ปัจจัยความเสี่ยง

ภาวะเศรษฐกิจที่ยังคงมีความเปราะบาง ประกอบกับปัจจัยทางเศรษฐกิจ และการเมืองที่รุมเร้า
ทำให้ผู้ประกอบการต้องดำเนินธุรกิจด้วยความระมัดระวัง ดังนั้น การวิเคราะห์
และประเมินความเสี่ยงจึงมีความสำคัญที่จะช่วยให้บริษัทฯ วางแผนการบริหารงานได้อย่างรอบคอบ
และมีความใกล้เคียงกับสถานการณ์ที่บริษัทฯ เผชิญอยู่ โดยบริษัทฯ
มีการบริหารความเสี่ยงในด้านต่างๆ ได้แก่

1.  ความเสี่ยงด้านการผลิต

ต้นทุนการผลิตที่ปรับตัวสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง หรือค่าจ้างแรงงาน
ที่ปรับขึ้นตามราคาน้ำมัน และค่าครองชีพที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งมีผลกระทบต่อโครงการแนวราบของบริษัทฯ
บ้าง ทั้งนี้ บริษัทฯ จึงให้ความสำคัญในการออกแบบบ้านที่สามารถตอบสนองการใช้ประโยชน์ของผู้ซื้อ
ในขณะเดียวกันคงไว้ซึ่งความเรียบง่าย ลดความซับซ้อนในการก่อสร้าง
ตลอดจนเลือกวัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพได้มาตรฐาน ราคาสมเหตุสมผล
โดยไม่จำเป็นต้องเป็นสินค้าของผู้ผลิตรายใหญ่ที่มีราคาแพง

สำหรับโครงการแนวสูง ไม่มีผลกระทบโดยตรงต่อบริษัทฯ เนื่องจากบริษัทฯ
ได้เลือกว่าจ้างผู้รับเหมาในต้นทุนที่รวมความเสี่ยงแล้ว
ซึ่งผู้รับเหมาจะรับภาระจากการเปลี่ยนแปลงทั้งหมด
และระดับราคาการว่าจ้างสมเหตุสมผลกับระดับความเสี่ยงที่เกิดขึ้น

2.  ความเสี่ยงด้านอุปทานคงเหลือ

ในปี 2553 ที่ผ่านมา บริษัทฯ ระบายสินค้าคงเหลือได้ค่อนข้างดี โดยเฉพาะในโครงการแนวราบ
ซึ่งนอกจากแผนการตลาดที่บริษัทฯ ได้ดำเนินการมาตลอดหลายปีที่ผ่านมา อาทิ
การปรับปรุงบริเวณหน้าโครงการ เพิ่มสินค้าให้มีความหลากหลาย สร้างจุดขายในโครงการ
การให้ของแถม และกิจกรรมสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้า เป็นต้น บริษัทฯ
ยังได้เพิ่มช่องทางการตลาดใหม่ โดยใช้สื่อ Direct Approach Target อาทิ การส่ง SMS
การใช้ป้ายโฆษณาในสถานีรถไฟฟ้า การใช้สื่ออย่าง Facebook และ Twitter เป็นต้น
ซึ่งก็ได้ผลตอบรับเป็นอย่างดี สามารถเพิ่มอัตราการเข้าชมโครงการ
และเพิ่มโอกาสในการปิดการขายได้มากขึ้น

นอกจากนี้ ในโครงการแนวราบ หากพิจารณาเป็นรายสินค้า บริษัทฯ ได้บริหารจัดการเป็นกลุ่มๆ
โดยแบ่งประเภทสินค้าออกเป็น

-   บ้านสร้างเสร็จ สินค้าคงเหลือส่วนใหญ่เป็นสินค้าที่ไม่ค่อยทันสมัย มีขนาดใหญ่
    ซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทนี้ในปัจจุบันเป็นลูกค้ากลุ่มน้อย อาทิ โครงการ 42 เฟส 1
    บริษัทฯ ได้ระบายสินค้าในกลุ่มนี้ โดยปรับปรุงตกแต่งให้ทันสมัย และปรับโปรโมชั่นการขายใหม่
    อาทิ แถมเฟอร์นิเจอร์ และตกแต่งสวน เป็นต้น ซึ่งโครงการ 42 มีจุดเด่น คือ
    เป็นโครงการเดียวย่านรังสิตที่ติดถนนพหลโยธิน
    และอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกทั้งสถานศึกษา ห้างสรรพสินค้า และแหล่งงาน
    ทำให้สามารถระบายสินค้าได้ดีพอสมควร

-   บ้านระหว่างก่อสร้าง และบ้านสร้างใหม่ บริษัทฯ ได้ปรับแบบบ้านใหม่ให้ทันสมัย
    และตรงกับความต้องการของตลาด รวมทั้งที่ดินเปล่าในโครงการที่อยู่ระหว่างรอการพัฒนา
    โดยเฉพาะในโครงการ 41 และโครงการ 42 บริษัทฯ ได้ทำการปรับผังใหม่ให้มีเนื้อที่เล็กลง
    เพื่อให้สอดคล้องกับกลุ่มลูกค้ากลุ่มใหญ่ในปัจจุบัน ที่ต้องการบ้านขนาดเล็ก ระดับราคาประมาณ
    3 – 5 ล้านบาท

ในส่วนสินค้าคงเหลือแนวสูง ไม่เป็นปัจจัยเสี่ยงกับบริษัทฯ มากนัก
เนื่องจากสินค้าที่เหลืออยู่ในโครงการ Kris 2, Kris 3, และ Kris Express 2 มีจำนวนน้อย
และเป็นห้องขนาดใหญ่ สำหรับ Kris 4 เพิ่งเปิดตัวโครงการในช่วงกลางปี 2553
และเพิ่งเริ่มดำเนินการก่อสร้าง ซึ่งโดยปกติของสินค้าประเภทอาคารสูง
ลูกค้าจะให้ความสนใจในช่วงเปิดโครงการ และจะเริ่มลดน้อยลง
แต่จะกลับมาให้ความสนใจเพิ่มขึ้นอีกครั้งเมื่ออาคารใกล้แล้วเสร็จ ซึ่ง Kris 4
สามารถขายได้แล้วมากกว่าร้อยละ 50 ลักษณะสินค้าที่มีอยู่ส่วนใหญ่เป็นแบบ 1 bedroom บริษัทฯ
ได้สร้างความแตกต่าง โดยเพิ่มห้อง extra 1 bedroom ที่มีขนาดพื้นที่ประมาณ 32 ตารางเมตร
มีฟังก์ชั่นการใช้งานครบครัน และสามารถขายได้ในราคาที่ไม่แพง
อยู่ในระดับราคาที่ลูกค้าส่วนใหญ่ต้องการ ทำให้สินค้าที่มีขายอยู่ในแนวสูงมีความหลากหลาย
สอดคล้องกับความต้องการลูกค้าหลายประเภท

3.  ความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจ และการเมือง

ปัญหาการชุมนุมทางการเมืองที่ยืดเยื้อมานาน และยังคงจะดำเนินต่อเนื่องไปอีกหลายปี
ส่งผลกระทบอย่างมากต่อการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ
โดยเฉพาะการตัดสินใจลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้
ความรุนแรงของการชุมนุมทางการเมืองที่เกิดขึ้นในช่วงไตรมาส 2/53
ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ซึ่งจากเหตุการณ์นี้ ทำให้ในปีที่ผ่านมาบริษัทฯ
ต้องปรับแผนการเปิดโครงการใหม่ จากเดิมจะเปิดโครงการอาคารสูง 2 โครงการ คือ
ในช่วงต้นปีเปิดโครงการ The Kris 4 และปลายปีเปิดโครงการ The Kris 5
แต่จากความไม่สงบทางการเมือง ทำให้บริษัทฯ เลื่อนการเปิดโครงการ The Kris 4
มาเป็นในช่วงไตรมาส 3/53 และเลื่อนการเปิดโครงการ The Kris 5 มาเป็นต้นปี 2554

นอกจากปัจจัยความเสี่ยงดังกล่าวข้างต้น ในปี 2554 ยังมีปัจจัยเสี่ยงอื่นๆ
ที่ต้องให้ความระมัดระวังที่สำคัญ ได้แก่

4.  ความเสี่ยงด้านอัตราเงินเฟ้อ

อัตราเงินเฟ้อของไทยอยู่ในช่วงขาขึ้น และเป็นปัจจัยเสี่ยงตัวหนึ่งที่ต้องติดตามอย่างใกล้ชิดตลอด 1
ปีข้างหน้า เนื่องจากแรงกดดันเงินเฟ้อที่สูงนั้น
นอกจากจะส่งผลกดดันการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคแล้ว
ยังมีผลต่อเนื่องไปยังทิศทางอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย
ตลอดจนอัตราดอกเบี้ยอื่นๆ ในตลาดเงินของไทยอีกด้วย โดยในเดือนธันวาคม 2553
อัตราเงินเฟ้อทั่วไปที่เพิ่มเป็นร้อยละ 3.0 และอัตราเงินเฟ้อพื้นฐานที่สูงขึ้นเกินคาดมาที่ร้อยละ 1.4
เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ทั้งนี้ ต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการ
และราคาน้ำมันในตลาดโลกยังคงมีทิศทางขยับขึ้นต่อไปในช่วงหลายเดือนข้างหน้า
ทำให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประมาณการอัตราเงินเฟ้อปี 2554 จะอยู่ในช่วงร้อยละ 2.5 – 5.0
สำหรับอัตราเงินเฟ้อทั่วไป และร้อยละ 1.8 – 2.6 สำหรับอัตราเงินเฟ้อพื้นฐาน

ในส่วนของบริษัทฯ การปรับขึ้นของอัตราเงินเฟ้อย่อมส่งผลต่อการดำเนินงานของบริษัทฯ
ทั้งในด้านของต้นทุนการผลิต และการขายสินค้า โดยในด้านต้นทุนการผลิต ตามที่บริษัทฯ
ได้ปรับการดำเนินงานมาตลอดปี 2553 ที่ผ่านมา คาดว่า ในปี 2554
น่าจะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ จะยังคงให้ความสำคัญ
และติดตามอย่างใกล้ชิด สำหรับในด้านการขายสินค้า การที่อัตราเงินเฟ้อเพิ่มสูงขึ้น
ย่อมต้องกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค ดังนั้น การควบคุมต้นทุนการผลิต
ซึ่งได้ดำเนินการตั้งแต่ปีที่ผ่านมา รวมถึงการจัดโปรโมชั่น เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้า
ทำให้บริษัทฯ สามารถรักษาราคาให้อยู่ในระดับที่แข่งขันได้
ซึ่งช่วยลดผลกระทบที่จะส่งต่อไปยังลูกค้าอีกทางหนึ่ง

5.  ความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย

จากอัตราเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ทำให้คาดการณ์ได้ว่า
การคุมเข้มนโยบายการเงินด้วยการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย
(ธปท.) เพื่อชะลอแรงกดดันเงินเฟ้อ
และรักษาเสถียรภาพทางด้านราคาในประเทศน่าจะเกิดขึ้นต่อเนื่องในปี 2554 หลังจากที่ ธปท.
ได้เริ่มปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายเข้าสู่ระดับปกติแล้วในปี 2553 ที่ผ่านมา
โดยอัตราดอกเบี้ยนโยบายถูกปรับเพิ่มทั้งสิ้นร้อยละ 0.75 ขึ้นสู่ระดับร้อยละ 2.00 ณ สิ้นปี 2553
ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า อัตราดอกเบี้ยนโยบายของไทยน่าจะเข้าสู่วัฏจักรขาขึ้น
โดยจะดำเนินต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกของปี 2554 เป็นอย่างน้อย

แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อบริษัทฯ ในด้านการลงทุน
เนื่องจากทำให้ต้นทุนเงินกู้ยืมที่จะนำมาใช้ในการขยายโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้น
ซึ่งในการวางแผนทำโครงการใหม่ นอกจากบริษัทฯ จะได้วิเคราะห์สภาวะตลาด
และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแล้ว
ยังได้วางแผนการขายให้สอดรับกับการลงทุนเพื่อจะได้ลดความเสี่ยงจากภาระดอกเบี้ยที่เกิดขึ้น
ในขณะที่ภาระหนี้เดิมของบริษัทฯ ที่ผ่านมาบริษัทฯ
ได้ทำการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินต่างๆ ประสบความสำเร็จค่อนข้างดี
และสามารถจ่ายชำระหนี้ได้ดีพอสมควร ทำให้ภาระหนี้เดิมของบริษัทฯ ลดลงอย่างมาก
ซึ่งในส่วนนี้คงไม่ได้รับผลกระทบจากการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยมากนัก

สำหรับในด้านของลูกค้า อัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทำให้ลูกค้ามีภาระในการจ่ายชำระมากขึ้น
(กรณีที่ลูกค้าขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงิน) ซึ่งในกรณีนี้ ในปี 2554 บริษัทฯ
อาจเป็นพันธมิตรกับสถาบันการเงินในการนำเสนอดอกเบี้ยอัตราพิเศษให้กับลูกค้าของบริษัทฯ
เพื่อเป็นการเพิ่มโอกาสในการปิดการขาย
และเพิ่มแรงจูงใจให้กับลูกค้าในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยกับบริษัทฯ ทั้งนี้ ผู้ประกอบการรายอื่น
ได้มีการใช้วิธีนี้เพิ่มมากขึ้น ซึ่งอาจทำให้บริษัทฯ เสียโอกาสในการแข่งขันกับผู้ประกอบการรายอื่นๆ
ได้

6.  ความเสี่ยงด้านการให้สินเชื่อ

บริษัทฯและบริษัทย่อยมีความเสี่ยงด้านการให้สินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับลูกหนี้และรายได้ที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระเพียงเล็กน้อยโดยคิดเป็นร้อยละ
0.01 ของทรัพย์สินทั้งหมดของบริษัท
อย่างไรก็ตามเนื่องจากบริษัทฯและบริษัทย่อยจะไม่โอนกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์ที่ขายให้กับผู้ซื้อจนกว่าจะได้รับชำระมูลค่าตามสัญญาทั้งหมด
ดังนั้น บริษัทฯจึงไม่คาดว่าจะได้รับความเสียหายที่เป็นสาระสำคัญจากการเก็บหนี้

7.  ความเสี่ยงในการปรับโครงสร้างหนี้

  ณ.วันที่ 31 ธันวาคม 2553
  บริษัทและบริษัทย่อยมีภาระหนี้สินระยะยาวภายใต้สัญญาปรับโครงสร้างหนี้ที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี
  จำนวน 516.073 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นภาระหนี้สินที่ปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินจำนวน
  411.764 ล้านบาท โดยบริษัทต้องชำระภาระหนี้ให้เสร็จสิ้นภายในปี 2553 จำนวน 330.066
  ล้านบาท และ ภาระหนี้กับธนาคารแห่งหนึ่งจำนวน 82.401 ล้านบาท
  บริษัทตระหนักถึงภาระหนี้ทั้ง 2 จำนวนโดยดำเนินแก้ไขโดยหลังจากการปรับโครงสร้างเสร็จ
  บริษัทได้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหลักประกันนำออกขายโดยแบ่งแปลงขายเพื่อเป็นที่ดินเหมาะในการทำ
  Office หรือนำที่ดินไปสร้าง Apartment ที่ดินตั้งอยู่ติดถนนวิภาวดีรังสิต
  ขาเข้าเมืองไม่ห่างจากดอนเมืองมากนัก เป็นแหล่งที่ทำมาค้าขายที่ใหญ่ ใกล้มหาวิทยาลัย
  เดินทางสะดวก บริษัทเชื่องว่าสามารถผลักดันขายสินค้าได้ตามเปาหมายที่ตั้งไว้