4. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

4.1 ลักษณะของผลิตภัณฑ์

บริษัทประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านเดี่ยวและอาคารชุดพักอาศัย
ในโซนเหนือและตะวันตกของกรุงเทพมหานคร
และในบริเวณใจกลางเมืองโดยเฉพาะในยานศูนยกลางธุรกิจ
โดยโครงการของบริษัทในปัจจุบันสามารถสรุปได้ดังนี้

โครงการที่กำลังพัฒนาและเปิดขายแล้ว ได้แก่

1) โครงการรสา สแปนิช คอร์ดยาร์ท

+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
| [ |                   |            | []                            |   |
| ] |                   |            |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | ที่ตั้งโครงการ :      | ซอยมัยลาภ   |                               |   |
|   |                   | ถนนเก      |                               |   |
|   |                   | ษตร-นวมินทร์ |                               |   |
|   |                   | แขวงจรเข้บัว |                               |   |
|   |                   | เขตลาดพร้าว |                               |   |
|   |                   | กร         |                               |   |
|   |                   | ุงเทพมหานคร |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | พื้นที่โครงการ :      | 34-1-7.5   |                               |   |
|   |                   | ไร่         |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | รายละเอียดโครงการ  | บ          |                               |   |
|   | :                 | ้านขนาดตั้งแต่ |                               |   |
|   |                   | 52-168     |                               |   |
|   |                   | ตารางวา    |                               |   |
|   |                   | จำนวน 121  |                               |   |
|   |                   | หลัง แบ่งเป็น |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   | -          |                               |   |
|   |                   |  ขนาดบ้านพัก |                               |   |
|   |                   | อาศัยธรรมดา |                               |   |
|   |                   |     แบบ    |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   Rosalina |                               |   |
|   |                   |     ขน     |                               |   |
|   |                   | าดพื้นที่ใช้สอย |                               |   |
|   |                   |     262.93 |                               |   |
|   |                   |     ตรม.   |                               |   |
|   |                   |     และแบบ |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   Marbella |                               |   |
|   |                   |     ขน     |                               |   |
|   |                   | าดพื้นที่ใช้สอย |                               |   |
|   |                   |     247.25 |                               |   |
|   |                   |     ตรม.   |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   รวมจำนวน |                               |   |
|   |                   |     79 หลัง |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   | -          |                               |   |
|   |                   |    ขนาดบ้าน |                               |   |
|   |                   | พักอาศัยพิเศษ |                               |   |
|   |                   |     ในแบบ  |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   Saratosa |                               |   |
|   |                   |     ขน     |                               |   |
|   |                   | าดพื้นที่ใช้สอย |                               |   |
|   |                   |     401.96 |                               |   |
|   |                   |     ตรม.   |                               |   |
|   |                   |     จำนวน  |                               |   |
|   |                   |     9 หลัง  |                               |   |
|   |                   |     และ    |                               |   |
|   |                   |     Duplex |                               |   |
|   |                   |     จำนวน  |                               |   |
|   |                   |     33 หลัง |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | จุดเด่นของโครงการ : | -          |                               |   |
|   |                   |    ทำเลที่ตั้ง |                               |   |
|   |                   | ใจกลางเมือง |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   สามารถเล |                               |   |
|   |                   | ือกเดินทางได |                               |   |
|   |                   | ้หลายเส้นทาง |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   | และใกล้แหล่ง |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |  ช้อปปิ้งชั้นนำ |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |  โรงพยาบาล |                               |   |
|   |                   |     แ      |                               |   |
|   |                   | ละสถานศึกษา |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   | -          |                               |   |
|   |                   |   สถาปัตยกร |                               |   |
|   |                   | รมสไตล์สเปน |                               |   |
|   |                   |     บร     |                               |   |
|   |                   | รยากาศโปร่ง |                               |   |
|   |                   | โล่งสบายด้วย |                               |   |
|   |                   | กระจกทรงสูง |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   และมีการจ |                               |   |
|   |                   | ัดสรรประโยช |                               |   |
|   |                   | น์ใช้สอยสูงสุด |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   | -   การก่อส |                               |   |
|   |                   | ร้างด้วยวัสดุอ |                               |   |
|   |                   | ุปกรณ์คุณภาพดี |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   เน้นโครงส |                               |   |
|   |                   | ร้างที่แข็งแรง |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   | -   พื้นที่ส   |                               |   |
|   |                   | ีเขียวในบริเว |                               |   |
|   |                   | ณบ้านในสไตล์ |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |    Cluster |                               |   |
|   |                   |     Garden |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   | -   พ      |                               |   |
|   |                   | ื้นที่ส่วนกลางมี |                               |   |
|   |                   |     Club   |                               |   |
|   |                   |     House  |                               |   |
|   |                   |     หรู     |                               |   |
|   |                   |            |                               |   |
|   |                   |   และสระว่า |                               |   |
|   |                   | ยน้ำขนาดใหญ่ |                               |   |
|   |                   |     พร้อมระ |                               |   |
|   |                   | บบรักษาความ |                               |   |
|   |                   | ปลอดภัยตลอด |                               |   |
|   |                   |     24     |                               |   |
|   |                   |     ชั่วโมง  |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :  | พน         |                               |   |
|   |                   | ักงานและเจ้า |                               |   |
|   |                   | ของกิจการที่ท |                               |   |
|   |                   | ำธุรกิจในพื้นท |                               |   |
|   |                   | ี่ดังกล่าวระดับ |                               |   |
|   |                   | B+         |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | ระดับราคาขายต่อหลัง  | 6.5 – 14   |                               |   |
|   | :                 | ล้านบาท     |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | มูลค่าโครงการ :     | 870 ล้านบาท |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | ระยะเวลาการก่อสร้าง | ตั้งแต่มีนาคม  |                               |   |
|   | :                 | 2547       |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+
|   | ระยะเวลาขาย :     | ตั้งแต่มกราคม |                               |   |
|   |                   | 2549       |                               |   |
+---+-------------------+------------+-------------------------------+---+

2) โครงการรสา พาร์คเลน

+---------------------+------------------------------------------------+
| ที่ตั้งโครงการ :        | ซอยวัชรพล ถนนรามอินทรา แขวงคลองถนน เขตสายไหม     |
|                     | กรุงเทพมหานคร                                   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| พื้นที่โครงการ :        | 29-1-75.1 ไร่                                   |
+---------------------+------------------------------------------------+
| รายละเอียดโครงการ :  | บ้านเดี่ยวขนาด 50 ตารางวาขึ้นไป จำนวน 95 หลัง        |
|                     | พื้นที่ใช้สอยต่อหลังประมาณ 180 – 230 ตรม.             |
+---------------------+------------------------------------------------+
| จุดเด่นของโครงการ :   | -   ทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง ทางเข้าออกกว้างขวาง        |
|                     |     ใกล้แหล่งความเจริญ                            |
|                     |                                                |
|                     | -   บ้านสไตล์ Modern Tropical                    |
|                     |     เน้นการจัดสรรประโยชน์ใช้สอยสูงสุด                |
|                     |                                                |
|                     | -                                              |
|                     | พื้นที่ส่วนกลางมีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน |
|                     |     พร้อมทั้งสวนสาธารณะ                           |
+---------------------+------------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย :    | พนักงานและเจ้าของกิจการระดับ B+                    |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระดับราคาขายต่อหน่วย : | 4.00 – 7.00 ล้านบาท                             |
+---------------------+------------------------------------------------+
| มูลค่าโครงการ :       | 650.00 ล้านบาท                                  |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาการก่อสร้าง : | เริ่มการก่อสร้างในไตรมาสที่ 4 ปี 2549                 |
+---------------------+------------------------------------------------+
| ระยะเวลาเสนอขาย :   | เปิดการขายตั้งแต่เดือนตุลาคม ปี 2550                  |
+---------------------+------------------------------------------------+

เงื่อนไขการชำระเงินของโครงการต่าง ๆ ของบริษัทสามารถสรุปได้ดังนี้

  --------------------- ------------------ ------------- ----------------- ------------
  โครงการ               เงื่อนไขการชำระเงิน                                   

                        เงินจอง             เงินทำสัญญา     จำนวนงวดผ่อนดาวน์   เงินโอน*
                                           และเงินดาวน์*                     

  โครงการรสา สแปนิชฯ     50,000 บาท         ร้อยละ 10      3 งวด             ร้อยละ 90

  โครงการรสา พาร์คเลน    50,000 บาท         ร้อยละ 10      3 งวด             ร้อยละ 90

  โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   50,000 บาท         ร้อยละ 30      24งวด             ร้อยละ 70

  โครงการอินโทร          50,000 บาท         ร้อยละ 30      24งวด             ร้อยละ 70
  คอนโดมิเนียม                                                               
  --------------------- ------------------ ------------- ----------------- ------------

หมายเหตุ * ร้อยละของราคาขาย

4.2 การตลาด ภาวะการแข่งขัน และแนวโน้มอุตสาหกรรม

4.2.1 นโยบายและลักษณะการตลาด

กลยุทธ์การดำเนินธุรกิจของบริษัท

กลยุทธ์ด้านการแข่งขันและจุดเด่น

จากการที่บริษัทเริ่มดำเนินการในปี 2538 และพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวโครงการแรกในปี 2540
ตลอดจนได้เริ่มดำเนินการโครงการอาคารชุด และประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี
บริษัทมีกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจ ดังนี้

-   โครงการมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว (Product Differentiate)

  บริษัทดำเนินนโยบายในการวางแนวคิดด้านการออกแบบผลิตภัณฑ์
  โดยเน้นการออกแบบผลิตภัณฑ์ที่แตกต่างในแต่ละโครงการ
  เพื่อให้แบบบ้านในแต่ละโครงการมีความเหมาะสมกับทำเลพื้นที่และตอบรับกับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนไปตามเวลา
  แต่ในขณะเดียวกันก็สามารถจัดสรรประโยชน์ใช้สอยสูงสุดที่ตรงกับความต้องการของลูกค้า ดังนั้น
  ทุกโครงการของบริษัทถือว่าเป็นสินค้าจำนวนจำกัด (Limited Edition)
  และนำเสนอความใหม่อยู่เสมอ ไม่ว่าจะเป็นโครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด
  ซึ่งเป็นบ้านสำหรับผู้บริหารรุ่นใหม่ สไตล์สเปน เช่นเดียวกับโครงการ เดอะ ไลท์ เฮ้าส์
  ซึ่งเป็นอาคารชุดพักอาศัย ในทำเลใจกลางเมือง ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในสไตล์โมเดอร์น ทั้งนี้
  โครงการของบริษัททุกโครงการได้รับการออกแบบโดยบริษัทสถาปนิกชั้นนำซึ่งมีชื่อเสียง
  และประสบการณ์ที่เป็นที่ยอมรับในวงการอสังหาริมทรัพย์

-   ทำเลที่ตั้งของโครงการ (Prime Location)

  ทำเลที่ตั้งของโครงการถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  บริษัทมีแนวความคิดว่าโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด
  ควรอยู่ในทำเลที่ดีและสะดวกต่อการเดินทาง
  โดยบริษัทให้ความสำคัญกับทำเลที่สามารถที่จะเดินทางสู่แหล่งธุรกิจ แหล่งจับจ่ายใช้สอย
  และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ได้ภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว มีสิ่งแวดล้อมที่ดี
  มีสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
  ซึ่งจะสามารถพัฒนาเป็นที่โครงการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพได้ ดังนั้น
  บริษัทจึงเลือกที่ตั้งโครงการที่อยู่ในบริเวณที่มีสาธารณูปโภคครบครัน และเดินทางได้อย่างสะดวก
  สบาย อาทิเช่น เกษตร-นวมินทร์ วัชรพล สาทร-เจริญนคร และพหลโยธิน-ประดิพัทธ์

-   บ้านสร้างก่อนขาย (Semi Pre – Built)

  โครงการบ้านเดี่ยวของบริษัทเป็นบ้านกึ่งสั่งสร้าง (Se-mi Pre-Built) กล่าวคือ
  บริษัทจะดำเนินการก่อสร้างตามแบบและผังโครงการที่ได้วางแผนไว้ก่อนจนแล้วเสร็จประมาณร้อยละ
  60-70 จากนั้นจึงเริ่มเปิดการขาย เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกตกแต่งเองได้ อาทิเช่น สุขภัณฑ์
  พื้น ฝ้า และสีของตัวบ้าน
  และช่วยสร้างความมั่นใจให้แก่ลูกค้าเมื่อเห็นงานก่อสร้างที่ใกล้แล้วเสร็จ
  ส่งผลให้การขายดำเนินการไปได้อย่างรวดเร็ว อีกทั้งยังสามารถประหยัดต้นทุนในการโฆษณา
  และประชาสัมพันธ์ได้มาก นอกจากนี้
  กลยุทธ์ดังกล่าวยังส่งผลให้การวางแผนงานและการบริหารงานก่อสร้างเป็นไปด้วยความสะดวก
  รวดเร็ว และประหยัดต้นทุนในการดำเนินการได้มาก
  ในขณะเดียวกันบริษัทก็สามารถบริหารความเสี่ยงจากภาระต้นทุนค่าก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ

-   การส่งมอบงานตามกำหนดเวลา (On-Time Transfer)

  บริษัทมีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
  จากประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการที่ผ่านมาของบริษัท
  บริษัทสามารถส่งมอบงานให้ลูกค้าได้ตามกำหนดเวลา
  ซึ่งทำให้บริษัทสามารถบริหารการเงินและต้นทุนการก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  และสามารถสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าของบริษัทได้เป็นอย่างดี

-   การจับกลุ่มลูกค้าระดับคุณภาพ (Niche Market & High Qualities)

  บริษัทพัฒนาโครงการทุกโครงการของบริษัทโดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน
  โดยเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีความชื่นชอบสินค้าคุณภาพสูง (Value Buyer) อาทิเช่น
  การก่อสร้างที่พิถีพิถันโดยช่างที่มีประสบการณ์ยาวนาน การเลือกใช้วัสดุก่อสร้างที่มีคุณภาพ
  ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความผูกพันกับสินค้าของบริษัทจึงมีการซื้อขายกันอย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะสำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย
  หรือเพื่อการลงทุน อีกทั้งยังเป็นช่องทางประชาสัมพันธ์ไปสู่กลุ่มลูกค้าใหม่ ๆ ด้วย
  ซึ่งช่องทางดังกล่าวจะมีโอกาสความสำเร็จทางการขายสูง

กลยุทธ์ด้านราคา

บริษัทกำหนดราคาขายผลิตภัณฑ์ของบริษัทโดยคำนึงถึงต้นทุนโครงการ ซึ่งรวมถึงราคาที่ดิน
ค่าใช้จ่ายในการออกแบบ และต้นทุนก่อสร้างอื่น ๆ เป็นต้น ซึ่งที่ผ่านมา
ด้วยกลยุทธ์เช่นนี้บริษัทสามารถมีอัตราการทำกำไรที่น่าพอใจมาโดยตลอด

การส่งเสริมการขายและประชาสัมพันธ์

บริษัทเลือกที่จะใช้สื่อในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่มีประสิทธิภาพสูงสุดและหลากหลายช่องทางในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
เช่น การเปเปการ ติดป้ายโฆษณาขนาดใหญ่ในทำเลที่สังเกตได้ชัดเจน ในถนนสายหลัก
การโฆษณาและ ประชาสัมพันธ์ในสื่อสิ่งพิมพ์ต่างๆ
เพื่อให้กลุ่มผู้บริโภคได้รับทราบข้อมูลของโครงการและเป็นการสร้างตราสินค้าให้รู้จักในวงกว้างมากขึ้น
รวมทั้งการสร้างห้องตัวอย่างเสมือนจริง เพื่อให้ลูกค้าได้สัมผัสกับลักษณะการจัดวางห้อง
การเลือกใช้วัสดุ บรรยากาศของการอยู่อาศัย เพื่อที่ลูกค้าจะได้ตัดสินใจซื้ออย่างมั่นใจและรวดเร็ว

นอกจากนี้
บริษัทยังดำเนินการประชาสัมพันธ์ด้วยการส่งเอกสารโฆษณาโครงการถึงกลุ่มลูกค้าโดยตรงร่วมกับสินค้าที่มีภาพลักษณ์ใกล้เคียงกัน
เช่น บัตรเครดิต รวมถึงการโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านทางสิ่งพิมพ์ เช่น นิตยสารและหนังสือพิมพ์
อีกทางหนึ่งด้วย

ลักษณะของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันของบริษัทเป็นโครงการบ้านเดี่ยวในโซนเหนือและโซนตะวันตก
และโครงการอาคารชุดในพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดี โดยเฉพาะย่านธุรกิจ (Central Business
District – CBD) โดยมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าที่มีความชื่นชอบสินค้าคุณภาพสูง
โดยจะเป็นกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในช่วงระดับ B-A ซึ่งได้แก่
กลุ่มผู้บริหารระดับกลางถึงสูงขององค์กรภาครัฐและเอกชน
กลุ่มนักธุรกิจชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศ กลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระ เช่น สถาปนิก วิศวกร
แพทย์ ตลอดจนเจ้าของกิจการในโซนเหนือ โซนตะวันตก และใจกลางเมือง

+---------------+--------------------------+---------------------------+
| ก             | ระดับรายได้ต่อเดือน          | โครงการ                   |
| ลุ่มลูกค้าเป้าหมาย |                          |                           |
|               | (บาท / เดือน)             |                           |
+---------------+--------------------------+---------------------------+
| B+ - A        | 100,000 – 150,000        | โครงการรสา สแปนิช คอร์ทยาร์ด |
+---------------+--------------------------+---------------------------+
| B+ - A        | 80,000 – 150,000         | โครงการรสา พาร์คเลน        |
|               |                          |                           |
|               |                          | โครงการเดอะ ไลท์ เฮ้าส์      |
|               |                          |                           |
|               |                          | โครงการ อินโทร คอนโดมิเนียม  |
+---------------+--------------------------+---------------------------+

ช่องทางการจำหน่าย

บริษัทใช้ช่องทางการจำหน่ายที่เหมาะสมกับแต่ละผลิตภัณฑ์
เช่นในโครงการบ้านเดี่ยวจะใช้ตัวโครงการเป็นที่ตั้งของสำนักงานขายโดยมีบ้านตัวอย่างซึ่งเป็นบ้านที่มีความสมบูรณ์แบบอยู่ในโครงการจริง
ให้ลูกค้าได้เห็นถึงคุณภาพของโครงการพร้อมกับงานตกแต่งพื้นที่ส่วนกลางที่สร้างบรรยากาศที่รื่นรมย์ของโครงการ
โดยมีทีมขายของบริษัทที่มีความเป็นมืออาชีพ มีประสิทธิภาพ และมีความรู้ความเข้าใจในตัวสินค้า
ทำหน้าที่รับรองลูกค้าที่เข้ามาแวะเยี่ยมชมโครงการ โดยมี Call Center
ที่บริการและให้ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการต่างๆ ของบริษัท และมีเว็บไซต์ (www.rasa.co.th)
ที่ลูกค้าสามารถศึกษารายละเอียดเบื้องต้นของแต่ละโครงการได้

นอกจากนี้ ในบางโครงการ เช่น โครงการวิลมอร์ โครงการเดอะ ไลท์ เฮ้าส์
และโครงการอินโทร คอนโดมิเนียม บริษัทใช้วิธีว่าจ้างทีมขายภายนอก (Outsource)
เพื่อช่วยให้การขายประสบความสำเร็จ

4.2.2 ภาวะอุตสาหกรรมและแนวโน้ม

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์
รายงานดัชนีชี้วัดด้านอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร ที่สำคัญในรอบปี 2551 ได้แก่
หน่วยที่เหลือขาย หน่วยที่ขาย อัตราการดูดซับ การโอนกรรมสิทธิ์ และสถานการณ์ก่อสร้าง
โดยภาพรวมชะลอตัวลงเล็กน้อย โดยปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญในปี 2552 คือ
สภาวะวิกฤติเศรษฐกิจโลกตกต่ำ
ซึ่งส่งผลต่อเนื่องถึงกำลังซื้อที่ลดลงและเสถียรภาพทางการเมืองภายในประเทศ

สถานการณ์ที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรรในเขตกรุงเทพมหานคร

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าหน่วยที่อยู่อาศัยแนวราบในผังโครงการจัดสรรทั้งหมด
ณ ไตรมาส 3 ปี 2551 มีจำนวน 347 โครงการ ลดลงจากจำนวน 401 โครงการ ในปี 2550
และเมื่อคิดเป็นจำนวนหน่วยก็ลดลงเช่นเดียวกันจากจำนวน 53,331 หน่วย ในปี 2550 เป็น
48,479 หน่วยในปี 2551 หากจำแนกตามประเภทบ้านจะพบว่าเป็นประเภทบ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์
และบ้านแฝด คิดเป็น 47% , 37% และ 7% ตามลำดับ โดยระดับราคาส่วนมากอยู่ระหว่าง
1.0-2.99 ล้านบาท และ 3.0-4.99 ล้านบาท คิดเป็น 44% และ 36% ตามลำดับ

หน่วยที่ขายได้ ณ ไตรมาส 3 ปี 2551 ลดลงเล็กน้อยจากจำนวน 30,281 หน่วย ในปี 2550 เป็น
30,168 หน่วยในปี 2551 โดยระดับราคาที่ขายได้ส่วนมากอยู่ระหว่าง 1.0-2.99 ล้านบาท และ
3.0-4.99 ล้านบาท คิดเป็น 80% ของมูลค่าขายรวมทั้งหมด สำหรับอัตราการดูดซับ
(Absorption Rate) อยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกันในสินค้าประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์
และอาคารพาณิชย์ คือประมาณ 17-18% ยกเว้นที่ดินเปล่าที่อัตราการดูดซับต่ำกว่าสินค้าประเภทอื่น
คืออยู่ระดับ 9%

การโอนกรรมสิทธิ์ ณ ไตรมาส 3 ปี 2551 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากจำนวน 23,367 หน่วย ในปี 2550
เป็น 23,774 หน่วยในปี 2551 ดังนั้นจึงยังมีหน่วยที่ขายแล้วแต่ยังไม่ได้โอนในปี 2551 อีกจำนวน
6,394 หน่วย และหากพิจารณาสถานการณ์ก่อสร้างของหน่วยที่อยู่อาศัยในผังโครงการทั้งหมด ณ
ไตรมาส 3 ปี 2551 จะพบว่ามีหน่วยที่สร้างเสร็จแล้วจำนวน 29,118 หน่วย ขายได้แล้ว 89%
เหลือขาย 11% อยู่ระหว่างก่อสร้างจำนวน 10,619 หน่วย ขายได้แล้ว 70% เหลือขาย 30%
ที่ยังไม่ได้ก่อสร้างจำนวน 8,742 หน่วย ขายได้แล้ว 12% เหลือขาย 88%

หน่วยบ้านจัดสรรที่เริ่มก่อสร้างใหม่ ณ ไตรมาส 3 ปี 2551 มีจำนวน 2,793 หน่วย โดยแบ่งเป็น
ทาวน์เฮ้าส์ มากที่สุด จำนวน 1,418 หน่วย บ้านเดี่ยว จำนวน 1,092 หน่วย อาคารพาณิชย์
จำนวน 167 หน่วย และบ้านแฝดจำนวน 116 หน่วย ตามลำดับ

ตารางสรุปข้อมูลสถานะการก่อสร้างบ้านจัดสรร

กรุงเทพมหานคร

+------+--------+------+--------+--------+------+---------+--------+
| จ    | หน่วยท  | สถ   |        |        | หน่วย |         |        |
| ำนวน | ี่อยู่ในผัง | านะก |        |        | ที่เหล |         |        |
|      | โครงกา | ารก่อ |        |        | ือขาย |         |        |
| โคร  | รทั้งหมด | สร้าง |        |        |      |         |        |
| งการ |        |      |        |        |      |         |        |
+------+--------+------+--------+--------+------+---------+--------+
|      |        | หน่ว  | หน่วย   | หน่ว    | หน่ว  | ห       | หน่ว    |
|      |        | ยที่ยัง | ที่อยู่ระห | ยที่ก่อสร | ยที่ยัง | น่วยที่อยู่ร | ยที่ก่อสร |
|      |        | ไม่ก่อ | ว่างการ | ้างเสร็จ | ไม่ก่อ | ะหว่างกา | ้างเสร็จ |
|      |        | สร้าง | ก่อสร้าง |        | สร้าง | รก่อสร้าง |        |
+------+--------+------+--------+--------+------+---------+--------+
| 347  | 48,479 | 8    | 10,619 | 29,118 | 7    | 7,418   | 3,242  |
|      |        | ,742 |        |        | ,651 |         |        |
+------+--------+------+--------+--------+------+---------+--------+

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ตารางสรุปข้อมูลสถานะการขายบ้านจัดสรร

กรุงเทพมหานคร

+------+--------+-------+-----------+-----------+---------+---------+
| จ    | หน่วยท  | ส     |           |           |         |         |
| ำนวน | ี่อยู่ในผัง | ถานะก |           |           |         |         |
|      | โครงกา | ารขาย |           |           |         |         |
| โคร  | รทั้งหมด |       |           |           |         |         |
| งการ |        |       |           |           |         |         |
+------+--------+-------+-----------+-----------+---------+---------+
|      |        | หน    | หน่วยท     | หน่วยท     | หน่วย    | หน่วย    |
|      |        | ่วยที่เห | ี่ทำสัญญาจะซ | ี่ทำสัญญาจะซ | ที่โอนกรร | ที่โอนกรร |
|      |        | ลือขาย | ื้อจะขายแล้ว | ื้อจะขายใหม่ | มสิทธิ์แล้ว | มสิทธิ์ใหม่ |
|      |        |       |           |           |         | ใน      |
|      |        |       |           | ใน Q3/51  |         | Q3/51   |
+------+--------+-------+-----------+-----------+---------+---------+
| 347  | 48,479 | 1     | 30,168    | 3,792     | 23,774  | 2,346   |
|      |        | 8,311 |           |           |         |         |
+------+--------+-------+-----------+-----------+---------+---------+

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

สถานการณ์โครงการอาคารชุดในเขตกรุงเทพมหานคร

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่าหน่วยในโครงการอาคารชุดทั้งหมด ณ ไตรมาส 3 ปี
2551 มีจำนวน 194 โครงการ เพิ่มขึ้นจากจำนวน 181 โครงการ ในปี 2550
และเมื่อคิดเป็นจำนวนหน่วยก็เพิ่มขึ้นเช่นเดียวกันจากจำนวน 62,229 หน่วย ในปี 2550 เป็น
69,828 หน่วย ในปี 2551
หากจำแนกตามทำเลจะพบว่าส่วนใหญ่จะอยู่ในย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว-รัชดาภิเษก
และสุขุมวิทตอนปลาย โดยคิดเป็นสัดส่วน 18% และ 15% ตามลำดับ
โดยระดับราคาส่วนมากอยู่ระหว่าง 1.0-2.99 ล้านบาท และ3.0-4.99 ล้านบาท คิดเป็น 55%
และ 17% ตามลำดับ

หน่วยที่ขายได้ ณ ไตรมาส 3 ปี 2551 เพิ่มขึ้นจากจำนวน 43,560 หน่วย ในปี 2550 เป็น
52,385 หน่วยในปี 2551 โดยระดับราคาที่ขายได้ส่วนมากอยู่ระหว่าง 1.0-2.99 ล้านบาท และ
3.0-4.99 ล้านบาท คิดเป็น 55% และ 16% ของมูลค่าขายรวมทั้งหมด สำหรับอัตราการดูดซับ
(Absorption Rate) เฉลี่ย 37% โดยแบ่งตามประเภทของห้องชุด คือแบบ 1
ห้องนอนอัตราการดูดซับมากที่สุดคือ 41% ที่เหลือโดยมีอัตราการดูดซับเรียงตามลำดับแบบ 2
ห้องนอน 36% แบบ Studio 33% และแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไป 31%

การโอนกรรมสิทธิ์ ณ ไตรมาส 3 ปี 2551 ลดลงเล็กน้อยจากจำนวน 14,037 หน่วย ในปี 2550
เป็น 13,337 หน่วยในปี 2551 ดังนั้นจึงยังมีหน่วยที่ขายแล้วแต่ยังไม่ได้โอนในปี 2551 อีกจำนวน
39,048 หน่วย
และหากพิจารณาสถานการณ์ก่อสร้างของหน่วยที่อยู่อาศัยในผังโครงการอาคารชุดทั้งหมด ณ ไตรมาส
3 ปี 2551 จะพบว่ามีหน่วยที่สร้างเสร็จแล้วจำนวน 20,902 หน่วย ขายได้แล้ว 88% เหลือขาย
12% อยู่ระหว่างก่อสร้างจำนวน 38,400 หน่วย ขายได้แล้ว 71% เหลือขาย 29%
ที่ยังไม่ได้ก่อสร้างจำนวน 10,526 หน่วย ขายได้แล้ว 36% เหลือขาย 64%

หน่วยโครงการอาคารชุดที่เริ่มก่อสร้างใหม่ ณ ไตรมาส 3 ปี 2551 มีจำนวน 14,563 หน่วย
โดยแบ่งเป็น ทำเลแถบสุขุมวิทตอนปลายมากที่สุด จำนวน 5,935 หน่วย
รองลงมาได้แก่ทำเลพหลโยธิน-ลาดพร้าว-รัชดาภิเษก จำนวน 3,206 หน่วย

ตารางสรุปข้อมูลสถานะการก่อสร้างอาคารชุด

กรุงเทพมหานคร

+------+--------+------+--------+--------+------+---------+--------+
| จ    | หน่วยท  | สถ   |        |        | หน่วย |         |        |
| ำนวน | ี่อยู่ในผัง | านะก |        |        | ที่เหล |         |        |
|      | โครงกา | ารก่อ |        |        | ือขาย |         |        |
| โคร  | รทั้งหมด | สร้าง |        |        |      |         |        |
| งการ |        |      |        |        |      |         |        |
+------+--------+------+--------+--------+------+---------+--------+
|      |        | หน่ว  | หน่วย   | หน่ว    | หน่ว  | ห       | หน่ว    |
|      |        | ยที่ยัง | ที่อยู่ระห | ยที่ก่อสร | ยที่ยัง | น่วยที่อยู่ร | ยที่ก่อสร |
|      |        | ไม่ก่อ | ว่างการ | ้างเสร็จ | ไม่ก่อ | ะหว่างกา | ้างเสร็จ |
|      |        | สร้าง | ก่อสร้าง |        | สร้าง | รก่อสร้าง |        |
+------+--------+------+--------+--------+------+---------+--------+
| 194  | 69,828 | 10   | 38,400 | 20,902 | 3    | 11,184  | 2,522  |
|      |        | ,526 |        |        | ,737 |         |        |
+------+--------+------+--------+--------+------+---------+--------+

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ตารางสรุปข้อมูลสถานะการขายอาคารชุด

กรุงเทพมหานคร

+------+--------+-------+-----------+-----------+---------+---------+
| จ    | หน่วยท  | ส     |           |           |         |         |
| ำนวน | ี่อยู่ในผัง | ถานะก |           |           |         |         |
|      | โครงกา | ารขาย |           |           |         |         |
| โคร  | รทั้งหมด |       |           |           |         |         |
| งการ |        |       |           |           |         |         |
+------+--------+-------+-----------+-----------+---------+---------+
|      |        | หน    | หน่วยท     | หน่วยท     | หน่วย    | หน่วย    |
|      |        | ่วยที่เห | ี่ทำสัญญาจะซ | ี่ทำสัญญาจะซ | ที่โอนกรร | ที่โอนกรร |
|      |        | ลือขาย | ื้อจะขายแล้ว | ื้อจะขายใหม่ | มสิทธิ์แล้ว | มสิทธิ์ใหม่ |
|      |        |       |           |           |         | ใน      |
|      |        |       |           | ใน Q3/51  |         | Q3/51   |
+------+--------+-------+-----------+-----------+---------+---------+
| 194  | 69,828 | 1     | 52,385    | 10,373    | 13,337  | 1,170   |
|      |        | 7,443 |           |           |         |         |
+------+--------+-------+-----------+-----------+---------+---------+

ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

หากพิจารณาจากโครงการต่างๆที่บริษัทกำลังดำเนินการอยู่ ณ ปัจจุบันทั้ง 2
โครงการจะพบว่าโครงการเหล่านั้นตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพทั้งสิ้น
ดังจะสังเกตได้จากโครงการของผู้ประกอบการรายอื่นที่เปิดโครงการในบริเวณใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท
ดังนี้

  ----------------- -------------------- --------------------------------
  พื้นที่               โครงการของบริษัท       โครงการของผู้ประกอบการอื่น

  สาทร - เจริญนคร    โครงการเดอะ ไลท์ เฮ้าส์ วิลล่า สาทร , The River , Water
                                         Mark

  พหลโยธิน - ประดิพัทธ์ โครงการอินโทร         Life , The Vertical , Noble
                    คอนโดมิเนียม           Reform
  ----------------- -------------------- --------------------------------

โครงการต่างๆ
ของผู้ประกอบการรายอื่นที่เปิดโครงการในบริเวณใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท มีดังนี้

  -------------- ------------------------ --------------------------------
  พื้นที่            โครงการของบริษัท           โครงการของผู้ประกอบการอื่น

  รามอินทรา       โครงการรสา พาร์คเลน       ลัดดารมย์ , คาซ่า วิลล์ , The Plant ,
                                          วิลล่า อคาเดีย

  เกษตร-นวมินทร์   โครงการรสา สแปนิช         บางกอก บูเลอวาร์ด , ลัดดารมย์
                 คอร์ทยาร์ด                 
  -------------- ------------------------ --------------------------------

4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

4.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

การจัดหาที่ดิน

ที่ผ่านมาในการจัดหาที่ดินของบริษัทนั้น บริษัทจะทำการจัดหาที่ดินจาก 3 แหล่งหลักๆ ซึ่งได้แก่
การจัดหาที่ดินจากคนรู้จัก การหาที่ดินจากนายหน้าค้าที่ดิน หรือ
ที่ดินประเภทที่เป็นหลักประกันหนี้ค้างชำระจากธนาคารพาณิชย์ ทั้งนี้
บริษัทจะเลือกซื้อที่ดินโดยพิจารณาถึงศักยภาพของทำเลที่ตั้งในการนำมาพัฒนาโครงการ เช่น
ความต้องการที่อยู่อาศัยในบริเวณโครงการ จำนวนความหนาแน่นของประชากร
ความสะดวกในการเดินทาง ประเด็นกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และราคาเสนอขายเป็นหลัก ทั้งนี้
เพื่อที่บริษัทจะได้ดำเนินการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ
ซึ่งเมื่อบริษัทพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ตามที่กำหนดไว้ และเห็นว่ามีความเป็นไปได้ที่จะนำมาพัฒนาแล้ว
บริษัทก็จะกำหนดราคาซื้อและทำการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป
โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทจะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที ทั้งนี้
บริษัทจะไม่ทำการซื้อที่ดินเก็บรอไว้ เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จำเป็น

โดยบริษัทมีฝ่ายจัดซื้อที่ดินเพื่อดำเนินการศึกษาและแสวงหาที่ดิน
เพื่อสนับสนุนบริษัทให้สามารถดำเนินนโยบายที่จะมีการดำเนินโครงการได้ต่อเนื่องตลอดเวลาและเพื่อรักษาเสถียรภาพของรายได้
นอกจากนี้ บริษัทมีนโยบายให้คณะกรรมการเป็นผู้พิจารณาอนุมัติในการเข้าทำรายการทุกรายการ
ในกรณีที่รายการมีมูลค่าสูงตามเกณฑ์การได้มาและจำหน่ายไปซึ่งสินทรัพย์ของบริษัทจดทะเบียน
กรรมการบริษัทก็จะเสนอให้ผู้ถือหุ้นอนุมัติรายการซื้อต่อไป
และในกรณีที่บริษัทจะทำการซื้อที่ดินจากบุคคลที่อาจมีความขัดแย้ง
บริษัทจะดำเนินการปฏิบัติตามนโยบายเรื่องการทำรายการระหว่างกันตามรายละเอียดในหัวข้อที่
10.3 เรื่องนโยบายการทำรายการระหว่างกันในอนาคต

ขั้นตอนโดยสรุปตั้งแต่กระบวนการจัดหาที่ดินจนถึงการจัดซื้อที่ดิน มีดังนี้

+-----+------------------+--------------------------------------------+
| ขั้น  | การดำเนินการ      | รายละเอียด                                  |
| ตอน |                  |                                            |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 1   | การเลือกที่ดิน       | บริษัทจัดหาเอง เจ้าของที่ดินเสนอขาย นายหน้าจัดหา    |
| .   |                  | สถาบันการเงิน หรือ กรมบังคับคดี                  |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 2   | การศึกษาควา       | ฝ่ายบริหารพิจารณาศักยภาพข                      |
| .   | มเป็นไปได้ของที่ดิน - | องที่ดินว่ามีความสอดคล้องกับแผนการดำเนินงานของบริษัท |
|     | ภาพรวม           |                                            |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 3   | การศึกษาควา       | ฝ่ายพัฒนาธุรกิจสำรวจที่ดิน                        |
| .   | มเป็นไปได้ของที่ดิน - |                                            |
|     | รายละเอียด        | -   จัดทำรายงานการสำรวจ                     |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -   รายงานการศึกษาความเป็นไปได้ อาทิเช่น กฎหมาย |
|     |                  |     การตลาด การเงิน การก่อสร้าง เป็นต้น         |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -   การต                                   |
|     |                  | รวจสอบเพื่อยืนยันผลการสำรวจและผลการศึกษาความเป็น |
|     |                  |     ไปได้จากที่ปรึกษาและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น    |
|     |                  |     ที่ปรึกษาทางการตลาด บริษัทออกแบบ            |
|     |                  |     หน่วยงานราชการ เช่น กรุงเทพมหานคร         |
|     |                  |     กรมผังเมือง สถาบันการเงินที่สนับสนุนเงินกู้       |
|     |                  |                                            |
|     |                  | -                                          |
|     |                  |  เสนอผลการศึกษาพร้อมแผนการดำเนินงานต่อฝ่ายบริหาร |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 4   | ก                | ฝ่ายบริหารพิจารณ                              |
| .   | ารอนุมัติการจัดซื้อที่ดิน | าอนุมัติผลการศึกษาพร้อมแผนการดำเนินงานของโครงการ |
|     |                  | และคณะกรรมการมีมติให้ซื้อที่ดิน                    |
+-----+------------------+--------------------------------------------+
| 5   | การจัดซื้อที่ดิน       | ฝ่ายงานที่รับผิดชอ                              |
| .   |                  | บปฏิบัติงานตามแผนการดำเนินงานและมติที่ได้รับมอบหมาย |
+-----+------------------+--------------------------------------------+

การจัดหาที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง

กรณีอาคารสูง ที่ปรึกษาควบคุมการก่อสร้าง
จะทำหน้าที่ร่วมกับทีมงานของบริษัทในกระบวนการจัดหาผู้รับเหมา ก่อสร้าง
การวางรายละเอียดและขั้นตอนในการก่อสร้าง การควบคุมการก่อสร้าง
และการประเมินความสำเร็จของงานก่อสร้างในแต่ละงวดงาน
ซึ่งมีความสำคัญมากสำหรับการทำโครงการขนาดใหญ่
บริษัทมีการใช้ที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้างสำหรับโครงการเดอะ ไลท์ เฮ้าส์
และโครงการอินโทร คอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยใช้บริการของบริษัท เอ อี
เอเชีย จำกัด ทั้งนี้ ในการคัดเลือกที่ปรึกษาในการควบคุมการก่อสร้าง
บริษัทจะใช้วิธีการประมูลงาน (Closed-Bid) จากผู้ให้บริการที่ปรึกษาประมาณ 7-8 ราย
และพิจารณาคัดเลือกจากผลงานในอดีตและชื่อเสียงของผู้ให้บริการเป็นสำคัญ

การออกแบบบ้าน

เนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ ดังนั้น
บริษัทจึงเน้นรูปแบบบ้านและ/หรืออาคารชุดที่ทันสมัย มีลักษณะและประโยชน์การใช้งานที่หลากหลาย
บริษัทจึงทำการว่าจ้างบริษัทสถาปนิกชั้นแนวหน้าในการออกแบบแบบบ้าน
หรืออาคารชุดในแต่ละโครงการ ทั้งนี้
ในการดำเนินการพัฒนาโครงการในแต่ละโครงการบริษัทจะวางแนวคิดให้กับบริษัทผู้ออกแบบเพื่อให้ได้แบบตรงตามรูปแบบที่บริษัทวางไว้
โดยทางบริษัทได้ทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในเบื้องต้น
ทั้งนี้แบบบ้านที่นำเสนอจะเป็นแบบบ้านที่ทางบริษัทคาดว่าน่าจะตอบสนองความต้องการของลูกค้าในทำเลนั้นๆ
และบริษัทสถาปนิกจะดำเนินการออกแบบบ้านในรายละเอียดเพื่อให้แบบบ้านสมบูรณ์ก่อนที่บริษัทจะดำเนินการก่อสร้างต่อไป

ที่ผ่านมาบริษัทได้ว่าจ้าง บริษัทสถาปนิกชั้นนำ ดังต่อไปนี้

+------------------+---------------------------+-----------------------+
| ประเภทการออกแบบ  | บริษัทผู้ออกแบบ               | โครงการ               |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การออก           | บริษัท เคทีจีวาย จำกัด         | โครงการรสา พาร์คเลน    |
| แบบงานสถาปัตยกรรม |                           |                       |
|                  |                           | โครงการรสา สแปนิช      |
|                  |                           | คอร์ทยาร์ด              |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
|                  | บริษัท โฟร์เอส จำกัด          | โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   |
|                  |                           |                       |
|                  | บริษัท เทนเดม อาร์คิเตก จำกัด  | โครงการอินโทร          |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การออกแบบภูมิทัศน์   | บริษัท Design Fringe จำกัด   | โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   |
|                  |                           |                       |
|                  | บริษัท Inside Out จำกัด      | โครงการอินโทร          |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+
| การ              | บริษัท Storage จำกัด         | โครงการเดอะ ไลท์เฮ้าส์   |
| ออกแบบตกแต่งภายใน |                           |                       |
|                  |                           | โครงการอินโทร          |
|                  |                           | คอนโดมิเนียม            |
+------------------+---------------------------+-----------------------+

การจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทใช้วิธีว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง
งานรับเหมาก่อสร้างสามารถแบ่งออกเป็นงานหลัก ๆ ได้แก่ งานโครงสร้าง งานก่อสร้าง
และงานติดตั้งระบบ ในการพิจารณาผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทมีหลักเกณฑ์ในการพิจารณาที่สำคัญคือ
ผลงานที่ผ่านมาของผู้รับเหมาแต่ละราย ความพร้อมของทีมงาน
ความสามารถในการผลิตและจัดส่งงานตามเวลาที่กำหนด
และราคาที่ผู้รับเหมาเสนอมาซึ่งมีความเหมาะสมกับภาวะตลาดที่เป็นอยู่
โดยในแต่ละโครงการบริษัทจะแบ่งงานก่อสร้างบ้านออกเป็นกลุ่มๆ กลุ่มละหลายๆ หลัง
ทั้งนี้เพื่อกระจายชิ้นงานออกไปตามจำนวนผู้รับเหมาแต่ละราย
ที่ผ่านมาบริษัทมีการว่าจ้างผู้รับเหมาหลายราย
เพื่อหลีกเลี่ยงการพึ่งพิงกับผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งมากจนเกินไป
และกระจายความเสี่ยงเรื่องส่งงานล่าช้า โดยผู้รับเหมาก่อสร้างที่ร่วมงานกับบริษัท
ในปัจจุบันมีมากกว่า 10 ราย โดยมีบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท อาร์ ที เอช
คอนสตรัคชั่น จำกัด ซึ่งเป็นผู้รับเหมางานโครงสร้างและสถาปัตยกรรมของโครงการ Intro
Condominium และ โครงการ The Lighthouse
มีมูลค่างานรับเหมาก่อสร้างกับบริษัทสูงเป็นอันดับหนึ่งและสอง ตามลำดับ
เนื่องจากลักษณะการรับเหมาก่อสร้างอาคารชุดโดยทั่วไปจะดำเนินการโดยผู้รับเหมาก่อสร้างเพียงรายเดียว
เพื่อความสะดวกในการดำเนินการ ในขณะที่ลักษณะการรับเหมาก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรร
จะสามารถแบ่งดำเนินงานก่อสร้างโดยผู้รับเหมาหลายราย
บริษัทจึงไม่มีความเสี่ยงในการพึ่งพิงผู้รับเหมาในโครงการลักษณะดังกล่าว

บริษัทจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง โดยวิธีการประมูลงาน (Closed - Bid) สำหรับงานที่มีมูลค่าสูง
เช่น โครงการ เดอะ ไลท์เฮ้าส์
การคัดเลือกจะดำเนินการด้วยความละเอียดและรอบคอบบนปัจจัยต่าง ๆ ประกอบกัน
สำหรับงานที่มีมูลค่าไม่สูงมากจะใช้วิธีการเทียบราคาเสนอกับราคากลางของบริษัท
ประกอบกับผลงานของผู้รับเหมารายนั้นๆ ที่ผ่านมาในอดีต

โดยปกติ ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในค่าใช้จ่ายดำเนินการ
ค่าวัสดุก่อสร้างที่เกี่ยวข้องในงาน อุปกรณ์ และแรงงานก่อสร้าง
เป็นลักษณะเหมารวมเบ็ดเสร็จตามขอบข่ายสัญญาที่ได้ทำกันไว้
บริษัทมีการแบ่งงวดการจ่ายเงินให้แก่ผู้รับเหมาก่อสร้างออกเป็นงวด
ตามความสำเร็จของงานที่ผู้รับเหมาแต่ละรายจะส่งมอบ
โดยบริษัทจะหักเงินประกันผลงานประมาณร้อยละ 1-2 ของมูลค่างานตามสัญญา
เพื่อค้ำประกันผลงานของผู้รับเหมารายนั้น หากงานที่ผู้รับเหมาส่งมอบให้แก่บริษัทไม่มีปัญหาใดๆ
เกิดขึ้น ภายในระยะเวลา 1 ปี บริษัทจะคืนเงินประกันผลงานให้แก่ผู้รับเหมา

ถึงแม้ว่าบริษัทจะจ้างผู้รับเหมาให้รับผิดชอบการก่อสร้างโครงการของบริษัท
แต่บริษัทจะมีวิศวกรโครงการและหัวหน้าผู้คุมงานประมาณ 3 คน ในแต่ละโครงการ
ซึ่งเป็นพนักงานประจำของบริษัท เข้าตรวจงานของผู้รับเหมาก่อสร้างให้อยู่ในมาตรฐานของบริษัท
และเพื่อความถูกต้องในการจ่ายเงินในแต่ละงวดงาน

การจัดหาวัสดุก่อสร้างและสินค้าที่จำเป็นสำหรับการพัฒนาโครงการ

ในการจัดหาวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการนั้นสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน ได้แก่
วัสดุก่อสร้างหลักและวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเอง วัสดุก่อสร้างหลัก เช่น อิฐ หิน ปูน ทราย
และเหล็ก ซึ่งบริษัทจะให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดหาซื้อวัสดุก่อสร้างหลักเหล่านั้น
โดยกำหนดมาตรฐาน และคุณภาพของวัสดุก่อสร้างที่จะนำมาใช้ในโครงการด้วย ทั้งนี้
ผู้รับเหมาก่อสร้างสามารถซื้อวัสดุจากผู้ขายที่บริษัทได้ติดต่อไว้ให้เพื่อเป็นการควบคุมคุณภาพหรืออาจจะซื้อจากรายอื่น
ๆ ก็ได้เช่นกัน

ในส่วนของวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเอง ได้แก่
วัสดุก่อสร้างบางประเภทที่มีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง เช่น เครื่องสุขภัณฑ์ เป็นต้น
เพื่อเป็นการลดภาระแก่ผู้รับเหมาก่อสร้างรายย่อย
และด้วยอำนาจการต่อรองที่ดีกว่าจะทำให้ได้ราคาที่ดี
โดยบริษัทจะติดต่อรับซื้อกับผู้จัดจำหน่ายโดยตรงตามจำนวนที่พอเหมาะ
และให้จัดส่งไปยังโครงการเมื่อถึงเวลาที่ต้องใช้วัสดุก่อสร้างนั้น ๆ ทั้งนี้
บริษัทไม่มีนโยบายที่จะซื้อวัสดุก่อสร้างเป็นจำนวนมากเพื่อเก็บเป็นสินค้าคงคลังของบริษัท
โดยบริษัทมีหลักเกณฑ์ในการคัดเลือกวัสดุอุปกรณ์ในส่วนที่บริษัทจัดหาเอง ได้แก่
แหล่งผลิตที่ได้คุณภาพมาตรฐาน ยี่ห้อที่มีชื่อเสียงและเป็นที่ยอมรับ และราคาที่เหมาะสมกับภาวะตลาด

4.3.2 กระบวนการดำเนินการและการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทจะมีระยะเวลาในการดำเนินงานที่แตกต่างกันไป
ขึ้นอยู่กับขนาดและประเภทของโครงการ
โดยโครงการบ้านเดี่ยวจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างก่อนเปิดขายประมาณ 6-8 เดือน
(ความคืบหน้าในการก่อสร้างประมาณร้อยละ 60-70)
และระยะเวลาการก่อสร้างหลังเปิดขายจนแล้วเสร็จประมาณ 3-4 เดือน
ในขณะที่โครงการอาคารชุดพักอาศัยจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างก่อนเปิดขายประมาณ 1-2
เดือน (ความคืบหน้าในการก่อสร้างประมาณร้อยละ 0-5)
และระยะเวลาการก่อสร้างหลังเปิดขายจนแล้วเสร็จประมาณ 11-12 เดือน สำหรับอาคารชุด 8
ชั้น และ 20-22 เดือนสำหรับอาคารสูง 24 ชั้น ทั้งนี้
ระยะเวลาในการก่อสร้างดังกล่าวจะขึ้นกับลักษณะและขนาดของโครงการ
โดยในแต่ละโครงการจะมีขั้นตอนและกระบวนการดังนี้

[]

โครงการอาคารชุดพักอาศัย โครงการบ้านเดี่ยว

  ---------------------------------------- ------------------------------
  []                                       

  ---------------------------------------- ------------------------------

4.3.3 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการขออนุญาตก่อสร้าง บริษัทจะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องคือ
จะต้องมีการทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
เพื่อยื่นต่อสำนักงานนโยบายแผนและทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
ในกรณีที่โครงการอาคารชุดมีจำนวนมากกว่า 80 หน่วยขึ้นไป
หรือโครงการบ้านจัดสรรมีพื้นที่เกินกว่า 100 ไร่ขึ้นไป ทั้งนี้
โครงการบ้านเดี่ยวทั้งหมดของบริษัทมีจำนวนไม่ถึงเกณฑ์ดังกล่าว
จึงไม่อยู่ภายใต้ข้อบังคับของสำนักงานนโยบายแผนและทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
ส่วนโครงการอาคารชุดพักอาศัยมี 2 โครงการ คือ เดอะ ไลท์เฮ้าส์ และอินโทร คอนโดมิเนียม
ที่ต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งได้รับอนุญาตจากสำนักงานนโยบาย
และแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเรียบร้อยแล้ว
และบริษัทได้มีมาตรการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมเพิ่มเติม เช่น
มีการประสานงานกับพื้นที่ชุมชนรอบข้างบริเวณก่อสร้าง
เพื่อกำหนดช่วงเวลาในการก่อสร้างในขั้นตอนที่ต้องใช้เสียงดัง
รวมทั้งการจัดพื้นที่สีเขียวในบริเวณโครงการอย่างเพียงพอ เป็นต้น ซึ่งมาตรการต่าง ๆ
ที่เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมเป็นสิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญและจัดให้ทุกโครงการมีการปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนดอย่างเคร่งครัด
โดยที่ผ่านมา
บริษัทไม่เคยได้รับการร้องเรียนในประเด็นเรื่องการประกอบกิจการของบริษัทที่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใด

4.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551
บริษัทมีบ้านและอาคารชุดที่มีการทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้วแต่ยังส่งมอบไม่ได้ จำนวน 4 โครงการ
จำนวน 225 หน่วย ซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 886.12 ล้านบาท ดังนี้

  --------------- ---------------------- ---------------- -------------------- ------------------- ----------------------- ---------------------- ----------------------------
  โครงการ         ความคืบหน้าในการก่อสร้าง   จำนวนหน่วยทั้งหมด   จำนวนหน่วยที่ส่งมอบแล้ว   จำนวนหน่วยที่ยังไม่ขาย   จำนวนหน่วยที่ยังส่งมอบไม่ได้   มูลค่าหน่วยที่ยังส่งมอบไม่ได้   ระยะเวลาที่คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์
                  (ร้อยละ)                                                                          **(หน่วย)                **(ล้านบาท)             

  รสา สแปนิช       80.71                  121              71                   41                  9                       68.55                  ปี 2552
  คอร์ทยาร์ด                                                                                                                                        

  รสา พาร์คเลน     34.90                  95               8                    86                  1                       3.10                   ปี 2552

  อินโทร           4.11                   408              -                    295                 113                     400.95                 ไตรมาส 1 ปี 2554

  เดอะ ไลท์เฮ้าส์    9.08                   297              -                    195                 102                     413.52                 ไตรมาส 1 ปี 2554

  รวม                                    921              79                   617                 225                     886.12                 -
  --------------- ---------------------- ---------------- -------------------- ------------------- ----------------------- ---------------------- ----------------------------

** หมายถึง ทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว แต่ยังไม่ได้ทำการโอน