ปัจจัยความเสี่ยง

 สำหรับแนวโน้มการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใน ปี 2555 นั้น
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องเผชิญกับแรงกดดันหลายด้านที่อาจทำให้การเติบโตของความต้องการอสังหาริมทรัพย์อ่อนตัวลงกว่าในปีที่ผ่านมา
อีกทั้งยังทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในอนาคตต้องเผชิญกับต้นทุนการพัฒนาสินค้าที่สูงขึ้น
และการแข่งขันทางธุรกิจมีแนวโน้มที่จะทวีความรุนแรงขึ้น ดังนั้นเพื่อให้เห็นภาพการดำเนินงานในปี
2555 ที่ชัดเจนขึ้น
บริษัทจำเป็นต้องนำปัจจัยเสี่ยงต่างๆมาประกอบในการวางแผนการดำเนินงานดังนี้คือ

1. เศรษฐกิจในประเทศชะลอตัวกว่าที่คาดไว้เดิม
เนื่องจากปัญหาน้ำท่วมในหลายพื้นที่ในประเทศไทย รวมไปถึงเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวกว่าที่คาดไว้
ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และสภาพัฒน์ ปรับลดคาดการณ์เศรษฐกิจปี 2554 ลงเหลือ
1.8% และ 1.5% ตามลำดับ และคาดว่าเศรษฐกิจปี 2555 จะเติบโตเพียง 4.1% เท่านั้น
ลดลงจากคาดการณ์เดิมที่คาดว่าจะเติบโต 4.8%

2. ภัยธรรมชาติ มีแนวโน้มเกิดขึ้นมากขึ้นเนื่องจากปรากฏการณ์
คลื่นความร้อนในนามปรากฏการณ์ลานิญาเช่นน้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 ที่ผ่านมา
ซึ่งก่อให้เกิดทั้งความเสี่ยงในการซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการเพราะจะทำให้เกิดภาวะชะงักงัน
หรือทำให้ทิศทางตลาดเปลี่ยนแปลงไปจนที่ดินที่ซื้อมาไม่สามารถพัฒนาโครงการตามแผนงานที่วางไว้ได้
อีกทั้ง ความกังวลในทำเลเสี่ยงน้ำท่วม ทำให้การลงทุนในการพัฒนาโครงการต้องใช้เงินลงทุนสูงขึ้น
เนื่องจากผู้ประกอบการต้องลงทุนในการถมที่ดินให้สูงขึ้นและวางระบบป้องกันน้ำท่วม
ซึ่งเป็นการเพิ่มต้นทุนการพัฒนาสินค้า

3. การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมในหมู่ผู้บริโภคบางส่วนที่ผ่านประสบการณ์อุทกภัยใหญ่ที่ผ่านมา
ผู้บริโภคมีแนวโน้มจะเลือกซื้อบ้านและคอนโด
ในบริเวณที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมน้อยหรือไม่ได้รับผลกระทบเลย
รวมทั้งจะพิถีพิถันในการเลือกโครงการมากขึ้น
และใช้เวลาพิจารณายาวนานขึ้นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในอนาคต
โดยจะให้ความสำคัญกับระดับความสูงของพื้นที่โครงการ ระดับความสูงของเส้นทางสัญจรรอบด้าน
จะเน้นเส้นทางที่สามารถเดินทางออกสู่ถนนใหญ่สายหลักได้
หรือสามารถเชื่อมต่อรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
ผู้บริโภคที่ไม่สามารถซื้อบ้านเดี่ยวได้เพราะมีงบประมาณจำกัดหรือความสามารถในการหารายได้ลดลง
จะพิจารณาซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมแทนการซื้อทาวน์เฮาส์ชานเมืองเพราะความกังวลในเรื่องน้ำท่วม
ซึ่งการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวจะทำให้บริษัทที่มีเงินลงทุนน้อยไม่สามารถพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์นอกเมืองในซอยลึกได้
เพราะมีความเสี่ยงสูงที่จะขายไม่ได้
อีกทั้งแนวโน้มเช่นนี้ยังผลักดันให้ทุกบริษัทพัฒนาโครงการคอนโดในเมืองทำให้ต้องใช้เงินลงทุนในการพัฒนาโครงการสูงขึ้น
ภาวะการแข่งขันสูงขึ้น ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ๆมีความเสี่ยงสูงขึ้นมากตามไปด้วย

4. ข้อกำหนดผังเมืองรวม กทม.ฉบับใหม่ที่คาดว่าจะบังคับใช้
ทำให้เกิดความเสี่ยงในการซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการเนื่องจากเป็นตัวหลักที่ผลักดันให้ต้นทุนการพัฒนาในส่วนของที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก
เช่น การกำหนดความกว้างของถนนที่จะพัฒนาโครงการอาคารสูงได้เป็น "ไม่ต่ำกว่า"12 เมตร
ทำให้เป็นข้อจำกัด ในการหาที่ดินราคาถูกในซอยเพื่อพัฒนา หรือ พื้นที่สีน้ำตาล
(ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) ย.9-ย.10 กำหนดเกณฑ์การก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (10,000
ตร.ม.ขึ้นไป) ฉบับใหม่กำหนดให้มีความกว้างของถนนไว้ที่ไม่ต่ำกว่า 16 เมตร อีกทั้ง
ผังเมืองใหม่มีแนวโน้มจะกำหนดอัตราส่วน เอฟเออาร์เอาไว้ต่ำ
ขณะที่กำหนดอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (โอเอสอาร์) และเกณฑ์ความกว้างถนนไว้สูง
ทำให้บริษัทพัฒนาที่ดินต้องประสบภาวะการขาดแคลนที่ดินในการพัฒนาสินค้าประเภทอาคารสูง
ที่ดินที่สามารถพัฒนาสินค้าได้จะราคาสูงขึ้นจากข้อกำหนดดังกล่าว
จนไม่สามารถพัฒนาสินค้าในราคาตลาดได้
ซึ่งถือเป็นการเพิ่มความเสี่ยงในการพัฒนาสินค้าในเมืองของบริษัทพัฒนาที่ดินทั้งหลาย

5. นโยบายของรัฐบาลในการการปรับค่าแรงขั้นต่ำ ปรับเงินเดือนใหม่ปริญญาตรี การขึ้น
ราคาพลังงาน  อีกทั้งยังมีการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐเกิดขึ้นหลายโครงการ
โดยเฉพาะโครงการรถไฟฟ้า การก่อสร้างถนนสายต่างๆ
ทำให้ความต้องการแรงงานในปีนี้จึงมีสูงมากกว่าปกติ  จะส่งผลลบให้แรงงานขาดแคลน
และต้นทุนการดำเนินงานและการก่อสร้างสูงขึ้น อีกทั้งยังทำให้ราคาสินค้าปรับตัวสูงขึ้น
รวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มปรับราคาสูงขึ้น คาดว่า ราคาวัสดุก่อสร้างจะปรับขึ้นประมาณ
ร้อยละ 4.5-5.5 เนื่องจากภาครัฐต้องดำเนินการบูรณะซ่อมแซมถนน สะพาน
และสิ่งปลูกสร้างต่างๆ จำนวนมาก

6. อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งจะมีผลเป็นแรงกดดันต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย
เนื่องจากสถานการณ์ราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ส่งผลให้ความกังวลต่อทิศทางเงินเฟ้อในระยะต่อไปเป็นประเด็นที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
ให้น้ำหนักความสำคัญมากขึ้นในการกำหนดนโยบายการเงิน
และทำให้นโยบายอัตราดอกเบี้ยของทางการจะยังคงอยู่ในทิศทางขาขึ้น
ในที่สุดแล้วย่อมส่งผ่านมายังการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ซึ่งการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้
จะส่งผลต่อผู้บริโภคที่พึ่งพาสินเชื่อสถาบันการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัย
ทั้งในด้านกำลังซื้อและความสามารถในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ลดลง