3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

    1.  โครงการที่ดำเนินการภายใต้บริษัทฯ

บริษัทฯ ดำเนินธุรกิจหลักคือการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรรในลักษณะบ้านเดี่ยว
และทาวน์เฮ้าส์เพื่อขายพร้อมที่ดินในพื้นที่เป้าหมาย ซึ่งบริษัทฯ จะรับรู้รายได้เมื่อบริษัทฯ
ได้โอนบ้านเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อแล้ว ทั้งนี้ ปัจจุบันบริษัทฯ
อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการภายใต้บริษัทฯ อยู่ทั้งสิ้น 8 โครงการ
จำนวน 3,271 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 6,799 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทฯ
ซื้อที่ดินและโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างจากกลุ่ม เค.ซี.
เพื่อมาดำเนินธุรกิจต่อในนามบริษัทฯ ดังนี้

ตารางแสดงโครงการที่ดำเนินการภายใต้บริษัทฯ ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ 31 ธันวาคม 2547

[TABLE]

ที่มา: บริษัท เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

SDH คือบ้านเดี่ยว TH คือ ทาวน์เฮ้าส์

2.  โครงการรับจ้างก่อสร้าง

นอกจากโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ที่บริษัทฯ จัดสรรแล้ว บริษัทฯ
ยังประกอบธุรกิจรับจ้างก่อสร้างบ้านเพื่อขายเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยบริษัทฯ
จะเป็นผู้ก่อสร้างโครงการเองทั้งหมดบนที่ดินของเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นบุคคลภายนอก ซึ่งบริษัทฯ
ไม่มีกรรมสิทธิ์ใดๆในที่ดินนั้น

อย่างไรก็ตาม ก่อนเดือนกรกฎาคม 2547 บริษัทฯ
ไม่มีการดำเนินโครงการในลักษณะโครงการรับจ้างก่อสร้าง
แต่จะดำเนินการในลักษณะรับบริหารโครงการบ้านจัดสรร โดยบริษัทฯ
จะรับดำเนินการให้กับบริษัทที่ในอดีตมีความสัมพันธ์เกี่ยวข้องกับบริษัทฯ
จะไม่รับบริหารโครงการทั่วไป
โดยบริษัทดังกล่าวเป็นผู้ทำหน้าที่รับเหมาก่อสร้างเองบนที่ดินของบุคคลภายนอก
ผู้ซึ่งมีที่ดินในละแวกนั้น โดยบริษัทฯ จะทำหน้าที่รับบริหารโครงการด้านการขาย
และการตลาดเพราะมีประสบการณ์ในการบริหารโครงการ จึงต้องอาศัยความชำนาญ
และชื่อเสียงของบริษัทฯ ให้เป็นผู้บริหารโครงการ โดยบริษัทฯ
จะได้รับค่าตอบแทนการบริหารโครงการจากบริษัทต่างๆ ที่ทำหน้าที่รับเหมาก่อสร้างประมาณร้อยละ
15 ของราคาขาย อย่างไรก็ตามนับตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2547 บริษัทฯ
ได้เปลี่ยนรูปแบบการดำเนินการจากการรับบริหารโครงการเป็นการรับจ้างก่อสร้าง
เนื่องจากบริษัทฯ มีความพร้อมและศักยภาพในการก่อสร้างโครงการ อสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง
อีกทั้งยังก่อให้เกิดประโยชน์ของการประหยัดจากขนาด (Economies of Scale) นอกจากนี้
เมื่อเปรียบเทียบกับโครงการที่ดำเนินการภายใต้บริษัทฯ การรับจ้างก่อสร้างทำให้บริษัทฯ
ไม่ต้องแบกรับภาระต้นทุนค่าที่ดินอีกด้วย โดยในอนาคตบริษัทฯ
คาดว่าอาจจะยังคงมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะโครงการรับจ้างก่อสร้าง
ทั้งนี้ขึ้นกับโอกาสทางธุรกิจ ซึ่งเกิดจากเจ้าของที่ดินซึ่งเป็นบุคคลภายนอกมี
ความไว้วางใจนำที่ดินมาให้ดำเนินการ และจะได้รับผลตอบแทนเป็นค่าที่ดินเป็นการตอบแทน
แต่ในขณะที่บริษัทฯ จะรับรู้รายได้ในลักษณะของผู้รับเหมาก่อสร้างตามอัตราส่วนงานที่แล้วเสร็จ
(ดังรายละเอียดตามแผนภาพการดำเนินการโครงการรับจ้างก่อสร้าง)

ผู้ซื้อบ้านและที่ดินในโครงการประเภทนี้จะทำสัญญาขึ้น 2 ฉบับ
ฉบับแรกเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างผู้ซื้อกับบริษัทนายหน้าตัวแทนเจ้าของที่ดิน และฉบับที่ 2
เป็นสัญญาว่าจ้างพัฒนาที่ดินและก่อสร้างอาคารระหว่างผู้ซื้อกับบริษัทฯ
โดยบริษัทนายหน้าตัวแทนเจ้าของที่ดินจะได้รับค่าที่ดินตามมูลค่าที่ถูกกำหนดไว้นับตั้งแต่ก่อนทีจะมีการก่อสร้างบ้าน
และจะไม่มีการเปลี่ยนแปลง ซึ่งราคาที่ดินที่บริษัทฯ ชำระให้แก่บริษัทนายหน้า
จะเท่ากับราคาที่ดินที่ระบุไว้อย่างชัดเจนตามเอกสารการขายโครงการที่ผู้ซื้อได้รับ ทั้งนี้แม้บริษัทฯ
จะไม่มีกรรมสิทธิ์บนที่ดิน แต่ตามสัญญาแล้ว
เจ้าของที่ดินเดิมซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและผู้ซื้อต่างยินยอมให้บริษัทฯ ก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์บนที่ดิน
และยินยอมให้บริษัทฯ เป็นผู้ได้รับผลประโยชน์จากการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยบริษัทฯ
จะได้รับค่าก่อสร้างโดยรับรู้รายได้ตามงวดงานเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ

ปัจจุบันบริษัทฯ อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการรับจ้างก่อสร้าง อยู่ทั้งสิ้น 8 โครงการ จำนวน
1,253 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 2,807 ล้านบาท
คิดเป็นมูลค่าการก่อสร้างที่บริษัทฯจะได้รับประมาณ 1,825 ล้านบาท (ประมาณร้อยละ 65
ของมูลค่าโครงการรวม) ดังนี้

ตารางแสดงโครงการรับจ้างก่อสร้าง ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ 3 254731 ธันวาคม 2547

[TABLE]

ที่มา: บริษัท เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

หมายเหตุ: SDH คือบ้านเดี่ยว

มูลค่าโครงการรวมทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งบริษัทฯจะมีรายได้จากเฉพาะค่าก่อสร้างเท่านั้น
โดยคิดเป็นมูลค่าประมาณร้อยละ 65 ของมูลค่าโครงการ

  3.1.3 โครงการร่วมลงทุน

เนื่องจากบริษัทที่ในอดีตเคยอยู่ในกลุ่มเค.ซี. และเคยเกี่ยวข้องกับบริษัทฯ ซึ่งได้แก่ บริษัท
สามวาค้าวัสดุก่อสร้าง จำกัด และบริษัท เค.ซี. ทาวน์โฮม จำกัด
ได้โอนสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์บางโครงการเพื่อชำระหนี้แก่เจ้าหนี้สถาบันการเงินของบริษัทดังกล่าว
โดยที่บริษัท นั้นมีสิทธิในการซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นกลับจากเจ้าหนี้สถาบันการเงินได้
อย่างไรก็ตามเนื่องจากการโอนสิทธิในการซื้อสินทรัพย์นั้นจากบริษัทดังกล่าว ให้แก่บริษัทฯ นั้น
ไม่สามารถกระทำได้ด้วยปัญหาเรื่องของสัญญาระหว่างบริษัทดังกล่าว กับเจ้าหนี้สถาบันการเงิน
ที่ได้ลงนามไปแล้ว ซึ่งไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้
อีกทั้งใบอนุญาตก่อสร้างที่ได้ขออนุญาตไว้เป็นของบริษัทนั้นๆ ดังนั้นบริษัทฯ
จึงต้องทำการร่วมลงทุนระหว่างบริษัทฯ และบริษัทที่เคยอยู่ในกลุ่ม เค.ซี. ที่กล่าวมาเบื้องต้น
เพื่อให้บริษัทฯ สามารถดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ในส่วนนี้ต่อไปได้
โดยการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะโครงการร่วมลงทุนกับบริษัทของกลุ่ม เค.ซี. ทำให้บริษัทฯ
สามารถพัฒนาโครงการในบางรูปแบบที่ผู้ประกอบการรายอื่นอาจไม่สามารถพัฒนาได้
เนื่องจากบริษัทเหล่านั้น
ได้รับอนุญาตให้พัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ก่อนกฎหมายผังเมืองฉบับปัจจุบันซึ่งไม่อนุญาตให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ในบางพื้นที่
ทำให้บริษัทฯ มีความได้เปรียบในสินค้าที่หลากหลาย
ซึ่งสามารถสนองความต้องการของตลาดในทุกด้าน อีกทั้งยังทำให้บริษัทฯ
ไม่ต้องแบกรับภาระต้นทุนค่าที่ดิน อย่างไรก็ตาม เนื่องจากบริษัทฯ มิได้เป็นเจ้าของที่ดินโดยตรง
ดังนั้น ในสัญญาร่วมทุนระหว่างบริษัทฯ และบริษัทที่ในอดีตเคยเกี่ยวข้องกันได้แก่
บริษัทสามวาค้าวัสดุก่อสร้าง และบริษัท เค.ซี.ทาวน์โฮม จำกัด ระบุว่า หลังจากระยะเวลา 5
ปีนับจากวันทำสัญญาร่วมทุน บริษัทฯ มีสิทธิ์ซื้อคืนโครงการที่ยังขายไม่ได้ กลับมาอยู่ในบริษัทฯ
ทั้งนี้ผู้ซื้อจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับบริษัทสามวาวัสดุก่อสร้างจำกัด
และบริษัทเค.ซี.ทาวน์โฮม จำกัด โดยมีการทำสัญญาร่วมทุนระหว่างบริษัทฯ และบริษัทเหล่านี้
ระบุว่าบริษัทฯ จะเป็นผู้รับเงินทั้งหมดจากผู้ซื้อบ้าน
ซึ่งหลังจากรับรู้รายได้ตามมาตรฐานบัญชีเมื่อมีการโอนบ้านให้แก่ผู้ซื้อแล้ว บริษัทฯ
ก็จะจ่ายเงินค่าที่ดินให้แก่บริษัทดังกล่าว
ซึ่งถูกกำหนดไว้แล้วโดยราคาประเมินเฉลี่ยจากผู้ประเมินอิสระ 2 ราย
ก่อนที่จะทำการก่อสร้างโครงการแต่ละโครงการทุกโครงการไป

ปัจจุบันบริษัทฯ มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ร่วมลงทุนที่อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการและขาย
สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2547 จำนวน 2 โครงการ จำนวน 466 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม
937 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าที่บริษัทฯสามารถรับรู้รายได้ ทั้งสิ้น 609 ล้านบาท (ประมาณร้อยละ 65
ของมูลค่าโครงการรวม)
และมีโครงการภายใต้สัญญาร่วมลงทุนที่อยู่ระหว่างขั้นตอนการโอนสินทรัพย์จาก บสท.
เพื่อมาพัฒนาต่อ จำนวน 3 โครงการ ได้แก่ โครงการ เค.ซี. รามอินทรา 6 โครงการ เค.ซี.
รามอิน ทรา 7 และโครงการเค.ซี.การ์เด้นโฮม 17 จำนวน 1,626 ยูนิต
คิดเป็นมูลค่าโครงการรวม 1,880 ล้านบาท หรือ 1,222 ล้านบาท ที่บริษัทฯ
สามารถรับรู้รายได้ได้ (โปรดดูรายละเอียดในตารางแสดงโครงการที่จะดำเนินการในอนาคต ณ
31 ธันวาคม 2547) อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
คาดว่าภายหลังจากเสร็จสิ้นโครงการร่วมทุนในอนาคตที่กล่าวมาทั้ง 5 โครงการ บริษัทฯ
จะไม่มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะโครงการร่วมทุนอีก

ตารางแสดงโครงการร่วมลงทุน ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ 31 ธันวาคม 2547

[TABLE]

ที่มา: บริษัท เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

หมายเหตุ: SDH คือบ้านเดี่ยว

มูลค่าโครงการรวมทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งบริษัทฯจะมีรายได้จากเฉพาะค่าก่อสร้างเท่านั้น
โดยคิดเป็นมูลค่าประมาณร้อยละ 65 ของมูลค่าโครงการ

  ------- ------------------- ------------------ ------------------------
                                                 

                                                 

                                                 

                                                 

                                                 

                                                 
  ------- ------------------- ------------------ ------------------------

  ------- ------------------- ------------------- ------------------------
                                                  

                                                  

                                                  

                                                  

                                                  

                                                  
  ------- ------------------- ------------------- ------------------------

  ------- ------------------- ------------------- ------------------------
                                                  

                                                  

                                                  
  ------- ------------------- ------------------- ------------------------

+------+-------------------+------------------+-----------------------+
|      |                   |                  |                       |
+------+-------------------+------------------+-----------------------+
|      |                   |                  |                       |
+------+-------------------+------------------+-----------------------+
|      |                   |                  |                       |
+------+-------------------+------------------+-----------------------+

โครงการทั้งหมดทั้งในลักษณะที่ดำเนินการภายใต้บริษัทฯ หรือในลักษณะที่บริษัทฯ รับจ้างก่อสร้าง
หรือร่วมลงทุนทั้งหมด

ข้างต้นสามารถแบ่งได้เป็น 2 ลักษณะ คือ โครงการบ้านเดี่ยว และโครงการทาวน์เฮ้าส์ ดังนี้

1. โครงการบ้านเดี่ยว

ในปัจจุบัน บริษัทฯ มีการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวรวม 14 โครงการ คือ โครงการ เค.ซี.
เลควิว โครงการ เค.ซี. เนเชอรัลวิลล์ บางนา เทพารักษ์ โครงการ เค.ซี. เนเชอรัลวิลล์
ร่มเกล้า (1) โครงการ เค.ซี. วงแหวน รามอินทรา โครงการ เค.ซี. สุวินทวงศ์ 1 โครงการ
เค.ซี. พาร์ควิลล์ 2 โครงการ เค.ซี. พาร์ควิลล์ 3 โครงการ เค.ซี. การ์เด้นโฮม 18
โครงการ เค.ซี. การ์เด้นโฮม 19 โครงการ เค.ซี. การ์เด้นโฮม 20 โครงการเค.ซี.
กรีนวิลล์ 1 โครงการเค.ซี.การ์เด้นโฮม โครงการเค.ซี. กรีนวิลล์ 2 และโครงการเค.ซี.
พาร์ควิลล์ บางนา โดยมีมูลค่าโครงการรวม 9,233 ล้านบาท จำนวน 3,512 ยูนิต
โดยกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่อยู่ในระดับ B ถึง B+ คิดเป็นร้อยละ 59
ของมูลค่าโครงการบ้านเดี่ยวทั้งหมด

ตารางแสดงโครงการบ้านเดี่ยว ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ 3 31 ธันวาคม 2547

+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| ล | โครงการ     | กลุ่ม | รา     | โครง   |             | สัดส่วน     |
| ำ |             |     | คาเฉลี่ย | การรวม |             |           |
| ด |             | ล   |        |        |             |           |
| ับ |             | ูกค้า | (ล     |        |             |           |
|   |             |     | ้านบาท) |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
|   |             |     |        | ยูนิต    | มูลค่า (ลบ.)  |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 1 | เค.ซี.       | A   | 5.46   | 95     | 518.87      | 22.9%     |
| . | การ์เด้นโฮม   |     |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 2 | เค.ซี.เลควิว  | B   | 4.33   | 243    | 1,051.25    |           |
| . | โซน A-E     | ถึง  |        |        |             |           |
|   |             | A   |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 3 | เค.ซี.       | B   | 4.40   | 126    | 554.40      |           |
| . | เนเชอรัล     | ถึง  |        |        |             |           |
|   |             | A   |        |        |             |           |
|   | วิลล์         |     |        |        |             |           |
|   | รามคำแหง    |     |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 4 | เค.ซ        | B   | 3.75   | 396    | 1485.00     | 49.15%    |
| . | ี.เนเชอรัลวิลล์ | ถึง  |        |        |             |           |
|   | บางนา       | B+  |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 5 | เค.ซ        | B+  | 5.00   | 90     | 450.00      |           |
| . | ี.เนเชอรัลวิลล์ |     |        |        |             |           |
|   | ร่มเกล้า*     |     |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 6 | เ           | B   | 2.75   | 79     | 217.25      |           |
| . | ค.ซี.พาร์ควิลล์ |     |        |        |             |           |
|   | 2*          |     |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 7 | เค.ซี.วงแ    | B   | 3.50   | 166    | 581.00      |           |
| . | หวงรามอินทรา |     |        |        |             |           |
|   | **          |     |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 8 | เ           | B   | 2.85   | 473    | 1348.05     |           |
| . | ค.ซี.พาร์ควิลล์ |     |        |        |             |           |
|   | บางนา       |     |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 9 | เ           | B   | 2.51   | 180    | 452.00      |           |
| . | ค.ซี.สุวินทวงค์ |     |        |        |             |           |
|   | โซน A-D*    |     |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 1 | เค.         | C   | 1.55   | 121    | 187.55      | 27.92%    |
| 0 | ซี.การ์เด้นโฮม | +ถึง |        |        |             |           |
| . | 18*         | B   |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 1 | เค.         | C   | 2.35   | 95     | 223.25      |           |
| 1 | ซี.การ์เด้นโฮม | +ถึง |        |        |             |           |
| . | 19*         | B   |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 1 | เค.         | C   | 1.65   | 152    | 250.80      |           |
| 2 | ซี.การ์เด้นโฮม | +ถึง |        |        |             |           |
| . | 20 *        | B   |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 1 | เ           | C   | 2.20   | 258    | 567.60      |           |
| 3 | ค.ซี.พาร์ควิลล์ | +ถึง |        |        |             |           |
| . | 3*          | B   |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 1 | เค.ซี.       | C+  | 1.56   | 278    | 458.70      |           |
| 4 | กรีนวิลล์ 1*   |     |        |        |             |           |
| . |             |     |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 1 | เค.ซี.กรีนวิลล์ | C+  | 1.20   | 420    | 504.00      |           |
| 5 | 2           |     |        |        |             |           |
| . |             |     |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| 1 | เค          | C+  | 1.13   | 340    | 382.50      |           |
| 6 | .ซี.รามอินทรา |     |        |        |             |           |
| . | 5**         |     |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+
| ร |             |     |        |        | 9,222.22    |           |
| ว |             |     |        |        |             |           |
| ม |             |     |        |        |             |           |
+---+-------------+-----+--------+--------+-------------+-----------+

ที่มา: บริษัท เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

หมายเหตุ: *โครงการรับจ้างก่อสร้าง

** โครงการร่วมลงทุน

A คือ กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ต่อครัวเรือนมากกว่า 100,000 บาท/เดือน

B ถึง B+ คือ กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ต่อครัวเรือนตั้งแต่ 70,000 บาท/เดือน ถึง100,000
บาท/เดือน

C ถึง C+ คือ กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ต่อครัวเรือนตั้งแต่ 30,000 บาท/เดือน ถึง70,000 บาท/เดือน

2.  โครงการทาวน์เฮ้าส์

นอกจากโครงการบ้านเดี่ยว บริษัทฯ
ยังจัดสรรโครงการทาวน์เฮ้าส์เพื่อตอบสนองความต้องการที่แตกต่างผู้บริโภคด้วย
โดยในปัจจุบันบริษัทฯ กำลังพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์รวม 2 โครงการ คือ โครงการ เค.ซี.
รามอินทรา 8 และโครงการเค.ซี.คลัสเตอร์เฮ้าส์ มูลค่ารวม 1,311 ล้านบาท จำนวน 1,478
ยูนิต โดยมุ่งกลุ่มลูกค้าระดับ C ถึง C+

ตารางแสดงโครงการทาวน์เฮ้าส์ ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ 31 ธันวาคม 2547

+----+---------------+-------+---------+---------+----------+---------+
| ลำ | โครงการ       | กลุ่ม   | ร       | โคร     |          | สัดส่วน   |
| ดับ |               |       | าคาเฉลี่ย | งการรวม |          |         |
|    |               | ลูกค้า  |         |         |          |         |
|    |               |       | (       |         |          |         |
|    |               |       | ล้านบาท) |         |          |         |
+----+---------------+-------+---------+---------+----------+---------+
|    |               |       |         | ยูนิต     | มูลค่า     |         |
|    |               |       |         |         | (ลบ.)    |         |
+----+---------------+-------+---------+---------+----------+---------+
| 1. | เค.ซี.รามอินทรา | C ถึง  | 0.89    | 995     | 885.56   | 100.0%  |
|    | 8             | C+    |         |         |          |         |
+----+---------------+-------+---------+---------+----------+---------+
| 2. | เค.ซี.คลัสเตอร์  | C ถึง  | 0.88    | 483     | 425.04   |         |
|    | เฮ้าส์          | C+    |         |         |          |         |
+----+---------------+-------+---------+---------+----------+---------+
| ร  |               |       | 0.89    | 1,478   | 1,310.60 |         |
| วม |               |       |         |         |          |         |
+----+---------------+-------+---------+---------+----------+---------+

ที่มา: บริษัท เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

หมายเหตุ: C ถึง C+ คือกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ต่อครัวเรือนตั้งแต่ 30,000 บาท/เดือน ถึง 70,000
บาท/เดือน

โครงการบ้านจัดสรรของบริษัทฯ ทั้งในรูปแบบของบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์
สามารถแบ่งตามระยะเวลาการขายเป็น 2 ลักษณะดังนี้

1.  บ้านสร้างก่อนขาย

เนื่องจากในช่วงวิกฤติที่ผ่านมา ผู้ประกอบการค้าอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง
บางรายไม่สามารถส่งมอบบ้านหรือคืนเงินดาวน์ให้แก่ผู้ซื้อได้ ทำให้ผู้ซื้อได้รับความเสียหาย
และขาดความเชื่อมั่นในผู้ประกอบการ ดังนั้นในปัจจุบันบริษัทฯ
จึงจำเป็นต้องสร้างบ้านเป็นสต๊อกสินค้าให้ผู้ซื้อได้เลือกซื้อ และสามารถเข้าพักได้ทันที
มิใช่เพียงแค่สร้างบ้านตัวอย่างเหมือนในอดีต

บริษัทฯ จะทำการพัฒนาโครงการในเฟสแรกประมาณ30-40 ยูนิตพร้อมบ้านตัวอย่าง
ก่อนที่จะเปิดโครงการ และหากเริ่มขายได้มากกว่าร้อยละ 50-60
ของจำนวนยูนิตที่กำลังพัฒนาโครงการอยู่ ก็จะดำเนินก่อสร้างต่อ
อย่างไรก็ตามเนื่องจากโครงการของบริษัทฯ เป็นที่ต้องการของลูกค้าในพื้นที่เป็นอย่างมาก
จึงทำให้มีลูกค้าเข้าจองโครงการในขณะที่พัฒนาเฟสแรกไปได้เพียงร้อยละ 60 – 70
โดยเมื่อลูกค้าตัดสินใจซื้อก็จะชำระเงินดาวน์ประมาณร้อยละ 10 – 20 ของราคาขาย
และเมื่อลูกค้าดำเนินการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินเรียบร้อยแล้ว
ก็จะชำระเงินส่วนที่เหลือให้แก่บริษัทฯ จากนั้นบริษัทฯ ก็จะโอนบ้านพร้อมที่ดินให้แก่ลูกค้า
ซึ่งลักษณะนี้ลูกค้าจะมั่นใจได้ว่าได้รับบ้านที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วแน่นอน
ด้วยการก่อสร้างก่อนเปิดขาย ทำให้ระยะเวลาเฉลี่ยที่บริษัทฯ
สามารถรับรู้รายได้ตั้งแต่ขายจนถึงระยะเวลาโอน ประมาณ 3-6 งวด
ขึ้นอยู่กับช่วงเวลาที่ลูกค้าจองซื้อบ้าน

2.  บ้านสร้างตามจอง

บ้านสร้างก่อนจอง เกิดขึ้นในกรณีที่ ความต้องการในโครงการใดโครงการหนึ่ง มากกว่า
จำนวนโครงการที่กำลังพัฒนาก่อสร้าง ทั้งนี้เป็นไปตามกลยุทธของบริษัทฯ
ที่เปิดโครงการด้วยจำนวนที่ไม่มากนัก ประกอบกับกลยุทธที่บริษัทฯ
เปิดโอกาสให้มีสต๊อกสินค้าที่หลากหลายเพื่อเป็นทางเลือกให้แก่ลูกค้าในทุกโครงการ
แต่ลูกค้าบางรายก็ยังคงต้องการดัดแปลง หรือเพิ่มเติมจากรูปแบบเดิม บริษัทฯ
ก็สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าดังกล่าว
โดยเมื่อลูกค้ามีการทำสัญญาจองและอยู่ระหว่างทยอยชำระเงินดาวน์ตามกำหนด คือ ร้อยละ 10
-20 ของราคาขาย โดยชำระเป็นงวดตามที่ได้ตกลงกันไว้แล้วนั้น บริษัทฯ ก็จะดำเนินการก่อสร้าง
และเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ ลูกค้าจึงตรวจรับบ้านพร้อมทั้งชำระเงินส่วนที่เหลือ จากนั้นบริษัทฯ
ก็จะโอนบ้านพร้อมที่ดินให้แก่ลูกค้า ด้วยวิธีการขายดังกล่าว
ทำให้ระยะเวลาเฉลี่ยในการรับรู้รายได้นานกว่ากรณี การสร้างบ้านก่อนเปิดขาย
คิดเป็นระยะเวลาประมาณ 6-8 เดือน (งวด) อย่างไรก็ตาม หากเทียบสัดส่วนรายได้ทั้งหมด
ประเภทบ้านสร้างตามจองนี้ จะมีปริมาณไม่มากนัก เนื่องจากบริษัทฯ มีเงินทุนหมุนเวียนเพียงพอ
โดยไม่ต้องรอเงินจากการขายและผ่อนดาวน์ จากลูกค้าที่ซื้อบ้าน
หากเพียงสำรองไว้สำหรับลูกค้าที่ต้องการความหลากหลายของสินค้า

ลูกค้าในลักษณะนี้จะต้องมีความเชื่อมั่นว่าผู้ประกอบการสามารถส่งมอบบ้านได้ตามกำหนด
เนื่องจากต้องชำระเงินดาวน์ในขณะที่บ้านเพิ่งเริ่มดำเนินการก่อสร้าง อย่างไรก็ตาม
นับแต่อดีตจนถึงปัจจุบันที่บริษัทฯ พัฒนาโครงการมามากกว่า 50 โครงการ
ยังไม่เคยมีปัญหาการส่งมอบบ้านล่าช้าให้ลูกค้าแม้แต่รายเดียว ทั้งนี้เนื่องจากบริษัทฯ
มีการวางแผนการก่อสร้างที่ดี มีการติดตามการดำเนินงานอย่างใกล้ชิดจากผู้บริหารที่เอาใจใส่
และมีประสบการณ์มากกว่า 20 ปี

สัดส่วนรายได้ของประเภทบ้านที่ขาย

ตารางแสดงสัดส่วนการขายแบ่งตามประเภทบ้านตามระยะเวลาการขาย ณ 31 ธันวาคม 2547

  -------------------- -------------------- -----------------------------
  ประเภทบ้านที่ขาย        การผ่อนชำระเงินดาวน์    สัดส่วนการขาย (ร้อยละ)

                                            ม.ค. – ธ.ค. 2547

  1. บ้านสร้างก่อนขาย     (3-6 งวด)            70

  2. บ้านสั่งสร้าง         (6-8 งวด)            30

  รวม                                       100
  -------------------- -------------------- -----------------------------

  ที่มา: บริษัท เค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

สัดส่วนรายได้เมื่อพิจารณาแบ่งตามระยะเวลาการขายใน ปี 2547 พบว่าร้อยละประมาณ 70
ของรายได้รวม มาจากบ้านสร้างก่อนขาย และร้อยละ 30 ของรายได้รวม มาจากบ้านสั่งสร้าง
ทั้งนี้เนื่องจากบริษัทฯ มีแบบบ้านที่หลากหลายเพื่อตอบสนองแก่ลูกค้า
ดังนั้นจึงมีลูกค้าเพียงบางรายเท่านั้นที่ต้องการเปลี่ยนแปลงรูปแบบจากรูปแบบเดิมของบริษัทฯ

  โครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ณ 31 ธันวาคม 2547

[TABLE]

หมายเหตุ: กลุ่ม 1 คือโครงการทีดำเนินการภายใต้บริษัท กลุ่ม 2 คือโครงการรับจ้างก่อสร้าง
กลุ่ม 3 คือโครงการร่วมลงทุน

SDH คือบ้านเดี่ยว TH คือทาวน์เฮ้าส์ Land ที่ดินเปล่า

A คือกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ต่อครัวเรือนมากกว่า 100,000 บาท/เดือน

B ถึง B+ คือกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ต่อครัวเรือนตั้งแต่ 70,000 บาท/เดือน ถึง 100,000
บาท/เดือน

C ถึง C+ คือกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ต่อครัวเรือนตั้งแต่ 30,000 บาท/เดือน ถึง 70,000 บาท/เดือน

1.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

3.2.1 การตลาด

กลยุทธ์ทางการตลาด

1.  กลยุทธ์ทางด้านผลิตภัณฑ์

บริษัทฯ มีกลยุทธ์ในการสร้างความแตกต่างของโครงการโดยเน้นในด้านของคุณภาพ โดยบริษัทฯ
จะเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่ในการดำเนินการก่อสร้างโครงการ คิดเป็นประมาณร้อยละ 70
ของวัตถุดิบทั้งหมด เช่น ปูนซีเมนต์ เหล็ก สุขภัณฑ์ และกระเบื้อง
เพื่อการควบคุมคุณภาพวัตถุดิบอย่างใกล้ชิด
จากนั้นจึงจ้างผู้รับเหมาที่เชี่ยวชาญงานในแต่ละด้านในลักษณะการจ้างแรงงานโดยใช้วัตถุดิบที่บริษัทฯ
จัดหามา เพื่อก่อสร้างโครงการกว่า 15 รายต่อบ้านแต่ละหลัง
เพื่อให้กระบวนการก่อสร้างในแต่ละส่วนมีประสิทธิภาพ และได้ผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพสูงสุด โดยบริษัทฯ
มีความสัมพันธ์ทางธุรกิจกับผู้รับเหมาส่วนใหญ่ อย่างใกล้ชิดมามากกว่า 15 ปี นอกจากนี้บริษัทฯ
ยังมีการตรวจสอบคุณภาพผลิตภัณฑ์ในแต่ละขั้นตอนของการก่อสร้างอย่างใกล้ชิดด้วยตนเอง
มิใช่เพียงการตรวจสอบคุณภาพผลิตภัณฑ์ในขั้นตอนก่อนการรับมอบจากผู้รับเหมาเท่านั้น
เพื่อสร้างความมั่นใจในคุณภาพแก่ลูกค้าในทุกขั้นตอนของการก่อสร้างอย่างสมบูรณ์แบบ

2.  กลยุทธ์ทางด้านราคา

บริษัทฯ มีนโยบายกำหนดราคาขายโดยยึดหลักการเสนอราคาที่สามารถแข่งขันกับคู่แข่งในพื้นที่ได้
โดยบริษัทฯ จะทำการสำรวจราคาผลิตภัณฑ์ในพื้นที่ใกล้เคียง และเสนอราคาโดยให้ส่วนลดแก่ลูกค้า
ทั้งนี้ความสามารถที่ดีในการแข่งขันด้านราคาของบริษัทฯ เกิดจากการที่บริษัทฯ
เป็นผู้จัดหาวัตถุดิบหลักในการก่อสร้างด้วยตนเองกว่าร้อยละ 70
และจ้างผู้รับเหมาในลักษณะการจ้างแรงงานเพื่อก่อสร้างโครงการ ทำให้บริษัทฯ
มีอำนาจต่อรองราคาวัตถุดิบกับผู้ขายวัตถุดิบมากกว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายอื่น
ซึ่งส่วนใหญ่จะว่าจ้างผู้รับเหมาในลักษณะการจ้างค่าแรงรวมวัตถุดิบ
ทั้งนี้นอกจากราคาขายของคู่แข่งแล้ว บริษัทฯ ยังคำนึงถึงปัจจัยอื่นๆ ในการกำหนดราคาขาย ได้แก่
ต้นทุนในการดำเนินโครงการ รูปแบบบ้าน และสถานที่ตั้งของโครงการ รวมถึง กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
และกลยุทธ์ในการส่งเสริมการตลาด

3.  กลยุทธ์ทางด้านการส่งเสริมการขาย

บริษัทฯ
ให้ความสำคัญกับการประชาสัมพันธ์และรายการส่งเสริมการขายสำหรับโครงการที่จะเปิดขายมาโดยตลอด
ซึ่งบริษัทฯ
มีการกำหนดงบประมาณในการประชาสัมพันธ์และส่งเสริมการขายในแต่ละปีประมาณร้อยละ 3
ของรายได้รวม เพื่อทำการประชาสัมพันธ์โครงการผ่านสื่อหนังสือพิมพ์ โทรทัศน์
และเช่าพื้นที่บริเวณใกล้เคียงโครงการ
และพื้นที่ในกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเพื่อจัดทำป้ายโฆษณาขนาดใหญ่ เพื่อความโดดเด่น สะดุดตา
นอกจากนี้บริษัทฯ ยังให้ส่วนลดแก่ลูกค้าที่ทำการจองโครงการเป็นรายแรกๆ
เพื่อกระตุ้นให้ประชาชนเกิดความตื่นตัวเข้าชม และรับรู้ถึงคุณภาพที่ดีของโครงการของบริษัทฯ
ซึ่งส่งผลให้เกิดความต้องการของลูกค้าที่เพิ่มขึ้น

4.  กลยุทธ์ทางด้านการจัดจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

บริษัทฯ
ดำเนินการจัดจำหน่ายให้แก่ผู้บริโภคโดยตรงผ่านสำนักงานขายของแต่ละโครงการของบริษัทฯ
เป็นหลัก โดยกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ มีลักษณะแตกต่างกันออกไปในแต่ละโครงการ
โดยเกือบทั้งหมดเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ตั้งแต่ระดับ 30,000 ถึง 70,000 บาทต่อเดือนต่อครัวเรือน
ซึ่งบริษัทฯ สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าดังกล่าวได้โดยการจัดการประชาสัมพันธ์ผ่านสื่อต่างๆ เช่น
หนังสือพิมพ์ โทรทัศน์ และป้ายโฆษณาขนาดใหญ่ อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ พบว่าในปัจจุบัน
ลูกค้ากว่าร้อยละ 35 เกิดจากการการบอกต่อของลูกค้าที่เคยซื้อโครงการของบริษัทฯ
เนื่องจากโครงการที่มีคุณภาพที่ดี มีมาตรฐานมาโดยตลอด ในราคาที่ย่อมเยากว่า

3.2.2 ภาวะอุตสาหกรรม

ภาวะอุตสาหกรรมโดยรวม

การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เริ่มฟื้นตัวขึ้นมาตั้งแต่ปี 2545
และมีแนวโน้มที่จะมีการแข่งขันมากขึ้นเรื่อยๆ
เนื่องมาจากผู้ประกอบการเดิมที่มีอยู่กลับมาฟื้นตัวอีกครั้งหลังจากวิกฤตเศรษฐกิจ
รวมถึงมีผู้ประกอบการรายใหม่ได้เข้ามาร่วมแบ่งปันผลประโยชน์จากการฟื้นตัวในครั้งนี้
นอกจากนั้นยังมีปัจจัยสนับสนุนหลายๆ ด้าน ทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังถือว่าอยู่ในระดับต่ำ
นโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล รวมถึงการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ทั้งนี้
มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้สิ้นสุดลงไปในปลายปี 2546
จึงทำให้เกิดความวิตกว่าภาคอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์จะไม่มีการเติบโตเท่าที่ควร
ผู้ประกอบการรายใหม่ก็เกิดความกังวลเนื่องจากประสบการณ์อาจยังมีไม่มาก
และยังไม่มีมาตรการรับมือกับความเสี่ยงต่างๆ ที่แวดล้อมบริษัท ที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
อาทิเช่น ความผันผวนของเศรษฐกิจ ความมั่นคงในประเทศ
และการเปลี่ยนแปลงของราคาวัตถุดิบสำคัญอย่าง น้ำมัน เหล็ก ปูนซีเมนต์ เป็นต้น
เทคโนโลยีที่ทันสมัยได้ก้าวเข้ามาเป็นปัจจัยในความสำเร็จของผู้ประกอบการปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลให้เกิดความสะดวกรวดเร็ว
รวมถึงการลดต้นทุนในการผลิต

อย่างไรก็ดี การยกเลิกนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ทั้งค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง และมาตรการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ
เป็นปัจจัยที่ทำให้เกิดการเร่งการโอนกรรมสิทธิ์ให้ทันในปลายปี 2546 ที่ผ่านมา นอกจากนั้น
ตั้งแต่ต้นปี 2547
ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกกฎควบคุมเพดานการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์
ไม่ให้เกินกว่าร้อยละ 70 ของที่อยู่อาศัยที่มีราคา 10
ล้านบาทขึ้นไปเพื่อควบคุมการเก็งกำไรราคาอสังหาริมทรัพย์
แนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยที่ผู้ลงทุนเป็นกังวล
คือภาวะฟองสบู่ที่อาจเกิดขึ้นเนื่องจากการขยายตัวอย่างรวดเร็วของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
แต่จากการประเมินสถานการณ์ตลาดอยู่อาศัยของธนาคารอาคารสงเคราะห์จะเห็นว่าแนวโน้มจะยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดีอย่างต่อเนื่องเพราะอัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ
จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มมากขึ้นโดยนับว่าเป็นส่วนน้อยเมื่อเทียบกับช่วงฟองสบู่ในอดีต

สภาวะของอุตสาหกรรมยังมีแนวโน้มและทิศทางที่ดีอยู่ดังจะเห็นได้จากข้อมูลของอุตสาหกรรมดังต่อไปนี้

แผนภูมิที่ 1
กราฟแสดงจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพและปริมณฑล

[]

แหล่งข้อมูล: ธนาคารอาคารสงเคราะห์

จากแผนภูมิที่ 1 ด้านบน
เป็นจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพและปริมณฑล จะเห็นว่า
ในช่วงปีที่ผ่านมานี้มีความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้นนับแต่หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540
ทั้งในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีต่อผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยในช่วงตั้งแต่ปี 2543 ได้เริ่มสร้างความมั่นคงให้ค่อยๆ เติบโตอย่างยั่งยืน ในปี 2545
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สร้างเสร็จและมีการจดทะเบียนเพิ่มขึ้นเป็นจำนวน 34,035 หน่วย สิ้นปี 2546
มีอัตราการเติบโตจากปี 2545 ถึงร้อยละ 48.7 หรือคิดเป็นจำนวน 50,594 หน่วย
เนื่องมาจากเป็นปีที่สิ้นสุดมาตรการกระตุ้นการเติบโตของรัฐบาล
จึงมียอดโอนกรรมสิทธิ์และยอดซื้อขายกันเป็นจำนวนมากเมื่อสิ้นปี 2546 ซึ่งมากกว่ายอดคาดการณ์ที่
41,000 หน่วยอยู่เป็นจำนวนมาก จึงส่งผลกังวลว่าความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2547
จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แต่เมื่อดูจากข้อมูลในแผนภาพดังกล่าว สิ้นสุด 3 ไตรมาสปี 2547
ยังมีที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นในอัตราส่วนที่เทียบเคียงได้ร้อยละ 82.97 ของจำนวนทั้งหมดในปี 2546

แผนภูมิที่ 2
กราฟแสดงจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำแนกตามประเภทของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑล
ปี 2543 ถึง 2547 (ม.ค.-ก.ย.)

[]

แหล่งข้อมูล: การเคหะแห่งชาติ รวบรวมโดยส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย
ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์

เมื่อแยกสัดส่วนของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑลออกตามประเภทของที่อยู่อาศัยแล้ว
บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนที่มากที่สุด โดยเฉพาะปี 2546 ที่บ้านเดี่ยวมียอดการเติบโตที่สูงมาก
เทียบกับประเภทอื่นๆ หรือคิดเป็นร้อยละ 59.2 ของยอดทั้งหมด
สัดส่วนของประเภทที่อยู่อาศัยรองลงมา ได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์เป็นร้อยละ 28.7 สิ้นสุด 3
ไตรมาสของปี 2547 สัดส่วนของบ้านเดี่ยวได้ลดลงมาเหลือร้อยละ 48.5 และทาวน์เฮ้าส์ที่ร้อยละ
15.1 ผู้ประกอบการต่างๆ ได้เร่งสร้างบ้านให้เพียงพอกับอุปสงค์ที่มีในตลาด
รวมถึงการได้รับอานิสงค์จากปัจจัยสนับสนุนรอบด้าน ที่ส่งผลให้มีความต้องการต่อเนื่องจากปีที่แล้ว

แผนภูมิที่ 3 กราฟแสดงจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดขายจำแนกตามระดับราคาต่างๆ
ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล

[]

แหล่งข้อมูล: ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ในการวิเคราะห์จำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดขายจำแนกตามระดับราคา ตามแผนภูมิที่ 3 เมื่อสิ้นสุด 3
ไตรมาสของปี 2547 นี้ มียอดการขายของบ้านระดับล่าง (0.3 - 2 ล้านบาท)
เติบโตสูงมากใกล้เคียงกับยอดของปี 2546 ทั้งปี ส่วนบ้านระดับบนที่มีราคาสูงกว่า (ตั้งแต่ 2
ล้านบาทขึ้นไป) มีอัตราการเติบโตที่น้อยกว่า เมื่อเทียบกับบ้านของบริษัทฯ แล้ว
เป็นบ้านที่มีราคาอยู่ระหว่าง 2-5 ล้านบาท
ซึ่งถือเป็นระดับราคาที่มีผู้ประกอบการเปิดขายน้อยกว่าระดับอื่นๆ
จึงถือเป็นโอกาสทางการตลาดของบริษัทฯที่จะขยายต่อไปได้
สาเหตุที่การเติบโตของบ้านระดับบนน้อยกว่า
อาจมีเหตุผลมาจากความผันผวนของภาวะเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ย ซึ่งมีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้น
ทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายและมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลงมาให้ความสนใจกับบ้านระดับล่างมากขึ้น
นอกจากนั้น ส่วนหนึ่งอาจมาจากบ้านระดับราคาแพงจะมีค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าธรรมเนียมต่างๆ
ที่สูงกว่า ดังจะเห็นได้จากการเพิ่มขึ้นของกลุ่มผู้ซื้อบ้านที่มีการเร่งโอนบ้านให้ทันในปี 2546
อย่างไรก็ดีปี 2547 ยังขึ้นอยู่กับสภาวะของตลาดโดยรวมของช่วงปีที่เหลืออยู่ด้วย

ปัจจัยสนับสนุนความต้องการของผู้บริโภค

ถึงแม้มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะหมดลงไป
แต่ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังมีปัจจัยสนับสนุนอยู่หลายด้าน 1)ปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจ
2)ปัจจัยทางด้านการเมือง และกฎหมาย 3)ปัจจัยทางด้านสังคมและวัฒนธรรม
โดยมีรายละเอียดดังนี้

1. ปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจ ถือเป็นปัจจัยที่มีความสำคัญต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาก ได้แก่

-   ภาวะเศรษฐกิจที่ได้ปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้นดังจะเห็นได้จากการเติบโตของมูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ
    (GDP) ซึ่งมีอัตราการเติบโตที่ร้อยละ 6.8 ในปี 2546
    และจากการคาดการณ์ของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ
    คาดว่าจะเติบโตที่ร้อยละ 6.3 ในปี 2547 นี้ เนื่องจากราคาน้ำมันมีการปรับตัวสูงขึ้นมาก
    กว่าร้อยละ 30 ดังนั้น จะเห็นว่าอัตรา การเติบโตทางเศรษฐกิจจะลดลง เพียงร้อยละ 0.5
    เมื่อเทียบกับปี 2546 แสดงให้เห็นว่าประชาชนยังมีกำลังซื้ออยู่ในระดับที่สูงพอสมควร
    ซึ่งจะทำให้มีการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีเสถียรภาพ
    เนื่องจากประชาชนมีความระมัดระวังรอบคอบในการตัดสินใจเลือกซื้อหรือลงทุนมากกว่าเดิม
    และลดการเก็งกำไรลง

-   ภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ (Minimum Loan Rate)
    ซึ่งในอดีตที่ผ่านมาดอกเบี้ยของไทยเคยอยู่ที่ประมาณร้อยละ 19-20 ต่อปี ในปี 2541
    เหลือเพียงร้อยละ 5-6 ต่อปี ในช่วงปี 2547 และคาดว่าจะอยู่ในระดับที่ไม่สูงมากต่อไป
    เนื่องจากแนวโน้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินที่เติบโตสูงขึ้น
    รวมถึงการดำเนินโครงการต่างๆ
    ของธนาคารพาณิชย์เพื่อสนับสนุนการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เช่น
    การให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยตลาด (MRR)
    สาเหตุที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยยังอยู่ในระดับต่ำเนื่องจากสถาบันการเงินมีสภาพคล่องส่วนเกินเป็นจำนวนมาก
    ทั้งมาจากการที่ประชาชนฝากเงินไว้กับธนาคารมากกว่าไปลงทุนด้านอื่นที่มีความเสี่ยงในช่วงที่ผ่านมา
    และนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่มีความรัดกุม
    โดยสามารถดูสถิติการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากหน่วยงานต่างๆ ได้จากแผนภูมิที่ 4
    ซึ่งยังมีแนวโน้มที่ยังอยู่ในขาขึ้น สถาบันการเงินต่างๆ
    ก็มีการแข่งขันกันสูงในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งถือว่าเป็นการปล่อยสินเชื่อที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าทั่วไปเนื่องจากมีสินทรัพย์เป็นหลักประกัน

    แผนภูมิที่ 4 สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปคงเหลือ ปี 2531 – 2547 (ม.ค. – มิ.ย.)

    []

    แหล่งข้อมูล: รวบรวมส่วนวิจัยฯ ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย
    ธนาคารอาคารสงเคราะห์

    หมายเหตุ: ข้อมูลนี้เป็นยอดสินเชื่อรายย่อยเพื่อซื้อ/สร้างที่อยู่อาศัยของตน
    ไม่รวมสินเชื่อให้แก่ผู้ประกอบการ

    อื่นๆประกอบด้วย บริษัทเงินทุน ธนาคารออมสิน การเคหะแห่งชาติ บริษัทเครดิตฟองซิเอร์
    และบริษัทประกันชีวิต

-   อีกข้อมูลที่จะช่วยสนับสนุนคือฐานเงินเดือนของผู้บริโภคอยู่ในระดับต่ำถึงระดับกลางซึ่งเป็นฐานของประชาชนที่มีจำนวนมากที่สุด
    โดยเมื่อคิดคำนวณถึงความสามารถในการซื้อบ้านระดับราคาต่างๆ แล้ว
    ประชาชนส่วนใหญ่มีความสามารถที่จะซื้อบ้านที่ระดับราคาประมาณ 1-3 ล้านบาทมากที่สุด
    ดังตารางข้างล่างนี้

    ตารางคำนวณความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยแบ่งออกตามระดับรายได้ของครอบครัว

+--------------+---------------+-----------+-------------+-------------+
| ระดับรายได้ต่อเ | ค             | ความสาม   | เงินดาวน์     | ราคาบ้าน     |
| ดือนต่อครอบครัว | วามสามารถในกา | ารถในการกู้ |             | ที่สามารถซื้อได้ |
|              | รผ่อนบ้านต่อเดือน |           | (ร้อยละ 30)  |             |
+==============+===============+===========+=============+=============+
| 10,000       | 3,000         | 402,375   | 172,446     | 574,821     |
|              |               |           |             |             |
| 15,000       | 4,500         | 603,563   | 258,670     | 862,232     |
|              |               |           |             |             |
| 20,000       | 6,000         | 804,750   | 344,893     | 1,149,643   |
|              |               |           |             |             |
| 25,000       | 7,500         | 1,005,938 | 431,116     | 1,437,054   |
|              |               |           |             |             |
| 30,000       | 9,000         | 1,207,125 | 517,339     | 1,724,464   |
|              |               |           |             |             |
| 40,000       | 12,000        | 1,609,500 | 689,786     | 2,299,286   |
|              |               |           |             |             |
| 50,000       | 15,000        | 2,011,875 | 862,232     | 2,874,107   |
|              |               |           |             |             |
| 60,000       | 18,000        | 2,414,250 | 1,034,679   | 3,448,929   |
|              |               |           |             |             |
| 70,000       | 21,000        | 2,816,625 | 1,207,125   | 4,023,750   |
|              |               |           |             |             |
| 80,000       | 24,000        | 3,156,383 | 1,352,736   | 4,509,119   |
+--------------+---------------+-----------+-------------+-------------+

แหล่งที่มา: CB Richard Ellis Bangkok Property Report

หมายเหตุ: ใช้สมมติฐานดังต่อไปนี้

1.  ความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือนคิดจากร้อยละ 30 ของรายได้ต่อเดือนต่อครอบครัว

2.  การคำนวณจำนวนยอดเงินกู้คิดจาดอัตราดอกเบี้ยของ ธอส.ที่ร้อยละ 6.50
    สำหรับระดับเงินกู้ต่ำกว่า 3 ล้านบาท และร้อยละ 6.75 สำหรับระดับเงินกู้สูงกว่า 3
    ล้านบาท

3.  ระยะเวลาการผ่อนที่ 20 ปี

-   บริษัทที่ประกอบการทางด้านอสังหาริมทรัพย์มีความมั่นใจในการบริหารกิจการมากขึ้น
    เนื่องจากได้ผ่านประสบการณ์การเรียนรู้จากวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา
    และมีความพร้อมที่จะบริหารงานโดยมีนโยบายที่ Conservative มากขึ้น
    ประกอบกับมีผู้ประกอบการหลายรายได้
    เข้าร่วมจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เพื่อแสดงถึงเจตนารมณ์ที่ดี การบริหารงานที่โปร่งใส
    และต้องการสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้บริโภคมากขึ้น
    ในส่วนของจำนวนผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์
    ถือว่ามีน้อยลงมากเมื่อเทียบกับช่วงก่อนวิกฤต
    จึงทำให้จำนวนที่อยู่อาศัยที่เกิดใหม่มีอัตราการเติบโตที่น้อยลง
    รวมถึงความพยายามของธนาคารแห่งประเทศไทยที่ควบคุมการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ให้มีคุณภาพมากขึ้นดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้น
    ทำให้มีความเป็นไปได้ที่จะเกิดภาวะที่อยู่อาศัยล้นตลาดและการเก็งกำไรน้อยลงด้วย
    นอกจากนั้น
    ตลาดยังมีช่องทางที่จะเติบโตได้อีกมากโดยดูจากอัตราการจดทะเบียนในช่วงที่ผ่านมา

2. ปัจจัยทางด้านการเมืองและกฎหมาย รัฐบาลมีการออกกฎหมาย ระเบียบข้อบังคับ
และมาตรการต่าง ๆ อย่างต่อเนื่อง เพื่อจูงใจให้เกิดการลงทุนภายในประเทศและนอกประเทศ
และเพื่อกระจายความเจริญไปสู่ภาคประชาชนอย่างทั่วถึง ได้แก่

-   โครงการสินเชื่อสำหรับสมาชิกประกันสังคมทั่วประเทศ
    โดยสำนักงานประกันสังคมร่วมมือกับธนาคารอาคารสงเคราะห์เปิดโครงการสินเชื่อสำหรับสมาชิกประกันสังคมกู้ซื้อบ้านในอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดร้อยละ
    2.5 มีระยะเวลาคงที่นานถึง 5 ปี โดยเริ่มให้กู้ตั้งแต่ 1 ต.ค. 2547
    และโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 31 มี.ค. 2548
    พร้อมเปิดโอกาสให้ธนาคารพาณิชย์ยื่นเงื่อนไขร่วมโครงการด้วย
    ซึ่งปัจจุบันกองทุนประกันสังคมมีเงินอยู่ทั้งหมดประมาณ 2.3 แสนล้านบาท
    แต่ในระยะแรกสำนักงานประกันสังคมจะนำเงินจำนวน 3,000 ล้านบาท ไปฝากประจำ 5 ปี
    กับธนาคารอาคารสงเคราะห์เพื่อปล่อยกู้ให้กับสมาชิก
    โดยสำนักงานประกันสังคมจะรับดอกเบี้ยเงินฝากเพียงร้อยละ 1
    ในขณะที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์จะคิดค่าดำเนินการในอัตราร้อยละ 1.5
    ดังนั้นการกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ประกันตนจึงอยู่ในอัตราร้อยละ 2.5
    คงที่เป็นเวลา 5 ปี เท่ากับระยะเวลาการฝากเงินของกองทุนประกันสังคมพอดี
    โดยเมื่อเทียบอัตราดอกเบี้ยคงที่ในตลาดขณะนี้ถือได้ว่าเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุด
    และมีระยะเวลาคงที่นานสุด และจากจำนวนเงิน 3,000 ล้านบาทดังกล่าวข้างต้น
    หากคำนวณวงเงินกู้รายละไม่เกิน 1,000,000 บาท
    คาดว่าจะสามารถปล่อยสินเชื่อได้ประมาณ 2,000-3,000 ราย
    ซึ่งมาตรการดังกล่าวจะช่วยกระตุ้นให้ผู้บริโภคเกิดความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น
    เพราะช่วยลดภาระดอกเบี้ยจากการซื้อที่อยู่อาศัย

-   รัฐบาลออกกฎหมายให้คนต่างด้าวมีสิทธิ์ซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่
    โดยอยู่ในเงื่อนไข คือ คนต่างด้าวต้องนำเงินมาลงทุนอย่างต่ำ 40 ล้านบาท
    และต้องขออนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
    ซึ่งการให้สิทธิพิเศษดังกล่าวจะช่วยให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
    และยังช่วยให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างแท้จริง และเป็นไปตามกลไกตลาดมากขึ้น
    เพราะถือได้ว่าเป็นเม็ดเงิน หรือ รายได้เข้าประเทศโดยตรง

-   มาตรการขยายเมืองออกสู่ชานเมือง และบริเวณรอบนอกมากขึ้นของรัฐบาล อาทิ
    โครงการขยายถนน โครงการก่อสร้างทางด่วน โครงการรถไฟฟ้าใต้ดิน
    โดรงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง และโครงการเปิดสนามบินสุวรรณภูมิ
    ซึ่งจะเป็นสนามบินนานาชาติแห่งใหม่ของไทย เป็นต้น โดยจากมาตรการต่าง ๆ
    เหล่านี้จะส่งผลให้คนมีคุณภาพชีวิตดีขึ้น ไม่ต้องประสบปัญหารถติด และมละภาวะเป็นพิษ เป็นต้น
    ดังนั้นมาตรการเหล่านี้จะช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น

    3. ปัจจัยทางด้านสังคมและวัฒนธรรม

-   ค่านิยมและวัฒนธรรมของสังคมไทยที่เปลี่ยนแปลงไป
    ซึ่งในปัจจุบันลักษณะครอบครัวไทยเน้นการอยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยวมากขึ้น
    โดยจำนวนครอบครัวจะมากขึ้นและขนาดของครอบครัวเล็กลง
    ซึ่งจากการสำรวจของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พบว่า
    ขนาดครอบครัวเฉลี่ยของประชากรในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีขนาดเล็กลงจาก 4.75
    คนต่อครอบครัว ในปี 2536 เหลือเพียง 3.6 คนต่อครอบครัว ในปี 2543 และ 2.8
    คนต่อครอบครัวในปี 2546 ซึ่งยังจะมีแนวโน้มที่จะลดลงอีกอย่างต่อเนื่อง

    แนวโน้มในอนาคต

    ดังที่ได้กล่าวมาข้างต้นว่า ผู้ประกอบการมีการประกอบธุรกิจแบบมีศักยภาพมากขึ้น
    ผู้บริโภคมีความมั่นใจในธุรกิจนี้มากขึ้นเนื่องจากปัจจัยต่างๆ ที่สนับสนุน อาทิ
    มาตรการป้องกันการเก็งกำไรของธนาคารแห่งประเทศไทย
    เศรษฐกิจของประเทศที่เริ่มฟื้นตัวและเริ่มมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
    อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ และเหตุผลสนับสนุนอื่นๆ
    ซึ่งสิ่งเหล่านี้ถือเป็นปัจจัยที่เกื้อหนุนส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้มีความแข็งแกร่ง
    นอกจากนั้น ที่อยู่อาศัยยังถือเป็นปัจจัย 4 ที่ขาดไม่ได้
    ทำให้ผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง และ
    แสดงว่าประชากรส่วนใหญ่ยังมีรายได้อยู่ในระดับต่ำถึงระดับปานกลาง
    ซึ่งตรงกับระดับราคาของบ้านของบริษัทฯ โดยเฉพาะที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท
    ที่มียอดการเติบโตของการเปิดขายน้อยกว่าระดับราคาอื่นๆ ดังเห็นได้จากแผนภูมิที่ 3 ข้างต้น
    บริษัทฯ จึงเป็นโอกาสทางการตลาดที่ดีของบริษัท ฯ
    ที่จะรับรองความต้องการของบริโภคในส่วนนี้ให้มากขึ้น และเป็นการขยายธุรกิจไปพร้อมๆ กัน

สภาพการแข่งขันและผู้ประกอบการ

สภาวะการแข่งขันในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความรุนแรงมากขึ้น เนื่องจากมีบริษัทใหม่ๆ
เข้ามาในอุตสาหกรรมนี้มากขึ้น เพราะมีโอกาสในการทำธุรกิจที่ดีจากการที่เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว
นอกจากนั้น
ยังมีบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยหลายแห่งที่ได้ดำเนินการปรับโครงสร้างหนี้สำเร็จและกลับมาดำเนินธุรกิจได้ตามปกติ
สถานะการเงินที่แข็งแกร่งของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ทำให้บริษัทเหล่านี้สามารถขยายธุรกิจได้อย่างรวดเร็ว
นอกจากนั้น
ยังมีบ้านมือสองจากกรมบังคับคดีและจากสถาบันการเงินที่มีทรัพย์รอการขายเพื่อเป็นทางเลือกให้กับผู้บริโภคอีกมาก
และจากแผนภูมิที่ 2 บ้านเดี่ยวมีแนวโน้มการแข่งขันกันเข้มข้นมากกว่าประเภทอื่นๆ ในปี 2547 นี้

เมื่อพิจารณาถึงบริษัทคู่แข่งขันของบริษัทฯ พบว่า บริษัทฯ ไม่มีบริษัทคู่แข่งที่สำคัญในย่านที่ทำธุรกิจอยู่
เนื่องจากบริษัทฯ มีการพัฒนาโครงการอยู่ในสถานที่ย่านเดียวกันเป็นหลัก
เพราะเชื่อว่าการที่มีความชำนาญในทำเลใดทำเลหนึ่งจะมีความได้เปรียบคู่แข่งและสามารถสร้างความคุ้นเคยกับคนในพื้นที่
สถานการณ์ และสภาพแวดล้อมในละแวกนั้น ตลอดจนสร้างความเชื่อมั่นไปพร้อมๆ กัน
ซึ่งการเป็นเจ้าตลาดย่านนั้น ช่วยทำให้ผู้คนที่อยู่ละแวกนั้นรู้จักชื่อเสียงของบริษัทฯมานาน ดังนั้น
บริษัทฯ จึงไม่มีคู่แข่งขันที่จะต้องกังวล ทั้งนี้ หากกล่าวโดยรวมแล้วบริษัทฯ มีคู่แข่งขันประมาณ 3-4
ราย ในพื้นที่ต่างๆ ของโครงการ
ทั้งที่เป็นบริษัทที่จดทะเบียนในและนอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
หากเทียบจำนวนโครงการจัดสรรทั้งหมดที่อยู่ในบริเวณเดียวกันแล้ว นับได้ว่า บริษัทฯ
เป็นหนึ่งในผู้นำของที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงล่างในย่านตะวันออกและตะวันออกเฉียงเหนือของกรุงเทพฯ
อย่างแท้จริง

ตารางแสดงจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นจำแนกตามพื้นที่ ปี 2546 และ ปี
2547 (ม.ค. – มิ.ย.)

+------+---------+---------+---------+---------+---------+---------+
| ลำดับ | ปี 2547  |         |         | ปี 2546  |         |         |
|      | (ม.ค. – |         |         |         |         |         |
|      | ก.ย.)   |         |         |         |         |         |
+======+=========+=========+=========+=========+=========+=========+
|      | เขต     | จำ      | จำน     | เขต     | จำ      | จำน     |
|      |         | นวนหน่วย | วนหน่วยข |         | นวนหน่วย | วนหน่วยข |
|      |         |         | องบริษัทฯ |         |         | องบริษัทฯ |
+------+---------+---------+---------+---------+---------+---------+
| 1    | หนองจอก | 3,650   | 121     | หนองจอก | 2,894   | 75      |
+------+---------+---------+---------+---------+---------+---------+
| 2    | คล      | 1,680   | 480     | คล      | 2,198   | 365     |
|      | องสามวา |         |         | องสามวา |         |         |
+------+---------+---------+---------+---------+---------+---------+
| 3    | บา      | 1,264   | -       | บา      | 1,582   | -       |
|      | งขุนเทียน |         |         | งขุนเทียน |         |         |
+------+---------+---------+---------+---------+---------+---------+
| 4    | บางเขน  | 1,216   | -       | ดอนเมือง | 1,409   | -       |
+------+---------+---------+---------+---------+---------+---------+
| 5    | ประเวศ  | 1,162   | -       | ล       | 1,408   | -       |
|      |         |         |         | าดกระบัง |         |         |
+------+---------+---------+---------+---------+---------+---------+
| 6    | บางบอน  | 1,155   | -       | ประเวศ  | 1,265   | -       |
+------+---------+---------+---------+---------+---------+---------+
| 7    | ทวีวัฒนา  | 1,008   | -       | บางเขน  | 1,193   | -       |
+------+---------+---------+---------+---------+---------+---------+
| 8    | บางกะปิ  | 796     | -       | ทวีวัฒนา  | 1,052   | -       |
+------+---------+---------+---------+---------+---------+---------+
| 9    | หนองแขม | 782     | -       | มีนบุรี    | 1,019   | -       |
+------+---------+---------+---------+---------+---------+---------+
| 10   | ลาดพร้าว | 732     | -       | บางนา   | 832     | -       |
+------+---------+---------+---------+---------+---------+---------+

หากกล่าวถึงศักยภาพในการเติบโตของบริษัทฯโดยจำแนก ตามเขตแล้ว จากตาราง
พบว่ายอดจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ที่มากที่สุด 10 เขตแรกในปี 2546 และ 9 เดือนแรกของปี
2547 เขตที่เป็นทำเลที่ตั้งของบริษัทฯ จะอยู่ในเขตที่มีอัตราการขยายตัวสูงดังที่ได้มีการระบายแถบสี
ได้แก่ หนองจอก และคลองสามวา ซึ่งเป็นชุมชนที่มีการพัฒนาที่รวดเร็ว
มีการขยายตัวของสาธารณูปโภคเพิ่มขึ้นและมีประชากรย้ายเข้ามาอยู่มากในช่วงที่ผ่านมา
แสดงถึงการเจริญเติบโตที่ดีของชุมชน เมื่อคิดเป็นส่วนแบ่งตลาดของบริษัทในเขตเหล่านั้น ในปี
2546 บริษัทฯ ครองส่วนแบ่งตลาดมากถึงร้อยละ 16.61 ในเขตคลองสามวา
และเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 28.57 ใน 9 เดือนแรกของปี 2547
ซึ่งเป็นเขตที่มีการเติบโตของที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นเป็นอันดับที่ 2 ของกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ศักยภาพในการแข่งขัน

หากจะเปรียบเทียบคู่แข่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ กับบริษัทที่จดทะเบียนใน
และนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ในระดับราคาปานกลาง
ได้แก่ บริษัทมั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) บริษัทเอ็น ซี เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) บริษัทลลิล
พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัทพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)
รวมทั้งผู้ประกอบการรายย่อย อาทิเช่น บริษัทสัมมากร บริษัทวังทองกรุ๊ป ฯลฯ ถือได้ว่าผู้ก่อตั้งบริษัท
เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) มีประสบการณ์ด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 20 ปี
ซึ่งได้ค่อยๆ ขยายธุรกิจให้เติบโตอย่างแข็งแกร่ง
จนมาถึงจุดที่พร้อมที่จะขยายบริษัทออกไปสู่การเป็นบริษัทมหาชน ดังนั้น
ศักยภาพของบริษัทฯจึงมาจากทีมงานผู้บริหารที่มีประสบการณ์และมุ่งมั่นที่จะนำพากิจการไปสู่การเป็นบรรษัทภิบาลที่ดีต่อไป
ซึ่งสามารถวิเคราะห์ศักยภาพในการแข่งขัน ดังนี้

1. สภาวะการแข่งขันระหว่างผู้แข่งขันเดิมที่มีอยู่ในตลาดปัจจุบัน

-ปัจจุบันหลายบริษัทที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ถือได้ว่ารูปลักษณ์ของสินค้าค่อนข้างมีความเหมือนกัน
หรือไม่แตกต่างกันมากนัก แต่เนื่องจากบริษัท ฯ มีความได้เปรียบในเรื่องของราคา กล่าวคือ
บ้านของบริษัทฯ มีราคาขายถูกกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่งในบริเวณเดียวกัน

2. อันตรายจากสินค้าทดแทน

-ปัจจุบันมีการประกาศขายบ้านมือสองจากหลายบริษัท สถาบันการเงินต่าง ๆ
และกรมบังคับคดีอย่างต่อเนื่อง แต่จากภาพที่ 2
จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นจำแนกตามพื้นที่ใน ปี 2546 และ ปี 2547
(ม.ค. – มิ.ย.) แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคยังคงมีแนวโนม้ต้องการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ใหม่
อาจเนื่องจากผู้บริโภคยังไม่มั่นใจว่าบ้านมือสองที่ซื้อไปอาจมีปัญหาเกิดขึ้นได้ อาทิ
ต้องเสียค่าซ่อมแซมเพิ่มขึ้นจนทำให้งบบานปลาย ทำให้ผู้บริโภคนิยมซื้อบ้านใหม่มากกว่า

3. อำนาจต่อรองของซับพลายเออร์ (Supplier)

บริษัทฯ มีความชำนาญในการพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์มากว่า 50 โครงการ จึงทำให้บริษัท ฯ
มีอำนาจต่อรอง
และมีความสามารถในการเจรจาให้ได้มาซึ่งต้นทุนที่สามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการรายอื่น ๆ
ในตลาดได้ โดยเฉพาะต้นทุนด้านที่ดิน เนื่องมาจากการที่บริษัท ฯ
ประกอบกิจการแต่เฉพาะในทำเลย่านตะวันออกของกรุงเทพ ฯ ซึ่งเป็นทำเลที่บริษัท ฯ
มีความชำนาญ ทำให้มีความรู้ ความเข้าใจในทำเลดังกล่าวเป็นอย่างดี

4.อำนาจต่อรองของลูกค้า (Client)

ปัจจุบันภาคอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัว และเติบโตอย่างมั่นคง
ทำให้มีหลายบริษัทเข้ามาในอุตสาหกรรมนี้มากขึ้น ประกอบกับทางรัฐบาลได้มีมาตรการใหม่ ๆ
ออกมาอย่างต่อเนื่อง เพื่อช่วยคุ้มครองผู้บริโภคให้ได้รับความเป็นธรรมมากขึ้นในการซื้อบ้าน
จึงทำให้ผู้บริโภคมีข้อมูลในด้านต่าง ๆ มากขึ้น อาทิ ราคาตลาด ต้นทุนของผู้ผลิต
จึงทำให้ผู้บริโภคสามารถเลือก มีกระบวนการตัดสินใจที่รอบครอบมากขึ้น
และสามารถต่อรองกับผู้ประกอบการได้ แต่บริษัท ฯ
ยังถือได้ว่าค่อนข้างมีศักยภาพในการแข่งขันด้านนี้ เพราะ บริษัท ฯ
มีการส่งเสริมการตลาดอย่างต่อเนื่อง เพื่อรักษาฐานลูกค้าเดิมไว้
ดังจะเห็นได้จากยอดขายของบริษัทในปี 2547 (ม.ค. – พ.ย. )
เป็นยอดขายที่เกิดจากลูกค้าเดิมแนะนำลูกค้าใหม่มากถึงร้อยละ 40
แสดงให้เห็นว่าถึงแม้ลูกค้าจะมีอำนาจต่อรอง
สามารถเลือกซื้อบ้านที่มีขายอยู่ในตลาดได้อย่างมากมาย แต่ลูกค้าเดิมส่วนใหญ่ของบริษัท ฯ
ยังมีความจงรักภักดี (Brand Royalty) ต่อบริษัทฯในระดับหนึ่ง

3.  การจัดหาผลิตภัณฑ์

การพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทฯ มีระยะเวลาในการดำเนินงานประมาณ 8-10 เดือน
โดยมีขั้นตอนการดำเนินงาน ดังนี้

หมายเหตุ บริษัทฯ มีนโยบายการโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้กับลูกค้าภายใน 8 เดือน
หลังจากเริ่มพัฒนาโครงการเพื่อลดความเสี่ยงในเรื่องของการรับรู้รายได้ เพราะในปัจจุบันบริษัทฯ
มีนโยบายรับรู้รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ยกเว้นโครงการรับจ้างก่อสร้าง
ที่รับรู้รายได้ตามงวดงานที่สร้างเสร็จ

การจัดซื้อที่ดิน

ที่ดินถือเป็นปัจจัยที่มีความสำคัญต่อการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังริมทรัพย์ทั้งในด้านต้นทุน และทำเลที่ตั้ง
โดยต้นทุนที่ดินคิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 20 – 30 ของต้นทุนโครงการของบริษัทฯ
จึงเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดต้นทุนดำเนินงานที่ทำให้บริษัทฯ สามารถแข่งขันกับบริษัทฯ คู่แข่งได้
บริษัทฯ พัฒนาโครงการส่วนใหญ่ในย่านตะวันออกและตะวันออกเฉียงเหนือของกรุงเทพฯ เช่น
เขตบึงกุ่ม บางเขน สะพานสูง คลองสามวา มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง และพื้นที่ต่อเนื่อง
โดยบริษัทฯ ไม่มีนโยบายซื้อที่ดินเพื่อสะสมเป็นสต็อกไว้ก่อนการพัฒนาโครงการ
แต่ก่อนการจัดซื้อที่ดินในแต่ละครั้ง บริษัทฯ จะมีการทำวิจัยความเป็นไปได้ของโครงการ ทั้งในด้าน
ทำเลที่ตั้งโครงการ ความต้องการของลูกค้าในพื้นที่เป้าหมาย สภาวะการตลาด สภาวะการแข่งขัน
รวมถึงทำการกำหนดแผนผังการก่อสร้างอย่างคร่าวๆ เพื่อศึกษาถึงแนวโน้มต้นทุนการก่อสร้าง
และปัญหาที่อาจจะเป็นอุปสรรคต่อการดำเนินโครงการ จากนั้นบริษัทฯ
จึงจะติดต่อซื้อจากเจ้าของที่ดินโดยตรงหรือผ่านนายหน้าค้าที่ดินในพื้นที่ ซึ่งบริษัทฯ
มีความสัมพันธ์ที่ดีมาเป็นระยะเวลานาน ทำให้บริษัทฯ มีข้อมูลที่ครบถ้วนเกี่ยวกับที่ดินในพื้นที่
และได้รับความไว้วางใจให้พิจารณาซื้อที่ดินก่อน
รวมถึงได้รับเงื่อนไขราคาที่ผ่อนปรนกว่าผู้ประกอบการรายอื่น ซึ่งทำให้บริษัทฯ
เกิดความได้เปรียบในการแข่งขันกับคู่แข่ง โดยบริษัทฯ
จะทำการพัฒนาและจัดสรรที่ดินเปล่าที่จะพัฒนาโครงการ โดยใช้เวลาไม่เกิน 3 เดือน

สำหรับการดำเนินการจัดซื้อที่ดินของบริษัทฯ ได้กำหนดไว้ในมติที่ประชุมคณะกรรมการ ครั้งที่
1/2548 ให้ดำเนินการโดยกรรมการบริหารของบริษัทฯ
ได้ภายในวงเงินสำหรับแต่ละรายไม่เกินกว่า 700 ล้านบาท หรือจำนวนเทียบเท่า
หรือเป็นไปตามที่คณะกรรมการบริษัทมอบหมาย

ผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทฯ ไม่มีบุคลากรในการดำเนินการก่อสร้างโครงการด้วยตนเอง
แต่จะว่าจ้างผู้รับเหมาเพื่อดำเนินการก่อสร้างตามแผนงานของบริษัทฯ
โดยการว่าจ้างผู้รับเหมาแบ่งเป็น 2 ลักษณะ ดังนี้

1.  การว่าจ้างผู้รับเหมาในลักษณะค่าแรงงานเพียงอย่างเดียว

เนื่องจากบริษัทฯ ให้ความสำคัญเป็นอย่างยิ่งต่อคุณภาพของผลิตภัณฑ์
และความสามารถในการแข่งขันทางด้านต้นทุน ดังนั้นเพื่อให้ลูกค้าเกิดความมั่นใจในคุณภาพ
และเพื่อให้ต้นทุนการก่อสร้างของบริษัทฯ สามารถแข่งขันได้กับคู่แข่ง บริษัทฯ
จึงดำเนินการจัดหาวัสดุก่อสร้างหลักด้วยตนเอง เช่น ปูนซีเมนต์ เหล็ก เสาเข็ม แผ่นพื้นสำเร็จรูป
ถังบำบัดน้ำเสีย สุขภัณฑ์ กระเบื้อง กระเบื้องหลังคา ฯลฯ
และว่าจ้างผู้รับเหมาที่เชี่ยวชาญเฉพาะในขั้นตอนต่างๆ ของการก่อสร้างมากกว่า 15 ราย
ในการดำเนินการก่อสร้าง ซึ่งการว่าจ้างในส่วนนี้คิดเป็นประมาณร้อยละ 70
ของการดำเนินการก่อสร้างทั้งหมด
โดยผู้รับเหมาที่ได้รับว่าจ้างส่วนใหญ่มีความสัมพันธ์ทางธุรกิจอย่างใกล้ชิดกับบริษัทฯ มามากกว่า 15
ปี
ทั้งนี้ผู้รับเหมาจะได้รับชำระเงินค่าก่อสร้างเป็นงวดตามความสำเร็จของงานที่ได้ระบุไว้ในสัญญาการก่อสร้าง
โดยบริษัทฯ ไม่มีนโยบายให้ผู้รับเหมาเบิกเงินค่าก่อสร้างล่วงหน้า (Advance Payment) ได้

การว่าจ้างผู้รับเหมาในลักษณะค่าแรงเพียงอย่างเดียวเป็นส่วนใหญ่ของขั้นตอนการก่อสร้างถือเป็นข้อดีอย่างมาก
เนื่องจากเป็นการเปิดโอกาสให้แก่ผู้รับเหมาที่มีฝีมือในการดำเนินการก่อสร้าง
แต่มีเงินทุนหมุนเวียนไม่มากนัก ให้เข้ารับการว่าจ้างจากบริษัทฯ ซึ่งทำให้บริษัทฯ
ได้ผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพ
และลดความเสี่ยงจากการผิดสัญญาของผู้รับเหมาเนื่องจากขาดเงินทุนหมุนเวียน

2.  การว่าจ้างผู้รับเหมาในลักษณะค่าแรงงานรวมวัตถุดิบ

การดำเนินการก่อสร้างในส่วนปลีกย่อย เช่น การติดตั้งไฟฟ้า ระบบประปา การทาสี การทำฝ้า
การติดตั้งกระจก ฯลฯ บริษัทฯ จะทำการว่าจ้างผู้รับเหมาในลักษณะค่าแรงรวมวัตถุดิบ
ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความสะดวกในการดำเนินการโดยรวม
โดยในปัจจุบันมีการว่าจ้างผู้รับเหมาในลักษณะดังกล่าวมากกว่า 15 ราย
ซึ่งการว่าจ้างในส่วนนี้คิดเป็นประมาณร้อยละ 30 ของการดำเนินการก่อสร้างทั้งหมด

จากการดำเนินการก่อสร้างโครงการที่ผ่านมา ผู้รับเหมาใช้เวลาประมาณ 6 – 7 เดือน
ในการดำเนินการก่อสร้างบ้านแต่ละหลัง โดยบริษัทฯ
จะเปิดให้ลูกค้าจองโครงการได้หลังจากการก่อสร้างโครงการสำเร็จไปประมาณร้อยละ 25
ของเฟสที่จะเปิดจอง

ในการควบคุมคุณภาพงานก่อสร้างของผู้รับเหมานั้น บริษัทฯ ให้ความสำคัญอย่างยิ่ง
โดยมีการตรวจสอบในทุกๆ ขั้นตอนการก่อสร้าง ก่อนการดำเนินการก่อสร้างในขั้นตอนต่อไป
เพื่อคุณภาพสูงสุดของผลิตภัณฑ์ และเพื่อให้เกิดความเสียหายจากความผิดพลาดน้อยที่สุด

วัสดุก่อสร้างหลัก

บริษัทฯ จะเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างหลัก 7 ประเภท จากผู้ผลิตและจำหน่ายในประเทศ
โดยมีรายละเอียดดังนี้

-   เสาเข็ม

  ปัจจุบัน บริษัทฯ สั่งซื้อเสาเข็มจากผู้ผลิตจำนวน 2 ราย โดยบริษัทฯ มียอดสั่งซื้อจากผู้ผลิต 1
  ราย ที่มียอดสั่งซื้อมากกว่าร้อยละ 30 ของยอดสั่งซื้อเสาเข็มทั้งหมด

-   แผ่นพื้นสำเร็จรูป

  ปัจจุบัน บริษัทฯ สั่งซื้อแผ่นพื้นสำเร็จรูปจากผู้ผลิตจำนวน 3 ราย โดยบริษัทฯ
  มียอดสั่งซื้อจากผู้ผลิต 1 ราย ที่มียอดสั่งซื้อมากกว่าร้อยละ 30
  ของยอดสั่งซื้อแผ่นพื้นสำเร็จรูปทั้งหมด

-   ถังบำบัดน้ำเสีย

  ปัจจุบัน บริษัทฯ สั่งซื้อถังบำบัดน้ำเสียจากผู้ผลิตจำนวน 3 ราย โดยบริษัทฯ มียอดสั่งซื้อจากผู้ผลิต
  1 ราย ที่มียอดสั่งซื้อมากกว่าร้อยละ 30 ของยอดสั่งซื้อถังบำบัดน้ำเสียทั้งหมด

-   ปูนซีเมนต์

  ปัจจุบัน บริษัทฯ สั่งซื้อปูนซีเมนต์และปูนซีเมนต์ผสมเสร็จจากผู้ผลิตจำนวน 3 ราย โดยบริษัทฯ
  มียอดสั่งซื้อจากผู้ผลิต 1 ราย ที่มียอดสั่งซื้อมากกว่าร้อยละ 30 ของยอดสั่งซื้อปูนซีเมนต์ทั้งหมด

-   เหล็ก

  ปัจจุบัน บริษัทฯ สั่งซื้อถังบำบัดน้ำเสียจากผู้ผลิตจำนวน 3 ราย โดยบริษัทฯ มียอดสั่งซื้อจากผู้ผลิต
  1 ราย ที่มียอดสั่งซื้อมากกว่าร้อยละ 30 ของยอดสั่งซื้อเหล็กทั้งหมด

-   สุขภัณฑ์ และกระเบื้อง

  ปัจจุบัน บริษัทฯ สั่งซื้อสุขภัณฑ์ และกระเบื้องจากผู้ผลิตจำนวน 3 ราย โดยบริษัทฯ
  มียอดสั่งซื้อจากผู้ผลิต 1 ราย ที่มียอดสั่งซื้อมากกว่าร้อยละ 30 ของยอดสั่งซื้อสุขภัณฑ์
  และกระเบื้องทั้งหมด

-   กระเบื้องหลังคา

  ปัจจุบัน บริษัทฯ สั่งซื้อกระเบื้องหลังคาจากผู้ผลิตจำนวนรายเดียว โดยบริษัทฯ
  มียอดสั่งซื้อจากผู้ผลิต 1 ราย ที่มียอดสั่งซื้อมากกว่าร้อยละ 30
  ของยอดสั่งซื้อกระเบื้องหลังคาทั้งหมด

ผลกระทบตอสิ่งแวดลอม

บริษัทฯ
มีระบบการจัดการสาธารณูปโภคของโครงการเพื่อปองกันไมใหเกิดปญหาที่อาจสงผลกระทบตอสิ่งแวดลอมได
โดยเฉพาะอยางยิ่ง ระบบการบําบัดน้ำเสีย
โดยไดจัดใหมีระบบบําบัดน้ำเสียในโครงการที่มีพื้นที่จัดสรรเกินกว่า 500 แปลง
หรือมีพื้นที่จัดสรรเกินกว่า 100 ไร่ อยางไรก็ตาม
บริษัทฯไมมีกรณีพิพาทหรือถูกฟองรองเกี่ยวกับสิ่งแวดลอมในระยะ 3 ปที่ผานมา

งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ 31 ธันวาคม 2547 บริษัทฯ มีบ้านที่ได้รับจองและรอส่งมอบจำนวน 16 โครงการ รวมมูลค่า
672 ล้านบาท จำนวน 483 ยูนิต โดยแบ่งเป็นโครงการที่ดำเนินการภายใต้บริษัทฯ
โครงการรับจ้างก่อสร้าง และโครงการร่วมลงทุน ดังนี้

1.  โครงการที่ดำเนินการภายใต้บริษัทฯ รวมทั้งสิ้น 4 โครงการ คือ โครงการ เค.ซี.
    รามอินทรา 8 โครงการ เค.ซี. วงแหวน รามอินทรา โครงการ เค.ซี. เลควิว โซน A-E
    และโครงการ เค.ซี. เนเชอรัลวิลล์ บางนา เทพารักษ์ แบ่งเป็น 209 ยูนิต รวมมูลค่า 336
    ล้านบาท

ตารางแสดงโครงการที่ดำเนินการภายใต้บริษัทฯ รอส่งมอบ ณ 31 ธันวาคม 2547

+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| ลำดับ  | โครงการ                             | คง      |             |
|       |                                     | เหลือโอน |             |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
|       |                                     | ยูนิต     | มูลค่า        |
|       |                                     |         |             |
|       |                                     |         | (ล้านบาท)    |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| 1     | เค.ซี. รามอินทรา 8                    | 156     | 140.20      |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| 2     | เค.ซี. วงแหวน รามอินทรา               | 34      | 119.00      |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| 3     | เค.ซี. เลควิว โซน A-E                 | 11      | 46.90       |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| 4     | เค.ซี. เนเชอรัลวิลล์ บางนา เทพารักษ์      | 8       | 30.00       |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| รวม   |                                     | 209     | 336.10      |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+

2.  โครงการรับจ้างก่อสร้าง รวมทั้งสิ้น 8 โครงการ คือ โครงการ เค.ซี. กรีนวิลล์ 1
    โครงการ เค.ซี. สุวินทวงศ์ 1 โซน A-D โครงการ เค.ซี. พาร์ควิลล์ 3 โครงการ
    เค.ซี. การ์เด้นโฮม 18 โครงการ เค.ซี. การ์เด้นโฮม 19 โครงการ เค.ซี.
    การ์เด้นโฮม 20 โครงการ เค.ซี. พาร์ควิลล์ 2 และโครงการ เค.ซี.เนเชอรัลวิลล์
    ร่มเกล้า แบ่งเป็น 229 ยูนิต รวมมูลค่า 466 ล้านบาท โดยเป็นมูลค่าการก่อสร้างที่บริษัทฯ
    จะรับรู้เป็นรายได้ประมาณร้อยละ 65 หรือคิดเป็นประมาณ 303 ล้านบาท

  ตารางแสดงโครงการรับจ้างก่อสร้าง รอส่งมอบ ณ 31 ธันวาคม 2547

+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| ลำดับ  | โครงการ                             | คง      |             |
|       |                                     | เหลือโอน |             |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
|       |                                     | ยูนิต     | มูลค่า        |
|       |                                     |         |             |
|       |                                     |         | (ล้านบาท)    |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| 1     | เค.ซี. กรีนวิลล์ 1                      | 100     | 165.00      |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| 2     | เค.ซี. การ์เด้นโฮม 18                  | 1       | 1.55        |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| 3     | เค.ซี. การ์เด้นโฮม 19                  | 3       | 7.05        |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| 4     | เค.ซี. การ์เด้นโฮม 20                  | 29      | 47.85       |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| 5     | เค.ซี. เนเชอรัล วิลล์ ร่มเกล้า            | 7       | 35.00       |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| 6     | เค.ซี.พาร์ควิลล์ 2                      | 4       | 11.00       |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| 7     | เค.ซี.พาร์ควิลล์ 3                      | 35      | 77.00       |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| 8     | เค.ซี.สุวินทวงศ์ โซน A-D                | 50      | 122.00      |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| รวม   |                                     | 229     | 466.45      |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+

(โปรดดูรายละเอียดในตารางแสดงโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ 31 ธันวาคม 2547)

  3. โครงการร่วมลงทุน รวมทั้งสิ้น 1 โครงการ คือ โครงการ เค.ซี. รามอินทรา 5 แบ่งเป็น
  45 ยูนิต รวมมูลค่า 51ล้านบาท โดยเป็นมูลค่าการก่อสร้างที่บริษัทฯ
  จะรับรู้เป็นรายได้ประมาณร้อยละ 65 หรือคิดเป็นประมาณ 33 ล้านบาท

+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| ลำดับ  | โครงการ                             | คง      |             |
|       |                                     | เหลือโอน |             |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
|       |                                     | ยูนิต     | มูลค่า        |
|       |                                     |         |             |
|       |                                     |         | (ล้านบาท)    |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+
| 1     | เค.ซี. รามอินทรา 5                    | 45      | 51          |
+-------+-------------------------------------+---------+-------------+

3.  ข้อจำกัดการประกอบธุรกิจ

  - ไม่มี -