1. ปัจจัยความเสี่ยง

 ความเสี่ยงจากสภาพการแข่งขัน

จากการปรับตัวที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่องของภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทย
ประกอบกับมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐ เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
การลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ ตลอดจนอัตราดอกเบี้ยที่ลดต่ำลงอย่างมากมาตลอดในช่วง 3
ปีที่ผ่านมา ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีการฟื้นตัวขึ้นอย่างรวดเร็ว
ในปัจจุบันจำนวนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่เคยมีอยู่เป็นจำนวนมากในอดีตได้ปิดกิจการไปมากกว่าร้อยละ
50 จากช่วงวิกฤติการณ์ทางเศรษฐกิจที่ผ่านมา
แต่การฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้มีเพียงผู้ประกอบการที่เป็นมืออาชีพที่แท้จริงที่สามารถฝ่าฟันมรสุมทางการเงินมาได้
โดยมีบุคลากรที่มีประสบการณ์ ความรู้ความสามารถ และมีทุนประกอบการที่แข็งแกร่ง
ตลอดจนได้รับความไว้วางใจจากคู่ค้าทางธุรกิจ และผู้บริโภค

การแข่งขันในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะทวีความรุนแรงเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2546
โดยการ แข่งขันนั้นจะเน้นไปทางสินค้าที่มีคุณภาพสูงและมีการรับประกันคุณภาพ
โดยการบริการลูกค้าหลังการขายที่ดีจะเป็นปัจจัยสำคัญที่จะนำพาบริษัทอสังหาริมทรัพย์ให้ประสบความสำเร็จ
นอกจากนี้ การแข่งขันในด้านราคาก็จะถูกปรับเปลี่ยนไป
กลายเป็นการใช้เครื่องมือทางการเงินเข้ามาช่วยในกิจกรรมส่งเสริมการขายมากขึ้น
ซึ่งปัจจัยที่สำคัญในการกำหนดกลยุทธ์การตลาดด้านราคาคืออัตราดอกเบี้ยที่ยังคงต่ำมาก
และคาดว่าอัตราดอกเบี้ยจะยังไม่มีการปรับตัวขึ้นในช่วงระยะเวลาอันใกล้นี้

ส่วนปริมาณอุปทานของตลาดนั้น ยังคงไม่มีอุปทานส่วนเกินในช่วงปี 2546
เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนมากยังมีข้อจำกัดในการการระดมทุนและการจัดหาเงินกู้จากสถาบันการเงิน
ทำให้ไม่สามารถขยายจำนวนโครงการและกำลังการผลิตได้มากกว่าที่ดำเนินอยู่ในปัจจุบัน

 ความเสี่ยงจากข้อจำกัดของเงินลงทุน

ด้านเงินทุนยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะผู้ประกอบการขนาดเล็กและขนาดกลางบางราย
เนื่องจากในปัจจุบันสถาบันการเงินยังไม่สามารถปล่อยสินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการได้มากเท่าที่ควร
อันอาจมาจากสาเหตุที่สำคัญ 2 ประการคือ

1. สถาบันการเงินยังไม่สามารถแก้ไขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้เดิมให้หมดไป
ทำให้ยังคงมีภาระการตั้งสำรองหนี้สงสัยจะสูญเป็นจำนวนมาก

2.
สถาบันการเงินยังไม่แน่ใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับมาเติบโตอย่างมีเสถียรภาพได้นานเพียงใด
โดยจะเห็นได้จากมีเพียงธนาคารพาณิชย์บางแห่งเท่านั้นที่ให้สินเชื่อในการพัฒนาโครงการ
ส่วนสถาบันการเงินประเภทอื่น ๆ
ที่ไม่ใช่ธนาคารพาณิชย์ยังคงไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

สำหรับธนาคารพาณิชย์ที่ให้บริการด้านสินเชื่อในการพัฒนาโครงการ
ก็เพิ่มความเข้มงวดในการพิจารณาความเป็นไปได้ของโครงการ
สัดส่วนหนี้สินต่อส่วนทุนของบริษัทที่ขอกู้
ตลอดจนกำหนดเงื่อนไขในการชำระคืนดอกเบี้ยและเงินต้นที่บริษัทขนาดเล็กและขนาดกลางไม่สามารถขยายการลงทุนได้มากนัก

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันธนาคารพาณิชย์ยังคงให้ความเชื่อใจ
และมีการให้สินเชื่อเพื่อการพัฒนาโครงการ กับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่
ส่วนสถาบันการเงินประเภทอื่น ๆ โดยทั่วไปยังคงให้ความสนใจแต่เพียง
สินเชื่อรายย่อยเพื่อการบริโภคและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
ดังจะเห็นได้จากการแข่งขันของสถาบันการเงินที่รุนแรงขึ้นตามลำดับ

 ความเสี่ยงจากต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น

อุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้างเป็นอุตสาหกรรมที่ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรงเช่นเดียวกับธุรกิจสถาบันการเงินตามความซบเซาของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยหลายบริษัทมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของกลุ่ม และมีการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นใหญ่
ตลอดจนมีการยกเลิกหรือหยุดเครื่องจักรเพื่อลดปริมาณการผลิตลงเป็นจำนวนมากในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ
ดังนั้น เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวกลับมา
ทำให้ภาควัสดุก่อสร้างไม่สามารถปรับตัวรองรับการขยายตัวอย่างรวดเร็วของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ทันท่วงที
จึงทำให้เกิดภาวะขาดแคลนวัสดุก่อสร้างบางรายการ
และมีผลทำให้วัสดุก่อสร้างอีกหลายรายการมีราคาสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มปูนซีเมนต์และเหล็กรูปพรรณ
ส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้นอย่างน้อยร้อยละ 30 จากช่วงก่อนวิกฤติเศรษฐกิจ
ดังนั้นในอนาคตก็จะเห็นการ ร่วมมือกันทางธุรกิจมากขึ้น นอกจากนี้
จะเห็นว่ามีการนำเทคโนโลยีเข้ามาใช้ในการก่อสร้างมากขึ้นด้วย

ปัจจัยที่จะมีผลต่ออุปทานและราคาวัสดุก่อสร้างในอนาคตอันใกล้คือการลดและยกเลิกพิกัดภาษีศุลกากรในกลุ่มเอเซียตะวันออกเฉียงใต้
และการปฏิบัติตามมติขององค์การการค้าโลกว่าด้วยการค้าเสรี
จะทำให้ไม่มีกำแพงภาษีในการนำเข้าวัสดุก่อสร้าง
ประกอบกับการปรับตัวของผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างภายในประเทศจะทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างไม่มีการปรับตัวสูงขึ้นต่อมากนัก
และเชื่อว่าราคาวัสดุบางรายการจะลดลงในอีก 6-12 เดือนข้างหน้า

 ความเสี่ยงทางด้านการเงิน

ในปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยในประเทศอยู่ในระดับที่ต่ำมาก ทั้งอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้
ซึ่งนับว่าเป็นปรากฏการณ์ใหม่ในประเทศไทยที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ต่ำกว่าอัตราเงินเฟ้อ
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังมีทางเลือกในการระดมทุนโดยใช้ตราสารทางเงินเป็นเครื่องมือ
ทำให้สามารถลดต้นทุนทางการเงินลงได้ต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ทั่วไปจากสถาบันการเงิน

การที่อัตราดอกเบี้ยคงอยู่ในระดับต่ำเป็นเวลานานอย่างต่อเนื่องมานี้
เป็นผลมาจากการที่มีสภาพคล่องทางการเงินล้นระบบอยู่มาก
สถาบันการเงินยังไม่สามารถปล่อยสินเชื่อได้ตามเป้าหมาย
ในขณะที่เงินฝากยังเป็นต้นทุนสำคัญของระบบสถาบันการเงินโดยเฉพาะธนาคารพาณิชย์ ดังนั้น
การลดอัตราดอกเบี้ยทั้งเงินฝากและเงินกู้จึงเป็นแนวทางเดียวที่สถาบันการเงินสามารถประคองตัว
เพื่อรอเวลาที่จะขยายฐานสินเชื่อต่อไปในอนาคต

ความเสี่ยงด้านการเงินจะปรากฎชัดเจนมากขึ้นก็ต่อเมื่อปัญหาสภาพคล่องล้นระบบคลี่คลายลงไปและสถาบันการเงินสามารถปล่อยสินเชื่อได้ตามปกติ
ซึ่งจะส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นตามกลไกตลาด ดังนั้น การลงทุนใดๆ
โดยเฉพาะการลงทุนระยะยาวที่ได้รับประโยชน์จากต้นทุนทางการเงินที่ต่ำอย่างในปัจจุบันก็จะได้รับผลกระทบทางลบเพิ่มขึ้น
ซึ่งระดับความรุนแรงจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการสร้างรายได้ของผู้ประกอบการ
สัดส่วนการกู้ยืมและเงื่อนไขการชำระคืนเงินกู้
นอกจากนี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ยังอาจได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อที่ลดลงตามอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น