1.  ปัจจัยความเสี่ยง

  1.1 ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

1)  เกี่ยวกับการจัดหาที่ดินในโครงการเดิมเพิ่มเติมมาพัฒนาเพื่อขาย

  บริษัทดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบเขตส่งเสริมอุตสาหกรรม บนถนนพหลโยธิน
  ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี
  ซึ่งเป็นเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมที่ใกล้เมืองหลวงมากและมีพื้นที่ขายเหลือลดลงเป็นลำดับ
  ประกอบกับปัจจุบันบริเวณพื้นที่โดยรอบโครงการมีความเจริญขึ้นมาก กล่าวคือ มีแหล่งที่อยู่อาศัย
  และโรงงานอุตสาหกรรมค่อนข้างหนาแน่น ทำให้บริษัท
  มีความเสี่ยงในการขยายพื้นที่เพื่อนำมาพัฒนาเป็นเขตอุตสาหกรรมเพื่อขายทั้งในด้านของราคาที่ดินที่มีราคาสูงขึ้นและข้อจำกัดของที่ตั้งที่ดินที่ต้องมีพื้นที่ติดกับโครงการเดิมและมีขนาดพื้นที่เพียงพอ
  ที่สามารถจะนำมาพัฒนาได้ ดังนั้น
  บริษัทจึงอาจได้รับผลกระทบในการจัดหาที่ดินใหม่เพื่อนำมาพัฒนาเป็นพื้นที่เขตอุตสาหกรรมในโครงการดังกล่าวเพื่อขายและอาจส่งผลกระทบต่อรายได้จากการขายที่ดินของบริษัทในอนาคต
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการเขตอุตสาหกรรมแห่งใหม่ในพื้นที่บริเวณอื่นๆ
  เพื่อนำมาพัฒนาเพื่อขาย และบริษัทได้ซื้อที่ดินจำนวนประมาณ 1,692 ไร่ (ซื้อในปี 2545 จำนวน
  1,175 ไร่ และจัดซื้อในช่วงปลายปี 2546 และต้นปี 2547 เพิ่มเติมอีกประมาณ 453 ไร่)
  ซึ่งตั้งอยู่ที่ถนนมิตรภาพ กม. 230 ตำบลนากลาง อำเภอสูงเนิน จังหวัดนครราชสีมา
  และอยู่ในพื้นที่เขตส่งเสริมการลงทุนเขต 3 เพื่อนำมาพัฒนาต่อเนื่องจากโครงการเดิม
  ซึ่งจะทำให้บริษัทมีการพัฒนาและมีรายได้ต่อเนื่องระยะยาวต่อไป

2)  การประกาศผังเมืองใหม่ของจังหวัดปทุมธานี

  สืบเนื่องจากผังเมืองจังหวัดปทุมธานีฉบับเดิม (พ.ศ. 2540) ได้สิ้นสุดลงในเดือนมิถุนายน 2547
  ทางผังเมืองจังหวัดปทุมธานีจึงได้จัดทำผังเมืองฉบับใหม่ขึ้น
  ขณะนี้อยู่ระหว่างการแก้ไขปรับปรุงร่างประกาศผังเมืองฉบับใหม่
  ซึ่งได้กำหนดให้พื้นที่ที่อยู่ในแนวเขตห่างจากแนวคลองเชียงรากน้อย
  (อยู่ทางด้านทิศเหนือของโครงการ) ในระยะ 200 เมตร
  จัดเป็นพื้นที่สีเขียวซึ่งจะมีข้อจำกัดในการนำไปใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์
  ทั้งนี้มีพื้นที่โครงการด้านทิศเหนือของบริษัทบางส่วนถูกจัดให้อยู่ในแนวเขตพื้นที่สีเขียวดังกล่าว
  ดังนั้น บริษัทจึงได้เข้าร่วมหารือกับผังเมืองจังหวัดเพื่อขอปรับปรุงแก้ไข
  ผังก่อนที่จะมีการประกาศใช้อย่างเป็นทางการ
  ซึ่งหากผังเมืองจังหวัดไม่ปรับเปลี่ยนระยะแนวเขตจากคลองเชียงรายน้อยจากเดิมตามที่บริษัทได้เข้าหารือ
  จะทำให้พื้นที่ดังกล่าวของบริษัทมีความเสี่ยงที่อาจเกิดข้อจำกัดในการนำพื้นที่ไปใช้พัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้
  และอาจทำให้ที่ดินในแปลงดังกล่าวมีต้นทุนขายสูงขึ้นหากมีการประกาศใช้ผังเมืองใหม่อย่างเป็นทางการ
  แต่อย่างไรก็ตาม
  ผู้ที่ได้รับผลกระทบจากประกาศผังเมืองฉบับใหม่มีสิทธิที่จะยื่นคัดค้านต่อผังเมืองจังหวัดได้ภายใน
  90 วันนับจากวันที่ประกาศ
  ทางบริษัทได้ดำเนินการยื่นคัดค้านหากมีที่ดินของบริษัทถูกจัดให้เป็นพื้นที่สีเขียว
  โดยบริษัทคาดว่าบริษัทจะได้รับการผ่อนผันจากผังเมืองจังหวัดให้บริษัทไม่ต้องกันพื้นที่ดังกล่าวเป็นพื้นที่สีเขียวตามผังเมืองใหม่ที่จะประกาศใช้
  เนื่องจากพื้นที่ของโครงการที่อยู่ในแนวเขตพื้นที่สีเขียวนั้นสามารถนำไปพัฒนาเพื่อรองรับการลงทุนจากนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศซึ่งเป็นส่วนที่ช่วยสร้างงานและสร้างรายได้ให้แก่ประชาชนและผลประโยชน์ให้แก่ประเทศโดยรวม
  อีกทั้งปัจจุบันบริษัทได้จัดสรรพื้นที่โครงการบางส่วนไว้เป็นพื้นที่สาธารณะประโยชน์และพื้นที่สีเขียวประมาณ
  287 ไร่ หรือคิดเป็นร้อยละ 4.68 ของพื้นที่ทั้งหมดของโครงการ

  1.2 ความเสี่ยงในด้านการพัฒนา : เกี่ยวกับต้นทุนการให้บริการสาธารณูปโภค

  บริษัทเป็นผู้ให้บริการระบบสาธารณูปโภคแก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมและผู้อยู่อาศัยในเขตอุตสาหกรรมของบริษัท
  เช่น น้ำประปา บำบัดน้ำเสีย เก็บสิ่งปฏิกูล และบริการชุมชน
  โดยเฉพาะรายได้จากการค่าน้ำประปาซึ่งเป็นรายได้ค่าบริการหลักของบริษัท
  ซึ่งแหล่งผลิตน้ำประปามาจาก 2 แหล่ง คือ น้ำบาดาล
  และซื้อน้ำประปาโดยตรงจากการประปาภูมิภาค โดยมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 20 : 80 ทั้งนี้
  ต้นทุนน้ำประปาที่ผลิตจากน้ำบาดาลจะมีต้นทุนที่ต่ำกว่าการซื้อน้ำประปาจากการประปาภูมิภาค
  จึงทำให้ปัจจุบันต้นทุนน้ำประปาโดยเฉลี่ยต่ำ
  แต่เนื่องจากนโยบายของภาครัฐที่ต้องการทยอยยกเลิกการให้สัมปทานการใช้น้ำบาดาลแก่ภาคเอกชนเพื่อลดผลกระทบด้านวิกฤติแผ่นดินทรุด
  และพื้นที่โครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนครที่ตั้งอยู่ในจังหวัดปทุมธานีซึ่งเป็นพื้นที่วิกฤตด้านการทรุดตัวของแผ่นดิน
  ทำให้ในอนาคตบริษัทต้องลดปริมาณการใช้น้ำบาดาลเพื่อนำมาผลิตน้ำประปาหรืออาจไม่สามารถต่ออายุสัมปทานได้
  ซึ่งจะส่งผลให้น้ำประปาที่บริษัทจ่ายให้แก่ผู้ใช้บริการมีต้นทุนสูงขึ้น นอกจากนี้
  จากนโยบายของบริษัทที่จะควบคุมให้พื้นที่ในโครงการของบริษัทปราศจากปัญหาด้านมลพิษที่เกิดจากโรงงานอุตสาหกรรมหรือที่พักอาศัย
  และส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยที่สุด อีกทั้งการปฏิบัติให้เป็นไปตามมาตรการต่างๆ
  ของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องกับผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม เช่น
  การกำหนดมาตรฐานคุณภาพน้ำเสีย
  ทำให้บริษัทต้องจัดหาเครื่องจักรเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพในการตรวจสอบและบำบัดน้ำเสีย
  ซึ่งจากการดำเนินการดังกล่าวอาจทำให้บริษัทได้รับผลกระทบในด้านต้นทุนการให้บริการ
  ที่เพิ่มสูงขึ้น

  จากปัจจัยดังกล่าวข้างต้น อาจส่งผลให้โรงงานอุตสาหกรรมต่างๆ
  ที่ตั้งอยู่ภายในเขตอุตสาหกรรมที่ใช้น้ำประปาเป็นหลักในกระบวนการผลิตมีต้นทุนการผลิตเพิ่มสูงขึ้นและอาจย้ายฐานการผลิตไปยังนิคมอุตสาหกรรมอื่น
  หรืออาจเป็นปัจจัยที่ทำให้นักลงทุนรายใหม่ไม่ตัดสินใจเข้ามาลงทุนก่อสร้างโรงงานในเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมของบริษัท
  แต่อย่างไรก็ตาม
  บริษัทคาดว่าเหตุการณ์ดังกล่าวจะไม่ก่อให้เกิดผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัทมากนัก
  เนื่องจาก
  ปัจจุบันโรงงานส่วนใหญ่ที่ตั้งอยู่ภายในเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนครเป็นโรงงานอุตสาหกรรมเบาซึ่งไม่ได้ใช้น้ำในกระบวนการผลิตมากนัก
  นอกจากนี้บริษัทยังสามารถจัดเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคต่างๆ
  จากผู้ประกอบอุตสาหกรรมและผู้พักอาศัยโดยกำหนดอัตราค่าบริการใหม่เพิ่มขึ้นตามฐานต้นทุนที่เกิดขึ้นจริงหากมีความจำเป็น
  หรือบริษัทอาจใช้วิธีจัดจ้างบุคคลภายนอกให้เข้ามาดำเนินการแทนบริษัทในส่วนงานที่เห็นว่าไม่คุ้มค่าที่จะดำเนินการเองเพื่อจำกัดหรือควบคุมต้นทุนซึ่งช่วยลดความเสี่ยงดังกล่าวได้อีกทางหนึ่ง

  1.3 ความเสี่ยงในด้านการเงิน : เกี่ยวกับต้นทุนการกู้ยืม

  การลงทุนพัฒนาธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมแต่ละโครงการมีความจำเป็นที่จะต้องใช้เงินลงทุนเป็นจำนวนมากเช่นเดียวกับโครงการของบริษัท
  ได้แก่ โครงการเขตปลอดอากร (ดูรายละเอียดข้อมูลโครงการได้ในหัวข้อ 3.
  การประกอบธุรกิจแต่ละสายผลิตภัณฑ์) และโครงการเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร (โคราช)
  (ดูรายละเอียดข้อมูลโครงการได้ในหัวข้อ 6. โครงการในอนาคต)
  ซึ่งเป็นโครงการที่บริษัทต้องใช้เงินลงทุนสูงถึงประมาณ 595 และไม่น้อยกว่า 1,165
  ล้านบาทตามลำดับ
  โดยมีแหล่งเงินทุนส่วนใหญ่จากเงินกู้ยืมสถาบันการเงินจึงทำให้บริษัทอาจได้รับผลกระทบจากต้นทุนการกู้ยืมเงินที่ทำให้อัตรากำไรจากการดำเนินงานของบริษัทเมื่อเทียบกับรายได้อาจลดลงได้ในอนาคต
  อย่างไรก็ตาม
  บริษัทได้เสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้แก่บุคคลโดยเฉพาะเจาะจงเพื่อนำมาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนภายในกิจการ
  และนำมาลงทุนในโครงการเขตปลอดอากรระยะแรกบางส่วน นอกจากนี้ ในเดือนพฤษภาคม
  2547 บริษัทได้รับเงินจากการเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้แก่ประชาชนทั่วไป (IPO) อีกประมาณ
  500 ล้านบาท
  เพื่อนำไปลงทุนในโครงการดังกล่าวซึ่งจะเป็นส่วนช่วยให้บริษัทสามารถลดต้นทุนจากการกู้ยืมเงินลงได้บางส่วน

  1.4 ความเสี่ยงในการพึ่งพิงผู้ถือหุ้นรายใหญ่

  ในระหว่างปี 2544-2546 บริษัทมีรายได้จากการขายที่ดินรวมประมาณ 707 ล้านบาท
  ซึ่งในจำนวนดังกล่าวเป็นรายได้จากการขายที่ดินให้แก่บริษัท ทอสเท็ม ไทย จำกัด
  โดยการแนะนำจากผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ของบริษัทแม่ จำนวน 478 ล้านบาท
  ซึ่งหากไม่รวมรายการขายดังกล่าวจะทำให้บริษัทมีรายได้ในช่วง 3 ปี ที่ผ่านมาเพียง 229
  ล้านบาท ทำให้บริษัทอาจมีความเสี่ยงในการพึ่งพิงผู้ถือหุ้นรายใหญ่
  และอาจได้รับผลกระทบด้านกระแสเงินสดจากการดำเนินงานไม่เพียงพอที่จะขยายธุรกิจและทำให้ต้องกู้ยืมเงินเพิ่มขึ้นเพื่อใช้หมุนเวียนในกิจการ
  อย่างไรก็ตาม การซื้อขายที่ดินดังกล่าวเกิดจากบริษัท ทอสเท็ม ไทย จำกัด
  สนใจที่จะซื้อที่ดินของบริษัทอยู่ก่อนแล้วเนื่องจากเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนครมีจุดเด่นหลายประการ
  โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลที่ตั้งที่ดี
  ประกอบกับการแนะนำของผู้ถือหุ้นรายใหญ่เป็นเพียงเพื่อให้การเจรจาเป็นผลสำเร็จโดยเร็วและได้ราคาขายที่ใกล้เคียงกับลูกค้ารายอื่นในช่วงเวลาเดียวกัน
  แม้บริษัท ทอสเท็ม ไทย จำกัด จะซื้อที่ดินในครั้งนั้นเป็นจำนวนมากก็ตาม นอกจากนี้
  บริษัทยังได้พัฒนาทีมขายโดยส่งเสริมให้มีความรู้และความชำนาญในการเจาะตลาดใหม่ๆ
  ในเชิงรุกมากขึ้น เช่น ฝึกอบรมทั้งภายในและภายนอกบริษัท
  รวมทั้งได้พยายามผลักดันให้ทีมขายรุกสู่ตลาดต่างประเทศโดยตรงมากขึ้น ทำให้บริษัทสามารถ
  ปิดการขายได้เองโดยมิต้องพึ่งพิงผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ในปี 2546 บริษัทมีรายได้จากการขายที่ดิน
  157.34 ล้านบาท โดยการขายดังกล่าวมิได้ผ่านการแนะนำจากผู้ถือหุ้นรายใหญ่แต่อย่างใด
  (รวมรายได้ 32.13 ล้านบาท ที่ขายให้บริษัท ทอสเท็ม ไทย จำกัด ที่ซื้อที่ดินเพิ่มเติม)
  นอกจากนี้ ในช่วงมกราคม - ธันวาคม 2547
  บริษัทได้มีการลงนามในสัญญาขายที่ดินให้แก่ลูกค้ารายใหม่เพิ่มเติมอีกจำนวน 5 ราย
  มูลค่าขายรวมประมาณ 160 ล้านบาท
  ซึ่งเป็นการขายที่มิได้ผ่านการแนะนำจากผู้ถือหุ้นรายใหญ่เช่นกัน