3. การประกอบธุรกิจของแต่ละผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัทประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และในทำเลที่ดีที่มีศักยภาพ ซึ่งพร้อมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งการเดินทางและการอยู่อาศัยอย่างครบวงจร โดยพัฒนาทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและเพื่อเช่า ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ สำนักงาน ร้านค้า หรืออื่นๆ ประกอบด้วยรูปแบบดังนี้

- อาคารชุดพักอาศัย (Condominium) บริษัทจะเลือกทำเลกลางเมืองที่มีศักยภาพสูงเช่นศูนย์กลางธุรกิจ ที่ดินแนวรถไฟฟ้าทั้ง บีทีเอส และ เอ็มอาร์ที เพื่อพัฒนาทั้งอาคารตั้งแต่ประเภท Low Rise จนถึง High Rise ตั้งแต่ปี 2543 ถึง 2547 บริษัทได้เปิดโครงการคอนโดมิเนียมรวม 3 โครงการในทำเลศูนย์กลางธุรกิจได้แก่ โครงการสีลม เทอเรส โครงการสีลม แกรนด์เทอเรส ตั้งอยู่ที่ซอยศาลาแดง 2 และโครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส ตั้งอยู่ที่ซอยสาทร 11 

- อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า บริษัทจะเน้นเลือกทำเลในศูนย์กลางธุรกิจเพื่อพัฒนาโครงการประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย ได้แก่ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ โรงแรม รีสอร์ท สำนักงาน ร้านค้า ฯลฯ เนื่องจากเป็นทำเลที่ยังมีความต้องการของผู้บริโภคอยู่มากไม่ว่าจะเป็นนักบริหารระดับสูงทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ซึ่งในปี 2548 บริษัทได้เริ่มก่อสร้างโครงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ – สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ ตั้งอยู่ที่ซอยสาทร 3 (ซอยสวนพลู) ซึ่งเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เกรดเอ โครงการแรกของบริษัท ซึ่งแล้วเสร็จและเปิดดำเนินการแล้วตั้งแต่เดือนมีนาคม ปี 2552 นอกจากนี้บริษัทฯ ยังมุ่งหาที่ดินที่มีศักยภาพที่อยู่ในแหล่งธุรกิจ และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญเพื่อพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพอีกด้วย

- บ้านและที่ดิน บริษัทตระหนักถึงความสำคัญในความต้องการของลูกค้าในหลายๆกลุ่มที่มีศักยภาพ บริษัทจึงขยายฐานการตลาดเพื่อตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าที่มีศักยภาพในบริเวณชุมชน ในปี 2548 บริษัทจึงได้พัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ บนทำเลสุขุมวิท ซึ่งได้แก่โครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท

รายละเอียดโครงการของบริษัทที่ดำเนินการในอดีตมี ดังนี้ 

  -------------------- --------------------------------------------------
  ที่ตั้งโครงการ           ถนนศาลาแดง ซอย 2 แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร

  พื้นที่โครงการ           1-1-1 ไร่

  รายละเอียดโครงการ     คอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น
  -------------------- --------------------------------------------------

1. โครงการ สีลม เทอเรส

2. โครงการ สีลม แกรนด์เทอเรส

  -------------------- --------------------------------------------------
  ที่ตั้งโครงการ           ถนนศาลาแดง แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร

  พื้นที่โครงการ           737.6 ตารางวา

  รายละเอียดโครงการ     คอนโดมิเนียมสูง 20 ชั้น
  -------------------- --------------------------------------------------

3. โครงการ เซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส

  -------------------- --------------------------------------------------
  ที่ตั้งโครงการ           ซอยสาทร 11 ถนนสาทรใต้ แขวงยานนาวา เขตสาทร
                       กรุงเทพมหานคร

  พื้นที่โครงการ           820.0 ตารางวา

  รายละเอียดโครงการ     คอนโดมิเนียม สูง 27 ชั้น
  -------------------- --------------------------------------------------

4. โครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท (ทาวน์เฮ้าส์)

  -------------------- --------------------------------------------------
  ที่ตั้งโครงการ           ซอยอุดมสุข 39/1 ถนนสุขุมวิท 103 เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร

  พื้นที่โครงการ           7-2-37 ไร่

  รายละเอียดโครงการ     ทาวน์เฮ้าส์ 4 ชั้น จำนวน 75 หลัง พื้นที่ดินตั้งแต่ 24-28 ตารางวา
                       โดยมีพื้นที่ใช้สอย ตั้งแต่ 244-306 ตารางเมตร
  -------------------- --------------------------------------------------

รายละเอียดโครงการของบริษัทที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันมี ดังนี้ 

โครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย

อยู่ระหว่างจัดหาที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ

โครงการที่พักอาศัยเพื่อเช่า

1. โครงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ - สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ (ชื่อเดิมสาทร เทอเรส)

+------------------+---------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ       | เลขที่ 1 ซอยสาทร 3 (ส                               |
|                  | วนพลู) ถนนสาทรใต้ แขวงทุ่งมหาเมฆ เขตสาทร กรุงเทพมหานคร |
+------------------+---------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ       | 834.30 ตารางวา                                    |
+------------------+---------------------------------------------------+
| พื้นที่ขาย           | 17,290 ตารางเมตร                                  |
+------------------+---------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ | เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เกรดเอ เพื่อเช่า สูง 31 ชั้น             |
+------------------+---------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ  | ที่พักอาศัยเพื่อเช่าคุณภ                                  |
|                  | าพสูง ระดับห้าดาว ใจกลางศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพมหานคร ปร |
|                  | ะกอบด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกภายในห้องพักและส่วนกลางครบครัน |
+------------------+---------------------------------------------------+
| จำนวนหน่วย        | ห้องชุดพักอ                                          |
|                  | าศัย จำนวน 184 ยูนิต ขนาดห้องพักตั้งแต่ 61- 163 ตารางเมตร |
+------------------+---------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย   | กลุ่มนักธุรกิจชาวไทยและชาวต่างประเทศ และคนที่ทำงานในย     |
|                  | ่านสาทร ระดับ A จนถึง A+ รวมทั้งนักท่องเที่ยวที่ต้องการห้องพักท |
|                  | ี่มีสิ่งอำนวยความสะดวงครบครันและต้องการพักอาศัยระยะเวลานาน |
+------------------+---------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ      | ประมาณ 2,500 ล้านบาท                               |
+------------------+---------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน      | ประมาณ 1,800 ล้านบาท                               |
+------------------+---------------------------------------------------+
| ระยะเว           | เดือนมีนาคม 2552                                    |
| ลาเริ่มเปิดดำเนินการ |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+
| คว               | ร้อยละ 100                                         |
| ามคืบหน้าการก่อสร้าง |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+
| ร                | เริ่มก่อส                                            |
| ะยะเวลาการก่อสร้าง | ร้างเดือนมิถุนายน 2548 แล้วเสร็จและเริ่มเปิดดำเนินการในเดือน |
|                  |                                                   |
|                  | มีนาคม 2552                                        |
|                  |                                                   |
|                  |  25522552552                                      |
+------------------+---------------------------------------------------+

ทั้งนี้ ในการพัฒนาแต่ละโครงการของบริษัท จะคำนึงถึงคุณภาพชีวิตของผู้เข้ามาอยู่อาศัยเป็นสำคัญ ดังนั้น บริษัทจึงให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการ โดยพิจารณาจากหลายๆ ปัจจัยประกอบกัน เช่น ความสะดวกในการคมนาคมโดยอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าและสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานที่สำคัญในบริเวณใกล้เคียงซึ่งจำเป็นต่อการดำรงชีวิต ไม่ว่าจะเป็นสถานศึกษา โรงพยาบาล ศูนย์การค้า สถาบันการเงิน อาคารสำนักงาน เป็นต้น บริษัทยังให้ความสำคัญกับการออกแบบโครงการโดยคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยเป็นหลัก โดยในแต่ละโครงการจะจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกซึ่งเป็นสาธารณูปโภคส่วนกลางอย่างครบครัน เช่น สระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส ห้องเซาว์น่า ห้องอ่านหนังสือ ห้องเด็กเล่น สวนหย่อม เป็นต้น นอกจากนี้ เพื่อให้สอดคล้องกับวิถีการดำรงชีวิตของคนยุคใหม่ ในทุกโครงการของบริษัท จะจัดให้มีเทคโนโลยีการสื่อสารความเร็วสูง (Broad Band) สำหรับการเชื่อมต่ออินเตอร์เน็ต 

ในด้านของระบบรักษาความปลอดภัย นอกจากบริษัทจะจัดให้มีระบบป้องกันอัคคีภัยที่มีมาตรฐานในแต่ละโครงการ เช่น จัดให้มีหัวฉีดน้ำดับเพลิง เครื่องตรวจจับควัน เครื่องตรวจจับความร้อน สายดับเพลิงทุกชั้น ระบบอัดอากาศบันไดหนีไฟ ระบบสัญญาณเตือนภัยอัตโนมัติ เป็นต้นแล้ว บริษัทยังจัดให้มียามรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง ระบบคีย์การ์ด (Key Card) และระบบโทรทัศน์วงจรปิดแสดงภาพที่เครื่องรับโทรทัศน์พร้อมสั่งปลดล็อคประตูทางเข้าด้านล่างจากห้องพักได้ (Visualize Access Control Security System) อีกด้วย

 นอกจากนี้ ในอนาคตบริษัทจะมีบริการหลังการขายในลักษณะของการเป็นตัวแทนเจ้าของห้องชุดในการ จัดหาผู้เช่า กำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสม ดำเนินการเรื่องการจัดทำสัญญาระหว่างผู้เช่าและเจ้าของห้องชุด รวมทั้งการตกแต่งห้องชุดพักอาศัย

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

3.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม และการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรม และแนวโน้ม

ตั้งแต่ปี 2548 เป็นต้นมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปรากฏสัญญาณการชะลอตัวลง หลังจากที่ธุรกิจมีการเติบโตสูงมาโดยตลอด ระหว่างปี 2543-2547 การลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยประมาณร้อยละ 15 ต่อปี และยังคงส่งผลต่อเนื่องถึงปี 2551 เศรษฐกิจไทยเผชิญปัจจัยลบหลายด้าน ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบโดยตรงจากราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ยและอัตราเงินเฟ้อที่ทะยานสูงขึ้นรวดเร็ว ผลกระทบทางเศรษฐกิจและการเงินจากประเทศสหรัฐอเมริกาและทั่วโลก รวมทั้งความไม่แน่นอนทางการเมืองจากการเปลี่ยนแปลงรัฐบาลใหม่และกฎหมายที่ออกมาในช่วงปี 2549 ถึง 2551 โดยปัจจัยลบเหล่านี้ส่งผลต่อภาวะอุปสงค์ในตลาดและต้นทุนการพัฒนาโครงการ ขณะเดียวกัน ปัจจัยลบต่อเศรษฐกิจโดยรวม ก็ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค ซึ่งรวมถึงการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นกัน แต่ผู้ประกอบการยังมีการพัฒนาสินค้าออกมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2549 ได้รับผลกระทบจากมาตรการป้องกันการเก็งกำไรค่าเงินบาทด้วยการกันเงินสำรองไว้ร้อยละ 30 ที่ออกมาช่วงเดือนธันวาคม โดยเฉพาะเรื่องการระดมเงินทุน แต่ด้านการซื้ออสังหาริมทรัพย์เช่นที่ดินและคอนโดมิเนียมได้รับการยกเว้นไม่ต้องกันเงินสำรองร้อยละ 30 นอกจากนี้ ข้อกำหนดกฎหมายสิ่งแวดล้อม (สวล.) ที่ออกมาในปี 2550 ที่เน้นลดปัญหาโลกร้อน ทำให้กระทบต่อการขอใบอนุญาตรวมถึงข้อกำหนดของโครงสร้างอาคารที่รองรับแผ่นดินไหวที่ทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 2-5

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยรวมในปี 2554 ที่ผ่านมา มีจำนวนลดลง เนื่องจากเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อใหม่ หรือที่เรียกว่า Loan-to-Value (LTV) ที่จากเดิมสามารถปล่อยสินเชื่อได้ 100% เต็ม เป็นไม่เกินร้อยละ 90 ของมูลค่า ตามนโยบายของสถาบันการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งหากเกินร้อยละ 90 จะต้องมีเงินกองทุนรองรับตามน้ำหนักความเสี่ยงที่ระดับร้อยละ 75 และนอกจากนี้การแข่งขันที่รุนแรงในปี 2553 ก็เป็นปัจจัย ทำให้มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมลดลง และในช่วงใตรมาสสุดท้ายของปีได้เกิดปัญหาอุทกภัยอย่างรุนแรงในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ และชะลอการก่อสร้าง เนื่องจากการขาดแคลนวัสดุก่อสร้างเพราะโรงงานผลิตได้รับความเสียหายการผลิดหยุดชะงัก การขนส่งลำบากและการขาดแคลนแรงงานเนื่องจากไม่สามารถมาทำงานได้ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ทำให้ราคาวัสดุและค่าแรงเพิ่มขึ้น ประกอบกับผู้บริโภคชะลอการโอนกรรมสิทธิ์ 

แต่อย่างไรก็ตาม จากเหตุการณ์อุทกภัยที่เกิดขึ้น อย่างไรก็ตามตลาดคอนโดมิเนียมคาดว่าจะกลับมาได้รับความสนใจอีกครั้งหนึ่ง โดยเหตุผลในการซื้อมาจากผู้บริโภคที่ยังมีความหวั่นไหวต่ออุทกภัยโดยเฉพาะในบริเวณที่ไม่ได้รับผลกระทบจากอุทกภัยหรือได้รับผลกระทบจากอุทกภัยน้อยเช่นบริเวณกรุงเทพชั้นใน ได้แก่ถนนสุขุมวิท ถนนสีลม และอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแถบปริมณฑลที่ไม่ห่างไกลจากเมืองมากนัก และอยู่ใกล้เคียงสาธารณูปโภคขนาดใหญ่เช่น ห้างค้าปลีกขนาดใหญ่ โรงพยาบาล ถนนสายหลักฯลฯ 

แผนภูมิและตารางแสดงจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

[]

(หน่วย : หน่วย)

+------------------+-------+-------+-------+--------+-------+------+
| ประเภทที่อยู่อาศัย    | 2550  | 2551  | 2552  | 2553   | 2     | เพิ่ม( |
|                  |       |       |       |        | 554 E | ลด)% |
+------------------+-------+-------+-------+--------+-------+------+
| บ้านเดี่ยว          | 3     | 3     | 2     | 31,687 | 3     | (0   |
|                  | 8,705 | 4,618 | 8,998 |        | 1,599 | .3%) |
+------------------+-------+-------+-------+--------+-------+------+
| บ้านแฝด           | 1,556 | 2,296 | 1,138 | 1,520  | 1,479 | (3%) |
+------------------+-------+-------+-------+--------+-------+------+
| ทาว์นเ            | 1     | 1     | 1     | 13,767 | 1     | 5%   |
| ฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ | 7,837 | 4,616 | 1,116 |        | 4,392 |      |
+------------------+-------+-------+-------+--------+-------+------+
| อาคารชุด          | 1     | 3     | 5     | 59,919 | 3     | (    |
|                  | 7,432 | 4,049 | 3,725 |        | 4,051 | 43%) |
+------------------+-------+-------+-------+--------+-------+------+
| รวม              | 7     | 8     | 9     | 1      | 8     | (    |
|                  | 5,530 | 5,579 | 4,977 | 06,893 | 1,521 | 24%) |
+------------------+-------+-------+-------+--------+-------+------+

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

จากตาราง ในปี 2554 ทั้งปีมีที่อยู่อาศัยรวมทุกประเภทสร้างเสร็จประมาณ 81,521 หน่วย ที่อยู่อาศัย ทุกประเภทขยายตัวลดลงจากปี 2553 ลดลงร้อยละ 24 จากจำนวน 106,893 หน่วย ในปี 2553 โดยประกอบด้วย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ และอาคารชุด ตามลำดับ ซึ่งอาคารชุดเป็นที่อยู่อาศัยที่ลดลงสูงที่สุดโดยลดลงจำนวน 25,868 หน่วย หรือร้อยละ 43 สาเหตุน่าจะมาจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก และการบังคับใช้เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ (Loan – To - Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือผังเมืองและราคาประเมินที่ดินที่จะออกใหม่ในปี 2555 ซึ่งจะกระทบกับต้นทุนของโครงการ รวมทั้งการแข่งขันของผู้ประกอบการที่มีความรุนแรง 

แผนภูมิและตารางแสดงการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขต กรุงเทพฯ และปริมณฑล

[]

+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+
| ประเภท / ปี        | 2551   | 2552    | 2553   | 2554 E | เพิ่ม(ลด)%  |
+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+
| บ้านเดี่ยว           | 32,338 | 33,268  | 31,102 | 26,215 | (16%)     |
+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+
| บ้านแฝด            | 4,610  | 4,577   | 5,334  | 4,058  | (24%)     |
+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+
| ทาวเฮ้าส์           | 47,947 | 51,892  | 53,442 | 45,740 | (14%)     |
+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+
| อาคารพาณิชย์        | 15,741 | 15,389  | 15,337 | 11,847 | (23%)     |
+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+
| อาคารชุด           | 45,815 | 56,144  | 72,913 | 59,340 | (19%)     |
+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+
| รวม               | 1      | 161,240 | 1      | 1      | (17%)     |
|                   | 46,451 |         | 78,128 | 47,200 |           |
+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

จากตารางข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นถึงอุปสงค์ (การโอนกรรมสิทธิ์) แยกตามประเภทของที่อยู่อาศัย ในปี 2554 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมกันประมาณ 147,200 หน่วย ลดลงร้อยละ 17 จากปี 2553 ด้านสินเชื่อปล่อยใหม่ตลอดทั้งปี 2554 สถาบันการเงินมีการปล่อยสินเชื่อใหม่สำหรับที่อยู่อาศัยมากถึงประมาณ 375,500 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าที่คาดหมายไว้เดิม แต่ต่ำกว่ายอดปล่อยรวมในปี 2553 ซึ่งมีประมาณ 377,200 ล้านบาท โดยลดลงจำนวนประมาณ 1,700 ล้านบาท จะเห็นว่าตัวเลขการให้สินเชื่อรายย่อย Post Finance ใน ปี 2554 ลดลงจากปี 2553 ไม่มากนัก ถึงแม้ว่าสถาบ้นการเงินจะมีความเข้มงวดและระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะมาตรการควบคุมสินเชื่อที่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาในปี 2553 เพื่อเริ่มบังคับใช้ในปี 2555 

ปัจจัยที่ส่งเสริมต่อความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมของผู้บริโภค

สไตล์การใช้ชีวิตของผู้คนที่เปลี่ยนไป ซึ่งมีการเดินทางโดยรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟใต้ดินมากขึ้น

คอนโดมิเนียมราคาถูกมีการเปิดตัวออกมามากโดยเฉพาะบริเวณที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

 ใหม่และรถไฟใต้ดินทำให้เป็นที่ดึงดูดต่อกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ

คอนโดมิเนียมเป็นที่พักอาศัยที่ตอบสนองความต้องการของผู้พักอาศัยคนเดียวหรือครอบครัวที่

 ยังไม่มีบุตรและยังอำนวยความสะดวกในการเดินทางและช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาจราจรเนื่องจาก

 โครงการส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณที่มีรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินผ่าน

การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไรโดยซื้อไว้ขายต่อให้ผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยที่ได้จาก

 ธนาคาร โดยเฉพาะในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง

นโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

อยู่ใกล้เคียงสาธารณูปโภคขนาดใหญ่เช่น ห้างค้าปลีกขนาดใหญ่ โรงพยาบาล โรงเรียน ถนนสาย

 หลัก ฯลฯ 

ภาวะการแข่งขัน

 ตลาดคอนโดมิเนียม

โครงการประเภทคอนโดมิเนียมมีการทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2550 จนถึงปัจจุบันโดยเฉพาะโครงการราคาระดับกลางถึงล่าง ที่อยู่บนแนวรถไฟฟ้าทั้ง บีทีเอส และเอ็มอาร์ที ซึ่งเป็นโครงการที่ได้รับการตอบรับจากลูกค้าค่อนข้างดีในช่วงปีที่ผ่านมา และยังมีทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่องไปถึงปี 2555 เนื่องจากยังมีความต้องการของลูกค้าที่ดี และการแข่งขันจะมีอยู่มากในเฉพาะบางบริเวณโดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่แนวรถไฟฟ้าและบริเวณที่ไม่เสี่ยงต่อภาวะน้ำท่วม รวมทั้งโครงการที่อยู่อาศัยราคาขนาดย่อมเยาไม่เกินล้านบาทมากนักทั้งจากที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนและโครงการบ้านเอื้ออาทร เพื่อสนองต่อผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

ความพร้อมของข้อมูลข่าวสาร และการปรับตัวของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยดังกล่าว จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความเชื่อมั่นต่อตลาดที่อยู่อาศัย ความเชื่อมั่นนี้ไม่เพียงเกิดกับผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย หากจะยังเกิดกับสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อทีอยู่อาศัย – สินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ และยังส่งผลให้กลไกภาครัฐที่มีส่วนกำกับดูแลอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยทั้งทางตรงและทางอ้อมมีความเชื่อมั่นตลาดที่อยู่อาศัยด้วย อาทิ ธนาคารแห่งประเทศไทย กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยเป็นต้น

ตลาดเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์

วิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ จากสำนักบริหารแรงงานต่างด้าว กระทรวงแรงงาน จำนวนชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตให้เข้ามาทำงานคงเหลือในประเทศไทยใน เดือนธันวาคม ปี 2554 กับเดือนธันวาคม ปี 2553 เท่ากับ 1,950,650 และ จำนวน 1,300,281 คน ตามลำดับ หรือเพิ่มขึ้นจากปี 2553 จำนวนประมาณ 650,369 คน หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 50 แบ่งเป็นในเขตกรุงเทพมหานคร 468,647 คน และภูมิภาคอื่นๆ 1,482,003 คน ซึ่งการเพิ่มขึ้นของจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยนี้ เป็นตัวที่จะแสดงให้เห็นถึง ความมั่นใจของชาวต่างชาติที่จะเข้ามาทำงานในประเทศไทย เนื่องจากปัญหาต่างๆ ภายในประเทศได้คลี่คลายไปในทางที่ดีขึ้นแล้ว ได้แก่ปัญหาทางการเมือง ซึ่งจะมีผลกระทบต่ออุปสงค์ใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับชาวต่างชาติ โดยเฉพาะ ตลาดเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ ระดับไฮเอนด์ ในเขตกรุงเทพชั้นในย่านธุรกิจ ซึ่งปัจจัยหลักในการส่งเสริมให้ตลาดเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ สถานการณ์ทางการเมืองที่มั่นคง นโยบายภาครัฐในการส่งเสริมการลงทุนของชาวต่างชาติรวมทั้งการส่งเสริมการท่องเที่ยว

นอกจากนี้จากข้อมูลตารางแสดงจำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย จะเห็นได้ว่าประเทศไทยมีนักท่องเที่ยวที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยในปี 2554 และ ปี 2553 จำนวน 19 ล้านคน และจำนวน 16 ล้านคนตามลำดับ หรือคิดเป็นเพิ่มขึ้นจากปี 2553 ร้อยละ 19.92 ซึ่งจะเห็นได้ว่าจำนวนนักท่องเที่ยวในไตรมาสที่ 3 และไตรมาสที่ 4 นั้นนักท่องเที่ยวมีจำนวนต่ำกว่าช่วงครึ่งปีแรกมาก เนื่องจากในช่วงเวลาดังกล่าวประเทศไทยมีเหตุการ์ณอุทกภัยครั้งใหญ่ แต่ถ้าพิจารณาจำนวนนักท่องเที่ยวทั้งปี แล้วจะเห็นว่าจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มสูงขึ้นจากปี 2553 นั่นก็แสดงว่าชาวต่างชาติมีความต้องการที่จะเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยอย่างมากเนื่องจากประเทศไทยมีสถานที่ที่น่าสนใจจำนวนมาก สำหรับในปี 2555 ถ้าไม่มีปัญหาใดๆ ที่จะเป็นปัจจัยลบอื่นๆ คาดว่าจำนวนนักท่องเที่ยวน่าจะเพิ่มสูงขึ้น

แผนภูมิและตารางแสดงจำนวนนักท่องเที่ยวต่างประเทศ

[]

+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
| %YoY          | 2   | 2   | 201 |     |     |     |     |     |
|               | 010 | 011 | 1 ^ |     |     |     |     |     |
|               |     |     | (p) |     |     |     |     |     |
+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
|               |     |     | Q1  | Q2  | Q3  | Q4  | Nov | Dec |
+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
| No. of to     | 15, | 19, | 9,  | 9,  | 4,  | 4,  | 1,  | 1,  |
| urists (‘000) | 936 | 110 | 755 | 355 | 932 | 422 | 220 | 780 |
+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
| %YoY          | 1   | 1   | 2   | 1   | 3   | -   | -1  | -   |
|               | 2.6 | 9.9 | 9.0 | 1.7 | 1.1 | 4.2 | 7.5 | 2.2 |
+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
| Occup         | 5   | 5   | 5   | 5   | 5   | 5   | 5   | 5   |
| ancy rate (%) | 0.6 | 7.5 | 9.0 | 6.3 | 7.0 | 5.7 | 6.7 | 7.1 |
+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+

P = Preliminaly

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย

แผนภูมิแสดง จำนวนเซอร์วิสอพารท์เม้นท์ในตลาดและจำนวนการเข้าพัก และอัตราการเข้าพักอาศัยในเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ ของประเทศไทย ในระหว่างปี 2546 – ไตรมาสที่ 3 ของปี 2554 

[]

ที่มา : CB Richard Ellis (Thailand) Co., Ltd.

แผนภูมิแสดง สัดส่วนเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ ที่เปิดดำเนินการในย่านธุรกิจของกรุงเทพมหานคร 

ในไตรมาส 3 ของ ปี 2554 []

 ที่มา : CB Richard Ellis (Thailand) Co., Ltd.

ปัจจัยต่างๆ ที่จะส่งผลต่อแนวโน้มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ปี 2555

สถานการณ์ทางการเมือง

 ปัจจัยทางการเมืองภายในประเทศ เริ่มเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้นแต่ก็ยังคงต้องติดตามสถานกาณ์อย่างใกล้ชิด ซึ่งถ้าสถานการณ์ทางการเมืองมีเสถียรภาพดีขึ้น ก็จะเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลให้แนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยปี 2555 จะทำให้ผู้บริโภคยังมีความมั่นใจที่จะตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

อัตราดอกเบี้ย

เหตุการณ์สถานการณ์ทางเศรษฐกิจการเงินในสหรัฐอเมริการเริ่มถดถอยและมีผลกระทบทั่วโลก รวมทั้งประเทศไทยตั้งแต่ปี 2551 นั้นดอกเบี้ยปรับตัวลดลงในช่วงครึ่งปีแรก โดยลดลงประมาณร้อยละ 0.75 – 1และเริ่มคงที่ในช่วงครึ่งปีหลัง แต่หลังจากช่วงครึ่งปีแรกผ่านไป สถานการณ์ทางเศรษฐกิจการเงินในสหรัฐอเมริกาและทั่วโลกเริ่มฟื้นตัวขึ้นมาอย่างช้าๆ โดยกำลังซื้อยังคงมาจากกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมและมีความจำเป็นในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก อย่างไรก็ดีตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังของปี 2553 จนถึงกลางปี 2554 อัตราดอกเบี้ยก็มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างช้าๆ และเริ่มคงที่ในช่วงปลายปี 2554 เนื่องจากสถานการณ์อุทกภัยที่เกิดขึ้น อย่างไรก็ตามหลังจากสถานการณ์อุทกภัยเริ่มเข้าสู่ภาวะปกติ ธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงมีเวลาอีกระยะหนึ่งในการประเมินสถานการณ์ทางเศรษฐกิจโดยรวม ก่อนจะเริ่มส่งสัญญาณคุมเข้มนโยบายการเงินด้วยการปรับขึ้นหรือลงอัตราดอกเบี้ยอย่างไร น็H

ซึ่งถ้าอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อาจจะทำให้ต้นทุนการเงินของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ซึ่งถึงแม้ว่าอาจจะส่งผลให้มีการปรับราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นแต่จากสถานการณ์ดังกล่าวก็อาจจะไม่ทำให้อุตสาหรรมอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น เนื่องจากจะกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการซื้อและผ่อนชำระที่อยู่อาศัยโดยผู้บริโภคอาจจะยังคงชะลอการซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกระยะหนึ่งเนื่องจากกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวดีนักและความไม่มั่นใจว่าสถานการณ์ทางเศรษฐกิจจะดีขึ้นจริงตามรายงานต่างๆหรือไม่ 

ราคาน้ำมัน

ราคาขายปลีกน้ำมันเชื้อเพลิงนั้นเป็นต้นทุนสำคัญของทุกกิจการ ในขณะที่โครงการทางด้านระบบ Logistics ของไทยยังไม่สมบูรณ์มีประสิทธิภาพและประหยัดมากพอ เมื่อเทียบกับหลาย ๆ ประเทศ ทำให้ราคาน้ำมันมีผลกระทบต่อเนื่องสูงมาก ในปี 2554 ที่ผ่านมา ราคาน้ำมันเริ่มคงที่ ซึ่งยังไม่มีผลกระทบต่อต้นทุนสินค้าต่างๆ มากนัก แต่ในปี 2555 จากเหตุการณ์การเมืองที่เกิดขึ้นภายนอกประเทศโดยเฉพาะประเทศที่ผลิตน้ำมันในตะวันออกกลาง ราคาน้ำมันก็เริ่มปรับตัวสูงขึ้นจากภาวะดังกล่าว โดยจะส่งผลต่อต้นทุนวัตถุดิบที่ใช้ในการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นตาม ดังนั้นผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็จำเป็นจะต้องปรับราคาขายเพื่อชดเชยต้นทุนที่สูงขึ้น

การที่ราคาน้ำมันคงที่ ในปี 2554 ทำให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคยังคงมีความมั่นใจทั้งการลงทุนและการบริโภคอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ราคาน้ำมันที่คาดว่าจะมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นในปี 2555 นั้น ยังคงต้องประเมินสถานการณ์ทางเศรษฐกิจว่าจะได้รับผลกระทบอย่างไรจากภาวะการเมืองในประเทศตะวันออกกลาง และจะมีแนวโน้มอย่างไรในปี 2555 โดยเฉพาะผลกระทบของราคาที่จะเกิดขึ้นกับประเทศไทย โดยเฉพาะในส่วนของราคาวัสดุก่อสร้าง

โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า

ในปี 2554 นอกจากโครงการ Airport Link ที่แล้วเสร็จและเปิดให้ใช้บริการในปี 2553 ซึ่งช่วยจุดกระแสความสนใจในโครงการที่อยู่อาศัยตามพื้นที่ที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ซึ่งจะส่งผลให้อาคารชุดเก่าแนวรถไฟฟ้าได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องจากสามารถเชื่อมต่อกับโครงการเดิมคือ BTS และ MRT โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุข – แบริ่งที่เปิดให้บริการในปี 2554 และรัฐบาลมีมติอนุมัติโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ – บางใหญ่) และ สายสีแดง (บางซื่อ – ตลิ่งชัน) ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2557 และยังได้ประกาศการเดินหน้าทำโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนอย่างต่อเนื่อง อีก 12 เส้นทาง ระยะเวลาดำเนินการ 20 ปี (2553 – 2572) โดยรูปธรรมของแนวเส้นทางที่ประกาศออกมาใหม่ ไม่ได้แตกต่างกันมากนักกับโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนของรัฐบาลชุดก่อนหน้านี้ ทำให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคมั่นใจว่า โครงข่ายรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนนั้นคือความจำเป็นพื้นฐานของเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯและปริมณฑล ภาครัฐมีความจำเป็นต้องดำเนินการต่อเนื่องให้แล้วเสร็จ

ดังนั้น แนวเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนจึงเป็นเสมือนแนวการเคลื่อนที่ของทำเลที่อยู่อาศัย ในแง่การศึกษาทำเลเพื่อพัฒนาโครงการ และการศึกษาทำเลเพื่อเลือกซื้อเป็นที่อยู่อาศัย ผลต่อเนื่องจึงเป็นที่หวังได้ว่า โครงการที่ อยู่อาศัย รวมทั้งโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ ที่อิงกับการขนส่งมวลชนระบบรถไฟฟ้าจะประสบความสำเร็จ ตามต้องการ

นอกจากนี้การลงทุนโครงการรถไฟฟ้าจะมีส่วนกระตุ้นเศรษฐกิจ เพิ่มกำลังซื้อให้ผู้บริโภค ทำให้กล้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็ววันขึ้น จากนโยบายการลงทุนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่จะเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สามารถกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้

ต้นทุนการก่อสร้าง

การประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ซึ่งได้เลื่อนการมีผลบังคับใช้เป็นตั้งแต่ 1 มิถุนายน 2555 เนื่องจากภาวะอุทกภัยที่เกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2554 น่าจะมีผลให้ราคาอ้างอิงของที่ดินส่วนใหญ่ของประเทศขยับสูงขึ้นและบางทำเลสูงขึ้นมากจนอาจส่งผลต่อต้นทุนแฝงที่มาในรูปภาระค่าธรรมเนียมการโอนและอื่นๆ ซึ่งจากปัจจัยเหล่านี้จะทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น ซึ่งราคาประเมินฉบับปัจจุบันนั้นผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายรายได้ประกาศพร้อมปรับราคาที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 5 – 10 เนื่องจากผู้ประกอบการมีต้นทุนสูงขึ้นทั้งจากราคาวัสดุก่อสร้าง และการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ ประกอบกับช่วงกลางปี รัฐบาลจะบังคับใช้กฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการต้องมีต้นทุนในการประเมินฝลกระทบทางสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) เพื่อลดผลกระทบที่จะเกิดขึ้น รวมทั้งราคาที่ดิน โดยเฉพาะในตัวเมืองปรับสูงขึ้น 

การปรับตัวของตลาดคอนโดมิเนียม

ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบอาคารชุดพักอาศัยมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง คอนโดมิเนียมระดับราคาสูงจนถึงสูงมากระดับพรีเมี่ยมลดลง จำนวนคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางและค่าราคาไม่สูง เช่น โครงการ BOI เพิ่มขึ้น ผลสะท้อนโดยภาพรวมทำให้ความหวั่นเกรงเรื่องฟองสบู่ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงปี 2553 – 2554 ยังคงมีอยู่แต่ก็น้อยลงกว่าปีที่ผ่านมา ซึ่งก็ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อ เพราะอาคารชุดพักอาศัยนั้น จะต้องสร้างเสร็จทั้งอาคารถึงสามารถเข้าอยู่อาศัยได้ เมื่อความกังวลใจเรื่องฟองสบู่คอนโดมิเนียมลดลงจึงเป็นผลดีต่อตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวม

อย่างไรก็ตามเนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมมีการซื้อลงทุนปล่อยให้เช่าในสัดส่วนที่สูงพอสมควร ดังนั้นจึงต้องพิจารณาไปถึงตลาดรวมของที่อยู่อาศัยให้เช่าในรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์, อพาร์ทเม้นท์และโรงแรมด้วย ภาพรวมของที่อยู่อาศัยให้เช่านั้นในส่วนที่เจาะตลาดลูกค้าชาวต่างประเทศหรือตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ การแข่งขันเพิ่มมากขึ้น เพราะมีซัพพลายใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น ทั้งในส่วนของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เองหรือโรงแรม และรีสอร์ท

ตลาดที่เน้นผู้เช่าในประเทศหรือตลาดอพาร์ทเม้นท์จะแข่งขันกับคอนโดมิเนียมให้เช่า ซึ่งมีการซื้อลงทุนมากพอสมควรทีเดียวทั้งรูปแบบบุคคล กลุ่มบุคคลและนิติบุคคล ปัจจัยสำคัญที่จะทำให้มีการแข่งขันมากขึ้นคือ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2551 – 2552 เริ่มทยอยสร้างเสร็จเปิดให้เข้าอยู่อาศัยแล้วในปี 2553 -2554 และจะแล้วเสร็จอีกหลายโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2553

สรุปว่าแล้วธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 น่าจะขยายตัวได้ดีตามสภาพเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว แต่ยังคงมีปัจจัย เสี่ยงอื่นๆ ที่ต้องเฝ้าระวังอยู่ ผู้ประกอบการเองคงจะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูงจากปัจจัยบวกที่เริ่มเอื้อต่อการดำเนินธุรกิจ ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีการเปิดแผนโครงการลงทุนใหม่เพิ่มขึ้นจากปีก่อน นอกจากนี้ผลกระทบจากอุทกภัยที่เกิดขึ้นจากปีก่อนและกำลังวิตกกันว่าจะเกิดขึ้นอีกในปี 2555 นี้ นอกจากนี้มาตราการควบคุมสินเชื่อที่ออกมาในปี 2553 และจะเริ่มบังคับใช้กับสัญญาจะซื้อจะขายในปี 2555 ได้แก่อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV ratio) ที่ออกโดยคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อเป็นการควบคุมและป้องกันความเสี่ยงจากภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ จากการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน

3.2.2 นโยบายและลักษณะการตลาด

ลักษณะของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทในปัจจุบันเป็นคอนโดมิเนียมซึ่งตั้งอยู่ใจกลางเมือง โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น สาทร สีลม เป็นต้น ดังนั้น กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจึงได้แก่ นักธุรกิจ ผู้ปกครองเด็กนักเรียน และผู้ที่ทำงานอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางไปทำงานในย่านดังกล่าว ซึ่งมักจะต้องเผชิญกับการจราจรที่ติดขัดโดยเฉพาะในช่วงเวลาเร่งด่วน ทั้งนี้ บริษัทเน้นกลุ่มเป้าหมายตั้งแต่ระดับ B+ ขึ้นไป หรือเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ 80,000 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือนขึ้นไป นอกจากนี้ บริษัทยังให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าเพื่อเพิ่มการขยายธุรกิจโดยเน้นกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่ ทั้งที่เป็นนักบริหารรุ่นใหม่ ผู้ปกครองนักเรียนและนักศึกษาและผู้ที่ทำงานอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีรายได้ระดับกลาง ตั้งแต่ประมาณ 25,000 บาท ต่อเดือนขึ้นไป รวมทั้งลูกค้าที่มีไลฟ์สไตล์ที่ต้องการสังคมเมือง ที่มีที่อยู่อาศัยที่ทันสมัยมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และมีความสะดวกสบายในการเดินทางเพื่อเข้าสู่เมืองได้รวดเร็ว

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

ช่องทางการจำหน่ายหลักของบริษัทเป็นการขายตรงผ่านสำนักงานขายของแต่ละโครงการของบริษัท ซึ่งบริษัทจะสร้างสำนักงานขายใกล้บริเวณที่ตั้งโครงการ โดยการประชาสัมพันธ์ในรูปแบบต่างๆ เช่น ป้ายโฆษณา แผ่นพับ เป็นต้น นอกจากนี้ ยังมีการประชาสัมพันธ์ในรูปแบบอื่นด้วย อาทิ งานเปิดตัวโครงการ การจัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาด และการโฆษณา เป็นต้น โดยบริษัทจะจัดให้มีการประชาสัมพันธ์โครงการของบริษัทผ่านช่องทางต่างๆ ดังกล่าวมากขึ้นในอนาคต เพื่อสร้างให้ลูกค้าเกิด Brand Awareness กับชื่อและโครงการของบริษัทให้มากขึ้น สำหรับโครงการที่ผ่านมาของบริษัทยังได้รับการตอบรับจากลูกค้าค่อนข้างดี เนื่องจากเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ทำให้สามารถขายได้หมดภายในระยะเวลาไม่นาน

กลยุทธ์การแข่งขันและจุดเด่นของบริษัท

 บริษัทมีศักยภาพในการแข่งขันที่ดีสามารถแข่งขันกับคู่แข่งในอุตสาหกรรมได้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนดังต่อไปนี้

-   โครงการของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่ดี

  เป็นที่ยอมรับกันเป็นอย่างดีว่าปัจจัยความสำเร็จที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งของโครงการอสังหาริมทรัพย์
  คือ ทำเลที่ตั้งของโครงการ
  ซึ่งบริษัทตระหนักดีถึงความสำคัญของทำเลที่ตั้งที่มีต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
  จึงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
  และอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น สาทร สีลม เป็นต้น รวมทั้งโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี
  โดยบริษัทมีหลายโครงการที่พัฒนาแล้วตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ
  แนวรถไฟฟ้าและส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า
  รวมทั้งกำลังสรรหาที่ดินใหม่ในทำเลที่ดีเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคตต่อไป

-   โครงการมีคุณภาพ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

  นอกจากในเรื่องของทำเลที่ตั้งโครงการ
  ซึ่งเป็นปัจจัยแห่งความสำเร็จที่สำคัญของโครงการอสังหาริมทรัพย์
  คุณภาพของโครงการและการให้คุณภาพชีวิตที่ดีแก่ผู้อยู่อาศัยก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ลูกค้าใช้เป็นหลักในการพิจารณาเลือกซื้อโครงการ
  ทั้งนี้ ในการพัฒนาแต่ละโครงการ บริษัทจะคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอย
  และความสะดวกสบายของผู้ที่จะเข้ามาอยู่อาศัยเป็นสำคัญ ดังนั้น
  บริษัทจึงได้จัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็น ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ
  ลู่จ๊อกกิ้ง ห้องฟิตเนส ห้องเซาวน์น่า สวนหย่อม ห้องประชุม เป็นต้น รวมทั้ง
  ยังจัดให้มีเทคโนโลยีการสื่อสารความเร็วสูง (Broad Band) เพื่อการเชื่อม ต่ออินเตอร์เนต
  ในด้านของระบบรักษาความปลอดภัย นอกจากจะจัดให้มีระบบป้องกันอัคคีภัยตามมาตรฐาน เช่น
  หัวฉีดน้ำดับเพลิง (Sprinkle) เครื่องตรวจจับควัน (Smoke Detector)
  เครื่องตรวจจับความร้อน (Heat Detector)
  ในแต่ละโครงการยังจัดให้มีระบบโทรทัศน์ระบบวงจรปิดแสดงภาพที่เครื่องรับโทรทัศน์พร้อมสั่งปลดล็อคประตูทางเข้าด้านล่างจากห้องพัก
  (Visualize Access Control Security System) ด้วย

-   บริษัทมีผู้บริหารที่มีประสบการณ์ในธุรกิจ และมีการบริหารงานอย่างมืออาชีพ

  ผู้บริหารของบริษัทเป็นผู้ที่มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี
  โดยเฉพาะในการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม
  เนื่องจากเคยดำรงตำแหน่งผู้บริหารในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  และมีส่วนร่วมในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญหลายโครงการ
  (รายละเอียดตามเอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการ
  ผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท) โดยความสำเร็จในการพัฒนาโครงการต่างๆ
  ของบริษัทฯ ได้แก่โครงการสีลม เทอเรส ซึ่งเป็นโครงการแรกภายใต้การพัฒนาของบริษัทในปี
  2543 โครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส โครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท และ
  โครงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ - สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ
  แม้ว่าบางช่วงเวลาจะอยู่ในภาวะเศรษฐกิจซบเซาเป็นสิ่งหนึ่งที่พิสูจน์ได้เป็นอย่างดี

-   บริษัทมีการจัดการหลังการขายที่ดี มีประสิทธิภาพ

  โดยการเป็นตัวแทนเจ้าของห้องชุดในการตกแต่งห้องชุดพักอาศัย จัดหาผู้เช่า
  กำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสม
  รวมทั้งช่วยดำเนินการเรื่องการจัดทำสัญญาระหว่างผู้เช่าและเจ้าของห้องชุด
  ซึ่งปัจจุบันให้บริการดังกล่าวในโครงการสีลม แกรนด์เทอเรส โครงการเซ็นต์หลุยส์
  แกรนด์เทอเรส และโครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท

-   มีการวิจัยตลาดอย่างต่อเนื่อง

  เพื่อให้ทราบถึงความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
  บริษัทจึงมีการทำการวิจัยและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ทั้งโดยหน่วยงานภายในของบริษัท
  และใช้ข้อมูลจากการที่บริษัทสมัครเป็นสมาชิกของบริษัทข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
  รวมทั้งมีการสอบถามความคิดเห็นและความต้องการจากลูกค้าโครงการและลูกค้าทั่วไปอย่างสม่ำเสมอ
  โดยข้อมูลดังกล่าวจะถูกนำมาใช้ในการทบทวนแผนงานการตลาดของบริษัทอย่างต่อเนื่อง

ความพร้อมในการพัฒนาโครงการ

โครงการในอนาคตของบริษัทนั้น อยู่ระหว่างสรรหาที่ดินที่มีศักยภาพทั้งภายในกรุงเทพฯและปริมณฑลที่อยู่บริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และ MRT รวมทั้งที่ดินที่อยู่ในแหล่งท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เพื่อพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพต่อไป 

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

การจัดหาที่ดิน

ในการจัดหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น บริษัทจะทำการจัดหาจากแหล่งหลักๆ คือ การแนะนำโดยผู้ที่รู้จักกัน การจัดหาผ่านนายหน้าซึ่งรับทราบโดยคณะกรรมการของบริษัท และจากสถาบันการเงิน ทั้งจากการประมูลทางตรงและทางอ้อม ทั้งนี้ บริษัทจะพิจารณาจากความเหมาะสม และศักยภาพของทำเลที่ตั้งในการนำมาพัฒนาโครงการเป็นสำคัญ เมื่อได้รายละเอียดของที่ดินเบื้องต้น บริษัทก็จะทำการกำหนดรูปแบบโครงการให้เหมาะสมกับทำเลที่ตั้ง ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้น พร้อมทั้งตรวจสอบข้อกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเมื่อบริษัทพิจารณาปัจจัยต่างๆ ตามที่กำหนดไว้ และเห็นว่ามีความเป็นไปได้ที่จะนำมาพัฒนาแล้ว บริษัทก็จะกำหนดราคาซื้อและทำการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทจะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที ไม่ทำการซื้อเก็บไว้รอ เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จำเป็น 

ทั้งนี้ หากมีซื้อที่ดินจากบริษัทที่อาจมีความขัดแย้ง บริษัทจะปฏิบัติตามนโยบายการทำรายการระหว่างกันโดยมีรายละเอียดตามหัวข้อ 11.2 นโยบายการทำรายการระหว่างกันในอนาคต

การจัดหาที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง

ในการคัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง บริษัทจะพิจารณาจากผลงาน และชื่อเสียงของบริษัทเป็นสำคัญ โดยจะต้องมีผลงานการทำงานที่ต่อเนื่อง ซึ่งในการคัดเลือกแต่ละครั้งบริษัทจะเปิดให้มีการประมูลโดยคัดเลือกจากที่ปรึกษาที่มีชื่อเสียงประมาณ 2-3 รายที่บริษัทเรียกให้เข้ามาทำการยื่นข้อเสนอ

การจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง 

ในการพิจารณาผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาที่สำคัญ คือ ชื่อเสียงผลงานในอดีต ที่ผ่านมาซึ่งมีลักษณะใกล้เคียงกับโครงการของบริษัท ซึ่งจะเป็นการบ่งบอกถึงประสบการณ์ และความชำนาญในการก่อสร้าง รวมถึงสถานะทางการเงินด้วย นอกจากนี้ จะทำการพิจารณาจากงานในขณะนั้นของผู้รับเหมาว่ามีมากน้อยเพียงใด เนื่องจากแม้ว่าการที่มีงานในมือมากจะช่วยเป็นการรับประกันได้ถึงความเป็นมืออาชีพของผู้รับเหมา แต่อาจส่งผลกระทบกับการควบคุมคุณภาพของงานและการส่งมอบงานใหม่ได้

การจัดหาวัสดุก่อสร้าง

ในส่วนของการจัดหาวัสดุก่อสร้างเพื่อการก่อสร้างในโครงการนั้น ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อ รวมทั้งรับผิดชอบการเปลี่ยนแปลงราคาของวัสดุก่อสร้างหลัก เช่น อิฐ หิน ปูน ทราย และเหล็ก เป็นต้น ส่วนบริษัทจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างเองบางประเภทโดยเฉพาะวัสดุก่อสร้างในลักษณะที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอน และมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง เช่น ลิฟท์ สุขภัณฑ์ เครื่องกำเนิดไฟฟ้า ระบบโทรศัพท์ เป็นต้น ซึ่งทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างของโครงการได้ค่อนข้างดี โดยวัสดุก่อสร้างในส่วนที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเองนั้น คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 4-7 ของมูลค่าโครงการ ซึ่งบริษัทจะจัดหาจาก Supplier ภายในประเทศที่บริษัทเป็นพันธมิตรอยู่หลายราย 

กระบวนการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทมีระยะเวลาดำเนินการแตกต่างกันไป ขึ้นกับขนาดและรูปแบบของโครงการ โดยมีขั้นตอนต่างๆ และระยะเวลาโดยประมาณ ดังนี้

การจัดหาที่ดิน : บริษัทจะทำการจัดหาที่ดินในทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการ โดยอาจจะจัดหาจากนายหน้าที่ดิน หรือจากผู้ที่รู้จักกัน

ออกแบบโครงการให้เหมาะสมกับทำเลที่ตั้งของที่ดิน : หลังจากได้ที่ดินที่เหมาะสมแล้ว บริษัทก็จะจัดหาสถาปนิกที่มีประสบการณ์และราคายุติธรรม เพื่อทำการออกแบบโครงการโดยจะคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยเป็นหลัก 

จัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม : เมื่อออกแบบโครงการเสร็จเรียบร้อยแล้ว ก่อนที่จะขอใบอนุญาตก่อสร้าง จะต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมโดยบริษัทที่ปรึกษาที่มีใบอนุญาต เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ซึ่งมีระยะเวลาในการพิจารณาเพื่ออนุมัติประมาณ 8 เดือน

ขอใบอนุญาตก่อสร้าง : เมื่อได้จัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการขอใบอนุญาตในการก่อสร้างต่อสำนักโยธา กรุงเทพมหานคร ซึ่งมีระยะเวลาในการพิจารณาเพื่อออกใบอนุญาตประมาณ 2-4 เดือน

คัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมก่อสร้าง : ขั้นตอนหลังจากที่ได้ใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว บริษัทก็จะคัดเลือกที่ปรึกษาในการก่อสร้าง ซึ่งจะทำหน้าที่ในการจัดทำราคากลาง รวมทั้งเป็นผู้ควบคุมงานก่อสร้าง

ประมูลหาผู้รับเหมา : ที่ปรึกษาในการก่อสร้างจะจัดทำราคากลาง เพื่อใช้สำหรับการประมูลหาผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความชำนาญงานต่อไป

ดำเนินการก่อสร้าง : ระยะเวลาในการก่อสร้างนั้นจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับขนาด และรูปแบบของโครงการ โดยมีระยะเวลาตั้งแต่ 12 – 30 เดือน สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม และ 12 – 20 เดือน สำหรับโครงการบ้านและทาวน์เฮ้าส์

ก่อสร้างและตกแต่งสำนักงานขายเพื่อเปิดขาย : เมื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารไปได้ระยะหนึ่ง บริษัทก็จะเริ่มเตรียมที่ดิน ขออนุญาตเพื่อการก่อสร้างสำนักงานขาย และห้องตัวอย่าง ขณะเดียวกันก็จะจัดเตรียมอุปกรณ์เพื่อการขาย เช่น โบรชัวร์, Computer Graphic, ข้อมูลโครงการ เป็นต้น รวมทั้งการวางแผนการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ เมื่อสำนักงานขายเสร็จเรียบร้อย บริษัทก็พร้อมสำหรับการเปิดขายแต่ละโครงการอย่างเป็นทางการ 

3.3.2 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

 ในการขออนุญาตก่อสร้าง บริษัทจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องนั่นคือ จะต้องมีการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมก่อน จึงจะสามารถทำการก่อสร้างอาคารได้ ซึ่งในรายงานดังกล่าว จะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ทั้งในระหว่างการก่อสร้าง และหลังการก่อสร้าง เช่น ต้องจัดให้มีผ้าใบคลุมอาคารในระหว่างที่ก่อสร้าง เพื่อป้องกันเศษวัสดุก่อสร้างหล่นมาทำอันตรายแก่ผู้สัญจรไปมา และเมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว ในอาคารนั้นๆ จะต้องจัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง รวมทั้ง จะต้องจัดให้มีพื้นที่สีเขียวในอาคารอย่างเพียงพอ เป็นต้น ซึ่งมาตรการต่างๆ เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมต่างๆ นั้น เป็นสิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญ และจัดให้มีในทุกโครงการตามมาตรฐานที่กำหนดอยู่แล้ว จึงไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการที่บริษัทต้องดำเนินการเพื่อควบคุมผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายในการจ้างที่ปรึกษาเพื่อจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งค่าใช้จ่ายในการจัดจ้างแต่ละครั้งนั้นขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ

 ตั้งแต่ปี 2550 เป็นต้นมา ได้มีข้อกำหนดกฎหมายสิ่งแวดล้อม (สวล.) เพิ่มเติมที่เน้นลดปัญหาโลกร้อนที่จะกระทบต่อการขออนุญาตรวมถึงข้อกำหนดของโครงสร้างอาคารที่รองรับแผ่นดินไหว ทำให้การพัฒนาโครงการและการก่อสร้างมีข้อจำกัดมากขึ้นและจะทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 2 – 5 อย่างไรก็ตาม กฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้นและเป็นปัญหาเฉพาะหน้านั้นอาจทำให้ผู้บริโภคมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นในระยะยาว

4. การวิจัยและพัฒนา

บริษัทให้ความสำคัญต่อการวิจัยและพัฒนา ซึ่งจะสามารถนำมาใช้เป็นเครื่องมือในการพัฒนา
กลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจของบริษัท บริษัทมีหน่วยงานภายในเพื่อค้นคว้าหาข้อมูลคู่แข่ง
และภาวะการตลาด รวมทั้งความต้องการของผู้บริโภค
เพื่อให้เข้าใจความต้องการโดยจะพยายามตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคให้มากที่สุด
นอกจากนี้ตั้งแต่ปี 2550 ถึง ปัจจุบัน บริษัทเป็นสมาชิกวารสารของธนาคารอาคารสงเคราะห์ Real
Estate Information Center (REIC) และ Agency for Estate Affair
(AREA)และในปี 2551 ถึง ปัจจุบัน บริษัทยังเป็นสมาชิกข้อมูลออนไลน์ของ Info Quest
ซึ่งจะส่งข้อมูลที่ทันสมัยเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงในวงการอสังหาริมทรัพย์มาให้บริษัทรับทราบเป็นประจำทุกวัน
ทุกเดือน และทุกไตรมาส
ซึ่งช่วยให้บริษัทมีฐานข้อมูลที่ทันสมัยอยู่เสมอในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการทางด้านตลาด
ผู้บริโภคและคู่แข่ง ซึ่งจะส่งผลให้บริษัทสามารถวางแผนธุรกิจ
และดำเนินกลยุทธ์ในการแข่งขันได้อย่างถูกต้องและแม่นยำมากยิ่งขึ้น