การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

ผลิตภัณฑ์ของบริษัทและบริษัทย่อยของบริษัทที่ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (เค-วัน
อาร์คิเทค ธานนท์ พร็อพเพอร์ตี้ และ อัลลาย เทคโนโลยี) ได้แก่
ที่ดินในโครงการที่บริษัทและบริษัทย่อยดังกล่าว ได้พัฒนาขึ้นเพื่อขาย
โดยเน้นการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด , ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม
เป็นหลัก พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
ตามงบการเงินรวมของบริษัทและบริษัทย่อยในปี2550, 2549 และ 2548 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ
76.90 , 75 และร้อยละ 47 ของรายได้รวม ตามลำดับ นอกจากนี้
บริษัทยังรับบริหารโครงการให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้เครื่องหมายการค้า
“กฤษดานคร” แต่รายได้จากการรับบริหารโครงการนั้นมีจำนวนไม่มากนัก
รายการดังกล่าวจึงแสดงอยู่ในงบการเงินเป็นรายได้จากการจัดการธุรกิจ

ผลิตภัณฑ์ของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท ได้แก่
การให้บริการรับเหมาก่อสร้าง โดยบริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากการรับเหมาก่อสร้าง ในปี
2550 ,2549 และ ปี 2548 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 5 , 6 และ ร้อยละ 22 ของรายได้รวม
ตามลำดับ

1.  ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์

3.1.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท และกลุ่มบริษัทย่อยของบริษัท ได้แก่ เค-วัน อาร์คิเทค ธานนท์ พร็อพเพอร์ตี้ และ อัลลาย
เทคโนโลยี (“กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”)
ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งในรูปแบบของบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และ คอนโดมิเนียม
พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ บริการที่บริษัทและกลุ่มบริษัทย่อยของบริษัท ให้กับลูกค้านั้น
ครอบคลุมตั้งแต่การจัดสรรพื้นที่ดิน การออกแบบสิ่งปลูกสร้าง ไปจนถึงบริการต่างๆ
เพื่อเพิ่มมูลค่าแก่ที่ดิน ทั้งนี้ลักษณะรูปแบบของบ้านและโครงการ จะถูกกำหนดให้เหมาะสมกับทำเล
สถานที่ และลักษณะลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินการพัฒนาที่ดินโดยการจัดหาและรวบรวมที่ดินให้เป็นผืนใหญ่
แล้วนำมาแบ่งจัดสรรเป็นแปลงๆ
ตลอดจนพัฒนาให้มีถนนและระบบสาธารณูปโภคครบถ้วนก่อนขายแก่ผู้ซื้อรายย่อย
ซึ่งงานพัฒนาสาธารณูปโภคโครงการในเบื้องต้นนั้น ได้แก่ งานถมดินแปลงที่ดินและแนวถนน
งานบดอัดลูกรังและหินคลุกถนน งานถนนคอนกรีต งานวางคันหินและทางเท้า งานไฟฟ้า
(ปักเสา/พาดสาย) งานตกแต่งภูมิทัศน์, งานซุ้มโครงการ/สโมสร/สระว่ายน้ำ เป็นต้น

สำหรับงานด้านสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะนั้น ปัจจุบัน
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละบริษัท เป็นผู้ดูแลงานด้านดังกล่าวของโครงการ
เว้นแต่งานบริหารสโมสรและสระว่ายน้ำ จะเปิดให้บริษัทอื่นเช่าและบริหารงาน
เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าในโครงการ อย่างไรก็ดี ณ วันที่ 6 มิถุนายน 2545
กระทรวงมหาดไทยได้ออกกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบกิจการ
และ การยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 (รก.2545/46ก/17/17 มิถุนายน 2545)
ซึ่งกฎกระทรวงดังกล่าวมีผลให้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีความสมบูรณ์มากขึ้น
ทั้งนี้
พระราชบัญญัติดังกล่าวได้ระบุว่าผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้จัดตั้ง
”นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปดูแลรักษา
ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด
หรือได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้ดำเนินการใดๆ
เพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือ โอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์
ดังนั้นการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎกระทรวงนั้นจะช่วยลดภาระของกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

สำหรับงานด้านการรับเหมาก่อสร้างบ้านในกรณีของบ้านสั่งสร้างนั้น
ลูกค้าสามารถเลือกจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านจากภายนอกเอง หรือ
ให้บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการนั้นๆจัดหาให้
โดยผู้จัดการงานรับเหมาก่อสร้างที่กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จัดหาให้ ได้แก่ เค เอ็ม ซี
อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท ส่วนในกรณีของบ้านพร้อมขายนั้น
กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นผู้ว่าจ้างให้ เคเอ็มซี อาร์คิเทค และบริษัทก่อสร้างภายนอก
เป็นผู้ก่อสร้างให้ก่อนขายให้กับลูกค้า

  โครงการที่กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน มีดังต่อไปนี้

+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| โครงการ     | เ   | ทำเล    | ประ       | จุดเด่นของโครงการ          |
|             | จ้าข |         | เภทสินค้าที่ม |                          |
|             | องโ |         | ีในโครงการ |                          |
|             | ครง |         |           |                          |
|             | การ |         |           |                          |
+=============+=====+=========+===========+==========================+
| กฤษดา       | บ   | ถ       | -   บ     | -                        |
| รอยัลพาร์ค    | ริษัท | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |  หนึ่งในทำเลที่ดีที่สุดในย่านรังสิต |
| (โครงการ    |     | ธิน-รังสิต |           |     เพรา                 |
| 19)         |     |         | -         | ะเป็นโครงการเดียวที่ติดถนนใหญ่ |
|             |     | แขวง    |   ที่ดินเปล่า |     ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน      |
|             |     | คลองหนึ่ง |           |     และทางยกระดับดอนเมือง  |
|             |     | อ.ค     | -   รับป   |     ใช้เวลาเดิน            |
|             |     | ลองหลวง | ลูกสร้างบ้าน | ทางเพียงไม่กี่นาทีจากศูนย์การค้า |
|             |     | จ       |           |     ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต      |
|             |     | .ปทุมธานี |           |     มหาวิทยาลัยกรุงเทพ และ  |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   |
|             |     |         |           |     ฯลฯ                  |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   มีสว                  |
|             |     |         |           | นสวยและทะเลสาบขนาดใหญ่กว่า |
|             |     |         |           |     100 ไร่               |
|             |     |         |           |     โ                    |
|             |     |         |           | อบล้อมบ้านแต่ละหลังทั้งโครงการ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   การออก               |
|             |     |         |           | แบบให้มีรูปแบบของบ้านที่สวยงาม |
|             |     |         |           |     และพื้นที่ใช้สอยที่ลงตัว     |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา       | บ   | ถนน     | -   โซน   | -   เป็นทำเลที่คมนาคมสะดวก  |
| ซิตี้กอล์ฟฮิลล์   | ริษัท | ปิ่นเกล้า- | ทะเลสาบแล |     เน                   |
| (โครงการ    |     | นครชัยศรี | ะสนามกอล์ฟ | ื่องจากโครงการตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ |
| 26)         |     | กม.33   |     :     |     2 สายหลัก คือ          |
|             |     |         |           |     ถนนเพชรเกษม          |
|             |     |         |   บ       |     และถนนปิ่นเกล้า-นครชัยศรี |
|             |     |         | ้านพร้อมที่ดิน |     อีกทั้งย                |
|             |     |         |   และ     | ังมีระบบโครงข่ายคมนาคมรองรับ |
|             |     |         | ที่ดินเปล่าติด |     ทั้งทางยกระดับบรมราชชนนี |
|             |     |         | ทะเลสาบแล |                          |
|             |     |         | ะสนามกอล์ฟ |  หรือโครงการถนนกาญจนาภิเษก |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         | -   โซน   | -                        |
|             |     |         |           |    ภายในโครงการมีสนามกอล์ฟ |
|             |     |         |   Village |     ทะเลสาบ สวนสาธารณะ   |
|             |     |         |     :     |     และสนามเด็กเล่น        |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |   บ       |                          |
|             |     |         | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
|             |     |         |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |  ทาวน์เฮ้าส์ |                          |
|             |     |         |   และอ    |                          |
|             |     |         | าคารพาณิชย์ |                          |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา มารีน่า | บ   | ถนน     | -   บ     | -                        |
| (โครงการ    | ริษัท | ปิ่นเกล้า- | ้านพร้อมที่ดิน | โครงการอยู่ติดกับแม่น้ำนครชัยศรี |
| 27)         |     | นครชัยศรี |           |                          |
|             |     |         | -         |   ทำให้ได้บรรยากาศมารีน่าแท้ๆ |
|             |     | ทางเข   |   ที่ดินเปล่า |     ริมแม่น้ำนครชัยศรี        |
|             |     | ้าวัดไร่ขิง |           |                          |
|             |     |         |           | -   การคมนาคมสะดวก       |
|             |     |         |           |     เนื่องจากมีระบบโครง     |
|             |     |         |           | ข่ายคมนาคมที่เสร็จสมบูรณ์รองรับ |
|             |     |         |           |     ทั้งทางยกระดับบรมราชชนนี |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |  และโครงการถนนกาญจนาภิเษก |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษด        | บ   | ถ       | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| าไพรเวทพาร์ค | ริษัท | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
| (โครงการ    |     | ธิน-รังสิต |           |    เนื่องจากอยู่ติดถนนพหลโยธิน |
| 29)         |     |         |           |     ซึ่งมีขนาดถึง 12         |
|             |     | แขวง    |           |     ช่องการจราจร          |
|             |     | คลองหนึ่ง |           |     อยู่ใกล้กับดอนเมืองโทลเวย์ |
|             |     | อ.ค     |           |     และจุดขึ้นลงทางด่วน      |
|             |     | ลองหลวง |           |                          |
|             |     | จ       |           | -   แวดล้อมด้วยความเจริญ    |
|             |     | .ปทุมธานี |           |     โดยรอบทั้งสถาบันการศึกษา |
|             |     |         |           |     เช่น                  |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   |
|             |     |         |           |     และ มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ |
|             |     |         |           |     ศูนย์การค้า             |
|             |     |         |           |     และโรงพยาบาล         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ยัง                   |
|             |     |         |           | ไม่มีคู่แข่งธุรกิจในบริเวณดังกล่าว |
|             |     |         |           |     เนื่องจากไม่มีโครงการหม  |
|             |     |         |           | ู่บ้านจัดสรรอยู่ในบริเวณใกล้เคียง |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   รูปแบบโครงการ         |
|             |     |         |           |     มีภูมิทัศน์ที่สวยงาม        |
|             |     |         |           |     โดยออก               |
|             |     |         |           | แบบให้มีทั้งทะเลสาบและสวนสวย |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดาซิต     | บ   | ถนน     | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| ี้เลคแอนด์พาร์ค | ริษัท | เทพารักษ์ | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจา               |
| (โครงการ    |     | กม.16   |           | กโครงการตั้งอยู่ติดถนนเทพารักษ์ |
| 30)         |     |         | -         |     ใกล้ทางด่วน, ถนน       |
|             |     | ต       |   ที่ดินเปล่า |     วงแหวนรอบนอก         |
|             |     | .บางปลา |           |     มอเตอร์เวย์            |
|             |     | อ.บางพลี |           |     และสนามบินหนองงูเห่า    |
|             |     | จ.สมุท   |           |                          |
|             |     | รปราการ |           | -                        |
|             |     |         |           |    เป็นทำเลที่มีศักยภาพที่จะขยา |
|             |     |         |           | ยตัวต่อไปอย่างรวดเร็วในอนาคต |
|             |     |         |           |     เพื่อรอง               |
|             |     |         |           | รับการเปิดใช้สนามบินหนองงูเห่า |
|             |     |         |           |     ที่อยู่ห่างเพียงไม่กี่นาที     |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ไม่แออัด               |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |   ด้วยการออกแบบภายใต้แนวคิด |
|             |     |         |           |     “ลดพื้นที่ขาย            |
|             |     |         |           |     ขยายพื้นที่พักผ่อน”        |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | พร้อมพื้นที่ส่วนกลางมากถึงร้อยละ |
|             |     |         |           |     40                   |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | ของพื้นที่รวมทั้งหมดของโครงการ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   เป็นโครงการที่มี 2       |
|             |     |         |           |     บรรยากาศ             |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |   โดยลูกค้าสามารถเลือกทำเลใ |
|             |     |         |           | นการสร้างบ้านระหว่างทำเลสวน |
|             |     |         |           |     (Park Zone)          |
|             |     |         |           |     ซึ่งจะได้บ              |
|             |     |         |           | รรยากาศความร่มรื่นจากสวนสวย |
|             |     |         |           |     หรือ ทำเลทะเลสาบ      |
|             |     |         |           |     (Lake Zone)          |
|             |     |         |           |     ซึ่งจ                  |
|             |     |         |           | ะได้บรรยากาศสดชื่นริมทะเลสาบ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ก                    |
|             |     |         |           | ารออกแบบให้รูปแบบของบ้านสวย |
|             |     |         |           |     มีสไตล์                |
|             |     |         |           |     และให้พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดาไพรเวท | เค  | ถนน     | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| เลคแอนค์พาร์ค | -วัน | ปิ่นเกล้า- | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจา               |
| (โครงการ    | อ   | นครชัยศรี |           | กที่ตั้งของโครงการติดถนนใหญ่ถึง |
| 31)         | าร์ค |         | -         |     3 สายทั้ง              |
|             | ิเทค | แขวง    |   ที่ดินเปล่า |     ถนนปิ่นเกล้า-นครชัยศรี    |
|             |     | ธรรมสพน์ |           |     พุทธมณฑล สาย 2 และ 3  |
|             |     | เข      |           |                          |
|             |     | ตทวีวัฒนา |           | -   มีทะเลสาบและสวนสวย    |
|             |     |         |           |     พร                   |
|             |     |         |           | ้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน |
|             |     |         |           |     อาทิ สวนสาธารณะ สโมสร |
|             |     |         |           |     สระว่ายน้ำ ฯลฯ         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   โครงการเสร็จสมบูรณ์     |
|             |     |         |           |     พร้อมให้เข้าอยู่อาศัยได้ทันที |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| The Kris    | บ   | ถนน     | -         | -   รูป                   |
| Ratchada    | ริษัท | ร       |   อาคารชุด | แบบสถาปัตยกรรมที่มีความทันสมัย |
|             |     | ัชดาภิเษก |           |     เน้นความเป็นส่วนตัว      |
|             |     |         |           |     มีรูปแบบการต           |
|             |     | หลังตึก   |           | กแต่งและสิ่งอำนวยความสะดวกท |
|             |     | กฤษ     |           | ี่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่ |
|             |     | ดาพลาซ่า |           |                          |
|             |     |         |           | -                        |
|             |     |         |           |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             |     |         |           |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|             |     |         |           |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา ลากูน  | ธา  | ถนน     | -   บ     | -   การจัดวางผังโครงการ    |
| (โครงการ    | นนท์ | พระราม  | ้านพร้อมที่ดิน |     เน้นความโล่ง โปร่ง สบาย |
| 41)         |     | 5       |           |     มีทะเลสาบขนาดใหญ่ และ  |
|             | พร็อ |         | -         |     สวนส่วนกลางที่สวยงาม    |
|             | พเพ | แข      |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             | อร์ตี้ | วงคูเวียง |           |  ตามแบบสถาปัตยกรรมแบบโกธิค |
|             |     | อ.      |           |                          |
|             |     | บางกรวย |           | -                        |
|             |     | จ.นนทบุรี |           |   มีความหลากหลายของแบบบ้าน |
|             |     |         |           |     และ มีทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น  |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา แกรนด์ | อัล  | ถ       | -   บ     | -   ทำเลติดถนนใหญ่ คือ ถ.   |
| พาร์ค        | ลาย | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |     พหลโยธิน              |
| (โครงการ    |     | ธิน-รังสิต |           |                          |
| 42)         | เท  |         |           | -                        |
|             | คโน | ต.      |           | การจัดวางผังโครงการเน้นความ |
|             | โลยี | คลองหนึ่ง |           |     โปร่ง โล่ง สบาย และ    |
|             |     | อ.ค     |           |     ร่มรื่น                 |
|             |     | ลองหลวง |           |                          |
|             |     |         |           | -   มีแบบบ้านให้เลือกมากมาย  |
|             |     | ปทุมธานี  |           |                          |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา       | บ   | ถนนส    | -   บ     | -   การคมนาคมที่สะดวก      |
| ว           | ริษัท | ุขาภิบาล2 | ้านพร้อมที่ดิน |     สามารถเ              |
| งแหวน-อ่อนนุช |     | แขว     |           | ดินทางเข้าเมืองได้อย่างรวดเร็ว |
| (โครงการ    |     | งประเวศ |           |                          |
| 48)         |     |         |           | โดยถนนมอเตอร์เวย์และถนนวงแ |
|             |     | เข      |           | หวนรอบนอก(บางนา-บางปะอิน) |
|             |     | ตประเวศ |           |                          |
|             |     | กทม.    |           | -   ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิเพียง |
|             |     |         |           |     5 นาที                |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   เป็นโครงการขนาดเล็ก    |
|             |     |         |           |     ที่มีความสงบและเป็นส่วนตัว |
|             |     |         |           |     ร่มรื่นด้วยพรรณไม้นานาชนิด |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -                        |
|             |     |         |           |  มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน |
|             |     |         |           |     อาทิ สวนสาธารณะ สโมสร |
|             |     |         |           |     สระว่ายน้ำ             |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+

หมายเหตุ

กฤษดามาสเตอร์เพลส ( โครงการ 20 )
สามารถจำหน่ายสินค้าในส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทได้ทั้งหมดแล้ว อย่างไรก็ดี
ที่ดินส่วนที่บริษัทได้รับสิทธิในการซื้อคืนก่อน (First Right)
เพื่อนำไปจำหน่ายต่อให้กับลูกค้าของบริษัทยังคงเหลืออยู่เพียงเล็กน้อย

  ความคืบหน้าในโครงการที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน

[TABLE]

หมายเหตุ : พื้นที่โครงการ เป็นตัวเลขซึ่งประมาณขึ้นโดยการปัดเศษ

  ³กฤษดารอยัลพาร์ค ( โครงการ 19 ) กฤษดามารีน่า ( โครงการ 27 )
  กฤษดาไพรเวทพาร์ค ( โครงการ 29 ) กฤษดาซิตี้เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 30 ) และ
  กฤษดามาสเตอร์เพลส (โครงการ 20)
  เป็นโครงการที่ได้มีการโอนทรัพย์ชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน
  โดยบริษัทได้รับสิทธิในการซื้อคืนก่อน (First Right)
  เพื่อนำไปจำหน่ายต่อให้กับลูกค้าของบริษัท

  มูลค่ายอดขาย2550 เป็นยอดที่รวมรายการโอนกลับเนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงลูกค้า

2.  การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรมโดยรวม

ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2550 ชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง
จากผลกระทบด้านเสถียรภาพทางการเมือง
ส่งผลต่อความเชื่อมั่นในการลงทุนของทุกหน่วยเศรษฐกิจอย่างมากทั้งภาคการนำเข้าและส่งออก
ผลกระทบเรื่องราคาน้ำมัน อัตราเงินเฟ้อ ด้วยเหตุผลดังกล่าวทำให้ราคาของสินค้าเพิ่มสูงขึ้น
และกระทบถึงต้นทุนการผลิตโดยตรงปรับตัวเพิ่มขึ้น จึงทำให้อุปสงค์ของผู้บริโภคลดลง

จากข้อมูลของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติระบุว่า ในไตรมาส 1 ปี
2550 การลงทุนในด้านการก่อสร้างภาคเอกชนโดยรวมลดลงร้อยละ 0.7
ลดลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 1.8 ใน ไตรมาส 4 ปี 2549
ทั้งนี้การก่อสร้างที่อยู่อาศัยยังคงมีอัตราการเติบโตที่ชะลอลงอย่างมาก โดยขยายตัวเพียงร้อยละ
0.8 เป็นการชะลอตัวอย่างต่อเนื่องจากที่ขยายตัวร้อยละ 2.0 ในไตรมาส 4 ปี 2549
อย่างไรก็ตามตลาดบางประเภทยังคงมีการเติบโตสูง เนื่องจากปัจจัยเฉพาะของตลาด เช่น
ตลาดคอนโดมิเนียม
โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้า (BTS และ
MRT) เป็นต้น
     

 ประเด็นที่น่าจับตามองสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ คือ เป็นที่น่าสังเกตว่า
กลยุทธ์ทางการตลาดของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ต่างมุ่งความสนใจไปที่กลุ่มลูกค้ากลุ่มเดียวกันทั้งหมด
คือ หันมาเน้นตลาดระดับล่างถึงระดับกลางพร้อมกัน
เนื่องจากเห็นว่าความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยระดับนี้มีอยู่สูง
โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดตัวโครงการตามแนวระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนและย่านใจกลางเมืองที่มีออกมามากในขณะนี้นั้น
ทำให้ต้องมีการเฝ้าระวังหากมีการพัฒนาสินค้าออกมาสู่ตลาดมากกว่าความต้องการที่มีอยู่จริง

       แม้ว่าการหันมาทำโครงการที่เน้นตลาดระดับล่างถึงปานกลาง
จะสามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าผู้มีรายได้ปานกลางถึงล่างที่เป็นฐานใหญ่ของตลาด
แต่การตัดสินใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในขณะนี้ยังคงมีปัจจัยอื่นที่ผู้บริโภคได้ให้ความสำคัญนอกจากระดับราคาที่ถูกลงของที่อยู่อาศัย
เนื่องจากกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงล่างนี้จะเป็นกลุ่มที่ค่อนข้างอ่อนไหวต่อปัจจัยทางเศรษฐกิจกว่ากลุ่มผู้มีรายได้สูง
ความเสี่ยงจากมาตรการภาครัฐ อาทิ ความไม่แน่นอนในการดำเนินการก่อสร้างเส้นทางคมนาคม
อัตราดอกเบี้ย รวมทั้ง การเปลี่ยนแปลงผังเมือง
อาจส่งผลกระทบต่อการขึ้นลงของราคาอสังหาริมทรัพย์และการตัวสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อกลุ่มนี้ได้
     

 ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า
ในปัจจุบันภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงอยู่ในช่วงการชะลอตัว
ถึงแม้ว่าการชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในครั้งนี้จะไม่รุนแรงเท่ากับที่เกิดขึ้นในช่วงปี 2540
(ซึ่งเป็นช่วงที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบที่รุนแรง หรือที่เรียกว่า เกิดวิกฤตอสังหาริมทรัพย์)
ผู้ประกอบการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งขนาดกลางและขนาดเล็กเริ่มประสบปัญหาสภาพคล่อง
ซึ่งจะเห็นได้จากหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 1 ปี 2550 มีมูลค่า
54,421 ล้านบาท หรืออยู่ที่ประมาณร้อยละ 16.3 ต่อสินเชื่อในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งมีสัดส่วนสูงที่สุดในจำนวนธุรกิจทุกประเภท
หรือแม้กระทั่งผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายประสบกับปัญหายอดขายที่ชะลอลงในขณะนี้เช่นกัน
อย่างไรก็ตามในภาวะที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมขยายตัวในอัตราที่ชะลอลง
ประเด็นที่ผู้ประกอบการต้องเฝ้าระวัง ได้แก่ ปัญหาความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน
หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว เป็นต้น
ที่อาจจะเกิดขึ้นดังเช่นในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา
นอกจากนี้วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในอดีตยังส่งผลกระทบสะท้อนย้อนกลับไปสู่ระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศและความมั่นคงของสถาบันการเงินด้วยเช่นกัน 
เพราะถึงแม้ว่าผู้ประกอบการจะมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนพื้นฐานของข้อมูล
โดยการนำข้อมูลเครื่องชี้วัดทางเศรษฐกิจและภาคอสังหาริมทรัพย์ เช่น
ข้อมูลการสร้างบ้านอยู่อาศัยใหม่ (Housing Start) และจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จ เป็นต้น
เพื่อนำมาใช้ในการคาดคะเนแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ทำให้การลงทุนเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ เช่น
การประเมินแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในการลงทุนโครงการใหม่เพิ่มขึ้นหรือควรชะลอโครงการในช่วงเวลาที่เหมาะสม
แต่ในสภาวะความเป็นจริงผู้ประกอบการแต่ละรายต่างมุ่งหวังที่จะขยายหรือได้ประโยชน์จากโอกาสทางธุรกิจ
ทำให้ตัดสินใจลงทุนในโครงการใหม่และเต็มใจที่จะรับความเสี่ยงในอนาคต
ปรากฏการณ์เช่นนี้อาจเป็นสิ่งที่ไม่เคยเปลี่ยนแปลงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แต่อย่างน้อยถ้าธุรกิจมีการลงทุนอย่างรอบคอบระมัดระวังไม่ลงทุนเกินตัวปัญหาในธุรกิจคงจะไม่รุนแรงจนนำไปสู่วิกฤตอสังหาริมทรัพย์รอบใหม่อีกครั้ง

อุปสงค์และอุปทานตลาดที่อยู่อาศัย (Demand & Supply)

ธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปี 2550 ชะลอตัวลงตามสภาพเศรษฐกิจขาลงของประเทศ
ส่งผลทั้งอุปสงค์และอุปทานรวมของตลาด ข้อมูลสถิติที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนแยกประเภท
ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล เดือนมกราคม – พฤศจิกายน 2550 ของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
เปรียบเทียบกับปี 2549 พบว่า

[]

จากข้อมูลเบื้องต้นพบว่าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนทั้งหมดในปี 2550 คิดเป็น 67,809 หน่วย
ลดลงจากปี 2549 ซึ่งมีจำนวน 72,723 เป็นจำนวน 4,914 หรือ 7.24%
โดยที่จำนวนของบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มลดลง 4,524 หน่วย หรือ 11.29% เมื่อเทียบกับปี 2549

นอกจากนั้นแล้วผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในเรื่องหน่วยที่อยู่อาศัยในไตรมาส 3 ปี
2550 ได้นำเสนอเรื่องจำนวนที่อยู่อาศัยในผังโครงการของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไว้ดังนี้

โครงการบ้านจัดสรรในเขตุกรุงเทพฯ และปริมณฑล : ข้อมูลไตรมาส 3 ปี 2550

[]

จำนวนโครงการทั้งหมดทั้งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล คือ 951 โครงการ 153,648 หน่วย
โดยในเขตุกรุงเทพฯมีจำนวน 403 โครงการ 53,655 หน่วย คิดเป็น 42.38% และ 34.92%
ตามลำดับ นนทบุรี มีจำนวน 152 โครงการ 20,906 หน่วย คิดเป็น 15.98% และ 13.61%
ตามลำดับ ปทุมธานี มีจำนวน 149 โครงการ 35,967 หน่วย คิดเป็น 15.67% และ 23.41%
ตามลำดับ สมุทรปราการมีจำนวน 128 โครงการ 26,492 หน่วย คิดเป็น 13.46% และ 17.24%
ตามลำดับ สมุทรสาคร มีจำนวน 64 โครงการ 11,251 หน่วย คิดเป็น 6.73% และ 7.32%
ตามลำดับ นครปฐม มีจำนวน 55 โครงการ 5,377 หน่วย คิดเป็น 5.78% และ 3.50%
ตามลำดับ

โดยประเภทของบ้านจัดสรรที่อยู่ในผังโครงการสามารถจำแนกประเภทได้ดังนี้

[]

จากข้อมูลดังกล่าวพบว่าจำนวนบ้านเดี่ยวคือ 75,584 หน่วย 49.19% ทาว์นเฮ้าส์ 55,471 หน่วย
36.10% อาคารพาณิชย์ บ้านแฝด และที่ดินจัดสรรเปล่า 22,593 หน่วย 14.70%

หากพิจารณาตามระดับราคาของที่อยู่อาศัยที่สร้างขายในตลาดแล้วสามารถสรุปได้ดังนี้

[]

ที่อยู่อาศัยราคา ต่ำกว่า 1 ล้านบาท 18,638 หน่วย 12% ราคา 1-2.99 ล้านบาท 70,268
หน่วย 45% ราคา 3-4.99 ล้านบาท 42,505 หน่วย 28% ราคา 5-7.99 ล้านบาท 12,806
หน่วย 8% ราคา 7.5-9.99 ล้านบาท 3,966 หน่วย 3% ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป 2,420 หน่วย
2% ไม่ระบุราคา 3,045 หน่วย 2%

[]

ส่วนด้านกำลังซื้อจากผู้บริโภคใน 3 ไตรมาส พบว่า บ้านเดี่ยวขายได้ 44,444 หน่วย 48.99%
ทาว์นเฮ้าส์ 32,198 หน่วย 35.48% อาคารพาณิชย์ บ้านแฝด และ ที่ดินจัดสรรเปล่ารวม 14,095
หน่วย 15.53%

[]

เมื่อพิจารณาถึงจำนวนหน่วยที่สามารถขายได้และเหลือขายอยู่นั้นพบว่า สามารถขายได้แล้ว 90,737
หน่วย 59% และเหลือขาย62,911 หน่วย 41% เมื่อพิจารณาถึงส่วนเหลือขาย (Excess Supply
) แล้วพบว่า

[]

[]

มีบ้านเดี่ยวเหลือขาย 31,140 หน่วย 49.50% ทาว์นเฮ้าส์ 23,273 หน่วย 36.99%
อาคารพาณิชย์ บ้านแฝด และที่ดินจัดสรรเปล่า 8,498 หน่วย 13.51%

โครงการอาคารชุดในเขตุกรุงเทพฯ และปริมณฑล : ข้อมูลไตรมาส 3 ปี 2550

[]

จำนวนโครงการทั้งหมดทั้งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล คือ 185 โครงการ 62,880 หน่วย
โดยในเขตเมืองชั้นในมีจำนวน 121 โครงการ 33,781 หน่วย คิดเป็น 65.41% และ 53.72%
ตามลำดับ เขตต่อเมืองด้านตะวันออก มีจำนวน 50 โครงการ 22,521 หน่วย คิดเป็น 27.03%
และ 35.82% ตามลำดับ เขตต่อเมืองด้านตะวันตก มีจำนวน 9 โครงการ 4,897 หน่วย คิดเป็น
4.86% และ 7.79% ตามลำดับ เขตชานเมืองด้านตะวันออก มีจำนวน 4 โครงการ 1,312 หน่วย
คิดเป็น 2.16% และ 2.09% ตามลำดับ เขตชานเมืองด้านตะวันตก มีจำนวน 1 โครงการ 369
หน่วย คิดเป็น 0.54% และ 0.59% ตามลำดับ

โดยประเภทของอาคารชุดที่อยู่ในผังโครงการสามารถจำแนกประเภทได้ดังนี้

[]

จากข้อมูลดังกล่าวพบว่าจำนวนอาคารชุดแบบ Studio คือ 37,125 หน่วย 47.89% 1 ห้องนอน
25,234 หน่วย 32.55%

2 ห้องนอน 11,753 หน่วย 15.16% 3 ห้องนอนขึ้นไป 3,205 หน่วย 4.13% ไมระบุ 199 หน่วย
0.26%

หากพิจารณาตามระดับราคาของอาคารชุดที่สร้างขายในตลาดแล้วสามารถสรุปได้ดังนี้

[]

อาคารชุดราคา ต่ำกว่า 1 ล้านบาท 23,629 หน่วย 30% ราคา 1-2.99 ล้านบาท 34,351
หน่วย 45% ราคา 3-4.99 ล้านบาท 10,195 หน่วย 13% ราคา 5-7.99 ล้านบาท 3,753
หน่วย 5% ราคา 7.5-9.99 ล้านบาท 1,919 หน่วย 2% ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป 2,997 หน่วย
4% ไม่ระบุราคา 672 หน่วย 1%

[]

เมื่อพิจารณาถึงจำนวนหน่วยที่สามารถขายได้และเหลือขายอยู่นั้นพบว่า สามารถขายได้แล้ว 48,723
หน่วย 63% และเหลือขาย28,793 หน่วย 37% เมื่อพิจารณาถึงส่วนเหลือขาย (Excess Supply
) แล้วพบว่า

[]

[]

มีห้อง Studio เหลือขาย 14,655 หน่วย 50.90% อาคารชุด 1 ห้องนอน 9,281 หน่วย
32.23% อาคารชุด 1 ห้องนอน 3,939 หน่วย 13.68% และอาคารชุด 3 ห้องนอนขึ้นไป 918
หน่วย 3.19%

จากข้อมูลทางด้านอุปสงค์และอุปทานของที่อยู่อาศัยทั้งประเภทแนวราบและแนวสูงในปี 2550
แสดงให้เห็นว่ายังคงมีอุปทานส่วนเกิน (Excess Supply) อยู่ในปริมาณที่สูง
เนื่องจากในปีนี้มีหลายปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย หลายประการ
ซึ่งสามารถรวบรวมได้ดังนี้

-   ปัญหาทางการเมือง ตั้งแต่ต้นปีเป็นต้นมา มีการชุมนุมประท้วง ทางการเมืองอย่างต่อเนื่อง
    จนกระทั่งยุบสภาและมีการเลือกตั้งใหม่ แต่ก็ยังคงมีปัญหาจนนำไปสู่การปฏิรูปการปกครอง
    เหตุการณ์ที่เกิดขึ้น ส่งผลความเชื่อมั่นและการชะลอการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคอย่างมาก

-   อัตราดอกเบี้ยมีการปรับตัวลดลง (อัตราดอกเบี้ย MLR ต้นปี = 7.71 % ปรับลดลงเป็น 7.02
    % ตั้งแต่กรกฎาคม 2550 เป็นต้นมา) ถึงแม้ว่าการปรับตัวของดอกเบี้ยจะมีอัตราที่ลด
    แต่ผลจากเหตุการณ์ทางการเมืองที่เกิดขึ้น
    ส่งผลให้ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่นและเกิดความกังวลในความสามารถของการผ่อนชำระ

-   ความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ ในการพิจารณาสินเชื่อแก่ผู้บริโภค (Post-Finance)
    และผู้ประกอบการ (Pre Finance) ที่มากขึ้น

-   ต้นทุนการผลิตที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น จากระดับราคาน้ำมันที่สูง ทำให้ระดับราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น

-   ผลของความไม่เชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลต่ออุปสงค์
    ที่ชะลอตัวลง ทำให้ผู้ประกอบการ มีการใช้กลยุทธ์ด้านราคาและ Promotion มากขึ้น

-   การเกิดภาวะอุทกภัยในจังหวัดต่างๆ
    ส่งผลต่อภาวะโดยรวมของภาวะเศรษฐกิจและการใช้จ่ายของผู้บริโภค

ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำแนกตามประเภทปี 2550

ธุรกิจบ้านจัดสรร

สำหรับธุรกิจบ้านจัดสรรนั้น แนวโน้มการพัฒนาโครงการจัดสรรใหม่ยังเติบโตในอัตราที่ชะลอตัว
เนื่องจากการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมีทิศทางที่ชะลอตัวลง
เนื่องมาจากการขาดเสถียรภาพด้านการเมือง ราคาน้ำมันและวัสดุก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น
ส่งผลกระทบต่อการลงทุนและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
ประกอบกับอุปทานในตลาดยังคงมีอยู่ รายงานจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า
เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 3 ของปี 2549 พบว่า
บ้านเดี่ยวสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลงจาก 47,491 หน่วย เหลือ
38,989 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 17.90 แนวโน้มการพัฒนาโครงการจัดสรรใหม่
ยังคงเติบโตในอัตราที่ลดลง เนื่องจากอุปทานเดิมในตลาดยังคงมีอยู่เป็นจำนวนมาก
ส่งผลต่อเรื่องการปรับตัวในการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการ เช่น
การพัฒนาโครงการในรูปแบบการเปิดให้จองก่อน (Pre-sales) มากขึ้น
หรือเปิดโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อดูการตอบรับของตลาด สำหรับในช่วงครึ่งแรกของปี
มีการแข่งขันในธุรกิจบ้านจัดสรรที่รุนแรงเนื่องจากผู้ประกอบการต้องการเร่งระบายสินค้าที่มีอยู่
ซึ่งผู้ประกอบการคงยังรอดูทิศทางของเศรษฐกิจ
การจัดตั้งรัฐบาลและนโยบายการแก้ปัญหาทางเศรษฐกิจของประเทศ
ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย กลยุทธ์การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร
เน้นไปยังเรื่องทำเลที่ตั้งของโครงการ การออกแบบที่อยู่อาศัยเพื่อดึงดูดลูกค้า
นอกจากนี้แนวโน้มการปรับขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างยังผลักดันให้ต่อต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นตามมาด้วย
ทำให้ผู้ประกอบการบางรายจำเป็นต้องมีการปรับตัวเพื่อลดต้นทุนในการก่อสร้าง เช่น
การนำเอาวัสดุก่อสร้างสำเร็จรูปเข้ามาใช้ การลดคุณสมบัติของวัสดุตกแต่งให้มีราคาถูกลง
และการลดขนาดของตัวบ้าน เป็นต้น

ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย (Condominium)

ที่อยู่อาศัยประเภทแนวสูงในปี 2550 ยังคงเน้นทำเลที่ใกล้กับการขนส่งมวลชน, ระบบสาธารณูปโภค
และ อุปโภค เช่นตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและห้างสรรพสินค้า โดย 3 ไตรมาสแรกของปี
มีจำนวนเปิดตัว 77,516 หน่วย ส่วนใหญ่ร้อยละ 90 เป็นที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท
ในขณะที่ที่อยู่อาศัยที่มีราคาราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปมีเพียงร้อยละ 10 เท่านั้น
โดยมีสัดส่วนที่ขายไปแล้วคิดเป็น ร้อยละ 62.86 และ เหลือขาย ร้อยละ 37.14
โดยทำเลที่ยังคงได้รับความสนใจได้แก่ พื้นที่เขตกรุงเทพฯชั้นใน เช่น ย่านศูนย์กลางธุรกิจ สุขุมวิท
พหลโยธิน ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟฟ้าใต้ดินตัดผ่าน เช่น รัชดาภิเษก และลาดพร้าว
เป็นต้น กลยุทธ์การตลาดที่ผู้ประกอบการนำมาให้เพื่อดึงดูดอุปสงค์จากผู้บริโภค เช่น
ชูจุดเด่นในด้านทำเลที่ตั้ง ราคา และการจัดรายการส่งเสริมการขายเพื่อจูงใจลูกค้า
สำหรับปัจจัยสำคัญแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยแนวสูงที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือ สถานการณ์ทางการเมือง
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ภายในประเทศและประสิทธิภาพในการดำเนินนโยบายทางเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม การที่ผู้ประกอบการจำนวนมากต่างหันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมพร้อมกันนั้น
อาจมีความเสี่ยงเกิดขึ้น เพราะถึงแม้ว่าในปี 2550
อาคารชุดพักอาศัยจะเป็นธุรกิจที่อยู่อาศัยประเภทเดียวที่ยังมีอัตราการเติบโตสวนกระแสกับธุรกิจที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ
แต่ ณ ปัจจุบันก็ยังคงมีสัดส่วนเหลือขาย (Excess Supply) อยู่ไม่น้อย
ดังนั้นการตัดสินใจเข้ามาดำเนินธุรกิจประเภทนี้โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหม่
หรือผู้ประกอบการที่ไม่มีประสบการณ์ในการแข่งขันในตลาดนี้มาก่อน
อาจเสียเปรียบผู้ประกอบการที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาคอนโดมิเนียมมาเป็นเวลายาวนาน
มีการผลิตสินค้าออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีความได้เปรียบมากกว่าทั้งในด้านการหาทำเล
ชื่อเสียง รวมถึงความเชี่ยวชาญ ในการบริหารการผลิตและการตลาดสำหรับสินค้าประเภทนี้

ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

อัตราการการขยายตัวของธุรกิจรับเหมาก่อสร้างของปี 2550 มีการชะลอตัวลงจากปี 2549
ในช่วงครึ่งปีแรก เนื่องจากเผชิญกับสถานการณ์ทางการเมือง
ที่ยังขาดเสถียรภาพซึ่งส่งกระทบต่อความเชื่อมั่นในการลงทุนโดยตรง ศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่า
การก่อสร้างภาคเอกชนน่าจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2550
โดยอาจจะมีอัตราการขยายตัวประมาณร้อยละ 1.5 - 3.0 เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
จากที่หดตัวลงร้อยละ 1.0 ในครึ่งปีแรก
สำหรับการก่อสร้างภาครัฐคาดว่าจะมีอัตราการขยายตัวลดลงหรือใกล้เคียงกับช่วงครึ่งแรก
เนื่องจากยังไม่มีโครงการใหม่เริ่มต้นดำเนินการมากนัก โดยจะมีอัตราขยายตัวร้อยละ 3.4 - 5.7
จากที่ขยายตัวร้อยละ 5.6 ในครึ่งปีแรก
แนวโน้มการปรับตัวดีขึ้นของการก่อสร้างภาคเอกชนน่าจะเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้การก่อสร้างโดยรวมจะมีอัตราการขยายตัวร้อยละ
2.4 - 4.4 ในช่วงครึ่งหลังของปี 2550 ดีขึ้นกว่าในครึ่งปีแรกที่ขยายตัวร้อยละ 2.2
โดยภาพรวมตลอดทั้งปี 2550 คาดว่าการก่อสร้างโดยรวมจะมีอัตราการขยายตัวร้อยละ 2.3 -
3.3 ชะลอตัวลงจากที่มีอัตราการขยายตัวร้อยละ 4.8 ในปี 2549
ที่สำคัญเป็นผลมาจากการก่อสร้างภาคเอกชนที่คาดว่าจะมีอัตราการเติบโตในระดับต่ำเพียงร้อยละ
0.3-1.0 จากที่เติบโตร้อยละ 2.5 ในปี 2549 สำหรับภาครัฐ คาดว่าจะขยายตัวร้อยละ
4.4-5.7
ซึ่งจะสังเกตได้ว่าแม้โครงการก่อสร้างภาครัฐจะมีส่วนช่วยประคับประคองให้การก่อสร้างในภาพรวมไม่ทรุดตัวลง
แต่ก็เป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำกว่าในปี 2549 ที่ขยายตัวร้อยละ 7.4

ธุรกิจอาคารสำนักงาน

ธุรกิจอาคารสำนักงานในปี 2550 มีทิศทางการเติบโตที่คงที่
เนื่องจากเผชิญปัญหาเดียวกันกับธุรกิจประเภทอื่นๆ
พิจารณาจากข้อมูลเรื่องพื้นที่อาคารสำนักงานของปี พบว่าปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ
ประมาณ 7.4 ล้านตารางเมตร ส่วนพื้นที่สำนักงานว่างเหลือเช่าเฉลี่ยทั่วกรุงเทพฯ
ปรับลดลงเล็กน้อยเหลือ 13.2% ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจ หรือซีบีดี
มีอัตราว่างเฉลี่ยที่ 11.3% ปัจจุบันกิจกรรมการเช่ามีปริมาณไม่มากนัก
เนื่องจากความต้องการเช่าพื้นที่เพิ่มจากธุรกิจเปิดใหม่มีจำกัด
ในขณะที่บริษัทผู้เช่าเดิมลังเลที่จะขยายการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้น
โดยส่วนใหญ่จะเป็นเพียงการต่อสัญญาเช่าเดิม หรือ ขอลดพื้นที่เช่าลง ทั้งนี้ ทั่วกรุงเทพฯ
ในช่วงหกเดือนแรกของปี มีการเช่าพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเพียง 66,000 ตารางเมตร
ด้วยเหตุผลดังกล่าวทำให้เจ้าของอาคารตระหนักถึงความต้องการที่ขยายตัวช้าลง
จึงต้องมีการปรับตัวในเรื่องค่าเช่าพื้นที่ โดยไม่เรียกค่าเช่าสูงขึ้นมากนัก เพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่
ในช่วงตลอดหกปีที่ผ่านมา ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับพื้นที่สำนักงานทั่วกรุงเทพฯ
มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 262 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในปี 2544 มาอยู่ที่ระดับ
403 บาทต่อตารางเมตรในปัจจุบัน อย่างไรก็ดี
ค่าเช่าเฉลี่ยได้หยุดการปรับตัวขึ้นเป็นครั้งแรกในช่วงครึ่งแรกของปีนี้
ยกเว้นเฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอในเขตซีบีดีที่ยังคงมีค่าเช่าปรับตัวขึ้นไปได้อีกเล็กน้อย คือ
2.5% เป็น 666 บาทต่อตารางเมตร ในช่วงครึ่งหลังของปี 2550
มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นในกรุงเทพฯ อีก 2 อาคาร พื้นที่รวม 101,000 ตารางเมตร
ประกอบด้วยอาคารแอทธินี ทาวเวอร์ (40,000 ตารางเมตร) และไซเบอร์เวิลด์ (61,000
ตารางเมตร) จากเหตุการณ์ดังกล่าว มีความเป็นไปได้ว่า
อาจทำให้ตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ มีอัตราการว่างของพื้นที่เช่าโดยเฉลี่ยปรับเพิ่มขึ้น ณ สิ้นปี
หากความต้องการในตลาดยังขยายตัวต่ำในระดับเดียวกับช่วงครึ่งปีแรก อย่างไรก็ดี
เมื่อปัจจัยทางการเมืองมีความชัดเจนมากขึ้น
ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานน่าจะปรับตัวดีขึ้นตามไปด้วย

ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

ตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในปี 2550 ยังคงมีความต้องการจากชาวต่างชาติ
แต่มีแนวโน้มว่าการแข่งขันจะเพิ่มสูงขึ้นทั้งใน
เพราะเป็นธุรกิจแนวใหม่ที่มีผลตอบแทนค่อนข้างสูงและสามารถเก็บรายได้ต่อเนื่อง ณ ไตรมาส 2
ของปี 2550 นี้ มีจำนวน 9,000 หน่วย และมีอัตราการค่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เกรดเอเพิ่มขึ้น
4.3% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
กลุ่มเป้าหมายของธุรกิจประเภทนี้ส่วนใหญ่จะเป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาอาศัยในประเทศไทยรวมถึงนักท่องเที่ยวอีกด้วย
คาดว่าภายในปลายปีนี้จำนวนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์จะมีถึง 10,000 หน่วย
โดยส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ
ได้กันจำนวนหน่วยส่วนหนึ่งจากห้องชุดคอนโดมิเนียมมาเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
และบางรายหันมาลงทุนแทนทำคอนโดมีเนียมเพื่อกระจายความเสี่ยงธุรกิจ
และเพิ่มช่องทางรายได้ระยะยาว รวมถึงการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินค้าในอนาคต
สำหรับจุดขายที่สำคัญ เนื่องจากเน้นกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ
ผู้ประกอบการหลายรายจึงเน้นจุดเด่นด้านวัฒนธรรมไทยเป็นพิเศษ
เนื่องจากเป็นจุดที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจ นอกจากนั้นยังเน้นบริการที่ครบวงจร อาทิเช่น
ห้องซักรีด  ระบบรักษาความปลอดภัย และพนักงานต้อนรับตลอด 24 ชั่วโมง รวมถึงอาหารเช้า
และบริการรถรับส่งในจุดสำคัญๆ ของเมือง และยังมีฟิตเนสเซ็นเตอร์ สปา และสระว่ายน้ำอีกด้วย

หมายเหตุ :  อาคารเซอร์วิสอพาร์เม้นท์ (Service Apartment )  หมายถึง
อาคารที่อยู่อาศัยรวมซึ่งประกอบด้วยห้องย่อยตั้งแต่ 2 ห้องขึ้นไป
มีวัตถุประสงค์การใช้อาคารที่พักอาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยใช้ทางเข้าออกอาคาร
ทางขึ้นลงลิฟท์ ทางเดิน และส่วนร่วมอื่นๆ ร่วมกัน 
แต่จะมีทางเข้าออกของแต่ละห้องย่อยเป็นส่วนตัว
ทั้งนี้ห้องย่อยในอาคารส่วนใหญ่คิดค่าเช่าในลักษณะรายเดือน ระยะเวลาเช่าเกิน 1 เดือนขึ้นไป
ซึ่งรวมพื้นที่ห้องย่อย เครื่องเรือนและบริการอื่นๆ ประกอบ เช่น
การบริการดูแลความสะอาดในห้องพัก การบริการซักรีด เป็นต้น (คำนิยามจาก
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์)    

บทสรุปและข้อคิดเห็นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2550
     

ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังประสบกับภาวะชะลอตัว
ถึงแม้ว่าปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันหากเปรียบเทียบกับวิกฤตการณ์ปี
2540 นับได้ว่ายังไม่รุนแรงมากนัก แต่ก็ได้ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งจะเห็นได้จากผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กเริ่มประสบปัญหาสภาพคล่อง
เนื่องจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง
ได้ส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยและการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ชะลอออกไป
ทำให้ผู้ประกอบการบางรายที่เน้นการสร้างเสร็จก่อนขายต้องรับภาระต้นทุนเนื่องจากไม่สามารถระบายสินค้าได้
ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไป

        จากวิกฤตการณ์ปี 2540 ที่ส่งผลกระทบรุนแรงต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบตามไปด้วย โดยเฉพาะสถาบันการเงินนั้น
ซึ่งบทเรียนในครั้งนั้นทำให้ผู้ประกอบการและสถาบันการเงิน รวมทั้งผู้บริโภคได้มีการปรับตัว
ทั้งนี้ผู้ประกอบการได้มีการปรับแผนการดำเนินธุรกิจของตนในช่วงที่ผ่านมา อาทิ
ผู้ประกอบการบางรายมีการระดมทุนจากแหล่งเงินทุนอื่นนอกจากการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
อาทิ การออกหุ้นกู้ หรือการจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เป็นต้น
การปรับสินค้าให้สอดคล้องกับสภาวะของตลาด
ทั้งนี้ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการปรับสินค้าให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดและสภาพเศรษฐกิจ
อาทิ การเปิดโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อดูการตอบรับของตลาด
หากประสบความสำเร็จก็จะเปิดเฟสต่อไป มากกว่าใช้กลยุทธ์การสร้างที่อยู่อาศัยเสร็จก่อนเปิดขาย
การทำการวิจัยและวิเคราะห์ตลาด
ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์และการวิจัยตลาดมากขึ้น
เพื่อที่จะนำมาพัฒนาสินค้าให้ตรงกับความต้องการของลูกค้าซึ่งจะช่วยให้สินค้าระบายได้เร็วขึ้น

       ในด้านสถาบันการเงิน
จากการที่สถาบันการเงินได้รับผลกระทบรุนแรงจากหนี้เสียในภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งสินเชื่อที่ปล่อยให้แก่โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อรายย่อยในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา
ทำให้สถาบันการเงินมีการปรับแผนการดำเนินนโยบายในการปล่อยสินเชื่อให้รัดกุมยิ่งขึ้นทั้งในส่วนของผู้ประกอบการและผู้บริโภค
นอกจากนี้การเน้นด้านบริการให้คำปรึกษาด้านการเงิน
การบริการในการให้ข่าวสารข้อมูลและคำแนะนำในเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยนับว่าเป็นองค์ประกอบสำคัญ
ซึ่งการให้คำแนะนำแก่ผู้บริโภคก่อนที่จะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
ช่วยป้องกันไม่ให้ผู้บริโภคถูกปฏิเสธในการขอสินเชื่อหรือไม่ได้รับวงเงินสินเชื่อตามที่ต้องการ

       สำหรับการปรับตัวของผู้บริโภคนั้น
ทั้งนี้วิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมายังคงเป็นที่จดจำของผู้บริโภค
ซึ่งทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น โดยเฉพาะการซื้อที่อยู่อาศัย
เพราะถึงแม้ว่าที่อยู่อาศัยจะมีความจำเป็นในการดำรงชีวิตก็ตาม นอกจากนี้บทเรียนที่สำคัญที่สุด คือ
การที่ซื้อที่อยู่อาศัยแล้วไม่ได้ที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้บริโภคนั้นมีการวางแผนที่รอบคอบมากขึ้น อาทิ
เลือกซื้อที่อยู่อาศัยโดยดูจากผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือ มีการศึกษาเรื่องราคาที่อยู่อาศัย
คุณภาพของสินค้าก่อนตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้ผู้บริโภคยังให้ความสำคัญกับการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน
โดยเฉพาะในเรื่องของอัตราดอกเบี้ย
เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยต้องคำนึงถึงสถานภาพทางการเงินในระยะยาวเป็นหลักสำคัญ
ซึ่งอำนาจในการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวก็ได้รับผลกระทบสอดคล้องในทิศทางเดียวกันกับเศรษฐกิจ

แนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2551

แนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 คาดการณ์ว่าจะยังคงมีการแข่งขันที่รุนแรงอยู่ต่อไป
รวมทั้งการทำตลาดจะยิ่งมีความยากมากขึ้น ประกอบกับผู้บริโภคได้ถูกดูดซับไปมากแล้ว
ถึงแม้ว่าจะยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยก็ตาม นอกจากนี้ยังมีปัจจัยลบอื่นๆ อีก เช่น
เรื่องของเสถียรภาพทางด้านการเมือง ถึงแม้ว่าจะมีการเลือกตั้งผ่านไปแล้วก็ตาม
แต่หากนโยบายของรัฐบาลใหม่ยังไม่ชัดเจนก็อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญ
รวมทั้งการเข้มงวดในเรื่องของการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงมีนโยบายที่เหมือนเดิม 
อย่างไรก็ตามในปี 2551 นี้
ภาครัฐก็ยังคงดำเนินนโยบายการลงทุนด้านสาธารณูปโภคจำนวนมากเหมือนเดิม
ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจมีแนวโน้มปรับตัวไปในทิศทางที่ดี
รวมทั้งปัจจัยในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่ค่อนข้างคงที่หรืออาจจะปรับขึ้นไปไม่สูงมาก
ซึ่งจะส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยคาดว่าโครงการที่จะทำการพัฒนาก็จะมีการกระจายตัวไปตามโครงการสาธารณูปโภคที่รัฐบาลได้วางแผนในการดำเนินการก่อสร้างเอาไว้
ซึ่งจะเป็นทำเลที่ผู้บริโภคมีความต้องการเป็นอย่างมาก
          ในปี 2551 นี้
ตลาดระดับกลางและระดับล่างจะยังได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการมากขึ้น
ทั้งนี้เนื่องจากตลาดระดับบนค่อนข้างที่จะชะลอตัว
แต่สำหรับตลาดระดับกลางยังเป็นตลาดที่มีความต้องการค่อนข้างสูง  บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 5
ล้านบาท คอนโดมิเนียมราคา 2-5 ล้านบาทตามแนวรถไฟฟ้าและเส้นทางคมนาคมสะดวก
ทาวน์เฮ้าส์ราคาถูก และบ้านมือสองจะได้รับความสนใจมากขึ้น อย่างไรก็ตาม
ในภาพรวมราคาสินค้าในปี 2551 อาจจะมีการขยับราคาขึ้นไปบ้าง
เพราะว่าต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างมีการปรับขึ้นไปค่อนข้างสูง ดังนั้น
คาดว่าผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องปรับราคาขึ้นไป แต่ถ้าหากตลาดโดยรวมค่อนข้างชะลอตัวลงมาก
ผู้ประกอบการอาจจะใช้กลยุทธ์ในการตรึงราคาเพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาด
หรือช่วงชิงจากผู้ประกอบการรายอื่นๆ
โดยการลดขนาดของบ้านหรือคุณภาพของวัสดุก่อสร้างบางอย่างลง
เพื่อให้ยอดรายได้ไม่ตกลงไปมากนัก
ซึ่งจะมีผลทำให้ผลตอบแทนหรือกำไรของผู้ประกอบการอาจจะลดลงมาบ้าง
โดยผู้ประกอบการจะแข่งขันในเรื่องการบริหารต้นทุนค่าใช้จ่ายและคุณภาพเป็นสำคัญ

จากการแข่งขันที่รุนแรง ผู้ประกอบการจึงต้องมีความเป็นมืออาชีพ
โดยจะต้องมีการสำรวจเกี่ยวกับความต้องการของผู้บริโภคว่ามีความต้องการแบบไหน
ซึ่งจะเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคเกิดความต้องการในสินค้า
ในขณะเดียวกันก็ต้องมีการสร้างบ้านให้มีคุณภาพและบริการที่ดียิ่งขึ้น
ซึ่งจะเป็นส่วนสำคัญในการสร้างความน่าเชื่อถือให้กับผู้ประกอบการได้มากขึ้นตามไปด้วย และในปี
2551
ก็ยังเป็นอีกปีหนึ่งที่ผู้ประกอบการจะต้องคำนึงถึงการบริหารต้นทุนเป็นสำคัญมากกว่ากลยุทธ์ด้านราคา
ซึ่งจะเป็นส่วนสำคัญในการที่จะสร้างความเติบโตให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
และคาดการณ์ว่าในปี 2551
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะยังมีสภาพของตลาดโดยรวมคงที่ไม่แตกต่างจากปี 2550 มากนัก

ภาคผนวก

จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
มีข้อมูลหลายชุดที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ลงทุน
เพราะหากสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มผู้บริโภคได้อย่างตรงจุดแล้ว
ก็น่าจะเป็นการเร่งความต้องกรซื้อที่อยู่อาศัยได้อีกทางหนึ่ง เช่น

ข้อมูลชุดที่ 1 : ผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จากกลุ่มตัวอย่าง 875 คน ณ
เดือนกันยายน 2550 ถึงอุปสงค์ของการซื้อที่อยู่อาศัย โดยแยกตามประเภทคือ

[]

จากผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (จำนวนผู้ตอบแบบสอบถาม 875 คน ณ เดือน
ก.ย.50) พบว่า ความต้องการซื้อบ้านเดี่ยวยังคงสูงที่สุด 50%
ตามมาด้วยอาคารชุดคอนโดมิเนียมในเมือง หรือตามแนวรถไฟฟ้า 27% ทาว์นเฮาส์ 12%
อาคารพาณิชย์และห้องชุดคอนโดมิเนียมนอกเมืองเท่ากันที่ 3% และมีผู้ที่ไม่คิดซื้อที่อยู่อาศัยเอง
แต่อาศัยการเช่าอยู่ 5%

[]

ข้อมูลชุดที่2 : งบประมาณที่ผู้บริโภคตั้งไว้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย ในสภาพปัจจุบัน อยู่ที่ 0.5-1 ล้านบาท
30.73% และ ระหว่าง 1-2 ล้านบาท 30.75% และระหว่าง 2-3 ล้านบาท 13.29%
จึงเห็นได้ว่าปัจจุบันที่อยู่อาศัยราคาระดับกลาง – ล่าง กำลังเป็นที่ต้องการ
เนื่องจากจากกำลังซื้อที่ลดลงตามสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงผันผวนของไทยตลอดปี 2550

  []

ข้อมูลชุดที่3 : สำหรับช่วงอายุต่างๆที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยนั้น สามารถแบ่งได้ 4 ช่วงอายุคือ

-   21-30 ปี คิดเป็น 41%

-   31-40 ปี คิดเป็น 33%

-   41-50 ปี คิดเป็น 18%

-   มากกว่า 50 ปี คิดเป็น 8%

[]

ข้อมูลชุดที่4 : รายได้ต่อต่อครัวเรือนก็นับเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
จากการสำรวจพบว่า

-   รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือน 20,000-50,000 บาท/เดือน 48%

-   รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือน 50,000-100,000 บาท/เดือน 21%

-   รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือน 10,000-20,000 บาท/เดือน 17%

-   รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนมากกว่า 100,000 บาท/เดือน 14%

เนื่องจากผู้มีรายได้ระดับกลางนิยมมองหาซื้อบ้านหลังแรก เพื่อใช้สร้างครอบครัว
ส่วนผู้มีรายได้มากกว่า 100,000 บาท/เดือน/ครัวเรือนนั้น
การตัดสินใจซื้อบ้านดังกล่าวมักมิใช่บ้านหลังแรก แต่เป็นการซื้อเพื่อใช้พักผ่อน เก็งกำไร
หรือด้วยเหตุผลที่ต่างออกไป

[]

ข้อมูลชุดที่5 : สำหรับเหตุผลที่ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
ได้จัดทำแบบสำรวจ (1,297 คน) ถึงสาเหตุและแรงจูงใจในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
ในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 16 ระหว่างวันที่ 17-20 พฤษภาคม 2550
จากการสำรวจความคิดเห็นของผู้ตอบแบบสอบถาม พบว่า
สาเหตุต่างๆที่ทำให้ต้องตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยมีดังนี้

-   จำเป็นต้องซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ เนื่องจากมีความจำเป็นต้องหาที่อยู่อาศัย มิสามารถหลีกเลี่ยงได้
    (33%)

-   ซื้อเพราะอัตราดอกเบี้ยลดลง อัตราดอกเบี้ยมีผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยค่อนข้างสูง
    เนื่องมาจากการที่ต้องผ่อนชำระในระยะยาว ดังนั้นหากอัตราดอกเบี้ยลดลง
    ย่อมเป็นสิ่งจูงใจให้อุปสงค์ในการซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้นด้วย (30%)

-   ซื้อเพราะโปรโมชั่นน่าสนใจ 29%

-   ซื้อเพราะมาตรการของรัฐเอื้ออำนวย 8%

[]

ข้อมูลชุดที่6 : ในขณะเดียวกันสาเหตุที่ผู้บริโภคไม่ตัดสินใจซื้อบ้านก็มรหลายสาเหตุเช่นกัน
โดยสาเหตุหลักสามารถสรุปได้ดังต่อไปนี้

-   ความไม่พร้อมทางการเงิน ซึ่งเป็นปัจจัยที่มีผลกระทบสูงสุด (38%)

-   ยังไม่พบสินค้าสินค้าที่ถูกใจ มีสาเหตุได้หลากหลาย เช่น ไม่พอใจในรูปแบบสินค้า ทำเลที่ตั้ง
    โปรโมชั่นต่างๆ ฯลฯ (33%)

-   ความไม่มั่นใจในสถานการณ์การเมือง
    เนื่องจากความขาดเสถียรภาพทางการเมืองในปัจจุบันทำให้ผู้ซื้อหลายรายชะลอการตัดสินใจ
    เพื่อรอดูท่าที และมาตรการต่างจากทางรัฐบาลเพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจ (17%)

-   ยังไม่ตัดสินใจซื้อเพราะต้องการราคาที่ถูกที่สุด
    ผู้ซื้อบางรายมองว่าราคาที่เสนอขายยังมิใช่ราคาที่ต่ำที่สุด
    อาจรั้งรอให้มีการลดราคาลงก่อนจึงจะตัดสินใจว่าจะซื้อหรือไม่ (12%)

[]

ข้อมูลชุดที่7 : สิ่งที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอยากให้รัฐบาลมีมาตรการส่งเสริม
เพื่อกระตุ้นให้เกิดแรงซื้อที่เพิ่มขึ้นมีหลายประการ โดยเหตุผลหลักๆได้แก่

-   ผู้ซื้อทุกรายย่อมต้องการลดภาระเรื่องการผ่อนชำระ ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยต่ำๆ
    จึงเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องการ
    จากผลการสำรวจพบว่าผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันให้ความสำคัญเรื่องอัตราดอกเบี้ยสูงมากถึง
    62%

-   การยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน 21%

-   การผ่อนผันคุณเกณฑ์การตรวจสอบคุณสมบัติของผู้ที่กู้เงินซื้อบ้าน 9%

-   ต้องการให้รัฐบาลสร้างบ้านเอื้ออาทรเพื่อช่วยลดภาระเรื่องราคา 8%

[]

ข้อมูลชุดที่8 : สำหรับสิ่งที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอยากให้สถาบันการเงินทำมากที่สุด ได้แก่

-   ต้องการให้สถาบันการเงินลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้าน 61.9%

-   ต้องการให้สถาบันการเงินผ่อนผันเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อ 19.7%

-   ต้องการให้สถาบันการเงินขยายเวลาผ่อนชำระให้มากกว่า 30 ปี 9.9%

-   ต้องการให้สถาบันการเว้นยกเว้นการคิดค่าธรรมเนียมทางธนาคารทุกกรณี 8.5%

[]

ข้อมูลชุดที่9 :
สำหรับสิ่งที่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอยากให้ผู้ประกอบการทำเพื่อจูงใจให้เกิดการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้แก่

-   ลดราคาขาย 50%

-   ไม่เก็บเงินดาว์น 25%

-   จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนแทนผู้ซื้อ 18%

-   สามารถให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัยได้ทันที 7%

นอกเหนือจากข้อมูลเบื้องต้นแล้วทางสถาบันนโยบายวิจัยเศรษฐกิจการคลัง (สวค.)
ได้นำเสนอข้อมูลจากการใช้

จากแบบจำลองของ สวค. ในช่วงปี 2546 – 2550 เรื่องที่อยู่อาศัย
ได้นำเสนอสถิติที่น่าสนใจเกี่ยวกับเรื่องที่อยู่อาศัยของไทยดังนี้

อุปสงค์ต่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ แยกตามภูมิภาค ในช่วงปี 2546 - 2550

  ---------------------- --------- --------- --------- --------- ---------
  (หน่วย)                 ปี 2546    ปี 2547    ปี 2548    ปี 2549    ปี 2550

  กรุงเทพฯและ ปริมณฑล      113,718   113,490   115,507   117,893   120,027

  ภาคกลาง                53,492    56,939    59,006    60,179    61,385

  ภาคเหนือ                20,419    22,268    23,913    25,267    26,595

  ภาคอีสาน                38,057    39,872    42,448    45,267    48,394

  ภาคใต้                  31,444    33,724    35,654    37,167    38,564

  รวมทั้งประเทศ            257,130   226,293   276,529   285,774   294,966

  อัตราการ เปลี่ยนแปลง      n.a.      3.56%     3.84%     3.34%     3.22%
  ---------------------- --------- --------- --------- --------- ---------

ที่มา : จากผลคาดการณ์ตามแบบจำลองตลาดที่อยู่อาศัยไทยของ สวค.

อุปสงค์ต่อที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ทุกประเภท ทุกระดับราคา รวมกันมีจำนวนประมาณ 294,966
หน่วย ในปี 2550 เพิ่มขึ้นจากปี 2549 จำนวน 9,192 หน่วย คิดเป็นอัตราเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยร้อยละ
3.22 ต่อปี

แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยจัดสรรมือหนึ่งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงปี 2546 – 2550

  ---------------------- --------- --------- --------- --------- ---------
  (หน่วย)                 ปี 2546    ปี 2547    ปี 2548    ปี 2549    ปี 2550

  จำนวน Demand (1)       71,713    72,748    75,702    78,724    81,451

  % การเปลี่ยนแปลง         n.a.      2.2%      4.1%      4.0%      3.5%

  จำนวน Supply (2)       31,996    43,616    51,768    57,567    62,071

  % การเปลี่ยนแปลง         n.a.      36.3%     18.7%     11.2%     7.8%

  Variance (1) – (2)     39,177    29,133    23,934    21,157    19,380

  ปริมาณการซื้อขาย          31,996    43,612    50,721    55,256    58,705

  % การเปลี่ยนแปลง         n.a.      36.3%     16.3%     8.9%      6.2%
  ---------------------- --------- --------- --------- --------- ---------

ที่มา : จากผลคาดการตามแบบจำลองตลาดที่อยู่อาศัยไทยของ สวค.

เมื่อวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัยมือหนึ่งในเขตกรงเทพฯและปริมณฑล
พบว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของปริมาณการซื้อขายหลังปี 2547มีแนวโน้มลดลงทุกๆปี
หากเป็นเช่นนี้ต่อไปในอนาคตอาจเกิด อุปทานส่วนเกิน (Excess Supply)
ในตลาดที่อยู่อาศัยมือหนึ่งได้

แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยจัดสรรมือสอง ในช่วงปี 2546 – 2550

  ---------------------- --------- --------- --------- --------- ---------
  (หน่วย)                 ปี 2546    ปี 2547    ปี 2548    ปี 2549    ปี 2550

  กรุงเทพฯและ ปริมณฑล      24,223    22,382    21,690    21,452    21,312

  ภาคกลาง                798       878       965       1,062     1,168

  ภาคเหนือ                250       248       247       248       248

  ภาคอีสาน                184       202       223       245       270

  ภาคใต้                  262       289       318       339       357

  รวมทั้งประเทศ            25,717    23,999    23,443    23,346    23,356

  อัตราการ เปลี่ยนแปลง      n.a.      -6.68%    -2.32%    -0.41%    -0.04%
  ---------------------- --------- --------- --------- --------- ---------

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยมือสองนั้นเป็นตลาดที่ถูกกำหนดโดยอุปสงค์ (Demand Determined Market
) เนื่องจากอุปสงค์โดยรวมนั้นน้อยกว่าอุปทานในตลาด สะท้อนว่าคนไทยไม่นิยมซื้อบ้านมือสองมากนัก
จากแบบจำลองชี้ให้เห็นว่าอัตราการซื้อบ้านมือสองนั้นลดลงตั้งแต่ปี 2546 จนถึงปี 2550 ประมาณ
2,361 คิดเป็นร้อยละ 10.11

แนวโน้มช่วงห่างระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัย (Demand–Supply Gap) :
ในช่วงปี 2548-2552 จากผลการวิเคราะห์ Excess Demand Measurement (EDM)
ในตลาดที่อยู่อาศัยจัดสรรมือหนึ่งในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล พบว่า

-   ปี 2548 ตลาดบ้านเดี่ยวราคา 3-8 ล้านบาท บ้านเดี่ยวราคาสูงกว่า 8 ล้านบาท
    กลุ่มทาวน์เฮ้าส์ ราคา 3-8 ล้านบาท ตลาดอาคารชุดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และ 3-8
    ล้านบาท น่าจะถึงจุดอิ่มตัว

-   ปี 2549 ตลาดบ้านเดี่ยวราคา 3-8 ล้านบาท ตลาดกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ ราคา 3-8 ล้านบาท
    และตลาดอาคารชุดทุกระดับราคาน่าจะถึงจุดอิ่มตัว

-   ปี 2550 ตลาดบ้านเดี่ยวราคา 3-8 ล้านบาท ตลาดกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ ราคา 3-8 ล้านบาท
    และตลาดอาคารชุดทุกระดับราคาน่าจะถึงจุดอิ่มตัว

-   ปี 2551 ตลาดบ้านเดี่ยวราคา 3-8 ล้านบาท ตลาดกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ ราคา 3-8 ล้านบาท
    และตลาดอาคารชุดทุกระดับราคาน่าจะถึงจุดอิ่มตัว

-   ปี 2552 ตลาดกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ ราคา 3-8 ล้านบาท
    และตลาดอาคารชุดทุกระดับราคาน่าจะถึงจุดอิ่มตัว

อย่างไรก็ดี หากพิจารณาในภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยจัดสรรมือหนึ่งโดยรวม
ยังไม่น่าวิตกกังวลแต่อย่างใด
เนื่องจากตลาดยังคงมีอุปสงค์โดยรวมมากกว่าอุปทานโดยรวมอยู่ถึงประมาณ 6 หมื่นหน่วยต่อปี
เพียงแต่ผู้ประกอบการควรให้ความระมัดระวังในการขายโครงการสำหรับบางตลาดที่เริ่มมีปริมาณความต้องการขายเกินกว่าความต้องการซื้อในตลาดที่จะรอบรับได้แล้วเท่านั้น
และหันไปจับตลาดที่ยังคงมีความต้องการซื้อรองรับอยู่น่าจะเป็นการดีกว่า

ปัจจัยที่ทำให้บริษัทประสบความสำเร็จ

1.  การวางแผนธุรกิจที่มีประสิทธิภาพ
    เพื่อกำหนดทิศทางในการบริหารและนำพาองค์กรไปสู่ความสำเร็จ

2.  การบริหารจัดการต้นทุน และ
    ระยะเวลาในกระบวนการก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพและพร้อมส่งมอบลูกค้า

3.  การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการแต่ละโครงการให้อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีการคมนาคม
    และสาธารณูปโภคที่ดี

4.  การออกแบบผังโครงการที่เน้นความเป็นเอกลักษณ์ ความเป็นธรรมชาติ ให้ความคุ้มค่า และ
    สอดคล้องกับแนวโน้ม และความต้องการของลูกค้า

5.  การดูแลและบริการลูกค้าทั้งก่อนการขายและหลังการขายด้วยความสุภาพและจริงใจ

6.  บริการหลังการขาย อาทิเช่น การดูแลสภาพแวดล้อม การรักษาความปลอดภัย
    การมอบบัตรสิทธิพิเศษ Gold Card แก่ลูกค้า เพื่อเป็นส่วนลดที่พัก อาหาร
    ค่าบริการสนามกอล์ฟ และ การจัดส่งวารสารบ้านกฤษดาให้กับลูกค้าทุกๆ เดือน

7.  เสนอทางเลือกที่หลากหลายให้กับลูกค้าในการพิจารณาเลือกซื้อบ้าน

8.  การวางแผนการนำเสนอจุดเด่นของสินค้าและโครงการ

9.  สร้างฐานข้อมูลลูกค้าทั้งที่เป็นลูกค้าเก่าและลูกค้าใหม่
    เพื่อการสร้างสรรค์ให้เกิดความภักดีต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand Loyalty)

10. สร้างสรรค์การรับรู้และคุณค่าของโครงการบ้านจัดสรรของกฤษดานคร

3.1.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  ขั้นตอนการผลิต

บริษัท และกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จะดำเนินการรวบรวมและจัดซื้อที่ดินผืนใหญ่แล้วนำมาแบ่งจัดสรรเป็นแปลงๆ
และพัฒนาให้มีถนนระบบสาธารณูปโภคครบถ้วนก่อน แล้วจึงขายแก่ผู้ซื้อรายย่อย
ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

  1. การจัดซื้อที่ดิน

เจ้าหน้าที่ของบริษัท หรือ บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จะทำการศึกษาเพื่อคัดเลือกทำเลที่เหมาะสมโดยคำนึงถึงศักยภาพของความเจริญที่จะมีขึ้นในอนาคต
ไปควบคู่กันกับการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จากนั้น ฝ่ายประสานงานของบริษัท หรือ
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จะจัดการติดต่อเจ้าของที่ดินรายย่อยผ่านตัวแทนของบริษัทเพื่อรวบรวมที่ดิน
ทั้งนี้เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงการต่อรองเพื่อเพิ่มราคาที่ดินที่อาจเกิดขึ้นได้ถ้ากระทำในนามของแต่ละบริษัทเอง
ตัวแทนเหล่านี้ไม่มีความเกี่ยวข้องใดๆ กับบริษัทและบริษัทย่อย
โดยตัวแทนจะได้รับค่าตอบแทนในลักษณะของค่านายหน้าจากผู้ขายที่ดินซึ่งเป็นไปตามปกติธุรกิจ
จากนั้นเมื่อสามารถติดต่อและเจรจากับเจ้าของที่ดินจนได้เงื่อนไขที่พอใจและสะสมที่ดินจนมีจำนวนเพียงพอที่จะนำไปพัฒนาโครงการต่อแล้ว
บริษัทหรือ บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเจรจาเพื่อทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้
ในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ จะกระทำในนามของบริษัท หรือ
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมด

2.  แผนงานพัฒนาสาธารณูปโภค

บริษัท และ กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีแผนงานพัฒนาสาธารณูปโภคดังนี้

-   งานถมดินแปลงที่ดินและแนวถนน

-   งานวางท่อระบายน้ำและบ่อพัก

-   งานบดอัดลูกรังและหินคลุกถนน

-   งานถนนคอนกรีต

-   งานวางท่อประปา

-   งานวางคันหินและทางเท้า

-   งานไฟฟ้า ซึ่งได้แก่ การปักเสาไฟฟ้า และพาดสายไฟฟ้า

-   งานรั้วโครงการ

-   งานบ่อตรวจคุณภาพ

-   งานตกแต่งภูมิทัศน์

-   งานซุ้มโครงการ/สโมสร/สระว่ายน้ำ

3.  การบริหารการขายและการก่อสร้างบ้าน

เคเอ็มซี มาร์เก็ตติ้ง
เป็นผู้บริหารการขายให้กับโครงการของบริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ส่วนงานก่อสร้างบ้านนั้น เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จะเป็นผู้จัดการงานรับเหมาก่อสร้าง
โดยในกรณีบ้านพร้อมขายนั้นบริษัทและบริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นผู้ว่าจ้างให้ เค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค จัดการงานรับเหมาก่อสร้างให้ ส่วนในกรณีบ้านสั่งสร้างนั้น
ลูกค้าจะเป็นผู้ทำสัญญาให้เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จัดการงานรับเหมาก่อสร้างให้

  มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม

บริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ให้ความสำคัญต่อผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับสิ่งแวดล้อมในขณะก่อสร้าง เช่น
การกำหนดพื้นที่ผังโครงการ โดยจัดให้มีพื้นที่โล่งส่วนกลาง การวางผังโครงการที่ไม่หนาแน่นเกินไป
การก่อสร้างอาคารและจัดสรรที่ดินโดยคำนึงถึงพระราชบัญญัติการผังเมือง
และพระราชบัญญัติการควบคุมอาคาร ซึ่งบริษัทจะดำเนินตามผังจัดสรรตามที่ยื่นเสนอต่อกรมที่ดิน
และปฏิบัติตามระเบียบผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่นำเสนอต่อสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมทั้งนี้
เพื่อลดผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นได้จากการดำเนินงาน นอกจากนี้
บริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ยังมีระบบการจัดการสิ่งแวดล้อมที่มีประสิทธิภาพ อาทิเช่น

1.  มลภาวะทางอากาศ

-   จัดให้มีการทำความสะอาดรอบบริเวณพื้นที่
    โดยการกวาดพื้นและใช้น้ำพรมเพื่อป้องกันมิให้เกิดการฟุ้งกระจายขณะทำการกวาด

-   จัดให้มีรถบรรทุกน้ำ เพื่อพรมหรือลาดพื้นที่ที่มีปริมาณฝุ่นฟุ้งกระจาย

-   จัดให้มีการขึงตาข่ายหรือกั้นผ้าใบรอบบริเวณก่อสร้าง เพื่อลดมลพิษทางอากาศ

-   จัดหารถเก็บขยะตามจำนวนเหมาะสมในแต่ละโครงการ

2.  มลภาวะน้ำเสีย

-   จัดให้มีบ่อตกตะกอนบริเวณที่มีการผสมปูน เพื่อให้เศษปูนตกตะกอนก่อนที่จะระบายน้ำทิ้ง
    ลงท่อระบายน้ำ

-   จัดให้มีบ่อบำบัดน้ำเสีย
    เพื่อทำการบำบัดน้ำเสียให้มีคุณภาพก่อนที่จะมีการระบายสู่แหล่งน้ำธรรมชาติ

3.  วัตถุดิบเหลือใช้

    -   มีการจำหน่ายเศษปูนที่เหลือในขณะก่อสร้างให้กับบุคคลภายนอก เพื่อใช้ทำถนนหรือถมที่
        ส่วนเศษเหล็กและลวดนั้น ได้เร่งจำหน่ายเพื่อนำไปหล่อหลอมเป็นเหล็กใหม่

    1.  ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

        1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทคฯ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท
ดำเนินธุรกิจจัดการการรับเหมาก่อสร้างและปลูกสร้างบ้าน
ซึ่งเป็นธุรกิจที่ช่วยสนับสนุนธุรกิจด้านการค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ทั้งนี้เนื่องจากงานรับเหมาก่อสร้างเกือบทั้งหมดของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทคฯ
เป็นการรับเหมาก่อสร้างบ้านให้แก่ลูกค้าซึ่งซื้อที่ดินของบริษัทและกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดย
เค เอ็ม ซี อาร์คิเทคฯ จะทำการว่าจ้างผู้รับเหมารายย่อยให้ดำเนินการก่อสร้างให้
และจ่ายผลตอบแทนให้ผู้รับเหมาในลักษณะของการคิดเหมาค่าจ้างแรงงาน
การดำเนินงานของของผู้รับเหมารายย่อยเหล่านี้จะอยู่ภายใต้การควบคุมดูแลของเจ้าหน้าที่ของเค
เอ็ม ซี อาร์คิเทคฯ

1.  ภาพรวมของธุรกิจ

    ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างนั้น สามารถแบ่งประเภทของออกได้เป็น 3 ประเภทหลัก ดังต่อไปนี้

  1. งานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัย

  2. งานก่อสร้างประเภทพาณิชยกรรม

  3. งานก่อสร้างประเภทอุตสาหกรรมและอื่นๆ

สำหรับงานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยนั้น
ผู้รับเหมาก่อสร้างสำหรับงานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยแบ่งประเภท ออกได้เป็น บริษัทรับสร้างบ้าน
และผู้รับเหมารายย่อย

  ขั้นตอนของงานก่อสร้างบ้าน

  ขั้นตอนในการดำเนินงานก่อสร้างบ้านของผู้รับเหมาก่อสร้าง สามารถสรุปได้ดังนี้

  --------------------------------------------------------------------------
  งวดงานก่อสร้างบ้าน   รายละเอียด
  ----------------- --------------------------------------------------------
  งวดที่ 1            ทำงานฐานรากเสาตอม่อ และงานคานคอนกรีตเสริมเหล็ก ชั้นล่างและชั้นบน

  งวดที่ 2            ทำงานเสาชั้นบน งานพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นล่างและชั้นบน
                    งานพื้นสำเร็จรูป และคอนกรีตทับหน้าชั้นล่างและชั้นบน งานคานหลังคา
                    งานระบบประปาและท่อน้ำทิ้งภายใน งานโครงสร้างบันได

  งวดที่ 3            ทำงานโครงสร้างพร้อมทาสี งานติดเชิงชายพร้อมมุงหลังคา
                    และงานก่ออิฐตั้งวงกบชั้นล่าง

  งวดที่ 4            ทำงานก่ออิฐตั้งวงกบชั้นบน งานระบบไฟฟ้าภายใน และงานฉาบปูนภายใน

  งวดที่ 5            ทำงานฉาบปูนภายนอก งานฝ้าเพดานภายนอก งานปูวัสดุผิวหนังทั้งหมด
                    งานติดตั้งบันไดและราวบันได งานระบบไฟฟ้าภายนอก

  งวดที่ 6            ทำงานฝ้าเพดานภายใน งานติดตั้งบานประตู
                    หน้าต่างภายนอกพร้อมกระจกและอุปกรณ์ งานทาสีรองพื้นทั้งหมด

  งวดที่ 7            ทำงานวัสดุผิวพื้นทั้งหมด ติดตั้งบานประตูภายในและอุปกรณ์ทั้งหมด
                    งานพื้นคอนกรีตเสริมเหล็ก วางบนดิน
                    และงานติดตั้งถังบำบัดน้ำเสียและบ่อดักไขมัน

  งวดที่ 8            ทำงานปูหินอ่อนเคาน์เตอร์ งานทาสีจริงทั้งหมด งานติดตั้งสุขภัณฑ์พร้อมอุปกรณ์
                    และทดสอบการรั่วซึม งานติดตั้งดวงโคมพร้อมอุปกรณ์สวิทซ์ ปลั๊ก
                    และสวิทซ์บอร์ด งานระบายน้ำภายนอก
                    งานติดตั้งสายเมนนอกและทดสอบระบบไฟฟ้า และเก็บงานตามแบบทั้งหมด
  --------------------------------------------------------------------------

ปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อการจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง ได้แก่ ฤดูฝน
เนื่องจากการที่ฝนตกอาจส่งผลให้งานก่อสร้างของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทคฯ ล่าช้ากว่ากำหนด

  แนวทางการป้องกันผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทคฯ วางแผนการก่อสร้างอย่างเต็มกำลังในช่วงที่ไม่มีฝน
และเนื่องจากโดยส่วนใหญ่บริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความชำนาญและเชื่อถือได้ในด้านการสร้างบ้านมาดำเนินการก่อสร้างให้
ซึ่งผู้รับเหมาก่อสร้างที่บริษัทว่าจ้างจะได้มีการวางแผนการใช้วัสดุก่อสร้างเป็นอย่างดีอยู่แล้ว
ทำให้บริษัทไม่ประสบปัญหาด้านการปรับราคาของวัสดุก่อสร้างเท่าใดนัก นอกจากนี้
ในกรณีที่บริษัทต้องสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างบางชนิดเป็นจำนวนมากในนามของบริษัทเอง
ก็จะสามารถกระทำได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เนื่องจากบริษัทมีความสัมพันธ์อันดีกับผู้ผลิตในฐานะลูกค้ารายใหญ่ มีปริมาณการสั่งซื้อเป็นจำนวนมาก
และสม่ำเสมอ จึงไม่ประสบกับปัญหาการขาดแคลนวัสดุก่อสร้าง
และการปรับราคาอย่างรุนแรงเท่าใดนัก

  มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทคฯ ให้ความสำคัญต่อผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับสิ่งแวดล้อมในขณะก่อสร้าง
โดยเค เอ็ม ซี อาร์คิเทคฯ ได้ให้ความร่วมมือกับบริษัทและกลุ่มในการปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
และปฏิบัติตามระเบียบผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่นำเสนอต่อสำนักนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อมกระทรวงวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี

นอกจากนี้ เพื่อลดผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นได้จากการดำเนินงาน เค เอ็ม ซี อาร์คิเทคฯ
ได้จัดให้มีระบบการจัดการสิ่งแวดล้อมที่มีประสิทธิภาพ อาทิเช่น

1.  มลภาวะทางอากาศ

    -   จัดให้มีการทำความสะอาดรอบบริเวณพื้นที่
        โดยการกวาดพื้นและใช้น้ำพรมเพื่อป้องกันมิให้เกิดการฟุ้งกระจายขณะทำการกวาด

    -   จัดให้มีรถบรรทุกน้ำ เพื่อพรมหรือลาดพื้นที่ที่มีปริมาณฝุ่นฟุ้งกระจาย

    -   จัดให้มีการขึงตาข่ายหรือกั้นผ้าใบรอบบริเวณก่อสร้าง เพื่อลดมลพิษทางอากาศ

2.  วัตถุดิบเหลือใช้

    -   มีการจำหน่ายเศษปูนที่เหลือในขณะก่อสร้างให้กับบุคคลภายนอก เพื่อใช้ทำถนนหรือถมที่
        ส่วนเศษเหล็กและลวดนั้น ได้เร่งจำหน่ายเพื่อนำไปหล่อหลอมเป็นเหล็กใหม่

        1.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

  ณ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทฯและบริษัทย่อยมีมูลค่างานที่ขายได้แล้วแต่ยังไม่ได้โอน จำนวน
  514.18 ล้านบาท