2.1 ปัจจัยความเสี่ยง

2.1.1 ความเสี่ยงจากการที่บริษัทอาจมีเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอ

  ในปี 2547 บริษัทฯ ได้รับวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นจำนวน 990 ล้านบาท และในปี
  2548 บริษัทย่อยได้รับอนุมัติวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นจำนวน 280.91 ล้านบาท
  โดยมีโครงการของบริษัทฯ ค้ำประกัน ซึ่ง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทฯ
  มีหนี้สินหมุนเวียนเป็นจำนวน 663.02 ล้านบาท ทั้งนี้แนวทางในการพัฒนาโครงการของบริษัทฯ
  เป็นไปในลักษณะสร้างไปขายไป ดังนั้นปริมาณเงินที่บริษัทฯ
  จะต้องใช้เป็นเงินหมุนเวียนลงทุนล่วงหน้าไปก่อนจะอยู่ในระดับที่ไม่สูงมากนัก
  เนื่องจากเงินหมุนเวียนส่วนหนึ่งบริษัทฯ จะได้รับจากเงินผ่อนชำระค่างวดจากลูกค้าของบริษัทฯ
  ที่ซื้อบ้านไปก่อนหน้านี้แล้ว

  ที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้แก้ไขปัญหาสภาพคล่องตามแนวทางที่กำหนดในแผนฟื้นฟูกิจการ โดยบริษัทฯ
  ได้กู้ยืมเงินจากบุคคลและบริษัทที่เกี่ยวข้องมาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน
  (ตามรายละเอียดในเรื่องรายการระหว่างกันข้อ 2.11.1) ในปี 2547 บริษัทฯ
  ยังได้รับอนุมัติวงเงินสินเชื่อทั้งระยะสั้นและระยะยาวจากสถาบันการเงิน
  โดยมีทรัพย์สินในโครงการเป็นหลักประกันวงเงินสินเชื่อดังกล่าว
  ซึ่งตลอดระยะเวลาที่ผ่านมานับตั้งแต่ที่บริษัทฯ ได้รับอนุมัติวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินบริษัทฯ
  สามารถจ่ายชำระหนี้ให้แก่สถาบันการเงินได้ตรงตามที่กำหนดไว้ในเงื่อนไขสัญญาเงินกู้ โดย ณ
  วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทฯ มีอัตราส่วนสภาพคล่องเท่ากับ 1.76 เท่า
  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น 1.18 เท่า อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน 0.25
  เท่า และอัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย 4.54 เท่า ดังนั้น ความเสี่ยงจากการที่บริษัทฯ
  อาจมีเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอนั้น ที่ผ่านมาบริษัทฯ
  สามารถควบคุมและบริหารเงินทุนหมุนเวียนได้

2.1.2 ความเสี่ยงเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้

  บริษัทฯ ได้รับเงินกู้ระยะสั้นจำนวน 20.00 ล้านบาทและเงินกู้ระยะยาวจำนวน 970.00
  ล้านบาทจากสถาบันการเงิน ซึ่งเดิมกำหนดระยะเวลาการชำระคืนภายในระยะเวลา 12 เดือน
  สิ้นสุดในเดือนตุลาคม ปี 2550 ทั้งนี้บริษัทฯได้รับอนุมัติขยายระยะเวลาเงินกู้ออกไปอีก 32 เดือน
  เป็นสิ้นสุดในเดือน มิถุนายน 2553
  และจะต้องดำรงอัตราหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นให้อยู่ในอัตราส่วนไม่เกิน 1.50 เท่า
  โดยมีทรัพย์สินในโครงการเป็นหลักประกัน ดังนั้น บริษัทฯ
  อาจมีความเสี่ยงหากไม่สามารถชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาเงินกู้
  โดยเจ้าหนี้มีสิทธิที่จะคิดดอกเบี้ยในอัตราสูงสุด (ดอกเบี้ยอัตราผิดนัด)
  และมีสิทธิเรียกคืนเงินต้นทั้งหมดทันที หรืออาจทำการฟ้องร้องยึดหลักประกันได้
  ซึ่งจะส่งผลกระทบในทางลบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทฯ และบริษัทย่อยได้ และ ณ วันที่ 31
  ธันวาคม 2550 อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 1.18 เท่า เท่านั้น

  2.1.3 ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัตถุดิบ

  ในการดำเนินการที่ผ่านมานั้น บริษัทฯ จะทำการว่าจ้างผู้รับเหมาให้ดำเนินการก่อสร้างทั้งหมด
  หากแต่บริษัทฯ เป็นผู้จัดซื้อวัตถุดิบสำหรับการก่อสร้างเอง ยกเว้นการทำสัญญากับ บริษัท ซุปเปอร์
  สปีด คอนสตรัคชั่น จำกัด ที่เป็นการจ้างเหมารวมค่าวัสดุก่อสร้างด้วย
  เนื่องจากโครงการดังกล่าวเป็นการปรับปรุงซ่อมแซมโครงการเดิมเป็นหลัก (
  ไม่ได้เป็นการก่อสร้างใหม่ ) ซึ่งการว่าจ้างดังกล่าวทำให้บริษัทฯ
  สามารถควบคุมค่าก่อสร้างได้ดีขึ้น

  สำหรับในช่วงปีที่ผ่านมาราคาวัตถุดิบในการก่อสร้าง เช่น เหล็ก และปูนซีเมนต์
  มีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างสูงขึ้น
  ประกอบกับการแข่งขันที่รุนแรงของอุตสาหกรรมนี้
  ทำให้ผู้ประกอบการไม่สามารถขึ้นราคาอสังหาริมทรัพย์ได้ตามต้นทุนการผลิตที่เพิ่มสูงขึ้น
  ซึ่งอาจเป็นสาเหตุทำให้อัตราการเติบโตของผลการดำเนินงานของบริษัทฯ ลดต่ำลง
  หรืออาจส่งผลกระทบจนกระทั่งบริษัทฯ ประสบผลขาดทุนจากการดำเนินงาน
  หากราคาวัตถุดิบที่ใช้ในการก่อสร้างยังคงปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

  อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ เชื่อว่าปัญหาการปรับเพิ่มขึ้นของราคาวัตถุดิบจะส่งผลกระทบกับบริษัทฯ
  ไม่มากนัก เนื่องจาก (1) บริษัทฯ มีระบบจัดซื้อที่สามารถคำนวณการใช้วัตถุดิบล่วงหน้าได้
  ส่งผลให้บริษัทฯ สามารถเลือกซื้อวัตถุดิบได้ในราคาที่ดี ซึ่งบริษัทฯ
  จะจัดซื้อวัตถุดิบเป็นจำนวนที่เพียงพอสำหรับดำเนินการก่อสร้างที่จะต้องใช้จริงในแต่ละโครงการ
  และ (2) โครงการที่ก่อสร้างแล้วส่วนใหญ่ของบริษัทฯ
  เป็นโครงการที่มีการดำเนินการไปแล้วกว่าร้อยละ 50
  และคงเหลือที่จะสร้างต่อไม่มากนักก่อนที่จะนำออกขายได้ ซึ่งในภาวะการณ์ปัจจุบันนี้
  หากพิจารณาถึงต้นทุนการก่อสร้างของบริษัทฯ ผู้บริหารของบริษัทฯ เชื่อว่า บริษัทฯ
  มีต้นทุนโครงการที่ต่ำ อันเป็นผลเนื่องมาจากการที่บริษัทฯ
  และบริษัทฯย่อยได้ใช้สิทธิในการซื้อสินทรัพย์คืนจากเจ้าหนี้ในราคาที่ต่ำ
  ที่ดินมีศักยภาพสามารถนำมาพัฒนาได้ทันที โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินที่สุวินทวงศ์ และ เชียงใหม่
  การมีต้นทุนโครงการที่ต่ำส่งผลให้บริษัทฯ สามารถที่จะรักษาอัตราการเติบโตของบริษัทฯ ไว้ได้
  ดังนั้นความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัตถุดิบอยู่ในระดับที่บริษัทฯ สามารถควบคุมได้

2.1.4 ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืม

  ด้านความเสี่ยงทางการเงินที่เกิดจากการปรับเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อย่างต่อเนื่องในปี
  2548 - 2549 นั้น
  เงินกู้ยืมบางส่วนของบริษัทฯใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวซึ่งจะครบกำหนดชำระคืนในปีนี้
  โดยแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในปี2551
  คาดว่าจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเนื่องจากภาวะเงินเฟ้อภายในประเทศรวมถึงราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น
  ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัท
  อีกทั้งปัจจุบันนโยบายการให้เงินกู้ยืมของธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดมากขึ้น
  จึงเป็นสิ่งที่ทำให้ผู้ประกอบการบางรายเข้าถึงแหล่งเงินทุนเพื่อนำการพัฒนาโครงการได้ยากยิ่งขึ้น
  ดังนั้น เอเวอร์แลนด์จึงได้ลดความเสี่ยงดังกล่าวด้วยการสร้างพันธมิตรกับสถาบันการเงินหลาย ๆ
  แห่ง
  ทั้งนี้โครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันทั้งหมดได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากสถาบันการเงินภายในประเทศมาโดยตลอด
  นอกจากนี้บริษัทฯได้มองหาพันธมิตรจากต่างประเทศมาร่วมลงทุนในโครงการของบริษัท
  โดยในปีที่ผ่านมาได้มีนักลงทุนจากต่างประเทศสนใจที่จะเข้ามาร่วมลงทุนกับบริษัทฯ ทั้งนี้ในปี
  2551 คาดว่าจะมีนักลงทุนจากต่างประเทศติดต่อเข้ามาเพื่อเจรจาร่วมทุนกับทางบริษัทฯหลายราย
  ซึ่งบริษัทฯจะดำเนินการเจรจาและพิจารณาเงื่อนไขในการเข้าร่วมลงทุนของนักลงทุนจากต่างประเทศเพื่อให้เกิดผลประโยชน์สูงสุดแก่บริษัทฯ

2.1.5 ความเสี่ยงจากความไม่มั่นคงทางการเมือง

  จากสถานการณ์ทางการเมืองในรอบปีที่ผ่านมา
  เป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลกระทบต่อการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์
  ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจของประเทศชะลอตัว
  ส่งผลให้นักลงทุนชาวไทยและต่างประเทศต่างรอดูทิศทางเศรษฐกิจ
  และนโยบายในการส่งเสริมภาคอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ ในปี2551
  บริษัทฯคาดว่าสถานการณ์ทางการเมืองของประเทศน่าจะดีขึ้น เนื่องจากมีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่
  รวมทั้งถ้ารัฐบาลมีนโยบายในการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ดีและดำเนินการอย่างต่อเนื่อง
  คาดว่าจะทำให้นักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างประเทศกลับเข้ามาลงทุนอีกครั้ง