1. ปัจจัยความเสี่ยง

1.1 สภาพเศรษฐกิจและสถานการณ์การท่องเที่ยวในประเทศไทย

  เนื่องจากรายได้ส่วนใหญ่ของบริษัทฯ
  มาจากธุรกิจการท่องเที่ยวและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย การดำเนินงานของบริษัทฯ
  จึงขึ้นอยู่กับทั้งสภาพเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยและอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในประเทศไทย
  เหตุการณ์ใดๆ อาทิเช่น เสน่ห์ของประเทศไทยในฐานะที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวเปลี่ยนแปลง
  สภาวะเศรษฐกิจถดถอย การก่อการร้าย ภัยธรรมชาติ การเพิ่มขึ้นของอาชญากรรม
  ความวุ่นวายในประเทศหรือการแพร่ระบาดของโรคต่างๆ
  ย่อมส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยวในประเทศไทย
  หรือการลดลงของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตย่อมส่งผลกระทบเชิงลบต่อธุรกิจ
  สถานะทางการเงินและผลการดำเนินงานของ

  บริษัทฯ ได้

  ทั้งนี้บริษัทฯ พยายามเจาะตลาดใหม่ๆ อย่างสม่ำเสมอ เพื่อที่จะกระจายความเสี่ยง
  และจำกัดการพึ่งพาตลาดหลักไม่กี่แห่ง

2.  สถานการณ์ทางการเมืองที่ไม่แน่นอน

  ธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศไทยได้รับผลกระทบในเชิงลบภายหลังการปิดสนามบินโดยกลุ่มประท้วงต่อต้านรัฐบาลในปี
  2551 ซึ่งทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในฝ่ายรัฐบาล
  เหตุการณ์เหล่านี้ได้ถูกเผยแพร่ไปยังนานาประเทศและทำให้เกิดภาพลักษณ์ในเชิงลบต่อประเทศไทยในแง่ความปลอดภัยในการเดินทางเข้ามาของนักท่องเที่ยวต่างประเทศ
  และในการเข้ามาลงทุน
  สถานการณ์ทางการเมืองในประเทศยังคงตึงเครียดซึ่งอาจนำไปสู่ความไม่แน่นอนทางการเมืองที่จะส่งผลกระทบในเชิงลบต่อธุรกิจการท่องเที่ยวและความอ่อนไหวของนักลงทุน

3.  ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

  บริษัทฯ มีความเสี่ยงเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยเนื่องจากมีเงินฝากกับสถาบันการเงิน
  ลูกหนี้การค้าระยะยาว เงินเบิกเกินบัญชีธนาคารและเงินกู้ยืมจากธนาคาร
  แต่เนื่องจากสินทรัพย์และหนี้สินทางการเงินส่วนใหญ่มีอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นลงตามอัตราตลาดหรือมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราตลาดในปัจจุบัน
  จึงคาดว่าจะมีความเสี่ยงเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยต่ำตามที่กล่าวในหมายเหตุประกอบงบการเงิน
  ทางบริษัทฯ จึงมิได้ใช้ตราสารอนุพันธ์เพื่อบริหารความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยดังกล่าว

4.  ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนต่างประเทศ

  บริษัทฯ
  มีเครื่องมือทางการเงินเพื่อป้องกันผลกระทบจากความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนเงินสกุลบาทต่อเงินสกุลเหรียญสหรัฐฯ
  ซึ่งส่งผลต่อผลประกอบการทางการเงินตามที่กล่าวในหมายเหตุประกอบงบการเงิน
  โดยเครื่องมือทางการเงินนี้จะแปลงหนี้เงินกู้ยืมจากเงินสกุลบาทเป็นเงินสกุลเหรียญสหรัฐฯ
  และด้วยเหตุนี้ผลกระทบจากการเคลื่อนไหวของอัตราแลกเปลี่ยนที่มีต่อรายได้ซึ่งเป็นเงินสกุลเหรียญสหรัฐฯ
  จะได้รับการป้องกันความเสี่ยงจากผลกำไรหรือขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนเมื่อแปลงมูลค่าเงินกู้ยืมที่เป็นเงินสกุลเหรียญสหรัฐฯ
  เป็นเงินสกุลบาทในงบการเงิน

  1.5 การแข่งขัน

  1.5.1 แหล่งท่องเที่ยว (Destination)

  เกาะบาหลีถือเป็นคู่แข่งโดยตรงที่สำคัญของจังหวัดภูเก็ตภายในภูมิภาคนี้
  แต่นับว่าเป็นความโชคดีที่ช่วงฤดูกาลท่องเที่ยวและช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยวของบาหลี
  และของจังหวัดภูเก็ตไม่ตรงกัน ดังนั้นบาหลีจึงไม่มีผลกระทบต่อกลยุทธ์การกำหนดราคาห้องพักของ
  ลากูน่า ภูเก็ต และแม้ว่าจะมีแหล่งท่องเที่ยวอื่นๆ
  ที่น่าสนใจเพิ่มมากขึ้นทั้งในประเทศไทยและในภูมิภาค
  แต่การขยายตัวก็ยังไม่มากพอที่จะส่งผลกระทบในทางลบอย่างเป็นสาระสำคัญในขณะนี้

  เป็นที่คาดการณ์ว่าภูเก็ตยังคงเป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยมหากเทียบกับตลาดท่องเที่ยวใหม่แห่งอื่นเนื่องด้วยภูเก็ตมีความได้เปรียบด้านสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคที่มีอยู่
  อีกทั้งการอนุมัติปรับปรุงยกระดับสนามบินนานาชาติภูเก็ต
  ซึ่งเมื่อแล้วเสร็จจะทำให้เพิ่มปริมาณการรองรับนักท่องเที่ยวจากปัจจุบัน 6.5 ล้านคน เป็น 11.5
  ล้านคนต่อปี

  1.5.2 โรงแรม

  คู่แข่งของโรงแรมใน ลากูน่า ภูเก็ต ประกอบด้วยโรงแรมเจดับบลิว แมริออท รีสอร์ท แอนด์
  สปา โรงแรมอนันตรา ภูเก็ต รีสอร์ท โรงแรมเลอ เมอริเดียน ภูเก็ต บีช รีสอร์ท
  โรงแรมศาลา ภูเก็ต รีสอร์ท แอนด์ สปา โรงแรม ทวินปาล์ม ภูเก็ต รีสอร์ท โรงแรมโมเวินพิค
  รีสอร์ท แอนด์ สปา โรงแรมฮิลตัน อคาเดีย รีสอร์ท แอนด์ สปา โรงแรมแมริออท คอร์ทยาร์ด
  และคู่แข่งที่สำคัญรองลงมาได้แก่โรงแรม อมันปุรี โรงแรมตรีสรา และโรงแรมซิกเซ้นส์
  เดสติเนชั่น สปา ซึ่งทั้งหมดตั้งอยู่ในจังหวัดภูเก็ต
  โดยโรงแรมระดับห้าดาวถือว่ายังมีไม่มากและบางส่วนอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง
  และอีกหลายโครงการยังคงหยุดชะงักหรือเลื่อนการก่อสร้างไปเนื่องวิกฤตการณ์การเงินโลก
  ในกรุงเทพฯ การเพิ่มขึ้นของโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ใหม่ๆ ทำให้โรงแรมบันยัน ทรี
  กรุงเทพ อยู่ในสภาวะการแข่งขันที่สูงมากขึ้น
  อย่างไรก็ตามเนื่องจากมีการปรับปรุงโรงแรมในกลุ่มบริษัทอย่างสม่ำเสมอจึงช่วยให้โรงแรมสามารถให้บริการที่ทันสมัยและยังคงศักยภาพในการแข่งขันกับคู่แข่งได้

  1.5.3 สภาวะนอกฤดูกาลท่องเที่ยว

  ช่วงเดือนพฤษภาคมถึงเดือนตุลาคมถือเป็นช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยวของจังหวัดภูเก็ต
  ซึ่งตามปกติแล้วอัตราการเข้าพักในโรงแรมต่างๆ
  จะต่ำและมีการลดราคาค่าห้องพักเพื่อดึงดูดตลาดในภูมิภาค
  การเติบโตอย่างต่อเนื่องของสายการบินต้นทุนต่ำ
  และการมุ่งเน้นหาตลาดใหม่ๆจะเป็นปัจจัยช่วยผลักดันธุรกิจในช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยว
  ทั้งนี้โรงแรมในกลุ่ม ลากูน่า ภูเก็ต
  ยังได้จัดทำแผนการส่งเสริมการตลาดร่วมกันโดยเน้นกลุ่มเป้าหมายเป็นตลาดนักท่องเที่ยวในภูมิภาครวมทั้งตลาดการประชุมและสัมมนา

  1.6 กรรมสิทธิ์ในที่ดิน

  ในช่วงหลายปีที่ผ่านมาได้มีข้อถกเถียงเป็นอย่างมากในประเทศไทยเกี่ยวกับความถูกต้องของกรรมสิทธิ์การถือครองที่ดินตามเอกสารสิทธิ์
  แม้ว่าบริษัทฯ
  จะมีความมั่นใจว่าบริษัทในกลุ่มถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งหมดที่ใช้ในการดำเนินธุรกิจหรือที่ดินสำหรับการขายในประเทศไทยอย่างถูกต้อง
  แต่บริษัทฯ ไม่สามารถรับประกันได้ว่าจะไม่มีบุคคลหรือกลุ่มบุคคลใดโต้แย้งในกรรมสิทธิ์เหล่านั้น
  ถึงแม้ว่าการโต้แย้งในกรรมสิทธิ์ดังกล่าวจะไม่ประสบผลสำเร็จ
  แต่กระนั้นก็อาจจะส่งผลกระทบในทางลบต่อธุรกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยหากผู้ซื้อมีความกังวลว่าบริษัทฯ
  จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้องให้ได้

1.7 กฎหมายแรงงานไทย

  พนักงานส่วนใหญ่ของบริษัทฯ มีรากฐานอยู่ในประเทศไทย
  กฎหมายแรงงานในประเทศไทยให้การคุ้มครองแรงงานเป็นอย่างมาก
  กฎหมายแรงงานได้ห้ามมิให้บริษัทโดยทั่วไปให้พนักงานออกโดยมิได้จ่ายเงินชดเชย
  เว้นแต่พนักงานผู้นั้นจะประพฤติตนไม่เหมาะสม ละเว้นการปฏิบัติตามหน้าที่
  หรือมีความไม่ซื่อสัตย์สุจริต ด้วยเหตุนี้ บริษัทฯ
  จึงมีมาตรการที่จำกัดในการลดจำนวนพนักงานเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน
  หรือเพื่อบรรลุวัตถุประสงค์อื่นที่คล้ายคลึงกัน ในระหว่างที่เกิดวิกฤตการณ์เมื่อไม่นานนี้ อาทิเช่น
  ภัยพิบัติ สึนามิ และวิกฤตเศรษฐกิจโลก บริษัทฯ ก็มิได้ให้พนักงานออกแต่อย่างใด
  แต่ได้นำโครงการสมัครใจลาหยุดงานโดยไม่รับเงินเดือนมาใช้แทน บริษัทฯ
  คาดว่าในอนาคตบริษัทฯ อาจจะต้องใช้โครงการการให้ลาออกโดยสมัครใจ
  ซึ่งบริษัทจะต้องจ่ายค่าชดเชยเป็นจำนวนมาก รวมทั้งใช้มาตรการอื่น ๆ
  ที่คล้ายคลึงกันซึ่งพนักงานที่ถูกเลือกอาจจะเลือกที่จะลาออกโดยแลกกับเงินชดเชยที่จะจ่ายให้เป็น
  เงินก้อนรวมทั้งผลประโยชน์อื่น ๆ

  1.8 ความเสี่ยงในการดำเนินงานธุรกิจโรงแรม

  โรงแรมต่างๆ ของบริษัทฯ ต่างก็มีความเสี่ยงจากการดำเนินงานในธุรกิจการให้บริการ
  โดยความเสี่ยงดังกล่าวประกอบด้วย

-   ฤดูกาลของธุรกิจท่องเที่ยวขึ้นอยู่กับระดับการท่องเที่ยว และการเดินทางของกลุ่มธุรกิจ/
    การค้า ที่แตกต่างกันตลอดทั้งปี ด้วยเหตุนี้รายได้ของบริษัทฯ
    จึงมีแนวโน้มที่จะผันผวนในระหว่างปี

-   การพึ่งพารูปแบบการท่องเที่ยวและความนิยมของแหล่งท่องเที่ยว

-   การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขระเบียบทางกฎหมายในประเทศไทย

-   จำนวนห้องพักในจังหวัดภูเก็ตที่มีมากเกินความต้องการหรือความต้องการห้องพักของลูกค้าที่ลดลงในบางช่วงอาจจะส่ง
    ผลกระทบในเชิงลบต่ออัตราการเข้าพัก และอัตราราคาห้องพัก

-   การเปลี่ยนแปลงโดยรวมทั้งสภาพเศรษฐกิจในภูมิภาคและท้องถิ่น
    ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค
    และวิถีการท่องเที่ยวของประชาชนและปัจจัยอื่นๆ แม้ว่าผู้บริโภคจะมีรายได้ที่เพิ่มขึ้น

-   สภาวะทางการเมืองในภูมิภาคและท้องถิ่น รวมทั้งสภาพสังคมซึ่งมีผลกระทบต่อความต้องการซื้อ
    อำนาจซื้อของตลาด เช่น อาชญากรรม ความไม่สงบในสังคมและการก่อการร้าย

-   การแพร่ระบาดของโรคซึ่งมีผลกระทบต่อการเดินทางและธุรกิจการท่องเที่ยว

-   คำเตือนภัยเกี่ยวกับการท่องเที่ยวที่เตือนให้ประชาชนชะลอ และ/
    หรือหลีกเลี่ยงการเดินทางท่องเที่ยว

-   การเคลื่อนไหวของอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ

-   ความสะดวกในการเดินทางเข้าประเทศไทยและโดยเฉพาะอย่างยิ่งจำนวนเที่ยวบินมายังประเทศไทยและจังหวัดภูเก็ต
    และ

-   สภาพภูมิอากาศที่แปรปรวนและภัยทางธรรมชาติ เช่น
    เหตุการณ์ภัยพิบัติสึนามิในเอเชียที่เกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2547

  1.9 ความเสี่ยงในการดำเนินงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ
  มีความเสี่ยงสืบเนื่องจากการดำเนินงานในธุรกิจโดยความเสี่ยงดังกล่าวประกอบด้วย

-   การเปลี่ยนแปลงโดยรวมทั้งสภาพเศรษฐกิจในภูมิภาคและท้องถิ่น สถานการณ์ทางการเมือง
    ซึ่งอาจจะส่ง
    ผลกระทบต่อการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภคและความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ต

-   ความลำบากในการจัดหาเงินกู้จากธนาคารท้องถิ่นของผู้ซื้อชาวต่างชาติ
    ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

-   ความสามารถในการสร้างผลตอบแทนการลงทุนที่ยั่งยืนซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อความต้องการของอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

-   การเคลื่อนไหวของอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อราคาและความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ

-   การพัฒนาการออกแบบอสังหาริมทรัพย์ที่มีนวัตกรรมและรูปแบบใหม่ๆ เพื่อการดึงดูดผู้ซื้อ

-   การจัดให้มีบริการหลังการขายที่มีคุณภาพสูง
    เพื่อรักษาความแข็งแกร่งของความจงรักภักดีในตราอสังหาริมทรัพย์และความพอใจของผู้ซื้อ

-   การเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขระเบียบทางกฎหมายในประเทศไทย ซึ่งอาจมีผลต่อข้อจำกัดของผู้ซื้อ
    การพัฒนาที่ดินในอนาคตหรือรูปแบบการเสนอขายอสังหาริมทรัพย์

-   ต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นอาจส่งผลกระทบต่ออัตรากำไรจากการดำเนินงานหากไม่สามารถปรับราคาขายขึ้นได้

-   ความสามารถในการจัดหาและคงไว้ซึ่งผู้รับเหมาก่อสร้างอาคารที่มีความสามารถส่งมอบงานที่มีคุณภาพได้ตรงตามกำหนดเวลา

  ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้ สามารถส่งผลเสียต่อธุรกิจของบริษัทฯ
  ฝ่ายจัดการจึงได้ให้ความสนใจในเรื่องต่างๆ อย่างใกล้ชิดเพื่อจะสามารถนำกลยุทธ์ของบริษัทฯ
  มาปรับใช้ได้ทันท่วงทีเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงใดๆ ที่มีผลต่อการดำเนินงานของบริษัทฯ