3. การประกอบธุรกิจ

1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยมีผลิตภัณฑ์หลัก ได้แก่ การขายที่ดินจัดสรรพร้อมบ้าน
และทาวน์เฮาส์ (เริ่มสร้างประมาณปี 2548)
โดยการขายที่ดินจัดสรรพร้อมบ้านลักษณะของบ้านเป็นบ้านสั่งสร้าง
โดยบริษัทต้องการให้ลูกค้ามีทางเลือกที่จะได้บ้านที่มีการตกแต่งในแบบที่ตนเองต้องการ
และมีการดำเนินกลยุทธ์ในการสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าว่าจะได้รับที่ดินและบ้านตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญา
โดยบริษัทจะโอนที่ดินให้เป็นกรรมสิทธิ์ของลูกค้าก่อน จากนั้นจึงรับสร้างบ้านให้กับลูกค้า
ซึ่งขั้นตอนจะเริ่มจากลูกค้าเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน
จากนั้นลูกค้าต้องวางเงินมัดจำและเงินดาวน์ 2 ส่วน โดยแบ่งเป็นเงินมัดจำและเงินดาวน์ค่าที่ดิน
และเงินมัดจำและเงินดาวน์ค่าว่าจ้างก่อสร้างบ้าน
โดยเงินมัดจำและเงินดาวน์ทั้งสองส่วนรวมกันจะต้องไม่น้อยกว่า ร้อยละ 25
ของมูลค่าที่ดินและมูลค่าว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน
ต่อมาลูกค้าจะทยอยชำระค่าที่ดินที่ระบุไว้ตามสัญญาให้ครบในเวลา 2-4 เดือน
และหลังจากที่ลูกค้าจ่ายค่าที่ดินครบตามจำนวนค่าที่ดินทั้งหมด บริษัทจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับลูกค้า
จากนั้นบริษัทจึงจะดำเนินการก่อสร้างบ้านให้ลูกค้าต่อไป

ถ้าหากลูกค้าไม่สร้างบ้านตามที่ได้ตกลงไว้ในสัญญา
บริษัทจะไม่คืนเงินมัดจำค่าจ้างปลูกสร้างบ้านที่ได้รับจากลูกค้าให้
ซึ่งที่ผ่านมาไม่มีลูกค้าที่ไม่สร้างบ้านในโครงการของบริษัท
เนื่องจากหากลูกค้าไปจ้างบุคคลอื่นทำการปลูกสร้างบ้านให้
ลูกค้าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายสูงกว่าจ้างบริษัท
เพราะบริษัทว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านหลายหลังในเวลาเดียวกันในแต่ละโครงการ
ประกอบกับบริษัทได้เจรจาต่อรองค่าวัสดุก่อสร้างหลักให้กับผู้รับเหมาไว้แล้วล่วงหน้า
จึงเสียค่าใช้จ่ายต่ำกว่าการที่ลูกค้าว่าจ้างผู้รับเหมาเอง นอกจากนี้
บริษัทจะมีบ้านตัวอย่างในโครงการให้ลูกค้าได้แวะชม
เพื่อที่จะใช้แบบบ้านมาตรฐานสร้างบนที่ดินให้ลูกค้า
หรือให้ลูกค้าสามารถเลือกแบบบ้านมาตรฐานดังกล่าว
แต่ใช้วัสดุตกแต่งเองได้บางส่วนและสามารถดัดแปลงแบบบ้านจากบ้านตัวอย่างได้บ้าง
สำหรับในส่วนของการรับจ้างก่อสร้างบ้าน บริษัทจะแบ่งเป็นงวดงานทั้งหมดประมาณ 8-11 งวด
ภายใน 6-8 เดือน
ซึ่งเมื่อเสร็จสิ้นการก่อสร้างในแต่ละงวดลูกค้าจะมาตรวจรับมอบบ้านพร้อมกับทางบริษัท
และชำระเงินให้กับบริษัท

หากสรุปประโยชน์ของกลยุทธ์ที่บริษัทใช้ในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ จะสามารถสรุปได้ ดังนี้

1. บริษัทจะใช้เงินลงทุนในโครงการต่าง ๆ ค่อนข้างต่ำ
เนื่องจากจำนวนเงินที่ใช้ในการลงทุนจะใช้ไปเฉพาะค่าที่ดินและค่าพัฒนาที่ดิน
สำหรับในส่วนของค่าก่อสร้างเป็นความรับผิดชอบของลูกค้า
ซึ่งจากการที่บริษัทใช้เงินลงทุนในโครงการต่ำ ทำให้บริษัทสามารถกำหนดราคาขายที่ต่ำลงได้
(เมื่อเทียบจากอัตรากำไรขั้นต้นที่เท่ากับที่ดินและบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย) ดังนั้น
ลูกค้าจะได้ประโยชน์จากราคาบ้านพร้อมที่ดินที่ต่ำลง

2. บริษัทมีระยะเวลาในการคืนทุนค่อนข้างสั้น
เมื่อเทียบกับโครงการที่ดินและบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย
เนื่องจากระยะเวลาในการพัฒนาและโอนที่ดินให้ลูกค้าค่อนข้างสั้น กล่าวคือ
บริษัทใช้เวลาพัฒนาที่ดินและทยอยโอนให้กับลูกค้าได้ภายในเดือนที่ 7-8 หลังจากบริษัทซื้อที่ดิน
ทำให้บริษัทสามารถทยอยคืนเงินกู้ค่าที่ดินแก่ธนาคารได้ก่อนผู้ประกอบการโครงการขายที่ดินและบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย
ซึ่งจะต้องใช้เวลาพัฒนาที่ดินและปลูกสร้างบ้านนานถึง 12-13 เดือน
จึงจะโอนให้ลูกค้าและคืนเงินกู้ให้สถาบันการเงิน

3. บริษัทมีภาระดอกเบี้ยจ่ายต่ำ เมื่อเทียบกับผู้ประกอบการบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย
เนื่องจากบริษัทใช้

วงเงินกู้เฉพาะส่วนของค่าที่ดินและค่าพัฒนา รวมถึงระยะเวลาในการคืนเงินกู้สั้นกว่า
จึงทำให้ภาระดอกเบี้ยจ่ายค่อนข้างต่ำ ดังนั้น รายได้ของบริษัทจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ
รายได้จากการขายที่ดินและบ้าน (บางกรณีบริษัทได้ขายบ้านตัวอย่าง)
และรายได้จากการรับจ้างสร้างบ้าน

บริษัทมีโครงการในอดีตที่รับจ้างสร้างบ้านอยู่ทั้งสิ้น 5 โครงการ มีมูลค่ารวม 257 ล้านบาท
และโครงการขายที่ดินและรับจ้างสร้างบ้านเดี่ยวจำนวน 2 โครงการมูลค่า 655
ล้านบาทในปัจจุบันบริษัทมีโครงการขายที่ดินจัดสรรและรับจ้างปลูกสร้างบ้านเดี่ยวจำนวน 6
โครงการ มีมูลค่าขายรวม 3,105 ล้านบาทแล้ว
บริษัทยังมีโครงการทาวน์เฮาส์ซึ่งเป็นผลิตภัณท์ใหม่ของบริษัท จำนวน 2 โครงการ มีมูลค่าขายรวม
317 ล้านบาท โดยรายละเอียดของแต่ละโครงการปรากฏดังตารางต่อไปนี้

โครงการของบริษัทในอดีต

โครงการรับจ้างสร้างบ้าน

  ------------------------------------------- -------------- --------------- ---------- ----------------------- -------- -------------------- -------- --------------
  ลำดับ                                        ชื่อโครงการ/     ที่ตั้งโครงการ      ระดับราคา   มูลค่าการรับจ้างก่อสร้างบ้าน            ทำสัญญารับจ้างสร้างบ้าน            ความคืบหน้าของ

                                              ปีที่เปิดโครงการ                   (ล้านบาท)   หลัง                     ล้านบาท   หลัง                  ล้านบาท   โครงการ (%)

  1                                           บ้านในเมือง      ซอยลาดพร้าว71    1.0-1.4    10                      11       10                   11       100.00
                                              (ลาดพร้าว71)    แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              มี.ค.44         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  2                                           บ้านรัชดา        ซอยลาดพร้าว80    0.9-1.5    62                      81       62                   81       99.90
                                              (ลาดพร้าว80)    แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              มิ.ย.44         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  3                                           บ้านอารียา       ซอยลาดพร้าว71    1.0-1.9    65                      103      65                   103      98.02
                                              (ลาดพร้าว71)    แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              ก.ค.44         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  4                                           บ้านในเมือง 2    ซอยลาดพร้าว71    1.3-1.9    17                      28       17                   28       99.68
                                              (จักรกริช 8)     แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              พ.ค.45         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  5                                           รีสอร์ท (ลาดพร้าว ซอยลาดพร้าว71    3.0-4.3    10                      34       10                   34       98.60
                                              71)            แขวงวังทองหลาง                                                                             

                                              ก.ค.45         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                                             กรุงเทพฯ                                                                                   

  รวม                                                                                   164                     257      164                  257       

                                                                                                                                                       

  หมายเหตุ : 1.                                                                                                                                         
  มูลค่าของโครงการเป็นมูลค่าที่ยังไม่ได้รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม                                                                                                            
  ------------------------------------------- -------------- --------------- ---------- ----------------------- -------- -------------------- -------- --------------

โครงการของบริษัทในอดีต

โครงการขายที่ดินจัดสรรและปลูกสร้างบ้านเดี่ยว

  ------ -------------- ------------ --------- ------------- -------- ----- -------- -------- -------- ----- -------- -------------- --------
  ลำดับ   ชื่อโครงการ/     ที่ตั้งโครงการ   กลุ่มลูกค้า   มูลค่าโครงการ                           ขายแล้ว                           ความคืบหน้าของ   

         ปีที่เปิดโครงการ                เป้าหมาย   ที่ดิน                    บ้าน            ที่ดิน               บ้าน            โครงการ (%)    

                                               แปลง          ล้านบาท   หลัง   ล้านบาท   แปลง     ล้านบาท   หลัง   ล้านบาท   ที่ดิน            บ้าน

  1      ชบา            ถนนนวลจันทร์   AB        98            226      95    201      98       226      95    201      100.00         100.00

         (นวลจันทร์)/     เขตบึงกุ่ม                                                                                                       
         ต.ค. 45        กรุงเทพฯ                                                                                                      

  2      คาซา           ถนนสุขุมวิท 77  AA        27            136      23    92       27       136      23    92       100.00         97.76

         (สุขุมวิท)/ ต.ค.  เขตประเวศ                                                                                                     
         46             กรุงเทพฯ                                                                                                      

         รวม                                   125           362      118   293      125      362      118   293                     
  ------ -------------- ------------ --------- ------------- -------- ----- -------- -------- -------- ----- -------- -------------- --------

โครงการของบริษัทในปัจจุบัน

โครงการขายที่ดินจัดสรรและปลูกสร้างบ้านเดี่ยว

  ------ ---------------- ----------------- --------- ------------- -------- ----- -------- -------- -------- ----- -------- -------------- --------
         ชื่อโครงการ/                         กลุ่มลูกค้า   มูลค่าโครงการ                           ขายแล้ว                           ความคืบหน้าของ   

  ลำดับ   ปีที่เปิดโครงการ     ที่ตั้งโครงการ        เป้าหมาย   ที่ดิน                    บ้าน            ที่ดิน               บ้าน            โครงการ (%)    

                                                      แปลง          ล้านบาท   หลัง   ล้านบาท   แปลง     ล้านบาท   หลัง   ล้านบาท   ที่ดิน            บ้าน

  1      สวนา             ถนนเกษตร-นวมินทร์   AA        98            573      73    278      92       496      73    278      100.00         99.55

         (เกษตร-นวมินทร์) / เขตลาดพร้าว                                                                                                         
         พ.ย.45           กรุงเทพฯ                                                                                                           

  2      คาซา (รัชดา)      ถนนสุทธิสารวินิจฉัย    AA        74            434      68    240      71       404      67    231      100.00         100.00

         เฟส1(มิ.ย.46),    เขตบางกะปิ กรุงเทพฯ                                                                                                  
         เฟส 2(ก.พ. 47)                                                                                                                     

  3      บุษบา             ซอยลาดพร้าว 130    AB        143           611      122   285      120      450      117   270      99.07          98.20

         (หัวหมาก)/ มิ.ย.   เขตบางกะปิ กรุงเทพฯ                                                                                                  
         46                                                                                                                                 

  4      ชบา Exclusive    ถนนเกษตร-นวมินทร์   AB        78            324      76    220      72       290      70    195      95.39          93.24

         (เกษตร-นวมินทร์)   เขตลาดพร้าว                                                                                                         
         /พ.ย.46          กรุงเทพฯ                                                                                                           

  5      สวนา 3           ถนนเกษตร-นวมินทร์   AA        48            339      44    164      20       136      16    66       99.77          52.37

         ก.ค.47           เขตลาดพร้าว                                                                                                         
                          กรุงเทพฯ                                                                                                           

  6      เมทโทร(เกษตร)    ถนนลาดปลาเค้า      AB        137           550      136   330      48       172      47    117      88.75          27.93

         ต.ค.47           แขวงจระเข้บัว                                                                                                        
                          กรุงเทพฯ                                                                                                           

  รวม                                                 578           2,831    519   1,517    423      1,948    390   1,157                    
  ------ ---------------- ----------------- --------- ------------- -------- ----- -------- -------- -------- ----- -------- -------------- --------

  -----------------------------------------------------------------------
  หมายเหตุ : 1. มูลค่าของโครงการเป็นมูลค่าที่ยังไม่ได้รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม

  2. สาเหตุที่จำนวนแปลงของที่ดินมากกว่าจำนวนบ้าน
  เนื่องจากบ้านหนึ่งหลังอาจสร้างอยู่บนที่ดินมากกว่า 1 แปลง
  -----------------------------------------------------------------------

โครงการของบริษัทปัจจุบัน

โครงการทาวน์เฮาส์

  -------------------- --------------- ---------------- ---------- ------------- -------- -------- -------- --------------------- -------
  ลำดับ                 ชื่อโครงการ/      ที่ตั้งโครงการ       กลุ่มลูกค้า    มูลค่าโครงการ            ขายแล้ว            ความคืบหน้าของโครงการ   
                                                                                                            (%)                   

                       ปีที่เปิดโครงการ                      เป้าหมาย   แปลง          ล้านบาท   แปลง     ล้านบาท   ที่ดิน                   บ้าน

  1                    โมวา (เกษตร)    ถนนลาดปลาเค้า     AC         304           1,100    79       250      88.75                 18.39

                       มิ.ย. 48         แขวงจระเข้บัว                                                                                
                                       กรุงเทพฯ                                                                                    

  2                    แมนดารีนา (รัชดา) ถนนสุทธิสารวินิจฉัย   AC         132           650      13       67       83.76                 0.73

                       ก.ย. 48         เขตบางกะปิ                                                                                  
                                       กรุงเทพฯ                                                                                    

  รวมโครงการทาวน์เฮาส์                                               436           1,750    92       317                            
  -------------------- --------------- ---------------- ---------- ------------- -------- -------- -------- --------------------- -------

  -----------------------------------------------------------------------
  หมายเหตุ : เพื่อให้การแบ่งแยกระดับราคามีความชัดเจนมากขึ้น
  คำจำกัดความของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในที่นี้ให้หมายถึง

  AA = บ้านที่มีระดับราคา 8 ล้านบาทขึ้นไป

  AB = บ้านที่มีระดับราคา 5-8 ล้านบาท

  AC = บ้านที่มีระดับราคา 3-5 ล้านบาท
  -----------------------------------------------------------------------

นอกจากนี้ ปลายปี 2546 บริษัทได้ ลงนามในสัญญารับจ้างบริหารโครงการ โดยการพัฒนาที่ดิน
บริเวณถนนสุขุมวิท 77 กับบริษัท วันดารา จำกัด ซึ่งได้พัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยวในปี 2547
ชื่อโครงการ วันดารา-สุขุมวิท 77 และพัฒนาเป็นโครงการทาวน์เฮาส์ ในปี 2548
ชื่อโครงการวันดารา-โมวา ซึ่งบริษัทจะได้รับค่าบริการในอัตราร้อยละ 3.0 ของมูลค่าโครงการ
โดยจะได้รับค่าบริการเมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าแต่ละแปลง
และส่งมอบบ้านแต่ละหลังให้ลูกค้าภายใน 30 วัน ทั้งนี้ บริษัท วันดารา จำกัด
ตกลงจ่ายค่าตอบแทนเป็นรายเดือนให้บริษัทในอัตราเดือนละ 200,000 บาท จำนวน 30 เดือน
โดยเมื่อรวมค่าตอบแทนทั้งหมดจะต้องไม่เกินร้อยละ 3.0 ของมูลค่าโครงการ

สภาวะอุตสาหกรรมและแนวโน้ม

ในช่วงปลายปี 2547 สภาวะตลาดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และความต้องการของผู้บริโภคค่อนข้างได้รับผลกระทบจากปัจจัยต่างๆ เช่น
ภาวะราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการพัฒนาโครงการส่งผลให้ต้นทุนสูงขึ้น
พฤติกรรมของผู้บริโภคปลี่ยนแปลงต้องการอาศัยอยู่ในเมือง ใกล้แหล่งที่ทำงาน
อีกทั้งเหตุการณ์สึนามิในแถบ 6 จังหวัดท่องเที่ยวสำคัญภาคใต้
รวมถึงสถานการณ์ความไม่สงบของชายแดนภาคใต้ และสถานการณ์หวัดนก
ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในการใช้จ่ายของผู้บริโภค
นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นยังมีผลกระทบต่อผู้ประกอบการและผู้บริโภคโดยตรงอีกด้วย

จากการประเมินสภาวะการตลาดของปี 2548
นั้นโดยภาพรวมจะเห็นทิศทางการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง จากเครื่องชี้ภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เช่น

การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยใน กทม. และปริมณฑล
แสดงให้เห็นอัตราการขยายตัวของจำนวนหน่วยและจำนวนโครงการมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น
แต่ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง เมื่อมองจากยอดสะสม
เป็นที่น่าสังเกตว่าโครงการที่ขยายตัวเพิ่มมากกว่าเป็นโครงการที่ดินจัดสรรและโครงการทาวน์เฮาส์
และโครงการที่มีอัตราขยายตัวต่ำสุดเป็นโครงการบ้านแฝด และบ้านเดี่ยว

  ------------- ----------- --------- -------- -------- ------------ -------- -------- ------------ -------------- -------- ------------
  ช่วงระยะเวลา   จำนวนหน่วย                                                                           จำนวนโครงการ            

                ที่ดินจัดสรร    บ้านเดี่ยว   บ้านแฝด   ทาวน์     อาคารพาณิชย์   รวม      % ขยายตัว % ขยายตัวสะสม จำนวน          % ขยายตัว % ขยายตัวสะสม
                                               เฮาส์                                                                         

  2547                                                                                                                      

  ไตรมาส 1/2547 722         2,606     392      2,598    481          6,799                          54             -        

  ไตรมาส 2/2547 602         2,118     388      3,710    257          7,075                          53             -        

  ไตรมาส 3/2547 727         5,578     738      4,512    501          12,056                         95             -        

  ไตรมาส        1,626       7,417     644      5,171    351          15,209                         93             -        
  4/2547                                                                                                                    

  2548                                                                                                                      

  ไตรมาส 1/2548 1,321       5,288     110      3,810    215          10,744   58.0%    58.0%        83             53.7%    53.7%

  ไตรมาส 2/2548 974         3,173     536      4,604    679          9,966    40.9%    49.3%        64             20.8%    37.4%

  ไตรมาส 3/2548 846         5,221     806      7,835    885          15,593   29.3%    40.0%        82             -13.7%   13.4%

  %ขยายตัวสะสม   53.1%       32.8%     -4.3%    50.2%    43.6%        40.0%                                                  
  ------------- ----------- --------- -------- -------- ------------ -------- -------- ------------ -------------- -------- ------------

ที่มา ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ทั้งนี้ในปี 2549 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังมีแนวโน้วเผชิญกับปัจจัยเสี่ยง
แต่เนื่องจากการเจริญเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มักจะแปรผันตามอัตราการเปลี่ยนแปลงของผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศ
(GDP) หากการคาดคะเนของรัฐบาลว่าอัตราเติบโตของ GDP ในปี 2549 ค่อนข้างใกล้เคียงกับปี
2548 ประมาณ 4.5-5% หรืออาจจะเติบโตได้ถึง 5.5%
จากข่าวการส่งเสริมธุรกิจท่องเที่ยวให้เริ่มกลับมามีบทบาท
ทำให้ภาพรวมของเศรษฐกิจไทยยังมีการขยายตัว
ทำให้คาดการณ์ว่ายังคงมีแรงกระตุ้นผู้บริโภคให้มีกำลังซื้ออยู่อย่างต่อเนื่องได้
แต่ทั้งนี้ความต้องการของผู้บริโภคส่วนใหญ่จะเป็นความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคาประมาณ 2-5
ล้านบาท

ปัจจัยที่มีผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์

ปัจจัยบวก

1.  การขยายตัวของเศรษฐกิจไทยโดยรวมในปี 2549
    ที่คาดการณ์ว่าน่าจะยังคงขยายตัวในระดับไม่ต่ำกว่าปี 2548 จากการลงทุนในโครงการต่างๆ
    ของหน่วยงานภาครัฐ ซึ่งน่าจะยังคงขยายตัวแม้จะเป็นอัตราส่วนเล็กน้อย
    และประกอบกับการส่งเสริมอุตสาหกรรมท่องเที่ยวของประเทศ
    รวมทั้งการอ่อนตัวของภาวะเงินเฟ้อ
    ซึ่งอาจจะส่งผลให้ความเชื่อมั่นของภาคธุรกิจต่อการลงทุนปรับตัวดีขึ้น
    และทำให้ผู้บริโภคยังคงมีศักยภาพและมีกำลังซื้ออยู่
    อีกทั้งยังมีการขยายตัวของผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อเพิ่มขึ้นด้วย

2.  มาตรการการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างเข้มงวดมากขึ้น
    ส่งผลให้จำนวนของผู้ประกอบการรายเล็กในตลาดลดลง
    การแข่งขันของโครงการน้อยลงแต่จะคงเหลือโครงการที่มีศักยภาพและคุณภาพในตลาด
    จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยมูลค่าสินเชื่อคงค้างที่สถาบันการเงินให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี
    2547 เปรียบเทียบกับปี 2548 ในไตรมาส 1 และ 2 มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นในไตรมาส 1
    เล็กน้อย แต่การขยายตัวในไตรมาส 2 กลับขยายตัวลดลง และลดลงอย่างต่อเนื่องไตรมาส
    3ของปี 2548

+-----------------------------------------------------------------------+
|   ------------- -----------                                           |
| --- ---------- ------------ --------------------- --------- --------- |
|   พ.ศ.          จัดสรรที่ดินเ                                             |
| ปล่า   จัดสรรบ้าน   สร้าง         สร้างคอนโดมิเนียม/แฟลต   รวม       %ขยายตัว |
|                                                                       |
|              พร้อมที่ดิน    อาคารพาณิชย์                                    |
|                                                                       |
|   ไตรมาส 4/2546 2,1                                                   |
| 86          72,301     25,263       50,829                150,579   - |
|                                                                       |
|   2547                                                                |
|                                                                       |
|                                                                       |
|   ไตรมาส 1/2547 2,2                                                   |
| 71          81,808     28,967       54,871                167,917   - |
|                                                                       |
|   ไตรมาส 2/2547 2,1                                                   |
| 86          93,347     27,043       56,490                179,066   - |
|                                                                       |
|   ไตรมาส 3/2547 2,1                                                   |
| 48          114,686    16,371       57,554                190,759   - |
|                                                                       |
|   ไตรมาส        2,145                                                 |
|         117,870    15,276       58,548                193,839   28.7% |
|   4/2547                                                              |
|                                                                       |
|                                                                       |
|   2548                                                                |
|                                                                       |
|                                                                       |
|   ไตรมาส 1/2548 2,175                                                 |
|         118,817    15,498       58,979                195,469   16.4% |
|                                                                       |
|   ไตรมาส 2/2548 1,999                                                 |
|          120,620    15,459       57,079                195,157   9.0% |
|                                                                       |
|   ไตรมาส 3/2548 2,165                                                 |
|         116,111    14,344       56,072                188,692   -1.1% |
|   ------------- -----------                                           |
| --- ---------- ------------ --------------------- --------- --------- |
+-----------------------------------------------------------------------+

ที่มา :ธนาคารแห่งประเทศไทย

ปัจจัยลบ

1.  ราคาน้ำมัน ที่ปรับตัวสูงขึ้นเป็นระยะ ส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการผลิตสินค้า
    และยังมีผลทำให้พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนแปลง โดยต้องการอาศัยใกล้กับแหล่งที่ทำงาน
    ในเมืองหรือใกล้กับระบบขนส่งมวลชน เช่น รถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน มากขึ้น เห็นได้จากปี 2548
    อัตราการขยายตัวของโครงการคอนโดมิเนียมและ
    ทาวน์เฮาส์เปิดใหม่ที่ตั้งอยู่ในเมืองมีอัตราเติบโตสูงขึ้นมาก

[]

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด

2.  อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ในปี 2549
    ยังมีการคาดการณ์จากสถาบันการเงินว่าอัตราดอกเบี้ยยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นประมาณ 2%
    ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อระดับราคาบ้านที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ลดลง ประมาณ 16%
    (ตามการวิเคราะห์ความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อ)
    แต่ตราบใดที่เศรษฐกิจโดยรวมของประเทศยังดีอยู่
    ศักยภาพของผู้บริโภคที่จะยังสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ก็จะไม่ลดลงมากนัก

3.  สภาวะทางการเมืองที่ส่งกระทบต่อภาพลักษณ์ของรัฐบาล อีกทั้งความไม่สงบของชายแดนภาคใต้
    ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจ
    และผู้บริโภคนำมาสู่การชะลอการตัดสินใจลงทุนและการซื้อสินค้า

สรุปภาพรวมของสภาวะอุตสาหกรรมในปี 2549

การชะลอตัวในธุรกิจที่อยู่อาศัยยังคงดำเนินต่อไป ภายใต้ปัจจัยต่างๆ
ที่มีผลกระทบทั้งทางตรงและทางอ้อม ทั้งทิศทางดอกเบี้ย ราคาน้ำมันขาขึ้น สภาวะทางการเมือง
และมาตรการการปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการ
ทำให้ในด้านอุปทานในตลาดมีการแข่งขันจากผู้ประกอบการรายเล็กลดลง
ในขณะที่ความต้องการของผู้บริโภคจะยังคงมีอยู่แต่สัดส่วนในปีนี้จะเป็นสินค้าประเภท ทาวน์เฮาส์
และคอนโดมิเนียมในเมืองมากขึ้นกว่าในปีก่อน

จุดแข่งขันของธุรกิจ

สำหรับจุดแข่งขันของบริษัทอารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)
เรายังคงยึดมั่นจุดแข่งขันเช่นเดียวกับปี 2548 ที่ผ่านมา แต่ในปี 2549
ทางบริษัทได้มีการเพิ่มจุดแข็งอีก 1 ประการเพื่อใช้เป็นจุดขาย ประกอบด้วย

1.  Location
    เนื่องจากสภาวะราคาน้ำมันที่ผกผันทำให้ผู้บริโภคเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมต้องการอาศัยอยู่ใกล้ที่ทำงาน
    โครงการส่วนใหญ่ของบริษัทจะตั้งอยู่ในทำเลที่ใกล้เมือง ใกล้กับระบบขนส่งมวลชน
    ใกล้ทางด่วน ซึ่งผู้บริโภคจะได้รับความสะดวกสะบายในการเดินทาง
    และสำหรับโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2549 ก็จะมีโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้า
    และรถใต้ดินซึ่งจะยิ่งทำให้การเดินทางสะดวกสะบายยิ่งขึ้น

2.  Customization
    ความพิถีพิถันของบริษัทที่ต้องการตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคให้ได้ในสิ่งที่ต้องการมากที่สุด
    เพราะบริษัทเชื่อว่าลูกค้าทุกคนต้องการบ้านที่มีลักษณะเป็นของตัวเองมากที่สุด
    บริษัทจึงออกแบบบ้านและสามารถให้ลูกค้ามีส่วนร่วมในการเพิ่มเติมส่วนต่างๆ ได้
    ซึ่งจะแตกต่างจากบ้านที่สร้างเสร็จและไม่สามารถปรับเปลี่ยนเพิ่มเติมได้

3.  Differentiation
    การพัฒนาและออกแบบบ้านให้มีสไตล์ตอบรับกับยุคสมัยที่เปลี่ยนไปรวมถึงการผสมผสานดีไซน์และพื้นที่ใช้สอยที่ใช้ได้จริง
    เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่บริษัทหาข้อมูลเพิ่มเติมตลอดเวลาเพื่อออกแบบบ้านให้ตรงใจกับลูกค้ามากที่สุด

4.  Most Valuable บริษัทคำนึงถึงความคุ้มค่าที่ผู้บริโภคจะได้รับ
    ดังนั้นเราจึงพยายามที่จะคัดสรรคุณภาพที่ดีที่สุดให้กับลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นวัสดุ พื้นที่ใช้สอย
    ความปลอดภัย หรือ สาธารณูปโภคในโครงการ

  นอกจากจุดแข็ง 4 ประการที่ได้กล่าวมาข้างต้นแล้ว ในปี 2549
  บริษัทยังมีนโยบายการตอบแทนให้กับลูกค้าในโครงการโดยจะมีกิจกรรมเพิ่มความสัมพันธ์ให้กับลูกค้าหรือที่เรียกว่า
  (CRM Customer Relationship Management) ซึ่งกิจกรรมต่างๆ
  จะทำพิเศษเพื่อให้ลูกค้ารู้สึกถึงความเป็นพิเศษและคุ้มค่าหลังจากได้เข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของผู้อยู่อาศัยในโครงการ

  และจากที่ได้กล่าวมาข้างต้นจากสภาวะของปัจจัยกระทบอุตสาหกรรม
  อีกทั้งพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ดังนั้นในปี 2549
  บริษัทจึงมีการเพิ่มสินค้าเพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะ โดยการขยายสินค้าเพิ่มคือ
  ทาวน์เฮาส์ในทำเลที่ใกล้เมือง โดยจะมีการเปิดตัวโครงการประมาณไตรมาส 1 และ ไตรมาส
  2 ในปี 2549 นี้

กลยุทธ์ทางการตลาด

1.  ทำเลและที่ตั้งโครงการ

  สิ่งที่เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการเลือกที่อยู่อาศัย คือ ทำเล
  บริษัทจึงมีนโยบายในการเลือกสรรทำเลที่ตั้งของโครงการมากที่สุด
  โดยทำเลที่ตั้งของโครงการส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกสำคัญ
  อีกทั้งยังศึกษาถึงแนวโน้มและผังเมืองของทำเลนั้น ๆ ในอนาคตข้างหน้า
  ซึ่งปัจจุบันโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทจะอยู่ในโซน ลาดพร้าว เกษตร-นวมินทร์ รัชดา สุทธิสาร
  และสุขุมวิท ซึ่งโครงการจะตั้งอยู่ไม่ห่างจากทางด่วน รถไฟฟ้า
  และรถไฟใต้ดินเพื่อสะดวกสะบายต่อการเดินทาง
  อีกทั้งยังเป็นแหล่งชุมชนที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อมสรรพ

2.  ราคา

  การกำหนดราคาขายของสินค้าในบริษัทจะคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็น ทำเล
  ต้นทุนการก่อสร้าง รูปแบบบ้าน ราคาของสินค้าในตลาดที่อยู่ในระดับเดียวกัน
  รวมถึงกลยุทธ์ส่งเสริมการตลาดเพื่อเปรียบเทียบราคาบ้านเดี่ยวของบริษัทกับบริษัทอื่นๆ
  เพื่อให้ผู้บริโภคเห็นถึงความคุ้มค่าของสินค้ามากที่สุด
  ทั้งนี้จะเห็นได้ว่าในทำเลและสินค้าระดับเดียวกัน ราคาของบริษัทจะมีราคาที่ต่ำกว่า
  หรือในบางโครงการที่ทำเลของโครงการค่อนข้างดีกว่าบริษัทอื่นๆ
  มากในระดับสินค้าราคาเดียวกัน
  บริษัทก็จะตั้งราคาโดยคำนึงถึงประโยชน์การใช้สอยของบ้านและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ
  ในโครงการเพื่อให้ลูกค้ารู้สึกคุ้มค่าต่อการลงทุนมากที่สุด

3.  ผลิตภัณฑ์

  กลยุทธ์ของการทำผลิตภัณฑ์ที่ตรงใจและดึงดูดใจลูกค้าของบริษัท คือ
  การทำบ้านสั่งสร้างให้กับลูกค้าโดยลูกค้าสามารถปรับและขยายพื้นที่ใช้สอยในบ้านได้
  อีกทั้งบริษัทยังมีวัสดุต่างๆ ที่สามารถให้ลูกค้าเลือกสรรได้อีกมากมาย
  อีกประการหนึ่งคือแบบบ้านของแต่ละโครงการจะค่อนข้างแตกต่างกันและมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว
  อาทิ โครงการทาวน์เฮาส์ทำเลใจกลางรัชดาที่ออกแบบให้เป็นสไตล์ Modern ผสมผสานกับ
  Oriental โดยมีพื้นที่ใช้สอยถึง 258 ตร.ม. อีกทั้งในโครงการบ้านเดี่ยว
  ทางบริษัทยังคำนึงถึงความปลอดโปร่งและการใช้งานได้จริงในทุก ๆ ฟังก์ชั่น
  สภาพแวดล้อมของโครงการ
  นอกจากนี้บริษัทจะมีแบบบ้านเพื่อให้ลูกค้าได้เลือกให้เหมาะสมกับขนาดของครอบครัว
  และความต้องการของลูกค้าด้วย

4.  การสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า

  บริษัทมีนโยบายการสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าโดยจะโอนกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของที่ดินให้กับลูกค้าก่อนเพื่อให้ลูกค้าเกิดความมั่นใจในการตัดสินใจเลือกโครงการมากขึ้น
  โดยหลังจากนั้นทางบริษัทจะสร้างและส่งมอบบ้านให้ลูกค้าเป็นงวดงานไป
  โดยในแต่ละงวดงานบริษัทจะมีการตรวจสอบมาตรฐานการก่อสร้างพร้อมกับลูกค้าเพื่อให้ลูกค้ามั่นใจและเห็นความคืบหน้าของบ้านทุกขั้นตอน

5.  การจัดจำหน่ายและการเข้าถึงลูกค้า

  ในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายและลูกค้า
  ทางบริษัทค่อนข้างตระหนักและหาข้อมูลอย่างชัดเจนถึงลักษณะของกลุ่มเป้าหมายของแต่ละโครงการเป็น
  รายได้ ลักษณะการใช้ชีวิต (Life Style) สถานที่อยู่เดิม สถานที่ทำงาน
  และขนาดของครอบครัว
  เพื่อวางกลยุทธ์ในการเข้าถึงลูกค้าในแต่ละกลุ่มให้ชัดเจนและมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยในปี
  2549 ทางบริษัทมีนโยบายการใช้สื่อช่องทางใหม่ (New Media) มากขึ้น
  ไม่ว่าจะมีเป็นสื่อบริเวณรถไฟฟ้า รถไฟใต้ดิน หรือ สื่อวิทยุ
  ทั้งนี้สำหรับกลุ่มเป้าหมายของสินค้าระดับบน ทางบริษัทมีนโยบายการเข้าถึงลูกค้าโดยตรง เช่น
  การส่ง Direct mail หรือ SMS เป็นต้น

6.  การเก็บข้อมูลเพื่อวิจัยการตลาด

  เนื่องจากปัจจุบันการแข่งขันของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างเข้มข้น
  ดังนั้นบริษัทที่เข้าใจและรู้จักลูกค้า รู้ความต้องการของลูกค้า
  และสินค้าของคู่แข่งมากที่สุดจะสามารถพัฒนาสินค้า
  รวมถึงกลยุทธ์ส่งเสริมการตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  ดังนั้นบริษัทจึงเล็งเห็นความสำคัญของการเก็บข้อมูลวิจัยการตลาดอย่างมาก
  ในปีที่ผ่านมาบริษัทเริ่มมีนโยบายในการพัฒนาการวิจัยและเก็บข้อมูล
  ทั้งการจ้างทีมงานที่มีความชำนาญ และการจัดทำโปรแกรม (Software)
  ที่ช่วยให้การเก็บข้อมูลและการวิจัยที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น

2.  การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

การพัฒนาโครงการต่าง ๆ ของบริษัท ในแต่ละโครงการจะมีระยะเวลาในการดำเนินงานประมาณ
18 -24 เดือน ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับขนาดและรูปแบบของโครงการ โดยมีขั้นตอนการดำเนินการต่าง ๆ
ปรากฏดังแผนภาพต่อไปนี้

การขายบ้านเดี่ยว

การขายทาวน์เฮาส์

2-3 เดือน 3 เดือน 3 เดือน

การจัดซื้อที่ดิน

ที่ดินเป็นต้นทุนหลักในการทำธุรกิจของบริษัท คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 70-80
ของต้นทุนค่าที่ดินและค่าพัฒนาที่ดินของโครงการ และเป็นปัจจัยหลักในการแข่งขัน
โดยบริษัทจะคำนึงถึงเรื่องของการกำหนดต้นทุนในการดำเนินงานและทำเลที่ตั้ง
บริษัทจึงได้ให้ความสำคัญกับการจัดซื้อที่ดินเป็นอย่างมาก การจัดซื้อที่ดินเพื่อทำโครงการนั้น
บริษัทจะมองหาที่ดินที่มีศักยภาพ และอยู่ในเขตเมือง ทั้งนี้
เพื่อให้ที่ดินดังกล่าวภายหลังการพัฒนาเป็นโครงการแล้วสามารถขายและปิดโครงการได้ภายในระยะเวลาอันสั้น
และก่อนการจัดซื้อที่ดินในแต่ละครั้งจะต้องมีการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
โดยสำรวจสภาวการณ์ตลาดและภาวะการแข่งขัน
รวมทั้งความต้องการของลูกค้าในพื้นที่เป้าหมายที่จะดำเนินโครงการ เพื่อหาช่องว่างทางการตลาด
และศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ จากนั้นจึงจะดำเนินการเจรจาซื้อที่ดิน
โดยบริษัทจะติดต่อซื้อที่ดินผ่านนายหน้าขายที่ดินเป็นส่วนใหญ่
หรือบางกรณีบริษัทอาจติดต่อซื้อจากเจ้าของที่ดินเอง ในราคาที่เปรียบเทียบกับราคาประเมิน
หรือราคาตลาดที่เห็นแล้วว่าเหมาะสม
และบริษัทไม่มีนโยบายซื้อที่ดินเพื่อสะสมเป็นสต็อกไว้ก่อนการพัฒนาโครงการเป็นระยะเวลานาน

3.3.2 ผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทไม่มีบุคลากรก่อสร้างเป็นของตนเอง
แต่จะว่าจ้างผู้รับเหมาจากภายนอกเข้ามาดำเนินการก่อสร้างให้ได้ตามแผนงานของบริษัท
ซึ่งสำหรับขั้นตอนในการว่าจ้างผู้รับเหมา บริษัทจะกำหนดราคาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านรวมราคาวัสดุ
ซึ่งเป็นวัสดุมาตรฐานสำหรับแบบบ้านแต่ละแบบ แล้วทำการคัดเลือกผู้รับเหมา
โดยทีมงานของทางบริษัทที่อยู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลาพอสมควร
จึงสามารถจัดหาผู้รับเหมาได้ค่อนข้างง่าย และเนื่องจากทางบริษัทต้องการควบคุมคุณภาพของงาน
และควบคุมต้นทุนการก่อสร้างให้ได้ตามที่บริษัทตั้งไว้ ดังนั้น
บริษัทจะทำการเจรจากำหนดราคาวัสดุก่อสร้างหลักกับผู้ขายวัสดุก่อสร้างไว้สำหรับช่วงระยะเวลาหนึ่ง
และให้ผู้รับเหมาไปจัดซื้อเอง

ส่วนทางด้านการชำระเงินค่าก่อสร้างให้กับผู้รับเหมา
บริษัทจะชำระเงินตามงวดความสำเร็จของงานที่ได้ระบุไว้ในสัญญาการก่อสร้างเท่านั้น
และบริษัทจะหักเงินประกันไว้ร้อยละ 2.5-5.0 ของมูลค่างานในแต่ละงวดงาน
โดยจะคืนเงินประกันทั้งหมดที่หักไว้ในแต่ละงวดหลังจากการก่อสร้างเสร็จสิ้น
ดังนั้นผู้รับเหมาที่บริษัทว่าจ้างจึงต้องมีฐานะทางการเงินและเครดิตทางการค้าที่ดี
ปัจจุบันบริษัทมีผู้รับเหมาก่อสร้างในแต่ละโครงการอยู่ไม่ต่ำกว่า 20 ราย
โดยเป็นผู้รับเหมาขนาดกลางที่ทำงานให้กับบริษัทมาเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้ว
และในอนาคตหากบริษัทมีการขยายโครงการใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น
บริษัทคาดว่าจะสามารถดำเนินการจ้างผู้รับเหมาเพิ่มขึ้นตามโครงการที่เพิ่มขึ้นได้เนื่องจากบริษัทมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับในกลุ่มผู้รับเหมาทางด้านการจ่ายชำระเงินค่าก่อสร้างตามสัญญาและตรงตามกำหนดเวลา

นอกจากนี้ บริษัทยังมีการเจรจาต่อรองกับธนาคารให้กับผู้รับเหมา
ให้พิจารณาเปิดวงเงินสินเชื่อให้กับผู้รับเหมาที่มีเครดิตทางการเงินที่ดี
เพื่อทำให้ผู้รับเหมามีความคล่องตัวทางการเงินระยะสั้นเพิ่มขึ้น
โดยผู้รับเหมาจะต้องผ่านการอนุมัติและยอมรับในเงื่อนไขของธนาคาร
ซึ่งหลังจากผู้รับเหมาส่งมอบงวดงานให้กับบริษัทแล้ว
ผู้รับเหมาสามารถที่จะยื่นขอเบิกเงินกู้จากธนาคารได้ประมาณร้อยละ 80-90
ของมูลค่างานที่ส่งมอบในแต่ละงวด จากนั้น
เมื่อครบกำหนดระยะเวลาที่บริษัทจะต้องชำระเงินให้แก่ผู้รับเหมา (ตามปกติประมาณ 45 วัน)
บริษัทจะจ่ายชำระคืนหนี้แทนผู้รับเหมาให้แก่ธนาคาร
และชำระเงินส่วนที่เหลือจากการชำระหนี้ให้แก่ผู้รับเหมา
ซึ่งช่วยให้ผู้รับเหมาสามารถที่จะบริหารเงินทุนหมุนเวียนของตนเองได้ง่ายขึ้น
และทำให้ผู้รับเหมาส่วนใหญ่มีความประสงค์ที่จะร่วมงานกับบริษัท

3.3.3 วัสดุก่อสร้างหลัก

บริษัทว่าจ้างผู้รับเหมาโดยรวมทั้งค่าแรงและค่าวัสดุ ซึ่งการว่าจ้างผู้รับเหมาของบริษัทแบ่งออกเป็น
2 ส่วน ได้แก่ ผู้รับเหมาตอกเข็มพร้อมเสาเข็ม และผู้รับเหมาก่อสร้างพร้อมวัสดุก่อสร้าง
โดยบริษัทจะชำระค่าวัสดุก่อสร้างพร้อมค่าแรงให้ผู้รับเหมาหลังจากตรวจรับงานแต่ละงวด

3.3.4 แนวโน้มราคาวัสดุก่อสร้าง

ราคาวัสดุก่อสร้างมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปี 2546
ของธุรกิจที่อยู่อาศัย ทำให้ความต้องการและกำลังซื้อที่อยู่อาศัย (Demand) ของประชาชนสูงขึ้น
โดยมีปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญคือภาวะเศรษฐกิจ ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ทำให้วัสดุหลาย ๆ
ชนิดมีการปรับตัวที่สูงขึ้น ในส่วนการดำเนินการก่อสร้างของทางบริษัท นั้น ทางบริษัท
ได้ทำการศึกษาเพื่อหาวัสดุทดแทน แต่มิได้ลดทอนในส่วนของคุณภาพ
เพื่อป้องกันความแปรปรวนในส่วนของราคาวัสดุก่อสร้างต่างๆ
ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อราคาจ้างเหมาก่อสร้างบ้าน

ตารางแสดงดัชนีราคาขายส่งวัสดุก่อสร้าง

  ------------------------------- ------------- ------------ -------------
  หมวด                            2546          2547         2548

  ดัชนีรวมวัสดุก่อสร้าง                 112.8         124.3        124.3

  ไม้และผลิตภัณฑ์จากไม้                110.1         117.0        121.1

  ซีเมนต์                           110.5         106.0        99.1

  ผลิตภัณฑ์คอนกรีต                    106.9         108.2        110.8

  เหล็กและผลิตภัณฑ์จากเหล็ก            127.9         168.9        163.8

  กระเบื้องและวัสดุประกอบ             98.9          98.8         100.9

  วัสดุฉาบผิวอย่างหยาบ                109.9         112.3        115.7

  เครื่องสุขภัณฑ์                      97.6          99.9         104.8

  อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา               99.1          103.9        106.4

  วัสดุก่อสร้างอื่นๆ                    162.0         114.1        120.8
  ------------------------------- ------------- ------------ -------------

หมายเหตุ: ปี 2543 = 100

  ตัวเลขที่ปรากฏเป็นค่าเฉลี่ยของทั้งปี

ที่มา : กองดัชนีเศรษฐกิจการค้า กรมเศรษฐกิจการพาณิชย์

จะเห็นได้ว่า ในปี 2547 จนถึง ปี 2548 ดัชนีราคารวมวัสดุก่อสร้างไม่เปลี่ยนแปลง
ทั้งนี้เนื่องจากถึงแม้ว่าราคาของเหล็ก ซีเมนต์
และผลิตภัณท์คอนกรีตซึ่งเป็นส่วนประกอบหลักของงานก่อสร้างจะลดลง
ราคาของวัสดุอื่นไม่ได้ลดลงทำให้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างไม่แตกต่างจากปี 2547
อย่างไรก็ตามเนื่องจากภาวะราคาน้ำมันมีการขยับสูงขึ้นในระหว่างปี ทำให้มีการปรับค่าขนส่ง
และค่าขนย้าย ดังนั้นค่าก่อสร้างโดยรวมของปี 2548 สูงขึ้น

3.3.5 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการพัฒนาโครงการและขออนุญาตจัดสรรที่ดิน บริษัทจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบขององค์กรกำกับ
ดูแลที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายการจัดสรรที่ดิน ซึ่งได้คำนึงถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ในการพัฒนาโครงการ บริษัทมีการดูแลการขนดินให้ล้างทำความสะอาดรถและถนนเมื่องานเสร็จ
การฉีดน้ำกันฝุ่นฟุ้งกระจาย จำกัดเวลาทำงาน
นอกจากนี้บริษัทได้ร่วมมือกับชุมชนทำความสะอาดถนนนอกโครงการและปลูกต้นไม้เพื่อดูดซับฝุ่นละออง
ส่วนอุปกรณ์ที่ใช้ภายในบ้าน ทางบริษัทเลือกใช้อุปกรณ์ไฟฟ้าทั้งที่ติดตั้งให้กับลูกค้า
หรือที่จัดเตรียมเป็นของสมนาคุณหรือการส่งเสริมการขายให้ลูกค้าก็ล้วนเป็นแบบประหยัดไฟทั้งสิ้น
และที่ผ่านมาบริษัทยังไม่เคยมีข้อพิพาททางกฎหมายในเรื่องของสิ่งแวดล้อม

3.3.6 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

งานที่ยังไม่ส่งมอบในส่วนของบ้าน (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) หน่วย : พันบาท

  ------------------ ---------- ----------------- ------------- --------- ------------- ------------ ----------------------
                     จำนวนหลัง   ขาย/มูลค่าตามสัญญา   ยอดรับรู้รายได้             ยอดรับรู้รายได้   มูลค่างานที่ยัง   สัดส่วนของมูลค่าที่ยังไม่

    ชื่อโครงการ                                     ก่อน ปี 2547    2548                    ไม่ได้รับรู้      รับรู้รายได้เทียบกับ

                                                                                                     มูลค่าขายของโครงการ(%)

  สวนา 1             73         277,731           242,763       31,968    274,731       3,000        1.08%
  (เกษตร-นวมินทร์)                                                                                     

  คาซา (รัชดา)        67         231,024           151,324       79,700    231,024       0            0.00%

  บุษบา (ลาดพร้าว 130) 117        269,911           163,663       102,674   266,337       3,574        1.32%

  คาซา (สุขุมวิท)       23         91,608              52,668      37,597    90,265        1,343        1.46%

  ชบา Exclusive      70         195,037             77,203      103,244   180,447       14,590       7.48%
  (เกษตร-นวมินทร์)                                                                                     

  สวนา 3             16         66,160              1,647       39,522    41,169        24,991       37.77%
  (เกษตร-นวมินทร์)                                                                                     

  เมทโทร (เกษตร)     47         116,665             1,360       79,172    80,532        36,133       30.97%

  โครงการอื่น          249        442,694           439,810       2,019     441,829       865          0.20%

    รวม              662        1,690,830         1,130,438     475,896   1,606,334     84,496       5.00%
  ------------------ ---------- ----------------- ------------- --------- ------------- ------------ ----------------------

งานที่ยังไม่ส่งมอบในส่วนของที่ดิน

หน่วย : พันบาท

  -------------------- ---------------- ----------- ------------ ----------- ---------------------- ---------
  ชื่อโครงการ            โครงการที่ขายแล้ว               การโอนสะสม               โครงการส่วนที่ยังไม่ได้โอน   

                       จำนวนแปลง        ราคาที่ดิน     จำนวนแปลง    ราคาที่ดิน     จำนวนแปลง              ราคาที่ดิน

  สวนา 1               92               496,551     89           464,071     3                      32,480
  (เกษตร-นวมินทร์)                                                                                    

  คาซา (รัชดา)          71               403,679     68           374,189     3                      29,490

  บุษบา (ลาดพร้าว 130)   120              449,842     119          444,214     1                      5,628

  ชบา Exclusive        72               290,333     71           286,221     1                      4,112
  (เกษตร-นวมินทร์)                                                                                    

  สวนา 3               20               136,018     18           122,741     2                      13,277
  (เกษตร-นวมินทร์)                                                                                    

  เมทโทร (เกษตร)       48               171,719     42           150,805     6                      20,914

  โมวา (เกษตร)         79               250,319     9            27,456      70                     222,863

  แมนดารีนา (รัชดา)      13               66,583      0            0           13                     66,583

  โครงการอื่น            132              385,641     132          385,641     0                      0

    รวม                647              2,650,685   548          2,255,338   99                     395,347
  -------------------- ---------------- ----------- ------------ ----------- ---------------------- ---------

การรับรู้รายได้ของบริษัทแบ่งออกเป็น 2 ส่วนคือ
การรับรู้รายได้ค่าที่ดินซึ่งจะรับรู้เมื่อโอนและการรับรู้รายได้จากการรับจ้างสร้างบ้านตามส่วนของงานที่ทำเสร็จ
ณ 31 ธันวาคม 2548 บริษัทมียอดจองและทำสัญญาของที่ดินและของทาวน์เฮาส์ จำนวน 99 แปลง
รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 395.35 ล้านบาท โดยมีมูลค่าบ้านที่ลูกค้ายังไม่ได้รับรู้รายได้อีกจำนวน 24.09
ล้านบาท

3.  ข้อจำกัดการประกอบธุรกิจ

  -ไม่มี-