2.3 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

2.3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  บริษัทฯ
  ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยการพัฒนาที่ดินเพื่อนำมาจัดจำหน่ายในรูปแบบของทาวน์เฮ้าส์
  บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม โดยมีกลุ่มลูกค้าทุกระดับ
  ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางขึ้นไป

  ช่วงระยะเวลา 3 – 4 ปีที่ผ่านมา บริษัทฯ
  ได้ชะลอการดำเนินธุรกิจเนื่องจากอยู่ระหว่างการปรับโครงสร้างหนี้
  ต่อมาศาลล้มละลายกลางมีคำสั่งเห็นชอบด้วยแผนฟื้นฟูกิจการของบริษัทฯ
  โดยแผนฟื้นฟูกิจการกำหนดให้บริษัทฯ ดำเนินการพัฒนาโครงการต่อ 3 โครงการ
  และกำหนดให้ตีโอนโครงการส่วนที่เหลือให้แก่เจ้าหนี้มีประกันกลุ่มที่ 1 และ 2 ทั้งนี้บริษัทฯ
  มีสิทธิซื้อคืนโครงการต่าง ๆ ที่ตีโอนให้กับเจ้าหนี้ (First Right Refusal Buy Back)

  บริษัทฯ ได้ดำเนินการพัฒนาต่อ 3 โครงการ
  และได้ใช้สิทธิในการซื้อคืนโครงการจากเจ้าหนี้เพื่อนำมาพัฒนาอีก 2 โครงการ
  โดยมีรายละเอียดดังนี้

  โครงการที่บริษัทฯ นำมาพัฒนาต่อ

1.  โครงการมาย วิลล่า บางนา (เดิมชื่อโครงการคันทรี่คอมเพล็กซ์)

2.  โครงการมายโฮม เทพารักษ์ (เดิมชื่อโครงการคันทรี่วิลเลจ เทพารักษ์)

3.  โครงการมายโฮม สุวินทวงศ์ (เดิมชื่อโครงการคันทรี่วิลเลจ สุวินทวงศ์ – เฟส 1)

  โครงการที่ตีโอนชำระหนี้และบริษัทฯ ใช้สิทธิซื้อคืนเพื่อนำมาพัฒนาและขาย

1.  โครงการมายโฮม สุวินทวงศ์ เดิมชื่อโครงการคันทรี่วิลเลจ สุวินทวงศ์ – เฟส 2
    และใช้สิทธิซื้อคืนมาเพื่อบริหารงานภายใต้บริษัทย่อยของบริษัทฯ
    เนื่องจากเป็นการปฏิบัติตามข้อกำหนดของ ตลท. ที่กำหนดให้บริษัทฯ
    ต้องซื้อคืนที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการในอนาคต เนื่องจากขณะนั้น บริษัทฯ
    ยังอยู่ในกระบวนการฟื้นฟูกิจการ การก่อภาระหนี้จำนวนมากเป็นไปได้ยาก
    ดังนั้นจึงได้จัดตั้งบริษัทย่อย เพื่อให้สามารถซื้อคืนที่ดินสุวินทวงศ์คืนจากเจ้าหนี้
    ตามเงื่อนไขการผ่อนปรนเหตุแห่งการเพิกถอนหลักทรัพย์ของตลาดหลักทรัพย์

2.  โครงการ รอยัลบีช คอนโดมิเนียม ปัจจุบันสามารถขายได้หมดแล้ว
    โดยการขายส่วนใหญ่เป็นการขายให้แก่คุณอนุชาติ โปรา ซึ่งเป็นลูกค้าทั่วไป ทั้งนี้ บริษัทฯ
    ได้ขายห้องชุดดังกล่าวเป็นจำนวนมาก โดยราคาที่บริษัทฯ
    ขายนั้นเป็นราคาเดียวกับที่ได้ขายให้กับลูกค้ารายอื่น

  หมายเหตุ : บริษัทฯ ได้รับสิทธิการซื้อสินทรัพย์คืนจากเจ้าหนี้ เป็นระยะเวลา 5 ปี นับจากวันที่
  20 พฤษภาคม 2545 ซึ่งบริษัทฯ
  สามารถใช้สิทธิเองหรือโอนสิทธิดังกล่าวให้แก่ผู้อื่นเพื่อใช้สิทธิได้เช่นกัน

  นอกเหนือจากโครงการข้างต้นแล้ว บริษัทฯ และบริษัทย่อยยังได้เริ่มพัฒนาโครงการใหม่อีก 2
  โครงการ ได้แก่

1.  โครงการมายโฮม ประชาชื่น

2.  โครงการมายโฮม เชียงใหม่

รายละเอียดโครงการของบริษัทฯ และบริษัทย่อย

[TABLE]

  นอกจากการพัฒนาโครงการเพื่อจำหน่ายภายใต้การบริหารงานของบริษัทฯ และบริษัทย่อยแล้ว
  บริษัทฯ ยังมีนโยบายในการลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆที่มีศักยภาพ

  ทั้งนี้โครงการต่าง ๆ ที่อยู่ภายใต้การดำเนินการของบริษัทฯ นั้นมีอยู่หลายโครงการ
  ซึ่งแต่ละโครงการจะมีลักษณะรูปแบบ และทำเลที่ตั้ง แตกต่างกันออกไป โดยมีรายละเอียดดังนี้

  โครงการมาย วิลล่า บางนา

  โครงการมาย วิลล่า บางนา ประกอบด้วยอาคารทั้งสิ้น 3 อาคาร (อาคารเอ อาคารบี
  อาคารซี) โดยแบ่งเป็นอาคารสำนักงาน 1 อาคาร ประกอบด้วยสำนักงานจำนวน 60 ห้อง และ
  อาคารที่พักอาศัย 2 อาคาร ประกอบด้วยห้องชุดพักอาศัย 718 ห้องชุด ตั้งอยู่บนที่ดินจำนวน 17
  ไร่ 1 งาน 80 ตารางวา บนถนนสรรพาวุธ เขตบางนา กรุงเทพฯ
  ซึ่งเป็นโครงการที่พัฒนาเสร็จเรียบร้อยแล้วตั้งแต่ปี 2536
  สำหรับโครงการในส่วนของอาคารสำนักงานนั้นได้เริ่มจำหน่ายตั้งแต่ปี 2542
  และในส่วนของห้องชุดนั้นบริษัทฯ
  ได้ดำเนินการพัฒนาและปรับปรุงห้องชุดที่ยังคงเหลืออยู่ใหม่เพื่อทำการจำหน่ายให้แก่ลูกค้าและผู้สนใจทั่วไป
  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ
  สำหรับในส่วนของห้องชุดจะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางและสูง ซึ่ง ณ วันที่ 31 ธันวาคม
  2548 มีจำนวนอาคารสำนักงานและห้องชุดพักอาศัยคงเหลือขายจำนวน 10 สำนักงานและ 107
  ห้องชุด ตามลำดับ

  โครงการมายโฮม เทพารักษ์

  โครงการประเภททาวน์เฮ้าส์สร้างเสร็จ จำนวน 194 หลัง ตั้งอยู่บนที่ดินจำนวน 19 ไร่ 3 งาน
  17 ตารางวา ติดถนนเทพารักษ์ ก.ม. 1 ตำบลสำโรงเหนือ อำเภอเมือง จังหวัดสมุทรปราการ
  ภายในโครงการประกอบด้วยอาคารทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้นจำนวน 194 หลัง และคลับเฮ้าส์
  ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการพัฒนาและปรับปรุงโครงการเพื่อจำหน่าย
  ซึ่งกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ จะเป็นลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

  โครงการมายโฮม สุวินทวงศ์

  โครงการจัดสรรที่ดินพร้อมที่พักอาศัย ซึ่งอยู่ภายใต้การบริหารงานของบริษัทฯ และบริษัทย่อย ทั้งนี้
  โครงการแบ่งออกเป็น 2 เฟส โดยตั้งอยู่บนที่ดินจำนวนรวมทั้งหมด 635 ไร่ 2 งาน 83.4
  ตารางวา ริมถนนสุวินทวงศ์ เขตหนองจอก กรุงเทพฯ
  โดยจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันอยู่ภายในโครงการ อาทิเช่น ศูนย์การค้าขนาดย่อม
  ทะเลสาบ ฯลฯ ปัจจุบัน โครงการมายโฮม สุวินทวงศ์ เฟส 1
  เป็นการดำเนินงานภายใต้การบริหารงานของบริษัทฯ บนพื้นที่ 114 ไร่ 2 งาน 22 ตารางวา
  อยู่ระหว่างการก่อสร้างบ้านตัวอย่างและตกแต่งสำนักงานขาย
  และได้ทำการปรับที่ดินในเบื้องต้นสำหรับการก่อสร้างแล้ว ส่วนโครงการมายโฮม สุวินทวงศ์ เฟส
  2 ซึ่งบริษัทฯ ได้ใช้สิทธิซื้อคืนหลักทรัพย์หลักประกันจากเจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการ
  ภายใต้การดำเนินงานของบริษัท มายรีสอร์ท จำกัด ดำเนินการบนพื้นที่ 521 ไร่ 62.4
  ตารางวา ปัจจุบันอยู่ระหว่างเตรียมการเพื่อการพัฒนาโครงการ
  ซึ่งกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงสูง

  โครงการมายโฮม ประชาชื่น

  โครงการบ้านเดี่ยวสร้างเสร็จ จำนวน 33 หลัง บนที่ดินจำนวน 8 ไร่ 2 งาน 47.2 ตารางวา
  ตั้งอยู่ที่ ถนนประชาชื่น-สรงประภา แขวงทุ่งสีกัน เขตดอนเมือง กรุงเทพฯ
  มีกลุ่มเป้าหมายคือกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงสูง ทั้งนี้
  ปัจจุบันการก่อสร้างดำเนินการแล้วเสร็จแล้ว โดยเป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ บริษัท
  ณัฐนันท์พัฒนา จำกัด

  โครงการมายโฮมเชียงใหม่

  โครงการบ้านเดี่ยว จำนวน 3 เฟส รวม 500 ยูนิต บนที่ดินจำนวน 170-3-93.5 ไร่ ตั้งอยู่ที่
  ตำบลแม่สา อำเภอแม่ริม จังหวัดเชียงใหม่ โดยเป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของ บริษัท
  ณัฐนันท์พัฒนา จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัทฯ
  โดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นผู้มีรายได้ปานกลางไปถึงรายได้สูง ในปัจจุบันโครงการดังกล่าว
  ได้รับการถมที่ดินเป็นที่เรียบร้อยแล้วและอยู่ในระหว่างการวางระบบสาธารณูปโภค

ในการก่อสร้างโครงการต่าง ๆ ของบริษัทฯ ที่ผ่านมานั้น บริษัทฯ ได้ทำการว่าจ้างบริษัทอื่น ๆ
โดยมีรายละเอียดดังนี้

  ------------- -------------------------------------------------- ---------------------- -------------------
  โครงการ       บริษัทผู้ออกแบบ / ถอดแบบ                               ผู้รับเหมาก่อสร้าง          ผู้ดูแลการขาย

  มายโฮม        บจ. เอ วาย                                         บจ. สเปคตรัม คอนสตรัคชั่น  บจ. เอ็ม ดี เรียลตี้
  ประชาชื่น                                                                                 

                                                                   บจ. วิษณุ เทคโนพลัส       

                                                                   บจ. ดรีมเวอร์ค           
                                                                   แผบริคเคเตอร์            

  มายวิลล่า บางนา ณ วันที่บริษัทฯซื้อคืนโครงการเป็นโครงการที่ดำเนินการแล้วเสร็จแล้ว บจ. ไทนฟา กรุ๊ป          บจ. เอ็ม ดี เรียลตี้
                ทั้งนี้ไม่มีข้อมูลบริษัทผู้ออกแบบ                                                     

                                                                   บจ. ดีไซน์โปรเจค         
                                                                   เอ็นจิเนียริ่ง              

  มายโฮม        ณ วันที่บริษัทฯซื้อคืนโครงการเป็นโครงการที่ดำเนินการแล้วเสร็จแล้ว บจ. สมาร์ทเทคนิค         อยู่ระหว่างการพิจารณา
  เทพารักษ์       โดยมี บจ. อะคีเทค แอนด์ แอสโซซีเอท เป็นบริษัทผู้ออกแบบ                             

                                                                   บจ. ซุปเปอร์สปีดคอนสตรัคชั่น 

                                                                   นายชุณห์ พิรักษา           

                                                                   นายอนุพงษ์ สุขสวัสดิ์นำโชค   

  มายโฮม        บริษัท ซี.ซี.ดับบลิว จำกัด                                หจก. เชียงใหม่ดียิ่ง -      อยู่ระหว่างการพิจารณา
  เชียงใหม่                                                          ถนนและวางระบบท่อ        

  มายโฮม        บริษัท ซี.ซี.ดับบลิว จำกัด                                บจ. อธิปพรกรุ๊ฟ – ถมดิน    อยู่ระหว่างการพิจารณา
  สุวินทวงศ์                                                                                 

                                                                   หจก. นพวงศ์ เซอร์วิส –    
                                                                   ถมดิน                   

                                                                   หจก. พี.ที. สถาปัตย์ -     
                                                                   สร้างสะพาน              
  ------------- -------------------------------------------------- ---------------------- -------------------

  2.3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

  กลยุทธ์ทางการตลาด

-   ในด้านผลิตภัณฑ์ ในส่วนของโครงการที่มีการพัฒนาไปแล้วบริษัทฯ
    ได้ว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างที่ชำนาญเพื่อทำการซ่อมบำรุง ออกแบบ ปรับปรุง
    และตกแต่งอาคาร บ้าน
    ที่มีอยู่เดิมรวมทั้งคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยตามความต้องการของผู้บริโภค
    อีกทั้งปรับเปลี่ยนและเลือกใช้ผลิตภัณฑ์ที่มีรูปแบบดีไซน์สวยงามและมีคุณภาพเพื่อความพร้อมของสินค้าก่อนขาย
    ทำให้ลูกค้าเกิดความมั่นใจ และตัดสินใจได้ง่ายขึ้น กลยุทธ์ทางการตลาด
    จะเน้นด้านการสร้างคุณภาพและคงทนของสินค้าในระยะยาว เพื่อให้ลูกค้าเกิดความไว้วางใจ
    และบ่งบอกถึงมาตราฐานของบริษัทฯ ในการพัฒนาโครงการอื่น ๆ ต่อไปในอนาคต

-   บริษัทฯ จะพิจารณาถึงศักยภาพของทำเลในการพัฒนาโครงการแต่ละรูปแบบ
    โดยศึกษาถึงความเจริญของสิ่งอำนวยความสะดวกของระบบสาธารณูปโภคจากภาครัฐที่จะลงทุนก่อสร้าง
    การวิเคราะห์กลุ่มลูกค้า และความต้องการของลูกค้าในแต่ละทำเล
    ทั้งนี้เพื่อให้สินค้าของบริษัทฯ เข้ากับรูปแบบการใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ
    และทำให้บริษัทฯ มีต้นทุนในการพัฒนาที่ดินที่ไม่สูง

-   บริษัทฯ จะคำนึงถึงสภาพการแข่งขันในแต่ละทำเล
    เพื่อสร้างข้อได้เปรียบในการแข่งขันกับคู่แข่งขันในทำเลเหล่านั้น

-   บริษัทฯ จะให้ความสำคัญในการนำเสนอสิ่งที่ดีของโครงการ
    อันเป็นจุดขายแก่ลูกค้าอย่างสม่ำเสมอ ทั้งในการโฆษณาและการประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่อง
    การติดตั้งสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการอีกทั้งได้ดำเนินการส่งเสริมการขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของลูกค้าในแต่ละช่วงเวลาด้วย

-   บริษัทฯ จะรักษาคุณภาพของการให้บริการลูกค้าให้สม่ำเสมอโดยตลอด เช่น
    ในส่วนของการให้บริการหลังการขายอย่างต่อเนื่องเพื่อสร้างความสัมพันธ์ที่ดีของลูกค้าต่อโครงการของบริษัทฯ
    ทั้งระยะสั้นและระยะยาวต่อไป

  จุดเด่นทางการตลาด

-   รูปแบบของบ้านเน้นประโยชน์เนื้อที่ใช้สอย คุณภาพ ความสง่างาม และความเป็นเอกลักษณ์
    โดยบริษัทฯ จะทำการสำรวจตลาดอย่างต่อเนื่อง เพื่อใช้เป็นข้อมูลให้ฝ่ายออกแบบของบริษัทฯ
    สามารถออกแบบบ้านให้มีรูปแบบที่ทันสมัย
    และตรงตามความต้องการของลูกค้าในเรื่องของประโยชน์ใช้สอย

-   การติดตั้งสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ที่ทันสมัยให้แก่ลูกค้า
    เช่นโทรศัพท์อินเตอร์เน็ตความเร็วสูง ระบบรักษาความปลอดภัยที่ทันสมัย
    ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ภายในโครงการ

-   ระดับราคาและประเภทสินค้า สามารถตอบสนองความต้องการได้ทุกระดับ
    เนื่องจากสินค้าของบริษัทฯ มีความหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
    หรือคอนโดมิเนียม และในแต่ละโครงการที่บริษัทฯ ดำเนินการ
    จะมีการตั้งราคาให้มีความหลากหลายเพื่อให้สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างครอบคลุมทุกกลุ่ม

-   ทุกโครงการอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดี อยู่ในแหล่งธุรกิจและชุมชน และใกล้กับระบบขนส่งที่ทันสมัย
    ไม่ว่าจะเป็น ทางด่วน รถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดิน ทำให้ลูกค้าของบริษัทฯ
    ได้รับความสะดวกสบายในการเดินทาง

  การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

-   รูปแบบของการขายโดยทีมงานขายประจำซึ่งดำเนินงานขายทั้งประจำที่สำนักงานขายภายในโครงการ
    (Counter Sales) และการขายตรง (Direct Sales)
    เพื่อครอบคลุมและให้ความสะดวกแก่ลูกค้า
    โดยทีมงานขายจะรับผิดชอบตั้งแต่การวางแผนการขายและนำเสนอรายละเอียดของโครงการที่เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้าแต่ละราย
    โดยจะมีการวิเคราะห์ และกำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
    และจะใช้กลยุทธ์ทางด้านการตลาดและการขาย
    เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าดังกล่าวให้ได้ประสิทธิภาพสูงสุด

-   รูปแบบของการขายโดยทีมงานอิสระ (Direct Sales)
    ซึ่งแนะนำลูกค้าของตนเองที่มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่ตรงกับโครงการที่บริษัทฯ พัฒนาอยู่

-   การใช้โฆษณาในลักษณะที่สามารถใช้ได้กับหลาย ๆ
    โครงการซึ่งส่งผลให้ต้นทุนค่าโฆษณาลดลงแต่ยังคงมีประสิทธิภาพและประสิทธิผลที่ดี การใช้
    E-Marketing เพิ่มช่องทางการจัดจำหน่ายโดยสร้าง Web-Site ของบริษัทฯ
    เพื่อโฆษณาประชาสัมพันธ์แก่ลูกค้าที่สนใจ

-   การส่งเสริมการขายเพื่อให้สอดคล้องกับภาครัฐที่สนับสนุนให้ประชาชนจัดซื้อที่อยู่อาศัย เช่น
    ยกเว้นค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ การทำ Co-promotion ร่วมกับคู่ค้า สถาบันการเงิน
    จัดเงื่อนไขพิเศษ เช่นการให้สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ, ฟรีดาวน์,
    ข้อเสนอพิเศษสำหรับลูกค้าที่อยู่อาศัยด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำคงที่ระยะสั้น 1 – 3
    ปีแรกและการขยายระยะเวลากู้ให้นานขึ้น ซึ่งในอนาคตบริษัทฯ
    ก็จะมีการคิดรูปแบบการส่งเสริมการขายที่แตกต่างออกมาเรื่อยๆ
    ตามภาวะการแข่งขันของอุตสาหกรรม

  นอกเหนือจากการขายตามปกติ บริษัทฯ
  จะมีการนำโครงการเข้าร่วมแสดงในนิทรรศการอสังหาริมทรัพย์ ที่จัดโดยผู้จัดที่มีชื่อเสียง
  และมีความชำนาญในการดำเนินการเป็นประจำตามฤดูกาลขายที่พิจารณาแล้วว่าเหมาะสมกับการขายของแต่ละโครงการ

3.  ลักษณะของลูกค้า

  ลูกค้าของบริษัทฯ ประกอบด้วยบุคคลจากหลายอาชีพและหลายระดับรายได้
  ส่วนใหญ่จะเป็นระดับกลางถึงสูง
  จากวิกฤตการณ์เศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมาผู้บริโภคจำนวนมากจะใช้ความระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อบ้านมากขึ้น
  เนื่องจากซื้อบ้านแล้วไม่ได้รับการส่งมอบตามสัญญา ทำให้ลูกค้าจำเป็นต้องศึกษาข้อมูลมากขึ้น
  เนื่องจากลูกค้าที่ซื้อบ้านเป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่อต้องการอยู่อาศัยจริง ไม่ได้ซื้อเพื่อเก็งกำไร ทางบริษัทฯ
  มีนโยบายและมีความตั้งใจที่จะสร้างความประทับใจในการให้บริการแก่ลูกค้าเหล่านี้ไปตลอด
  โดยมีส่วนบริการหลังการขายเป็นผู้รับผิดชอบในการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าใหม่
  รักษาความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าเก่า และดูแลหรือให้บริการซ่อมแซมอุปกรณ์ ระบบไฟฟ้า น้ำประปา
  อีกทั้งมีการประชาสัมพันธ์ความคืบหน้าของโครงการในการก่อสร้าง
  การติดตามให้บริการแก่ลูกค้าตั้งแต่ขั้นตอนตัดสินใจซื้อจนถึงการส่งมอบ
  ตลอดจนดูแลการบริหารโครงการเมื่อลูกค้าเข้าไปอาศัยแล้ว ให้เกิดความสะดวกสบาย
  มีสภาพความเป็นอยู่ที่ดีไปตลอด

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

-   กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ประจำและต่อเนื่อง เช่น พนักงานบริษัท ธนาคาร ข้าราชการ ฯลฯ

-   กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูงหรือเป็นเจ้าของธุรกิจ

-   กลุ่มลูกค้าในพื้นที่โครงการโดยรอบ และกลุ่มลูกค้าเดิมที่อาศัยอยู่ไม่เกิน 5 – 10 กิโลเมตร
    จากโครงการ เนื่องจากลูกค้าจะมีความคุ้นเคยกับเส้นทางและสถานที่ตั้งโครงการ

-   กลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการโครงการที่มีสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น
    หรือมีความพอใจในรูปแบบของโครงการ และสามารถเดินทางได้สะดวก

  นโยบายการตั้งราคา

-   การสำรวจราคาตลาดของโครงการอื่น ๆ ซึ่งเป็นโครงการลักษณะเดียวกัน
    หรือใกล้เคียงกับของบริษัทฯ แล้วจึงกำหนดราคา
    โดยพิจารณาจากต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการ เพื่อที่บริษัทฯ
    จะได้สามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการรายอื่นได้ เนื่องจากบริษัทฯ มองว่าคู่แข่งของบริษัทฯ
    จะได้แก่ โครงการที่อยู่ใกล้เคียงโครงการของบริษัทฯ ไม่ได้มองเฉพาะเป็นบริษัทใดบริษัทหนึ่ง

-   การพิจารณากำลังซื้อในตลาด
    และการแบ่งเบาภาระการผ่อนชำระเงินดาวน์ในแต่ละงวดและระยะเวลาการผ่อนชำระ
    เพื่อให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระเงินดาวน์โดยไม่มีปัญหา โดยการให้บริการในส่วนนี้ ทางบริษัทฯ
    ได้รับความร่วมมือจากธนาคารพาณิชย์ในประเทศในการให้สินเชื่อแก่ลูกค้าของบริษัทฯ
    ที่มีความประสงค์จะซื้อบ้าน แต่ยังไม่มีกำลังซื้อเพียงพอ

    3.  ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

  ภาวะอุตสาหกรรม

  นับตั้งแต่ปี 2540 ซึ่งเป็นปีที่ประเทศไทยประสบปัญหาทางด้านภาวะเศรษฐกิจ
  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกภาคธุรกิจหนึ่งที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจดังกล่าว
  ซึ่งผลกระทบดังกล่าวส่งผลให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการขยายตัวที่ลดลงอย่างมาก
  จวบจนกระทั่งในปี 2545 ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศเริ่มมีการฟื้นตัว
  ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น
  ซึ่งเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลให้ภาคธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะในปี
  2546 ซึ่งเป็นปีที่อุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวอย่างมาก
  จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐบาล และภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ
  ทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการลดลง และประชาชนมีกำลังซื้อสูงขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม
  ภาวะการขยายตัวอย่างรวดเร็วในช่วงระยะเวลาดังกล่าวของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  ส่งผลให้เกิดความกังวลต่ออัตราการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  เพื่อลดความกังวลในเรื่องดังกล่าว
  รัฐบาลและธนาคารแห่งประเทศไทยจึงได้มีการประกาศใช้มาตรการต่าง ๆ ออกมาใช้ในปี 2547
  เช่น การยกเลิกการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าจดจำนอง และค่าโอนอสังหาริมทรัพย์
  การกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท ได้ไม่เกินร้อยละ 70
  ของราคาซื้อขายจริง และ
  การรายงานการปล่อยสินเชื่อโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท

  สำหรับในปี 2547 ที่ผ่านมา ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการขยายตัวที่ลดลงจากปี 2546
  เนื่องจากภาครัฐบาลได้มีการนำมาตรการชะลอการขยายตัวของอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ออกมาใช้
  แต่อย่างไรก็ตามธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2547
  ยังคงมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า
  อันเป็นผลมาจากการเติบโตของเศรษฐกิจโดยรวม อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ในระดับต่ำ
  และความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังเพิ่มขึ้นตลอดเวลา

  ในส่วนของภาวะอุตสาหกรรมธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2548 นั้น
  ยังคงมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปี 2547 แต่เป็นการขยายตัวในอัตราที่ชะลอลงจากปี 2547
  เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมได้รับผลกระทบจากปัจจัยเสี่ยงในหลาย ๆ ด้าน เช่น (1)
  การปรับราคาน้ำมันในตลาดโลกที่สูงขึ้น (2) การปรับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น (3)
  การปรับอัตราเงินเฟ้อ (4) การประสบภาวะภัยแล้ง และ (5)
  สถานการณ์ความรุนแรงในภาคใต้ที่ยังคงมีอยู่ ซึ่งปัจจัยดังกล่าวส่งผลกระทบต่อต้นทุนค่าก่อสร้าง
  และราคาที่อยู่อาศัย

ตารางที่ 1 : จำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศในปี 2540 – 2547

  --------------- -------------- ------------ ------------ ------------ ------------ ------------ ------------ ------------
  ภาค             จำนวนที่อยู่อาศัย                                                                                 
                  (หน่วย)                                                                                       

                  2540           2541         2542         2543         2544         2545         2546         2547

  กทม.และปริมณฑล   3,111,457      3,154,460    3,249,363    3,253,523    3,328,590    3,416,152    3,545,519    3,649,376

  ส่วนภูมิภาค        12,384,298     12,734,179   12,999,527   13,262,799   13,581,883   13,877,131   14,307,904   14,780,561

  รวมทั่วประเทศ     15,495,755     15,888,639   16,248,890   16,516,322   16,910,473   17,293,283   17,853,423   18,429,937
  --------------- -------------- ------------ ------------ ------------ ------------ ------------ ------------ ------------

ที่มา : ศูนย์ประมวลผลการทะเบียน สำนักบริหารการทะเบียน กรมการปกครอง

ตารางที่ 2 : จำนวนการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศในปี 2540 – 2547

  --------------- -------------- ------- ------- ------- ------- ------- ------- --------
  ภาค             จำนวนที่อยู่อาศัย                                                   
                  (ร้อยละ)                                                        

                  2540           2541    2542    2543    2544    2545    2546    2547

  กทม.และปริมณฑล   6.23           1.38    3.01    0.13    2.31    2.63    3.79    2.93

  ส่วนภูมิภาค        - 0.23         2.83    2.08    2.03    2.41    2.17    3.10    3.30

  รวมทั่วประเทศ     1.01           2.54    2.27    1.65    2.39    2.26    3.24    3.23
  --------------- -------------- ------- ------- ------- ------- ------- ------- --------

ที่มา : ศูนย์ประมวลผลการทะเบียน สำนักบริหารการทะเบียน กรมการปกครอง

  ตารางที่1 และ 2
  แสดงให้เห็นการขยายตัวที่เพิ่มขึ้นของจำนวนและการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยของทั้งประเทศ
  ตั้งแต่หลังวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 โดยเฉพาะในปี 2546 – 2547
  มีอัตราการขยายตัวที่เพิ่มขึ้นมากกว่าปีอื่น ๆ
  ซึ่งเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ดีขึ้นและมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐบาล

ตารางที่ 3 :
ตารางแสดงจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพและปริมณฑลในปี
2540 – 2548

  ---------------------- --------- -------- -------- -------- -------- -------- -------- -------- ----------
  ประเภทที่อยู่อาศัย          2540      2541     2542     2543     2544     2545     2546     2547     2548(9M)

  บ้านเดี่ยว                41,305    23,985   17,469   23,128   24,041   24,973   34,592   44,248   35,087

  บ้านแฝด                 1,009     196      178      539      227      80       1,144    945      623

  ทาวเฮ้าส์และอาคารพาณิชย์   43,480    11,895   2,319    2,728    5,062    7,011    12,950   15,418   10,137

  อาคารชุด                62,837    30,978   9,063    6,679    4,650    5,118    7,399    8,439    7,629

  รวมจำนวนหน่วย           148,631   67,054   29,029   33,074   33,980   37,182   56,085   69,050   53,476

  อัตราการเติบโต (ร้อยละ)   -16       -55      -57      14       3        9        51       23       9.8
  ---------------------- --------- -------- -------- -------- -------- -------- -------- -------- ----------

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
(http://www.reic.or.th/index/3_2_housingcomplete.asp)

  ตารางที่ 3
  แสดงให้เห็นการขยายตัวเพิ่มขึ้นของจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
  ตั้งแต่ปี 2540 ซึ่งเป็นปีที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจ
  อัตราการเติบโตของจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและทำการจดทะเบียนมีอัตราที่ติดลบมาตลอด
  จนกระทั่งในปี 2544 ที่เริ่มมีอัตราการเติบโตเป็นบวก ที่ร้อยละ 6.2 จากปีก่อนหน้า
  เนื่องจากเศรษฐกิจของประเทศเริ่มมีการฟื้นตัว
  โดยการขยายตัวของจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและมีการจดทะเบียนเริ่มปรากฏอย่างชัดเจนในปี
  2546 ซึ่งมีอัตราการเติบโตถึงร้อยละ 48.7 คิดเป็นจำนวนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นกว่า 50,594
  หน่วยเนื่องจากเป็นปีที่สิ้นสุดมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐบาล
  จึงมีการเร่งโอนที่อยู่อาศัยจำนวนมากเพื่อรับประโยชน์จากการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

  จากอัตราการเติบโตที่สูงกว่าที่คาดการณ์ในปี 2546
  ก่อให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับการขยายตัวที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเกินไป
  ภาครัฐบาลจึงได้มีการนำมาตรการต่าง ๆ ออกมาใช้เพื่อชะลออัตราการการขยายตัวดังกล่าว
  เช่น การยกเลิกการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าจดจำนองและค่าโอนอสังหาริมทรัพย์
  ตลอดจนการควบคุมการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ เป็นต้น

  อย่างไรก็ตาม
  การขยายตัวของจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังคงเพิ่มขึ้นในปี
  2547 เนื่องจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังมีสูงเพราะ (1)
  อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำและ (2)
  การเสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษจากธนาคารพาณิชย์เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อ โดยในปี 2547
  มีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นกว่า 62,796 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 24.1

  ทั้งนี้เมื่อพิจารณาจากประเภทของที่อยู่อาศัยในระหว่างปี 2544 - 2547 และครึ่งปีแรกของปี
  2548 จะพบว่ามีการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากในประเภทของบ้านเดี่ยว บ้านแถว
  และเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในส่วนของแฟลตและห้องชุด
  โดยในส่วนของบ้านเดี่ยวมีการจดทะเบียนเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเปรียบเทียบกับในอดีต
  เนื่องจากผู้ประกอบการหลายๆรายได้เล็งเห็นความต้องการของผู้บริโภคที่หันมาให้ความสนใจกับที่อยู่อาศัยของบ้านเดี่ยวเพิ่มมากขึ้น
  นอกจากนี้จากภาวะเศรษฐกิจที่เริ่มฟื้นตัวได้ส่งผลให้บ้านแถวและอาคารพาณิชย์กลับมาได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่สามารถใช้พักอาศัยควบคู่กับการใช้ประกอบธุรกิจได้
  สำหรับในส่วนของบ้านแฝด แฟลตและห้องชุด มีจำนวนไม่เปลี่ยนแปลงมากนักในแต่ละปี

ตารางที่ 4: สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Post Finance) ปล่อยใหม่ทั้งระบบในปี 2540 – 2547

หน่วย : ล้านบาท

  --------------------- --------- --------- -------- --------- --------- --------- --------- ---------
  สถาบัน / ปี พ.ศ.        2540      2541      2542     2543      2544      2545      2546      2547

  ธนาคารออมสิน           1,412     3,545     3,679    6,749     9,107     19,620    46,436    22,821

  บริษัทเงินทุน             6,932     599       821      1,092     2,290     1,834     1,099     1,055

  ธนาคารอาคารสงเคราะห์   104,382   47,655    26,336   32,898    36,705    61,794    81,742    102,759

  ธนาคารพาณิชย์           87,293    47,857    30,593   63,053    59,123    77,592    156,979   154,581

  อื่นๆ                   4,284     4,077     2,872    5,049     5,386     4,011     10,405    4,369

  รวม                   204,303   103,733   64,301   108,841   112,611   164,851   296,661   285,585
  --------------------- --------- --------- -------- --------- --------- --------- --------- ---------

ที่มา : รวบรวมโดยส่วนวิจัยและวิเทศสัมพันธ์ ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย
ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ธนาคารแห่งประเทศไทย

อื่นๆ ประกอบด้วย บริษัทเครดิตฟองซิเอร์ ประกันชีวิต ธนาคารออมสิน

  ตารางที่ 4
  แสดงให้เห็นการขยายตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั้งระบบหลังภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ
  โดยในปี 2541 – 2542 มีการปล่อยสินเชื่อลดลงตลอดในทุก ๆ สถาบันการเงิน
  ยกเว้นธนาคารออมสิน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจ แต่หลังจากปี 2543
  เป็นต้นมาสถาบันการเงินเริ่มมีการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
  เนื่องจากภาวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจของประเทศ โดยในปี 2546
  เป็นปีที่สถาบันการเงินมีการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นอย่างมาก
  โดยมีการปล่อยสินเชื่อรวมทั้งระบบเป็นจำนวนมากกว่า 296,661 ล้านบาท สำหรับในปี 2547
  การปล่อยสินเชื่อรวมทั้งระบบมีจำนวน 285,585 ล้านบาท
  ลดลงเป็นจำนวนเล็กน้อยจากปีก่อนหน้า
  เนื่องจากมาตรการของภาครัฐบาลที่กำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมูลค่าเกิน 10
  ล้านบาท ได้ไม่เกินร้อยละ 70 ของราคาซื้อขายจริง
  ทั้งนี้ปริมาณการปล่อยสินเชื่อยังคงอยู่ในระดับที่สูง แสดงให้เห็นว่า
  การซื้อขายที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่ในระดับสูง

ตารางที่ 5 : เครื่องชี้ภาวะอสังหาริมทรัพย์

+------------------------------------+----------+----------+----------+
|                                    | 2546     | 2547     | 2548     |
+------------------------------------+----------+----------+----------+
| มูลค่าการซื้อขายที่ดินทั้งประเทศ (ล้านบาท)   | 762,579  | 721,795  | 614,837  |
|                                    |          |          |          |
| % การเปลี่ยนแปลง                     | 109.5    | - 5.3    | -14.8    |
+------------------------------------+----------+----------+----------+
| ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนเพิ่มใน กทม.  | 48.7     | 24.1     | -8       |
| และปริมณฑล (หน่วย)                   |          |          |          |
|                                    | 30,088   | 40,752   | 35,935   |
| % การเปลี่ยนแปลง                     |          |          |          |
|                                    | 1,908    | 2,185    | 6,653    |
| -   บ้านจัดสรร                       |          |          |          |
|                                    | 18,598   | 19,859   | 25,241   |
| -   แฟลต/ อาคารชุด                  |          |          |          |
|                                    |          |          |          |
| -   บ้านสร้างเอง                     |          |          |          |
+------------------------------------+----------+----------+----------+
|                                    | 2546     | 2547     | 2548 (9  |
|                                    |          |          | เดือนแรก) |
+------------------------------------+----------+----------+----------+
| ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน (ปี 2543 =    | 135.7    | 143.0    | 155.8    |
| 100)                               |          |          |          |
|                                    | 3.9      | 7.3      | 9        |
| % การเปลี่ยนแปลง                     |          |          |          |
+------------------------------------+----------+----------+----------+
| ดัชนีราคาทาวเฮาส์พร้อมที่ดิน (ปี 2543 =    | 131.5    | 105.6    | 145.1    |
| 100)                               |          |          |          |
|                                    | 2.2      | 3.5      | 6.8      |
| % การเปลี่ยนแปลง                     |          |          |          |
+------------------------------------+----------+----------+----------+

หมายเหตุ : 1.% การเปลี่ยนแปลงจากระยะเดียวกันของปีก่อน

  2.มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งประเทศ ธปท.
  ประมาณการโดยใช้การคำนวณย้อนกลับจากค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่จัดเก็บได้
  ซึ่งจำแนกออกเป็นร้อยละ 2 และร้อยละ 0.01

ที่มา : สรุปจากเครื่องชี้ภาวะอสังหาริมทรัพย์ จัดทำโดย ธนาคารแห่งประเทศไทย (ข้อมูลจาก
กรมที่ดิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์)

  ตารางที่ 5 แสดงเครื่องชี้ภาวะอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2546 – 2547
  โดยเครื่องชี้ภาวะอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า
  ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของมูลค่าและจำนวนการซื้อขายที่ดินทั้งประเทศ (ยกเว้นในปี 2547
  ที่ลดลงจากปี 2546 เนื่องจากการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปลายปี 2546)
  การจดทะเบียนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
  รวมถึงปริมาณการจำหน่ายปูนซีเมนต์ ดังนั้น
  การเพิ่มขึ้นของตัวเลขเครื่องชี้ภาวะอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทแสดงให้เห็นว่า
  อุปทานของความต้องการที่อยู่อาศัยมีการขยายตัวจากปีก่อน ๆ เป็นอย่างมาก
  ควบคู่กับอุปสงค์ของความต้องการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ซึ่งส่งผลให้ดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้น แม้ว่าจะมี
  (1) การใช้มาตรการชะลอการขยายตัวของภาครัฐบาลในปี 2547 (2)
  การปรับราคาสูงขึ้นของราคาน้ำมันในตลาดโลก (3) การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยและ (4)
  อัตราเงินเฟ้อ ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2548 ก็ตาม

  สำหรับแนวโน้มของอุตสาหกรรมในช่วงครึ่งปีหลัง 2548 นี้
  คาดว่าธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีการขยายตัวต่อเนื่องแต่ในอัตราการขยายตัวที่ลดลง
  เนื่องจากผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น
  เนื่องจากค่าใช้จ่ายประจำวันนั้นสูงขึ้นจากราคาน้ำมัน
  รวมถึงการชะลอตัวของสินเชื่อส่วนบุคคลจากมาตรการควบคุมของธนาคารแห่งประเทศไทยที่เริ่มใช้เมื่อวันที่
  1 กรกฎาคม 2548

  อย่างไรก็ตาม อุปสงค์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีอยู่แต่ไม่มากเท่าปี 2547
  ดังนั้นผู้ประกอบการจะต้องใช้ กลยุทธ์ทางการตลาด อาทิ
  การนำเสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเพื่อจูงใจลูกค้ามากยิ่งขึ้น

  ภาวะการแข่งขัน

  ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 ได้ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบกิจการในภาคอสังหาริมทรัพย์
  ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายจำเป็นต้องออกจากอุตสาหกรรม
  ภายหลังจากที่ภาวะเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว
  ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่ได้รับจากธนาคารพาณิชย์ในอัตราที่ต่ำ
  ทำให้ประชาชนเริ่มกลับมามีกำลังซื้อมากขึ้น
  แต่เนื่องจากอุปทานที่ยังเพิ่มขึ้นไม่มากนักหลังวิกฤตเศรษฐกิจ ดังจะเห็นได้จาก ในช่วง 2 – 3
  ปีที่ผ่านมา จำนวนที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ จะมีอุปสงค์มากกว่าอุปทาน สาเหตุดังกล่าว
  จึงทำให้เกิดผู้ประกอบการรายใหม่เข้าสู่ตลาดมากขึ้น
  ประกอบกับการสนับสนุนของภาครัฐบาลในการกระตุ้นอุตสาหกรรมภาคอสังหาริมทรัพย์
  ทำให้เกิดการแข่งขันมากขึ้นระหว่างผู้ประกอบการแต่ละราย กลยุทธ์การตลาดต่าง ๆ
  จึงถูกนำมาใช้ ตั้งแต่ในเรื่องของราคา ทำเลที่ตั้ง การร่วมมือกับสถาบันการเงิน เป็นต้น

บริษัทฯ ดำเนินการเป็นผู้พัฒนาและจำหน่ายบ้านเดี่ยวเป็นหลัก โดยมีราคาจำหน่ายเฉลี่ย 2 – 6
ล้านบาทต่อหลัง ดังนั้นคู่แข่งขันของบริษัทฯ ตามทำเลที่ตั้งโครงการ ประกอบด้วย

+-----------+-------+----------+--------+------+-------+------------+
| Ever land |       |          | ค      |      |       |            |
|           |       |          | ู่แข่งตาม |      |       |            |
|           |       |          | Lo     |      |       |            |
|           |       |          | cation |      |       |            |
+-----------+-------+----------+--------+------+-------+------------+
| โครง      | จำน   | ราคาเฉลี่ย | โ      | จ    | ราค   |            |
| การและที่ตั้ง | วนยูนิต | / ยูนิต    | ครงการ | ำนวน | าเฉลี่ย |            |
|           | ทั้งหมด |          | และที่ตั้ง | ยูนิตท | / ยูนิต |            |
|           |       |          |        | ั้งหมด |       |            |
+-----------+-------+----------+--------+------+-------+------------+
| มายวิลล่า ( | อาคาร | อาคาร A  | บ      | -    | 1.2   | มีคู่แ        |
| คันท       | A 10  |          | างนาเร |      | ล     | ข่งที่มีผลิตภัณฑ |
| รี่คอมเพล็กซ์ | ยูนิต   | ตรม. 280 | สซิเด้นซ์ |      | ้านบาท | ์ใกล้เคียงกับข |
| )         |       | บาท      | คอนโดฯ |      |       | องบริษัทเพียง |
|           | อาคาร | (ขาย)    |        |      |       | 1          |
| อาคาร A   | B 57  |          | 30 ชั้น  |      |       | โค         |
|           | ยูนิต   | อาคาร B  |        |      |       | รงการเท่านั้น |
| มายวิลล่า ( |       |          |        |      |       | ดังนั้น       |
| คันท       | อาคาร | ตรม.     |        |      |       | จึงคาดว่าภ   |
| รี่คอมเพล็กซ์ | C 205 | 21,000 - |        |      |       | าวะการแข่งข |
| )         | ยูนิต   | 23,000   |        |      |       | ันอยู่ในระดับท |
|           |       | บาท      |        |      |       | ี่ไม่ค่อยรุนแรง |
| อาคาร B   |       |          |        |      |       |            |
| และ C     |       | อาคาร C  |        |      |       |            |
|           |       |          |        |      |       |            |
|           |       | ตรม.     |        |      |       |            |
|           |       | 21,00    |        |      |       |            |
|           |       | 0-26,000 |        |      |       |            |
|           |       | บาท      |        |      |       |            |
+-----------+-------+----------+--------+------+-------+------------+
|           |       |          | บาง    | -    | 2.0   |            |
|           |       |          | นาเพลส |      | ล     |            |
|           |       |          | 12 ชั้น  |      | ้านบาท |            |
+-----------+-------+----------+--------+------+-------+------------+
| มายโฮ     | 194   | ตรว      | โครงกา | -    | 2.0   | ภาว        |
| ม-เทพารักษ์ |       | .120,000 | รแฮปปี้แ |      | ล     | ะการแข่งขันค |
|           |       | -130,000 | ลนด์วิลล์ |      | ้านบาท | ่อนข้างต่ำมาก |
| (         |       | บาท      |        |      |       | เนื่อ        |
| คันทรี่วิลเลจ |       |          | ซอ     |      |       | งจากไม่มีคู่แข |
| เทพารักษ์)  |       |          | ยลาซาล |      |       | ่งที่มีสินค้าใกล |
|           |       |          |        |      |       | ้เคียงกับบริษัท |
|           |       |          |        |      |       | นอ         |
|           |       |          |        |      |       | กจากนั้นแล้วท |
|           |       |          |        |      |       | ำเลที่ตั้งโครง |
|           |       |          |        |      |       | การของบริษัท |
|           |       |          |        |      |       | อยู่ติดถนนใหญ่ |
|           |       |          |        |      |       | ดังนั้นจึงถ    |
|           |       |          |        |      |       | ือเป็นข้อได้เป |
|           |       |          |        |      |       | รียบของบริษัท |
|           |       |          |        |      |       | น          |
|           |       |          |        |      |       | อกจากนั้นราค |
|           |       |          |        |      |       | าขายบ้านของ |
|           |       |          |        |      |       | บริษัทอยู่ที่ระด |
|           |       |          |        |      |       | ับราคาต่ำกว่า |
|           |       |          |        |      |       | 3 ล้านบาท   |
|           |       |          |        |      |       | จึงเป็นที่ต้อง  |
|           |       |          |        |      |       | การของกลุ่มล |
|           |       |          |        |      |       | ูกค้าเป้าหมาย |
+-----------+-------+----------+--------+------+-------+------------+
|           |       |          | โครง   | -    | 1.8   |            |
|           |       |          | การหมู่บ |      | ล     |            |
|           |       |          | ้านบุษบา |      | ้านบาท |            |
|           |       |          |        |      |       |            |
|           |       |          | ถน     |      |       |            |
|           |       |          | นสุขุมวิท |      |       |            |
|           |       |          | สมุทร   |      |       |            |
|           |       |          | ปราการ |      |       |            |
+-----------+-------+----------+--------+------+-------+------------+
| มายโฮ     | (     | ตรว.     | บจ.    | -    | 1.85  | มีการแข่ง    |
| ม-สุวินทวงศ์ | อยู่ระ  | 3,150    | ยิ่ง     |      | -4.00 | ขันค่อนข้างสูง |
|           | หว่างก | บาท      | รวยธานี |      | ลบ.   | อย่างไรก็ตา  |
|           | ่อสร้าง |          |        |      |       | มเนื่องจากโค |
|           | )     | 3.00 –   | ถนนส   |      |       | รงการอยู่ติดถ |
|           |       | 5.88     | ุวินทวงศ์ |      |       | นนสุวินทวงศ์จ |
|           |       | ล้านบาท   | ห      |      |       | ึงเป็นข้อได้เป |
|           |       |          | นองจอก |      |       | รียบของบริษัท |
|           |       |          |        |      |       | ทั้งนี้ราคาข   |
|           |       |          |        |      |       | ายบ้านของบร |
|           |       |          |        |      |       | ิษัทอยู่ระหว่าง |
|           |       |          |        |      |       | 3-5 ล้านบาท |
|           |       |          |        |      |       | ซึ่งตรงกับค   |
|           |       |          |        |      |       | วามต้องการข |
|           |       |          |        |      |       | องลูกค้าเป้าห |
|           |       |          |        |      |       | มายของบริษัท |
+-----------+-------+----------+--------+------+-------+------------+
|           |       |          | บจ.    | -    | 2.10  |            |
|           |       |          | ซื่อ     |      | -4.80 |            |
|           |       |          | ตรงกรุ๊ป |      | ลบ.   |            |
|           |       |          |        |      |       |            |
|           |       |          | ถนนส   |      |       |            |
|           |       |          | ุวินทวงศ์ |      |       |            |
|           |       |          | ห      |      |       |            |
|           |       |          | นองจอก |      |       |            |
+-----------+-------+----------+--------+------+-------+------------+
|           |       |          | บจ.    | -    | 3.16  |            |
|           |       |          | แลนด์   |      | -4.80 |            |
|           |       |          | แอนด์   |      | ลบ.   |            |
|           |       |          | เฮ้าส์   |      |       |            |
|           |       |          |        |      |       |            |
|           |       |          | ถนนส   |      |       |            |
|           |       |          | ุวินทวงศ์ |      |       |            |
|           |       |          | ห      |      |       |            |
|           |       |          | นองจอก |      |       |            |
+-----------+-------+----------+--------+------+-------+------------+
| มายโฮ     | 33    | ตรว.     | หมู่บ    | -    | 6.00  | การแข      |
| ม-ประชาชื่น |       | 97,000 - | ้านปฐวดี |      | ล     | ่งขันอยู่ในระด |
|           |       | 104,000  |        |      | ้านบาท | ับไม่สูงมากนัก |
|           |       | บาท      |        |      |       | เน         |
|           |       |          |        |      |       | ื่องจากแบบบ้า |
|           |       |          |        |      |       | นของบริษัทแต |
|           |       |          |        |      |       | กต่างจากโคร |
|           |       |          |        |      |       | งการอื่นในละ |
|           |       |          |        |      |       | แวกใกล้เคียง |
|           |       |          |        |      |       | รวมทั้ง      |
|           |       |          |        |      |       | โครงก      |
|           |       |          |        |      |       | ารตั้งอยู่ติดกับ |
|           |       |          |        |      |       | ถนนประชาชื่น |
|           |       |          |        |      |       | โดยราคาขา  |
|           |       |          |        |      |       | ยบ้านของบริษ |
|           |       |          |        |      |       | ัทตั้งอยู่ในระด |
|           |       |          |        |      |       | ับราคาตั้งแต่5 |
|           |       |          |        |      |       | ล้านบาทขึ้นไป |
|           |       |          |        |      |       | ซึ่งตรงกับค   |
|           |       |          |        |      |       | วามต้องการข |
|           |       |          |        |      |       | องลูกค้าเป้าห |
|           |       |          |        |      |       | มายของบริษัท |
+-----------+-------+----------+--------+------+-------+------------+
|           |       |          | โคร    | -    | 4.70  |            |
|           |       |          | งการเม |      | ล     |            |
|           |       |          | ืองใหม่ด |      | ้านบาท |            |
|           |       |          | อนเมือง |      |       |            |
+-----------+-------+----------+--------+------+-------+------------+
|           |       |          | หมู่บ้า   | -    | 9.00  |            |
|           |       |          | นนราวดี |      | ล     |            |
|           |       |          | รีสอร์ท  |      | ้านบาท |            |
+-----------+-------+----------+--------+------+-------+------------+

  ซึ่งบริษัทฯ มีข้อได้เปรียบกว่าคู่แข่งดังนี้

-   การพัฒนาโครงการใหม่ของบริษัทฯ ให้เป็นแหล่งชุมชนขนาดใหญ่
    ที่มีความครบครันของสิ่งอำนวยความสะดวกมากที่สุด เช่น โรงเรียน
    นับเป็นการสร้างความแตกต่างจากโครงการของคู่แข่งขัน

-   บริษัทฯ
    ได้ใช้สิทธิในการซื้อคืนมีที่ดินจากเจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการเพื่อใช้ในการรองรับการพัฒนาโครงการได้กว่า
    5 ปี ทำให้บริษัทฯ มีต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่ต่ำกว่าของคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียง

  เพื่อรองรับภาวะการแข่งขันในอุตสาหกรรม บริษัทฯ ได้มีการกำหนดแนวทางการบริหารดังนี้

  การเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการ
  เนื่องจากทำเลที่ตั้งของโครงการถือเป็นปัจจัยในการพิจารณาอันดับต้น ๆ
  ของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัย ดังนั้นบริษัทฯ จะเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการต่าง ๆ ของบริษัทฯ
  ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ได้รับความนิยม และมีการคมนาคมสะดวก

  การกำหนดราคาที่เหมาะสม ราคายังคงเป็นปัจจัยหนึ่งที่ผู้บริโภคใช้ประกอบการตัดสินใจซื้อบ้าน
  บริษัทฯ จึงมีนโยบายที่จะกำหนดราคาให้เหมาะสมและเป็นธรรม
  เพื่อให้ผู้บริโภคเกิดความพึงพอใจกับประโยชน์และสิ่งต่าง ๆ
  ที่ได้รับจากการซื้อบ้านที่อยู่อาศัยของบริษัทฯ

  คุณภาพและรูปแบบของบ้าน บริษัทฯ ให้ความสำคัญในการเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพได้มาตรฐาน
  การควบคุมดูแลการก่อสร้างโดยผู้เชี่ยวชาญของบริษัทฯ
  เพื่อให้คุณภาพของบ้านเป็นไปตามมาตรฐานที่บริษัทฯ กำหนดไว้ สำหรับในส่วนของรูปแบบบ้านนั้น
  บริษัทฯ จะเน้นในเรื่องของรูปแบบบ้านที่ทันสมัยควบคู่กับประโยชน์ใช้สอย
  โดยรูปแบบบ้านของบริษัทฯ จะมีส่วนช่วยสร้างความแตกต่างในตัวสินค้าของบริษัทฯ
  จากบริษัทคู่แข่ง

3.  การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  วัตถุดิบและผู้จำหน่าย

-   วัตถุดิบหลักของบริษัทฯ จะประกอบด้วยที่ดิน และวัสดุก่อสร้างซึ่งบริษัทฯ
    ได้ให้ความสำคัญอย่างมากต่อการพัฒนาโครงการ โดยปัจจัยที่นำมาพิจารณาในการซื้อที่ดิน
    ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง ระบบสาธารณูปโภค สภาพสิ่งแวดล้อมรอบ ๆ โครงการ
    อย่างไรก็ตามจากการที่บริษัทฯ เข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการแล้ว บริษัทฯ จะดำเนินการซื้อ
    ขาย จำหน่ายที่ดินหรือทรัพย์อื่นใด
    ตลอดจนการลงทุนและการขยายกิจการเพื่อประโยชน์ในการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ
    ต่อไปตามแนวทางที่กำหนดไว้ในแผน โดยบริษัทฯ จะเน้นการพัฒนาโครงการเดิม
    และที่ดินที่มีอยู่ให้แล้วเสร็จ เพื่อชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้ นอกจากนี้บริษัทฯ
    ยังมีแผนจัดซื้อที่ดินเพื่อขยายโครงการอื่น ๆ รวมถึงที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพสูง
    เพื่อประโยชน์ในการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ ในอนาคต โดย ณ ปัจจุบัน บริษัทฯ
    ยังมีที่ดินเปล่าที่อยู่ระหว่างการเตรียมการพัฒนาอยู่อีกเป็นจำนวนมาก ได้แก่ ที่สุวินทวงศ์
    และเชียงใหม่ ซึ่งบริษัทฯ คาดว่าจะสามารถรองรับการขยายงานของบริษัทฯ ได้อีกประมาณ 5
    ปี

-   ด้านการก่อสร้าง บริษัทฯ จะทำการว่าจ้างผู้รับเหมาในระบบงานต่าง ๆ
    ในการดำเนินการก่อสร้าง ให้เป็นไปตามแบบของบริษัทฯ
    โดยจะมีวิศวกรและสถาปนิกของบริษัทฯ คอยตรวจสอบ ดูแล ควบคุมงาน
    ให้เป็นไปตามรูปแบบที่กำหนดไว้เป็นระยะ ๆ ตลอดช่วงการพัฒนาโครงการ
    และในบางโครงการก็จะมีการว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษามาช่วยทำการตรวจสอบและควบคุมการก่อสร้างด้วย

-   บริษัทฯ
    จะพิจารณาคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีความชำนาญและมีความพร้อมในการดำเนินการก่อสร้าง
    เพื่อให้ได้ผลงานที่มีคุณภาพเป็นไปตามมาตรฐานของการก่อสร้างที่บริษัทฯ ได้กำหนดไว้
    และต้องให้แล้วเสร็จตามแผนงานการก่อสร้างที่ได้วางไว้แล้วด้วย ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วบริษัทฯ
    จะเลือกใช้ผู้รับเหมาที่บริษัทฯ เคยว่าจ้างมาในอดีตและมีผลงานเป็นที่น่าพอใจ
    ซึ่งปัจจุบันจะมีอยู่ประมาณ 5 – 6 บริษัท

    3.  ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  ไม่มี

4.  ประวัติการทำผิดและแนวทางการแก้ไข

  ไม่มี

5.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ณ 31 ธันวาคม 2548

[TABLE]