12 ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

12.1 งบการเงิน

(ก) ผู้สอบบัญชีและนโยบายบัญชีที่สำคัญ

รายงานผู้สอบบัญชีรับอนุญาตที่ได้ตรวจสอบและสอบทานงบการเงินเฉพาะบริษัทและงบการเงินรวมของบริษัท
ระหว่างปี 2544 - 2546 สรุปได้ดังนี้

ในปี 2544 และ 2545 ผู้ตรวจสอบบัญชี (นายรุทร เชาวนะกวี) ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต เลขที่ 3247
บริษัท สำนักงาน เอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด ไม่แสดงความเห็นต่องบการเงินของบริษัท
เนื่องจากความไม่แน่นอนดังต่อไปนี้

  1.
  กลุ่มบริษัทกำลังอยู่ระหว่างการดำเนินการตามแผนการฟื้นฟูกิจการและเจรจาต่อรองเพื่อปรับโครงสร้างหนี้กับกลุ่มเจ้าหนี้
  ผู้ให้กู้และผู้ถือหุ้นกู้ นั้น ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543
  มีเงื่อนไขบางประการตามที่ระบุในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ดังกล่าว
  ซึ่งบริษัทยังไม่ได้ปฏิบัติตามอย่างครบถ้วน
  และอยู่ในระหว่างการดำเนินการตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญา
  สำหรับหนี้สินในส่วนที่ยังอยู่ในระหว่างการเจรจาต่อรองเพื่อปรับโครงสร้างหนี้
  บริษัทและบริษัทย่อยได้บันทึกดอกเบี้ยค้างจ่ายไว้โดยคำนวณในอัตราดอกเบี้ยปกติที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม
  ซึ่งอาจแตกต่างจากการคำนวณของผู้ให้กู้อย่างเป็นสาระสำคัญและเงินกู้ยืมในส่วนที่ได้มีการผิดเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้ยังคงแสดงส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปีตามข้อตกลงในสัญญาเดิม
  การที่บริษัทจะสามารถดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่องได้ขึ้นอยู่กับความสำเร็จในการเจรจาเพื่อปรับโครงสร้างหนี้
  ความสำเร็จในการปฏิบัติตามเงื่อนไขต่างๆ ในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้
  การหาแหล่งเงินทุนและการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจโดยส่วนรวมของประเทศ ทั้งนี้ งบการเงินปี
  2543
  ได้จัดทำขึ้นตามหลักความดำรงอยู่ของกิจการโดยถือว่าการขายหรือเรียกคืนสินทรัพย์และการจ่ายชำระหนี้สินจะเป็นไปตามปกติธุรกิจโดยปราศจากการถูกบังคับและภายใต้ข้อสมมติฐานว่าบริษัทและบริษัทย่อยจะสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขและข้อกำหนดต่างๆ
  ภายใต้สัญญาปรับโครงสร้างหนี้ได้ภายในระยะเวลาที่กำหนด

  2. บริษัทและบริษัทย่อยมียอดคงเหลือลูกหนี้และเงินให้กู้ยืมแก่บริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
  (ก่อนหักค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ) ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543 2544 และ 2545
  เป็นจำนวนเงินประมาณ 584 ล้านบาท 643ล้านบาท และ 617 ล้านบาท ตามลำดับ
  ซึ่งส่วนใหญ่ค้างอยู่เป็นระยะเวลานาน
  โอกาสที่จะได้รับคืนเงินนั้นขึ้นอยู่กับความสามารถในการเรียกเก็บหนี้ของบริษัทและบริษัทย่อยและความสัมพันธ์กับกิจการที่เกี่ยวข้องกันเหล่านั้น

  3. ผู้สอบบัญชีไม่ได้รับหนังสือยืนยันยอดหรือได้รับหนังสือยืนยันยอดจากบุคคลที่สามเป็นจำนวนน้อย
  เนื่องจากบุคคลที่สามยังไม่ได้ตอบกลับการขอยืนยันยอดภายในวันที่ออกรายงาน
  และผู้สอบบัญชีไม่สามารถใช้วิธีการตรวจสอบอื่นให้เป็นที่พอใจได้
  หนังสือยืนยันยอดคงเหลือดังกล่าว ได้แก่
  หนังสือยืนยันยอดยอดเงินกู้ยืมกับธนาคารและสถาบันการเงิน
  หนังสือยืนยันยอดลูกหนี้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
  หนังสือยืนยันยอดคงเหลือของเจ้าหนี้การค้าและเจ้าหนี้เงินประกันค่าก่อสร้าง
  และหนังสือยืนยันยอดคงเหลือของเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า

  4. ในปี 2544
  บริษัทมิได้จัดให้มีการประเมินมูลค่ายุติธรรมของที่ดินรอการพัฒนาซึ่งมีราคาตามบัญชีประมาณ 201
  ล้านบาท โดยผู้ประเมินราคาอิสระ ซึ่งต่อมาในปี 2545
  บริษัทได้จัดให้มีการประเมินมูลค่ายุติธรรมของที่ดินดังกล่าวแล้ว

  5. ในปี 2544 และ 2545
  ผู้สอบบัญชีไม่สามารถทำการตรวจนับโฉนดที่ดินของบริษัทที่อยู่ระหว่างรอการพัฒนา
  เนื่องจากที่ดินดังกล่าวติดภาระจำนองกับสถาบันการเงินที่กำลังอยู่ในระหว่างการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้หลายแห่ง
  นอกจากนี้ในปี 2545 ผู้สอบบัญชีไม่สามารถทำการตรวจนับหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด
  เนื่องจากหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวติดภาระจำนองกับธนาคารแห่งหนึ่งที่กำลังอยู่ในระหว่างการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้

ในปี 2546 ผู้ตรวจสอบบัญชี (นายพิพัฒน์ ปุสยานนท์) ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต เลขที่ 56 บริษัท
สำนักงานพิพัฒน์และเพื่อน จำกัด มีความเห็นว่างบการเงินดังกล่าวของบริษัทแสดงฐานะการเงิน ณ
วันที่ 31 ธันวาคม 2546 ผลการดำเนินงานและกระแสเงินสด
สำหรับปีสิ้นสุดวันเดียวกันของบริษัทและบริษัทย่อย
โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไปจากการสอบทานดังกล่าว
และได้ให้ข้อสังเกตต่องบการเงินสำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2546
เกี่ยวกับความไม่แน่นอนของเหตุการณ์ต่างๆ ว่า
ขณะนี้บริษัทอยู่ในระหว่างการดำเนินการตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ซึ่งมีรายละเอียดความคืบหน้าตามหมายเหตุประกอบงบการเงิน
ดังนั้นบริษัทและบริษัทย่อยจะสามารถดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่องได้
ขึ้นอยู่กับความสำเร็จในการปฏิบัติตามเงื่อนไขต่างๆ ในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ การหาแหล่งเงินทุน
และการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ

(ข) ตารางสรุปฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

[]

(ค) อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ

+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
|                       | งวด 9    | งบปี      | งบปี      | งบปี      |
|                       | เดือน     |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
|                       | สิ้นสุด     | สิ้นสุด     | สิ้นสุด     | สิ้นสุด     |
|                       |          |          |          |          |
|                       | 30       | 31       | 31       | 31       |
|                       | กันยายน   | ธันวาคม   | ธันวาคม   | ธันวาคม   |
|                       | 2546     | 2545     | 2544     | 2543     |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตราส่วนสภาพคล่อง       |          |          |          |          |
| (LIQUIDITY RATIO)     |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า) | 0.61     | 0.36     | 0.44     | 0.36     |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว | 0.26     | 0.04     | 0.11     | 0.09     |
| (เท่า)                 |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตรา                  | 0.06     | 0.01     | 0.00     | 0.01     |
| ส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด |          |          |          |          |
| (เท่า)                 |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัต                    | 2.19     | (0.82)   | 0.14     | (0.30)   |
| ราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้า |          |          |          |          |
| (เท่า)                 |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย     | 164.73   | (440.30) | 2,578.05 | (1       |
| (วัน)                  |          |          |          | ,191.16) |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตร                   | 0.72     | 0.02     | 0.04     | (0.28)   |
| าส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ |          |          |          |          |
| (เท่า)                 |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| ระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ย   | 497.58   | 2        | 9,064.27 | (1       |
| (วัน)                  |          | 0,850.68 |          | ,290.39) |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตราส่วนหมุนเวียนเจ้าหนี้   | 16.48    | 0.59     | 1.27     | (9.94)   |
| (เท่า)                 |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| ระยะเวลาชำระหนี้ (วัน)   | 21.84    | 613.31   | 283.61   | (36.21)  |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| CASH CYCLE (วัน)       | 640.47   | 1        | 1        | (2       |
|                       |          | 9,797.06 | 1,358.71 | ,445.34) |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตราส่วนแสดง           |          |          |          |          |
| ความสามารถในการหากำไร |          |          |          |          |
| (PROFITABILITY RATIO) |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตรากำไรขั้นต้น (ร้อยละ)  | (11.16)  | 107.08   | 38.38    | (30.90)  |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตรา                  | (28.62)  | 142.01   | (40.42)  | (5.52)   |
| กำไรสุทธิจากการดำเนินงาน |          |          |          |          |
| (ร้อยละ)               |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตรากำไรอื่น (ร้อยละ)    | 151.97   | (31.81)  | 361.61   | 687.83   |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัต                    | N.A.     | N.A.     | N.A.     | 282.95   |
| ราส่วนเงินสดต่อการทำกำไร |          |          |          |          |
| (ร้อยละ)               |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตรากำไรสุทธิ (ร้อยละ)   | 30.12    | 218.83   | 71.41    | 316.94   |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น     | N.A.     | N.A.     | N.A.     | N.A.     |
| (ร้อยละ)               |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตราส่วนแสดงป          |          |          |          |          |
| ระสิทธิภาพในการดำเนินการ |          |          |          |          |
| (EFFICIENCY RATIO)    |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตราผลตอบแทนสินทรัพย์    | 10.00    | (11.12)  | 2.47     | 10.72    |
| (ร้อยละ)               |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อ                     | 93.92    | (116.55) | 28.14    | 127.68   |
| ัตราผลตอบแทนสินทรัพย์ถาวร |          |          |          |          |
| (ร้อยละ)               |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตราการหมุนของสินทรัพย์   | 33.22    | (5.08)   | 3.46     | 3.38     |
| (ร้อยละ)               |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตราส่วนว              |          |          |          |          |
| ิเคราะห์นโยบายทางการเงิน |          |          |          |          |
| (FINANCIAL POLICY     |          |          |          |          |
| RATIO)                |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตร                   | 2.88     | N.A.     | N.A.     | N.A.     |
| าส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น |          |          |          |          |
| (เท่า)                 |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตราส่ว                | 3.84     | 1.21     | 1.03     | 1.10     |
| นความสามารถชำระดอกเบี้ย |          |          |          |          |
| (เท่า)                 |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+
| อัตราการจ่ายเงินปันผล     | 0.00     | 0.00     | 0.00     | 0.00     |
| (ร้อยละ)               |          |          |          |          |
+-----------------------+----------+----------+----------+----------+

 

12.2 คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

12.2 คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

1.  ผลการดำเนินงาน

ภาพรวมของผลการดำเนินงานที่ผ่านมา

บริษัทและบริษัทย่อย ดำเนินธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์
โดยเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
และดำเนินธุรกิจรับเหมาก่อสร้างให้กับลูกค้าที่มาซื้อบ้านในโครงการของบริษัทและบริษัทย่อย
อีกทั้งยังดำเนินธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ในปี 2540
ภาวะวิกฤตทางเศรษฐกิจของประเทศได้ส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัทและบริษัทย่อยอย่างมีนัยสำคัญ
ทั้งนี้เนื่องจากภาวะดังกล่าวได้ส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง หนี้สูญเพิ่มขึ้น
มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงกว่าราคาต้นทุน
และต้นทุนทางการเงินสูงขึ้นเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
และการประกาศค่าเงินบาทลอยตัวของรัฐบาลซึ่งส่งผลกระทบต่อมูลค่าหนี้ที่เป็นสกุลเงินต่างประเทศ

โดยมติของที่ประชุมผู้ถือหุ้น เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2542
ได้อนุมัติให้บริษัทจัดทำแผนฟื้นฟูกิจการและดำเนินการตามข้อบังคับของตลาดหลักทรัพย์ฯ
เพื่อให้พ้นเหตุแห่งการเพิกถอน
ทั้งนี้เนื่องจากบริษัทมีผลการดำเนินงานและฐานะการเงินที่เข้าเกณฑ์อาจถูกเพิกถอนจากการเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
และต้องจัดทำแผนฟื้นฟูกิจการ จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2546
บริษัทและบริษัทย่อยได้ลงนามในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้เพื่อปรับโครงสร้างหนี้ในส่วนของบริษัทและบริษัทย่อยซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีคิดเป็นจำนวนเงินประมาณ
27,572 ล้านบาท ประกอบด้วยเงินต้น 18,101 ล้านบาท และดอกเบี้ยค้างจ่าย 9,471 ล้านบาท
และมีภาระหนี้คงเหลือของยอดหนี้ส่วนที่ปรับโครงสร้างแล้ว คิดเป็นจำนวนเงินประมาณ 3,765
ล้านบาท ประกอบด้วยเงินต้น 2,931 ล้านบาท และดอกเบี้ยค้างจ่าย 834 ล้านบาท

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 และ 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวม เท่ากับ 11,509
ล้านบาท และ 6,427 ล้านบาท ตามลำดับ หนี้สินรวมเท่ากับ 14,276 ล้านบาท และ 4,771
ล้านบาท ตามลำดับ และมีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ (2,767) ล้านบาท และ 1,657 ล้านบาท
ตามลำดับ

บริษัทและบริษัทย่อยมีผลขาดทุนจากกิจกรรมตามปกติในระหว่างปี 2545 และ 2546 เท่ากับ
(1,416) ล้านบาท และ (1,929) ล้านบาท ตามลำดับ ทั้งนี้ ในปี 2546
นั้นบริษัทและบริษัทย่อยมีผลขาดทุนจากจากกิจกรรมตามปกติเพิ่มขึ้นจากปี 2545 ถึงร้อยละ 36.17
เนื่องจาก ในการปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัทและบริษัทย่อยนั้น
จะต้องมีการโอนทรัพย์ชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้
ซึ่งเมื่อมีรายการดังกล่าวเกิดขึ้นบริษัทและบริษัทย่อยจะต้องโอนกลับรายได้และต้นทุนในส่วนที่บริษัทได้โอนทรัพย์ชำระหนี้
และส่วนขาดทุนจากการโอนทรัพย์ชำระหนี้
รายการโอนกลับดังกล่าวทำให้รายการกำไรก่อนและหลังหักดอกเบี้ยแต่ก่อนรายการพิเศษจากการปรับโครงสร้างหนี้
บริษัทมีการขาดทุน แต่เมื่อพิจารณารวมรายการปรับโครงสร้างหนี้ทั้งหมด บริษัทจะยังคงมีผลมีกำไร

ผลการดำเนินงาน

  รายได้

รายได้รวมของบริษัทและบริษัทย่อยใน ปี 2545 และ 2546 เท่ากับ (602) ล้านบาท และ 2,979
ล้านบาท ตามลำดับ โดยสาเหตุที่รายได้รวมในปี 2545 มีค่าติดลบนั้น
เนื่องจากในปีดังกล่าวบริษัทและบริษัทย่อยมีการโอนกลับรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
และการรับเหมาก่อสร้างเป็นจำนวนมากถึง 1,216 ล้านบาท และ 27 ล้านบาท ตามลำดับ ทั้งนี้
รายการดังกล่าวเกิดขึ้นเนื่องจากบริษัทกำลังอยู่ในระหว่างทยอยออกหนังสือพัฒนาที่ดินและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านซึ่งค้างชำระเกินกำหนดมาเป็นระยะเวลานาน
ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้กับลูกค้ารายใหญ่ซึ่งซื้อที่ดินมูลค่าประมาณ
1,700 ล้านบาทตั้งแต่ปี 2535 และ ณ สิ้นปี 2545
บริษัทและบริษัทย่อยยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้าได้ทั้งหมด ดังนั้น
บริษัทและบริษัทย่อยจึงได้ทำสัญญาการยกเลิกสัญญา ซึ่งมีมูลค่าสัญญาที่ยกเลิกรวมประมาณ 692
ล้านบาท นอกจากนี้บริษัทยังได้มีการยกเลิกสัญญาในส่วนของลูกค้ารายย่อยอีก 456 ล้านบาท
เนื่องจากบริษัทไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาได้
โดยลูกค้าดังกล่าวได้โอนสิทธิดังกล่าวได้โอนสิทธิเรียกร้องเงินค่าที่ดินในส่วนที่ได้ชำระให้กับบริษัทในอดีต
ให้กับบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน 4 แห่ง ซึ่งต่อมา บริษัทได้ทำบันทึกข้อตกลงชำระหนี้ให้กับบริษัททั้ง 4
แห่งแล้ว (รายละเอียดตามหมายเหตุประกอบงบการเงิน ปี 2545 ข้อที่ 17)

ในปี 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้รวมเพิ่มขึ้นจากในปี 2545 ถึง 3,581 ล้านบาทนั้น
(ไม่สามารถเปรียบเทียบเป็นอัตราร้อยละได้ เนื่องจากรายได้รวมในปี 2545 มีค่าติดลบ)
เนื่องมาจากสาเหตุหลายประการ ดังนี้

1. การที่บริษัทและบริษัทย่อย มีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก
โดยเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 219 ซึ่งเป็นผลมาจากการขยายตัวเพิ่มขึ้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และการที่บริษัทใช้นโยบายบ้านพร้อมขาย ซึ่งทำให้สัดส่วนรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น
ในขณะที่สัดส่วนรายได้จากการรับเหมาก่อสร้างลดลง (รายละเอียดจะอธิบายเพิ่มในหน้าถัดไป
เมื่อมีการวิเคราะห์เรื่องสัดส่วนโครงสร้างรายได้)

2. การที่รายได้อื่นบางรายการของบริษัทและบริษัทย่อยได้เพิ่มขึ้นอย่างมาก โดยมีสาเหตุดังต่อไปนี้

  2.1 รายการโอนกลับค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 2,877
  ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นดังกล่าวส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากในระหว่างปี 2546
  บริษัทได้รับเงินค่ามัดจำค่าที่ดินคืน จากการได้รับโอนที่ดินจากลูกหนี้
  ซึ่งบริษัทได้เคยชำระเงินมัดจำค่าที่ดินไว้แล้ว แต่ไม่ได้รับโอนที่ดินตามเวลาที่กำหนดในสัญญา
  และบริษัทได้บันทึกรายการดังกล่าวเป็นรายการค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญไปแล้ว
  จึงทำให้ต้องมีการโอนกลับรายการ

  2.2 รายการโอนกลับรายการขาดทุนจากการด้อยค่า เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 1,744
  เนื่องจากราคายุติธรรมของที่ดินตามข้อมูลการประเมินมูลค่าราคายุติธรรมของผู้ประเมินราคาอิสระในระหว่างปี
  2542 – 2543 ต่ำกว่ามูลค่าตามบัญชีของที่ดิน
  ซึ่งบริษัทได้บันทึกรายการขาดทุนขาดทุนจากการด้อยค่าดังกล่าวไว้แล้วทั้งจำนวน ดังนั้น
  ต่อมาเมื่อมีการโอนที่ดินเนื่องจากการโอนทรัพย์ชำระหนี้ หรือขายอสังหาริมทรัพย์
  จึงต้องมีการโอนกลับรายการนั้นๆ

  2.3 รายได้อื่นๆ เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 1,023
  เนื่องจากบริษัทได้ดำเนินการปรับปรุงรายการทางบัญชีให้ถูกต้องตามหลักเกณฑ์ที่กำหนดในมาตรฐานการบัญชี
  ซึ่งส่วนใหญ่เป็นรายการประเภทรายได้รับล่วงหน้าของโครงการขนาดใหญ่
  ที่มีมูลค่าของรายการรายได้รับล่วงหน้าสูง (รายละเอียดจะอธิบายต่อไปในส่วนของรายได้อื่นๆ)

สัดส่วนรายได้จากธุรกิจหลักของบริษัทและบริษัทย่อย ได้แก่ รายได้จากธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์
และธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง มีการเปลี่ยนแปลงไปในระหว่างปี 2543 ถึงปี 2546
โดยสัดส่วนรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และรายได้จากธุรกิจรับเหมาก่อสร้างเท่ากับร้อยละ 67
และร้อยละ 29 ในปี 2543 และเท่ากับร้อยละ 58 และร้อยละ 22 ในปี 2544 และต่อมาในปี
2545 เนื่องจากรายได้รวมของบริษัทและบริษัทย่อยเป็นลบ
จากการที่บริษัทมีการโอนกลับรายได้ค่าขายอสังหาริมทรัพย์และรับเหมาก่อสร้างเนื่องจากการยกเลิกสัญญาเป็นจำนวนมาก
ทำให้ไม่สามารถคำนวณสัดส่วนโครงสร้างรายได้ได้ แต่อย่างไรก็ตาม
หากไม่นำรายการโอนกลับรายได้ค่าขายอสังหาริมทรัพย์และรับเหมาก่อสร้างเนื่องจากการยกเลิกสัญญามาคิดรวมอยู่ในรายได้รวมของบริษัท
สัดส่วนรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์และรายได้จากการรับเหมาก่อสร้างในปี 2545
จะเท่ากับร้อยละ 62 และร้อยละ 16 ตามลำดับ สำหรับในปี 2546นั้น
บริษัทมีรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจรับเหมาก่อสร้างคิดเป็นสัดส่วนต่อรายได้รวมในปีเดียวกัน
เท่ากับร้อยละ 43 และร้อยละ 3 ตามลำดับ

เมื่อพิจารณาสัดส่วนรายได้ของบริษัทและบริษัทย่อยในระหว่างปี 2543 - 2546
ดังที่กล่าวมาข้างต้นนั้น
จะเห็นได้ว่าสัดส่วนรายได้จากการรับเหมาก่อสร้างของบริษัทมีแนวโน้มที่จะลดลงอย่างเห็นได้ชัด
ทั้งนี้ เนื่องจากแต่เดิมนั้น บริษัทและเค-วัน อาร์คิเทคใช้นโยบายในการขายเป็นแบบบ้านสั่งสร้าง
ซึ่งในการดำเนินนโยบายดังกล่าวลูกค้าจะซื้อที่ดินจากบริษัทและเค-วัน อาร์คิเทค
และว่าจ้างให้บริษัทเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค เป็นผู้รับจ้างปลูกสร้างบ้าน
ดังนั้นการรับรู้รายได้ของบริษัทจะแยกรายการระหว่างการขายที่ดินและการขายบ้าน
โดยบันทึกรายได้จากการขายที่ดินเป็นรายได้ของบริษัทที่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ซึ่งได้แก่ บริษัท หรือ
เค-วัน อาร์คิเทค และจะบันทึกรายได้จากการขายบ้านเป็นรายได้ของ เค เอ็มซี อาร์คิเทค
ซึ่งเป็นผู้รับจ้างปลูกสร้างบ้าน ทั้งนี้ รายได้ทั้งสองประเภทอยู่ในฐานภาษีที่ต่างกัน คือ
ภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีมูลค่าเพิ่ม

ต่อมาบริษัทได้มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายในการขายบ้านของบริษัท
จากเดิมที่ใช้กลยุทธ์แบบบ้านสั่งสร้าง มาเป็นบ้านพร้อมขาย
เนื่องจากแนวโน้มทางการตลาดและพฤติกรรมของผู้บริโภคได้เปลี่ยนแปลงไป
และเพื่อลดต้นทุนทางภาษีของบริษัท
เนื่องจากการที่รัฐบาลนำมาตรการทางภาษีมาใช้เพื่อช่วยฟื้นธุรกิจดังกล่าว
โดยการลดค่าจดทะเบียนโอนลงเหลือร้อยละ 0.01 ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง
การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ตามมาตรการสนับสนุนการลงทุนของภาคเอกชน (มาตรการ 10
สิงหาคม 2542) และ ลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะลง ตั้งแต่ มิถุนายน 2543 ตามพระราชกฤษฎีกา
(ฉบับที่ 366) พ.ศ. 2543 ซึ่งได้ขยายเวลาต่อเนื่องมาจนถึง 31 ธันวาคม 2546 นั้น
ทำให้บริษัทดำเนินการขายบ้านพร้อมที่ดินรวมกันให้ลูกค้า
โดยไม่ได้ทำสัญญาว่าจ้างรับเหมาก่อสร้างกับ เคเอ็มซี อาร์คิเทค
แยกออกไปเหมือนที่เคยทำมาในอดีต
เนื่องจากเนื่องจากรายได้ทั้งในส่วนที่ดินและบ้านนั้นมีภาระภาษีที่ลดลง
จากการลดลงของภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีการโอน และการที่เคเอ็มซี อาร์คิเทค
และลูกค้าไม่ต้องรับภาระภาษีมูลค่าเพิ่มจากการรับเหมาก่อสร้างบ้าน
การที่บริษัทรับรู้รายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดินเป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งจำนวน
ทำให้โครงสร้างรายได้จากธุรกิจหลักของบริษัทและบริษัทย่อย มีสัดส่วนที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างชัดเจน
อย่างไรก็ดี โครงสร้างที่เปลี่ยนแปลงไปนั้น จะไม่กระทบต่อรายได้รวม
เนื่องจากรายได้จากการปลูกสร้างบ้านที่ลดลงจะไปปรากฏเป็นส่วนหนึ่งของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์แทน

รายการโอนกลับรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการยกเลิกสัญญา
และรายการโอนกลับรายได้จากการรับเหมาก่อสร้างเนื่องจากการยกเลิกสัญญา
เกิดขึ้นเนื่องจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยได้ทยอยออกหนังสือยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายและพัฒนาที่ดิน
และสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านกับลูกค้าที่ค้างชำระเกินกำหนดมาเป็นระยะเวลานาน
โดยเริ่มทยอยดำเนินการดังกล่าวมาตั้งแต่ปี 2543 ตามเงื่อนไขในการปรับโครงสร้างหนี้
ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นหรือลดลงของรายการดังกล่าวในแต่ละปี
ขึ้นอยู่กับความคืบหน้าของบริษัทและบริษัทย่อยในการเจรจาเพื่อยกเลิกสัญญาดังกล่าว โดยในปี 2545
บริษัทและบริษัทย่อยมีรายการโอนกลับรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการยกเลิกสัญญา
และรายการโอนกลับรายได้จากการรับเหมาก่อสร้างของจำนวน 1,216 ล้านบาท และ 27
ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมากจาก 176 ล้านบาท และ 11 ล้านบาท ในปี 2544
หรือเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 592 และ 157 ตามลำดับ ทั้งนี้เนื่องมาจากการยกเลิกสัญญากับลูกค้ารายใหญ่
ซึ่งบริษัทและบริษัทย่อยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้กับลูกค้าได้ แต่สำหรับในปี 2546 นั้น
บริษัทและบริษัทย่อยมีรายการโอนกลับรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการยกเลิกสัญญา
และรายการโอนกลับรายได้จากการรับเหมาก่อสร้างจำนวน 116 ล้านบาท และ 19 ล้านบาท
ซึ่งลดลงจาก 1,216 ล้านบาท และ 27 ล้านบาท ในปี 2545 คิดเป็นร้อยละ 90 และ 30
ตามลำดับ
ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยสามารถเจรจาเพื่อยกเลิกสัญญาได้ในมูลค่าที่น้อยลง

บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากการจัดการธุรกิจ
จากการรับบริหารโครงการให้กับโครงการที่ใช้เครื่องหมายการค้า “กฤษดามหานคร” ของบริษัท
และ จากการดำเนินธุรกิจบริหารการขายให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ของ เค เอ็ม ซี
มาร์เก็ตติ้ง โดยบริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากการจัดการธุรกิจเพิ่มขึ้นจาก 6 ล้านบาทในปี 2544
เป็น 10 ล้านบาท ในปี 2545 หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 58
ซึ่งเป็นผลมาจากการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และจำนวนสินค้าคงเหลือของโครงการที่บริษัทและบริษัทย่อยรับบริหารงานอยู่มีจำนวนที่เพียงพอ
แต่ในปี 2546 นั้น บริษัทและบริษัทย่อยกลับมีรายได้จากการจัดการธุรกิจเพียง 5 ล้านบาทเท่านั้น
ทั้งนี้ รายได้ดังกล่าวลดลงถึงร้อยละ 47 เมื่อเทียบกับในปี 2545
ซึ่งเป็นผลมาจากการที่โครงการที่บริษัทและบริษัทย่อยรับบริหารงานให้นั้น
มีจำนวนสินค้าคงเหลืออยู่ในปริมาณที่ต่ำ

บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากกิจการสนามกอล์ฟ จากบริษัท เค เอ็ม ซี กอล์ฟคลับ จำกัด
ซึ่งดำเนินธุรกิจบริหารกิจการสนามกอล์ฟ ทั้งนี้ บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้ดังกล่าวในปี 2545
จำนวน 30 ล้านบาท ลดลงจากในปี 2544 ร้อยละ 8 และในปี 2546
บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากกิจการสนามกอล์ฟจำนวน 29 ล้านบาท ลดลงจากในปี 2545
ร้อยละ 2 การลดลงดังกล่าวมีสัดส่วนที่ไม่สูงนัก และเป็นการลดลงของรายได้ตามปกติธุรกิจ

ในปี 2545 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายการโอนกลับค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญจำนวน 29 ล้านบาท
ลดลงจาก
69 ล้านบาท ในปี 2544 หรือลดลงร้อยละ 59
เนื่องจากบริษัทได้รับชำระหนี้เพิ่มจากลูกหนี้ที่ค้างชำระหนี้มาเป็นเวลานาน
ซึ่งบริษัทบันทึกค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญสำหรับรายการดังกล่าวไปแล้ว แต่ในปี 2546นั้น
รายการดังกล่าวมีจำนวนเท่ากับ 850 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 29 ล้านบาท ในปี 2545
หรือเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 2,877 ทั้งนี้ เนื่องจากในระหว่างปี 2546 บริษัทได้รับเงินค่ามัดจำค่าที่ดินคืน
เนื่องจากได้รับโอนที่ดินจากลูกหนี้ ซึ่งบริษัทได้เคยชำระเงินมัดจำค่าที่ดินไว้
แต่ไม่ได้รับโอนที่ดินตามเวลาที่กำหนดในสัญญา
และบริษัทได้บันทึกรายการดังกล่าวเป็นรายการค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญไปแล้ว
ตามรายละเอียดที่ได้อธิบายมาแล้วข้างต้น

ในปี 2545 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายการโอนกลับรายการขาดทุนจากการด้อยค่า
(สาเหตุของการเกิดรายการประเภทนี้
เหมือนกับที่เคยอธิบายมาแล้วเมื่อครั้งกล่าวถึงรายได้รวมของปี 2546) เป็น จำนวน 29 ล้านบาท
ลดลงจาก 135 ล้านบาท ในปี 2544 หรือลดลงร้อยละ 78
เนื่องจากบริษัทมีมูลค่าสินทรัพย์ที่ได้ดำเนินการโอนทรัพย์ชำระหนี้ในปีดังกล่าวน้อยลงกว่ามูลค่าในปี
2544 แต่ในปี 2546 รายการดังกล่าวมีจำนวนเท่ากับ 536 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 29 ล้านบาท
ในปี 2545 หรือเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 1,744 สาเหตุสำคัญเนื่องจากในระหว่างปี 2546
บริษัทและบริษัทย่อยมีที่ดินรอการพัฒนามูลค่าประมาณ 2,998 ล้านบาท
ซึ่งได้โอนทรัพย์ชำระหนี้ให้เจ้าหนี้แล้ว แต่ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์จำนวน 1,926 ล้านบาท ทั้งนี้
จากรายการดังกล่าวทำให้บริษัทมีผลขาดทุนจากการโอนสินทรัพย์จำนวน 2,189 ล้านบาท
และมีรายการโอนกลับขาดทุนจากการด้อยค่าประมาณ 362 ล้านบาท

ในปี 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีส่วนแบ่งกำไร (ขาดทุน) จากเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสียเท่ากับ
(20) ล้านบาท และมีกำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนในบริษัทร่วม 17 ล้านบาท โดยในระหว่างปี
2543-2545 ที่ผ่านมางบการเงินของบริษัทและบริษัทย่อยไม่เคยปรากฏรายการดังกล่าว ทั้งนี้
สาเหตุที่มีรายการดังกล่าวเกิดขึ้นในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2546 นั้น
เนื่องจากกฤษดาพัฒนาเคหะการ ซึ่งเดิมเป็นบริษัทย่อยของบริษัท
ได้เปลี่ยนสถานะจากบริษัทย่อยเป็นบริษัทร่วม ณ ธันวาคม 2545
โดยกฤษดาพัฒนาเคหะการได้เพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 10 ล้านบาท เป็น 145 ล้านบาท
และจัดสรรหุ้นเพิ่มทุนจำนวนดังกล่าวให้กับผู้ลงทุนรายเดิมและผู้ลงทุนรายใหม่แบบเฉพาะเจาะจง
แต่บริษัทไม่ได้ทำการเพิ่มทุนในครั้งดังกล่าว
ส่งผลให้บริษัทมีสัดส่วนการถือหุ้นในกฤษดาพัฒนาเคหะการลดลงจากเดิม ซึ่งถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ
99.93 เหลือเพียงร้อยละ 24.50 เท่านั้น และต่อมาบริษัทได้จำหน่ายเงินลงทุนใน
กฤษดาพัฒนาเคหะการ ส่วนที่คงเหลืออยู่ทั้งหมดจำนวน 35,525 หุ้น ในราคาเท่ากับมูลค่าที่ตราไว้
(หุ้นละ 1,000 บาท) ให้กับบุคคลภายนอก รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 36 ล้านบาท
ทำให้โดยบริษัทมีกำไรจากการขายเงินลงทุนในครั้งนี้ เป็นจำนวน 17 ล้านบาท ดังนั้น ในปัจจุบัน
บริษัทไม่ได้เป็นผู้ถือหุ้นในบริษัทดังกล่าวอีกต่อไป

บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้อื่นๆ ในปี 2545 เท่ากับ 28 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2544 ร้อยละ 92
การเพิ่มขึ้นดังกล่าว
เป็นผลมาจากการปรับปรุงการบันทึกรายการทางบัญชีให้ถูกหลักเกณฑ์ตามมาตรฐานบัญชี ทั้งนี้
รายการที่ปรับปรุง ได้แก่
การบันทึกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากรายการที่ได้รับชำระจากลูกค้าเป็นรายได้รับล่วงหน้ามาแล้ว
เป็นค่าใช้จ่าย แทนที่จะตัดจากรายได้รับล่วงหน้า ทั้งนี้ รายได้รับล่วงหน้าที่กล่าวมานี้ได้แก่
ค่ามิเตอร์น้ำ ค่ามิเตอร์ไฟฟ้า และเงินประกันผลงาน และในปี 2546 บริษัทมีรายได้อื่นๆ เท่ากับ
316 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2545 ถึงร้อยละ 1,023
รายการดังกล่าวเป็นผลมาจากการปรับปรุงรายการทางบัญชี เช่นเดียวกับในปี 2545
โดยสาเหตุที่รายการปรับปรุงดังกล่าวเพิ่มขึ้นมากนั้นเกี่ยวข้องกับขนาดของโครงการ
และขนาดของรายการรายได้รับล่วงหน้าที่บริษัทดำเนินการปรับปรุงบัญชีในงวดนั้นๆ

  ค่าใช้จ่าย

ในปี 2545 บริษัทและบริษัทย่อยมีต้นทุนขายเท่ากับ 281 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากในปี 2544 ร้อยละ
40 เนื่องมาจากสาเหตุหลายประการ ได้แก่
การบันทึกบัญชีเกี่ยวกับรายการโอนกลับรายการขาดทุนจากการด้อยค่าของที่ดิน
การขยายตัวของยอดขาย และการปรับนโยบายด้านราคา
เนื่องจากการแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่ทวีความรุนแรงขึ้น
นอกจากนี้การใช้กลยุทธ์บ้านพร้อมขาย
ทำให้ต้นทุนของบ้านที่สร้างเสร็จถูกนำมาคิดรวมในส่วนของต้นทุนขาย
ซึ่งต้นทุนดังกล่าวเพิ่มขึ้นเนื่องจากได้รับผลกระทบจากการที่ราคารับเหมาก่อสร้างของผู้รับเหมาก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น
ประมาณร้อยละ 10-20 จากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง และการเพิ่มขึ้นของค่าจ้างแรงงาน
และในปี 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีต้นทุนขายเท่ากับ 1,327 ล้านบาท เพิ่มขึ้นปี 2545 ถึงร้อยละ
372 โดยสาเหตุที่ต้นทุนขายในปี 2546 เพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงนั้น นอกจากจะมีสาเหตุเช่นเดียวกับในปี
2545 แล้ว ในระหว่างปี 2546
บริษัทยังมีรายการการจำหน่ายที่ดินให้กับบริษัทที่เกี่ยวข้องเพื่อให้บริษัทที่เกี่ยวข้องไปดำเนินกิจการต่อในราคา
450 ล้านบาท ซึ่งที่ดินดังกล่าวมีราคาทุนถึง 814 ล้านบาท แต่มีราคาประเมินเพียง 309 ล้านบาท
ทำให้บริษัทมีผลขาดทุนจากการขายเป็นจำนวน 364 ล้านบาท
(รายละเอียดเกี่ยวกับความสมเหตุสมผลของการทำรายการดังกล่าว
ดังได้อธิบายมาแล้วในเรื่องรายการระหว่างกัน)

ในปี 2545 บริษัทและบริษัทย่อยมีต้นทุนรับเหมาก่อสร้างเท่ากับ 84 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากในปี 2544
เท่ากับ 54 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 57
เนื่องจากการที่ต้นทุนการรับเหมาก่อสร้างของบริษัทและบริษัทย่อยเพิ่มขึ้นเนื่องจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น
และในปี 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีต้นทุนรับเหมาก่อสร้างเท่ากับ 94 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากในปี
2545 ซึ่งมีจำนวนเท่ากับ 84 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 12 เนื่องจากสาเหตุเดียวกันกับในปี
2545

รายการโอนกลับรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการปรับโครงสร้างหนี้
และรายการโอนกลับต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการปรับโครงสร้างหนี้
เป็นรายการที่เกิดจากความคืบหน้าของการปรับโครงสร้างหนี้ ซึ่งต้องมีการโอนทรัพย์ชำระหนี้
ทั้งนี้ทรัพย์สินบางส่วนนั้นเป็นส่วนของโครงการที่ได้มีการขายให้ลูกค้าแล้ว จึงต้องยกเลิกสัญญา
และปรับปรุงรายการโดยโอนกลับรายการที่เดิมบันทึกไว้เป็นรายได้มาบันทึกในส่วนของต้นทุนขาย
และโอนกลับส่วนที่บันทึกไว้เป็นต้นทุนขายกลับเป็นรายได้
ส่งผลให้บริษัทและบริษัทย่อยมีรายการโอนกลับต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการยกเลิกสัญญา
ในปี 2545 เท่ากับ 277 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจาก 120 ล้านบาท ในปี 2544 หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 131
และ ในปี 2546
บริษัทย่อยมีรายการโอนกลับต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการยกเลิกสัญญาจำนวน 42 ล้านบาท
ลดลงจาก 277 ล้านบาท ในปี 2545 หรือลดลงร้อยละ 85

ในปี 2545
บริษัทและบริษัทย่อยมีรายการโอนกลับต้นทุนรับเหมาก่อสร้างเนื่องจากการยกเลิกสัญญาจำนวน
36 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 15 ล้านบาท ในปี 2544 หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 141 ในขณะที่ในปี 2546
บริษัทและบริษัทย่อยมีรายการโอนกลับต้นทุนรับเหมาก่อสร้างเนื่องจากการยกเลิกสัญญาจำนวน 12
ล้านบาท ลดลงจาก 36 ล้านบาท ปี 2545 หรือลดลงร้อยละ 67 การเพิ่มขึ้นและลดลงดังกล่าว
โดยมีสาเหตุหลักมาจากความก้าวหน้าของการดำเนินการเพื่อยกเลิกสัญญารับเหมาก่อสร้างกับลูกค้าที่ค้างชำระเกินกำหนดมาเป็นระยะเวลานาน

ในปี 2545 บริษัทและบริษัทย่อยมีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร เท่ากับ 239 ล้านบาท
เพิ่มขึ้นจาก 218 ล้านบาท ในปี 2544 หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 และในปี 2546
บริษัทและบริษัทย่อยมีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารจำนวน 275 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 238
ล้านบาท ในปี 2545 หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 15 ทั้งนี้เนื่องจาก
บริษัทและบริษัทย่อยมีการจัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาดเพิ่มขึ้น เพื่อเพิ่มการขยายตัวของยอดขาย
และปรับตัวเข้าสู่การแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่ทวีความรุนแรงขึ้น

ในปี 2545 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายการขาดทุนจากการด้อยค่าจำนวน 142 ล้านบาท
เนื่องจากมูลค่ายุติธรรมของที่ดินจากการประเมินราคาของผู้ประเมินราคาอิสระในระหว่างปี
2542-2543 ต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี ณ 31 ธันวาคม 2545
และบริษัทได้โอนที่ดินที่มีอยู่บางส่วนให้กับสถาบันการเงินเพื่อชำระหนี้ ตามสัญญาปรับโครงสร้างหนี้

ในปี 2546 นั้น บริษัทและบริษัทย่อยมีรายการขาดทุนจากการโอนสินทรัพย์เป็นจำนวนถึง 3,087
ล้านบาท รายการดังกล่าว ส่วนใหญ่เป็นการโอนสินทรัพย์เพื่อชำระหนี้ แต่เนื่องจากสินทรัพย์ที่โอน
ซึ่งได้แก่ที่ดิน
มีราคายุติธรรมของที่ดินตามข้อมูลการประเมินมูลค่าราคายุติธรรมของผู้ประเมินราคาอิสระในระหว่างปี
2542 – 2543 ต่ำกว่ามูลค่าตามบัญชีของที่ดิน ทำให้มีขาดทุนจากการโอนสินทรัพย์เกิดขึ้น
โดยในระหว่างปี 2546 มีผลขาดทุนจากการโอนสินทรัพย์จากบัญชีสินค้าคงเหลือ ที่ดิน อาคาร และ
อุปกรณ์ และที่ดินรอการพัฒนา เพื่อชำระหนี้จำนวน 732 ล้านบาท 166 ล้านบาท และ 2,189
ล้านบาท ตามลำดับ

อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทและบริษัทย่อย ในปี 2546 เท่ากับร้อยละ (11.16)
ปรับลดลงจากอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทและบริษัทย่อยในปี 2545 ซึ่งเท่ากับร้อยละ 107.08
ทั้งนี้เนื่องจากต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นสูงมาก ตามสาเหตุที่ได้อธิบายมาแล้วข้างต้น

อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทและบริษัทย่อยปี 2545 ซึ่งเท่ากับร้อยละ 107.08
เพิ่มขึ้นจากอัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทและบริษัทย่อยในปี 2544 ซึ่งเท่ากับร้อยละ 38.38
เนื่องจากในปีดังกล่าวมีรายการโอนกลับต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากการยกเลิกสัญญา
และรายการโอนกลับต้นทุนรับเหมาก่อสร้างเนื่องจากการยกเลิกสัญญา
เพิ่มขึ้นมากดังที่อธิบายมาแล้วข้างต้น

  กำไรสุทธิ

บริษัทและบริษัทย่อยมีผลขาดทุนจากกิจกรรมตามปกติในระหว่างปี 2545 และ 2546 เท่ากับ
(1,416) ล้านบาท และ (1,929) ล้านบาท ตามลำดับ ทั้งนี้ ในปี 2546
นั้นบริษัทและบริษัทย่อยมีผลขาดทุนจากจากกิจกรรมตามปกติเพิ่มขึ้นจากปี 2545 ร้อยละ 36.17
เนื่องจาก ในการปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัทและบริษัทย่อยนั้น
จะต้องมีการโอนทรัพย์ชำระหนี้ให้กับเจ้าหนี้
ซึ่งเมื่อมีรายการดังกล่าวเกิดขึ้นบริษัทและบริษัทย่อยจะต้องโอนกลับรายได้และต้นทุนในส่วนที่บริษัทได้โอนทรัพย์ชำระหนี้
และส่วนขาดทุนจากการโอนทรัพย์ชำระหนี้
รายการโอนกลับดังกล่าวทำให้รายการกำไรก่อนและหลังหักดอกเบี้ยแต่ก่อนรายการพิเศษจากการปรับโครงสร้างหนี้
บริษัทมีการขาดทุน แต่เมื่อพิจารณารวมรายการปรับโครงสร้างหนี้ทั้งหมด บริษัทจะมีกำไร 897
ล้านบาท ทั้งนี้ สามารถพิจารณาเพิ่มเติมได้จากหมายเหตุประกอบงบการเงินข้อ 17
ตามงบการเงินปี 2546

บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตราผลตอบแทนสินทรัพย์ในปี 2545 และ 2546 ร้อยละ (11) และ 10
ตามลำดับ โดยในปี 2545
บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตราผลตอบแทนสินทรัพย์เป็นลบเนื่องจากในปีดังกล่าวบริษัทและบริษัทย่อยมีผลการดำเนินงานขาดทุน
ทั้งนี้ในปี 2546 อัตราผลตอบแทนสินทรัพย์ของบริษัทและบริษัทย่อยเพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก
โดยมีสาเหตุหลัก จากผลประกอบการกำไรที่ดีขึ้น
รวมถึงการที่สินทรัพย์เฉลี่ยของบริษัทลดลงอย่างมากจากการโอนทรัพย์ชำระหนี้
สำหรับอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นเฉลี่ยใน ปี 2545 และ 2546 นั้น
ไม่สามารถหาค่าได้เนื่องจากส่วนของผู้ถือหุ้นเฉลี่ยมีค่าเป็นลบ

บริษัทมีนโยบายการจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหุ้นในอัตราประมาณร้อยละ 50 ของกำไรสุทธิประจำปี
แต่เนื่องจากบริษัทมีผลขาดทุนสะสมอยู่เป็นจำนวนมาก
บริษัทจึงงดจ่ายเงินปันผลสำหรับผลการดำเนินงานตั้งแต่ปี 2538 เป็นต้นมา อย่างไรก็ดี
บริษัทคาดว่า บริษัทจะสามารถล้างขาดทุนสะสมได้หมดภายในปี 2547

12.2.2 ฐานะการเงิน

สินทรัพย์

ณ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวมทั้งหมด 11,509.00 ล้านบาท
สินทรัพย์ที่สำคัญของบริษัทและบริษัทย่อย ได้แก่ สินค้าคงเหลือสุทธิ และที่ดินรอการพัฒนาที่ดินสุทธิ
จำนวน 3,147.24 ล้านบาท และ 6,553.00 ล้านบาท หรือเท่ากับร้อยละ 27.35 และ 56.94
ของสินทรัพย์รวม ตามลำดับ ทั้งนี้ สินทรัพย์รวม ณ 31 ธันวาคม 2545 ลดลงเล็กน้อยจาก
12,178.87 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2544 หรือลดลงร้อยละ 5.50
โดยมีสาเหตุหลักมาจากการที่บริษัทได้มีการโอนกลับรายได้จากการยกเลิกสัญญาจำนวนมาก
ทำให้ให้รายได้ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระมีจำนวนลดลงเป็นจำนวนมากจาก 1,036.32 ล้านบาท ณ 31
ธันวาคม 2544 เหลือเพียง 395.69 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2545
ซึ่งส่งผลให้รายการลูกหนี้การค้าและรายได้ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระสุทธิลดลงเป็นจำนวนมากจาก
1,078.59 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2544 เหลือเพียง 433.21 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2545

ทั้งนี้ บริษัทและบริษัทย่อยได้มีการสร้างบ้านเพิ่มมากขึ้น
(จากการเปลี่ยนกลยุทธ์เป็นการสร้างบ้านพร้อมขาย)
ประกอบกับงานระหว่างการก่อสร้างได้ดำเนินการแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นระหว่างปี 2545
ทำให้สินค้าคงเหลือสุทธิของบริษัทและบริษัทย่อยเท่ากับ 3,147.24 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2545
ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 2,961.24 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2544 หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.28
อย่างไรก็ตาม ที่ดินรอการพัฒนาสุทธิลดลงจาก 6,684.40 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2544 เป็น
6,553.00 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2545
โดยมีสาเหตุหลักมาจากการโอนทรัพย์ชำระหนี้ในส่วนที่ดินที่ยังไม่สามารถนำมากพัฒนาได้ในระยะสั้น
และการที่บริษัทและบริษัทย่อยได้นำที่ดินรอการพัฒนานั้นมาดำเนินการพัฒนาสำหรับโครงการของบริษัทมากขึ้น
ในขณะที่รายการสินทรัพย์อื่นๆ ไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากนัก

ณ 31 ธันวาคม 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวมทั้งหมด 6,427.86 ล้านบาท
ลดลงอย่างมากจาก 11,509.00 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2545 หรือ ลดลงร้อยละ 44.15
เนื่องจากในปี 2546
บริษัทและบริษัทย่อยสามารถปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้สถาบันการเงินหลายแห่งได้สำเร็จ
และได้มีการดำเนินการตีทรัพย์ชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้สถาบันการเงินดังกล่าว ซึ่งเป็นผลให้
สินค้าคงเหลือสุทธิ ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์สุทธิ
และที่ดินรอการพัฒนาสุทธิของบริษัทและบริษัทย่อยลดลงเป็นจำนวนมาก โดย สินค้าคงเหลือสุทธิ ที่ดิน
อาคารและอุปกรณ์สุทธิ และที่ดินรอการพัฒนาสุทธิ ลดลงจาก 3,147.24 ล้านบาท 1,111.96
ล้านบาท และ 6,553.00 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2545 เหลือเพียง 781.18 ล้านบาท
852.25 ล้านบาท และ 3,942.98 ณ 30 กันยายน 2546 หรือลดลงร้อยละ 75.18 23.36 และ
39.83 ตามลำดับ นอกจากนี้ ในปี 2546
บริษัทและบริษัทย่อยได้มีการส่งมอบสินค้าให้แก่ลูกค้าของบริษัทเป็นจำนวนมาก
โดยเงินบางส่วนที่ได้มาจากลูกค้าเมื่อส่งมอบงานแล้วนั้นจะถูกนำไปชำระคืนเงินกู้ยืมให้แก่เจ้าหนี้สถาบันการเงินทันที
ซึ่งส่งผลให้ทั้งยอดหนี้และยอดสินทรัพย์จะลดลงไปพร้อมกันตามส่วนที่ถูกนำไปชำระคืนเงินกู้ให้แก่เจ้าหนี้สถาบันการเงิน

ทั้งนี้ ณ 31 ธันวาคม 2546 ลูกหนี้การค้าและรายได้ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระสุทธิเพิ่มขึ้นจาก 433.21
ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2544 เป็น 537.04
ล้านบาทโดยมีสาเหตุหลักมาจากการที่บริษัทมีการจำหน่ายที่ดินให้แก่กิจการที่เกี่ยวข้องกันในราคา
450.00 ล้านบาท และได้รับชำระเงินแล้วจำนวน 300.00 ล้านบาท
และคงเหลือเป็นลูกหนี้การค้าจากกิจการที่เกี่ยวข้องกันจำนวน 150.00 ล้านบาท (ทั้งนี้
จะทยอยชำระเป็นเดือนๆ ละ 5.00 ล้านบาท โดยเริ่มชำระวันที่ 15 พฤศจิกายน 2546)

ทั้งนี้ ณ 31 ธันวาคม 2546 สินทรัพย์หลักที่สำคัญของบริษัทและบริษัทย่อยยังคงเป็น สินค้าคงเหลือ
และที่ดินรอการพัฒนาที่ดิน จำนวน 781.18 ล้านบาท และ 3,942.98 ล้านบาท หรือเท่ากับร้อยละ
12.15 และ 61.34 ของสินทรัพย์รวม ตามลำดับ

สำหรับลูกหนี้การค้าและรายได้ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระแยกตามอายุหนี้ที่ค้างชำระแสดงได้ดังตารางด้านล่างนี้

ลูกหนี้การค้า

(ล้านบาท)

  ------------------------ --------------- --------------- ---------------
  ระยะเวลา                 ณ 31 ธันวาคม     ณ 31 ธันวาคม     ณ 31 ธันวาคม
                           2546            2545            2544

  ไม่เกิน 3 เดือน             40              7               3

  มากกว่า 3 เดือนแต่ไม่ถึง 6    51              7               5
  เดือน                                                     

  มากกว่า 6 เดือนแต่ไม่ถึง 12   0               2               6
  เดือน                                                     

  มากกว่า 12 เดือนขึ้นไป       151             169             191

  รวม                      242             185             205
  ------------------------ --------------- --------------- ---------------

รายได้ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระ

(ล้านบาท)

  -------------------------- --------------- --------------- ---------------
  ระยะเวลา                   ณ 31 ธันวาคม     ณ 31 ธันวาคม     ณ 31 ธันวาคม
                             2546            2545            2544

  ส่วนที่ยังไม่ครบกำหนดการโอน     2               0               3

  ส่วนที่เกินกำหนดการโอนน้อยกว่า 1 27              0               0
  ปี                                                          

  ส่วนที่เกินกำหนดการโอนมากกว่า 1 253             396             1,033
  ปี                                                          

  รวม                        282             396             1,036
  -------------------------- --------------- --------------- ---------------

ณ วันที่ 30 กันยายน 2546 และ 31 ธันวาคม 2545
บริษัทและบริษัทย่อยได้ตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญสำหรับลูกหนี้การค้าและรายได้ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระจำนวน
131 ล้านบาท (ส่วนของบริษัท 50 ล้านบาท) และ 147 ล้านบาท (ส่วนของบริษัท 50 ล้านบาท)
ตามลำดับ

ทั้งนี้ สาเหตุที่ลูกหนี้การค้าที่มีอายุมากกว่า 12 เดือนขึ้นไปของบริษัทและบริษัทย่อย
มีสัดส่วนในระดับที่สูงมากเมื่อเปรียบเทียบกับยอดลูกหนี้การค้ารวม (สัดส่วนร้อยละ 62.40 91.35
และ 93.17 ณ สิ้นปี 2546 สิ้นปี 2545 และ สิ้นปี 2544 ตามลำดับ) เนื่องมากจาก
ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมาตั้งแต่ปี 2538 บริษัทและบริษัทย่อยได้ขายที่ดินออกไปเป็นจำนวนมาก
ซึ่งแต่เดิมลูกค้าส่วนใหญ่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนที่บริษัทและบริษัทย่อยจะพัฒนาโครงการและก่อสร้างบ้าน
ดังนั้น เมื่อเกิดภาวะวิกฤติสถาบันการเงินและเกิดระงับการให้สินเชื่อในการก่อสร้าง
ทำให้โครงการของบริษัทและบริษัทย่อยไม่มีความคืบหน้า
ลูกค้าบางส่วนที่ทำสัญญากับบริษัทและบริษัทย่อยไว้ที่จะต้องจ่ายเงินดาวน์จนครบจำนวน
ก็จะไม่ชำระเงินดาวน์เพิ่ม
ทำให้บริษัทและบริษัทย่อยยังคงต้องตั้งเงินดาวน์ที่ลูกค้าค้างจ่ายดังกล่าวเป็นลูกหนี้การค้า
ซึ่งภาวะดังกล่าวเป็นระยะเวลาที่เกินกว่า 1 ปี ทำให้สัดส่วนลูกหนี้การค้าที่เกินกว่า 1 ปี
มีสัดส่วนที่สูง

สำหรับรายได้ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระในส่วนที่เกินกำหนดการโอนมากกว่า 1
ปีของบริษัทและบริษัทย่อย
มีสัดส่วนในระดับที่สูงมากเมื่อเปรียบเทียบกับยอดรายได้ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระรวม (สัดส่วนร้อยละ
89.72 100.00 และ 99.71 ณ สิ้นปี 2546 สิ้นปี 2545 และ สิ้นปี 2544 ตามลำดับ)
เนื่องมาจากการที่บริษัทใช้นโยบายการปรับโครงสร้างหนี้โดยแยกเจรจากับเจ้าหนี้ในแต่ละราย
ดังนั้นการปรับโครงสร้างหนี้ของแต่ละรายของเจ้าหนี้จะเสร็จไม่พร้อมกัน
เจ้าหนี้รายใดปรับโครงสร้างหนี้ได้
บริษัทก็จะสามารถปลดจำนองที่ดินที่เป็นหลักประกันเพื่อส่งมอบให้กับลูกค้าที่รอโอนได้
โดยที่ผ่านมาบริษัทได้ใช้เวลาในการปรับโครงสร้างหนี้ทั้งหมดตั้งแต่ปี 2541 จนถึงไตรมาสที่หนึ่งปี
2546 ส่งผลให้บริษัทมีรายได้ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระมีระยะเวลามากกว่า 1 ปี ในสัดส่วนที่สูง

จากการที่บริษัทย่อยบางแห่งของบริษัทสามารถดำเนินการปรับโครงสร้างหนี้ได้สำเร็จในระหว่างปี
2546 ทำให้บริษัทย่อยของบริษัทมีกำไรจากการปรับโครงสร้างหนี้ กำไรจากการขายสินทรัพย์
และกำไรจากผลประกอบการ ส่งผลให้บริษัทมีส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสียจำนวน
1,294.68 ล้านบาท ซึ่งส่งผลให้เงินลงทุนซึ่งบันทึกโดยวิธีส่วนได้เสียของบริษัท ณ 31 ธันวาคม
2546 เพิ่มขึ้นจำนวน 793.11 ล้านบาท จาก 31 ธันวาคม 2545

หนี้สินและโครงสร้างเงินทุน

ณ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวมจำนวน 14,276.44 ล้านบาท ลดลงจาก
14,406.37 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2544
หนี้สินส่วนใหญ่ของบริษัทและบริษัทย่อยจะเป็นเงินกู้ยืมระยะยาว (ทั้งในส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายใน
1 ปี และส่วนที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระภายใน 1 ปี) โดย ณ 31 ธันวาคม 2545 เท่ากับ 8,547.80
ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยจาก 8,647.25 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2544 หรือลดลงร้อยละ 1.15
โดยมีสาเหตุหลักมาจากการที่บริษัทมีการส่งมอบสินค้าให้ลูกค้ามากขึ้น
จึงมีเงินที่ได้จากการส่งมอบสินค้าให้ลูกค้าไปชำระคืนเงินกู้ยืมแก่เจ้าหนี้สถาบันการเงินมากขึ้น ทั้งนี้
สาเหตุที่เงินกู้ยืมระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระใน 1 ปีเพิ่มขึ้น
แต่เงินกู้ยืมระยะยาวที่ไม่ถึงกำหนดชำระใน 1 ปีลดลง เนื่องจาก
เมื่อบริษัทและบริษัทย่อยผิดนัดชำระหนี้ในงวดใดงวดหนึ่ง การบันทึกบัญชีจะถือว่า
หนี้ดังกล่าวนั้นถึงกำหนดที่จะต้องชำระในทันที
ทำให้บริษัทและบริษัทย่อยต้องบันทึกหนี้ดังกล่าวเป็นในส่วนที่ต้องชำระภายใน 1 ปีทันที อย่างไรก็ตาม
เมื่อบริษัทและบริษัทย่อยดำเนินการปรับโครงสร้างหนี้แล้วเสร็จ
จะเห็นได้ว่าสัดส่วนเงินกู้ยืมระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระใน 1 ปี ได้ลดลงเป็นจำนวนมาก
และกลายเป็นเงินกู้ยืมระยะยาวที่ไม่ถึงกำหนดชำระในหนึ่งปีแทน
ซึ่งจะเห็นได้จากงบการเงินสำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2546

สำหรับดอกเบี้ยค้างจ่ายจำนวน 4,358.82 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2545 ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก
4,180.04 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2544 หรือเพิ่มร้อยละ 4.28 นั้น
มีสาเหตุมาจากวิธีการลงบัญชีในการปรับโครงสร้างหนี้ที่ต้องนำดอกเบี้ยที่จะเกิดขึ้นในอนาคตเข้ามารวมอยู่ในดอกเบี้ยค้างจ่าย
โดยการปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัทและบริษัทย่อยได้มีการโอนทรัพย์ชำระหนี้ การแปลงหนี้เป็นทุน
ซึ่งจะต้องนำดอกเบี้ยในอนาคตตลอดอายุสัญญาเงินกู้ใหม่มาคิดคำนวณและตั้งเป็นดอกเบี้ยค้างจ่ายในปัจจุบันทันทีตามมาตรฐานการบัญชี
ซึ่งหนี้ส่วนใหญ่บริษัทและบริษัทย่อยจะยืดอายุออกไปเฉลี่ยประมาณ 5-7 ปี
ทำให้ดอกเบี้ยตลอดอายุเงินกู้มีจำนวนมาก และทำให้ยอดดอกเบี้ยค้างจ่ายมีจำนวนที่สูงตามไปด้วย

ในขณะที่ ณ 31 ธันวาคม 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวมเหลือเพียง 5,071.56 ล้านบาท
เท่านั้น ซึ่งลดลงเป็นอย่างมากถึง 9,204.89 ล้านบาทจาก ณ 31 ธันวาคม 2545
หรือลดลงร้อยละ 64.48
โดยมีสาเหตุหลักจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยสามารถปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้สถาบันการเงินหลายแห่งได้สำเร็จ
ประกอบกับบริษัทและบริษัทย่อยได้มีการชำระคืนเงินกู้ยืม ตามที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น

ดังนั้น จากการที่บริษัทมีการเพิ่มทุนที่ชำระแล้วจำนวน 1,464.26 ล้านบาท
(ซึ่งเป็นการเพิ่มทุนที่ชำระแล้วมาจากรายการเงินล่วงหน้าค่าหุ้นบุริมสิทธิจำนวน 1,274.50
ล้านบาท และเพิ่มทุนที่ชำระแล้วในหุ้นสามัญจำนวน 189.76 ล้านบาท)
ประกอบกับมีเงินล่วงหน้าค่าหุ้นสามัญจำนวน 586.99 ล้านบาท
และมีผลประกอบการขาดทุนสุทธิเท่ากับ 1,316.69 ล้านบาท ในปี 2545
จึงทำให้ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทลดลงจาก (2,227.50) ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2544 เป็น
(2,767.45) ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2545

อย่างไรก็ตาม ณ 30 กันยายน 2546 บริษัทได้กลับมามีผลประกอบการกำไรสุทธิจำนวน 897.25
ล้านบาท และมีการเพิ่มทุนอีกจำนวน 4,114.13 ล้านบาท
(ซึ่งเป็นการเพิ่มทุนที่ชำระแล้วมาจากรายการเงินล่วงหน้าค่าหุ้นสามัญจำนวน 586.99 ล้านบาท
การเพิ่มทุนที่ชำระแล้วในหุ้นสามัญจำนวน 457.86 ล้านบาท
และการเพิ่มทุนที่ชำระแล้วในหุ้นบุริมสิทธิจำนวน 3,069.28 ล้านบาท
โดยการเพิ่มทุนที่ชำระแล้วในหุ้นบุริมสิทธิมาจากการแปลงหนี้เป็นทุนตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้)
ส่งผลให้ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทกลับมาเป็นบวกอีกครั้ง และมีมูลค่าเท่ากับ 1,656.94 ล้านบาท
ซึ่งทำให้บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 2.88 เท่า ณ 31
ธันวาคม 2546

สภาพคล่อง

กระแสเงินสดสุทธิจาก (ใช้ไปใน) กิจกรรมการดำเนินงานของบริษัทและบริษัทย่อยเพิ่มขึ้นจาก
33.08 ล้านบาท ในปี 2544 เป็น 81.06 ล้านบาท และ 378.57 ล้านบาท ในปี 2545 และ
2546 ตามลำดับ
โดยมีสาเหตุหลักมาจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยมีการเร่งโอนสินค้าให้ลูกค้ามากขึ้น
และเปลี่ยนนโยบายโดยเน้นให้ลูกค้าของบริษัทและบริษัทย่อยชำระค่าสินค้าในระยะเวลาที่รวดเร็วมากขึ้น
ทั้งนี้ อิทธิพลหลักมาจากการที่บริษัทเปลี่ยนนโยบายมาเป็นการสร้างบ้านพร้อมขายมากขึ้น
ซึ่งทำให้บริษัทสามารถเรียกเก็บเงินจากลูกค้าของบริษัทได้รวดเร็วมากขึ้น
และจากนโยบายดังกล่าวนี้ส่งผลให้ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ยและระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ยของบริษัทและบริษัทย่อยดีขึ้นด้วย
โดยลดลงจากจาก 1,315.84 วัน และ 4,270.44 วัน ในปี 2544 เป็น 657.71 วัน และ
3,010.98 วัน ในปี 2545 และ 164.73 วัน และ 497.58 วัน ในปี 2546 ตามลำดับ

อย่างไรก็ตาม
จากการที่บริษัทมีการปรับนโยบายบัญชีให้มีการตรวจสอบความเรียบร้อยและความสำเร็จของงานหรือวัตถุดิบที่ได้รับจากผู้จัดหาวัตถุดิบ
(Suppliers) ของบริษัท ก่อนที่จะทำการตั้งยอดเจ้าหนี้การค้า
ส่งผลให้ระยะเวลาชำระหนี้เฉลี่ยของบริษัทและบริษัทย่อยลดลงจาก 133.61 วัน ในปี 2544 เป็น
88.57 วัน และ 21.84 วัน ในปี 2545 และ 2546 ตามลำดับ

ดังนั้น แม้ว่าอัตราส่วน Cash Cycle ของบริษัทและบริษัทย่อยยังอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง
แต่ก็มีการลดระดับลงอย่างต่อเนื่องจาก 5,452.67 วัน ในปี 2544 เป็น 3,580.13 วัน และ
640.47 วัน ในปี 2545 และ 2546 ตามลำดับ

กระแสเงินสดสุทธิจาก (ใช้ไปใน) กิจกรรมการลงทุนของบริษัทและบริษัทย่อยในปี 2545 เท่ากับ
36.29 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก (35.22) ล้านบาท ในปี 2544
โดยมีสาเหตุหลักมาจากเงินค้ำประกันที่บริษัทและบริษัทย่อยได้วางไว้กับหน่วยงานด้านสาธารณูปโภคได้ครบกำหนดไถ่ถอนในระหว่างปี
2545 และสำหรับกระแสเงินสดจาก (ใช้ไปใน) กิจกรรมการลงทุนของบริษัทและบริษัทย่อยในปี
2546 เท่ากับ 66.74 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 36.29 ล้านบาท ในปี 2545
โดยมีสาเหตุหลักมาจากการที่บริษัทที่เกี่ยวข้องกันกับบริษัทได้ชำระคืนเงินกู้ยืมทั้งระยะสั้นและระยะยาวให้แก่บริษัท
ประกอบกับการที่บริษัทมีการขายเงินลงทุนในบริษัท กฤษดาพัฒนาเคหะการ จำกัด
(ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัทในขณะนั้น) ให้แก่บุคคลภายนอกในปี 2546

กระแสเงินสดสุทธิจาก (ใช้ไปใน) กิจกรรมการจัดหาเงินจำนวนของบริษัทและบริษัทย่อยในปี 2545
เท่ากับ (117.71) ล้านบาท ลดลงจาก 1.45 ล้านบาท ในปี 2544
โดยมีสาเหตุหลักมาจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยมีการส่งมอบสินค้าให้กับลูกค้าของบริษัทมากขึ้น
และได้นำเงินบางส่วนไปชำระคืนเงินกู้ให้แก่เจ้าหนี้สถาบันการเงิน
ประกอบกับบริษัทและบริษัทย่อยมีการกู้ยืมเงินระยะสั้นและเงินทดรองจากกิจการที่เกี่ยวข้องกันน้อยลงจาก
96.77 ล้านบาท ในปี 2544 เหลือเพียง 3.19 ล้านบาทในปี 2545 สำหรับกระแสเงินสดสุทธิจาก
(ใช้ไปใน) กิจกรรมการจัดหาเงินจำนวนของบริษัทและบริษัทย่อยในปี 2546 เท่ากับ (326.89)
ล้านบาท ลดลงจาก (117.71) ล้านบาท ในปี 2545
โดยมีสาเหตุหลักมาจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยมีการชำระเงินกู้ให้แก่เจ้าหนี้สถาบันการเงินเพิ่มเติม
ตามสาเหตุที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น

โดยรวม ตั้งแต่ปี 2544 จนถึง 2546
บริษัทและบริษัทย่อยมีสภาพคล่องในการดำเนินงานในระดับที่ค่อนข้างดีขึ้นมาตามลำดับ
โดยกระแสเงินสดสุทธิจากกิจกรรมดำเนินงานเป็นบวกและเพิ่มขึ้นโดยตลอด อย่างไรก็ตาม
อัตราส่วนสภาพคล่องของบริษัทและบริษัทย่อยยังอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำที่ 0.44 เท่า 0.36 เท่า
และ 0.61 เท่า ณ 31 ธันวาคม 2544 2545 และ 2546 ตามลำดับ
ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่ระดับ 1.14
เท่า 1.17 เท่า และ 1.33 เท่า ณ 31 ธันวาคม 2544 2545 และ 2546 ตามลำดับ
เช่นเดียวกับอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วของบริษัทและบริษัทย่อยที่อยู่ในระดับต่ำที่ 0.11 เท่า
0.04 เท่า และ 0.26 เท่า ณ 31 ธันวาคม 2544 2545 และ 2546 ตามลำดับ
ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ที่ระดับ 0.42
เท่า 0.46 เท่า และ 0.55 เท่า ณ 31 ธันวาคม 2544 2545 และ 2546 ตามลำดับ (
ข้อมูลค่าเฉลี่ยอัตราส่วนทางการเงินของกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจากระบบ
SET SMART)

รายจ่ายเพื่อการลงทุน

รายจ่ายลงทุนของบริษัทและบริษัทย่อยที่ผ่านมา
มีวัตถุประสงค์หลักของการลงทุนเพื่อลงทุนในธุรกิจทางด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทมีความชำนาญ
เพื่อก่อให้เกิดรายได้ ผลตอบแทน และผลประโยชน์สูงสุดของบริษัทและบริษัทย่อย
ตลอดจนเป็นการสนับสนุนและส่งเสริมการดำเนินงานในธุรกิจของกลุ่มบริษัทให้ครบวงจร

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540 เป็นต้นมา
บริษัทและบริษัทย่อยได้ชะลอการลงทุน ทำให้บริษัทและบริษัทย่อยไม่ได้มีการลงทุนเพิ่มเติมมากนัก
เนื่องจาก กระแสเงินสดของบริษัทยังมีไม่เพียงพอ
การขาดการสนับสนุนสินเชื่อจากสถาบันการเงินและขาดผู้ลงทุนเพิ่มเติม
โดยปัญหาดังกล่าวส่งผลให้บริษัทได้ตัดสินใจในการปรับโครงสร้างทุนโดยการเพิ่มทุนให้กับผู้ถือหุ้นเดิม
รวมถึงปรับปัจจัยพื้นฐานต่างๆ ให้เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนและการระดมเงินทุนผ่านทางด้านตลาดทุน

ทั้งนี้ ในอนาคตอันใกล้นี้บริษัทมีแผนที่จะลงทุนในธุรกิจหมู่บ้านจัดสรรในโครงการต่างๆ
เพิ่มเติมมากขึ้น อาทิเช่น โครงการรัชดาภิเษก โครงการรังสิต ถนนพหลโยธิน โครงการปิ่นเกล้า
พระราม 5 และโครงการบางนา-ตราด กม 32.5 (ดูรายละเอียดในส่วนที่ 2.6
เรื่องโครงการในอนาคต)

แหล่งที่มาของเงินทุน

ที่ผ่านมา (ตั้งแต่ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจจนถึงปี 2545)
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมได้รับผลกระทบอย่างมาก
และบริษัทได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ดังกล่าวเช่นกัน
ซึ่งส่งผลให้บริษัทประสบกับภาวะขาดทุนและมีส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ
ดังนั้นแหล่งที่มาของเงินทุนของบริษัทและบริษัทย่อยในช่วงเวลาดังกล่าวจะมาจากเงินกู้ยืมเป็นหลัก ณ
31 ธันวาคม 2544 และ 2545
บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อสินทรัพย์รวมสูงถึงร้อยละ 118.29 และ 124.05
ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม ในปี 2546
จากการที่บริษัทสามารถเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้สถาบันการเงินหลายแห่งได้สำเร็จ
ซึ่งบริษัทและบริษัทย่อยได้มีการเพิ่มทุนจากการแปลงหนี้เป็นทุน และโอนทรัพย์ชำระหนี้
ตามเงื่อนไขของการปรับโครงสร้างหนี้ดังกล่าว
ประกอบกับมีการเพิ่มทุนให้แก่บุคคลในวงจำกัดเพื่อนำไปใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินโครงการต่างๆ
ของบริษัทและบริษัทย่อย
จึงส่งผลให้ฐานะทางการเงินของบริษัทเริ่มดีขึ้นตามลำดับและมีส่วนของผู้ถือหุ้นกลับมาเป็นบวกอีกครั้งที่
1,656.94 ล้านบาท และมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 2.88 เท่า ณ 30 กันยายน
2546 อย่างไรก็ตาม
อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทและบริษัทย่อยยังอยู่ในระดับที่สูงหากเปรียบเทียบกับค่าเฉลี่ยอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยที่
1.36 เท่า ณ 30 กันยายน 2546

ปัจจัยและอิทธิพลหลักที่อาจมีผลต่อการดำเนินงานหรือฐานะการเงินในอนาคต

ปัจจัยและอิทธิพลหลักที่อาจมีผลต่อการดำเนินงานหรือฐานะการเงินในอนาคตนอกเหนือจากที่ได้กล่าวไว้แล้วในส่วนที่
2 ข้อ 1 เรื่องปัจจัยความเสี่ยง มีดังต่อไปนี้

ความเพียงพอของเงินลงทุน

จากการที่ในปัจจุบันบริษัทและบริษัทย่อยจะมีโครงการลงทุนต่างๆ
ตามที่ระบุอยู่ในเรื่องวัตถุประสงค์ของการใช้เงินหน้า 2.0-1
ซึ่งบริษัทคาดว่าจะมีแหล่งเงินทุนในโครงการดังกล่าวจะมาจากการใช้สิทธิในการแปลงสภาพใบสำคัญแสดงสิทธิครั้งที่
1 อย่างไรก็ดีหากผู้ใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิดังกล่าว ใช้สิทธิไม่ครบจำนวนนั้น
บริษัทยังคงสามารถนำเงินทุนในส่วนอื่นมาทดแทนได้ เช่น การกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเพิ่มเติม
ทั้งนี้หากยังไม่เพียงพอ
บริษัทจะเลือกทยอยลงทุนตามจำนวนเงินที่ได้รับมาจากการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ
โดยเรียงลำดับการลงทุนดังต่อไปนี้

+----------------------------------------+--------------+-------------+
| ประเภทธุรกิจ                             | จำนวนเงินลงทุน | ร้อย         |
|                                        |              | ละของเงินที่ได้ |
|                                        |              |             |
|                                        |              | จากการใช้สิทธิ |
+----------------------------------------+--------------+-------------+
| 1. ธุรกิจโรงแรม                          | 2,000.00     | 24.05       |
+----------------------------------------+--------------+-------------+
| 2. ธุรกิจรีสอร์ตแอนด์สปา                    | 1,500.00     | 18.04       |
+----------------------------------------+--------------+-------------+
| 3. ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์                 | 1,500.00     | 18.04       |
+----------------------------------------+--------------+-------------+
| 4. ธุรกิจอาคารสำนักงาน                    | 2,000.00     | 24.05       |
+----------------------------------------+--------------+-------------+
| 5. เงินทุนหมุนเวียนเปิดโครงการใหม่           | 1,315.57     | 15.82       |
+----------------------------------------+--------------+-------------+
|                                        | 8,315.57     | 100.00      |
+----------------------------------------+--------------+-------------+

ทั้งนี้ บริษัทอาจมีการเปลี่ยนลำดับการลงทุนเพื่อให้เหมาะสมกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในอนาคต
และก่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุดแก่บริษัท
โดยตัวเลขจำนวนเงินลงทุนและสัดส่วนการใช้เงินลงทุนเพื่อใช้ลงทุนในโครงการดังกล่าวข้างต้นนั้น
เป็นตัวเลขโดยประมาณ
เนื่องจากยังไม่ทราบจำนวนที่แน่นอนของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญ
จึงส่งผลให้บริษัทอาจมีความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของการลงทุนและผลประกอบการจากการลงทุนในธุรกิจดังกล่าว
(ดูรายละเอียดเพิ่มเติมในส่วน 2.0
เรื่องวัตถุประสงค์ในการใช้เงินจากการออกใบสำคัญแสดงสิทธิ)

การเพิ่มขึ้นของต้นทุนทางด้านภาษี จากการยกเลิกมาตรการสนับสนุนทางภาษีของภาครัฐ

จากการที่รัฐบาล ได้ยกเลิกมาตรการด้านภาษีเพื่อสนับสนุนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
(การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะที่เรียกเก็บจากการขายอสังหาริมทรัพย์ จากอัตราร้อยละ 3.3
ลงเหลือร้อยละ 0.11 การลดค่าจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจากอัตราร้อยละ 2 ลงเหลือร้อยละ
0.01 และการลดค่าจดทะเบียนการจำนองจากอัตราร้อยละ 1 ลงเหลือร้อยละ 0.01)
โดยให้มาตรการสนับสนุนทางภาษีดังกล่าวมีผลบังคับใช้ เพียงวันที่ 31 ธันวาคม 2546 นั้น
ทำให้หลังจากวันที่ 31 ธันวาคม 2546
นั้นต้นทุนทางด้านภาษีของบริษัทจะเพิ่มขึ้นตามเหตุผลที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น
ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัท

อย่างไรก็ตาม
ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทุกรายจะได้รับผลกระทบจากการยกเลิกมาตรการด้านภาษีเพื่อสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลเช่นเดียวกับบริษัท
ทำให้บริษัทและผู้ประกอบการรายอื่นๆ
ในอุตสาหกรรมมีแนวโน้มที่จะขึ้นราคาขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อชดเชยผลกำไรที่ลดลงเนื่องจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

นอกจากนี้
บริษัทยังได้มีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจให้มีความเหมาะสมกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปอยู่ตลอดเวลา
โดยบริษัทมีการปรับเปลี่ยนจากการขายบ้านแบบพร้อมขายเป็นบ้านแบบสั่งสร้าง
ซึ่งจะสามารถช่วยลดต้นทุนทางภาษีลงได้บ้าง