2.1 ปัจจัยความเสี่ยง

2.1.1 ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจภายหลังออกจากแผนฟื้นฟูกิจการ

  เนื่องจากในอดีตที่ผ่านมาในช่วงที่ประเทศไทยประสบปัญหาวิกฤตทางเศรษฐกิจ
  ได้ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและสภาพคล่องของบริษัทฯ ทำให้บริษัทฯ
  ต้องเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการ ทำให้การดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ ประสบปัญหาชะงักงัน
  และขาดความต่อเนื่องในการดำเนินกิจการ ดังนั้นแม้ว่าในปัจจุบันบริษัทฯ
  จะสามารถปฎิบัติตามข้อกำหนดของแผนฟื้นฟูกิจการได้ครบถ้วนแล้ว
  และอยู่ระหว่างการดำเนินการเพื่อขอยกเลิกการฟื้นฟูกิจการ แต่บริษัทฯ
  อาจประสบปัญหาในเรื่องของการดำเนินงานในอนาคต เนื่องจาก ในช่วงที่ผ่านมาบริษัทฯ
  ไม่สามารถดำเนินธุรกิจหลักของบริษัทฯ ได้อย่างต่อเนื่อง ประกอบกับทรัพย์สินต่าง ๆ ซึ่งได้แก่
  ที่ดิน และโครงการต่าง ๆ ของบริษัทฯ ได้ทำการตีโอนให้แก่เจ้าหนี้กลุ่มต่าง ๆ
  เพื่อชำระหนี้ตามแผนที่กำหนดไว้ในแผนฟื้นฟูกิจการ อาจทำให้บริษัทฯ
  ไม่สามารถพัฒนาโครงการต่าง ๆ ในระยะยาวเพื่อสร้างรายได้ที่ต่อเนื่องและมั่นคงได้

  อย่างไรก็ตามที่ผ่านมาบริษัทฯ
  ได้ใช้สิทธิซื้อคืนหลักประกันโครงการจากเจ้าหนี้ตามเงื่อนไขที่ระบุในแผนฟื้นฟูกิจการ
  โดยสิทธิในการซื้อคืนหลักประกันโครงการมีระยะเวลาการใช้สิทธิทั้งสิ้น 5 ปี
  ซึ่งสิทธิดังกล่าวจะหมดลงในวันที่ 20 พฤษภาคม ปี 2550 โครงการที่บริษัทฯ
  ใช้สิทธิซื้อคืนจากเจ้าหนี้นั้นเป็นโครงการที่ดำเนินการไปเสร็จเรียบร้อยแล้ว
  ดังนั้นภายหลังจากที่บริษัทฯ ใช้สิทธิซื้อคืนมาก็สามารถนำออกขายได้ในระยะเวลาอันสั้น
  และพัฒนาโครงการต่อในระยะยาวได้ (รายละเอียดของโครงการที่บริษัทฯ
  ใช้สิทธิซื้อคืนสามารถดูได้จากโครงการที่ตีโอนชำระหนี้และบริษัทฯ
  ใช้สิทธิซื้อคืนเพื่อนำมาพัฒนาและขายข้อ 3.1 )
  สำหรับเงื่อนไขราคาที่ซื้อคืนหลักประกันดังกล่าวนั้น
  เป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาประเมินและราคาตลาดปัจจุบัน ส่งผลให้บริษัทฯ มีต้นทุนที่ต่ำ
  ซึ่งเป็นการเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของบริษัทฯ ทั้งนี้ในปัจจุบันบริษัทฯ
  ยังมีสิทธิในการซื้อคืนหลักประกันโครงการได้อีกจำนวน 2 โครงการได้แก่
  โครงการคันทรี่เชียงราย และโครงการวิลล่า โฮลดิ้ง บางปะกง ซึ่งเป็นที่ดินเปล่าทั้ง 2
  โครงการ นอกจากนั้นแล้ว ในการวางแผนพัฒนาโครงการต่าง ๆ บริษัทฯ
  จะได้มีการพิจารณาวางแผนในการกำหนดราคาที่เหมาะสม แบบบ้านที่ทันสมัย ทำเลที่ตั้งที่ถูกใจ
  และการให้บริการหลังการขายอย่างต่อเนื่องแก่ลูกค้า โดยทีมงานที่มีคุณภาพ
  และมีประสบการณ์มายาวนาน เนื่องจากแม้ว่าในช่วงที่ผ่านมาบริษัทฯ
  จะมีการปรับเปลี่ยนโครงสร้างการถือหุ้นไปจากเดิม แต่บริษัทฯ
  ยังคงรักษาบุคลากรที่เป็นระดับผู้บริหารและพนักงานเดิมไว้ ทำให้บริษัทฯ
  สามารถดำเนินงานได้อย่างต่อเนื่อง และไม่ติดขัด ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ จะส่งผลให้บริษัทฯ
  ได้รับความไว้วางใจจากลูกค้าในการเลือกซื้อบ้านในโครงการของบริษัทฯ
  ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ ลง
  และสามารถรักษาระดับรายได้และกระแสเงินสดภายในบริษัทฯ ได้

  ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจภายหลังออกจากแผนฟื้นฟูกิจการนั้นยังได้รวมถึงการบริหารจัดการภายใต้กลุ่มผู้ถือหุ้นกลุ่มใหม่
  เนื่องจากการปฏิบัติตามข้อกำหนดของแผนฟื้นฟูกิจการ
  ส่งผลให้กลุ่มของผู้ถือหุ้นหลักได้มีการเปลี่ยนแปลงเป็นผู้ถือหุ้นกลุ่มใหม่ได้แก่กลุ่มวรวรรณ
  ซึ่งถือหุ้นทั้งสิ้นในสัดส่วนร้อยละ 34
  การเข้ามาถือหุ้นของกลุ่มผู้ถือหุ้นใหม่อาจส่งผลกระทบต่อนโยบายการดำเนินงานที่สำคัญของบริษัทฯ
  ในปัจจุบัน รวมถึงการกำหนดแนวทางการดำเนินธุรกิจในอนาคตด้วย อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
  ยังคงมีบุคคลากรทั้งในระดับผู้บริหารและพนักงานที่มีคุณภาพและมีประสบการณ์ในการทำงานมายาวนานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  ที่จะทำให้บริษัทฯ
  สามารถกำหนดแนวทางในการดำเนินธุรกิจทั้งในปัจจุบันและในอนาคตได้อย่างมีประสิทธิภาพ

2.1.2ความเสี่ยงจากการที่บริษัทอาจมีเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอ

  ภายหลังจากที่ศาลล้มละลายกลางมีคำสั่งเห็นชอบด้วยแผนฟื้นฟูกิจการของบริษัทฯ เมื่อวันที่ 20
  พฤษภาคม 2545 บริษัทฯ ได้ดำเนินการตามขั้นตอนและกระบวนการต่างๆ
  ตามที่ระบุไว้ในแผนฟื้นฟูกิจการ โดยบริษัทฯ
  ได้ลงทุนก่อสร้างบ้านและพัฒนาที่ดินในโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ ส่งผลให้บริษัทฯ
  ต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนในการพัฒนาโครงการต่างๆ ซึ่งในปี 2547 บริษัทฯ
  ได้รับวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นจำนวน 990 ล้านบาท และในปี 2548
  บริษัทย่อยได้รับอนุมัติวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นจำนวน 280.91 ล้านบาท
  โดยมีโครงการของบริษัทฯ ค้ำประกัน แต่อย่างไรก็ตาม ซึ่ง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 บริษัทฯ
  มีหนี้สินหมุนเวียนเป็นจำนวน 1,003.17 ล้านบาท และหนี้สินระยะยาว 106.67 ล้านบาท
  แต่เนื่องจากแนวทางในการพัฒนาโครงการของบริษัทฯ เป็นไปในลักษณะสร้างไปขายไป
  ดังนั้นปริมาณเงินที่บริษัทฯ
  จะต้องใช้เป็นเงินหมุนเวียนลงทุนล่วงหน้าไปก่อนจะอยู่ในระดับที่ไม่สูงมากนัก
  เนื่องจากเงินหมุนเวียนส่วนหนึ่งบริษัทฯ จะได้รับจากเงินผ่อนชำระค่างวดจากลูกค้าของบริษัทฯ
  ที่ซื้อบ้านไปก่อนหน้านี้แล้ว

  ที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้แก้ไขปัญหาสภาพคล่องตามแนวทางที่กำหนดในแผนฟื้นฟูกิจการ โดยบริษัทฯ
  ได้กู้ยืมเงินจากบุคคลและบริษัทที่เกี่ยวข้องมาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน
  (ตามรายละเอียดในเรื่องรายการระหว่างกันข้อ 11.1) ในปี 2547 บริษัทฯ
  ยังได้รับอนุมัติวงเงินสินเชื่อทั้งระยะสั้นและระยะยาวจากสถาบันการเงิน
  โดยมีทรัพย์สินในโครงการเป็นหลักประกันวงเงินสินเชื่อดังกล่าว
  ซึ่งตลอดระยะเวลาที่ผ่านมานับตั้งแต่ที่บริษัทฯ ได้รับอนุมัติวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินบริษัทฯ
  สามารถจ่ายชำระหนี้ให้แก่สถาบันการเงินได้ตรงตามที่กำหนดไว้ในเงื่อนไขสัญญาเงินกู้ โดย ณ
  วันที่ 31 ธันวาคม 2548 บริษัทฯ มีอัตราส่วนสภาพคล่องเท่ากับ 1.54 เท่า
  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น 2.25 เท่า อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน 0.6
  เท่า และอัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย 6.90 เท่า ดังนั้น ความเสี่ยงจากการที่บริษัทฯ
  อาจมีเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอที่ผ่านมาบริษัทฯ สามารถควบคุมได้

  2.1.3
  ความเสี่ยงของผู้ถือหุ้นที่จะไม่มีสิทธิได้รับเงินปันผลในช่วงระยะเวลาที่บริษัทยังคงอยู่ภายใต้กระบวนการของแผนฟื้นฟูกิจการ

  แผนฟื้นฟูกิจการของบริษัทฯ
  กำหนดไว้ว่าในระหว่างการดำเนินการตามแผนฟื้นฟูกิจการจนถึงวันยกเลิกการฟื้นฟูกิจการ
  ซึ่งมีช่วงระยะเวลาประมาณ 5 ปี โดยนับตั้งแต่วันที่ 20 พฤษภาคม 2545
  ซึ่งเป็นวันที่แผนได้รับความเห็นชอบนั้น ห้ามมิให้บริษัทฯ จ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ
  ดังนั้นในช่วงระยะเวลาดังกล่าวผู้ถือหุ้นจะไม่มีสิทธิได้รับเงินปันผลจนกว่าศาลจะมีคำสั่งให้ยกเลิกการฟื้นฟูกิจการของบริษัทฯ

  เนื่องจากบริษัทฯ สามารถปฏิบัติตามแผนฟื้นฟูกิจการได้ครบถ้วนสมบูรณ์แล้ว เมื่อวันที่ 9 สิงหาคม
  2548 บริษัทฯ จะดำเนินการยื่นคำร้อง ต่อศาลล้มละลายกลางเพื่อขอยกเลิกการฟื้นฟูกิจการ
  ซึ่งบริษัทฯ คาดว่ากระบวนการดังกล่าวจะแล้วเสร็จภายในไตรมาส2 ของปี 2549 ดังนั้นในปี
  2549 หากบริษัทฯ
  ได้รับการยกเลิกการฟื้นฟูกิจการและสามารถดำเนินธุรกิจให้มีผลกำไรได้บริษัทฯ
  ก็จะสามารถพิจารณาจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหุ้นได้

2.1.4 ความเสี่ยงเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้

  บริษัทฯ ได้รับเงินกู้ระยะสั้นจำนวน 20.00 ล้านบาทและเงินกู้ระยะยาวจำนวน 970.00
  ล้านบาทจากสถาบันการเงิน ซึ่งกำหนดระยะเวลาการชำระคืนภายในระยะเวลา 2 ปี
  สิ้นสุดในเดือน กรกฎาคม ปี 2549 ทั้งนี้บริษัทฯ จะต้องดำเนินการลดทุน และเพิ่มทุนตามแผนฟื้นฟู
  และตีส่วนเกินมูลค่าทรัพย์สินทางบัญชีให้แล้วเสร็จสิ้นภายใน 3 เดือนนับจากวันที่เบิกเงินกู้
  และจะต้องดำรงอัตราหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นให้อยู่ในอัตราส่วนไม่เกิน 1.50 เท่า
  โดยมีทรัพย์สินในโครงการเป็นหลักประกัน ดังนั้น บริษัทฯ
  อาจมีความเสี่ยงหากไม่สามารถชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาเงินกู้
  โดยเจ้าหนี้มีสิทธิที่จะคิดดอกเบี้ยในอัตราสูงสุด (ดอกเบี้ยอัตราผิดนัด)
  และมีสิทธิเรียกคืนเงินต้นทั้งหมดทันที หรืออาจทำการฟ้องร้องยึดหลักประกันได้
  ซึ่งจะส่งผลกระทบในทางลบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทฯ และบริษัทย่อยได้ และ ณ วันที่ 31
  ธันวาคม 2548 อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 2.25 เท่า
  ซึ่งก่อให้เกิดความเสี่ยงจากการถูกเรียกชำระหนี้ตามเงื่อนไขการกู้ยืมเงินแต่อย่างไรก็ตาม
  ที่ผ่านมาบริษัทฯ ได้มีการเจรจากับทางสถาบันการเงินเป็นระยะ ๆ ประกอบกับบริษัทฯ
  สามารถจ่ายชำระคืนหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยจ่ายได้ตรงตามกำหนดระยะเวลามาโดยตลอดทำให้บริษัทฯ
  เชื่อว่าบริษัทฯสามารถที่จะเจรจากับสถาบันการเงินได้ บริษัทฯ
  จึงเชื่อว่าบริษัทฯจะไม่ถูกเรียกชำระหนี้ก่อนกำหนด

  อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ได้วางแผนการดำเนินงาน
  และวางกลยุทธ์ที่เหมาะสมเพื่อให้สามารถมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานมาชำระเงินต้นและดอกเบี้ยได้ตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเงินกู้
  โดยบริษัทฯ มีการทบทวนผลการดำเนินงานและภาวะปัจจัยต่าง ๆ
  ที่อาจส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัทฯ เป็นระยะ ๆ
  ซึ่งตลอดระยะเวลาที่ผ่านมานับตั้งแต่ที่บริษัทฯ ได้รับอนุมัติวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินบริษัทฯ
  สามารถจ่ายชำระหนี้ให้แก่สถาบันการเงินได้ตรงตามที่กำหนดไว้ในเงื่อนไขสัญญาเงินกู้และ ณ
  วันที่ 31 ธันวาคม 2548 บริษัทฯ มียอดเงินกู้ระยะยาวและเงินกู้ที่ถึงกำหนดชำระภายใน 1 ปี
  คงเหลือจำนวน 868.93 ล้านบาท ซึ่งแหล่งเงินที่บริษัทฯ
  คาดว่าจะนำมาจ่ายชำระคืนเงินต้นในส่วนนี้จะได้จากยอดขายโครงการที่ เทพารักษ์
  และประชาชื่น ดังนั้น การดำเนินการที่ผ่านมาบริษัทฯ
  มีความสามารถในการจ่ายชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ได้ตรงตามกำหนด จึงส่งผลบริษัทฯ
  ไม่มีปัญหาในการดำรงอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นตามที่กำหนด โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม
  2548 บริษัทฯ มีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเท่ากับ 204.92 ล้านบาท
  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 2.25 เท่า อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน
  0.6 เท่า และอัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย 6.90 เท่า

  2.1.5 ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัตถุดิบ

  ในการดำเนินการที่ผ่านมานั้น บริษัทฯ จะทำการว่าจ้างผู้รับเหมาให้ดำเนินการก่อสร้างทั้งหมด
  หากแต่บริษัทฯ เป็นผู้จัดซื้อวัตถุดิบสำหรับการก่อสร้างเอง ยกเว้นการทำสัญญากับ บริษัท ซุปเปอร์
  สปีด คอนสตรัคชั่น จำกัด ที่เป็นการจ้างเหมารวมค่าวัสดุก่อสร้างด้วย
  เนื่องจากโครงการดังกล่าวเป็นการปรับปรุงซ่อมแซมโครงการเดิมเป็นหลัก (
  ไม่ได้เป็นการก่อสร้างใหม่ ) ซึ่งการว่าจ้างดังกล่าวทำให้บริษัทฯ
  สามารถควบคุมค่าก่อสร้างได้ดีขึ้น

  สำหรับในช่วงปีที่ผ่านมาราคาวัตถุดิบในการก่อสร้าง เช่น เหล็ก และปูนซีเมนต์
  มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างสูงขึ้น
  ประกอบกับการแข่งขันที่รุนแรงของอุตสาหกรรมนี้
  ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ตามต้นทุนการผลิตที่เพิ่มสูงขึ้น
  ซึ่งอาจเป็นสาเหตุทำให้อัตราการเติบโตของผลการดำเนินงานของบริษัทฯ ลดต่ำลง
  หรืออาจส่งผลกระทบจนกระทั่งบริษัทฯ ประสบผลขาดทุนจากการดำเนินงาน
  หากราคาวัตถุดิบที่ใช้ในการก่อสร้างยังคงปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

  อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ เชื่อว่าปัญหาการปรับเพิ่มขึ้นของราคาวัตถุดิบจะส่งผลกระทบกับบริษัทฯ
  ไม่มากนัก เนื่องจาก (1) บริษัทฯ มีระบบจัดซื้อที่สามารถคำนวณการใช้วัตถุดิบล่วงหน้าได้
  ส่งผลให้บริษัทฯ สามารถเลือกซื้อวัตถุดิบได้ในราคาที่ดี ซึ่งบริษัทฯ
  จะจัดซื้อวัตถุดิบเป็นจำนวนที่เพียงพอสำหรับดำเนินการก่อสร้างที่จะต้องใช้จริงในแต่ละโครงการ
  และ (2) โครงการที่ก่อสร้างแล้วส่วนใหญ่ของบริษัทฯ
  เป็นโครงการที่มีการดำเนินการไปแล้วกว่าร้อยละ 50
  และคงเหลือที่จะสร้างต่อไม่มากนักก่อนที่จะนำออกขายได้ ซึ่งในภาวะการณ์ปัจจุบันนี้
  หากพิจารณาถึงต้นทุนการก่อสร้างของบริษัทฯ ผู้บริหารของบริษัทฯ เชื่อว่า บริษัทฯ
  มีต้นทุนโครงการที่ต่ำ อันเป็นผลเนื่องมาจากการที่บริษัทฯ
  ได้ใช้สิทธิในการซื้อสินทรัพย์คืนจากเจ้าหนี้ในราคาที่ต่ำโดยในไตรมาสที่ 2 ปี 2547 บริษัทฯ
  ได้ดำเนินการใช้สิทธิซื้อคืนโครงการ 2 โครงการ ได้แก่ โครงการมายโฮม
  สุวินทวงศ์และโครงการ รอยัลบีช คอนโดมิเนียม การมีต้นทุนโครงการที่ต่ำส่งผลให้บริษัทฯ
  สามารถที่จะรักษาอัตราการเติบโตของบริษัทฯ ไว้ได้
  ดังนั้นความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัตถุดิบอยู่ในระดับที่บริษัทฯ สามารถควบคุมได้