-----------------------------------------------------------------------
  4. การประกอบธุรกิจในแต่ละกลุ่มธุรกิจ

  -----------------------------------------------------------------------

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

4.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัท เคปเปล ไทย พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย มีการประกอบธุรกิจหลัก คือ
การดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขาย และ/หรือ ให้เช่า ทั้งในรูปแบบอาคารสำนักงาน
อาคารพาณิชย์ และโครงการบ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัย
โดยลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการทั้งหมดมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

4.1.1 กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

-   ที่ดินบริเวณถนนศรีนครินทร์

  บริษัทได้พัฒนาที่ดินในบริเวณศรีนครินทร์สำหรับก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัย จำนวน 2
  ชั้น ภายใต้ชื่อโครงการ วิลล่า อะคาเดีย ศรีนครินทร์ จำนวนทั้งสิ้น 367 หน่วย มีเนื้อที่ทั้งสิ้น
  99-3-97.8 ไร่ โครงการตั้งอยู่ที่ หมู่ 16 ซอยพัฒนาชุมชน 1 ถนนศรีนครินทร์ ตำบลบางแก้ว
  อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ โดยมีลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเป็นผู้บริโภคระดับกลางขึ้นไป
  อย่างไรก็ดี
  ปัจจุบันที่ดินอยู่ในระหว่างการพัฒนาเพื่อก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยวสำหรับพักอาศัยสำหรับเฟสที่ 2
  ซึ่งขึ้นอยู่กับความเสร็จสมบูรณ์ของเฟสที่ 1

-   ที่ดินบริเวณถนนวัชรพล

  บริษัทได้ทำการพัฒนาที่ดินในบริเวณวัชรพลสำหรับก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัยจำนวน 2
  ชั้น ภายใต้ชื่อโครงการ วิลล่า อะคาเดีย วัชรพล จำนวนทั้งสิ้น 270 หน่วย มีเนื้อที่ทั้งสิ้น
  78-0-46 ไร่ โครงการตั้งอยู่ที่ ซอยวัชรพล แขวงท่าแร้ง เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร
  โดยมีลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเป็นผู้บริโภคระดับกลางขึ้นไป อย่างไรก็ดี
  ปัจจุบันที่ดินอยู่ในระหว่างการพัฒนาเพื่อก่อสร้างเป็นบ้านเดี่ยวสำหรับพักอาศัยสำหรับช่วงที่ 2
  ต่อไป ซึ่งขึ้นอยู่กับความเสร็จสมบูรณ์ของช่วงที่ 1

  4.1.2 กลุ่มธุรกิจบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์อื่น

-   อาคารจูเวลเลอรี่ เซ็นเตอร์

  เป็นอาคารชุดสำนักงาน สูง 34 ชั้น มีพื้นที่จำนวนทั้งสิ้น 42,833.78 ตารางเมตร ตั้งอยู่เลขที่
  138 ถนนนเรศ แขวงสี่พระยา เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552
  มีห้องชุดในนามของบริษัทเพื่อขายและให้เช่า คิดเป็นพื้นที่จำนวนทั้งสิ้น 12,145.64 ตารางเมตร
  หรือคิดเป็นอัตราร้อยละ 28.36 ของจำนวนพื้นที่ทั้งหมด

-   สุขาภิบาล 3 แมนชั่น

  เป็นอาคารชุดเพื่อการพักอาศัย สูง 19 ชั้น ประกอบด้วยห้องชุดจำนวน 1,024 ห้องชุด
  ตั้งอยู่เลขที่ 22/1 ถนนสุขาภิบาล 3 แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร โดย ณ วันที่
  31 ธันวาคม 2552 มีห้องชุดในนามของบริษัทเพื่อขายและให้เช่า จำนวน 2 ห้องชุด
  คิดเป็นพื้นที่จำนวนทั้งสิ้น 119.21 ตารางเมตร

-   เดอะทรีโอ เชียงใหม่ (ชื่อเดิม “เชียงใหม่ วีไอพี ทาวเวอร์”)

  เป็นอาคารชุดเพื่อการพาณิชย์ สูง 4 ชั้น ตั้งอยู่เลขที่ 188/1-2 และ188/5-6 หมู่ 1
  ถนนห้วยแก้ว ตำบลช้างเผือก อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่ โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552
  มีห้องชุดในนามของบริษัทเพื่อขายและให้เช่า จำนวน 4 ห้องชุด คิดเป็นพื้นที่จำนวนทั้งสิ้น
  890.88 ตารางเมตร

-   ที่ดินและโรงงาน

  บริษัทมีที่ดินและโรงงานในนามของบริษัท ตั้งอยู่เลขที่ 1 หมู่ 5 ถนนพหลโยธิน (ทล.1)
  ตำบลไม้งาม อำเภอเมืองตาก จังหวัดตาก ซึ่งโรงงานได้หยุดดำเนินการตั้งแต่ปี พ.ศ. 2543
  ส่วนเครื่องจักรในโรงงานได้ขายไปตั้งแต่ปี พ.ศ. 2545
  ปัจจุบันที่ดินและโรงงานมีไว้สำหรับเพื่อขาย

หมายเหตุ : 1 ไร่ = 400 ตารางวา

1 งาน = 100 ตารางวา

4.2 การตลาด และภาวะการแข่งขัน

ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครมีการปรับตัวลดลงเล็กน้อยในปี 2552
ซึ่งเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจโดยรวม
รัฐบาลมีมาตรการในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยการขยายมาตรการด้านภาษี
(ลดค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลา 1 ปี
ซึ่งจะหมดอายุในเดือนมีนาคม 2553) ในปี 2552
ตลาดโดยรวมมีแนวโน้มเร่งการขายบ้านที่อยู่ในสต๊อค และคาดว่าตลาดจะสามารถฟื้นตัวได้ในปี
2553 ตามภาวะเศรษฐกิจโดยรวม

บ้านจัดสรร

จำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนใหม่ในเขตกรุงเทพมหานคร (Bangkok Metropolitan Regio)
ในปี 2552 ลดลงร้อยละ 8.1 จาก 75,763 หน่วยในปี 2551 เป็น 69,645 หน่วยในปี 2552
บ้านสร้างเอง บ้านที่สร้างโดยบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อพาร์ทเมนต์และอาคารชุด
มีสัดส่วนร้อยละ 28, 28 และ 44 ตามลำดับ

[]

  ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย

อุปทานบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเนื่องจากจำนวนใบอนุญาตจัดสรรบ้านเดี่ยวในปี 2552
เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับปี 2551
ในขณะที่ใบอนุญาตจัดสรรทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก
ใบอนุญาตจัดสรรที่ได้รับการอนุมัติส่วนใหญ่อยู่ในเขตเหนือ และตะวันออกของกรุงเทพมหานคร
เนื่องจาก Airport Rail Link จะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการได้ในปี 2553

ยอดขายโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ปรับตัวดีขึ้นในหลาย ๆ พื้นที่
เนื่องจากนโยบายกระตุ้นจากภาครัฐ และรายการส่งเสริมการขายจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์
บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่พยายามเร่งขายบ้านที่สร้างไว้รอการขายโดยการออกรายการส่งเสริมการขายใหม่
ๆ ขณะที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กมีการลดราคาลงเพื่อกระตุ้นยอดขาย

อาคารชุด

อุปทานอาคารชุดแบบ freehold ในเขตเมืองเพิ่มขึ้นร้อยละ 18 หรือ 9,649
หน่วยเมื่อเทียบกับปีก่อน จาก 54,163 ในปี 2551 เป็น 63,812 หน่วยในปี 2552
สุขุมวิทยังคงเป็นพื้นที่ยอดนิยมสำหรับอาคารชุดที่มีสัดส่วนร้อยละ 33 ตามด้วย สีลม/สาทร (ร้อยละ
20) พระราม 3 (ร้อยละ 17) ริมแม่น้ำ (ร้อยละ 14) ปทุมวัน (ร้อยละ 9) และ ลุมพินีกลาง
(ร้อยละ 7)

[]

  ที่มา: CBRE

ราคาเฉลี่ยของอาคารชุดระดับบนแบบ freehold เท่ากับ 122,076 บาทต่อตารางเมตรในปี
2552 ลดลงร้อยละ 5 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และร้อยละ 22 เมื่อเทียบกับปีก่อน
โดยที่ลุมพินีกลางมีราคาสูงสุดที่ระดับ 166,722 บาทต่อตารางเมตร ปทุมวันและพระราม
3/พื้นที่ริมแม่น้ำ เป็นพื้นที่ที่มีราคาไม่สูงมากที่ระดับ 52,900-65,000 บาทต่อตารางเมตร

พื้นที่บริเวณ Aipport Rail Link ระหว่างมักกะสัน
และสนามบินสุวรรณภูมิกลายเป็นพื้นที่สำคัญสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ
เนื่องจาก Airport Rail Link จะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการได้ในปี 2553

ในช่วงครึ่งหลังของปี 2552
ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดยังคงเป็นกลุ่มที่มีความเคลื่อนไหวมากที่สุด
โดยที่โครงการใหม่มักตั้งอยู่ใจกลางเมือง
โครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่
ในขณะที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กยังคงเผชิญปัญหาด้านการเงิน
ตลาดระดับกลางมียอดขายที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งอุปสงค์จากคนไทยที่มองหาสินค้าที่มีคุณภาพ
ไม่ว่าจะเป็นสำหรับการอยู่อาศัยเองหรือสำหรับการลงทุนเพื่อผลตอบแทนการเช่า
จำนวนผู้ซื้อคนไทยที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดระดับกลาง
สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอาคารชุดมีการพัฒนาไปมาก