4. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

4.1 ลักษณะของผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน)

บริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินเพื่อขายประเภททาวน์เฮ้าส์
บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว โดยบริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการและเป็นเจ้าของโครงการ
เน้นการพัฒนาโครงการในเขตปริมณฑล โดยบริษัทจะเน้นทำเลย่านจังหวัดนนทบุรี
เนื่องจากเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพ มีแผนงานการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคต่างๆ
อย่างต่อเนื่องจากภาครัฐทั้งระบบการขนส่งมวลชนเพื่อรองรับการขยายตัวของชุมชน เช่น
โครงการระบบรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ – บางใหญ่), การตัดถนนเส้นทางสายใหม่,
การขยายทางด่วนพิเศษ, การก่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยานนทบุรี ซึ่งโครงการต่างๆ
เหล่าจะทยอยเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้

ในการดำเนินงานในแต่ละโครงการ
บริษัทจะเป็นผู้กำหนดรูปแบบโครงการและรายละเอียดการออกแบบ
โดยศึกษาวิจัยจากความต้องการของลูกค้าเป็นสำคัญ
ส่วนงานก่อสร้างจะว่าจ้างผู้รับเหมาเพื่อดำเนินงานก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั้งโครงการ
จำนวนผู้รับเหมาขึ้นอยู่กับขนาดของแต่ละโครงการ โดยบริษัทจะมีวิศวกรและผู้ควบคุมงานก่อสร้าง
(Foreman) ของบริษัทเข้าตรวจสอบดูแลงานก่อสร้างให้เป็นไปตามรูปแบบ ให้มีมาตรฐาน
และให้ตรงตามเวลาที่กำหนด ทั้งนี้ บริษัทจะเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างหลักเองทั้งหมด
เพื่อที่บริษัทจะได้บริหารต้นทุนงานก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ

นอกจากนี้ บริษัทยังมีบริการหลังการขายโดยให้ความดูแลและรักษาสภาพชุมชน
รวมถึงการรักษาความปลอดภัยให้กับลูกค้าภายหลังพัฒนาโครงการแล้วเสร็จ
รวมถึงการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางของแต่ละโครงการให้มีลักษณะโดดเด่น
มีการจัดสรรให้พื้นที่มากกว่าที่กฎหมายกำหนด เพื่อเพิ่มความร่มรื่นให้แก่ผู้อยู่อาศัยในโครงการ

บริษัทจะพัฒนาโครงการในขนาดไม่ใหญ่มากนัก โดยเฉลี่ยจะมีเนื้อที่ประมาณ 15-30 ไร่
อายุโครงการโดยเฉลี่ย 2 ปีนับจากวันเปิดโครงการ ทั้งนี้ เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยง
สร้างความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ และความเป็นส่วนตัวให้กับลูกค้าผู้อยู่อาศัย
ในการเปิดขายโครงการจะเป็นลักษณะเป็นเฟส โดยเฟสแรกจะเป็นบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย
โดยจะก่อสร้างบ้านประมาณร้อยละ 60-70 ส่วนเฟสต่อๆ ไปจะเป็นแบบตามยอดขาย (Pre-sale)
โดยจะเปิดขายไปพร้อมๆ กับการก่อสร้าง

สำหรับการขายบริษัทจะเรียกเก็บเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์จากลูกค้าประมาณร้อยละ
5-10 ของราคาขาย ระยะเวลาผ่อนชำระเงินดาวน์ประมาณ 2-6 งวด
ขึ้นอยู่กับระยะการก่อสร้างบ้าน โดยทั่วไปบริษัทจะใช้ระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 4-6 เดือน
ส่งมอบบ้านและโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้ลูกค้าตามที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย
ซึ่งขึ้นอยู่กับความพร้อมของลูกค้า กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อระดับปานกลาง
ระดับราคาบ้านของบริษัทเฉลี่ยประมาณ 3.6 ล้านบาท

บริษัท ธนาสิริ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (“TPD”)

TPD เป็นบริษัทย่อยของบริษัทจัดตั้งขึ้นตั้งแต่ปี 2533 ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
โดยจะเป็นผู้พัฒนาโครงการและเป็นเจ้าของโครงการ เน้นการพัฒนาโครงการในต่างจังหวัด
เน้นทำเลที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว ปัจจุบันทำโครงการในจังหวัดภูเก็ต ณ ปัจจุบันเปิดขายอยู่ 4
โครงการ มูลค่าโครงการรวม 551 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านเดี่ยว/บ้านแฝดชั้นเดียว ทาวน์โฮม
และอาคารพาณิชย์

ทั้งนี้
ในการออกแบบก่อสร้างโครงการบริษัทจะเป็นผู้กำหนดรูปแบบโครงการและรายละเอียดการออกแบบ
ว่าจ้างผู้รับเหมาเพื่อดำเนินงานก่อสร้าง รวมถึงเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างหลักเองทั้งหมด
แต่ในส่วนของฝ่ายขาย วิศวกรผู้ควบคุมงานก่อสร้าง (Foreman)
และฝ่ายจัดการจะดำเนินการโดยพนักงานของ TPD เอง

ทุกโครงการของกลุ่มบริษัทอยู่ภายใต้แนวความคิด “การสร้างครอบครัว สังคม ที่ร่มรื่น อบอุ่น
ให้แก่ลูกค้าในทุกช่วงจังหวะชีวิตที่ธนาสิริ” และใช้ชื่อโครงการภายใต้แบรนด์ “ไพร์มเพลส”,
“เดอะ คลัสเตอร์ วิลล์”, “ธนาสิริ” และ “สิริ วิลเลจ”
ซึ่งแต่ละชื่อจะมีลักษณะโครงการที่ต่างกันเพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แตกต่างกัน
โดยมีรายละเอียดดังนี้

+-----------------------------------------------------------------------+
|                                                                       |
|  ------------------ ------- ----------------------------------------- |
|   1) โครงการ                                                          |
|   “บ้านธนาสิริ”                                                          |
|                                                                       |
|   ตราสัญลักษณ์โครงการ   :       []                                       |
|                                                                       |
|   ลักษณะโครงการ       :       บ้านเดี่ยวระดับกลาง                          |
|                                                                       |
|   ระดับราคา           :       4-10 ล้านบาท                              |
|                                                                       |
|   กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย     :       - กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ค่อนข้างสูง B+, A           |
|                                                                       |
|                              - รายได้ต่อเดือน 90,000-120,000 บาท         |
|                                                                       |
|                                                                       |
|                                                                       |
|   2) โครงการ “เดอะ                                                    |
|   คลัสเตอร์ วิลล์”                                                        |
|                                                                       |
|   ตราสัญลักษณ์โครงการ   :       []                                       |
|                                                                       |
|   ลักษณะโครงการ       :       บ้านทาวน์เฮ้าส์สไตล์บ้านเดี่ยว                   |
|                                                                       |
|   ระดับราคา           :       2.5-4 ล้านบาท                             |
|                                                                       |
|   กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย     :       - กลุ่มลูกค้าผู้เริ่มต้นชีวิตครอบครัวที่มีรายได้ปานกลาง  |
|                              C+ , B                                   |
|                                                                       |
|                              - รายได้ต่อเดือน 50,000-80,000 บาท          |
|                                                                       |
|                                                                       |
|                                                                       |
|   []3) โครงการ                                                        |
|   “ไพร์มเพลส””                                                         |
|                                                                       |
|   ตราสัญลักษณ์โครงการ   :                                                |
|                                                                       |
|   ลักษณะโครงการ       :       บ้านทาวน์เฮ้าส์คุณภาพ                         |
|                                                                       |
|   ระดับราคา           :       1.5-3 ล้านบาท                             |
|                                                                       |
|   กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย     :       - กลุ่มลูกค้าผู้เริ่มต้นชีวิตครอบครัวที่มีรายได้ปานกลาง  |
|                              C, C+                                    |
|                                                                       |
|                              - รายได้ต่อเดือน 30,000-50,000 บาท          |
|                                                                       |
|                                                                       |
|                                                                       |
|   4) โครงการ “สิริ                                                      |
|   วิลเลจ”                                                              |
|                                                                       |
|   ตราสัญลักษณ์โครงการ   :       []                                       |
|                                                                       |
|   ลักษณะโครงการ       :       บ้านแฝด บ้านเดี่ยว และอาคารพาณิชย์ด้านหน้า       |
|                                                                       |
|   ระดับราคา           :       2.79-5 ล้านบาท                            |
|                                                                       |
|   กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย     :       - กลุ่มลูกค้าผู้เริ่มต้นชีวิตครอบครัวที่มีรายได้ปานกลาง  |
|                              C+ , B                                   |
|                                                                       |
|                              - กลุ่มผู้ต้องการลงทุนเปิดร้านค้าในอาคารพาณิชย์     |
|                                                                       |
|                              - รายได้ต่อเดือน 50,000-80,000 บาท          |
|                                                                       |
|  ------------------ ------- ----------------------------------------- |
+-----------------------------------------------------------------------+

ตั้งแต่ก่อตั้งจนถึงสิ้นปี 2555 กลุ่มบริษัทได้เปิดโครงการมาแล้วจำนวนทั้งสิ้น 17 โครงการ
(รวมที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบัน 8 โครงการ) มีมูลค่ารวมทั้งหมด 6,341 ล้านบาท
ตารางด้านล่างนี้จะแสดงรายละเอียดของโครงการที่ปิดแล้วและที่เปิดขายอยู่
โดยแสดงมูลค่าโครงการ จำนวนยูนิต ยอดการขาย และการโอนบ้าน
รวมถึงมูลค่าเงินลงทุนของแต่ละโครงการ โดยสามารถแบ่งได้ดังนี้

รายละเอียดโครงการทั้งหมด (ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555)

[TABLE]

โครงการที่เปิดขายในปัจจุบัน ได้แก่

1) โครงการเดอะ คลัสเตอร์ วิลล์ 3 ปิ่นเกล้า - ราชพฤกษ์

  []

+--------------------+-------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ         | ถนนราชพฤกษ์ ตำบลบางขุนกอง อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี |
+--------------------+-------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ         | 15-2-41 ไร่                                      |
+--------------------+-------------------------------------------------+
| เจ้าของโครงการ      | บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน)                     |
+--------------------+-------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ   | ทาวน์โฮม 2 ชั้น และ 3 ชั้น หน้ากว้าง 5.3 เมตร และ 6.4  |
|                    | เมตร จำนวน 116 ยูนิต                              |
+--------------------+-------------------------------------------------+
| จุดเด่นโครงการ       | -   เป็นทาวน์โฮมแนวคิดใหม่ในสไตล์ Modern Tropical    |
|                    |     โดนใจคนเมืองอินเทรนด์                          |
|                    |                                                 |
|                    | -   โครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกให้ ได้แก่ สโมสร       |
|                    |     สระว่ายน้ำ และฟิตเนส                           |
|                    |                                                 |
|                    | -   มีพื้นที่ในห้องนอนใหญ่ โปร่ง โล่ง แบบ Penthouse เพิ่ม  |
|                    |     Walk-in closet & Private restroom           |
|                    |     พร                                          |
|                    | ้อมระเบียงส่วนตัวและห้องอเนกประสงค์ที่ปรับเป็นห้องนอนแขกได้ |
|                    |                                                 |
|                    | -   วัสดุที่ใช้มีคุณภาพดี                               |
|                    |                                                 |
|                    | -   ระบบรักษ                                     |
|                    | าความปลอดภัยด้วยพนักงานรักษาความปลอดภัยและกล้องวงจรปิด |
|                    |                                                 |
|                    | -   ตั้งอยู่บนทำเลที่เดินทางได้อย่างสบายๆ                |
|                    |     ใช้เวลาไม่นานด้วยเส้นทางเชื่อมระหว่าง 2 ถนนหลัก     |
|                    |                                                 |
|                    | -   ทำเลอยู่ในชุมชน ใกล้รถไฟฟ้า                      |
|                    |     ห้างสรรพสินค้าทั้งขาเข้าและออก ใกล้โรงพยาบาล ตลาด  |
|                    |     และสถาบันการศึกษาชั้นนำ                         |
+--------------------+-------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย     | กลุ่มลูกค้าผู้เริ่มต้นชีวิตครอบครัวที่มีรายได้ปานกลาง C+, B     |
+--------------------+-------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหลัง   | 2.69-4.59 ล้านบาท                                |
+--------------------+-------------------------------------------------+
| ปร                 | 400 ล้านบาท                                      |
| ะมาณการมูลค่าโครงการ |                                                 |
+--------------------+-------------------------------------------------+
| ปร                 | 273 ล้านบาท                                      |
| ะมาณการมูลค่าเงินลงทุน |                                                 |
+--------------------+-------------------------------------------------+
| ระยะเวลาก่อสร้าง     | ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2553                              |
+--------------------+-------------------------------------------------+
| ระยะเวลาขาย        | เปิดตัวโครงการเดือนตุลาคม 2553                      |
+--------------------+-------------------------------------------------+
| ความคืบหน้าของการขาย | ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 ขายไปแล้ว 99%               |
+--------------------+-------------------------------------------------+

2) โครงการเดอะ คลัสเตอร์ วิลล์ 4 ราชพฤกษ์ – สิรินธร

[]

+---------------------+------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ          | ถนนบางกรวย – จงถนอม ตำบลมหาสวัสดิ์ อำเภอบางกรวย   |
|                     | จังหวัดนนทบุรี                                     |
+---------------------+------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ          | 29-2-14 ไร่                                     |
+---------------------+------------------------------------------------+
| เจ้าของโครงการ       | บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน)                    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ    | บ้านเดี่ยว 2 ชั้น บ้านแฝดและทาวน์โฮม จำนวน 177 ยูนิต    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| จุดเด่นโครงการ        | -   โดดเด่นด้วยดีไซน์แนวคิดใหม่ หรูหรา มีสไตล์แบบ       |
|                     |     Boutique HIP Village พร้อมฟังก์ชั่นใช้สอยที่ลงตัว   |
|                     |                                                |
|                     | -   แตกต่างด้วยการใช้ชีวิตไม่เหมือนใคร                |
|                     |     เปลี่ยนวิถีชีวิตสู่สังคมเมือง ด้วยทำเลใจกลางความทันสมัย |
|                     |     รายล้อมความเป็นธรรมชาติ                       |
|                     |                                                |
|                     | -   ดีโซน์ Boutique สุดฮิป กับ Club House           |
|                     |     และสระว่ายน้ำ พร้อมห้อง Fitness                |
|                     |     ล้อมรอบความเป็นธรรมชาติในแบบรีสอร์ทส่วนตัว        |
|                     |                                                |
|                     | -   Bay Window สูงป็นพิเศษ                        |
|                     |     เปิดพิ้นที่ให้สัมผัสอากาศบริสุทธิ์ภายนอกได้มากขึ้น        |
|                     |                                                |
|                     | -   ห้องนอนขนาดใหญ่ พร้อม Walk-In Closet และห้องน้ำ |
|                     |                                                |
|                     |   ให้ความรู้สึกส่วนตัวเพื่อการผ่อนคลายและพักผ่อนอย่างสมบูรณ์ |
|                     |                                                |
|                     | -   มั่นใจกับระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง Safety   |
|                     |     Security System ด้วยกล้อง CCTV บันทึกภาพ       |
|                     |     และระบบ Key Card Access                    |
|                     |     เฉพาะลูกบ้านในโครงการ                        |
+---------------------+------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย      | กลุ่มลูกค้าผู้เริ่มต้นชีวิตครอบครัวที่มีรายได้ปานกลาง B+, A    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหลัง    | 3.50-6.40 ล้านบาท                               |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ป                   | 800 ล้านบาท                                     |
| ระมาณการมูลค่าโครงการ |                                                |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ป                   | 495 ล้านบาท                                     |
| ระมาณการมูลค่าเงินลงทุน |                                                |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาก่อสร้าง      | ตั้งแต่เดือนมกราคม 2554                            |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาขาย         | เปิดตัวโครงการเดือนกันยายน 2554                    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ความคืบหน้าของการขาย  | ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 ขายไปแล้ว 33%              |
+---------------------+------------------------------------------------+

3) โครงการไพร์มเพลส เดอะ กรีนเนอรี่ บางใหญ่

[]

+---------------------+------------------------------------------------+
| ตั้งโครงการ           | ตำบลเสาธงหิน อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี             |
+---------------------+------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ          | 37-3-16 ไร่                                     |
+---------------------+------------------------------------------------+
| เจ้าของโครงการ       | บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน)                    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ    | บ้านเดี่ยว, บ้านแฝดสไตล์บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม 2 ชั้น     |
|                     | จำนวน 261 ยูนิต                                  |
+---------------------+------------------------------------------------+
| จุดเด่นโครงการ        | -   สะดวกสบายในการเดินทาง ใกล้รถไฟฟ้าสายสีม่วง      |
|                     |                                                |
|                     | -   Club House 2 ชั้น                            |
|                     |     พร้อมสระว่ายน้ำกลางสวนสาธารณะขนาดใหญ่          |
|                     |     เย็นสบายด้วยร่มเงาจากต้นไม้รอบโครงการ           |
|                     |                                                |
|                     | -   อุ่นใจด้วยระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง พร้อม    |
|                     |     CCTV และระบบ Easy Pass Card                |
|                     |     ผ่านเข้าออกโครงการอัตโนมัติ                     |
|                     |                                                |
|                     | -   แบบบ้านดีไซน์พิเศษ เพื่อความโปร่ง โล่ง สบาย        |
|                     |                                                |
|                     | -   กระจกเขียวตัดแสง                             |
|                     |     ช่วยประหยัดพลังงานลดความร้อนและแสง UV          |
|                     |                                                |
|                     | -   อิฐมวลเบา Q-CON กันเสียงรบกวนและความร้อนภายนอก |
|                     |     ทำให้บ้านเย็นสบายประหยัดพลังงาน                 |
+---------------------+------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย      | กลุ่มลูกค้าผู้เริ่มต้นชีวิตครอบครัวที่มีรายได้ปานกลาง C+, B    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหลัง    | 1.79-5.69 ล้านบาท                               |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ป                   | 812 ล้านบาท                                     |
| ระมาณการมูลค่าโครงการ |                                                |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ป                   | 500 ล้านบาท                                     |
| ระมาณการมูลค่าเงินลงทุน |                                                |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาก่อสร้าง      | ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2553                           |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาขาย         | เปิดตัวโครงการเดือนมกราคม 2554                    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ความคืบหน้าของการขาย  | ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 ขายไปแล้ว 31%              |
+---------------------+------------------------------------------------+

4) โครงการธนาสิริ ราชพฤกษ์ – ท่าน้ำนนท์

[] []

+---------------------+------------------------------------------------+
| ตั้งโครงการ           | ตำบลเสาบางกร่าง อำเภอบางใหญ่ จังหวัดนนทบุรี          |
+---------------------+------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ          | 33-2-94 ไร่                                     |
+---------------------+------------------------------------------------+
| เจ้าของโครงการ       | บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน)                    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ    | บ้านเดี่ยว, บ้านแฝดสไตล์บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม 2 ชั้น     |
|                     | จำนวน 175 ยูนิต                                  |
+---------------------+------------------------------------------------+
| จุดเด่นโครงการ        | -   สภาพโครงการออกแบบเน้นความเรียบหรูแบบสบายๆ     |
|                     |     สไตล์โมเดิร์น บริติช                            |
|                     |                                                |
|                     | -   สะดวกสบายในการเดินทาง ทำเลติดถนนใหญ่          |
|                     |                                                |
|                     | -   ออกแบบเพื่อให้เกิดบรรยากาศของสังคมอยู่อาศัยที่ดี      |
|                     |                                                |
|                     | -   คุ้มค่ากับฟังก์ชั่นและวัสดุเกรด A                    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย      | กลุ่มลูกค้าผู้เริ่มต้นชีวิตครอบครัวที่มีรายได้ค่อนข้างสูง B+, A   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหลัง    | เฉลี่ย 5 ล้านบาท                                  |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ป                   | 900 ล้านบาท                                     |
| ระมาณการมูลค่าโครงการ |                                                |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ป                   | 645 ล้านบาท                                     |
| ระมาณการมูลค่าเงินลงทุน |                                                |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาก่อสร้าง      | ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2554                             |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาขาย         | เปิดตัวโครงการเดือนมิถุนายน 2555                    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ความคืบหน้าของการขาย  | ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 ขายไปแล้ว 6%               |
+---------------------+------------------------------------------------+

5) โครงการบ้านปราณ ไพร์มเพลสทาวน์ ภูเก็ต – อนุสาวรีย์

  []

+----------------------+-----------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ           | ตำบลป่าคลอก อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต                |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ           | 4-0-95 ไร่                                     |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| เจ้าของโครงการ        | บริษัท ธนาสิริ พร๊อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด         |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ     | บ้านเดี่ยวชั้นเดียว จำนวน 12 ยูนิต                    |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| จุดเด่นโครงการ         | -   ออกแบบบ้านแบบ Double Front                 |
|                      |     เป็นหน้าบ้านที่สวยงามได้ทั้ง 2 ด้าน                |
|                      |                                               |
|                      | -   เป็นบ้านชั้นเดียวที่มีการเล่นระดับสวยงาม มีมิติ        |
|                      |     พื้นที่ด้านหลังโล่ง โปร่ง สบาย                    |
|                      |                                               |
|                      | -   สามารถใช้ชีวิตกับแมกไม้ที่โอบล้อมในทุกพื้นที่          |
|                      |                                               |
|                      | -   ผสานแบบบ้านสไตล์ Thai Villa Contemporary    |
|                      |     มีเอกลักษณ์ ให้คุณเหนือกว่ากับความแตกต่างที่มีระดับ    |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย       | กลุ่มลูกค้าผู้เริ่มต้นชีวิตครอบครัวที่มีรายได้ปานกลาง B+, A   |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหลัง     | 5.89 - 8.00 ล้านบาท                            |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ประมาณการมูลค่าโครงการ | 85 ล้านบาท                                     |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ประมาณการมูลค่าเงินลงทุน | 68 ล้านบาท                                     |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ระยะเวลาก่อสร้าง       | ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2554                            |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ระยะเวลาขาย          | เปิดตัวโครงการเดือนกรกฎาคม 2554                  |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ความคืบหน้าของการขาย   | ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 ขายไปแล้ว 48%             |
+----------------------+-----------------------------------------------+

6) โครงการไพร์มเพลส เนรมิต – อนุสาวรีย์ 1 (ส่วนต่อขยาย)

[]

+----------------------+-----------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ           | ตำบลป่าคลอก อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต                |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ           | 3-0-30.51 ไร่                                  |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| เจ้าของโครงการ        | บริษัท ธนาสิริ พร๊อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด         |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ     | อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น และทาวน์โฮม 3 ชั้น จำนวน 32 ยูนิต  |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| จุดเด่นโครงการ         | -   ด้านหน้าโครงการติดถนนหลัก ใกล้แหล่งชุมชน         |
|                      |     บนทำเลการค้าที่มีศักยภาพ                       |
|                      |                                               |
|                      | -   คุ้มค่ากับฟังก์ชั่นและพื้นท                         |
|                      | ี่ใช้สอยครบครันที่สามารถปรับเปลี่ยนให้เหมาะกับกิจกรรมต่างๆ |
|                      |     ได้ สำหรับการค้าและการอยู่อาศัยที่ลงตัว            |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย       | กลุ่มลูกค้าผู้เริ่มต้นชีวิตครอบครัวที่มีรายได้ปานกลาง C+, B   |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหลัง     | 3.0-4.5 ล้านบาท                                |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ประมาณการมูลค่าโครงการ | 113 ล้านบาท                                    |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ประมาณการมูลค่าเงินลงทุน | 75 ล้านบาท                                     |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ระยะเวลาก่อสร้าง       | ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2552                          |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ระยะเวลาขาย          | เปิดตัวโครงการเดือนมิถุนายน 2552                   |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ความคืบหน้าของการขาย   | ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 ขายไปแล้ว 96%             |
+----------------------+-----------------------------------------------+

7) โครงการไพร์มเพลส เนรมิต – อนุสาวรีย์ 4

[] []

+----------------------+-----------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ           | ตำบลป่าคลอก อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต                |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ           | 1-1-29 ไร่                                     |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| เจ้าของโครงการ        | บริษัท ธนาสิริ พร๊อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด         |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ     | อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น และทาวน์โฮม 3 ชั้น จำนวน 12 ยูนิต  |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| จุดเด่นโครงการ         | -   โครงการห่างจากอนุสาวรีย์ท้าวเทพกษัตรี -          |
|                      |     ท้าวศรีสุนทร เพียง 800 เมตร                   |
|                      |                                               |
|                      |   ใกล้ทั้งห้างสรรพสินค้า โรงเรียน และโรงพยาบาล       |
|                      |                                               |
|                      | -   ด้านหน้าโครงการติดถนนหลัก ใกล้แหล่งชุมชน         |
|                      |     บนทำเลการค้าที่มีศักยภาพ                       |
|                      |                                               |
|                      | -   คุ้มค่ากับฟังก์ชั่นและพื้นท                         |
|                      | ี่ใช้สอยครบครันที่สามารถปรับเปลี่ยนให้เหมาะกับกิจกรรมต่างๆ |
|                      |     ได้ สำหรับการค้าและการอยู่อาศัยที่ลงตัว            |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย       | กลุ่มลูกค้าผู้เริ่มต้นชีวิตครอบครัวที่มีรายได้ปานกลาง C+, B   |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหลัง     | 3.3 – 5.3 ล้านบาท                              |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ประมาณการมูลค่าโครงการ | 48 ล้านบาท                                     |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ประมาณการมูลค่าเงินลงทุน | 30 ล้านบาท                                     |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ระยะเวลาก่อสร้าง       | เริ่มตั้งแต่เดือนกันยายน 2553                        |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ระยะเวลาขาย          | เปิดตัวโครงการเดือนเมษายน 2554                   |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ความคืบหน้าของการขาย   | ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 ขายไปแล้ว 90%             |
+----------------------+-----------------------------------------------+

8) โครงการสิริ วิลเลจ ภูเก็ต – อนุสาวรีย์

[]

+----------------------+-----------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ           | ตำบลป่าคลอก อำเภอถลาง จังหวัดภูเก็ต                |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ           | 12-3-78 ไร่                                    |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| เจ้าของโครงการ        | บริษัท ธนาสิริ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน)                   |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ     | อาคารพาณิชย์ 3 ชั้น บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 2 ชั้น จำนวน   |
|                      | 81 ยูนิต                                        |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| จุดเด่นโครงการ         | -   บ้านสไตล์ Modern Tropical Resort            |
|                      |     เหนือกว่าในมาตรฐานที่แตกต่าง                   |
|                      |                                               |
|                      | -   ระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชม. พร้อม CCTV   |
|                      |     และระบบ Easy Pass Card                    |
|                      |     ผ่านเข้าออกโครงการอัตโนมัติ                    |
|                      |                                               |
|                      | -   อิฐมวลเบา Q-CON กันเสียงรบกวน                |
|                      |     และความร้อนภายนอก ทำให้บ้านเย็นสบาย           |
|                      |     ประหยัดพลังงาน                              |
|                      |                                               |
|                      | -   แบบบ้านดีไซน์พิเศษ เพื่อความโปร่ง โล่ง สบาย       |
|                      |                                               |
|                      | -   วงกบอะลูมิเนียม สวยงาม ไม่ยืดหรือหดตัว           |
|                      |     หมดปัญหาการรั่วซึม                            |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย       | กลุ่มลูกค้าผู้เริ่มต้นชีวิตครอบครัวที่มีรายได้ปานกลาง C+, B   |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหลัง     | 2.79 - 5.00 ล้านบาท                            |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ประมาณการมูลค่าโครงการ | 305 ล้านบาท                                    |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ประมาณการมูลค่าเงินลงทุน | 194 ล้านบาท                                    |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ระยะเวลาก่อสร้าง       | เริ่มตั้งแต่เดือนมกราคม 2554                        |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ระยะเวลาขาย          | เริ่มเปิดตัวโครงการเดือนสิงหาคม 2554                |
+----------------------+-----------------------------------------------+
| ความคืบหน้าของการขาย   | ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 ขายไปแล้ว 39%             |
+----------------------+-----------------------------------------------+

เงื่อนไขการชำระเงินของโครงการต่างๆ ของบริษัท สามารถสรุปได้ดังนี้

บริษัทจะเรียกเก็บเงินดาวน์
รวมถึงเงินวางมัดจำหรือเงินจองและเงินทำสัญญาจากลูกค้าประมาณร้อยละ 5-10 ของราคาขาย
ระยะเวลาการผ่อนชำระเงินดาวน์ประมาณ 2-6 งวด
ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการก่อสร้างบ้านและการตกลงกันระหว่างลูกค้ากับบริษัท
ซึ่งระยะเวลาตามที่ตกลงกันต้องไม่เกิน 6 งวดเช่นกันตามนโยบายของบริษัทที่ใช้ปฏิบัติ
โดยทั่วไปบริษัทจะใช้ระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 4-6 เดือน
การส่งมอบบ้านและการโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้กับลูกค้าจะถูกกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งนี้
อาจขึ้นอยู่กับความพร้อมของลูกค้า

4.2 การตลาด ภาวะการแข่งขัน และแนวโน้มอุตสาหกรรม

4.2.1 ลักษณะการตลาด

บริษัทให้ความสำคัญต่อการสำรวจและวิจัยแนวโน้มความต้องการของผู้บริโภคเป็นอย่างมากด้วยหลักการของการออกแบบผลิตภัณฑ์แบบ
“Outside-in” โดยบริษัทจะศึกษาวิจัยความต้องการของลูกค้า การเคลื่อนไหวของตลาด
การวิเคราะห์คู่แข่งขัน และการค้นหาช่องว่างทางการตลาด
ตลอดจนนโยบายของรัฐบาลอย่างต่อเนื่องและเป็นระบบ
พร้อมผสมผสานความรู้และประสบการณ์ของทีมงานมืออาชีพของบริษัทเพื่อนำมากำหนดกลยุทธ์การดำเนินงานโครงการแต่ละโครงการที่เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้า
ความต้องการ และช่วงเวลานั้นๆ

1)  กลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์และราคา

กลยุทธ์ระดับธุรกิจ (Business Strategy)
ที่บริษัทใช้จะมุ่งเน้นการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ (Differentiation -
base Focus) รวมถึงการมุ่งเน้นให้เกิดความเชื่อมั่นในบริษัทและผลิตภัณฑ์กับผู้บริโภค ดังนั้น
ในด้านการตลาดของบริษัทจึงมีกลยุทธ์การแข่งขันโดยแบ่งออกได้ดังนี้

-   กลยุทธ์ด้านทำเลที่ตั้งโครงการ
    บริษัทมีนโยบายหลักในการให้ความสำคัญเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งโครงการเป็นอย่างมาก
    โดยศึกษาจากแนวโน้มการขยายตัวของเส้นทางคมนาคมอีก 5 ปีข้างหน้าเป็นสำคัญ
    ซึ่งบริษัทมุ่งเน้นที่จะพัฒนาเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตทำเลที่ดี
    อยู่ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวก ที่สำคัญไม่ห่างไกลจากย่านชุมชน
    ที่ตั้งของโครงการส่วนใหญ่มีเส้นทางคมนาคมที่สะดวกสบายและมีแผนขยายเครือข่ายคมนาคมอนาคต
    โดยในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า บริษัทจะยังคงเน้นทำเลย่านจังหวัดนนทบุรีเป็นหลักต่อไป

  ส่วนโครงการของบริษัท ธนาสิริ พร๊อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
  จะเน้นทำเลที่อยู่ในจังหวัดที่เป็นแหล่งท่องเที่ยว เช่น จังหวัดภูเก็ต
  ซึ่งเป็นจังหวัดท่องเที่ยวที่สำคัญ มีเม็ดเงินจากต่างประเทศเข้ามา
  ทำให้ตลาดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตสามารถทำได้ 2 ตลาดคู่กัน คือ
  ตลาดคนไทยและตลาดต่างชาติ โดยโครงการบ้านจัดสรรต่างๆ
  ในพื้นที่จังหวัดภูเก็ตยังมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่องและไปได้ด้วยดี

-   กลยุทธ์การสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์
    บริษัทได้กำหนดแนวคิดเฉพาะสำหรับแต่ละโครงการเพื่อสร้างความแตกต่าง
    โดยออกแบบผังโครงการ รูปแบบสไตล์ที่อยู่อาศัย ประโยชน์ใช้สอยของพื้นที่
    โดยใช้ข้อมูลเชิงวิเคราะห์ทางการตลาดเป็นแนวคิดหลักในการพัฒนาแบบ ทั้งนี้
    โครงการของบริษัทยังสร้างความแตกต่างโดยการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางของแต่ละโครงการให้มีลักษณะโดดเด่น
    รวมถึงได้มีการจัดสรรให้มีพื้นที่มากกว่าที่กฎหมายกำหนด นอกจากนี้
    บริษัทยังมีแนวทางในการพัฒนาโครงการของบริษัทในขนาดที่ไม่เป็นโครงการที่มีขนาดใหญ่จนเกินไป
    เพื่อให้ลูกค้ารู้สึกถึงความเป็นส่วนตัวและอบอุ่น

-   กลยุทธ์ด้านคุณภาพของสินค้า
    บริษัทมีระบบการควบคุมและตรวจสอบมาตรฐานคุณภาพบ้านในทุกขั้นตอนก่อนที่จะส่งมอบให้กับลูกค้า
    ทำให้โครงการที่พักอาศัยของบริษัทมีมาตรฐานเดียวกัน เป็นที่ยอมรับของลูกค้าทั่วไป
    รวมถึงการเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพ
    มีคุณสมบัติที่ดีต่อการก่อสร้างที่อยู่อาศัยทัดเทียมบริษัทใหญ่ชั้นนำทั่วไปในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

-   กลยุทธ์การสร้างความเชื่อมั่นต่อลูกค้า บริษัทมีกลยุทธ์สร้างความเชื่อมั่นต่อลูกค้า
    โดยบริษัทจะเร่งพัฒนาสาธารณูปโภคส่วนกลางให้เสร็จก่อนเปิดการขาย
    และในส่วนของสินค้าบ้าน บริษัทจะสร้างบ้านตัวอย่างและบ้านสร้างให้เสร็จก่อนขาย
    (ประมาณร้อยละ 20-30 ของแต่ละเฟสการขาย)
    เพื่อช่วยกระตุ้นให้ลูกค้าได้เห็นบ้านและวัสดุก่อนตัดสินใจซื้อ โดยบริษัทมีบุคลากรที่มีประสบการณ์
    รวมถึงการฝึกอบรมเพื่อเสริมทักษะ ความรอบรู้ ในการตรวจสอบงานคุณภาพ
    เพื่อให้แน่ใจว่างานก่อสร้างบ้านเป็นไปตามมาตรฐานที่บริษัทได้วางไว้

  นอกจากนี้ บริษัทมีนโยบายให้ความสำคัญต่อบริการหลังการขาย โดยดูแลและรักษาสภาพชุมชุม
  รวมถึงการรักษาความปลอดภัยให้กับลูกค้าภายหลังพัฒนาโครงการแล้วเสร็จ
  ซึ่งจะสามารถช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้ต่อลูกค้าผู้อาศัยในโครงการได้อีกทางหนึ่ง นอกจากนี้
  บริษัทได้มีการพัฒนาระบบบริการหลังการขายผ่านระบบคอมพิวเตอร์เพื่อสามารถเก็บบันทึกข้อมูลประวัติการซ่อมแซมของลูกค้าที่มาใช้บริการ
  เพื่อช่วยในการบริหารจัดการเกี่ยวกับการบริการหลังการขายได้เป็นอย่างดี
  อีกทั้งมีการแต่งตั้งทีมงานที่ดูแลด้านนี้โดยเฉพาะ
  เพื่อเข้าไปแก้ปัญหาของลูกค้าได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

-   กลยุทธ์ด้านราคา บริษัทใช้นโยบายราคาโดยผสมผสานระหว่างราคาตลาด (Market
    Approach) และราคาที่คำนวณมาจากต้นทุน (Cost Plus Approach)
    เพื่อให้สามารถแข่งขันกับคู่แข่งขันในตลาดได้ โดยพิจารณาจากลูกค้าเป้าหมายและปัจจัยต่างๆ
    ที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ ทำเลที่ตั้งโครงการ โอกาสทางการตลาด พฤติกรรมของลูกค้าเป้าหมาย
    และราคาของคู่แข่งขันในบริเวณใกล้เคียง
    เทียบเคียงกับต้นทุนในการดำเนินโครงการแล้วจึงกำหนดกลยุทธ์ราคาตามช่องว่างทางการตลาดที่เปิดอยู่ในพื้นที่นั้น

2)  การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทใช้ช่องทางการจัดจำหน่ายผ่านสำนักงานขายของบริษัท ตั้งอยู่ในแต่ละโครงการนั้นๆ
โดยอาศัยช่องทางการเข้าถึงลูกค้าเป้าหมายด้วยการโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านสื่อต่างๆ ได้แก่
สื่อสิ่งพิมพ์ อินเตอร์เน็ต แผ่นป้ายโฆษณา รวมถึงช่องทางการติดต่อนอกสถานที่ เช่น
การออกบูธนิทรรศการที่พักอาศัยตามห้างสรรพสินค้าต่างๆ หรือศูนย์แสดงสินค้าชั้นนำ เป็นต้น
รวมถึงการติดต่อโดยตรงกับลูกค้าเป้าหมายโดยพนักงานขายที่มีประสิทธิภาพ

3)  ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

เนื่องจากสินค้าส่วนใหญ่ของบริษัทอยู่ในระดับราคาโดยเฉลี่ยไม่เกิน 5 ล้านบาท ดังนั้น
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อในระดับปานกลาง
ซึ่งมีฐานลูกค้ากระจายอยู่จำนวนมาก
โดยครอบคลุมกลุ่มเป้าหมายในแต่ละระดับรายได้และความต้องการในสินค้าต่างๆ เช่น ทาวน์เฮ้าส์
บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว ซึ่งต้องการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ ทำเลที่ดีในราคาไม่สูงมาก

  -----------------------------------------------------------------------
  กลุ่มลูกค้า           ระดับรายได้ต่อเดือน (บาท/เดือน) ลักษณะโครงการ
  ----------------- -------------------------- --------------------------
  B+, A             90,000-120,000             บ้านเดี่ยวระดับกลาง

  C+, B             50,000-80,000              บ้านทาวน์เฮ้าส์สไตล์บ้านเดี่ยว

  C, C+             30,000-50,000              บ้านทาวน์เฮ้าส์คุณภาพ
  -----------------------------------------------------------------------

2.  ภาวะอุตสาหกรรม

ภาวะอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในปี 2555

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
เปิดเผยว่ามีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯปริมณฑล ในไตรมาสแรกประมาณ 21,900
หน่วยมากกว่าบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ที่มีจำนวน 6,850 หน่วย ถึง 3 เท่า ขณะที่ไตรมาส 2
ยังมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อีก 14,400 หน่วยและมีบ้านจัดสรรเปิดใหม่อยู่ประมาณ 6,550
หน่วย

ในครึ่งหลังของปี 2555
ผู้บริโภคและผู้ประกอบการเริ่มความคลายกังวลต่อวิกฤตอุทกภัยจึงเริ่มเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น
และเปิดโครงการคอนโดมิเนียมน้อยลง โดยมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ลดลงเหลือประมาณ
12,100 หน่วยในไตรมาส3 และประมาณ 14,200 หน่วยในไตรมาสสุดท้าย
ขณะที่บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นเป็น 11,400 หน่วยในไตรมาส 3 และ 13,300
หน่วยในไตรมาสสุดท้าย

สำหรับพื้นที่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากที่สุดในปี 2555
คือจ.นนทบุรี ประมาณ 10,700 หน่วย เขตห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง รวมกันประมาณ 10,000
หน่วย สุขุมวิทตอนปลาย ประมาณ 5,700 หน่วย ทั้งนี้เมื่อบวกกับจำนวนห้องชุดที่เปิดขายใหม่
จ.สมุทรปราการ อีก 5,900 หน่วย
จะพบว่าเขตรอยต่อระหว่างสุขุมวิทตอนปลายถึงสมุทรปราการมีจำนวนหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง
11,600 หน่วย

ทั้งนี้ ห้องชุดเปิดใหม่จำนวนมากในจังหวัดนนทบุรี จะอยู่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง
ส่วนการเปิดห้องชุดในโซนสุขุมวิทตอนปลายและสมุทรปราการ
เป็นผลมาจากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าอ่อนนุช-แบริ่งสมุทรปราการ
ส่วนโซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดงเป็นเขตที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าใต้ดิน
เพื่อเป็นการตอบสนองผู้ที่ไม่ต้องการอยู่บ้านจัดสรรในโซนน้ำท่วมใหญ่และรองรับผู้ซื้อที่ต้องการห้องชุดราคาถูกกว่าในย่านธุรกิจการค้าชั้นในและชั้นกลางของกรุงเทพฯ

ส่วนโครงการบ้านจัดสรรเปิดใหม่ในพื้นที่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มากที่สุดในปี 2555 อยู่ใน
จังหวัดสมุทรปราการ จำนวน 5,000 หน่วย อันดับ 2 อ.ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ
จำนวน 4,500 หน่วย อันดับ 3 เขตมีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ประมาณ 4,100
หน่วย และอันดับ 4 อ.บางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทองไทรน้อย ประมาณ 3,950 หน่วย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2555 ที่ผ่านพ้นมา ได้ผ่านอุปสรรคมาตั้งแต่ต้นปีหลังจากที่ปลายปี 2554
ประสบปัญหาน้ำท่วมใหญ่ยอดขายลดลงอย่างมากโดยเฉพาะในโซนน้ำท่วม
ซึ่งปัญหานี้ต่อเนื่องมาจนกระทั่งต้นปี 2555 แต่อย่างไรก็ตาม กำลังซื้อเริ่มทยอยกลับมาอย่างต่อเนื่อง
และเริ่มแผ่วอีกครั้งในช่วงปลายไตรมาส 3 ต่อเนื่องถึงต้นไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงใกล้ครบรอบ 1
ปีเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่
ผู้บริโภคมีความวิตกกังวลเกรงว่าจะเกิดเหตุการณ์น้ำท่วมอีกครั้งทำให้เกิดการชะลอซื้อบ้าน
แต่หลังจากนั้นกำลังซื้อจึงกลับมาอีกครั้ง

อย่างไรก็ตาม การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวไปถึง 2 ช่วงของปี 2555
ทำให้มีผลต่อการเติบโตของยอดขาย โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่ลงทุนในโซนที่ถูกน้ำท่วม อาทิ
ปทุมธานีรังสิต บางบัวทอง นนทบุรี เป็นต้น
ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จทยอยเข้าสู่ตลาดอย่างต่อเนี่ยง มีโครงการใหม่เพิ่มขึ้น
ซึ่งอาจจะมีผลให้อุปาทานล้นตลาดในบางทำเล โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียม
ที่ได้รับปัจจัยบวกช่วงที่ราคาน้ำมันโลกและราคาขายปลีกขยับขึ้นสูงมาแล้ว

แนวโน้มภาวะอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในปี 2556

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ว่า
แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2556 คาดว่าจะขยายตัวใกล้เคียงปี 2555 จะมียอดขายประมาณ
90,000 หน่วย โดยที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวจะกลับมาได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น
เนื่องจากประชาชนเริ่มคลายความกังวลจากน้ำท่วม โดยยอดขายในปี 2556
มีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นจากปี 2555 โดยคาดการณ์ว่าน่าจะอยู่ที่ประมาณ 40,000 หน่วย

ส่วนคอนโดมิเนียมปี 2556 ประมาณการยอดขายจะอยู่ที่ 50,000 หน่วย ลดลงจากปีผ่านมา ทั้งนี้
ระดับราคาบ้านเดี่ยวยอดขายสูงสุดเป็นบ้านราคา 3-5 ล้านบาท รองลงมา 1-2 ล้านบาท
ตามด้วยราคา 2-3 ล้านบาท ส่วนคอนโดมิเนียมขายดีที่สุด คือ 1-2 ล้านบาท รองลงมา 2-3
ล้านบาท และ ระดับ 3-5 ล้านบาท ส่วนประเภทที่อยู่อาศัยในปี 2556
แนวโน้มอาคารสูงยังคงเติบโตเป็นผู้นำตลาด เนื่องจากพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป
ยอมรับการอยู่อาศัยในอาคารสูง ส่วนดาวรุ่งคือสินค้าทาวน์โฮม เพราะราคาที่ซื้อได้มี
ความคุ้มค่ากว่า เมื่อเทียบกับอาคารชุดใน ราคา 4-5 ล้านบาท อาคารชุดในเมืองจะซื้อได้แค่ 50
ตร.ม. แต่ทาวน์โฮมจะได้พื้นที่กว่า 100-200 ตร.ม.

ในปี 2556 ผู้ประกอบการโดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์
มีแนวโน้มพัฒนาโครงการในจังหวัดที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่อไปในอนาคต
นอกเหนือจากกรุงเทพฯ – ปริมณฑล เพื่อลดความเสี่ยงและหาโอกาสขยายตลาดใหม่ๆ ได้แก่
จังหวัดใหญ่ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือและภาคเหนือที่อยู่ในเส้นทางคมนาคมหลักในปัจจุบันและอนาคต
โดยเฉพาะด้านสาธารณรัฐประชาชนลาว เส้นทางคมนาคมหลักดังกล่าว ได้แก่
เส้นทางมอเตอร์เวย์ใหม่ เส้นทางรถไฟความเร็วสูง อย่างไรก็ตาม
มีผลให้ราคาที่ดินในพื้นที่เศรษฐกิจหรืออำเภอเมืองของหลายจังหวัดในภาคอีสานเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
จึงควรเฝ้าติดตามอย่างใกล้ชิด เพราะอาจเกิดปัญหาฟองสบู่ราคาที่ดินในพื้นที่เหล่านี้

ปัจจัยสนับสนุนการขยายตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัด

-   การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐในต่างจังหวัด ก่อให้เกิดกิจกรรมการค้า การลงทุน
    และมีการเคลื่อนย้ายของกำลังแรงงานไปจังหวัดนั้น ๆ

-   การลงทุนพัฒนาเส้นทางคมนาคมที่เชื่อมโยงสู่ทุกภาคส่วนของประเทศไทย
    จะช่วยเปิดทำเลศักยภาพในการลงทุน ซึ่งรวมถึงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

-   รายได้ประชาชนในจังหวัดขยายตัวสูง มีกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์

-   การเติบโตของการค้าชายแดน และผ่านแดน ทำให้กิจกรรมทางเศรษฐกิจในพื้นที่นั้น ๆ
    มีความคึกคัก

ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตปี 2556

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตมีการเติบโตที่ดีจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC)
ในปี 2558 รวมถึงการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคต่างๆ เช่น แผนพัฒนาสนามบินนานาชาติ
(ส่วนขยายต่อเติม), การขยายถนนอุโมงค์ลอดป่าตอง, ระบบรถไฟฟ้ารางเบา
รวมถึงศูนย์ประชุมจังหวัดภูเก็ต, ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่หลายแห่งที่ลงทุนโดยภาคเอกชน ทั้งนี้
การลงทุนทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตนั้นมีข้อกฎหมายที่ผู้ประกอบการต้องศึกษา อาทิ
ข้อจำกัดด้านพื้นที่ที่มีการจำกัดความสูงในการสร้าง ความลาดชันของพื้นที่ ระยะห่างจากชายฝั่ง
รวมถึงการจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมเบื้องต้น (IEE)
หรือการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA)
แล้วแต่ประเภทของโครงการที่ผู้ประกอบการจะทำการพิจารณา

ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา มีการลงทุนพัฒนาโครงการในส่วนของซิตี้คอนโดมิเนียม
หรือคอนโดมิเนียมในเมืองราคาเฉลี่ยยูนิตละ 1.5 – 2 ล้านบาท เป็นจำนวนมาก
ในทำเลจากสนามบินนานาชาติ ผ่านถนนบายพาสไปยังหาดป่าตอง เป็นต้น ทั้งนี้
ตลาดคอนโดมิเนียมยังสามารถเติบโตได้ในระยะเวลา 1 ปี
เนื่องจากราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นและปัญหาโอเวอร์ซัพพลายที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ดังนั้น
ผู้ประกอบการควรพิจารณาถึงการเปิดโครงการใหม่และติดตามสถานการณ์ตลาดอย่างต่อเนื่อง

ปัจจัยที่เป็นผลบวกและลบที่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556

-   ความเสี่ยงจากกการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก

  อาจมีผลต่อแนวโน้มการเติบโตของเศรษฐกิจปี 2556
  ซึ่งมีผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อมายังอำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยท่ามกลางตลาดที่ไม่มีปัจจัยหนุน

-   นโยบายภาครัฐในการลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

  นับว่าเป็นผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ดี
  ยังคงต้องติดตามประเด็นหนี้สาธารณะของภาครัฐที่จะเกิดขึ้น
  ในระยะเวลาข้างหน้าที่อาจมีผลต่อการลงทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน
  ซึ่งหากหนี้สาธารณะของภาครัฐมีระดับที่สูงเกินไป
  ก็อาจทำให้รัฐบาลจำเป็นต้องเลือกโครงการที่มีศักยภาพมาก่อน

-   อุปทานที่อยู่อาศัยในบางทำเลเริ่มหนาแน่นขึ้นจนเกินความสมดุล

-   มาตรการกำหนดวงเงินสินเชื่อ

  ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2556
  ธนาคาแห่งประเทศไทยได้นำหลักเกณฑ์มาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน
  (Loan to Value : LTV ratio) สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด
  ทาวน์เฮาส์ ที่ระดับ 95% มาบังคับใช้ ซึ่งทำให้ผู้บริโภคไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อบ้านราคาต่ำกว่า
  10 ล้านบาท ได้เต็มจำนวน

-   ต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ยังคงปรับตัวสูงขึ้น

  โดยเฉพาะต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่คาดว่าราคาวัสดุก่อสร้างยังคงอยู่ในช่วงขาขึ้นจากความต้องการใช้วัสดุก่อสร้างที่จะมีปริมาณเพิ่มสูงขึ้น
  อันเนื่องมาจากการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐที่เกิดขึ้นหลายโครงการพร้อมๆ กัน
  ซึ่งจะมีผลต่อทิศทางราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น นอกจากนี้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น
  ซึ่งไม่เพียงแต่เฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น แต่ราคาที่ดินในต่างจังหวัด เช่น
  เมืองท่องเที่ยว จังหวัดที่มีเขตการค้าชายแดน และ จังหวัดที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

-   ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่

  ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ที่มีแนวโน้มจะประกาศใช้ประมาณกลางปี 2556
  มีผลต่อผู้ประกอบการชะลอการซื้อที่ดินพัฒนาคอนโดมิเนียม เนื่องจากรอความชัดเจนเรื่องผังเมือง
  มีผลให้คอนโดมิเนียมชะลอตัวลง แต่คาดว่าตลาดบ้านแนวราบจะเติบโตมาแทนที่

-   การเปิดตัวประชาคมอาเซียน (AEC) จะผลักดันให้เกิดการลงทุนทั่วประเทศ

-   ปัญหาขาดแคลนแรงงานต่อเนื่อง

ปัญหาขาดแคลนแรงงานต่อเนื่อง ยังเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2556
ผู้ประกอบการแก้ปัญหาโดยการจัดสร้างหรือจัดหาผนังสำเร็จรูป
และชิ้นส่วนอุปกรณ์สำเร็จรูปมาใช้มากขึ้น เพื่อลดการพึ่งพิงแรงงาน

ความสามารถในการแข่งขัน

ในกลุ่มผู้ประกอบการที่พักอาศัยที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เฉพาะบ้านเดี่ยว บ้านแฝด
และทาวน์เฮ้าส์
โดยโครงการที่พัฒนาอยู่ในพื้นที่นนทบุรีและภูเก็ตเหมือนกับบริษัทมีอยู่เป็นจำนวนมากทั้งที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
อาทิเช่น บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, บมจ.ปริญสิริ, บมจ.เอสซีแอสเซท, บมจ.พฤกษา
เรียลเอสเตท สำหรับจังหวัดภูเก็ตมีผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการคล้าย TPD ได้แก่ บมจ.ศุภาลัย,
บมจ.บ้านร๊อค เป็นต้น นอกจากนี้ ยังมีบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
และผู้ประกอบการรายย่อยอีกหลายราย ซึ่งถือได้ว่าบริษัทมีคู่แข่งอยู่เป็นจำนวนมาก แต่อย่างไรก็ตาม
บริษัทประเมินว่า บริษัทมีศักยภาพสามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการรายอื่นๆ
ได้โดยมีจุดแข็งในการแข่งขันในตลาดได้ดังนี้

รูปแบบบ้าน : รูปแบบบ้านของบริษัทจะแตกต่างจากคู่แข่ง
โดยบริษัททำการสำรวจความต้องการของลูกค้าเพื่อออกแบบบ้านให้ตรงตามความต้องการของลูกค้า
เช่น โครงการคลัสเตอร์วิลล์ เป็นทาวน์เฮาส์สไตล์บ้านเดี่ยวเพิ่มพื้นที่กว้างขึ้น
ให้พื้นที่ใช้สอยมากกว่า การจัดแบ่งบ้านเป็นกลุ่มๆ ละ 4 - 6 หลัง ทุกหลังมีสวนส่วนตัว
หรือถ้าเป็นโครงการไพร์มเพลส รูปแบบทาวน์เฮาส์ทั่วไปจะมีห้องนอนชั้นล่าง
ภายในโครงการมีสระว่ายน้ำ สโมสร และฟิตเนส แตกต่างจากโครงการทาวน์เฮาส์อื่นๆ
ซึ่งจะไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกดังกล่าว นอกจากนี้ บริษัทมีโครงการบ้านแฝด
มีรูปแบบสไตล์บ้านเดี่ยว มีฟังก์ชั่นใช้สอยเหมือนบ้านเดี่ยว แต่ลูกค้าสามารถจ่ายได้ในราคาบ้านแฝด
ซึ่งจะต่ำกว่าบ้านเดี่ยวทั่วไป

การจัดสรรพื้นที่ส่วนกลาง : การให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตของลูกค้า โดยทุกๆ
โครงการของบริษัทไม่ว่าจะเป็นโครงการทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว
จะมีการจัดสรรพื้นที่ส่วนกลางที่มากกว่าพื้นที่ตามที่กฎหมายกำหนด
และบริษัทนำพื้นที่ส่วนกลางดังกล่าวมาสร้างเป็นสระว่ายน้ำ สโมสร และฟิตเนส
เพื่อให้เป็นจุดพักผ่อน และให้ลูกค้าได้ออกกำลังกาย ลูกค้ามีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น
ซึ่งโครงการของคู่แข่งทั่วไปจะไม่เน้นการเพิ่มพื้นที่ส่วนกลางแต่จะนำพื้นที่มาพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยมากกว่า

ระบบเทคโนโลยีสารสนเทศ :
บริษัทได้นำระบบเทคโนโลยีสารสนเทศมาพัฒนาใช้ในการบริหารจัดการด้วยระบบคอมพิวเตอร์เชื่อมโยงกันระหว่างทุกโครงการและสำนักงานใหญ่
ซึ่งปัจจุบันมีระบบที่ใช้อยู่ดังนี้

-   โปรแกรมบริหารข้อมูลโครงการ ใช้ในการบริหารจัดการข้อมูลของโครงการทั้งหมดของบริษัท
    ซึ่งทีมผู้บริหารสามารถตรวจสอบข้อมูลที่เกี่ยวกับการขายและสินค้าคงเหลือทั้งหมดได้ตลอดเวลา

-   โปรแกรมบริหารงานขาย โปรแกรมสำหรับบันทึกข้อมูลลูกค้ามาเยี่ยมชม
    โครงการหรือข้อมูลงานขายที่เกิดจากโครงการต่างๆ ของบริษัท มายังสำนักงานใหญ่
    เพื่อให้ฝ่ายการตลาดสามารถวิเคราะห์ลักษณะความชื่นชอบและสิ่งที่ลูกค้าต้องการได้อย่างมีประสิทธิภาพและรวดเร็ว

-   โปรแกรมระบบจัดการบริการงานหลังการขาย
    สามารถช่วยจัดเก็บประวัติการซ่อมและช่วยบริหารงานซ่อมทั้งหมด
    ซึ่งสามารถช่วยให้การติดตามสถานะการซ่อมแซม ระยะเวลา
    และงบประมาณที่ใช้สำหรับบ้านแต่ละหลัง และ/หรือ
    ในแต่ละหมวดการซ่อมเพื่อนำมาวิเคราะห์หาสาเหตุว่า เกิดจากการใช้งาน หรือวัสดุที่ใช้
    หรือจากการออกแบบ

-   โปรแกรมบริหารงานจัดซื้อ เป็นโปรแกรมในการบริการงานจัดซื้อแบบ Online
    ช่วยในการจัดทำใบขอซื้อและการอนุมัติผ่านระบบ Online
    ทำให้มีความสะดวกในการบริหารจัดการงานด้านการสั่งซื้อสินค้าและวัสดุต่างๆ
    รวมทั้งการตรวจสอบสถานะใบสั่งซื้อได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว
    ลดขั้นตอนการทำงานที่ยุ่งยากและซับซ้อนได้เป็นอย่างดี

ทำเลที่ตั้งของโครงการ :
โครงการแต่ละโครงการของบริษัทอยู่ในทำเลที่ดีและมีความได้เปรียบในการแข่งขันสูง
สามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้ กล่าวคือ ที่ดินที่จัดสรรจะอยู่ติดถนนใหญ่
หรือหากอยู่ในถนนรองก็จะมีระยะห่างจากถนนใหญ่ไม่เกิน 1-2 กิโลเมตร และมีการคมนาคมสะดวก
ซึ่งถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค

ราคา : บริษัทมีการกำหนดราคาขายอย่างสมเหตุสมผล
เนื่องจากราคาเป็นปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย
บริษัทจึงมีนโยบายในการกำหนดราคาอย่างยุติธรรม
เพื่อสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้ามากที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่งขันที่เสนอสินค้าในระดับราคาเดียวกัน
สินค้าของบริษัทจะมีฟังก์ชั่นการใช้สอยที่มากกว่า รูปแบบที่โดดเด่นกว่า และสภาพโครงการ
ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการที่เหนือกว่า

คุณภาพวัสดุที่ใช้ :
บริษัทมีนโยบายในการเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพดีและง่ายต่อการบำรุงรักษาในอนาคต
เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าและลดภาระของลูกค้าในการบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมในอนาคต

ทีมงาน : บริษัทมีทีมงานที่เปี่ยมด้วยความสามารถและทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เนื่องจากองค์กรมีขนาดเล็ก ดังนั้น จึงมีความคล่องตัวและความยืดหยุ่นในการทำงานค่อนข้างสูง
ซึ่งถือเป็นข้อได้เปรียบทางด้านการบริหารและการจัดการ

4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

4.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

1)  ขั้นตอนการบริหารโครงการ

ในแต่ละโครงการจะมีระยะเวลาในการบริหารโครงการแตกต่างกันไป
ขึ้นอยู่กับขนาดและลักษณะโครงการ แบบบ้าน และขนาดของพื้นที่ใช้สอย
โดยปกติระยะเวลาในการดำเนินงานประมาณ 8-10 เดือน โดยมีขั้นตอนการดำเนินงานดังนี้

  1 เดือน

2-3 เดือน 2-4 เดือน

ในการก่อสร้างบ้านแต่ละหลังจะใช้เวลาประมาณ 5-8 เดือน
แต่ถ้าเป็นบ้านขนาดเล็กก็จะใช้เวลาในการก่อสร้างบ้านแต่ละหลังประมาณ 4-6 เดือน
โดยเฉลี่ยระยะเวลาจากการเปิดจองขายจนถึงวันที่สามารถโอนให้กับลูกค้าประมาณ 2-4 เดือน
สำหรับบ้านสร้างก่อนขาย

1)  การจัดหาที่ดิน

บริษัทมีกระบวนการจัดซื้อที่ดินอย่างเป็นระบบเริ่มจากการพิจารณาที่ดิน ทำเลที่ตั้งของที่ดิน
การศึกษาทิศทางการเติบโตของแหล่งที่อยู่อาศัย เส้นทางการพัฒนาและการขยายตัวของเขตเมือง
มีการคาดการณ์ทิศทางการเติบโตของเมืองเพื่อทำการวิจัยศึกษาความเป็นไปได้
โดยบริษัทมีการติดตามและศึกษาข้อมูลเรื่องที่ดินอย่างใกล้ชิด
เพื่อให้ทราบแนวโน้มและศักยภาพในการพัฒนาของที่ดินในทำเลต่างๆ
คุ้มค่าสำหรับการพัฒนาโครงการก่อนนำเสนอต่อคณะกรรมการบริหารของบริษัทฯ

การจัดซื้อที่ดินของบริษัทจะดำเนินการจัดซื้อกับเจ้าของที่ดินโดยตรง/ผ่านนายหน้าค้าที่ดิน
โดยปัจจุบันบริษัทมีนโยบายการจัดซื้อที่ดินแปลงขนาด 15-30 ไร่
เพื่อพัฒนาโครงการขนาดเล็กที่สามารถดำเนินการโดยใช้ระยะเวลาสั้นในทำเลที่บริษัทมีความชำนาญ
โดยที่ดินที่จัดซื้อจะมีระบบสาธารณูปโภคของรัฐรองรับ
มีศักยภาพการเติบโตในอนาคตที่ชัดเจนและราคาที่เหมาะสม
โดยบริษัทจะมีการเปรียบเทียบราคาซื้อกับราคาประเมินและราคาตลาดอย่างสม่ำเสมอเพื่อให้ได้ราคาที่เหมาะสมในการจัดซื้อที่ดิน
ซึ่งก่อนการจัดซื้อที่ดินในแต่ละครั้ง

2)  ผู้รับเหมาก่อสร้าง

ผู้รับเหมาก่อสร้างโดยส่วนใหญ่เป็นผู้รับเหมาที่ร่วมงานกับบริษัทมาเป็นเวลานาน
มีผลงานและความสามารถในการรับงานสอดคล้องกับมาตรฐานและการเติบโตของบริษัท
บริษัทได้ว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง
โดยบริษัทไม่มีแรงงานในการก่อสร้างเป็นของตนเอง

อย่างไรก็ตาม ในการหาผู้รับเหมาเพิ่มเติม บริษัทจะพิจารณาเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างจากผลงาน
คุณภาพงานในอดีต ความสามารถและศักยภาพในการทำงานให้แล้วเสร็จ
รวมทั้งตรวจสอบฐานะทางการเงินของผู้รับเหมา
เพื่อให้แน่ใจว่าผู้รับเหมาจะสามารถจัดซื้อวัสดุและอุปกรณ์ในการก่อสร้างได้ตรงตามที่กำหนดในสัญญา
นอกจากนี้
บริษัทยังพิจารณาถึงขนาดและแรงงานของผู้รับเหมาแต่ละรายเพื่อให้แน่ใจว่าผู้รับเหมามีศักยภาพที่เหมาะสมกับงานที่จะรับ

โดยปกติผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในค่าใช้จ่ายดำเนินการ
ค่าวัสดุก่อสร้างที่เกี่ยวข้องในงาน (นอกเหนือจากส่วนที่บริษัทจัดหาให้) อุปกรณ์ สัมภาระ
เครื่องมือเครื่องใช้ และค่าจ้างเหมาแรงงานก่อสร้าง
เป็นลักษณะเหมารวมเบ็ดเสร็จตามขอบข่ายสัญญาที่ได้ทำกันไว้
บริษัทจะเป็นผู้กำหนดราคากลางโดยฝ่ายแบบและฝ่ายประเมินราคา
และบริษัทจะพิจารณาจัดหาวัสดุก่อสร้างหลักๆ ให้แก่ผู้รับเหมา ทั้งนี้
เพื่อเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารต้นทุนและการควบคุมคุณภาพของวัสดุก่อสร้าง

บริษัทจะจ่ายค่าจ้างเป็นงวดๆ ตามงวดงานที่ก่อสร้างสำเร็จตามสัญญา
โดยมีการหักเงินประกันผลงานในแต่ละงวดงาน สำหรับผู้รับเหมาก่อสร้างรายเล็ก
บริษัทจะพิจารณาการแบ่งงวดงานและการตรวจรับงานให้ถี่ขึ้น
เพื่อแบ่งเบาภาระของผู้รับเหมาในการจัดซื้อวัสดุอุปกรณ์ในการก่อสร้าง
โดยทั่วไปผู้รับเหมาที่ติดต่อกับบริษัทจะรับประกันผลงานและฝีมือปฏิบัติงาน
รวมทั้งคุณภาพของสิ่งของวัสดุอุปกรณ์ที่ทำเสร็จต่อไปอีก 1 ปีหลังจากส่งมอบงานที่ทำเสร็จงวดสุดท้าย
หากครบกำหนด 1 ปีและงานที่ผู้รับเหมาส่งมอบไว้ไม่มีปัญหาใดๆ
บริษัทจะคืนเงินประกันผลงานที่หักไว้ในแต่ละงวดงานให้แก่ผู้รับเหมา
ถึงแม้ว่าบริษัทจะจ้างผู้รับเหมาให้รับผิดชอบการก่อสร้างโครงการของบริษัทแต่บริษัทจะมีวิศวกรโครงการและหัวหน้าผู้คุมงานซึ่งเป็นพนักงานประจำของบริษัทเข้าควบคุมงานของผู้รับเหมาก่อสร้างให้อยู่ในมาตรฐานที่บริษัทกำหนด

บริษัทตระหนักดีถึงความสำคัญของผู้รับเหมาก่อสร้าง
ซึ่งเป็นหัวใจหลักของขบวนการผลิตสินค้าที่มีคุณภาพ ดังนั้น
บริษัทจึงจัดตั้งคณะกรรมการผู้รับเหมาสัมพันธ์ โดยมีผู้อำนวยการฝ่ายบัญชี การเงิน
และปฏิบัติการเป็นประธานฯ และมีกรรมการอีก 5 ท่าน โดยมาจากระดับผู้จัดการฝ่ายต่างๆ
โดยรายงานตรงต่อกรรมการผู้จัดการ ทั้งนี้ บทบาทและหน้าที่หลักๆ
ของคณะกรรมการผู้รับเหมาสัมพันธ์มีดังนี้

-   ประสานงานกับฝ่ายก่อสร้างและผู้รับเหมาในเรื่องที่อาจจะแก้ไขได้ยากในระดับปฏิบัติการหรือในบางเรื่องที่มีผลกระทบต่อส่วนรวมหรือเป็นนโยบาย

-   เสนอแนะและให้ข้อปรึกษาแก่ฝ่ายก่อสร้างในเรื่องการออกระเบียบ กฎเกณฑ์
    หรือแนวทางปฏิบัติต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับผู้รับเหมา

-   เผยแพร่ข่าวสารต่างๆ ซึ่งบริษัทต้องการให้ผู้รับเหมาได้รับทราบ

-   รับเรื่องราวร้องทุกข์ต่างๆ ของผู้รับเหมาเพื่อนำมาแก้ไขอย่างเป็นระบบและยุติธรรม

-   ส่งเสริมและสนับสนุนให้มีการพัฒนาฝีมือแรงงานของผู้รับเหมา

นอกจากนี้ บริษัทยังจัดให้มีการพบปะสังสรรค์ระหว่างผู้รับเหมาและเจ้าหน้าที่ระดับผู้บริหารของบริษัท
เป็นระยะ ทั้งนี้
เพื่อให้ผู้รับเหมารู้สึกเป็นส่วนหนึ่งของทีมงานของบริษัทและรับรู้ถึงแนวทางการเติบโตของบริษัทต่อไปในอนาคต

3)  วัสดุก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างจะแบ่งเป็น 2 ส่วนใหญ่ๆ คือ
วัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบจัดหาและวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเอง
โดยเฉลี่ยค่าวัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างจัดหามาเองเปรียบเทียบกับวัสดุที่บริษัทจัดหาให้มีสัดส่วนประมาณร้อยละ
45 : 55

-   วัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบจัดหา
    ในสัญญาการว่าจ้างระหว่างบริษัทและผู้รับเหมาก่อสร้างจะระบุถึงคุณสมบัติของวัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบจัดหาเอง
    ทั้งนี้ ผู้รับเหมาก่อสร้างจะต้องใช้วัสดุก่อสร้างที่ได้คุณภาพตรงกับที่ระบุในสัญญา
    บริษัทจะมีส่วนช่วยเหลือในการต่อรองราคากับผู้จัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้างบางรายการให้กับผู้รับเหมาทุกรายในโครงการ
    เนื่องจากการรวมปริมาณสั่งซื้อในจำนวนมากจะทำให้บริษัทมีอำนาจในการต่อรองราคามากกว่าการให้ผู้รับเหมาก่อสร้างแต่ละรายสั่งซื้อกันเอง

-   วัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเอง ส่วนใหญ่จะเป็นวัสดุที่ต้องใช้เป็นจำนวนมาก
    หรือต้องสั่งซื้อกับผู้จัดจำหน่ายเฉพาะราย หรือต้องมีการควบคุมสเปคเป็นกรณีพิเศษ
    หรืออาจต้องใช้ระยะเวลาในการสั่งซื้อ ดังนั้น เพื่อเป็นการลดภาระของผู้รับเหมาก่อสร้าง
    บริษัทจึงติดต่อซื้อวัสดุเหล่านั้นกับผู้ผลิตหรือผู้จัดจำหน่ายโดยตรงและให้จัดส่งตรงไปที่โครงการเมื่อถึงเวลาที่ผู้รับเหมาก่อสร้างจะต้องใช้วัสดุเหล่านั้น
    โดยบริษัทจะไม่สั่งวัสดุมาเก็บไว้ให้เป็นภาระในการเก็บสินค้าคงคลัง

วัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่เป็นสินค้าที่ผลิตในประเทศ หรือในกรณีเป็นสินค้านำเข้า
บริษัทจะติดต่อกับผู้นำสินค้าเข้าโดยตรงเพื่อลดภาระในการเก็บสินค้าคงคลัง
การจัดหาวัสดุก่อสร้างของบริษัทจะติดต่อกับผู้จัดจำหน่ายและผู้ผลิตโดยตรง
บริษัทจะให้ผู้จัดจำหน่ายหลายๆ รายเสนอราคา ตลอดจนเงื่อนไขต่างๆ อาทิเช่น การจัดส่ง
การติดตั้ง การให้บริการ ณ โครงการ การรับประกันหลังการขาย เป็นต้น
และพิจารณาเลือกผู้จัดจำหน่ายที่ให้ราคาที่คุ้มค่าและมีความน่าเชื่อถือว่าจะสามารถจัดหาวัสดุส่งมอบให้บริษัทได้ตามที่ตกลงกันไว้
และสามารถให้บริการหลังการขาย ณ โครงการได้ภายในเวลาที่กำหนด
โดยไม่ได้คำนึงถึงราคาต่ำสุดเพียงอย่างเดียว
สำหรับวัสดุก่อสร้างบางรายการบริษัทจะติดต่อผู้จำหน่ายให้รับประกันเกินกว่า 1 ปี
(ซึ่งเป็นระยะการประกันตามมาตรฐาน)
ซึ่งผู้จำหน่ายจะมีใบรับประกันสินค้าให้กับบ้านแต่ละหลังและบริษัทจะส่งมอบใบรับประกันดังกล่าวให้แก่ลูกค้า
ณ วันโอนกรรมสิทธิ์

4.4 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและชุมชนสัมพันธ์

การพัฒนาโครงการของบริษัทอยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม แต่ทั้งนี้
เพื่อให้สภาพแวดล้อมของโครงการอยู่ในสภาพดีและไม่เป็นการทำลายสิ่งแวดล้อม
บริษัทมีระบบการจัดการระบบสาธารณูปโภคของโครงการเพื่อไม่ก่อให้เกิดปัญหาที่อาจส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้
โดยเฉพาะการจัดให้มีถังบำบัดน้ำเสียสำหรับแต่ละบ้านและสำหรับพื้นที่ส่วนกลางทุกโครงการ ทั้งนี้
ในระยะ 3 ปีที่ผ่านมาบริษัทไม่เคยมีปัญหาหรือถูกร้องเรียนใดๆ
เกี่ยวกับปัญหาสิ่งแวดล้อมจากชุมชนในละแวกใกล้เคียงและจากหน่วยงานของราชการ นอกจากนี้
บริษัทยังมีการส่วนงานที่คอยดูแลชุมชนสัมพันธ์โดยเฉพาะ
เพื่อสร้างสัมพันธ์ที่ดีและคอยรับปัญหาในการที่ชุมชนอาจได้รับผลกระทบระหว่างการก่อสร้าง

4.5 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554
บริษัทและบริษัทย่อยมีบ้านที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วแต่ยังส่งมอบไม่ได้จำนวน 5 โครงการ
จำนวน 20 ยูนิต ซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 86.4 ล้านบาท ดังนี้

  ------------------------------------- ---------------- ----------------
  โครงการ                               จำนวน (ยูนิต)      จำนวนเงิน
                                                         (ล้านบาท)

  เดอะ คลัสเตอร์ วิลล์ 3 ปิ่นเกล้า – ราชพฤกษ์   6                26.1

  เดอะ คลัสเตอร์ วิลล์ 4 ราชพฤกษ์ – สิรินธร    2                5.6

  ไพร์มเพลส เดอะ กรีนเนอรี่ บางใหญ่          2                11.4

  ไพร์มเพลส เนรมิต – อนุสาวรีย์ 2            8                30.1

  สิริ วิลเลจ ภูเก็ต – อนุสาวรีย์               2                13.2

  รวมทั้งหมด                              20               86.4
  ------------------------------------- ---------------- ----------------