-----------------------------------------------------------------------
  1. ปัจจัยความเสี่ยง

  -----------------------------------------------------------------------

1.1 ความเสี่ยงจากการประกอบธุรกิจ

ความเสี่ยงเรื่องวัสดุก่อสร้าง

ด้วยอัตราการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมาต่อเนื่องถึงปี 2548
กอปรกับราคาวัสดุก่อสร้างที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมาโดยตลอด
ซึ่งบริษัทได้ตระหนักถึงความเสี่ยงดังกล่าว และมีการเตรียมการไว้รองรับแล้วตั้งแต่ปลายปี 2547
โดยโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดทุกโครงการบริษัทได้มีการก่อสร้างและทำสัญญาว่าจ้างกับผู้รับเหมาของบริษัทโดยส่วนใหญ่รวมการจัดหาวัสดุก่อสร้างเข้าไปในสัญญาว่าจ้างด้วยแล้วทุกโครงการ
และในปี 2548 บริษัทมีโครงการอาคารสูงที่ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จ 3 โครงการ
พร้อมที่จะขายภายในปีนี้ด้วยต้นทุนก่อสร้างเดิม
ส่วนโครงการใหม่นั้นบริษัทได้ทำสัญญาจ้างเหมาทั้งค่าแรงและค่าวัสดุก่อสร้างกับผู้รับเหมา
โดยผู้รับเหมาจะเป็นผู้จัดหาวัสดุและอุปกรณ์ก่อสร้างส่วนใหญ่
ส่วนบริษัทจะจัดหาวัสดุก่อสร้างบางประเภทที่บริษัทเป็นคู่ค้ากับผู้ผลิตหรือตัวแทนจำหน่ายรายใหญ่
ซึ่งจะได้ราคาที่เป็นส่วนลดโครงการ
พร้อมกับจะติดตามการเคลื่อนไหวของราคาและประมาณราคาไว้ล่วงหน้า
ซึ่งหากจำเป็นก็จะสั่งซื้อไว้ล่วงหน้าโดยจะจัดซื้อคราวละมากๆ
ทำให้สามารถต่อรองราคาและควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างได้
รวมทั้งสามารถควบคุมคุณภาพและมาตรฐานของบ้านตามที่กำหนดไว้ได้

ความเสี่ยงในการจัดซื้อที่ดิน

บริษัทไม่มีนโยบายการซื้อที่ดินเก็บไว้เพื่อรอการพัฒนาเป็นจำนวนมาก
เว้นแต่จะเป็นที่ดินที่บริษัทเล็งเห็นว่ามีศักยภาพสูงในการพัฒนาและราคาอยู่ในระดับที่ให้ผลตอบแทนการลงทุนสูง
ทั้งนี้บริษัทมีนโยบายการวางแผนจัดซื้อที่ดินในขนาดที่เหมาะสมและเร่งพัฒนาโครงการเพื่อให้สามารถเปิดและปิดการขายได้ในเวลาอันสั้น
เพื่อลดความเสี่ยงและเพื่อลดต้นทุนทางการเงินที่จะต้องบันทึกบัญชีเพิ่มเป็นต้นทุนที่ดิน
ทั้งนี้บริษัทจะกระจายการจัดซื้อที่ดินไม่ให้กระจุกตัวอยู่ในทำเลใดทำเลหนึ่ง
โดยกระจายการซื้อไปตามทำเลต่างๆ รอบทิศของกรุงเทพฯ ที่เป็นที่นิยมในการอยู่อาศัย
รวมทั้งมีระบบขนส่งมวลชนอาทิ รถไฟฟ้าใต้ดิน
นอกจากนี้ก่อนการตกลงซื้อที่ดินแปลงใดบริษัทจะมีการสำรวจและจัดทำการศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาดและทางการเงินรวมทั้งศึกษาถึงข้อจำกัดทางกฎหมายและตรวจสอบกรรมสิทธิ์อย่างละเอียดเพื่อลดความเสี่ยงในทุกๆ
ด้านก่อน

ความเสี่ยงของการก่อสร้างและเทคโนโลยี่

จากสภาพการแข่งขันที่สูง ส่งผลต่อการหาผู้รับเหมา เพื่อรองรับการขยายกำลังการผลิต
ซึ่งในเรื่องนี้บริษัท ได้มีสัมพันธภาพและสร้างพันธมิตรในกลุ่มผู้รับเหมางานก่อสร้าง
พร้อมทั้งมีการเสาะหาผู้รับเหมาจากทุกช่องทางเพื่อทดสอบและขึ้นทะเบียนไว้เป็นจำนวนที่สามารถจะทำให้การก่อสร้างดำเนินการได้ตามแผน
สำหรับเทคโนโลยีบริษัทจะมีการทดสอบผู้รับเหมาและคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีความเชี่ยวชาญ
มีเทคโนโลยีที่เหมาะสม
ส่วนในด้านบริษัทก็มีผู้เชี่ยวชาญที่พอเพียงที่จะควบคุมงานก่อสร้างให้ได้มาตรฐานโดยมีการพัฒนาเทคโนโลยีอยู่ตลอดเวลา

พร้อมทั้งมีแผนการฝึกอบรมเพื่อพัฒนาให้กับผู้รับเหมางานก่อสร้าง มีการประชุมร่วมกันเพื่อรับฟังปัญหา
ข้อคิดเห็น / ข้อเสนอแนะที่จะนำมาพัฒนากระบวนการก่อสร้างได้

บริษัทมั่นใจว่าจะแก้ปัญหาการขาดแคลนผู้รับเหมา และการก่อสร้างมีมาตรฐาน
มีการใช้เทคโนโลยีอย่างเหมาะสม

ความเสี่ยงในการสร้างบ้านพร้อมขาย (Pre-built)

การดำเนินนโยบายสร้างบ้านพร้อมขายได้รับความนิยมจากผู้บริโภคอย่างมากและเป็นกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการหลายๆ
แห่งรวมทั้งบริษัทนำมาใช้เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า
แต่การดำเนินธุรกิจดังกล่าวจำเป็นต้องมีเงินทุนสูงและมีความเสี่ยงหากสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไปหรือลูกค้าไม่พอใจในบ้านที่สร้างเสร็จแล้ว
อย่างไรก็ตาม ในกรณีของบริษัทความเสี่ยงด้านนี้จะไม่สูงมากนัก
เนื่องจากการสร้างบ้านพร้อมขายของบริษัทจะดำเนินการเป็นเฟส
และจะมีการประเมินสถานการณ์การขายอย่างใกล้ชิด โดยแต่ละเฟสจะสร้างประมาณ 30 ยูนิต
ซึ่งจะเริ่มเปิดขายเมื่อมีบ้านบางส่วนสร้างแล้วเสร็จ (Pre-built)
และบ้านบางส่วนอยู่ระหว่างการก่อสร้าง (Semi Pre-built)
และในกรณีที่ลูกค้ามีความประสงค์จะซื้อหรือต้องการเปลี่ยนแปลงวัสดุสำหรับบ้านหลังที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างบริษัทก็จะยืดหยุ่นให้สามารถทำได้
นอกจากนี้บริษัทมีความเชื่อมั่นว่าประสบการณ์ของบริษัทในธุรกิจ
การออกแบบบ้านที่มุ่งตอบสนองความพึงพอใจของลูกค้าสูงสุด
และการให้ความสำคัญในด้านการควบคุมคุณภาพอย่างเคร่งครัดจะช่วยลดความเสี่ยงในด้านดังกล่าวลงได้อีกทางหนึ่ง

1.2 ความเสี่ยงทางการเงิน

ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

จากภาวะอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลให้ความสามารถในการยื่นกู้ของลูกค้า
และอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ของบริษัทฯ ในอนาคต
บริษัทได้ปรับกลยุทธ์โดยเพิ่มสินค้าประเภทอาคารชุด บ้านเดี่ยวที่มีระดับราคาปานกลาง
หรือเป็นระดับราคาที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายสามารถที่จะซื้อได้
โดยแนวทางหนึ่งที่ได้จัดทำแล้วคือจัดหาที่ดินที่จะนำมาพัฒนาให้มีต้นทุนถูกลง
การขยายงวดการชำระเงินดาวน์เพื่อให้วงเงินกู้ลดลง

ความเสี่ยงเกี่ยวกับสภาพคล่องจากการชำระคืนหนี้สินเชื่อโครงการ (Project Finance)

แหล่งเงินทุนส่วนใหญ่ในการดำเนินการและการขยายโครงการของบริษัทจะมาจากสินเชื่อโครงการ
(Project Finance)
และส่วนที่เหลือมาจากเงินทุนของบริษัทสำหรับสินเชื่อโครงการนั้นเจ้าหนี้สถาบันการเงินจะอนุมัติวงเงินสินเชื่อให้โดยกำหนดเงื่อนไขการชำระคืนเงินกู้คือเมื่อบริษัทโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้ลูกค้าแล้ว
ให้บริษัทนำเงินบางส่วนมาชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ย ดังนั้นภายหลังชำระคืนเงินกู้แล้ว บริษัท
ยังเหลือเงินบางส่วนมาใช้หมุนเวียนในการดำเนินงานและชำระหนี้สินอื่นๆ
ซึ่งจากสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยที่มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวและกำลังซื้อของประชาชนที่มากขึ้นประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่ยังทรงตัวในระดับต่ำ
และจากผลประกอบการในปี 2547 บริษัทมีผลการดำเนินงานที่สามารถชำระคืนภาระหนี้สินต่างๆ
ได้ก่อนกำหนดและสามารถปลดหลักประกันซึ่งจำนองไว้กับสถาบันการเงินเหล่านี้ออกไป
รวมทั้งยังคงเหลือสภาพคล่อง ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของบริษัทเหลือเพียง 0.88 เท่า
อย่างไรก็ตามหากในอนาคตบริษัทมีการขยายธุรกิจ บริษัทก็จะดำรงสัดส่วนหนี้สินต่อทุนไว้ในระดับ 1
: 1 เท่า

ความเสี่ยงในการชำระคืนหุ้นกู้

ตามแผนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ บริษัทได้แปลงหนี้ส่วนหนึ่งเป็นหุ้นกู้ไม่มีประกัน โดย ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2547 บริษัทมีหุ้นกู้ที่ไม่มีประกันครบกำหนดไถ่ถอน ปี 2550
คงเหลือเพียงเจ้าหนี้หุ้นกู้ไม่มีประกัน 2 รายจำนวนเงิน 234.90 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราดอกเบี้ย 2.5
%ต่อปี ส่วนหุ้นกู้มีประกันจำนวน 550 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 4.50 ต่อปี อายุ 3 ปี
ครบกำหนดไถ่ถอนวันที่ 7 มกราคม 2550 ปัจจุบันบริษัท ได้ชำระคืนหนี้บางส่วนไปแล้วจำนวน
137.50 ล้านบาท คงเหลือ 412.50 ล้านบาท
ซึ่งบริษัทคาดว่าหุ้นกู้ทั้งสองชนิดสามารถชำระคืนหนี้ดังกล่าวได้เมื่อครบกำหนดไถ่ถอน

ความเสี่ยงจากการให้กู้ยืม และการค้ำประกันหนี้ในบริษัทย่อยหรือบริษัทที่เกี่ยวข้อง

นโยบายในการให้การกู้ยืมและค้ำประกันบริษัทย่อยนั้น
บริษัทจะพิจารณาไม่ให้เกิดความเสี่ยงต่อบริษัทกล่าวคือการให้ความช่วยเหลือดังกล่าว
บริษัทได้จำกัดเฉพาะบริษัทที่บริษัทมีอำนาจในการควบคุมและบริหารเท่านั้น
ทั้งนี้เพื่อประโยชน์สูงสุดของบริษัทเอง อย่างไรก็ตามก่อนที่จะทำรายการดังกล่าวทุกครั้ง
บริษัทจะปฏิบัติตามหลักเกณฑ์รายการที่เกี่ยวโยงกันตามแนวทางของตลาดหลักทรัพย์ กล่าวคือ
บริษัทจะขออนุมัติคณะกรรมการบริษัท และที่ประชุมผู้ถือหุ้นในกรณีที่เข้าเกณฑ์ตามที่ตลาดหลักทรัพย์ ฯ
กำหนด

สำหรับการค้ำประกันเงินกู้ยืมของบริษัท ศุภาลัยอิสาน จำกัด ในวงเงิน 190 ล้านบาท ปัจจุบันบริษัท
ศุภาลัยอิสาน จำกัด ได้เจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินเป็นที่เรียบร้อยแล้ว
และอยู่ระหว่างการดำเนินการตามสัญญา และขณะนี้บริษัท ศุภาลัยอิสาน จำกัด
อยู่ระหว่างการดำเนินโครงการต่อและได้รับความช่วยเหลือทางการเงินจากบริษัทโดยคณะกรรมการบริษัท
ได้อนุมัติวงเงินช่วยเหลือทั้งในรูปของเงินให้กู้และเงินเพิ่มทุนแก่บริษัท ศุภาลัยอิสาน จำกัด วงเงิน
90 ล้านบาท เพื่อดำเนินการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่หยุดดำเนินการอยู่ต่อ
โดยจะชำระคืนภายในระยะเวลา 5 ปี