2. ปัจจัยความเสี่ยง

จากลักษณะของธุรกิจของบริษัท
ปัจจัยที่อาจทำให้เกิดความเสี่ยงและส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานในอนาคตมีดังนี้ คือ

2.1 ความเสี่ยงจากภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัย

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีการแข่งขันค่อนข้างสูง
บริษัทต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงจากคู่แข่งที่เปิดขายโครงการในบริเวณเดียวกันกับโครงการของบริษัท
ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี โดยมีคู่แข่งทั้งจากบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
และบริษัทที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยผู้ประกอบการแต่ละรายใช้กลยุทธ์การแข่งขันที่แตกต่างกัน
อาทิเช่น การทำการตลาดโดยการสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย (Pre-Built)
การที่คู่แข่งเปิดตัวโครงการก่อนโครงการของบริษัทโดยอยู่ในบริเวณเดียวกัน
ซึ่งมีรูปแบบโครงการและมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มลูกค้าเดียวกันกับของบริษัท
หรือการจัดกิจกรรมการส่งเสริมการขายโดยการลดราคาบ้านพร้อมของสมนาคุณต่างๆ เป็นต้น ดังนั้น
หากบริษัทไม่สามารถแข่งขันกับคู่แข่งเหล่านี้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
บริษัทอาจได้รับผลกระทบในทางลบอย่างมีนัยสำคัญต่อฐานะทางการเงินและผลการดำเนินงานของบริษัท

อย่างไรก็ตาม ด้วยประสบการณ์ที่อยู่ในแวดวงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานานเกือบ 30 ปี
และด้วยการขายที่อยู่อาศัยสำหรับกลุ่มลูกค้าผู้มีรายได้ระดับปานกลาง
ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของบริษัท
อีกทั้งการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่เน้นคุณภาพและการพัฒนาหลายโครงการเฉพาะในพื้นที่จังหวัดนนทบุรี
ทำให้บริษัทมีความชำนาญเฉพาะพื้นที่ สามารถเข้าใจและทราบถึงความต้องการของลูกค้าเป็นอย่างดี
รวมถึงมีการศึกษาและวิจัยสำรวจความต้องการลูกค้าอย่างสม่ำเสมอ
ประชาชนในพื้นที่มีความคุ้นเคยกับโครงการจึงส่งผลให้เกิดความไว้เนื้อเชื่อใจมากขึ้น
และในแต่ละโครงการของบริษัทจะอยู่ในพื้นที่ที่ใกล้เคียงกันเพื่อให้เกิดการประหยัดต่อการลงทุนและเป็นการช่วยลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
นอกจากนี้ บริษัทยังมีนโยบายการบริหารงานที่ชัดเจน
ทำให้บริษัทสามารถบริหารโครงการในแต่ละโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ

2.2 ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างเป็นต้นทุนหลักซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการพัฒนาโครงการ
ซึ่งราคาวัสดุก่อสร้างดังกล่าวจะมีความผันแปรไปตามภาวะราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น
แต่ในขณะเดียวกัน บริษัทไม่สามารถปรับราคาขายได้ในทันที
หรือหากบริษัทสามารถปรับราคาขายได้ก็อาจส่งผลกระทบต่อจำนวนการขายที่อยู่อาศัยของบริษัท
ดังนั้น
ความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างอาจส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างโครงการของบริษัทเพิ่มขึ้น
ซึ่งส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัท

อย่างไรก็ตาม
สำหรับวัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบและจัดหานั้นจะถูกกำหนดราคาการรับเหมาก่อสร้างพร้อมกับราคาวัสดุก่อสร้างไว้ในสัญญาว่าจ้างของบริษัทไว้แล้ว
สำหรับวัสดุก่อสร้างหลักที่บริษัทเป็นผู้จัดหานั้น
เนื่องจากบริษัทจะซื้อเป็นจำนวนมากสำหรับโครงการต่างๆ
ทำให้บริษัทมีอำนาจในการต่อรองกับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูงจึงสามารถกำหนดราคาวัสดุร่วมกับผู้ผลิตในการยืนราคาเพื่อสอดคล้องกับการดำเนินการ
ทั้งนี้
บริษัทจะวางแผนการก่อสร้างและทำการประเมินปริมาณการใช้วัสดุแต่ละประเภทรวมทั้งโครงการก่อนและจะสั่งซื้อวัสดุดังกล่าวตามปริมาณที่ได้ประเมินไว้

ในส่วนของการก่อสร้างนั้น
ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดหาวัสดุอื่นนอกเหนือจากวัสดุก่อสร้างหลัก
โดยคำนวณรวมเป็นส่วนหนึ่งในราคาค่าจ้างก่อสร้างซึ่งได้ตกลงราคากันล่วงหน้าแล้ว
หากราคาวัสดุก่อสร้างอื่นๆ ในส่วนนี้ปรับตัวสูงขึ้นไม่มากนัก
ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับความเสี่ยงดังกล่าวเอง
แต่หากราคาวัสดุก่อสร้างในส่วนนี้ปรับตัวสูงขึ้นมาก
บริษัทอาจทำการปรับชนิดของวัสดุอุปกรณ์ที่เทียบเท่าคุณภาพระดับเดิม ซึ่งอยู่ในเกรดเดียวกัน
เพื่อให้โครงการสามารถดำเนินการต่อไปได้
อีกทั้งในการจัดทำประมาณการต้นทุนค่าก่อสร้างในทุกโครงการ
บริษัทมีนโยบายสำรองการเพิ่มขึ้นของค่าก่อสร้าง (Contingency Costs) ประมาณร้อยละ 5-10
ของมูลค่าโครงการไว้ล่วงหน้าแล้ว อัตราดังกล่าวขึ้นอยู่กับประเภทของโครงการ
(รวมอยู่ในงบประมาณการค่าก่อสร้างตั้งแต่เริ่มต้น)
โดยที่ผ่านมาบริษัทมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการก่อสร้างอยู่ในวงเงินประมาณการ

2.3 ความเสี่ยงจากความล่าช้าและคุณภาพผลงานของผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทดำเนินงานก่อสร้างโดยการว่าจ้างผู้รับเหมาจากภายนอก
จำนวนผู้รับเหมาขึ้นอยู่กับขนาดของแต่ละโครงการ
ด้วยเหตุที่บริษัทไม่มีทีมงานก่อสร้างของบริษัทเองย่อมส่งผลให้เกิดความเสี่ยงต่อบริษัทในกรณีที่ผู้รับเหมาส่งมอบงานล่าช้า
เนื่องจากผู้รับเหมาอาจไม่มีความชำนาญหรือมีปัญหาขาดแคลนแรงงาน
หรือผู้รับเหมาส่งมอบงานให้ทันตามกำหนดเวลา แต่คุณภาพงานไม่เป็นไปตามมาตรฐานของบริษัท
ทำให้บริษัทไม่สามารถควบคุมต้นทุนได้และส่งผลกระทบให้บริษัทไม่สามารถโอนบ้านให้แก่ลูกค้าได้ตรงตามกำหนด

อย่างไรก็ตาม
บริษัทลดความเสี่ยงดังกล่าวโดยบริษัทว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีประสบการณ์และมีความเชี่ยวชาญในการก่อสร้าง
ผลงานก่อสร้างมีคุณภาพที่ดีและมีฐานะทางการเงินที่มั่นคง นอกจากนี้
ในการชำระเงินค่าก่อสร้างให้กับผู้รับเหมาจะชำระให้ตามงวดความสำเร็จของงานที่ได้ระบุไว้ในสัญญาการก่อสร้างหลังจากที่ได้มีการตรวจรับงวดงานแล้ว
โดยบริษัทจะหักเงินค่าประกันผลงานไว้ในแต่ละงวดงานร้อยละ 5 ของมูลค่างานที่ส่งมอบ
ซึ่งผู้รับเหมาจะได้รับเงินประกันคืนเมื่อครบระยะเวลา 1 ปีนับจากวันที่ส่งมอบงานงวดสุดท้าย
จึงทำให้มั่นใจได้ว่า บริษัทสามารถควบคุมระยะเวลาการก่อสร้าง ควบคุมต้นทุน
และคุณภาพของงานได้

นอกจากนี้ บริษัทยังมีการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้รับเหมามาอย่างต่อเนื่อง
โดยมีการจัดประชุมหารือร่วมกันอย่างสม่ำเสมอเพื่อสอบถามปัญหาต่างๆ
ที่ผู้รับเหมาพบในงานก่อสร้างและร่วมกันแก้ไขปัญหาให้ลุล่วงไป
และยังมีคณะกรรมการผู้รับเหมาสัมพันธ์ทำหน้าที่ดูแลผู้รับเหมาของบริษัทให้ทำงานร่วมกันกับบริษัทได้เป็นอย่างดี
ในส่วนของการควบคุมคุณภาพผลงาน บริษัทมีผู้จัดการโครงการ ทีมงานวิศวกร
และผู้ควบคุมงานก่อสร้าง ซึ่งคอยดูแลควบคุมคุณภาพงานและตรวจรับงานจากผู้รับเหมา
และยังให้ความสำคัญในการสรรหาผู้รับเหมารายใหม่เข้ามารับงานของบริษัทอยู่ตลอด
โดยผู้รับเหมารายใหม่จะต้องผ่านระบบสรรหาคัดเลือกตามเกณฑ์ที่บริษัทกำหนดไว้ อาทิเช่น
คุณภาพงานในอดีต ความสามารถและศักยภาพในการทำงานให้แล้วเสร็จ
ขนาดและแรงงานของผู้รับเหมา รวมทั้งตรวจสอบฐานะทางการเงินของผู้รับเหมาด้วย

2.4 ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบ ข้อบังคับที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

การดำเนินธุรกิจของบริษัทเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ภายใต้กฎหมายและข้อกำหนดอื่นๆ
ที่เข้มงวดจึงมีความเสี่ยงที่อาจพบได้ เช่น
การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบเกี่ยวกับการกำหนดเขตการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Zoning)
กฎหมายผังเมือง การเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน
การถูกจำกัดประโยชน์ในการใช้พื้นที่ในการก่อสร้างอาคารบางประเภท
การถูกเวนคืนที่ดินเพื่อการก่อสร้างสาธารณูปโภคของภาครัฐ หรือปัญหาอันเกิดจากการแก้ไขกฎหมาย
ประกาศ และข้อกำหนดต่างๆ ของทางราชการที่เกี่ยวข้อง
ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ ฐานะทางการเงิน และผลการดำเนินงานของบริษัทได้
อย่างไรก็ตาม
บริษัทได้ลดความเสี่ยงในเรื่องการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวด้วยการสำรวจและจัดทำการศึกษาถึงข้อจำกัดต่างๆ
ที่เกี่ยวข้อง และหมั่นตรวจเช็คข้อมูล
ข้อกำหนดทางกฎหมายอย่างสม่ำเสมอในระหว่างกระบวนการจัดซื้อจัดหาที่ดิน

2.5 ความเสี่ยงจากการมีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ถือหุ้นในบริษัทมากกว่าร้อยละ 75

บริษัทมีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ คือ กลุ่มเสถียรภาพอยุทธ์ ถือหุ้นในบริษัทรวมกันในสัดส่วนร้อยละ 78.2
ณ วันที่ 26 สิงหาคม 2554 ซึ่งสัดส่วนการถือหุ้นดังกล่าวมากกว่า 3 ใน 4
ทำให้กลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ดังกล่าวมีอำนาจในการควบคุมบริษัทและมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของบริษัทในทุกเรื่องที่ต้องได้รับอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ดังนั้น
ผู้ถือหุ้นรายอื่นของบริษัทจึงมีความเสี่ยงจากการไม่สามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบและถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นรายใหญ่เสนอให้ที่ประชุมผู้ถือหุ้นพิจารณา
นอกจากนี้
การถือหุ้นในลักษณะกระจุกตัวโดยผู้ถือหุ้นรายใหญ่นี้ยังทำให้โอกาสที่บริษัทจะถูกครอบงำกิจการโดยบุคคลอื่นไม่สามารถเกิดขึ้นได้โดยปราศจากความยินยอมของกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่นี้
แม้ว่าผู้ถือหุ้นกลุ่มอื่นจะเห็นโอกาสที่จะทำให้มูลค่าของกิจการเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม
บริษัทมีการกำหนดโครงสร้างการจัดการเพื่อให้เกิดการถ่วงดุลและสอบทานการบริหารงานอย่างเหมาะสม
โดย ประกอบด้วย คณะกรรมการทั้งหมด 4 ชุด ได้แก่ คณะกรรมการบริษัท,
คณะกรรมการตรวจสอบ, คณะกรรมการบริหาร และคณะผู้บริหาร
ซึ่งมีการกำหนดขอบเขตอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการชุดต่างๆ อย่างชัดเจน นอกจากนี้
ในกรณีเข้าทำรายการที่เกี่ยวโยงกับกรรมการ ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ และผู้มีอำนาจควบคุม
รวมถึงบุคคลที่อาจมีความขัดแย้ง บุคคลดังกล่าวจะไม่มีสิทธิออกเสียงในการอนุมัติรายการดังกล่าว