3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  3.1.1 รายละเอียดและลักษณะของโครงการ

บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)
ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระยะแรกจากการสร้างบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์
ในลักษณะโครงการบ้านจัดสรร ต่อมาจึงขยายธุรกิจสู่อาคารชุดและอาคารสำนักงาน ปัจจุบันบริษัท ฯ
มีนโยบายที่จะสร้างบ้านพร้อมขายประมาณร้อยละ 80-90 ของเฟสที่กำลังเปิดขาย
เพื่อรองรับปริมาณความต้องการของลูกค้าที่ต้องการโอนบ้านภายในปีนี้ เพื่อสิทธิประโยชน์ทางภาษี

สำหรับการขยายธุรกิจของบริษัท ฯ ในปีนี้มุ่งเน้นพัฒนาโครงการปัจจุบันซึ่งมีอยู่ประมาณ 7 โครงการ
ซึ่งคาดว่าจะขายได้หมดภายใน 2-3 ปี และได้มีการขยายโครงการใหม่ ๆ
ซึ่งอยู่บริเวณรอบปริมณฑล สำหรับที่อยู่อาศัยแนวสูงนั้นมีอยู่ 1 โครงการที่กำลังจะเปิดขาย
และแนวราบ 4 โครงการ และนอกจากนี้แล้วบริษัท ฯ
อยู่ระหว่างหาที่ดินซึ่งมีทำเลอยู่ใจกลางศูนย์ธุรกิจ เพื่อขึ้นโครงการอาคารสูงประเภทที่อยู่อาศัย
(Residential Condominium)
สำหรับโครงการที่เสร็จสมบูรณ์และโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันมีดังนี้

[TABLE]

[TABLE]

ที่มา: บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ข้อมูล ณ เดือน ธันวาคม 2545

หมายเหตุ: L = ที่ดินเปล่า DH = บ้านเดี่ยว

SH = ร้านค้า CD = คอนโดมิเนียม

DP = บ้านแฝด TH = ทาวน์เฮ้าส์

CB = อาคารพาณิชย์ HT = โรงแรม

RS = รีสอร์ท OT = อาคารสำนักงาน

[TABLE]

ที่มา: บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ข้อมูล ณ เดือน ธันวาคม 2545

หมายเหตุ: L = ที่ดินเปล่า DH = บ้านเดี่ยว

SH = ร้านค้า CD = คอนโดมิเนียม

DP = บ้านแฝด TH = ทาวน์เฮ้าส์

CB = อาคารพาณิชย์ HT = โรงแรม

RS = รีสอร์ท OT = อาคารสำนักงาน

รายละเอียดโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการและกำลังจะเปิดขาย

โครงการศุภาลัย วิลล์ พระราม 2

ที่ตั้ง ถนนพระราม 2

ขนาดโครงการประมาณ 92 ไร่

ประเภทที่พักอาศัย บ้านเดี่ยวและที่ดินสำเร็จรูป

มูลค่าโครงการประมาณ 851 ล้านบาท

สัดส่วน บ้านสร้างก่อนขาย (Pre-build) 90%

บ้านสั่งสร้าง (Pre-sale) 10%

จำนวนยูนิต 470 ยูนิต (100%)

ยอดขาย - ยูนิต (0%)

คงเหลือ 470 ยูนิต

คาดว่าจะเปิดโครงการ ไตรมาส 1 ปี 2546

คาดว่าจะขายหมด ปี 2548

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย - พนักงานเอกชน ข้าราชการและพนักงานรัฐวิสาหกิจ

-   ผู้ที่มีอายุ 25 ปีขึ้นไป

-   รายได้ต่อครอบครัวอยู่ระหว่าง 25,000 บาทขึ้นไป

-   ผู้ที่อาศัยและทำงานอยู่ในใจกลางกรุงเทพฯ และปริมณฑล โซนด้านใต้

โครงการศุภาลัย ออร์คิดปาร์ค 3

ที่ตั้ง ถนนพระราม 2

ขนาดโครงการประมาณ 267 ไร่

ประเภทที่พักอาศัย บ้านเดี่ยวและที่ดินสำเร็จรูป

มูลค่าโครงการประมาณ 2,929 ล้านบาท แบ่งเป็น 2 เฟสใหญ่

สัดส่วน บ้านสร้างก่อนขาย (Pre-build) 70%

บ้านสั่งสร้าง (Pre-sale) 30%

จำนวนยูนิต 352 ยูนิต (100%) (เฉพาะเฟส 1 ที่จะเปิด)

ยอดขาย - ยูนิต (0%)

คงเหลือ 352 ยูนิต

คาดว่าจะขายหมด ปี 2549

ที่ดินคงเหลือรอพัฒนาในเฟสที่ 2 56,800 ตารางวา (มูลค่า 570 ล้านบาท)

คาดว่าจะเริ่มพัฒนา 2547

คาดว่าจะขายหมด 2552

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย - เจ้าของกิจการ ผู้บริหารระดับกลางขึ้นไป
ข้าราชการและพนักงานรัฐวิสาหกิจ

-   ผู้ที่มีอายุระหว่าง 25-50 ปี

-   รายได้ต่อครอบครัวอยู่ระหว่าง 45,000 บาทขึ้นไป

-   ผู้ที่อาศัยและทำงานอยู่ในกรุงเทพฯ เช่น สีลม สาทร สัมพันธวงศ์ ป้อมปราบฯ และตลิ่งชัน
    เป็นต้น รวมทั้งสมุทรสาคร

โครงการศุภาลัยปาร์คอาคาร 3

ที่ตั้ง ถนนพหลโยธิน

ขนาดโครงการประมาณ 10 ไร่ ( รวมโครงการศุภาลัยปาร์คอาคาร1 และ อาคาร 2 )

ประเภทที่พักอาศัย อาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมือง

มูลค่าโครงการประมาณ 1,488 ล้านบาท

สัดส่วน สร้างก่อนขาย (Pre-build) 100%

สั่งสร้าง (Pre-sale) 0%

จำนวนยูนิต 462 ยูนิต (100%)

ยอดขาย - ยูนิต (0%)

คงเหลือ 462 ยูนิต

กำหนดเปิดโครงการ ไตรมาสที่2 ปี 2546

คาดว่าจะขายหมด ปี 2548

จุดเด่น - เข้าออกได้ 2 ทาง คือ ถนนพหลโยธิน และถนนวิภาวดีรังสิต

- มีรถรับ-ส่งของ BTS ผ่านหน้าโครงการ

-   อาคารอยู่กลางสวนพื้นที่รวม 10 ไร่

-   สิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งสโมสรกีฬาขนาดใหญ่ และสระว่ายน้ำ

-   ใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว เมเจอร์ซีนีเพล็กซ์รัชโยธิน และอาคารสำนักงานต่างๆ
    อาทิ เอส ซี บี ปาร์คพล่าซ่า อาคารการบินไทย อาคารซันทาวเวอร์ และสำนักงานใหญ่
    ธนาคารทหารไทย ฯลฯ

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย - พนักงานเอกชน ข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ อาชีพอิสระ และเจ้าของ
กิจการ ทั้งชาวไทยและต่างชาติ

-   ผู้ที่มีอายุ 28 ปี ขึ้นไป

-   รายได้ของครอบครัวต่อเดือนอยู่ระหว่าง 4 หมื่นบาทขึ้นไป

-   ผู้ที่อาศัยและทำงานอยู่ในกรุงเทพมหานคร อาทิ จตุจักร บางเขน ห้วยขวาง พญาไท ราชเทวี
    และจังหวัดใกล้เคียง

-   ผู้เช่าที่เป็นชาวไทยและชาวต่างชาติ

โครงการศุภาลัยออร์คิด ปาร์ควัชรพล

ที่ตั้ง ถนนวัชรพล

ขนาดโครงการประมาณ 30 ไร่

ประเภทที่พักอาศัย บ้านเดี่ยว

มูลค่าโครงการประมาณ 545 ล้านบาท

สัดส่วน บ้านสร้างก่อนขาย (Pre-build) 100%

จำนวนยูนิต 124 ยูนิต (100%)

ยอดขาย - ยูนิต (0%)

คงเหลือ 124 ยูนิต

คาดว่าจะเปิดโครงการ ไตรมาส 2 ปี 2546

คาดว่าจะขายหมด ปี 2548

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย - กลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงสูง ,เป็นเจ้าของกิจการ , พนักงานบริษัท

เอกชน , พนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือข้าราชการ

-   ผู้ที่มีอายุ 30 ปีขึ้นไป

-   รายได้ต่อครอบครัวอยู่ระหว่าง 75,000 บาทขึ้นไป

-   ผู้ที่อาศัยและทำงานอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

โครงการศุภาลัยรัตนาธิเบศร์ โครงการ 3

ที่ตั้ง ถนนรัตนาธิเบศร์ใกล้แยกแคลาย

ขนาดโครงการประมาณ 9 ไร่

ประเภทที่พักอาศัย ทาวน์เฮ้าส์

มูลค่าโครงการประมาณ 251 ล้านบาท

สัดส่วน บ้านสร้างก่อนขาย (Pre-build) 100%

จำนวนยูนิต 119 ยูนิต (100%)

ยอดขาย - ยูนิต (0%)

คงเหลือ 119 ยูนิต

คาดว่าจะเปิดโครงการ ไตรมาส 2 ปี 2546

คาดว่าจะขายหมด ปี 2548

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย - พนักงานบริษัทเอกชน , พนักงานรัฐวิสาหกิจ
,ข้าราชการและเจ้าของกิจการ

-   ผู้ที่มีอายุ 27 ปีขึ้นไป

-   รายได้ต่อครอบครัวอยู่ระหว่าง 30,000 บาทขึ้นไป

-   ผู้ที่อาศัยและทำงานอยู่ในเขตกรุงเทพฯ อาทิลาดพร้าว จตุจักร ดอนเมืองบางเขน
    รัตนาธิเบศร์–ติวานนท์ และนนทบุรี

3.1.2 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

บริษัทฯ
ได้จัดให้มีระบบสาธารณูปโภคของโครงการให้ถูกต้องตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดิน
รวมทั้งการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมภายในโครงการตามที่กฎหมายกำหนด ทางบริษัทฯ
ได้ดำเนินการศึกษาและจัดทำสาธารณูปโภคต่างๆ ให้สอดคล้องกับผลการศึกษาดังกล่าว
สำหรับโครงการที่ไม่กำหนดให้ต้องจัดทำการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ทางบริษัทฯ
ก็คำนึงถึงผลกระทบสิ่งแวดล้อมและชุมชนใกล้เคียง โดยเฉพาะอย่างยิ่งคุณภาพน้ำทิ้งจากโครงการ
บริษัทฯ จัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียในครัวเรือนทุกหลังก่อนระบายลงสู่ท่อระบายน้ำของโครงการ
และมีบ่อสำหรับตรวจสอบคุณภาพน้ำให้ได้มาตรฐานตามที่กำหนดก่อนระบายน้ำลงสู่ทางน้ำสาธารณะ
เพื่อไม่ให้มีผลกระทบต่อแหล่งน้ำสาธารณะและชุมชนข้างเคียง

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

1.  นโยบายและลักษณะการตลาดของผลิตภัณฑ์หรือบริการ

กลยุทธ์ทางการตลาดของบริษัทที่ใช้ในการสร้างความได้เปรียบเชิงการแข่งขัน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีโครงสร้างทางการตลาดที่มีผู้ขายหลากหลายและมีจำนวนมาก
รวมถึง พฤติกรรมผู้บริโภคที่ต้องใช้เวลาพอสมควรในการตัดสินใจเลือกซื้อ ดังนั้นกลยุทธ์ของบริษัทฯ
มีดังนี้

-   ใช้ส่วนประกอบของคุณภาพของสินค้าและบริการร่วมกับการควบคุมต้นทุน
    เพื่อให้เกิดความได้เปรียบด้านราคาและความพึงพอใจของลูกค้า

-   ผลิตสินค้าและบริการที่ดีเพียบพร้อม
    ซึ่งจะก่อให้เกิดผลตอบแทนหรือผลประโยชน์ทั้งทางตรงและทางอ้อมที่สามารถตอบสนองความต้องการของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
    ประกอบด้วย ลูกค้า ผู้ถือหุ้น พนักงาน

-   มีการบริหารงานที่มีความยืดหยุ่น ความคล่องตัว และความคิดสร้างสรรค์
    เพื่อก้าวขึ้นเป็นผู้นำทางด้านการพัฒนาที่ดินและการค้าอสังหาริมทรัพย์

-   มุ่งเน้นที่จะพัฒนาโครงการและการก่อสร้างที่อยู่ระหว่างดำเนินการให้แล้วเสร็จ
    และส่งมอบให้แก่ลูกค้าตามกำหนด
    พร้อมทั้งขยายโครงการใหม่เพิ่มเติมให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น

-   พัฒนาสภาวะแวดล้อมของสังคมรอบพื้นที่ที่บริษัทฯ จัดทำโครงการต่างๆ
    และให้การสนับสนุนกิจกรรมของสถาบันหรือมูลนิธิเพื่อการกุศลต่างๆ
    เพื่อช่วยเหลือการสร้างสรรค์สังคมให้ดีขึ้น

จุดเด่นทางด้านผลิตภัณฑ์

บริษัทฯ เน้นการตอบสนองความต้องการของลูกค้าในด้านคุณภาพและความคุ้มค่าตั้งแต่การวางผัง
การออกแบบบ้านที่มีจุดเด่นเหนือกว่าโครงการอื่นๆ
และเน้นสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการอย่างครบครัน โดยบริษัทฯ จะเน้นในหลักการ
“สิบสมบูรณ์แบบของบ้านศุภาลัย” ดังนี้

1) สบายทุกเวลา ติดตั้งอลูมิเนียมฟอยด์ รักษาความเย็นภายในตัวบ้านพร้อมระแนงไม้ใต้ชายคาบ้าน
เพื่อไล่ลมออกใต้หลังคา

2) สุขกายสบายใจ ด้วยหลังคาบ้านสูงและชายคากว้าง คุ้มแดด คุ้มฝน

3) สุขกายสบายตา กับหน้าต่างบานกว้าง
เพื่อการมองเห็นทิวทัศน์รอบด้านและกระแสลมเย็นที่ไหลเวียนอย่างทั่วถึง
พร้อมห้องนอนใหญ่เป็นพิเศษ

4) สวยทน-สวยนาน ด้วยรูปแบบที่ไม่เคยล้าสมัย ตัวบ้านใช้วัสดุคุณภาพสูง สวยงาม คงทนถาวร
อาทิ ราวระเบียง สแตนเลสที่ไม่ขึ้นสนิมหรือแตกร้าว และเคาน์เตอร์หินอ่อน เป็นต้น

5) สะดวกใช้สอย วาล์วเปิด-ปิดน้ำ ระบบแยกส่วนตามพื้นที่ใช้งาน
พร้อมเดินไฟเครื่องปรับอากาศสำหรับห้องรับแขกและห้องนอนทุกห้อง

6) สื่อสารทันสมัย เดินสายโทรศัพท์ พร้อมสำหรับการสื่อสารและอินเตอร์เน็ต
บริการถึงห้องรับแขกและห้องนอนทุกห้อง

7) สว่างสดใส ด้วยโถงบันได และห้องน้ำที่ออกแบบให้โปร่งโล่ง
เพื่อรับแสงแดดที่สามารถส่องเข้าถึง

8) สุขอนามัย ทั้งภายในบ้านและชุมชน ด้วยถังบำบัดน้ำเสียประจำบ้านทุกหลัง
ทำงานด้วยกลไกทางชีวเคมี

9) สร้างสรรค์ เพิ่มความสง่างามให้กับบ้านทุกหลัง
ด้วยความคิดสร้างสรรค์ออกแบบป้ายบอกทิศทางลมในรูปแบบ 12 ราศี
สำหรับท่านเจ้าของบ้านได้เลือกสรร

10) สมราคา
เมื่อเปรียบเทียบราคากับคุณภาพของการออกแบบก่อสร้างและวัสดุที่ใช้จะพบกับความคุ้มค่าน่าตัดสินใจ

นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้จัดแบ่งผลิตภัณฑ์ออกเป็นกลุ่มธุรกิจย่อยตามวัตถุประสงค์ของการใช้สอยพื้นที่
เพื่อความสะดวกในการบริหาร และจัดโครงการดังนี้

  - ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย (Residential) ผลิตภัณฑ์กลุ่มนี้ประกอบด้วย
  บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียมพักอาศัย
  โดยเน้นการออกแบบการจัดสรรพื้นที่ใช้สอยให้เกิดประโยชน์สูงสุด
  และอยู่ภายใต้สภาพแวดล้อมที่ดีเหมาะแก่การพักอาศัย

  - ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Commercial) ผลิตภัณฑ์กลุ่มนี้ประกอบด้วย
  อาคาร สำนักงาน ร้านค้า และศูนย์การค้า
  ซึ่งจะเน้นทำเลที่ตั้งของโครงการให้อยู่ในทำเลที่เหมาะสมกับการติดต่อธุรกิจและทำการค้า
  และอยู่ในย่านชุมชนที่สำคัญ

  - ธุรกิจเพื่อการบริการอสังหาริมทรัพย์ (Service) ผลิตภัณฑ์กลุ่มนี้ประกอบด้วย โรงแรม
  บ้านพักตากอากาศ อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า และสวนเกษตรเพื่อการลงทุนและอนุรักษ์ ฯลฯ

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ แบ่งเป็นหลายกลุ่ม เช่น กลุ่มที่พักอาศัย กลุ่มสมาชิกโครงการ
บ้านพักตากอากาศ กลุ่มดำเนินธุรกิจการพาณิชย์
โดยส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มที่พักอาศัยซึ่งจะเน้นผู้บริโภคในระดับกลางไปจนถึงระดับค่อนข้างสูง คือ
กลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการบ้านในราคาเริ่มประมาณ 1-1.5 ล้านบาทขึ้นไป
จนถึงระดับราคาเริ่มต้นประมาณ 3-4 ล้านบาทขึ้นไป
โดยขึ้นอยู่กับลักษณะและทำเลที่ตั้งของแต่ละโครงการ

การจัดสินเชื่อให้แก่ลูกค้า

บริษัทฯ ได้ติดต่อกับสถาบันการเงินที่พร้อมจะอำนวยการให้สินเชื่อแก่ลูกค้าของโครงการดังต่อไปนี้

- ธนาคาร ไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) - ธนาคาร ดีบีเอส ไทยทนุ จำกัด (มหาชน)

- ธนาคาร กรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) - ธนาคาร ยูโอบี รัตนสิน จำกัด (มหาชน)

- ธนาคาร อาคารสงเคราะห์ จำกัด (มหาชน) - ธนาคาร กรุงเทพ จำกัด (มหาชน)

- ธนาคาร เอ บี เอ็น แอมโร เอเชีย จำกัด (มหาชน) - ธนาคาร ออมสิน จำกัด (มหาชน)

- ธนาคาร กสิกรไทย จำกัด (มหาชน) - บริษัทเงินทุน ทิสโก้ จำกัด (มหาชน)

นโยบายราคา

บริษัทฯ มีนโยบายในการตั้งราคาสินค้าของบริษัทฯ โดยใช้ราคาตลาดเป็นเกณฑ์ (Market
Approach) ซึ่งโดยทั่วๆ ไป จะทำให้บริษัทฯ มีกำไรเบื้องต้นประมาณ 30%
แล้วแต่ลักษณะของแต่ละโครงการ นอกจากนี้ในบางขณะทางบริษัทฯ อาจใช้กลยุทธ์ทางด้านราคา
เพื่อเป็นเครื่องมือในการส่งเสริมการขาย

การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เพื่อที่อยู่อาศัยและเพื่อการพาณิชย์จึงมีช่องทางการขายในลักษณะของการขายแบบ Counter Sales
(การขายที่สำนักงานขาย) เป็นส่วนใหญ่
โดยลูกค้าที่สนใจสามารถจองซื้อได้ทั้งที่สำนักงานใหญ่ของบริษัทฯ
และสำนักงานขายในจุดที่ตั้งของโครงการ ซึ่งบริษัทฯ มีพนักงานขายที่จะให้การต้อนรับสำหรับลูกค้า
ทั้งที่เป็นลูกค้าเก่าของบริษัทฯ หรือเป็นลูกค้าใหม่ที่สนใจโครงการ

การส่งเสริมการจำหน่าย

นโยบายการบริหารงานของบริษัทฯ จะมุ่งเน้นการผลิตสินค้าและบริการที่ดีเพียบพร้อม
เพื่อตอบสนองความต้องการของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง โดยบริษัทฯ
มีนโยบายส่งเสริมการจำหน่ายแบบผสมผสาน เพื่อให้สินค้าไปสู่มือผู้ซื้อดังนี้

- การจัดทำเอกสารรายละเอียดของโครงการ พร้อมทั้งแผนผังที่ตั้งโครงการ
โดยจัดพิมพ์เป็นรูปเล่มหรือแผ่นพับที่สวยงาม โดยจัดส่งให้กับลูกค้าที่เคยซื้อโครงการของบริษัทฯ
และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายรวมทั้งผู้มาเยี่ยมชมโครงการ

-
การจัดทำโฆษณาประชาสัมพันธ์ในสื่อต่างๆเพื่อให้ผู้สนใจทราบรายละเอียดและความคืบหน้าของโครงการ

- เข้าร่วมงานแสดงสินค้าที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์
โดยมักจะเสนอข้อเสนอพิเศษสำหรับผู้ที่มาซื้อ โครงการในงาน

- สำหรับโครงการที่อยู่ในต่างจังหวัด ทางบริษัทฯ ได้จัดรถเพื่อพาลูกค้าเยี่ยมชมโครงการ
รวมทั้งพาชมแหล่งท่องเที่ยวที่สวยงามซึ่งอยู่ใกล้โครงการด้วย

ลักษณะของลูกค้า

-   ลูกค้าของบริษัทฯ จะเป็นลูกค้ารายย่อย
    ซึ่งมีกำลังซื้อแตกต่างกันไปตามลักษณะของแต่ละโครงการ และไม่มีการซื้อขายที่มีจำนวนมากๆ
    สัดส่วนการจำหน่ายของลูกค้าแต่ละรายจึงน้อยมากเมื่อเทียบกับขนาดของโครงการ โดยที่
    ลูกค้าบางส่วนจะรู้จักสินค้าของบริษัทฯ จากการโฆษณาประชาสัมพันธ์
    ในขณะที่บางรายมาซื้อสินค้าจากบริษัทฯ
    เพราะทราบจากการบอกกล่าวของลูกค้าที่เคยซื้อสินค้าของบริษัทฯ ดังนั้นจึงกล่าวได้ว่าบริษัทฯ
    มีความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า ซึ่งตรงกับนโยบายอันหนึ่งของบริษัทฯ
    ที่มีเป้าหมายในการผลิตสินค้าและบริการที่ดีเสนอต่อลูกค้า

- เนื่องจากธุรกิจของบริษัทฯ เป็นการผลิตและจำหน่ายให้กับลูกค้ารายย่อยทั้งสิ้น
จึงไม่มีลูกค้าของบริษัทหรือบริษัทย่อยรายใดที่มีมูลค่าการจำหน่ายสูงกว่าร้อยละ 30
ของยอดจำหน่ายทั้งหมด รวมทั้งบริษัทฯ
หรือบริษัทย่อยก็ไม่มีข้อผูกพันว่าจะขายสินค้าที่มีมูลค่าเกินร้อยละ
30ของยอดจำหน่ายแก่ลูกค้ารายใหญ่รายใด

 3.2.2 ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีการขยายตัวไปในทิศทางเดียวกันกับภาวะเศรษฐกิจของประเทศ
เมื่อเกิดวิกฤตการณ์ทางการเงินจึงเป็นเหตุให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซบเซาลง
แต่หลังจากที่ภาวะเศรษฐกิจกลับสู่ภาวะปกติ ประกอบกับมาตรการต่างๆ ที่รัฐบาลออกมาเพื่อกระตุ้น
ก็ส่งผลให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวขึ้น จำนวนที่อยู่อาศัยในปี 2544
มีการจดทะเบียนเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าร้อยละ 6.2 และในขณะที่ปี 2545
ก็มีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวที่ยังเป็นที่ต้องการของผู้บริโภคเป็นส่วนใหญ่
รองลงไปคือบ้านแถวและอาคารพาณิชย์ หรือทาวน์เฮ้าส์

ภาพรวมของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้น ปี 2542 – 2544 และ 9 เดือนแรก ปี
2545

  -------------------------------------------------------------------------
  จำนวน: หน่วย                                                
  ---------------------------- --------- --------- --------- --------------
  รายการ                       2542      2543      2544      9 เดือนแรก ปี
                                                             2545

  1.                           33,382    32,028    34,023    26,693
  จำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนเพิ่มขึ้น                                 

  อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)        (47.7)    (4.1)     6.2       4.7

  2. รูปแบบการจัดสร้างที่อยู่อาศัย                                   

  2.1 สร้างเอง                  15,497    18,064    19,639    13,915

  อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)        (31.8)    16.6      8.7       (2.1)

  2.2 สร้างโดยผู้ประกอบการ        17,885    13,964    14,384    12,778
  (จัดสรร)                                                    

  อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)        (56.5)    (21.9)    3.0       17.3

  3. ประเภทอาคารที่อยู่อาศัย                                      

  3.1 บ้านเดี่ยว                  17,469    23,128    24,041    18,695

  อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)        (27.2)    32.4      3.9       6.1

  3.1.1 จัดสรร                  2,797     6,489     5,802     5,703

  3.1.2 สร้างเอง                14,672    16,639    18,239    12,992

  3.2 บ้านแฝด                   178       539       227       41

  อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)        (9.2)     202.8     (57.9)    (59.1)

  3.2.1 จัดสรร                  74        173       113       6

  3.2.2 สร้างเอง                104       366       114       35

  3.3 บ้านแถวและอาคารพาณิชย์      2,319     2,728     5,062     6,234

  อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)        (80.5)    17.6      85.6      79.3

  3.3.1 จัดสรร                  1,652     1,630     3,785     5,346

  3.3.2 สร้างเอง                667       1,059     1,277     888

  3.4 แฟลตและอาคารชุด           13,416    5,633     4,693     1,723

  อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)        (84.6)    (58.0)    (16.7)    (59.8)
  -------------------------------------------------------------------------

  -------------------------------------------------------------------------
  จำนวน: หน่วย                                                
  ---------------------------- --------- --------- --------- --------------
  รายการ                       2542      2543      2544      9 เดือนแรก ปี
                                                             2545

  4. พื้นที่ที่มีการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัย                                 

  4.1 กรุงเทพมหานคร             20,906    17,315    17,570    15,172

  อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)        (47.0)    (17.2)    1.5       17.6

  4.2 สมุทรปราการ               2,093     2,574     4,016     1,780

  อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)        (46.9)    23.0      56.0      (52.0)

  4.3 นนทบุรี                    2,261     3,071     3,138     1,960

  อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)        (65.0)    35.8      2.2       (15.9)

  4.4 ปทุมธานี                   2,882     3,338     5,126     4,407

  อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)        (30.1)    15.8      53.6      20.7

  4.5 นครปฐม                   3,643     3,648     2,707     2,538

  อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)        (36.9)    0.1       (25.8)    21.3

  4.6 สมุทรสาคร                 1,597     2,082     1,466     836

  อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)        (61.2)    30.4      (29.6)    (27.7)
  -------------------------------------------------------------------------

ที่มา: สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล และสำนักงานจังหวัดในปริมณฑล รวบรวมโดย ส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์

หากพิจารณาข้อมูลจากตารางข้างล่างที่แสดงจำนวนที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ระหว่างปี 2542-2544 และ 9 เดือนแรกของปี 2545
พบว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์มีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และในช่วง 9
เดือนแรกของปี 2545 มีจำนวนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ที่เปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้นสูงกว่าปี 2544
ที่ผ่านมา
สำหรับอาคารชุดนั้นมีโครงการที่เปิดตัวใหม่น้อยมากภายหลังจากเกิดวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจ
แต่ในปี 2544-2545 มีโครงการใหม่เปิดตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
ทั้งนี้เพราะภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและการแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินต่างๆ
มีมากขึ้น
รวมทั้งนโยบายกระตุ้นธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่ช่วยสนับสนุนให้ผู้บริโภคมีความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น
ทำให้แนวโน้มการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง
แต่อย่างไรก็ตามมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับการพิจารณาต่ออายุออกไปอีกเพียง 1
ปี จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2546 เท่านั้น บริษัท ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จำกัด คาดว่า
ความต้องการซื้อในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2546 จะยังมีอย่างต่อเนื่อง
แต่อาจชะลอตัวหากเกิดภาวะสงครามระหว่างสหรัฐอเมริกาและอิรัก

จำนวนที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ปี 2542-2544 และ
9 เดือนแรกปี 2545

+------------------+----------+----------+----------+---------------+
|                  |          |          |          | จำนวน: หน่วย   |
+==================+==========+==========+==========+===============+
| ประเภท           | 2542     | 2543     | 2544     | 9 เ           |
|                  |          |          |          | ดือนแรก ปี 2545 |
+------------------+----------+----------+----------+---------------+
| บ้านเดี่ยว          | 404      | 1,631    | 2,107    | 3,229         |
+------------------+----------+----------+----------+---------------+
| อัตราร            | 103.0    | 303.7    | 29.2     | 131.1         |
| ้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง) |          |          |          |               |
+------------------+----------+----------+----------+---------------+
| ทาวน์เฮ้าส์         | 208      | 1,399    | 2,591    | 3,351         |
+------------------+----------+----------+----------+---------------+
| อัตราร            | (23.5)   | 572.6    | 85.2     | 32.8          |
| ้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง) |          |          |          |               |
+------------------+----------+----------+----------+---------------+
| อาคารชุด          | 60       | -        | 1,070    | 3,077         |
+------------------+----------+----------+----------+---------------+
| อัตราร            | n.a.     | n.a.     | n.a.     | 187.6         |
| ้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง) |          |          |          |               |
+------------------+----------+----------+----------+---------------+

+------------------+----------+----------+----------+---------------+
| ประเภท           | 2542     | 2543     | 2544     | 9 เ           |
|                  |          |          |          | ดือนแรก ปี 2545 |
+------------------+----------+----------+----------+---------------+
| อื่นๆ              | 685      | 10       | 389      | 1,028         |
+------------------+----------+----------+----------+---------------+
| อัตราร            | 14.2     | (98.5)   | 3,790.0  | 226.3         |
| ้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง) |          |          |          |               |
+------------------+----------+----------+----------+---------------+
| รวม              | 1,357    | 3,040    | 6,157    | 10,685        |
+------------------+----------+----------+----------+---------------+
| อัตราร            | 26.7     | 124.0    | 102.5    | 101.4         |
| ้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง) |          |          |          |               |
+------------------+----------+----------+----------+---------------+

หมายเหตุ: - - n.a. หมายถึง จำนวนที่ไม่สามารถหาค่าได้

ที่มา: การเคหะแห่งชาติ รวบรวมโดย ส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์

สภาพการแข่งขัน

การแข่งขันของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมามีความรุนแรงพอสมควร
แม้ว่าอุปทานที่เกินกว่าความต้องการของตลาด (Over Supply) จะลดลง
แต่จะมีการแข่งขันในเรื่องของการสร้างบ้านพร้อมอยู่
เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่ต้องการบ้านที่สร้างเสร็จก่อนขาย
ซึ่งผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องใช้เงินทุนล่วงหน้าในการก่อสร้างบ้านสูงมากขึ้นกว่าเดิม
และมีความเสี่ยงที่จะต้องขายบ้านให้ได้เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว
กลยุทธ์ทางด้านการส่งเสริมการขายจึงมีความจำเป็นอย่างต่อเนื่อง
เพื่อสื่อสารไปยังกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ส่วนระดับราคาบ้านที่เริ่มทรงตัวก็มีแนวโน้มที่จะสูงขึ้น
เนื่องจากการปรับราคาของวัสดุก่อสร้างและราคาน้ำมัน ซึ่งจะกลายเป็นปัจจัยลบที่สำคัญต่อธุรกิจนี้ได้

การแข่งขันในปี 2546 คาดว่าจะมีความรุนแรงขึ้น โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป
เนื่องจากมีผู้ประกอบการเปิดโครงการระดับนี้จำนวนมาก
ขณะเดียวกันธุรกิจบ้านมือสองและการเร่งระบายทรัพย์สินรอการขายของสถาบันการเงินต่างๆ
ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่อาจมีผลกระทบต่อภาวะการแข่งขัน
ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการต้องวางกลยุทธ์ในการขายที่ดี

บริษัทฯ เน้นทั้งนโยบายสร้างบ้านก่อนขายและบ้านสั่งสร้าง
เนื่องจากความต้องการของตลาดยังมีอยู่มาก โดยลูกค้าของบริษัท ฯ
ซึ่งเป็นกลุ่มที่ต้องการบ้านในระดับราคา 3-4 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงต้องการบ้านสั่งสร้างที่
ลูกค้าสามารถติดตามดูแลการก่อสร้างบ้านได้ตลอดเวลา และปรับเปลี่ยนแบบบ้านได้ตามที่ต้องการ
ด้วยประสบการณ์และชื่อเสียงของบริษัทฯ ในช่วงที่ผ่านมา ทำให้บริษัทฯ
ได้รับการยอมรับจากผู้บริโภคเป็นอย่างมาก อีกทั้งบริษัทฯ มีให้เลือกทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
และอาคารชุด ในทำเลต่างๆ กัน ทำให้สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้ดี
จึงไม่ได้รับผลกระทบจากการแข่งขันมากนัก บริษัทฯ มีนโยบายแข่งขันด้วยการสร้างบ้านที่มีคุณภาพ
ภายใต้ราคาที่เหมาะสมและสามารถแข่งขันได้ โดยเมื่อพิจารณารายได้จากการขายและรับสร้างในปี
2545 เปรียบเทียบกับคู่แข่งขันที่ประกอบธุรกิจคล้ายคลึงกันและจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ พบว่า
บริษัทฯ อยู่ในอันดับ 4 โดย บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มีรายได้จากการขายและรับสร้างสูงสุด

ตารางเปรียบเทียบรายได้หลักสำหรับงวด 1 ปี สิ้นสุด 31 ธันวาคม 2545

  ------- ----------------------------- ---------------------------------
  ลำดับที่   บริษัท                          รายได้หลัก (ล้านบาท)

  1       บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด      15,103
          (มหาชน)                       

  2       บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)  3,079

  3       บริษัท เอเชี่ยนพรอพเพอร์ตี้ จำกัด     2,701
          (มหาชน)                       

  4       บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)       1,823
  ------- ----------------------------- ---------------------------------

ปัจจัยแห่งความสำเร็จ (Key Success Factor)

- บริษัทฯ มีผู้บริหารหลักที่มีประสบการณ์ทางด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 20 ปี
จึงสามารถพัฒนาสินค้าที่มีคุณภาพดีตรงตามความต้องการของผู้บริโภคในต้นทุนที่แข่งขันกับตลาดได้

- บริษัทฯ มีโครงการกระจายทุกทิศทางของกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมทั้งต่างจังหวัด
และยังมีโครงการหลากหลายทั้งอาคารแนวราบและแนวสูง
ทำให้เพิ่มโอกาสในการขายและกระจายความเสี่ยงในการลงทุน

- บริษัทฯ พัฒนาคุณภาพของสินค้าและบริการอย่างต่อเนื่อง ดังจะเห็นได้จากการที่บริษัทฯ
เข้าสู่ระบบ ISO 9001 ซึ่งมีขอบเขตการควบคุมคุณภาพครบวงจรของการผลิตจนถึงการส่งมอบ
เน้นคุณภาพของการวางผัง การออกแบบ การก่อสร้าง
และการบริการหลังการขายให้ตรงข้อกำหนดของกฎหมาย มาตรฐานวิชาชีพ
และข้อตกลงที่เป็นเอกสารกับลูกค้า
อันเป็นการแสดงให้เห็นว่าทุกขั้นตอนตลอดจนถึงการส่งมอบสินค้าถึงมือลูกค้าจะต้องมีการตรวจสอบและสามารถทำให้การส่งมอบงานแก่ลูกค้าเร็วขึ้น
ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญอีกประการในการสร้างความเชื่อมั่นแก่ลูกค้า

-   บริษัทฯ ทำธุรกิจบนพื้นฐานของความซื่อสัตย์ ยุติธรรม ตั้งใจจริง และจริงใจ
    เพื่อให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องได้ประโยชน์ร่วมกัน ซึ่งได้แก่ ลูกค้า พนักงาน ผู้รับเหมา ผู้ถือหุ้น
    ร้านค้า และสังคม

-   ปัจจุบัน บริษัทฯมีที่ดินเพียงพอที่จะสามารถพัฒนาโครงการและรับรู้รายได้ อีกประมาณ 2-3 ปี
    อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ก็มิได้ละโอกาสในการที่จะพัฒนาที่ดินที่มีศักยภาพสูง ดังนั้น หากบริษัทฯ
    เล็งเห็นว่าที่ดินนั้นสามารถสร้างและโอนได้เร็ว บริษัทฯ ก็จะพิจารณาลงทุนเพิ่มเติม
    ทั้งนี้ตั้งอยู่ในสมมุติฐานว่า ต้นทุนที่ดินนั้นจะต้องไม่สูงเกินไป

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ขั้นตอนการดำเนินธุรกิจ

วิเคราะห์โครงการ (โดยย่อ) พิจารณาแหล่งที่จะซื้อที่ดิน โดยวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง รูปร่างขนาด
และลักษณะของ โครงการที่จะทำ สภาวะเศรษฐกิจและสังคมในช่วงเวลานั้น กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ทำการติดต่อขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อทำโครงการดังกล่าว

ซื้อที่ดิน ซื้อที่ดิน ที่พิจารณาแล้วว่าเหมาะสมจะทำโครงการ

จัดทำโครงการ จัดทำโครงการโดยละเอียด ทำแผนการตลาดและการขาย
ประมาณการรายรับรายจ่าย ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและสังคม
เปรียบเทียบกับโครงการที่คล้ายคลึงกัน เป็นต้น

วางผังและออกแบบโครงการ ทำการออกแบบการก่อสร้าง และวางผังโครงสร้าง

ขออนุญาตปลูกสร้าง ยื่นเรื่องขออนุญาตปลูกสร้างและอื่นๆ ต่อหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

คัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง คัดเลือกผู้รับเหมา รวมทั้งผู้บริหารโครงการ และวิศวกรผู้ควบคุมดูแล

ขายและรับเงินค่างวด
ขายลูกค้าและเริ่มก่อสร้างโดยใช้ระยะเวลาแตกต่างกันขึ้นอยู่กับประเภทโครงการ

ส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อโครงการแล้วเสร็จก็จะทำการส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า

การให้บริการหลังการขาย แต่ละโครงการจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกให้ผู้อยู่อาศัย เช่น
เก็บขยะรักษาความปลอดภัย การดูแลสวนส่วนกลาง การดูแลความสะอาดส่วนกลาง เป็นต้น

การจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนา

ปัจจุบันบริษัทฯ มีที่ดินเพียงพอที่จะพัฒนาเป็นโครงการได้อีกประมาณ 2-3 ปี อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
ก็ไม่ละโอกาสที่จะจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพสูงที่จะนำมาพัฒนาในอนาคต ดังนั้นหากบริษัทฯ
เล็งเห็นว่าที่ดินนั้นสามารถนำมาพัฒนาได้ บริษัทฯ ก็จะพิจารณาลงทุนจัดหาเพิ่มเติม ปัจจัยที่บริษัทฯ
ใช้เป็นเกณฑ์ในการพิจารณาเพื่อจัดซื้อที่ดิน ได้แก่

-   ทำเลที่ตั้งของโครงการ มีความสำคัญในหลายๆ ด้าน
    ถือเป็นปัจจัยพื้นฐานที่มีผลต่อความสำเร็จของโครงการสูง
    การเปลี่ยนแปลงและย้ายที่ตั้งกระทำได้ยากเมื่อก่อสร้างแล้ว
    และอาจมีผลกระทบต่อพฤติกรรมของลูกค้า

-   การคมนาคม พิจารณาถึงแหล่งที่มีการคมนาคมสะดวก มีถนนเข้าถึงโครงการ
    มีความสะดวกในการเดินทางไปถึงจุดหมายที่ต้องการ

-   มีสาธารณูปโภคครบครัน ซึ่งประกอบด้วย ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ การระบายน้ำ

-   มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ศูนย์การค้า โรงเรียน โรงพยาบาล ฯลฯ

-   รูปร่างของที่ดินว่ามีลักษณะเป็นผืนกว้าง
    แคบยาวหรือสี่เหลี่ยมเพื่อให้เหมาะสมกับโครงการที่จะจัดทำ

แนวทางการจัดหาที่ดิน

การจัดหาที่ดินของบริษัทฯ ส่วนใหญ่จะใช้วิธีติดต่อผ่านนายหน้า หรือกับเจ้าของที่ดินโดยตรง
ซึ่งทำให้สามารถรวบรวมพื้นที่ดินได้เป็นผืนใหญ่ และนำมาจัดสรรเป็นโครงการได้ง่ายกว่า
นอกจากนี้ก็อาจจะประกาศผ่านสื่อมวลชนต่างๆ
หรือประมูลซื้อจากกรมบังคับคดีและสถาบันการเงินต่างๆ เป็นต้น เนื่องจากบริษัทฯ
มีประสบการณ์ทั้งการก่อสร้างบ้านเดียว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารชุด หรืออาคารสำนักงาน ทำให้บริษัทฯ
สามารถจัดหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาได้หลายรูปแบบ

วิธีการคัดเลือกผู้รับเหมา

ผู้รับเหมาใหม่ที่ต้องการเข้ามารับงานกับบริษัทฯ จะต้องกรอกข้อมูลตามแบบฟอร์มของบริษัทฯ
พร้อมทั้งแนบเอกสารประกอบเพื่อการพิจารณา ซึ่งกระทำโดยการสัมภาษณ์ การดูผลงานที่ทำอยู่
การสอบถามจากผู้ที่เกี่ยวข้อง หรือการตรวจสอบจากใบรับรองผลงาน
ซึ่งอาจใช้วิธีใดวิธีหนึ่งหรือหลายวิธีร่วมกัน เมื่อผ่านเกณฑ์การพิจารณาและมีการจัดจ้างแล้ว บริษัทฯ
จะขึ้นทะเบียนผู้รับเหมารายนั้นไว้ และมีการประเมินผลและสรุปผลงานปีละ 2 ครั้ง
เพื่อนำมาประกอบการพิจารณาการให้งานใหม่
การประเมินผลนี้จะทำกับผู้รับเหมาทุกรายที่ขึ้นทะเบียนรับงานกับบริษัทฯ
ซึ่งปัจจุบันมีผู้รับเหมาประมาณ 55 ราย ทั้งนี้ไม่มีผู้รับเหมารายใดที่รับงานจากบริษัทฯ
มากเกินกว่าร้อยละ 30 ของมูลค่าโครงการของแต่ละโครงการ

หลักเกณฑ์การคัดเลือกผู้รับเหมา

การคัดเลือกจะพิจารณาจากประเภทของผู้รับเหมา เงินทุนจดทะเบียน และเงินทุนหมุนเวียน
ประวัติผลงานที่ผ่านมาของผู้รับเหมารายนั้น ดังนี้

-   ประเภทผู้รับเหมา แบ่งเป็น นิติบุคคล และบุคคลธรรมดา ซึ่งจะต้องจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคล
    มีเลขที่บัตรประชาชน และต้องมีเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอย่างถูกต้อง

-   เงินทุนจดทะเบียนและเงินทุนหมุนเวียน
    จะต้องมีเพียงพอและเหมาะสมกับลักษณะงานและปริมาณงานที่จะรับจ้าง
    ซึ่งสามารถดูประกอบกับผลงานที่ผ่านมาประกอบด้วย

-   ผลงานที่ผ่านมาของผู้รับเหมา
    ผู้รับเหมาจะต้องแสดงผลงานที่เคยทำในอดีตที่มีลักษณะงานเหมือนหรือคล้ายกับงานที่จะขอรับจ้าง
    รวมถึงจำนวนและขนาดของงานที่เคยทำด้วย
    หากเป็นผู้ที่เริ่มจัดตั้งนิติบุคคลใหม่หรือเพิ่งเริ่มรับเหมา
    ผู้บริหารและหรือทีมงานจะต้องเป็นผู้ที่มีประสบการณ์ที่เชื่อถือได้ในงานที่จะรับจ้าง

แหล่งที่มาและวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง

ปัจจุบันโครงการที่บริษัทฯ ดำเนินการอยู่มากกว่าร้อยละ 80
จะทำสัญญาจ้างเหมาทั้งค่าแรงและค่าก่อสร้างกับผู้รับเหมา
ดังนั้นผู้รับเหมาจะเป็นผู้จัดหาวัสดุหลักที่ใช้ในการก่อสร้างเองเป็นส่วนใหญ่
ส่วนวัสดุก่อสร้างบางประเภท ได้แก่ กระเบื้อง สุขภัณฑ์ เสาเข็ม และหลังคา เป็นต้น บริษัทฯ
จะเป็นผู้จัดหาเอง เนื่องจากการสั่งซื้อเป็นจำนวนมากจะทำให้บริษัทฯ
สามารถต่อรองราคาและเงื่อนไขกับผู้ขายและควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างได้
ทั้งนี้ฝ่ายจัดซื้อจะทำหน้าที่ติดตามการเคลื่อนไหวของราคาวัสดุก่อสร้าง
แล้วนำมาประเมินและคำนวณเป็นต้นทุนค่าก่อสร้าง
ซึ่งโดยปกติราคาจะมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ในกรอบที่ประเมินไว้
แต่ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงสูงเกินกว่าที่ประมาณไว้ บริษัทฯ
จะจัดหาวัสดุอื่นที่มีคุณภาพใกล้เคียงกันทดแทน บริษัทฯ มีระบบและกระบวนการในการควบคุมคุณภาพ
เพื่อให้สินค้าที่จะส่งมอบแก่ลูกค้าได้มาตรฐาน บริษัทฯ ได้ผ่านการรับรองคุณภาพตามมาตรฐาน ISO
9001 แล้ว

ในระยะเวลา 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทฯ ไม่มีการซื้อวัตถุดิบจากผู้จำหน่ายรายใดเกินกว่าร้อยละ 30
ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบทั้งหมด รวมทั้งบริษัทฯ
ไม่มีข้อผูกพันว่าจะซื้อวัตถุดิบจากผู้จำหน่ายรายใดเกินกว่าร้อยละ 30
ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบในอนาคต วัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่เป็นสินค้าที่สามารถทดแทนกันได้
ดังนั้นบริษัทฯ จะเลือกสินค้าที่มีคุณภาพตามมาตรฐานและมีระดับราคาที่เหมาะสม

3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบงาน

จากมูลค่าสัญญาที่บริษัทฯ มีกับลูกค้า ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทฯ
มีภาระผูกพันที่จะต้องส่งมอบสินค้าให้กับผู้ซื้อเป็นจำนวนเงิน 907.54 ล้านบาท โดยคาดว่าภายในปี
2546 บริษัทฯ จะสามารถส่งมอบสินค้าได้ทั้งหมด
จำนวนและมูลค่างานที่ยังไม่ได้ส่งมอบในแต่ละโครงการมีดังนี้

จำนวนและมูลค่างานที่ยังไม่ได้ส่งมอบให้ลูกค้า

  ------------------------------------------------------------------------
  ลำดับ   โครงการ                       จำนวนหน่วย        มูลค่า (ล้านบาท)
  ------ ----------------------------- ---------------- ------------------
  1      ศุภาลัย แกรนด์เลค                12               40.38

  2      ศุภาลัย บุรี                      11               15.51

  3      ศุภาลัย ธานี                     5                13.47

  4      ศุภาลัย ปาร์ค 1                  26               46.51

  5      ศุภาลัย ปาร์ค 2                  48               87.11

  6      ศุภาลัย ปาร์ค 3                  6                15.75

  7      ศุภาลัย ปาร์ค ที่จอดรถ (CP)        94               15.37

  8      ศุภาลัย ออร์คิดปาร์ค 2             102              489.65

  9      ศุภาลัย ออร์คิดปาร์ค 3             6                10.48

  10     ศุภาลัย วิลล์ ธนบุรี-ปากท่อ          13               14.81

  11     ศุภาลัย วิลล์ รัชดาภิเษก            8                30.36

  12     ศุภาลัย วิลล์ รัตนาธิเบศร์           38               115.05

  13     ศุภาลัย การ์เด็นวิลล์               2                12.14

  14     ศุภาลัย สวนสักทอง                2                0.95

  รวม                                  373              907.54
  ------------------------------------------------------------------------