1. ปัจจัยความเสี่ยง

1.1 ความเสี่ยงในการดำเนินการตามสัญญาปรับโครงสร้างหนี้

เนื่องจากบริษัทมีผลการดำเนินงานและฐานะการเงินที่เข้าเกณฑ์อาจถูกเพิกถอนจากการเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
และต้องจัดทำแผนฟื้นฟูกิจการนั้น โดยมติของที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้น เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2542
บริษัทได้รับอนุมัติให้จัดทำแผนฟื้นฟูกิจการและดำเนินการตามข้อบังคับของตลาดหลักทรัพย์ฯ
เพื่อให้พ้นเหตุแห่งการเพิกถอน

โดยมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นเมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2542
ได้อนุมัติให้บริษัทดำเนินการเพิ่มทุนและลดทุนเพื่อรองรับแผนการปรับโครงสร้างหนี้
และโดยมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้น เมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2543
ได้อนุมัติแผนฟื้นฟูกิจการตามที่บริษัทจัดทำขึ้นและให้ดำเนินการขั้นตอนต่อไปตามข้อบังคับของตลาดหลักทรัพย์ฯ
โดยบริษัทได้รับอนุมัติแผนฟื้นฟูกิจการดังกล่าวจากตลาดหลักทรัพย์ฯ เมื่อวันที่ 24 พฤศจิกายน 2543
ทั้งนี้ ณ วันที่ 28 มีนาคม 2546 บริษัทได้ลงนามในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ครบทั้งร้อยละ 100
ของภาระหนี้แล้ว

ณ 31 ธันวาคม 2547 และ 31 ธันวาคม 2546
การปรับโครงสร้างหนี้ในส่วนของบริษัทและบริษัทย่อยมีมูลค่าตามบัญชีคิดเป็นจำนวนเงินประมาณ
22,269 ล้านบาท (ประกอบด้วยเงินต้น 14,229 ล้านบาท และดอกเบี้ยค้างจ่าย 8,040
ล้านบาท) และ 27,572 ล้านบาท (ประกอบด้วยเงินต้น 18,101 ล้านบาท และดอกเบี้ยค้างจ่าย
9,471 ล้านบาท) ตามลำดับ

ภาระหนี้คงเหลือของยอดหนี้ส่วนที่ปรับโครงสร้างแล้วของบริษัทและบริษัทย่อย ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2547 และ 31 ธันวาคม 2546
(รวมส่วนที่ปรับโครงสร้างหนี้จากหุ้นกู้ตามที่กล่าวในหมายเหตุประกอบงบการเงิน ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2547 ข้อที่ 14) คิดเป็นจำนวนเงินประมาณ 3,597 ล้านบาท (ประกอบด้วยเงินต้น
2,813 ล้านบาท และดอกเบี้ยค้างจ่าย 784 ล้านบาท) และ 3,765 ล้านบาท
(ประกอบด้วยเงินต้น 2,931 ล้านบาท และดอกเบี้ยค้างจ่าย 834 ล้านบาท) ตามลำดับ

อย่างไรก็ดี แม้ว่าบริษัทจะได้ลงนามในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้เรียบร้อยแล้ว
แต่บริษัทยังคงมีภาระในการชำระคืนเงินกู้และดอกเบี้ยแก่เจ้าหนี้ตามสัญญาปรับโครงสร้างหนี้
ซึ่งมีจำนวนเงินที่ต้องชำระคืนเฉลี่ยในแต่ละปีตามที่แสดงไว้ในส่วนที่ 2.12 หน้า 6 ดังนั้น
บริษัทจึงมีความเสี่ยงในเรื่องการชำระคืนเงินกู้และดอกเบี้ยแก่เจ้าหนี้ตามสัญญาปรับโครงสร้างหนี้
เนื่องจากหากบริษัทไม่สามารถชำระเงินครบตามจำนวน
และเวลาที่กำหนดไว้ตามเงื่อนไขในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้
บริษัทจะต้องจ่ายเบี้ยปรับหรือดอกเบี้ยปรับให้กับเจ้าหนี้ตามที่กำหนดไว้ในสัญญา
และการที่บริษัทยังอยู่ในระหว่างการดำเนินการตามสัญญาปรับโครงสร้างหนี้นั้น
ทำให้การจัดหาแหล่งเงินทุนหมุนเวียนเพิ่มจากการกู้ยืมยังสามารถทำได้ยากอีกด้วย

อย่างไรก็ดี เนื่องจากบริษัทมีผลประกอบการที่ดีขึ้นตามลำดับ
ประกอบกับการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นธุรกิจหลักของบริษัท
ทำให้คาดว่าบริษัทจะสามารถชำระคืนหนี้ได้ครบตามจำนวนและเวลาที่กำหนดไว้
และในส่วนของการจัดหาแหล่งเงินทุนหมุนเวียนเพิ่มนั้น
แม้ว่าการจัดหาแหล่งเงินทุนหมุนเวียนเพิ่มจากการกู้ยืมจะทำได้ยาก
แต่บริษัทสามารถจัดหาแหล่งเงินทุนเพิ่มเติมได้โดยการดำเนินการเพิ่มทุน
เพื่อเสนอขายหลักทรัพย์ให้กับผู้ถือหุ้นเดิม กรรมการและพนักงานของบริษัทและบริษัทย่อย
ทำให้คาดว่าจะได้รับเงินทุนเพิ่มเติมมาจากการดำเนินกิจกรรมดังกล่าว เพียงพอที่จะขยายธุรกิจ
เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
ดังนั้นบริษัทจึงมีความเสี่ยงในการดำเนินการตามสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ไม่มากนัก

ณ 31 ธันวาคม 2547
ภาระหนี้คงเหลือของยอดหนี้ส่วนที่ปรับโครงสร้างหนี้แล้วของบริษัทและบริษัทย่อยคิดเป็นจำนวนเงิน
3,597 ล้านบาท
ภาระหนี้คงเหลือทังหมดค้ำประกันโดยที่ดินของบริษัทฯและค้ำประกันโดยกรรมการของบริษัทและบริษัทย่อย
บริษัทและบริษัทย่อยได้ดำเนินการตามสัญญาปรับโครงสร้างหนี้แล้วเป็นส่วนใหญ่
และยังมีบางรายการที่อยู่ระหว่างการดำเนินการ

1.2 ความเสี่ยงจากการการลดลงของผลกำไรเนื่องมาจากแข่งขันทางธุรกิจที่รุนแรง

ภาวะการแข่งขันของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะรุนแรงขึ้นในปี 2547 ทั้งนี้เนื่องจากในปี
2546 มีที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก
ประกอบกับจำนวนผู้ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างเด่นชัด
เมื่อเทียบกับปี 2545 จากภาวะการแข่งขันที่จะรุนแรงมากขึ้นนั้น
ทำให้บริษัทมีความเสี่ยงจากการการลดลงของผลกำไร เนื่องจากมีต้นทุนเพิ่มขึ้น
จากการที่ค่าใช้จ่ายในการส่งเสริมการ ตลาดเพิ่มขึ้น
และราคาวัตถุดิบที่ปรับสูงขึ้นเนื่องจากอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น รวมไปถึงการที่อาจต้องปรับลดราคาลง
หากมีการแข่งขันด้านราคาอย่างรุนแรง ซึ่งทำให้บริษัทมีรายได้ลดลง

อย่างไรก็ตาม
จากการที่บริษัทมีประสบการณ์ในการดำเนินการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลานาน
ประกอบกับการที่บริษัทได้ดำเนินกิจกรรมทางการตลาดอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด
บริษัทจึงคาดว่าการแข่งขันด้านราคาจะยังคงไม่รุนแรงมากนักในอนาคตอันใกล้นี้

1.3 ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

ตามงบการเงิน ณ 31 ธันวาคม 2547 บริษัทและบริษัทย่อยมียอดคงเหลือของเงินกู้ยืม 1,511
ล้านบาท แบ่งเป็นเงินเบิกเกินบัญชีและเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน จำนวน 563 ล้านบาท
และมีเงินกู้ยืมระยะยาว-สุทธิจากส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี จำนวน 2,649 ล้านบาท
(ส่วนที่ปรับโครงสร้างหนี้แล้วเท่ากับ 1,331 ล้านบาท และส่วนที่ยังไม่ได้ปรับโครงสร้างหนี้ 155
ล้านบาท)

ทั้งนี้เงินกู้ยืมซึ่งมียอดคงเหลืออยู่จำนวน 4,016 ล้านบาทนี้
เป็นเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัวเกือบทั้งหมด
ยกเว้นเพียงหนี้เงินกู้กับบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน จำกัด (บบส.)
ซึ่งมียอดคงเหลืออยู่ประมาณ 150 ล้านบาท (ประกอบด้วยเงินต้น 82 ล้านบาท
และดอกเบี้ยค้างจ่าย 68 ล้านบาท) และหนี้เงินกู้จากการแปลงสภาพของหุ้นกู้
ซึ่งมียอดคงเหลืออยู่ประมาณ 195 ล้านบาท (ประกอบด้วยเงินต้น 160 ล้านบาท
และดอกเบี้ยค้างจ่าย 34 ล้านบาท) มีอัตราดอกเบี้ยเป็นแบบคงที่ โดย ณ 31 ธันวาคม 2547
บริษัทและบริษัทย่อยไม่ได้ใช้ตราสารอนุพันธ์ทางการเงินใดๆ
เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

ทิศทางอัตราดอกเบี้ย
ถือเป็นปัจจัยสำคัญต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยหลายปีที่ผ่านมาอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำมาอย่างต่อเนื่อง
มีผลต่ออัตราการเติบโตของเศรษฐกิจโดยรวม ทำให้ผู้บริโภคสามารถมีอำนาจซื้อสูงขึ้น
ซื้อบ้านในราคาแพงขึ้นเมื่อเทียบกับรายได้และงบประมาณในการผ่อนชำระ หากอัตราดอกเบี้ยผันผวน
หรือปรับเพิ่มสูงขึ้น จะส่งผลทางจิตวิทยาโดยตรงต่อกำลังซื้อ
อีกทั้งผู้บริโภคอาจชะลอการตัดสินใจและความสามารถในการซื้อลดลง

นอกจากนั้นยังส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินเนื่องจากเงินทุนส่วนใหญ่ในการดำเนินการและขยายโครงการของบริษัทจะมาจากสินเชื่อโครงการ(Project
Finance) ประมาณ 50 – 70 %

อย่างไรก็ดีผลจากการที่สภาพคล่องในระบบธนาคารพาณิชย์ยังคงอยู่ในเกณฑ์สูง ในปี 2547
มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ของธนาคารพาณิชย์ และธนาคารอาคารสงเคราะห์ โดยมี MLR
ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ 5 แห่ง ที่อัตรา 5.70% ต่อปี และอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดของ ธอส.
ที่อัตรา 5.50% ต่อปี ซึ่งยังถือว่าทรงตัวอยู่ในระดับต่ำและมีความผันผวนไม่มากนัก
ทำให้บริษัทและบริษัทย่อยได้รับผลกระทบไม่มากนัก

1.4 ความเสี่ยงจากการไม่สามารถดำเนินการตามแผนเรียกเก็บหนี้คืนจากบุคคลที่อาจมีความขัดแย้ง

จากการที่ในอดีตบริษัทได้มีการทำรายการระหว่างกันกับบุคคลที่อาจมีความขัดแย้งหลายรายการ โดย
ณ 31 ธันวาคม 2547 บริษัทยังคงมียอดหนี้ค้างรับ (ซึ่งประกอบด้วย ลูกหนี้การค้า เงินให้กู้ยืม
เงินทดรองจ่าย และดอกเบี้ยค้างรับ) จากบุคคลที่อาจมีความขัดแย้งต่างๆ อยู่จำนวนประมาณ
358.83 ล้านบาท (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมในส่วนที่ 2.11 เรื่องรายการระหว่างกัน หน้าที่
2.11-3
ในตารางสรุปจำนวนเงินของรายการระหว่างกันกับบุคลที่อาจมีความขัดแย้งทั้งหมดเบื้องต้น) นั้น
บริษัทยังอาจมีความเสี่ยงที่จะไม่สามารถเรียกเก็บหนี้ดังกล่าวได้เต็มจำนวน
เนื่องจากบุคคลที่อาจมีความขัดแย้งดังกล่าวส่วนใหญ่นั้น ยังไม่มีผลประกอบการที่เป็นกำไร
รวมถึงยังมีส่วนของผู้ถือหุ้นเป็นลบ ส่งผลให้ไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากยอดหนี้ดังกล่าวส่วนใหญ่ได้ตั้งสำรองค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญไว้แล้ว ดังนั้น
หากบริษัทสามารถเรียกเก็บหนี้ดังกล่าวได้นั้น
จะส่งผลให้บริษัทมีรายได้จากการโอนกลับค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญด้วย

1.5 ความเสี่ยงเกี่ยวกับการเสนอขายหลักทรัพย์

1.5.1 ความเสี่ยงเรื่องผลกระทบต่อราคาหุ้น (Price Dilution)
และสัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้น (Control Dilution)

เมื่อวันที่ 6 มกราคม 2547 ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของบริษัทครั้งที่ 1/2547 ได้มีมติให้

  ก) ออกและเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวน 277.19
  ล้านหุ้นแก่ผู้ถือหุ้นสามัญเดิมและผู้ถือหุ้นบุริมสิทธิเดิมของบริษัท ที่ราคาเสนอขาย 15 บาท

  ข) ออกหุ้นสามัญจำนวน 831.56 ล้านหุ้นเพื่อรองรับการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่ 1
  โดยมีราคาใช้สิทธิ 10 บาท

  ค) ออกหุ้นสามัญจำนวน 5
  ล้านหุ้นเพื่อรองรับการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิที่เสนอขายต่อกรรมการ
  และพนักงานของบริษัทและบริษัทย่อย (“ESOP–W”) โดยมีราคาใช้สิทธิ 1 บาท

ทั้งนี้หากผู้ถือหุ้นเดิมของบริษัทใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุนตาม ก) และ
ใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญตามใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่ 1 ตาม ข) ทั้งจำนวน
จะทำให้สิทธิในการออกเสียงและสัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นในปัจจุบันไม่เปลี่ยนแปลง
และไม่มีผลกระทบต่อราคาหุ้นจะทำให้ราคาตลาดของหุ้นสามัญลดลงเนื่องจากราคาตลาดในปัจจุบัน
(ราคาปิด ณ วันที่ 17 พฤษภาคม 2547 เท่ากับ 5.95 บาทต่อหุ้น) น้อยกว่าราคาใช้สิทธิ (10
บาทต่อหุ้น) อย่างไรก็ตามหากกรรมการ และพนักงานของบริษัทและบริษัทย่อย ที่ได้รับการจัดสรร
ESOP–W ใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญทั้งจำนวน
จะทำให้สิทธิในการออกเสียงและสัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นในปัจจุบันลดลงประมาณร้อยละ 0.37
และผลกระทบต่อราคาหุ้นจะทำให้ราคาตลาดของหุ้นสามัญลดลงประมาณร้อยละ 0.31
(คำนวณจากราคาตลาดเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 5 วัน จากวันที่ 12 - 18 พฤษภาคม 2547)

1.5.2 ความเสี่ยงเกี่ยวกับความสามารถในการจ่ายเงินปันผลของบริษัท

ในงวดบัญชีปี 2545 บริษัทมีผลการดำเนินงานขาดทุนสุทธิจำนวน 1,176 ล้านบาท
และมีขาดทุนสะสม ณ สิ้นปี 2545 เป็นจำนวน 7,563.22 ล้านบาท
เนื่องจากบริษัทมีภาระดอกเบี้ยจ่ายสูงมาก อันเป็นผลมาจากการปรับโครงสร้างหนี้ที่ยังไม่แล้วเสร็จ
แต่อย่างไรก็ตาม หลังจากที่บริษัทได้ลงนามในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้แล้วเสร็จ เมื่อวันที่
28 มีนาคม 2546 บริษัทสามารถลดภาระหนี้จำนวนมากลงได้ และมีผลประกอบการดีขึ้นเป็นลำดับ
ทั้งนี้ ตามงบการเงินสำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2546 นั้นบริษัทมีผลกำไรสุทธิ 897 ล้านบาท
ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทมีขาดทุนสุทธิจากกิจกรรมตามปกติจำนวน 1,929 ล้านบาท
แต่มีกำไรจากการปรับโครงสร้างหนี้เป็นจำนวน 2,826 ล้านบาท และมีขาดทุนสะสมลดลงเหลือ
6,810.37 ล้านบาท

ต่อมาในช่วงปี 2547 บริษัทมีขาดทุนหลังหักภาษีจำนวน 209 ล้านบาท
ประกอบกับบริษัทได้ดำเนินการเพิ่มทุนให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมและนักลงทุนแบบเฉพาะเจาะจง
และดำเนินการลดทุนตามมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้น ครั้งที่ 1/2547 เมื่อวันที่ 6 มกราคม 2547
ส่งผลให้ ณ 30 กันยายน 2547 บริษัทมีขาดทุนสะสมเหลือเพียง 340.96 ล้านบาท
โดยบริษัทคาดว่าจะสามารถดำเนินการบริหารงานทั้งโครงการที่มีอยู่เดิม
โครงการที่อยู่ระหว่างการลงทุนและก่อสร้าง และโครงการในอนาคต
ให้บริษัทมีผลประกอบการเป็นกำไรและสามารถล้างขาดทุนสะสมให้หมดไปภายในปี 2549

1.5.3 ความเสี่ยงจากการปรับสิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่ 1

ตามเงื่อนไขการปรับสิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่ 1 ซึ่งระบุไว้ในส่วนที่ 3
ของแบบแสดงรายการข้อมูลนี้ กำหนดให้บริษัทต้องดำเนินการปรับราคาใช้สิทธิ
และอัตราการใช้สิทธิตลอดอายุของใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่ 1
เพื่อไม่ให้สิทธิประโยชน์ของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่ 1ด้อยไปกว่าเดิม เมื่อเกิดเหตุการณ์ต่างๆ
ภายหลังการออกใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่ 1 ตามที่ระบุในหัวข้อดังกล่าว
อย่างไรก็ตามการปรับสิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่ 1 ที่ออกในครั้งนี้
จะเป็นการปรับสิทธิเพื่อชดเชยมูลค่าที่แท้จริง (Intrinsic Value) ของใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่
1 เท่านั้น ไม่ได้คำนึงถึงมูลค่าตามเวลา (Time Value) ด้วย ดังนั้น ผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่
1 อาจมีความเสี่ยงที่จะได้รับสิทธิประโยชน์ที่น้อยลงจากการปรับสิทธิดังกล่าวนี้
เนื่องจากวิธีปรับสิทธิดังกล่าวไม่อาจชดเชยสิทธิประโยชน์ของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่ 1
ได้ครบถ้วน

1.6 ความเสี่ยงจากการโครงการลงทุนในโครงการในอนาคต

ตามรายละเอียดที่แสดงในส่วนที่ 2 เรื่อง
วัตถุประสงค์ในการใช้เงินจากการออกใบสำคัญแสดงสิทธินั้น
บริษัทมีวัตถุประสงค์จะนำเงินที่ได้จากการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่ 1
ประมาณ 8,315.57 ล้านบาท (หากผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิมีการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญทั้งจำนวน)
ไปใช้เป็นเงินลงทุนในธุรกิจอื่นที่ส่งเสริมธุรกิจหลักของบริษัท
โดยคาดว่าธุรกิจดังกล่าวจะช่วยสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ (Recurring Income) เพิ่มขึ้น
รวมถึงปรับโครงสร้างรายได้ของบริษัทให้มีความคล่องตัวมากยิ่งขึ้น
โดยที่บริษัทจะไม่ต้องพึ่งพิงรายได้จากทางใดทางหนึ่งมากจนเกินไป

อย่างไรก็ตาม การที่บริษัทเข้าไปลงทุนเพิ่มในธุรกิจอื่นเพิ่มเติมนั้น
ทำให้บริษัทอาจมีปัจจัยความเสี่ยงอื่นๆ เพิ่มเติมจากที่ระบุไว้ในแบบแสดงรายการข้อมูล
และหนังสือชี้ชวน หัวข้อปัจจัยความเสี่ยง
โดยอัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนดังกล่าวอาจน้อยกว่าจากอัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนในธุรกิจเดิมของบริษัท
ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานในอนาคตของบริษัท

1.7 ความเสี่ยงจากข้อกฎหมาย และข้อกำหนดของรัฐ

ในปี 2547 มีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดที่อาจมีผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวคือ
กฎหมายผังเมืองกรุงเทพและปริมณฑลฯ ที่มีข้อกำหนดให้ลดพื้นที่ก่อสร้างอาคาร ,
เปลี่ยนแปลงขนาดพื้นที่ ที่ดินที่จะก่อสร้างอาคาร ทำให้พื้นที่ใช้ประโยชน์ในที่ดินลดลง
หรือทำให้ต้นทุนสูงขึ้น

การเปลี่ยนแปลงรายงานการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมโดยกำหนดความเข้มงวดมากขึ้น
ทั้งในส่วนที่เป็นโครงการจัดสรรและอาคารชุด ความไม่ชัดเจน
และความล่าช้าในการพิจารณาของคณะกรรมการ ทำให้ต้องใช้ระยะเวลาในการขออนุญาตมากขึ้น
ส่งผลกระทบต่อแผนงานใหม่ในแต่ละโครงการและต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น

บริษัทฯ ได้ติดตามความคืบหน้า
และมาตรการแก้ไขอย่างใกล้ชิดเพื่อวางแผนและหามาตรการรองรับทั้งก่อนและหลังประกาศไว้
เพื่อให้กระทบต่อแผนการทำงานน้อยที่สุด
หรือศึกษาช่องทางที่เป็นประโยชน์สูงสุดของแต่ละพื้นที่แต่ละโครงการ

1.8 ความเสี่ยงทางธุรกิจจากปัจจัยภายนอก

ความเสี่ยงทางธุรกิจ

ภาวะความผันผวนของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก

สำหรับภาวะเศรษฐกิจไทย ปี 2547 การขยายตัวอยู่ในเกณฑ์ดี นำโดยการส่งออกที่มีการขยายตัวดี
ตามการขยายตัวของเศรษฐกิจประเทศคู่ค้าหลัก
จนเป็นแรงขับเคลื่อนทางเศรษฐกิจที่สำคัญของไทยในส่วนด้านการลงทุนทั้งในโครงการของภาครัฐและเอกชนนั้นพบว่ามีอย่างต่อเนื่องตลอดปี
ขณะที่การอุปโภคบริโภคมีการชะลอตัวลง เนื่องจากความเชื่อมั่นที่ลดลง
จากปัจจัยที่เป็นความเสี่ยงต่อเสถียรภาพและการขยายตัวของเศรษฐกิจ อาทิ
ปัญหาความไม่สงบในภาคใต้ การระบาดของไข้หวัดนก
แนวโน้มเงินเฟ้อและราคาน้ำมันที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ปัจจัยด้านภาวะการณ์ผันผวนทางเศรษฐกิจทั้งภายนอกและภายในประเทศดังกล่าว
จึงเป็นปัจจัยเสี่ยงทางธุรกิจที่สำคัญปัจจัยหนึ่งของบริษัทฯ
เนื่องจากความเป็นปัจจัยสำคัญที่กระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและอำนาจซื้อของผู้บริโภค
อย่างไรก็ดีความเสี่ยงในด้านนี้ บริษัทฯ พบว่ามีไม่มากนักเนื่องจากสินค้าของบริษัทฯ กว่า 90%
เป็นสินค้าระดับกลาง-ระดับบน
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจึงเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีเสถียรภาพทางการเงินที่ค่อนข้างดี

สภาวะตลาดและการแข่งขัน

สภาพการแข่งขันตั้งแต่ปี 2547 ยังคงอยู่ในภาวะที่มีการแข่งชันสูง
และมีแนวโน้มที่จะทวีความรุนแรงขึ้น โดยในปี 2547
ยังคงมีอัตราการขยายตัวของที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว ทาว์นเฮาส์ และอาคารชุด
ในโครงการจัดสรรที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
โดยคาดว่าจะมีตัวเลขขยายตัวมากกว่าปี 2546ประมาณ 20% หรือประมาณ 25,000 หน่วย (ปี
2546 จากข้อมูล ธอส. จำนวน 21,320 หน่วย)
ในขณะที่ปริมาณเพิ่มขึ้นของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นในอัตราที่น้อยกว่าด้วยสาเหตุ
จากอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น
ธนาคารและสถาบันการเงินเริ่มมีความเข้มงวดในการพิจารณาให้วงเงินสินเชื่อในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

จากสภาพการแข่งขันที่ผู้บริโภคจะซื้อเมื่อบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย
ทำให้เพิ่มความเสี่ยงแก่ผู้ประกอบการที่ต้องวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้า ทั้งงบประมาณราคา
แบบบ้าน ขนาดที่ดิน ทำให้ต้องใช้เงินลงทุนมากขึ้น และอาจเสี่ยงกับภาระต้นทุนสินค้าคงเหลือ

อย่างไรก็ตาม
บริษัทฯเป็นผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงมานานมีการพัฒนาออกแบบสินค้าจากการสอบถามลูกค้ามาอย่างต่อเนื่อง
ลูกค้าส่วนใหญ่มีความพอใจในคุณภาพของบ้าน ทำเลที่ตั้ง และมีความเห็นว่ามีราคาที่เหมาะสม
บริษัทฯจึงอยูในฐานะที่แข่งขันได้ในตลาดอย่างแน่นอน

1.9 ความเสี่ยงเกี่ยวกับการผลิต

ความเสี่ยงจากต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น

จากการขยายตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องและของภาครัฐ
ได้อนุมัติการก่อสร้างขนาดใหญ่ เช่น สนามบินสุวรรณภูมิ, สะพานยกระดับในกรุงเทพมหานคร
ตลอดจนสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานอื่น ๆ ทำให้ความต้องการของวัสดุ และ แรงงานเพิ่มสูงขึ้น
ส่งผลให้ราคาวัสดุปรับตัวสูงขึ้น โดยปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 10.20%
โดยเฉพาะปัญหาการขาดแคลนแรงงาน
และค่าจ้างแรงงานขั้นต่ำปรับตัวเพิ่มขึ้นเนื่องจากขณะนี้ธุรกิจก่อสร้างขาดแคลนแรงงานฝีมือประกอบกับปัญหาด้านคุณภาพของแรงงาน
ส่งผลระยะเวลาการพัฒนาโครงการและต้นทุนการก่อสร้างบ้านมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น
ซึ่งจะส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัทฯ

ความเสี่ยงจากการปรับอัตราน้ำมันดีเซล

จากนโยบายภาครัฐที่จะให้มีการปล่อยลอยตัวของราคาน้ำมันดีเซล
ซึ่งเป็นต้นทุนสำคัญในการผลิตวัสดุก่อสร้าง การขนส่งวัสดุ
ซึ่งจะขยายผลไปสู่ราคาค่าวัสดุก่อสร้างและค่าพัฒนาที่ดินสูงขึ้น
ส่งผลให้ราคาที่ดินและบ้านมีราคาสูงขึ้น

อย่างไรก็ตามบริษัทฯ ได้วางมาตรการรองรับโดยได้จัดเตรียมผู้รับเหมารายใหญ่เพิ่มขึ้น
วางแผนให้ผู้รับเหมาปับตัวขยายกำลังผลิตล่วงหน้า อีกทั้ง
บริษัทฯได้จัดการส่งซื้อวัสดุก่อสร้างหลักแทนผู้รับเหมา
ทำให้อำนาจต่อรองได้มากขึ้นส่งผลให้ราคาต้นทุนต่ำลง และวางแผนการก่อสร้าง
ทำให้ต้นทุนก่อสร้างยังอยู่ในระดับที่ควบคุมได้

ต้นทุนที่ดินเพื่อพัฒนา

ความเสี่ยงจากต้นทุนที่ดินเพื่อพัฒนา
บริษัทมีความเสี่ยงในด้านต้นทุนที่ดินเพื่อพัฒนาในส่วนที่เป็นที่ดินใหม่เท่านั้น ทั้งนี้พบว่าราคาที่ดินในปี
2547 โดยเฉลี่ยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนโดยเฉลี่ยร้อยละ 5
– 6 จากปัจจัยด้านภาวะอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่อยู่ในระดับต่ำ
ประกอบกับการลงทุนทั้งภาครัฐและโดยเฉพาะภาคเอกชนมีสูงขึ้น
จึงส่งผลให้ความต้องการที่ดินในฐานะที่เป็นปัจจัยการผลิตเพิ่มสูงขึ้นและนอกจากนี้ยังเป็นผลมาจากการเก็งเพื่อการลงทุนแทนการลงทุนทางอื่นซึ่งยังมีความเสี่ยงอยู่

10. ความเสี่ยงทางธุรกิจจากการดำเนินงาน

  สภาพคล่องและความเพียงพอของเงินทุน

  เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ใช้ปัจจัยในการผลิตโดยเฉพาะเงินทุนในการพัฒนาโครงการที่ค่อนข้างสูง
  ทั้งในด้านต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้าง
  ประกอบกับระยะเวลาที่ใช้ในการพัฒนาโครงการจนกระทั่งปิดโครงการได้นั้นใช้ระยะเวลาที่ค่อนข้างนาน
  บริษัทจึงต้องมีเงินทุนหมุนเวียนและมีสภาพคล่องทางการเงินอย่างเพียงพอ
  ทั้งเงินทุนหมุนเวียนในกิจการและการสนับสนุนสินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการจากสถาบันการเงิน

  ดังนั้นเพื่อเป็นการลดความเสี่ยงทางด้านสภาพคล่องและเงินทุนหมุนเวียน
  บริษัทได้ศึกษาความเป็นไปได้ก่อนดำเนินโครงการอย่างมีประสิทธิภาพตลอดจนการวางแผนการพัฒนาโครงการให้มีขนาดเล็กลงกว่าในอดีตเพื่อให้สอดคล้องกับภาวะอุปสงค์ของผู้บริโภคและลดภาระเงินทุนหมุนเวียน
  อีกทั้งได้วางแผนการผลิตและงานก่อสร้างให้มีประสิทธิภาพเพื่อลดความล่าช้าของงานก่อสร้าง

  ความเสี่ยงด้านการขาดแคลนแรงงานการผลิตและบุคลากรที่ชำนาญ

  บริษัทได้ให้ความสำคัญในการพัฒนาและฝึกอบรมบุคลากรเป็นอย่างมาก
  เพื่อลดความเสี่ยงในด้านบุคลากรภายในองค์กร ทั้งในด้านความรู้ ความชำนาญ และ
  ความสามารถในการปฏิบัติงานในแต่ละหน่วยงาน โดยบริษัทได้ริเริ่มวางแผนและนำระบบ
  Balanced Scorecard, Job Description and Analysis, Core Competency และ
  Pay Performance Management
  มาใช้เพื่อสนับสนุนและส่งเสริมให้บุคลากรมีประสิทธิภาพในการทำงานมากขึ้น
  ทั้งนี้บริษัทคาดว่าจะสามารถวัดผลประสิทธิภาพของการนำระบบดังกล่าวมาใช้ในปี 2548

11. ความเสี่ยงในด้านค่าใช้จ่ายทางการตลาด

  ความเสี่ยงในด้านค่าใช้จ่ายทางการตลาด
  เนื่องจากภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีแนวโน้มชะลอตัวส่งผลให้ยอดขายของบริษัทฯ
  ไม่เป็นไปตามเป้าหมายการขาย
  และจะส่งผลให้สัดส่วนค่าใช้จ่ายด้านการตลาดของบริษัทฯต่อรายรับเพิ่มสูงขึ้น
  ทั้งนี้ค่าใช้จ่ายทางการตลาดของบริษัทฯ ประกอบด้วยค่าใช้จ่ายในด้านการโฆษณา
  การประชาสัมพันธ์ การส่งเสริมการขาย และการบริหารความสัมพันธ์กับลูกค้า ที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
  เนื่องจาก:

  การเพิ่มขึ้นของราคาค่าสื่อโฆษณา อาทิ สื่อโฆษณาทางทีวี สื่อสิ่งพิมพ์
  เพื่อหวังผลการสร้างภาพลักษณ์และตราสินค้า อย่างไรก็ดีบริษัทฯ
  ได้วางแผนสื่อโฆษณาโดยเน้นเฉพาะเจาะจงเพื่อการสร้างแบรนด์และกระตุ้นยอดขาย
  ให้เกิดขึ้นจริงจะเน้นสื่อตรงกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น
  แนวโน้มช่วงครึ่งปีหลังสื่อที่จะมีบทบาทมากขึ้นคือสื่อสิ่งพิมพ์
  ทั้งนี้เพราะสามารถให้รายละเอียดได้ครบตามที่ผู้บริโภคต้องการ

  จากภาวะการณ์แข่งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่รุนแรงในปีนี้
  ส่งผลให้การวางแผนด้านกลยุทธ์ทางการตลาดของบริษัทฯ
  มุ่งเน้นกลยุทธ์ด้านสื่อโฆษณาและประชาสัมพันธ์มากขึ้น แทนกลยุทธ์ด้านราคา
  ทำให้ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์เพิ่มมากขึ้น
  เนื่องจากต้องจัดทำสื่อโฆษณาและประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่อง

12. ความเสี่ยงด้านการบริหารงานก่อสร้างให้ได้คุณภาพ

  อย่างไรก็ดี บริษัทฯได้ดำเนินการวางแผนกลยุทธ์
  เพื่อลดความเสี่ยงในด้านการบริหารคุณภาพก่อสร้าง โดยการปรับปรุงและพัฒนาระบบการจัดจ้าง
  โปรแกรมกำหนดมาตรฐานผู้รับเหมาจัดอบรมด้านคุณภาพให้แก่
  พนักงานโครงการและผู้รับเหมาอีกทั้งจัดทำระบบ 5S & Safety/TQM (Total Quality
  Management)