การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

ผลิตภัณฑ์ของบริษัทและบริษัทย่อยของบริษัทที่ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (เค-วัน
อาร์คิเทค ธานนท์ พร็อพเพอร์ตี้ และ อัลลาย เทคโนโลยี) ได้แก่
ที่ดินในโครงการที่บริษัทและบริษัทย่อยดังกล่าว ได้พัฒนาขึ้นเพื่อขาย
โดยเน้นการพัฒนาที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด , ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียม
เป็นหลัก พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
ตามงบการเงินรวมของบริษัทและบริษัทย่อยในปี 2549 และ 2548 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 75
และร้อยละ 47 ของรายได้รวม นอกจากนี้
บริษัทยังรับบริหารโครงการให้กับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้เครื่องหมายการค้า
“กฤษดานคร” แต่รายได้จากการรับบริหารโครงการนั้นมีจำนวนไม่มากนัก
รายการดังกล่าวจึงแสดงอยู่ในงบการเงินเป็นรายได้จากการจัดการธุรกิจ ซึ่งอยู่ในหัวข้อรายได้อื่น

ผลิตภัณฑ์ของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท ได้แก่
การให้บริการรับเหมาก่อสร้าง โดยบริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากการรับเหมาก่อสร้าง ในปี
2549 และ ปี 2548 คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 6 และ ร้อยละ 22 ของรายได้รวม นอกจากนี้ เค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค ยังมีรายได้จากการรับจัดการงานด้านธุรการให้กับบริษัทที่เกี่ยวข้อง
(รายละเอียดแสดงอยู่ในส่วนที่ 2 ข้อที่ 11 เรื่องรายการระหว่างกัน)
แต่รายได้ดังกล่าวมีจำนวนไม่มากนัก รายการดังกล่าวจึงแสดงอยู่ในงบการเงิน
เป็นรายได้จากการจัดการธุรกิจ ซึ่งอยู่ในหัวข้อรายได้อื่น

1.  ธุรกิจขายอสังหาริมทรัพย์

3.1.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท และกลุ่มบริษัทย่อยของบริษัท ได้แก่ เค-วัน อาร์คิเทค ธานนท์ พร็อพเพอร์ตี้ และ อัลลาย
เทคโนโลยี (“กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์”)
ดำเนินธุรกิจค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งในรูปแบบของบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
บริการที่บริษัทและกลุ่มบริษัทย่อยของบริษัท ให้กับลูกค้านั้น ครอบคลุมตั้งแต่การจัดสรรพื้นที่ดิน
การออกแบบสิ่งปลูกสร้าง ไปจนถึงบริการต่างๆ เพื่อเพิ่มมูลค่าแก่ที่ดิน
ทั้งนี้ลักษณะรูปแบบของบ้านและโครงการ จะถูกกำหนดให้เหมาะสมกับทำเลสถานที่
และลักษณะลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินการพัฒนาที่ดินโดยการจัดหาและรวบรวมที่ดินให้เป็นผืนใหญ่
แล้วนำมาแบ่งจัดสรรเป็นแปลงๆ
ตลอดจนพัฒนาให้มีถนนและระบบสาธารณูปโภคครบถ้วนก่อนขายแก่ผู้ซื้อรายย่อย
ซึ่งงานพัฒนาสาธารณูปโภคโครงการในเบื้องต้นนั้น ได้แก่ งานถมดินแปลงที่ดินและแนวถนน
งานบดอัดลูกรังและหินคลุกถนน งานถนนคอนกรีต งานวางคันหินและทางเท้า งานไฟฟ้า
(ปักเสา/พาดสาย) งานตกแต่งภูมิทัศน์ งานซุ้มโครงการ/สโมสร/สระว่ายน้ำ เป็นต้น

สำหรับงานด้านสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะนั้น ปัจจุบัน
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละบริษัท เป็นผู้ดูแลงานด้านดังกล่าวของโครงการ
เว้นแต่งานบริหารสโมสรและสระว่ายน้ำ จะเปิดให้บริษัทอื่นเช่าและบริหารงาน
เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าในโครงการ อย่างไรก็ดี ณ วันที่ 6 มิถุนายน 2545
กระทรวงมหาดไทยได้ออกกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบกิจการ
และ การยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 (รก.2545/46ก/17/17 มิถุนายน 2545)
ซึ่งกฎกระทรวงดังกล่าวมีผลให้พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีความสมบูรณ์มากขึ้น
ทั้งนี้
พระราชบัญญัติดังกล่าวได้ระบุว่าผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้จัดตั้ง
”นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือ นิติบุคคลตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปดูแลรักษา
ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด
หรือได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครและคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดให้ดำเนินการใดๆ
เพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือ โอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์
ดังนั้นการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎกระทรวงนั้นจะช่วยลดภาระของกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการดูแลสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะลง

สำหรับงานด้านการรับเหมาก่อสร้างบ้านในกรณีของบ้านสั่งสร้างนั้น
ลูกค้าสามารถเลือกจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านจากภายนอกเอง หรือ
ให้บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการนั้นๆจัดหาให้
โดยผู้จัดการงานรับเหมาก่อสร้างที่กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จัดหาให้ ได้แก่ เค เอ็ม ซี
อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท ส่วนในกรณีของบ้านพร้อมขายนั้น
กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นผู้ว่าจ้างให้ เคเอ็มซี อาร์คิเทค
เป็นผู้ก่อสร้างให้ก่อนขายให้กับลูกค้า

  โครงการที่กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน มีดังต่อไปนี้

+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| โครงการ     | เ   | ทำเล    | ประ       | จุดเด่นของโครงการ          |
|             | จ้าข |         | เภทสินค้าที่ม |                          |
|             | องโ |         | ีในโครงการ |                          |
|             | ครง |         |           |                          |
|             | การ |         |           |                          |
+=============+=====+=========+===========+==========================+
| กฤษดา       | บ   | ถ       | -   บ     | -                        |
| รอยัลพาร์ค    | ริษัท | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |  หนึ่งในทำเลที่ดีที่สุดในย่านรังสิต |
| (โครงการ    |     | ธิน-รังสิต |           |     เพรา                 |
| 19)         |     |         | -         | ะเป็นโครงการเดียวที่ติดถนนใหญ่ |
|             |     | แขวง    |   ที่ดินเปล่า |     ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน      |
|             |     | คลองหนึ่ง |           |     และทางยกระดับดอนเมือง  |
|             |     | อ.ค     | -   รับป   |     ใช้เวลาเดิน            |
|             |     | ลองหลวง | ลูกสร้างบ้าน | ทางเพียงไม่กี่นาทีจากศูนย์การค้า |
|             |     | จ       |           |     ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต      |
|             |     | .ปทุมธานี |           |     มหาวิทยาลัยกรุงเทพ และ  |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   |
|             |     |         |           |     ฯลฯ                  |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   มีสว                  |
|             |     |         |           | นสวยและทะเลสาบขนาดใหญ่กว่า |
|             |     |         |           |     100 ไร่               |
|             |     |         |           |     โ                    |
|             |     |         |           | อบล้อมบ้านแต่ละหลังทั้งโครงการ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   การออก               |
|             |     |         |           | แบบให้มีรูปแบบของบ้านที่สวยงาม |
|             |     |         |           |     และพื้นที่ใช้สอยที่ลงตัว     |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา       | บ   | ถนน     | -   โซน   | -   เป็นทำเลที่คมนาคมสะดวก  |
| ซิตี้กอล์ฟฮิลล์   | ริษัท | ปิ่นเกล้า- | ทะเลสาบแล |     เน                   |
| (โครงการ    |     | นครชัยศรี | ะสนามกอล์ฟ | ื่องจากโครงการตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ |
| 26)         |     | กม.33   |     :     |     2 สายหลัก คือ          |
|             |     |         |           |     ถนนเพชรเกษม          |
|             |     |         |   บ       |     และถนนปิ่นเกล้า-นครชัยศรี |
|             |     |         | ้านพร้อมที่ดิน |     อีกทั้งย                |
|             |     |         |   และ     | ังมีระบบโครงข่ายคมนาคมรองรับ |
|             |     |         | ที่ดินเปล่าติด |     ทั้งทางยกระดับบรมราชชนนี |
|             |     |         | ทะเลสาบแล |                          |
|             |     |         | ะสนามกอล์ฟ |  หรือโครงการถนนกาญจนาภิเษก |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         | -   โซน   | -                        |
|             |     |         |           |    ภายในโครงการมีสนามกอล์ฟ |
|             |     |         |   Village |     ทะเลสาบ สวนสาธารณะ   |
|             |     |         |     :     |     และสนามเด็กเล่น        |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |   บ       |                          |
|             |     |         | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
|             |     |         |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |  ทาวน์เฮ้าส์ |                          |
|             |     |         |   และอ    |                          |
|             |     |         | าคารพาณิชย์ |                          |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา มารีน่า | บ   | ถนน     | -   บ     | -                        |
| (โครงการ    | ริษัท | ปิ่นเกล้า- | ้านพร้อมที่ดิน | โครงการอยู่ติดกับแม่น้ำนครชัยศรี |
| 27)         |     | นครชัยศรี |           |                          |
|             |     |         | -         |   ทำให้ได้บรรยากาศมารีน่าแท้ๆ |
|             |     | ทางเข   |   ที่ดินเปล่า |     ริมแม่น้ำนครชัยศรี        |
|             |     | ้าวัดไร่ขิง |           |                          |
|             |     |         |           | -   การคมนาคมสะดวก       |
|             |     |         |           |     เนื่องจากมีระบบโครง     |
|             |     |         |           | ข่ายคมนาคมที่เสร็จสมบูรณ์รองรับ |
|             |     |         |           |     ทั้งทางยกระดับบรมราชชนนี |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |  และโครงการถนนกาญจนาภิเษก |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษด        | บ   | ถ       | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| าไพรเวทพาร์ค | ริษัท | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
| (โครงการ    |     | ธิน-รังสิต |           |    เนื่องจากอยู่ติดถนนพหลโยธิน |
| 29)         |     |         |           |     ซึ่งมีขนาดถึง 12         |
|             |     | แขวง    |           |     ช่องการจราจร          |
|             |     | คลองหนึ่ง |           |     อยู่ใกล้กับดอนเมืองโทลเวย์ |
|             |     | อ.ค     |           |     และจุดขึ้นลงทางด่วน      |
|             |     | ลองหลวง |           |                          |
|             |     | จ       |           | -   แวดล้อมด้วยความเจริญ    |
|             |     | .ปทุมธานี |           |     โดยรอบทั้งสถาบันการศึกษา |
|             |     |         |           |     เช่น                  |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   |
|             |     |         |           |     และ มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ |
|             |     |         |           |     ศูนย์การค้า             |
|             |     |         |           |     และโรงพยาบาล         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ยัง                   |
|             |     |         |           | ไม่มีคู่แข่งธุรกิจในบริเวณดังกล่าว |
|             |     |         |           |     เนื่องจากไม่มีโครงการหม  |
|             |     |         |           | ู่บ้านจัดสรรอยู่ในบริเวณใกล้เคียง |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   รูปแบบโครงการ         |
|             |     |         |           |     มีภูมิทัศน์ที่สวยงาม        |
|             |     |         |           |     โดยออก               |
|             |     |         |           | แบบให้มีทั้งทะเลสาบและสวนสวย |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดาซิต     | บ   | ถนน     | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| ี้เลคแอนด์พาร์ค | ริษัท | เทพารักษ์ | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจา               |
| (โครงการ    |     | กม.16   |           | กโครงการตั้งอยู่ติดถนนเทพารักษ์ |
| 30)         |     |         | -         |     ใกล้ทางด่วน, ถนน       |
|             |     | ต       |   ที่ดินเปล่า |     วงแหวนรอบนอก         |
|             |     | .บางปลา |           |     มอเตอร์เวย์            |
|             |     | อ.บางพลี |           |     และสนามบินหนองงูเห่า    |
|             |     | จ.สมุท   |           |                          |
|             |     | รปราการ |           | -                        |
|             |     |         |           |    เป็นทำเลที่มีศักยภาพที่จะขยา |
|             |     |         |           | ยตัวต่อไปอย่างรวดเร็วในอนาคต |
|             |     |         |           |     เพื่อรอง               |
|             |     |         |           | รับการเปิดใช้สนามบินหนองงูเห่า |
|             |     |         |           |     ที่อยู่ห่างเพียงไม่กี่นาที     |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ไม่แออัด               |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |   ด้วยการออกแบบภายใต้แนวคิด |
|             |     |         |           |     “ลดพื้นที่ขาย            |
|             |     |         |           |     ขยายพื้นที่พักผ่อน”        |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | พร้อมพื้นที่ส่วนกลางมากถึงร้อยละ |
|             |     |         |           |     40                   |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | ของพื้นที่รวมทั้งหมดของโครงการ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   เป็นโครงการที่มี 2       |
|             |     |         |           |     บรรยากาศ             |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |   โดยลูกค้าสามารถเลือกทำเลใ |
|             |     |         |           | นการสร้างบ้านระหว่างทำเลสวน |
|             |     |         |           |     (Park Zone)          |
|             |     |         |           |     ซึ่งจะได้บ              |
|             |     |         |           | รรยากาศความร่มรื่นจากสวนสวย |
|             |     |         |           |     หรือ ทำเลทะเลสาบ      |
|             |     |         |           |     (Lake Zone)          |
|             |     |         |           |     ซึ่งจ                  |
|             |     |         |           | ะได้บรรยากาศสดชื่นริมทะเลสาบ |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ก                    |
|             |     |         |           | ารออกแบบให้รูปแบบของบ้านสวย |
|             |     |         |           |     มีสไตล์                |
|             |     |         |           |     และให้พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดาไพรเวท | เค  | ถนน     | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| เลคแอนค์พาร์ค | -วัน | ปิ่นเกล้า- | ้านพร้อมที่ดิน |     เนื่องจา               |
| (โครงการ    | อ   | นครชัยศรี |           | กที่ตั้งของโครงการติดถนนใหญ่ถึง |
| 31)         | าร์ค |         | -         |     3 สายทั้ง              |
|             | ิเทค | แขวง    |   ที่ดินเปล่า |     ถนนปิ่นเกล้า-นครชัยศรี    |
|             |     | ธรรมสพน์ |           |     พุทธมณฑล สาย 2 และ 3  |
|             |     | เข      |           |                          |
|             |     | ตทวีวัฒนา |           | -   มีทะเลสาบและสวนสวย    |
|             |     |         |           |     พร                   |
|             |     |         |           | ้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน |
|             |     |         |           |     อาทิ สวนสาธารณะ สโมสร |
|             |     |         |           |     สระว่ายน้ำ ฯลฯ         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   โครงการเสร็จสมบูรณ์     |
|             |     |         |           |     พร้อมให้เข้าอยู่อาศัยได้ทันที |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา       | บ   | ถ       | -   บ     | -   การคมนาคมสะดวก       |
| เอ็กซ์คลูซีพ    | ริษัท | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |                          |
| เลค แอนด์    |     | ธิน-รังสิต |           |    เนื่องจากอยู่ติดถนนพหลโยธิน |
| พาร์ค        |     |         |           |     ซึ่งมีขนาดถึง 12         |
| (โครงการ    |     | แขวง    |           |     ช่องการจราจร          |
| 35)         |     | คลองหนึ่ง |           |     อยู่ใกล้กับดอนเมืองโทลเวย์ |
|             |     | อ.ค     |           |     และจุดขึ้นลงทางด่วน      |
|             |     | ลองหลวง |           |                          |
|             |     | จ       |           | -   แวดล้อมด้วยความเจริญ    |
|             |     | .ปทุมธานี |           |     โดยรอบทั้งสถาบันการศึกษา |
|             |     |         |           |     เช่น                  |
|             |     |         |           |     มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์   |
|             |     |         |           |     และ มหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ |
|             |     |         |           |     ศูนย์การค้า             |
|             |     |         |           |     และโรงพยาบาล         |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   ยัง                   |
|             |     |         |           | ไม่มีคู่แข่งธุรกิจในบริเวณดังกล่าว |
|             |     |         |           |     เนื่องจากไม่มีโครงการหม  |
|             |     |         |           | ู่บ้านจัดสรรอยู่ในบริเวณใกล้เคียง |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   รูปแบบโครงการ         |
|             |     |         |           |     มีภูมิทัศน์ที่สวยงาม        |
|             |     |         |           |     โดยออก               |
|             |     |         |           | แบบให้มีทั้งทะเลสาบและสวนสวย |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
|             |     |         |           |                          |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| The Kris    | บ   | ถนน     | -         | -   รูป                   |
| Ratchada    | ริษัท | ร       |   อาคารชุด | แบบสถาปัตยกรรมที่มีความทันสมัย |
|             |     | ัชดาภิเษก |           |     เน้นความเป็นส่วนตัว      |
|             |     |         |           |     มีรูปแบบการต           |
|             |     | หลังตึก   |           | กแต่งและสิ่งอำนวยความสะดวกท |
|             |     | กฤษ     |           | ี่สอดคล้องกับวิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่ |
|             |     | ดาพลาซ่า |           |                          |
|             |     |         |           | -                        |
|             |     |         |           |    ทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ในซอย |
|             |     |         |           |     รัชดาภิเษก 17 และ      |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           |    ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสุทธิสาร |
|             |     |         |           |     ทำให้เดินทางสะดวก      |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา ลากูน  | ธา  | ถนน     | -   บ     | -   การจัดวางผังโครงการ    |
| (โครงการ    | นนท์ | พระราม  | ้านพร้อมที่ดิน |     เน้นความโล่ง โปร่ง สบาย |
| 41)         |     | 5       |           |     มีทะเลสาบขนาดใหญ่ และ  |
|             | พร็อ |         | -         |     สวนส่วนกลางที่สวยงาม    |
|             | พเพ | แข      |   ที่ดินเปล่า |                          |
|             | อร์ตี้ | วงคูเวียง |           |  ตามแบบสถาปัตยกรรมแบบโกธิค |
|             |     | อ.      |           |                          |
|             |     | บางกรวย |           | -                        |
|             |     | จ.นนทบุรี |           |   มีความหลากหลายของแบบบ้าน |
|             |     |         |           |     และ มีทำเลที่ตั้งที่โดดเด่น  |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา แกรนด์ | อัล  | ถ       | -   บ     | -   ทำเลติดถนนใหญ่ คือ ถ.   |
| พาร์ค        | ลาย | นนพหลโย | ้านพร้อมที่ดิน |     พหลโยธิน              |
| (โครงการ    |     | ธิน-รังสิต |           |                          |
| 42)         | เท  |         |           | -                        |
|             | คโน | ต.      |           | การจัดวางผังโครงการเน้นความ |
|             | โลยี | คลองหนึ่ง |           |     โปร่ง โล่ง สบาย และ    |
|             |     | อ.ค     |           |     ร่มรื่น                 |
|             |     | ลองหลวง |           |                          |
|             |     |         |           | -   มีแบบบ้านให้เลือกมากมาย  |
|             |     | ปทุมธานี  |           |                          |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+
| กฤษดา       | บ   | ถนนส    | -   บ     | -   การคมนาคมที่สะดวก      |
| ว           | ริษัท | ุขาภิบาล2 | ้านพร้อมที่ดิน |     สามารถเ              |
| งแหวน-อ่อนนุช |     | แขว     |           | ดินทางเข้าเมืองได้อย่างรวดเร็ว |
| (โครงการ    |     | งประเวศ |           |                          |
| 48)         |     |         |           | โดยถนนมอเตอร์เวย์และถนนวงแ |
|             |     | เข      |           | หวนรอบนอก(บางนา-บางปะอิน) |
|             |     | ตประเวศ |           |                          |
|             |     | กทม.    |           | -   ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิเพียง |
|             |     |         |           |     5 นาที                |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -   เป็นโครงการขนาดเล็ก    |
|             |     |         |           |     ที่มีความสงบและเป็นส่วนตัว |
|             |     |         |           |     ร่มรื่นด้วยพรรณไม้นานาชนิด |
|             |     |         |           |                          |
|             |     |         |           | -                        |
|             |     |         |           |  มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน |
|             |     |         |           |     อาทิ สวนสาธารณะ สโมสร |
|             |     |         |           |     สระว่ายน้ำ             |
+-------------+-----+---------+-----------+--------------------------+

หมายเหตุ กฤษดานครโครงการ 28 และ กฤษดาเฮอริเทจ ปิดการขายในโครงการแล้ว
เนื่องจากสามารถจำหน่ายสินค้าได้ทั้งหมด

  กฤษดามารีน่าไอส์แลนด์ ( โครงการ 32 ) หยุดดำเนินโครงการไปแล้ว
  พื้นที่ส่วนที่เหลืออยู่ทั้งหมด บริษัทได้โอนทรัพย์ชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน

  กฤษดามาสเตอร์เพลส ( โครงการ 20 )
  สามารถจำหน่ายสินค้าในส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทได้ทั้งหมดแล้ว อย่างไรก็ดี
  ที่ดินส่วนที่บริษัทได้รับสิทธิในการซื้อคืนก่อน (First Right)
  เพื่อนำไปจำหน่ายต่อให้กับลูกค้าของบริษัทยังคงเหลืออยู่เพียงเล็กน้อย

  ความคืบหน้าในโครงการที่กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน

[TABLE]

หมายเหตุ : พื้นที่โครงการ เป็นตัวเลขซึ่งประมาณขึ้นโดยการปัดเศษ

  กฤษดารอยัลพาร์ค ( โครงการ 19 ) กฤษดามารีน่า ( โครงการ 27 ) กฤษดาไพรเวทพาร์ค
  ( โครงการ 29 ) กฤษดาซิตี้เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 30 ) กฤษดามารีน่าไอส์แลนด์ (
  โครงการ 32 ) กฤษดามาสเตอร์เลคแอนด์พาร์ค ( โครงการ 35 ) กฤษดาเฮอริเทจ (
  โครงการ 38 ) และ กฤษดามาสเตอร์เพลส (โครงการ 20)
  เป็นโครงการที่ได้มีการโอนทรัพย์ชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน
  โดยบริษัทได้รับสิทธิในการซื้อคืนก่อน (First Right)
  เพื่อนำไปจำหน่ายต่อให้กับลูกค้าของบริษัท ทั้งนี้ ณ 30 ก.ย. 2547 ที่ดินส่วนที่ได้รับ First
  Right ที่ยังไม่ได้ขายให้กับลูกค้า รวมกับส่วนที่ขายแล้วแต่ยังไม่ได้โอน
  คิดเป็นมูลค่าซื้อคืนบวกดอกเบี้ย เท่ากับ 9.42 ล้านบาท 177.58 ล้านบาท 73.13 ล้านบาท
  1,397.7 ล้านบาท 473.1 ล้านบาท 226.8 ล้านบาท 7.37 ล้านบาท และ 4.7 ล้านบาท
  ตามลำดับ

มูลค่ายอดขาย2548เป็นยอดที่รวมรายการโอนกลับเนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงลูกค้า

2.  การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรมโดยรวม

ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2549 ชะลอตัวต่อเนื่องตามอุปสงค์ที่ชะลอลงจากกำลังซื้อที่ลดลง
โดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปีที่ได้รับผลกระทบจากราคาน้ำมัน อัตราเงินเฟ้อ
และอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น อีกทั้งสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมือง
ทำให้ต้นทุนในการประกอบการและราคาสินค้าอุปโภคบริโภคปรับตัวเพิ่มขึ้น
ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค
นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่กลางปี 2548
รวมถึงการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคชะลอลง
ผู้ประกอบการหลายรายจึงเลื่อนหรือชะลอการพัฒนาโครงการ
และปรับกลยุทธ์การตลาดจากลูกค้ากลุ่มเป้าหมายระดับสูง – ระดับกลาง เป็นลูกค้าระดับกลาง –
ระดับล่างมากขึ้น โดยจะพัฒนาในทำเลตามแนวใกล้เส้นทางรถไฟฟ้า
เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการ และกำลังซื้อของผู้บริโภค
ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ปี 2549 ลดลงเช่นกัน

ด้านอุปทานตลาดที่อยู่อาศัย (Supply)

จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

+-----------------------------+----+----+----+----+----+----+-------+
|                             | 25 | 25 | 25 | 25 | 25 | 25 | 2549  |
|                             | 43 | 44 | 45 | 46 | 47 | 48 |       |
|                             |    |    |    |    |    |    | (     |
|                             |    |    |    |    |    |    | ม.ค.- |
|                             |    |    |    |    |    |    | พ.ย.) |
+-----------------------------+----+----+----+----+----+----+-------+
| สร้างโดยผู้ประกอบการ           |    |    |    |    |    |    |       |
+-----------------------------+----+----+----+----+----+----+-------+
|   บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์   | 8  | 9  | 14 | 30 | 40 | 35 | 2     |
|   และอาคารพาณิชย์             | ,3 | ,6 | ,3 | ,0 | ,7 | ,9 | 9,947 |
|                             | 31 | 91 | 71 | 88 | 52 | 35 |       |
+-----------------------------+----+----+----+----+----+----+-------+
|   อาคารชุด                   | 6  | 4  | 5  | 7  | 8  | 10 | 1     |
|                             | ,6 | ,6 | ,1 | ,3 | ,4 | ,8 | 5,843 |
|                             | 79 | 50 | 18 | 99 | 39 | 93 |       |
+-----------------------------+----+----+----+----+----+----+-------+
| รวมสร้างโดยผู้ประกอบการ        | 15 | 14 | 19 | 37 | 49 | 46 | 4     |
|                             | ,0 | ,3 | ,4 | ,4 | ,1 | ,8 | 5,790 |
|                             | 10 | 41 | 89 | 87 | 91 | 28 |       |
+-----------------------------+----+----+----+----+----+----+-------+
| สร้างเอง                     | 18 | 19 | 17 | 18 | 19 | 25 | 2     |
|                             | ,0 | ,6 | ,6 | ,5 | ,8 | ,2 | 6,933 |
|                             | 64 | 39 | 93 | 98 | 59 | 44 |       |
+-----------------------------+----+----+----+----+----+----+-------+
| รวมที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนเพิ่มขึ้น    | 33 | 33 | 37 | 56 | 69 | 72 | 7     |
|                             | ,0 | ,9 | ,1 | ,0 | ,0 | ,0 | 2,723 |
|                             | 74 | 80 | 82 | 85 | 50 | 72 |       |
+-----------------------------+----+----+----+----+----+----+-------+
| เปลี่ยนแปลงจากปีก่อน (%)        | 7. | 9. | 9. | 5  | 2  | 4. | 0.9%  |
|                             | 1% | 4% | 4% | 0. | 3. | 4% |       |
|                             |    |    |    | 8% | 1% |    |       |
+-----------------------------+----+----+----+----+----+----+-------+

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

จากข้อมูลจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพและปริมณฑล
พบว่าภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2548ร้อยละ 0.9 ในปี 2549
มีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จรวมจำนวน 72,723 หน่วย เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากจำนวน 72,072
หน่วยในปี 2548 ทั้งนี้จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเองเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.7
โดยจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างโดยผู้ประกอบการประเภทโครงการจัดสรรมีจำนวนลดลงร้อยละ 2.2
ในขณะที่โครงการอาคารชุดพักอาศัยเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 45.5
สาเหตุเนื่องจากผลกระทบของราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด
ส่งผลต่อต้นทุนของผู้ประกอบการทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโดยรวมปรับตัวสูงขึ้น
ราคาต่อหน่วยจึงเป็นปัจจัยและกลยุทธ์ที่สำคัญในการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการ
ประกอบกับพฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคซึ่งปัจจุบันจะคำนึงถึงค่าใช้จ่ายและความสะดวกสบายในการเดินทาง
และถึงแม้กำลังซื้อของลูกค้าจะไม่ลดลงแต่ราคาบ้านที่ปรับตัวสูงขึ้น
ทำให้ลูกค้าเลือกซื้ออาคารชุดพักอาศัยกลางเมืองซึ่งมีราคาต่อหน่วยที่ต่ำกว่าแทนการซื้อบ้าน

ด้านอุปสงค์ตลาดที่อยู่อาศัย (Demand)

จากการสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ร่วมกับ บริษัท โฮม
บายเออร์ ไกด์ จำกัด ในงานมหกรรมบ้านมือสองแห่งชาติ ครั้งที่ 2 ระหว่างวันที่ 13-15 ตุลาคม
2549 พบว่าประเภทที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อมากที่สุด คือ บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนร้อยละ 37.1
รองลงมาได้แก่ ทาวน์เฮาส์ร้อยละ 25.9 อาคารชุดพักอาศัยร้อยละ 13.3
ส่วนระดับราคาของที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการซื้อส่วนใหญ่อยู่ในช่วงระดับราคา 5 แสน – 3
ล้านบาท ซึ่งมีความต้องการสูงถึงร้อยละ 74.8ในจำนวนนี้เป็นระดับราคา 1-2 ล้านบาท ร้อยละ
30.8 ระดับราคา 5 แสน – 1 ล้านบาท ร้อยละ 30.7 และระดับราคา 2-3 ล้านบาทร้อยละ
13.3 ดังนี้

[] []

ธุรกิจบ้านจัดสรร

ภาพรวมของธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 2549 มีการเติบโตในอัตราที่ชะลอลง
จากการรวบรวมของศูนย์วิจัยกสิกรไทยพบว่าปี 2549
ตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯ
และปริมณฑลประเภทโครงการจัดสรรมีจำนวน 31,000 หน่วย ลดลงจากปี 2548 ที่มีจำนวน
35,935 หน่วย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2548 มีอัตราการขยายตัวลดลงร้อยละ 0.2
ทั้งนี้เนื่องมาจากปัจจัยลบที่มีผลกระทบต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยชะลอลง
จากการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้
รวมทั้งความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินต่างๆ ซึ่งการเปิดโครงการใหม่
ผู้ประกอบการจะต้องมีความชำนาญ
และต้องปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไป
ตลอดจนให้ความสำคัญในด้านการพัฒนาผลิตภัณฑ์ ด้านการตลาดและการบริหารต้นทุน
ทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางในตลาดต่างชะลอการขึ้นโครงการใหม่เพื่อรอดูทิศทางของเศรษฐกิจที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย

จากตัวเลขของฝ่ายวิจัย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ประเทศไทย
พบว่าตลาดอาคารชุดพักอาศัยในกรุงเทพฯ มีอัตราการเติบโตที่ลดลงในไตรมาสที่ 2 และ 3 ปี
2549 เนื่องจากความไม่แน่นอนทางการเมือง แต่ตลาดค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้นในช่วงสิ้นปี
ซึ่งปริมาณอาคารชุดพักอาศัยโดยรวมย่านใจกลางเมืองปี 2549 เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.8 หรือ 5,048
ยูนิต เปรียบเทียบกับปี 2548 ที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.4 ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดพักอาศัยระดับล่าง
(ราคาต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตารางเมตร) คิดเป็นร้อยละ 36.8
ตามมาด้วยอาคารชุดพักอาศัยระดับกลาง (ราคา 60,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร)
ร้อยละ 23.8 และอาคารชุดพักอาศัยระดับสูง (ราคา 85,000 – 95,000 บาทต่อตารางเมตร)
ร้อยละ 22.8 และราคา 100,000 บาทต่อตารางเมตร หรือมากกว่าร้อยละ 16.6

หากพิจารณาโครงการอาคารชุดพักอาศัยในย่านใจกลางเมืองที่กำลังทำการตลาดในปัจจุบัน
พบว่ายอดขายเฉลี่ยในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมาอยู่ที่ระดับร้อยละ 70 จากทั้งสิ้น 13,347 ยูนิต
เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้วร้อยละ 0.7
โดยอาคารชุดพักอาศัยที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส หรือสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินมียอดขายที่ดีมาก

ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างในช่วงไตรมาสที่ 4 และทั้งปี 2549
ขยายตัวในอัตราที่ต่ำโดยเฉพาะการก่อสร้างของภาคเอกชนที่ชะลอตัวลงมากกว่าที่คาดไว้
ตามการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยเป็นสำคัญ
ขณะที่การก่อสร้างของภาครัฐได้รับผลกระทบจากข้อจำกัดด้านงบประมาณและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น
ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวโดยหันไปรับงานในต่างประเทศ เช่น ตะวันออกกลาง
และสิงคโปร์ โดยอุปสงค์ในภาคการก่อสร้างได้รับแรงกดดันจากปัจจัยลบหลายประการที่สำคัญ ได้แก่
ราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ยที่ทรงตัวอยู่ในระดับสูง นอกจากนี้
ปัญหาความขัดแย้งและความวุ่นวายทางการเมืองในช่วงปลายปียังบั่นทอนความเชื่อมั่นในการลงทุนขยายธุรกิจต่างๆ
ของภาคเอกชนไทยและการลงทุนจากต่างประเทศ
รวมทั้งการดำเนินโครงการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐที่เลื่อนออกไป

ธุรกิจอาคารสำนักงาน

สภาพตลาดอาคารสำนักงานปี 2549 มีความเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก ยอดรวมไตรมาส 3 ปี 2549
มียอดอุปทาน(supply)อาคารสำนักงานสะสม 4,848,352 ตารางเมตร
เป็นอาคารสำนักงานเกรดเอ 1,373,871 ตารางเมตร อาคารสำนักงานเกรดบี 1,629,294
ตารางเมตร อาคารสำนักงานทั้งหมดมีอัตราการว่างน้อยมากอยู่ที่ 6-7% ของพื้นที่ทั้งหมด
สำหรับค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีการปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง
อัตราค่าเช่าเฉลี่ยกรุงเทพฯ ปัจจุบันอยู่ที่ระดับ 396 บาทต่อตร.ม. ต่อเดือน เพิ่มขึ้นจาก 379 บาท
ณ เดือนมกราคม ส่วนอาคารเกรดเอในเขตศูนย์กลางธุรกิจปัจจุบันมีค่าเช่าเฉลี่ยตารางเมตรละ
650 บาท และ 487 บาทสำหรับเกรดบี ส่วนอาคารเกรดเอบวก
บางอาคารได้ปรับค่าเช่าขึ้นไปสูงถึง 850 บาท
และมีการพยายามที่จะปรับราคาค่าเช่าขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะอุปทาน(supply)
ใหม่เพิ่มขึ้นน้อยมาก ในขณะที่มีความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้น 300,000
ตารางเมตรต่อปี จากรายงานของโจนส์ แลง ลาซาลล์ ระบุว่าในปี 2549
มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้น 7 โครงการ คิดเป็นพื้นที่รวม 238,500
ตารางเมตร ทำให้ขณะนี้กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานที่สร้างเสร็จแล้วคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 7.3
ล้านตารางเมตร โดยตั้งอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ(CBD) และกระจายอยู่รอบๆ

ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

ภาพรวมตลาดอพาร์ตเมนต์ว่า ยังขยายตัวต่อเนื่องประมาณการอุปทาน(supply) ปี 2549 มี
10,820 ยูนิต เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เกรดเอระดับ 4-5 ดาว 6,875 ยูนิต ที่เหลือเป็นเกรดบี
สำหรับอัตราการเข้าพักของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยสูงกว่าร้อยละ 80 อย่างต่อเนื่อง
อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 13 จำนวนยูนิตใหม่ปี 2006 – 2009 รวม 2,889 ยูนิต
ทำเลทองของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ยังอยู่ที่ย่านสุขุมวิท ในอนาคตอุปทาน(supply)
ใหม่ของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม รวมกันประมาณ 9,000 ยูนิต
และรวมอาคารชุดพักอาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในที่เพิ่มขึ้น ภาพรวมคือ อุปทาน(supply)
ที่อยู่อาศัยรูปแบบใกล้เคียงกันเพิ่มขึ้น จะมีผลให้การแข่งขันในธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์สูงมาก

แนวโน้มในอนาคต

แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 ด้านทิศทางการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์นั้น
คาดว่าน่าจะเห็นทิศทางที่ชัดเจนขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี อาจจะขยายตัวประมาณร้อยละ 2.5-4.3
จากที่ขยายตัวร้อยละ 3.1 ในปี 2549 ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยจะมีแนวโน้มดีขึ้นกว่าปี 2549 ที่ผ่านมา
จากปัจจัยบวกที่เริ่มมีสัญญาณดีขึ้น
จากเศรษฐกิจของประเทศมีแนวโน้มขยายตัวได้ต่อเนื่องและมีเสถียรภาพมากขึ้น ราคาน้ำมัน
อัตราเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง อัตราดอกเบี้ยเริ่มมีเสถียรภาพ
จากปัจจัยดังกล่าวจะส่งผลทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีความมั่นใจมากขึ้น ทางด้านอุปทานที่อยู่อาศัย
คาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใน กทม. และปริมณฑล
จะมีปริมาณใกล้เคียงปี 2549 อย่างไรก็ตามเป็นที่น่าสังเกตว่า
สินเชื่อผู้ประกอบการปล่อยใหม่เริ่มหดตัวลงตั้งแต่ปี 2548 ต่อเนื่องถึงปี 2549
โดยมีมูลค่าลดลงแต่ปริมาณไม่ลดลงมากนัก
เนื่องจากผู้ประกอบการจัดสรรปรับตัวหันมาสร้างที่อยู่อาศัยระดับกลางราคา 1-3 ล้านบาทมากขึ้น
เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในตลาด ปัจจุบันปริมาณที่อยู่อาศัยรอขายในตลาดมีปริมาณค่อนข้างสูง
จากผลสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ณ สิ้นปี 2549
ที่อยู่อาศัยรอขายมีประมาณ 92,462 หน่วย

ธุรกิจบ้านจัดสรร

แนวโน้มธุรกิจบ้านจัดสรร ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมองว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2550
การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยน่าจะยังคงมีทิศทางที่ชะลอ ถึงแม้ว่าเริ่มมีปัจจัยบวกมากขึ้นกว่าช่วงปีที่แล้ว
โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่มีการปรับตัวลดลง
ในครึ่งหลังของปีนี้การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคน่าจะกลับมา
หากไม่มีปัจจัยเสี่ยงมากระทบความเชื่อมั่นของผู้ซื้ออีก

สำหรับแนวโน้มการพัฒนาโครงการจัดสรรใหม่ น่าจะยังคงเติบโตในอัตราที่ชะลอลง
เนื่องจากอุปทานในตลาดยังคงมีอยู่ ซึ่งเป็นผลมาจากการที่อุปสงค์เกิดการชะลอตัวลงตั้งแต่ปีที่ผ่านมา
จากกำลังซื้อที่อยู่อาศัยและการตัดสินใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัยชะลอลง
ทั้งนี้ช่วงครึ่งแรกของปีนี้การแข่งขันคงจะมีความรุนแรงขึ้นจากการที่ผู้ประกอบการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างปรับกลยุทธ์โดยกรเปิดจองก่อน
(Pre-sales) หรือไม่ก็เปิดโครงการขนาดเล็กลง
เพื่อดูการตอบรับของตลาดมากกว่าใช้กลยุทธ์การสร้างที่อยู่อาศัยเสร็จก่อนขาย

ส่วนราคาตลาดบ้านเดี่ยว โดยมีระดับราคาที่ประมาณ 3-5 ล้านบาท
น่าจะยังเป็นระดับราคาที่เหมาะสมต่อตลาดมากที่สุดในขณะนี้
หากคำนึงถึงระดับรายได้ของฐานตลาดบ้านส่วนใหญ่ที่มีระดับรายได้อยู่ระหว่าง 20,000 – 50,000
บาท และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวอยู่ระดับสูงในขณะนี้
สำหรับแนวโน้มตลาดทาวน์เฮาส์น่าจะมีอัตราการขยายตัวได้ดีกว่าตลาดบ้านเดี่ยว
โดยระดับราคาที่ประมาณ 1-3 ล้านบาท ยังน่าที่จะขยายตัวได้

ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย

ในปี 2550 ตลาดอาคารชุดพักอาศัยมีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
คาดว่าผู้ประกอบการจะยังคงเน้นตลาดระดับกลาง
ความต้องการอาคารชุดพักอาศัยเขตในเมืองของกรุงเทพฯ น่าจะยังมีสูง
ซึ่งเป็นผลมาจากกระแสความต้องการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในย่านธุรกิจ หรือใจกลางเมือง
และการคมนาคมสะดวกอยู่ใกล้กับเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าตัดผ่าน
โดยคาดว่าจะมีอุปทานออกสู่ตลาดเพิ่มขึ้นในปี 2550
เนื่องจากความสำเร็จของการขยายเปิดตัวโครงการในปี 2549 สะท้อนว่าอุปสงค์ที่รอซื้อยังมีอยู่
ภาวการณ์เก็งกำไรเริ่มมีให้เห็นในตลาด
แต่คาดว่าอุปทานที่จะเข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้นจะทำให้เกิดความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทาน
แนวโน้มตลาดอาคารชุดพักอาศัยจะคล้ายกับปี 2548
โครงการอาคารชุดพักอาศัยส่วนใหญ่เน้นจับกลุ่มลูกค้าผู้มีรายได้ปานกลางเป็นส่วนใหญ่
ในขณะที่ทำเลที่ยังคงได้รับความสนใจได้แก่ พื้นที่เขตกรุงเทพฯชั้นใน เช่นย่านศูนย์กลางธุรกิจ
สุขุมวิท พหลโยธิน เป็นต้น และตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส
และในส่วนของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯชั้นกลางตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินตัดผ่าน เช่น
รัชดาภิเษก และลาดพร้าว เป็นต้น

ความต้องการซื้ออาคารชุดพักอาศัยในปัจจุบันเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองเป็นส่วนใหญ่
นอกจากนี้ยังเป็นการลงทุนให้ได้ผลตอบแทนจากการเช่า
และการซื้ออาคารชุดพักอาศัยเพื่อการเก็งกำไร
ทั้งนี้อุปทานของอาคารชุดพักอาศัยในตลาดเช่าจะออกสู่ตลาดมากขึ้นอาจซื้อเพื่อลงทุน
ซึ่งควรให้ความระมัดระวังมากขึ้นต่อภาวะอุปทานในตลาดเช่าที่อาจจะเพิ่มขึ้นเร็วกว่าความต้องการ
ราคาขายอาคารชุดพักอาศัยยังมีความอ่อนไหว มีการแข่งขันสูงต่อเนื่อง

ธุรกิจรับสร้างบ้าน

แนวโน้มธุรกิจรับปลูกสร้างที่อยู่อาศัยในปี 2550 มีอัตราการขยายตัวที่ชะลอตัวลงจากปี 2549
ซึ่งตลาดบ้านปลูกสร้างโดยภาพรวมมีการเติบโตได้ดีในช่วงปี 2549
สวนทางกับภาวะธุรกิจบ้านจัดสรรที่ชะลอตัวลง ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าในปี 2550
จะมีจำนวนบ้านที่ก่อสร้างเองในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 30,000 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 3.5
ทั้งนี้ เป็นผลมาจากแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในปี 2550 และยังเผชิญกับปัจจัยเสี่ยง
อาทิ
สถานการณ์ทางการเมืองที่ยังขาดความชัดเจนในช่วงก่อนการจัดการเลือกตั้งส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
และปัญหาราคาวัสดุก่อสร้างที่คาดว่าอาจจะทรงตัวหรือปรับขึ้นเล็กน้อยในปี 2550
นอกจากนี้สภาพการแข่งขันในธุรกิจที่ทวีความรุนแรงมากขึ้น
จะส่งผลให้มีการแข่งขันด้านราคามากยิ่งขึ้น อย่างไนก็ตาม
ธุรกิจรับปลูกสร้างที่อยู่อาศัยยังมีโอกาสเติบโตได้จากปัจจัยบวก อาทิ
อัตราดอกเบี้ยที่อาจจะลดลงในปี 2550
ซึ่งจะช่วยให้ผู้บริโภคที่ต้องกู้เงินเพื่อก่อสร้างบ้านสามารถตัดสินใจได้เร็วยิ่งขึ้น

ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

แนวโน้มธุรกิจเซอร์วิสอพาร์เมนต์ขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญ ได้แก่
ทิศทางการลงทุนจากต่างประเทศซึ่งจะส่งผลให้มีชาวต่างประเทศเข้ามาทำงานในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น
นอกจากนี้กลุ่มเป้าหมายตลาดอีกลักษณะหนึ่ง คือ
ตลาดนักท่องเที่ยวที่เข้ามาพำนักในระยะเวลาที่ค่อนข้างยาวนิยมพักอาศัยในรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ที่ได้เปรียบน่าจะเป็นโครงการที่เปิดตัวใหม่ที่มีรูปแบบห้องพักและการตกแต่งที่น่าสนใจ
สิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคาร เช่นสระว่ายน้ำ สถานที่ออกกำลังกาย สวน เป็นต้น นอกจากนี้
ทำเลที่ตั้งของยังเป็นปัจจัยสำคัญในการเลือกที่พักโดยเฉพาะใกล้เส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส
และรถไฟฟ้าใต้ดิน ทั้งนี้สำหรับผู้ประกอบการที่มีอาคารที่พักมีอายุมากกว่า 10 ปีขึ้นไปนั้น
อาจจำเป็นต้องปรับตัวเพื่อรับการแข่งขันที่จะเกิดขึ้นในธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
เนื่องจากมีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เกิดใหม่เพิ่มขึ้น
อีกทั้งยังมีอุปทานที่เดิมเป็นโรงแรมหรืออาคารชุดพักอาศัย และมีนักลงทุนเข้ามาลงทุนซื้อ
เพื่อทำธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ด้วย

ธุรกิจอาคารสำนักงาน

คาดว่าในปี 2550 ความต้องการพื้นที่สำนักงาน โดยบริษัทต่างๆ
จะยังคงขยายตัวตามการขยายตัวของภาคธุรกิจ อัตราค่าเช่าจะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นต่อไปอีก
แต่มีแนวโน้มว่าค่าเช่าสำหรับอาคารเกรดเอในเขต CBD จะเริ่มปรับตัวขึ้นในอัตราที่ช้าลง
เนื่องจากเริ่มมีแรงต้านจากผู้เช่าเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะสำหรับอาคารที่มีค่าเช่าสูงกว่า 700
บาทต่อตารางเมตร ส่วนอาคารรอบนอก CBD ที่มีทำเลใกล้สถานีบีทีเอส หรือสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน
จะได้รับความสนใจจากผู้เช่ามากขึ้นเรื่อยๆ
รวมถึงการได้รับความสนใจจากบริษัทผู้เช่าที่ห่วงเรื่องต้นทุนมากกว่า
ความต้องการมีสำนักงานในเขต CBD ตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอมีอุปทาน(supply)
เพิ่มขึ้นน้อยมากในปี 2549 แต่จะปรับขึ้นอีกครั้งหนึ่งในปี 2550
อัตราการว่างของอาคารสำนักงานจะลดลงอีก เนื่องจากไม่มีอุปทาน(supply) ใหม่
อาคารสำนักงานเกรดบีมีอัตราการว่างน้อยกว่าอาคารสำนักงานเกรดเอ
และการขึ้นค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นเพราะไม่มีอุปทาน(supply) ใหม่เช่นกัน
และในอนาคตพื้นที่อาคารสำนักงานมีโอกาสขาดตลาด

ธุรกิจบ้านมือสอง

แนวโน้มธุรกิจบ้านมือสองน่าจะขยายตัวในอัตราที่ใกล้เคียงกับปีที่แล้ว
ปัจจัยที่ทำให้บ้านมือสองขยายตัวในปีนี้ไม่มากนัก ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่มีแนวโน้มปรับลดลง
ทำให้มีการซื้อบ้านปลูกใหม่มากขึ้น โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่
หรือสร้างเสร็จแล้วมีการแข่งขันในตลาดที่ค่อนข้างรุนแรง
โดยมีการทำกิจกรรมการส่งเสริมการขายในรูปแบบต่างๆ ประกอบด้วย
ราคาที่อยู่อาศัยที่หันมาเน้นตลาดกลางถึงล่าง โดยระดับราคาบ้านเดี่ยวอยู่ที่ประมาณ 3 -5 ล้านบาท
ทาวน์เฮาส์อยู่ที่ประมาณ 1-3 ล้านบาท นอกจากนี้ทำเลในบางโครงการ
เช่นคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ที่เน้นทำโครงการตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นหลัก
และตามย่านธุรกิจด้วย และกิจกรรมส่งเสริมการขายอื่นๆ เช่น
การแจกเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าและการชิงโชคของรางวัลที่มีมูลค่าสูง เป็นต้น

ปัจจัยที่ทำให้บริษัทประสบความสำเร็จ

1.  การวางแผนธุรกิจที่มีประสิทธิภาพ
    เพื่อกำหนดทิศทางในการบริหารและนำพาองค์กรไปสู่ความสำเร็จ

2.  การบริหารจัดการต้นทุน และ
    ระยะเวลาในกระบวนการก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพและพร้อมส่งมอบลูกค้า

3.  การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการแต่ละโครงการให้อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีการคมนาคม
    และสาธารณูปโภคที่ดี

4.  การออกแบบผังโครงการที่เน้นความเป็นเอกลักษณ์ ความเป็นธรรมชาติ ให้ความคุ้มค่า และ
    สอดคล้องกับแนวโน้ม และความต้องการของลูกค้า

5.  การดูแลและบริการลูกค้าทั้งก่อนการขายและหลังการขายด้วยความสุภาพและจริงใจ

6.  บริการหลังการขาย อาทิเช่น การดูแลสภาพแวดล้อม การรักษาความปลอดภัย
    การมอบบัตรสิทธิพิเศษ Gold Card แก่ลูกค้า เพื่อเป็นส่วนลดที่พัก อาหาร
    ค่าบริการสนามกอล์ฟ และ การจัดส่งวารสารบ้านกฤษดาให้กับลูกค้าทุกๆ เดือน

7.  เสนอทางเลือกที่หลากหลายให้กับลูกค้าในการพิจารณาเลือกซื้อบ้าน

8.  การวางแผนการนำเสนอจุดเด่นของสินค้าและโครงการ

9.  สร้างฐานข้อมูลลูกค้าทั้งที่เป็นลูกค้าเก่าและลูกค้าใหม่
    เพื่อการสร้างสรรค์ให้เกิดความภักดีต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand Loyalty)

10. สร้างสรรค์การรับรู้และคุณค่าของโครงการบ้านจัดสรรของกฤษดานคร

3.1.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  ขั้นตอนการผลิต

บริษัท และกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จะดำเนินการรวบรวมและจัดซื้อที่ดินผืนใหญ่แล้วนำมาแบ่งจัดสรรเป็นแปลงๆ
และพัฒนาให้มีถนนระบบสาธารณูปโภคครบถ้วนก่อน แล้วจึงขายแก่ผู้ซื้อรายย่อย
ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

  1. การจัดซื้อที่ดิน

เจ้าหน้าที่ของบริษัท หรือ บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จะทำการศึกษาเพื่อคัดเลือกทำเลที่เหมาะสมโดยคำนึงถึงศักยภาพของความเจริญที่จะมีขึ้นในอนาคต
ไปควบคู่กันกับการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จากนั้น ฝ่ายประสานงานของบริษัท หรือ
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
จะจัดการติดต่อเจ้าของที่ดินรายย่อยผ่านตัวแทนของบริษัทเพื่อรวบรวมที่ดิน
ทั้งนี้เพื่อเป็นการหลีกเลี่ยงการต่อรองเพื่อเพิ่มราคาที่ดินที่อาจเกิดขึ้นได้ถ้ากระทำในนามของแต่ละบริษัทเอง
ตัวแทนเหล่านี้ไม่มีความเกี่ยวข้องใดๆ กับบริษัทและบริษัทย่อย
โดยตัวแทนจะได้รับค่าตอบแทนในลักษณะของค่านายหน้าจากผู้ขายที่ดินซึ่งเป็นไปตามปกติธุรกิจ
จากนั้นเมื่อสามารถติดต่อและเจรจากับเจ้าของที่ดินจนได้เงื่อนไขที่พอใจและสะสมที่ดินจนมีจำนวนเพียงพอที่จะนำไปพัฒนาโครงการต่อแล้ว
บริษัทหรือ บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเจรจาเพื่อทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้
ในขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์ จะกระทำในนามของบริษัท หรือ
บริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งหมด

2.  แผนงานพัฒนาสาธารณูปโภค

บริษัท และ กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีแผนงานพัฒนาสาธารณูปโภคดังนี้

-   งานถมดินแปลงที่ดินและแนวถนน

-   งานวางท่อระบายน้ำและบ่อพัก

-   งานบดอัดลูกรังและหินคลุกถนน

-   งานถนนคอนกรีต

-   งานวางท่อประปา

-   งานวางคันหินและทางเท้า

-   งานไฟฟ้า ซึ่งได้แก่ การปักเสาไฟฟ้า และพาดสายไฟฟ้า

-   งานรั้วโครงการ

-   งานบ่อตรวจคุณภาพ

-   งานตกแต่งภูมิทัศน์

-   งานซุ้มโครงการ/สโมสร/สระว่ายน้ำ

3.  การบริหารการขายและการก่อสร้างบ้าน

เคเอ็มซี มาร์เก็ตติ้ง
เป็นผู้บริหารการขายให้กับโครงการของบริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ส่วนงานก่อสร้างบ้านนั้น เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จะเป็นผู้จัดการงานรับเหมาก่อสร้าง
โดยในกรณีบ้านพร้อมขายนั้นบริษัทและบริษัทในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นผู้ว่าจ้างให้ เค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค จัดการงานรับเหมาก่อสร้างให้ ส่วนในกรณีบ้านสั่งสร้างนั้น
ลูกค้าจะเป็นผู้ทำสัญญาให้เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จัดการงานรับเหมาก่อสร้างให้

  มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม

บริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ให้ความสำคัญต่อผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับสิ่งแวดล้อมในขณะก่อสร้าง เช่น
การกำหนดพื้นที่ผังโครงการ โดยจัดให้มีพื้นที่โล่งส่วนกลาง การวางผังโครงการที่ไม่หนาแน่นเกินไป
การก่อสร้างอาคารและจัดสรรที่ดินโดยคำนึงถึงพระราชบัญญัติการผังเมือง
และพระราชบัญญัติการควบคุมอาคาร ซึ่งบริษัทจะดำเนินตามผังจัดสรรตามที่ยื่นเสนอต่อกรมที่ดิน
และปฏิบัติตามระเบียบผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่นำเสนอต่อสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อม
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมทั้งนี้
เพื่อลดผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นได้จากการดำเนินงาน นอกจากนี้
บริษัทและกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ยังมีระบบการจัดการสิ่งแวดล้อมที่มีประสิทธิภาพ อาทิเช่น

1.  มลภาวะทางอากาศ

-   จัดให้มีการทำความสะอาดรอบบริเวณพื้นที่
    โดยการกวาดพื้นและใช้น้ำพรมเพื่อป้องกันมิให้เกิดการฟุ้งกระจายขณะทำการกวาด

-   จัดให้มีรถบรรทุกน้ำ เพื่อพรมหรือลาดพื้นที่ที่มีปริมาณฝุ่นฟุ้งกระจาย

-   จัดให้มีการขึงตาข่ายหรือกั้นผ้าใบรอบบริเวณก่อสร้าง เพื่อลดมลพิษทางอากาศ

-   จัดหารถเก็บขยะตามจำนวนเหมาะสมในแต่ละโครงการ

2.  มลภาวะน้ำเสีย

-   จัดให้มีบ่อตกตะกอนบริเวณที่มีการผสมปูน เพื่อให้เศษปูนตกตะกอนก่อนที่จะระบายน้ำทิ้ง
    ลงท่อระบายน้ำ

-   จัดให้มีบ่อบำบัดน้ำเสีย
    เพื่อทำการบำบัดน้ำเสียให้มีคุณภาพก่อนที่จะมีการระบายสู่แหล่งน้ำธรรมชาติ

3.  วัตถุดิบเหลือใช้

    -   มีการจำหน่ายเศษปูนที่เหลือในขณะก่อสร้างให้กับบุคคลภายนอก เพื่อใช้ทำถนนหรือถมที่
        ส่วนเศษเหล็กและลวดนั้น ได้เร่งจำหน่ายเพื่อนำไปหล่อหลอมเป็นเหล็กใหม่

    2.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ 31 ธันวาคม 2549 บริษัท และ กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
มีงานที่ยังไม่ได้ส่งมอบซึ่งมีรายละเอียดดังที่แสดงในตารางในหน้า 2.3-6

1.  ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

    1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท
ดำเนินธุรกิจจัดการการรับเหมาก่อสร้างและปลูกสร้างบ้าน
ซึ่งเป็นธุรกิจที่ช่วยสนับสนุนธุรกิจด้านการค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ทั้งนี้เนื่องจากงานรับเหมาก่อสร้างเกือบทั้งหมดของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
เป็นการรับเหมาก่อสร้างบ้านให้แก่ลูกค้าซึ่งซื้อที่ดินของบริษัทและกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดย
เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค จะทำการว่าจ้างผู้รับเหมารายย่อยให้ดำเนินการก่อสร้างให้
และจ่ายผลตอบแทนให้ผู้รับเหมาในลักษณะของการคิดเหมาค่าจ้างแรงงาน
การดำเนินงานของของผู้รับเหมารายย่อยเหล่านี้จะอยู่ภายใต้การควบคุมดูแลของเจ้าหน้าที่ของเค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค

1.  ภาพรวมของธุรกิจ

    ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างนั้น สามารถแบ่งประเภทของออกได้เป็น 3 ประเภทหลัก ดังต่อไปนี้

  1. งานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัย

  2. งานก่อสร้างประเภทพาณิชยกรรม

  3. งานก่อสร้างประเภทอุตสาหกรรมและอื่นๆ

สำหรับงานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยนั้น
ผู้รับเหมาก่อสร้างสำหรับงานก่อสร้างประเภทที่อยู่อาศัยแบ่งประเภท ออกได้เป็น บริษัทรับสร้างบ้าน
และผู้รับเหมารายย่อย

  ขั้นตอนของงานก่อสร้างบ้าน

  ขั้นตอนในการดำเนินงานก่อสร้างบ้านของผู้รับเหมาก่อสร้าง สามารถสรุปได้ดังนี้

  --------------------------------------------------------------------------
  งวดงานก่อสร้างบ้าน   รายละเอียด
  ----------------- --------------------------------------------------------
  งวดที่ 1            ทำงานฐานรากเสาตอม่อ และงานคานคอนกรีตเสริมเหล็ก ชั้นล่างและชั้นบน

  งวดที่ 2            ทำงานเสาชั้นบน งานพื้นคอนกรีตเสริมเหล็กชั้นล่างและชั้นบน
                    งานพื้นสำเร็จรูป และคอนกรีตทับหน้าชั้นล่างและชั้นบน งานคานหลังคา
                    งานระบบประปาและท่อน้ำทิ้งภายใน งานโครงสร้างบันได

  งวดที่ 3            ทำงานโครงสร้างพร้อมทาสี งานติดเชิงชายพร้อมมุงหลังคา
                    และงานก่ออิฐตั้งวงกบชั้นล่าง

  งวดที่ 4            ทำงานก่ออิฐตั้งวงกบชั้นบน งานระบบไฟฟ้าภายใน และงานฉาบปูนภายใน

  งวดที่ 5            ทำงานฉาบปูนภายนอก งานฝ้าเพดานภายนอก งานปูวัสดุผิวหนังทั้งหมด
                    งานติดตั้งบันไดและราวบันได งานระบบไฟฟ้าภายนอก

  งวดที่ 6            ทำงานฝ้าเพดานภายใน งานติดตั้งบานประตู
                    หน้าต่างภายนอกพร้อมกระจกและอุปกรณ์ งานทาสีรองพื้นทั้งหมด

  งวดที่ 7            ทำงานวัสดุผิวพื้นทั้งหมด ติดตั้งบานประตูภายในและอุปกรณ์ทั้งหมด
                    งานพื้นคอนกรีตเสริมเหล็ก วางบนดิน
                    และงานติดตั้งถังบำบัดน้ำเสียและบ่อดักไขมัน

  งวดที่ 8            ทำงานปูหินอ่อนเคาน์เตอร์ งานทาสีจริงทั้งหมด งานติดตั้งสุขภัณฑ์พร้อมอุปกรณ์
                    และทดสอบการรั่วซึม งานติดตั้งดวงโคมพร้อมอุปกรณ์สวิทซ์ ปลั๊ก
                    และสวิทซ์บอร์ด งานระบายน้ำภายนอก
                    งานติดตั้งสายเมนนอกและทดสอบระบบไฟฟ้า และเก็บงานตามแบบทั้งหมด
  --------------------------------------------------------------------------

ปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อการจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ปัจจัยที่อาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง ได้แก่ ฤดูฝน
เนื่องจากการที่ฝนตกอาจส่งผลให้งานก่อสร้างของเค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ล่าช้ากว่ากำหนด

  แนวทางการป้องกันผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค วางแผนการก่อสร้างอย่างเต็มกำลังในช่วงที่ไม่มีฝน
และเนื่องจากโดยส่วนใหญ่บริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความชำนาญและเชื่อถือได้ในด้านการสร้างบ้านมาดำเนินการก่อสร้างให้
ซึ่งผู้รับเหมาก่อสร้างที่บริษัทว่าจ้างจะได้มีการวางแผนการใช้วัสดุก่อสร้างเป็นอย่างดีอยู่แล้ว
ทำให้บริษัทไม่ประสบปัญหาด้านการปรับราคาของวัสดุก่อสร้างเท่าใดนัก นอกจากนี้
ในกรณีที่บริษัทต้องสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างบางชนิดเป็นจำนวนมากในนามของบริษัทเอง
ก็จะสามารถกระทำได้อย่างมีประสิทธิภาพ
เนื่องจากบริษัทมีความสัมพันธ์อันดีกับผู้ผลิตในฐานะลูกค้ารายใหญ่ มีปริมาณการสั่งซื้อเป็นจำนวนมาก
และสม่ำเสมอ จึงไม่ประสบกับปัญหาการขาดแคลนวัสดุก่อสร้าง
และการปรับราคาอย่างรุนแรงเท่าใดนัก

  มาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม

เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค ให้ความสำคัญต่อผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับสิ่งแวดล้อมในขณะก่อสร้าง โดยเค
เอ็ม ซี อาร์คิเทค ได้ให้ความร่วมมือกับบริษัทและกลุ่มในการปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
และปฏิบัติตามระเบียบผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่นำเสนอต่อสำนักนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อมกระทรวงวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี

นอกจากนี้ เพื่อลดผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นได้จากการดำเนินงาน เค เอ็ม ซี อาร์คิเทค
ได้จัดให้มีระบบการจัดการสิ่งแวดล้อมที่มีประสิทธิภาพ อาทิเช่น

1.  มลภาวะทางอากาศ

    -   จัดให้มีการทำความสะอาดรอบบริเวณพื้นที่
        โดยการกวาดพื้นและใช้น้ำพรมเพื่อป้องกันมิให้เกิดการฟุ้งกระจายขณะทำการกวาด

    -   จัดให้มีรถบรรทุกน้ำ เพื่อพรมหรือลาดพื้นที่ที่มีปริมาณฝุ่นฟุ้งกระจาย

    -   จัดให้มีการขึงตาข่ายหรือกั้นผ้าใบรอบบริเวณก่อสร้าง เพื่อลดมลพิษทางอากาศ

2.  วัตถุดิบเหลือใช้

    -   มีการจำหน่ายเศษปูนที่เหลือในขณะก่อสร้างให้กับบุคคลภายนอก เพื่อใช้ทำถนนหรือถมที่
        ส่วนเศษเหล็กและลวดนั้น ได้เร่งจำหน่ายเพื่อนำไปหล่อหลอมเป็นเหล็กใหม่

        1.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

  - ไม่มี -