-----------------------------------------------------------------------
  1. ปัจจัยความเสี่ยง และการบริหารความเสี่ยง

  -----------------------------------------------------------------------

ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นและส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานในอนาคตมีดังนี้ คือ

1. ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก

1.1 ความเสี่ยงจากการแข่งขันที่สูงขึ้น

แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจไทยโดยรวมในช่วงไตรมาสแรก 2555 จะได้รับผลกระทบ จากน้ำท่วม ปี
2554 ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ยังไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก ภาวะเศรษฐกิจ
และการผลิตโดยรวมน่าจะฟื้นกลับมาค่อนข้างเต็มที่ของกำลังผลิต
ผู้ประกอบการแต่ละรายยังคงนำกลยุทธ์ด้านการตลาดหรือการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายมาใช้ในการกระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์มากเช่นเดิม
จึงส่งผลให้เกิดการแข่งขันกันสูงในตลาดบ้าน
รวมทั้งตลาดโครงการอาคารชุดที่มีผู้ประกอบการหลายรายเปิดขายในบริเวณเดียวกัน อย่างไรก็ตาม
บริษัทฯ เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ในตลาดมานานกว่า 20 ปี
มีชื่อเสียงในการทำธุรกิจบนพื้นฐานของความซื่อสัตย์ ยุติธรรม และจริงใจต่อผู้บริโภค
มีโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลที่ตั้งที่สะดวก ใกล้ระบบขนส่งมวลชน
กระจายทั่วทุกทิศทางของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่สามารถตอบสนองกลุ่มลูกค้าได้หลากหลาย
มีแบบบ้านที่มีจุดเด่นด้านอนุรักษ์พลังงาน และมีการบริหารงานภายใต้ระบบมาตรฐาน ISO 9001 :
2008 ที่มีกระบวนการตรวจสอบคุณภาพจนถึงการส่งมอบสินค้าให้ลูกค้า
รวมไปถึงการดูแลการให้บริการแก่ลูกค้า เน้นความพึงพอใจของลูกค้าเป็นเกณฑ์ ทำให้บริษัทฯ
มีความได้เปรียบในการแข่งขันทั้งในด้านความน่าเชื่อถือและคุณภาพของสินค้าและบริการ

1.2 ความเสี่ยงจากการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์และสินเชื่อโครงการ

แม้ว่าธนาคารพาณิชย์ในประเทศชะลอการปล่อยสินเชื่อโครงการแก่ผู้ประกอบการ
อันเนื่องจากวิกฤตอุทกภัยในช่วงปลายปี 2554
แต่เนื่องจากบริษัทฯเป็นผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำและมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา
ธนาคารพาณิชย์ไทยส่วนใหญ่ยังคงให้การสนับสนุนสินเชื่อโครงการบริษัท ฯ ในฐานะลูกค้าระดับดี
โดยสัดส่วนการให้การสนับสนุนยังคงสูงถึง 70 % ของมูลค่าโครงการ นอกจากนี้บริษัทฯ
จึงได้เตรียมความพร้อมในการระดมทุนผ่านตราสารหนี้
เมื่อภาวะตลาดเงินและต้นทุนทางการเงินมีความเหมาะสม สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น
ธนาคารพาณิชย์ยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อบ้านที่อยู่อาศัยแก่ผู้ซื้อ
จึงมีความเสี่ยงที่ธนาคารพาณิชย์จะปฏิเสธไม่อนุมัติสินเชื่อแก่ลูกค้า
ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อยอดการโอน รวมทั้งผลการดำเนินงานของบริษัทฯ เพื่อลดความเสี่ยงดังกล่าว
ปัจจุบัน บริษัทฯ
จะประเมินคุณสมบัติเบื้องต้นและความสามารถในการผ่อนชำระเงินกู้ของลูกค้าที่จะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินตั้งแต่ช่วงที่เข้ามาซื้อโครงการไปจนถึงการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน

2. ความเสี่ยงจากการประกอบธุรกิจ

2.1 ความเสี่ยงในการสร้างบ้านพร้อมขาย

การดำเนินนโยบายสร้างบ้านพร้อมขายเป็นกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการหลายๆ
แห่งรวมทั้งบริษัทฯนำมาใช้เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า
และสอดคล้องกับสภาพตลาดสินเชื่อรายย่อยเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีการแข่งขันของสถาบันการเงินที่เสนอวงเงินสินเชื่อสูงสำหรับบ้านสร้างเสร็จพร้อมขาย
แต่การดำเนินธุรกิจดังกล่าวจำเป็นต้องมีเงินทุนสูงและมีความเสี่ยงหากสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไปหรือลูกค้าไม่พอใจในบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว
ปัจจุบัน บริษัทฯ มีสัดส่วนของบ้านสร้างเสร็จพร้อมขายอยู่ที่ร้อยละ 30 ต่อบ้านทั้งหมด อย่างไรก็ตาม
ในกรณีของบริษัทฯความเสี่ยงด้านนี้จะไม่สูงมากนัก
เนื่องจากการสร้างบ้านพร้อมขายของบริษัทฯจะดำเนินการเป็นเฟส
และจะมีการประเมินสถานการณ์การขายอย่างใกล้ชิดโดยแต่ละเฟสจะสร้างประมาณ 30
ยูนิตซึ่งจะเริ่มเปิดขายเมื่อมีบ้านบางส่วนสร้างแล้วเสร็จ (Pre-built)
และบ้านบางส่วนอยู่ระหว่างการก่อสร้าง (Semi Pre-built)
และในกรณีที่ลูกค้ามีความประสงค์จะซื้อหรือต้องการเปลี่ยนแปลงวัสดุสำหรับบ้านหลังที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง
บริษัทฯ ก็จะยืดหยุ่นให้สามารถทำได้ นอกจากนี้ บริษัทฯ มีความเชื่อมั่นว่าประสบการณ์ของบริษัทฯ
ในธุรกิจปรับตัวให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อและสภาพการแข่งขัน ทั้งด้านขนาด คุณภาพ
และราคารวมถึงการออกแบบบ้านที่มุ่งตอบสนองความพึงพอใจของลูกค้าสูงสุดและการให้ความสำคัญในด้านการควบคุมคุณภาพอย่างเคร่งครัดจะช่วยลดความเสี่ยงในด้านดังกล่าวลงได้อีกทางหนึ่ง

2.2 ความเสี่ยงจากปัญหาความล่าช้าและคุณภาพผลงานในการก่อสร้าง

ปัจจุบัน บริษัทฯ
ว่าจ้างผู้รับเหมาจากภายนอกในการดำเนินงานก่อสร้างทั้งบ้านพักอาศัยแนวราบและอาคารชุด
ทำให้บริษัทฯ
มีความเสี่ยงจากการที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเกิดความล่าช้าในการส่งมอบงานตามเวลาที่กำหนด
หรืองานก่อสร้างไม่ได้คุณภาพ
หากว่าจ้างผู้รับเหมาที่มีความชำนาญไม่เพียงพอหรือมีปัญหาด้านบุคลากร
และปัญหาด้านสภาพคล่องทางการเงิน เพื่อลดความเสี่ยงดังกล่าว บริษัทฯ ได้มีการบริหารจัดการ
โดยคัดเลือกผู้รับเหมาและผู้ผลิตวัสดุที่มีประสบการณ์และมีคุณภาพในจำนวนที่มากเพียงพอสำหรับการก่อสร้างตามแผนงาน
และไม่ให้มีการกระจุกตัวอยู่กับรายใดรายหนึ่งมากเกินไป
โดยในงานก่อสร้างบ้านแนวราบจะไม่มีผู้รับเหมารายใดรับงานก่อสร้างเกิน 30 %
ของมูลค่างานบ้านจัดสรรในแต่ละปี อีกทั้งมีการแบ่งงวดงานให้ดีขึ้น
เพื่อให้ผู้รับเหมามีสภาพคล่องมากขึ้น และยังช่วยจัดหาวัสดุบางรายการ
เพื่อลดภาระทางด้านการเงินให้กับผู้รับเหมาด้วย รวมทั้ง
ยังมีนโยบายชัดเจนในการสร้างพันธมิตรกับกลุ่มผู้รับเหมาก่อสร้างและผู้ผลิต
เพื่อร่วมกันพัฒนางานก่อสร้างและวัสดุก่อสร้างให้ได้คุณภาพและในเวลาที่รวดเร็วขึ้น
โดยจะเลือกใช้เทคโนโลยีที่เหมาะสม ที่ได้มีการศึกษา ตรวจสอบก่อนพิจารณานำมาใช้งาน
โดยจะมีการตรวจสอบและคัดเลือกผู้รับเหมาหรือผู้ผลิตที่มีความเชี่ยวชาญ
รวมทั้งมีการศึกษาหาแนวทางการก่อสร้างที่ใช้แรงงานน้อยลงเพื่อลดความเสี่ยงเรื่องการขาดแคลนแรงงานในอุตสาหกรรมก่อสร้าง
ในกรณีอาคารชุด จะเลือกใช้ผู้รับเหมาขนาดใหญ่ที่มีประสบการณ์
และแบ่งการว่าจ้างแต่ละประเภทงานตามความเชี่ยวชาญ
จะไม่ว่าจ้างผู้รับเหมาเพียงรายเดียวก่อสร้างงานทุกประเภทในโครงการ นอกจากนี้ บริษัทฯ
ยังมีผู้เชี่ยวชาญและทีมงานบริหารโครงการที่มากพอจะควบคุมงานก่อสร้างให้ได้มาตรฐาน
อีกทั้งมีแผนการฝึกอบรมผู้ปฏิบัติงาน ผู้ควบคุมงาน และผู้รับเหมาก่อสร้าง ผู้ผลิตวัสดุก่อสร้าง
ในการพัฒนากระบวนการก่อสร้างและคุณภาพวัสดุก่อสร้าง ให้เกิดประสิทธิภาพและคุณภาพที่ดีขึ้น
และให้มีความเข้าใจที่ถูกต้องตรงกัน ในการตรวจสอบคุณภาพของงานให้ได้งานที่มีคุณภาพดี
และลดความเสี่ยงจากความล่าช้าในการส่งมอบงาน

2.3 ความเสี่ยงจากการปรับเปลี่ยนกฎระเบียบ ข้อบังคับ
หรือกฎหมายที่เกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

บริษัทฯ ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ภายใต้กฎระเบียบ ข้อบังคับหรือกฎหมายต่างๆ
ที่เกี่ยวข้อง ทำให้เกิดความเสี่ยงจากการปรับเปลี่ยนกฎระเบียบ ข้อบังคับต่างๆ ในอนาคต เช่น
การถูกจำกัดประโยชน์ในการใช้พื้นที่ในการก่อสร้างอาคารบางประเภท เขตจำกัดความสูง
ระยะถอยร่นของอาคาร
รวมทั้งปัญหาพิพาทแนวเขตที่ดินกับเจ้าของที่ดินข้างเคียงตลอดจนปัญหาการร้องเรียนระหว่างการก่อสร้าง
หรือการถูกเวนคืนที่ดินเพื่อการก่อสร้างสาธารณูปโภคของภาครัฐ
หรือปัญหาอันเกิดจากการแก้ไขกฎหมาย ประกาศ
และข้อกำหนดต่างๆของทางราชการที่มีผลบังคับใช้ในระหว่างที่บริษัท ฯ ถือครองที่ดินแล้ว
แต่อยู่ระหว่างการเตรียมงานเพื่อขออนุญาตต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ
มีแนวทางลดความเสี่ยงดังกล่าว โดยก่อนที่จะเริ่มพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
จะต้องมีการตรวจสอบข้อจำกัดทางกฎหมาย
และข้อบังคับต่างๆของหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินว่ามีข้อควบคุมใดๆ
บ้างที่มีผลต่อแนวทางการพัฒนาที่บริษัทฯ กำหนดขึ้นบนที่ดินแปลงนั้นๆ

2.4 ความเสี่ยงในการจัดซื้อที่ดินเพื่อพัฒนา

1. ความเสี่ยงทางด้านกฎหมายและข้อบังคับ

ความเสี่ยงทางด้านกฎหมายและข้อบังคับ คือ
ความเสี่ยงที่เกิดจากความสามารถพัฒนาโครงการในรูปแบบที่กำหนดไว้โดยไม่ติดข้อกำหนด กฎหมาย
หรือข้อบังคับใดๆ โดยบริษัทฯได้ทำการควบคุมความเสี่ยงในด้านนี้
โดยการตรวจสอบข้อบัญญัติต่างๆที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการอย่างรอบคอบ
ที่มีอยู่ในปัจจุบันรวมทั้งที่จะประกาศใช้ในอนาคตอันใกล้ เช่น ข้อบัญญัติเกี่ยวกับผังเมือง
ข้อบัญญัติเกี่ยวกับการก่อสร้างอาคาร ข้อบัญญัติเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน และข้อบัญญัติย่อยแต่ละท้องถิ่น
ซึ่งมีผลต่อการพัฒนาโครงการ
รวมถึงการตรวจสอบกรรมสิทธิ์และการรอนสิทธิ์ต่างๆบนที่ดินอย่างครบถ้วน ต่อจากนั้น
บริษัทฯจะทดลองวางผังโครงการที่ผ่านการคำนึงถึงปัจจัยเหล่านี้แล้วบนที่ดินนั้นๆ
ว่าได้ผลตรงตามความต้องการของบริษัทฯหรือไม่ก่อนการซื้อที่ดิน

2. ความเสี่ยงของการจัดซื้อที่ดินเชิงธุรกิจ

ความเสี่ยงของการจัดซื้อที่ดินเชิงธุรกิจ คือ
ความเสี่ยงของความสามารถในการขายโครงการบนที่ดินที่จัดซื้อมาแล้วให้ได้รับผลตอบแทนตามเป้าหมายที่วางไว้ภายในระยะเวลาที่กำหนดได้หรือไม่
บริษัทฯได้ควบคุมความเสี่ยงดังกล่าวโดยทำการวิเคราะห์ความต้องการของตลาดในแต่ละท้องที่
วิเคราะห์สภาพเศรษฐกิจ ปรับปรุงข้อมูลทางด้านการตลาดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในทำเลต่างๆอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งทำให้บริษัทฯสามารถปรับแนวทางในการเลือกซื้อที่ดินในทำเลที่ดีที่มีขนาดเหมาะสม
เพื่อพัฒนาเป็นโครงการที่ตอบสนองต่อภาวะตลาดและเศรษฐกิจในแต่ละช่วงเวลาได้ถูกต้องการพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆข้างต้น
ทำให้บริษัทฯสามารถลดความเสี่ยงในการซื้อที่ดินได้เป็นอย่างดี

2.5 ความเสี่ยงจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น

ปัจจุบัน
วัสดุก่อสร้างซึ่งเป็นต้นทุนหลักสำคัญอย่างหนึ่งมีราคาผันผวนไปตามภาวะราคาน้ำมันที่ปรับเปลี่ยนไป
ซึ่งความผันผวนของราคาดังกล่าวมีผลต่อต้นทุนการดำเนินโครงการของบริษัทฯ
อาจทำให้ผลการดำเนินงานและฐานะการเงินของบริษัทฯ ได้รับผลกระทบในอนาคต ดังนั้น
เพื่อลดความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง บริษัทฯ
จะบริหารต้นทุนการก่อสร้างตั้งแต่ช่วงการออกแบบตลอดจนได้ทำสัญญาจ้างเหมาทั้งค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างกับผู้รับเหมา
โดยผู้รับเหมาจะเป็นผู้จัดหาวัสดุและอุปกรณ์ก่อสร้างส่วนใหญ่ ส่วนบริษัทฯ
จะจัดหาวัสดุก่อสร้างบางประเภทที่บริษัทฯ เป็นคู่ค้ากับผู้ผลิตหรือตัวแทนจำหน่ายรายใหญ่
ซึ่งจะได้ราคาที่เป็นส่วนลดโครงการ
พร้อมกับจะติดตามการเคลื่อนไหวของราคาและประมาณราคาไว้ล่วงหน้า
ซึ่งหากจำเป็นก็จะสั่งซื้อไว้ล่วงหน้าโดยจะจัดซื้อคราวละมากๆ
ทำให้สามารถต่อรองราคาและควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างได้
รวมทั้งสามารถบริหารและควบคุมคุณภาพและมาตรฐานของบ้านตามที่กำหนดไว้ได้ นอกจากนี้ บริษัทฯ
ยังได้มีการศึกษาทางเลือกในการใช้วัสดุแต่ละประเภทที่ทดแทนกันได้
โดยเลือกใช้ให้เหมาะสมกับแต่ละสถานการณ์ รวมไปถึงการพัฒนาปรับปรุง วัสดุก่อสร้างร่วมกับผู้ผลิต
เพื่อให้เกิดประสทธิภาพในด้านต้นทุน การจัดส่งลดปัญหาความผันผวนด้านราคา
หรือการขาดแคลนวัสดุก่อสร้างให้น้อยลง

3 . ความเสี่ยงทางการเงิน

ความเสี่ยงจากการให้กู้ยืมเงินแก่บริษัทย่อย

ณ 31 ธันวาคม 2554 บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มีเงินให้กู้ยืม จำนวน 86.53 ล้านบาท
แก่บริษัทศุภาลัย อิสาน จำกัด ซึ่งบริษัทฯ ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 98.77 โดยนายประทีป
ตั้งมติธรรม เป็นกรรมการและผู้ถือหุ้นในบริษัทย่อย บริษัทฯ ให้กู้ยืมในรูปตั๋วสัญญาใช้เงิน ในวงเงิน
200 ล้านบาท ไม่มีหลักประกัน กำหนดชำระคืนภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2557
ในอัตราต้นทุนเงินกู้ทุกประเภทของบริษัทฯ ในเดือนที่ผ่านมา บวก 0.5%
แต่ทั้งนี้ต้องไม่สูงกว่าที่ผู้กู้กู้ได้จากธนาคารโดยตรง เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน โดยบริษัท ศุภาลัย
อิสาน จำกัด ได้ทยอยชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยแก่บริษัทฯ บางส่วน ดังนั้น
บริษัทฯจึงมีความเสี่ยงที่อาจไม่ได้รับคืนเงินให้กู้ยืมแก่บริษัทย่อยดังกล่าว อย่างไรก็ตาม การที่บริษัทฯ
จำเป็นต้องให้ความช่วยเหลือทางการเงินนั้น เนื่องจากเล็งเห็นว่าบริษัทย่อยดังกล่าว
ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดที่มีศักยภาพทางธุรกิจ
ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างดำเนินโครงการ 4 โครงการ
จำเป็นต้องใช้เงินลงทุนในช่วงแรกสูงอย่างไรก็ตาม
เมื่อพัฒนาโครงการและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้ก็จะมีผลประกอบการดีขึ้น
และมีกระแสเงินสดมาชำระหนี้และดอกเบี้ยแก่บริษัทฯ ได้ อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน บริษัทฯ
ไม่ได้ตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญจากการให้กู้ยืมเงินแก่บริษัทย่อยดังกล่าว

ณ 31 ธันวาคม 2554 บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) มีเงินให้กู้ยืม จำนวน 77.53 ล้านบาท
แก่บริษัท ภูเก็ต เอสเตท จำกัด ซึ่งบริษัทฯ ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 81.51 โดยนายประทีป
ตั้งมติธรรม เป็นกรรมการและผู้ถือหุ้นในบริษัทย่อย บริษัทฯ ให้กู้ยืมในรูปตั๋วสัญญาใช้เงิน ในวงเงิน
100 ล้านบาท ไม่มีหลักประกัน กำหนดชำระคืนภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2557
ในอัตราต้นทุนเงินกู้ทุกประเภทของบริษัทฯ ในเดือนที่ผ่านมา บวก 0.5%
แต่ทั้งนี้ต้องไม่สูงกว่าที่ผู้กู้กู้ได้จากธนาคารโดยตรง เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน โดยบริษัท ภูเก็ต
เอสเตท จำกัด ได้ทยอยชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยแก่บริษัทฯ บางส่วน ดังนั้น
บริษัทฯจึงมีความเสี่ยงที่อาจไม่ได้รับคืนเงินให้กู้ยืมแก่บริษัทย่อยดังกล่าว อย่างไรก็ตาม การที่บริษัทฯ
จำเป็นต้องให้ความช่วยเหลือทางการเงินนั้น เนื่องจากเล็งเห็นว่าบริษัทย่อยดังกล่าว
ประกอบโรงแรมในจังหวัดที่มีศักยภาพทางธุรกิจคือจังหวัดภูเก็ต
แต่ที่ผ่านมาต้องประสบกับภาวะวิกฤตทางการเมืองต่างๆ
ทำให้ส่งผลกระทบต่อภาพลักษณ์ของการท่องเที่ยวในประเทศไทย
รวมไปถึงในจังหวัดภูเก็ตซึ่งหากภาวะเศรษฐกิจต่างๆดีขึ้น บริษัท ภูเก็ต เอสเตท จำกัด
ก็จะมีผลประกอบการที่ดีขึ้น และมีกระแสเงินสดมาชำระหนี้และดอกเบี้ยแก่บริษัทฯ ได้ อย่างไรก็ตาม
ปัจจุบัน บริษัทฯ ไม่ได้ตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญจากการให้กู้ยืมเงินแก่บริษัทย่อยดังกล่าว