3.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

    1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ด้วยประสบการณ์ที่ยาวนานกว่า 20 ปี บริษัทฯ เป็นผู้นำในตลาดบ้านระดับกลาง
โดยมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านระดับราคา 2-6 ล้านบาท
ซึ่งจัดเป็นตลาดที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง
โดยเป็นตลาดที่รองรับกลุ่มลูกค้าที่มีระดับรายได้ของครอบครัวอยู่ที่ประมาณ 30,000-120,000
บาทต่อเดือน ซึ่งจัดเป็นกลุ่มที่มีขนาดประชากรจำนวนมาก ขณะเดียวกันบริษัทฯ
มีความมุ่งมั่นที่จะพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่องให้ตอบสนองความต้องการของลูกค้า ไม่ว่าจะเป็น
ทำเลของโครงการ การพัฒนารูปแบบบ้านที่คำนึงถึงประโยชน์ใช้สอย การออกแบบที่ทันสมัย
รวมถึงความคุ้มค่าของราคา เพื่อให้เป็นดังปณิธานที่อยู่ในใจของพนักงานบริษัทลลิล พร็อพเพอร์ตี้
ทุกคนว่า “บ้านที่ปลูกบนความตั้งใจที่ดี”

บริษัทฯ ได้พัฒนาโครงการเพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยในบริเวณที่ผู้บริโภคต้องการ
และพยายามให้ชื่อ ลลิล พร็อพเพอร์ตี้
เป็นที่รู้จักอย่างกว้างขวางในแง่ของของความคุ้มค่าและคุณภาพ
บ้านจัดสรรที่ขายในแต่ละโครงการจะมีบ้านรูปแบบต่างๆ ให้เลือกซื้อ
และลูกค้าสามารถเลือกซื้อบ้านในโครงการได้ 3 ลักษณะคือ บ้านพร้อมขาย บ้านสร้างก่อนขาย
และบ้านสั่งสร้าง ซึ่งแนวทางและรูปแบบการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ
สามารถตอบสนองความต้องการและสร้างความมั่นใจของลูกค้าได้เป็นอย่างดี ทั้งนี้ บริษัทฯ
ได้มีการจดทะเบียนเครื่องหมายการค้าชื่อโครงการต่างๆ
เพื่อให้แต่ละชื่อโครงการมีลักษณะเฉพาะสำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแต่ละกลุ่ม ปัจจุบัน
มีตราสินค้าที่อยู่ภายใต้การดำเนินงานของบริษัทฯ ได้แก่

โครงการลลิล กรีนวิลล์

[]

ลักษณะโครงการ : โครงการบ้านเดี่ยว

กลุ่มลูกค้า : เน้นกลุ่มลูกค้าระดับสูงที่ราคาขายประมาณ 4.0 ล้านบาทขึ้นไป

โครงการบ้านลลิล

  [] [] []

  ลักษณะโครงการ : โครงการบ้านเดี่ยว

  กลุ่มลูกค้า : เน้นกลุ่มลูกค้าระดับค่อนข้างสูงที่ราคาขายประมาณ 2.2 – 4.0 ล้านบาท

โครงการบ้านบุรีรมย์

  [] []

  ลักษณะโครงการ : โครงการบ้านเดี่ยว และบ้านแฝดแนวคิดใหม่

  กลุ่มลูกค้า : เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางที่ราคาขายประมาณ 1.8 – 2.5 ล้านบาท

โครงการลัลลี่ วิลล์

  []

  ลักษณะโครงการ : เป็นโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝดแนวคิดใหม่ และทาวน์เฮ้าส์

  กลุ่มลูกค้า : เน้นกลุ่มลูกค้าระดับล่างที่ราคาขายประมาณ 1.0 – 2.5 ล้านบาท

  โครงการ The Balcony Home

  []

  ลักษณะโครงการ : เป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ ในเมือง

  กลุ่มลูกค้า : เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางค่อนสูงที่ราคาขายประมาณ 2.45 - 3.0 ล้านบาท

โครงการ LANCEO

  []

  ลักษณะโครงการ : เป็นโครงการบ้านเดี่ยว และบ้านแฝดแนวคิดใหม่ ภายใต้แนวคิด Modern
  Organic Contemporary

  กลุ่มลูกค้า : เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางค่อนสูงที่ราคาขายประมาณ 2.4 - 4.0 ล้านบาท

โครงการ LIO

  []

  ลักษณะโครงการ : เป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์สำหรับคนรุ่นใหม่ ภายใต้แนวคิด “Modern
  Ecology”

  กลุ่มลูกค้า : เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลางล่าง ที่ราคาขายประมาณ 1.5 - 2.5 ล้านบาท

โครงการ LEVO

  []

  ลักษณะโครงการ : เป็นโครงการคอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น ภายใต้แนวคิด “Revolution of
  Life”

  กลุ่มลูกค้า : เน้นกลุ่มลูกค้าหนุ่มสาว ที่ต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
  ที่ราคาขายประมาณ 1.8 - 3.0 ล้านบาท

ทั้งนี้ หากพิจารณาโครงการดังกล่าวแยกตามพื้นที่ในการดำเนินโครงการจะพบว่า บริษัทฯ
เน้นการดำเนินโครงการตามพื้นที่เป้าหมายเพื่อสร้างความเข้มแข็งใน 5 มุมเมือง
ซึ่งได้แก่บริเวณดังต่อไปนี้

-   โซนในเมือง บริเวณรามอินทรา - วัชรพล บริเวณอ่อนนุช บริเวณพระราม 9 บริเวณอุดมสุข
    และโครงการคอนโดมิเนียมในทำเล ลาดพร้าว รัชดา

-   โซนตะวันออก บริเวณศรีนครินทร์ - เทพารักษ์ และบริเวณบางนา - ตราด

-   โซนเหนือ บริเวณรามอินทรา - คู้บอน บริเวณรังสิต - องครักษ์ และบริเวณ ลำลูกกา

-   โซนใต้ บริเวณวงแหวน - เอกชัย บริเวณพระราม 2 และบริเวณเพชรเกษม

-   โซนตะวันตก บริเวณวงแหวน - รัตนาธิเบศร์ และบริเวณจังหวัดนนทบุรี

ซึ่งทำเลดังกล่าวเป็นทำเลที่บริษัทฯ
เล็งเห็นว่ามีศักยภาพในการเติบโตด้านความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
เนื่องจากมีระบบสาธารณูปโภครองรับ
มีเส้นทางจราจรที่สะดวกใกล้ถนนวงแหวนสามารถเข้าสู่ใจกลางเมืองได้รวดเร็ว ใกล้แหล่งทำงาน
สถานศึกษา และแหล่งจับจ่ายใช้สอย เช่น ห้างสรรพสินค้า และซุปเปอร์สโตร์ เป็นต้น
โดยทำเลเป้าหมายจะอยู่ในบริเวณภายใน 25 กิโลเมตรจากใจกลางเมือง นอกจากนี้
การที่มีทำเลให้ผู้บริโภคได้เลือกทั้ง 5 โซน
เป็นการกระจายฐานลูกค้าและรองรับความต้องการของผู้บริโภคที่มีความสนใจโครงการบ้านที่มีคุณภาพของบริษัทฯ
ในพื้นที่ที่แตกต่างกันได้เป็นอย่างดี และเป็นการสร้างชื่อโครงการของบริษัทฯ
ให้เป็นที่รู้จักทุกมุมเมือง

บ้านจัดสรรในโครงการต่างๆ ของบริษัทฯ สามารถแบ่งออกเป็น 3 ลักษณะดังนี้

(1) บ้านพร้อมขาย หมายถึง
    บ้านที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วก่อนการทำสัญญาจองและพร้อมที่จะโอนให้ลูกค้าทันทีที่มีการชำระเงินค่าบ้านเรียบร้อยแล้ว
    โดยมีระยะเวลาการผ่อนชำระเงินดาวน์ประมาณ 2 งวด คือ ชำระเงินดาวน์งวด 1
    เมื่อลูกค้าทำการจองบ้านและทำสัญญาจะซื้อจะขาย และชำระงวด 2
    ภายในหนึ่งเดือนหลังจากชำระงวดแรก รวมระยะเวลาการผ่อนชำระเงินดาวน์ทั้งสิ้นประมาณ
    1 เดือน 1 สัปดาห์

(2) บ้านสร้างก่อนขาย หมายถึง บ้านที่บริษัทฯ ได้ทำการสร้างแล้วบางส่วน
    ประมาณมากกว่าร้อยละ 30
    รวมทั้งได้ดำเนินการพัฒนาโครงการในส่วนสาธารณูปโภคแล้วเสร็จก่อนที่จะเปิดขายโครงการประมาณ
    2-5 เดือน เนื่องจากในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจครั้งก่อน
    ลูกค้าอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในส่วนบ้านจัดสรรนั้นขาดความมั่นใจเรื่องความสามารถในการส่งมอบบ้านของผู้ประกอบการเป็นอย่างมาก
    จากการที่ลูกค้าชำระเงินดาวน์แล้ว
    แต่ผู้ประกอบการไม่สามารถส่งมอบบ้านให้แก่ลูกค้าตามสัญญาได้ ดังนั้น
    นอกจากการสร้างบ้านพร้อมขายแล้ว
    การดำเนินการสร้างบ้านก่อนขายจึงเป็นอีกกลยุทธ์หนึ่งของบริษัทฯ
    เพื่อสร้างความมั่นใจให้แก่ลูกค้าว่า บริษัทฯ
    สามารถส่งมอบบ้านให้แก่ลูกค้าได้ตามสัญญาภายหลังจากลูกค้าได้ผ่อนส่งเงินดาวน์เรียบร้อยแล้ว
    เพราะลูกค้าได้เห็นพัฒนาการการก่อสร้างของบ้านและความเป็นไปได้ของโครงการ
    ในส่วนของบริษัทฯ นั้น
    การสร้างบ้านก่อนขายยังเป็นการลดความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจของบริษัทฯ
    ทั้งในเรื่องความล้าสมัยของแบบบ้าน ปัญหาเรื่องการแก้ไขแบบบ้านในส่วนแบบหลักของลูกค้า
    ปัญหาความเสี่ยงในการเปลี่ยนแปลงราคาวัสดุก่อสร้าง และยังช่วยลดต้นทุนของบริษัทฯ
    ในการบำรุงรักษาอีกด้วย และทำให้โครงการมีความคึกคักเนื่องจากมีการก่อสร้างบ้านใหม่ๆ
    จึงสามารถดึงดูดลูกค้า ให้เข้ามาเยี่ยมชมโครงการได้ตลอดเวลาอีกด้วย
    ซึ่งงวดการโอนโดยเฉลี่ยของลูกค้าจะอยู่ที่ประมาณ 3-6 งวด หรือ 2-5 เดือน
    อีกทั้งบ้านสร้างก่อนขายนี้ยังสามารถตอบสนองความต้องการบ้านของลูกค้าในเรื่องรูปแบบและการใช้สอย
    รวมทั้งความพร้อมของลูกค้าในการโอนที่แตกต่างกัน

(3) บ้านสั่งสร้าง หมายถึง บ้านที่ลูกค้าสามารถสั่งให้บริษัทฯ
    สร้างขึ้นตามแบบบ้านที่กำหนดไว้แล้วในพื้นที่ของโครงการนั้นๆ โดยบริษัทฯ
    จะเริ่มดำเนินงานก่อสร้างเมื่อบริษัทฯ
    ได้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกับลูกค้าและได้รับชำระเงินดาวน์แล้ว ปัจจุบัน
    ยอดขายบ้านสั่งสร้างมีสัดส่วนไม่สูงมาก โดยบริษัทฯ
    จะเรียกเก็บเงินดาวน์ในอัตราที่สูงกว่าปกติ
    โดยระยะเวลาการผ่อนชำระเงินดาวน์ของลูกค้าเฉลี่ยที่ 7 งวด 6 เดือน หรือสูงสุดที่ 8 งวด
    7 เดือน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทบ้าน ระยะเวลาการก่อสร้างบ้าน
    และการตกลงระหว่างลูกค้ากับบริษัทฯ สำหรับระยะเวลาในการสร้างบ้านนั้น บริษัทฯ
    ใช้ระยะเวลาการก่อสร้างบ้านจนเสร็จเฉลี่ยที่ประมาณ 5-6 เดือน
    ซึ่งกำหนดการส่งมอบและการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้านั้น บริษัทฯ
    ได้กำหนดไว้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งนี้
    การโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้แก่ลูกค้ายังคงขึ้นอยู่กับความพร้อมของลูกค้าแต่ละรายด้วย

    1.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

        1.  การตลาด

กลยุทธ์ทางการตลาด

กลยุทธ์ทางด้านผลิตภัณฑ์

บริษัทฯ มีกลยุทธ์ในการสร้างความแตกต่างของโครงการจากผู้ประกอบการรายอื่น
โดยมีการออกแบบโครงการ
รูปแบบบ้านและที่อยู่อาศัยที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัวทางด้านงานสถาปัตยกรรมและพื้นที่ใช้สอย
รวมทั้งสภาพแวดล้อมโครงการ ในปัจจุบัน บริษัทฯ มุ่งเน้นที่จะพัฒนาบ้านแฝดแนวความคิดใหม่
ที่มีขนาดที่ดินประมาณ 35 ตารางวา เพื่อเป็นการปิดช่องว่างระหว่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์
สำหรับผู้ที่ต้องการบ้านเดี่ยวที่มีขนาด 50 ตารางวาขึ้นไป แต่มีกำลังซื้อไม่พอ บริษัทฯ
ให้ความสำคัญในการคิดค้นและพัฒนารูปแบบบ้านอย่างสม่ำเสมอเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า
และการเปลี่ยนแปลงของรูปแบบการดำเนินชีวิตของกลุ่มลูกค้าและสภาวะตลาดที่อยู่อาศัย นอกจากนั้น
บริษัทฯ ยังมีนโยบายรักษามาตรฐานคุณภาพของโครงการของบริษัทฯ ให้อยู่ในมาตรฐานเดียวกัน
เพื่อสร้างความเชื่อมั่นในคุณภาพของผลิตภัณฑ์ภายใต้แบรนด์ “ลลิล” โดยบริษัทฯ
จัดให้มีหน่วยงานเฉพาะ
เพื่อการควบคุมคุณภาพของงานก่อสร้างโครงการและจัดการตรวจสอบคุณภาพของผลิตภัณฑ์ในแต่ละขั้นตอนก่อนการรับมอบจากผู้รับเหมาและก่อนการโอนกรรมสิทธ์ให้แก่ลูกค้า
และภายหลังการขาย บริษัทฯ ยังได้สำรวจรับฟังความคิดเห็นของลูกค้าต่อรูปแบบโครงการ แบบบ้าน
เพื่อนำมาปรับเปลี่ยนให้เหมาะสม
เพื่อสร้างความพึงพอใจเพิ่มขึ้นทั้งในกลุ่มลูกค้าเดิมและกลุ่มลูกค้าใหม่ในโครงการต่อๆ ไป

กลยุทธ์สร้างความเชื่อมั่นต่อลูกค้า

การสร้างความเชื่อมั่นแก่ลูกค้าที่จะซื้อบ้าน ในด้านการชำระเงิน การก่อสร้าง
หรือการส่งมอบบ้านตามกำหนดเวลาเป็นสิ่งที่บริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญตลอดมา โดยบริษัทฯ
ได้ดำเนินกลยุทธ์สร้างความเชื่อมั่นต่างๆ เช่น
การริเริ่มการทำการตลาดโดยการนำระบบค้ำประกันเงินดาวน์ (Escrow Account)
มาใช้ในช่วงวิกฤติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ
เพื่อคุ้มครองเงินดาวน์ของลูกค้าที่ผ่อนชำระระหว่างสร้างบ้าน โดยบริษัทฯ
จะให้การค้ำประกันเงินดาวน์ทั้งหมดที่ลูกค้าได้จ่ายชำระแล้วผ่านการค้ำประกันจากสถาบันการเงินในรูปแบบ
Letter of Guarantee (L/G) และลูกค้าจะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทางด้านค่าธรรมเนียม L/G
เองทั้งหมด ซึ่งในปัจจุบันบริษัทฯ มีวงเงิน L/G
สำหรับการค้ำประกันเงินดาวน์อยู่กับธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ 3 แห่งที่อัตราค่าธรรมเนียมร้อยละ 1.5
ต่อปี อีกทั้ง บริษัทฯ ได้ดำเนินกลยุทธ์การทำตลาดด้วยวิธีการเสนอบ้านพร้อมขาย
เพื่อให้ลูกค้าได้เห็นคุณภาพของบ้านพร้อมที่จะเข้าอยู่อาศัยได้ทันที และวิธีการเสนอสร้างบ้านก่อนขาย
เพื่อให้ลูกค้าได้เห็นพัฒนาการของงานก่อสร้าง
และตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่ต้องการเปลี่ยนแปลงรูปแบบบ้านได้ในบางส่วนตามที่กำหนดไว้ก่อนงานก่อสร้างแล้วเสร็จ
ซึ่งวิธีการข้างต้นส่งผลให้บริษัทฯ ได้รับความเชื่อมั่นจากลูกค้าเป็นอย่างมาก ทำให้โครงการใหม่ๆ
ที่เปิดขายประสบความสำเร็จในด้านยอดขายเป็นอย่างดี

กลยุทธ์ทางด้านราคา

บริษัทฯ มีนโยบายการกำหนดราคาขายโดยยึดหลักการเสนอราคาที่สามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้
โดยคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ ดังต่อไปนี้

-   ราคาเสนอขายของโครงการบ้านจัดสรรต่างๆ ที่อยู่ในบริเวณพื้นที่เดียวกัน

-   ต้นทุนในการดำเนินโครงการ

-   รูปแบบบ้าน และสถานที่ตั้งของโครงการ

-   กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และกลยุทธ์ในการส่งเสริมการตลาดในช่วงนั้นๆ

กลยุทธ์ทางด้านการวิจัยและพัฒนาตลาด

บริษัทฯ มีนโยบายที่ตระหนักถึงความสำคัญของการวิจัยและพัฒนาตลาดเป็นอย่างมาก
โดยก่อนจะทำการเปิดโครงการใหม่ของบริษัทฯ นั้น จะต้องทำการวิจัยตลาดก่อนทุกครั้ง
เพื่อให้ทราบถึงความต้องการตลาด
โครงการของคู่แข่งขันในบริเวณพื้นที่โครงการหรือพื้นที่เป้าหมายของบริษัทฯ
การเคลื่อนไหวของภาวะตลาด และช่องว่างทางการตลาด
เพื่อให้ทราบถึงความเป็นไปได้ของโครงการ ศักยภาพของกลุ่มลูกค้า สภาวะการแข่งขัน
และผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับของแต่ละโครงการ
เพื่อที่จะออกแบบโครงการให้เหมาะสมและสอดคล้องกับปัจจัยเหล่านั้น นอกจากนี้ บริษัทฯ
ยังได้ให้ความสำคัญต่อการสำรวจความต้องการของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง
โดยการให้ลูกค้าที่เข้าเยี่ยมชมตอบแบบสอบถามโครงการในประเด็นต่างๆ อาทิ แบบบ้านที่สนใจ
ระยะเวลาที่ต้องการเข้าอยู่อาศัย ระดับราคาบ้านที่สนใจ เป็นต้น
ซึ่งข้อมูลดังกล่าวจะถูกใช้และพัฒนาเป็นฐานข้อมูลสำคัญสำหรับการดำเนินการโครงการใหม่ของบริษัทฯ
ในอนาคต เพื่อให้ทันต่อสภาวะการเปลี่ยนแปลงของตลาด และการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ของบริษัทฯ
และเพื่อประโยชน์ในการขยายธุรกิจในอนาคตอีกด้วย

กลยุทธ์การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

บริษัทฯ
ดำเนินการจัดจำหน่ายให้แก่ผู้บริโภคโดยตรงผ่านสำนักงานขายของแต่ละโครงการของบริษัทฯ
เป็นหลัก โดยกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ มีลักษณะแตกต่างกันออกไปในแต่โครงการ
และมักเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ตั้งแต่ระดับกลางจนถึงระดับค่อนข้างสูงที่มีระดับรายได้ประมาณ 30,000 –
70,000 บาทต่อเดือนต่อครัวเรือน ซึ่งบริษัทฯ
สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าดังกล่าวได้โดยการจัดการประชาสัมพันธ์และจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายตามที่ได้กล่าวมาแล้ว
โดยดำเนินการผ่านสื่อต่างๆ อาทิ หนังสือพิมพ์ นิตยสาร วิทยุ ป้ายโฆษณา แผ่นพับโครงการ
Direct Mail หรือ Internet เป็นต้น
รวมทั้งจัดทำการเช่าพื้นที่บริเวณใกล้เคียงโครงการและพื้นที่ในกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเพื่อจัดทำป้ายโฆษณาและธงบอกทางสำหรับพื้นที่บริเวณใกล้เคียงรอบโครงการ
เพื่อให้เด่นและสะดุดตา นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังได้ดำเนินการจัดหาช่องทางการจัดจำหน่ายใหม่ๆ
เช่น การจัดโครงการ “Friend Get Friend” การใช้ E-Marketing
เพื่อให้สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้หลากหลายและครอบคลุมมากยิ่งขึ้น
และเพิ่มความสะดวกให้แก่ลูกค้าในการสั่งจองบ้าน
รวมทั้งช่องทางจำหน่ายผ่านงานมหกรรมบ้านและที่อยู่อาศัย
และงานแสดงบ้านและที่อยู่อาศัยในบางโอกาสอีกด้วย

กลยุทธ์การดำเนินโครงการให้ครอบคลุมพื้นที่เป้าหมาย

บริษัทฯ
มีจุดมุ่งหมายที่จะดำเนินโครงการโดยกระจายไปตามพื้นที่หลักที่เป็นแหล่งชุมชนที่มีแนวโน้มการขยายตัวที่ดี
ซึ่งปัจจุบัน บริษัทฯ มีโครงการครอบคลุมทั้ง 5 มุมเมืองคือ โครงการในพื้นที่โซนในเมือง
(บริเวณรามอินทรา – วัชรพล บริเวณอ่อนนุช บริเวณพระราม 9 และบริเวณอุดมสุข)
โซนตะวันออก (บริเวณศรีนครินทร์ – เทพารักษ์ และบริเวณบางนา-ตราด) โซนเหนือ
(บริเวณรามอินทรา – คู้บอน บริเวณรังสิต-องครักษ์ และบริเวณลำลูกกา) โซนใต้
(บริเวณวงแหวน – เอกชัย บริเวณพระราม 2 และบริเวณเพชรเกษม) และโซนตะวันตก (บริเวณ
วงแหวน - รัตนาธิเบศร์) ทั้งนี้การที่บริษัทฯ มีโครงการกระจายอยู่ในหลากหลายพื้นที่
จัดเป็นการลดความเสี่ยงของโครงการในแต่ละพื้นที่ลง
และเป็นการสร้างยอดขายและชื่อเสียงของบริษัทฯ ให้เป็นที่รู้จักโดยทั่วไป

กลยุทธ์ในการบริหารจัดการบริหารชุมชนภายในโครงการ

บริษัทฯ
มีนโยบายในการบริหารจัดการชุมชนภายในโครงการให้มีมาตรฐานที่เป็นสากลภายใต้เอกลักษณ์เฉพาะของ
“ลลิล” ทั้งนี้ ก่อนการพัฒนาโครงการแต่ละโครงการนั้น บริษัทฯ
ได้มีการวางแผนการจัดการภายในชุมชนเพื่อผลประโยชน์สำหรับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว
โดยการกำหนดสัดส่วนของพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งประกอบด้วย สโมสร สวนย่อม และสถานที่เล่นกีฬา
เป็นต้น ที่คำนึงถึงประโยชน์ในการใช้สอยร่วมสูงสุดและความสะดวกสบายในระยะยาวเป็นหลัก
นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้จัดตั้งและบริหารกองทุนสาธารณูปโภค (Sinking Fund)
สำหรับแต่ละโครงการ เพื่อจัดการดูแลเรื่อง ระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง ความสะอาด
และความปลอดภัย เป็นต้น ในการดำเนินกลยุทธ์ดังกล่าวที่ผ่านมานั้น บริษัทฯ
สามารถสร้างความแตกต่างระหว่างโครงการของบริษัทฯ
กับโครงการของคู่แข่งในเชิงการบริหารจัดการภายในชุมชนได้ ซึ่งทำให้โครงการของบริษัทฯ
เป็นที่จดจำและสร้างความพึงพอใจแก่กลุ่มลูกค้า และส่งผลให้บริษัทฯ
ประสบความสำเร็จในการรักษากลุ่มฐานลูกค้าเดิม
และสามารถขยายกลุ่มฐานลูกค้าใหม่ได้ในระยะยาว

ลักษณะของลูกค้าและความสัมพันธ์กับลูกค้า

บริษัทฯ มีสัดส่วนรายได้ส่วนใหญ่มาจากการขายบ้านเดี่ยว ดังนั้น กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ
จึงเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อระดับปานกลางถึงค่อนข้างสูง ซึ่งในปีที่ผ่านมานั้น
เมื่อพิจารณาถึงความสัมพันธ์ระหว่างยอดขายกับพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้าจะพบว่า
ยอดขายผลิตภัณฑ์ของบริษัทฯ ที่เกิดจากการแนะนำของลูกค้าเก่าคิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 30 -
40 ของยอดขายรวมต่อปี แสดงให้เห็นว่า กลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ มีความเชื่อมั่นในบริษัทฯ
คุณภาพของผลิตภัณฑ์และประทับใจในบริการทั้งก่อนและหลังการขาย (Customer Relationship
Management หรือ CRM) ทั้งนี้เนื่องจากบริษัทฯ มีกลยุทธ์ที่จะรักษาฐานลูกค้าเก่าพร้อมๆ
กันกับการขยายฐานลูกค้าใหม่ โดยเชื่อว่าสิ่งเหล่านี้จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำพาบริษัทฯ
ให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง

1.  ภาวะอุตสาหกรรม

  -------------------------------------------- --------- --------- --------- --------- ---------
  จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในกรุงเทพมหานคร                                           
  และปริมณฑล ระหว่างปี 2550 - 2554                                                        

                                                                                       

                                               2550      2551      2552      2553      2554

  จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน (หน่วย : หลัง)                                             

                                                                                        

  1. สร้างโดยผู้ประกอบการ (จัดสรร)                                                          

  - บ้านเดี่ยว                                    16,390    13,437    10,863    11,403    13,687

  - บ้านแฝด                                     1,436     2,133     1,000     1,366     1,398

  - ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์                      14,931    11,943    9,771     11,707    12,072

  - อาคารชุด                                    17,432    34,049    53,725    59,919    34,051

  รวมประเภทสร้างโดยผู้ประกอบการ                   50,189    61,562    75,359    84,395    61,208

                                                                                        

  2. สร้างโดยประชาชนสร้างเอง                                                              

  - บ้านเดี่ยว                                    22,315    21,181    18,135    20,284    17,912

  - บ้านแฝด                                     120       163       138       154       81

  - ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์                      2,906     2,673     1,345     2,060     2,320

  รวมประเภทประชาชนสร้างเอง                      25,341    24,017    19,618    22,498    20,313

                                                                                        

  รวมที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนทั้งหมด              75,530    85,579    94,977    106,893   81,521

                                                                                        

  อัตราการเปลี่ยนแปลง (% YoY)                                                              

                                                                                        

  1. สร้างโดยผู้ประกอบการ (จัดสรร)                                                          

  - บ้านเดี่ยว                                    -1.86%    -18.02%   -19.16%   4.97%     20.03%

  - บ้านแฝด                                     65.25%    48.54%    -53.12%   36.60%    2.34%

  - ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์                      2.04%     -20.01%   -18.19%   19.81%    3.12%

  - อาคารชุด                                    -6.31%    95.32%    57.79%    11.53%    -43.17%

  รวมประเภทสร้างโดยผู้ประกอบการ                   -1.22%    22.66%    22.41%    11.99%    -27.47%

                                                                                        

  2. สร้างโดยประชาชนสร้างเอง                                                              

  - บ้านเดี่ยว                                    -14.38%   -5.08%    -14.38%   11.85%    -11.69%

  - บ้านแฝด                                     25.00%    35.83%    -15.34%   11.59%    -47.40%

  - ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์                      4.20%     -8.02%    -49.68%   53.16%    12.62%

  รวมประเภทประชาชนสร้างเอง                      -12.46%   -5.22%    -18.32%   14.68%    -9.71%

                                                                                        

  รวมที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนทั้งหมด              -5.30%    13.30%    10.98%    12.55%    -23.74%

                                               2550      2551      2552      2553      2554

                                                                                        

  สัดส่วนของการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยแต่ละประเภท                                                  

                                                                                        

  - บ้านเดี่ยว                                    51.24%    40.45%    30.53%    29.64%    38.76%

  - บ้านแฝด                                     2.06%     2.68%     1.20%     1.42%     1.81%

  - ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์                      23.62%    17.08%    11.70%    12.88%    17.65%

  - อาคารชุด                                    23.08%    39.79%    56.57%    56.06%    41.77%

                                               100.00%   100.00%   100.00%   100.00%   100.00%
  -------------------------------------------- --------- --------- --------- --------- ---------

จากข้อมูลตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล
ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่าตัวเลขจดทะเบียนที่ก่อสร้างโดยผู้ประกอบการ
(จัดสรร) ในปี 2554 มีจำนวนรวมทั้งสิ้น 61,208 หน่วย ปรับลดลงจากปี 2553 ถึงร้อยละ
27.47 ทั้งนี้สาเหตุหลักมาจากการปรับลดลงของตัวเลขจดทะเบียนอาคารชุด ซึ่งในปี 2554
มีการจดทะเบียนทั้งสิ้น 34,051 หน่วย เทียบกับปีก่อนหน้าที่มีการจดทะเบียน 59,919 หน่วย
คิดเป็นการปรับลดลงทั้งสิ้นสูงถึงร้อยละ 43.17
ในขณะที่ตัวเลขจดทะเบียนที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ
แม้จะได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์อุทกภัยในช่วงไตรมาสที่สี่ แต่ภาพรวมทั้งปี 2554
ยังคงมีการขยายตัวได้ โดยตัวเลขจดทะเบียนประเภทบ้านเดี่ยว ที่ก่อสร้างโดยผู้ประกอบการในปี
2553 มีการจดทะเบียนทั้งสิ้น 13,687 หน่วย ปรับเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าได้ถึงร้อยละ 20.03
ในส่วนของตัวเลขจดทะเบียนประเภททาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์
ที่ก่อสร้างโดยผู้ประกอบการในปี 2554 ขยายตัวได้เล็กน้อยจากปีก่อนหน้า
โดยมีตัวเลขจดทะเบียนทั้งสิ้นอยู่ที่ 12,072 หน่วย หรือคิดเป็นการขยายตัวได้ที่ร้อยละ 3.12
สำหรับตัวเลขจดทะเบียนที่อยู่อาศัยที่ประเภทประชาชนสร้างเอง ในปี 2554
มีการจดทะเบียนรวมอยู่ที่ 20,313 หน่วย ปรับลดลงจากปีก่อนหน้าร้อยละ 9.71
โดยเป็นการปรับลดลงของที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว และบ้านแฝด
ในขณะที่ตัวเลขจดทะเบียนในส่วนของทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ขยายตัวได้ร้อยละ 12.62

เมื่อพิจารณาถึงสัดส่วนของการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา
จะพบว่าในช่วงปี 2550 – 2553
สัดส่วนการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวต่อการจดทะเบียนทั้งหมด
ปรับลดลงมาอย่างต่อเนื่อง จากที่ในปี 2550
การจดทะเบียนประเภทบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณร้อยละ 51.24 แต่ได้ปรับลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ
29.64 ในปี 2553 เช่นเดียวกันกับการจดทะเบียนประเภททาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์
ซึ่งมีสัดส่วนอยู่ที่ร้อยละ 23.62 ในปี 2550 ลดลงเหลือร้อยละ 12.88 ในปี 2553
ในขณะที่ตัวเลขจดทะเบียนที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดกลับมีสัดส่วนที่เพิ่มมากขึ้น จากเดิมที่ในปี
2550 มีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณร้อยละ 23.08 ได้เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณร้อยละ 56.06 ในปี 2553
อย่างไรก็ดีตัวเลขจดทะเบียนที่อยู่อาศัยในปี 2554 ที่ผ่านมา
สัดส่วนการจดทะเบียนของบ้านเดี่ยวต่อการจดทะเบียนทั้งหมด ได้ปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 38.76
และสัดส่วนการจดทะเบียนทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ ได้ปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 17.65
ในขณะที่สัดส่วนการจดทะเบียนของอาคารชุดปรับลดลงมาอยู่ที่ร้อยละ 41.77
ของตัวเลขการจดทะเบียนทั้งหมด

ปัจจัยสำคัญที่มีผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ มีทิศทางที่เติบโตได้ดีในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2554
แม้ว่าจะมีปัจจัยลบหลายปัจจัยที่เข้ามากระทบไม่ว่าจะเป็น ภาวะการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก
จากวิกฤติหนี้ของประเทศในกลุ่มยูโร การเกิดภัยบิบัติครั้งรุนแรงในประเทศญี่ปุ่น
การเริ่มใช้บังคับเกณฑ์ LTV ที่ร้อยละ 90 สำหรับที่อยู่อาศัยแนวสูง
การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศติดต่อกัน 6 ครั้งรวม 150 Basis points
ซึ่งแม้ว่าจะมีปัจจัยลบดังที่กล่าวข้างต้น แต่ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงสามารถเติบโตได้ดี
อย่างไรก็ดีเหตุการณ์มหาอุทกภัยที่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาสที่สี่
ได้ส่งผลกระทบที่รุนแรงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้ส่งผลกระทบไปในวงกว้าง
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เกิดภาวะหยุดชะงัก ทั้งในฝั่งของผู้บริโภค ที่ชะลอการซื้อ
และทางฝั่งผู้ประกอบการ ที่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ และการก่อสร้างในโครงการเดิม
เพื่อประเมินถึงผลกระทบ และความเสียหายที่จะเกิดขึ้น ทั้งนี้สามารถสรุปปัจจัย และเหตุการณ์สำคัญ
ที่มีผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงปี 2554 ที่สำคัญๆ ได้ดังนี้

-   ภัยบิบัติจากมหาอุทกภัย ที่เกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2554
    ได้ส่งกระทบที่รุนแรงอย่างมากต่อเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ ทั้งนี้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
    เป็นอีกภาคส่วนหนึ่งที่ได้รับผลกระทบรุนแรงจากมหาอุทกภัยในครั้งนี้
    สถานการณ์น้ำท่วมที่เกิดขึ้นนั้น มีการขยายวงกว้างไปอย่างรวดเร็ว
    โดยครอบคลุมพื้นที่ไปในหลายจังหวัด รวมถึงพื้นที่ในจังหวัดกรุงเทพ และปริมณฑล
    ซึ่งนับเป็นเขตเศรษฐกิจที่สำคัญ จากการประมาณการณ์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
    ได้ประมาณว่ามีที่อยู่อาศัยแนวราบในโครงการจัดสรรในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล
    ได้รับความเสียหายจากอุทกภัยขั้นปานกลางถึงรุนแรง ไม่ต่ำกว่า 170,000 หน่วย
    และถ้าหากนับรวมที่อยู่อาศัยแนวราบที่ไม่ได้อยู่ในโครงการจัดสรร
    จะมีหน่วยที่ได้รับความเสียหายสูงถึงประมาณ 1 ล้านหน่วย
    ทั้งนี้ในช่วงเกิดอุทกภัยได้ทำให้อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์หยุดชะงัก ตัวเลขการขายใหม่
    และตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงดังกล่าวปรับลดลงอย่างมาก
    การก่อสร้างหน่วยขายใหม่ต้องมีความล่าช้าออกไป
    เนื่องจากโรงงานผลิตวัสดุก่อสร้างหลายแห่งได้รับความเสียหาย
    หรือมีปัญหาด้านการคมนาคมขนส่งทำให้ไม่สามารถจัดส่งสินค้าได้
    ซึ่งทั้งนี้คาดว่าจากผลกระทบของมหาอุทกภัยดังกล่าว
    จะก่อให้เกิดการชะลอตัวต่อเนื่องไปถึงช่วงต้นปี 2555
    ก่อนที่จะเริ่มปรับตัวดีขึ้นได้ในช่วงไตรมาส 2 เป็นต้นไป

-   อัตราดอกเบี้ย ได้ปรับตัวขึ้นต่อเนื่องนับตั้งแต่ช่วงกลางปี 2553 โดยอัตราดอกเบี้ยนโยบาย
    (Policy Interest Rate) ได้ทยอยขยับขึ้นจากร้อยละ 1.25 เมื่อกลางปี 2553
    ขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 2.00 ณ สิ้นปี 2553 และในปี 2554 ทางคณะกรรมการนโยบายการเงิน
    (กนง.) ธนาคารแห่งประเทศไทย มีมติปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายติดต่อกันอีก 6 ครั้ง
    มาอยู่ที่ร้อยละ 3.50 เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2554
    ก่อนที่จะมีมติคงดอกเบี้ยไว้ในอัตราดังกล่าวในการประชุมครั้งต่อๆ มา
    ก่อนที่จะมีมติปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงร้อยละ 0.25 เหลือร้อยละ 3.25 เมื่อวันที่ 30
    พฤศจิกายน 2554 (คิดเป็นการปรับขึ้นในปี 2554 ทั้งสิ้นร้อยละ 1.25)
    ในส่วนของอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (MLR) ของธนาคารพาณิชย์
    ซึ่งเป็นตัวที่จะกระทบกับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค
    ได้ปรับขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยนโยบายในอัตราที่ใกล้เคียงกัน โดยอัตราดอกเบี้ย MLR
    ปรับขึ้นจากร้อยละ 6.125 เมื่อต้นปี 2554 มาอยู่ที่ร้อยละ 7.25 ณ สิ้นปี 2554
    (คิดเป็นการปรับขึ้นทั้งสิ้นร้อยละ 1.125) ซึ่งการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย MLR
    นั้นจะส่งผลกระทบต่อผู้บริโภค ทั้งในด้านกำลังซื้อ
    และความสามารถในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ลดลง อย่างไรก็ดี ในช่วงปี 2554
    เป็นปีที่ธนาคารพาณิชย์มีการแข่งขันกันสูงเพื่อขยายยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัย
    ดังนั้นแม้ว่าอัตราดอกเบี้ย MLR จะมีการปรับเพิ่มขึ้น
    แต่อัตราดอกเบี้ยสำหรับกู้ซื้อบ้านไม่ได้ปรับเพิ่มสูงขึ้นมากนักในปีแรกๆ
    นอกจากนี้ทางภาครัฐได้มีการออกโครงการบ้านหลังแรก อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 0 ระยะเวลา
    2 ปี ผ่านทางธนาคารอาคารสงเคราะห์
    ซึ่งช่วยกระตุ้นความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้ในระดับหนึ่ง

  []

  อัตราดอกเบี้ยนโยบาย และอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (MLR) ของธนาคารกรุงเทพ

-   มาตรการควบคุมอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV)
    สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด
    จากเดิมที่อนุญาตให้สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อได้เต็มมูลค่าของหลักประกันที่อยู่อาศัย
    เปลี่ยนมาเป็นให้ปล่อยได้เพียงไม่เกินร้อยละ 90 สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด
    โดยให้เริ่มใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555
    ซึ่งหากสถาบันการเงินปล่อยสินเชื่ออาคารชุดเกินกว่าร้อยละ 90 จะต้องใช้น้ำหนักความเสี่ยง
    (Risk Weight) ที่ระดับร้อยละ 75 แทนที่จะเป็นร้อยละ 35
    ซึ่งจะทำให้สถาบันการเงินต้องดำรงเงินกองทุนมากขึ้น เพื่อรองรับความเสี่ยงที่มากขึ้นนั้น
    อันส่งผลกระทบต่อต้นทุนของธนาคารพาณิชย์ จากการเริ่มใช้เกณฑ์ดังกล่าว
    ส่งผลให้การเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในช่วงต้นปี 2554 ปรับลดลงอย่างมาก
    ในส่วนของแนวราบจากเดิมที่กำหนดให้เริ่มใช้เกณฑ์ LTV ที่ร้อยละ 95 ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม
    2555 แต่ต่อมาได้มีการผ่อนปรนการใช้เกณฑ์ดังกล่าวสำหรับแนวราบออกไปอีก 1 ปี
    เป็นเริ่มใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2556

-   ระดับราคาน้ำมันดิบที่ทิศทางที่ปรับเพิ่มขึ้น และตรงตัวอยู่ในระดับสูงทั้งปี 2554
    โดยราคาน้ำมันดิบตลาดดูไบในปี 2554 มีระดับราคาเฉลี่ยที่ปรับสูงขึ้นกว่าราคาเฉลี่ยในปี
    2553 ถึงกว่าร้อยละ 35.03 ทั้งนี้ราคาน้ำมันดิบยังคงมีทิศทางที่ปรับตัวขึ้นสูงต่อเนื่องมายังต้นปี
    2555 จากปัญหาความขัดแย้งระหว่างประเทศอิหร่าน และชาติตะวันตก
    ในประเด็นเรื่องการพัฒนาอาวุธนิวเคลียร์ของอิหร่าน ทำให้อุปทานน้ำมันมีความตึงตัวขึ้น
    ซึ่งการปรับเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันนั้นจะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจโดยรวมของโลก
    และของประเทศไทย โดยส่งผลกระทบต่อเงินเฟ้อ และลดทอนกำลังซื้อของผู้บริโภค
    ตลอดจนกระทบต่อต้นทุนการผลิตของแต่ละอุตสาหกรรมมากน้อยแตกต่างกันไป

  -------------- ----------- ----------- ----------- ----------- -----------
  ราคาน้ำมันดิบ                                                     
  Dubai (หน่วย :                                                  
  $USD/Barrel)                                                   

                 ราคาเฉลี่ย    ไตรมาส                              

                             Q1          Q2          Q3          Q4

  2549           61.50       58.14       64.95       66.11       57.20

  2550           68.44       55.52       64.82       69.94       83.27

  2551           93.50       90.97       116.51      103.88      52.93

  2552           61.28       43.47       57.89       68.18       75.00

  2553           78.21       76.08       78.08       74.24       84.45

  2554           105.61      101.45      110.19      106.81      104.89

  ที่มา : สศค.                                                     
  -------------- ----------- ----------- ----------- ----------- -----------

-   ราคาวัสดุก่อสร้าง พบว่าในปี 2554 มีราคาเฉลี่ยโดยรวมปรับเพิ่มขึ้นจากในปี 2553
    ประมาณร้อยละ 6.27 (ตามดัชนีราคาสินค้าวัสดุก่อสร้างของกระทรวงพาณิชย์)
    โดยหมวดที่การปรับเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากในปี 2554 ได้แก่ หมวดซีเมนต์
    ที่มีการปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.46 และหมวดเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก
    ที่ปรับเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 11.54 สำหรับแนวโมในปี 2555
    มีแนวโน้มที่สินค้าวัสดุก่อสร้างบางรายการจะมีการปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย
    จากความต้องการเพื่อใช้ในการฟื้นฟู ซ่อมแซมสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับความเสียหายจากอุทกภัย
    ตลอดจนความต้องใช้เพื่อการก่อสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐานต่างๆ ของทางภาครัฐ

  -------------------- -------- ------- ------- ------- ------- ------- --------
                       2549     2550    2551    2552    2553    2554    YOY

  ดัชนีรวม               103.7    108.8   127.4   110.8   113.3   120.4   6.27%

  - ไม้ และผลิตภัณฑ์ไม้     105.4    109.8   118.8   133.4   135.8   139.8   2.95%

  - ซีเมนต์              104.6    106.7   114.2   112.8   104.2   115.1   10.46%

  - ผลิตภัณฑ์คอนกรีต       103.8    105.1   109.8   103.8   102.5   106.9   4.29%

  - เหล็ก และผลิตภัณฑ์เหล็ก   98.6   108.8   150.5   103.6   110.9   123.7   11.54%

  - กระเบื้อง            103.0    106.6   109.1   110.7   110.6   109.4   -1.08%
  และวัสดุประกอบ                                                          

  - วัสดุฉาบผิว           103.0    102.2   105.8   113.2   113.8   116.6   2.46%

  - สุขภัณฑ์              112.6    123.5   131.8   148.9   144.5   149.9   3.74%

  - อุปกรณ์ไฟฟ้า และประปา 109.8    113.9   114.7   108.2   110.4   113.6   2.90%

  - วัสดุก่อสร้างอื่นๆ       108.8    110.2   118.3   119.2   122.8   129.8   5.70%
  -------------------- -------- ------- ------- ------- ------- ------- --------

 

แนวโน้มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555

จากผลกระทบของมหาอุทกภัยที่เกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2554
คาดว่าจะส่งผลกระทบต่อเนื่องมายังไตรมาสแรกของปี 2555
ดังนั้นแนวโน้มของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 นั้นคาดว่าจะเริ่มฟื้นตัวขึ้นได้ในช่วงไตรมาสสอง
และน่าจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้นอย่างเด่นชัดในช่วงครึ่งหลังของปี หากไม่เกิดเหตุการณ์อุทกภัยขึ้นอีก
ทั้งนี้ในปี 2555 นี้ จะมีปัจจัยบวกที่เข้ามาช่วยสนับสนุนภาคสังหาริมทรัพย์ให้ฟื้นตัวได้หลายปัจจัย
ไม่ว่าจะเป็นการฟื้นตัวของเศรษฐกิจภายหลังเหตุการณ์อุทกภัย ซึ่งคาดว่าในปี 2555
เศรษฐกิจจะสามารถเติบโตได้สูงกว่าร้อยละ 5.0
กำลังซื้อของผู้บริโภคที่จะปรับเพิ่มขึ้นจากนโยบายการปรับเงินเดือนและค่าแรงขั้นต่ำของภาครัฐ
แนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะทรงตัวในระดับต่ำ
รวมถึงการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน คาดว่าจะยังคงมีการแข่งขันที่สูงต่อไป
ซึ่งเป็นผลดีต่อผู้บริโภคที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ที่จะได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ
นอกจากนี้จะมีเม็ดเงินจากโครงการเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำ หรือ Soft loan วงเงิน 300,000
ล้านบาท เพื่อเป็นการให้ความช่วยเหลือทางการเงินแก่ผู้ได้รับความเสียหายจากอุทกภัย
ทั้งนี้เป็นโครงการที่สนับสนุนโดยธนาคารแห่งประเทศไทย
โดยจะให้สถาบันการเงินปล่อยกู้แก่ลูกค้าในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเพียงร้อยละ 3.00
ซึ่งคาดว่าจะมีเม็ดเงินบางส่วนที่ทางผู้บริโภคกู้ยืมเพื่อนำมาใช้ในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ได้
นอกจากนี้ยังคงมีปัจจัยบวกจากการลงทุนของภาครัฐในสาธารณูปโภคพื้นฐาน
ไม่ว่าจะเป็นการก่อสร้างถนนในเส้นทางใหม่ๆ
รวมถึงโครงข่ายระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนหลายเส้นทางที่ขยายไปยังชานเมือง
ซึ่งได้เริ่มก่อสร้างแล้วไม่ว่าจะเป็นสายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ สายสีน้ำเงิน หัวลำโพง-บางแค
บางซื่อ-ท่าพระ และสายสีแดง บางซื่อ-ตลิ่งชัน
รวมถึงอีกหลายเส้นทางที่อยู่ในแผนงานเร่งด่วนในการก่อสร้าง
ทั้งหมดนี้ล้วนแล้วแต่เป็นปัจจัยบวกที่จะช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555
เติบโตได้ดีขึ้นกว่าในปีที่ผ่านมา

1.  การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

การพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทฯ มีระยะเวลาในการดำเนินงานประมาณ 6 – 8 เดือน
โดยมีขั้นตอนการดำเนินงานต่างๆ ปรากฏตามแผนภาพต่อไปนี้

หมายเหตุ: สำหรับโครงการหนึ่งๆ นั้น บริษัทฯ
มีนโยบายการโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้กับลูกค้าได้ภายใน 6 เดือนหลังจากเริ่มพัฒนาโครงการ
เพื่อลดความเสี่ยงในเรื่องของการรับรู้รายได้ เพราะในปัจจุบันบริษัทฯ
มีนโยบายการรับรู้รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธ์แล้วเท่านั้น

การจัดซื้อที่ดิน

ที่ดินเป็นต้นทุนหลักในการทำธุรกิจของบริษัทฯ คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 20-25
ของต้นทุนโครงการ และเป็นปัจจัยหลักในด้านกำหนดต้นทุนดำเนินงานที่ทำให้บริษัทฯ
สามารถแข่งขันกับบริษัทคู่แข่งได้ บริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญกับการจัดซื้อที่ดินเป็นอย่างมาก
โดยบริษัทฯ ไม่มีนโยบายซื้อที่ดินเพื่อสะสมเป็นสต็อกไว้ก่อนการพัฒนาโครงการเป็นระยะเวลานาน
และก่อนการจัดซื้อที่ดินในแต่ละครั้งจะต้องมีการทำการวิจัยความเป็นไปได้ของโครงการ
โดยการสำรวจสภาวการณ์ตลาดและภาวะการแข่งขัน
รวมทั้งความต้องการของลูกค้าในพื้นที่เป้าหมายที่จะดำเนินโครงการ เพื่อหาช่องว่างทางการตลาด
และศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการเสียก่อน จากนั้นจึงจะดำเนินการจัดซื้อที่ดิน
โดยติดต่อซื้อจากเจ้าของที่ดินเอง หรือผ่านนายหน้าค้าที่ดิน ในราคาที่เปรียบเทียบกับราคาประเมิน
หรือราคาตลาดแล้วเห็นว่าเหมาะสม

นอกเหนือจากซื้อที่ดินจากเจ้าของโดยตรงแล้ว
ที่ดินเปล่าหรือโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการพัฒนาซึ่งเป็นหลักประกันของหนี้สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของสถาบันการเงิน
ยังเป็นแหล่งซื้อที่สำคัญที่บริษัทฯ พิจารณา
เนื่องจากต้นทุนที่ดินและโครงการที่รอการพัฒนาดังกล่าวมีราคาที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับราคาซื้อ-ขายในตลาด
ซึ่งทำให้โครงการของบริษัทฯ มีต้นทุนที่ต่ำลง
และมีส่วนทำให้สามารถแข่งขันกับโครงการของคู่แข่งได้ ซึ่งในปี 2542 บริษัทฯ
เป็นผู้ริเริ่มจัดซื้อที่ดินและโครงการโดยผ่านการประมูลทรัพย์สินจากองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน
(ปรส.) และบรรษัทบริหารสินทรัพย์ต่างๆ รวมทั้งสถาบันการเงิน
และเมื่อได้จัดซื้อที่ดินหรือโครงการดังกล่าวแล้ว บริษัทฯ จะนำมาปรับปรุงรูปลักษณ์
และลักษณะของโครงการภายใต้คอนเซ็ปต์ และแนวความคิดของ “ลลิล”
โดยวางกลยุทธ์การตลาดและการบริหารใหม่ ดังรายละเอียดต่อไปนี้

+----------------+-------+-------+------------------------------------+
| ชื่อโครงการ      | ปีที่ซื้อ  | ปีที่เปิด | ที่มาของทรัพย์สิน/โครงการ               |
|                |       |       |                                    |
|                |       | โค    |                                    |
|                |       | รงการ |                                    |
+================+=======+=======+====================================+
| ลลิลกรีนวิลล์      | 2542  | 2542  | โครงการระหว่างพัฒนาของ บริษัท คันทรี่     |
|                |       |       | (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)           |
| (สุขุมวิท 77 –    |       |       | ซึ่งหักกลบลบหนี้กับ บริษัทเงินทุน            |
| วงแหวน)        |       |       | เอสจีสินเอเชีย จำกัด (มหาชน)           |
+----------------+-------+-------+------------------------------------+
| บ้านลลิล         | 2543  | 2543  | ทรัพย์สินเดิมเป็นที่ดินรอการพัฒนา บริษัท      |
|                |       |       | เอ็นซีเฮ้าส์ซิ่ง จำกัด ซึ่งโอนหักกลบลบหนี้กับ   |
| (รามอินทรา –    |       |       | บริษัทเงินทุน เอสจีสินเอเชีย จำกัด (มหาชน) |
| วัชรพล)         |       |       |                                    |
+----------------+-------+-------+------------------------------------+
| ลลิลกรีนวิลล์      | 2543  | 2543  | โครงการระหว่างพัฒนาของบริษัท ออร์คิด     |
|                |       |       | แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด ซึ่งเป็นลูกหนี้ของ     |
| (วงแหวน –      |       |       | บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บบส.) |
| เอกชัย)         |       |       |                                    |
+----------------+-------+-------+------------------------------------+
| บ้านบุรีรมย์       | 2544  | 2544  | โครงการระหว่างพัฒนาของ บริษัท          |
|                |       |       | ทรัพย์ไพบูลย์บ้านและที่ดิน จำกัด            |
| (รามอินทรา –    |       |       | ซึ่งเป็นลูกหนี้ของ                       |
| คู้บอน)          |       |       | บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บบส.) |
+----------------+-------+-------+------------------------------------+
| ลลิลกรีนวิลล์      | 2543  | 2545  | ทรัพย์สินเดิมเป็นที่ดินรอการพัฒนาแบ่งเป็น 2   |
|                |       |       | ส่วน ได้แก่ ที่ดินรอการพัฒนาของ บริษัท      |
| (รามอินทรา –    |       |       | เอ็นซีเฮ้าส์ซิ่ง จำกัด ซึ่งโอนหักกลบลบหนี้กับ   |
| วัชรพล)         |       |       | บริษัทเงินทุน เอสจีสินเอเชีย จำกัด (มหาชน) |
+----------------+-------+-------+------------------------------------+
| -              | 2544  | -     | ที่ดินรอการพัฒนาของ บริษัท               |
|                |       |       | โลยัลตี้เรียลเอสเตท แอนด์ ดีเวลล็อปเม้นท์   |
|                |       |       | จำกัด ซึ่งเป็นลูกหนี้ของ บริษัท             |
|                |       |       | บางกอกแคปปิตอล อัลไลแอนซ์ จำกัด (BCA)  |
+----------------+-------+-------+------------------------------------+
| บ้านบุรีรมย์       | 2546  | 2547  | ทรัพย์สินเดิมเป็นท                      |
|                |       |       | ี่ดินรอการพัฒนาของบรรษัทบริหารสินทรัพย์พลอย |
| (ซาฟารีเวิลดิ์)    |       |       | จำกัด ซึ่งเป็นลูกหนี้ของธนาคารกสิกรไทย     |
+----------------+-------+-------+------------------------------------+
| บ้านลลิล The     | 2548  | 2549  | ทรัพย์สินเดิมเป็นของบริษัท เงินทุน เฟิสท์ ซิตี้  |
| Young          |       |       | อินเวสเม้นท์ จำกัด                     |
| Executive และ  |       |       | ซึ่งโอนชำระหนี้ให้กับกองทุนเพื่อการฟื้นฟู      |
| ลลิลกรีนวิลล์ The  |       |       | และพัฒนาระบบสถาบันการเงิน             |
| Executive      |       |       |                                    |
+----------------+-------+-------+------------------------------------+

ทั้งนี้ บริษัทฯ ไม่มีนโยบายในการเก็บสต๊อกที่ดินเปล่าก่อนการจัดสรรเป็นระยะเวลานาน
แต่จะดำเนินการจัดซื้อที่ดินและ/หรือโครงการเพื่อพัฒนาต่อตามแผนงานบริษัทฯ
ที่ได้จัดวางไว้เรียบร้อยแล้วเท่านั้น โดยบริษัทฯ
จะสามารถทำการจัดสรรและพัฒนาโครงการในที่ดินเปล่าได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 3 เดือน
อีกทั้ง บริษัทฯ
ยังดำเนินนโยบายการพิจารณาจัดซื้อที่ดินที่เป็นหลักประกันของหนี้สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้
เพื่อลดต้นทุนในการประกอบการ และสามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการรายอื่นได้ อย่างไรก็ตาม
เพื่อให้ทันกับสภาวะการแข่งขันที่มากขึ้น บริษัทฯ อาจจะสะสมที่ดินเปล่ามากขึ้นกว่าที่ผ่านมา
สิ่งที่น่าจะทำให้เกิดความเชื่อมั่นก็คือ บริษัทฯ
มักจะศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาดก่อนที่จะลงทุนซื้อที่ดินดังกล่าวทุกครั้ง

ผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทฯ ไม่มีบุคลากรก่อสร้างโครงการเป็นของตนเอง
แต่จะว่าจ้างให้ผู้รับเหมาก่อสร้างขนาดกลางเข้ามาดำเนินการก่อสร้างตามแผนงานบริษัทฯ
โดยผู้รับเหมาขนาดกลางจะเป็นผู้เสนอค่าใช้จ่ายในก่อสร้างและค่าแรงในแต่ละโครงการมาให้บริษัทฯ
พิจารณา และบริษัทฯ จะเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างต่างๆ ให้กับผู้รับเหมาตามที่ได้ตกลงไว้ ทั้งนี้
บริษัทฯ
จะชำระเงินค่าก่อสร้างเป็นงวดตามความสำเร็จของงานที่ได้ระบุไว้ในสัญญาการก่อสร้างเท่านั้น
โดยผู้รับเหมาไม่สามารถเบิกเงินค่าก่อสร้างล่วงหน้า (Advance Payment) ได้ ดังนั้น
ผู้รับเหมาก่อสร้างขนาดกลางจึงจำเป็นที่จะต้องมีฐานะทางการเงินและเครดิตทางการค้าที่ดี
รวมทั้งต้องมีเงินทุนหมุนเวียนที่เพียงพอ จึงสามารถรับเหมาก่อสร้างงานของบริษัทฯ ได้
โดยในปัจจุบัน บริษัทฯ มีผู้รับเหมาขนาดกลางที่ทำสัญญารับเหมาก่อสร้างให้กับโครงการของบริษัทฯ
ประมาณ 40 ราย ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นผู้รับเหมาที่ผ่านการทำงานรับเหมาก่อสร้างโครงการกับบริษัทฯ
มาเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้ว และหากบริษัทฯ มีการเพิ่มการดำเนินโครงการใหม่ๆ ในอนาคต บริษัทฯ
จะสามารถดำเนินการจ้างผู้รับเหมาเพิ่มขึ้นตามโครงการที่เพิ่มขึ้นได้ เนื่องจากบริษัทฯ
มีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับในกลุ่มผู้รับเหมาทางด้านการจ่ายชำระเงินค่าก่อสร้างตามสัญญาและตรงต่อเวลา

ในการควบคุมคุณภาพงานก่อสร้างของผู้รับเหมานั้น บริษัทฯ ได้จัดทำคู่มือการปฏิบัติการของผู้รับเหมา
การตรวจเช็คงานด้านต่างๆ รายละเอียดวัสดุก่อสร้าง มาตรฐานและข้อกำหนด
รวมทั้งสิ่งที่ควรระวังก่อนการตรวจรับงานจากผู้รับเหมาโดยสรุปดังนี้

-   กำหนดมาตรฐานการก่อสร้างและคุณสมบัติ/คุณภาพของวัสดุก่อสร้างตามมาตรฐานของบริษัทฯ
    ให้แก่ ผู้รับเหมา

-   กำหนดความพร้อมของอุปกรณ์ที่ต้องใช้ในการก่อสร้างของผู้รับเหมาเพื่อควบคุมคุณภาพการผลิตให้ได้มาตรฐานเดียวกัน

-   กำหนดให้ผู้รับเหมาทำงานก่อสร้างตามมาตรฐานของบริษัทฯ
    รวมทั้งมีการจัดอบรมผู้รับเหมาเพื่อให้ทำงานก่อสร้างได้ตามมาตรฐานของแต่ละโครงการ

-   มีการตรวจรับงานจากผู้รับเหมา ซึ่งดำเนินการโดยผู้คุมงาน หัวหน้าผู้คุมงาน วิศวกร
    และผู้จัดการโครงการตามลำดับ เพื่อให้งานที่รับมอบนั้นเป็นไปตามคุณภาพที่บริษัทฯ กำหนดไว้

4) การวิจัย และการพัฒนา

สำหรับผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน
มีความจำเป็นอย่างมากที่จะต้องศึกษาและวิจัยความต้องการที่อยู่อาศัย (Housing Demand)
อยู่ตลอดเวลา เพื่อการผลิตอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดได้เหมาะสมกับความต้องการที่แท้จริง
เพื่อไม่ให้เกิด ภาวะ Over Supply อย่างในอดีต

บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ได้ศึกษาและวิเคราะห์สภาวะเศรษฐกิจ ตลาด
รวมทั้งผู้ประกอบการรายอื่น และผู้บริโภคอย่างละเอียด เพื่อการกำหนดส่วนตลาด
และวางกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างถูกต้อง
ทั้งนี้ข้อมูลจากการวิจัยจะช่วยทำให้การวิเคราะห์และการวางกลยุทธ์เป็นไปอย่างถูกต้อง บริษัทฯ
ตระหนักดีว่าการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคยังต้องขึ้นอยู่กับปัจจัยพิจารณาหลายปัจจัย อาทิเช่น
ชื่อเสียงของบริษัท ราคา ทำเล คุณสมบัติของสินค้า ภาวะเศรษฐกิจ อัตราดอกเบี้ย
และแรงจูงใจทางการตลาด เป็นต้น

ด้วยเหตุผลดังกล่าว บริษัทฯ จึงได้ให้ความสำคัญกับการวิจัยและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง โดยบริษัทฯ
มีหน่วยงานที่คอยศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลทางการตลาดโดยเฉพาะ
ซึ่งอยู่ภายใต้ฝ่ายการตลาดและพัฒนาธุรกิจ
โดยจัดให้มีการสำรวจและวิจัยตลาดอย่างใกล้ชิดและต่อเนื่อง
เพื่อให้เข้าใจถึงความต้องการของผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมาย สภาวการณ์ของโครงการคู่แข่งขันที่แท้จริง
และความเป็นไปได้ของโครงการ โดยบริษัทฯ
มีทีมงานนักการตลาดและวิจัยลงสำรวจในแต่ละพื้นที่เป้าหมายจริง ทำการศึกษาอุปสงค์
และอุปทานของตลาดที่อยู่อาศัยเชิงลึกในแต่ละทำเล เพื่อศึกษาถึงโอกาส (Opportunities)
ที่มีอยู่ในแต่ละทำเล รวมถึงทำการวิจัย และพัฒนารูปแบบสินค้าใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง
รวมทั้งการเก็บข้อมูลจากกลุ่มลูกค้าเก่าโดยวิธีการสอบถาม
เพื่อศึกษาถึงความพอใจและข้อบกพร่องของผลิตภัณฑ์
สำหรับนำมาใช้ในการปรับปรุงแบบบ้านและกลยุทธ์การดำเนินงานในอนาคตให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภคมากที่สุด