2.ปัจจัยความเสี่ยง

2.1 ความเสี่ยงจากการที่บริษัทอาจมีเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอ

บริษัทและบริษัทย่อยมีนโยบายในการพัฒนาโครงการของบริษัท ในลักษณะสร้างไปขายไป
ดังนั้นบริษัทฯจึงมีปริมาณเงินที่ใช้สำหรับเป็นเงินทุนหมุนเวียนเพื่อพัฒนาโครงการอยู่ในระดับไม่สูงมากนัก
โดยเงินทุนหมุนเวียนส่วนหนึ่งได้รับจากการผ่อนชำระค่างวดจาดลูกค้าของบริษัทฯที่ซื้อบ้านในโครงการ

บริษัทและบริษัทย่อย มีวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นจำนวน 409.88 ล้านบาท และจำนวน
90 ล้านบาท ตามลำดับ โดยมีโครงการของบริษัทฯ ค้ำประกัน ณ 31 ธันวาคม 2553
บริษัทฯมีหนี้สินหมุนเวียนจำนวน 412.11 ล้านบาท โดยในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา
บริษัทฯมีการบริหารเงินทุนหมุนเวียนของกิจการได้เป็นอย่างดี
โดยมีการวางแผนในการบริษัทเงินทุนหมุนเวียนในกิจการ
และสามารถจ่ายชำระหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้ให้แก่สถาบันการเงินได้ตรงตามที่กำหนดไว้ในเงื่อนไขสัญญาเงินกู้

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯ มีอัตราส่วนสภาพคล่องเท่ากับ 1.44 เท่า
อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น 1.28 เท่า อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน 0.17 เท่า
ดังนั้น บริษัทฯ สามารถบริหารความเสี่ยงจากการที่อาจมีเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอได้เป็นอย่างดี

อย่างไรก็ตามบริษัทมีการวางแผนในการพัฒนาโครงการในทรัพย์สินที่มีอยู่เพิ่มเติมเพื่อสร้างรายได้ให้แก่บริษัทและเป็นการบริหารเงินทุนหมุนเวียนของกิจการ
และเพื่อให้เพียงพอต่อการชำระหนี้คืนแก่ธนาคาร

2.2 ความเสี่ยงเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้

บริษัทฯ ได้รับเงินกู้ระยะสั้นจำนวน 90.00 ล้านบาทและเงินกู้ระยะยาวจำนวน 409.88 ล้านบาท
จากสถาบันการเงิน ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาการชำระคืนในเดือนพฤษภาคม 2554 และเดือนธันวาคม
2554 ตามลำดับ โดยช่วงระยะเวลาที่ผ่านมาบริษัทฯมีการชำระเงินกู้ให้แก่ธนาคารตรงตามเงื่อนไข
และไม่มีประวัติเสียหายทางการเงิน
นอกจากนี้บริษัทฯยังได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้ระยะยาวของธนาคาร คือ
บริษัทจะต้องดำรงอัตราหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ให้อยู่ในอัตราส่วนไม่เกิน 1.50 เท่า
เพื่อมิให้เกิดความเสี่ยงที่จะส่งผลต่อความสามารถในการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยตามเงื่อนไขของธนาคาร

ทั้งนี้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทมีภาระหนี้สินคงเหลือกับสถาบันการเงิน เท่ากับ 338.47
ล้านบาท และมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น 1.28 เท่า
ซึ่งเป็นไปตามเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้ของธนาคารที่กำหนดไว้ดังกล่าว

2.3 ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

ในช่วงปี 2553 ที่ผ่านมาราคาวัสดุก่อสร้างในภาพรวมมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น
โดยเกิดจากวัสดุก่อสร้างหมวดเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก
ซึ่งได้รับผลสะท้อนมาจากแรงซื้อและความต้องการใช้ในภาคอสังหาริมทรัพย์
และโครงการของภาครัฐตามนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจเป็นสำคัญ

ทั้งนี้ การดำเนินการก่อสร้างโครงการของบริษัทฯที่ผ่านมา
บริษัทฯจะว่าจ้างผู้รับเหมาให้ดำเนินการก่อสร้างทั้งหมด
หากแต่บริษัทฯจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุสำหรับการก่อสร้างเอง ยกเว้นการทำสัญญากับ บริษัท ซุปเปอร์
สปีด คอนสตรัคชั่น จำกัด ที่เป็นการจ้างเหมารวมค่าวัสดุก่อสร้างด้วย
เนื่องจากเป็นการปรับปรุงซ่อมแซมโครงการที่มีอยู่เดิมเป็นหลัก ( ไม่ได้เป็นการก่อสร้างใหม่ )
ซึ่งจากนโยบายดังกล่าวทำให้บริษัทฯสามารถควบคุมและวางแผนต้นทุนค่าก่อสร้างให้สอดคล้องกับเงินทุนหมุนเวียนของบริษัทฯได้

อย่างไรก็ตามบริษัทฯคาดว่าราคาวัสดุก่อสร้างจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในปี 2554
เนื่องจากได้รับผลกระทบจากราคาน้ำมัน ประกอบกับภาวะเงินเฟ้อ
และอัตราดอกเบี้ยซึ่งมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2553 รวมทั้งปัจจัยทางด้าน
โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากภาครัฐ
ซึ่งจะส่งผลให้เกิดอุปสงค์ทางด้านวัสดุก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น

บริษัทฯคาดว่าการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างจะไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนในการก่อสร้างของบริษัทฯ
เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นโครงการที่มีการดำเนินการไปแล้วกว่าร้อยละ100
ซึ่งคงเหลือการก่อสร้างและปรับปรุงไม่มากนักก่อนที่จะนำออกขายให้แก่ลูกค้า นอกจากนี้
บริษัทฯได้มีการวางแผนงานการก่อสร้างและบริหารควบคุมระบบการจัดซื้อวัสดุการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

2.4 ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืม
และความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมในภาพรวมของปี 2553 ยังคงอยู่ในระดับต่ำ
ส่งผลดีต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัท
ทำให้สามารถวางแผนและควบคุมเงินทุนหมุนเวียนของบริษัทได้อย่างประสิทธิภาพ
อย่างไรก็ตามเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกและภายในประเทศที่ยังคงชะลอตัว
ทำให้ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการที่ต้องการแหล่งเงินทุนในการพัฒนาธุรกิจ

ที่ผ่านมาบริษัทฯมีพันธมิตรกับธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง
ส่งผลให้สามารถพิจารณาต้นทุนทางการเงินและความเหมาะสมของแหล่งเงินทุนในการสนับสนุนโครงการของบริษัทฯได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ทั้งนี้โครงการของบริษัทได้รับการสนับสนุนจากธนาคารพาณิชย์มาโดยตลอดเป็นอย่างดี

อย่างไรก็ตามจากการพิจารณาปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยในช่วงเดือนธันวาคม
2553 เป็นสัญญาณที่คาดการณ์ว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในปี 2554 จะปรับตัวเพิ่มขึ้น
ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัท ประกอบกับมาตรการ LTV(Loan to Value)
ของธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งผลผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้น
รวมทั้งการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ที่อาจจะทำให้ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว
และส่งผลให้การเติบโตชะลอตัวลงจากปี 2553 ที่ผ่านมา

2.5 ความเสี่ยงจากความภาวะทางการเมืองและเศรษฐกิจ

ภาวะทางการเมืองและเศรษฐกิจยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและแนวโน้มในการลงทุนของภาคธุรกิจ
รวมทั้งส่งผลต่อการใช้จ่ายของประชาชน โดยในปี2553ที่ผ่านมา
ภาวะการเมืองของประเทศยังคงเผชิญปัญหาความแตกต่างทางความคิดในแต่ละกลุ่มการเมือง
ซึ่งส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพและความมั่นคงของรัฐบาล
รวมทั้งปัญหาความขัดแย้งในเชิงนโยบายบริหารของภาครัฐ
จึงเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของประเทศ

ในส่วนของภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ในปี2553ที่ผ่านมา
เริ่มมีสัญญาณของการฟื้นตัวตามทิศทางของภาวะเศรษฐกิจโลก
โดยเฉพาะอย่างยิ่งเศรษฐกิจของประเทศในภูมิภาคเอเชีย ที่เริ่มมีการฟื้นตัวที่ดีขึ้น
ทำให้ภาคการส่งออก และภาคการท่องเที่ยวของประเทศไทยเริ่มปรับตัวดีขึ้น
ในขณะที่การผลิตภาคอุตสาหกรรม และการใช้จ่ายภายในประเทศกลับมาขยายตัวเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตามการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจยังอยู่ในระดับต่ำ โดยในปี2554
มีแนวโน้มที่จะต้องเผชิญกับปัญหาภาวะเงินเฟ้อในประเทศ
ราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้น ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจโลกยังคงชะลอตัว
ซึ่งปัจจัยต่างๆดังกล่าวจะส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนของภาคเอกชน
และการใช้จ่ายของภาคประชาชน

2.6 ความเสี่ยงจากขั้นตอนการยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์
และการจัดทำรายงานการวิเคราะห์

ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment: EIA)

การจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(Environmental Impact Assessment:
EIA) เป็นหนึ่งในขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งปัจจุบันยังคงเป็นอุปสรรคใหญ่ของผู้ประกอบการ
ทั้งนี้บางโครงการที่ยื่นขออนุมัติจากคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมใช้เวลากับขั้นตอนดังกล่าวนาน
เพราะถูกส่งกลับให้แก้ไขใหม่หลายรอบ ส่งผลกระทบต่อระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการ,
ต้นทุนในการก่อสร้าง และการวางแผนงานขายให้กับลูกค้า

ทั้งนี้การออกกฎหมายเพื่อให้ผู้ประกอบการที่มีโครงการที่เข้าข่ายต้องทำ EIA
เพื่อรายงานว่าโครงการนั้นมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอย่างไรบ้างนั้นเป็นสิ่งที่ดีเนื่องจากเป็นการบังคับให้ผู้ประกอบการคำนึงถึงความสำคัญของสิ่งแวดล้อมภายในโครงการ
และทำให้ผู้ซื้อโครงการนั้นๆได้รับประโยชน์จากสภาพแวดล้อมที่ดีภายในโครงการที่ตนซื้อไปด้วย

อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติ ในประเด็นดังกล่าวส่งผลกระทบต่อต้นทุนในการพัฒนาโครงการ
และผู้ประกอบการย่อมผลักภาระต้นทุนเหล่านี้มาให้กับผู้ซื้อในรูปของราคาโครงการที่แพงขึ้น
ในแง่ของผู้ประกอบการ ความล่าช้าในการได้รับใบอนุญาตส่งผลต่อแผนงานในการก่อสร้าง
และแผนงานขายให้กับลูกค้า ซึ่งจากความไม่ชัดเจนของกฎเกณฑ์ในการพิจารณา
ทำให้ไม่เพียงแต่โครงการคอนโดมิเนียมในปัจจุบันที่ได้รับผลกระทบ
แต่โครงการแนบราบหลายแห่งก็ได้รับผลกระทบด้วยเช่นเดียวกัน

จากประเด็นการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(Environmental Impact
Assessment: EIA)
ซึ่งเป็นหนึ่งในขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
ทำให้บริษัทให้ความสำคัญในเรื่องนี้และนำมาเป็นปัจจัยหนึ่งเพื่อวิเคราะห์ข้อดีและข้อเสีย,
ระยะเวลา และต้นทุนในการก่อสร้าง เพื่อใช้สำหรับวางแผนพัฒนาโครงการของบริษัทในอนาคต

2.7 ความเสี่ยงจากการชะลอโครงการของบริษัท

เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในช่วง2-3ปีที่ผ่านมา
บริษัทฯจึงได้พิจารณาชะลอการพัฒนาโครงการของบริษัท ได้แก่ โครงการมายโฮม สุวินทวงศ์
และโครงการมายโฮม เชียงใหม่ มาได้ระยะหนึ่ง จากการชะลอการพัฒนาโครงการดังกล่าว
ส่งผลให้รายได้จากการขายโครงการที่เหลืออยู่ปรับตัวลดลง

อย่างไรก็ตามบริษัทฯได้ดำเนินการพัฒนาโครงการในส่วนของสาธารณูปโภคพื้นฐาน
และพื้นที่โดยรอบเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการเริ่มพัฒนาโครงการดังกล่าวใหม่อีกครั้ง
ปัจจุบันโครงการมายโฮม
สุวินทวงศ์ได้ดำเนินการก่อสร้างถนนเข้าสู่โครงการและทัศนียภาพโดยรอบโครงการไว้เรียบร้อยแล้ว
อีกทั้งยังก่อสร้างสำนักงานขาย วางแนวระบบสาธารณูปโภคในโครงการ
และอยู่ระหว่างยื่นขอจัดสรรในขั้นตอนต่อไป ในส่วนของโครงการมายโฮม เชียงใหม่นั้น
บริษัทฯได้ดำเนินการก่อสร้างซุ้มประตูโครงการ
ปรับปรุงพื้นที่โครงการและก่อสร้างถนนเข้าสู่โครงการ รวมทั้งก่อสร้างสำนักงานขาย
และดำเนินการยื่นขอจัดสรร
ทั้งนี้บริษัทฯวางแผนที่จะเร่งพัฒนาโครงการทั้งสองแห่งดังกล่าวเพื่อสร้างรายได้ให้แก่บริษัทเพิ่มขึ้นในอนาคต

2.8 ความเสี่ยงจากการมีลูกหนี้ผ่อนชำระ

ในปี 2551 และ 2550 บริษัทมีลูกหนี้ผ่อนชำระจากการทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดสำนักงาน
จำนวนหนึ่ง รวมมูลค่าตามสัญญาทั้งหมด จำนวน 319.69 ล้านบาท
ซึ่งที่ผ่านมาลูกหนี้ได้ดำเนินการผ่อนชำระตามสัญญาตามเงื่อนไขมาโดยตลอด
ทั้งนี้มูลค่าลูกหนี้ตามสัญญา ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552 มีจำนวน 128.36 ล้านบาท
ซึ่งต่อมาเมื่อวันที่ 4 มกราคม 2553 ลูกหนี้ขอขยายระยะเวลาการจ่ายชำระเงินงวดที่ 10
เป็นผ่อนชำระค่างวดเป็นรายเดือน จำนวน 12 งวด งวดที่ 1 – 11 รวมเป็นจำนวนเงิน 16.50
ล้านบาท งวดที่ 12 จำนวนเงิน 111.86 ล้านบาท (ดูหมายเหตุประกอบงบการเงิน 6 และ 30)

สาเหตุที่ลูกหนี้ดังกล่าวข้างต้นมาขอเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการจ่ายชำระ
อันเนื่องมาจากปัญหาภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำ ส่งผลต่อความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้
ดังนั้นบริษัทจึงได้ดำเนินการขยายระยะเวลาการจ่ายชำระหนี้ให้แก่ลูกหนี้
โดยพิจารณาจากประวัติการผ่อนชำระของลูกหนี้ที่ผ่านมาพบว่าเป็นลูกหนี้ที่มีประวัติการผ่อนชำระดี
อีกทั้งได้ผ่อนชำระมาแล้วเป็นมูลค่าเกินกว่าร้อยละ50 ของมูลค่ารวมในสัญญา
จึงแสดงให้เห็นว่าลูกหนี้มีความประสงค์ที่จะดำเนินการผ่อนชำระหนี้ให้ครบตามสัญญาซื้อขาย
ประกอบกับบริษัทจะมีรายได้จากการชำระหนี้โครงการในแต่ละเดือนเพื่อนำมาเป็นเงินทุนหมุนเวียนภายในบริษัท
ซึ่งน่าจะเกิดผลดีกว่าการยกเลิกสัญญากับลูกหนี้ในกรณีที่ไม่สามารถผ่อนชำระตามสัญญาเดิมได้

จากกรณีดังกล่าวบริษัทได้นำเงินค่างวดผ่อนชำระมาคำนวณหามูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดที่จะได้รับในอนาคต
โดยมีสมมติฐานว่าลูกหนี้จะผ่อนชำระด้วยเงินค่างวดดังกล่าวไปจนกว่าจะครบมูลค่าหนี้ที่มีอยู่ ณ
วันลงนามบันทึกต่อท้ายสัญญา เป็นเหตุให้บริษัทบันทึกขาดทุนจากกระแสเงินสดรับในอนาคต
(ค่าเผื่อการปรับมูลค่า) จำนวนเงิน 31.04 ล้านบาท ซึ่ง ณ
ปัจจุบันค่าเผื่อการปรับมูลค่าดังกล่าวมีจำนวนคงเหลือเท่ากับ 17.32 ล้านบาท
ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวเป็นนโยบายป้องกันความเสี่ยงด้านสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับลูกหนี้การค้า
โดยบริษัทมีนโยบายการให้สินเชื่อที่ระมัดระวังและกำหนดวิธีการชำระเงินจากการขายโครงการ
ดังนั้นจึงคาดว่าจะไม่ได้รับความเสียหายจากการเรียกชำระหนี้จากลูกหนี้เหล่านั้นเกินกว่าจำนวนที่ได้ตั้งค่าเผื่อการปรับมูลค่าไว้แล้ว

นอกจากนั้นแล้ว
ลูกหนี้ดังกล่าวไม่มีความสัมพันธ์เกี่ยวข้องที่จะเข้าข่ายเป็นบุคคลที่เกี่ยวโยงกันตามประกาศตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
เรื่อง การเปิดเผยข้อมูลการปฏิบัติการของบริษัทจดทะเบียนในรายการที่เกี่ยวโยงกัน พ.ศ. 2546
ลงวันที่ 19 พฤศจิกายน 2546 และฉบับแก้ไขเพิ่มเติม ลงวันที่ 21 กรกฎาคม 2547

2.9 ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงกรรมการ

ปัจจุบันนายสวิจักร์ โลจายะ ในฐานะกรรมการผู้จัดการของบริษัทและบริษัทย่อย
ให้บริษัทกู้ยืมเงินระยะสั้น เพื่อใช้เป็นทุนหมุนเวียนในการบริหารงานของบริษัทฯ โดยมียอดคงค้าง ณ
วันที่ 31 ธันวาคม 2553 จำนวน 28.07 ล้านบาท นอกจากนี้นายสวิจักร์ โลจายะ
ยังได้ค้ำประกันเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินให้แก่บริษัทย่อย
โดยเป็นการค้ำประกันเงินกู้เพื่อซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการในอนาคต

การให้บริษัทกู้ยืมเงินระยะสั้นและการค้ำประกันเงินกู้ให้แก่บริษัทย่อยดังกล่าว นายสวิจักร์
โลจายะไม่มีการคิดดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และผลตอบแทนอื่นใดจากบริษัทและบริษัทย่อย
รวมทั้งการค้ำประกันเงินกู้ให้แก่บริษัทย่อยนั้นก็เป็นไปตามเงื่อนไขของธนาคารในฐานะที่เป็นกรรมการผู้จัดการของบริษัทย่อย
ส่งผลให้บริษัทได้รับประโยชน์ในเรื่องดังกล่าวและทำให้บริษัทไม่มีต้นทุนทางการเงินจากการต้องชำระดอกเบี้ยในกรณีที่ต้องไปกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน