-----------------------------------------------------------------------
  2. ปัจจัยความเสี่ยง

  -----------------------------------------------------------------------

  ------- ---------------------------------------------------------------
  2.1     ความเสี่ยงจากการขายคอนโดมิเนียมก่อนการก่อสร้าง

  ------- ---------------------------------------------------------------

การเสนอขายคอนโดมิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง (Pre-sales)
นอกจากจะช่วยลดความเสี่ยงด้านการตลาด
และเพิ่มความยืดหยุ่นในการปรับเปลี่ยนและพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้เหมาะสมกับสภาพการณ์ที่เปลี่ยนไปแล้ว
ยังช่วยให้แสนสิริสามารถนำเงินรับค่างวดจากลูกค้ามาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนได้อีกด้วย
อย่างไรก็ตาม การเสนอขายคอนโด มิเนียมก่อนเริ่มการก่อสร้าง
ยังคงมีความเสี่ยงด้านการควบคุมต้นทุนก่อสร้าง เนื่องจากเป็นการตั้งราคาขายก่อนเริ่มการก่อสร้าง
จึงมีความเป็นไปได้ที่อัตรากำไรขั้นต้นจะลดลงหากต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงดังกล่าว โดยทำสัญญาก่อสร้างแบบเบ็ดเสร็จ (Turnkey construction
contract) กับผู้รับเหมา
ทำให้แสนสิริสามารถควบคุมต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพและอัตรากำไรขั้นต้นไม่ได้รับผลกระทบจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง
ทั้งนี้ โครงการคอนโดมิเนียมจะมีระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 14 ถึง 26 เดือน
แสนสิริมีหน้าที่ในการควบคุมการก่อสร้างและการส่งมอบโครงการให้ลูกค้าตามที่กำหนด
ด้วยประสบการณ์และความเชี่ยวชาญในการก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมมาอย่างยาวนาน
รวมทั้งมีการประสานงานกับผู้รับเหมาอย่างใกล้ชิด ทำให้แสนสิริสามารถแก้ไขปัญหาต่าง ๆ
และควบคุมดูแลการก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามตารางเวลาที่กำหนดมาโดยตลอด

นอกจากนี้ แสนสิริ
มีแนวทางการลดความเสี่ยงจากการขายคอนโดมิเนียมก่อนการก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามแผนงานขายที่กำหนด
โดยมุ่งเน้นการทำวิจัยเชิงลึกเพื่อพัฒนารูปแบบโครงการคอนโดมิเนียมให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในแต่ละระดับราคา
พร้อมกับกระตุ้นยอดขายผ่านกิจกรรมส่งเสริมการตลาดและการขายที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม
โดยทั่วไป การขายคอนโดมิเนียมก่อนการก่อสร้างจะเก็บเงินดาวน์ในสัดส่วนที่ไม่สูงนัก คือ
ประมาณร้อยละ 10 – 20 ของราคาขาย
ดังนั้นจึงยังคงมีความเสี่ยงจากการที่ลูกค้าไม่ชำระเงินค่าซื้อส่วนที่เหลือและ ไม่โอนกรรมสิทธิ์ ณ
วันที่ครบกำหนด ในการนี้
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวโดยเก็บเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของอุตสาหกรรม
โดยเก็บเงินดาวน์ประมาณร้อยละ 25 – 35 ของราคาขาย
พร้อมกับมีรายการจูงใจให้ลูกค้าชำระเงินดาวน์เป็นจำนวนมากยิ่งขึ้นผ่านโปรแกรม NPV
ซึ่งลูกค้าจะได้รับส่วนลดจากราคาขายหากเลือกชำระเงินค่าซื้อห้องชุดทั้งหมดในคราวเดียว
หรือชำระเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงขึ้นในคราวเดียว ณ วันทำสัญญา
แทนการจ่ายชำระเงินดาวน์เป็นงวดๆ ไปตามระยะเวลาการก่อสร้าง ซึ่งโปรแกรม NPV
นี้จะช่วยลดจำนวนการซื้อเพื่อเก็งกำไรลงได้จำนวนหนึ่ง
และจะช่วยให้แสนสิริสามารถโอนกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมให้แก่ลูกค้าได้ตามแผนงานที่กำหนดด้วย
ทั้งนี้ ในปัจจุบัน แสนสิริ
มีจำนวนลูกค้าที่ซื้อโครงการคอนโดมิเนียมด้วยรายการส่งเสริมการขายผ่านโปรแกรม NPV คิดเป็น
ร้อยละ 34 ของจำนวนยูนิตที่ขายได้ของโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมดของแสนสิริ (ข้อมูล ณ 31
ธ.ค.51)

  ----------- -----------------------------------------------------------
  1.2         ความเสี่ยงจากการจัดหาที่ดิน

  ----------- -----------------------------------------------------------

แสนสิริจะเลือกซื้อที่ดินที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโดยเลือกที่ดินในราคาที่เหมาะสม
สำหรับการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม แสนสิริจะเลือกทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง
โดยยึดตามเส้นทางของรถไฟฟ้าบีทีเอส และรถไฟฟ้าใต้ดินเป็นหลัก ทั้งนี้
แสนสิริมีความเสี่ยงในการไม่สามารถหาที่ดินในย่านดังกล่าวมาพัฒนาโครงการได้
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการมีเครือข่ายนายหน้าสรรหาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพมานำเสนอรวมทั้งการมีฐานข้อมูลขนาดใหญ่ของ
“Plus Agency” ที่ดำเนินการโดยบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (“พลัส”)
บริษัทบริหารและจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ
ซึ่งมีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างประโยชน์อย่างยิ่ง ถือเป็น Market intelligence ให้กับ
แสนสิริ ได้เป็นอย่างดี นอกจากนี้
แสนสิริได้ขยายธุรกิจจนประสบความสำเร็จจากการเจาะตลาดบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์
โดยแสนสิริเลือกทำเลที่มีศักยภาพบริเวณเส้นทางของถนนวงแหวนรอบนอกรวมถึงปริมณฑลในการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว
ในขณะที่โครงการทาวน์เฮ้าส์ จะเลือกทำเลที่สามารถเข้าถึงใจกลางเมืองได้สะดวก

  -------- --------------------------------------------------------------
  1.3      ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

  -------- --------------------------------------------------------------

ในปี 2551 ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 17.2 เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2550 (ที่มา :
สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า) ทั้งนี้
แสนสิริได้ลดความเสี่ยงอันเกิดจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม
โดยการว่าจ้างผู้รับเหมาในส่วนของงานโครงสร้างเพียงรายเดียวและทำสัญญาการก่อสร้างแบบเบ็ดเสร็จ
(Turnkey construction contract) ส่งผลให้แสนสิริควบคุมต้นทุนการก่อสร้างได้เป็นอย่างดี
นอกจากนี้แสนสิริ
ได้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในบางรายการที่สามารถจัดซื้อจากผู้ผลิตโดยตรงซึ่งได้
รับประโยชน์จากการสั่งซื้อเป็นจำนวนมาก (Economies of Scale) เช่น กระเบื้อง สุขภัณฑ์
เครื่องปรับอากาศ เป็นต้น ยิ่งไปกว่านั้น แสนสิริ
สามารถกำหนดราคาส่งมอบวัสดุก่อสร้างไว้ล่วงหน้าเพื่อลดความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อต้นทุนการก่อสร้าง

ในส่วนของโครงการบ้านเดี่ยวและโครงการทาวน์เฮ้าส์
แสนสิริลดความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างโดยจัดซื้อวัสดุก่อสร้างบางรายการจากผู้ผลิตโดยตรง
เช่น เสาเข็ม หลังคา เป็นต้น คิดเป็นสัดส่วนมากถึง ร้อยละ 40 ของต้นทุนค่าก่อสร้างทั้งหมด ทั้งนี้
แสนสิริได้รับประโยชน์จากการที่มีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินงานก่อสร้าง
จึงมีอำนาจต่อรองผู้ผลิตในการกำหนดราคาเนื่องจากต้องสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างในปริมาณมาก นอกจากนี้
แสนสิริได้กำหนดราคาส่งมอบวัสดุก่อสร้างไว้ล่วงหน้า (เฉพาะส่วนที่แสนสิริ
จัดซื้อจากผู้ผลิตโดยตรง) ทั้งนี้
แสนสิริมีหลักเกณฑ์คัดเลือกผู้ผลิตและผู้ค้ารายใหญ่โดยมีการเปรียบเทียบราคาตลาดเพื่อเลือกราคาที่เหมาะสม
ประเมินกำลังผลิตและศักยภาพในการจัดหาวัตถุดิบ
เพื่อให้มั่นใจว่าผู้ค้าสามารถจัดหาวัสดุได้ตรงตามมาตรฐาน ตามปริมาณที่กำหนด
และสามารถส่งมอบภายในระยะเวลาที่กำหนด โดยจะทำการประเมินผลงานของผู้ค้าแต่ละรายทุก 6
เดือน เพื่อให้เกิดความมั่นใจว่า ผู้ค้ารายนั้นยังคงปฏิบัติตามมาตรฐานที่แสนสิริกำหนดไว้

  --------- -------------------------------------------------------------
  1.4       ความเสี่ยงของการขาดแคลนผู้รับเหมา

  --------- -------------------------------------------------------------

ปัจจุบัน
แสนสิริและบริษัทในเครือมีโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ระหว่างการดำเนินการก่อสร้างอยู่เป็นจำนวนมาก
ส่งผลให้แสนสิริมีความเสี่ยงในกรณีที่ไม่สามารถจัดหาผู้รับเหมามาดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามแผนงานที่กำหนด
อย่างไรก็ตาม
แสนสิริลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับผู้รับเหมาเพื่อเป็นฐานข้อมูลที่สำคัญในการจัดหาผู้รับเหมาในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในลำดับต่อไป
ในเบื้องต้นแสนสิริจะคัดเลือกผู้รับเหมาโดยพิจารณาจากความสามารถในการดำเนินงานภายใต้งบประมาณและมาตรฐานที่แสนสิริกำหนด
ทั้งนี้ การมีผู้รับเหมารายย่อยหลายรายจะก่อให้เกิดความยืดหยุ่นในการดำเนินงานก่อสร้าง
ซึ่งจะสามารถปรับเปลี่ยนให้ตอบสนองต่อการเปลี่ยนแปลงของสภาวะการณ์ได้อย่างทันท่วงที
อย่างไรก็ดี อาจเกิดความยุ่งยากในการติดต่อประสานงาน
และยังมีความเสี่ยงจากการที่ผู้รับเหมาไม่สามารถดำเนินงานให้เป็นไปตามที่กำหนดไว้ ดังนั้น
แสนสิริจึงลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการมีหน่วยงานตรวจสอบและควบคุมคุณภาพ
เพื่อให้ลูกค้ามั่นใจได้ว่า ที่อยู่อาศัยในทุกโครงการของแสนสิริและบริษัทในเครือ
จะมีคุณภาพสูงตามมาตรฐาน และสามารถส่งมอบภายในระยะเวลาที่กำหนด ทั้งนี้
แสนสิริจะเลือกผู้รับเหมาที่มีประสิทธิภาพดีเพื่อเก็บเป็นฐานข้อมูลสำหรับการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างในโครงการต่อไป
นอกจากนี้ การทำงานที่มีกำหนดมาตรฐานแน่นอนและมีความโปร่งใสในการคัดเลือกผู้รับเหมา
ส่งผลให้ปัจจุบันแสนสิริมีผู้รับเหมามากกว่า 80 ราย
ที่มีศักยภาพสูงและสามารถปฏิบัติงานตรงตามมาตรฐานที่กำหนดมาร่วมงานกับแสนสิริเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ยิ่งไปกว่านั้น ในปี 2551 แสนสิริได้จัดงานมอบรางวัล (QC Award)
แก่ผู้รับเหมาเพื่อสร้างแรงจูงใจให้แก่ผู้รับเหมาในการพัฒนาโครงการให้ได้คุณภาพ มาตรฐาน
และส่งมอบงานภายในระยะเวลาที่กำหนด
โดยรางวัลที่ได้รับจะมีส่วนช่วยให้ผู้รับเหมามีความคล่องตัวทางการเงินมากขึ้น เช่น
การลดเงินประกันผลงาน
หรือการลดสัดส่วนเงินเพื่อวางเป็นหลักประกันให้แก่แสนสิริก่อนดำเนินงานก่อสร้าง

  ----- -----------------------------------------------------------------
  1.5   ความเสี่ยงของการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมและการเข้าถึงแหล่งเงินทุน

  ----- -----------------------------------------------------------------

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมในปี 2551
มีอัตราลดลงเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจภายในประเทศอยู่ในภาวะชะลอตัว
อย่างไรก็ตาม ธนาคารพาณิชย์ยังมีความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ
ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการบางรายเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อนำมาพัฒนาโครงการได้ยากขึ้น
แสนสิริเพิ่มศักยภาพในการเข้าถึงแหล่งเงินทุน
ด้วยการสร้างพันธมิตรทางธุรกิจกับธนาคารพาณิชย์หลายแห่งเพื่อเปรียบเทียบข้อเสนอที่มีต้นทุนเหมาะสมที่สุด
ทั้งนี้ ทุกโครงการของแสนสิริ
ที่ดำเนินการในปัจจุบันล้วนได้รับการสนับสนุนจากสถาบันการเงินในประเทศครบถ้วนแล้ว

ในปี 2552
อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับต่ำและไม่มีแนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยอย่างเห็นได้ชัด
จะเห็นได้ว่าแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำเช่นนี้ส่งผลเชิงบวกต่อต้นทุนทางการเงินของแสนสิริเป็นอย่างดี
เนื่องจากเงินกู้ทั้งหมดเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate)

  ---------- ------------------------------------------------------------
  1.6        ความเสี่ยงจากการมีสินค้าคงเหลือ

  ---------- ------------------------------------------------------------

ปัจจุบันแสนสิริ กำหนดจำนวนยูนิตที่ต้องพัฒนาในแต่ละโครงการให้สอดคล้องกับประมาณการยอดขาย
โดยประมาณการยอดขายจะได้มาจากส่วนงานขายและการตลาดซึ่งได้ติดตามภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด
อย่างไรก็ดี ภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย อาจส่งผลกระทบให้ยอดขายไม่เป็นไปตามประมาณการ
ทำให้อาจมีจำนวนยูนิตที่สร้างเสร็จเหลือขายในบางขณะ
โดยแสนสิริได้ลดความเสี่ยงจากการมีสินค้าคงเหลือด้วยการบริหารสินค้าคงเหลือให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
กล่าวคือ สำหรับโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ จะเน้นการพัฒนาโครงการเป็นรายเฟส
เพื่อช่วยให้การบริหารงานก่อสร้างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
ในกรณีที่ยอดขายไม่เป็นไปตามประมาณการ
แสนสิริสามารถปรับแผนงานการก่อสร้างได้อย่างทันท่วงที
หรือในกรณีที่พฤติกรรมของกลุ่มลูกค้ามีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ
แสนสิริจะสามารถปรับรูปแบบบ้านให้เหมาะกับวิถีการดำเนินชีวิตที่เปลี่ยนไปได้
หรือในกรณีที่ความสามารถในการซื้อของกลุ่มลูกค้าลดลง
แสนสิริจะสามารถปรับลดขนาดบ้านให้มีราคาขายต่อหน่วยเหมาะสมกับกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้เป็นอย่างดี
สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม แสนสิริ มีแนวทางการลดความเสี่ยงจากการมียูนิตเหลือขาย
โดยมุ่งเน้นการทำวิจัยเชิงลึกเพื่อพัฒนารูปแบบของโครงการคอนโดมิเนียมให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
นอกจากนี้ แสนสิริ
ยังเน้นการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายที่สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าในขณะนั้นเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของกลุ่มลูกค้า