1. ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยความเสี่ยงที่มีผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัท
โดยปัจจัยความเสี่ยงของบริษัทสามารถจำแนกได้ดังนี้

1.1 ความเสี่ยงเกี่ยวกับการดำเนินธุรกิจ

ความเสี่ยงด้านระยะเวลาในการพัฒนาโครงการจนแล้วเสร็จ
ในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมประเภทอาคารสูงที่ต้องใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างอย่างน้อย
2 – 3 ปี ขึ้นอยู่กับจำนวนชั้นและขนาดของโครงการ ซึ่งต่างจากการก่อสร้างโครงการแนวราบ
ที่ใช้เวลาประมาณ 6 เดือน - 1 ปี ซึ่งสั้นกว่า
ดังจะเห็นได้ว่าจากการพัฒนาโครงการของบริษัทในอดีตและปัจจุบันนั้น
รายได้จากหลักของบริษัทส่วนใหญ่มากจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม
รายได้จากการขายในปัจจุบันนั้นมาจากโครงการสีลม แกรนด์ เทอเรส โครงการเซ็นต์หลยุส์
แกรนด์ เทอเรส ส่วนโครงการบ้านรวิภา (ทาวเฮ้าส์) บริเวณซอยอุดมสุข เป็นโครงการแนวราบ
ซึ่งการรับรู้รายได้ของโครงการเหล่านี้ บริษัทจะรับรู้รายได้ตามอัตราร้อยละของงานที่ทำเสร็จ
โดยบริษัทสามารถทยอยรับรู้รายได้จากโครงการต่างๆนี้ อย่างต่อเนื่องตาม

ความก้าวหน้าของการก่อสร้าง แต่เมื่อโครงการเหล่านี้แล้วเสร็จและรับรู้รายได้ครบถ้วนแล้ว
อาจจะทำให้บริษัทได้รับผลกระทบจากความไม่ต่อเนื่องของรายได้
จากการไม่มีโครงการที่พัฒนาเพื่อขายอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม
ถึงแม้ว่าในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแต่ละโครงการจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างนาน
แต่หากพิจารณางบการเงินในภาพรวมของแต่ละปีบริษัทสามารถทยอยรับรู้รายได้ของแต่ละโครงการทุกปี
โดยสำหรับโครงการสีลมแกรนด์ เทอเรสยังสามารถรับรู้รายได้บางส่วนในปี 2549 และ
สำหรับโครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส สามารถรับรู้รายได้ส่วนใหญ่ในปี
2549และคาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้ส่วนที่เหลือได้ในปี 2550 เป็นต้นไป
ซึ่งการก่อสร้างแล้วเสร็จ ในเดือนมกราคม 2550 นอกจากนี้
บริษัทได้เริ่มเตรียมการพัฒนาโครงการเพิ่มเติม เพื่อสร้างความต่อเนื่องของรายได้ในแต่ละปีด้วย
เช่น โครงการสาทร เทอเรส ซึ่งเปลี่ยนรูปแบบจากคอนโดมิเนียมเป็นเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
และในปี 2549 บริษัทได้ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอีก จำนวน 2 โครงการ
ซึ่งเริ่มเปิดขายไปแล้วในเดือนธันวาคม 2549 และในปี 2550
บริษัทจะเริ่มการก่อสร้างโครงการดังกล่าว และ โครงการเมโทรสาทร ทาวเวอร์
ในปีที่ผ่านมานอกจากรายได้จากการขายแล้วบริษัทได้ริเริ่มที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่าด้วย
ได้แก่โครงการสาทร เทอเรส และโครงการเมโทรสาทร ทาวเวอร์ โดยจากเดิมบริษัท
มีรายได้จากการขายร้อยละ 90 และรายได้อื่นร้อยละ 10 ในอนาคต
บริษัทจะเปลี่ยนเป็นรายได้จากการขายร้อยละ 70 และรายได้จากการให้เช่าร้อยละ 30
เพื่อลดความเสี่ยงจากความไม่ต่อเนื่องของรายได้
และสร้างความมั่นคงให้แก่บริษัทและผู้ถือหุ้นในอนาคต

ความเสี่ยงจากการขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง
ในช่วงที่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวสูงในปี 2545-2546 ที่ผ่านมา
ทำให้มีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก
โดยเฉพาะในปี 2549 มีโครงการทีอยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นจำนวนมากทั้งโครงการ
อาคารสูง 8-10 ชั้น และ 11-25 ชั้น
รวมทั้งการที่ภาครัฐบาลมีนโยบายที่จะสร้างโครงการสาธารณูปโภคต่างๆ มากขึ้น
เช่นโครงการรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT
สถานการณ์ดังกล่าวอาจทำให้เกิดภาวการณ์ขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง
และส่งผลต่อการดำเนินงานของบริษัทได้ โดยเฉพาะผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีคุณภาพ

อย่างไรก็ตาม
ผู้บริหารของบริษัทมีพันธมิตรกับผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นจำนวนมากซึ่งต้องการร่วมงานกับบริษัทอันเนื่องมาจากความน่าเชื่อถือในการชำระค่าก่อสร้างตามกำหนด
ดังนั้นบริษัทจึงคาดว่าจะได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อยจากภาวการณ์ขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง

1.2 ความเสี่ยงด้านการเงิน

ความเสี่ยงเรื่องสัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้น (Control Dilution)
จากมติที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2547 เมื่อวันที่ 15 กันยายน 2547
ได้อนุมัติการจำหน่ายใบสำคัญแสดงสิทธิให้กรรมการและพนักงานของบริษัทจำนวน 10,000,000
หน่วย โดยไม่คิดมูลค่า (-0- บาท) คิดเป็นร้อยละ 4.44
ของจำนวนหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วหลังการเสนอขายหุ้นต่อประชาชนในครั้งนี้
มีอัตราการใช้สิทธิใบสำคัญแสดงสิทธิ 1 หน่วยต่อหุ้นสามัญ 1 หุ้น ราคาใช้สิทธิเท่ากับร้อยละ 85
ของราคาเสนอขายหุ้นสามัญให้แก่ประชาชนทั่วไปครั้งแรก (IPO Price) มีอายุ 5 ปี
นับแต่วันที่ออกใบสำคัญแสดงสิทธิ โดยผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิสามารถใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิได้
เป็นจำนวนไม่เกินร้อยละ 25
ของจำนวนใบสำคัญแสดงสิทธิทั้งหมดที่จัดสรรให้แก่ผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิแต่ละราย ทุกๆ ระยะเวลา
3 เดือนภายหลังครบกำหนด 15 เดือน นับแต่วันที่ออกใบสำคัญแสดงสิทธิให้แก่กรรมการและพนักงาน
ทั้งนี้
หากกรรมการและพนักงานของบริษัทที่ได้รับการจัดสรรใบสำคัญแสดงสิทธิใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิทั้งจำนวน
จะส่งผลกระทบต่อสิทธิในการออกเสียงและสัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้น (Control Dilution)
ภายหลังการเสนอขายหุ้นต่อประชาชนทั่วไปในครั้งนี้
โดยจำนวนใบสำคัญแสดงสิทธิที่ออกคิดเป็นร้อยละ 13.33
ของจำนวนหุ้นที่เสนอขายแก่ประชาชนทั่วไปในครั้งนี้ และคิดเป็นร้อยละ 4.44
ของจำนวนหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วหลังการเสนอขายหุ้นต่อประชาชน

อย่างไรก็ตาม
ใบสำคัญแสดงสิทธิดังกล่าวมีกำหนดเงื่อนไขว่าสามารถใช้สิทธิครั้งแรกได้ในวันทำการสุดท้ายของเดือนที่
18 นับแต่วันที่ออกใบสำคัญแสดงสิทธิ
ซึ่งจะช่วยป้องกันการมีหุ้นเพิ่มขึ้นในช่วงแรกที่หุ้นของบริษัทเข้าทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ

ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตั้งแต่ปลายปี
2547 เนื่องจากทิศทางของอัตราดอกเบี้ยในต่างประเทศ อัตราเงินเฟ้อ ราคาน้ำมันที่สูงขึ้น
และสภาพล่องในระบบธนาคารพาณิชย์ที่ลดลง โดยในปี 2549 อัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์
ได้ปรับสูงขึ้นรวมทั้งปีอยู่ในช่วงประมาณร้อยละ 1.00 – 1.25
ซึ่งดอกเบี้ยที่ปรับสูงขึ้นทำให้ต้นทุนการเงินของผู้ประกอบ การเพิ่มขึ้น
รวมทั้งทำให้ภาระการชำระเงินกู้ลูกค้ารายย่อยเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นด้วย ;[]

ตารางและกราฟแสดงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้าธุรกิจชั้นดี Minimum Loan Rate (MLR)

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย

อย่างไรก็ตามจากโครงสร้างทางการเงิน บริษัทฯ มีนโยบายจัดหาแหล่งเงินทุนโดยการกู้ยืม
(Project Finance) เพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลาการก่อสร้าง
นอกจากนี้ด้วยโครงการที่มีศักยภาพบนทำเลที่ดี ต้นทุนการกู้ยืมระยะยาวของบริษัทฯ ส่วนใหญ่
เป็นดอกเบี้ยคงที่ และบางส่วนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว
และแม้บริษัทจะมีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเป็นส่วนประกอบของต้นทุนโครงการก็ตาม
แต่ด้วยศักยภาพของบริษัทฯ อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่สถาบันการเงินเสนอให้กับบริษัทฯ
จัดอยู่ในระดับต่ำ หากเทียบกับระดับอุตสาหกรรม คือ MLR- 1 ถึง 2 นอกจากนี้ ในเดือน ธันวาคม
2549 โครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์ เทอเรส แล้วเสร็จ และโครงการ บ้านรวิภา (ทาวน์เฮ้าส์)
บริเวณซอยอุดมสุข จะแล้วเสร็จในปี 2550 ซึ่งทั้ง 2 โครงการพร้อมโอนในปี 2550 มูลค่ารวมกว่า
1,600 ล้านบาท โดยบริษัทฯ จะสามารถคืนเงินกู้จากโครงการ 2 ได้ทั้งจำนวน
ดังนั้นแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจึงไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัทฯ
อย่างมีสาระสำคัญ

ส่วนผลกระทบจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยกับภาระค่างวดของลูกค้า ศึกษาจากตาราง

กรณี กู้ 1 ล้านบาท ระยะเวลา 20 ปี เงินงวดจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร ในอัตราดอกเบี้ยต่างๆ

  -------------- -------------------- ------------------ -----------------
  อัตราดอกเบี้ย     เงินงวด               เงินงวดที่เพิ่มขึ้นจาก 6% (% ที่เพิ่มขึ้นจาก 3%)

  6.00           7,164                0                  0

  6.25           7,309                145                2.02

  6.50           7,455                291                4.06

  6.75           7,603                439                6.13

  7.00           7,753                589                8.22

  7.25           7,903                739                10.32

  7.50           8,055                891                12.44

  7.75           8,209                1,045              14.59

  8.00           8,364                1,200              16.75

  8.25           8,520                1,356              18.93

  8.50           8,678                1,514              21.13

  8.75           8,837                1,673              23.35

  9.00           8,997                1,833              25.59
  -------------- -------------------- ------------------ -----------------

จากตารางจะเห็นได้ว่า อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 1 เงินงวดเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 8

อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 2 เงินงวดเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 16

อัตราดอกเบี้ย MLR เฉลี่ยของธนาคารพาณิชย์ ณ 31 ธ.ค.49 อยู่ที่ ประมาณร้อยละ 8
ซึ่งเงินค่างวดจะเพิ่มขึ้นเพียง 1,200 บาทต่อเดือน

1.3 ความเสี่ยงด้านกฎหมาย

นอกเหนือจากอัตราดอกเบี้ย ราคาน้ำมัน อัตราเงินเฟ้อ
ที่ส่งผลต่อความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจแล้ว ความไม่แน่นอนทางการเมือง เช่น
สถานการณ์ความไม่สงบในพื้นที่ภาคใต้, การเปลี่ยนแปลงรัฐบาล
ก็ส่งผลต่อการกำหนดทางกฎหมายและนโยบายต่างๆ
ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจภายในประเทศโดยรวม โดยในปี 2549
การประกาศใช้การจัดระบบผังเมืองรวมฉบับใหม่ของกรุงเทพมหานครที่เริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 16
พฤษภาคม 2549 จนถึง วันที่ 15 พฤษภาคม 2554
ซึ่งการเปลี่ยนแปลงสาระสำคัญในปลายประเด็นได้ส่งผลกระทบในด้านต่างๆ อย่างมีนัยสำคัญได้แก่
อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน (FAR) และ อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR)
ซึ่งข้อกำหนดนี้ได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญกับผู้ที่เกี่ยวข้องกับในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในหลายส่วนด้วยกัน
โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการซื้อที่ดินใหม่เพื่อพัฒนาโครงการ
เช่นโอกาสของการทำกำไรที่ลดลงตามต้นทุนในการดำเนินธุรกิจที่เพิ่มขึ้น
ซึ่งมีความจำเป็นต้องจำกัดขนาดโครงการให้เล็กลงบนขนาดที่ดินเท่าเดิม
จำนวนห้องพักของโครงการที่ลดลงในกรณีของอาคารชุด
หรือจำนวนเนื้อที่ใช้สอยที่แคบลงในกรณีของอาคารสำนักงานและห้างสรรพสินค้า นอกจากนี้
การอนุมัติร่างหลักการแก้ไขพระราชบัญญัติ ประกอบธุรกิจของชาวต่างด้าวปี 2542
ประเด็นการระบุถึงสิทธิในการออกเสียงของผู้ถือหุ้นต่างชาติในบริษัทไทยไม่ให้เกินร้อยละ 49
รูปธรรมคือผลกระทบต่อการซื้อบ้านและที่ดินของชาวต่างชาติ ผลกระทบที่เกิดขึ้นคือ
เงินทุนหมุนเวียนของ

บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักเป็นชาวต่างชาติอาจจะสะดุดติดขัดได้
ทำให้ต้องเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารเงินสดของกิจการให้มากขึ้น

อย่างไรก็ตามข้อจำกัดของการจัดระบบผังเมืองใหม่นั้น ไม่ส่งผลต่อการดำเนินโครงการในอนาคต
ได้แก่โครงการเมโทรสาทร ทาวเวอร์ ตามที่บริษัทฯ ได้ซื้อที่ดินและขอใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว
ส่วนที่ดินที่ได้มาระหว่างปีเพื่อพัฒนาโครงการเมโทร อเวนิว สุขุมวิท 66 และเมโทร อเวนิว
รัชโยธินนั้น บริษัทฯได้มีการคำนวณ FAR และ OSR
ว่าสอดคล้องกับการจัดระบบผังเมืองฉบับใหม่เรียบร้อยแล้ว
รวมทั้งได้ประมาณต้นทุนการก่อสร้างไว้ล่วงหน้าแล้ว
โดยโครงการดังกล่าวสามารถดำเนินการพัฒนาได้อย่างแน่นอน ส่วนเรื่องของร่างแก้ไขพ.ร.บ.
ประกอบธุรกิจของชาวต่างด้าวปี 2542 นั้น
กระทบกับบริษัทน้อยมากเนื่องจากบริษัทฯมีนโยบายในการจำกัดนักลงทุนต่างประเทศตามกฎหมายอยู่แล้ว
นอกจากนี้ผู้ลงทุนส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นคนไทยเกือบทั้งหมด