้ว อ.สามโคก จ.ปทุมธานี การวางท่อน้ำดิบติดกับแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นระยะทางประมาณ
  8 กิโลเมตร จากสถานีสูบน้ำดิบ ผ่านทางหลวงหมายเลข 3309 เลียบคลองโคกตาเขียว
  ลอดใต้ทางหลวงหมายเลข 347 เขตทางพิเศษอุดรรัถยา
  คลองเปรมประชากรใต้รางรถไฟของการทางพิเศษแห่งประเทศไทย คลองท่าโขลง
  ไปจนถึงโรงผลิตน้ำ ซึ่งตั้งอยู่ภายในเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร นอกจากนี้
  จากนโยบายของบริษัทที่จะควบคุมให้พื้นที่ในโครงการของบริษัทปราศจากปัญหาด้านมลพิษที่เกิดจากโรงงานอุตสาหกรรมหรือที่พักอาศัย
  และส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยที่สุด อีกทั้งการปฏิบัติให้เป็นไปตามมาตรการต่างๆ
  ของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องกับผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม เช่น
  การกำหนดมาตรฐานคุณภาพน้ำเสีย
  ทำให้บริษัทต้องจัดหาเครื่องจักรและเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการตรวจสอบและบำบัดน้ำเสีย
  ซึ่งจากการดำเนินการดังกล่าวอาจทำให้บริษัทได้รับผลกระทบในด้านต้นทุนการให้บริการที่เพิ่มสูงขึ้น

  จากปัจจัยดังกล่าวข้างต้น อาจส่งผลให้โรงงานอุตสาหกรรมต่างๆ
  ที่ตั้งอยู่ภายในเขตอุตสาหกรรมที่ใช้น้ำประปาเป็นหลักในกระบวนการผลิตมีต้นทุนการผลิตเพิ่มสูงขึ้น
  และอาจย้ายฐานการผลิตไปยังนิคมอุตสาหกรรมอื่น
  หรืออาจเป็นปัจจัยที่ทำให้นักลงทุนรายใหม่ไม่ตัดสินใจเข้ามาลงทุนก่อสร้างโรงงานในเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมของบริษัท
  แต่อย่างไรก็ตาม
  บริษัทคาดว่าเหตุการณ์ดังกล่าวจะไม่ก่อให้เกิดผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัทมากนัก
  เนื่องจาก
  ปัจจุบันโรงงานส่วนใหญ่ที่ตั้งอยู่ภายในเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนครเป็นโรงงานอุตสาหกรรมเบาซึ่งไม่ได้ใช้น้ำในกระบวนการผลิตมากนัก
  นอกจากนี้บริษัทยังสามารถจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคต่างๆ
  จากผู้ประกอบอุตสาหกรรมและผู้พักอาศัยโดยกำหนดอัตราค่าบริการใหม่เพิ่มขึ้นตามฐานต้นทุนที่เกิดขึ้นจริงหากมีความจำเป็น
  หรือบริษัทอาจใช้วิธีจัดจ้างบุคคลภายนอกให้เข้ามาดำเนินการแทนบริษัทในส่วนงานที่เห็นว่าไม่คุ้มค่าที่จะดำเนินการเองเพื่อจำกัดหรือควบคุมต้นทุนซึ่งช่วยลดความเสี่ยงดังกล่าวได้อีกทางหนึ่ง

  1.3 ความเสี่ยงในด้านการเงิน : เกี่ยวกับต้นทุนการกู้ยืม

  เนื่องจากบริษัท จะต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากในการพัฒนาที่ดินและสาธารณูปโภค
  อีกทั้งจำเป็นต้องใช้แหล่งเงินทุนระยะยาว
  อาจมีผลกระทบทำให้ต้นทุนดอกเบี้ยจากการลงทุนสูงกว่าปกติ
  หากโครงการลงทุนแต่ละโครงการเกิดการล่าช้าไม่เป็นไปตามกำหนดเวลา
  ซึ่งเป็นความเสี่ยงของบริษัทฯ อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
  ยังมีนโยบายในเรื่องการมีระเบียบวินัยทางการเงิน คือยังมีมาตรการรักษา Debt / Equity
  อยู่ที่ 0.6