การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

ผลิตภัณฑ์ของบริษัท และ เค-วัน อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท ได้แก่
ที่ดินในโครงการที่บริษัทและ
เค-วัน อาร์คิเทค ได้พัฒนาขึ้นเพื่อขาย โดยเน้นการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว
บ้านแฝด และ ทาวน์เฮาส์ เป็นหลัก พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ตามงบการเงินรวมของบริษัทและบริษัทย่อยในปี 2546
คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 42.64 ของรายได้รวม นอกจากนี้
บริษัทยังรับบริหารโครงการให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้เครื่องหมายการค้า
“กฤษดานคร” แต่รายได้จากการรับบริหารโครงการนั้นมีจำนวนไม่มากนัก
รายการดังกล่าวจึงแสดงอยู่ในงบการเงินเป็นรายได้จากการจัดการธุรกิจ ซึ่งอยู่ในหัวข้อรายได้อื่น

ผลิตภัณฑ์ของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท ได้แก่
การให้บริการรับเหมาก่อสร้าง โดยบริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากการรับเหมาก่อสร้าง ในปี
2546 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 3.18 ของรายได้รวม นอกจากนี้
เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ยังมีรายได้จากการรับจัดการงานด้านธุรการให้กับบริษัทที่เกี่ยวข้อง
(รายละเอียดแสดงอยู่ในส่วนที่ 2 ข้อที่ 11 เรื่องรายการระหว่างกัน)
แต่รายได้ดังกล่าวมีจำนวนไม่มากนัก รายการดังกล่าวจึงแสดงอยู่ในงบการเงิน
เป็นรายได้จากการจัดการธุรกิจ ซึ่งอยู่ในหัวข้อรายได้อื่น

1.  ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์

3.1.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท และ เค-วัน อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท
ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งในรูปแบบของบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
บริการที่บริษัทและ เค-วัน อาร์คิเทค ให้กับลูกค้านั้น ครอบคลุมตั้งแต่การจัดสรรพื้นที่ดิน
การออกแบบสิ่งปลูกสร้าง ไปจนถึงบริการต่างๆ เพื่อเพิ่มมูลค่าแก่ที่ดิน
ทั้งนี้ลักษณะรูปแบบของบ้านและโครงการ จะถูกกำหนดให้เหมาะสมกับทำเลสถานที่
และลักษณะลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

บริษัท และ เค-วัน อาร์คิเทค ดำเนินการพัฒนาที่ดินโดยการจัดหาและรวบรวมที่ดินให้เป็นผืนใหญ่
แล้วนำมาแบ่งจัดสรรเป็นแปลงๆ
ตลอดจนพัฒนาให้มีถนนและระบบสาธารณูปโภคครบถ้วนก่อนขายแก่ผู้ซื้อรายย่อย
ซึ่งงานพัฒนาสาธารณูปโภคโครงการในเบื้องต้นนั้น ได้แก่ งานถมดินแปลงที่ดินและแนวถนน
งานบดอัดลูกรังและหินคลุกถนน งานถนนคอนกรีต งานวางคันหินและทางเท้า งานไฟฟ้า
(ปักเสา/พาดสาย) งานตกแต่งภูมิทัศน์ งานซุ้มโครงการ/สโมสร/สระว่ายน้ำ เป็นต้น

สำหรับงานด้านสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะนั้น ปัจจุบัน บริษัท และเค-วัน อาร์คิเทค
เป็นผู้ดูแลงานด้านดังกล่าวของโครงการ เว้นแต่งานบริหารสโมสรและสระว่ายน้ำ ซึ่งบริษัท และ
เค-วัน อาร์คิเทค ให้บริษัทอื่นเช่าและบริหารงาน เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าในโครงการ อย่างไรก็ดี
ณ วันที่ 6 มิถุนายน 2545 กระทรวงมหาดไทยได้ออกกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง
การบริหาร การควบกิจการ และ การยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545
(รก.2545/46ก/17/17 มิถุนายน 2545)
ซึ่งกฎกระทรวงดังกล่าวมีผลให้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีความสมบูรณ์มากขึ้น
ทั้งนี้
พระราชบัญญัติดังกล่าวได้ระบุว่าผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้จัดตั้ง
”นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปดูแลรักษา
ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด
หรือได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้ดำเนินการใดๆ
เพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือ โอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์
ดังนั้นการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎกระทรวงนั้นจะช่วยลดภาระของบริษัทและเค-วัน
อาร์คิเทค ในการดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะลง

สำหรับงานด้านการรับเหมาก่อสร้างบ้านในกรณีของบ้านสั่งสร้างนั้น
ลูกค้าสามารถเลือกจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านจากภายนอกเอง หรือ ให้บริษัทหรือเค-วัน อาร์คิเทค
จัดหาให้ โดยผู้จัดการงานรับเหมาก่อสร้างที่บริษัทหรือ เค-วัน อาร์คิเทค จัดหาให้ ได้แก่ เค เอ็ม
ซี อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท ส่วนในกรณีของบ้านพร้อมขายนั้นบริษัทหรือเค-วัน
อาร์คิเทค จะเป็นผู้ว่าจ้างให้ เคเอ็มซี อาร์คิเทค เป็นผู้ก่อสร้างให้ก่อนขายให้กับลูกค้า

  โครงการของบริษัทและเค-วัน อาร์คิเทค ที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน มีดังต่อไปนี้

+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| โครงการ     | เ   | ทำเล    | ประ       | จุดเด่นของโครงการ          |
|             | จ้าข |         | เภทสินค้าที่ม |                          |
|             | องโ |         | ีในโครงการ |                          |
|             | ครง |         |           |                          |
|             | การ |         |           |                          |
+=============+=====+=========+===========+==========================+
| กฤษดา       | บ   | ถ       | -   บ     | -                        |
| รอยัลพาร์ค    | ริษัท | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |  หนึ่งในทำเลที่ดีที่สุดในย่านรังสิต |
| (โครงการ    |     | ธิน-รังสิต |           |     เพรา                 |
| 19)         |     |         | -         | ะเป็นโครงการเดียวที่ติดถนนใหญ่ |
|             |     |         |   ที่ดินเปล่า |     ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน      |
|             |     |         |           |     และทางยกระดับดอนเมือง  |
|             |     |         | -   รับป   |     ใช้เวลาเดิน            |
|             |     |         | ลูกสร้างบ้าน | ทางเพียงไม่กี่นาทีจากศูนย์การค้า |
|             |     |         |           |     ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต      |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยกรุงเทพ และ  |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   |
|             |     |         |           |     ฯลฯ                  |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   มีสว                  |
|             |     |         |           | นสวยและทะเลสาบขนาดใหญ่กว่า |
|             |     |         |           |     100 ไร่               |
|             |     |         |           |     โ                    |
|             |     |         |           | อบล้อมบ้านแต่ละหลังทั้งโครงการ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   การออก               |
|             |     |         |           | แบบให้มีรูปแบบของบ้านที่สวยงาม |
|             |     |         |           |     และพื้นที่ใช้สอยที่ลงตัว     |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา       | บ   | ถนน     | -   โซน   | -   เป็นทำเลที่คมนาคมสะดวก  |
| ซิตี้กอล์ฟฮิลล์   | ริษัท | ปิ่นเกล้า- | ทะเลสาบแล |     เน                   |
| (โครงการ    |     | นครชัยศรี | ะสนามกอล์ฟ | ื่องจากโครงการตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ |
| 26)         |     |         |     :     |     2 สายหลัก คือ          |
|             |     |         |           |     ถนนเพชรเกษม          |
|             |     |         |   บ       |     และถนนปิ่นเกล้า-นครชัยศรี |
|             |     |         | ้านพร้อมที่ดิน |     อีกทั้งย                |
|             |     |         |   และ     | ังมีระบบโครงข่ายคมนาคมรองรับ |
|             |     |         | ที่ดินเปล่าติด |     ทั้งทางยกระดับบรมราชชนนี |
|             |     |         | ทะเลสาบแล |                          |
|             |     |         | ะสนามกอล์ฟ |  หรือโครงการถนนกาญจนาภิเษก |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         | -   โซน   | -                        |
|             |     |         |           |    ภายในโครงการมีสนามกอล์ฟ |
|             |     |         |   Village |     ทะเลสาบ สวนสาธารณะ   |
|             |     |         |     :     |     และสนามเด็กเล่น        |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |   บ       |                          |
|             |     |         | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
|             |     |         |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |  ทาวน์เฮ้าส์ |                          |
|             |     |         |   และอ    |                          |
|             |     |         | าคารพาณิชย์ |                          |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา มารีน่า | บ   | ถนน     | -   บ     | -                        |
| (โครงการ    | ริษัท | ปิ่นเกล้า- | ้านพร้อมที่ดิน | โครงการอยู่ติดกับแม่น้ำนครชัยศรี |
| 27)         |     | นครชัยศรี |           |                          |
|             |     |         | -         |   ทำให้ได้บรรยากาศมารีน่าแท้ๆ |
|             |     |         |   ที่ดินเปล่า |     ริมแม่น้ำนครชัยศรี        |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   การคมนาคมสะดวก       |
|             |     |         |           |     เนื่องจากมีระบบโครง     |
|             |     |         |           | ข่ายคมนาคมที่เสร็จสมบูรณ์รองรับ |
|             |     |         |           |     ทั้งทางยกระดับบรมราชชนนี |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |  และโครงการถนนกาญจนาภิเษก |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษด        | บ   | ถ       | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| าไพรเวทพาร์ค | ริษัท | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
| (โครงการ    |     | ธิน-รังสิต |           |    เนื่องจากอยู่ติดถนนพหลโยธิน |
| 29)         |     |         |           |     ซึ่งมีขนาดถึง 12         |
|             |     |         |           |     ช่องการจราจร          |
|             |     |         |           |     อยู่ใกล้กับดอนเมืองโทลเวย์ |
|             |     |         |           |     และจุดขึ้นลงทางด่วน      |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   แวดล้อมด้วยความเจริญ    |
|             |     |         |           |     โดยรอบทั้งสถาบันการศึกษา |
|             |     |         |           |     เช่น                  |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   |
|             |     |         |           |     และ มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ |
|             |     |         |           |     ศูนย์การค้า             |
|             |     |         |           |     และโรงพยาบาล         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ยัง                   |
|             |     |         |           | ไม่มีคู่แข่งธุรกิจในบริเวณดังกล่าว |
|             |     |         |           |     เนื่องจากไม่มีโครงการหม  |
|             |     |         |           | ู่บ้านจัดสรรอยู่ในบริเวณใกล้เคียง |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   รูปแบบโครงการ         |
|             |     |         |           |     มีภูมิทัศน์ที่สวยงาม        |
|             |     |         |           |     โดยออก               |
|             |     |         |           | แบบให้มีทั้งทะเลสาบและสวนสวย |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดาซิต     | บ   | ถนน     | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| ี้เลคแอนด์พาร์ค | ริษัท | เทพารักษ์ | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจา               |
| (โครงการ    |     |         |           | กโครงการตั้งอยู่ติดถนนเทพารักษ์ |
| 30)         |     |         | -         |     ใกล้ทางด่วน, ถนน       |
|             |     |         |   ที่ดินเปล่า |     วงแหวนรอบนอก         |
|             |     |         |           |     มอเตอร์เวย์            |
|             |     |         |           |     และสนามบินหนองงูเห่า    |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -                        |
|             |     |         |           |    เป็นทำเลที่มีศักยภาพที่จะขยา |
|             |     |         |           | ยตัวต่อไปอย่างรวดเร็วในอนาคต |
|             |     |         |           |     เพื่อรอง               |
|             |     |         |           | รับการเปิดใช้สนามบินหนองงูเห่า |
|             |     |         |           |     ที่อยู่ห่างเพียงไม่กี่นาที     |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ไม่แออัด               |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |   ด้วยการออกแบบภายใต้แนวคิด |
|             |     |         |           |     “ลดพื้นที่ขาย            |
|             |     |         |           |     ขยายพื้นที่พักผ่อน”        |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | พร้อมพื้นที่ส่วนกลางมากถึงร้อยละ |
|             |     |         |           |     40                   |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | ของพื้นที่รวมทั้งหมดของโครงการ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   เป็นโครงการที่มี 2       |
|             |     |         |           |     บรรยากาศ             |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |   โดยลูกค้าสามารถเลือกทำเลใ |
|             |     |         |           | นการสร้างบ้านระหว่างทำเลสวน |
|             |     |         |           |     (Park Zone)          |
|             |     |         |           |     ซึ่งจะได้บ              |
|             |     |         |           | รรยากาศความร่มรื่นจากสวนสวย |
|             |     |         |           |     หรือ ทำเลทะเลสาบ      |
|             |     |         |           |     (Lake Zone)          |
|             |     |         |           |     ซึ่งจ                  |
|             |     |         |           | ะได้บรรยากาศสดชื่นริมทะเลสาบ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ก                    |
|             |     |         |           | ารออกแบบให้รูปแบบของบ้านสวย |
|             |     |         |           |     มีสไตล์                |
|             |     |         |           |     และให้พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดาไพรเวท | เค  | ถนน     | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| เลคแอนค์พาร์ค | -วัน | ปิ่นเกล้า- | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจา               |
| (โครงการ    | อ   | นครชัยศรี |           | กที่ตั้งของโครงการติดถนนใหญ่ถึง |
| 31)         | าร์ค |         | -         |     3 สายทั้ง              |
|             | ิเทค |         |   ที่ดินเปล่า |     ถนนปิ่นเกล้า-นครชัยศรี    |
|             |     |         |           |     พุทธมณฑล สาย 2 และ 3  |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   มีทะเลสาบและสวนสวย    |
|             |     |         |           |     พร                   |
|             |     |         |           | ้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน |
|             |     |         |           |     อาทิ สวนสาธารณะ สโมสร |
|             |     |         |           |     สระว่ายน้ำ ฯลฯ         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   โครงการเสร็จสมบูรณ์     |
|             |     |         |           |     พร้อมให้เข้าอยู่อาศัยได้ทันที |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา       | บ   | ถ       | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| เอ็กซ์คลูซีพ    | ริษัท | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
| เลค แอนด์    |     | ธิน-รังสิต |           |    เนื่องจากอยู่ติดถนนพหลโยธิน |
| พาร์ค        |     |         |           |     ซึ่งมีขนาดถึง 12         |
| (โครงการ    |     |         |           |     ช่องการจราจร          |
| 35)         |     |         |           |     อยู่ใกล้กับดอนเมืองโทลเวย์ |
|             |     |         |           |     และจุดขึ้นลงทางด่วน      |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   แวดล้อมด้วยความเจริญ    |
|             |     |         |           |     โดยรอบทั้งสถาบันการศึกษา |
|             |     |         |           |     เช่น                  |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   |
|             |     |         |           |     และ มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ |
|             |     |         |           |     ศูนย์การค้า             |
|             |     |         |           |     และโรงพยาบาล         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ยัง                   |
|             |     |         |           | ไม่มีคู่แข่งธุรกิจในบริเวณดังกล่าว |
|             |     |         |           |     เนื่องจากไม่มีโครงการหม  |
|             |     |         |           | ู่บ้านจัดสรรอยู่ในบริเวณใกล้เคียง |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   รูปแบบโครงการ         |
|             |     |         |           |     มีภูมิทัศน์ที่สวยงาม        |
|             |     |         |           |     โดยออก               |
|             |     |         |           | แบบให้มีทั้งทะเลสาบและสวนสวย |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| ก           | บ   | ถนนบาง  | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| ฤษดาเฮอริเทจ | ริษัท | นา-ตราด | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจากโค            |
| (โครงการ 38 |     | กม.8    |           | รงการตั้งอยู่บนถนนบางนา-ตราด |
| )           |     |         |           |     กม. 8                |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |  ซึ่งสามารถเข้าออกได้หลายทาง |
|             |     |         |           |     ทั้งทางด่วน             |
|             |     |         |           |     วงแหวนรอบนอก         |
|             |     |         |           |     ถนนศรีนครินทร์          |
|             |     |         |           |     และมอเตอร์เวย์         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -                        |
|             |     |         |           |  แวดล้อมด้วยความเจริญรอบด้าน |
|             |     |         |           |     เ                    |
|             |     |         |           | พราะอยู่ใกล้ห้างสรรพสินค้าโลตัส |
|             |     |         |           |     และเซ็นทรัล บางนา      |
|             |     |         |           |     โรงพยาบาลไทยนครินทร์   |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ และ  |
|             |     |         |           |     สนามบินหนองงูเห่า ฯลฯ   |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+

หมายเหตุ กฤษดามาสเตอร์เพลส (โครงการ 20 ) และกฤษดานครโครงการ 28 และ
กฤษดาเฮอริเทจ ปิดการขายในโครงการแล้ว

ความคืบหน้าในโครงการที่บริษัทและเค-วัน อาร์คิเทค ที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน

[TABLE]

หมายเหตุ : ¹พื้นที่โครงการ เป็นตัวเลขซึ่งประมาณขึ้นโดยการปัดเศษ

  ²กฤษดานคร โครงการ 28 และ กฤษดาเฮอริเทจ หมายถึง
  พื้นที่เดิมซึ่งมีโครงการจะพัฒนาเป็นกฤษดานคร โครงการ 28 จำนวน 3 เฟส
  แต่ได้พัฒนาเป็นกฤษดานคร โครงการ 28 เพียง 2 เฟส
  และได้พัฒนาพื้นที่ส่วนที่เหลือต่อเป็นโครงการกฤษดาเฮอริเทจ ซึ่งโครงการ
  ดังกล่าวนี้เป็นคนละส่วนกับกฤษดาเฮอริเทจ ( โครงการ 38 )

  ³กฤษดารอยัลพาร์ค ( โครงการ 19 ) กฤษดามารีน่า ( โครงการ 27 )
  กฤษดาไพรเวทพาร์ค ( โครงการ 29 ) กฤษดาซิตี้เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 30 )
  กฤษดามารีน่าไอส์แลนด์ ( โครงการ 32 ) กฤษดามาสเตอร์เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 35
  ) กฤษดาเฮอริเทจ ( โครงการ 38 ) และ กฤษดามาสเตอร์เพลส (โครงการ 20)
  เป็นโครงการที่ได้มีการโอนทรัพย์ชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน
  โดยบริษัทได้รับสิทธิในการซื้อคืนก่อน (First Right)
  เพื่อนำไปจำหน่ายต่อให้กับลูกค้าของบริษัท ทั้งนี้ ณ 31 ธ.ค. 2546 ที่ดินส่วนที่ได้รับ First
  Right ที่ยังไม่ได้ขายให้กับลูกค้า รวมกับส่วนที่ขายแล้วแต่ยังไม่ได้โอน
  คิดเป็นมูลค่าเงินลงทุนเท่ากับ 9.42 ล้านบาท 177.58 ล้านบาท 73.13 ล้านบาท 1,397.7
  ล้านบาท 473.1 ล้านบาท 226.8 ล้านบาท 7.37 ล้านบาท และ 4.7 ล้านบาท ตามลำดับ

2.  การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

    1.  ภาพรวมของธุรกิจ

        ในอดีต ธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (“ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”)
        และภาคก่อสร้างเป็นภาคที่มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจ
        เนื่องจากเป็นธุรกิจขนาดใหญ่ที่สามารถสร้างมูลค่าเงินทุนหมุนเวียนในระบบได้ไม่ต่ำกว่า
        500,000 ล้านบาท อย่างไรก็ดีในปี 2540
        เมื่อประเทศต้องประสบกับภาวะวิกฤติทางเศรษฐกิจ
        ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
        ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้หยุดการดำเนินธุรกิจลง
        และที่อยู่อาศัยที่คงเหลืออยู่ในตลาดซึ่งเป็นอุปทานส่วนเกินในขณะนั้น ได้ค่อยๆ
        ถูกทยอยขายออกไป ทำให้ปริมาณที่อยู่อาศัยบางประเภท โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว
        ที่อยู่ในตลาดมีจำนวนลดน้อยลง อย่างไรก็ดี
        จากการที่ภาวะเศรษฐกิจของประเทศเริ่มฟื้นตัว ประกอบกับการส่งเสริมจากภาครัฐ
        ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทย เริ่มมีการฟื้นตัวขึ้นเป็นลำดับ
        โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยนั้น เป็นธุรกิจที่มีการขยายตัวรวดเร็วมากที่สุด

        ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย สามารถแบ่งประเภทของผลิตภัณฑ์ออกได้เป็น 3
        ประเภทหลัก ดังต่อไปนี้

        1. บ้านเดี่ยว :
        ลักษณะของธุรกิจบ้านเดี่ยวจะเน้นลูกค้ากลุ่มเป้าหมายที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูง
        ลักษณะโครงการจะต้องมีพื้นที่ขนาดใหญ่ในการทำโครงการ
        กลุ่มผู้บริโภคบ้านเดี่ยวจะเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูง

        2. ทาวน์เฮาส์ : ลักษณะโครงการทาวน์เฮาส์
        จะเน้นกลุ่มเป้าหมายที่มีรายได้ในระดับกลาง ส่วนใหญ่จะเป็น โครงการที่มีเนื้อที่ไม่มาก
        และตั้งอยู่ในเขตชานเมืองของกรุงเทพฯ

        3. คอนโดมิเนียม : ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตเมือง
        ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ในระดับกลางถึงสูง
        ซึ่งต้องการความสะดวกในการเดินทางเข้ามาทำงานในเมือง

        แนวโน้มทางเศรษฐกิจของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2546 มีการขยายตัวอย่างชัดเจน
จะเห็นได้จากตัวเลขมูลค่าการซื้อขายที่ดินทั้งประเทศในปี 2546 สูงถึง 436,998 ล้านบาท
หรือเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 64.4 จากปี 2545 และเป็นการเพิ่มขึ้นในทุกภูมิภาค นอกจากนี้
การขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นยังพิจารณาได้จากตัวเลขที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
โดยในปี 2546 นั้น มีจำนวนถึง 50,594 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2545 ซึ่งมีจำนวนเพียง 34,035
หน่วย ถึงร้อยละ 48.7 สำหรับตัวเลขการขยายตัวของสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์นั้น
ณ กันยายน 2546 มีจำนวน 701,118 ล้านบาท โดยในจำนวนดังกล่าวแบ่งเป็นสินเชื่อที่อยู่อาศัย
(สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์-ผู้บริโภค) 444,916 ล้านบาท และเป็นสินเชื่อพัฒนาโครงการ 256,202
ล้านบาท ทั้งนี้
สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์เพิ่มขึ้นจากในช่วงเดียวกันของปีที่แล้วคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ
9

สาเหตุสำคัญของการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นผลมาของปัจจัยสำคัญดังต่อไปนี้

1.  การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และการจ้างงานโดยรวม

  ปัจจุบันภาวะเศรษฐกิจของประเทศกำลังฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง
  จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย ณ 23 มีนาคม 2547
  แสดงให้เห็นว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ ในปี 2546 มีการขยายตัวถึงร้อยละ 7.8
  ซึ่งสูงกว่าตัวเลขการขยายตัวของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศในปี 2545 ซึ่งเท่ากับร้อยละ 5.8
  นอกจากนี้ ตัวเลขประมาณการผู้มีงานทําในปี 2546 จะเท่ากับ 33.49 ลานคน เพิ่มขึ้นรอยละ
  1.5 เมื่อเทียบกับจำนวนผู้มีงานทําในปี 2545
  ปัจจัยเหล่านี้มีส่วนช่วยกระตุ้นให้เกิดความต้องการซื้อและลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
  โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้น้อยส่วนหนึ่งปรับเปลี่ยนพฤติกรรมจากการเช่าบ้านเป็นซื้อบ้านแทน
  (ผลการสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
  เกี่ยวกับความต้องการซื้อบ้านใหม่ของผู้บริโภคในช่วงครึ่งแรกของปี 2546 พบว่า ร้อยละ 36
  ของผู้ที่สนใจซื้อบ้านใหม่ เป็นกลุ่มคนเช่าบ้าน รองลงมา คือ กลุ่มคนที่อาศัยอยู่กับผู้ปกครอง
  กลุ่มที่มีบ้านเป็นของตนเอง และกลุ่มที่พักบ้านสวัสดิการซึ่งไม่เสียค่าเช่า โดยมีสัดส่วนร้อยละ 29
  27 และ 8 ตามลำดับ)

2.  อัตราดอกเบี้ยในระดับที่ต่ำ

  แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
  ทั้งอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้นั้น
  นอกจากจะช่วยเพิ่มอำนาจซื้อให้กับผู้บริโภคจากการลดภาระดอกเบี้ยการผ่อนชำระต่องวด
  ยังเป็นแรงจูงใจให้ผู้มีรายได้สูงส่วนหนึ่งหันมาลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น

กราฟแสดงแนวโน้มการลดลงของอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์

  []

  ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย

3.  การแข่งขันด้านเงื่อนไขการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ในระดับที่สูง

  เนื่องจากสภาพคล่องในระบบธนาคารพาณิชย์ยังคงอยู่ในระดับที่สูง
  ทำให้ธนาคารพาณิชย์หันมาแข่งขันกันในเรื่องการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
  โดยเสนอเงื่อนไขพิเศษต่างๆให้กับผู้บริโภค อาทิ การเสนออัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วง 1-3 ปีแรก
  ณ ระดับเฉลี่ยเพียงร้อยละ 3-5 ต่อปี พร้อมวงเงินกู้สูงถึงร้อยละ 80 – 100
  ของราคาประเมินทรัพย์สิน และยืดเวลาผ่อนชำระสูงถึง 25-30 ปี เป็นต้น

  กราฟแสดงแนวโน้มการขยายตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์

[]

  ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย

ตัวอย่างการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อผู้บริโภคของสถาบันการเงิน

+--------------+---------------------------+---------------------------+
| ธนาคาร       | วงเงินกู้                    | อัตราดอกเบี้ย                |
+==============+===========================+===========================+
| ธนาคารกรุงเทพ | -   วงเงินกู้ประมาณร้อยละ 80  | -   อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ    |
|              |     ของมูลค                |     2.95 ได้นานถึงหนึ่งปี      |
|              | ่าอสังหาริมทรัพย์ตามราคาประเมิน |     หลังจากนั้นจะชำระในอัตรา  |
|              |                           |     MLR                   |
|              | -   ผ่อนชำระได้นานถึง 25 ปี   |                           |
|              |                           | -   ดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3.5    |
|              |                           |     เป็นเวลา 2 ปี           |
|              |                           |     หลังจากนั้นจะชำระในอัตรา  |
|              |                           |     MLR                   |
|              |                           |                           |
|              |                           | -   ดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 4.5    |
|              |                           |     เป็นเวลา 3 ปี           |
|              |                           |     หลังจากนั้นจะชำระในอัตรา  |
|              |                           |     MLR                   |
+--------------+---------------------------+---------------------------+
| ธนาคารกรุงไทย | -   วงเงินกู้สูงสุดร้อยละ 90    | -   อัตราดอกเบี้ยคงที่ 1 ปี     |
|              |     ของราคาประเมินหลักประกัน |     อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 3.50  |
|              |     หรือราคาซ              |     ต่อปี หลังจากนั้น MLR -    |
|              | ื้อขายจริงแล้วแต่ราคาใดจะต่ำกว่า |     0.75% ตลอดอายุสัญญา     |
|              |                           |                           |
|              | -   ผ่อนชำระได้นานถึง 30 ปี   | -   อัตราดอกเบี้ยคงที่ 2 ปี     |
|              |                           |     อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 4.25  |
|              |                           |     ต่อปี หลังจากนั้นที่อัตรา     |
|              |                           |     MLR - 0.75%           |
|              |                           |     ตลอดอายุสัญญา           |
|              |                           |                           |
|              |                           | -   อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี     |
|              |                           |     อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 4.75  |
|              |                           |     ต่อปี หลังจากนั้นที่อัตรา     |
|              |                           |     MLR - 0.75%           |
|              |                           |     ตลอดอายุสัญญา           |
+--------------+---------------------------+---------------------------+
| ธ            | -   ไม่เกินร้อยละ 80         | อัตราดอกเบี้ยคงที่พิเศษ         |
| นาคารกสิกรไทย |     ของราคาประเมิน         |                           |
|              |     และสามาร              | -   อัตราดอกเบี้ยคงที่ 1       |
|              | ถขอกู้เพิ่มเติมในส่วนของค่าใช้จ่าย |     ปีแรกที่อัตราร้อยละ 3      |
|              |     ทั้งหมดที่ต้องจ่าย          |     และอัตรา MLR - 0.5%    |
|              |     หรือไม่เกินร้อยละ 2.5     |     ในปีที่เหลือ              |
|              |     ของวงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติ    |                           |
|              |     กรณีการกู้เ              | -   อัตราดอกเบี้ยคงที่ 2       |
|              | พื่อปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง |     ปีแรกที่อัตราร้อยละ        |
|              |     ไม่เกินร้อยละ 100        |     4และอัตรา MLR - 0.5%   |
|              |                           |     ในปีที่เหลือ              |
|              |    ของราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง |                           |
|              |                           | -   อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3       |
|              | -   ผ่อนชำระได้นานถึง 30 ปี   |     ปีแรกที่อัตราร้อยละ 5      |
|              |                           |     และอัตรา MLR - 0.5%    |
|              |                           |     ในปีที่เหลือ              |
|              |                           |                           |
|              |                           | -   อัตราดอกเบี้ยคงที่ 5       |
|              |                           |     ปีแรกที่อัตราร้อยละ 5.5    |
|              |                           |     และอัตรา MLR - 0.5%    |
|              |                           |     ในปีที่เหลือ              |
|              |                           |                           |
|              |                           | อัตราดอกเบี้ยลอยตัวพิเศษ       |
|              |                           |                           |
|              |                           | -   อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 1     |
|              |                           |     ปีแรกที่อัตรา MLR - 3.50% |
|              |                           |     และอัตรา MLR - 0.5%    |
|              |                           |     ในปีที่เหลือ              |
|              |                           |                           |
|              |                           | -   อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 2     |
|              |                           |     ปีแรกที่อัตรา MLR - 2.50% |
|              |                           |     และอัตรา MLR - 0.5%    |
|              |                           |     ในปีที่เหลือ              |
|              |                           |                           |
|              |                           | -   อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 3     |
|              |                           |     ปีแรกที่อัตรา MLR - 1.50% |
|              |                           |     และอัตรา MLR - 0.5%    |
|              |                           |     ในปีที่เหลือ              |
|              |                           |                           |
|              |                           | อัตราด                     |
|              |                           | อกเบี้ยลอยตัวพิเศษตลอดอายุการกู้ |
|              |                           |                           |
|              |                           | -   อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่อัตรา  |
|              |                           |     MLR - 0.75%           |
|              |                           |     ตลอดอายุการกู้           |
+--------------+---------------------------+---------------------------+
| ธน           | -   วงเงินกู้สูงสุดร้อยละ 85    | -   อัตราดอกเบี้ยเท่ากับ MLR   |
| าคารไทยพาณิชย์ |     ของราคาประเมิน         |     หรืออัตราดอกเบี้ยคงที่      |
|              |                           |                           |
|              | -   สามารถกู้เพิ่มอีกร้อยละ 10  |                           |
|              |     ของราคาซื้อข            |                           |
|              | ายในกรณีซื้อบ้านที่ธนาคารสนับสนุน |                           |
|              |                           |                           |
|              | -   ผ่อนชำระได้นานถึง 30 ปี   |                           |
+--------------+---------------------------+---------------------------+
| ธนาค         | -   บ้านเดี่ยว บ้านแฝด        | คิดตามประเภทหลักประกันดังนี้    |
| ารกรุงศรีอยุธยา |     ทาวน์เฮ้าส์              |                           |
|              |     และห้องชุดพักอาศัย        | -   บ้านเดี่ยว บ้านแฝด        |
|              |     กู้ได้สูงสุดไม่เกินร้อยละ 80  |     ทาวน์เฮ้าส์              |
|              |                           |     และห้องชุดพักอาศัย คิด MLR |
|              |    ของราคาประเมินของธนาคาร |     ต่อปี                   |
|              |                           |                           |
|              | -   อา                    | -   อาคารพาณิชย์ คิด MLR +   |
|              | คารพาณิชย์กู้ได้สูงสุดไม่เกินร้อยละ |     1% ต่อปี                |
|              |     75                    |                           |
|              |                           |                           |
|              |    ของราคาประเมินของธนาคาร |                           |
|              |                           |                           |
|              | -   ผ่อนชำระได้ไม่เกิน 30 ปี   |                           |
|              |     แต่เมื่อรวมร             |                           |
|              | ะยะเวลากู้กับอายุผู้กู้จะต้องไม่เกิน |                           |
|              |     65 ปี                  |                           |
+--------------+---------------------------+---------------------------+

  หมายเหตุ : อัตราดอกเบี้ยมีหน่วยเป็นร้อยละต่อปี

  MLR หมายถึง อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (Minimum Lending Rate)

  ที่มา : รวบรวมจากเว็บไซต์ของสถาบันการเงิน (19 ธันวาคม 2546)

4.  มาตรการของรัฐบาลในการกระตุ้นความต้องการของภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย

  4.1 มาตรการด้านภาษี

  มาตรการด้านภาษีเพื่อสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย

1)  การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะที่เรียกเก็บจากการขายอสังหาริมทรัพย์ จากอัตราร้อยละ 3.3
    ลงเหลือร้อยละ 0.11 การลดค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจากอัตราร้อยละ 2
    ลงเหลือร้อยละ 0.01 และการลดค่าจดทะเบียนการจำนองจากอัตราร้อยละ 1
    ลงเหลือร้อยละ 0.01ซึ่งได้ขยายเวลามาจนถึงสิ้นปี 2546
    ทำให้เกิดแรงจูงใจและเอื้อให้เกิดการตัดสินใจทำ
    ธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และเร่งการโอนให้เสร็จก่อนสิ้นปี 2546

2)  มาตรการภาษี เพื่อสนับสนุนการขายที่พักอาศัยเดิมเพื่อซื้อที่พักอาศัยใหม่
    โดยยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่เรียกเก็บจากเงินได้จากการขายที่อยู่อาศัยเดิมเพื่อนำไปซื้อที่อยู่อาศัยใหม่
    เฉพาะส่วนที่ไม่เกินมูลค่าที่อยู่อาศัยใหม่ โดยมีหลักเกณฑ์เงื่อนไขสำคัญ ดังนี้

-   ผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปีนับถึงวันที่ขาย

-   ต้องซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ก่อนหรือหลังการขายที่อยู่อาศัยเดิมภายในระยะเวลาไม่เกิน 1 ปี

  มาตรการนี้มีผลบังคับใช้ สำหรับเงินได้จากการขายที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2546 เป็นต้นไป

3)  มาตรการภาษี เพื่อเสริมรายได้ของผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง
    โดยยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับเงินได้สุทธิในช่วงแรกที่ต้องเสียภาษีในอัตราร้อยละ
    5 จากเดิมที่กำหนดไว้ 50,000 บาท เพิ่มขึ้นเป็น 80,000 บาท
    โดยมีผลบังคับใช้สำหรับเงินได้ที่ได้รับในปี 2546 เป็นต้นไป

ทั้งนี้ ตัวเลขทางสถิติต่างๆ ดังที่กล่าวมาเบื้องต้นนั้น
ได้ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มการขยายตัวที่ชัดเจนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งมีผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นนั้น
เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงในการเกิดวิกฤติทางเศรษฐกิจอีกครั้งจากการปล่อยสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มากเกินไป
ธนาคารแห่งประเทศไทยจึงได้ออกมาตรการการทางด้านสินเชื่อออกมา โดยออกเป็นหนังสือเวียน
ลงวันที่ 28 พฤศจิกายน 2546 เรื่องการกำหนดหลักเกณฑ์การให้สินเชื่อ
หรือการให้กู้ยืมเพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัย โดยมีเนื้อหาสำคัญ คือ
ไม่อนุญาตให้สถาบันการเงินให้สินเชื่อแก่บุคคลทั่วไป เพื่อการซื้อที่ดินหรือซื้อที่อยู่อาศัยพร้อมที่ดิน
ที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท และไม่อนุญาตให้สถาบันการเงินให้สินเชื่อแก่บุคคลทั่วไป
ให้สินเชื่อในอัตราเกินร้อยละ 70 ของราคาซื้อขายที่ตกลงกันจริง โดยให้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1
ธันวาคม 2546 เป็นต้นไป

3.1.2.2 ภาวะการแข่งขัน

อุปสงค์

ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2546
เครื่องชี้ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงขยายตัวดี ทั้งมูลค่าการซื้อขายที่ดินทั้งประเทศ ซึ่งเท่ากับ
436,998 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 64.4 จากปี 2545
ยอดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ เท่ากับ 444,916 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 14.9
เมื่อเทียบกับในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2545
ทั้งนี้ตัวเลขทางสถิติที่กล่าวมาข้างต้นมีความสอดคล้องกับการขยายตัวของจำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯ
และปริมณฑลซึ่งมีจำนวน 50,594 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2545 ซึ่งมีจำนวนเพียง 34,035 หน่วย
ถึงร้อยละ 48.7 ทั้งนี้โดยรวมแล้ว ตลาดยังไม่มีสัญญาณของการเก็งกำไรเกิดขึ้น
ความต้องการส่วนใหญ่เป็นการซื้อเพื่อเข้าอยู่อาศัยจริง (จากการสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์
เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2546
พบว่าความต้องการซื้อบ้านใหม่เป็นกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 93 เทียบกับ
ร้อยละ 53 ในปี 2540)

  อุปทาน

ณ 31 ธันวาคม 2546 จำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดทั่วประเทศ เท่ากับ 17,692,047 หน่วย
และที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในปี 2546
มีจำนวน 50,594 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2545 ร้อยละ 48.7
โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยประเภทที่สร้างเอง จำนวน 18,598 หน่วย และ
ที่อยู่อาศัยประเภทที่สร้างโดยผู้ประกอบการจัดสรร จำนวน 31,996 หน่วย

ทั้งนี้ ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2546 มีที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่เขตกรุงเทพฯ
และปริมณฑล รวม 15,649 หน่วย แบ่งเป็น บ้านเดี่ยว 9,474 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 5,218 หน่วย
อาคารชุด 755 หน่วย และอื่นๆ อีก 202 หน่วย
ตัวเลขดังกล่าวแสดงให้เห็นถึงอุปทานในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

หน่วย: หน่วย

  --------------------------------------------------------------------------
  ประเภท                      2543       2544       2545       9 เดือนแรกของปี
                                                               2546
  --------------------------- ---------- ---------- ---------- -------------
  บ้านเดี่ยว                     1,631      1,947      4,176      9,474

  ทาวน์เฮาส์                    1,399      2,799      4,185      5,218

  อาคารชุด                     0          1,070      3,733      755

  อาคารพาณิชย์                  0          199        0          0

  อื่นๆ                         100        222        1,093      202

  รวม                         3,130      6,237      13,187     15,649
  --------------------------------------------------------------------------

ที่มา: การเคหะแห่งชาติ

หมายเหตุ: 1. ปริมณฑล ครอบคลุมพื้นที่จังหวัดสมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรสาคร
นครปฐม และพื้นที่จังหวัดใกล้เคียงบางส่วน

  2. โครงการที่เปิดตัวใหม่นี้ไม่รวมโครงการของการเคหะและสำนักงานที่เปิดให้เช่า

นอกจากจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่เพิ่มจำนวนขึ้นอย่างต่อเนื่องแล้วนั้น
จำนวนผู้ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร (ตัวเลขในปี 2546
เป็นรายงานการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินที่ส่งเข้ามายังกรมที่ดิน ณ ธันวาคม 2546)
ก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างเด่นชัด คือเพิ่มเป็น 245 รายจากจำนวน 140 รายที่ได้รับใบอนุญาตในปีก่อน

แผนภูมิแสดงปริมาณการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ

[]

  ที่มา: สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน และ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

  คู่แข่งขัน

คู่แข่งทางตรงของบริษัท ได้แก่
บริษัทที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีระดับราคาอยู่ในระดับเดียวกันกับโครงการของบริษัท
คือมีระดับราคา ตั้งแต่หน่วยละ 3 ล้านบาทไปจนถึง 20 ล้านบาท
และมีการจัดการด้านคุณภาพของสาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวก
และสภาพภูมิทัศน์ของโครงการ ในระดับเดียวกันกับบริษัท เช่น แลนด์แอนด์เฮาส์
พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค ศุภาลัย และ โนเบิล เป็นต้น

ทั้งนี้ ในระหว่าง 9 เดือนแรกของปี 2546 นั้น
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินโครงการในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ได้หันมาเสนอขายที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่อยูนิตที่สูงกว่า 3,000,000 บาทเพิ่มขึ้น
โดยจำนวนที่อยู่อาศัยในระดับราคาดังกล่าวมีจำนวน 6,836 หน่วย ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 43.7
ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดขายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เมื่อเทียบกับจำนวน 2,514 หน่วย ในปี
2545
ทำให้คาดว่าการแข่งขันของโครงการที่เน้นการขายที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้าที่มีรายได้ในระดับปานกลางและระดับสูงจะทวีความรุนแรงขึ้น

  ที่อยู่อาศัยที่เปิดขายตามระดับราคาต่างๆในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

หน่วย : หน่วย

+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| ราคา/หน่วย   | 2543 | ส    | 2544 | ส    | 2545 | ส    | 2546 | ส    |
| (บาท)       |      | ัดส่วน |      | ัดส่วน |      | ัดส่วน |      | ัดส่วน |
|             |      |      |      |      |      |      | (ม.  |      |
|             |      | (ร้อ  |      | (ร้อ  |      | (ร้อ  | ค.-ก | (ร้อ  |
|             |      | ยละ) |      | ยละ) |      | ยละ) | .ย.) | ยละ) |
+=============+======+======+======+======+======+======+======+======+
| ต่ำกว่า       | 0    | 0.0  | 0    | 0.0  | 2    | 16.5 | 0    | 0.0  |
| 300,000     |      |      |      |      | ,177 |      |      |      |
+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| 300,001 –   | 1    | 40.0 | 2    | 43.9 | 4    | 34.2 | 2    | 14.0 |
| 900,000     | ,216 |      | ,702 |      | ,506 |      | ,190 |      |
+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| 900,001 –   | 292  | 9.6  | 1    | 28.9 | 2    | 17.5 | 3    | 22.8 |
| 2,000,000   |      |      | ,781 |      | ,302 |      | ,570 |      |
+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| 2,000,001–  | 660  | 21.7 | 1    | 18.8 | 1    | 12.8 | 3    | 19.5 |
| 3,000,000   |      |      | ,155 |      | ,688 |      | ,053 |      |
+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| สูงกว่า       | 872  | 28.7 | 519  | 8.4  | 2    | 19.1 | 6    | 43.7 |
| 3,000,000   |      |      |      |      | ,514 |      | ,836 |      |
+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| รวม         | 3    | 100  | 6    | 1    | 13   | 1    | 15   | 1    |
|             | ,040 |      | ,157 | 00.0 | ,187 | 00.0 | ,649 | 00.0 |
+-------------+------+------+------+------+------+------+------+------+

ที่มา: รวบรวมข้อมูลโดยส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย
ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัยธนาคารอาคารสงเคราะห์

(ไม่นับรวมโครงการเก่าที่นำมาขายใหม่)

ปัจจัยที่ทำให้บริษัทประสบความสำเร็จ

1.  การวางแผนธุรกิจที่มีประสิทธิภาพ
    เพื่อกำหนดทิศทางในการบริหารและนำพาองค์กรไปสู่ความสำเร็จ

2.  การบริหารจัดการต้นทุน และ
    ระยะเวลาในกระบวนการก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพและพร้อมส่งมอบลูกค้า

3.  การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการแต่ละโครงการให้อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีการคมนาคม
    และสาธารณูปโภคที่ดี

4.  การออกแบบผังโครงการที่เน้นความเป็นเอกลักษณ์ ความเป็นธรรมชาติ ให้ความคุ้มค่า และ
    สอดคล้องกับแนวโน้ม และความต้องการของลูกค้า

5.  การดูแลและบริการลูกค้าทั้งก่อนการขายและหลังการขายด้วยความสุภาพและจริงใจ

6.  บริการหลังการขาย อาทิเช่น การดูแลสภาพแวดล้อม การรักษาความปลอดภัย
    การมอบบัตรสิทธิพิเศษ Gold Card แก่ลูกค้า เพื่อเป็นส่วนลดที่พัก อาหาร
    ค่าบริการสนามกอล์ฟ และ การจัดส่งวารสารบ้านกฤษดาให้กับลูกค้าทุกๆ เดือน

7.  เสนอทางเลือกที่หลากหลายให้กับลูกค้าในการพิจารณาเลือกซื้อบ้าน

8.  การวางแผนการนำเสนอจุดเด่นของสินค้าและโครงการ

9.  สร้างฐานข้อมูลลูกค้าทั้งที่เป็นลูกค้าเก่าและลูกค้าใหม่
    เพื่อการสร้างสรรค์ให้เกิดความภักดีต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand Loyalty)

10. สร้างสรรค์การรับรู้และคุณค่าของโครงการบ้านจัดสรรของกฤษดานคร

กลยุทธ์การตลาด

กลยุทธ์ที่สำคัญ ได้แก่

1.  การทำการวิจัยและศึกษา ถึงแนวโน้มและความต้องการของผู้บริโภค
    เพื่อจะได้สร้างสรรค์สินค้าและบริการให้สอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายอย่างมีประสิทธิภาพ

2.  วิเคราะห์ทำเล ที่ตั้ง ที่มีศักยภาพ ก่อนที่จะมีการลงทุนอย่างสมบูรณ์แบบเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย
    โดยจัดแบ่งพื้นที่โครงการให้เป็นส่วนกลางมากถึงร้อยละ 40 - 50 เพื่อสร้างความร่มรื่น
    ความเป็นธรรมชาติและเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้า เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ
    สนามเด็กเล่น และยามรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง

3.  ผู้บริหารและทีมงานของบริษัทและเค-วัน อาร์คิเทค
    เป็นผู้มีประสบการณ์และความรู้ความชำนาญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
    จึงสามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้เป็นอย่างดี ทั้งกลุ่มลูกค้าเก่าและลูกค้าใหม่

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท

กลุ่มเป้าหมายของบริษัท ได้แก่ กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับบน
โดยมีสัดส่วนของลูกค้าระดับบนร้อยละ 40 และระดับกลางร้อยละ 60
โดยเน้นกลุ่มผู้ประกอบการธุรกิจส่วนตัว เจ้าของกิจการ แพทย์ วิศวกร
ผู้ประกอบธุรกิจธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ผู้บริหารระดับกลาง-สูง
และข้าราชการระดับสูง ที่มีอายุระหว่าง 30 - 60 ปี
ทั้งนี้เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายดังกล่าวเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง
และระดับราคาของบ้านและที่ดินเปล่าจัดสรรในโครงการที่บริษัทที่เสนอขายมีระดับราคาตั้งแต่ 3
ล้านบาทไปจนถึง 20 ล้านบาท โดยมีสัดส่วนแบ่งเป็นบ้านพร้อมขายร้อยละ 70
และที่ดินเปล่าจัดสรรในโครงการร้อยละ 30
ซึ่งสัดส่วนดังกล่าวจะเปลี่ยนแปลงไปตามกระแสความต้องการของผู้บริโภค

นโยบายราคา

บริษัทและเค-วันอาร์คิเทคมีนโยบายในการตั้งราคาให้อยู่ในระดับเดียวกันคู่แข่งขันในตลาด
ทั้งนี้อาจมีการปรับราคาขึ้นหรือลงบ้างเล็กน้อยเพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด

การจัดจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

ในส่วนของการจัดจำหน่ายนั้น เคเอ็มซี มาร์เก็ตติ้ง
เป็นผู้จัดจำหน่ายและดำเนินกิจกรรมด้านการตลาดให้กับโครงการของบริษัทและ เค-วัน อาร์คิเทค
โดยใช้สำนักงานขายซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทและเค-วัน อาร์คิเทค เป็นช่องทางการจัดจำหน่าย
สำนักงานขายดังกล่าวมีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ที่ ถนนสุโขทัย เขตดุสิต กรุงเทพฯ
และมีสาขาย่อยกระจายอยู่ในแต่ละโครงการ
มีพนักงานขายประจำอยู่คอยให้บริการและอำนวยความสะดวกแก่ลูกค้าและผู้สนใจเข้าชมโครงการ
นอกจากนี้ เคเอ็มซี มาร์เก็ตติ้ง ยังใช้สื่อต่างๆเพื่อสนับสนุนการจัดจำหน่าย ได้แก่ สื่อสิ่งพิมพ์
(หนังสือพิมพ์) ป้ายโฆษณากลางแจ้ง และอินเตอร์เน็ตภายใต้ชื่อ www.kmc.co.th หรือ
www.krisadanakorn.co.th

3.1.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  ขั้นตอนการผลิต

บริษัทจะดำเนินการรวบรวมและจัดซื้อที่ดินผืนใหญ่แล้วนำมาแบ่งจัดสรรเป็นแปลงๆ
และพัฒนาให้มีถนนระบบสาธารณูปโภคครบถ้วนก่อน แล้วจึงขายแก่ผู้ซื้อรายย่อย
ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

  1. การจัดซื้อที่ดิน

เจ้าหน้าที่ของบริษัท หรือเค-วัน อาร์คิเทค
จะทำการศึกษาเพื่อคัดเลือกทำเลที่เหมาะสมโดยคำนึงถึงศักยภาพของความเจริญที่จะมีขึ้นในอนาคต
ไปควบคู่กันกับการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จากนั้น ฝ่ายประสานงานของบริษัท
หรือเค-วัน อาร์คิเทค จะจัดการติดต่อเจ้าของที่ดินรายย่อยผ่านตัวแทนของบริษัทเพื่อรวบรวมที่ดิน
ทั้งนี้เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงการต่อรองเพื่อเพิ่มราคาที่ดินที่อาจเกิดขึ้นได้ถ้ากระทำในนามบริษัทเอง
ตัวแทนเหล่านี้ไม่มีความเกี่ยวข้องใดๆ กับบริษัท
โดยตัวแทนจะได้รับค่าตอบแทนในลักษณะของค่านายหน้าจากผู้ขายที่ดินซึ่งเป็นไปตามปกติธุรกิจ
จากนั้นเมื่อสามารถติดต่อและเจรจากับเจ้าของที่ดินจนได้เงื่อนไขที่พอใจและสะสมที่ดินจนมีจำนวนเพียงพอที่จะนำไปพัฒนาโครงการต่อแล้ว
บริษัทหรือ เค-วัน อาร์คิเทคจะเจรจาเพื่อทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้
ในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ จะกระทำในนามของบริษัท หรือ เค-วัน อาร์คิเทค ทั้งหมด

2.  แผนงานพัฒนาสาธารณูปโภค

บริษัท และ เค-วัน อาร์คิเทค มีแผนงานพัฒนาสาธารณูปโภคดังนี้

-   งานถมดินแปลงที่ดินและแนวถนน

-   งานวางท่อระบายน้ำและบ่อพัก

-   งานบดอัดลูกรังและหินคลุกถนน

-   งานถนนคอนกรีต

-   งานวางท่อประปา

-   งานวางคันหินและทางเท้า

-   งานไฟฟ้า ซึ่งได้แก่ การปักเสาไฟฟ้า และพาดสายไฟฟ้า

-   งานรั้วโครงการ

-   งานบ่อตรวจคุณภาพ

-   งานตกแต่งภูมิทัศน์

-   งานซุ้มโครงการ/สโมสร/สระว่ายน้ำ

3.  การบริหารการขายและการก่อสร้างบ้าน

เคเอ็มซี มาร์เก็ตติ้ง เป็นผู้บริหารการขายให้กับโครงการของบริษัทและเค-วัน อาร์คิเทค
ส่วนงานก่อสร้างบ้านนั้น เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จะเป็นผู้จัดการงานรับเหมาก่อสร้าง
โดยในกรณีบ้านพร้อมขายนั้นบริษัทและเค-วัน อาร์คิเทค จะเป็นผู้ว่าจ้างให้ เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
จัดการงานรับเหมาก่อสร้างให้ ส่วนในกรณีบ้านสั่งสร้างนั้น ลูกค้าจะเป็นผู้ทำสัญญาให้เค เอ็ม ซี
อาร์คิเทค จัดการงานรับเหมาก่อสร้างให้

  มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม

บริษัทและเค-วัน อาร์คิเทค ให้ความสำคัญต่อผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับสิ่งแวดล้อมในขณะก่อสร้าง
เช่น การกำหนดพื้นที่ผังโครงการ โดยจัดให้มีพื้นที่โล่งส่วนกลาง
การวางผังโครงการที่ไม่หนาแน่นเกินไป
การก่อสร้างอาคารและจัดสรรที่ดินโดยคำนึงถึงพระราชบัญญัติการผังเมือง
และพระราชบัญญัติการควบคุมอาคาร ซึ่งบริษัทจะดำเนินตามผังจัดสรรตามที่ยื่นเสนอต่อกรมที่ดิน
และปฏิบัติตามระเบียบผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่นำเสนอต่อสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมทั้งนี้
เพื่อลดผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นได้จากการดำเนินงาน นอกจากนี้ บริษัทและเค-วัน
อาร์คิเทค ยังมีระบบการจัดการสิ่งแวดล้อมที่มีประสิทธิภาพ อาทิเช่น

1.  มลภาวะทางอากาศ

-   จัดให้มีการทำความสะอาดรอบบริเวณพื้นที่
    โดยการกวาดพื้นและใช้น้ำพรมเพื่อป้องกันมิให้เกิดการฟุ้งกระจายขณะทำการกวาด

-   จัดให้มีรถบรรทุกน้ำ เพื่อพรมหรือลาดพื้นที่ที่มีปริมาณฝุ่นฟุ้งกระจาย

-   จัดให้มีการขึงตาข่ายหรือกั้นผ้าใบรอบบริเวณก่อสร้าง เพื่อลดมลพิษทางอากาศ

-   จัดหารถเก็บขยะตามจำนวนเหมาะสมในแต่ละโครงการ

2.  มลภาวะน้ำเสีย

-   จัดให้มีบ่อตกตะกอนบริเวณที่มีการผสมปูน เพื่อให้เศษปูนตกตะกอนก่อนที่จะระบายน้ำทิ้ง
    ลงท่อระบายน้ำ

-   จัดให้มีบ่อบำบัดน้ำเสีย
    เพื่อทำการบำบัดน้ำเสียให้มีคุณภาพก่อนที่จะมีการระบายสู่แหล่งน้ำธรรมชาติ

3.  วัตถุดิบเหลือใช้

    -   มีการจำหน่ายเศษปูนที่เหลือในขณะก่อสร้างให้กับบุคคลภายนอก เพื่อใช้ทำถนนหรือถมที่
        ส่วนเศษเหล็กและลวดนั้น ได้เร่งจำหน่ายเพื่อนำไปหล่อหลอมเป็นเหล็กใหม่

    2.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ 31 ธันวาคม 2546 บริษัท และ เค-วัน
อาร์คิเทคมีงานที่ยังไม่ได้ส่งมอบซึ่งมีรายละเอียดดังที่แสดงในตารางในหน้า 2.3-5

1.  ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

    1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท
ดำเนินธุรกิจจัดการการรับเหมาก่อสร้างและปลูกสร้างบ้าน
ซึ่งเป็นธุรกิจที่ช่วยสนับสนุนธุรกิจด้านการค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทและ เค-วัน
อาร์คิเทค ทั้งนี้เนื่องจากงานรับเหมาก่อสร้างเกือบทั้งหมดของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
เป็นการรับเหมาก่อสร้างบ้านให้แก่ลูกค้าซึ่งซื้อที่ดินของบริษัทและ เค-วัน อาร์คิเทค โดยเค เอ็ม ซี
อาร์คิเทค จะทำการว่าจ้างผู้รับเหมารายย่อยให้ดำเนินการก่อสร้างให้
และจ่ายผลตอบแทนให้ผู้รับเหมาในลักษณะของการคิดเหมาค่าจ้างแรงงาน
การดำเนินงานของของผู้รับเหมารายย่อยเหล่านี้จะอยู่ภายใต้การควบคุมดูแลของเจ้าหน้าที่ของเค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค

2.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

    1.  ภาพรวมของธุรกิจ

        ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างนั้น สามารถแบ่งประเภทของออกได้เป็น 3 ประเภทหลัก
        ดังต่อไปนี้

  1. งานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัย

  2. งานก่อสร้างประเภทพาณิชยกรรม

  3. งานก่อสร้างประเภทอุตสาหกรรมและอื่นๆ

สำหรับงานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยนั้น
ผู้รับเหมาก่อสร้างสำหรับงานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยแบ่งประเภท ออกได้เป็น บริษัทรับสร้างบ้าน
และผู้รับเหมารายย่อย ซึ่งจากการประชุมเชิงวิเคราะห์ของกลุ่มบริษัทรับสร้างบ้าน ณ
ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ในปี 2545 พบว่า สัดส่วนของผู้ที่ใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้าน
สามารถแบ่งได้ดังนี้

  ------------------------ ---------------------- ------------------------
  ระดับราคาตลาดรับสร้างบ้าน    ระดับราคา               สัดส่วนผู้ที่ใช้บริการ

  1. ตลาดระดับล่าง           ต่ำกว่า 1 ล้านบาท         20

  2. ตลาดระดับกลาง-ล่าง      1-2 ล้านบาท             50

  3. ตลาดระดับกลาง-บน       2-3 ล้านบาท             20

  4. ตลาดระดับบน            3 ล้านบาทขึ้นไป           10

  รวม                                             100
  ------------------------ ---------------------- ------------------------

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย และธนาคารอาคารสงเคราะห์

ณ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทรับสร้างบ้านในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่ได้รับจัดตั้งเป็นนิติบุคคล
มีจำนวนประมาณ 100 บริษัท นอกจากนี้ยังมีผู้รับเหมาอิสระ
ซึ่งไม่ได้จัดจั้งเป็นนิติบุคคลอย่างชัดเจนอีกเป็นจำนวนมาก

แนวโน้มทางเศรษฐกิจของธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

ภาคก่อสร้างมีการขยายตัวต่อเนื่องจากปีที่แล้ว
ตามสถานการณ์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น เนื่องจากดอกเบี้ยต่ำ
และมาตรการรัฐบาลในการกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยและช่วยเหลือธุรกิจในภาคการก่อสร้าง
รวมทั้งนโยบายการให้สินเชื่อของสถาบันการเงินที่มุ่งขยายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
ปัจจัยที่เป็นเครื่องชี้ที่แสดงให้เห็นถึงความเคลื่อนไหวของภาคก่อสร้าง มีดังต่อไปนี้

1.  พื้นที่รับอนุญาตก่อสร้างในเขตเทศบาลทั้งประเทศในไตรมาสที่ 3 ของปี 2546 (ก.ค. –
    ก.ย. 2546) เพิ่มขึ้นร้อยละ 38.6 จากในช่วงเดียวกันของปีก่อน
    โดยพื้นที่รับอนุญาตก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.8
    ในขณะที่พื้นที่ก่อสร้างประเภทพาณิชยกรรม และประเภทอุตสาหกรรมและอื่นๆ เพิ่มขึ้นร้อยละ
    128.7 และ 24.6 ตามลำดับ ซึ่งการเพิ่มขึ้นดังกล่าวนั้นเป็นการเพิ่มขึ้นในทุกภาคของประเทศ

2.  ยอดจำหน่ายวัสดุก่อสร้างภายในประเทศในไตรมาสที่ 3 ของปี 2546 (ก.ค. –
    ก.ย. 2546) มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากในช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากมีโครงการใหม่ๆ
    โดยเฉพาะโครงการบ้านที่อยู่อาศัย ทยอยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น ทำให้ปริมาณการใช้เหล็กเส้น
    เหล็กลวด และ ปูนซีเมนต์ เพิ่มขึ้นร้อยละ 30.6 21.4 และ 4.1 ตามลำดับ

3.  ราคาวัสดุก่อสร้างโดยรวมในปี 2546 (ก.ค. – ก.ย. 2546)
    เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ในช่วงเดียวกันของปีก่อน
    จากความต้องการในภาคก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น
    อย่างไรก็ตามผลของราคายังไม่กระทบต่อภาคการก่อสร้างมากนัก
    เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับที่ต่ำมาก

    3.2.2 ภาวะการแข่งขัน

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2546
ความต้องการผู้ให้บริการงานรับเหมาก่อสร้างยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้
เป็นผลมาจากการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลจากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ (ปีที่ 23
ฉบับที่ 1,863 วันที่ 21-24 ธันวาคม 2546) ระบุว่า
ขณะนี้ผู้ประกอบธุรกิจรับเหมาก่อสร้างบ้านแต่ละรายต่างมีงานล้นมือ
และผู้ประกอบธุรกิจรับเหมาก่อสร้างบ้านบางราย ได้ประกาศหยุดรับงานลูกค้าไว้เป็นการชั่วคราว
เนื่องจากโครงการที่เซ็นสัญญากับลูกค้าไว้ก่อนหน้านี้เริ่มสร้างไม่ทันกำหนดการที่วางไว้
จึงเกรงว่างานที่รับไว้ก่อนหน้านี้จะมีปัญหาไม่สามารถสร้างเสร็จได้ตามสัญญา ดังนั้น คาดว่าในปี
2547 ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างบ้านจะยังคงมีแนวโน้มที่ดี

ลักษณะกลุ่มลูกค้าที่นิยมปลูกบ้านเองนั้น เป็นกลุ่มที่มีเงินออมและมีกำลังซื้อสูง
ซึ่งจากข้อมูลของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า ผู้ใช้บริการรับสร้างบ้านส่วนใหญ่ประมาณร้อยละ
60 จะใช้เงินออมตัวเองทั้งหมดในการปลูกสร้างบ้าน โดยไม่ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเลย
ส่วนอีกร้อยละ 40 จะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
ซึ่งสัดส่วนดังกล่าวมีความแตกต่างจากลักษณะของกลุ่มลูกค้าบ้านจัดสรรซึ่งส่วนใหญ่ คือประมาณร้อยละ
80 ของผู้ซื้อต้องขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน

ในช่วงระหว่างปี 2536-2545 นั้น สถิติจำนวนบ้านที่ปลูกสร้างเอง นั้นมีจำนวนเฉลี่ยประมาณ
25,000 หลัง แต่ราคาค่าก่อสร้างแต่ละหลังได้ปรับเพิ่มขึ้นจากเฉลี่ยราคาหลังละ 800,000 บาท
เป็น 2-3 ล้านบาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ตลาดรับเหมาก่อสร้างบ้าน
มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นในเชิงมูลค่าและราคาถึงกว่า 3 เท่าตัว

  กลยุทธ์ทางการตลาด ที่บริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้าน ใช้อยู่ในปัจจุบันได้ แก่

  1. แบบบ้าน ผู้ประกอบการแต่ละบริษัท
  มักจะใช้จุดขายโดยการมีแบบบ้านมาตรฐานในระดับราคาต่างๆ ให้ลูกค้าได้เลือกในจำนวนมาก
  ประมาณ 40-100 แบบ อย่างไรก็ตามกลยุทธ์ดังกล่าว
  นิยมใช้สำหรับลูกค้าที่สร้างบ้านในราคาระดับกลางถึงสูง เท่านั้น
  ส่วนลูกค้าที่สร้างบ้านในราคาระดับต่ำ จะมีแบบบ้านให้เลือกไม่มากนัก
  แต่ลูกค้าสามารถที่จะขอเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้างหรือต่อเติมได้ตามความต้องการ

  2. คุณภาพการก่อสร้าง ในอดีตผู้ปลูกสร้างบ้านเองส่วนใหญ่จะคำนึงถึงราคาเป็นหลัก
  แต่ในปัจจุบันกลุ่มลูกค้าผู้ปลูกสร้างบ้านมีความรู้ความเข้าใจในรายละเอียดของการปลูกสร้างบ้านมากขึ้น
  และมักมีการขอตรวจสอบรายการหรือรายละเอียดต่างๆ มากขึ้น ดังนั้น
  บริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้านจึงหันมาให้ความสำคัญกับคุณภาพงานก่อสร้างเป็นจุดขายมากขึ้น เช่น
  การตั้งเจ้าหน้าที่ตรวจสอบ และควบคุมคุณภาพในทุกขั้นตอนของการก่อสร้าง
  การรับประกันคุณภาพโครงสร้างอาคารให้กับลูกค้า เป็นระยะเวลา 5-30 ปี เป็นต้น

  3. การให้บริการ ผู้ประกอบการแต่ละบริษัท จะให้บริการในลักษณะที่ครบวงจรมากขึ้น เช่น
  บริการจัดหาที่ดินให้ลูกค้า บริการจัดสวน บริการออกแบบและตกแต่งภายใน เป็นต้น
  สำหรับกลยุทธ์ที่นิยมนำมาใช้มาก ในการสร้างความประทับใจให้กับลูกค้าในปัจจุบัน คือ
  บริการจัดทำรายงานความคืบหน้าของการก่อสร้างบ้านให้ลูกค้าได้ทราบเป็นระยะๆ

  4. ลูกค้าเก่าแนะนำลูกค้าใหม่
  บริษัทรับสร้างบ้านมักจะสร้างความประทับใจให้กับลูกค้าเก่าทั้งในด้านคุณภาพของการก่อสร้างบ้านและการให้บริการต่างๆ
  จนลูกค้าช่วยโฆษณาในลักษณะปากต่อปากให้กับบริษัท
  ซึ่งบางบริษัทจะมีการจัดของสมนาคุณให้กับลูกค้าเก่าเป็นการตอบแทน

บริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้านที่มีส่วนแบ่งทางการตลาดในสัดส่วนที่สูง จำนวน 10 บริษัท ได้แก่ 1)
ซีคอนส์
2) โรแยลเฮาส์ 3) แลนดี้โฮม 4) บิวท์ ทู บิวส์ 5) โมเดิร์น กรุ๊ป 6) มีนบุรี รับสร้างบ้าน 7)
เมคเคอร์ แอนด์ เดคเคอร์
8) โฟร์พัฒนา 9) เฮอริเทจ และ 10) ปทุมดีไซน์ฯ มียอดขาย
และอัตราการขยายตัวดังตารางต่อไปนี้

+------------------+----------------+----------------+----------------+
| ชื่อบริษัท           | ยอดขายปี 2545   | ยอดขาย ปี 2546  | อัตราการขยายตัว  |
|                  |                |                |                |
|                  | (จำนวนหลัง)     | (จำนวนหลัง)     | (ร้อยละ)        |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| ซีคอน             | 380            | 500            | 31.58          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| โรแยลเฮาส์        | 350            | 450            | 28.57          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| แลนดี้โฮม          | 280            | 350            | 25.00          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| เฮอริเทจ          | 70             | 100            | 42.86          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| บิวท์ ทู บิวส์        | 180            | 220            | 22.22          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| เมคเคอร์ แอนด์     | 120            | 180            | 50.00          |
| เดคเคอร์          |                |                |                |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| โฟร์พัฒนา          | 180            | 250            | 38.89          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| ปทุมดีไซน์ฯ         | 130            | 210            | 61.54          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| โมเดิร์น กรุ๊ป       | 100            | 180            | 80.00          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| มีนบุรี รับสร้างบ้าน   | 90             | 120            | 33.33          |
+------------------+----------------+----------------+----------------+

ที่มา: หนังสือพิมพ์ ประชาชาติธุรกิจ (วันที่ 29 ธ.ค. 2546)

ปัญหาและอุปสรรคของธุรกิจรับเหมาสร้างบ้านในปัจจุบัน

  1. ขาดแคลนแรงงานฝีมือก่อสร้าง
  ภาวะการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำให้มีการจ้างแรงงานฝีมือก่อสร้างเพิ่มมากขึ้น
  ส่งผลกระทบต่อธุรกิจรับเหมาก่อสร้างบ้าน ทำให้ต้นทุนค่าจ้างแรงงานฝีมือเหล่านี้สูงขึ้น

  2. ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น วัสดุก่อสร้างได้มีการปรับราคาขายอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2544
  เป็นต้นมา โดยเฉพาะ วัสดุประเภท ปูนซิเมนต์ เหล็ก และไม้
  การปรับราคาดังกล่าวส่งผลทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างของบริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้านสูงขึ้นตามไปด้วย

  3. ขาดข้อมูลในวงการตลาดรับสร้างบ้าน
  ในปัจจุบันบริษัทรับสร้างบ้านยังไม่มีฐานข้อมูลในด้านอุปสงค์และอุปทานของตลาดเท่าที่ควร
  ขาดการรวมศูนย์ข้อมูลที่เป็นระบบ แต่ละบริษัทต่างก็หาข้อมูลกันเอง ทำให้ต้นทุนด้านข้อมูลสูง
  และการวางแผนธุรกิจของบริษัทมีความไม่แน่นอนสูง

  4. ผู้บริโภคขาดความเข้าใจในเรื่องต้นทุนการก่อสร้างระหว่างบริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้าน
  และผู้รับเหมาอิสระ

  ที่ผ่านมาผู้บริโภคมักมองว่าการสร้างบ้าน
  โดยใช้บริการของบริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้านมีราคาสูงกว่าบริการของผู้รับเหมาอิสระ
  เนื่องจากเข้าใจว่าผู้รับเหมาอิสระไม่มีต้นทุนในเรื่องค่าใช้จ่ายในการบริหารสำนักงาน
  จึงรับงานได้ถูกกว่า แต่ในความเป็นจริงแล้ว ผู้บริโภคจะต้องแบกรับต้นทุนความเสี่ยง
  ในเรื่องคุณภาพและมาตรฐานการก่อสร้าง ที่ด้อยกว่าบริษัทรับสร้างบ้าน

  5. การรับรองมาตรฐานก่อสร้าง ปัจจุบัน ยังไม่มีหน่วยงาน/ สมาคม
  ที่ทำหน้าที่ในการตรวจสอบและรับรองมาตรฐานการก่อสร้างของบริษัทรับเหมาก่อสร้างบ้าน
  เพื่อเป็นแนวทางในการตัดสินใจคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านของลูกค้า
  อันจะทำให้ลูกค้าเกิดความมั่นใจมากขึ้น

คู่แข่งขัน

ปัจจุบัน เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ยังไม่มีคู่แข่งทางตรง
เนื่องจากงานส่วนใหญ่เป็นการรับสร้างบ้านพร้อมขายให้กับบริษัทและเค-วัน อาร์คิเทค
แต่มีคู่แข่งทางอ้อมได้แก่ บริษัทรับสร้างบ้าน และผู้รับเหมาอิสระ ซึ่งปัจจุบันยังไม่มีบทบาทมากนัก
อย่างไรก็ดี เพื่อควบคุมคุณภาพของโครงการบริษัทจะกำหนดให้บริษัทรับสร้างบ้าน
และผู้รับเหมาอิสระที่จะมาสร้างบ้านให้กับลูกค้าของโครงการของบริษัทและเค-วัน อาร์คิเทค
ต้องส่งแบบบ้านให้บริษัทและเค-วัน อาร์คิเทค พิจารณาอนุมัติก่อน ทั้งนี้การดำเนินการดังกล่าว
จะทำให้การใช้บริการจากบริษัทรับสร้างบ้าน และผู้รับเหมาอิสระมีความล่าช้า
และยุ่งยากกว่าการใช้บริการจาก เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค

ปัจจัยที่ทำให้ประสบความสำเร็จ

การดูแลและบริการลูกค้าทั้งก่อนการขายและหลังการขายด้วยความสุภาพและจริงใจ และ
ความสามารถในการจัดการเพื่อให้ลูกค้าได้รับบ้านที่มีคุณภาพในระดับมาตรฐาน ภายในเวลาที่กำหนด

กลยุทธ์การตลาด

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทคยังไม่ได้ดำเนินนโยบายการตลาดอย่างเต็มที่
เนื่องจากกำลังการผลิตเกือบทั้งหมดในปัจจุบันถูกใช้ไปในการดำเนินงานรับสร้างบ้านพร้อมขายให้กับบริษัทและเค-วัน
อาร์คิเทค
สำหรับกำลังการผลิตในส่วนที่เหลือนั้นใช้ไปในการสร้างบ้านแบบสั่งสร้างให้กับลูกค้าซึ่งมาซื้อที่ดินในโครงการของบริษัทและเค-วัน
อาร์คิเทค ซึ่งเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ใช้วิธีการขายคู่ไปกับการขายที่ดินในโครงการ

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท

ปัจจุบันกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ได้แก่
กลุ่มลูกค้าที่เข้ามาซื้อบ้านของบริษัทและเค-วัน อาร์คิเทค ซึ่งได้แก่
กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ตั้งแต่ระดับกลางไปจนถึงระดับบน โดยมีสัดส่วนของลูกค้าระดับบนร้อยละ 40
และระดับกลางร้อยละ 60

นโยบายราคา

บริษัทและเค-วันอาร์คิเทคมีนโยบายในการตั้งราคาให้อยู่ในระดับเดียวกันคู่แข่งขันในตลาด
ทั้งนี้อาจมีการปรับราคาขึ้นหรือลงบ้างเล็กน้อยเพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด

การจัดจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

ในส่วนของการจัดจำหน่ายนั้น เคเอ็มซี มาร์เก็ตติ้ง เป็นผู้จัดจำหน่าย
โดยใช้สำนักงานขายของบริษัทและเค-วัน อาร์คิเทคเป็นช่องทางการจัดจำหน่าย
ซึ่งสำนักงานขายดังกล่าวมีสำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ที่ ถนนสุโขทัย เขตดุสิต กรุงเทพฯ
และมีสาขาย่อยกระจายอยู่ในแต่ละโครงการของบริษัท
มีพนักงานขายประจำอยู่คอยให้บริการและอำนวยความสะดวกแก่ลูกค้าและผู้สนใจเข้าชมโครงการ
นอกจากนี้ เคเอ็มซี มาร์เก็ตติ้ง ยังใช้สื่อต่างๆเพื่อสนับสนุนการจัดจำหน่าย ได้แก่ สื่อสิ่งพิมพ์
(หนังสือพิมพ์) ป้ายโฆษณากลางแจ้ง และอินเตอร์เน็ตภายใต้ชื่อ www.kmc.co.th หรือ
www.krisadanakorn.co.th

1.  การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ในการจัดการรับเหมาก่อสร้างบ้านให้แก่ลูกค้าซึ่งซื้อที่ดินของบริษัทและ เค-วัน อาร์คิเทค นั้น เค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค จะทำการว่าจ้างผู้รับเหมารายย่อยให้ดำเนินการก่อสร้างให้
โดยในปัจจุบันผู้รับเหมาก่อสร้างรายย่อยที่รับงานของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค นั้น มีอยู่ประมาณ
30-50 ราย เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
จะคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างโดยพิจารณาจากราคารับเหมาตามที่ยื่นเสนอ
คุณภาพของผลงานที่ผ่านมาในอดีต
และความสามารถที่จะทำงานให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาเป็นสำคัญ ทั้งนี้
ผู้รับเหมาก่อสร้างเหล่านี้จะเป็นผู้จัดจ้างแรงงานก่อสร้าง
และจัดหาอุปกรณ์และวัสดุก่อสร้างเพื่อดำเนินการปลูกสร้างบ้านของลูกค้าตามมาตรฐานที่บริษัทและเค-วัน
อาร์คิเทค กำหนด โดยเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จะช่วยจัดหาวัสดุก่อสร้างบางชนิดให้ เช่น
กระเบื้องปูพื้น สุขภัณฑ์ กระเบื้องมุงหลังคา พรม เสาเข็ม และดวงโคมเนื่องจากเค เอ็ม ซี
อาร์คิเทค สามารถจัดหาวัสดุเหล่านั้นได้ในต้นทุนที่ถูกกว่าและมีคุณภาพดี โดย เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
มีการวางแผนการผลิตล่วงหน้า และจะมีการสั่งซื้อวัสดุเป็นงวดๆ จากร้านค้า ยกเว้นเสาเข็ม ซึ่งเค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค จะสั่งซื้อโดยพิจารณาจากราคาที่ผู้ค้าเสาเข็มยื่นเสนอเข้ามา

สำหรับการจ่ายผลตอบแทนให้ผู้รับเหมารายย่อยเหล่านี้นั้นจะเป็นในลักษณะของการคิดเหมาค่าจ้างแรงงาน
และการดำเนินงานของของผู้รับเหมารายย่อยจะอยู่ภายใต้การควบคุมดูแลของเจ้าหน้าที่ของเค เอ็ม
ซี อาร์คิเทค

ในอนาคต
เนื่องจากบริษัทและบริษัทย่อยมีโครงการที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มอีกหลายโครงการ
จำนวนผู้รับเหมารายย่อยที่รับงานของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ซึ่งปัจจุบันมีอยู่ประมาณ 30-50 รายนั้น
อาจไม่เพียงพอ เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จึงได้เริ่มดำเนินการสรรหาผู้รับเหมารายใหญ่
ที่จะสามารถดำเนินการก่อสร้างให้กับโครงการได้ ตามมาตรฐานที่กำหนด ในราคาที่เหมาะสม

  ขั้นตอนของงานก่อสร้างบ้าน

  ขั้นตอนในการดำเนินงานก่อสร้างบ้านของผู้รับเหมาก่อสร้าง สามารถสรุปได้ดังนี้

  --------------------------------------------------------------------------
  งวดงานก่อสร้างบ้าน   รายละเอียด
  ----------------- --------------------------------------------------------
  งวดที่ 1            ทำงานฐานรากเสาตอม่อ และงานคานคอนกรีตเสริมเหล็ก ชั้นล่างและชั้นบน

  งวดที่ 2            ทำงานเสาชั้นบน งานพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นล่างและชั้นบน
                    งานพื้นสำเร็จรูป และคอนกรีตทับหน้าชั้นล่างและชั้นบน งานคานหลังคา
                    งานระบบประปาและท่อน้ำทิ้งภายใน งานโครงสร้างบันได

  งวดที่ 3            ทำงานโครงสร้างพร้อมทาสี งานติดเชิงชายพร้อมมุงหลังคา
                    และงานก่ออิฐตั้งวงกบชั้นล่าง

  งวดที่ 4            ทำงานก่ออิฐตั้งวงกบชั้นบน งานระบบไฟฟ้าภายใน และงานฉาบปูนภายใน

  งวดที่ 5            ทำงานฉาบปูนภายนอก งานฝ้าเพดานภายนอก งานปูวัสดุผิวหนังทั้งหมด
                    งานติดตั้งบันไดและราวบันได งานระบบไฟฟ้าภายนอก

  งวดที่ 6            ทำงานฝ้าเพดานภายใน งานติดตั้งบานประตู
                    หน้าต่างภายนอกพร้อมกระจกและอุปกรณ์ งานทาสีรองพื้นทั้งหมด

  งวดที่ 7            ทำงานวัสดุผิวพื้นทั้งหมด ติดตั้งบานประตูภายในและอุปกรณ์ทั้งหมด
                    งานพื้นคอนกรีตเสริมเหล็ก วางบนดิน
                    และงานติดตั้งถังบำบัดน้ำเสียและบ่อดักไขมัน

  งวดที่ 8            ทำงานปูหินอ่อนเคาน์เตอร์ งานทาสีจริงทั้งหมด งานติดตั้งสุขภัณฑ์พร้อมอุปกรณ์
                    และทดสอบการรั่วซึม งานติดตั้งดวงโคมพร้อมอุปกรณ์สวิทซ์ ปลั๊ก
                    และสวิทซ์บอร์ด งานระบายน้ำภายนอก
                    งานติดตั้งสายเมนนอกและทดสอบระบบไฟฟ้า และเก็บงานตามแบบทั้งหมด
  --------------------------------------------------------------------------

ปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อการจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง ได้แก่ ฤดูฝน
เนื่องจากการที่ฝนตกอาจส่งผลให้งานก่อสร้างของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ล่าช้ากว่ากำหนด

  แนวทางการป้องกันผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค วางแผนการก่อสร้างอย่างเต็มกำลังในช่วงที่ไม่มีฝน
และเนื่องจากโดยส่วนใหญ่บริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความชำนาญและเชื่อถือได้ในด้านการสร้างบ้านมาดำเนินการก่อสร้างให้
ซึ่งผู้รับเหมาก่อสร้างที่บริษัทว่าจ้างจะได้มีการวางแผนการใช้วัสดุก่อสร้างเป็นอย่างดีอยู่แล้ว
ทำให้บริษัทไม่ประสบปัญหาด้านการปรับราคาของวัสดุก่อสร้างเท่าใดนัก นอกจากนี้
ในกรณีที่บริษัทต้องสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างบางชนิดเป็นจำนวนมากในนามของบริษัทเอง
ก็จะสามารถกระทำได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เนื่องจากบริษัทมีความสัมพันธ์อันดีกับผู้ผลิตในฐานะลูกค้ารายใหญ่ มีปริมาณการสั่งซื้อเป็นจำนวนมาก
และสม่ำเสมอ จึงไม่ประสบกับปัญหาการขาดแคลนวัสดุก่อสร้าง
และการปรับราคาอย่างรุนแรงเท่าใดนัก

  มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ให้ความสำคัญต่อผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับสิ่งแวดล้อมในขณะก่อสร้าง โดยเค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค ได้ให้ความร่วมมือกับบริษัทและเค-วัน อาร์คิเทค
ในการปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
และปฏิบัติตามระเบียบผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่นำเสนอต่อสำนักนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อมกระทรวงวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี

นอกจากนี้ เพื่อลดผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นได้จากการดำเนินงาน เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
ได้จัดให้มีระบบการจัดการสิ่งแวดล้อมที่มีประสิทธิภาพ อาทิเช่น

1.  มลภาวะทางอากาศ

    -   จัดให้มีการทำความสะอาดรอบบริเวณพื้นที่
        โดยการกวาดพื้นและใช้น้ำพรมเพื่อป้องกันมิให้เกิดการฟุ้งกระจายขณะทำการกวาด

    -   จัดให้มีรถบรรทุกน้ำ เพื่อพรมหรือลาดพื้นที่ที่มีปริมาณฝุ่นฟุ้งกระจาย

    -   จัดให้มีการขึงตาข่ายหรือกั้นผ้าใบรอบบริเวณก่อสร้าง เพื่อลดมลพิษทางอากาศ

2.  วัตถุดิบเหลือใช้

    -   มีการจำหน่ายเศษปูนที่เหลือในขณะก่อสร้างให้กับบุคคลภายนอก เพื่อใช้ทำถนนหรือถมที่
        ส่วนเศษเหล็กและลวดนั้น ได้เร่งจำหน่ายเพื่อนำไปหล่อหลอมเป็นเหล็กใหม่

        1.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบของ เคเอ็มซี อาร์คิเทค ณ 31 ธันวาคม 2546 มีรายละเอียดดังนี้

+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+
| ชื่อโครงการ¹                | ป     | จำ  | มูลค่าขาย | ม      | ควา    |
|                           | ระเภท | นวน |         | ูลค่าเงิน | มคืบหน้า |
|                           |       |     |         |        |        |
|                           | สินค้า  | ห   |         | ลง     | ของงาน |
|                           |       | น่วย |         | ทุนส่วนที่ |        |
|                           |       |     |         |        | (      |
|                           |       |     |         | ลงท    | ร้อยละ) |
|                           |       |     |         | ุนไปแล้ว |        |
+===========================+=======+=====+=========+========+========+
| 1. โครงการ 10             | บ้านส  | 1   | 1,472   | 969,   | 100    |
|                           | ั่งสร้าง |     | ,135.00 | 193.87 |        |
+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+
| 2.                        | บ้านส  | 2   | 6,331   | 2,480, | 63     |
| โครงการธานนท์มาสเตอร์เพลส   | ั่งสร้าง |     | ,418.00 | 833.85 |        |
| (20/1)                    |       |     |         |        |        |
+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+
| 3.                        | บ้านส  | 2   | 3,722   | 2,168, | 100    |
| โครงการกฤษดามาสเตอร์เพลส   | ั่งสร้าง |     | ,400.00 | 653.51 |        |
| (20/2)                    |       |     |         |        |        |
+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+
| 4. โครงการกฤษดานคร 21     | บ้านส  | 1   | 1,306   | 772,   | 100    |
|                           | ั่งสร้าง |     | ,000.00 | 138.91 |        |
+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+
| 5.                        | บ้านส  | 11  | 28,315  | 1      | 78     |
| โครงก                     | ั่งสร้าง |     | ,455.85 | 6,503, |        |
| ารธานนท์กอล์ฟวิวแอนด์สปอร์ตคลับ |       |     |         | 536.49 |        |
| (25)                      |       |     |         |        |        |
+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+
| 6. โครงการกฤษดาซิตี้ กอล์ฟ วิว | บ้านส  | 1   | 3,119   | 172,   | 5      |
| (26/1)                    | ั่งสร้าง |     | ,000.00 | 207.19 |        |
+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+
| 7. โครงการมารีน่า (27)      | บ้านส  | 2   | 5,380   | 2,585, | 100    |
|                           | ั่งสร้าง |     | ,100.00 | 293.16 |        |
+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+
| 8.                        | บ้านส  | 51  | 114,310 | 3      | 70     |
| โครงการกฤษดาซิตี้เลคแอนด์พาร์ค | ั่งสร้าง |     | ,262.00 | 0,718, |        |
| (30)                      |       |     |         | 910.84 |        |
+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+
| 9.                        | บ้านส  | 2   | 4,227   | 1,233, | 95     |
| โครง                      | ั่งสร้าง |     | ,541.00 | 225.71 |        |
| การกฤษดาไพรเวทเลคแอนด์พาร์ค |       |     |         |        |        |
| (31)                      |       |     |         |        |        |
+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+
| 10.                       | บ้านส  | 9   | 13,163  | 314,   | 0      |
| โครงกา                    | ั่งสร้าง |     | ,500.00 | 952.54 |        |
| รกฤษดาเอ็กซ์คลูซีฟเลคแอนด์พาร์ค |       |     |         |        |        |
| (35)                      |       |     |         |        |        |
+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+
| 11.                       | บ้านส  | 1   | 3,370   | 42,    | 0      |
| โครงการกฤษดามาสเตอร์เพลส   | ั่งสร้าง |     | ,670.00 | 640.19 |        |
| (37)                      |       |     |         |        |        |
+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+
| 12.โครงการกฤษดาเฮอริเทจ    | บ้านส  | 1   | 3,065   | 107,   | 0      |
| เฟส 3² (38/1)             | ั่งสร้าง |     | ,000.00 | 849.82 |        |
+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+
| 13. โครงการ กฤษดา แกรนด์   | บ้านส  | 3   | 11,161  | 215,   | 0      |
| คาสเซิล เลค แอนด์ พาร์ค      | ั่งสร้าง |     | ,643.00 | 000.00 |        |
| (39/2)                    |       |     |         |        |        |
+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+
|                           |       |     | 198,945 | 5      |        |
|                           |       |     | ,124.85 | 8,284, |        |
|                           |       |     |         | 436.08 |        |
+---------------------------+-------+-----+---------+--------+--------+

หมายเหตุ : ¹ตัวเลขหลังเครื่องหมาย / คือหมายเลขเฟสของโครงการที่อยู่ในระหว่างการพัฒนา

²โครงการกฤษดาเฮอริเทจ เฟส 1-2 รวมอยู่กับโครงการ 28