การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

ผลิตภัณฑ์ของบริษัทและบริษัทย่อยของบริษัทที่ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
(ธานนท์พร็อพเพอร์ตี้ฯ และ อัลลาย เทคโนโลยีฯ)ได้แก่
ที่ดินในโครงการที่บริษัทและบริษัทย่อยดังกล่าว ได้พัฒนาขึ้นเพื่อขาย
โดยเน้นการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด , ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม
เป็นหลัก พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
ตามงบการเงินรวมของบริษัทและบริษัทย่อยในปี2555, 2554 และ 2553 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ
80.06, 25.09 และ 79.35 ของรายได้รวมของบริษัท ตามลำดับ นอกจากนี้
บริษัทยังรับบริหารโครงการให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้เครื่องหมายการค้า
“กฤษดามหานคร” แต่รายได้จากการรับบริหารโครงการนั้นมีจำนวนไม่มากนัก
รายการดังกล่าวจึงแสดงอยู่ในงบการเงินเป็นรายได้จากการจัดการธุรกิจ

1.  ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์

3.1.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท และกลุ่มบริษัทย่อยของบริษัท ได้แก่ ธานนท์ พร็อพเพอร์ตี้ฯ และ อัลลาย เทคโนโลยีฯ
(“กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”)
ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งในรูปแบบของบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และ คอนโดมิเนียม
พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ บริการที่บริษัทและกลุ่มบริษัทย่อยของบริษัท ให้กับลูกค้านั้น
ครอบคลุมตั้งแต่การจัดสรรพื้นที่ดิน การออกแบบสิ่งปลูกสร้าง ไปจนถึงบริการต่างๆ
เพื่อเพิ่มมูลค่าแก่ที่ดิน ทั้งนี้ลักษณะรูปแบบของบ้านและโครงการ จะถูกกำหนดให้เหมาะสมกับทำเล
สถานที่ และลักษณะลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินการพัฒนาที่ดินโดยการจัดหาและรวบรวมที่ดินให้เป็นผืนใหญ่
แล้วนำมาแบ่งจัดสรรเป็นแปลงๆ
ตลอดจนพัฒนาให้มีถนนและระบบสาธารณูปโภคครบถ้วนก่อนขายแก่ผู้ซื้อรายย่อย
ซึ่งงานพัฒนาสาธารณูปโภคโครงการในเบื้องต้นนั้น ได้แก่ งานถมดินแปลงที่ดินและแนวถนน
งานบดอัดลูกรังและหินคลุกถนน งานถนนคอนกรีต งานวางคันหินและทางเท้า งานไฟฟ้า
(ปักเสา/พาดสาย) งานตกแต่งภูมิทัศน์, งานซุ้มโครงการ/สโมสรและสระว่ายน้ำ เป็นต้น

สำหรับงานด้านสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะนั้น ปัจจุบัน
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละบริษัท เป็นผู้ดูแลงานด้านดังกล่าวของโครงการ
เว้นแต่งานบริหารสโมสรและสระว่ายน้ำ จะเปิดให้บริษัทอื่นเช่าและบริหารงาน
เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าในโครงการ อย่างไรก็ดี ณ วันที่ 6 มิถุนายน 2545
กระทรวงมหาดไทยได้ออกกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบกิจการ
และ การยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 (รก.2545/46ก/17/17 มิถุนายน 2545)
ซึ่งกฎกระทรวงดังกล่าวมีผลให้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีความสมบูรณ์มากขึ้น
ทั้งนี้
พระราชบัญญัติดังกล่าวได้ระบุว่าผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้จัดตั้ง
”นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปดูแลรักษา
ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด
หรือได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้ดำเนินการใดๆ
เพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือ โอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์
ดังนั้นการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎกระทรวงนั้นจะช่วยลดภาระของกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

  โครงการที่กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน มีดังต่อไปนี้

+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| โครงการ     | เ   | ทำเล     | ประ       | จุดเด่นของโครงการ          |
|             | จ้าข |          | เภทสินค้าที่ม |                          |
|             | องโ |          | ีในโครงการ |                          |
|             | ครง |          |           |                          |
|             | การ |          |           |                          |
+=============+=====+==========+===========+==========================+
| กฤษดา มารีน่า | บ   | ถ        | -   บ     | -                        |
| (โครงการ    | ริษัท | นนปิ่นเกล้า | ้านพร้อมที่ดิน | โครงการอยู่ติดกับแม่น้ำนครชัยศรี |
| 27)         |     | -นครชัยศรี |           |                          |
|             |     |          | -         |   ทำให้ได้บรรยากาศมารีน่าแท้ๆ |
|             |     | ทางเ     |   ที่ดินเปล่า |     ริมแม่น้ำนครชัยศรี        |
|             |     | ข้าวัดไร่ขิง |           |                          |
|             |     |          |           | -   การคมนาคมสะดวก       |
|             |     |          |           |     เนื่องจากมีระบบโครง     |
|             |     |          |           | ข่ายคมนาคมที่เสร็จสมบูรณ์รองรับ |
|             |     |          |           |     ทั้งทางยกระดับบรมราชชนนี |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           |  และโครงการถนนกาญจนาภิเษก |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| กฤษดาซิต     | บ   | ถน       | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| ี้เลคแอนด์พาร์ค | ริษัท | นเทพารักษ์ | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจา               |
| (โครงการ    |     | กม.16    |           | กโครงการตั้งอยู่ติดถนนเทพารักษ์ |
| 30)         |     |          | -         |     ใกล้ทางด่วน, ถนน       |
|             |     | ต.บางปลา |   ที่ดินเปล่า |     วงแหวนรอบนอก         |
|             |     | อ.บางพลี  |           |     มอเตอร์เวย์            |
|             |     | จ.สม     |           |     และสนามบินหนองงูเห่า    |
|             |     | ุทรปราการ |           |                          |
|             |     |          |           | -                        |
|             |     |          |           |    เป็นทำเลที่มีศักยภาพที่จะขยา |
|             |     |          |           | ยตัวต่อไปอย่างรวดเร็วในอนาคต |
|             |     |          |           |     เพื่อรอง               |
|             |     |          |           | รับการเปิดใช้สนามบินหนองงูเห่า |
|             |     |          |           |     ที่อยู่ห่างเพียงไม่กี่นาที     |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | -   ไม่แออัด               |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           |   ด้วยการออกแบบภายใต้แนวคิด |
|             |     |          |           |     “ลดพื้นที่ขาย            |
|             |     |          |           |     ขยายพื้นที่พักผ่อน”        |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | พร้อมพื้นที่ส่วนกลางมากถึงร้อยละ |
|             |     |          |           |     40                   |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | ของพื้นที่รวมทั้งหมดของโครงการ |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | -   เป็นโครงการที่มี 2       |
|             |     |          |           |     บรรยากาศ             |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           |   โดยลูกค้าสามารถเลือกทำเลใ |
|             |     |          |           | นการสร้างบ้านระหว่างทำเลสวน |
|             |     |          |           |     (Park Zone)          |
|             |     |          |           |     ซึ่งจะได้บ              |
|             |     |          |           | รรยากาศความร่มรื่นจากสวนสวย |
|             |     |          |           |     หรือ ทำเลทะเลสาบ      |
|             |     |          |           |     (Lake Zone)          |
|             |     |          |           |     ซึ่งจ                  |
|             |     |          |           | ะได้บรรยากาศสดชื่นริมทะเลสาบ |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | -   ก                    |
|             |     |          |           | ารออกแบบให้รูปแบบของบ้านสวย |
|             |     |          |           |     มีสไตล์                |
|             |     |          |           |     และให้พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| -   The     | บ   | ต        | -         | -                        |
|     Kris 3  | จก. | .ห้วยขวาง |   อาคารชุด |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             | ธาน | อ        |           |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
| -   The     | นท์ฯ | .ห้วยขวาง | อาคารชุด 8 |                          |
|     Kris    |     |          | ชั้น 175    |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|     Extra 4 | บ   | ต        | ยูนิต       |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
|             | จก. | .ห้วยขวาง |           |                          |
| -   The     | ธาน | อ        | อาคารชุด 8 | -                        |
|     Kris 5  | นท์ฯ | .ห้วยขวาง | ชั้น 175    |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             |     |          | ยูนิต       |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
| -   The     | บ   | ต        |           |                          |
|     Kris 6  | ริษัท | .ห้วยขวาง | อาคารชุด 8 |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|             |     | อ        | ชั้น 175    |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
| The kris 7  | บ   | .ห้วยขวาง | ยูนิต       |                          |
|             | จก. |          |           | -                        |
|             | ธาน | ต        | อาคารชุด 8 |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             | นท์ฯ | .ห้วยขวาง | ชั้น 175    |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
|             |     | อ        | ยูนิต       |                          |
|             | บ   | .ห้วยขวาง |           |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|             | ริษัท |          |           |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
|             |     | ต        |           |                          |
|             |     | .ห้วยขวาง |           | -                        |
|             |     | อ        |           |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             |     | .ห้วยขวาง |           |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|             |     |          |           |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           | -                        |
|             |     |          |           |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             |     |          |           |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
|             |     |          |           |                          |
|             |     |          |           |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|             |     |          |           |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา ลากูน  | ธา  | ถนน      | -   บ     | -   การจัดวางผังโครงการ    |
| (โครงการ    | นนท์ | พระราม 5 | ้านพร้อมที่ดิน |     เน้นความโล่ง โปร่ง สบาย |
| 41)         |     |          |           |     มีทะเลสาบขนาดใหญ่ และ  |
|             | พร็อ | แ        | -         |     สวนส่วนกลางที่สวยงาม    |
|             | พเพ | ขวงคูเวียง |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             | อร์ตี้ | อ        |           |  ตามแบบสถาปัตยกรรมแบบโกธิค |
|             |     | .บางกรวย |           |                          |
|             |     | จ.นนทบุรี  |           | -                        |
|             |     |          |           |   มีความหลากหลายของแบบบ้าน |
|             |     |          |           |     และ มีทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น  |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา แกรนด์ | อัล  | ถนนพหลโ  | -   บ     | -   ทำเลติดถนนใหญ่ คือ ถ.   |
| พาร์ค        | ลาย | ยธิน-รังสิต | ้านพร้อมที่ดิน |     พหลโยธิน              |
| (โครงการ    |     | ต        |           |                          |
| 42)         | เท  | .คลองหนึ่ง | -         | -                        |
|             | คโน | อ.คลองหล |   ที่ดินเปล่า | การจัดวางผังโครงการเน้นความ |
| โครงการ 49  | โลยี | วงปทุมธานี |           |     โปร่ง โล่ง สบาย และ    |
|             |     |          | -         |     ร่มรื่น                 |
| โครงการ 50  | บ   | ป        |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             | ริษัท | ิ่นเกล้า-พุท |           | -   มีแบบบ้านให้เลือกมากมาย  |
| ธาน         | /ธา | ธมณฑลสาย | -   บ     |                          |
| นท์กอล์ฟวิวแอน | นนท์ | 3        | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
| ด์สปอร์ตคลับ(โ |     |          |           |                          |
| ครงการ2502) | บ   | พหลโ     |           |                          |
|             | ริษัท | ยธิน-รังสิต |           |                          |
|             | /ธา |          |           |                          |
|             | นนท์ | มีนบุรี     |           |                          |
|             |     |          |           |                          |
|             | บ   |          |           |                          |
|             | ริษัท |          |           |                          |
+-------------+-----+----------+-----------+--------------------------+

  ---------------------------------------------------- --------------- ------- ----------- --------- ------------ ----------- ---------- ------------ -------------- --------- ---------- ----------- -------------------- ----------------- -----------
  ความคืบหน้าในโครงการที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน                                                                                                                                                                                         

                                                                                                                                                                                                                                             

  ชื่องโครงการ                                           เจ้าของโครงการ   ปีที่เริ่ม   สถานะ       พื้นที่       สินค้าเพื่อขาย                          ยอดขายสะสม                  ยอดขายปี              มุลค่าเงิน     ความคืบหน้าการก่อสร้าง                     มูลค่าขาย
                                                                                                                                                                     2555                                                                    

                                                                                           โครงการ   จำนวน        พื้นที่         มูลค่า       มูลค่า         ร้อยละของ       จำนวน     มูลค่าสินค้า   ลงทุน        เงินที่ลงทุน             ร้อยละของ          ของสินค้าที่

                                                                                           (ไร่)      หน่วย         (ตารางวา)   ล้านบาท     ล้านบาท       มูลค่าสินค้า       หน่วย      (ล้านบาท)   ในโครงการ   ไปแล้ว                งานที่เสร็จ          ขายแล้วแต่

                                                                                                                              -1         -2           ที่มีเพื่อขาย                            (ล้านบาท)    (ล้านบาท)                               ยังไม่ได้โอน

                                                                                                                                                      3=(2/(1)*100                        -4          -5                   (6)=(5)/(4)*100   ณ. 31 ธค.55

                                                                                                                                                                                                                                             (ล้านบาท)

  กฤษดารอยัลพาร์ค ( โครงการ 19 )³                        KMC             2536    ยังเปิดหน่าย   34        127          14,171      310.64     238.07       76.64                               147         147                  100                

  ธานนท์กอล์ฟวิวแอนด์สปอร์ตคลับ(ค.25)                        KMC             2549    ยังเปิดหน่าย   17        58           5,926       267.34     149.66       55.98          2         5.44       100.51      100                  99.49              

  กฤษดามารีน่า ( โครงการ 27 ) ³                          KMC             2538    ยังเปิดหน่าย   134       206          28,085      905.88     546.17       60.29                               811.66      706.31               87.02              

  กฤษดาซิตี้เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 30 ) ³                  KMC             2538    ยังเปิดหน่าย   559       1189         172,225     3,348.07   1,035.80     30.94          4         9.32       2,820.00    2,756.00             97.73              

  กฤษดา ลากูน(โครงการ 41)                               Thanon          2547    ยังเปิดหน่าย   69        166          17,626      816.95     508.29       62.22          1         3.85       750.75      721.08               96.05              

  กฤษดา แกรนด์ พาร์ค ( โครงการ 42 ) ³                    Allied          2547    ยังเปิดหน่าย   75        224          22,319      1,371.66   670.08       48.85          1         4.64       1,140.72    1,026.56             89.99              

  กฤษดาเพรสทีจ เลค แอนด์ พาร์ค(ค.43)                      KMC             2549    ยังเปิดหน่าย   8         28           2,807       129.42     111.55       86.2           3         16.69      122.48      105.27               85.95              

  กฤษดาProject..49                                     KMC             2553    ยังเปิดหน่าย   3         23           1,231       30.94      11.7         37.81          3         2.86       18.94       16.72                88.28              

  กฤษดาProject..50                                     KMC             2553    ยังเปิดหน่าย   7         12           2,934       126.11     0            -              0         0          176.42      84.82                48.08              

  The Kris Ratchada 3                                  KMC             2550    ยังเปิดหน่าย   1         109          4,655       300.77     270.85       90.05                               217.12      217.12               100                

  The Kris Ratchada 4                                  Thanon          2553    ยังเปิดหน่าย   1         175          5,656       375.44     340.62       90.73          31        67.05      198.71      198.17               99.72             7.15

  The Kris Ratchada 5                                  KMC             2554    ยังเปิดหน่าย   1         193          5,564       369.99     132.85       35.91          38        79.11      263.75      206.46               78.28             132.85

  The Kris Ratchada 6                                  Thanon          2555    ยังเปิดหน่าย   1         170          5,192       407.30     55.21        13.55          25        55.21      240.35      56.41                23.47             55.21

  The Kris Ratchada 7                                  Thanon          2555    ปิดจำหน่าย    1         178          5,746       449.47     57.77        12.85          23        57.77      287.69      83.62                29.07             57.77
  ---------------------------------------------------- --------------- ------- ----------- --------- ------------ ----------- ---------- ------------ -------------- --------- ---------- ----------- -------------------- ----------------- -----------

หมายเหตุ : พื้นที่โครงการ เป็นตัวเลขซึ่งประมาณขึ้นโดยการปัดเศษ

  ³กฤษดารอยัลพาร์ค ( โครงการ 19 ) กฤษดามารีน่า ( โครงการ 27 )
  กฤษดาไพรเวทพาร์ค ( โครงการ 29 ) กฤษดาซิตี้เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 30 )
  เป็นโครงการที่ได้มีการโอนทรัพย์ชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน
  โดยบริษัทได้รับสิทธิในการซื้อคืนก่อน (First Right)
  เพื่อนำไปจำหน่ายต่อให้กับลูกค้าของบริษัท

3.2 การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

ภาวะอสังริมทรัพย์โดยรวม

เศรษฐกิจไทยในปี 2555 ขยายตัวได้ดีกว่าที่คาดการณ์ไว้
จากอุปสงค์ภายในประเทศที่ขยายตัวในเกณฑ์ดี
แม้ภาคการส่งออกของไทยจะได้รับผลกระทบจากการชลอตัวของเศรษฐกิจโลก
แต่การบริโภคภาคเอกชนขยายตัวต่อเนื่อง
โดยมีแรงสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ อาทิ
มาตรการคืนภาษีรถยนต์คันแรกที่มีผู้มาใช้สิทธิ์มากกว่าที่ประเมินไว้
การปรับโครงสร้างอัตราภาษีเงินได้
ส่วนภาคธุรกิจมีการลงทุนเพื่อชดเชยและฟื้นฟูความเสียหายจากอุทกภัยในปี 2554
แรงส่งของอุปสงค์ในประเทศถือเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้เศรษฐกิจไทยขยายตัวได้สูงกว่าที่ประเมินไว้
โดยธนาคารแห่งประเทศไทย คาดหมายไว้ว่าเศรษฐกิจไทยจะขยายตัวร้อยละ 5.9

สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงไตรมาสที่ 1 ผู้บริโภคยังคงชลอการซื้อหลังอุทกภัยผ่านพ้นไป
ขณะที่ผู้ประกอบการเริ่มทยอยเปิดตัวโครงการใหม่
ส่วนหนึ่งเป็นโครงการที่เลื่อนการเปิดตัวมาจากปลายปีที่แล้ว ส่วนใหญ่เป็นโครงการอาคารชุด
สอดคล้องกับความต้องการที่อยูอาศัยประเภทอาคารชุดที่มากขึ้น ตลาดเริ่มมีสัญญาฟื้นตัวในไตรมาสที่
2 ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดขยายตัวดี
ความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยวและอาคารชุดเพิ่มขึ้นแต่ยังไม่กลับมาเต็มที่เท่ากับช่วงก่อนอุทกภัย
ความต้องการที่เพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งมาจากความต้องการที่สะสมจากปลายปีก่อน ในไตรมาสที่ 3 และ 4
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวต่อเนื่องในทุกภูมิภาค จากอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น
ความต้องการที่อยู่อาศัยขยายตัวดีต่อเนื่องในทุกภูมิภาคทั้งประเภทอาคารเดี่ยวและอาคารชุด
โดยมีปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ การเข้าถึงงแหล่งเงินกู้สะดวกขึ้น
นอกจากนั้นยังมีนโยบายที่ช่วยสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยโดยตรงเช่น

-   มาตรการของรัฐบาลที่ให้หักภาษีเงินได้โดยตรงสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก
    ผู้ซื้อสามารถนำค่าใช้จ่ายจากการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาบ้าน
    [ราคาบ้านไม่เกิน 5 ล้านบาท]

-   ลดหย่อนภาษีสำหรับการซ่อมแซมบ้าน เนื่องจากน้ำท่วมเสียหายไม่เกิน 1 แสนบาท

-   โครงการบ้านหลังแรกของธนาคารอาคารสงเคราะห์ดอกเบี้ย 0% 3 ปี สำหรับการซื้อบ้านใหม่
    ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท

-   การให้ความช่วยเหลือทางการเงินแก่ผู้ที่ได้รับความเสียหายจากอุทกภัยปี พ.ศ. 2554
    ของธนาคารแห่งประเทศไทย [Soft Loan] วงเงินรวม 3 แสนล้านบาท
    ให้แก่ธนาคารพาณิชย์เพื่อปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ประสบภัยในอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 3 คงที่เป็นเวลา
    5 ปี

-   ความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้าทั้งเส้นทางใหม่และส่วนต่อขยาย

โดยหากประเมินภาวะตลาดที่อยู่อาศัยทั้งปี จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธ์ การจดทะเบียนสร้างเสร็จ
การเปิดตัวโครงการใหม่ และการปล่อยสินเชื่อ พบว่า

  การโอนกรรมสิทธ์ที่อยู่อาศัย

  ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด
  จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 มีจำนวน 156,317 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3
  เมื่อเทียบกับปีก่อนที่มีจำนวน 151,362 หน่วย
  โดยห้องชุดมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดคือร้อยละ 43 รองลงมาได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์
  และบ้านเดี่ยว ร้อยละ 29 และ 17 ตามลำดับ ที่อยู่อาศัยแนวราบมีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์
  89,600 หน่วย ลดลงร้อยละ 1.6 เมื่อเทียบกับปี 2554 ที่มีจำนวน 91,071 หน่วย
  ในขณะเดียวกันตลาดอาคารชุดมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 66,700 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10
  เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีจำนวน 60,291 หน่วย

  []

  ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

  ที่อยู่อาศัยที่สร้างแล้วเสร็จจดทะเบียน

  จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างแล้วเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ปี 2555 มีจำนวนทั้งสิ้น
  109,848 หน่วย ขยายตัวถึงร้อยละ 35 จากปี 2554 ซึ่งมีจำนวน 81,521 หน่วย
  โดยห้องชุดมีจำนวนสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่สูงสุดคิดเป็นร้อยละ 57 รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว
  ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ ร้อยละ 28 และ 13 ตามลำดับ และเฉพาะห้องชุดซึ่งมีจำนวน
  62,107 หน่วยนั้น เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าถึงร้อยละ 82
  ในขณะที่ที่อยู่อาศัยในแนวราบมีจำนวนหน่วยที่สร้างแล้วเสร็จจดทะเบียนไม่แตกต่างจากปี 2554

  []

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

  โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวใหม่ปี 2555

  จากการสำรวจของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
  พบว่ามีโครงการที่เปิดขายใหม่ในปี 2555 จำนวน 419 โครงการ
  ประกอบด้วยจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 103,481 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าร้อยละ 20
  ในจำนวนหน่วยทั้งหมดที่เสนอขายเป็นห้องชุดถึงร้อยละ 60 หรือ 62,548 หน่วย
  รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ 22,503 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 22 อันดับที่ 3
  ได้แก่บ้านเดี่ยวจำนวน 12,720 หน่วย มีสัดส่วนร้อยละ 12
  นอกเหนือจากนั้นเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์ร้อยละ 2
  และหากพิจารณาราคาของโครงการที่เปิดขายแล้ว สินค้าประเภทห้องชุดขายในระดับราคา 1-2
  ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่ เช่นเดียวกับทาวน์เฮ้าส์ที่มีระดับราคาขาย 1-2 ล้านบาทมากที่สุด
  สำหรับบ้านเดี่ยวนั้นมี 2 ระดับราคาที่มีจำนวนใกล้เคียงกันคือระดับราคา 5-10 ล้านบาท 4,651
  หน่วย รองลงเป็นราคา 3-5 ล้านบาท 4,539 หน่วย

  []

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส

และเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการที่เปิดตัวในปี 2554 ช่วง 10 เดือนแรก (มกราคม-ตุลาคม)
ในเขตกรุงเทพและปริมณฑลสินค้าประเภทอาคารชุดพักอาศัยขยายมากที่สุดถึงร้อยละ 60
ในขณะที่สินค้าประเภทบ้านเดี่ยวหดตัวมากที่สุดคือร้อยละ 38 รองลงมาได้แก่ทาวน์เฮ้าส์หดตัวร้อยละ
26 อย่างไรก็ตามในภาพรวมเนื่องจากการขยายตัวของอาคารชุด
ทำให้ตลาดโดยรวมมีโครงการเปิดตัวมากกว่าช่วงเดียวกันในปีก่อนร้อยละ 10

  []ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

ด้านระดับราคา (Price)

การสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจากผู้เข้าชมงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 27
ระหว่างวันที่ 11 – 14 ต.ค. 2555 พบว่า (ตารางที่ 1)

  ------------------------------ -------------------- -------------------
  ระดับราคาที่ต้องการซื้อ              จำนวน                ร้อยละ

  ต่ำกว่า 1 ล้านบาท                 1,068                9

  1 – 2 ล้านบาท                   5,098                43

  2 - 3 ล้านบาท                   2,997                25

  3 – 4 ล้านบาท                   1,518                13

  4 – 6 ล้านบาท                   901                  8

  6 – 10 ล้านบาท                  272                  2

  10 -15 ล้านบาท                  82                   1

  15 ล้านบาทขึ้นไป                  57                   0

  รวม                            11,993               100.00
  ------------------------------ -------------------- -------------------

ที่มา : มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 25 ระหว่างวันที่ 11-14 ต.ค.55 รวบรวมโดย
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ระดับราคาซึ่งมีความต้องการมากซื้อมากที่สุดอยู่ในช่วง 1-2 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนร้อยละ 43
รองลงมาได้แก่บ้านราคา 2-3 ล้านบาท และ 3-4 ล้านบาท ร้อยละ 25, 13 ตามลำดับ

โดยหากพิจารณาดัชนีราคาที่อยู่อาศัยซึ่งจัดทำโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (แผนภูมิที่ 5)
จะเห็นว่าดัชนีราคาห้องชุดปรับตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุดคือร้อยละ 2.67 เมื่อเทียบกับครึ่งแรกของปี 2555
และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.69 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน รองลงมาได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์
และบ้านเดี่ยวตามลำดับ

[]

ที่มา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ด้านสินเชื่อผู้ประกอบการ (Pre Finance) และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล (Post
Finance)

สิ้นปี 2555 ยอดคงค้างสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์
จากธนาคารแห่งประเทศไทยมีทั้งสิ้น 1,795 พันล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 12
เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยแบ่งเป็นสินเชื่อผู้ประกอบการ 457 พันล้านบาท
และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล 1,338 พันล้านบาท

[]

  ที่มา ธนาคารแห่งประเทศไทย

และจากตัวเลขยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ 9
เดือนแรกของปี มีจำนวนทั้งสิ้น 339 พันล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 14 จากช่วงเดียวกันของปี 2554
โดยการขยายตัวของยอดสินเชื่อปล่อยใหม่ เป็นผลจากโครงการวงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ( Soft
Loan) เพื่อให้ความช่วงเหลือทางการเงินแก่ผู้ได้รับความเสียหายจากปัญหาน้ำท่วม
และการแข่งขันในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น
ส่งผลให้สถานบันการเงินผ่อนคลายมาตรฐานและเงื่อนไขการให้สินเชื่อเพิ่มขึ้น
เช่นระยะเวลการผ่อนชำระที่อยู่อาศัยที่ยาวนานขึ้น เป็นต้น

[]

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

การปรับตัวของตลาดในภาพรวมเห็นชัดว่า
ความต้องการที่อยู่อาศัยในแนวราบมีการชลอตัวโดยเฉพาะในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบหนักจากสถานการณ์น้ำท่วม
ในขณะเดียวกันที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดมีความต้องการมากขึ้นโดยเฉพาะในเขตที่น้ำไม่ท่วม
หรืออยู่ในแนวเส้นทางงรถไฟฟ้า นอกจากนั้นแล้ว
ผู้ประกอบการก็ได้ลดการลงทุนในที่อยู่อาศัยแนวราบ และหันไปเปิดตัวโครงการอาคารชุดมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม
การชลอการเปิดโครงการใหม่ในแนวราบก็ช่วยให้การแข่งขันลดลงและระบายสินค้าที่คงค้างได้ดี
โดยเฉพาะโครงการที่สามารถฟื้นฟู จนมีความพร้อมและสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภคได้
ก็สามารถฟื้นตัวกลับมาได้เป็นปกติในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี
ส่งผลให้ตลาดในภาพรวมขยายตัวมากกว่าปีที่ผ่านมา

แนวโน้มเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2556

เศรษฐกิจไทยในปี 2556 ยังมีแนวโน้มที่จะขยายตัวในเกณฑ์ดี
แม้ว่าจะชลอตัวลงจากการขยายตัวสูงในปี 2555
ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดหมายว่าจะขยายตัวร้อยละ 4.9
การฟื้นตัวของกำลังการผลิตภาคอุตสาหกรรม การปรับตัวดีขึ้นของเศรษฐกิจโลก
และการลดลงของความต้องการนำเข้าเพื่อฟื้นฟูบูรณะประเทศ
คาดว่าจะทำให้การส่งออกสุทธิมีบทบาทในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้มากขึ้น
ในขณะที่การบริโภคและการลงทุนภายในประเทศ
มีแนวโน้มชลอตัวลงตามการลดลงของแรงส่งจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้นและรายจ่ายเพื่อการฟื้นฟูประเทศ

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นคาดว่าจะสามารถเติบโตได้จากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่น่าจะกลับมาเป็นปกติ
และจากสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ โดยยังต้องพิจารณาปัจจัยอื่นที่จะเกิดในปี 2556
ซึ่งกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดด้วย อาทิ

-   หลักเกณฑ์มาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value :
    LTV ratio) สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์
    ที่ระดับ 95% มาบังคับใช้ อันมีผลทำให้ผู้ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
    ไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อได้เต็มจำนวน เริ่มบังคับใช้ 1 มกราคม 2556

-   การปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ ประกาศใช้ในวันที่ 1 กรกฏาคม 2556
    มีผลทำให้ราคาประเมินที่ดินโดยรวมเพิ่มขึ้นประมาณ 17-20%
    ส่งผลกระทบต่อค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรม

-   การปรับค่าแรงขั้นต่ำทั่วประเทศเป็นวันละ 300 บาท เริ่ม 1 มกราคม 2556
    ส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้าง และปัญหาการขาดแคลนแรงงานในบางพื้นที่
    เช่นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
    เนื่องจากการปรับค่าแรงให้อยู่ระดับเท่ากันทั่วประเทศ
    มีผลทำให้แรงงานส่วนหนึ่งกลับไปทำงานหรือเลือกทำงานในภูมิลำเนาใกล้บ้าน
    มีผลกระทบทางอ้อมต่อต้นทุนการผลิต

-   การปรับขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาวัสดุก่อสร้างได้ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง
    เห็นได้จากราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยเดือนมกราคม-กันยายน 2555 เทียบกับช่วงเดียวกันของปี
    2554 สูงขึ้นร้อยละ 4.3 และขยายตัวติดต่อกันเป็นปีที่ 3

-   การดำเนินการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยาย
    ปัจจุบันเส้นทางรถไฟฟ้ามีระยะทางรวมทั้งสิ้น 78 กิโลเมตร โดยตามแผนการดำเนินในปี
    2560 จะมีระยะทางเพิ่มขึ้นเป็น 161 กิโลเมตร แม้ว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง
    พึ่งจะเริ่มดำเนินการแต่ก็ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วตามแนวเส้นทาง
    ซึ่งนอกจากจะกระทบต้นทุนการผลิตแล้ว
    ยังมีผลสืบเนื่องไปถึงรูปแบบและประเภทที่อยู่อาศัยที่จะสามารถพัฒนาได้อีกด้วย
    ทั้งนี้จากข้อมูลของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
    พบว่าที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส ราคาสูงขึ้นร้อยละ 128 ในรอบปี 2548-2554
    หรือเฉลี่ยสูงขึ้นปีละ 21.3% ส่วนตามแนวรถไฟฟ้ามหานครราคาที่ดินในปี 2553-2554
    สูงขึ้นร้อยละ 14.4 การพัฒนาโครงการโดยเฉพาะอาคารชุด
    ซึ่งดูเหมือนได้รับการตอบสนองจากผู้บริโภคเป็นอย่างดี
    มีจำนวนเพิ่มขึ้นมากตามแนวเส้นทางและระยะ 1 กิโลเมตรจากแนวรถไฟฟ้า

-   การขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด
    สะท้อนจากอัตราการขยายตัวของยอดสินเชื่อคงค้างเพื่อบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ฯ
    ของภูมิภาคต่างๆ ที่อยู่ในระดับสูงกว่ากรุงเทพฯ และปริมณฑล
    ผลจากการกระจายความเจริญไปสู่ภูมิภาค ทำให้เศรษฐกิจในภูมิภาคเติบโตขึ้น
    โดยเฉพาะจังหวัดหัวเมืองที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจ อาทิ เมืองท่องเที่ยว: ภูเก็ต หัวหิน
    และพัทยา เมืองธุรกิจและอุตสาหกรรม: ระยอง ชลบุรี ขอนแก่น และนครราชสีมา นอกจากนี้
    กระแสการรวมกลุ่มของประเทศต่างๆ ในภูมิภาคเดียวกัน
    โดยเฉพาะการรวมกลุ่มของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC)
    และการพัฒนาเส้นทางคมนาคมระหว่างภูมิภาคลุ่มแม่น้ำาโขง (GMS)
    เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจของจังหวัดต่างๆ ในประเทศ
    โดยเฉพาะจังหวัดชายแดนและจังหวัดตามเส้นทาง GMS อาทิ หนองคาย สระแก้ว
    และพิษณุโลก

  โดยสรุปตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2556 แม้จะถูกคาดหมายว่าจะขยายต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า
  โดยมีปัจจัยหนุนที่สำคัญคือ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับขึ้นเงินเดือนขั้นต่ำ
  สำหรับผู้จบปริญญาตรีเป็น 15,000 บาท/เดือนและการปรับค่าแรงขั้นต่ำ
  ความชัดเจนในการลงทุน โครงการขนาดใหญ่ เช่นระบบขนส่งมวลชนและระบบป้องกันน้ำท่วม
  อัตรดอกเบี้ยที่อยู่ในภาวะทรงตัว การเตรียมรองรับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC)
  การขยายความเป็นเมืองไปสู่ภูมิภาค แต่ปัจจัยเสี่ยงในด้านต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น
  ซึ่งกระทบต่อราคาสินค้าให้ปรับตัวสูงขึ้น
  หากกำลังซื้อของผู้บริโภคไม่ได้ปรับขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับการเปลี่ยนแปลงของราคาที่อยู่อาศัยแล้ว
  แนวโน้มของที่อยู่อาศัยขนาดเล็กก็จะเป็นสินค้าหลักของตลาดต่อไป
  นอกจากนั้นการขยายการลงทุนมากเกินไปจนตลาดดูดซับไม่ทันโดยเฉพาะโครงการอาคารชุด
  ก็อาจส่งผลให้เกิดอุปทานส่วนเกินได้เช่นกัน

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แยกตามประเภท

อาคารชุดพักอาศัย

ตลาดอาคารชุดพักอาศัยในปี 2555 นับว่าขยายตัวอย่างมาก โดยจำนวนห้องชุดที่เปิดขายใหม่
ห้องชุดที่สร้างเสร็จจดทะเบียน และโอนกรรมสิทธิ์ สูงกว่าปีก่อนหน้าทั้งหมด (ตารางที่ 2)

  ---------------------- --------------- --------------- -----------------
  ห้องชุด : หน่วย           ปี 2554          ปี 2555          ส่วนต่าง (%)

  เปิดขายใหม่              43,400          62,548          เพิ่มขึ้น 44%

  สร้างเสร็จจดทะเบียน       34,051          62,107          เพิ่มขึ้น 82%

  โอนกรรมสิทธิ์             60,291          66,700          เพิ่มขึ้น 10%
  ---------------------- --------------- --------------- -----------------

จากรายงานผลการวิจัย ของ พลัส พร๊อพเพอร์ตี้ โฟกัส[1]
พบว่าจำนวนอาคารชุดที่เสนอขายในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ปี 2555 มีจำนวนทั้งสิ้น 99,540
ยูนิต (แผนภูมิที่ 8) เติบโตเพิ่มขึ้นร้อยละ 25 หากเทียบกับปี 2554
โดยพื้นที่ที่ขยายตัวได้ดีจะอยู่บริเวณรถไฟฟ้าเป็นหลัก เช่นเพื้นที่ธนบุรีเติบโตถึงร้อยละ 126
รองลงมาได้แก่พื้นที่สุขุมวิทรอบนอกเติบโตร้อยละ 56

[]

ที่มา : บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

ส่วนโครงการที่เปิดขายใหม่ในปี 2555 จำนวน 64,835 ยูนิต เพิ่มขึ้นร้อยละ 45
เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งมีจำนวน 44,733 ยูนิต
แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการได้กลับมาลงทุนพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องอีกครั้ง
ภายหลังสถานการณ์น้ำท่วมได้คลี่คลายประกอบกับผู้ประกอบการบางส่วน
ลดขนาดการลงทุนในแนวราบ และมาลงทุนในโครงการแนวสูงแทน

โดยจากการสำรวจโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก ของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
มีจำนวนทั้งสิ้น 35,986 ยูนิต จาก 80 โครงการ การพัฒนาส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่รอบนอก เช่น
พื้นที่นนทุรี รามคำแหง มีนบุรี ร้อยละ 45
เป็นผลจากการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและการขยายตัวของชุมชนทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยสูงขึ้น
รองลงมาคือพื้นที่สุขุมวิทรอบนอก ร้อยละ 24 และพื้นที่รัชดาภิเษก ร้อยละ 16 ตามลำดับ

[]

ด้านยอดขายในปี 2555 มีจำนวนรวม 63,584 ยูนิต เพิ่มขึ้นร้อยละ 45 จากปี 2554
หรือเป็นสัดส่วนยอดขายได้ร้อยละ 64 จากจำนวนที่เสนอขายทั้งหมด
โดยพบว่าหากเปรียบเทียบจำนวนยอดขายในปีก่อนหน้า พื้นที่ฝั่งธนบุรีมียอดขายเพิ่มขึ้นสูงสุดร้อยละ
207 มาอยู่ที่ 5,839 ยูนิต จากเดิม 1,901 ยูนิต

[]

ด้านราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของห้องชุดปี 2555 ใน 5 พื้นที่ธุรกิจหลัก
พบว่าปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 5 จากปี 2554 มาอยู่ที่ 113,678 บาท/ตร.ม.
เป็นผลมาจากห้องชุดสร้างเสร็จ พร้อมโอนทำให้โครงการปรับราคาขายสูงขึ้น
ประกอบกับสินค้าใหม่ปรับราคาขายสูงขึ้นตามต้นทุนการผลิต
โดยพื้นที่พญาไทปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดที่ร้อยละ 13 รองลงมาคือพื้นที่สุขุมวิท, พื้นที่พหลโยธิน
เพิ่มขึ้นเท่ากันคือร้อยละ 5 พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจเพิ่มขึ้นร้อยละ 4 และพื้นที่พระรามสามเพิ่มขึ้นร้อยละ
1

[]

โดยสรุปในปี 2555 ตลาดอาคารชุดพักอาศัยแสดงให้เห็นถึงการขยายตัวได้อย่างชัดเจน
สามารถฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว และยังเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบน้อยจากปัญหาอุทกภัย
ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับมาได้อย่างรวดเร็ว
ประกอบกับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจทำให้กำลังซื้อปรับตัวสูงขึ้น
รองรับอุปทานที่เสนอขายได้เป็นอย่างดี สำหรับแนวโน้มตลาดในปี 2556
จะยังมีทิศทางเติบโตต่อไปได้ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศซึ่งมีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่อง
ประกอบกับการดูดซับของอุปสงค์ในตลาดยังทำได้ดี
โดยคาดว่าจะมีจำนวนสินค้าใหม่เข้าสูตลาดไม่น้อยกว่า 90 โครงการ ประมาณ 60,000 ยูนิต
และแนวโน้มว่าราคาของสินค้าใหม่จะปรับตัวสูงขึ้นไม่ต่ำกว่าร้อยละ 10-15
เนื่องจากแนวโน้มของราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างมีทิศทางปรับตัวสูงขึ้น
ซึ่งจะทำให้ภาพรวมของราคาขายเฉลี่ยทั้งตลาดปรับตัวสูงขึ้นอย่างน้อยร้อยละ 5-7

บ้านจัดสรร

โครงการเปิดขายใหม่ของผู้ประกอบการธุรกิจบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล[2]ในปี
2555 มีจำนวนทั้งสิ้น 40,933 หน่วย โดยเป็นทาวน์เฮ้าส์จำนวน 22,503 หน่วยคิดเป็นร้อยละ 50
และเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 12,720 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 31 (แผนภูมิที่ 12)

[]

ที่มา ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

จากข้อมูลบริษัท พลัส พร็อพเพอตี้ จำกัด ตลาดบ้านเดี่ยวในครึ่งปีหลัง 2555
มีสินค้าเสนอขายโดยรวมอยู่ที่ 24,442 ยูนิต ลดลงร้อยละ 3
เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยปริมาณเสนอขายอยู่ในโซนตะวันตกมากที่สุดจำนวน
7,386 ยูนิต หรือคิดเป็นร้อยละ 32 เป็นผลจากการขยายเส้นทางคมนาคม
เช่นถนนพระเทพตัดใหม่เชื่อมระหว่างถนนพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 ,
ถนนราชพฤกษ์-ถนนวงแหวนรอบนอกด้านตะวันออกและโครงการเชื่อมต่อสะพานเกียกกาย-ถนนกาญจนภิเษก
(วงแหวนตะวันตก) รองลงมาโซนทิศเหนือ และทิศตะวันออก มีสัดส่วนร้อยละ 28 และ 15
ตามลำดับ (แผนภูมิที่ 13)

[]

เมื่อพิจารณายอดขายบ้านในครึ่งหลังของปี 2555 ซึ่งมีจำนวน 7,627 ยูนิต
คิดเป็นอัตราการขายเได้ ร้อยละ 30 เทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2554
พบว่าจำนวนยูนิตขายได้ลดลงจำนวน 1,383 ยูนิต หรือลดลงร้อยละ 15
เนื่องจากผู้บริโภคยังมีความกังวลเกี่ยวกับสถานการณ์อุทกภัยที่อาจะเกิดซ้ำ
จึงส่งผลเชิงลบต่อความต้องการสินค้าในตลาดแนวราบ โดยเฉพาะโซนที่เคยถูกน้ำท่วมรุนแรง เช่น
ทิศตะวันตก และทิศเหนือ เป็นต้น

[]

ด้านระดับราคาเสนอขายในช่วงครึ่งปีหลัง พบว่าบ้านเดี่ยวราคา 3 - 5 ล้านบาท
มีส่วนแบ่งทางการตลาดสูงสุดร้อยละ 46 เนื่องจากเป็นราคาระดับกลางที่อุปสงค์มีกำลังซื้อสูง
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงนิยมพัฒนาโครงการในระดับราคานี้ รองลงมาคือบ้านเดี่ยวราคา 5-7
ล้านบาทมีส่วนแบ่งร้อยละ 25 (แผนภูมิที่ 15)

[]

ส่วนตลาดทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนเสนอขาย ณ ครึ่งปีหลัง 2555 จำนวน 20,430 ยูนิต ลดลงร้อยละ 8
จากช่วงเดียวกันในปีก่อน โดยจำนวนที่เสนอขายอยู่ในโซนทางเหนือมากที่สุดคือ 4,735
ยูนิตคิดเป็นร้อยละ 23 รองลงมาได้แก่ ทิศตะวันออกเฉียงเหนือและตะวันออกร้อยละ 21 และ 20
ตามลำดับ (แผนภูมิที่ 16)

[]

สำหรับยอดขายทาวน์เฮ้าส์ในครึ่งปีหลัง 2555 มีจำนวนลดลงเล็กน้อยร้อยละ 2
จากช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า ตามปริมาณการเสนอขายที่ชลอตัวลงมาอยู่ที่ 10,101 ยูนิต
โดยมีอัตราการขายร้อยละ 49 ความต้องการซื้อลดลงในทางทิศตะวันตกและทิศเหนือ

[]

ด้านราคาทาวน์เฮ้าส์ที่เสนอขายส่วนใหญ่ร้อยละ 69 จำนวน 14,102 หน่วย เสนอขายในช่วงราคา
1-3 ล้านบาท รองลงมาคือราคา 3-5 ล้านบาทมีสัดส่วนร้อยละ 23 (แผนภูมิที่ 18)
อย่างไรก็ตามอัตราการขายสูงสุดอยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หรือร้อยละ 65
ขณะที่ราคาอื่น ๆ มีอัตราการขายได้ใกล้เคียงกันที่ร้อยละ 47-50

[]

จากภาพรวมของตลาดทาวน์เฮ้าส์ปี 2555 พบว่าอุปสงค์ในตลาดทาวน์เฮ้าส์ยังคงเติบโตได้
เพราะผู้บริโภคส่วนหนึ่งยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทนี้ เนื่องจากตอบสนองการใช้ชีวิตได้ดี
โดยในปี 2556 คาดว่ามีอุปทานเสนอขายอีกไม่ต่ำกว่า 5,500 ยูนิต
และจำนวนสินค้าที่เสนอขายในระดับราคา 3-5 ล้านบาทน่าจะเพิ่มมากขึ้น
ตามต้นทุนการก่อสร้างและรองรับอุปสงค์ระดับกลางที่เริ่มให้ความสนใจสินค้าประเภทนี้เพิ่มขึ้น

1.  การตลาดและช่องทางการจัดจำหน่าย

แผนงานการตลาดแบ่งออกเป็น 4 ด้านหลัก คือ

1.สินค้า เป้าหมายหลักด้านสินค้า คือ

1.1 สร้างมูลค่าเพิ่มเพื่อตอบสนองกลุ่มเป้าหมาย
บริษัทได้เน้นการออกแบบบ้านและคอนโดที่เน้นความโปร่งโล่งสบาย ประหยัดพลังงาน
ใช้วัสดุทันสมัยเพื่อเพิ่มรูปลักษณ์และสไตล์ที่ตอบสนองกลุ่มเป้าหมายที่เป็นคนรุ่นใหม่ ในระดับราคา
2.5-5 ล้าน นอกจากนั้น บริษัทยังเน้นการบริการหลังการขาย ใช้แผนกลูกค้าสัมพันธ์ ในแบบเชิงรุก
ทำกิจกรรมกับลูกค้าอย่างต่อเนื่องเพื่อความพอใจและความภักดีในตราสินค้า

1.2 สร้างคุณภาพและลดต้นทุนการผลิต
บริษัทมุ่งเน้นการออกแบบสินค้าที่ใช้วัสดุที่ใช้เทคโนโลยีสมัยใหม่ผลิต เพื่อความเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม
และลดต้นทุนการผลิต
การออกแบบองค์ประกอบทุกส่วนของโครงการจะเน้นการใช้ต้นไม้ใหญ่ที่ให้ความร่มรื่นเป็นหลัก
และยังคงแนวคิดเรื่องการออกแบบโครงการให้มีทะเลสาบส่วนกลางเพื่อสร้างระบบนิเวศน์ที่สมบูรณ์ในโครงการ
มีทัศนีย์ภาพสวยงาม
และยังเป็นพื้นที่รับน้ำขนาดใหม่เพื่อลดความเสี่ยงในการท่วมขังของน้ำในโครงการกรณีที่ฝนตกหนักและท่อระบายน้ำ
ระบายน้ำไม่ทัน

2.ราคา บริษัทมุ่งผลิตสินค้า ในระดับราคาตลาด คือคอนโดระดับราคา 1.4-2.5 ล้าน
และบ้านเดี่ยวในระดับราคา 2.5-5 ล้านบาท โดยมีกลยุทธ์การตั้งราคา คือ ตั้งราคาเท่าคู่แข่งขัน
แต่ให้ปริมาณและคุณภาพสินค้าที่มากกว่า เพื่อให้ปัญหาการมีสินค้าคงเหลือน้อยที่สุด
ซึ่งเป็นการเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของบริษัท และลดค่าใช้จ่ายในการดูแลสินค้าคงเหลือ

3.การจัดจำหน่าย
บริษัทมุ่งเน้นผลิตสินค้าตลาดในทำเลใกล้เมืองมากขึ้นโดยบริษัทมีแนวคิดในการผลิตสินค้าเพื่อจัดจำหน่ายให้เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้ง่าย
อยู่ในทำเลที่เจริญ เมื่อลูกค้าซื้อสินค้าของบริษัทแล้วต้องมีความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตประจำวัน
อีกทั้งยังเป็นการลดค่าใช้จ่ายทางด้านการตลาดในการเรียกลูกค้าเข้าชมโครงการ
นอกจากนั้นบริษัทยังได้มีนโยบายในการเปิดบูทแสดงสินค้าของบริษัทตามห้างสรรพสินค้า ชั้นนำ
เพื่อเพิ่มช่องทางการเข้าถึงสินค้าของกลุ่มป้าหมาย
และยังเป็นการสร้างความจดจำตราสินค้าในระยะยาว

4.การส่งเสริมการขาย บริษัทมีแนวคิดในการลดค่าใช้จ่ายทางการตลาดอย่างต่อเนื่อง
แต่อย่างไรก็ตามการสื่อสารการตลาดกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายยังต้องมีประสิทธิภาพและเข้าถึงอย่างต่อเนื่องเช่นเดิม
ดังนั้น บริษัทจึงเน้นการติดต่อกับลูกค้าแบบ เฉพาะเจาะจงขึ้น ทั้งการใช้ sms Email websiteสื่อ
social network หรือสื่อวิทยุแบบเฉพาะกลุ่ม โดย โปรแกรม ส่งเสริมการขายต่างๆของบริษัท
จะเน้นการส่งเสริมการขายเฉพาะเจาะจงลูกค้ารายบุคคลโดยผ่านสื่อต่างๆที่กล่าวมาและตัวแทนขายของบริษัทเป็นหลัก
สำหรับสื่อในพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่บริษัทจะเน้นการใช้สื่อป้ายโฆษณา
ซึงถือว่ามีประสิทธิภาพสูงและราคาประหยัดกว่าสื่อชนิดอื่น

นอกจากการพัฒนากลยุทธ์การตลาดดังได้กล่าวมาแล้ว
สำหรับสินค้าใหม่ๆที่บริษัทจะพัฒนาขึ้นมาบริษัทได้ว่ากรอบการทำงานเป็นแนวทางเพื่อความสำเร็จในแผนงานขายของบริษัทดังนี้คือ
บริษัทจะมุ่งเน้นพัฒนาสินค้าในเมืองโดยกำหนดกรอบการหาทำเลที่ดินในการพัฒนาสินค้าเพื่อความสำเร็จในการขายเป็นสำคัญ
บริษัทตระหนักดีว่าสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น
ทำเลที่ดินเป็นหัวใจหลักของความสำเร็จในการพัฒนาสินค้า
โดยบริษัทมีกรอบในการหาทำเลพัฒนาสินค้าทั้งบ้านและคอนโดดังนี้คือ

-   ทำเลดังกล่าวอยู่ในแนวของรถไฟฟ้าสายใหม่

-   ทำเลดังกล่าวอยู่ในแนวขยายพื้นที่อาศัยของกลุ่มเป้าหมายหลักของกรุงเทพคือ

กลุ่มประชากร ย่านฝั่งธนบุรีและกลุ่มประชากรจังหวัดนนทบุรี

-   ทำเลดังกล่าวเป็นพื้นที่อยู่อาศัยปานกลางไปถึงหนาแน่นมีสภาพเป็นทางลัดทางผ่าน

จึงมีกำลังซื้อในพื้นหนาแน่น

-   ทำเลดังกล่าวมีการพัฒนาทั้งสาธารณูปโภคของรัฐ ห้างสรรพสินค้า สถาบันการศึกษา

หน่วยราชการ แหล่งงานเอกชน รองรับการอยู่อาศัย ทั้งระยะสั้นและระยะยาว

-   ทำเลดังกล่าวมีพื้นที่ในถนนย่อยและซอยต่างๆมีเป็นจำนวนมาก เพื่อรองรับการ

พัฒนาสินค้าตามแนวทางของบริษัท

-   ทำเลดังกล่าวอยู่ในโซนที่บริษัทเคยพัฒนาโครงการประสบความสำเร็จ มีฐานลูกค้า

ที่ยังภักดีในตราสินค้าของบริษัทอยู่เป็นจำนวนมาก

-   ทำเลดังกล่าวมีคู่แข่งเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้การ

  แข่งขันไม่รุนแรงมากนักในเรื่องราคา

สภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และภาวะการแข่งขัน

เศรษฐกิจไทยในปี 2555 ขยายตัวได้ดีกว่าที่คาดการณ์ไว้
จากอุปสงค์ภายในประเทศที่ขยายตัวในเกณฑ์ดี
แม้ภาคการส่งออกของไทยจะได้รับผลกระทบจากการชลอตัวของเศรษฐกิจโลก
แต่การบริโภคภาคเอกชนขยายตัวต่อเนื่อง
โดยมีแรงสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ อาทิ
มาตรการคืนภาษีรถยนต์คันแรกที่มีผู้มาใช้สิทธิ์มากกว่าที่ประเมินไว้
การปรับโครงสร้างอัตราภาษีเงินได้
ส่วนภาคธุรกิจมีการลงทุนเพื่อชดเชยและฟื้นฟูความเสียหายจากอุทกภัยในปี 2554
แรงส่งของอุปสงค์ในประเทศถือเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้เศรษฐกิจไทยขยายตัวได้สูงกว่าที่ประเมินไว้
โดยธนาคารแห่งประเทศไทย คาดหมายไว้ว่าเศรษฐกิจไทยจะขยายตัวร้อยละ 5.9

สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในช่วงไตรมาสที่ 1 ผู้บริโภคยังคงชลอการซื้อหลังอุทกภัยผ่านพ้นไป
ขณะที่ผู้ประกอบการเริ่มทยอยเปิดตัวโครงการใหม่
ส่วนหนึ่งเป็นโครงการที่เลื่อนการเปิดตัวมาจากปลายปีที่แล้ว ส่วนใหญ่เป็นโครงการอาคารชุด
สอดคล้องกับความต้องการที่อยูอาศัยประเภทอาคารชุดที่มากขึ้น ตลาดเริ่มมีสัญญาฟื้นตัวในไตรมาสที่
2 ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดขยายตัวดี
ความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยวและอาคารชุดเพิ่มขึ้นแต่ยังไม่กลับมาเต็มที่เท่ากับช่วงก่อนอุทกภัย
ความต้องการที่เพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งมาจากความต้องการที่สะสมจากปลายปีก่อน ในไตรมาสที่ 3 และ 4
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวต่อเนื่องในทุกภูมิภาค จากอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้น
ความต้องการที่อยู่อาศัยขยายตัวดีต่อเนื่องในทุกภูมิภาคทั้งประเภทอาคารเดี่ยวและอาคารชุด
โดยมีปัจจัยบวกจากอัตราดอกเบี้ยต่ำ การเข้าถึงงแหล่งเงินกู้สะดวกขึ้น
นอกจากนั้นยังมีนโยบายที่ช่วยสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยโดยตรงเช่น

-   มาตรการของรัฐบาลที่ให้หักภาษีเงินได้โดยตรงสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก
    ผู้ซื้อสามารถนำค่าใช้จ่ายจากการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่เกินร้อยละ 10 ของราคาบ้าน
    [ราคาบ้านไม่เกิน 5 ล้านบาท]

-   ลดหย่อนภาษีสำหรับการซ่อมแซมบ้าน เนื่องจากน้ำท่วมเสียหายไม่เกิน 1 แสนบาท

-   โครงการบ้านหลังแรกของธนาคารอาคารสงเคราะห์ดอกเบี้ย 0% 3 ปี สำหรับการซื้อบ้านใหม่
    ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท

-   การให้ความช่วยเหลือทางการเงินแก่ผู้ที่ได้รับความเสียหายจากอุทกภัยปี พ.ศ. 2554
    ของธนาคารแห่งประเทศไทย [Soft Loan] วงเงินรวม 3 แสนล้านบาท
    ให้แก่ธนาคารพาณิชย์เพื่อปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ประสบภัยในอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 3 คงที่เป็นเวลา
    5 ปี

-   ความคืบหน้าของโครงการรถไฟฟ้าทั้งเส้นทางใหม่และส่วนต่อขยาย

โดยหากประเมินภาวะตลาดที่อยู่อาศัยทั้งปี จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธ์ การจดทะเบียนสร้างเสร็จ
การเปิดตัวโครงการใหม่ และการปล่อยสินเชื่อ พบว่า

-   ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด
    จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 มีจำนวน 156,317 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3
    เมื่อเทียบกับปีก่อนที่มีจำนวน 151,362 หน่วย
    โดยห้องชุดมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดคือร้อยละ 43 รองลงมาได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์
    และบ้านเดี่ยว ร้อยละ 29 และ 17 ตามลำดับ ที่อยู่อาศัยแนวราบมีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์
    89,600 หน่วย ลดลงร้อยละ 1.6 เมื่อเทียบกับปี 2554 ที่มีจำนวน 91,071 หน่วย
    ในขณะเดียวกันตลาดอาคารชุดมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 66,700 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10
    เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีจำนวน 60,291 หน่วย

-   จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างแล้วเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ปี 2555
    มีจำนวนทั้งสิ้น 109,848 หน่วย ขยายตัวถึงร้อยละ 35 จากปี 2554 ซึ่งมีจำนวน 81,521
    หน่วย โดยห้องชุดมีจำนวนสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่สูงสุดคิดเป็นร้อยละ 57
    รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ ร้อยละ 28 และ 13 ตามลำดับ
    และเฉพาะห้องชุดซึ่งมีจำนวน 62,107 หน่วยนั้น เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าถึงร้อยละ 82
    ในขณะที่ที่อยู่อาศัยในแนวราบมีจำนวนหน่วยที่สร้างแล้วเสร็จจดทะเบียนไม่แตกต่างจากปี 2554

-   จากการสำรวจของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียล เอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
    พบว่ามีโครงการที่เปิดขายใหม่ในปี 2555 จำนวน 419 โครงการ
    ประกอบด้วยจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 103,481 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าร้อยละ 20
    ในจำนวนหน่วยทั้งหมดที่เสนอขายเป็นห้องชุดถึงร้อยละ 60 หรือ 62,548 หน่วย
    รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ 22,503 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 22 อันดับที่ 3
    ได้แก่บ้านเดี่ยวจำนวน 12,720 หน่วย มีสัดส่วนร้อยละ 12
    นอกเหนือจากนั้นเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์ร้อยละ 2
    และหากพิจารณาราคาของโครงการที่เปิดขายแล้ว สินค้าประเภทห้องชุดขายในระดับราคา
    1-2 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่ เช่นเดียวกับทาวน์เฮ้าส์ที่มีระดับราคาขาย 1-2 ล้านบาทมากที่สุด
    สำหรับบ้านเดี่ยวนั้นมี 2 ระดับราคาที่มีจำนวนใกล้เคียงกันคือระดับราคา 5-10 ล้านบาท
    4,651 หน่วย รองลงเป็นราคา 3-5 ล้านบาท 4,539 หน่วย

-   สิ้นปี 2555 ยอดคงค้างสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์
    จากธนาคารแห่งประเทศไทยมีทั้งสิ้น 1,795 พันล้านบาท แบ่งเป็นสินเชื่อผู้ประกอบการ 457
    พันล้านบาท และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล 1,338 พันล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 12
    เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
    และจากตัวเลขยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ 9
    เดือนแรกของปี มีจำนวนทั้งสิ้น 339 พันล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 15.8
    จากช่วงเดียวกันของปี 2554 โดยการขยายตัวของยอดสินเชื่อปล่อยใหม่
    เป็นผลจากโครงการวงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ ( Soft Loan)
    เพื่อให้ความช่วงเหลือทางการเงินแก่ผู้ได้รับความเสียหายจากปัญหาน้ำท่วม
    และการแข่งขันในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น
    ส่งผลให้สถานบันการเงินผ่อนคลายมาตรฐานและเงื่อนไขการให้สินเชื่อเพิ่มขึ้น
    เช่นระยะเวลการผ่อนชำระที่อยู่อาศัยที่ยาวนานขึ้น เป็นต้น

การปรับตัวของตลาดในภาพรวมเห็นชัดว่า
ความต้องการที่อยู่อาศัยในแนวราบมีการชลอตัวโดยเฉพาะในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบหนักจากสถานการณ์น้ำท่วม
ในขณะเดียวกันที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดมีความต้องการมากขึ้นโดยเฉพาะในเขตที่น้ำไม่ท่วม
หรืออยู่ในแนวเส้นทางงรถไฟฟ้า นอกจากนั้นแล้ว
ผู้ประกอบการก็ได้ลดการลงทุนในที่อยู่อาศัยแนวราบ และหันไปเปิดตัวโครงการอาคารชุดมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม
การชลอการเปิดโครงการใหม่ในแนวราบก็ช่วยให้การแข่งขันลดลงและระบายสินค้าที่คงค้างได้ดี
โดยเฉพาะโครงการที่สามารถฟื้นฟู จนมีความพร้อมและสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภคได้
ก็สามารถฟื้นตัวกลับมาได้เป็นปกติในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี
ส่งผลให้ตลาดในภาพรวมขยายตัวมากกว่าปีที่ผ่านมา

  แนวโน้มเศรษฐกิจไทยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2556

เศรษฐกิจไทยในปี 2556 ยังมีแนวโน้มที่จะขยายตัวในเกณฑ์ดี
แม้ว่าจะชลอตัวลงจากการขยายตัวสูงในปี 2555
ธนาคารแห่งประเทศไทยคาดหมายว่าจะขยายตัวร้อยละ 4.9
การฟื้นตัวของกำลังการผลิตภาคอุตสาหกรรม การปรับตัวดีขึ้นของเศรษฐกิจโลก
และการลดลงของความต้องการนำเข้าเพื่อฟื้นฟูบูรณะประเทศ
คาดว่าจะทำให้การส่งออกสุทธิมีบทบาทในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้มากขึ้น
ในขณะที่การบริโภคและการลงทุนภายในประเทศ
มีแนวโน้มชลอตัวลงตามการลดลงของแรงส่งจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระยะสั้นและรายจ่ายเพื่อการฟื้นฟูประเทศ

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นคาดว่าจะสามารถเติบโตได้จากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่น่าจะกลับมาเป็นปกติ
และจากสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ โดยยังต้องพิจารณาปัจจัยอื่นที่จะเกิดในปี 2556
ซึ่งกระทบต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดด้วย อาทิ

-   หลักเกณฑ์มาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value :
    LTV ratio) สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ ซึ่งได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์เฮาส์
    ที่ระดับ 95% มาบังคับใช้ อันมีผลทำให้ผู้ซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
    ไม่สามารถยื่นขอสินเชื่อได้เต็มจำนวน เริ่มบังคับใช้ 1 มกราคม 2556

-   การปรับขึ้นของราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศ ประกาศใช้ในวันที่ 1 กรกฏาคม 2556
    มีผลทำให้ราคาประเมินที่ดินโดยรวมเพิ่มขึ้นประมาณ 17-20%
    ส่งผลกระทบต่อค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรม

-   การปรับค่าแรงขั้นต่ำทั่วประเทศเป็นวันละ 300 บาท เริ่ม 1 มกราคม 2556
    ส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้าง และปัญหาการขาดแคลนแรงงานในบางพื้นที่
    เช่นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
    เนื่องจากการปรับค่าแรงให้อยู่ระดับเท่ากันทั่วประเทศ
    มีผลทำให้แรงงานส่วนหนึ่งกลับไปทำงานหรือเลือกทำงานในภูมิลำเนาใกล้บ้าน
    มีผลกระทบทางอ้อมต่อต้นทุนการผลิต

-   การปรับขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาวัสดุก่อสร้างได้ปรับตัวขึ้นอย่างต่อเนื่อง
    เห็นได้จากราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยเดือนมกราคม-กันยายน 2555 เทียบกับช่วงเดียวกันของปี
    2554 สูงขึ้นร้อยละ 4.3 และขยายตัวติดต่อกันเป็นปีที่ 3

-   การดำเนินการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยาย
    ปัจจุบันเส้นทางรถไฟฟ้ามีระยะทางรวมทั้งสิ้น 78 กิโลเมตร โดยตามแผนการดำเนินในปี
    2560 จะมีระยะทางเพิ่มขึ้นเป็น 161 กิโลเมตร แม้ว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง
    พึ่งจะเริ่มดำเนินการแต่ก็ทำให้ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วตามแนวเส้นทาง
    ซึ่งนอกจากจะกระทบต้นทุนการผลิตแล้ว
    ยังมีผลสืบเนื่องไปถึงรูปแบบและประเภทที่อยู่อาศัยที่จะสามารถพัฒนาได้อีกด้วย
    ทั้งนี้จากข้อมูลของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
    พบว่าที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส ราคาสูงขึ้นร้อยละ 128 ในรอบปี 2548-2554
    หรือเฉลี่ยสูงขึ้นปีละ 21.3% ส่วนตามแนวรถไฟฟ้ามหานครราคาที่ดินในปี 2553-2554
    สูงขึ้นร้อยละ 14.4 การพัฒนาโครงการโดยเฉพาะอาคารชุด
    ซึ่งดูเหมือนได้รับการตอบสนองจากผู้บริโภคเป็นอย่างดี
    มีจำนวนเพิ่มขึ้นมากตามแนวเส้นทางและระยะ 1 กิโลเมตรจากแนวรถไฟฟ้า

-   การขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด
    สะท้อนจากอัตราการขยายตัวของยอดสินเชื่อคงค้างเพื่อบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ฯ
    ของภูมิภาคต่างๆ ที่อยู่ในระดับสูงกว่ากรุงเทพฯ และปริมณฑล
    ผลจากการกระจายความเจริญไปสู่ภูมิภาค ทำให้เศรษฐกิจในภูมิภาคเติบโตขึ้น
    โดยเฉพาะจังหวัดหัวเมืองที่มีความสำคัญทางเศรษฐกิจ อาทิ เมืองท่องเที่ยว: ภูเก็ต หัวหิน
    และพัทยา เมืองธุรกิจและอุตสาหกรรม: ระยอง ชลบุรี ขอนแก่น และนครราชสีมา นอกจากนี้
    กระแสการรวมกลุ่มของประเทศต่างๆ ในภูมิภาคเดียวกัน
    โดยเฉพาะการรวมกลุ่มของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC)
    และการพัฒนาเส้นทางคมนาคมระหว่างภูมิภาคลุ่มแม่น้ำาโขง (GMS)
    เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตทางเศรษฐกิจของจังหวัดต่างๆ ในประเทศ
    โดยเฉพาะจังหวัดชายแดนและจังหวัดตามเส้นทาง GMS อาทิ หนองคาย สระแก้ว
    และพิษณุโลก

  โดยสรุปตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2556 แม้จะถูกคาดหมายว่าจะขยายต่อเนื่องจากปีก่อนหน้า
  โดยมีปัจจัยหนุนที่สำคัญคือ กำลังซื้อของผู้บริโภคที่ปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับขึ้นเงินเดือนขั้นต่ำ
  สำหรับผู้จบปริญญาตรีเป็น 15,000 บาท/เดือนและการปรับค่าแรงขั้นต่ำ
  ความชัดเจนในการลงทุน โครงการขนาดใหญ่ เช่นระบบขนส่งมวลชนและระบบป้องกันน้ำท่วม
  อัตรดอกเบี้ยที่อยู่ในภาวะทรงตัว การเตรียมรองรับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC)
  การขยายความเป็นเมืองไปสู่ภูมิภาค แต่ปัจจัยเสี่ยงในด้านต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น
  ซึ่งกระทบต่อราคาสินค้าให้ปรับตัวสูงขึ้น
  หากกำลังซื้อของผู้บริโภคไม่ได้ปรับขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกับการเปลี่ยนแปลงของราคาที่อยู่อาศัยแล้ว
  แนวโน้มของที่อยู่อาศัยขนาดเล็กก็จะเป็นสินค้าหลักของตลาดต่อไป
  นอกจากนั้นการขยายการลงทุนมากเกินไปจนตลาดดูดซับไม่ทันโดยเฉพาะโครงการอาคารชุด
  ก็อาจส่งผลให้เกิดอุปทานส่วนเกินได้เช่นกัน

1.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

  -ไม่มี-

[1] รายงานผลการวิเจัยรายครึ่งปี ม.ค.-มิ.ย.55 และ รายงานสถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมปี
2555 บริษัท พลัส พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด

[2] ศูนย์วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส