1. ปัจจัยความเสี่ยง

 ความเสี่ยงจากสภาพการแข่งขัน

ตลอดช่วงปีที่ผ่านมา จะเห็นว่ามีหลาย Section ของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่มีผลประกอบ
การที่ดีขึ้น ถึงแม้ว่าจะมีผลกระทบบ้างจากเหตุการณ์เมื่อวันที่ 11 กันยายน พ.ศ. 2544
และผลกระทบทาง ด้านจิตใจต่อความเชื่อมั่นในการลงทุนประกอบกิจการ
อันเป็นผลมาจากการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจของ สหรัฐอเมริกา
จะตกต่ำและมีผลต่อการส่งออกของไทย ซึ่งทำให้อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจโดยรวม
ของประเทศไทยไม่เป็นไปตามที่คาดหมายเอาไว้ อย่างไรก็ตาม
ถึงแม้ว่าภาพรวมของเศรษฐกิจอาจจะมี การเติบโตที่ยังไม่สูงนัก
แต่เมื่อพิจารณานโยบายภาครัฐในหลายๆทางที่ได้มีความพยายามที่จะกระตุ้น
และพลิกฟื้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อาทิ
การขยายระยะเวลาสำหรับมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการ โอนกรรมสิทธิ์จากร้อยละ 2
ลงเหลือร้อยละ 0.01 รวมถึงลดหย่อนอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจากร้อยละ 3.3 ลงเหลือเพียงร้อยละ
0.11 จนถึงปลายปี พ.ศ. 2545 นอกจากนี้ ผลจากอัตราดอกเบี้ยเพื่อการกู้ยืมเพื่อซื้อ บ้านซึ่ง
ได้มีการลดลงอย่างต่อเนื่องอันเป็นผลมาจากสถาบันการเงินหลายแห่งมีสภาพคล่องสูง
และต่างมีความต้องการขยายเป้าการปล่อยกู้ทางด้านนี้ ทำให้มีการแข่งขันกันในเรื่องอัตราดอกเบี้ย
ซึ่งก่อให้เกิดผลดีต่อผู้บริโภคและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ตลาดบ้านเดี่ยว นับได้ว่าเป็นตลาดที่ยังคงมีความต้องการจากผู้ซื้อมากที่สุด เมื่อเทียบกับตลาด
ที่อยู่อาศัยประเภทอื่น โดยเฉพาะตลาดซึ่งมุ่งเน้นไปที่กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับกลางถึงระดับสูง
ซึ่งกลุ่ม ลูกค้าที่มีรายได้ระดับสูงนั้นเป็นกลุ่มที่ยังมีอำนาจในการจับจ่ายใช้สอยได้
ถึงแม้สภาวะเศรษฐกิจจะยังไม่ พลิกฟื้นก็ตาม ทั้งนี้ ในปัจจุบันต้นทุนที่ดินก็ยังคงมีการทรงตัว
เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ทำให้ราคาโดยรวม ของบ้านและที่ดินยังไม่มีการปรับราคาขึ้นแต่อย่างใด
อย่างไรก็ตาม บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต่างๆก็ได้มี แผนการเปิดขายโครงการบ้านเดี่ยวกันเพิ่มขึ้น
ซึ่งจะมีผลทำให้อุปทานเพิ่มมากขึ้นด้วยเช่นกัน คาดว่าการ
แข่งขันในตลาดบ้านเดี่ยวทั่วไปจะมีการแข่งขันกันอย่างสูงยิ่งขึ้น โดยเฉพาะการแข่งขันกันระดับ
ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์และนอกตลาดหลักทรัพย์ ส่วนผู้ประกอบการขนาดเล็ก
จะลดลงเนื่องจากขีดจำกัดในแง่เงินลงทุนและทีมงาน

ตลาดอพาร์ตเมนต์ให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งเป็นตลาดที่บริษัทได้ดำเนินการขยายธุรกิจอย่าง
ต่อเนื่องนั้น จากข้อมูลปริมาณความต้องการของลูกค้าต่างชาติที่เช่าพักอาศัยอยู่ในเขตศูนย์กลางของ
กรุงเทพมหานคร เช่น บริเวณสุขุมวิท สาทร สีลม และสุรวงศ์ เป็นต้น
ยังมีความต้องการที่อยู่ในอัตราสูง โดยเฉลี่ยสูงถึงร้อยละ 90
และสภาพการแข่งขันก็ไม่รุนแรงมากนัก อันเนื่องมาจากจำนวนอุปทานที่มีอยู่ ในท้องตลาด
มีอัตราการเพิ่มที่น้อยมาก ซึ่งเป็นผลจากค่าก่อสร้างอาคารใหม่มีราคาสูงขึ้นมาก จึงคาดว่า
จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่สร้างขึ้นใหม่จะยังคงมีไม่มากนักในช่วง 1-2 ปีนี้
ในขณะที่อพาร์ตเมนต์เก่าจำนวนหนึ่งจะมีการนำมาปรับปรุงสภาพโครงการให้ดีขึ้นเพื่อเป็นการเพิ่มค่าเช่า
ซึ่งจะเป็นการเพิ่มการแข่งขันสำหรับอพาร์ตเมนต์ Grade A

ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมือง ก็นับเป็นอีกตลาดหนึ่งที่มีแนวโน้มที่ดีขึ้นตามลำดับ
เนื่องจากปริมาณอุปทาน โดยเฉพาะโครงการที่มีคุณภาพสูงได้ลดลงอย่างมากตลอดช่วงที่ผ่านมา อัน
เนื่องมาจากยังไม่มีโครงการใหม่ที่สร้างขึ้นมา เพราะต้นทุนค่าก่อสร้างและต้นทุนที่ดินยังไม่เหมาะสม
กับราคาขาย อย่างไรก็ตาม คาดว่าราคาขายจะมีการปรับสูงขึ้นในช่วง 1-2 ปี นับจากนี้
ประกอบกับ
มีโครงการที่ชะลอการก่อสร้างเพราะติดขัดปัญหาในการปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินอีกหลาย
โครงการ ซึ่งอาจจะสามารถกลับสู่ตลาดเพื่อขายให้กับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยเอง
หรือนักลงทุนเพื่อนำออก ให้เช่าได้ ทั้งนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมือง
เป็นตลาดที่บริษัทมีความเชี่ยวชาญและมีชื่อเสียง ดังนั้น
บริษัทจึงเห็นว่ายังมีโอกาสที่จะซื้อโครงการดังกล่าวเพื่อดำเนินการให้แล้วเสร็จและนำออกสู่ตลาด
ได้
แม้ว่าโครงการเหล่านี้อาจมีความเสี่ยงในแง่ต้นทุนในการก่อสร้างเพื่อให้แล้วเสร็จและปัญหาจากกรณี
ที่ลูกค้าที่ได้ชำระเงินค่าจองซื้อล่วงหน้าไว้กับเจ้าของเดิมแล้ว อย่างไรก็ตาม บริษัทมีทีมงานที่มีความ
สามารถที่จะดำเนินการตรวจสอบข้อมูลต่างๆไม่ว่าจะเป็นในด้านงานก่อสร้าง กฎหมาย หรือ
การบริหาร ลูกค้า เพื่อป้องกัน หรือแก้ไขปัญหาดังกล่าวได้

 ความเสี่ยงจากข้อจำกัดของเงินลงทุน

ปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะธุรกิจการจัดสรรที่ดิน มีแนวโน้มที่จะต้องพึ่งพาเงินทุน
อันเนื่องมาจากการดำเนินการในด้านต่าง ๆ ดังนี้

1) การค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคและการค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
ซึ่งจะต้องทำการค้ำประกันทั้งโครงการที่ขออนุญาต ไม่สามารถแบ่งเป็นส่วน ๆ เหมือนเช่นในอดีตได้

2) การสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้บริโภค โดยผู้ประกอบการจะต้องลงทุนสร้างบ้านและ
สาธารณูปโภคและสาธารณูปการในโครงการก่อน อย่างไรก็ตาม
สถาบันการเงินยังคงดำเนินนโยบายในการปล่อยสินเชื่อให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะเข้มงวดเช่นเดิม
จึงทำให้ผู้ประกอบการที่มีเงินทุนจำกัดไม่สามารถทำการแข่งขันกับผู้ประกอบการรายใหญ่ได้

การดังกล่าวบริษัทได้เล็งเห็นกับข้อจำกัดนี้ที่เกิดขึ้น ดังนั้น
บริษัทจึงมีแผนในการศึกษาการเพิ่มแหล่งเงินทุน ทั้งในส่วนทางหนี้สิน และส่วนทุน

 ความเสี่ยงจากต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น

ต้นทุนค่าก่อสร้างเป็นต้นทุนหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นับจากภาวะวิกฤติตั้งแต่ปี พ.ศ. 2540
เป็นต้นมา ค่าก่อสร้างก็ได้มีการเพิ่มขึ้นมาโดยตลอด โดยเฉพาะค่าก่อสร้างสำหรับอาคารสูงซึ่ง
จำเป็นต้องใช้วัสดุอุปกรณ์ที่นำเข้าจากต่างประเทศ รวมไปถึงสินค้าต่างๆที่ผลิตในประเทศเองก็ตาม
อีก ทั้งต้นทุนในการผลิตที่สูงขึ้น อันเป็นผลมาจากการเพิ่มค่าพลังงานและค่าวัตถุดิบ เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม บริษัทก็ได้มีความพยายามในการควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างต่างๆ
โดยพยายามใช้สินค้าที่ผลิตภายใน ประเทศที่มีคุณภาพ รวมถึงการติดต่อสั่งซื้อสินค้าจากผู้ผลิตโดยตรง
ซึ่งในการสั่งซื้อสินค้าในปริมาณ มากๆ จะเป็นผลให้ได้รับส่วนลด และสามารถตรึงราคาได้ระยะหนึ่ง
ซึ่งจะช่วยให้การควบคุมต้นทุนดำเนินไปได้ในระดับหนึ่ง
นอกจากนี้บริษัทยังได้พัฒนาระบบในการก่อสร้างเพื่อช่วยให้การก่อสร้างเป็น ไปได้อย่างรวดเร็ว
และควบคุมการก่อสร้างให้เกิดข้อผิดพลาดน้อยที่สุด เพื่อไม่ให้สูญเสียวัสดุก่อสร้าง โดยไม่จำเป็น

 ความเสี่ยงทางด้านการเงิน

ในปีที่ผ่านมา บริษัทเริ่มขยายการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ หลังจากที่บริษัท
ประสบความสำเร็จในการปรับปรุงโครงสร้างหนี้แล้ว
บริษัทสามารถจัดหาแหล่งเงินทุนจากสถาบันการ เงินภายในประเทศ
สำหรับโครงการใหม่ดังกล่าวได้ทุกโครงการ ความเสี่ยงทางด้านการเงินที่อาจจะเกิด
ขึ้นก็มีเพียงความเสียงที่อาจจะเกิดขึ้นจากการที่สถาบันการเงินภายในประเทศดังกล่าวไม่สามารถให้เงินกู้
ตามสัญญาที่มีอยู่
ส่วนทางด้านเงินทุนนั้นบริษัทมีเงินทุนเพียงพอในการดำเนินการตามโครงการดังกล่าว
จนเสร็จโครงการได้