2. ปัจจัยความเสี่ยง

ผลกระทบจากธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ :

1. ความเสี่ยงจากปัญหาด้านการเมืองและภาวะเศรษฐกิจ

ปี 2555 ยังคงเป็นปีที่มีปัจจัยความเสี่ยงที่สำคัญและส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่
นโยบายเพิ่มค่าแรงขั้นแรงขั้นต่ำที่จะเริ่มจะมีผลบังคับใช้เดือน 1 มกราคม 2556
การขาดแคลนแรงงานทั้งจากภาคเอกชนที่มีการการเปิดโครงการใหม่
และภาครัฐบาลที่มีการอนุมัติโครงการระบบสาธารณูปโภคต่างๆ มากขึ้น
การปรับขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง รวมถึงราคาที่ดินที่สูงขึ้น และมีปัจจัยภายนอกต่างๆ เช่น
วิกฤตเศรษฐกิจในยุโรป การเข้าร่วมประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ( AEC) ที่จะส่งเสริม
และกระตุ้นให้เกิดการบริโภคมากขึ้นด้วยประชากรกว่า 600 ล้านคน จาก 10 ประเทศ
ซึ่งเป็นปัจจัยบวกที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นที่มีต่อเศรษฐกิจของประเทศ และก่อให้เกิดการใช้จ่าย –
การบริโภค รวมถึงการปรับตัวของตลาดหุ้นที่เพิ่มสูงกว่าต้นปี 2555

ปัจจัยที่กล่าวมาทั้งหมด มิได้ส่งผลกระทบต่อผลประกอบการของบริษัทฯ อย่างมีนัยสำคัญในปี 2555
บริษัทฯ สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการที่แล้วเสร็จได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้

2. ความเสี่ยงจากสภาพการแข่งขัน

สรุปจำนวนโครงการที่เปิดขายในปี 2555 คิดเป็นร้อยละ 19 ของจำนวนหน่วยเติบโต
และคิดเป็นร้อยละ 18 ของมูลค่า เป็นอัตราการเติบโตที่สูงที่สุดในรอบ 18 ปี (ที่มาของข้อมูล:
Agency for Real Estate Affairs) : ยอดรวมตัวเลขที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ภายในปี 2555
เบื้องต้นอยู่ที่ 102,068 หน่วย คอนโดมิเนียมเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากที่สุด
คิดเป็นร้อยละ 61 (62,188 หน่วย) และประมาณร้อยละ 53 ของคอนโดมิเนียมที่เปิดขาย
อยู่ในระดับราคา 1-2 ล้านบาท/หน่วย ในเชิงของมูลค่าตลาดเปิดใหม่รวมกันเท่ากับ 301,225
ล้านบาท โดยสัดส่วนร้อยละ 48 (146,041 ล้านบาท) มาจากโครงการคอนโดมิเนียม
ซึ่งภายหลังจากเหตุการณ์อุทกภัยในช่วงปลายปี 2554
ทำให้มีผู้ประกอบการรายเดิมจำนวนไม่น้อยที่ปรับแผนการลงทุน
โดยลดสัดส่วนการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮ้าส์ มาเป็นคอนโดมิเนียม

ในส่วนของ บริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ ดิเวลล็อปเมนท์ จำกัด
ได้มีการปรับผลิตภัณฑ์ใหม่เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพตลาด และสภาวะแข่งขันที่สูงขึ้น
ประกอบกับความต้องการที่อยู่อาศัยไม่เกิน 2 ล้านบาท ที่มีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ทำให้บริษัทฯ
ได้พัฒนาโครงการใหม่ ภายใต้ชื่อแบรนด์ Condo U (คอนโด ยู) ซึ่งเป็นสินค้ารูปแบบห้องชุด 1
ห้องนอน ขนาดพื้นที่ใช้สอย 31 ตารางเมตร ในช่วงราคา ตร.ม. ละ 45,000 – 60,000 บาท
ซึ่งได้เปิดตัวโครงการ คอนโด ยู @ หัวหมาก สเตชั่น ในช่วงต้นไตรมาสที่ 2
มียอดขายสูงถึงร้อยละ 98 ภายใน 4 เดือน และในไตรมาสที่ 3 บริษัทฯ
ได้เข้าไปทำตลาดในโซนรัชโยธิน ซึ่งถือเป็นทำเลใหม่สำหรับบริษัทฯ โดยกำหนดเปิดตัวโครงการ
คอนโด ยู รัชโยธิน และโครงการ ยู ดีไลท์ @ พหลโยธิน สเตชั่น พร้อมกันทั้ง 2 โครงการ
ที่สำนักงานใหญ่ อาคารปาร์ค เวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ และโครงการสุดท้ายที่เปิดในไตรมาสที่ 4
ของปี 2555 โครงการ ยู ดีไลท์ รัตนาธิเบศร์ รวมจำนวน 4 โครงการ
ที่ได้เปิดโครงการใหม่ในปี 2555

3. ความเสี่ยงด้านต้นทุนการพัฒนาโครงการ

ราคาวัสดุก่อสร้างโดยรวมเฉลี่ยในปี 2555 มีการปรับตัวสูงขึ้นจากปี 2554 โดยปรับตัวสูงขึ้นร้อยละ
5.0-7.0 ส่งผลให้ต้นทุนการผลิตสูงขึ้น บริษัทฯ
ได้ปรับแผนและมีการบริหารจัดการงานก่อสร้างอาคารร่วมกับผู้รับเหมาโครงการอย่างใกล้ชิด
ทั้งในส่วนการออกแบบ และการเลือกใช้วัสดุเพื่อควบคุมต้นทุนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
และก่อให้เกิดผลกระทบต่อโครงการน้อยที่สุด โดยบริษัทฯ
ได้เตรียมและวางแผนล่วงหน้ากับผู้รับเหมาโครงการล่วงหน้า ทั้งในเรื่องของวัสดุและแรงงาน
อย่างไรก็ตามหลังจากเหตุการณ์อุทกภัยช่วงปลายปี 2554 ถึงต้นปี 2555
ผู้ประกอบการหลายรายได้เริ่มพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม เพื่อกระจายความเสี่ยงของยอดขาย
มีผลทำให้ราคาที่ดินในช่วงปี 2555 มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก
โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่ใกล้จะแล้วเสร็จ ทางบริษัทฯ
ก็ได้ปรับตัวโดยมองหาทำเลใหม่ที่มีศักยภาพ เช่น ถนนหัวหมาก และถนนพหลโยธิน ในซอยเสนา
เป็นต้น

4. ความเสี่ยงจากยอดรับรู้รายได้ตามแผนงาน

อัตราดอกเบี้ยในปี 2555 มีการปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อย ทั้งนี้ในช่วงต้นปี 2555
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้าชั้นดี (MLR) อยู่ที่ร้อยละ 7.0 ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
และได้ปรับตัวเป็นร้อยละ 7.5 ต่อปีถึงสิ้นปี อย่างไรก็ตาม คาดว่าอัตราดอกเบี้ยในปี 2556
จะมีแนวโน้มที่ลดลง ซึ่งจะเป็นผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัย

บริษัทฯ ได้ประสานงานกับสถาบันการเงินตั้งแต่เริ่มเปิดจองห้องชุด
โดยให้คำปรึกษาและอำนวยความสะดวกในการตรวจสอบเครดิตของลูกค้าเบื้องต้น
เพื่อลดความเสี่ยงในการถูกปฎิเสธวงเงินเมื่อถึงกำหนดโอนห้องชุด
ตลอดจนมีการประสานงานกับลูกค้า
และสถาบันการเงินอย่างใกล้ชิดในช่วงการโอนห้องชุดเพื่อให้ความช่วยเหลือด้านข้อมูลที่เกี่ยวข้องจนลูกค้าได้รับการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
อย่างไรก็ตาม โอกาสที่จะเกิดความเสี่ยงจากการขาย คือ
กลุ่มนักลงทุนที่เก็งกำไรและไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ตามกำหนด จึงได้ตั้งแผนก
Brokerage เพื่อคอยดูแล และให้คำปรึกษากับนักลงทุนเหล่านี้
เพื่อลดความเสี่ยงจากการไม่สามารถรับรู้รายได้ตามแผนงาน

5. ความเสี่ยงจากหนี้สินที่เพิ่มขึ้น

แม้ว่าบริษัทฯ จะมีแผนการขยายโครงการเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ในขณะที่สัดส่วนทุนเท่าเดิม
เพื่อป้องกันภาระหนี้สิ้นที่สูงเกินไป บริษัทฯ
ได้กำหนดนโยบายการบริหารจัดการทางการเงินโดยพยายามควบคุมอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D:E
Ratio) ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม เพื่อลดต้นทุนทางการเงิน
และความเสี่ยงในการชำระคืนเงินกู้ให้น้อยที่สุดด้วย

ผลกระทบจากธุรกิจผลิตผงสังกะสีอ๊อกไซด์ :

1.  ความเสี่ยงจากราคาวัตถุดิบ

ในปี 2555 ราคาวัตถุดิบหลักที่ใช้ในการผลิตผงสังกะสีอ๊อกไซด์ คือ สังกะสีแท่ง ( ZINC INGOT )
ซึ่งใช้ราคากลางของตลาดโลก ที่เรียกว่า ราคา LME ( London Metal Exchange )
เป็นตัวอ้างอิงในการซื้อขาย มีความผันผวนเป็นอย่างมาก ทั้งนี้
จากปัจจัยทางด้านปัญหาภาวะเศรษฐกิจในประเทศแถบยุโรป ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อราคาวัตถุดิบ
จึงทำให้บริษัทฯ ต้องวางแผนการดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวัง และติดตามสถานการณ์ต่างๆ
ที่อาจจะก่อให้เกิดผลกระทบอย่างใกล้ชิดรวมทั้งวิเคราะห์ข้อมูลจากปัจจัยภายนอกประเทศและภายในประเทศ
เพื่อนำข้อมูลมากำหนดนโยบายการวางแผนให้เหมาะสมในการจัดซื้อวัตถุดิบ
เพื่อให้สอดคล้องกับปริมาณความต้องการและราคาขายของลูกค้าแต่ละราย

2.  ความเสี่ยงจากการแข่งขันด้านราคา

หลังจากที่ในปี 2555 เกิดปัญหาภาวะเศรษฐกิจจากประเทศในแถบยุโรป
ทำให้เกิดผลกระทบต่อการใช้ผงสังกะสีอ๊อกไซด์ในบางอุตสาหกรรม อาทิ เช่น
อุตสาหกรรมการผลิตเซรามิคและอุตสาหกรรมการผลิตยางรถยนต์ ทั้งนี้อุตสาหกรรมต่างๆเหล่านี้
มีความจำเป็นที่จะต้องปรับตัวทั้งทางด้านการผลิตและต้นทุนของวัตถุดิบ
จนทำให้ต้องหาแหล่งวัตถุดิบที่มีราคาที่สามารถลดต้นทุนได้
แต่ก็ยังคงคำนึงถึงในเรื่องของคุณภาพเป็นหลัก ในปี 2555
ที่ผ่านมาการแข่งขันทางด้านราคาก็ยังคงมีความรุนแรงอยู่ แต่ทั้งนี้บริษัทฯ
ได้ดำเนินการปรับปรุงและพัฒนากระบวนการการผลิตให้มีประสิทธิภาพมาก่อนแล้ว
จึงทำให้ต้นทุนลดลงและสามารถแข่งขันราคาในตลาดได้

3.  ความเสี่ยงจากราคาน้ำมันในตลาดโลก

ราคาน้ำมันดิบในปี 2555 ภาพรวมยังผันผวนในระดับสูง ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2555
ราคาน้ำมันดิบปรับตัวสูงขึ้นไปแตะระดับสูงสุดที่ 124 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรล
เนื่องจากปัญหาความตึงเครียดระหว่างชาติตะวันตกกับอิหร่านในเรื่องโครงการนิวเคลียร์
รวมทั้งปัญหาความขัดแย้งในตะวันออกกลางและแอฟริกาเหนือ ในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2555
ราคาน้ำมันได้ปรับตัวลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบปีที่ระดับ 89 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรล
ซึ่งเป็นผลมาจากปัญหาของประเทศกรีซที่อาจผิดนัดชำระหนี้และต้องออกจากการเป็นสมาชิกยูโรโซน
ส่วนครึ่งปีหลัง ราคาน้ำมันเริ่มปรับตัวสูงขึ้นมาเฉลี่ยที่ระดับ 107 ดอลลาร์สหรัฐต่อบาร์เรล
หลังรัฐบาลกรีซประสบความสำเร็จในการปรับโครงสร้างหนี้และได้รับเงินช่วยเหลือรอบที่ 2
จากกลุ่มยูโรโซนและ IMF
ธุรกิจผลิตผงสังกะสีอ๊อกไซด์เป็นธุรกิจหนึ่งที่ใช้พลังงานความร้อนเป็นปัจจัยหลักในการผลิต โดยในปี
2555 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายน้ำมันคิดเป็นร้อยละ 44 ของค่าใช้จ่ายในการผลิตทั้งหมด ซึ่งลดลงจากปี
2554 ทั้งนี้เนื่องจากบริษัทฯ
ได้ดำเนินการเปลี่ยนแปลงระบบการผลิตในโรงงานแห่งใหม่ในสวนอุตสาหกรรมโรจนะ
โดยเปลี่ยนจากการใช้เชื้อเพลิงเป็นก๊าซธรรมชาติ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายต่ำกว่าการใช้น้ำมันเตาอยู่มาก
จึงทำให้บริษัทฯ ลดอัตราความเสี่ยงทางด้านราคาน้ำมันได้ในระดับหนึ่ง

4.  ความเสี่ยงจากการจัดหาแหล่งวัตถุดิบ

เนื่องจากการผลิตผงสังกะสีอ๊อกไซด์ ใช้วัตถุดิบสังกะสีแท่งบริสุทธิ์ ร้อยละ 99.995 (Special
High Grade Zinc Ingot ) คิดเป็นอัตราส่วนต่อการผลิตร้อยละ 80 การจัดหาแหล่งวัตถุดิบ
จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง การพึ่งพาแหล่งวัตถุดิบในประเทศไม่สามารถทำได้ ทั้งนี้
เหตุผลอันเนื่องมาจากผู้ผลิตภายในประเทศลดกำลังการผลิตสังกะสีแท่งบริสุทธิ์ลงและหันไปให้ความสำคัญผลิตภัณฑ์สินค้าอื่นแทน
จึงมีความเสี่ยงต่อปริมาณความต้องการวัตถุดิบ บริษัทฯ จึงได้เพิ่มช่องทางการจัดหาแหล่งวัตถุดิบ
โดยเพิ่มสัดส่วนการนำเข้าจากต่างประเทศทดแทน ทั้งนี้
ได้พิจารณาเงื่อนไขภาษีนำเข้าเป็นศูนย์ในอันดับแรก
เพื่อให้ได้โครงสร้างราคาและต้นทุนวัตถุดิบในการนำเข้าไม่แตกต่างจากการซื้อภายในประเทศ
ในขณะเดียวกันได้ยื่นข้อเสนอเป็นพันธมิตรหรือหุ้นส่วนทางการค้ากับผู้ผลิตต่างประเทศ
ในลักษณะของการทำ ”บันทึกความเข้าใจ” หรือ” MOU”(Memorandum Of Understanding)
เพื่อบริหารความเสี่ยงและช่วยให้บริษัทฯ
มีทางเลือกในการจัดซื้อวัตถุดิบและบริหารการจัดส่งสินค้าให้ทันกับการผลิตมากขึ้น

5.  ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน

ราคาวัตถุดิบหลักที่ใช้ในการผลิตผงสังกะสีอ๊อกไซด์ ถูกกำหนดโดยการอ้างอิงจากราคาตลาดกลางที่
กรุงลอนดอน London Metal Exchange ( LME ) ซึ่งกำหนดเป็นสกุลเงินเหรียญดอลลาร์สหรัฐ
และมีวิธีการคำนวณราคาวัตถุดิบ โดย ณ วันที่ทำการซื้อขาย
จะคำนวณราคาวัตถุดิบโดยแปลงจากสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐ เป็นสกุลเงินบาท ด้วยอัตราแลกเปลี่ยน
ณ วันที่ทำการซื้อขายดังกล่าว ส่งผลให้บริษัทฯ
ได้รับความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนที่นำมาใช้คำนวณราคาวัตถุดิบ บริษัทฯ
จึงดำเนินมาตรการป้องกันความเสี่ยงดังกล่าว โดยจะทำสัญญาซื้อขายอัตราแลกเปลี่ยนล่วงหน้า
(Forward Contract) เพื่อลดความเสี่ยงจากความผันผวนอัตราแลกเปลี่ยน และ ใช้ Natural
Hedge คือ การสร้าง “สมดุล” ระหว่างรายรับจากการขายสินค้าในต่างประเทศ
กับรายจ่ายที่เป็นการนำเข้าวัตถุดิบ ซึ่งเป็นสกุลเงินเหรียญดอลลาร์สหรัฐ ให้มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน
สามารถช่วยลดความเสี่ยงและความผันผวนจากอัตราแลกเปลี่ยนได้เพื่อให้บริษัทฯ
มีความเสี่ยงต่ำที่สุด