2.ลักษณะการประกอบธุรกิจ

2.1 ประวัติความเป็นมาและพัฒนาการที่สำคัญ

บริษัท เมโทรสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (“บริษัท”) ก่อตั้งเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2543
โดยนายวีระ บูรพชัยศรี ด้วยทุนจดทะเบียนเริ่มแรก 5.0 ล้านบาท โดยเปลี่ยนจากชื่อบริษัท
เอ็มทีเอส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เมื่อวันที่ 24 มีนาคม 2546
ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยมุ่งเน้นในเขตพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD-Central
Business District) และพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี (Prime Area)
เริ่มดำเนินโครงการแรกภายใต้ชื่อ “สีลม เทอเรส” มีมูลค่าโครงการเท่ากับ 341.87 ล้านบาท
ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น ตั้งอยู่บริเวณถนนศาลาแดง ซอย 2
ซึ่งเป็นอาคารที่ก่อสร้างแล้วทิ้งร้างไว้เนื่องจากเจ้าของเดิมประสบปัญหาด้านการเงินและเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้จากวิกฤตเศรษฐกิจในขณะนั้น
โดยซื้อมาในปี 2543 ก่อสร้างแล้วเสร็จ และเริ่มเปิดขายเมื่อปี 2544 ทั้งนี้
บริษัทมีประวัติความเป็นมาที่สำคัญ ดังนี้

+--------------+-------------------------------------------------------+
| 2546         | -   บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 5.0 ล้านบาทเป็น 100.0 ล้านบาท   |
|              |     ชำระแล้วเท่ากับ 30.0 ล้านบาท                          |
|              |     เพื่อซื้อที่ดินสำหรับใช้ในการพัฒนาโครงการของบริษัท            |
+--------------+-------------------------------------------------------+
|              | -   ซื้อที่ดินบริเวณถนนศาลาแดง ดำเนินการก่อสร้าง               |
|              |     และเปิดขายโครงการภายใต้ชื่อ สีลม แกรนด์เทอเรส           |
|              |     ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ในบริเวณเดียวกับโครงการสีลม เทอเรส     |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| กุมภาพันธ์ 2547 | -   ชำระทุนจดทะเบียนเต็มเป็น 100.0 ล้านบาท                 |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| กรกฎาคม 2547 | -   บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 100.0 ล้านบาท เป็น 200.0       |
|              |     ล้านบาท โดยเรียกชำระแล้วเต็มจำนวน                     |
|              |     เพื่อนำไปชำระเงินกู้ระยะสั้นซึ่งจะทยอยถึงกำหนดชำระภายในสิ้นปี  |
|              |     2547                                              |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| สิงหาคม 2547  | -   เริ่มดำเนินการก่อสร้างโครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส      |
+--------------+-------------------------------------------------------+
|              | -   บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 200.0 ล้านบาท เป็น 300.0       |
|              |     ล้านบาท                                            |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| กันยายน 2547  | -   บริษัทได้แปรสภาพเป็นบริษัทมหาชนจำกัด และเพิ่มทุนจดทะเบียนอีก  |
|              |     170.0 ล้านบาท ทำให้บริษัทมีทุนจดทะเบียนทั้งสิ้น 470.0 ล้านบาท |
|              |     เพ                                                |
|              | ื่อเป็นการเตรียมพร้อมในการเสนอขายหลักทรัพย์ต่อประชาชนทั่วไปจำนวน |
|              |     150.0 ล้านบาท                                      |
|              |     และนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย     |
|              |     ภายหลังจากการเสนอขายหุ้นในครั้งนี้ สำหรับทุนจดทะเบียนอีก     |
|              |     20.0                                              |
|              |     ล้านบาทเป็นการรองรับการแปลงสภาพขอ                    |
|              | งใบสำคัญแสดงสิทธิที่ได้มีการจัดสรรให้แก่กรรมการและพนักงานของบริษัท |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| มิถุนายน 2548  | -   เริ่มดำเนินการก่อสร้างโครงการสาทร เทอเรส คอนโดมิเนียม    |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| กรกฎาคม 2548 | -   เริ่มดำเนินการก่อสร้างโครงการบ้านรวิภา (ทาวน์เฮ้าส์)        |
|              |     บริเวณซอยอุดมสุข                                     |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| ตุลาคม 2548   | -   หุ้นของบริษัทฯ เริ่มทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย |
|              |                                                       |
| พฤษภาคม 2549 | -   บริษัทเปลี่ยนแปลงมูลค่าหุ้นจาก 2 บาท เป็น 1 บาท            |
|              |     ตามประชุมสามัญผู้ถือหุ้น ประจำปี 2549 เมื่อวันที่ 25 เมษายน    |
| กรกฎาคม 2549 |     2549 และเพิ่มทุนจดทะเบียนอีกจำนวน 140                  |
|              |     ล้านบาทเพื่อรองรับหุ้นกู้แปลงสภาพ                         |
| สิงหาคม 2549  |     จึงทำให้หุ้นสามัญจดทะเบียนเพิ่มขึ้นจาก 470 ล้านบาท เป็น 610   |
|              |     ล้านบาท                                            |
|              |                                                       |
|              | -   บริษัท ได้รับการเสนอชื่อให้เป็น “Best Newly Listed        |
|              |     Company” จากงาน SET Award 2006                    |
|              |                                                       |
|              | -   ซื้อที่ดินบริเวณถนนสุขุมวิทเพื่อพัฒนาโครงการเมโทร อเวนิว สุขุมวิท |
|              |     66                                                |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| ธันวาคม 2549  | -   ซื้อที่ดินบริเวณ แยกรัชโยธินเพื่อพัฒนาโครงการเมโทร อเวนิว     |
|              |     รัชโยธิน                                            |
+--------------+-------------------------------------------------------+

2.2 ภาพรวมการประกอบธุรกิจของบริษัท

บริษัทประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ
และพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี ซึ่งบริษัทจะพิจารณาลักษณะโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับทำเลนั้นๆ
อาทิเช่น พื้นที่บริเวณสีลม และสาทร
เป็นพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพมหานครซึ่งมีที่ดินอยู่ค่อนข้างจำกัด
และเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานจำนวนมาก แต่ยังขาดแคลนอาคารชุดพักอาศัย
จึงเหมาะกับการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม บริษัทจึงได้เริ่มพัฒนาโครงการ “สีลม
เทอเรส” ขึ้นเป็นโครงการแรกโดยการซื้อโครงการที่ทิ้งร้างไว้แล้วนำมาพัฒนาต่อ
ซึ่งประสบความสำเร็จในด้านการขายเป็นอย่างดี
นอกจากนี้บริษัทมีนโยบายขยายกิจการไปสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า โดยในปัจจุบัน
บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 3 โครงการได้แก่

-   โครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส เป็นคอนโดมิเนียมสูง 27 ชั้น โครงการตั้งอยู่ติดกับถนน
    บริเวณปากซอยสาทร 11 ถนนสาทรใต้ แขวงยานนาวา เขตสาทร กรุงเทพมหานคร

-   โครงการสาทร เทอเรส เป็นเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ สูง 32 ชั้น
    โครงการตั้งอยู่บริเวณซอยสาทร 3 ถนนสาทรใต้ แขวงทุ่งมหาเมฆ เขตสาทร
    กรุงเทพมหานคร

-   โครงการบ้านรวิภา ทาวน์เฮ้าส์ เป็นทาวน์เฮ้าส์สูง 4 ชั้น จำนวน 75 หลัง
    ตั้งอยู่บริเวณซอยอุดมสุข ถนนสุขุมวิท เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร

นอกจากนี้ บริษัทมีที่ดินอยู่ในมือบริเวณสาทร เพื่อเตรียมสำหรับการพัฒนาโครงการในอนาคต ได้แก่
โครงการเมโทรสาทร ทาวเวอร์ โดยในปี 2549
บริษัทได้ซื้อที่ดินใกล้ส่วนต่อขยายโครงการรถไฟฟ้าอีกจำนวน 2 แปลงคือบริเวณถนนสุขุมวิท
และถนนพหลโยธิน เพื่อพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อพักอาศัยชื่อโครงการเมโทร อเวนิว
สุขุมวิท66 และ โครงการเมโทร อเวนิว รัชโยธิน

2.3 โครงสร้างรายได้

  --------------------------- --------- -------- --------- -------- --------- --------
  ประเภทรายได้                 2547               2548               2549      

                              ล้านบาท    %        ล้านบาท    %        ล้านบาท    %

  รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์   344.3     96.02    839.81    99.31    541.3     98.37

  รายได้จากการให้เช่า*           1.4       0.40     0.4       0.04     -         -

  รายได้จากการเปลี่ยนสัญญา**      1.5       0.43     1.2       0.14     1.5       0.27

  รายได้อื่น***                  11.2      3.15     4.3       0.51     7.5       1.36

  รายได้รวม                    358.6     100.00   845.7     100.00   550.3     100.00
  --------------------------- --------- -------- --------- -------- --------- --------

หมายเหตุ

*รายได้จากการให้เช่าเกิดจากการให้เช่าที่ดินซึ่งบริษัทยังไม่ได้ดำเนินการพัฒนา
โดยรายได้จากการให้เช่าในปี 2547 เกิดจากการให้เช่าที่ดินของโครงการสีลม แกรนด์เทอเรส
และโครงการสาทร เทอเรส ตามลำดับ

**รายได้จากการเปลี่ยนสัญญา หมายถึง
เงินที่บริษัทเก็บจากลูกค้าหากลูกค้าที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับบริษัทแล้ว ต้องการโอนเปลี่ยนมือ
โดยลูกค้าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิในสัญญาเท่ากับ 50,000 บาทต่อครั้ง

***รายได้อื่น ประกอบด้วย กำไรจากการขายที่ดินเปล่า,
กำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนในหลักทรัพย์เผื่อขาย (งบการเงิน ปี 2547)
รายได้จากการยึดเงินจอง และดอกเบี้ยรับ

นอกจากนี้
ในอนาคตบริษัทอาจมีรายได้จากการบริการหลังการขายของบริษัทจากการเป็นตัวแทนเจ้าของห้องชุดในการจัดหาผู้เช่า
กำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสม ดำเนินการเรื่องการจัดทำสัญญาระหว่างผู้เช่าและเจ้าของห้องชุด
รวมทั้งการตกแต่งห้องชุดพักอาศัย

2.4 เป้าหมายการดำเนินธุรกิจ

บริษัทมีเป้าหมายในการเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในระดับแนวหน้า
โดยการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ
และสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท ทั้งนี้
บริษัทจะมุ่งเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD-Central Business
District) และในพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี (Prime Area) ทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร
และต่างจังหวัด รวมทั้งพื้นที่ที่อยู่แนวสถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT
โดยจะพิจารณาประเภทของอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับทำเลนั้นๆ
ไม่ว่าจะเป็นโครงการประเภทคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว อพาร์ทเม้นท์ โรงแรม
รีสอร์ทและอื่นๆ บริษัทมีแนวคิดสำคัญในการดำเนินธุรกิจ คือ “C C Q” - Concept, Class and
Quality ซึ่งหมายถึง การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวคิดที่เป็นเอกลักษณ์
เป็นโครงการที่มีระดับเพื่อจับกลุ่มลูกค้าตั้งแต่ B ขึ้นไปซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของบริษัท
และที่สำคัญจะต้องเป็นโครงการที่มีคุณภาพและให้คุณภาพชีวิตที่ดีกับผู้อยู่อาศัย
รวมทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน