3. การประกอบธุรกิจของแต่ละผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัทประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และในทำเลที่ดีที่มีศักยภาพ ซึ่งพร้อมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งการเดินทางและการอยู่อาศัยอย่างครบวงจร โดยพัฒนาทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและเพื่อเช่า ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ สำนักงาน ร้านค้า หรืออื่นๆ ประกอบด้วยรูปแบบดังนี้

- อาคารชุดพักอาศัย (Condominium) บริษัทจะเลือกทำเลกลางเมืองที่มีศักยภาพสูงเช่นศูนย์กลางธุรกิจ ที่ดินแนวรถไฟฟ้าทั้ง บีทีเอส และ เอ็มอาร์ที เพื่อพัฒนาทั้งอาคารตั้งแต่ประเภท Low Rise จนถึง High Rise ตั้งแต่ปี 2543 ถึง 2547 บริษัทได้เปิดโครงการคอนโดมิเนียมรวม 3 โครงการในทำเลศูนย์กลางธุรกิจได้แก่ โครงการสีลม เทอเรส โครงการสีลม แกรนด์เทอเรส ตั้งอยู่ที่ซอยศาลาแดง 2 และโครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส ตั้งอยู่ที่ซอยสาทร 11 

- อสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่า บริษัทจะเน้นเลือกทำเลในศูนย์กลางธุรกิจเพื่อพัฒนาโครงการประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัย ได้แก่ เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ โรงแรม รีสอร์ท สำนักงาน ร้านค้า ฯลฯ เนื่องจากเป็นทำเลที่ยังมีความต้องการของผู้บริโภคอยู่มากไม่ว่าจะเป็นนักบริหารระดับสูงทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ซึ่งในปี 2548 บริษัทได้เริ่มก่อสร้างโครงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ – สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ ตั้งอยู่ที่ซอยสาทร 3 (ซอยสวนพลู) ซึ่งเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เกรดเอ โครงการแรกของบริษัท ซึ่งแล้วเสร็จและเปิดดำเนินการแล้วตั้งแต่เดือนมีนาคม ปี 2552 นอกจากนี้บริษัทฯ ยังมุ่งหาที่ดินที่มีศักยภาพที่อยู่ในแหล่งธุรกิจ และแหล่งท่องเที่ยวสำคัญเพื่อพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพอีกด้วย

- บ้านและที่ดิน บริษัทตระหนักถึงความสำคัญในความต้องการของลูกค้าในหลายๆกลุ่มที่มีศักยภาพ บริษัทจึงขยายฐานการตลาดเพื่อตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าที่มีศักยภาพในบริเวณชุมชน ในปี 2548 บริษัทจึงได้พัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ บนทำเลสุขุมวิท ซึ่งได้แก่โครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท

รายละเอียดโครงการของบริษัทที่ดำเนินการในอดีตมี ดังนี้ 

  -------------------- --------------------------------------------------
  ที่ตั้งโครงการ           ถนนศาลาแดง ซอย 2 แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร

  พื้นที่โครงการ           1-1-1 ไร่

  รายละเอียดโครงการ     คอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น
  -------------------- --------------------------------------------------

1. โครงการ สีลม เทอเรส

2. โครงการ สีลม แกรนด์เทอเรส

  -------------------- --------------------------------------------------
  ที่ตั้งโครงการ           ถนนศาลาแดง แขวงสีลม เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร

  พื้นที่โครงการ           737.6 ตารางวา

  รายละเอียดโครงการ     คอนโดมิเนียมสูง 20 ชั้น
  -------------------- --------------------------------------------------

3. โครงการ เซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส

  -------------------- --------------------------------------------------
  ที่ตั้งโครงการ           ซอยสาทร 11 ถนนสาทรใต้ แขวงยานนาวา เขตสาทร
                       กรุงเทพมหานคร

  พื้นที่โครงการ           820.0 ตารางวา

  รายละเอียดโครงการ     คอนโดมิเนียม สูง 27 ชั้น
  -------------------- --------------------------------------------------

4. โครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท (ทาวน์เฮ้าส์)

  -------------------- --------------------------------------------------
  ที่ตั้งโครงการ           ซอยอุดมสุข 39/1 ถนนสุขุมวิท 103 เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร

  พื้นที่โครงการ           7-2-37 ไร่

  รายละเอียดโครงการ     ทาวน์เฮ้าส์ 4 ชั้น จำนวน 75 หลัง พื้นที่ดินตั้งแต่ 24-28 ตารางวา
                       โดยมีพื้นที่ใช้สอย ตั้งแต่ 244-306 ตารางเมตร
  -------------------- --------------------------------------------------

รายละเอียดโครงการของบริษัทที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันมี ดังนี้ 

โครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย

อยู่ระหว่างจัดหาที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ

โครงการที่พักอาศัยเพื่อเช่า

1. โครงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ - สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ (ชื่อเดิมสาทร เทอเรส)

+------------------+---------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ       | เลขที่ 1 ซอยสาทร 3 (ส                               |
|                  | วนพลู) ถนนสาทรใต้ แขวงทุ่งมหาเมฆ เขตสาทร กรุงเทพมหานคร |
+------------------+---------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ       | 834.30 ตารางวา                                    |
+------------------+---------------------------------------------------+
| พื้นที่ขาย           | 17,290 ตารางเมตร                                  |
+------------------+---------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ | เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เกรดเอ เพื่อเช่า สูง 31 ชั้น             |
+------------------+---------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ  | ที่พักอาศัยเพื่อเช่าคุณภ                                  |
|                  | าพสูง ระดับห้าดาว ใจกลางศูนย์กลางธุรกิจในกรุงเทพมหานคร ปร |
|                  | ะกอบด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกภายในห้องพักและส่วนกลางครบครัน |
+------------------+---------------------------------------------------+
| จำนวนหน่วย        | ห้องชุดพักอ                                          |
|                  | าศัย จำนวน 184 ยูนิต ขนาดห้องพักตั้งแต่ 61- 163 ตารางเมตร |
+------------------+---------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย   | กลุ่มนักธุรกิจชาวไทยและชาวต่างประเทศ และคนที่ทำงานในย     |
|                  | ่านสาทร ระดับ A จนถึง A+ รวมทั้งนักท่องเที่ยวที่ต้องการห้องพักท |
|                  | ี่มีสิ่งอำนวยความสะดวงครบครันและต้องการพักอาศัยระยะเวลานาน |
+------------------+---------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ      | ประมาณ 2,500 ล้านบาท                               |
+------------------+---------------------------------------------------+
| มูลค่าเงินลงทุน      | ประมาณ 1,800 ล้านบาท                               |
+------------------+---------------------------------------------------+
| ระยะเว           | เดือนมีนาคม 2552                                    |
| ลาเริ่มเปิดดำเนินการ |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+
| คว               | ร้อยละ 100                                         |
| ามคืบหน้าการก่อสร้าง |                                                   |
+------------------+---------------------------------------------------+
| ร                | เริ่มก่อส                                            |
| ะยะเวลาการก่อสร้าง | ร้างเดือนมิถุนายน 2548 แล้วเสร็จและเริ่มเปิดดำเนินการในเดือน |
|                  |                                                   |
|                  | มีนาคม 2552                                        |
|                  |                                                   |
|                  |  25522552552                                      |
+------------------+---------------------------------------------------+

ทั้งนี้ ในการพัฒนาแต่ละโครงการของบริษัท จะคำนึงถึงคุณภาพชีวิตของผู้เข้ามาอยู่อาศัยเป็นสำคัญ ดังนั้น บริษัทจึงให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการ โดยพิจารณาจากหลายๆ ปัจจัยประกอบกัน เช่น ความสะดวกในการคมนาคมโดยอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าและสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน สถานที่สำคัญในบริเวณใกล้เคียงซึ่งจำเป็นต่อการดำรงชีวิต ไม่ว่าจะเป็นสถานศึกษา โรงพยาบาล ศูนย์การค้า สถาบันการเงิน อาคารสำนักงาน เป็นต้น บริษัทยังให้ความสำคัญกับการออกแบบโครงการโดยคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยเป็นหลัก โดยในแต่ละโครงการจะจัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกซึ่งเป็นสาธารณูปโภคส่วนกลางอย่างครบครัน เช่น สระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส ห้องเซาว์น่า ห้องอ่านหนังสือ ห้องเด็กเล่น สวนหย่อม เป็นต้น นอกจากนี้ เพื่อให้สอดคล้องกับวิถีการดำรงชีวิตของคนยุคใหม่ ในทุกโครงการของบริษัท จะจัดให้มีเทคโนโลยีการสื่อสารความเร็วสูง (Broad Band) สำหรับการเชื่อมต่ออินเตอร์เน็ต 

ในด้านของระบบรักษาความปลอดภัย นอกจากบริษัทจะจัดให้มีระบบป้องกันอัคคีภัยที่มีมาตรฐานในแต่ละโครงการ เช่น จัดให้มีหัวฉีดน้ำดับเพลิง เครื่องตรวจจับควัน เครื่องตรวจจับความร้อน สายดับเพลิงทุกชั้น ระบบอัดอากาศบันไดหนีไฟ ระบบสัญญาณเตือนภัยอัตโนมัติ เป็นต้นแล้ว บริษัทยังจัดให้มียามรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง ระบบคีย์การ์ด (Key Card) และระบบโทรทัศน์วงจรปิดแสดงภาพที่เครื่องรับโทรทัศน์พร้อมสั่งปลดล็อคประตูทางเข้าด้านล่างจากห้องพักได้ (Visualize Access Control Security System) อีกด้วย

 นอกจากนี้ ในอนาคตบริษัทจะมีบริการหลังการขายในลักษณะของการเป็นตัวแทนเจ้าของห้องชุดในการ จัดหาผู้เช่า กำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสม ดำเนินการเรื่องการจัดทำสัญญาระหว่างผู้เช่าและเจ้าของห้องชุด รวมทั้งการตกแต่งห้องชุดพักอาศัย

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

3.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม และการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรม และแนวโน้ม

หลังจากเหตุการณ์อุทกภัยในช่วงปลายปี 2554 ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ได้เปิดขายหน่วยคอนโดมิเนียมใหม่จำนวนมากขึ้นในปี 2555 โดยเฉพาะในบริเวณที่ไม่เกิดน้ำท่วม โดยเฉพาะบริเวณกรุงเทพชั้นใน ตรงข้ามกับหน่วยบ้านจัดสรรซึ่งเปิดขายใหม่น้อยลง นอกจากนี้ผู้ประกอบการจากส่วนกลางยังออกไปเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แต่หลังจากผู้บริโภคและผู้ประกอบการเริ่มคลายความกังวลต่อวิกฤตอุทกภัยแล้ว จึงเริ่มหันมาเปิดโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น ขณะที่เปิดโครงการคอนโดมิเนียมน้อยลงในครึ่งหลังของปี 2555 

นอกเหนือจากกรุงเทพฯ – ปริมณฑลแล้ว จังหวัดอื่นๆ
ซึ่งมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่อไปในอนาคตได้แก่จังหวัดใหญ่ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือและภาคเหนือที่อยู่ในเส้นทางคมนาคมหลักดังกล่าว
ได้แก่เส้นทางยุทธศาสตร์ East-West Economic Corridor
ทางหลวงแผ่นดินหรือมอเตอร์เวย์สายใหม่ เส้นทางรถไฟความเร็วสูง
สนามบินที่มีเที่ยวบินสะดวกรวมถึงสะพานข้ามแม่น้ำโขง ฯลฯ

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2555 ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ดี
โดยได้รับอานิสงค์จากมาตรการของภาครัฐด้านสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (Soft Loan) เมื่อช่วงกลางปี
รวมกับนโยบายบ้านหลังแรกและความเชื่อมั่นที่ค่อยๆ ฟื้นคืนมาจนกลับสู่สภาพปกติในช่วงหลังของปี
ทำให้สถาบันการเงินมียอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่เพิ่มสูงขึ้นมาก

ในปี 2556
กรุงเทพมหานครมีแนวโน้มที่จะประกาศใช้ผังเมืองรวมได้ก่อนผังเมืองรวมฉบับเดิมที่ได้รับการต่ออายุในปัจจุบันจะหมดอายุในช่วงกลางเดือนพฤษภาคม
2556
ซึ่งจะช่วยให้เกิดความชัดเจนในการกำหนดแผนธุรกิจของผู้ประกอบการโดยผังเมืองฉบับใหม่จะมีความเข้มงวดเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่
ขณะนี้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะไม่ซื้อแปลงที่ดินไว้เป็นเวลานาน
แต่เมื่อแผนดำเนินงานที่ชัดเจนจะซื้อที่ดินแล้วรีบดำเนินการพัฒนาโครงการทันที

ปัญหาการขาดแคลนแรงงานต่อเนื่องจะเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2556
ผู้ประกอบการจะแก้ปัญหาโดยการจัดสร้างหรือจัดหาผนังสำเร็จรูปและชิ้นส่วนอุปกรณ์สำเร็จรูปมาใช้มากขึ้นเพื่อลดการพึ่งพิงแรงงาน

การที่มีอุปทานของที่อยู่อาศัยมากในบางพื้นที่ ผสมกับการเก็งกำไรจำนวนหนึ่งและกระแสเงินร้อนไหลเข้าจากต่างประเทศ จึงอาจมีความเสี่ยงที่ภาครัฐต้องควบคุมการดำเนินนโยบายด้านเศรษฐกิจ การไหลเข้าของกระแสเงิน หนี้ภาคครัวเรือน และเงินเฟ้อ เพราะปัจจัยเหล่านี้เมื่อผนวกกับปัจจัยการเมืองอาจทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีความเปราะบางในอนาคต (ที่มา : วารสารศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ปีที่ 8 ฉบับที่ 26 ประจำเดือนมกราคม – มีนาคม 2556)

แผนภูมิและตารางแสดงจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

[]

(หน่วย : หน่วย)

+------------------+-------+-------+-------+-------+-------+-------+
| ประเภทที่อยู่อาศัย    | 2551  | 2552  | 2553  | 2554  | 2     | เพิ่ม   |
|                  |       |       |       |       | 555 E | (ลด)% |
+------------------+-------+-------+-------+-------+-------+-------+
| บ้านเดี่ยว          | 3     | 2     | 3     | 3     | 1     | (68   |
|                  | 4,618 | 8,998 | 1,687 | 1,510 | 0,030 | .17%) |
+------------------+-------+-------+-------+-------+-------+-------+
| บ้านแฝด           | 2,296 | 1,138 | 1,520 | 1,456 | 998   | (31   |
|                  |       |       |       |       |       | .46%) |
+------------------+-------+-------+-------+-------+-------+-------+
| ทาว์นเ            | 1     | 1     | 1     | 1     | 1     | (24   |
| ฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ | 4,616 | 1,116 | 3,767 | 4,016 | 0,603 | .35%) |
+------------------+-------+-------+-------+-------+-------+-------+
| อาคารชุด          | 3     | 5     | 5     | 3     | 5     | 6     |
|                  | 4,049 | 3,725 | 9,919 | 4,734 | 8,089 | 7.24% |
+------------------+-------+-------+-------+-------+-------+-------+
| รวม              | 8     | 9     | 10    | 8     | 7     | (-2   |
|                  | 5,579 | 4,977 | 6,893 | 1,716 | 9,720 | .44%) |
+------------------+-------+-------+-------+-------+-------+-------+

หมายเหตุ E = ประมาณการ

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

: หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ ฉบับลงวันที่ 24-27 มกราคม 2556 ปีที่ 35 ฉบับที่ 4491

: Annual Report 2011 / Real Estate Information Center

จากตาราง ในปี 2555 ซึ่งเป็นข้อมูลระหว่างเดือน มกราคม – พฤศจิกายน 2555 ประชาชาติธุรกิจ ฉบับลงวันที่24 -27 มกราคม 2556 ที่อยู่อาศัยรวมทุกประเภทสร้างเสร็จประมาณ 79,720 หน่วย ที่อยู่อาศัย ทุกประเภทขยายตัวลดลงจากปี 2554 ลดลงร้อยละ 2.44 จากจำนวน 81,716 หน่วย ในปี 2554 โดยประกอบด้วย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ และอาคารชุด ตามลำดับ ซึ่งอาคารชุดเป็นที่อยู่อาศัยที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นสูงที่สุดโดยเพิ่มขึ้น จำนวน 25,868 หน่วย หรือร้อยละ 67.24 สาเหตุน่าจะมาจากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าและส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าใต้ดิน และเพื่อเป็นการตอบความต้องการของผู้ที่ไม่ต้องการอยู่ในโซนน้ำท่วมและรองรับผู้ที่ต้องการอาคารชุดราคาถูก ส่วนอัตราการลดลงมากที่สุดได้แก่บ้านเดี่ยว โดยลงลด 21,480 หน่วย หรือร้อยละ 68.17 ซึ่งสาเหตุน่าจะมาจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และการบังคับใช้เกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ (Loan – To - Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือผังเมืองและราคาประเมินที่ดินที่จะออกใหม่ในปี 2555 ซึ่งจะกระทบกับต้นทุนของโครงการ รวมทั้งการแข่งขันของผู้ประกอบการที่มีความรุนแรง 

แผนภูมิและตารางแสดงการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขต กรุงเทพฯ และปริมณฑล

[]

+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+
| ประเภท / ปี        | 2552   | 2553    | 2554   | 2555 E | เพิ่ม(ลด)%  |
+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+
| บ้านเดี่ยว           | 33,268 | 32,357  | 26,808 | 26,700 | (0.04%)   |
+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+
| บ้านแฝด            | 4,577  | 5,486   | 4,124  | 4,100  | (0.58%)   |
+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+
| ทาวเฮ้าส์           | 51,892 | 56,226  | 46,481 | 46,000 | (1.03%)   |
+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+
| อาคารพาณิชย์        | 15,389 | 16,250  | 12,498 | 12,800 | 2.42      |
+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+
| อาคารชุด           | 56,114 | 73,441  | 60,278 | 66,700 | 10.65     |
+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+
| รวม               | 1      | 183,760 | 1      | 1      | 4.07      |
|                   | 61,240 |         | 50,189 | 56,300 |           |
+-------------------+--------+---------+--------+--------+-----------+

หมายเหตุ E = ประมาณการ

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

: Annual Report 2011 / Real Estate Information Center

จากตารางข้อมูลข้างต้นแสดงให้เห็นถึงอุปสงค์ (การโอนกรรมสิทธิ์) แยกตามประเภทของที่อยู่อาศัย ในปี 2555 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมกันประมาณ 156,300 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.07 จากปี 2554 ด้านสินเชื่อปล่อยใหม่ตลอดทั้งปี 2555 คาดว่าสถาบันการเงินมีการปล่อยสินเชื่อใหม่สำหรับที่อยู่อาศัยมากถึงประมาณ 400,000 ล้านบาท ซึ่งสูงกว่าที่คาดหมายไว้เดิม และสูงกว่ายอดปล่อยรวมในปี 2554 ถึงร้อยละ 16 จะเห็นว่าตัวเลขการให้สินเชื่อรายย่อย Post Finance ใน ปี 2555 เพิ่มขึ้นจากปี 2554 สูงขึ้นมาก เนื่องจากมาตรการภาครัฐในด้านสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ และนโยบายบ้านหลังแรก 

ปัจจัยที่ส่งเสริมต่อความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมของผู้บริโภค

สไตล์การใช้ชีวิตของผู้คนที่เปลี่ยนไป ซึ่งมีการเดินทางโดยรถไฟฟ้าบีทีเอสและรถไฟใต้ดินมากขึ้น

คอนโดมิเนียมราคาถูกมีการเปิดตัวออกมามากโดยเฉพาะบริเวณที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

 ใหม่และรถไฟใต้ดินทำให้เป็นที่ดึงดูดต่อกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ

คอนโดมิเนียมเป็นที่พักอาศัยที่ตอบสนองความต้องการของผู้พักอาศัยคนเดียวหรือครอบครัวที่

 ยังไม่มีบุตรและยังอำนวยความสะดวกในการเดินทางและช่วยหลีกเลี่ยงปัญหาจราจรเนื่องจาก

 โครงการส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณที่มีรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินผ่าน

การซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไรโดยซื้อไว้ขายต่อให้ผลตอบแทนมากกว่าดอกเบี้ยที่ได้จาก

 ธนาคาร โดยเฉพาะในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง

นโยบายกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

อยู่ใกล้เคียงสาธารณูปโภคขนาดใหญ่เช่น ห้างค้าปลีกขนาดใหญ่ โรงพยาบาล โรงเรียน ถนนสาย

 หลัก ฯลฯ 

สถานการณ์ทางเศรษฐกิจและการเมืองทั้งภายในและภายนอกประเทศ

ภาวะการแข่งขัน

 ตลาดคอนโดมิเนียม

โครงการประเภทคอนโดมิเนียมมีการทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2550 จนถึงปัจจุบันโดยเฉพาะโครงการราคาระดับกลางถึงล่าง ที่อยู่บนแนวรถไฟฟ้าทั้ง บีทีเอส และเอ็มอาร์ที ซึ่งเป็นโครงการที่ได้รับการตอบรับจากลูกค้าค่อนข้างดีในช่วงปีที่ผ่านมา และยังมีทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่องไปถึงปี 2555 ที่ผ่านมา และยังคงมีแนวโน้มต่อเนื่องจนถึงปี 2556 โดยเฉพาะพื้นที่ต่างจังหวัดที่มีศักยภาพ เนื่องจากยังมีความต้องการของลูกค้าที่ดี และการแข่งขันยังคงจะมีอยู่มากในบางบริเวณโดยเฉพาะโครงการที่ตั้งอยู่แนวรถไฟฟ้าและบริเวณที่ไม่เสี่ยงต่อภาวะน้ำท่วม รวมทั้งโครงการที่อยู่อาศัยราคาขนาดย่อมเยาไม่เกินล้านบาทมากนักทั้งจากที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนและโครงการบ้านเอื้ออาทร เพื่อสนองต่อผู้บริโภคที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง

ความพร้อมของข้อมูลข่าวสาร และการปรับตัวของบริษัทพัฒนาที่อยู่อาศัยดังกล่าว จะเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความเชื่อมั่นต่อตลาดที่อยู่อาศัย ความเชื่อมั่นนี้ไม่เพียงเกิดกับผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย หากจะยังเกิดกับสถาบันการเงินที่ให้สินเชื่อที่อยู่อาศัย – สินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ และยังส่งผลให้กลไกภาครัฐที่มีส่วนกำกับดูแลอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยทั้งทางตรงและทางอ้อมมีความเชื่อมั่นตลาดที่อยู่อาศัยด้วย อาทิ ธนาคารแห่งประเทศไทย กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยเป็นต้น

ตลาดเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์

จากการเพิ่มขึ้นของการลงทุนของชาวต่างชาติในปีที่ผ่านมา
รวมไปถึงการที่มีบริษัทต่างชาติเข้ามาเปิดบริษัทในกรุงเทพฯมากขึ้นได้กลายเป็นอีกหนึ่งปัจจัยในการส่งเสริมการเติบโตของธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ 

โดยในช่วงระหว่างปี 2550 – 2553 ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์มีการเติบโตค่อนข้างมาก
โดยในช่วง 4 ปีนี้มีเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เข้าสู่ตลาดรวมแล้วประมาณ 5,000
ยูนิตแต่เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักคือชาวต่างชาติ ซึ่งในช่วงเดียวกันนั้นเองที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจโลก
ส่งผลให้อัตราการเข้าพักลดลง ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายชะลอโครงการออกไปก่อน
หรือเปลี่ยนรูปแบบไปเป็นอย่างอื่น ดังนั้นในช่วงปี 2554 – 2555
การเติบโตจึงลดลงมีเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ใหม่เข้าสู่ตลาดแค่ประมาณ 1,380 ยูนิตเท่านั้น
และมีอีกประมาณ 150 ยูนิตที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2556

ซึ่งในภาพรวมเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์มีการเติบโตที่ลดลงอย่างเห็นได้ชัด
เนื่องจากการแข่งขันในกรุงเทพฯ ค่อนข้างสูง
อีกทั้งชาวต่างชาติบางส่วนเลือกที่จะพักอาศัยในคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเมนท์ระดับไฮเอนด์แทนการอยู่ในเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์เพราะค่าเช่าที่ถูกกว่ามากแต่อยู่ในทำเลเดียวกัน
สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการก็มีเหมือนกัน ซึ่งทั้ง 2
ประเภทนี้จะยังเป็นคู่แข่งสำคัญของเซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ในปีนี้และในอนาคต
แม้ว่าการแข่งขันจะค่อนข้างรุนแรงแต่คาดว่าในปีพ.ศ.2556 ผู้ประกอบการต่างๆ
จะปรับค่าเช่าขึ้นประมาณ10% แต่หลังจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC
อาจทำให้เกิดแรงผลักพันให้ตลาดเติบโตได้ดีขึ้นในอนาคต

แผนภูมิอุปทานอพาร์ทเม้นท์ ไตรมาส 4/2555

[]

ที่มา : www.colliers.co.th.

แผนภูมิแสดง อัตราการเข้าพักอาศัยในเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ ของประเทศไทย ในระหว่างปี 2554 – ไตรมาสที่4 ของปี 2555

[]

ที่มา : www.colliers.co.th.

แผนภูมิแสดง จำนวนชาวต่างชาติในกรุงเทพ ระหว่างปี 2553 - 2554 

[] 

 ที่มา : www.colliers.co.th

ปัจจัยต่างๆ ที่จะส่งผลต่อแนวโน้มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ปี 2556

สถานการณ์ทางการเมือง

 ในปี 2555 ที่ผ่านมาปัจจัยทางการเมืองภายในประเทศ เริ่มเปลี่ยนแปลงไปในทิศทางที่ดีขึ้นแต่ก็ยังคงต้องติดตามสถานกาณ์อย่างใกล้ชิด ซึ่งถ้าสถานการณ์ทางการเมืองมีเสถียรภาพดีขึ้น ก็จะเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลให้แนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยปี 2556 จะทำให้ผู้บริโภคมีความมั่นใจที่จะตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

นโยบายภาครัฐ

 ในปี 2555 ที่ผ่านมารัฐบาลได้มีนโยบายต่างๆ เพื่อสนับสนุนธุรกิจในภาพรวม ได้แก่ การปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ 300 บาท และเงินเดือนปริญญาตรี 15,000 บาท มาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก และราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 5,000,000 บาท มาตรการในส่วนของแผนการบริหารจัดการน้ำในระยะยาวของภาครัฐ รวมถึง มาตรการกำหนดวงเงินสินเชื่อ (LTV ไม่เกิน 95%) ที่จะมีผลบังคับใช้ในกลุ่มโครงการบ้านแนวราบในปี 2556 และการใช้ราคาประเมินที่ดินฉบับ พ.ศ. 2555-2558 ซึ่งนโยบายต่างๆ นี้อาจจะส่งทั้งผลดี และผลเสียต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ได้

อัตราดอกเบี้ย

เหตุการณ์สถานการณ์ทางเศรษฐกิจการเงินในสหรัฐอเมริการเริ่มถดถอยและมีผลกระทบทั่วโลก รวมทั้งประเทศไทยตั้งแต่ปี 2551 นั้นดอกเบี้ยปรับตัวลดลงในช่วงครึ่งปีแรก โดยลดลงประมาณร้อยละ 0.75 – 1และเริ่มคงที่ในช่วงครึ่งปีหลัง แต่หลังจากช่วงครึ่งปีแรกผ่านไป สถานการณ์ทางเศรษฐกิจการเงินในสหรัฐอเมริกาและทั่วโลกเริ่มฟื้นตัวขึ้นมาอย่างช้าๆ โดยกำลังซื้อยังคงมาจากกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมและมีความจำเป็นในการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก อย่างไรก็ดีตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลังของปี 2553 จนถึงกลางปี 2554 อัตราดอกเบี้ยก็มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างช้าๆ และเริ่มคงที่ในช่วงปลายปี 2554 เนื่องจากสถานการณ์อุทกภัยที่เกิดขึ้น อย่างไรก็ตามหลังจากสถานการณ์อุทกภัยเริ่มเข้าสู่ภาวะปกติ ในปี 2555 นั้น อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับคงที่ อย่างไรก็ตามแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในปี 2556 นั้นธนาคารแห่งประเทศไทยยังคงมีเวลาอีกระยะหนึ่งในการประเมินสถานการณ์ทางเศรษฐกิจโดยรวม ก่อนจะเริ่มส่งสัญญาณคุมเข้มนโยบายการเงินด้วยการปรับขึ้นหรือลงอัตราดอกเบี้ยอย่างไร น็H

ซึ่งถ้าอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น อาจจะทำให้ต้นทุนการเงินของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ซึ่งถึงแม้ว่าอาจจะส่งผลให้มีการปรับราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นแต่จากสถานการณ์ดังกล่าวก็อาจจะไม่ทำให้อุตสาหรรมอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น เนื่องจากจะกระทบโดยตรงต่อความสามารถในการซื้อและผ่อนชำระที่อยู่อาศัยโดยผู้บริโภคอาจจะยังคงชะลอการซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกระยะหนึ่งเนื่องจากกำลังซื้อยังไม่ฟื้นตัวดีนักและความไม่มั่นใจว่าสถานการณ์ทางเศรษฐกิจจะดีขึ้นจริงตามรายงานต่างๆหรือไม่ 

ราคาน้ำมัน

ราคาขายปลีกน้ำมันเชื้อเพลิงนั้นเป็นต้นทุนสำคัญของทุกกิจการ ในขณะที่โครงการทางด้านระบบ Logistics ของไทยยังไม่สมบูรณ์มีประสิทธิภาพและประหยัดมากพอ เมื่อเทียบกับหลาย ๆ ประเทศ ทำให้ราคาน้ำมันมีผลกระทบต่อเนื่องสูงมาก ในปี 2554 ที่ผ่านมา ราคาน้ำมันเริ่มคงที่ ซึ่งยังไม่มีผลกระทบต่อต้นทุนสินค้าต่างๆ มากนัก แต่ในปี 2555 จากเหตุการณ์การเมืองที่เกิดขึ้นภายนอกประเทศโดยเฉพาะประเทศที่ผลิตน้ำมันในตะวันออกกลาง ราคาน้ำมันก็เริ่มปรับตัวสูงขึ้นจากภาวะดังกล่าว โดยจะส่งผลต่อต้นทุนวัตถุดิบที่ใช้ในการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นตาม ดังนั้นผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็จำเป็นจะต้องปรับราคาขายเพื่อชดเชยต้นทุนที่สูงขึ้น

การที่ราคาน้ำมันคงที่ ในปี 2554 ทำให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคยังคงมีความมั่นใจทั้งการลงทุนและการบริโภคอย่างต่อเนื่อง และถึงแม้สถานการณ์ราคาน้ำมันจะมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นในปี 2555 นั้น ก็ยังปรับตัวไม่สูงขึ้นมากนัก สำหรับในปี 2556 คงต้องประเมินสถานการณ์ทางเศรษฐกิจว่าจะได้รับผลกระทบอย่างไรจากภาวะการเมืองในประเทศตะวันออกกลางโดยเฉพาะประเทศผู้ผลิตน้ำมัน โดยเฉพาะผลกระทบของราคาที่จะเกิดขึ้นกับประเทศไทย ในส่วนของราคาวัสดุก่อสร้าง

โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า

ในปี 2554 นอกจากโครงการ Airport Link ที่แล้วเสร็จและเปิดให้ใช้บริการในปี 2553 ซึ่งช่วยจุดกระแสความสนใจในโครงการที่อยู่อาศัยตามพื้นที่ที่ใกล้แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ซึ่งจะส่งผลให้อาคารชุดเก่าแนวรถไฟฟ้าได้รับความนิยมมากขึ้น เนื่องจากสามารถเชื่อมต่อกับโครงการเดิมคือ BTS และ MRT โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายอ่อนนุข – แบริ่งที่เปิดให้บริการในปี 2554 และรัฐบาลมีมติอนุมัติโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ – บางใหญ่) และ สายสีแดง (บางซื่อ – ตลิ่งชัน) ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2557 และยังได้ประกาศการเดินหน้าทำโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนอย่างต่อเนื่อง อีก 12 เส้นทาง ระยะเวลาดำเนินการ 20 ปี (2553 – 2572) โดยรูปธรรมของแนวเส้นทางที่ประกาศออกมาใหม่ ไม่ได้แตกต่างกันมากนักกับโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนของรัฐบาลชุดก่อนหน้านี้ ทำให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคมั่นใจว่า โครงข่ายรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนนั้นคือความจำเป็นพื้นฐานของเมืองใหญ่อย่างกรุงเทพฯและปริมณฑล ภาครัฐมีความจำเป็นต้องดำเนินการต่อเนื่องให้แล้วเสร็จ

ดังนั้น แนวเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนจึงเป็นเสมือนแนวการเคลื่อนที่ของทำเลที่อยู่อาศัย ในแง่การศึกษาทำเลเพื่อพัฒนาโครงการ และการศึกษาทำเลเพื่อเลือกซื้อเป็นที่อยู่อาศัย ผลต่อเนื่องจึงเป็นที่หวังได้ว่า โครงการที่ อยู่อาศัย รวมทั้งโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ ที่อิงกับการขนส่งมวลชนระบบรถไฟฟ้าจะประสบความสำเร็จ ตามต้องการ

นอกจากนี้การลงทุนโครงการรถไฟฟ้าจะมีส่วนกระตุ้นเศรษฐกิจ เพิ่มกำลังซื้อให้ผู้บริโภค ทำให้กล้าตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเร็ววันขึ้น จากนโยบายการลงทุนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่จะเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่สามารถกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้

ต้นทุนการก่อสร้าง

การประกาศราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ซึ่งได้เลื่อนการมีผลบังคับใช้เป็นตั้งแต่ 1 มิถุนายน 2555 เนื่องจากภาวะอุทกภัยที่เกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2554 น่าจะมีผลให้ราคาอ้างอิงของที่ดินส่วนใหญ่ของประเทศขยับสูงขึ้นและบางทำเลสูงขึ้นมากจนอาจส่งผลต่อต้นทุนแฝงที่มาในรูปภาระค่าธรรมเนียมการโอนและอื่นๆ ซึ่งจากปัจจัยเหล่านี้จะทำให้ต้นทุนของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น ซึ่งราคาประเมินฉบับปัจจุบันนั้นผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายรายได้ประกาศพร้อมปรับราคาที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นร้อยละ 5 – 10 เนื่องจากผู้ประกอบการมีต้นทุนสูงขึ้นทั้งจากราคาวัสดุก่อสร้าง และหลังจากการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ ประกอบกับประมาณช่วงกลางปี 2556 รัฐบาลอาจจะบังคับใช้กฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ที่มีความเข้มงวดเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่ ซึ่งทำให้ผู้ประกอบการต้องมีต้นทุนในการประเมินฝลกระทบทางสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) เพื่อลดผลกระทบที่จะเกิดขึ้น รวมทั้งราคาที่ดิน โดยเฉพาะในตัวเมืองปรับสูงขึ้น นอกจากนี้ปัญหาขาดแคลนแรงงานก็เป็นอีกปัญหาหนึ่งที่จะต้องหาทางแก้ไขต่อไป

การปรับตัวของตลาดคอนโดมิเนียม

ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในรูปแบบอาคารชุดพักอาศัยมีการปรับตัวอย่างต่อเนื่อง คอนโดมิเนียมระดับราคาสูงจนถึงสูงมากระดับพรีเมี่ยมลดลง จำนวนคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลางและค่าราคาไม่สูง เช่น โครงการ BOI เพิ่มขึ้น ผลสะท้อนโดยภาพรวมทำให้ความหวั่นเกรงเรื่องฟองสบู่ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงปี 2553 – 2555 ยังคงมีอยู่แต่ก็น้อยลงกว่าปีที่ผ่านมา ซึ่งก็ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อ เพราะอาคารชุดพักอาศัยนั้น จะต้องสร้างเสร็จทั้งอาคารถึงสามารถเข้าอยู่อาศัยได้ เมื่อความกังวลใจเรื่องฟองสบู่คอนโดมิเนียมลดลงจึงเป็นผลดีต่อตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวม

อย่างไรก็ตามเนื่องจากตลาดคอนโดมิเนียมมีการซื้อลงทุนปล่อยให้เช่าในสัดส่วนที่สูงพอสมควร ดังนั้นจึงต้องพิจารณาไปถึงตลาดรวมของที่อยู่อาศัยให้เช่าในรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์, อพาร์ทเม้นท์และโรงแรมด้วย ภาพรวมของที่อยู่อาศัยให้เช่านั้นในส่วนที่เจาะตลาดลูกค้าชาวต่างประเทศหรือตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ การแข่งขันเพิ่มมากขึ้น เพราะมีซัพพลายใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น ทั้งในส่วนของเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เองหรือโรงแรม และรีสอร์ท

ตลาดที่เน้นผู้เช่าในประเทศหรือตลาดอพาร์ทเม้นท์จะแข่งขันกับคอนโดมิเนียมให้เช่า ซึ่งมีการซื้อลงทุนมากพอสมควรทีเดียวทั้งรูปแบบบุคคล กลุ่มบุคคลและนิติบุคคล ปัจจัยสำคัญที่จะทำให้มีการแข่งขันมากขึ้นคือ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2551 – 2552 เริ่มทยอยสร้างเสร็จเปิดให้เข้าอยู่อาศัยแล้วในปี 2553 -2554 และจะแล้วเสร็จอีกหลายโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2553

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 ยังคงขยายตัวได้ดีตามสภาพเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว โดยได้รับการสนับสนุนจากนโยบายภาครัฐต่างๆ ที่ออกมา เช่นนโยบายบ้านหลังแรก สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (Soft Loan) ความคืบหน้าโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่และส่วนต่อขยาย สำหรับแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556 นั้นยังคงมีปัจจัยต่างๆ ที่ต้องเฝ้าระวังอยู่ ทั้งแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย เนื่องจากต้นทุนที่ดินจากราคาประเมินที่ดินที่มีผลประกาศใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2556 การประกาศใช้ผังเมืองใหม่ ที่มีความเข้มงวดมากขึ้น และจากค่าก่อสร้าง จากการปรับค่าแรงขั้นต่ำ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขาดแคลนแรงงาน ผู้ประกอบการเองคงจะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่สูงจากปัจจัยบวกที่เริ่มเอื้อต่อการดำเนินธุรกิจ ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีการเปิดแผนโครงการลงทุนใหม่เพิ่มขึ้นจากปีก่อน นอกจากนี้มาตราการควบคุมสินเชื่อที่ออกมาในปี 2553 และจะเริ่มบังคับใช้กับสัญญาจะซื้อจะขายในปี 2556 ได้แก่อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV ratio) ที่ออกโดยคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย เพื่อเป็นการควบคุมและป้องกันความเสี่ยงจากภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ จากการให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน

3.2.2 นโยบายและลักษณะการตลาด

ลักษณะของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทในปัจจุบันเป็นคอนโดมิเนียมซึ่งตั้งอยู่ใจกลางเมือง โดยเฉพาะในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เช่น สาทร สีลม เป็นต้น ดังนั้น กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจึงได้แก่ นักธุรกิจ ผู้ปกครองเด็กนักเรียน และผู้ที่ทำงานอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ และต้องการความสะดวกสบายในการเดินทางไปทำงานในย่านดังกล่าว ซึ่งมักจะต้องเผชิญกับการจราจรที่ติดขัดโดยเฉพาะในช่วงเวลาเร่งด่วน ทั้งนี้ บริษัทเน้นกลุ่มเป้าหมายตั้งแต่ระดับ B+ ขึ้นไป หรือเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ 80,000 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือนขึ้นไป นอกจากนี้ บริษัทยังให้ความสำคัญกับกลุ่มลูกค้าเพื่อเพิ่มการขยายธุรกิจโดยเน้นกลุ่มลูกค้าคนรุ่นใหม่ ทั้งที่เป็นนักบริหารรุ่นใหม่ ผู้ปกครองนักเรียนและนักศึกษาและผู้ที่ทำงานอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีรายได้ระดับกลาง ตั้งแต่ประมาณ 25,000 บาท ต่อเดือนขึ้นไป รวมทั้งลูกค้าที่มีไลฟ์สไตล์ที่ต้องการสังคมเมือง ที่มีที่อยู่อาศัยที่ทันสมัยมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และมีความสะดวกสบายในการเดินทางเพื่อเข้าสู่เมืองได้รวดเร็ว

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

ช่องทางการจำหน่ายหลักของบริษัทเป็นการขายตรงผ่านสำนักงานขายของแต่ละโครงการของบริษัท ซึ่งบริษัทจะสร้างสำนักงานขายใกล้บริเวณที่ตั้งโครงการ โดยการประชาสัมพันธ์ในรูปแบบต่างๆ เช่น ป้ายโฆษณา แผ่นพับ เป็นต้น นอกจากนี้ ยังมีการประชาสัมพันธ์ในรูปแบบอื่นด้วย อาทิ งานเปิดตัวโครงการ การจัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาด และการโฆษณา เป็นต้น โดยบริษัทจะจัดให้มีการประชาสัมพันธ์โครงการของบริษัทผ่านช่องทางต่างๆ ดังกล่าวมากขึ้นในอนาคต เพื่อสร้างให้ลูกค้าเกิด Brand Awareness กับชื่อและโครงการของบริษัทให้มากขึ้น สำหรับโครงการที่ผ่านมาของบริษัทยังได้รับการตอบรับจากลูกค้าค่อนข้างดี เนื่องจากเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ทำให้สามารถขายได้หมดภายในระยะเวลาไม่นาน

กลยุทธ์การแข่งขันและจุดเด่นของบริษัท

 บริษัทมีศักยภาพในการแข่งขันที่ดีสามารถแข่งขันกับคู่แข่งในอุตสาหกรรมได้ โดยมีปัจจัยสนับสนุนดังต่อไปนี้

-   โครงการของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่ดี

  เป็นที่ยอมรับกันเป็นอย่างดีว่าปัจจัยความสำเร็จที่สำคัญที่สุดอย่างหนึ่งของโครงการอสังหาริมทรัพย์
  คือ ทำเลที่ตั้งของโครงการ
  ซึ่งบริษัทตระหนักดีถึงความสำคัญของทำเลที่ตั้งที่มีต่อการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
  จึงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า
  และอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ เช่น สาทร สีลม เป็นต้น รวมทั้งโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี
  โดยบริษัทมีหลายโครงการที่พัฒนาแล้วตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ
  แนวรถไฟฟ้าและส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า
  รวมทั้งกำลังสรรหาที่ดินใหม่ในทำเลที่ดีเพื่อพัฒนาโครงการในอนาคตต่อไป

-   โครงการมีคุณภาพ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

  นอกจากในเรื่องของทำเลที่ตั้งโครงการ
  ซึ่งเป็นปัจจัยแห่งความสำเร็จที่สำคัญของโครงการอสังหาริมทรัพย์
  คุณภาพของโครงการและการให้คุณภาพชีวิตที่ดีแก่ผู้อยู่อาศัยก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่ลูกค้าใช้เป็นหลักในการพิจารณาเลือกซื้อโครงการ
  ทั้งนี้ ในการพัฒนาแต่ละโครงการ บริษัทจะคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอย
  และความสะดวกสบายของผู้ที่จะเข้ามาอยู่อาศัยเป็นสำคัญ ดังนั้น
  บริษัทจึงได้จัดให้มีสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน ไม่ว่าจะเป็น ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ
  ลู่จ๊อกกิ้ง ห้องฟิตเนส ห้องเซาวน์น่า สวนหย่อม ห้องประชุม เป็นต้น รวมทั้ง
  ยังจัดให้มีเทคโนโลยีการสื่อสารความเร็วสูง (Broad Band) เพื่อการเชื่อม ต่ออินเตอร์เนต
  ในด้านของระบบรักษาความปลอดภัย นอกจากจะจัดให้มีระบบป้องกันอัคคีภัยตามมาตรฐาน เช่น
  หัวฉีดน้ำดับเพลิง (Sprinkle) เครื่องตรวจจับควัน (Smoke Detector)
  เครื่องตรวจจับความร้อน (Heat Detector)
  ในแต่ละโครงการยังจัดให้มีระบบโทรทัศน์ระบบวงจรปิดแสดงภาพที่เครื่องรับโทรทัศน์พร้อมสั่งปลดล็อคประตูทางเข้าด้านล่างจากห้องพัก
  (Visualize Access Control Security System) ด้วย

-   บริษัทมีผู้บริหารที่มีประสบการณ์ในธุรกิจ และมีการบริหารงานอย่างมืออาชีพ

  ผู้บริหารของบริษัทเป็นผู้ที่มีประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี
  โดยเฉพาะในการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียม
  เนื่องจากเคยดำรงตำแหน่งผู้บริหารในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  และมีส่วนร่วมในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญหลายโครงการ
  (รายละเอียดตามเอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการ
  ผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท) โดยความสำเร็จในการพัฒนาโครงการต่างๆ
  ของบริษัทฯ ได้แก่โครงการสีลม เทอเรส ซึ่งเป็นโครงการแรกภายใต้การพัฒนาของบริษัทในปี
  2543 โครงการเซ็นต์หลุยส์ แกรนด์เทอเรส โครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท และ
  โครงการแมริออท เอ็คเซ็คคิวทีฟ อพาร์ทเม้นท์ - สาทร วิสต้า กรุงเทพฯ
  แม้ว่าบางช่วงเวลาจะอยู่ในภาวะเศรษฐกิจซบเซาเป็นสิ่งหนึ่งที่พิสูจน์ได้เป็นอย่างดี

-   บริษัทมีการจัดการหลังการขายที่ดี มีประสิทธิภาพ

  โดยการเป็นตัวแทนเจ้าของห้องชุดในการตกแต่งห้องชุดพักอาศัย จัดหาผู้เช่า
  กำหนดราคาค่าเช่าที่เหมาะสม
  รวมทั้งช่วยดำเนินการเรื่องการจัดทำสัญญาระหว่างผู้เช่าและเจ้าของห้องชุด
  ซึ่งปัจจุบันให้บริการดังกล่าวในโครงการสีลม แกรนด์เทอเรส โครงการเซ็นต์หลุยส์
  แกรนด์เทอเรส และโครงการบ้านรวิภา สุขุมวิท

-   มีการวิจัยตลาดอย่างต่อเนื่อง

  เพื่อให้ทราบถึงความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
  บริษัทจึงมีการทำการวิจัยและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง ทั้งโดยหน่วยงานภายในของบริษัท
  และใช้ข้อมูลจากการที่บริษัทสมัครเป็นสมาชิกของบริษัทข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
  รวมทั้งมีการสอบถามความคิดเห็นและความต้องการจากลูกค้าโครงการและลูกค้าทั่วไปอย่างสม่ำเสมอ
  โดยข้อมูลดังกล่าวจะถูกนำมาใช้ในการทบทวนแผนงานการตลาดของบริษัทอย่างต่อเนื่อง

ความพร้อมในการพัฒนาโครงการ

โครงการในอนาคตของบริษัทนั้น อยู่ระหว่างสรรหาที่ดินที่มีศักยภาพทั้งภายในกรุงเทพฯและปริมณฑลที่อยู่บริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และ MRT รวมทั้งที่ดินที่อยู่ในแหล่งท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ เพื่อพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพต่อไป 

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

การจัดหาที่ดิน

ในการจัดหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น บริษัทจะทำการจัดหาจากแหล่งหลักๆ คือ การแนะนำโดยผู้ที่รู้จักกัน การจัดหาผ่านนายหน้าซึ่งรับทราบโดยคณะกรรมการของบริษัท และจากสถาบันการเงิน ทั้งจากการประมูลทางตรงและทางอ้อม ทั้งนี้ บริษัทจะพิจารณาจากความเหมาะสม และศักยภาพของทำเลที่ตั้งในการนำมาพัฒนาโครงการเป็นสำคัญ เมื่อได้รายละเอียดของที่ดินเบื้องต้น บริษัทก็จะทำการกำหนดรูปแบบโครงการให้เหมาะสมกับทำเลที่ตั้ง ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้น พร้อมทั้งตรวจสอบข้อกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเมื่อบริษัทพิจารณาปัจจัยต่างๆ ตามที่กำหนดไว้ และเห็นว่ามีความเป็นไปได้ที่จะนำมาพัฒนาแล้ว บริษัทก็จะกำหนดราคาซื้อและทำการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทจะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที ไม่ทำการซื้อเก็บไว้รอ เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จำเป็น 

ทั้งนี้ หากมีซื้อที่ดินจากบริษัทที่อาจมีความขัดแย้ง บริษัทจะปฏิบัติตามนโยบายการทำรายการระหว่างกันโดยมีรายละเอียดตามหัวข้อ 11.2 นโยบายการทำรายการระหว่างกันในอนาคต

การจัดหาที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง

ในการคัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง บริษัทจะพิจารณาจากผลงาน และชื่อเสียงของบริษัทเป็นสำคัญ โดยจะต้องมีผลงานการทำงานที่ต่อเนื่อง ซึ่งในการคัดเลือกแต่ละครั้งบริษัทจะเปิดให้มีการประมูลโดยคัดเลือกจากที่ปรึกษาที่มีชื่อเสียงประมาณ 2-3 รายที่บริษัทเรียกให้เข้ามาทำการยื่นข้อเสนอ

การจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง 

ในการพิจารณาผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาที่สำคัญ คือ ชื่อเสียงผลงานในอดีต ที่ผ่านมาซึ่งมีลักษณะใกล้เคียงกับโครงการของบริษัท ซึ่งจะเป็นการบ่งบอกถึงประสบการณ์ และความชำนาญในการก่อสร้าง รวมถึงสถานะทางการเงินด้วย นอกจากนี้ จะทำการพิจารณาจากงานในขณะนั้นของผู้รับเหมาว่ามีมากน้อยเพียงใด เนื่องจากแม้ว่าการที่มีงานในมือมากจะช่วยเป็นการรับประกันได้ถึงความเป็นมืออาชีพของผู้รับเหมา แต่อาจส่งผลกระทบกับการควบคุมคุณภาพของงานและการส่งมอบงานใหม่ได้

การจัดหาวัสดุก่อสร้าง

ในส่วนของการจัดหาวัสดุก่อสร้างเพื่อการก่อสร้างในโครงการนั้น ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อ รวมทั้งรับผิดชอบการเปลี่ยนแปลงราคาของวัสดุก่อสร้างหลัก เช่น อิฐ หิน ปูน ทราย และเหล็ก เป็นต้น ส่วนบริษัทจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างเองบางประเภทโดยเฉพาะวัสดุก่อสร้างในลักษณะที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอน และมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง เช่น ลิฟท์ สุขภัณฑ์ เครื่องกำเนิดไฟฟ้า ระบบโทรศัพท์ เป็นต้น ซึ่งทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างของโครงการได้ค่อนข้างดี โดยวัสดุก่อสร้างในส่วนที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเองนั้น คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 4-7 ของมูลค่าโครงการ ซึ่งบริษัทจะจัดหาจาก Supplier ภายในประเทศที่บริษัทเป็นพันธมิตรอยู่หลายราย 

กระบวนการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทมีระยะเวลาดำเนินการแตกต่างกันไป ขึ้นกับขนาดและรูปแบบของโครงการ โดยมีขั้นตอนต่างๆ และระยะเวลาโดยประมาณ ดังนี้

การจัดหาที่ดิน : บริษัทจะทำการจัดหาที่ดินในทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการ โดยอาจจะจัดหาจากนายหน้าที่ดิน หรือจากผู้ที่รู้จักกัน

ออกแบบโครงการให้เหมาะสมกับทำเลที่ตั้งของที่ดิน : หลังจากได้ที่ดินที่เหมาะสมแล้ว บริษัทก็จะจัดหาสถาปนิกที่มีประสบการณ์และราคายุติธรรม เพื่อทำการออกแบบโครงการโดยจะคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอยเป็นหลัก 

จัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม : เมื่อออกแบบโครงการเสร็จเรียบร้อยแล้ว ก่อนที่จะขอใบอนุญาตก่อสร้าง จะต้องจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมโดยบริษัทที่ปรึกษาที่มีใบอนุญาต เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ซึ่งมีระยะเวลาในการพิจารณาเพื่ออนุมัติประมาณ 8 เดือน

ขอใบอนุญาตก่อสร้าง : เมื่อได้จัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือการขอใบอนุญาตในการก่อสร้างต่อสำนักโยธา กรุงเทพมหานคร ซึ่งมีระยะเวลาในการพิจารณาเพื่อออกใบอนุญาตประมาณ 2-4 เดือน

คัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมก่อสร้าง : ขั้นตอนหลังจากที่ได้ใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว บริษัทก็จะคัดเลือกที่ปรึกษาในการก่อสร้าง ซึ่งจะทำหน้าที่ในการจัดทำราคากลาง รวมทั้งเป็นผู้ควบคุมงานก่อสร้าง

ประมูลหาผู้รับเหมา : ที่ปรึกษาในการก่อสร้างจะจัดทำราคากลาง เพื่อใช้สำหรับการประมูลหาผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความชำนาญงานต่อไป

ดำเนินการก่อสร้าง : ระยะเวลาในการก่อสร้างนั้นจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับขนาด และรูปแบบของโครงการ โดยมีระยะเวลาตั้งแต่ 12 – 30 เดือน สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม และ 12 – 20 เดือน สำหรับโครงการบ้านและทาวน์เฮ้าส์

ก่อสร้างและตกแต่งสำนักงานขายเพื่อเปิดขาย : เมื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารไปได้ระยะหนึ่ง บริษัทก็จะเริ่มเตรียมที่ดิน ขออนุญาตเพื่อการก่อสร้างสำนักงานขาย และห้องตัวอย่าง ขณะเดียวกันก็จะจัดเตรียมอุปกรณ์เพื่อการขาย เช่น โบรชัวร์, Computer Graphic, ข้อมูลโครงการ เป็นต้น รวมทั้งการวางแผนการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ เมื่อสำนักงานขายเสร็จเรียบร้อย บริษัทก็พร้อมสำหรับการเปิดขายแต่ละโครงการอย่างเป็นทางการ 

3.3.2 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

 ในการขออนุญาตก่อสร้าง บริษัทจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องนั่นคือ จะต้องมีการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมก่อน จึงจะสามารถทำการก่อสร้างอาคารได้ ซึ่งในรายงานดังกล่าว จะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ทั้งในระหว่างการก่อสร้าง และหลังการก่อสร้าง เช่น ต้องจัดให้มีผ้าใบคลุมอาคารในระหว่างที่ก่อสร้าง เพื่อป้องกันเศษวัสดุก่อสร้างหล่นมาทำอันตรายแก่ผู้สัญจรไปมา และเมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว ในอาคารนั้นๆ จะต้องจัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง รวมทั้ง จะต้องจัดให้มีพื้นที่สีเขียวในอาคารอย่างเพียงพอ เป็นต้น ซึ่งมาตรการต่างๆ เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมต่างๆ นั้น เป็นสิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญ และจัดให้มีในทุกโครงการตามมาตรฐานที่กำหนดอยู่แล้ว จึงไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการที่บริษัทต้องดำเนินการเพื่อควบคุมผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายในการจ้างที่ปรึกษาเพื่อจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งค่าใช้จ่ายในการจัดจ้างแต่ละครั้งนั้นขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ

 ตั้งแต่ปี 2550 เป็นต้นมา ได้มีข้อกำหนดกฎหมายสิ่งแวดล้อม (สวล.) เพิ่มเติมที่เน้นลดปัญหาโลกร้อนที่จะกระทบต่อการขออนุญาตรวมถึงข้อกำหนดของโครงสร้างอาคารที่รองรับแผ่นดินไหว ทำให้การพัฒนาโครงการและการก่อสร้างมีข้อจำกัดมากขึ้นและจะทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างเพิ่มขึ้นร้อยละ 2 – 5 อย่างไรก็ตาม กฎเกณฑ์ที่เข้มงวดขึ้นและเป็นปัญหาเฉพาะหน้านั้นอาจทำให้ผู้บริโภคมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นในระยะยาว

4. การวิจัยและพัฒนา

บริษัทให้ความสำคัญต่อการวิจัยและพัฒนา ซึ่งจะสามารถนำมาใช้เป็นเครื่องมือในการพัฒนา
กลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจของบริษัท บริษัทมีหน่วยงานภายในเพื่อค้นคว้าหาข้อมูลคู่แข่ง
และภาวะการตลาด รวมทั้งความต้องการของผู้บริโภค
เพื่อให้เข้าใจความต้องการโดยจะพยายามตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคให้มากที่สุด
นอกจากนี้ตั้งแต่ปี 2550 ถึง ปัจจุบัน บริษัทเป็นสมาชิกวารสารของธนาคารอาคารสงเคราะห์ Real
Estate Information Center (REIC) และ Agency for Estate Affair
(AREA)และในปี 2551 ถึง ปัจจุบัน บริษัทยังเป็นสมาชิกข้อมูลออนไลน์ของ Info Quest
ซึ่งจะส่งข้อมูลที่ทันสมัยเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงในวงการอสังหาริมทรัพย์มาให้บริษัทรับทราบเป็นประจำทุกวัน
ทุกเดือน และทุกไตรมาส
ซึ่งช่วยให้บริษัทมีฐานข้อมูลที่ทันสมัยอยู่เสมอในการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการทางด้านตลาด
ผู้บริโภคและคู่แข่ง ซึ่งจะส่งผลให้บริษัทสามารถวางแผนธุรกิจ
และดำเนินกลยุทธ์ในการแข่งขันได้อย่างถูกต้องและแม่นยำมากยิ่งขึ้น