3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ 

ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการของกลุ่มบริษัท แบ่งออกเป็น 5 ลักษณะ ดังนี้

  1. การพัฒนาโครงการเพื่อขาย

  2. การพัฒนาโครงการเพื่อเช่า

  3. ธุรกิจสนามกอล์ฟ

  4. การร่วมลงทุนกับบริษัทอื่นเพื่อประกอบกิจการที่เกี่ยวเนื่องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  5. ที่ดินรอการพัฒนา

  3.1.1 การพัฒนาโครงการเพื่อขาย บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน)
  เป็นผู้พัฒนาโครงการเพื่อขาย ซึ่งปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาทั้งสิ้น 7 โครงการ
  แบ่งเป็นโครงการพัฒนาที่กรุงเทพมหานคร 3 โครงการ และที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง 4
  โครงการ โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

โครงการที่กรุงเทพมหานคร

รายละเอียดโครงการที่พัฒนาในกรุงเทพมหานคร

(กำหนดเริ่มการพัฒนาในปี 2547 และปี 2548)

  1. ชื่อโครงการ : The Star Estate @ Rama III

  ที่ตั้ง : ถนนพระราม 3 แขวงบางโพงพาง เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร

  ลักษณะโครงการ : คอนโดมิเนียมสูง 19 ชั้น

  รายละเอียดโครงการ : - พื้นที่โครงการ 3-1-43 ไร่

  - จำนวนห้องพักอาศัย 277 ยูนิต

  - ราคาขายต่อยูนิต 1.9-8 ล้านบาท

  - มูลค่าขายของโครงการประมาณ 952 ล้านบาท

  - ระยะเวลาในการพัฒนา 30 เดือน

2. ชื่อโครงการ : The Star Estate @ Pattanakarn 69

  ที่ตั้ง : ซอยพัฒนาการ 69 ถนนพัฒนาการ แขวงประเวศ (คลองประเวศฝั่งเหนือ) เขตประเวศ
  กรุงเทพมหานคร

  ลักษณะโครงการ : บ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินขนาดตั้งแต่ 80-120 ตารางวา

  รายละเอียดโครงการ : - พื้นที่โครงการ 23-3-30 ไร่

  - จำนวนบ้านที่จะพัฒนา 57 หลัง

  - ราคาขายต่อหลัง 16-27 ล้านบาท

  - มูลค่าขายของโครงการประมาณ 1,128 ล้านบาท

  - ระยะเวลาในการพัฒนา 36 เดือน

  3. ชื่อโครงการ : The Star Estate @ Narathiwas (เริ่มการก่อสร้างปี 2548)

  ที่ตั้ง : ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ แขวงช่องนนทรี เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร

  ลักษณะโครงการ : คอนโดมิเนียม

  รายละเอียดโครงการ : เฟสแรก (คอนโดมิเนียมสูง 20 ชั้น จำนวน 1 อาคาร)

  - พื้นที่โครงการ 4-2-88 ไร่

  - จำนวนห้องพักอาศัย 211 ยูนิต

  - ราคาขายต่อยูนิต 4-23 ล้านบาท

  - มูลค่าขายของโครงการประมาณ 1,628 ล้านบาท

  - ระยะเวลาในการพัฒนา 30 เดือน

โครงการที่อำเภอบ้านฉาง

-   โครงการอีสเทอร์น สตาร์ คันทรีโฮม
    เป็นโครงการจัดสรรที่ดินและสร้างบ้านเพื่อขายที่มีระบบสาธารณูปโภคพร้อมเพรียง ทั้งถนน
    โทรศัพท์ ประปา ไฟฟ้าใต้ดิน มียามรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง
    และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ โดยโครงการตั้งอยู่ในบริเวณรอบสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น
    สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท ซึ่งอยู่ห่างจากสนามบินอู่ตะเภาเพียง 5 กิโลเมตร
    และนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดเพียง 10 กิโลเมตร มีเนื้อที่โครงการทั้งสิ้นประมาณ 615 ไร่
    จัดแบ่งออกเป็นแปลงย่อยเฉลี่ยแปลงละ 400 ตารางวา ได้ประมาณ 471 แปลง
    (แต่ปัจจุบันบริษัทได้จัดแบ่งเนื้อที่บางแปลงให้มีขนาดเล็กลงเพื่อเอื้ออำนวยต่อกำลังซื้อของลูกค้าตามสภาวะเศรษฐกิจ)
    ในราคาขายบ้านและที่ดินประมาณ 3.5-4.8 ล้านบาท มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นลูกค้าระดับสูง
    ปัจจุบันคงเหลือที่ดินของโครงการทั้งหมดประมาณ 213 ไร่

-   โครงการแฮมเล็ท 2
    เป็นโครงการที่นำที่ดินของโครงการคันทรีโฮมบางส่วนมาพัฒนาเพื่อสร้างบ้านเดี่ยวเพื่อขาย
    ในลักษณะชุมชนขนาดเล็กกึ่งรีสอร์ท แวดล้อมด้วยธรรมชาติที่ร่มรื่น มีพื้นที่ขายรวมประมาณ 12
    ไร่ โดยโครงการแฮมเล็ท 2 นี้เป็นโครงการที่พัฒนาต่อเนื่องจากโครงการแฮมเล็ท 1
    เนื่องจากผลการสำรวจด้านการตลาดของบริษัทพบว่ายังมีกลุ่มลูกค้าที่ต้องการที่ดินพร้อมที่พักอาศัยที่มีขนาดพื้นที่ประมาณ
    200-400 ตารางวา ในพื้นที่จังหวัดระยองและใกล้เคียงอยู่พอสมควร
    รูปแบบโครงการจะเน้นแบบบ้านที่หลากหลายและราคาที่ไม่สูงมาก โดยมีกลุ่มเป้าหมายคือ
    ผู้บริหารในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดและบริเวณใกล้เคียง ปัจจุบันมีพื้นที่ขายคงเหลือ 1 แปลง

-   โครงการวินเทจโฮมวิลเลจ
    เป็นโครงการที่นำที่ดินของโครงการคันทรีโฮมบางส่วนมาพัฒนาเพื่อสร้างบ้านขายพร้อมที่ดินในลักษณะบ้านเรือนไทยประยุกต์กึ่งรีสอร์ท
    บนเนื้อที่โครงการประมาณ 27.7 ไร่ พื้นที่ขายประมาณ 17.2 ไร่ แบ่งออกเป็น 64 แปลง
    ขนาดแปลงละประมาณ 100 ตารางวา โดยมีแบบบ้านที่หลากหลายให้ลูกค้าเลือกได้ถึง 6 แบบ
    ในราคาขายหลังละ 3.9-5.2 ล้านบาท
    โดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นผู้บริหารและพนักงานระดับกลางขึ้นไปของโรงงานภายในนิคมอุตสาหกรรมและบริษัทอื่นๆ
    ภายในบริเวณพื้นที่จังหวัดระยองและจังหวัดใกล้เคียง มีระยะเวลาดำเนินโครงการประมาณ 5
    ปี โดยเริ่มการขายตั้งแต่เดือนมกราคม 2547 ขณะนี้มีที่ดินคงเหลือ 51 แปลง
    บ้านก่อสร้างเสร็จแล้ว 2 หลัง และอยู่ระหว่างก่อสร้าง 12 หลัง

-   โครงการสินทวีการ์เด้น
    เป็นโครงการที่พักอาศัยเพื่อขายในลักษณะชุมชนขนาดเล็กภายใต้ธรรมชาติที่ร่มรื่นและสาธารณูปโภคที่ครบครัน
    เช่น ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ คลับเฮ้าส์ สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย
    และยามรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง โครงการตั้งอยู่ที่เนินกระปรอก อำเภอบ้านฉาง
    จังหวัดระยอง ติดถนนสุขุมวิท และห่างจากนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดเพียง 9 กิโลเมตร
    บนเนื้อที่ประมาณ 50 ไร่ ภายในโครงการประกอบด้วยที่ดินเปล่า, บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด,
    ลิงค์เฮ้าส์, และทาวน์เฮ้าส์ มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นลูกค้าระดับกลาง
    ขณะนี้มีที่ดินคงเหลือประมาณ 65 แปลง ในขนาดเนื้อที่แปลงละ 60-80 ตารางวา
    ปัจจุบันบริษัทเน้นการขายโดยใช้กลยุทธ์สร้างบ้านเสร็จก่อนขาย
    โดยมีแบบบ้านหลายแบบให้ลูกค้าเลือก ทั้งบ้านเดี่ยวชั้นเดียวและบ้านเดี่ยวสองชั้น
    ในราคาขายหลังละประมาณ 1.7-2.5 ล้านบาท โดยปัจจุบันมีบ้านก่อสร้างเสร็จ 1 หลัง
    และอยู่ระหว่างการก่อสร้างอีก 19 หลัง

3.1.2 การพัฒนาโครงการเพื่อเช่า

-   การพัฒนาโครงการเพื่อเช่าที่บริหารงานโดยบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด
    (มหาชน)

บริษัทเคยเปิดดำเนินกิจการให้เช่า คือ โครงการศูนย์การค้า อีสเทอร์น สตาร์ พลาซ่า เป็นอาคาร
3 ชั้น มีพื้นที่ให้เช่า 10,450 ตารางเมตร ซึ่งเปิดให้เช่าตั้งแต่กลางปี 2537
แต่เมื่อสิ้นเดือนเมษายน 2543 บริษัทได้หยุดดำเนินกิจการชั่วคราวเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจตกต่ำ
และปัจจุบัน อยู่ในระหว่างการหาผู้เช่าเพื่อเพิ่มรายได้
และบริหารทรัพย์สินที่มีอยู่ให้เกิดประโยชน์มากที่สุด

-   การพัฒนาโครงการเพื่อเช่าที่บริหารงานโดยบริษัทย่อย

  บริษัท ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด (บริษัทย่อย) ซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ 99.13
  ของทุนจดทะเบียนที่ชำระแล้ว ดำเนินธุรกิจอพาร์ทเม้นท์และบ้านเดี่ยวระดับหรูให้เช่า
  ในสภาพแวดล้อมร่มรื่น ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกันกับสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ
  แอนด์ รีสอร์ท ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 66 หลัง และอพาร์ทเม้นท์ 8 อาคาร จำนวน 84 ยูนิต
  มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นนักธุรกิจระดับสูง ที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ในจังหวัดระยอง

3.1.3 ธุรกิจสนามกอล์ฟ เป็นสนามกอล์ฟระดับมาตรฐานโลก 18 หลุม บนพื้นที่กว่า 407 ไร่
อยู่ห่างจากกรุงเทพมหานคร เพียง 160 กิโลเมตรเศษ
เป็นสถานที่ที่เหมาะแก่การออกกำลังกายและการพักผ่อน นอกจากนี้ยังมีคลับเฮ้าส์ ทะเลเทียม
สระว่ายน้ำ สนามเทนนิส ห้องซาวน่า ห้องฟิตเนส
และห้องประชุมพร้อมอุปกรณ์สำหรับการจัดประชุมและสัมมนา ดำเนินงานโดยบริษัท อีสเทอร์น สตาร์
รีสอร์ท จำกัด (บริษัทย่อย) ซึ่ง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 บริษัทถือหุ้นร้อยละ 81.30
ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว

  ในส่วนของสมาชิกสนามกอล์ฟบริษัทจะเป็นผู้ดำเนินการบริหารจัดการเอง
  โดยในปีที่เริ่มโครงการบริษัทได้รับสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟ จำนวน 1,600 สมาชิก
  จากการถือหุ้นในบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท จำกัด ร้อยละ 100 ของทุนจดทะเบียน
  ต่อมาในปี 2533 บริษัทได้ขายเงินลงทุนในบริษัทดังกล่าวจำนวน 7,990,000 หุ้น
  หรือคิดเป็นร้อยละ 19.98 ของทุนจดทะเบียน พร้อมกับสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟ 799 สมาชิก
  ให้กับนักกอล์ฟและนักลงทุนทั่วไป (ผู้ที่ซื้อหุ้นบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท จำกัด จากบริษัททุก
  10,000 หุ้น จะได้รับสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท 1
  สมาชิก)

  จากการขายเงินลงทุนดังกล่าวออกไปทำให้บริษัทมีสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟลดลงคงเหลือ 801
  สมาชิก ต่อมา
  บริษัทได้นำสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟไปชำระหนี้ให้แก่สถาบันการเงินและนำออกขายแก่ผู้สนใจ ทำให้
  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 บริษัทมีสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟคงเหลือ 341 สมาชิก

3.1.4 การร่วมลงทุนกับบริษัทอื่นเพื่อประกอบกิจการที่เกี่ยวเนื่องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  1. บริษัท เอ็มบีเอฟ อีสเทอร์น สตาร์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด (“เอ็มบีเอฟ”)
  ซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ 40.00 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว โดยบริษัทร่วมลงทุนกับกลุ่มบริษัท
  เอ็มบีเอฟ ประเทศมาเลเซียดำเนินธุรกิจโรงเรียนนานาชาติ ที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง
  ชื่อว่า "Garden International School, Rayong"
  และเปิดดำเนินการสาขาที่ซอยเย็นอากาศ กรุงเทพมหานคร เมื่อเดือนสิงหาคม 2543 ในชื่อว่า
  "Garden International School, Bangkok" โดยบริษัทไม่ได้มีส่วนร่วมในการบริหารงาน

3.1.5 ที่ดินรอการพัฒนา

  1. บริษัท บ้านและที่ดินตะวันออก จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ 100 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว
  มีที่ดินจำนวน 10-0-28.0 ไร่ อยู่ริมถนนกม.16–พลา ในอำเภอบ้านฉาง
  ซึ่งขณะนี้ยังไม่มีแผนดำเนินการ

  2. บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เฮ้าส์ซิ่ง ดีเวลล็อปเมนท์ จำกัด
  ซึ่งบริษัทถือหุ้นทางตรงและทางอ้อมรวมร้อยละ 100 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว
  ซึ่งขณะนี้ยังไม่มีแผนดำเนินการ

  3. บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ ไลซัน นิวเวิล์ด จำกัด
  ซึ่งบริษัทถือหุ้นทั้งทางตรงและทางอ้อมรวมร้อยละ 60 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว
  โดยบริษัทร่วมลงทุนกับกลุ่มไลซันและนิวเวิล์ดจากฮ่องกง เพื่อพัฒนาโครงการฮิลไซด์ รีสอร์ท
  รวมเนื้อที่ 105-2-30.7 ไร่ ตั้งอยู่ริมถนนสุขุมวิทในอำเภอบ้านฉาง
  ซึ่งขณะนี้ยังไม่มีแผนดำเนินการ

-   โครงการที่ดำเนินการอยู่ ณ 31 ธันวาคม 2548 มีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1) โครงการเพื่อขาย

[TABLE]

2) โครงการเพื่อเช่า

[TABLE]

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน 

ก) การตลาดและภาวะการแข่งขันโครงการพัฒนาเพื่อขายและเพื่อเช่า

ปี 2548 ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปี 2547 จากปัจจัยสำคัญต่าง ๆ
เช่น การเติบโตของเศรษฐกิจ และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ในระดับที่ต่ำ
ในขณะเดียวกันภาวะตลาดเริ่มได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบ
จากความผันผวนของราคาน้ำมันซึ่งปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนราคาวัสดุสูงขึ้น
และการปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ย อัตราเงินเฟ้อ
ได้ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย
นอกจากนี้สถาบันการเงินได้มีนโยบายที่เข้มงวดต่อการอนุมัติสินเชื่อมากขึ้น
ปัจจัยเหล่านี้ก็เป็นตัวแปรที่ส่งผลกระทบกับภาพรวมและการขยายตัวของธุรกิจ

จากภาพรวมของธุรกิจในปี 2548 ชะลอตัวลงอย่างชัดเจน
จากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลงรวมทั้งการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
ในด้านผู้ประกอบการมีการปรับตัวโดยการชะลอการลงทุนและหันไปพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีขนาดเล็กและมีราคาต่ำลงมากขึ้น
เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค
สภาพของการแข่งขันในตลาดจะยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องและรุนแรงมากยิ่งขึ้น เนื่องจาก
สินค้าที่อยู่อาศัยที่รอการขายก็ยังคงมีอยู่
และยังมีโครงการใหม่ที่กำลังถูกผลักดันออกสู่ตลาดอีกจำนวนมาก

การเติบโตของตลาดในปี 2549 คาดว่าจะยังคงมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปี 2548
เพียงแต่จะเป็นการขยายตัวที่มีความมั่นคงและสมดุลสอดคล้องกับกลไกทางการตลาดมากขึ้น
โดยมีปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค คือ
ปัจจัยความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศ โดยเฉพาะราคาน้ำมัน
อัตราดอกเบี้ยและราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขี้น รวมทั้งเหตุการณ์ความไม่สงบอื่นๆ ที่เกิดขึ้นตั้งแต่
ปลายปี 2548 และต่อเนื่องมาถึงปี 2549
รวมทั้งการแข่งขันทางด้านราคาและการส่งเสริมการขายที่มีเพิ่มมากขึ้น

บริษัทจึงได้ดำเนินกลยุทธ์และแผนการตลาดให้สอดคล้องกับภาวะที่เกิดขึ้น ดังนี้

1.  บริษัทตระหนักถึงความสำคัญของการวิจัยและการใช้ข้อมูลจากการสำรวจตลาดมาวิเคราะห์เพื่อเป็นแนวทางในการพัฒนาโครงการให้มีคุณภาพและสามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าเพื่อระบุกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แท้จริงของโครงการได้อย่างชัดเจนตลอดจนกำหนดราคาขายให้เหมาะสมกับกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแต่ละโครงการโดยตลอด

2.  ปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การตลาดมาเป็น Direct Marketing
    โดยมุ่งกลุ่มโรงงานอุตสาหกรรมที่จะมาตั้งโรงงานในเขตชายฝั่งทะเลตะวันออก
    โดยเฉพาะบริเวณนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด
    โดยบริษัทมีโครงการที่สามารถตอบสนองความต้องการที่พักอาศัยที่มีคุณภาพให้แก่พนักงานทุกระดับ
    ตั้งแต่พนักงานระดับล่างไปจนถึงเจ้าหน้าที่บริหารระดับสูง วิธีการ Direct Marketing
    จะทำให้บริษัทเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้มากขึ้น

3.  ขยายการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไปในพื้นที่มีศักยภาพการเติบโตสูง เช่น
    กรุงเทพมหานครและปริมณฑล

-   กลยุทธ์การแข่งขัน จุดเด่นในด้านการตลาดที่ใช้ในการแข่งขันของบริษัทมีดังนี้

1.  โครงการของบริษัทเน้นคุณภาพที่เหมาะสมกับราคาโดยเริ่มตั้งแต่การออกแบบที่เน้นให้มีเนื้อที่ประโยชน์ใช้สอยให้เกิดประสิทธิภาพมากที่สุด
    ตั้งอยู่ในบริเวณที่มีสภาพแวดล้อมที่เป็นธรรมชาติและมีการรักษาความปลอดภัยที่ดีการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีฝีมือ
    มีประสบการณ์และมีชื่อเสียงเป็นที่ไว้วางใจรวมทั้งการคัดเลือกวัสดุที่มีคุณภาพเหมาะสมกับลักษณะการใช้งานของแต่ละโครงการ

2.  ทำเลที่ตั้งโครงการของบริษัทซึ่งสะดวกแก่การสัญจรไปมาและปลอดภัยต่อลูกค้าเป้าหมายโดยโครงการในกรุงเทพมหานครในช่วงเริ่มต้นของการพัฒนาจะเน้นที่ตั้งในบริเวณที่ใกล้กับย่านธุรกิจ
    เช่น บริเวณถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ถนนพระราม 3
    และถนนพัฒนาการซึ่งอยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ
    ส่วนโครงการในอำเภอบ้านฉางจังหวัดระยองที่ตั้งโครงการจะยังตั้งอยู่ใกล้นิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดไม่เกิน
    10 กิโลเมตร
    นอกจากนี้เขตอำเภอบ้านฉางยังถูกกำหนดให้เป็นเขตสำหรับที่พักอาศัยของชุมชนเท่านั้น
    จึงมั่นใจได้ว่ามีความปลอดภัยจากสิ่งแวดล้อมที่เป็นพิษจากเขตอุตสาหกรรม

3.  บริษัทมีโครงการหลายประเภทซึ่งสามารถรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าทุกประเภทและทุกระดับรายได้
    โดยโครงการในอำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง มีโครงการบ้านเดี่ยวในระดับราคาตั้งแต่ 2 –
    5 ล้านบาทและโครงการในกรุงเทพมหานคร มีโครงการบ้านเดี่ยวในระดับราคา ตั้งแต่ 17
    ล้านบาทขึ้นไป และโครงการห้องชุดพักอาศัยในระดับราคาตั้งแต่ 1.9 ล้านบาท ขึ้นไป

4.  ความน่าเชื่อถือของผู้บริหารและผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทช่วยเสริมความมั่นใจในคุณภาพโครงการและความมั่นคงของบริษัทให้กับลูกค้ามากยิ่งขึ้นเนื่องจากผู้บริหารและผู้ถือหุ้นของบริษัทเป็นผู้มีประสบการณ์ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
    ในแวดวงอุตสาหกรรมและเป็นผู้ที่ได้รับการยอมรับว่ามีชื่อเสียงทั้งระดับท้องถิ่นและระดับประเทศ

5.  ความมั่นคง , ความมุ่งมั่น , ชื่อเสียง
    และประสบการณ์ของบริษัทที่จะลงทุนในบริเวณพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกส่งผลให้ลูกค้ามีความมั่นใจและเชื่อถือบริษัท
    รวมทั้งทำให้ลูกค้าสำหรับโครงการในกรุงเทพมหานครมีความมั่นใจต่อศักยภาพในการพัฒนาโครงการของบริษัทเช่นกัน

6.  เน้นการให้บริการหลังการขายที่ดีและสะดวกกับลูกค้า
    และบริษัทได้ทำการสำรวจความคิดเห็นของลูกค้าถึงความพอใจในโครงการทุกโครงการของบริษัทอยู่เสมอ

7.  บริษัทมีนโยบายที่จะยืดหยุ่นการชำระเงินดาวน์และการผ่อนชำระรายเดือนให้กับลูกค้าของบริษัท
    รวมทั้งช่วยจัดหาสถาบันการเงินเพื่อให้สินเชื่อระยะยาวที่มีเงื่อนไขเงินดาวน์และอัตราดอกเบี้ยต่ำให้กับลูกค้า

8.  ปัจจุบันบริษัทได้หันมาใช้กลยุทธ์การสร้างบ้านเสร็จก่อนขายโดยการทยอยก่อสร้าง
    เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าและช่วยกระตุ้นให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อได้เร็วยิ่งขึ้น

-   แผนการโฆษณาและประชาสัมพันธ์

1.  สำหรับโครงการในกรุงเทพมหานคร
    เนื่องจากเป็นครั้งแรกที่บริษัทขยายการพัฒนาโครงการเข้ามาในเขตกรุงเทพมหานคร
    บริษัทจึงต้องทำโฆษณาประชาสัมพันธ์โครงการที่กำลังพัฒนาและการประชาสัมพันธ์ภาพลักษณ์องค์กรที่มีความมุ่งมั่นในการพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพในหลายๆ
    สื่อ โดยเน้นการโฆษณาประชาสัมพันธ์อย่างสม่ำเสมอตลอดปี ส่วนโครงการในบ้านฉาง
    มีการทำโฆษณาประชาสัมพันธ์โครงการอย่างต่อเนื่องเช่นกัน ทั้งในสื่อป้ายโฆษณา
    และทางสถานีวิทยุท้องถิ่นด้วย
    และบริษัทยังคงส่งพนักงานขายของบริษัทเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยตรง
    โดยให้พนักงานขายติดต่อกับแผนกบุคคลของบริษัทต่างๆ ในบริเวณพื้นที่ใกล้เคียง
    เพื่อขอจัดซุ้มเสนอสินค้าของทุกโครงการ
    พร้อมทั้งจัดกิจกรรมและมีส่วนร่วมในกิจกรรมในท้องถิ่นอำเภอบ้านฉาง

2.  จัดงานแนะนำโครงการ ณ สถานที่ตั้งโครงการ โฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านสิ่งพิมพ์ต่างๆ
    โดยโครงการในกรุงเทพมหานครได้มีการออกบูธกิจกรรมร่วมกับมหกรรมโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ
    ที่จัดให้มีขึ้นในกรุงเทพมหานคร
    สำหรับโครงการในบ้านฉางจะเข้าร่วมกิจกรรมกับห้างสรรพสินค้าในจังหวัดระยองหรือใกล้เคียง
    สถานที่ราชการ หรือโรงพยาบาล เป็นต้น
    เพื่อให้บุคคลที่สนใจโครงการได้รับทราบรายละเอียดข้อมูลโครงการมากขึ้น

3.  ส่งแผ่นพับและรายละเอียดโครงการถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแต่ละโครงการและให้พนักงานขายติดตามผล
    หลังจากที่ลูกค้าได้รับเอกสารจากโครงการแล้ว

4.  เชิญลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเข้าเยี่ยมชมโครงการ

5.  ติดต่อแนะนำโครงการของบริษัทให้กับผู้บริหารบริษัทและโรงงานที่ตั้งอยู่ หรือจะมาดำเนินธุรกิจ
    ตั้งบริษัทและโรงงานในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด
    และบริเวณพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก
    หรือบริษัทที่มีนโยบายให้สวัสดิการด้านที่พักอาศัยกับพนักงานของบริษัทที่ต้องมาทำงานในบริเวณดังกล่าว
    สำหรับโครงการที่อำเภอบ้านฉาง

6.  โฆษณาประชาสัมพันธ์ตามสื่อต่างๆ เช่น วารสาร ป้ายโฆษณา และออกสปอตโฆษณา
    เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายมากขึ้น

-   การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

  สำหรับโครงการในกรุงเทพมหานคร
  บริษัทมีนโยบายว่าจ้างบริษัทตัวแทนขายทำหน้าที่ขายแทนบริษัท ส่วนโครงการในอำเภอบ้านฉาง
  บริษัทมีทีมงานขายของบริษัทซึ่งจะเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยตรงและติดต่อตัวแทนจำหน่ายภายนอกเป็นครั้งคราว
  โดยพนักงานขายจะประจำอยู่ที่สำนักงานขายแต่ละโครงการ
  ซึ่งจะเป็นผู้ติดตามกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของแต่ละโครงการอย่างใกล้ชิด
  บริษัทจะกำหนดค่าตอบแทนเป็นอัตราร้อยละของราคาขาย
  และบริษัทได้เสนอค่าตอบแทนให้กับนายหน้าอิสระหรือส่วนลดให้กับลูกค้าของบริษัทที่แนะนำบุคคลอื่นมาซื้อบ้านหรือที่ดินเปล่าในโครงการของบริษัท
  นอกจากนี้บริษัทยังมีโครงการ Friend to Friend
  ซึ่งจะให้ค่าตอบแทนแก่บุคคลภายนอกที่เป็นลูกค้าโครงการของบริษัทที่ได้ชักชวนเพื่อนหรือญาติมาซื้อบ้านหรือที่ดินเปล่าในโครงการของบริษัทโดยจะจ่ายค่าตอบแทนให้เมื่อลูกค้ารายใหม่ได้เซ็นสัญญาจะซื้อจะขายกับบริษัทเรียบร้อยแล้ว

-   ลักษณะของลูกค้า

  ลูกค้าของบริษัท จะแตกต่างไปตามประเภทของโครงการ ดังนี้

  ลูกค้าของโครงการเพื่อขาย

  โครงการในกรุงเทพมหานคร

1.  The Star Estate @ Rama III

-   เป็นคนโสด หรือคู่แต่งงานที่มีลูก 1 – 2 คน ทำงานอยู่บริเวณรอบๆ โครงการ หรือ มี

  ที่อยู่อาศัยเดิมในย่านนี้

-   ผู้บริหารระดับต้น – กลาง ในบริษัทเอกชนที่ทำงานในบริเวณรอบๆ รัศมี 10 กม.

  จากโครงการ

2.  The Star Estate @ Pattanakarn

    -   ผู้บริหารระดับกลาง – สูง ในองค์กรต่าง ๆ

    -   ผู้ที่ชอบบ้านทันสมัย หรูหรามีสไตล์ อยู่ในสังคมมีระดับ

3.  The Star Estate @ Narathiwas

    -   ผู้บริหารในบริษัทเอกชน ที่ทำงานรอบในบริเวณรัศมีไม่เกิน 10 กม.

    -   เป็นคนโสดหรือคู่แต่งงานที่มีลูก 1 – 3 คน ทำงานอยู่บริเวณรอบ ๆ โครงการ หรือมี

  ที่อยู่อาศัยเดิมในย่านนี้

  โครงการที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง

  1. โครงการ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรีโฮม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   นักบริหารระดับกลาง-ระดับสูงในเขตโครงการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกโดยเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด

-   นักธุรกิจในท้องถิ่น

-   นักธุรกิจจากกรุงเทพที่ต้องการที่พักตากอากาศ

  2. โครงการแฮมเล็ท 2 กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   นักบริหารในเขตโครงการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกโดยเฉพาะในนิคม

  อุตสาหกรรมมาบตาพุด

-   นักธุรกิจในท้องถิ่น

-   นักลงทุนที่ซื้อโครงการเพื่อทำธุรกิจให้เช่าแก่ผู้บริหารชาวต่างประเทศที่มาทำงานในนิคม

  อุตสาหกรรมมาบตาพุด

  3. โครงการสินทวีการ์เด้น กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   ผู้มีรายได้ระดับกลางขึ้นไปที่อยู่ในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดและบริเวณใกล้เคียง

-   เจ้าหน้าที่ระดับกลางของโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด

  4. โครงการวินเทจโฮมวิลเลจ กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   ผู้บริหารและพนักงานของโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด และบริเวณใกล้เคียง

-   นักลงทุนที่ซื้อโครงการเพื่อทำธุรกิจให้เช่าแก่ผู้บริหารชาวต่างประเทศที่มาทำงานในนิคม

  อุตสาหกรรมมาบตาพุด

  ลูกค้าของโครงการให้เช่า

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด บริษัทย่อย ซึ่งเป็นผู้บริหาร
  Apartment และบ้านเดี่ยวระดับหรูให้เช่า คือ
  ผู้บริหารระดับสูงชาวต่างประเทศที่ทำงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ในจังหวัดระยองและชลบุรี
  ปัจจุบันบริษัทใช้กลยุทธ์ด้านราคาที่สามารถแข่งขันได้
  แต่คงไว้ซึ่งการดูแลรักษาคุณภาพที่ดีของโครงการและการให้บริการที่มีคุณภาพเพื่อดึงดูดลูกค้า

-   แนวโน้มอุตสาหกรรมและสภาพการแข่งขัน

ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

การขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2548 ที่ผ่านมา มีปัจจัยที่เกื้อหนุนที่สำคัญๆ คือ
อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2548 ยังคงอยู่ในระดับที่สูงต่อเนื่องจากปี 2547 คือ
อยู่ในระดับ 4.5% ต่อปีและคาดว่าปี 2549 น่าจะอยู่ที่ 4.5% – 5.5%
ขณะที่อัตราดอกเบี้ยและอัตราเงินเฟ้อยังคงอยู่ในระดับต่ำ (ดอกเบี้ย MLR = 6.50% – 6.75%
เงินเฟ้อ = 4.6%) แม้ว่าจะมีการปรับขึ้นบ้างในระหว่างปี
แต่เป็นการปรับขึ้นเพียงเล็กน้อยและเชื่อว่าปีนี้อัตราดอกเบี้ยน่าจะปรับเพิ่มอีกไม่เกิน 1%

อัตราเงินเฟ้อในปี 2549 คาดว่าจะไม่ส่งผลกระทบเชิงลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยมากนัก
แต่ขึ้นอยู่กับความผันผวนของราคาน้ำมัน
ที่ผ่านมาการปรับขึ้นของราคาน้ำมันจะกระทบต่อทุกภาคอุตสาหกรรมและทุกๆ 1
บาทที่ปรับขึ้นของราคาน้ำมันดีเซลจะกระทบต้นทุน 1.4-1.5%
โดยผลกระทบที่เกิดขึ้นจะเป็นเรื่องค่าขนส่งเป็นหลัก

อย่างไรก็ดีแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยลบเข้ามาบ้าง แต่บรรยากาศของธุรกิจโดยรวมปี 2549
จะใกล้เคียงในปี 2548 เชื่อว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคยังคงอยู่ในระดับสูง
ส่วนการวางกลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อเพิ่มยอดขายและสร้างรายได้ให้เป็นไปตามเป้าหมาย
สิ่งที่ปรากฏชัดในปี 2548 คือ การมองหาแนวทางควบคุมคุณภาพบ้าน
เพื่อสร้างความพึงพอใจให้ลูกค้า

ตลาดที่อยู่อาศัยในภูมิภาคตะวันออก

แนวโน้มธุรกิจโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์โดยภาพรวมในปี 2549 สำหรับพื้นที่บ้านฉาง
จังหวัดระยอง คาดว่าจะยังคงเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป
โดยจะมีระดับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา
โดยในส่วนของผู้ประกอบการต่างพยายามปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทางการตลาด และช่องทางต่างๆ
เพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งทางการตลาด
โดยเฉพาะกลยุทธ์ในการสร้างบ้านราคาต่ำและการสร้างบ้านเสร็จก่อนขายซึ่งเป็นการให้ความมั่นใจแก่ผู้ซื้อว่าจะได้บ้านแน่นอนและจะเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจซื้อของลูกค้าได้เร็วยิ่งขึ้น
นอกจากนี้โครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ในปี 2549 นี้
จะมีความหลากหลายทั้งในส่วนของรูปแบบ ราคา และทำเล
ที่จะเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่สามารถเลือกซื้อได้ตรงกับความต้องการของตนเอง

-   ปัจจัยแห่งความสำเร็จ โอกาส และการแข่งขันของบริษัท

โครงการในกรุงเทพมหานครจะเน้นสถานที่ตั้งโครงการ การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคและสภาพแวด
ล้อมภายในโครงการ เป็นจุดดึงดูดลูกค้าเป็นหลัก นอกเหนือจากการนำเสนอแบบบ้านที่ทันสมัย
และมีพื้นที่ใช้สอยที่สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค ภายใต้ราคาที่ยุติธรรม
โดยแรกเริ่มบริษัทเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีรายได้สูง ที่มีกำลังซื้อบ้านหรูมีระดับ

ในขณะที่โครงการส่วนใหญ่ที่เกิดขึ้นในอำเภอบ้านฉางมักจะเป็นโครงการระดับกลาง
มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีระดับรายได้ค่อนข้างต่ำถึงระดับปานกลาง
ดังนั้นรูปแบบโครงการจึงไม่เน้นการตกแต่งหรือมีสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ
และมักเป็นโครงการที่ดำเนินการในรูปแบบของเจ้าของคนเดียว
สำหรับโครงการของบริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการแบบครบวงจร
และพรั่งพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ภายในโครงการ เช่น สนามกอล์ฟ ศูนย์กีฬา
และโรงเรียนนานาชาติ เป็นต้น โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นผู้มีรายได้ระดับปานกลางถึงระดับสูง
ซึ่งมักเป็นระดับเจ้าหน้าที่และผู้บริหารที่ทำงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ
และคนในท้องถิ่นที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยระดับมาตรฐาน
มีสิ่งแวดล้อมและการรักษาความปลอดภัยที่ดี รวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
ทำให้บริษัทมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและส่วนแบ่งตลาดส่วนหนึ่งที่ต่างไปจากโครงการอื่นๆ
สำหรับภาวะการแข่งขันตลอดช่วงเวลาปี 2548 ที่ผ่านมาอยู่ในระดับปานกลาง
ทำให้อุปทานและอุปสงค์ของตลาดยังคงอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา
แม้ว่าสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศจะเป็นตัวแปรสำคัญที่กระทบกับการขายของบริษัทในบางช่วง
แต่ในระยะยาวโครงการพัฒนาในบริเวณพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกยังคงมีโอกาสทางธุรกิจที่ดี
ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในราคาตั้งแต่ระดับปานกลางขึ้นไปยังคงมีอยู่มากพอสมควร

ข) การตลาดและภาวะการแข่งขันธุรกิจสนามกอล์ฟ

  ชายฝั่งทะเลตะวันออกเป็นบริเวณที่มีทั้งนักธุรกิจและนักท่องเที่ยวให้ความสนใจมาพักผ่อนทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
  โครงการที่เกิดขึ้นจึงมีทั้งการก่อสร้างเป็นสนามกอล์ฟบริเวณเชิงเขา รีสอร์ท โรงแรม
  และอาคารชุดตลอดแนวชายฝั่งทะเล
  ทั้งนี้สภาพการแข่งขันของธุรกิจสนามกอล์ฟไม่รุนแรงนักเนื่องจากตลาดมีความต้องการมากพอสมควร
  โดยเฉพาะนักธุรกิจชาวต่างชาติ ทั้งชาวยุโรป อเมริกัน ญี่ปุ่น และเกาหลี
  รวมทั้งคนไทยที่เป็นนักเล่นกอล์ฟรุ่นใหม่ที่ให้ความสนใจกับการเล่นกอล์ฟมากขึ้น

  จากการที่สนามกอล์ฟของบริษัทอยู่ห่างจากนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดเพียง 10 กิโลเมตร
  และเนื่องจากปัจจุบันมีชาวต่างประเทศมาลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดเป็นจำนวนมาก
  ดังนั้นจึงมีกลุ่มผู้บริหารระดับสูงและวิศวกรเข้ามาพักอาศัยในโครงการอีสเทอร์น สตาร์
  คันทรีโฮมและโครงการแฮมเล็ทของบริษัท ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการต่างๆ
  ของสนามกอล์ฟได้ตลอดเวลา ไม่ว่าจะเป็น คลับเฮ้าส์ ทะเลเทียม สนามเทนนิส
  สระว่ายน้ำและศูนย์กีฬา นอกจากนี้ยังมีชาวต่างประเทศได้ชักชวนลูกค้าหรือเพื่อนๆ
  จากบริเวณใกล้เคียง (พัทยาหรือศรีราชา)
  ไปเล่นกอล์ฟและใช้บริการด้านอาหารและเครื่องดื่มของสนามอีกด้วย

  ปัจจุบันมีสนามกอล์ฟที่ตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่ใกล้เคียงกับสนามกอล์ฟของบริษัทจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 6
  สนาม โดยแบ่งเป็นสนามกอล์ฟที่ตั้งอยู่ในจังหวัดระยองจำนวน 5 สนาม และในจังหวัดชลบุรีอีก 1
  สนาม คือ

1.  เซ็นต์แอนดรูว์ - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ
    นักเล่นกอล์ฟระดับบนซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักเล่นกอล์ฟจากกรุงเทพมหานคร
    และชาวต่างประเทศที่มาเล่นในช่วงฤดูท่องเที่ยว

2.  สนามอีสเทอร์นสตาร์ - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ นักเล่นกอล์ฟระดับกลางถึงระดับบน
    ซึ่งมีทั้งนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและกรุงเทพมหานคร
    รวมทั้งชาวต่างประเทศที่พักอาศัยในบริเวณพัทยา, มาบตาพุด, ระยอง
    และชาวต่างประเทศที่มาเล่นในช่วงฤดูท่องเที่ยว

3.  สนามกรีนวัลเล่ย์ - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ
    นักเล่นกอล์ฟระดับกลางถึงระดับบนซึ่งมีทั้งนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและกรุงเทพมหานคร
    รวมทั้งชาวต่างประเทศที่มาเล่นในช่วงฤดูท่องเที่ยว

4.  สนามเกรทเลค - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ นักเล่นกอล์ฟระดับกลาง
    ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและกรุงเทพมหานคร

5.  สนามเซ็นจูรี่ - 18 หลุม กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ นักเล่นกอล์ฟระดับกลาง
    ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและกรุงเทพมหานคร

6.  สนามพลูตาหลวง - 36 หลุม
    กลุ่มลูกค้าเป้าหมายส่วนใหญ่เป็นนักเล่นกอล์ฟในท้องถิ่นและข้าราชการ

  (ตั้งอยู่ในอำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี เป็นสนามราชการจึงมิได้เป็นคู่แข่งกับเอกชนมากนัก
  แต่เป็นสนามกอล์ฟที่ใกล้กับสนามกอล์ฟของบริษัทมาก)

ลูกค้าของธุรกิจสนามกอล์ฟ

  สนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท ซึ่งดำเนินงานโดยบริษัท อีสเทอร์น
  สตาร์ รีสอร์ท จำกัด กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่

-   นักเล่นกอล์ฟที่อยู่ในบริเวณโครงการพัฒนาชายฝั่งทะเลตะวันออกและบริเวณใกล้เคียง เช่น
    พัทยา และศรีราชา

-   นักท่องเที่ยวที่ประสงค์จะเล่นกอล์ฟหรือเข้ามาใช้บริการศูนย์ประชุมและศูนย์กีฬาของบริษัท

-   ชาวต่างประเทศที่มาทำงานในประเทศไทย
    และกรุ๊ปทัวร์ที่เข้ามาเล่นกอล์ฟโดยจะเน้นตลาดชาวยุโรป ญี่ปุ่น เกาหลี

-   บริษัทต่าง ๆ
    ที่อยู่ในบริเวณโครงการพัฒนาชายฝั่งทะเลตะวันออกและบริเวณใกล้เคียงที่มีความประสงค์ใช้ห้องจัดเลี้ยงหรือการใช้สถานที่ประชุมสัมมนาต่าง
    ๆ

  บริษัทยังคงนโยบายการตลาดในการดำเนินธุรกิจสนามกอลฟ์ของบริษัท อีสเทอร์น สตาร์ รีสอร์ท
  จำกัด ด้วยการเน้นกลยุทธ์ให้สนามกอล์ฟมีบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แบบครบวงจร
  ด้วยการใช้ทรัพยากรที่มีอยู่ในสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท
  ให้เกิดประโยชน์สูงสุด บริษัทจึงได้พัฒนาและบริหารสนามกอล์ฟ
  คลับเฮ้าส์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
  ให้เป็นศูนย์ประชุมรีสอร์ทที่เพียบพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกด้านที่พักอาศัย สันทนาการ
  ความทันสมัยของเทคโนโลยีอุปกรณ์การประชุม

  ในส่วนของการบริหารงานสนามกอล์ฟนั้น บริษัทมีนโยบายเน้นการดูแลรักษาสภาพสนาม คลับเฮ้าส์
  และส่วนบริการต่างๆ ให้มีคุณภาพในระดับสูง
  เพื่อให้เป็นที่ชื่นชอบของนักกอล์ฟที่ให้ความสำคัญกับการใช้บริการสนามที่ดี
  ทำให้สนามกอล์ฟของบริษัทถูกเลือกใช้เป็นสถานที่สันทนาการของชมรมกอล์ฟต่างๆ อยู่เสมอ
  โดยเฉพาะอย่างยิ่ง
  การจัดการแข่งขันกอล์ฟการกุศลซึ่งบริษัทได้บรรจุกอล์ฟการกุศลเข้าเป็นแผนงานประจำปีของบริษัทเรื่อยมา
  เช่น การจัดการแข่งขันกอล์ฟการกุศลเพื่อองค์การยูนิเซฟ ครั้งที่ 5 ที่จะมีขึ้นในวันที่ 19
  กุมภาพันธ์ 2549
  ซึ่งเป็นกิจกรรมต่อเนื่องที่บริษัทได้จัดติดต่อกันมาเป็นประจำทุกปีโดยกิจกรรมดังกล่าวถือว่าเป็นกิจกรรมที่คืนกำไรให้กับสังคม

-   ปัจจัยแห่งความสำเร็จของสนามกอล์ฟอีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท

1.  ความพร้อมของตัวสนามระดับมาตรฐานสากลพร้อมคลับเฮ้าส์และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
    โดยบริษัทได้เอาใจใส่ดูแล บำรุงรักษาให้มีสภาพสนาม คลับเฮ้าส์
    และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ให้อยู่ในสภาพที่ดีและพร้อมในการให้บริการแก่ลูกค้าอยู่เสมอ

2.  สถานที่ตั้งไม่ไกลจากพัทยา และนิคมอุตสาหกรรมในเขตพื้นที่จังหวัดระยอง และชลบุรี
    จึงทำให้มีลูกค้าต่างประเทศและผู้บริหารในกิจการอุตสาหกรรมต่างๆ
    มาใช้บริการเป็นจำนวนมาก ทั้งเล่นกอล์ฟ และใช้สนามไดร์ฟกอล์ฟในตอนกลางคืน

3.  ระดับราคากรีนฟีที่แข่งขันได้กับสนามอื่นๆ

4.  จากคำบอกกล่าวของลูกค้าปากต่อปากในความสมบูรณ์ของสนามและการบริการที่ครบวงจร
    ทำให้มีจำนวนนักกอล์ฟมาใช้บริการสนามกอล์ฟของบริษัทเพิ่มมากขึ้น

5.  การให้บริการที่ดีแก่ลูกค้าผู้ใช้บริการจากพนักงานที่มีคุณภาพ

-   แนวโน้มอุตสาหกรรมและสภาพการแข่งขัน

สำหรับภาวะการแข่งขันของธุรกิจสนามกอล์ฟโดยรวมยังมีแนวโน้มใกล้เคียงกับช่วงที่ผ่านมา
โดยการลงทุนสร้างสนามกอล์ฟโครงการใหม่ๆ ยังมีอยู่น้อย
การซื้อขายสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟแม้จะกระเตื้องขึ้นบ้างแต่ก็ไม่คึกคักเท่าในช่วงก่อนภาวะวิกฤติเศรษฐกิจ
ผู้ที่ซื้อสิทธิสมาชิกสนามกอล์ฟในปัจจุบันไม่ได้หวังซื้อเพื่อเก็งกำไร
ส่วนใหญ่เป็นผู้ที่นิยมกีฬากอล์ฟซึ่งซื้อสิทธิสมาชิกไว้เพื่อใช้บริการเองหรือใช้ภายในครอบครัว

สนามกอล์ฟที่เปิดให้บริการอยู่ประมาณ 200
แห่งในปัจจุบันนั้นมีเพียงไม่กี่แห่งที่มีลูกค้าเข้าไปใช้บริการกันอย่างหนาแน่น
ส่วนใหญ่เป็นสนามกอล์ฟที่ได้มาตรฐานสากลและมีการบำรุงรักษาให้มีสภาพดีไว้
ซึ่งกระจายอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมทั้งตามเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ อาทิ
สามพราน ชะอำ หัวหิน พัทยา ปากช่อง กาญจนบุรี และภูเก็ต เป็นต้น
สนามกอล์ฟเหล่านี้จะมีตลาดรองรับทั้งกลุ่มนักกอล์ฟคนไทยและนักกอล์ฟต่างชาติ

ในส่วนของตลาดนักกอล์ฟต่างชาตินั้นขยายตัวอย่างรวดเร็วในช่วง 2-3
ปีที่ผ่านมาและมีบทบาทสำคัญในการช่วยกระตุ้นบรรยากาศของสนามกอล์ฟในเมืองไทยให้คึกคักขึ้นมาอีกครั้งหลังจากที่ซบเซาติดต่อกันมาหลายปี
ทั้งนี้เป็นผลเนื่องจากความพร้อมและจุดเด่นในด้านต่างๆ ของสนามกอล์ฟในประเทศไทยที่มีอยู่กว่า
200 แห่งทั่วประเทศ
รวมทั้งได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐโดยการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยได้มีนโยบายส่งเสริมตลาดทัวร์กอล์ฟในต่างประเทศอย่างจริงจังและกว้างขวาง
ทำให้ตลาดทัวร์กอล์ฟขยายตัวกว้างขวางขึ้น และมีการกระจายนักกอล์ฟไปสู่สนามกอล์ฟในพื้นที่ต่างๆ
มากขึ้น และคาดว่าในปี 2549 จะยังมีนักกอล์ฟจากประเทศต่างๆ
เดินทางมายังประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น

-   สถานภาพในการแข่งขัน

  เนื่องจากนักกอล์ฟส่วนใหญ่จะไม่เล่นกอล์ฟเพียงแห่งเดียว
  โดยในการตัดสินใจเลือกจากคุณภาพของสนาม การบริการ และราคากรีนฟีเป็นหลัก

  สนามกอล์ฟ อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท
  อยู่ในสถานะที่สามารถแข่งขันได้กับสนามอื่นๆ ในบริเวณชายฝั่งตะวันออก
  โดยเน้นการทำให้นักกอล์ฟได้รับความพึงพอใจ เพื่อกลับมาใช้บริการซ้ำอีกอย่างสม่ำเสมอ

-   ปัจจัยแห่งความสำเร็จของที่อพาร์ทเม้นท์และบ้านเดี่ยวให้เช่าของ บริษัท ซีสตาร์
    พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด

1.  เป็นที่พักอาศัยระดับหรูที่พร้อมเข้าอยู่อาศัยได้ทันที ซึ่งประกอบด้วย
    เฟอร์นิเจอร์และของใช้ในครัวเรือนที่มีคุณภาพ และ Life Style ที่โดดเด่น
    ซึ่งเสริมความรู้สึกของการเป็นที่พักอาศัยที่มีระดับ

2.  สถานที่ตั้งของอพาร์ทเม้นท์ และบ้านเดี่ยวซึ่งตั้งอยู่บริเวณเดียวกันกับสนามกอล์ฟ อีสเทอร์น
    สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท จึงเต็มไปด้วยบรรยากาศของพื้นที่สีเขียวที่ให้ความร่มรื่น
    และทัศนียภาพที่สวยงามอย่างเป็นธรรมชาติ และเนื่องจากสนามกอล์ฟฯ มีศูนย์กีฬา
    และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ทำให้ผู้พักอาศัยสามารถใช้บริการดังกล่าวได้

3.  มีพื้นที่ใช้ประโยชน์ภายในมาก โดยบ้านมีพื้นที่ใช้สอย 220-320 ตรม.
    และอพาร์ทเม้นท์มีพื้นที่ใช้สอย 208-260 ตรม.
    ซึ่งเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายของบริษัทที่เป็นผู้บริหารระดับสูงชาวต่างประเทศ
    ซึ่งมักต้องการที่อยู่อาศัยที่กว้างขวางสำหรับสมาชิกในครอบครัว

4.  ราคาค่าเช่าเมื่อเทียบกับพื้นที่ใช้ประโยชน์ สิ่งอำนวยความสะดวก
    และสภาพแวดล้อมที่ช่วยให้ผู้อยู่อาศัยมีคุณภาพชีวิตที่ดีนั้น ถือว่าเป็นราคาที่แข่งขันได้

5.  สถานที่ตั้ง 1.5 กม. จากถนนสุขุมวิท และ 10 กม. จากนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด
    จึงสะดวกและรวดเร็ว

-   สถานภาพในการแข่งขัน

  ที่พักอาศัยระดับหรูให้เช่าที่เหมาะสมกับผู้เช่าที่ต้องการที่พักอาศัยขนาด 3-4 ห้องนอน
  โดยเฉพาะในบริเวณนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดมีอยู่น้อยราย บริษัทจึงมีกลุ่มลูกค้าที่ชัดเจน
  และในการเลือกที่พักอาศัยของผู้บริหารระดับสูงย่อมเน้นคุณภาพชีวิต ความสะดวกสบาย
  และความปลอดภัย ซึ่งสามารถพบได้ในโครงการซีสตาร์
  ประกอบกับกีฬากอล์ฟเป็นที่นิยมบริษัทจึงได้ทำการตลาดให้ผู้อาศัยสามารถใช้บริการสนามกอล์ฟ
  อีสเทอร์น สตาร์ คันทรี คลับ แอนด์ รีสอร์ท ได้ในราคาพิเศษ
  ซึ่งถือเป็นจุดแข็งทางการตลาดที่จะดึงดูดลูกค้าชาวต่างประเทศได้มากยิ่งขึ้น

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย 

ก) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

-   กำลังการผลิต และปริมาณการผลิต

  บริษัทจะใช้วิธีจ้างผู้รับเหมาในพื้นที่ซึ่งมีอยู่หลายรายเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างบ้านให้กับบริษัทโดยการทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง
  แรงงานและวัสดุก่อสร้าง จึงทำให้บริษัทไม่มีปัญหาในด้านการผลิตแต่อย่างใด อย่างไรก็ตาม
  บริษัทจะมีทีมวิศวกรของบริษัทเป็นผู้ควบคุมการผลิตของผู้รับเหมาให้เป็นไปตามคุณภาพและรูปแบบที่ลูกค้าต้องการ

-   วัตถุดิบและผู้จำหน่ายวัตถุดิบ (Supplier)

  เนื่องจากงานก่อสร้างบ้านของบริษัทจะเป็นการทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง
  รวมแรงงานและวัสดุก่อสร้าง ดังนั้น บริษัทจึงสามารถควบคุมต้นทุนได้อย่างแน่นอน

-   นโยบายการผลิต (ขั้นตอนการพัฒนาโครงการ)

  1. จัดหาที่ดิน

  บริษัทมีนโยบายในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลและบริเวณพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออกโดยเฉพาะที่อำเภอบ้านฉาง
  จังหวัดระยอง อย่างไรก็ตาม
  หากมีที่ดินที่เหมาะสมและสามารถพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้อย่างเหมาะสมกับนโยบายการดำเนินธุรกิจของบริษัท
  บริษัทก็จะจัดซื้อที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการต่อไปเช่นกัน
  ซึ่งบริษัทได้เล็งเห็นถึงโอกาสในขยายการลงทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
  ที่มีอัตราการขยายตัวของตลาดที่พักอาศัยเพิ่มสูง
  บริษัทจึงได้ทำสัญญาจัดซื้อที่ดินในเขตกรุงเทพมหานคร จำนวนประมาณ 81 ไร่
  มาเพื่อพัฒนาเป็นโครงการบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม ณ 31 ธันวาคม 2548
  บริษัทมีที่ดินที่อยู่ในแผนพัฒนาโครงการซึ่งรวมถึงที่ดินของบริษัทในเครือรวมเนื้อที่ทั้งสิ้น
  1,635-1-92.50 ไร่ ทั้งนี้ บริษัทมีปัจจัยในการพิจารณาซื้อที่ดินของบริษัท สรุปได้ดังนี้

1.  สภาพทั่วไปของที่ดิน เช่น สถานที่ตั้ง การคมนาคม ลักษณะการใช้ที่ดินข้างเคียง

2.  ขนาด รูปร่าง และลักษณะการครอบครองที่ดิน (โฉนดหรือน.ส.3)

3.  ลักษณะของที่ดินข้างเคียง สภาพภูมิประเทศ การระบายน้ำ และสาธารณูปโภคที่เข้าถึงที่ดิน

4.  พิจารณาว่าที่ดินอยู่ในเขตอะไร เช่น เขตอุตสาหกรรม เขตที่พักอาศัย เขตกสิกรรม

5.  แนวโน้มความเจริญของที่ดินในอนาคต

  จากการพิจารณาปัจจัยข้างต้น บริษัทจะนำมาประเมินอุปสงค์ อุปทาน
  ประเภทของโครงการที่จะพัฒนาบนที่ดินนั้นๆ
  และประเมินราคาต้นทุนที่เหมาะสมเพื่อใช้ในการเจรจาต่อรองซื้อที่ดิน

  2. ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

จากที่ดินที่บริษัทมีอยู่และข้อมูลขั้นต้นของที่ดินดังกล่าว
บริษัทจะนำมาวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการ ได้แก่

1.  การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด ได้แก่ การแบ่งส่วนตลาด
    การศึกษาขนาดของตลาด สภาวะการแข่งขัน และแนวโน้มของตลาดในอนาคต
    เพื่อให้ได้มาถึงชนิดของสินค้าและระดับราคาที่เหมาะสม ประมาณการยอดขาย
    และข้อมูลพื้นฐานในการกำหนดส่วนผสมทางการตลาดที่เหมาะสม

2.  การวิเคราะห์ทางด้านเทคนิค
    เพื่อกำหนดลักษณะของโครงการโดยจะออกแบบให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด
    จุดเด่นที่ต้องการของโครงการ และลักษณะการใช้งาน รวมทั้งประเมินต้นทุนค่าก่อสร้าง
    และวางแผนการก่อสร้าง

3.  การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางด้านการเงินของโครงการจากข้อมูลในข้อ (1) และ (2)
    เพื่อหาอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนว่าเหมาะสมแก่การลงทุนหรือไม่

  3. พัฒนาโครงการ

  การพัฒนาโครงการ
  บริษัทจะตัดตอนว่าจ้างผู้รับเหมาให้เป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างให้โดยการทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง
  ซึ่งผู้รับเหมาจะรับผิดชอบทั้งด้านการก่อสร้าง การจัดหาวัสดุในการก่อสร้าง และแรงงานด้วย
  โดยบริษัทจะพิจารณาเชิญผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์ ผลงาน คุณภาพ เทคโนโลยี
  และบุคลากรที่เชื่อถือได้เข้ามาทำการเสนอราคา
  ซึ่งโดยทั่วไปแล้วบริษัทจะกำหนดให้มีผู้รับเหมาเข้าเสนอราคาไม่ต่ำกว่า 3 รายต่อโครงการ
  การประมูลจะเป็นลักษณะ Close Bid โดยบริษัทจะมีคณะกรรมการเปิดซองประมูล
  และนำเสนอต่อคณะกรรมการบริหารเพื่อพิจารณาเลือกผู้รับเหมาที่เหมาะสม

-   ผลของฤดูกาลที่กระทบต่อการดำเนินธุรกิจ

  ลักษณะของการดำเนินงานของบริษัทไม่มีฤดูกาล
  แต่ในช่วงฤดูฝนอาจทำให้การก่อสร้างโครงการมีอุปสรรคบ้าง อย่างไรก็ตาม
  การวางแผนกำหนดตารางเวลาการดำเนินงานโครงการเพื่อเสนอต่อลูกค้านั้น
  ฝ่ายบริหารได้คำนึงถึงปัจจัยนี้แล้ว ดังนั้น ฤดูฝนจึงไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อการดำเนินงาน

ข) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  โครงการในกรุงเทพมหานครได้แก่โครงการ The Star Estate @ Rama III และ The
  Star Estate @ Narathiwas
  ได้รับการอนุมัติจากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในเรื่องผลกระทบสิ่งแวดล้อมเมื่อวันที่
  20 กรกฎาคม 2547 และ 22 กุมภาพันธ์ 2548 ตามลำดับ ทั้งนี้
  บริษัทให้ความสำคัญในการหามาตรการป้องกันและแก้ไขสิ่งที่จะเป็นผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมไม่ว่าจะเป็นเรื่อง
  สภาพภูมิประเทศ, ดิน, อากาศและเสียง, น้ำผิวดิน, การคมนาคมขนส่ง,
  การกำจัดขยะมูลฝอย, การระบายน้ำ เป็นต้น

3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ 

  บริษัทจะโอนกรรมสิทธิ์เมื่อลูกค้าชำระเงินดาวน์ครบแล้ว
  สำหรับสมาชิกสนามกอล์ฟจะส่งมอบหลังจากที่ลูกค้าชำระค่าสมาชิกครบแล้ว
  โดยมูลค่าขายของงานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 มีดังนี้

+----------------------------------+--------------+--------------------+
| โครงการ                          | ยูนิต          | มูลค่า (ล้านบาท)      |
+==================================+==============+====================+
| คันทรีโฮม                          | 1            | 3.40               |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| สินทวีการ์เด้น                       | 1            | 3.42               |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| พัฒนาการ 69                       | 1            | 24.00              |
+----------------------------------+--------------+--------------------+
| รวมทั้งสิ้น                          | 3            | 30.82              |
+----------------------------------+--------------+--------------------+

  หมายเหตุ : งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ หมายถึง งานที่ได้รับชำระเงินดาวน์จากลูกค้าครบแล้ว

  และรอการส่งมอบ