3. การประกอบธุรกิจของแต่ละประเภทลักษณะธุรกิจ

1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทดำเนินธุรกิจด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อขาย
โดยมีโครงการของบริษัทและบริษัทย่อยดังนี้

[TABLE]

หมายเหตุ โครงการเพื่อขาย รับรู้รายได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

*หน่วยที่โอนทรัพย์ชำระหนี้(ปรับปรุงโครงสร้างหนี้)

3.2 กลยุทธ์การตลาดและราคา

ในสถานการณ์ปัจจุบันบริษัทคำนึงถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคเป็นหลัก
เนื่องจากผู้ประกอบการจะต้องปรับตัวเข้าหาการเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมผู้บริโภค
ไม่ว่าจะเป็นพฤติกรรมการซื้อสินค้าหรือแม้แต่กิจกรรมการส่งเสริมการขายต่างๆ
ที่จัดขึ้นต้องมีสีสันและความแปลกใหม่เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อของผู้บริโภค
บริษัทได้สร้างบ้านเสร็จก่อนขายเพื่อให้ผู้บริโภคได้สัมผัสสินค้าเป็นการสร้างประสบการณ์ที่ดี
รวมทั้งการให้บริการที่น่าประทับใจ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาเน้นตลาดระดับล่างถึงระดับกลาง
เนื่องจากเห็นว่าความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้มีค่อนข้างสูง
ซึ่งสอดคล้องกับผลิตภัณฑ์ของบริษัท ซึ่งมีหลายรูปแบบ และหลายระดับราคา
เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน

3.3 ปัจจัยภายนอกที่อาจมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันและอนาคตอันใกล้ 

1.  การปรับเพิ่มราคาน้ำมัน

การปรับเพิ่มของระดับราคาน้ำมันและค่าขนส่งที่เพิ่มขึ้น ในปี 2550 ยังคงอยู่ในระดับสูง
ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อธุรกิจต่างๆ ซึ่งมีผลต่อราคาค่าขนส่งและราคาวัสดุก่อสร้าง
ทำให้ต้นทุนในการบริหารจัดการในการขายสินค้าของบริษัทสูงขึ้นตามไปด้วย

2.  อัตราเงินเฟ้อขยับขึ้น

ราคาน้ำมันในตลาดโลกปรับตัวสูงขึ้นมาก ความต้องการใช้น้ำมันขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
แรงกดดันจากราคาน้ำมันในตลาดโลกที่สูงขึ้นมีผลกระทบอย่างมากทำให้ราคาน้ำมันขายปลีกในประเทศทั้งเบนซินและดีเซลปรับตัวสูงขึ้น
ทำให้มีผลต่อราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่เป็นวัตถุดิบสำคัญในการผลิตสินค้า ช่วงไตรมาสที่ 3 และ 4
อัตราเงินเฟ้อในภาพรวมอยู่ที่ร้อยละ 1.6 ถึง 2.9 ส่งผลต่อการตัดสินใจ
ของผู้บริโภคในการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

3.  การลงทุนของภาครัฐ

สิ่งที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คาดหวังจากรัฐบาล คือการผลักดันโครงการลงทุนขนาดใหญ่
โปรเจ็กต์รถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็น 3 หรือ 5 สายทาง
การลงทุนในโครงการสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานขนาดใหญ่ และโครงการอื่น ๆ อย่างต่อเนื่อง
การที่รัฐบาลทำให้เกิดขึ้นจริง การใช้เงินลงทุนของภาครัฐชี้นำให้เกิดการลงทุนภาคเอกชนตามมา

สนามบินสุวรรณภูมิเป็นศูนย์กลางการบินและการขนส่งทางอากาศในภูมิภาคเอเชียอาคเนย์
ซึ่งส่งผลต่อการพัฒนาที่ดินและที่อยู่อาศัยในบริเวณโซนตะวันออกของกรุงเทพมหานคร
เนื่องจากมีประชากรจำนวนมากเคลื่อนย้ายเข้าไปอยู่อาศัยและทำงานในบริเวณพื้นที่รอบสนามบินสุวรรณภูมิ
คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในบริเวณโซนตะวันออกของกรุงเทพมหานครจะขยายตัวเพิ่มขึ้น

4.  กฎหมายและข้อกำหนดต่าง ๆ

ข้อเสนอของกระทรวงการคลังเกี่ยวกับมาตรการภาษี
เพื่อเพิ่มรายได้ให้แก่ประชาชนและช่วยเหลือภาคธุรกิจ
เพื่อกระตุ้นการลงทุนและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของภาคเอกชนของไทย
การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จากร้อยละ 3.3 เป็นอัตราร้อยละ 0.11
และการเรียกเก็บค่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ร้อยละ 2 เป็น ร้อยละ 0.01

จากมาตรการดังกล่าว คาดว่าในปี 2551 จะทำให้เกิดการอุปโภคบริโภคขยายตัวสูงกว่าปี 2550
หากไม่มีปัจจัยลบอื่น ๆ เข้ามากระทบความเชื่อมั่นของผู้บริโภค

5.  ความผันแปรของราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงงาน

  ต้นทุนวัตถุดิบในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2550 เพิ่มขึ้น
  ราคาวัสดุก่อสร้างอยู่ระดับที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
  เหล็กและซีเมนต์เป็นเพียงองค์ประกอบส่วนหนึ่งของวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างเท่านั้น
  ขณะที่ดัชนีราคาวัสดุอื่น เช่น สุขภัณฑ์ อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา ผลิตภัณฑ์ไม้ ก็ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
  ประกอบกับค่าแรงซึ่งเป็น 1 ใน 4 ของค่าก่อสร้างก็เพิ่มขึ้นจากอัตราเงินเฟ้อ อีกทั้ง
  ยังมีการเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าพัฒนาที่ดินดิบ เช่น ค่าถมดิน ค่าปรับสภาพที่ดิน
  ส่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาน้ำมัน

3.4 สถานภาพในการแข่งขันของบริษัท

-   โครงการสุวินทวงศ์ มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการชัยพฤกษ์ สุวินทวงศ์ ของแลนด์
    แอนด์ เฮ้าส์, โครงการศุภาลัยเลค สุวินทวงศ์ ของศุภาลัย, โครงการรอยัล ปาร์ค วิลล์
    ของยิ่งรวยธานี และ โครงการฟลอร่าวิลล์สุวินทวงศ์ ของ โอจีซีกรุ๊ป

-   โครงการร่มเกล้า มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการเพอร์เฟค เพลส
    ของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และโครงการ พาร์คเวย์ โฮม ของธารารมณ์ โครงการเค.ซี.
    เนเชอรัลด์ ร่มเกล้า ของเค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้

-   โครงการปรีชาไพรเวทบีช ระยอง มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการ Rayong
    Brookside Valley ของไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้

-   โครงการปรีชาราม 1 ถนนราษฎร์พัฒนา มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงคือ โครงการเพอร์เฟค
    พาร์ค รามคำแหง-สุวรรณภูมิ ของ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค , โครงการไชยลดา รามคำแหง
    , โครงการนลินวิลล์ และโครงการลิฟวิ่ง นารา รามคำแหง

-   โครงการปรีชาราม 2 ถนนราษฎร์พัฒนา มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงคือ โครงการเพอร์เฟค
    พาร์ค รามคำแหง-สุวรรณภูมิ ของ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค , โครงการไชยลดา รามคำแหง
    , โครงการนลินวิลล์ และโครงการลิฟวิ่ง นารา รามคำแหง

-   โครงการพีจี พระราม 9 คอนโดมิเนียม มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงคือ
    โครงการเดอะกรีนไนน์ คอนโดมิเนียม , โครงการไอเฮ้าส์ , โครงการเดอะซิตี้ และ
    โครงการเอ-สเปรซ

3.5 กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

เนื่องจากสินค้าส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นบ้านเดี่ยว
ดังนั้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อระดับปานกลางจนถึงระดับสูงที่มีความสามารถในการรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านทันที
หรือมีความสามารถในการผ่อนชำระกับสถาบันการเงินได้
ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูง โดยราคาบ้านเริ่มต้นที่ 2.5 ล้านบาท

บริษัทฯ ได้ปรับกลยุทธ์ในการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า
โดยให้มีการให้บริการหลังการขายที่มีประสิทธิภาพ และการขายสินค้าที่มีมาตรฐานให้กับลูกค้า
ลูกค้ามีความประทับใจในสินค้าของบริษัท จึงได้แนะนำบอกต่อญาติ พี่น้อง หรือเพื่อน
มาเป็นลูกค้าของบริษัทในลำดับต่อไป

3.6 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

3.6.1 ขั้นตอนการพัฒนาโครงการ

(1) ศึกษาสภาวะแวดล้อมทางด้านเศรษฐกิจและสังคม
โดยการวิจัยและวิเคราะห์ข้อมูลทางด้านเศรษฐกิจสังคมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รวมทั้งการวิเคราะห์ทิศทางการขยายตัวของเมือง สภาพความเป็นอยู่ของประชากร

(2) ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ

-   วิเคราะห์ทำเลที่ตั้งเพื่อพิจารณาการจัดซื้อที่ดิน รูปร่าง ขนาดและประเภทของโครงการ

-   กำหนดเป้าหมายทางการตลาด เพื่อให้ทราบถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การแข่งขันและภาวะตลาด

-   วางแผนทางด้านการเงิน การหาแหล่งเงินทุน และวิเคราะห์ผลตอบแทน

-   ศึกษากฎควบคุมต่าง ๆ ของทั้งภาครัฐบาล รัฐวิสาหกิจ และเอกชนที่มีผลกระทบต่อโครงการ

(3) ซื้อที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม มีความสอดคล้องและเหมาะสมต่อการลงทุนของบริษัท
อีกทั้งมีศักยภาพต่อการพัฒนาทั้งในปัจจุบันและในอนาคต

(4) จัดทำแผนงานโครงการ

-   วางผังและออกแบบโครงการโดยสถาปนิกและวิศวกรบริษัท
    ให้สอดคล้องกับเป้าหมายทางการตลาดและถูกต้องตามข้อกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

-   จัดโครงสร้างการบริหารงานโครงการ
    กำหนดนโยบายการดำเนินงานโครงการรวมทั้งบุคลากรในด้านต่าง ๆ
    ที่จะรับผิดชอบในแต่ละโครงการ

-   กำหนดราคาขาย

-   กำหนดทีมงานขาย พร้อมอบรมพนักงานขาย

-   วางแผนการโฆษณาประชาสัมพันธ์พร้อมสื่อต่าง ๆ รวมทั้งการจัดทำเอกสารประกอบการขาย

-   จัดหาแหล่งเงินกู้ให้กับลูกค้าเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

    (5) งานบริหารโครงการ

-   ติดต่อหน่วยงานราชการ
    และขออนุญาตก่อสร้างเพื่อดำเนินการปลูกสร้างตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด

-   คัดเลือกผู้รับเหมาที่เชี่ยวชาญงานก่อสร้าง
    และกำหนดวิศวกรของบริษัทควบคุมดูแลงานก่อสร้างต่าง ๆ รวมถึงงานระบบสาธารณูปโภค

-   ดำเนินการขายตามแผนงานที่กำหนดไว้ พร้อมเริ่มการก่อสร้างโครงการ
    โดยใช้ระยะเวลาต่างกันขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของโครงการ

-   ปรับกลยุทธ์ทางการตลาด (หากจำเป็น) เช่นแผนส่งเสริมการขาย

    (6) การส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์
    โดยจดทะเบียนและ/หรือโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบให้ลูกค้าเมื่องานก่อสร้างเสร็จ

(7) การให้บริการหลังการขาย แต่ละโครงการจะจัดเตรียมการให้บริการหลังการขาย เช่น
    สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะของโครงการ

    3.6.2 ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุดิบ ในการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบไปด้วย

    (1) ที่ดินเพื่อการพัฒนา

    ปัจจัยที่ใช้เป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาเพื่อจัดซื้อที่ดินนั้น ประกอบไปด้วย

-   ทิศทางการขยายตัวของเมือง จะพิจารณาดูว่ามีแนวโน้มการเติบโตของเมืองไปในทิศทางใด
    เพื่อที่จะได้ที่ดินที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการ

-   ทำเลของที่ดิน เลือกซื้อที่ดินที่มีทำเลติดถนน มีการคมนาคมสะดวก
    และอยู่ไม่ห่างไกลจากตัวเมืองมากนัก

-   สาธารณูปโภค พิจารณาเลือกที่ดินที่มีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับ เช่น ไฟฟ้า ประปา
    โทรศัพท์ เป็นต้น

-   ขนาดแปลงที่ดิน พิจารณาเลือกซื้อที่ดินที่มีแปลงขนาดเหมาะสมเพียงพอ
    สำหรับการพัฒนาโครงการได้

-   ระดับราคา ราคาของที่ดินต้องเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด
    ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาไม่สูงมากนัก

    (2) การจัดหาที่ดินในอดีตเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

    (3) การจัดหาที่ดินในอนาคต

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

-   ประกาศแจ้งความจำนงผ่านสื่อมวลชนต่างๆ

-   ประมูลซื้อจากกรมบังคับคดี และสถาบันการเงินต่างๆ

    3.6.3 วัสดุก่อสร้าง

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทางบริษัท ปรีชา กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
ดำเนินการอยู่นั้น ส่วนใหญ่ได้ให้ผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง และจัดหาวัสดุก่อสร้างเอง
ดังนั้นจึงเป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมาก่อสร้าง ในการจัดหาวัสดุก่อสร้าง
ทำให้บริษัทไม่ต้องเผชิญความยุ่งยากในการเก็บสต็อก วัสดุก่อสร้าง
และสามารถบริหารงานก่อสร้างได้ตามแผนงาน ทั้งระยะเวลาและต้นทุนที่กำหนด

ความสัมพันธ์และผลกระทบของผู้รับเหมาที่มีต่อบริษัท และบริษัทย่อย

บริษัทและบริษัทย่อยให้ผู้รับเหมาแต่ละรายสร้างบ้านเฉลี่ยรายละ 20 หลัง
ซึ่งถ้าผู้รับเหมารายใดก่อสร้างบ้านได้คุณภาพตามที่บริษัทต้องการและเสร็จทันตามกำหนดเวลา
บริษัทก็จะต่อสัญญาในการก่อสร้างไปเรื่อยๆ
ทำให้บริษัทสามารถควบคุมระยะเวลาและคุณภาพการก่อสร้างได้

3.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่31 ธันวาคม 2550 บริษัทและบริษัทย่อย มีจำนวนรายและมูลค่าขายตามสัญญา
ที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ดังนี้

  ----------------------------------- ----------- -----------------------
  ชื่อโครงการ                           ณ วันที่ 31    
                                      ธันวาคม 2550 

                                      จำนวนราย    จำนวนเงิน (ล้านบาท)

  - โครงการร่มเกล้า                     14          86.49

  - โครงการปรีชาราม 2                  12          37.39

  - โครงการคอนโดมิเนียม พระราม 9        497         895.40

  - โครงการปรีชาไพรเวทบีช               1           2.30

  รวม                                 524         1,021.58
  ----------------------------------- ----------- -----------------------

หมายเหตุ งานที่ยังไม่ส่งมอบ หมายถึง จำนวนผู้ที่ทำสัญญาซื้อบ้านแต่ยังไม่ได้รับการโอนกรรมสิทธิ์