4.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

    0.  ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ดำเนินธุรกิจโดยแบ่งสินค้าออกเป็น 3 ประเภท
ได้แก่

1. โครงการบ้านเดี่ยว
โดยบริษัทจะขายที่ดินเปล่าซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทและรับจ้างปลูกสร้างบ้านบนที่ดินในโครงการดังกล่าว
หรือขายที่ดินพร้อมบ้านสร้างเสร็จ โดยในปัจจุบันนั้น มีอยู่ด้วยกัน 2 ทำเล อันได้แก่
เกษรตร-นวมินทร์ และ ลาดปลาเค้า เป็นต้น

2. โครงการทาวน์เฮ้าส์ บริษัทได้พัฒนาทาวน์เฮ้าส์ แบ่งเป็น 3 รูปแบบ

- แบบ 2 ชั้น (เดอะ คัลเลอร์ และ เดอะ คัลเลอร์ พรีเมี่ยม) เป็นโครงการจัดสรรทาวน์เฮ้าส์
หน้ากว้าง 5.7 เมตร 2 ชั้น เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย
สำหรับกลุ่มครอบครัวขนาดเล็กและครอบครัวที่เกือบใหม่โดยในปัจจุบัน นั้น มีอยู่ด้วยกัน 4 ทำเล
อันได้แก่ เกษรตร-นวมินทร์, ติวานนนท์, บางนา และ รังสิต
โดยบริษัทยังมีแผนในการเพิ่มจำนวนทำเลเพื่อรองรับความต้องการในรูปแบบเดียวกันให้คลอบคลุมพื้นที่ทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
นอกจากนี้บริษัทยังมีทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นแบบใหม่ที่ชื่อ เดอะ วิลเลจ ซึ่งมีจุดเด่น คือ
เป็นทาวน์เฮาส์ที่ให้บรรยากาศเหมือนอยู่บ้านเดี่ยว เพราะมีบริเวณสวนรอบบ้าน และหน้าบ้านที่กว้าง
ทำให้สามารถจอดรถยนต์ได้ถึง 2 คัน

- แบบ 3 ชั้น ( อารียา โมวา, อารียา ทูบี และ เดลี่) เป็นโครงการจัดสรรทาวน์เฮ้าส์
หน้ากว้าง 5 เมตร และ 5.5 เมตร สูง 3 ชั้น
เพื่อตอบสนองความต้องการกลุ่มลูกค้าครอบครัวที่มีขนาดเล็กถึงขนาดปานกลาง
เพื่อเป็นทางเลือกสำหรับผู้บริโภค โดยในปัจจุบันนั้นมีอยู่ด้วยกัน 2 ทำเล อันได้แก่ เกษตร-นวมินทร์
และ สุขุมวิท 77

- แบบ 4 ชั้น (แมนดารีน่า) เป็นโครงการจัดสรรทาวน์เฮ้าส์ หน้ากว้าง 5 เมตร และ 5.5
เมตร สูง 4 ชั้น
เพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าทาวน์เฮ้าส์ในเกรดพรีเมี่ยมที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยจำนวนมาก
และมีความโดดเด่นในเรื่องการออกแบบ
เพื่อตอบโจทย์ในเรื่องความต้องการที่แตกต่างของกลุ่มลูกค้าในกลุ่มนี้ ในปัจจุบันนั้นมีอยู่ด้วยกัน 2
ทำเล อันได้แก่ สุขุมวิท 77 และ เกษตร-นวมินทร์

3. โครงการคอนโดมิเนียม โดยจุดเด่นของสินค้าของบริษัท คือ จะตั้งอยู่บนที่ดินที่ใกล้ใจกลางเมือง
ใกล้แหล่งคมนาคม และสถานที่อำนวยความสะดวกต่าง ๆ
เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างเต็มที่ โดยโครงการ คอนโดมิเนียมนั้นเน้นพัฒนา เป็น
3 รูปแบบ

- แบบ 8 ชั้น (เอ สเปซ และเอ สเปซ มี) เป็นโครงการคอนโดมิเนียม 7-8 ชั้น
พื้นที่แต่ละอาคารไม่เกิน 10,000 ตร.ม. เป็นโครงการคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก โดยในปัจจุบันนั้น
มีอยู่ด้วยกัน 4 ทำเล อันได้แก่ เกษตร-นวมินทร์, อโศก-รัชดา, สุทธิสาร, สุขุมวิท 77
โดยบริษัทยังมีแผนในการเพิ่มจำนวนทำเลเพื่อรองรับความต้องการในรูปแบบเดียวกันให้คลอบคลุมพื้นที่ทั่วกรุงเทพมหานคร

- แบบเกิน 8 ชั้น แต่ไม่เกิน 30,000 ตร.ม. ต่ออาคาร (เอ สเปซ ไอดี และเอ สเปซ มี
บางนา) เป็นคอนโดมิเนียมขนาดกลางเน้นความเป็นส่วนตัวและสาธารณูปโภคอื่นๆ ที่เพิ่มขึ้น
โดยในปัจจุบันนั้น มีอยู่ด้วยกัน 2 ทำเล อันได้แก่ อโศก - รัชดา และบางนา

- แบบเกิน 8 ชั้น เกิน 30,000 ตร.ม. ต่ออาคาร (อารียา เรสซิเด้นท์)
เป็นโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่เน้นพัฒนาในพื้นที่ CBD
เพื่อเน้นการตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้ากลุ่มพรีเมี่ยม ประกอบกับจุดขายในส่วน Private
club เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการบริการระดับพรีเมี่ยมเกรด โดยในปัจจุบันนั้น มีอยู่ด้วยกัน 1
ทำเล บนถนนราชดำริ
โดยบริษัทยังมีแผนในการเพิ่มจำนวนทำเลเพื่อรองรับความต้องการในรูปแบบเดียวกันให้คลอบคลุมพื้นที่ทั่วกรุงเทพมหานคร

บริษัทมีทั้งสิ้น 39 โครงการ รวมมูลค่าโครงการ 24,487 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการในอดีต 12
โครงการ มูลค่า 3,506 ล้านบาท และโครงการปัจจุบัน 27 โครงการ มูลค่า 20,981 ล้านบาท
โดยรายละเอียดของแต่ละโครงการปรากฏดังตารางต่อไปนี้

โครงการของบริษัทในอดีต

โครงการรับจ้างสร้างบ้าน

  ------ -------------- --------------- ---------- ----------------------- -------- -------------------- -------- --------------
  ลำดับ   ชื่อโครงการ/     ที่ตั้งโครงการ      ระดับราคา   มูลค่าการรับจ้างก่อสร้างบ้าน            ทำสัญญารับจ้างสร้างบ้าน            ความคืบหน้าของ

         ปีที่เปิดโครงการ                   (ล้านบาท)   หลัง                     ล้านบาท   หลัง                  ล้านบาท   โครงการ (%)

  1      บ้านในเมือง      ซอยลาดพร้าว71    1.0-1.4    10                      11       10                   11       100.00
         (ลาดพร้าว 71)   แขวงวังทองหลาง                                                                             

         มี.ค.44         เขตบางกะปิ                                                                                 
                        กรุงเทพฯ                                                                                   

  2      บ้านรัชดา        ซอยลาดพร้าว80    0.9-1.5    62                      80       62                   80       100.00
         (ลาดพร้าว 80)   แขวงวังทองหลาง                                                                             

         มิ.ย.44         เขตบางกะปิ                                                                                 
                        กรุงเทพฯ                                                                                   

  3      บ้านอารียา       ซอยลาดพร้าว71    1.0-1.9    65                      101      65                   101      100.00
         (ลาดพร้าว 71)   แขวงวังทองหลาง                                                                             

         ก.ค.44         เขตบางกะปิ                                                                                 
                        กรุงเทพฯ                                                                                   

  4      บ้านในเมือง 2    ซอยลาดพร้าว71    1.3-1.9    17                      27       17                   27       100.00
         (จักรกริช 8)     แขวงวังทองหลาง                                                                             

         พ.ค.45         เขตบางกะปิ                                                                                 
                        กรุงเทพฯ                                                                                   

  5      รีสอร์ท (ลาดพร้าว ซอยลาดพร้าว71    3.0-4.3    10                      39       10                   39       100.00
         71)            แขวงวังทองหลาง                                                                             

         ก.ค.45         เขตบางกะปิ                                                                                 
                        กรุงเทพฯ                                                                                   

  รวม                                              164                     258      164                  258      
  ------ -------------- --------------- ---------- ----------------------- -------- -------------------- -------- --------------

โครงการของบริษัทในอดีต

โครงการขายที่ดินจัดสรรและปลูกสร้างบ้าน

[TABLE]

โครงการของบริษัทในอดีต

โครงการทาวน์เฮ้าส์

  ------ --------------- ---------------- --------- ------------- -------- -------- -------- --------------------- --------
  ลำดับ   ชื่อโครงการ/      ที่ตั้งโครงการ       กลุ่มลูกค้า   มูลค่าโครงการ            ขายแล้ว            ความคืบหน้าของโครงการ   
                                                                                             (%)                   

         ปีที่เปิดโครงการ                     เป้าหมาย   แปลง          ล้านบาท   แปลง     ล้านบาท   ที่ดิน                   บ้าน

  1      แมนดารีนา (รัชดา) ถนนสุทธิสารวินิจฉัย   AC        93            534      93       534      100.00                100.00

         มิ.ย. 48         เขตบางกะปิ                                                                                 
                         กรุงเทพฯ                                                                                   

  รวม                                               93            534      93       543                            
  ------ --------------- ---------------- --------- ------------- -------- -------- -------- --------------------- --------

โครงการของบริษัทในปัจจุบัน

โครงการขายที่ดินจัดสรรและปลูกสร้างบ้านเดี่ยว

[TABLE]

โครงการของบริษัทปัจจุบัน

โครงการทาวน์เฮ้าส์

  ------ ---------------- ----------------- --------- ------------- -------- -------- -------- --------------------- --------
  ลำดับ   ชื่อโครงการ/       ที่ตั้งโครงการ        กลุ่มลูกค้า   มูลค่าโครงการ            ขายแล้ว            ความคืบหน้าของโครงการ   
                                                                                               (%)                   

         ปีที่เปิดโครงการ                       เป้าหมาย   แปลง          ล้านบาท   แปลง     ล้านบาท   ที่ดิน                   บ้าน

  1      อารียา โมวา       ถนนลาดปลาเค้า      AC        304           1,014    293      958      100.00                100.00
         (เกษตร)                                                                                                     

         มิ.ย. 48          แขวงจระเข้บัว                                                                                
                          กรุงเทพฯ                                                                                    

  2      At Home          ถนนเกษตร-นวมินทร์   BA        104           254      93       220      100.00                100.00

         ก.พ.50           เขตลาดพร้าว                                                                                 
                          กรุงเทพฯ                                                                                    

  3      เดอะคัลเลอร์ส      ถนนติวานนท์         BB        187           344      182      333      100.00                100.00
         ติวานนท์ เฟส 1                                                                                                

         มิ.ย.50           เขตปากเกร็ด นนทบุรี                                                                           

  4      เดอะคัลเลอร์ส      ถนนลาดปลาเค้า      BA        262           673      249      631      100.00                100.00
         เกษตร เฟส 1                                                                                                 

         ก.ค.50           แขวงจระเข้บัว                                                                                
                          กรุงเทพฯ                                                                                    

  5      เดอะคัลเลอร์ส      ถนนลาดปลาเค้า      BA        176           443      176      443      100.00                100.00
         เกษตร เฟส 2                                                                                                 

         พ.ค.51           แขวงจระเข้บัว                                                                                
                          กรุงเทพฯ                                                                                    

  6      เดอะ คัลเลอร์ส     ถนนติวานนท์         BB        187           329      187      329      100.00                100.00
         พรีเมี่ยม ติวานนท์                                                                                               
         เฟส 1                                                                                                       

         ก.ย. 52          เขตปากเกร็ด นนทบุรี                                                                           

  7      เดอะ คัลเลอร์ส     ถนนลาดปลาเค้า      BA        242           593      236      572      100.00                100.00
         พรีเมี่ยม เกษตร                                                                                                

         ก.ย. 52          แขวงจระเข้บัว                                                                                
                          กรุงเทพ                                                                                     

  8      อารียา ทูบี         ถนนลาดปลาเค้า      AC        174           647      146      511      100.00                98.41

         ก.ย. 52          แขวงจระเข้บัว                                                                                
                          กรุงเทพ                                                                                     

  9      เดอะ คัลเลอร์ส     ถนนคู่ขนาน-วงแหวน   BB        181           367      181      367      100.00                100.00
         พรี่เมี่ยม บางนา                                                                                                

         ต.ค. 53          แขวงบางพลีใหญ่                                                                               
                          สมุทรปราการ                                                                                 

  ลำดับ   ชื่อโครงการ/       ที่ตั้งโครงการ        กลุ่มลูกค้า   มูลค่าโครงการ            ขายแล้ว            ความคืบหน้าของโครงการ   
                                                                                               (%)                   

         ปีที่เปิดโครงการ                       เป้าหมาย   แปลง          ล้านบาท   แปลง     ล้านบาท   ที่ดิน                   บ้าน

  10     เดอะคัลเลอร์ บางนา ถนนคู่ขนาน-วงแหวน   BB,BA     272           518      143      290      87.56                 55.78
         กม.10                                                                                                       

         ม.ค.55           แขวงบางพลีใหญ่                                                                               
                          สมุทรปราการ                                                                                 

  11     เดอะวิลเลจ บางนา  ถนนคู่ขนาน-วงแหวน   BA        105           282      41       114      15.34                 0.63

         ก.ค.55           แขวงบางพลีใหญ่                                                                               
                          สมุทรปราการ                                                                                 

  12     แมนดารีน่า สุขุมวิท77 ถนนสุขุมวิท 77       AB        114           706      54       336      100.00                87.80

         ต.ค. 53          เขตสวนหลวง                                                                                 
                          กรุงเทพฯ                                                                                    

  13     เดอะ คัลเลอร์ส     ถนนติวานนท์         BB        149           254      149      254      100.00                100.00
         พรีเมี่ยม ติวานนท์                                                                                               
         เฟส2                                                                                                        

         พ.ย. 53          เขตปากเกร็ด นนทบุรี                                                                           

  14     เดอะ คัลเลอร์ส     ถนนคู่ขนาน-วงแหวน   BB        49            117      49       117      100.00                100.00
         พรีเมี่ยม บางนา                                                                                                
         เฟส2                                                                                                        

         ก.ค.54           แขวงบางพลีใหญ่                                                                               
                          สมุทรปราการ                                                                                 

  15     เดอะ คัลเลอร์ส     ถนนติวานนท์         BB        112           204      112      204      100.00                100.00
         พรีเมี่ยม ติวานนท์                                                                                               
         เฟส3                                                                                                        

         ก.ค.54           เขตปากเกร็ด นนทบุรี                                                                           

  16     เดอะวิลเลจ        ถนนติวานนท์         AC        150           629      2        9        0.00                  0.00
         แจ้งวัฒนะ-ติวานนท์                                                                                              

         ก.ค.55           เขตปากเกร็ด นนทบุรี                                                                           

  17     เดลี่ บาย อารียา    ถนนลาดปลาเค้า      AC        286           1,202    34       126      77.27                 43.57

         มี.ค.55           แขวงจระเข้บัว                                                                                
                          กรุงเทพ                                                                                     

  รวม                                                 3,054         8,576    2,327    5,814                          
  ------ ---------------- ----------------- --------- ------------- -------- -------- -------- --------------------- --------

โครงการคอนโดมิเนียม

  ------ ---------------- ----------------- --------- ------------- -------- -------- -------- ---------------------
  ลำดับ   ชื่อโครงการ/       ที่ตั้งโครงการ        กลุ่มลูกค้า   มูลค่าโครงการ            ขายแล้ว            ความคืบหน้าของโครงการ
                                                                                               (%)

         ปีที่เปิดโครงการ                       เป้าหมาย   แปลง          ล้านบาท   แปลง     ล้านบาท   

  1      เอ สเปซ-เกษตร    ถนนเกษตร-นวมินทร์   BB        207           330      199      313      100.00

         ต.ค. 49          เขตลาดพร้าว                                                           
                          กรุงเทพฯ                                                              

  2      เอ               ถนนอโศก-ดินแดง     BB        2,178         4,214    2,173    4,198    100.00
         สเปซ-อโศก-รัชดา                                                                        

         พ.ย. 49          เขตดินแดง กรุงเทพฯ                                                     

  3      เอ สเปซ-เพลย์     ถนนสุทธิสารวินิจฉัย    BB        485           775      480      781      100.00

         ม.ค. 51          เขตวังทองหลาง                                                         
                          กรุงเทพฯ                                                              

  4      เอ สเปซ สุขุมวิท77  ถนนสุขุมวิท77        BB,BA     443           747      290      473      100.00

         มิ.ย. 53          สวนหลวง กรุงเทพฯ                                                      

  5      เอ สเปซ มี สุขุมวิท  ถนนสุขุมวิท77        BB        832           1,306    99       121      0.00
         77                                                                                    

         มี.ค.55           สวนหลวง กรุงเทพฯ                                                      

  6      เอ สเปซ มี บางนา  ถนนคู่ขนาน-วงแหวน   BB        945           1,025    315      306      0.00

         มี.ค.55           แขวงบางพลีใหญ่                                                         
                          สมุทรปราการ                                                           

  7      เอ สเปซ          ถนนอโศก-ดินแดง     AC,AB     543           1,752    123      336      0.00
         ไอ.ดี.อโศก-รัชดา                                                                        

         มี.ค.55           เขตดินแดง กรุงเทพฯ                                                     

  รวม                                                 5,633         10,149   3,679    6,528    
  ------ ---------------- ----------------- --------- ------------- -------- -------- -------- ---------------------

  -----------------------------------------------------------------------
  หมายเหตุ : เพื่อให้การแบ่งแยกระดับราคามีความชัดเจนมากขึ้น
  คำจำกัดความของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในที่นี้ให้หมายถึง

  AA = บ้านที่มีระดับราคา 8 ล้านบาทขึ้นไป

  AB = บ้านที่มีระดับราคา 5-8 ล้านบาท

  AC = บ้านที่มีระดับราคา 3-5 ล้านบาท

  BA = บ้านที่มีระดับราคา 2-3 ล้านบาท

  BB = บ้านที่มีระดับราคา 1-2 ล้านบาท
  -----------------------------------------------------------------------

การตลาดและภาวะการแข่งขัน

สรุปสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ ปี 2555

ในปี 2555 ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพ –
ปริมณฑลได้เปิดโครงการคอนโดมีเนียมใหม่จำนวนมาก
สวนทางกับโครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายใหม่น้อยลง
นอกจากนี้ยังรุกออกไปเปิดโครงการใหม่ในต่างจังหวัดมากขึ้น โดยในครึ่งหลังของปี 2555
ผู้บริโภคและผู้ประกอบการเริ่มคลายกังวลต่อวิกฤตอุทกภัย
และหันมาเปิดโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น และเปิดโครงการคอนโดนิเนียมน้อยลง
โดยมีห้องชุดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ลดลงเหลือประมาณ 12,100 หน่วยในไตรมาส 3
และประมาณ 14,200 หน่วยในไตรมาสสุดท้าย (ในไตรมาส 1 มีเปิดมากถึง 21,900 หน่วย)
ขณะที่บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นเป็น 11,400 หน่วยในไตรมาส 3 และ 13,300
หน่วยในไตรมาสสุดท้าย (ในไตรมาส 1 มีเปิดแค่เพียง 6,850 หน่วย)

นอกจากในพื้นที่กรุงเทพ – ปริมณฑลแล้ว
ผู้ประกอบการรายใหญ่จากส่วนกลางหลายรายหันไปเปิดโครงการที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัดมากขึ้น
ทั้งในจังหวัดชลบุรี ขอนแก่น นครราชสีมา เชียงใหม่ ภูเก็ต หาดใหญ่ อุดรธานี อุบลราชธานี ฯลฯ
โดยเปิดทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรในพื้นที่จังหวัดชลบุรี และหัวหิน-ชะอำ
เป็นจำนวนมาก สำหรับจังหวัดอื่นๆ ที่น่าสนใจ ได้แก่ ภูเก็ต เชียงใหม่ และขอนแก่น

สรุปสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2555 ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดี
ได้รับอานิสงค์จากมาตรการของภาครัฐในด้านสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (Soft Loan) เมื่อช่วงกลางปี
ผนวกกับนโยบายบ้านหลังแรก และความเชื่อมั่นที่ค่อยๆ ฟื้นคืนมาจนกลับสู่สภาพปกติในช่วงหลังของปี
ทำให้สถาบันการเงินมียอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ใน 3 ไตรมาสแรก สูงถึงประมาณ 339,000
ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 16 จากช่วงเดียวกันของปี 2554 และคาดว่าตลอดทั้งปี 2555
ยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่อาจสูงเกินกว่า 400,000 ล้านบาทเป็นครั้งแรก นอกจากนี้
จากการสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในไตรมาสสุดท้ายของปี
2555 พบว่าผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันและความคาดหวังในอนาคต 6
เดือนข้างหน้าดีขึ้นมาก โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีส่วนแบ่งการตลาดสูง ดังนั้น
ผู้ประกอบการยังคงมีแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่อเนื่อง
ทำให้ภาคที่อยู่อาศัยของไทยจะยังคงเติบโตได้ดีในปี 2556

แนวโน้มและทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556

ในปี 2556
กรุงเทพมหานครมีแนวโน้มจะประกาศใช้ผังเมืองรวมใหม่ได้ก่อนผังเมืองรวมฉบับเดิมที่ได้รับการต่ออายุในปัจจุบันจนถึงช่วงกลางเดือน
พ.ค. 56 นี้ ทำให้เกิดความชัดเจนในการกำหนดแผนธุรกิจของผู้ประกอบการ
โดยผังเมืองฉบับใหม่จะมีความเข้มงวดเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่

ปัญหาและอุปสรรคจากการขาดแคลนแรงงานต่อเนื่องจะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในปี
2556 นี้ ผู้ประกอบการจะแก้ปัญหาโดยการจัดสร้าง
หรือจัดหาผนังสำเร็จรูปและชิ้นส่วนอุปกรณ์สำเร็จรูปมาใช้มากขึ้น เพื่อลดการพึ่งพิงแรงงาน
สำหรับราคาวัสดุก่อสร้างในปี 2556 น่าจะทรงตัวและเพิ่มขึ้นไม่มากนัก
เนื่องจากเศรษฐกิจในซีกโลกตะวันตกยังชะลอตัว ผนวกกับ ปัจจัยเสี่ยงในเรื่องเศรษฐกิจของยุโรป
และสถานการณ์การเมืองภายในประเทศ

ในปี 2556 ผู้ประกอบการมีแนวโน้มที่จะหันกลับมาทำโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น
แม้จะต้องเผชิญกับความท้าทายในเรื่องการควบคุมต้นทุน
แนวโน้มการปรับฐานราคาของบ้านระดับล่างทั้งประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ จากปี 2555
ยังมีทาวน์เฮ้าส์ขายในราคาประมาณ 1 ล้านบาท หรือต่ำกว่า 1 ล้านบาท แต่ในปี 2556
จะเห็นการขยับฐานราคาขึ้นเป็น 1.5 ล้านบาท
แม้แต่ผู้ประกอบการที่สามารถควบคุมค่าก่อสร้างได้ดีก็จะต้องมีการขึ้นราคาบ้านเช่นกัน

ระดับราคาในปี 2556

-   ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยปรับขึ้น 5 – 10%

-   บ้านไม่เกิน 2 ล้านบาท ปรับขึ้น 10%

-   บ้านไม่เกิน 2 - 4 ล้านบาท ปรับขึ้น 5 - 7%

-   บ้านสูงกว่า 4 ล้านบาท ปรับขึ้น 3 - 5%

-   อาคารชุดเฉลี่ยปรับขึ้น 7 – 10%

ในด้านปัจจัยแรงหนุนจากผู้ซื้อท้องถิ่น และต่างชาติ กลุ่มสินค้าที่ซื้อจัดอยู่ในระดับ Middle-end
ไปถึง High-end โดยนักลงทุนที่มีบทบาทในตลลาดอสังหาริมทรัพย์ สามารถแบ่งได้ 2
ประเภทหลักๆ คือ ประเภทที่ 1 นักลงทุนที่ให้ความสำคัญเรื่องผลตอบแทนรายปีจากค่าเช่า 5-6
ปีคืนทุน แนวโน้มเช่นนี้เกิดขึ้นหลังจากการเปิดเออีซี
ซึ่งไทยจะมีบทบาทสำคัญในการรวมตัวกันในครั้งนี้
และจะผลักดันให้ชาวยุโรปและอเมริกันเดินทางมากรุงเทพฯ เพื่อสร้างธุรกิจตลอดจนหางานทำ
ประเภทที่ 2 คือ นักลงทุนชาวไทยที่ตั้งใจเก็บสินทรัพย์เอาไว้ และรอการพัฒนาในอนาคต
จากบทสะท้อนดังกล่าวคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2556
ยังได้รับการตอบรับที่ดีจากทั้งผู้ซื้อในประเทศ และผู้ซื้อต่างประเทศในทางที่ดี
ภายใต้กรอบการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศ และความมีเสถียรภาพทางการเมือง
โครงการเมกะโปรเจคของรัฐบาล และบทบาทเออีซี
จะเป็นองค์ประกอบสำคัญในการขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์
ส่วนชาวต่างชาติที่เข้ามามีบทบาทในการซื้อที่อยู่อาศัยหรืออสังหาริมทรัพย์นั้น
นอกจากชาวอเมริกันและชาวยุโรป
กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติที่จะเข้ามาลงทุนในประเทศไทยน่าจะมาจากสิงค์โปร์ ฮ่องกง ญี่ปุ่น
รวมถึงนักลงทุนหน้าใหม่จาก จีน รัสเซีย ไต้หวัน และอินเดีย เป็นต้น นอกจากนั้นแล้ว
หลังจากประเทศไทยเข้าร่วมประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือ AEC ในปี 2558
จะส่งผลให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นทุกพื้นที่ โดยเฉพาะภาคตะวันออกเฉียงเหนือ อาทิ อุบลราชธานี
อุดรธานี ขอนแก่น หนองคาย และมุกดาหาร เป็นต้น ส่วนที่ดินทำเลภาคใต้ เช่น หาดใหญ่
และภูเก็ต ปรับราคาขึ้นเช่นกันแต่ไม่ร้อนแรงเท่าภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ดังนั้น
รัฐบาลควรมีทั้งนโยบายการกระตุ้นบ้านหลังแรกให้คนมีที่อยู่อาศัย
และการควบคุมระดับราคาของสินค้า รวมถึงการปล่อยสินเชื่อที่มีคุณภาพให้มากขึ้น

สำหรับที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในช่วงระยะเวลา 3 ปีที่ผ่านมา (ปี 2553-2555)
มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ใน

กทม.-ปริมณฑล จำนวน 169,000 หน่วย และบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่จำนวน 134,000 หน่วย
และในปี 2556 มีผู้ประกอบการรายใหญ่ประกาศเปิดตัวโครง-การใหม่จำนวนมาก
โดยเฉพาะคอนโดฯประมาณ 52,000 หน่วย และบ้านจัดสรรไม่ต่ำกว่า 32,000 หน่วย
จึงเชื่อว่าโดยภาพรวมในปีนี้จะมีโครงการแนวราบเปิดตัวไม่ต่ำกว่า 40,000 หน่วย
โดยเฉพาะทำเลย่านพระราม 2 จะมีคอนโดฯเปิดตัวใหม่ประมาณ 2-3 โครงการ ทั้งนี้
ในเดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ 2556 มีคอนโดฯเปิดขายใหม่ประมาณ 9,200 หน่วย จาก 26
โครงการ ส่วนใหญ่เกือบ 60% อยู่ในระดับราคา 1-1.99 ล้านบาท
ขณะที่บ้านจัดสรรมีโครงการเปิดขายใหม่ประมาณ 2,700 หน่วย แบ่งเป็นทาวน์เฮาส์ 60%
และบ้านเดี่ยว 22% ส่วนที่เหลือเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์

สรุปได้ว่าทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2556
จะยังเติบโตได้อย่างต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจหรือ GDP ที่มีการคาดการณ์ว่าจะเติบโตระดับ 5%
โดยมีปัจจัยเกื้อหนุนในเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มลดลง ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับ 7-8%
นอกจากนี้ความได้เปรียบของราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเมื่อเทียบกับประเทศโซนเอเชียด้วยกัน
เช่น จีน สิงคโปร์ และฮ่องกง ยังนับว่ามีราคาที่ไม่สูง
ขณะที่ในอนาคตไทยจะมีความได้เปรียบจากการเป็นศูนย์กลางของเออีซี
ดังนั้นจึงนับได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจะได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติเพิ่มมากขึ้น

จุดแข่งขันของธุรกิจ

สำหรับจุดแข่งขันของบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ในปี 2555 ประกอบด้วย

1.  Location

  เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจและราคาน้ำมันที่ผันผวน
  ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ต้องการที่อยู่อาศัยอยู่ที่อยู่ใกล้ที่ทำงาน หรือสถานอำนวยความสะดวกต่าง ๆ
  เพื่อความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตประจำวัน
  ดังนั้นบริษัทจึงเลือกเปิดโครงการบนทำเลที่ใกล้กับระบบขนส่งมวลชน เช่น รถไฟฟ้า
  รถไฟฟ้าใต้ดิน และทางด่วน เป็นต้น ซึ่งสามารถตอบสนองความต้องการผู้บริโภคได้

2.  Differentiation

  การพัฒนาและออกแบบบ้านให้มีสไตล์ตอบรับกับยุคสมัยและวิถีการใช้ชีวิตของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปรวมถึงการผสมผสานดีไซน์และพื้นที่ใช้สอยให้สามารถดัดแปลงได้ตามความต้องการใช้งาน
  เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่บริษัทหาข้อมูลเพิ่มเติมตลอดเวลาเพื่อออกแบบบ้านให้ตรงใจกับลูกค้ามากที่สุด

3.  Most Value for Money

บริษัทคำนึงถึงความคุ้มค่าที่ผู้บริโภคจะได้รับ
ดังนั้นเราจึงพยายามที่จะคัดสรรสิ่งที่มีคุณภาพดีที่สุดให้กับลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง
พื้นที่ใช้สอย การรักษาความปลอดภัย หรือ สาธารณูปโภคในโครงการ
นอกจากนี้บริษัทได้เพิ่มเติมอุปกรณ์ที่จำเป็นสำหรับการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นเฟอร์นิเจอร์
หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าให้แก่ลูกค้า เพื่อช่วยให้ลูกค้าประหยัดเวลา
และค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่

4.  Customer Relationship Management

อีกสิ่งหนึ่งที่ขาดไม่ได้และบริษัทได้กำหนดให้มีนโยบายการตอบแทนลูกค้าในโครงการโดยจะมีการจัดกิจกรรมเพิ่มความสัมพันธ์ให้กับลูกค้าหรือที่เรียกว่า
(CRM Customer Relationship Management) ซึ่งกิจกรรมต่างๆ
จะจัดขึ้นเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยรายเก่าและรายใหม่ได้มีโอกาสทำความรู้จักกัน
เพื่อเป็นการสร้างความสัมพันธ์และสภาพแวดล้อมที่ดีในชุมชน
ที่สำคัญคือลูกค้าจะได้รับความรู้สึกถึงความเป็นพิเศษและคุ้มค่าหลังจากได้เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของผู้อยู่อาศัยในโครงการ

กลยุทธ์ทางการตลาด

1.  ทำเลและที่ตั้งโครงการ

สิ่งที่เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการเลือกที่อยู่อาศัย คือ ทำเล
บริษัทจึงมีนโยบายในการเลือกสรรทำเลที่ตั้งของโครงการมากที่สุด
โดยทำเลที่ตั้งของโครงการส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกสำคัญ
อีกทั้งยังศึกษาถึงแนวโน้มและผังเมืองของทำเลนั้น ๆ ในอนาคตข้างหน้า
ซึ่งปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทจะอยู่ในย่านลาดพร้าว, เกษตร-นวมินทร์, อโศก-รัชดา,
รัชดา-สุทธิสาร, สุขุมวิท, ติวานนท์ และบางนา ซึ่งโครงการจะตั้งอยู่ไม่ห่างจากทางด่วน รถไฟฟ้า
และรถไฟฟ้าใต้ดิน เพื่อความสะดวกสบายต่อการเดินทาง
อีกทั้งยังเป็นแหล่งชุมชนที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมสรรพ
และจากเหตุการณ์น้ำท่วมกรุงเทพมหานครในปี 2554 บริษัทจึงมีปัจจัยเพิ่มเติม คือ
ทำเลที่ตั้งโครงการต้องน้ำไม่ท่วม

2.  ราคา

การกำหนดราคาขายของสินค้าในบริษัทจะคำนึงถึงปัจจัยต่างๆที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นทำเล
ต้นทุนการก่อสร้าง รูปแบบบ้าน ราคาของสินค้าในตลาดที่อยู่ในระดับเดียวกัน
รวมถึงกลยุทธ์ส่งเสริมการตลาดเพื่อเปรียบเทียบราคาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
หรือคอนโดมิเนียมของบริษัทกับบริษัทอื่นๆ เพื่อให้ผู้บริโภคเห็นถึงความคุ้มค่าของสินค้ามากที่สุด
ทั้งนี้จะเห็นได้ว่าในทำเลและสินค้าระดับเดียวกัน ราคาของบริษัทจะมีราคาที่ต่ำกว่า
หรือในบางโครงการที่ทำเลของโครงการค่อนข้างดีกว่าบริษัทอื่นๆ มากในระดับสินค้าราคาเดียวกัน
บริษัทก็จะกำหนดราคาขายโดยคำนึงถึงประโยชน์การใช้สอยของบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ
ในโครงการเพื่อให้ลูกค้ารู้สึกคุ้มค่าต่อเงินที่จ่ายมากที่สุด

3.  ตราสินค้า และผลิตภัณฑ์

ในปี 2555 บริษัทมีแผนในการตอกย้ำตราสินค้า (Branding)
ในความมีเอกลักษณ์และความโดดเด่นในการเรื่องการออกแบบและพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีสไตล์
มีความทันสมัย
มีความคุ้มค่าและความภูมิใจที่สุดเมื่อเลือกเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยภายใต้ตราสินค้าของบริษัท
นอกจากนี้บริษัทยังคงมุ่งเน้นการออกแบบและพัฒนาผลิตภัณฑ์ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
และคอนโดมิเนียมที่มีฟังก์ชั่นที่ลงตัว และมีสไตล์ทันสมัยเป็นเอกลักษณ์โดดเด่น มีส่วนกลาง
และสาธารณูปโภคออกแบบที่เตรียมไว้อย่างร่มรื่น สวยงาม รวมทั้งเลือกใช้วัสดุที่ได้มาตรฐาน
และติดตั้งอุปกรณ์ และหรือเฟอร์นิเจอร์เพื่อรองรับการอยู่อาศัยที่สมบูรณ์แบบที่สุด

บริษัทไม่หยุดนิ่งที่จะพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่อย่างต่อเนื่อง
โดยได้มีการออกแบบและพัฒนารูปแบบของผลิตภัณฑ์ ทั้งรูปแบบสถาปัตยกรรม
และสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ เพื่อให้สามารถตอบสนองรูปแบบการใช้ชีวิต (Life
style) ของผู้บริโภคที่มีความหลากหลายและแตกต่างกันออกไป
ทั้งนี้สิ่งที่สำคัญที่สุดคือผู้บริโภคต้องได้รับความพึงพอใจ และความสะดวกสบายจากโครงการมากที่สุด

4.  การสร้างความเชื่อมั่น การให้บริการและการดูแลลูกค้า

บริษัทได้มีการจัดระบบการให้บริการ และการดูแลลูกค้าอย่างต่อเนื่อง
นับตั้งแต่วันที่ลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการของบริษัท จนกระทั่งตัดสินใจซื้อ รับมอบบ้าน
และเป็นลูกค้าที่อยู่อาศัยในโครงการ โดยบริษัทได้มีการพัฒนาฐานลูกค้าที่มีประสิทธิภาพ
และจัดบุคลากรที่มีหน้าที่เฉพาะเพื่อให้การบริการอย่างทั่วถึง
อีกทั้งได้จัดให้มีกิจกรรมเพื่อเสริมสร้างสัมพันธภาพอันดีแก่ลูกค้าที่อยู่อาศัยในโครงการอย่างต่อเนื่อง
โดยบริษัทเล็งเห็นความสำคัญในเรื่องนี้ และจะเป็นกลยุทธ์หลักในการทำการตลาด

5.  การจัดจำหน่ายและการเข้าถึงลูกค้า

ในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายและลูกค้า
ทางบริษัทตระหนักและหาข้อมูลอย่างชัดเจนถึงลักษณะของกลุ่มเป้าหมายของแต่ละโครงการไม่ว่าจะเป็น
รายได้ ลักษณะการใช้ชีวิต (Life Style) สถานที่อยู่เดิม สถานที่ทำงาน และขนาดของครอบครัว
เพื่อวางกลยุทธ์ในการเข้าถึงลูกค้าในแต่ละกลุ่มให้ชัดเจนและมีประสิทธิภาพมากขึ้น
โดยบริษัทได้มีนโยบายการใช้สื่อช่องทางใหม่ (New Media) มากขึ้น
ไม่ว่าจะมีเป็นสื่อบริเวณสถานีรถไฟฟ้า รถไฟฟ้าใต้ดิน Bill Board การจัดevent สื่อวิทยุ หรือ
การโฆษณาทางโทรทัศน์ และเว็บไซต์ต่างๆ ทั้งนี้สำหรับกลุ่มเป้าหมายของสินค้าระดับบน
ทางบริษัทมีนโยบายการเข้าถึงลูกค้าโดยตรง เช่น การส่ง Direct mail หรือ SMS เป็นต้น

6.  การเก็บข้อมูลเพื่อวิจัยการตลาด

เนื่องจากปัจจุบันการแข่งขันของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างเข้มข้น
ดังนั้นบริษัทที่เข้าใจและรู้จักลูกค้า รู้ความต้องการของลูกค้า
และสินค้าของคู่แข่งมากที่สุดจะสามารถพัฒนาสินค้า
รวมถึงกลยุทธ์ส่งเสริมการตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ดังนั้นบริษัทจึงเล็งเห็นความสำคัญของการเก็บข้อมูลวิจัยการตลาดอย่างมาก
ในปีที่ผ่านมาบริษัทมีนโยบายในการพัฒนาการวิจัยและเก็บข้อมูล ทั้งการจ้างทีมงานที่มีความชำนาญ
และการจัดทำโปรแกรม (Software) ที่ช่วยให้การเก็บข้อมูลและการวิจัยที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น

การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

การพัฒนาโครงการต่าง ๆ ของบริษัท
ในแต่ละโครงการจะมีระยะเวลาในการดำเนินงานที่แตกต่างกันออกไป
ขึ้นอยู่กับขนาดและรูปแบบของโครงการ
ทั้งนี้ระยะเวลาในการดำเนินการของแต่ละโครงการนั้นจะแสดงให้เห็นเป็นแผนภาพ ดังต่อไปนี้

โครงการบ้านเดี่ยว

[]

โครงการทาวน์เฮ้าส์

[]

โครงการคอนโดมิเนียม

[] 

รายละเอียดขั้นตอนการจัดหาผลิตภัณฑ์และการบริการ

1. การจัดซื้อที่ดิน

ที่ดินเป็นต้นทุนหลักในการทำธุรกิจของบริษัท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 30-40 % ของต้นทุนทั้งหมด
ดังนั้นบริษัทจึงได้ให้ความสำคัญกับการจัดซื้อที่ดินเป็นอย่างมาก การจัดซื้อที่ดินเพื่อทำโครงการนั้น
บริษัทจะมองหาที่ดินที่มีศักยภาพ และอยู่ในเขตเมือง ทั้งนี้
เพื่อให้ที่ดินดังกล่าวภายหลังการพัฒนาเป็นโครงการแล้วสามารถขายและปิดโครงการได้ภายในระยะเวลาอันสั้น
และก่อนการจัดซื้อที่ดินในแต่ละครั้งจะต้องมีการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
โดยสำรวจสภาวการณ์ตลาดและสภาวะการแข่งขัน
รวมทั้งความต้องการของลูกค้าในพื้นที่เป้าหมายที่จะดำเนินโครงการ เพื่อหาโอกาสทางการตลาด
และศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จากนั้นจึงจะดำเนินการเจรจาซื้อที่ดิน
โดยบริษัทจะติดต่อซื้อที่ดินผ่านนายหน้าขายที่ดินเป็นส่วนใหญ่
หรือบางกรณีบริษัทอาจติดต่อซื้อจากเจ้าของที่ดินเอง ในราคาที่เปรียบเทียบกับราคาประเมิน
หรือราคาตลาดแล้วเห็นว่าเหมาะสม
และบริษัทไม่มีนโยบายซื้อที่ดินเพื่อสะสมเป็นสต็อกไว้ก่อนการพัฒนาโครงการเป็นระยะเวลานาน

2. การจัดหาผู้รับเหมาและการก่อสร้าง

ปัจจุบันบริษัทได้มีการเปิดบริษัทย่อย บริษัท วันอัพ จำกัด
ซึ่งมีลักษณะการประกอบธุรกิจเป็นการบริการรับเหมาก่อสร้าง โดยจะก่อสร้างให้กับบริษัทฯ เป็นหลัก
ทั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้สามารถควบคุมต้นทุนและระยะเวลาการส่งมอบงานให้ได้ตรงตามแผนงานของบริษัท
โดยได้คัดเลือกบุคลากรที่มีความรู้ความสามารถ
และบริหารงานโดยทีมงานที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในงานด้านอาคารทุกประเภท
นอกจากนี้ได้มีการว่าจ้างผู้รับเหมารายอื่นเข้ามาดำเนินการก่อสร้างด้วยส่วนหนึ่ง
โดยบริษัทจะเป็นผู้คัดเลือกผู้รับเหมาขนาดกลางและขนาดใหญ่ที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก
ซึ่งบริษัทจะกำหนดค่าจ้างเหมารวมค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างให้กับผู้รับเหมา
และจะทำการควบคุมคุณภาพของงานและต้นทุนการก่อสร้างให้ได้ตามที่บริษัทกำหนดไว้
โดยความเสี่ยงในเรื่องการขาดแคลนผู้รับเหมาของบริษัทจะสามารถลดลงได้ ดังนี้

1.  บริษัทมีการเจรจาราคาค่าวัสดุก่อสร้างหลักส่วนใหญ่กับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างให้ผู้รับเหมาและกำหนดยืนราคาไว้ให้กับผู้รับเหมาสำหรับช่วงระยะเวลาหนึ่ง
    และให้ผู้รับเหมาไปซื้อวัสดุจากผู้ค้าที่ได้เจรจาค่าวัสดุไว้ให้แล้ว
    ส่งผลให้ผู้รับเหมาที่รับงานจากทางบริษัทสามารถกำหนดและควบคุมต้นทุนของตนเองได้แน่นอนขึ้น
    ทำให้ผู้รับเหมาต้องการที่จะทำธุรกิจกับบริษัท

2.  ปัจจุบันบริษัทมีผู้รับเหมาที่รับทำงานให้กับบริษัทอย่างต่อเนื่องมากกว่า 20 ราย
    ซึ่งหากผู้รับเหมารายใดไม่สามารถรับงานที่ทำกับบริษัทไว้ได้
    บริษัทก็สามารถจัดให้ผู้รับเหมารายอื่นทดแทนได้ทันที

3.  มีการนำเทคโนโลยีสมัยใหม่แทนกำลังคน เช่น แบบเหล็กสำหรับหล่อคอนกรีต (Tunnel
    Formwork) และแบบอลูมเนียมสำหรับหล่อคอนกรีต (Aluminum formwork)
    ซึ่งเป็นเครื่องมือเครื่องจักรหนัก โดยจะช่วยลดอัตรากำลังคนได้ถึงร้อยละ 20-30
    และทำให้ผลกระทบในเรื่องภาวะขาดแคลนกำลังคนน้อยลง

3. การส่งมอบงาน

บริษัทจะชำระเงินค่าก่อสร้างให้กับผู้รับเหมาตามงวดความสำเร็จของงานที่ได้ระบุไว้ในสัญญาการก่อสร้างและหลังจากที่ได้มีการตรวจรับงวดงานร่วมกับลูกค้าแล้วเท่านั้น
ซึ่งในการชำระเงินให้กับผู้รับเหมา บริษัทจะหักเงินค่าประกันผลงานไว้ในแต่ละงวดงานร้อยละ
2.5-5.0 ของมูลค่างานที่ส่งมอบ
โดยผู้รับเหมาที่บริษัทว่าจ้างเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างขนาดกลางที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการก่อสร้าง
มีคุณภาพของงานที่ดี มีฐานะทางการเงินที่มั่นคงและเครดิตทางการค้าที่ดี
จึงทำให้มั่นใจได้ว่างานของผู้รับเหมามีคุณภาพในระดับหนึ่ง
บริษัทยังได้กำหนดให้มีคณะทำงานตรวจสอบคุณภาพงานก่อสร้าง
โดยว่าจ้างที่ปรึกษาภายนอกมาเป็นผู้ควบคุมคณะทำงาน
มีการจัดฝึกอบรมผู้ควบคุมงานและวิศวกรก่อสร้างของทั้งบริษัทและของผู้รับเหมา
จัดทำคู่มือว่าด้วยมาตรฐานการก่อสร้างและมาตรฐานการตรวจรับบ้าน
ในส่วนของการติดตามความก้าวหน้างานก่อสร้าง
ผู้ควบคุมงานก่อสร้างจะคอยรายงานความคืบหน้างานก่อสร้าง
เมื่อมีเหตุล่าช้าจะเข้าแก้ไขปัญหาได้ทันเวลา
ในกรณีที่ผู้รับเหมารายเดิมไม่สามารถส่งมอบงานได้ตามกำหนด
ก็จะจัดหาผู้รับเหมารายอื่นเข้าทำงานแทน

4. การจัดการผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการพัฒนาโครงการและขออนุญาตจัดสรรที่ดิน บริษัทจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบขององค์กรกำกับ
ดูแลที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายการจัดสรรที่ดิน ซึ่งได้คำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ในการพัฒนาโครงการ บริษัทมีการดูแลการขนดินให้ล้างทำความสะอาดรถและถนนเมื่องานเสร็จ
มีการฉีดน้ำกันฝุ่นฟุ้งกระจาย และจำกัดเวลาทำงาน

ในส่วนการทำการพัฒนาโครงการและงานก่อสร้างขนาดใหญ่
จะต้องทำรายงานศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม
เสนอต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
บริษัทต้องดำเนินการแก้ไขปรับปรุงงานเพื่อลดผลกระทบที่มีต่อสิ่งแวดล้อมอยู่แล้ว
เมื่อได้หนังสือรับรองจากหน่วยงานดังกล่าวแล้ว บริษัทจึงจะสามารถเริ่มพัฒนาโครงการได้
นอกจากนี้บริษัทได้ร่วมมือกับชุมชนทำความสะอาดถนนนอกโครงการและปลูกต้นไม้เพื่อดูดซับฝุ่นละออง
ส่วนอุปกรณ์ไฟฟ้าที่ใช้ภายในบ้าน ทางบริษัทเลือกใช้อุปกรณ์ไฟฟ้าทั้งที่ติดตั้งให้กับลูกค้า
หรือที่จัดเตรียมเป็นของสมนาคุณหรือการส่งเสริมการขายให้ลูกค้าก็ล้วนเป็นแบบประหยัดไฟทั้งสิ้น
และที่ผ่านมาบริษัทยังไม่เคยมีข้อพิพาททางกฎหมายในเรื่องของสิ่งแวดล้อม

งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

งานที่ยังไม่ส่งมอบในส่วนของบ้าน (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม)

หน่วย : พันบาท

+---------------+------+--------+------+-----+-----+------+----------+
| ชื่อโครงการ     | จำนว | ขาย    | ยอด  |     |     | มูล   | ส        |
|               | นหลัง | /มูลค่าต | รับรู้ร |     |     | ค่างา | ัดส่วนของม |
|               |      | ามสัญญา | ายได้ |     |     | นที่ยัง | ูลค่าที่ยังไม่ |
|               |      |        |      |     |     |      |          |
|               |      |        |      |     |     | ไม่ไ  |          |
|               |      |        |      |     |     | ด้รับรู้ |          |
+---------------+------+--------+------+-----+-----+------+----------+
|               |      |        |      |     |     |      | รับรู้ราย   |
|               |      |        |      |     |     |      | ได้เทียบกับ |
+---------------+------+--------+------+-----+-----+------+----------+
|               |      |        | ก่อน  | 2   | รวม |      | มูลค่า     |
|               |      |        | ปี    | 555 |     |      | ขายของโค |
|               |      |        | 2555 |     |     |      | รงการ(%) |
+---------------+------+--------+------+-----+-----+------+----------+
| สวนา 1        | 73   | 2      | 274  | -   | 2   | 3    | 1.08%    |
| (             |      | 77,797 | ,797 |     | 74, | ,000 |          |
| เกษตร-นวมินทร์) |      |        |      |     | 797 |      |          |
+---------------+------+--------+------+-----+-----+------+----------+
| คาซา (รัชดา)   | 68   | 2      | 236  | -   | 2   | -    | 0.00%    |
|               |      | 36,116 | ,116 |     | 36, |      |          |
|               |      |        |      |     | 116 |      |          |
+---------------+------+--------+------+-----+-----+------+----------+
| บุษบา (ลาดพร้าว | 122  | 2      | 285  | -   | 2   | -    | 0.00%    |
| 130)          |      | 85,124 | ,124 |     | 85, |      |          |
|               |      |        |      |     | 124 |      |          |
+---------------+------+--------+------+-----+-----+------+----------+
| คาซา (สุขุมวิท)  | 23   | 91,911 | 91   | -   | 91, | 256  | 0.28%    |
|               |      |        | ,655 |     | 655 |      |          |
+---------------+------+--------+------+-----+-----+------+----------+
| ชบา Exclusive | 70   | 1      | 188  | -   | 1   | 1    | 0.56%    |
| (             |      | 89,374 | ,306 |     | 88, | ,068 |          |
| เกษตร-นวมินทร์) |      |        |      |     | 306 |      |          |
+---------------+------+--------+------+-----+-----+------+----------+
| สวนา 3        | 21   | 83,118 | 83   | -   | 83, | -    | 0.00%    |
| (             |      |        | ,118 |     | 118 |      |          |
| เกษตร-นวมินทร์) |      |        |      |     |     |      |          |
+---------------+------+--------+------+-----+-----+------+----------+
| เมทโทร        | 88   | 2      | 207  | -   | 2   | 5    | 2.65%    |
| (เกษตร)       |      | 13,645 | ,975 |     | 07, | ,670 |          |
|               |      |        |      |     | 975 |      |          |
+---------------+------+--------+------+-----+-----+------+----------+
| แมนดารีนา      | 2    | 12,513 | 12   | -   | 12, | -    | 0.00%    |
| (รัชดา)        |      |        | ,513 |     | 513 |      |          |
+---------------+------+--------+------+-----+-----+------+----------+
| โครงการอื่น     | 249  | 4      | 446  | -   | 4   | 883  | 0.20%    |
|               |      | 47,836 | ,953 |     | 46, |      |          |
|               |      |        |      |     | 953 |      |          |
+---------------+------+--------+------+-----+-----+------+----------+
| รวม           | 716  | 1,8    | 1    | -   | 1,8 | 10   | 0.59%    |
|               |      | 37,434 | ,826 |     | 26, | ,877 |          |
|               |      |        | ,557 |     | 557 |      |          |
+---------------+------+--------+------+-----+-----+------+----------+

งานที่ยังไม่ส่งมอบในส่วนของที่ดิน บ้าน และคอนโดมิเนียม

หน่วย : พันบาท

  ------------------ ---------------- --------- ------------ --------- ---------------------- ---------
  ชื่อโครงการ          โครงการที่ขายแล้ว             การโอนสะสม             โครงการส่วนที่ยังไม่ได้โอน   

                     จำนวนแปลง        ราคา      จำนวนแปลง    ราคา      จำนวนแปลง              ราคา

  ทาวน์เฮาส์                                                                                    

  โมวา (เกษตร)       293              958,229   292          954,659   1                      3,570

  แอท โฮม            93               220,036   93           220,036   -                      -

  เดอะ คัลเลอร์ส       249              631,035   246          621,855   3                      9,180
  เกษตรนวมินทร์ เฟส 1                                                                           

  เดอะ คัลเลอร์ส       176              442,796   176          442,796   -                      -
  เกษตรนวมินทร์ เฟส 2                                                                           

  เดอะ คัลเลอร์ส       182              332,665   182          332,665   -                      -
  ติวานนท์                                                                                      

  เดอะ คัลเลอร์ส       187              328,982   187          328,982   -                      -
  ติวานนท์ พรีเมี่ยม เฟส                                                                           
  1                                                                                           

  เดอะ คัลเลอร์ส       236              570,793   236          570,793   -                      -
  พรีเมี่ยม เกษตร                                                                                

  อารียา ทูบี           146              511,462   143          498,862   3                      12,600

  เดอะ คัลเลอร์ส       181              367,017   181          367,017   -                      -
  พรีเมี่ยม บางนา                                                                                

  เดอะ คัลเลอร์ส       149              253,584   149          253,584   -                      -
  พรีเมี่ยม ติวานนท์ เฟส                                                                           
  2                                                                                           

  แมนดารีนา สุขุมวิท 77  54               335,905   44           269,514   10                     66,391

  เดอะ คัลเลอร์ส       112              204,241   112          204,241   -                      -
  พรีเมี่ยม ติวานนท์ เฟส                                                                           
  3                                                                                           

  เดอะ คัลเลอร์ส       49               117,294   49           117,294   -                      -
  พรีเมี่ยม บางนา เฟส 2                                                                          

  เดอะ คัลเลอร์ บางนา  143              289,583   60           126,149   83                     163,434
  กม.10                                                                                       

  เดอะ วิลเลจ บางนา   41               114,450   -            -         41                     114,450
  ------------------ ---------------- --------- ------------ --------- ---------------------- ---------

  ------------------ ---------------- ------------ ------------ ------------ ---------------------- -----------
  ชื่อโครงการ          โครงการที่ขายแล้ว                การโอนสะสม                โครงการส่วนที่ยังไม่ได้โอน   

                     จำนวนแปลง        ราคา         จำนวนแปลง    ราคา         จำนวนแปลง              ราคา

  เดอะ วิลเลจ         2                8,793        -            -            2                      8,793
  แจ้งวัฒนะ-ติวานนท์                                                                                    

  เดลี่ บาย อารียา      34               126,440      26           97,640       8                      28,800

  คอนโดมิเนียม                                                                                        

  เอ สเปซ เกษตร      199              312,972      196          309,366      3                      3,606

  เอ สเปซ – อโศก     2,173            4,197,830    2,172        4,194,241    1                      3,589

  เอ สเปซ เพลย์       480              781,355      479          776,455      1                      4,900

  เอ สเปซ สุขุมวิท 77   290              472,867      287          469,327      3                      3,540

  เอ สเปซ มี สุขุมวิท 77 99               120,688      -            -            99                     120,688

  เอ สเปซ มี บางนา    315              306,395      -            -            315                    306,395

  เอ สเปซ            123              336,105      -            -            123                    336,105
  ไอ.ดี.อโศก-รัชดา                                                                                    

  เอ สเปซ มี          22               27,088       -            -            22                     27,088
  เกษตร-นวมินทร์                                                                                      

  รวม                6,028            12,368,605   5,310        11,155,476   718                    1,213,129
  ------------------ ---------------- ------------ ------------ ------------ ---------------------- -----------

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทมียอดจองและทำสัญญาของทาวน์เฮ้าส์ที่ยังไม่ได้รับรู้รายได้
จำนวน 151 แปลง เป็นจำนวนเงิน 407.22 ล้านบาท และคอนโดมิเนียมจำนวน 567 ห้อง
เป็นจำนวนเงิน 805.91 ล้านบาท รวมทั้งสิ้นเป็นจำนวนเงิน 1,213.13 ล้านบาท
นอกจากนี้ยังมีมูลค่าบ้านที่ลูกค้ายังไม่ได้รับรู้รายได้อีกจำนวน 10.88 ล้านบาท