2. ปัจจัยความเสี่ยง

2.1 ความเสี่ยงจากการแข่งขันในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ในปี 2555 นี้ บริษัทฯ คาดว่าน่าจะมีการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ
และปริมณฑล ในระดับที่ใกล้เคียงกับปี 2554
และผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะให้ความสนใจกับการพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น
ในขณะที่โครงการประเภทคอนโดมิเนียมน่าจะทรงตัว อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ
คงจะต้องเผชิญกับความท้าทายในการทำตลาดมากขึ้น
ซึ่งจะมีหลายปัจจัยที่ส่งผลต่อการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการและการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค เช่น
วิกฤตหนี้สาธารณะในยูโรโซนและความเปราะบางของเศรษฐกิจสหรัฐฯ
ปัญหาความขัดแย้งทางการเมืองระหว่างประเทศตะวันตกกับประเทศผู้ผลิตน้ำมันในตะวันออกกลาง
ปัญหาความขัดแย้งทางการเมืองภายในประเทศ
ตลอดจนกำลังซื้อและกำลังการผลิตที่หายไปบางส่วนจากผลกระทบของอุทกภัยในไตรมาสสุดท้ายของปี
2554 รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ยังเป็นตลาดที่ผู้ประกอบรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ครองส่วนแบ่งตลาดมากกว่าร้อยละ
70 ทำให้บริษัทฯ ต้องมีความพร้อมมากขึ้น ทั้งเงินทุนในการดำเนินธุรกิจ กลยุทธ์ในการทำการตลาด
และการจัดหาที่ดินในทำเลที่ดี เป็นต้น

บริษัทฯ
จึงมีนโยบายจะพัฒนาโครงการที่บริษัทมีประสบการณ์และเป็นที่ยอมรับของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายก่อน
เพื่อเป็นการรักษาภาพลักษณ์และความเชื่อถือ
พร้อมให้ความสำคัญกับการศึกษาวิจัยและวิเคราะห์ความต้องการของผู้บริโภคในแต่ละพื้นที่
รวมทั้งสำรวจวิเคราะห์โครงการของผู้ประกอบการรายอื่นๆ ในพื้นที่เดียวกัน
และประเมินศักยภาพของทำเลในด้านต่างๆ ซึ่งจะทำให้บริษัทฯ
สามารถพัฒนาโครงการและบริการที่มีคุณค่า ตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคอย่างแท้จริง
อันนำไปสู่ความเชื่อมั่นที่มีต่อแบรนด์องค์กร (Corporate Brand) และความสำเร็จทางธุรกิจ
นอกจากนั้น บริษัทฯ ยังมีการสำรวจวัดความพึงพอใจของลูกค้าอย่างต่อเนื่องในแต่ละด้าน เช่น
การขาย การโอนกรรมสิทธิ์ คุณภาพบ้าน การบริการ เป็นต้น
เพื่อนำไปสู่การปรับปรุงการให้บริการและส่งมอบที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพของบริษัทฯ
พร้อมทั้งปลูกฝังแนวคิดในการมีส่วนร่วมในการสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าแก่พนักงานทุกฝ่าย
ทุกระดับ

2.2 ความเสี่ยงจากความผันผวนของต้นทุนวัสดุก่อสร้าง

ในปี 2554 ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2553
ดังจะเห็นได้จากดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยปี 2554 และ 2553 เท่ากับ 120.4 และ 113.3
ตามลำดับ (ที่มา :
www.indexpr.moc.go.th/price_present/csi/stat/other/conyear.asp)
เนื่องจากมีความต้องการวัสดุก่อสร้างมากขึ้นเพื่อการฟื้นฟูระบบสาธารณูปโภคและที่อยู่อาศัย
ภายหลังสถานการณ์อุทกภัยในหลายพื้นที่เริ่มเข้าสู่ภาวะปกติ
ประกอบกับแหล่งผลิตวัสดุก่อสร้างบางจังหวัดในภาคกลางได้รับผลกระทบไม่สามารถผลิตได้เต็มกำลัง
รวมถึงการขนส่งวัตถุดิบและสินค้ายังคงเป็นอุปสรรค ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น
แต่ความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างดังกล่าวถือเป็นความเสี่ยงที่ผู้ประกอบการทุกรายรวมทั้งบริษัทฯ
อาจได้รับผลกระทบ

บริษัทฯ มีแนวทางการบริหารจัดการความเสี่ยงดังกล่าว โดยสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในแนวสูง
บริษัทฯ ได้ว่าจ้างผู้รับเหมาแบบ Turn Key ผ่านการเปิดประมูลโครงการ
ซึ่งผู้รับเหมาจะเป็นผู้รับผิดชอบเกี่ยวกับเรื่องของการจัดซื้อวัสดุก่อสร้าง
และจะเป็นผู้รับความเสี่ยงดังกล่าวแทนบริษัทฯ สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในแนวราบ บริษัทฯ
มีนโยบายวางแผนการสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างล่วงหน้าให้ได้ปริมาณมากพอเพื่อให้เกิดการประหยัดต่อขนาด
และมีการจองปริมาณและราคาโดยจะจ่ายชำระค่าสินค้าล่วงหน้าบางส่วน
ซึ่งจะช่วยให้ทราบต้นทุนการก่อสร้างและลดความเสี่ยงในการจัดหาวัสดุก่อสร้างได้

2.3 ความเสี่ยงด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

เนื่องจากกฎระเบียบและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้มีการปรับปรุงแก้ไข
และเพิ่มเติมอยู่เสมอ บริษัทฯ จึงอาจมีความเสี่ยงหากมีการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบดังกล่าว
ประเด็นที่ผู้ประกอบการยังคงต้องติดตามในปี 2555 ก็คือ พ.ร.บ.ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่
ซึ่งผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปัจจุบัน จะหมดอายุลงในวันที่ 15 พฤษภาคม 2555
โดยร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ หรือ ฉบับแก้ไขครั้งที่ 3 นี้
จะมีผลกระทบต่อผู้ประกอบการในการพัฒนาโครงการยากขึ้น เช่น
ประเด็นในเรื่องการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ให้มีการลด-เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในบางพื้นที่
การกำหนดพื้นที่สีเขียวเพิ่มเติม การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR Bonus)
การกำหนดเงื่อนไขความกว้างของถนนหรือตรอกซอยที่จะสร้างอาคารที่พักอาศัยประเภทต่างๆ เช่น
การสร้างคอนโดมิเนียม หอพัก ในพื้นที่ที่ถูกกำหนดให้ใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
(พื้นที่ ย.3) บนพื้นที่ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร จะต้องอยู่บนถนนที่มีความกว้าง 16 เมตร
ในขณะที่ผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปัจจุบันกำหนดให้ตั้งอยู่บนถนนกว้างเพียง 10 เมตร เป็นต้น

บริษัทฯ ลดความเสี่ยงโดยการศึกษาและติดตามการเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับกฎระเบียบต่างๆ
ที่อาจเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง
เพื่อเตรียมความพร้อมสำหรับการปรับเปลี่ยนการดำเนินการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้นดังกล่าว
และบริษัทฯ จะไม่ซื้อที่ดินสะสมไว้หากยังไม่มีแผนที่จะทำโครงการบนที่ดินดังกล่าว
เพื่อป้องการเปลี่ยนแปลงที่อาจมีผลต่อที่ดินที่มีอยู่ได้

2.4 ความเสี่ยงจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย
และกฎเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทยที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาริมทรัพย์

แนวโน้มเศรษฐกิจไทยปี 2555 คาดว่า จะขยายตัวต่อเนื่องในช่วงร้อยละ 4.3 ถึง 4.9
โดยมีการบริโภคภาคเอกชนเป็นตัวขับเคลื่อนสำคัญ
เนื่องจากได้รับปัจจัยสนับสนุนจากรายได้ประชาชน ซึ่งเพิ่มขึ้นตามการปรับค่าจ้างขั้นต่ำ
การปรับเงินเดือนข้าราชการและพนักงานรัฐวิสาหกิจ คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งสัญญาณทิศทางดอกเบี้ยไม่ใช่ขาลงอีกต่อไป
หากเศรษฐกิจฟื้นมีโอกาสดอกเบี้ยขาขึ้น
ทั้งนี้การปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบายย่อมส่งผลทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินปรับเพิ่มขึ้นในทิศทางเดียวกัน
ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะได้รับผลกระทบจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเช่นกัน
โดยสามารถพิจารณาได้ 2 ประเด็น กล่าวคือ

-   การปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยส่งผลกระทบต่อเงินเฟ้อด้านอุปสงค์ (Demand-pull
    Inflation) ทำให้ค่าของเงินลดลงหรือกล่าวอีกนัยหนึ่งว่ากำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง
    (Purchasing Power)
    และลูกค้าโดยส่วนใหญ่จะขอสนับสนุนสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน (Housing
    Loan)
    ดังนั้นหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นย่อมส่งผลต่อทำให้วงเงินกู้ที่สถาบันการเงินจะให้การสนับสนุนก็จะลดลง
    รวมทั้งส่งผลต่อยอดผ่อนชำระต่อเดือนที่จะต้องปรับเพิ่มขึ้น
    ทำให้เมื่อเปรียบเทียบกับความสามารถในการผ่อนชำระของลูกค้าแล้ว
    ลูกค้าอาจจะไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ต้องการได้และผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้า

-   การปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัทฯ
    เนื่องจากบริษัทฯ
    มีการขอรับการสนับสนุนวงเงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อใช้ในการขยายกิจการ
    และรองรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ดังนั้น
    หากอัตราดอกเบี้ยมีการปรับตัวสูงขึ้นย่อมส่งกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัทฯ เช่นกัน

ตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศมาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน
(Loan to Value : “LTV Ratio”) สำหรับการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Housing Loan)
สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท โดยกำหนด LTV ของคอนโดมิเนียมที่ 90%
มีผลใช้เฉพาะการซื้อขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 เป็นต้นไป และกำหนด LTV
ของที่อยู่อาศัยแนวราบที่ 95% มีผลใช้เฉพาะการซื้อขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2556 เป็นต้นไป
ยกเว้นข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ ทั้งนี้ เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต
ซึ่งก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค

2.5 ความเสี่ยงเกี่ยวกับสภาพคล่องและการเข้าถึงแหล่งเงินทุน

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ต้องใช้การลงทุนสูง เริ่มตั้งแต่การลงทุนซื้อที่ดิน พัฒนาที่ดิน
ดำเนินการก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร
จนเสร็จเรียบร้อยจึงจะสามารถทยอยโอนกรรมสิทธิ์และมีกระแสเงินสดรับจากการขายที่อยู่อาศัย
ซึ่งกิจกรรมดังกล่าวล้วนต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากและประกอบกับมีระยะเวลาในการการบริหารโครงการนานกว่า
1-2 ปีขึ้นไปในแต่ละโครงการ ซึ่งขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ
ดังนั้นธุรกิจนี้จึงมีความเสี่ยงเกี่ยวกับสภาพคล่องกระแสเงินสดและมีความเสี่ยงเกี่ยวกับการเข้าถึงแหล่งเงินทุนที่จะต้องใช้ในการดำเนินธุรกิจ

บริษัทฯ และบริษัทย่อยได้ให้ความสำคัญในการบริหารกระแสเงินสด
มีการดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวังรอบคอบในการพิจารณาพัฒนาโครงการ
เริ่มตั้งแต่การพิจารณาเลือกทำเลที่ดินที่จะลงทุนซื้อ
มีการทำวิจัยเพื่อวิเคราะห์ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการต่างๆ
ให้ความสำคัญในรายละเอียดของทุกส่วนงานที่สำคัญในแต่ละโครงการ
ในด้านการเข้าถึงแหล่งเงินทุน บริษัทฯ
ได้รับความไว้วางใจจากสถาบันการเงินหลายแห่งที่ให้สนับสนุนสินเชื่อเป็นอย่างดีตลอดมา
ทั้งในส่วนของสินเชื่อโครงการ (Project Finance) และการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
(Housing Loan) แก่ลูกค้าที่สนใจจะซื้อโครงการต่างๆ ของบริษัทฯ และบริษัทย่อย นอกจากนี้
บริษัทฯ ยังสามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนจากตลาดทุน

2.6 ความเสี่ยงจากการที่ผู้ถือหุ้นใหญ่มีอิทธิพลต่อการกำหนดนโยบายการบริหารงาน

บริษัทฯ มีกลุ่มตระกูลธัญลักษณ์ภาคย์ เป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ซึ่งถือหุ้นรวมกันจำนวนร้อยละ 74.08
ของทุนจดทะเบียนที่ออกและเรียกชำระแล้ว ดังนั้น บริษัทฯ
และ/หรือผู้ถือหุ้นรายย่อยจึงอาจมีความเสี่ยงจากการที่ผู้ถือหุ้นรายใหญ่สามารถควบคุมมติที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกือบทั้งหมด
ยกเว้นเรื่องที่กฎหมายหรือข้อบังคับบริษัทกำหนดให้ต้องได้รับเสียงอนุมัติ 3 ใน 4
ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
และผู้ถือหุ้นใหญ่มีอิทธิพลต่อการกำหนดนโยบายการบริหารงานเนื่องจากถือหุ้นรวมกันเกินกว่ากึ่งหนึ่ง
และเป็นกรรมการบริษัทร่วมอยู่ในคณะกรรมการของบริษัทฯ เช่นกัน

อย่างไรก็ดี บริษัทฯ
มีนโยบายการถ่วงดุลอำนาจโดยจัดให้มีคณะกรรมการตรวจสอบซึ่งเป็นกรรมการอิสระจำนวน 3 ท่าน
และมีกรรมการอิสระอีกจำนวน 2 ท่าน รวมเป็นจำนวนกรรมการอิสระทั้งสิ้น 5 ท่าน
จากจำนวนกรรมการบริษัททั้งหมด 10 ท่าน
และประธานกรรมการตรวจสอบได้ดำรงตำแหน่งประธานกรรมการบริษัทด้วย
จึงเป็นการช่วยเพิ่มประสิทธิภาพและความโปร่งใสในการบริหารจัดการผ่านระบบการควบคุมตรวจสอบการดำเนินงานของบริษัทฯ
และการถ่วงดุลอำนาจของคณะกรรมการบริหารของบริษัทฯ ดังนั้น บริษัทฯ จึงมั่นใจว่าผู้ถือหุ้นทุกท่าน
รวมถึงผู้มีส่วนได้เสียกับบริษัทฯ จะได้รับการปฏิบัติอย่างเท่าเทียมและเป็นธรรม