3. การประกอบธุรกิจของแต่ละผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัทประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และในทำเลที่ดีที่มีศักยภาพ ซึ่งพร้อมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งการเดินทางและการอยู่อาศัยอย่างครบวงจร โดยพัฒนาทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและเพื่อเช่า ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ สำนักงาน ร้านค้า หรืออื่นๆ ประกอบด้วยรูปแบบดังนี้

- อาคารชุดพักอาศัย (Condominium) บริษัทจะเลือกทำเลกลางเมืองที่มีศักยภาพสูงเช่นศูนย์กลางธุรกิจ ที่ดินแนวรถไฟฟ้าทั้ง บีทีเอส และ เอ็มอาร์ที เพื่อพัฒนาทั้งอาคารตั้งแต่ประเภท Low Rise จนถึง High Rise ตั้งแต่ปี 2543 ถึง 2547 บริษัทได้เปิดโครงการคอนโดมิเนียมรวม 3 โครงการในทำเลศูนย์กลางธุรกิจได้แก่ โครงการสีลม เทอเรส โครงการสีลม แกรนด์เทอเรส ตั้งอยู่ที่ซอยศาลาแดง 2 และโครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส ตั้งอยู่ที่ซอยสาทร 11 

- อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า บริษัทจะเน้นเลือกทำเลในศูนย์กลางธุรกิจเพื่อพัฒนาโครงการประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย ได้แก่ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ โรงแรม รีสอร์ท สำนักงาน ร้านค้า ฯลฯ เนื่องจากเป็นทำเลที่ยังมีความต้องการของผู้บริโภคอยู่มากไม่ว่าจะเป็นนักบริหารระดับสูงทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ซึ่งในปี 2548 บริษัทได้เริ่มก่อสร้างโครงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ – สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ ตั้งอยู่ที่ซอยสาทร 3 (ซอยสวนพลู) ซึ่งเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เกรดเอ โครงการแรกของบริษัท ซึ่งแล้วเสร็จและเริ่มเปิดดำเนินการแล้วตั้งแต่เดือนมีนาคม ปี 2552 นอกจากนี้บริษัทฯ ยังมุ่งหาที่ดินที่มีศักยภาพที่อยู่ในแหล่งธุรกิจ และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญเพื่อพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพอีกด้วย

- บ้านและที่ดิน บริษัทตระหนักถึงความสำคัญในความต้องการของลูกค้าในหลายๆกลุ่มที่มีศักยภาพ บริษัทจึงขยายฐานการตลาดเพื่อตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าที่มีศักยภาพในบริเวณชุมชน ในปี 2548 บริษัทจึงได้พัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ บนทำเลสุขุมวิท ซึ่งได้แก่โครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท

รายละเอียดโครงการของบริษัทที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันมี ดังนี้ 

โครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย

1. โครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท (ทาวน์เฮ้าส์) 

+-------------------+--------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ        | ซอยอุดมสุข 39                                      |
|                   | /1 ถนนสุขุมวิท ซอยสุขุมวิท 103 เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ        | 7-2-37 ไร่                                        |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ  | ทาวน์เฮ้าส์ 4 ชั้น จำนวน 75 หลัง พื้นที่ดินตั้งแต่ 2           |
|                   | 4-38 ตารางวา โดยมีพื้นที่ใช้สอย ตั้งแต่ 244-306 ตารางเมตร |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ   | ที่ตั้งโครงการอยู่ในโครงข่ายคมนาคมใจกลางเมือง            |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย    | กลุ่มลูกค้าระดับ B ขึ้นไป                               |
|                   |  หรือกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ 50,000 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือนขึ้นไป |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ       | ประมาณ 355 ล้านบาท                                |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน       | 325 ล้านบาท                                       |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระย               | ตั้งแต่ธันวาคม 2548 – ธันวาคม 2552                    |
| ะเวลาขายโดยประมาณ |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ค                 | เริ่มก่อสร้างในเดือนกรกฎาคม 2548                      |
| วามคืบหน้าการก่อสร้าง |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ควา               | ร้อยละ                                            |
| มคืบหน้าในการก่อสร้าง | 100 ในปี 2550 (เป็นการประเมินโดยวิศวกรที่ปรึกษาโครงการ) |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ความคืบหน้าในการขาย | ร้อยละ 100                                        |
+-------------------+--------------------------------------------------+

2. โครงการ เมโทร อเวนิว สุขุมวิท 66

+-------------------+--------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ        | ติดถนนสุขุมวิท                                       |
|                   |  (เยื้องตลาดอุบลศรี) แขวงบางนา เขตบางนา กรุงเทพมหานคร |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ        | 1,832.0 ตารางวา                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่ขาย            | 21,984 ตารางเมตร                                 |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ลักษณะโครงการ      | คอนโด                                            |
|                   | มิเนียมพักอาศัย 2 อาคาร ลักษณะอาคารสูง 26 ชั้น และ 27 ชั้น |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย    | กลุ่มคนทำงานที่มีรายได้ระดับกลาง และ                    |
|                   | ผู้บริหารรุ่นใหม่ที่ต้องการชีวิตสังคมในเมือง และความสะดวงในกา |
|                   | รเดินทางเนื่องจากอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสถานีอ่อนนุช  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จำนวนหน่วย         | ห้องชุดพักอาศัย จำนวน 654 ยูนิต                        |
|                   |                                                  |
|                   |  ขนาดห้องพักตั้งแต่ 32-65 ตารางเมตร                   |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ   | ใกล                                              |
|                   | ้สถานีรถไฟฟ้า บีทีเอส ส่วนต่อขยายสถานีอุดมสุข (สุขุมวิท 103)  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ       | ประมาณ 1,300 ล้านบาท                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน       | ประมาณ 825 ล้านบาท                                |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระ                | ประมาณ 20 เดือน                                   |
| ยะเวลาในการก่อสร้าง |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระยะเวลาเสนอขาย   | ตั้งแต่เดือนธันวาคม 2549                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ควา               | แล้วเสร็จในส่วนของ                                  |
| มคืบหน้าในการก่อสร้าง | ฐานราก (ในเดือนธันวาคม 2551 บริษัทมีแผนชะลอการก่อสร้าง) |
+-------------------+--------------------------------------------------+

หมายเหตุ เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2553
บริษัทได้ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับบริษัทแห่งหนึ่งภายใต้เงื่อนไขในสัญญา
และได้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อแล้วเมื่อวันที่ 15 ธันวาคม 2553

3. โครงการ เมโทร อเวนิว รัชโยธิน

+-------------------+--------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ        | ติดถนนพหลโยธิน (เยื้องโรงภาพยนตร                     |
|                   | ์เมเจอร์รัชโยธิน) แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ        | 5,921.0 ตารางวา                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่ขาย            | 54,637 ตารางเมตร                                 |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ลักษณะโครงการ      | คอนโดมิเนียมพักอาศัยจำนวน 2 เฟส รวม 4 อา             |
|                   | คาร ลักษณะอาคารสูง 24 ชั้น 2 อาคาร และ 25 ชั้น 2 อาคาร |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย    | กลุ่มคนทำงานที่มีรายได้ระดับกลาง และ                    |
|                   | ผู้บริหารรุ่นใหม่ที่ต้องการชีวิตสังคมในเมือง และความสะดวงในกา |
|                   | รเดินทางเนื่องจากอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสถานีหมอชิต  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จำนวนหน่วย         | ห้องชุดพักอาศัยรวม 2 เฟส จำนวน 1,594 ยูนิต             |
|                   |                                                  |
|                   |  ขนาดห้องพักตั้งแต่ 32-65 ตารางเมตร                   |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ   | ใกล้สถานีรถไฟฟ้า บีท                                 |
|                   | ีเอส ส่วนต่อขยาย (หมอชิต – สะพานใหม่) สถานีแยกรัชโยธิน0  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ       | ประมาณ 3,000 ล้านบาท                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน       | ประมาณ 2,100 ล้านบาท                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระ                | ประมาณ 20 เดือนของแต่ละเฟส                         |
| ยะเวลาในการก่อสร้าง |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระยะเวลาเสนอขาย   | ตั้งแต่เดือนธันวาคม 2549                              |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ควา               | แล้วเสร็จในส่วนของ                                  |
| มคืบหน้าในการก่อสร้าง | ฐานราก (ในเดือนธันวาคม 2551 บริษัทมีแผนชะลอการก่อสร้าง) |
+-------------------+--------------------------------------------------+

หมายเหตุ เมื่อวันที่ 29 ธันวาคม 2552
บริษัทได้ลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับบริษัทแห่งหนึ่งภายใต้เงื่อนไขในสัญญา
และได้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อแล้วเมื่อวันที่ 7 มกราคม 2553

โครงการที่พักอาศัยเพื่อเช่า

1. โครงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ - สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ (ชื่อเดิมสาทร เทอเรส)

+------------------+---------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ       | เลขที่ 1 ซอยสาทร 3 (ส                               |
|                  | วนพลู) ถนนสาทรใต้ แขวงทุ่งมหาเมฆ เขตสาทร กรุงเทพมหานคร |
+------------------+---------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ       | 834.30 ตารางวา                                    |
+------------------+---------------------------------------------------+
| พื้นที่ขาย           | 17,290 ตารางเมตร                                  |
+------------------+---------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ | เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เกรดเอ เพื่อเช่า สูง 31 ชั้น             |
+------------------+---------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ  | ที่พักอาศัยเพื่อเช่าคุณภ                                  |
|                  | าพสูง ระดับห้าดาว ใจกลางศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพมหานคร ปร |
|                  | ะกอบด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกภายในห้องพักและส่วนกลางครบครัน |
+------------------+---------------------------------------------------+
| จำนวนหน่วย        | ห้องชุดพักอ                                          |
|                  | าศัย จำนวน 184 ยูนิต ขนาดห้องพักตั้งแต่ 61- 163 ตารางเมตร |
+------------------+---------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย   | กลุ่มนักธุรกิจชาวไทยและ                                |
|                  | ชาวต่างประเทศ และคนที่ทำงานในย่านสาทร ระดับ A จนถึง A+  |
|                  |                                                   |
|                  | รวมทั้งนักท่องเที่ยวที่ต                                  |
|                  | ้องการห้องพักที่มีสิ่งอำนวยความสะดวงครบครันและต้องการพักอาศัย |
|                  |                                                   |
|                  | ระยะเวลานาน                                       |
+------------------+---------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ      | ประมาณ 2,500 ล้านบาท                               |
+------------------+---------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน      | ประมาณ 1,800 ล้านบาท                               |
+------------------+---------------------------------------------------+
| ระยะเว           | ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2552                                |
| ลาเริ่มเปิดดำเนินการ |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+
| คว               | ร้อยละ 100                                         |
| ามคืบหน้าการก่อสร้าง |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+
| ร                | เร                                                |
| ะยะเวลาการก่อสร้าง | ิ่มก่อสร้างเดือนมิถุนายน 2548 และแล้วเสร็จในเดือนมีนาคม 2552 |
+------------------+---------------------------------------------------+

ทั้งนี้ ในการพัฒนาแต่ละโครงการของบริษัท จะคำนึงถึงคุณภาพชีวิตของผู้เข้ามาอยู่อาศัยเป็นสำคัญ ดังนั้น บริษัทจึงให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการ โดยพิจารณาจากหลายๆ ปัจจัยประกอบกัน เช่น ความสะดวกในการคมนาคมโดยอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าและสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานที่สำคัญในบริเวณใกล้เคียงซึ่งจำเป็นต่อการดำรงชีวิต ไม่ว่าจะเป็นสถานศึกษา โรงพยาบาล ศูนย์การค้า สถาบันการเงิน อาคารสำนักงาน เป็นต้น บริษัทยังให้ความสำคัญกับการออกแบบโครงการโดยคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยเป็นหลัก โดยในแต่ละโครงการจะจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกซึ่งเป็นสาธารณูปโภคส่วนกลางอย่างครบครัน เช่น สระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส ห้องเซาว์น่า ห้องอ่านหนังสือ ห้องเด็กเล่น สวนหย่อม เป็นต้น นอกจากนี้ เพื่อให้สอดคล้องกับวิถีการดำรงชีวิตของคนยุคใหม่ ในทุกโครงการของบริษัท จะจัดให้มีเทคโนโลยีการสื่อสารความเร็วสูง (Broad Band) สำหรับการเชื่อมต่ออินเตอร์เน็ต 

ในด้านของระบบรักษาความปลอดภัย นอกจากบริษัทจะจัดให้มีระบบป้องกันอัคคีภัยที่มีมาตรฐานในแต่ละโครงการ เช่น จัดให้มีหัวฉีดน้ำดับเพลิง เครื่องตรวจจับควัน เครื่องตรวจจับความร้อน สายดับเพลิงทุกชั้น ระบบอัดอากาศบันไดหนีไฟ ระบบสัญญาณเตือนภัยอัตโนมัติ เป็นต้นแล้ว บริษัทยังจัดให้มียามรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง ระบบคีย์การ์ด (Key Card) และระบบโทรทัศน์วงจรปิดแสดงภาพที่เครื่องรับโทรทัศน์พร้อมสั่งปลดล็อคประตูทางเข้าด้านล่างจากห้องพักได้ (Visualize Access Control Security System) อีกด้วย

 นอกจากนี้ ในอนาคตบริษัทจะมีบริการหลังการขายในลักษณะของการเป็นตัวแทนเจ้าของห้องชุดในการ จัดหาผู้เช่า กำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสม ดำเนินการเรื่องการจัดทำสัญญาระหว่างผู้เช่าและเจ้าของห้องชุด รวมทั้งการตกแต่งห้องชุดพักอาศัย

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

3.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม และการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรม และแนวโน้ม

ตั้งแต่ปี 2548 เป็นต้นมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปรากฏสัญญาณการชะลอตัวลง หลังจากที่ธุรกิจมีการเติบโตสูงมาโดยตลอด ระหว่างปี 2543-2547 การลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยประมาณร้อยละ 15 ต่อปี และยังคงส่งผลต่อเนื่องถึงปี 2551 เศรษฐกิจไทยเผชิญปัจจัยลบหลายด้าน ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบโดยตรงจากราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ยและอัตราเงินเฟ้อที่ทะยานสูงขึ้นรวดเร็ว ผลกระทบทางเศรษฐกิจและการเงินจากประเทศสหรัฐอเมริกาและทั่วโลก รวมทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองจากการเปลี่ยนแปลงรัฐบาลใหม่และกฎหมายที่ออกมาในช่วงปี 2549 ถึง 2551 โดยปัจจัยลบเหล่านี้ส่งผลต่อภาวะอุปสงค์ในตลาดและต้นทุนการพัฒนาโครงการ ขณะเดียวกัน ปัจจัยลบต่อเศรษฐกิจโดยรวม ก็ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค ซึ่งรวมถึงการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นกัน แต่ผู้ประกอบการยังมีการพัฒนาสินค้าออกมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2549 ได้รับผลกระทบจากมาตรการป้องกันการเก็งกำไรค่าเงินบาทด้วยการกันเงินสำรองไว้ร้อยละ 30 ที่ออกมาช่วงเดือนธันวาคม โดยเฉพาะเรื่องการระดมเงินทุน แต่ด้านการซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นที่ดินและคอนโดมิเนียมได้รับการยกเว้นไม่ต้องกันเงินสำรองร้อยละ 30 นอกจากนี้ ข้อกำหนดกฎหมายสิ่งแวดล้อม (สวล.) ที่ออกมาในปี 2550 ที่เน้นลดปัญหาโลกร้อน ทำให้กระทบต่อการขอใบอนุญาตรวมถึงข้อกำหนดของโครงสร้างอาคารที่รองรับแผ่นดินไหวที่ทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 2-5 สรุปตลาดที่อยู่อาศัยปี 2553 โดยสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเริ่มดีขึ้นตั้งแต่กลางปี 2553 จากนโยบายการแก้ปัญหาการเงินภาครัฐของประเทศต่างๆ ที่ได้รับผลกระทบ โดยสามารถปิดท้ายปีได้ดีกว่าความคาดหมาย แต่ยังคงต้องระมัดระวังและสังเกตการณ์ปัจจัยต่างๆ 

 โดยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยปี 2553 น่าจะไม่แตกต่างจากปี 2552 มากนักทั้งการขายและการปล่อยสินเชื่อ แต่ราคาที่อยู่อาศัยไม่น่าจะปรับขึ้นมากนัก (ยกเว้นโครงการเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าซึ่งมีต้นทุนราคาที่ดินแพงขึ้น) เพราะมีแรงกดดันจากปริมาณที่อยู่อาศัยระดับล่างที่จะทะลักออกมาจำนวนมาก ขณะเดียวกันถ้ามาตราการสนับสนุนด้านการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองยังต่ออายุจากภาครัฐครบกำหนดและไม่ต่ออายุแล้วในปี 2553 ซึ่งกระทบต่อการปรับราคาขายเพิ่มขื้นอีกประมาณร้อยละ 4-5 

ตารางแสดงจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

(หน่วย : หน่วย)

+------------------+-------+-------+-------+-------+-------+--------+
| ประเภทที่อยู่อาศัย    | 2549  | 2550  | 2551  | 2552  | 2553  | เพ     |
|                  |       |       |       |       |       | ิ่ม(ลด)% |
+------------------+-------+-------+-------+-------+-------+--------+
| บ้านเดี่ยว          | 4     | 3     | 3     | 2     | 3     | 10     |
|                  | 2,764 | 8,705 | 4,618 | 8,998 | 1,891 |        |
+------------------+-------+-------+-------+-------+-------+--------+
| บ้านแฝด           |  965  |       |       |       |       | 26     |
|                  |       | 1,556 | 2,296 | 1,138 | 1,431 |        |
+------------------+-------+-------+-------+-------+-------+--------+
| ทาว์นเ            | 1     | 1     | 1     | 1     | 1     | 32     |
| ฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ | 7,421 | 7,837 | 4,616 | 1,116 | 4,663 |        |
+------------------+-------+-------+-------+-------+-------+--------+
| อาคารชุด          | 1     | 1     | 3     | 5     | 5     | 6      |
|                  | 8,607 | 7,432 | 4,049 | 3,725 | 7,167 |        |
+------------------+-------+-------+-------+-------+-------+--------+
| รวม              | 7     |  7    | 8     | 9     | 10    | 11     |
|                  | 9,757 | 5,530 | 5,579 | 4,977 | 5,152 |        |
+------------------+-------+-------+-------+-------+-------+--------+

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

จากตาราง ในปี 2553 ทั้งปีมีที่อยู่อาศัยรวมทุกประเภทสร้างเสร็จประมาณ 105,152 หน่วย ที่อยู่อาศัย ทุกประเภทขยายตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2552 ร้อยละ 11 โดยประกอบด้วย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ และอาคารชุด ตามลำดับ ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เพิ่มขึ้นจะเป็นคอนโดมิเนียม ราคาขนาดกลางตั้งแต่ 0.5 ล้านบาท - 3.0 ล้านบาท เนื่องจากสถานการณ์ที่ตลาดผู้ซื้อเปลี่ยนแปลงหันมาซื้ออาคารชุดพักอาศัยแนวรถไฟฟ้า รวมทั้งความเปลี่ยนแปลงด้านไลฟ์สไตล์มาในแนวโมเดิร์นมากขึ้น ซึ่งก็มีผู้ประกอบการหลายรายหันมาสนใจตลาดลูกค้ากลุ่มนี้

ทางด้านอุปทานที่อยู่อาศัย หากประเมินจากข้อมูลของปี 2553 ที่ผ่านมาน่าจะประเมินได้ว่า ตัวเลขการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยในปี 2553 มีปริมาณมากกว่าปี 2552 จากปัจจัยที่มีภาวะทางเศรษฐกิจเริ่มมีแนวโน้มดีขึ้นตั้งแต่กครึ่งปีหลังของปี 2553 ซึ่งก็มีนักวิเคราะห์เริ่มวิตกกังวลว่าจะก่อให้เกิดภาวะล้นตลาด (Over Supply) และหากตัวเลขจะทะเบียนที่อยู่อาศัยจะสูงขึ้นก็ยังคงเกิดจากอาคารชุด ซึ่งมีการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2550 – 2553 และมีการก่อสร้างแล้วเสร็จจดทะเบียนในปี 2553 

ในอดีตช่วงปี 2538-2539 พบว่าทั้งราคาที่อยู่อาศัยและสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวสูงขึ้นอย่างมาก แต่ในปัจจุบันราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมเพิ่มขึ้นไม่มาก เนื่องจากมีที่อยู่อาศัยราคาปานกลางและต่ำออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก และสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ยังขยายตัวไม่มาก โดยในช่วงปี 2551 – 2553 สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวเฉลี่ยที่ร้อยละ 9.2 เทียบกับการขยายตัวโดยเฉลี่ยของสินเชื่อทั้งระบบของธนาคารพาณิชย์ที่ร้อยละ 10.5 นอกจากนี้โครงสร้างตลาดได้เปลี่ยนแปลงไปจากอดีตในทิศทางที่แข็งแกร่งขึ้นปัจจุบันผู้ประกอบการมีความเชี่ยวชาญทางธุรกิจและมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง โครงการที่อยู่อาศัยกว่า 2 ใน 3 ของตลาดเป็นของผู้ประกอบการที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์

อย่างไรก็ตามยังไม่มีสัญญาณของภาวะฟองสบู่ในปัจจุบันยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัย ราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นจากเดิมอย่างผิดปกติแต่มีการพบว่ามีการแข่งขันปล่องสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านอย่างรุนแรงในหมู่ธนาคารพาณิชย์ โดยให้สินเชื่อที่มี LTV สูงกว่า ร้อยละ 90 มากขึ้น จนล่าสุดปริมาณสินเชื่อใหม่ที่มี LTV สูงกว่าร้อยละ 90 ขยังสูงขึ้นเรื่อยๆ ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา

สำหรับการเปิดตัวโครงการใหม่ หากพิจารณาจากดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการซึ่งจัดทำโดยธนาคาร แห่งประเทศไทยว่าดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจของเดือนมกราคม 2554 และในอีก 3 เดือนข้างหน้า อยู่ที่ระดับ 52.8 และ 56.1 ตามลำดับ ซึ่งถือว่าค่อนข้างดีซึ่งสะท้อนถึงความมั่นใจของผู้ประกอบการที่มีต่อภาวการณ์ทางเศรษฐกิจและการตัดสินใจลงทุน ซึ่งหากประกอบกับปัจจัยทางเศรษฐกิจที่เริ่มฟื้นตัวและหากปัจจัยทางการเมืองไม่มีความรุนแรงก็จะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2554 มีมากกว่าปี 2553 ทั้งนี้ในด้านผู้ประกอบการปี 2554 จะต้องแบกรับภาระต้นทุนที่สูงขึ้นจากภาระดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้นรวมถึงราคาวัสดุก่อสร้างและราคาน้ำมัน ซึ่งจะทำให้บ้านระดับราคา 1.5 – 3 ล้านบาท จำเป็นต้องปรับราคาสูงขึ้นในขณะที่บ้านระดับราคาไม่เกิน 1.2 ล้านบาท จะมีราคาทรงตัวเพราะจะสามารถลดต้นทุนจากการขอรับส่งเสริมการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางได้ สำหรับบ้านระดับราคา 4 ล้านบาทขึ้นไปจะยังคงรักษาระดับราคาไว้ได้เพราะยังคงมีความสามารถในการทำกำไร

ทางด้านอุปสงค์ ตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาสัยตลอดจนตัวเลขการให้สินเชื่อรายย่อย Post Finance ใน ปี 2553 มิได้ลดลงจากปี 2552 แม้สถาบ้นการเงินจะมีความเข้มงวดและระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะมาตรการควบคุมสินเชื่อที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาในปี 2553 เพื่อเริ่มบังคับใช้ในปี 2555 แต่ทั้งนี้ปัจจัยสนับสนุนจากมาตรการต่างๆ ของรัฐตามนโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่หมดไปในปี 2553 นั้น จะกระทบต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้ซื้อหรือไม่ แต่ทั้งนี้หากสถานการณ์ของเศรษฐกิจเริ่มดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ไม่มีปัจจัยสนับสนุนด้านมาตรการของรัฐ กำลังซื้อในช่วงปี 2554 ก็อาจลดลงไม่มากหรืออาจทรงตัวหากเทียบกับปี 2553 โดยเฉพาะกำลังซื้อในกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทซึ่งมีความต้องการอยู่ถึงร้อยละ 70 – 80 

ปัจจัยที่ส่งเสริมต่อความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมของผู้บริโภค

สไตล์การใช้ชีวิตของผู้คนที่เปลี่ยนไป ซึ่งมีการเดินทางโดยรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟใต้ดินมากขึ้น

คอนโดมิเนียมราคาถูกมีการเปิดตัวออกมามากโดยเฉพาะบริเวณที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

 ใหม่และรถไฟใต้ดินทำให้เป็นที่ดึงดูดต่อกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ

คอนโดมิเนียมเป็นที่พักอาศัยที่ตอบสนองความต้องการของผู้พักอาศัยคนเดียวหรือครอบครัวที่

 ยังไม่มีบุตรและยังอำนวยความสะดวกในการเดินทางและช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาจราจรเนื่องจาก

 โครงการส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณที่มีรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินผ่าน

การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไรโดยซื้อไว้ขายต่อให้ผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยที่ได้จาก

 ธนาคาร โดยเฉพาะในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง

นโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

ภาวะการแข่งขัน

 ตลาดคอนโดมิเนียม

โครงการประเภทคอนโดมิเนียมมีการทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2550 จนถึงปัจจุบันโดยเฉพาะโครงการราคาระดับกลางถึงล่าง ที่อยู่บนแนวรถไฟฟ้าทั้ง บีทีเอส และเอ็มอาร์ที ซึ่งเป็นโครงการที่ได้รับการตอบรับจากลูกค้าค่อนข้างดีในช่วงปีที่ผ่านมา และยังมีทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่องไปถึงปี 2553 เนื่องจากยังมีความต้องการของลูกค้าที่ดี และการแข่งขันจะมีอยู่มากในเฉพาะบางบริเวณโดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่แนวรถไฟฟ้าดังกล่าว รวมทั้งโครงการที่อยู่อาศัยราคาขนาดย่อมเยาไม่เกินล้านบาทมากนักทั้งจากที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนและโครงการบ้านเอื้ออาทร เพื่อสนองต่อผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

 

แผนภูมิและตารางแสดงที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขต กรุงเทพฯ และปริมณฑล

[]

  ------------------------ --------- --------- --------- --------- ---------
  ประเภท / ปี               2549      2550      2551      2552      2553E

  บ้านเดี่ยว                  42,764    38,705    34,618    28,998    31,891

  บ้านแฝด                   965       1,556     2,296     1,138     1,461

  ทาวเฮ้าส์และอาคารพาณิชย์     17,421    17,837    14,616    11,116    14,663

  อาคารชุด                  18,607    17,432    34,049    53,725    57,167

  รวม                      79,757    75,530    85,579    94,977    105,182
  ------------------------ --------- --------- --------- --------- ---------

 ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

 แผนภูมิและตารางแสดงการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขต กรุงเทพฯ และปริมณฑล

[]

  ----------------------- ------------ ------------ ------------ ----------
  ประเภท / ปี              2550         2551         2552         2553 P

  บ้านเดี่ยว                 31,457       32,338       33,268       31,102

  บ้านแฝด                  4,058        4,610        4,577        5,334

  ทาวเฮ้าส์                 44,234       47,947       51,892       53,442

  อาคารพาณิชย์              15,977       15,741       15,389       15,337

  อาคารชุด                 39,197       45,815       56,114       72,913

  รวม                     134,923      146,451      161,240      178,128
  ----------------------- ------------ ------------ ------------ ----------

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

จากตารางข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นถึงอุปสงค์ (การโอนกรรมสิทธิ์) แยกตามประเภทของที่อยู่อาศัย ในปี 2553 โดยที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้บริโภค มียอดขายร้อยละ 40.94 เมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยประเภทอื่น โดยเฉพาะในระดับราคาที่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท และระดับราคาตั้งแต่ 1 ล้านบาท ไปจนถึง 3 ล้านบาท เป็นระดับราคาที่ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อมากที่สุด จากข้อมูลนี้แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดยังคงสามารถขยายตัวต่อไปได้ โดยเฉพาะ อาคารชุดที่มีราคาอยู่ในระดับที่ไม่สูงมากนัก

ความพร้อมของข้อมูลข่าวสาร และการปรับตัวของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยดังกล่าว จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความเชื่อมั่นต่อตลาดที่อยู่อาศัย ความเชื่อมั่นนี้ไม่เพียงเกิดกับผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย หากจะยังเกิดกับสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อทีอยู่อาศัย – สินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ และยังส่งผลให้กลไกภาครัฐที่มีส่วนกำกับดูแลอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยทั้งทางตรงและทางอ้อมมีความเชื่อมั่นตลาดที่อยู่อาศัยด้วย อาทิ ธนาคารแห่งประเทศไทย กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยเป็นต้น

ตลาดเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์

วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ จากสำนักบริหารแรงงานต่างด้าว กระทรวงแรงงาน จำนวนชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตให้เข้ามาทำงานคงเหลือในประเทศไทยใน เดือนธันวาคม ปี 2553 กับเดือนธันวาคม ปี 2552 เท่ากับ 1,300,281 และ จำนวน 1,554,902 คน ตามลำดับ หรือลดลงจากปี 2552 ร้อยละ 16.38 แบ่งเป็นในเขตกรุงเทพมหานคร 329,097 คน และภูมิภาคอื่นๆ 971,184 คน ซึ่งการลดลงของจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยนี้ เป็นตัวที่จะแสดงให้เห็นถึง ความไม่มั่นใจของชาวต่างชาติที่จะเข้ามาทำงานในประเทศไทย เนื่องจากปัญหาต่างๆ ภายในประเทศ ได้แก่ปัญหาทางการเมือง ซึ่งจะมีผลกระทบต่ออุปสงค์ใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะ ตลาดเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ ระดับไฮเอนด์ ในเขตกรุงเทพชั้นในย่านธุรกิจ ซึ่งปัจจัยหลักในการส่งเสริมให้ตลาดเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ สถานการณ์ทางการเมืองที่มั่นคง นโยบายภาครัฐในการส่งเสริมการลงทุนของชาวต่างชาติรวมทั้งการส่งเสริมการท่องเที่ยว

นอกจากนี้จากข้อมูลตารางแสดงจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย จะเห็นได้ว่าประเทศไทยมีนักท่องเที่ยวที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยในปี 2553 และ ปี 2552 จำนวน 16 ล้านคน และจำนวน 14 ล้านคนตามลำดับ หรือคิดเป็นเพิ่มขึ้นจากปี 2552 ร้อยละ 13.2 ซึ่งจะเห็นได้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวในไตรมาสที่ 2 นั้นนักท่องเที่ยวมีจำนวนต่ำกว่าไตรมาสอื่นทั้งที่เป็นช่วงที่น่าจะมีนักท่องเที่ยวมากที่สุด เนื่องจากในช่วงเวลาดังกล่าวประเทศไทยมีเหตุการ์ณความไม่สงบทางการเมืองซึ่งเป็นปัจจัยหลักของการท่องเที่ยว แต่ถ้าพิจารณาจำนวนนักท่องเที่ยวทั้งปี แล้วจะเห็นว่าจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มสูงขึ้นจากปี 2552 นั่นก็แสดงว่าชาวต่างชาติมีความต้องการที่จะเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยอย่างมากเนื่องจากประเทศไทยมีสถานที่ที่น่าสนใจจำนวนมาก สำหรับในปี 2554 ถ้าไม่มีปัญหาทางด้านการเมือง และปัจจัยลบอื่นๆ คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวน่าจะเพิ่มสูงขึ้น

แผนภูมิและตารางแสดงจำนวนนักท่องเที่ยวต่างประเทศ

[]

+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
| %YoY          | 2   | 2   | 2   |     |     |     |     |     |
|               | 009 | 010 | 010 |     |     |     |     |     |
+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
|               |     |     | Q1  | Q2  | Q3  | Q4  | Nov | Dec |
+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
| No. of to     | 14, | 16, | 4,  | 2,  | 3,  | 4,  | 1,  | 1,  |
| urists (‘000) | 150 | 021 | 660 | 900 | 761 | 700 | 500 | 840 |
+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
| %YoY          | -   | 1   | 2   | -   | 1   | 1   | 1   | 9.2 |
|               | 3.0 | 3.2 | 7.8 | 2.2 | 4.5 | 0.4 | 0.2 |     |
+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
| Occup         | 4   | 5   | 6   | 3   | 4   | 5   | 5   | 5   |
| ancy rate (%) | 9.2 | 0.1 | 1.0 | 8.9 | 6.7 | 4.1 | 5.4 | 8.2 |
+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย

แผนภูมิแสดง จำนวนเซอร์วิสอพารท์เม้นท์ในตลาดและจำนวนผู้เข้าพัก และอัตราการเข้าพักอาศัยในเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ ของประเทศไทย ในระหว่างปี 2546 - 2553

[]

ที่มา : CB Richard Ellis (Thailand) Co., Ltd.

แผนภูมิแสดง สัดส่วนเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ ที่เปิดดำเนินการในย่านธุรกิจของกรุงเทพมหานคร 

ในไตรมาส 3 ปี 2553

[]

 ที่มา : CB Richard Ellis (Thailand) Co., Ltd.

ปัจจัยต่างๆ ที่จะส่งผลต่อแนวโน้มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ปี 2554

สถานการณ์ทางการเมือง

 ปัจจัยทางการเมืองภายในประเทศที่ยังคงไม่มีเสถียรภาพที่มั่นคง และปัญหาความสัมพันธ์ระหว่างประเทศไทยกับกัมพูชา อีกทั้งสถานการณ์ทางการเมืองในต่างประเทศ ซึ่งเป็นปัจจัยที่กระทบต่อแนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยปี 2554 เนื่องจากผู้บริโภคยังไม่มีความมั่นใจ ที่จะตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยต้องการรอดูสถานการณ์ก่อน

อัตราดอกเบี้ย

เหตุการณ์สถานการณ์ทางเศรษฐกิจการเงินในสหรัฐอเมริการเริ่มถดถอยและมีผลกระทบทั่วโลก รวมทั้งประเทศไทยตั้งแต่ปี 2551 นั้นดอกเบี้ยปรับตัวลดลงในช่วงครึ่งปีแรก โดยลดลงประมาณร้อยละ 0.75 – 1และเริ่มคงที่ในช่วงครึ่งปีหลัง แต่หลังจากช่วงครึ่งปีแรกผ่านไป สถานการณ์ทางเศรษฐกิจการเงินในสหรัฐอเมริกาและทั่วโลกเริ่มฟื้นตัวขึ้นมาอย่างช้าๆ โดยกำลังซื้อยังคงมาจากกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมและมีความจำเป็นใสการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก อย่างไรก็ดีตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังของปี 2553 อัตราดอกเบี้ยก็มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างช้าๆ และน่าจะต่อเนื่องจนถึงปี 2554 อย่างไรก็ตามธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงมีเวลาอีกระยะหนึ่งในการประเมินสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ ก่อนจะเริ่มส่งสัญญาณคุมเข้มนโยบายการเงินด้วยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย น็H

ซึ่งถ้าอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อาจจะทำให้ต้นทุนการเงินของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ซึ่งถึงแม้ว่าอาจจะส่งผลให้มีการปรับราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นแต่จากสถานการณ์ดังกล่าวก็อาจจะไม่ทำให้อุตสาหรรมอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น เนื่องจากจะกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการซื้อและผ่อนชำระที่อยู่อาศัยโดยผู้บริโภคอาจจะยังคงชะลอการซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกระยะหนึ่งเนื่องจากกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวดีนักและความไม่มั่นใจว่าสถานการณ์ทางเศรษฐกิจจะดีขึ้นจริงตามรายงานต่างๆหรือไม่ 

ราคาน้ำมัน

ราคาขายปลีกน้ำมันเชื้อเพลิงนั้นเป็นต้นทุนสำคัญของทุกกิจการ ในขณะที่โครงการทางด้านระบบ Logistics ของไทยยังไม่สมบูรณ์มีประสิทธิภาพและประหยัดมากพอ เมื่อเทียบกับหลาย ๆ ประเทศ ทำให้ราคาน้ำมันมีผลกระทบต่อเนื่องสูงมาก ในปีที่ผ่านมา ราคาน้ำมันเริ่มคงที่ในช่วงครึ่งปีแรก ซึ่งยังไม่มีผลกระทบต่อต้นทุนสินค้าต่างๆ มากนัก แต่ในครึ่งปีหลัง ราคาน้ำมันก็เริ่มปรับตัวสูงขึ้นจากภาวะเศษรฐกิจที่เริ่มฟื้นตัวโดยจะส่งผลต่อต้นทุนวัตถุดิบที่ใช้ในการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นตาม ดังนั้นผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็จำเป็นจะต้องปรับราคาขายเพื่อชดเชยต้นทุนที่สูงขึ้น

การที่ราคาน้ำมันเริ่มปรับตัวสูงขึ้น ในปี 2553 ทำให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคยังคงมีความมั่นใจทั้งการลงทุนและการบริโภคอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ราคาน้ำมันที่คาดว่าจะมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นในปี 2554 นั้น ยังคงต้องประเมินสถานการณ์ทางเศรษฐกิจว่าจะมีแนวโน้มอย่างไรในปี 2554 โดยเฉพาะผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับประเทศไทย โดยเฉพาะในส่วนของราคาวัสดุก่อสร้าง

โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า

ในปี 2553 นอกจากโครงการ Airport Link ที่แล้วเสร็จและเปิดให้ใช้บริการในปี 2553 ซึ่งช่วยจุดกระแสความสนใจในโครงการที่อู่อาศัยตามพื้นที่ที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ซึ่งจะส่งผลให้อาคารชุดเก่าแนวรถไฟฟ้าได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องจากสามารถเชื่อมต่อกับโครงการเดิมคือ BTS และ MRT โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุข – แบริ่งที่จะเปิดให้บริการในปี 2554 และรัฐบาลมีมติอนุมัติโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ – บางใหญ่) และ สายสีแดง (บางซื่อ – ตลิ่งชัน) ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2557 และยังได้ประกาศการเดินหน้าทำโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนอย่างต่อเนื่อง อีก 12 เส้นทาง ระยะเวลาดำเนินการ 20 ปี (2553 – 2572) โดยรูปธรรมของแนวเส้นทางที่ประกาศออกมาใหม่ ไม่ได้แตกต่างกันมากนักกับโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนของรัฐบาลชุดก่อนหน้านี้ ทำให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคมั่นใจว่า โครงข่ายรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนนั้นคือความจำเป็นพื้นฐานของเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯและปริมณฑล ภาครัฐมีความจำเป็นต้องดำเนินการต่อเนื่องให้แล้วเสร็จ

ดังนั้น แนวเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนจึงเป็นเสมือนแนวการเคลื่อนที่ของทำเลที่อยู่อาศัย ในแง่การศึกษาทำเลเพื่อพัฒนาโครงการ และการศึกษาทำเลเพื่อเลือกซื้อเป็นที่อยู่อาศัย ผลต่อเนื่องจึงเป็นที่หวังได้ว่า โครงการที่ อยู่อาศัย รวมทั้งโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ ที่อิงกับการขนส่งมวลชนระบบรถไฟฟ้าจะประสบความสำเร็จ ตามต้องการ

นอกจากนี้การลงทุนโครงการรถไฟฟ้าจะมีส่วนกระตุ้นเศรษฐกิจ เพิ่มกำลังซื้อให้ผู้บริโภค ทำให้กล้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็ววันขึ้น จากนโยบายการลงทุนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่จะเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สามารถกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้

ต้นทุนการก่อสร้าง

การประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2555 น่าจะมีผลให้ราคาอ้างอิงของที่ดินส่วนใหญ่ของประเทศขยับสูงขึ้นและบางทำเลสูงขึ้นมากจนอาจส่งผลต่อต้นทุนแฝงที่มาในรูปภาระค่าธรรมเนียมการโอนและอื่นๆ ซึ่งจากปัจจัยเหล่านี้จะทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น ซึ่งราคาประเมินฉบับปัจจุบันนั้นผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายรายได้ประกาศพร้อมปรับราคาที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 5 – 10 ในปี 2553 แต่ในปี 2554 ราคาไม่น่าจะปรับขึ้นมากนัก (ยกเว้นโครงการเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าซึ่งมีต้นทุนราคาที่ดินแพงขึ้น) เพราะมีแรงกดดันจากปริมาณที่อยู่อาศัยระดับล่างที่ทะลักออกมาจำนวนมาก ขณะเดียวกันมาตรการภาษี เพื่อกระตุ้นอสังหารริมทรัพย์ เพื่อสนับสนุนด้านการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะและการจดจำนองที่จะครบกำหนดในวันที่ 28 มีนาคม 2553 หลังจากไม่มีการต่ออายุก็ส่งผลต่อต้นทุนของผู้ประกอบการและ เพิ่มภาระให้กับผู้บริโภคทันที 

การปรับตัวของตลาดคอนโดมิเนียม

ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบอาคารชุดพักอาศัยมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง คอนโดมิเนียมระดับราคาสูงจนถึงสูงมากระดับพรีเมี่ยมลดลง จำนวนคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางและค่าราคาไม่สูง เช่น โครงการ BOI เพิ่มขึ้น ผลสะท้อนโดยภาพรวมทำให้ความหวั่นเกรงเรื่องฟองสบู่ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงปี 2553 ยังคงมีอยู่แต่ก็น้อยลงกว่าปีที่ผ่านมา ซึ่งก็ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อ เพราะอาคารชุดพักอาศัยนั้น จะต้องสร้างเสร็จทั้งอาคารถึงสามารถเข้าอยู่อาศัยได้ เมื่อความกังวลใจเรื่องฟองสบู่คอนโดมิเนียมลดลงจึงเป็นผลดีต่อตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวม

อย่างไรก็ตามเนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมมีการซื้อลงทุนปล่อยให้เช่าในสัดส่วนที่สูงพอสมควร ดังนั้นจึงต้องพิจารณาไปถึงตลาดรวมของที่อยู่อาศัยให้เช่าในรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์, อพาร์ทเม้นท์และโรงแรมด้วย ภาพรวมของที่อยู่อาศัยให้เช่านั้นในส่วนที่เจาะตลาดลูกค้าชาวต่างประเทศหรือตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ การแข่งขันเพิ่มมากขึ้น เพราะมีซัพพลายใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น ทั้งในส่วนของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เองหรือโรงแรม และรีสอร์ท

ตลาดที่เน้นผู้เช่าในประเทศหรือตลาดอพาร์ทเม้นท์จะแข่งขันกับคอนโดมิเนียมให้เช่า ซึ่งมีการซื้อลงทุนมากพอสมควรทีเดียวทั้งรูปแบบบุคคล กลุ่มบุคคลและนิติบุคคล ปัจจัยสำคัญที่จะทำให้มีการแข่งขันมากขึ้นคือ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2550 เริ่มทยอยสร้างเสร็จเปิดให้เข้าอยู่อาศัยแล้วในปี 2552 และจะแล้วเสร็จอีกหลายโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2551 -2552

สรุปว่าแล้วธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2553 น่าจะขยายตัวได้ดีตามสภาพเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว แต่ยังคงมีปัจจัย เสี่ยงอื่นๆ ที่ต้องเฝ้าระวังอยู่ ผู้ประกอบการเองคงจะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูงจากปัจจัยบวกที่เริ่มเอื้อต่อการดำเนินธุรกิจ ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีการเปิดแผนโครงการลงทุนใหม่เพิ่มขึ้นจากปีก่อน นอกจากนี้ผลกระทบจากการที่รัฐบาลไม่ต่ออายุมาตรการภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่จะครบกำหนดในวันที่ 28 มีนาคม 2553 นี้นั้น ยังผลกระทบต่อการปรับขึ้นราคาขาย ก็เป็นสิ่งที่ต้องคำนึงถึงด้วยเช่นเดียวกัน นอกจากนี้มาตราการควบคุมสินเชื่อที่ออกมาในปี 2553 และจะเริ่มบังคับใช้กับสัญญาจะซื้อจะขายในปี 2555 ได้แก่อัตรส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV ratio) ที่ออกโดยคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อเป็นการควบคุมและป้องกันความเสี่ยงจากภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ จากการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน

3.2.2 นโยบายและลักษณะการตลาด

ลักษณะของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทในปัจจุบันเป็นคอนโดมิเนียมซึ่งตั้งอยู่ใจกลางเมือง โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น สาทร สีลม เป็นต้น ดังนั้น กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจึงได้แก่ นักธุรกิจ ผู้ปกครองเด็กนักเรียน และผู้ที่ทำงานอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางไปทำงานในย่านดังกล่าว ซึ่งมักจะต้องเผชิญกับการจราจรที่ติดขัดโดยเฉพาะในช่วงเวลาเร่งด่วน ทั้งนี้ บริษัทเน้นกลุ่มเป้าหมายตั้งแต่ระดับ B+ ขึ้นไป หรือเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ 80,000 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือนขึ้นไป นอกจากนี้ บริษัทยังให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าเพื่อเพิ่มการขยายธุรกิจโดยเน้นกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่ ทั้งที่เป็นนักบริหารรุ่นใหม่ ผู้ปกครองนักเรียนและนักศึกษาและผู้ที่ทำงานอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีรายได้ระดับกลาง ตั้งแต่ประมาณ 25,000 บาท ต่อเดือนขึ้นไป รวมทั้งลูกค้าที่มีไลฟ์สไตล์ที่ต้องการสังคมเมือง ที่มีที่อยู่อาศัยที่ทันสมัยมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และมีความสะดวกสบายในการเดินทางเพื่อเข้าสู่เมืองได้รวดเร็ว

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

ช่องทางการจำหน่ายหลักของบริษัทเป็นการขายตรงผ่านสำนักงานขายของแต่ละโครงการของบริษัท ซึ่งบริษัทจะสร้างสำนักงานขายใกล้บริเวณที่ตั้งโครงการ โดยการประชาสัมพันธ์ในรูปแบบต่างๆ เช่น ป้ายโฆษณา แผ่นพับ เป็นต้น นอกจากนี้ ยังมีการประชาสัมพันธ์ในรูปแบบอื่นด้วย อาทิ งานเปิดตัวโครงการ การจัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาด และการโฆษณา เป็นต้น โดยบริษัทจะจัดให้มีการประชาสัมพันธ์โครงการของบริษัทผ่านช่องทางต่างๆ ดังกล่าวมากขึ้นในอนาคต เพื่อสร้างให้ลูกค้าเกิด Brand Awareness กับชื่อและโครงการของบริษัทให้มากขึ้น สำหรับโครงการที่ผ่านมาของบริษัทยังได้รับการตอบรับจากลูกค้าค่อนข้างดี เนื่องจากเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ทำให้สามารถขายได้หมดภายในระยะเวลาไม่นาน

กลยุทธ์การแข่งขันและจุดเด่นของบริษัท

 บริษัทมีศักยภาพในการแข่งขันที่ดีสามารถแข่งขันกับคู่แข่งในอุตสาหกรรมได้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนดังต่อไปนี้

-   โครงการของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่ดี

  เป็นที่ยอมรับกันเป็นอย่างดีว่าปัจจัยความสำเร็จที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งของโครงการอสังหาริมทรัพย์
  คือ ทำเลที่ตั้งของโครงการ
  ซึ่งบริษัทตระหนักดีถึงความสำคัญของทำเลที่ตั้งที่มีต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
  จึงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
  และอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น สาทร สีลม เป็นต้น รวมทั้งโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี
  โดยบริษัทมีหลายโครงการที่พัฒนาแล้วตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ
  แนวรถไฟฟ้าและส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า
  รวมทั้งกำลังสรรหาที่ดินใหม่ในทำเลที่ดีเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคตต่อไป

-   โครงการมีคุณภาพ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

  นอกจากในเรื่องของทำเลที่ตั้งโครงการ
  ซึ่งเป็นปัจจัยแห่งความสำเร็จที่สำคัญของโครงการอสังหาริมทรัพย์
  คุณภาพของโครงการและการให้คุณภาพชีวิตที่ดีแก่ผู้อยู่อาศัยก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ลูกค้าใช้เป็นหลักในการพิจารณาเลือกซื้อโครงการ
  ทั้งนี้ ในการพัฒนาแต่ละโครงการ บริษัทจะคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอย
  และความสะดวกสบายของผู้ที่จะเข้ามาอยู่อาศัยเป็นสำคัญ ดังนั้น
  บริษัทจึงได้จัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็น ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ
  ลู่จ๊อกกิ้ง ห้องฟิตเนส ห้องเซาวน์น่า สวนหย่อม ห้องประชุม เป็นต้น รวมทั้ง
  ยังจัดให้มีเทคโนโลยีการสื่อสารความเร็วสูง (Broad Band) เพื่อการเชื่อม ต่ออินเตอร์เนต
  ในด้านของระบบรักษาความปลอดภัย นอกจากจะจัดให้มีระบบป้องกันอัคคีภัยตามมาตรฐาน เช่น
  หัวฉีดน้ำดับเพลิง (Sprinkle) เครื่องตรวจจับควัน (Smoke Detector)
  เครื่องตรวจจับความร้อน (Heat Detector)
  ในแต่ละโครงการยังจัดให้มีระบบโทรทัศน์ระบบวงจรปิดแสดงภาพที่เครื่องรับโทรทัศน์พร้อมสั่งปลดล็อคประตูทางเข้าด้านล่างจากห้องพัก
  (Visualize Access Control Security System) ด้วย

-   บริษัทมีผู้บริหารที่มีประสบการณ์ในธุรกิจ และมีการบริหารงานอย่างมืออาชีพ

  ผู้บริหารของบริษัทเป็นผู้ที่มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี
  โดยเฉพาะในการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม
  เนื่องจากเคยดำรงตำแหน่งผู้บริหารในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  และมีส่วนร่วมในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญหลายโครงการ
  (รายละเอียดตามเอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการ
  ผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท) โดยความสำเร็จในการพัฒนาโครงการต่างๆ
  ของบริษัทฯ ได้แก่โครงการสีลม เทอเรส ซึ่งเป็นโครงการแรกภายใต้การพัฒนาของบริษัทในปี
  2543 โครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส โครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท
  และโครงการโครงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ - สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ
  แม้ว่าบางช่วงเวลาจะอยู่ในภาวะเศรษฐกิจซบเซาเป็นสิ่งหนึ่งที่พิสูจน์ได้เป็นอย่างดี

-   บริษัทมีการจัดการหลังการขายที่ดี มีประสิทธิภาพ

  โดยการเป็นตัวแทนเจ้าของห้องชุดในการตกแต่งห้องชุดพักอาศัย จัดหาผู้เช่า
  กำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสม
  รวมทั้งช่วยดำเนินการเรื่องการจัดทำสัญญาระหว่างผู้เช่าและเจ้าของห้องชุด
  ซึ่งปัจจุบันให้บริการดังกล่าวในโครงการสีลม แกรนด์เทอเรส โครงการเซ็นต์หลุยส์
  แกรนด์เทอเรส และโครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท

-   มีการวิจัยตลาดอย่างต่อเนื่อง

  เพื่อให้ทราบถึงความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
  บริษัทจึงมีการทำการวิจัยและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ทั้งโดยหน่วยงานภายในของบริษัท
  และใช้ข้อมูลจากการที่บริษัทสมัครเป็นสมาชิกของบริษัทข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
  รวมทั้งมีการสอบถามความคิดเห็นและความต้องการจากลูกค้าโครงการและลูกค้าทั่วไปอย่างสม่ำเสมอ
  โดยข้อมูลดังกล่าวจะถูกนำมาใช้ในการทบทวนแผนงานการตลาดของบริษัทอย่างต่อเนื่อง

ความพร้อมในการพัฒนาโครงการ

โครงการในอนาคตของบริษัทนั้น อยู่ระหว่างสรรหาที่ดินที่มีศักยภาพทั้งภายในกรุงเทพฯและปริมณฑลที่อยู่บริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และ MRT รวมทั้งที่ดินที่อยู่ในแหล่งท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เพื่อพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพต่อไป 

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

การจัดหาที่ดิน

ในการจัดหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น บริษัทจะทำการจัดหาจากแหล่งหลักๆ คือ การแนะนำโดยผู้ที่รู้จักกัน การจัดหาผ่านนายหน้าซึ่งรับทราบโดยคณะกรรมการของบริษัท และจากสถาบันการเงิน ทั้งจากการประมูลทางตรงและทางอ้อม ทั้งนี้ บริษัทจะพิจารณาจากความเหมาะสม และศักยภาพของทำเลที่ตั้งในการนำมาพัฒนาโครงการเป็นสำคัญ เมื่อได้รายละเอียดของที่ดินเบื้องต้น บริษัทก็จะทำการกำหนดรูปแบบโครงการให้เหมาะสมกับทำเลที่ตั้ง ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้น พร้อมทั้งตรวจสอบข้อกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเมื่อบริษัทพิจารณาปัจจัยต่างๆ ตามที่กำหนดไว้ และเห็นว่ามีความเป็นไปได้ที่จะนำมาพัฒนาแล้ว บริษัทก็จะกำหนดราคาซื้อและทำการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทจะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที ไม่ทำการซื้อเก็บไว้รอ เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จำเป็น 

ทั้งนี้ หากมีซื้อที่ดินจากบริษัทที่อาจมีความขัดแย้ง บริษัทจะปฏิบัติตามนโยบายการทำรายการระหว่างกันโดยมีรายละเอียดตามหัวข้อ 11.2 นโยบายการทำรายการระหว่างกันในอนาคต

การจัดหาที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง

ในการคัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง บริษัทจะพิจารณาจากผลงาน และชื่อเสียงของบริษัทเป็นสำคัญ โดยจะต้องมีผลงานการทำงานที่ต่อเนื่อง ซึ่งในการคัดเลือกแต่ละครั้งบริษัทจะเปิดให้มีการประมูลโดยคัดเลือกจากที่ปรึกษาที่มีชื่อเสียงประมาณ 2-3 รายที่บริษัทเรียกให้เข้ามาทำการยื่นข้อเสนอ

การจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง 

ในการพิจารณาผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาที่สำคัญ คือ ชื่อเสียงผลงานในอดีต ที่ผ่านมาซึ่งมีลักษณะใกล้เคียงกับโครงการของบริษัท ซึ่งจะเป็นการบ่งบอกถึงประสบการณ์ และความชำนาญในการก่อสร้าง รวมถึงสถานะทางการเงินด้วย นอกจากนี้ จะทำการพิจารณาจากงานในขณะนั้นของผู้รับเหมาว่ามีมากน้อยเพียงใด เนื่องจากแม้ว่าการที่มีงานในมือมากจะช่วยเป็นการรับประกันได้ถึงความเป็นมืออาชีพของผู้รับเหมา แต่อาจส่งผลกระทบกับการควบคุมคุณภาพของงานและการส่งมอบงานใหม่ได้

การจัดหาวัสดุก่อสร้าง

ในส่วนของการจัดหาวัสดุก่อสร้างเพื่อการก่อสร้างในโครงการนั้น ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อ รวมทั้งรับผิดชอบการเปลี่ยนแปลงราคาของวัสดุก่อสร้างหลัก เช่น อิฐ หิน ปูน ทราย และเหล็ก เป็นต้น ส่วนบริษัทจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างเองบางประเภทโดยเฉพาะวัสดุก่อสร้างในลักษณะที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอน และมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง เช่น ลิฟท์ สุขภัณฑ์ เครื่องกำเนิดไฟฟ้า ระบบโทรศัพท์ เป็นต้น ซึ่งทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างของโครงการได้ค่อนข้างดี โดยวัสดุก่อสร้างในส่วนที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเองนั้น คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 4-7 ของมูลค่าโครงการ ซึ่งบริษัทจะจัดหาจาก Supplier ภายในประเทศที่บริษัทเป็นพันธมิตรอยู่หลายราย 

กระบวนการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทมีระยะเวลาดำเนินการแตกต่างกันไป ขึ้นกับขนาดและรูปแบบของโครงการ โดยมีขั้นตอนต่างๆ และระยะเวลาโดยประมาณ ดังนี้

การจัดหาที่ดิน : บริษัทจะทำการจัดหาที่ดินในทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการ โดยอาจจะจัดหาจากนายหน้าที่ดิน หรือจากผู้ที่รู้จักกัน

ออกแบบโครงการให้เหมาะสมกับทำเลที่ตั้งของที่ดิน : หลังจากได้ที่ดินที่เหมาะสมแล้ว บริษัทก็จะจัดหาสถาปนิกที่มีประสบการณ์และราคายุติธรรม เพื่อทำการออกแบบโครงการโดยจะคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยเป็นหลัก 

จัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม : เมื่อออกแบบโครงการเสร็จเรียบร้อยแล้ว ก่อนที่จะขอใบอนุญาตก่อสร้าง จะต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมโดยบริษัทที่ปรึกษาที่มีใบอนุญาต เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ซึ่งมีระยะเวลาในการพิจารณาเพื่ออนุมัติประมาณ 8 เดือน

ขอใบอนุญาตก่อสร้าง : เมื่อได้จัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการขอใบอนุญาตในการก่อสร้างต่อสำนักโยธา กรุงเทพมหานคร ซึ่งมีระยะเวลาในการพิจารณาเพื่อออกใบอนุญาตประมาณ 2-4 เดือน

คัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมก่อสร้าง : ขั้นตอนหลังจากที่ได้ใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว บริษัทก็จะคัดเลือกที่ปรึกษาในการก่อสร้าง ซึ่งจะทำหน้าที่ในการจัดทำราคากลาง รวมทั้งเป็นผู้ควบคุมงานก่อสร้าง

ประมูลหาผู้รับเหมา : ที่ปรึกษาในการก่อสร้างจะจัดทำราคากลาง เพื่อใช้สำหรับการประมูลหาผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความชำนาญงานต่อไป

ดำเนินการก่อสร้าง : ระยะเวลาในการก่อสร้างนั้นจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับขนาด และรูปแบบของโครงการ โดยมีระยะเวลาตั้งแต่ 12 – 30 เดือน สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม และ 12 – 20 เดือน สำหรับโครงการบ้านและทาวน์เฮ้าส์

ก่อสร้างและตกแต่งสำนักงานขายเพื่อเปิดขาย : เมื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารไปได้ระยะหนึ่ง บริษัทก็จะเริ่มเตรียมที่ดิน ขออนุญาตเพื่อการก่อสร้างสำนักงานขาย และห้องตัวอย่าง ขณะเดียวกันก็จะจัดเตรียมอุปกรณ์เพื่อการขาย เช่น โบรชัวร์, Computer Graphic, ข้อมูลโครงการ เป็นต้น รวมทั้งการวางแผนการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ เมื่อสำนักงานขายเสร็จเรียบร้อย บริษัทก็พร้อมสำหรับการเปิดขายแต่ละโครงการอย่างเป็นทางการ 

3.3.2 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

 ในการขออนุญาตก่อสร้าง บริษัทจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องนั่นคือ จะต้องมีการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมก่อน จึงจะสามารถทำการก่อสร้างอาคารได้ ซึ่งในรายงานดังกล่าว จะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ทั้งในระหว่างการก่อสร้าง และหลังการก่อสร้าง เช่น ต้องจัดให้มีผ้าใบคลุมอาคารในระหว่างที่ก่อสร้าง เพื่อป้องกันเศษวัสดุก่อสร้างหล่นมาทำอันตรายแก่ผู้สัญจรไปมา และเมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว ในอาคารนั้นๆ จะต้องจัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง รวมทั้ง จะต้องจัดให้มีพื้นที่สีเขียวในอาคารอย่างเพียงพอ เป็นต้น ซึ่งมาตรการต่างๆ เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมต่างๆ นั้น เป็นสิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญ และจัดให้มีในทุกโครงการตามมาตรฐานที่กำหนดอยู่แล้ว จึงไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการที่บริษัทต้องดำเนินการเพื่อควบคุมผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายในการจ้างที่ปรึกษาเพื่อจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งค่าใช้จ่ายในการจัดจ้างแต่ละครั้งนั้นขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ

 ตั้งแต่ปี 2550 เป็นต้นมา ได้มีข้อกำหนดกฎหมายสิ่งแวดล้อม (สวล.) เพิ่มเติมที่เน้นลดปัญหาโลกร้อนที่จะกระทบต่อการขออนุญาตรวมถึงข้อกำหนดของโครงสร้างอาคารที่รองรับแผ่นดินไหว ทำให้การพัฒนาโครงการและการก่อสร้างมีขอจำกัดมากขึ้นและจะทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 2 – 5 อย่างไรก็ตาม กฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้นและเป็นปัญหาเฉพาะหน้านั้นอาจทำให้ผู้บริโภคมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นในระยะยาว

3.4 งานที่ยังไม่ส่งมอบ

+------------+----------+----------+-----------+----------+------------+
| โครงการ    | มูลค่ารว   | ความค    | จำนว      | มูลค      | ระยะเว     |
|            | มโครงการ | ืบหน้าในกา | นยูนิตที่ยังส่ง | ่ายูนิตที่ยังส | ลาที่คาดว่าจะ |
|            |          | รก่อสร้าง* | มอบไม่ได้** | ่งมอบไม่ได้ | โอนกรรมสิทธิ์ |
|            | (ล้านบาท) |  (ร้อยละ) |           |          |            |
|            |          |          | (ยูนิต)     | (ล้านบาท) |            |
+------------+----------+----------+-----------+----------+------------+
| บ้าน        | ปร       | 100      | -         | -        | 2          |
| รวิภา สุขุมวิท | ะมาณ 355 |          |           |          | 550 – 2553 |
+------------+----------+----------+-----------+----------+------------+

หมายเหตุ * ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553

 ** หมายถึงจำนวนยูนิตทีได้มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ

4. การวิจัยและพัฒนา

บริษัทให้ความสำคัญต่อการวิจัยและพัฒนา ซึ่งจะสามารถนำมาใช้เป็นเครื่องมือในการพัฒนา กลยุทธ์
ในการดำเนินธุรกิจของบริษัท บริษัทมีหน่วยงานภายในเพื่อค้นคว้าหาข้อมูลคู่แข่ง และภาวะการตลาด
รวมทั้งความต้องการของผู้บริโภค
เพื่อให้เข้าใจความต้องการโดยจะพยายามตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคให้มากที่สุด
นอกจากนี้ตั้งแต่ปี 2550 ถึง ปัจจุบัน บริษัทเป็นสมาชิกวารสารของธนาคารอาคารสงเคราะห์ Real
Estate Information Center (REIC) และ Agency for Estate Affair (AREA)
และในปี 2551 ถึง ปัจจุบัน บริษัทยังเป็นสมาชิกข้อมูลออนไลน์ของ Info Quest
ซึ่งจะส่งข้อมูลที่ทันสมัยเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงในวงการอสังหาริมทรัพย์มาให้บริษัทรับทราบเป็นประจำทุกวัน
ทุกเดือน และทุกไตรมาส
ซึ่งช่วยให้บริษัทมีฐานข้อมูลที่ทันสมัยอยู่เสมอในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการทางด้านตลาด
ผู้บริโภคและคู่แข่ง ซึ่งจะส่งผลให้บริษัทสามารถวางแผนธุรกิจ
และดำเนินกลยุทธ์ในการแข่งขันได้อย่างถูกต้องและแม่นยำมากยิ่งขึ้น