pythainlp/thai-financial-dataset huggingface dataset:
6. โครงการในอนาคต

บริษัทฯ คาดว่าในปี 2551 จะพัฒนาโครงการใหม่อีก 2 - 3 โครงการ

  ปัจจัยที่อาจทำให้โครงการในอนาคตไม่สามารถดำเนินไปตามแผน

  1. ภาวะการขยายตัวของระบบเศรษฐกิจชะลอตัวหรือหยุดชะงัก
  รวมทั้งการเปลี่ยนแปลงความต้องการ ในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
  อาจทำให้โครงการที่วางแผนไว้ หยุดการพัฒนาชั่วคราว หรือ
  เปลี่ยนรูปแบบของโครงการที่จะพัฒนา

  2. ความผันผวนของปัจจัยการผลิต เช่น ราคาค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และอัตราดอกเบี้ย
  เป็นปัจจัยที่ อาจส่งผลต่อการพัฒนาและผลตอบแทนโครงการไม่เป็นไปตามแผนงานที่วางไว้
  ผลกระทบ จากสถานการณ์ทางด้านการเมือง
  อาจทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป 3.
  ภาวะการแข่งขันที่รุนแรงต่อเนื่องจากปี 2550 ผู้ประกอบการต่าง ๆ หันมาใช้กลยุทธ์

  การตลาดด้วยการลดราคาสินค้าลง ทำการโฆษณาประชาสัมพันธ์มากขึ้น เป็นต้น ทำให้

  ลูกค้ามีทางเลือกมากขึ้น
7.  ข้อพิพาททางกฎหมาย

  ในปี 2551 บริษัทฯ ไม่มีข้อพิพาททางกฎหมายอันมีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัท

อย่างมีนัยสำคัญ
ส่วนที่ 3

การรับรองความถูกต้องของข้อมูล

“บริษัทได้สอบทานข้อมูลในแบบแสดงรายการข้อมูลประจำปีฉบับนี้แล้วด้วยความระมัดระวัง
บริษัทขอรับรองว่า ข้อมูลดังกล่าวถูกต้องครบถ้วน ไม่เป็นเท็จ
ไม่ทำให้ผู้อื่นสำคัญผิดหรือไม่ขาดข้อมูลที่ควรต้องแจ้งในสาระสำคัญ นอกจากนี้ บริษัทขอรับรองว่า

(1)
งบการเงินและข้อมูลทางการเงินที่สรุปมาในแบบแสดงรายการข้อมูลประจำปีได้แสดงข้อมูลอย่างถูกต้องครบถ้วนในสาระสำคัญเกี่ยวกับฐานะการเงิน
ผลการดำเนินงาน และกระแสเงินสดของบริษัทฯและบริษัทย่อยแล้ว

(2)
บริษัทได้จัดให้มีระบบการเปิดเผยข้อมูลที่ดีเพื่อให้แน่ใจว่าบริษัทได้เปิดเผยข้อมูลในส่วนที่เป็นสาระสำคัญทั้งของบริษัทและบริษัทย่อยอย่างถูกต้องครบถ้วนแล้ว
รวมทั้งควบคุมดูแลให้มีการปฏิบัติตามระบบดังกล่าว

(3) บริษัทได้จัดให้มีระบบการควบคุมภายในที่ดี และควบคุมดูแลให้มีการปฏิบัติตามระบบดังกล่าว
และบริษัทได้แจ้งข้อมูลการประเมินระบบการควบคุมภายใน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551
ต่อผู้สอบบัญชีและกรรมการตรวจสอบของบริษัทฯแล้ว
ซึ่งครอบคลุมถึงข้อบกพร่องและการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญของระบบการควบคุมภายใน
รวมทั้งการกระทำที่มิชอบที่อาจมีผลกระทบต่อการจัดทำรายงานทางการเงินของบริษัทและบริษัทย่อย

ในการนี้
เพื่อเป็นหลักฐานว่าเอกสารทั้งหมดเป็นเอกสารชุดเดียวกันกับที่บริษัทได้รับรองความถูกต้องแล้ว
บริษัทได้มอบหมายให้ นายพงษ์ศักดิ์ ใหม่ซ้อน เป็นผู้ลงลายมือชื่อกำกับเอกสารนี้ไว้ทุกหน้าด้วย
หากเอกสารใดไม่มีลายมือชื่อของนายพงษ์ศักดิ์ ใหม่ซ้อน กำกับไว้
บริษัทจะถือว่าไม่ใช่ข้อมูลที่บริษัทได้รับรองความถูกต้องของข้อมูลแล้วดังกล่าวข้างต้น

ชื่อ ตำแหน่ง ลายมือชื่อ

1. นายรัตนชัย ผาตินาวิน กรรมการบริหาร __________________________

2. นายฐิติวุฒิ สุขพรชัยกุล กรรมการบริหาร __________________________

ชื่อ ตำแหน่ง ลายมือชื่อ

ผู้รับมอบอำนาจ

นายพงษ์ศักดิ์ ใหม่ซ้อน ผู้อำนวยการฝ่ายกฎหมายและ __________________________

เลขานุการบริษัท
ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน)
เป็นบริษัทประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2547
บริษัทฯได้ดำเนินงานตามนโยบายธุรกิจใหม่ในการขยายการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร
นอกเหนือจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่มีอยู่เดิมในพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก
ในเขตอำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง

ปัจจุบันบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัทย่อย
และบริษัทร่วมดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยแบ่งลักษณะการดำเนินธุรกิจได้เป็น 3 ประเภท
ได้แก่

1. อสังหาริมทรัพย์เพื่อขายประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
และอาคารชุดพักอาศัย

2. อสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าพร้อมสิ่งปลูกสร้าง
ได้แก่โครงการให้เช่าบ้านเดี่ยวและอพาร์ทเม้นท์ระดับหรู

3. ธุรกิจสนามกอล์ฟ พร้อมด้วย ศูนย์กีฬาและ ศูนย์ประชุม

กิจกรรมสำคัญของบริษัทฯ ในปี 2551 สรุปได้ดังนี้

1.  เมื่อวันที่ 31 ตุลาคม 2551 บริษัทได้ซื้อที่ดิน เนื้อที่ 1,292 ตารางวา หรือ 3 ไร่ 92
    ตารางวา จากธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) เพื่อพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมพักอาศัย
    ตั้งอยู่ที่บริเวณถนนรัชดาภิเษก แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร
    ปัจจุบันอยู่ระหว่างออกแบบโครงการ

2. บริษัทฯ ได้เริ่มพัฒนาโครงการที่ จังหวัดระยองเพิ่มขึ้นอีกสามโครงการ ดังนี้

1.  โครงการสตาร์ ทาวน์เฮ้าส์ ตั้งอยู่ที่ตำบลบ้านฉาง อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง
    เป็นอาคารที่พักอาศัย 4 ชั้น จำนวน 45 คูหา บนพื้นที่ประมาณ 4 ไร่ 3 งาน 62 ตารางวา
    ปัจจุบันอยู่ระหว่างปรับปรุงพื้นที่โครงการ

  3

2.  โครงการวินเทจ โฮมวิลเลจ 2 ตั้งอยู่ที่ตำบลพลา อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง
    เป็นอาคารที่พักอาศัย 2 ชั้น จำนวน 61 หลัง บนพื้นที่ประมาณ 29 ไร่ 2 งาน 71 ตารางวา
    ปัจจุบันอยู่ระหว่างปรับปรุงพื้นที่โครงการ

3.  โครงการสินทวีการ์เด้นท์ 2 ตั้งอยู่ที่ตำบลบ้านฉาง อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง
    เป็นอาคารที่พักอาศัยชั้นเดียว และ 2 ชั้น จำนวน 294 หลัง บนพื้นที่ประมาณ 154 ไร่ 3
    งาน 5.6 ตารางวา ปัจจุบันอยู่ระหว่างปรับปรุงพื้นที่โครงการ

(ผู้ลงทุนควรอ่านรายละเอียดข้อมูลในส่วนที่ 2 ก่อนตัดสินใจลงทุนในหลักทรัพย์)
11. รายการระหว่างกัน

ในปี 2551 บริษัทฯ ไม่มีรายการระหว่างกันกับผู้ถือหุ้นรายใหญ่ กรรมการและผู้บริหารของบริษัท
นอกเหนือจากที่ได้เปิดเผยข้อมูลในงบการเงิน ประจำปี 2551

นโยบายและแนวทางการทำรายการระหว่างกันในอนาคต 

ในอนาคตบริษัทและบริษัทย่อยไม่มีนโยบายการเข้าทำรายการที่เกี่ยวโยงกัน
แต่ในกรณีที่มีความจำเป็นเพื่อก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่บริษัท
บริษัทจะพิจารณาความสมเหตุผลอย่างรอบคอบและจะเป็นไปในราคาหรือเงื่อนไขที่ไม่แตกต่างจากบุคคลภายนอก
และบริษัทจะดำเนินการตามขั้นตอนของข้อกำหนดหรือประกาศของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
และข้อกำหนดหรือประกาศของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เรื่อง หลักเกณฑ์
วิธีการและการเปิดเผยรายการที่เกี่ยวโยงกันของบริษัทจดทะเบียน
ตลอดจนกฎเกณฑ์หรือข้อบังคับทางกฎหมายอย่างเคร่งครัด และคำนึงถึงประโยชน์ของบริษัทเป็นสำคัญ
นอกจากนี้คณะกรรมการตรวจสอบจะเป็นผู้ติดตามตรวจสอบการทำรายการระหว่างกันของบริษัทให้ปฏิบัติเป็นไปตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง
แบบ 56-1

แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี

สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2551

บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน)

สำนักงานใหญ่ : ชั้น 5 อาคารเพลินจิตทาวเวอร์ เลขที่ 898 ถนนเพลินจิต แขวงลุมพินี
เขตปทุมวัน กรุงเทพฯ 10330

โทร : 0 2263 1010 โทรสาร 0 2263 1009 e-mail address :
eastar@eastar.co.th

สารบัญ

  หน้า

ส่วนที่ 1 ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

ส่วนที่ 2 บริษัทที่ออกหลักทรัพย์

  1. ข้อมูลทั่วไป 1

2.  ปัจจัยความเสี่ยง 4

3.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ 5

4.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์ 9

5.  การวิจัยและพัฒนา 25

6.  ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ 26

7.  โครงการในอนาคต 28

8.  ข้อพิพาททางกฎหมาย 29

9.  โครงสร้างเงินทุน 30

10. การจัดการ 32

11. การควบคุมภายใน 46

12. รายการระหว่างกัน 48

13. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน 49

14. ข้อมูลอื่นที่เกี่ยวข้อง 57

ส่วนที่ 3 การรับรองความถูกต้องของข้อมูล

เอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท 1

เอกสารแนบ 2 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการของบริษัทย่อย 2
1.  ปัจจัยความเสี่ยง

1.1 ความเสี่ยงจากนโยบายในการดำเนินธุรกิจของบริษัท

เดิมบริษัทฯ มีปัจจัยความเสี่ยงจากการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ
ที่เน้นลูกค้าในแถบพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก โดยเฉพาะในเขตอำเภอบ้านฉางและใกล้เคียง
ทำให้โครงการของบริษัทฯ
ต้องพึ่งพาการเติบโตของโครงการพัฒนาในบริเวณพื้นที่ดังกล่าวเพียงอย่างเดียว ในปี 2547 บริษัทฯ
ได้เริ่มขยายการลงทุนโครงการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้ามายังกรุงเทพมหานคร
เพราะเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพทางธุรกิจที่ดี ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงจากการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ
จากเดิมที่เน้นลูกค้าในแถบพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกเพียงอย่างเดียว
และยังเป็นการเปลี่ยนช่องทางในการสร้างรายได้หลักให้แก่บริษัทฯ มาอยู่ที่กรุงเทพมหานคร
โดยยังคงดำเนินธุรกิจในแถบพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกต่อไป
ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2549 ถึงปี 2551
เนื่องจากมีปัจจัยลบจากสถานการณ์การเมือง
และวิกฤตการณ์การเงินในสหรัฐอเมริกาที่มีผลกระทบเป็นวิกฤตเศรษฐกิจโลก
ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและชะลอการตัดสินใจซื้อ
รวมทั้งสถาบันการเงินเข้มงวดการให้สินเชื่อ อย่างไรก็ตามตั้งแต่มีนาคม
2551รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยการลดค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ
และค่าจดทะเบียนจำนอง สำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์
และได้ขยายเวลาของมาตรการการกระตุ้นเศรษฐกิจดังกล่าวถึงเดือนมีนาคม 2553
ซึ่งมาตรการดังกล่าวจะสามารถช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมได้บ้าง

1.2 ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านก่อนขาย

บริษัทฯได้เริ่มนโยบายสร้างบ้านก่อนขายเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดทั้งบ้านในกรุงเทพมหานครและอำเภอบ้านฉาง
จังหวัดระยอง แทนการเริ่มสร้างบ้านเมื่อลูกค้าจองซื้อ ส่งผลให้บริษัทฯ
ต้องใช้เงินทุนล่วงหน้าในการก่อสร้างบ้านสูงขึ้นกว่าปกติทั่วไปเนื่องจากไม่ได้รับเงินจากลูกค้ามาเป็นเงินทุนหมุนเวียนในระหว่างก่อสร้าง
บริษัทฯ
จึงมีความเสี่ยงจากการที่สร้างบ้านเสร็จก่อนขายแต่อาจไม่สามารถขายได้ทันตามกำหนดเวลาที่คาดการณ์ไว้
ซึ่งจะทำให้บริษัทฯ มีภาระสินค้าคงเหลือในปริมาณสูง
และส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องและความสามารถในการทำกำไรของบริษัทฯ

อย่างไรก็ตาม บริษัทฯได้มีการศึกษาและสำรวจพฤติกรรมผู้บริโภค แนวโน้มความต้องการบ้าน
รูปแบบ และสิ่งอำนวยความสะดวก
จากลูกค้าที่เข้าเยี่ยมชมโครงการและศึกษาจากสภาพตลาดโดยรวม
เพื่อใช้เป็นข้อมูลในการวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้า เพื่อให้บริษัทฯ
สามารถสร้างบ้านที่ตรงกับความต้องการของลูกค้า
และสามารถขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกำหนดเวลาที่คาดการณ์ไว้
รวมทั้งได้มีการบริหารการก่อสร้างด้วยการทยอยสร้างเป็นจำนวนที่มากพอกับความต้องการและสามารถขายได้ทันกำหนดเวลาโดยไม่สูญเสียโอกาสที่จะทำการขาย
ซึ่งจะทำให้บริษัทฯไม่มีภาระสินค้าคงเหลือมากจนเกินไป

1.3 ความเสี่ยงเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของต้นทุนในการก่อสร้าง

การที่ราคาน้ำมันเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2551
ส่งผลต่ออัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
แม้ว่าช่วงปลายปีราคาน้ำมันจะลดลงและราคาวัสดุก่อสร้างบางส่วนจะลดลงแล้ว
มีผลทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างมีราคาสูงขึ้น
อย่างไรก็ตามบริษัทฯได้ทำสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างในราคาค่าจ้างที่รวมค่าวัสดุก่อสร้างและแรงงานไว้แล้วซึ่งในสัญญาว่าจ้างได้กำหนดมูลค่าไว้คงที่ทำให้บริษัทฯสามารถควบคุมต้นทุนได้
ส่วนที่ 2

1. ข้อมูลทั่วไป

ก. ชื่อ ประเภทธุรกิจ ที่ตั้ง โทรศัพท์ โทรสาร จำนวน
และชนิดของหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดของบริษัท

ชื่อ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน)

สำนักงานใหญ่ ชั้น 5 อาคารเพลินจิตทาวเวอร์ เลขที่ 898 ถนนเพลินจิต

แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กรุงเทพฯ 10330

โทรศัพท์ : 0-2263-1010

โทรสาร : 0-2263-1009

สำนักงานสาขา 65/14-15 หมู่ 3 ถนนสุขุมวิท ตำบลบ้านฉาง อำเภอบ้านฉาง

จังหวัดระยอง 21130

โทรศัพท์ : 0-3860-2500 , 0-3860-2511 , 0-3860-2522

โทรสาร : 0-3860-2754

Website : www.eastarpcl.com

E-mail : eastar@eastar.co.th

ประเภทธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

เลขทะเบียน บมจ.0107536000307

ทุนจดทะเบียน 10,818,493,916 บาท (หุ้นสามัญ)

ทุนจดทะเบียนชำระแล้ว 4,429,197,749 บาท (ราคาพาร์ 1 บาท)

ข. ชื่อ ประเภทธุรกิจ ที่ตั้ง โทรศัพท์ โทรสาร จำนวน และชนิดของหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดของ

นิติบุคคลที่บริษัทถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละ 10 ขึ้นไปของจำนวนหุ้นที่จำหน่ายแล้วทั้งหมด

บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท จำกัด

ดำเนินธุรกิจสนามกอล์ฟ คลับเฮ้าส์ กีฬา และห้องประชุมสัมมนา/จัดเลี้ยง ในนาม “สนามกอล์ฟ
อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท” ซึ่งตั้งอยู่ที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง

สถานที่ตั้ง 241/5 หมู่ 3 ตำบลพลา อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง 21130

โทรศัพท์ : 0-3863-0410-7

โทรสาร : 0-3863-0418

Website : www.easternstargolf.com

E-mail : info@easternstargolf.com

ทุนจดทะเบียนชำระแล้ว 500 ล้านบาท (หุ้นสามัญ)

สัดส่วนการลงทุน 81.30 % (ราคาพาร์ 10 บาท)

บริษัท ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด

ดำเนินธุรกิจอพาร์ทเม้นท์และบ้านเดี่ยวให้เช่า ภายใต้สภาพแวดล้อมที่ร่มรื่น ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกัน

กับสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท ในอำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง

สถานที่ตั้ง 241/39 หมู่ 3 ตำบลพลา อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง 21130

  โทรศัพท์ : 0-3860-3018-9 , 0-3860-2535

โทรสาร : 0-3860-1901

E-mail : seastar@ptty.loxinfo.co.th

ทุนจดทะเบียนชำระแล้ว 1,150 ล้านบาท (หุ้นสามัญ)

สัดส่วนการลงทุน 99.13 % (ราคาพาร์ 10 บาท)

บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ ไลซัน นิวเวิลด์ จำกัด

ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

สถานที่ตั้ง 65/14-15 หมู่ 3 ตำบลบ้านฉาง อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง 21130

โทรศัพท์ : 0-3860-2500

โทรสาร : 0-3860-2754

ทุนจดทะเบียนชำระแล้ว 160 ล้านบาท (หุ้นสามัญ)

สัดส่วนการลงทุน 60 % (ราคาพาร์ 10 บาท)

บริษัท สตาร์ รีเสิร์ท แอนด์ คอนซัลท์ จำกัด

ดำเนินธุรกิจวิจัยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

สถานที่ตั้ง 3941 ถนนพระรามที่ 4 แขวงพระโขนง เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร

โทรศัพท์ : -

โทรสาร : -

ทุนจดทะเบียนชำระแล้ว 7 ล้านบาท (หุ้นสามัญ)

สัดส่วนการลงทุน 17.14 % (ราคาพาร์ 10 บาท)

ค. ชื่อ สถานที่ตั้งสำนักงานใหญ่ ประเภทธุรกิจ โทรศัพท์ โทรสาร ของบุคคลอ้างอิงอื่น ๆ

นายทะเบียน บริษัทศูนย์รับฝากหลักทรัพย์ ประเทศไทย จำกัด

สถานที่ตั้ง ชั้น 4 , 67 อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

เลขที่ 62 ถนนรัชดาภิเษก แขวงคลองเตย กรุงเทพฯ

โทรศัพท์ : 0-2229-2888 โทรสาร: 0-2359-1262-3

ผู้สอบบัญชี นางสาวศันสนีย์ พูลสวัสดิ์

สถานที่ตั้ง บริษัทสำนักงาน เอ เอ็ม ซี จำกัด

ชั้น 19 ยูนิต 4 อาคารสีลมคอมเพล็กซ์

191 ถนนสีลม แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพฯ 10500

โทรศัพท์ : 0-2231-3980-7 โทรสาร: 0-2231-3988
6. โครงการในอนาคต

บริษัทฯ คาดว่าในปี 2552 จะพัฒนาโครงการใหม่อีก 2-3 โครงการ

  ปัจจัยที่อาจทำให้โครงการในอนาคตไม่สามารถดำเนินไปตามแผน

  1. ภาวะการขยายตัวของระบบเศรษฐกิจชะลอตัวหรือหยุดชะงัก
  รวมทั้งการเปลี่ยนแปลงความต้องการ ในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
  อาจทำให้โครงการที่วางแผนไว้ หยุดการพัฒนาชั่วคราว หรือ
  เปลี่ยนรูปแบบของโครงการที่จะพัฒนา

  2. ความผันผวนของปัจจัยการผลิต เช่น ราคาค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง และอัตราดอกเบี้ย
  เป็นปัจจัยที่ อาจส่งผลต่อการพัฒนาและผลตอบแทนโครงการไม่เป็นไปตามแผนงานที่วางไว้
  ผลกระทบ จากสถานการณ์ทางด้านการเมืองและวิกฤตเศรษฐกิจ
  อาจทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่

  อาศัยออกไป

  3. ภาวะการแข่งขันที่รุนแรงต่อเนื่องจากปี 2551 ผู้ประกอบการต่าง ๆ
  หันมาใช้กลยุทธ์การตลาดด้วย

  การลดราคาสินค้าลง ทำการโฆษณาประชาสัมพันธ์มากขึ้น เป็นต้น ทำให้ลูกค้ามีทางเลือกมากขึ้น
7.  ข้อพิพาททางกฎหมาย

  ในปี 2552 บริษัทฯ ไม่มีข้อพิพาททางกฎหมายอันมีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัท

อย่างมีนัยสำคัญ
ส่วนที่ 3

การรับรองความถูกต้องของข้อมูล

“บริษัทได้สอบทานข้อมูลในแบบแสดงรายการข้อมูลประจำปีฉบับนี้แล้วด้วยความระมัดระวัง
บริษัทขอรับรองว่า ข้อมูลดังกล่าวถูกต้องครบถ้วน ไม่เป็นเท็จ
ไม่ทำให้ผู้อื่นสำคัญผิดหรือไม่ขาดข้อมูลที่ควรต้องแจ้งในสาระสำคัญ นอกจากนี้ บริษัทขอรับรองว่า

(1)
งบการเงินและข้อมูลทางการเงินที่สรุปมาในแบบแสดงรายการข้อมูลประจำปีได้แสดงข้อมูลอย่างถูกต้องครบถ้วนในสาระสำคัญเกี่ยวกับฐานะการเงิน
ผลการดำเนินงาน และกระแสเงินสดของบริษัทฯและบริษัทย่อยแล้ว

(2)
บริษัทได้จัดให้มีระบบการเปิดเผยข้อมูลที่ดีเพื่อให้แน่ใจว่าบริษัทได้เปิดเผยข้อมูลในส่วนที่เป็นสาระสำคัญทั้งของบริษัทและบริษัทย่อยอย่างถูกต้องครบถ้วนแล้ว
รวมทั้งควบคุมดูแลให้มีการปฏิบัติตามระบบดังกล่าว

(3) บริษัทได้จัดให้มีระบบการควบคุมภายในที่ดี และควบคุมดูแลให้มีการปฏิบัติตามระบบดังกล่าว
และบริษัทได้แจ้งข้อมูลการประเมินระบบการควบคุมภายใน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552
ต่อผู้สอบบัญชีและกรรมการตรวจสอบของบริษัทฯแล้ว
ซึ่งครอบคลุมถึงข้อบกพร่องและการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญของระบบการควบคุมภายใน
รวมทั้งการกระทำที่มิชอบที่อาจมีผลกระทบต่อการจัดทำรายงานทางการเงินของบริษัทและบริษัทย่อย

ในการนี้
เพื่อเป็นหลักฐานว่าเอกสารทั้งหมดเป็นเอกสารชุดเดียวกันกับที่บริษัทได้รับรองความถูกต้องแล้ว
บริษัทได้มอบหมายให้ นายพงษ์ศักดิ์ ใหม่ซ้อน เป็นผู้ลงลายมือชื่อกำกับเอกสารนี้ไว้ทุกหน้าด้วย
หากเอกสารใดไม่มีลายมือชื่อของนายพงษ์ศักดิ์ ใหม่ซ้อน กำกับไว้
บริษัทจะถือว่าไม่ใช่ข้อมูลที่บริษัทได้รับรองความถูกต้องของข้อมูลแล้วดังกล่าวข้างต้น

ชื่อ ตำแหน่ง ลายมือชื่อ

1. นายรัตนชัย ผาตินาวิน กรรมการบริหาร __________________________

2. นายฐิติวุฒิ สุขพรชัยกุล กรรมการบริหาร __________________________

ชื่อ ตำแหน่ง ลายมือชื่อ

ผู้รับมอบอำนาจ

นายพงษ์ศักดิ์ ใหม่ซ้อน ผู้อำนวยการฝ่ายกฎหมายและ __________________________

เลขานุการบริษัท
ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน)
เป็นบริษัทประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2547
บริษัทฯได้ดำเนินงานตามนโยบายธุรกิจใหม่ในการขยายการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร
นอกเหนือจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่มีอยู่เดิมในพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก
ในเขตอำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง

ปัจจุบันบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัทย่อย
และบริษัทร่วมดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยแบ่งลักษณะการดำเนินธุรกิจได้เป็น 3 ประเภท
ได้แก่

1. ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายประกอบด้วย โครงการบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
และอาคารชุดพักอาศัย

2. ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า ได้แก่โครงการให้เช่าบ้านเดี่ยวและอพาร์ทเม้นท์ระดับหรู

3. ธุรกิจสนามกอล์ฟ พร้อมด้วย ศูนย์กีฬาและ ศูนย์ประชุม

กิจกรรมสำคัญของบริษัทฯ ในปี 2552 สรุปได้ดังนี้

1.  เมื่อวันที่ 27 สิงหาคม 2552
    บริษัทได้ขายห้องชุดส่วนที่เหลือทั้งหมดในโครงการอาคารชุดพักอาศัย โครงการ เดอะ สตาร์
    เอสเตท แอท พระราม 3 ตั้งอยู่ที่ถนนพระราม 3 แขวงบางโพงพาง เขต ยานนาวา
    กรุงเทพมหานคร ให้แก่ บริษัท ทุนมหาลาภ จำกัด จำนวน 26 ห้องชุด เนื้อที่ทั้งสิ้น
    2,179.98 ตารางเมตร ในราคาตารางเมตรละ 50,465.- บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น
    110,012,690.70 บาท

2.  บริษัทฯ ได้เริ่มพัฒนาโครงการที่ กรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นอีกสองโครงการ ดังนี้

    1.  โครงการ แวนเทจ (Vantage) ตั้งอยู่ที่แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร
        เป็นอาคารชุดพักอาศัยสูง 32 ชั้น บนพื้นที่ 3 ไร่ 92 ตารางวา
        ปัจจุบันอยู่ระหว่างปรับปรุงพื้นที่โครงการ จะเปิดทำการขายตั้งแต่ต้นเดือนมีนาคม 2553
        เป็นต้นไป

    2.  โครงการ เดอะ บรีซ (The Breeze) ตั้งอยู่ที่แขวงยานนาวา เขตยานนาวา
        กรุงเทพมหานคร เป็นอาคารชุดพักอาศัยสูง 37 ชั้น บนพื้นที่ 2 ไร่ 1 งาน 15.3
        ตารางวา ปัจจุบันอยู่ระหว่างปรับปรุงพื้นที่โครงการ
        จะเปิดทำการขายตั้งแต่ต้นเดือนมีนาคม 2553 เป็นต้นไป

(ผู้ลงทุนควรอ่านรายละเอียดข้อมูลในส่วนที่ 2 ก่อนตัดสินใจลงทุนในหลักทรัพย์)
11. รายการระหว่างกัน

ในปี 2552 บริษัทฯ ไม่มีรายการระหว่างกันกับผู้ถือหุ้นรายใหญ่ กรรมการและผู้บริหารของบริษัท
นอกเหนือจากที่ได้เปิดเผยข้อมูลในงบการเงิน ประจำปี 2552

นโยบายและแนวทางการทำรายการระหว่างกันในอนาคต 

ในอนาคตบริษัทและบริษัทย่อยไม่มีนโยบายการเข้าทำรายการที่เกี่ยวโยงกัน
แต่ในกรณีที่มีความจำเป็นเพื่อก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่บริษัท
บริษัทจะพิจารณาความสมเหตุผลอย่างรอบคอบและจะเป็นไปในราคาหรือเงื่อนไขที่ไม่แตกต่างจากบุคคลภายนอก
และบริษัทจะดำเนินการตามขั้นตอนของข้อกำหนดหรือประกาศของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
และข้อกำหนดหรือประกาศของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เรื่อง หลักเกณฑ์
วิธีการและการเปิดเผยรายการที่เกี่ยวโยงกันของบริษัทจดทะเบียน
ตลอดจนกฎเกณฑ์หรือข้อบังคับทางกฎหมายอย่างเคร่งครัด และคำนึงถึงประโยชน์ของบริษัทเป็นสำคัญ
นอกจากนี้คณะกรรมการตรวจสอบจะเป็นผู้ติดตามตรวจสอบการทำรายการระหว่างกันของบริษัทให้ปฏิบัติเป็นไปตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง
แบบ 56-1

แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี

สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2552

บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน)

สำนักงานใหญ่ : ชั้น 5 อาคารเพลินจิตทาวเวอร์ เลขที่ 898 ถนนเพลินจิต แขวงลุมพินี
เขตปทุมวัน กรุงเทพฯ 10330

โทร : 0 2263 1010 โทรสาร 0 2263 1009 e-mail address :
eastar@eastar.co.th

สารบัญ

  หน้า

ส่วนที่ 1 ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

ส่วนที่ 2 บริษัทที่ออกหลักทรัพย์

  1. ข้อมูลทั่วไป 1

2.  ปัจจัยความเสี่ยง 4

3.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ 6

4.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์ 10

5.  การวิจัยและพัฒนา 25

6.  ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ 26

7.  โครงการในอนาคต 28

8.  ข้อพิพาททางกฎหมาย 29

9.  โครงสร้างเงินทุน 30

10. การจัดการ 32

11. การควบคุมภายใน 47

12. รายการระหว่างกัน 49

13. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน 50

14. ข้อมูลอื่นที่เกี่ยวข้อง 58

ส่วนที่ 3 การรับรองความถูกต้องของข้อมูล

เอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการ ผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท 2

เอกสารแนบ 2 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการของบริษัทย่อย 7
1.  ปัจจัยความเสี่ยง

1.1 ความเสี่ยงจากนโยบายในการดำเนินธุรกิจของบริษัท

เดิมบริษัทฯ มีปัจจัยความเสี่ยงจากการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ
เนื่องจากพึ่งพิงลูกค้าในแถบพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก โดยเฉพาะในเขตอำเภอบ้านฉาง
จังหวัดระยอง และใกล้เคียง ทำให้โครงการของบริษัทฯ
ต้องพึ่งพาการเติบโตของโครงการพัฒนาในบริเวณพื้นที่ดังกล่าวเพียงอย่างเดียว อย่างไรก็ตาม
ต่อมาในปี 2547 เนื่องจากมี ผู้ถือหุ้นรายใหญ่รุ่นใหม่เข้ามามีนโยบายให้บริษัทฯ
ขยายการลงทุนโครงการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เข้ามายังกรุงเทพมหานคร
เพราะเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพทางธุรกิจที่ดี ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงจากการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ
จากเดิมที่เน้นลูกค้าในแถบพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกเพียงอย่างเดียว
และยังเป็นการเพิ่มช่องทางในการสร้างรายได้ให้แก่บริษัทฯ
โดยยังคงดำเนินธุรกิจในพื้นที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง ออกต่อไป

ภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัวตั้งแต่ปลายปี 2552 หลังจากที่วิกฤตเศรษฐกิจโลก
เริ่มคลี่คลาย และการเมืองภายในประเทศเริ่มลดความร้อนแรงลง
รวมทั้งการที่รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วยการประกาศขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการการโอน
การจดจำนอง และลดภาษีธุรกิจเฉพาะ ออกไปอีกหนึ่งปี ให้สิ้นสุดลงในวันที่ 28 มีนาคม 2553
มีส่วนช่วยผลักดันให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2552 ฟื้นตัวอย่างเป็นลำดับ
แม้ว่ารัฐบาลได้ประกาศยกเลิกมาตรการกระตุ้น
ภาคอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวโดยให้สิ้นสุดลงเพียงวันที่ 28 มีนาคม 2553
แต่คาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก
อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยเสี่ยงจากปัญหาทางการเมืองภายในประเทศ อีกทั้ง อัตราดอกเบี้ย
และราคาน้ำมันที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และค่าก่อสร้างที่จะเพิ่มขึ้น

1.2 ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านก่อนขาย

บริษัทฯยังคงนโยบายสร้างบ้านก่อนขายเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดทั้งบ้านในกรุงเทพมหานครและอำเภอบ้านฉาง
จังหวัดระยอง แทนการเริ่มสร้างบ้านเมื่อลูกค้าจองซื้อ ส่งผลให้บริษัทฯ
ต้องใช้เงินทุนล่วงหน้าในการก่อสร้างบ้านสูงขึ้นกว่าปกติทั่วไป
เนื่องจากไม่ได้รับเงินจากลูกค้ามาเป็นเงินทุนหมุนเวียนในระหว่างก่อสร้าง บริษัทฯ
จึงมีความเสี่ยงจากการที่สร้างบ้านเสร็จก่อนขายแต่อาจไม่สามารถขายได้ทันตามกำหนดเวลาที่คาดการณ์ไว้
ซึ่งจะทำให้บริษัทฯ มีภาระสินค้าคงเหลือในปริมาณสูง และหากสินค้าคงเหลือดังกล่าวค้างนานเกินไป
ส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัทฯ อย่างไรก็ตาม แม้มีสินค้าคงเหลือ
บริษัทก็ยังไม่มีปัญหาสภาพคล่องแต่อย่างใด นอกจากนี้
การสร้างบ้านก่อนขายเป็นการเสริมสร้างความเชื่อมั่นของลูกค้าที่ได้เห็นบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว

บริษัทฯได้มีการศึกษาและสำรวจพฤติกรรมผู้บริโภค แนวโน้มความต้องการบ้าน รูปแบบ
และสิ่งอำนวยความสะดวก จากลูกค้าที่เข้าเยี่ยมชมโครงการและศึกษาจากสภาพตลาดโดยรวม
เพื่อใช้เป็นข้อมูลในการวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้า เพื่อให้บริษัทฯ
สามารถสร้างบ้านที่ตรงกับความต้องการของลูกค้า
และสามารถขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกำหนดเวลาที่คาดการณ์ไว้
รวมทั้งได้มีการบริหารการก่อสร้างด้วยการทยอยสร้างเป็นจำนวนที่มากพอกับความต้องการและสามารถขายได้ทันกำหนดเวลาโดยไม่สูญเสียโอกาสที่จะทำการขาย
ซึ่งจะทำให้บริษัทฯไม่มีภาระสินค้าคงเหลือมากจนเกินไป

1.3 ความเสี่ยงเกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของต้นทุนในการก่อสร้าง

การที่ราคาน้ำมันในช่วงปลายปี 2552 ที่สูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และค่าก่อสร้าง
ที่จะเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามในหลายโครงการของ
บริษัทฯได้ทำสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างในราคาค่าจ้างที่รวมค่าวัสดุก่อสร้างและแรงงานไว้แล้วซึ่งในสัญญาว่าจ้างได้กำหนดมูลค่าไว้คงที่ทำให้บริษัทฯสามารถควบคุมต้นทุนได้ในระดับหนึ่ง
4. การวิจัยและพัฒนา

  บริษัทฯ
  ได้ตระหนักถึงความจำเป็นของการวิจัยพัฒนาและใช้ข้อมูลที่ได้จากการวิเคราะห์และสำรวจตลาดเพื่อเป็นแนวทางในการพัฒนาโครงการให้มีคุณภาพและตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้ดี
  ซึ่งทีมผู้บริหารได้ติดตามความเคลื่อนไหว แนวโน้ม และความเคลื่อนไหวของตลาด
  โดยการให้ทีมการตลาดของบริษัทฯ รวมทั้งว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญเข้าสำรวจตลาด
  และยังได้ติดตามข้อมูลจากบทความของสิ่งพิมพ์ต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ
  นอกจากนี้ผู้บริหารยังติดตามจากการสอบถามความเคลื่อนไหวเกี่ยวกับกลยุทธ์การพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากนักธุรกิจที่มีความสัมพันธ์กันทั้งในและต่างประเทศด้วย