การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์

  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เกิดการเปลี่ยนแปลงไปมากหลังจากที่ประเทศ ประสบภาวะวิกฤต
  ไม่ว่าจะเป็นสิ่งแวดล้อมทางธุรกิจได้แก่ การเมือง เศรษฐกิจ สังคม และเทคโนโลยี่
  หรือกำลังซื้อตลอดจนอำนาจต่อรองของผู้ซื้อ ปัจจัยเหล่านี้
  ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวเพื่อนำเสนอสินค้าให้ตรงความต้องการของตลาด

ในส่วนของบริษัท ลักษณะการประกอบธุรกิจโดยส่วนใหญ่คือ
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในรูปของโครงการซึ่งประกอบด้วย บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด
เป็นหลัก ซึ่งกระจายอยู่ทั้งในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (รายละเอียดโครงการตามเอกสารแนบ
3 แบบย่อย 3) โดยมีธุรกิจรองคือ ธุรกิจสนามกอล์ฟและการให้เช่าอาคารสำนักงาน

  (2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ก) นโยบายและลักษณะการตลาดและการแข่งขันของผลิตภัณฑ์และบริการที่สำคัญ

  บริษัทฯนำเสนอสินค้าโดยยึดนโยบาย “ความคุ้มราคา”(Value for Money)แก่ลูกค้า กล่าวคือ
  ลูกค้าจะได้รับสินค้าและบริการที่ดีในราคาที่เหมาะสม ประเภทของสินค้าประกอบด้วย บ้านเดี่ยว
  บ้านแฝด ที่ดินเปล่า ระดับราคาเฉลี่ยประมาณ 2.5– 5.0 ล้านบาท
  ลักษณะลูกค้าจะเป็นผู้ใช้โดยตรง (end user)
  จึงไม่มีความเสี่ยงในการพึ่งพิงลูกค้ารายใดเป็นพิเศษ
  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลางขึ้นไป ช่วงอายุประมาณ 30-40 ปี
  อาชีพรับจ้างเอกชน, ธุรกิจส่วนตัว เป็นส่วนใหญ่
  สำหรับช่องทางการจำหน่ายจะใช้วิธีขายตรงแก่ลูกค้า
  โดยมีสำนักงานขายประจำแต่ละหน่วยงานและสำนักงานใหญ่

2)  ภาวะการแข่งขัน

  ปี 2546 นับเป็นปีทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ
  ความมั่นใจในสภาวะเศรษฐกิจที่เริ่มพลิกฟื้น
  รวมทั้งมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งรัฐให้การสนับสนุนเป็นปีสุดท้าย
  ล้วนเป็นปัจจัยผลักดันให้กำลังซื้อเพิ่มสูงอย่างต่อเนื่อง
  จากความเฟื่องฟูที่ชัดเจนและผลตอบแทนการลงทุนที่น่าจูงใจ
  ทำให้ผู้ประกอบการรายใหม่ๆเข้าสู่ธุรกิจนี้มากขึ้น
  อีกทั้งเริ่มเกิดภาวะขาดแคลนแรงงานและผู้รับเหมา
  รวมไปถึงต้นทุนที่สูงขึ้นเนื่องจากการปรับราคาวัสดุก่อสร้าง นอกจากนี้
  ทางภาครัฐก็ได้เริ่มมาตรการชะลอความร้อนแรงของธุรกิจ
  โดยการจำกัดสินเชื่อในสินค้าประเภทราคาสูงเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป
  และเข้มงวดด้านรายงานข้อมูลการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์

  แม้ว่าแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยจะขยายตัวอย่างรวดเร็ว
  แต่จำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2546 (ประมาณ
  40,000 หน่วย) ก็ยังต่ำกว่ายุคฟองสบู่ในอดีต (ระดับ 170,000 หน่วย) อยู่มาก
  และยังต่ำกว่าระดับความต้องการที่อยู่อาศัยซึ่งมีการคาดการณ์

  อยู่ที่ประมาณ 100,000-120,000 หน่วยต่อปี อีกทั้งการริเริ่มจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
  จะเป็นฐานข้อมูลที่สำคัญในการวางแผนการดำเนินงานของผู้ประกอบการ
  เพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะไม่เข้าสู่ภาวะฟองสบู่และนำไปสู่วิกฤติเศรษฐกิจเช่นที่ผ่านมา

  ผลประกอบการในปี 2546 ของมั่นคงเคหะการ
  ได้สะท้อนการเติบโตของธุรกิจรวมถึงความสามารถในการแข่งขันที่สูงขึ้น ด้วยยอดขาย รายได้
  และกำไรที่สูงเป็นประวัติการณ์ สินค้าหลักของบริษัทฯ จะเป็นประเภทบ้านเดี่ยวราคาปานกลาง
  ซึ่งเป็นตลาดที่มีฐานกำลังซื้อกว้างและความเสี่ยงต่ำ ในปี 2546 บริษัทฯ
  ดำเนินโครงการทั้งหมดรวม 14 โครงการ โดยเป็นโครงการที่ต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมาจำนวน 11
  โครงการ และเปิดโครงการใหม่ 3 โครงการ ได้แก่

1.  โครงการเรสซิเด้นซ์พาร์ค 2 ถนนสยามธรณี (รามอินทรา กม. 8)
    ลักษณะสินค้าเป็นบ้านเดี่ยว-แฝดระดับราคา 2.2-4 ล้านบาท

2.  โครงการชวนชื่นแจ้งวัฒนะ ติดถนนเลี่ยงเมืองปากเกร็ด ลักษณะสินค้าเป็นบ้านเดี่ยวระดับราคา
    3.2-4.5 ล้านบาท

3.  โครงการชวนชื่นปิ่นเกล้า แยกจากถนนตัดใหม่เพชรเกษม-รัตนาธิเบศร์(ถนนราชพฤกษ์)
    ลักษณะสินค้าเป็นบ้านเดี่ยวระดับราคา 3.0-4.0 ล้านบาท

สำหรับแผนงานการตลาดในปี 2547
นอกเหนือไปจากการสื่อยังกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยตรงดังที่ผ่านมา โดยมีจุดขายคือ คือ ทำเลที่ตั้ง
ราคา คุณภาพ แบบบ้านและพื้นที่ใช้สอย แล้ว บริษัทฯ ยังเริ่มเน้นย้ำชื่อ”มั่นคงเคหะการ” และ
“ชวนชื่น” ให้เป็นที่รู้จักของสาธารณชนมากขึ้น และสร้างภาพลักษณ์องค์กรที่ดูทันสมัยมากขึ้น
โดยได้เน้นการสื่อสารถึงโลโก้ใหม่ของโครงการ“ชวนชื่น”ในรูปแบบ “จัตุรัสชวนชื่น”
อันสะท้อนถึงองค์ประกอบทั้งสี่ที่ลูกค้าจะได้รับจากการซื้อบ้านในโครงการ”ชวนชื่น” อันได้แก่ 1)
ความคุ้มราคา (value for money) 2)ความมั่นคงและความมั่นใจ
จากประสบการณ์ที่ผ่านมาของบริษัทฯ 3)การใช้ประโยชน์ได้จริง คือ
ไม่มีส่วนที่สร้างความประทับใจเพียงแรกเห็นแต่ไม่สร้างประโยชน์ในการอยู่อาศัยจริง 4)
ความสบายกายและใจในการอยู่อาศัย ในส่วนของการใช้สื่อ
นอกจากสื่อหลักคือป้ายโฆษณาและสื่อสิ่งพิมพ์แล้ว บริษัทฯ ยังเพิ่มสื่อทางวิทยุและการประชาสัมพันธ์

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  ที่ดินและวัสดุก่อสร้าง

1)  ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

  ในช่วงปีที่ผ่านมาบริษัทฯได้ดำเนินการจัดซื้อวัตถุดิบ (ที่ดิน)
  เพิ่มเติมบางส่วนซึ่งจะพัฒนาเป็นโครงการ ในปี 2547 ได้แก่ ”ชวนชื่นแจ้งวัฒนะ 2”
  ”ชวนชื่นแคราย” ”ชวนชื่นวัชรพล” และ “ชวนชื่นอ่อนนุช”
  และบริษัทฯมีที่ดินที่รอการพัฒนาอยู่จำนวนหนึ่ง (ประมาณ 30 % ของสินทรัพย์รวม)
  ซึ่งบริษัทฯได้ซื้อไว้ในราคาต้นทุนที่ถูกและเล็งเห็นว่าเป็นทำเลสำคัญในอนาคตที่จะพิจารณา

  วางแนวทางในการพัฒนาเป็นลำดับต่อไป
  ซึ่งในปัจจุบันมีนโยบายมุ่งเน้นพัฒนาทำเลต่างๆรอบกรุงเทพมหานคร
  โดยเน้นทำเลที่ใกล้ตัวเมืองมากขึ้น, ทำเลอิงเส้นทางเปิดใหม่
  และทำเลที่มีศักยภาพเช่นใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ

  ในส่วนของวัตถุดิบ(วัสดุก่อสร้าง) บริษัทฯจะใช้นโยบายจัดจ้างผู้รับเหมามาดำเนินการ
  ดังนั้นวัสดุส่วนใหญ่จึงสั่งซื้อผ่านผู้รับเหมาโดยตรง ยกเว้นวัสดุบางชนิดที่ต้องเน้นการควบคุมคุณภาพ
  บริษัทฯจะสั่งซื้อเองจากบริษัทฯผู้ผลิตหรือจากบริษัทในเครือ
  ทำให้เกิดสัมพันธ์ที่ดีกับผู้ผลิตและผู้จำหน่าย

  ที่ผ่านมาบริษัทฯไม่มีการซื้อวัตถุดิบจากผู้ผลิตหรือผู้จำหน่ายรายใดเกินกว่าอัตราร้อยละ 30
  ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบทั้งหมด

2)  ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

-   ผลกระทบและการดำเนินการป้องกัน

  1. ทรัพยากรและสิ่งแวดล้อมทางกายภาพ

สภาพภูมิประเทศ จัดให้มีการทำรั้วกำแพงรอบบริเวณบ้านพักคนงานให้เป็นสัดส่วน มี

การปลูกต้นไม้และทำสวนหย่อมด้านหน้าโครงการเพื่อความสวยงาม

การชะล้างพังทลายของดิน มีการสร้างเขื่อนกันดินบริเวณพื้นที่หน้าโครงการใกล้กับแนว

คลอง

คุณภาพอากาศ มีการป้องกันฝุ่นละอองในพื้นที่โครงการโดยการฉีดพรมน้ำ , ตรวจสอบ

เครื่องจักรกลที่ใช้ในการก่อสร้างให้อยู่ในสภาพดี เพื่อลดการเกิดเขม่าและควัน

เสียงและการสั่นสะเทือน ตรวจสอบเครื่องจักรกลในการก่อสร้างให้อยู่ในสถานที่เสมอ

เพื่อลดการเกิดเสียงดัง อันเนื่องจากเครื่องจักรกลชำรุด และไม่ดำเนินกิจกรรมใดๆ ที่ก่อให้เกิด

เสียงดังรบกวนในช่วงเวลาพักผ่อนของชุมชน (หลังเวลา 19.00 น.)

  ทรัพยากรน้ำ ,การระบายน้ำและการป้องกันน้ำท่วม จัดให้มีรางระบายน้ำรอบๆ บ้านพักคนงาน
  และบ่อพักน้ำชั่วคราวเพื่อรองรับน้ำเสียจากกิจกรรมต่างๆ ของคนงาน ,
  จัดสร้างระบบบำบัดน้ำเสีย
  และสิ่งปฏิกูลจากคนงานโดยจัดสร้างเป็นแบบเกรอะ-กรองไร้อากาศและจัดให้มีการสูบกากตะกอนในบ่อเกรอะไปกำจัด

2. ทรัพยากรชีวภาพ

 มีการดำเนินการตามมาตรการป้องกัน / ลดผลกระทบต่อทรัพยากรกายภาพอย่างเคร่งครัด

เพื่อไม่ก่อให้เกิดผลกระทบ

3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์

แหล่งน้ำใช้ แนะนำให้คนงานใช้น้ำอย่างประหยัด โดยการนำน้ำจากคลองหรือจากบ่อพัก

น้ำมาใช้ในกิจกรรมก่อสร้างบางส่วน เช่นการล้างอุปกรณ์ก่อสร้าง ,การรดน้ำต้นไม้

การใช้ไฟฟ้า แนะนำให้คนงานใช้ไฟฟ้าอย่างประหยัด , ใช้อุปกรณ์ไฟฟ้าที่ได้มาตรฐาน ,

ประหยัดพลังงานและมีอายุการใช้งานยาวนาน , เดินสายและติดตั้งอุปกรณ์ไฟฟ้าตามมาตรฐานของ

การไฟฟ้าฯ

  การกำจัดขยะมูลฝอย รวบรวมขยะหรือเศษวัสดุที่เกิดจากการก่อสร้างกองรวมไว้ไม่ให้กระ

จัดกระจาย และนำกลับมาใช้ประโยชน์ใหม่หรือนำไปถมที่ , จัดภาชนะรองรับให้เพียงพอกับ

ปริมาณขยะที่เกิดขึ้น , มีฝาปิดมิดชิด ส่วนขยะที่ใช้ประโยชน์ไม่ได้ควรมีการดำเนินการนำไปทิ้ง

อย่างน้อยสัปดาห์ละครั้ง

การคมนาคม หลีกเลี่ยงการขนถ่ายวัสดุก่อสร้างในชั่วโมงเร่งด่วน , จำกัดความเร็วของรถ

บรรทุก โดยเฉพาะเมื่อเข้าเขตชุมชน และปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการขนส่งอย่างเคร่งครัด , ขับ

รถด้วยความระมัดระวัง ห้ามจอดรถในบริเวณที่ทำให้เกิดการกีดขวางการจราจร

4. คุณภาพชีวิต

อาชีวอนามัย มีการพิจารณาด้านมาตรการความปลอดภัย , จัดให้มีการดูแลการใช้อุปกรณ์

ป้องกันอันตราย และมีการตรวจสอบเพื่อความปลอดภัยในการทำงาน , มีการอบรมชี้แจงมาตรการ

ต่างๆ แก่หัวหน้าคนงาน หรือจัดหาคู่มือพร้อมคำชี้แจงใช้เพื่อให้เกิดสำนึกและเข้าใจในเรื่องความ

ปลอดภัยให้ดียิ่งขึ้น , มีการจัดหาสวัสดิการด้านสุขาภิบาลต่างๆ เช่น น้ำดื่ม และที่ทิ้งขยะรวม มีการ

รักษาความสะอาดภายในพื้นที่เพื่อลดมลภาวะ และอุบัติเหตุต่างๆ , จัดให้มีเครื่องปฐมพยาบาลเบื้อง

ต้น , จัดให้มีไฟฟ้า แสงสว่างในเวลากลางคืน บริเวณบ้านพักคนงานให้เพียงพอ

สาธารณะสุข กำหนดขอบเขตบ้านพักคนงานให้อยู่ในบริเวณเดียวกัน , มีความเข้มงวดใน

ด้านสุขาภิบาลสิ่งแวดล้อม เพื่อป้องกันการก่อและแพร่กระจายของเชื้อโรคหรือโรคติดต่อ , จัดให้มี

เวรยามรักษาความปลอดภัยออกตรวจดูแลความเรียบร้อยตลอด 24 ชั่วโมง

การป้องกันอัคคีภัย มีการเดินสายไฟทุกขั้นตอน และกระทำอย่างถูกหลักวิชาการ , ออกกฎ

ให้คนงานดับไฟให้สนิทหลังสูบบุหรี่ และประกอบอาหาร

ทัศนียภาพและสุนทรียภาพ ควบคุมให้มีการดูแลการก่อสร้างบริเวณต่างๆ ภายในโครงการ

ให้เป็นไปตามที่ออกแบบไว้ เพื่อรักษาสภาพภูมิทัศน์ที่ดีของโครงการ

-   ผลการปฏิบัติจริงเปรียบเทียบกับอัตราสูงสุดตามกฎหมาย

  บริษัทฯ ได้มีการวางนโยบายในการรักษาสิ่งแวดล้อมเพื่อประโยชน์ของส่วนรวมโดยให้

เป็นไปตามมาตรการที่ทางราชการกำหนดไว้

- ข้อพิพาทและแนวทางแก้ไข - ไม่มี -

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546

  โครงการ มูลค่า (ล้านบาท)

1. ชวนชื่นอารีน่าพาร์ค 1.8

2. ชวนชื่นบางนา 2.2

3. ชวนชื่นปิ่นเกล้า 5.6

4. ชวนชื่นแจ้งวัฒนะ 12.6

5. ชวนชื่นมารีน่า 7

6. ชวนชื่นฟลอร่าวิลล์ .7

7. เรสซิเด็นซ์พาร์ค 2 1.2

8. ชวนชื่นพัฒนาการ 1.8

9. ชวนชื่นนีโอเฮ้าส์ .3

รวม 33.2