1.  ปัจจัยความเสี่ยง

1.1 ความเสี่ยงจากนโยบายในการดำเนินธุรกิจของบริษัท

เดิมบริษัทมีปัจจัยความเสี่ยงจากการดำเนินธุรกิจของบริษัทที่เน้นลูกค้าในแถบพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก
โดยเฉพาะในเขตอำเภอบ้านฉางและใกล้เคียง
ทำให้โครงการของบริษัทต้องพึ่งพาการเติบโตของโครงการพัฒนาในบริเวณพื้นที่ดังกล่าวเพียงอย่างเดียว
ซึ่งจากวิกฤตเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในช่วงเวลาที่ผ่านมา
ทำให้การเติบโตของโครงการพัฒนาในบริเวณดังกล่าวชะลอตัวลง
แต่กลับมาปรับตัวดีขึ้นเป็นลำดับตั้งแต่ปี 2545 ตามการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของประเทศ
ซึ่งแนวโน้มการขยายตัวนี้ คาดว่ายังจะมีอยู่ในปี 2548

อย่างไรก็ดี ตั้งแต่ปี 2546
ภายหลังจากบริษัทได้รับเงินเพิ่มทุนจากการเข้าร่วมลงทุนของพันธมิตรทางธุรกิจ (Strategic
Partners) รายใหม่ ทำให้บริษัทมีศักยภาพในการลงทุนเพิ่มขึ้น โดยในปี 2547
บริษัทได้เริ่มขยายการลงทุนโครงการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้ามายังกรุงเทพมหานคร
เพราะเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพทางธุรกิจที่ดี
ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงจากการดำเนินธุรกิจของบริษัทจากเดิมที่เน้นลูกค้าในแถบพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกเพียงอย่างเดียว
และยังเป็นการเปลี่ยนช่องทางในการสร้างรายได้หลักให้แก่บริษัทมาอยู่ที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล
โดยยังคงสร้างรายได้จากแถบพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกต่อไป

1.2 ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านก่อนขาย

บริษัทได้เริ่มนโยบายสร้างบ้านก่อนขายเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดทั้งบ้านในกรุงเทพ
มหานครและอำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยองแทนการสร้างบ้านเมื่อลูกค้าจองซื้อ
ส่งผลให้บริษัทต้องใช้เงินทุนล่วงหน้าในการก่อสร้างบ้านสูงมากขึ้นกว่าเดิมเนื่องจากไม่ได้รับเงินจากลูกค้ามาเป็นเงินทุนหมุนเวียนในระหว่างก่อสร้าง
บริษัทจึงมีความเสี่ยงจากการที่สร้างบ้านเสร็จก่อนขายแต่อาจไม่สามารถขายได้ทันตามที่คาดการณ์ไว้
ก็จะทำให้บริษัทมีภาระสินค้าคงเหลือในปริมาณสูง
ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและความสามารถในการทำกำไรของบริษัท

อย่างไรก็ตาม บริษัทได้มีการศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภค แนวโน้มความต้องการบ้าน รูปแบบ
และสิ่งอำนวยความสะดวก
โดยสำรวจความคิดเห็นของลูกค้าที่เข้าเยี่ยมชมโครงการและศึกษาจากสภาพตลาด
เพื่อใช้เป็นข้อมูลในการวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้า
เพื่อให้บริษัทสามารถสร้างบ้านที่ตรงกับความต้องการของลูกค้า
และสามารถขายบ้านที่สร้างเสร็จก่อนขายได้ตามที่คาดการณ์ไว้
รวมทั้งได้มีการบริหารการก่อสร้างด้วยการทยอยสร้างเป็นจำนวนที่มากพอกับความต้องการเพื่อสามารถขายได้ทันกำหนดเวลาและไม่สูญเสียโอกาสที่จะทำการขาย
และทำให้บริษัทไม่มีภาระสินค้าคงเหลือมากเกินไป

1.3 ความเสี่ยงเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของต้นทุนในการก่อสร้าง

การที่ราคาน้ำมันเพิ่มสูงขึ้น และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่จะปรับเพิ่มขึ้น
มีผลทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างมีราคาสูงขึ้น
ซึ่งปัญหาดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัท

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีนโยบายในการพัฒนาโครงการในกรุงเทพมหานคร
ด้วยการทำสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างที่รวมทั้งค่าวัสดุก่อสร้างและแรงงานโดยมีการยืนราคาตลอดโครงการ
ซึ่งทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนและระยะเวลาก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ส่วนโครงการในอำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง
บริษัทใช้นโยบายจ้างเหมาก่อสร้างบ้านเป็นรายหลังหรือครั้งละหลายหลังรวมค่าวัสดุก่อสร้างและแรงงานเป็นราคาตายตัวจนงานแล้วเสร็จ
ซึ่งทำให้สามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้างได้ชัดเจน

1.4 ความเสี่ยงด้านการเงินจากการขยายการพัฒนาโครงการในกรุงเทพมหานคร

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 บริษัทไม่มีหนี้เงินกู้กับสถาบันการเงินใดๆ
มีเพียงหนี้ทางการค้าตามปกติของ ธุรกิจจำนวน 67.38 ล้านบาท ในปี 2547 บริษัทได้ เริ่มพัฒนา
2 โครงการในกรุงเทพมหานคร และจะก่อสร้างโครงการเพิ่มขึ้นในปี 2548
ซึ่งบริษัทมีนโยบายว่าในการก่อสร้างโครงการ บริษัทจะใช้เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินด้วยส่วนหนึ่ง
นอกเหนือจากเงินทุนที่บริษัทมีอยู่ ทั้งนี้
เพื่อบริหารโครงสร้างทางการเงินให้อยู่ในระดับที่สามารถสร้างผลตอบแทนให้กับผู้ถือหุ้นได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ดังนั้นในปี 2548 บริษัทจึงจะมีการกู้ยืมเงินจากธนาคารสำหรับการก่อสร้างโครงการของบริษัท

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีนโยบายในการกำหนดอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนไว้ไม่เกิน 1 : 1
เพื่อให้บริษัทสามารถบริหารหนี้สินได้อย่างมีประสิทธิภาพและไม่ให้เกิดการขาดสภาพคล่องจนกระทบต่อสถานภาพทางการเงินของบริษัท

1.5 ความเสี่ยงจากการด้อยค่าของเงินลงทุนในบริษัท เอ็มบีเอฟ อีสเทอร์น สตาร์
อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด

บริษัทได้เข้าลงทุนในธุรกิจโรงเรียนนานาชาติผ่านบริษัท เอ็มบีเอฟ อีสเทอร์น สตาร์
อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (บริษัทร่วม) ซึ่งมีทุนจดทะเบียนชำระแล้วทั้งสิ้น จำนวน 89.27 ล้านบาท
บริษัทมีเงินลงทุนในบริษัทร่วมจำนวน 35.71 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วนเงินลงทุนเท่ากับร้อยละ
40 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว
ในช่วงที่ผ่านมาบริษัทร่วมมีผลการดำเนินงานขาดทุนต่อเนื่องมาโดยตลอด โดยในปี 2546 และ
2547 มีผลขาดทุนจำนวน 15.21 และ 17.23 ล้านบาทตามลำดับ และในปี 2547
มีขาดทุนสะสมทั้งสิ้น 173.69 ล้านบาท ทำให้ส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ 84.42 ล้านบาท ทั้งนี้ ณ 31
ธันวาคม 2547 บริษัทได้ตั้งสำรองค่าเผื่อผลขาดทุนจากการด้อยค่าของเงินลงทุนในบริษัทร่วมจำนวน
28.56 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 80.00 ของเงินลงทุน
ซึ่งส่งผลให้มูลค่าของเงินลงทุนในบริษัทร่วมลดลง
และบริษัทรับรู้ผลขาดทุนจากการด้อยค่าของเงินลงทุนในบริษัทร่วมในงบการเงินปี 2546 แล้ว ในปี
2547 จึงไม่มีการตั้งสำรองเพิ่มเติม

อย่างไรก็ตามบริษัทได้ส่งตัวแทนของบริษัทเข้าไปติดตามดูแลผลการดำเนินงานตลอดจนนโยบายในการบริหารงานต่างๆ
ซึ่งปัจจุบันบริษัทร่วมดังกล่าว ได้พยายามปรับปรุงประสิทธิภาพในการดำเนินงานให้ดียิ่งขึ้น
นอกจากนี้บริษัทร่วมได้ขอรับใบอนุญาตให้เป็น Bilingual School อีกอย่างหนึ่ง
เพิ่มจากเดิมที่เป็นโรงเรียนนานาชาติ International School ทั้งนี้
เพื่อเป็นช่องทางในการเพิ่มรายได้ให้กับบริษัทร่วมมากขึ้น ปัจจุบันบริษัทร่วมมีแนวโน้มทางธุรกิจดีขึ้น
โดยในปี 2547 ปรากฎว่าจำนวนนักเรียนได้เพิ่มมากกว่าปี 2546 เป็นอย่างมาก นอกจากนี้
บริษัทร่วมอยู่ระหว่างดำเนินการปรับโครงสร้างทางการเงินโดยจะแปลงหนี้สินในส่วนของเงินกู้ยืมและเจ้าหนี้จากบริษัทที่เกี่ยวข้องกันบางส่วนเป็นทุนและอาจจะเพิ่มทุนจดทะเบียนอีกบางส่วนซึ่งจะช่วยให้ฐานะทางการเงินของบริษัทร่วมเข้มแข็งขึ้น
รวมทั้งช่วยลดภาระในการจ่ายชำระเงินต้นและดอกเบี้ยและส่งผลต่อเนื่องให้ผลการดำเนินงานของบริษัทร่วมดีขี้นตามลำดับ