1. ปัจจัยความเสี่ยง

1.1. ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ

1.1.1 ความเสี่ยงทางธุรกิจ

ความเสี่ยงด้านภาวะเศรษฐกิจ ภาวะเศรษฐกิจโลกยังอยู่ในช่วงที่เปราะบาง เนื่องจากสภาพ

เศรษฐกิจโลกที่ถดถอย, ปัญหาการก่อการร้าย, และการก่อตัวของ tension ระหว่างกลุ่มผู้นับถือ

ศาสนาอิสลามกับชาวอเมริกันและยิวทั่วโลก
สภาพการณ์ดังกล่าวทำให้รัฐบาลไทยกระตือรือร้นในการเพิ่มปริมาณการบริโภคภายในประเทศด้วยมาตรการต่าง
ๆ
ซึ่งความสำเร็จของมาตรการเหล่านั้นจะช่วยบรรเทาความเสี่ยงจากเศรษฐกิจที่เปราะบางดังกล่าว

ความเสี่ยงด้านการเมืองและกฎระเบียบต่าง ๆ ของรัฐ รัฐบาลของ พณฯ ทักษิณ
ชินวัตรเป็นรัฐบาลที่ดูจะมีเสถียรภาพมาก
เนื่องมาจากการที่จำนวนสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรของพรรคไทยรักไทยมีมากกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนเต็มอัตราของสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร
ความมีเสถียรภาพของรัฐบาลนั้นทำให้การกำหนดเขตพื้นที่ (Zoning)
อย่างเช่นการกำหนดเขตพื้นที่พิเศษสำหรับสถานที่ที่เที่ยวกลางคืน,
การกำหนดเขตการการใช้งานพื้นที่ (Land Use Zoning) ออกเป็น 5 เขต
ในเขตพื้นที่ชายฝั่งตะวันออก(Eastern Seaboard Region),
และกฏระเบียบการจัดสรรที่ดินที่กำหนดให้มีการจัดสรรพื้นที่สำหรับสาธารณูปโภคและพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น
ทั้งนี้ บริษัทฯ
มีแนวทางที่ชัดเจนในการแก้ใขปัญหาความเสี่ยงทางด้านนี้โดยมีการติดตามแนวโน้มการกำหนดทิศทางการลงทุนของรัฐและการศึกษาถึงกฏระเบียบต่าง
ๆ ของรัฐบาล

ความเสี่ยงทางด้านตลาดเงินทุนตลาดทุน
ภาวะตลาดเงินและตลาดทุนมีผลต่อต้นทุนการผลิตและต่อปริมาณการบริโภค
ภาวะตลาดเงินตลาดทุนในปัจจุบันมีแนวโน้มเป็นบวก ทั้งนี้ ในส่วนของตลาดเงิน
ดัชนีซื้อขายหลักทรัพย์สามารถทรงตัวอยู่ได้
แม้ว่าจะมีปัจจัยลบจากสภาพเศรษฐกิจโลกและการทรุดตัวของตลาดหลักทรัพย์ยักษ์ใหญ่หลายแห่งของโลก
นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำ เป็นแรงจูงใจในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
และทำให้ภาระกู้ยืมของเจ้าของธุรกิจอสังหาฯลดลงด้วย ในส่วนของตลาดทุน
สภาพคล่องทางเศรษฐกิจในปี 2544 มีมากกว่าของปีที่ผ่านมา และคาดว่าจะคล่องไปจนถึงปีหน้า
ผู้บริโภคสามารถกู้ยืมเงินได้ง่ายขึ้น และธนาคาร อย่างเช่น ธนาคารกรุงเทพ
มีแผนการที่จะปล่อยสินเชื่อโครงการให้แก่ผู้ประกอบการที่มีคุณสมบัติดีและผ่านเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนดเดือนละไม่ต่ำกว่า
1 โครงการ โดยการให้สินเชื่อนี้จะให้เป็นแบบแพ็คเก็จ คือ ค่าที่ดิน, ค่าวัสดุ,
ค่าก่อสร้างที่เบิกจ่ายเป็นงวด ๆ ตามความคืบหน้าของงาน, และการค้ำประกันต่าง ๆ

2.  ความเสี่ยงจากการดำเนินงาน

  ความเสี่ยงทางการตลาดและการแข่งขัน บริษัทฯ ได้ทำการแข่งขัน โดยการลดราคาสินค้า,
  พัฒนาคุณภาพสินค้า, เน้นภาพพจน์ของสินค้า ทำเลที่ตั้งโครงการ
  และเน้นการดูแลโครงการหลังการขาย ทำให้ภาพพจน์ของสินค้าอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
  สามารถจูงใจและเป็นที่น่าเชื่อถือของผู้บริโภค

  ความเสี่ยงด้านต้นทุนของโครงการ
  ความเสี่ยงด้านต้นทุนโครงการอาจเกิดขึ้นจากการปรับราคาวัสดุก่อสร้างและการก่อสร้างล่าช้า
  เนื่องจากการขาดแคลนวัสดุก่อสร้าง ภัยธรรมชาติ เช่น ฝนตกหนัก น้ำท่วม
  การขาดแคลนผู้รับเหมา ปัจจัยเหล่านี้เป็นสาเหตุที่ทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น

  บริษัทฯ มีความเสี่ยงในด้านนี้ไม่มากนัก เนื่องจากบริษัทฯ มีปริมาณการใช้วัสดุก่อสร้างมาก
  ทำให้มีอำนาจต่อรองสูงกับผู้ผลิตหรือผู้จัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง นอกจากนี้ บริษัทฯ
  ได้ทำการจัดจ้างผู้รับเหมาประมาณกว่า 50 ราย ซึ่งทำให้เกิดกระจายงานก่อสร้าง
  ลดปัญหางานก่อสร้างล่าช้าลงได้

  1.1.3. ความเสี่ยงทางด้านการเงิน

  ความเสี่ยงทางด้านข้อจำกัดของแหล่งเงินทุน ณ ปัจจุบัน
  ทางบริษัทฯได้ปรับโครงสร้างหนี้แล้วทั้งสิ้น 17,128.48 ล้านบาท คิดเป็น 85.07%
  ของภาระหนี้รวม (ดูตารางรายละเอียดการลงนามในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ทั้งหมด ณ วันที่ 6
  กันยายน 2544)
  ความสำเร็จในการปรับโครงสร้างหนี้ดังกล่าวทำให้ฐานะทางการเงินของบริษัทฯและความสัมพันธ์ระหว่างบริษัทฯกับสถาบันการเงินดีขึ้น
  นอกจากนี้ เมื่อไม่นานมานี้
  บริษัทฯก็ได้รับอนุญาตให้สามารถระดมทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์ได้อีกทางหนึ่ง

  ความเสี่ยงทางด้านภาระดอกเบี้ยจากการกู้ยืม
  บริษัทฯมีความเสี่ยงทางด้านภาระดอกเบี้ยจากการกู้ยืมสูงมากก่อนการปรับโครงสร้างหนี้
  แต่หลังจากได้ลงนามปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินต่าง ๆ ไปแล้ว
  อัตราดอกเบี้ยที่ทางบริษัทต้องรับภาระนั้นได้ถูกปรับให้ลดลง นอกจากนี้
  การเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินหลายแห่งมีการตีทรัพย์ชำระหนี้และแปลงหนี้เป็นทุน
  ทำให้ยอดเงินกู้คงเหลือมีจำนวนลดลงไปมาก
  เป็นผลให้ภาระดอกเบี้ยจากการกู้ยืมลดลงอย่างมากด้วย

1.1.4 ความเสี่ยงทางด้านการจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ

ในการจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ
บริษัทฯจะทำการวิเคราะห์ศึกษาถึงความเหมาะสมก่อนที่จะลงทุนทั้งในปัจจุบันและอนาคต
และทีมงานจัดซื้อที่ดินของบริษัทเป็นทีมงานที่มีประสบการณ์
จึงทำให้การซื้อที่ดินของบริษัทในการดำเนินโครงการเป็นไปด้วยดี ในภาวะเศรษฐกิจปกติ
แต่เนื่องจากในปัจจุบันบริษัทฯไม่ได้มีแผนที่จะซื้อที่ดินเพิ่มเติมในระยะเวลาอันใกล้ดังนั้น
บริษัทจึงมีความเสี่ยงในด้านการจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินโครงการอยู่ในระดับต่ำ

1.1.5 ความเสี่ยงทางด้านอัตราแลกเปลี่ยน

บริษัทจัดได้ว่าไม่มีความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนเนื่องจากบริษัทฯไม่มีภาระเงินกู้ยืมจากต่างประเทศ

1.1.6 ความเสี่ยงเกี่ยวกับการเสนอขายหลักทรัพย์

ไม่มี

1.2 ปัจจัยอื่นๆที่อาจมีผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุน

1.2.1 ข้อพิพาททางกฎหมาย

บริษัทฯถูกยื่นฟ้องร้องเป็นจำเลยที่ 2 จากนิติบุคคลอาคารชุดแห่งหนึ่ง
ในกรณีขอให้เพิกถอนสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดคิดเป็นจำนวนทุนทรัพย์ประมาณ 440
ล้านบาท คดีดังกล่าวอยู่ในระหว่างการพิจารณา ซึ่งยังไม่ทราบผลของคดีความในขณะนี้

บริษัทฯ ถูกยื่นฟ้องเป็นจำเลยร่วมกับสถาบันการเงินผู้ค้ำประกัน
ให้ชำระเงินเนื่องจากการผิดสัญญาเงินกู้ยืมระยะสั้นกับผู้ให้กู้ยืม 4 ราย คิดเป็นจำนวนเงินประมาณ
140 ล้านบาท คดีดังกล่าวได้ผ่านการพิจารณาจากศาลแพ่งแล้วโดยตัดสินให้บริษัทฯ
ชำระเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมทั้งดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี บริษัทฯ
กำลังอยู่ในระหว่างการยื่นอุทรณ์คำพิพากษาของศาลแพ่งซึ่งไม่ทราบผลของการอุทรณ์ในขณะนี้

บริษัทฯและบริษัทย่อยถูกยื่นฟ้องร้องเป็นจำเลยและถูกเรียกร้องค่าเสียหายเป็นจำนวนประมาณ 176
ล้านบาทจากลูกค้าและเจ้าหนี้ของบริษัทฯและบริษัทย่อย
เนื่องจากการผิดสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาว่าจ้างทำของ
ซึ่งในขณะนี้ยังไม่ทราบผลของคดีความดังกล่าว

นอกจากนี้บริษัทฯและบริษัทย่อยกำลังอยู่ในระหว่างการเจรจากับลูกค้าบางรายซึ่งได้เรียกร้องขอให้บริษัทฯและบริษัทย่อยจ่ายชำระคืนเงินมัดจำรับล่วงหน้าของลูกค้าดังกล่าวซึ่งยังไม่ทราบผลการเจรจาในขณะนี้

บริษัทย่อยแห่งหนึ่งถูกยื่นฟ้องร้องเป็นจำเลยร่วมกับกรรมการและบริษัทฯที่เกี่ยวข้องกันให้ชำระเงินและบังคับจำนองจากธนาคารแห่งหนึ่ง
เนื่องจากผิดสัญญาเงินกู้เบิกเกินบัญชีคิดเป็นจำนวนเงินประมาณ 21 ล้านบาท
คดีดังกล่าวอยู่ในระหว่างการพิจารณาซึ่งยังไม่ทราบผลของคดีความในขณะนี้

1.2.2 นโยบายการจ่ายเงินปันผล

บริษัทฯถือปฏิบัติจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นในอัตราประมาณร้อยละ 50
ของกำไรสุทธิประจำปีในกรณีบริษัทมีผลกำไร และไม่มีผลขาดทุนสะสม
สำหรับนโยบายการจ่ายเงินปันผลของบริษัทย่อยนั้นจะกำหนดขึ้นในภายหลังเมื่อผลประกอบการมีแนวโน้มที่ชัดเจนมากขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

คณะกรรมการบริษัท มีนโยบายงดจ่ายเงินปันผลสำหรับผลการดำเนินงานปี2544
เนื่องจากบริษัทมีผลขาดทุนสะสม

1.2.3 การเข้าข่ายอาจถูกเพิกถอนและการปรับโครงสร้างหนี้

เนื่องจากบริษัทฯ ได้รับแจ้งจากตลาดหลักทรัพย์ ว่าเข้าเกณฑ์อาจถูกเพิกถอนเมื่อวันที่ 5 มีนาคม
2542 โดยตลาดหลักทรัพย์มีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาจากส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2541 รวมกับเงื่อนไขของผู้สอบบัญชีรับอนุญาตตามรายงานของผู้สอบบัญชีลงวันที่ 19
กุมภาพันธ์ 2542 ซึ่งทางบริษัทฯก็ได้มีหนังสือแจ้งแก่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยไปแล้วว่า
บริษัทฯ
เลือกที่จะจัดทำแผนฟื้นฟูกิจการต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยและดำเนินการอื่นใดเพื่อให้พ้นเกณฑ์อาจถูกเพิกถอนต่อไป
และก่อนที่ทางบริษัทฯ จะยื่นแผนฟื้นฟูต่อตลาดหลักทรัพย์
ทางบริษัทฯจะทำจัดทำแผนปรับโครงสร้างหนี้และเจรจากับเจ้าหนี้ต่าง ๆ ให้สำเร็จก่อน
เพื่อให้แผนฟื้นฟูกิจการที่จะยื่นต่อตลาดหลักทรัพย์มีความเป็นไปได้และมีโอกาสสำเร็จได้มากขึ้นในทางปฏิบัติ
โดยในเดือนพฤษภาคม 2542 ทางบริษัทฯได้แต่งตั้งที่ปรึกษาทางการเงินชื่อบริษัท แปซิฟิค ริม
แอดไวเซอรี่ จำกัดเพื่อจัดทำแผนปรับโครงสร้างหนี้และเจรจากับเจ้าหนี้
โดยแผนปรับโครงสร้างหนี้ดังกล่าวได้แล้วเสร็จในเดือนมิถุนายน 2543
ซึ่งในขณะนี้ทางบริษัทฯอยู่ในระหว่างการเจรจาแผนกับเจ้าหนี้แต่ละราย โดยเจ้าหนี้ส่วนใหญ่กว่า
90% ยอมรับตามหลักการ และได้แต่งตั้งที่ปรึกษาทางการเงิน คือ บริษัทหลักทรัพย์ ฟินันซ่า จำกัด
เป็นผู้ดำเนินการจัดทำแผนฟื้นฟูกิจการยื่นต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

โดยมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นเมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2542 ได้อนุมัติให้บริษัทฯ
ดำเนินการเพิ่มทุนและลดทุนเพื่อรองรับแผนการปรับโครงสร้างหนี้และโดยมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นเมื่อวันที่
16 ตุลาคม 2543 ได้อนุมัติแผนฟื้นฟูกิจการตามที่บริษัทฯ
จัดทำขึ้นและให้ดำเนินการขั้นต่อไปตามข้อบังคับของตลาดหลักทรัพย์ฯ
โดยได้รับอนุมัติแผนฟื้นฟูกิจการดังกล่าวจากตลาดหลักทรัพย์ฯ แล้วเมื่อวันที่ 24 พฤศจิกายน 2543
ทั้งนี้บริษัทฯ กำลังอยู่ในระหว่างดำเนินการตามแผนฟื้นฟูกิจการดังกล่าว โดยในระหว่างปี 2543
และ 2544 บริษัทฯและบริษัทย่อยได้ลงนามในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงิน

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544 บริษัทฯ
ได้ดำเนินการเพิ่มทุนและลดทุนตามที่ระบุในแผนฟื้นฟูกิจการแล้วบางส่วนทำให้บริษัทฯ
มีทุนจดทะเบียนเป็น 12,364 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นบุริมสิทธิจำนวน 700 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ
10 บาท และหุ้นสามัญจำนวน 536.375 ล้านหุ้นมูลค่าหุ้นละ 10 บาท
และมีทุนที่เรียกชำระแล้วเป็นจำนวนเงินประมาณ 2,737 ล้านบาท
ซึ่งประกอบด้วยหุ้นบุริมสิทธิจำนวน 111.91 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ 10 บาทและหุ้นสามัญจำนวน
161.80 ล้าน มูลค่าหุ้นละ 10 บาท

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544 บริษัทฯและบริษัทย่อย ได้ดำเนินการตามแผนฟื้นฟู
โดยทยอยลงนามในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารและสถาบันการเงิน รวมทั้งสิ้น 10 แห่ง
โดยปรับโครงสร้างหนี้ในส่วนของบริษัทฯและบริษัทย่อยซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีคิดเป็นจำนวนเงินประมาณ
17,849 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินต้น 11,867 ล้านบาท และดอกเบี้ยค้างจ่าย 5,982 ล้านบาท
(ส่วนของบริษัทฯ : 16,423 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินต้น 10,811 ล้านบาทและดอกเบี้ยค้างจ่าย
5,162 ล้านบาท)