3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ 

ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการของกลุ่มบริษัท แบ่งออกเป็น 5 ลักษณะ ดังนี้

  1. การพัฒนาโครงการเพื่อขาย

  2. การพัฒนาโครงการเพื่อเช่า

  3. ธุรกิจสนามกอล์ฟ

  4. การร่วมลงทุนกับบริษัทอื่นเพื่อประกอบกิจการที่เกี่ยวเนื่องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  5. ที่ดินรอการพัฒนา

  3.1.1 การพัฒนาโครงการเพื่อขาย บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน)
  เป็นผู้พัฒนาโครงการเพื่อขาย ซึ่งปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาทั้งสิ้น 5 โครงการ
  โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   โครงการอีสเทอร์น สตาร์ คันทรีโฮม
    เป็นโครงการจัดสรรที่ดินและสร้างบ้านเพื่อขายที่มีระบบสาธารณูปโภคพร้อมเพรียง ทั้งถนน
    โทรศัพท์ ประปา ไฟฟ้าใต้ดิน มียามรักษาความปลอดภัยที่เข้มงวดตลอด 24 ชั่วโมง
    และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยโครงการตั้งอยู่ในบริเวณรอบสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น
    สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท ซึ่งอยู่ห่างจากสนามบินอู่ตะเภาเพียง 5 กิโลเมตร
    และนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดเพียง 10 กิโลเมตร มีเนื้อที่โครงการทั้งสิ้นประมาณ 615 ไร่
    จัดแบ่งออกเป็นแปลงย่อยเฉลี่ยแปลงละ 400 ตารางวา ได้ประมาณ 471 แปลง
    (แต่ปัจจุบันบริษัทได้จัดแบ่งเนื้อที่บางแปลงให้มีขนาดเล็กลงเพื่อเอื้ออำนวยต่อกำลังซื้อของลูกค้าตามสภาวะเศรษฐกิจ)
    ในราคาขายบ้านและที่ดินประมาณ 2-4 ล้านบาท มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นลูกค้าระดับสูง
    ปัจจุบันคงเหลือที่ดินของโครงการทั้งหมดประมาณ 232 ไร่ ประกอบด้วยที่ดินเปล่าจำนวน 203
    ไร่ และที่ดินที่นำไปจัดทำโครงการอื่น (โครงการแฮมเล็ม 2
    และโครงการวินเทจโฮมวิลเลจ) จำนวน 29 ไร่

-   โครงการแฮมเล็ท 2
    เป็นโครงการที่นำที่ดินของโครงการคันทรีโฮมบางส่วนมาพัฒนาเพื่อสร้างบ้านเดี่ยวเพื่อขาย
    ในลักษณะชุมชนขนาดเล็กกึ่งรีสอร์ทแวดล้อมด้วยธรรมชาติที่ร่มรื่น มีพื้นที่ขายรวมประมาณ 12
    ไร่ โดยโครงการแฮมเล็ท 2 นี้เป็นโครงการที่พัฒนาต่อเนื่องจากโครงการแฮมเล็ท 1
    เนื่องจากผลการสำรวจด้านการตลาดของบริษัทพบว่ายังมีกลุ่มลูกค้าที่ต้องการที่ดินพร้อมที่พักอาศัยที่มีขนาดพื้นที่ประมาณ
    200-400 ตารางวา ในพื้นที่จังหวัดระยองและใกล้เคียงอยู่พอสมควร
    รูปแบบโครงการจะเน้นแบบบ้านที่หลากหลายและราคาที่ไม่สูงมาก โดยมีกลุ่มเป้า หมายคือ
    ผู้บริหารในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดและบริเวณใกล้เคียง
    ปัจจุบันได้ปิดขายโครงการเรียบร้อยแล้ว

-   โครงการสินทวีการ์เด้น
    เป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อขายในลักษณะชุมชนขนาดเล็กภายใต้ธรรมชาติที่ร่มรื่นและสาธารณูป
    โภคที่ครบครัน เช่น ไฟฟ้า ประปา โทรศัทพ์ คลับเฮ้าส์ สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย
    และยามรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง โครงการตั้งอยู่ที่เนินกระปรอก อำเภอบ้านฉาง
    จังหวัดระยอง ติดถนนสุขุมวิทสาย 3 และห่างจากนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดเพียง 9
    กิโลเมตร บนเนื้อที่ประมาณ 50 ไร่ ภายในโครงการประกอบด้วยที่ดินเปล่า, บ้านเดี่ยว,
    บ้านแฝด, ลิงค์เฮ้าส์, และทาวน์เฮ้าส์ มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นลูกค้าระดับกลาง
    ขณะนี้มีที่ดินคงเหลือประมาณ 135 แปลง ในขนาดเนื้อที่แปลงละ 60-80 ตารางวา
    ปัจจุบันบริษัทเน้นการขายโดยใช้กลยุทธ์สร้างบ้านเสร็จก่อนขาย
    โดยมีแบบบ้านหลายแบบให้ลูกค้าเลือก ทั้งบ้านเดี่ยวชั้นเดียวและบ้านเดี่ยวสองชั้น
    ในราคาขายหลังละประมาณ 1.5-2.2 ล้านบาท
    โดยปัจจุบันมีบ้านก่อสร้างเสร็จรอโอนให้ลูกค้า 6 หลัง และอยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 18
    หลัง

-   โครงการวินเทจโฮมวิลเลจ
    เป็นโครงการที่นำที่ดินของโครงการคันทรีโฮมบางส่วนมาพัฒนาเพื่อสร้างบ้านขายพร้อมที่ดินในลักษณะบ้านเรือนไทยประยุกต์กึ่งรีสอร์ท
    บนเนื้อที่โครงการประมาณ 27.6 ไร่ พื้นที่ขายประมาณ 17.6 ไร่ แบ่งออกเป็น 64 แปลง
    ขนาดแปลงละ 110 ตารางวา โดยมีแบบบ้านที่หลากหลายให้ลูกค้าเลือกได้ถึง 4 แบบ
    ในราคาขายหลังละ 3.5-4.8 ล้านบาท
    โดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นผู้บริหารและพนักงานระดับกลางขึ้นไปของโรงงานภายในนิคมอุตสาหกรรมและบริษัทอื่นๆ
    ภายในบริเวณพื้นที่จังหวัดระยองและจังหวัดใกล้เคียง มีระยะเวลาดำเนินโครงการประมาณ 3
    ปี โดยจะเริ่มการขายในเดือนมกราคม 2547

  3.1.2 การพัฒนาโครงการเพื่อเช่า

-   การพัฒนาโครงการเพื่อเช่าที่บริหารงานโดยบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด
    (มหาชน)

  บริษัทเคยเปิดดำเนินกิจการให้เช่า คือ โครงการศูนย์การค้า อีสเทอร์น สตาร์ พลาซ่า
  เป็นอาคาร 3 ชั้น มีพื้นที่ให้เช่า 10,450 ตารางเมตร ซึ่งเปิดให้เช่าตั้งแต่กลางปี 2537
  แต่เมื่อสิ้นเดือนเมษายน 2543 บริษัทได้หยุดดำเนินกิจการชั่วคราวเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจตกต่ำ

-   การพัฒนาโครงการเพื่อเช่าที่บริหารงานโดยบริษัทย่อย

  บริษัท ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด (บริษัทย่อย) ซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ 98.00
  ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว ดำเนินธุรกิจอพาร์ทเม้นท์และบ้านเดี่ยวระดับหรูให้เช่า
  ในสภาพแวดล้อมร่มรื่น ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกันกับสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ
  แอนด์ รีสอร์ท ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 66 หลัง และอพาร์ทเม้นท์ 8 อาคาร จำนวน 84 ยูนิต
  ในลักษณะ Serviced Apartment มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นนักธุรกิจระดับสูง

  3.1.3 ธุรกิจสนามกอล์ฟ เป็นสนามกอล์ฟระดับมาตรฐานโลก 18 หลุม บนพื้นที่กว่า 407 ไร่
  อยู่ห่างจากกรุงเทพมหานคร เพียง 160 กิโลเมตรเศษ
  เป็นสถานที่ที่เหมาะแก่การออกกำลังกายและการพักผ่อน นอกจากนี้ยังมีคลับเฮ้าส์ ทะเลเทียม
  สระว่ายน้ำ สนามเทนนิส ห้องซาวน่า ห้องฟิตเนส
  และห้องประชุมพร้อมอุปกรณ์สำหรับการจัดประชุมและสัมมนา ดำเนินงานโดยบริษัท อีสเทอร์น
  สตาร์ รีสอร์ท จำกัด (บริษัทย่อย) ซึ่ง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 บริษัทถือหุ้นร้อยละ 81.30
  ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว

  ในส่วนของสมาชิกสนามกอล์ฟบริษัทจะเป็นผู้ดำเนินการบริหารจัดการเอง
  โดยในปีที่เริ่มโครงการบริษัทได้รับสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟ จำนวน 1,600 สมาชิก
  จากการถือหุ้นในบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท จำกัด ร้อยละ 100 ของทุนจดทะเบียน
  ต่อมาในปี 2533 บริษัทได้ขายเงินลงทุนในบริษัทดังกล่าวจำนวน 7,990,000 หุ้น
  หรือคิดเป็นร้อยละ 19.98 ของทุนจดทะเบียน พร้อมกับสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟ 799 สมาชิก
  ให้กับนักกอล์ฟและนักลงทุนทั่วไป (ผู้ที่ซื้อหุ้นบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท จำกัด จากบริษัททุก
  10,000 หุ้น จะได้รับสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท 1
  สมาชิก)

  จากการขายเงินลงทุนดังกล่าวออกไปทำให้บริษัทมีสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟลดลงคงเหลือ 801
  สมาชิก ต่อมาบริษัทมีนโยบายที่จะขายสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟเพียงอย่างเดียว
  และในช่วงที่ผ่านมาบริษัทได้นำสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟไปชำระหนี้ให้แก่สถาบันการเงิน ทำให้ ณ
  วันที่ 30 ธันวาคม 2546 บริษัทมีสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟคงเหลือ 342 สมาชิก

  3.1.4 การร่วมลงทุนกับบริษัทอื่นเพื่อประกอบกิจการที่เกี่ยวเนื่องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  1. บริษัท เอ็มบีเอฟ อีสเทอร์น สตาร์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (“เอ็มบีเอฟ”)
  ซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ 40.00 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว โดยบริษัทร่วมลงทุนกับกลุ่มบริษัท
  เอ็มบีเอฟ ประเทศมาเลเซียดำเนินธุรกิจโรงเรียนนานาชาติ ที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง
  ชื่อว่า "Garden International School, Rayong"
  และเปิดดำเนินการสาขาใหม่ที่ซอยเย็นอากาศ กรุงเทพมหานคร เมื่อเดือนสิงหาคม 2543
  ในชื่อว่า "Garden International School, Bangkok"
  โดยบริษัทไม่ได้มีส่วนร่วมในการบริหารงาน

  2. บริษัท พร้อมมิตร อีสเทอร์น สตาร์ เฮลท์แคร์ จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ 40.00
  ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว โดยบริษัทร่วมลงทุนกับโรงพยาบาลพร้อมมิตร (กรุงเทพมหานคร)
  ดำเนินธุรกิจโพลีคลีนิค ที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง
  โดยบริษัทไม่ได้มีส่วนร่วมในการบริหารงาน

  ทั้งนี้ ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัท ครั้งที่ 6/2546 เมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2546
  ได้มีมติอนุมัติให้ดำเนินการจดทะเบียนเลิกบริษัท พร้อมมิตร อีสเทอร์น สตาร์ เฮลท์ แคร์ จำกัด
  เนื่องจากบริษัทร่วมได้ปิดให้บริการมาเป็นระยะเวลากว่า 5 ปี และมีขาดทุนสะสมเกือบเกินทุน
  โดยบริษัทได้ตั้งสำรองและรับรู้เป็นผลขาดทุนในงบการเงินแล้วทั้งจำนวน
  ซึ่งปัจจุบันได้ดำเนินการจดทะเบียนเลิกบริษัทเรียบร้อยแล้ว

  3.1.5 ที่ดินรอการพัฒนา

  1. บริษัท บ้านและที่ดินตะวันออก จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ 100 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว
  มีที่ดินจำนวน 10-0-28.0 ไร่ อยู่ริมถนนกม.16–พลา ในอำเภอบ้านฉาง
  ซึ่งขณะนี้ยังไม่มีแผนดำเนินการ

  2. บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เฮ้าส์ซิ่ง ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นทางอ้อมรวมร้อยละ
  100 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว ซึ่งขณะนี้ยังไม่มีแผนดำเนินการ

  3. บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ ไลซัน นิวเวิล์ด จำกัด
  ซึ่งบริษัทถือหุ้นทั้งทางตรงและทางอ้อมรวมร้อยละ 60 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว
  โดยบริษัทร่วมลงทุนกับกลุ่มไลซันและนิวเวิล์ดจากฮ่องกง เพื่อพัฒนาโครงการฮิลไซด์ รีสอร์ท
  รวมเนื้อที่ 105-2-30.7 ไร่ ตั้งอยู่ริมถนนสุขุมวิทในอำเภอบ้านฉาง
  ซึ่งขณะนี้ยังไม่มีแผนดำเนินการ

  นอกจากนี้ บริษัทยังมีที่ดินรอการพัฒนา ซึ่งถือกรรมสิทธิในนาม บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล
  เอสเตท จำกัด (มหาชน) ในอำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง อีก 4 กลุ่ม เนื้อที่รวมประมาณ
  825-1-27.2 ไร่

โครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ณ 31 ธันวาคม 2546 มีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1) โครงการเพื่อขาย

[TABLE]

หมายเหตุ : - ไม่รวมสินค้ายึดคืน 

2) โครงการเพื่อเช่า

[TABLE]

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน 

ก) การตลาดและภาวะการแข่งขันโครงการพัฒนาเพื่อขายและเพื่อเช่า

  สำหรับโครงการเพื่อขายและเพื่อเช่าบริษัทมุ่งเน้นการตลาดในแถบนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด
  และบริเวณใกล้เคียง โดยกลุ่มเป้าหมายมีตั้งแต่ระดับผู้บริหารระดับสูง วิศวกร พนักงาน
  และข้าราชการ บริษัทใช้นโยบายการตลาดด้วยการเสนอขายสินค้าในระดับคุณภาพ ราคา
  และการผ่อนชำระที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาดผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย
  รวมทั้งนำเสนอสินค้าที่ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคด้วยแบบบ้านอิสระซึ่งสามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยภายในได้ตามความต้องการของลูกค้า

  จากภาพรวมของภาวะเศรษฐกิจปี 2546 ที่มีการขยายตัวสูงขึ้นกว่าปีก่อน
  รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำซึ่งกระตุ้นการใช้จ่ายของผู้บริโภค
  ทำให้ธุรกิจสามารถดำเนินการต่อไปได้
  โดยเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยวเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เติบโตมากที่สุดอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี
  2544 โดยเริ่มต้นที่เขตกรุงเทพมหานครก่อน และขยายตัวไปถึงภูมิภาคอื่นๆ ด้วย
  บริษัทจึงได้ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์และแผนการตลาดให้สอดคล้องกับภาวะที่เกิดขึ้น ดังนี้

1.  วิเคราะห์ตลาดโดยละเอียด
    เพื่อระบุกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แท้จริงของโครงการอย่างชัดเจนตลอดจนกำหนดราคาขายให้เหมาะสมกับกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแต่ละโครงการ

2.  ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การตลาดมาเป็น Direct Marketing
    โดยมุ่งกลุ่มโรงงานอุตสาหกรรมที่จะมาตั้งโรงงานในเขตอีสเทอร์น ซีบอร์ด
    โดยเฉพาะบริเวณนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด
    โดยบริษัทมีโครงการที่สามารถตอบสนองความต้องการที่พักอาศัยที่มีคุณภาพให้แก่พนักงานทุกระดับ
    ตั้งแต่พนักงานระดับล่างไปจนถึงเจ้าหน้าที่บริหารระดับสูง วิธีการ Direct Marketing
    จะทำให้บริษัทเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้มากขึ้น

3.  ขยายการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปในพื้นที่มีศักยภาพการเติบโตสูง เช่น
    กรุงเทพมหานครและปริมณฑล

-   กลยุทธ์การแข่งขัน จุดเด่นในด้านการตลาดที่ใช้ในการแข่งขันของบริษัทมีดังนี้

1.  โครงการของบริษัทเน้นคุณภาพที่เหมาะสมกับราคาโดยเริ่มตั้งแต่การออกแบบที่เน้นให้มีเนื้อที่ประโยชน์ใช้สอยมากที่สุด
    ตั้งอยู่ในบริเวณที่มีสภาพแวดล้อมที่เป็นธรรมชาติและมีการรักษาความปลอดภัยที่ดี
    การคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีฝีมือประสบการณ์และชื่อเสียงเป็นที่ไว้วาง ใจ
    และคัดเลือกวัสดุที่มีคุณภาพเหมาะสมกับลักษณะการใช้งานของแต่ละโครงการ

2.  ทำเลที่ตั้งโครงการของบริษัทซึ่งสะดวกแก่การสัญจรไปมาและปลอดภัยต่อลูกค้าเป้าหมาย
    โดยทุกโครงการจะตั้งอยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดไม่เกิน 10 กิโลเมตร
    นอกจากนี้เขตอำเภอบ้านฉางยังถูกกำหนดให้เป็นเขตสำหรับที่พักอาศัยของชุมชนเท่านั้น
    จึงมั่นใจได้ว่าจะปลอดภัยจากสิ่งแวดล้อมที่เป็นพิษจากเขตอุตสาหกรรม

3.  บริษัทมีโครงการหลายประเภทซึ่งสามารถรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าทุกประเภทและทุกระดับรายได้

4.  ความน่าเชื่อถือของผู้บริหารและผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทช่วยเสริมความมั่นใจในคุณภาพโครงการและความมั่นคงของบริษัทให้กับลูกค้ามากยิ่งขึ้นเนื่องจากผู้บริหารและผู้ถือหุ้นของบริษัทเป็นผู้มีประสบการณ์ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
    และในวงการอุตสาหกรรมและเป็นผู้ที่ได้รับการยอมรับว่ามีชื่อเสียงทั้งระดับประเทศและท้องถิ่น

5.  ความมุ่งมั่น ชื่อเสียง และประสบการณ์ของบริษัทที่จะลงทุนในบริเวณพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก
    ส่งผลให้ลูกค้ามีความมั่นใจและเชื่อถือในความมั่นคงของบริษัท
    โดยบริษัทมีนโยบายระยะสั้นและระยะยาวที่จะส่งเสริมการพัฒนาและการเติบโตของโครงการพัฒนาชายฝั่งทะเลตะวันออก
    โดยมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก
    โดยเฉพาะในเขตอำเภอบ้านฉาง ให้มีลักษณะเป็นชุมชนใหม่ที่สมบูรณ์แบบ

6.  เน้นการให้บริการหลังการขายที่ดีและสะดวกกับลูกค้า
    และบริษัทยังได้มีการสำรวจความคิดเห็นของลูกค้าถึงความพอใจในโครงการของบริษัทอยู่เสมอ

7.  บริษัทมีนโยบายที่จะยืดหยุ่นการชำระเงินดาวน์และการผ่อนชำระเงินงวดให้กับลูกค้าของบริษัท
    รวมทั้งช่วยจัดหาสถาบันการเงินเพื่อให้สินเชื่อระยะยาวที่มีเงื่อนไขเงินดาวน์และอัตราดอกเบี้ยต่ำให้กับลูกค้า

8.  ปัจจุบันบริษัทได้หันมาใช้กลยุทธ์การสร้างบ้านเสร็จก่อนขายเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าและช่วยกระตุ้นให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อได้เร็วยิ่งขึ้น

-   แผนการโฆษณาและประชาสัมพันธ์

1.  บริษัทมีนโยบายให้พนักงานขายเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยตรง
    โดยให้พนักงานขายติดต่อกับแผนกบุคคลของบริษัทต่างๆ ในบริเวณพื้นที่ใกล้เคียง
    เพื่อขอจัดซุ้มเสนอสินค้าของทุกโครงการ
    พร้อมทั้งจัดกิจกรรมและมีส่วนร่วมในกิจกรรมในท้องถิ่นอำเภอบ้านฉาง

2.  จัดงานแนะนำโครงการตามสถานที่ต่างๆ เช่น ห้างสรรพสินค้าในจังหวัดระยองหรือใกล้เคียง
    สถานที่ราชการ หรือโรงพยาบาล เป็นต้น
    เพื่อให้บุคคลที่สนใจโครงการได้รับทราบรายละเอียดข้อมูลโครงการมากขึ้น
    พร้อมทั้งมีภาพจำลอง สไลด์ และภาพยนตร์ที่เกี่ยวกับโครงการแสดงในงานด้วย

3.  ส่งแผ่นพับและรายละเอียดโครงการถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแต่ละโครงการและให้พนักงานขายติดตามผล
    หลังจากที่ลูกค้าได้รับเอกสารโครงการแล้ว

4.  เชิญบุคคลในพื้นที่ที่มีชื่อเสียงหรือสนใจโครงการของบริษัทเข้ามาเยี่ยมชมโครงการ
    พร้อมทั้งแจกบัตรการใช้บริการศูนย์กีฬา เช่น ทะเลเทียม สนามกอล์ฟ ฯลฯ

5.  ติดต่อแนะนำโครงการของบริษัทให้กับผู้บริหารบริษัทและโรงงานที่ตั้งอยู่
    หรือจะมาตั้งบริษัทและโรงงานในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด
    และบริเวณพื้นที่ฝั่งทะเลตะวันออก
    หรือบริษัทที่มีนโยบายให้สวัสดิการด้านที่พักอาศัยกับพนักงานของบริษัทที่ต้องมาทำงานในบริเวณดังกล่าว

6.  โฆษณาประชาสัมพันธ์ตามสื่อต่างๆ เช่น วารสาร ป้ายโฆษณา และออกสปอตโฆษณา
    เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมากขึ้น

-   การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

  บริษัทมีทีมงานขายของบริษัทซึ่งจะเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยตรงและติดต่อตัวแทนจำหน่ายภายนอกเป็นครั้งคราว
  โดยประจำอยู่ที่สำนักงานในอำเภอบ้านฉาง
  ซึ่งจะเป็นผู้ติดตามกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของแต่ละโครงการอย่างใกล้ชิด
  บริษัทจะกำหนดค่าตอบแทนเป็นอัตราร้อยละของราคาขาย
  และบริษัทได้เสนอค่าตอบแทนให้กับนายหน้าอิสระหรือส่วนลดให้กับลูกค้าของบริษัทที่แนะนำบุคคลอื่นมาซื้อบ้านหรือที่ดินเปล่าในโครงการของบริษัท
  นอกจากนี้บริษัทยังมีโครงการ Friend to Friend
  ซึ่งจะให้ค่าตอบแทนแก่บุคคลภายนอกที่เป็นลูกค้าโครงการของบริษัทที่ได้ชักชวนเพื่อนหรือญาติมาซื้อบ้านหรือที่ดินเปล่าในโครงการของบริษัท
  โดยจะจ่ายค่าตอบแทนให้เมื่อลูกค้ารายใหม่ได้เซ็นต์สัญญาจะซื้อจะขายกับบริษัทเรียบร้อยแล้ว

-   ลักษณะของลูกค้า

  ลูกค้าของบริษัท จะแตกต่างไปตามประเภทของโครงการ ดังนี้

  ลูกค้าของโครงการเพื่อขาย

  1. โครงการ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรีโฮม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   นักบริหารระดับสูงในเขตโครงการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกโดยเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด

-   นักธุรกิจในท้องถิ่น

-   นักธุรกิจจากกรุงเทพที่ต้องการที่พักตากอากาศ

-   ผู้เกษียณอายุ

  2. โครงการแฮมเล็ท 2 กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   นักบริหารในเขตโครงการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกโดยเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด

-   นักธุรกิจในท้องถิ่น

-   นักลงทุนที่ซื้อโครงการเพื่อทำธุรกิจให้เช่าแก่ผู้บริหารชาวต่างประเทศที่มาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด

  3. โครงการสินทวีการ์เด้น กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   ผู้มีรายได้ระดับกลางขึ้นไปที่อยู่ในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดและบริเวณใกล้เคียง

-   เจ้าหน้าที่ระดับกลางของโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด

-   ประชาชนในท้องถิ่น

  4. โครงการวินเทจโฮมวิลเลจ กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   ผู้บริหารและพนักงานของโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด และบริเวณใกล้เคียง

-   นักลงทุนที่ซื้อโครงการเพื่อทำธุรกิจให้เช่าแก่ผู้บริหารชาวต่างประเทศที่มาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด

-   ข้าราชการ เช่น อาจารย์ หมอหรือพยาบาล

  ลูกค้าของโครงการให้เช่า

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด บริษัทย่อย ซึ่งเป็นผู้บริหาร
  Serviced Apartment และบ้านเดี่ยวให้เช่าระดับหรู คือ
  ผู้บริหารระดับสูงชาวต่างประเทศที่ทำงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ในจังหวัดระยองและชลบุรี
  ปัจจุบันบริษัทใช้กลยุทธ์ด้านราคาที่สามารถแข่งขันได้
  แต่คงไว้ซึ่งการดูแลรักษาคุณภาพที่ดีของโครงการและการให้บริการที่มีคุณภาพเพื่อดึงดูดลูกค้า

-   สภาพการแข่งขัน
    ปริมาณความต้องการและปริมาณการผลิตในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตอำเภอบ้านฉางและบริเวณใกล้เคียง

  จากศักยภาพของอำเภอบ้านฉางและบริเวณใกล้เคียงในจังหวัดระยอง
  อันเป็นที่ตั้งของหลายเขตอุตสาหกรรม เช่น นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด
  นิคมอุตสาหกรรมตะวันออก นิคมอุตสาหกรรมผาแดง นิคมอุตสาหกรรมอีสเทอร์นซีบอร์ด
  และนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้
  จึงทำให้มีผู้บริหารระดับกลางถึงระดับสูงทั้งชาวต่างชาติและชาวไทยเป็นจำนวนมากที่ต้องการที่พักอาศัยซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่สำคัญของบริษัท
  นอกจากนี้บริษัทยังมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายบางส่วนที่เป็นประชากรที่อาศัยอยู่ในบริเวณดังกล่าวและจากกรุงเทพมหานครที่ต้องการที่พักอาศัยสำหรับตากอากาศ

  สำหรับในด้านผู้ประกอบการนั้น
  เนื่องจากในบริเวณพื้นที่ดังกล่าวมีการขยายตัวและมีนิคมอุตสาหกรรมตั้งอยู่เป็นจำนวนมาก
  ทำให้ช่วงนี้มีโครงการพัฒนาที่ดินเกิดขึ้นมาก โดยปัจจุบัน
  มีบริษัทที่ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะและขนาดโครงการใกล้เคียงกับบริษัทที่ยังคงดำเนินธุรกิจอยู่และมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายตั้งแต่ระดับกลางขึ้นไปประมาณ
  24 โครงการ แบ่งเป็น โครงการเพื่อขายจำนวน 24 โครงการ ได้แก่
  โครงการในเขตบ้านฉาง 8 โครงการ โครงการในเขตระยอง 10 โครงการ
  และโครงการในเขตสัตหีบ-ชลบุรี 6 โครงการ
  มีอุปทานของจำนวนบ้านและที่ดินเปล่าเพื่อสร้างบ้านพร้อมขายทั้งหมดประมาณ 700-1,000 ยูนิต
  และโครงการเพื่อเช่าจำนวน 6 โครงการ ได้แก่ โครงการในเขตบ้านฉาง 3 โครงการ
  โครงการในเขตสัตหีบ 2 โครงการ โครงการในเขตระยอง 1 โครงการ
  มีอุปทานของจำนวนที่พักอาศัยเพื่อเช่าทั้งหมดประมาณ 200 ยูนิต

-   ปัจจัยแห่งความสำเร็จ โอกาส และการแข่งขันของบริษัท

  โครงการส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นในอำเภอบ้านฉางมักจะเป็นโครงการระดับกลาง
  มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีระดับรายได้ค่อนข้างต่ำถึงระดับปานกลาง
  ดังนั้นรูปแบบโครงการจึงไม่เน้นการตกแต่งหรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ
  และมักเป็นโครงการที่ดำเนินการในรูปแบบของเจ้าของคนเดียว
  สำหรับโครงการของบริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการแบบครบวงจร
  และพรั่งพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในโครงการ เช่น สนามกอล์ฟ ศูนย์กีฬา
  และโรงเรียนนานาชาติ เป็นต้น
  โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงระดับสูง
  ซึ่งมักเป็นระดับเจ้าหน้าที่และผู้บริหารที่ทำงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ
  และคนในท้องถิ่นที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับมาตรฐาน
  มีสิ่งแวดล้อมและการรักษาความปลอดภัยที่ดี รวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
  ทำให้บริษัทมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและส่วนแบ่งตลาดส่วนหนึ่งที่ต่างไปจากโครงการอื่นๆ
  สำหรับภาวะการแข่งขันตลอดช่วงเวลาปี 2546 ที่ผ่านมาอยู่ในระดับปานกลาง
  ทำให้อุปทานและอุปสงค์ของตลาดยังคงอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา
  แม้ว่าสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศจะเป็นตัวแปรสำคัญที่กระทบกับการขายของบริษัทในบางช่วง
  แต่ในระยะยาวโครงการพัฒนาในบริเวณพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกยังคงมีโอกาสทางธุรกิจที่ดี
  ความต้องการอสังหาริม ทรัพย์ในราคาตั้งแต่ระดับปานกลางขึ้นไปยังคงมีอยู่พอสมควร

-   แนวโน้มอุตสาหกรรมและสภาพการแข่งขัน

  แนวโน้มธุรกิจโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์โดยภาพรวมในปี 2547 สำหรับพื้นที่บ้านฉาง
  จังหวัดระยอง คาดว่าจะยังคงเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป
  โดยจะมีระดับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา
  ทั้งส่วนของอุปทานของโครงการสร้างใหม่ที่มีราคาต่ำเข้ามาในตลาดมากยิ่งขึ้น
  และโครงการเก่าที่มีบ้านเหลือขายในตลาด
  โดยในส่วนของผู้ประกอบการต่างพยายามปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทางการตลาด และช่องทางต่างๆ
  เพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งทางการตลาด
  โดยเฉพาะกลยุทธ์ในการสร้างบ้านราคาต่ำและการสร้างบ้านเสร็จก่อนขายซึ่งเป็นการให้ความมั่นใจแก่ผู้ซื้อว่าจะได้บ้านแน่นอนและจะเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจซื้อของลูกค้าได้เร็วยิ่งขึ้น
  นอกจากนี้โครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ในปี 2547 นี้
  จะมีความหลากหลายทั้งในส่วนของรูปแบบ ราคา และทำเล
  ที่จะเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่สามารถเลือกซื้อได้ตรงกับความต้องการของตนเอง

ข) การตลาดและภาวะการแข่งขันธุรกิจสนามกอล์ฟ

  ชายฝั่งทะเลตะวันออกเป็นบริเวณที่มีทั้งนักธุรกิจ
  และนักท่องเที่ยวให้ความสนใจมาพักผ่อนทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
  โครงการที่เกิดขึ้นจึงมีทั้งการก่อสร้างเป็นสนามกอล์ฟบริเวณเชิงเขา รีสอร์ท โรงแรม
  และอาคารชุดตลอดแนวชายฝั่งทะเล
  ทั้งนี้สภาพการแข่งขันของธุรกิจสนามกอล์ฟไม่รุนแรงนักเนื่องจากตลาดมีความต้องการมากพอสมควร
  โดยเฉพาะนักธุรกิจชาวต่างชาติ ทั้งชาวยุโรป อเมริกัน ญี่ปุ่น และเกาหลี
  รวมทั้งคนไทยที่เป็นนักเล่นกอล์ฟรุ่นใหม่ที่ให้ความสนใจกับการเล่นกอล์ฟมากขึ้น

  จากการที่สนามกอล์ฟของบริษัทอยู่ห่างจากนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดเพียง 10 กิโลเมตร
  และเนื่องจากปัจจุบันมีชาวต่างประเทศมาลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดเป็นจำนวนมาก
  ดังนั้นจึงมีกลุ่มผู้บริหารระดับสูงและวิศวกรเข้ามาพักอาศัยในโครงการอีสเทอร์น สตาร์
  คันทรีโฮมและโครงการแฮมเล็ทของบริษัท ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการต่างๆ
  ของสนามกอล์ฟได้ตลอดเวลา ไม่ว่าจะเป็น คลับเฮ้าส์ ทะเลเทียม สนามเทนนิส
  สระว่ายน้ำและศูนย์กีฬา นอกจากนี้ยังมีชาวต่างประเทศได้ชักชวนลูกค้าหรือเพื่อนๆ
  จากบริเวณใกล้เคียง (พัทยาหรือศรีราชา)
  ไปเล่นกอล์ฟและใช้บริการด้านอาหารและเครื่องดื่มของสนามอีกด้วย

  ปัจจุบันมีสนามกอล์ฟที่ตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่ใกล้เคียงกับสนามกอล์ฟของบริษัทจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 6
  สนาม โดยแบ่งเป็นสนามกอล์ฟที่ตั้งอยู่ในจังหวัดระยองจำนวน 5 สนาม และในจังหวัดชลบุรีอีก 1
  สนาม คือ

1.  เซ็นต์แอนดรูว์ - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ
    นักเล่นกอล์ฟระดับบนซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักเล่นกอล์ฟจากกรุงเทพมหานคร
    และชาวต่างประเทศที่มาเล่นในช่วงฤดูท่องเที่ยว

2.  สนามอีสเทอร์นสตาร์ - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ นักเล่นกอล์ฟระดับกลางถึงระดับบน
    ซึ่งมีทั้งนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและกรุงเทพมหานคร
    รวมทั้งชาวต่างประเทศที่มาเล่นในช่วงฤดูท่องเที่ยว

3.  สนามกรีนวัลเล่ย์ - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ
    นักเล่นกอล์ฟระดับกลางถึงระดับบนซึ่งมีทั้งนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและกรุงเทพมหานคร
    รวมทั้งชาวต่างประเทศที่มาเล่นในช่วงฤดูท่องเที่ยว

4.  สนามเกรทเลค - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ นักเล่นกอล์ฟระดับกลาง
    ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและกรุงเทพมหานคร

5.  สนามเซ็นจูรี่ - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ นักเล่นกอล์ฟระดับกลาง
    ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและกรุงเทพมหานคร

6.  สนามพลูตาหลวง - 36 หลุม
    กลุ่มลูกค้าเป้าหมายส่วนใหญ่เป็นนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและข้าราชการ

  (ตั้งอยู่ในอำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี เป็นสนามราชการจึงมิได้เป็นคู่แข่งกับเอกชนมากนัก
  แต่เป็นสนามกอล์ฟที่ใกล้กับสนามกอล์ฟของบริษัทมาก)

ลูกค้าของธุรกิจสนามกอล์ฟ

  สนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท ซึ่งดำเนินงานโดยบริษัท อีสเทอร์น
  สตาร์ รีสอร์ท จำกัด กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   นักเล่นกอล์ฟที่อยู่ในบริเวณโครงการพัฒนาชายฝั่งทะเลตะวันออกและบริเวณใกล้เคียง เช่น
    พัทยา และศรีราชา

-   นักท่องเที่ยวที่ประสงค์จะเล่นกอล์ฟหรือเข้ามาใช้บริการศูนย์ประชุมและศูนย์กีฬาของบริษัท

-   ชาวต่างประเทศที่มาทำงานในประเทศไทย
    และกรุ๊ปทัวร์ที่เข้ามาเล่นกอล์ฟโดยจะเน้นตลาดชาวยุโรป ญี่ปุ่น เกาหลี

  บริษัทยังคงนโยบายการตลาดในการดำเนินธุรกิจสนามกอลฟ์ของบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท
  จำกัด ด้วยการเน้นกลยุทธ์ให้สนามกอล์ฟมีบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แบบครบวงจร
  ด้วยการใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ในสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท
  ให้เกิดประโยชน์สูงสุด บริษัทจึงได้พัฒนาและบริหารสนามกอล์ฟ
  คลับเฮ้าส์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
  ให้เป็นศูนย์ประชุมรีสอร์ทที่เพียบพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกด้านที่พักอาศัย สันทนาการ
  ความทันสมัยของเทคโนโลยีอุปกรณ์การประชุม นอกจากนี้บริษัทได้ร่วมกับบริษัท ซีสตาร์
  พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด จัดรายการ Golf Package และ Conferencing Package
  เพื่อให้บริการกับบุคคลที่มาเล่นกอล์ฟหรือจัดประชุมสามารถเข้าพักที่ อพาร์ทเม้นท์ของบริษัท
  ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด ได้ในราคาพิเศษ ซึ่งเป็นการเสริมรายได้อีกทางหนึ่ง
  และเมื่อเดือนกรกฎาคม – ตุลาคม 2546
  บริษัทได้มีการบูรณะปรับปรุงสนามกอล์ฟเพื่อให้สนามกอล์ฟมีความสมบูรณ์ยิ่งขึ้นเพื่อสามารถดึงดูดให้นักกอล์ฟมาใช้บริการได้ต่อไป

  ในส่วนของการบริหารงานสนามกอล์ฟนั้น บริษัทมีนโยบายเน้นการดูแลรักษาสภาพสนาม คลับเฮ้าส์
  และส่วนบริการต่างๆ ให้มีคุณภาพในระดับสูง
  เพื่อให้เป็นที่ชื่นชอบของนักกอล์ฟที่ให้ความสำคัญกับการใช้บริการสนามที่ดี
  ทำให้สนามกอล์ฟของบริษัทถูกเลือกใช้เป็นสถานที่สันทนาการของชมรมกอล์ฟต่างๆ อยู่เสมอ
  โดยเฉพาะอย่างยิ่ง
  การจัดการแข่งขันกอล์ฟการกุศลซึ่งบริษัทได้บรรจุกอล์ฟการกุศลเข้าเป็นแผนงานประจำปีของบริษัทเรื่อยมา
  เช่น เมื่อวันที่ 15 พฤศจิกายน 2546
  สนามกอล์ฟได้จัดกอล์ฟการกุศลเพื่อองค์การยูนิเซฟเป็นครั้งที่ 3 ซึ่งสามารถระดมทุนได้อีก 1
  ล้านบาท และวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2547
  สนามกอล์ฟได้จัดกอล์ฟการกุศลเพื่อสเปเชียลโอลิมปิคไทย ซึ่งสามารถระดมทุนได้มากกว่า 2
  ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นกิจกรรมการคืนกำไรให้แก่สังคม

-   ปัจจัยแห่งความสำเร็จของสนามกอล์ฟอีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท

1.  ความพร้อมของตัวสนามระดับมาตรฐานสากลพร้อมคลับเฮ้าส์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
    ซึ่งได้รับความเอาใจใส่ดูแล บำรุงรักษาให้มีสภาพที่ดีอยู่เสมอ ซึ่งในปีที่ผ่านมา
    บริษัทได้ปิดสนามกอล์ฟชั่วคราวเพื่อการปรับปรุงสิ่งต่างๆ ให้ดียิ่งขึ้น
    โดยใช้ระยะเวลาปรับปรุงประมาณ 4 เดือน ระหว่าง กรกฎาคม ถึง ตุลาคม 2546
    และได้เปิดให้บริการใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2546

2.  สถานที่ตั้งไม่ไกลจากพัทยา และนิคมอุตสาหกรรมในเขตพื้นที่จังหวัดระยอง และชลบุรี
    จึงทำให้มีลูกค้าต่างประเทศและผู้บริหารในกิจการอุตสาหกรรมต่างๆ
    มาใช้บริการเป็นจำนวนมาก ทั้งเล่นกอล์ฟ และใช้สนามไดร์ฟกอล์ฟในตอนกลางคืน

3.  ระดับราคากรีนฟีที่แข่งขันได้กับสนามอื่นๆ

4.  จากคำบอกกล่าวของลูกค้าปากต่อปากในความสมบูรณ์ของสนามและการบริการที่ครบวงจร
    ทำให้มีจำนวนนักกอล์ฟมาใช้บริการสนามกอล์ฟของบริษัทเพิ่มมากขึ้น

-   แนวโน้มอุตสาหกรรมและสภาพการแข่งขัน

สำหรับภาวะการแข่งขันของธุรกิจสนามกอล์ฟโดยรวมยังมีแนวโน้มใกล้เคียงกับช่วงที่ผ่านมา
โดยการลงทุนสร้างสนามกอล์ฟโครงการใหม่ๆ ยังมีอยู่น้อยมาก
การซื้อขายสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟแม้จะกระเตื้องขึ้นบ้างแต่ก็ไม่คึกคักเท่าในช่วงก่อนภาวะวิกฤติเศรษฐกิจ
ผู้ที่ซื้อสิทธิ์สมาชิกสนามกอล์ฟในปัจจุบันไม่ได้หวังซื้อเพื่อเก็งกำไร
ส่วนใหญ่เป็นผู้ที่นิยมกีฬากอล์ฟซึ่งซื้อสิทธิสมาชิกไว้เพื่อใช้บริการเองหรือใช้ภายในครอบครัว

สนามกอล์ฟที่เปิดให้บริการอยู่ประมาณ 200
แห่งในปัจจุบันนั้นมีเพียงไม่กี่แห่งที่มีลูกค้าเข้าไปใช้บริการกันอย่างหนาแน่น
ส่วนใหญ่เป็นสนามกอล์ฟที่ได้มาตรฐานสากลและมีการบำรุงรักษาให้มีสภาพดีไว้
ซึ่งกระจายอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมทั้งตามเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ อาทิ
สามพราน ชะอำ หัวหิน พัทยา ปากช่อง กาญจนบุรี และภูเก็ต เป็นต้น
สนามกอล์ฟเหล่านี้จะมีตลาดรองรับทั้งกลุ่มนักกอล์ฟคนไทยและนักกอล์ฟต่างชาติ

ในส่วนของตลาดนักกอล์ฟต่างชาตินั้นขยายตัวอย่างรวดเร็วในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
และมีบทบาทสำคัญในการช่วยกระตุ้นบรรยากาศของสนามกอล์ฟในเมืองไทยให้คึกคักขึ้นมาอีกครั้งหลังจากที่ซบเซาติดต่อกันมาหลายปี
ทั้งนี้เป็นผลเนื่องจากความพร้อมและจุดเด่นในด้านต่างๆ ของสนามกอล์ฟในประเทศไทยที่มีอยู่กว่า
200 แห่งทั่วประเทศ
รวมทั้งได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐโดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยได้มีนโยบายส่งเสริมตลาดทัวร์กอล์ฟในต่างประเทศอย่างจริงจังและกว้างขวาง
ทำให้ตลาดทัวร์กอล์ฟขยายตัวกว้างขวางขึ้น และมีการกระจายนักกอล์ฟไปสู่สนามกอล์ฟในพื้นที่ต่างๆ
มากขึ้น และคาดว่าในปี 2547 จะยังมีนักกอล์ฟจากประเทศต่างๆ เดินทางมายังประเทศไทยเพิ่มขึ้น

-   สถานภาพในการแข่งขัน

  เนื่องจากนักกอล์ฟส่วนใหญ่จะไม่เล่นกอล์ฟเพียงแห่งเดียว
  โดยในการตัดสินใจเลือกจากคุณภาพของสนาม การบริการ และราคากรีนฟีเป็นหลัก

  สนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท
  อยู่ในสถานะที่สามารถแข่งขันได้กับสนามอื่นๆ ในบริเวณชายฝั่งตะวันออก
  โดยเน้นการทำให้นักกอล์ฟได้รับความพึงพอใจ เพื่อกลับมาใช้บริการซ้ำอีกอย่างสม่ำเสมอ

-   ปัจจัยแห่งความสำเร็จของที่อพาร์ทเม้นท์และบ้านเดี่ยวให้เช่าของ บริษัท ซีสตาร์
    พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด

  1. เป็นที่พักอาศัยระดับหรูที่พร้อมเข้าอยู่อาศัยได้ทันที ซึ่งประกอบด้วย
  เฟอร์นิเจอร์และของใช้ในครัวเรือที่มีคุณภาพ และ Life Style ที่โดดเด่น
  ซึ่งเสริมความรู้สึกของการเป็นที่พักอาศัยที่มีระดับ

  2. สถานที่ตั้งของอพาร์ทเม้นท์ และบ้านเดี่ยวซึ่งตั้งอยู่บริเวณเดียวกันกับสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น
  สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท จึงเต็มไปด้วยบรรยากาศของพื้นที่สีเขียวที่ให้ความร่มรื่น
  และทัศนียภาพที่สวยงามอย่างเป็นธรรมชาติ และเนื่องจากสนามกอล์ฟฯ มีศูนย์กีฬา
  และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ทำให้ผู้พักอาศัยสามารถใช้บริการดังกล่าวได้

  3. มีพื้นที่ใช้ประโยชน์ภายในมาก โดยบ้านมีพื้นที่ใช้สอยเฉลี่ย 220-320 ตรม.
  และอพาร์ทเม้นท์มีพื้นที่ใช้สอย 208-260 ตรม.
  ซึ่งเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายของบริษัทที่เป็นผู้บริหารระดับสูงชาวต่างประเทศ
  ซึ่งมักต้องการที่อยู่อาศัยที่กว้างขวางสำหรับสมาชิกในครอบครัว

  4. ราคาค่าเช่าเมื่อเทียบกับพื้นที่ใช้ประโยชน์ สิ่งอำนวยความสะดวก
  และสภาพแวดล้อมที่ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยมีคุณภาพชีวิตที่ดีนั้น ถือว่าเป็นราคาที่แข่งขันได้

  5. สถานที่ตั้ง 1.5 กม. จากถนนสุขุมวิท และ 10 กม. จากนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด
  จึงสะดวกและรวดเร็ว

-   สถานภาพในการแข่งขัน

  ที่พักอาศัยระดับหรูให้เช่าที่เหมาะสมกับผู้เช่าที่ต้องการที่พักอาศัยขนาด 3-4 ห้องนอน
  รวมถึงรูปแบบของ Serviced Apartment
  โดยเฉพาะในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดมีอยู่น้อยราย บริษัทจึงมีกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจน
  และในการเลือกที่พักอาศัยของผู้บริหารระดับสูงย่อมเน้นคุณภาพชีวิต ความสะดวกสบาย
  และความปลอดภัย ซึ่งสามารถพบได้ในโครงการซีสตาร์
  ประกอบกับกีฬากอล์ฟเป็นที่นิยมบริษัทจึงได้ทำการตลาดให้ผู้อาศัยสามารถใช้บริการสนามกอล์ฟ
  อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท ได้ในราคาพิเศษ ซึ่งถือเป็นจุดแข็งทางการตลาด
  ที่จะดึงดูดลูกค้าชาวต่างประเทศได้มากยิ่งขึ้น

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย 

ก) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

-   กำลังการผลิต และปริมาณการผลิต

  บริษัทจะใช้วิธีจ้างผู้รับเหมาในพื้นที่ซึ่งมีอยู่หลายรายเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างบ้านให้กับบริษัทโดยการทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง
  แรงงานและวัสดุก่อสร้าง จึงทำให้บริษัทไม่มีปัญหาในด้านการผลิตแต่อย่างใด อย่างไรก็ตาม
  บริษัทจะมีทีมวิศวกรของบริษัทเป็นผู้ควบคุมการผลิตของผู้รับเหมาให้เป็นไปตามคุณภาพและรูปแบบที่ลูกค้าต้องการ

-   วัตถุดิบและผู้จำหน่ายวัตถุดิบ (Supplier)

  เนื่องจากงานก่อสร้างบ้านของบริษัทจะเป็นการทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง
  แรงงานและวัสดุก่อสร้าง ดังนั้น วัตถุดิบหนักที่ใช้ในการก่อสร้าง เช่น อิฐ หิน ปูน เหล็กเส้น
  และทราย บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้จัดซื้อเองโดยตรง ส่วนวัตถุดิบเบา เช่น
  เครื่องสุขภัณฑ์ กระเบื้องหรือวัสดุตกแต่งภายใน
  บริษัทจะเป็นผู้จัดซื้อเองเพื่อเป็นการควบคุมต้นทุนและคุณภาพของวัตถุดิบให้เป็นไปตามที่บริษัทต้องการ

-   นโยบายการผลิต (ขั้นตอนการพัฒนาโครงการ)

  1. จัดหาที่ดิน

  บริษัทมีนโยบายในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บริเวณพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกโดยเฉพาะที่อำเภอบ้านฉาง
  จังหวัดระยอง อย่างไรก็ตาม
  หากมีที่ดินที่เหมาะสมและสามารถพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้อย่างเหมาะสมกับนโยบายการดำเนินธุรกิจของบริษัท
  บริษัทก็จะจัดซื้อที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการต่อไปเช่นกัน
  ซึ่งบริษัทได้เล็งเห็นถึงโอกาสในขยายการลงทุนในพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองใหญ่
  เช่น กรุงเทพมหานครและเขตปริมณฑล ที่มีอัตราการขยายตัวของตลาดที่พักอาศัยเพิ่มสูง
  บริษัทจึงได้ทำสัญญาจัดซื้อที่ดินในเขตกรุงเทพ มหานคร จำนวน 81-3-15.3 ไร่
  มาเพื่อพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม (ดูราย ละเอียดเพิ่มเติมในหัวข้อ 6
  โครงการในอนาคต) ณ 31 ธันวาคม 2546 บริษัทมีที่ดินที่อยู่ในแผน
  พัฒนาโครงการซึ่งรวมถึงที่ดินของบริษัทในเครือรวมเนื้อที่ทั้งสิ้น 1,648-3-5.40ไร่ ทั้งนี้
  บริษัทมีปัจจัยในการพิจารณาซื้อที่ดินของบริษัท สรุปได้ดังนี้

1.  สภาพทั่วไปของที่ดิน เช่น สถานที่ตั้ง การคมนาคม ลักษณะการใช้ที่ดินข้างเคียง

2.  ขนาด รูปร่าง และลักษณะการครอบครองที่ดิน (โฉนดหรือน.ส.3)

3.  ลักษณะของที่ดินข้างเคียง สภาพภูมิประเทศ การระบายน้ำ และสาธารณูปโภคที่เข้าถึงที่ดิน

4.  พิจารณาว่าที่ดินอยู่ในเขตอะไร เช่น เขตอุตสาหกรรม เขตที่พักอาศัย เขตกสิกรรม

5.  แนวโน้มความเจริญของที่ดินในอนาคต

  จากการพิจารณาปัจจัยข้างต้น บริษัทจะนำมาประเมินอุปสงค์ อุปทาน
  ประเภทของโครงการที่จะพัฒนาบนที่ดินนั้นๆ
  และประเมินราคาต้นทุนที่เหมาะสมเพื่อใช้ในการเจรจาต่อรองซื้อที่ดิน

  2. ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

จากที่ดินที่บริษัทมีอยู่และข้อมูลขั้นต้นของที่ดินดังกล่าว
บริษัทจะนำมาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการ ได้แก่

1.  การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด ได้แก่ การแบ่งส่วนตลาด
    การศึกษาขนาดของตลาด สภาวะการแข่งขัน และแนวโน้มของตลาดในอนาคต
    เพื่อให้ได้มาถึงชนิดของสินค้าและระดับราคาที่เหมาะสม ประมาณการยอดขาย
    และข้อมูลพื้นฐานในการกำหนดส่วนผสมทางการตลาดที่เหมาะสม

2.  การวิเคราะห์ทางด้านเทคนิค
    เพื่อกำหนดลักษณะของโครงการโดยจะออกแบบให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด
    จุดเด่นที่ต้องการของโครงการ และลักษณะการใช้งาน รวมทั้งประเมินต้นทุนค่าก่อสร้าง
    และวางแผนการก่อสร้าง

3.  การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางด้านการเงินของโครงการจากข้อมูลในข้อ (1) และ (2)
    เพื่อหาอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนว่าเหมาะสมแก่การลงทุนหรือไม่

  3. พัฒนาโครงการ

  การพัฒนาโครงการ
  บริษัทจะตัดตอนว่าจ้างผู้รับเหมาให้เป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างให้โดยการทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง
  แรงงานและวัสดุก่อสร้าง ซึ่งผู้รับเหมาจะรับผิดชอบทั้งด้านการก่อสร้าง
  การจัดหาวัสดุหนักในการก่อสร้าง และแรงงานด้วย
  โดยบริษัทจะพิจารณาเชิญผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์ ผลงาน คุณภาพ เทคโนโลยี
  และบุคลากรที่เชื่อถือได้เข้ามาทำการเสนอราคา
  ซึ่งโดยทั่วไปแล้วบริษัทจะกำหนดให้มีผู้รับเหมาเข้าเสนอราคาไม่ต่ำกว่า 3 รายต่อโครงการ
  การประมูลจะเป็นลักษณะ Close Bid โดยบริษัทจะมีคณะกรรมการเปิดซองประมูล
  และนำเสนอต่อคณะกรรมการบริษัทเพื่อพิจารณาเลือกผู้รับเหมาที่เหมาะสม

-   ผลของฤดูกาลที่กระทบต่อการดำเนินธุรกิจ

  ลักษณะของการดำเนินงานของบริษัทไม่มีฤดูกาล
  แต่ในช่วงฤดูฝนอาจทำให้การก่อสร้างโครงการมีอุปสรรคบ้าง อย่างไรก็ตาม
  การวางแผนกำหนดตารางเวลาการดำเนินงานโครงการเพื่อเสนอต่อลูกค้านั้น
  ฝ่ายบริหารได้คำนึงถึงปัจจัยนี้แล้ว ดังนั้น ฤดูฝนจึงไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการดำเนินงาน

ข) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  บริษัทไม่ได้ดำเนินโครงการที่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม อย่างไรก็ตาม
  ในอดีตบริษัทได้จัดทำการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact
  Assessment - EIA) ในโครงการสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์
  รีสอร์ทและที่พักอาศัยบริเวณโครงการอพาร์ทเม้นท์ 8 ตึก (64 ยูนิต)
  ซึ่งเป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อเช่าแก่ผู้บริหารระดับสูงของโรงกลั่นน้ำมัน Alliance Refining
  Co., Ltd.
  ซึ่งเป็นสิ่งที่แสดงให้เห็นว่าโครงการของบริษัทมีการรักษาสิ่งแวดล้อมอยู่ในระดับมาตรฐานที่ดี

3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ 

  บริษัทจะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อลูกค้าชำระเงินดาวน์ครบแล้ว
  สำหรับสมาชิกสนามกอล์ฟจะส่งมอบหลังจากที่ลูกค้าชำระค่าสมาชิกครบแล้ว
  โดยมูลค่าขายของงานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 มีดังนี้

+----------------------------------+--------------+--------------------+
| โครงการ                          | ยูนิต          | มูลค่า (ล้านบาท)      |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| คันทรีโฮม                          | 3            | 10.94              |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| โครงการแฮมเล็ท II                 | 1            | 4.30               |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| สินทวีการ์เด้น                       | 1            | 0.35               |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| รวมทั้งสิ้น                          | 5            | 15.59              |
+----------------------------------+--------------+--------------------+

  หมายเหตุ : งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ หมายถึง งานที่ได้รับชำระเงินดาวน์จากลูกค้าครบแล้ว

  และรอการส่งมอบ