ค. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์/กลุ่มธุรกิจ

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

1. ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

ธุรกิจและการดำเนินการของบริษัทฯ และบริษัทย่อย ประกอบด้วย

1.1 จูเวลเลอรี่ เซ็นเตอร์ เป็นอาคารชุดสำนักงาน สูง 34 ชั้น
ประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดจำนวน 111 ห้องชุด มีพื้นที่ทั้งสิ้น 42,834 ตารางเมตร
เพื่อขายและให้เช่า อาคารเลขที่ 138 ถนนนเรศ สี่พระยา บางรัก กรุงเทพมหานคร โดย ณ วันที่
31 ธันวาคม 2547 บริษัทฯ ยังคงมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพื่อขายและให้เช่าจำนวน 19 ห้องชุด
คิดเป็นพื้นที่ 12,975 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 30.3% ของพื้นที่ทั้งหมด

1.2 ที่ดินสัตหีบ ที่ดินเปล่า มีพื้นที่ทั้งสิ้น 222-1-99 ไร่ (35.6 เฮกแทร์)
ตั้งอยู่ริมทางหลวงหมายเลข 332 กิโลเมตรที่ 5 ตำบลบางเสร่ อำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี

1.3 สุขาภิบาล 3 แมนชั่น อาคารชุดเพื่อการพักอาศัย สูง 19 ชั้น ประกอบด้วยห้องชุดจำนวน
1,024 ห้องชุด ตั้งอยู่ที่อาคารเลขที่ 22/1 ถนนสุขาภิบาล 3 แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ
กรุงเทพมหานคร ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 มีห้องชุดในนามบริษัทฯ จำนวน 8 ห้องชุด
คิดเป็นพื้นที่ 443.15 ตร.ม.

1.4 เชียงใหม่ วีไอพี ทาวเวอร์ อาคารชุดเพื่อการพาณิชย์ สูง 4 ชั้น มีห้องชุดในนามบริษัทฯ
จำนวน 4 ห้องชุด คิดเป็นพื้นที่ทั้งสิ้น 891 ตารางเมตร ตั้งอยู่ที่เลขที่ 188/1-2 และ 188/5-6
หมู่ 1 ถนนห้วยแก้ว ตำบลช้างเผือก อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่

1.5 ที่ดินบริเวณถนนวัชรพล ที่ดินอยู่ในระหว่างการพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัย 2 ชั้น
จำนวน 270 หน่วย ประกอบด้วยที่ดินจำนวน 78-0-28 ไร่ (12.5 เฮคแทร์)

1.6 ที่ดินบริเวณถนนศรีนครินทร์ ที่ดินอยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัย 2 ชั้น
จำนวน 367 หน่วย ประกอบด้วยที่ดินจำนวน 101-1-82 ไร่ (16.07 เฮคแทร์)

2. ตลาดอสังหาริมทรัพย์และการแข่งขัน 

2.1 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์

รายได้ประชาชาติของไทยในปี 2547 อยู่ที่ร้อยละ 6.3 ลดลงจากปี 2546 ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 6.7
เล็กน้อย อย่างไรก็ตาม ในภาพรวมแล้ว เศรษฐกิจไทยยังแข็งแรง
ดังนั้นแม้จะประสบกับปัจจัยที่มีผลกระทบหลายประการ อาทิ ปัญหาไข้หวัดนก
ปัญหาความไม่สงบในภาคใต้ ราคาน้ำมันและราคาวัตถุดิบที่ยังคงเพิ่มสูงขึ้น
เศรษฐกิจก็ยังคงความสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว

ในช่วงการสิ้นสุดของการใช้มาตรการจูงใจทางภาษีสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปลายปี 2546
ทำให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งมีนัยสำคัญต่อความต้องการซื้อบ้านในช่วงปีครึ่งปีแรกของปี
2547 ลดลง แต่ความต้องการซื้อบ้านในช่วงครึ่งปีหลังได้ปรับตัวสูงขึ้น

ประมาณการว่าในปี 2547 มีที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นจำนวน 62,796 หลัง
คิดเป็นร้อยละ 24 ของปีที่แล้ว ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศเมื่อปลายปีที่แล้วว่า
อุปสงค์และอุปทานมีความสมดุลย์กันมากกว่าปี 2546
ซึ่งช่วยทำให้บรรเทาความวิตกเกี่ยวกับเรื่องความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานลงได้

การเติบโตอย่างยั่งยืนของธุรกิจนี้เป็นความต้องการร่วมกันของทั้งภาครัฐและเอกชน
ในภาคของรัฐบาลพยายามไม่ให้ธนาคารปล่อยเงินกู้สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยมากเกินไปและกวดขันระยะเวลาการกู้กับผู้ซื้อบ้าน
ซึ่งจะช่วยไม่ให้มีการสร้างที่อยู่อาศัยมากเกินไปจนเกิดการเก็งกำไร
จนเกิดวิกฤติเหมือนเช่นที่ผ่านมา

เมื่อมองไปข้างหน้าแล้ว กฎหมาย การปรับรูปของธุรกิจ
และต้นทุนเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมที่สูงขึ้นทำให้เกิดอุปสรรคในการเข้ามาในธุรกิจนี้และเกิดอุปทานที่เหมาะสม
การเพิ่มขึ้น
ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการจะสร้างตลาดที่เฉพาะและราคาที่เหมาะกับลูกค้าเป้าหมายด้วยBrandที่มีชื่อเสียงของตนเอง

ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ส่งสัญญานสนับสนุนการเติบโตของเศรษฐกิจขั้นพื้นฐาน
โดยการพิจารณาเงื่อนไขตลาดภายในประเทศและนโยบายอัตราดอกเบี้ย เคปเปลไทยเชื่อว่า
แนวโน้มสถานการณ์ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีแนวโน้มที่ดี ทั้งนี้เพราะรายได้จากครัวเรือน
ปัจจัยด้านกำลังซื้อของประชากร และการขยายระบบขนส่งมวลชนไปด้านชานเมืองอย่างมากมาย

2.2 ตลาดบ้านเดี่ยว

บ้านเดี่ยวยังคงเป็นที่ชื่นชอบของลูกค้าทั่วไป โดยมีส่วนแบ่งทางการตลาดประมาณร้อยละ 70
ของตลาดที่พักอาศัยทั้งหมด

ในปี 2547 ประมาณการว่ามีบ้านเดี่ยว 44,000 หลัง ขอปลูกสร้างในเขตกรุงเทพฯ
ซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 28 จากปี 2546 ถึงแม้ว่าจะมีการชะลอตัวในยอดขายในช่วงครึ่งปีแรก
แต่อุปสงค์ได้เพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีหลังในส่วนชานเมืองในด้านเหนือ , ใต้ และตะวันตกของกรุงเทพ
ฯ แต่ยอดขายในส่วนตะวันออกของกรุงเทพฯ กลับลดลง

อุปทานน่าจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2548 แต่ในอัตราที่ลดลงจากปี 2547 จากปัจจัยเช่น
การคุมเข้มในเรื่องเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อ การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย วัสดุและค่าแรง
จะมีนัยสัมพันธ์ในเรื่องดังกล่าวต่อผู้ประกอบการเกี่ยวกับที่ดินในเรื่องการวางแผนการตลาดในอนาคตอันใกล้

อย่างไรก็ดี เราเชื่อว่าแนวโน้มของอุปสงค์ในบ้านเดี่ยว ยังคงมีแนวโน้มที่ดีต่อไป
ผู้บริโภคยังคงมีความต้องการในบ้านเดี่ยวและมีความน่าเชื่อว่ามีการเก็งกำไรเพียงเล็กน้อย
สภาพเศรษฐกิจที่มั่นคงจะนำให้เกิดอุปสงค์จำนวนมากในบ้านเดี่ยวต่อไป

แนวโน้มในการซื้อขายที่ดินจะเน้นไปในพื้นที่ ที่มีถนนตัดใหม่
และระบบขนส่งมวลชนเส้นใหม่ตัดผ่านโดยเฉพาะในด้านตะวันออกของกรุงเทพ ฯ
ตลอดเส้นทางไปสนามบินสุวรรณภูมิซึ่งจะเปิดในปี 2549
และด้านตะวันออกและตะวันตกเฉียงเหนือของกรุงเทพฯ
อีกทั้งมีการจัดสรรงบประมาณก้อนใหญ่สำหรับโครงการขนส่งมวลชนในปี 2547
ซึ่งจะมีการใช้จ่ายในช่วงหลาย ๆ ปีข้างหน้าได้สร้างความสนใจให้กับผู้ประกอบการ
ในการลงทุนในโครงการบ้านเดี่ยวใหม่ๆ ตลอดเส้นทางเหล่านี้

3.  ตลาดอาคารชุดและอพาร์ทเมนท์

มีอาคารชุดประมาณ 92 โครงการ ในย่านธุรกิจหลักของกรุงเทพฯ คิดเป็นจำนวน 14,700 ยูนิต
อยู่ในขั้นตอนการก่อสร้างที่แตกต่างกันไป ซึ่งจะแล้วเสร็จในอีก 3 ปีข้างหน้าเป็นต้นไป
ในย่านสุขุมวิท ก็ยังคงเป็นย่านที่ยอดนิยมซึ่งมีอยู่ถึง 44
โครงการและก็ยังคงเป็นพื้นที่ที่ขายดีที่สุดด้วยจำนวนคิดเป็น 57.4 % ของยูนิตที่มีการขาย
เมื่อขยับเข้ามาบริเวณด้านในของเมือง เช่นบริเวณเพลินจิตและลุมพินีก็จะเป็นพื้นที่ที่มีราคาสูงที่สุด
แต่มีเพียง 9 โครงการเท่านั้นที่มีการขายไปแล้วถึง 52 % เมื่อสิ้นปี 2547

นอกจากนี้ยังมีอาคารชุดที่เกิดขึ้นใหม่มากมายบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่ขายได้ดี
แต่การเกิดขึ้นของโครงการทั้งหมดมีการชะลอตัวลงเล็กน้อยในช่วงปลายปี 2547
เมื่อเปรียบเทียบกับต้นปี ในท่ามกลางแนวโน้มของการผลิตที่ล้นตลาดของอาคารชุด
เคปเปลไทยเชื่อว่าสถานการณ์ดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการรายย่อยไม่อาจแบกรับภาระค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างได้อีกต่อไป

ปี 2548 เราคาดว่าปริมาณอุปสงค์ของอาคารชุดจะยังคงดีอยู่
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดระดับกลาง ซึ่งมีอุปทานจำนวนจำกัด
เพราะมีโครงการที่เกิดขึ้นใหม่จำนวนน้อย
และคาดว่าตลาดในส่วนนี้จะถูกกลืนโดยผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียงที่สามารถส่งมอบสินค้าที่มีคุณภาพให้แก่ลูกค้า

3. ธุรกิจผลิตและจำหน่ายหินแกรนิต

1.  โรงงานผลิตหินแกรนิตของบริษัท ไทย-คามิ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของบริษัทฯ
    ได้หยุดการดำเนินการตั้งแต่ปี 2543 แต่การขายสินค้าคงเหลือยังคงมีการดำเนินต่อไป

2.  เครื่องจักรในการผลิตได้ถูกจำหน่ายออกไป
    ในขณะเดียวกันที่ดินและโรงงานหินแกรนิตที่จังหวัดตาก ได้นำออกให้เช่าเป็นเวลา 5 ปี

3.  ประทานบัตรเหมืองหินแกรนิต 3 แห่งในจังหวัดตากและลำปาง
    นั้นอยู่ในระหว่างการพิจารณาที่จะให้เช่าหรือขาย