3.  การประกอบธุรกิจ

    0.  ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยมีผลิตภัณฑ์หลัก ได้แก่ การขายที่ดินจัดสรรพร้อมบ้าน
ทาวน์เฮ้าส์ และ คอนโดมิเนียม ที่อยู่ในทำเลใจกลางเมือง

โดยจุดเริ่มต้นธุรกิจของบริษัท คือการขายที่ดินจัดสรรพร้อมบ้านลักษณะของบ้านเป็นบ้านสั่งสร้าง
โดยบริษัทต้องการให้ลูกค้ามีทางเลือกที่จะได้บ้านที่มีการตกแต่งในแบบที่ตนเองต้องการ
และมีการดำเนินกลยุทธ์ในการสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าว่าจะได้รับที่ดินและบ้านตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญา
โดยบริษัทจะโอนที่ดินให้เป็นกรรมสิทธิ์ของลูกค้าก่อน จากนั้นจึงรับสร้างบ้านให้กับลูกค้า
ซึ่งขั้นตอนจะเริ่มจากลูกค้าเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน
จากนั้นลูกค้าต้องวางเงินมัดจำและเงินดาวน์ 2 ส่วน โดยแบ่งเป็นเงินมัดจำและเงินดาวน์ค่าที่ดิน
และเงินมัดจำค่าว่าจ้างก่อสร้างบ้าน โดยเงินมัดจำและเงินดาวน์ทั้งสองส่วนรวมกันประมาณร้อยละ
20 ของมูลค่าที่ดินและมูลค่าว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน
ต่อมาลูกค้าจะทยอยชำระค่าที่ดินที่ระบุไว้ตามสัญญาให้ครบในเวลา 2-4 เดือน
และหลังจากที่ลูกค้าจ่ายค่าที่ดินครบตามจำนวนค่าที่ดินทั้งหมด บริษัทจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับลูกค้า
จากนั้นบริษัทจึงจะดำเนินการก่อสร้างบ้านให้ลูกค้าต่อไป

ถ้าหากลูกค้าไม่สร้างบ้านตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญา
บริษัทจะไม่คืนเงินมัดจำค่าจ้างปลูกสร้างบ้านที่ได้รับจากลูกค้าให้
ซึ่งที่ผ่านมาไม่มีลูกค้าที่ไม่สร้างบ้านในโครงการของบริษัท
เนื่องจากหากลูกค้าไปจ้างบุคคลอื่นทำการปลูกสร้างบ้านให้
ลูกค้าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายสูงกว่าจ้างบริษัท
เพราะบริษัทว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านหลายหลังในเวลาเดียวกันในแต่ละโครงการ
ประกอบกับบริษัทได้เจรจาต่อรองค่าวัสดุก่อสร้างหลักให้กับผู้รับเหมาไว้แล้วล่วงหน้า
จึงเสียค่าใช้จ่ายต่ำกว่าการที่ลูกค้าว่าจ้างผู้รับเหมาเอง นอกจากนี้
บริษัทจะมีบ้านตัวอย่างในโครงการให้ลูกค้าได้แวะชม
เพื่อที่จะใช้แบบบ้านมาตรฐานสร้างบนที่ดินให้ลูกค้า
หรือให้ลูกค้าสามารถเลือกแบบบ้านมาตรฐานดังกล่าว
แต่ใช้วัสดุตกแต่งเองได้บางส่วนและสามารถดัดแปลงแบบบ้านจากบ้านตัวอย่างได้บ้าง
สำหรับในส่วนของการรับจ้างก่อสร้างบ้าน บริษัทจะแบ่งเป็นงวดงานทั้งหมดประมาณ 8-11 งวด
ภายใน 8-10 เดือน
ซึ่งเมื่อเสร็จสิ้นการก่อสร้างในแต่ละงวดลูกค้าจะมาตรวจรับมอบบ้านพร้อมกับทางบริษัท
และชำระเงินให้กับบริษัท

ปัจจุบันบริษัทมีการขยายตัวให้สอดคล้องกับภาวะการแข่งขันของตลาดและได้มีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ในการขายและการพัฒนาโครงการ
โดยการพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ที่มีการออกแบบฟังค์ชั่นอย่างลงตัวและมีความทันสมัยให้แก่กลุ่มเป้าหมายระดับกลาง
ซึ่งเป็นฐานตลาดที่กว้างที่สุด

ทั้งนี้บริษัทได้จัดสรรที่ดินบางส่วนในโครงการปัจจุบันเพื่อทำการก่อสร้างบ้านพร้อมอยู่
ในการรองรับกลุ่มเป้าหมายที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยทันที
โดยบริษัทสามารถควบคุมมาตรฐานการก่อสร้าง และส่งมอบความเรียบร้อยของบ้านพร้อมที่ดิน
รวมถึงสภาพแวดล้อมโดยรวมของโครงการให้มีความร่มรื่น
น่าอยู่อาศัยในราคาที่คุ้มค่าที่สุดสำหรับที่อยู่อาศัยใจกลางเมือง

และในปลายปี 2549 บริษัทได้มีการพัฒนาโครงการคอนโดมีเนียมขนาดใหญ่ใจกลางเมือง โครงการ
เอ สเปซ อโศก-รัชดา ซึ่งตอบสนองกับความต้องการกลุ่มใหญ่ของตลาดที่อยู่อาศัย ณ ปัจจุบัน
จุดเด่นของผลิตภัณฑ์คือ เป็นห้องชุดพร้อมตกแต่งรูปแบบทันสมัย ขนาดพื้นที่ใช้สอย
และฟังค์ชั่นถูกจัดวางอย่างเหมาะสม
ในส่วนของสาธารณูปโภคและพื้นที่ส่วนเปิดโล่งของโครงการได้ถูกวางได้เป็นอัตราส่วน 50 : 50
ของพื้นที่โครงการ ทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง มีระบบขนส่งมวลชน รถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT)รองรับ
อยู่ในแหล่งธุรกิจ และ ศูนย์การค้า โดยมีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้นประมาณ 4,025 ล้านบาท ในปี
2550 บริษัทได้มีการพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นตกแต่งพร้อมอยู่อีก 3 โครงการคือ
โครงการแอท โฮม มูลค่า 252 ล้านบาท โครงการเดอะ คัลเลอร์ส เกษตร มูลค่า 681 ล้านบาท
และโครงการเดอะ คัลเลอร์ส ติวานนท์ มูลค่า 386 ล้านบาท

ประโยชน์ของกลยุทธ์ที่บริษัทใช้ในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ บริษัทจะใช้เงินลงทุนในโครงการต่าง ๆ
ได้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมทางการตลาดและการแข่งขัน
การพัฒนาผลิตภัณฑ์มีสอดคล้องกับกลุ่มของความต้องการส่วนใหญ่ของตลาด

นอกจากนี้บริษัทได้หาเทคโนโลยีในการก่อสร้างแบบใหม่ เพื่อให้สามารถลดระยะเวลา
และค่าใช้จ่าย แต่กลับเพิ่มมาตรฐานคุณภาพงานก่อสร้าง
พร้อมทั้งติดตั้งอุปกรณ์ที่จำเป็นในการอยู่อาศัยให้แก่ลูกค้า
เพื่อให้ลูกค้ารับมอบและโอนกรรมสิทธิ์ในระยะเวลาที่น้อยลง
และสามารถย่นระยะเวลาในการพัฒนาโครงการ พร้อมทั้งได้รับคืนเงินลงทุนในระยะเวลาสั้นลง

บริษัทมีโครงการในอดีตที่รับจ้างสร้างบ้านอยู่ทั้งสิ้น 5 โครงการ มีมูลค่ารวม 258 ล้านบาท
และโครงการขายที่ดินและรับจ้างสร้างบ้านเดี่ยวจำนวน 3 โครงการมูลค่า 1,322 ล้านบาท
ในปัจจุบันบริษัทมีโครงการขายที่ดินจัดสรรและรับจ้างปลูกสร้างบ้านเดี่ยวจำนวน 6 โครงการ
มีมูลค่าโครงการรวม 3,683 ล้านบาทแล้ว บริษัทยังมีโครงการทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 5 โครงการ
มีมูลค่าโครงการรวม 2,863 ล้านบาท และโครงการคอนโดมีเนียม ซึ่งเป็นผลิตภัณท์ใหม่ของบริษัท
จำนวน 2 โครงการ มีมูลค่าขายโครงการรวม 4,321 ล้านบาท
โดยรายละเอียดของแต่ละโครงการปรากฏดังตารางต่อไปนี้

โครงการของบริษัทในอดีต

โครงการรับจ้างสร้างบ้าน

  ------------------------------------------- -------------- --------------- ---------- ----------------------- -------- -------------------- -------- --------------
  ลำดับ                                        ชื่อโครงการ/     ที่ตั้งโครงการ      ระดับราคา   มูลค่าการรับจ้างก่อสร้างบ้าน            ทำสัญญารับจ้างสร้างบ้าน            ความคืบหน้าของ

                                              ปีที่เปิดโครงการ                   (ล้านบาท)   หลัง                     ล้านบาท   หลัง                  ล้านบาท   โครงการ (%)

  1                                           บ้านในเมือง      ซอยลาดพร้าว71    1.0-1.4    10                      11       10                   11       100.00
                                              (ลาดพร้าว71)    แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              มี.ค.44         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  2                                           บ้านรัชดา        ซอยลาดพร้าว80    0.9-1.5    62                      80       62                   80       100.00
                                              (ลาดพร้าว80)    แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              มิ.ย.44         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  3                                           บ้านอารียา       ซอยลาดพร้าว71    1.0-1.9    65                      101      65                   101      100.00
                                              (ลาดพร้าว71)    แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              ก.ค.44         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  4                                           บ้านในเมือง 2    ซอยลาดพร้าว71    1.3-1.9    17                      27       17                   27       100.00
                                              (จักรกริช 8)     แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              พ.ค.45         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  5                                           รีสอร์ท (ลาดพร้าว ซอยลาดพร้าว71    3.0-4.3    10                      39       10                   39       100.00
                                              71)            แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              ก.ค.45         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  รวม                                                                                   164                     258      164                  258       

                                                                                                                                                       

  หมายเหตุ : 1.                                                                                                                                         
  มูลค่าของโครงการเป็นมูลค่าที่ยังไม่ได้รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม                                                                                                            
  ------------------------------------------- -------------- --------------- ---------- ----------------------- -------- -------------------- -------- --------------

โครงการของบริษัทในอดีต

โครงการขายที่ดินจัดสรรและปลูกสร้างบ้านเดี่ยว

[TABLE]

โครงการของบริษัทในปัจจุบัน

โครงการขายที่ดินจัดสรรและปลูกสร้างบ้านเดี่ยว

[TABLE]

โครงการของบริษัทปัจจุบัน

โครงการทาวน์เฮ้าส์

  -------------------- --------------- ----------------- --------- ------------- -------- -------- -------- --------------------- -------
  ลำดับ                 ชื่อโครงการ/      ที่ตั้งโครงการ        กลุ่มลูกค้า   มูลค่าโครงการ            ขายแล้ว            ความคืบหน้าของโครงการ   
                                                                                                            (%)                   

                       ปีที่เปิดโครงการ                      เป้าหมาย   แปลง          ล้านบาท   แปลง     ล้านบาท   ที่ดิน                   บ้าน

  1                    โมวา (เกษตร)    ถนนลาดปลาเค้า      AC        304           1,010    180      574      93.61                 55.57

                       มิ.ย. 48         แขวงจระเข้บัว                                                                                
                                       กรุงเทพฯ                                                                                    

  2                    แมนดารีนา (รัชดา) ถนนสุทธิสารวินิจฉัย    AC        93            534      92       529      98.52                 75.81

                       ก.ย. 48         เขตบางกะปิ กรุงเทพฯ                                                                          

  3                    At Home         ถนนเกษตร-นวมินทร์   BA        103           252      44       101      87.54                 14.81

                       ก.พ.50          เขตลาดพร้าว                                                                                 
                                       กรุงเทพฯ                                                                                    

  4                    เดอะคัลเลอร์ส     ถนนติวานนท์         BA        187           386      47       95       69.15                 10.66
                       ติวานนท์ เฟส1                                                                                                

                       มิ.ย.50          เขตปากเกร็ด                                                                                 
                                       จ.นนทบุรี                                                                                    

  5                    เดอะคัลเลอร์ส     ถนนลาดปลาเค้า      BA        262           681      118      282      84.05                 3.02
                       เกษตร                                                                                                      

                       ก.ค.50          แขวงจระเข้บัว                                                                                
                                       กรุงเทพฯ                                                                                    

  รวมโครงการทาวน์เฮ้าส์                                               949           2,863    481      1,581                          
  -------------------- --------------- ----------------- --------- ------------- -------- -------- -------- --------------------- -------

โครงการของบริษัทปัจจุบัน

โครงการคอนโดมีเนียม

  -----------------------------------------------------------------------
  หมายเหตุ : เพื่อให้การแบ่งแยกระดับราคามีความชัดเจนมากขึ้น
  คำจำกัดความของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในที่นี้ให้หมายถึง

  AA = บ้านที่มีระดับราคา 8 ล้านบาทขึ้นไป

  AB = บ้านที่มีระดับราคา 5-8 ล้านบาท

  AC = บ้านที่มีระดับราคา 3-5 ล้านบาท

  BA = บ้านที่มีระดับราคา 2-3 ล้านบาท

  BB = บ้านที่มีระดับราคา 1-2 ล้านบาท
  -----------------------------------------------------------------------

นอกจากนี้ บริษัทได้ ลงนามในสัญญารับจ้างบริหารโครงการ โดยการพัฒนาที่ดิน บริเวณถนนสุขุมวิท
77 กับบริษัท วันดารา จำกัด ซึ่งได้พัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยวในปี 2547 ชื่อโครงการ วันดารา
สุขุมวิท 77 โครงการทาวน์เฮ้าส์ ในปี 2548 ชื่อโครงการวันดารา-โมวา และ
โครงการคอนโดมีเนียม ในปี 2549 ชื่อ โครงการ เอ สเปซ สุขุมวิท 77
ซึ่งบริษัทจะได้รับค่าบริการในอัตราร้อยละ 3.0 ของมูลค่าโครงการ
โดยสำหรับบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์จะได้รับค่าบริการเมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าแต่ละแปลง
และส่งมอบบ้านแต่ละหลังให้ลูกค้าภายใน 30 วัน แต่สำหรับโครงการคอนโดมีเนียมแบ่งจ่าย ร้อยละ
0.75 เมื่อลูกค้าเซ็นสัญญาและจ่ายเงินทำสัญญาครบและอีก ร้อยละ 0.75
เมื่อลูกค้าจ่ายชำระค่างวด เงินดาวน์ครบและที่เหลือเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า ทั้งนี้ บริษัท
วันดารา จำกัด ตกลงจ่ายค่าตอบแทนขั้นต่ำเป็นรายเดือนให้บริษัทในอัตราเดือนละ 200,000 บาท
และ 500,000 บาท สำหรับโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ และโครงการคอนโดมีเนียม
ตามลำดับ

สภาวะอุตสาหกรรมและแนวโน้ม

ในปี 2550 โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 1
ผู้ประกอบการในภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญด้วยสถานการณ์ไม่แน่นอนทางด้านการเมืองและความมั่นคงของชาติ
ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงกับเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ความไม่ชัดเจนต่าง ๆ
ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในไตรมาสที่ 1 และ 2 ของปี 2550

จากผลการวิจัยตลาดในปี 2550 บริษัทยังเชื่อว่าความต้องการของที่อยู่อาศัยในเมืองยังมีต่อเนื่อง
โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการของทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมในเมือง ที่ระดับราคา 1 – 3
ล้านบาทต่อยูนิต เนื่องมาจากราคาน้ำมัน ที่ยังเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นๆ
ที่เข้ามาทำให้ผู้ซื้อบ้านชะลอการตัดสินใจออกไปดังต่อไปนี้

1.  อัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะลดลง ในไตรมาส 2 ปี 2550

จากมาตรการควบคุมค่าเงินบาทที่ประกาศโดยธนาคารแห่งประเทศไทย
ค่าเงินบาทถูกคาดว่ายังคงอ่อนตัวอยู่ในช่วงต้นปี 2550
และมีผลกดดันต่ออัตราเงินเฟ้อจากสินค้านำเข้า เช่น น้ำมันดิบ ในไตรมาส 1 ปี 2550
ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงดำเนินนโยบายอัตราดอกเบี้ยเพื่อควบคุมเงินเฟ้อก่อนที่จะลดหย่อนด้านนโยบายทางการเงินในไตรมาสที่
2 ถ้าเป็นอย่างที่คาดไว้ ลูกค้าอาจตัดสินใจเลื่อนการซื้อบ้านจนกระทั่ง อัตราดอกเบี้ยจะลดลงจริง
ซึ่งปัจจัยข้างต้นจะมีผลต่อยอดขายของผู้ประกอบการ

  []

2.  ผู้บริโภคชะลอการบริโภคในปี 2550

ถึงแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะลดลงประมาณ 0.50% แต่ผู้ซื้อบ้านก็ยังชะลอการตัดสินใจ
เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับค่อนข้างสูง
การลดลงของอัตราดอกเบี้ยเพียงเล็กน้อยจะทำให้เกิดผลที่ดีขึ้นเล็กน้อยในที่อยู่อาศัยระดับต่ำ-ปานกลาง
บ้านระดับราคาที่ 1-3 ล้านบาทคาดว่าจะได้รับความสนใจมากจากลูกค้า ในปี 2550
ทางบริษัทคาดหวังว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะแสดงการเติบโตแบบคงที่คือ ประมาณร้อยละ 5
เนื่องมาจากผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจ การลดลงของอัตราดอกเบี้ยที่เลื่อนออกไป และ
ราคาน้ำมันที่สูงขึ้น

  []

  แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551

บริษัทคาดว่าในปี 2551
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจะเติบโตขึ้นไปได้อีกเนื่องจากปัจจัยสนับสนุนหลายประการเช่น
มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลใหม่ซึ่งเป็นปัจจัยหลักอย่างหนึ่งที่จะช่วยสนับสนุนตลาดบ้าน
ที่ดินและคอนโดมิเนียม ประการแรก การลดภาษีธุรกิจเฉพาะจากร้อยละ 3.3 เหลือร้อยละ 0.11
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ภายในหนึ่งปีหลังจากประกาศใช้
มาตรการนี้จะให้ประโยชน์โดยตรงต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ปกติจะเป็นผู้รับภาระภาษีนี้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์แก่ผู้ซื้อ
ภาษีธุรกิจเฉพาะนี้จึงถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนธุรกิจของผู้ประกอบการ
การลดภาษีธุรกิจเฉพาะจึงทำให้ผู้ประกอบการสามารถที่จะลดราคาสินค้าบ้านที่มีอยู่ในสต็อกเพื่อกระตุ้นให้ผู้ซื้อเกิดความสนใจต้องการซื้อสินค้า

ประการที่สอง การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01
และค่าจดทะเบียนจดจำนองจากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01
จะให้ประโยชน์ต่อทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อ
เนื่องจากทั้งสองฝ่ายจะแบ่งกันรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนฝ่ายละครึ่งหนึ่ง

นอกจากนี้ การยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้มีรายได้น้อยกว่า 150,000
บาทต่อปีจากเดิม 100,000บาทต่อปีนั้น
จะช่วยเพิ่มความสามารถในการใช้จ่ายของผู้ซื้อบ้านที่เพิ่งเริ่มทำงานและมีฐานเงินเดือนไม่สูงมากนัก
โดยมาตรการนี้จะให้ประโยชน์แก่ผู้ประกอบการที่ทำโครงการบ้านราคาไม่สูงมาก

ดังนั้นบริษัทคาดว่าตลาดบ้าน ที่ดินและคอนโดมิเนียมน่าจะกลับมาโดดเด่นอีกอย่างแน่นอนในปี 2551
นี้ โดยปัจจัยสนับสนุนหลายประการจะช่วยให้ภาพรวมทางเศรษฐกิจของประเทศไทยดีขึ้น
รวมทั้งการมีรัฐบาลใหม่จะส่งผลต่อการเพิ่มความมั่นใจของผู้บริโภค
รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงทำให้ผู้บริโภคมีความสามารถในการกู้เงินมาซื้อบ้านมากขึ้น
มาตรการของรัฐบาลก็จะช่วยกระตุ้นให้ผู้ที่ต้องการซื้อตัดสินใจเร็วขึ้นเพื่อต้องการรับประโยชน์จากค่าธรรมเนียมที่ลดลง
ในขณะเดียวกันผู้ประกอบการก็สามารถที่จะนำเสนอสินค้าที่เหลืออยู่ได้ในราคาที่ถูกลงด้วย

อุปสงค์และอุปทาน

จากรายงานของบริษัท ซีบีริชาร์ดแอลลิส ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าในปี 2550
คอนโดมิเนียมเป็นสินค้าที่ขายดีที่สุดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร
คอนโดมิเนียมหรูในตลาดบนที่ระดับราคาสูงกว่า 200,000
บาทต่อตารางเมตรนั้นกำลังเป็นที่จับตามองและคาดว่าจะมีอีกหลายโครงการเกิดขึ้นอีกในทำเลที่ดีเยี่ยมของกรุงเทพมหานคร

ผู้ซื้อคอนโดมีเนียมให้ความสนใจเป็นอย่างมากกับการซื้อโครงการที่ใกล้จะสร้างเสร็จและโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จสมบูรณ์
โดยคอนโดมิเนียมในราคาระดับกลางนั้นยังเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อที่เป็นคนรุ่นใหม่ นิยมชีวิตในเมือง
เกาะติดแนวรถไฟฟ้า และชอบอยู่ในที่ชุมชนหนาแน่น
โดยปริมาณห้องว่างในคอนโดมิเนียมที่มีลักษณะดังกล่าวนี้มีน้อยลงตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2550
เนื่องมาจากปริมาณการเข้าจับจองห้องชุดเหล่านี้เพิ่มสูงขึ้น
ราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับบนและระดับกลางก็เพิ่มสูงขึ้นด้วยอันเนื่องมาจากต้นทุนราคาที่ดินและค่าก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในหลายปีที่ผ่านมา

  []

ที่มาของข้อมูล: AREA

จากข้อมูลของ AREA ในปี 2550
สินค้าทาวน์เฮ้าส์ที่มีจำนวนหน่วยที่ขายได้มากที่สุดสามอันดับแรกอยู่ในระดับราคา 0.5 - 3
ล้านบาทต่อยูนิต
ส่วนสินค้าคอนโดมิเนียมที่มีจำนวนหน่วยที่ขายได้มากที่สุดสามอันดับแรกก็อยู่ในระดับราคา 0.5 - 3
ล้านบาทต่อยูนิตเช่นกัน แต่ว่าสินค้าคอนโดมิเนียมราคา 3-5
ล้านบาทนั้นมียอดขายที่มาเป็นอันดับสี่และจำนวนหน่วยที่ขายได้นั้นห่างจากอันดับสามเพียงร้อยละ 27
ในขณะที่สินค้าทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาเดียวกันมีจำนวนหน่วยที่ขายได้ลดลงจากอันดับสามประมาณร้อยละ
69 ทางบริษัทจึงวิเคราะห์สภาวะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ดังต่อไปนี้

1.  อัตราการเติบโตขึ้นอยู่กับจำนวนของบ้านราคาต่ำ-ปานกลางที่มีอยู่ในตลาด

  การแข่งขันของตลาดในปี 2550 -2551 จะเน้นด้านปริมาณมากของบ้านราคาต่ำ-ปานกลาง
  สินค้าใหม่ที่เข้ามาในตลาดในช่วงนี้ส่วนใหญ่จะเป็นสินค้าที่มีราคาประมาณ 1-3 ล้านบาท
  ซึ่งคิดเป็นสัดส่วน 43% ของสินค้าที่ออกสู่ตลาดทั้งหมด
  ทาวน์เฮ้าส์ก็ยังเป็นสินค้าที่ได้รับความนิยมเป็นอันดับสอง
  รองจากคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ที่ระดับราคา 1 ถึง 3
  ล้านบาทนั้นยังได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ
  ปรากฎการณ์เช่นนี้แสดงถึงแนวโน้มที่ชัดเจนของความนิยมต่อที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำ-ปานกลางว่ายังคงมีอยู่มาก

  โครงการบ้านเดี่ยวก็น่าจะมีผลประกอบการที่ดีขึ้นในปี 2551
  เนื่องมาจากมาตรการสนับสนุนของรัฐบาลที่จะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
  รวมทั้งรายการส่งเสริมทางการตลาดและกลยุทธ์ราคาที่ต่ำลง
  ซึ่งจะถูกนำมาใช้โดยผู้ประกอบการที่ต้องการเคลียร์สต็อกสินค้าบ้านของตน

  []

2.  คอนโดราคา 1-3 ล้านบาทยังเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง

  สินค้าใหม่ที่ออกสู่ตลาดในปี2550 - 2551 มีคอนโดมีเนียมและทาวน์เฮ้าส์
  ซึ่งออกสู่ตลาดในอัตราการเติบโตประมาณ 26%
  ในที่นี้เราเน้นด้านคอนโดมีเนียมระดับราคาต่ำซึ่งมีจำนวนมากในตลาด
  พราะว่ามีผู้ประกอบการเข้ามาในตลาดของสินค้าระดับราคาขนาดนี้จำนวนมาก
  ทางบริษัทเชื่อว่ายังมีผู้ต้องการคอนโดมีเนียมกลางใจเมืองที่ตั้งอยู่ใกล้รถไฟลอยฟ้า BTS
  หรือรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT หรือ
  ระบบการขนส่งมวลชนขนาดใหญ่เป็นจำนวนมากเนื่องจากราคาน้ำมันที่ยังคงสูงอยู่อย่างต่อเนื่อง

  []

  จุดแข่งขันของธุรกิจ

สำหรับจุดแข่งขันของบริษัทอารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ในปี 2550 ประกอบด้วย

1.  Location
    เนื่องจากสภาวะราคาน้ำมันที่ผกผันทำให้ผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมต้องการอาศัยอยู่ใกล้ที่ทำงาน
    โครงการส่วนใหญ่ของบริษัทจะตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้เมือง ใกล้กับระบบขนส่งมวลชน
    ใกล้ทางด่วน ซึ่งผู้บริโภคจะได้รับความสะดวกสะบายในการเดินทาง
    และสำหรับโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2550 นั้นเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า
    และรถใต้ดินซึ่งจะยิ่งทำให้การเดินทางสะดวกสะบายยิ่งขึ้น

2.  Differentiation
    การพัฒนาและออกแบบบ้านให้มีสไตล์ตอบรับกับยุคสมัยที่เปลี่ยนไปรวมถึงการผสมผสานดีไซน์และพื้นที่ใช้สอยที่ใช้ได้จริง
    เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่บริษัทหาข้อมูลเพิ่มเติมตลอดเวลาเพื่อออกแบบบ้านให้ตรงใจกับลูกค้ามากที่สุด

3.  Most Value for Money บริษัทคำนึงถึงความคุ้มค่าที่ผู้บริโภคจะได้รับ
    ดังนั้นเราจึงพยายามที่จะคัดสรรคุณภาพที่ดีที่สุดให้กับลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นวัสดุ พื้นที่ใช้สอย
    ความปลอดภัย หรือ สาธารณูปโภคในโครงการ
    โดยนอกจากนี้บริษัทได้เพิ่มเติมอุปกรณ์ที่จำเป็นสำหรับการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นเฟอร์นิเจอร์
    หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าให้แก่ลูกค้า เพื่อช่วยให้ลูกค้าประหยัดเวลา
    และค่าใช้จ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่

4.  Customer Relationship Management

  บริษัทยังมีนโยบายการตอบแทนให้กับลูกค้าในโครงการโดยจะมีกิจกรรมเพิ่มความสัมพันธ์ให้กับลูกค้าหรือที่เรียกว่า
  (CRM Customer Relationship Management) ซึ่งกิจกรรมต่างๆ
  จะทำพิเศษเพื่อให้ลูกค้ารู้สึกถึงความเป็นพิเศษและคุ้มค่าหลังจากได้เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของผู้อยู่อาศัยในโครงการ

  จากที่ได้กล่าวมาข้างต้นจากสภาวะของปัจจัยกระทบอุตสาหกรรม
  อีกทั้งพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ดังนั้นในปี 2550
  บริษัทจึงมีการเพิ่มสินค้าเพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะ โดยการขยายสินค้าเพิ่มคือ
  คอนโดมิเนียมพร้อมตกแต่งใจการเมือง ระดับราคาเริ่มต้น 1 ล้านบาทขึ้นไป
  และทาวน์เฮ้าส์ตกแต่งพร้อมอยู่ ระดับราคา 1.7 ล้านบาทขึ้นไป

กลยุทธ์ทางการตลาด

1.  ทำเลและที่ตั้งโครงการ

  สิ่งที่เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการเลือกที่อยู่อาศัย คือ ทำเล
  บริษัทจึงมีนโยบายในการเลือกสรรทำเลที่ตั้งของโครงการมากที่สุด
  โดยทำเลที่ตั้งของโครงการส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกสำคัญ
  อีกทั้งยังศึกษาถึงแนวโน้มและผังเมืองของทำเลนั้น ๆ ในอนาคตข้างหน้า
  ซึ่งปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทจะอยู่ในย่าน ลาดพร้าว เกษตร-นวมินทร์ รัชดา สุทธิสาร
  และสุขุมวิท ซึ่งโครงการจะตั้งอยู่ไม่ห่างจากทางด่วน รถไฟฟ้า
  และรถไฟฟาใต้ดินเพื่อความสะดวกสะบายต่อการเดินทาง
  อีกทั้งยังเป็นแหล่งชุมชนที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมสรรพ

2.  ราคา

  การกำหนดราคาขายของสินค้าในบริษัทจะคำนึงถึงปัจจัยต่างๆที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นทำเล
  ต้นทุนการก่อสร้าง รูปแบบบ้าน ราคาของสินค้าในตลาดที่อยู่ในระดับเดียวกัน
  รวมถึงกลยุทธ์ส่งเสริมการตลาดเพื่อเปรียบเทียบราคาบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
  หรือคอนโดมีเนียมของบริษัทกับบริษัทอื่นๆ เพื่อให้ผู้บริโภคเห็นถึงความ

  คุ้มค่าของสินค้ามากที่สุด ทั้งนี้จะเห็นได้ว่าในทำเลและสินค้าระดับเดียวกัน
  ราคาของบริษัทจะมีราคาที่ต่ำกว่า
  หรือในบางโครงการที่ทำเลของโครงการค่อนข้างดีกว่าบริษัทอื่นๆ
  มากในระดับสินค้าราคาเดียวกัน
  บริษัทก็จะกำหนดราคาขายโดยคำนึงถึงประโยชน์การใช้สอยของบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ
  ในโครงการเพื่อให้ลูกค้ารู้สึกคุ้มค่าต่อเงินที่จ่ายมากที่สุด

3.  ตราสินค้า และผลิตภัณฑ์

  ในปี 2550 บริษัทมีแผนในการตอกย้ำตราสินค้า (Branding)
  ในความมีเอกลักษณ์และความโดดเด่นในการเรื่องการออกแบบและพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีสไตล์
  มีความทันสมัย
  มีความคุ้มค่าและความภูมิใจที่สุดเมื่อเลือกเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยภายใต้ตราสินค้าของบริษัท
  นอกจากนี้ยังบริษัทมุ่งเน้นการออกแบบและพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
  และคอนโดมิเนียมที่มีฟังค์ชั่นที่ลงตัว และมีสไตล์ทันสมัยเป็นเอกลักษณ์โดดเด่น มีส่วนกลาง
  และสาธารณูปโภคออกแบบที่เตรียมไว้อย่างร่มรื่น สวยงาม รวมทั้งเลือกใช้วัสดุที่ได้มาตรฐาน
  และติดตั้งอุปกรณ์ และหรือเฟอร์นิเจอร์เพื่อรองรับการอยู่อาศัยที่สมบูรณ์แบบที่สุด ในปลายปี 2549
  บริษัทได้ทำการออกแบบคอนโดมิเนียม low rise ขนาด 1 ห้องนอน และ studio
  ในระดับราคา 1 ล้านต้น ๆ
  จุดเด่นคือการอยู่อาศัยเหมือนการพักผ่อนอยู่ในโรงแรมหรือรีสอร์ทหรูที่ห้องทุกห้องสามารถเห็นวิวสวน
  หรือวิวสระว่ายน้ำ รวมไปถึงการให้เฟอร์นิเจอร์ครบชุด พร้อมสำหรับการเข้าอยู่อาศัย
  บนทำเลสุขุมวิท และเกษตรนวมินทร์ ภายใต้ชื่อ โครงการ เอ สเปซ
  และสามารถประสบความสำเร็จทางการขายได้อย่างรวดเร็ว

  ในปี 2550 บริษัทไม่ได้หยุดนิ่ง บริษัทยังมีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่อย่างต่อเนื่อง
  โดยมีการออกแบบและพัฒนาห้องชุด high-rise เพื่อตอบสนองชีวิตคนเมืองที่ทันสมัย
  ทั้งรูปแบบสถาปัตยกรรม และสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ คอนโดมิเนียมใหม่ใจกลางเมือง
  เอ สเปซ อโศก-รัชดา และการออกแบบทาวน์เฮ้าส์โครงการ แอท โฮม และ โครงการ เดอะ
  คัลเลอร์ส ในกลางปี 2550 อีกด้วย

4.  การสร้างความเชื่อมั่น การให้บริการและการดูแลลูกค้า

  บริษัทได้มีการจัดระบบการให้บริการ และการดูแลลูกค้าอย่างต่อเนื่อง
  นับตั้งแต่วันที่ลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการของบริษัท จนกระทั่งตัดสินใจซื้อ รับมอบบ้าน
  และเป็นลูกค้าที่อยู่อาศัยในโครงการ โดยบริษัทได้มีการพัฒนาฐานลูกค้าที่มีประสิทธิภาพ
  และจัดบุคลากรที่มีหน้าที่เฉพาะเพื่อให้การบริการอย่างทั่วถึง
  อีกทั้งได้จัดให้มีกิจกรรมเพื่อเสริมสร้างสัมพันธภาพอันดีแก่ลูกค้าที่อยู่อาศัยในโครงการอย่างต่อเนื่อง
  โดยบริษัทเล็งเห็นความสำคัญในเรื่องนี้ และจะเป็นกลยุทธ์หลักในการทำการตลาด

5.  การจัดจำหน่ายและการเข้าถึงลูกค้า

  ในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายและลูกค้า
  ทางบริษัทค่อนข้างตระหนักและหาข้อมูลอย่างชัดเจนถึงลักษณะของกลุ่มเป้าหมายของแต่ละโครงการไม่ว่าจะเป็น
  รายได้ ลักษณะการใช้ชีวิต (Life Style) สถานที่อยู่เดิม สถานที่ทำงาน
  และขนาดของครอบครัว
  เพื่อวางกลยุทธ์ในการเข้าถึงลูกค้าในแต่ละกลุ่มให้ชัดเจนและมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยในปี
  2549 ทางบริษัทมีนโยบายการใช้สื่อช่องทางใหม่ (New Media) มากขึ้น
  ไม่ว่าจะมีเป็นสื่อบริเวณสถานีรถไฟฟ้า รถไฟฟ้าใต้ดิน หรือ สื่อวิทยุ
  ทั้งนี้สำหรับกลุ่มเป้าหมายของสินค้าระดับบน ทางบริษัทมีนโยบายการเข้าถึงลูกค้าโดยตรง เช่น
  การส่ง Direct mail หรือ SMS เป็นต้น

6.  การเก็บข้อมูลเพื่อวิจัยการตลาด

  เนื่องจากปัจจุบันการแข่งขันของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างเข้มข้น
  ดังนั้นบริษัทที่เข้าใจและรู้จักลูกค้า รู้ความต้องการของลูกค้า
  และสินค้าของคู่แข่งมากที่สุดจะสามารถพัฒนาสินค้า
  รวมถึงกลยุทธ์ส่งเสริมการตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  ดังนั้นบริษัทจึงเล็งเห็นความสำคัญของการเก็บข้อมูลวิจัยการตลาดอย่างมาก
  ในปีที่ผ่านมาบริษัทเริ่มมีนโยบายในการพัฒนาการวิจัยและเก็บข้อมูล
  ทั้งการจ้างทีมงานที่มีความชำนาญ และการจัดทำโปรแกรม (Software)
  ที่ช่วยให้การเก็บข้อมูลและการวิจัยที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น

การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

การพัฒนาโครงการต่าง ๆ ของบริษัท ในแต่ละโครงการจะมีระยะเวลาในการดำเนินงานประมาณ
18 -24 เดือน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับขนาดและรูปแบบของโครงการ โดยมีขั้นตอนการดำเนินการต่าง ๆ
ปรากฏดังแผนภาพต่อไปนี้

การขายบ้านเดี่ยว

การขายทาวน์เฮ้าส์

2-3 เดือน 4-6 เดือน 3 เดือน

การขายคอนโดฯ

4-6 เดือน 4-6 เดือน 4-6 เดือน

 

3.2.1 การจัดซื้อที่ดิน

ที่ดินเป็นต้นทุนหลักในการทำธุรกิจของบริษัท คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 70-80
ของต้นทุนค่าที่ดินและค่าพัฒนาที่ดินของโครงการ และเป็นปัจจัยหลักในการแข่งขัน
โดยบริษัทจะคำนึงถึงเรื่องของการกำหนดต้นทุนในการดำเนินงานและทำเลที่ตั้ง
บริษัทจึงได้ให้ความสำคัญกับการจัดซื้อที่ดินเป็นอย่างมาก การจัดซื้อที่ดินเพื่อทำโครงการนั้น
บริษัทจะมองหาที่ดินที่มีศักยภาพ และอยู่ในเขตเมือง ทั้งนี้
เพื่อให้ที่ดินดังกล่าวภายหลังการพัฒนาเป็นโครงการแล้วสามารถขายและปิดโครงการได้ภายในระยะเวลาอันสั้น
และก่อนการจัดซื้อที่ดินในแต่ละครั้งจะต้องมีการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
โดยสำรวจสภาวการณ์ตลาดและภาวะการแข่งขัน
รวมทั้งความต้องการของลูกค้าในพื้นที่เป้าหมายที่จะดำเนินโครงการ เพื่อหาช่องว่างทางการตลาด
และศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จากนั้นจึงจะดำเนินการเจรจาซื้อที่ดิน
โดยบริษัทจะติดต่อซื้อที่ดินผ่านนายหน้าขายที่ดินเป็นส่วนใหญ่
หรือบางกรณีบริษัทอาจติดต่อซื้อจากเจ้าของที่ดินเอง ในราคาที่เปรียบเทียบกับราคาประเมิน
หรือราคาตลาดที่เห็นแล้วว่าเหมาะสม
และบริษัทไม่มีนโยบายซื้อที่ดินเพื่อสะสมเป็นสต็อกไว้ก่อนการพัฒนาโครงการเป็นระยะเวลานาน

3.2.2 ผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทไม่มีบุคลากรก่อสร้างเป็นของตนเอง
แต่จะว่าจ้างผู้รับเหมาจากภายนอกเข้ามาดำเนินการก่อสร้างให้ได้ตามแผนงานของบริษัท
ซึ่งสำหรับขั้นตอนในการว่าจ้างผู้รับเหมา บริษัทจะกำหนดราคาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านรวมราคาวัสดุ
ซึ่งเป็นวัสดุมาตรฐานสำหรับแบบบ้านแต่ละแบบ แล้วทำการคัดเลือกผู้รับเหมา
โดยทีมงานของทางบริษัทที่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลาพอสมควร
จึงสามารถจัดหาผู้รับเหมาได้ค่อนข้างง่าย และเนื่องจากทางบริษัทต้องการควบคุมคุณภาพของงาน
และควบคุมต้นทุนการก่อสร้างให้ได้ตามที่บริษัทตั้งไว้ ดังนั้น
บริษัทจะทำการเจรจากำหนดราคาวัสดุก่อสร้างหลักกับผู้ขายวัสดุก่อสร้างไว้สำหรับช่วงระยะเวลาหนึ่ง
และให้ผู้รับเหมาไปจัดซื้อเอง

ส่วนทางด้านการชำระเงินค่าก่อสร้างให้กับผู้รับเหมา
บริษัทจะชำระเงินตามงวดความสำเร็จของงานที่ได้ระบุไว้ในสัญญาการก่อสร้างเท่านั้น
และบริษัทจะหักเงินประกันไว้ร้อยละ 2.5-5.0 ของมูลค่างานในแต่ละงวดงาน
โดยจะคืนเงินประกันทั้งหมดที่หักไว้ในแต่ละงวดหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น
ดังนั้นผู้รับเหมาที่บริษัทว่าจ้างจึงต้องมีฐานะทางการเงินและเครดิตทางการค้าที่ดี
ปัจจุบันบริษัทมีผู้รับเหมาก่อสร้างในแต่ละโครงการอยู่ไม่ต่ำกว่า 20 ราย
โดยเป็นผู้รับเหมาขนาดกลางที่ทำงานให้กับบริษัทมาเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้ว
และในอนาคตหากบริษัทมีการขยาย โครงการใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น
บริษัทคาดว่าจะสามารถดำเนินการจ้างผู้รับเหมาเพิ่มขึ้นตามโครงการที่เพิ่มขึ้นได้เนื่องจากบริษัทมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับในกลุ่มผู้รับเหมาทางด้านการจ่ายชำระเงินค่าก่อสร้างตามสัญญาและตรงตามกำหนดเวลา

นอกจากนี้ บริษัทยังมีการเจรจาต่อรองกับธนาคารให้กับผู้รับเหมา
ให้พิจารณาเปิดวงเงินสินเชื่อให้กับผู้รับเหมาที่มีเครดิตทางการเงินที่ดี
เพื่อทำให้ผู้รับเหมามีความคล่องตัวทางการเงินระยะสั้นเพิ่มขึ้น
โดยผู้รับเหมาจะต้องผ่านการอนุมัติและยอมรับในเงื่อนไขของธนาคาร
ซึ่งหลังจากผู้รับเหมาส่งมอบงวดงานให้กับบริษัทแล้ว
ผู้รับเหมาสามารถที่จะยื่นขอเบิกเงินกู้จากธนาคารได้ประมาณร้อยละ 80-90
ของมูลค่างานที่ส่งมอบในแต่ละงวด จากนั้น
เมื่อครบกำหนดระยะเวลาที่บริษัทจะต้องชำระเงินให้แก่ผู้รับเหมา (ตามปกติประมาณ 45 วัน)
บริษัทจะจ่ายชำระคืนหนี้แทนผู้รับเหมาให้แก่ธนาคาร
และชำระเงินส่วนที่เหลือจากการชำระหนี้ให้แก่ผู้รับเหมา
ซึ่งช่วยให้ผู้รับเหมาสามารถที่จะบริหารเงินทุนหมุนเวียนของตนเองได้ง่ายขึ้น
และทำให้ผู้รับเหมาส่วนใหญ่มีความประสงค์ที่จะร่วมงานกับบริษัท

3.2.3 วัสดุก่อสร้างหลัก

บริษัทว่าจ้างผู้รับเหมาโดยรวมทั้งค่าแรงและค่าวัสดุ ซึ่งการว่าจ้างผู้รับเหมาของบริษัทแบ่งออกเป็น
2 ส่วน ได้แก่ ผู้รับเหมาตอกเข็มพร้อมเสาเข็ม และผู้รับเหมาก่อสร้างพร้อมวัสดุก่อสร้าง
โดยบริษัทจะชำระค่าวัสดุก่อสร้างพร้อมค่าแรงให้ผู้รับเหมาหลังจากตรวจรับงานแต่ละงวด

3.2.4 แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้าง

ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปี 2546
ของธุรกิจที่อยู่อาศัย ทำให้ความต้องการและกำลังซื้อที่อยู่อาศัย (Demand) ของประชาชนสูงขึ้น
โดยมีปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญคือภาวะเศรษฐกิจ ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้วัสดุหลาย ๆ
ชนิดมีการปรับตัวที่สูงขึ้น ในส่วนการดำเนินการก่อสร้างของทางบริษัท นั้น ทางบริษัท
ได้ทำการศึกษาเพื่อหาวัสดุทดแทน แต่มิได้ลดทอนในส่วนของคุณภาพ
เพื่อป้องกันความแปรปรวนในส่วนของราคาวัสดุก่อสร้างต่างๆ
ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อราคาจ้างเหมาก่อสร้างบ้าน

ตารางแสดงดัชนีราคาขายส่งวัสดุก่อสร้าง

  ----------------------- ----------- ------------ ------------ ------------
  หมวด                    2547        2548         2549         มี.ค.2550

  ดัชนีรวมวัสดุก่อสร้าง         124.3       124.3        128.9        135.2

  ไม้และผลิตภัณฑ์จากไม้        117.0       121.1        127.6        132.9

  ซีเมนต์                   106.0       99.1         103.7        105.7

  ผลิตภัณฑ์คอนกรีต            108.2       110.8        115.0        116.5

  เหล็กและผลิตภัณฑ์จากเหล็ก    168.9       163.8        161.5        178.1

  กระเบื้องและวัสดุประกอบ     98.8        100.9        103.9        107.6

  วัสดุฉาบผิวอย่างหยาบ        112.3       115.7        119.2        118.3

  เครื่องสุขภัณฑ์              99.9        104.8        118.1        129.5

  อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา       103.9       106.4        116.8        121.2

  วัสดุก่อสร้างอื่นๆ            114.1       120.8        131.4        133.2
  ----------------------- ----------- ------------ ------------ ------------

หมายเหตุ: ปี 2543 = 100 ตัวเลขที่ปรากฏเป็นค่าเฉลี่ยของทั้งปี

ที่มา : สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์

จะเห็นได้ว่าดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยทั้งปี 2550 เทียบกับปี 2549 เพิ่มขึ้น
เนื่องจากการเพิ่มของดัชนีราคาวัสดุเกือบทุกหมวด ยกเว้นวัสดุฉาบผิวอย่างหยาบ
ทั้งนี้หมวดที่มีการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างที่สำคัญ คือ หมวดเหล็กและผลิตภัณฑ์จากเหล็ก
หมวดสุขภัณฑ์ หมวดอุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา เนื่องมาจากต้นทุนการผลิตสูงขึ้น
ดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้น

3.2.5 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการพัฒนาโครงการและขออนุญาตจัดสรรที่ดิน บริษัทจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบขององค์กรกำกับ
ดูแลที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายการจัดสรรที่ดิน ซึ่งได้คำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ในการพัฒนาโครงการ บริษัทมีการดูแลการขนดินให้ล้างทำความสะอาดรถและถนนเมื่องานเสร็จ
มีการฉีดน้ำกันฝุ่นฟุ้งกระจาย และจำกัดเวลาทำงาน

ในส่วนการทำการพัฒนาโครงการและงานก่อสร้างขนาดใหญ่
จะต้องทำรายงานศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม
เสนอต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
บริษัทต้องดำเนินการแก้ไขปรับปรุงงานเพื่อลดผลกระทบที่มีต่อสิ่งแวดล้อมอยู่แล้ว
เมื่อได้หนังสือรับรองจากหน่วยงานดังกล่าวแล้ว บริษัทจึงจะสามารถเริ่มพัฒนาโครงการได้
นอกจากนี้บริษัทได้ร่วมมือกับชุมชนทำความสะอาดถนนนอกโครงการและปลูกต้นไม้เพื่อดูดซับฝุ่นละออง
ส่วนอุปกรณ์ที่ใช้ภายในบ้าน ทางบริษัทเลือกใช้อุปกรณ์ไฟฟ้าทั้งที่ติดตั้งให้กับลูกค้า
หรือที่จัดเตรียมเป็นของสมนาคุณหรือการส่งเสริมการขายให้ลูกค้าก็ล้วนเป็นแบบประหยัดไฟทั้งสิ้น
และที่ผ่านมาบริษัทยังไม่เคยมีข้อพิพาททางกฎหมายในเรื่องของสิ่งแวดล้อม

3.2.6 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

งานที่ยังไม่ส่งมอบในส่วนของบ้าน (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) หน่วย : พันบาท

+-----------------+-----+-----+-------+----+------+-----+------------+
|   ชื่อโครงการ     | จำ  | ขาย | ย     |    |      | ม   | สัดส่วนขอ    |
|                 | นวน | /มูล | อดรับร |    |      | ูลค่า | งมูลค่าที่ยังไม่ |
|                 | หลัง | ค่าต | ู้รายได้ |    |      | งาน |            |
|                 |     | ามส |       |    |      | ที่ยัง |            |
|                 |     | ัญญา |       |    |      |     |            |
|                 |     |     |       |    |      | ไ   |            |
|                 |     |     |       |    |      | ม่ได |            |
|                 |     |     |       |    |      | ้รับรู้ |            |
+-----------------+-----+-----+-------+----+------+-----+------------+
|                 |     |     |       |    |      |     | รับรู้ร       |
|                 |     |     |       |    |      |     | ายได้เทียบกับ |
+-----------------+-----+-----+-------+----+------+-----+------------+
|                 |     |     | ก่อน ปี | 25 | รวม  |     | มูลค่าขายของ |
|                 |     |     | 2549  | 50 |      |     | โครงการ(%) |
+-----------------+-----+-----+-------+----+------+-----+------------+
| สวนา 1          | 73  | 2   | 27    | 0  | 274  | 3,  | 1.08%      |
| (เกษตร-นวมินทร์)  |     | 77, | 4,721 |    | ,721 | 000 |            |
|                 |     | 721 |       |    |      |     |            |
+-----------------+-----+-----+-------+----+------+-----+------------+
| คาซา (รัชดา)     | 68  | 2   | 23    | 0  | 236  | -   | 0.00%      |
|                 |     | 36, | 6,116 |    | ,116 |     |            |
|                 |     | 116 |       |    |      |     |            |
+-----------------+-----+-----+-------+----+------+-----+------------+
| บุษบา (ลาดพร้าว   | 121 | 2   | 28    | (  | 282  | -   | 0.00%      |
| 130)            |     | 82, | 2,451 | 19 | ,257 |     |            |
|                 |     | 257 |       | 4) |      |     |            |
+-----------------+-----+-----+-------+----+------+-----+------------+
| คาซา (สุขุมวิท)    | 23  | 91, | 9     | 47 | 91   | 256 | 0.28%      |
|                 |     | 911 | 1,608 |    | ,655 |     |            |
+-----------------+-----+-----+-------+----+------+-----+------------+
| ชบา Exclusive   | 70  | 1   | 18    | (  | 188  | 4,  | 2.33%      |
| (เกษตร-นวมินทร์)  |     | 93, | 9,457 | 75 | ,704 | 503 |            |
|                 |     | 207 |       | 3) |      |     |            |
+-----------------+-----+-----+-------+----+------+-----+------------+
| สวนา 3          | 20  | 83, | 6     | 19 | 82   | 460 | 0.55%      |
| (เกษตร-นวมินทร์)  |     | 083 | 3,364 | ,2 | ,623 |     |            |
|                 |     |     |       | 59 |      |     |            |
+-----------------+-----+-----+-------+----+------+-----+------------+
| เมทโทร (เกษตร)  | 82  | 1   | 13    | 46 | 183  | 16, | 8.12%      |
|                 |     | 99, | 6,954 | ,2 | ,183 | 182 |            |
|                 |     | 365 |       | 29 |      |     |            |
+-----------------+-----+-----+-------+----+------+-----+------------+
| แมนดารีนา (รัชดา) | 1   | 5,  | 0     | 0  | 0    | 5,  | 100.00%    |
|                 |     | 388 |       |    |      | 388 |            |
+-----------------+-----+-----+-------+----+------+-----+------------+
| โครงการอื่น       | 249 | 4   | 44    | (5 | 446  | 883 | 0.20%      |
|                 |     | 47, | 7,008 | 5) | ,953 |     |            |
|                 |     | 836 |       |    |      |     |            |
+-----------------+-----+-----+-------+----+------+-----+------------+
|   รวม           | 707 | 1,8 | 1,72  | 64 | 1    | 30, | 1.69%      |
|                 |     | 16, | 1,679 | ,5 | ,786 | 672 |            |
|                 |     | 884 |       | 33 | ,212 |     |            |
+-----------------+-----+-----+-------+----+------+-----+------------+

งานที่ยังไม่ส่งมอบในส่วนของที่ดิน บ้าน และคอนโดมีเนียม

หน่วย : พันบาท

  -------------------- ---------------- ----------- ------------ ----------- ---------------------- -----------
  ชื่อโครงการ            โครงการที่ขายแล้ว               การโอนสะสม               โครงการส่วนที่ยังไม่ได้โอน   

                       จำนวนแปลง        ราคาที่ดิน     จำนวนแปลง    ราคาที่ดิน     จำนวนแปลง              ราคาที่ดิน

  โมวา (เกษตร)         180              573,827     155          495,602     25                     78,225

  แมนดารีนา (รัชดา)      92               528,757     90           517,087     2                      11,670

  แอท โฮม              44               101,479     -            -           44                     101,479

  เดอะ คัลเลอร์ส         118              281,613     -            -           118                    281,613
  เกษตรนวมินทร์                                                                                       

  เดอะ คัลเลอร์ส ติวานนท์  47               95,002      -            -           47                     95,002

  เอ สเปซ -เกษตร       202              287,333     -            -           202                    287,333

  เอ สเปซ – อโศก-รัชดา  1,859            3,370,804   -            -           1,859                  3,370,804

    รวม                2,542            5,238,815   245          1,012,689   2,297                  4,226,126
  -------------------- ---------------- ----------- ------------ ----------- ---------------------- -----------

การรับรู้รายได้ของบริษัทแบ่งออกเป็น 2 ส่วนคือ
การรับรู้รายได้ค่าที่ดินซึ่งจะรับรู้เมื่อโอนและการรับรู้รายได้จากการรับจ้างสร้างบ้านตามส่วนของงานที่ทำเสร็จ
ณ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทมียอดจองและทำสัญญาของที่ดิน และ ทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 236 แปลง
และคอนโดมีเนียมจำนวน 2,061 ห้อง รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 568 และ 3,658.14 ล้านบาท
ตามลำดับ โดยมีมูลค่าบ้านที่ลูกค้ายังไม่ได้รับรู้รายได้อีกจำนวน 30.67 ล้านบาท

2.  ข้อจำกัดการประกอบธุรกิจ

  -ไม่มี