3. การประกอบธุรกิจ

1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยมีผลิตภัณฑ์หลัก ได้แก่ การขายที่ดินจัดสรรพร้อมบ้าน
ซึ่งบ้านที่ขายจะเป็นลักษณะของบ้านสั่งสร้าง
โดยบริษัทต้องการให้ลูกค้ามีทางเลือกที่จะได้บ้านที่มีการตกแต่งในแบบที่ตนเองต้องการ
และมีการดำเนินกลยุทธ์ในการสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าว่าจะได้รับที่ดินและบ้านตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญา
โดยบริษัทจะโอนที่ดินให้เป็นกรรมสิทธิ์ของลูกค้าก่อนจากนั้นจึงรับสร้างบ้านให้กับลูกค้า
ซึ่งขั้นตอนจะเริ่มจากลูกค้าเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน
จากนั้นลูกค้าต้องวางเงินมัดจำและเงินดาวน์ 2 ส่วน โดยแบ่งเป็นเงินมัดจำและเงินดาวน์ค่าที่ดิน
และเงินมัดจำและเงินดาวน์ค่าว่าจ้างก่อสร้างบ้าน
โดยเงินมัดจำและเงินดาวน์ทั้งสองส่วนรวมกันจะต้องไม่น้อยกว่าร้อยละ 25
ของมูลค่าที่ดินและมูลค่าว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน
ต่อมาลูกค้าจะทยอยชำระค่าที่ดินที่ระบุไว้ตามสัญญาให้เสร็จในเวลา 2-4 เดือน
และหลังจากที่ลูกค้าจ่ายค่าที่ดินครบตามจำนวนค่าที่ดินทั้งหมด บริษัทจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับลูกค้า
จากนั้นบริษัทจึงจะดำเนินการก่อสร้างบ้านให้ลูกค้าต่อไป

ถ้าหากลูกค้าไม่สร้างบ้านตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญา
บริษัทจะไม่คืนเงินมัดจำค่าจ้างปลูกสร้างบ้านที่ได้รับจากลูกค้าให้
ซึ่งที่ผ่านมาไม่มีลูกค้าที่ไม่สร้างบ้านในโครงการของบริษัท
เนื่องจากหากลูกค้าไปจ้างบุคคลอื่นทำการปลูกสร้างบ้านให้
ลูกค้าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายสูงกว่าจ้างบริษัท
เพราะบริษัทว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านหลายหลังในเวลาเดียวกันในแต่ละโครงการ
ประกอบกับบริษัทได้เจรจาต่อรองค่าวัสดุก่อสร้างหลักให้กับผู้รับเหมาไว้แล้วล่วงหน้า
จึงเสียค่าใช้จ่ายต่ำกว่าการที่ลูกค้าว่าจ้างผู้รับเหมาเอง นอกจากนี้
บริษัทจะมีบ้านตัวอย่างในโครงการให้ลูกค้าได้แวะชม
เพื่อที่จะใช้แบบบ้านมาตรฐานสร้างบนที่ดินให้ลูกค้า
หรือให้ลูกค้าสามารถเลือกแบบบ้านมาตรฐานดังกล่าวแต่ใช้วัสดุตกแต่งเองได้บางส่วนและสามารถดัดแปลงแบบบ้านจากบ้านตัวอย่างได้บ้าง
สำหรับในส่วนของการรับจ้างก่อสร้างบ้าน บริษัทจะแบ่งเป็นงวดงานทั้งหมดประมาณ 8-11 งวด
ภายใน 6-8 เดือน
ซึ่งเมื่อเสร็จสิ้นการก่อสร้างในแต่ละงวดลูกค้าจะมาตรวจรับมอบบ้านพร้อมกับทางบริษัท
และชำระเงินให้กับบริษัท

หากสรุปประโยชน์ของกลยุทธ์ที่บริษัทใช้ในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ จะสามารถสรุปได้ ดังนี้

1. บริษัทจะใช้เงินลงทุนในโครงการต่าง ๆ ค่อนข้างต่ำ
เนื่องจากจำนวนเงินที่ใช้ในการลงทุนจะใช้ไปเฉพาะค่าที่ดินและค่าพัฒนาที่ดิน
สำหรับในส่วนของค่าก่อสร้างเป็นความรับผิดชอบของลูกค้า
ซึ่งจากการที่บริษัทใช้เงินลงทุนในโครงการต่ำ ทำให้บริษัทสามารถกำหนดราคาขายที่ต่ำลงได้
(เมื่อเทียบจากอัตรากำไรขั้นต้นที่เท่ากับที่ดินและบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย) ดังนั้น
ลูกค้าจะได้ประโยชน์จากราคาบ้านพร้อมที่ดินที่ต่ำลง

2.บริษัทจะสามารถประหยัดค่าโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะลงได้
เนื่องจากในโครงการบ้านพร้อมที่ดินของบริษัท
การคำนวณค่าโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะจะคิดจากค่าที่ดินเท่านั้น
หากลูกค้าซื้อบ้านสร้างเสร็จพร้อมที่ดิน
บริษัทจะต้องชำระค่าโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะจากมูลค่าบ้านสร้างเสร็จพร้อมที่ดินดังกล่าว
ลูกค้าจะได้ประโยชน์จากการประหยัดค่าโอนที่คำนวณในลักษณะเดียวกัน

3. บริษัทมีระยะเวลาในการคืนทุนค่อนข้างสั้น
เมื่อเทียบกับโครงการที่ดินและบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย
เนื่องจากระยะเวลาในการพัฒนาและโอนที่ดินให้ลูกค้าค่อนข้างสั้น กล่าวคือ
บริษัทใช้เวลาพัฒนาที่ดินและทยอยโอนให้กับลูกค้าได้ภายในเดือนที่ 7-8 หลังจากบริษัทซื้อที่ดิน
ทำให้บริษัทสามารถทยอยคืนเงินกู้ค่าที่ดินแก่ธนาคารได้ก่อนผู้ประกอบการโครงการขายที่ดินและบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย
ซึ่งจะต้องใช้เวลาพัฒนาที่ดินและปลูกสร้างบ้านนานถึง 12-13 เดือน
จึงจะโอนให้ลูกค้าและคืนเงินกู้ให้สถาบันการเงิน

4. บริษัทมีภาระดอกเบี้ยจ่ายต่ำ เมื่อเทียบกับผู้ประกอบการบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย
เนื่องจากบริษัทใช้วงเงินกู้เฉพาะส่วนของค่าที่ดินและค่าพัฒนา
รวมถึงระยะเวลาในการคืนเงินกู้สั้นกว่า จึงทำให้ภาระดอกเบี้ยจ่ายค่อนข้างต่ำ

ดังนั้น รายได้ของบริษัทจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ รายได้จากการขายที่ดินและบ้าน
(บางกรณีบริษัทได้ขายบ้านตัวอย่าง) และรายได้จากการรับจ้างสร้างบ้าน

บริษัทมีโครงการในอดีตที่รับจ้างสร้างบ้านอยู่ทั้งสิ้น 5 โครงการ มีมูลค่ารวม 257 ล้านบาท
ในปัจจุบันบริษัทมีโครงการขายที่ดินจัดสรรและรับจ้างปลูกสร้างบ้านเดี่ยวอยู่ทั้งสิ้น 8 โครงการ
มีมูลค่าขายรวม 4,843 ล้านบาท (โครงการชบา-นวลจันทร์
ได้ดำเนินการเสร็จสิ้นและส่งมอบบ้านให้กับลูกค้าได้เกือบหมดแล้วคงเหลือบ้าน 2
หลังสุดท้าย)โดยรายละเอียดของแต่ละโครงการปรากฏดังตารางต่อไปนี้

โครงการของบริษัทในอดีต

โครงการรับจ้างสร้างบ้าน

  ------------------------------------------- -------------- --------------- ---------- ----------------------- -------- -------------------- -------- --------------
  ลำดับ                                        ชื่อโครงการ/     ที่ตั้งโครงการ      ระดับราคา   มูลค่าการรับจ้างก่อสร้างบ้าน            ทำสัญญารับจ้างสร้างบ้าน            ความคืบหน้าของ

                                              ปีที่เปิดโครงการ                   (ล้านบาท)   หลัง                     ล้านบาท   หลัง                  ล้านบาท   โครงการ (%)

  1                                           บ้านในเมือง      ซอยลาดพร้าว71    1.0-1.4    10                      11       10                   11       100.00
                                              (ลาดพร้าว71)    แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              มี.ค.44         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  2                                           บ้านรัชดา        ซอยลาดพร้าว80    0.9-1.5    62                      81       62                   81       99.90
                                              (ลาดพร้าว80)    แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              มิ.ย.44         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  3                                           บ้านอารียา       ซอยลาดพร้าว71    1.0-1.9    65                      103      65                   103      98.02
                                              (ลาดพร้าว71)    แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              ก.ค.44         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  4                                           บ้านในเมือง 2    ซอยลาดพร้าว71    1.3-1.9    17                      28       17                   28       99.68
                                              (จักรกริช 8)     แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              พ.ค.45         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  5                                           รีสอร์ท (ลาดพร้าว ซอยลาดพร้าว71    3.0-4.3    10                      34       10                   34       98.60
                                              71)            แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              ก.ค.45         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  รวม                                                                                   164                     257      164                  257       

                                                                                                                                                       

  หมายเหตุ : 1.                                                                                                                                         
  มูลค่าของโครงการเป็นมูลค่าที่ยังไม่ได้รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม                                                                                                            
  ------------------------------------------- -------------- --------------- ---------- ----------------------- -------- -------------------- -------- --------------

โครงการขายที่ดินจัดสรรและปลูกสร้างบ้านเดี่ยว

  ------ ---------------- ----------------- --------- ------------- -------- ----- -------- -------- -------- ----- -------- -------------- -------
                                                      มูลค่าโครงการ                           ขายแล้ว                           ความคืบหน้าของ   

         ชื่อโครงการ/                         กลุ่มลูกค้า   ที่ดิน                    บ้าน            ที่ดิน               บ้าน            โครงการ (%)    

  ลำดับ   ปีที่เปิดโครงการ     ที่ตั้งโครงการ        เป้าหมาย   แปลง          ล้านบาท   หลัง   ล้านบาท   แปลง     ล้านบาท   หลัง   ล้านบาท   ที่ดิน            บ้าน

  1      ชบา (นวลจันทร์)    ถนนนวลจันทร์        AB        98            226      95    201      98       226      95    201      100.00         98.82

         ต.ค. 45          เขตบึงกุ่ม กรุงเทพฯ                                                                                                   

  2      สวนา             ถนนเกษตร-นวมินทร์   AA        98            525      84    330      89       462      75    287      99.01          77.05
         (เกษตร-นวมินทร์)                                                                                                                     

         พ.ย.45           เขตลาดพร้าว                                                                                                        
                          กรุงเทพฯ                                                                                                           

  3      คาซา (รัชดา)      ถนนสุทธิสารวินิจฉัย    AA        74            402      74    272      63       337      63    221      96.88          62.24

         เฟส1(มิ.ย.46),    เขตบางกะปิ กรุงเทพฯ                                                                                                 
         เฟส 2(ก.พ. 47)                                                                                                                     

  4      บุษบา (หัวหมาก)    ซอยลาดพร้าว 130    AB        143           543      143   319      93       337      93    201      97.24          55.31

         มิ.ย. 46          เขตบางกะปิ กรุงเทพฯ                                                                                                 

  5      คาซา (สุขุมวิท)     ถนนสุขุมวิท 77       AA        27            137      23    89       25       128      21    81       99.98          53.85

         ต.ค. 46          เขตประเวศ กรุงเทพฯ                                                                                                 

  6      ชบา Exclusive    ถนนเกษตร-นวมินทร์   AB        78            325      75    203      57       223      57    151      94.01          38.95

         (เกษตร-นวมินทร์)   เขตลาดพร้าว                                                                                                        
         /พ.ย.46          กรุงเทพฯ                                                                                                           

  7      สวนา 3           ถนนเกษตร-นวมินทร์   AA        48            318      46    151      11       78       9     37       98.18          7.27
         (เกษตร-นวมินทร์)                                                                                                                     

         ก.ค.47           เขตลาดพร้าว                                                                                                        
                          กรุงเทพฯ                                                                                                           
  ------ ---------------- ----------------- --------- ------------- -------- ----- -------- -------- -------- ----- -------- -------------- -------

  ------ --------------- -------------- --------- ------------- -------- ----- -------- -------- -------- ----- -------- -------------- -------
                                                  มูลค่าโครงการ                           ขายแล้ว                           ความคืบหน้าของ   

         ชื่อโครงการ/                     กลุ่มลูกค้า   ที่ดิน                    บ้าน            ที่ดิน               บ้าน            โครงการ (%)    

  ลำดับ   ปีที่เปิดโครงการ    ที่ตั้งโครงการ     เป้าหมาย   แปลง          ล้านบาท   หลัง   ล้านบาท   แปลง     ล้านบาท   หลัง   ล้านบาท   ที่ดิน            บ้าน

  8      เมทโทร(เกษตร)   ถนนลาดปลาเค้า   AB        125           545      124   257      36       132      35    92       70.26          10.74

         ต.ค.47          แขวงจระเข้บัว                                                                                                     
                         กรุงเทพฯ                                                                                                        

  รวม                                             691           3,021    664   1,822    472      1,923    448   1,271                    
  ------ --------------- -------------- --------- ------------- -------- ----- -------- -------- -------- ----- -------- -------------- -------

หมายเหตุ : 1. มูลค่าของโครงการเป็นมูลค่าที่ยังไม่ได้รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม

2. สาเหตุที่จำนวนแปลงของที่ดินมากกว่าจำนวนบ้าน
เนื่องจากบ้านหนึ่งหลังอาจสร้างอยู่บนที่ดินมากกว่า 1 แปลง

ความหมายของกลุ่มลูกค้าในตาราง

กลุ่มลูกค้า AA กลุ่มลูกค้าระดับสูง (ระดับราคามากกว่า 7 ล้านบาท ขึ้นไป)

กลุ่มลูกค้า AB กลุ่มลูกค้าระดับกลางค่อนข้างสูง (ระดับราคา 5-7 ล้านบาท)

นอกจากนี้ ปลายปี 2546 บริษัทได้ ลงนามในสัญญารับจ้างบริหารโครงการกับบริษัท วันดารา จำกัด
ซึ่งลักษณะจะเป็นโครงการพัฒนาที่ดินบริเวณ ถนนสุขุมวิท 77 (ถนนอ่อนนุช)
เพื่อจัดสรรและแบ่งแยกเป็นแปลงย่อย พร้อมทั้งปลูกสร้างอาคารเป็นบ้านเดี่ยวเพื่อพักอาศัย
ซึ่งบริษัทจะได้รับค่าบริการในอัตราร้อยละ 3.0 ของมูลค่าโครงการ
โดยจะได้รับค่าบริการเมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าแต่ละแปลง
และส่งมอบบ้านแต่ละหลังให้ลูกค้าภายใน 30 วัน ทั้งนี้ บริษัท วันดารา จำกัด
ตกลงจ่ายค่าตอบแทนเป็นรายเดือนให้บริษัทในอัตราเดือนละ 200,000 บาท จำนวน 30 เดือน
โดยเมื่อรวมค่าตอบแทนทั้งหมดจะต้องไม่เกินร้อยละ 3.0 ของมูลค่าโครงการ

2.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

3.2.1 กลยุทธ์ทางการตลาด

1)  กลยุทธ์ทางด้านทำเลที่ตั้งโครงการ

บริษัทมีนโยบายหลักในการให้ความสำคัญเกี่ยวกับทำเลที่ตั้งโครงการเป็นอย่างมาก
ซึ่งบริษัทมุ่งเน้นที่จะเป็น “ผู้นำบ้านเดี่ยวในเมือง”
โดยทำเลที่ตั้งของโครงการทั้งหมดจะอยู่ในเขตเมือง
ซึ่งจะเป็นบริเวณใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญ ๆ ระยะประมาณ 2 กิโลเมตรโดยรอบ
โดยศึกษาจากผังเมือง และแนวโน้มในอีก 5 ปีข้างหน้าเป็นสำคัญ อาทิเช่น พื้นที่บริเวณลาดพร้าว
สุขุมวิท เกษตร-นวมินทร์ รัชดา สุทธิสาร เป็นต้น ซึ่งเป็นแหล่งชุมชนที่มีการคมนาคมสะดวก
สามารถเดินทางได้ทั้งทางรถไฟฟ้า รถใต้ดิน ทางด่วน ถนนวงแหวน
สามารถเข้าออกโครงการได้หลายทาง

2)  กลยุทธ์ทางด้านราคา

บริษัทมีนโยบายในการกำหนดราคาขายให้สามารถแข่งขันกับคู่แข่งในตลาดได้ โดยคำนึงถึงปัจจัยต่าง
ๆ ที่เกี่ยวข้อง ทั้งในส่วนของราคาเสนอขายของโครงการบ้านจัดสรรต่าง ๆ
ที่อยู่ในบริเวณพื้นที่เดียวกัน ต้นทุนการดำเนินโครงการ รูปแบบบ้าน และสถานที่ตั้งโครงการ
รวมทั้งกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และกลยุทธ์ในการส่งเสริมการตลาดในช่วงนั้น ๆ
โดยเมื่อเปรียบเทียบกับราคาบ้านเดี่ยวของบริษัทอื่น ๆ ที่มีคุณภาพในระดับเดียวกัน จะพบว่า
ราคาบ้านเดี่ยวของทางบริษัทมีราคาที่ค่อนข้างต่ำกว่า
แต่ถ้าหากทำเลที่ตั้งของโครงการของบริษัทดีกว่าบ้านในโครงการของบริษัทอื่น ๆ
ที่อยู่ในบริเวณเดียวกัน
บริษัทจะตั้งราคาโดยคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยที่ลูกค้าจะได้รับจากการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านของบริษัท
ทำให้บ้านในโครงการต่าง ๆ
ของทางบริษัทได้รับความสนใจจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นอย่างมาก

3)  กลยุทธ์ทางด้านผลิตภัณฑ์

บริษัทดำเนินธุรกิจโครงการขายที่ดินจัดสรรพร้อมบ้าน โดยมีผลิตภัณฑ์ที่จะเสนอให้กับลูกค้าอยู่หลัก ๆ
คือ ที่ดินจัดสรรพร้อมบ้าน โดยในส่วนของบ้านบริษัทจะใช้กลยุทธ์นำเสนอบ้านสั่งสร้างให้กับลูกค้า
ซึ่งแบบบ้านและวัสดุสามารถยืดหยุ่นได้ตามความต้องการของลูกค้า
ทำให้สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้เป็นอย่างดี นอกจากนี้
บริษัทสร้างความแตกต่างด้านผลิตภัณฑ์ของโครงการจากผู้ประกอบการรายอื่น
โดยมีการออกแบบโครงการ รูปแบบบ้านและที่อยู่อาศัยที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว เช่น
โครงการจะเน้นรูปแบบรีสอร์ท รูปแบบบ้านจะเน้น Oriental Style หรือ Tropical Style
และการทำฝ้าเพดานให้สูงเพื่อให้ตัวบ้านดูโปร่งสบาย โดยเพดานบ้านของบริษัทจะสูง 2.7-3.0
เมตร ในขณะที่เพดานของบ้านจัดสรรทั่วไปจะสูงประมาณ 2.4-2.6 เมตร นอกจากนี้
จะเน้นสิ่งอำนวยความสะดวกสบายที่ครบครัน
และรายละเอียดในการออกแบบร่วมกับประโยชน์ในการใช้สอย เช่น
การออกแบบขนาดความกว้างและความสูงของขั้นบันไดให้เหมาะสมกับการก้าวเท้า
การเดินสายโทรศัพท์ให้ทุกห้องในตัวบ้าน เป็นต้น
รวมทั้งสภาพแวดล้อมโครงการที่เหมาะสมต่อการอยู่อาศัย
ซึ่งสอดคล้องกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของทางบริษัทที่ต้องการเน้นกลุ่มคนทำงาน วัยกลางคน
มีรายได้ปานกลางถึงค่อนข้างสูง อีกทั้ง บริษัทยังมีการสร้างบ้านตัวอย่างให้เสร็จสิ้นก่อนการขาย
เพื่อที่จะช่วยกระตุ้นให้ลูกค้าเห็นแบบบ้านและวัสดุที่ใช้ก่อนตัดสินใจซื้อ

4)  กลยุทธ์สร้างความเชื่อมั่นต่อลูกค้า

บริษัทมีกลยุทธ์สร้างความเชื่อมั่นต่อลูกค้า
โดยบริษัทจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ลูกค้าเมื่อลูกค้าจ่ายค่าที่ดินครบตามจำนวนและจะสร้างบ้านบนที่ดินดังกล่าวภายหลังจากโอนที่ดินให้ลูกค้าแล้ว
เพื่อช่วยให้ลูกค้ามั่นใจกับการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านในโครงการของทางบริษัทมากยิ่งขึ้น
ในส่วนของการก่อสร้างและการส่งมอบบ้านนั้น บริษัทจะมีการตรวจรับงานทุกขั้นตอน โดยทางบริษัท
ลูกค้า และผู้รับเหมาก่อสร้าง จะทำการตรวจรับงานร่วมกัน
เพื่อให้แน่ใจว่าการก่อสร้างบ้านเป็นไปตามมาตรฐานที่บริษัทได้วางไว้
และสามารถส่งมอบบ้านให้กับลูกค้าได้ตามเวลาที่กำหนด นอกจากนี้
จากการที่บริษัทปลูกสร้างบ้านให้แก่ลูกค้า โดยลูกค้าสามารถเลือกวัสดุตกแต่งได้เองนั้น
จะช่วยเสริมความเชื่อมั่นของลูกค้าได้อีกทางหนึ่ง

5)  กลยุทธ์ด้านการจัดจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

ในส่วนของกลยุทธ์การจัดจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย
เนื่องจากราคาบ้านในโครงการของบริษัทจะอยู่ในระดับราคาปานกลางค่อนข้างไปทางสูง
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับสถานที่ตั้งของโครงการ โดยมีราคาที่ดินพร้อมค่ารับจ้างปลูกสร้างบ้านเฉลี่ยประมาณ
5-7 ล้านบาทต่อหลัง
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจึงเป็นคนทำงานทันสมัยที่มีรายได้ปานกลางจนถึงระดับสูง
ซึ่งบริษัทได้ดำเนินการจำหน่ายให้แก่ผู้บริโภคผ่านสำนักงานขายของแต่ละโครงการของบริษัท
ดังนั้นเพื่อให้สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท โดยจะมีการประชาสัมพันธ์ผ่านสื่อต่าง ๆ
โดยเน้นสื่อที่มีประสิทธิภาพที่สามารถเข้าถึงลูกค้าเป้าหมายจำนวนมากได้ อาทิ ป้ายโฆษณา
หนังสือพิมพ์ (เช่น ไทยรัฐ ฐานเศรษฐกิจ เป็นต้น) Direct Mail เป็นต้น นอกจากนี้
บางครั้งบริษัทจะมีการจัดงานภายในโครงการ และเป็นผู้สนับสนุนการแข่งขันกีฬาต่าง ๆ เช่น กอล์ฟ
ฟุตบอล เป็นต้น ซึ่งจะทำให้สามารถเข้าถึงลูกค้าเป้าหมายได้ดียิ่งขึ้น

6)  กลยุทธ์ด้านการวิจัยและพัฒนาตลาด

บริษัทได้ตระหนักถึงความสำคัญของการวิจัยและพัฒนาตลาดเป็นอย่างมาก โดยในปี 2547
บริษัทได้เริ่มว่าจ้างทีมงานวิจัยและพัฒนาที่มีความเชี่ยวชาญทางด้านการศึกษาวิจัยตลาดเข้ามาช่วยศึกษา
และติดตามแนวโน้มความต้องการของผู้บริโภคที่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
เพื่อให้สามารถใช้สื่อที่เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างเหมาะสม
สามารถตอบสนองการเปลี่ยนแปลงความต้องการของลูกค้าเป้าหมายดังกล่าวได้ทันท่วงที
โดยจะมีการทบทวนแผนการตลาดทุก ๆ 6 เดือน นอกจากนี้
บริษัทยังมีการศึกษาแผนการดำเนินงานและโครงการของคู่แข่ง
เพื่อให้สามารถตอบสนองการเปลี่ยนแปลงของตลาด สภาวะการแข่งขัน
และหาช่องทางทางการตลาดสำหรับการขยายตัวในอนาคต
โดยบริษัทจะนำข้อมูลดังกล่าวที่ได้จากการศึกษาวิจัยไปประยุกต์ใช้ในการกำหนดกลยุทธ์การดำเนินงานของบริษัทให้สามารถเข้าถึงความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้อย่างเหมาะสม

 ลักษณะของลูกค้าและความสัมพันธ์กับลูกค้า

เนื่องจากโครงการของบริษัทเป็นที่ดินจัดสรรพร้อมบ้าน ซึ่งตั้งอยู่ใจกลางเมือง ดังนั้น
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจะต้องเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อสูงและสามารถรับภาระการผ่อนชำระได้สูง
ซึ่งจะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับปานกลางถึงระดับสูง
และมีรูปแบบการใช้ชีวิตที่คำนึงถึงคุณภาพและความสะดวกสบายเป็นหลัก
อีกทั้งบริษัทยังให้ความสำคัญกับคุณภาพของงานและการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าในระยะยาว
รวมทั้งการให้การรับประกันหลังการขาย โดยบริษัทจะซ่อมแซมบ้านให้โดยไม่คิดค่าใช้จ่ายภายใน 1
ปี หลังจากส่งมอบบ้านให้กับลูกค้า
หากความเสียหายที่เกิดขึ้นกับบ้านเป็นผลมาจากการก่อสร้างของทางบริษัท
เพื่อให้ลูกค้าเกิดความมั่นใจในผลิตภัณฑ์ของบริษัท นอกจากนี้
บริษัทยังมีนโยบายที่จะเป็นตัวกลางในการคัดเลือกกรรมการหมู่บ้าน
และเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางของโครงการ และส่งมอบให้กับกรรมการบริหารหมู่บ้านเมื่อก่อสร้างบ้าน
และส่งมอบบ้านแล้วเสร็จทั้งโครงการ เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกค้า
จากคุณภาพของบ้านและการรับประกันหลังการขายของบริษัทดังที่กล่าวมาในข้างต้น
ทำให้โครงการส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นที่รู้จักโดยทั่วไปในกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
และลูกค้าบางส่วนของบริษัทมาจากการแนะนำของลูกค้าเดิม
โดยเป็นลักษณะของการบอกต่อให้แก่ญาติ พี่น้อง หรือเพื่อนฝูง

สภาวะอุตสาหะกรรมและแนวโน้ม

ในช่วงแรกของปี 2547 ความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัยมีความอ่อนตัวลง
อันเนื่องมาจากการที่ผู้บริโภคมีการเร่งการซื้อเพื่อให้ทันก่อนที่มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะสิ้นสุดลงในเดือนธันวาคม
2546

  ------------------------------------- ----------- ----------- -----------
  ตารางที่ 1                                                      

                                                                

                                        2545        2546        2547

  จำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนเพิ่มสูงขึ้น          34,035      50,594      62,796

  อัตราการขยายตัว                         -0.04%      -48.65%     24.12%

                                                                 

  ที่มา ธนาคารอาคารสงเคราะห์                                        
  ------------------------------------- ----------- ----------- -----------

แต่จากข้อมูลของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ( ตารางที่1 )
จะเห็นได้ว่าการขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยของปี 2547 ก็ยังขยายตัวเพิ่มขึ้นกว่า ในปี 2546
ซึ่งมีมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถึง 24.12%

และเนื่องจากอัตราการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจในปี 2547 ซึ่งอยู่ในอัตราร้อยละ 6
เมื่อเทียบกับการ คาดการณ์อัตราการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจในปี 2548 ซึ่งจะอยู่ในอัตราร้อยละ
5.5 – 6 ทำให้การคาดการณ์ว่าภาพโดยรวมของเศรษฐกิจไทย
ยังมีการขยายตัวในระดับที่เพียงพอต่อการกระตุ้นการบริโภคที่ไม่ลดลงไปกว่า ปี 2547

ปัจจัยที่มีผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์

ปัจจัยบวก

1.  การขยายตัวอย่างต่อเนื่องของเศรษฐกิจไทยโดยเฉพาะการลงทุนของภาครัฐ
    ในโครงการสาธารณูปโภคพื้นฐานขนาดใหญ่ ซึ่งจะทำให้เกิดการลงทุนของภาคเอกชน
    และทำให้เกิดการจ้างงานเพิ่มขึ้น
    ซึ่งจะทำให้เกิดการขยายฐานของกลุ่มผู้บริโภคและกำลังซื้อที่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางถึงล่าง

2.  มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อแก่โครงการประเภทอสังหาริมทรัพย์ในด้านหนึ่งทำให้เกิดความลำบากในการระดมทุนของผู้ประกอบการ
    แต่ในอีกด้านหนึ่งก็จะทำให้โครงการที่เกิดขึ้นได้ต้องเป็นโครงการที่มีคุณภาพและไม่มากจนเกิดภาวะล้นตลาด

3.  จากข้อมูลของธนาคารอาคารสงเคราะห์นอกจากจะเห็นแนวโน้มที่ดีว่า ตลาดที่อยู่อาศัยใน 3
    ปีหลัง (2545 -2547 ) มีอัตราการขยายตัวตลอดเวลาแล้ว ( ตารางที่ 2 )
    ยังจะเห็นว่าในตลาดของบ้านจัดสรรจะมีอัตราการขยายตัวที่สูงกว่าตลาดสร้างเอง
    ซึ่งสิ่งนี้เป็นแนวโน้มที่ชี้ให้ได้เห็นชัดขึ้นว่า
    ปัจจุบันผู้บริโภคหากต้องการมีบ้านจะนิยมซื้อในโครงการจัดสรรมากกว่าการไปสร้างบ้านเองในที่ดินของตนเอง
    หนึ่งในหลายปัจจัยก็อาจมาจาก
    สภาพแวดล้อมของเพื่อนบ้านและคุณภาพของโครงการต่างๆที่ดีขึ้น

+------------------------------------+----------+----------+----------+
| ตารางที่ 2                           |          |          |          |
+------------------------------------+----------+----------+----------+
| รูปแบบการจัดสร้างที่อยู่อาศัย              | 2545     | 2546     | 2547     |
+------------------------------------+----------+----------+----------+
| สร้างเอง                            | 17,693   | 18,598   | 19,859   |
+------------------------------------+----------+----------+----------+
| อัตราการขยายตัว                      | -9.91%   | 5.12%    | 6.78%    |
+------------------------------------+----------+----------+----------+
| จัดสรร                              | 16,342   | 31,996   | 42,937   |
+------------------------------------+----------+----------+----------+
| อัตราการขยายตัว                      | 13.60%   | 95.79%   | 34.19%   |
+------------------------------------+----------+----------+----------+
| ที่มา ธนาคารอาคารสงเคราะห์            |          |          |          |
+------------------------------------+----------+----------+----------+

  4. ภาวะตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งเป็นดัชนีชี้นำภาวะธุรกิจที่อยู่อาศัย โดยในปี 2548
  นี้การคาดการณ์ของตลาดหลักทรัพย์ฯ และความมุ่งมั่นของภาครัฐที่จะนำรัฐวิสาหกิจที่สำคัญ เช่น
  การไฟฟ้าฝ่ายผลิต, การประปา
  เป็นต้นเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์และความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจของประเทศไทยของนักลงทุนต่างชาติน่าจะทำให้ภาวะตลาดหลักทรัพย์ของประเทศไทยมีการขยายตัวสูงขึ้น
  ซึ่งนำมาสู่กำลังซื้อที่สูงขึ้น

ปัจจัยลบ

1.  ราคาน้ำมันที่มีแนวโน้มที่สูงขึ้น และมาตรการลอยตัวของน้ำมันดีเซล
    จะมีส่วนทำให้ราคาต้นทุนของสินค้าสูงขึ้น
    และมีผลทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อการบริโภคของผู้บริโภค

2.  ทิศทางดอกเบี้ยในช่วงขาขึ้น
    จากการคาดการณ์ของศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่าอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ไทย ในปี
    2548 อาจจะมีการปรับขึ้นประมาณร้อยละ 0.5 - 0.75 ซึ่งจะมีผลต่อราคาบ้านไม่เกินร้อยละ
    5 แต่ก็อาจมีผลต่อจิตวิทยาต่อผู้บริโภคในระยะสั้น

3.  ภาวะความไม่สงบทั้งทางด้านสถานการณ์ทางภาคใต้และการระบาดของโรคไข้หวัดนก
    ซึ่งปัจจัยนี้จะมีผลต่อดัชนีความเชื่อมั่นทั้งของภาคครัวเรือนและภาคธรุกิจอันจะนำมาสู่การชะลอการตัดสินใจซื้อสินค้า
    และการลงทุนในธุรกิจ

โดยสรุปภาพรวมของสภาวะอุตสาหกรรมด้านอุปสงค์ต่อที่อยู่อาศัยในปี 2548
คาดว่าน่าจะมีการขยายตัวโดยน่าจะมีการขยายตัวใกล้เคียงกับปี 2547 คือประมาณร้อยละ 20
โดยมองจากปัจจัยพื้นฐานทางมหภาคที่น่าจะดีอยู่
อันจะทำให้การขยายตัวทางธุรกิจซึ่งจะนำมาสู่การจ้างงานที่เพิ่มขึ้น ในขณะเดียวกันด้านอุปทาน
การคาดการณ์ของผู้ประกอบการต่อผู้บริโภคจะยากขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
จะทำการพัฒนาที่อยู่อาศัยในรูปแบบของบ้านสร้างก่อนขายลดลง และหันมาเพิ่มสัดส่วนบ้านสั่งสร้าง
เพื่อลดความเสี่ยง และเป็นการสร้างจุดขายในการตอบสนองผู้บริโภคมากขึ้น

จุดแข็งที่ใช้ในการแข่งขัน

ทางบริษัทอารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด ( มหาชน ) ยังคงยึดมั่นในจุดแข็ง 4
ประการที่ใช้มาตลอดเป็นจุดขาย ในปี 2548 ต่อไปซึ่งประกอบด้วย

1.  Best location
    โครงการส่วนใหญ่ของบริษัทอยู่ในทำเลที่ใกล้ที่สุดในการที่ผู้บริโภคจะเดินทางเข้าเมือง
    ซึ่งจากข้อมูลของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ( ตารางที่ 3 )
    จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มซึ่งนับในกรุงเทพ ฯ
    ยังมีปริมาณที่สูงที่สุดและมีอัตราการขยายตัวที่สูง
    ประกอบกับโครงการของบริษัทส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพ ฯ

  -------------------------------------- ----------------- ----------- -----------
  ตารางที่ 3                                                             
  จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้น                                 

                                                                       

  จังหวัด                                  2545              2546        2547

  กรุงเทพฯ                                19,996            25,811      36,739

                                         13.80%            29.10%      42.30%

  สมุทรปราการ                             2,157             2,388       1,981

                                         -46.30%           10.70%      -17.00%

  นนทบุรี                                  2,313             9,393       6,249

                                         -26.30%           306.10%     -33.50%

  ปทุมธานี                                 5,386             6,939       11,170

                                         5.10%             28.80%      61.00%

  นครปฐม                                 3,100             4,164       5,216

                                         14.50%            34.30%      25.30%

  สมุทรสาคร                               1,083             1,899       1,441

                                         -26.10%           75.30%      -24.10%

  รวม                                    34,035            50,594      62,796

                                         0.04%             48.70%      24.10%

  ที่มา ธนาคารอาคารสงเคราะห์                                              
  -------------------------------------- ----------------- ----------- -----------

หมายเหตุ: ในช่องตัวเลขบรรทัดแรกเป็นจำนวนหน่วยที่จดทะเบียน
บรรทัดที่สองเป็นอัตราเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

2. Customization
บริษัทเชื่อว่าผู้บริโภคทุกๆระดับจะมากหรือน้อยก็อยากที่จะมีส่วนร่วมในการเลือกสิ่งที่ตนเองชอบ
โดยเฉพาะสินค้าที่มีราคาสูงๆ เช่น บ้าน ดังนั้น
ความชำนาญในการบริการผู้บริโภคในด้านนี้บริษัทสั่งสมประสบการณ์และความชำนาญมานานแล้วจึงมั่นใจว่าสามารถสร้างความพอใจสูงสุดให้แก่ผู้บริโภคได้

3. Differentiation บริษัทไม่เคยหยุดยั้งที่จะพัฒนาแบบบ้านและพื้นที่ใช้สอยของบ้าน
ทำให้ยิ่งนานวัน
บริษัทยิ่งสามารถเข้าใจความต้องการของผู้บริโภคได้ลึกซึ้งยิ่งขึ้นทั้งในด้านแบบบ้านและพื้นที่ใช้สอย
อันจะทำให้ผู้บริโภคได้รับความพอใจสูงสุด

4. Most valuable
ลูกค้าทุกคนจะได้ความคุ้มค่าที่สุดทั้งด้านคุณค่าและคุณภาพจากบ้านที่ลูกค้าได้เป็นเจ้าของ

นอกจาก 4 ประการดังกล่าวแล้วในปี 2548 บริษัทยังพัฒนาความพอใจของลูกค้า เพิ่มขึ้นอีกคือ
เพิ่มการบริการ 24 ชั่วโมง หากลูกค้าในโครงการของอารียา มีเหตุขัดข้องใดๆ
ก็สามารถเรียกใช้บริการ 24 ชั่วโมง ของทางบริษัทได้

และเพื่อการขยายตัวอย่างต่อเนื่องของบริษัทและการปรับตัวให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ ในปี
2548 บริษัทก็พร้อมแล้วที่จะขยายสินค้าของบริษัทจากที่เคยมีแต่บ้านเดี่ยวในเมือง ในปี 2548 นี้
บริษัทจะเพิ่มตลาด ทาวน์เฮาส์หน้ากว้างในเมือง เพิ่มขึ้นอีกหลายโครงการ

2.  การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

การพัฒนาโครงการต่าง ๆ ของบริษัท ในแต่ละโครงการจะมีระยะเวลาในการดำเนินงานประมาณ
18 -24 เดือน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับขนาดและรูปแบบของโครงการ โดยมีขั้นตอนการดำเนินการต่าง ๆ
ปรากฏดังแผนภาพข้างล่างต่อไปนี้

การจัดซื้อที่ดิน

ที่ดินเป็นต้นทุนหลักในการทำธุรกิจของบริษัท คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 70-80
ของต้นทุนค่าที่ดินและค่าพัฒนาที่ดินของโครงการ และเป็นปัจจัยหลักในการแข่งขัน
โดยบริษัทจะคำนึงถึงเรื่องของการกำหนดต้นทุนในการดำเนินงานและทำเลที่ตั้ง
บริษัทจึงได้ให้ความสำคัญกับการจัดซื้อที่ดินเป็นอย่างมาก การจัดซื้อที่ดินเพื่อทำโครงการนั้น
บริษัทจะมองหาที่ดินที่มีศักยภาพ และอยู่ในเขตเมือง ทั้งนี้
เพื่อให้ที่ดินดังกล่าวภายหลังการพัฒนาเป็นโครงการแล้วสามารถขายและปิดโครงการได้ภายในระยะเวลาอันสั้น
และก่อนการจัดซื้อที่ดินในแต่ละครั้งจะต้องมีการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
โดยสำรวจสภาวการณ์ตลาดและภาวการแข่งขัน
รวมทั้งความต้องการของลูกค้าในพื้นที่เป้าหมายที่จะดำเนินโครงการ เพื่อหาช่องว่างทางการตลาด
และศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จากนั้นจึงจะดำเนินการเจรจาซื้อที่ดิน
โดยบริษัทจะติดต่อซื้อที่ดินผ่านนายหน้าขายที่ดินเป็นส่วนใหญ่
หรือบางกรณีบริษัทอาจติดต่อซื้อจากเจ้าของที่ดินเอง ในราคาที่เปรียบเทียบกับราคาประเมิน
หรือราคาตลาดที่เห็นแล้วว่าเหมาะสม
และบริษัทไม่มีนโยบายซื้อที่ดินเพื่อสะสมเป็นสต็อกไว้ก่อนการพัฒนาโครงการเป็นระยะเวลานาน

3.3.2 ผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทไม่มีบุคลากรก่อสร้างเป็นของตนเอง
แต่จะว่าจ้างผู้รับเหมาจากภายนอกเข้ามาดำเนินการก่อสร้างให้ได้ตามแผนงานของบริษัท
ซึ่งสำหรับขั้นตอนในการว่าจ้างผู้รับเหมา บริษัทจะกำหนดราคาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านรวมราคาวัสดุ
ซึ่งเป็นวัสดุมาตรฐานสำหรับแบบบ้านแต่ละแบบ แล้วทำการคัดเลือกผู้รับเหมา
โดยทีมงานของทางบริษัทอยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลาพอสมควร
จึงสามารถจัดหาผู้รับเหมาได้ค่อนข้างง่าย และเนื่องจากทางบริษัทต้องการควบคุมคุณภาพของงาน
และควบคุมต้นทุนการก่อสร้างให้ได้ตามที่บริษัทตั้งไว้ ดังนั้น
บริษัทจะทำการเจรจากำหนดราคาวัสดุก่อสร้างหลักกับผู้ขายวัสดุก่อสร้างไว้สำหรับช่วงระยะเวลาหนึ่ง
และให้ผู้รับเหมาไปจัดซื้อเอง

ส่วนทางด้านการชำระเงินค่าก่อสร้างให้กับผู้รับเหมา
บริษัทจะชำระเงินตามงวดความสำเร็จของงานที่ได้ระบุไว้ในสัญญาการก่อสร้างเท่านั้น
และบริษัทจะหักเงินประกันไว้ร้อยละ 2.5-5.0 ของมูลค่างานในแต่ละงวดงาน
โดยจะคืนเงินประกันทั้งหมดที่หักไว้ในแต่ละงวดหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น
ดังนั้นผู้รับเหมาที่บริษัทว่าจ้างจึงต้องมีฐานะทางการเงินและเครดิตทางการค้าที่ดี
ปัจจุบันบริษัทมีผู้รับเหมาก่อสร้างในแต่ละโครงการอยู่เป็นจำนวนมากไม่ต่ำกว่า 20 ราย
โดยเป็นผู้รับเหมาขนาดกลางที่ทำงานให้กับบริษัทมาเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้ว
และในอนาคตหากบริษัทมีการขยายโครงการใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น
บริษัทคาดว่าจะสามารถดำเนินการจ้างผู้รับเหมาเพิ่มขึ้นตามโครงการที่เพิ่มขึ้นได้เนื่องจากบริษัทมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับในกลุ่มผู้รับเหมาทางด้านการจ่ายชำระเงินค่าก่อสร้างตามสัญญาและตรงตามกำหนดเวลา

นอกจากนี้ บริษัทยังมีการเจรจาต่อรองกับธนาคารให้กับผู้รับเหมา
ให้พิจารณาเปิดวงเงินสินเชื่อให้กับผู้รับเหมาที่มีเครดิตทางการเงินที่ดี
เพื่อทำให้ผู้รับเหมามีความคล่องตัวทางการเงินระยะสั้นเพิ่มขึ้น
โดยผู้รับเหมาจะต้องผ่านการอนุมัติและยอมรับในเงื่อนไขของธนาคาร
ซึ่งหลังจากผู้รับเหมาส่งมอบงวดงานให้กับบริษัทแล้ว
ผู้รับเหมาสามารถที่จะยื่นขอเบิกเงินกู้จากธนาคารได้ประมาณร้อยละ 80-90
ของมูลค่างานที่ส่งมอบในแต่ละงวด จากนั้น
เมื่อครบกำหนดระยะเวลาที่บริษัทจะต้องชำระเงินให้แก่ผู้รับเหมา (ตามปกติประมาณ 45 วัน)
บริษัทจะจ่ายชำระคืนหนี้แทนผู้รับเหมาให้แก่ธนาคาร
และชำระเงินส่วนที่เหลือจากการชำระหนี้ให้แก่ผู้รับเหมา
ซึ่งช่วยให้ผู้เหมาสามารถที่จะบริหารเงินทุนหมุนเวียนของตนเองได้ง่ายขึ้น
และทำให้ผู้รับเหมาส่วนใหญ่มีความประสงค์ที่จะร่วมงานกับบริษัท

3.3.3 วัสดุก่อสร้างหลัก

บริษัทว่าจ้างผู้รับเหมาโดยรวมทั้งค่าแรงและค่าวัสดุ ซึ่งการว่าจ้างผู้รับเหมาของบริษัทแบ่งออกเป็น
2 ส่วน ได้แก่ ผู้รับเหมาตอกเข็มพร้อมเสาเข็ม และผู้รับเหมาก่อสร้างพร้อมวัสดุก่อสร้าง
โดยบริษัทจะชำระค่าวัสดุก่อสร้างพร้อมค่าแรงให้ผู้รับเหมาหลังจากตรวจรับงานแต่ละงวดประมาณ
45 วัน

3.3.4 แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้าง

ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปี 2546
ของธุรกิจที่อยู่อาศัย ทำให้ความต้องการและกำลังซื้อที่อยู่อาศัย (Demand) ของประชาชนสูงขึ้น
โดยมีปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญคือภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศที่ดีขึ้นทำให้ประชาชนมีรายได้เพิ่มขึ้น
รวมทั้งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยซึ่งอยู่ในระดับต่ำมาก
เนื่องจากสถาบันการเงินยังมีสภาพคล่องเหลือเป็นจำนวนมาก

ตารางแสดงดัชนีราคาขายส่งวัสดุก่อสร้าง

+------------------------------+--------+---------+---------+--------+
| หมวด                         | 2545   | 2546    | 2547    | 2548   |
|                              |        |         |         | (ก.พ.) |
+------------------------------+--------+---------+---------+--------+
| ดัชนีรวมวัสดุก่อสร้าง              | 104.8  | 112.8   | 124.3   | 125.0  |
+------------------------------+--------+---------+---------+--------+
| ไม้และผลิตภัณฑ์จากไม้             | 105.8  | 110.1   | 117.0   | 118.4  |
+------------------------------+--------+---------+---------+--------+
| ซีเมนต์                        | 94.3   | 110.5   | 106.0   | 97.2   |
+------------------------------+--------+---------+---------+--------+
| ผลิตภัณฑ์คอนกรีต                 | 106.3  | 106.9   | 108.2   | 110.3  |
+------------------------------+--------+---------+---------+--------+
| เหล็กและผลิตภัณฑ์จากเหล็ก         | 112.7  | 127.9   | 168.9   | 173.5  |
+------------------------------+--------+---------+---------+--------+
| กระเบื้องและวัสดุประกอบ          | 99.5   | 98.9    | 98.8    | 99.3   |
+------------------------------+--------+---------+---------+--------+
| วัสดุฉาบผิวอย่างหยาบ             | 108.7  | 109.9   | 112.3   | 112.8  |
+------------------------------+--------+---------+---------+--------+
| เครื่องสุขภัณฑ์                   | 97.7   | 97.6    | 99.9    | 101.1  |
+------------------------------+--------+---------+---------+--------+
| อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา            | 98.9   | 99.1    | 103.9   | 105.4  |
+------------------------------+--------+---------+---------+--------+
| วัสดุก่อสร้างอื่นๆ                 | 105.2  | 112.0   | 114.1   | 115.2  |
+------------------------------+--------+---------+---------+--------+

หมายเหตุ: ปี 2543 = 100

  ตัวเลขที่ปรากฏเป็นค่าเฉลี่ยของทั้งปี สำหรับตัวเลข กุมภาพันธ์ 2548 เป็นตัวเลขในเดือน
  กุมภาพันธ์ 2548

ที่มา : กองดัชนีเศรษฐกิจการค้า กรมเศรษฐกิจการพาณิชย์

จะเห็นได้ว่า ในปี 2547 จนถึง ก.พ. 2548 ดัชนีราคารวมวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น
โดยมีสาเหตุหลักมาจากราคาของเหล็กที่ปรับสูงขึ้นมาก ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น
อย่างไรก็ตามเนื่องจากบริษัทได้ทำสัญญากับผู้รับเหมาโดยตกลงราคาซึ่งรวมค่าวัสดุและค่าแรงเป็นการล่วงหน้าเป็นช่วงๆตามการขายเพื่อป้องกันการเปลี่ยนแปลงของราคาวัสดุ

3.3.5 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการพัฒนาโครงการและขออนุญาตจัดสรรที่ดิน บริษัทจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบขององค์กรกำกับ
ดูแลที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายการจัดสรรที่ดิน ซึ่งได้คำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ในการพัฒนาโครงการบริษัทเน้นย้ำกับผู้รับเหมาให้ควบคุมฝุ่นและเสียงที่เกิดขึ้นระหว่างงานก่อสร้างเพื่อให้มีผลกระทบต่อชุมชนค้างเคียงน้อยที่สุดอย่างสม่ำเสมอและที่ผ่านมาบริษัทยังไม่เคยมีข้อพิพาททางกฎหมายในเรื่องของสิ่งแวดล้อม

3.3.6 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

งานที่ยังไม่ส่งมอบในส่วนของบ้าน (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม)

หน่วย : พันบาท

  ------------------ ---------- ----------------- ------------- --------- ------------- ------------ ------------------------
                     จำนวนหลัง   ขาย/มูลค่าตามสัญญา   ยอดรับรู้รายได้             ยอดรับรู้รายได้   มูลค่างานที่ยัง   สัดส่วนของมูลค่าที่ยังไม่

    ชื่อโครงการ                                     ก่อน ปี 2546    2547                    ไม่ได้รับรู้      รับรู้รายได้เทียบกับ

                                                                                                     มูลค่าขายรวมทุกโครงการ(%)

  รีสอร์ท (ลาดพร้าว 71) 10         34,313            22,541        11,247    33,788        525          0.03%

  ชบา (นวลจันทร์)      95         200,814           95,478        102,826   198,304       2,510        0.17%

  สวนา 1             75         287,510           28,348        214,415   242,763       44,747       2.95%
  (เกษตร-นวมินทร์)                                                                                     

  คาซา (รัชดา)        63         220,582           2,691         148,633   151,324       69,258       4.57%

  บุษบา (ลาดพร้าว 130) 93         200,697           4,245         159,418   163,663       37,034       2.44%

  คาซา (สุขุมวิท)       21         80,988                          52,668    52,668        28,320       1.87%

  ชบา Exclusive      57         150,570                         77,203    77,203        73,367       4.84%
  (เกษตร-นวมินทร์)                                                                                     

  สวนา 3             9          36,899                          1,647     1,647         35,252       2.32%
  (เกษตร-นวมินทร์)                                                                                     

  เมทโทร (เกษตร)     35         92,289                          1,360     1,360         90,929       6.00%

  โครงการอื่น          144        211,891           205,961       1,758     207,719       4,172        0.28%

                     602        1,516,553         359,264       771,175   1,130,439     386,114      25.46%
  ------------------ ---------- ----------------- ------------- --------- ------------- ------------ ------------------------

งานที่ยังไม่ส่งมอบในส่วนของที่ดิน

หน่วย : พันบาท

  ------------------ ---------------- ----------- ------------ ----------- ---------------------- ---------
  ชื่อโครงการ          โครงการที่ขายแล้ว               การโอนสะสม               โครงการส่วนที่ยังไม่ได้โอน   

                     จำนวนแปลง        มูลค่าที่ดิน     จำนวนแปลง    มูลค่าที่ดิน     จำนวนแปลง              มูลค่าที่ดิน

  ชบา (นวลจันทร์)      98               226,114     98           226,114     0                      0

  สวนา 1             89               461,943     87           445,840     2                      16,103
  (เกษตร-นวมินทร์)                                                                                  

  คาซา (รัชดา)        63               336,710     56           297,525     7                      39,185

  บุษบา (ลาดพร้าว 130) 93               337,224     88           316,573     5                      20,651

  คาซา (สุขุมวิท)       25               127,594     25           127,594     0                      0

  ชบา Exclusive      57               222,735     55           215,722     2                      7,013
  (เกษตร-นวมินทร์)                                                                                  

  สวนา 3             11               78,158      8            57,963      3                      20,195
  (เกษตร-นวมินทร์)                                                                                  

  เมทโทร (เกษตร)     36               132,408     20           70,994      16                     61,414

                     472              1,922,886   437          1,758,325   35                     164,561
  ------------------ ---------------- ----------- ------------ ----------- ---------------------- ---------

การรับรู้รายได้ของบริษัทแบ่งออกเป็น 2
ส่วนคือการรับรู้รายได้ค่าที่ดินซึ่งจะรับรู้เมื่อโอนและการรับรู้รายได้จากการรับจ้างสร้างบ้านตามส่วนของงานที่ทำเสร็จ
ณ 31 ธันวาคม 2547 บริษัทมียอดที่ดินจองจำนวน 35 แปลงรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 164.56 ล้านบาท
และมีมูลค่าบ้านที่ลูกค้ายังไม่ได้โอนที่ดินอีกจำนวน 119.81 ล้านบาท

3.  ข้อจำกัดการประกอบธุรกิจ

  -ไม่มี-