3. การประกอบธุรกิจของแต่ละผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัทประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
และในทำเลที่ดีที่มีศักยภาพ
ซึ่งพร้อมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งการเดินทางและการอยู่อาศัยอย่างครบวงจร
โดยพัฒนาทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและเพื่อเช่า ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ สำนักงาน
ร้านค้า หรืออื่นๆ ประกอบด้วยรูปแบบดังนี้

- อาคารชุดพักอาศัย (Condominium)
บริษัทจะเลือกทำเลกลางเมืองที่มีศักยภาพสูงเช่นศูนย์กลางธุรกิจ, ที่ดินแนวรถไฟฟ้าทั้ง บีทีเอส และ
เอ็มอาร์ที เพื่อพัฒนาทั้งอาคารตั้งแต่ประเภท Low Rise จนถึง High Rise ตั้งแต่ปี 2543 ถึง
2547 บริษัทได้เปิดโครงการคอนโดมิเนียมรวม 3 โครงการในทำเลศูนย์กลางธุรกิจได้แก่
โครงการสีลม เทอเรส โครงการสีลม แกรนด์ เทอเรส ตั้งอยู่ที่ซอยศาลาแดง 2
และโครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์ เทอเรส ตั้งอยู่ที่ซอยสาทร 11และในปี 2550
บริษัทได้เปิดโครงการคอนโดมิเนียมอีก 2 โครงการบน 2
ทำเลที่มีศักยภาพตามแนวส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอส ได้แก่ โครงการเมโทร อเวนิว สุขุมวิท 66
ตั้งอยู่ที่ซอยสุยุมวิท 66 ติดถนนสุขุมวิท และ รัชโยธิน ใกล้สี่แยกรัชโยธิน

- อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า
บริษัทจะเน้นเลือกทำเลในศูนย์กลางธุรกิจเพื่อพัฒนาโครงการประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย
สำนักงาน ร้านค้า
เนื่องจากเป็นทำเลที่ยังมีความต้องการของผู้บริโภคอยู่มากไม่ว่าจะเป็นนักบริหารระดับสูงทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ
ซึ่งในปี 2548 บริษัทได้เริ่มก่อสร้างโครงการสาทร วิสต้า แบงคอค แมริออท เอ็กเซคคิวทีฟ
อพาร์ทเม้นท์ (สาทร เทอเรส) ตั้งอยู่ที่ซอยสาทร 3 เพื่อเป็นเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์เกรด
เอโครงการแรกของบริษัท และในอนาคตบริษัทยังมีที่ดินที่จะพัฒนาเป็นโครงการที่มีทั้ง เซอร์วิส
อพาร์ทเม้นท์ สำนักงานและร้านค้าให้เช่า ได้แก่โครงการเมโทร สาทร ทาวเวอร์
ตั้งอยู่ที่ซอยสาทร 11 ติดถนนสาทร อีกทั้งยังมุ่งหาที่ดินที่มีศักยภาพที่อยู่ในแหล่งธุรกิจ
และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญเพื่อพัฒนาโครงการด้วย

- บ้านและที่ดิน บริษัทตระหนักถึงความสำคัญในความต้องการของลูกค้าในหลายๆกลุ่มที่มีศักยภาพ
บริษัทจึงขยายฐานการตลาดเพื่อตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าที่มีศักยภาพในบริเวณชุมชน ในปี
2548 บริษัทจึงได้พัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ บนทำเลสุขุมวิท ซึ่งได้แก่โครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท

รายละเอียดโครงการของบริษัทที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันมีดังนี้.-

โครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย

1. โครงการ สีลม แกรนด์เทอเรส

+-------------------+--------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ        | ถนนศาลาแดง แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร         |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ        | 737.6 ตารางวา                                    |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่ขาย            | 18,192 ตารางเมตร                                 |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ  | คอนโดมิเนียม สูง 20 ชั้น                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ   | ตั้งอยู่ในบริเวณย่านศูนย์กลางธุรกิจ คือ สีลม                 |
|                   | และสามารถเดินทางได้สะดวกสบาย                       |
|                   | เนื่องจากอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า (ศาลาแดง)                 |
|                   | และสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน (สีลม) รวมทั้งอยู่ใกล้กับห้างสรรพสินค้า  |
|                   | โรงเรียน อาคารสำนักงาน และสวนสาธารณะ               |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จำนวนหน่วย         | ห้องชุดพักอาศัย จำนวน 226 ยูนิต ขนาดห้องพักตั้งแต่ 28-198   |
|                   | ตารางเมตร                                        |
|                   |                                                  |
|                   | ร้านค้า จำนวน 14 ยูนิต ขนาดร้านค้าตั้งแต่ 42-226          |
|                   | ตารางเมตร                                        |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย    | นักธุรกิจ ผู้ปกครองเด็กนักเรียน และคนทำงานในย่านสีลม       |
|                   | ตั้งแต่ระดับ A ขึ้นไป                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ       | 1,245 ล้านบาท                                     |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน       | 761 ล้านบาท                                       |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระยะเวลาเสนอขาย   | ตั้งแต่ปลายเดือนกรกฎาคม 2546                         |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ควา               | ร้อยละ 100 ในปี 2549                               |
| มคืบหน้าในการก่อสร้าง |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ค                 | -   ห้องชุดพักอาศัย ร้อยละ 100                        |
| วามคืบหน้าในการขาย* |                                                  |
|                   | -   ร้านค้า ร้อยละ 95.18                            |
|                   |                                                  |
|                   | -   ที่จอดรถ ร้อยละ 100                             |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| สัดส่วนการรับรู้รายได้* | ร้อยละ 99.42                                      |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| สัดส่วนการโอน*      | ร้อยละ 100                                        |
+-------------------+--------------------------------------------------+

2. โครงการ เซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส

+-------------------+--------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ        | ซอยสาทร 11 ถนนสาทรใต้ แขวงยานนาวา เขตสาทร         |
|                   | กรุงเทพมหานคร                                     |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ        | 820.0 ตารางวา                                    |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่ขาย            | 17,668 ตารางเมตร                                 |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ  | คอนโดมิเนียม สูง 27 ชั้น                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ   | ตั้งอยู่ในบริเวณย่านศูนย์กลางธุรกิจ คือ ถนนสาทร ใกล้ธนาคาร   |
|                   | อาคารสำนักงาน โรงเรียน และโรงพยาบาล                |
|                   | สามารถเดินทางได้สะดวกสบาย เนื่องจากอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า   |
|                   | (สุรศักดิ์)                                          |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จำนวนหน่วย         | -   ห้องชุดพักอาศัย จำนวน 240 ยูนิต                    |
|                   |                                                  |
|                   | ขนาดห้องพักตั้งแต่ 47-138 ตารางเมตร                   |
|                   |                                                  |
|                   | -   ร้านค้าจำนวน 5 ยูนิต ขนาดร้านค้าตั้งแต่ 69-121        |
|                   |     ตารางเมตร                                    |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย    | นักธุรกิจ ผู้ปกครองเด็กนักเรียน และคนทำงานในย่านสีลม, สาทร |
|                   | พระราม 3                                         |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ       | ประมาณ 1,300 ล้านบาท                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน       | 818 ล้านบาท                                       |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระยะเวลาเสนอขาย   | ตั้งแต่เดือนมกราคม 2547                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ควา               | ร้อยละ 100 ในปี 2550                               |
| มคืบหน้าในการก่อสร้าง |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ค                 | -   ห้องชุดพักอาศัย ร้อยละ 62.53                      |
| วามคืบหน้าในการขาย* |                                                  |
|                   | -   ร้านค้า ร้อยละ 65.71                            |
|                   |                                                  |
|                   | (มูลค่าขายของห้องชุดพักอาศัย และร้านค้า คิดเป็นร้อยละ 96.89 |
|                   | และ 3.11 ของมูลค่าโครงการตามลำดับ)                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| สัดส่วนการรับรู้รายได้* | ร้อยละ 63.96                                      |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| สัดส่วนการโอน*      | ร้อยละ 75                                         |
+-------------------+--------------------------------------------------+

* ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550

3. โครงการบ้านรวิภา (ทาวน์เฮ้าส์)

+-------------------+--------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ        | ซอยอุดมสุข ถนนสุขุมวิท เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร        |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ        | 8-2-37 ไร่                                        |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ  | ทาวน์เฮ้าส์ 4 ชั้น จำนวน 75 หลัง พื้นที่ดินตั้งแต่ 24-38       |
|                   | ตารางวา โดยมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 244-306 ตารางเมตร       |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ   | ที่ตั้งโครงการอยู่ในโครงข่ายคมนาคมใจกลางเมือง            |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย    | กลุ่มลูกค้าระดับ B ขึ้นไป หรือกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ 50,000      |
|                   | บาทต่อครัวเรือนต่อเดือนขึ้นไป                           |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ       | ประมาณ 406 ล้านบาท                                |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน       | 325 ล้านบาท                                       |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระย               | ตั้งแต่ธันวาคม 2548                                  |
| ะเวลาขายโดยประมาณ |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ค                 | เริ่มก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม 2548                      |
| วามคืบหน้าการก่อสร้าง |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ควา               | ร้อยละ 100.00 (เป็นการประเมินโดยวิศวกรที่ปรึกษาโครงการ) |
| มคืบหน้าในการก่อสร้าง |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+

4. โครงการ เมโทร อเวนิว สุขุมวิท 66

+-------------------+--------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ        | ติดถนนสุขุมวิท (เยื้องตลาดอุบลศรี) แขวงบางนา เขตพระโขนง  |
|                   | กรุงเทพมหานคร                                     |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ        | 1,832.0 ตารางวา                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่ขาย            | 21,984 ตารางเมตร                                 |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ลักษณะโครงการ      | คอนโดมิเนียมพักอาศัย 2 อาคาร ลักษณะอาคารสูง 26 ชั้น และ  |
|                   | 27 ชั้น                                            |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย    | กลุ่มคนทำงานที่มีรายได้ระดับกลาง                        |
|                   | และผู้บริหารรุ่นใหม่ที่ต้องการชีวิตสังคมในเมือง               |
|                   | และความสะดวงในก                                  |
|                   | ารเดินทางเนื่องจากอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสถานีอ่อนนุช |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จำนวนหน่วย         | -   ห้องชุดพักอาศัย จำนวน 654 ยูนิต                    |
|                   |                                                  |
|                   | ขนาดห้องพักตั้งแต่ 32-65 ตารางเมตร                    |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ   | ใกล้สถานีรถไฟฟ้า บีทีเอส ส่วนต่อขยายสถานีอุดมสุข (สุขุมวิท    |
|                   | 103) (อยู่ระหว่างก่อสร้าง คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณ ปลายปี  |
|                   | 2552)0                                           |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ       | ประมาณ 1,300 ล้านบาท                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน       | ประมาณ 825 ล้านบาท                                |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระ                | ประมาณ 20 เดือน                                   |
| ยะเวลาในการก่อสร้าง |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระยะเวลาเสนอขาย   | ตั้งแต่เดือนธันวาคม 2549                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ควา               | คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ประมาณไตรมาสที่ 3 ของปี 2551      |
| มคืบหน้าในการก่อสร้าง |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+

5. โครงการ เมโทร อเวนิว รัชโยธิน

+-------------------+--------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ        | ติดถนนพหลโยธิน (เยื้องโรงภาพยนตร์เมเจอร์รัชโยธิน)        |
|                   | แขวงลาดยาว เขตบางเขน กรุงเทพมหานคร                |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ        | 5,921.0 ตารางวา                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่ขาย            | 54,637 ตารางเมตร                                 |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ลักษณะโครงการ      | คอนโดมิเนียมพักอาศัยจำนวน 2 เฟส รวม 4 อาคาร          |
|                   | ลักษณะอาคารสูง 24 ชั้น 2 อาคาร และ 25 ชั้น 2 อาคาร     |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย    | กลุ่มคนทำงานที่มีรายได้ระดับกลาง                        |
|                   | และผู้บริหารรุ่นใหม่ที่ต้องการชีวิตสังคมในเมือง               |
|                   | และความสะดวงในก                                  |
|                   | ารเดินทางเนื่องจากอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสถานีหมอชิต |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จำนวนหน่วย         | -   ห้องชุดพักอาศัยรวม 2 เฟส จำนวน 1,594 ยูนิต         |
|                   |                                                  |
|                   | ขนาดห้องพักตั้งแต่ 32-65 ตารางเมตร                    |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ   | ใกล้สถานีรถไฟฟ้า บีทีเอส ส่วนต่อขยาย (หมอชิต – สะพานใหม่) |
|                   | สถานีแยกรัชโยธิน(คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างประมาณปี 2552)0     |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ       | ประมาณ 3,000 ล้านบาท                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน       | ประมาณ 2,100 ล้านบาท                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระ                | ประมาณ 20 เดือนของแต่ละเฟส                         |
| ยะเวลาในการก่อสร้าง |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระยะเวลาเสนอขาย   | ตั้งแต่เดือนธันวาคม 2549                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ควา               | คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ประมาณไตรมาสที่ 3 ของปี 2551      |
| มคืบหน้าในการก่อสร้าง |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+

หมายเหตุ - ใบอนุญาตก่อสร้างมีอายุ 2 ปี นับแต่วันที่ขอ โดยสามารถต่ออายุได้คราวละ 1 ปี

  - โครงการเมโทร อเวนิว สุขุมวิท 66 และ โครงโครงการเมโทร อเวนิว รัชโยธิน
  อยู่ระหว่างการขออนุญาต

  หน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง

สำหรับเงื่อนไขการชำระเงินของโครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส บ้านรวิภา สุขุมวิท เมโทร
อเวนิว สุขุมวิท 66 และ เมโทร อเวนิว รัชโยธิน ในปี 2550 มีรายละเอียดดังนี้.-

+--------------+------------+-------+------+-----------+------+------+
| โครงการ      | เ          |       |      | เงื่อ       |      |      |
|              | งื่อนไขการชำ |       |      | นไขการชำร |      |      |
|              | ระเงินห้องชุด |       |      | ะเงินร้านค้า |      |      |
+--------------+------------+-------+------+-----------+------+------+
|              | เงินจอง     | จำนวน | เงินโ | เงินจอง    | จำน  | เงินโ |
|              | เงินทำสัญญา  | งวดผ่อ | อน** | เงินทำสัญญา | วนงว | อน** |
|              |            | นดาวน์ |      |           | ดผ่อน |      |
|              | แล         |       |      | และ       | ดาวน์ |      |
|              | ะเงินดาวน์** |       |      | เงินดาวน์** |      |      |
+--------------+------------+-------+------+-----------+------+------+
| เซ็นต์หลุยส์     | 10%        | 2     | 90%  | 25%       | 2    | 75%  |
| แกรนด์เทอเรส  |            |       |      |           |      |      |
+--------------+------------+-------+------+-----------+------+------+
| บ้านรวิภา      | 10%        | 2     | 90%  | -         | -    | -    |
| สุขุมวิท        |            |       |      |           |      |      |
+--------------+------------+-------+------+-----------+------+------+
| เมโทร อเวนิว  | 20%        | 30    | 80%  | -         | -    | -    |
| สุขุมวิท 66     |            |       |      |           |      |      |
+--------------+------------+-------+------+-----------+------+------+
| เมโมน อเวนิว  | 20%        | 30    | 80%  | -         | -    | -    |
| รัชโยธิน       |            |       |      |           |      |      |
+--------------+------------+-------+------+-----------+------+------+

** ร้อยละของราคาขาย

โครงการที่พักอาศัยเพื่อเช่า

1. โครงการสาทร วิสต้า แบงคอค แมริออท - เอ็กเซคคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ (สาทร เทอเรส)

+------------------+---------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ       | เลขที่ 1 ซอยสาทร 3 (สวนพลู) ถนนสาทรใต้ แขวงทุ่งมหาเมฆ   |
|                  | เขตสาทร กรุงเทพมหานคร                              |
+------------------+---------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ       | 834.30 ตารางวา                                    |
+------------------+---------------------------------------------------+
| พื้นที่ขาย           | 17,290 ตารางเมตร                                  |
+------------------+---------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ | เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เพื่อเช่า สูง 32 ชั้น                   |
+------------------+---------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ  | ที่พักอาศัยเพื่อเช่าคุณภาพสูง ระดับห้าดาว                    |
|                  | ใจกลางศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพมหานคร                   |
|                  | ปร                                                |
|                  | ะกอบด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกภายในห้องพักและส่วนกลางครบครัน |
+------------------+---------------------------------------------------+
| จำนวนหน่วย        | -   ห้องชุดพักอาศัย จำนวน 184 ยูนิต ขนาดห้องพักตั้งแต่ 61-   |
|                  |     163 ตารางเมตร                                 |
+------------------+---------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย   | กลุ่มนักธุรกิจ และคนทำงานในย่านสาทร ระดับ A จนถึง A+      |
+------------------+---------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ      | ประมาณ 2,500 ล้านบาท                               |
+------------------+---------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน      | ประมาณ 1,500 ล้านบาท                               |
+------------------+---------------------------------------------------+
| ระยะเว           | ประมาณ ไตรมาส 2/2551                              |
| ลาเริ่มเปิดดำเนินการ |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+
| คว               | ร้อยละ 85 (เป็นการประเมินโดยวิศวกรที่ปรึกษาโครงการ)      |
| ามคืบหน้าการก่อสร้าง |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+
| ร                | มิถุนายน 2548 – เมษายน 2551                         |
| ะยะเวลาการก่อสร้าง |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+

ทั้งนี้ ในการพัฒนาแต่ละโครงการของบริษัท จะคำนึงถึงคุณภาพชีวิตของผู้เข้ามาอยู่อาศัยเป็นสำคัญ
ดังนั้น บริษัทจึงให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการ โดยพิจารณาจากหลายๆ
ปัจจัยประกอบกัน เช่น
ความสะดวกในการคมนาคมโดยอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าและสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน
สถานที่สำคัญในบริเวณใกล้เคียงซึ่งจำเป็นต่อการดำรงชีวิต ไม่ว่าจะเป็นสถานศึกษา โรงพยาบาล
ศูนย์การค้า สถาบันการเงิน อาคารสำนักงาน เป็นต้น
บริษัทยังให้ความสำคัญกับการออกแบบโครงการโดยคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยเป็นหลัก
โดยในแต่ละโครงการจะจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกซึ่งเป็นสาธารณูปโภคส่วนกลางอย่างครบครัน
เช่น สระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส ห้องเซาว์น่า ห้องอ่านหนังสือ ห้องเด็กเล่น สวนหย่อม เป็นต้น
นอกจากนี้ เพื่อให้สอดคล้องกับวิถีการดำรงชีวิตของคนยุคใหม่ ในทุกโครงการของบริษัท
จะจัดให้มีเทคโนโลยีการสื่อสารความเร็วสูง (Broad Band) สำหรับการเชื่อมต่ออินเตอร์เน็ต

ในด้านของระบบรักษาความปลอดภัย
นอกจากบริษัทจะจัดให้มีระบบป้องกันอัคคีภัยที่มีมาตรฐานในแต่ละโครงการ เช่น
จัดให้มีหัวฉีดน้ำดับเพลิง เครื่องตรวจจับควัน เครื่องตรวจจับความร้อน สายดับเพลิงทุกชั้น
ระบบอัดอากาศบันไดหนีไฟ ระบบสัญญาณเตือนภัยอัตโนมัติ เป็นต้นแล้ว
บริษัทยังจัดให้มียามรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง ระบบคีย์การ์ด (Key Card)
และระบบโทรทัศน์วงจรปิดแสดงภาพที่เครื่องรับโทรทัศน์พร้อมสั่งปลดล็อคประตูทางเข้าด้านล่างจากห้องพักได้
(Visualize Access Control Security System) อีกด้วย

นอกจากนี้
ในอนาคตบริษัทจะมีบริการหลังการขายในลักษณะของการเป็นตัวแทนเจ้าของห้องชุดในการจัดหาผู้เช่า
กำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสม ดำเนินการเรื่องการจัดทำสัญญาระหว่างผู้เช่าและเจ้าของห้องชุด
รวมทั้งการตกแต่งห้องชุดพักอาศัย

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

  3.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม และการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรม และแนวโน้ม

ตั้งแต่ปี 2548 เป็นต้นมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปรากฏสัญญาณการชะลอตัวลง
หลังจากที่ธุรกิจมีการเติบโตสูงมาโดยตลอด ระหว่างปี 2543-2547
การลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยประมาณร้อยละ 15 ต่อปี
และยังคงส่งผลต่อเนื่องถึงปี 2550 เศรษฐกิจไทยเผชิญปัจจัยลบหลายด้าน
ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบโดยตรงจากราคาน้ำมัน
อัตราดอกเบี้ยและอัตราเงินเฟ้อที่ทะยานสูงขึ้นรวดเร็ว
รวมทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองจากการเปลี่ยนแปลงรัฐบาลใหม่และกฎหมายที่ออกมาในช่วงปี
2549 และ 2550 โดยปัจจัยลบเหล่านี้ส่งผลต่อภาวะอุปสงค์ในตลาดและต้นทุนการพัฒนาโครงการ
ขณะเดียวกัน ปัจจัยลบต่อเศรษฐกิจโดยรวม ก็ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค
ซึ่งรวมถึงการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นกัน
แต่ผู้ประกอบการยังมีการพัฒนาสินค้าออกมาอย่างต่อเนื่อง
โดยเฉพาะการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2549
ได้รับผลกระทบจากมาตรการป้องกันการเก็งกำไรค่าเงินบาทด้วยการกันเงินสำรองไว้ร้อยละ 30
ที่ออกมาช่วงเดือนธันวาคม โดยเฉพาะเรื่องการระดมเงินทุน
แต่ด้านการซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นที่ดินและคอนโดมิเนียมได้รับการยกเว้นไม่ต้องกันเงินสำรองร้อยละ
30 นอกจากนี้ ข้อกำหนดกฎหมายสิ่งแวดล้อม (สวล.) ที่ออกมาในปี 2550 ที่เน้นลดปัญหาโลกร้อน
ทำให้กระทบต่อการขอใบอนุญาตรวมถึงข้อกำหนดของโครงสร้างอาคารที่รองรับแผ่นดินไหวที่ทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ
2-5 สรุปตลาดที่อยู่อาศัยปี 2550 ประเมินยอดจดทะเบียนที่อยู่อาศัยใหม่รวมประมาณ 75,000
หน่วยเท่ากับขยายตัวเพิ่มร้อยละ 3.13 เมื่อเทียบกับปี 2549 และคาดว่าปี 2551
จะเติบโตต่อเนื่องในอัตราร้อยละ 5

ตารางแสดงจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

(หน่วย : หน่วย)

+------------+------+------+------+------+------+------+------+-----+
| ประ        | 2544 | 2545 | 2546 | 2547 | 2548 | 2549 | 2550 | เ   |
| เภทที่อยู่อาศัย |      |      |      |      |      |      |      | พิ่ม( |
|            |      |      |      |      |      |      | ปร   | ลด) |
|            |      |      |      |      |      |      | ะมาณ | %   |
+------------+------+------+------+------+------+------+------+-----+
| บ้านเดี่ยว    | 24   | 24   | 34   | 44   | 46   | 40   | 40   | (0. |
|            | ,041 | ,973 | ,592 | ,240 | ,643 | ,059 | ,000 | 15) |
+------------+------+------+------+------+------+------+------+-----+
| บ้านแฝด     | 227  | 80   | 1    | 945  | 678  | 855  | 1    | 63  |
|            |      |      | ,144 |      |      |      | ,400 | .74 |
+------------+------+------+------+------+------+------+------+-----+
| ท          | 5    | 7    | 12   | 15   | 13   | 15   | 17   | 6   |
| าว์นเฮ้าส์และ | ,062 | ,011 | ,950 | ,426 | ,858 | ,966 | ,000 | .48 |
| อาคารพาณิชย์ |      |      |      |      |      |      |      |     |
+------------+------+------+------+------+------+------+------+-----+
| อาคารชุด    | 4    | 5    | 7    | 8    | 10   | 15   | 16   | 4   |
|            | ,650 | ,118 | ,399 | ,439 | ,893 | ,843 | ,600 | .78 |
+------------+------+------+------+------+------+------+------+-----+
| รวม        | 34   | 34   | 50   | 69   | 72   | 72   | 75   | 3   |
|            | ,023 | ,035 | ,594 | ,050 | ,072 | ,723 | ,000 | .13 |
+------------+------+------+------+------+------+------+------+-----+

ที่มา : สำนักงานเขตในกรุงเทพมหานคร เทศบาล และสำนักงานจังหวัดในปริมณฑล
กรมการปกครอง กรมที่ดิน

รวมรวบโดย : ส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย
ธนาคารอาคารสงเคราะห์และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พร็อพเพอร์ตี้ไลน์

จากตาราง คาดว่าในปี 2550 ทั้งปีจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จประมาณ 75,000 หน่วย
ขยายตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2549 ร้อยละ 3.13 โดยประกอบด้วย โครงการแนวราบ เช่นบ้านเดี่ยว
บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ ประมาณ 58,400 หน่วย ขยายตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2549
ร้อยละ 2.67 และโครงการอาคารชุด จำนวน 16,600 หน่วย ขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 4.78
ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เพิ่มขึ้นจะเป็นคอนโดมิเนียมราคาขนาดกลางตั้งแต่ 0.7
ล้านบาท – 3.8 ล้านบาท
เนื่องจากสถานการณ์ที่ตลาดผู้ซื้อเปลี่ยนแปลงหันมาซื้ออาคารชุดพักอาศัยแนวรถไฟฟ้า
รวมทั้งความเปลี่ยนแปลงด้านไลฟ์สไตล์มาในแนวโมเดิร์นมากขึ้น
ซึ่งก็มีผู้ประกอบการหลายรายหันมาสนใจตลาดลูกค้ากลุ่มนี้

ทางด้านอุปทานที่อยู่อาศัยคาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใน กทม.และ
5 จังหวัดปริมณฑลมีปริมาณใกล้เคียงปี 2549
อย่างไรก็ตามเป็นที่น่าสังเกตว่าสินเชื่อผู้ประกอบการปล่อยใหม่เริ่มหดตัวลงตั้งแต่ปี 2548
ต่อเนื่องถึงปี 2550 โดยมูลค่าลดลงแต่จำนวนหน่วยไม่ลดลงมากนัก
เนื่องจากผู้ประกอบการจัดสรรปรับตัวหันมาสร้างที่อยู่อาศัยระดับกลางราคา 1-3 ล้านบาทมากขึ้น
เพื่อให้สอดคล้องกับกำลงซื้อในตลาด
สำหรับผู้ประกอบการจัดสรรจะต้องมีการบริหารต้นทุนการก่อสร้างที่ดี
โดยเฉพาะในเรื่องของการพัฒนาด้านเทคโนโลยีก่อสร้างที่จะช่วยลดต้นทุนการผลิต
นอกจากนี้จะต้องมีการศึกษาความต้องการของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่องเพื่อสามารถที่จะผลิตสินค้าได้สอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย

ปัจจัยที่ส่งเสริมต่อความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมของผู้บริโภค

  1. สไตล์การใช้ชีวิตของผู้คนที่เปลี่ยนไป
  ซึ่งมีการเดินทางโดยรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟใต้ดินมากขึ้น

2. คอนโดมิเนียมราคาถูกมีการเปิดตัวออกมามากโดยเฉพาะบริเวณที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าและ

รถไฟใต้ดินทำให้เป็นที่ดึงดูดต่อกลุ่มผู้มีรายได้น้อย

3. คอนโดมิเนียมเป็นที่พักอาศัยที่ตอบสนองความต้องการของผู้พักอาศัยคนเดียวหรือครอบครัวที่

ยังไม่มีบุตรและยังอำนวยความสะดวกในการเดินทางและช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาจราจรเนื่องจาก

โครงการส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณที่มีรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินผ่าน

4. การซิ้อคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไรโดยซื้อไว้ขายต่อให้ผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยที่ได้จาก

ธนาคาร

ภาวะการแข่งขัน

โครงการประเภทคอนโดมิเนียมมีการทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่องในปี 2550
โดยเฉพาะโครงการราคาระดับกลางถึงล่าง
ซึ่งเป็นโครงการที่ได้รับการตอบรับจากลูกค้าค่อนข้างดีในช่วงปีที่ผ่านมา
และยังมีทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่องไปถึงปี 2551 เนื่องจากยังมีความต้องการของลูกค้าที่ดี
และการแข่งขันจะมีอยู่มากในเฉพาะบางบริเวณโดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่แนวรถไฟฟ้าทั้ง บีทีเอส
และเอ็มอาร์ที โดยในปีที่ผ่านมาบริษัทได้มีพิธีเปิดโครงการจำนวน 2 โครงการ ได้แก่ โครงการ
เมโทร อเวนิว สุขุมวิท 66 และเมโทร อเวนิว รัชโยธิน อย่างเป็นทางการ ซึ่งทั้ง 2
โครงการตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพใกล้สถานีส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า บีทีเอส นอกจากนี้บริเวณสีลม
และสาทรซึ่งเป็นพื้นที่ที่ปัจจุบันมีโครงการของบริษัทที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 3 โครงการ ได้แก่
โครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส และโครงการสาทร วิสต้า, แบงคอค – แมริออท
เอ็กเซคคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ (สาทร เทอเรส)
นั้นเป็นพึ้นที่ซึ่งไม่มีผู้ประกอบการรายใหม่เกิดขึ้นมากนักหากเทียบกับบางพึ้นที่เช่นพึ้นที่สุขุมวิท

 เปรียบเทียบดีมานด์กับซัพพลาย ปี 2550

ข้อมูลแสดงจำนวนหน่วยที่เปิดตัวใหม่ในกรุงเทพมหานคแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยในปี 2550

[]

ข้อมูลเปรียบเทียบระหว่างจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่
จำนวนหน่วยขายและจำนวนหน่วยคงเหลือในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลประจำปี 2550

[]

ตารางแสดงระดับราคาขายจำนวนหน่วยร้อยละ ของที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทประจำปี 2550
(มกราคม – ธันวาคม)

+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| ระดับราคา     | จำน | ร  | ป    |      |      |      |      |      |
|              | วนห | ้อย | ระเภ |      |      |      |      |      |
|              | น่วย | ละ | ทที่อย |      |      |      |      |      |
|              |     |    | ู่อาศัย |      |      |      |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
|              |     |    | บ้าน  | บ้า   | ทาวน | อาค  | อา   | โฮม  |
|              |     |    | เดี่ยว | นแฝด | ์เฮ้าส์ | ารชุด | คารพ |      |
|              |     |    |      |      |      |      | าณิชย์ | อ    |
|              |     |    |      |      |      |      |      | อฟฟิส |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| ต่ำกว่า 4      | -   | -  | -    | -    | -    | -    | -    | -    |
| แสนบาท       |     |    |      |      |      |      |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| 4 แสน – 7    | 1,  | 7. | -    | -    | 302  | 846  | -    | -    |
| แสนบาท       | 148 | 24 |      |      |      |      |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| 7 แสนบาท – 1 | 1,  | 7. | -    | 258  | 14   | 1    | -    | -    |
| ล้านบาท       | 114 | 03 |      |      |      | ,000 |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| 1 – 1.3      | 3,  | 2  | 24   | -    | 1    | 1    | -    | -    |
| ล้านบาท       | 417 | 1. |      |      | ,519 | ,874 |      |      |
|              |     | 55 |      |      |      |      |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| 1.3 – 1.8    | 2,  | 1  | 323  | -    | 1    | 1    | -    | -    |
| ล้านบาท       | 726 | 7. |      |      | ,047 | ,356 |      |      |
|              |     | 19 |      |      |      |      |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| 1.8 – 2.3    | 1,  | 9. | 518  | 160  | 147  | 656  | -    | -    |
| ล้านบาท       | 481 | 34 |      |      |      |      |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| 2.3 – 2.8    | 1,  | 8. | 234  | 111  | 482  | 638  | 62   | 48   |
| ล้านบาท       | 388 | 75 |      |      |      |      |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| 2.8 – 3.8    | 2,  | 1  | 251  | 314  | 723  | 1    | 13   | -    |
| ล้านบาท       | 626 | 6. |      |      |      | ,325 |      |      |
|              |     | 56 |      |      |      |      |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| 3.8 – 4.8    | 909 | 5. | 560  | -    | 265  | -    | -    | 157  |
| ล้านบาท       |     | 73 |      |      |      |      |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| 4.8 – 5.8    | 811 | 5. | 145  | -    | 94   | 499  | -    | 73   |
| ล้านบาท       |     | 12 |      |      |      |      |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| 5.8 – 7.8    | 162 | 1. | 122  | -    | 40   | -    | -    | -    |
| ล้านบาท       |     | 02 |      |      |      |      |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| 7.8 – 9.8    | 72  | 0. | 72   | -    | -    | -    | -    | -    |
| ล้านบาท       |     | 45 |      |      |      |      |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| 9.8          | -   | -  | -    | -    | -    | -    | -    | -    |
| ล้านบาทขึ้นไป   |     |    |      |      |      |      |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+
| รวม          | 15, | 1  | 2    | 843  | 4    | 8    | 75   | 278  |
|              | 854 | 00 | ,249 |      | ,633 | ,194 |      |      |
+--------------+-----+----+------+------+------+------+------+------+

ที่มา กองข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการและพัฒนาที่อยู่อาศัย การเคหะแห่งชาติ

ข้อมูลจากตารางข้างต้นซึ่งเป็นข้อมูลปี 2550 พอเป็นภาพให้เห็นโดยสังเขปว่า
ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ระดับราคาตั้งแต่ 0.7 – 3.8
ล้านบาทยังมีความต้องการขายมากกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น นอกจากนี้
จากกราฟแสดงจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพและปริมณฑลนั้น
ยอดขายที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม มีถึงร้อยละ 57.05 เมื่อเทียบกับที่อยู่ศัยประเภทอื่น
แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมยังคงสามารถขยายตัวได้ต่อไป

ความพร้อมของข้อมูลข่าวสาร และการปรับตัวของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยดังกล่าว
จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความเชื่อมั่นต่อตลาดที่อยู่อาศัย
ความเชื่อมั่นนี้ไม่เพียงเกิดกับผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
หากจะยังเกิดกับสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อทีอยู่อาศัย – สินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ
และยังส่งผลให้กลไกภาครัฐที่มีส่วนกำกับดูแลอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยทั้งทางตรงและทางอ้อมมีความเชื่อมั่นตลาดที่อยู่อาศัยด้วย
อาทิเช่น ธนาคารแห่งประเทศไทย กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยเป็นต้น

ปัจจัยต่างๆที่จะส่งผลต่อแนวโน้มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ปี 2551

อัตราดอกเบี้ย

ในปี 2550 ดอกเบี้ยชะลอการปรับขึ้นและเริ่มคงที่ในช่วงปลายปี และมีสัญญาณอย่างชัดเจนว่าในปี
2551 อัตราดอกเบี้ยจะคงอยู่ในระดับเดิมในครึ่งแรกของปี
แต่ในครึ่งปีหลังมีแนวโน้มจะลดลงประมาณร้อยละ 0.5
เนื่องจากเศรษฐกิจสหรัฐฯที่กำลงเผชิญกับภาวะสินเชื่อตึงตัวในระบบการเงินจากปัญหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยประเภท
Sub – prime ซึ่งสถานการณ์ดอกเบี้ยปรับตัวลดลงดังกล่าว
มีผลต่อกำลังซื้อและทางด้านจิตวิทยาผู้บริโภค
รวมความแล้วจะช่วยกระตุ้นให้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นและเร็วขึ้น

ผลต่อเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง
ทำให้ต้นทุนการเงินของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยลดลงตามไปด้วย
แม้ว่าจะยังไม่ส่งผลให้มีการปรับราคาที่อยู่อาศัยลดลง แต่จะทำให้มีส่วนสนับสนุนให้โครงการต่าง
ๆมีกำลังในการจัดแคมเปญส่งเสริมการขายมากขึ้น

ราคาน้ำมัน

ราคาขายปลีกน้ำมันเชื้อเพลิงนั้นเป็นต้นทุนสำคัญของทุกกิจการ ในขณะที่โครงการทางด้านระบบ
Logistics ของไทยยังไม่สมบูรณ์มีประสิทธิภาพและประหยัดมากพอ เมื่อเทียบกับหลาย ๆ ประเทศ
ทำให้ราคาน้ำมันมีผลกระทบต่อเนื่องสูงมาก ดังนั้นเมื่อราคาน้ำมันมีแนวโน้มสูงขึ้น
จึงมีผลต่อต้นทุนต่าง ๆ สูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนวัตถุดิบที่ใช้ในการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นตาม
ดังนั้นผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จำเป็นจะต้องปรับราคาขายเพื่อชดเชยต้นทุนที่สูงขึ้น

การที่ราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้น
กระทั่งมีแนวโน้มลดลงจะช่วยให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคมีความมั่นใจทั้งการลงทุนและการบริโภคเพิ่มมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม
สถานการณ์ราคาน้ำมันยังมีความเสี่ยงเกี่ยวกับเรื่องสถานการณ์สงครามในตะวันออกกลางที่ยังมีความไม่แน่นอนอยู่สูง
ไม่ว่าจะเป็นสถานการณ์ในอิรัก
หรืออาจจะเกิดสถานการณ์สงครามขึ้นระหว่างอิหร่านกับสหรัฐอเมริกา
แม้ว่าอาจจะไม่เกิดขึ้นโดยตรง อาจจะเป็นสงครามตัวแทน หรือการรบรูปแบบอื่น ๆ
แต่มีผลกระทบต่อราคาน้ำมันแน่นอน

โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า

การที่รัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้งใหม่ในปี 2551
ประกาศการเดินหน้าทำโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนอย่างต่อเนื่อง
และรูปธรรมของแนวเส้นทางที่ประกาศออกมาใหม่
ไม่ได้แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงกับโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนของรัฐบาลชุดก่อนหน้านี้
ทำให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคมั่นใจว่า
โครงข่ายรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนนั้นคือความจำเป็นพื้นฐานของเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯปริมณฑล
ภาครัฐมีความจำเป็นต้องดำเนินการต่อเนื่องให้แล้วเสร็จ

ดังนั้นแนวเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนจึงเป็นเสมือนแนวการเคลื่อนที่ของทำเลที่อยู่อาศัย
ในแง่การศึกษาทำเลเพื่อพัฒนาโครงการ และการศึกษาทำเลเพื่อเลือกซื้อเป็นที่อยู่อาศัย
ผลต่อเนื่องจึงเป็นที่หวังได้ว่า โครงการที่อยู่อาศัย รวมทั้งโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่าง ๆ
ที่อิงกับการขนส่งมวลชนระบบรถไฟฟ้าจะประสบความสำเร็จตามต้องการ

นอกจากนี้การลงทุนโครงการรถไฟฟ้าจะมีส่วนกระตุ้นเศรษฐกิจ เพิ่มกำลังซื้อให้ผู้บริโภค
ทำให้กล้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็ววันขึ้น
จากนโยบายการลงทุนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่จะเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สามารถกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ซึ่งอาจจะช่วยให้ในไตรมาสที่
3 เป็นต้นไปตลาดอสังหาฯ จะเริ่มฟื้นตัวอีกครั้ง

ต้นทุนการก่อสร้าง

ต้นทุนการก่อสร้างที่ทยอยปรับขึ้นมาตั้งแต่ต้นปี 2549 นั้น ในปี 2550
ดัชนีราคาขายส่งวัสดุก่อสร้างมีการปรับเพิ่มขึ้น และแนวโน้มปี 2551
จากการที่ราคาน้ำมันมีแนวโน้มสูงขึ้นในครึ่งปีแรก ของปี 2551
ก็อาจจะส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้น
อีกทั้งการประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2551
มีผลให้ราคาอ้างอิงของที่ดินส่วนใหญ่ของประเทศขยับสูงขึ้นและบางทำเลสูงขึ้นมากจนอาจส่งผลต่อต้นทุนแฝงที่มาในรูปภาระค่าธรรมเนียมการโอนและอื่นๆ
ซึ่งจากปัจจัยเหล่านี้จะทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น
ดังนั้นผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายรายได้ประกาศพร้อมปรับราคาที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ
5 – 10 ในปี 2551

การปรับตัวของตลาดคอนโดมิเนียม

ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบอาคารชุดพักอาศัยมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง
คอนโดมิเนียมระดับราคาสูงจนถึงสูงมากระดับพรีเมี่ยมลดลง
จำนวนคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางเพิ่มขึ้น
ผลสะท้อนโดยภาพรวมทำให้ความหวั่นเกรงเรื่องฟองสบู่ตลาดคอนโดมิเนียมลดลง
มีผลต่อการกล้าตัดสินใจซื้อ เพราะอาคารชุดพักอาศัยนั้น
จะต้องสร้างเสร็จทั้งอาคารถึงสามารถเข้าอยู่อาศัยได้
เมื่อความกังวลใจเรื่องฟองสบู่คอนโดมิเนียมลดลงจึงเป็นผลดีต่อตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวม

อย่างไรก็ตามเนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมมีการซื้อลงทุนปล่อยให้เช่าในสัดส่วนที่สูงพอสมควร
ดังนั้นจึงต้องพิจารณาไปถึงตลาดรวมของที่อยู่อาศัยให้เช่าในรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์,
อพาร์ทเม้นท์และโรงแรมด้วย
ภาพรวมของที่อยู่อาศัยให้เช่านั้นในส่วนที่เจาะตลาดลูกค้าชาวต่างประเทศหรือตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
การแข่งขันเพิ่มมากขึ้น เพราะมีซัพพลายใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น ทั้งในส่วนของเซอร์วิส
อพาร์ทเม้นท์เองหรือโรงแรม

ตลาดที่เน้นผู้เช่าในประเทศหรือตลาดอพาร์ทเม้นท์จะแข่งขันกับคอนโดมิเนียมให้เช่า
ซึ่งมีการซื้อลงทุนมากพอสมควรทีเดียวทั้งรูปแบบบุคคล กลุ่มบุคคลและนิติบุคคล
ปัจจัยสำคัญที่จะทำให้มีการแข่งขันมากขึ้นคือ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2548 และปี 2550
จะเริ่มทยอยสร้างเสร็จเปิดให้เข้าอยู่อาศัยในปี 2551เป็นต้นไปนั่นเอง

สรุปว่าแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2551 คาดว่าจะดีขึ้นกว่าปี 2550 จากปัจจัยต่างๆ
ที่เป็นบวกเริ่มมีสัญญาณดีขึ้นเช่น
เศรษฐกิจของประเทศมีแนวโน้มขยายตัวได้ต่อเนื่องและมีเสถียรภาพมากขึ้น
จากการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ที่มาจากการเลือกตั้ง นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อัตราดอกเบี้ยเริ่มมีเสถียรภาคซึ่งมีความเป็นไปได้ที่อัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์จะมีการปรับลดลงในปี
2551 ซึ่งจากปัจจัยดังกล่าวข้างต้นจะส่งผลทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีความมั่นใจมากขึ้น

  3.2.2 นโยบายและลักษณะการตลาด

ลักษณะของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทในปัจจุบันเป็นคอนโดมิเนียมซึ่งตั้งอยู่ใจกลางเมือง
โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น สาทร สีลม เป็นต้น ดังนั้น
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจึงได้แก่ นักธุรกิจ ผู้ปกครองเด็กนักเรียน
และผู้ที่ทำงานอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
และต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางไปทำงานในย่านดังกล่าว
ซึ่งมักจะต้องเผชิญกับการจราจรที่ติดขัดโดยเฉพาะในช่วงเวลาเร่งด่วน ทั้งนี้
บริษัทเน้นกลุ่มเป้าหมายตั้งแต่ระดับ B+ ขึ้นไป หรือเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ 80,000
บาทต่อครัวเรือนต่อเดือนขึ้นไป นอกจากนี้
บริษัทยังให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าเพื่อเพิ่มการขยายธุรกิจโดยเน้นกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่
ทั้งที่เป็นนักบริหารรุ่นใหม่
ผู้ปกครองนักเรียนและนักศึกษาและผู้ที่ทำงานอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีรายได้ระดับกลาง
ตั้งแต่ประมาณ 25,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป รวมทั้งลูกค้าที่มีไลฟ์สไตล์ที่ต้องการสังคมเมือง
ที่มีที่อยู่อาศัยที่ทันสมัยมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
และมีความสะดวกสบายในการเดินทางเพื่อเข้าสู่เมืองได้รวดเร็ว

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

ช่องทางการจำหน่ายหลักของบริษัทเป็นการขายตรงผ่านสำนักงานขายของแต่ละโครงการของบริษัท
ซึ่งบริษัทจะทำการเช่าพื้นที่ในบริเวณใกล้เคียงกับที่ตั้งของโครงการเพื่อทำเป็นสำนักงานขาย
โดยการประชาสัมพันธ์ในรูปแบบต่างๆ เช่น ป้ายโฆษณา แผ่นพับ เป็นต้น นอกจากนี้
ยังมีการประชาสัมพันธ์ในรูปแบบอื่นด้วย อาทิเช่น งานเปิดตัวโครงการ,
การจัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาด และการโฆษณา เป็นต้น
โดยบริษัทจะจัดให้มีการประชาสัมพันธ์โครงการของบริษัทผ่านช่องทางต่างๆ
ดังกล่าวมากขึ้นในอนาคต เพื่อสร้างให้ลูกค้าเกิด Brand Awareness
กับชื่อและโครงการของบริษัทให้มากขึ้น
สำหรับโครงการที่ผ่านมาของบริษัทยังได้รับการตอบรับจากลูกค้าค่อนข้างดี
เนื่องจากเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ทำให้สามารถขายได้หมดภายในระยะเวลาไม่นาน

กลยุทธ์การแข่งขันและจุดเด่นของบริษัท

บริษัทมีศักยภาพในการแข่งขันที่ดี สามารถแข่งขันกับคู่แข่งในอุตสาหกรรมได้
โดยมีปัจจัยสนับสนุนดังต่อไปนี้

-   โครงการของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่ดี

  เป็นที่ยอมรับกันเป็นอย่างดีว่าปัจจัยความสำเร็จที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งของโครงการอสังหาริมทรัพย์
  คือ ทำเลที่ตั้งของโครงการ
  บริษัทซึ่งตระหนักดีถึงความสำคัญของทำเลที่ตั้งที่มีต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
  จึงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
  และอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น สาทร สีลม เป็นต้น รวมทั้งโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี
  โดยบริษัทมี 5 โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ
  แนวรถไฟฟ้าและส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า รวมทั้งยังมีโครงการในอนาคตที่ตั้งอยู่ในบริเวณสาทร
  ซึ่งได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้วเช่นกัน

-   โครงการมีคุณภาพ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

  นอกจากในเรื่องของทำเลที่ตั้งโครงการ
  ซึ่งเป็นปัจจัยแห่งความสำเร็จที่สำคัญของโครงการอสังหาริมทรัพย์
  คุณภาพของโครงการและการให้คุณภาพชีวิตที่ดีแก่ผู้อยู่อาศัยก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ลูกค้าใช้เป็นหลักในการพิจารณาเลือกซื้อโครงการ
  ทั้งนี้ ในการพัฒนาแต่ละโครงการ บริษัทจะคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอย
  และความสะดวกสบายของผู้ที่จะเข้ามาอยู่อาศัยเป็นสำคัญ ดังนั้น
  บริษัทจึงได้จัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็น ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ
  ลู่จ๊อกกิ้ง ห้องฟิตเนส ห้องเซาวน์น่า สวนหย่อม ห้องประชุม เป็นต้น รวมทั้ง
  ยังจัดให้มีเทคโนโลยีการสื่อสารความเร็วสูง (Broad Band) เพื่อการเชื่อมต่ออินเตอร์เนต
  ในด้านของระบบรักษาความปลอดภัย นอกจากจะจัดให้มีระบบป้องกันอัคคีภัยตามมาตรฐาน เช่น
  หัวฉีดน้ำดับเพลิง (Sprinkle) เครื่องตรวจจับควัน (Smoke Detector)
  เครื่องตรวจจับความร้อน (Heat Detector)
  ในแต่ละโครงการยังจัดให้มีระบบโทรทัศน์ระบบวงจรปิดแสดงภาพที่เครื่องรับโทรทัศน์พร้อมสั่งปลดล็อคประตูทางเข้าด้านล่างจากห้องพัก
  (Visualize Access Control Security System) ด้วย

-   บริษัทมีผู้บริหารที่มีประสบการณ์ในธุรกิจ และมีการบริหารงานอย่างมืออาชีพ

  ผู้บริหารของบริษัทเป็นผู้ที่มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี
  โดยเฉพาะในการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม
  เนื่องจากเคยดำรงตำแหน่งผู้บริหารในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  และมีส่วนร่วมในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญหลายโครงการ
  (รายละเอียดตามเอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการ
  ผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท) โดยความสำเร็จในการพัฒนาโครงการสีลม เทอเรส
  ซึ่งเป็นโครงการแรกภายใต้การพัฒนาของบริษัทในปี 2543
  แม้ว่าจะอยู่ในภาวะเศรษฐกิจซบเซาเป็นสิ่งหนึ่งที่พิสูจน์ได้เป็นอย่างดี

-   บริษัทมีการจัดการหลังการขายที่ดี มีประสิทธิภาพ
    โดยการเป็นตัวแทนเจ้าของห้องชุดในการตกแต่งห้องชุดพักอาศัย จัดหาผู้เช่า
    กำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสม
    รวมทั้งช่วยดำเนินการเรื่องการจัดทำสัญญาระหว่างผู้เช่าและเจ้าของห้องชุด
    ซึ่งปัจจุลันให้บริการดังกล่าวในโครงการสีลม แกรนด์เทอเรส โครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์
    เทอเรส

-   มีการวิจัยตลาดอย่างต่อเนื่อง

  เพื่อให้ทราบถึงความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
  บริษัทจึงมีการทำการวิจัยและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ทั้งโดยหน่วยงานภายในของบริษัท
  และใช้ข้อมูลจากการที่บริษัทสมัครเป็นสมาชิกของบริษัทข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
  รวมทั้งมีการสอบถามความคิดเห็นและความต้องการจากลูกค้าโครงการและลูกค้าทั่วไปอย่างสม่ำเสมอ
  โดยข้อมูลดังกล่าวจะถูกนำมาใช้ในการทบทวนแผนงานการตลาดของบริษัทอย่างต่อเนื่อง

-   ความพร้อมในการพัฒนาโครงการ

  โครงการในอนาคตของบริษัทได้แก่ โครงการเมโทรสาทร ทาวเวอร์ (รวมโครงการสาทร
  แกรนด์เทอเรส และโครงการสาทร แกรนด์แมนชั่น) มีความพร้อมสำหรับการพัฒนา
  เนื่องจากโครงการเมโทรสาทร ทาวเวอร์
  ได้จัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมและได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้วจึงไม่ได้รับผลกระทบจากกฎหมายผังเมืองใหม่
  ส่วนโครงการเมโทร อเวนิว ทั้ง 2 โครงการ
  กำลังอยู่ระหว่างทำรายงานสิ่งแวดล้อมและขอใบอนุญาตก่อสร้าง
  โดยบริษัทได้ศึกษาถึงผลกระทบจากกฎหมายผังเมืองใหม่เรียบร้อยแล้วจึงไม่น่าจะมีผลกระทบดังกล่าว
  โครงการสารทรวิสต้า, แบงคอค แมริออท เอ็กเซคคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์
  ได้เริ่มก่อสร้างแล้วในเดือนมิถุนายน 2548 คาดว่าจะแล้วเสร็จและเริ่มดำเนินการได้ในปี 2551
  และโครงการบ้านรวิภา (ทาวน์เฮ้าส์) เริ่มก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม 2548 แล้วเสร็จในปี
  2550โครงการเมโทรสาทร ทาวเวอร์ โครงการ คาดว่าจะเริ่มการก่อสร้างได้ภายในปี 2551
  ส่วนโครงการเมโทร อเวนิว สุขุมวิท 66 และโครงการเมโทร อเวนิว รัชโยธิน
  คาดว่าเริ่มการก่อสร้างได้ภายในปี 2550

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

-   การจัดหาที่ดิน

ในการจัดหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น บริษัทจะทำการจัดหาจาก 2
แหล่งหลักๆ คือ การแนะนำโดยผู้ที่รู้จักกัน
และการจัดหาผ่านนายหน้าซึ่งรับทราบโดยคณะกรรมการของบริษัท ทั้งนี้
บริษัทจะพิจารณาจากความเหมาะสม
และศักยภาพของทำเลที่ตั้งในการนำมาพัฒนาโครงการเป็นสำคัญ
เมื่อได้รายละเอียดของที่ดินเบื้องต้น
บริษัทก็จะทำการกำหนดรูปแบบโครงการให้เหมาะสมกับทำเลที่ตั้ง ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้น
พร้อมทั้งตรวจสอบข้อกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเมื่อบริษัทพิจารณาปัจจัยต่างๆ ตามที่กำหนดไว้
และเห็นว่ามีความเป็นไปได้ที่จะนำมาพัฒนาแล้ว
บริษัทก็จะกำหนดราคาซื้อและทำการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป
โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทจะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที ไม่ทำการซื้อเก็บไว้รอ
เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จำเป็น

ทั้งนี้ หากมีซื้อที่ดินจากบริษัทที่อาจมีความขัดแย้ง
บริษัทจะปฏิบัติตามนโยบายการทำรายการระหว่างกันโดยมีรายละเอียดตามหัวข้อ 11.2
นโยบายการทำรายการระหว่างกันในอนาคต

-   การจัดหาที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง

ในการคัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง บริษัทจะพิจารณาจากผลงาน
และชื่อเสียงของบริษัทเป็นสำคัญ โดยจะต้องมีผลงานการทำงานที่ต่อเนื่อง
ซึ่งในการคัดเลือกแต่ละครั้งบริษัทจะเปิดให้มีการประมูลโดยคัดเลือกจากที่ปรึกษาที่มีชื่อเสียงประมาณ
2-3 รายที่บริษัทเรียกให้เข้ามาทำการยื่นข้อเสนอ โดยสำหรับโครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส
โครงการสารทรวิสต้า, แบงคอค แมริออท เอ็กเซคคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ (สาทร เทอเรส)
บริษัทใช้บริการของบริษัท อินเตอร์แพค จำกัด โครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท
บริษัทใช้บริการของบริษัท 155 พีพีซีเอ็ม จำกัด และโครงการเมโทร อเวนิว สุยุมวิท66
บริษัทใช้บริการของบริษัท ซีอีแอล เอ็นจิเนียส์ จำกัด

  .

-   การจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง

ในการพิจารณาผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาที่สำคัญ คือ
ชื่อเสียงผลงานในอดีตที่ผ่านมาซึ่งมีลักษณะใกล้เคียงกับโครงการของบริษัท
ซึ่งจะเป็นการบ่งบอกถึงประสบการณ์ และความชำนาญในการก่อสร้าง
รวมถึงสถานะทางการเงินด้วย นอกจากนี้
จะทำการพิจารณาจากงานในขณะนั้นของผู้รับเหมาว่ามีมากน้อยเพียงใด
เนื่องจากแม้ว่าการที่มีงานในมือมากจะช่วยเป็นการรับประกันได้ถึงความเป็นมืออาชีพของผู้รับเหมา
แต่อาจส่งผลกระทบกับการควบคุมคุณภาพของงานและการส่งมอบงานใหม่ได้
โดยปัจจุบันบริษัทใช้บริการรับเหมาก่อสร้างของบริษัท คอนสตรัคชั่น ไลน์ จำกัด ในการก่อสร้างทั้ง
3 โครงการในอดีตและปัจจุบันของบริษัท ได้แก่ สีลม เทอเรสสีลม แกรนด์เทอเรส และเซ็นต์หลุยส์
แกรนด์เทอเรส ทั้งนี้ ผลงานที่ผ่านมาของบริษัท คอนสตรัคชั่น ไลน์ จำกัด เช่น
อาคารผู้ป่วยนอกใหม่ โรงพยาบาลสมิติเวช อาคารสำนักงานใหญ่ บริษัท นานมี จำกัด เซ็นทรัล
แอร์พอร์ต พลาซ่า เฟส 2 (เอ,บี) เชียงใหม่ The French International School of
Bangkok เป็นต้น สำหรับโครงการสาทร เทอเรส บริษัทใช้บริการรับเหมาก่อสร้างของบริษัท
บวิค-ไทย จำกัด (Bouygues Thai Ltd.) และโครงการบ้านรวิภา สขุมวิท
บริษัทใช้บริการรับเหมาก่อสร้างของบริษัท วี.วี.ดับบลิว. จำกัดส่วนโครงการเมโทร อเวนิว
สุขุมวิท66และเมโทร อเวนิว รัชโยธิน บริษัทอยู่ระหว่างสรรหา

-   การจัดหาวัสดุก่อสร้าง

ในส่วนของการจัดหาวัสดุก่อสร้างเพื่อการก่อสร้างในโครงการนั้น
ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อ
รวมทั้งรับผิดชอบการเปลี่ยนแปลงราคาของวัสดุก่อสร้างหลัก เช่น อิฐ หิน ปูน ทราย และเหล็ก
เป็นต้น
ส่วนบริษัทจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างเองบางประเภทโดยเฉพาะวัสดุก่อสร้างในลักษณะที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอน
และมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง เช่น ลิฟท์ สุขภัณฑ์ เครื่องปั่นไฟ ระบบโทรศัพท์ เป็นต้น
ซึ่งทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างของโครงการได้ค่อนข้างดี
โดยวัสดุก่อสร้างในส่วนที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเองนั้น คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 4-7
ของมูลค่าโครงการ ซึ่งบริษัทจะจัดหาจาก Supplier
ภายในประเทศที่บริษัทเป็นพันธมิตรอยู่หลายราย

-   กระบวนการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทมีระยะเวลาดำเนินการแตกต่างกันไป
ขึ้นกับขนาดและรูปแบบของโครงการ โดยมีขั้นตอนต่างๆ และระยะเวลาโดยประมาณดังนี้

1.  การจัดหาที่ดิน : บริษัทจะทำการจัดหาที่ดินในทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการ
    โดยอาจจะจัดหาจากนายหน้าที่ดิน หรือจากผู้ที่รู้จักกัน

2.  ออกแบบโครงการให้เหมาะสมกับทำเลที่ตั้งของที่ดิน : หลังจากได้ที่ดินที่เหมาะสมแล้ว
    บริษัทก็จะจัดหาสถาปนิกที่มีประสบการณ์และราคายุติธรรม
    เพื่อทำการออกแบบโครงการโดยจะคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยเป็นหลัก

3.  จัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม : เมื่อออกแบบโครงการเสร็จเรียบร้อยแล้ว
    ก่อนที่จะขอใบอนุญาตก่อสร้าง
    จะต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมโดยบริษัทที่ปรึกษาที่มีใบอนุญาต
    เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายแผนและทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงทรัพยากร
    ซึ่งมีระยะเวลาในการพิจารณาเพื่ออนุมัติประมาณ 8 เดือน

4.  ขอใบอนุญาตก่อสร้าง : เมื่อได้จัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้ว
    ขั้นตอนต่อไปคือการขอใบอนุญาตในการก่อสร้างต่อสำนักโยธาธิการ กรุงเทพมหานคร
    ซึ่งมีระยะเวลาในการพิจารณาเพื่อออกใบอนุญาตประมาณ 2-4 เดือน

5.  คัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมก่อสร้าง : ขั้นตอนหลังจากที่ได้ใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว
    บริษัทก็จะคัดเลือกที่ปรึกษาในการก่อสร้าง ซึ่งจะทำหน้าที่ในการจัดทำราคากลาง
    รวมทั้งเป็นผู้ควบคุมงานก่อสร้าง

6.  ประมูลหาผู้รับเหมา : ที่ปรึกษาในการก่อสร้างจะจัดทำราคากลาง
    เพื่อใช้สำหรับการประมูลหาผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความชำนาญงานต่อไป

7.  ดำเนินการก่อสร้าง : ระยะเวลาในการก่อสร้างนั้นจะแตกต่างกันไปขึ้นกับขนาด
    และรูปแบบของโครงการ โดยมีระยะเวลาตั้งแต่ 12 – 30 เดือน
    สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม และ 12 – 20 เดือน สำหรับโครงการบ้านและทาวน์เฮ้าส์

8.  ก่อสร้างและตกแต่งสำนักงานขายเพื่อเปิดขาย :
    เมื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารไปได้ระยะหนึ่ง บริษัทก็จะเริ่มเตรียมการเช่าพื้นที่
    ขออนุญาตเพื่อการก่อสร้างสำนักงานขาย และห้องตัวอย่าง
    ขณะเดียวกันก็จะจัดเตรียมอุปกรณ์เพื่อการขาย เช่น โบรชัวร์, Computer Graphic,
    ข้อมูลโครงการ เป็นต้น รวมทั้ง การวางแผนการโฆษณาและประชาสัมพันธ์
    และเมื่อสำนักงานขายเสร็จเรียบร้อย
    บริษัทก็พร้อมสำหรับการเปิดขายแต่ละโครงการอย่างเป็นทางการ

3.3.2 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการขออนุญาตก่อสร้าง บริษัทจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องนั่นคือ
จะต้องมีการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายแผนและทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมก่อน
จึงจะสามารถทำการก่อสร้างอาคารได้ ซึ่งในรายงานดังกล่าว
จะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ทั้งในระหว่างการก่อสร้าง
และหลังการก่อสร้าง เช่น ต้องจัดให้มีผ้าใบคลุมอาคารในระหว่างที่ก่อสร้าง
เพื่อป้องกันเศษวัสดุก่อสร้างหล่นมาทำอันตรายแก่ผู้สัญจรไปมา และเมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว
ในอาคารนั้นๆ จะต้องจัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง รวมทั้ง
จะต้องจัดให้มีพื้นที่สีเขียวในอาคารอย่างเพียงพอ เป็นต้น ซึ่งมาตรการต่างๆ
เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมต่างๆ นั้น เป็นสิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญ
และจัดให้มีในทุกโครงการตามมาตรฐานที่กำหนดอยู่แล้ว
จึงไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการที่บริษัทต้องดำเนินการเพื่อควบคุมผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายในการจ้างที่ปรึกษาเพื่อจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
ซึ่งมีค่าใช้จ่ายในการจัดจ้างแต่ละครั้งประมาณ 300,000 – 600,000 บาท
โดยขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ

อย่างไรก็ตามในปี 2550 ได้มีข้อกำหนดกฎหมายสิ่งแวดล้อม (สวล.)
เพิ่มเติมที่เน้นลดปัญหาโลกร้อนที่จะกระทบต่อการขออนุญาตรวมถึงข้อกำหนดของโครงสร้างอาคารที่รองรับแผ่นดินไหว
ที่จะทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 2 – 5

3.4 งานที่ยังไม่ส่งมอบ

+------------+---------+----------+----------+---------+------------+
| โครงการ    | มูลค     | ความค    | จำนวนย   | มูลค่าย   | ระยะเว     |
|            | ่างานที่ยัง | ืบหน้าในกา | ูนิตที่ยังส่งม | ูนิตที่ยังส่ง | ลาที่คาดว่าจะ |
|            | ไม่ส่งมอบ | รก่อสร้าง* | อบไม่ได้** | มอบไม่ได้ | โอนกรรมสิทธิ์ |
|            |         | (ร้อยละ)  |          |         |            |
|            | (       |          | (ยูนิต)    | (       |            |
|            | ล้านบาท) |          |          | ล้านบาท) |            |
+------------+---------+----------+----------+---------+------------+
| สีลม        | ประมาณ  | 100      | -        | -       | -          |
| แ          | 406     |          |          |         |            |
| กรนด์เทอเรส |         |          |          |         |            |
+------------+---------+----------+----------+---------+------------+
| เซ็นต์หลุยส์   | ประมา   | 100      | -        | -       | -          |
| แ          | ณ 1,300 |          |          |         |            |
| กรนด์เทอเรส |         |          |          |         |            |
+------------+---------+----------+----------+---------+------------+

*ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550

** หมายถึงจำนวนยูนิตทีได้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายและได้โอนกรรมสิทธิ์แล้ว