1.  ปัจจัยความเสี่ยง

  1.1 ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

  ก) เกี่ยวกับการจัดหาที่ดินในโครงการเดิมเพิ่มเติมมาพัฒนาเพื่อขาย

  บริษัทดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบเขตส่งเสริมอุตสาหกรรม บนถนนพหลโยธิน
  ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี
  ซึ่งเป็นเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมที่ใกล้เมืองหลวงมากและมีพื้นที่ขายเหลือลดลงเป็นลำดับ
  ประกอบกับปัจจุบันบริเวณพื้นที่โดยรอบโครงการมีความเจริญขึ้นมาก กล่าวคือ มีแหล่งที่อยู่อาศัย
  และโรงงานอุตสาหกรรมค่อนข้างหนาแน่น ทำให้บริษัท
  มีความเสี่ยงในการขยายพื้นที่เพื่อนำมาพัฒนาเป็นเขตอุตสาหกรรมเพื่อขายทั้งในด้านของราคาที่ดินที่มีราคาสูงขึ้นและข้อจำกัดของที่ตั้งที่ดินที่ต้องมีพื้นที่ติดกับโครงการเดิมและมีขนาดพื้นที่เพียงพอ
  ที่สามารถจะนำมาพัฒนาได้ ดังนั้น
  บริษัทจึงอาจได้รับผลกระทบในการจัดหาที่ดินใหม่เพื่อนำมาพัฒนาเป็นพื้นที่เขตอุตสาหกรรมในโครงการดังกล่าวเพื่อขายและอาจส่งผลกระทบต่อรายได้จากการขายที่ดินของบริษัทในอนาคต
  อย่างไรก็ตาม บริษัทได้มีมติให้อนุญาตในการซื้อที่ดินเพิ่มอีกจำนวน 175 ไร่
  เพื่อพัฒนาเขตอุตสาหกรรมใหม่ และโครงการเขตอุตสาหกรรมแห่งใหม่ในพื้นที่บริเวณอื่นๆ
  เพื่อนำมาพัฒนาเพื่อขาย และบริษัทได้ซื้อที่ดินจำนวนประมาณ 1,903 ไร่ (ซื้อในปี 2545 จำนวน
  1,175 ไร่ และจัดซื้อในปี 2546 ถึง ณ 31 ธันวาคม 2548 บริษัทได้ซื้อที่ดินเพิ่มเติมอีกประมาณ
  728 ไร่) ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนมิตรภาพ กม. 230 ตำบลนากลาง อำเภอสูงเนิน จังหวัดนครราชสีมา
  และอยู่ในพื้นที่เขตส่งเสริมการลงทุนเขต 3 เพื่อนำมาพัฒนาต่อเนื่องจากโครงการเดิม
  ซึ่งจะทำให้บริษัทมีการพัฒนาและมีรายได้ต่อเนื่องระยะยาวต่อไป

2)  การประกาศผังเมืองใหม่ของจังหวัดปทุมธานี

  สืบเนื่องจากผังเมืองจังหวัดปทุมธานีฉบับเดิม (พ.ศ. 2540) ได้สิ้นสุดลงในเดือนมิถุนายน 2547
  ทางผังเมืองจังหวัดปทุมธานีจึงได้จัดทำผังเมืองฉบับใหม่ขึ้น
  ขณะนี้อยู่ระหว่างขั้นตอนการเสนอผังเมืองฉบับใหม่เพื่อประกาศใช้
  ซึ่งได้กำหนดให้พื้นที่ที่อยู่ในแนวเขตห่างจากแนวคลองเชียงรากน้อย
  (อยู่ทางด้านทิศเหนือของโครงการ) ในระยะ 200 เมตร
  จัดเป็นพื้นที่สีเขียวซึ่งจะมีข้อจำกัดในการนำไปใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์
  ทั้งนี้มีพื้นที่โครงการด้านทิศเหนือของบริษัทบางส่วน ซึ่งมีเนื้อที่ประมาณ 50 ไร่ คิดเป็นร้อยละ 5
  ของพื้นที่ขายคงเหลือทั้งหมด (พื้นที่ขายคงเหลือของบริษัท 944 ไร่)
  ถูกจัดให้อยู่ในแนวเขตพื้นที่สีเขียวดังกล่าว ดังนั้น บริษัทจึงได้เข้าร่วมหารือกับผังเมืองจังหวัด
  เพื่อพิจารณาแนวทางปรับปรุงแก้ไขผังเมืองก่อนที่จะมีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการ
  ซึ่งหากผังเมืองจังหวัดไม่ปรับเปลี่ยนระยะแนวเขตจากคลองเชียงรายน้อยจากเดิม
  จะทำให้พื้นที่ดังกล่าวของบริษัทมีความเสี่ยงที่อาจเกิดข้อจำกัดในการนำพื้นที่ไปใช้พัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้
  และอาจทำให้ที่ดินในแปลงดังกล่าวมีต้นทุนขายสูงขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม
  แม้ผังเมืองใหม่ได้มีการประกาศใช้แล้ว
  ถ้าเทศบาลหรือผังเมืองจังหวัดเห็นว่าสภาพการณ์และสิ่งแวดล้อมใหม่เปลี่ยนแปลงไป
  ก็สามารถที่จะเสนอต่อคณะกรรมการผังเมือง
  เพื่อแก้ไขปรับปรุงข้อกำหนดหรือรายละเอียดของผังเมืองได้
  ซึ่งบริษัทคาดว่าบริษัทจะได้รับการผ่อนผันจากผังเมืองจังหวัดให้บริษัทไม่ต้องกันพื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่สีเขียวตามผังเมืองใหม่
  เนื่องจากพื้นที่ของโครงการที่อยู่ในแนวเขตพื้นที่สีเขียวนั้นสามารถนำไปพัฒนาเพื่อรองรับการลงทุนจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศซึ่งเป็นส่วนที่ช่วยสร้างงานและสร้างรายได้ให้แก่ประชาชนและผลประโยชน์ให้แก่ประเทศโดยรวม
  อีกทั้งปัจจุบันบริษัทได้จัดสรรพื้นที่โครงการบางส่วนไว้เป็นพื้นที่สาธารณะประโยชน์และพื้นที่สีเขียวประมาณ
  287 ไร่ หรือคิดเป็นร้อยละ 4.68 ของพื้นที่ทั้งหมดของโครงการ

  1.2 ความเสี่ยงในด้านการพัฒนา : เกี่ยวกับต้นทุนการให้บริการสาธารณูปโภค

  บริษัทเป็นผู้ให้บริการระบบสาธารณูปโภคแก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมและผู้อยู่อาศัยในเขตอุตสาหกรรมของบริษัท
  เช่น น้ำประปา บำบัดน้ำเสีย เก็บสิ่งปฏิกูล และบริการชุมชน
  โดยเฉพาะรายได้จากค่าน้ำประปาซึ่งเป็นรายได้ค่าบริการหลักของบริษัท
  ซึ่งแหล่งผลิตน้ำประปามาจาก 2 แหล่ง คือ น้ำบาดาล
  และซื้อน้ำประปาโดยตรงจากการประปาภูมิภาค โดยมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 20 : 80 ทั้งนี้
  ต้นทุนน้ำประปาที่ผลิตจากน้ำบาดาลจะมีต้นทุนที่สูงกว่าการซื้อน้ำประปาจากการประปาภูมิภาค
  จึงทำให้ปัจจุบันต้นทุนน้ำประปาโดยเฉลี่ยค่อนข้างสูง
  แต่เนื่องจากนโยบายของภาครัฐที่ต้องการทยอยยกเลิกการให้สัมปทานการใช้น้ำบาดาลแก่ภาคเอกชนเพื่อลดผลกระทบด้านวิกฤติแผ่นดินทรุด
  และพื้นที่โครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนครที่ตั้งอยู่ในจังหวัดปทุมธานีซึ่งเป็นพื้นที่วิกฤตด้านการทรุดตัวของแผ่นดิน
  ทำให้ในอนาคตบริษัทต้องลดปริมาณการใช้น้ำบาดาลเพื่อนำมาผลิตน้ำประปาหรืออาจไม่สามารถต่ออายุสัมปทานได้
  บริษัทจึงได้พิจารณาในการจัดหาแหล่งน้ำที่มีต้นทุนต่ำมาทดแทน
  และอยู่ระหว่างการดำเนินการเพื่อนำน้ำจากแม่น้ำเจ้าพระยามาใช้เพื่อการอุตสาหกรรม
  โดยมีองค์ประกอบทางด้านเทคนิคที่สำคัญประกอบด้วย
  โรงสูบน้ำดิบซึ่งจะต้องตั้งอยู่ใกล้กับแม่น้ำเจ้าพระยา
  การวางท่อน้ำดิบเลียบแม่น้ำเจ้าพระยาไปตามถนนหลวงสายต่างๆ
  ลอดผ่านทางด่วนของการทางพิเศษแห่งประเทศไทย ลอดผ่านทางรถไฟ
  ของการรถไฟแห่งประเทศไทย ตลอดจนเลียบและลอดคลองเปรมประชากรไปจนถึงโรงผลิตน้ำ
  ซึ่งตั้งอยู่ภายในเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร นอกจากนี้
  จากนโยบายของบริษัทที่จะควบคุมให้พื้นที่ในโครงการของบริษัทปราศจากปัญหาด้านมลพิษที่เกิดจากโรงงานอุตสาหกรรมหรือที่พักอาศัย
  และส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยที่สุด อีกทั้งการปฏิบัติให้เป็นไปตามมาตรการต่างๆ
  ของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องกับผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม เช่น
  การกำหนดมาตรฐานคุณภาพน้ำเสีย
  ทำให้บริษัทต้องจัดหาเครื่องจักรและเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการตรวจสอบและบำบัดน้ำเสีย
  ซึ่งจากการดำเนินการดังกล่าวอาจทำให้บริษัทได้รับผลกระทบในด้านต้นทุนการให้บริการที่เพิ่มสูงขึ้น

  จากปัจจัยดังกล่าวข้างต้น อาจส่งผลให้โรงงานอุตสาหกรรมต่างๆ
  ที่ตั้งอยู่ภายในเขตอุตสาหกรรมที่ใช้น้ำประปาเป็นหลักในกระบวนการผลิตมีต้นทุนการผลิตเพิ่มสูงขึ้น
  และอาจย้ายฐานการผลิตไปยังนิคมอุตสาหกรรมอื่น
  หรืออาจเป็นปัจจัยที่ทำให้นักลงทุนรายใหม่ไม่ตัดสินใจเข้ามาลงทุนก่อสร้างโรงงานในเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมของบริษัท
  แต่อย่างไรก็ตาม
  บริษัทคาดว่าเหตุการณ์ดังกล่าวจะไม่ก่อให้เกิดผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัทมากนัก
  เนื่องจาก
  ปัจจุบันโรงงานส่วนใหญ่ที่ตั้งอยู่ภายในเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนครเป็นโรงงานอุตสาหกรรมเบาซึ่งไม่ได้ใช้น้ำในกระบวนการผลิตมากนัก
  นอกจากนี้บริษัทยังสามารถจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคต่างๆ
  จากผู้ประกอบอุตสาหกรรมและผู้พักอาศัยโดยกำหนดอัตราค่าบริการใหม่เพิ่มขึ้นตามฐานต้นทุนที่เกิดขึ้นจริงหากมีความจำเป็น
  หรือบริษัทอาจใช้วิธีจัดจ้างบุคคลภายนอกให้เข้ามาดำเนินการแทนบริษัทในส่วนงานที่เห็นว่าไม่คุ้มค่าที่จะดำเนินการเองเพื่อจำกัดหรือควบคุมต้นทุนซึ่งช่วยลดความเสี่ยงดังกล่าวได้อีกทางหนึ่ง

  1.3 ความเสี่ยงในด้านการเงิน : เกี่ยวกับต้นทุนการกู้ยืม

  การลงทุนพัฒนาธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมแต่ละโครงการมีความจำเป็นที่จะต้องใช้เงินลงทุนเป็นจำนวนมากเช่นเดียวกับโครงการของบริษัท
  ได้แก่ เขตประกอบการอุตสาหกรรมนวนคร (นครราชสีมา)
  (ดูรายละเอียดข้อมูลโครงการได้ในหัวข้อ 6. โครงการในอนาคต)
  ซึ่งเป็นโครงการที่บริษัทต้องใช้เงินลงทุนสูงไม่น้อยกว่า 1,165 ล้านบาท
  โดยมีแหล่งเงินทุนส่วนใหญ่จากเงินกู้ยืมสถาบันการเงินจึงทำให้บริษัทอาจได้รับผลกระทบจากต้นทุนการกู้ยืมเงินที่ทำให้อัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทเมื่อเทียบกับรายได้อาจลดลงได้ในอนาคต
  อย่างไรก็ตาม บริษัทได้เคยทำการเพิ่มทุนให้แก่บุคคลโดยเฉพาะเจาะจง (PP)
  และได้เสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้แก่ประชาชนทั่วไป (IPO)
  และนำเงินไปลงทุนในโครงการดังกล่าวซึ่งจะเป็นส่วนช่วยให้บริษัทสามารถลดต้นทุนจากการกู้ยืมเงินลงได้บางส่วน
  นอกจากนี้
  การที่บริษัทได้จัดสรรใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทเพื่อเสริมโครงสร้างทุนให้แข็งแกร่งมากขึ้นอันเป็นการสร้างศักยภาพในการบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินในระยะยาวให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น
  อีกทั้งบริษัทยังมีนโยบายในเรื่อง การมีระเบียบวินัยทางการเงิน
  กล่าวคือในการขายที่ดินหรือพัฒนา บริษัทได้ให้มีการเพิ่มมาตรการรักษา Debt / Equity
  Ratio อยู่ที่ 0.50 มาโดยตลอด