6. โครงการในอนาคต

  เขตประกอบการอุตสาหกรรมนวนคร (นครราชสีมา)

  บริษัทมีแผนดำเนินโครงการเขตประกอบอุตสาหกรรมแห่งใหม่ในพื้นที่เขตส่งเสริมการลงทุนเขต 3
  บนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 2 (ถนนมิตรภาพ) บริเวณหลักกิโลเมตรที่ 230 ตำบลนากลาง
  อำเภอสูงเนิน จังหวัดนครราชสีมา โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

  ขนาดและพื้นที่โครงการ

  ปัจจุบันโครงการเขตประกอบการอุตสาหกรรมนวนคร (นครราชสีมา) มีพื้นที่ทั้งสิ้นประมาณ
  1,903 ไร่ แบ่งพื้นที่โครงการทั้งหมดออกเป็น ดังนี้

1.  เขตอุตสาหกรรมประมาณ 1,315 ไร่ หรือคิดเป็นร้อยละ 69 ของพื้นที่ทั้งหมด
    แบ่งระยะการดำเนินโครงการออกเป็น 4 ระยะ คือ

  1.1 ระยะที่ 1 มีพื้นที่ขาย 532 ไร่

  1.2 ระยะที่ 2 มีพื้นที่ ขาย 157 ไร่

  1.3 ระยะที่ 3 มีพื้นที่ ขาย 328 ไร่

  1.4 ระยะที่ 4 มีพื้นที่ ขาย 297 ไร่

2.  เขตพาณิชยกรรมประมาณ 7 ไร่ หรือคิดเป็นร้อยละ 1 ของพื้นที่ทั้งหมด

3.  เขตระบบสาธารณูปโภคและพื้นที่สีเขียวประมาณ 581 ไร่ หรือคิดเป็นร้อยละ 30
    ของพื้นที่ทั้งหมด

  มูลค่าเงินลงทุน

  โครงการเขตประกอบการอุตสาหกรรมนวนคร (นครราชสีมา) มีมูลค่าเงินลงทุนทั้งสิ้น
  1,816.28 ล้านบาท โดยปัจจุบันใช้เงินลงทุนไปแล้ว (31 ธันวาคม 2548) จำนวน 1,009.46
  ล้านบาท

  ความคืบหน้าในการดำเนินโครงการ

  ปัจจุบันบริษัทได้ทำสัญญาว่าจ้างให้บริษัทผู้รับเหมาดำเนินการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคเฟสที่ 1
  และ 2 บนพื้นที่ขายระยะที่ 1 ประกอบไปด้วย งานก่อสร้างเขื่อนดิน สถานีสูบน้ำฝนแห่งที่ 1
  บ่อเก็บน้ำฝน อ่างเก็บน้ำดิบ รั้วและอาคารสำนักงาน งานก่อสร้างถนน ระบบระบายน้ำฝน
  ท่อระบายน้ำเสีย และท่อเมนจ่ายน้ำประปาได้ใกล้แล้วเสร็จ ในส่วนระบบสาธารณูปโภค เฟสที่ 3
  และ 4 บนพื้นที่ขายระยะที่ 1 ซึ่งประกอบด้วย ท่อส่งน้ำดิบ โรงผลิตน้ำประปา
  และโรงบำบัดน้ำเสีย อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง
  ซึ่งคาดว่าจะสามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จได้ภายในปี 2549 นอกจากนี้
  ปัจจุบันโครงการเขตประกอบการอุตสาหกรรมนวนคร (นครราชสีมา)
  ได้รับการอนุมัติการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI เรียบร้อยแล้ว เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2548
  ซึ่งผู้ประกอบการที่ตั้งโรงงานภายในโครงการจะได้รับสิทธิประโยชน์ในฐานะผู้ประกอบการบนพื้นที่เขต
  3 ทุกประการ โดยมีรายละเอียดสิทธิประโยชน์ที่จะได้รับและปัจจุบันได้ดำเนินจัดสรรพื้นที่ในเฟส
  1 แล้วเสร็จ พร้อมแบ่งแยกโฉนดจำนวนทั้งหมด 830 ไร่

สรุปสิทธิประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินภายในโครงการเขตประกอบการอุตสาหกรรมนวนคร (นครราชสีมา) 

  (ผู้ประกอบการในเขต 3 ตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI))

1.  ได้รับการยกเว้น อากรขาเข้า สำหรับเครื่องจักร

2.  ได้รับการยกเว้น ภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นเวลา 8 ปี หากมีการลงทุน 10 ล้านบาทขึ้นไป
    และได้รับใบรับรองระบบคุณภาพมาตรฐาน ISO 9000 ภายใน 2 ปี นับแต่เปิดดำเนินการ

3.  ได้รับการยกเว้น อากรขาเข้า สำหรับวัตถุดิบ ที่ผลิตเพื่อส่งออกเป็นเวลา 5 ปี

4.  ได้รับลดหย่อน ภาษีเงินได้นิติบุคคล สำหรับกำไรสุทธิ ที่ได้จากการลงทุนในอัตราร้อยละ 50
    ของอัตราปกติเป็นระยะเวลา 5 ปี นับแต่พ้นกำหนดการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล

5.  สามารถหักค่าขนส่ง ค่าไฟฟ้า และค่าน้ำประปา 2 เท่าเป็นระยะเวลา 10 ปี
    นับแต่เริ่มมีรายได้จากกิจกรรมที่ได้รับการส่งเสริม

  สมมติฐานและผลการศึกษาความเป็นไปได้ก่อนดำเนินโครงการ

  บริษัทได้มีการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการก่อนเริ่มดำเนินการเพื่อใช้ประกอบการพิจารณาตัดสินใจในการลงทุน
  โดยบริษัทได้ว่าจ้างบริษัท ไทย ดีซีไอ จำกัด[1]
  เป็นที่ปรึกษาในการศึกษาความเป็นไปได้ในการจัดทำโครงการเขตประกอบการอุตสาหกรรมนวนคร
  (นครราชสีมา) เมื่อเดือนกันยายน 2548 จำนวนประมาณ 1,903 ไร่
  โดยมีสมมติฐานและผลการศึกษาความเป็นไปได้ ดังต่อไปนี้

  ระยะเวลาการศึกษา : 7 ปี (เริ่มดำเนินโครงการในปี 2548)

  ลักษณะพื้นที่ : พื้นที่เขตอุตสาหกรรม 1,315 ไร่ ราคาขาย 1.75 ล้านบาทต่อไร่

  - ระยะที่ 1 532 ไร่ ดำเนินการพัฒนาเสร็จในปีที่ 1

  - ระยะที่ 2 157 ไร่ ดำเนินการพัฒนาในปีที่ 2 – 3 และขายในปีที่ 3-6

  - ระยะที่ 3 328 ไร่

  - ระยะที่ 4 297 ไร่

  พื้นที่เขตพาณิชยกรรม 7 ไร่ ขายในปีที่ 3-5

  พื้นที่เขตสาธารณูปโภคและพื้นที่สีเขียว 581 ไร่

  ผลการวิเคราะห์และ :
  การวิเคราะห์ได้จัดทำการศึกษาความอ่อนไหวจากการเปลี่ยนราคาขายไว้ สมมติฐาน 3 กรณี
  ดังนี้

  หน่วย : ล้านบาท

+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| รายการ                      | กรณีปกติ  | แง่ดี     | แง่ลบ   | ณ ก.ย.   |
|                             |         |         |        | 48 *     |
|                             | (Base   | (Opt    | (Pessi |          |
|                             | Case)   | imistic | mistic |          |
|                             |         | Case)   | Case)  |          |
+=============================+=========+=========+========+==========+
| ราคาขาย                     |         |         |        |          |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| - พื้นที่อุตสาหกรรม (ต่อไร่)       | 1.75    | 1.85    | 1.65   |          |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| - พื้นที่พาณิชยกรรม (ต่อไร่)       | 6.00    | 6.00    | 6.00   | 6.00     |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| รวมมูลค่าขาย                  | 1       | 1       | 1,     | 2,245    |
|                             | ,435.25 | ,515.55 | 354.95 |          |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| ต้นทุน                        |         |         |        |          |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| - ต้นทุนที่ดิน                   | 414.00  | 414.00  | 414.00 | 646.45   |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| - ค่าพัฒนา                    | 545.51  | 545.51  | 545.51 | 866.024  |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| - ค่าบริหารโครงการและอื่นๆ      | 206.24  | 210.50  | 201.99 | 303.80   |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| รวมมูลค่าต้นทุนโครงการ          | 1       | 1       | 1,     | 1        |
|                             | ,165.76 | ,170.02 | 161.50 | .816.274 |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| ผลการวิเคราะห์โครงการ         |         |         |        |          |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| - อัตราคิดลด - Discount Rate  | 7.00    | 7.00    | 7.00   | -        |
| (%)                         |         |         |        |          |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| - อัตราส่วนผลประโยชน์ต่อทุน -    | 1.08    | 1.14    | 1.02   | -        |
| BCR (เท่า)                   |         |         |        |          |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| - อัตราผลตอบแทนโครงการ - IRR | 11.51   | 14.63   | 8.34   | -        |
| (%)                         |         |         |        |          |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| - มูลค่าปัจจุบันของผลได้สุทธิ - NPV | 88.32   | 150.58  | 26.06  | -        |
| (ล้านบาท)                    |         |         |        |          |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+
| - จุดคุ้มทุน                    | 4 ปี 3   | 3 ปี 9   | 4 ปี 9  | -        |
|                             | เดือน    | เดือน    | เดือน   |          |
+-----------------------------+---------+---------+--------+----------+

หมายเหตุ : * มูลค่าขายเกิดจากการประมาณการขายที่ดินทั้งโครงการ
ส่วนต้นทุนเป็นค่าพัฒนาสาธารณูปโภค เฟส 1 และ 2 บนพื้นที่ขายระยะที่ 1 บางส่วนที่เกิดขึ้นจริง

ทั้งนี้
จากการตั้งสมมติฐานในการศึกษาความอ่อนไหวจากการเปลี่ยนราคาขายข้างต้นได้กำหนดให้มีราคาขายในแต่ละกรณีแตกต่างกันเท่ากับ
100,000 บาทต่อไร่ แต่อัตราผลตอบแทนโครงการ (IRR) และมูลค่าปัจจุบันของผลได้สุทธิ (NPV)
ที่ได้รับในแต่ละกรณีกลับมีค่าที่แตกต่างกันสูง
แสดงให้เห็นว่าโครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร (นครราชสีมา)
มีความไวต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาค่อนข้างสูง ดังนั้น
ในกรณีที่บริษัทกำหนดราคาขายจริงแตกต่างจากราคาขายตามสมมติฐานก็จะทำให้ผลตอบแทนของโครงการที่ได้รับเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
นอกจากนี้
ในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการดังกล่าวได้ตั้งสมมติฐานให้บริษัทสามารถขายที่ดินทั้งหมดจำนวนประมาณ
1,305 ไร่ให้ได้ภายในระยะเวลาโครงการ 7 ปี
ซึ่งน็ระยะเวลาในการดำเนินการอาจเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนของโครงการได้
หากบริษัทไม่สามารถขายที่ดินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสมมติฐานที่ตั้งไว้ดังกล่าว ทั้งนี้
การเปลี่ยนแปลงของราคาขายและระยะเวลาในการขายที่ดินของโครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร
(นครราชสีมา) อาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานรวมของบริษัทได้ในอนาคต แต่อย่างไรก็ตาม
บริษัทเชื่อมั่นว่าจากแนวโน้มเศรษฐกิจของประเทศที่มีอัตราการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
ส่งผลให้มีความต้องการพื้นที่ในการจัดตั้งโรงงานอุตสากรรมของภาคธุรกิจและอุตสาหกรรมเพิ่มสูงขึ้น
บริษัทจึงเชื่อมั่นว่าสามารถจะดำเนินโครงการให้เป็นตามสมมติฐานที่ตั้งไว้ได้
และคาดว่าปัจจัยดังกล่าวจะไม่ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัท

  ข้อมูลเปรียบเทียบโครงการของบริษัทกับคู่แข่งขัน

  ข้อมูลของเขตประกอบการอุตสาหกรรมนวนคร (นครราชสีมา)
  เปรียบเทียบกับผู้ประกอบการที่สำคัญในพื้นที่ใกล้เคียง

  (ข้อมูลล่าสุด ณ 31 ธันวาคม 2548)

+-----------------+--------+---------+----+----------+----+----+-----+
| ชื่อ              | ที่ตั้งโ   | ผู้บริหาร  | เข | พื้นที่ทั้งหมด | ขา | พ  | ร   |
|                 | ครงการ | โครงการ | ตพ | (ไร่)     | ยพ | ื้นที่ | าคา |
|                 |        |         | ื้นที่ |          | ื้นที่ |    | ขาย |
|                 |        |         |    |          | ใ  | เ  |     |
|                 |        |         | (  |          | นปี | หล | ต   |
|                 |        |         | BO |          | 25 | ือข | ่อไร่ |
|                 |        |         | I) |          | 47 | าย |     |
|                 |        |         |    |          |    |    | (ล  |
|                 |        |         |    |          |    | (ไ | ้านบ |
|                 |        |         |    |          |    | ร่) | าท) |
+-----------------+--------+---------+----+----------+----+----+-----+
| เขตประ          | อ      | บมจ.    | 3  | 1,903    | -  | 1  | 1   |
| กอบการอุตสาหกรรม | .สูงเนิน | นวนคร   |    |          |    | ,3 | .7- |
|                 |        |         |    |          |    | 15 | 2.0 |
| นวนคร           | จ.นคร  |         |    |          |    |    |     |
| (นครราชสีมา)     | ราชสีมา |         |    |          |    |    |     |
+-----------------+--------+---------+----+----------+----+----+-----+
| นิคม             | อ.     | บมจ.    | 2  | 2,044    | -  | 1  | 2   |
| อุตสาหกรรมหนองแค | หนองแค | ไทย     |    |          |    | ,1 | .20 |
|                 |        | -เยอรมัน |    |          |    | 35 |     |
|                 | จ      | เซรามิค  |    |          |    |    |     |
|                 | .สระบุรี |         |    |          |    |    |     |
+-----------------+--------+---------+----+----------+----+----+-----+
| เขตอุตสาหกรรมเอส | อ.     | บจ.     | 2  | 3,453    | 1  | 7  | 2   |
|                 | หนองแค | ที่ดิน     |    |          | 00 | 50 | .20 |
| ไอ แอล          |        | อุตสาหกร |    |          |    |    |     |
|                 | จ      | รมเครือซ |    |          |    |    |     |
|                 | .สระบุรี | ิเมนต์ไทย |    |          |    |    |     |
+-----------------+--------+---------+----+----------+----+----+-----+
| เข              | อ.เมือง | บจ.     | 3  | 3,500    | n. | n. | 1   |
| ตอุตสาหกรรมสุรนารี |        | เขต     |    |          | a. | a. | .00 |
|                 | จ.นคร  | อุตสาหกร |    |          |    |    |     |
|                 | ราชสีมา | รมสุรนารี |    |          |    |    |     |
+-----------------+--------+---------+----+----------+----+----+-----+
| เขตอ            | อ.ก    | บจ.     | 3  | 4,000    | 50 | 1  | 1   |
| ุตสาหกรรมกบินทร์บุรี | บินทร์บุรี | เขตอุต   |    |          |    | 50 | .45 |
|                 |        | สาหกรรม |    |          |    |    |     |
|                 | จ.ป    | กบินทร์บุรี |    |          |    |    |     |
|                 | ราจีนบุรี |         |    |          |    |    |     |
+-----------------+--------+---------+----+----------+----+----+-----+
| เขตอุตสาหกรรม    | อ.ศร   | บจ. 304 | 3  | 7,500    | 2  | 1  | 1.3 |
| 304             | ีมหาโพธิ์ | อินดัสเต  |    |          | 00 | ,0 | 5-1 |
|                 |        | รียลปาร์ค |    |          |    | 00 | .60 |
|                 | จ.ป    |         |    |          |    |    |     |
|                 | ราจีนบุรี |         |    |          |    |    |     |
+-----------------+--------+---------+----+----------+----+----+-----+

  ที่มา : สมาคมนิคมอุตสาหกรรมไทย

ปัจจัยที่อาจทำให้โครงการไม่สามารถดำเนินการได้ตามแผนงาน 

1.  ความผันผวนของภาวะเศรษฐกิจโลก ภาวะสงคราม ราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ย
    และคู่แข่งภายนอกประเทศที่มีค่าแรงงานถูกและบางประเทศให้สิทธิพิเศษกับผู้ลงทุนมากกว่า

2.  นิคมอุตสาหกรรมในประเทศแม้จะมีจุดเด่นและลักษณะเฉพาะแตกต่างกัน
    แต่ก็ยังมีพื้นที่เหลือเป็นจำนวนมาก ทำให้สภาวะการแข่งขันรุนแรงและอาจมีผลต่อการขาย

3.  ในการเริ่มก่อตั้งโครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมแห่งใหม่จะมีต้นทุนที่ดิน
    และเงินลงทุนในการพัฒนาที่ดินสูงกว่าเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมเดิมที่ยังมีพื้นที่เหลืออยู่
    แม้บริษัทจะมีประสบการณ์การบริหารโครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมมาเป็นเวลานานแต่หากขาดประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุนโครงการที่ดีก็จะทำให้มีต้นทุนการพัฒนาที่ดินสูง
    ซึ่งอาจมีผลต่อความสามารถในการแข่งขันและอัตราผลตอบแทนการลงทุนของโครงการ
    อีกทั้งความสามารถในการจัดหาแหล่งเงินทุนที่นำมาใช้พัฒนาโครงการนิคมอุตสาหกรรมซึ่งต้องใช้เงินลงทุนที่สูง

4.  ปัญหาเรื่องการจัดหาทรัพยากรน้ำเพื่อนำมาใช้ภายในโครงการที่ยังไม่มีการวางท่อน้ำประปามาถึงพื้นที่โครงการ
    จึงอาจส่งผลต่อต้นทุนในการพัฒนาโครงการ

[1] ¹ บริษัท ไทย ดีซีไอ จำกัด เป็นบริษัทวิศวกรที่ปรึกษาของคนไทย ก่อตั้งขึ้นเมื่อปี 2495
โดยการรวมกลุ่มของวิศวกรไทยที่มีความรู้ความสามารถ
และเชี่ยวชาญในวิชาชีพวิศวกรรมในสาขาต่างๆ โดยได้รับความร่วมมือจากบริษัท เดอลิวคาเธอร์
อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด เมืองชิคาโก ประเทศสหรัฐอเมริกา
ในการจัดการและฝึกอบรมเพื่อเพิ่มขีดความสามารถของบุคลากร
และได้รับการยอมรับและความเชื่อมั่นในคุณภาพจากหน่วยงานของทางภาครัฐและเอกชน
ตลอดจนองค์กรนานาชาติ โดยสามารถให้บริการงานที่ปรึกษาทางวิศวกรรมเกือบทุกสาขา อาทิ
งานวิศวกรรมการทาง (ทางหลวงแผ่นดิน ทางด่วน ทางแยกต่างระดับ และทางรถไฟ)
งานสนามบิน งานโรงงานอุตสาหกรรม งานแหล่งน้ำประปา งานสิ่งแวดล้อม งานด้านพลังงาน
งานชลประทาน งานป้องกันน้ำท่วม งานสำรวจสภาพดิน งานวางผังชุมชนและอาคารที่อยู่อาศัย
งานก่อสร้างอาคารสูง สำนักงาน และที่พักอาศัย
และงานด้านศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการด้านเศรษฐศาสตร์ นอกจากนี้
บุคลากรของบริษัทหลายคนเคยมีประสบการณ์การทำงานในต่างประเทศ เช่น
โครงการก่อสร้างในสหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร ไต้หวัน สิงคโปร์ เวียดนาม อินโดนีเซีย
เป็นต้น รวมทั้งบริษัทยังได้รับใบอนุญาตจากสำนักงานนโยบายสิ่งแวดล้อมและแผนสิ่งแวดล้อม
กระทรวงวิทยาศาสตร์ เทคโนโยลีและสิ่งแวดล้อม
ให้เป็นผู้มีสิทธิทำรายงานเกี่ยวกับการศึกษาและมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบกระเทือนต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม