6

 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

1.  (1) ลักษณะผลิตภัณฑ์

  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เกิดการเปลี่ยนแปลงไปมากหลังจากที่ประเทศ ประสบภาวะวิกฤต
  ไม่ว่าจะเป็นสิ่งแวดล้อมทางธุรกิจได้แก่ การเมือง เศรษฐกิจ สังคม และเทคโนโลยี่
  หรือกำลังซื้อตลอดจนอำนาจต่อรองของผู้ซื้อ ปัจจัยเหล่านี้
  ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวเพื่อนำเสนอสินค้าให้ตรงความต้องการของตลาด

ในส่วนของบริษัท ลักษณะการประกอบธุรกิจโดยส่วนใหญ่คือ
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในรูปของโครงการซึ่งประกอบด้วย บ้านเดี่ยว บ้านแฝด
ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม ซึ่งกระจายอยู่ทั้งในตัวเมืองและปริมณฑล , การรับสร้างบ้านทั่วไป
, การให้เช่าอาคารสำนักงาน (รายละเอียดโครงการตามเอกสารแนบ 3 แบบย่อย 3)
โดยมีโครงการซึ่งเป็นรูปแบบที่อยู่อาศัยในรูปคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างได้รับการส่งเสริมการลงทุนสำหรับกิจการที่อยู่อาศัยของ
ผู้รายได้น้อยถึงปานกลาง โดยได้รับสิทธิประโยชน์ตามหมายเหตุประกอบงบการเงินหมายเลข 18

  ซึ่งบริษัทฯ เอง มีการพัฒนารูปแบบของผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
  เพื่อสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ไม่ว่าจะเป็นการวางผังแปลงที่ดิน
  แบบบ้านที่เน้นประโยชน์ใช้สอย และตัดทอนรายละเอียดที่ไม่จำเป็น
  ทั้งนี้เพื่อสามารถนำเสนอผลิตภัณฑ์ในระดับราคาที่ลูกค้าต้องการหรืองวดผ่อนดาวน์ที่สั้นลง
  และประสิทธิภาพงานก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้สามารถส่งมอบงานแก่ลูกค้าได้เร็วขึ้น
  จำนวนเปอร์เซ็นต์ผ่อนดาวน์ที่น้อยลง
  สอดรับกับที่สถาบันการเงินปล่อยกู้ให้ลูกค้ากู้ซื้อบ้านได้สูงขึ้นในปัจจุบัน

  (2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

1)  นโยบายและลักษณะการตลาดของผลิตภัณฑ์และบริการที่สำคัญ

  บริษัทฯนำเสนอสินค้าโดยยึดนโยบาย “ความคุ้มราคา”(Value for Money)แก่ลูกค้า กล่าวคือ
  ลูกค้าจะได้รับสินค้าและบริการที่ดีในราคาที่เหมาะสม ประเภทของสินค้าประกอบด้วย บ้านเดี่ยว
  บ้านแฝด ที่ดินเปล่า คอนโดมิเนียม และรับสร้างบ้าน ระดับราคาเฉลี่ยประมาณ 1- 3 ล้านบาท
  ลักษณะลูกค้าจะเป็นผู้ใช้โดยตรง (end
  user)จึงไม่มีความเสี่ยงในการพึ่งพิงลูกค้ารายใดเป็นพิเศษ
  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ระดับกลางขึ้นไป ช่วงอายุประมาณ 25-40 ปี
  อาชีพรับจ้างเอกชน, ธุรกิจส่วนตัว เป็นส่วนใหญ่
  สำหรับช่องทางการจำหน่ายจะใช้วิธีขายตรงแก่ลูกค้า
  โดยมีสำนักงานขายประจำแต่ละหน่วยงานและสำนักงานใหญ่

2)  ภาวะการแข่งขัน

ในภาวะที่อุปทานที่อยู่อาศัยโดยรวมยังคงล้นตลาด ผู้ประกอบการยังต้องแข่งขันอย่างรุน

(*ได้รับการแก้ไขข้อมูลเพิ่มเติม เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2544)

6/1

แรงเพื่อช่วงชิงตลาดในส่วนที่ยังมีความต้องการสูงเช่นบ้านเดี่ยว
เห็นได้จากการที่ผู้ประกอบการหลายรายที่เชี่ยวชาญในตลาดอื่น เช่น คอนโดมิเนียม
ก็ยังหันมาใช้ความสนใจในตลาดบ้านจัดสรร

การแข่งขันในปัจจุบันนอกจากจะอาศัยปัจจัยที่สำคัญ เช่น ทำเลที่ตั้ง ราคา คุณภาพ แบบบ้าน
เช่นในอดีตปัจจัยที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ การสร้างความเชื่อมั่นแก่ผู้บริโภค
เนื่องจากในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจที่ผ่านมา
มีผู้ซื้อบ้านจำนวนมากที่จ่ายเงินดาวน์แล้วไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ได้เนื่องจากผู้ประกอบการหยุดดำเนินการ
ซึ่งในช่วงปีที่ผ่านมามีผู้ประกอบการหลายรายใช้ปัจจัยนี้

เป็นหลักในการนำเสนอสินค้า เช่น สร้างบ้านเสร็จก่อนขายแทนการสร้างระหว่างผ่อนดาวน์หรือ
ให้ลูกค้านำเงินดาวน์ฝากเข้าบัญชีบุคคลที่สามถือไว้จนกว่าบ้านเสร็จ (escrow account)

สำหรับบริษัทฯเองไม่ได้เน้นการสร้างบ้านเสร็จก่อนขายมากนัก เนื่องจากในช่วงวิกฤติที่ผ่านมา
บริษัทฯมีการดำเนินโครงการต่างๆอย่างต่อเนื่อง ไม่ได้ประสบกับปัญหาไม่สามารถส่งมอบให้ลูกค้า
กลุ่มลูกค้าของบริษัทฯจึงมีความเชื่อมั่นในบริษัทฯ ประกอบกับบริษัทฯเล็งเห็นว่า
มีลูกค้าจำนวนมากที่ต้องการความยืดหยุ่นในการเลือกแบบบ้านที่ชอบบนทำเลที่ตั้งแปลงดินที่ต้องการ
รวมถึงการต่อเติมเปลี่ยนแปลงในรายละเอียดแบบบ้าน
ซึ่งความต้องการเหล่านี้จะไม่สามารถตอบสนองได้ถ้าสินค้าที่นำเสนอมีแต่บ้านสร้างเสร็จ อย่างไรก็ดี
บริษัทฯ ก็มีสินค้าประเภทบ้านสร้างเสร็จก่อนขายอยู่บ้าง
เพื่อสนองความต้องการลูกค้าที่ต้องการเข้าอยู่ทันที

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  ที่ดินและวัสดุก่อสร้าง

1)  ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

  ในช่วงปีที่ผ่านมาบริษัทฯไม่ได้ดำเนินการจัดซื้อวัตถุดิบ (ที่ดิน) เพิ่มเติม
  เนื่องจากบริษัทฯมีที่ดินที่รอการพัฒนาอยู่จำนวนหนึ่ง (ประมาณ 34% ของสินทรัพย์รวม)
  ซึ่งบริษัทฯได้ซื้อไว้ในราคาต้นทุนที่ถูกและเล็งเห็นว่าเป็นทำเลสำคัญในอนาคตที่จะพิจารณาวางแนวทางในการพัฒนาเป็นลำดับต่อไป
  ซึ่งในปัจจุบันมีนโยบายมุ่งเน้นพัฒนาส่วนต่อเนื่องหรือทำเลใกล้เคียง
  โครงการปัจจุบันโดยศึกษาความต้องการของผู้บริโภค, แนวโน้มของตลาดขณะนั้น

  ในส่วนของวัตถุดิบ(วัสดุก่อสร้าง) บริษัทฯจะใช้นโยบายจัดจ้างผู้รับเหมามาดำเนินการ
  ดังนั้นวัสดุส่วนใหญ่จึงสั่งซื้อผ่านผู้รับเหมาโดยตรง ยกเว้นวัสดุบางชนิดที่ต้องเน้นการควบคุมคุณภาพ
  บริษัทฯจะสั่งซื้อเองจากบริษัทฯผู้ผลิตหรือจากบริษัทในเครือ
  ทำให้เกิดสัมพันธ์ที่ดีกับผู้ผลิตและผู้จำหน่าย

  ที่ผ่านมาบริษัทฯไม่มีการซื้อวัตถุดิบจากผู้ผลิตหรือผู้จำหน่ายรายใดเกินกว่าอัตราร้อยละ 30
  ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบทั้งหมด

  (* ได้รับการแก้ไขข้อมูลเพิ่มเติม เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2544)

  6/2

2)  ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  - การดำเนินการเพื่อลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  คุณภาพอากาศ จะต้องฉีดน้ำพรมถนนในช่วงปรับพื้นที่ และการก่อสร้างเพื่อลดฝุ่น

  คุณภาพน้ำ บริเวณบ้านพักคนงานและบริเวณก่อสร้าง
  ต้องจัดให้มีห้องน้ำห้องส้วมโดยใช้ระบบบำบัดแบบบ่อเกรอะซึ่งทำเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้าที่มีผนังเป็นคอนกรีต
  เพื่อป้องกันการซึมของบ่อน้ำทิ้ง โดยน้ำที่บำบัดแล้วให้ระบายสู้บ่อพักน้ำเสีย
  ซึ่งเป็นบ่อสี่เหลี่ยมผืนผ้าสร้างด้วยคอนกรีตพร้อมทั้งนำน้ำในบ่อดังกล่าวไปใช้ประโยชน์การก่อสร้างเช่น
  รดพรมพื้นที่ก่อสร้าง เป็นต้น สำหรับช่วงฝนตกหนัก ปริมาณน้ำในบ่อมาก
  ต้องจัดทำรางระบายน้ำลงสู่บ่อดิน ซึ่งขุดในพื้นที่ที่จะก่อสร้างเป็นระบบบำบัดน้ำเสียรวมในอนาคต

เพื่อตกตะกอนน้ำก่อนระบายน้ำทิ้งลงสู่ลำรางสาธารณะ จุดที่เลือกเป็นบ้านพักคนงานต้อง

  อยู่ห่างจากแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 30 เมตร

  การระบายน้ำ จะต้องขุดรางระบายน้ำ จากบ่อพักน้ำเสีย
  เพื่อให้น้ำเสียซึ่งอาจไหลล้นออกจากบ่อพักน้ำเสีย เมื่อฝนตกหนักไปลงบ่อดินขุด
  เพื่อตกตะกอนก่อนที่จะระบายน้ำลงสู่ลำรางสาธารณะต่อไป ต้องสร้างคันดิน
  ล้อมรอบพื้นที่โครงการ เพื่อป้องกันการชะล้างของดินตะกอน ในพื้นที่ก่อสร้างลงสู่พื้นที่ข้างเคียง
  ในระยะแรกก่อนที่รั้วและกำแพงกันดินป้องกันน้ำท่วมจะสร้างแล้วเสร็จ
  ต้องทำการขุดลอกกำจัดตะกอนในท่อระบายน้ำ
  บ่อพักน้ำในพื้นที่โครงการเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ พร้อมทำการขุดลอกกำจัดวัชพืช
  น้ำในลำรางสาธารณะอย่างสม่ำเสมอ หรือเมื่อพบว่าประสิทธิภาพในการระบายน้ำลดลง

  การกำจัดขยะ จะต้องจัดให้มีถังขยะขนาดใหญ่ 200 ลิตร
  ตั้งวางในบริเวณบ้านพักคนงานและบริเวณก่อสร้าง โดยต้องมีฝาปิดมิดชิด
  เพื่อป้องกันกลิ่นและสัตว์รบกวนพร้อมทั้งคัดแยกขยะ จำพวกเศษเหล็ก เศษไม้
  นำกลับมาหมุนเวียนใช้ใหม่ หรือจำหน่ายแก่ผู้ต้องการซื้อ ส่วนขยะที่ไม่สามารถนำกลับมาใช้ใหม่
  ให้เก็บรวบรวมพร้อมกับขยะที่เกิดจากคนงานก่อสร้าง เพื่อขอให้องค์กรของรัฐรับไปกำจัดต่อไป
  ซึ่งต้องทำสม่ำเสมอไม่ให้ขยะตกค้าง

  สาธารณะสุข ต้องเตรียมน้ำสะอาด
  เพื่อการบริโภคและอุปโภคให้เพียงพอแก่ความต้องการของคนงาน
  โดยต้องมีถังบรรจุน้ำที่ถูกสุขลักษณะ มีฝาปิดมิดชิด
  เพื่อกันฝุ่นและเชื้อโรคต้องจัดให้มีหน่วยปฐมพยาบาลเบื้องต้น
  และจัดเตรียมยาสามัญประจำบ้านไว้บริการคนงาน

  ความปลอดภัย ต้องกวดขันคนงาน ให้สวมอุปกรณ์ป้องกันอันตราย เช่นหมวกนิรภัย รองเท้า
  และถุงมือในขณะทำงานบางประเภทที่อาจก่อให้เกิดอุบัติเหตุได้ง่าย
  กำหนดระยะเวลาทำงานให้เป็นไปตามกฎหมายแรงงาน
  เพื่อไม่ให้เกิดอาการเมื่อยล้าอันจะนำไปสู่การเกิดอุบัติเหตุ
  มีการติดป้ายสัญญาณเตือนที่สามารถมองเห็นได้ชัดเจนในบริเวณก่อสร้างที่อาจเกิดอุบัติเหตุได้ง่าย
  หรือป้ายเตือนเพื่อเพิ่มความระมัดระวัง ในการปฏิบัติงานให้มากยิ่งขึ้น

  (* ได้รับการแก้ไขข้อมูลเพิ่มเติม เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2544)

  6/3

  และจะต้องก่อสร้างรั้วกั้นหรือสิ่งป้องกันชั่วคราว บริเวณที่อันตราย
  ต้องจัดให้มียามประจำบริเวณทางเข้า-ออก และภายในพื้นที่ก่อสร้าง ตลอดระยะเวลาก่อสร้าง
  รวมทั้งบริเวณป้อมยามควรจัดให้มีอุปกรณ์ดับเพลิงเบื้องต้น เช่น ถังเคมีดับเพลิง
  ตลอดจนจัดให้มีโทรศัพท์ เพื่อสามารถติดต่อแจ้งเหตุ เมื่อมีเรื่องฉุกเฉิน

-   ผลการปฏิบัติจริงเปรียบเทียบกับอัตราสูงสุดตามกฎหมาย

  บริษัท ได้มีการวางนโยบายในการรักษาสิ่งแวดล้อมเพื่อประโยชน์ของส่วนรวม
  โดยให้เป็นตามมาตรการ ที่ทางราชการกำหนดไว้

  - ข้อพิพาท และแนวทางแก้ไข - ไม่มี –

  (* ได้รับการแก้ไขข้อมูลเพิ่มเติม เมื่อวันที่ 31 สิงหาคม 2544)

  7

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543

+--------------------------------------+-------------------------------+
| โครงการ                              | มูลค่า (ล้านบาท)                 |
+--------------------------------------+-------------------------------+
| ชวนชื่นบางนา                           | 1                             |
+--------------------------------------+-------------------------------+
| สิรีนเฮ้าส์ – รัตนาธิเบศร์                  | 3                             |
+--------------------------------------+-------------------------------+
| สิรีนเฮ้าส์ - วัชรพล                      | 2.5                           |
+--------------------------------------+-------------------------------+
| อารีนาพาร์ค                            | 12                            |
+--------------------------------------+-------------------------------+
| ชวนชื่นฟลอร่าวิลล์                        | 19                            |
+--------------------------------------+-------------------------------+
| ชวนชื่นกอล์ฟอเวนิว                       | 1                             |
+--------------------------------------+-------------------------------+
| ชลนทีคอนโดทาวน์                        | 11                            |
+--------------------------------------+-------------------------------+
| สิรีนเฮ้าส์ - ดอนเมือง                    | 5.5                           |
+--------------------------------------+-------------------------------+
| รวม                                  | 55                            |
+--------------------------------------+-------------------------------+