1. ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยความเสี่ยงที่มีผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัท
โดยปัจจัยความเสี่ยงของบริษัทสามารถจำแนกได้ ดังนี้

1.1 ความเสี่ยงเกี่ยวกับการดำเนินธุรกิจ

ความเสี่ยงจากความไม่ต่อเนื่องของรายได้ ในปี 2553 บริษัทได้ขายทาว์นเฮ้าส์โครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ครบแล้ว นอกจากนี้บริษัทยังได้ขายที่ดินและพร้อมสิ่งปลูกสร้างโครงการที่อยู่ระหว่างการชะลอโครงการทั้ง 2 โครงการไปแล้ว ซึ่งจะทำให้บริษัทขาดช่วงการรับรู้รายได้จากโครงการเพื่อขาย จากข้อมูลดังกล่าวข้างต้นจะส่งผลกระทบต่อการการรับรู้รายได้จากการขายของบริษัทจะไม่ต่อเนื่องระยะหนึ่งจนกว่าบริษัทจะเริ่มพัฒนาโครงการใหม่ 

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปี 2552 เป็นต้นมา บริษัทฯ มีรายได้ค่าเช่าและบริการจากโครงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ - สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ ซึ่งจะสามารถรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่องทุกปี และจะเป็นรายได้เสริมสำหรับบริษัท ในกรณีที่รายได้จากการขายขาดช่วงไป และสำหรับแผนการพัฒนาโครงการใหม่ของบริษัทนั้น บริษัทกำลังอยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการจากทำเลที่ตั้ง ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพที่คาดว่าจะสามารถพัฒนาโครงการต่อได้ โดยขอพิจารณาสถานการณ์ทางเศรษฐกิจภายในประเทศก่อนว่าจะเป็นไปในทิศทางใด

ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง
จากภาวะสถานการณ์ราคาน้ำมันดิบในตลาดโลกยังคงมีความผันผวนตั้งแต่ปี 2548 จนถึงปัจจุบันนั้น
และในช่วงเวลาใดที่ราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นก็จะส่งผลกระทบต่ออัตราเงินเฟ้อ
ทำให้ต้นทุนการผลิตสินค้าต่างๆ เพิ่มสูงขึ้น
รวมทั้งต้นทุนวัสดุก่อสร้างซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนโครงการสูงขึ้นอย่างมาก
ซึ่งอาจจะกระทบต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัทในอนาคต

อย่างไรก็ตามจากการที่บริษัทได้มีการทำสัญญาจ้างผู้รับเหมาโครงการล่วงหน้าทั้งค่าแรงและค่าวัสดุ โดยบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างหลักเช่น อิฐ หิน ปูน ทราย และเหล็กเป็นต้น ดังนั้นหากวัสดุก่อสร้างหลักเหล่านั้นมีการเปลี่ยนแปลงของราคาในระหว่างที่ทำการก่อสร้างโครงการ จะมีผลกระทบต่อบริษัทไม่มากนัก เนื่องจากผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับความเสี่ยงดังกล่าว 

นอกจากในส่วนของวัสดุก่อสร้างหลักดังกล่าวซึ่งจัดซื้อโดยผู้รับเหมาก่อสร้างแล้ว วัสดุก่อสร้างบางประเภทที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอนและมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง หรือวัสดุก่อสร้างที่มีความผันผวนของราคาในบางช่วงเวลา เช่น ลิฟท์ สุขภัณฑ์ เครื่องกำเนิดไฟฟ้า เป็นต้น บริษัทจะเป็นผู้จัดหาเองเพื่อเป็นการควบคุมคุณภาพและมาตรฐานให้เป็นไปตามที่กำหนด โดยสั่งซื้อตามจำนวนที่ใช้จริงเพื่อลดปัญหาการเก็บสินค้าคงคลังเกินความจำเป็น โดยสินค้าบางอย่างอาจมีการทำสัญญาซื้อขายล่วงหน้าเพื่อลดความเสี่ยงจากความผันผวนของราคา โดยบริษัทต้องมีการติดตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ การเงิน การเมือง ในขณะนั้นประกอบการพิจารณาเรื่องดังกล่าวประกอบด้วย

1.2 ความเสี่ยงด้านการเงิน

 ความเสี่ยงทางด้านโครงสร้างทางการเงิน ก่อนปี 2552 บริษัทประกอบธุรกิจหลักเพียงอย่างเดียวคือธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการรับรู้รายได้ของบริษัทนั้นเป็นการรับรู้รายได้ตามวิธีอัตราร้อยละของ งานที่ทำเสร็จ ซึ่งอาจจะทำให้ขาดความต่อเนื่องจากวิธีการรับรู้รายได้และจากโครงการที่บริษัทกำลังพัฒนาที่มีไม่มากนักโดยเฉพาะอย่างยิ่งจากภาวะทางเศรษฐกิจที่ชะลอตัวอย่างมาก ตั้งแต่ปี 2552 ถึงปัจจุบัน บริษัทได้ขยายธุรกิจให้เช่าเพิ่มขึ้น ได้แก่ อาคารที่พักอาศัยให้เช่าซึ่งเป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนสูง แต่ การเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากโครงการนั้นต้องใช้ระยะเวลายาวจึงจะคุ้มทุน แต่ก็จะมีรายได้อย่างต่อเนื่องสม่ำเสมอถึงแม้จะอยู่ในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอย ซึ่งการลงทุนในธุรกิจให้เช่านั้นทำให้บริษัทมีอัตราหนี้สิน ต่อทุนสูงและมีภาระดอกเบี้ยจ่ายยาวนานกว่าธุรกิจขาย เนื่องจากต้องใช้เวลาในการทยอยชำระคืนเงินกู้ 

 อย่างไรก็ตามหากพิจารณางบการเงินในภาพรวมของบริษัทในแต่ละปีที่ผ่านมา บริษัทยังคงสามารถทยอยการรับรู้รายได้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งนอกจากโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายแล้ว ตั้งแต่ปี 2552 ก็จะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า ซึ่งจะเป็นโครงการที่จะสร้างรายได้ให้บริษัทได้อย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอได้แก่โครงการแรกของบริษัท จากโครงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ - สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ ซึ่งแล้วเสร็จและเริ่มดำเนินการแล้วตั้งแต่เดือนมีนาคม 2552

ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย หลังจากภาวะเศรษฐกิจและการเงินของประเทศสหรัฐอเมริกาได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงจากวิกฤติ sub prime ที่เกิดขึ้นมาตั้งแต่ปี 2550 นั้น อัตราดอกเบี้ยลดลงตั้งแต่ปลายปี 2551 จนถึงปี ไตรมาสที่ 2 ของปี 2553 และอัตราดอกเบี้ยเริ่มมีแนโน้มสูงขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่ 3 ของปี 2553 และคาดว่าจะมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2554 เนื่องจากคาดว่าอัตราเงินเฟ้อจะสูงขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจของประเทศมีแนวโน้มดีขึ้น ในภาวะที่ดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นก็จะทำให้ต้นทุนการเงินของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น รวมทั้งทำให้ภาระการชำระเงินกู้ลูกค้ารายย่อยเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ซึ่งจากการที่อัตราดอกเบี้ยที่เริ่มทะยอยปรับขึ้นหลังจากไตรมาสที่ 2 ของปี 2553 นั้นแนวโน้มการปรับตัวสูงขึ้นของอัตราดอกเบี้ยจะกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการซื้อและ ผ่อนชำระที่อยู่อาศัยตลอดจนต้นทุนของผู้ประกอบการที่จะเพิ่มสูงขึ้น 

ตารางและแผนภูมิแสดงแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้าธุรกิจชั้นดี Minimum Loan Rate (MLR)

[TABLE]

[]

* Interest rates quoted by 4 largest Thai banks

** Real MLR and Real 12m deposit rates are adjusted by expected headline inflation 12 months ahead.

^(1/) Average Min-Max

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย

ตารางและแผนภูมิแสดงอัตราดอกเบี้ยนโยบาย

+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
| Money         |     |     |     |     |     |     |     |     |
|  Market Rates |     |     |     |     |     |     |     |     |
+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
|  (average     | 2   | 2   | Q3  | Q4  |     | Nov | Dec | 1-  |
|  over period) | 009 | 010 | /10 | /10 | Oct |  10 |  10 | 25  |
|               |     |     |     |     |  10 |     |     |     |
|               |     |     |     |     |     |     |     | Jan |
|               |     |     |     |     |     |     |     |  11 |
+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
|  R/P 1 day    | 1   | 1   | 1   | 1   | 1   | 1   | 2   | 2   |
|               | .42 | .48 | .57 | .83 | .75 | .75 | .00 | .16 |
+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+
|  Int          | 1   | 1   | 1   | 1   | 1   | 1   | 1   | 2   |
| erbank (mode) | .34 | .36 | .44 | .71 | .62 | .62 | .88 | .04 |
+---------------+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+-----+

[]

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย

อย่างไรก็ตามจากโครงสร้างทางการเงิน บริษัทมีนโยบายจัดหาแหล่งเงินทุนโดยการกู้ยืม (Project Finance) เพื่อให้สอดคล้องกับระยะเวลาการก่อสร้าง นอกจากนี้ด้วยโครงการที่มีศักยภาพบนทำเล ที่ดี ต้นทุนการกู้ยืมระยะยาวของบริษัทส่วนใหญ่เป็นดอกเบี้ยคงที่ และบางส่วนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว และ แม้บริษัทจะมีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเป็นส่วนประกอบของต้นทุนโครงการก็ตาม แต่ด้วยศักยภาพของบริษัท อัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่สถาบันการเงินเสนอให้กับบริษัทจัดอยู่ในระดับต่ำ หากเทียบกับระดับอุตสาหกรรม คือ MLR- 0.25 ถึง 2 นอกจากนี้ในปี 2552 โครงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ – สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ แล้วเสร็จ โดยบริษัทได้เริ่มทยอยคืนเงินกู้ของโครงการแล้ว ซึ่งอัตราดอกเบี้ยในปี 2552 ลดลงเนื่องจากผลกระทบของภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจโลก ถึงแม้ว่าในปี 2553 อัตราดอกเบี้ยจะมีการปรับตัวสูงขึ้นตามแนวโน้มที่ดีขึ้น แต่ก็ยังคงต้องรอสถานการณ์ทางเศรษฐกิจให้แน่นอนอีกระยะหนึ่ง และจากนโยบายการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐบาลที่ยังคาดว่าจะมีอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นคาดว่าอัตราดอกเบี้ยจะไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัทมากนัก

ส่วนผลกระทบจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยกับภาระค่างวดของลูกค้า ศึกษาได้จากตารางต่อไปนี้

กรณี กู้เงิน 1 ล้านบาท ระยะเวลา 20 ปี เงินงวดจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร
ในอัตราดอกเบี้ยต่างๆ

  -------------- ---------------- -------------------- -------------------
  อัตราดอกเบี้ย     เงินงวด           เงินงวดที่เพิ่มขึ้นจาก 6%   % ที่เพิ่มขึ้นจาก 3%

  6.00           7,164            0                    0

  6.25           7,309            145                  2.02

  6.50           7,455            291                  4.06

  6.75           7,603            439                  6.13

  7.00           7,753            589                  8.22

  7.25           7,903            739                  10.32

  7.50           8,055            891                  12.44

  7.75           8,209            1,045                14.59

  8.00           8,364            1,200                16.75

  8.25           8,520            1,356                18.93

  8.50           8,678            1,514                21.13

  8.75           8,837            1,673                23.35

  9.00           8,997            1,833                25.59
  -------------- ---------------- -------------------- -------------------

จากตารางจะเห็นได้ว่า อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 1 เงินงวดเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 8 หรือประมาณ 589 

 บาทต่อเดือน

 อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 2 เงินงวดเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 16 หรือประมาณ 

 1,200 บาทต่อเดือน

 อัตราดอกเบี้ย MLR เฉลี่ยของธนาคารพาณิชย์ ณ 31 ธ.ค. 53 อยู่ที่ประมาณร้อยละ 6.67 ซึ่งเงินค่างวดจะเพิ่มขึ้นเพียง 291 บาทต่อเดือน

1.3 ความเสี่ยงด้านกฎหมาย

นอกเหนือจากอัตราดอกเบี้ย ราคาน้ำมัน อัตราเงินเฟ้อ ที่ส่งผลต่อความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจแล้ว สถานการณ์ความไม่สงบในพื้นที่ภาคใต้ ความไม่แน่นอนทางการเมือง เช่น การเปลี่ยนแปลงรัฐบาล นโยบายของรัฐบาล ก็ส่งผลต่อการกำหนดกฎหมายและนโยบายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจภายในประเทศโดยรวมเช่นเดียวกัน เช่น การประกาศใช้การจัดระบบผังเมืองรวมฉบับใหม่ของกรุงเทพมหานครที่เริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 16 พฤษภาคม 2549 จนถึง วันที่ 15 พฤษภาคม 2554 ซึ่งการเปลี่ยนแปลงสาระสำคัญในหลายประเด็นได้ส่งผลกระทบในด้านต่างๆ อย่างมีนัยสำคัญ ได้แก่ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ที่ดิน (FAR) และ อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) ในปี 2550 มีกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมทั้งข้อกำหนดกฎหมายสิ่งแวดล้อม (สวล.) ที่เน้นลดปัญหาโลกร้อนที่กระทบต่อการขอใบอนุญาตรวมถึงข้อกำหนดของโครงสร้างอาคารที่รองรับแผ่นดินไหวที่จะทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 2-5 ซึ่งข้อกำหนดเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญกับผู้ที่เกี่ยวข้องกับในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในหลายส่วนด้วยกัน โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการซื้อที่ดินใหม่เพื่อพัฒนาโครงการ เช่น โอกาสของการทำกำไรที่ลดลงตามต้นทุนในการดำเนินธุรกิจที่เพิ่มขึ้น ซึ่งมีความจำเป็นต้องจำกัดขนาดโครงการให้เล็กลงบนขนาดที่ดินเท่าเดิม จำนวนห้องพักของโครงการที่ลดลงในกรณีของอาคารชุด หรือจำนวนเนื้อที่ใช้สอยที่แคบลงในกรณีของอาคารสำนักงานและห้างสรรพสินค้า และเมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2551 ได้มีพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551 ซึ่งเป็นการแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ซึ่งมีบทบัญญัติบางประการเกี่ยวกับการจำกัดสิทธิและเสรีภาพของบุคคล หรือ การปรับเงื่อนไขและราคาจำหน่ายในกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลางหรือบ้านบีโอไอ เพื่อให้การส่งเสริมการลงทุนในกิจการดังกล่าวเข้ากับสภาพการณ์ปัจจุบันและเป็นการกระตุ้นให้ผู้ประกอบบการอสังหาริมทรัพย์สนใจในการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

ในปี 2553 ที่ผ่านมา สถานการณ์ทางเศรษฐกิจได้เปลี่ยนแปลงไปในทางที่ดีขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แข่งขันกันพัฒนาโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นอย่างมาก ทำให้คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการเพิ่มเติมโดยกำหนด LTV ratio (Loan to Value) สำหรับการให้สินเชื่อหรือให้กู้ยืมเพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัยแก่ผู้ซื้อ กับสถาบันการเงิน เพื่อควบคุมสัดส่วนการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ประชาชน ซึ่งเป็นนักลงทุนเพื่อการเก็งกำไร นอกจากนี้วันที่ 1 มกราคม 2555 กรมธนารักษ์เตรียมประกาศบัญชีราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ทั่วประเทศ เริ่มใช้ 1 มกราคม 2555 – 31 ธันวาคม 2558 ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อราคาที่ดิน

อย่างไรก็ตามข้อจำกัดของการจัดระบบผังเมืองใหม่นั้น ไม่ส่งผลต่อการดำเนินโครงการในอนาคต ของบริษัท เนื่องจากก่อนที่บริษัทจะซื้อที่ดินมาเพื่อพัฒนาโครงการนั้นบริษัทได้มีการศึกษาถึงความเป็นไปได้ของโครงการอย่างละเอียด ทั้งด้านกฎหมาย การตลาด การเงิน รวมทั้งได้ศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินซึ่งประกอบด้วยรายได้และต้นทุนการก่อสร้างไว้ล่วงหน้าแล้ว ส่วนมาตราการกำหนด LTV ratio ของธนาคารแห่งประเทศไทยนั้น มีผลกระทบเพียงเล็กน้อยต่อผู้ซิ้อ เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะกำหนดเงินดาวน์สำหรับโครงการมากกว่าอัตราที่มาตราการกำหนดอยู่แล้ว