3. การประกอบธุรกิจของแต่ละประเภทลักษณะธุรกิจ

1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทดำเนินธุรกิจด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อขาย
โดยมีโครงการของบริษัทและบริษัทย่อยดังนี้

[TABLE]

หมายเหตุ โครงการเพื่อขาย รับรู้รายได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

*หน่วยที่โอนทรัพย์ชำระหนี้(ปรับปรุงโครงสร้างหนี้)

3.2 กลยุทธ์การตลาดและราคา

แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังปี 2552
ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความท้าทายในการดำเนินธุรกิจ
เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังคงมีความเสี่ยงที่มีผลกระทบต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ
และส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
แนวโน้มการปรับตัวของราคาสินค้าโภคภัณฑ์จะส่งผลกระทบต่อภาระรายจ่ายที่เพิ่มสูงขึ้นของผู้บริโภค
และทิศทางในการปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น
ทำให้มีผลต่อการปรับราคาที่อยู่อาศัยในช่วงกลางปี 2553

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาเน้นตลาดระดับล่างถึงระดับกลาง
ราคาบ้านเดี่ยวเฉลี่ยต่อยูนิตอยู่ประมาณ 2.5 – 3.5 ล้านบาท อาคารชุดราคาประมาณ 1-2
ล้านบาท เนื่องจากเห็นว่าความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้มีค่อนข้างสูง
ซึ่งสอดคล้องกับผลิตภัณฑ์ของบริษัท ซึ่งมีหลายรูปแบบ และหลายระดับราคา
เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน

3.3 ปัจจัยภายนอกที่อาจมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันและอนาคตอันใกล้ 

1.  การปรับเพิ่มราคาน้ำมัน

แนวโน้มราคาน้ำมันในช่วงปลายปี 2552 ต่อเนื่องถึงปี 2553 คาดว่าราคาน้ำมันจะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
เนื่องจากมีปัจจัยสนันสนุนหลายประการ อาทิ การฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปของเศรษฐกิจโลก
รวมทั้งแนวโน้มการเติบโตของปริมาณความต้องการบริโภคน้ำมัน
คาดว่าจะมีผลกระทบต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจ และการใช้จ่ายของภาคประชาชน
และส่งผลกระทบต่อต้นทุนสินค้าและวัสดุก่อสร้าง
เป็นผลทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องพิจารณาปรับราคาสินค้า

2.  อัตราเงินเฟ้อ

เงินเฟ้อทั่วไปในเดือนธันวาคม 2552 ขยายตัว 3.5% ขณะที่ทั้งปี เฉลี่ยอยู่ที่ -0.90%
ตัวเร่งของอัตราเงินเฟ้อในรอบต่อไปขึ้นอยู่กับการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลก
นอกจากนี้ยังรวมถึงราคาน้ำมัน ที่จะ

ผันผวนและจะสร้างแรงกดดันต่ออัตราเงินเฟ้อ

สำหรับแนวโน้ม ปี 2553 คาดว่าจะเพิ่มขึ้น ประมาณร้อยละ 3.0-4.0 จากที่ติดลบร้อยละ 0.9
ในปี 2552 แต่ถ้าหากรัฐบาลขยายมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกไปอีก
คาดว่าอัตราเงินเฟ้ออาจเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.0-3.5 และหากภาครัฐมีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง
จะเป็นแรงกระตุ้นสำคัญที่ช่วยให้เศรษฐกิจไทยมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้น

3.  การลงทุนของภาครัฐ

การลงทุนของภาครัฐปีงบประมาณ 2552
จะเป็นการลงทุนเกี่ยวข้องกับโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่สำคัญ
และโครงการลงทุนขนาดใหญ่ซึ่งหากสามารถดำเนินการได้จะเกิดเม็ดเงินลงทุนเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจเป็นจำนวนมากและจะช่วยกระตุ้นการลงทุนโดยรวมของประเทศได้
ประกอบกับรัฐบาลได้เร่งดำเนินนโยบายและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจออกมาหลายชุดด้วยกัน
และได้รับเสียงตอบรับจากภาคเอกชนโดยเฉพาะนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศ
และหากรัฐบาลสามารถเร่งดำเนินการใช้จ่ายเงินงบประมาณตามแผนที่วางไว้
จะเป็นเครื่องจักรสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจไทย ท่ามกลางวิกฤติเศรษฐกิจโลก
ทั้งนี้ในกรณีที่รัฐบาลมีเสถียรภาพเพียงพอที่จะผลักดันนโยบายและมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างต่อเนื่อง
ทำให้ภาคเอกชนเกิดความเชื่อมั่นในการลงทุน

4.  กฎหมายและข้อกำหนดต่าง ๆ

ในปี 2552 มาตรการสำคัญที่กระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ได้แก่
ยุทธศาสตร์การฟื้นฟูและสร้างความเชื่อมั่นเพื่อแก้ไขปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจและสังคม
มาตรการลดหย่อนภาระค่าครองชีพของประชาชน
มาตรการภาษีเพื่อสนับสนุนนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี
2552 ยังได้รับมาตรการการยกเว้นภาษี
ซึ่งมาตรการดังกล่าวได้ส่งผลดีทั้งในส่วนของผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ขายสินค้าได้
และผู้บริโภคเองก็มีโอกาสได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลง

5.  ความผันแปรของราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงงาน

  แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้าง โดยเฉพาะวัสดุหลัก อย่าง “เหล็กเส้น” และ “ปูนซีเมนต์”
  คาดว่ามีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการลงทุนของภาครัฐ โครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ
  ที่จะเริ่มก่อสร้าง ส่งผลทำให้ความต้องการใช้วัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น และมีการปรับขึ้นของราคา
  ผู้ประกอบการบางรายอาจสต๊อคสินค้าวัสดุก่อสร้าง อาจทำให้เกิดการปรับราคาวัสดุก่อสร้าง
  ปัญหาการขาดแคลนแรงงาน ดังนั้น
  ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการวัสดุก่อสร้างจะได้รับผลกระทบโดยตรงจากปัญหานี้

3.4 สถานภาพในการแข่งขันของบริษัท

-   โครงการสุวินทวงศ์ มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการชัยพฤกษ์ สุวินทวงศ์ ของแลนด์
    แอนด์ เฮ้าส์, โครงการศุภาลัยเลค สุวินทวงศ์ ของศุภาลัย, โครงการรอยัล ปาร์ค วิลล์
    ของยิ่งรวยธานี และ โครงการฟลอร่าวิลล์สุวินทวงศ์ ของ โอจีซีกรุ๊ป

-   โครงการร่มเกล้า มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการเพอร์เฟค เพลส
    ของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และโครงการ พาร์คเวย์ โฮม ของธารารมณ์ โครงการเค.ซี.
    เนเชอรัลด์ ร่มเกล้า ของเค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้

-   โครงการปรีชาไพรเวทบีช ระยอง มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการ Rayong
    Brookside Valley ของไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้

-   โครงการปรีชาราม 1 ถนนราษฎร์พัฒนา มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงคือ โครงการเพอร์เฟค
    พาร์ค รามคำแหง-สุวรรณภูมิ ของ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค , โครงการไชยลดา รามคำแหง
    , โครงการนลินวิลล์ และโครงการลิฟวิ่ง นารา รามคำแหง

-   โครงการปรีชาราม 2 ถนนราษฎร์พัฒนา มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงคือ โครงการเพอร์เฟค
    พาร์ค รามคำแหง-สุวรรณภูมิ ของ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค , โครงการไชยลดา รามคำแหง
    , โครงการนลินวิลล์ และโครงการลิฟวิ่ง นารา รามคำแหง

-   โครงการพีจี พระราม 9 คอนโดมิเนียม มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงคือ
    โครงการเดอะกรีนไนน์ คอนโดมิเนียม , โครงการไอเฮ้าส์ , โครงการเดอะซิตี้ และ
    โครงการเอ-สเปรซ

3.5 กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

เนื่องจากสินค้าส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นบ้านเดี่ยว
ดังนั้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อระดับปานกลางจนถึงระดับสูงที่มีความสามารถในการรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านทันที
หรือมีความสามารถในการผ่อนชำระกับสถาบันการเงินได้
ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูง โดยราคาบ้านเริ่มต้นที่ 2.5 ล้านบาท

บริษัทฯ ได้ปรับกลยุทธ์ในการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า
โดยให้มีการให้บริการหลังการขายที่ดีเยี่ยม และขายสินค้าที่มีคุณภาพให้กับลูกค้า
ลูกค้ามีความประทับใจในสินค้าของบริษัท อีกทั้งโครงการยังมีความน่าเชื่อถือ
ลูกค้าจึงได้แนะนำบอกต่อญาติ พี่น้อง หรือเพื่อน มาเป็นลูกค้าของบริษัท ต่อไป

3.6 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

3.6.1 ขั้นตอนการพัฒนาโครงการ

(1) ศึกษาสภาวะแวดล้อมทางด้านเศรษฐกิจและสังคม
โดยการวิจัยและวิเคราะห์ข้อมูลทางด้านเศรษฐกิจสังคมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รวมทั้งการวิเคราะห์ทิศทางการขยายตัวของเมือง สภาพความเป็นอยู่ของประชากร

(2) ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ

-   วิเคราะห์ทำเลที่ตั้งเพื่อพิจารณาการจัดซื้อที่ดิน รูปร่าง ขนาดและประเภทของโครงการ

-   กำหนดเป้าหมายทางการตลาด เพื่อให้ทราบถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การแข่งขันและภาวะตลาด

-   วางแผนทางด้านการเงิน การหาแหล่งเงินทุน และวิเคราะห์ผลตอบแทน

-   ศึกษากฎควบคุมต่าง ๆ ของทั้งภาครัฐบาล รัฐวิสาหกิจ และเอกชนที่มีผลกระทบต่อโครงการ

(3) ซื้อที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม มีความสอดคล้องและเหมาะสมต่อการลงทุนของบริษัท
อีกทั้งมีศักยภาพต่อการพัฒนาทั้งในปัจจุบันและในอนาคต

(4) จัดทำแผนงานโครงการ

-   วางผังและออกแบบโครงการโดยสถาปนิกและวิศวกรบริษัท
    ให้สอดคล้องกับเป้าหมายทางการตลาดและถูกต้องตามข้อกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

-   จัดโครงสร้างการบริหารงานโครงการ
    กำหนดนโยบายการดำเนินงานโครงการรวมทั้งบุคลากรในด้านต่าง ๆ
    ที่จะรับผิดชอบในแต่ละโครงการ

-   กำหนดราคาขาย

-   กำหนดทีมงานขาย พร้อมอบรมพนักงานขาย

-   วางแผนการโฆษณาประชาสัมพันธ์พร้อมสื่อต่าง ๆ รวมทั้งการจัดทำเอกสารประกอบการขาย

-   จัดหาแหล่งเงินกู้ให้กับลูกค้าเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

    (5) งานบริหารโครงการ

-   ติดต่อหน่วยงานราชการ
    และขออนุญาตก่อสร้างเพื่อดำเนินการปลูกสร้างตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด

-   คัดเลือกผู้รับเหมาที่เชี่ยวชาญงานก่อสร้าง
    และกำหนดวิศวกรของบริษัทควบคุมดูแลงานก่อสร้างต่าง ๆ รวมถึงงานระบบสาธารณูปโภค

-   ดำเนินการขายตามแผนงานที่กำหนดไว้ พร้อมเริ่มการก่อสร้างโครงการ
    โดยใช้ระยะเวลาต่างกันขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของโครงการ

-   ปรับกลยุทธ์ทางการตลาด (หากจำเป็น) เช่นแผนส่งเสริมการขาย

    (6) การส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์
    โดยจดทะเบียนและ/หรือโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบให้ลูกค้าเมื่องานก่อสร้างเสร็จ

(7) การให้บริการหลังการขาย แต่ละโครงการจะจัดเตรียมการให้บริการหลังการขาย เช่น
    สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะของโครงการ

    3.6.2 ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุดิบ ในการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบไปด้วย

    (1) ที่ดินเพื่อการพัฒนา

    ปัจจัยที่ใช้เป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาเพื่อจัดซื้อที่ดินนั้น ประกอบไปด้วย

-   ทิศทางการขยายตัวของเมือง จะพิจารณาดูว่ามีแนวโน้มการเติบโตของเมืองไปในทิศทางใด
    เพื่อที่จะได้ที่ดินที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการ

-   ทำเลของที่ดิน เลือกซื้อที่ดินที่มีทำเลติดถนน มีการคมนาคมสะดวก
    และอยู่ไม่ห่างไกลจากตัวเมืองมากนัก

-   สาธารณูปโภค พิจารณาเลือกที่ดินที่มีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับ เช่น ไฟฟ้า ประปา
    โทรศัพท์ เป็นต้น

-   ขนาดแปลงที่ดิน พิจารณาเลือกซื้อที่ดินที่มีแปลงขนาดเหมาะสมเพียงพอ
    สำหรับการพัฒนาโครงการได้

-   ระดับราคา ราคาของที่ดินต้องเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการพัฒนา

  ไม่สูงมากนัก

(2) การจัดหาที่ดินในอดีตเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

    (3) การจัดหาที่ดินในอนาคต

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

-   ประกาศแจ้งความจำนงผ่านสื่อมวลชนต่างๆ

-   ประมูลซื้อจากกรมบังคับคดี และสถาบันการเงินต่างๆ

    3.6.3 วัสดุก่อสร้าง

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทางบริษัท ปรีชา กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
ดำเนินการอยู่นั้น ส่วนใหญ่ได้ให้ผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง และจัดหาวัสดุก่อสร้างเอง
ดังนั้นจึงเป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมาก่อสร้าง ในการจัดหาวัสดุก่อสร้าง
ทำให้บริษัทไม่ต้องเผชิญความยุ่งยากในการเก็บสต็อก วัสดุก่อสร้าง
และสามารถบริหารงานก่อสร้างได้ตามแผนงาน ทั้งระยะเวลาและต้นทุนที่กำหนด

ความสัมพันธ์และผลกระทบของผู้รับเหมาที่มีต่อบริษัท และบริษัทย่อย

บริษัทและบริษัทย่อยให้ผู้รับเหมาแต่ละรายสร้างบ้านเฉลี่ยรายละ 20 หลัง
ซึ่งถ้าผู้รับเหมารายใดก่อสร้างบ้านได้คุณภาพตามที่บริษัทต้องการและเสร็จทันตามกำหนดเวลา
บริษัทก็จะต่อสัญญาในการก่อสร้างไปเรื่อยๆ
ทำให้บริษัทสามารถควบคุมระยะเวลาและคุณภาพการก่อสร้างได้

3.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่31 ธันวาคม 2552 บริษัทและบริษัทย่อย มีจำนวนรายและมูลค่าขายตามสัญญา
ที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ดังนี้

+----------------------------------+-----------+-----------------------+
| ชื่อโครงการ                        | ณ วันที่ 31  |                       |
|                                  | ธันวาคม    |                       |
|                                  | 2552      |                       |
+----------------------------------+-----------+-----------------------+
|                                  | จำนวนราย  | จำนวนเงิน (ล้านบาท)     |
+----------------------------------+-----------+-----------------------+
| - โครงการร่มเกล้า                  | 5         | 20.20                 |
+----------------------------------+-----------+-----------------------+
| - โครงการปรีชาราม 1               | 7         | 37.69                 |
+----------------------------------+-----------+-----------------------+
| - โครงการปรีชาราม 2               | 7         | 35.49                 |
+----------------------------------+-----------+-----------------------+
| - โครงการพีจี พระราม 9 คอนโดมิเนียม  | 95        | 222.41                |
|                                  |           |                       |
| - โครงการพีจี 2 พระราม 9           | 139       | 267.45                |
| คอนโดมิเนียม                       |           |                       |
+----------------------------------+-----------+-----------------------+
| รวม                              | 253       | 583.24                |
+----------------------------------+-----------+-----------------------+

หมายเหตุ งานที่ยังไม่ส่งมอบ หมายถึง จำนวนผู้ที่ทำสัญญาซื้อบ้านแต่ยังไม่ได้รับการโอนกรรมสิทธิ์