2. ปัจจัยความเสี่ยง

  2.1 ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากการดำเนินงาน

-   ความเสี่ยงในเรื่องความไม่ต่อเนื่องของรายได้

ณ สิ้นปี 2554 บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 3 โครงการ ประกอบด้วย บ้านเดี่ยว 1
โครงการ ได้แก่ โครงการ รสา พาร์คเลน ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยวระดับราคาปานกลาง และ
คอนโดมิเนียม จำนวน 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ The Lighthouse และโครงการ Intro
Condominium ราคาขายตั้งแต่ 2 – 12 ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าขายรวมประมาณ 2,950 ล้านบาท
เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลกลางเมือง (Central Business District)
ซึ่งยังเป็นตลาดที่มีการเจริญเติบโต และในปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการศึกษาเพื่อพัฒนาโครงการอื่นๆ
เพิ่มเติม โดยจะพิจารณาทำเลที่ตั้งของระบบเครือข่ายคมนาคมเป็นองค์ประกอบสำคัญ

-   ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างถือเป็นต้นทุนการก่อสร้างที่สำคัญ การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์
และความผันผวนของราคา น้ำมัน ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวเพิ่มขึ้น
ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนของการพัฒนาโครงการและความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
และในบางช่วงเวลาอาจเกิดปัญหาขาดแคลนวัสดุก่อสร้างได้

บริษัทฯ มีนโยบายในการบริหารความเสี่ยงดังกล่าวโดย
สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในแนวสูงจะทำสัญญาจ้างแบบ Turn key
โดยการประมูลเลือกผู้รับเหมาที่ให้ราคาและเงื่อนไขที่ดีที่สุด
ภายใต้เงื่อนไขว่าผู้รับเหมาเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดหาวัสดุก่อสร้างเอง
สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ก่อนเริ่มทำการก่อสร้างบริษัทฯ
มีนโยบายที่จะจัดทำสัญญาซื้อขายวัสดุก่อสร้างสำหรับทั้งโครงการไว้ล่วงหน้าทำให้ได้ราคาต้นทุนที่แน่นอนสำหรับโครงการ

-   ความเสี่ยงทางด้านการเงิน

ณ 31 ธันวาคม 2554 บริษัทมีภาระหนี้เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินเป็นจํานวน 613
ล้านบาท โดยเป็นการกู้ยืมเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการ และเพื่อซื้อที่ดินสําหรับโครงการในปัจจุบัน
ซึ่งหนี้เงินกู้เป็นลักษณะรายโครงการ (Project Finance)
ที่มีกําหนดระยะเวลาชําระคืนเมื่อมีการโอนโดยการปลอดจํานอง กล่าวคือ
บริษัทจะนําเงินประมาณร้อยละ 60 – 75

ของราคาขาย ซึ่งลูกค้ามาชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์
(ขึ้นกับเงื่อนไขการชําระคืนของแต่ละสถาบันการเงิน) ไปชำระคืนให้แก่สถาบันการเงินผู้ให้กู้

นอกจากนี้ หากพิจารณาอัตราส่วนทางการเงินที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของทุน ในปี
2552 – 2554 บริษัทฯ มีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของทุนอยู่ที่ระดับ 1.05 เท่า 2.21 เท่า และ
1.28 เท่า ตามลำดับ ในปี 2554 มีการลดลงของอัตราส่วนดังกล่าว เนื่องจากบริษัทฯ
ได้มีการโอนอาคารชุดโครงการ เดอะ ไลท์เฮ้าส์ และโครงการ อินโทร คอนโดมิเนียม
ให้กับลูกค้าได้จำนวนมาก ในอดีตที่ผ่านมานั้น บริษัทฯ ไม่เคยมีปัญหาในการชําระหนี้แต่อย่างใด

-   ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง

ในการประกอบธุรกิจของบริษัท จะต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนเป็นจำนวนมากในด้านต่างๆ เช่น ที่ดิน
หรือค่าใช้จ่ายผู้รับเหมา เนื่องมาจากลักษณะการดำเนินธุรกิจตามปกติของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งแบ่งส่วนในการชำระเงินของลูกค้าเป็น 2 ส่วนหลัก คือ เงินจองและเงินดาวน์ (ประมาณร้อยละ
10 – 30 ของมูลค่าขาย) และเงินโอนกรรมสิทธิ์ (ประมาณร้อยละ 70 – 90 ของมูลค่าขาย)
บริษัทฯ
จึงมีเงินทุนหมุนเวียนจากการขายภายในโครงการก่อนการรับโอนกรรมสิทธิ์จากเงินจอง/เงินดาวน์เท่านั้น
และต้องอาศัยเงินทุนหมุนเวียนของโครงการจากเงินกู้ ทั้งนี้
เงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการ
สถาบันการเงินจะมีการกำหนดเงื่อนไขในการเบิกเงินกู้ในแต่ละงวดโดยขึ้นกับความก้าวหน้าในการขาย
หากยอดขายของโครงการต่างๆ ดังกล่าวไม่เป็นไปตามเป้าหมาย
หรือการโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้ากว่าที่กำหนด ก็อาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัท นอกจากนี้
ด้วยนโยบายของบริษัทฯ ในการสร้างบ้านแบบกึ่งสั่งสร้าง ซึ่งจะมีการก่อสร้างประมาณร้อยละ 60 –
70 จึงเริ่มเปิดการขายโครงการ

ทั้งนี้ บริษัทฯ
มีนโยบายในการบริหารสภาพคล่องโดยการดำเนินการก่อสร้างให้มีความสอดคล้องกับการขาย
สำหรับโครงการขนาดใหญ่ (โครงการ รสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด และโครงการรสา พาร์คเลน)
จะแบ่งการก่อสร้างเป็นลักษณะเฟส แทนที่จะก่อสร้างทั้งโครงการในคราวเดียวกัน
ซึ่งหากมีความคืบหน้าในการขายถึงระดับหนึ่ง บริษัทฯ จะเริ่มการก่อสร้างในเฟสต่อไป บริษัทฯ
จึงมีเงินทุนหมุนเวียนในการพัฒนาโครงการมาจากการขายส่วนหนึ่งและจากเงินกู้ยืมอีกส่วนหนึ่ง

  2.2 ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากปัจจัยอื่นๆ

-   ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของความต้องการด้านผลิตภัณฑ์

การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขทางเศรษฐกิจต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ย
การเติบโตหรือชะลอตัวทางด้านเศรษฐกิจ รวมถึงมาตรการของภาครัฐ
ในการลดภาษีและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เพื่อสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มีผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัย โดยอัตราดอกเบี้ย
และ มาตรการลดภาษีและค่าธรรมเนียม ส่งผลกระทบต่อต้นทุนของบริษัทผู้ประกอบการ ดังนั้น
หากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้น หรือมาตราการลดภาษีและค่าธรรมเนียมดังกล่าวสิ้นสุดลง
จะทำให้ผู้บริโภคมีต้นทุนซื้อบ้านที่แพงขึ้น โดยผู้บริโภคก็มีการปรับพฤติกรรมรับปัจจัยเสี่ยงดังกล่าว
เช่น การเลือกที่อยู่อาศัยในขนาดที่เล็กลง

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีการทำวิจัยและพัฒนาเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลง ในวงการอสังหาริมทรัพย์
เพื่อการวิเคราะห์ตลาดและผู้บริโภค
ให้สามารถปรับตัวต่อรูปแบบการบริโภคที่เปลี่ยนไปของกลุ่มลูกค้าได้
ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของการพัฒนาโครงการในอนาคตที่จะเป็นอาคารชุดหรือบ้านเดี่ยว
หรือฐานราคาของสินค้าที่เป็นที่ต้องการของตลาดในแต่ละช่วงเวลา
ตลอดจนการจัดเตรียมแผนส่งเสริมการขายต่างๆในสินค้าที่มีอยู่เดิม
เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการที่ปรับเปลี่ยนไป

-   ความเสี่ยงทางด้านเสถียรภาพทางการเมือง

สถานการณ์การเมืองภายในประเทศ ถือว่าเป็นตัวแปรสำคัญตัวหนึ่ง
ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภค อย่างไรก็ตาม
บริษัทยังคงนโยบายการบริหารงานด้วยความระมัดระวัง รอบคอบ
โดยจะให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการซึ่งได้เปิดขายในช่วงปีที่ผ่านมาให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
และจะเตรียมความพร้อมในทุก ๆ
ด้านเพื่อรองรับกับสถานการณ์ที่มีความเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วและรุนแรงในอนาคต