3. การประกอบธุรกิจของแต่ละประเภทลักษณะธุรกิจ

1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทดำเนินธุรกิจด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อขาย
โดยมีโครงการของบริษัทและบริษัทย่อยดังนี้

[TABLE]

หมายเหตุ โครงการเพื่อขาย รับรู้รายได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

*หน่วยที่โอนทรัพย์ชำระหนี้(ปรับปรุงโครงสร้างหนี้)

3.2 กลยุทธ์การตลาดและราคา

เนื่องจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงในปี 2551 และต่อเนื่องถึงปี 2552
ทำให้ผู้ประกอบการต้องติดตามสถานการณ์ปัจจุบันอย่างใกล้ชิด
อีกทั้งต้องใส่ใจพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างใกล้ชิด
ไม่ว่าจะเป็นพฤติกรรมการซื้อสินค้าหรือแม้แต่กิจกรรมการส่งเสริมการขายต่างๆ
ที่จัดขึ้นต้องมีความน่าสนใจและความแปลกใหม่เพื่อเป็นแรงกระตุ้นให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาเน้นตลาดระดับล่างถึงระดับกลาง
เนื่องจากเห็นว่าความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้มีค่อนข้างสูง
ซึ่งสอดคล้องกับผลิตภัณฑ์ของบริษัท ซึ่งมีหลายรูปแบบ และหลายระดับราคา
เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน

3.3 ปัจจัยภายนอกที่อาจมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันและอนาคตอันใกล้ 

1.  การปรับเพิ่มราคาน้ำมัน

ราคาน้ำมันขายปลีกในประเทศช่วงไตรมาส 1/51 ปรับตัวสูงขึ้น จนกระทั่งไตรมาส 2/51
เป็นช่วงราคาน้ำมันปรับตัวขึ้นสูงเป็นประวัติการณ์ ซึ่งต่อมาในไตรมาส 3/51
ราคาน้ำมันมีทิศทางปรับตัวลงและต่อเนื่องมานถึงไตรมาส 4/51 จนมีราคาลดลงต่ำสุดในรอบ 3 ปี
(ณ วันที่ 22 ธ.ค. 51) และราคาน้ำมันที่มีความผันผวนเป็นอย่างมากนี้
ส่งผลต่อกระทบต่อต้นทุนค่าก่อสร้าง เช่น ราคาค่าขนส่งและราคาวัสดุก่อสร้างของบริษัทสูงขึ้น
อย่างไรก็ดีเนื่องจากมีนโยบายมาตรการลดภาษีสรรพสามิตของรัฐบาล
และการลดลงของราคาน้ำมันในตลาดโลก ทำให้ส่งผลดีต่อผู้ประกอบการในเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ
ของโครงการ ถือว่าในช่วงเวลาที่ผ่านมาบริษัทสามารถลดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ได้ดี

2.  อัตราเงินเฟ้อ

อัตราเงินเฟ้อปี 2551 ปรับตัวเหลือ 5.5%
โดยช่วงครึ่งปีแรกราคาน้ำมันในตลาดโลกมีการปรับตัวสูงขึ้นแต่พอมาช่วงไตรมาส 3 - 4/2551
ราคาน้ำมันนั้นลดลงต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ ส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อ ภายในประเทศปรับตัวลดลง
อีกทั้งอาจมาจากปัญหาการเมืองในประเทศ
และปัญหาการเงินของโลกที่ค่อนข้างมีผลกระทบในเรื่องการปล่อยสินเชื่อของสถาบันทางการเงิน
จึงทำให้การใช้จ่ายหมุนเวียนภายในประเทศลดลงและคาดว่ามีแนวโน้มลดลงอีกในช่วงครึ่งแรกของปี
2552 อาจถึงขั้นเข้าสู่ภาวะเงินฝืด เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยไปทั่วโลก
ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายและการฟื้นตัวอาจจะต้องใช้เวลายาวนานออกไปอีก
ขณะเดียวกัน ก็จะเป็นปัจจัยที่ผลักดันต่อทิศทางเงินเฟ้อและแนวโน้มเศรษฐกิจไทยด้วยเช่นกัน

3.  การลงทุนของภาครัฐ

เนื่องจากปี 2551 นี้ได้มีรัฐบาลชุดใหม่เข้ามาบริหารประเทศ
ซึ่งได้ชูนโยบายที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนอยู่หลายข้อด้วยกันที่เห็นชัดเจนที่สุด ก็คือ “ให้ปี 2551 -
2552 เป็นปีแห่งการลงทุน” ซึ่งในปี 2550 ได้มีการอนุมัติดำเนินโครงการเมกะโปรเจกต์
รถไฟฟ้าขนส่งมวลชน 5 สายไปแล้ว แต่ปี 2551 นี้มีโครงการลงทุนขนาดใหญ่กว่าปีที่แล้ว อาทิเช่น
โครงการขนส่งมวลชนระบบราง 6 เส้นทาง, โครงการระบบรถไฟรางคู่,
โครงการสนามบินสุวรรณภูมิเฟส 2 และโครงการทางถนน นอกจากนี้
รัฐบาลใหม่ยังได้มีการเพิ่มนโยบายประชานิยมใหม่ ๆ เช่น การแจกเงิน 2,000.- บาท
แก่ผู้มีรายได้น้อย และเบี้ยคนชรา 500.- บาท
ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ภาคเอกชนเริ่มมีความมั่นใจที่จะลงทุนในระยะข้างหน้า
และความเชื่อมั่นที่ปรับตัวดีขึ้นเป็นเงื่อนไขที่จะสนับสนุนผลของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อมากขึ้น
ทั้งนี้ในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็มั่นใจที่เดินหน้าโครงการลงทุนตามแผนการที่ได้วางไว้

4.  กฎหมายและข้อกำหนดต่าง ๆ

ในปี 2551 ข้อเสนอของกระทรวงการคลังเกี่ยวกับมาตรการภาษี
ได้แก่การลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จากร้อยละ 3.3 เป็นอัตราร้อยละ 0.11
และการเรียกเก็บค่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ร้อยละ 2 เป็น ร้อยละ 0.01
รวมทั้งลดค่าจดจำนองจากอัตราร้อยละ 1 เป็นร้อยละ 0.01 อีกทั้งยังมีนโยบาย 6 มาตราการ 6
เดือน คือ ลดอัตราภาษีสรรพสามิตน้ำมัน, ชะลอการปรับขึ้นราคาก๊าซหุงต้มภาคครัวเรือน,
งดเก็บค่าน้ำประปาที่ใช้ไม่เกิน 50 ลูกบาศก์เมตร , งดเก็บค่าไฟฟ้าที่ใช้ไม่เกิน 80 หน่วย,
รถโดยสารประจำทางฟรี, รถไฟชั้น 3 ฟรี ซึ่งมาตรการดังกล่าวเป็นการช่วยเหลือภาคประชาชน
และเป็นการกระตุ้นภาคการลงทุนและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของภาคเอกชนของไทย

จากมาตรการดังกล่าว ทำให้เกิดการอุปโภคบริโภคขยายตัวสูงกว่าปี 2550 หากไม่มีปัจจัยลบอื่น ๆ
เข้ามากระทบความเชื่อมั่นของผู้บริโภค

5.  ความผันแปรของราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงงาน

  ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยทั้งปี 2551 เมื่อเทียบกับปี 2550 สูงขึ้นร้อยละ 17.2
  โดยมีหมวดเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กเพิ่มขึ้นสูงที่สุด คือร้อยละ 38.4 ขณะที่ดัชนีราคาวัสดุอื่น เช่น
  สุขภัณฑ์ อุปกรณ์ไฟฟ้าและประปา ผลิตภัณฑ์ไม้ ก็ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
  ทั้งนี้เป็นผลมาจากราคาวัตถุดิบและราคาน้ำมันเชื้อเพลิงสูงขึ้น
  ราคาวัสดุก่อสร้างจึงอยู่ระดับที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับค่าแรงซึ่งเป็น 1 ใน 4
  ของค่าก่อสร้างก็เพิ่มขึ้น เพื่อให้สอดคล้องกับราคาสินค้าที่ได้ปรับตัวขึ้นตามราคาน้ำมัน อีกทั้ง
  ยังมีการเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าพัฒนาที่ดินดิบ เช่น ค่าถมดิน ค่าปรับสภาพที่ดิน
  ซึ่งสาเหตุมาจากการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันเช่นกัน

  แต่อย่างไรก็ตาม เมื่อเกิดวิกฤตเศรษฐกิจในต่างประเทศ ทำให้การบริโภคลดลงและราคาน้ำมัน

ปรับตัวลดลงด้วย ส่งผลให้วัตถุดิบที่มีต้นทุนสัมพันธ์กับราคาน้ำมันนั้นมีราคาลดลงด้วย
ซึ่งเป็นผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แต่ปัจจัยใหม่ที่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องเผชิญคือจำนวนหน่วยที่ขายจะลดลงเนื่องจากภาวะการว่างงานของกลุ่มธุรกิจการส่งออกนั้นมากขึ้น

3.4 สถานภาพในการแข่งขันของบริษัท

-   โครงการสุวินทวงศ์ มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการชัยพฤกษ์ สุวินทวงศ์ ของแลนด์
    แอนด์ เฮ้าส์, โครงการศุภาลัยเลค สุวินทวงศ์ ของศุภาลัย, โครงการรอยัล ปาร์ค วิลล์
    ของยิ่งรวยธานี และ โครงการฟลอร่าวิลล์สุวินทวงศ์ ของ โอจีซีกรุ๊ป

-   โครงการร่มเกล้า มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการเพอร์เฟค เพลส
    ของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และโครงการ พาร์คเวย์ โฮม ของธารารมณ์ โครงการเค.ซี.
    เนเชอรัลด์ ร่มเกล้า ของเค.ซี. พร็อพเพอร์ตี้

-   โครงการปรีชาไพรเวทบีช ระยอง มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการ Rayong
    Brookside Valley ของไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้

-   โครงการปรีชาราม 1 ถนนราษฎร์พัฒนา มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงคือ โครงการเพอร์เฟค
    พาร์ค รามคำแหง-สุวรรณภูมิ ของ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค , โครงการไชยลดา รามคำแหง
    , โครงการนลินวิลล์ และโครงการลิฟวิ่ง นารา รามคำแหง

-   โครงการปรีชาราม 2 ถนนราษฎร์พัฒนา มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงคือ โครงการเพอร์เฟค
    พาร์ค รามคำแหง-สุวรรณภูมิ ของ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค , โครงการไชยลดา รามคำแหง
    , โครงการนลินวิลล์ และโครงการลิฟวิ่ง นารา รามคำแหง

-   โครงการพีจี พระราม 9 คอนโดมิเนียม มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงคือ
    โครงการเดอะกรีนไนน์ คอนโดมิเนียม , โครงการไอเฮ้าส์ , โครงการเดอะซิตี้ และ
    โครงการเอ-สเปรซ

3.5 กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

เนื่องจากสินค้าส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นบ้านเดี่ยว
ดังนั้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อระดับปานกลางจนถึงระดับสูงที่มีความสามารถในการรับโอนกรรมสิทธิ์บ้านทันที
หรือมีความสามารถในการผ่อนชำระกับสถาบันการเงินได้
ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูง โดยราคาบ้านเริ่มต้นที่ 2.5 ล้านบาท

บริษัทฯ ได้ปรับกลยุทธ์ในการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า
โดยให้มีการให้บริการหลังการขายที่ดีเยี่ยม และขายสินค้าที่มีคุณภาพให้กับลูกค้า
ลูกค้ามีความประทับใจในสินค้าของบริษัท อีกทั้งโครงการยังมีความน่าเชื่อถือ
ลูกค้าจึงได้แนะนำบอกต่อญาติ พี่น้อง หรือเพื่อน มาเป็นลูกค้าของบริษัท ต่อไป

3.6 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

3.6.1 ขั้นตอนการพัฒนาโครงการ

(1) ศึกษาสภาวะแวดล้อมทางด้านเศรษฐกิจและสังคม
โดยการวิจัยและวิเคราะห์ข้อมูลทางด้านเศรษฐกิจสังคมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
รวมทั้งการวิเคราะห์ทิศทางการขยายตัวของเมือง สภาพความเป็นอยู่ของประชากร

(2) ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ

-   วิเคราะห์ทำเลที่ตั้งเพื่อพิจารณาการจัดซื้อที่ดิน รูปร่าง ขนาดและประเภทของโครงการ

-   กำหนดเป้าหมายทางการตลาด เพื่อให้ทราบถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การแข่งขันและภาวะตลาด

-   วางแผนทางด้านการเงิน การหาแหล่งเงินทุน และวิเคราะห์ผลตอบแทน

-   ศึกษากฎควบคุมต่าง ๆ ของทั้งภาครัฐบาล รัฐวิสาหกิจ และเอกชนที่มีผลกระทบต่อโครงการ

(3) ซื้อที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม มีความสอดคล้องและเหมาะสมต่อการลงทุนของบริษัท
อีกทั้งมีศักยภาพต่อการพัฒนาทั้งในปัจจุบันและในอนาคต

(4) จัดทำแผนงานโครงการ

-   วางผังและออกแบบโครงการโดยสถาปนิกและวิศวกรบริษัท
    ให้สอดคล้องกับเป้าหมายทางการตลาดและถูกต้องตามข้อกำหนดของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

-   จัดโครงสร้างการบริหารงานโครงการ
    กำหนดนโยบายการดำเนินงานโครงการรวมทั้งบุคลากรในด้านต่าง ๆ
    ที่จะรับผิดชอบในแต่ละโครงการ

-   กำหนดราคาขาย

-   กำหนดทีมงานขาย พร้อมอบรมพนักงานขาย

-   วางแผนการโฆษณาประชาสัมพันธ์พร้อมสื่อต่าง ๆ รวมทั้งการจัดทำเอกสารประกอบการขาย

-   จัดหาแหล่งเงินกู้ให้กับลูกค้าเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

    (5) งานบริหารโครงการ

-   ติดต่อหน่วยงานราชการ
    และขออนุญาตก่อสร้างเพื่อดำเนินการปลูกสร้างตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด

-   คัดเลือกผู้รับเหมาที่เชี่ยวชาญงานก่อสร้าง
    และกำหนดวิศวกรของบริษัทควบคุมดูแลงานก่อสร้างต่าง ๆ รวมถึงงานระบบสาธารณูปโภค

-   ดำเนินการขายตามแผนงานที่กำหนดไว้ พร้อมเริ่มการก่อสร้างโครงการ
    โดยใช้ระยะเวลาต่างกันขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของโครงการ

-   ปรับกลยุทธ์ทางการตลาด (หากจำเป็น) เช่นแผนส่งเสริมการขาย

    (6) การส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์
    โดยจดทะเบียนและ/หรือโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบให้ลูกค้าเมื่องานก่อสร้างเสร็จ

(7) การให้บริการหลังการขาย แต่ละโครงการจะจัดเตรียมการให้บริการหลังการขาย เช่น
    สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะของโครงการ

    3.6.2 ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุดิบ ในการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบไปด้วย

    (1) ที่ดินเพื่อการพัฒนา

    ปัจจัยที่ใช้เป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาเพื่อจัดซื้อที่ดินนั้น ประกอบไปด้วย

-   ทิศทางการขยายตัวของเมือง จะพิจารณาดูว่ามีแนวโน้มการเติบโตของเมืองไปในทิศทางใด
    เพื่อที่จะได้ที่ดินที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการ

-   ทำเลของที่ดิน เลือกซื้อที่ดินที่มีทำเลติดถนน มีการคมนาคมสะดวก
    และอยู่ไม่ห่างไกลจากตัวเมืองมากนัก

-   สาธารณูปโภค พิจารณาเลือกที่ดินที่มีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับ เช่น ไฟฟ้า ประปา
    โทรศัพท์ เป็นต้น

-   ขนาดแปลงที่ดิน พิจารณาเลือกซื้อที่ดินที่มีแปลงขนาดเหมาะสมเพียงพอ
    สำหรับการพัฒนาโครงการได้

-   ระดับราคา ราคาของที่ดินต้องเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด
    ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาไม่สูงมากนัก

    (2) การจัดหาที่ดินในอดีตเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

    (3) การจัดหาที่ดินในอนาคต

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

-   ประกาศแจ้งความจำนงผ่านสื่อมวลชนต่างๆ

-   ประมูลซื้อจากกรมบังคับคดี และสถาบันการเงินต่างๆ

    3.6.3 วัสดุก่อสร้าง

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทางบริษัท ปรีชา กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
ดำเนินการอยู่นั้น ส่วนใหญ่ได้ให้ผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง และจัดหาวัสดุก่อสร้างเอง
ดังนั้นจึงเป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมาก่อสร้าง ในการจัดหาวัสดุก่อสร้าง
ทำให้บริษัทไม่ต้องเผชิญความยุ่งยากในการเก็บสต็อก วัสดุก่อสร้าง
และสามารถบริหารงานก่อสร้างได้ตามแผนงาน ทั้งระยะเวลาและต้นทุนที่กำหนด

ความสัมพันธ์และผลกระทบของผู้รับเหมาที่มีต่อบริษัท และบริษัทย่อย

บริษัทและบริษัทย่อยให้ผู้รับเหมาแต่ละรายสร้างบ้านเฉลี่ยรายละ 20 หลัง
ซึ่งถ้าผู้รับเหมารายใดก่อสร้างบ้านได้คุณภาพตามที่บริษัทต้องการและเสร็จทันตามกำหนดเวลา
บริษัทก็จะต่อสัญญาในการก่อสร้างไปเรื่อยๆ
ทำให้บริษัทสามารถควบคุมระยะเวลาและคุณภาพการก่อสร้างได้

3.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่31 ธันวาคม 2551 บริษัทและบริษัทย่อย มีจำนวนรายและมูลค่าขายตามสัญญา
ที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ดังนี้

  ----------------------------------- ----------- -----------------------
  ชื่อโครงการ                           ณ วันที่ 31    
                                      ธันวาคม 2551 

                                      จำนวนราย    จำนวนเงิน (ล้านบาท)

  - โครงการร่มเกล้า                     7           24.38

  - โครงการปรีชาราม 2                  3           13.62

  - โครงการคอนโดมิเนียม พระราม 9        497         895.40

  - โครงการปรีชาไพรเวทบีช               1           2.50

  รวม                                 508         935.90
  ----------------------------------- ----------- -----------------------

หมายเหตุ งานที่ยังไม่ส่งมอบ หมายถึง จำนวนผู้ที่ทำสัญญาซื้อบ้านแต่ยังไม่ได้รับการโอนกรรมสิทธิ์