ค. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์/กลุ่มธุรกิจ

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  1.ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

  ธุรกิจและการดำเนินการของบริษัทฯ และบริษัทย่อย ประกอบด้วย

  1.1 จูเวลเลอรี่ เซ็นเตอร์ เป็นอาคารชุดสำนักงาน สูง 34 ชั้น
  ประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดจำนวน 111 ห้องชุด มีพื้นที่ทั้งสิ้น 42,834 ตารางเมตร
  เพื่อขายและให้เช่า ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายคือธุรกิจที่ต้องการพื้นที่ขนาด 25-2,500 ตารางเมตร
  อาคารดังกล่าวตั้งอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจเลขที่ 138 ถนนนเรศ สี่พระยา บางรัก
  กรุงเทพมหานคร โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544 บริษัทฯ
  ยังคงมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพื่อขายและให้เช่าจำนวน 19 ห้องชุด คิดเป็นพื้นที่ 12,975
  ตารางเมตร หรือคิดเป็น 30.3% ของพื้นที่ทั้งหมด

  1.2 นานาใต้ แมนชั่น เซอร์วิส อพาร์ทเมนท์ สูง 9 ชั้น ตั้งอยู่ที่อาคารเลขที่ 225 ซอยนานาใต้
  คลองเตย กรุงเทพมหานคร
  ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายคือชาวต่างชาติที่เข้ามาปฏิบัติงานหรือเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย
  อาคารมีพื้นที่ใช้สอยทั้งสิ้นประมาณ 19,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยห้องพักจำนวน 157 ห้อง
  โดยแบ่งเป็นห้องพักขนาด 1 ห้องนอน จำนวน 106 ห้อง ห้องพักขนาด 2 ห้องนอน จำนวน 47
  ห้อง และห้องพักขนาด 3 ห้องนอน จำนวน 4 ห้อง

  เมื่อปลายเดือน ธันวาคม 2544 บริษัทฯได้ขายอาคารดังกล่าวให้แก่บริษัทเอกชนรายหนึ่งในราคา
  145 ล้านบาท

  1.3 ที่ดินสัตหีบ ที่ดินที่อยู่ในระหว่างรอการพัฒนาเป็นโครงการเพื่อการพักอาศัย มีพื้นที่ทั้งสิ้น
  222-1-99 ไร่ (35.6 เฮกแทร์) ตั้งอยู่ริมทางหลวงหมายเลข 332 ตำบลบางเสร่
  อำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี

  1.4 สุขาภิบาล 3 แมนชั่น อาคารชุดเพื่อการพักอาศัย สูง 19 ชั้น ประกอบด้วยห้องชุดจำนวน
  1,024 ห้องชุด ตั้งอยู่ที่อาคารเลขที่ 22/1 ถนนสุขาภิบาล 3 หัวหมาก บางกะปิ
  กรุงเทพมหานคร ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของโครงการ คือ ผู้มีรายได้ระดับกลาง ณ วันที่ 31
  ธันวาคม 2544 มีห้องชุดในนามบริษัทฯ จำนวน 259 ห้องชุด คิดเป็นพื้นที่ 11,448 ตารางเมตร

  1.5 เชียงใหม่ วีไอพี ทาวเวอร์ อาคารชุดเพื่อการพาณิชย์ สูง 4 ชั้น มีห้องชุดในนามบริษัทฯ
  จำนวน 4 ห้องชุด คิดเป็นพื้นที่ทั้งสิ้น 891 ตารางเมตร ตั้งอยู่ที่เลขที่ 188/1-2 และ 188/5-6
  หมู่ 1 ถนนห้วยแก้ว ตำบลช้างเผือก อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่

  2. ตลาดอสังหาริมทรัพย์และการแข่งขัน

  2.1 ตลาดบ้านจัดสรร

  ความต้องการของผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร
  ได้เพิ่มสูงขึ้นหลังจากที่ได้ชะลอการซื้อขายมาเป็นเวลาหลายปี
  และธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภาคบ้านเพื่ออยู่อาศัยประสพผลสำเร็จมากกว่าธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในภาคอื่น
  ๆ โดยในปี 2544 นับว่าเป็นปีที่ดีสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางราย
  ยอดขายของบ้านเดี่ยวและทาวเฮ้าส์มีการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
  และคาดว่าความต้องการจะยังอยู่ในระดับที่ดี โดยในปี2545 จะมีอัตราเพิ่มขึ้นอีกประมาณ10 %
  ถึง 15%

  สาเหตุที่ปริมาณความต้องการเพิ่มสูงขึ้น มีปัจจัยดังต่อไปนี้

-   ความต้องการซึ่งถูกระงับไว้จากภาวการณ์เศรษฐกิจที่ชะลอตัวเป็นเวลาหลายปี

-   ความพร้อมในการให้กู้เงินและรับจำนองในอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดในรอบทศวรรษ(ประมาณ 4%)
    ซึ่งอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำนี้ได้เพิ่มความสามารถในการหาซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นถึง 50%

-   การลดลงของอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ซึ่งส่งผลให้ผู้ลงทุนแสวงหาสิ่งที่ให้ผลตอบแทนดีกว่า

-   นโยบายด้านที่อยู่อาศัยของรัฐบาล ที่ส่งเสริมให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

-   การลดจำนวนของผู้ประกอบการ นำไปสู่การลดลงของปริมาณสินค้าที่แข็งขันในตลาด

-   การเพิ่มขึ้นของ “บ้านพร้อมอยู่” ซึ่งทำให้ลดความเสี่ยงของผู้ซื้อ

  2.2 คอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นต์

  ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงได้รับความสนใจอย่างมาก
  ทั้งจากผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่เองและชาวต่างประเทศที่เช่าพักอาศัยอาคารชุดในอาคารเกรด A
  ในทำเลที่ดี ทำให้อัตราการว่างของที่อยู่อาศัยในย่านใจกลางเมืองลดลงเหลือ 26.6% ในปี
  2544 จากเดิมที่อยู่ที่32.4% ในปี 2543 และคาดว่าอัตราการว่างจะลดลงอีกในปี 2545
  ทั้งนี้เนื่องจากอุปทานที่มีอยู่อย่างจำกัด

ราคาของคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะเกรด A ในทำเลที่ดี ณ สิ้นปี 2544 สูงขึ้น 3% ถึง 7%
เมื่อเทียบกับปีก่อน และเนื่องจากความต้องการคอนโดมิเนียมเกรด A ที่สูงขึ้น ส่งผลให้คอนโด
มิเนียมเกรด B ได้รับความสนใจจากตลาดไปด้วย โดยเฉลี่ยมูลค่าคอนโดมิเนียมเกรด A
ในย่านใจกลางธุรกิจ ณ สิ้นปี 2544 อยู่ที่ประมาณ 53,500 ต่อตารางเมตร และคาดว่าจะเพิ่มขึ้น
3%-5% ในปีนี้

เช่นเดียวกับตลาดอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า
ซึ่งคาดว่าจะอยู่ในระดับที่ดีเนื่องจากมีความต้องการที่มาจากจำนวนชาวต่างประเทศที่พักอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ
ที่มั่นคง และการชะลอตัวของการก่อสร้างอพาร์ทเมนท์ใหม่ส่งผลให้อุปทานมีจำนวนจำกัด
อัตราการเช่าที่อยู่อาศัยในย่านใจกลางเมืองเพิ่มขึ้นจาก 88% ในปี 2543 เป็น 90% ในปี 2544
และคาดจะทรงตัวในปี 2545

อัตราค่าเช่าสำหรับคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นต์ ขยับสูงขึ้นเล็กน้อยจนเป็นอัตราสูงสุดในรอบสามปี
จากการที่อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำอยู่ที่ระดับประมาณ 2%
ทำให้การลงทุนในห้องชุดเพื่อการพักอาศัยซึ่งมีอัตราผลตอบแทนที่ประมาณ 6%
เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน
กองทุนประเภทสถาบันและผู้ลงทุนรายย่อยต่างแสดงความสนใจในด้านตลาดที่อยู่อาศัย
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคอาคารชุดระดับหรู อย่างไรก็ตาม
ผู้ซื้อยังคงใช้ความระมัดระวังต่อสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ยังคงไม่แน่นอน

2.3 ตลาดสำนักงาน

  ภาคอาคารสำนักงานมีแนวโน้มที่ดีขึ้น โดยในปี 2544
  มีอัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานโดยเฉลี่ยลดลงอยู่ที่ 29% (ซึ่งนับเป็นครั้งแรกตั้งแต่ปี
  2540) จาก 32% ในปี 2543 โดยในปัจจุบันมีพื้นที่อาคารสำนักงานซึ่งว่างอยู่จำนวน 2
  ล้านตารางเมตร จากปริมาณพื้นที่ทั้งหมด 7 ล้านตารางเมตร อย่างไรก็ตาม
  คาดว่าอัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานจะไม่ลดลงมากนัก
  เนื่องจากการที่ยังคงมีอุปทานเหลืออยู่จำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของสำนักงานเกรด
  B

  ณ สิ้นปี 2544 อัตราค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยของพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A
  ในย่านใจกลางธุรกิจอยู่ที่ประมาณ 400 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าปี 2543 ที่ผ่านมา
  มูลค่าของสำนักงานเกรด A อยู่ที่ระหว่าง 32,000 - 36,000 ต่อตารางเมตร
  โดยมีอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยที่ไม่เปลี่ยนแปลงคือที่ประมาณ 7% - 9%
  และคาดว่ามูลค่าของพี้นที่อาคารสำนักงานเกรด A จะยังคงที่ตลอดไปในปี 2545

ธุรกิจผลิตและจำหน่ายหินแกรนิต

  1. โรงงานผลิตหินแกรนิตของบริษัท ไทย-คามิ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ บริษัทฯ
  ได้หยุดการดำเนินการตั้งแต่ปี 2543 แต่การขายสินค้าคงเหลือยังคงมีการดำเนินต่อไป

  2. เครื่องจักรในการผลิตได้ถูกจำหน่ายออกไป
  ในขณะเดียวกันที่ดินและโรงงานหินแกรนิตที่จังหวัดตาก ได้นำออกให้เช่าเป็นเวลา 5 ปี

  3. ประทานบัตรเหมืองหินแกรนิต 3 แห่งในจังหวัดตากและลำปาง
  นั้นอยู่ในระหว่างการพิจารณาที่จะให้เช่าหรือขาย