1) ปัจจัยความเสี่ยง

ในการประกอบธุรกิจของบริษัทฯ นั้น ปัจจัยเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น
และมีผลกระทบต่อการดำเนินการของบริษัทฯ ในอนาคตมีดังต่อไปนี้

1.  ความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ

ภาคธุรกิจกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นับเป็นภาคธุรกิจที่มีการเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิด
และมีทิศทางการเคลื่อนไหวในทิศทางเดียวกันกับภาวะเศรษฐกิจ
ดังนั้นหากภาวะเศรษฐกิจอยู่ในช่วงถดถอย หรือชะลอตัวลง
ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงผลกระทบดังกล่าวได้เช่นเดียวกัน

ในปี 2552 ที่ผ่านมาเศรษฐกิจไทย ได้รับผลกระทบจากการหดตัวรุนแรงของเศรษฐกิจโลก
จากปัญหาวิกฤตการเงินโลก นอกจากนี้เศรษฐกิจไทยยังต้องเผชิญกับ ความขัดแย้งทางการเมือง
และสังคม ในประเทศ อันนำไปสู่เหตุการณ์ไม่สงบต่างๆ ซึ่งกระทบทั้งต่อความเชื่อมั่นภาคเอกชน
และนักลงทุนต่างชาติ อย่างไรก็ดี
บริษัทมีการประเมินถึงความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิดมาโดยตลอด โดยจะมีการวางแผน
และปรับกลยุทธ์องค์กรเพื่อให้สอดคล้องกับการสภาวะเศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลา โดยในช่วง 1 –
2 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเป็นช่วงที่เศรษฐกิจหดตัวจนน่าจะถึงผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้วเมื่อปี 2552
บริษัทได้บริหารความเสี่ยงดังกล่าว โดยเน้นการลงทุนอย่างระมัดระวังในช่วงที่ผ่านมา
รวมถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างรัดกุม
ส่งผลให้บริษัทมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งมากในปัจจุบัน
และมีความพร้อมที่จะขยายตัวในอนาคตเมื่อสถานการณ์เอื้ออำนวย

2.  ความเสี่ยงจากปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

ภายหลังจากที่เศรษฐกิจเริ่มมีสัญญาณการฟื้นตัว
ประกอบกับอัตราเงินเฟ้อที่คาดว่าจะกลับมาขยายตัวเป็นบวกในปี 2553 นี้
ทำให้คาดการณ์กันว่าอัตราดอกเบี้ยน่าจะเริ่มมีการทยอยปรับเพิ่มขึ้นในปี 2553 นี้
ซึ่งการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนั้นอาจจะส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคได้บ้าง
รวมถึงจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัทได้ อย่างไรก็ดี จากการที่บริษัทมีหนี้สินที่ต่ำ
ทำให้ค่าใช้จ่ายด้านดอกเบี้ยอยู่ในระดับที่ไม่สูงมากนัก
นอกจากนี้บริษัทยังได้ป้องกันความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่ผันผวนด้วยการออกตั๋วแลกเงิน
และกู้เงินในอัตราดอกเบี้ยคงที่ ประกอบกับการติดตามสถานการณ์การเงินทั้งในประเทศ
และต่างประเทศ อย่างสม่ำเสมอ โดยจะนำเข้าพิจารณาในการประชุมคณะกรรมการบริหารทุกครั้ง
เพื่อประเมินสถานการณ์ และบริหารจัดการอย่างเหมาะสม ได้ทันท่วงที

3.  ความเสี่ยงจากการไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ

การที่ภาครัฐ มีมติไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ อันประกอบด้วย
มาตรการลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จากเดิมร้อยละ 3.30 เหลือร้อยละ 0.11
มาตรการลดอัตราค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จากร้อยละ 2.00 เหลือร้อยละ 0.01
และมาตรการลดอัตราค่าจดจำนองจากร้อยละ 1.00 เหลือร้อยละ 0.01 ซึ่งจะหมดอายุลงในวันที่
28 มีนาคม 2553 รวมถึงมาตรการลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยใหม่
โดยผู้มีเงินได้สามารถนำเงินที่จ่ายเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยมาหักเป็นค่าลดหย่อนได้ตามจำนวนที่จ่ายจริง
แต่ไม่เกิน 300,000 บาท ซึ่งหมดอายุลงตั้งแต่วันที่ 31 ธันวาคม 2552 ที่ผ่านมา
ทั้งนี้ภายหลังการหมดอายุมาตรการกระตุ้นต่างๆ ลง
อาจจะส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยอาจทำให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อ
โดยเฉพาะในช่วงหลังจากที่มาตรการเพิ่งหมดอายุลง

4.  ความเสี่ยงจากปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้นของธนาคารพาณิชย์

ในช่วงที่ผ่านมาธนาคารพาณิชย์ มีความเข้มงวดมากขึ้นในการพิจารณาสินเชื่อ
ทั้งในส่วนของสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการ (Pre-Finance) และสินเชื่อสำหรับผู้บริโภค
(Post-Finance) โดยในส่วนของสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการ
ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อโครงการที่มากขึ้น
โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับผู้ประกอบการที่อยู่นอกตลาด (Non-listed companies)
ส่งผลให้การเข้าถึงแหล่งเงินมีความยากยิ่งขึ้น อย่างไรก็ดี จากการที่บริษัทฯ
มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีการใช้เงินลงทุนจากหนี้สินที่ต่ำมาก ประกอบกับการที่บริษัทมี
Track Record ที่ยาวนาน โดยไม่เคยเป็น Non Performing Loans กับสถาบันการเงินใดๆ
แม้ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้บริษัทฯ มีความเสี่ยงในส่วนนี้ที่ต่ำ โดยบริษัทกระแสเงินสด
และวงเงินสินเชื่อที่เพียงพอสำหรับการขยายตัวทางธุรกิจตามแผนงานระยะสั้น และระยะยาว
รวมทั้งมีสถาบันการเงินพันธมิตรที่พร้อมให้การสนับสนุนสินเชื่อโครงการกับบริษัทเพิ่มเติมหากต้องการ

ในส่วนของสินเชื่อสำหรับผู้บริโภค (Post-Finance) นั้นธนาคารพาณิชย์ต่างๆ
ก็มีความเข้มงวดมากขึ้นในการพิจารณา ซึ่งการซื้อที่อยู่อาศัยโดยส่วนใหญ่นั้น
ลูกค้าจำเป็นที่จะต้องอาศัยการขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ประมาณร้อยละ 90 ของราคาบ้าน
ดังนั้นยอดรับรู้รายได้ของบริษัท
จึงขึ้นอยู่กับการพิจารณาปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ด้วยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ซึ่งจากสถานการณ์ปัจจุบันที่อุตสาหกรรมสินเชื่อบุคคลมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว
ได้ส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมการใช้จ่ายของผู้บริโภค
โดยผู้บริโภคมีการนำเงินในอนาคตมาใช้ผ่านทางสินเชื่อส่วนบุคคลต่างๆ อาทิเช่น บัตรเครดิต
และสินเชื่อส่วนบุคคลต่างๆ ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อบ้านของผู้บริโภคลดลง ในขณะเดียวกัน
ธนาคารพาณิชย์ก็มีหลักเกณฑ์ที่เข้มงวดมากขึ้นในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ต้องการซื้อบ้าน
ทำให้ลูกค้าบางส่วนสูญเสียโอกาสในการซื้อบ้านไป อย่างไรก็ดีบริษัทฯ ได้ติดตามสถานการณ์ผู้บริโภค
ตลอดจนนโยบายในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งอย่างใกล้ชิด
เพื่อปรับเปลี่ยนนโยบายให้สอดคล้องในแต่ละช่วงเวลา นอกจากนี้ทางบริษัทฯ
ได้ร่วมมือกับธนาคารพาณิชย์บางแห่ง
เพื่อเสนอข้อเสนอพิเศษให้เฉพาะกับลูกค้าที่ซื้อบ้านในโครงการของบริษัท อาทิเช่น การปล่อยสินเชื่อ
100% ของราคาบ้าน อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าท้องตลาดทั่วไป และการผ่อนชำระคืนเป็นขั้นบันได
เป็นต้น

5.  ความเสี่ยงจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่อาจปรับเพิ่มขึ้น

แม้ว่าในช่วงปี 2552 ราคาน้ำมันดิบ สินค้าโภคภัณฑ์ต่างๆ ตลอดจนราคาสินค้าวัสดุก่อสร้างโดยรวม
มีระดับราคาเฉลี่ยที่ปรับลดลงจากในช่วงปี 2551 ซึ่งเป็นปีที่ราคาสินค้าโภคภัณฑ์ต่างๆ
ไม่ว่าจะเป็นน้ำมัน และเหล็ก ขึ้นทำราคาสูงสุดเป็นประวัติการณ์
อย่างไรก็ดีราคาวัสดุก่อสร้างโดยรวม เริ่มมีทิศทางที่กลับมาปรับเพิ่มสูงขึ้นอีกครั้ง
และคาดว่าราคาเฉลี่ยในปี 2553 จะสูงขึ้นกว่าราคาเฉลี่ยในช่วงปี 2552
ซึ่งจากการที่ราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นดังกล่าวนี้
จะส่งผลกระทบให้ต้นทุนในการก่อสร้างของบริษัทเพิ่มสูงขึ้นได้เช่นเดียวกัน อย่างไรก็ดีบริษัท
มีการบริหารความเสี่ยงในเรื่องต้นทุนวัสดุก่อสร้างอย่างรัดกุม
โดยบริษัทจะทำการซื้อวัสดุหลักเองเป็นส่วนใหญ่ และเนื่องจากบริษัทมีโครงการในมือจำนวนมาก
จึงมีอำนาจต่อรองค่อนข้างสูง และสามารถตกลงราคาซื้อกับผู้ขายในลักษณะการซื้อเป็นจำนวนมาก
นอกจากนี้บริษัทยังติดตามความเคลื่อนไหวของราคาวัสดุก่อสร้างที่สำคัญอย่างใกล้ชิด
หากพิจารณาเห็นว่ามีแนวโน้มราคาที่จะเพิ่มสูงขึ้น บริษัทจะทำการตกลงราคาคงที่ไว้ล่วงหน้า
รวมทั้งบริษัทได้พยายามสรรหาสินค้าทดแทนที่มีคุณภาพ
ตลอดถึงการศึกษาความเป็นไปได้ในการนำเทคโนโลยีก่อสร้างใหม่ๆ เข้ามาใช้ อย่างต่อเนื่อง

6.  ความเสี่ยงจากการขาดแคลนแรงงานฝีมือในการก่อสร้าง

จากที่ในปัจจุบันมีผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก
ทั้งที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ และที่อยู่นอกตลอด
ประกอบกับการก่อสร้างพัฒนาระบบสาธารณูปโภคอย่างต่อเนื่องจากภาครัฐ
ซึ่งอาจส่งผลให้มีการขาดแคลนแรงงานฝีมือในการก่อสร้างบ้านของบริษัทได้
อย่างไรก็ดีจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงในปัจจุบัน ส่งผลให้ภาคเอกชนมีการชะลอการลงทุน
จึงนับว่าความเสี่ยงในประเด็นนี้มีน้ำหนักที่น้อยลง
นอกจากนี้บริษัทยังมีนโยบายบริหารความเสี่ยงในประเด็นนี้
ด้วยการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้รับเหมาของบริษัทมาอย่างต่อเนื่อง
และมีการกระจายงานก่อสร้างโดยคำนึงถึงความสามารถของผู้รับเหมาแต่ละรายเป็นสำคัญ
ทั้งนี้บริษัทจะมีผู้จัดการโครงการสายก่อสร้าง วิศวกรโครงการ หัวหน้าผู้ควบคุมงานก่อสร้าง
ผู้ควบคุมงานก่อสร้าง ตลอดจนเจ้าหน้าที่ QC กลาง
เพื่อควบคุมดูแลงานก่อสร้างของผู้รับเหมาอีกทีหนึ่ง
ทั้งนี้เพื่อให้แน่ใจถึงคุณภาพงานก่อสร้างของผู้รับเหมาแต่ละราย

7.  ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย

ภายหลังวิกฤติเศรษฐกิจ
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้มีการนำกลยุทธ์การสร้างบ้านเสร็จก่อนขายออกมาใช้
เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค ซึ่งจากกลยุทธ์ดังกล่าวจำเป็นที่จะต้องใช้เงินลงทุนที่สูง
ทำให้อาจเกิดความเสี่ยงต่อสภาพคล่องทางการเงิน
และความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
มีความเสี่ยงในส่วนนี้ที่ต่ำ อันเนื่องมาจากบริษัทมีการศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างละเอียด
และมีการวางแผนการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ
โดยจะมีการผสมผสานสินค้าทั้งในส่วนของบ้านสร้างเสร็จ บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (Semi
Pre Built) และบ้านสั่งสร้าง การขึ้นงานก่อสร้างจะเป็นไปตามประมาณการณ์ของยอดขาย
นอกจากนี้การที่บริษัทมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนที่ต่ำ มีนโยบายบริหารเงินสดหมุนเวียนอย่างรัดกุม
ประกอบกับการที่บริษัทมีวงเงินคงเหลือจากสถาบันการเงินต่างๆ จำนวนมาก ทำให้บริษัทฯ
มีความเสี่ยงที่เกิดจากการขาดสภาพคล่องทางการเงินที่ต่ำมาก

8.  ความเสี่ยงในการหาซื้อที่ดิน

การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในบางทำเล โดยเฉพาะในบริเวณที่คาดการณ์ว่าจะมีแนวรถไฟฟ้าผ่าน
หรือคาดว่าจะมีการพัฒนาสาธารณูปโภค
ส่งผลให้เกิดการเก็งกำไรและตั้งราคาขายที่ดินที่สูงเกินกว่าความเหมาะสมของสภาพพื้นฐานในปัจจุบัน
ในขณะเดียวกัน กฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ และข้อบังคับต่างๆ ซึ่งควบคุมการใช้ประโยชน์จากที่ดิน
ทำให้ที่ดินบางทำเลสามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้น้อยลง อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
มีการบริหารความเสี่ยงในการซื้อที่ดินอย่างรัดกุม โดยมีการศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด
รวมถึงศึกษาข้อจำกัดทางกฎหมายและข้อบังคับต่างๆ ของที่ดินแต่ละแปลง
รวมถึงการวิเคราะห์ผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนในที่ดินแต่ละแปลงอย่างละเอียด
ทั้งนี้จากสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในช่วงที่ผ่านมา ประกอบกับการที่รัฐบาลผลักดันร่างกฏหมายที่ดิน
และปลูกสร้าง โดยจะมีการจัดเก็บภาษีในอัตราที่เพิ่มขึ้น จากที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์
ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนมือของที่ดินเพิ่มมากขึ้น และมีราคาที่ถูกลง
ซึ่งเป็นโอกาสอันดีสำหรับบริษัทซึ่งมีฐานะการเงินแข็งแกร่ง ในการเข้าลงทุน