4. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

4.1 ลักษณะของผลิตภัณฑ์

บริษัทประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยวและอาคารชุดพักอาศัย
ในโซนเหนือและตะวันตกของกรุงเทพมหานคร
และในบริเวณใจกลางเมืองโดยเฉพาะในยานศูนยกลางธุรกิจ
โดยโครงการของบริษัทในปัจจุบันสามารถสรุปได้ดังนี้

โครงการที่กำลังพัฒนาและเปิดขายแล้ว ได้แก่

1)  โครงการรสา สแปนิช คอร์ดยาร์ท

[]

+---------------------+------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ :        | ซอยมัยลาภ ถนนเกษตร-นวมินทร์ แขวงจรเข้บัว เขตลาดพร้าว |
|                     | กรุงเทพมหานคร                                   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ :        | 34-1-7.5 ไร่                                    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ :  | บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดขนาด 52-168.4 ตารางวา จำนวน    |
|                     | 121 หลัง พื้นที่ใช้สอยต่อหลังประมาณ 170 – 402 ตรม.     |
+---------------------+------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ :   | -   ทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง                          |
|                     |     สามารถเลือกเดินทางได้หลายเส้นทาง และใกล้แหล่ง    |
|                     |     ช้อปปิ้งชั้นนำ โรงพยาบาล และสถานศึกษา            |
|                     |                                                |
|                     | -   สถาปัตยกรรมสไตล์สเปน                         |
|                     |     บรรยากาศโปร่งโล่งสบายด้วยกระจกทรงสูง           |
|                     |     และมีการจัดสรรประโยชน์ใช้สอยสูงสุด               |
|                     |                                                |
|                     | -   การก่อสร้างด้วยวัสดุอุปกรณ์คุณภาพดี                 |
|                     |     เน้นโครงสร้างที่แข็งแรง                         |
|                     |                                                |
|                     | -   พื้นที่สีเขียวในบริเวณบ้านในสไตล์ Cluster Garden    |
|                     |                                                |
|                     | -   พื้นที่ส่วนกลางมี Club House หรู                  |
|                     |     และสระว่ายน้ำขนาดใหญ่                         |
|                     |     พร้อมระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง        |
+---------------------+------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :    | พนักงานและเจ้าของกิจการที่ทำธุรกิจในพื้นที่ดังกล่าวระดับ B+  |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหลัง :  | 5 – 14 ล้านบาท                                  |
+---------------------+------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ :       | 850 ล้านบาท                                     |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาการก่อสร้าง : | ตั้งแต่มีนาคม 2547                                 |
+---------------------+------------------------------------------------+

2)  โครงการรสา พาร์คเลน

[]

+---------------------+------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ :        | ซอยวัชรพล ถนนรามอินทรา แขวงคลองถนน เขตสายไหม     |
|                     | กรุงเทพมหานคร                                   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ :        | 29-1-75.1 ไร่                                   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ :  | บ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวาขึ้นไป จำนวน 95 หลัง        |
|                     | พื้นที่ใช้สอยต่อหลังประมาณ 180 – 230 ตรม.             |
+---------------------+------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ :   | -   ทำเลที่ตั้งติดถนนใหญ่ (ถนนวัชรพล-รัตนโกสินทร์สมโภชน์) |
|                     |     ทางเข้าออกกว้างขวาง                          |
|                     |     ใกล้ทางด่วนส่วนต่อขยายทางพิเศษฉลองรัช            |
|                     |     เพื่อเดินทางสู่ถนนสายหลักได้หลายเส้นทาง อาทิเช่น     |
|                     |     ถนนลาดพร้าว ถนนสุขุมวิท เป็นต้น                  |
|                     |                                                |
|                     | -   ใกล้แหล่งช็อปปิ้งบริเวณโดยรอบ โรงพยาบาล          |
|                     |     และสถานศึกษาชั้นนำ เช่น                        |
|                     |     ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลรามอินทรา แฟชั่นไอส์แลนด์      |
|                     |     คาร์ฟูร์ โรงพยาบาลภูมิพล                        |
|                     |     โรงพยาบาลเซ็นทรัลเยนเนอรัล                    |
|                     |     มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม เป็นต้น   |
|                     |                                                |
|                     | -   ด้วยจำนวนบ้านเพียง 95                         |
|                     |     หลังและบ้านทุกหลังตั้งอยู่บนถนนหลัก                 |
|                     |     พร้อมด้วยระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชม.       |
|                     |     และระบบกล้องวงจรปิดติดตั้งทั่วทั้งโครงการ           |
|                     |     ทำให้ผู้อยู่อาศัยมีความปลอดภัย                     |
|                     |                                                |
|                     | -   บ้านสไตล์ Modern Tropical                    |
|                     |     เน้นการจัดสรรประโยชน์ใช้สอยสูงสุด                |
|                     |                                                |
|                     | -                                              |
|                     | พื้นที่ส่วนกลางมีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน |
|                     |     พร้อมทั้งสวนสาธารณะ                           |
+---------------------+------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :    | พนักงานและเจ้าของกิจการระดับ B+                    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหน่วย : | 4.00 – 7.00 ล้านบาท                             |
+---------------------+------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ :       | 650.00 ล้านบาท                                  |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาการก่อสร้าง : | เริ่มการก่อสร้างในไตรมาสที่ 4 ปี 2549                 |
+---------------------+------------------------------------------------+

3) โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์ (The LightHouse)

[][]

+-------------------+--------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ :      | ถนนเจริญนคร แขวงคลองต้นไทร เขตคลองสาน กรุงเทพมหานคร |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ :      | 2-3-62 ไร่                                        |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ  | คอนโดมิเนียมพร้อมพื้นที่พาณิชยกรรม สูง 32 ชั้น จำนวน 297    |
| :                 | ห้องชุด ขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 30.5-130.5 ตรม.         |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ : | -   ทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง สะดวกกับการเดินทางทุกรูปแบบ    |
|                   |     อยู่ติดถนนเจริญนคร ใกล้ทางด่วน                     |
|                   |     ท่าเรือและสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี                    |
|                   |                                                  |
|                   | -   คอนโดมิเนียมวิวแม่น้ำเจ้าพระยา บนโค้งแม่น้ำที่สวยที่สุด    |
|                   |     รายล้อมด้วยโรงแรมชั้นนำระดับ 5 ดาว อาทิเช่น         |
|                   |     โรงแรมเพนนินซูล่า โรงแรมมิลเลเนียมฮิลตัน            |
|                   |     โรงแรมแมนดาริน โอเรียลเต็ล โรงแรมแชงกรีล่า        |
|                   |     ทำให้สามารถสัมผัสกับบรรยากาศของความหรูหราระดับ     |
|                   |     Executive ได้อย่างง่ายดาย                       |
|                   |                                                  |
|                   | -   คอนโดมิเนียมพร้อม Boutique Open Mall            |
|                   |     แห่งแรกบนถนนเจริญนคร                           |
|                   |     ด้วยร้านค้าที่ทันสมัยและมีความหลากหลาย สามารถตอบสนอง |
|                   |     Lifestyle ได้อย่างลงตัว                         |
|                   |                                                  |
|                   | -   โดดเด่นด้วยรูปแบบสถาปัตยกรรมที่เป็นเอกลักษณ์          |
|                   |     พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ทั้งพื้นที่สีเขียว        |
|                   |     สระว่ายน้ำ และห้องออกกำลังกาย                    |
|                   |     พร้อมระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง          |
|                   |                                                  |
|                   | -   พื้นที่ใช้สอยภายในห้องชุด ถูกออกแบบให้ลงตัว            |
|                   |     สามารถใช้ประโยชน์ได้สูงส                         |
|                   | ุดบรรยากาศโปร่งโล่งสบายด้วยเพดานสูงและบานกระจกขนาดใหญ่ |
|                   |     ทำให้ทุกห้องสัมผัสวิวได้อย่างสวยงาม                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :  | พนักงานและเจ้าของกิจการที่ทำธุรกิจในพื้นที่ดังกล่าวระดับ B+    |
|                   | รวมถึงชาวต่างประเทศที่ชื่นชอบวิวแม่น้ำเจ้าพระยา            |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหลัง  | 2.5 – 14.0 ล้านบาท                                |
| :                 |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ :     | 1,500 ล้านบาท                                     |
+-------------------+--------------------------------------------------+
| ระยะเวลาการก่อสร้าง | เริ่มดำเนินการก่อสร้างประมาณเดือนธันวาคม 2550           |
| :                 |                                                  |
+-------------------+--------------------------------------------------+

4) โครงการอินโทร คอนโดมิเนียม (INTRO CONDOMINIIUM)

[] []

+---------------------+------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ :        | ถนนประดิพัทธ์ แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรุงเทพมหานคร  |
+---------------------+------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ :        | 3-1-33 ไร่                                      |
+---------------------+------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ :  | คอนโดมิเนียม สูง 37 ชั้น จำนวน 450 ห้องชุด            |
|                     | ขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 38.01-137.67 ตรม.           |
+---------------------+------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ :   | -   ทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง ติดถนนประดิพัทธ์             |
|                     |     เดินทางสะดวกได้หลายเส้นทางทั้งถนนพหลโยธิน        |
|                     |     ถนนพระราม 6 และถนนกำแพงเพชร                |
|                     |     ใกล้จุดขึ้น-ลงทางด่วนพระราม 6                   |
|                     |     สถานีรถไฟฟ้าสะพานควาย                        |
|                     |     และสถานีรถไฟใต้ดินกำแพงเพชร                   |
|                     |                                                |
|                     | -   ตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ                         |
|                     |     ใกล้สถานีบางซื่อซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง  |
|                     |     เช่น รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ)           |
|                     |     รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน           |
|                     |     และช่วงบางซื่อ-พญาไท-มักกะสัน ซึ่งเชื่อมต่อไปยัง      |
|                     |     Airport Link) รถไฟฟ้าสายสีแดงเข้ม (           |
|                     |     ช่วงบางซื่อ - รังสิต และช่วงบางซื่อ- หัวลำโพง)      |
|                     |     ทำให้มีอิสระกับการเดินทางที่มากกว่า                |
|                     |                                                |
|                     | -   ด้วยพื้นที่สีเขียวขนาด                            |
|                     | ใหญ่ด้านหน้าโครงการดั่งโอเอซิสกลางเมืองที่ให้ความรู้สึกสดชื่น |
|                     |     สงบ และมีความเป็นส่วนตัว                       |
|                     |                                                |
|                     | -   มุมมอง 360 องศาโดยรอบอาคาร                  |
|                     |     สามารถสัมผัสกับวิวเมืองได้อย่างเต็มอิ่ม              |
|                     |                                                |
|                     | -   โดดเด่นด้วยรูปแบบสถาปัตยกรรมที่ทันสมัย             |
|                     |     พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย สระว่ายน้ำบนชั้น 19 |
|                     |     ห้องออกกำลังกาย และระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 |
|                     |     ชั่วโมง                                      |
|                     |                                                |
|                     | -   ด้วยจำนวนห้องชุดเพียง 9-14 ห้องต่อชั้น             |
|                     |     พร้อมลิฟต์โดยสารจำนวน 6 ตัว                    |
|                     |     ทำให้มีความเป็นส่วนตัวสูง                        |
+---------------------+------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :    | พนักงานและเจ้าของกิจการระดับ B+                    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหน่วย : | 2.5 – 13.0 ล้านบาท                              |
+---------------------+------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ :       | 1,450 ล้านบาท                                   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาการก่อสร้าง : | เริ่มดำเนินการก่อสร้างประมาณเดือนมิถุนายน 2551         |
+---------------------+------------------------------------------------+

เงื่อนไขการชำระเงินของโครงการต่าง ๆ ของบริษัทสามารถสรุปได้ดังนี้

  --------------------- ------------------ ------------- ----------------- ------------
  โครงการ               เงื่อนไขการชำระเงิน                                   

                        เงินจอง             เงินทำสัญญา     จำนวนงวดผ่อนดาวน์   เงินโอน*
                                           และเงินดาวน์*                     

  โครงการรสา สแปนิชฯ     50,000 บาท         ร้อยละ 10      3 งวด             ร้อยละ 90

  โครงการรสา พาร์คเลน    50,000 บาท         ร้อยละ 10      3 งวด             ร้อยละ 90

  โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   20,000 บาท         ร้อยละ 20      7 งวด             ร้อยละ 80

  โครงการอินโทร          20,000 บาท         ร้อยละ 20      8 งวด             ร้อยละ 80
  คอนโดมิเนียม                                                               
  --------------------- ------------------ ------------- ----------------- ------------

หมายเหตุ * ร้อยละของราคาขาย

4.2 การตลาด ภาวะการแข่งขัน และแนวโน้มอุตสาหกรรม

4.2.1 นโยบายและลักษณะการตลาด

กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจของบริษัท

กลยุทธ์ด้านการแข่งขันและจุดเด่น

จากการที่บริษัทเริ่มดำเนินการในปี 2538 และพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวโครงการแรกในปี 2540
ตลอดจนได้เริ่มดำเนินการโครงการอาคารชุด และประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี
บริษัทมีกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจ ดังนี้

-   โครงการมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว (Product Differentiate)

  บริษัทดำเนินนโยบายในการวางแนวคิดด้านการออกแบบผลิตภัณฑ์
  โดยเน้นการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างในแต่ละโครงการ
  เพื่อให้แบบบ้านในแต่ละโครงการมีความเหมาะสมกับทำเลพื้นที่และตอบรับกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไปตามเวลา
  แต่ในขณะเดียวกันก็สามารถจัดสรรประโยชน์ใช้สอยสูงสุดที่ตรงกับความต้องการของลูกค้า ดังนั้น
  ทุกโครงการของบริษัทถือว่าเป็นสินค้าจำนวนจำกัด (Limited Edition)
  และนำเสนอความใหม่อยู่เสมอ ไม่ว่าจะเป็นโครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด
  ซึ่งเป็นบ้านสำหรับผู้บริหารรุ่นใหม่ สไตล์สเปน เช่นเดียวกับโครงการ เดอะ ไลท์ เฮ้าส์
  ซึ่งเป็นอาคารชุดพักอาศัย ในทำเลใจกลางเมือง ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในสไตล์โมเดอร์น ทั้งนี้
  โครงการของบริษัททุกโครงการได้รับการออกแบบโดยบริษัทสถาปนิกชั้นนำซึ่งมีชื่อเสียง
  และประสบการณ์ที่เป็นที่ยอมรับในวงการอสังหาริมทรัพย์

-   ทำเลที่ตั้งของโครงการ (Prime Location)

  ทำเลที่ตั้งของโครงการถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  บริษัทมีแนวความคิดว่าโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด
  ควรอยู่ในทำเลที่ดีและสะดวกต่อการเดินทาง
  โดยบริษัทให้ความสำคัญกับทำเลที่สามารถที่จะเดินทางสู่แหล่งธุรกิจ แหล่งจับจ่ายใช้สอย
  และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ได้ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว มีสิ่งแวดล้อมที่ดี
  มีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
  ซึ่งจะสามารถพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพได้ ดังนั้น
  บริษัทจึงเลือกที่ตั้งโครงการที่อยู่ในบริเวณที่มีสาธารณูปโภคครบครัน และเดินทางได้อย่างสะดวก
  สบาย อาทิเช่น เกษตร-นวมินทร์ วัชรพล สาทร-เจริญนคร และพหลโยธิน-ประดิพัทธ์

-   บ้านสร้างก่อนขาย (Semi Pre – Built)

  โครงการบ้านเดี่ยวของบริษัทเป็นบ้านกึ่งสั่งสร้าง (Se-mi Pre-Built) กล่าวคือ
  บริษัทจะดำเนินการก่อสร้างตามแบบและผังโครงการที่ได้วางแผนไว้ก่อนจนแล้วเสร็จประมาณร้อยละ
  60-70 จากนั้นจึงเริ่มเปิดการขาย เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกตกแต่งเองได้ อาทิเช่น สุขภัณฑ์
  พื้น ฝ้า และสีของตัวบ้าน
  และช่วยสร้างความมั่นใจให้แก่ลูกค้าเมื่อเห็นงานก่อสร้างที่ใกล้แล้วเสร็จ
  ส่งผลให้การขายดำเนินการไปได้อย่างรวดเร็ว อีกทั้งยังสามารถประหยัดต้นทุนในการโฆษณา
  และประชาสัมพันธ์ได้มาก นอกจากนี้
  กลยุทธ์ดังกล่าวยังส่งผลให้การวางแผนงานและการบริหารงานก่อสร้างเป็นไปด้วยความสะดวก
  รวดเร็ว และประหยัดต้นทุนในการดำเนินการได้มาก
  ในขณะเดียวกันบริษัทก็สามารถบริหารความเสี่ยงจากภาระต้นทุนค่าก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ

-   การส่งมอบงานตามกำหนดเวลา (On-Time Transfer)

  บริษัทมีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
  จากประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการที่ผ่านมาของบริษัท
  บริษัทสามารถส่งมอบงานให้ลูกค้าได้ตามกำหนดเวลา
  ซึ่งทำให้บริษัทสามารถบริหารการเงินและต้นทุนการก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  และสามารถสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าของบริษัทได้เป็นอย่างดี

-   การจับกลุ่มลูกค้าระดับคุณภาพ (Niche Market & High Qualities)

  บริษัทพัฒนาโครงการทุกโครงการของบริษัทโดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน
  โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีความชื่นชอบสินค้าคุณภาพสูง (Value Buyer) อาทิเช่น
  การก่อสร้างที่พิถีพิถันโดยช่างที่มีประสบการณ์ยาวนาน การเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพ
  ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความผูกพันกับสินค้าของบริษัทจึงมีการซื้อขายกันอย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะสำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย
  หรือเพื่อการลงทุน อีกทั้งยังเป็นช่องทางประชาสัมพันธ์ไปสู่กลุ่มลูกค้าใหม่ ๆ ด้วย
  ซึ่งช่องทางดังกล่าวจะมีโอกาสความสำเร็จทางการขายสูง

กลยุทธ์ด้านราคา

บริษัทกำหนดราคาขายผลิตภัณฑ์ของบริษัทโดยคำนึงถึงต้นทุนโครงการ ซึ่งรวมถึงราคาที่ดิน
ค่าใช้จ่ายในการออกแบบ และต้นทุนก่อสร้างอื่น ๆ เป็นต้น ซึ่งที่ผ่านมา
ด้วยกลยุทธ์เช่นนี้บริษัทสามารถมีอัตราการทำกำไรที่น่าพอใจมาโดยตลอด

การส่งเสริมการขายและประชาสัมพันธ์

บริษัทเลือกที่จะใช้สื่อในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่มีประสิทธิภาพสูงสุดและหลากหลายช่องทางในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายทั้งแบบทางตรงและทางอ้อม
เช่น การเปเปการ ติดป้ายโฆษณาขนาดใหญ่ในทำเลที่สังเกตได้ชัดเจน
ในถนนสายหลักและตามแหล่งชุมชนต่างๆ การโฆษณาและประชาสัมพันธ์ในสื่อสิ่งพิมพ์ต่างๆ
การออกบูธประชาสัมพันธ์โครงการตามงานต่างๆและห้างสรรพสินค้าชั้นนำ
การส่งเอกสารโฆษณาโครงการถึงกลุ่มลูกค้าโดยตรงร่วมกับสินค้าที่มีภาพลักษณ์ใกล้เคียงกัน เช่น
บัตรเครดิต รวมถึงการโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านทางสิ่งพิมพ์ เช่น นิตยสารและหนังสือพิมพ์
เพื่อให้กลุ่มผู้บริโภคได้รับทราบข้อมูลของโครงการและเป็นการสร้างตราสินค้าให้รู้จักในวงกว้างมากขึ้น
รวมทั้งการสร้างห้องตัวอย่างเสมือนจริง เพื่อให้ลูกค้าได้สัมผัสกับลักษณะการจัดวางห้อง
การเลือกใช้วัสดุ บรรยากาศของการอยู่อาศัย เพื่อที่ลูกค้าจะได้ตัดสินใจซื้ออย่างมั่นใจและรวดเร็ว

นอกจากการประชาสัมพันธ์โครงการต่างๆของบริษัทให้เป็นที่รู้จักแล้ว
ยังดำเนินการประชาสัมพันธ์ชื่อบริษัทให้เป็นที่รู้จักแก่บุคคลโดยทั่วไปเป็นระยะๆ อาทิเช่น

-   การจัดกิจกรรม “12 เดือน 12 กิจกรรม เพื่อสังคม” ที่เป็นการจัดมอบสิ่งของเครื่องใช้ต่างๆ
    รวมทั้งเงินบริจาคให้แก่มูลนิธิต่างๆในเขตกรุงเทพมหานคร เช่น
    สถานสงเคราะห์เด็กอ่อนพญาไท มูลนิธิบ้านเด็กตาบอดผู้พิการซ้ำซ้อน (รามอินทรา)
    บ้านพักคนชรา (บางเขน) มูลนิธิบ้านสงเคราะห์สัตว์พิการ (ปากเกร็ด) โรงพยาบาลสงฆ์
    เป็นต้น

-   ร่วมกับสำนักงานเขตพญาไทและจตุจักร ในการจัดระเบียบร้านค้าแผงลอย
    ด้วยการสนับสนุนการผลิตร่มและเต้นท์บังแดดให้กับร้านค้าต่างๆ บริเวณห้าแยกลาดพร้าว
    และสี่แยกสะพานควาย เป็นต้น

-   การมอบถุงผ้าดีไซน์ทันสมัย พร้อมข้าวกล้องหอมมะลิ
    เป็นของขวัญให้แก่ลูกค้าผู้สนันสนุนโครงการต่างๆของบริษัท
    นอกจากจะเป็นการประชาสัมพันธ์การรณรงค์ลดปัญหาภาวะโลกร้อนอย่างต่อเนื่องแล้ว
    ยังเป็นการสื่อให้ลูกค้าได้ทราบถึงการพิถีพิถันและใส่ใจในทุกรายละเอียดเพื่อลูกค้าคนสำคัญ

-   ในปี 2553 นี้ บริษัทได้จัดกิจกรรม “100 Hearts For 100 Child” โดยร่วมกับ
    “มูลนิธิเพื่อสนับสนุนการผ่าตัดหัวใจเด็ก”
    โดยมอบเงินบริจาคเพื่อการผ่าตัดช่วยเหลือเด็กที่เป็นโรคหัวใจพิการแต่กำเนิด จำนวน 100
    ดวงให้แก่มูลนิธิฯ

ลักษณะของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันของบริษัทเป็นโครงการบ้านเดี่ยวในโซนเหนือและโซนตะวันตก
และโครงการอาคารชุดในพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี โดยเฉพาะย่านธุรกิจ (Central Business
District – CBD) โดยมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีความชื่นชอบสินค้าที่มีเอกลักษณ์ และมีคุณภาพดี

+---------------+--------------------------+---------------------------+
| ก             | ระดับรายได้ต่อเดือน          | โครงการ                   |
| ลุ่มลูกค้าเป้าหมาย |                          |                           |
|               | (บาท / เดือน)             |                           |
+---------------+--------------------------+---------------------------+
| B+ - A        | 100,000 – 150,000        | โครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด |
+---------------+--------------------------+---------------------------+
| B+ - A        | 80,000 – 150,000         | โครงการรสา พาร์คเลน        |
|               |                          |                           |
|               |                          | โครงการเดอะ ไลท์ เฮ้าส์      |
|               |                          |                           |
|               |                          | โครงการ อินโทร คอนโดมิเนียม  |
+---------------+--------------------------+---------------------------+

ช่องทางการจำหน่าย

บริษัทใช้ช่องทางการจำหน่ายที่เหมาะสมกับแต่ละผลิตภัณฑ์
เช่นในโครงการบ้านเดี่ยวจะใช้ตัวโครงการเป็นที่ตั้งของสำนักงานขายโดยมีบ้านตัวอย่างซึ่งเป็นบ้านที่มีความสมบูรณ์แบบอยู่ในโครงการจริง
ให้ลูกค้าได้เห็นถึงคุณภาพของโครงการพร้อมกับงานตกแต่งพื้นที่ส่วนกลางที่สร้างบรรยากาศที่รื่นรมย์ของโครงการ
โดยมีทีมขายของบริษัทที่มีความเป็นมืออาชีพ มีประสิทธิภาพ และมีความรู้ความเข้าใจในตัวสินค้า
ทำหน้าที่รับรองลูกค้าที่เข้ามาแวะเยี่ยมชมโครงการ โดยมี Call Center
ที่บริการและให้ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการต่างๆ ของบริษัท และมีเว็บไซต์ (www.rasa.co.th)
ที่ลูกค้าสามารถศึกษารายละเอียดเบื้องต้นของแต่ละโครงการได้

4.2.2 ภาวะอุตสาหกรรมและแนวโน้ม

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
รายงานข้อมูลจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในรอบ 3 ไตรมาสแรกของปี 2552
ในเขตกรุงเทพฯและ 5 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม)
ทั้งแนวราบและห้องชุดคอนโดมิเนียม มีรวมกันทั้งสิ้นประมาณ 64,300 หน่วย
ในจำนวนนี้แบ่งเป็นห้องชุดคอนโดมิเนียมจำนวน 32,800 หน่วย และที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน
31,500 หน่วย
นับเป็นปีแรกที่จำนวนหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่มีมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบสร้างเสร็จจดทะเบียนในระหว่างงวด

สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ แบ่งออกได้เป็นบ้านเดี่ยว 22,300 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 34.6
ของหน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด ทาวน์เฮ้าส์ 6,000 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 9.3
อาคารพาณิชย์ 2,200 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 3.4 และบ้านแฝด 1,000 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 1.5

สัดส่วนที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ 3 ไตรมาสแรก ปี 2552

[]

สำหรับห้องชุดคอนโดมิเนียมจำนวน 32,800 หน่วยนั้น คิดเป็นร้อยละ 51
ของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด อย่างไรก็ตาม
จำนวนห้องชุดคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนดังกล่าว
ได้รวมเอาจำนวนหน่วยของโครงการเอื้ออาทรจำนวน 12,000 หน่วยเข้าไปด้วย ดังนั้น
หากตัดจำนวนหน่วยห้องชุดในโครงการเอื้ออาทรออกไปจะเหลือจำนวนห้องชุดคอนโดมิเนียมอื่น ๆ
20,800 หน่วย

ใน 3 ไตรมาสแรกของปี 2551
มีจำนวนหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่รวมประมาณ 21,500 หน่วย
ในจำนวนนี้รวมห้องชุดคอนโดมิเนียมของโครงการเอื้ออาทรเพียง 3,400 หน่วย และสำหรับทั้งปี
2551 มีจำนวนหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมของโครงการบ้านเอื้ออาทร 7,700 หน่วย
รวมอยู่ในจำนวนหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมทั้งหมดประมาณ 31,500 หน่วยของปีที่แล้ว

สำหรับจำนวนห้องชุดคอนโดมิเนียมของโครงการบ้านเอื้ออาทรสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ใน 3
ไตรมาสแรกของปี 2552 มีจำนวนมากถึงประมาณ 12,000 หน่วย เป็นห้องชุดในเขตดอนเมือง
จำนวน 748 หน่วย ที่เหลืออยู่ในปริมณฑลได้แก่ อำเภอเมืองสมุทรปราการ อำเภอบางพลี
อำเภอเมืองนนทบุรี อำเภอบางบัวทอง อำเภอสามพราน อำเภอเมืองสมุทรปราการ

คาดว่าในไตรมาสสุดท้ายของปีต่อเนื่องถึงปี 2553
จะยังมีหน่วยห้องชุดในโครงการเอื้ออาทรออกมาอีกมากเพราะยังมีหน่วยที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเฉพาะในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลอีกประมาณ
38,000 หน่วย อนึ่ง สำหรับในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลนั้น จำนวนหน่วยเอื้ออาทรประมาณร้อยละ
90 เป็นห้องชุดคอนโดมิเนียม

หากไม่นับโครงการเอื้ออาทร โครงการอาคารชุดที่สร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในเขตกรุงเทพฯ
มากที่สุด 5 อันดับแรก อยู่ในเขตพระโขนงจำนวนประมาณ 2,300 หน่วย เขตห้วยขวาง 2,100
หน่วย เขตจตุจักร 1,900 หน่วย เขตบางกะปิ 1,500 หน่วย และเขตสาทร 1,000 หน่วย

สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่มีจำนวนหน่วยมากที่สุดในเขตอำเภอบางบัวทองประมาณ
1,700 หน่วย อำเภอเมืองสมุทรปราการ 1,600 หน่วย เขตหนองจอก 1,300 หน่วย
อำเภอเมืองปทุมธานี 1,200 หน่วย และเขตสายไหม 1,200 หน่วย ตามลำดับ

เนื่องจากจำนวนหน่วยห้องชุดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มจะสร้างเสร็จอีกมาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
จึงได้ปรับประมาณการจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใหม่ปีสำหรับปี 2552 เป็นประมาณ 85,000
หน่วย โดยในจำนวนนี้จะเป็นโครงการเอื้ออาทรประมาณ 15,000 หน่วย เทียบกับปี 2551
มีจำนวนหน่วยรวมประมาณ 83,000 หน่วย แต่เป็นจำนวนหน่วยเอื้ออาทรประมาณ 7,700
หน่วยในปีที่แล้ว

ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน 3 ไตรมาสแรก ปี 2552

  ---------------- --------- -------- ---------- ------------ ----------- --------- --------
  เขตพื้นที่           บ้านเดี่ยว   บ้านแฝด   ทาวน์เฮาส์   อาคารพาณิชย์   รวมแนวราบ   อาคารชุด   รวม

  กรุงเทพฯ          10,508    359      3,608      1,000        15,475      16,956    32,431

  5 จังหวัดปริมณฑล    11,753    636      2,397      1,211        15,997      15,825    31,822

  กรุงเทพฯ-ปริมณฑล   22,261    995      6,005      2,211        31,472      32,781    64,253
  ---------------- --------- -------- ---------- ------------ ----------- --------- --------

หมายเหตุ : 5 จังหวัดปริมณฑลหมายถึง นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม

หากพิจารณาจากโครงการต่างๆที่บริษัทกำลังดำเนินการอยู่ ณ ปัจจุบันทั้ง 4 โครงการจะพบว่า
โครงการเหล่านั้นตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ
ดังจะสังเกตได้จากทำเลที่ตั้งของโครงการที่พัฒนาอยู่ทั้งโครงการแนวราบและคอนโดมิเนียม
จัดอยู่ในพื้นที่ที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใหม่เป็นจำนวนมาก
รวมทั้งมีโครงการของผู้ประกอบการรายอื่นที่เปิดโครงการในบริเวณใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท
นอกจากนี้ยังมีปัจจัยอื่นที่ช่วยสนับสนุนพื้นที่ต่างๆที่โครงการของบริษัทตั้งอยู่ให้มีศักยภาพมากยิ่งขึ้น เช่น
การเปิดใช้ทางด่วนส่วนต่อขยายทางพิเศษฉลองรัช การที่ที่ประชุมสภาผ่านร่าง พรบ.เวนคืนที่ดิน
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการสร้างทางพิเศษสายรามอินทรา-วงแหวนรอบนอก กรุงเทพมหานคร
ในท้องที่เขตบางเขน สายไหม และคลองสามวา โครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู
(สายปากเกร็ด-หลักสี่-มีนบุรี-สุวินทวงศ์) และโครงการก่อสร้างถนนพหลโยธิน-รัตน์โกสินทร์
ซึ่งโครงการต่างๆเหล่านี้
เป็นปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนให้พื้นที่ของเขตสายไหมซึ่งเป็นเขตที่โครงการของบริษัทตั้งอยู่เป็นทำเลที่มีศักยภาพ
เป็นต้น

โครงการอาคารชุดต่างๆ
ของผู้ประกอบการรายอื่นที่เปิดโครงการในบริเวณใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท มีดังนี้

  ----------------- -------------------- --------------------------------
  พื้นที่               โครงการของบริษัท       โครงการของผู้ประกอบการอื่น

  สาทร - เจริญนคร    โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์  The River , Water Mark , ศุภาลัย
                                         ริเวอร์ รีสอร์ท

  พหลโยธิน - ประดิพัทธ์ โครงการอินโทร         Life , The Vertical , Noble RED,
                    คอนโดมิเนียม           Centric Scene
  ----------------- -------------------- --------------------------------

โครงการต่างๆ
ของผู้ประกอบการรายอื่นที่เปิดโครงการในบริเวณใกล้เคียงกันกับโครงการแนวราบของบริษัท มีดังนี้

  -------------- ------------------------ --------------------------------
  พื้นที่            โครงการของบริษัท           โครงการของผู้ประกอบการอื่น

  รามอินทรา       โครงการรสา พาร์คเลน       ลัดดารมย์ , คาซ่า วิลล์ , ชัยพฤกษ์ ,
                                          วิลล่า อคาเดีย

  เกษตร-นวมินทร์   โครงการรสา สแปนิช         บางกอก บูเลอวาร์ด , ลัดดารมย์
                 คอร์ทยาร์ด                 
  -------------- ------------------------ --------------------------------

4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

4.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

การจัดหาที่ดิน

ที่ผ่านมาในการจัดหาที่ดินของบริษัทนั้น บริษัทจะทำการจัดหาที่ดินจาก 3 แหล่งหลักๆ ซึ่งได้แก่
การจัดหาที่ดินจากคนรู้จัก การหาที่ดินจากนายหน้าค้าที่ดิน หรือ
ที่ดินประเภทที่เป็นหลักประกันหนี้ค้างชำระจากธนาคารพาณิชย์ ทั้งนี้
บริษัทจะเลือกซื้อที่ดินโดยพิจารณาถึงศักยภาพของทำเลที่ตั้งในการนำมาพัฒนาโครงการ เช่น
ความต้องการที่อยู่อาศัยในบริเวณโครงการ จำนวนความหนาแน่นของประชากร
ความสะดวกในการเดินทาง ประเด็นกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และราคาเสนอขายเป็นหลัก ทั้งนี้
เพื่อที่บริษัทจะได้ดำเนินการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ
ซึ่งเมื่อบริษัทพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ตามที่กำหนดไว้ และเห็นว่ามีความเป็นไปได้ที่จะนำมาพัฒนาแล้ว
บริษัทก็จะกำหนดราคาซื้อและทำการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป
โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทจะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที ทั้งนี้
บริษัทจะไม่ทำการซื้อที่ดินเก็บรอไว้ เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จำเป็น

โดยบริษัทมีฝ่ายจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินการศึกษาและแสวงหาที่ดิน
เพื่อสนับสนุนบริษัทให้สามารถดำเนินนโยบายที่จะมีการดำเนินโครงการได้ต่อเนื่องตลอดเวลาและเพื่อรักษาเสถียรภาพของรายได้
นอกจากนี้ บริษัทมีนโยบายให้คณะกรรมการเป็นผู้พิจารณาอนุมัติในการเข้าทำรายการทุกรายการ
ในกรณีที่รายการมีมูลค่าสูงตามเกณฑ์การได้มาและจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ของบริษัทจดทะเบียน
กรรมการบริษัทก็จะเสนอให้ผู้ถือหุ้นอนุมัติรายการซื้อต่อไป
และในกรณีที่บริษัทจะทำการซื้อที่ดินจากบุคคลที่อาจมีความขัดแย้ง
บริษัทจะดำเนินการปฏิบัติตามนโยบายเรื่องการทำรายการระหว่างกันตามรายละเอียดในหัวข้อที่
10.3 เรื่องนโยบายการทำรายการระหว่างกันในอนาคต

ขั้นตอนโดยสรุปตั้งแต่กระบวนการจัดหาที่ดินจนถึงการจัดซื้อที่ดิน มีดังนี้

+-----+------------------+--------------------------------------------+
| ขั้น  | การดำเนินการ      | รายละเอียด                                  |
| ตอน |                  |                                            |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 1   | การเลือกที่ดิน       | บริษัทจัดหาเอง เจ้าของที่ดินเสนอขาย นายหน้าจัดหา    |
| .   |                  | สถาบันการเงิน หรือ กรมบังคับคดี                  |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 2   | การศึกษาควา       | ฝ่ายบริหารพิจารณาศักยภาพข                      |
| .   | มเป็นไปได้ของที่ดิน - | องที่ดินว่ามีความสอดคล้องกับแผนการดำเนินงานของบริษัท |
|     | ภาพรวม           |                                            |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 3   | การศึกษาควา       | ฝ่ายพัฒนาธุรกิจฯ ฝ่ายการตลาด และฝ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง |
| .   | มเป็นไปได้ของที่ดิน - | ดำเนินการเรื่องเกี่ยวกับ                         |
|     | รายละเอียด        |                                            |
|     |                  | -   การสำรวจที่ดิน และสิ่งแวดล้อม                |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -   การตลาด                                |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -   การเงิน                                 |
|     |                  |     รายงานการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ     |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -   กฎหมายและระเบียบต่าง ๆ                   |
|     |                  |     ของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง                     |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -                                          |
|     |                  |  เสนอผลการศึกษาพร้อมแผนการดำเนินงานต่อฝ่ายบริหาร |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 4   | ก                | ฝ่ายบริหารพิจารณ                              |
| .   | ารอนุมัติการจัดซื้อที่ดิน | าอนุมัติผลการศึกษาพร้อมแผนการดำเนินงานของโครงการ |
|     |                  | และคณะกรรมการมีมติให้ซื้อที่ดิน                    |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 5   | การจัดซื้อที่ดิน       | ฝ่ายงานที่รับผิดชอ                              |
| .   |                  | บปฏิบัติงานตามแผนการดำเนินงานและมติที่ได้รับมอบหมาย |
+-----+------------------+--------------------------------------------+

การจัดหาที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง

กรณีอาคารสูง ที่ปรึกษาควบคุมการก่อสร้าง
จะทำหน้าที่ร่วมกับทีมงานของบริษัทในกระบวนการจัดหาผู้รับเหมา ก่อสร้าง
การวางรายละเอียดและขั้นตอนในการก่อสร้าง การควบคุมการก่อสร้าง
และการประเมินความสำเร็จของงานก่อสร้างในแต่ละงวดงาน เพื่อความโปร่งใส
โดยบริษัทมีการใช้ที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้างสำหรับโครงการเดอะ ไลท์ เฮ้าส์
และโครงการอินโทร คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยใช้บริการของบริษัท เอ อี
เอเชีย จำกัด ทั้งนี้ ในการคัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง
บริษัทจะใช้วิธีการประมูลงาน (Closed-Bid) จากผู้ให้บริการที่ปรึกษาประมาณ 7-8 ราย
และพิจารณาคัดเลือกจากผลงานในอดีตและชื่อเสียงของผู้ให้บริการเป็นสำคัญ

การออกแบบบ้าน

เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ ดังนั้น
บริษัทจึงเน้นรูปแบบบ้านและ/หรืออาคารชุดที่ทันสมัย มีลักษณะและประโยชน์การใช้งานที่หลากหลาย
บริษัทจึงทำการว่าจ้างบริษัทสถาปนิกชั้นแนวหน้าในการออกแบบแบบบ้าน
หรืออาคารชุดในแต่ละโครงการ ทั้งนี้
ในการดำเนินการพัฒนาโครงการในแต่ละโครงการบริษัทจะวางแนวคิดให้กับบริษัทผู้ออกแบบเพื่อให้ได้แบบตรงตามรูปแบบที่บริษัทวางไว้
โดยทางบริษัทได้ทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในเบื้องต้น
ทั้งนี้แบบบ้านที่นำเสนอจะเป็นแบบบ้านที่ทางบริษัทคาดว่าน่าจะตอบสนองความต้องการของลูกค้าในทำเลนั้นๆ
และบริษัทสถาปนิกจะดำเนินการออกแบบบ้านในรายละเอียดเพื่อให้แบบบ้านสมบูรณ์ก่อนที่บริษัทจะดำเนินการก่อสร้างต่อไป

ที่ผ่านมาบริษัทได้ว่าจ้าง บริษัทสถาปนิกชั้นนำ ดังต่อไปนี้

+------------------+---------------------------+-----------------------+
| ประเภทการออกแบบ  | บริษัทผู้ออกแบบ               | โครงการ               |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การออก           | บริษัท เคทีจีวาย จำกัด         | โครงการรสา พาร์คเลน    |
| แบบงานสถาปัตยกรรม |                           |                       |
|                  |                           | โครงการรสา สแปนิช      |
|                  |                           | คอร์ทยาร์ด              |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
|                  | บริษัท โฟร์เอส จำกัด          | โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   |
|                  |                           |                       |
|                  | บริษัท เทนเดม อาร์คิเตก จำกัด  | โครงการอินโทร          |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การออกแบบภูมิทัศน์   | บริษัท Design Fringe จำกัด   | โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   |
|                  |                           |                       |
|                  | บริษัท Inside Out จำกัด      | โครงการอินโทร          |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การ              | บริษัท Storage จำกัด         | โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   |
| ออกแบบตกแต่งภายใน |                           |                       |
|                  |                           | โครงการอินโทร          |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+

การจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทใช้วิธีว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง ในการพิจารณาผู้รับเหมาก่อสร้าง
บริษัทมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาที่สำคัญคือ ผลงานที่ผ่านมาของผู้รับเหมาแต่ละราย
ความพร้อมของทีมงาน ความสามารถในการผลิตและจัดส่งงานตามเวลาที่กำหนด
และราคาที่ผู้รับเหมาเสนอมาซึ่งมีความเหมาะสมกับภาวะตลาดที่เป็นอยู่
โดยในแต่ละโครงการบริษัทจะแบ่งงานก่อสร้างบ้านออกเป็นกลุ่มๆ กลุ่มละหลายๆ หลัง
ทั้งนี้เพื่อกระจายชิ้นงานออกไปตามจำนวนผู้รับเหมาแต่ละราย
ที่ผ่านมาบริษัทมีการว่าจ้างผู้รับเหมาหลายราย
เพื่อหลีกเลี่ยงการพึ่งพิงกับผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งมากจนเกินไป
และกระจายความเสี่ยงเรื่องส่งงานล่าช้า โดยผู้รับเหมาก่อสร้างที่ร่วมงานกับบริษัท
ในปัจจุบันมีมากกว่า 10 ราย

การจัดหาวัสดุก่อสร้างและสินค้าที่จำเป็นสำหรับการพัฒนาโครงการ

ในการจัดหาวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการนั้นสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่
วัสดุก่อสร้างหลักและวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเองโดยกำหนดมาตรฐานและคุณภาพของวัสดุก่อสร้างที่จะนำมาใช้ในโครงการด้วย

ในส่วนของวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเอง ได้แก่
วัสดุก่อสร้างบางประเภทที่มีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง
เพื่อเป็นการลดภาระแก่ผู้รับเหมาก่อสร้างรายย่อย โดยใช้ระบบ Just in Time

4.3.2 กระบวนการดำเนินการและการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทจะมีระยะเวลาในการดำเนินงานที่แตกต่างกันไป
ขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของโครงการ
โดยโครงการบ้านเดี่ยวจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างก่อนเปิดขายประมาณ 6-8 เดือน
(ความคืบหน้าในการก่อสร้างประมาณร้อยละ 60-70)
และระยะเวลาการก่อสร้างหลังเปิดขายจนแล้วเสร็จประมาณ 3-4 เดือน
ในขณะที่โครงการอาคารชุดพักอาศัยจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างก่อนเปิดขายประมาณ 1-2
เดือน (ความคืบหน้าในการก่อสร้างประมาณร้อยละ 0-5)
และระยะเวลาการก่อสร้างหลังเปิดขายจนแล้วเสร็จประมาณ 11-12 เดือน สำหรับอาคารชุด 8
ชั้น และ 20-22 เดือนสำหรับอาคารสูง 24 ชั้น ทั้งนี้
ระยะเวลาในการก่อสร้างดังกล่าวจะขึ้นกับลักษณะและขนาดของโครงการ

4.3.3 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการขออนุญาตก่อสร้าง บริษัทจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องคือ
จะต้องมีการทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายแผนและทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
ในกรณีที่โครงการอาคารชุดมีจำนวนมากกว่า 80 หน่วยขึ้นไป
หรือโครงการบ้านจัดสรรมีพื้นที่เกินกว่า 100 ไร่ขึ้นไป
ซึ่งทางบริษัทได้รับอนุญาตจากสำนักงานนโยบาย
และแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเรียบร้อยแล้ว
และบริษัทได้มีมาตรการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมเพิ่มเติม เช่น
มีการประสานงานกับพื้นที่ชุมชนรอบข้างบริเวณก่อสร้าง
เพื่อกำหนดช่วงเวลาในการก่อสร้างในขั้นตอนที่ต้องใช้เสียงดัง
รวมทั้งการจัดพื้นที่สีเขียวในบริเวณโครงการอย่างเพียงพอ เป็นต้น ซึ่งมาตรการต่าง ๆ
ที่เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมเป็นสิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญและจัดให้ทุกโครงการมีการปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนดอย่างเคร่งครัด

4.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552
บริษัทมีบ้านและอาคารชุดที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วแต่ยังส่งมอบไม่ได้ จำนวน 4 โครงการ
จำนวน 331 หน่วย ซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 1,248.19 ล้านบาท ดังนี้

  --------------- ---------------------- ---------------- -------------------- ------------------- ----------------------- ---------------------- ----------------------------
  โครงการ         ความคืบหน้าในการก่อสร้าง   จำนวนหน่วยทั้งหมด   จำนวนหน่วยที่ส่งมอบแล้ว   จำนวนหน่วยที่ยังไม่ขาย   จำนวนหน่วยที่ยังส่งมอบไม่ได้   มูลค่าหน่วยที่ยังส่งมอบไม่ได้   ระยะเวลาที่คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์
                  (ร้อยละ)                                                                          **(หน่วย)                **(ล้านบาท)             

  รสา สแปนิช       99.90                  121              115                  5                   1                       9.90                   ปี 2553
  คอร์ทยาร์ด                                                                                                                                        

  รสา พาร์คเลน     64.71                  95               37                   53                  5                       26.35                  ปี 2553

  อินโทร           37.58                  408              -                    254                 154                     549.58                 ไตรมาส 1 ปี 2554

  เดอะ ไลท์เฮ้าส์    62.00                  297              -                    126                 171                     662.36                 ไตรมาส 4 ปี 2553

  รวม                                    921              152                  438                 331                     1,248.19               -
  --------------- ---------------------- ---------------- -------------------- ------------------- ----------------------- ---------------------- ----------------------------

** หมายถึง ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว แต่ยังไม่ได้ทำการโอน