1.  ปัจจัยความเสี่ยง

  1.1 ความเสี่ยงจากการดำเนินธุรกิจ

-   ความเสี่ยงจากนโยบายในการดำเนินธุรกิจของบริษัท

  ปัจจัยความเสี่ยงจากการดำเนินธุรกิจของบริษัทที่เน้นลูกค้าในแถบโครงการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเลตะวันออก
  โดยเฉพาะในเขตอำเภอบ้านฉางและใกล้เคียง
  ทำให้โครงการของบริษัทต้องพึ่งพาการเติบโตของโครงการพัฒนาในบริเวณพื้นที่ดังกล่าวเพียงอย่างเดียว
  ซึ่งจากวิกฤตเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นในช่วงเวลาที่ผ่านมา
  ทำให้การเติบโตของโครงการพัฒนาในบริเวณดังกล่าวชะลอตัวลง เนื่องจากบริษัทต่างๆ
  ได้ชะลอการลงทุนและปรับลดจำนวนผู้บริหารและเจ้าหน้าที่ซึ่งถือเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่สำคัญของบริษัทลงเพื่อเป็นการลดค่าใช้จ่าย
  จึงส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัท
  โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านรายได้ซึ่งมีแนวโน้มลดลงมาโดยตลอด อย่างไรก็ตาม
  ยังพอมีการลงทุนของบริษัทในนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดอยู่พอสมควร
  ทำให้ยังมีชาวต่างประเทศหมุนเวียนเข้ามาทำงานในนิคมอุตสาหกรรมดังกล่าว
  โดยลูกค้ากลุ่มนี้นิยมเช่าบ้านเพื่ออยู่อาศัยในสภาพแวดล้อมที่ร่มรื่น มีการรักษาความปลอดภัยที่ดี
  และเพียบพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก
  ซึ่งโครงการของบริษัทและบริษัทในเครือมีสินค้าที่มีคุณภาพสามารถตอบสนองความต้องการและการคาดหวังของลูกค้ากลุ่มนี้ได้
  นอกจากนี้ บริษัทได้ปรับปรุงกลยุทธ์ทางการตลาดให้หลากหลาย
  และมุ่งเน้นในธุรกิจการให้บริการมากขึ้นโดยออกหาตลาดลูกค้าทั้งในและต่างประเทศ
  เพื่อเป็นการใช้สินทรัพย์และระบบสาธารณูปโภคของบริษัทที่มีอยู่เพื่อก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดแก่บริษัท

-   ความเสี่ยงจากการพึ่งพาลูกค้ารายใหญ่

  โครงการให้เช่าอพาร์ทเม้นท์และบ้านเดี่ยวของบริษัท ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด
  มีจำนวนผู้เช่าพักอาศัยลดลงเป็นอย่างมาก โดยมีอัตราการเข้าพักอาศัย (Occupancy Rate)
  เพียงร้อยละ 28 ของจำนวนห้องพักทั้งหมด และในจำนวนผู้เช่าพักอาศัยดังกล่าวมีถึงร้อยละ 26
  ที่เป็นผู้บริหารของบริษัท Alliance Refining Co., Ltd. (ARC)
  ซึ่งถือเป็นลูกค้ารายใหญ่ของบริษัท โดย ณ เดือนตุลาคม 2544 สัญญาเช่าทั้งหมดของ ARC
  ได้หมดอายุลง อย่างไรก็ตาม ARC ได้ต่อสัญญาอพาร์ทเม้นท์ 9 ยูนิต และบ้านเดี่ยว 2 หลัง
  เป็นระยะเวลาอีก 1 ปี ซึ่งทำให้รายได้ลดลงร้อยละ 37.57 อย่างไรก็ตาม
  นอกเหนือจากรายได้ค่าเช่าที่เป็นรายเดือนและรายปีแล้ว
  บริษัทยังได้เพิ่มช่องทางในการหารายได้จากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายรายใหม่เพื่อเป็นการลดการพึ่งพิงจากกลุ่มลูกค้ารายใหญ่และช่วยชดเชยรายได้บางส่วนที่สูญเสียไป
  โดยเน้นกลยุทธ์ทางการตลาดใหม่ๆ เช่น การให้เช่าสถานที่เป็นแบบ Package
  ร่วมกับค่ากรีนฟีหรือร่วมกับค่าบริการห้องประชุมที่ตั้งอยู่ภายในสนามกอล์ฟของบริษัท อีสเทอร์น
  สตาร์ รีสอร์ท จำกัด เพื่อให้บริการกับบุคคลที่มาเล่นกอล์ฟหรือลูกค้าที่มาประชุมที่ต้องการห้องพัก
  และเป็นการลดต้นทุนดำเนินงาน

-   ความเสี่ยงจากเงินลงทุนในบริษัท ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด (บริษัทร่วม)

  ณ 31 ธันวาคม 2544 บริษัท ซีสตาร์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด (บริษัทร่วม)
  มีส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบจำนวน 521 ล้านบาท และมีผลการดำเนินงานขาดทุนในปี 2544 เท่ากับ
  75.6 ล้านบาท ซึ่งถ้าหากบริษัทร่วมดังกล่าวยังคงมีผลดำเนินงานขาดทุนอีกในอนาคต
  อาจทำให้บริษัทได้รับความเสี่ยงที่เกิดจากการรับรู้รายได้ของบริษัทร่วม
  ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อฐานะการเงินและผลการดำเนินงานของบริษัทที่จะต้องรับรู้ผลขาดทุนส่วนเกินทุนเพิ่มขึ้น
  เนื่องจากปัจจุบันบริษัทได้บันทึกบัญชีเงินลงทุนในบริษัทร่วมเป็นศูนย์และรับรู้ส่วนได้เสียที่เกินทุนเป็นหนี้สินภายใต้บัญชีผลขาดทุนส่วนเกินทุนของบริษัทร่วม

  อนึ่ง บริษัทได้นำหุ้นของบริษัทร่วม จำนวนร้อยละ 49
  ของทุนจดทะเบียนชำระแล้วไปค้ำประกันการกู้ยืมเงินของบริษัทร่วมดังกล่าวกับบริษัท ซันไรซ์
  พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด (บริษัทที่เกี่ยวข้อง) จำนวน 5.7 ล้านเหรียญสหรัฐอเมริกา
  โดยการเข้าค้ำประกันหนี้ดังกล่าวเป็นไปตามสัดส่วนการถือหุ้นเพื่อการปรับโครงสร้างหนี้ของบริษัทร่วม
  และนอกจากนี้บริษัทยังมีภาระการค้ำประกันหนี้ในบริษัทร่วม จำนวน 250 ล้านบาท
  (ปัจจุบันมียอดหนี้คงเหลือประมาณ 207 ล้านบาท)
  จึงอาจส่งผลให้บริษัทเกิดความเสี่ยงจากภาระการค้ำประกันดังกล่าวข้างต้น
  เนื่องจากบริษัทร่วมมีผลการดำเนินงานไม่ดีนัก
  และหากบริษัทร่วมไม่สามารถจัดหาเงินมาชำระหนี้ดังกล่าวได้
  บริษัทอาจได้รับผลกระทบจากการที่จะต้องเป็นผู้รับภาระในการชำระหนี้แทน
  รวมทั้งทำให้บริษัทเสียสิทธิของความเป็นเจ้าของจากการถูกยึดหุ้นของบริษัทร่วมที่ใช้ค้ำประกันหนี้ดังกล่าวอีกด้วย

  แต่อย่างไรก็ตาม ภาระการค้ำประกันหนี้จำนวน 250 ล้านบาทนั้น
  บริษัทคาดว่าจะไม่ส่งผลกระทบต่อบริษัทถ้าเกิดการผิดนัดชำระหนี้ดังกล่าว เนื่องจาก
  หนี้ดังกล่าวมีสินทรัพย์ของบริษัทร่วมค้ำประกันคุ้มมูลค่าหนี้ (ราคาประเมิน ณ 31 ธันวาคม 2541
  โดยบริษัทซีบีริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด เท่ากับ 720 ล้านบาท)

  ทั้งนี้ บริษัทได้พยายามลดความเสี่ยงต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้นจากเงินลงทุนในบริษัทร่วม
  โดยพยายามเร่งปรับปรุงดูแลการบริหารงานของบริษัทร่วมให้มีประสิทธิภาพในการดำเนินงานดีขึ้น
  รวมถึงร่วมกำหนดกลยุทธ์ทางการตลาดในเชิงรุกมากขึ้น เช่น จัดทำ Package
  ร่วมกับธุรกิจบริการอื่นของบริษัท หรือการให้เช่าห้องพักระยะสั้น (Short Stay)
  รวมทั้งติดตามผลประกอบธุรกิจอย่างใกล้ชิด ทั้งนี้
  เพื่อให้ผลการดำเนินงานของบริษัทร่วมอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถจ่ายชำระหนี้ได้
  และกลับมาทำกำไรให้กับบริษัทได้อีกครั้ง

-   ความเสี่ยงจากการรับรู้มูลค่าเงินลงทุนลดลงและผลขาดทุนจากเงินลงทุนในบริษัท เอ็มบีเอฟ
    อีสเทอร์น สตาร์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด

  บริษัทได้เข้าลงทุนในธุรกิจโรงเรียนนานาชาติผ่านบริษัท เอ็มบีเอฟ อีสเทอร์น สตาร์
  อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด ซึ่งมีทุนจดทะเบียนชำระแล้วทั้งสิ้น จำนวน 89.27 ล้านบาท
  โดยบริษัทมีเงินลงทุนในบริษัทดังกล่าวจำนวน 35.71 ล้านบาท
  หรือคิดเป็นสัดส่วนเงินลงทุนเท่ากับร้อยละ 40 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว
  ในระยะเวลาที่ผ่านมาบริษัทได้บันทึกบัญชีเงินลงทุนดังกล่าวด้วยวิธีราคาทุนและไม่ได้รับรู้ผลขาดทุนจากเงินลงทุนดังกล่าว
  เนื่องจากบริษัทไม่มีความชำนาญในธุรกิจนี้จึงมิได้เข้าไปมีส่วนต่อการบริหารงานของบริษัทดังกล่าวแต่อย่างใด
  เพียงแต่ส่งตัวแทนเข้าไปเป็นกรรมการของบริษัทตามสัดส่วนการถือหุ้นเท่านั้น
  แต่จากการที่บริษัทดังกล่าวมีผลการดำเนินการขาดทุนต่อเนื่องมาโดยตลอด โดยในปี 2543 และ
  2544 มีผลขาดทุนจำนวน 37.91 และ 30.83 ล้านบาทตามลำดับ และในปี 2544
  มีขาดทุนสะสมทั้งสิ้น 124.77 ล้านบาท รวมทั้งส่วนของผู้ถือหุ้นติดลบ 32.50 ล้านบาท ดังนั้น
  ถ้าบริษัทเปลี่ยนวิธีการบันทึกบัญชีของเงินทุนดังกล่าวเป็นตามวิธีส่วนได้เสีย
  อาจส่งผลกระทบต่อฐานะการเงินและผลการดำเนินงานของบริษัทได้ในอนาคต
  เนื่องจากบริษัทต้องรับรู้ผลขาดทุนจากเงินทุนดังกล่าวตามสัดส่วนการถือหุ้น
  และยังส่งผลให้มูลค่าของเงินลงทุนในบริษัทดังกล่าวลดลงด้วย ทั้งนี้
  ตามฐานะการเงินของบริษัทดังกล่าว ณ 31 ธันวาคม 2544 บริษัทอีสเทอร์น สตาร์ฯ
  ได้บันทึกค่าเผื่อผลขาดทุนจากการด้อยค่าของเงินลงทุนแล้วในอัตราร้อยละ 20
  ของเงินลงทุนทั้งหมด
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้ส่งตัวแทนของบริษัทเข้าไปติดตามดูแลผลการดำเนินงานตลอดจนนโยบายในการบริหารงานต่างๆ
  ซึ่งปัจจุบันบริษัทดังกล่าวได้พยายามปรับปรุงประสิทธิภาพในการดำเนินงานให้ดียิ่งขึ้น
  โดยได้เริ่มเปิดดำเนินการสาขาใหม่เพิ่มเติมในกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นระดับชั้นต้น
  อีกทั้งเป็นการเพิ่มโอกาสทางการตลาดให้สูงขึ้นที่จะแนะนำให้นักเรียนที่จบจากสาขาในกรุงเทพฯ
  ไปศึกษาต่อในระดับชั้นที่สูงกว่าที่สาขาระยอง ทั้งนี้
  เพื่อเป็นช่องทางในการเพิ่มรายได้ให้กับบริษัทมากขึ้นในอนาคต

1.2 ความเสี่ยงทางการเงิน

-   ความเสี่ยงจากการจัดหาแหล่งเงินทุน

  เนื่องจากโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เงินทุนสูงมากในการพัฒนา
  ซึ่งจำเป็นต้องพึ่งพาเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินค่อนข้างมาก
  แต่เนื่องจากวิกฤตเศรษฐกิจของประเทศไทย และการงดให้สินเชื่อโครงการต่อผู้ประกอบการ
  ทำให้บริษัทต้องพึ่งพาเงินทุนภายในเพื่อลงทุนก่อสร้างโครงการ

-   ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง

  ในระยะที่ผ่านมา แม้บริษัทจะอยู่ในฐานะที่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
  แต่บริษัทได้ตระหนักถึงภาระในการจ่ายชำระหนี้สินดังกล่าว
  บริษัทจึงได้พยายามเร่งปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้ทุกราย ด้วยการตีหลักประกันชำระหนี้
  การแปลงหนี้เป็นทุน การตัดลดหนี้ หรือการขยายระยะเวลาการชำระหนี้
  ทำให้หนี้ค้างชำระของบริษัทลดลงเป็นอย่างมากจาก 720.72 ล้านบาทในปี 2543 คงเหลือ ณ
  31 ธันวาคม 2544 เพียง 76.02 ล้านบาท
  แม้ว่าเจ้าหนี้จะมีการดำเนินการฟ้องร้องบริษัทต่อการผิดนัดชำระหนี้จำนวน 76.02 ล้านบาท
  แต่การฟ้องร้องดังกล่าวเป็นขั้นตอนมาตรฐานที่เจ้าหนี้พึงปฏิบัติ
  บริษัทจึงเชื่อมั่นว่าบริษัทจะประสบความสำเร็จในการปรับโครงสร้างหนี้ส่วนที่เหลือได้
  เพราะหนี้ส่วนใหญ่เป็นหนี้ที่มีหลักประกันคุ้มมูลหนี้
  แต่อย่างไรก็ตามบริษัทยังมีภาระการจัดหาเงินมาเพื่อจ่ายชำระเงินต้นและดอกเบี้ยในหนี้สินจากการปรับโครงสร้างหนี้
  ตามรายละเอียดที่กล่าวไว้ในข้อ ช)
  ความสามารถในการชำระหนี้ตามสัญญาการปรับโครงสร้างหนี้ ของข้อ 12.2
  คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน
  ซึ่งในการจัดหาเงินมาชำระภาระหนี้ดังกล่าวขึ้นอยู่กับความสามารถการขายสินค้าและบริการของบริษัท
  แต่จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในปัจจุบัน ส่งผลให้กำลังซื้อมีจำนวนลดลง
  ทำให้การขายสินค้าของบริษัทเป็นไปด้วยความยากลำบาก ดังนั้น
  จึงอาจเกิดความเสี่ยงที่ทำให้บริษัทไม่สามารถจัดหาเงินมาจ่ายชำระคืนหนี้ดังกล่าวได้
  และอาจส่งผลกระทบให้บริษัทไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาการปรับโครงสร้างหนี้ได้
  และทำให้บริษัทต้องตีโอนหลักทรัพย์ค้ำประกันดังกล่าวเพื่อชำระหนี้และถ้าหลักทรัพย์ค้ำประกันที่ตีโอนชำระหนี้ให้แก่สถาบันการเงินมีมูลค่าตามบัญชีสูงกว่ามูลหนี้
  จะทำให้บริษัทต้องรับรู้ผลขาดทุนจากการตีโอนทรัพย์สินเพื่อชำระหนี้ได้

  แต่อย่างไรก็ตาม จากการปรับโครงสร้างหนี้ดังกล่าวช่วยทำให้ภาระดอกเบี้ยจ่ายของบริษัทลดลง
  นอกจากนี้บริษัทสามารถจัดหาเงินมาได้จากขายหุ้นเพิ่มทุนให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมเมื่อเดือนกรกฎาคม
  2544
  และคาดว่าจะได้รับเงินเพิ่มทุนจากการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของใบสำคัญแสดงสิทธิที่เสนอขายไปแล้ว
  ซึ่งจะช่วยให้บริษัทสามารถแก้ไขปัญหาการขาดสภาพคล่องที่อาจจะเกิดขึ้นได้ในอนาคตอันใกล้
  รวมทั้งทำให้ธุรกิจของบริษัทมีแนวโน้มที่จะสามารถเติบโตต่อไปได้ในอนาคต