1. ปัจจัยความเสี่ยง

1.1. ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ

1.1.1 ความเสี่ยงทางธุรกิจ

ในปัจจุบันความเสี่ยงทางธุรกิจของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีอยู่ในระดับค่อนข้างสูง
อย่างไรก็ตามบริษัทฯลดความเสี่ยงโดยทำการวางแผนธุรกิจ
คาดคะเนและพยากรณ์อย่างมีระบบเพื่อทราบถึงปัญหาในอนาคต
และวิธีการแก้ไขความเสี่ยงทางธุรกิจในด้านต่าง ๆ มีดังนี้

1. ความเสี่ยงด้านภาวะทางเศรษฐกิจ

เนื่องจากสภาวะอุตสาหกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจโดยตรง
นับตั้งแต่ประเทศไทยประสบปัญหาสภาวะเศรษฐกิจถดถอยตั้งแต่กลางปี 2539
ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดน้อยลง ซึ่งส่งผลทำให้ความต้องการของลูกค้าในอสังหาริมทรัพย์

ลดลงไปด้วย แม้ว่าภาครัฐบาลจะมีมาตรการต่าง ๆ ออกมาเพื่อกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภค เช่น
ปรับลดอัตราดอกเบี้ย ลดภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ
ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ยังไม่เห็นผลที่เป็นรูปธรรมมากนัก
ประกอบกับที่ผ่านมาอุปทานของอสังหาริมทรัพย์มีมากกว่าอุปสงค์เป็นอย่างมาก
รวมถึงสถาบันการเงินหลายแห่ง

ถูกทางการปิดกิจการและสถาบันการเงินที่เหลือส่วนใหญ่ก็ประสบปัญหาสินทรัพย์ไม่ก่อให้เกิดรายได้
(Non-Performing Loans: NPLs) ทำให้ยังคงมีความระมัดระวังเป็นอย่างมากในการให้

สินเชื่อ จากปัจจัยต่าง ๆ ที่กล่าวมานี้มีผลทำให้อสังหาริมทรัพย์จะยังคงไม่ฟื้นตัวในระยะเวลา 5 ปี
ข้างหน้านี้ อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ได้หามาตรการรองรับโดยการชะลอการเปิดโครงการใหม่

ในช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ และปิดโครงการที่มีสัดส่วนยอดขายน้อย โดยคืนเงินให้แก่ลูกค้า
หรือย้ายไปโครงการอื่นๆของบริษัทฯ และนำที่ดินส่วนที่เหลืออยู่ในแต่ละโครงการออกเสนอขาย

โดยมีการส่งเสริมการขาย การลดราคาสินค้า
โดยเฉพาะโครงการที่ปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้เรียบร้อยแล้ว เพื่อช่วยสร้างรายได้อีกทางหนึ่ง
ดังนั้นบริษัทฯ จึงไม่มีภาระเงินลงทุนสำหรับ

โครงการที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ นอกจากนั้น บริษัทฯ
ยังเร่งดำเนินการพัฒนาโครงการในปัจจุบันให้แล้วเสร็จโดยเร็ว
เพื่อลดต้นทุนทางการเงินที่อาจเกิดขึ้นจากระยะเวลาในการพัฒนาโครงการ

2. ความเสี่ยงด้านการเมืองและกฏระเบียบต่างๆของภาครัฐบาล

เสถียรภาพของรัฐบาลมีส่วนในการกำหนดทิศทางการลงทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกับกฏระเบียบต่างๆของรัฐบาล
ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจได้ เช่น การนำ

กฏระเบียบการจัดสรรที่ดินมาใช้ มีผลให้ต้นทุนโครงการสูงขึ้น
เนื่องจากต้องจัดสรรพื้นที่สำหรับสาธารณูปโภคและพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น
การกำหนดเขตพื้นที่สำหรับการประกอบการ

อุตสาหกรรม พาณิชยกรรม เกษตรกรรม และที่อยู่อาศัย บริษัทฯ
มีแนวทางในการแก้ไขปัญหาความเสี่ยงทางด้านนี้อย่างชัดเจน
โดยการศึกษาถึงกฏระเบียบต่างๆของภาครัฐบาล พร้อมทั้ง

ติดตามแนวโน้มในการกำหนดทิศทางการลงทุนของรัฐบาลโดยสม่ำเสมอ ดังนั้นบริษัทฯ สามารถ
ลดความเสี่ยงจากการดำเนินโครงการผิดกฏระเบียบการจัดสรรที่ดินได้

3. ความเสี่ยงทางด้านภาวะตลาดเงินและตลาดทุน

ภาวะตลาดเงินและตลาดทุนมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย
ซึ่งมีผลต่อต้นทุนในการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
เนื่องจากการประกอบธุรกิจในปัจจุบันของบริษัทฯนอกจากใช้เงินทุนของบริษัทฯเองแล้ว
ยังต้องพึ่งพาแหล่งเงินกู้จากภายนอกด้วย เช่น ธนาคารและจากสถาบันการเงิน ในขณะนี้
บริษัทฯอยู่ในระหว่างดำเนินการวางแผนการปรับโครงสร้างทางการเงินของบริษัทฯให้เหมาะสม
เพื่อที่จะสามารถรองรับการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ในตลาดเงินและตลาดทุนได้

1.1.2 ความเสี่ยงจากการดำเนินงาน

1. ความเสี่ยงทางด้านการตลาดและการแข่งขัน

อุตสาหกรรมการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จัดได้ว่าเป็นอุตสาหกรรมที่มีการแข่งขันสูง
เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศอยู่ในภาวะซบเซา ปริมาณความต้องการใน

อสังหาริมทรัพย์มีน้อยกว่ากำลังการผลิตอยู่มาก ดังนั้นจึงไม่มีโครงการก่อสร้างใหม่ๆ เกิดขึ้น

มากนัก การแข่งขันส่งผลกระทบต่อต้นทุนการดำเนินงานของธุรกิจ
แต่ในทางกลับกันได้ก่อให้เกิดประสิทธิภาพของการดำเนินธุรกิจ
ช่วยลดต้นทุนการผลิตและปรับปรุงคุณภาพผลผลิตเพื่อสามารถแข่งขันได้

บริษัทฯได้ทำการแข่งขันโดยการลดราคาสินค้า พัฒนาคุณภาพสินค้า เน้นภาพพจน์

ของสินค้า ทำเลที่ตั้งของโครงการ รวมทั้งบริษัทฯ ได้เน้นการดูแลโครงการหลังการขาย
ทำให้ภาพพจน์ของสินค้าอยู่ในระดับที่น่าพอใจ สามารถจูงใจและเป็นที่น่าเชื่อถือของผู้บริโภคได้

เป็นอย่างดี

2. ความเสี่ยงด้านต้นทุนของโครงการ

ความเสี่ยงด้านต้นทุนโครงการอาจเกิดขึ้นจากการปรับราคาวัสดุก่อสร้างและการก่อสร้างล่าช้า
เนื่องจากการขาดแคลนวัสดุก่อสร้าง ภัยธรรมชาติ เช่น ฝนตกหนัก น้ำท่วม

การขาดแคลนผู้รับเหมา คนงานก่อสร้าง ปัจจัยเหล่านี้เป็นเหตุสำคัญที่ทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้าง

สูงขึ้น

บริษัทฯมีความเสี่ยงในด้านนี้ไม่มากนัก เนื่องจากบริษัทฯมีปริมาณการใช้วัสดุก่อสร้างมาก
ทำให้มีอำนาจต่อรองสูงกับผู้ผลิต ผู้จัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง และจากที่บริษัทฯได้ทำการ

จัดจ้างผู้รับเหมาประมาณ 50 ราย จึงทำให้มีการกระจายงานก่อสร้างอย่างเหมาะสม
ลดปัญหางานก่อสร้างล่าช้าลงได้ สำหรับปัญหาด้านการขาดแคลนแรงงานนั้น
เนื่องจากในปัจจุบันสภาพเศรษฐกิจโดยรวมภายในประเทศขณะนี้อยู่ในภาวะซบเซา
คนงานรายวันจำนวนมากไม่มีงานทำ
จึงทำให้บริษัทมีความเสี่ยงน้อยลงต่อการขาดแคลนแรงงานค่อนข้างน้อย

3. ความเสี่ยงทางด้านการจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ

ในการจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ
บริษัทฯจะทำการวิเคราะห์ศึกษาถึงความเหมาะสมก่อนที่จะลงทุนทั้งในปัจจุบันและอนาคต
และทีมงานจัดซื้อที่ดินของบริษัทเป็นทีมงานที่มี

ประสบการณ์ จึงทำให้การซื้อที่ดินของบริษัทในการดำเนินโครงการเป็นไปด้วยดี
ในภาวะเศรษฐกิจปกติ
แต่เนื่องจากในปัจจุบันบริษัทฯไม่ได้มีแผนที่จะซื้อที่ดินเพิ่มเติมในระยะเวลาอันใกล้ดังนั้น
บริษัทจึงมีความเสี่ยงในด้านการจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินโครงการอยู่ในระดับต่ำ

1.1.3 ความเสี่ยงทางด้านการเงิน

1. ความเสี่ยงทางด้านข้อจำกัดของแหล่งเงินทุน

ในสภาวะปกติบริษัทฯมีความเสี่ยงด้านนี้ไม่มากนัก
เนื่องจากบริษัทฯมีความสัมพันธ์อันดีกับสถาบันการเงิน
รวมทั้งฐานะการเงินและชื่อเสียงของบริษัทฯก็เป็นที่ยอมรับ
ทำให้บริษัทสามารถหาแหล่งเงินทุนที่เหมาะสมได้ นอกจากนี้
บริษัทฯเป็นบริษัทจดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์
ทำให้บริษัทสามารถระดมทุนผ่านตลาดหลักทรัพย์ได้อีกทางหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม ในสภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาในปัจจุบัน อาจส่งผลให้เกิดความเสี่ยงด้าน

ข้อจำกัดของแหล่งเงินทุนได้มาก
ภาวะอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำมีผลทำให้มีการจำกัดการปล่อยสินเชื่อในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
บริษัทฯได้เร่งที่จะดำเนินการปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัทฯ ให้เสร็จสิ้นโดยเร็วที่สุด
เพื่อจะได้สามารถกลับมาชำระหนี้และเสริมสร้างสัมพันธ์อันดีกับสถาบันการเงินอีกครั้งหนึ่ง นอกจากนี้
บริษัทได้ปรับปรุงโครงสร้างองค์กร และโครงสร้างในกระบวนการผลิตให้มีประสิทธิภาพสูงสุด
โดยสามารถลดต้นทุนต่างๆได้ ทำให้บริษัทสามารถแก้ไขวิกฤตการณ์ทางด้านการเงินได้ในระดับหนึ่ง

2. ความเสี่ยงทางด้านภาระดอกเบี้ยจากการกู้ยืม

บริษัทฯมีความเสี่ยงทางด้านภาระดอกเบี้ยจากการกู้ยืมสูงมากก่อนที่จะมีการปรับโครงสร้างหนี้
แต่หลังจากได้ลงนามปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินไปแล้วจำนวนหนึ่ง
อัตราดอกเบี้ยในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ส่วนมากปรับลดลง นอกเหนือจากนี้
การเจรจาปรับโครงสร้างหนี้

กับสถาบันการเงินหลายแห่ง มีการตีทรัพย์ชำระหนี้ และแปลงหนี้เป็นทุน ทำให้ยอดเงินกู้คงค้าง

มีจำนวนลดลงไปมาก ซึ่งมีผลทำให้ภาระดอกเบี้ยจากการกู้ยืมมีจำนวนลดลงอย่างมาก
และบริษัทฯจะไม่ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการก่อนที่จะกำหนดแนวทางในการพัฒนาที่ดินที่แน่ชัด

3. ความเสี่ยงทางด้านอัตราแลกเปลี่ยน

บริษัทจัดได้ว่าไม่มีความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนเนื่องจากบริษัทฯไม่มีภาระเงินกู้ยืมจากต่างประเทศ

1.1.4 ความเสี่ยงเกี่ยวกับการเสนอขายหลักทรัพย์

ไม่มี

1.2 ปัจจัยอื่นๆที่อาจมีผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุน

1.2.1 ข้อพิพาททางกฎหมาย

บริษัทฯถูกยื่นฟ้องร้องเป็นจำเลยที่ 2 จากนิติบุคคลอาคารชุดแห่งหนึ่ง
ในกรณีขอให้เพิกถอนสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดคิดเป็นจำนวนทุนทรัพย์ประมาณ

440 ล้านบาท คดีดังกล่าวอยู่ในระหว่างการพิจารณา ซึ่งยังไม่ทราบผลของคดีความในขณะนี้

บริษัทฯและบริษัทย่อยถูกยื่นฟ้องร้องเป็นจำเลยและถูกเรียกร้องค่าเสียหายเป็นจำนวนประมาณ 73
ล้านบาทจากลูกค้าและเจ้าหนี้ของบริษัทฯและบริษัทย่อย เนื่องจากการ

ผิดสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาว่าจ้างทำของ ซึ่งในขณะนี้ยังไม่ทราบผลของคดีความดังกล่าว

นอกจากนี้บริษัทฯและบริษัทย่อยกำลังอยู่ในระหว่างการเจรจากับลูกค้าบางรายซึ่งได้เรียกร้องขอให้บริษัทฯและบริษัทย่อยจ่ายชำระคืนเงินมัดจำรับล่วงหน้าของลูกค้าดังกล่าว
ซึ่งยังไม่ทราบผลการเจรจาในขณะนี้

บริษัทย่อยแห่งหนึ่งถูกยื่นฟ้องร้องเป็นจำเลยร่วมกับกรรมการและบริษัทที่เกี่ยวข้องกันให้ชำระเงินและบังคับจำนองจากธนาคารแห่งหนึ่ง
เนื่องจากผิดสัญญาเงินกู้เบิกเกินบัญชี

คิดเป็นจำนวนเงินประมาณ 21 ล้านบาท
คดีดังกล่าวอยู่ในระหว่างการพิจารณาซึ่งยังไม่ทราบผลของคดีความในขณะนี้

1.2.2 นโยบายการจ่ายเงินปันผล

บริษัทฯถือปฏิบัติจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นในอัตราประมาณร้อยละ 50 ของ

กำไรสุทธิประจำปีในกรณีบริษัทมีผลกำไร และไม่มีผลขาดทุนสะสม
สำหรับนโยบายการจ่ายเงินปันผลของบริษัทย่อยนั้นจะกำหนดขึ้นในภายหลังเมื่อผลประกอบการมีแนวโน้มที่ชัดเจนมากขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

คณะกรรมการบริษัท มีนโยบายงดจ่ายเงินปันผลสำหรับผลการดำเนินงานปี2543
เนื่องจากบริษัทมีผลขาดทุนสะสม

1.2.3 การเข้าข่ายอาจถูกเพิกถอนและการปรับโครงสร้างหนี้

เนื่องจากบริษัทฯ ได้รับแจ้งจากตลาดหลักทรัพย์ ว่าเข้าเกณฑ์อาจถูกเพิกถอนเมื่อวันที่ 5 มีนาคม
2542 โดยตลาดหลักทรัพย์มีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาจากส่วนของผู้ถือหุ้น

ของบริษัทฯ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2541
รวมกับเงื่อนไขของผู้สอบบัญชีรับอนุญาตตามรายงานของผู้สอบบัญชีลงวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2542
ซึ่งทางบริษัทฯก็ได้มีหนังสือแจ้งแก่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยไปแล้วว่า บริษัทฯ
เลือกที่จะจัดทำแผนฟื้นฟูกิจการต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยและดำเนินการอื่นใดเพื่อให้พ้นเกณฑ์อาจถูกเพิกถอนต่อไป
และก่อนที่ทางบริษัทฯ

จะยื่นแผนฟื้นฟูต่อตลาดหลักทรัพย์
ทางบริษัทฯจะทำจัดทำแผนปรับโครงสร้างหนี้และเจรจากับเจ้าหนี้ต่าง ๆ ให้สำเร็จก่อน
เพื่อให้แผนฟื้นฟูกิจการที่จะยื่นต่อตลาดหลักทรัพย์มีความเป็นไปได้และมีโอกาสสำเร็จได้มากขึ้นในทางปฏิบัติ
โดยในเดือนพฤษภาคม 2542 ทางบริษัทฯได้แต่งตั้ง

ที่ปรึกษาทางการเงินชื่อบริษัท แปซิฟิค ริม แอดไวเซอรี่
จำกัดเพื่อจัดทำแผนปรับโครงสร้างหนี้และเจรจากับเจ้าหนี้
โดยแผนปรับโครงสร้างหนี้ดังกล่าวได้แล้วเสร็จในเดือนมิถุนายน 2542

ซึ่งในขณะนี้ทางบริษัทฯอยู่ในระหว่างการเจรจาแผนกับเจ้าหนี้แต่ละราย โดยเจ้าหนี้ส่วนใหญ่กว่า
90% ยอมรับตามหลักการ และได้แต่งตั้งที่ปรึกษาทางการเงิน คือ บริษัทหลักทรัพย์ ฟินันซ่า จำกัด
เป็นผู้ดำเนินการจัดทำแผนฟื้นฟูกิจการยื่นต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

บริษัทฯ และบริษัทย่อย ได้ลงนามในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารและ

สถาบันการเงินรวม 8 แห่ง และเจ้าหนี้หุ้นกู้ 2 ราย คิดเป็นสัดส่วน 63.27%
ของภาระหนี้ประกอบด้วย ธนาคารและสถาบันการเงินดังนี้

(หน่วย: ล้านบาท)

ภาระหนี้คงค้างตามที่ระบุในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้

วันที่ลงนามในสัญญา (เงินต้นบวกดอกเบี้ย)

1. บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน 29 กุมภาพันธ์ 2543 3,316

2. ธนาคารซิตี้แบงค์ 29 กุมภาพันธ์ 2543 793

3. ธนาคารทหารไทย 31 มีนาคม 2543 14

4. บริษัทเงินทุน ธนชาติ จำกัด (มหาชน) 31 พฤษภาคม 2543 1,205

5. บริษัทเงินทุน เอกชาติ จำกัด (มหาชน) 30 มิถุนายน 2543 152

6. ธนาคาร กรุงไทย 28 มิถุนายน 2543 5,563

7. บริษัท บางกอก แคปปิตอล ไอไลแอนซ์ 31 สิงหาคม 2543 1,108

8. บริษัทเงินทุน สินเอเชีย 30 ตุลาคม 2543 240