2. ปัจจัยความเสี่ยง

2.1 ความเสี่ยงด้านการเมือง เศรษฐกิจ และสังคม

2.1.1 ความเสี่ยงจากความภาวะทางการเมือง เศรษฐกิจ

ภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ในปี 2555 ที่ผ่านมา
ได้รับแรงส่งจากปัจจัยทางด้านการบริโภคภาคเอกชนที่มีการขยายตัว
และรายจ่ายจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ
อย่างไรก็ตามการผลิตภาคอุตสาหกรรมและการส่งออกหดตัว
เนื่องจากได้รับผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจยุโรปและการชะลอตัวของเศรษฐกิจจีน
รวมทั้งฐานการขยายตัวที่สูงและความล่าช้าในการฟื้นตัวของภาคการผลิต

ทั้งนี้
ภาวะทางการเมืองและเศรษฐกิจในประเทศยังคงเป็นปัจจัยเสี่ยงสำคัญที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นและแนวโน้มในการลงทุนของภาคธุรกิจ
รวมทั้งส่งผลต่อการใช้จ่ายของประชาชน
ปัญหาความแตกต่างทางความคิดในสังคมซึ่งส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพและความมั่นคงของรัฐบาล
และเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศ

ในปี 2556 เศรษฐกิจไทยยังคงมีแนวโน้มการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
โดยได้รับปัจจัยหนุนจากอุปสงค์ของภาคเอกชน
โดยการลงทุนใหม่ทั้งในภาครัฐและเอกชนจะมีบทบาทมากขึ้นในการขับเคลื่อนการลงทุนโดยภาพรวม
ในขณะเดียวกันการปรับตัวดีขึ้นของเงื่อนไขด้านเศรษฐกิจโลกทำให้ภาคการส่งออกมีบทบาทมากขึ้นในการขับเคลื่อนการขยายตัวทางเศรษฐกิจ
ในอีกด้านหนึ่ง อย่างไรก็ตาม
เศรษฐกิจไทยมีความเสี่ยงที่จะได้รับผลกระทบจากปัญหาภาวะเงินเฟ้อในประเทศ
โดยมีปัจจัยจากนโยบายค่าแรงขั้นต่ำ ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินของภาคอุตสาหกรรม
ราคาน้ำมันที่คาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้น
ประกอบกับความเสี่ยงที่จะได้รับผลกระทบจากการการเคลื่อนย้ายเงินทุนระหว่างประเทศ

2.2 ความเสี่ยงด้านการดำเนินธุรกิจ

2.2.1 ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

ต้นทุนสำคัญของการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เห็นจะเป็นในเรื่องของ วัสดุก่อสร้างต่างๆ
โดยในช่วงปี 2555 ที่ผ่านมาราคาวัสดุก่อสร้างในภาพรวมมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น
ตามการขยายตัวของปริมาณการจำหน่ายปูนซีเมนต์รวมทั้งการเพิ่มขึ้นของราคาผลิตภัณฑ์คอนกรีต ไม้
และสุขภัณฑ์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งส่วนหนึ่งได้รับผลมาจากการขยายตัวของการก่อสร้างในพื้นที่เดิมที่ภาคเอกชนได้รับอนุญาตก่อสร้างในช่วงก่อนหน้า
และการขยายตัวของการก่อสร้างของภาครัฐ

บริษัทคาดว่าการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างจะไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนในการก่อสร้างของบริษัทฯ
เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นโครงการที่มีการดำเนินการไปแล้วกว่าร้อยละ 100
ซึ่งคงเหลือการก่อสร้างและปรับปรุงไม่มากนักก่อนที่จะนำออกขายให้แก่ลูกค้า
ในส่วนโครงการที่กำลังดำเนินการนั้น
บริษัทฯได้มีการวางแผนงานการก่อสร้างและบริหารควบคุมระบบการจัดซื้อวัสดุการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ
รวมทั้งสำหรับโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

2.2.2 ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงกรรมการ

นายขุมทรัพย์ โลจายะ กรรมการผู้จัดการของบริษัทและบริษัทย่อย ได้ให้บริษัทกู้ยืมเงินระยะสั้น
เพื่อใช้เป็นทุนหมุนเวียนในการบริหารงานของบริษัท โดยมียอดคงค้าง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555
จำนวน 2.82 ล้านบาท

การให้บริษัทกู้ยืมเงินระยะสั้นเพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนดังกล่าว นายขุมทรัพย์ โลจายะ
ไม่มีการคิดดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และผลตอบแทนอื่นใดจากบริษัท
ส่งผลให้บริษัทได้รับประโยชน์ในเรื่องดังกล่าวและทำให้บริษัทรับรู้ภาระหนี้เฉพาะในส่วนของเงินต้นเท่านั้น
ไม่มีต้นทุนทางการเงินจากการต้องชำระดอกเบี้ยเหมือนในกรณีที่ต้องไปกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน

2.2.3 ความเสี่ยงจากการชะลอโครงการของบริษัท

ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างรอการพัฒนา จำนวน 2 โครงการ คือ โครงการมายโฮม
สุวินทวงศ์ และโครงการมายโฮม เชียงใหม่
โดยบริษัทพิจารณาชะลอการพัฒนาโครงการเพื่อรอดูทิศทางของธุรกิจและสภาวะอสังหาริมทรัพย์
ประกอบกับขั้นตอนในการขออนุญาตจัดสรรที่ดินที่ผ่านมามีความจำเป็นต้องใช้ระยะเวลาในการดำเนินการ
ทั้งนี้การชะลอการพัฒนาโครงการดังกล่าว
ส่งผลให้รายได้จากการขายโครงการที่เหลืออยู่ปรับตัวลดลง

อย่างไรก็ตามบริษัทฯได้ดำเนินการพัฒนาโครงการในส่วนของสาธารณูปโภคพื้นฐาน
และพื้นที่โดยรอบเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับการเริ่มพัฒนาโครงการดังกล่าวใหม่ในอนาคต

2.3 ความเสี่ยงด้านการเงิน

2.3.1 ความเสี่ยงจากการที่บริษัทอาจมีเงินทุนหมุนเวียนไม่เพียงพอ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทฯและบริษัทย่อย มีวงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินเป็นจำนวน
172.89 ล้านบาท และจำนวน 165.00 ล้านบาท ตามลำดับ โดยมีโครงการของบริษัทฯ ค้ำประกัน
และมีหนี้สินหมุนเวียนจำนวน 197.78 ล้านบาท โดยในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา
บริษัทฯมีการบริหารเงินทุนหมุนเวียนของกิจการได้เป็นอย่างดี
โดยมีการวางแผนการใช้เงินและจัดสรรทุนหมุนเวียนตามลำดับสำคัญในกิจการ
และสามารถจ่ายชำระหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้ให้แก่สถาบันการเงินได้ตรงตามที่กำหนดไว้ในเงื่อนไขสัญญาเงินกู้

โดยบริษัทฯ มีอัตราส่วนสภาพคล่องเท่ากับ 2.81 เท่า อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น 0.50
เท่า
โดยที่อัตราส่วนดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าบริษัทสามารถที่จะบริหารจัดการเงินทุนหมุนเวียนได้เป็นอย่างดี
นอกจากนั้นแล้วยังได้มีการวางแผนในการพัฒนาโครงการจากทรัพย์สินที่มีอยู่เพื่อสร้างรายได้ให้แก่บริษัทฯโดยมีการบริหารเงินทุนหมุนเวียนของกิจการเพื่อให้เพียงพอต่อการดำเนินงานของบริษัทต่อไป

2.3.2 ความเสี่ยงเกี่ยวกับความสามารถในการชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้

บริษัทฯ ได้รับเงินกู้ระยะยาวรวมจำนวน 337.89 ล้านบาท จากสถาบันการเงิน
ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาการชำระคืนในเดือนพฤษภาคม, กรกฎาคม และกันยายน ในปี2556
โดยช่วงระยะเวลาที่ผ่านมาบริษัทฯมีการชำระเงินกู้ให้แก่ธนาคารตรงตามเงื่อนไข
และไม่มีประวัติเสียหายทางการเงิน

ในปี 2555 พบว่าจำนวนภาระหนี้ระยะยาวปรับตัวลดลงจากปี 2555 จำนวน 12.54 ล้านบาท
แสดงให้เห็นถึงบริษัทฯสามารถบริหารจัดการภาระหนี้ดังกล่าวได้เป็นอย่างดี
นอกจากนี้บริษัทฯยังได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้ระยะยาวของธนาคาร
คือบริษัทจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นให้อยู่ในอัตราส่วนไม่เกิน 1.5 เท่า
เพื่อมิให้เกิดความเสี่ยงที่จะส่งผลต่อความสามารถในการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยตามเงื่อนไขของธนาคาร

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทมีภาระหนี้สินคงเหลือกับสถาบันการเงิน เท่ากับ168.57 ล้านบาท
และมี

อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น 0.50 เท่า
ซึ่งเป็นไปตามเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้ของธนาคารที่กำหนดไว้ดังกล่าว

2.3.3 ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืม
และความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมในภาพรวมของปี 2555 ยังคงอยู่ในระดับทรงตัว
ส่งผลดีต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัท
ทำให้สามารถวางแผนและควบคุมเงินทุนหมุนเวียนของบริษัทได้อย่างเหมาะสม
ทั้งนี้ภาวะเศรษฐกิจโลกและในภูมิภาคยังคงมีแนวโน้มทรงตัว
ในขณะที่ธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการที่ต้องการแหล่งเงินทุนในการพัฒนาธุรกิจ

บริษัทให้ความสำคัญในการพิจารณาต้นทุนทางการเงินและความเหมาะสมของแหล่งเงินทุนในการสนับสนุนโครงการของบริษัท
ซึ่งที่ผ่านมาโครงการของบริษัทได้รับการสนับสนุนจากธนาคารพาณิชย์มาโดยตลอดเป็นอย่างดี

ทั้งนี้
ทิศทางของอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ทรงตัวตามอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทยที่คาดว่าอยู่ในระดับที่สามารถสนับสนุนการขยายตัวทางเศรษฐกิจได้ดี
อย่างไรก็ตามมาตรการกำหนดวงเงินสินเชื่อ LTV (Loan to Value) ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในปี
2556 อาจจะทำให้ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว
และส่งผลให้การเติบโตชะลอตัวลงจากปี 2555 ที่ผ่านมาได้

2.4 ความเสี่ยงด้านข้อกฎหมายและกฎเกณฑ์ต่างๆ

2.4.1 ความเสี่ยงด้านต้นทุนราคาประเมินที่ดินใหม่

ราคาประเมินที่ดินใหม่ซึ่งประกาศให้มีผลตั้งแต่วันที่ 1ก.ค.2555 ที่ผ่านมา
ทำให้ราคาเสนอขายที่ดินในตลาดเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะที่ดินในย่านธุรกิจการค้า
และพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าและโครงการพัฒนาสาธารณูปโภคขนส่งของภาครัฐ
ราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นดังกล่าว อาจส่งผลให้การพัฒนาธุรกิจอสังหาฯ ใหม่ ๆชะลอตัว
ประกอบกับการเพิ่มสูงขึ้นของค่าแรงงาน และต้นทุนวัสดุก่อสร้าง
อาจส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างโครงการโดยรวมเพิ่มสูงขึ้น

การเพิ่มสูงขึ้นของต้นทุนก่อสร้างทำให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
และอาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค นอกจากราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นแล้ว
ยังมีเรื่องการจัดการประเมินผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ที่อาจส่งผลให้ทิศทางอสังหาฯ
ในช่วงครึ่งปีหลังชะลอตัวลงบ้าง

ต้นทุนที่ปรับเพิ่มสูงขึ้น ทั้งเรื่องราคาที่ดิน การจัดการประเมินผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม ราคาน้ำมัน
ราคาวัสดุก่อสร้าง และค่าจ้างแรงงาน อาจส่งผลต่อการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม
ซึ่งราคาขายต่อตารางเมตรมีแนวโน้มปรับสูงขึ้น แต่กำลังซื้อของผู้บริโภคทรงตัว
ทำให้สามารถซื้อได้ในขนาดที่เล็กลง