3.  การประกอบธุรกิจของแต่ละกลุ่มธุรกิจ

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ :

ลักษณะการประกอบธุรกิจของบริษัท จำแนกได้ 4 ประเภท คือ

(1.1) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ก. ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ซึ่งประกอบด้วย อาคารชุดพัก อาศัย
ในเขตกรุงเทพมหานครชั้นใน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณย่านธุรกิจ (Central Business
District: CBD) ถนนสาทร ถนนราชดำริ ถนนเพลินจิต และถนนสุขุมวิท
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็น ลูกค้าระดับปานกลางถึงสูง และโครงการของบริษัทมีจุดเด่น
คือจะมีบริการให้กับผู้พักอาศัยแบบครบ วงจร นอกจากนี้ บริษัทยังได้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรร
เพื่อให้ตรงกับความต้องการของตลาด โดยโครงการของบริษัทเพื่อขายในปัจจุบันสามารถสรุปได้ดังนี้

1. โครงการ บ้านนาราสิริ ถนนวัชรพล

เนื้อที่โครงการ 32 ไร่ 2 งาน 37 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ ถนนวัชรพล แขวงท่าแร้ง เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร

รายละเอียดโครงการ เป็นโครงการบ้านจัดสรรพักอาศัย 104 ยูนิต และที่ดินเปล่า

4 ยูนิต เนื้อที่ใช้สอยประมาณ 145 ตารางเมตร ถึง 335

ตารางเมตร

จำนวนหน่วย 108 ยูนิต มีขนาดตั้งแต่ 56 ตารางวา จนถึง 156 ตารางวา

มูลค่าขาย 584 ล้านบาท

มูลค่าเงินลงทุน 540.5 ล้านบาท

ระยะเวลาในการก่อสร้าง ตั้งแต่เดือน เมษายน 2543 ถึง ตุลาคม 2545

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ผู้มีรายได้ครอบครัว 90,000 – 150,000 บาท

เกณฑ์การรับรู้รายได้ รับรู้ตามร้อยละของงานที่เสร็จ

กรรมสิทธิ์ที่ดิน บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง ร้อยละ 80

ความคืบหน้าของการขาย ร้อยละ 75

2. โครงการ บ้านนาราสิริ (Phase 2) ถนนวัชรพล

เนื้อที่โครงการ 21 ไร่ 2 งาน 47.5 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ ถนนวัชรพล แขวงท่าแร้ง เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร

รายละเอียดโครงการ เป็นโครงการบ้านจัดสรรพักอาศัย 63 ยูนิต เนื้อที่ใช้สอย

ประมาณ 184 ตารางเมตร ถึง 300 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย 63 ยูนิต มีขนาดตั้งแต่ 72 ตารางวา จนถึง 158 ตารางวา

มูลค่าขาย 450 ล้านบาท

มูลค่าเงินลงทุน 350 ล้านบาท

ระยะเวลาในการก่อสร้าง ตั้งแต่เดือน กุมภาพันธ์ 2545 ถึง กุมภาพันธ์ 2547

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ผู้มีรายได้ครอบครัว 90,000 – 150,000 บาท

เกณฑ์การรับรู้รายได้ รับรู้ตามร้อยละของงานที่เสร็จ

กรรมสิทธิ์ที่ดิน บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง ร้อยละ 0

ความคืบหน้าของการขาย ร้อยละ 0

3. โครงการ บ้านนาราสิริ ปิ่นเกล้า

เนื้อที่โครงการ 17 ไร่ 2 งาน 66.4 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ ถนนฉิมพลี แขวงฉิมพลี เขตตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร

รายละเอียดโครงการ เป็นโครงการบ้านจัดสรรพักอาศัย 38 ยูนิต เนื้อที่ใช้สอย

ประมาณ 230 ตารางเมตร ถึง 350 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย 38 ยูนิต มีขนาดตั้งแต่ 102 ตารางวา จนถึง 168 ตารางวา

มูลค่าขาย 291.21 ล้านบาท

มูลค่าเงินลงทุน 225.30 ล้านบาท

ระยะเวลาในการก่อสร้าง ตั้งแต่เดือน มกราคม 2545 ถึง มิถุนายน 2546

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ผู้มีรายได้ครอบครัว 150,000 บาทขึ้นไป

เกณฑ์การรับรู้รายได้ รับรู้ตามร้อยละของงานที่เสร็จ

กรรมสิทธิ์ที่ดิน บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง ร้อยละ 0

ความคืบหน้าของการขาย ร้อยละ 0

4 โครงการ บ้านแสนสราญ

เนื้อที่โครงการ 16 ไร่ 3 งาน 8.4 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ บริเวณชายหาดหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์

รายละเอียดโครงการ รีสอร์ทคอนโดมิเนียมแบบแนวราบ พร้อมสระว่ายน้ำ

ห้องออกกำลังกาย สนามเทนนิส และภัตตาคาร และ

อุปกรณ์อำนวยความสะดวกอื่น ๆ

วันเปิดโครงการ ธันวาคม 2537

มูลค่าขาย 1,194 ล้านบาท

จำนวนหน่วย 308 ยูนิต

ราคาขาย 1.9 - 13.3 ล้านบาท

มูลค่าเงินลงทุน 1,454 ล้านบาท

ระยะเวลาในการก่อสร้าง ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2538 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ 2540

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ผู้มีรายได้สูงที่ต้องการบ้านพักผ่อนชายทะเลที่สงบเงียบและ

สะดวกสบาย

เกณฑ์การรับรู้รายได้ รับรู้ตามร้อยละของงานที่เสร็จ

เริ่มรับรู้รายได้ พ.ศ. 2539

ยอดรับรู้รายได้สะสม 1,182.4 ล้านบาท

กรรมสิทธิ์ที่ดิน นิติบุคคลอาคารชุดบ้านแสนสราญ

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง ร้อยละ 100 ของมูลค่าการก่อสร้าง

ความคืบหน้าของการขาย ร้อยละ 99.74 ของมูลค่าขายทั้งโครงการ

ข. ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า ซึ่งได้แก่ อาคารสำนักงาน ให้เช่า
อาคารชุดพักอาศัยให้เช่า โดยโครงการของบริษัทจะเน้นจุดเด่นที่ทำเลที่ตั้งที่อยู่ในเขตธุรกิจใจ
กลางเมือง กอปรกับคุณภาพของโครงการและการบริการที่ครบถ้วน ทันสมัย และครบวงจร เช่น
การ ออกแบบรูปแบบของสถาปัตยกรรม เนื้อที่จอดรถที่มีเพียงพอ และระบบการจอดรถอัตโนมัติ
(Car Parking Automation)
โดยโครงการของบริษัทและบริษัทย่อยที่ให้เช่าในปัจจุบันสามารถสรุปได้ดังนี้

1. โครงการ อาคารสิริภิญโญ

เนื้อที่โครงการ 2 ไร่ 3 งาน 13 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ ถนนศรีอยุธยา

รายละเอียดโครงการ อาคารสำนักงาน สูง 17ชั้น พื้นที่รวม 43,700 ตารางเมตร

พร้อมที่จอดรถระบบอัตโนมัติ 450 คัน

วันเปิดโครงการ พ.ศ. 2535

พื้นที่ให้เช่า 18,240 ตารางเมตร

ราคาเช่าพื้นที่เฉลี่ย 330 บาท/ตารางเมตร (ค่าเช่ารวมค่าบริการ)

มูลค่าเงินลงทุน 563 ล้านบาท

ระยะเวลาในการก่อสร้าง พ.ศ. 2532 – พ.ศ. 2535

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย บริษัทเงินทุน ธนาคาร บริษัทระหว่างประเทศ

เกณฑ์การรับรู้รายได้ รับรู้เป็นรายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ

เริ่มรับรู้รายได้ พ.ศ. 2537

ยอดรับรู้รายได้สะสม 721.23 ล้านบาท (รับรู้รายได้ของค่าเช่ารับสะสม)

กรรมสิทธิ์ที่ดิน บริษัทได้รับสิทธิการเช่าจากบริษัท สิริภิญโญ จำกัด

  เป็นกำหนดเวลา 30 ปี นับตั้งแต่มิถุนายน 2537

  ถึงพฤษภาคม 2567

ความคืบหน้าในการก่อสร้าง ร้อยละ 100

ความคืบหน้าในการให้เช่า ร้อยละ 99

2. โครงการ สิริอพาร์ตเมนต์ ถนนวิทยุ

เนื้อที่โครงการ 3 ไร่ 3 งาน 20 ตารางวา (1520 ตารางวา)

ที่ตั้งโครงการ ถนนวิทยุ

รายละเอียดโครงการ อพาร์ตเมนต์ 2 อาคาร สูง 5 ชั้น และ 6 ชั้น

จำนวนหน่วย 18 ยูนิต

วันเปิดโครงการ พ.ศ. 2544

พื้นที่ให้เช่า 4,380 ตารางเมตร

ราคาค่าเช่าพื้นที่ 395 บาท / ตารางเมตร/ ต่อเดือน (รวมค่าเช่า ค่าบริการ)

มูลค่าเงินลงทุน 100 ล้านบาท

ระยะเวลาการปรับปรุงอาคาร อาคารสูง 6 ชั้น งานแล้วเสร็จร้อยละ 100

  อาคารสูง 5 ชั้น มค. – กย. 2545

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย นักธุรกิจชาวต่างชาติที่เข้ามาทำธุรกิจในเมืองไทย

เกณฑ์การรับรู้รายได้ รับรู้รายได้ตามค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ

รับรู้รายได้ พ.ศ. 2544 (เฉพาะอาคารสูง 6 ชั้น)

กรรมสิทธิ์ที่ดิน บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้รับสิทธิการเช่าจาก

หม่อมหลวงสุธาดา เกษมสันต์ เป็นระยะเวลา 15 ปี

ความคืบหน้าของการเช่า อาคารสูง 6 ชั้น : ร้อยละ 100

  อาคารสูง 5 ชั้น : ร้อยละ 0

3. โครงการ สิริอพาร์ตเมนต์ สุขุมวิท 12

เนื้อที่โครงการ 1ไร่ 1 งาน 22 ตารางวา (522 ตารางวา)

ที่ตั้งโครงการ ซอยสุขุมวิท 12

รายละเอียดโครงการ อาคารอพาร์ตเมนต์ 2 อาคาร สูง 4 ชั้น และ 8 ชั้น

จำนวนหน่วย 21 ยูนิต

วันเปิดโครงการ มกราคม 2544

พื้นที่ให้เช่า 5,230 ตารางเมตร

ราคาค่าเช่าพื้นที่ 300 บาท / ตารางเมตร/เดือน (ค่าเช่ารวมค่าบริการ)

มูลค่าเงินลงทุน 120 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย นักธุรกิจชาวต่างชาติที่เข้ามาทำธุรกิจในเมืองไทย

เกณฑ์การรับรู้รายได้ รับรู้รายได้ตามค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ

รับรู้รายได้ พ.ศ. 2544

กรรมสิทธิ์ที่ดิน บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการเช่า ร้อยละ 100

หมายเหตุ

โปรดดูตารางต่อไปนี้ประกอบ

(1) รายละเอียดการชำระเงินของโครงการเพื่อขาย / เช่า ที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ณ วันที่
    31 ธันวาคม 2544

(2) รายละเอียดเงินค้างชำระสะสม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544

(1) รายละเอียดการชำระเงินของโครงการเพื่อขาย / เช่า ที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544

[TABLE]

(2) รายละเอียดเงินค้างชำระสะสม

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544

  ------------- ---------------- ------ ---------- ------- ---------- --------- --------- ---------- --------- --------
  ชื่อโครงการ     เงินค้างชำระสะสม          ค้างชำระ 1                     ค้างชำระ 3                      ค้างชำระ 6 
                                        – 3 เดือน                      – 6 เดือน                       เดือน ขึ้นไป 

                จำนวนราย         บาท    จำนวนราย   บาท     จำนวนราย             บาท       จำนวนราย             บาท

  อาคารสิริภิญโญ   26               2.73   25         2.44    -                    -         3                    0.29
  ------------- ---------------- ------ ---------- ------- ---------- --------- --------- ---------- --------- --------

(1.2) ธุรกิจบริหารและจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งประกอบด้วยการ
บริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์, การบริหารอาคาร, การบริหารทรัพย์สินและการขาย,
การบริหารการ ตกแต่งและปรับปรุงอาคาร, การบริหารวิศวกรรมอาคาร
โดยมีโครงการที่บริษัทและบริษัท แสนสิริ พร็อพเพอร์ตี้ พลัส จำกัด รับบริหารอาคารให้ดังต่อไปนี้

1. โครงการ บ้านไข่มุก

ที่ตั้งโครงการ อำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์

เจ้าของโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดบ้านไข่มุก

ลักษณะโครงการ อาคารชุดพักอาศัย

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุด

2. โครงการ บ้านแสนสิริ

ที่ตั้งโครงการ ซอยมหาดเล็กหลวง 2 ถนนราชดำริ

เจ้าของโครงการ บริษัท ชนชัย จำกัด

ลักษณะโครงการ อาคารพักอาศัย สูง 24 ชั้น จำนวน 76 ยูนิต

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารพักอาศัย

3. โครงการ อาคารสิริภิญโญ

ที่ตั้งโครงการ ถนนศรีอยุธยา

เจ้าของโครงการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้รับสิทธิการเช่าจาก

บริษัท สิริภิญโญ จำกัด เป็นกำหนดเวลา 30 ปี

ลักษณะโครงการ อาคารสำนักงานให้เช่า

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารสำนักงาน

4. โครงการ บ้านเพลินจิต

ที่ตั้งโครงการ ถนนเพลินจิต

เจ้าของโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดบ้านเพลินจิต

ลักษณะโครงการ อาคารชุดพักอาศัย

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุด

5. โครงการ บ้านแสนสราญ

ที่ตั้งโครงการ อำเภอหัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์

เจ้าของโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดบ้านแสนสราญ

ลักษณะโครงการ อาคารชุดพักอาศัย

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุด

6. โครงการ บ้านปิยะสาธร

ที่ตั้งโครงการ ซอนสวนพลู ถนนสาทรใต้

เจ้าของโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด บ้านปิยะสาธร

ลักษณะโครงการ อาคารชุดพักอาศัย

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์ส่วนกลางในอาคารชุด

7. โครงการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ที่ตั้งโครงการ ถนนพระราม 9

เจ้าของโครงการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ลักษณะโครงการ อาคารสำนักงาน

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์สินของอาคาร

8. โครงการ บ้านบางปะอิน

ที่ตั้งโครงการ อำเภอบางปะอิน จังหวัดพระนครศรีอยุธยา

เจ้าของโครงการ บริษัทเงินทุน ธนชาติ จำกัด (มหาชน)

ลักษณะโครงการ หมู่บ้านจัดสรร

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์สินส่วนกลางในหมู่บ้าน

9. โครงการ สีลมสวีท

ที่ตั้งโครงการ ถนนสาทร

เจ้าของโครงการ บริษัท สิงห์แลนด์ จำกัด (มหาชน)

ลักษณะโครงการ อาคารชุดพักอาศัย

ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารชุด

10. มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (ศูนย์รังสิต)

ที่ตั้งโครงการ รังสิต จังหวัดปทุมธานี

เจ้าของโครงการ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ลักษณะโครงการ ศูนย์การกีฬา

ลักษณะการให้บริการ บริการดูแลบำรุงรักษา ซ่อมแซมอาคาร และระบบ

สาธารณูปโภคในโครงการ

  11. โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด สาธรเฮ้าส์

  ที่ตั้งโครงการ ถนนสาธร

  เจ้าของโครงการ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)

  ลักษณะโครงการ อาคารพักอาศัย

  ลักษณะการให้บริการ ดูแลและบริหารทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารชุด

  12. โครงการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (หอพักวิทยนิเวศน์)

  ที่ตั้งโครงการ ปทุมวัน

  เจ้าของโครงการ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์)

  ลักษณะโครงการ หอพักเจ้าหน้าที่และนักศึกษา

  ลักษณะการให้บริการ ดูแลและบริหารอาคาร

  13. โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด เรนทรี วิลล่า

  ที่ตั้งโครงการ ถนนสุขุมวิท

  เจ้าของโครงการ บริษัท ไรมอนด์ แลนด์ จำกัด (มหาชน)

  ลักษณะโครงการ อาคารพักอาศัย

  ลักษณะการให้บริการ ดูแลจัดการบริหารทรัพย์ส่วนกลาง

  14. โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด เดอะวิลเลจ

  ที่ตั้งโครงการ ถนนบางนา-ตราด (กม.1.5)

  เจ้าของโครงการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)

  ลักษณะโครงการ อาคารชุดพักอาศัย

  ลักษณะการให้บริการ ดูแลบริหารทรัพย์ส่วนกลาง

  15. โครงการ บริษัท สิทธิวรกิจ จำกัด

  ที่ตั้งโครงการ ถนนสีลม

  เจ้าของโครงการ บริษัท สิทธิวรกิจ จำกัด

  ลักษณะโครงการ อาคารสำนักงาน

  ลักษณะการให้บริการ บริหารทรัพย์ส่วนกลางในอาคารสำนักงาน

  16. โครงการ กรมการค้ากระทรวงพาณิชย์

  ที่ตั้งโครงการ ถนนสนามบินน้ำ-นนทบุรี จังหวัดนนทบุรี

  เจ้าของโครงการ กระทรวงพาณิชย์ (รัฐบาลไทย)

  ลักษณะโครงการ อาคารสำนักงาน

  ลักษณะการให้บริการ ดูแลอาคารสำนักงาน

  17. โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด รีเจ้น ออนเดอะปาร์ค

  ที่ตั้งโครงการ พระโขนง คลองเตย

  เจ้าของโครงการ บริษัท อาร์ ซี แอนด์ ดี โฮลดิ้ง จำกัด

  ลักษณะโครงการ อาคารชุดพักอาศัย

  ลักษณะการให้บริการ ดูแลและบริหารอาคารที่พักอาศัย

3.  ธุรกิจให้บริการในเชิงพาณิชย์โดยใช้สื่ออินเตอร์เนต ซึ่งประกอบด้วย การให้

บริการทางด้านอินเตอร์เนตความเร็วสูงในอาคารสูง และธุรกิจให้บริการข้อมูลข่าวสาร
และการซื้อขาย เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร

4.  ธุรกิจการลงทุนอื่น ปัจจุบันบริษัทได้ลงทุนในกองทุนรวม สตาร์วูดไทยแลนด์

พร็อพเพอร์ตี้ 1 ซึ่งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลงทุนในการซื้อ หรือเช่าอาคาร หรือ อาคารเพื่อ
ที่อยู่อาศัย และสิทธิเรียกร้องที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นประกันในประเทศไทย ซึ่งนำออกประมูลโดย
องค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน (ปรส.) โดยมีวัตถุประสงค์ในการร่วมลงทุน
เพื่อผลตอบ แทนในรูปเงินปันผลจากกองทุน นอกจากนี้ บริษัทยังได้ลงทุนในบริษัท คาเธ่ย์ แอสเซท
แมเนจเม้นท์ จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจบริการให้คำแนะนำปรึกษาทางธุรกิจแก่ผู้ประกอบการ ทั้งนี้
โดยมีวัตถุประสงค์ ในการร่วมลงทุน
เพื่อเป็นการขยายธุรกิจของบริษัทในด้านการให้คำปรึกษาทางธุรกิจ และเสริมสร้าง
โอกาสในการลงทุนของบริษัท

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน :

(ก) การตลาด

- กลยุทธ์การแข่งขัน

นโยบายในการบริหารงานของบริษัทมุ่งเน้นการพัฒนาสินค้า การสร้างมูลค่า
เพิ่มให้กับสินค้าด้วยการบริการที่มีคุณภาพ เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า และสร้างความ
แตกต่างในด้านคุณภาพและบริการจากคู่แข่งขันในตลาด โดยมีกลยุทธ์การแข่งขันทางการตลาดและ
การขายดังนี้

l คุณภาพของโครงการ

1. โครงการของบริษัท

บริษัทถือว่าคุณภาพของโครงการเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกที่จะก่อให้เกิดความ น่าเชื่อถือในระยะยาว
ดังนั้น โครงการต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรร อพาร์ตเมนต์ อาคารชุดพักอาศัย
หรืออาคารสำนักงาน
จึงได้รับการออกแบบและก่อสร้างอย่างประณีตทั้งในแง่ของวิศวกรรมโครงสร้าง
รูปแบบภายนอกและการตกแต่งภายใน ตลอดจนการเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ต่างๆ ที่เน้นประโยชน์ใช้สอย
ความคุ้มค่า ความมีรสนิยม เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีของลูกค้า จากผลงานที่ผ่านมาลูกค้าของบริษัทได้
ประจักษ์ถึงคุณภาพที่บริษัทได้รักษาไว้อย่างต่อเนื่องทำให้ลูกค้าเก่าเกิดความเชื่อถือและไว้วางใจ
ลูกค้า หลายรายได้เลือกซื้อสินค้ากับบริษัทอีกหลายโครงการ
รวมทั้งแนะนำให้กับลูกค้ารายอื่นๆต่อไปอีกด้วย

2. โครงการที่บริษัทซื้อมาพัฒนาต่อจากเจ้าของเดิม

เป็นลักษณะโครงการที่บริษัทไม่ได้พัฒนามาตั้งแต่เริ่มต้น แต่จะเริ่มจากซื้อ
โครงการที่ขาดสภาพคล่องจากเจ้าของเดิมมาพัฒนาต่อ ทั้งจากสถาบันการเงิน และเอกชนทั่วไป
ซึ่งหลักเกณฑ์ในการคัดเลือกโครงการมาพัฒนาต่อไปในนามของบริษัท
จะคำนึงถึงศักยภาพของโครงการ อาทิ ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี การคมนาคมสะดวก
สอดคล้องกับความต้องการของตลาด เป็นต้น
ตลอดจนพิจารณาถึงคุณภาพของโครงการในด้านสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม
ส่วนในด้านการตกแต่งภายในจะเข้าไปดำเนินการปรับปรุงให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าในแต่ละโครงการ

 อนึ่ง ในปลายปี 2542 บริษัทได้ดำเนินการซื้อและเช่าโครงการระยะยาวจาก

เจ้าของเดิมมาเพื่อพัฒนาต่อ รวมทั้งสิ้น 3 โครงการ ได้แก่

(1) โครงการบ้านนาราสิริ บ้านพักอาศัยบริเวณถนนวัชรพล
ซึ่งประกอบด้วยบ้านจัดสรรพักอาศัยจำนวน 108 แปลง พื้นที่ 56 – 156 ตารางวา แบบบ้าน 9
แบบ ซึ่งมีเนื้อที่ใช้สอยตั้งแต่ 145-335 ตารางเมตร โดยมีมูลค่าเงินลงทุนของโครงการประมาณ
540.5 ล้านบาท และมูลค่าขายประมาณ 628.5 ล้านบาท
โดยปัจจุบันได้ดำเนินการในการจัดสรรที่ดิน
และพัฒนารูปแบบบ้านใหม่เพื่อให้ตรงกับความต้องการของตลาดและสามารถแข่งขันกับคู่แข่งในย่านนั้นได้
รวมถึงการสร้างบ้าน ตัวอย่าง บ้านพร้อมอยู่ บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย
เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า นอกจากนี้
ได้สร้างคลับเฮ้าส์ให้แล้วเสร็จตั้งแต่ก่อนเปิดโครงการ ซึ่งประกอบด้วยสิ่งอำนวยความ สะดวกต่าง
ๆ อาทิ สวนส่วนกลาง สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ห้องอบไอน้ำ สนามบาสเกตบอล
สนามเด็กเล่น และ ลู่วิ่งจ๊อกกิ้ง เป็นต้น ซึ่งนับเป็นมิติใหม่ของโครงการบ้านจัดสรร
เพื่อสร้างความเชื่อมั่นและความพร้อมในการพักอาศัยให้กับลูกค้าตั้งแต่เริ่มต้น
โครงการเริ่มเปิดการขายในเดือนพฤศจิกายน 2543

  (2) โครงการอพาร์ตเมนต์ให้เช่า บริเวณซอยสุขุมวิท 12 พื้นที่ 522

  ตารางวา ซึ่งประกอบด้วยอาคาร 2 อาคาร ความสูง 4 ชั้น และ 8 ชั้น จำนวน 21 ยูนิต
  มูลค่าเงินลงทุน ของโครงการประมาณ 120 ล้านบาท
  บริษัทได้เข้าปรับปรุงโครงการทั้งในด้านสถาปัตยกรรมภายนอก
  และการตกแต่งภายในให้มีรูปแบบเป็นแนวตะวันออก (Oriental Style)
  เพื่อให้สอดคล้องกับความ ต้องการของลูกค้าเป้าหมาย
  ซึ่งเป็นชาวต่างชาติที่มาทำงานในประเทศไทย อาคารเดิมได้รับการ ปรับปรุง
  ตกแต่งแล้วเสร็จเป็นที่เรียบร้อย เริ่มเปิดให้เช่าในเดือนมกราคม 2544 ปัจจุบันมีผู้เข้าพักอาศัย
  เต็มร้อยละ 100

  (3) โครงการอพาร์ตเมนต์ให้เช่า บริเวณถนนวิทยุ พื้นที่ 1,520 ตารางวา
  ซึ่งเป็นโครงการอพาร์ตเมนต์ที่บริษัทเช่าช่วงจากเจ้าของโครงการเป็นระยะเวลา 15 ปี
  ประกอบด้วย อาคาร 2 อาคาร ความสูง 5 ชั้น และ 6 ชั้น จำนวน 18 ยูนิต
  โดยมีมูลค่าเงินลงทุนของโครงการประมาณ 100 ล้านบาท
  ปัจจุบันกำลังอยู่ในช่วงของการพัฒนาอาคารเดิมที่มีอยู่ให้มีความทันสมัย สวยงามแบบ ตะวันออก
  เพื่อสอดคล้องกับความต้องการของตลาดมากยิ่งขึ้น อาคาร 1 ได้รับการปรับปรุง ตกแต่งแล้ว
  เสร็จในเดือนกรกฎาคม 2544 ปัจจุบันมีผู้เช่าพักอาศัยเต็มร้อยละ 100 และอาคาร 2
  จะเริ่มปรับปรุงใน เดือนมกราคม 2545 คาดว่าจะแล้วเสร็จ ในเดือนกันยายน 2545

ทั้งนี้ กลยุทธ์ในการซื้อโครงการจากเจ้าของเดิมมาพัฒนาต่อนั้น จะอำนวย
ประโยชน์ในด้านราคาของต้นทุนโครงการที่ต่ำลง
เนื่องจากเจ้าของเดิมประสบปัญหาไม่สามารถพัฒนา โครงการต่อไปได้
รวมทั้งโครงการที่บริษัทพิจารณาเลือกซื้อ นอกจากคำนึงถึงศักยภาพของโครงการ แล้ว
ยังคำนึงถึงโครงการที่ได้มีการก่อสร้างอาคาร และ/หรือสร้างสาธารณูปโภคแล้วเสร็จบางส่วน เช่น
ถนน เสาไฟฟ้า เป็นต้น จึงทำให้โครงการมีต้นทุนในการพัฒนาต่อต่ำกว่าการลงทุนพัฒนาตั้งแต่ต้นใน
ยุคปัจจุบัน

3. โครงการที่บริษัทรับบริหารงานขายและการตลาด

จากผลงานของทีมงานฝ่ายขายและการตลาดในอดีตที่ผ่านมา ทั้งโครงการ
ประเภทแนวสูงและแนวราบ ทำให้มีผู้ประกอบการด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากทั้งรายใหญ่และราย
ย่อย มีความประสงค์ให้ทีมงานของบริษัทเข้าไปบริหารงานขายและการตลาดให้กับโครงการเหล่านั้น
ทั้งนี้ นโยบายในการรับบริหารงานของบริษัท จะพิจารณาจากคุณภาพของโครงการ ศักยภาพในด้าน
ทำเลที่ตั้ง ตลอดจนราคาที่สอดคล้องกับสภาวะตลาดและการแข่งขัน

l สถานที่ตั้งโครงการ

ทำเลที่เป็นเลิศ บริษัทได้คำนึงถึงสภาพการดำเนินชีวิตในปัจจุบันของคน

กรุงเทพฯ ที่มีปัญหาหลักในเรื่องของการจราจรและสิ่งแวดล้อม ดังนั้น
บริษัทเลือกที่จะพัฒนาโครงการ
ขึ้นบนพื้นที่ที่มีสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมกับโครงการที่พักอาศัยในเขตใจกลางกรุงเทพฯ และพื้นที่
บริเวณกรุงเทพรอบนอกที่เหมาะสำหรับเป็นที่พักอาศัย แต่ในขณะเดียวกันก็อยู่ในทำเลที่สะดวกในการ
เดินทาง ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ ทางด่วน ศูนย์การค้าครบวงจร และโรงเรียน เป็นต้น

l การใช้ประโยชน์ของที่พักอาศัย

 ในการออกแบบบ้านที่พักอาศัย ในเบื้องต้นบริษัทจะคำนึงถึงการจัดวาง ตำแหน่งพื้นที่ใช้สอยให้ถูกต้องตามหลักสภาพภูมิอากาศของเมืองร้อน นอกจากนี้ ยังให้ความสำคัญกับ การตอบสนองต่อความต้องการของผู้พักอาศัย อันได้แก่ กำหนดขนาดของพื้นที่ใช้สอยของบ้านให้ เหมาะสมกับขนาดของที่ดิน ขนาดที่เหมาะสมของห้องต่างๆภายในบ้าน พื้นที่ใช้สอยครบทุกฟังก์ชั่น เพื่อให้ลูกค้ามีชีวิตความเป็นอยู่ที่ดีในโครงการของแสนสิริ 

l การสร้างกลุ่มเป้าหมายในแต่ละโครงการได้อย่างชัดเจน

ก่อนการพัฒนาโครงการแต่ละโครงการ บริษัทจะศึกษาตลาดในด้านอุปสงค์

และอุปทาน กำหนดการแบ่งส่วนตลาด กลุ่มเป้าหมาย และวางตำแหน่งของสินค้าอย่างชัดเจน ซึ่งจะ
ทำให้การพัฒนารูปแบบของโครงการ การกำหนดราคา และการวางแผนด้านการตลาด ตรงกับความ
ต้องการกลุ่มเป้าหมายที่กำหนดไว้ และมีความได้เปรียบในด้านการแข่งขัน

l ทีมบริหาร ทีมงานด้านการตลาดและการขายที่มีความรู้และความสามารถ

บริษัทได้รับการบริหารโดยทีมงานที่มีความรู้ ความสามารถ และประสบ
การณ์ในวงการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายประเภท ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว อาคารพักอาศัย
อพาร์ตเมนต์ และอาคารสำนักงาน โดยทีมงานบริหารจะศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการแต่ละ
โครงการที่มีอยู่ในแผนพัฒนาธุรกิจโดยละเอียด เพื่อนำไปสู่การวางแผนรูปแบบโครงการ ทีมงานด้าน
การตลาดซึ่งประกอบด้วย ฝ่ายการตลาดและประชาสัมพันธ์ ฝ่ายบริการลูกค้า หน่วยงานที่ทำหน้าที่
ด้านวิจัยและงานขาย จะดำเนินการศึกษาวิจัยพฤติกรรมและความต้องการของลูกค้า การศึกษาคู่แข่ง
เพื่อกำหนดลักษณะของลูกค้าเป้าหมาย และลักษณะของสินค้าให้ชัดเจน หลังจากนั้นทีมบริหารด้าน
การตลาดของแต่ละโครงการจะเริ่มต้นรับผิดชอบโครงการ ตั้งแต่การพัฒนาสินค้าร่วมกับฝ่ายพัฒนา
โครงการ การกำหนดราคาสินค้าที่เหมาะกับคุณภาพ ความต้องการของตลาด
และการแข่งขันในตลาด

นอกจากนี้ ยังวางแผนการจำหน่ายโดยใช้กลยุทธ์การสื่อสารการตลาดแบบ ผสมผสาน
(Integrated Marketing Communication) ซึ่งรวมถึงโฆษณา ประชาสัมพันธ์ การตลาดทาง
ตรง และการส่งเสริมการขาย โดยจะพัฒนารูปแบบให้ทันสมัยกับตลาดและกลุ่มเป้าหมายอยู่เสมอ
เช่น การใช้สื่ออิเลคทรอนิกส์ในการทำข้อมูลโครงการผ่านทาง web site : www.sansiri.com
ซึ่งได้พัฒนา รูปแบบให้มีความทันสมัย และสะดวกต่อการใช้งานอย่างต่อเนื่อง อาทิเช่น
การคำนวณอัตรากู้ยืมเงิน ตลอดจนการขอสินเชื่อจากธนาคาร
และการพัฒนาช่องทางการจัดจำหน่ายผ่านสื่ออิเลคทรอนิกส์ (E-commerce) เป็นต้น นอกจากนี้
ยังเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์รายแรกที่ริเริ่มการส่งเสริมการขาย ด้วยการใช้ระบบ Escrow
Account เพื่อรับประกันเงินดาวน์ในการซื้อบ้านให้กับลูกค้า

ส่วนการขาย (Sales Force) พนักงานขายจะเป็นผู้ติดต่อลูกค้าซึ่งให้ความสนใจ แต่ละโครงการ
โดยพนักงานขายจะเป็นผู้มีประสบการณ์และทักษะการขายสูง ซึ่งจะได้รับการฝึกอบรม
ในด้านการต้อนรับลูกค้า การนำเสนอโครงการ และข้อมูลด้านการก่อสร้างโดยสังเขปต่าง ๆ
รวมทั้ง ศึกษาลักษณะของลูกค้าเป้าหมายแต่ละราย ก่อนดำเนินกระบวนการขายตรง (Direct
Sales Approach) สำหรับลูกค้าแต่ละราย

l ความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้าและการบริการหลังการขาย

บริษัทยึดหลักการให้บริการโดยรักษาความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้าทั้งด้านการ ขาย
และการบริการหลังการขายที่สม่ำเสมอ อาทิ การให้ข้อมูลความก้าวหน้าของโครงการด้านก่อสร้าง
การให้ความรู้ในด้านการซื้ออสังหาริมทรัพย์ การประสานงานด้านการเปลี่ยนแปลงวัสดุอุปกรณ์
ตลอดจนการสำรวจความพึงพอใจของลูกค้า เพื่อนำมาปรับปรุงคุณภาพของสินค้าและบริการให้ตรงกับ
ความต้องการของลูกค้า ซึ่งถือเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจของบริษัทที่สร้างชื่อเสียงให้กับบริษัท
มานาน มีผลให้ลูกค้าของบริษัทมีความ เชื่อถือในโครงการต่าง ๆ ของบริษัทตลอดมาและมีพฤติกรรม
ซื้อซ้ำ โดยลูกค้าหลายรายของบริษัทได้ ซื้อสินค้าของบริษัทมากกว่าหนึ่งโครงการ นอกจากนี้ ความ
สัมพันธ์อันดี และชื่อเสียงของบริษัทยังเป็น สิ่งที่ขยายฐานลูกค้าของบริษัทไปยังกลุ่มเป้าหมายใหม่ ๆ
โดยผ่านการแนะนำจากลูกค้าเดิมของบริษัท

ทั้งนี้ บริษัทยังได้จัดตั้ง “แสนสิริ คลับ” ขึ้นเป็นตัวกลางในการสร้างความสัมพันธ์ อันดีกับลูกค้า
โดยการจัดกิจกรรมต่าง ๆ และเปิดโอกาสให้ลูกค้ามีส่วนร่วม ตลอดจนคัดสรรสิทธิ
ประโยชน์จากร้านค้ามากมายมามอบให้กับลูกค้าที่เป็นสมาชิกของแสนสิริ คลับ

- ลักษณะของลูกค้า และกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ลูกค้าของบริษัทและบริษัทย่อย สามารถจำแนกได้ดังนี้

ลูกค้าโครงการพักอาศัย : เป็นห้องชุดและบ้านพักอาศัยที่บริษัทดำเนิน การขายให้กับลูกค้า
ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มบุคคล หรือครอบครัวที่มีรายได้ปานกลางค่อนข้างสูงจนถึง ระดับสูง
ที่ต้องการที่พักอาศัยที่ตั้งอยู่ในเขตใจกลางแหล่งธุรกิจหรือชุมชน มีสิ่งอำนวยความสะดวก
และการบริการที่พร้อมสรรพให้กับลูกค้า จึงเหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการแก้ปัญหาในเรื่องของการ
จราจรที่ติดขัด ต้องการเป็นอิสระและมีความเป็นส่วนตัว หรือซื้อไว้เพื่อเป็นแหล่งพำนักของคู่สมรสที่
ต้องการแยกครอบครัวออกจากครอบครัวใหญ่ ตลอดจนลูกค้าที่ซื้อเพื่อการลงทุนโดยลูกค้าสามารถนำ
ห้องชุดที่ซื้อไว้มาให้เช่า เพื่อสร้างรายได้ให้กับลูกค้า

ลูกค้าธุรกิจบริหารอาคารชุด : ปัจจุบันลูกค้าทั้งหมด 35 อาคาร ซึ่งเป็น
นิติบุคคลอาคารชุดและบ้านพักอาศัยโครงการของบริษัทและบริษัทย่อย 12 อาคาร และเป็นนิติบุคคล
อาคารชุดและบ้านพักอาศัยของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่น 23 อาคาร

ลูกค้าโครงการอพาร์ตเมนต์ : ปัจจุบันลูกค้าทั้งหมด เป็นชาวต่างประเทศที่
เข้ามาทำงานในประเทศไทยซึ่งต้องการทำเลที่ตั้งอยู่ในเขตใจกลางธุรกิจ
ต้องการความสะดวกในการ เดินทาง ชอบการตกแต่งของอพาร์ตเมนต์ในแบบตะวันออก
สิ่งอำนวยความสะดวก พร้อมการบริการ ที่จัดเตรียมไว้ให้ นอกจากนี้
ยังให้ความมั่นใจในความปลอดภัยสำหรับการเข้าพักอาศัย โดยมีอายุสัญญา การเช่าประมาณ 1 – 2
ปี

ลูกค้าโครงการสำนักงาน : เป็นอาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็น บริษัทต่าง ๆ
ที่ต้องการทำเลที่ตั้งสำนักงานอยู่ในเขตใจกลางทางธุรกิจ ต้องการความสะดวกสบายใน
การเดินทาง การบริการต่าง ๆ ที่ทางบริษัทจัดเตรียมให้กับผู้เช่า
รวมถึงความมั่นใจในความปลอดภัย ของตัวอาคาร โดยมีอายุสัญญาการเช่าประมาณบริษัทละ 3 ปี
ในปัจจุบันลูกค้าโครงการสำนักงานของ บริษัทมีลูกค้ารายใหญ่ซึ่งเช่าพื้นที่เกินร้อยละ 10
ของอาคารสำนักงานสิริภิญโญ มี 4 ราย คือ บรรษัท เงินทุนอุตสาหกรรมขนาดย่อม บริษัท
ล็อกซเล่ย์ อินฟอร์เมชั่น เทคโนโลยี จำกัด บริษัท โปรเฟสชั่นนัล คอมพิวเตอร์ จำกัด และกลุ่มของ
TAC นอกนั้นจะเป็นลูกค้าที่เช่าพื้นที่น้อยกว่าร้อยละ 10 ทั้งสิ้น
อีกทั้งการที่โครงการสำนักงานของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่ดี มีการให้บริการเสริมต่างๆ
และสัมพันธภาพ อันดีกับลูกค้า ทำให้ลูกค้าส่วนใหญ่ยินดีที่จะทำสัญญาเช่าระยะยาว

- การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

เนื่องจากสินค้าของบริษัทเป็นสินค้าที่คงทนถาวร มีระดับราคาสูงและต้อง
อาศัยระยะเวลาในการตัดสินใจ การจำหน่ายจึงไม่สามารถกระทำได้เหมือนกับสินค้าอุปโภคบริโภค
ทั่วไป ดังนั้น บริษัทจึงใช้วิธีการขายตรงโดยผ่านช่องทางการจำหน่าย ดังต่อไปนี้

l ทีมงานของบริษัท

นอกเหนือจากการที่พนักงานขายได้ผ่านการฝึกอบรมทางด้านเทคนิคการให้

ข้อมูลกับลูกค้า และศึกษาลูกค้าก่อนการเข้าพบแล้ว บริษัทยังได้จัดทำเครื่องมือการให้ข้อมูลแก่ลูกค้า
(Saleskit) ซึ่งจะช่วยให้ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการ สภาพแวดล้อมบริเวณโครงการ
ข้อเสนอพิเศษเกี่ยวกับ โครงการและลูกค้าโดยเฉพาะ และการเก็บข้อมูลลูกค้าจากแบบสอบถาม
ซึ่งเทคนิคการขายแบบนี้จะ
ช่วยให้พนักงานขายสามารถแจ้งข้อมูลให้แก่ลูกค้าได้อย่างครบครันอย่างมีแบบแผน
รวมทั้งสามารถวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้า ในด้านการจองซื้อหรือเช่าพื้นที่โครงการนั้น
ลูกค้าสามารถ ดำเนินการได้ทั้งที่สำนักงานใหญ่ ที่ตั้งของโครงการ
และช่องทางการจำหน่ายผ่านสื่ออิเลคทรอนิกส์ (E-commerce)
ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายแรกที่เปิดให้ลูกค้าจองโครงการผ่านอินเตอร์เนต

-การส่งเสริมการตลาด

l การขายตรง

บริษัทใช้วิธีการขายตรงด้วยการใช้จดหมายเชื้อเชิญ (Direct Mail) การติดต่อ ทางโทรศัพท์
และ/หรือโทรสาร (Telemarketing) ฝ่ายการตลาดจะรับผิดชอบศึกษาและกำหนด
คุณลักษณะลูกค้าแต่ละโครงการ และทำการสรรหากลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ตรงกับลักษณะที่กำหนด เพื่อ
ให้รายละเอียดและเชิญชมโครงการ ตลอดจนติดตามผลงานขาย
และส่งข่าวสารให้ลูกค้าเป้าหมายอย่าง สม่ำเสมอ

l การโฆษณา ประชาสัมพันธ์ และส่งเสริมการขาย

นอกเหนือจากบริษัทได้ใช้วิธีการขายตรงแล้ว บริษัทยังได้ทำการส่งเสริมการตลาดโดยผ่านสื่อโฆษณา
ประชาสัมพันธ์ต่าง ๆ

1. บริษัทได้จ้างที่ปรึกษาด้านการวางแผนโฆษณา คือ Batey Ads (Thailand) Co., Ltd.
เข้าร่วมเป็นที่ปรึกษา โดยวางแผนสื่อโฆษณาและการสื่อสารการตลาดอื่น ๆ อาทิ สื่อสิ่งพิมพ์
ป้ายโฆษณา (Billboard) เป็นต้น ซึ่งบริษัทจะวางแผนทั้งในด้านปริมาณและคุณภาพของสื่อ
แต่ละประเภท เพื่อให้เข้าถึงลูกค้าเป้าหมายได้สูงสุด

2. จัดทำเครื่องมือทางการตลาดต่าง ๆ เพื่อสนับสนุนการขายตรง อาทิ โบรชัวร์ แผ่นพับ
บ้านตัวอย่าง Website และการเตรียมความพร้อมของโครงการก่อนการเปิดตัว โครงการ
เพื่อให้ลูกค้าทราบถึงรายละเอียดของโครงการ และสร้างความประทับใจในการเตรียมความ
พร้อมในทุกด้าน ไม่ว่าจะเป็นพนักงาน หรืออุปกรณ์เพื่อการขายต่าง ๆ

3. การจัดโปรแกรมส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง บริษัทได้พิจารณา
ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นการลด แลก แจก แถม
โดยนำเสนอควบคู่ไปกับ การลงโฆษณา เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้ามากขึ้น
ตลอดจนการออกแสดงสินค้า และร่วมงาน มหกรรมที่อยู่อาศัย
เพื่อส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปี และใช้กลยุทธ์ในการส่งเสริมการ ขายใหม่ ๆ
อยู่เสมอ อาทิ Escrow Account ระบบรับประกันเงินดาวน์ให้กับลูกค้า

4. การทำการประชาสัมพันธ์กับกลุ่มเป้าหมายอย่างต่อเนื่อง ทั้งการให้ราย
ละเอียดก่อนเปิดตัวโครงการ และระหว่างการเปิดโครงการ การเปิดตัวโครงการ
ตลอดจนการสร้าง ความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า และสื่อมวลชนอย่างต่อเนื่อง

-การวัดประสิทธิผล

บริษัทได้ทำการวัดประสิทธิผล (Effectiveness) ของการสื่อสารการการตลาด ทุกประเภท
โดยเฉพาะสื่อโฆษณา อย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอ โดยการสอบถามข้อมูลการรับรู้ถึง
โครงการจากผู้สนใจโครงการจากการโทรศัพท์เข้ามาสอบถามรายละเอียดโครงการ
และผู้ที่เข้าเยี่ยม โครงการ ทั้งนี้
เพื่อนำข้อมูลไปปรับปรุงโครงการและวางแผนด้านการตลาดในอนาคตอย่างมี ประสิทธิภาพ

-การจัดหาแหล่งเงินกู้ให้กับลูกค้า

จากความสัมพันธ์ที่ดี และได้รับความไว้วางใจจากสถาบันการเงินชั้นนำของ ประเทศ
ทำให้บริษัทสามารถที่จะจัดหาแหล่งเงินสินเชื่อรายย่อยจากสถาบันการเงินในเงื่อนไขที่ดีที่สุด
สำหรับลูกค้าทุกยูนิต โดยสามารถที่จะหาสินเชื่อรายย่อยให้กับลูกค้าได้สูงถึงร้อยละ 80-95
ของมูลค่า ที่พักอาศัย โดยมีอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับน่าพอใจสำหรับลูกค้าเมื่อเทียบกับโครงการอื่น
ๆ ของคู่แข่งในระดับเดียวกัน

 (ข) สภาพการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

 ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์

 ตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ในปี 2544 ได้รับความสนใจจากนักลงทุน มากกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ จากการสำรวจทั้งหมด 128 โครงการในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล พบว่าระหว่างเดือนเมษายน–กันยายนนั้น บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ขายได้รวมกันทั้งสิ้น 638 หน่วย หรือคิดเป็นยอดขายเฉลี่ย 5 หน่วยต่อโครงการต่อเดือน ความต้องการซื้อหรือยอดขายใน เขตตะวันออกของกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นเขตที่การแข่งขันต่ำสุดนั้นขยับตัวดีขึ้นมาก สำหรับการ เคลื่อนไหวด้านอุปทานพบว่ามีปริมาณเพิ่มขึ้นถึงแม้ว่าจะมีโครงการที่ขายหมดและออกจากตลาดใน เขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประมาณ 11 โครงการแล้วก็ตาม แต่ก็ยังมีโครงการใหม่เปิดตัวขึ้น ในขณะเดียวกันก็มีหลายโครงการที่ดำเนินการขายอยู่ ได้ขายบ้านจากการพัฒนาในเฟสเดิมหมดลงและ ได้เริ่มทยอยนำบ้านเฟสใหม่ออกมาขาย ทำให้ปริมาณอุปทานเข้าสู่ตลาดอีก ดังนั้นจำนวนบ้านที่เหลือ ขายจึงขยับตัวเพิ่มขึ้น

 ทั้งนี้ ผู้ประกอบการมีแนวโน้มหันมาสนใจลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภทนี้มากขึ้น มีการนำเอาโครงการที่ชะลอการก่อสร้างกลับมาพัฒนาใหม่มากขึ้น ส่วนโครงการ ใหม่ ๆ ที่เกิดขึ้นจะมีขนาดของโครงการเล็กกว่าในอดีต ทำเลที่ตั้งในเขตใจกลางเมืองได้รับความสนใจ มากขึ้นจากกลุ่มผู้ประกอบการและผู้ซื้อ โดยที่บ้านสร้างเสร็จก่อนขายยังคงทำตลาดได้ดี ซึ่งในส่วนของ ภาครัฐก็พยายามออกมาตรการต่าง ๆ ทั้งทางด้านภาษีและการให้สินเชื่อเพื่อช่วยกระตุ้นความต้องการ ซื้อให้เพิ่มขึ้น 

 ตลาดคอนโดมิเนียม

 ความต้องการคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพมหานครในปี 2544 ยังคงมีอยู่อย่าง ต่อเนื่อง จากการสำรวจโครงการที่สร้างเสร็จทั้งหมด 419 โครงการ จำนวน 80,803 ยูนิต ณ เดือน กรกฎาคม พบว่ามีโครงการที่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นจาก ธันวาคม 2543 เพียง 24 ยูนิต และมีห้องชุดเหลือ ขายในตลาดทั้งหมดประมาณ 3,500 ยูนิต ในครึ่งปีแรกมียอดขายทั้งหมดประมาณ 1,073 ยูนิต ซึ่งยูนิต ที่ขายได้ส่วนหนึ่งมาจากการขายในรูปแบบการประมูล ระดับราคาเฉลี่ยที่เสนอขายในเขต CBD อยู่ที่ 54,671 บาทต่อตารางเมตร และในเขตสุขุมวิทอยู่ที่ 40,165 บาทต่อตารางเมตร ปรับตัวเพิ่มขึ้นเพียง เล็กน้อยเท่านั้น ถึงแม้ว่าความต้องการยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ในขณะเดียวกันมีโครงการใหม่ ๆ เกิดขึ้น ในเขตใจกลางเมืองเพียง 1 โครงการเท่านั้น

 แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมค่อนข้างดี ปริมาณอุปทานที่เหลืออยู่ในตลาดน้อยลง ในขณะที่ความต้องการคอนโดมิเนียมที่มีคุณภาพยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง คาดว่าจะมี ผู้ประกอบการนำโครงการที่มียูนิตเหลือขายและได้ปรับให้บริการเช่าในรูปแบบของอพาร์ตเมนต์ออก มาขายมากยิ่งขึ้น และคาดว่าจะมีการนำโครงการที่ชะลอการก่อสร้างกลับมาพัฒนาให้เสร็จสมบูรณ์ พร้อมขายใหม่ ซึ่งโครงการเหล่านี้เป็นโครงการที่มีคุณภาพดีและเป็นที่ต้องการของนักลงทุนหรือผู้ซื้อ 

 ตลาดอพาร์ตเมนต์

 ปัจจุบันตลาดอพาร์ตเมนต์เป็นธุรกิจที่นักลงทุนให้ความสนใจอย่างมาก ด้วยสาเหตุที่มีโครงการใหม่ ๆ เกิดขึ้นน้อยลง ค่าเช่าค่อนข้างคงที่ และอัตราการเช่าที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยกรุงเทพมหานครมีโครงการอพาร์ตเมนต์ที่มีคุณภาพดีอยู่ทั้งหมด 349 โครงการ จำนวน 10,113 ยูนิต ประมาณร้อยละ 70ของโครงการที่สร้างเสร็จตั้งอยู่ในเขตสุขุมวิท มีโครงการเพิ่มขึ้นจากธันวาคม 2543 จำนวน 4 โครงการ 107 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 1 ในเขต CBD และสุขุมวิทมีอัตราการเช่ามากกว่าร้อยละ 90 ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 2-3 จากเดือนธันวาคม 2543 ในขณะที่ค่าเช่าเปลี่ยนแปลงน้อยมาก อัตราค่าเช่าในเขต CBD อยู่ที่ 331 บาทต่อตารางเมตร และเขตสุขุมวิทอยู่ที่ 294 บาทต่อตารางเมตร

ด้วยภาวะที่ผลตอบแทนจากเงินฝากของสถาบันการเงินอยู่ในอัตราต่ำ ทำให้
แนวโน้มของตลาดนี้ค่อนข้างสดใสมาก นักลงทุนให้ความสนใจซื้อโครงการอพาร์ตเมนต์มาบริหาร
มากกว่าในอดีตที่ผ่านมาซึ่งอาจจะเป็นการซื้อโครงการเก่านำมาปรับปรุงใหม่หรือโครงการค่อนข้าง
ใหม่ และถึงแม้ว่าภายในปี 2545 จะมีอุปทานเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 200 ยูนิต
อัตราการเช่าและค่าเช่าก็มีแนวโน้มที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น

 

 ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีการแข่งขันกันน้อยมาก อัตราการเช่าปรับตัวเพิ่ม ขึ้นค่อนข้างดี
โดยปัจจุบันกรุงเทพมหานครมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ทั้งหมด 9,085 ยูนิต จาก 77 โครงการ
และมีโครงการที่คาดว่าจะเปิดให้บริการเพิ่มขึ้นภายในปี 2545 อีกประมาณ 1,235 ยูนิตจาก 3
โครงการ เท่านั้น โดยโครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขต CBD และสุขุมวิท
และจากการที่มีโครงการใหม่ ๆ เกิดขึ้น ค่อนข้างน้อยทำให้อัตราการเช่าเพิ่มสูงขึ้น โดยในเขต
CBD อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 82 ปรับตัว เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 10 ส่วนโครงการ Grade A
ทั้งเขต CBD และสุขุมวิท มีอัตราการเช่าและค่าเช่าสูงกว่า โครงการ Grade B
ค่าเช่าเฉลี่ยของโครงการ Grade A ทั้งสองเขตค่อนข้างคงที่ คืออยู่ที่ 809-835 บาท
ต่อตารางเมตร ซึ่งค่อนข้างใกล้เคียงช่วงปลายปี 2543

 ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีแนวโน้มค่อนข้างดี ถึงแม้ว่ายังมีโครงการที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างค่อนข้างมาก แต่ก็ส่งผลกระทบต่ออัตราการเช่าน้อยมาก ค่าเช่ามีการปรับตัวขึ้นลงไม่เกินร้อยละ 5

ตลาดอาคารสำนักงาน

ตลาดอาคารสำนักงานในเขตกรุงเทพมหานครในช่วงปี 2544
มีการปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยจากปีที่ผ่านมา มีพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมด 6.598 ล้านตารางเมตร
จาก 225 โครงการ มีพื้นที่สร้างเสร็จในปีนี้ 134,500 ตารางเมตรจาก 4 โครงการ
โดยมีโครงการยอดการใช้พื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 69 หรือประมาณ 4.586 ล้านตารางเมตร
เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 2 จากปี 2543 ธุรกิจที่มีการ เติบโตในช่วงนี้ได้แก่ สื่อสารและโทรคมนาคม
กลุ่มธุรกิจประกันภัย และธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับ คอมพิวเตอร์ พื้นที่ Grade A ในเขต CBD
ยังคงมีความต้องการอยู่อย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ พื้นที่
โครงการที่ตั้งอยู่บนถนนที่โครงการรถไฟฟ้าบีทีเอสผ่านก็ได้รับความสนใจมากขึ้นจากเดิม การแข่งขัน
ในธุรกิจประเภทนี้จะใช้นโยบายทางด้านราคาค่าเช่าเป็นปัจจัยหลัก โดยค่าเช่าเฉลี่ยของอาคาร
Grade A ในเขต CBD อยู่ที่ 391-411 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่Grade B อยู่ที่ 284-348
บาทต่อตารางเมตร

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มของตลาดนี้ อุปทานใหม่ที่จะสร้างเสร็จในปี 2545 มี เพียง 2
โครงการมีพื้นที่ประมาณ 29,500 ตารางเมตร ซึ่งจะเป็นพื้นที่ทั้งหมดที่มีการก่อสร้างในขณะนี้
ส่วนโครงการที่เหลือจะอยู่ระหว่างชลอการก่อสร้าง ส่งผลให้ตลาดโดยรวมปรับตัวไปในทางที่ดี
มีการ สนับสนุนธุรกิจประเภท SMEs จากหลายหน่วยงานทั้งภาครัฐและเอกชน
ซึ่งจะส่งผลในทางบวกกับ ตลาดอาคารสำนักงาน
แต่ปัจจัยที่สำคัญที่มีผลกระทบต่อตลาดนี้คืออัตราการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจ ของประเทศโดยรวม

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์

การก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละโครงการของบริษัท จะใช้นโยบายการหาผู้รับ
เหมาก่อสร้างเข้ามาเป็นผู้ดำเนินการ โดยวิธีการประมูลงาน ทั้งนี้
มีหลักเกณฑ์และขั้นตอนการดำเนิน การประมูลงานตามมาตรฐานคุณภาพ ISO 9001 version
2000 โดยจัดคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีคุณภาพ และมีประวัติการทำงานที่ดีกับบริษัท
โดยราคาจะต้องมีการเปรียบเทียบกับผู้รับเหมารายอื่น ๆ เพื่อให้มีความยุติธรรม
บริษัทมีการจัดทำรายชื่อผู้รับเหมาขึ้นทะเบียน (Vendor List) โดยมีการปรับปรุง และ
คัดสรรรายชื่อให้มีความถูกต้องอยู่เสมอ

การจัดซื้อวัสดุการก่อสร้างจะดำเนินการผ่านผู้รับเหมาหลัก เนื่องจากเป็นการจ้าง
ผู้รับเหมาแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey Constructuion) ทั้งนี้
บริษัทสามารถที่จะควบคุมค่าก่อสร้างได้จำนวนแน่นอน และตรวจสอบได้ทุกขั้นตอนการทำงาน

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

งานที่ยังไม่ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544 ตามยอดสัญญาซื้อโครงการของบริษัทและบริษัทย่อย
สามารถสรุปได้ตามตารางข้างล่างนี้

  ----- ----------- ----------------------------- ----------------- -------------------
                    โครงการ                       ณ 31 ธันวาคม 2544  

                                                  ยูนิต               มูลค่า (ล้านบาท)

        บ้านนาราสิริ                                 41                235.52

        รวม                                       41                235.52
  ----- ----------- ----------------------------- ----------------- -------------------