1. ปัจจัยความเสี่ยง

1.  ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากการดำเนินงาน

    -   ความเสี่ยงในเรื่องความไม่ต่อเนื่องของรายได้

ในปจจุบัน บริษัทมีโครงการที่อยู่ระหวางการพัฒนาไมมากนัก
โดยโครงการที่รอรับรู้รายได้ในอนาคตส่วนใหญ่เป็นโครงการบ้านเดี่ยวระดับราคาปานกลาง ได้แก่
โครงการรสา พาร์คเลน และโครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด
ซึ่งภายใต้ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวอาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและฐานะการเงินของบริษัทได้

อย่างไรก็ตาม ปี 2550 บริษัทได้เปิดโครงการคอนโดมิเนียม จำนวน 2 โครงการ ได้แก่
โครงการ The Light House โครงการ Intro Condominium ราคาขายตั้งแต่ 2 - 3
ล้านบาทต่อยูนิต มูลค่าขายรวมประมาณ 2,400 ล้านบาท
เป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ซึ่งยังเป็นตลาดที่มีความต้องการสูง
และในปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการศึกษาเพื่อพัฒนาโครงการอื่นๆเพิ่มเติม
โดยมุ่งเน้นขยายการพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยในทำเลที่ดีและในทำเลกลางเมือง
(Central Business District)
โดยจะพิจารณาทำเลที่ตั้งของระบบเครือข่ายคมนาคมเป็นองค์ประกอบสำคัญ

-   ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ

บริษัทไม่มีนโยบายในการถือครองที่ดินเปล่า (Land Bank) ไว้สำหรับการก่อสร้างโครงการต่างๆ
ในอนาคต
เนื่องจากบริษัทเห็นว่าการซื้อที่ดินเปล่าโดยยังไม่มีแผนการก่อสร้างโครงการที่ชัดเจนจะทำให้บริษัทมีภาระต้นทุนทางการเงิน
ประกอบกับบริษัทอาจได้รับความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงกฏระเบียบเกี่ยวกับผังเมืองรวมของกรุงเทพฯ
อย่างไรก็ตาม การเติบโตอยางรวดเร็วของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
รวมทั้งการแขงขันกันซื้อที่ดินในทําเลที่ดีระหวางผูประกอบการ
อาจทำให้บริษัทซื้อที่ดินในราคาสูงกว่าที่บริษัทกำหนด ไม่สามารถซื้อที่ดินในพื้นที่และขนาดที่ต้องการได้
หรือไม่สามารถหาซื้อที่ดินได้เลย ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนขาย
หรือไม่สามารถพัฒนาโครงการได้ตามแผนที่วางไว้
ซึ่งจะมีผลกระทบต่อฐานะการเงินและผลการดำเนินงานของบริษัทได้

โดยที่ผ่านมาในการจัดหาที่ดินของบริษัทนั้น บริษัทจะทำการจัดหาที่ดินจากแหล่งหลักๆ ได้แก่
การจัดหาที่ดินจากคนรู้จัก การหาที่ดินจากนายหน้าค้าที่ดิน หรือ
ที่ดินประเภทที่เป็นหลักประกันหนี้ค้างชำระจากธนาคารพาณิชย์ ทั้งนี้
บริษัทมีหนวยงานภายในและนายหนาคาที่ดินหลายรายที่จะคัดเลือกที่ดินในทําเลที่ดีเพื่อนํามาเสนอตอบริษัทเพื่อพิจารณา
โดยบริษัทให้ความสำคัญกับทำเลที่สามารถเดินทางได้สะดวกสบาย
ซึ่งที่ผานมาบริษัทสามารถจัดหาที่ดินในทําเลที่ดีมีราคาเหมาะสมไดตลอดมา และในอนาคต
บริษัทเชื่อวาจะสามารถจัดหาที่ดินในทําเลและราคาที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาโครงการไดอยาง
ตอเนื่อง นอกจากนี้ บริษัทมีขั้นตอนเพื่อสอบทานในการซื้อที่ดิน
โดยเมื่อบริษัทพิจารณาว่าที่ดินที่นายหน้านำเสนอมีศักยภาพเพียงพอ
บริษัทจะส่งพนักงานไปตรวจสอบที่ดินดังกล่าวที่กรมที่ดิน
เพื่อสอบทานความถูกต้องและความเหมาะสมในการซื้อที่ดิน

-   ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างถือเป็นต้นทุนการก่อสร้างที่สำคัญ การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์
และความผันผวนของราคา น้ำมัน ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวเพิ่มขึ้น
โดยเฉพาะอย่างยิ่งเหล็กซึ่งเป็นวัสดุหลักในการก่อสร้าง
ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนของการพัฒนาโครงการและความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
และในบางช่วงเวลาอาจเกิดปัญหาขาดแคลนวัสดุก่อสร้างได้

ทั้งนี้การก่อสร้างโครงการอาคารชุดพักอาศัย
ซึ่งมีการว่าจ้างผู้รับเหมาในส่วนของงานโครงสร้างเพียงรายเดียว
บริษัทใช้นโยบายการว่าจ้างที่รวมค่าวัสดุและค่าแรงของทั้งโครงการ
โดยผู้รับเหมาดังกล่าวจะเป็นผู้รับภาระราคาวัสดุที่เปลี่ยนไป
นอกจากนี้ผู้รับเหมาที่รับโครงการขนาดใหญ่ก็จะมีนโยบายจัดหาวัสุก่อสร้างให้เพียงพอ
เพื่อให้การก่อสร้างดำเนินไปอย่างต่อเนื่องและสามารถส่งมอบงานตรงเวลา
มิฉะนั้นอาจถูกปรับในการส่งมอบงานล่าช้าได้

ในส่วนของการก่อสร้างโครงการบ้านเดี่ยว
ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดหาวัสดุก่อสร้างหลัก เช่น อิฐ เหล็ก ไม้
และกระเบื้อง เป็นต้น
โดยคำนวณรวมเป็นส่วนหนึ่งในราคาค่าจ้างก่อสร้างซึ่งได้ตกลงราคากันล่วงหน้าแล้ว
คล้ายกับการก่อสร้างโครงการอาคารชุดพักอาศัย
และเพื่อเป็นการบรรเทาปัญหาการขึ้นราคาและการขาดแคลนวัสดุก่อสร้าง
บริษัทมีการติดต่อกับผู้จำหน่ายวัสดุอุปกรณ์หลักๆให้กับผู้รับเหมาเพื่อขอเครดิตซื้อสินค้าในราคาถูกกว่าการซื้อปลีกทั่วไป
อีกทั้งในการจัดทำประมาณการต้นทุนค่าก่อสร้างในทุกโครงการ
บริษัทมีนโยบายสำรองการเพิ่มขึ้นของค่าก่อสร้าง (Contingency Costs) ประมาณร้อยละ 2 -
3 ของมูลค่าโครงการไว้ล่วงหน้าแล้ว (รวมอยู่ในงบประมาณการค่าก่อสร้างตั้งแต่เริ่มต้น)
โดยที่ผ่านมาบริษัทมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการก่อสร้างอยู่ในวงเงินประมาณการ นอกจากนี้
การขายของบริษัทจะเป็นระบบบ้านกึ่งสั่งสร้าง (Semi Pre-Built)
โดยบริษัทจะก่อสร้างไปแล้วจนเกือบเสร็จประมาณร้อยละ 60 – 70 จึงจะเปิดให้จองซื้อ
เพื่อลดความเสี่ยงในการดำเนินการและให้บริษัทสามารถรับรู้ต้นทุนที่เปลี่ยนแปลงไปมากที่สุด
ทำให้บริษัทได้รับผลกระทบในเรื่องความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างไม่มากนัก

-   ความเสี่ยงจากการขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทใช้วิธีว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง
โดยบริษัทไม่มีแรงงานในการก่อสร้างเป็นของตนเอง โดยจากการดำเนินงานที่ผ่านมา
บริษัทใช้นโยบายจัดจ้างผู้รับเหมารายย่อยจากภายนอกในการก่อสร้างบ้านเดี่ยวทุกโครงการ
โดยมีวิศวกรของบริษัททำหน้าที่ควบคุมการตรวจรับงานจากผู้รับเหมารายย่อยและมีทีมวิศวกรดูแลคุณภาพงานก่อสร้างเป็นผู้ทำการบริหารและควบคุมงานก่อสร้าง
ดังนั้น
จากนโยบายจัดจ้างผู้รับเหมารายย่อยดังกล่าวอาจทำให้เกิดภาวะการขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้าง
และส่งผลต่อการดำเนินงานของบริษัทได้

อย่างไรก็ตาม ในส่วนของโครงการบ้านเดี่ยว บริษัทมีผู้รับเหมาก่อสร้างรายย่อยหลัก 3 ราย
ซึ่งร่วมงานกันมาเป็นเวลานานเนื่องมาจากความเชื่อถือในการชำระค่าก่อสร้างตามที่กำหนด
ทำให้ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาบริษัทไม่ประสบปัญหาการขาดแคลนผู้รับเหมา นอกจากนี้
บริษัทยังได้มีการสรรหาผู้รับเหมารายใหม่เข้ามารับงานของบริษัทอยู่ตลอดเวลา
โดยจะพิจารณาจากผลงานที่ผ่านมาและความน่าเชื่อถือของผู้แนะนำ
โดยบริษัทจะให้ผู้รับเหมารายใหม่ทดลองงานในวงเงินจ้างขนาดเล็กก่อน
หากสามารถส่งมอบงานได้อย่างมีคุณภาพและทันตามกำหนดเวลา
บริษัทก็จะพิจารณาเพิ่มวงเงินก่อสร้างให้ต่อไป
ซึ่งส่งผลให้บริษัทมีฐานผู้รับเหมาที่มีคุณภาพเป็นจำนวนมาก ดังนั้น
บริษัทคาดว่าจะไดรับผลกระทบคอนขางนอยจากภาวะการขาดแคลนผูรับเหมากอสราง

-   ความเสี่ยงทางด้านการเงิน

ณ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทมีภาระหนี้เงินกูยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินเปนจํานวน 182.46
ลานบาท โดยเป็นการกูยืมเพื่อใชในการพัฒนาโครงการ
และเพื่อซื้อที่ดินสําหรับโครงการในปจจุบัน ซึ่งหนี้เงินกู้เป็นลักษณะรายโครงการ (Project
Finance) ที่มีกําหนดระยะเวลาชําระคืนเมื่อมีการโอนโดยการปลอดจํานอง กลาวคือ
บริษัทจะนําเงินประมาณรอยละ 60 – 70 ของราคาขาย ซึ่งลูกค้ามาชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์
(ขึ้นกับเงื่อนไขการชําระคืนของแตละสถาบันการเงิน)
ไปชําระคืนใหแกสถาบันการเงินผูใหกู

นอกจากนี้ หากพิจารณาอัตราส่วนทางการเงินที่เกี่ยวข้อง ได้แก่ อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของทุน ในปี
2548 – 2550 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของทุนอยู่ที่ระดับ 1.37 เท่า 1.11 เท่า และ 0.56
เท่า ตามลำดับ การลดลงของอัตราส่วนดังกล่าวในปี 2550
เนื่องจากบริษัทมีการชำระคืนหนี้ในโครงการ วิลมอร์ และโครงการรสา วิลเลจ และโครงการ
รสา สแปนิช คอร์ท ยาร์ด เป็นจำนวนมาก ในขณะที่เงินกู้ใหม่จากโครงการ เดอะ ไลท์ เฮ้าส์
โครงการรสา พาร์คเลน และโครงการ อินโทร คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นจำนวนที่น้อยกว่า ทั้งนี้
ในอดีตที่ผานมานั้น บริษัทไมเคยมีปญหาในการชําระหนี้แตอยางใด

-   ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง

ในการประกอบธุรกิจของบริษัท จะต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนเป็นจำนวนมากในด้านต่างๆ เช่น ที่ดิน
หรือค่าใช้จ่ายผู้รับเหมา เนื่องมาจากลักษณะการดำเนินธุรกิจตามปกติของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งแบ่งส่วนในการชำระเงินของลูกค้าเป็น 2 ส่วนหลัก คือ เงินจองและเงินดาวน์ (ประมาณร้อยละ
10 – 30 ของมูลค่าขาย) และเงินโอนกรรมสิทธิ์ (ประมาณร้อยละ 70 – 90 ของมูลค่าขาย)
บริษัทจึงมีเงินทุนหมุนเวียนจากการขายภายในโครงการก่อนการรับโอนกรรมสิทธิ์จากเงินจอง/เงินดาวน์เท่านั้น
และต้องอาศัยเงินทุนหมุนเวียนของโครงการจากเงินกู้ ทั้งนี้
เงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการ
สถาบันการเงินจะมีการกำหนดเงื่อนไขในการเบิกเงินกู้ในแต่ละงวดโดยขึ้นกับความก้าวหน้าในการขาย
หากยอดขายของโครงการต่างๆ ดังกล่าวไม่เป็นไปตามเป้าหมาย
หรือการโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้ากว่าที่กำหนด ก็อาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของบริษัท นอกจากนี้
ด้วยนโยบายของบริษัทในการสร้างบ้านแบบกึ่งสั่งสร้างซึ่งจะมีการก่อสร้างประมาณร้อยละ 60 – 70
จึงเริ่มเปิดการขายโครงการ
ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อสภาพคล่องของบริษัทในช่วงเริ่มต้นโครงการบ้านเดี่ยว ทั้งนี้
ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องดังกล่าวส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาไม่มากนัก

ทั้งนี้
บริษัทมีนโยบายในการบริหารสภาพคล่องโดยการดำเนินการก่อสร้างให้มีความสอดคล้องกับการขาย
สำหรับโครงการขนาดใหญ่ (โครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด และโครงการรสา พาร์คเลน)
จะแบ่งการก่อสร้างเป็นลักษณะเฟส แทนที่จะก่อสร้างทั้งโครงการในคราวเดียวกัน
ซึ่งหากมีความคืบหน้าในการขายถึงระดับหนึ่ง บริษัทจะเริ่มการก่อสร้างในเฟสต่อไป
บริษัทจึงมีเงินทุนหมุนเวียนในการพัฒนาโครงการมาจากการขายส่วนหนึ่งและจากเงินกู้ยืมอีกส่วนหนึ่ง

1.  ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากปัจจัยอื่นๆ

    -   ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของความต้องการด้านผลิตภัณฑ์

การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขทางเศรษฐกิจต่างๆ เช่น อัตราดอกเบี้ย
การเติบโตหรือชะลอตัวทางด้านเศรษฐกิจ มีผลกระทบต่อความต้องการที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ตั้งแต่ต้นปี
2550 อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มทรงตัว โดยพิจารณาจากอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี
ประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา (Minimum Loan Rate – MLR) อยู่ที่ร้อยละ 6.5 - 7.0
ส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของทั้งบริษัทผู้ประกอบการและผู้บริโภค
ดังนั้นหากอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจะทำให้ผู้บริโภคมีต้นทุนซื้อบ้านที่แพงขึ้น
โดยผู้บริโภคก็มีการปรับพฤติกรรมรับปัจจัยเสี่ยงดังกล่าว เช่น การเลือกที่อยู่อาศัยในขนาดที่เล็กลง

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีการทำวิจัยและพัฒนาเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลง ในวงการอสังหาริมทรัพย์
เพื่อการวิเคราะห์ตลาดและผู้บริโภค
ให้สามารถปรับตัวต่อรูปแบบการบริโภคที่เปลี่ยนไปของกลุ่มลูกค้าได้
ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของการพัฒนาโครงการในอนาคตที่จะเป็นอาคารชุดหรือบ้านเดี่ยว
หรือฐานราคาของสินค้าที่เป็นที่ต้องการของตลาดในแต่ละช่วงเวลา
ตลอดจนการจัดเตรียมแผนส่งเสริมการขายต่างๆในสินค้าที่มีอยู่เดิม
เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการที่ปรับเปลี่ยนไป

-   ความเสี่ยงจากนโยบายภาครัฐ

นโยบายภาครัฐในเรื่องการปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ซึ่งมีผลบังคับใช้ 5 ปี
โดยเริ่มบังคับใช้ในปี 2549 ส่งผลกระทบต่อการกำหนดปริมาณพื้นที่ใช้สอยของโครงการจัดสรร
โดยเฉพาะอยางยิ่งผูประกอบการเกี่ยวกับอาคารสูงจะไดรับผลกระทบมากกวาผูประกอบการโครงการที่เปนบานแนวราบ
เนื่องจากกฎหมายใหมจะมีความเขมงวดในการกอสรางอาคารในแตละโซนมากขึ้น
ดวยสาเหตุที่จะมีการกําหนดอัตราสวนพื้นที่อาคารรวมตอพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio –
FAR) ลดลง
(กล่าวคือพื้นที่ดินที่เท่ากันจะสามารถนำมาพัฒนาเป็นเนื้อที่เพื่อขายหรือจำนวนหน่วยเพื่อขายได้น้อยลง)
ซึ่งอาจส่งผลทําให ผูประกอบการมีอัตราการทำกำไรลดลง เช่น
บริษัทอาจมีภาระตนทุนที่สูงขึ้นในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาหรือจากพื้นที่เพื่อขายลดลงในขณะที่ต้นทุนโครงการเท่าเดิมบริษัทไม่สามารถปรับราคาขายให้ชดเชยกับเนื้อที่ขายที่ลดลงได้
จากโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน บริษัทไม่ได้รับผลกระทบจากนโยบายดังกล่าว
เนื่องจากกฎหมายเหลานี้ไมมีผลบังคับใชยอนหลัง
แต่อาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมทุกรายรวมถึงบริษัทได้ในอนาคต ทั้งนี้
อัตราส่วนดังกล่าวจะมีความแตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่
ซึ่งบริษัทมีนโยบายพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยในย่านธุรกิจ (Central Business
District – CBD) หรือย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่น
ซึ่งมีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินสูงกว่าบริเวณอื่นๆ

ในส่วนของบ้านแนวราบ ผลกระทบที่สำคัญคือ ในพื้นที่หลาย ๆ โซนตามผังเมืองใหม่
จะต้องพัฒนาเป็นบ้านขนาดใหญ่ ซึ่งจะทำให้เกิดข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการในพื้นที่ดังกล่าว ดังนั้น
การจัดทำโครงการบ้านขนาดใหญ่ที่มีราคาสูงในอนาคต
บริษัทจำเป็นที่จะต้องศึกษาความต้องการของตลาดให้ชัดเจนก่อนดำเนินการ
เนื่องจากการปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการอาจไม่สามารถทำได้จากข้อจำกัดดังกล่าว