11. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

  งบการเงิน

  รายงานของผู้สอบบัญชี

  []

-   งบการเงินของบริษัทฯ สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2554

ผู้สอบบัญชีได้แสดงความเห็นไว้อย่างไม่มีเงื่อนไขว่า งบการเงินของบริษัทฯ
แสดงฐานะการเงินและผลการดำเนินงานโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

-   งบการเงินของบริษัทฯ สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2553

ผู้สอบบัญชีได้แสดงความเห็นไว้อย่างไม่มีเงื่อนไขว่า งบการเงินของบริษัทฯ
แสดงฐานะการเงินและผลการดำเนินงานโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

-   งบการเงินของบริษัทฯ สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2552

ผู้สอบบัญชีได้แสดงความเห็นไว้อย่างไม่มีเงื่อนไขว่า งบการเงินของบริษัทฯ
แสดงฐานะการเงินและผล
การดำเนินงานโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

ตารางสรุปงบการเงินรวม

งบดุล

[]

[]

งบกำไรขาดทุน

(หน่วย : พันบาท)

[]

ตารางสรุปงบกระแสเงินสด

(หน่วย : พันบาท)

[]

อัตราส่วนทางการเงิน

[]

หมายเหตุ:

* : คำนวณเป็นปี

(A) : คำนวณโดยใช้กำไรสุทธิก่อนรายการพิเศษ

(B) : อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย = (กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน +
ดอกเบี้ยจ่ายจากการดำเนินงาน + ภาษี) / ดอกเบี้ยจ่ายจากการดำเนินงานและลงทุน

(C) : อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย = EBITDA/ ภาระดอกเบี้ยจ่าย)

(D) : อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน (cash basis) =
กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน /
(การจ่ายชำระหนี้สิน+รายจ่ายลงทุน+ซื้อสินทรัพย์+เงินปันผลจ่าย)

วิเคราะห์ผลการดำเนินงานที่ผ่านมา

ในปี 2554 ผลการดำเนินงานของบริษัท เค.ซี.พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)
ต่ำกว่าประมาณการค่อนข้างมาก บริษัทฯ ได้รับผลกระทบจากยอดขายบ้านในปีก่อน (ปี 2553)
ที่ลดลงมาก ประมาณร้อยละ 40.00 โดยเฉลี่ยแล้วบ้านที่ขายได้จะโอนให้ผู้ซื้อประมาณ 6 เดือน
ดังนั้น ยอดโอนบ้านหรือการรับรู้รายได้ในครึ่งปีแรกของปี 2554 จึงค่อนข้างต่ำ ตามยอดขายที่ลดลง
ถึงแม้ว่ายอดการขายบ้านในปี 2554 ได้เพิ่มขึ้นพอสมควร ประมาณร้อยละ 35.00 ของปี 2553
แต่การรับรู้รายได้เพิ่มขึ้นจะเห็นอย่างชัดเจนในครึ่งปีหลัง ซึ่งได้สะท้อนให้เห็นในไตรมาส 3 ของปีนี้

บริษัทฯ มีรายได้เพิ่มขึ้นและสามารถทำกำไรได้ เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 2553
แต่เมื่อเกิดอุทกภัยที่ร้ายแรงในไตรมาส 4 ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อผลการดำเนินงานของบริษัทฯ
ทั้งยอดโอนบ้านและขายบ้านลดลงประมาณร้อยละ 50.00 ดังนั้น ในปี 2554 บริษัทฯ
มีรายได้รวมเป็นเงิน 400.24 ล้านบาท เทียบกับ 575.01 ล้านบาทในปี 2553 รายได้รวมลดลง
174.77 ล้านบาทหรือร้อยละ 30.39

ในภาวการณ์การแข่งขันที่รุนแรง และบริษัทฯ ไม่สามารถปรับราคาขายขึ้นได้
จึงจำเป็นต้องบริหารต้นทุนสินค้าให้อยู่ในเกณฑ์ที่แข่งขันได้ บริษัทฯ
ได้มีการปรับโครงสร้างของต้นทุนกับหุ้นส่วนทางธุรกิจ (กิจการร่วมทุนและก่อสร้าง)
ซึ่งมีผลให้ต้นทุนสินค้าลดลงจาก 397.77 ล้านบาท หรือ ร้อยละ 71.05 ของรายได้ในปี 2553
เป็น 264.20 ล้านบาท หรือร้อยละ 68.12 ของปี 2554 ทำให้กำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้นจากร้อยละ
28.95 เป็นร้อยละ 31.88

ค่าใช้จ่ายการขายและบริหารในปี 2554 เป็นเงิน 142.45 ล้านบาท ลดลงจาก 144.27
ล้านบาทในปี 2553 ถึงแม้ว่าจำนวนเงินค่าใช้จ่ายการขายและบริหารจะลดลง
แต่เมื่อคิดเป็นสัดส่วนของรายได้ ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 25.09 ของรายได้ในปี 2553
เป็นร้อยละ 35.59 ของรายได้ในปี 2554 ทั้งที่ยอดโอนบ้านลดลงค่อนข้างมาก
ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากค่าการตลาด บริษัทฯ จำเป็นต้องเพิ่มของแถม เช่น
เฟอร์นิเจอร์ และเครื่องปรับอากาศ และสิ่งของต่างๆ มากขึ้น เพื่อเป็นแรงจูงใจให้แก่ผู้ซื้อบ้าน
ซึ่งก็ได้ผลพอสมควร จากยอดขายบ้านที่เพิ่มขึ้นในปี 2554 และค่าใช้จ่ายอีกส่วนที่เพิ่มขึ้น
เนื่องจากในครึ่งปีแรกของปี 2553
รัฐบาลได้มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนบ้านและภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการซื้อบ้านและที่ดิน
แต่ในปี 2554 รัฐบาลไม่มีมาตรการดังกล่าว
ทำให้ค่าใช้จ่ายการขายและบริหารเพิ่มขึ้นมากในครึ่งปีแรก ทั้งที่ยอดโอนบ้านลดลงค่อนข้างมาก
อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายดังกล่าวได้ลดลงในไตรมาส 4 ตามสัดส่วนของยอดโอนบ้านที่ลดลง

นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้ใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินเป็นทุนหมุนเวียนเพิ่มขึ้น
จึงมีค่าใช้จ่ายทางการเงินเพิ่มขึ้นจาก 35.32 ล้านบาท หรือร้อยละ 6.14 ของรายได้ในปี 2553
เป็น 41.57 ล้านบาท หรือร้อยละ 10.39

เนื่องจากรายได้รวมลดลงค่อนข้างมาก ถึงแม้ว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะสูงขึ้น
แต่ค่าใช้จ่ายการขายและบริหารรวมทั้งค่าใช้จ่ายทางการเงินเพิ่มขึ้นมากกว่า เป็นผลให้บริษัทฯ
ขาดทุนเป็นเงิน47.98 ล้านบาท หรือร้อยละ 11.99 ของรายได้ นอกจากนี้ บริษัทฯ
ได้ตัดจำหน่ายภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายในปี 2551 เป็นเงิน 3.41 ล้านบาท ดังนั้น บริษัทฯ
ขาดทุนสุทธิเป็นเงิน 51.39 ล้านบาท หรือร้อยละ 12.84 ของรายได้ คิดเป็นขาดทุนสุทธิ 0.06
บาทต่อหุ้น เทียบกับปี 2553 บริษัทฯ ขาดทุนสุทธิ 5.37 ล้านบาท หรือร้อยละ 0.93
คิดเป็นขาดทุนสุทธิ 0.01 บาทต่อหุ้น

ในส่วนของงบดุล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวม 2,569.60 ล้านบาท
ลดลงจากปีก่อนหน้านี้ 61.74 ล้านบาท หรือร้อยละ 2.35 สินทรัพย์ส่วนใหญ่ประมาณ
2,249.73ล้านบาท หรือร้อยละ 87.55 ของสินทรัพย์รวม เป็นสินค้าคงเหลือ โครงการบ้านจัดสรร
19 โครงการที่กำลังพัฒนาเพื่อขาย บริษัทฯ มีสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนค่อนข้างต่ำ
จึงไม่เป็นภาระให้บริษัทฯ มากนัก รายการสินทรัพย์สำคัญที่ลดลง คือ

1.  เงินสดคงเหลือในมือลดลง 10.05 ล้านบาท ซึ่งบริษัทฯ ได้นำไปชำระหนี้การค้า

2.  สินค้าคงเหลือลดลงเล็กน้อย 79.56 ล้านบาท
    เป็นผลจากยอดขายบ้านและโอนบ้านที่ลดลงค่อนข้างมาก
    ทำให้สินค้าคงเหลืออยู่ในระดับค่อนข้างสูง เมื่อเทียบกับรายได้ แต่บริษัทฯ
    จำเป็นต้องรักษาระดับสต๊อกบ้านรอขาย ให้เพียงพอกับความต้องการของลูกค้า

ในส่วนของหนี้สิน บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเป็นเงิน 1,222.75 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อนเพียงเล็กน้อย
10.35 ล้านบาท เนื่องจากรายได้รวมที่ลดลง และมีผลประกอบการขาดทุน
ทำให้ไม่มีกระแสเงินสดเพียงพอที่จะลดหนี้ธนาคาร แต่บริษัทฯ ยังคงมีทุนหมุนเวียนเพียงพอ
เนื่องจากได้มีการปรับวงเงินกู้ระยะสั้นบางส่วน เป็นเงินกู้ระยะยาวจากธนาคาร
สัดส่วนหนี้สินรวมของบริษัทฯ ยังไม่สูงมาก โดยอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน เพิ่มขึ้นจาก 0.86:1 เป็น
0.91:1 ในปี 2554

ส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงจาก 1,398.23 ล้านบาทในปี 2553 เป็น 1,346.84 ล้านบาท ลดลง51.39
ล้านบาท เท่ากับผลขาดทุนในปี 2554

ค่าตอบแทนผู้สอบบัญชี

บริษัทฯ และบริษัทย่อยจ่ายค่าตอบแทนการสอบบัญชีให้แก่บริษัท สำนักงาน เอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด
ในรอบปีบัญชีที่ผ่านมาเป็นเงิน 1,260,000 บาท และ 50,000 บาท ตามลำดับ

สำหรับค่าบริการอื่น ในรอบปีบัญชีที่ผ่านมา บริษัทฯ
และบริษัทย่อยไม่มีการรับบริการอื่นจากสำนักงานสอบบัญชีที่ผู้สอบบัญชีสังกัด