ส่วนที่ 2

1. ปัจจัยความเสี่ยง

1.1 สภาพเศรษฐกิจและสถานการณ์การท่องเที่ยวในประเทศไทย

  เนื่องจากรายได้ส่วนใหญ่ของบริษัทฯ
  มาจากธุรกิจการท่องเที่ยวและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การดำเนินงานของบริษัทฯ
  จึงขึ้นอยู่กับทั้งสภาพเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยและอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในประเทศไทย
  เหตุการณ์ใดๆ อาทิเช่น เสน่ห์ของประเทศไทยในฐานะที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวเปลี่ยนแปลง
  สภาวะเศรษฐกิจถดถอย การก่อการร้าย ภัยธรรมชาติ การเพิ่มขึ้นของอาชญากรรม
  ความวุ่นวายในประเทศหรือการแพร่ระบาดของโรคต่างๆ
  ย่อมส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยวในประเทศไทยหรือการลดลงของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตและอาจส่งผลกระทบเชิงลบต่อธุรกิจ
  สถานะทางการเงินและผลการดำเนินงานของ

  บริษัทฯ ได้

  ภาวะวิกฤตการเงินโลกซึ่งเริ่มในปี 2551
  และความวุ่นวายของการเมืองไทยที่ยืดเยื้อในสองปีที่ผ่านมาทำให้เห็นถึงช่องโหว่และชี้ชัดว่าบริษัทฯ
  มีความเสี่ยงในการดำเนินงานในภูเก็ตและประเทศไทย
  การดำเนินธุรกิจในภูเก็ตนับว่าเป็นรายได้หลักของบริษัทฯ ในปี 2553 รายได้รวม
  (ไม่รวมกำไรจากการขายโรงแรมดุสิตธานี ลากูน่า ภูเก็ต) ของบริษัทฯ เกือบร้อยละ 81
  มาจากการดำเนินธุรกิจในภูเก็ต และในแง่ของรายได้รวมของธุรกิจโรงแรมประมาณร้อยละ 84
  ก็มาจากโรงแรมที่ตั้งอยู่ในภูเก็ต ดังนั้นบริษัทฯ
  จึงตัดสินใจเร่งแผนการลดสัดส่วนการลงทุนในภูเก็ต โดยขายโรงแรมดุสิตธานี ลากูน่า ภูเก็ต
  เมื่อเดือนตุลาคม 2553

  ทั้งนี้บริษัทฯ พยายามเจาะตลาดใหม่ๆ
  อย่างสม่ำเสมอเพื่อที่จะกระจายความเสี่ยงและหลีกเลี่ยงการพึ่งพาตลาดหลักไม่กี่แห่ง

2.  สถานการณ์ทางการเมืองที่ไม่แน่นอน

  ธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยได้รับผลกระทบในเชิงลบในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
  จากสภาวะการเมืองที่ตึงเครียดอย่างต่อเนื่อง
  ภายหลังการปิดสนามบินโดยกลุ่มประท้วงต่อต้านรัฐบาลในปี 2551
  และเมื่อไม่นานมานี้กับการประท้วงของกลุ่มต่อต้านรัฐบาลในใจกลางเมืองกรุงเทพฯ
  เมื่อช่วงเดือนเมษายนถึงพฤษภาคม 2553
  เหตุการณ์เหล่านี้ได้ถูกเผยแพร่ไปยังนานาประเทศและทำให้เกิดภาพลักษณ์ในเชิงลบต่อประเทศไทยในแง่ความปลอดภัยในการเดินทางเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างประเทศและในการเข้ามาลงทุน
  สถานการณ์ทางการเมืองในประเทศที่ยังคงตึงเครียดอาจนำไปสู่ความไม่แน่นอนทางการเมืองที่จะส่งผลกระทบในเชิงลบต่อธุรกิจการท่องเที่ยวและความอ่อนไหวของนักลงทุน

3.  ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

  บริษัทฯ มีความเสี่ยงเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยเนื่องจากมีเงินฝากกับสถาบันการเงิน
  ลูกหนี้การค้าระยะยาว เงินเบิกเกินบัญชีธนาคารและเงินกู้ยืมจากธนาคาร
  แต่เนื่องจากสินทรัพย์และหนี้สินทางการเงินส่วนใหญ่มีอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นลงตามอัตราตลาดหรือมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราตลาดในปัจจุบัน
  จึงคาดว่าจะมีความเสี่ยงเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยต่ำตามที่กล่าวในหมายเหตุประกอบงบการเงิน
  ทางบริษัทฯ จึงมิได้ใช้ตราสารอนุพันธ์เพื่อบริหารความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยดังกล่าว

4.  ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนต่างประเทศ

  บริษัทฯ
  มีเครื่องมือทางการเงินเพื่อป้องกันผลกระทบจากความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนเงินสกุลบาทต่อเงินสกุลเหรียญสหรัฐฯ
  ซึ่งส่งผลต่อผลประกอบการทางการเงินตามที่กล่าวในหมายเหตุประกอบงบการเงิน
  โดยเครื่องมือทางการเงินนี้จะแปลงหนี้เงินกู้ยืมจากเงินสกุลบาทเป็นเงินสกุลเหรียญสหรัฐฯ
  และด้วยเหตุนี้ผลกระทบจากการเคลื่อนไหวของอัตราแลกเปลี่ยนที่มีต่อรายได้ซึ่งเป็นเงินสกุลเหรียญสหรัฐฯ
  จะได้รับการป้องกันความเสี่ยงจากผลกำไรหรือขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนเมื่อแปลงมูลค่าเงินกู้ยืมที่เป็นเงินสกุล

  เหรียญสหรัฐฯ เป็นเงินสกุลบาทในงบการเงิน
  การแข็งค่าของสกุลเงินบาทต่อสกุลเงินของสหราชอาณาจักรและตลาดยุโรปในช่วงที่ผ่านมาทำให้ประเทศไทยถือเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ราคาแพงขึ้นสำหรับตลาดเหล่านี้

1.5 กรรมสิทธิ์ในที่ดิน

  ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาได้มีข้อถกเถียงเป็นอย่างมากในประเทศไทยเกี่ยวกับความถูกต้องของกรรมสิทธิ์การถือครองที่ดินตามเอกสารสิทธิ์
  แม้ว่าบริษัทฯ
  จะมีความมั่นใจว่าบริษัทในกลุ่มถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งหมดที่ใช้ในการดำเนินธุรกิจหรือที่ดินสำหรับการขายในประเทศไทยอย่างถูกต้อง
  แต่บริษัทฯ ไม่สามารถรับประกันได้ว่าจะไม่มีบุคคลหรือกลุ่มบุคคลใดโต้แย้งในกรรมสิทธิ์เหล่านั้น
  ถึงแม้ว่าการโต้แย้งในกรรมสิทธิ์ดังกล่าวจะไม่ประสบผลสำเร็จ
  แต่กระนั้นก็อาจจะส่งผลกระทบในทางลบต่อธุรกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหากผู้ซื้อมีความกังวลว่าบริษัทฯ
  จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องให้ได้

1.6 กฎหมายแรงงานไทย

  พนักงานส่วนใหญ่ของบริษัทฯ มีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทย
  กฎหมายแรงงานในประเทศไทยให้การคุ้มครองแรงงานเป็นอย่างมาก
  กฎหมายแรงงานได้ห้ามมิให้บริษัทโดยทั่วไปให้พนักงานออกโดยมิได้จ่ายเงินชดเชย
  เว้นแต่พนักงานผู้นั้นจะประพฤติตนไม่เหมาะสม ละเว้นการปฏิบัติตามหน้าที่
  หรือมีความไม่ซื่อสัตย์สุจริต ด้วยเหตุนี้ บริษัทฯ
  จึงมีมาตรการที่จำกัดในการลดจำนวนพนักงานเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ
  ลดต้นทุนหรือเพื่อบรรลุวัตถุประสงค์อื่นที่คล้ายคลึงกัน
  ในระหว่างที่เกิดวิกฤตการณ์เมื่อไม่นานนี้อาทิเช่น ภัยพิบัติสึนามิ และวิกฤตเศรษฐกิจโลก บริษัทฯ
  ก็มิได้ให้พนักงานออกแต่อย่างใด
  แต่ได้นำโครงการสมัครใจลาหยุดงานโดยไม่รับเงินเดือนมาใช้แทน บริษัทฯ
  คาดว่าในอนาคตอาจจะมีข้อจำกัดในการใช้โครงการการลาออกโดยสมัครใจต่างๆ ซึ่งบริษัทฯ
  จะต้องจ่ายค่าชดเชยเป็นจำนวนมากรวมทั้งใช้มาตรการอื่น ๆ ที่คล้ายคลึงกัน
  ซึ่งพนักงานที่ถูกเลือกอาจจะเลือกที่จะลาออกโดยแลกกับเงินชดเชยที่จะจ่ายให้เป็นเงินก้อนรวมทั้งผลประโยชน์อื่น
  ๆ

  1.7 ความเสี่ยงในการดำเนินงานธุรกิจโรงแรม

  โรงแรมต่างๆ ของบริษัทฯ ต่างก็มีความเสี่ยงจากการดำเนินงานในธุรกิจการให้บริการ
  โดยความเสี่ยงดังกล่าวประกอบด้วย

-   ฤดูกาลของธุรกิจท่องเที่ยวขึ้นอยู่กับระดับการท่องเที่ยวและการเดินทางของกลุ่มธุรกิจ/ การค้า
    ที่แตกต่างกันตลอดทั้งปี ด้วยเหตุนี้รายได้ของบริษัทฯ จึงมีแนวโน้มที่จะผันผวนในระหว่างปี

-   คู่แข่งขันจากโรงแรม รีสอร์ทแห่งใหม่ๆ ทั้งในประเทศและภายในภูมิภาค

-   การพึ่งพารูปแบบการท่องเที่ยวและความนิยมของแหล่งท่องเที่ยว

-   การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขระเบียบทางกฎหมายในประเทศไทย

-   จำนวนห้องพักในจังหวัดภูเก็ตที่มีมากเกินความต้องการหรือความต้องการห้องพักของลูกค้าที่ลดลงในบางช่วงอาจจะส่ง
    ผลกระทบในเชิงลบต่ออัตราการเข้าพักและอัตราค่าห้องพัก

-   การเปลี่ยนแปลงโดยรวมทั้งสภาพเศรษฐกิจในภูมิภาคและท้องถิ่น
    ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค
    และวิถีการท่องเที่ยวของประชาชนและปัจจัยอื่นๆ แม้ว่าผู้บริโภคจะมีรายได้ที่เพิ่มขึ้น

-   สภาวะทางการเมืองในภูมิภาคและท้องถิ่น รวมทั้งสภาพสังคมซึ่งมีผลกระทบต่อความต้องการซื้อ
    อำนาจซื้อของตลาด เช่น อาชญากรรม ความไม่สงบในสังคมและการก่อการร้าย

-   การแพร่ระบาดของโรคซึ่งมีผลกระทบต่อการเดินทางและธุรกิจการท่องเที่ยว

-   คำเตือนภัยเกี่ยวกับการท่องเที่ยวที่เตือนให้ประชาชนชะลอ และ/
    หรือหลีกเลี่ยงการเดินทางท่องเที่ยว

-   การเคลื่อนไหวของอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ

-   ความสะดวกในการเดินทางเข้าประเทศไทยและโดยเฉพาะอย่างยิ่งจำนวนเที่ยวบินมายังประเทศไทยและจังหวัดภูเก็ต
    และ

-   สภาพภูมิอากาศที่แปรปรวนและภัยทางธรรมชาติเช่น
    เหตุการณ์ภัยพิบัติสึนามิในเอเชียที่เกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2547

  1.8 ความเสี่ยงในการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ
  มีความเสี่ยงสืบเนื่องจากการดำเนินงานในธุรกิจโดยความเสี่ยงดังกล่าวประกอบด้วย

-   การเปลี่ยนแปลงโดยรวมทั้งสภาพเศรษฐกิจในภูมิภาคและท้องถิ่น สถานการณ์ทางการเมือง
    ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคและความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

-   ความลำบากในการจัดหาเงินกู้จากธนาคารท้องถิ่นของผู้ซื้อชาวต่างชาติ
    ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

-   ความสามารถในการสร้างผลตอบแทนการลงทุนที่ยั่งยืนซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความต้องการของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

-   การเคลื่อนไหวของอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อราคาและความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ

-   การพัฒนาการออกแบบอสังหาริมทรัพย์ที่มีนวัตกรรมและรูปแบบใหม่ๆ เพื่อการดึงดูดผู้ซื้อ

-   การจัดให้มีบริการหลังการขายที่มีคุณภาพสูง
    เพื่อรักษาความแข็งแกร่งของความจงรักภักดีในตราอสังหาริมทรัพย์และความพอใจของผู้ซื้อ

-   การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขระเบียบทางกฎหมายในประเทศไทย ซึ่งอาจมีผลต่อข้อจำกัดของผู้ซื้อ
    การพัฒนาที่ดินในอนาคตหรือรูปแบบการเสนอขายอสังหาริมทรัพย์

-   ต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นอาจส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรจากการดำเนินงานหากไม่สามารถปรับราคาขายขึ้นได้

-   ความสามารถในการจัดหาและคงไว้ซึ่งผู้รับเหมาก่อสร้างอาคารที่มีความสามารถส่งมอบงานที่มีคุณภาพได้ตรงตามกำหนดเวลา

  ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ สามารถส่งผลเสียต่อธุรกิจของบริษัทฯ
  ฝ่ายจัดการจึงได้ให้ความสนใจในเรื่องต่างๆ อย่างใกล้ชิดเพื่อจะสามารถนำกลยุทธ์ของบริษัทฯ
  มาปรับใช้ได้ทันท่วงทีเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่มีผลต่อการดำเนินงานของบริษัทฯ