3. การประกอบธุรกิจของแต่ละประเภทลักษณะธุรกิจ

1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

[TABLE]

หมายเหตุ โครงการเพื่อขาย รับรู้รายได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

  หน่วยที่โอนทรัพย์ชำระหนี้(ปรับปรุงโครงสร้างหนี้)

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ภาพรวมปี 2547 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง แม้จะชะลอตัวลงจากปี 2546
ซึ่งเป็นปีที่ขยายตัวสูงมากจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ
โดยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลเพิ่มขึ้นร้อยละ 24.1
จากปีก่อน พื้นที่รับอนุญาตก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยในเขตเทศบาลทั้งประเทศเพิ่มขึ้นร้อยละ 21.8
โดยเฉพาะในครึ่งปีแรกเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.3 อย่างไรก็ตาม
มูลค่าซื้อขายที่ดินทั่วประเทศลดลงร้อยละ 5.3
จากปีก่อนและจำนวนรายการซื้อขายที่ดินทั่วประเทศลดลงร้อยละ 4.1
อันเนื่องมาจากการเร่งโอนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปี 2546

สำหรับราคาอสังหาริมทรัพย์
ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินและดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดินเพิ่มขึ้นจากปีก่อน ร้อยละ 5.4 และ
3.5 ตามลำดับ ซึ่งน้อยกว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ดัชนีราคาขายส่งเพิ่มขึ้น ร้อยละ
10.2 จากปีก่อน เนื่องจากภาวะการแข่งขันค่อนข้างสูง

3.3 ปัจจัยภายนอกที่อาจมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันและอนาคตอันใกล้ 

1.  การปรับเพิ่มราคาน้ำมัน

ระดับราคาน้ำมันในประเทศมีแนวโน้มสูงขึ้น เนื่องจากรัฐบาลมีนโยบายจะให้ลอยตัวราคาน้ำมันดีเซล
สู่ระดับราคาที่แท้จริง จะส่งผลต่อราคาค่าขนส่งและราคาวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น
ซึ่งมีผลต่อต้นทุนค่าก่อสร้างและราคาที่อยู่อาศัย

2.  อัตราเงินเฟ้อขยับขึ้น

คาดว่าค่าเฉลี่ยเงินเฟ้อทั่วไป ปี 2548 อาจขึ้นไปถึง 3.5% จาก 2.8 % ในปี 2547 ขณะที่
เงินเฟ้อพื้นฐาน ปี 2548 อาจขยับขึ้นที่ 1.5-2% จาก 0.4% ในปี
2547อาจส่งผลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภคในการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

3.  การลงทุนของภาครัฐ

โครงการลงทุนระบบขนส่งของประเทศที่ตั้งไว้ 900,000 ล้านบาท ภายในระยะเวลา 6 ปี
โครงการขนาดใหญ่ที่รัฐบาลตั้งเป้าที่จะดำเนินการ คือ การจัดระบบคมนาคมทางรถไฟ
โดยจะเปลี่ยนระบบรางรถไฟเป็นระบบรางคู่ทั้งหมด นอกจากนี้
รัฐบาลจะมีการลงทุนในโครงการสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานขนาดใหญ่ และโครงการอื่น ๆ
อย่างต่อเนื่อง รวมทั้งตัดถนนเพิ่มขึ้นทั่วประเทศ
การใช้เงินลงทุนของภาครัฐชี้นำให้เกิดการลงทุนภาคเอกชนตามมา

4.  ตลาดบ้านมือสอง

มีทั้ง “บ้านเก่ามือสอง” ที่มีการอยู่อาศัยอยู่ก่อนแล้ว และ “ บ้านใหม่มือสอง”
ที่เจ้าของซื้อเป็นของตนเองแล้วแต่ไม่เข้าอยู่อาศัย ปล่อยว่างไว้
ซึ่งมีจำนวนมากและเป็นตลาดที่ใหญ่มาก ซึ่งเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการซื้อที่อยู่อาศัย

5.  ความผันแปรของราคาวัสดุก่อสร้าง

  ในปี 2547 มีการปรับราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น และคาดว่าในปี 2548
  จะมีการปรับราคาขึ้นอีกอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีผลมาจากภาวะน้ำมันแพง
  ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาค่าก่อสร้างบ้าน
  ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่บริษัทต้องเสียออกไปจะเพิ่มมากขึ้นด้วย

3.3.6 อสังหาริมทรัพย์ในครอบครอง

ทรัพย์สินที่รอการขายของสถาบันการเงิน
หรือทรัพย์สินที่ถูกบังคับคดีและนำออกขายทอดตลาดผ่านการประมูล
จะเป็นสินค้าที่มีราคาต่ำกว่าราคาซื้อขายในท้องตลาด แต่สภาพบ้าน และความสวยงาม
สู้บ้านของโครงการจัดสรรที่เปิดตัวใหม่ยังไม่ได้

3.4 สถานภาพในการแข่งขันของบริษัท

-   โครงการสุวินทวงศ์ มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการชัยพฤกษ์ สุวินทวงศ์ ของแลนด์
    แอนด์ เฮ้าส์, โครงการศุภาลัยเลค สุวินทวงศ์ ของศุภาลัย, โครงการรอยัล ปาร์ค วิลล์
    ของยิ่งรวยธานี และ โครงการฟลอร่าวิลล์สุวินทวงศ์ ของ โอจีซีกรุ๊ป

-   โครงการร่มเกล้า มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการเพอร์เฟค เพลส
    ของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และโครงการ พาร์คเวย์ โฮม ของธารารมณ์ โครงการเค.ซี.
    เนเชอรัลด์ ร่มเกล้า ของเค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้

-   โครงการปรีชาไพรเวท บีช ระยอง มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการ Rayong
    Brookside Valley ของไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้

3.5 กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

เนื่องจากสินค้าส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นบ้านเดี่ยว
ดังนั้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อระดับปานกลางจนถึงระดับสูงที่มีความสามารถในการรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านทันที
หรือมีความสามารถในการผ่อนชำระกับสถาบันการเงินได้
ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูง โดยราคาบ้านเริ่มต้นที่ 2.5 ล้านบาท

ทีมงานของบริษัทมีการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้ามีการให้บริการหลังการขายที่มีประสิทธิภาพ
และการที่บริษัทขายสินค้าที่มีมาตรฐานให้กับลูกค้า ลูกค้ามีความประทับใจในสินค้าของบริษัท
จึงได้แนะนำบอกต่อญาติ พี่น้อง หรือเพื่อน มาเป็นลูกค้าของบริษัทในลำดับต่อไป

3.6 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

3.6.1 ขั้นตอนการพัฒนาโครงการ

(1) ศึกษาสภาวะแวดล้อมทางด้านเศรษฐกิจและสังคม
โดยการวิจัยและวิเคราะห์ข้อมูลทางด้านเศรษฐกิจสังคมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รวมทั้งการวิเคราะห์ทิศทางการขยายตัวของเมือง สภาพความเป็นอยู่ของประชากร

(2) ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ

-   วิเคราะห์ทำเลที่ตั้งเพื่อพิจารณาการจัดซื้อที่ดิน รูปร่าง ขนาดและประเภทของโครงการ

-   กำหนดเป้าหมายทางการตลาด เพื่อให้ทราบถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การแข่งขันและภาวะตลาด

-   วางแผนทางด้านการเงิน การหาแหล่งเงินทุน และวิเคราะห์ผลตอบแทน

-   ศึกษากฎควบคุมต่าง ๆ ของทั้งภาครัฐบาล รัฐวิสาหกิจ และเอกชนที่มีผลกระทบต่อโครงการ

(3) ซื้อที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม มีความสอดคล้องและเหมาะสมต่อการลงทุนของบริษัท
อีกทั้งมีศักยภาพต่อการพัฒนาทั้งในปัจจุบันและในอนาคต

(4) จัดทำแผนงานโครงการ

-   วางผังและออกแบบโครงการโดยสถาปนิกและวิศวกรบริษัท
    ให้สอดคล้องกับเป้าหมายทางการตลาดและถูกต้องตามข้อกำหนดของกฏหมายที่เกี่ยวข้อง

-   จัดโครงสร้างการบริหารงานโครงการ
    กำหนดนโยบายการดำเนินงานโครงการรวมทั้งบุคลากรในด้านต่าง ๆ
    ที่จะรับผิดชอบในแต่ละโครงการ

-   กำหนดราคาขาย

-   กำหนดทีมงานขาย พร้อมอบรมพนักงานขาย

-   วางแผนการโฆษณาประชาสัมพันธ์พร้อมสื่อต่าง ๆ รวมทั้งการจัดทำเอกสารประกอบการขาย

-   จัดหาแหล่งเงินกู้ให้กับลูกค้าเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

    (5) งานบริหารโครงการ

-   ติดต่อหน่วยงานราชการ
    และขออนุญาตก่อสร้างเพื่อดำเนินการปลูกสร้างตามขั้นตอนที่กฏหมายกำหนด

-   คัดเลือกผู้รับเหมาที่เชี่ยวชาญงานก่อสร้าง
    และกำหนดวิศวกรของบริษัทควบคุมดูแลงานก่อสร้างต่าง ๆ รวมถึงงานระบบสาธารณูปโภค

-   ดำเนินการขายตามแผนงานที่กำหนดไว้ พร้อมเริ่มการก่อสร้างโครงการ
    โดยใช้ระยะเวลาต่างกันขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของโครงการ

-   ปรับกลยุทธ์ทางการตลาด (หากจำเป็น) เช่นแผนส่งเสริมการขาย

    (6) การส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์
    โดยจดทะเบียนและ/หรือโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบให้ลูกค้าเมื่องานก่อสร้างเสร็จ

(7) การให้บริการหลังการขาย แต่ละโครงการจะจัดเตรียมการให้บริการหลังการขาย เช่น
    สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะของโครงการ

    3.6.2 ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุดิบ ในการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบไปด้วย

    (1) ที่ดินเพื่อการพัฒนา

    ก. ปัจจัยที่ใช้เป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาเพื่อจัดซื้อที่ดินนั้น ประกอบไปด้วย

-   ทิศทางการขยายตัวของเมือง จะพิจารณาดูว่ามีแนวโน้มการเติบโตของเมืองไปในทิศทางใด
    เพื่อที่จะได้ที่ดินที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการ

-   ทำเลของที่ดิน เลือกซื้อที่ดินที่มีทำเลติดถนน มีการคมนาคมสะดวก
    และอยู่ไม่ห่างไกลจากตัวเมืองมากนัก

-   สาธารณูปโภค พิจารณาเลือกที่ดินที่มีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับ เช่น ไฟฟ้า ประปา
    โทรศัพท์ เป็นต้น

-   ขนาดแปลงที่ดิน พิจารณาเลือกซื้อที่ดินที่มีแปลงขนาดเหมาะสมเพียงพอ
    สำหรับการพัฒนาโครงการได้

-   ระดับราคา ราคาของที่ดินต้องเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด
    ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาไม่สูงมากนัก

    (2) การจัดหาที่ดินในอดีตเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

    (3) การจัดหาที่ดินในอนาคต

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

-   ประกาศแจ้งความจำนงผ่านสื่อมวลชนต่างๆ

-   ประมูลซื้อจากกรมบังคับคดี และสถาบันการเงินต่างๆ

    3.6.3 วัสดุก่อสร้าง

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทางบริษัท ปรีชา กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
ดำเนินการอยู่นั้น ส่วนใหญ่ได้ให้ผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง และจัดหาวัสดุก่อสร้างเอง
ดังนั้นจึงเป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมาก่อสร้าง ในการจัดหาวัสดุก่อสร้าง
ทำให้บริษัทไม่ต้องเผชิญความยุ่งยากในการเก็บสต็อก วัสดุก่อสร้าง
และสามารถบริหารงานก่อสร้างได้ตามแผนงาน ทั้งระยะเวลาและต้นทุนที่กำหนด

ความสัมพันธ์และผลกระทบของผู้รับเหมาที่มีต่อบริษัท และบริษัทย่อย

บริษัทและบริษัทย่อยมีผู้รับเหมาจำนวนมาก โดยให้ผู้รับเหมาแต่ละรายสร้างบ้านเฉลี่ยรายละ 20
หลัง ซึ่งถ้าผู้รับเหมารายใดก่อสร้างบ้านได้คุณภาพตามที่บริษัทต้องการและเสร็จทันตามกำหนดเวลา
บริษัทก็จะต่อสัญญาในการก่อสร้างไปเรื่อยๆ
ทำให้บริษัทสามารถควบคุมระยะเวลาและคุณภาพการก่อสร้างได้
และทำให้ไม่มีการพึ่งพิงผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 30 ของค่าการจ้างผู้รับเหมารวม

3.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่31 ธันวาคม 2547 บริษัทและบริษัทย่อย มีจำนวนรายและมูลค่าขายตามสัญญา
ที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ดังนี้

  ------------------------------------- -------------- -------------------
  ชื่อโครงการ                             ณ วันที่ 31       
                                        ธันวาคม 2547    

                                        จำนวนราย       จำนวนเงิน (ล้านบาท)

  - โครงการสุวินทวงศ์                      2              5.54

  - โครงการร่มเกล้า                       15             69.46

  - โครงการปรีชาไพรเวทบีช                 1              2.30

  - โครงการศรีนครินทร์                     1              5.88

  รวม                                   19             83.18
  ------------------------------------- -------------- -------------------

หมายเหตุงานที่ยังไม่ส่งมอบ หมายถึง จำนวนผู้ที่ทำสัญญาซื้อบ้านแต่ยังไม่ได้รับการโอนกรรมสิทธิ์