ข้อมูลสรุป

(Executive Summary)

บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)
ดำเนินธุรกิจพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยภายใต้แบรนด์ “ลุมพินี”
สำหรับผู้มีระดับรายได้กลาง-บนถึงกลาง-ล่าง ที่ต้องการที่พักอาศัยที่มีคุณภาพภายในเมือง
โดยยึดหลักความสมดุลของการดำเนินการในทุกมิติควบคู่ไปกับปรัชญาเศรษฐกิจพอเพียงและหลักธรรมาภิบาล
โดยในปีที่ผ่านมาแม้จะมีความเสี่ยงในด้านต่างๆ
โดยเฉพาะวิกฤติสถาบันการเงินขนาดใหญ่ในสหรัฐอเมริกา
รวมถึงสถานการณ์การเมืองภายในประเทศ แม้ในช่วงปลายปีเหตุการณ์ต่างๆ
ดูคลี่คลายแต่ยังคงมีความเปราะบาง รวมถึงราคาน้ำมันที่ค่อยๆ
ปรับตัวสูงขึ้นจนน่าวิตกถึงผลกระทบที่มีต่อราคาของวัสดุก่อสร้าง
ในช่วงปลายปีผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางที่คอยดูสถานการณ์เริ่มทยอยเปิดตัวโครงการกันอย่างต่อเนื่องหลังจากชะลอการพัฒนามาได้ระยะหนึ่ง
ส่วนผู้ประกอบการรายใหญ่ที่ได้เปรียบในเรื่องของเงินทุน ความเชื่อมั่น และ
แบรนด์ต่างประสบความสำเร็จในด้านยอดขายและการเปิดตัวโครงการใหม่ตั้งแต่ช่วงต้นปี
อันเนื่องมาจากความต้องการที่พักอาศัยยังคงมีอย่างต่อเนื่องในขณะที่อุปทานลดลงอย่างเห็นได้ชัดเจน
เช่นเดียวกันผลประกอบการของบริษัทในด้านต่างๆยังคงเติบโตอย่างเนื่องทั้งด้านยอดขาย
ยอดรับรู้รายได้
ควบคู่กับการดำเนินงานตามหลักธรรมาภิบาลที่บริษัทได้รับการจัดอันดับจากสมาคมส่งเสริมสถาบันกรรมการบริษัทไทย
(IOD) ให้เป็นบริษัทที่มีการกำกับดูแลกิจการในระดับดีมาก (4 ตราสัญลักษณ์) เป็นปีที่ 6 ติดต่อกัน
นอกจากนั้นผลิตภัณฑ์ของบริษัทอันได้แก่ห้องชุดขนาด 26
ตร.ม.ได้รับการจัดอันดับให้เป็นผลิตภัณฑ์ยอดเยี่ยมประจำปี 2552 จากสื่อหนังสือพิมพ์ฉบับหนึ่งด้วย

การดำเนินงานของบริษัทในปี 2552
สูงกว่าเป้าหมายที่วางไว้อันเนื่องมาจากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ของลูกค้าในช่วงปลายปีที่ผ่านมา
เพื่อรักษาสิทธิ์ประโยชน์ทางด้านภาษีที่สิ้นสุดลง
แม้อยู่ในช่วงเศรษฐกิจขาลงและมีความเสี่ยงสูงโดยเฉพาะสภาพคล่องและความเชื่อมั่นของตลาด
บริษัทได้เปิดตัวโครงการตลอดช่วงปีที่ผ่านมาโดยโครงการแรกได้แก่ โครงการลุมพินี เพลส
รามอินทรา-หลักสี่
ในช่วงเดือนกุมภาพันธ์ด้วยการนำแปลงที่ดินในเมืองมาพัฒนาเพื่อลดความเสี่ยงและดูทิศทางของตลาดซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีในระดับหนึ่ง
และบริษัทสามารถดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จและส่งมอบให้แก่ลูกค้าในเดือนพฤศจิกายนก่อนกำหนดส่งมอบหลายเดือนแสดงให้เห็นประสิทธิภาพ
คุณภาพ และความรวดเร็วในการก่อสร้างจากการดำเนินงานของผู้รับเหมาที่เป็นพันธมิตรของบริษัท
หลังจากมีการประเมินสถานการณ์อย่างรอบคอบ
บริษัทจึงตัดสินใจเปิดตัวโครงการถัดมาในช่วงไตรมาส 2 ได้แก่โครงการลุมพินี คอนโดทาวน์
รามอินทรา-นวมินทร์ ที่เป็นอาคารสูงโครงการแรกภายใต้แบรนด์ “คอนโดทาวน์”
โดยมีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่เพื่อรองรับภาวะตลาดในขณะนั้นได้แก่ห้องชุด 1 ห้องนอนขนาด 25
ตร.ม.ถัดจากนั้นบริษัทได้เปิดตัวโครงการลุมพินี วิลล์ ราษฎร์บูรณะ-ริเวอร์วิว ในช่วงไตรมาส 3
ถัดมาในไตรมาส 4 บริษัทได้มีการเปิดตัวโครงการอีก 2 โครงการ ได้แก่ “โครงการลุมพินี พาร์ค
ปิ่นเกล้า” ที่เป็นแบรนด์เฉพาะกิจ
ภายในพื้นที่โครงการถูกออกแบบให้เป็นสวนพักผ่อนและลานกิจกรรมภายใต้ชื่อ “สวนรวมใจ”
ในเนื้อที่กว่า 4 ไร่ซึ่งบริษัทมีการดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จก่อนการเปิดตัวโครงการ
อันเป็นอีกหนึ่งนวัตกรรมและคุณค่าของผลิตภัณฑ์ (Product Value)
ที่บริษัทพยายามพัฒนาและส่งมอบให้แก่ลูกค้าสำหรับอีกหนึ่งโครงการได้แก่ โครงการลุมพินี วิลล์
ลาดพร้าว-โชคชัย 4 โดยทั้งสองโครงการสามารถสร้างยอดขายให้แก่บริษัทจำนวน 4,000
ล้านบาท
ส่วนมิติทางด้านลูกค้าบริษัทมีการยกระดับการบริหารลูกค้าจากการสร้างความสัมพันธ์เป็นการสร้างประสบการณ์โดยการสร้างมาตรฐานการบริการครอบคลุมในทุกจุดสัมผัสซึ่งบริษัทถือเป็นส่วนหนึ่งของคุณค่าการบริการ
(Service Value) อันนำไปสู่ความเชื่อมั่นที่มีต่อแบรนด์ “ลุมพินี”
และเพื่อเป็นการสื่อสารแบรนด์ออกไปในวงกว้างในปีที่ผ่านมาบริษัทได้จ้างที่ปรึกษาที่มีประสบการณ์ในการบริหารแบรนด์
วางแผนการสื่อสารแบรนด์ขององค์กรให้อยู่ในทิศทางเดียวกันเพื่อให้เกิดเอกภาพและมีผลเป็นรูปธรรมโดยเฉพาะกลยุทธ์
“ชุมชนน่าอยู่” ที่เป็นเรื่องในเชิงนามธรรมและสัมผัสได้ยากสำหรับบุคคลทั่วไป
สำหรับระยะแรกของการสื่อสารจะมุ่งเน้นเรื่องของการมีส่วนร่วม (Togetherness)
ภายใต้โครงการชื่อ ”30 Happy Days” บริษัทได้ร่วมกับที่ปรึกษาเชิญ 4
ศิลปินเข้าพักอาศัยในโครงการที่บริษัทพัฒนาและบริหารจัดการเป็นเวลา 1 เดือนเพื่อ
สัมผัสความสุขที่เกิดขึ้นในชุมชนและถ่ายทอดเรื่องราวเป็นผลงานในด้านต่างๆ
โดยมีการเผยแพร่ทางเว็ปไซต์ www.30happydays.com
อีกทั้งยังเชิญชวนให้ผู้พักอาศัยในชุมชนสะท้อนเรื่องราวความสุขผ่านทาง “Door Hanging”
ซึ่งได้ผลเกินคาดเรื่องราวความสุขเกือบ 2,000
ชิ้นถูกส่งกลับมายังบริษัทเป็นกำลังใจให้กับผู้ปฏิบัติงานโดยเฉพาะ พนักงานรักษาความสะอาด
และพนักงานรักษาความปลอดภัยซึ่งได้รับคำชมเชยเป็นอันมาก

[]ครงการเปิดตัวใหม่ของบริษัทในปี 2552

ในปี 2552 นี้บริษัทครองส่วนแบ่งการตลาดประมาณร้อยละ 20
จากชุดพักอาศัยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนในกรุงเทพและปริมณฑล
โดยมีอาคารชุดพักอาศัยจดทะเบียนทั้งสิ้นประมาณ 33,300 หน่วย จาก 116 โครงการเติบโตจากปี
2551 ประมาณร้อยละ 28 สำหรับ
บริษัทมีอาคารชุดพักอาศัยที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและจดทะเบียนทั้งสิ้นประมาณ 6,300 หน่วย จาก 7
โครงการและมีการเปิดตัวโครงการทั้งสิ้น 5 โครงการคิดเป็นจำนวนหน่วยรวมประมาณ 7,840
หน่วย หรือ คิดเป็นร้อยละ 32
ของโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่เปิดตัวใหม่ในกรุงเทพและปริมณฑลในช่วงปีที่ผ่านมา

ด้านผลประกอบการ บริษัท บริษัทย่อย และบริษัทร่วมมีรายได้รวม 8,513.27 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปี
2551 ที่มีรายได้รวม 7,223.29 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 17.85 มาจากการรับรู้รายได้จาก
7 โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2552 และบางส่วนมาจากโครงการที่แล้วเสร็จในปีก่อนหน้า
โดยอัตรากำไรขั้นต้นจากการขายปรับตัวเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 31.24 เป็นร้อยละ 31.32
โดยเป็นอัตรากำไรสุทธิร้อยละ 15.81
สำหรับรายได้จากธุรกิจให้เช่าและบริการรวมทั้งธุรกิจให้บริการทางด้านการบริหารจัดการเพิ่มขึ้นจากปี
2551 ร้อยละ 19.89
จึงนับได้ว่าบริษัทยังคงรักษาอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องแม้อยู่ในช่วงของเศรษฐกิจ
ขาลงและมีปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน

สำหรับฐานะการเงินของบริษัท ณ. วันที่ 31 ธันวาคม 2552 บริษัทมีสินทรัพย์รวม 8,088.04
ล้านบาท ลดลงจาก 8,846.49 ล้านบาท ในปี 2551 หรือลดลงร้อยละ 8.57
มาจากการลดลงของสินทรัพย์หมุนเวียนในส่วนของรายการมูลค่างานเสร็จยังไม่เรียกเก็บ 185.95
ล้านบาท ที่ดินและต้นทุนโครงการระหว่างพัฒนา 878.61 ล้านบาท สำหรับหนี้สินรวมของบริษัท
ลดลงจาก 4,362.02 ล้านบาท ในปี 2551 เหลือเพียง 2,819.13 ล้านบาท ในปี 2552
ซึ่งลดลง 1,542.89 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 35.37
เนื่องจากบริษัทมีการชำระคืนเงินกู้ทั้งระยะสั้นและระยะยาวจำนวน 1,573.87 ล้านบาท
จากการที่บริษัทก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้า

[]โครงการที่แล้วเสร็จของบริษัทในปี 2552

ทางด้านงบกระแสเงินสด ณ. วันที่ 31 ธันวาคม 2552 บริษัทมีเงินสด
รายการเทียบเท่าเงินสดและเงินลงทุนชั่วคราว1,319.20 ล้านบาท
เมื่อนำหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยที่มีอยู่จำนวน 1,024.31 ล้านบาท
มาหักออกทำให้บริษัทมีสภาพคล่องส่วนเกินอยู่ 294.89
ล้านบาทซึ่งแสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งทางการเงินของบริษัท
โดยอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงจาก 0.97 เท่าเป็น 0.54
เท่าและมีหนี้สินที่มีดอกเบี้ยต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงจาก 0.58 เท่าเป็น 0.19 เท่าตามลำดับ

ตามที่คณะกรรมการบริษัทมีมติอนุมัติโครงการซื้อหุ้นคืน (Treasury Stocks) เมื่อวันที่ 9 ตุลาคม
2551 โดยมีระยะเวลาของโครงการตั้งแต่วันที่ 24 ตุลาคม 2551 ถึงวันที่ 23 เมษายน 2552 ณ.
วันที่ 15 มกราคม 2552 บริษัทซื้อหุ้นคืนมาจำนวนทั้งสิ้น 8,146,300 หุ้น รวมมูลค่า 17,841,189
บาท คิดเป็นร้อยละ 0.552 ของจำนวนหุ้นที่ชำระแล้วทั้งหมดในราคาเฉลี่ยหุ้นละ 2.19 บาท
และบริษัทได้ขายหุ้นหุ้นซื้อคืนจำนวนดังกล่าวระหว่างวันที่1 3 ธันวาคม 2552 ในราคาเฉลี่ยหุ้นละ
7.01 บาท คิดเป็นจำนวนเงินรวม 57,103,415 บาท
ซึ่งบริษัทได้กำไรจากการขายหุ้นซื้อคืนเป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 39,262,226 บาท

[]เพื่อรองรับกับเศรษฐกิจในช่วงขาลง
บริษัทยังคงจำกัดการเพิ่มจำนวนของบุคลากรด้วยการปรับปรุงกระบวนการภายใน (Reprocess)
อย่างเข้มข้น โดยดำเนินการต่อเนื่องตลอดปี ซึ่งส่งผลให้แผนงานต่างๆ
ของบริษัทยังบรรลุเป้าหมายหรือเกินกว่าเป้าหมายภายใต้จำนวนบุคลากรที่จำกัด

ทางด้านความรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อมที่บริษัทได้มีการดำเนินงานมาอย่างต่อเนื่องทั้งในกระบวนการ
(In Process) และนอกกระบวนการ (Out Process)
รวมถึงกิจกรรมทางสังคมในด้านต่างๆได้แก่ กิจกรรมบริจาคโลหิต
การเพิ่มพื้นที่สีเขียวในบริเวณต่างๆทั้งภายในโครงการหรือชุมชนโดยรอบ การคัดแยกขยะ
กิจกรรมรณรงค์ปิดไฟ 1 ชั่วโมง กิจกรรมรณรงค์ลดการใช้ถุงพลาสติก
ทุกกิจกรรมมุ่งเน้นเริ่มต้นจากภายในองค์กรแล้วจึงขยายไปยังส่วนต่างๆนับเป็นการสร้างสรรค์สิ่งแวดล้อมและชุมชนที่มีคุณภาพโดยบริษัทยังคงเพิ่มความเข้มข้นอยู่ตลอดเวลา

[]สำหรับในปี 2553
จากการคาดการณ์ของหลายฝ่ายประกอบกับข้อมูลภายในของบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวในระบบเศรษฐกิจแต่ในขณะเดียวกันหลายส่วนยังคงมีความเปราะบางและมีความเสี่ยง
ทั้งทิศทางของราคาน้ำมันที่ส่งผลต่อราคาวัสดุและภาวะเงินเฟ้อ ความเข้มงวดของสถาบันการเงิน
การแข่งขันที่มีแนวโน้มทวีความรุนแรงขึ้น สถานการณ์ทางการเมืองที่ยังครุกรุ่น
รวมถึงการไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่อาจส่งผลให้ตลาดมีความคึกคักระยะสั้นๆ
ในเดือนมีนาคม แต่หลังจากนั้นอาจคลายตัวลงบ้างในช่วงต้นไตรมาส 2
คณะกรรมการบริษัทได้กำหนดทิศทางในการทำธุรกิจในปี 2553
ให้เติบโตแบบระมัดระวังควบคู่กันไปกับการบริหารความเสี่ยงและการติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด
โดยกำหนดอัตราการเติบโตของบริษัทในอัตราร้อยละ 20
สำหรับการรับรู้รายได้ซึ่งคาดว่าในปีนี้บริษัทจะมีรายได้จากการขายประมาณ 9,600 ล้านบาท
จากโครงการที่แล้วเสร็จจำนวน 6 โครงการได้แก่ โครงการลุมพินี วิลล์ บางแค โครงการลุมพินี
เพลส พระราม9-รัชดา โครงการลุมพินี คอนโดทาวน์ รามอินทรา-นวมินทร์ โครงการลุมพินี
คอนโดทาวน์ บางแค โครงการลุมพินี วิลล์ ราษฎร์บูรณะ-ริเวอร์วิว และท้ายสุดโครงการลุมพินี
วิลล์ ลาดพร้าว-โชคชัย 4 ซึ่งเปิดขายเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา ซึ่งทั้ง 6
โครงการมีมูลค่ารวมประมาณ 7,730 ล้านบาท และเมื่อสิ้นปี 2552
บริษัทมียอดขายรอรับรู้รายได้ประมาณ 10,500 ล้านบาทเป็นยอดขายรอรับรู้รายได้สำหรับปี 2553
จำนวน 7,200 ล้านบาท บริษัทวางเป้าหมายที่จะระบายสินค้าคงเหลือทั้งหมดที่มีอยู่ประมาณเกือบ
2,000 ล้านบาทภายในไตรมาส 3
ของปีนี้ด้วยการเพิ่มกิจกรรมและค่าใช้จ่ายทางการตลาดอย่างต่อเนื่องในส่วนของอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารที่หลายฝ่ายกังวล
ทางบริษัทได้จัดตั้งหน่วยงานที่รับผิดชอบดูแลและบริหารเครดิตลูกค้า
โดยร่วมมือกับธนาคารอย่างใกล้ชิดเพื่อลดอัตราการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคาร ซึ่งในปี 2552
ลูกค้าของบริษัทถูกปฏิเสธสินเชื่อประมาณร้อยละ 10 - 12

ส่วนแผนการเปิดโครงการใหม่ บริษัทมีแผนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ประมาณ 6-8 โครงการ
คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 13,000-15,000 ล้านบาท โดยกำหนดเป้าหมายยอดขายประมาณ
13,000 ล้านบาทหรือมีอัตราการเติบโตที่ประมาณร้อยละ 30 จากยอดขายประมาณ 10,800
ล้านบาท ในปี 2552 เพื่อรับรู้รายได้ในปี 2553 และปี 2554
โดยบริษัทได้ดำเนินการซื้อที่ดินแล้วจำนวน 1 แปลงได้แก่โครงการลุมพินี เพลส รัชโยธิน
และโครงการลุมพินี เพลส พระราม4- กล้วยน้ำไท ที่มีกำหนดการเปิดตัวพร้อมกันในวันที่ 20
มีนาคมนี้ส่วนที่ดินแปลงอื่นอยู่ระหว่างการพิจารณาเพื่อเปิดโครงการในช่วงครึ่งปีแรกอีก 2–3
แปลงเพื่อเป็นรายได้ของปี 2555

บริษัทเชื่อว่าธุรกิจที่บริษัทดำเนินการอยู่สอดคล้องกับหลักปรัชญาเศรษฐกิจพอเพียงทั้งในเรื่องของความพอประมาณโดยการกำหนดอัตราการเติบโตและกำไรขั้นต้นที่เหมาะสม
ภูมิคุ้มกันคือการบริหารความเสี่ยง และความมีเหตุมีผลอันได้แก่การสร้างที่พักอาศัยที่มีคุณภาพในเมือง
ซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่อันเป็นความจำเป็นขั้นพื้นฐานของการดำรงชีวิต
ประกอบกับลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นกลุ่มที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพอย่างแท้จริง
ภายใต้การคำนึงถึงความสมดุลในทุกมิติด้วยความระมัดระวังโดยอาศัยข้อมูลทั้งภายในและภายนอก
ประกอบกับประสบการณ์ในการเผชิญวิกฤติที่ผ่านมา
แนวทางการบริหารจัดการที่คำนึงถึงความรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อมและสังคม
การคำนึงถึงความเท่าเทียมของผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่ม
ด้วยหลักการโปร่งใสและตรวจสอบได้เป็นปัจจัยที่เอื้อให้บริษัทยังสามารถดำเนินธุรกิจ ในปี 2553
เป็นไปตามเป้าหมายที่กำหนดไว้ได้อย่างแน่นอน

[]