-----------------------------------------------------------------------
  2. ปัจจัยความเสี่ยง

  -----------------------------------------------------------------------

1.  ความเสี่ยงจากการขายคอนโดมิเนียมก่อนการก่อสร้าง

การเสนอขายคอนโดมิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง (Pre-sales)
นอกจากจะช่วยลดความเสี่ยงด้านการตลาด
และเพิ่มความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนและพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้เหมาะสมกับสภาพการณ์ที่เปลี่ยนไปแล้ว
ยังช่วย ให้แสนสิริสามารถนำเงินรับค่างวดจากลูกค้ามาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนได้อีกด้วย
อย่างไรก็ตาม การเสนอขายคอนโดมิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง
ยังคงมีความเสี่ยงด้านการควบคุมต้นทุนก่อสร้าง เนื่องจากเป็นการตั้งราคาขายก่อนเริ่มการก่อสร้าง
จึงมีความเป็นไปได้ที่อัตรากำไรขั้นต้นจะลดลงหากต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ แสนสิริได้
ลดความเสี่ยงดังกล่าว โดยทำสัญญาก่อสร้างแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey construction
contract) กับผู้รับเหมา ทำให้
แสนสิริสามารถควบคุมต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและอัตรากำไรขั้นต้นไม่ได้รับผลกระทบจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง
ทั้งนี้ โครงการคอนโดมิเนียมจะมีระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 14 ถึง 26 เดือน
แสนสิริมีหน้าที่ในการควบคุมการก่อสร้างและการส่งมอบโครงการให้ลูกค้าตามที่กำหนด
ด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมมาอย่างยาวนาน
รวมทั้งมีการประสานงานกับผู้รับเหมาอย่างใกล้ชิด ทำให้แสนสิริสามารถแก้ไขปัญหาต่าง ๆ
และควบคุมดูแลการก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามตารางเวลาที่กำหนดมาโดยตลอด

นอกจากนี้ แสนสิริ
มีแนวทางการลดความเสี่ยงจากการขายคอนโดมิเนียมก่อนการก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามแผนงานขายที่กำหนด
โดยมุ่งเน้นการทำวิจัยเชิงลึกเพื่อพัฒนารูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในแต่ละระดับราคา
พร้อมกับกระตุ้นยอดขายผ่านกิจกรรมส่งเสริมการตลาดและการขายที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม
โดยทั่วไป การขายคอนโดมิเนียมก่อนการก่อสร้างจะเก็บเงินดาวน์ในสัดส่วนที่ไม่สูงนัก คือ
ประมาณร้อยละ 5 – 20 ของราคาขาย
ดังนั้นจึงยังคงมีความเสี่ยงจากการที่ลูกค้าไม่ชำระเงินค่าซื้อส่วนที่เหลือและ ไม่โอนกรรมสิทธิ์ ณ
วันที่ครบกำหนด ในการนี้
แสนสิริพยายามที่จะลดความเสี่ยงดังกล่าวโดยการมีกระบวนการในการติดตามและเรียกเก็บชำระเงินดาวน์จากลูกค้าอย่างเป็นระบบ
โดยจะมีฝ่ายลูกค้าสัมพันธ์คอยดูแลลูกค้าอย่างใกล้ชิด
และมีการรายงานให้ผู้บริหารทราบอย่างทันท่วงทีในกรณีที่คาดว่าจะเกิดปัญหาจากการเรียกเก็บชำระเงินจากลูกค้า
นอกจากนี้ แสนสิริยังมีมาตรการในการจัดการเรื่องการจ่ายชำระหนี้อย่างเหมาะสมอีกด้วย อาทิเช่น
หากลูกค้าผิดนัดการชำระเงินดาวน์เป็นเวลา 3 งวดติดต่อกัน
ทางบริษัทก็จะดำเนินการออกจดหมายแจ้งไปยังลูกค้า หากลูกค้ายัง ไม่ชำระเงินตามกำหนด
แสนสิริจะนำห้องชุดนั้นออกมาขายใหม่ เพื่อมิให้เสียโอกาสในการขายและการส่งมอบห้องชุด
อย่างไรก็ตาม โครงการคอนโดมิเนียมของแสนสิริที่เก็บเงินดาวน์ในสัดส่วนที่ไม่สูงนัก
มักจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางและล่าง
ซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มที่มีความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ดังนั้น
โอกาสที่ลูกค้ากลุ่มดังกล่าวจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ ณ วันที่ครบกำหนดจึงอยู่ในเกณฑ์ที่ไม่สูงนัก

1.  ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดิน

แสนสิริจะเลือกซื้อที่ดินที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโดยเลือกที่ดินในราคาที่เหมาะสม
สำหรับการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม แสนสิริจะเลือกทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง
โดยยึดตามเส้นทางของรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินเป็นหลัก ทั้งนี้
แสนสิริมีความเสี่ยงในการไม่สามารถหาที่ดินในย่านดังกล่าวมาพัฒนาโครงการได้
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการมีเครือข่ายนายหน้าสรรหาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพมานำเสนอรวมทั้งการมีฐานข้อมูลขนาดใหญ่ของ
“Plus Agency” ที่ดำเนินการโดยบริษัทในเครือ คือ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (“พลัส”)
บริษัทบริหารและจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ
ซึ่งมีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างประโยชน์อย่างยิ่ง ถือเป็น Market intelligence
ให้กับแสนสิริ ได้เป็นอย่างดี
และเพื่อให้การติดต่อรับข้อมูลจากบุคคลภายนอกที่มีความประสงค์จะเสนอขายที่ดินให้แก่แสนสิริได้สะดวกสบายมากยิ่งขึ้น
จึงได้เพิ่มช่องทางการรับข้อมูลผ่านทางเว็บไซต์ของแสนสิริ (www.sansiri.com) และผ่านทาง
Call Center หมายเลข 1685 อีกด้วย นอกจากนี้
แสนสิริได้ขยายธุรกิจจนประสบความสำเร็จจากการเจาะตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์
โดยแสนสิริเลือกทำเลที่มีศักยภาพบริเวณเส้นทางของถนน
วงแหวนรอบนอกรวมถึงปริมณฑลในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว ในขณะที่โครงการทาวน์เฮ้าส์
จะเลือกทำเลที่สามารถเข้าถึงใจกลางเมืองได้สะดวก

2.  ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยปี 2553 เทียบกับปี 2552 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.3 (ที่มา :
สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์)
เนื่องมาจากราคาวัสดุก่อสร้างในบางหมวดมีการปรับตัวสูงขึ้น เช่น หมวดเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก
หมวดไม้และผลิตภัณฑ์จากไม้ หมวดวัสดุฉาบ และ หมวดอุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา เป็นต้น
วัสดุก่อสร้างเหล่านี้ล้วนแล้วแต่เป็นวัตถุดิบในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น
ความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างจึงส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการของแสนสิริ

ทั้งนี้ แสนสิริ ตระหนักถึงความเสี่ยงนี้
และมีมาตรการในการควบคุมและลดความเสี่ยงอันเกิดจากความ
ผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างอย่างรัดกุม โดยในส่วนของการจัดซื้อวัสดุก่อสร้าง
แสนสิริจัดซื้อวัสดุก่อสร้างบางรายการจากผู้ผลิตโดยตรง โดยจัดให้มีการประกวดราคา
เพื่อเปรียบเทียบคุณภาพ การทดสอบคุณภาพวัสดุ ราคาตลาด เลือกราคาที่เหมาะสมที่สุด
และกำหนดราคาส่งมอบวัสดุก่อสร้างไว้ล่วงหน้า
เพื่อลดความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง ทั้งนี้
แสนสิริได้รับประโยชน์จากการสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างในปริมาณมาก (Economies of Scale)
ทำให้มีอำนาจต่อรองกับผู้ผลิตในการกำหนดราคามากขึ้น สำหรับโครงการบ้านเดี่ยว
โครงการทาวน์เฮ้าส์ การจัดซื้อวัสดุก่อสร้างเหล่านี้ เช่น เสาเข็ม หลังคา เป็นต้น
คิดเป็นสัดส่วนมากถึงร้อยละ 45 ของต้นทุนค่าก่อสร้างทั้งหมด
รวมทั้งได้ใช้วิธีเดียวกันนี้ในการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างหลายรายการสำหรับโครงการคอนโดมิเนียมด้วยเช่นกัน
เช่น กระเบื้อง สุขภัณฑ์ เครื่องปรับอากาศ เป็นต้น
สำหรับส่วนงานโครงสร้างของโครงการคอนโดมิเนียม
แสนสิริว่าจ้างผู้รับเหมาในเพียงรายเดียวและทำสัญญาการก่อสร้างแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey
construction contract) ส่งผลให้แสนสิริควบคุมต้นทุน และคุณภาพการก่อสร้างได้เป็นอย่างดี

แสนสิริยังจัดให้มีหน่วยงานที่ทำหน้าที่ดูแลการเปลี่ยนแปลงของราคาวัสดุก่อสร้างในหมวดที่สำคัญ ๆ
อย่างใกล้ชิด เพื่อให้มีมาตรการรองรับราคาวัสดุก่อสร้างที่เปลี่ยนแปลงไปได้อย่างทันท่วงที
รวมถึงจัดให้มีการเจรจาต่อรองราคาส่งมอบกับคู่ค้าอีกครั้ง
หากราคาวัสดุก่อสร้างในท้องตลาดปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
ซึ่งแสนสิริได้รับความร่วมมือจากผู้ผลิตเป็นอย่างดี ทั้งนี้
ด้วยชื่อเสียงและประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจของแสนสิริ รวมทั้งการเป็นคู่ค้าที่ดีกับผู้ผลิตมาตลอด

นอกจากนี้ แสนสิริยังให้ความสำคัญอย่างมากกับการควบคุมคุณภาพ
โดยแสนสิริมีหลักเกณฑ์คัดเลือกผู้ผลิตและผู้ค้ารายใหญ่โดยมีการเปรียบเทียบประเมินกำลังผลิตและศักยภาพในการจัดหาวัตถุดิบ
ในราคาที่เหมาะสม เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ค้าสามารถจัดหาวัสดุได้ตรงตามมาตรฐาน ตามปริมาณที่กำหนด
และสามารถส่งมอบภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยจะทำการประเมินผลงานของผู้ค้าแต่ละรายทุก 6
เดือน เพื่อให้เกิดความมั่นใจว่า ผู้ค้ารายนั้นยังคงปฏิบัติตามมาตรฐานที่แสนสิริกำหนดไว้

3.  ความเสี่ยงของการขาดแคลนผู้รับเหมา

ปัจจุบัน
แสนสิริและบริษัทในเครือมีโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ระหว่างการดำเนินการก่อสร้างอยู่เป็นจำนวนมาก
ส่งผลให้แสนสิริมีความเสี่ยงในกรณีที่ไม่สามารถจัดหาผู้รับเหมามาดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามแผนงานที่กำหนด
อย่างไรก็ตาม
แสนสิริลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับผู้รับเหมาเพื่อเป็นฐานข้อมูลที่สำคัญในการจัดหาผู้รับเหมาในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในลำดับต่อไป
ในเบื้องต้นแสนสิริจะคัดเลือกผู้รับเหมาโดยพิจารณาจากความสามารถในการดำเนินงานภายใต้งบประมาณและมาตรฐานที่แสนสิริกำหนด
ทั้งนี้ การมีผู้รับเหมารายย่อยหลายรายจะก่อให้เกิดความยืดหยุ่นในการดำเนินงานก่อสร้าง
ซึ่งจะสามารถปรับเปลี่ยนให้ตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะการณ์ได้อย่างทันท่วงที
อย่างไรก็ดี อาจเกิดความยุ่งยากในการติดต่อประสานงาน
และยังมีความเสี่ยงจากการที่ผู้รับเหมาไม่สามารถดำเนินงานให้เป็นไปตามที่กำหนดไว้ ดังนั้น
แสนสิริจึงลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการมีหน่วยงานตรวจสอบและควบคุมคุณภาพ
เพื่อให้ลูกค้ามั่นใจได้ว่า ที่อยู่อาศัยในทุกโครงการของแสนสิริและบริษัทในเครือ
จะมีคุณภาพสูงตามมาตรฐาน และสามารถส่งมอบภายในระยะเวลาที่กำหนด ทั้งนี้
แสนสิริจะเลือกผู้รับเหมาที่มีประสิทธิภาพดีเพื่อเก็บเป็นฐานข้อมูลสำหรับการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างในโครงการต่อไป
นอกจากนี้ การทำงานที่มีกำหนดมาตรฐานแน่นอนและมีความโปร่งใสในการคัดเลือกผู้รับเหมา
ส่งผลให้ปัจจุบันแสนสิริมีผู้รับเหมามากกว่า 56 ราย
ที่มีศักยภาพสูงและสามารถปฏิบัติงานตรงตามมาตรฐานที่กำหนดมาร่วมงานกับแสนสิริเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ยิ่งไปกว่านั้น ในปี 2553 แสนสิริได้จัดงานมอบรางวัล (QC Award)
แก่ผู้รับเหมาเพื่อสร้างแรงจูงใจให้แก่ผู้รับเหมาในการพัฒนาโครงการให้ได้คุณภาพ มาตรฐาน
และส่งมอบงานภายในระยะเวลาที่กำหนด
โดยรางวัลที่ได้รับจะมีส่วนช่วยให้ผู้รับเหมามีความคล่องตัวทางการเงินมากขึ้น เช่น
การลดเงินประกันผลงาน
หรือการลดสัดส่วนเงินเพื่อวางเป็นหลักประกันให้แก่แสนสิริก่อนดำเนินงานก่อสร้าง
โดยแสนสิริได้จัดงานดังกล่าวอย่างต่อเนื่องจากปี 2551

4.  ความเสี่ยงของการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมและการเข้าถึงแหล่งเงินทุน

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมในปี 2553 ยังคงอยู่ในระดับต่ำ
ถึงแม้ว่าได้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2552
อันเป็นผลมาจากสภาพเศรษฐกิจภายในประเทศที่ปรับตัวดีขึ้น
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่ปรับตัวสูงขึ้นดังกล่าว
ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคมากนัก
ในส่วนของธนาคารพาณิชย์ยังคงระมัดระวังในการอนุมัติสินเชื่อ
ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการบางรายเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อนำมาพัฒนาโครงการได้ยากขึ้น
เพื่อลดความเสี่ยงจากการเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยากขึ้น
แสนสิริได้เพิ่มศักยภาพและช่องทางในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนให้มากขึ้น
ด้วยการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจกับธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเพื่อเปรียบเทียบข้อเสนอที่มีต้นทุนเหมาะสมที่สุด
ทั้งนี้ ทุกโครงการของแสนสิริที่ดำเนินการในปัจจุบัน
ล้วนได้รับการสนับสนุนจากสถาบันการเงินในประเทศครบถ้วนแล้ว

อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2553 นั้น
มีผลกระทบเพียงเล็กน้อยต่อต้นทุนทางการเงินของแสนสิริ
ถึงแม้ว่าเงินกู้ยืมจากธนาคารพาณิชย์ส่วนมากจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate)
แต่แสนสิริได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการออกหุ้นกู้แบบไม่ด้อยสิทธิและไม่มีประกัน จำนวน 3,000
ล้านบาทในปี 2553
ซึ่งมีต้นทุนทางการเงินที่ใกล้เคียงกับการกู้ยืมเงินโดยไม่มีหลักประกันจากแหล่งอื่น
และเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ (Fixed rate)
การออกขายหุ้นกู้ดังกล่าวได้รับการตอบรับจากตลาดและประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี
ทำให้แสนสิริมีทางเลือกสำหรับการระดมทุนที่เหมาะสมกับการพัฒนาโครงการในอนาคตมากขึ้น
นอกจากนี้ หากตลาดมีแนวโน้มการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยที่ชัดเจน
แสนสิริอาจมีการพิจารณาทำสัญญาอนุพันธ์ทางการเงินกับธนาคารพาณิชย์
เพื่อลดความเสี่ยงของอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น

5.  ความเสี่ยงจากการมีสินค้าคงเหลือ

โดยทั่วไป
แสนสิริกำหนดจำนวนยูนิตที่ต้องพัฒนาในแต่ละโครงการให้สอดคล้องกับประมาณการยอดขาย
โดยประมาณการยอดขายจะได้มาจากส่วนงานขายและการตลาดซึ่งได้ติดตามภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ดี ภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย อาจส่งผลกระทบให้ยอดขายไม่เป็นไปตามประมาณการ
ทำให้อาจมีจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จเหลือขายในบางขณะ
โดยแสนสิริได้ลดความเสี่ยงจากการมีสินค้าคงเหลือด้วยการบริหารสินค้าคงเหลือให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
กล่าวคือ สำหรับโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ จะเน้นการพัฒนาโครงการเป็นรายเฟส
เพื่อช่วยให้การบริหารงานก่อสร้างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
ในกรณีที่ยอดขายไม่เป็นไปตามประมาณการ
แสนสิริสามารถปรับแผนงานการก่อสร้างได้อย่างทันท่วงที
หรือในกรณีที่พฤติกรรมของกลุ่มลูกค้ามีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
แสนสิริจะสามารถปรับรูปแบบบ้านให้เหมาะกับวิถีการดำเนินชีวิตที่เปลี่ยนไปได้
หรือในกรณีที่ความสามารถในการซื้อของกลุ่มลูกค้าลดลง
แสนสิริจะสามารถปรับลดขนาดบ้านให้มีราคาขายต่อหน่วยเหมาะสมกับกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้เป็นอย่างดี
ปัจจุบันแสนสิริมีโครงการบ้านเดี่ยวที่เปิดขายและอยู่ระหว่างก่อสร้างจำนวน 19 โครงการ
มีมูลค่าโครงการทั้งสิ้นรวม 20,412 ล้านบาท มียอดขายแล้วทั้งสิ้น 9,821 ล้านบาท
หรือคิดเป็นยอดขายร้อยละ 48 ของมูลค่าโครงการ
และมีโครงการทาวน์เฮ้าส์ที่เปิดขายและอยู่ระหว่างก่อสร้างจำนวน 14 โครงการ
มีมูลค่าโครงการทั้งสิ้นรวม 10,568 ล้านบาท มียอดขายแล้วทั้งสิ้น 5,314 ล้านบาท
หรือคิดเป็นยอดขายร้อยละ 50 ของมูลค่าโครงการ และ ณ 31 ธันวาคม 2553
แสนสิริมีจำนวนบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ที่สร้างเสร็จเหลือขาย (Housing stock) เป็นจำนวน
411 หลัง มูลค่าประมาณ 2,361 ล้านบาท

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม แสนสิริมีแนวทางการลดความเสี่ยงจากการมียูนิตเหลือขาย
โดยมุ่งเน้นการทำวิจัยเชิงลึก
เพื่อพัฒนารูปแบบของโครงการคอนโดมิเนียมให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
นอกจากนี้ แสนสิริ
ยังเน้นการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายที่สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในขณะนั้น
เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของกลุ่มลูกค้า ปัจจุบัน
แสนสิริมีโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายและอยู่ระหว่างก่อสร้างจำนวน 19 โครงการ
มีมูลค่าโครงการทั้งสิ้นรวม 30,503 ล้านบาท มียอดขายแล้วทั้งสิ้น 25,004 ล้านบาท
หรือคิดเป็นยอดขาย ร้อยละ 82 ของมูลค่าโครงการ และ ณ 31 ธันวาคม 2553
แสนสิริมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จเหลือขาย (Condominium stock) เป็นจำนวน 2 ยูนิต
มูลค่าประมาณ 37 ล้านบาท

6.  ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายทางบัญชี

ตามประกาศของสภาวิชาชีพบัญชี
เรื่องการเปลี่ยนแปลงนโยบายทางบัญชีในการรับรู้รายได้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
จากเดิมที่สามารถทำได้ 3 วิธี คือ 1.) โดยวิธีการรับรู้รายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
2.) โดยวิธีการรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ หรือ 3.)
โดยวิธีการรับรู้รายได้ตามเงินค่างวดที่ถึงกำหนดชำระ
โดยเปลี่ยนแปลงให้เหลือเพียงวิธีเดียวคือการรับรู้รายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
เพื่อให้การรับรู้รายได้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สอดคล้องกับมาตรฐานการบัญชีระหว่างประเทศ
(IFRS) โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2554 เป็นต้นไป

ในการนี้
แสนสิริได้เปลี่ยนแปลงมาตรฐานการบัญชีในการรับรู้รายได้ให้เป็นวิธีการรับรู้รายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาสที่
4 ของปี 2553 ซึ่งการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว จะส่งผลกระทบไม่มากต่อโครงการบ้านเดี่ยว
และโครงการทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งคิดรวมเป็นสัดส่วนร้อยละ 50-60 ของรายได้รวมของแสนสิริ
เนื่องจากโครงการบ้านเดี่ยว และโครงการทาวน์เฮ้าส์
มักมีการเรียกชำระเงินดาวน์น้อยกว่าร้อยละ 20
ของราคาตามสัญญาตามธรรมเนียมปฎิบัติโดยทั่วไปของตลาด ดังนั้น
โครงการเหล่านี้โดยส่วนใหญ่จะครบเกณฑ์รับรู้รายได้ตามวิธีตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ
เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ เช่นเดียวกับวิธีการใหม่ที่จะนำมาบังคับใช้
สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งคาดว่าจะได้รับผลกระทบมากกว่า
เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมส่วนมากจะครบเกณฑ์รับรู้รายได้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ตามอัตราส่วนของการก่อสร้างแล้วเสร็จ
โดยผลกระทบต่อผลการดำเนินงานในทางบัญชีจะเกิดขึ้นเมื่อมีความแตกต่างระหว่างมูลค่าการโอนอสังหาริมทรัพย์ในปีนั้น
ๆ กับ รายได้ที่คาดว่าจะรับรู้ในปีนั้นคำนวณตามวิธีการรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ
กล่าวคือ แสนสิริจะบันทึกรายได้เพิ่มขึ้น หากมูลค่าการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในปีนั้น ๆ สูงกว่า
มูลค่ารายได้ที่จะทยอยรับรู้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ในทางกลับกัน
แสนสิริจะบันทึกรายได้ที่ลดลง หากมูลค่าการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในปีนั้น ๆ ต่ำกว่า
มูลค่ารายได้ที่จะทยอยรับรู้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ทั้งนี้
กำไรจากรายได้ที่รับรู้ไปแล้วตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จในปีก่อนการเปลี่ยนแปลงมาตรฐานทางบัญชี
จะถูกนำมาปรับในกำไรสะสม ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่ออัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่อาจเพิ่มสูงขึ้นได้
จากการที่ส่วนทุนลดลง เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายทางบัญชี อย่างไรก็ดี
แสนสิริได้ประเมินและเตรียมมาตรการเพื่อรองรับผลกระทบทางบัญชีในช่วงรอยต่อของการเปลี่ยนแปลงนี้แล้ว
โดยการดูแลการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดเพื่อให้เป็นไปตามกำหนด
และบริหารการโอนโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงระยะเวลาที่เหมาะสม ทั้งนี้
การเปลี่ยนแปลงนโยบายทางบัญชีดังกล่าว
มิได้มีผลกระทบต่อการดำเนินงานพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามปกติ แต่อย่างใด

การเปลี่ยนแปลงมาตรฐานการบัญชีในการรับรู้รายได้นี้
นอกจากจะก่อให้เกิดผลกระทบต่อผลกำไรก่อนภาษีจากรายได้ที่เปลี่ยนแปลงไปแล้ว
ยังอาจจะส่งผลกระทบต่อภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับโครงการที่ได้มีการรับรู้รายได้ตามวิธีอัตราส่วนของการก่อสร้างแล้วเสร็จไปแล้วอีกด้วย
เนื่องจากกำไรทางภาษียังคงคำนวณจากรายได้ตามวิธีอัตราส่วนของการก่อสร้างที่แล้วเสร็จ
ในขณะที่กำไรตามมาตรฐานบัญชีใหม่ จะเปลี่ยนมาคำนวณจากรายได้ที่รับรู้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
ก่อให้เกิดความแตกต่างระหว่างกำไรเพื่อคำนวณภาษี กับกำไรก่อนภาษีตามมาตรฐานบัญชี ดังนั้น
หากรายได้ที่คาดว่าจะรับรู้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ สูงกว่า
รายได้คำนวณตามมูลค่าการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในปีนั้น ๆ
แสนสิริจะมีกำไรทางภาษีสูงกว่ากำไรก่อนภาษีตามมาตรฐานบัญชีใหม่
ส่งผลให้อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลต่อกำไรก่อนภาษีตามมาตรฐานบัญชีใหม่สูงกว่าร้อยละ 30
ในทางกลับกัน หากรายได้ที่คาดว่าจะรับรู้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ต่ำกว่า
รายได้คำนวณตามมูลค่าการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในปี นั้น ๆ
แสนสิริจะมีกำไรทางภาษีต่ำกว่ากำไรก่อนภาษีตามมาตรฐานบัญชีใหม่
ส่งผลให้อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลต่ำกว่าร้อยละ 30
ทั้งนี้โครงการใหม่ที่ใช้วิธีรับรู้รายได้ตามวิธีใหม่คือวิธีการรับรู้รายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
จะไม่เกิดความแตกต่างนี้ เนื่องจากการคำนวณรายได้ทางภาษี
และการคำนวณรายได้ทางบัญชีใช้วิธีเดียวกัน

ในปี 2553 ภาษีเงินได้นิติบุคคลของแสนสิริได้ปรับตัวลดลง มาจากโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลัก
ประการแรก สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม ซึ่งเปิดขายให้แก่ลูกค้าก่อนไตรมาสที่ 4/2553
ส่วนมากจะบันทึกรายได้และเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ ดังนั้น
เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายทางบัญชีให้เป็นการรับรู้รายได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
ภาษีเงินได้นิติบุคคลจะคิดจากส่วนต่างของรายได้ที่ยังไม่เคยนำมารวมคำนวณภาษีเท่านั้น
ทำให้อัตราภาษีที่คำนวณได้ลดลง
ในขณะที่โครงการบ้านเดี่ยวและโครงการทาวน์เฮ้าส์ส่วนมากรับรู้รายได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว
จึงไม่ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายทางบัญชี ประการที่สอง
สำหรับโครงการใหม่ที่เปิดขายตั้งแต่เดือนตุลาคม 2553 เป็นต้นไป
จะใช้วิธีการรับรู้รายได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ และรับรู้รายได้ทางภาษีตามเกณฑ์สิทธิ กล่าวคือ
ภาษีจะถูกคำนวณจากเงินรับตามสัญญา จึงทำให้โครงการซึ่งเปิดขายตั้งแต่เดือนตุลาคม 2553
เป็นต้นไป แต่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้ภายในปีเดียวกัน
จะบันทึกภาษีเงินได้นิติบุคคลไปในสัดส่วนเดียวกันกับเงินรับตามสัญญา
ในขณะที่โครงการดังกล่าวยังไม่สามารถรับรู้รายได้ทางบัญชีตามวิธีการรับรู้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ได้เลย
ส่งผลให้อัตราภาษีที่คำนวณได้ของโครงการดังกล่าวในปีนั้นสูงกว่าร้อยละ 30
เกิดความไม่สอดคล้องกันระหว่างรายได้ทางบัญชีและรายได้ทางภาษี อย่างไรก็ดี
ความไม่สอดคล้องกันดังกล่าวมักเกิดขึ้นกับโครงการคอนโดมิเนียมเป็นหลัก
เนื่องจากโครงการคอนโดมิเนียมมีระยะเวลาในการก่อสร้างนานกว่า 1 ปี
จึงไม่สามารถขายและโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายในปีเดียวกัน สำหรับโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์
จะไม่เกิดความแตกต่างมากนัก เนื่องจากระยะเวลาในการก่อสร้างของบ้านแต่ละหลังต่ำกว่า 1 ปี

7.  ความเสี่ยงจากการที่โครงการคอนโดมิเนียมจะไม่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักวิเคราะห์ผลกระทบ
    สิ่งแวดล้อม

การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และบริษัทในเครือ
มีหลายโครงการที่เข้าข่ายต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental
Impact Assessment หรือ EIA) เพื่อขออนุมัติต่อสำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
ซึ่งการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมดังกล่าว บริษัทได้ว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษา
ซึ่งขึ้นทะเบียนต่อกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
เป็นผู้ดำเนินการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม
พ.ศ. 2535 ทุกประการ ทั้งนี้
การจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมของโครงการที่อยู่อาศัยจะมีเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่มีห้องชุดตั้งแต่
80 ยูนิตขึ้นไป
ส่วนโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ไม่อยู่ในข่ายที่จะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม

สำหรับโครงการที่เข้าข่ายต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
แสนสิริและบริษัทในเครือได้ดำเนินการตามเงื่อนไขที่กำหนดในรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมทุกประการ
เพื่อลดปัญหาที่จะก่อให้เกิดผลกระทบสิ่งแวดล้อมในอนาคต ทั้งนี้
ในการดำเนินการให้เป็นไปตามรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ได้รับอนุมัติจากสำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมนั้น
แสนสิริและบริษัทในเครือได้ตกลงกับผู้รับเหมาให้ดำเนินการก่อสร้างตามรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมอย่างเคร่งครัด
ซึ่งส่งผลดีในกรณีที่ไม่ต้องลงทุนจัดการด้านสิ่งแวดล้อมเพิ่มเติม
ทำให้โครงการของแสนสิริและบริษัทในเครือไม่มีข้อพิพาท ไม่มีข้อร้องเรียน
หรือรายการดำเนินคดีเกี่ยวกับเรื่องดังกล่าวแต่ประการใด
ซึ่งแสนสิริได้ติดตามสอบถามความคืบหน้าอย่างใกล้ชิดและคาดการณ์ว่าทุกโครงการดังกล่าวจะได้รับอนุมัติจากสำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมภายในระยะเวลาที่กำหนด