4. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทฯ และบริษัทย่อยดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบที่หลากหลาย
ทั้งประเภทที่อยู่อาศัยเพื่อขายในแนวราบและแนวสูง ที่อยู่อาศัยให้เช่า
และโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่สามารถตอบสนองการใช้ชีวิตประจำวันของกลุ่มลูกค้า
โดยเน้นพัฒนาโครงการในทำเลที่เหมาะสมและมีศักยภาพ
ตามแนวระบบสาธารณูปโภคและการคมนาคม ซึ่งบริษัทฯ มีรูปแบบที่อยู่อาศัยที่หลากหลายจำนวน 6
รูปแบบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม
และอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า ภายใต้ชื่อโครงการต่างๆ
เพื่อให้ชื่อโครงการสามารถแยกลักษณะเฉพาะของโครงการ โดยกลุ่มลูกค้าอยู่ในกลุ่มระหว่าง C-
จนถึง B+ ดังนี้

บริษัทฯ และบริษัทย่อย มีแผนงานสำหรับโครงการในอนาคตซึ่งจะใช้ชื่อโครงการ 6 ชื่อหลัก
สำหรับที่อยู่อาศัยในแนวราบและแนวสูง โดยมีชื่อโครงการ แบบบ้านที่จำหน่าย ระดับราคา
และกลุ่มลูกค้า ดังนี้

  ------------------ ---------------------- ----------------- ------------
  ชื่อโครงการ          ลักษณะที่อยู่อาศัย           ราคาขาย           กลุ่มลูกค้า

  เสนาแกรนด์โฮม       บ้านเดี่ยว                3 – 7 ล้านบาท      B ถึง B+

  เสนากรีนวิลล์         บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด      ไม่เกิน 3 ล้านบาท    C+ ถึง B

  เสนาวิลล่า           บ้านแฝด และทาวน์เฮ้าส์     1 – 2.5 ล้านบาท    C ถึง C+

  เดอะนิช             คอนโดมิเนียม             1.5 – 2.5 ล้านบาท  C ถึง B+

  เดอะคิธ             คอนโดมิเนียม             0.7-0.9 ล้านบาท    C- ถึง C

  เดอะแคช            คอนโดมิเนียม             0.5 - 0.6 ล้านบาท  C-
  ------------------ ---------------------- ----------------- ------------

โดยบริษัทฯ แบ่งกลุ่มลูกค้าเป้าหมายตามรายได้ครัวเรือนต่อเดือน
เพื่อประโยชน์ในการวางนโยบายทางด้านผลิตภัณฑ์ และการตลาด
โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแบ่งได้ดังนี้

  ----------------------- -----------------------------------------------
  กลุ่มลูกค้า                 รายได้ครัวเรือน (บาทต่อเดือน)

  A                       100,000 – 150,000

  B+                      80,000 – 100,000

  B                       60,000 – 80,000

  C+                      40,000 – 60,000

  C                       20,000 – 40,000

  C-                      < 20,000
  ----------------------- -----------------------------------------------

ตารางแสดงโครงการที่ดำเนินการภายใต้กลุ่มธุรกิจของบริษัทฯ และบริษัทย่อย
ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ 31 ธันวาคม 2552

  ------------------------------------------------ --------------- ----------- ------------- ---------------- ----------------- ---------- -------------------- ---------------- -------- ------------ -------- ------------- -------- ------------- --------
  ลำดับ                                             โครงการ         ภายใต้บริษัท   ที่ตั้งโครงการ    เนื้อที่รวมโครงการ   ลักษณะโครงการ⁽¹⁾   ราคาเฉลี่ย   ความคืบหน้าการก่อสร้าง   มูลค่าโครงการรวม            ขายแล้วสะสม            คงเหลือรอโอน            คงเหลือรอขาย   
                                                                                             (ไร่)                               (ล้านบาท)   (%)                                                                                                       

                                                                                                                                                                ยูนิต              ล้านบาท   ยูนิต          ล้านบาท   ยูนิต           ล้านบาท   ยูนิต           ล้านบาท

  1.                                                                                                                                                                                                                                                 
  การพัฒนาโครงการภายใต้เงินทุนและการบริหารงานของบริษัทฯ                                                                                                                                                                                                     
  และบริษัทย่อย                                                                                                                                                                                                                                         

  1                                                เสนาวิลล่า        SNA         รังสิต          21-3-62          C                 3.5        100                  18               63.6     18           63.6     0             0.0      0             0.0

                                                   ลำลูกกา คลอง2                ปทุมธานี                         SH                3.2        100                  17               54.2     17           54.2     0             0.0      0             0.0

                                                                                                              TH                1.7        100                  36               59.8     36           59.8     0             0.0      0             0.0

                                                                                                              TW                2.6        100                  76               194.1    75           191.8    0             0.0      1             2.3

                                                                                                                                                                147              371.7    146          369.4    0             0.0      1             2.3

  2                                                เสนาวิลล่า        เสนาฯ       รามอินทรา      18-2-80          L                 1.2        100                  6                7.4      6            7.4      0             0.0      0             0.0

                                                   รามอินทรา ⁽²⁾                กทม.                           SH                3.5        100                  11               38.2     9            30.8     0             0.0      2             7.4

                                                                                                              TH                1.5        100                  40               59.4     40           57.2     0             0.0      0             0.0

                                                                                                              TW                2.4        100                  98               232.9    97           230.4    0             0.0      1             2.8

                                                                                                                                                                155              337.9    151          325.8    0             0.0      4             12.1

  3                                                วิลล่า รามอินทรา   เสนาฯ       รามอินทรา      10-0-62          SH                4.0        100                  49               195.8    41           158.4    0             0.0      8             37.4

                                                   (โซน1)                      กทม.                                                                                                                                                                  

                                                                                                                                                                49               195.8    41           158.4    0             0.0      8             37.4

  4                                                วิลล่า รามอินทรา   เสนาฯ       รามอินทรา      14-2-16.78       TW                2.0        100                  97               194.0    97           194.0    1             2.0      0             192.0

                                                   (โซน2)                      กทม.                                                                                                                                                                  

                                                                                                                                                                97               194.0    97           194.0    1             2.0      0             0.0

  5                                                วิลล่า รามอินทรา   เสนาฯ       รามอินทรา      3-0-28.54        SH                3.4        100                  16               54.0     16           54.0     1             3.4      0             0.0

                                                   (โซน4)                      กทม.                                                                                                                                                                  

                                                                                                                                                                16               54.0     16           54.0     1             3.4      0             0.0

  6                                                วิลล่า รามอินทรา   เสนาฯ       รามอินทรา      19-1-67.92       SH                3.2        100                  19               62.6     17           53.4     1             3.2      2             9.2

                                                   (โซน5)                      กทม.                           TW                2.5        100                  101              255.9    100          254.1                           1             1.8

                                                                                                                                                                120              318.5    117          307.5    1             3.2      3             11.0

  7                                                วิลล่า รามอินทรา   เสนาฯ       รามอินทรา      10-2-25.15       SH                3.5        97                   45               156.4    39           126.8    0             0.0      6             29.6

                                                   (โซน6)                      กทม.                                                                                                                                                                  

                                                                                                                                                                45               156.4    39           126.8    0             0.0      6             29.6

  ลำดับ                                             โครงการ         ภายใต้บริษัท   ที่ตั้งโครงการ    เนื้อที่รวมโครงการ   ลักษณะโครงการ⁽¹⁾   ราคาเฉลี่ย   ความคืบหน้าการก่อสร้าง   มูลค่าโครงการรวม            ขายแล้วสะสม            คงเหลือรอโอน            คงเหลือรอขาย   
                                                                                             (ไร่)                               (ล้านบาท)   (%)                                                                                                       

                                                                                                                                                                ยูนิต              ล้านบาท   ยูนิต          ล้านบาท   ยูนิต           ล้านบาท   ยูนิต           ล้านบาท

  8                                                วิลล่ารามอินทรา                                                                                                                                                                                      
                                                   Exclusive                                                                                                                                                                                         

                                                   โซน A           เสนาฯ       รามอินทรา      51-3-93.29       SH                3.0        87                   30               88.9     21           61.3     0             0.00     9             27.6

                                                                               กทม.                           TW                2.7        87                   72               195.0    61           162.1    0             0.00     11            32.9

                                                   โซน B                                                      TW                2.9        50.                  74               212.4    14           36.4     1             2.9      60            176.0

                                                   โซน C                                                      SH-TW             2.8        0                    98               277.4    0            0.0      0             0.0      98            277.4

                                                   โซน D                                                      C                 3.0        0                    36               108.0    0            0.0      0             0.0      36            108.0

                                                                                                                                                                310              881.7    96           259.8    1             2.9      214           621.9

  9                                                เสนากรีนวิลล์      เสนาฯ       รังสิต-คลอง11   51-1-58.4        SH                1.5        38                   54               80.4     33           45.5     2             3.0      21            34.9

                                                   คลอง11                      ปทุมธานี                         TW                1.9        77                   71               117.7    36           51.4     5             9.5      35            66.3

                                                                                                                                                                125              198.1    69           96.9     7             12.5     56            101.2

  10                                               เสนากรีนวิลล์      เสนาฯ       เทพารักษ์       20-0-38          C                 3.7        80                   10               37.2     0            0.0      0             0.0      10            37.2

                                                   บางนา-เทพารักษ์               สมุทรปราการ                     TW                2.4        80                   126              306.0    69           162.1    6             14.6     57            143.9

                                                                                                                                                                136              343.2    69           162.1    6             14.6     67            181.1

  11                                               เสนากรีนวิลล์      เสนาฯ       ลำลูกกา        16-2-52          C                 2.5        92                   4                10.0     0            0.0      0             0.0      4             10.0

                                                   ลำลูกกกา คลอง2               ปทุมธานี                         SH                2.4        92                   27               66.0     2            4.9      2             4.9      25            61.1

                                                                                                              TW                2.1        92                   85               182.4    85           182.4    6             12.4     0             0.0

                                                                                                                                                                116              258.4    87           187.3    8             17.3     29            71.1

  12                                               The Niche       เสนาฯ       สุขุมวิท         0-3-92           CON               2.7        100                  120              322.7    111          299.9    1             2.7      9             22.8

                                                   สุขุมวิท49                     กทม.                                                                                                                                                                  

                                                                                                                                                                120              322.7    111          299.9    1             2.7      9             22.8

  13                                               The Niche       เสนาฯ       ลาดพร้าว       2-0-0            CON               1.4        100                  189              280.1    189          280.1    3             4.3      0             0.0

                                                   ลาดพร้าว48                   กทม.                                                                                                                                                                  

                                                                                                                                                                189              280.1    189          280.1    3             4.3      0             0.0
  ------------------------------------------------ --------------- ----------- ------------- ---------------- ----------------- ---------- -------------------- ---------------- -------- ------------ -------- ------------- -------- ------------- --------

  ------ ------------ ----------- ------------ ---------------- ----------------- ---------- -------------------- ---------------- -------- ------------ -------- ------------- -------- ------------- -------- -------
  ลำดับ   โครงการ      ภายใต้บริษัท   ที่ตั้งโครงการ   เนื้อที่รวมโครงการ   ลักษณะโครงการ⁽¹⁾   ราคาเฉลี่ย   ความคืบหน้าการก่อสร้าง   มูลค่าโครงการรวม            ขายแล้วสะสม            คงเหลือรอโอน            คงเหลือรอขาย            
                                               (ไร่)                               (ล้านบาท)   (%)                                                                                                                

                                                                                                                  ยูนิต              ล้านบาท   ยูนิต          ล้านบาท   ยูนิต           ล้านบาท   ยูนิต           ล้านบาท   

  14     The Cache                                                                                                                                                                                              
         คลอง2                                                                                                                                                                                                  

         อาคารพาณิชย์   เสนาฯ       ลำลูกกา       1-1-8            C                 4.1        100                  12               48.2     12           48.2     0             0.0      0                      0.0
         3.5 ชั้น                                                                                                                                                                                                 

         อาคารพาณิชย์   เสนาฯ       ปทุมธานี       3-0-0            C                 3.9        79                   38               147.4    12           50.6     0             0.0      26                     96.8
         3-3.5 ชัน                                                                                                                                                                                               

         คอนโด B1     เสนาฯ                    0-3-30.5         CON               0.6        100                  74               43.5     73           43.0     0             0.0      1                      0.5

         คอนโด B2     SNA                      0-3-27           CON               0.6        100                  79               49.8     79           49.8     2             1.3      0                      0.0

         คอนโด A1     เสนาฯ                    0-3-90.8         CON               0.6        88                   74               42.6     0            0.0      0             0.0      74                     42.6

         คอนโด A2     SNA                      0-3-69.9         CON               0.6        49                   74               43.1     0            0.0      0             0.0      74                     43.1

         คอนโด A3     เสนาฯ                    0-3-83           CON               0.6        25                   74               43.1     0            0.0      0             0.0      74                     43.1

         คอนโด A4     SNA                      1-0-15           CON               0.6        8.77                 74               43.1     0            0.0      0             0.0      74                     43.1

         คอนโด A5     เสนาฯ                    1-0-77           CON               0.6        0                    79               49.6     0            0.0      0             0.0      79                     49.6

         คอนโด A6     SNA                      1-0-51           CON               0.6        1                    79               49.6     0            0.0      0             0.0      79                     49.6

                                                                                                                  657              560.0    176          191.6    2             1.3      481                    368.4

  15     The Niche    SNA         ลาดพร้าว      0-3-91.8         CON               0.9        100                  72               63.9     72           63.9     23            20.5     0             0.0      

         ลาดพร้าว เฟส2             กทม.                                                                                                                                                                          

                                                                                                                  72               63.9     72           63.9     23            20.5     0             0.0      

  16     The Cache                                                                                                                                                                                              
         ปู่เจ้า                                                                                                                                                                                                   

         คอนโด ตึก A   เสนาฯ       พระราม3      0-3-57           CON               0.8        63                   76               59.1     47           36.6     47            36.6     29            22.5     

         คอนโด ตึก B   SNA         กทม.         0-3-39           CON               0.6        100                  74               45.9     74           45.9     1             0.6      0             0        

         คอนโด ตึก C   เสนาฯ                    0-3-86           CON               0.7        0                    79               55.2     0            0.0      0             0.0      79            55.2     

         คอนโด ตึก D   SNA                      0-3-80           CON               0.7        0                    79               55.2     0            0.0      0             0.0      79            55.2     

                                                                                                                  308              215.4    121          82.5     48            37.2     187           132.9    

  17     เสนากรีนวิลล์   SNA         รามอินทรา     0-2-12.6         C                 4.2        94                   6                25.0     2            7.9      0             0.0      4             17.1     

         รามอินทรา2                กทม.                                                                                                                                                                          

                                                                                                                  6                25.0     2            7.9      0             0.0      4             17.1     
  ------ ------------ ----------- ------------ ---------------- ----------------- ---------- -------------------- ---------------- -------- ------------ -------- ------------- -------- ------------- -------- -------

  ------------------------------------------ -------------- ----------- --------------- ---------------- ----------------- ---------- -------------------- ---------------- --------- ------------ --------- ------------- -------- ------------- ------- ---------
  ลำดับ                                       โครงการ        ภายใต้บริษัท   ที่ตั้งโครงการ      เนื้อที่รวมโครงการ   ลักษณะโครงการ⁽¹⁾   ราคาเฉลี่ย   ความคืบหน้าการก่อสร้าง   มูลค่าโครงการรวม             ขายแล้วสะสม             คงเหลือรอโอน            คงเหลือรอขาย           
                                                                                        (ไร่)                               (ล้านบาท)   (%)                                                                                                                 

                                                                                                                                                           ยูนิต              ล้านบาท    ยูนิต          ล้านบาท    ยูนิต           ล้านบาท   ยูนิต                   ล้านบาท

  18                                         เสนาแกรนด์โฮม   เสนาฯ       บางพูน           1-3-84.7         TW                2.1        100                  10               21.5      9            19.0      0             0.0      1             2.5     

                                             (โซน 1) ⁽³⁾                ปทุมธานี                                                                                                                                                                            

                                                                                                                                                           10               21.5      9            19.0      0             0.0      1             2.5     

  19                                         เสนาแกรนด์โฮม   เสนาฯ       บางพูน           4-3-9.8          SH                3.5        100                  24               83.1      21           61.4      0             0.0      3             21.7    

                                             (โซน 2) ⁽³⁾                ปทุมธานี                                                                                                                                                                            

                                                                                                                                                           24               83.1      21           61.4      0             0.0      3             21.7    

  20                                         เสนาแกรนด์โฮม   เสนาฯ       บางพูน           15-3-54          SH                3.2        100                  87               274.5     87           274.5     6             18.9     0             0.0     

                                             (โซน 3) ⁽³⁾                ปทุมธานี                           TW                3.1        100                  12               37.1      8            20.1      0             0.0      4             17.0    

                                                                                                                                                           99               311.6     95           294.6     6             18.9     4             17.0    

  21                                         The Niche      SNA         ตากสิน           1-1-40.8         CON               2.4        20                   194              459.1     62           146.7     62            146.7    132           312.4   

                                             ตากสิน                      กทม.                                                                                                                                                                              

                                                                                                                                                           194              459.1     62           146.7     62            146.7    132           312.4   

  22                                         The Niche      เสนาฯ       ประชาสงเคราะห์   3-0-33.1         CON               2.3        43                   203              461.4     82           186.4     82            186.4    121           275.0   

                                             รัชดา-ห้วยขวาง               กทม.                                                                                                                                                                              

                                                                                                                                                           203              461.4     82           186.4     82            186.4    121           275.0   

  2.                                                                                                                                                                                                                                                      
  การร่วมดำเนินธุรกิจกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์อื่น                                                                                                                                                                                                                

  1                                          แพรมาพร        SPH         รังสิต            4-0-47.3         SH                3.2        100                  25               80.8      24           75.0      1             3.2      1                     5.8

                                             คลอง4                      ปทุมธานี                                                                                                                                                                            

                                                                                                                                                           25               80.8      24           75.0      1             3.2      1                     5.8

  2                                          แพรมาพร        SPE         รังสิต            34-2-42          C                 1.6        42                   8                12.5      0            0.0       0             0.0      8                     12.5

                                             คลอง7                      ปทุมธานี                           TH                1.2        90                   330              388.7     219          239.6     78            91.9     111                   149.1

                                                                                                                                                           338              401.2     219          239.6     78            91.9     119                   161.6

  รวมทั้งสิ้น                                                                                                                                                  3,561            6,595.5   2,111        4,190.6   331           569.0    1,450                 2,404.9
  ------------------------------------------ -------------- ----------- --------------- ---------------- ----------------- ---------- -------------------- ---------------- --------- ------------ --------- ------------- -------- ------------- ------- ---------

หมายเหตุ : (1) SH = บ้านเดี่ยว, TW = บ้านแฝด, TH = ทาวน์เฮ้าส์, C =
อาคารพาณิชย์อื่นๆ, L = ที่ดินเปล่า, Con = คอนโดมิเนียม

(2) โครงการมีการขอใช้ภาระจำยอมในส่วนถนนในโครงการ จากคุณณัฐชยา ธัญลักษณ์ภาคย์ (
    ลูกของพี่ชายคุณธีรวัฒน์ ธัญลักษณ์ภาคย์ )

(3) มูลค่าโครงการแสดงเฉพาะสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น / บริษัทฯ
    จะดำเนินโครงการเสนาแกรนด์โฮม (ส่วนที่เหลือและเฟสใหม่) ในนามบริษัท
    เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) โดย ณ วันที่ 10 ตุลาคม 2551 บริษัทฯ
    ได้ซื้อที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมด และที่ดินสำหรับพัฒนาเฟสต่อเนื่อง
    (เสนาแกรนด์โฮมเฟส 4) มาจากผู้ขายเรียบร้อยแล้ว

ปัจจุบันการดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย บริษัทฯ
มีนโยบายในการขายที่อยู่อาศัยแนวสูงในลักษณะขายก่อนสร้าง
ทั้งนี้เพื่อลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ บริษัทฯ
และบริษัทย่อยมีนโยบายในการขายทั้งประเภทสร้างเสร็จก่อนขายและประเภทสั่งสร้าง
โดยในแต่ละโครงการจะมีบ้านตัวอย่างที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วให้ลูกค้าได้พิจารณาก่อนตัดสินใจเลือกซื้อ
ดังนั้น
หากจะพิจารณาถึงลักษณะการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อจำหน่ายให้กับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ
และบริษัทย่อย จึงสามารถแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ ที่อยู่อาศัยประเภทสร้างเสร็จก่อนขาย
และที่อยู่อาศัยประเภทสั่งสร้าง โดยมีรายละเอียดดังนี้

1.  ที่อยู่อาศัยประเภทสร้างเสร็จก่อนขาย (Pre-build)

บริษัทฯ มีนโยบายการขายที่อยู่อาศัยประเภทสร้างเสร็จก่อนขาย
เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของบริษัทฯ
อีกทั้งยังเป็นการตอบสนองความต้องการของลูกค้าบางรายที่ต้องการเลือกซื้อที่สามารถเข้าอยู่ได้ทันที
เนื่องจากในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายขาดเงินทุนหมุนเวียนและไม่สามารถสร้างที่อยู่อาศัยให้แล้วเสร็จได้
ซึ่งในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทุกโครงการ บริษัทฯ
มีนโยบายในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการก่อนการดำเนินโครงการอย่างรอบคอบ อาทิ
การตรวจสอบความต้องการของลูกค้าเป้าหมาย
การประเมินคู่แข่งขันในทำเลที่ตั้งที่จะเปิดดำเนินโครงการ
การศึกษาเพื่อคาดการณ์ผลตอบแทนในการลงทุน และการกำหนดราคาขายที่เหมาะสม เป็นต้น

2.  ที่อยู่อาศัยประเภทสั่งสร้าง (Pre-sales)

นอกจากการขายที่อยู่อาศัยประเภทสร้างเสร็จก่อนขายแล้ว บริษัทฯ
ยังมีนโยบายการขายที่อยู่อาศัยประเภทสั่งสร้างอีกด้วย
ทั้งนี้เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกรูปแบบที่อยู่อาศัย
รวมทั้งสามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบการใช้งานและการตกแต่งภายในให้เหมาะสมกับเนื้อที่ของที่ดินได้ตามความต้องการ
โดยรูปแบบที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะใช้รูปแบบมาตรฐานของบริษัทฯ ซึ่งมีรูปแบบสมัยใหม่ เน้นพื้นที่ใช้สอย
และการจัดแบ่งพื้นที่ภายในอย่างลงตัวและเหมาะสมกับขนาดเนื้อที่ดิน
โดยในแต่ละโครงการจะมีรูปแบบที่อยู่อาศัยให้เลือกประมาณ 5-6 รูปแบบ

ในการชำระเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการของบริษัทฯ ลูกค้าจะต้องทำสัญญาจอง
และชำระเงินในวันทำสัญญา หลังจากนั้น ลูกค้าจะชำระเงินดาวน์ประมาณร้อยละ 5-10
ของราคาขาย โดยแบ่งผ่อนชำระเป็นงวดตามที่ได้ตกลงกัน (ประมาณ 3-10 งวด)
ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการก่อสร้าง ความสะดวก
และความสามารถในการชำระเงินของลูกค้าแต่ละราย หลังจากนั้น บริษัทฯ
จะดำเนินการก่อสร้างที่อยู่อาศัยจนกระทั่งแล้วเสร็จ
ลูกค้าจึงตรวจรับพร้อมทั้งชำระเงินค่าซื้อส่วนที่เหลือ และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยดังกล่าว
ซึ่งโดยเฉลี่ยแล้วภายหลังจากการจองซื้อ บริษัทฯ จะพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยให้แก่ลูกค้าภายใน
5 เดือนสำหรับบ้านแฝด และ 6 เดือนสำหรับบ้านเดี่ยวหลังใหญ่และทาวน์เฮ้าส์ นอกจากนี้ บริษัทฯ
ยังอำนวยความสะดวกแก่ลูกค้าในการติดต่อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงิน (Post
Finance / Housing Loan) หลังจากลูกค้าจ่ายเงินมัดจำ บริษัทฯ
จะดำเนินการให้ลูกค้าลงนามในสัญญาจะซื้อจะขายให้แล้วเสร็จภายใน 10 วันหลังการจ่ายมัดจำ
และโดยทั่วไปภายใน 1 เดือน บริษัทฯ
จะสามารถนำผลการพิจารณาการอนุมัติสินเชื่อเพื่อแจ้งให้ลูกค้าแต่ละรายทราบได้

นอกจากนี้ ในปี 2552 บริษัทฯ
ยังมีการจัดโปรโมชั่นพิเศษเพื่อสนับสนุนการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้าในแต่ละโครงการ
หรือในแต่ละช่วงเวลาของโครงการ อาทิ โครงการ “Hot Price Week รับส่วนลด10%
สำหรับบ้านและคอนโดที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์” โครงการ “ One Price
บ้านราคาเดียวทุกหลังทุกแปลงราคาเดียว”

ลักษณะการดำเนินธุรกิจ

บริษัทฯ ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายมานานกว่า 20 ปี โดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
ได้แก่
กลุ่มผู้มีรายได้ระดับล่างถึงกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางซึ่งต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคาตั้งแต่
500,000 ถึง6,000,000 บาท
และเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่มากกว่าร้อยละ 95
ของความต้องการที่อยู่อาศัยรวมในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
อีกทั้งกลุ่มดังกล่าวในสัดส่วนกว่าร้อยละ 35 เป็นกลุ่มที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
กอปรกับจากแนวโน้มจำนวนคนต่อครัวเรือนที่ลดลงโดยต่อเนื่องส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มเป้าหมายมีจำนวนเพิ่มสูงขึ้นควบคู่ไปด้วย

  ----------------------------------------- --------------------------------
  ความต้องการที่อยู่อาศัยแยกตามระดับรายได้ครัวเรือน   สัดส่วนการครอบครองที่อยู่อาศัย

  []                                        []

  ที่มา : สำนักงานสถิติแห่งชาติ                    
  กระทรวงเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร        
  ----------------------------------------- --------------------------------

โครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทฯ และบริษัทย่อยมีทั้งที่อยู่อาศัยในแนวราบและแนวสูง แบ่งออกเป็น 6
รูปแบบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด อาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม
และอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า โดยเน้นการพัฒนาโครงการภายใต้เงินลงทุนและการบริหารงานของบริษัทฯ
เอง กล่าวคือ บริษัทฯ จะเป็นผู้ดำเนินการพัฒนาโครงการเองแบบครบวงจร
โดยเริ่มจากการเลือกลงทุนซื้อที่ดิน การวางผังโครงการ การออกแบบ การว่าจ้างผู้เหมาก่อสร้าง
และการบริหารการขาย โดยในการดำเนินการดังกล่าวบริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินที่ตั้งโครงการเอง ซึ่งบริษัทฯ
เน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ
ในทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพในเขตจังหวัดกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และอยู่ในแนวสาธารณูปโภค
โดยกำหนดระดับราคาซึ่งเป็นราคาขายที่สามารถแข่งขันได้ ซึ่งบริษัทฯ
และบริษัทย่อยมีโครงการภายใต้การลงทุนและการบริหารโดยบริษัทฯ และบริษัทย่อย ดังนี้

-   ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ประกอบด้วย “เสนาวิลล่า” “วิลล่ารามอินทรา”
    “เสนากรีนวิลล์” “เดอะนิช” “เดอะคิธ” “เดอะแคช” และ “เสนาแกรนด์โฮม”

-   ภายใต้การบริหารโดย VAM คือ โครงการอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าภายใต้ชื่อ “เสนาเฮาส์”

-   ภายใต้การบริหารโดย SNA คือ “เสนาวิลล่า ลำลูกกา คลอง 2” “เดอะนิช ลาดพร้าว เฟส
    2” โครงการ “เดอะแคช ลำลูกกา คลอง 2” “เดอะแคช ปู่เจ้า” และ “เสนากรีนวิลล์
    รามอินทรา 2”

-   ภายใต้การบริหารโดย SPH คือ “แพรมาพร คลอง 4”

-   ภายใต้การบริหารโดย SPE คือ “แพรมาพร คลอง 7”

จากที่กล่าวมาข้างต้น นอกจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายแล้ว บริษัทฯ
และบริษัทย่อยยังดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง (Recurring Income)
ได้แก่โครงการอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า ซึ่งตั้งอยู่ในเขตชุมชน ใกล้สถานที่ทำงานและสถานศึกษา
โดยเน้นสภาพแวดล้อมโครงการและพื้นที่ใช้สอยพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกใกล้แหล่งชุมชน
และมีรูปแบบอาคารที่ทันสมัย พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เน้นกลุ่มลูกค้าที่เป็นข้าราชการ
พนักงานบริษัท และนักศึกษา โดยปัจจุบันบริษัทฯ
มีโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่จะสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องภายใต้การบริหารงานของบริษัทย่อย
(VAM) ได้แก่ “โครงการเสนาเฮ้าส์”
ซึ่งเป็นโครงการอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าทั้งแบบรายเดือนและรายวัน ตั้งอยู่บริเวณถนนพหลโยธินซอย 30
กรุงเทพมหานคร โครงการประกอบด้วยอาคารอพาร์ทเม้นท์จำนวน 2 อาคาร รวม 159 ห้อง
ก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดดำเนินการตั้งแต่ปี 2550 เป็นต้นมา
และปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้างโครงการอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าอีกแห่งหนึ่ง บริเวณลำลูกกา คลอง
2 เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าในพื้นที่บริเวณดังกล่าว

บริษัทฯ
มีแผนงานที่จะทำตลาดหลังการขายในลักษณะบริการหลังการขายเพื่อสร้างประสบการณ์ที่น่าประทับใจให้กับกลุ่มลูกค้า
อาทิ การดูแลด้านความปลอดภัย การร่วมสร้างคุณภาพสังคมที่อบอุ่นของแต่ละโครงการ
การรับบริหารดูแลสาธารณูปโภคส่วนลางและสภาพแวดล้อมโครงการภายหลังจากโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลบ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอาคารชุดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว
รวมทั้งการเป็นสื่อกลางในการอำนวยความสะดวกในการขายบ้านให้แก่กลุ่มลูกค้าของโครงการเสนา
เป็นต้น ทั้งนี้เพื่อสร้างความพึงพอใจสูงสุดให้กับกลุ่มลูกค้าภายใต้แนวคิด “Integrating
Customers Experience”
ซึ่งเป็นแนวคิดในการบริหารโครงการและการบริการลูกค้าแบบครบวงจร
ทั้งก่อนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการของบริษัทฯ ไปตลอดจนถึงหลังจากขายที่อยู่อาศัยของโครงการ
(Integrated Solution)

1.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

    1.  การตลาด

กลยุทธ์ทางการตลาด

1.  กลยุทธ์ทางด้านผลิตภัณฑ์

บริษัทฯ ให้ความสำคัญกับคุณภาพของที่อยู่อาศัย และการมีรูปแบบที่อยู่อาศัยที่หลากหลาย
และมีพื้นที่ใช้สอยที่ลงตัวสำหรับผู้อยู่อาศัย โดยบริษัทฯ
จะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างที่ร่วมงานกันมานานเข้ามาดำเนินการก่อสร้างที่อยู่อาศัยภายในโครงการ
จึงทำให้มั่นใจได้ว่างานก่อสร้างที่ได้จะมีความประณีต ละเอียด และมีประสิทธิภาพ ซึ่งบริษัทฯ
จะทำการตรวจสอบเพื่อควบคุมคุณภาพงานก่อสร้างในแต่ละขั้นตอนอย่างใกล้ชิด
ตั้งแต่เริ่มก่อสร้างจนกระทั้งส่งมอบให้กับลูกค้า โดยสำหรับที่อยู่อาศัยในแนวสูง บริษัทฯ
ได้ว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาที่มีความชำนาญด้านการก่อสร้างอาคารสูงมาควบคุมดูแลเรื่องคุณภาพงานก่อสร้างของผู้รับเหมาให้กับบริษัทฯ
และสำหรับแนวราบบริษัทฯ จะควบคุมคุณภาพงานก่อสร้างโดยการใช้ทีมงานควบคุมคุณภาพของบริษัทฯ
ซึ่งมีหน้าที่ตรวจสอบคุณภาพงานของผู้รับเหมาในแต่ละโครงการ
โดยผ่านการดูแลของผู้จัดการโครงการ หัวหน้าก่อสร้าง และวิศวกรประจำโครงการ นอกจากนี้
เพื่อให้ได้วัสดุก่อสร้างที่เป็นไปตามมาตรฐาน บริษัทฯ
จะดำเนินการจัดหาวัสดุก่อสร้างเองเป็นส่วนใหญ่ ทั้งนี้
เพื่อควบคุมให้วัสดุที่นำมาใช้ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยของบริษัทฯ
ทุกโครงการมีคุณภาพและได้มาตรฐานตามที่บริษัทฯ กำหนด นอกจากนี้ บริษัทฯ
ยังให้ความสำคัญกับการจัดการพื้นที่ส่วนกลางของโครงการแต่ละแห่ง อาทิ สวนสาธารณะ คลับเฮ้าส์
และสนามเด็กเล่น ซึ่งถือเป็นส่วนเสริมอย่างหนึ่งที่ช่วยทำให้โครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทฯ
มีสภาพแวดล้อมที่น่าอยู่ ร่มรื่น และดูเป็นธรรมชาติ โดยบริษัทฯ
มีทีมงานสถาปนิกเพื่อออกแบบและจัดวางผังโครงการให้มีความเหมาะสม
และสอดคล้องกับพื้นที่ของแต่ละโครงการ ซึ่งมีประสบการณ์ในการออกแบบมานานกว่า 10 ปี
จึงทำให้บริษัทฯ สามารถออกแบบให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้าได้

2.  กลยุทธ์ทางด้านราคา

บริษัทฯ มีนโยบายในการกำหนดราคาขายที่อยู่อาศัย โดยยึดหลักการกำหนดราคาที่สามารถแข่งขันได้
เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายซึ่งได้แก่กลุ่มผู้มีรายได้ระดับล่างถึงปานกลาง
ซึ่งถือเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ส่วนใหญ่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยค่อนข้างมาก
อีกทั้ง เป็นกลุ่มที่ให้ความสำคัญกับปัจจัยทางด้านราคาในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น
เพื่อให้สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
โดยกำหนดราคาที่สามารถตอบสนองได้ บริษัทฯ
จึงมีนโยบายการพัฒนาโครงการหลายโครงการในแต่ละพื้นที่ ทำให้บริษัทฯ
เกิดการประหยัดต่อขนาดในการลงทุน และสามารถลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินการได้
(หลายโครงการในแต่ละพื้นที่ แต่ใช้ชื่อโครงการหลัก 6 ชื่อ และรูปแบบที่อยู่อาศัยที่คล้ายคลึงกัน)
จึงทำให้บริษัทฯ สามารถบริหารจัดการต้นทุนโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ต้นทุนโครงการของบริษัทฯ จึงไม่สูงมากนัก
ส่งผลให้ราคาขายที่อยู่อาศัยในแต่ละโครงการของบริษัทฯ เป็นราคาที่สามารถแข่งขันได้

3.  กลยุทธ์ทางด้านการส่งเสริมการขาย

บริษัทฯ คำนึงถึงความสำคัญของการประชาสัมพันธ์สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทฯ
มาโดยต่อเนื่อง โดยเน้นการประชาสัมพันธ์ผ่านสื่อ 3 ประเภทได้แก่
ป้ายโฆษณาบริเวณใกล้โครงการซึ่งเป็นสื่อที่ได้ผลมากที่สุด
การโฆษณาทางอินเตอร์เน็ตซึ่งเป็นสื่อที่เข้าถึงลูกค้าสมัยใหม่ที่มีรายได้สูงได้เป็นอย่างดี
และการลงโฆษณาในหนังสือพิมพ์ซึ่งจะเข้าถึงลูกค้าที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่ห่างจากโครงการ ซึ่งที่ผ่านมา
ด้วยการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยหลายโครงการในแต่ละพื้นที่
และกำหนดโครงการที่คล้ายคลึงกันในทำเลอื่นๆ โดยใช้แบรนด์เดียวกัน
และรูปแบบที่อยู่อาศัยที่คล้ายคลึงกัน ทำให้กลุ่มลูกค้าสามารถจดจำตราสินค้าและโครงการของบริษัทฯ
ได้ นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังทำการประชาสัมพันธ์ข้อมูลผ่านการตั้งโครงการ “เสนา แฟมิลี่ การ์ด”
ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่ซื้อโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทฯ และบริษัทย่อย โดยการจัดให้มีกิจกรรมต่างๆ
ระหว่างบริษัทฯ และกลุ่มลูกค้าเพื่อสร้างความสัมพันธ์ที่ดีระหว่างลูกค้าและบริษัทฯ
และถือเป็นการสร้างเครือข่ายลูกค้าของบริษัทฯ ให้มีจำนวนเพิ่มมากขึ้น

สำหรับการส่งเสริมการขาย บริษัทฯ
เน้นการส่งเสริมการขายโดยให้ข้อเสนอเกี่ยวกับเงื่อนไขทางการเงินต่างๆ
(ร่วมกันสถาบันการเงินชั้นนำ) เพื่อช่วยแบ่งเบาภาระให้กับลูกค้า
ซึ่งจะช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้าอีกด้วย ในปี 2552 บริษัทฯ
ยังคงมีรายการส่งเสริมการขายตามแนวคิดดังกล่าว อาทิ โครงการ “Hot Price Week
รับส่วนลด10% สำหรับบ้านและคอนโดที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์” โครงการ “One Price
บ้านราคาเดียวทุกหลังทุกแปลงราคาเดียว”

4.  กลยุทธ์ทางด้านการจัดจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

บริษัทฯ ดำเนินการจัดจำหน่ายผลิตภัณฑ์ให้แก่ผู้บริโภคผ่านการแนะนำของลูกค้า
และการจำหน่ายผลิตภัณฑ์โดยตรงผ่านสำนักงานขายของแต่ละโครงการของบริษัทฯ เป็นหลัก
โดยบริษัทฯ มีทีมขายที่มีการอบรมตลอดเวลา ให้มีการเอาใจใส่ลูกค้าเป็นอย่างดี
มีการประชุมเพื่อให้ทีมขายทุกคนรู้จุดขายและสามารถสื่อสารต่อลูกค้าในแนวเดียวกันทั้งจุดแข็ง
จุดด้อยของโครงการที่ดำเนินการอยู่และของคู่แข่งในทำเลใกล้เคียงกัน
ซึ่งจะเห็นได้ว่าลูกค้ามีการตอบรับที่ดีต่อทีมขายจากการทำการสำรวจหลังการขายของบริษัท
โดยแต่ละโครงการจะมีทีมขายประมาณ 3-4 คนขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ
โดยมีการกำหนดค่านายหน้าในการขายที่อยู่อาศัยแต่ละหลังในโครงการเพื่อเป็นแรงกระตุ้นแก่ทีมงานขายของบริษัทฯ

1.  ภาวะอุตสาหกรรม

  ภาพรวมภาวะเศรษฐกิจ

1.  []ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (Gross Domestic Product; GDP)

ที่มา : สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ที่มา :
รายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย

ภาวะเศรษฐกิจในประเทศไตรมาส 4 ปี 2552 ขยายตัวร้อยละ 5.8
เป็นการขยายตัวครั้งแรกในรอบปีจากที่หดตัวร้อยละ 7.1, 4.9 และ 2.7 ในไตรมาส1, 2 และ
3 ของปี 2552 ทำให้ทั้งปี 2552 เศรษฐกิจไทยหดตัวเพียงร้อยละ 2.3
เป็นการฟื้นตัวเร็วกว่าที่คาด โดยการใช้จ่ายครัวเรือน การลงทุนภาคเอกชน
และการส่งออกปรับตัวดีขึ้น เป็นผลมาจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก
ประกอบกับรายได้เกษตรกรเพิ่มขึ้นจากการที่ราคาพืชผลสูงขึ้น
รวมทั้งปัญหาการเมืองภายในประเทศมีแนวโน้มคลี่คลายลง
ทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติมีความเชื่อมั่นและเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศเพิ่มสูงขึ้น

การประมาณการเศรษฐกิจไทยในปี 2553 คาดว่าจะขยายตัวประมาณร้อยละ 3.5 – 4.5
เป็นการขยายตัวภายใต้แรงส่งของการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก
อย่างไรก็ตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มที่จะกระจุกตัวในบางสาขา
และมีความเสี่ยงจากความเปราะบางของการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกที่อาจจะชะลอลงอีกในช่วงครึ่งหลังของปี
เนื่องจากระบบเศรษฐกิจและการเงินโลกมีแนวโน้มผันผวนเพิ่มขึ้นจากช่วงปลายปีที่ผ่านมา
นอกจากนั้นแรงกดดันด้านเงินเฟ้อ การแข็งค่าของอัตราแลกเปลี่ยนและอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงขึ้น

2.  []ภาวะเงินเฟ้อ (Inflation)

ที่มา : สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ที่มา :
รายงานของธนาคารแห่งประเทศไทย

ในไตรมาส 4 ปี 2552 อัตราเงินเฟ้อทั่วไปกลับมาเป็นบวกที่ร้อยละ 1.9
จากที่ติดลบต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 1 ของปี 2552
โดยมีสาเหตุหลักจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาในหมวดพลังงาน ซึ่งเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 20.1
จากที่ติดลบร้อยละ 13.2 ในไตรมาสก่อน
โดยเฉพาะราคาน้ำมันขายปลีกในประเทศที่ปรับตัวตามราคาน้ำมันในตลาดโลก
อย่างไรก็ดีอัตราเงินเฟ้อยังอยู่ในระดับต่ำ ดังจะเห็นได้จากอัตราเงินเฟ้อพื้นฐานอยู่ที่ร้อยละ 0.1
ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2552

สำหรับเป้าหมายอัตราเงินเฟ้อในปี 2553 กระทรวงการคลังและคณะกรรมการนโยบายการเงิน
(กนง.) วางกรอบเป้าหมายอัตราเงินเฟ้อพื้นฐานเฉลี่ยรายไตรสมาสที่ร้อยละ 0.5-3.0 ต่อปี
ซึ่งเป็นเป้าหมายเดียวกับปี 2552 ที่ผ่านมา เพื่อให้เกิดความต่อเนื่องของเป้าหมายอัตราเงินเฟ้อ
อันจะช่วยเพิ่มประสิทธิผลในการยึดเหนี่ยวการคาดการณ์เงินเฟ้อของประชาชนและทำให้บรรลุเป้าหมายการรักษาเสถีรภาพด้านราคาในระบบเศรษฐกิจของประเทศ

3.  []อัตราดอกเบี้ย (Interest)

คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)
ยังคงนโยบายอัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับเดิมตั้งแต่ช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2552 เป็นต้นมา ณ
สิ้นไตรมาส 4 ปี 2552 ที่ร้อยละ 1.25 ต่อปี
เพื่อสนับสนุนให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจมีความต่อเนื่อง
เพื่อรักษาความต่อเนื่องของการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจซึ่งยังคงมีความเปราะบาง
และเพื่อเป็นการช่วยกระตุ้นการบริโภคและลดต้นทุนของภาคธุรกิจ

สำหรับอัตราดอกเบี้ยธนาคารพาณิชย์ อัตราดอกเบี้ยเงินฝากปรับตัวลดลงเล็กน้อย
ส่วนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังทรงตัว ณ สิ้นไตรมาส 4 อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 3
เดือนเฉลี่ยของ 4 ธนาคารใหญ่ ทรงตัวที่ร้อยละ 0.70 ต่อปี ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยฝากประจำ 12
เดือน ลดลงจากร้อยละ 0.83 ในไตรมาส 3 มาอยู่ที่ระดับร้อยละ 0.70 ต่อปี อัตราดอกเบี้ยเงินกู้
MLR อยู่ที่ร้อยละ 5.86 ไม่เปลี่ยนแปลงจากไตรมาส 3
เนื่องจากสภาพคล่องในระบบยังคงมีเพียงพอ
อย่างไรก็ตามอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง
จากอัตราเงินเฟ้อที่เริ่มปรับตัวสูงขึ้นมาเป็นบวกในช่วงไตรมาส 4 จากที่ติดลบติดต่อกันในช่วง 3
ไตรมาสแรกโดยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและเงินกู้ที่แท้จริง ณ สิ้นไตรมาส 4 อยู่ที่ร้อยละ -3.40
และ 1.80 ต่อปี ตามลำดับ

การที่อัตราดอกเบี้ยนโยบายคงที่
เนื่องจากคาดว่าภาครัฐบาลจะใช้นโยบายดอกเบี้ยเป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ
จะส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์คงที่ในทิศทางเดียวกัน
ซึ่งการคงที่ของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารพาณิชย์จะช่วยกระตุ้นภาคอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ให้ดีขึ้น
จากการที่ต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการจะมีความผันผวนลดลง

4.  ต้นทุนการผลิตภาคการก่อสร้าง (Construction Cost)

[]

ที่มา : สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์

ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง เดือนมกราคม 2553 เทียบกับเดือนธันวาคม 2552 ลดลงร้อยละ 0.4
เนื่องจากการลดลงของดัชนีหมวดซีเมนต์ และหมวดผลิตภัณฑ์คอนกรีต ในหมวดซีเมนต์ราคาลดลง
เนื่องจากแรงซื้อมีแนวโน้มชะลอตัวลง หลังจากที่ราคาปรับตัวสูงขึ้น 3-4 เดือนก่อนหน้านี้
ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับราคาลงเพื่อรักษาปริมาณการจำหน่ายให้คงไว้
รวมทั้งหมวดผลิตภัณฑ์คอนกรีต ราคาลดลงตามต้นทุนการผลิต

ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง เดือนมกราคม 2553 เทียบกับเดือนมกราคม 2552 สูงขึ้นร้อยละ 0.4
ดัชนีเริ่มสูงขึ้นเป็นเดือนแรกหลังจากที่ติดลบต่อเนื่องติดต่อกัน 13 เดือน
สาเหตุจากการสูงขึ้นของดัชนีหมวดเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก ร้อยละ 3.8 หมวดสุขภัณฑ์ ร้อยละ 7.1
และหมวดวัสดุก่อสร้างอื่นๆ ร้อยละ 0.9 เนื่องจากราคาวัตถุดิบปรับตัวสูงขึ้น

5.  อุปสงค์และอุปทานคงเหลือของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

[]

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ Agency for Real Estate

ในปี 2552 มีอุปสงค์จำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ทั้งสิ้น 59,085 หน่วย ลดลงจากปี 2551
ประมาณร้อยละ 10 เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้กำลังซื้อลดลง
ถึงแม้จะได้รับแรงกระตุ้นจากมาตรการภาษีจากภาครัฐบาลที่สนับสนุนธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งจะหมดอายุในเดือนมีนาคม 2553 โดยประเภทที่อยู่อาศัยที่ขายได้สูงสุดตามลำดับคือ อาคารชุด
บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และอื่นๆ ในสัดส่วนร้อยละ 48 ร้อยละ 21 ร้อยละ 20 และร้อยละ 11
ตามลำดับ

ณ สิ้นปี 2552 ยังคงมีอุปทานคงเหลือขายทั้งหมดจำนวน 109,331 หน่วย
โดยอุปทานคงเหลือสูงสุดตามลำดับคือ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารชุด และอื่นๆ
ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 32 ร้อยละ 32 ร้อยละ 26 และร้อยละ 10 ตามลำดับ

[]

นอกเหนือจากปัจจัยภาวะเศรษฐกิจดังที่กล่าวข้างต้น
ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อความต้องการของผู้บริโภคต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับปัจจัยทางสังคม
และความเป็นอยู่ของผู้บริโภค โดยสามารถสรุปได้ดังต่อไปนี้

-   ผู้มีรายได้ส่วนใหญ่ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีรายได้ครัวเรือนระดับ 10,000 –
    50,000 บาทต่อเดือนต่อครัวเรือน ดังนั้น ความต้องการที่อยู่อาศัยจึงอยู่ในระดับราคา 0.5 –
    3.5 ล้านบาท

    []

-   รัฐบาลเล็งเห็นความสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นเครื่องมือสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจโดยรวมให้กับประเทศ
    และมีมาตรการสนับสนุนหลายด้าน อาทิ

    -   การเพิ่มค่าลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
        สำหรับดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัยสูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท
        ซึ่งเป็นการส่งเสริมให้ประชาชนทั่วไปมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

    -   การเพิ่มค่าลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยมือหนึ่งสูงสุดไม่เกิน
        300,000 บาท ตั้งแต่ 1 มกราคม 2552 จนถึง 31 ธันวาคม 2552
        ซึ่งช่วยกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่มากขึ้น

    -   การให้สิทธิประโยชน์ตามบัตรส่งเสริมการลงทุน (BOI)
        แก่โครงการหมู่บ้านจัดสรรที่มีระดับราคาบ้านไม่เกิน 1.20 ล้านบาท
        และห้องชุดที่มีระดับราคาไม่เกิน 1.00 ล้านบาท
        ซึ่งจะส่งผลให้ต้นทุนบ้านและราคาบ้านถูกลง
        ซึ่งเป็นการส่งเสริมให้ประชาชนทั่วไปมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น

    -   โครงการขยายชุมชนออกสู่ชานเมืองเพื่อกระจายความเจริญ
        และลดความแออัดของพื้นที่ในเมืองลง อาทิ โครงการขยายถนน โครงการทางด่วน
        และโครงการรถไฟฟ้า เป็นต้น

    -   การยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับเงินได้ 150,000 บาท (ตั้งแต่เดือนเมษายน
        2551 เป็นต้นไป) และการคงภาษีมูลค่าเพิ่มร้อยละ 7 ไปอีก 2 ปี (1 ตุลาคม
        2551–30 กันยายน 2553) จะช่วยให้ประชาชนมีรายได้ที่แท้จริงเพิ่มขึ้น

    -   การลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์จากร้อยละ 3.0
        เหลือร้อยละ 0.1
        และลดหย่อนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงจัดสรรหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างประเภทที่พักอาศัยขนาดเนื้อที่ดินไม่เกิน
        1 ไร่ จากร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01 ตั้งแต่ 29 มีนาคม 2552 จนถึง 28 มีนาคม
        2553
        ซึ่งจะส่งผลให้มีผู้สนใจอยากขายที่อยู่อาศัยเดิมที่อยู่ในปัจจุบันเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังใหม่
        เพื่อให้ลงตัวกับขนาดครอบครัวที่ขยายตัวขึ้น

-   ค่านิยมและวัฒนธรรมของสังคมไทยมีการเปลี่ยนแปลงไป
    ซึ่งจะเน้นอยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยวมากขึ้น
    ดังนั้นจำนวนครอบครัวจะมากขึ้นในขณะที่ขนาดครอบครัวจะเล็กลง
    จากการสำรวจของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย
    พบว่าขนาดครอบครัวเฉลี่ยของประชากรในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีขนาดเล็กลง
    และยังจะมีแนวโน้มที่จะลดลงอีกอย่างต่อเนื่อง

ตารางแสดงจำนวนประชากรในจังหวัดกรุงเทพมหานคร จำนวนคนต่อครอบครัว จำนวนครอบครัว
และอุปสงค์ที่อยู่อาศัย

+---------+-----------------+------------+------------+---------------+
| ปี พ.ศ.  | จำนวนประชาก     | จำนวนค     | จำ         | อุปสงค์ที่อยู่อาศัย  |
|         | รในกรุงเทพมหานคร | นต่อครอบครัว | นวนครอบครัว |               |
|         |                 |            |            | (หน่วย)        |
|         | (ล้านคน)         | (คน)       | (          |               |
|         |                 |            | พันครอบครัว) |               |
+=========+=================+============+============+===============+
| 2543    | 9,400           | 2.86       | 3,292      | 47,078        |
+---------+-----------------+------------+------------+---------------+
| 2544    | 9,529           | 2.84       | 3,354      | 61,715        |
+---------+-----------------+------------+------------+---------------+
| 2545    | 9,669           | 2.82       | 3,430      | 75,822        |
+---------+-----------------+------------+------------+---------------+
| 2546    | 9,815           | 2.77       | 3,546      | 115,532       |
+---------+-----------------+------------+------------+---------------+
| 2547    | 9,637           | 2.64       | 3,649      | 103,857       |
+---------+-----------------+------------+------------+---------------+
| 2548    | 9,785           | 2.60       | 3,770      | 121,035       |
+---------+-----------------+------------+------------+---------------+
| 2549    | 9,948           | 2.54       | 3,915      | 144,992       |
+---------+-----------------+------------+------------+---------------+
| 2550    | 10,065          | 2.48       | 4,051      | 135,332       |
+---------+-----------------+------------+------------+---------------+
| 2551E   | 10,158          | 2.42       | 4,194      | 143,361       |
+---------+-----------------+------------+------------+---------------+
| 2552E   | 10,243          | 2.36       | 4,340      | 146,249       |
+---------+-----------------+------------+------------+---------------+

ที่มา : สำนักงานสถิติแห่งชาติ กระทรวงเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร

สภาพการแข่งขันและผู้ประกอบการ

ปัจจุบันการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีสูงมากขึ้น
เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่หลายราย
เน้นการให้ความสำคัญกับการเข้ามาควบคุมเรื่องต้นทุนวัสดุ
โดยเป็นผู้จัดหาต่อรองเพื่อซื้อในปริมาณมาก
ทำให้ได้ราคาต่อหน่วยที่ถูกกว่าและได้วัตถุดิบมาในระยะเวลาที่รวดเร็ว
ซึ่งทำให้ไม่เกิดความล่าช้าในการก่อสร้าง รวมทั้งผู้ประกอบการขนาดใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ
มีศักยภาพในการเข้าถึงแหล่งเงินกู้หรือแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำ
อีกทั้งมีแบรนด์มีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับและมีความน่าเชื่อถือมากกว่าผู้ประกอบการรายเล็ก
ทำให้ผู้ประกอบการขนาดเล็กหลายรายมีจำนวนลดลงอย่างมาก
แต่อย่างไรก็ตามการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบรายใหญ่ก็ยิ่งทวีคูณเพิ่มมากขึ้น

การตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ราคาถือเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ดังนั้น
ผู้ประกอบการหลายรายจึงพยายามเพิ่มโอกาสทางธุรกิจโดยการบริหารต้นทุนและค่าใช้จ่ายให้มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
เพื่อให้มีข้อได้เปรียบในการกำหนดราคาให้ได้มากที่สุด โดยผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายใช้กลยุทธ์
Backward Integration โดยลงทุนทำธุรกิจโรงงานผลิตวัสดุก่อสร้างเอง
และศึกษาเทคนิคในการลดระยะเวลาก่อสร้าง ควบคุมต้นทุนและขยายโอกาสทางธุรกิจ นอกจากนั้น
ผู้ประกอบการรายใหญ่บางรายใช้กลยุทธ์ Forward Integration อาทิ
การตั้งธนาคารของตนเอง เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ลูกค้า
ในการสนับสนุนเงินกู้ซื้อบ้านและเสนออัตราดอกเบี้ยที่จูงใจ อีกปัจจัยที่กระทบต่อต้นทุนค่อนข้างมาก
คือการเข้าสู่แหล่งวัตถุดิบ
ซึ่งปัจจุบันผู้ประกอบการรายใหญ่พยายามที่จะมีการเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่อง
เพื่อประโยชน์ทางด้านการลดต้นทุน รวมทั้งสามารถที่จะใช้ผู้รับเหมาก่อสร้างประจำได้
ซึ่งช่วยให้ต้นทุนในการก่อสร้างลดน้อยลง
ถือเป็นข้อได้เปรียบที่สำคัญในการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

การประเมินศักยภาพในการแข่งขัน

ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ที่มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายใกล้เคียงกับบริษัทฯ มีจำนวนมาก ทั้งบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
เช่น บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.มั่นคงเคหะการ เป็นต้น
และบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ รวมทั้งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายย่อยอีกมากมาย
แต่อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ เชื่อมั่นว่าสามารถแข่งขันกับผู้ประกอบการเหล่านี้ได้ เนื่องจาก

1.  บริษัทฯ มีทีมผู้บริหารที่มีประสบการณ์กว่า 30 ปีในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
    และมีความเชี่ยวชาญทางด้านการหาทำเลที่เหมาะสมในการทำโครงการ
    และการจัดหาวัสดุก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ

2.  บริษัทดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเน้นกลุ่มลูกค้าระดับล่างถึงปานกลางซึ่งเป็นประชากรกลุ่มใหญ่ในกรุงเทพฯ
    มายาวนาน ทำให้บริษัททราบถึงความต้องการที่อยู่อาศัยของลูกค้ากลุ่มดังกล่าวเป็นอย่างดี
    รวมทั้งมีความเข้าใจถึงข้อจำกัดทางการเงิน
    และมีวิธีการช่วยเหลือแก้ปัญหาของลูกค้าได้เป็นอย่างดี

3.  บริษัทฯ ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในแนวราบและแนวสูง
    เพื่อความครอบคลุมและตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่หลากหลาย

4.  บริษัทมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีวินัยทางการเงินเป็นอย่างดี
    โดยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่ต่ำ และมีภาระดอกเบี้ยต่ำ
    ในขณะที่บริษัทมียอดขายเติบโตอย่างต่อเนื่อง

5.  บริษัทมีการบริหารต้นทุนการทำโครงการได้ดี โดยเฉพาะต้นทุนค่าที่ดิน และต้นทุนค่าก่อสร้าง

นอกจากนี้แล้ว บริษัทฯ ยังกำหนดกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจเพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน ในปี
2553 ดังนี้

1.  บริษัทฯ มีนโยบายเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูก
    เพื่อให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและการเปลี่ยนแปลงของสภาพครอบครัวในปัจจุบัน
    และตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีรายได้ระดับกลางถึงระดับล่างที่มีกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า
    0.7 ล้านบาท และราคาตั้งแต่ 0.8 - 1.0 ล้านบาท ภายใต้แบรนด์ “เดอะแคช” และ
    “เดอะคิท” เนื่องจากลูกค้ากลุ่มดังกล่าวส่วนใหญ่ยังคงพักอาศัยในห้องเช่าหรืออพาร์ทเม้นท์
    และกลุ่มลูกค้าที่เริ่มสร้างครอบครัวใหม่ๆ
    ซึ่งมีความต้องการที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในแหล่งที่เดินทางสะดวกจากระบบคมนาคมที่ดีและมีรถบริการสาธารณะให้บริการหลากหลายรูปแบบ

2.  เน้นการพัฒนาโครงการหลายโครงการในรูปแบบใกล้เคียงกันในแต่ละทำเล
    เพื่อให้เกิดการประหยัดต่อขนาดในการลงทุน เพิ่มอำนาจต่อรองในการสั่งซื้อวัสดุก่อสร้าง
    และเป็นการลดค่าใช้จ่ายดำเนินการ รวมทั้งสามารถสร้างความรู้จักให้กับกลุ่มลูกค้าได้ดียิ่งขึ้น
    โดยถึงแม้จะพัฒนาหลายโครงการในแต่ละทำเล แต่บริษัทฯ ยังคงใช้ชื่อโครงการ 6 ชื่อหลัก
    ได้แก่ “เสนาแกรนด์โฮม” ”เสนากรีนวิลล์” และ ”เสนาวิลล่า”
    สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในแนวราบ และโครงการ ”เดอะนิช” ”เดอะคิธ” และ
    ”เดอะแคช” สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยในแนวสูง
    ซึ่งมีการกำหนดรูปแบบที่อยู่อาศัยโดยภาพรวมที่คล้ายคลึงกันในแต่ละกลุ่มโครงการ
    เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพในการบริหารจัดการด้านต้นทุนโครงการที่ดี

3.  วางแผนการเติบโตของบริษัทจากการขยายงานเชิงรุก
    โดยเน้นการสะสมที่ดินที่มีศักยภาพเพิ่มขึ้นและการพัฒนาโครงการให้มีขนาดเหมาะสม
    จากการที่ผู้บริหารมีความเชี่ยวชาญทางด้านการหาทำเลที่เหมาะสมในการทำโครงการ
    และการจัดหาวัสดุก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ
    โดยมีการกำหนดระยะเวลาปิดโครงการแต่ละแห่งภายใน 2 ปี
    เพื่อลดความเสี่ยงของธุรกิจจากความผันผวนของภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
    ซึ่งเป็นปัจจัยที่ช่วยสนับสนุนให้บริษัทฯ
    สามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปในแต่ละช่วงได้
    กล่าวคือหากเป็นโครงการที่บริษัทฯ ลงทุนซื้อที่ดินขนาดใหญ่มา บริษัทฯ
    จะจัดแบ่งที่ดินและผังโครงการดังกล่าวออกเป็นโครงการย่อย (แบ่ง Phase)
    เพื่อให้สามารถบริหารจัดการต้นทุนและปิดแต่ละโครงการย่อยได้ภายในระยะเวลา 2
    ปีตามนโยบายที่กำหนดไว้

4.  จัดตั้งทีมวิจัยข้อมูลเพื่อมุ่งศึกษาพัฒนาวิธีการและขั้นตอนการดำเนินโครงการในด้านต่างๆ เช่น
    แนวทางการลดระยะเวลาในการก่อสร้างของผู้รับเหมาก่อสร้าง
    โดยแบ่งการจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างแยกเป็นในส่วนของโครงสร้างและงานสถาปัตย์ภายในออกจากกัน
    รวมทั้งมุ่งเน้นการศึกษาพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคเพื่อให้สามารถตอบสนองต่อความต้องการของผู้ซื้อที่มีความหลากหลายได้ดียิ่งขึ้น
    อันจะเป็นการช่วยลดความเสี่ยงในการดำเนินโครงการจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ตรงต่อตามความต้องการของผู้บริโภค
    และช่วยในการบริหารจัดการต้นทุนโครงการได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

5.  มุ่งเน้นการสร้างประสบการณ์ของลูกค้าบ้านเสนาให้เกิดความพึงพอใจสูงสุด ภายใต้แนวคิด
    “Integrating Customers Experience” โดยจะมีบริการในเรื่องของการดูแลนิติบุคคล
    การรับบริหารดูแลโครงการส่วนกลาง เพื่อสร้างสังคมโครงการให้น่าอยู่อาศัย
    และพร้อมกันนั้นมีการบริการขายบ้านมือสอง
    เพื่อให้ลูกค้าได้รับประโยชน์จากการลงทุนซื้อบ้านของโครงการเสนา

6.  กำหนดเป้าหมายในการสร้างโครงการเพื่อธุรกิจให้เช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างน้อยปีละ 1 โครงการ
    โดยมีแผนการสร้างโครงการเสนา@เจริญนคร เป็นธุรกิจให้เช่า
    เพื่อสร้างกระแสเงินสดรับให้แก่บริษัทได้ต่อเนื่องในระยะยาว

7.  จากประสบการณ์ที่ยาวนานและการศึกษาพัฒนาอย่างต่อเนื่อง
    ทำให้บริษัทฯมีความเข้าใจสภาวะการแข่งขันในตลาดและทราบถึงความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นอย่างดี
    ดังนั้น บริษัทฯ
    จะมีการกำหนดราคาที่สอดคล้องและเหมาะสมกับราคาตลาดในเกณฑ์ที่สามารถแข่งขันได้
    และใช้รายการส่งเสริมการขายโดยการให้ข้อเสนอและเงื่อนไขทางการเงินที่หลากหลายกับลูกค้าโดยมีการปรับเปลี่ยนให้เหมาะสมตามสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปในแต่ละช่วง
    อาทิ แคมเปญ “One Price One Plus” ที่นำเอาโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับคุณภาพ
    บ้านและคอนโดมิเนียมจำนวน 6 โครงการ จาก 5 ทำเลทองของบริษัทฯ
    มาจำหน่ายให้กับลูกค้าในลักษณะทุกแบบ ทุกสไตล์ ภายใต้ราคาเดียว เป็นต้น

8.  การพัฒนาและจัดตั้งทีมงานขายที่มีศักยภาพ
    รวมทั้งปรับโครงสร้างทีมงานขายให้สามารถบริหารงานได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
    โดยการจัดอบรมทีมขายอย่างสม่ำเสมอ และแบ่งทีมบริหารเป็นกลุ่มโครงการอย่างชัดเจน
    เพื่อประสิทธิภาพการบริหารงานและเตรียมรองรับต่อการเติบโตของธุรกิจ

9.  เน้นการสร้างแบรนด์ของเสนาให้เป็นที่รู้จักอย่างกว้างขวาง
    รวมทั้งเน้นการเติบโตเชิงรุกอย่างมั่นคง และมุ่งเน้นการตอบแทนคืนสู่สังคมในที่สุด

    1.  การจัดหาผลิตภัณฑ์

บริษัทฯ มีระยะเวลาในการดำเนินงานแต่ละโครงการประมาณ 8-10 เดือน
โดยมีขั้นตอนการดำเนินงานดังนี้

การจัดซื้อที่ดิน

ที่ดินถือเป็นปัจจัยที่มีความสำคัญต่อการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งในด้านต้นทุน
และทำเลที่ตั้ง โดยต้นทุนที่ดินคิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 20–30 ของต้นทุนโครงการของบริษัทฯ
จึงเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดต้นทุนดำเนินงานที่ทำให้บริษัทฯ สามารถแข่งขันกับบริษัทฯ คู่แข่งได้
โดยบริษัทฯ เน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในเขตจังหวัดกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ในทำเลที่มีศักยภาพตามแนวสาธารณูปโภค
และครอบคลุมพื้นที่ที่อยู่ในความต้องการซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลัก
โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทฯ คือ ซื้อด้วยบริษัทฯ เอง
ซื้อโดยการผ่านนายหน้าซึ่งไม่ใช่บุคคลที่เกี่ยวข้องกับผู้ถือหุ้นหลักของบริษัทฯ
และซื้อโดยการผ่านการประมูลทรัพย์สินจากสถาบันการเงิน
ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่ติดเป็นหลักประกันหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ และการประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี
ทั้งที่ดินเปล่าและโครงการที่มีสิ่งปลูกสร้างอยู่แล้ว ซึ่งบริษัทฯ
พิจารณาแล้วและมีความมั่นใจในศักยภาพของที่ดิน ทำให้มีต้นทุนต่ำและทำให้บริษัทฯ
มีความได้เปรียบในการแข่งขัน โดยบริษัทฯ จะมีการเปรียบเทียบราคาซื้อกับราคาประเมิน
และราคาตลาดอย่างสม่ำเสมอเพื่อให้ได้ราคาที่เหมาะสมในการจัดซื้อที่ดิน
ซึ่งก่อนการจัดซื้อที่ดินในแต่ละครั้ง บริษัทฯ
จะมอบหมายให้บุคลากรผู้เชี่ยวชาญทำการสำรวจตลาดตามหลักการที่เข้มงวดตามมาตรฐานของบริษัทฯ
เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการโดยศึกษาทางด้านกฎหมาย ผังเมือง กลุ่มลูกค้า
สถานที่สำคัญรอบๆ คู่แข่ง และความเป็นไปได้ในการลงทุน เพื่อศึกษาถึงแนวโน้มต้นทุนการก่อสร้าง
และปัญหาที่อาจจะเป็นอุปสรรคต่อการดำเนินโครงการ ดังนั้น ก่อนที่บริษัทฯ
จะดำเนินการซื้อที่ดินและเริ่มพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแต่ละโครงการ บริษัทฯ
จึงค่อนข้างมั่นใจในศักยภาพและความสำเร็จในโครงการนั้นๆ

  การจัดซื้อวัสดุก่อสร้าง

บริษัทฯ เน้นการให้ความสำคัญกับคุณภาพของผลิตภัณฑ์เป็นหลัก
โดยสำหรับการก่อสร้างที่อยู่อาศัยในแนวราบซึ่งทุกโครงการมีวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างไม่แตกต่างกัน
บริษัทฯ จะเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างสำหรับงานโครงสร้างให้แก่ผู้รับเหมาเพื่อควบคุมคุณภาพของวัสดุ
อาทิ เสาเข็ม และเหล็กเส้น โดยวัสดุก่อสร้างเหล่านี้ บริษัทฯ
จะสั่งซื้อโดยตรงจากผู้ผลิตในประเทศ และสำหรับวัสดุก่อสร้างสำหรับงาน Finishing อาทิ
กระเบื้อง สุขภัณฑ์ และโคมไฟ บริษัทฯ จะตกลงกับผู้รับเหมาก่อสร้างว่าจะให้บริษัทฯ
ดำเนินการจัดซื้อให้ หรือผู้รับเหมาจะเป็นผู้ดำเนินการจัดซื้อเอง โดยในกรณีที่บริษัทฯ
เป็นผู้จัดซื้อวัสดุให้ บริษัทฯ จะสามารถคาดการณ์ปริมาณการใช้ในแต่ละโครงการได้ค่อนข้างแน่นอน
เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัยในแนวราบแต่ละโครงการจะมีรูปแบบที่อยู่อาศัยที่คล้ายคลึงกัน
ทำให้บริษัทฯ สามารถบริหารต้นทุนการก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพและสามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้
ซึ่งในการพิจารณาเลือกซื้อวัสดุแต่ละชนิด นอกจากเรื่องของคุณภาพแล้ว
บริษัทฯยังคำนึงถึงระดับราคา เงื่อนไขในการสั่งซื้อ และจัดส่งควบคู่ไปด้วย โดยบริษัทฯ
จะเลือกสั่งซื้อจากผู้จัดจำหน่ายที่ให้ราคาและเงื่อนไขที่ดีที่สุดและมีความน่าเชื่อถือในการส่งสินค้าเมื่อต้องการ
โดยไม่จำเป็นต้องเป็นผู้จำหน่ายรายเดิม นอกจากนั้น บริษัทฯ ยังใช้ระบบ Just In Time
โดยการเจรจาจองราคาซื้อ เพื่อลดความเสี่ยงและต้นทุนในการเก็บวัสดุก่อสร้างไว้
โดยผู้จัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้างเหล่านั้นจะจัดส่งวัสดุก่อสร้างไปสู่ที่ตั้งโครงการโดยตรง

สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทแนวสูง บริษัทฯ จะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างแบบ Turn Key
โดยทำสัญญาว่าจ้างเหมาก่อสร้างงานโครงสร้างและงานสถาปัตยกรรม
และมอบหมายให้เป็นผู้รับเหมาหลักของโครงการนั้นๆ
ซึ่งผู้รับเหมาดังกล่าวจะทำหน้าที่ในการก่อสร้างและจัดซื้อวัสดุก่อสร้างเองทั้งหมด โดยบริษัทฯ
จะระบุแบบวัสดุและคุณสมบัติของวัสดุก่อสร้างทั้งหมดไว้ในสัญญา
และทำการตรวจสอบคุณภาพและมาตรฐานวัสดุก่อสร้างที่นำมาใช้โดยวิศวกรของบริษัทฯ
ทั้งนี้เพื่อสะดวกในการควบคุมก่อสร้างและบริหารโครงการ

ผู้รับเหมาก่อสร้าง

เนื่องจากบริษัทฯ ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยไม่มีทีมงานก่อสร้างเป็นของบริษัทฯ เอง
ดังนั้น ในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยของบริษัทฯ บริษัทฯจึงต้องว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเพื่อดำเนินการ
โดยที่อยู่อาศัยในแนวราบ ซึ่งได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ บริษัทฯ
มีนโยบายให้ผู้จัดการโครงการ (Project Manager)
ในแต่ละโครงการเป็นผู้พิจารณาว่าจ้างผู้รับเหมารายย่อยต่างๆ โดยแบ่งตามประเภทงาน อาทิ
งานโครงสร้าง งานหลังคา งานไฟฟ้า งานประปา และงานติดตั้งต่างๆ ซึ่งทางบริษัทฯ
จะกำหนดต้นทุนในการก่อสร้างบ้านแต่ละแบบทั้งค่าวัสดุและค่าแรงในการก่อสร้างไว้เป็นมาตรฐาน
ซึ่งการว่าจ้างก่อสร้างดังกล่าว ช่วยให้บริษัทฯ สามารถลดต้นทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้
เนื่องจากต้นทุนการว่าจ้างผู้รับเหมารายย่อยจะถูกกว่าการว่าจ้างผู้รับเหมาแบบ Turn Key
เนื่องจากการว่าจ้างผู้รับเหมาแบบ Turn Key
มักจะบวกกำไรส่วนเพิ่มไว้ในสัญญาว่าจ้างก่อสร้างแล้ว

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยประเภทแนวสูง อาทิ คอนโดมิเนียม และอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า บริษัทฯ
มีนโยบายว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างและตกแต่งเพียงรายเดียว (ผู้รับเหมาแบบ Turn Key)
โดยทำสัญญาว่าจ้างเหมางานก่อสร้างงานโครงสร้างและงานสถาปัตยกรรม
โดยมอบหมายให้เป็นผู้รับเหมาหลักของโครงการ (Main Contractor)
ซึ่งการว่าจ้างผู้รับเหมาในลักษณะดังกล่าวจะมีความเหมาะสมมากกว่า
เนื่องจากสะดวกต่อการควบคุมและการบริหารโครงการ

ทั้งนี้ บริษัทฯ มีความสัมพันธ์ที่ดีอย่างต่อเนื่องกับทีมผู้รับเหมาก่อสร้างและตกแต่งที่บริษัทฯ
เคยว่าจ้างให้ดำเนินการก่อสร้างและตกแต่งที่อยู่อาศัยในโครงการของบริษัทฯ มากกว่า 50 ทีม
มาเป็นเวลานานกว่า 10 ปี ซึ่งแต่ละทีมถือว่ามีคุณภาพงานได้มาตรฐาน
ผ่านการประเมินคุณภาพงานของบริษัทฯ และที่ผ่านมาสามารถทำงานตามเวลาที่กำหนดได้

2.  ผลกระทบตอสิ่งแวดลอม

การพัฒนาโครงการของบริษัทฯ จะมีการจัดแบ่งการพัฒนาโครงการออกเป็นโซน (Phase)
โดยแต่ละโซนที่แบ่งดำเนินการพัฒนาจะอยู่บนพื้นที่ที่มีขนาดไม่เกิน 100 ไร่ และน้อยกว่า 500 หลัง
จึงไม่อยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม แต่ทั้งนี้ บริษัทฯ
ก็มีระบบการจัดการสาธารณูปโภคของโครงการเพื่อป้องกันไมให้เกิดปัญหาที่อาจส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้
โดยเฉพาะอย่างยิ่งระบบบำบัดน้ำเสียและการจัดให้มีพื้นที่สีเขียวที่เพียงพอ

ในปัจจุบัน บริษัทฯ มีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมมากขึ้น ซึ่งทางบริษัทฯ
จะต้องทำการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment; EIA)
และจัดทำรายงานการศึกษาผลกระทบเสนอต่อหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องเพื่อใช้ประกอบการขอใบอนุญาตสิ่งปลูกสร้าง
ทั้งนี้ บริษัทฯ ไม่มีกรณีพิพาทหรือถูกฟ้องร้องเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมในระยะ 3 ปีที่ผ่านมา

3.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ตารางแสดงจำนวนยูนิตและมูลค่าที่จองซื้อแล้วรอโอนกรรมสิทธิ์ ณ 31 ธันวาคม 2552

+-----------------------------------+-------------+---------+---------+
| ประเภทของผลิตภัณฑ์                   | จ           | จ       | มูลค่า    |
|                                   | ำนวนโครงการ | ำนวนยูนิต |         |
|                                   |             |         | (       |
|                                   | (โครงการ)   | (หน่วย)  | ล้านบาท) |
+-----------------------------------+-------------+---------+---------+
| บ้านเดี่ยว / บ้านแฝด / ทาวน์เฮ้าส์ /     | 10          | 110     | 169.9   |
| อาคารพาณิชย์                        |             |         |         |
+-----------------------------------+-------------+---------+---------+
| คอนโดมิเนียม                        | 7           | 221     | 399.1   |
+-----------------------------------+-------------+---------+---------+
| รวมทั้งสิ้น                           | 17          | 331     | 569.0   |
+-----------------------------------+-------------+---------+---------+

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552 บริษัทฯ และบริษัทย่อย มีโครงการที่ยังไม่ได้ส่งมอบเกินร้อยละ 10
ของรายได้จากการขายตามงบการเงินปี 2552 ทั้งสิ้น 2 โครงการ ดังนี้

1.) โครงการคอนโดมิเนียม “The Niche ตากสิน” โดยมีงานที่ยังไม่ส่งมอบจำนวน 62 หน่วย
มูลค่ารวม 146.7 ล้านบาท ซึ่งโครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง

2.) โครงการคอนโดมิเนียม “The Niche ห้วยขวาง” โดยมีงานที่ยังไม่ส่งมอบจำนวน 82 หน่วย
มูลค่ารวม 186.4 ล้านบาท ซึ่งโครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง