1. ปัจจัยความเสี่ยง

1.1. ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

1.1.1 ความเสี่ยงทางธุรกิจ

ความเสี่ยงด้านภาวะเศรษฐกิจ เศรษฐกิจภายในประเทศที่ประมวลผลตลอดปี 2545
ถึงแม้มีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้น แต่ยังเป็นการฟื้นตัวที่ยังไม่เสถียร
ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจโลกที่ยังคงซบเซา ดังนั้นในปี 2546 นี้
กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงต้องมีการเตรียมการวางแผนการบริหารและระมัดระวังหากเศรษฐกิจมีความผันผวน
นอกจากนี้ความตีงเครียดระหว่าง อิรัก – สหรัฐอเมริกาในขณะนี้
ส่งผลให้ทุกประเทศทั่วโลกต่างติดตามดูและประเมินสถานการณ์
เพราะหากเกิดภาวะสงครามขึ้นจะส่งผลต่อภาวะเศรษฐกิจโลก และ
ประเทศไทยก็จะได้รับผลกระทบจากสงครามต่อภาวะเศรษฐกิจและฐานะทางการเงินภายในประเทศเช่นกัน

ความเสี่ยงด้านภาวะการแข่งขันของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีแนวโน้มการแข่งขันสูงขึ้นเรื่อย ๆ
นับตั้งแต่ปี 2543
ทั้งนี้เพราะผู้ประกอบการหลายรายเริ่มมีการฟื้นตัวอย่างชัดเจนทั้งในเรื่องของการปรับโครงสร้างหนี้
การฟื้นฟูธุรกิจภายใน และการเติบโตของยอดขาย โดยในปี 2545
มีโครงการเปิดใหม่(ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล) ทั้งสิ้น 162 โครงการ
คิดเป็นอัตตราการเจริญเติบโตจากปีก่อนเพิ่มขึ้น ร้อยละ 221.91 %

ความเสี่ยงทางด้านตลาดเงินและตลาดทุน
ภาวะตลาดเงินและตลาดทุนมีผลต่อการผลิตและต่อปริมาณการบริโภค
ภาวะตลาดเงินทุนในปัจจุบันมีแนวโน้มที่เป็นบวก
อย่างไรก็ดีผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นที่จะต้องติดตามดู อัตราการเปลี่ยนแปลง
ของดอกเบี้ยตลอดเวลา รวมถึงทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญปัจจัยหนึ่ง
คือ ดอกเบี้ย เนื่องจากไม่ได้อยู่ในอัตราที่คงที่
และแหล่งเงินทุนที่ผู้บริโภคนำมาซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่นั้นมาจากเงินออมและเงินกู้จากสถาบันการเงิน

1.1.2 ความเสี่ยงจากการดำเนินงาน

นับตั้งแต่เกิดวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจ ในปี 2541 บริษัทฯ ได้ดำเนินการและนโยบายต่าง ๆ
เพื่อฟื้นฟูธุรกิจส่งผลให้บริษัทฯ ประสบความสำเร็จในการปรับโครงสร้างหนี้
การโอนสินทรัพย์เพื่อชำระหนี้ และการเจรจา อย่างไรก็ดี บริษัทฯ
ได้มีความระมัดระวังต่อปัจจัยเสี่ยงที่อาจเกิดจากการดำเนินงานดังนี้

-   ปัจจัยเสี่ยงจากการดำเนินงานของบริษัทฯ โดยขึ้นอยู่กับการวิจัย
    การวิเคราะห์แนวโน้มและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดีและเชื่อถือได้
    การวางแผนการดำเนินงานก็มีส่วนสำคัญประกอบกับบุคคลากรทีมีประสิทธิภาพ
    เพราะภาวะการแข่งขันของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ณ ปัจจุบันคู่แข่ง
    ต่างพัฒนาสินค้าและบริหารเวลาอย่างมีประสิทธิภาพ

-   ความเสี่ยงในการวิเคราะห์ทำเลที่ตั้งโครงการ

-   ความเสี่ยงในด้านต้นทุนโครงการ ซึ่งสาเหตุที่ส่งผลกระทบต่อปัจจัยนี้ ได้แก่
    การปรับราคาวัสดุก่อสร้าง การก่อสร้างล่าช้า ภัยธรรมชาติ วัสดุขาดแคลน
    อุบัติเหตุจากการก่อสร้าง เป็นต้น อย่างไรก็ดีบริษัทฯ มีความเสี่ยงในด้านนี้ไม่มากนัก
    เนื่องจากบริษัทฯ สามารถเจรจาต่อรองกับผู้ผลิตและผู้จัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้างได้
    เนื่องจากมีการสั่งซื้อในปริมาณที่สูง ทำให้ปัจจุบันบริษัทฯ สามารถควบคุมค่าก่อสร้าง
    ควบคุมคุณภาพ และควบคุมระยะเวลาในการก่อสร้าง ทำให้ปัจจุบัน บริษัทฯ
    สามารถควบคุมค่าก่อสร้าง ควบคุมคุณภาพและควบคุมระยะเวลาในการก่อสร้างได้

1.2 ปัจจัยอื่นๆที่อาจมีผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุน

1.2.1 ข้อพิพาททางกฎหมาย

บริษัทฯถูกยื่นฟ้องร้องเป็นจำเลยที่ 2 จากนิติบุคคลอาคารชุดแห่งหนึ่ง
ในกรณีขอให้เพิกถอนสิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดคิดเป็นจำนวนทุนทรัพย์ประมาณ 440
ล้านบาท คดีดังกล่าวอยู่ในระหว่างการพิจารณา ซึ่งยังไม่ทราบผลของคดีความในขณะนี้

บริษัทฯ ถูกยื่นฟ้องเป็นจำเลยร่วมกับสถาบันการเงินผู้ค้ำประกัน ให้ชำระเงิน
เนื่องจากการผิดสัญญาเงินกู้ยืมระยะสั้นกับผู้ให้กู้ยืม 1 ราย คิดเป็นจำนวนเงินประมาณ 20 ล้านบาท
คดีดังกล่าวได้ผ่านการพิจารณาจากศาลแพ่งแล้วโดยตัดสินให้บริษัทฯ
ชำระเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมทั้งดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี บริษัทฯ
กำลังอยู่ในระหว่างการยื่นอุทรณ์คำพิพากษาของศาลแพ่งซึ่งไม่ทราบผลของการอุทรณ์ในขณะนี้

บริษัทฯและบริษัทย่อยถูกยื่นฟ้องร้องเป็นจำเลยและถูกเรียกร้องค่าเสียหายเป็นจำนวนประมาณ 151
ล้านบาทจากลูกค้าและเจ้าหนี้ของบริษัทฯและบริษัทย่อย
เนื่องจากการผิดสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาว่าจ้างทำของ
ซึ่งในขณะนี้ยังไม่ทราบผลของคดีความดังกล่าว

นอกจากนี้ในระหว่างปี2545บริษัทฯและบริษัทย่อยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับลูกค้ารายหนึ่งซึ่งในอดีตได้ชำระเงินมัดจำให้กับริษัทฯและบริษัทย่อยเป็นจำนวนเงินประมาณ
26 ล้านบาท โดยบริษัทฯ ได้ออกหุ้นสามัญของบริษัทฯจำนวน 1.4 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ 10 บาท
คิดเป็นจำนวนเงิน 14 ล้านบาทให้แก่ลูกค้ารายดังกล่าว
โดยมีเงื่อนไขของการรับซื้อคืนหุ้นสามัญดังกล่าวตามที่ระบุในสัญญาประนีประนอมยอมความ
โดยบริษัทฯได้จดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทุนที่ชำระแล้วในส่วนของหุ้นสามัญดังกล่าวกับกระทรวงพาณิชย์แล้วเมื่อวันที่
20 สิงหาคม 2545

นอกจากนี้บริษัทฯและบริษัทย่อย
กำลังอยู่ในระหว่างการเจรจากับลูกค้าบางรายซึ่งได้เรียกร้องให้บริษัทฯและบริษัทย่อยจ่ายชำระคืนเงินมัดจำรับล่วงหน้าของลูกค้าดังกล่าวซึ่งยังไม่ทราบผลการเจรจาในขณะนี้

บริษัทย่อยแห่งหนึ่งถูกยื่นฟ้องร้องเป็นจำเลยร่วมกับกรรมการและบริษัทฯเกี่ยวข้องกันให้ชำระเงินและบังคับจำนองจากธนาคารแห่งหนึ่ง
เนื่องจากผิดสัญญาเงินกู้เบิกเกินบัญชีคิดเป็นจำนวนเงินประมาณ 21 ล้านบาท
คดีดังกล่าวได้ผ่านการพิจารณาจากศาลแพ่งแล้วเมื่อวันที่ 13 กุมภาพันธ์
2546โดยตัดสินให้บริษัทฯและบริษัทย่อยชำระเงินจำนวนประมาณ 14 ล้านบาท
พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 12.75 ถึง 13.50 ต่อปี
บริษัทฯกำลังอยู่ในระหว่างการพิจารณาการยื่นอุทธรณ์คำพิพากษาของศาลแพ่งดังกล่าว
ซึ่งยังไม่สามารถสรุปผลได้ในขณะนี้

บ่ริษัทย่อยแห่งหนึ่งถูกยื่นฟ้องเป็นจำเลยจากเจ้าของที่ดินกลุ่มหนึ่งเนื่องจากผิดสัญญาแลกเปลี่ยนที่ดินคิดเป็นจำนวนทุนทรัพย์ประมาณ
25 ล้านบาท
คดีดังกล่าวได้ผ่านการพิจารณาจากศาลแพ่งแล้วโดยได้ตัดสินให้บริษัทย่อยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับเจ้าของที่ดินดังกล่าวหากไม่สามารถโอนได้
บริษัทย่อยจะต้องชดใช้เป็นเงินจำนวน 18 ล้านบาท

ณ วันที่ 3 กรกฎาคม 2545
บริษัทย่อยและเจ้าของที่ดินดังกล่าวได้ลงนามในสัญญาประนีประนอมยอมความ
ภายใต้สัญญาดังกล่าวบริษัทย่อยตกลงจ่ายชำระเงินให้กับเจ้าของที่ดินดังกล่าวเป็นจำนวนเงินประมาณ
12 ล้านบาท โดยการผ่อนชำระเป็นรายเดือนเดือนละ 1 ล้านบาท เริ่มตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2545

ในระหว่างปี 2545 บริษัทฯ ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับบริษัทที่เกี่ยวข้องกันแห่งหนึ่งโดยบริษัทฯ
ตกลงที่จะซื้อที่ดินแปลงหนึ่งจากบริษัทที่เกี่ยวข้องกันแห่งนั้นในราคา 600 ล้านบาท ซึ่ง ณ
วันที่ทำสัญญา บริษัทฯ ได้ชำระเงินมัดจำเป็นจำนวน 500,000 บาท
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวได้กำหนดให้บริษัทฯต้องรับโอนกรรมสิทธิที่ดินภายใน 30 วัน
นับตั้งแต่วันที่ทำสัญญาซึ่งได้ครบกำหนดการโอนไปแล้วเมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2545
โดยยังมิได้มีการโอนตามที่ระบุไว้ในสัญญา หากบริษัทฯไม่ชำระเงินตามจำนวน เงื่อนไข
และระยะเวลาตามที่กำหนดให้ถือว่าบริษัทฯผิดสัญญาและบริษัทที่เกี่ยวข้องกันสามารถเลือกที่จะฟ้องร้องบริษัทฯหรือจะยกเลิกสัญญาดังกล่าวก็ได้
โดยหากบริษัทที่เกี่ยวข้องกันเลือกที่จะฟ้องร้อง บริษัทฯจะต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15
ต่อปีของยอดที่ค้างชำระทั้งหมดและจะต้องชำระค่าปรับอีกเป็นจำนวน 5 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามเมื่อ วันที่ 21 พฤศจิกายน 2545
บริษัทฯและบริษัทที่เกี่ยวข้องกันแห่งนั้นได้ตกลงทำหนังสือยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว
โดยสาระสำคัญของหนังสือยกเลิกสัญญาดังกล่าวได้ระบุให้บริษัทฯและบริษัทที่เกี่ยวข้องกันสละสิทธิการฟ้องร้องใดๆ
รวมทั้งยกเลิกสิทธิและหน้าที่ตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
และระบุให้บริษัทที่เกี่ยวข้องกันแห่งนั้นจ่ายชำระคืนเงินมัดจำให้กับบริษัทฯ

1.2.2 นโยบายการจ่ายเงินปันผล

บริษัทฯถือปฏิบัติจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้นในอัตราประมาณร้อยละ 50
ของกำไรสุทธิประจำปีในกรณีบริษัทฯ มีผลกำไร และไม่มีผลขาดทุนสะสม
สำหรับนโยบายการจ่ายเงินปันผลของบริษัทย่อยนั้นจะกำหนดขึ้นในภายหลังเมื่อผลประกอบการมีแนวโน้มที่ชัดเจนมากขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

คณะกรรมการบริษัทฯ มีนโยบายงดจ่ายเงินปันผลสำหรับผลการดำเนินงานปี2545 เนื่องจากบริษัทฯ
มีผลขาดทุนสะสม

1.2.3 การเข้าข่ายอาจถูกเพิกถอนและการปรับโครงสร้างหนี้

เนื่องจากบริษัทฯ ได้รับแจ้งจากตลาดหลักทรัพย์ ว่าเข้าเกณฑ์อาจถูกเพิกถอนเมื่อวันที่ 5 มีนาคม
2542 โดยตลาดหลักทรัพย์มีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาจากส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2541 รวมกับเงื่อนไขของผู้สอบบัญชีรับอนุญาตตามรายงานของผู้สอบบัญชีลงวันที่ 19
กุมภาพันธ์ 2542
ซึ่งทางบริษัทฯก็ได้มีหนังสือแจ้งแก่ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยโดยทางบริษัทฯเลือกที่จะจัดทำแผนฟื้นฟูกิจการ
โดยมติของที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้น เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2542

โดยมติที่ประชุมผู้ถือหุ้นวิสามัญผู้ถือหุ้นเมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2542
ได้รับอนุมัติให้ดำเนินการเพิ่มทุนและลดทุนเพื่อรองรับแผนการปรับโครงสร้างหนี้
และโดยมติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2543 ได้อนุมัติแผนฟื้นฟูกิจการตามที่บริษัทฯ
จัดทำขึ้นและให้ดำเนินการขั้นตอนต่อไปตามข้อบังคับของตลาดหลักทรัพย์ฯ
โดยบริษัทได้รับอนุมัติแผนฟื้นฟูกิจการดังกล่าวจากตลาดหลักทรัพย์ฯ แล้วเมื่อวันที่ 24 พฤศจิกายน
2543 ทั้งนี้บริษัทฯ อยู่ในระหว่างการดำเนินตามแผนฟื้นฟูกิจการดังกล่าว โดยระหว่างปี 2543 ถึง
ปี 2545 บริษัทฯและบริษัทย่อย ได้ลงนามในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงิน
ผู้ถือหุ้นกู้และเจ้าหนี้รวมทั้งสิ้น 15 แห่ง โดยปรับโครงสร้างหนี้ในส่วนของบริษัทฯ
และบริษัทย่อยซึ่งมีมูลค่าตามบัญชีคิดเป็นจำนวนเงินประมาณ 18,081 ล้านบาท

จนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545
บริษัทฯได้ดำเนินการเพิ่มทุนและลดทุนตามที่ระบุในแผนฟื้นฟูกิจการแล้วบางส่วนทำให้บริษัทฯมีทุนจดทะเบียนเป็น
12,364 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยหุ้นบุริมสิทธิจำนวน 700 ล้านหุ้นมูลค่าหุ้นละ 10 บาท
และหุ้นสามัญจำนวน 536.375 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ 10 บาท
และมีทุนที่เรียกชำระแล้วเป็นจำนวนเงินประมาณ 4,201 ล้านบาท
ซึ่งประกอบด้วยหุ้นบุริมสิทธิจำนวน 239.36 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ 10 บาท และหุ้นสามัญจำนวน
180.78 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ 10 บาท