2. ปัจจัยความเสี่ยง

บริษัทฯ ตระหนักถึงความจำเป็นในการบริหารความเสี่ยง ดังนั้น บริษัทฯ
จึงมีเป้าหมายที่จะบริหารความเสี่ยงของบริษัทฯ ให้อยู่ในระดับที่ยอมรับได้
จากลักษณะของธุรกิจของบริษัท
ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นและผลกระทบที่จะมีต่อการดำเนินงานในอนาคต เป็นไปดังนี้

1.  ความเสี่ยงในงานก่อสร้าง

    1.  ความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

จากความผันผวนของราคาวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง ซึ่งเป็นปัจจัยภายนอกที่บริษัทฯ
ไม่สามารถควบคุมได้ บริษัทฯ จึงบริหารจัดการความเสี่ยงนี้
โดยการกำหนดยืนราคาวัสดุก่อสร้างหลักไว้ล่วงหน้ากับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างรายใหญ่ทั้งหมดทุกโครงการ
เพื่อให้ผู้รับเหมาสามารถซื้อวัสดุจากผู้ค้าวัสดุที่บริษัทฯ ได้เจรจาต่อรองราคาไว้แล้ว
ทำให้สามารถลดความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างได้ในระยะหนึ่ง
จึงสามารถควบคุมต้นทุนที่ใช้ในการก่อสร้างได้ และเพื่อเป็นการป้องกันผู้ค้าวัสดุรายเดิมขึ้นราคา
บริษัทฯ ได้จัดตั้งคณะทำงานติดตามราคาวัสดุก่อสร้างและจัดหาวัสดุทดแทนจากผู้ผลิตรายใหม่
เพื่อให้สามารถกำหนดราคารับจ้างก่อสร้างที่ทันต่อสถานการณ์ และในระดับราคาที่แข่งขันได้ในตลาด
นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้จัดตั้งทีมวิจัยและพัฒนา เพื่อศึกษาเกี่ยวกับเทคโนโลยี และนวัตกรรมใหม่ ๆ
ที่สามารถลดต้นทุนในการก่อสร้าง และทำให้งานก่อสร้างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น อาทิเช่น
Aluminium Formwork System, Precast Element, Bathroom Pods, Solar cell
System, Design Improvement เป็นต้น ส่งผลให้ระยะเวลาในการก่อสร้างบ้านแบบทาวน์โฮม
2-3 ชั้นสามารถสร้างเสร็จทั้งโครงการภายใน 6-7 เดือน
จึงสามารถควบคุมความเสี่ยงเรื่องความผันผวนของราคาวัสดุได้เป็นอย่างดี
ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งต้องได้เวลาก่อสร้าง 1-2 ปี
บริษัทฯได้คำนวนความผันผวนดังกล่าวรวมเข้าไปในต้นทุนการก่อสร้างอยู่แล้ว

2.  ศักยภาพและประวัติการทำงานของผู้รับเหมา

เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจจะเกิดจากผู้รับเหมา บริษัทฯ จึงได้ก่อตั้งบริษัท วัน อัพ จำกัด
(ซึ่งเป็นบริษัทย่อย โดยบริษัทฯ ถือหุ้นร้อยละ 99.99) ขึ้นในเดือนพฤศจิกายนปี 2550
โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้สามารถควบคุมต้นทุน คุณภาพ
และระยะเวลาการส่งมอบงานให้ได้ตรงตามแผนของบริษัทฯ โดยบริษัทฯ
ได้คัดเลือกทีมบริหารที่เป็นมืออาชีพ จบการศึกษาจากสถาบันการศึกษาชั้นนำ
และมีประสบการณ์ในด้านการบริหารงานก่อสร้างทั้งแนวราบและแนวดิ่ง
รวมถึงทีมบุคลากรสนับสนุนที่มีคุณภาพเป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ บริษัทฯ
ได้มีการว่าจ้างผู้รับเหมารายอื่นทั้งขนาดกลางและขนาดใหญ่เข้ามาดำเนินการก่อสร้างด้วย
ซึ่งบริษัทฯ จะเป็นผู้คัดเลือกโดยพิจารณาจากผลงานที่มีคุณภาพ มีความมั่นคงทางการเงิน
เพราะผู้รับเหมากลุ่มนี้จะมีความรับผิดชอบสูง และไม่มีปัญหาในด้านการจ่ายค่าแรงให้แก่คนงาน
จึงลดความเสี่ยงที่ทำให้โครงการก่อสร้างล่าช้าหรือหยุดดำเนินการ ซึ่งบริษัทฯ
จะกำหนดค่าจ้างเหมารวมค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างให้กับผู้รับเหมา
และจะทำการควบคุมคุณภาพของงาน ระยะเวลาการทำงาน
และต้นทุนการก่อสร้างให้เป็นไปตามที่บริษัทฯ กำหนดไว้

3.  คุณภาพและมาตรฐานของงานก่อสร้าง

บริษัทฯ ได้ตระหนักถึงคุณภาพในการผลิตผลงานให้เป็นตามมาตรฐานสากล
โดยได้กำหนดให้บริษัทย่อย (บริษัท วัน อัพ จำกัด)
มุ่งเน้นการปฏิบัติงานก่อสร้างให้มีคุณภาพตามข้อกำหนด ISO ซึ่งเป็นที่ยอมรับในระดับสากล
และต่อมาบริษัท วันอัพ จำกัด ได้ผ่านการตรวจประเมินและได้รับการรับรองมาตรฐาน ISO 9001:
2000 จาก Moody International Co., Ltd. ในปี 2551 และยกระดับมาตรฐานเป็น ISO
9001: 2008 ในปี 2552

นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้จัดตั้งทีมบริหารระบบคุณภาพ ซึ่งประกอบไปด้วย QA, QC และ Inspector
ในการตรวจสอบหน้างานและรายงานผลต่อผู้บริหาร
เพื่อให้มั่นใจได้ว่าคุณภาพของผลิตภัณฑ์เป็นไปตามข้อกำหนด ในส่วนของบุคลากร บริษัทฯ
ได้จัดให้มีการฝึกอบรม ให้ความรู้และทักษะที่เกี่ยวข้องกับการทำงานให้แก่พนักงาน ผู้รับเหมา
และคนงานให้มีความเข้าใจและมีทิศทางการทำงานเป็นไปในแนวทางเดียวกัน
พร้อมทั้งกำหนดสมรรถนะของบุคลากร (Competency)
เพื่อให้สามารถสรรหาและพัฒนาบุคลากรให้มีคุณภาพตามที่องค์กรต้องการ
โดยเชิญวิทยากรจากกรมพัฒนาฝีมือแรงงานเข้ามาให้ความรู้ที่เป็นมาตรฐานแก่บุคลากรของบริษัทฯ

4.  การขาดแคลนแรงงานในภาคก่อสร้าง

จากกรณีน้ำท่วมใหญ่ที่ผ่านมา มีสิ่งปลูกสร้างเสียหายมากมาย รอการซ่อมแซม แต่แรงงานที่มีฝีมือ
มีอยู่จำนวนจำกัด บริษัทฯ จึงลดการใช้ช่างฝีมือ ด้วยการหาเทคโนโลยีที่ทำให้การก่อสร้างง่ายขึ้น
อาทิเช่น Aluminium Formwork System, Precast Element, Bathroom Pods, Solar
cell System, Design Improvement เป็นต้น และคัดเลือกคนงานที่มีความซื่อสัตย์
และทำงานร่วมกับองค์กรมาเป็นเวลานาน เข้าพัฒนาทักษะฝีมือกับกรมพัฒนาฝีมือแรงงาน
เพื่อเพิ่มจำนวนแรงงานฝีมือของบริษัทฯ

5.  ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน

บริษัทฯ ตระหนักถึงความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของพนักงาน ผู้รับเหมา ตลอดจนผู้พักอาศัย
และเพื่อนบ้านที่อยู่โดยรอบโครงการทุกโครงการ บริษัทฯ ได้วางระบบความปลอดภัย
โดยจัดให้มีเจ้าหน้าที่ความปลอดภัยในการทำงานประจำไซต์งานเพื่อควบคุมดูแลให้ผู้ที่เกี่ยวข้องปฏิบัติตามมาตรฐานความปลอดภัยอย่างเคร่งครัด
จากแผนบริหารความเสี่ยงนี้สามารถป้องกันความเสี่ยงอันจะก่อให้เกิดความเสียหายต่อชีวิตและทรัพย์สินได้ในระดับหนึ่ง
อีกทั้งจะช่วยให้บริษัทฯ สามารถควบคุมงบประมาณการลงทุนให้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
และช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงโครงการในอนาคตได้อีกด้วย

2.  ความเสี่ยงในการจัดซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการในบริเวณใจกลางเมือง

โครงการส่วนใหญ่ของบริษัทฯ จะมีทำเลที่ตั้งอยู่บริเวณใจกลางเมือง
เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้าที่จะเข้ามาอยู่อาศัยในแต่ละโครงการให้สามารถเดินทางเข้าออกอย่างสะดวก
ทั้งนี้ที่ดินบริเวณศูนย์กลางชุมชนเป็นที่ดินที่บริษัทฯ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ
ต้องการนำมาสร้างโครงการ และที่ดินในบริเวณดังกล่าวมีอยู่อย่างจำกัด
สำหรับวิธีการป้องกันความเสี่ยงในส่วนนี้ บริษัทฯ ได้มีการวางแผนระยะยาวไว้แล้ว โดยบริษัทฯ
ได้ดำเนินการจัดซื้อที่ดินในบริเวณใจกลางเมืองในปริมาณที่สามารถรองรับกับแผนงานก่อสร้างโครงการต่าง
ๆ ที่จะมีขึ้นในอนาคต นอกจากนี้ บริษัทฯ
มีพื้นที่อีกส่วนหนึ่งที่ทีมค้นคว้าและวิจัยการตลาดได้ทำการวิเคราะห์ไว้ว่ามีแนวโน้มที่จะขยายตัวเป็นศูนย์กลางความเจริญของธุรกิจและแหล่งชุมชน
อาทิ เช่น แจ้งวัฒนะ เกษตร-นวมินทร์ เป็นต้น

3.  การเป็นผู้ประกอบการที่เชี่ยวชาญตลาดคอนโดมิเนียม

บริษัทฯ เริ่มเปิดโครงการคอนโดมิเนียมตั้งแต่ปี 2549 จนถึงปัจจุบัน ภายใต้ชื่อ เอ สเปซ ทั้งหมด
6 โครงการ จำนวน 4,430 ยูนิต
เป็นสิ่งที่ยืนยันได้ถึงความเป็นผู้ประกอบการมืออาชีพในตลาดคอนโดมีเนียม
แต่ยังคงอาจจะมีความเสี่ยงในเรื่องความผันผวนในต้นทุนการสร้างคอนโดมิเนียมได้
เนื่องจากเป็นการขายก่อนสร้าง บริษัทฯ
จึงลดความผันผวนดังกล่าวโดยการทำสัญญาจ้างเหมาแบบเบ็ดเสร็จกับผู้รับเหมาและมีการเจรจาสั่งจองซื้อวัสดุที่สำคัญล่วงหน้าก่อนเปิดการขายซึ่งเป็นการป้องกันการเปลี่ยนแปลงของราคาวัสดุ

แม้ว่าบริษัท วันอัพ จำกัด ดังกล่าว ซึ่งเป็นบริษัทย่อยนั้น จะเพิ่งก่อตั้งในเดือนพฤศจิกายนปี 2550
แต่ด้วยทีมบริหารมืออาชีพที่มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทักษะการบริหารงานก่อสร้าง
ตลอดจนความเชี่ยวชาญในงานก่อสร้างทุกประเภท จะเห็นได้จากผลงานในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา
บริษัทฯ ได้ดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวน 16 โครงการ ประกอบด้วย

-   โครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ คือ เอ สเปซ อโศก เฟส 1, เอ สเปซ อโศก เฟส
    2, เอ สเปซ อโศก เฟส 3, เอ สเปซ เกษตร, เอ สเปซ สุขุมวิท, เอ สเปซ ไฮด์อเวย์
    และ เอ สเปซ เพลย์ สุทธิสาร

-   โครงการทาวน์โฮม 10 โครงการ คือ เดอะ คัลเลอร์ เกษตร เฟส 1, เดอะ คัลเลอร์
    เกษตร เฟส 2, เดอะ คัลเลอร์ ติวานนท์ เฟส 1, อารียา โมวา, เดอะ คัลเลอร์
    พรีเมี่ยม เกษตร, เดอะ คัลเลอร์ พรีเมี่ยม แจ้งวัฒนะ-ติวานนท์ เฟส 1, เดอะ คัลเลอร์
    พรีเมี่ยม แจ้งวัฒนะ-ติวานนท์ เฟส 2, อารียา ทูบี, อารียา แมนดารีน่า สุขุมวิท 77 และ
    เดอะ คัลเลอร์ พรีเมี่ยม บางนา

สำหรับปี 2554 นี้ บริษัทฯ มีโครงการที่กำลังดำเนินการก่อสร้างจำนวน 7 โครงการ จนถึงวันนี้
บริษัทฯ ได้พิสูจน์แล้วว่าบริษัทฯ สามารถก้าวขึ้นสู่หนึ่งในบริษัทฯ ชั้นนำของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์
และมุ่งมั่นที่จะสร้างสรรค์ผลงานที่มีคุณภาพเช่นนี้ต่อไป

1.  ความเสี่ยงในเรื่องการมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท

ปัจจุบันบริษัทมีผู้ถือหุ้นรายใหญ่อยู่ 2 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มตระกูลเลาหพูนรังษี
และกลุ่มตระกูลพรเจริญชัยศิลป์ จะถือหุ้นอยู่ในบริษัทร้อยละ 28.91 และร้อยละ 25.31 ตามลำดับ
ซึ่งถ้าหากในอนาคตกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่ทั้งสองกลุ่มนี้มีการรวมตัวกันเกิดขึ้นจะสามารถควบคุมเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกินครึ่งหนึ่ง
ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการแต่งตั้งกรรมการ
หรือการขอมติในเรื่องอื่นที่ต้องใช้เสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น ยกเว้น
มติพิเศษที่ต้องอาศัยเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นมากกว่า 3 ใน 4
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงอาจไม่สามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบและถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นใหญ่เสนอได้
อย่างไรก็ตาม
บริษัทมีคณะกรรมการตรวจสอบที่จะเข้ามาตรวจสอบและพิจารณาเพื่อไม่ให้เกิดรายการที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้ง
และเพื่อก่อให้เกิดความโปร่งใสในการดำเนินงานของบริษัท

2.  ความเสี่ยงในด้านการเงิน

สิ้นปี 2554 บริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 644.39 ล้านบาทและเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน
1,940.99 ล้านบาท จากสถาบันการเงินเพื่อลงทุนในโครงการบ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์
และคอนโดมิเนียมของบริษัท โดยปัจจุบันบริษัทมีอัตราหนี้สินธนาคารต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 1.19
เท่า และอัตราหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 1.36 เท่า
บริษัทจึงมีความเสี่ยงในด้านการเงินลดลงเป็นจำนวนมากเมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อน

3.  ความเสี่ยงจากปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมือง

ปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมือง ที่ยังคงมีความล่อแหลมต่อความวุ่นวายที่จะเกิดขึ้น
ซึ่งทุกครั้งที่มีปัญหาทางการเมืองเกิดขึ้น ก็จะทำให้ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจออกไป
ซึ่งแม้ว่าปีนี้จะมีปัจจัยเสี่ยงต่างๆ แต่ธุรกิจอสังหาฯ ก็ยังมีแนวโน้มที่จะเติบโตได้
เพราะความต้องการทีอยู่อาศัยในกรุงเทพและปริมณฑลมีอยู่อย่างต่อเนื่อง