3.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

ธุรกิจและการดำเนินการของบริษัทฯ และบริษัทย่อย ประกอบด้วย

  3.1.1 จูเวลเลอรี่ เซ็นเตอร์ เป็นอาคารชุดสำนักงาน สูง 34 ชั้น
  ประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ห้องชุด มีพื้นที่ทั้งสิ้น 42,833.78 ตารางเมตร เพื่อขายและให้เช่า
  อาคารเลขที่ 138 ถนนนเรศ แขวงสี่พระยา เขตบางรัก กรุงเทพมหานคร โดย ณ วันที่ 31
  ธันวาคม 2550 บริษัทฯ ยังคงมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพื่อขาย คิดเป็นพื้นที่ 12,145.64
  ตารางเมตรหรือคิดเป็นร้อยละ28.36 ของพื้นที่ทั้งหมด

  3.1.2 ที่ดินสัตหีบ ที่ดินที่อยู่ในระหว่างรอการพัฒนาเป็นโครงการเพื่อการพักอาศัย มีพื้นที่ทั้งสิ้น
  222-1-99 ไร่ ตั้งอยู่ริมทางหลวงหมายเลข 332 ตำบลบางเสร่ อำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี

  3.1.3 สุขาภิบาล 3 แมนชั่น อาคารชุดเพื่อการพักอาศัย สูง 19 ชั้น ประกอบด้วยห้องชุดจำนวน
  1,024 ห้องชุด ตั้งอยู่ที่อาคารเลขที่ 22/1 ถนนสุขาภิบาล 3 แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิ
  กรุงเทพมหานคร ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 มีห้องชุดในนามบริษัทฯ จำนวน 2 ห้องชุด
  คิดเป็นพื้นที่ 119.91 ตร.ม.

  3.1.4 เชียงใหม่ วีไอพี ทาวเวอร์ อาคารชุดเพื่อการพาณิชย์ สูง 4 ชั้น มีห้องชุดในนามบริษัทฯ
  จำนวน 4 ห้องชุด คิดเป็นพื้นที่ทั้งสิ้น 890.88 ตารางเมตรตั้งอยู่ที่เลขที่ 188/1-2
  และ188/5-6 หมู่ 1 ถนนห้วยแก้ว ตำบลช้างเผือก อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่

  3.1.5 ที่ดินบริเวณถนนวัชรพล ที่ดินอยู่ในระหว่างการพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัย 2 ชั้น
  จำนวน 270 หน่วย ประกอบด้วยที่ดินจำนวน 78-0-46 ไร่

  3.1.6 ที่ดินบริเวณถนนศรีนครินทร์ ที่ดินอยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวเพื่อการพักอาศัย 2
  ชั้น จำนวน 367 หน่วย ประกอบด้วยที่ดินจำนวน 99-3-97.8 ไร่

  3.1.7 ที่ดินและโรงงาน ตั้งอยู่ที่เลขที่ 1 หมู่ 5 ตำบลไม้งาม อำเภอเมือง จังหวัดตาก
  การดำเนินธุรกิจหยุดดำเนินการตั้งแต่ปี พ.ศ. 2543
  ส่วนเครื่องจักรของโรงงานดังกล่าวได้ขายไปตั้งแต่ปี พ.ศ.2545
  ดังนั้นขณะนี้โรงงานอยู่ระหว่างการขายหรือให้เช่า

3.2 บทวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

เศรษฐกิจโดยรวม

  ปี 2550 อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจไทยคาดว่าจะอยู่ที่ระดับร้อยละ 4.5 ลดลงจากร้อยละ
  5.1 ในปี 2549 อย่างไรก็ดี
  เศรษฐกิจไทยยังคงมีพื้นฐานที่แข็งแกร่งท่ามกลางสถานการณ์ทางการเมืองที่ไม่แน่นอนและราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
  ภาคส่งออกยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องถึงประมาณร้อยละ 18 จากปี 2549
  ถึงแม้ว่าค่าเงินบาทจะแข็งค่าอย่างต่อเนื่องก็ตาม

  จากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยเศรษฐกิจไทยในปี 2551 คาดว่าจะขยายตัวที่ระดับร้อยละ
  4.5 ถึง 6.0 การจัดตั้งรัฐบาลใหม่ในปี 2551
  ช่วยทำให้สถานการณ์ทางการเมืองมีเสถียรภาพมากยิ่งขึ้น
  ซึ่งจะช่วยกระตุ้นการใช้จ่ายภาคครัวเรือน และการลงทุนทั้งจากภาครัฐบาลและเอกชน

  สถานการณ์ในประเทศมีแนวโน้มดี อัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับที่น่าสนใจ
  อัตราการว่างงานอยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับค่าแรงมีแนวโน้มมีเสถียรภาพ อย่างไรก็ดี
  ความเสี่ยงจากราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องและเศรษฐกิจโลกที่มีแนวโน้มชะลอตัวลง
  อาจจะมีผลกระทบต่ออัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทย
  ส่วนอัตราเงินเฟ้อคาดว่าจะอยู่ที่ระดับร้อยละ 3 ถึง 5

ตลาดอสังหาริมทรัพย์

  ในปี 2550
  ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องท่ามกลางสถานการณ์ทางการเมืองที่ไม่แน่นอนและราคาน้ำมันดิบที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
  ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเปลี่ยนจากบ้านมาเป็นคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียมในเมืองระดับกลางถึงระดับต่ำ

  เนื่องด้วยราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องซึ่งส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการเดินทางปรับตัวสูงขึ้น
  หลายคน
  จึงเลือกที่จะย้ายเข้ามาอาศัยในคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองตามแนวรถไฟฟ้าเพื่อจะไปทำงานแทนที่จะต้องใช้เวลานานในการเดินทาง
  ดังนั้นในปี 2549 ที่ผ่านมา จึงมีโครงการจำนวนมากขึ้ตามแนวรถไฟฟ้า กลุ่มผู้ซื้อ
  โดยเฉพาะอย่างยิ่งคนวัยทำงานรุ่นใหม่ หรือคู่สามีภรรยา
  จะมีความนิยมการใช้ชีวิตในคอนโดมิเนียมในเมืองมากกว่าการใช้ชีวิตในบ้านเดี่ยวนอกเมือง

  ยอดขายคอนโดมิเนียมระดับบนในย่านใจกลางเมืองถึงแม้ว่าจะชะลอตัวลงไปบ้าง จากปีที่ผ่านมา
  แต่ก็ยังขยายตัวได้ดี
  โดยที่ราคาของโครงการที่เปิดขายใหม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเนื่องจากต้นทุนค่าก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นและที่ดินในเขตใจกลางเมืองเพื่อการพัฒนาที่มีอยู่ค่อนข้างจะจำกัด

  จำนวนบ้านจัดสรรในย่านชานเมืองคาดว่าจะลดลง อย่างไรก็ดี ถ้าความต้องการซื้อปรับตัวเพิ่มขึ้น
  ราคาขายก็คาดว่าจะดีขึ้น พื้นฐานเศรษฐกิจประเทศไทยยังคงแข็งแกร่ง
  ประกอบกับรัฐบาลใหม่ในปี 2551 ที่คาดว่าจะมีมาตรการออกมากระตุ้นเศรษฐกิจโดยรวมและ
  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย โอกาสทางธุรกิจยังคงแข็งแกร่งสำหรับโครงการอาคารชุดในเมือง
  ขณะที่การขยายเส้นทางคมนาคมและสาธารณูปโภคจะเป็นโอกาสสำหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต
  โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตตะวันออกที่มุ่งไปยังสนามบินสุวรรณภูมิ

บ้านจัดสรร

  ในช่วงปี 2550 จำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนเพิ่มในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเท่ากับ
  69,513 หน่วย หรือลดลงเท่ากับร้อยละ 11 เมื่อเทียบกับปีก่อน ซึ่งมีจำนวนเท่ากับ 78,116
  หน่วย บ้านปลูกสร้างเอง บ้านจัดสรร
  และห้องชุดและอาคารสูงสำหรับพักอาศัยคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 37 38 และ 25 ตามลำดับ

  []

  ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย

  ดัชนีราคาบ้าน (Housing Price Index) ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2550
  เนื่องจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นถึงร้อยละ 2.6 เมื่อเทียบกับปีก่อน
  ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวไม่รวมที่ดิน ปรับตัวลดลงในอัตราร้อยละ 0.8 เมื่อเทียบกับปีก่อน
  การปรับตัวลดลงของดัชนีราคาบ้านเดี่ยวไม่รวมที่ดินท่ามกลางต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
  ชี้ให้เห็นถึงแรงกดดันในเรื่องของราคาเนื่องจากความต้องการซื้อที่ปรับตัวลดลง

  จำนวนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในช่วงปี 2550 ลดลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีก่อน
  ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงปรากฏการณ์การเคลื่อนย้ายความต้องการซื้อจากบ้านชานเมืองมาสู่คอนโดมิเนียมในเมือง
  ถ้าความต้องการซื้อบ้านยังไม่กระเตื้องขึ้นในช่วงต้นปีหน้า
  จำนวนบ้านจัดสรรโดยรวมมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องในปี 2551

  ถึงแม้ว่าความต้องการซื้อจะมีแนวโน้มเคลื่อนย้านมาสู่อาคารชุดในเมืองอย่างต่อเนื่อง
  โครงการบ้านในทำเลที่ดีซึ่งคุ้มค่าต่อการลงทุน ยังคงมีแนวโน้มที่จะขยายตัวได้ในปี 2551
  เนื่องจากสถานการณ์ทางการเมืองที่คลี่คลายลง และสถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ดีขึ้น
  ปัจจัยสนับสนุนอื่น อาทิ
  ประโยชน์ทางภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านและอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง
  คาดว่าจะสามารถกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้เป็นอย่างดี

อาคารชุด

  ในปี 2550 มีจำนวนอาคารชุดเปิดตัวเพิ่มขึ้นในย่านธุรกิจในกรุงเทพมหานครจาก 46,548
  หน่วยในปี 2549 เป็น 51,270 หน่วยในปี 2550 เพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 10 หรือ 4.722 หน่วย
  สุขุมวิทยังคงเป็นพื้นที่ที่มีจำนวนอาคารชุดมากที่สุดในสัดส่วนร้อยละ 35 รองลงมา คือ สีลม สาทร
  พระราม 3 บริเวณที่ติดแม่น้ำ ปทุมวัน และลุมพินีกลางในอัตรส่วนร้อยละ 20, 18, 11, 9 และ
  7 ตามลำดับ

  []

ที่มา: CB Richard Ellis

  ตลาดอาคารชุดโดยรวมยังคงโดดเด่นท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจและการเมืองที่ไม่เอื้ออำนวยตลอดทั้งปี
  Occupancy rate
  ของอาคารชุดในเขตใจกลางเมืองปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดทั้งปีอยู่ในระดับประมาณร้อยละ
  87 ณ ปัจจุบัน

  รูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไปของผู้อยู่อาศัยในเขตเมืองเป็นตัวผลักดันตัวสำคัญสำหรับตลาดอาคารชุดระดับกลางโดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตที่รองจากเขตใจกลางเมือง
  ตลาดอาคารชุดระดับกลาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงระดับราคา 65,000 ถึง 80,000
  บาทต่อตารางเมตร มีความคึกคักเป็นอย่างมากในช่วงปีที่ผ่านมา อาคารชุดจำนวน 1,656
  หน่วยแล้วเสร็จในเขตใจกลางกรุงเทพมหานครในปี 2550 โดยเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 13
  เมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อน

  ราคาเฉลี่ยอาคารชุดเกรดเอ ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 110,000
  บาทต่อตารางเมตรในช่วงไตรมาสแรกของปี เป็นประมาณ 126,000
  บาทต่อตารางเมตรในช่วงปลายปี 2550 คิดเป็นสัดส่วนเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 15 จากช่วงต้นปี
  ราคาขายอาคารชุดระดับหรูในบางโครงการคาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้นถึงระดับ 200,000
  บาทต่อตารางเมตรในบางโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี อยู่ใจกลางเมือง