ปัจจัยความเสี่ยง

1.  ความเสี่ยงเกี่ยวกับต้นทุนการผลิต

จากภาวะราคาน้ำมันดิบในตลาดโลกที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดปี 2550
ส่งผลกระทบต่อต้นทุนในการผลิตสินค้าต่าง ๆ เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งรวมทั้งต้นทุนวัสดุก่อสร้าง
และต้นทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะวัสดุก่อสร้างหลัก อาทิ ปูนซิเมนต์
ทั้งในแง่ของต้นทุนเชื้อเพลิงและค่าขนส่ง แม้ว่าผู้ผลิตจะพยายามลดต้นทุนการผลิต
แต่ก็ไม่สามารถชดเชยต้นทุนที่เพิ่มขึ้นได้ทั้งหมด ทำให้ต้องปรับราคาปูนซิเมนต์ในที่สุด
วัสดุก่อสร้างสำคัญอีกตัวที่ปรับราคาคือ เหล็กซึ่งมีสัดส่วนในต้นทุนก่อสร้างประมาณร้อยละ 10
และยังเป็นวัตถุดิบต้นทางของวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ
เนื่องจากปริมาณความต้องการเหล็กในตลาดโลกเพิ่มมากขึ้น
ทำให้ราคาต้นทุนเหล็กแผ่นที่มาใช้ผลิตเหล็กก่อสร้างและเหล็กรูปพรรณต่าง ๆ ขึ้นราคา
ทั้งที่งานก่อสร้างในประเทศไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
และคาดว่าในอนาคตหากโครงการขนาดใหญ่ของรัฐเริ่มดำเนินการ
ความต้องการใช้วัสดุก่อสร้างในประเทศจะเพิ่มขึ้น การปรับราคาขึ้นอีกระลอกคงหลีกเลี่ยงไม่ได้

ปัจจุบันการก่อสร้างทั้งในแนวราบและแนวสูงของบริษัทฯ ที่ได้ดำเนินการไปแล้ว
ต้นทุนการผลิตอยู่ในระดับที่ควบคุมได้ เนื่องจากได้คำนวณค่าเผื่อความเสี่ยงไว้ล่วงหน้าแล้ว
อย่างไรก็ตามสำหรับโครงการใหม่โดยเฉพาะการก่อสร้างในแนวสูงการปรับตัวของวัสดุก่อสร้างมีนัยสำคัญเป็นอย่างมาก
บริษัทฯจึงได้ให้ความสำคัญตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบทั้งด้านสถาปัตยกรรม วิศวกรรม และงานระบบ
ที่เน้นให้อาคารมีความเรียบง่ายขึ้น เลือกใช้วัสดุอย่างมีประสิทธิภาพทั้งในด้านรูปแบบและการใช้งาน
นอกเหนือจากนั้นการวางแผนการผลิตทั้งในด้านระยะเวลาและงบประมาณ
จะทำให้ทราบถึงปริมาณการใช้วัสดุก่อสร้างที่มีจำนวนมาก
ซึ่งบริษัทสามารถเจรจาตกลงเรื่องราคาวัสดุก่อสร้างกับผู้ขายหรือผู้ผลิตได้ล่วงหน้าในระยะเวลาหนึ่ง
และเชื่อว่าการดำเนินการทั้งหมดดังกล่าวสามารถควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการได้

2.  ความเสี่ยงจากอำนาจซื้อที่ชะลอตัวลง

แรงกดดันที่ทำให้กำลังซื้อหดตัวมาจากหลายสาเหตุด้วยกัน อาทิ ราคาน้ำมัน อัตราเงินเฟ้อ
อัตราดอกเบี้ยและสถานการณ์การเมือง ซึ่งมีผลกระทบเชื่อมโยงกันเป็นลูกโซ่
เนื่องจากในสถานการณ์ราคาน้ำมันเพิ่มสูงจะส่งผลให้ภาวะเงินเฟ้อเพิ่มสูงขึ้นด้วย
เพื่อแก้ปัญหาเงินเฟ้อทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยมีแนวโน้มการคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ระดับเดิมหรือเพิ่มขึ้น
เพราะการลดอัตราดอกเบี้ยลงจะทำให้อัตราเงินเฟ้อเร่งตัวขึ้น
ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยที่เป็นช่วงขาขึ้นจะทำให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคลดต่ำลง

ความเสี่ยงจากกำลังซื้อที่ทรงตัวและมีแนวโน้มลดลงนี้ บริษัทฯ
ได้ปรับรูปแบบบ้านเดี่ยวให้มีขนาดเล็กลง โดยยังคงมีพื้นที่ใช้สอยครบถ้วน
ภายใต้การจัดผังโครงการที่มีความโล่ง โปร่ง สบาย เพิ่มสินค้าใหม่ ได้แก่
ทาวน์เฮาส์และบ้านแฝดในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต
นอกเหนือจากอาคารชุดพักอาศัยที่มียอดขายเป็นที่น่าพอใจ
นอกจากนั้นเพื่อให้ลูกค้ามีความมั่นใจในคุณภาพของบ้าน บริษัทฯ
มีระบบตรวจสอบและควบคุมคุณภาพถึง 2 ระดับ คือ
ฝ่ายควบคุมคุณภาพงานจะตรวจสอบคุณภาพของสินค้าในทุกขั้นตอนการผลิตให้เสร็จตามระยะเวลาที่กำหนด
หลังจากบ้านแล้วเสร็จ
คณะกรรมการตรวจงานบ้านเสมือนเป็นลูกค้าจะประเมินภาพรวมของสินค้าว่ามีความสมบูรณ์
ได้คุณภาพพอที่จะเสนอขายหรือไม่
จึงทำให้บริษัทฯมั่นใจว่าจะได้รับการตอบรับจากลูกค้าอย่างต่อเนื่อง
และสามารถลดความเสี่ยงให้อยู่ในระดับต่ำได้

3.  ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการเลือกซื้อเนื่องจากวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไป

จากการศึกษาวิจัยด้านความต้องการและรูปแบบการใช้ชีวิต เพื่อออกแบบพัฒนาโครงการของบริษัทฯ
โดยการสำรวจความคิดเห็นและความต้องการลูกค้าที่เข้าชมโครงการ พบว่า
พฤติกรรมการเลือกซื้อสินค้าและทำเลเปลี่ยนแปลงไปจากอดีตค่อนข้างมาก
โดยเฉพาะคนในเมืองใหญ่ ซึ่งร้อยละ 30 เป็นคนชั้นกลาง มีการศึกษา
ไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง เช่าคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ตเมนท์ในเมือง
มีความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมขนาดเล็กในเมือง (City Condo) อย่างน้อยร้อยละ 25%
เป็นอันดับแรก แทนที่จะซื้อบ้านชั้นเดียวชานเมือง หรือทาวน์เฮาส์เช่นในอดีต
ตลาดที่อยู่อาศัยจึงมีการปรับเปลี่ยนโดยเฉพาะในเมืองใหญ่
ทำให้ความต้องการบ้านเดี่ยวลดลงและไปขยายตัวในอาคารชุดพักอาศัยขนาดเล็ก
ใกล้ระบบขนส่งมวลชนแทน ดังจะเห็นได้จากการขยายตัวที่มากกว่าที่อยู่อาศัยในแนวราบ

นอกเหนือจากนั้น ตลาดที่กำลังเปลี่ยนแปลงอีกตลาด คือ ตลาดสินค้าราคาสูง แม้จะมีจำนวนไม่มาก
แต่ก็มีมูลค่าสูง ซึ่งสินค้าประเภทบ้านพักตากอากาศ บ้านเดี่ยวชั้นดี
หรืออาคารชุดพักอาศัยในเมืองที่มีราคาต่อตารางเมตร 100,000 บาทขึ้นไป
กลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติหรือตัวแทน ทำให้ยังมีความต้องการในตลาดกลุ่มนี้อยู่
วิถีชีวิตที่เปลี่ยนและก้าวไปสู่ชีวิตในเมืองใหญ่ลักษณะคล้ายกันทั่วโลกนี้
หากผู้ประกอบการไม่เปลี่ยนมุมมองของตนเอง
ย่อมมีความเสี่ยงเนื่องจากการผลิตสินค้าผิดกลุ่มตลาดและความต้องการ

บริษัทฯ ได้ตระหนักถึงการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว
จึงได้ปรับน้ำหนักการผลิตสินค้าให้สอดคล้องความพฤติกรรมของผู้ซื้อ
โดยให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการที่เดินทางสะดวก ใกล้ระบบขนส่งมวลชน
มีระบบสาธารณูปโภคครบถ้วน
ขณะเดียวกันได้ปรับเปลี่ยนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยระหว่างแนวราบและแนวสูงให้มีความสมดุลกับความต้องการที่เปลี่ยนไป

4.  ความเสี่ยงเนื่องจากการแข่งขันด้านราคา

ในปี 2550 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ มีตัวเลขยอดขายต่ำกว่าเป้าหมาย
ทำให้ผู้ประกอบแต่ละรายนำกลยุทธ์ด้านการตลาด มาใช้กระตุ้นยอดขาย อาทิ อัตราดอกเบี้ยคงที่
การให้ส่วนลดเงินสด การแถมเฟอร์นิเจอร์ เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
ทำให้เกิดภาวการณ์แข่งขันที่ค่อนข้างสูงในตลาดที่อยู่อาศัยทุกระดับราคา

สภาพดังกล่าวมักจะเกิดขึ้น โดยเฉพาะในเวลาที่เศรษฐกิจของประเทศหดตัวลง ซึ่งบริษัทฯ
ได้ตระหนักถึงเป็นอย่างดี ดังนั้น ก่อนที่จะผลิตสินค้าหรือพัฒนาโครงการ บริษัทฯจะ ให้ความสำคัญ
การจัดหาที่ดิน การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
ออกแบบสินค้าให้เหมาะสมกับลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย และหลังจากโครงการเปิดขาย
การทำโปรโมชั่นเพื่อส่งเสริมการขายเท่านั้นยังไม่เพียงพอ
แต่การสร้างโครงการที่มีความแตกต่างในตราสินค้า (Brand)
เพื่อสื่อถึงกลุ่มเป้าหมายเฉพาะเป็นสิ่งจำเป็น ทำให้บริษัทฯ
มีโครงการที่มีลักษณะเฉพาะแตกต่างกันถึง 4 ลักษณะคือ

-   เดอะเฟิร์ส (The First) บ้านสำหรับคนเก่งงาน เป็นบ้านทันสมัยสำหรับวัยทำงาน
    งบประมาณไม่สูงมากนัก ประมาณ 2-3 ล้านบาท ตัวบ้านแม้จะมีขนาดไม่ใหญ่นัก
    แต่ก็เน้นความโปร่งโล่ง สบาย และประโยชน์สูงสุดจากทุกพื้นที่ใช้สอย

-   เดอะไพรด์ (The Pride) บ้านสำหรับคนเก่งคิด หรือผู้บริหารรุ่นใหม่
    สะท้อนความแตกต่างด้วยดีไซน์ที่โดดเด่นพร้อมฟังก์ชั่นพิเศษหลากหลาย
    ในบรรยากาศสไตล์รีสอร์ทกลางเมือง

-   บ้านกฤษดา (Baan Krisda) บ้านสำหรับคนเก่งคน ที่เป็นผู้บริหารระดับกลางถึงสูง
    ถือเป็นตราสินค้าที่สะท้อนความเป็นกฤษดามหานครที่สุด
    เพราะรวมเอาธรรมชาติอันหลากหลายเข้าไว้ด้วยกัน ไม่ว่าจะเป็นสวนสาธารณะขนาดใหญ่
    ทะเลสาบ และสนามกอล์ฟหรู พร้อมด้วยแบบบ้านที่หรูหรา ภูมิฐาน
    เหมาะสำหรับผู้บริหารอย่างแท้จริง

-   เดอะคริส (The Kris) บ้านสำหรับคนรุ่นใหม่ที่ชอบใช้ชีวิตอย่างคนทันสมัย
    เป็นอาคารชุดพักอาศัยซึ่งถูกออกแบบมาโดยเน้นความเป็นส่วนตัวทั้งในและนอกอาคารเพื่อรองรับวิถีชีวิตของคนเมือง
    พร้อมระบบรักษาความปลอดภัยและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ครบถ้วน

  การสร้างจุดแข็งโดยนำเสนอคุณภาพชีวิตที่เหนือกว่า ที่มิใช่เพียงแค่บ้าน
  ทำให้บริษัทฯสามารถสร้างความเข้าใจและสื่อสารกับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้มากขึ้น
  และเชื่อว่าจะสามารถจัดการความเสี่ยงที่มีอยู่ได้เป็นอย่างดี

5.  ความเสี่ยงจากข้อกฎหมายและข้อกำหนดของรัฐ

ระหว่างปี 2550 มีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดที่อาจมีผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายประการ
กล่าวคือ หลังจากพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา (Escrow Account)
ได้ผ่านความเห็นชอบจากสภานิติบัญญัติแล้ว และคาดว่าจะประกาศใช้ในปี 2551
โดยมีสาระสำคัญเพื่อคุ้มครองเงินดาวน์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์
ทำให้คู่สัญญามีความเชื่อมั่นในการทำธุรกรรมระหว่างกัน
อย่างไรก็ตามผลของการประกาศใช้กฎหมายก็ทำให้ผู้ประกอบการต้องใช้เงินลงทุนหมุนเวียนในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
เพราะไม่สามารถใช้เงินดาวน์ของลูกค้าเหมือนที่เคยเป็นมา

ทั้งนี้นอกจากกฎหมายดังกล่าว คณะกรรมการสิ่งแวดล้อมได้เสนอให้โครงการที่อยู่อาศัย ได้แก่
อาคารชุดพักอาศัยตั้งแต่ 79 ยูนิตขึ้นไป บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ที่มีขนาดโครงการตั้งแต่ 100
ไร่ขึ้นไป หรือ 500 ยูนิต จะต้องจัดพื้นที่สีเขียว สำหรับผู้อยู่อาศัยทุกคนในโครงการ
โดยกำหนดไว้ว่า การใช้เครื่องปรับอากาศทุก 2 ตัน จะต้องปลูกต้นไม้ 1 ต้น ความสูงอย่างน้อย 5
เมตรในแต่ละโครงการ ในขณะที่ผังเมืองได้เพิ่มกำหนดของอาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป
หรือประมาณ 5 ชั้น การขออนุญาตก่อสร้างนั้น
โครงสร้างอาคารจะต้องมีระบบรับแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวเพิ่ม
พื้นที่ที่เข้าข่ายดำเนินการตามข้อกำหนดดังกล่าวมี 22 จังหวัด ซึ่งรวมถึง กรุงเทพฯ ปทุมธานี
นนทบุรี สมุทรปราการ และนครปฐม

การเปลี่ยนแปลงข้างต้น แม้จะเป็นเรื่องดีต่อผู้บริโภคและตลาดโดยรวม
แต่ก็มีผลต่อต้นทุนของผู้ประกอบการเช่นกัน ซึ่งบริษัทฯ ได้ตระหนักถึงความสำคัญนี้ จึงได้
ติดตามความคืบหน้า และมาตรการแก้ไขอย่างใกล้ชิดเพื่อวางแผนและหาแนวทางที่เหมาะสม
เพื่อลดผลกระทบของต้นทุนที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

6.  ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย

  ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยนี้เกิดขึ้นจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยในตลาดในอนาคต
  ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานและกระแสเงินสดของบริษัทและบริษัทย่อย
  บริษัทและบริษัทย่อยมีความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยเนื่องจากมีเงินฝากกับสถาบันการเงิน
  และเงินกู้ยืมเป็นจำนวนมาก
  บริษัทและบริษัทย่อยมิได้ใช้ตราสารอนุพันธ์ทางการเงินเพื่อป้องกันความเสี่ยงดังกล่าว

7.  ความเสี่ยงด้านการให้สินเชื่อ

  บริษัทและบริษัทย่อยมีความเสี่ยงด้านการให้สินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับลูกหนี้และรายได้ยังไม่ถึงกำหนดชำระ
  อย่างไรก็ตามเนื่องจากบริษัทและบริษัทย่อยจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ที่ขายได้กับผู้ซื้อจนกว่าจะได้รับชำระมูลค่าตามสัญญาทั้งหมด
  ดังนั้นบริษัทจึงไม่คาดว่าจะได้รับความเสียหายที่เป็นสาระสำคัญจากการเก็บหนี้