3.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

    0.  ลักษณะของผลิตภัณฑ์

บริษัท บ้านร็อคการ์เด้น จำกัด (มหาชน)
ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านทาวน์เฮาส์ และอาคารพาณิชย์
โดยเน้นการพัฒนาโครงการในเขตกรุงเทพมหานคร
และจังหวัดใหญ่ที่มีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจที่ดี และมีศักยภาพการเจริญเติบโตสูง เช่น
จังหวัดภูเก็ตและจังหวัดระยอง โดยโครงการที่สำคัญในปัจจุบันอยู่ที่บริเวณถนนประชาอุทิศ
ใกล้สี่แยกเหม่งจ๋าย และบริเวณถนนบายพาส ในจังหวัดภูเก็ต

โครงการของบริษัทฯสามารถแยกตามลักษณะเฉพาะของแต่ละผลิตภัณฑ์และตามกลุ่มเป้าหมาย
โดยมีรายละเอียดดังนี้

3.1.1 โครงการบ้านร็อคการ์เด้น: กรุงเทพมหานคร

โครงการ “ร็อคการ์เด้นโฮม 1” และ โครงการ “ร็อคการ์เด้นโฮม 2”
(โครงการซึ่งบริษัทซื้อต่อมา)

บริษัทประกอบธุรกิจบริหารการขายบ้านทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์พร้อมอยู่บริเวณซอยวัชรพล
ในเขตกรุงเทพฯ ที่ซื้อต่อมาจาก บริษัท ร็อคการ์เด้นกรุ๊ป จำกัด (“ร็อคกรุ๊ป”)
ในเดือนกันยายนของปี 2546 จำนวนทั้งสิ้น 91 ยูนิต รวม 2 โครงการ
โดยได้รับการก่อสร้างเสร็จตั้งแต่ปี พ.ศ. 2536 และ ปี พ.ศ. 2539 ตามลำดับ
บริษัทนำโครงการนั้นมาขายต่อภายใต้ชื่อโครงการเดิมคือ “ร็อคการ์เด้นโฮม 1” และ
“ร็อคการ์เด้นโฮม 2” โดยมีระดับราคาขายของบ้านทาวน์เฮ้าส์อยู่ที่ราคาเดียวกันทั้ง 2 โครงการ
ทั้งนี้ ร็อคกรุ๊ปเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกันโดยมีกรรมการและผู้ถือหุ้นใหญ่ร่วมกัน
โดยวัตถุประสงค์ที่บริษัทซื้อมาและนำมาขายต่อนั้นคือเพื่อเป็นการแบ่งแยกธุรกิจระหว่าง 2
บริษัทให้ชัดเจนออกจากกัน โดยที่บริษัทจะเป็นบริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ในขณะที่ร็อคกรุ๊ปจะประกอบธุรกิจเพียงการให้บริการบ้านพักตากอากาศหรือรีสอร์ทที่อำเภอแกลง
จังหวัดระยอง หลังจากขายบ้านพักตากอากาศจำนวน 261 หลังจากทั้งหมด 270 หลัง คงเหลือ 9
หลังที่จะนำมาให้บริการเป็นที่พักแก่นักท่องเที่ยวในปัจจุบัน
และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคารสำนักงาน 7 ชั้นให้เช่า 1 แห่งบนถนนประชาอุทิศ กรุงเทพฯ
เท่านั้น

ก) ลักษณะโครงการ “ร็อคการ์เด้นโฮม 1” และ โครงการ “ร็อคการ์เด้นโฮม 2”

ลักษณะโครงการส่วนใหญ่เป็นบ้านทาวน์เฮาส์พร้อมที่ดินเหมาะสมสำหรับลูกค้าซึ่งมีรายได้ครอบครัวประมาณ
150,000 ถึง 250,000 บาทต่อปี และสามารถตอบสนองความต้องการในเรื่องทำเลที่ตั้งที่สะดวก
รวมทั้งการตั้งราคาที่เหมาะสม
โครงการที่สร้างเสร็จแล้วดังกล่าวซึ่งบริษัทซื้อต่อมาสำหรับยอดคงเหลือทั้งจำนวน คือ 91
ยูนิตนั้นสามารถแบ่งออกได้ดังนี้คือ

1.  โครงการ “ร็อคการ์เด้นโฮม 1” มีลักษณะเป็นบ้านทาวน์เฮาส์แบบ 2 ชั้นพร้อมที่ดินจำนวน 4
    ยูนิต ระดับราคาขายประมาณ 0.75-1.89 ล้านบาท และมีลักษณะเป็นอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดิน
    สูง 4.5 ชั้น อีก 6 ยูนิต ระดับราคาขายประมาณ 1.50-2.90 ล้านบาท ต่อยูนิต
    โดยบ้านและอาคารพาณิชย์ในโครงการนี้รวมกันมีจำนวนทั้งสิ้น 10 ยูนิต
    โดยมีมูลค่าขายรวมกันทั้งหมดที่บริษัทตั้งไว้อยู่ที่ประมาณ 15.35 ล้านบาท

2.  โครงการ “ร็อคการ์เด้น โฮม 2” มีลักษณะเป็นบ้านทาวน์เฮาส์แบบ 2 ชั้น พร้อมที่ดิน
    จำนวนทั้งสิ้น 81 ยูนิต โดยมีมูลค่าขายรวมที่บริษัทตั้งไว้อยู่ที่ประมาณ 87.97 ล้านบาท

ข) ที่ตั้งของโครงการ

บริเวณถนนรามอินทรา กม. 5.5 ซอยวัชรพล กรุงเทพฯ ใกล้ทางด่วนรามอินทรา
ทำเลที่ตั้งของโครงการมีเส้นทางลัดสู่ถนนพหลโยธิน และสายลำลูกกา-รังสิต

ค) ขนาดของโครงการ

โครงการ “ร็อคการ์เด้นโฮม 1” ที่ซื้อต่อมามีเนื้อที่ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 200 ตารางวา
และโครงการ “ร็อคการ์เด้น โฮม 2” ที่ซื้อต่อมามีเนื้อที่ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณเกือบ 5 ไร่
และสำหรับเนื้อที่ของ บ้านทาวน์เฮ้าส์แบบ 2 ชั้น แต่ละยูนิตในโครงการ “ร็อคการ์เด้นโฮม 1”
มีเนื้อที่อยู่ระหว่าง 18.2-26.0 ตารางวา และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินแต่ละยูนิตมีเนื้อที่อยู่ระหว่าง
16.0-24.8 ตารางวา ในขณะที่บ้านทาวน์เฮาส์แบบ 2 ชั้น ในโครงการ “ร็อคการ์เด้น โฮม 2”
มีเนื้อที่อยู่ระหว่าง 16.0-30.2 ตารางวา

ง) มูลค่าขายของโครงการ

ณ สิ้นปี 2549 ที่ผ่านมาบริษัทสามารถปิดโครงการ “ร็อคการ์เด้นโฮม 1”
ได้โดยการโอนกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์สูง 4ชั้นครึ่ง และบ้านทาวน์เฮาส์2 ชั้น รวม 10 ยูนิต
มีมูลค่ารวม 15.35 ล้านบาท ส่วนโครงการ“ร็อคการ์เด้นโฮม 2”
บริษัทก็สามารถปิดโครงการได้โดยการโอนกรรมสิทธิ์บ้านทาวน์เฮาส์2 ชั้น จำนวน 81 ยูนิต
มีมูลค่ารวม 87.97 ล้านบาท รวมมูลค่าทั้งสองโครงการ 103.32 ล้านบาท

ทั้งนี้ ทรัพย์สินที่บริษัทขายไปแล้วทั้งสิ้น 9 ยูนิตดังกล่าวนั้น
บริษัทได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อาคารพาณิชย์สูง 4 ชั้นครึ่ง ไปแล้วจำนวน 6 ยูนิต
ซึ่งบริษัทซื้อมาในราคายูนิตละประมาณ 1.4 ถึง 1.8 ล้านบาท โดยสามารถขายมีกำไรทุกยูนิต
มูลค่าขายรวมเท่ากับ 12.05 ล้านบาท
และคาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้รายได้จากบ้านทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นอีกจำนวนทั้งสิ้น 3 ยูนิต
ภายในไตรมาสที่ 4 ของปี 2549 เนื่องจากผู้ซื้อกำลังอยู่ในช่วงทำเรื่องอนุมัติเงินกู้จากธนาคาร
โดยบริษัทสามารถขายและมีกำไรทุกยูนิต (บริษัทซื้อบ้านทาวน์เฮาส์ ดังกล่าวมาในราคายูนิตละ
0.90 ล้านบาท)

ในขณะที่ บริษัทสามารถขายบ้านทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นในโครงการ “ร็อคการ์เด้นโฮม 2” ทั้งสิ้น 80
ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 99 ของจำนวนทั้งสิ้น 81 ยูนิต เหลือเพียง 1 ยูนิต
ซึ่งกำลังอยู่ในระหว่างโอนกรรมสิทธิ์เพื่อรับรู้รายได้ มีระดับราคาขายอยู่ที่ 1.89
ล้านบาทโดยบริษัทสามารถมีกำไรจากการขายทั้งหมดเช่นกัน ดังนั้น บริษัทจะมียูนิตคงเหลือจากทั้ง 2
โครงการเพื่อรอการขายจำนวนทั้งสิ้น 1 ยูนิต เท่านั้น ซึ่งบริษัทกำลังทำการตลาดและจัดโปรโมชั่น
เช่น แถมเฟอร์นิเจอร์มูลค่า 50,000 บาท หรือส่วนลดเงินสด 100,000 ถึง 200,000 บาท
โดยบริษัทได้ว่าจ้างทีมการตลาดจากบุคคลภายนอก 1 ทีม
ซึ่งเป็นชุดเดียวกันกับที่บริหารการขายให้กับร็อคกรุ๊ป
และทีมการตลาดดังกล่าวมีความรู้ความชำนาญด้านที่อยู่อาศัยในตลาดอสังหาริมทรัพย์แถบเขตโซนเหนือและโซนในเมืองของกรุงเทพฯ
อันได้แก่ รังสิต รามอินทรา และบางเขน เป็นอย่างดี

  แผนภาพประกอบสถานที่ตั้งของโครงการ “ร็อคการ์เด้นโฮม 1” และ โครงการ
  “ร็อคการ์เด้นโฮม 2”

  []

ทั้งนี้ บริษัทจะให้บริการหลังการขายสำหรับทั้ง 2
โครงการซึ่งครอบคลุมถึงบริการจัดหายามเพื่อรักษาความปลอดภัย
และบริการดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลาง
โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ลูกค้าซึ่งซื้อบ้านในโครงการมีความมั่นใจในการอยู่อาศัย
เนื่องจากในอดีตยังไม่มีพ.ร.บ. เกี่ยวกับการจัดการดูแลบ้านจัดสรร ดังเช่น “พ.ร.บ. อาคารชุด
พ.ศ. 2522” ที่รัฐบาลได้จัดตั้งขึ้นแล้ว

โครงการ “บ้านร็อคการ์เด้น เหม่งจ๋าย” (โครงการซึ่งบริษัทพัฒนาเอง)

โครงการที่สำคัญในเขตกรุงเทพฯ ณ ปัจจุบันคือ “โครงการบ้านร็อคการ์เด้น เหม่งจ๋าย”
ซึ่งเป็นโครงการบ้านทาวน์เฮาส์แบบ 3 ชั้นกึ่งโฮมออฟฟิศ ระดับราคาขายประมาณ 4.90- 6.00
ล้านบาท สำหรับลูกค้าระดับผู้บริหารของบริษัทต่างๆ นักธุรกิจระดับกลาง
และเจ้าของกิจการต่างๆซึ่งทำงานอยู่บริเวณ ถนนประชาอุทิศ ถนนรัชดาภิเษก ถนนรามคำแหง
และถนนลาดพร้าว ซึ่งเป็นผู้มีรายได้ครอบครัวอยู่ที่ประมาณ 600,000 ถึง 800,000 บาทต่อปี
ต้องการมีบ้านอยู่ในใจกลางเมืองกรุงเทพฯ แต่ราคาขายที่ไม่สูงมากจนเกินไป
และหากพิจารณาผังเมืองกรุงเทพมหานครจะพบว่าโครงการดังกล่าวตั้งอยู่ในสถานที่ที่มีการคมนาคมสะดวกสามารถเดินทางเชื่อมต่อไปทางด้านทิศเหนือ
ทิศใต้ ทิศตะวันออก และทิศตะวันตกของเมืองกรุงเทพฯ

ก) ลักษณะโครงการบ้านร็อคการ์เด้น เหม่งจ๋าย

โครงการบ้านร็อคการ์เด้น เหม่งจ๋าย เป็นโครงการจัดสรรบ้านทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น ที่เรียกว่า
“คลัสเตอร์โฮมแอนด์

ออฟฟิศ” โดยได้รับการก่อสร้างให้เป็นบ้านกลุ่ม แถวละ 4-6 ยูนิต
เพื่อเน้นตัวบ้านให้เกิดพื้นที่ประโยชน์ใช้สอยสูงสุดถึง 180 ตรม.
และช่องว่างระหว่างอาคารถึงอาคาร เน้นพื้นที่โปร่งทางด้านหลังของบ้านกว่า 6 เมตร
เพื่อให้ถ่ายเทอากาศได้สูงสุด โดยห้องริมจะมีที่ว่างระหว่างแปลงทุกหลังแบบบ้านเดี่ยว
โดยแบ่งออกเป็น 63 ยูนิต ซึ่งเน้นรายละเอียดในจุดต่าง ๆ ดังต่อไปนี้

1.  เน้น Project Concept ในสไตล์ Contemporary
    ด้วยหน้าต่างประตูบ้านทรงสูงถึงฝ้าเพดานประกอบด้วย 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ห้องนั่งเล่น
    ห้องครัว ห้องพักผ่อน ระเบียงกลางบ้าน
    และมีช่องว่างภายในอาคารเพื่อรับแสงและให้เกิดการประหยัดพลังงานถ่ายเทอากาศได้ดี
    มีการเลือกใช้วัสดุก่อสร้างและตกแต่งที่เหนือกว่าโครงการทั่วไป
    โดยให้ผู้ออกแบบตกแต่งภายในเป็นผู้คัดเลือกและออกแบบให้สวยงามทั้งหลัง

2.  ด้านสภาพแวดล้อม เน้นเรื่อง Environment Concept ซึ่งภายในจัดให้มีสวนต้นไม้ใหญ่ เล็ก
    สลับกัน เพื่อความร่มรื่นตลอดทั่วทั้งโครงการ

3.  ด้านรักษาความปลอดภัย มียามรักษาการณ์ดูแลตลอด 24 ชั่วโมง มีซุ้มประตูป้อมยาม
    บริเวณทางเข้าออก ด้านหน้าโครงการ มีระบบสาธารณูปโภครองรับ ไฟฟ้าใต้ดินบางส่วน
    ระบบโทรศัพท์รองรับกว่า 100 เลขหมาย ถนนท่อระบายน้ำ ทางเดิน
    ตามมาตรฐานการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน

4.  ทางเข้าออกโครงการอยู่ติดถนนประชาอุทิศ เหมาะสำหรับการอยู่อาศัยหรือเป็นสำนักงาน
    และสะดวกในการเดินทาง

ข) ที่ตั้งของโครงการ

อยู่ย่านใจกลางเมืองติดถนนประชาอุทิศที่สามารถเดินทางเชื่อมต่อไปยังศูนย์กลางของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ได้อย่างสะดวก เช่น ถนนรัชดาภิเษก ถนนลาดพร้าว ถนนรามคำแหง ถนนพระราม 9
ทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา ถนนรามอินทรา ฯลฯ และใกล้สถานที่ต่าง ๆ มากมาย เช่น
ศูนย์การค้าเดอะมอลล์บางกะปิ ศูนย์การค้าเทสโก้โลตัส ศูนย์การค้า BIG C
ศูนย์การค้าเดอะมอลล์รามฯ สนามไดร์ฟกอล์ฟ โรงเรียนนานาชาติ โรงแรมชั้นนำ สถานทูต ฯลฯ
ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นสิ่งอำนวยความสะดวก
ที่สามารถตอบสนองความต้องการอยู่อาศัยหรือธุรกิจได้อย่างเต็มที่

  แผนภาพประกอบสถานที่ตั้งของโครงการ “บ้านร็อคการ์เด้น เหม่งจ๋าย”

  []

ค) ขนาดของโครงการ

  บนเนื้อที่ 5-1-98 ไร่ แบ่งเป็น บ้านทาวน์โฮม 3 ชั้น หน้ากว้าง 5.25 เมตร จอดรถได้ 2 คัน
  บนเนื้อที่ 21 ถึง 40

ตารางวา ตามขนาดพื้นที่เพิ่มลดในแต่ละแปลง พร้อมพื้นที่สวนส่วนกลางขนาดพื้นที่ 84 ตารางวา
จำนวนรวม 63 ยูนิต โดยมีถนนเมนสายหลักโครงการกว้าง 12.00 เมตร และถนนซอยกว้าง
9.00 เมตร พร้อมระบบสาธารณูปโภคครบครัน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543

ง) มูลค่าขายของโครงการ

มูลค่าขายทั้งโครงการประมาณ 331.45 ล้านบาท โดยเมื่อเปิดโครงการดังกล่าวในปี 2547
บริษัทสามารถขาย และรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าไปแล้วจำนวน 11 ยูนิตในปี
2547 และในปี 2548 บริษัทสามารถรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าไปแล้วอีกจำนวน
35 ยูนิต และ ณ สิ้นปี 2549 บริษัทสามารถปิดโครงการ “บ้านร็อคการ์เด้น เหม่งจ๋าย”
โดยการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้ารวม 63 ยูนิต

ถนนภารจำยอม

สำหรับถนนผ่านเข้าออกในโครงการบ้านร็อคการ์เด้น เหม่งจ๋าย
เป็นถนนจดภารจำยอมซึ่งเจ้าของทางภาระจำยอมได้จดให้กับบริษัท
และได้จดให้กับสำนักงานการประปานครหลวง เขตลาดพร้าว
ซึ่งตั้งอยู่ห่างจากทางเข้าของถนนเข้ามา 150 เมตร
(ซึ่งตั้งอยู่ฝั่งเดียวกันกับโครงการบ้านร็อคการ์เด้น เหม่งจ๋าย) โดยสำนักงานการประปานครหลวง
เขตลาดพร้าว เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายสร้างถนนเข้าออกสำหรับระยะ 150 เมตรดังกล่าว
และรับผิดชอบค่าบำรุงรักษาถนน
และสำหรับค่าใช้จ่ายค่าสร้างถนนส่วนที่ตัดเข้าไปถัดจากสำนักงานการประปานครหลวง
เขตลาดพร้าว ความยาว 106 เมตร เป็นความรับผิดชอบของบริษัทและเป็นผู้ดูแลค่าบำรุงรักษาถนน

ทั้งนี้ บริษัทมิได้จดภารจำยอมให้กับบุคคลที่เกี่ยวข้องกัน และบริษัทมิได้จดภารจำยอมให้กับโรงเรียน
รีเจ้นท์ซึ่งตั้งอยู่ฝั่งตรงข้ามของโครงการแต่อย่างใด
เนื่องจากโรงเรียนรีเจ้นท์ใช้ทางเข้าออกของเจ้าของที่ดินที่เช่าอยู่ เพื่อออกสู่ถนนประชาอุทิศ
แต่หากในอนาคตโรงเรียนรีเจ้นท์ต้องการใช้ถนนผ่านเข้าออกของเมื่อใด
บริษัทและโรงเรียนรีเจ้นท์ได้มีการตกลงกันว่าจะออกค่าใช้จ่ายค่าบำรุงรักษาคนละครึ่งหนึ่ง

โครงการ “บ้านร็อคการ์เด้นแอร์พอร์ต เฟส 1 และ เฟส 2”

ก) ลักษณะโครงการบ้านร็อคการ์เด้นแอร์พอร์ต เฟส 1 และ เฟส 2

ลักษณะของโครงการประกอบด้วย บ้านแฝด 2 ชั้น บ้านเดี่ยว 2 ชั้น และทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น
โดยมีระดับราคาขายประมาณ 1.57-3.35 ล้านบาท จำนวนรวมกันทั้งสิ้น 266
ยูนิตมูลค่าขายทั้งโครงการอยู่ที่ 575 ล้านบาท ซึ่งทั้ง 2 โครงการมีลักษณะโครงการดังต่อไปนี้

1) โครงการบ้านร็อคการ์เด้น แอร์พอร์ต เฟส 1 ลักษณะของบ้านในโครงการจะแบ่งออกเป็น
ทาวน์เฮาส์ 2 ชั้น บ้านแฝด 2 ชั้น จำนวนรวมกันทั้งสิ้น 129 ยูนิต มูลค่าขาย 223.97 ล้านบาท

2) โครงการบ้านร็อคการ์เด้น แอร์พอร์ต เฟส 2 ลักษณะของบ้านในโครงการจะแบ่งออกเป็น
บ้านเดี่ยว 2 ชั้น บ้านแฝด 2 ชั้น จำนวนรวมกันทั้งสิ้น 137 ยูนิต มูลค่าขาย 352 ล้านบาท

ข) ที่ตั้งของโครงการ

ที่ตั้งของโครงการบ้านร็อคการ์เด้นแอร์พอร์ต เฟส 1 และเฟส 2 ติดกับถนนอ่อนนุช -
ลาดกระบังที่มีการคมนาคมสะดวก ใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิ

ค) ขนาดของโครงการ

  โครงการบ้านร็อคการ์เด้นแอร์พอร์ต เฟส 1 และเฟส 2 มีเนื้อที่อยู่ที่ประมาณ 28 ไร่

ง) มูลค่าขายของโครงการ

ในปี 2550 บริษัทเปิดให้จองโครงการ บ้านร็อคการ์เด้นแอร์พอร์ต เฟส 1 จำนวนทั้งหมด 129
ยูนิต และสามารถขายทาวน์เฮาส์ 2 ชั้นได้จำนวน 18 ยูนิต ของจำนวนยูนิตทั้งหมด 129 ยูนิต
มีมูลค่า 29.73 ล้านบาท
ทั้งนี้โครงการอยู่ในระหว่างการก่อสร้างจึงยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า
แต่คาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ ภายในไตรมาสที่ 2 ของปี 2551 เป็นต้นไป

ในปี 2551 บริษัทได้พัฒนาการก่อสร้างโครงการบ้านร็อคการ์เด้นแอร์พอร์ตอย่างต่อเนื่อง
และสามรถรับรู้รายได้ในไตรมาสที่ 3 จำนวน 20 ยูนิต มีมูลค่า 32.96 ล้านบาท ส่วนในไตรมาสที่
4 บริษัทรับรู้รายได้จำนวน 26 ยูนิต มีมูลค่า 43.25 ล้านบาท สำหรับโครงการบ้านร็อคการ์เด้น
แอร์พอร์ต เฟส 2 การดำเนินการด้านสาธารณูปโภคต่างๆเสร็จเรียบร้อยแล้ว
และอยู่ในระหว่างการดำเนินการก่อสร้างบ้านแฝด
และบ้านเดี่ยวโดยการก่อสร้างจะแล้วเสร็จในไตรมาสที่ 3 ปี 2552

  แผนภาพประกอบสถานที่ตั้งของโครงการบ้านร็อคการ์เด้นแอร์พอร์ต เฟส 1 และเฟส 2

  []

3.1.2 โครงการบ้านร็อคการ์เด้น: จังหวัดภูเก็ต

โครงการที่สำคัญในจังหวัดภูเก็ต ณ ปัจจุบันซึ่งได้รับการก่อสร้างเสร็จเป็นที่เรียบร้อยแล้ว คือ
“โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 1” และ “โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 2”
บริเวณถนนบายพาส จังหวัดภูเก็ตบนเนื้อที่จำนวน 16ไร่
ซึ่งจังหวัดภูเก็ตเป็นเมืองที่มีลักษณะเป็นเกาะ มีพื้นที่จำกัด
และมีความต้องการด้านที่อยู่อาศัยจำนวนมาก
โดยบริษัทได้เลือกทำเลที่ดินที่ติดกับถนนบายพาสที่มีการคมนาคมสะดวก
อยู่ใกล้แหล่งชุมชนและศูนย์การค้าเพื่อเป็นที่ตั้งของโครงการดังกล่าว
โดยลักษณะเป็นบ้านทาวน์เฮาส์แบบชั้นเดียว
ระดับราคาของบ้านในโครงการดังกล่าวเป็นราคาที่ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจจองซื้อได้ทันทีสำหรับผู้มีรายได้ครอบครัวระดับ
ประมาณ 150,000 ถึง 250,000 บาทต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคนท้องถิ่น
และคนต่างถิ่นซึ่งเป็นกลุ่มพนักงานที่ทำงานในจังหวัดภูเก็ต เช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า
ร้านค้าปลีก ของที่ระลึก โดยบริษัทเน้นราคาขายที่ไม่แพงมากนักอยู่ที่ระดับราคาขายประมาณ
0.84-1.20 ล้านบาท จึงเหมาะกับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านหลังแรก

ในขณะที่โครงการที่สำคัญในจังหวัดภูเก็ต ณ ปัจจุบันอีก 2 โครงการ
ซึ่งได้รับอนุญาตให้จัดสรรและได้รับอนุญาตก่อสร้างแล้ว คือ โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 3
และ โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 4 ซึ่งบริษัทได้เปิดจองซื้อแล้วในปัจจุบัน
โดยมีระดับราคาขายที่สูงกว่าบ้านใน 2 โครงการดังกล่าวข้างต้น คืออยู่ที่ประมาณ 1.49-3.27
ล้านบาท เนื่องจากลักษณะของบ้านในโครงการที่แตกต่างออกไป ได้แก่ บ้านแฝด บ้านเดี่ยวชั้นเดียว
บ้านเดี่ยว 2 ชั้น และบ้านกึ่งโฮมออฟฟิศ โดยปัจจุบันโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 3
บริษัทได้ก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ส่วน โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 4
ได้มีการพัฒนาที่ดินและก่อสร้างสาธารณูปโภคเรียบร้อยแล้ว ในขณะที่การก่อสร้างบ้านทั้ง 4
ลักษณะดังกล่าวในโครงการดำเนินการแล้วเสร็จประมาณ 70%

โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 1 และ 2

ก) ลักษณะโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 1 และ 2

ลักษณะของโครงการประกอบด้วย บ้านทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว และอาคารพาณิชย์
สำหรับผู้ที่ต้องการบ้านเพื่อประกอบการค้าขาย
โดยเป็นอาคารที่อยู่ติดถนนทำให้ลูกค้าสามารถประกอบธุรกิจค้าขายได้จำนวนรวมกันทั้งสิ้น 190 ยูนิต
แบ่งออกเป็นบ้านทาวน์เฮาส์ จำนวน 175 ยูนิต และอาคารพาณิชย์สูง 2.5 ชั้นจำนวน 15 ยูนิต
ซึ่งอาคารพาณิชย์จะตั้งอยู่ในโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 2 เท่านั้น
บนเนื้อที่โครงการของทั้งสอง เฟสรวมกันประมาณ 16 ไร่

ข) ที่ตั้งของโครงการ

ที่ตั้งของโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 1 และบายพาส 2
ติดกับถนนบายพาสที่มีการคมนาคมสะดวก ด้วยถนนสายหลักสู่หาดป่าตอง หาดกะตะ หาดกะรน
และสนามบินนานาชาติภูเก็ต

ค) ขนาดของโครงการ

โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 1 มีเนื้อที่รวมอยู่ที่ประมาณ 7 ไร่กว่า
และโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 2 มีเนื้อที่อยู่ที่ประมาณ 8 ไร่กว่า

ง) มูลค่าขายของโครงการ

มูลค่าขายของ 2 โครงการข้างต้นรวมกันอยู่ที่ประมาณ 180.9 ล้านบาท
โดยโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 1 มีมูลค่าขายรวมอยู่ที่ประมาณ 76.76 ล้านบาท จำนวน
91 ยูนิต และ โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 2 มีมูลค่าขายรวมอยู่ที่ประมาณ 73.90
ล้านบาท สำหรับบ้านทาวน์เฮาส์ชั้นเดียวจำนวน 84 ยูนิต และอยู่ที่ประมาณ 30.24 ล้านบาท
สำหรับอาคารพาณิชย์จำนวน 15 ยูนิต

สิ้นสุด ณ สิ้น ปี 2549 บริษัทสามารถปิดโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 1
โดยการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าทั้งหมด 91 ยูนิต

สิ้นสุด ณ สิ้น ปี 2550โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 2 บริษัทสามารถขายได้จำนวน 96 ยูนิต
คิดเป็นร้อยละ 96.97 ของจำนวนยูนิตทั้งหมด 99 ยูนิต ทั้งนี้ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า ณ
สิ้นปี 2550 บริษัทได้โอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าแล้วจำนวน 95 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 95.96
ของโครงการทั้งหมด กำลังรอโอนกรรมสิทธิ์อีกจำนวน 1 ยูนิต คงเหลืออีก3 ยูนิต

ถนนภารจำยอม

ทั้งนี้ บริษัทได้ขายที่ดินเปล่า ที่จังหวัดภูเก็ตซึ่งเป็นทางเข้าออกโครงการบ้านร็อคการ์เด้นบายพาส 1
และโครงการบ้านร็อคการ์เด้นบายพาส 2 เมื่อวันที่ 6 พฤษภาคม 2548 และบริษัทมีกำไรเท่ากับ
0.25 ล้านบาท ก่อนที่บริษัทจะขอยื่นจัดสรรที่ดินโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 1
และโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 2 ในวันที่ 22 กรกฎาคม 2547 และในวันที่ 22 สิงหาคม
2547 ตามลำดับ ซึ่งถือได้ว่าไม่ขัดต่อข้อกฎหมายแต่อย่างใด
โดยขายให้กับบุคคลภายนอกซึ่งซื้อที่ดินของบริษัทอีก 1 แปลง ก่อนหน้านี้จำนวน 2 ไร่ เมื่อวันที่ 1
ตุลาคม 2547 เพื่อนำไปสร้างเป็นบ้านเพื่ออยู่อาศัยของตนเอง และบริษัทมีกำไรเท่ากับ 1.38
ล้านบาท
โดยบริษัทเป็นผู้ก่อสร้างที่ดินเข้าออกดังกล่าวเพื่อเป็นถนนตัดใหม่ผ่านโครงการบ้านร็อคการ์เด้น
บายพาส 1 และ 2 ของบริษัท โดยผู้ซื้อดังกล่าวได้จดภาระจำยอม (ถนนสาธารณะ)
ให้กับบริษัทใช้ทางดังกล่าวแล้วเมื่อวันที่ 20 พฤษภาคม 2547
ซึ่งถูกต้องตามกฎหมายจัดสรรที่ดินที่กำหนดให้ผู้ที่ขอยื่นอนุญาตจัดสรรที่ดินจะต้องจัดให้มีถนนที่เป็นทางเข้าออกในโครงการ
และมิได้มีบทบังคับว่าที่ดินที่เป็นทางเข้าออกในโครงการที่บรรจบกับทางสาธารณประโยชน์จะต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ยื่นคำขอจัดสรรที่ดิน

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากถนนภารจำยอมในโครงการดังกล่าวเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่น
จึงอาจมีความเป็นไปได้ในการที่เจ้าของจะให้บุคคลอื่นใดนอกเหนือจากลูกบ้านในโครงการได้ใช้ประโยชน์จากถนนดังกล่าว
และการดูแลรักษาถนนในโครงการดังกล่าวจะเป็นการตกลงกันระหว่างผู้เป็นเจ้าของและผู้ที่ใช้ประโยชน์ต่อไป
ในขณะที่ผู้ซื้อทางเข้าออกดังกล่าวของโครงการรายนั้นจำเป็นต้องใช้ถนนบางส่วนซึ่งเป็นถนนในซอย
2 ซอย (สามารถใช้ซอยใดซอยหนึ่งก็ได้) ของโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 1
เพื่อสามารถเดินทางออกไปสู่ถนนสาธารณะนั้นได้
ซึ่งลูกบ้านในซอยดังกล่าวของโครงการมิได้จดภารจำยอมให้กับที่ดินจำนวน 2
ไร่ดังกล่าวของผู้ซื้อรายนั้นแต่อย่างใด

โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 3

ก) ลักษณะโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 3

ลักษณะของโครงการประกอบด้วย บ้านแฝด บ้านเดี่ยวชั้นเดียว บ้านเดี่ยว 2 ชั้น
และบ้านกึ่งโฮมออฟฟิศ โดยมีระดับราคาขายประมาณ 1.49-3.20 ล้านบาท จำนวนรวมกันทั้งสิ้น
90 ยูนิต แบ่งออกเป็นบ้านแฝด จำนวน 54 ยูนิต บ้านเดี่ยวชั้นเดียวจำนวน 9 ยูนิต บ้านเดี่ยว 2
ชั้นจำนวน 17 ยูนิต และบ้านกึ่งโฮมออฟฟิศ จำนวน 10 ยูนิต
สำหรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 ทดแทนบ้านหลังที่ 1
โดยเป็นลูกค้าที่มีบ้านทาวน์เฮ้าส์และต้องการขยายพื้นที่ในการอยู่อาศัยเนื่องจากการเพิ่มขึ้นของสมาชิกในครอบครัว
หรือกลุ่มที่ทำงานและเป็นระดับผู้บริหารในจังหวัดภูเก็ต เป็นต้น โดยเป็นผู้มีรายได้ครอบครัวระดับ
ประมาณ 300,000 ถึง 500,000 บาทต่อปี

ข) ที่ตั้งของโครงการ

ที่ตั้งของโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 3 ติดกับถนนบายพาสที่มีการคมนาคมสะดวก
ด้วยถนนสายหลักสู่หาดป่าตอง หาดกะตะ หาดกะรน และสนามบินนานาชาติภูเก็ต

ค) ขนาดของโครงการ

  โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 3 มีเนื้อที่อยู่ที่ประมาณ 14 ไร่

ง) มูลค่าขายของโครงการ

มูลค่าขายของโครงการรวมกันอยู่ที่ประมาณ 181.51ล้านบาท โดย ณ สิ้นปี 2550
บริษัทสามารถขายบ้านแฝด บ้านเดี่ยวชั้นเดียว บ้านเดี่ยวสองชั้น และบ้านโฮมออฟฟิศ 2.5
ชั้นได้อย่างละ 53 ยูนิต 8 ยูนิต 17 ยูนิต 1 ยูนิต ตามลำดับ รวมกันทั้งสิ้น 79 ยูนิตคิดเป็นร้อยละ
87.78 ของจำนวนยูนิตทั้งหมด 90 ยูนิต มีมูลค่า 155.86 ล้านบาท
ทั้งนี้บริษัทได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าแล้วจำนวน 76 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 84.44
ของโครงการทั้งหมดและกำลังทยอยโอนกรรมสิทธิ์อีกจำนวน 3 ยูนิต คงเหลืออีก 11 ยูนิต

โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 4

ก) ลักษณะโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส เฟส 4

ลักษณะของโครงการประกอบด้วย บ้านแฝด บ้านเดี่ยวชั้นเดียว บ้านเดี่ยว 2 ชั้น บ้านโฮมออฟฟิศ
2.5 ชั้น โดยมีระดับราคาขายประมาณ 1.49-3.20 ล้านบาท จำนวนรวมกันทั้งสิ้น 82 ยูนิต
แบ่งออกเป็น บ้านแฝดจำนวน 52 ยูนิต บ้านเดี่ยวชั้นเดียวจำนวน 6 ยูนิต บ้านเดี่ยว 2 ชั้นจำนวน
9 ยูนิต และ บ้านโฮมออฟฟิศ 2.5 ชั้นจำนวน 15 ยูนิต สำหรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2
ทดแทนบ้านหลังที่ 1 เพื่อขยายพื้นที่รองรับสมาชิกในครอบครัวเพิ่มขึ้น หรือ
กลุ่มคนที่ทำงานเป็นผู้บริหาร เป็นต้น โดยมีรายได้ของครอบครัวประมาณ 300,000 ถึง 500,000
บาทต่อปี

ข) ที่ตั้งของโครงการ

ที่ตั้งโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส เฟส 4 อยู่ติดกับถนนบายพาส ที่มีการคมนาคมสะดวก
ด้วยถนนสายหลักสู่หาดป่าตอง หาดกะตะ หาดกะรน และสนามบินนานาชาติภูเก็ต

ค) ขนาดของโครงการ

โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส เฟส 4 มีเนื้อที่อยู่ประมาณ 11 ไร่

ง) มูลค่าขายของโครงการ

มูลค่าขายของโครงการรวมกันอยู่ที่ประมาณ 168.96 ล้านบาท โดย ณ สิ้นปี 2550
บริษัทสามารถขายบ้านแฝด 1 ชั้นจำนวน 51 ยูนิต บ้านเดี่ยวชั้นเดียว จำนวน 4 ยูนิต
บ้านเดี่ยวสองชั้น จำนวน 9 ยูนิต และบ้านโฮมออฟฟิศ 2.5ชั้น จำนวน 4 ยูนิต ตามลำดับ
รวมกันทั้งสิ้น 68 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 82.93 ของจำนวนยูนิตทั้งหมด 82ยูนิต มีมูลค่า 130.51
ล้านบาท ทั้งนี้บริษัทได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าแล้วจำนวน 51 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 62.20
ของโครงการทั้งหมด และกำลังทยอยโอนกรรมสิทธิ์อีกจำนวน 18 ยูนิตในปี 2551 คงเหลืออีก 13
ยูนิต

โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 5

ก) ลักษณะโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส เฟส 5

ลักษณะของโครงการประกอบด้วย บ้านแฝด บ้านเดี่ยว 2 ชั้น โดยมีระดับราคาขายประมาณ 1.59
– 3.2 ล้านบาท จำนวนรวมกันทั้งสิ้น 94 ยูนิต แบ่งออกเป็น บ้านแฝดจำนวน 46 ยูนิต บ้านเดี่ยว2
ชั้นจำนวน 48 ยูนิต จำนวนทั้งหมด 94 ยูนิต

ข) ที่ตั้งของโครงการ

ที่ตั้งโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส เฟส 5 อยู่ติดกับถนนบายพาส ที่มีการคมนาคมสะดวก
ด้วยถนนสายหลักสู่หาดป่าตอง หาดกะตะ หาดกะรน และสนามบินนานาชาติภูเก็ต

ค) ขนาดของโครงการ

โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส เฟส 5 มีเนื้อที่อยู่ประมาณ 15 ไร่

ง) มูลค่าขายของโครงการ

มูลค่าขายของโครงการรวมกันอยู่ที่ประมาณ 212.96 ล้านบาท โดย ณ สิ้นปี 2550
บริษัทสามารถขายบ้านแฝด 1 ชั้น บ้านเดี่ยว 2 ชั้น ได้อย่างละ 23 ยูนิต และ 30 ยูนิต ตามลำดับ
รวมกันทั้งสิ้น53 ยูนิตคิดเป็นร้อยละ 56.38 ของจำนวนยูนิตทั้งหมด 94 ยูนิต มีมูลค่า 124.52
ล้านบาท ทั้งนี้บริษัทได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าแล้วจำนวน 20 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 21.28
ของโครงการทั้งหมดและกำลังทยอยโอนกรรมสิทธิ์อีกจำนวน 33 ยูนิต คงเหลืออีก 41 ยูนิต

โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 6

ก) ลักษณะโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 6 แบ่งเป็นทั้งหมด 10 เฟส

ลักษณะของโครงการ เป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น สำหรับโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 6 ในเฟสที่
1 มีบ้านจำนวน 49 ยูนิตในระดับราคาขายประมาณ 4.29-5.18 ล้านบาท

ข) ที่ตั้งของโครงการ

ที่ตั้งโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 6 เฟส 1
เป็นโครงการก่อสร้างบนที่ดินต่อเนื่องกับโครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 5

ค) ขนาดของโครงการ

โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 6 มีเนื้อที่อยู่ประมาณ 29-2-10.22 ไร่

ง) มูลค่าขายของโครงการ

มูลค่าขายของโครงการรวมกันอยู่ที่ประมาณ 227.68 ล้านบาท

  แผนภาพประกอบสถานที่ตั้งของโครงการ“บ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 1” ถึง “บ้านร็อคการ์เด้น
  บายพาส 5”

  [][]

  หมายเหตุ: เนื้อที่โครงการ “บ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 1” และ “บ้านร็อคการ์เด้น บายพาส
  2” รวมกันประมาณ 16 ไร่ และเนื้อที่ของ โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 3”
  อยู่ที่ประมาณ 14 ไร่ ในขณะที่โครงการ “บ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 4”
  ซึ่งเป็นเฟสต่อเนื่องกันมีเนื้อที่ประมาณ 11 ไร่ เนื้อที่ของ โครงการบ้านร็อคการ์เด้น บายพาส
  5” อยู่ที่ประมาณ 15 ไร่ และโปรดดูลูกศรซึ่งชี้ให้เห็น “แนวเสาไฟฟ้าแรงสูง” พาดผ่านจำนวน
  25-1-25 ไร่ ซึ่งทำให้โครงการ “บ้านร็อคการ์เด้น บายพาส 6” คงเหลือเนื้อที่โครงการอยู่ที่
  211-0-50.9 ไร่