1. ปัจจัยความเสี่ยง

บริษัทตระหนักถึงความจำเป็นในการบริหารความเสี่ยง
ดังนั้นบริษัทจึงมีเป้าหมายที่จะบริหารความเสี่ยงของบริษัทให้อยู่ในขอบเขตที่กำหนด
จากลักษณะของธุรกิจของบริษัท
ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นและผลกระทบที่จะมีต่อการดำเนินงานในอนาคต เป็นดังนี้ คือ

1. ความเสี่ยงในงานก่อสร้าง

1.1 ความเสี่ยงเรื่องความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

ในการก่อสร้างอาคารพักอาศัย หลังจากลูกค้าได้ทำสัญญาซื้อ-ขาย อาคารพักอาศัยกับบริษัทแล้ว
ในระหว่างดำเนินการก่อสร้างอาจจะมีปัจจัยภายนอกที่ทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างอาจมีการปรับราคาสูงขึ้น
ส่งผลให้บริษัทมีต้นทุนที่สูงขึ้นทำให้กำไรลดลง อย่างไรก็ตามในการว่าจ้างผู้รับเหมา
บริษัทได้ว่าจ้างในช่วงระยะเวลาเดียวกันกับการขาย
ในราคาที่รวมทั้งค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างไว้แล้ว

นอกจากนี้บริษัทได้มีการควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างตั้งแต่ขั้นตอนของการออกแบบ
โดยการกำจัดปัจจัยเสี่ยงของวัสดุที่ไม่สามารถควบคุมราคาได้ อาทิเช่น
การออกแบบโดยใช้วัสดุทดแทนวัสดุจากธรรมชาติ เพื่อลดความเสี่ยงเรื่องปัญหาการขาดแคลนวัสดุ
อีกทั้งยังมีการเจรจาเพื่อกำหนดยืนราคาวัสดุก่อสร้างหลักไว้ล่วงหน้ากับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างรายใหญ่ทั้งหมดทุกโครงการให้กับผู้รับเหมา
เพื่อให้ผู้รับเหมาสามารถซื้อวัสดุจากผู้ค้าวัสดุที่บริษัทได้เจรจาต่อรองราคาไว้แล้ว
ทำให้สามารถลดความผันผวนของราคาวัสดุได้ในช่วงระยะเวลาหนึ่ง
นอกจากนี้บริษัทยังมีคณะทำงานติดตามราคาวัสดุก่อสร้าง และจัดหาวัสดุอื่นทดแทน
เพื่อให้สามารถกำหนดราคารับจ้างก่อสร้างที่ทันต่อสถานการณ์และในระดับราคาที่แข่งขันได้ในตลาด
ประกอบกับอาคารพักอาศัยของบริษัทอยู่ในเขตเมืองที่มีสัดส่วนของราคาที่ดินสูงกว่ามูลค่าบ้าน
โดยสัดส่วนมูลค่ารับจ้างปลูกสร้างบ้านจะคิดเป็นประมาณร้อยละ 40
ของราคาขายที่ดินและปลูกสร้างบ้าน และหากพิจารณาค่าก่อสร้างจะพบว่า
ต้นทุนค่าก่อสร้างทั้งหมดประกอบด้วยค่าวัสดุก่อสร้างและค่าแรง
ดังนั้นหากราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น จะส่งผลกระทบต่อกำไรของกิจการไม่มากนัก

1.2 ความเสี่ยงในเรื่องการขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง

ปัจจุบันบริษัทได้มีการเปิดบริษัทลูกเพื่อรับเหมางานก่อสร้างของบริษัทแม่ ในนามของ บริษัท วันอัพ
จำกัด
มีวัตถุประสงค์เพื่อให้สามารถควบคุมต้นทุนและระยะเวลาการส่งมอบงานให้ได้ตรงตามแผนงานของบริษัท
โดยได้คัดเลือกบุคลากรที่มีความรู้ความสามารถ
และบริหารงานโดยทีมงานที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในงานด้านอาคารทุกประเภท
นอกจากนี้ได้มีการว่าจ้างผู้รับเหมารายอื่นเข้ามาดำเนินการก่อสร้างด้วย ส่วนหนึ่ง
โดยบริษัทจะเป็นผู้คัดเลือกผู้รับเหมาขนาดกลางและขนาดใหญ่ที่มีอยู่เป็นจำนวนมาก
ซึ่งบริษัทจะกำหนดค่าจ้างเหมารวมค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างให้กับผู้รับเหมา
และจะทำการควบคุมคุณภาพของงานและต้นทุนการก่อสร้างให้ได้ตามที่บริษัทกำหนดไว้
โดยความเสี่ยงในเรื่องการขาดแคลนผู้รับเหมาของบริษัทจะสามารถลดลงได้ ดังนี้

1.  บริษัทมีการเจรจาราคาค่าวัสดุก่อสร้างหลักส่วนใหญ่กับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างให้ผู้รับเหมาและกำหนดยืนราคาไว้ให้กับผู้รับเหมาสำหรับช่วงระยะเวลาหนึ่ง
    และให้ผู้รับเหมาไปซื้อวัสดุจากผู้ค้าที่ได้เจรจาค่าวัสดุไว้ให้แล้ว
    ส่งผลให้ผู้รับเหมาที่รับงานจากทางบริษัทสามารถกำหนดและควบคุมต้นทุนของตนเองได้แน่นอนขึ้น
    ทำให้ผู้รับเหมาต้องการที่จะทำธุรกิจกับบริษัท

2.  บริษัทมีการเจรจากับธนาคารให้พิจารณาให้วงเงินกับผู้รับเหมาที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียน
    โดยหลังจากที่มีการตรวจรับงวดงานเรียบร้อยแล้ว
    ผู้รับเหมาที่ผ่านการอนุมัติเครดิตจากธนาคารจะสามารถยื่นขอเบิกเงินจากธนาคารล่วงหน้าได้ภายใน
    3-4 วัน โดยการทำสัญญาโอนสิทธิการรับเงินค่างวดงานให้ธนาคาร
    (ซึ่งจะได้เงินประมาณร้อยละ 80-90 ของมูลค่างานที่ส่งมอบในแต่ละงวด)
    และเมื่อถึงกำหนดที่บริษัทจะต้องจ่ายเงินให้กับผู้รับเหมา
    (ตามปกติระยะเวลาที่บริษัทจะจ่ายเงินให้กับผู้รับเหมาประมาณ 45 วัน)
    บริษัทก็จะจ่ายชำระคืนเงินให้กับธนาคารและธนาคารจะ

  จ่ายเงินส่วนที่เหลือหลังจากชำระหนี้แล้วแก่ผู้รับเหมา
  ทำให้ผู้รับเหมามีความคล่องตัวทางการเงินมากขึ้น

3.  ปัจจุบันบริษัทมีผู้รับเหมาที่รับทำงานให้กับบริษัทอย่างต่อเนื่องมากกว่า 20 ราย
    ซึ่งหากผู้รับเหมารายใดไม่สามารถรับงานที่ทำกับบริษัทไว้ได้
    บริษัทก็สามารถจัดให้ผู้รับเหมารายอื่นทดแทนได้ทันที

4.  มีการนำเทคโนโลยีสมัยใหม่แทนกำลังคน เช่น แบบเหล็กสำหรับหล่อคอนกรีต (Tunnel
    Formwork) ซึ่งเป็นเครื่องมือเครื่องจักรหนัก โดยจะช่วยลดอัตรากำลังคนได้ถึงร้อยละ
    20-30 และทำให้ผลกระทบในเรื่องภาวะขาดแคลนกำลังคนน้อยลง

1.3 ความเสี่ยงของคุณภาพของงานและการส่งมอบงานไม่ตรงตามเวลาจากผู้รับเหมา

บริษัทจะชำระเงินค่าก่อสร้างให้กับผู้รับเหมาตามงวดความสำเร็จของงานที่ได้ระบุไว้ในสัญญาการก่อสร้างและหลังจากที่ได้มีการตรวจรับงวดงานร่วมกับลูกค้าแล้วเท่านั้น
(หากลูกค้าใช้วงเงินกู้ ธนาคารก็จะตรวจรับงวดงานร่วมกับธนาคารด้วย)
ซึ่งในการชำระเงินให้กับผู้รับเหมา บริษัทจะหักเงินค่าประกันผลงานไว้ในแต่ละงวดงานร้อยละ
2.5-5.0 ของมูลค่างานที่ส่งมอบ
โดยผู้รับเหมาที่บริษัทว่าจ้างเป็นผู้รับเหมาก่อสร้างขนาดกลางที่มีประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการก่อสร้าง
มีคุณภาพของงานที่ดี มีฐานะทางการเงินที่มั่นคงและเครดิตทางการค้าที่ดี
พิจารณาได้จากการที่ผู้รับเหมาได้รับอนุมัติวงเงินระยะสั้นกับธนาคารตามที่กล่าวไว้ในข้อ 1.2.2
ข้างต้น จึงทำให้มั่นใจได้ว่างานของผู้รับเหมามีคุณภาพในระดับหนึ่ง
บริษัทยังได้กำหนดให้มีคณะทำงานตรวจสอบคุณภาพงานก่อสร้าง
โดยว่าจ้างที่ปรึกษาภายนอกมาเป็นผู้ควบคุมคณะทำงาน
มีการจัดฝึกอบรมผู้ควบคุมงานและวิศวกรก่อสร้างของทั้งบริษัทและของผู้รับเหมา
จัดทำคู่มือว่าด้วยมาตรฐานการก่อสร้างและมาตรฐานการตรวจรับบ้าน
ในส่วนของการติดตามความก้าวหน้างานก่อสร้าง
ผู้ควบคุมงานก่อสร้างจะคอยรายงานความคืบหน้างานก่อสร้าง เมื่อมีเหตุล่าช้าจะเข้าแก้ไขปัญหา
ในกรณีที่ผู้รับเหมารายเดิมไม่สามารถส่งมอบงานได้ตามกำหนด
ก็จะจัดหาผู้รับเหมารายอื่นเข้าทำงานแทน

2. ความเสี่ยงในการจัดซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในบริเวณใจกลางเมือง

โครงการบ้านจัดสรรของบริษัทนั้น โดยส่วนใหญ่จะมีทำเลที่ตั้งอยู่ในบริเวณใจกลางเมือง
เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้าที่จะเข้ามาอยู่อาศัยในแต่ละโครงการให้สามารถเดินทางเข้าออกได้โดยง่าย
ทั้งนี้ที่ดินบริเวณศูนย์ กลางชุมชนเป็นที่ดินที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ
ต้องการนำมาสร้างโครงการ และที่ดินในบริเวณดังกล่าวมีอยู่อย่างจำกัด
ดังนั้นบริษัทอาจประสบกับภาวะการขาดแคลนที่ดินในบริเวณดังกล่าว
ซึ่งเป็นจุดสำคัญในการดึงดูดลูกค้าของบริษัท
และเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยในการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านของลูกค้าได้ แต่อย่างไรก็ตาม
ในอนาคตระบบขนส่งมวลชนและสิ่งอำนวยความสะดวกกับประชาชนจะมีการขยายตัวออกไปเรื่อย ๆ
ตามนโยบายของรัฐและจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น
ซึ่งบริษัทได้มีแผนที่จะขยายโครงการตามการขยายตัวของระบบขนส่งมวลชนและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
และมีทีมงานค้นคว้าและวิจัยการตลาดอย่างต่อเนื่องเพื่อดำเนินการตามเป้าหมายทางธุรกิจของบริษัท

3. การเป็นผู้ประกอบการหน้าใหม่ในตลาดคอนโดมิเนียม

บริษัทได้เปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ 2 โครงการในกลางปี 2549
ซึ่งถึงแม้ว่าบริษัทจะก่อตั้งมาหลายปีแล้วก็ตาม
บริษัทยังเป็นผู้ประกอบการหน้าใหม่ในตลาดคอนโดมิเนียม
จึงอาจมีความเสี่ยงในการหาลูกค้าและการทำตลาดโครงการคอนโดมิเนียมได้
ทำให้บริษัทต้องทำการเปิดการขายก่อนเพื่อลดความเสี่ยงดังกล่าว
ซึ่งภายหลังการเปิดขายทั้งสองโครงการ ปรากฎว่ามียอดขายในระดับที่น่าพอใจมาก
นอกจากนี้บริษัทยังอาจจะมีความเสี่ยงในเรื่องความผันผวนในต้นทุนการสร้างคอนโดมิเนียมได้
เนื่องจากเป็นการขายก่อนสร้าง
บริษัทลดความผันผวนดังกล่าวลงโดยการทำสัญญาจ้างเหมาแบบเบ็ดเสร็จกับผู้รับเหมา
และมีการเจรจาสั่งจองซื้อวัสดุที่สำคัญเป็นการล่วงหน้าก่อนเปิดการขาย
ซึ่งเป็นการป้องกันการเปลี่ยนแปลงของราคาวัสดุ

4. ความเสี่ยงในเรื่องการมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท

ปัจจุบันบริษัทมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่อยู่ 2 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มตระกูลเลาหพูนรังษี
และกลุ่มตระกูลพรเจริญชัยศิลป์จะถือหุ้นอยู่ในบริษัทร้อยละ 29.36 และร้อยละ 25.31 ตามลำดับ
ซึ่งถ้าหากในอนาคตกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ทั้งสองกลุ่มนี้มีการรวมตัวกันเกิดขึ้นจะสามารถควบคุมเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกินครึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นเรื่องการแต่งตั้งกรรมการ
หรือการขอมติในเรื่องอื่นที่ต้องใช้เสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น ยกเว้น
มติพิเศษที่ต้องอาศัยเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นมากกว่า 3 ใน 4
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงอาจไม่สามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบและถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นใหญ่เสนอได้
อย่างไรก็ตาม
บริษัทมีคณะกรรมการตรวจสอบที่จะเข้ามาตรวจสอบและพิจารณาเพื่อไม่ให้เกิดรายการที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้ง
และเพื่อก่อให้เกิดความโปร่งใสในการดำเนินงานของบริษัท

5. ความเสี่ยงในด้านการเงิน

สิ้นปี 2551 บริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 1,045.14 ล้านบาทและเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน
2,231.62 ล้านบาทจากสถาบันการเงินเพื่อลงทุนในโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
และคอนโดมิเนียมของบริษัทโดยปัจจุบันบริษัทมีอัตราหนี้สินธนาคารต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 2.33
เท่า และอัตราหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 3.06 เท่า
บริษัทจึงมีความเสี่ยงหากเจ้าหนี้มีการปรับเงื่อนไขเงินให้กู้ยืมก็อาจมีผลกระทบต่อสภาพคล่องและฐานะการดำเนินงานของบริษัทได้