1) ปัจจัยความเสี่ยง

ในการประกอบธุรกิจของบริษัทฯ นั้น ปัจจัยเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น
และมีผลกระทบต่อการดำเนินการของบริษัทฯ ในอนาคตมีดังต่อไปนี้

1.  ความเสี่ยงจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ

ภาคอสังหาริมทรัพย์ นั้นนับเป็นภาคธุรกิจที่มีการเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิด
และมีทิศทางการเคลื่อนไหวในทิศทางเดียวกันกับภาวะเศรษฐกิจ
ดังนั้นในภาวะที่เศรษฐกิจโดยรวมอยู่ในภาวะที่ถดถอย หรือชะลอตัวลง
ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่อาจหลีกเลี่ยงผลกระทบดังกล่าวได้เช่นเดียวกัน ทั้งนี้ในปี 2551
วิกฤติการเงินโลกได้เริ่มลุกลาม และขยายตัวไปยังภาคส่วนต่างๆ ของโลกอย่างรวดเร็ว
และได้ส่งสัญญาณให้เห็นการหดตัวของเศรษฐกิจโลกอย่างชัดเจน
และอาจทำให้เกิดการหดตัวที่รุนแรงที่สุดในรอบหลายปี
ในขณะเดียวกันประเทศไทยยังต้องเผชิญกับความไม่แน่นอนทางการเมือง และสังคม ในประเทศ
โดยในปี 2551 นั้นรัฐบาลขาดเสถียรภาพอย่างมาก โดยมีการเปลี่ยนถึง 3 รัฐบาลในรอบ 1 ปี
อันนำไปสู่การขาดความเชื่อมั่นของภาคเอกชน และนักลงทุนต่างชาติ นอกจากนี้ปัญหาความขัดแย้ง
ได้ทวีความรุนแรงขึ้น จนกระทั่งนำไปสู่การปิดสนามบินแห่งชาติสุวรรณภูมิ
และสนามบินดอนเมืองในช่วงปลายปี 2551 ที่ผ่านมา ทำให้ประเทศสูญเสียรายได้นับแสนล้านบาท
ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อเศรษฐกิจของประเทศ โดยเฉพาะในภาคการท่องเที่ยว ทั้งนี้บริษัทฯ
ได้ตระหนักถึงความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจหดตัว
และได้มีการประเมินความเสี่ยงเป็นระยะมาโดยตลอดในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา
โดยบริษัทได้บริหารความเสี่ยงดังกล่าว โดยเน้นการลงทุนอย่างระมัดระวังในช่วงที่ผ่านมา
รวมถึงการบริหารจัดการกระแสเงินสดอย่างรัดกุม
ส่งผลให้บริษัทมีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งขึ้นอย่างมากในปัจจุบัน
และมีความพร้อมที่จะขยายตัวในอนาคตเมื่อสถานการณ์เอื้ออำนวย

2.  ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

ในช่วงปี 2551 จัดเป็นอีกปีหนึ่งที่อัตราดอกเบี้ยมีความผันผวนค่อนข้างมาก
โดยอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลในภาพรวมมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งปีแรก
ตามทิศทางของอัตราเงินเฟ้อที่ปรับเพิ่มขึ้น
ก่อนที่จะปรับตัวลดลงอย่างรวดเร็วมาตลอดจนกระทั่งปลายปี ทั้งนี้คณะกรรมการนโยบายการเงิน
(กนง.) มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 2 ครั้งในเดือนกรกฎาคม และสิงหาคม รวม 50
Basis Points ก่อนที่ในเดือนธันวาคม จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงถึง 100 Basis
Points จากความผันผวน และไม่ชัดเจนของดอกเบี้ยดังกล่าวนี้
จะส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัทได้ อย่างไรก็ดี จากการที่บริษัทมีหนี้สินที่ต่ำ
ทำให้ค่าใช้จ่ายด้านดอกเบี้ยอยู่ในระดับที่ไม่สูงมากนัก
นอกจากนี้บริษัทยังได้ป้องกันความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่ผันผวนด้วยการออกตั๋วแลกเงิน
และกู้เงินในอัตราดอกเบี้ยคงที่ ประกอบกับการติดตามสถานการณ์การเงินทั้งในประเทศ
และต่างประเทศ อย่างสม่ำเสมอ โดยนำเข้าพิจารณาในการประชุมคณะกรรมการบริหารทุกครั้ง

3.  ความเสี่ยงจากภาวะสินเชื่อตึงตัว

นอกจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยในปี 2551 แล้ว วิกฤติการณ์ทางการเงิน
และเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในโลกได้ก่อให้เกิดความเสี่ยงของภาวะสินเชื่อตึงตัว (Credit Crunch)
โดยธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อโครงการมากยิ่งขึ้น
ในส่วนของตลาดเงินก็มีการเลือกที่จะลงทุนในตั๋วเงิน หรือหุ้นกู้ของบริษัทเอกชนมากยิ่งขึ้น ส่งผลให้
Credit Spread มีแนวโน้มที่จะสูงขึ้น อันส่งผลต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัทโดยรวมได้
อย่างไรก็ดี จากการที่บริษัทฯ มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีการใช้เงินลงทุนจากหนี้สินที่ต่ำมาก
ประกอบกับการที่บริษัทมี Track Record ที่ยาวนาน โดยไม่เคยเป็น Non Performing Loans
กับสถาบันการเงินใดๆ แม้ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้บริษัทฯ มีความเสี่ยงในส่วนนี้ที่ต่ำ
โดยบริษัทกระแสเงินสด
และวงเงินสินเชื่อที่เพียงพอสำหรับการขยายตัวทางธุรกิจตามแผนงานระยะสั้น และระยะยาว
รวมทั้งมีสถาบันการเงินพันธมิตรที่พร้อมให้การสนับสนุนสินเชื่อโครงการกับบริษัทเพิ่มเติมหากต้องการ

4.  ความเสี่ยงจากปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้นของธนาคารพาณิชย์

เนื่องจากการซื้อที่อยู่อาศัยโดยส่วนใหญ่นั้น
ลูกค้าจำเป็นที่จะต้องอาศัยการขอสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ประมาณร้อยละ 90 ของราคาบ้าน
ดังนั้นยอดรับรู้รายได้ของบริษัท
จึงขึ้นอยู่กับการพิจารณาปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ด้วยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ซึ่งจากสถานการณ์ปัจจุบันที่อุตสาหกรรมสินเชื่อบุคคลมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว
ได้ส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมการใช้จ่ายของผู้บริโภค
โดยผู้บริโภคมีการนำเงินในอนาคตมาใช้ผ่านทางสินเชื่อส่วนบุคคลต่างๆ อาทิเช่น บัตรเครดิต
และสินเชื่อส่วนบุคคลต่างๆ ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อบ้านของผู้บริโภคลดลง ในขณะเดียวกัน
ธนาคารพาณิชย์ก็มีหลักเกณฑ์ที่เข้มงวดมากขึ้นในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อให้กับผู้ต้องการซื้อบ้าน
ทำให้ลูกค้าบางส่วนสูญเสียโอกาสในการซื้อบ้านไป อย่างไรก็ดีบริษัทฯ ได้ติดตามสถานการณ์ผู้บริโภค
ตลอดจนนโยบายในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งอย่างใกล้ชิด
เพื่อปรับเปลี่ยนนโยบายให้สอดคล้องในแต่ละช่วงเวลา นอกจากนี้ทางบริษัทฯ
ได้ร่วมมือกับธนาคารพาณิชย์บางแห่ง
เพื่อเสนอข้อเสนอพิเศษให้เฉพาะกับลูกค้าที่ซื้อบ้านในโครงการของบริษัท อาทิเช่น การปล่อยสินเชื่อ
100% ของราคาบ้าน อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าท้องตลาดทั่วไป และการผ่อนชำระคืนเป็นขั้นบันได
เป็นต้น

5.  ความเสี่ยงจากความผันผวนของต้นทุนวัสดุก่อสร้าง

การปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาน้ำมันดิบ และสินค้าโภคภัณฑ์ต่างๆ ในตลาดโลก
โดยเฉพาะในช่วง 7 เดือนแรกของปี 2551
ส่งผลให้ระดับราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นในทิศทางเดียวกัน
โดยเฉพาะราคาของผลิตภัณฑ์เหล็กซึ่งเป็นต้นทุนการก่อสร้างที่สำคัญตัวหนึ่งได้ปรับเพิ่มสูงขึ้นเป็นประวัติการณ์
โดยมีราคาเพิ่มขึ้นกว่าหนึ่งเท่าตัวจากราคา ณ ต้นปี ซึ่งจากการที่ราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นนี้
จะส่งผลกระทบให้ต้นทุนในการก่อสร้างของบริษัทเพิ่มสูงขึ้นได้ อย่างไรก็ดี
ราคาวัสดุก่อสร้างได้ปรับลดลงอย่างรวดเร็วในช่วงปลายปี
และมีแนวโน้มที่จะอยู่ในระดับราคาที่ต่ำในปี 2552 จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง นอกจากนี้
บริษัทฯ มีการบริหารความเสี่ยงในเรื่องต้นทุนวัสดุก่อสร้างอย่างรัดกุม โดย
บริษัทจะทำการซื้อวัสดุหลักเองเป็นส่วนใหญ่ และเนื่องจากบริษัทมีโครงการในมือจำนวนมาก
จึงมีอำนาจต่อรองค่อนข้างสูง และสามารถตกลงราคาซื้อกับผู้ขายในลักษณะการซื้อเป็นจำนวนมาก
นอกจากนี้บริษัทฯ ยังติดตามความเคลื่อนไหวของราคาวัสดุก่อสร้างที่สำคัญอย่างใกล้ชิด
หากพิจารณาเห็นว่ามีแนวโน้มราคาที่จะเพิ่มสูงขึ้น บริษัทจะทำการ Lock ราคาไว้ รวมทั้งบริษัทฯ
ได้พยายามสรรหาสินค้าทดแทนที่มีคุณภาพ
ตลอดถึงการศึกษาความเป็นไปได้ในการนำเทคโนโลยีก่อสร้างใหม่ๆ เข้ามาใช้ อย่างต่อเนื่อง

6.  ความเสี่ยงจากการขาดแคลนแรงงานฝีมือในการก่อสร้าง

จากที่ในปัจจุบันมีผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก
ทั้งที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ และที่อยู่นอกตลอด
ประกอบกับการก่อสร้างพัฒนาระบบสาธารณูปโภคอย่างต่อเนื่องจากภาครัฐ
ซึ่งอาจส่งผลให้มีการขาดแคลนแรงงานฝีมือในการก่อสร้างบ้านของบริษัทฯ ได้
อย่างไรก็ดีจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงในปัจจุบัน ส่งผลให้ภาคเอกชนมีการชะลอการลงทุน
จึงนับว่าความเสี่ยงในประเด็นนี้มีน้ำหนักที่น้อยลง นอกจากนี้บริษัทฯ
มีนโยบายบริหารความเสี่ยงในประเด็นนี้โดยการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้รับเหมาของบริษัทฯ
มาอย่างต่อเนื่อง
และมีการกระจายงานก่อสร้างโดยคำนึงถึงความสามารถของผู้รับเหมาแต่ละรายเป็นสำคัญ
ทั้งนี้บริษัทฯ จะมีผู้จัดการโครงการสายก่อสร้าง วิศวกรโครงการ หัวหน้าผู้ควบคุมงานก่อสร้าง
ผู้ควบคุมงานก่อสร้าง ตลอดจนเจ้าหน้าที่ QC กลาง
เพื่อควบคุมดูแลงานก่อสร้างของผู้รับเหมาอีกทีหนึ่ง
ทั้งนี้เพื่อให้แน่ใจถึงคุณภาพงานก่อสร้างของผู้รับเหมาแต่ละราย

7.  ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย

ภายหลังวิกฤติเศรษฐกิจ
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ได้มีการนำกลยุทธ์การสร้างบ้านเสร็จก่อนขายออกมาใช้
เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภค ซึ่งจากกลยุทธ์ดังกล่าวจำเป็นที่จะต้องใช้เงินลงทุนที่สูง
ทำให้อาจเกิดความเสี่ยงสภาพคล่องทางการเงิน
และความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
มีความเสี่ยงในส่วนนี้ที่ต่ำ อันเนื่องมาจากบริษัทมีการศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างละเอียด
และมีการวางแผนการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ
โดยจะมีการผสมผสานสินค้าทั้งในส่วนของบ้านสร้างเสร็จ บ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (Semi
Pre Built) และบ้านสั่งสร้าง การขึ้นงานก่อสร้างจะเป็นไปตามประมาณการณ์ของยอดขาย
นอกจากนี้การที่บริษัทมีสัดส่วนหนี้สินต่อทุนที่ต่ำ มีนโยบายบริหารเงินสดหมุนเวียนอย่างรัดกุม
ประกอบกับการที่บริษัทมีวงเงินคงเหลือจากสถาบันการเงินต่างๆ จำนวนมาก ทำให้บริษัทฯ
มีความเสี่ยงที่เกิดจากการขาดสภาพคล่องทางการเงินที่ต่ำมาก

8.  ความเสี่ยงในการหาซื้อที่ดิน

การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในบางทำเล โดยเฉพาะในบริเวณที่คาดการณ์ว่าจะมีแนวรถไฟฟ้าผ่าน
หรือคาดว่าจะมีการพัฒนาสาธารณูปโภค
ส่งผลให้เกิดการเก็งกำไรและตั้งราคาขายที่ดินที่สูงเกินกว่าความเหมาะสมของสภาพพื้นฐานในปัจจุบัน
ในขณะเดียวกัน กฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ และข้อบังคับต่างๆ ซึ่งควบคุมการใช้ประโยชน์จากที่ดิน
ทำให้ที่ดินบางทำเลสามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ได้น้อยลง อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
มีการบริหารความเสี่ยงในการซื้อที่ดินอย่างรัดกุม โดยมีการศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาด
รวมถึงศึกษาข้อจำกัดทางกฎหมายและข้อบังคับต่างๆ ของที่ดินแต่ละแปลง
รวมถึงการวิเคราะห์ผลตอบแทนที่จะได้รับจากการลงทุนในที่ดินแต่ละแปลงอย่างละเอียด
นอกจากนี้จากสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันที่เริ่มเข้าสู่ภาวะชะลอตัว
ส่งผลให้ราคาที่ดินในหลายทำเลที่มีศักยภาพเริ่มมีแนวโน้มที่ถูกลง
ซึ่งเป็นโอกาสอันดีสำหรับบริษัทซึ่งมีฐานะการเงินแข็งแกร่ง ในการเข้าลงทุน

9.  ความเสี่ยงจากภาวการณ์แข่งขันที่สูง

อุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่มีการแข่งขันค่อนข้างสูง โดยในปี 2551
ที่ผ่านมา ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยโดยรวมอยู่ในช่วงชะลอตัว จากปัญหาต่างๆ ที่เข้ามา
ไม่ว่าจะเป็นความขัดแย้งทางการเมือง อัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น
ระดับราคาน้ำมันที่สูงขึ้นไปทำสถิติสูงสุดใหม่ ซึ่งปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ได้ส่งผลกระทบให้ความเชื่อมั่น
และกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง
ซึ่งจากสถานการณ์ดังกล่าวทำให้ผู้บริโภคบางส่วนตัดสินใจที่จะชะลอการซื้อสินค้า
โดยเฉพาะกลุ่มสินค้าคงทนออกไป ทำให้ผู้ประกอบการบางราย
โดยเฉพาะรายที่เริ่มมีปัญหาสภาพคล่องทางด้านการเงิน
อาจทำการตลาดโดยใช้กลยุทธ์ด้านราคามาเป็นเครื่องมือในการแข่งขัน
เพื่อเร่งกระแสเงินสดให้กลับเข้าสู่บริษัทเร็วขึ้น
ซึ่งจะส่งผลให้เกิดภาวะการแข่งขันที่รุนแรงขึ้นในอุตสาหกรรม