1.  ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและมีผลกระทบต่อบริษัทฯ ได้แก่

1.  ความเสี่ยงจากราคาวัสดุก่อสร้าง

  จากดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ย (ตารางที่ 1) พบว่า ปี 2550
  แม้ราคาวัสดุก่อสร้างซึ่งถือเป็นต้นทุนหลักในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวสูงขึ้นโดยรวมร้อยละ
  4.9 แต่หากพิจารณาเปรียบเทียบกับการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาในปี 2549 จะเห็นได้ว่าในปี 2550
  นอกจากดัชนีราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กที่เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.3
  ราคาวัสดุก่อสร้างอื่นไม่ว่าจะเป็น ไม้ ซีเมนต์ คอนกรีต
  ล้วนปรับตัวเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ลดลงเมื่อเปรียบเทียบกับการเพิ่มขึ้นของปี 2549 ทั้งสิ้น
  ทั้งนี้ดัชนีราคาเหล็กที่เพิ่มขึ้นในปี 2550
  สอดคล้องไปในทิศทางเดียวกับการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันโลกซึ่งปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 13.3
  เมื่อเทียบกับปี 2549

  ตารางที่ 1 ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ย

[TABLE]

  ที่มา : สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า สำนักงานปลัดกระทรวงพาณิชย ์ กระทรวงพาณิชย์

  สำหรับปี 2551 นอกจากราคาน้ำมันที่มีผลกระทบต่อราคาวัสดุก่อสร้าง
  นโยบายของรัฐบาลชุดใหม่ที่เน้นการลงทุนและเดินหน้าผลักดันโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานหรือ
  Mega Project ยังเป็นอีกปัจจัยที่อาจกระทบต่อราคาวัสดุก่อสร้าง
  อย่างไรก็ดีจากสถานการณ์การเงินของประเทศสหรัฐอเมริกา และค่าเงินบาทที่แข็งขึ้นอย่างมาก
  อาจเป็นปัจจัยถ่วงให้ราคาวัสดุก่อสร้างไม่ปรับตัวสูงขึ้นมากนัก

  ด้วยนโยบายการไม่ถือครองที่ดินเปล่า โดยบริษัทฯ จะพัฒนาที่ดินทันทีที่ลงทุนซื้อ
  ประกอบกับนโยบายการสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย (Pre-build) ทำให้บริษัทฯ
  สามารถจัดจ้างและวางแผนการก่อสร้างได้ล่วงหน้าอย่างมีประสิทธิภาพ
  เป็นการลดความเสี่ยงจากการขาดแคลนและความเสี่ยงของราคาวัสดุก่อสร้าง อนึ่งสิ้นปี 2550
  บริษัทฯมีโครงการบ้านและคอนโดมีเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ทั้งสิ้น 161 ยูนิต
  มูลค่ารวมกว่า 1,200 ล้านบาท
  และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งได้ลงนามสัญญาก่อสร้างแล้วมูลค่ากว่า 5,000 ล้านบาท
  ดังนั้นแม้ราคาวัสดุก่อสร้างอาจมีความผันผวนแต่จะไม่กระทบบริษัทฯอย่างมีสาระสำคัญ

2.  ความเสี่ยงจากราคาที่ดิน

  ในปี 2550 จากกระแสความนิยมซื้อคอนโดมีเนียมติดสถานีรถไฟฟ้า
  เป็นปัจจัยที่ส่งผลให้ราคาที่ดินที่ตั้งอยู่บริเวณใจกลางเมือง ตามเส้นทางของรถไฟฟ้าบีทีเอส
  และรถไฟฟ้าใต้ดินปรับตัวสูงขึ้น และปี 2551
  นโยบายที่ชัดเจนของรัฐบาลในการเร่งผลักดันโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่หลายเส้นทาง
  ทำให้ราคาที่ดินโดยเฉพาะทำเลที่มีโครงการขยายเครือข่ายระบบคมนาคมขนส่งไปถึงจะยังคงมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง
  ทั้งนี้กรมธนารักษ์ได้ปรับราคาประเมินที่ดินรอบปี 2551-2554
  ใหม่โดยที่ดินเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครเพิ่มสูงขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 5.76
  โดยราคาประเมินเพิ่มขึ้นคือที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครชั้นในที่เพิ่มขึ้นสูงสุดกว่าร้อยละ 34.97
  ได้แก่ เขตบางเขนและเขตสายไหม นอกจากนี้กฎเกณฑ์อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน
  (FAR) ของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร
  และข้อกำหนดใหม่ที่ออกโดยกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สวล.) ใน ไตรมาสที่
  3 ปี 2550
  ที่กำหนดให้โครงการคอนโดมีเนียมต้องปลูกต้นไม้เพื่อชดเชยความร้อนจากเครื่องปรับอากาศ
  หากมีการประกาศบังคับใช้ ยังเป็นปัจจัยทางอ้อมที่ส่งผลต่อราคาที่ดินอีกด้วย

  ในระยะสั้นแม้ราคาที่ดินอาจปรับเพิ่มขึ้นจากปัจจัยที่กล่าวข้างต้น
  แต่หากพิจารณาผลในระยะยาวพบว่านโยบายและโครงการของรัฐบาลในการขยายเครือข่ายระบบคมนาคมขนส่งทั้งระบบรถไฟฟ้าบนดิน
  และรถไฟฟ้าใต้ดิน รวมถึงผังเมืองฉบับใหม่
  ล้วนแต่เป็นการพัฒนาเมืองให้น่าอยู่อาศัยและสะดวกสบายเพื่อรองรับการเป็นศูนย์กลางธุรกิจในระดับประเทศ
  ซึ่งจะเพิ่มมูลค่าให้แก่ที่ดินและที่อยู่อาศัยในอนาคตอีกด้วย
  นอกจากนี้กระแสความต้องการคอนโดมีเนียมติดสถานีรถไฟฟ้าที่ยังคงมีอยู่มาก
  และด้วยการบริหารจัดการ
  และการเป็นองค์กรที่สามารถปรับเปลี่ยนทิศทางได้อย่างรวดเร็วสอดรับกับกระแสความต้องการของผู้บริโภค
  ตลอดจนการวางแผนจัดซื้อที่ดินอย่างระมัดระวังรอบคอบ
  รวมไปถึงการไม่ถือครองที่ดินในระยะยาว ทำให้บริษัทฯ
  ไม่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยเรื่องต้นทุนที่ดินแต่อย่างใด

3.  ความเสี่ยงจากการบริหารสินค้าคงเหลือ (บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย)

  จากการแข่งขันที่สูงขึ้นและพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป
  ทำให้ผู้ประกอบการที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินนำกลยุทธ์การสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย
  (Pre-Build) มาใช้ เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค
  ประกอบกับเพื่อการบริหารต้นทุนและเวลาการก่อสร้าง เช่นเดียวกับบริษัทฯ โดยสิ้นปี 2550
  บริษัทฯ มีบ้านสร้างเสร็จก่อนขายจำนวน 135 ยูนิตมูลค่ารวมกว่า 1,000 ล้านบาท

  จากสถานการณ์ทางการเงินอันเนื่องจากความวิตกกังวลจากปัญหาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ด้อยคุณภาพ
  (Sub Prime) ในประเทศสหรัฐอเมริกา ทำให้ธนาคารกลางสหรัฐฯหรือ Fed
  ต้องประกาศลดอัตราดอกเบี้ยส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยในประเทศมีแนวโน้มจะปรับลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
  และมาตราการทางภาษีเพื่อสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คณะรัฐมนตรีในรัฐบาลชุดใหม่ได้อนุมัติเมื่อวันที่
  4 มีนาคม 2551 โดยการลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจากเดิมที่กำหนดไว้อัตราร้อยละ 3
  เป็นอัตราร้อยละ 0.1 และ
  การลดการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือเพียง
  ร้อยละ 0.01 เหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยกระตุ้นกำลังซื้อที่อยู่อาศัย
  และส่งผลดีโดยเฉพาะต่อผู้ประกอบการที่มีบ้านสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้า
  ซึ่งสามารถรับประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับลดลง และมาตราการทางภาษีในทันที

4.  ความเสี่ยงจากวิกฤติทางการเงินและความไม่แน่นอนทางนโยบายทางเศรษฐกิจ

  ในปี 2550 การบริหารประเทศโดยรัฐบาลรักษาการณ์
  ทำให้เกิดความไม่ชัดเจนในการดำเนินนโยบายทางเศรษฐกิจ
  รวมไปถึงวิกฤติทางการเงินทั้งอันเนื่องมาจากปัญหาสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ด้อยคุณภาพ (Sub
  Prime) ในประเทศสหรัฐอเมริกา และการแข็งค่าอย่างรวดเร็วของค่าเงินบาท
  ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจโดยรวมและต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเป็นอย่างมาก โดยในปี 2550
  ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคตกต่ำมากที่สุดในเดือนกรกฏาคม คืออยู่ที่ระดับ 13.3

  อย่างไรก็ดีในปี 2551 หลังจากการจัดตั้งรัฐบาลใหม่เป็นที่เรียบร้อยแล้ว
  นโยบายของรัฐบาลชุดปัจจุบันมีความชัดเจนมากในการเพิ่มรายได้และกระตุ้นการใช้จ่ายของผู้บริโภค
  โดยเริ่มต้นจากการอนุมัติมาตรการทางภาษีเพื่อเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภค
  มาตรการภาษีเพื่อสนับสนุนวิสาหกิจชุมชนและวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม
  และมาตรการภาษีเพื่อกระตุ้นการลงทุนและเพิ่มศักยภาพการแข่งขันของภาคเอกชน
  รวมถึงมาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมภาคธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  นอกจากนี้รัฐบาลยังมีนโยบายผลักดันและเร่งรัดการลงทุน โดยการสานต่อโครงการขยายรถไฟฟ้า
  นโยบายและมาตรการของรัฐบาลล้วนเป็นปัจจัยบวกส่งเสริมการขยายตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี