4. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

4.1 ลักษณะของผลิตภัณฑ์

บริษัทประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยวและอาคารชุดพักอาศัย
ในโซนเหนือ และตะวันตกของกรุงเทพมหานคร
และในบริเวณใจกลางเมืองโดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
โดยโครงการของบริษัทในปัจจุบันสามารถสรุปได้ดังนี้

โครงการที่กำลังพัฒนาและเปิดขายแล้ว ได้แก่

1) โครงการ เดอะ ไลท์เฮ้าส์ (The LightHouse)

[][]

+-------------------+--------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ :      | ถนนเจริญนคร แขวงคลองต้นไทร เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ :      | 2-3-62 ไร่                                        |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ  | คอนโดมิเนียมพร้อมพื้นที่พาณิชยกรรม สูง 32 ชั้น จำนวน 297    |
| :                 | ห้องชุด ขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 30-135 ตารางเมตร        |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ : | -   ทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง สะดวกกับการเดินทางทุกรูปแบบ    |
|                   |     อยู่ติดถนนเจริญนคร ใกล้ทางด่วน                     |
|                   |     ท่าเรือและสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี                    |
|                   |                                                  |
|                   | -   คอนโดมิเนียมวิวแม่น้ำเจ้าพระยา บนโค้งแม่น้ำที่สวยที่สุด    |
|                   |     รายล้อมด้วยโรงแรมชั้นนำระดับ 5 ดาว อาทิเช่น         |
|                   |     โรงแรมเพนนินซูล่า โรงแรมมิลเลเนียมฮิลตัน            |
|                   |     โรงแรมแมนดาริน โอเรียลเต็ล โรงแรมแชงกรีล่า        |
|                   |     ทำให้สามารถสัมผัสกับบรรยากาศของความหรูหราระดับ     |
|                   |     Executive ได้อย่างง่ายดาย                       |
|                   |                                                  |
|                   | -   คอนโดมิเนียมพร้อมร้านค้าและพื้นที่เช่าในโครงการ        |
|                   |     เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้พักอาศัยและชุมชนใกล้เคียง     |
|                   |                                                  |
|                   | -   โดดเด่นด้วยรูปแบบสถาปัตยกรรมที่เป็นเอกลักษณ์          |
|                   |     พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ทั้งพื้นที่สีเขียว        |
|                   |     สระว่ายน้ำ และห้องออกกำลังกาย                    |
|                   |     พร้อมระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง          |
|                   |                                                  |
|                   | -   พื้นที่ใช้สอยภายในห้องชุด ถูกออกแบบให้ลงตัว            |
|                   |     สามารถใช้ประโยชน์ได้สูงส                         |
|                   | ุดบรรยากาศโปร่งโล่งสบายด้วยเพดานสูงและบานกระจกขนาดใหญ่ |
|                   |     ทำให้ทุกห้องสัมผัสวิวได้อย่างสวยงาม                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :  | พนักงาน บุคคลทั่วไป                                  |
|                   | และเจ้าของกิจการที่ทำธุรกิจในพื้นที่ดังกล่าวระดับ B+          |
|                   | รวมถึงชาวต่างประเทศที่ชื่นชอบวิวแม่น้ำเจ้าพระยา            |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหลัง  | 2.5 – 14.0 ล้านบาท                                |
| :                 |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ :     | 1,500 ล้านบาท                                     |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระยะเวลาการก่อสร้าง | ก่อสร้างแล้วเสร็จ พร้อมเข้าพักอาศัย                      |
| :                 |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+

2) โครงการอินโทร คอนโดมิเนียม (INTRO CONDOMINIIUM)

[] []

+---------------------+------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ :        | ถนนประดิพัทธ์ แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรุงเทพมหานคร  |
+---------------------+------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ :        | 3-1-33 ไร่                                      |
+---------------------+------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ :  | คอนโดมิเนียม สูง 37 ชั้น จำนวน 450 ห้องชุด            |
|                     | ขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 38.01-137.67 ตารางเมตร      |
+---------------------+------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ :   | -   ทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง ติดถนนประดิพัทธ์             |
|                     |     เดินทางสะดวกได้หลายเส้นทางทั้งถนนพหลโยธิน        |
|                     |     ถนนพระราม 6 และถนนกำแพงเพชร                |
|                     |     ใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วนพระราม 6                   |
|                     |     สถานีรถไฟฟ้าสะพานควาย                        |
|                     |     และสถานีรถไฟใต้ดินกำแพงเพชร                   |
|                     |                                                |
|                     | -   ตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ                         |
|                     |     ใกล้สถานีบางซื่อซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง  |
|                     |     เช่น รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ)           |
|                     |     รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน           |
|                     |     และช่วงบางซื่อ-พญาไท-มักกะสัน ซึ่งเชื่อมต่อไปยัง      |
|                     |     Airport Link) รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (           |
|                     |     ช่วงบางซื่อ - รังสิต และช่วงบางซื่อ- หัวลำโพง)      |
|                     |     ทำให้มีอิสระกับการเดินทางที่มากกว่า                |
|                     |                                                |
|                     | -   ด้วยพื้นที่สีเขียวขนาด                            |
|                     | ใหญ่ด้านหน้าโครงการดั่งโอเอซิสกลางเมืองที่ให้ความรู้สึกสดชื่น |
|                     |     สงบ และมีความเป็นส่วนตัว                       |
|                     |                                                |
|                     | -   มุมมอง 360 องศาโดยรอบอาคาร                  |
|                     |     สามารถสัมผัสกับวิวเมืองได้อย่างเต็มอิ่ม              |
|                     |                                                |
|                     | -   โดดเด่นด้วยรูปแบบสถาปัตยกรรมที่ทันสมัย             |
|                     |     พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย สระว่ายน้ำบนชั้น 19 |
|                     |     ห้องออกกำลังกาย และระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 |
|                     |     ชั่วโมง                                      |
|                     |                                                |
|                     | -   ด้วยจำนวนห้องชุดเพียง 9-14 ห้องต่อชั้น             |
|                     |     พร้อมลิฟต์โดยสารจำนวน 6 ตัว                    |
|                     |     ทำให้มีความเป็นส่วนตัวสูง                        |
+---------------------+------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :    | พนักงาน เจ้าของกิจการ และบุคคลทั่วไป                 |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหน่วย : | 2.5 – 13.0 ล้านบาท                              |
+---------------------+------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ :       | 1,450 ล้านบาท                                   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาการก่อสร้าง : | ก่อสร้างแล้วเสร็จ พร้อมเข้าพักอาศัย                    |
+---------------------+------------------------------------------------+

3) โครงการ รสา แมกซ์ วิลล์ (RASA MAXX VILLE)

[]

+---------------------+------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ :        | ซอยพหลโยธิน 73 ถนนพหลโยธิน แขวงสนามบิน เขตดอนเมือง |
|                     | กรุงเทพมหานคร                                   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ :        | 20-2-75.1 ไร่                                   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ :  | ทาวน์โฮม 2 ชั้น ขนาด 18.8-39.8 ตารางวา จำนวน 217  |
|                     | ยูนิต พื้นที่ใช้สอยต่อหลังประมาณ 100 – 120 ตารางเมตร    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ :   | -   ทำเลที่ตั้งอยู่ในซอยพหลโยธิน 73                   |
|                     |     เดินทางเข้าออกได้หลายเส้นทาง                   |
|                     |     ทั้งทางด้านถนนพหลโยธินและถนนวิภาวดี-รังสิต         |
|                     |     ใกล้ทางยกระดับโทล์เวย์                         |
|                     |                                                |
|                     | -   ใกล้แหล่งช็อปปิ้งบริเวณโดยรอบ โรงพยาบาล          |
|                     |     และสถานศึกษาชั้นนำ เช่น                        |
|                     |     ห้างสรรพสินค้าฟิวเจอร์พาร์ครังสิต โรงพยาบาลภูมิพล    |
|                     |     โรงพยาบาลสายไหม โรงพยาบาลเซ็นทรัลเยนเนอรัล    |
|                     |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์รังสิต มหาวิทยาลัยกรุงเทพรังสิต |
|                     |     เป็นต้น                                      |
|                     |                                                |
|                     | -   ด้วยจำนวนบ้านเพียง 5-8 ยูนิตต่อกลุ่ม               |
|                     |     และบ้านทุกหลังตั้งอยู่บนถนนหลัก                    |
|                     |     พร้อมด้วยระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชม.       |
|                     |     และระบบกล้องวงจรปิด ทำให้ผู้อยู่อาศัยมีความปลอดภัย   |
|                     |                                                |
|                     | -   ทาวน์โฮมสไตล์ Modern Tropical                |
|                     |     เน้นการจัดสรรประโยชน์ใช้สอยสูงสุด                |
|                     |                                                |
|                     | -   พื้นที่ส่วนกลางและสวนร่มรื่นขนาดใหญ่                |
|                     |     พร้อมลานอเนกประสงค์                          |
+---------------------+------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :    | พนักงาน เจ้าของกิจการ และบุคคลทั่วไป                 |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหน่วย : | 2.00 – 3.90 ล้านบาท (โดยประมาณ)                 |
+---------------------+------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ :       | ประมาณ 520 ล้านบาท                              |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาการก่อสร้าง : | เปิดการขายในไตรมาสที่ 4 ปี 2555                    |
+---------------------+------------------------------------------------+

เงื่อนไขการชำระเงินของโครงการต่าง ๆ ของบริษัทสามารถสรุปได้ดังนี้

  ------------------------ ------------------ --------------------- -------------
  โครงการ                  เงื่อนไขการชำระเงิน                         

                           เงินจอง             เงินทำสัญญา และเงินดาวน์  เงินโอน

  โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์      -                  50,000 – 300,000      ส่วนที่เหลือ

  โครงการอินโทร คอนโดมิเนียม  -                  50,000                ส่วนที่เหลือ

  โครงการรสา แมกซ์ วิลล์      5,000 บาท          15,000                ส่วนที่เหลือ
  ------------------------ ------------------ --------------------- -------------

4.2 การตลาด ภาวะการแข่งขัน และแนวโน้มอุตสาหกรรม

4.2.1 นโยบายและลักษณะการตลาด

กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจของบริษัท

กลยุทธ์ด้านการแข่งขันและจุดเด่น

จากการที่บริษัทเริ่มดำเนินการในปี 2538 และพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวโครงการแรกในปี 2540
ตลอดจนได้เริ่มดำเนินการโครงการอาคารชุด และประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี
บริษัทมีกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจ ดังนี้

-   โครงการมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว (Product Differentiate)

  บริษัทดำเนินนโยบายในการวางแนวคิดด้านการออกแบบผลิตภัณฑ์
  โดยเน้นการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างในแต่ละโครงการ
  เพื่อให้แบบบ้านในแต่ละโครงการมีความเหมาะสมกับทำเลพื้นที่และตอบรับกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไปตามเวลา
  แต่ในขณะเดียวกันก็สามารถจัดสรรประโยชน์ใช้สอยสูงสุดที่ตรงกับความต้องการของลูกค้า ดังนั้น
  ทุกโครงการของบริษัทถือว่าเป็นสินค้าจำนวนจำกัด (Limited Edition)
  และนำเสนอความใหม่อยู่เสมอ ไม่ว่าจะเป็นโครงการรสา พาร์คเลน
  ซึ่งเป็นบ้านสำหรับผู้บริหารรุ่นใหม่ สไตล์โมเดิร์น ทรอปิคอล (Modern Tropical)
  เช่นเดียวกับโครงการ เดอะ ไลท์ เฮ้าส์ ซึ่งเป็นอาคารชุดพักอาศัย ในทำเลใจกลางเมือง
  ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในสไตล์โมเดิร์น (Modern) ทั้งนี้
  โครงการของบริษัททุกโครงการได้รับการออกแบบโดยบริษัทสถาปนิกชั้นนำซึ่งมีชื่อเสียง
  และประสบการณ์ที่เป็นที่ยอมรับในวงการอสังหาริมทรัพย์

-   ทำเลที่ตั้งของโครงการ (Prime Location)

  ทำเลที่ตั้งของโครงการถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  บริษัทมีแนวความคิดว่าโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด
  ควรอยู่ในทำเลที่ดีและสะดวกต่อการเดินทาง
  โดยบริษัทให้ความสำคัญกับทำเลที่สามารถที่จะเดินทางสู่แหล่งธุรกิจ แหล่งจับจ่ายใช้สอย
  และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ได้ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว มีสิ่งแวดล้อมที่ดี
  มีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
  ซึ่งจะสามารถพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพได้ ดังนั้น
  บริษัทจึงเลือกที่ตั้งโครงการที่อยู่ในบริเวณที่มีสาธารณูปโภคครบครัน และเดินทางได้อย่างสะดวก
  สบาย อาทิเช่น เกษตร-นวมินทร์ วัชรพล สาทร-เจริญนคร และพหลโยธิน-ประดิพัทธ์

-   บ้านสร้างก่อนขาย (Semi Pre – Built)

  โครงการบ้านเดี่ยวของบริษัทเป็นบ้านกึ่งสั่งสร้าง (Se-mi Pre-Built) กล่าวคือ
  บริษัทจะดำเนินการก่อสร้างตามแบบและผังโครงการที่ได้วางแผนไว้ก่อนจนแล้วเสร็จประมาณร้อยละ
  60-70 จากนั้นจึงเริ่มเปิดการขาย เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกตกแต่งเองได้ อาทิเช่น สุขภัณฑ์
  พื้น ฝ้า และสีของตัวบ้าน
  และช่วยสร้างความมั่นใจให้แก่ลูกค้าเมื่อเห็นงานก่อสร้างที่ใกล้แล้วเสร็จ
  ส่งผลให้การขายดำเนินการไปได้อย่างรวดเร็ว อีกทั้งยังสามารถประหยัดต้นทุนในการโฆษณา
  และประชาสัมพันธ์ได้มาก นอกจากนี้
  กลยุทธ์ดังกล่าวยังส่งผลให้การวางแผนงานและการบริหารงานก่อสร้างเป็นไปด้วยความสะดวก
  รวดเร็ว และประหยัดต้นทุนในการดำเนินการได้มาก
  ในขณะเดียวกันบริษัทก็สามารถบริหารความเสี่ยงจากภาระต้นทุนค่าก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ

-   การส่งมอบงานตามกำหนดเวลา (On-Time Transfer)

  บริษัทมีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
  ซึ่งทำให้บริษัทสามารถบริหารการเงินและต้นทุนการก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  และสามารถสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าของบริษัทได้เป็นอย่างดี

-   การจับกลุ่มลูกค้าระดับคุณภาพ (Niche Market & High Qualities)

  บริษัทพัฒนาโครงการทุกโครงการของบริษัทโดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน
  โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีความชื่นชอบสินค้าคุณภาพสูง (Value Buyer) อาทิเช่น
  การก่อสร้างที่พิถีพิถันโดยช่างที่มีประสบการณ์ยาวนาน การเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพ
  ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความผูกพันกับสินค้าของบริษัทจึงมีการซื้อขายกันอย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะสำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย
  หรือเพื่อการลงทุน อีกทั้งยังเป็นช่องทางประชาสัมพันธ์ไปสู่กลุ่มลูกค้าใหม่ ๆ ด้วย
  ซึ่งช่องทางดังกล่าวจะมีโอกาสความสำเร็จทางการขายสูง

กลยุทธ์ด้านราคา

บริษัทกำหนดราคาขายผลิตภัณฑ์ของบริษัทโดยคำนึงถึงต้นทุนโครงการ ซึ่งรวมถึงราคาที่ดิน
ค่าใช้จ่ายในการออกแบบ และต้นทุนก่อสร้างอื่น ๆ เป็นต้น ซึ่งที่ผ่านมา
ด้วยกลยุทธ์เช่นนี้บริษัทสามารถมีอัตราการทำกำไรที่น่าพอใจมาโดยตลอด

การส่งเสริมการขายและประชาสัมพันธ์

บริษัททำการส่งเสริมการขายตลอดทั้งปีโดยใช้สื่อต่างๆ
และนอกเหนือจากการประชาสัมพันธ์โครงการต่างๆของบริษัทให้เป็นที่รู้จักแล้ว
ยังดำเนินการประชาสัมพันธ์ชื่อบริษัทให้เป็นที่รู้จักแก่บุคคลโดยทั่วไปเป็นระยะๆ อาทิเช่น

- ในปี 2555 บริษัทจัดกิจกรรม “ Rasa Green Hearts ” เพื่อรณรงค์การลดภาวะโลกร้อน
โดยร่วมกับสำนักงานเขต และโรงเรียนชั้นนำต่างๆ ที่อยู่บริเวณใกล้เคียงกับโครงการของบริษัท
เพื่อส่งเสริมการคัดแยกขยะก่อนทิ้ง ด้วยการแจกถังหมักชีวภาพ
รวมถึงการส่งเสริมให้ผู้บริโภคหันมาบริโภคข้าวที่ปลูกโดยวิถีธรรมชาติ สีโดยโรงสีชุมชน
ไม่ใช้ปุ๋ยเคมีและยาฆ่าแมลงใดๆ เป็นต้น

- ในปี 2556 นี้ บริษัทได้จัดกิจกรรม “ Peach ” ส่งเสริมความสงบสุข
ลดการใช้ความรุนแรงทั้งในส่วนของครอบครัว ชุมชน และสังคม
เพื่อเป็นการพัฒนาจิตให้เกิดความสันติสุข ทั้งนี้
บริษัทได้เป็นส่วนร่วมในการจัดกิจกรรมกับศูนย์ส่งเสริมพระพุทธศาสนาแห่งประเทศไทยในพระสังฆราชูปถัมภ์
ร่วมจัดงานสัปดาห์ส่งเสริมพระพุทธศาสนาเนื่องในเทศกาล วิสาขบูชา ณ ท้องสนามหลวง

ลักษณะของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันของบริษัทเป็นโครงการบ้านเดี่ยวในโซนเหนือและโซนตะวันตก
และโครงการอาคารชุดในพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี โดยเฉพาะย่านธุรกิจ (Central Business
District – CBD) โดยมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีความชื่นชอบสินค้าที่มีเอกลักษณ์ และมีคุณภาพดี

+---------------+--------------------------+---------------------------+
| ก             | ระดับรายได้ต่อเดือน          | โครงการ                   |
| ลุ่มลูกค้าเป้าหมาย |                          |                           |
|               | (บาท / เดือน)             |                           |
+---------------+--------------------------+---------------------------+
| B+ - A        | 80,000 – 150,000         | โครงการเดอะ ไลท์ เฮ้าส์      |
|               |                          |                           |
|               |                          | โครงการ อินโทร คอนโดมิเนียม  |
+---------------+--------------------------+---------------------------+
| C             | 30,000 – 50,000          | โครงการรสา แมกซ์ วิลล์       |
+---------------+--------------------------+---------------------------+

ช่องทางการจำหน่าย

บริษัทใช้ช่องทางการจำหน่ายที่เหมาะสมกับแต่ละผลิตภัณฑ์
เช่นในโครงการบ้านเดี่ยวจะใช้ตัวโครงการเป็นที่ตั้งของสำนักงานขายโดยมีบ้านตัวอย่างซึ่งเป็นบ้านที่มีความสมบูรณ์แบบอยู่ในโครงการจริง
ให้ลูกค้าได้เห็นถึงคุณภาพของโครงการพร้อมกับงานตกแต่งพื้นที่ส่วนกลางที่สร้างบรรยากาศที่รื่นรมย์ของโครงการ
โดยมีทีมขายของบริษัทที่มีความเป็นมืออาชีพ มีประสิทธิภาพ และมีความรู้ความเข้าใจในตัวสินค้า
ทำหน้าที่รับรองลูกค้าที่เข้ามาแวะเยี่ยมชมโครงการ โดยมี Call Center
ที่บริการและให้ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการต่างๆ ของบริษัท และมีเว็บไซต์ (www.rasa.co.th)
ที่ลูกค้าสามารถศึกษารายละเอียดเบื้องต้นของแต่ละโครงการได้

4.2.2 ภาวะอุตสาหกรรมและแนวโน้ม

หลังจากที่ประเทศไทยประสบกับภาวะเศรษฐกิจตกต่ำอย่างรุนแรงในปี 2540 ที่เรียกกันว่า “
วิกฤติต้มยำกุ้ง ”สถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนั้นประสบกับภาวะซบเซาเป็นเวลานาน
จึงเริ่มฟื้นตัวอย่างช้า ๆ ในปี 2546-2547 อย่างไรก็ตาม
วิกฤติทางเศรษฐกิจทั่วโลกหรือที่เรียกกันว่า “วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์” ในปี 2551
ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับสู่ภาวะตกต่ำอีกครั้ง แต่ไม่รุนแรงเท่าปี 2540
จึงสามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็วตั้งแต่กลางปี 2552 ต่อเนื่องมาถึงปี 2553
จนกระทั่งสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐในเดือนมิถุนายน 2553
ซึ่งเป็นมาตรการที่ลดค่าธรรมเนียมการโอน ค่าธรรมเนียมการจำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะ
ก่อให้เกิดการเร่งโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมากโดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสแรกของปี
2553 และมีผลทำให้ในไตรมาสที่สามซึ่งเป็นไตรมาสแรกหลังสิ้นสุดมาตรการ
มีการชะลอตัวลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งระบบ ซึ่งในไตรมาสถัดมาก็มีสัญญาณการฟื้นตัว

ในปี 2554 ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มไตรมาสแรกด้วยการฟื้นตัวอย่างช้าๆ
แต่ก็มาประสบกับสองอุปสรรคใหญ่ คือวิกฤติการณ์ทางการเงินของประเทศในกลุ่มยูโร
โดยเริ่มต้นมาจากประเทศกรีก ขยายไปยังประเทศไอซ์แลนด์ และโปรตุเกส และที่สำคัญคือ
ประเทศไทยประสบกับมหาอุทกภัยในไตรมาสสุดท้ายของปี อยู่นาน 2-3 เดือน
ก่อให้เกิดความเสียหายทั้งทางตรงและทางอ้อมกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นจำนวนมาก

ในปี 2555 ตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มกับเข้าสู่ภาวะปกติ แม้ว่าปลายปี 2555
ข่าววิกฤติการณ์ทางการเงินของประเทศในกลุ่มยูโร จากประเทศไซปรัส และ อิตาลี
ยังเป็นข่าวร้ายให้กับตลาดอยู่ แต่กระแสเงิน (Fund Flow) จากทางตะวันตก
ยังคงไหลเข้าสู่ประเทศในทางเอเซียเป็นจำนวนมาก โดยเข้ามาซื้อตราสารหนี้และทรัพย์สิน
ทำให้มีพลังกระตุ้นเศรษฐกิจให้เติบโตต่อเนื่อง

ต่อเนื่องไปในปี 2556 บริษัทคาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะมีแนวโน้มไปในทิศทางที่ดีขึ้น
จากการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้น จากกระแสของเงิน (Fund
Flow)จากทางตะวันตกที่ยังไหลเข้าสู่เอเซียอย่างต่อเนื่อง
จากกระแสของเงินในประเทศเองจากโครงการลงทุนขนาดใหญ่(Mega Project) ของรัฐบาล
และจากการที่ 10 ประเทศในเอเซียตะวันออกเฉียงใต้จะเป็นตลาดการผลิต การตลาดหนึ่งเดียว
(Single market and production base) ในปี 2558 รูปแบบที่เรียกว่าประชาคมอาเซียน
(AEC : ASEAN Economic Community) อันนำมาซึ่งกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้น
ประกอบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังต่ำกว่าประเทศสิงคโปร์ และมาเลเซีย มาก

ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนใหม่

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
รายงานข้อมูลจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ของปี 2555 ในเขตกรุงเทพฯและ 5
จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม)
ทั้งแนวราบและห้องชุดคอนโดมิเนียม มีรวมกันทั้งสิ้นประมาณ 111,875 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2554
ถึงร้อยละ 36 (ปี 2554 ลดลงร้อยละ 24 จากปี 2553)
ในจำนวนนี้แบ่งเป็นห้องชุดคอนโดมิเนียมจำนวน 64,716 หน่วยคิดเป็นร้อยละ 57
และที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 47,159 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 43 จะเห็นว่าปี 2555
ห้องชุดคอนโดมิเนียมกลับมามีจำนวนหน่วยมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบอีกครั้ง
หลังจากปีที่แล้วที่อยู่อาศัยแนวราบสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่มีมากกว่า

สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ แบ่งออกได้เป็น บ้านเดี่ยว 32,193 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1 จากปีก่อน
ทาวน์เฮ้าส์และ อาคารพาณิชย์13,774 หน่วย ใกล้เคียงกับปีก่อน และบ้านแฝด 1,192 หน่วย
ลดลงร้อยละ 18 จากปีก่อน

หากพิจารณาจากโครงการต่างๆ ที่บริษัทกำลังดำเนินการอยู่ ณ ปัจจุบันทั้ง 3 โครงการจะพบว่า
โครงการเหล่านั้นตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ
ดังจะสังเกตุได้จากทำเลที่ตั้งของโครงการที่พัฒนาอยู่ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม
จัดอยู่ในพื้นที่ที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใหม่เป็นจำนวนมาก
รวมทั้งมีโครงการของผู้ประกอบการรายอื่นที่เปิดโครงการในบริเวณใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท
นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นที่ช่วยสนับสนุนพื้นที่ต่างๆที่โครงการของบริษัทตั้งอยู่ให้มีศักยภาพมากยิ่งขึ้น เช่น
การเปิดใช้ทางด่วนส่วนต่อขยายทางพิเศษฉลองรัช การที่ที่ประชุมสภาผ่านร่าง พรบ.เวนคืนที่ดิน
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-วงแหวนรอบนอก กรุงเทพมหานคร
ในท้องที่เขตบางเขน สายไหม และคลองสามวา โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู
(สายปากเกร็ด-หลักสี่-มีนบุรี-สุวินทวงศ์) และโครงการก่อสร้างถนนพหลโยธิน-รัตน์โกสินทร์สมโภช
ซึ่งโครงการต่างๆเหล่านี้
เป็นปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนให้พื้นที่ของเขตสายไหมซึ่งเป็นเขตที่โครงการของบริษัทตั้งอยู่เป็นทำเลที่มีศักยภาพ
เป็นต้น

โครงการอาคารชุดต่างๆ
ของผู้ประกอบการรายอื่นที่เปิดโครงการในบริเวณใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท มีดังนี้

  ----------------- -------------------- --------------------------------
  พื้นที่               โครงการของบริษัท       โครงการของผู้ประกอบการอื่น

  สาทร - เจริญนคร    โครงการ เดอะ ไลท์เฮ้าส์ The River , Urbano, The Room,
                                         Rhythm สาทร

  พหลโยธิน - ประดิพัทธ์ โครงการ อินโทร        Cross Point, Tree Interchange,
                    คอนโดมิเนียม           Issara ลาดพร้าว, Equinox, Rhythm
                                         สะพานควาย
  ----------------- -------------------- --------------------------------

โครงการต่างๆ
ของผู้ประกอบการรายอื่นที่เปิดโครงการในบริเวณใกล้เคียงกันกับโครงการแนวราบของบริษัท มีดังนี้

  ------------- ------------------------ --------------------------------
  พื้นที่           โครงการของบริษัท           โครงการของผู้ประกอบการอื่น

  พหลโยธิน       โครงการ รสา แมกซ์ วิลล์     โฮมอินทาวน์ , RK Park Watcharapol
                                         , ไลโอ , Pruksa Ville
  ------------- ------------------------ --------------------------------

มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์

เมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน 2553 คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.)
ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์โดยกำหนดเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อเพิ่มเติมให้สัดส่วนการปล่อยสินเชื่อต่อราคาบ้าน
(Loan To Value : LTV) ใหม่ โดยสำหรับคอนโดมิเนียมให้ปล่อยสินเชื่อได้ไม่เกินร้อยละ 90
สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 เป็นต้นไป
และสำหรับบ้านจัดสรรแนวราบให้ปล่อยสินเชื่อได้ไม่เกินร้อยละ 95
สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 เป็นต้นไป ให้มีน้ำหนักความเสี่ยงร้อยละ 35
แต่หากปล่อยเกินกว่าสัดส่วนดังกล่าว จะได้รับน้ำหนักความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 75 ทั้งนี้
ธนาคารแห่งประเทศไทยได้เลื่อนการใช้มาตรการ LTV สำหรับบ้านจัดสรรแนวราบออกไปเป็นวันที่
1 มกราคม 2556 เนื่องมาจากวิกฤติน้ำท่วมที่มีความรุนแรงในปลายปี 2554
ได้ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างหนัก โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 2,000
แห่ง ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ต้องถูกน้ำท่วม
ทำให้กิจกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ดังกล่าวต้องหยุดชะงักลง
ขณะที่ในพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมมีอันต้องชะลอตัวลงเช่นกัน

ทิศทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต

โครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่เป็นตึกสูง (High rise condominium)
คงยังเกาะอยู่กับแนวการขยายขนส่งมวลชนระบบรถรางไฟฟ้า
ซึ่งมีความชัดเจนเป็นรูปธรรมทั้งแนวเส้นทางและเวลาการก่อสร้าง เช่น สายสีม่วง สายสีเขียว
ส่วนคอนโดมิเนียมที่เป็นตึกไม่สูง (Low rise condominium)
จะเกิดขึ้นในแนวรถไฟฟ้าที่จะมีขึ้นในอนาคตบริเวณรอบนอกของกรุงเทพมหานครหรือปริมณฑลใกล้กรุงเทพมหานคร
ส่วนในแนวราบนั้นจะออกสู่บริเวณกรุงเทพมหานครรอบนอกและปริมณฑลใกล้กรุงเทพมหานคร
เพราะต้องใช้พื้นที่ค่อนข้างมากและหาได้ยากแล้วในกรุงเทพมหานครชั้นใน และราคาที่ดินสูงมาก

การเกิดมหาอุทกภัยในปี 2554 นั้นก่อให้เกิดความต้องการห้องชุดคอนโดมิเนียมอย่างเห็นได้ชัด
ในขณะที่อยู่อาศัยแนวราบนั้นลดลงโดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่อยู่ในบริเวณที่เกิดน้ำท่วมถึง

ปัจจัยเสี่ยงในปี 2556

-   ต้นทุนการก่อสร้าง : การปรับอัตราค่าแรงขั้นต่ำเป็น 300 บาทต่อวัน
    และการขาดแรงแรงงานที่มีฝีมือทำให้ต้นทุนค่าแรงซึ่งเป็นส่วนประกอบที่สำคัญอันหนึ่งสูงขึ้น
    ซึ่งทำให้ต้องปรับราคาสินค้าให้สูงขึ้นตามเพื่อยังคงรักษาอัตรากำไรขั้นต้นไว้

-   ราคาที่ดิน : เนื่องจากการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และ
    การต้องการเพิ่มรายได้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ทำให้เกิดอุปสงค์ของที่ดินที่เหมาะสำหรับการพัฒนาเป็นสาเหตุให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นเห็นได้ชัดในบริเวณที่มีรถไฟฟ้าผ่าน

-   การขาดแคลนผู้รับเหมา :
    ผลของการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยทำให้การก่อสร้างเพิ่มขึ้นมาผู้รับเหมางานล้นมือ
    ประกอบการขาดแคลนแรงงานทำให้ผู้รับเหมาระมัดระวังเรื่องการรับงานเพิ่ม และ
    เรียกร้องค่างานรับเหมาที่สูงขึ้น

-   ผังเมืองใหม่ : ผังเมืองเดิมของกทม.ได้หมดอายุตั้งแต่ พฤษภาคม 2554
    ในขณะนี้ได้ต่ออายุออกไปอีก 2 ปี แล้วขณะที่ผังเมืองใหม่ยังไม่นิ่ง
    และร่างที่ออกมาก็กระทบกับความสามารถในการสร้างอาคารชุดให้คุ้มราคาที่ดินจึงทำให้เกิดการชะลอการซื้อที่ดินใหม่จนกว่าผังเมืองใหม่จะออกมา

โดยสรุปแล้วผลจากมหาอุทกภัยในปี 2554 มีผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2555
และต่อเนื่องไปในปี 2556
โดยตลาดห้องชุดคอนโดมิเนียมจะเป็นตัวนำตลาดโดยเฉพาะในบริเวณที่มีรถไฟฟ้าผ่านทั้งที่มีอยู่แล้ว
กำลังก่อสร้าง (สายสีน้ำเงิน และ สายสีม่วง)
และที่จะเกิดขึ้นในเวลาอันใกล้เช่นแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย สายสีชมพู
ในขณะเดียวกันจะประสบกับเรื่องของต้นทุนที่สูงขึ้นจากต้นทุนค่าก่อสร้าง และ
ราคาที่ดินที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ราคาขายปรับตัวสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม
คาดว่าตลาดรวมทั้งปีจะเพิ่มขึ้นจากปี 2555 ร้อยละ 5 ถึงร้อยละ 10

4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

4.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

การจัดหาที่ดิน

ที่ผ่านมาในการจัดหาที่ดินของบริษัทนั้น บริษัทจะทำการจัดหาที่ดินจาก 3 แหล่งหลักๆ ซึ่งได้แก่
การจัดหาที่ดินจากคนรู้จัก การหาที่ดินจากนายหน้าค้าที่ดิน หรือ
ที่ดินประเภทที่เป็นหลักประกันหนี้ค้างชำระจากธนาคารพาณิชย์ ทั้งนี้
บริษัทจะเลือกซื้อที่ดินโดยพิจารณาถึงศักยภาพของทำเลที่ตั้งในการนำมาพัฒนาโครงการ เช่น
ความต้องการที่อยู่อาศัยในบริเวณโครงการ จำนวนความหนาแน่นของประชากร
ความสะดวกในการเดินทาง ประเด็นกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และราคาเสนอขายเป็นหลัก ทั้งนี้
เพื่อที่บริษัทจะได้ดำเนินการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ
ซึ่งเมื่อบริษัทพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ตามที่กำหนดไว้ และเห็นว่ามีความเป็นไปได้ที่จะนำมาพัฒนาแล้ว
บริษัทก็จะกำหนดราคาซื้อและทำการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป
โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทจะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที ทั้งนี้
บริษัทจะไม่ทำการซื้อที่ดินเก็บรอไว้ เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จำเป็น

โดยบริษัทมีฝ่ายจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินการศึกษาและแสวงหาที่ดิน
เพื่อสนับสนุนบริษัทให้สามารถดำเนินนโยบายที่จะมีการดำเนินโครงการได้ต่อเนื่องตลอดเวลาและเพื่อรักษาเสถียรภาพของรายได้
นอกจากนี้ บริษัทมีนโยบายให้คณะกรรมการเป็นผู้พิจารณาอนุมัติในการเข้าทำรายการทุกรายการ
ในกรณีที่รายการมีมูลค่าสูงตามเกณฑ์การได้มาและจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ของบริษัทจดทะเบียน
กรรมการบริษัทก็จะเสนอให้ผู้ถือหุ้นอนุมัติรายการซื้อต่อไป
และในกรณีที่บริษัทจะทำการซื้อที่ดินจากบุคคลที่อาจมีความขัดแย้ง
บริษัทจะดำเนินการปฏิบัติตามนโยบายเรื่องการทำรายการระหว่างกันตามรายละเอียดในหัวข้อที่
10.3 เรื่องนโยบายการทำรายการระหว่างกันในอนาคต

ขั้นตอนโดยสรุปตั้งแต่กระบวนการจัดหาที่ดินจนถึงการจัดซื้อที่ดิน มีดังนี้

+-----+------------------+--------------------------------------------+
| ขั้น  | การดำเนินการ      | รายละเอียด                                  |
| ตอน |                  |                                            |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 1   | การเลือกที่ดิน       | บริษัทจัดหาเอง เจ้าของที่ดินเสนอขาย นายหน้าจัดหา    |
| .   |                  | สถาบันการเงิน หรือ กรมบังคับคดี                  |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 2   | การศึกษาควา       | ฝ่ายบริหารพิจารณาศักยภาพข                      |
| .   | มเป็นไปได้ของที่ดิน - | องที่ดินว่ามีความสอดคล้องกับแผนการดำเนินงานของบริษัท |
|     | ภาพรวม           |                                            |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 3   | การศึกษาควา       | ฝ่ายพัฒนาธุรกิจฯ ฝ่ายการตลาด และฝ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง |
| .   | มเป็นไปได้ของที่ดิน - | ดำเนินการเรื่องเกี่ยวกับ                         |
|     | รายละเอียด        |                                            |
|     |                  | -   การสำรวจที่ดิน และสิ่งแวดล้อม                |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -   การตลาด                                |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -   การเงิน                                 |
|     |                  |     รายงานการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ     |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -   กฎหมายและระเบียบต่าง ๆ                   |
|     |                  |     ของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง                     |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -                                          |
|     |                  |  เสนอผลการศึกษาพร้อมแผนการดำเนินงานต่อฝ่ายบริหาร |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 4   | ก                | ฝ่ายบริหารพิจารณ                              |
| .   | ารอนุมัติการจัดซื้อที่ดิน | าอนุมัติผลการศึกษาพร้อมแผนการดำเนินงานของโครงการ |
|     |                  | และคณะกรรมการมีมติให้ซื้อที่ดิน                    |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 5   | การจัดซื้อที่ดิน       | ฝ่ายงานที่รับผิดชอ                              |
| .   |                  | บปฏิบัติงานตามแผนการดำเนินงานและมติที่ได้รับมอบหมาย |
+-----+------------------+--------------------------------------------+

การจัดหาที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง

กรณีอาคารสูง ที่ปรึกษาควบคุมการก่อสร้าง
จะทำหน้าที่ร่วมกับทีมงานของบริษัทในกระบวนการจัดหาผู้รับเหมา ก่อสร้าง
การวางรายละเอียดและขั้นตอนในการก่อสร้าง การควบคุมการก่อสร้าง
และการประเมินความสำเร็จของงานก่อสร้างในแต่ละงวดงาน เพื่อความโปร่งใส
โดยบริษัทมีการใช้ที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้างสำหรับโครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์
และโครงการอินโทร คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยใช้บริการของบริษัท เอ อี
เอเชีย จำกัด ทั้งนี้ ในการคัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง
บริษัทจะใช้วิธีการประมูลงาน (Closed-Bid) จากผู้ให้บริการที่ปรึกษาประมาณ 7-8 ราย
และพิจารณาคัดเลือกจากผลงานในอดีตและชื่อเสียงของผู้ให้บริการเป็นสำคัญ

การออกแบบบ้าน

เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ ดังนั้น
บริษัทจึงเน้นรูปแบบบ้านและ/หรืออาคารชุดที่ทันสมัย มีลักษณะและประโยชน์การใช้งานที่หลากหลาย
บริษัทจึงทำการว่าจ้างบริษัทสถาปนิกชั้นแนวหน้าในการออกแบบแบบบ้าน
หรืออาคารชุดในแต่ละโครงการ ทั้งนี้
ในการดำเนินการพัฒนาโครงการในแต่ละโครงการบริษัทจะวางแนวคิดให้กับบริษัทผู้ออกแบบเพื่อให้ได้แบบตรงตามรูปแบบที่บริษัทวางไว้
โดยทางบริษัทได้ทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในเบื้องต้น
ทั้งนี้แบบบ้านที่นำเสนอจะเป็นแบบบ้านที่ทางบริษัทคาดว่าน่าจะตอบสนองความต้องการของลูกค้าในทำเลนั้นๆ
และบริษัทสถาปนิกจะดำเนินการออกแบบบ้านในรายละเอียดเพื่อให้แบบบ้านสมบูรณ์ก่อนที่บริษัทจะดำเนินการก่อสร้างต่อไป

ที่ผ่านมาบริษัทได้ว่าจ้าง บริษัทสถาปนิกชั้นนำ ดังต่อไปนี้

+------------------+---------------------------+-----------------------+
| ประเภทการออกแบบ  | บริษัทผู้ออกแบบ               | โครงการ               |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การออก           | บริษัท เคทีจีวาย จำกัด         | โครงการ รสา แมกซ์ วิลล์  |
| แบบงานสถาปัตยกรรม |                           |                       |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
|                  | บริษัท โฟร์เอส จำกัด          | โครงการ เดอะ ไลท์เฮ้าส์  |
|                  |                           |                       |
|                  | บริษัท เทนเดม อาร์คิเตก จำกัด  | โครงการ อินโทร         |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การออกแบบภูมิทัศน์   | บริษัท Design Fringe จำกัด   | โครงการ เดอะ ไลท์เฮ้าส์  |
|                  |                           |                       |
|                  | บริษัท Inside Out จำกัด      | โครงการ อินโทร         |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การ              | บริษัท Storage จำกัด         | โครงการ เดอะ ไลท์เฮ้าส์  |
| ออกแบบตกแต่งภายใน |                           |                       |
|                  |                           | โครงการ อินโทร         |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+

การจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทใช้วิธีว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง ในการพิจารณาผู้รับเหมาก่อสร้าง
บริษัทมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาที่สำคัญคือ ผลงานที่ผ่านมาของผู้รับเหมาแต่ละราย
ความพร้อมของทีมงาน ความสามารถในการผลิตและจัดส่งงานตามเวลาที่กำหนด
และราคาที่ผู้รับเหมาเสนอมาซึ่งมีความเหมาะสมกับภาวะตลาดที่เป็นอยู่
โดยในแต่ละโครงการบริษัทจะแบ่งงานก่อสร้างบ้านออกเป็นกลุ่มๆ กลุ่มละหลายๆ หลัง
ทั้งนี้เพื่อกระจายชิ้นงานออกไปตามจำนวนผู้รับเหมาแต่ละราย
ที่ผ่านมาบริษัทมีการว่าจ้างผู้รับเหมาหลายราย
เพื่อหลีกเลี่ยงการพึ่งพิงกับผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งมากจนเกินไป
และกระจายความเสี่ยงเรื่องส่งงานล่าช้า โดยผู้รับเหมาก่อสร้างที่ร่วมงานกับบริษัท
ในปัจจุบันมีมากกว่า 10 ราย

การจัดหาวัสดุก่อสร้างและสินค้าที่จำเป็นสำหรับการพัฒนาโครงการ

ในการจัดหาวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการนั้นสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่
วัสดุก่อสร้างหลักและวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเองโดยกำหนดมาตรฐานและคุณภาพของวัสดุก่อสร้างที่จะนำมาใช้ในโครงการด้วย

ในส่วนของวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเอง ได้แก่
วัสดุก่อสร้างบางประเภทที่มีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง
เพื่อเป็นการลดภาระแก่ผู้รับเหมาก่อสร้างรายย่อย โดยใช้ระบบ Just in Time

4.3.2 กระบวนการดำเนินการและการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทจะมีระยะเวลาในการดำเนินงานที่แตกต่างกันไป
ขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของโครงการ
โดยโครงการบ้านเดี่ยวจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างก่อนเปิดขายประมาณ 6-8 เดือน
(ความคืบหน้าในการก่อสร้างประมาณร้อยละ 60-70)
และระยะเวลาการก่อสร้างหลังเปิดขายจนแล้วเสร็จประมาณ 3-4 เดือน
ในขณะที่โครงการอาคารชุดพักอาศัยจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างก่อนเปิดขายประมาณ 1-2
เดือน (ความคืบหน้าในการก่อสร้างประมาณร้อยละ 0-5)
และระยะเวลาการก่อสร้างหลังเปิดขายจนแล้วเสร็จประมาณ 11-12 เดือน สำหรับอาคารชุด 8
ชั้น และ 20-22 เดือนสำหรับอาคารสูง 24 ชั้น ทั้งนี้
ระยะเวลาในการก่อสร้างดังกล่าวจะขึ้นกับลักษณะและขนาดของโครงการ

4.3.3 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการขออนุญาตก่อสร้าง บริษัทจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องคือ
จะต้องมีการทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายแผนและทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
ในกรณีที่โครงการอาคารชุดมีจำนวนมากกว่า 80 หน่วยขึ้นไป
หรือโครงการบ้านจัดสรรมีพื้นที่เกินกว่า 100 ไร่ขึ้นไป
ซึ่งทางบริษัทได้รับอนุญาตจากสำนักงานนโยบาย
และแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเรียบร้อยแล้ว
และบริษัทได้มีมาตรการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมเพิ่มเติม เช่น
มีการประสานงานกับพื้นที่ชุมชนรอบข้างบริเวณก่อสร้าง
เพื่อกำหนดช่วงเวลาในการก่อสร้างในขั้นตอนที่ต้องใช้เสียงดัง
รวมทั้งการจัดพื้นที่สีเขียวในบริเวณโครงการอย่างเพียงพอ เป็นต้น ซึ่งมาตรการต่าง ๆ
ที่เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมเป็นสิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญและจัดให้ทุกโครงการมีการปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนดอย่างเคร่งครัด

4.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555
บริษัทมีบ้านและอาคารชุดที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วแต่ยังส่งมอบไม่ได้ จำนวน 3 โครงการ
จำนวน 39 หน่วย ซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 133.60 ล้านบาท ดังนี้

  --------------- ---------------------- ---------------- -------------------- ------------------- ----------------------- ---------------------- ----------------------------
  โครงการ         ความคืบหน้าในการก่อสร้าง   จำนวนหน่วยทั้งหมด   จำนวนหน่วยที่ส่งมอบแล้ว   จำนวนหน่วยที่ยังไม่ขาย   จำนวนหน่วยที่ยังส่งมอบไม่ได้   มูลค่าหน่วยที่ยังส่งมอบไม่ได้   ระยะเวลาที่คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์
                  (ร้อยละ)                                                                          **(หน่วย)                **(ล้านบาท)             

  อินโทร           100                    450              342                  96                  12                      48.51                  ปี 2556

  เดอะ ไลท์เฮ้าส์    100                    297              277                  15                  5                       29.36                  ปี 2556

  รสา แมกซ์ วิลล์    17.98                  217              -                    195                 22                      55.73                  ปี 2556

  รวม                                    964              619                  306                 39                      133.60                 
  --------------- ---------------------- ---------------- -------------------- ------------------- ----------------------- ---------------------- ----------------------------

** หมายถึง ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว แต่ยังไม่ได้ทำการโอน