12. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

12.1 สรุปรายงานการสอบบัญชี

จากการตรวจสอบของผู้สอบบัญชีในระยะ 3 ปีที่ผ่านมา
ผู้สอบบัญชีได้ให้ความเห็นอย่างมีเงื่อนไขต่องบการเงิน สำหรับปีบัญชีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2541,
2542 และ 2543 ดังนี้

-   สำหรับปีบัญชีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2541

    ต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
    และที่ดินรอการพัฒนาที่ปรากฎในงบดุลสำหรับงบการเงินรวมและงบการเงินเฉพาะของบริษัท
    แสดงตามราคาทุนซึ่งรวมต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง ค่าใช้จ่าย
    และดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้องที่ถือเป็นต้นทุน และเงินมัดจำซื้อสินทรัพย์
    อย่างไรก็ตามในสภาพของเศรษฐกิจของประเทศไทย
    ในปัจจุบันส่งผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
    ประกอบกับทางบริษัทไม่ได้จัดให้มีการประเมินมูลค่าโครงการดังกล่าว
    โดยผู้ประเมินอิสระให้เป็นปัจจุบัน ทำให้ผู้สอบบัญชีไม่สามารถตรวจสอบ
    ให้เป็นที่พอใจในมูลค่าของสินทรัพย์ดังกล่าว ซึ่งอาจต่ำกว่าราคาที่แสดงไว้ในงบการเงิน

    บริษัทมีเงินให้กู้ยืมแก่บริษัทที่เกี่ยวข้องกันซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ 100
    รวมทั้งดอกเบี้ยค้างรับที่ปรากฎในงบการเงินเฉพาะของบริษัทที่ค้างชำระมานาน
    บริษัทมิได้ตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ เนื่องจากอยู่ระหว่างการปรับโครงสร้างของกลุ่มบริษัท
    ปรีชา กรุ๊ป ดังนั้นผลกระทบของค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญต่องบการเงิน
    ขึ้นอยู่กับผลการปรับโครงสร้างดังกล่าว
    ผู้สอบบัญชีขอให้สังเกตถึงความไม่แน่นอนเกี่ยวกับการดำเนินงานต่อเนื่องของกิจการ

-   สำหรับปีบัญชีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2542

    ต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และที่ดินรอการพัฒนา
    ที่ปรากฏในงบการเงินรวมและงบการเงินเฉพาะของบริษัท ในปี 2541
    แสดงตามราคาทุนซึ่งรวมต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง
    ค่าใช้จ่ายและดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้องที่ถือเป็นต้นทุน และเงินมัดจำซื้อสินทรัพย์ของบริษัท
    อย่างไรก็ตามในสภาพภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยในปัจจุบัน
    ส่งผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
    ประกอบกับทางบริษัทไม่ได้จัดให้มีการประเมินมูลค่าโครงการดังกล่าว
    โดยผู้ประเมินอิสระให้เป็นมูลค่าปัจจุบัน
    ทำให้ข้าพเจ้าไม่สามารถตรวจสอบให้เป็นที่พอใจในมูลค่าของ สินทรัพย์ดังกล่าว
    ซึ่งอาจต่ำกว่าราคาที่แสดงไว้ในงบการเงิน

    บริษัทมีเงินให้กู้ยืมแก่บริษัทที่เกี่ยวข้องกันและบริษัทอื่น
    รวมทั้งดอกเบี้ยค้างรับที่ปรากฏในงบการเงินรวม
    และในงบการเงินเฉพาะของบริษัทที่ค้างชำระมานาน บริษัทมิได้ตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ
    เนื่องจากอยู่ระหว่างการปรับโครงสร้างหนี้ของกลุ่มบริษัท ปรีชา กรุ๊ป
    ดังนั้นผลกระทบของค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญต่องบการเงิน
    ขึ้นอยู่กับผลของการปรับโครงสร้างหนี้ดังกล่าว

    บริษัทมีผลขาดทุนจากการดำเนินงาน มีหนี้สินหมุนเวียนสูงกว่าสินทรัพย์หมุนเวียน
    และมีขาดทุนสะสมเป็นจำนวนมาก บริษัทและบริษัทย่อยได้ชะลอการก่อสร้างโครงการต่าง ๆ
    และบริษัทและบริษัทย่อยอยู่ในระหว่างการปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้ นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่น
    ที่อาจมีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจ ของบริษัทและบริษัทย่อย
    จากภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยและภูมิภาคเอเชียแปซิฟิคโดยรวม
    ทั้งในด้านแหล่งเงินทุนและอื่น ๆ ที่อาจจะมีขึ้นต่อไปยังไม่อาจประมาณได้ในปัจจุบัน
    อย่างไรก็ตามงบการเงินของบริษัทและบริษัทย่อยได้จัดทำขึ้น
    ตามเกณฑ์การดำเนินงานอย่างต่อเนื่องของกิจการ ความสามารถในการดำเนินธุรกิจ
    ขึ้นอยู่กับความสำเร็จของแผนงานต่าง ๆ
    ที่ฝ่ายบริหารของบริษัทและบริษัทย่อยกำลังดำเนินการอยู่ ได้แก่
    ความพยายามในการหารายได้เพิ่มขึ้น การลดต้นทุน การหาแหล่งเงินทุนเพิ่ม
    และการเจรจายืดระยะเวลาการชำระหนี้ เป็นต้น งบการเงินนี้
    ไม่ได้รวมรายการปรับปรุงที่เกี่ยวกับมูลค่า หรือจำนวนที่สินทรัพย์อาจเปลี่ยนแปลงเป็นเงินได้
    และการจัดประเภทของหนี้สิน
    ซึ่งอาจจำเป็นถ้าบริษัทและบริษัทย่อยไม่ประสบผลสำเร็จในการดำเนินธุรกิจได้ตามแผนงานที่วางไว้

    ผู้สอบบัญชีขอให้สังเกตว่า บริษัทมีรายการบัญชีกับบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
    โดยผลของรายการดังกล่าวแสดงไว้ในงบการเงิน ตามมูลฐานที่ตกลงร่วมกัน
    บริษัทและบริษัทย่อยได้เปลี่ยนแปลงวิธีการบันทึกบัญชี
    เงินลงทุนในหลักทรัพย์ในความต้องการของตลาด จากการแสดงในราคาทุนรวม
    หรือราคาตลาดรวมที่ต่ำกว่า เป็นการแสดงด้วยมูลค่ายุติธรรม

    บริษัทได้เปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชีเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายรอตัดบัญชี
    ดังนั้นบริษัทจึงได้ปรับปรุงงบการเงินสำหรับปี 2541
    ที่นำมาแสดงเปรียบเทียบเพื่อให้สอดคล้องกับนโยบายการบัญชีใหม่

-   สำหรับปีบัญชีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2543

บริษัทมีเงินให้กู้ยืมแก่บริษัทที่เกี่ยวข้องกันรวมดอกเบี้ยค้างรับจำนวน 207.0 ล้านบาท
(ซึ่งสุทธิจากผลขาดทุนส่วนล้ำเงินลงทุน) ในงบการเงินเฉพาะของบริษัทที่ค้างชำระมานาน
บริษัทมิได้ตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ เนื่องจากอยู่ระหว่างการปรับโครงสร้างหนี้ของกลุ่มบริษัทปรีชา
กรุ๊ป ดังนั้นผลกระทบของค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญต่องบการเงิน
ขึ้นอยู่กับผลของการปรับโครงสร้างหนี้ดังกล่าว

งบการเงินปี 2543 และ 2542 ของบริษัทได้จัดทำขึ้นตามเกณฑ์การดำเนินงานต่อเนื่อง
ตามที่กล่าวไว้ในหมายเหตุประกอบงบการเงินข้อ 1
บริษัทยังมีขาดทุนอย่างมีสาระสำคัญจากการดำเนินงานในปีปัจจุบัน และมีขาดทุนสะสมเป็นจำนวนมาก
ปัจจุบันบริษัทและบริษัทย่อยได้ชลอการก่อสร้างโครงการและบริษัทอยู่ในระหว่างการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้บางราย
ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543
ปัจจัยเหล่านี้เป็นเหตุให้สงสัยว่าบริษัทอาจไม่สามารถดำเนินงานต่อเนื่องได้
ความสามารถในการดำเนินธุรกิจขึ้นอยู่กับความสำเร็จของแผนงานต่างๆ
ซึ่งฝ่ายบริหารของบริษัทกำลังดำเนินการอยู่ งบการเงินสำหรับปี 2543 และ 2542
จึงไม่ได้รวมรายการปรับปรุงที่อาจเกิดขึ้นจากความไม่แน่นอนดังกล่าว

ข้าพเจ้าขอให้สังเกต บริษัทมีรายการบัญชีกับบริษัทที่เกี่ยวข้องกันโดยผลของรายการดังกล่าว
แสดงไว้ในงบการเงินตามมูลฐานที่ตกลงร่วมกัน

12.2 ตารางสรุปงบการเงิน

12.3 ตารางแสดงอัตราส่วนทางการเงิน

12.4 คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

ผลการดำเนินงานและฐานะการเงิน

บริษัทมีรายได้จากการขายในปี 2543 จำนวน 97.81 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36.12% จากปี 2542
เนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการที่ปรับโครงสร้างหนี้แล้วเสร็จ ขณะที่รายได้รวมในปี 2543
เท่ากับ 173.39 ล้านบาท ลดลง 78.28% จากปี 2542 เนื่องจากในปี 2542
บริษัทมีกำไรจากการขายเงินลงทุน 637.01 ล้านบาท ขณะที่ในปี 2543
บริษัทมีกำไรจากการปรับโครงสร้างหนี้ และโอนสินทรัพย์ในการชำระหนี้ จำนวนรวม 33.19
ล้านบาท ในส่วนค่าใช้จ่ายบริษัทมีดอกเบี้ยจ่ายจำนวน 260.14 ล้านบาท ลดลง 50.85% จากปี
2542 เนื่องจากผลของการปรับโครงสร้างหนี้
อีกทั้งมีรายการขาดทุนจากการด้อยค่าของสินทรัพย์จำนวน 2.51 ล้านบาท ลดลงจากจำนวน
801.48 ล้านบาท ในปี 2542 จึงมีผลให้บริษัทมีผลขาดทุนลดลง

ในปี 2543 สินทรัพย์ของบริษัทและบริษัทย่อยส่วนใหญ่
เป็นโครงการที่พัฒนาเพื่อขายและที่ดินรอการพัฒนา จำนวน 1,516.56 ล้านบาท และ 843.66
ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนต่อสินทรัพย์รวมเท่ากับ 50.77% และ 28.24% ตามลำดับ
ซึ่งสัดส่วนสินทรัพย์ดังกล่าวใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา
ปัจจัยหนึ่งมาจากการที่บริษัทมีการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้น และมีการด้อยค่าของสินทรัพย์เพียงเล็กน้อย

สภาพคล่องในการดำเนินกิจการของบริษัทและบริษัทย่อยมีแนวโน้มดีขึ้น
โดยมีอัตราส่วนสภาพคล่องจาก 0.61 เท่าในปี 2541 เป็น 0.71 เท่า ในปี 2542 และ 0.75
เท่าในปี 2543
เนื่องจากหนี้สินหมุนเวียนโดยเฉพาะในส่วนของเงินเบิกเกินบัญชีและเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน
และส่วนของหนี้สินระยะยาวที่ครบกำหนดชำระมีจำนวนลดลง ในปริมาณสูง
ซึ่งเป็นผลมาจากการปรับโครงสร้างหนี้ ในขณะที่สินทรัพย์หมุนเวียนลดลงเล็กน้อย
จึงทำให้อัตราส่วนสภาพคล่องดีขึ้น

โครงสร้างเงินทุนของบริษัทและบริษัทย่อย อยู่ในเกณฑ์ที่ไม่ดีนัก
โดยอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ เนื่องจากบริษัทมีผลขาดทุนจากการดำเนินงาน
ตั้งแต่ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจการเงินในปี 2540 จนถึงปัจจุบัน

ความสามารถในการทำกำไร และประสิทธิภาพในการดำเนินงานของบริษัทและบริษัทย่อย
ยังอยู่ในเกณฑ์ต่ำ บริษัทยังคงมีขาดทุนสุทธิ สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนขายที่เพิ่มสูงขึ้น

รายการที่มิได้เกิดจากการดำเนินงานตามปกติ

ในปี 2543 บริษัทมีรายการที่ไม่ได้เกิดจากการดำเนินงานตามปกติคือ
บริษัทมีกำไรจากการปรับโครงสร้างหนี้ และกำไรจากการโอนสินทรัพย์ในการชำระหนี้ จำนวน
29.36 และ 3.83 ล้านบาท ตามลำดับ นอกจากนี้ยังมีรายการขาดทุนจากการด้อยค่าของสินทรัพย์
จำนวน 2.51 ล้านบาท

สาเหตุที่ทำให้ผลการดำเนินงานเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน อย่างมีนัยสำคัญ

1. ยอดรายได้รวมของปี 2543 เท่ากับ 173.39 ล้านบาท ลดลงจากยอดรายได้รวมของปี 2542
ซึ่งเท่ากับ 798.18 ล้านบาท อยู่ 624.79 ล้านบาท หรือคิดเป็น 78.28% เนื่องมาจากในปี 2542
บริษัทมีกำไรจากการขายเงินลงทุน 637.01 ล้านบาท

2. ดอกเบี้ยจ่ายของปี 2543 น้อยกว่าปี 2542 อยู่ประมาณ 268.86 ล้านบาท
ซึ่งเป็นผลมาจากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงตามสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงิน

3. การบันทึกผลขาดทุนจากการด้อยค่าของสินทรัพย์ของปี 2543 น้อยกว่าของปี 2542 อยู่ประมาณ
798.96 ล้านบาท

การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ ที่เกิดขึ้นภายหลังวันที่ในงบการเงินล่าสุด

- ไม่มี -

การปรับโครงสร้างของบริษัทในกลุ่ม

การปรับโครงสร้างหนี้

ในปี 2543 บริษัทและบริษัทย่อย ปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้สถาบันการเงินเสร็จสิ้นแล้ว 7 ราย
ส่วนอีก 4 ราย อยู่ระหว่างดำเนินการปรับโครงสร้างหนี้

รายละเอียดการชำระเงินของโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543

[TABLE]

รายละเอียดเงินค้างชำระสะสม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543

+-----------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| โครงการ   | เง   |      | ค้า   |      | ค้า   |      | ค้าง  |      |
|           | ินค้าง |      | งชำร |      | งชำร |      | ชำระ |      |
|           | ชำระ |      | ะ 1  |      | ะ 4  |      |  6 เ |      |
|           | สะสม |      | - 3  |      | - 6  |      | ดือน  |      |
|           |      |      | เดือน |      | เดือน |      | ขึ้นไป |      |
+-----------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|           | จำนว | ล้า   | จำนว | ล้า   | จำนว | ล้า   | จำนว | ล้า   |
|           | นราย | นบาท | นราย | นบาท | นราย | นบาท | นราย | นบาท |
+-----------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| พุทธมณฑล   | -    | -    | -    | -    | -    | -    | -    | -    |
| สาย 4     |      |      |      |      |      |      |      |      |
+-----------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| สุวินทวงศ์   | -    | -    | -    | -    | -    | -    | -    | -    |
+-----------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| รามคำแหง  | -    | -    | -    | -    | -    | -    | -    | -    |
+-----------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| ร่มเกล้า    | 7    | 1    | -    | -    | -    | -    | 7    | 1    |
|           |      | 6.74 |      |      |      |      |      | 6.74 |
+-----------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| ไพรเวทบีช  | -    | -    | -    | -    | -    | -    | -    | -    |
| ระยอง     |      |      |      |      |      |      |      |      |
+-----------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| ปรีช       | -    | -    | -    | -    | -    | -    | -    | -    |
| าคอมเพล็กซ์ |      |      |      |      |      |      |      |      |
+-----------+------+------+------+------+------+------+------+------+

แนวโน้มในอนาคต

จากการที่รัฐบาลได้พยายามแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจของประเทศมาอย่างต่อเนื่อง
จนสามารถทำให้อัตราแลกเปลี่ยนมีความมั่นคง อัตราดอกเบี้ยลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี 2542
สภาพคล่องของประเทศดีขึ้น ปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลกระทบในทางบวกต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้การออกมาตรการต่าง ๆ เพื่อช่วยเหลือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐบาล เช่น
พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน การลดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน
การจัดสรรเงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์
ล้วนส่งผลดีต่อบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น

ในขณะเดียวกัน บริษัทได้วางกลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อให้สามารถจำหน่ายสินค้าได้มากขึ้น
ตลอดจนได้พยายามในการหารายได้เพิ่มขึ้น การลดต้นทุน การหาแหล่งเงินทุนเพิ่ม
และการเจรจายืดการชำระหนี้ ซึ่งคาดว่าจะส่งผลดีต่อบริษัทในอนาคต