ค. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์/กลุ่มธุรกิจ

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

ธุรกิจและการดำเนินการของบริษัทฯ และบริษัทย่อย ประกอบด้วย

1.1 จูเวลเลอรี่ เซ็นเตอร์ เป็นอาคารชุดสำนักงาน สูง 34 ชั้น
ประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดจำนวน 111 ห้องชุด มีพื้นที่ทั้งสิ้น 42,834 ตารางเมตร
เพื่อขายและให้เช่า ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายคือธุรกิจที่ต้องการพื้นที่ขนาด 25-2,500 ตารางเมตร
อาคารดังกล่าวตั้งอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจเลขที่ 138 ถนนนเรศ สี่พระยา บางรัก กรุงเทพมหานคร
โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 บริษัทฯ ยังคงมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพื่อขายและให้เช่าจำนวน 19
ห้องชุด คิดเป็นพื้นที่ 12,975 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 30.3% ของพื้นที่ทั้งหมด

1.2 ที่ดินสัตหีบ ที่ดินที่อยู่ในระหว่างรอการพัฒนาเป็นโครงการเพื่อการพักอาศัย มีพื้นที่ทั้งสิ้น
222-1-99 ไร่ (35.6 เฮกแทร์) ตั้งอยู่ริมทางหลวงหมายเลข 332 ตำบลบางเสร่ อำเภอสัตหีบ
จังหวัดชลบุรี

1.3 สุขาภิบาล 3 แมนชั่น อาคารชุดเพื่อการพักอาศัย สูง 19 ชั้น ประกอบด้วยห้องชุดจำนวน
1,024 ห้องชุด ตั้งอยู่ที่อาคารเลขที่ 22/1 ถนนสุขาภิบาล 3 หัวหมาก บางกะปิ กรุงเทพมหานคร
ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของโครงการ คือ ผู้มีรายได้ระดับกลาง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546
มีห้องชุดในนามบริษัทฯ จำนวน 15 ห้องชุด คิดเป็นพื้นที่ 789.68 ตร.ม.

1.4 เชียงใหม่ วีไอพี ทาวเวอร์ อาคารชุดเพื่อการพาณิชย์ สูง 4 ชั้น มีห้องชุดในนามบริษัทฯ
จำนวน 4 ห้องชุด คิดเป็นพื้นที่ทั้งสิ้น 891 ตารางเมตร ตั้งอยู่ที่เลขที่ 188/1-2 และ 188/5-6
หมู่ 1 ถนนห้วยแก้ว ตำบลช้างเผือก อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่

1.5 ที่ดินบริเวณถนนวัชรพล ที่ดินระหว่างการพัฒนา ประกอบด้วยที่ดินจำนวน 78-0-28 ไร่ (12.5
เฮคแทร์) เพื่อพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัย จำนวน 270 หน่วย

1.6 ที่ดินบริเวณถนนศรีนครินทร์ ที่ดินระหว่างการพัฒนา ประกอบด้วนที่ดินจำนวน 101-1-82 ไร่
(16.0 เฮคแทร์) เพื่อพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัยจำนวน 367 หน่วย

2.  ตลาดอสังหาริมทรัพย์และการแข่งขัน

  2.1 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์

GDP ของไทย ภายหลังวิกฤติ มาอยู่ที่อัตรา 6.7% ในปี 2546 เพิ่มขึ้นจาก 5.4% ในปี 2545
ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากสภาวะเศรษฐกิจโลกที่ฟื้นตัว
นอกจากนี้ยังเนื่องมาจากปัจจัยเสริมของมาตรการของรัฐบาล
ทั้งจากการเร่งการส่งออกและกระตุ้นการบริโภคภาคประชาชน นอกจากนี้ ในปี 2546
ยังมีตัวเลขการใช้จ่ายของรัฐบาลในการสาธารณูปโภคจำนวนมากอย่างมีนัยสำคัญอีกด้วย

การที่มีการชำระหนี้คืนให้กับกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) ก่อนกำหนด
เมื่อเดือนกรกฎาคม 2546
และการปรับเพิ่มอัตราความน่าเชื่อถือโดยสถาบันจัดอันดับได้ส่งผลในทางบวกต่อภาพพจน์
และสร้างความเชื่อมั่นในสภาวะเศรษฐกิจเพิ่มขึ้น โดยคาดว่าสภาวการณ์ทางเศรษฐกิจในปี 2547
จะมีความเข้มแข็งยิ่งขึ้น โดยธนาคารแห่งประเทศไทย
ประมาณการว่าอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจจะอยู่ที่ประมาณ 7.7% ถึง 8.1%

อนึ่ง การระบาดของไข้หวัดนกที่เกิดขึ้นในช่วงต้นปีนั้น
คาดว่าจะไม่ส่งผลกระทบที่รุนแรงต่อเศรษฐกิจโดยรวม

สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการขยายตัวอย่างต่อเนื่องตลอดปี 2546
โดยมีบ้านที่สร้างใหม่จำนวน 50,594 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นถึง 49% จากปี 2545
มีผู้ประกอบการรายใหม่เข้ามาในตลาดเพิ่มมากขึ้น ซึ่งเป็นการสร้างความหลากหลายของผลิตภัณฑ์
ทั้งนี้คาดว่า ภาคธุรกิจจะมีความเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2547 นี้

2.2 ตลาดบ้านเดี่ยว

บ้านเดี่ยวจะยังคงเป็นตัวนำในตลาดที่อยู่อาศัย โดยมีจำนวนมากขึ้นคิดเป็น 64%
ของปริมาณที่อยู่อาศัยที่เสนอขายในปี 2546
มีบ้านที่สร้างโดยผู้ประกอบการมากกว่าบ้านที่สร้างโดยเจ้าของที่เป็นครั้งแรกนับตั้งแต่เกิดวิกฤติ โดย
55% ของบ้านอยู่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล
และคาดว่าแนวโน้มจะยังคงเป็นเช่นนี้อยู่ในช่วงภายหลังวิกฤติ

ปริมาณความต้องการบ้านเดี่ยวอยู่ในระดับที่ดี
และมีปริมารการขายได้มากโดยเฉพาะในเขตกรุงเทพและปริมณฑล
โดยเป็นผลมาจากการที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ มีการจูงใจทางด้านภาษี
ความเพิ่มขึ้นของเชื่อมั่นของผู้บริโภคท่ามกลางสภาพการณ์ทางเศรษฐกิจที่แข็งแรง
การเพิ่มขึ้นของโครงการในทำเลใหม่ และการตลาดเชิงรุกของโครงการต่าง ๆ

โครงการที่พัฒนาขึ้นมาใหม่นั้น
ส่วนใหญ่จะตั้งเป้าหมายไว้ที่กลุ่มลูกค้าระดับที่มีรายได้ปานกลางถึงรายได้สูง โดยมีราคาขายเฉลี่ยที่
3 ล้านบาท ต่อหน่วย
โดยทำเลทางด้านทิศเหนือของกรุงเทพมหานครยังคงเป็นแหล่งที่ได้รับความสนใจสำหรับโครงการบ้านใหม่
ในขณะที่ทำเลด้านทิศตะวันตกกำลังได้รับความสนใจเพิ่มมากขึ้นจากการที่ถนนใหม่ได้รับการสร้างแล้วเสร็จ

ในช่วงปลายปี 2546 มีปริมาณการขายบ้านมากกว่าปกติ
ซึ่งก็เนื่องจากทั้งผู้ซื้อและเจ้าของโครงการต้องการจะได้รับประโยชน์ทางภาษีที่จะหมดลงในเดือนธันวาคม
อย่างไรก็ตาม คาดว่าตลาดจะมีความคงที่มากขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก
ในขณะที่ครึ่งหลังของปีจะมีการเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

2.3 ตลาดอาคารชุดและอพาร์ทเมนท์

ในช่วงปลายปี 2546
มีห้องชุดที่สามารถเป็นกรรมสิทธิ์และที่มีสิทธิการเช่าเสนอขายอยู่ในตลาดประมาณ 36,000 หน่วย
ซึ่งคิดเป็นการเพิ่มขึ้น 3% จากปีก่อน

มีการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมจำนวนมากในปี 2546
และมีบางโครงการเร่งเปิดการขายก่อนกำหนดที่ตั้งไว้เดิม โดยเฉพาะในช่วงครึ่งหลังของปี
ทั้งนี้เพื่อที่จะสามารถแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดที่มีความต้องการสูงและได้ราคาดี

ในช่วงปลายปี 2546 มีโครงการคอนโดมิเนียมมากกว่า 56
โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในบริเวณย่าน ใจกลางเมือง
ซึ่งจะมีผลทำให้จะมีปริมาณคอนโดมิเนียมในตลาดในช่วงปลายปี 2547 ประมาณ 40,000 หน่วย

ทั้งนี้ ปริมาณความต้องการคอนโดมิเนียมอยู่ในเกณฑ์ดี โดยมีอัตราการใช้อยู่ที่ประมาณ 84%
โดยคอนโด มิเนียมเกรด A ที่สามารถเป็นกรรมสิทธิ์ได้จะมีอัตราที่ดีภายใต้ระดับราคาที่เพิ่มขึ้น

ราคาของคอนโดมิเนียมในย่านสุขุมวิทเพิ่มขึ้นจากเดิมเฉลี่ยตารางเมตรละ 55,000 บาท ในปี
2545 เป็นตาราง เมตรละ 60,000 บาทในปัจจุบัน
ในขณะที่ทำเลอื่นที่มีที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ได้มีอยู่อย่างจำกัด เช่น ย่านถนนราชดำรินั้น
ราคาเฉลี่ยปัจจุบันสูงถึง 105,000 บาทต่อตารางเมตร
ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่อยู่ที่เพียงเฉลี่ยตารางเมตรละ 78,000 บาท

ดังนั้น
จึงคาดว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงดีอยู่แม้ว่าจะมีปริมาณคอนโดมิเนียมเสนอขายเป็นจำนวนมาก
ก็ตาม

ในส่วนของอพาร์ทเมนท์ให้เช่าก็มีปริมาณเพิ่มขึ้นเช่นกัน จาก 9,005 หน่วยในปี 2545 เป็น 9,362
หน่วยในช่วงปลายปี 2546 และในขณะนี้ มีโครงการอพาร์เมนท์อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีกจำนวน
11 โครงการ ซึ่งจะเพิ่มปริมาณ อพาร์ทเมนท์ให้เช่าในตลาดอีกประมาณ 400 หน่วย
ในช่วงหนึ่งถึงสองปีข้างหน้า อัตราการเช่ายังอยู่ในระดับสูงที่ 90.5% แม้ว่าจะลดลงเล็กน้อยจาก
92.5% ในปีที่ผ่านมา

อัตราค่าเช่าสำหรับอพาร์ทเมนท์เกรด A ยังคงที่อยู่ในอัตราระหว่าง 333 - 343 บาท
ต่อตารางเมตร ในขณะที่ อพาร์ทเมนท์เกรด B มีราคาค่าเช่าลดลงจากปีที่แล้วประมาณ 5%

คาดว่าคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเมนท์ใหม่ที่เปิดให้เช่า
จะทำให้ตลาดนี้โตขึ้นในแบบการทดแทนอาคารเก่าหรือที่ไม่มีการดูแลรักษาดีมากนัก อย่างไรก็ตาม
โดยรวมแล้วอาจถือว่าอัตราการเช่าจะอยู่ในระดับที่ดี

2.4 ตลาดอาคารสำนักงาน

อัตราพื้นที่คงเหลือยังคงอยู่ที่ประมาณ 7.12 ล้านตารางเมตร โดยมีพื้นที่เพิ่มขึ้นเพียง 30,000
ตารางเมตร ตลอดช่วงปีที่ผ่านมา ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดพื้นที่สำนักงานมีการชะลอตัว ทั้งนี้
มีโครงการอาคารสำนักงานที่กลับ มาสร้างใหม่รวม 5 โครงการในช่วงปี 2546
ซึ่งจะเพิ่มปริมาณของพื้นที่สำนักงานในปี 2547 อีกประมาณ 164,000 ตร.ม.

มีการเช่าพื้นที่สำนักงานในช่วงปี 2546 รวม 246,000 ตารางเมตร หรือคิดเป็นจำนวนที่ลดลง
20% จากปีที่ผ่านมา
ทั้งนี้เป็นผลมาจากการชลอการขยายตัวอันเนื่องมาจากสงครามในอิรักละวิกฤติการณ์โรคซาส์
อย่างไรก็ตาม อัตราการว่างก็มีการพัฒนาในทางที่ดีขึ้น โดยสำนักงานเกรด A มีอัตราการว่าง
13.5% ในขณะที่ อัตราการว่างโดยรวมอยู่ที่ 21.1%

อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่สำนักงานมีการเพิ่มขึ้นในปี 2546 โดย พื้นที่สำนักงานเกรด A
ในย่านใจกลางธุรกิจ อยู่ที่ประมาณ ตารางเมตรละ 474 บาท เพิ่มขึ้น 10% เมื่อเทียบปีต่อปี
ซึ่งก็เนื่องมาจากไม่มีพื้นที่ใหม่เพิ่มขึ้น ในขณะที่พื้นที่สำนักงานเกรด B เพิ่มขึ้นประมาณ 20%
เมื่อเทียบปีต่อปี อยู่ที่อัตรา 336 บาทต่อตารางเมตร

มูลค่าของพื้นที่สำนักงานในย่านใจกลางธุรกิจปัจจุบันอยู่ในช่วงประมาณ 40,000 บาท
ต่อตารางเมตร สำหรับพื้นที่เกรด B และ 70,000 บาท ต่อตารางเมตรสำหรับเกรด A
และจากการที่มีพื้นที่ใหม่เพิ่มขึ้นจำนวนจำกัด จะเป็น
ตัวช่วยทำให้อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มมากขึ้น

  3. ธุรกิจผลิตและจำหน่ายหินแกรนิต

1.  โรงงานผลิตหินแกรนิตของบริษัท ไทย-คามิ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของบริษัทฯ
    ได้หยุดการดำเนินการตั้งแต่ปี 2543 แต่การขายสินค้าคงเหลือยังคงมีการดำเนินต่อไป

2.  เครื่องจักรในการผลิตได้ถูกจำหน่ายออกไป
    ในขณะเดียวกันที่ดินและโรงงานหินแกรนิตที่จังหวัดตาก ได้นำออกให้เช่าเป็นเวลา 5 ปี

3.  ประทานบัตรเหมืองหินแกรนิต 3 แห่งในจังหวัดตากและลำปาง
    นั้นอยู่ในระหว่างการพิจารณาที่จะให้เช่าหรือขาย