-----------------------------------------------------------------------
  3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

  -----------------------------------------------------------------------

1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง มีลักษณะผลิตภัณฑ์ตามประเภทของธุรกิจแต่ละประเภท ดังนี้

  3.1.1 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย

1) ธุรกิจจัดสรรบ้านและที่ดิน

บริษัทฯ ดำเนินธุรกิจจัดสรรบ้านและที่ดินเพื่อจำหน่าย
เป็นการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยในลักษณะแนวราบในรูปแบบของบ้านเดี่ยว (Detached
House) บ้านแฝด (Duplexed House) และทาวน์เฮ้าส์ (Townhouse)
พร้อมการพัฒนาสาธารณูปโภคต่างๆ ในโครงการ บริษัทฯ มีนโยบายขายบ้านพร้อมที่ดินจัดสรร
ทั้งบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย และบ้านสั่งสร้าง ทั้งนี้ส่วนใหญ่จะขายบ้านที่กำลังก่อสร้างใกล้เสร็จ
เพื่อให้ลูกค้าได้เห็นบ้านในระหว่างสร้างและมีความมั่นใจว่าบ้านจะสร้างเสร็จตามกำหนด
โครงการของกลุ่มบริษัทตั้งอยู่บนที่ดินทำเลบริเวณถนนรอบนอกของกรุงเทพมหานคร
หรือใกล้กับระบบขนส่งมวลชนที่มีอยู่ในปัจจุบัน และจะมีขึ้นในอนาคต
รวมทั้งในต่างจังหวัดที่เป็นศูนย์กลางธุรกิจและแหล่งท่องเที่ยว
ซึ่งเป็นทำเลใหม่ที่มีศักภาพและมีความต้องการบ้านพักอาศัยสูง
ทุกโครงการของกลุ่มบริษัทอยู่ภายใต้แนวความคิด “ศุภาลัย ใส่ใจ สร้างสรรค์ สังคมไทย”
มีแบบบ้านให้เลือกหลากหลาย ที่ได้รับการออกแบบ สวยงาม ไม่ล้าสมัยในรูปแบบ Modern
Classic Style อยู่สบาย ประหยัดพลังงาน และเน้นประโยชน์ใช้สอยอย่างคุ้มค่า ปัจจุบัน
กลุ่มบริษัทจะใช้ชื่อโครงการที่ต่างกันตามลักษณะรูปแบบโครงการ ผลิตภัณฑ์ และกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แตกต่างกัน มีชื่อโครงการต่างๆ
ของกลุ่มบริษัทดังนี้

  โครงการ ศุภาลัย ออร์คิด ปาร์ค

+-------------------+--------------------------------------------------+
| []                | รูปแบบผลิตภัณฑ์ : บ้านเดี่ยว                            |
|                   |                                                  |
|                   | ระดับราคา : 3.59-18.5 ล้านบาท                      |
|                   |                                                  |
|                   | กลุ่มลูกค้า : ลูกค้าระดับกลางขึ้นไป อายุตั้งแต่ 30            |
|                   | ปีขึ้นไปรายได้ประมาณ 70,000 บาทขึ้นไป/เดือน/ครอบครัว     |
+-------------------+--------------------------------------------------+

  โครงการ ศุภาลัย พาร์ควิลล์

+-------------------+--------------------------------------------------+
| []                | รูปแบบผลิตภัณฑ์ : บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์                 |
|                   |                                                  |
|                   | ระดับราคา : 2.5-7.99 ล้านบาท                       |
|                   |                                                  |
|                   | กลุ่มลูกค้า : ลูกค้าระดับกลางขึ้นไป อายุตั้งแต่ 30            |
|                   | ปีขึ้นไปรายได้ประมาณ 50,000 บาทขึ้นไป/เดือน/ครอบครัว     |
+-------------------+--------------------------------------------------+

  โครงการ ศุภาลัย วิลล์

+-------------------+--------------------------------------------------+
| []                | รูปแบบผลิตภัณฑ์ : บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์         |
|                   |                                                  |
|                   | ระดับราคา : 1.8-4.00 ล้านบาท                       |
|                   |                                                  |
|                   | กลุ่มลูกค้า : ลูกค้าระดับกลางขึ้นไป อายุตั้งแต่ 30            |
|                   | ปีขึ้นไปรายได้ประมาณ 40,000 บาทขึ้นไป/เดือน/ครอบครัว     |
+-------------------+--------------------------------------------------+

  โครงการ ศุภาลัย แกรนด์ เลค

+-------------------+--------------------------------------------------+
| []                | รูปแบบผลิตภัณฑ์ : บ้านเดี่ยว                            |
|                   |                                                  |
|                   | ระดับราคา : 3.20-6.56 ล้านบาท                      |
|                   |                                                  |
|                   | กลุ่มลูกค้า : ลูกค้าระดับกลางขึ้นไป อายุตั้งแต่ 25            |
|                   | ปีขึ้นไปรายได้ประมาณ 50,000 บาทขึ้นไป/เดือน/ครอบครัว     |
+-------------------+--------------------------------------------------+

  โครงการ ศุภาลัย สุวรรณภูมิ

+-------------------+--------------------------------------------------+
| []                | รูปแบบผลิตภัณฑ์ : บ้านเดี่ยว                            |
|                   |                                                  |
|                   | ระดับราคา : 5.30-15.99 ล้านบาท                     |
|                   |                                                  |
|                   | กลุ่มลูกค้า : ลูกค้าระดับสูงขึ้นไป อายุตั้งแต่ 36              |
|                   | ปีขึ้นไปรายได้ประมาณ 120,000 บาทขึ้นไป/เดือน/ครอบครัว    |
+-------------------+--------------------------------------------------+

  โครงการ ปาล์มสปริง

+-------------------+--------------------------------------------------+
| []                | รูปแบบผลิตภัณฑ์ : ทาวน์เฮ้าส์                           |
|                   |                                                  |
|                   | ระดับราคา : 1.7-4.0 ล้านบาท                        |
|                   |                                                  |
|                   | กลุ่มลูกค้า : ลูกค้าระดับกลางขึ้นไป อายุตั้งแต่ 25            |
|                   | ปีขึ้นไปรายได้ประมาณ 40,000 บาทขึ้นไป/เดือน/ครอบครัว     |
+-------------------+--------------------------------------------------+

  โครงการ รอยัล ริเวอร์

+-------------------+--------------------------------------------------+
| []                | รูปแบบผลิตภัณฑ์ : บ้านเดี่ยว                            |
|                   |                                                  |
|                   | ระดับราคา : เริ่มต้น 1.65 ล้านบาท                     |
|                   |                                                  |
|                   | กลุ่มลูกค้า : ลูกค้าระดับกลางขึ้นไป อายุตั้งแต่ 25 ปีขึ้นไป      |
|                   | ชาวต่างประเทศรายได้ประมาณ 30,000                   |
|                   | บาทขึ้นไป/เดือน/ครอบครัว                             |
+-------------------+--------------------------------------------------+

  โครงการ ศุภาลัยบุรี

+-------------------+--------------------------------------------------+
| []                | รูปแบบผลิตภัณฑ์ : บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม     |
|                   |                                                  |
|                   | ระดับราคา : 0.59 – 2.69 ล้านบาท                    |
|                   |                                                  |
|                   | กลุ่มลูกค้า : ลูกค้าระดับกลางขึ้นไป อายุตั้งแต่ 25 ปีขึ้นไป      |
|                   | รายได้ประมาณ 15,000 บาทขึ้นไป/เดือน/ครอบครัว          |
+-------------------+--------------------------------------------------+

2) ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย

บริษัทฯ ดำเนินธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย หรือคอนโดมิเนียมเพื่อจำหน่าย
เป็นการพัฒนาโครงการอาคารชุดในลักษณะแนวสูง
โดยโครงการที่พัฒนาจะเลือกทำเลบริเวณใกล้แหล่งสาธารณูปโภคและการคมนาคมที่สะดวก
รวมถึงบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา
โครงการอาคารชุดที่เปิดจำหน่ายจะใช้ชื่อโครงการที่ต่างกันออกไปตามความเฉพาะตัวในรูปแบบผลิตภัณฑ์และกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ในระยะเวลากว่า 20 ปีที่ผ่านมา กลุ่มบริษัทได้พัฒนาและเปิดโครงการมาแล้วทั้งหมด 73 โครงการ
เป็นโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบัน 45 โครงการ ประกอบด้วยโครงการบ้านพักอาศัยแนวราบ 27
โครงการ และโครงการอาคารชุด 18 โครงการ ข้อมูลลักษณะโครงการ มูลค่าโครงการ
จำนวนยูนิต ยอดการขาย และการโอนบ้าน ของแต่ละโครงการ มีดังนี้

  โครงการ ซิตี้โฮม

+-------------------+--------------------------------------------------+
| []                | รูปแบบผลิตภัณฑ์ : คอนโดมิเนียม                         |
|                   |                                                  |
|                   | ระดับราคา : 0.96-4.28 ล้านบาท                      |
|                   |                                                  |
|                   | กลุ่มลูกค้า : ลูกค้าระดับกลางขึ้นไป อายุตั้งแต่ 25 ปีขึ้นไป      |
|                   | รายได้ประมาณ 18,000 บาทขึ้นไป/เดือน/ครอบครัว          |
+-------------------+--------------------------------------------------+

  โครงการ ศุภาลัย ปาร์ค

+-------------------+--------------------------------------------------+
| []                | รูปแบบผลิตภัณฑ์ : คอนโดมิเนียม                         |
|                   |                                                  |
|                   | ระดับราคา : 1.39-3.94 ล้านบาท                      |
|                   |                                                  |
|                   | กลุ่มลูกค้า : ลูกค้าระดับกลางขึ้นไป อายุตั้งแต่ 25 ปีขึ้นไป      |
|                   | รายได้ประมาณ 25,000 บาทขึ้นไป/เดือน/ครอบครัว          |
+-------------------+--------------------------------------------------+

  โครงการ ศุภาลัย เพลส

+-------------------+--------------------------------------------------+
| []                | รูปแบบผลิตภัณฑ์ : คอนโดมิเนียม                         |
|                   |                                                  |
|                   | ระดับราคา : 1.86-10.60 ล้านบาท                     |
|                   |                                                  |
|                   | กลุ่มลูกค้า : ลูกค้าระดับกลางขึ้นไป อายุตั้งแต่ 25 ปีขึ้นไป      |
|                   | รายได้ประมาณ 30,000 บาทขึ้นไป/เดือน/ครอบครัว          |
+-------------------+--------------------------------------------------+

  โครงการ ศุภาลัย คาซา ริวา

+-------------------+--------------------------------------------------+
| []                | รูปแบบผลิตภัณฑ์ : คอนโดมิเนียม                         |
|                   |                                                  |
|                   | ระดับราคา : 2.40-28.00 ล้านบาท                     |
|                   |                                                  |
|                   | กลุ่มลูกค้า : ลูกค้าระดับกลางขึ้นไป อายุตั้งแต่ 30 ปีขึ้นไป      |
|                   | รายได้ประมาณ 50,000 บาทขึ้นไป/เดือน/ครอบครัว          |
+-------------------+--------------------------------------------------+

โครงการของบริษัทฯ ที่พัฒนาเสร็จสมบรูณ์ และโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2553

[TABLE]

หมายเหตุ: L = ที่ดินเปล่า DH = บ้านเดี่ยว SH = ร้านค้า CD = คอนโดมิเนียม,อาคารชุด DP
= บ้านแฝด TH = ทาวน์เฮ้าส์ CB = อาคารพาณิชย์ OT = อาคารสำนักงาน

บริษัทย่อยของบริษัทฯมีโครงการที่เสร็จสมบูรณ์ 4 โครงการ ที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา
และมีโครงการที่ดำเนินการและอยู่ระหว่างการขาย 4 โครงการ
โดยมีการพัฒนาโครงการทั้งแนวราบและแนวสูง ตามรายละเอียดดังนี้

(1) บริษัท หาดใหญ่นครินทร์ จำกัด

[TABLE]

(2) บริษัท ศุภาลัยอิสาน จำกัด

[TABLE]

(3) บริษัท ภูเก็ตเอสเตท จำกัด

[TABLE]

หมายเหตุ: L = ที่ดินเปล่า DH = บ้านเดี่ยว SH = ร้านค้า CD = คอนโดมิเนียม,อาคารชุด DP
= บ้านแฝด TH = ทาวน์เฮ้าส์ CB = อาคารพาณิชย์ OT = อาคารสำนักงาน

3.1.2 ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

บริษัทฯ ดำเนินธุรกิจอาคารสำนักงาน เพื่อให้บริการพื้นที่สำนักงานให้เช่าแก่ลูกค้า
โดยทำเลที่ตั้งของโครงการจะอยู่ในกรุงเทพมหานครบนทำเลศักยภาพที่สามารถเชื่อมต่อศูนย์กลางธุรกิจ
(CBD: Central Business District) ได้ง่าย
และมีสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสาธารณูปโภคและการสื่อสารโทรคมนาคมอย่างครบครัน ปัจจุบัน
บริษัทฯ เปิดอาคารสำนักงานให้เช่า “ศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์” ตั้งอยู่บนถนนพระราม 3
เป็นอาคารสูง 33 ชั้น ประกอบด้วยพื้นที่ให้เช่าประมาณ 42,000 ตารางเมตร พร้อมอาคารจอดรถ
1 อาคาร โดยออกแบบเป็นอาคารสำนักงานที่เน้นความทันสมัย
ด้วยรูปแบบสถาปัตยกรรมที่มีรูปทรงอาคารเป็นวงรี
มีการวางรูปแบบพื้นที่ใช้สอยภายในอาคารให้มีความเหมาะสมและเป็นอาคารประหยัดพลังงาน
ขนาดพื้นที่ให้เช่ามีให้เลือกตั้งแต่ขนาด 118 – 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป

ศุภาลัย แกรนด์ ทาวเวอร์เปิดให้บริการพื้นที่สำนักงานในปี 2549 และณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553
มีผู้เช่าพื้นที่แล้ว 23,438 ตารางเมตร คิดเป็นอัตราให้เช่าประมาณร้อยละ 56
ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด เป็นพื้นที่เช่าที่บริษัทฯ ใช้อยู่ประมาณ 7,484 ตารางเมตร
และเป็นของผู้เช่ารายอื่นประมาณ 15,953 ตารางเมตรหรือคิดเป็นอัตราให้เช่าประมาณร้อยละ 18
และ 38 ตามลำดับ

3.1.3 ธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ท

กลุ่มบริษัทดำเนินธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ทมุ่งเน้นในต่างจังหวัดที่มีศักภาพ ปัจจุบัน บริษัทฯ มีโรงแรม
และรีสอร์ทที่อยู่ภายใต้การบริหารของกลุ่มบริษัท 2 แห่งได้แก่ “ศุภาลัย ป่าสัก รีสอร์ท แอนด์ สปา”
ตั้งอยู่ที่จังหวัดสระบุรีซึ่งใกล้แหล่งท่องเที่ยวทางธรรมชาติ และไม่ไกลจากกรุงเทพมหานคร
มีห้องพักจำนวน 138 ห้องในบรรยากาศแวดล้อมด้วยแมกไม้ สายน้ำ และขุนเขา
พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก และ “ศุภาลัย รีสอร์ท แอนด์ สปา ภูเก็ต” ตั้งอยู่ที่จังหวัดภูเก็ต
เป็นโรงแรมระดับ 4 ดาว มีห้องพักจำนวน 182 ห้อง ทั้งแบบห้อง Deluxe และแบบ Pool side
Villa มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นชาวต่างประเทศเป็นหลัก

3.2 การตลาด ภาวะการแข่งขัน และแนวโน้มอุตสาหกรรม

3.2.1 ลักษณะตลาด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยซึ่งประกอบด้วยผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากและหลากหลายขนาด
ประกอบกับพฤติกรรมและกระบวนการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในปัจจุบัน
ที่ใช้เหตุผลมาใช้ประกอบการตัดสินใจ เช่น ราคาที่อยู่ในความสามารถชำระได้
ทำเลที่ตั้งตรงความต้องการ คุณภาพและมาตราฐานของบ้าน
รูปแบบโครงการและแบบบ้านที่ตอบสนองความต้องการ รวมทั้งชื่อเสียงของผู้ประกอบการ เป็นต้น
ทำให้ผู้ประกอบการต่างๆ มีการแข่งขันกันทั้งในด้านการออกแบบ คุณภาพของสินค้าและบริการ
สภาพแวดล้อมและสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ
รวมทั้งการแข่งขันกันในด้านราคาในบางกลุ่มสินค้า ซึ่งถือได้ว่าบริษัทฯ มีคู่แข่งหลายราย
ทั้งที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ และยังมีบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
และผู้ประกอบการรายย่อยอื่นๆ อีกมาก ซึ่งการเป็นคู่แข่งจะขึ้นอยู่กับลักษณะสินค้า
รูปแบบและคุณภาพสินค้า ทำเลที่ตั้งของโครงการ และราคาสินค้า บริษัทฯ
มีศักยภาพและความสามารถในการแข่งขันกับผู้ประกอบการรายอื่นๆ
โดยกำหนดกลยุทธ์ในการแข่งขันของบริษัทฯไว้ดังนี้

1) กลยุทธ์การแข่งขัน

  กลยุทธ์ด้านสินค้าและบริการ

-   ให้ความสำคัญเกี่ยวกับการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการที่มีศักยภาพ
    ตามแนวโน้มการขยายตัวของชุมชน และแผนการขยายเครือข่ายคมนาคมในอนาคต
    เน้นคุณภาพของการวางผัง รูปลักษณ์ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก
    เน้นการออกแบบบ้านมีรูปแบบลักษณะ Modern Classic ที่ดูไม่ล้าสมัย
    เน้นประโยชน์ใช้สอยสำหรับครอบครัว ควบคู่กับการประหยัดพลังงาน
    ความมั่นคงแข็งแรงคงทนในระยะยาว และไม่มีพื้นที่สูญเปล่า
    ตลอดจนให้ความสำคัญกับการสร้างสังคมคุณภาพในโครงการ
    ด้วยการมีกิจกรรมส่งเสริมความสัมพันธ์ในครอบครัวและชุมชนในโครงการ

-   ผลิตสินค้าครอบคลุมที่อยู่อาศัยหลายประเภท เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์
    คอนโดมิเนียม และหลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมถึงต่างจังหวัด
    ซึ่งเป็นทำเลใหม่ที่มีศักยภาพและมีความต้องการบ้านพักอาศัยสูง
    เพื่อเป็นการสนองความต้องการของตลาดและเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน

กลยุทธ์สร้างความแตกต่างของสินค้าและบริการ

-   พัฒนานวัตกรรมในสินค้าของ “ศุภาลัย” อย่างต่อเนื่อง
    เช่นการเลือกวิธีการก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพ ได้คุณภาพมาตรฐานสากล
    การเลือกใช้วัสดุคุณภาพ
    ออกแบบบ้านและอาคารให้สอดรับกับการอนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อม
    การพัฒนาระบบตรวจรับและบริการหลังการขายที่เป็นเลิศเพื่อสร้างความพึงพอใจของลูกค้าสูงสุด

-   ปรับสินค้าของบริษัทฯ
    ในแต่ละโครงการให้มีความเหมาะสมกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจเปลี่ยนแปลงไป เช่น
    ลดขนาดของสินค้าและวัสดุฟุ่มเฟือย เพื่อสามารถเสนอสินค้าที่มี Price–performance
    ที่ดีขึ้นให้แก่ลูกค้า

-   พัฒนานวัตกรรมด้านระบบการบริการลูกค้า
    เพื่ออำนวยความสะดวกสบายของลูกค้าทั้งก่อนการขายและหลังการขาย เช่น
    พัฒนาระบบการจองแบบออนไลน์ให้ลูกค้าสามารถดูผังยูนิตและตัดยูนิตจองแบบออนไลน์
    ทำให้บริการชัดเจนและรวดเร็วขึ้น และพัฒนาระบบการชำระเงินที่หลากหลาย เช่น
    การชำระผ่านตู้เอทีเอ็ม โดยใช้บัตร Supalai VIP Card ที่มีบาร์โค้ด
    การชำระเงินโดยวิธีตัดบัญชีหรือบัตรเครติด เป็นต้น

กลยุทธ์ด้านราคาสินค้า (Price)

-   พัฒนากลยุทธ์ด้านราคา โดยนำหลักการเงินเข้ามาผสมผสานกับการตลาด ในการตั้งราคาสินค้า
    เพื่อให้สามารถแข่งกับคู่แข่งในละแวกใกล้เคียง เพื่อให้เกิดความได้เปรียบด้านผลิตภัณฑ์ ราคา
    และความพึงพอใจของลูกค้า และเพื่อให้เกิดการ trade-off
    ระหว่างจำนวนยูนิตที่ขายได้และกำไรขั้นต้น ที่ก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่บริษัทฯ

กลยุทธ์การสร้างความเชื่อมั่นแก่ลูกค้า

-   พัฒนาโครงการและการก่อสร้างที่อยู่ระหว่างดำเนินการให้แล้วเสร็จ
    และส่งมอบให้แก่ลูกค้าตามกำหนด

-   นำระบบมาตรฐานสากล ISO 9001 : 2000
    มาเป็นเครื่องมือบริหารงานสำหรับโครงการบ้านจัดสรร และโครงการอาคารชุด
    เพื่อสร้างมาตรฐานสินค้าและการทำงาน
    การตรวจสอบกระบวนการทำงานและควบคุมคุณภาพงานของผู้รับเหมา ผู้รับจ้าง ที่ปรึกษา
    ตลอดจนซัพพลายเออร์ต่างๆ
    โดยมีทีมงานตรวจสอบทุกขั้นตอนของการก่อสร้างและติดสติ๊กเกอร์ผ่านการตรวจสอบคุณภาพ
    (QC Sticker) เพื่อตรวจสอบก่อนการส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า
    พร้อมออกใบรับประกันให้กับลูกค้าเพื่อสร้างความมั่นใจในสินค้าและบริการหลังการขาย

กลยุทธ์การส่งเสริมการขาย (Promotion)

-   จัดกิจการส่งเสริมการขายและการตลาดในเหมาะสมในแต่ละโครงการอย่างต่อเนื่องเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้าด้วยการใช้
    Aggressive Pricing Strategy สำหรับบางยูนิต/โครงการ

2) กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ เป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อแตกต่างกันไปตามลักษณะของธุรกิจ ดังนี้

  (1) โครงการบ้านพักอาศัยและคอนโดมิเนียม

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้แก่ พนักงานบริษัท ผู้บริหารระดับสูง เจ้าของกิจการ เจ้าหน้าที่รัฐวิสาหกิจ
  ที่มีรายได้ปานกลาง แบ่งออกเป็น

-   กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางระดับล่าง ตั้งแต่ 20,000 – 50,000 บาทต่อเดือน

-   กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ตั้งแต่ 50,000 – 120,000 บาทต่อเดือน

-   กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางระดับบน ตั้งแต่ 120,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป

  (2) อาคารสำนักงานให้เช่า

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่ บริษัทขนาดกลางและขนาดใหญ่
  ทั้งบริษัทไทยและบริษัทต่างชาติที่ต้องการอาคารสำนักงานที่สามารถเชื่อมต่อศูนย์กลางธุรกิจได้

  (3) โรงแรมและรีสอร์ท

  โรงแรมศุภาลัย ป่าสัก รีสอร์ท แอนด์ สปา
  มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นพนักงานบริษัทหรือข้าราชการทั่วไป ส่วนโรงแรมศุภาลัย รีสอร์ท แอนด์
  สปา ภูเก็ต มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นชาวต่างประเทศที่ต้องการมาพักผ่อนระยะยาว

3) การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

กลุ่มบริษัทมีช่องทางหลักในการจัดจำหน่ายต่างๆ ดังนี้

  (1) โครงการบ้านพักอาศัยและคอนโดมิเนียม

  ใช้ข่องทางการจัดจำหน่ายผ่านสำนักงานขายที่ตั้งอยู่ในแต่ละโครงการนั้นๆ
  และการขายผ่านทางเว็บไซต์ของบริษัทฯ www.supalai.com
  โดยการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ข่าวสารที่เกี่ยวกับกลุ่มบริษัทและความคืบหน้าของโครงการผ่านสื่อที่หลากหลาย
  เพื่อให้เกิดการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมากที่สุด เช่น สื่อสิ่งพิมพ์ หนังสือพิมพ์ ป้ายโฆษณา
  อีเมล์ เว็บไซต์ เป็นต้น และจัดงานแสดงสินค้าของกลุ่มบริษัทในเชิงรุก เพื่อเพิ่ม Visibility
  ให้แก่สินค้าของกลุ่มบริษัท

  (2) อาคารสำนักงานให้เช่า

  ช่องทางการจัดจำหน่ายโดยส่วนใหญ่ขายผ่านตัวแทน เนื่องจาก
  ตัวแทนมีเครือข่ายที่ครอบคลุมลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย นอกจากนี้ลูกค้าของบริษัทฯ
  สามารถติดต่อเช่าพื้นที่ได้โดยตรงกับพนักงานขายพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าของบริษัทฯ

  (3) โรงแรมและรีสอร์ท

  ใช้ช่องทางการจัดจำหน่ายหลายรูปแบบ ได้แก่ การขายโดยพนักงานบริษัท
  การขายโดยผ่านตัวแทน และการขายผ่านทางเว็บไซด์ www.supalaipasakresort.com และ
  www.supalaiphuket.com

4) ปัจจัยแห่งความสำเร็จ

-   บริษัทฯ มีผู้บริหารหลักที่มีประสบการณ์ทางด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มากว่า 30 ปี
    จึงสามารถพัฒนาสินค้าที่มีคุณภาพดีตรงตามความต้องการของผู้บริโภคในต้นทุนที่แข่งขันกับตลาดได้

-   บริษัทฯ มีโครงการกระจายทั่วทุกทิศทางของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมทั้งต่างจังหวัด
    และมีโครงการที่หลากหลายทั้งอาคารแนวราบและแนวสูง
    ทำให้เพิ่มโอกาสในการขายและกระจายความเสี่ยง

-   บริษัทฯ พัฒนาคุณภาพของสินค้าและการบริการอย่างต่อเนื่อง
    มีขอบเขตการควบคุมระบบคุณภาพครบวงจรตลอดการผลิตจนถึงการส่งมอบ
    เน้นคุณภาพของการวางผัง การออกแบบ การก่อสร้าง และการให้บริการหลังการขาย
    ให้ตรงข้อกำหนดของกฎหมาย มาตรฐานวิชาชีพ
    ตลอดจนถึงการส่งมอบสินค้าจะต้องมีการตรวจสอบอยู่เสมอและทำให้สามารถส่งมอบงานแก่ลูกค้าเร็วขึ้น

-   บริษัทฯ ทำธุรกิจบนพื้นฐานของความซื่อสัตย์ ยุติธรรม ตั้งใจจริง และจริงใจ
    เพื่อให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องได้ประโยชน์ร่วมกัน ซึ่งได้แก่ ลูกค้า พนักงาน ผู้รับเหมา ผู้ถือหุ้น
    และสังคม

-   ปัจจุบัน บริษัทฯ มีที่ดินที่สะสมไว้แล้วเพียงพอที่จะสามารถพัฒนาโครงการได้อีกประมาณ 3 ปี
    อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ก็มิได้ละโอกาสในการที่จะพัฒนาที่ดินที่มีศักยภาพสูง ดังนั้นหากบริษัทฯ
    เล็งเห็นว่าที่ดินนั้นสามารถขาย พัฒนา ก่อสร้าง และส่งมอบโอนกรรมสิทธ์ได้เร็ว บริษัทฯ
    ก็จะพิจารณาลงทุนเพิ่มเติม ทั้งนี้
    ต้องตั้งอยู่ในสมมติฐานว่าต้นทุนที่ดินนั้นจะต้องอยู่ในระดับที่เหมาะสมและไม่ก่อให้เกิดความเสี่ยงที่มากเกินไปต่อบริษัทฯ
    ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน

3.2.2 ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์-ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทย 2554 – “ฟื้น” “เฟื่อง” หรือ
“ฝ่อ”

ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2553 แม้จะได้รับผลกระทบจากปัจจัยทางการเมืองในประเทศในช่วงครึ่งปีแรก
แต่ก็ยังคงมีอัตราการเติบโตที่ดีในทุกด้าน โดยส่วนหนึ่งอาจได้รับแรงหนุนจากมาตรการลดหย่อนภาษี
และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ที่ขยายจากเดิมมีผลสิ้นสุดอีกครั้งในช่วงวันที่ 30 มิถุนายน
2553
มาช่วยกระตุ้นให้กำลังซื้อเกิดขึ้นมากภายหลังจากวิกฤตทางการเมืองเริ่มคลี่คลายลงหลังจากตึงเครียดมานาน

ในด้านการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ
ที่ส่งผลต่อทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้น
คงหนีไม่พ้นการขนส่งคมนาคม
ซึ่งถือเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ชุมชนเมืองขยายตัวออกไปมากขึ้นเช่นเดียวกับมหานครต่างๆ ของโลก
สำหรับในประเทศไทยก็ได้พิสูจน์ให้เห็นแนวโน้มเดียวกันนี้ เช่น
พื้นที่แถบกรุงเทพฯชั้นนอกซึ่งมีจำนวนที่อยู่อาศัยแนวสูงหรือคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก
หรือแม้แต่เส้นทางรถไฟฟ้า Airport rail link
ที่เพิ่งเปิดให้บริการและรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง
มีผู้ประกอบการต่างสนใจพัฒนาโครงการแนวสูง
และแนวราบตามเส้นทางขยายของรถไฟฟ้าในอนาคตอย่างต่อเนื่อง
เพราะขณะนี้คอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในเริ่มหนาแน่นขึ้น
ประกอบกับแผนการขยายโครงข่ายเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการเปิดหน้าดินใหม่ๆ
สู่การพัฒนา ถึงแม้ราคาที่ดินของประเทศไทยจะมีอัตราการปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่สูงมากนัก
เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาคเดียวกัน
แต่พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้ายังคงเป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินปรับสูงขึ้นตามความต้องการตลาด
ซึ่งเป็นกรอบบังคับให้จำเป็นจะต้องพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวสูงมากตามไปด้วย

[]าพที่ 1 : อุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดทั้งหมด ณ สิ้นปี 2553

ภาพที่ 2 : อุปทานที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในตลาดทั้งหมด ณ สิ้นปี 2553

[]

ในด้านภาพรวมความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของปี 2553
นั้นพบว่าสัดส่วนของที่อยู่อาศัยคงเหลือสะสมมีปริมาณสูงขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2552
และด้วยช่วงต้นปี 2553 มีสถานการณ์ทางการเมืองเข้ามาทำให้

ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต่างชะลอการเปิดตัวโครงการเอาไว้ก่อน
ส่งผลให้มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยออกสู่ตลาดต่างกระจุกอยู่ในช่วงครึ่งปีหลัง
ซึ่งทำให้ดูเหมือนว่ามีการผลิตสินค้าใหม่ออกมาเป็นจำนวนมากเกินจริงตลาดคอนโดมิเนียมแม้จำนวนหน่วยคงเหลือสะสมจะมีเพิ่มขึ้นจริง
ซึ่งเป็นข้อมูลตัวเลขที่ทำให้ผู้ประกอบการและนักลงทุนต่างวิตกในเรื่องของภาวะคอนโดมิเนียมล้นตลาด
แต่จากข้อมูลที่ปรากฏนั้นเห็นได้ว่าแม้จำนวนหน่วยสะสมและหน่วยใหม่ที่ผลิตออกสู่ตลาดจะมีอัตราที่เพิ่มขึ้น
แต่อัตราการดูดซับจากความต้องการของตลาดเมื่อดูจากยอดขายก็มีสัดส่วนที่สูงตามด้วยเช่นกัน
กำลังซื้อของกลุ่มลูกค้ายังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องซึ่งเพิ่มขึ้นจากปี 2552 ถึงเท่าตัว (103%)
และด้วยปัจจัยด้านราคาที่ดินของกรุงเทพฯชั้นในปรับตัวสูงขึ้นเป็นผลให้มีการขยายทำเลสำหรับคอนโดมิเนียออกไปในหลายพื้นที่
แต่ยังเป็นทำเลที่กลุ่มลูกค้ายอมรับได้กับคอนโดมิเนียมอาจส่งผลให้อัตราส่วนของคอนโดมิเนียมในยอดขายที่อยู่อาศัยรวมเพิ่มขึ้นเองตามธรรมชาติ
ทั้งที่ในความเป็นจริงจำนวนคอนโดมิเนียมคงเหลือสะสม ณ สิ้นปี 2553 (ประมาณ 39,825 หน่วย)
มีจำนวนน้อยกว่ายอดขายคอนโดมิเนียมในปี 2553 (ประมาณ 449,442 หน่วย) ด้วยซ้ำไป

จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศปรับอัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันลดลง
(Loan to Value Ratio: LTV) ที่ร้อยละ 90 ความไม่แน่นอนของมาตรการดังกล่าวในช่วงแรก
ทำให้เป็นเหตุกดดันยอดขายที่อยู่อาศัยในตลาดระยะสั้นในช่วงครึ่งหลังของปี
แต่ในส่วนของการปรับดอกเบี้ยขึ้นนั้น มาตรการดังกล่าวไม่น่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวมมากนัก
เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยน่าจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป
ทำให้ผู้บริโภคสามารถปรับตัวได้ อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวก็ยังอยู่ในอัตราที่ไม่สูงมากนัก
เมื่อเทียบกับกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นของผู้บริโภคจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ การส่งออก
ราคาพืชผลทางการเกษตรที่เพิ่มขึ้น และการขึ้นเงินเดือน/ค่าแรงของหลายหน่วยงาน

แนวโน้มทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2554

[]

ความเจริญเติบโตของเศรษฐกิจโลกจะพึ่งพิงซีกโลกตะวันออกมากยิ่งขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะในช่วง
2-3 ปีนี้ที่เศรษฐกิจของโลกตะวันตกซบเซา มีปัญหาหนี้สินต่างๆ รุมเร้าอยู่
แต่เศรษฐกิจของโลกตะวันออกกลับมีอัตราการเจริญเติบโตในเกณฑ์สูง
มีการลงทุนบริโภคเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เป็นตัวผลักดันหลักที่จะทำให้เศรษฐกิจโลกเจริญเติบโตต่อไปได้
โดยกำลังซื้อของซีกโลกตะวันออกได้ลงทุนสั่งซื้อสินค้าประเภทเทคโนโลยีสื่อสารโทรคมนาคม
ยานยนต์ อาวุธยุทโธปกรณ์ ฯลฯ จากโลกตะวันตก
ซึ่งช่วยผยุงเศรษฐกิจของซีกโลกตะวันตกได้อีกทางหนึ่งด้วย

[]

เศรษฐกิจประเทศไทยน่าจะเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่อง
เพราะอัตราดอกเบี้ยและเงินเฟ้อยังคงอยู่ในเกณฑ์ต่ำ เมื่อเทียบกับประเทศอาเซียนด้วยกัน
จากภาวะฟื้นตัวเข้าสู่ยุคเฟื่องฟูได้ถ้าประเทศมีความเสถียรภาพทางการเมือง
ซึ่งจะทำให้สามารถดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติได้มากยิ่งขึ้น
เนื่องจากโดยพื้นฐานแล้วประเทศไทยมีความสามารถในการแข่งขันทั้งด้านทำเลที่ตั้งและศักยภาพของบุคลากรในประเทศที่ดี
ทั้งนี้ มองว่าหากเศรษฐกิจไทยมีการเจริญเติบโตดีขึ้น
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นหนึ่งในธุรกิจที่เข้าสู่ภาวะ Prosperity ก่อนธุรกิจอื่น
เพราะเป็นจุดเริ่มต้นของการลงทุนโครงการต่างๆ
ไม่ว่าจะเป็นการสร้างโรงงานหรือเช่าสำนักงานเพื่อประกอบธุรกิจ อนึ่ง
มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการลดภาษีต่างๆ
เพื่อส่งเสริมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมา
ก็เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยถึงภาวะเฟื่องฟูก่อนธุรกิจประเภทอื่นๆ

อนึ่ง ถ้ารัฐบาลประกาศลดภาษีเงินได้นิติบุคคลจากร้อยละ 30 เป็นร้อยละ 25 ประกอบกับปี 2554
จะเป็นปีที่มีการเลือกตั้งใหม่ ก็จะกระตุ้นการลงทุนและการใช้จ่ายทั่วประเทศเพิ่มขึ้นจากเดิม

[]

ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเอง
แม้ว่าศักยภาพในการเจริญเติบโตของกรุงเทพฯและปริมณฑลจะยังมีอยู่อย่างมาก
แต่กลับพบว่าจำนวนประชากรไม่เพิ่มมากขึ้น เพราะครอบครัวมีขนาดเล็กลง
ประชาชนบางส่วนเริ่มย้ายกลับไปชนบท เพราะราคาพืชผลเกษตรดีขึ้น
ประกอบกับหัวเมืองต่างจังหวัดเจริญเติบโตมากขึ้น
ก่อให้เกิดแหล่งงานในหัวเมืองภูมิภาคมากขึ้นกว่าเดิม รวมไปถึงการพัฒนาการศึกษา
การดูแลด้านสาธารณสุขต่างๆ
การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งแวดล้อมที่กระจายออกสู่หัวเมืองต่างจังหวัดที่สนับสนุนการเจริญเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดได้อย่างต่อเนื่อง

ในปี 2554 นี้ ภาพรวมของตลาดหลักเมื่อเทียบเป็นมูลค่าโครงการรวม
ยังพบว่าเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ในกลุ่มบริษัทมหาชน
ซึ่งมีการเติบโตค่อนข้างมากอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกับปี 2553 จากข้อมูลของบริษัท AREA
(Agency for Real Estate Affairs) พบว่าสัดส่วนมูลค่าโครงการในตลาด
บริษัทมหาชนมีส่วนแบ่งการตลาดมากถึงร้อยละ 67 ของมูลค่าตลาดรวมทั้งหมดในปี 2553
ในแง่ของจำนวนหน่วยที่เปิดสู่ตลาดทั้งหมด มีการเปิดตัวจากบริษัทมหาชนรวมประมาณร้อยละ 61
ของจำนวนหน่วยทั้งหมดที่มี รวมถึงยอดขายที่ทำได้ของหน่วยที่เปิดตัวใหม่ในปี 2553
บริษัทมหาชนยังมียอดขายเฉลี่ยมากถึงร้อยละ 17.4
ต่อเดือนโดยที่ยังไม่ได้รวมบริษัทลูกของกลุ่มบริษัทมหาชนเหล่านี้ ซึ่งมียอดขายที่ดีมากเช่นกัน

ภาพที่ 3 : ร้อยละของมูลค่าส่วนแบ่งทางการตลาดทั้งหมด ณ สิ้นปี 2553

[]

หากคาดการณ์ในปี 2554 ยังเห็นได้ว่าบริษัทมหาชนคงมีแนวโน้มการเติบโตมากขึ้นเช่นเดิม
ที่เป็นเช่นนี้เพราะปัจจุบันบริษัทมหาชนหลายรายได้หันมาพัฒนาโครงการระดับราคาที่ต่ำลงมากขึ้น
คือเน้นสินค้าระดับราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นกลุ่มตลาดหลักของอสังหาริมทรัพย์ไทย
ด้วยบริษัทมหาชนนั้นมีความได้เปรียบกว่าผู้ประกอบการรายกลางและรายย่อยอยู่หลายประการ
ไม่ว่าจะเป็นแหล่งเงินทุนรวมถึงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำกว่ารายเล็ก 2-3%
การได้เปรียบเชิงปริมาณ (Economy of Scale) การพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
ประกอบกับการมีชื่อเสียงของสินค้าเป็นตรารับประกันความน่าเชื่อถือได้
ทำให้กลุ่มลูกค้าเลือกซื้อจากบริษัทจดทะเบียนมากกว่า จากปรากฏการณ์ดังกล่าว
ในอนาคตอาจจะเห็นผู้ประกอบการรายย่อยเหลือน้อยลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
นอกจากนั้นยังมีผู้ประกอบการหลายรายเริ่มขยายการพัฒนาออกสู่ต่างจังหวัดในหัวเมืองใหญ่ๆ
ที่มีกำลังซื้อแต่ไม่มีผลิตภัณฑ์ให้เลือกมากนัก ตลาดนี้นับเป็นตลาดที่น่าสนใจมากในอนาคต

ถึงแม้มาตรการ LTV สำหรับกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มองว่าจะส่งผลลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยนั้น
ในความเป็นจริงอาจยังผลดีต่อตลาดโดยรวมในเรื่องของการป้องกันการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไร
ซึ่งจะทำให้เห็นความต้องการที่เกิดขึ้นจะเป็นความต้องการของตลาดที่แท้จริง ส่วนมาตรการ LTV
ของที่อยู่อาศัยแนวราบนั้นจะเริ่มประกาศใช้ในช่วงเดือนมกราคม ปี 2555
ซึ่งมองว่าไม่น่าจะส่งผลกระทบรุนแรงอะไร
เนื่องจากมีช่วงเวลาให้ผู้บริโภคปรับตัวแต่ผู้ประกอบการอาจจะต้องทำการปรับตัวโดยการขายแบบ
Presale มากขึ้นเพื่อให้ลูกค้าสามารถทยอยจ่ายเงินดาวน์ 3-6 เดือน เพื่อรองรับ LTV
ของสินเชื่อที่ลดลง

ในระยะสั้นตลาดระดับบนจะยังไม่ฟื้นตัวได้ดีเท่าที่ควร
เนื่องจากเป็นตลาดที่พึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติเป็นหลัก
ด้วยปัจจัยความผันผวนของเศรษฐกิจโลกจากสหรัฐอเมริกามาสู่ยุโรป  รวมทั้งค่าเงินบาทที่แข็งขึ้น
ซึ่งจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นต้นทุนที่สูงขึ้นสำหรับชาวต่างชาติ
ยิ่งเมื่อคำนึงถึงจำนวนอุปทานคงเหลือของคอนโดมิเนียมระดับบนในตลาด
ซึ่งนับว่ามีอยู่สูงกว่ากลุ่มตลาดอื่นๆ
แล้วด้วยก็จะพบว่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับบนยังคงต้องการเวลาในการปรับตัวอีกสักระยะกว่าจะกลับมาเฟื่องฟูได้อีกครั้ง
อย่างไรก็ตาม การเจริญเติบโตของเศรษฐกิจไทย ก่อให้เกิดเศรษฐีใหม่ในแต่ละปี
ซึ่งจะเป็นผู้ดูดซับสินค้าอสังหาริมทรัพย์ราคาสูงได้

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยในปี 2554 นี้
ผู้ประกอบการเองจะต้องวางแผนเพื่อรับกับสถานการณ์ด้านต้นทุนการก่อสร้างที่อาจปรับราคาสูงขึ้น
ด้วยเหตุผลที่ปัจจุบันราคาน้ำมันมีการปรับตัวสูงขึ้นผนวกกับค่าแรงและวัสดุก่อสร้างที่เปลี่ยนไป
ซึ่งน่าจะส่งผลกับการปรับตัวขึ้นของราคาขายที่อยู่อาศัยโดยรวม

ในมุมของปัจจัยบวกที่ยังคงมีต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยนั่นคือแผนการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านโครงการลงทุนรถไฟฟ้าสายต่างๆ
ที่ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องตามการขยายเมืองที่มุ่งหน้าไปยังกรุงเทพฯ รอบนอกและปริมณฑลมากขึ้น
และภาครัฐเองได้วางแผนการดำเนินการ
ออกมาตรการทางภาษีเพื่อเชิญชวนให้ต่างชาติเข้ามาจัดตั้งสำนักงานและเคลื่อนย้ายทุนเข้ามาในประเทศ 
จะส่งผลต่อการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ได้อีกทางหนึ่ง

โดยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2554 คาดว่าตลาดน่าจะเติบโตได้ประมาณ 6-10% จากปี 2553
ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมจะยังมีสัดส่วนตลาดที่สูงที่สุดอยู่เช่นเดิม
เพราะการใช้ชีวิตของประชาชนเปลี่ยนไป ขนาดครอบครัวเล็กลง คนรับใช้หายาก
แต่ความสะดวกจากการอยู่ในเมืองที่ใช้รถไฟฟ้าและแท็กซี่ได้ง่าย
คนจำนวนมากพบว่าการอยู่อาคารสูงปลอดภัยกว่า ลมดีกว่า และได้วิวที่ดีกว่าด้วย
ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบจะเข้ามามีบทบาทมากขึ้นถ้าน้ำมันลดราคาลงและบางทำเลปัญหาการเดินทางอาจถูกแก้ด้วยระบบขนส่งมวลชนประเภทรถไฟฟ้าได้
เป็นวิถีทางปรับให้อุปทาน–อุปสงค์ที่อยู่อาศัย (Supply-Demand) ในตลาดมีความสมดุลมากยิ่งขึ้น
ภาวะอุปทานล้นตลาดหรือฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์คงจะยังไม่มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นในช่วงสั้น
แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นผู้ประกอบการทุกรายต้องระมัดระวังและปรับตัวกับสถานการณ์ต่างๆรอบตัวเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังขยายตัวอย่างยั่งยืนได้ต่อไป

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.3.1 ขั้นตอนการดำเนินธุรกิจ

  ------------------------- -------------------------------------------------------------
                            พิจารณาแหล่งที่จะซื้อที่ดิน โดยวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง รูปร่างขนาด และลักษณะของ
                            โครงการที่จะทำ สภาวะเศรษฐกิจและสังคมในช่วงเวลานั้น กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

                            

                            ซื้อที่ดิน ที่พิจารณาแล้วว่าเหมาะสมจะทำโครงการ

                            

                            ทำการติดต่อขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อทำโครงการดังกล่าว

                            

                            จัดทำโครงการโดยละเอียด ทำแผนการตลาดและการขาย
                            ประมาณการรายรับรายจ่าย ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและสังคม
                            เปรียบเทียบกับโครงการที่คล้ายคลึงกัน เป็นต้น

                            

                            ทำการออกแบบการก่อสร้าง และวางผังโครงสร้าง

                            

                            ยื่นเรื่องขออนุญาตปลูกสร้างและอื่นๆ ต่อหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

                            

                            คัดเลือกผู้รับเหมา รวมทั้งผู้บริหารโครงการ และวิศวกรผู้ควบคุมดูแล

                            

                            ขายลูกค้าและเริ่มก่อสร้างโดยใช้ระยะเวลาแตกต่างกันขึ้นอยู่กับประเภทโครงการ

                            

                            เมื่อโครงการแล้วเสร็จก็จะทำการส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า

                            

                            แต่ละโครงการจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกให้ผู้อยู่อาศัย เช่น เก็บขยะ
                            รักษาความปลอดภัย การดูแลสวนส่วนกลาง การดูแลความสะอาดส่วนกลาง เป็นต้น
  ------------------------- -------------------------------------------------------------

3.3.2 การจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนา

ปัจจุบันบริษัทฯ ได้มีการจัดหาและคัดเลือกที่ดินผืนใหม่ที่มีศักยภาพสูงเพื่อรองรับการขยายตัว
โดยที่ดินที่บริษัทฯ จะดำเนินการจัดซื้อจะต้องมีคุณสมบัติครบถ้วน ตามปัจจัยที่บริษัทฯ
ใช้เป็นเกณฑ์ในการพิจารณาดังต่อไปนี้

ทำเลที่ตั้ง

บริษัทฯ จะพิจารณาจัดซื้อที่ดินให้กระจายในหลายทำเลในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล
และตามจังหวัดใหญ่ๆ เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าในแต่ละพื้นที่ได้อย่างหลากหลาย

สภาพตลาด

บริษัทฯ จะคำนึงถึงความต้องการทางด้านการตลาดในแต่ละทำเล
เพื่อให้สามารถเลือกซื้อที่ดินบนทำเลที่มีความต้องการทางด้านการตลาดสูงในปัจจุบันหรือในอนาคตอันใกล้
เพื่อนำมาพัฒนาโครงการที่เป็นที่ต้องการของตลาดได้อย่างถูกต้อง

การคมนาคม

บริษัทฯ จะจัดซื้อที่ดินแปลงที่สามารถเข้าถึงได้อย่างสะดวกเหมาะสมกับแต่ละชนิดของโครงการ
หากเป็นโครงการหมู่บ้านแนวราบจะต้องมีถนนเข้าถึงโครงการที่มีขนาดและความกว้างตามมาตรฐานที่กฎหมายอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินได้
มีระบบขนส่งมวลชนในระยะใกล้เคียง
หากเป็นโครงการที่พักอาศัยแบบอาคารสูงจะต้องตั้งอยู่ในถนนสัญจรหลักที่มีการจราจรคับคั่ง
สามารถเข้าถึงระบบขนส่งมวลชนได้ในระยะเดิน
ใกล้ระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้าหรือส่วนต่อขยายตามนโยบายของรัฐบาล

สาธารณูปโภคสิ่งอำนวยความสะดวก

ที่ดินที่บริษัทฯ จัดซื้อจะต้องสามารถเชื่อมต่อกับระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานได้ เช่น ไฟฟ้า ประปา
โทรศัพท์ ท่อระบายน้ำ มีการจัดเก็บขยะ เป็นต้น ภายในระยะใกล้เคียงของที่ดินที่บริษัทฯ
จะจัดซื้อจะต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นต่อการใช้ในชีวิตประจำวัน เช่น ศูนย์การค้า ตลาด
สถานศึกษา โรงพยาบาล เป็นต้น

สิ่งแวดล้อม

บริษัทฯ จะจัดซื้อแปลงที่ดินที่ล้อมรอบด้วยสิ่งแวดล้อมที่ดี เหมาะสมกับรูปแบบโครงการที่จะถูกพัฒนาขึ้น
ทั้งนี้จะต้องไม่อยู่ติดกับแหล่งเสื่อมโทรม
และสถานที่ที่อาจก่อให้เกิดอันตรายต่อลูกค้าผู้ซื้อสินค้าของบริษัทฯ

รูปร่างและขนาดที่ดิน

บริษัทฯ
จะคัดเลือกแปลงที่ดินที่มีรูปร่างที่อำนวยให้สามารถจัดวางผังโครงการได้อย่างเหมาะสมตามหลักวิชาการและจะจัดซื้อที่ดินที่มีขนาดเหมาะสมกับชนิดของโครงการที่จะพัฒนา

กฎหมาย

ก่อนที่บริษัทฯ จะจัดซื้อที่ดินจะต้องมีการตรวจสอบข้อจำกัดทางกฎหมาย
และข้อบังคับต่างๆของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินว่ามีข้อควบคุมใดๆ
บ้างที่มีผลต่อแนวทางการพัฒนาที่บริษัทฯ กำหนดขึ้นบนที่ดินแปลงนั้นๆ

แนวโน้มในอนาคต

บริษัทฯ จะพยายามคัดเลือกที่ดินในพื้นที่บริษัทฯ เห็นว่ามีแนวโน้มที่จะเจริญเติบโตในแนวทางที่ดีขึ้น
มีโครงการพัฒนาเมืองของรัฐที่จะดำเนินการในอนาคต เพื่อให้ลูกค้าของบริษัทฯ
ได้รับประโยชน์จากการเพิ่มค่าของทรัพย์สินที่ซื้อไปจากบริษัทฯ

โดยบริษัทฯ มีแนวทางที่หลากหลายในการจัดหาที่ดิน เช่น บริษัทฯ
เป็นผู้ติดต่อกับเจ้าของที่ดินด้วยตัวเอง ซึ่งจะมีแหล่งที่มาจากผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง
โดยที่บริษัทฯ จะลงประกาศซื้อที่ดินในสื่อต่างๆ รวมทั้งตรวจสอบประกาศขายที่ดินในสื่อนั้นๆ
รวมถึงการตรวจสอบกับสถาบันที่มีสินทรัพย์ประกาศขาย เช่น สถาบันการเงิน กรมบังคับคดี
การจัดประมูลภาคเอกชน เป็นระยะๆ อย่างสม่ำเสมอ นอกจากนี้ บริษัทฯ
ยังมีช่องทางจากการเสนอขายจากตัวแทนขายที่ดิน บริษัทฯ
จะคัดเลือกจัดซื้อตามคุณสมบัติของที่ดินที่บริษัทฯ ต้องการ เปรียบเทียบกับราคาที่ดินแปลงอื่นๆ ทั้งนี้
ที่ดินที่ผ่านการคัดเลือกจะถูกนำเสนอสู่การพิจารณาของคณะกรรมการบริหาร
และ/หรือคณะกรรมการบริษัทเพื่อพิจารณา

3.3.3 วิธีการคัดเลือกผู้รับเหมา

ผู้รับเหมาใหม่ที่ต้องการเข้ามารับงานกับบริษัทฯ จะต้องกรอกข้อมูลตามแบบฟอร์มของบริษัทฯ
พร้อมทั้งแนบเอกสารประกอบเพื่อการพิจารณา ซึ่งกระทำโดยการสัมภาษณ์ การดูผลงานที่ทำอยู่
การสอบถามจากผู้ที่เกี่ยวข้อง หรือการตรวจสอบจากใบรับรองผลงาน
ซึ่งอาจใช้วิธีใดวิธีหนึ่งหรือหลายวิธีร่วมกัน เมื่อผ่านเกณฑ์การพิจารณาและมีการจัดจ้างแล้ว บริษัทฯ
จะขึ้นทะเบียนผู้รับเหมารายนั้นไว้ สำหรับก่อสร้างอาคารสูง
จะมีการประเมินผลและสรุปผลงานประจำปี และเมื่อจบโครงการ
การประเมินผลนี้จะทำกับผู้รับเหมาทุกรายที่ขึ้นทะเบียนรับงานกับบริษัทฯ
ซึ่งปัจจุบันมีผู้รับเหมาที่ขึ้นทะเบียนไว้ ประมาณ 34 ราย ส่วนก่อสร้างแนวราบ
จะมีการประเมินและสรุปผลงานปีละ 2 ครั้ง เพื่อนำมาประกอบการพิจารณาการให้งานใหม่
และการประเมินผลนี้จะทำกับผู้รับเหมาทุกรายที่ขึ้นทะเบียนรับงานไว้เช่นกัน
ปัจจุบันมีผู้รับเหมาที่ขึ้นทะเบียนไว้ประมาณ 118 ราย และ มี 81 ราย ที่ Active ทั้งนี้
ไม่มีผู้รับเหมาที่รับงานจากบริษัทฯ มากเกินกว่าร้อยละ 30
ของมูลค่าการก่อสร้างโครงการบ้านพักอาศัยแนวราบและ อาคารชุดทั้งปีของบริษัทฯ

บริษัทฯ มีหลักเกณฑ์การคัดเลือกผู้รับเหมา โดยจะพิจารณาจากประเภทของผู้รับเหมา
เงินทุนจดทะเบียน และเงินทุนหมุนเวียน ประวัติผลงานที่ผ่านมาของผู้รับเหมารายนั้น ดังนี้

-   ประเภทผู้รับเหมา แบ่งเป็น นิติบุคคล และบุคคลธรรมดา ซึ่งจะต้องจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคล
    จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มมีเลขที่บัตรประชาชนและต้องมีเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอย่างถูกต้อง

-   เงินทุนจดทะเบียนและเงินทุนหมุนเวียน
    จะต้องมีเพียงพอและเหมาะสมกับลักษณะงานและปริมาณงานที่จะรับจ้าง
    ซึ่งสามารถดูประกอบกับผลงานที่ผ่านมา

-   ผลงานที่ผ่านมาของผู้รับเหมา
    ผู้รับเหมาจะต้องแสดงผลงานที่เคยทำในอดีตที่มีลักษณะงานเหมือนหรือคล้ายกับงานที่จะขอรับจ้าง
    รวมถึงจำนวนและขนาดของงานที่เคยทำด้วย
    หากเป็นผู้ที่เริ่มจัดตั้งนิติบุคคลใหม่หรือเพิ่งเริ่มรับเหมา
    ผู้บริหารและ/หรือทีมงานจะต้องมีประสบการณ์ที่เชื่อถือได้ในงานที่จะรับจ้าง
    ไม่มีประวัติการทำงานหรือประวัติส่วนตัวเสียหาย

3.3.4 แหล่งที่มาและวัสดุที่ใช้ในการการก่อสร้าง

ปัจจุบันโครงการที่บริษัทฯ ดำเนินการอยู่มากกว่าร้อยละ 80
จะทำสัญญาจ้างเหมาทั้งค่าแรงและค่าก่อสร้างกับผู้รับเหมา
ดังนั้นผู้รับเหมาจะเป็นผู้จัดหาวัสดุหลักที่ใช้ในการก่อสร้างเองเป็นส่วนใหญ่
โดยผู้รับเหมาจะเป็นผู้แบกรับความเสี่ยงการปรับตัวสูงขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างในส่วนที่ผู้รับเหมาเป็นผู้จัดหา
ส่วนวัสดุก่อสร้างบางประเภทได้แก่ เหล็ก เสาเข็ม สุขภัณฑ์ และหลังคา เป็นต้น บริษัทฯ
จะเป็นผู้จัดหาเองเพื่อการควบคุมดีไซน์และคุณภาพ โดยมีการยืนยันราคาล่วงหน้าประมาณ 6 – 12
เดือนกับผู้จำหน่ายวัสดุก่อสร้าง อีกทั้งการสั่งซื้อเป็นจำนวนมากจะทำให้บริษัทฯ
สามารถต่อรองราคาและเงื่อนไขกับผู้ขายและควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างได้
ทั้งนี้ฝ่ายจัดซื้อจะทำหน้าที่ติดตามการเคลื่อนไหวของราคาวัสดุก่อสร้าง
แล้วนำมาประเมินและคำนวณเป็นต้นทุนค่าก่อสร้าง
ซึ่งโดยปกติราคาจะมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ในกรอบที่ประเมินไว้
แต่ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงสูงเกินกว่าที่ประมาณไว้ บริษัทฯ
จะจัดหาวัสดุอื่นที่มีคุณภาพใกล้เคียงกันทดแทน บริษัทฯ มีระบบและกระบวนการในการควบคุมคุณภาพ
เพื่อให้สินค้าที่จะส่งมอบแก่ลูกค้าได้มาตรฐาน โดยบริษัทฯได้ผ่านการรับรองคุณภาพตามมาตรฐาน
ISO 9001:2000 แล้ว

ในระหว่างปี 2546 จนถึงปี 2553 บริษัทฯ ไม่มีการซื้อวัตถุดิบจากผู้จำหน่ายรายใดเกินกว่าร้อยละ
30 ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบทั้งหมด
รวมทั้งบริษัทฯไม่มีข้อผูกพันว่าจะซื้อวัตถุดิบจากผู้จำหน่ายรายใดเกินกว่าร้อยละ 30
ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบในอนาคต วัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่เป็นสินค้าที่สามารถทดแทนกันได้
ดังนั้นบริษัทฯ จะเลือกสินค้าที่มีคุณภาพตามมาตรฐานและมีระดับราคาที่เหมาะสม

3.3.5 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

บริษัทฯ
ได้จัดให้มีระบบสาธารณูปโภคของโครงการให้ถูกต้องตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดิน
รวมทั้งการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมภายในโครงการตามที่กฎหมายกำหนด ทางบริษัทฯ
ได้ดำเนินการศึกษาและจัดทำสาธารณูปโภคต่างๆ ให้สอดคล้องกับผลการศึกษาดังกล่าว
สำหรับโครงการที่ไม่กำหนดให้ต้องจัดทำการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ทางบริษัทฯก็คำนึงถึงผลกระทบสิ่งแวดล้อมและชุมชนใกล้เคียง
โดยเฉพาะอย่างยิ่งคุณภาพน้ำทิ้งจากโครงการ บริษัทฯ
จัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียในครัวเรือนทุกหลังก่อนระบายลงสู่ท่อระบายน้ำของโครงการ
และมีบ่อสำหรับตรวจสอบคุณภาพน้ำให้ได้มาตรฐานตามที่กำหนดก่อนระบายน้ำลงสู่ทางน้ำสาธารณะ
เพื่อไม่ให้มีผลกระทบต่อแหล่งน้ำสาธารณะและชุมชนข้างเคียง

3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบงานของบริษัทและบริษัทย่อย

(1) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯ
มีภาระผูกพันที่จะต้องส่งมอบสินค้าให้กับผู้ซื้อตามสัญญาเป็นจำนวนเงิน 19,064 ล้านบาท
โดยคาดว่าภายในปี 2554 บริษัทฯ จะสามารถส่งมอบสินค้าได้ทั้งหมดจำนวน 3,991 ยูนิต
มีมูลค่างานที่ยังไม่ได้ส่งมอบในแต่ละโครงการมีดังนี้

+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
|   | โครงการ           | จ  | ม   | เหตุผลที่ยังไม่ได้ส่งมอบ                  |
|   |                   | ำน | ูลค่า |                                    |
|   |                   | วน |     |                                    |
|   |                   | หน | (ล  |                                    |
|   |                   | ่วย | ้านบ |                                    |
|   |                   |    | าท) |                                    |
+===+===================+====+=====+====================================+
|   | โครงก             |    |     |                                    |
|   | ารบ้านพักอาศัยแนวราบ |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 1 | ศุภาลัย ออร์คิดปาร์ค 3 | 4  | 9   |                                    |
| . |                   |    |     |  รอเก็บงานก่อสร้าง,รอผลอนุมัติสินเชื่อลูกค้า, |
|   |                   |    |     |   รอครบกำหนดโอน                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 2 | ศุภาลัย วิลล์ วงแหวน  | 5  | 12  |   รอครบกำหนดโอน ,รอเก็บงานก่อสร้าง,   |
| . | รัตนาธิเบศร์         |    |     |   รอผลอนุมัติสินเชื่อลูกค้า                |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 3 | ศุภาลัย วิลล์ สุขุมวิท - | 4  | 11  |   รอครบกำหนดโอน, รอเก็บงานก่อสร้าง,   |
| . | ศรีนครินทร์          |    |     |   รอผลอนุมัติธนาคาร                   |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 4 | ศุภาลัย วิลล์ วงแหวน  | 5  | 10  |   รอครบกำหนดโอน, รอผลอนุมัติสินเชื่อ,    |
| . | ปิ่นเกล้า พระราม 5   |    |     |   รอเก็บงานก่อสร้าง                   |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 5 | ศุภาลัย การ์เด้น วิลล์  | 4  | 12  |   รอผลอนุมัติธนาคาร, รอเก็บงานก่อสร้าง,  |
| . | วงแหวน ปิ่นเกล้า     |    |     |   รอครบกำหนดโอน                    |
|   | พระราม 5          |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 6 | ศุภาลัย ฮิลล์         | 14 | 55  |   รอผลอนุมัติธนาคาร, รอครบกำหนดโอน,   |
| . |                   |    |     |   รองานก่อสร้าง                      |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 7 | ศุภาลัย ซิตี้ ฮิลล์      | 61 | 147 |   รอผลอนุมัติธนาคาร, รอครบกำหนดโอน,   |
| . |                   |    |     |   รองานก่อสร้าง                      |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 8 | ศุภาลัย วิลล์ สุขุมวิท   | 23 | 72  |   รอครบกำหนดโอน, รอผลอนุมัติธนาคาร,   |
| . | แพรกษา            |    |     |   รองานก่อสร้าง                      |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 9 | ศุภาลัย การ์เด้น วิลล์  | 15 | 49  |   รอครบกำหนดโอน, รอผลอนุมัติธนาคาร    |
| . | ปทุมธานี            |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 1 | ศุภาลัย พาร์ควิลล์     | 25 | 100 |   รอครบกำหนดโอน, รอผลอนุมัติธนาคาร    |
| 0 | ประชาอุทิศ          |    |     |                                    |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 1 | ศุภาลัย พาร์ควิลล์     | 29 | 134 |   รอครบกำหนดโอน, รอผลอนุมัติธนาคาร,   |
| 1 | รามอินทรา 23       |    |     |   รองานก่อสร้าง                      |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 1 | ศุภาลัย วิลล์ ติวานนท์  | 23 | 38  |   รอครบกำหนดโอน, รอผลอนุมัติธนาคาร    |
| 2 | ปทุมธานี            |    |     |                                    |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 1 | ศุภาลัย วิลล์ ราชพฤกษ์ | 1  | 412 |   รอครบกำหนดโอน, รอผลอนุมัติธนาคาร,   |
| 3 | เพชรเกษม 48       | 29 |     |   รองานก่อสร้าง                      |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 1 | ศุภาลัย วิลล์ หลักสี่ -  | 1  | 618 |   รอครบกำหนดโอน, รอผลอนุมัติธนาคาร,   |
| 4 | ดอนเมือง           | 82 |     |   รองานก่อสร้าง                      |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 1 | ศุภาลัย วิลล์ แพรกษา  | 2  | 4   |   รอครบกำหนดโอน                    |
| 5 |                   |    |     |                                    |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 1 | ศุภาลัย วิลล์ พหลโยธิน | 4  | 13  |   รอครบกำหนดโอน                    |
| 6 | จันทรุเบกษา         |    |     |                                    |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 1 | ศุภาลัย วิลล์         | 20 | 74  |   รอครบกำหนดโอน                    |
| 7 | สายไหม-วัชรพล      |    |     |                                    |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 1 | ศุภาลัย การ์เด้นท์วิลล์  | 17 | 57  |   รอครบกำหนดโอน                    |
| 8 | ภูเก็ต              |    |     |                                    |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 1 | ศุภาลัย พาร์ควิลล์     | 31 | 166 |   รอครบกำหนดโอน                    |
| 9 | รามอินทรา 5        |    |     |                                    |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 2 | ศุภาลัย ออร์คิดปาร์ค   | 6  | 22  |   รอครบกำหนดโอน                    |
| 0 | วงแหวน พระราม 2   |    |     |                                    |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
|   | ร                 | 6  | 2,  |                                    |
|   | วมบ้านพักอาศัยแนวราบ | 03 | 014 |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
|   | โครงการอาคารชุด    |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 2 | ศุภาลัย คาซา ริวา    | 2  | 24  |   รอผลอนุมัติธนาคาร, รอครบกำหนดโอน    |
| 1 | (CRF1,2 , CRV1)   |    |     |                                    |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 2 | ศุภาลัย             | 6  | 10  |   รอผลอนุมัติธนาคาร, รอครบกำหนดโอน    |
| 2 | ปาร์ค-ศรีนครินทร์     |    |     |                                    |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 2 | ศุภาลัย ปาร์ค        | 7  | 1,  |   รอครบกำหนดโอน,รอผลอนุมัติธนาคาร     |
| 3 | แยกเกษตร-นวมินทร์   | 97 | 672 |                                    |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 2 | ศุภาลัย พรีเมียร์      | 2  | 777 |   รอครบกำหนดโอน,รอผลอนุมัติธนาคาร     |
| 4 | รัชดาฯ นราธิวาส     | 24 |     |                                    |
| . | สาทร              |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 2 | ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท    | 5  | 1,  |   โครงการกำลังก่อสร้าง, รอครบกำหนดโอน |
| 5 | รามคำแหง          | 67 | 204 |   ปี 2554                           |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 2 | ศุภาลัย ปาร์ค        | 6  | 1,  |   โครงการกำลังก่อสร้าง, รอครบกำหนดโอน |
| 6 | ติวานนนท์           | 69 | 279 |   ปี 2554                           |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 2 | ซิตี้โฮม รัชดา ปิ่นเกล้า | 15 | 21  |   รอครบกำหนดโอน, รอผลอนุมัติสินเชื่อลูกค้า |
| 7 |                   |    |     |                                    |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 2 | ซิตี้โฮม สี่แยกท่าพระ   | 1  | 197 | รอครบกำหนดโอน, รอผลอนุมัติสินเชื่อลูกค้า   |
| 8 |                   | 05 |     |                                    |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 2 | ซิตี้โฮม รัตนาธิเบศร์   | 1  | 1,  |   โครงการกำลังก่อสร้าง, รอครบกำหนดโอน |
| 9 |                   | ,0 | 533 |   ปี 2554                           |
| . |                   | 02 |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 3 | ศุภาลัย คาซาริวา     | 1  | 3   |   รอผลอนุมัติสินเชื่อลูกค้า                |
| 0 | วิสต้า 2            |    |     |                                    |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 3 | ศุภาลัย ปาร์ค อโศก – | 5  | 1,  |   โครงการกำลังก่อสร้าง, รอครบกำหนดโอน |
| 1 | รัชดา              | 47 | 423 |   ปี 2555                           |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 3 | ศุภาลัย ปาร์ค @      | 4  | 667 |   โครงการกำลังก่อสร้าง, รอครบกำหนดโอน |
| 2 | ดาวน์ทาวน์ ภูเก็ต     | 26 |     |   ปี 2555                           |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 3 | ศุภาลัย ปาร์ค รัชโยธิน | 6  | 1,  |   โครงการกำลังก่อสร้าง, รอครบกำหนดโอน |
| 3 |                   | 70 | 903 |   ปี 2555                           |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 3 | ซิตี้โฮม ศรีนครินทร์    | 1  | 174 |   โครงการกำลังก่อสร้าง, รอครบกำหนดโอน |
| 4 |                   | 72 |     |   ปี 2555                           |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 3 | ศุภาลัย ริเวอร์ รีสอร์ท | 7  | 3,  |   โครงการกำลังก่อสร้าง, รอครบกำหนดโอน |
| 5 |                   | 30 | 179 |   ปี 2556                           |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 3 | ศุภาลัย             | 2  | 1,  |   โครงการกำลังก่อสร้าง, รอครบกำหนดโอน |
| 6 | พรีเมียร์@ราชเทวี     | 65 | 346 |   ปี 2557                           |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| 3 | ศุภาลัย ปาร์ค        | 8  | 1,  |   โครงการกำลังก่อสร้าง, รอครบกำหนดโอน |
| 7 | ราชพฤกษ์-เพชรเกษม  | 17 | 641 |   ปี 2556                           |
| . |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| ร |                   | 7  | 17, |                                    |
| ว |                   | ,0 | 050 |                                    |
| ม |                   | 15 |     |                                    |
| อ |                   |    |     |                                    |
| า |                   |    |     |                                    |
| ค |                   |    |     |                                    |
| า |                   |    |     |                                    |
| ร |                   |    |     |                                    |
| ช |                   |    |     |                                    |
| ุด |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+
| ร |                   | 7  | 19, |                                    |
| ว |                   | ,6 | 064 |                                    |
| ม |                   | 18 |     |                                    |
| ท |                   |    |     |                                    |
| ั้ง |                   |    |     |                                    |
| ส |                   |    |     |                                    |
| ิ้น |                   |    |     |                                    |
+---+-------------------+----+-----+------------------------------------+

หมายเหตุ: 1) สำหรับบ้านที่พักอาศัยแนวราบในโครงการต่างๆ
บางโครงการเป็นการขายบ้านพร้อมที่ดินจัดสรรแบบสั่งสร้าง
และบางโครงการเป็นการขายบ้านพร้อมที่ดินแบบสร้างเสร็จ

2) บริษัทสามารถส่งมอบสินค้าซึ่งเป็นโครงการอาคารสูง 17 โครงการ
ที่ยังไม่ได้ส่งมอบได้ภายในในปี 2554 จำนวน 3,388 ยูนิต ปี 2555 จำนวน 1,815 ยูนิต ปี
2556 จำนวน 1,547 ยูนิต และปี 2557 จำนวน 265 ยูนิต

(2) บริษัท หาดใหญ่นครินทร์ จำกัด

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัท หาดใหญ่นครินทร์ จำกัด
มีภาระผูกพันที่จะต้องส่งมอบสินค้าให้กับผู้ซื้อเป็นจำนวนเงิน 715 ล้านบาท
โดยคาดว่าจะสามารถส่งมอบสินค้าได้ทั้งหมดภายในปี 2554 จำนวน 517 ยูนิต มูลค่า 703 ล้าน
บาท ภายในปี 2555 จำนวน 6 ยูนิต มูลค่า 12 ล้านบาท
มีมูลค่างานที่ยังไม่ได้ส่งมอบในแต่ละโครงการมีดังนี้

+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
|   |                  |    |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
|   | โครงการ          | จ  | มูลค่า  | เหตุผลที่ยังไม่ได้ส่งมอบ                  |
|   |                  | ำน | (ล้า   |                                    |
|   |                  | วน | นบาท) |                                    |
|   |                  | หน |       |                                    |
|   |                  | ่วย |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
|   | โครงกา           |    |       |                                    |
|   | รบ้านพักอาศัยแนวราบ |    |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
| 1 | อ                | 1  | 4     |   รอธนาคารอนุมัติ                     |
| . | าเชี่ยนเทรดเซ็นเตอร์ |    |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
| 2 | ชวนชื่นนครินทร์      | 2  | 2     |   รอธนาคารอนุมัติ                     |
| . |                  |    |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
| 3 | ปาล์มสปริงวิลล์      | 1  | 6     |   รอธนาคารอนุมัติ                     |
| . |                  |    |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
| 4 | ปาล์มสปริงส์วิลล์ -   | 23 | 81    |   อยู่ระหว่างก่อสร้างและผ่อนดาวน์         |
| . | สายเอเซีย         |    |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
| 5 | ปาล์มสปริงส์วิลล์ -   | 78 | 219   |   อยู่ระหว่างก่อสร้างและผ่อนดาวน์         |
| . | สายสนามบิน        |    |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
| 6 | ภาสว่าง           | 2  | 6     |   อยู่ระหว่างผ่อนดาวน์                  |
| . |                  |    |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
|   | โครงการอาคารชุด   |    |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
| 5 | อา               | 4  | 397   |   อยู่ระหว่างก่อสร้างและผ่อนดาวน์         |
| . | คารชุดซิตี้โฮมหาดใหญ่ | 16 |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
|   |                  | 5  | 715   |                                    |
|   |                  | 23 |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+

หมายเหตุ สำหรับบ้านที่พักอาศัยแนวราบในโครงการต่างๆ
บางโครงการเป็นการขายบ้านพร้อมที่ดินจัดสรรแบบสั่งสร้าง
และบางโครงการเป็นการขายบ้านพร้อมที่ดินแบบสร้างเสร็จ

(3) บริษัท ศุภาลัยอิสาน จำกัด

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัท ศุภาลัยอิสาน จำกัด
มีภาระผูกพันที่จะต้องส่งมอบสินค้าให้กับผู้ซื้อเป็นจำนวนเงิน 141 ล้านบาท
โดยคาดว่าจะสามารถส่งมอบสินค้าได้ทั้งหมดจำนวน 49 แปลง ภายในปี 2554
มูลค่างานที่ยังไม่ได้ส่งมอบในแต่ละโครงการมีดังนี้

+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
|   |                  |    |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
|   | โครงการ          | จ  | มูลค่า  | เหตุผลที่ยังไม่ได้ส่งมอบ                  |
|   |                  | ำน | (ล้า   |                                    |
|   |                  | วน | นบาท) |                                    |
|   |                  | หน |       |                                    |
|   |                  | ่วย |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
|   | โครงกา           |    |       |                                    |
|   | รบ้านพักอาศัยแนวราบ |    |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
| 1 | รอยัล ริเวอร์       | 9  | 27    |   อยู่ระหว่างผ่อนดาวน์กับบริษัท            |
| . |                  |    |       |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
| 2 | การ์เด้น วิลล์       | 40 | 114   |                                    |
| . | ขอนแก่น           |    |       |  อยู่ระหว่างการก่อสร้างและผ่อนดาวน์กับบริษัท |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+
|   | รวม              | 49 | 141   |                                    |
+---+------------------+----+-------+------------------------------------+

หมายเหตุ สำหรับบ้านที่พักอาศัยแนวราบในโครงการต่างๆ
บางโครงการเป็นการขายบ้านพร้อมที่ดินจัดสรรแบบสั่งสร้าง
และบางโครงการเป็นการขายบ้านพร้อมที่ดินแบบสร้างเสร็จ

(4) บริษัท ภูเก็ตเอสเตท จำกัด

- ไม่มี –