2. ลักษณะการประกอบธุรกิจ 

2.1 ประวัติความเป็นมาและพัฒนาการที่สำคัญ

บริษัท เมโทรสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (“บริษัท”) ก่อตั้งเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2543 โดยนายวีระ บูรพชัยศรี ด้วยทุนจดทะเบียนเริ่มแรก 5.0 ล้านบาท โดยเปลี่ยนจากชื่อบริษัท เอ็มทีเอส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เมื่อวันที่ 24 มีนาคม 2546 ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยมุ่งเน้นในเขตพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD-Central Business District) และพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี (Prime Area) เริ่มดำเนินโครงการแรกภายใต้ชื่อ “สีลม เทอเรส” มีมูลค่าโครงการเท่ากับ 341.87 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น ตั้งอยู่บริเวณถนนศาลาแดง ซอย 2 ซึ่งเป็นอาคารที่ก่อสร้างแล้วทิ้งร้างไว้เนื่องจากเจ้าของเดิมประสบปัญหาด้านการเงินและเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้จากวิกฤตเศรษฐกิจในขณะนั้น โดยซื้อมาในปี 2543 ก่อสร้างแล้วเสร็จ และเริ่มเปิดขายเมื่อปี 2544 ทั้งนี้ บริษัทมีประวัติความเป็นมาที่สำคัญ ดังนี้

+--------------+------------------------------------------------------+---+
| 2546         | บ                                                    |   |
|              | ริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 5 ล้านบาทเป็น 100 ล้านบาท ชำระแล้วเท |   |
|              | ่ากับ 30 ล้านบาท เพื่อซื้อที่ดินสำหรับใช้ในการพัฒนาโครงการของบริษัท |   |
|              |                                                      |   |
|              | ซื้อที่ดินบริเวณถนนศาลา                                    |   |
|              | แดง ดำเนินการก่อสร้าง และเปิดขายโครงการภายใต้ชื่อ สีลม แกรนด |   |
|              | ์เทอเรส ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ในบริเวณเดียวกับโครงการสีลม เทอเรส |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| กุมภาพันธ์ 2547 | ชำระทุนจดทะเบียนเต็มเป็น 100 ล้านบาท                      |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| กรกฎาคม 2547 | บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนจา                                  |   |
|              | ก 100 ล้านบาท เป็น 200 ล้านบาท โดยเรียกชำระแล้วเต็มจำนวน เ |   |
|              | พื่อนำไปชำระเงินกู้ระยะสั้นซึ่งจะทยอยถึงกำหนดชำระภายในสิ้นปี 2547 |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| สิงหาคม 2547  | เริ่มดำเนินการก่อสร้างโครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส         |   |
|              |                                                      |   |
|              | บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 200 ล้านบาท เป็น 300 ล้านบาท       |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| กันยายน 2547  | บริษัทได้แปรสภาพเป็นบริษัทมหาชนจำก                         |   |
|              | ัด และเพิ่มทุนจดทะเบียนอีก 170 ล้านบาท ทำให้บริษัทมีทุนจดทะเบียนท |   |
|              | ั้งสิ้น 470 ล้านบาท เพื่อเป็นการเตรียมพร้อมในการเสนอขายหลักทรัพย |   |
|              | ์ต่อประชาชนทั่วไปจำนวน 150 ล้านบาท และนำบริษัทเข้าจดทะเบียนใน |   |
|              | ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ภายหลังจากการเสนอขายหุ้นในครั้งนี้  |   |
|              | สำหรับทุนจดทะเบียนอีก 20 ล้านบาทเป็นการรองรับการแปลงสภาพของ |   |
|              | ใบสำคัญแสดงสิทธิที่ได้มีการจัดสรรให้แก่กรรมการและพนักงานของบริษัท |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| มิถุนายน 2548  | เริ่มดำเนินการก่อสร้างโค                                  |   |
|              | รงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ – สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| กรกฎาคม 2548 | เริ่มดำเนินการ                                          |   |
|              | ก่อสร้างโครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท (ทาวน์เฮ้าส์) บริเวณซอย อุดมสุข |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| ตุลาคม 2548   | หุ้นของบริษัท เริ่มทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย     |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| พฤษภาคม 2549 | บริษัทเปลี่ยนแปลงมูลค่าหุ้นจาก 2 บาท เป็น 1 บาท ตามปร         |   |
|              | ะชุมสามัญผู้ถือหุ้น ประจำปี 2549 เมื่อวันที่ 25 เมษายน 2549 และเพ |   |
|              | ิ่มทุนจดทะเบียนอีกจำนวน 140 ล้านบาทเพื่อรองรับหุ้นกู้แปลงสภาพ จึงท |   |
|              | ำให้หุ้นสามัญจดทะเบียนเพิ่มขึ้นจาก 470 ล้านบาท เป็น 610 ล้านบาท  |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| กรกฎาคม 2549 | บริษัท ได้รับการเสนอชื่อให้เ                                |   |
|              | ป็น “Best Newly Listed Company” จากงาน SET Award 2006 |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| สิงหาคม 2549  | ซื้อที่ดินบริเวณถนนสุขุมวิทเพื่อพัฒนาโครงการเมโทร อเวนิว สุขุมวิท 66 |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| ธันวาคม 2549  | ซื้อที่ดินบริเวณ แยกรัชโยธินเพื่อพัฒนาโครงการเมโทร อเวนิว รัชโยธิน |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| มีนาคม 2550   | งานพิธีเ                                               |   |
|              | ปิดโครงการเมโทร อเวนิว รัชโยธิน และ เมโทร อเวนิว สุขุมวิท 66 |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| พ            | เปลี่ยนชื่อโครงการสาทร เทอเรส เป็น โค                     |   |
| ฤศจิกายน 2550 | รงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ – สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| ธันวาคม 2550  | วางแผนการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์                        |   |
|              |                                                      |   |
|              | ณ 31 ธันวาคม 25                                       |   |
|              | 50 บริษัทมีทุนชำระแล้วจำนวน 459.11 ล้านบาท เนื่องจากระหว่างปี  |   |
|              | บริษัทได้มีการเพิ่มทุนจากการใช้สิทธิใบสำคัญแสดงสิทธิใบสำคัญแสดงสิทธิ |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| กรกฎาคม 2551 | บริษัทขาย                                              |   |
|              | ที่ดินบริเวณ สาทร เนื้อที่ 1,750 ตารางวา ในราคา 1,400 ล้านบาท |   |
|              |                                                      |   |
|              | ทำให้บริษัทมีกำไรจากการขายที่ดินจำนวน 737.40 ล้านบาท         |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| กันยายน 2551  | บ                                                    |   |
|              | ริษัทได้รับรางวัลประกาศเกียรติคุณ จากคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค  |   |
|              |                                                      |   |
|              | ให้เป็น                                                |   |
|              | ผู้ประกอบการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดี ประจำปี พ.ศ. 2550 - 2551 |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| ธันวาคม 2551  | ณ 31 ธ                                               |   |
|              | ันวาคม 2551 บริษัทมีทุนชำระแล้วจำนวน 466.90 ล้านบาท เนื่องจาก |   |
|              | ในระหว่างปี บริษัทได้มีการเพิ่มทุนจากการใช้สิทธิใบสำคัญแสดงสิทธิ ที่ใ |   |
|              | ห้แก่พนักงานและกรรมการจำนวน 3 ครั้ง รวมเป็นเงิน 7.78 ล้านบาท |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| มีนาคม 2552   | โครงการแมริออท เอ็กเซ็คคิวทีฟ อพ                          |   |
|              | าร์ทเม้นท์ – สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ แล้วเสร็จและเริ่มเปิดดำเนินการ |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| มิถุนายน 2552  | โครงการเซ็นต์หลุยส์ แ                                    |   |
|              | กรนด์เทอเรส ได้รับรางวัลพระราชทานผลงานสถาปัตยกรรมดีเด่นปี 25 |   |
|              | 51 ประเภทอาคารพักอาศัยรวม จากสมเด็จพระเทพรัตนราชสุดาฯ สยา |   |
|              | มบรมราชกุมารี คัดเลือกโดยสมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์ |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| มกราคม 2553  | บริษัทขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง                              |   |
|              |  บริเวณแยกรัชโยธิน เนื้อที่ 5,921 ตารางวา ในราคา 681 ล้านบาท |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+
| ธันวาคม 2553  | บริษัทขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง บ                            |   |
|              | ริเวณถนนสุขุมวิท 66 เนื้อที่ 1,832 ตารางวา ในราคา 513 ล้านบาท |   |
+--------------+------------------------------------------------------+---+

2.2 ภาพรวมการประกอบธุรกิจของบริษัท

บริษัทประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ และพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี ซึ่งบริษัทจะพิจารณาลักษณะโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับทำเลนั้นๆ อาทิพื้นที่บริเวณสีลม และสาทร เป็นพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร ซึ่งมีที่ดินอยู่ค่อนข้างจำกัด และเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานจำนวนมาก แต่ยังขาดแคลนอาคารชุดพักอาศัย จึงเหมาะกับการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม บริษัทจึงได้เริ่มพัฒนาโครงการ “สีลม เทอเรส” ขึ้นเป็นโครงการแรกโดยการซื้อโครงการที่ทิ้งร้างไว้แล้วนำมาพัฒนาต่อ ซึ่งประสบความสำเร็จในด้านการขายเป็นอย่างดี นอกจากนี้บริษัทมีนโยบายขยายกิจการไปสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า โดยในระหว่างปี 2553 บริษัทมีโครงการที่ อยู่ระหว่างดำเนินงาน คือ 

โครงการแมริออท เอ็กเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ – สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ เป็นเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ระดับ 5 ดาว เพื่อเช่า สูง 31ชั้น โครงการตั้งอยู่เลขที่ 1 ซอยสาทร 3 ถนนสาทรใต้ แขวงทุ่งมหาเมฆ เขตสาทร กรุงเทพมหานคร

โครงการที่อยู่ระหว่างแผนการชะลอการก่อสร้าง 2 โครงการ ได้แก่ 

โครงการเมโทร อเวนิว สุขุมวิท 66 เป็นคอนโดมิเนียม 2 อาคาร ประกอบด้วยอาคาร เอ สูง 26 ชั้น และอาคาร บี สูง 27 ชั้น โครงการตั้งอยู่บริเวณใกล้ซอยสุขุมวิท 66 ติดถนนสุขุมวิท และติดสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส แขวงบางนา เขตบางนา กรุงเทพมหานคร (อยู่ระหว่างชะลอการก่อสร้าง) เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2553 บริษัทได้ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับบริษัทแห่งหนึ่งภายใต้เงื่อนไขในสัญญา และได้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อแล้วเมื่อวันที่ 15 ธันวาคม 2553

โครงการเมโทร อเวนิว รัชโยธิน เป็นคอนโดมิเนียม 4 อาคาร ประกอบด้วยอาคาร เอ 1 และ เอ 2 สูง 25 ชั้น และอาคาร บี 1 และ บี 2 สูง 24 ชั้น โครงการตั้งอยู่บริเวณแยกรัชโยธิน ถนนพหลโยธิน แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร (อยู่ระหว่างชะลอการก่อสร้างตั้งแต่ธันวาคม 2551 – ธันวาคม 2552) เมื่อวันที่ 29 ธันวาคม 2552 บริษัทได้ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับบริษัทแห่งหนึ่งภายใต้เงื่อนไขในสัญญา และได้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อแล้วเมื่อวันที่ 7 มกราคม 2553 

นอกจากนี้ บริษัทกำลังอยู่ระหว่างหาที่ดินที่มีศักยภาพเพื่อพัฒนาโครงการเพื่อความเจริญเติบโต

ของบริษัทในอนาคต

2.3 โครงสร้างรายได้

  --------------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------
  ประเภทรายได้                 2551              2552              2553     

                              ล้านบาท   %        ล้านบาท   %        ล้านบาท   %

  รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์   213.48   22.25    260.30   74.99    31.65    9.90

  รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ        -        -        76.84    22.14    110.23   34.47

  รายได้จากการจำหน่ายทรัพย์สิน*    733.14   76.40    -        -        175.57   54.90

  รายได้จากการเปลี่ยนสัญญา**      -        -        -        -        -        -

  รายได้อื่น***                  13.03    1.35     9.95     2.87     2.32     0.73

  รายได้รวม                    959.65   100.00   347.09   100.00   319.77   100.00
  --------------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------

หมายเหตุ * คือ กำไรจากการจำหน่ายที่ดินและงานระหว่างก่อสร้าง เนื่องจากในเดือนกรกฎาคม 2551 บริษัทได้จำหน่าย 

 ที่ดินโครงการ เมโทรสาทร ทาวเวอร์ และตัดจำหน่ายสินทรัพย์บางส่วน ในเดือนธันวาคม 2553 บริษัทได้

จำหน่ายที่ดินโครงการ เมโทรอเวนิวสุขุมวิท66 และตัดจำหน่ายสินทรัพย์บางส่วน

** รายได้จากการเปลี่ยนสัญญา หมายถึง เงินที่บริษัทเก็บจากลูกค้าหากลูกค้าที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับบริษัท 

แล้ว ต้องการโอนเปลี่ยนมือ โดยลูกค้าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิในสัญญาตั้งแต่ 20,000 ถึง 150,000 บาทต่อครั้ง

*** รายได้อื่น ประกอบด้วย รายได้จากการยึดเงินจอง และดอกเบี้ยรับ

ตั้งแต่อดีตที่ผ่านมานั้น บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นรายได้หลักของบริษัทเพียง อย่างเดียวและ ในปี 2552 บริษัทเริ่มมีรายได้จากการให้เช่าและบริการซึ่งเป็นรายได้จากโครงการแมริออท เอ็กเซ็ค คิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ – สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าโครงการแรกของบริษัท ซึ่งการก่อสร้างแล้วเสร็จและเริ่มเปิดดำเนินการตั้งแต่เดือนมีนาคม ปี 2552 และจะเป็นรายได้ของบริษัทอย่างต่อเนื่องในอนาคต 

2.4 เป้าหมายการดำเนินธุรกิจ 

บริษัทมีเป้าหมายในการเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในระดับแนวหน้า โดยการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ และสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท ทั้งนี้ บริษัทจะมุ่งเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD-Central Business District) และในพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี (Prime Area) ทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร และต่างจังหวัด รวมทั้งพื้นที่ที่อยู่แนวสถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT โดยจะพิจารณาประเภทของอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับทำเลนั้นๆ ไม่ว่าจะเป็นโครงการประเภทคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว อพาร์ทเม้นท์ โรงแรม รีสอร์ทและอื่นๆ บริษัทมีแนวคิดสำคัญในการดำเนินธุรกิจ คือ “C C Q” - Concept, Class and Quality ซึ่งหมายถึง การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวคิดที่เป็นเอกลักษณ์ เป็นโครงการที่มีระดับเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าตั้งแต่ B ขึ้นไปซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของบริษัท และที่สำคัญจะต้องเป็นโครงการที่มีคุณภาพและให้คุณภาพชีวิตที่ดีกับผู้อยู่อาศัย รวมทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน