1.  ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและมีผลกระทบต่อบริษัทฯ ได้แก่

1.  ความเสี่ยงด้านราคาวัสดุก่อสร้าง

  จากแผนภูมิที่ 1 แสดงดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างและอัตราการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง
  เห็นได้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างในปี 2548 อยู่ในระดับราคาที่สูงโดยเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 20 จากปี
  2545 โดยราคาวัสดุก่อสร้างเริ่มปรับตัวสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2546 ถึงร้อยละ 8
  เนื่องจากการเร่งก่อสร้างของผู้ประกอบการเพื่อให้ทันกับมาตราการภาษีของรัฐบาลที่จะสิ้นสุดลงในปีดังกล่าว
  และยังสูงต่อเนื่องมาจนถึงปี 2547 เนื่องจากผลกระทบของราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
  อย่างไรก็ตามในปี 2548
  ราคาวัสดุก่อสร้างไม่มีการปรับตัวสูงขึ้นและเริ่มมีเสถียรภาพในระดับเดียวกับปี 2547

  แผนภูมิที่ 1 : ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างและอัตราการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง

  []

  ที่มา : สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า สำนักงานปลัดกระทรวงพาณิชย ์ กระทรวงพาณิชย์

  หมายเหตุ : ปี 2543 ปีฐาน = 100

  สำหรับปี 2549 ปัจจัยที่อาจมีผลกระทบราคาวัสดุก่อสร้าง คือ
  โครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ หรือ Maga Project ซึ่งรัฐบาลตั้งงบลงทุนในปี
  2549 ไว้ 2.9 แสนล้านบาท จากงบลงทุนรวม 1.8 ล้านล้านบาท
  ซึ่งมีความเป็นไปได้ว่าปริมาณความต้องการใช้วัสดุก่อสร้างจะเพิ่มสูงขึ้นมากจนเกิดภาวะวัสดุก่อสร้างไม่เพียงพอในบางช่วงเวลา
  และอาจส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นได้ อย่างไรก็ดีด้วย Mega Project
  เป็นการลงทุนระยะยาวขนาดใหญ่ รัฐบาลจึงได้ประกาศนโยบายแผนการลงทุนล่วงหน้าตั้งแต่ปี
  2547 ที่ผ่านมา
  เพื่อให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นภาครัฐหรือภาคเอกชนได้เตรียมความพร้อมและวางแผนบริหารจัดการเพื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด
  จึงเป็นการช่วยลดผลกระทบจากการขาดแคลนวัสดุก่อสร้างได้เป็นอย่างดี

  อนึ่งหากสถานการณ์ด้านการเมืองยังคงมีความไม่แน่นอนต่อเนื่องไปอีก
  จะทำให้เกิดการชะลอการลงทุนใน Mega Project
  ซึ่งไม่เป็นผลดีต่อระบบเศรษฐกิจในระยะยาว เนื่องจาก การลงทุนใน Mega Project
  ทำให้เงินทุนไหลเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ เกิดการจ้างงาน
  เป็นการกระจายและสร้างรายได้สู่ภาคธุรกิจและประชาชน
  อีกทั้งโครงการดังกล่าวได้กำหนดแผนการลงทุนไว้อย่างชัดเจนโดยจะลงทุนในระบบสาธารณูปโภคและการขนส่งกว่าร้อยละ
  50 ทำให้เกิดการกระจายความเจริญ เพิ่มศักยภาพในทำเลและมูลค่าของที่ดินและแหล่งที่อยู่อาศัย

  สำหรับบริษัทฯ ด้วยนโยบายการไม่ถือครองที่ดินเปล่า โดยบริษัทฯ จะพัฒนาที่ดินทันทีที่ลงทุนซื้อ
  ประกอบกับนโยบายการสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย (Pre-build) ทำให้บริษัทฯ
  สามารถจัดจ้างและวางแผนการก่อสร้างได้ล่วงหน้าอย่างมีประสิทธิภาพ
  เป็นการลดความเสี่ยงจากการขาดแคลนและความเสี่ยงของราคาวัสดุก่อสร้าง อนึ่งสิ้นปี 2548
  บริษัทฯ มีบ้านพร้อมอยู่ที่สร้างเสร็จด้วยต้นทุนการก่อสร้างเดิมมูลค่ารวมกว่า 3,400 ล้านบาท
  ซึ่งบริษัทฯ พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้าได้ทันทีที่ตัดสินใจซื้อ

2.  ความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย

  เนื่องจากปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย US Fed Fund รวมถึงแรงกดดันจากอัตราเงินเฟ้อ ในปี
  2548 ที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน
  ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นทั้งปีรวมถึงร้อยละ 2.00
  ทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมลูกค้าชั้นดีของธนาคารพาณิชย์ (เฉลี่ย 5 ธนาคาร)
  ปรับตัวสูงขึ้นจากเดิมร้อยละ 5.70 เป็นร้อยละ 6.55
  ส่งกระทบต่อต้นทุนการเงินของผู้ประกอบการ
  รวมทั้งต่อภาระการชำระเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคด้วย

  สำหรับปี 2549 จากการคาดการณ์ของสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง
  ว่าอัตราเงินเฟ้อทั่วไปจะชะลอลงจากร้อยละ 4.5 มาอยู่ในที่ร้อยละ 3.0
  และราคาน้ำมันซึ่งแม้จะมีแนวโน้มว่าจะปรับตัวสูงขึ้นแต่เป็นการปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่ลดลง
  รวมไปถึงการผ่อนคลายนโยบายอัตราดอกเบี้ยที่เข้มงวดของ US Fed Fund
  ซึ่งศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าในปี 2549 น่าจะปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นร้อยละ 0.5 ถึง 0.75 ในปี
  2549 ไประดับสูงสุดที่ร้อยละ 4.75 ถึง 5.00 เปรียบเทียบกับการปรับขึ้นในปี 2548
  เหล่านี้เป็นปัจจัยอัตราดอกเบี้ยในประเทศมีแนวโน้มจะปรับสูงขึ้นแต่ในอัตราหรือในทิศทางที่ลดลงจากปี
  2548

  จากโครงสร้างการกู้ยืมของบริษัทฯ ในปัจจุบันเห็นได้ว่าบริษัทฯ จะจัดหาแหล่งเงินทุนโดยการกู้ยืม
  (Project Finance)
  เฉพาะโครงการคอนโดมีเนียมเพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลาการก่อสร้าง
  สำหรับโครงการบ้านเดี่ยวของบริษัทฯ ทุกโครงการไม่มีภาระหนี้แต่อย่างใด
  นอกจากนี้โครงสร้างต้นทุนการกู้ยืมของบริษัทฯ ซึ่งร้อยละ 65 เป็นดอกเบี้ยคงที่
  (อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยร้อยละ 4.07) ส่วนอัตราดอกเบี้ยลอยตัวมีสัดส่วนเพียงร้อยละ 35
  และแม้บริษัทฯจะมีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเป็นส่วนประกอบของต้นทุนการกู้ยืมก็ตาม
  แต่ด้วยศักยภาพของบริษัทฯ อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่สถาบันการเงินเสนอให้กับบริษัทฯ
  จัดอยู่ในระดับต่ำหากเทียบกับระดับอุตสาหกรรม
  ดังนั้นแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจึงไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัทฯ
  อย่างมีสาระสำคัญ

  อนึ่งหากวิเคราะห์ถึงผลกระทบต่อลูกค้าผู้ซื้อโครงการของบริษัทฯ
  พบว่าภาระค่างวดของลูกค้าจะเพิ่มขึ้นเพียงเดือนละ 900
  บาทต่อการเพิ่มขึ้นของดอกเบี้ยทุกร้อยละ 0.25 เท่านั้น

3.  ความเสี่ยงจากการบริหารสินค้าคงเหลือ (บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย)

  หลังจากวิกฤติเศรษฐกิจ พฤติกรรมการเลือกซื้อบ้านของลูกค้าเปลี่ยนไป
  จากการศึกษาพบว่าลูกค้าจะเลือกซื้อบ้านจากผู้ประกอบการที่น่าเชื่อถือที่สร้างบ้านเสร็จก่อนขาย
  (Pre Build) มากกว่าซื้อบ้านสั่งสร้าง (Build to order)
  ประกอบเพื่อการบริหารต้นทุนและเวลาการก่อสร้าง ตั้งแต่ปี 2545 บริษัทฯ
  จึงใช้นโยบายสร้างบ้านเสร็จก่อนขายในทุกโครงการบ้านเดี่ยวของบริษัท
  โดยปัจจุบันมีบ้านสร้างเสร็จก่อนขายพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้าจำนวน 350 ยูนิต
  มูลค่ารวมกว่า 3,400 ล้านบาท

  อย่างไรก็ดี แม้บริษัทฯ จะมีบ้านสร้างเสร็จก่อนขายเป็นสินค้าคงเหลืออยู่จำนวนดังกล่าว
  แต่ต้นทุนสินค้าคงเหลือของบริษัทฯ อยู่ในระดับต่ำมากเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายอื่น ๆ
  จะเห็นได้จากอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทฯอยู่ที่ระดับ 39.5
  เมื่อเปรียบเทียบกับระดับอุตสาหกรรมซึ่งอยู่ระหว่าง 24.5 ถึง 44.2 และบริษัทฯ
  ยังไม่มีความเสี่ยงเรื่องราคาวัสดุก่อสร้างอีกด้วย
  นอกจากนี้บ้านสร้างเสร็จก่อนขายทุกโครงการของบริษัทฯ อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ
  หากปัจจุบันบริษัทฯต้องซื้อที่ดินในทำเลดังกล่าวและพัฒนาโครงการ บริษัทฯ
  จะมีต้นทุนสูงขึ้นอีกอย่างน้อยมากกว่าร้อยละ 10

  นอกจากนี้หากพิจารณาเรื่องความเสี่ยงด้านสภาพคล่องแล้ว การที่บริษัทฯ
  มีบ้านสร้างเสร็จพร้อมขายเป็นสินค้าคงเหลือที่มีสภาพคล่องพร้อมขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้าได้ทันที
  ย่อมได้เปรียบกว่าการที่บริษัทฯ
  ถือครองที่ดินที่ยังมิได้พัฒนาซึ่งเป็นสินค้าที่ไม่มีสภาพคล่องไม่สามารถขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้าได้ในทันที

4.  ความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนทางการเมือง

  นับจากช่วงปลายปี 2548 เกิดความเคลื่อนไหวทางการเมืองอย่างต่อเนื่อง
  และแพร่ขยายเป็นวงกว้างมากขึ้น และหากสถานการณ์ดังกล่าวยืดเยื้อต่อเนื่องต่อไป
  อาจนำมาซึ่งความรุนแรง
  และส่งผลกระทบต่อการลงทุนทั้งในประเทศและการลงทุนจากต่างประเทศ
  และจะส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ
  ปัจจุบันจากความไม่ชัดเจนและความไม่มีเสถียรภาพทางการเมือง
  ทำให้ทุกธุรกิจต่างต้องตัดสินใจชะลอการลงทุนออกไปอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

  จากการติดตามสถานการณ์การเมืองอย่างใกล้ชิด
  พร้อมไปกับการดำเนินนโยบายการลงทุนที่เคร่งครัดและมีวินัยในการบริหารจัดการและบริหารเงินทุน
  บริษัทฯ เลือกลงทุนเฉพาะในทรัพย์สินที่อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง
  ที่ผ่านการพิจารณาและศึกษาความเป็นไปได้ทั้งด้านการตลาดและการเงินอย่างรอบคอบแล้วเท่านั้น