3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายการผลิต

บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย แบ่งลักษณะธุรกิจออกเป็น 2
สาย คือ ธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และ ธุรกิจการให้บริการด้านงานบริหารอสังหาริมทรัพย์

ก. ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
ประกอบธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อจุดประสงค์ในการขาย และ
การเช่าโดยนับตั้งแต่เริ่มก่อตั้งบริษัทเป็นต้นมา บริษัทได้พัฒนาโครงการต่าง ๆ ซึ่งสามารถจำแนก

เป็น 4 รูปแบบหลัก ดังต่อไปนี้

  - พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของอาคารสำนักงาน

- พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของอาคารชุดพักอาศัย

- พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของบ้านจัดสรร

- พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบของมินิออฟฟิศ และอาคารพาณิชย์

โครงการต่าง ๆ ภายใต้การพัฒนาและดำเนินงานของบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด
(มหาชน)

1. โครงการ ลุมพินี ทาวเวอร์

2. โครงการ แอล.พี.เอ็น.ทาวเวอร์

3. โครงการแอล.พี.เอ็น.มินิออฟฟิส

4. โครงการ ลุมพินีเพลส

5. โครงการ สี่พระยาริเวอร์วิว

6. โครงการ บ้านลุมพินี-บางบัวทอง เฟส 1,2

7. โครงการ ลุมพินีเซ็นเตอร์ ( แฮปปี้แลนด์)

8. โครงการ ลุมพินี เพลส สาทร (ลุมพินี คอมเพล็กซ์ เดิม)

โครงการภายใต้การดำเนินงานของบริษัทย่อย : บริษัท พรสันติ จำกัด

1. อาคาร พี.เอส.ที.คอนโดวิลล์ ทาวเวอร์ 1

2. อาคาร พี.เอส.ที.คอนโดวิลล์ ทาวเวอร์ 2

3. อาคาร พี.เอส.ที.มินิออฟฟิส

4. อาคาร พี.เอส.ที.ซิตี้โฮม

ข. ธุรกิจบริการด้านบริหาร อสังหาริมทรัพย์

ดำเนินงานภายใต้บริษัทย่อย ชื่อ บริษัทลุมพินีพรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด โดยมีวัตถุประสงค์
คือ การให้บริการบริหาร อสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ตั้งแต่ การบริหารงานก่อสร้าง งานตลาด
งานขาย รวมทั้งบริหารอาคารโดย

ส่วนหนึ่งโดยส่วนหนึ่งจะเป็นการบริหารโครงการใหักับบริษัท L.P.N.
อีกส่วนหนึ่งเป็นการรับจ้างบริหารให้กับโครงการ

ภายนอก ซึ่งเป็นการเพิ่มรายได้ให้กับบริษัทอีกทางหนึ่ง โดยแบ่งแยกลักษณะการดำเนินงานได้ดังนี้

  1 . การให้บริการที่ปรึกษาการบริหารและควบคุมงานก่อสร้าง

เป็นการให้บริการ โดยเป็นตัวแทนของเจ้าของงานในการควบคุมงานก่อสร้างให้ถูกต้องตามแบบ,
ข้อกำหนด

และสัญญาควบคุมการใช้วัสดุก่อสร้างทุกชนิด
และฝีมือการทำงานให้ถูกต้องตามมาตรฐานของวิศวกรรม, ช่วยตรวจสอบ

งบประมาณและอนุมัติการจ่ายเงินงวดให้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา, ตรวจสอบปริมาณงานเพิ่ม -
ลด เพื่อให้อยู่ในงบประมาณของเจ้าของโครงการรวมทั้งเป็นผู้ประสานงานกับผู้เกี่ยวข้องทั้งหมด
เพื่อให้งานก่อสร้างแล้วเสร็จตามวัตถุ-

ประสงค์ของเจ้าของโครงการ

2. การจัดการและบริหารอาคาร

ปัจจุบันบริษัทย่อยรับจ้างบริหารอาคารชุดให้กับโครงการภายใต้การพัฒนาของบริษัทเองโดยการดำเนินการ

ของประเภทนี้จะรับผิดชอบทั้งด้านการจัดหาและบริหารบุคคลากร
จัดทำกฏระเบียบอาคารชุดงานรักษาความสะอาด

และปลอดภัย
งานบัญชีและการเงินและงานบำรุงรักษาและซ่อมแซมระบบงานภายในโครงการอาคารชุดให้กับนิติ-

บุคคลอาคารชุดของโครงการ ซึ่งนับเป็นการบริการหลังการขายของบริษัทต่อลูกค้า
และเป็นการดูแลรักษาทรัพย์สิน

ห้องชุดของโครงการต่างๆให้อยู่ในสภาพดีทั้งนี้บริษัทสามารถควบคุมมาตรฐานของงานบริการได้อย่างทั่วถึง
เพราะ

เป็นบริษัทย่อย

รายชื่อโครงการที่อยู่ภายใต้การบริหารอาคารของบริษัทลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด

โครงการ ประเภท

1. อาคาร ลุมพินี ทาวเวอร์ อาคารชุดสำนักงาน

2. อาคาร แอล.พี.เอ็น.ทาวเวอร์ อาคารชุดสำนักงาน

3. อาคาร ลุมพินีเพลส อาคารชุดพักอาศัย

4. อาคาร พี.เอส.ที.คอนโดวิลล์ ทาวเวอร์ 1 อาคารชุดพักอาศัย

5. อาคาร พี.เอส.ที.คอนโดวิลล์ ทาวเวอร์ 2 อาคารชุดพักอาศัย

6. อาคาร สี่พระยาริเวอร์วิว อาคารชุดพักอาศัย

7. อาคาร พี.เอส.ที.ซิตี้โฮม อาคารชุดพักอาศัย

8. อาคารฟลอร่าเฮ้าส์ อาคารชุดพักอาศัย

9. อาคาร ลุมพินี เซ็นเตอร์ เอ และ บี อาคารชุดพักอาศัย

3 . การบริการซื้อ ขาย โอน แลกเปลี่ยนให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

3.1 ให้บริการด้านซื้อ - ขาย โอน แลกเปลี่ยน

เป็นตัวแทนในการรับฝาก จัดหาสินค้าประเภทอสังหาริมทรัพย์
เพื่อดำเนินการและให้บริการแก่ลูกค้าในเรื่อง

การซื้อ ขาย โอน หรือแลกเปลี่ยน รวมถึงการให้คำแนะนำ
ประสานงานในเรื่องการจัดหาสินเชื่อเพื่อการพาณิชย์ และ

สินเชื่อเพื่อการอยู่อาศัย และภาษีที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

  3.2 ให้บริการด้านห้องเช่า ตลอดจนการบริหารห้องเช่า (Service Apartment)
  เป็นตัวแทนในการรับฝาก จัดหาห้องเช่าทั้งประเภทสำนักงานและที่อยู่อาศัย
  ตลอดจนการให้บริการใน

  เรื่องการบริหารห้องเช่า( Service Apartment ) ซึ่งปัจจุบันรับบริหารห้องเช่ามากว่า 150
  ห้องชุด ที่อาคาร พี.เอส.ที.

คอนโดวิลล์ ทาวเวอร์ 1 และ 2

โครงการส่วนใหญ่ที่บริษัทฯได้พัฒนาขึ้น จะเป็นอาคารสูงในรูปของอาคารชุดทั้งสิ้นทั้งอาคารชุดสำนัก
-

งานและอาคารชุดพักอาศัย เดิมซึ่งบริษัทฯจะสำรองพื้นที่ประมาณ 20-30
%ในแต่ละโครงการไว้เพื่อการให้เช่าโดย

เฉพาะ แต่ในปัจจุบัน พื้นที่บางส่วนได้มีการขายออกเพื่อเสริมสภาพคล่องของบริษัทฯ ณ ช่วงวิกฤต
แต่ก็ยังเหลือ

พื้นที่เป็นที่เช่า โดยการมอบให้บริษัทย่อยเป็นผู้บริหารงานเอง โดยมีข้อมูลในแต่ละส่วนพอสังเขปดังนี้

- การให้บริการด้านพื้นที่สำนักงาน

บริษัทฯมีทีมการตลาดและทีมขาย เพื่อให้บริการและเป็นตัวกลางระหว่างลูกค้าที่ต้องการนำพื้นที่ออก

ให้ เช่าและลูกค้าภายนอกที่ต้องการหาพื้นที่เช่า
ด้วยวิธีการทางการตลาดและการขายที่มีประสิทธิภาพเพื่อสร้าง

ความพึงพอใจสูงสุดแก่ลูกค้า
รวมถึงการประสานงานด้านสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆแก่

อาคารและนิติบุคคลอาคารชุด

- การให้บริการด้านพื้นที่พักอาศัย

บริษัทฯจะเป็นตัวกลางระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่าพื้นที่พักอาศัย ในเงื่อนไขที่ลูกค้าทั้งสองฝ่ายพึงพอใจ

รวมถึงประสานงานด้านการออกแบบ และตกแต่งห้องเช่าอีกด้วย
สำหรับเจ้าของพื้นที่ที่ไม่มีเวลามากพอ บริษัทฯ

ยังให้บริการจัดเก็บค่าเช่า ดูแลเรื่องการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคต่างๆ

- การให้บริการซ่อมบำรุงต่างๆ

บริษัทฯได้จัดเตรียมหน่วยงานด้านช่างเทคนิคเฉพาะไว้รองรับความต้องการของลูกค้า
โดยจะเป็นผู้ให้

บริการปรับปรุง เปลี่ยนแปลง ซ่อมแซมทรัพย์สินในพื้นที่
ด้วยคุณภาพและความชำนาญในงานโครงสร้างของ

อาคารต่างๆเป็นอย่างดี นอกจากนี้ ยังให้คำแนะนำที่ถูกต้อง
เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายและเพื่อการอนุรักษ์พลังงาน

อย่างมีประสิทธิภาพ

4. การให้บริการรักษาความสะอาด

บริษัทได้เปิดดำเนินธุรกิจด้านการบริหารจัดการบริการงานรักษาความสะอาดขึ้นตั้งแต่วันที่ 16
กันยายน

2540. เป็นต้นมาโดยมีวัตถุประสงค์ในการบริหารจัดการบริการงานรักษาความสะอาด
      ให้กับอาคารชุดทั้งในกลุ่ม

โครงการบริหารอยู่แล้ว และโครงการภายนอก
โดยอาศัยประสบการณ์จากการบริหารอาคารชุดมากว่า 8 ปี ในการ

เพิ่มประสิทธิภาพงานบริการรักษา ความสะอาดภายใต้ขั้นตอนหลักดังต่อไปนี้ 1.
การทดสอบและการคัดเลือกบุคคลากร 2. การฝึกอบรมและซักซ้อมข้อมูลพื้นฐาน
และเทคนิคต่างๆทั้งในภาวะปกติ และภาวะฉุกเฉิน 3. ควบคุมตรวจสอบ รายงาน
และประเมินผลการปฎิบัติงาน ตามแผนงานทุกวัน และทุกสัปดาห์ 4.
จัดส่งเจ้าหน้าที่ระดับบริหารส่วนกลางเข้าพบผู้จัดการอาคารทุกสัปดาห์ เพื่อพัฒนาระบบงานให้มี

คุณ ภาพ

5. การฝึกอบรมความรู้เพิ่มเติมให้กับ หัวหน้าชุดปฎิบัติการณ หน่วยงานประจำทุกสัปดาห์
และทุกเดือน 6. จัดประชุมร่วมกับเจ้าหน้าที่บริหารส่วนกลางทุกๆสัปดาห์ และทุกๆเดือน
ในส่วนของเจ้าหน้าที่

บริหารสนับสนุนภายนอก

ปัจจุบันบริษัทฯได้เข้ารับบริหารงานในอาคารต่างๆจำนวน 8 อาคาร ดังนี้ 1. อาคาร ลุมพินี
ทาวเวอร์ 5. อาคาร พี.เอส.ที.คอนโดวิลล์ ทาวเวอร์ 2 2. อาคาร แอล.พี.เอ็น.ทาวเวอร์
6. อาคาร สี่พระยาริเวอร์วิว

3. อาคาร ลุมพินีเพลส 7. อาคาร พี.เอส.ที.ซิตี้โฮม 4. อาคาร พี.เอส.ที.คอนโดวิลล์
ทาวเวอร์ 1 8. อาคารชุด ฟลอร่าเฮ้าส์

5. การบริการด้านรับเหมา,ติดตั้ง,ซ่อมแซม

เป็นการให้บริการลูกค้าเกี่ยวกับงานรับเหมา, ต่อเติม, ติดตั้ง ,
ซ่อมแซมงานด้านการสร้างอาคารและงานโยธา

และซ่อมบำรุงงานระบบไฟฟ้า, สุขาภิบาล, ระบบปรับอากาศ
ตามความต้องการของลูกค้าทั้งที่เป็นผู้ซื้อ, ผู้เช่า , และ

นิติบุคคลอาคารชุด
โดยคำนึงถึงความปลอดภัยที่ไม่กระทบกระเทือนต่องานโครงสร้างสถาปัตยกรรมของอาคาร,

กฎหมายควบคุมอาคารชุด, กฎระเบียบนิติบุคคลอาคารชุด
โดยให้บริการที่มีคุณภาพและได้มาตรฐานในเวลาที่กำหนด

รวมทั้งให้คำแนะนำด้านความปลอดภัย, การใช้งานอุปกรณ์ที่ถูกต้อง และการใช้พลังงานอย่างมี
ประสิทธิภาร

6. การบำรุงรักษางานวิศวกรรม

เป็นงานบริการ งานบำรุงรักษาอาคาร ให้คำปรึกษา และควบคุมระบบวิศวกรรมทั้งหมด
ในเชิงป้องกัน

รวมถึงการประหยัดพลังงานและรักษาสิ่งแวดล้อม

การผลิต หรือการจัดหาผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย สภาวะวิกฤตเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในปี 2540
ส่งผลกระทบต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างสูง บริษัทฯ จำเป็น

ต้องเปลี่ยนแนวทางในการพัฒนาโครงการเพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะปัจจุบัน
โดยวางแนวทางในการพัฒนาโครงการ

ดังนี้

1.  จำกัดขนาดของโครงการที่พัฒนาโดยกำหนดโครงการที่จะพัฒนาเป็นโครงการขนาดเล็ก
    ระยะเวลาของการดำเนินการโครงการไม่เกิน 2 ปี

2.  พัฒนาโครงการในที่ดินของบริษัทฯ ที่จบกระบวนการประนอมหนี้
    โดยปรับปรุงรูปแบบให้เป็นไปตามแนวทางข้อ ก.

3.  ร่วมลงทุนกับสถาบันการเงินเพื่อเข้าไปพัฒนาโครงการที่จบกระบวนการประนอมหนี้

4.  รับบริหารงานพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากสถาบันการเงินโดยอาศัยบุคคลากร,
    ความชำนาญประสบการณ์ รวมทั้งภาพพจน์ของบริษัท

(1). กำลังการผลิตและปริมาณการผลิต

- ไม่มี -

(2). วัตถุดิบ

ที่ดินเพื่อพัฒนา

ก.ปัจจัยที่บริษัทใช้เป็นเกณฑ์ในการพิจารณาเพื่อพัฒนา - พัฒนาโครงการในที่ดินของบริษัทฯ เอง

  - ปรับปรุงรูปแบบให้เป็นโครงการขนาดเล็ก
  จำกัดระยะเวลาการพัฒนาเพื่อลดอัตราเสี่ยงและเป็นไปตามสภาวะ

ตลาด

  - หลีกเลี่ยงการพัฒนาโครงการที่ล้นตลาดหรือมีคู่แข่ง
  โดยอาศัยข้อมูลจากฝ่ายพัฒนาและฝ่ายการตลาดภายใน

  ของบริษัทฯ

ข. แนวทางการจัดหาที่ดิน

- ไม่มี -

ผู้รับเหมา วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างและแหล่งที่มา
เนื่องจากบริษัทให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบในการก่อสร้างโดยบริษัทจะเป็นผู้ควบคุมดูแลอย่างใกล้ชิด

และมีขั้นตอนการคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีความสามารถความน่าเชื่อถือตลอดจนมีประสบการณ์ให้เหมาะสมกับโครงการ

แต่ละโครงการ โดยวิธีการประมูล เพื่อให้ได้ราคารับเหมาก่อสร้างที่เหมาะสม
และลดความเสี่ยงในการผันผวนของราคา

วัสดุก่อสร้างในส่วนที่อยู่ในความรับผิดชอบของผู้รับเหมา

นอกจากนี้บริษัทยังมีนโยบายในการประมูลงานรับเหมาที่ไม่ผูกยึดกับผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งแต่จะใช้ผู้รับเหมา

ของแต่ละโครงการมากกว่า 1 ราย โดยแยกประมูลเป็นส่วนๆตามลักษณะของงาน เช่น
งานฐานราก, งานโครงสร้างงาน

ระบบ เป็นต้น ทั้งนี้เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงของงานก่อสร้าง
และเพื่อความสะดวกในการควบคุมงานและต้นทุนอีกทั้ง

ในบางกรณี บริษัทจะดำเนินการสั่งซื้อวัสดุเองเพื่อเป็นการลดต้นทุนการผลิต เช่นงานลิฟท์
ซึ่งมียอดซื้อสูงและเป็นงานคิด

ตั้งที่ต้องใช้บริการจากผู้ขายเป็นส่วนใหญ่

(3).ขั้นตอนและเทคโนโลยี่การผลิต

1.สำรวจความเป็นไปได้ของโครงการเพื่อทราบถึงข้อมูลความต้องการของตลาดลูกค้าเป้าหมาย
คู่แข่งขันภาวะ

อุปสงค์และอุปทาน สภาวะเศรษฐกิจของสังคมในช่วงเวลานั้นๆ

2. วิเคราะห์โครงการ พร้อมวางเป้าหมายทางการตลาด
พิจารณาแหล่งที่จัดซื้อที่ดินกลุ่มลูกค้าเป้าหมายรวมทั้งวิเคราะห์ทำเลที่ตั้ง รูปร่างขนาด
และลักษณะของโครงการ กฎควบคุมต่างๆของทั้งภาครัฐบาล รัฐวิสาหกิจ และเอกชน

ที่มีผลกระทบต่อโครงการรวมถึงคู่แข่งขัน

3. วางแผนทางการเงินและจัดหาแหล่งเงินทุนสำหรับโครงการ (Pre-Financing)

4. จัดหาที่ดินเพื่อดำเนินโครงการโดยพิจารณาจากผลตอบแทนการลงทุน
ความสอดคล้องเหมาะสมของทำเลที่

ตั้งและรูปแบบในการพัฒนาโครงการ

5. จัดทำแผนงานโครงการในด้านการพัฒนาโครงการ การเงิน
การขายและการบริหารหลังการขายโดยละเอียด

6. จัดเตรียมทีมงานเพื่อบริหารโครงการ - กำหนดนโยบายการดำเนินงานโครงการ

  - กำหนดบุคคลากรผู้รับผิดชอบโครงการให้แน่ชัด

  7. ดำเนินงานด้านการตลาด

- กำหนดราคาขาย

- กำหนดทีมงานขายพร้อมอบรมพนักงานขาย

- วางแผนการโฆษณาประชาสัมพันธ์ พร้อมติดต่อสื่อโฆษณาต่างๆรวมทั้งการจัดทำเอกสารการขาย

- วางแผนการชำระเงินของลูกค้าพร้อมจัดหาแหล่งเงินกู้ให้กับลูกค้าเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า

  ( Post Financing )

- ขาย

  - รับเงินค่างวดล่วงหน้า

8. พัฒนาโครงการ โดยมีขั้นตอนที่สำคัญดังนี้

  -
  วางผังและออกแบบโครงการโดยคัดเลือกสถาปนิกและที่ปรึกษาโครงการที่มีคุณภาพและมีผลงานเป็นที่น่าเชื่อถือ

- ประ สาน งานและให้ข้อมูลความคืบหน้าของโครงการร่วมกับฝ่ายขาย

- ขออนุญาตปลูกสร้างจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

- คัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง
รวมทั้งผู้บริหารโครงการและวิศวกรผู้ควบคุมดูแลพร้อมวางแผนระบบสาธารณูปโภค

ต่างๆ เช่น ระบบทางเข้า – ออก ระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า ระบบลิฟท์ ระบบรักษาความปลอดภัย
ระบบกำจัดน้ำ

เสียและสิ่งปฎิกูล และระบบแอร์ เป็นต้น

9. ประเมินและติดตามผลการขาย
ผลตอบแทนโครงการและรวบรวมข้อมูลเพื่อเป็นผลงานและกรณีศึกษาของ บริษัท ในโครงการต่อไป

10. วางแผนและดำเนินการด้านการให้บริการหลังการขาย

(4).ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

กระบวนการผลิตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น คือ งานก่อสร้าง
ผลกระทบอันอาจเกิดแก่สิ่งแวดล้อมนั้นได้แก่ 1. ฝุ่น เศษหิน ดิน ทราย ที่ปลิวไปในอากาศ
ซึ่งเป็นปัญหามากสำหรับการก่อสร้างอาคารสูง 2.เสียงดังรบกวนบริเวณข้างเคียง

เพื่อลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมดังกล่าว
บริษัทมีนโยบายอย่างเคร่งครัดในการคัดเลือกผู้รับเหมางานก่อสร้างที่

มีคุณภาพและเทคโนโลยี่สูง และให้ผู้รับเหมาก่อสร้างทุกรายของบริษัทดำเนินการป้องกันผลกระทบต่อ
สิ่งแวดล้อม ตาม

พ.ร.บ.ควบคุมอาคารทุกข้อ ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของกองควบคุมอาคารสังกัดกรุงเทพมหานคร เช่น
การคลุมผ้าใบอาคารที่

อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อป้องกันฝุ่น
ซึ่งตลอดเวลาที่ผ่านมามาตรการต่างๆได้รับการปฎิบัติโดยเคร่งครัด
และบริษัทเองยังหันมาพัฒนาและใช้ชิ้นส่วนก่อสร้างสำเร็จรูปกับโครงการของบริษัทมากขึ้น
จะเป็นการช่วยลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอีกทางหนึ่ง

สำหรับเศษวัสดุที่เหลือจากการก่อสร้าง (วัสดุเหลือใช้จากกระบวนการผลิต)
ส่วนใหญ่จะเป็นวัสดุพวกอินทรีย์สารอันได้แก่ เศษหิน ดินทราย อิฐ ซึ่งย่อยสลายได้ตามธรรมชาติ
เมื่องานก่อสร้างแล้วเสร็จจะนำเศษวัสดุดังกล่าวไปฝังกลบในที่ๆจัดเตรียมไว้

ปัจจุบัน หน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับ
พ.ร.บ.สิ่งแวดล้อมที่ประกาศโดยกระทรวงวิทยาศาสตร์ได้เข้มงวดกับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะต้องมีการศึกษารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม และอนุมัติจากคณะกรรมการควบคุมฯ
ก่อนดำเนินการขออนุญาตส่วนอื่น ซึ่งสอดคล้องกับแนวทางการดำเนินการของบริษัทฯ อยู่แล้ว

  ----------------------------------------- -------- ---------- ------ -------- --------- ------ -------- --------- ------
  รายได้ของบริษัทจำแนกตามลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ 3                                                                         
  ปีย้อนหลัง                                                                                                           

  บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)                                                                           
  และบริษัทย่อย มีรายได้จากการขาย และการบริการ                                                                            

  จำแนกตามลักษณะโครงการ ดังต่อไปนี้                                                                                      

  ( ก )                                                                                                             
  ตารางแสดงรายได้แยกตามประเภทธุรกิจหลักของ บริษัท                                                                         
  แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และ                                                                            

  บริษัทย่อย                                                                                                           

                                                                                                                    

  รายได้จำแนกตามประเภทธุรกิจหลัก                ปี 2541              ปี 2542                    ปี 2543                    

                                            ล้านบาท   (%)               ล้านบาท   (%)              ล้านบาท   (%)       

  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย                                                                                             

                                                                                                                    

  โครงการอาคารสำนักงาน                       -        -                 -        -                -        -         

  โครงการอาคารชุดพักอาศัย                      241.28   55.07             281.73   63.12            373.87   81.23     

  โครงการบ้านจัดสรร                           24.27    5.54              48.78    10.93            1.90     0.41      

  โครงการมินิออฟฟิต                            -        -                 -        -                -        -         

  วัสดุก่อสร้าง -NTN                            5.16     1.18              -        -                -        -         

  รวมรายได้จากการขาย                         270.71   61.79             330.51   74.05            375.77   81.64     

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า                                                                                         

                                                                                                                    

  โครงการอาคารสำนักงาน                       46.93    10.71             31.99    7.17             24.87    5.40      

  โครงการอาคารชุดพักอาศัย                      14.50    3.31              10.31    2.31             7.57     1.64      

  รวมรายได้จากการเช่า                         61.43    14.02             42.30    9.48             32.44    7.04      

  ธุรกิจบริการอาคารชุด                                                                                                  

                                                                                                                    

  รายได้จากการบริหารอาคารชุด                   11.94    2.73              16.74    3.75             -        -         

  รายได้อื่นๆ *                                94.03    21.46             56.76    12.72            52.03    11.32     

  ยอดรวมรายได้ทั้งหมด                          438.11   100.00            446.31   100.00           460.24   100.00    

  อัตราการเติบโต                                       (%)                        (%)                       (%)       

  รายได้จากการขาย                                     (62.49)                    22.09                     13.69     

  รายได้จากการเช่า                                     (29.73)                    (31.14)                   (23.31)   

  รายได้จากการบริหารอาคารชุด                            (12.85)                    40.20                     (8.33)    

  รายได้รวม                                           (49.59)                    1.87                      3.12      

                                                                                                                    

  * เริ่มทำงบการเงินรวมในปี 2536                                                                                        

  * รายได้อื่นๆประกอบด้วย ค่าติดตั้งโทรศัพท์,                                                                                 
  ค่าดอกเบี้ยรับ, ค่านายหน้า, ประปา, โทรศัพท์,                                                                              
  ค่าบริหารงาน บริษัท                                                                                                   

  พรสันติ จำกัด, ค่าที่จอดรถ,                                                                                             
  กำไรของส่วนได้ส่วนเสียเงินลงทุนในบริษัทย่อย และอื่นๆ                                                                         

                                                                                                                    

  (ข) ตารางแสดงรายได้แยกตามประเภทธุรกิจหลักของ                                                                          
  บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)                                                                           

                                                                                                                    

  รายได้จำแนกตามประเภทธุรกิจหลัก                ปี 2541              ปี 2542                    ปี 2543                    

                                            ล้านบาท   (%)               ล้านบาท   (%)              ล้านบาท   (%)       

  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย                                                                                             

                                                                                                                    

  โครงการอาคารสำนักงาน                       -        -                 -        -                -        -         

  โครงการอาคารชุดพักอาศัย                      104.14   46.99             22.83    13.86            71.58    51.78     

  โครงการบ้านจัดสรร                           21.49    9.70              48.78    29.63            1.90     1.37      

  โครงการมินิออฟฟิต                            -        -                 -        -                -        -         

  รวมรายได้จากการขาย                         125.63   56.69             71.61    43.49            73.48    53.15     

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า                                                                                         

                                                                                                                    

  โครงการอาคารสำนักงาน                       46.93    21.18             31.89    19.42            24.87    17.99     

  โครงการอาคารชุดพักอาศัย                      6.72     3.03              7.38     4.48             6.00     4.34      

  รวมรายได้จากการเช่า                         53.65    24.21             39.37    23.91            30.87    22.33     

  ธุรกิจบริหารอาคารชุด                                                                                                  

                                                                                                                    

  รายได้จากการบริหารอาคารชุด                   -        -                 -        -                -        -         

  รายได้อื่นๆ *                                42.34    19.10             53.68    32.60            33.89    24.52     

  ยอดรวมรายได้ทั้งหมด                          221.62   100.00            164.66   100.00           138.24   100.00    

  อัตราการเติบโต                                       (%)                        (%)                       (%)       

  รายได้จากการขาย                                     (65.32)                    (43.00)                   2.61      

  รายได้จากการเช่า                                     (27.59)                    (32.05)                   (21.59)   

  รายได้จากการบริหารอาคารชุด                            (100.00)                   -                         (36.87)   

  รายได้รวม                                           (54.16)                    (25.70)                   (16.05)   

                                                                                                                    

  * รายได้อื่นๆประกอบด้วย ค่าติดตั้งโทรศัพท์,                                                                                 
  ค่าดอกเบี้ยรับ, ค่านายหน้า, ประปา, โทรศัพท์,                                                                              
  ค่าบริหารงาน บริษัท                                                                                                   

  พรสันติ จำกัด, ค่าที่จอดรถ,                                                                                             
  กำไรของส่วนได้ส่วนเสียเงินลงทุนในบริษัทย่อย และอื่นๆ                                                                         
  ----------------------------------------- -------- ---------- ------ -------- --------- ------ -------- --------- ------

  ------ ----------------------------------------- ----------- --------- ------- ----- ----- ---------- ------- ---------- -----------
         รายละเอียดโครงการ                                                                                                  

         ( 1 )                                                                                                             
         ตารางแสดงรายละเอียดโครงการที่พัฒนาเสร็จสมบูรณ์                                                                           
         ของ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด                                                                               
         (มหาชน)                                                                                                           

                                                                                                                           

  ลำดับ   ชื่อ / ที่ตั้งของโครงการ                        ลักษณะ       ขนาด      จำนวน   พื้นที่   พื้นที่   มูลค่า       มูลค่า    ระยะ       ระยะเวลา

                                                   โครงการ     ที่ดิน       หน่วย    ขาย   เช่า   เงินลงทุน    ขาย     เวลาขาย    พัฒนาและ

                                                               โครงการ   (ยูนิต)               (ลบ.)                         ก่อสร้าง

  1      โครงการลุมพินี ทาวเวอร์                       อาคารชุด     2 ไร่      113     93    20    1,196.29   2,118   มิย.2532-   2532-2535

         ถ.พระราม 4 ใกล้จุดขึ้นลงทาง                   สำนักงาน     3 งาน                                            พย.2532     

         ด่วน สายท่าเรือ-ดาวคะนอง                     สูง 38 ชั้น    33 ตรว.                                                      

  2      โครงการแอล.พี.เอ็น. ทาวเวอร์                 อาคารชุด     2 ไร่      76      72    4     316        564     มีค.2533-   2532-2535

         ถ.รัชดาภิเษกช่วงตัดกันถ.นางลิ้น                  สำนักงาน     72 ตรว.                                          มิย.2534     

         จี่(ใกล้ทางด่วนเฉลิมนคร)                       สูง 18 ชั้น                                                                 

  3      โครงการลุมพินีเพลส                           อาคารชุด     1 ไร่ 3    34      26    8     249.49     408     กย.2534-   2534-2537
                                                               งาน                                                         

         ซอยไกรสีห์ ถ.ศรีบำเพ็ญ ใกล้ ถ.                 พักอาศัย      36 ตรว.                                          ธค.2534     

         พระราม 4 และจุดขึ้นลงทางด่วน                  สูง 19 ชั้น                                                                 

         ท่าเรือ-ดาวคะนอง                                                                                                     

  4      โครงการแอล.พี.เอ็น.มินิออฟฟิศ                  อาคาร       90 ตรว.   1       1     -     15.16      29      -          2537-2537

         ถ.รัชดาภิเษก ช่วงตัดกับ                        สำนักงาน                                                                  

         ถ.นางลิ้นจี่                                  สูง 7 ชั้น                                                                  

  5      โครงการบ้านลุมพินี 1 -                        ทาวน์เฮ้าส์    63 ไร่     679     679   -     454.05     725     กพ.2537-   2537-2539

         บางบัวทอง                                  พร้อมอาคาร   3 งาน     30      30    -                        ปัจจุบัน       

                                                   พาณิชย์       61 ตรว.                                                      

  6      โครงการสี่พระยา ริเวอร์วิว                     อาคาร       2 ไร่      308     305   3     763.64     1,090   มีค.2537-   2537-2541

                                                   พักอาศัย      16 ตรว.                                          ปัจจุบัน       

                                                   สูง 31 ชั้น                                                                 

  7      โครงการบ้านลุมพินี 2 -                        อาคาร       984.9     35      34    1     81.39      96.25   2540-      2540-2542
                                                               ตรว.                                                        

         บางบัวทอง                                  พาณิชย์                                                        ปัจจุบัน       
  ------ ----------------------------------------- ----------- --------- ------- ----- ----- ---------- ------- ---------- -----------

  ------ ----------------------------------------- ---------- --------- ------- ----- ----- ---------- ------- ----------- -----------
         ( 1 )                                                                                                             
         ตารางแสดงรายละเอียดโครงการที่พัฒนาเสร็จสมบูรณ์                                                                           
         ของ บริษัท พรสันติ จำกัด                                                                                               

                                                                                                                           

  ลำดับ   ชื่อ / ที่ตั้งของโครงการ                        ลักษณะ      ขนาด      จำนวน   พื้นที่   พื้นที่   มูลค่า       มูลค่า    ระยะ        ระยะเวลา

                                                   โครงการ    ที่ดิน       หน่วย    ขาย   เช่า   เงินลงทุน    ขาย     เวลาขาย     พัฒนาและ

                                                              โครงการ   (ยูนิต)               (ลบ.)                          ก่อสร้าง

  1      โครงการพี.เอส.ที.คอนโดวิลล์                              15 ไร่                                                         

         ซอยนาคสุวรรณ บริเวณถ.นนทรี                                                                                            

         ใกล้ถ.สาธุประดิษฐ์                                                                                                     

  1.1    โครงการพี.เอส.ที.คอนโดวิลล์                   อาคารชุด              732     702   30    690.60     909     มค.2534-    2533-2536

         ทาวเวอร์ 1                                 พักอาศัย                                                      ปัจจุบัน        

                                                   สูง 22 ชั้น                                                                 

  1.2    โครงการพี.เอส.ที.คอนโดวิลล์                   อาคารชุด              813     793   20    721.12     1,035   มค.2535-    2534-2537

         ทาวเวอร์ 2                                 พักอาศัย                                                      ปัจจุบัน        

                                                   สูง 22 ชั้น                                                                 

  1.3    โครงการพี.เอส.ที.มินิออฟฟิศ                    อาคารกึ่ง              10      9     1     130.4      188     มค.2535-    2535-2536

                                                   สำนักงาน                                                     ปัจจุบัน        

                                                   กึ่งพักอาศัย                                                                 

                                                   สูง 7 ชั้น                                                                  

  2      โครงการพี.เอส.ที.ซิตี้โฮม                      อาคาร      3 ไร่      762     702   60    1,119.03   1,374   เมย.2537-   2537-2542

                                                   พักอาศัย     3 งาน                                            ปัจจุบัน        

                                                   สูง 29 ชั้น   86 ตรว.                                                       
  ------ ----------------------------------------- ---------- --------- ------- ----- ----- ---------- ------- ----------- -----------

  --------------------- --------------- ------- --------- -------- --------------------------- ------------- --------- -------------------- ---------- ----------- ----------- --------- --------- ------------------- ------------ ---------- -------- -------- -------- ---------------- ---------- ---------- -----------
                                                                   ( 2 ) ตารางแสดงรายละเอียด                                                                                                                                                                                                                      
                                                                   โครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน                                                                                                                                                                                                                     

  ชื่อ/สถานที่ตั้ง            ลักษณะโครงการ    จำนวน   ขนาดที่ดิน   พื้นที่ขาย   กรรมสิทธิ์                     ระยะเวลา      มูลค่าเงิน   ความคืบหน้าการก่อสร้าง              วันที่เปิดขาย   ราคาขาย               มูลค่าขาย   ความคืบหน้าในการขาย                วิธีรับรู้               ยอดรับรู้            เงินชำระแล้วสะสม              มูลค่าที่ขาย   จำนวนที่โอน

                                        หน่วย    โครงการ            ในที่ดิน                       ในการพัฒนา     ลงทุนใน                                    โครงการ                 ของ                                                  รายได้      รายได้                                                  ให้กลุ่มของ   แล้ว

                                                                                               และก่อสร้าง     โครงการ   เงินที่ลงทุน             ร้อยละของ                           โครงการ             มูลค่าที่ขาย            ร้อยละของ     ทางบัญชี     สะสม              บาท                       ร้อยละของ   ผู้บริหาร     (หน่วย/

                                                                                                                       ไปแล้ว                งานที่เสร็จ                                               ได้แล้ว               มูลค่าขาย                 ทางบัญชี                                      มูลค่าที่ขาย   หรือผู้ถือหุ้น   มูลค่า)

                                                                                                             ( ลบ. )   ( ลบ. )                                                 ( ลบ. )             ( ลบ. )             ของโครงการ              ( ลบ. )           ( ลบ. )                   ได้แล้ว                 ( ลบ. )

  1. ลุมพินี เซนเตอร์       อาคารชุดพักอาศัย   14      11 ไร่     -        บมจ.                        ธค.2539 -     357.22    261.79               คอนโด= 67, พย.2542     ขายยูนิตละ    606                 274.57              74.54        รับรู้ตาม     59.58             73.35                     26.71      5.25       169 หน่วย /
                                        อาคาร   2งาน                                                                                                                                                                                                                                                             

  ถนนลาดพร้าว ซอย        อาคารพาณิชย์      24 ยูนิต  63                 แอล.พี.เอ็น.                  ปลายปี 2543                                   อาคาร                  280,000 บาท                                                      ร้อยละของ                                                                     55.86 ล้าน
  117-119                                       ตารางวา                                                                                                                                                                                                                                                          

  สุขาภิบาล 1             ที่ดินเปล่า         16 แปลง                    ดีเวลลอปเมนท์                                                              พาณิชย์= 28                                                                               งานที่เสร็จ                                                                     บาท

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

  2. โครงการ            อาคารชุดพักอาศัย   1 อาคาร 3 ไร่ 3งาน -        บจก. พรสันติ                  2537 - 2543   1,374     1,119.02             100%       2537 -      ขายยูนิตละ    1,176               924                 78.54        รับรู้ตาม     898.07            888.08                    96.11      -          643 /
  พี.เอส.ที.ซิตี้โฮม                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

  ซอยนาคสุวรรณ           สูง 29 ชั้น        762 ยูนิต 86                                                                                                     ปัจจุบัน       ประมาณ                                                           ร้อยละของ                                                                     876.43
                                                ตารางวา                                                                                                                                                                                                                                                          

  ถนนนนทรี                                                                                                                                                          1,800,000                                                        งานที่เสร็จ                                                                      
                                                                                                                                                                   บาท                                                                                                                                           

  ใกล้แยกสาธุประดิษฐ์                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

  3. โครงการ ลุมพินี เพลส  อาคารพักอาศัย     4 อาคาร 6 ไร่ 3    -        บมจ.                        ธค. 2543 -    750       912                  -          -           -           -                   -                   -            -          -                 -                         -          -          -
                                                งาน                                                                                                                                                                                                                                                              

  สาทร                  สูง 9 ชั้น                 64                 แอล.พี.เอ็น.                  2545                                                                                                                                                                                                               
                                                ตารางวา                                                                                                                                                                                                                                                          

  ถนนนราธิวาสราชนครินทร์   อาคารสันทนาการ   1 อาคาร                    ดีเวลลอปเมนท์                                                                                                                                                                                                                                    

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  

  4. บ้านลุมพินี 3          อาคารชุดพักอาศัย   -       7 ไร่ 2    -        บมจ.                        กำลังศึกษา      300       -                    -          -           -           -                   -                   -            -          -                 -                         -          -          -
                                                งาน                                                                                                                                                                                                                                                              

  ถนนตลิ่งชัน-สุพรรณบุรี      ขนาดเล็ก และ             38                 แอล.พี.เอ็น.                  ความเป็นไปได้                                                                                                                                                                                                        
                                                ตารางวา                                                                                                                                                                                                                                                          

                        อาคารพาณิชย์                                 ดีเวลลอปเมนท์                 ของโครงการ                                                                                                                                                                                                         

                                                                                                                                                                                                                                                                                                                  
  --------------------- --------------- ------- --------- -------- --------------------------- ------------- --------- -------------------- ---------- ----------- ----------- --------- --------- ------------------- ------------ ---------- -------- -------- -------- ---------------- ---------- ---------- -----------

  -------------------------------------- ------------- -------------------- --------- --------- -------- -------- -------- -------- -------- --------
  ตารางแสดงโครงสร้างรายได้ของกิจการที่บริษัทฯ                                                                                                       
  ถือหุ้นตั้งแต่ ร้อยละ 20 ขึ้นไป                                                                                                                     

                                                                                                                                             

  ผลิตภัณฑ์ / บริการ                         ดำเนินการโดย                        % การถือหุ้น           ปี 2541            ปี 2542            ปี 2543    

                                                                                      ของบริษัท   รายได้    %        รายได้    %        รายได้    %

  พัฒนาอสังหาริมทรัพย์                                      บมจ.แอล.พี.เอ็น.ฯ                -         221.62   48.87    164.67   33.86    138.23   27.83

  พัฒนาอสังหาริมทรัพย์                                      บจก.พรสันติ                      99.99     183.00   40.35    278.41   57.25    305.63   61.54

  ให้บริการ                                              บจก.ลุมพินีพรอพเพอร์ตี้ฯ             99.88     43.38    9.56     43.20    8.89     52.79    10.63

  ผลิตวัสดุก่อสร้าง                                         บจก.เอ็นทีเอ็นคอนกรีตฯ *           50.95     5.52     1.22     -        -        -        -

                                                                                                453.52   100.00   486.28   100.00   496.65   100.00

                                                                                                                                             

  หมายเหตุ *                                                                                                                                  
  ได้ขายหุ้นที่ถืออยู่ออกให้กับบุคคลภายนอกแล้ว ณ 16                                                                                                      
  พย. 2542                                                                                                                                   
  -------------------------------------- ------------- -------------------- --------- --------- -------- -------- -------- -------- -------- --------

2. การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

 สรุปสภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2543 

ในรอบปี 2543 โดยภาพรวมทั้งปี มีสัญญาณการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ
เห็นได้จากมูลค่าการส่งออกที่มีอัตราเพิ่มสูงขึ้นเป็นที่น่าพอใจในระดับหนึ่ง แต่ในช่วงปลายปี
มีตัวเลขชี้ว่า อัตราเพิ่มได้ลดลงซึ่งจะทำให้มีผลต่อเนื่องถึง

มูลค่าการส่งออกในปี 2544 ด้วย นอกจากนี้
มีแนวโน้มว่าเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาอยู่ในช่วงขาลง รวมทั้งปัญหาเศรษฐกิจของญี่ปุ่นก็ยังไม่ฟื้นตัว
อันเป็นผลกระทบถึงภาวะเศรษฐกิจของโลก และย่อมมีผลกระทบกับเศรษฐกิจไทยด้วย
มีการประเมินอัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทยจากหน่วยงานของรัฐ เช่น
สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติหรือสภาพัฒน์ฯ
และธนาคารแห่งประเทศไทยที่ได้ประเมินว่าอัตราการเจริญเติบโตจะลดลงจากที่ได้ประมาณไว้เดิม
นักวิชาการทางเศรษฐศาสตร์บางคนถึงกับคาดคะเนว่าประเทศไทยจะประสบภาวะวิกฤติเศรษฐกิจเป็นรอบที่สอง

ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันในด้านราคาอย่างต่อเนื่อง
เนื่องจากอุปทานยังมากกว่าอุปสงค์อยู่มาก ภาคธุรกิจโดยรวมยังอยู่ในสภาพซบเซา อย่างไรก็ตาม
ภาวะการแข่งขันของสถาบันการเงินในเรื่องการปล่อยสินเชื่อ
โดยเฉพาะด้านที่อยู่อาศัยมีการให้วงเงินสินเชื่อที่สูงขึ้น นอกจากนี้
ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำทำให้ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กระเตื้องขึ้นบ้าง ทั้งนี้
เป็นการช่วยกระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้าที่ซื้อเพื่อพักอาศัยเองและซื้อเพื่อการลงทุน
แต่ส่วนใหญ่ยังอยู่ในส่วนของการพักอาศัย สำหรับอาคารสำนักงานนั้น ยังคงซบเซาอยู่อย่างต่อเนื่อง
ทั้งการซื้อขายและการเช่า

  ------------------------------------- --------- --------- --------- --------- --------- --------- --------- -------- -------- --------
  ที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่ม                                                                                                            
  ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล                                                                                                    

                                                                                                                                

  จำแนกตามประเภทการดำเนินการ             2534      2535      2536      2537      2538      2539      2540      2541     2542     2543

  สร้างเอง                               25,275    23,717    36,459    35,150    32,118    28,059    27,418    22,716   15,497   13,314

  จัดสรร                                 104,413   84,284    97,627    136,104   140,301   138,726   117,937   41,148   17,885   11,039

  รวมที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนเพิ่มทั้งหมด           129,688   108,001   134,086   171,254   172,419   166,785   145,355   63,864   33,382   24,353

  จำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย-สร้างเอง                                                                                                  

  บ้านเดี่ยว                               24,264    22,673    32,734    31,019    28,116    25,545    26,507    20,629   14,672   12,328

  บ้านแฝด                                21        99        57        46        151       97        81        25       104      165

  บ้านแถวและอาคารพาณิชย์                   990       945       3,668     4,085     3,851     2,417     830       2,062    721      821

  แฟลตและอาคารชุด                        -         -         -         -         -         -         -         -        -        -

  รวมจำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนเพิ่ม-สร้างเอง   25,275    23,717    36,459    35,150    32,118    28,059    27,418    22,716   15,497   13,314

  จำแนกตามที่อยู่อาศัย-จัดสรร                                                                                                          

  บ้านเดี่ยว                               12,145    11,397    14,148    17,864    20,793    19,332    14,798    3,356    2,797    4,629

  บ้านแฝด                                2,589     2,309     428       215       938       694       900       171      74       143

  บ้านแถวและอาคารพาณิชย์                   50,708    33,834    40,605    50,084    58,093    57,956    42,678    9,833    1,598    1,296

  แฟลตและอาคารชุด                        38,971    36,744    42,446    67,941    60,477    60,744    59,561    27,788   13,416   4,971

  รวมจำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนเพิ่ม-จัดสรร     104,413   84,284    97,627    136,104   140,301   138,726   117,937   41,148   17,885   11,039

                                                                                                                                

  หมายเหตุ ข้อมูลที่เก็บจากในเขตกรุงเทพมหานค                                                                                           
  และ 5 จังหวัดในปริมณฑล คือ สมุทรปราการ                                                                                             
  นนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม และสมุทรสาคร                                                                                               

  ที่มา: ธนาคารอาคารสงเคราะห์                                                                                                      
  ------------------------------------- --------- --------- --------- --------- --------- --------- --------- -------- -------- --------

ข้อมูลเกี่ยวกับจำนวน ขนาดคู่แข่งขัน และส่วนแบ่งการตลาด

[]

ตารางที่ 1 แสดงมูลค่าตลาดรวมทั้งกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

จากตารางที่ 1 ข้างต้น จะเห็นได้ว่า
รายได้ของบริษัทที่อยู่ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
จำนวน 24 บริษัท (ข้อมูล ณ 30 กันยายน 2543) มีทั้งหมด 34,319.19 ล้านบาท โดยบริษัทฯ
และบริษัทย่อยมีส่วนแบ่งการตลาดอยู่ที่ร้อยละ 0.80 โดยอยู่ในอันดับที่ 16
แต่หากพิจารณาจากรายได้จากการขาย จะมีมูลค่าตลาดรวมเท่ากับ 14,805.86 ล้านบาท
และรายได้จากการเช่าและบริการรวมเท่ากับ 13,795.48 ล้านบาท ซึ่งบริษัทฯ
และบริษัทย่อยมีส่วนแบ่งการตลาดเท่ากับ ร้อยละ 1.43 และร้อยละ 0.39 อยู่อันดับที่ 13 และ 10
ตามลำดับ ทั้งนี้ สามารถแยกเป็นรายได้จากการขาย รายได้จากค่าเช่าและบริการ และรายได้อื่นๆ
คิดเป็นร้อยละ 43.14 , 40.20 และ 16.66 ตามลำดับ

[]ตารางที่ 2 แสดงมูลค่าตลาดเฉพาะที่มีลักษณะการดำเนินธุรกิจใกล้เคียงกัน

อนึ่งหากพิจารณาตารางที่ 2
ซึ่งเป็นการเลือกเฉพาะบริษัทที่มีการดำเนินธุรกิจในลักษณะใกล้เคียงกับบริษัทฯ
และบริษัทย่อยแล้วจะเหลือเพียง 10 บริษัท โดยบริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะมีส่วนแบ่งการตลาดจากรายได้รวม รายได้จากการขาย
และรายได้จากค่าเช่าและบริการ เท่ากับร้อยละ 3.59, 3.12 และ 8.66 โดยอยู่ในอันดับที่ 6,
6 และ 4 ตามลำดับ

สถานภาพการแข่งขัน

เนื่องจากบริษัทฯ และบริษัทย่อยได้ทำการวิจัยและวิเคราะห์ถึงอุปสงค์ของผู้บริโภคโดยละเอียด
ทำให้เข้าใจถึงความต้องการของกลุ่มเป้าหมายซึ่งเป็นคนรุ่นใหม่ที่ต้องการแยกครอบครัวเป็นของตนเอง
พร้อมทั้งต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครันภายในห้องชุดพักอาศัยและอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
ซึ่งผลิตภัณฑ์ของบริษัทฯ และบริษัทย่อยสามารถตอบสนองความต้องการได้ทั้งหมด นอกจากนี้
ยังมีการจัดการที่ดีและมีราคาที่ยุติธรรม จากประเด็นดังกล่าวทำให้บริษัทฯ
และบริษัทย่อยมีสถานภาพในตลาดห้องชุดพักอาศัยที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง
ประกอบกับการมีฐานข้อมูลลูกค้าอยู่มาก ทำให้คู่แข่งขันรายใหม่/เก่า เข้ามาแข่งขันค่อนข้างยาก

แนวโน้มภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2544

ในปี 2544 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงไม่กระเตื้องขึ้นมากจากปัจจัยต่อเนื่องในปี 2543
เป็นต้นว่าสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังคงไม่กระเตื้องขึ้น
การปรับโครงสร้างหนี้และประนอมหนี้ของผู้ประกอบการยังไม่คืบหน้าเท่าที่ควร
นโยบายบริษัทบริหารสินทรัพย์แห่งชาติยังไม่เป็นรูปธรรมที่ชัดเจน
ทำให้การปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการยังคงเป็นไปด้วยความยากลำบาก
ราคาน้ำมันยังมีแนวโน้มอยู่ในอัตราที่สูง ซึ่งมีผลกระทบต่อต้นทุนโครงการ อย่างไรก็ตาม
รัฐบาลใหม่ได้พยายามหามาตรการในการกระตุ้นเศรษฐกิจ ทั้งนี้
ในภาคอสังหาริมทรัพย์จะมีการขยายระยะเวลาการลดค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์จากร้อยละ
2 คงเหลือร้อยละ 0.01 ภาษีธุรกิจเฉพาะจากร้อยละ 3.3 คงเหลือร้อยละ 0.11
โดยจะขยายระยะเวลาออกไปจนถึงสิ้นปี 2545 นอกจากนี้
ยังมีมาตรการจะเพิ่มค่าลดหย่อนดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อ เช่าซื้อ
หรือสร้างอาคารของภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จาก 50,000 บาท เป็น 100,000 บาท

จากการวิเคราะห์ภาวะของภาคธุรกิจโดยรวมสรุปได้ว่า ในปี 2544 ยังคงทรงตัวใกล้เคียงกับปี
2543 ถ้าไม่มีมาตรการ

การกระตุ้นที่ได้ผลจากภาครัฐอย่างเพียงพอ การแข่งขันในด้านราคาจะยังคงมีแนวโน้มสูง
ต้นทุนการพัฒนามีแนวโน้มสูงขึ้น

ส่งผลให้อัตรากำไรอยู่ในระดับที่ต่ำ แต่เพื่อให้องค์กรสามารถดำรงอยู่ได้
ผู้ประกอบการจำเป็นต้องพัฒนาโครงการขึ้นใหม่

แม้ว่าอัตราผลตอบแทนจะต่ำก็ตาม ซึ่งสภาวะดังกล่าวจะยังคงอยู่ต่อไปอีก 2-3 ปี

การตลาด

(1). กลยุทธ์ทางการตลาด

จุดเด่นและข้อได้เปรียบที่ใช้ในการแข่งขันของบริษัท

-
บริษัทมีระบบการบริหารงานภายในที่ดีและมีคณะผู้บริหารที่มีประสบการณ์และความชำนาญในธุรกิจอสังหาริม

  ทรัพย์

  - บริษัทมีการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ได้มาซึ่งประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุนการดำเนินงาน
  การผลิต และ

การจำหน่ายโครงการต่าง ๆ โดยแต่ละฝ่ายมีการทำงานร่วมกันอย่างมีประสิทธิภาพ

  - ในงานด้านการก่อสร้างมีการควบคุมงานอย่างใกล้ชิด
  เพื่อให้เกิดโครงการที่มีคุณภาพที่ดีในราคาที่เหมาะสม

  -
  มีทีมงานทางการตลาดที่มีประสิทธิภาพและมีหน่วยงานเฉพาะที่ให้บริการหลังการขายแก่ลุกค้ารวมทั้งมีบริษัท

ย่อยที่มีประสิทธิภาพในด้านบริหารอาคารให้กับโครงการต่าง ๆ ของบริษัท

- ได้รับความเชื่อถือเป็นอย่างดีจากลูกค้า เนื่องจากบริษัทมีการดำเนินงานเป็น
ขั้นตอนที่ดีและมีผลงานที่ดี และ

ประสบความสำเร็จมาทุกโครงการ

- มีการบริการหลังการขายที่ดี

จุดด้อยทางด้านการตลาด

-   เนื่องจากผลิตภัณฑ์ของบริษัทฯส่วนหนึ่งเป็นอาคารพักอาศัยในเมืองซึ่งในปัจจุบันมีปริมาณเกินความต้อง
    การในตลาดมากทำให้การแข่งขันทางด้านการขายและการตลาดสูงมาก
    ซึ่งส่วนใหญ่ใช้กลยุทธทางด้าน

  ราคาเป็นหลัก ทำให้บริษัทฯ ไม่สามารถขายในราคาที่สูงได้

-   จากการจำกัดทางด้านราคาขายที่ต้องขายในราคาถูก ทำให้บริษัทฯ
    ต้องลดค่าใช้จ่ายทางด้านต่างๆเพื่อลด

  ต้นทุน การขายทำให้ค่าใช้จ่ายทางด้านการตลาด
  รวมไปถึงด้านการประชาสัมพันธ์ต้องถูกจำกัดไปด้วย

-
ในการพัฒนาโครงการของบริษัทฯในอดีตที่ผ่านมาบริษัทฯเป็นผู้บุกเบิกในการพัฒนาโครงการในทำเลต่างๆ

  ต่างๆ เป็นโครงการแรกๆ เช่น การพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย ย่านช่องนนทรี สาธุประดิษฐ์
  หรือการ

  พัฒนาอาคารชุด สำนักงานย่านพระราม 4
  โครงการที่พัฒนาขึ้นมาภายหลังจากโครงการของบริษัทย่อม

  จะเลือกพัฒนาโครงการ ในทำเลที่ดีกว่าในย่านนั้นๆ
  ทำให้โครงการของบริษัทฯเสียเปรียบในด้านทำเลใน

  บางครั้ง

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย แบ่งออกได้ดังนี้

ตลาดอาคารสำนักงาน

กลุ่มลูกค้าที่ดีต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานเป็นกลุ่มเป้าหมายมาแต่เดิมแต่ เนื่องจากปัจจุบันอุปทาน

ด้านพื้นที่สำนักงานมีจำนวนมากเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจทำให้มีพื้นที่อาคารว่างเปล่าทั้งที่เป็นพื้นที่ในอาคารเก่า

และอาคารที่สร้างขึ้นใหม่จำนวนมาก บริษัทจึงชลอการพัฒนาอาคารสำนักงานชั่วคราว
โดยหันไปพัฒนาด้าน

การเช่าพื้นที่ที่คงเหลืออยู่ในปัจจุบันแทน

ตลาดอาคารชุดพักอาศัย

เดิมบริษัทตั้งกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นลูกค้าผู้มีรายได้ระดับกลางไปจนถึงผู้มีรายได้ระดับสูง สำหรับใน

ปัจจุบัน
บริษัทได้ขยายกลุ่มลูกค้าเป้าหมายออกไปเป็นลูกค้ากลุ่มที่มีรายได้น้อยไปจนถึงผู้มีรายได้สูงด้วย
โดยจะ

เน้นกลุ่มผู้อยู่อาศัยบริเวณใกล้เคียงกับโครงการ
โดยการพัฒนาโครงการจะอยู่ในบริเวณชุมชนที่มีการคมนาคม

สะดวก และไม่ไกลจากแหล่งใจกลางธุรกิจมากนัก

นโยบายการตั้งราคาของบริษัท และบริษัทย่อย

1.  บริษัทมีการกำหนดราคาเริ่มแรกของโครงการโดยพิจารณาตามปัจจัยหลักดังต่อไปนี้

- ระดับราคาคู่แข่งของโครงการในลักษณะเดียวกัน และมีลูกค้าเป้าหมายคล้ายคลึงกัน

- สภาพอุปสงค์และอุปทานของตลาดในขณะนั้น

- สภาวะการแข่งขัน

2.  การกำหนดอัตรากำไรในขั้นต้นของการลงทุนยังไม่สามารถกำหนดได้แน่นอน เนื่องจากราคา

  ตลาดและคู่แข่งเป็นตัวบังคับ ซึ่งบางโครงการอาจกำหนดได้ที่อัตรา 10% โดยประมาณ

  3. มีการให้สิทธิพิเศษแก่ลูกค้าในด้านราคาในช่วงการส่งเสริมการขายโครงการ

(2). การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

ในทุก ๆโครงการ ภายใต้การพัฒนาของบริษัทและบริษัทย่อย ใช้วิธีการขายแบบขายตรง
โดยผ่านช่องทาง

การจัดจำหน่ายดังต่อไปนี้

- โดยทีมงานขายของบริษัท ( Saleforce ) เป็นผู้ติดต่อและหาลูกค้าให้กับบริษัท
และบริษัทย่อยโดยพนักงาน

เหล่านี้ได้รับการอบรมในด้านข้อมูลโครงการและเทคนิคการขายต่าง
ๆรวมทั้งวิธีการหากลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ในด้านการจองซื้อ หรือเช่าพื้นที่โครงการโดยลูกค้าสามารถดำเนินการได้ ทั้งที่สำนักงานใหญ่
หรือที่ตั้งของ

โครงการซึ่งทางบริษัทได้มีการจัดเตรียมพนักงานต้อนรับเพื่อให้บริการด้านข้อมูลแก่ลูกค้าและนำลูกค้าเข้า

เยี่ยมชมโครงการ เพื่อให้ลูกค้าได้เห็นโครงการและสภาพแวดล้อมโครงการตามที่เป็นจริง

  - โดยทางจดหมายเชื้อเชิญ ( Direct Mail ) และการติดต่อทางโทรศัพท์หรือทางโทรสาร (
  Telemarketing )

ซึ่งดำเนินงานโดยหน่วยงานของบริษัทที่จัดขึ้นโดยเฉพาะลูกค้าที่สนใจสามารถติดต่อเข้ามาที่ฝ่ายขายบริษัท

ตามรายละเอียดมีแจ้งไว้ในเอกสารการขาย

- โดยการออกบู๊ธประชาสัมพันธ์โครงการ
โดยเน้นออกบู๊ธในห้างสรรพสินค้าในย่านใกล้เคียงโครงการและ

ย่านธุรกิจเพื่อให้ได้กลุ่มลูกค้าที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมายของโครงการ

- โดยการจัดแคมเปญพิเศษ ซึ่งใช้กลยุทธทางด้านราคาดึงดูดความสนใจของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
โดยตั้งเป้า-

หมายอยู่ที่การขายโครงการที่เสร็จแล้ว ให้ได้ปริมาณมากในระยะเวลาสั้น

- โดยการขายตรงลูกค้าเฉพาะกลุ่ม (Group Presentation)
มุ่งเน้นที่ลูกค้าที่เป็นพนักงานขององค์กรหรือ

หน่วยงานรัฐ โดยติดต่อประสานงานกับองค์กรที่มีนโยบายสนับสนุนให้พนักงานมีสวัสดิการด้านที่พัก

อาศัย เพื่อเสนอการขายเป็นการเฉพาะกลุ่มที่อาจมีเงื่อนไขพิเศษให้ด้วย

การส่งเสริมการขาย

การบริหารของบริษัทมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพและให้บริการที่ดี ดังนั้นบริษัทจะทำการ

โฆษณาประชาสัมพันธ์ให้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายและประชาชนทั่วไปได้ทราบถึงเจตนารมย์
ผลิตภัณฑ์และผลงานที่ดี

ของบริษัทโดยผ่านสื่อต่าง ๆ อย่างมีประสิทธิภาพ โดย

-
จัดทำเอกสารรายละเอียดโครงการพร้อมทั้งแผนที่ตั้งโครงการให้อยู่ในรูปแบบที่สวยงามและให้ข้อมูล
ได้

ครบถ้วนโดยจัดพิมพ์เป็นรูปเล่มหรือแผ่นพับที่สวยงามและจัดส่งให้กับลูกค้าทั้งที่เป็นลูกค้าเดิมที่เคยซื้อโครงการ

และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายตามแผนงานที่กำหนดโดยฝ่ายการตลาด

- จัดทำโฆษณา และ ประชาสัมพันธ์ในสื่อต่าง ๆ ได้แก่ โทรทัศน์ วิทยุ หนังสือพิมพ์ แผ่นป้ายโฆษณา
และ

นิตยสารต่าง ๆ เป็นต้น
โดยพิจารณาเลือกสื่อที่มีประสิทธิภาพสูงและสามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

- เข้าร่วมกิจกรรมทางสังคมและการกุศล เพื่อสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัท

- นำลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการ พร้อมแสดงห้องตัวอย่าง
เพื่อให้ลูกค้าเห็นสถานที่จริงและสภาพแวดล้อมของ

โครงการ

- ติดตามและวัดผลการโฆษณาประชาสัมพันธ์ที่ทำขึ้นทุกครั้งเพื่อเป็นข้อมูลปรับปรุงในครั้งต่อไป

- เสนอสิทธิพิเศษต่อลูกค้าผู้จองซื้อโครงการในช่วงเวลาเปิดตัวโครงการ เช่น แถมเฟอร์นิเจอร์
แถมชุดห้อง

ครัว ฯลฯ

- จัดงานเปิดตัวโครงการ ณ ที่ตั้งโครงการหรือตามโรงแรม หรืองานมหกรรมที่อยู่อาศัยต่าง ๆ (
Home Show)

เป็นต้น

กลยุทธการแข่งขัน

นโยบายการพัฒนาธุรกิจของบริษัทฯ มุ่งเน้นการผลิตสินค้าและบริการที่มีคุณภาพเพื่อตอบสนองความ

ต้องการของลูกค้า โดยมีกลยุทธการแข่งขันดังนี้

- ทำเลที่ตั้งโครงการ

บริษัทฯคำนึงถึงสภาพการดำเนินธุรกิจและการดำเนินชีวิตของคนกรุงเทพฯในสังคมปัจจุบัน ที่มีปัญหา

การจราจรเป็นปัญหาหลัก
ดังนั้นโครงการต่างๆของบริษัทฯจึงมุ่งเน้นทำเลที่ตั้งของโครงการซึ่งอยู่ใจกลางเมือง

(CBD) หรือ แหล่งที่มีความสุขเป็นหลัก โดยสภาพแวดล้อมโครงการ
จะมีองค์ประกอบของความเจริญที่ครบ

สมบูรณ์ ไม่ว่าจะเป็นจุด ขึ้น – ลง ทางด่วน สถานที่ติดต่อหน่วยงานราชการ ศูนย์การค้า เป็นต้น

- รูปแบบและการใช้ประโยชน์ของอาคารอย่างสูงสุด

จากทำเลที่ตั้งของโครงการที่อยู่ใจกลางเมืองและมีราคาที่ดินสูง ดังนั้น
พื้นที่ทุกตารางนิ้วของโครงการจะ

ต้องคุ้มค่าและมีประโยชน์สูงสุดต่อลูกค้า ในขณะเดียวกัน บริษัทฯ
ก็ไม่ได้ละเลยในเรื่องรูปแบบของโครงการ

สภาพแวดล้อมและคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้ใช้พื้นที่ไม่ว่าจะเป็นอาคารชุดสำนักงานหรืออาคารชุดพักอาศัย

- ราคา

บริษัทฯมีนโยบายในการกำหนดราคาที่เหมาะสม
และต้องสามารถแข่งขันกับบริษัทที่ดำเนินธุรกิจในลักษณะ

เดียวกัน และในทำเลเดียวกันได้อย่างชัดเจน

- ประสิทธิภาพของทีมขาย

บริษัทฯได้พัฒนาและส่งเสริมประสิทธิภาพของทีมงานขายให้มีคุณสมบัติที่เหมาะสมมีความรู้ในสินค้าแต่ละ

ประเภทเป็นอย่างดี มีความรอบรู้ในด้านงานระบบ งานเทคนิคและงานสถาปัตย์
ตลอดจนกฎระเบียบข้อบังคับต่างๆ

อย่างเพียงพอที่จะสามารถให้ความกระจ่างกับลูกค้าได้อย่างดี
เพื่อสร้างความเชื่อมั่นและความไว้วางใจ โดยการจัด

ฝึกอบรม และให้ข้อมูลที่เกี่ยวข้องอย่างสม่ำเสมอ

- ลูกค้าเป้าหมายของแต่ละโครงการที่มีความชัดเจน

บริษัทฯมีฝ่ายงานทางด้านพัฒนาโครงการและวิเคราะห์วิจัย ที่ทำการศึกษาข้อมูลกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
พฤติกรรม

ผู้บริโภค ตลอดจนข้อมูลด้านทำเลที่ตั้ง
และด้านเทคนิคต่างๆทำให้สามารถวางตำแหน่งสินค้าในแต่ละโครงการ รวม

ทั้งโครงสร้างราคาได้อย่างชัดเจนและมีประสิทธิภาพ

(3).ลักษณะลูกค้า

ปัจจุบันบริษัทฯ แบ่งกลุ่มลูกค้าตามลักษณะประเภทของธุรกิจหลักออกเป็น 2 กลุ่มใหญ่ๆ คือ

1.  กลุ่มผู้ซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์

  ลักษณะของลูกค้าในกลุ่มนี้จะเป็นผู้ซื้อรายย่อยทั่วไปที่มาซื้ออาคารชุดพักอาศัยและบ้านจัดสรร
  สำหรับ

อาคารในช่วง 2 - 3 ปี ที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบภาวะซบเซา
ทำให้ลูกค้ากลุ่มเก็งกำไรลดลงมากคง

เหลือเพียงลูกค้าที่มีวัตถุประสงค์ในการใช้พื้นที่จริงเท่านั้น
และลูกค้ากลุ่มนี้จะเป็นลูกค้าหลักของแต่ละโครงการ

ส่วนหนึ่งของลูกค้าโครงการใหม่จะเกิดจากการแนะนำบอกต่อๆกันมาเนื่องจากความไว้วางใจในบริษัทฯ,คุณภาพ

งาน, ความรับผิดชอบ ราคาต่อหน่วยจะขึ้นอยู่กับองค์ประกอบหลายอย่าง เช่น ทำเลที่ตั้ง
องค์ประกอบด้านการ

อำนวยความสะดวกของแต่ละโครงการ สำหรับจำนวนหน่วยที่ซื้อจะขึ้นอยู่กับขนาดต่อยูนิต
ส่วนใหญ่จะเป็นการ

ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (กรณี อาคารพักอาศัย) สำนักงาน ขนาดพื้นที่จะขึ้นอยู่กับลักษณะธุรกิจ

2. กลุ่มผู้เช่าและรับบริการโครงการอสังหาริมทรัพย์

ลูกค้าในกลุ่มนี้จะแตกต่างจากลูกค้าในกลุ่มผู้ซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมากกล่าวคือ จะเป็น

กลุ่มลูกค้าที่สามารถย้ายออกได้เมื่อหมดสัญญาเช่า / บริการ โดยหากเป็นอาคารชุดพักอาศัย
จะกำหนดสัญญาเช่า

อย่างน้อยอายุ 1 ปี และอาคารชุดสำนักงานจะกำหนดสัญญาเช่าอายุ 3 ปี
ในส่วนของอาคารชุดพักอาศัยจะมีการ

เช่าเกือบเต็มตลอดเนื่องจากบริษัทฯ
ได้เล็งเห็นถึงการให้บริการที่ดีและมีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน

พร้อมทั้งมีจุดแข็งในด้านทำเลที่ตั้งซึ่งเป็นย่านใจกลางธุรกิจบริเวณถนนพระราม 4, ถนนสาทร
และถนนสีลม

เป็นต้น รวมทั้งได้รับการยอมรับในประสบการณ์และชื่อเสียงเป็นอย่างดี

สำหรับอาคารชุดสำนักงานจะมีปัญหาบางส่วนในด้านที่บริษัทผู้เช่าปิดกิจการ แต่ในส่วนที่หมดสัญญา

เช่าส่วนใหญ่เกือบ ร้อยละ 80
ยังคงต่ออายุสัญญาเช่าเนื่องจากบริษัทฯได้ปรับอัตราค่าเช่าและค่าบริการลงให้

สอดคล้องกับภาวะตลาดในขณะนั้น อีกทั้งยังมีผู้เช่ารายใหม่ๆสนใจเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นอีกบางส่วนเช่นกัน
หาก

พิจารณาสัดส่วนลูกค้ารายใหญ่ในกลุ่มนี้ คือ

ลูกค้าเช่า 10 รายแรก

+--------------------------+---------+-------+--------+---------------+
| รายการ                   | ปี 2541  | ปี     | ปี 2543 | เฉลี่ย          |
|                          |         | 2542  |        |               |
|                          | ( ร้อยละ |       | (      | ( ร้อยละ)      |
|                          | )       | (     | ร้อยละ  |               |
|                          |         | ร้อยละ | )      |               |
|                          |         | )     |        |               |
+--------------------------+---------+-------+--------+---------------+
| 1.เทีย                    | 57.19   | 43.75 | 33.24  | 44.73         |
| บกับรายได้จากค่าเช่าและบริการ |         |       |        |               |
+--------------------------+---------+-------+--------+---------------+
| 2.เทียบกับรายได้รวมทั้งหมด    | 9.58    | 5.79  | 5.32   | 6.90          |
+--------------------------+---------+-------+--------+---------------+

สรุป จากตารางข้างต้นจะเห็นได้ว่า กลุ่มบริษัทที่เช่าอาคารสำนักงานมีสัดส่วนรายได้ค่อนข้างสูง คือ
เกินกว่า

ร้อยละ 30ของรายได้จากค่าเช่าและบริการ
ซึ่งจะมีผลกระทบอยู่ในเกณฑ์สูงต่อค่าเช่าและบริการของบริษัทฯแต่หาก

พิจารณาในด้านความมั่นคงของรายได้ จะพบว่าบริษัทมีความมั่นคงอยู่ในระดับสูงเนื่องจากผู้เช่า
ส่วนใหญ่ยังคงต่อ

อายุสัญญาการเช่า
อย่างไรก็ตามหากเปรียบเทียบรายได้จากค่าเช่าและบริการกับรายได้รวมทั้งหมดของบริษัทฯแล้ว

มีเพียงไม่ถึงร้อยละ 10 เท่านั้น ซึ่งจะมีผลกระทบต่อภาพรวมค่อนข้างน้อย

(4). งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ 31 ธันวาคม 2543

+-------------------------------+-----+---+--------+---+---------+------------+
| งานที่ยังไม่ส่งมอบจำแนกตามโครงการ  | จำ  | ม |        | ร |         |            |
|                               | นวน | ูล |        | า |         |            |
|                               | /ห  | ค |        | ย |         |            |
|                               | น่วย | ่า |        | ไ |         |            |
|                               |     |   |        | ด |         |            |
|                               |     | ( |        | ้ท |         |            |
|                               |     | ล |        | ี่ค |         |            |
|                               |     | ้า |        | า |         |            |
|                               |     | น |        | ด |         |            |
|                               |     | บ |        | ว |         |            |
|                               |     | า |        | ่า |         |            |
|                               |     | ท |        | จ |         |            |
|                               |     | ) |        | ะ |         |            |
|                               |     |   |        | ร |         |            |
|                               |     |   |        | ับ |         |            |
|                               |     |   |        | ร |         |            |
|                               |     |   |        | ู้ไ |         |            |
|                               |     |   |        | ด |         |            |
|                               |     |   |        | ้ใ |         |            |
|                               |     |   |        | น |         |            |
|                               |     |   |        | แ |         |            |
|                               |     |   |        | ต |         |            |
|                               |     |   |        | ่ล |         |            |
|                               |     |   |        | ะ |         |            |
|                               |     |   |        | ปี |         |            |
+-------------------------------+-----+---+--------+---+---------+------------+
|                               |     |   |        |   |         |            |
+-------------------------------+-----+---+--------+---+---------+------------+
| บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์     |     |   |        |   |         |            |
+-------------------------------+-----+---+--------+---+---------+------------+
| 1.โครงการ บ้านลุมพินี 2           | 5   |   | 10.80  |   | 3.60    | -          |
+-------------------------------+-----+---+--------+---+---------+------------+
| 2.โครงการ สี่พระยาริเวอร์วิว       | 6   |   | 24.88  |   | -       | -          |
+-------------------------------+-----+---+--------+---+---------+------------+
| 3.โครงการ ลุมพินีเซ็นเตอร์         | 521 |   | 218.71 |   | 214.98  | -          |
+-------------------------------+-----+---+--------+---+---------+------------+
| บจก.พรสันติ                     |     |   |        |   |         |            |
+-------------------------------+-----+---+--------+---+---------+------------+
| 1.โครงการ พี.เอส.ที.คอนโดวิลล์    | 2   |   | 1.9    |   | 1.90    | -          |
| ทาวเวอร์ 1                     |     |   |        |   |         |            |
+-------------------------------+-----+---+--------+---+---------+------------+
| 2.โครงการ พี.เอส.ที.คอนโดวิลล์    | -   |   | -      |   | -       | -          |
| ทาวเวอร์ 2                     |     |   |        |   |         |            |
+-------------------------------+-----+---+--------+---+---------+------------+
| 3.โครงการ พี.เอส.พี.ซิตี้โฮม       | 27  |   | 47.50  |   | 25.86   | -          |
+-------------------------------+-----+---+--------+---+---------+------------+

หมายเหตุ : งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ หมายถึง
ผลิตภัณฑ์ที่ขายไปแล้วแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า