3. การประกอบธุรกิจของแต่ละประเภทลักษณะธุรกิจ

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

[TABLE]

หมายเหตุ 1. โครงการเพื่อขาย รับรู้รายได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

2. โครงการเพื่อให้เช่า รับรู้รายได้ตามเกณฑ์สิทธิ

* หน่วยที่โอนทรัพย์ชำระหนี้ - ปรับโครงสร้างหนี้

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ปี 2546 เป็นปีทองของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เพราะเป็นปีสุดท้ายที่รัฐบาลได้ให้สิทธิประโยชน์ในการลดค่าธรรมเนียมโอน
และภาษีธุรกิจเฉพาะให้แก่ผู้ซื้อผู้ขาย
อีกทั้งการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลในการส่งออกสินค้าสู่ต่างประเทศประสบความสำเร็จ
ทำให้เศรษฐกิจของประเทศเติบโตขึ้นมาก โดยผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ(GROSS DOMESTIC
PRODUCT) สูงกว่าร้อยละ 6 อีกทั้งประเทศไทยได้ชำระหนี้กองทุน IMF ได้หมดก่อนเวลา
โดยกระทรวงการคลังมีเงินทุนสำรองต่างประเทศอีก 20,000 ล้านเหรียญ สรล.

เนื่องจากเศรษฐกิจในปี 2546 ดีขึ้น
ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เกิดโครงการใหม่ต่างๆในกรุงเทพจำนวน 245 โครงการ
ต่างจังหวัดจำนวน 88 โครงการ รวม 333 โครงการ
ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจของธุรกิจอื่นดีขึ้นทำให้เกิดการปรับตัวของราคาวัสดุสูงขึ้น ในขณะเดียวกัน
ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการให้ธนาคารควบคุมการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ของกลุ่มระดับราคา
10 ล้านบาทขึ้นไป ภาวการณ์แข่งขันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2547
น่าจะมีการแข่งขันที่รุนแรงของโครงการใหม่ที่เกิดขึ้นแล้ว
ยังมีบ้านที่สถาบันการเงินยึดมาประกาศขายอีกจำนวนมาก
และได้สิทธิพิเศษในการหักลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะถือได้ว่าได้เปรียบกว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

ปัจจัยภายนอกที่อาจมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปัจจุบันและอนาคตอันใกล้ 

1.  ความผันผวนของราคาน้ำมันและโครงการที่เพิ่มขึ้นอย่างมาก
    จะส่งผลกระทบต่อราคาของวัสดุก่อสร้างทำให้ราคาวัสดุก่อสร้างมีราคาสูงเพิ่มมากขึ้น

2.  มาตรการของรัฐบาล กฎหมายผังเมืองในเขตกรุงเทพมหานคร
    มีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ของที่ดินใหม่ และมีข้อกำหนดใหม่ที่เกิดขึ้นคือ
    การควบคุมพื้นที่ก่อสร้างด้วยการกำหนดสัดส่วนพื้นที่ที่ดินว่างต่อพื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม
    และควบคุมระยะอัตราส่วนของพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมด
    รวมทั้งข้อกำหนดในผังเมืองเขตกรุงเทพมหานคร
    บังคับให้ใช้กับถนนหรือซอยที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร
    ซึ่งความเป็นจริงไม่มีถนนซอยกว้างถึง 18 เมตรในกรุงเทพมหานคร
    ข้อกำหนดดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อมูลค่าที่ดินที่ยังไม่ขออนุญาตก่อสร้าง
    และมีผลให้ราคาที่ดินตลาดโดยรวมเกิดความผกผันที่รุนแรง

  มาตรการการควบรวมกิจการของธนาคารและยุบรวมสถาบันเงินทุน
  ทำให้บริษัทที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายใหม่นั้น
  ต้องมีฐานการเงินที่มั่นคงอย่างมากจึงจะสามารถประกอบกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์ได้
  กลุ่มผู้ประกอบการระดับกลางและระดับเล็กจะลดลงจากตลาดอย่างมาก
  โดยผู้ประกอบการระดับกลางจะยกระดับของบริษัทเป็นบริษัทขนาดใหญ่ด้วยการเปลี่ยนสถานะเป็นบริษัทมหาชน

  โครงการเวนคืนที่ดินเพื่อสร้างถนน
  เป็นมาตรการหนึ่งที่ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้น
  ทำให้เกิดความต้องการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยใหม่และทดแทนของเดิม
  อีกทั้งจะทำให้ราคาที่ดินในย่านถนนใหม่และใกล้เคียงมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น

3.  การแข่งขันกับบริษัทรับสร้างบ้าน ในปี 2546
    มีผู้ที่ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองเป็นจำนวนมากกว่าที่จะซื้อบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร

4.  ความผันแปรของราคาวัสดุก่อสร้าง ในปี 2546 มีการปรับราคาวัสดุก่อสร้างขึ้น
    และคาดว่าในปี 2547 จะมีการปรับราคาขึ้นไปอีก
    ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อราคาค่าก่อสร้างบ้าน
    ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่บริษัทต้องเสียออกไปจะเพิ่มมากขึ้นด้วย

5.  อสังหาริมทรัพย์มือสอง เป็นทรัพย์สินที่รอการขายของสถาบันการเงิน
    หรือทรัพย์สินที่ถูกบังคับคดีและนำออกขายทอดตลาดผ่านการประมูล
    จะเป็นสินค้าที่มีราคาต่ำกว่าราคาซื้อขายในท้องตลาด แต่สภาพบ้าน และความสวยงาม
    ยังคงสู้บ้านของโครงการจัดสรรไม่ได้

สำหรับบ้านที่ขายดีในปี 2546 ยังเป็นบ้านเดี่ยว รองลงไปได้แก่ คอนโดมิเนียมในเมือง
ส่วนคอนโดฯย่านชานเมืองมีความต้องการน้อยมาก

สถานภาพในการแข่งขันของบริษัท

1. โครงการสุวินทวงศ์ มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการชัยพฤกษ์ สุวินทวงศ์ ของแลนด์
แอนด์ เฮ้าส์, โครงการศุภาลัยเลค สุวินทวงศ์ ของศุภาลัย, โครงการรอยัล ปาร์ค วิลล์
ของยิ่งรวยธานี และ โครงการฟลอร่าวิลล์สุวินทวงศ์ ของ โอจีซีกรุ๊ป

2. โครงการร่มเกล้า มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการเพอร์เฟค เพลส
ของพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และโครงการ พาร์คเวย์ โฮม ของธารารมณ์

3. โครงการปรีชาไพรเวท บีช ระยอง มีคู่แข่งในบริเวณใกล้เคียงกันคือ โครงการ Rayong
Brookside Valley ของไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ลูกค้าของบริษัทและบริษัทย่อย จะเป็นลูกค้ารายย่อย โดยสามารถจำแนกได้ดังนี้

1.  ลูกค้าโครงการที่อยู่อาศัย จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับปานกลางถึงระดับสูง
    ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะและทำเลของแต่ละโครงการ ลูกค้าส่วนใหญ่ซื้อไว้เพื่อเป็นที่พักอาศัย

2.  ลูกค้าโครงการอาคารสำนักงาน จะเป็นกลุ่มลูกค้าผู้ดำเนินธุรกิจ
    ที่ต้องการสถานที่ตั้งสำนักงานอยู่ในใจกลางธุรกิจ มีความสะดวกสบายในการคมนาคม
    ซึ่งในปัจจุบันลูกค้าประเภทนี้มีทั้งซื้อและเช่า

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

- ขั้นตอนการพัฒนาโครงการ

1.  ศึกษาสภาวะแวดล้อมทางด้านเศรษฐกิจและสังคม
    โดยการวิจัยและวิเคราะห์ข้อมูลทางด้านเศรษฐกิจสังคมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
    รวมทั้งการวิเคราะห์ทิศทางการขยายตัวของเมือง สภาพความเป็นอยู่ของประชากร

2. ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นของโครงการ

-   วิเคราะห์ทำเลที่ตั้งเพื่อพิจารณาการจัดซื้อที่ดิน รูปร่าง ขนาดและประเภทของโครงการ

-   กำหนดเป้าหมายทางการตลาด เพื่อให้ทราบถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การแข่งขันและภาวะตลาด

-   วางแผนทางด้านการเงิน การหาแหล่งเงินทุน และวิเคราะห์ผลตอบแทน

-   ศึกษากฎควบคุมต่าง ๆ ของทั้งภาครัฐบาล รัฐวิสาหกิจ และเอกชนที่มีผลกระทบต่อโครงการ

    3. ซื้อที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม มีความสอดคล้องและเหมาะสมต่อการลงทุนของ บริษัท
    อีกทั้งมีศักยภาพต่อการพัฒนาทั้งในปัจจุบันและในอนาคต

    4. จัดทำแผนงานโครงการ

-   วางผังและออกแบบโครงการโดยสถาปนิกและวิศวกรบริษัท
    ให้สอดคล้องกับเป้าหมายทางการตลาดและถูกต้องตามข้อกำหนดของกฏหมายที่เกี่ยวข้อง

-   จัดโครงสร้างการบริหารงานโครงการ
    กำหนดนโยบายการดำเนินงานโครงการรวมทั้งบุคลากรในด้านต่าง ๆ
    ที่จะรับผิดชอบในแต่ละโครงการ

-   กำหนดราคาขาย

-   กำหนดทีมงานขาย พร้อมอบรมพนักงานขาย

-   วางแผนการโฆษณาประชาสัมพันธ์พร้อมสื่อต่าง ๆ รวมทั้งการจัดทำเอกสารประกอบการขาย

-   จัดหาแหล่งเงินกู้ให้กับลูกค้าเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

    5 งานบริหารโครงการ

-   ติดต่อหน่วยงานราชการ
    และขออนุญาตก่อสร้างเพื่อดำเนินการปลูกสร้างตามขั้นตอนที่กฏหมายกำหนด

-   คัดเลือกผู้รับเหมาที่เชี่ยวชาญงานก่อสร้าง
    และกำหนดวิศวกรของบริษัทควบคุมดูแลงานก่อสร้างต่าง ๆ รวมถึงงานระบบสาธารณูปโภค

-   ดำเนินการขายตามแผนงานที่กำหนดไว้ พร้อมเริ่มการก่อสร้างโครงการ
    โดยใช้ระยะเวลาต่างกันขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของโครงการ

-   ปรับกลยุทธ์ทางการตลาด (หากจำเป็น) เช่นแผนส่งเสริมการขาย

    6. การส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์
    โดยจดทะเบียนและ/หรือโอนกรรมสิทธิ์และส่งมอบให้ลูกค้าเมื่องานก่อสร้างเสร็จ

    7. การให้บริการหลังการขาย แต่ละโครงการจะจัดเตรียมการให้บริการหลังการขาย เช่น
    สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะของโครงการ

    ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุดิบ

    วัตถุดิบสำคัญในการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประกอบไปด้วย

    1. ที่ดินเพื่อการพัฒนา

    1.1 ปัจจัยที่ใช้เป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาเพื่อจัดซื้อที่ดินนั้น ประกอบไปด้วย

-   ทิศทางการขยายตัวของเมือง จะพิจารณาดูว่ามีแนวโน้มการเติบโตของเมืองไปในทิศทางใด
    เพื่อที่จะได้ที่ดินที่มีศักยภาพสูงในการพัฒนาโครงการ

-   ทำเลของที่ดิน พิจารณาเลือกซื้อที่ดินที่มีทำเลติดถนน มีการคมนาคมสะดวก
    และอยู่ไม่ห่างไกลจากตัวเมืองมากนัก

-   สาธารณูปโภค พิจารณาเลือกที่ดินที่มีระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับ เช่น ไฟฟ้า ประปา
    โทรศัพท์ เป็นต้น

-   ขนาดแปลงที่ดิน พิจารณาเลือกซื้อที่ดินที่มีแปลงขนาดเหมาะสมเพียงพอ
    สำหรับการพัฒนาโครงการได้

-   ระดับราคา ราคาของที่ดินต้องเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด
    ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาไม่สูงมากนัก

    1.2 การจัดหาที่ดินในอดีตเพื่อนำมาพัฒนาโครงการ

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

    1.3 การจัดหาที่ดินในอนาคต

-   ติดต่อผ่านตัวแทนนายหน้า

-   สืบหาและติดต่อเจ้าของที่ดิน ในที่ดินแปลงที่สนใจ

-   เจ้าของที่ดินติดต่อโดยตรงกับบริษัท

-   ประกาศแจ้งความจำนงผ่านสื่อมวลชนต่างๆ

-   ประมูลซื้อจากกรมบังคับคดี และสถาบันการเงินต่างๆ

2. วัสดุก่อสร้าง

โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทางบริษัท ปรีชา กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
ดำเนินการอยู่นั้น ส่วนใหญ่ได้ให้ผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง และจัดหาวัสดุก่อสร้างเอง
ดังนั้นจึงเป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมาก่อสร้าง ในการจัดหาวัสดุก่อสร้าง
ทำให้บริษัทไม่ต้องเผชิญความยุ่งยากในการเก็บสต็อก วัสดุก่อสร้าง
และสามารถบริหารงานก่อสร้างได้ตามแผนงาน ทั้งระยะเวลาและต้นทุนที่กำหนด

ความสัมพันธ์และผลกระทบของผู้รับเหมาที่มีต่อบริษัท และบริษัทย่อย

บริษัทและบริษัทย่อยมีผู้รับเหมาจำนวนมาก โดยให้ผู้รับเหมาแต่ละรายสร้างบ้านเฉลี่ยรายละ 20
หลัง ซึ่งถ้าผู้รับเหมารายใดก่อสร้างบ้านได้คุณภาพตามที่บริษัทต้องการและเสร็จทันตามกำหนดเวลา
บริษัทก็จะต่อสัญญาในการก่อสร้างไปเรื่อยๆ
ทำให้บริษัทสามารถควบคุมระยะเวลาและคุณภาพการก่อสร้างได้
และทำให้ไม่มีการพึ่งพิงผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 30 ของค่าการจ้างผู้รับเหมารวม

3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 บริษัทและบริษัทย่อย มีจำนวนรายและมูลค่าขายตามสัญญา
ที่ยังไม่ได้ส่งมอบ ดังรายละเอียดต่อไปนี้

  ------------------------------------- -------------- -------------------
  ชื่อโครงการ                             ณ วันที่ 31       
                                        ธันวาคม 2546    

                                        จำนวนราย       จำนวนเงิน (ล้านบาท)

  - โครงการสุวินทวงศ์                      7              15.92

  - โครงการร่มเกล้า                       20             39.78

  - โครงการปรีชาไพรเวทบีช                 5              13.88

  - โครงการปรีชาคอมเพล็กซ์ (บมจ.ปรีชากรุ๊ป)   -              -

  รวม                                   32             69.58
  ------------------------------------- -------------- -------------------

หมายเหตุ งานที่ยังไม่ส่งมอบ หมายถึง จำนวนผู้ที่ทำสัญญาซื้อบ้านแต่ยังไม่ได้รับการโอนกรรมสิทธิ์