2.ลักษณะการประกอบธุรกิจ

2.1 ประวัติความเป็นมาและพัฒนาการที่สำคัญ

บริษัท เมโทรสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (“บริษัท”) ก่อตั้งเมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2543
โดยนายวีระ บูรพชัยศรี ด้วยทุนจดทะเบียนเริ่มแรก 5.0 ล้านบาท โดยเปลี่ยนจากชื่อบริษัท
เอ็มทีเอส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เมื่อวันที่ 24 มีนาคม 2546
ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยมุ่งเน้นในเขตพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD-Central
Business District) และพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี (Prime Area)
เริ่มดำเนินโครงการแรกภายใต้ชื่อ “สีลม เทอเรส” มีมูลค่าโครงการเท่ากับ 341.87 ล้านบาท
ซึ่งเป็นโครงการคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น ตั้งอยู่บริเวณถนนศาลาแดง ซอย 2
ซึ่งเป็นอาคารที่ก่อสร้างแล้วทิ้งร้างไว้เนื่องจากเจ้าของเดิมประสบปัญหาด้านการเงินและเป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้จากวิกฤตเศรษฐกิจในขณะนั้น
โดยซื้อมาในปี 2543 ก่อสร้างแล้วเสร็จ และเริ่มเปิดขายเมื่อปี 2544 ทั้งนี้
บริษัทมีประวัติความเป็นมาที่สำคัญ ดังนี้

+--------------+-------------------------------------------------------+
| 2546         | -   บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 5 ล้านบาทเป็น 100 ล้านบาท       |
|              |     ชำระแล้วเท่ากับ 30 ล้านบาท                            |
|              |     เพื่อซื้อที่ดินสำหรับใช้ในการพัฒนาโครงการของบริษัท            |
+--------------+-------------------------------------------------------+
|              | -   ซื้อที่ดินบริเวณถนนศาลาแดง ดำเนินการก่อสร้าง               |
|              |     และเปิดขายโครงการภายใต้ชื่อ สีลม แกรนด์เทอเรส           |
|              |     ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ในบริเวณเดียวกับโครงการสีลม เทอเรส     |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| กุมภาพันธ์ 2547 | -   ชำระทุนจดทะเบียนเต็มเป็น 100 ล้านบาท                   |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| กรกฎาคม 2547 | -   บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 100 ล้านบาท เป็น 200 ล้านบาท    |
|              |     โดยเรียกชำระแล้วเต็มจำนวน                            |
|              |     เพื่อนำไปชำระเงินกู้ระยะสั้นซึ่งจะทยอยถึงกำหนดชำระภายในสิ้นปี  |
|              |     2547                                              |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| สิงหาคม 2547  | -   เริ่มดำเนินการก่อสร้างโครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส      |
+--------------+-------------------------------------------------------+
|              | -   บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 200 ล้านบาท เป็น 300 ล้านบาท    |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| กันยายน 2547  | -   บริษัทได้แปรสภาพเป็นบริษัทมหาชนจำกัด และเพิ่มทุนจดทะเบียนอีก  |
|              |     170ล้านบาท ทำให้บริษัทมีทุนจดทะเบียนทั้งสิ้น 470 ล้านบาท      |
|              |     เพ                                                |
|              | ื่อเป็นการเตรียมพร้อมในการเสนอขายหลักทรัพย์ต่อประชาชนทั่วไปจำนวน |
|              |     150 ล้านบาท                                        |
|              |     และนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย     |
|              |     ภายหลังจากการเสนอขายหุ้นในครั้งนี้ สำหรับทุนจดทะเบียนอีก 20  |
|              |     ล้านบาทเป็นการรองรับการแปลงสภาพขอ                    |
|              | งใบสำคัญแสดงสิทธิที่ได้มีการจัดสรรให้แก่กรรมการและพนักงานของบริษัท |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| มิถุนายน 2548  | -   เริ่มดำเนินการก่อสร้างโครงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ         |
|              |     อพาร์ทเม้นท์ – สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ                     |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| กรกฎาคม 2548 | -   เริ่มดำเนินการก่อสร้างโครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท (ทาวน์เฮ้าส์)  |
|              |     บริเวณซอยอุดมสุข                                     |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| ตุลาคม 2548   | -   หุ้นของบริษัทฯ เริ่มทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย |
|              |                                                       |
| พฤษภาคม 2549 | -   บริษัทเปลี่ยนแปลงมูลค่าหุ้นจาก 2 บาท เป็น 1 บาท            |
|              |     ตามประชุมสามัญผู้ถือหุ้น ประจำปี 2549 เมื่อวันที่ 25 เมษายน    |
| กรกฎาคม 2549 |     2549 และเพิ่มทุนจดทะเบียนอีกจำนวน 140                  |
|              |     ล้านบาทเพื่อรองรับหุ้นกู้แปลงสภาพ                         |
| สิงหาคม 2549  |     จึงทำให้หุ้นสามัญจดทะเบียนเพิ่มขึ้นจาก 470 ล้านบาท เป็น 610   |
|              |     ล้านบาท                                            |
|              |                                                       |
|              | -   บริษัท ได้รับการเสนอชื่อให้เป็น “Best Newly Listed        |
|              |     Company” จากงาน SET Award 2006                    |
|              |                                                       |
|              | -   ซื้อที่ดินบริเวณถนนสุขุมวิทเพื่อพัฒนาโครงการเมโทร อเวนิว สุขุมวิท |
|              |     66                                                |
+--------------+-------------------------------------------------------+
| ธันวาคม 2549  | -   ซื้อที่ดินบริเวณ แยกรัชโยธินเพื่อพัฒนาโครงการเมโทร อเวนิว     |
|              |     รัชโยธิน                                            |
| มีนาคม 2550   |                                                       |
|              | -   งานพิธีเปิดโครงการเมโทร อเวนิว รัชโยธิน และ เมโทร อเวนิว |
| พฤศจิกายน     |     สุขุมวิท 66                                          |
| 2550         |                                                       |
|              | -   เปลี่ยนชื่อโครงการสาทร เทอเรส เป็น โครงการแมริออท       |
| ธันวาคม 2550  |     เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ – สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ          |
|              |                                                       |
| กรกฎาคม 2551 | -   วางแผนการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์                     |
|              |                                                       |
| กันยายน 2551  | -   ณ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทมีทุนชำระแล้วจำนวน 459.11       |
|              |     ล้านบาทเนื่องจากในระหว่างปี                            |
| ธันวาคม 2551  |     บริษัทได้มีการเพ                                      |
|              | ิ่มทุนจากการใช้สิทธิใบสำคัญแสดงสิทธิที่ให้แก่พนักงานและกรรมการจำนวน |
|              |     3 ครั้ง รวมเป็นเงิน 9.11 ล้านบาท                       |
|              |                                                       |
|              | -   บริษัทฯขายที่ดินบริเวณ สาทร เนื้อที่ 1,750 ตร.วา ในราคา     |
|              |     1,400 ล้านบาท                                      |
|              |                                                       |
|              |   ทำให้บริษัทฯ มีกำไรจากการขายที่ดินจำนวน 737.40 ล้านบาท      |
|              |                                                       |
|              | -   บริษัทฯ ได้รับรางวัลประกาศเกียรติคุณ                      |
|              |     จากคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ให้เป็นผู้ประกอบการ         |
|              |     ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดี ประจำปี พศ. 2550 - 2551          |
|              |                                                       |
|              | -   ณ 31 ธันวาคม 2551 บริษัทมีทุนชำระแล้วจำนวน 466.90       |
|              |     ล้านบาทเนื่องจากในระหว่างปี                            |
|              |     บริษัทได้มีการเพ                                      |
|              | ิ่มทุนจากการใช้สิทธิใบสำคัญแสดงสิทธิที่ให้แก่พนักงานและกรรมการจำนวน |
|              |     3 ครั้ง รวมเป็นเงิน 7.78 ล้านบาท                       |
+--------------+-------------------------------------------------------+

2.2 ภาพรวมการประกอบธุรกิจของบริษัท

บริษัทประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ
และพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี ซึ่งบริษัทจะพิจารณาลักษณะโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับทำเลนั้นๆ
อาทิพื้นที่บริเวณสีลม และสาทร เป็นพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพมหานคร
ซึ่งมีที่ดินอยู่ค่อนข้างจำกัด และเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงานจำนวนมาก
แต่ยังขาดแคลนอาคารชุดพักอาศัย จึงเหมาะกับการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม
บริษัทจึงได้เริ่มพัฒนาโครงการ “สีลม เทอเรส”
ขึ้นเป็นโครงการแรกโดยการซื้อโครงการที่ทิ้งร้างไว้แล้วนำมาพัฒนาต่อ
ซึ่งประสบความสำเร็จในด้านการขายเป็นอย่างดี
นอกจากนี้บริษัทมีนโยบายขยายกิจการไปสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า โดยในระหว่างปี 2551
บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายและการพัฒนา 5 โครงการได้แก่

-   โครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส เป็นคอนโดมิเนียมสูง 27 ชั้น โครงการตั้งอยู่เลขที่
    15ติดกับถนน บริเวณปากซอยสาทร 11 ถนนสาทรใต้ แขวงยานนาวา เขตสาทร
    กรุงเทพมหานคร

-   โครงการแมริออท เอ็กเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ – สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ เป็นเซอร์วิส
    อพาร์ทเม้นท์ระดับ 5 ดาว เพื่อเช่า สูง 31 ชั้น โครงการตั้งอยู่เลขที่ 1 บริเวณซอยสาทร 3
    ถนนสาทรใต้ แขวงทุ่งมหาเมฆ เขตสาทร กรุงเทพมหานคร

-   โครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท (ทาวน์เฮ้าส์) เป็นทาวน์เฮ้าส์สูง 4 ชั้น จำนวน 75 หลัง
    ตั้งอยู่บริเวณซอยอุดมสุข 39/1 ถนนสุขุมวิท เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร

-   โครงการเมโทร อเวนิว รัชโยธิน เป็นคอนโดมิเนียม 4 อาคาร ประกอบด้วยอาคาร เอ 1
    และ เอ 2 สูง 25 ชั้น และอาคาร บี 1 และ บี 2 สูง 24 ชั้น
    โครงการตั้งอยู่บริเวณแยกรัชโยธิน ถนนพหลโยธิน แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร
    กรุงเทพมหานคร

-   โครงการเมโทร อเวนิว สุขุมวิท 66 เป็นคอนโดมิเนียม 2 อาคาร ประกอบด้วยอาคาร เอ
    สูง 26 ชั้น และอาคาร บี สูง 27 ชั้น โครงการตั้งอยู่บริเวณใกล้ซอยสุขุมวิท 66
    ติดถนนสุขุมวิท และติดสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส แขวงบางนา เขตบางนา กรุงเทพมหานคร

นอกจากนี้
บริษัทกำลังอยู่ระหว่างหาที่ดินที่มีศักยภาพเพื่อพัฒนาโครงการเพื่อความเจริญเติบโตของบริษัทในอนาคต

2.3 โครงสร้างรายได้

  --------------------------- --------- -------- --------- -------- --------- --------
  ประเภทรายได้                 2549               2550               2551      

                              ล้านบาท    %        ล้านบาท    %        ล้านบาท    %

  รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์   541.3     98.37    412.79    98.76    213.48    22.25

  รายได้จากการจำหน่ายทรัพย์สิน*    -         -        -         -        733.14    76.40

  รายได้จากการเปลี่ยนสัญญา**      1.5       0.27     0.44      0.11     -         

  รายได้อื่น***                  7.5       1.36     4.73      1.13     13.03     1.35

  รายได้รวม                    550.3     100.00   417.96    100.00   959.65    100.00
  --------------------------- --------- -------- --------- -------- --------- --------

หมายเหตุ

*คือ กำไรจากการจำหน่ายที่ดินและงานระหว่างก่อสร้าง เนื่องจากในเดือนกรกฎาคม 2551
บริษัทได้จำหน่ายที่ดินโครงการ เมโทรสาทร ทาวเวอร์ และตัดจำหน่ายสินทรัพย์บางส่วน

**รายได้จากการเปลี่ยนสัญญา หมายถึง
เงินที่บริษัทเก็บจากลูกค้าหากลูกค้าที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับบริษัทแล้ว ต้องการโอนเปลี่ยนมือ
โดยลูกค้าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการโอนสิทธิในสัญญาตั้งแต่ 20,000 ถึง 150,000
บาทต่อครั้ง

***รายได้อื่น ประกอบด้วย รายได้จากการยึดเงินจอง และดอกเบี้ยรับ

นอกจากนี้
ในอนาคตบริษัทอาจมีรายได้จากการบริการหลังการขายของบริษัทจากการเป็นตัวแทนเจ้าของห้องชุดในการจัดหาผู้เช่าโดยจะกำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสม
ดำเนินการเรื่องการจัดทำสัญญาระหว่างผู้เช่าและเจ้าของห้องชุด รวมทั้งการตกแต่งห้องชุดพักอาศัย

2.4 เป้าหมายการดำเนินธุรกิจ

บริษัทมีเป้าหมายในการเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในระดับแนวหน้า
โดยการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ
และสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท ทั้งนี้
บริษัทจะมุ่งเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD-Central Business
District) และในพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี (Prime Area) ทั้งในเขตกรุงเทพมหานคร
และต่างจังหวัด รวมทั้งพื้นที่ที่อยู่แนวสถานีรถไฟฟ้า BTS และ MRT
โดยจะพิจารณาประเภทของอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับทำเลนั้นๆ
ไม่ว่าจะเป็นโครงการประเภทคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว อพาร์ทเม้นท์ โรงแรม
รีสอร์ทและอื่นๆ บริษัทมีแนวคิดสำคัญในการดำเนินธุรกิจ คือ “C C Q” - Concept, Class and
Quality ซึ่งหมายถึง การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวคิดที่เป็นเอกลักษณ์
เป็นโครงการที่มีระดับเพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าตั้งแต่ B ขึ้นไปซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของบริษัท
และที่สำคัญจะต้องเป็นโครงการที่มีคุณภาพและให้คุณภาพชีวิตที่ดีกับผู้อยู่อาศัย
รวมทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน