ปัจจัยความเสี่ยง

ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจที่เผชิญในปัจจุบัน
ประกอบกับปัญหาทางการเมืองที่ดำเนินมาอย่างต่อเนื่องในรอบหลายปีที่ผ่านมา
การดำเนินธุรกิจต้องมีการบริหารจัดการ และการวางแผนที่ดี ซึ่งบริษัทฯ ได้มีการวิเคราะห์
และบริหารความเสี่ยงในด้านต่างๆ ได้แก่

1.  ความเสี่ยงในด้านเศรษฐกิจ และการเมือง

ถึงแม้ว่าภาวะเศรษฐกิจเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัวตั้งแต่ครึ่งหลังปี 2552
แต่การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญความเสี่ยงจากปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ
และเสถียรภาพการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกที่อาจทำให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจขาดความต่อเนื่องได้
นอกจากปัญหาทางการเมืองแล้ว
ประเทศไทยยังมีปัญหาด้านการลงทุนจากกรณีมาบตาพุดที่ส่งผลต่อบรรยากาศการลงทุนในประเทศ
ซึ่งหากปัญหายังคงยืดเยื้อ อาจทำให้นักลงทุนชะลอการลงทุน หรือย้ายฐานการผลิตไปประเทศอื่น
ส่งผลให้เกิดปัญหาการว่างงานตามมา และกระทบต่อการตัดสินใจใช้จ่ายของผู้บริโภค

จากปัจจัยดังกล่าว ทำให้บริษัทฯ ต้องวางแผนการทำธุรกิจอย่างระมัดระวัง โดยบริษัทฯ
มีการประเมินความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจและการเมืองทุกไตรมาส
เพื่อนำมาปรับแผนการดำเนินงานให้สอดคล้องกับสถานการณ์
ตลอดจนก่อนทำการขยายเฟสการก่อสร้าง บริษัทฯ ได้ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
และศึกษาทางการตลาดอย่างรอบคอบ

2.  ความเสี่ยงในด้านการแข่งขันที่รุนแรง

ปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
ส่งผลให้ผู้ประกอบการแต่ละรายต้องใช้กลยุทธ์ทางการตลาดต่างๆ
เพื่อผลักดันยอดขายให้เป็นไปตามแผนที่ได้กำหนดไว้ ซึ่งบริษัทฯ มีแนวทางในการดำเนินกลยุทธ์อยู่ 2
แนวทาง ได้แก่

-   การเพิ่มลูกค้าเยี่ยมชมให้กับโครงการที่เปิดขาย (Visit Increasing)
    โดยดำเนินการในด้านต่างๆ อาทิ การปรับปรุงด้านหน้าโครงการ
    เพื่อให้น่าสนใจเชิญชวนลูกค้า สำหรับโครงการที่จะเกิดใหม่เน้นทำเลติดถนนใหญ่
    และใกล้สถานีรถไฟฟ้า (กรณีคอนโดมิเนียม) เพิ่มแพ็คเกจขาย มีสินค้าขนาดเล็ก ขนาดใหญ่
    สินค้าไม่ตกแต่งราคาถูก และสินค้าพร้อมอยู่ตกแต่งเสร็จ สร้างจุดขายในโครงการ
    จัดให้มีสโมสร มีแบบบ้านใหม่ๆ ตกแต่งบ้านและสวนในแบบต่างๆ ใช้สื่อใหม่ๆ
    มีข้อเสนอโปรโมชันใหม่ๆ แถมเฟอร์นิเจอร์ และบัตรของขวัญต่างๆ
    มีกิจกรรมหลังการขายต่อเนื่อง

-   การเพิ่มอัตราจองต่อการเยี่ยมชมให้มากขึ้น (B/V Ratio Increasing)
    ปัจจุบันบริษัทใช้วิธีการต่างๆ อาทิ การกำหนดนโยบายกำไรของสินค้าขายให้ต่ำกว่าคู่แข่ง
    เพิ่มสินค้าขายให้หลากหลาย ตอบสนองลูกค้าทุกกลุ่ม เปิดขายสินค้าราคาพิเศษ
    หรือตั้งราคาขายให้ลูกค้ามีโอกาสต่อรอง มีรายการส่งเสริมการขาย
    และของแถมที่ตอบสนองลูกค้าสม่ำเสมอ มีโปรแกรม Commission ให้กับพนักงานในฝ่ายอื่น
    เพื่อสนับสนุนให้พนักงานทุกฝ่ายมีส่วนร่วม ไม่เฉพาะฝ่ายขาย
    และให้ค่านายหน้าที่ตอบสนองต่อการแข่งขัน สำหรับสินค้าที่ต้องการผลักดัน

3.  ความเสี่ยงในด้านสินค้าคงเหลือ

ปัจจุบันบริษัทฯ มีโครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมอยู่ 3 อาคาร ได้แก่ The Kris 1 - 3
และอยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 1 อาคาร ได้แก่ The Kris Express 2
แต่ปิดการขายไปเพียงโครงการเดียว คือ The Kris 1 ซึ่งในส่วนของ The Kris 2 – 3 และ
The Kris Express 2 ยังมีห้องชุดเหลืออยู่ ในขณะที่ในปี 2553 นี้บริษัทฯ
มีแผนจะเปิดโครงการแนวสูงอีก 2 อาคาร ได้แก่ The Kris 4 และ The Kris 5
ซึ่งจะมีผลให้โครงการเหล่านี้ของบริษัทฯ แข่งขันกันเอง และปิดการขายโครงการเก่าได้ยากขึ้น
ซึ่งบริษัทฯ ได้คำนึงถึงความเสี่ยงในด้านนี้
จึงได้ลดความเสี่ยงโดยสินค้าของแต่ละโครงการมีความแตกต่างกัน และมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายต่างกัน
โดยโครงการ The Kris 4 อยู่ในทำเลที่ได้เปรียบกว่า The Kris 5 บริษัทฯ
จึงตั้งราคาขายของ The Kris 4 สูงกว่า และมีขนาดห้องที่ใหญ่กว่า
และเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการ The Kris เดิม สินค้าที่เหลืออยู่จะเป็นห้องขนาดใหญ่ (ขนาด 2
– 3 ห้องนอน) ซึ่งเป็นความต้องการของกลุ่มลูกค้าต่างกัน

นอกจากนี้ห้องชุดที่เหลืออยู่ใน The Kris 2 – 3 บริษัทฯ ได้ทำการเพิ่มเฟอร์นิเจอร์
ติดวอลเปเปอร์ และผ้าม่าน รวมทั้งมีห้องชุดบางส่วนเปิดให้เช่า
ซึ่งเป็นการเพิ่มช่องทางในการขายของบริษัทฯ อีกทางหนึ่ง
โดยขายพร้อมผู้เช่าสำหรับลูกค้าในกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่อลงทุน

สำหรับโครงการแนวราบ สินค้าคงเหลือที่เป็นปัญหาของบริษัทฯ
ส่วนใหญ่เป็นบ้านขนาดใหญ่ที่ก่อสร้างมาเป็นเวลาหลายปีแล้ว ซึ่งในปีที่ผ่านมาบริษัทฯ
ได้ดำเนินการแก้ปัญหานี้ โดยใช้กลยุทธ์ด้านราคา
ประกอบกับการปรับปรุงบ้านและตกแต่งพร้อมเข้าอยู่
ซึ่งบ้านที่ตกแต่งแล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่ส่วนใหญ่จะได้รับการตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดี และบริษัทฯ
จะทยอยปรับปรุงบ้านเหล่านี้เมื่อมีการขายเกิดขึ้น

4.  ความเสี่ยงในด้านกฎระเบียบของรัฐ

กฎระเบียบเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะเรื่องที่เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมยังเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ผู้ประกอบการต้องปรับตัวมากขึ้นกับความเข้มงวดของกฎเกณฑ์ด้านมาตรการควบคุมสิ่งแวดล้อม
ทำให้การพัฒนาโครงการและการก่อสร้างมีข้อจำกัดมากขึ้น อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ
ก็ดำเนินการตามกฎเกณฑ์ต่างๆ ของภาครัฐอย่างเคร่งครัด เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง
โดยโครงการในกลุ่ม The Kris บริษัทฯ จะมีการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม
เพื่อเสนอต่อคณะกรรมการสิ่งแวดล้อม ตลอดจนบริษัทฯ จะออกแบบโครงการให้มีพื้นที่สีเขียว
และมีมาตรฐานต่างๆ สูงกว่าที่กฎหมายกำหนด ซึ่งกลายเป็นจุดเด่นของโครงการ

นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงจากการยกเลิกมาตรการสนับสนุนด้านการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน
การจดจำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะ ทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการ
และต้นทุนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น ซึ่งบริษัทฯ ได้เร่งการก่อสร้างโครงการ The
Kris Express 2 ให้เสร็จทันโอนให้ลูกค้าได้ในไตรมาส 1/53 ก่อนมาตรการดังกล่าวจะสิ้นสุดลง
อย่างไรก็ตาม หากรัฐบาลไม่ต่ออายุมาตรการดังกล่าวออกไป ตั้งแต่ไตรมาส 2/53
เป็นต้นไปบริษัทฯ ได้เตรียมกลยุทธ์การตลาดแบบใหม่ เพื่อให้สามารถดึงดูดลูกค้าได้มากขึ้น
และไม่ให้ลูกค้าชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

5.  ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย

ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยนี้เกิดขึ้นจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยในตลาดในอนาคต
ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและกระแสเงินสดของบริษัทฯและบริษัทย่อย
บริษัทฯและบริษัทย่อยมีความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย
เนื่องจากมีเงินฝากกับสถาบันการเงินและเงินกู้ยืมเป็นจำนวนมาก
บริษัทฯและบริษัทย่อยมิได้ใช้ตราสารอนุพันธ์ทางการเงินเพื่อป้องกันความเสี่ยงดังกล่าว

6.  ความเสี่ยงด้านการให้สินเชื่อ

บริษัทฯและบริษัทย่อยมีความเสี่ยงด้านการให้สินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับลูกหนี้และรายได้ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระ
อย่างไรก็ตามเนื่องจากบริษัทฯและบริษัทย่อยจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ที่ขายให้กับผู้ซื้อจนกว่าจะได้รับชำระมูลค่าตามสัญญาทั้งหมด
ดังนั้น บริษัทฯจึงไม่คาดว่าจะได้รับความเสียหายที่เป็นสาระสำคัญจากการเก็บหนี้