-----------------------------------------------------------------------
  1. ปัจจัยความเสี่ยง

  -----------------------------------------------------------------------

ความเสี่ยงจากการปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

ในปี 2548 อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
อีกทั้งสถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อดังกล่าวมากขึ้น
การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนี้จึงส่งผลกระทบโดยตรงกับลูกค้าระดับกลางของแสนสิริ
ซึ่งต้องพึ่งพาสินเชื่อเป็นหลัก
แตกต่างกับลูกค้าระดับบนที่ไม่ได้รับผลกระทบจากการปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากนักเนื่องจากลูกค้าระดับบนจะใช้เงินทุนส่วนตนในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งนี้ แสนสิริตระหนักว่าความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวนั้น
ไม่ได้ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
แต่จะส่งผลต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคในการพิจารณาเลือกซื้อบ้านที่มีขนาดเล็กลงและราคาต่ำลง
รวมทั้ง
เข้าใจถึงความกังวลเรื่องการปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีต่อลูกค้าของแสนสิริ
ดังนั้น แสนสิริ จึงร่วมมือกับสถาบันการเงินต่าง ๆ ในการนำเสนอรูปแบบทางการเงินใหม่ อาทิ
แสนสิริ และ บริษัท อเมริกัน อินเตอร์เนชั่นแนล แอสชัวรันส์ (ประเทศไทย) จำกัด
ร่วมกันนำเสนอ “Siri Safety”
นวัตกรรมทางการเงินที่เอื้อต่อลูกค้าในการบริหารต้นทุนและลดความเสี่ยง
อันจะเกิดจากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในอนาคต
โดยลูกค้าจะเสียอัตราดอกเบี้ยคงที่ในระดับต่ำที่ร้อยละ 3.75 ในช่วง 2 ปีแรก
และอัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 5.75 ตลอดอายุสัญญาที่เหลือ
ซึ่งรูปแบบทางการเงินดังกล่าวได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากลูกค้า ทั้งนี้ แสนสิริ
คาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในปี 2549 นี้ แสนสิริ
จึงยังคงมุ่งมั่นที่จะนำเสนอรูปแบบทางการเงินใหม่อย่างต่อเนื่อง
เพื่อเป็นการแบ่งเบาภาระให้กับลูกค้า
รวมทั้งจะยังคงทยอยเปิดตัวโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมขนาดกลางออกสู่ตลาดเพิ่มมากขึ้น
เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและความต้องการของลูกค้า

ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านก่อนขาย (Pre-built)

กลยุทธ์การสร้างบ้านพร้อมอยู่
ส่งผลให้เกิดความเสี่ยงจากการที่บ้านสร้างเสร็จนั้นไม่ตรงกับความต้องการตลาด
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวโดยศึกษาข้อมูลจากการวิจัยและศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคในเชิงลึกก่อนการพัฒนาโครงการต่าง
ๆ เพื่อให้มั่นใจว่าโครงการต่าง ๆ จะตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปได้ทันท่วงที
นอกจากนี้ แสนสิริ แบ่งการพัฒนาโครงการเป็นรายเฟส
และมีการศึกษาและติดตามพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างใกล้ชิด โดยการเปิดขายโครงการนั้น ๆ
จะมีทั้งบ้านพร้อมอยู่ (Pre-built) และบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (Semi Pre-built)
เพื่อนำเสนอทางเลือกให้แก่ลูกค้า ในกรณีที่ความต้องการของผู้บริโภคเปลี่ยนไป
แสนสิริจะสามารถปรับสินค้าให้ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคในขณะนั้นได้
อีกทั้งแสนสิริได้ให้ความสำคัญกับการวางแผนงานก่อสร้าง ให้สอดคล้องกับประมาณการขาย
ทำให้สามารถบริหารสินค้าคงเหลือได้อย่างมีประสิทธิภาพ
โดยโครงการส่วนใหญ่ของแสนสิริได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากลูกค้า
ส่งผลให้ไม่มีสินค้าคงเหลือเป็นบ้านที่สร้างเสร็จก่อนขายจำนวนมาก

ทั้งนี้ มีเพียงไม่กี่โครงการที่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวยในช่วงครึ่งปีแรก
ส่งผลให้มีสินค้าคงเหลือเป็นบ้านสร้างเสร็จก่อนขายจำนวนหนึ่ง
โดยแสนสิริได้ใช้ประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการบริหารโครงการเพื่อดูแลบ้านเหล่านั้นให้อยู่ในสภาพดีและสมบูรณ์อยู่เสมอ
ทำให้ขจัดความเสี่ยงด้านการด้อยค่าของสินค้าคงเหลือ
แสนสิริคาดว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจที่เริ่มฟื้นตัวอย่างมีเสถียรภาพ
ส่งผลให้มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพดีเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน
โครงการดังกล่าวของแสนสิริล้วนแล้วแต่ตั้งอยู่บนทำเลที่มีความได้เปรียบในเชิงธุรกิจ
ประกอบกับก่อสร้างด้วยวัสดุคุณภาพดี
ทำให้บ้านเหล่านั้นมีมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจและเป็นที่ต้องการของลูกค้าและผู้ลงทุนที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าโดยได้รับอัตราผลตอบแทนที่ดี
นอกจากนี้ ด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของแสนสิริ มากว่า 20
ปี โดยเน้นการออกแบบที่แตกต่างกัน ตามกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและทำเลที่ตั้ง
รวมทั้งการให้ความสำคัญกับการควบคุมคุณภาพ (Project Quality Control)
ก่อนที่จะดำเนินการส่งมอบให้แก่ลูกค้า
ทำให้มั่นใจได้ว่าจะสามารถนำเสนอสินค้าที่มีคุณภาพและสร้างความพึงพอใจสูงสุดให้แก่ลูกค้า

ความเสี่ยงจากการขายคอนโดมิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง (Pre-sales)

การเสนอขายคอนโดมิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง (Pre-sales)
นอกจากจะช่วยลดความเสี่ยงด้านการ
ตลาดและเพิ่มความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนและพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้เหมาะสมกับสภาพการณ์ที่เปลี่ยนไป
ยังช่วยให้ แสนสิริสามารถนำเงินรับค่างวดจากลูกค้ามาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนได้อีกด้วย
อย่างไรก็ตาม การเสนอขายคอนโด มิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง
ยังคงมีความเสี่ยงด้านการควบคุมต้นทุนการผลิต เนื่องจากเป็นการตั้งราคาขายก่อนเริ่มการก่อสร้าง
จึงมีความเป็นไปได้ที่อัตรากำไรขั้นต้นจะลดลงหากต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงดังกล่าว โดยทำสัญญาก่อสร้างแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey construction
contract) กับผู้รับเหมา
ทำให้แสนสิริสามารถควบคุมต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและอัตรากำไรขั้นต้นไม่ได้รับผลกระทบจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง
ทั้งนี้ โครงการคอนโดมิเนียมจะมีระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 14 ถึง 26 เดือน
แสนสิริมีหน้าที่ในการควบคุมการก่อสร้างและการส่งมอบโครงการให้ลูกค้าตามที่กำหนด
ด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมมาอย่างยาวนานรวมทั้งมีการประสานงานกับผู้รับเหมาอย่างใกล้ชิด
ทำให้แสนสิริสามารถแก้ไขปัญหาต่าง ๆ
และควบคุมดูแลการก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามตารางเวลาที่กำหนดมาโดยตลอด

นอกจากนี้ การเสนอขายคอนโดมิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง
ยังคงมีความเสี่ยงหากโครงการที่เสนอขายไม่ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากลูกค้า
ส่งผลให้อาจเกิดยูนิตเหลือขาย ณ วันที่การก่อสร้างแล้วเสร็จ ทำให้มีสินค้าคงเหลือ ทั้งนี้
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวโดยจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายในช่วงที่การก่อสร้างใกล้จะแล้วเสร็จ
เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อของลูกค้า อีกทั้งแสนสิริจัดเป็นหนึ่งในผู้นำตลาดคอนโดมิเนียม
ทำให้ในปัจจุบันแสนสิริไม่มียูนิตเหลือขายสำหรับโครงการที่การก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว

ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดิน

แสนสิริจะเลือกซื้อที่ดินที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโดยเลือกที่ดินในราคาที่เหมาะสม
เพื่อให้เกิดผลตอบแทนสูงสุดแก่องค์กร ในการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม แสนสิริ
จะเลือกทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง โดยยึดตามเส้นทางของรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินเป็นหลัก
ทั้งนี้แสนสิริ มีความเสี่ยงในการไม่สามารถหาที่ดินในย่านดังกล่าวมาพัฒนาโครงการได้ แสนสิริ
ได้ลดความเสี่ยงดังกล่าว
ด้วยการมีเครือข่ายนายหน้าสรรหาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพมานำเสนอรวมทั้งการมีฐานข้อมูลขนาดใหญ่ของ
“ Plus Brokerage” ที่ดำเนินการโดยบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ จำกัด (“พลัส”)
บริษัทบริหารและจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่สุดในประเทศไทย
ซึ่งมีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างประโยชน์อย่างยิ่ง ถือเป็น Market intelligence
ให้กับบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ได้เป็นอย่างดี นอกจากนี้
แสนสิริได้ขยายธุรกิจจนประสบความสำเร็จจากการเจาะตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์
โดยแสนสิริเลือกทำเลที่มีศักยภาพบริเวณเส้นทางของถนนวงแหวนรอบนอกรวมถึงปริมณฑลในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว
ในขณะที่โครงการทาวน์เฮ้าส์ซึ่งดำเนินการผ่านบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์ จำกัด
จะเลือกทำเลที่สามารถเข้าถึงสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก

ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

ราคาน้ำมันที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างและแรงงานในการก่อสร้างปรับเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย แสนสิริ
ลดความเสี่ยงด้านต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นด้วยการวางแผนงานการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ
ทำให้ทราบปริมาณการใช้วัสดุก่อสร้างอย่างชัดเจน
ส่งผลให้การเจรจาต่อรองด้านราคาเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งนี้
ระบบการควบคุมต้นทุนได้พัฒนาดีขึ้นตามลำดับ เนื่องจากในปัจจุบัน
แสนสิริมีหน่วยงานจัดซื้อมาดูแลด้านการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างบางรายการที่สำคัญ
และใช้ระบบการจัดซื้อทางอิเล็คทรอนิคส์ (E-procurement)
ที่ช่วยลดปัญหาการขาดแคลนวัตถุดิบและความผันผวนของราคาวัตถุดิบได้เป็นอย่างดี
ทำให้แสนสิริสามารถควบคุมต้นทุนและระยะเวลาการก่อสร้างให้เป็นไปตามแผนงานที่กำหนดได้
อีกทั้งแสนสิริได้สร้างความสัมพันธ์อันดีกับคู่ค้า และดำเนินนโยบายสร้างพันธมิตรทางธุรกิจ
ก่อให้เกิดการวางแผนงานทางธุรกิจร่วมกันและประสานงานกันอย่างใกล้ชิด
ส่งผลให้การจัดหาวัตถุดิบ
วัสดุก่อสร้างและแรงงานเป็นไปตามแผนงานที่กำหนดอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

ความเสี่ยงจากการขาดแคลนผู้รับเหมา

แสนสิริ
ได้มีการนำเสนอโครงการต่างๆสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องเพื่อรองรับการเจริญเติบโตของธุรกิจส่งผลต่อการเพิ่มจำนวนผู้รับเหมาตามลำดับ
ทั้งนี้อาจเกิดความเสี่ยงต่อการขาดแคลนผู้รับเหมาอันเนื่องมาจากสภาพการแข่งขันที่สูงขึ้น
แสนสิริลดความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นดังกล่าวโดยการสร้างพันธมิตรในกลุ่มผู้รับเหมาก่อสร้าง
ทั้งรายใหญ่และรายย่อย โดยการเลือกผู้รับเหมาของแสนสิริ
จะขึ้นอยู่กับประเภทของโครงการและความเหมาะสมของโครงการนั้น ๆ โครงการคอนโดมิเนียมนั้น
แสนสิริ เลือกผู้รับเหมารายใหญ่และรายกลางที่มีผลงานเป็นที่น่าพอใจ ส่วนโครงการบ้านเดี่ยว
แสนสิริจะแบ่งให้ผู้รับเหมารายใหญ่ส่วนหนึ่ง แบ่งรายย่อยส่วนหนึ่ง
เพื่อความคล่องตัวในการดำเนินงานก่อสร้าง โดยหน่วยงานควบคุมคุณภาพ (Project Quality
Control) ของแสนสิริจะมีการควบคุมคุณภาพของบ้านอย่างใกล้ชิด
เพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานเดียวกันกับที่ทางแสนสิริกำหนดไว้

ความเสี่ยงของการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืม

ความเสี่ยงทางการเงินที่เกิดจากการปรับเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อย่างต่อเนื่องในปี 2548
เงินกู้ยืมบางส่วนของแสนสิริใช้อัตราดอกเบี้ยคงที่ซึ่งส่วนใหญ่นั้นจะครบกำหนดชำระคืนในปีนี้
นอกจากนี้ การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยยังส่งผลกระทบให้ต้นทุนทางการเงินแสนสิริเพิ่มขึ้น
เนื่องด้วยปัจจุบันสภาพคล่องในตลาดทุนเริ่มลดลงประกอบกับนโยบายการให้เงินกู้ยืมของธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดมากขึ้น
จึงเป็นสิ่งที่ทำให้ผู้ประกอบการบางรายเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อนำการพัฒนาโครงการได้ยากยิ่งขึ้น
ทั้งนี้ แสนสิริ ได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการสร้างพันธมิตรกับสถาบันการเงินหลาย ๆ แห่ง
ทั้งนี้โครงการที่ดำเนินการอยู่ของแสนสิริในปัจจุบันทั้งหมดได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากสถาบันการเงินภายในประเทศครบถ้วนทุกโครงการแล้ว

ความเสี่ยงของผลทางบัญชีที่มีต่อการจ่ายเงินปันผล

ตามที่สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. ได้มีหนังสือถึงบริษัทจดทะเบียนทุกบริษัท ลงวันที่ 16
พฤศจิกายน 2548 เพื่อแจ้งความเห็นของสภาวิชาชีพบัญชี
เกี่ยวกับวิธีการบันทึกบัญชีในการลดทุนไปล้างขาดทุนสะสม ซึ่งมีใจความโดยสรุปว่า
ในกรณีที่บริษัทมีส่วนต่ำกว่ามูลค่าหุ้น ซึ่งเกิดจากการขายหุ้นต่ำกว่ามูลค่าที่ตราไว้ของหุ้น (ราคาพาร์)
หากบริษัทจะลดทุนไปล้างขาดทุนสะสม
บริษัทต้องนำส่วนเกินที่เกิดจากการลดทุนไปหักกลบกับส่วนต่ำกว่าทุนก่อน
 จึงจะนำส่วนที่เหลือไปล้างขาดทุนสะสมได้   โดยสำนักงานคณะกรรมการ
ก.ล.ต.ได้มีคำสั่งด้วยว่า
หากบริษัทใดมีการบันทึกบัญชีไม่เป็นไปตามความเห็นของสภาวิชาชีพบัญชีดังกล่าว
ขอให้ดำเนินการแก้ไขข้อผิดพลาดโดยใช้วิธีเปลี่ยนทันที เพื่อให้ข้อมูลในงบการเงินงวดปัจจุบัน
(ประจำปี 2548) ถูกต้องและเป็นไปตามพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ นั้น

ในเรื่องการลดทุนเพื่อล้างขาดทุนสะสมนี้
แสนสิริได้ดำเนินการโดยถูกต้องตามบทบัญญัติของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง โดยคำนึงถึงกฎระเบียบ
และความเห็นของหน่วยงานต่าง ๆ
ที่เกี่ยวข้องอย่างเคร่งครัดมาโดยตลอดและได้ปรึกษาหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการลดทุนทุกครั้ง
อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเกิดความเข้าใจคลาดเคลื่อนในเรื่องดังกล่าว
ส่งผลให้แสนสิริยังคงมีส่วนต่ำมูลค่าหุ้น ณ สิ้นงวดรอบบัญชีปี 2548 จำนวน 1,068.62 ล้านบาท
ซึ่งขณะนี้ สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต.
ได้เห็นสมควรผ่อนผันให้แสนสิริใช้วิธีการลดทุนที่มีอยู่ในปัจจุบันเพื่อล้างส่วนต่ำมูลค่าหุ้นที่ค้างอยู่ให้หมด
แทนการแก้ไขข้อผิดพลาดของการบันทึกบัญชีในอดีตได้
โดยมีเงื่อนไขว่าในระหว่างที่กระบวนการลดทุนเพื่อล้างส่วนต่ำมูลค่าหุ้นให้หมดยังไม่แล้วเสร็จ
งบการเงินของบริษัทต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับระยะเวลาที่จะดำเนินการล้างส่วนต่ำมูลค่าหุ้นให้หมด
และหากบริษัทจะจ่ายเงินปันผล
กำไรสะสมคงเหลือหลังจากจ่ายเงินปันผลของบริษัทต้องมีจำนวนไม่น้อยกว่าส่วนต่ำมูลค่าหุ้นที่ค้างอยู่ในบัญชี
เพื่อไม่ให้มีการจ่ายเงินปันผลออกจากกำไรสะสมซึ่งยังมิได้แก้ไขให้ถูกต้อง
ซึ่งเงื่อนไขดังกล่าวข้างต้นส่งผลให้เกิดข้อจำกัดในการประกาศจ่ายเงินปันผลของบริษัท ทั้งนี้
แสนสิริจะนำเสนอต่อที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2549 ซึ่งจะจัดขึ้นภายในเดือนเมษายน 2549
เพื่อพิจารณาอนุมัติและดำเนินการตามแผนการแก้ไขเกี่ยวกับส่วนต่ำมูลค่าหุ้นที่ค้างอยู่ในบัญชีของบริษัท
เพื่อให้การบันทึกบัญชีในการลดทุนเพื่อล้างขาดทุนสะสมเป็นไปตามความเห็นของสภาวิชาชีพบัญชี
ต่อไป