6. โครงการในอนาคต

  บริษัท นวนคร จำกัด (มหาชน) มีโครงการในอนาคต 2 โครงการ
  โดยมีรายละเอียดของโครงการ ดังต่อไปนี้

  6.1 โครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร (โคราช)

  บริษัทมีแผนจัดทำโครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ในพื้นที่เขตส่งเสริมการลงทุนเขต 3
  บนทางหลวงแผ่นดินหมายเลข 2 (ถนนมิตรภาพ) บริเวณหลักกิโลเมตรที่ 230 ตำบลนากลาง
  อำเภอสูงเนิน จังหวัดนครราชสีมา มีพื้นที่โครงการเริ่มแรกทั้งหมดประมาณ 1,175 ไร่
  โดยบริษัทได้ว่าจ้างบริษัท ไทย ดีซีไอ จำกัด
  ศึกษาความเป็นไปได้ในการจัดทำเขตส่งเสริมอุตสาหกรรม เมื่อเดือนพฤษภาคม 2546
  โดยมีสมมติฐานการศึกษาความเป็นไปได้ ดังนี้

  ระยะเวลาการศึกษา : 7 ปี (คาดว่าจะเริ่มดำเนินโครงการได้ในปี 2548)

  ลักษณะพื้นที่ : พื้นที่เขตอุตสาหกรรม 803 ไร่ ราคาขาย 1.75 ล้านบาทต่อไร่

  - ระยะที่ 1 587 ไร่ ดำเนินการพัฒนาใน 2 ปี และขายในปีที่ 1-3

  - ระยะที่ 2 216 ไร่ ดำเนินการพัฒนาในปีที่ 3 – 4 และขายในปีที่ 4-7

  พื้นที่เขตพาณิชยกรรม 6 ไร่ ขายในปีที่ 3-5

  พื้นที่เขตสาธารณูปโภคและพื้นที่สีเขียว 366 ไร่

  ผลการวิเคราะห์และ :
  การวิเคราะห์ได้จัดทำการศึกษาความอ่อนไหวจากการเปลี่ยนราคาขายไว้ 3

  กรณี ดังนี้

  สมมติฐาน

  หน่วย : ล้านบาท

+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| รายการ                        | กรณีปกติ   | แง่ดี       | แง่ลบ        |
|                               |          |           |             |
|                               | (Base    | (O        | (           |
|                               | Case)    | ptimistic | Pessimistic |
|                               |          | Case)     | Case)       |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| ราคาขาย                       |          |           |             |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| - พื้นที่อุตสาหกรรม (ต่อไร่)         | 1.75     | 1.85      | 1.65        |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| - พื้นที่พาณิชยกรรม (ต่อไร่)         | 6.00     | 6.00      | 6.00        |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| รวมมูลค่าขาย                    | 1,435.25 | 1,515.55  | 1,354.95    |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| ต้นทุน                          |          |           |             |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| - ต้นทุนที่ดิน                     | 414.00   | 414.00    | 414.00      |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| - ค่าพัฒนา                      | 545.51   | 545.51    | 545.51      |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| - ค่าบริหารโครงการและอื่นๆ        | 206.24   | 210.50    | 201.99      |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| รวมมูลค่าต้นทุนโครงการ            | 1,165.76 | 1,170.02  | 1,161.50    |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| ผลการวิเคราะห์โครงการ           |          |           |             |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| - อัตราคิดลด - Discount Rate    | 7.00     | 7.00      | 7.00        |
| (%)                           |          |           |             |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| - อัตราส่วนผลประโยชน์ต่อทุน - BCR  | 1.08     | 1.14      | 1.02        |
| (เท่า)                         |          |           |             |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| - อัตราผลตอบแทนโครงการ - IRR   | 11.51    | 14.63     | 8.34        |
| (%)                           |          |           |             |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| - มูลค่าปัจจุบันของผลได้สุทธิ - NPV   | 88.32    | 150.58    | 26.06       |
| (ล้านบาท)                      |          |           |             |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+
| - จุดคุ้มทุน                      | 4 ปี 3    | 3 ปี 9     | 4 ปี 9 เดือน  |
|                               | เดือน     | เดือน      |             |
+-------------------------------+----------+-----------+-------------+

  ทั้งนี้
  จากการตั้งสมมติฐานในการศึกษาความอ่อนไหวจากการเปลี่ยนราคาขายข้างต้นได้กำหนดให้มีราคาขายในแต่ละกรณีแตกต่างกันเท่ากับ
  100,000 บาทต่อไร่ แต่อัตราผลตอบแทนโครงการ (IRR) และมูลค่าปัจจุบันของผลได้สุทธิ
  (NPV) ที่ได้รับในแต่ละกรณีกลับมีค่าที่แตกต่างกันสูง
  แสดงให้เห็นว่าโครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร (โคราช)
  มีความไวต่อการเปลี่ยนแปลงของราคาค่อนข้างสูง ดังนั้น
  ในกรณีที่บริษัทกำหนดราคาขายจริงแตกต่างจากราคาขายตามสมมติฐานก็จะทำให้ผลตอบแทนของโครงการที่ได้รับเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ
  นอกจากนี้
  ในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการดังกล่าวได้ตั้งสมมติฐานให้บริษัทสามารถขายที่ดินทั้งหมดจำนวน
  803 ไร่ให้ได้ภายในระยะเวลาโครงการ 7 ปี
  ซึ่งน็ระยะเวลาในการดำเนินการอาจเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนของโครงการได้
  หากบริษัทไม่สามารถขายที่ดินได้ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสมมติฐานที่ตั้งไว้ดังกล่าว ทั้งนี้
  การเปลี่ยนแปลงของราคาขายและระยะเวลาในการขายที่ดินของโครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร
  (โคราช) อาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานรวมของบริษัทได้ในอนาคต แต่อย่างไรก็ตาม
  บริษัทเชื่อมั่นว่าจากแนวโน้มเศรษฐกิจของประเทศที่มีอัตราการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
  ส่งผลให้มีความต้องการพื้นที่ในการจัดตั้งโรงงานอุตสากรรมของภาคธุรกิจและอุตสาหกรรมเพิ่มสูงขึ้น
  บริษัทจึงเชื่อมั่นว่าสามารถจะดำเนินโครงการให้เป็นตามสมมติฐานที่ตั้งไว้ได้
  และคาดว่าปัจจัยดังกล่าวจะไม่ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัท

  ปัจจุบันบริษัทได้ทำสัญญาว่าจ้างให้บริษัท ช.การช่าง จำกัด (มหาชน)
  เป็นผู้รับเหมาดำเนินการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคเฟสที่ 1 และ 2 ประกอบไปด้วย
  งานก่อสร้างเขื่อนดิน สถานีสูบน้ำฝนแห่งที่ 1 บ่อเก็บน้ำฝน อ่างเก็บน้ำดิบ
  รั้วและอาคารสำนักงาน งานก่อสร้างถนน ระบบระบายน้ำฝน ท่อระบายน้ำเสีย
  ท่อเมนจ่ายน้ำประปา และไฟฟ้าแสงสว่างถนน มูลค่าก่อสร้างตามสัญญารวมทั้งสิ้น 266 ล้านบาท
  ระยะเวลาก่อสร้าง 1 ปีเริ่มตั้งแต่ 1 มีนาคม 2547 สิ้นสุดสัญญา 28 กุมภาพันธ์ 2548
  โดยมีความคืบหน้าในการก่อสร้างแล้วประมาณร้อยละ 70-80 ในส่วนระบบสาธารณูปโภคเฟสที่ 3
  และ 4 ซึ่งประกอบด้วย ท่อส่งน้ำดิบ โรงผลิตน้ำประปา และโรงบำบัดน้ำเสียนั้น
  บริษัทได้ออกแบบแปลนโครงการเรียบร้อยแล้ว ซึ่งคาดว่าจะสามารถก่อสร้างแล้วเสร็จได้ภายในปี
  2548 นอกจากนี้ ในช่วงปลายปี 2546 ถึงต้นปี 2547 บริษัทได้จัดซื้อที่ดินเพิ่มเติมอีก 453 ไร่
  ทำให้มีพื้นที่โครงการรวมประมาณ 1,692 ไร่

  สำหรับโครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร (โคราช) นั้น
  บริษัทอยู่ระหว่างการจัดเตรียมเอกสารและข้อมูลเพื่อขอรับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI
  โดยบริษัทจะต้องจัดทำรายงานผลการดำเนินงานในรูปงบการเงินที่ผ่านการตรวจสอบของผู้สอบบัญชีรับอนุญาตของโครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร
  (โคราช) แยกต่างหากจากผลการดำเนินงานของบริษัท (โครงการนวนคร (ปทุมธานี))
  อีกชุดหนึ่ง เพื่อรายงานผลการดำเนินงานดังกล่าวต่อ BOI
  ทั้งนี้หากบริษัทได้รับอนุมัติให้ได้รับสิทธิส่งเสริมการลงทุนจาก BOI
  ก็จะทำให้โครงการการเขตส่งเสริอุตสาหกรรม นวนคร (โคราช)
  ได้รับสิทธิประโยชน์ในฐานะผู้ประกอบการเขต 3 เช่นเดียวกับผู้ประกอบการในพื้นที่เขต 3
  รายอื่นทุกประการ

ก) สรุปสิทธิประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินภายในโครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร (โคราช) 

  (ผู้ประกอบการในเขต 3 ตามประกาศสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI))

1.  ได้รับการยกเว้น อากรขาเข้า สำหรับเครื่องจักร

2.  ได้รับการยกเว้น ภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นเวลา 8 ปี หากมีการลงทุน 10 ล้านบาทขึ้นไป
    และได้รับใบรับรองระบบคุณภาพมาตรฐาน ISO 9000 ภายใน 2 ปี นับแต่เปิดดำเนินการ

3.  ได้รับการยกเว้น อากรขาเข้า สำหรับวัตถุดิบ ที่ผลิตเพื่อส่งออกเป็นเวลา 5 ปี

4.  ได้รับลดหย่อน ภาษีเงินได้นิติบุคคล สำหรับกำไรสุทธิ ที่ได้จากการลงทุนในอัตราร้อยละ 50
    ของอัตราปกติเป็นระยะเวลา 5 ปี นับแต่พ้นกำหนดการยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล

5.  สามารถหักค่าขนส่ง ค่าไฟฟ้า และค่าน้ำประปา 2 เท่าเป็นระยะเวลา 10 ปี
    นับแต่เริ่มมีรายได้จากกิจกรรมที่ได้รับการส่งเสริม

ข้อมูลของเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร (โคราช)
เปรียบเทียบกับผู้ประกอบการที่สำคัญในพื้นที่ใกล้เคียง

ณ 31 ธันวาคม 2547

+---------------+---------+----------+----+-----------+----+---+---+
| ชื่อ            | ที่ตั้ง     | ผู้บริหา    | เข | พื้นที่ทั้งหมด  | ขา | พ | ร |
|               | โครงการ | รโครงการ | ตพ | (ไร่)      | ยพ | ื้น | า |
|               |         |          | ื้นที่ |           | ื้นท | ที่ | ค |
|               |         |          |    |           | ี่ได้ |   | า |
|               |         |          | (  |           |    | เ | ข |
|               |         |          | BO |           |    | ห | า |
|               |         |          | I) |           |    | ล | ย |
|               |         |          |    |           |    | ือ |   |
|               |         |          |    |           |    | ข | ต |
|               |         |          |    |           |    | า | ่อ |
|               |         |          |    |           |    | ย | ไ |
|               |         |          |    |           |    |   | ร่ |
|               |         |          |    |           |    | ( |   |
|               |         |          |    |           |    | ไ | ( |
|               |         |          |    |           |    | ร | ล |
|               |         |          |    |           |    | ่) | ้า |
|               |         |          |    |           |    |   | น |
|               |         |          |    |           |    |   | บ |
|               |         |          |    |           |    |   | า |
|               |         |          |    |           |    |   | ท |
|               |         |          |    |           |    |   | ) |
+---------------+---------+----------+----+-----------+----+---+---+
| เขตส่ง         | อ.สูงเนิน | บมจ.     | 3  | 1,685     | -  | 1 | 1 |
| เสริมอุตสาหกรรม |         | นวนคร    |    |           |    | , | . |
|               | จ.นค    |          |    |           |    | 1 | 7 |
| นวนคร (โคราช) | รราชสีมา |          |    |           |    | 1 | - |
|               |         |          |    |           |    | 3 | 2 |
|               |         |          |    |           |    |   | . |
|               |         |          |    |           |    |   | 0 |
+---------------+---------+----------+----+-----------+----+---+---+
| นิคมอุต         | อ       | บมจ.     | 2  | 2,044     | -  | 1 | 2 |
| สาหกรรมหนองแค | .หนองแค | ไท       |    |           |    | , | . |
|               |         | ย-เยอรมัน |    |           |    | 1 | 2 |
|               | จ.สระบุรี | เซรามิค   |    |           |    | 3 | 0 |
|               |         |          |    |           |    | 5 |   |
+---------------+---------+----------+----+-----------+----+---+---+
| เข            | อ       | บจ.      | 2  | 3,453     | 1  | 7 | 2 |
| ตอุตสาหกรรมเอส | .หนองแค | ที่ดินอุตสาห |    |           | 00 | 5 | . |
|               |         | กรรมเครือ |    |           |    | 0 | 2 |
| ไอ แอล        | จ.สระบุรี | ซิเมนต์ไทย |    |           |    |   | 0 |
+---------------+---------+----------+----+-----------+----+---+---+
| เขตอ          | อ.เมือง  | บจ.      | 3  | 3,500     | n. | n | 1 |
| ุตสาหกรรมสุรนารี |         | เ        |    |           | a. | . | . |
|               | จ.นค    | ขตอุตสาหก |    |           |    | a | 0 |
|               | รราชสีมา | รรมสุรนารี |    |           |    | . | 0 |
+---------------+---------+----------+----+-----------+----+---+---+
| เขตอุตส        | อ.      | บจ.      | 3  | 4,000     | 50 | 1 | 1 |
| าหกรรมกบินทร์บุรี | กบินทร์บุรี | เขต      |    |           |    | 5 | . |
|               |         | อุตสาหกรร |    |           |    | 0 | 4 |
|               | จ.      | มกบินทร์บุรี |    |           |    |   | 5 |
|               | ปราจีนบุรี |          |    |           |    |   |   |
+---------------+---------+----------+----+-----------+----+---+---+
| เขตอุตสาหกรรม  | อ.ศ     | บจ. 304  | 3  | 7,500     | 2  | 1 | 1 |
| 304           | รีมหาโพธิ์ | อินดัสเ    |    |           | 00 | , | . |
|               |         | ตรียลปาร์ค |    |           |    | 0 | 3 |
|               | จ.      |          |    |           |    | 0 | 5 |
|               | ปราจีนบุรี |          |    |           |    | 0 | - |
|               |         |          |    |           |    |   | 1 |
|               |         |          |    |           |    |   | . |
|               |         |          |    |           |    |   | 6 |
|               |         |          |    |           |    |   | 0 |
+---------------+---------+----------+----+-----------+----+---+---+

  ที่มา : สมาคมนิคมอุตสาหกรรมไทย

ข) ปัจจัยที่อาจทำให้โครงการไม่สามารถดำเนินการได้ตามแผนงาน 

1.  ความผันผวนของภาวะเศรษฐกิจโลก ภาวะสงคราม ราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ย
    และคู่แข่งภายนอกประเทศที่มีค่าแรงงานถูกและบางประเทศให้สิทธิพิเศษกับผู้ลงทุนมากกว่า

2.  นิคมอุตสาหกรรมในประเทศแม้จะมีจุดเด่นและลักษณะเฉพาะแตกต่างกัน
    แต่ก็ยังมีพื้นที่เหลือเป็นจำนวนมาก ทำให้สภาวะการแข่งขันรุนแรงและอาจมีผลต่อการขาย

3.  ในการเริ่มก่อตั้งโครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมแห่งใหม่จะมีต้นทุนที่ดิน
    และเงินลงทุนในการพัฒนาที่ดินสูงกว่าเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมเดิมที่ยังมีพื้นที่เหลืออยู่
    แม้บริษัทจะมีประสบการณ์การบริหารโครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมมาเป็นเวลานานแต่หากขาดประสิทธิภาพในการบริหารต้นทุนโครงการที่ดีก็จะทำให้มีต้นทุนการพัฒนาที่ดินสูง
    ซึ่งอาจมีผลต่อความสามารถในการแข่งขันและอัตราผลตอบแทนการลงทุนของโครงการ
    อีกทั้งความสามารถในการจัดหาแหล่งเงินทุนที่นำมาใช้พัฒนาโครงการนิคมอุตสาหกรรมซึ่งต้องใช้เงินลงทุนที่สูง

4.  ปัญหาเรื่องการจัดหาทรัพยากรน้ำเพื่อนำมาใช้ภายในโครงการที่ยังไม่มีการวางท่อน้ำประปามาถึงพื้นที่โครงการ
    จึงอาจส่งผลต่อต้นทุนในการพัฒนาโครงการ

  6.2 โครงการเขตปลอดอากรระยะที่สอง

  โครงการเขตปลอดอากรระยะที่สอง (เป็นส่วนต่อขยายจากโครงการเขตปลอดอากรระยะที่หนึ่ง)
  ตั้งอยู่ทางด้านตะวันตกเฉียงเหนือของเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนครและติดกับโครงการระยะที่หนึ่ง
  มีพื้นที่โครงการทั้งสิ้นจำนวน 140-1-13 ไร่ โดยแบ่งพื้นที่ของโครงการออกเป็น 2 ส่วนคือ
  พื้นที่ขายจำนวน 92-2-86 ไร่และพื้นที่สาธารณูปโภคจำนวน 47-2-27 ไร่ ทั้งนี้
  บริษัทได้ว่าจ้างให้บริษัท ไทย ดีซีไอ จำกัด
  ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการเขตปลอดอากรระยะที่หนึ่งและสอง
  เมื่อเดือนพฤษภาคม 2546 โดยมีสมมุติฐานการศึกษาความเป็นไปได้ดังนี้

  ระยะเวลาการศึกษา : 5 ปี (คาดว่าจะเริ่มดำเนินโครงการได้ในปี 2548)

  ลักษณะพื้นที่ : พื้นที่เขตอุตสาหกรรม 185 ไร่

  ระยะที่ 1 92 ไร่ ดำเนินการพัฒนา 10 เดือน และขายในปีที่ 1-2

  ระยะที่ 2 93 ไร่ ดำเนินการพัฒนาเดือน 11 – 20 และขายในปีที่ 3-5

  พื้นที่เขตสาธารณูปโภคและพื้นที่สีเขียว 92 ไร่

  ผลการวิเคราะห์และ :
  การวิเคราะห์ได้จัดทำการศึกษาความอ่อนไหวจากการเปลี่ยนราคาขายไว้ 3

  กรณี ดังนี้

  สมมติฐาน

  หน่วย : ล้านบาท

  ------------------------- -------------- --------------- ---------------
  รายการ                    กรณีปกติ (Base   แง่ดี (Optimistic แง่ลบ
                            Case)          Case)           (Pessimistic
                                                           Case)

  ราคาขาย                                                  

  - ระยะที่ 1 (ต่อไร่)          4.00           4.50            3.50

  - ระยะที่ 2 (ต่อไร่)          4.50           5.00            4.00

  รวมมูลค่าขาย                786.25         878.75          693.75

  ต้นทุน                                                     

  - ต้นทุนที่ดิน                 331.80         331.80          331.80

  - ค่าพัฒนา                  165.28         165.28          165.28

  - ค่าบริหารโครงการและอื่นๆ    98.70          103.61          93.80

  รวมมูลค่าต้นทุนโครงการ        595.78         600.69          590.88

  ผลการวิเคราะห์โครงการ                                      

  - อัตราส่วนผลประโยชน์ต่อทุน -  1.16           1.28            1.03
  BCR (เท่า)                                                

  - อัตราผลตอบแทนโครงการ -   15.53          22.31           8.55
  IRR (%)                                                  

  - มูลค่าปัจจุบันของผลได้สุทธิ -   90.64          165.09          16.19
  NPV (ล้านบาท)                                             

  - จุดคุ้มทุน                  3 ปี 3 เดือน     2 ปี 9 เดือน      3 ปี 9 เดือน
  ------------------------- -------------- --------------- ---------------

ปัจจัยที่อาจทำให้โครงการไม่สามารถดำเนินการได้ตามแผนงาน 

-   ความผันผวนของภาวะเศรษฐกิจโลก ภาวะสงคราม ราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ย
    และคู่แข่งภายนอกประเทศที่มีค่าแรงงานถูกและบางประเทศให้สิทธิพิเศษกับผู้ลงทุนมากกว่า

-   โครงการเขตปลอดอากรระยะที่สองอาจจะต้องเลื่อนระยะเวลาการดำเนินโครงการออกไป
    ถ้าหากบริษัทไม่สามารถปิดการขายโครงการเขตปลอดอากรระยะที่หนึ่งได้ตามแผนงานที่วางไว้