7

การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์

ลักษณะการประกอบธุรกิจหลักคือ
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในรูปของโครงการซึ่งประกอบด้วย บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเป็นหลัก
และในปี 2552 ได้เปิดขายทาวน์เฮ้าส์ หลังจากที่ไม่ได้จับตลาดนี้มากว่าสิบปี
สำหรับรูปแบบผลิตภัณฑ์มีทั้งบ้านสร้างก่อนขาย
เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่ต้องการเข้าอยู่ทันที และบ้านสั่งสร้าง
ซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงต่อเติมจากแบบมาตรฐานได้
โครงการของบริษัทฯมีทำเลที่ตั้งกระจายอยู่รอบกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
(รายละเอียดโครงการตามเอกสารแนบ 3 แบบย่อย 3) สำหรับธุรกิจรองของบริษัทฯ คือ
ธุรกิจสนามกอล์ฟและการให้เช่าอาคารสำนักงาน

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ก) นโยบายและลักษณะการตลาดและการแข่งขันของผลิตภัณฑ์และบริการที่สำคัญ

บริษัทฯ นำเสนอสินค้าโดยยึดนโยบาย “ความคุ้มราคา” (Value for Money) แก่ลูกค้า
กล่าวคือลูกค้าจะได้รับสินค้าและบริการที่ดีในราคาที่เหมาะสม ประเภทของสินค้าประกอบด้วย
บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ที่ดินเปล่า ระดับราคาเฉลี่ยประมาณ 2.0-5.0 ล้านบาท
ลักษณะลูกค้าจะเป็นผู้ใช้โดยตรง (end user)
จึงไม่มีความเสี่ยงในการพึ่งพิงลูกค้ารายใดเป็นพิเศษ
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางขึ้นไป ช่วงอายุประมาณ 30-40 ปี
อาชีพรับจ้างเอกชน, ธุรกิจส่วนตัว เป็นส่วนใหญ่
สำหรับช่องทางการจำหน่ายจะใช้วิธีขายตรงแก่ลูกค้า
โดยมีสำนักงานขายประจำแต่ละหน่วยงานและสำนักงานใหญ่

ข) ภาวะการแข่งขัน

ปี 2552 เป็นปีที่ค่อนข้างผันผวนและคาดเดายากสำหรับตลาดที่อยู่อาศัย จากช่วงต้นปีซึ่งตลาดซบเซา
จากความตึงเครียดทางการเมืองในประเทศและวิกฤติเศรษฐกิจโลก
ทำให้ผู้ประกอบการต่างชะลอการลงทุนเพื่อประเมินสถานการณ์ ในไตรมาสที่ 2
เริ่มมีผลตอบรับจากผู้บริโภค ทำให้ยอดขายของผู้ประกอบการรายใหญ่ส่วนใหญ่กระเตื้องขึ้น
แม้ว่าจะมีเหตุการณ์ความไม่สงบทางการเมืองในเดือนเมษายนแต่ก็คลี่คลายได้ในเวลาอันสั้น
ประกอบกับรัฐบาลได้ขยายระยะเวลามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย
จาก 2% เป็น 0.01% ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เป็น 0.01%
และลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ จาก 3.3% เป็น 0.11% ออกไปอีก 1 ปี
ตลาดที่อยู่อาศัยจึงปรับตัวดีขึ้นตามลำดับตลอดทั้งปี

สำหรับอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัย จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน(โดยผู้ประกอบการ)
ยังมีแนวโน้มต่อเนื่องจากปี 2551 กล่าวคือ จำนวนคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น
ในขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง ทั้งนี้เนื่องจากคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จในปี 2552
เกิดจากโครงการที่เปิดตัวในปี 2550-2551
ในขณะที่บ้านจัดสรรจะสามารถปรับลดจำนวนการผลิตสอดรับกับภาวะตลาดได้เร็วกว่า
จึงสามารถสะท้อนภาพความซบเซาของตลาดในช่วงปลายปี 51 ถึงต้นปี 52 ได้ชัดเจนกว่า
แต่สำหรับที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ จำนวนจะลดลงประมาณ 27-28% ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม
จากการชะลอการลงทุนเพื่อประเมินสถานการณ์ในช่วงต้นปี

 8

ในส่วนของบริษัทฯ เองก็เช่นกัน จากภาวะตลาดที่ซบเซาในช่วงต้นปี บริษัทฯ
จึงไม่ได้เปิดตัวโครงการใหม่จนกระทั่งในไตรมาสที่ 4
มีการเปิดตัวโครงการชวนชื่นโมดัสจรัญฯ-ปิ่นกล้า ตั้งอยู่บริเวณถนนบางกรวย-ไทรน้อย บนพื้นที่ 34
ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดจำนวน 164 แปลง มูลค่าโครงการรวม 735 ล้านบาท
ด้วยทำเลที่โดดเด่น เพียง 2 กม.จากถนนสิรินธร และ 1.6 กม.จากโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง
สถานีบางบำหรุ และอีกหนึ่งโครงการใหม่คือ ชวนชื่นโมดัส เซนโทร
ตั้งอยู่ใกล้จุดลงทางด่วนแจ้งวัฒนะ เข้าออกได้ 2 ทางทั้งซอยแจ้งวัฒนะ 41 และถนนเมืองทองธานี
ขนาดโครงการ 40 ไร่ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด พร้อมทั้งทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น จำนวน
260 แปลง มูลค่าโครงการรวม 1,050 ล้านบาท ด้วยทำเลที่โดดเด่นและราคาที่เหมาะสม
ทั้งสองโครงการจึงได้รับการตอบรับที่ดีดังคาดหมาย นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังได้เปิดตัวเฟสใหม่เนื้อที่
19 ไร่ในโครงการชวนชื่นเพชรเกษม โดยนำเสนอสินค้าใหม่เป็นทาวน์โฮม 2 ชั้นในสไตล์โมเดิร์น
จำนวน 116 ยูนิต ในราคาเพียงยูนิตละ 2 ล้านบาทเศษ โดยสินค้าทาวน์เฮ้าส์ทั้ง 2 ชั้นและ 3 ชั้น
เป็นสินค้าที่บริษัทฯ ได้กลับมาพัฒนาอีกครั้งหลังจากทิ้งช่วงไปกว่าสิบปี
ทั้งนี้เพื่อเป็นการขยายตลาดรองรับเป้าหมายการเติบโตในปี 2553 และปีต่อๆไป

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ที่ดินและวัสดุก่อสร้าง

(1) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

ในช่วงปีที่ผ่านมาบริษัทฯได้ดำเนินการจัดซื้อวัตถุดิบ (ที่ดิน) เพิ่มเติมบางส่วน
ซึ่งได้นำมาพัฒนาเป็นโครงการ ในปี 2552 ได้แก่ ชวนชื่นโมดัส จรัญฯ-ปิ่นเกล้า และชวนชื่นโมดัส
เซนโทร และบริษัทมีที่ดินที่รอการพัฒนาอยู่จำนวนหนึ่ง (ประมาณ 30% ของสินทรัพย์รวม)
ซึ่งบริษัทฯได้ซื้อไว้ในราคาต้นทุนที่ถูก
และเล็งเห็นว่าเป็นทำเลสำคัญในอนาคตที่จะพิจารณาวางแนวทางในการพัฒนาเป็นลำดับต่อไป
โดยบริษัทฯ ยังคงมีนโยบายมุ่งเน้นพัฒนาทำเลต่างๆรอบกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ที่ภาครัฐมีนโยบายในการวางเครือข่ายคมนาคม ทั้งถนนตัดใหม่ ทางด่วน และขนส่งมวลชนระบบราง

ในส่วนของวัตถุดิบ (วัสดุก่อสร้าง) บริษัทฯ จะใช้นโยบายจัดจ้างผู้รับเหมามาดำเนินการ
ดังนั้นวัสดุส่วนใหญ่จึงเป็นการจัดซื้อโดยผู้รับเหมา ยกเว้นวัสดุบางชนิดที่ต้องเน้นการควบคุมคุณภาพ
บริษัทฯจะสั่งซื้อเองจากบริษัทฯผู้ผลิตโดยตรงซึ่งจะได้ต้นทุนที่ถูกกว่าเนื่องจากมีการสั่งเป็นจำนวนมาก
หรือสั่งซื้อจากบริษัทในเครือ ซึ่งบริษัทฯ สามารถมีอำนาจต่อรองในแง่ราคา เงื่อนไข และบริการ
ที่ผ่านมาบริษัทฯ ไม่มีการซื้อวัตถุดิบจากผู้ผลิตหรือผู้จำหน่ายรายใดเกินกว่าอัตราร้อยละ 30
ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบทั้งหมด

9

(2) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

-   ผลกระทบและการดำเนินการป้องกัน

1. ทรัพยากรและสิ่งแวดล้อมทางกายภาพ

สภาพภูมิประเทศ จัดให้มีการทำรั้วกำแพงรอบบริเวณบ้านพักคนงานให้เป็นสัดส่วน มี

การปลูกต้นไม้และทำสวนหย่อมด้านหน้าโครงการเพื่อความสวยงาม

การชะล้างพังทลายของดิน มีการสร้างเขื่อนกันดินบริเวณพื้นที่หน้าโครงการใกล้กับแนว

แม่น้ำลำคลอง

คุณภาพอากาศ มีการป้องกันฝุ่นละอองในพื้นที่โครงการโดยการฉีดพรมน้ำ , ตรวจสอบ

เครื่องจักรกลที่ใช้ในการก่อสร้างให้อยู่ในสภาพดี เพื่อลดการเกิดเขม่าและควัน
เสียงและการสั่นสะเทือน ตรวจสอบเครื่องจักรกลในการก่อสร้างให้อยู่ในสถานที่เสมอ

เพื่อลดการเกิดเสียงดัง อันเนื่องจากเครื่องจักรกลชำรุด และไม่ดำเนินกิจกรรมใดๆ
ที่ก่อให้เกิดเสียงดังรบกวนในช่วงเวลาพักผ่อนของชุมชน (หลังเวลา 19.00 น.)

ทรัพยากรน้ำ ,การระบายน้ำและการป้องกันน้ำท่วม จัดให้มีรางระบายน้ำรอบๆ บ้านพักคนงาน
และบ่อพักน้ำชั่วคราวเพื่อรองรับน้ำเสียจากกิจกรรมต่างๆ ของคนงาน ,จัดสร้างระบบบำบัดน้ำเสีย
และสิ่งปฏิกูลจากคนงานโดยจัดสร้างเป็นแบบเกรอะ-กรองไร้อากาศและจัดให้มีการสูบกากตะกอนในบ่อเกรอะไปกำจัด

  2. ทรัพยากรชีวภาพ

 มีการดำเนินการตามมาตรการป้องกัน / ลดผลกระทบต่อทรัพยากรกายภาพอย่างเคร่งครัด

เพื่อไม่ก่อให้เกิดผลกระทบ

3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์

แหล่งน้ำใช้ แนะนำให้คนงานใช้น้ำอย่างประหยัด โดยการนำน้ำจากคลองหรือจากบ่อพัก

น้ำมาใช้ในกิจกรรมก่อสร้างบางส่วน เช่นการล้างอุปกรณ์ก่อสร้าง ,การรดน้ำต้นไม้

การใช้ไฟฟ้า แนะนำให้คนงานใช้ไฟฟ้าอย่างประหยัด , ใช้อุปกรณ์ไฟฟ้าที่ได้มาตรฐาน ,
ประหยัดพลังงานและมีอายุการใช้งานยาวนาน ,
เดินสายและติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าตามมาตรฐานของการไฟฟ้าฯ

การกำจัดขยะมูลฝอย
รวบรวมขยะหรือเศษวัสดุที่เกิดจากการก่อสร้างกองรวมไว้ไม่ให้กระจัดกระจาย
และนำกลับมาใช้ประโยชน์ใหม่หรือนำไปถมที่ , จัดภาชนะรองรับให้เพียงพอกับปริมาณขยะที่เกิดขึ้น
, มีฝาปิดมิดชิด ส่วนขยะที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้ควรมีการดำเนินการนำไปทิ้งอย่างน้อยสัปดาห์ละครั้ง

10

การคมนาคม หลีกเลี่ยงการขนถ่ายวัสดุก่อสร้างในชั่วโมงเร่งด่วน , จำกัดความเร็วของรถ

บรรทุก โดยเฉพาะเมื่อเข้าเขตชุมชน และปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการขนส่งอย่างเคร่งครัด ,
ขับรถด้วยความระมัดระวัง ห้ามจอดรถในบริเวณที่ทำให้เกิดการกีดขวางการจราจร

4. คุณภาพชีวิต

อาชีวอนามัย มีการพิจารณาด้านมาตรการความปลอดภัย , จัดให้มีการดูแลการใช้อุปกรณ์

ป้องกันอันตราย และมีการตรวจสอบเพื่อความปลอดภัยในการทำงาน ,
มีการอบรมชี้แจงมาตรการต่างๆ แก่หัวหน้าคนงาน
หรือจัดหาคู่มือพร้อมคำชี้แจงใช้เพื่อให้เกิดสำนึกและเข้าใจในเรื่องความปลอดภัยให้ดียิ่งขึ้น ,
มีการจัดหาสวัสดิการด้านสุขาภิบาลต่างๆ เช่น น้ำดื่ม และที่ทิ้งขยะรวม
มีการรักษาความสะอาดภายในพื้นที่เพื่อลดมลภาวะ และอุบัติเหตุต่างๆ ,
จัดให้มีเครื่องปฐมพยาบาลเบื้องต้น , จัดให้มีไฟฟ้า แสงสว่างในเวลากลางคืน
บริเวณบ้านพักคนงานให้เพียงพอ

สาธารณสุข กำหนดขอบเขตบ้านพักคนงานให้อยู่ในบริเวณเดียวกัน ,
มีความเข้มงวดในด้านสุขาภิบาลสิ่งแวดล้อม
เพื่อป้องกันการก่อและแพร่กระจายของเชื้อโรคหรือโรคติดต่อ ,
จัดให้มีเวรยามรักษาความปลอดภัยออกตรวจดูแลความเรียบร้อยตลอด 24 ชั่วโมง

การป้องกันอัคคีภัย มีการเดินสายไฟทุกขั้นตอน และกระทำอย่างถูกหลักวิชาการ , ออกกฎ

ให้คนงานดับไฟให้สนิทหลังสูบบุหรี่ และประกอบอาหาร

ทัศนียภาพและสุนทรียภาพ ควบคุมให้มีการดูแลการก่อสร้างบริเวณต่างๆ
ภายในโครงการให้เป็นไปตามที่ออกแบบไว้ เพื่อรักษาสภาพภูมิทัศน์ที่ดีของโครงการ

- ผลการปฏิบัติจริงเปรียบเทียบกับอัตราสูงสุดตามกฎหมาย

บริษัทฯ
ได้มีการวางนโยบายในการรักษาสิ่งแวดล้อมเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมโดยให้เป็นไปตามมาตรการที่ทางราชการกำหนดไว้

- ข้อพิพาทและแนวทางแก้ไข

  - ไม่มี -

11

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552

ณ 31 ธันวาคม 2552 บริษัทฯ มีโครงการงานรอส่งมอบมูลค่าเกินกว่าร้อยละ 10 ของรายได้รวม
เพียง 1 โครงการ ดังนี้

โครงการ มูลค่า (ล้านบาท) คิดเป็นร้อยละ (ของรายได้รวม)

1. ชวนชื่นโมดัส จรัญฯ-ปิ่นเกล้า 293.69 11.64