-----------------------------------------------------------------------
  3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

  -----------------------------------------------------------------------

ลักษณะธุรกิจ

ในระยะเริ่มแรก บริษัท ฯ ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์
ในลักษณะโครงการบ้านจัดสรร ต่อมาจึงขยายธุรกิจสู่อาคารชุดและอาคารสำนักงาน ซึ่งปัจจุบัน
บริษัทจะเน้นการขายทั้งบ้านพร้อมที่ดินและอาคารชุดพักอาศัย

สำหรับปี 2547 บริษัท ฯ มีนโยบายที่จะสร้างบ้านพร้อมขายประมาณ 80 – 90
ของเฟสที่กำลังเปิดขาย
เพื่อรองรับปริมาณความต้องการของลูกค้าที่ต้องการเน้นสภาพบ้านก่อนการตัดสินใจซื้อ นอกจากนี้
บริษัท ฯ จะมุ่งเน้นพัฒนาโครงการปัจจุบันโดยการเปิดขายในเฟสใหม่ต่อเนื่องจากที่มีอยู่ประมาณ 12
โครงการในปัจจุบัน รวมทั้งการเปิดตัวโครงการใหม่อีก 6 โครงการ
ซึ่งประกอบด้วยโครงการแนวสูง 2 โครงการ คือ โครงการศุภาลัยโอเรียนทัลเพลส สาทร –
สวนพลู และโครงการศุภาลัย พรีเมียร์เพลส อโศก ซึ่งเป็นอาคารสูงประเภทที่อยู่อาศัย
โครงการแนวราบอีก 3 โครงการ ซึ่งตั้งอยู่บริเวณ ศรีนครินทร์, เอกมัย – รามอินทรา
และอ่อนนุช โดยที่เอกมัย – รามอินทรา และศรีนรินทร์ เป็นทาวน์เฮ้าส์ ส่วนอ่อนนุช
จะเป็นโครงการบ้านเดี่ยว และอาคารสำนักงาน 1 โครงการ คือ
โครงการศุภาลัยแกรนด์ทาวเวอร์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.1.1 รายละเอียดและลักษณะของโครงการ

บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)
ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในระยะแรกจากการสร้างบ้านเดี่ยว

และทาวน์เฮ้าส์ ในลักษณะโครงการบ้านจัดสรร ต่อมาจึงขยายธุรกิจสู่อาคารชุดและอาคารสำนักงาน
ปัจจุบันบริษัท ฯ มีนโยบายที่จะสร้างบ้านพร้อมขายประมาณร้อยละ 80-90 ของเฟสที่กำลังเปิดขาย
เพื่อรองรับปริมาณความต้องการของลูกค้าที่ต้องการโอนบ้านพร้อมอยู่

สำหรับการขยายธุรกิจของบริษัท ฯ ในปีนี้มุ่งเน้นพัฒนาโครงการปัจจุบันซึ่งมีอยู่ประมาณ 12
โครงการ ซึ่งคาดว่าจะขายได้หมดภายใน 2-3 ปี และมีโครงการใหม่ทั้งแนวราบและแนวสูงทั้งหมด
6 โครงการที่เปิดขายในปีนี้ นอกจากนี้แล้วบริษัท ฯ
อยู่ระหว่างหาที่ดินซึ่งมีทำเลอยู่ใจกลางศูนย์ธุรกิจและที่ดิน บริเวณใกล้ระบบขนส่งมวลชน
เพื่อพัฒนาโครงการอาคารสูงประเภทที่อยู่อาศัย (Residential Condominium)
บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์
สำหรับโครงการที่เสร็จสมบูรณ์และโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันมีดังนี้

[TABLE]

ที่มา: บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)

หมายเหตุ: L = ที่ดินเปล่า DH = บ้านเดี่ยว

SH = ร้านค้า CD = คอนโดมิเนียม

DP = บ้านแฝด TH = ทาวน์เฮ้าส์

CB = อาคารพาณิชย์ HT = โรงแรม

RS = รีสอร์ท OT = อาคารสำนักงาน

3.1.2 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

บริษัทฯ
ได้จัดให้มีระบบสาธารณูปโภคของโครงการให้ถูกต้องตามกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดิน
รวมทั้งการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมภายในโครงการตามที่กฎหมายกำหนด ทางบริษัทฯ
ได้ดำเนินการศึกษาและจัดทำสาธารณูปโภคต่างๆ ให้สอดคล้องกับผลการศึกษาดังกล่าว
สำหรับโครงการที่ไม่กำหนดให้ต้องจัดทำการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ทางบริษัทฯ
ก็คำนึงถึงผลกระทบสิ่งแวดล้อมและชุมชนใกล้เคียง โดยเฉพาะอย่างยิ่งคุณภาพน้ำทิ้งจากโครงการ
บริษัทฯ จัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียในครัวเรือนทุกหลังก่อนระบายลงสู่ท่อระบายน้ำของโครงการ
และมีบ่อสำหรับตรวจสอบคุณภาพน้ำให้ได้มาตรฐานตามที่กำหนดก่อนระบายน้ำลงสู่ทางน้ำสาธารณะ
เพื่อไม่ให้มีผลกระทบต่อแหล่งน้ำสาธารณะและชุมชนข้างเคียง

2.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

กลยุทธ์ทางการตลาดของบริษัทที่ใช้ในการสร้างความได้เปรียบเชิงการแข่งขัน

จากการที่โครงสร้างอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยประกอบด้วยผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากและหลากหลาย
ซึ่งเป็นตลาดแข่งขันสมบรูณ์ (Perfect Competition)
ประกอบกับพฤติกรรมผู้บริโภคในปัจจุบันที่ใช้เวลาพอสมควรในการตัดสินใจเลือกซื้อ
ดังนั้นบริษัทจึงได้กำหนดกลยุทธ์ในการแข่งขันของบริษัทมีดังนี้

-   เน้นคุณภาพสินค้าและบริการควบคู่ไปกับการควบคุมต้นทุน
    เพื่อให้เกิดความได้เปรียบด้านผลิตภัณฑ์ราคาและความพึงพอใจของลูกค้า

-   ผลิตสินค้าและบริการที่ดีเพียบพร้อม
    ซึ่งจะก่อให้เกิดผลตอบแทนหรือผลประโยชน์ทั้งทางตรงและทางอ้อมที่สามารถตอบสนองความต้องการของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
    ได้แก่ ลูกค้า ผู้ถือหุ้น และพนักงาน

-   ผลิตสินค้าครอบคลุมที่อยู่อาศัยหลายประเภท เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์
    คอนโดมิเนียม และหลากหลายทำเลทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมถึงต่างจังหวัด
    เพื่อเป็นการสนองความต้องการของตลาดและเป็นการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน

-   มีการบริหารงานที่มีความยืดหยุ่น ความคล่องตัว และความคิดสร้างสรรค์
    เพื่อก้าวขึ้นสู่การเป็นผู้นำทางด้านการพัฒนาที่ดินและการค้าอสังหาริมทรัพย์

-   ผลิตสินค้าทั้งแบบสร้างเสร็จพร้อมขาย, ขายระหว่างก่อสร้างและสั่งสร้าง

-   มุ่งเน้นที่จะพัฒนาโครงการและการก่อสร้างที่อยู่ระหว่างดำเนินการให้แล้วเสร็จ
    และส่งมอบให้แก่ลูกค้าตามกำหนด
    พร้อมทั้งขยายโครงการใหม่เพิ่มเติมให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น

-   พัฒนาสภาวะแวดล้อมของสังคมรอบพื้นที่ที่บริษัทจัดทำโครงการต่างๆ และให้การสนับสนุนกิจ

  กรรมของสถาบันหรือมูลนิธิเพื่อการกุศลต่างๆ เพื่อช่วยเหลือสังคมให้ดีขึ้น

จุดขายของบ้าน “ศุภาลัย” ได้แก่ การออกแบบที่เน้นประโยชน์ใช้สอยควบคู่กับความมั่นคงแข็งแรง
คงทน และสวยงามในระยะยาว ไม่มีพื้นที่สูญเปล่า
กันแดดกันฝนได้ดีตลอดจนส่งเสริมความสัมพันธ์ในครอบครัว โดยรูปแบบบ้านจะมีลักษณะ
MODERN-CLASSIC แบบธรรมชาติ
ซึ่งบริษัทจะมีทีมงานเพื่อทำการตรวจสอบทุกขั้นตอนของการก่อสร้างและติด QC STICKER
เมื่อตรวจสอบผ่านก่อนการส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า ทั้งนี้
โครงการบ้านเดี่ยวของบริษัทได้รับการรับรองระบบคุณภาพโครงการตามมาตรฐาน ISO 9001 :
2000 และในการดำเนินการ บริษัทจะยึดหลักคุณภาพ 5 คุณภาพ อันได้แก่ สินค้าที่มีคุณภาพ
บริการที่มีคุณภาพ เอกสารที่มีคุณภาพ บุคลากรที่มีคุณภาพ และการประชาสัมพันธ์ที่มีคุณภาพ

ภาวะอุตสาหกรรม

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีการขยายตัวไปในทิศทางเดียวกันกับภาวะเศรษฐกิจของประเทศ
โดยในปี 2547 รัฐบาลได้ประมาณการอัตราความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจที่ร้อยละ 8%
ซึ่งจะส่งผลให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเติบโตต่อเนื่อง
ดังจะเห็นได้ว่าจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนในเขตกรุงเทพมหานคร และอีก 5
จังหวัดในเขตปริมณฑลในปี 2545 มีการจดทะเบียนเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าร้อยละ 0.04
และในขณะที่ปี 2546 (9 เดือนแรกของปี 2546) มีจำนวนทั้งสิ้น 31,121 หน่วย
ซึ่งเติบโตขึ้นจากปี 2545 เมื่อเทียบกับระยะเวลาเดียวกันที่ร้อยละ 16.6
โดยแบ่งเป็นประเภทบ้านเดี่ยว ซึ่งมีจำนวนเพิ่มสูงถึง 21,833 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 70
รองลงมาได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ 7,194หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 23
ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนเพิ่มขึ้นทั้งหมด

  ภาพรวมของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้น ปี 2543–2545 และ 9 เดือน ปี 2546

+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| จำนวน: หน่วย               |          |          |         |        |   |
+===========================+==========+==========+=========+========+===+
| รายการ                    | ปี 2543   | ปี 2544   | ปี 2545  | 9      |   |
|                           |          |          |         | เ      |   |
|                           |          |          |         | ดือนแรก |   |
|                           |          |          |         |        |   |
|                           |          |          |         | ปี 2546 |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 1.                        | 32,028   | 34,023   | 34,035  | 13,121 |   |
| จ                         |          |          |         |        |   |
| ำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนเพิ่มขึ้น |          |          |         |        |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)     | (4.1)    | 6.2      | 0.04    | (16.6) |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 2. รูปแบบการจัดสร้างที่อยู่อาศัย  |          |          |         |        |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 2.1 สร้างเอง               | 18,064   | 19,639   | 17,693  | 14,110 |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)     | 16.6     | 8.7      | (9.9)   | (1.4)  |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 2.2 สร้างโดยผู้ประกอบการ     | 13,964   | 14,384   | 16342   | 17,011 |   |
| (จัดสรร)                   |          |          |         |        |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)     | (21.9)   | 3.0      | 13.6    | (33.1) |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 3. ประเภทอาคารที่อยู่อาศัย     |          |          |         |        |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 3.1 บ้านเดี่ยว               | 23,128   | 24,041   | 24,973  | 21,833 |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)     | 32.4     | 3.9      | 3.9     | (16.8) |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 3.1.1 จัดสรร               | 6,489    | 5,802    | 8,604   | 9,077  |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 3.1.2 สร้างเอง             | 16,639   | 18,239   | 16,369  | 12,756 |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 3.2 บ้านแฝด                | 539      | 227      | 80      | 661    |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)     | 202.8    | (57.9)   | (64.8)  | (1,    |   |
|                           |          |          |         | 512.2) |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 3.2.1 จัดสรร               | 173      | 113      | 36      | 459    |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 3.2.2 สร้างเอง             | 366      | 114      | 44      | 202    |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 3.3 บ้านแถวและอาคารพาณิชย์   | 2,728    | 5,062    | 7,011   | 7,194  |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)     | 17.6     | 85.6     | 38.5    | (15.4) |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 3.3.1 จัดสรร               | 1,630    | 3,785    | 5,728   | 6,042  |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 3.3.2 สร้างเอง             | 1,059    | 1,277    | 1,280   | 1,152  |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 3.4 แฟลตและอาคารชุด        | 5,633    | 4,693    | 1971    | 1,433  |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)     | (58.0)   | (16.7)   | (58.0)  | (16.8) |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 4.                        |          |          |         |        |   |
| พื้นที่ที่มีการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัย   |          |          |         |        |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 4.1 กรุงเทพมหานคร          | 17,315   | 17,570   | 19,996  | 17,061 |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)     | (17.2)   | 1.5      | 13.8    | (12.5) |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 4.2 สมุทรปราการ            | 2,574    | 4,016    | 2,157   | 1,750  |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)     | 23.0     | 56.0     | (46.3)  | (1.7)  |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 4.3 นนทบุรี                 | 3,071    | 3,138    | 2,313   | 3,589  |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)     | 35.8     | 2.2      | (26.3)  | (83.1) |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 4.4 ปทุมธานี                | 3,338    | 5,126    | 5,386   | 4,473  |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)     | 15.8     | 53.6     | 5.1     | (1.5)  |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 4.5 นครปฐม                | 3,648    | 2,707    | 3,100   | 2,694  |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)     | 0.1      | (25.8)   | 14.5    | (6.1)  |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| 4.6 สมุทรสาคร              | 2,082    | 1,466    | 1,083   | 1,554  |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+
| อัตราร้อยละเพิ่มขึ้น (ลดลง)     | 30.4     | (29.6)   | (26.1)  | (85.9) |   |
+---------------------------+----------+----------+---------+--------+---+

  ที่มา: สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล และสำนักงานจังหวัดในปริมณฑล
  รวบรวมโดยส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์

สำหรับจำนวนที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในช่วงปี
2543-2545 และ 9 เดือนแรกของปี 2546
ที่แสดงในตารางข้างล่างนี้จะพบว่าอัตราการขยายตัวของจำนวนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยเฉพาะในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2546 ที่มีจำนวนเพิ่มขึ้นสูงกว่างวดเดียวกันของปี 2545
ที่ผ่านมาอย่างมาก สำหรับอาคารชุดนั้นมีโครงการที่เปิดตัวใหม่น้อยลงเมื่อเทียบกับงวดเดียวกันของปี
2545 ซึ่งการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ทั้งนี้
เนื่องมาจากภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและการแข่งขันอย่างรุนแรงระหว่างสถาบันการเงินต่างๆ
ในการเสนอสินเชื่อ รวมทั้งมาตรการต่างๆ
ของรัฐบาลในการส่งเสริมและสนับสนุนอย่างต่อเนื่องเพื่อช่วยกระตุ้นธุรกิจพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์
ส่งผลให้แนวโน้มการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง

จำนวนที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ปี 2543-2545 และ
9 เดือนแรกของปี 2546

[TABLE]

  หมายเหตุ: n.a. หมายถึง จำนวนที่ไม่สามารถหาค่าได้

ที่มา: การเคหะแห่งชาติรวบรวมโดย ส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์

สำหรับแนวโน้มในไตรมาสสุดท้ายของปี 2546 และปี 2547
คาดว่าธุรกิจที่อยู่อาศัยจะยังคงขยายตัวต่อเนื่อง
เนื่องจากความต้องการและกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนที่สูงขึ้น
โดยมีปัจจัยสนับสนุนคือแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ
อีกทั้งอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะสูงขึ้นถึงร้อยละ 8
ซึ่งจะส่งผลสนับสนุนภาวะการจ้างงานและกำลังซื้อของผู้บริโภคในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องต่อไป

ภาวะการแข่งขัน

การแข่งขันของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมามีความรุนแรงพอสมควร
แม้ว่าอุปทานที่เกินกว่าความต้องการของตลาด (Over Supply) จะลดลง
แต่การแข่งขันในเรื่องของการสร้างบ้านพร้อมอยู่ยังคงอยู่โดยมีแนวโน้มลดลง
เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่ต้องการบ้านที่สร้างเสร็จก่อนขาย
ซึ่งผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องใช้เงินทุนล่วงหน้าในการก่อสร้างบ้านสูงมากขึ้น
และมีความเสี่ยงที่จะต้องขายบ้านให้ได้เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว
ดังนั้นผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ในด้านการส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง
เพื่อสื่อสารไปยังกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ส่วนระดับราคาบ้านที่เริ่มมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้น
เนื่องจากการปรับราคาของวัสดุก่อสร้างและราคาน้ำมัน ซึ่งจะกลายเป็นปัจจัยลบที่สำคัญต่อธุรกิจนี้ได้

การแข่งขันในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2546 และในปี 2547 คาดว่าจะการแข่งขันจะรุนแรงขึ้น
โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป
เนื่องจากมีผู้ประกอบการเปิดโครงการในระดับราคานี้จำนวนมาก
ขณะเดียวกันธุรกิจบ้านมือสองและการเร่งระบายทรัพย์สินรอการขายของสถาบันการเงินต่างๆ
ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่อาจมีผลกระทบต่อภาวะการแข่งขัน
ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการต้องวางกลยุทธ์ในการขายที่ดี

สำหรับนโยบายของบริษัทนั้น บริษัทเน้นนโยบายทั้งแบบสร้างบ้านก่อนขายและบ้านสั่งสร้าง
เนื่องจากเห็นว่ายังมีความต้องการของตลาดอีกมาก
โดยลูกค้าของบริษัทซึ่งเป็นกลุ่มที่ต้องการบ้านในระดับราคา 3-4 ล้านบาทขึ้นไป
ยังคงต้องการบ้านสั่งสร้างที่ลูกค้าสามารถติดตามดูแลการก่อสร้างบ้านได้ตลอดเวลา
และปรับเปลี่ยนแบบบ้านได้ตามที่ต้องการ และด้วยประสบการณ์และชื่อเสียงของบริษัทในช่วงที่ผ่านมา
ทำให้บริษัทได้รับการยอมรับจากผู้บริโภคเป็นอย่างมาก อีกทั้งบริษัทมีให้เลือกทั้งบ้านเดี่ยว
ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุด ในทำเลต่างๆ กัน ทำให้สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้ดี
จึงไม่ได้รับผลกระทบจากการแข่งขันมากนัก โดยบริษัทมีนโยบายแข่งขันด้วยการสร้างบ้านที่มีคุณภาพ
ภายใต้ราคาที่เหมาะสมและสามารถแข่งขันได้

ปัจจัยแห่งความสำเร็จ (Key Success Factor)

-   บริษัทมีผู้บริหารหลักที่มีประสบการณ์ทางด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเกือบ 30 ปี
    จึงสามารถพัฒนาสินค้าที่มีคุณภาพดีตรงตามความต้องการของผู้บริโภคในต้นทุนที่แข่งขันกับตลาดได้

-   บริษัทมีโครงการกระจายทุกทิศทางของกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล รวมทั้งต่างจังหวัด
    และยังมีโครงการที่หลากหลายทั้งอาคารแนวราบและแนวสูง
    ทำให้เพิ่มโอกาสในการขายและกระจายความเสี่ยงในการลงทุน

-   บริษัทพัฒนาคุณภาพของสินค้าและบริการอย่างต่อเนื่อง ดังจะเห็นได้จากการที่บริษัทเข้าสู่ระบบ
    ISO 9001 ซึ่งมีขอบเขตการควบคุมระบบคุณภาพครบวงจรตลอดการผลิตจนถึงการส่งมอบ
    เน้นคุณภาพของการวางผัง การออกแบบ การก่อสร้าง และการให้บริการหลังการขาย
    ให้ตรงข้อกำหนดของกฎหมาย มาตรฐานวิชาชีพ และข้อตกลงที่เป็นเอกสารกับลูกค้า
    อันเป็นการแสดงให้เห็นว่าในทุกขั้นตอนไปถึงการส่งมอบสินค้าให้ถึงมือลูกค้าจะต้องมีการตรวจสอบอยู่เสมอและทำให้สามารถส่งมอบงานแก่ลูกค้าเร็วขึ้นโดยไม่มีปัญหา
    ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญอีกประการในการสร้างความเชื่อมั่นแก่ลูกค้า

-   บริษัททำธุรกิจบนพื้นฐานของความซื่อสัตย์ ยุติธรรม ตั้งใจจริง และจริงใจ
    เพื่อให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องได้ประโยชน์ร่วมกัน ซึ่งได้แก่ ลูกค้า พนักงาน ผู้รับเหมา ผู้ถือหุ้น
    ร้านค้า และสังคม

-   ปัจจุบัน บริษัทมีที่ดินเพียงพอที่จะสามารถพัฒนาโครงการได้อีกประมาณ 2-3 ปี อย่างไรก็ตาม
    บริษัทก็มิได้ละโอกาสในการที่จะพัฒนาที่ดินที่มีศักยภาพสูง
    ดังนั้นหากบริษัทเล็งเห็นว่าที่ดินนั้นสามารถสร้างและโอนได้เร็ว
    บริษัทก็จะพิจารณาลงทุนเพิ่มเติม ทั้งนี้
    ต้องตั้งอยู่ในสมมติฐานว่าต้นทุนที่ดินนั้นจะต้องไม่สูงเกินไป

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ขั้นตอนการดำเนินธุรกิจ

วิเคราะห์โครงการ (โดยย่อ) พิจารณาแหล่งที่จะซื้อที่ดิน โดยวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง รูปร่างขนาด
และลักษณะของ โครงการที่จะทำ สภาวะเศรษฐกิจและสังคมในช่วงเวลานั้น กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ทำการติดต่อขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเพื่อทำโครงการดังกล่าว

ซื้อที่ดิน ซื้อที่ดิน ที่พิจารณาแล้วว่าเหมาะสมจะทำโครงการ

จัดทำโครงการ จัดทำโครงการโดยละเอียด ทำแผนการตลาดและการขาย
ประมาณการรายรับรายจ่าย ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมและสังคม
เปรียบเทียบกับโครงการที่คล้ายคลึงกัน เป็นต้น

วางผังและออกแบบโครงการ ทำการออกแบบการก่อสร้าง และวางผังโครงสร้าง

ขออนุญาตปลูกสร้าง ยื่นเรื่องขออนุญาตปลูกสร้างและอื่นๆ ต่อหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

คัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง คัดเลือกผู้รับเหมา รวมทั้งผู้บริหารโครงการ และวิศวกรผู้ควบคุมดูแล

ขายและรับเงินค่างวด
ขายลูกค้าและเริ่มก่อสร้างโดยใช้ระยะเวลาแตกต่างกันขึ้นอยู่กับประเภทโครงการ

ส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อโครงการแล้วเสร็จก็จะทำการส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า

การให้บริการหลังการขาย แต่ละโครงการจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกให้ผู้อยู่อาศัย เช่น
เก็บขยะรักษาความปลอดภัย การดูแลสวนส่วนกลาง การดูแลความสะอาดส่วนกลาง เป็นต้น

การจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนา

ปัจจุบันบริษัทฯ กำลังดำเนินการจัดหาและคัดเลือกซื้อที่ดินผืนใหม่ที่มีศักยภาพสูง
เพื่อรองรับการขยายตัวของบริษัท โดยที่ดินที่บริษัทฯ จะดำเนินการจัดซื้อจะต้องมีคุณสมบัติครบถ้วน
ตามปัจจัยที่บริษัทฯ ใช้เป็นเกณฑ์ในการพิจารณาดังต่อไปนี้

-   ทำเลที่ตั้ง

  บริษัทฯ จะพิจารณาจัดซื้อที่ดินให้กระจายในหลายทำเล
  เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าในแต่ละพื้นที่ และเพื่อความสอดคล้องต่อรูปแบบต่างๆ
  ของโครงการที่บริษัทฯ จะดำเนินการพัฒนา

-   การคมนาคม

  บริษัทฯ จะจัดซื้อที่ดินแปลงที่สามารถเข้าถึงได้อย่างสะดวก เหมาะสมกับแต่ละชนิดของโครง

  การ หากเป็นโครงการหมู่บ้านแนวราบ จะต้องมีถนนเข้าถึงโครงการ
  มีระบบขนส่งมวลชนในระยะใกล้เคียง หากเป็นโครงการที่พักอาศัยแบบอาคารสูง
  จะต้องอยู่ในระยะที่สามารถเข้าถึงโครงข่ายขนส่งมวลชนแบบใหม่ที่อยู่บนระบบรางได้

-   สาธารณูปโภค

  ที่ดินที่บริษัทฯ จะจัดซื้อจะต้องสามารถเชื่อมต่อกับระบบสาธรณูปโภคพื้นฐานได้ เช่น ไฟฟ้า

  ประปา โทรศัพท์ การระบายน้ำ

-   สิ่งอำนวยความสะดวก

  ภายในระยะใกล้เคียงของที่ดินที่บริษัทจะจัดซื้อ จะต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นต่อการ

  ใช้ชีวิตประจำวัน เช่น ศูนย์การค้า ตลาด โรงเรียน โรงพยาบาล เป็นต้น

-   สิ่งแวดล้อม

  บริษัทฯ จะจัดซื้อแปลงที่ดินที่ล้อมรอบด้วยสิ่งแวดล้อมที่ดี เหมาะสมกับรูปแบบของโครงการ

  ที่จะถูกพัฒนาขึ้น ทั้งนี้จะต้องไม่อยู่ติดกับแหล่งเสื่อมโทรม
  และสถานที่ที่อาจก่อให้เกิดอันตรายต่อลูกค้าผู้ซื้อสินค้าของบริษัทฯ ได้

-   รูปร่างและขนาดที่ดิน

  บริษัทฯ
  จะคัดเลือกแปลงที่ดินที่มีรูปร่างที่อำนวยให้สามารถจัดวางผังโครงการได้อย่างเหมาะสมตามหลักวิชาการ
  และจะจัดซื้อที่ดินที่มีขนาดเหมาะสมกับชนิดของโครงการที่จะพัฒนา

-   แนวโน้มในอนาคต

  บริษัทฯ จะพยายามคัดเลือกที่ดินในพื้นที่ที่บริษัทฯ
  เห็นว่ามีแนวโน้มที่จะเจริญเติบโตในแนวทางที่ดีขึ้นเพื่อให้ลูกค้าของบริษัทฯ
  ได้รับประโยชน์จากการเพิ่มค่าในทรัพย์สินที่ซื้อไปจากบริษัท

แนวทางการจัดหาที่ดิน

บริษัทฯ ได้ใช้ช่องทางที่หลากหลายเป็นแนวทางในการจัดหาที่ดิน ซึ่งประกอบด้วยแนวทางที่บริษัทฯ
เป็นผู้ติดต่อกับเจ้าของที่ดินด้วยตัวเองและแนวทางที่บริษัทฯ
ได้รับการเสนอขายจากตัวแทนขายที่ดินต่างๆ

สำหรับแนวทางที่บริษัทฯ เป็นผู้ดำเนินการติดต่อด้วยตัวเอง
จะมีแหล่งที่มาจากผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง โดยที่บริษัทฯ จะลงประกาศซื้อที่ดินในสื่อต่างๆ
รวมทั้งตรวจสอบประกาศขายที่ดินในสื่อนั้นๆ รวมถึงการตรวจสอบกับ สถาบันที่มีสินทรัพย์ประกาศขาย
เช่น สถาบันการเงิน กรมบังคับคดี การจัดประมูลภาคเอกชน เป็นระยะๆ อย่างสม่ำเสมอ

สำหรับแนวทางที่บริษัทฯ ได้รับการเสนอขายจากตัวแทนขายที่ดิน บริษัทฯ
จะคัดเลือกจัดซื้อตามคุณสมบัติของที่ดินที่บริษัทฯ ต้องการ เปรียบเทียบกับราคาที่ดินแปลงอื่นๆ

ที่ดินที่ผ่านการคัดเลือกจะถูกนำเสนอสู่การพิจารณาของคณะกรรมการบริหาร
และ/หรือคณะกรรมการบริษัทฯ เพื่อพิจารณา

วิธีการคัดเลือกผู้รับเหมา

  ผู้รับเหมาใหม่ที่ต้องการเข้ามารับงานกับบริษัทฯ จะต้องกรอกข้อมูลตามแบบฟอร์มของบริษัทฯ

พร้อมทั้งแนบเอกสารประกอบเพื่อการพิจารณา ซึ่งกระทำโดยการสัมภาษณ์ การดูผลงานที่ทำอยู่
การสอบถามจากผู้ที่เกี่ยวข้อง หรือการตรวจสอบจากใบรับรองผลงาน
ซึ่งอาจใช้วิธีใดวิธีหนึ่งหรือหลายวิธีร่วมกัน เมื่อผ่านเกณฑ์การพิจารณาและมีการจัดจ้างแล้ว บริษัทฯ
จะขึ้นทะเบียนผู้รับเหมารายนั้นไว้ และมีการประเมินผลและสรุปผลงานปีละ 2 ครั้ง
เพื่อนำมาประกอบการพิจารณาการให้งานใหม่
การประเมินผลนี้จะทำกับผู้รับเหมาทุกรายที่ขึ้นทะเบียนรับงานกับบริษัทฯ
ซึ่งปัจจุบันมีผู้รับเหมาประมาณ 60 ราย ทั้งนี้ไม่มีผู้รับเหมารายใดที่รับงานจากบริษัทฯ
มากเกินกว่าร้อยละ 30 ของมูลค่าการก่อสร้างทั้งปีของบริษัทฯ

หลักเกณฑ์การคัดเลือกผู้รับเหมา

  การคัดเลือกจะพิจารณาจากประเภทของผู้รับเหมา เงินทุนจดทะเบียน และเงินทุนหมุนเวียน

ประวัติผลงานที่ผ่านมาของผู้รับเหมารายนั้น ดังนี้

-   ประเภทผู้รับเหมา แบ่งเป็น นิติบุคคล และบุคคลธรรมดา ซึ่งจะต้องจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคล
    มีเลขที่บัตรประชาชนและต้องมีเลขประจำตัวผู้เสียภาษีอย่างถูกต้อง

-   เงินทุนจดทะเบียนและเงินทุนหมุนเวียน
    จะต้องมีเพียงพอและเหมาะสมกับลักษณะงานและปริมาณงานที่จะรับจ้าง
    ซึ่งสามารถดูประกอบกับผลงานที่ผ่านมาประกอบด้วย

-   ผลงานที่ผ่านมาของผู้รับเหมา
    ผู้รับเหมาจะต้องแสดงผลงานที่เคยทำในอดีตที่มีลักษณะงานเหมือนหรือคล้ายกับงานที่จะขอรับจ้าง
    รวมถึงจำนวนและขนาดของงานที่เคยทำด้วย
    หากเป็นผู้ที่เริ่มจัดตั้งนิติบุคคลใหม่หรือเพิ่งเริ่มรับเหมา
    ผู้บริหารและหรือทีมงานจะต้องเป็นผู้ที่มีประสบการณ์ที่เชื่อถือได้ในงานที่จะรับจ้าง

แหล่งที่มาและวัสดุที่ใช้ในการการก่อสร้าง

  ปัจจุบันโครงการที่บริษัทฯ ดำเนินการอยู่มากกว่าร้อยละ 80 จะทำสัญญาจ้างเหมาทั้งค่าแรงและ

ค่าก่อสร้างกับผู้รับเหมา ดังนั้นผู้รับเหมาจะเป็นผู้จัดหาวัสดุหลักที่ใช้ในการก่อสร้างเองเป็นส่วนใหญ่
ส่วนวัสดุก่อสร้างบางประเภทได้แก่ เสาเข็ม สุขภัณฑ์ และหลังคา เป็นต้น บริษัทฯ
จะเป็นผู้จัดหาเอง เนื่องจากการสั่งซื้อเป็นจำนวนมากจะทำให้บริษัทฯ
สามารถต่อรองราคาและเงื่อนไขกับผู้ขายและควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างได้
ทั้งนี้ฝ่ายจัดซื้อจะทำหน้าที่ติดตามการเคลื่อนไหวของราคาวัสดุก่อสร้าง
แล้วนำมาประเมินและคำนวณเป็นต้นทุนค่าก่อสร้าง
ซึ่งโดยปกติราคาจะมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ในกรอบที่ประเมินไว้
แต่ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงสูงเกินกว่าที่ประมาณไว้ บริษัทฯ
จะจัดหาวัสดุอื่นที่มีคุณภาพใกล้เคียงกันทดแทน บริษัทฯ มีระบบและกระบวนการในการควบคุมคุณภาพ
เพื่อให้สินค้าที่จะส่งมอบแก่ลูกค้าได้มาตรฐาน บริษัทฯ ได้ผ่านการรับรองคุณภาพตามมาตรฐาน ISO
9001 แล้ว

ในระยะเวลา 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทฯ ไม่มีการซื้อวัตถุดิบจากผู้จำหน่ายรายใดเกินกว่าร้อยละ 30

ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบทั้งหมด รวมทั้งบริษัทฯ
ไม่มีข้อผูกพันว่าจะซื้อวัตถุดิบจากผู้จำหน่ายรายใดเกินกว่าร้อยละ 30
ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบในอนาคต วัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่เป็นสินค้าที่สามารถทดแทนกันได้
ดังนั้นบริษัทฯ จะเลือกสินค้าที่มีคุณภาพตามมาตรฐานและมีระดับราคาที่เหมาะสม

3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบงาน

จากมูลค่าสัญญาที่บริษัทฯ มีกับลูกค้า ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 บริษัทฯ
มีภาระผูกพันที่จะต้องส่งมอบสินค้าให้กับผู้ซื้อเป็นจำนวนเงิน 198,924,177.36 ล้านบาท
โดยคาดว่าภายในต้นปี 2547 บริษัทฯ
จะสามารถส่งมอบสินค้าได้ทั้งหมดจำนวนและมูลค่างานที่ยังไม่ได้ส่งมอบในแต่ละโครงการมีดังนี้

  ----------------------------------- ------------------------------- ---------------- -----------------
  จำนวนและมูลค่างานที่ยังไม่ได้ส่งมอบให้ลูกค้า                                                    

  ลำดับ                                โครงการ                         จำนวนหน่วย        มูลค่า (บาท)

  1                                   ศุภาลัย แกรนด์เลค                  6                40,119,620.00

  2                                   ศุภาลัย บุรี                        3                6,675,000.00

  3                                   ศุภาลัย ธานี                       1                1,243,120.00

  4                                   ศุภาลัย ปาร์ค 1                    6                6,918,059.00

  5                                   ศุภาลัย ปาร์ค 2                    2                7,631,234.00

  6                                   ศุภาลัย ปาร์ค 3                    10               45,952,248.70

  7                                   ศุภาลัย ปาร์ค ที่จอดรถ (CP)          57               8,820,115.58

  8                                   ศุภาลัย ออร์คิดปาร์ค 2               2                16,812,340.00

  9                                   ศุภาลัย ออร์คิดปาร์ค 3               3                16,470,000.00

  10                                  ศุภาลัย ออร์คิดปาร์ค วัชรพล           2                10,424,505.90

  11                                  ศุภาลัย วิลล์ ธนบุรี-ปากท่อ            11               23,050,500.00

  12                                  ศุภาลัย วิลล์ รัตนาธิเบศร์             5                14,807,434.18

                                      รวม                             108              198,924,177.36
  ----------------------------------- ------------------------------- ---------------- -----------------