4. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทฯ และบริษัทย่อยดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบที่หลากหลาย
ปัจจุบันสามารถแบ่งประเภทการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ และบริษัทย่อยออกเป็น 3
หน่วยธุรกิจ (Business Unit) ประกอบด้วย

-   โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเพื่อขาย

-   โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า

-   ธุรกิจให้บริการด้านที่อยู่อาศัยแบบครบวงจร

  1.) โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเพื่อขาย

  บริษัทฯ และบริษัทย่อยมีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจำนวน 5 รูปแบบ
  ทั้งในแนวราบและแนวสูง ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์
  และคอนโดมิเนียม ภายใต้ชื่อแบรนด์หลัก4แบรนด์ดังนี้

+-------------------------+----------------+----------+-------+-------+
| ชื่อแบรนด์หลัก              | ตราสินค้า        | ลักษณ     | ร     | กล    |
|                         |                | ะที่อยู่อาศัย | าคาขา | ุ่มลูกค้า |
|                         |                |          | ยเฉลี่ย |       |
|                         |                |          |       |       |
|                         |                |          | (ล้า   |       |
|                         |                |          | นบาท) |       |
+=========================+================+==========+=======+=======+
|   เสนา                  | []             | บ้านเดี่ยว  | 5     | B ถึง  |
|                         |                |          |       | A     |
| -   เป็น                 |                |          |       |       |
| แบรนด์สำหรับโครงการแนวราบ |                |          |       |       |
|     โดยจะมีการแตกเป็น     |                |          |       |       |
| ชื่อแบรนด์ย่อยเพื่อให้สอดคล้องก |                |          |       |       |
| ับทำเลที่ตั้งและลักษณะโครงการ |                |          |       |       |
|     ณ                   |                |          |       |       |
|                         |                |          |       |       |
| ปัจจุบันมีอยู่5โครงการภายใต้ชื่อ |                |          |       |       |
|     เสนา คือ             |                |          |       |       |
|                         |                |          |       |       |
|     -   เสนาพาร์คแกรนด์   |                |          |       |       |
|                         |                |          |       |       |
|     -   เสนาแกรนด์โฮม    |                |          |       |       |
|                         |                |          |       |       |
|     -   เสนากรีนวิลล์      |                |          |       |       |
|                         |                |          |       |       |
|     -   เอสวิลล์ โดย เสนา |                |          |       |       |
|         และ             |                |          |       |       |
|                         |                |          |       |       |
|     -   เอส ทาวน์ โดย    |                |          |       |       |
|         เสนา            |                |          |       |       |
+-------------------------+----------------+----------+-------+-------+
|                         | []             | บ้านเดี่ยว  | 4.5   | C ถึง  |
|                         |                |          |       | B     |
+-------------------------+----------------+----------+-------+-------+
|                         | []             | บ้า       | 2.5   | C ถึง  |
|                         |                | นเดี่ยวและ |       | B     |
|                         |                | ทาวน์เฮ้าส์ |       |       |
+-------------------------+----------------+----------+-------+-------+
|                         | []             | บ้านแฝด   | 2.8   | C ถึง  |
|                         |                | และ      |       | B     |
|                         |                | ทาวน์เฮ้าส์ |       |       |
+-------------------------+----------------+----------+-------+-------+
|                         | []             | บ้านและอา | 6.0   | B ถึง  |
|                         |                | คารพาณิชย์ |       | A     |
+-------------------------+----------------+----------+-------+-------+
|   เดอะนิช                | []             | คอ       | 1.8 – | C+ ถึง |
|                         |                | นโดมิเนียม | 2.4   | A     |
| -   เ                   | []             |          |       |       |
| ป็นแบรนด์สำหรับโครงการคอนโ |                |          |       |       |
| ดมิเนียมระดับกลาง-ค่อนข้างสูง |                |          |       |       |
+-------------------------+----------------+----------+-------+-------+
|   เดอะคิทท์               | []             | คอ       | 0.7 – | C ถึง  |
|                         |                | นโดมิเนียม | 1.0   | B     |
| -   เป็นแบรนด์สำหรับโค     |                |          |       |       |
| รงการคอนโดมิเนียมระดับกลาง |                |          |       |       |
+-------------------------+----------------+----------+-------+-------+
|   เดอะแคช               | []             | คอนโดมิเ  | 0.8   | C- ถึง |
|                         |                | นียมและอา |       | C     |
| -   เป็นแบรนด์สำหรับโ      |                | คารพาณิชย์ |       |       |
| ครงการคอนโดมิเนียมระดับล่าง |                |          |       |       |
+-------------------------+----------------+----------+-------+-------+

  บริษัทฯได้แบ่งกลุ่มผู้บริโภคตามสถานะทางเศรษฐกิจและสังคมโดยกลุ่มเป้าหมายหลักของบริษัทฯคือกลุ่มผู้ที่มีสถานะทางเศรษฐกิจและสังคมในระดับกลาง
  (ระดับAถึงC-)
  ทางฝ่ายวิจัยธุรกิจของบริษัทฯจะเป็นหน่วยงานที่ทำหน้าที่ศึกษาพฤติกรรมและความต้องการของผู้บริโภคกลุ่มดังกล่าวในแต่ละพื้นที่พร้อมกับการวิเคราะห์ข้อมูลในด้านอื่นๆเช่นสภาวะโดยรวมทางเศรษฐกิจสังคมการขยายตัวของเมืองสภาวะการแข่งขันเพื่อนำไปประกอบการพัฒนาโครงการตลอดจนกำหนดกลุ่มเป้าหมายและกลยุทธ์ทางการตลาดต่อไปโดยหัวใจหลักของการวิจัยคือการนำข้อมูลเชิงลึกที่ได้มาพัฒนาทั้งสินค้าและบริการที่มีคุณค่าตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคอันนำไปสู่ความเชื่อมั่นที่มีต่อแบรนด์และความสำเร็จทางธุรกิจ

+---------------------------+------------------------------------------+
| กลุ่มลูกค้า                   | รายได้ครัวเรือน                             |
|                           |                                          |
|                           | (บาทต่อเดือน)                              |
+---------------------------+------------------------------------------+
| A+                        | 160,000+                                 |
+---------------------------+------------------------------------------+
| A                         | 85,001 – 160,000                         |
+---------------------------+------------------------------------------+
| B                         | 50,001 – 85,000                          |
+---------------------------+------------------------------------------+
| C+                        | 35,001 – 50,000                          |
+---------------------------+------------------------------------------+
| C                         | 24,001 – 35,000                          |
+---------------------------+------------------------------------------+
| C-                        | 18,001 – 24,000                          |
+---------------------------+------------------------------------------+

  ที่มา: สมาคมวิจัยการตลาดแห่งประเทศไทย

  บริษัทฯ
  และบริษัทย่อยมีนโยบายการพัฒนาโครงการภายใต้เงินลงทุนและการบริหารงานของบริษัทฯ เอง
  โดยจะเป็นผู้ดำเนินการพัฒนาโครงการเองแบบครบวงจร เริ่มตั้งแต่การเลือกลงทุนซื้อที่ดิน
  การวางผังโครงการ การออกแบบ การว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง และการบริหารการขายบริษัทฯ
  และบริษัทย่อยจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินที่ตั้งโครงการ
  และจะเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ
  ในทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพในเขตจังหวัดกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และอยู่ในแนวสาธารณูปโภค
  โดยกำหนดระดับราคาซึ่งเป็นราคาขายที่สามารถแข่งขันได้

  บริษัทฯ
  และบริษัทย่อยมีนโยบายในการขายโครงการแนวราบและแนวสูงทั้งประเภทสร้างเสร็จก่อนขายและประเภทสั่งสร้างโดยในแต่ละโครงการจะมีบ้านตัวอย่างที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วให้ลูกค้าได้พิจารณาก่อนตัดสินใจเลือกซื้อ

2.) โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า

  บริษัทฯ
  และบริษัทย่อยมีนโยบายในการลงทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าในรูปแบบที่หลากหลายทั้งที่อยู่อาศัยประเภทอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า
  คลังสินค้าให้เช่า และศูนย์การค้าขนาดเล็กสไตล์ Community Mall ให้เช่า เป็นต้น
  ซึ่งเป็นธุรกิจที่สร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง (Recurring Income) ให้แก่บริษัทฯ และบริษัทย่อย
  ทั้งนี้ผู้บริหารบริษัทฯจะคำนึงถึงความเหมาะสมของทำเลที่ตั้งของแต่ละโครงการก่อนที่จะตัดสินใจเลือกรูปแบบในการพัฒนาโครงการ
  เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดของการใช้พื้นที่และตอบสนองความต้องการของกลู่มลูกค้าในบริเวณทำเลนั้นๆ
  ปัจจุบันบริษัทฯ และบริษัทย่อยดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าแล้ว 3 โครงการ
  และจะเปิดตัวโครงการใหม่อีก 1 โครงการในปลายปี 2555 ประกอบด้วย

-   โครงการ “เสนาเฮ้าส์ รัชโยธิน”
    เป็นโครงการอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าทั้งแบบรายเดือนและรายวัน ตั้งอยู่บริเวณถนพหลโยธินซอย
    30 กรุงเทพมหานคร ประกอบด้วยอาคารอพาร์ทเม้นท์ 2 อาคาร จำนวนห้องพักรวม 159
    ห้อง ภายใต้การบริหารงานของบริษัทย่อย (VAM)

-   โครงการ “เสนาเฮ้าส์ ลำลูกกาคลอง 2”
    เป็นโครงการอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าทั้งแบบรายเดือนและรายวัน ตั้งอยู่บริเวณลำลูกกาคลอง 2
    จังหวัดปทุมธานี จำนวนห้องพักรวม 40 ห้อง ภายใต้การบริหารงานของบริษัทย่อย (VAM)
    เปิดดำเนินการแล้วในปี 2554

-   โครงการ “โกดังสุขุมวิท 50” เป็นโครงการคลังสินค้าให้เช่าจำนวน 22 หลัง
    ตั้งอยู่บริเวณถนนสุขุมวิทซอย 50

-   โครงการ “SENA Fest” เป็นโครงการศูนย์การค้าขนาดเล็กสไตล์ Community Mall
    บริเวณถนนเจริญนคร กรุงเทพฯ ปัจจุบันอยู่ระหว่างการก่อสร้างโครงการ
    ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จต้นปี 2556โดย ณ ปัจจุบันมีผู้จองเช่าพื้นที่แล้วกว่า 80%
    ของพื้นที่เช่ารวม

  3.) ธุรกิจให้บริการด้านที่อยู่อาศัยแบบครบวงจร

  บริษัทฯ
  มีนโยบายที่จะให้บริการหลังการขายแบบครบวงจรสำหรับที่อยู่อาศัยในทุกโครงการของบริษัทฯ
  และบริษัทย่อย เพื่อสร้างประสบการณ์ที่ประทับใจให้กับกลุ่มลูกค้า อาทิ การดูแลด้านความปลอดภัย
  การร่วมสร้างคุณภาพสังคมที่อบอุ่นของแต่ละโครงการ
  การรับบริหารดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลางและสภาพแวดล้อมโครงการภายหลังจากโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลบ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอาคารชุดเป็นที่เรียบร้อยแล้ว
  รวมทั้งการเป็นสื่อกลางในการอำนวยความสะดวกในการขายบ้านให้แก่กลุ่มลูกค้าของโครงการเสนา
  เป็นต้น ทั้งนี้เพื่อสร้างความพึงพอใจสูงสุดให้กับกลุ่มลูกค้าภายใต้แนวคิด “Integrating
  Customers Experience”
  ซึ่งเป็นแนวคิดในการบริหารโครงการและการบริการลูกค้าแบบครบวงจร
  ทั้งก่อนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการของบริษัทฯ
  ไปตลอดจนถึงหลังจากขายที่อยู่อาศัยของโครงการ (Integrated Solution)
  ปัจจุบันเปิดให้บริการ 4 โครงการในรูปแบบรับจ้างบริหารนิติบุคคลอาคารชุด/นิติบุคคลบ้านจัดสรร
  ภายใต้การบริหารงานโดยบริษัทย่อย (VAM) ประกอบด้วย น้อย

-   นิติบุคคล โครงการ “The Cache ลำลูกกา คลอง 2”

-   นิติบุคคล โครงการ “The Kith สุขุมวิท 113”

-   นิติบุคคล โครงการ “The Niche City ลาดพร้าว 130”

-   นิติบุคคล โครงการ “The Niche ลาดพร้าว 48 เฟส 2 ”

-   ตารางแสดงโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ 31 ธันวาคม 2555

  -------- ------------------- ----------- -------------- ------------------- ------------ ------- ------------ ------- ----------- ------- ------- -------
  ลำ ดับ    ชื่อโครงการ / ที่ตั้ง     ภายใต้บริษัท   ปีทีเปิดโครงการ   ลักษณะโครงการ^(/1)   โครงการรวม           ขายแล้วสะสม           คงเหลือขาย           รอโอน   

                                                                              ยูนิต          มูลค่า    ยูนิต          มูลค่า    ยูนิต         มูลค่า    ยูนิต     มูลค่า
                                                                                           (ลบ.)                (ลบ.)               (ลบ.)           (ลบ.)

  แนวราบ                                                                                                                                            

  1        วิลล่ารามอินทรา        SENA        2550           SH/TW/C             310          908     258          748     52          160     1       3
           Exclusive                                                                                                                                

           รามอินทรา กรุงเทพฯ                                                                                                                          

  2        เสนาแกรนด์โฮม โซน4   SENA        2553           SH/TW               62           276     46           197     16          79      -       -

           บางพูน จ.ปทุมธานี                                                                                                                            

  3        เอสวิลล์ รังสิต-ลำลูกกา  SENA        2553           SH/TW               210          594     80           229     130         365     6       17

           ลำลูกกา จ.ปทุมธานี                                                                                                                           

  4        แพรมาพร คลอง7       SPE         2549           TH/C                338          397     300          332     38          64      60      70

           รังสิต-คลอง7 จ.ปทุมธานี                                                                                                                       

  แนวสูง                                                                                                                                             

  1        The Cache           SENA/SNA    2551           CON/C               1,106        838     1,035        806     71          32      37      25
           ลำลูกกาคลอง2                                                                                                                              

           ลำลูกกา-คลอง2                                                                                                                              
           จ.ปทุมธานี                                                                                                                                 

  2        The Niche           SENA        2552           CON                 728          1,240   669          1,062   59          178     8       14
           Citi-IDลาดพร้าว130                                                                                                                        
           กรุงเทพฯ                                                                                                                                  

                                                                                                                                                     

  3        The Kith ลำลูกกา     SENA        2555           CON                 306          288     291          218     15          71      291     218
           คลองสอง                                                                                                                                  

           จ.ปทุมธานี                                                                                                                                  
  -------- ------------------- ----------- -------------- ------------------- ------------ ------- ------------ ------- ----------- ------- ------- -------

ตารางแสดงโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ณ 31 ธันวาคม 2555

[TABLE]

4.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

4.2.1 การตลาด

  กลยุทธ์ทางการตลาด

  กลยุทธ์ทางด้านผลิตภัณฑ์

  บริษัทฯ
  เน้นให้ความสำคัญกับลูกค้าเป็นจุดศูนย์กลางโดยในการออกแบบโครงการแต่ละโครงการนั้น
  ฝ่ายพัฒนาธุรกิจจะทำการวิเคราะห์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายร่วมกับฝ่ายวิจัยและฝ่ายการตลาด
  เพื่อให้ได้มาถึงการออกแบบที่อยู่อาศัย การตกแต่ง
  พื้นที่ใช้สอยและพื้นที่ส่วนกลางที่ลงตัวตอบโจทย์ทุกความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
  โดยทีมงานออกแบบของบริษัทฯมีประสบการณ์ออกแบบตกแต่งโครงการทั้งประเภทแนวราบและแนวสูงมายาวนาน
  สำหรับการก่อสร้างนั้น บริษัทฯ มีการควบคุมคุณภาพงานก่อสร้างในแต่ละขั้นตอนอย่างใกล้ชิด
  ตั้งแต่เริ่มก่อสร้างจนส่งมอบงานให้กับลูกค้า ทั้งนี้
  บริษัทฯมีทีมงานควบคุมคุณภาพของบริษัทฯเองเป็นผู้คอยตรวจสอบงานก่อสร้างในแต่ละขั้นตอน
  โดยมีฝ่ายการตลาดและฝ่ายขายช่วยประสานงานรับฟังความคิดเห็นของลูกค้าจนกระทั่งงานได้รับการส่งมอบให้แก่ลูกค้า
  ภายหลังการส่งมอบงานบริษัทฯมีนโยบายการให้บริการหลังการขายอย่างใกล้ชิดเพื่อให้ลูกค้าเกิดความมั่นใจว่าบริษัทฯมีความใส่ใจต่อลูกค้ากรณีมีปัญหาเกิดขึ้นในภายหลัง

  กลยุทธ์ทางด้านราคา

  บริษัทฯ มีนโยบายกำหนดราคาขายที่ให้ความคุ้มค่าคุ้มราคาแก่กลุ่มลูกค้า
  โดยบริษัทฯจะทำการสำรวจราคาของคู่แข่งในทำเลที่ตั้งที่ใกล้เคียงและกำหนดราคาในระดับที่สามารถแข่งขันได้แต่ให้พื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า
  ทั้งนี้บริษัทฯ
  ได้เล็งเห็นถึงข้อจำกัดของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เป็นกลุ่มผู้มีรายได้ระดับปานกลางที่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่ให้ความสำคัญกับปัจจัยทางด้านราคาในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเป็นหลัก
  ศักยภาพในการบริหารจัดการและควบคุมต้นทุนการพัฒนาโครงการส่งผลให้บริษัทฯ
  สามารถมอบที่อยู่อาศัยที่มีความคุ้มค่าคุ้มราคาแก่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายและสามารถแข่งขันกับคู่แข่งของบริษัทฯได้เป็นอย่างดี

  กลยุทธ์ทางด้านการส่งเสริมการขาย

  บริษัทฯ เน้นกลยุทธ์การส่งเสริมการขายเชิงรุกในช่วง Pre-sale
  ของแต่ละโครงการซึ่งส่วนใหญ่มีระยะเวลาประมาณ 1-1.5เดือน โดยเน้นกิจกรรมด้าน
  Roadshow เพื่อประชาสัมพันธ์โครงการตามสถานที่ต่างๆ โดยหลังจาก Pre-sale ไปแล้ว
  บริษัทฯจะเน้นการทำการตลาดด้วยข้อเสนอทางการเงินเพื่อแบ่งเบาภาระและกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอาทิ
  โปรโมชั่น “บ้านหลังใหญ่ ราคาเล็ก ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน” และโปรโมชั่น “อยู่ฟรี 20 เดือน”
  รวมทั้งการช่วยเหลือด้าน Post financing แก่กลุ่มลูกค้าโดยบริษัทฯ
  จะวิเคราะห์ความสามารถชำระหนี้ของลูกค้าแต่ละรายเบื้องต้นและเป็นตัวกลางระหว่างลูกค้าและธนาคารตั้งแต่กระบวนการทำเรื่องขอกู้เงินจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดซึ่งบริษัทฯจะทำการติดต่อกับธนาคารหลายแห่งเพื่อนำเสนออัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขที่ชำระเงินที่เหมาะสมแก่ความสามารถชำระหนี้ของลูกค้าแต่ละราย

  กลยุทธ์ทางด้านการจัดจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

  บริษัทฯ เน้นช่องทางการจำหน่ายหลักผ่านทางทีมงานขาย
  โดยบริษัทฯมีการจัดฝึกอบรมทีมงานขายเป็นประจำอย่างต่อเนื่องและมีการกำหนดนโยบายและวางเป้ายอดขายอย่างชัดเจน
  แต่ละโครงการจะมีทีมงานขายประมาณ 3-4
  คนและมีการกำหนดค่านายหน้าในการขายที่อยู่อาศัยแต่ละหลังในโครงการเพื่อเป็นแรงกระตุ้นแก่ทีมงานขายซึ่งทีมงานขายจะถูกฝึกให้มีความเอาใจใส่ต่อลูกค้าแต่ละราย
  ตั้งแต่การให้ข้อมูลพื้นฐานเริ่มแรกแก่ลูกค้าที่โทรศัพท์เข้ามาสอบถาม
  ขั้นตอนการจองซื้อและเซ็นสัญญา การส่งมอบบ้านและการบริการหลังการขาย
  โดยแต่ละขั้นตอนจะมีการบันทึกข้อมูลไว้ในระบบเพื่อทำการปรับปรุงหรือวิเคราะห์ถึงปัจจัยที่ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อของกลุ่มลูกค้าเพื่อกำหนดกลยุทธ์ด้านการขายต่อไป

4.2.2.ภาวะอุตสาหกรรม

  ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2555 (ณ สิ้นปี 2555)

ภาพที่ 1 : ข้อมูลเปรียบเทียบยอดขายและอุปทานคงเหลือของที่อยู่อาศัยระหว่างปี 2537 ถึง ปี
2555

[]

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด

-   อุปทานคงค้างสะสม รวม ณ สิ้นปี 2555 ลดลงร้อยละ 4 จาก 134,266 หน่วย ลดลงเป็น
    128,934 หน่วย

-   อุปทานที่เปิดขายใหม่ทั้งปี 2555 จำนวน 102,080 หน่วย (เพิ่มขึ้นจากทั้งปี 2554 จำนวน
    16,280 หน่วย หรือประมาณร้อยละ 19)

  - จำนวนโครงการทั้งปี 2555 จำนวน 408 โครงการ เพิ่มขึ้น 10 โครงการ (ร้อยละ 2.5)

  - จำนวนหน่วยขายทั้งปี 2555 จำนวน 102,080 หน่วย เพิ่มขึ้น 16,280 หน่วย (ร้อยละ 19)

  - มูลค่าโครงการทั้งปี 2555 จำนวน 299,829 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 43,787 ล้านบาท (ร้อยละ
  17)

-   ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 2555 ประมาณ 2.937 ล้านบาท (ลดลงร้อยละ 2)
    เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2554 (2.984 ล้านบาท) เพราะเน้นสินค้าระดับปานกลางค่อนข้างถูก
    โดยเฉพาะคอนโดตามแนวส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า เช่น บางใหญ่-บางซื่อ และ
    แบริ่ง-สมุทรปราการ

ภาพที่ 2: สถานการณ์การขายได้ของที่อยู่อาศัยแยกตามประเภท ณ สิ้นปี 2555

+--------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| ประเภท | จำ   |      |      |      | ม    |      |      |      |
|        | นวนย |      |      |      | ูลค่าย |      |      |      |
|        | ูนิตขา |      |      |      | ูนิตขา |      |      |      |
|        | ยได้ท |      |      |      | ยได้ท |      |      |      |
|        | ั้งหมด |      |      |      | ั้งหมด |      |      |      |
+--------+------+------+------+------+------+------+------+------+
|        | บ    | บ    | รวม  | %    | บ    | บ    | รวม  | %    |
|        | มจ.+ | จก.+ |      |      | มจ.+ | จก.+ |      |      |
|        |      | รา   |      |      |      | รา   |      |      |
|        | ใน   | ยย่อย |      |      | ใน   | ยย่อย |      |      |
|        | เครือ |      |      |      | เครือ |      |      |      |
+--------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| บ      | 8    | 4    | 13   | 12%  | 50   | 18   | 69   | 23%  |
| ้านเดี่ยว | ,909 | ,391 | ,300 |      | ,347 | ,980 | ,327 |      |
+--------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| บ้านแฝด | 1    | 1    | 2    | 3%   | 3    | 4    | 8    | 3%   |
|        | ,313 | ,533 | ,846 |      | ,933 | ,164 | ,097 |      |
+--------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| ทา     | 13   | 10   | 23   | 22%  | 30   | 20   | 51   | 17%  |
| วน์เฮ้าส์ | ,187 | ,406 | ,593 |      | ,596 | ,996 | ,592 |      |
+--------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| ตึกแถว  | 162  | 2    | 2    | 2%   | 715  | 10   | 10   | 4%   |
|        |      | ,192 | ,354 |      |      | ,054 | ,769 |      |
+--------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| คอนโ   | 44   | 20   | 65   | 61%  | 107  | 52   | 160  | 53%  |
| ดมิเนียม | ,257 | ,918 | ,175 |      | ,653 | ,682 | ,335 |      |
+--------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| ที่ด     | 46   | 98   | 144  | 0%   | 359  | 387  | 747  | 0%   |
| ินจัดสรร |      |      |      |      |      |      |      |      |
+--------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| รวม    | 67   | 39   | 107  | 100% | 193  | 107  | 300  | 100% |
|        | ,874 | ,538 | ,412 |      | ,603 | ,263 | ,866 |      |
+--------+------+------+------+------+------+------+------+------+
| %      | 63%  | 37%  | 100% |      | 64%  | 36%  | 100% |      |
+--------+------+------+------+------+------+------+------+------+

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สจำกัด

-   ประเภทของที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนขายได้สูงสุดยังคงเป็นอาคารชุด ที่มียอดขายประมาณ 65,175
    หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 61 ของยอดขายได้ทั้งหมด รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว
    และที่อยู่อาศัยประเภทอื่น คิดเป็นร้อยละ 22, ร้อยละ 12 และร้อยละ 5 ตามลำดับ

ภาพ 3: จำนวนที่อยู่อาศัยรอการขายทั้งหมด ณ สิ้นปี 2555 จำนวน 128,934 หน่วย

[]

-   อุปทานคงเหลือสะสมมีจำนวน 128,934 หน่วย แบ่งเป็นอาคารชุด ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว
    ซึ่งมีสัดส่วนใกล้เคียงกันคือ ร้อยละ 32, ร้อยละ 30 และร้อยละ 30 ตามลำดับ
    ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 8 เป็นที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ได้แก่ บ้านแฝด อาคารพาณิชย์
    และที่ดินจัดสรร

ภาพที่ 4: จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ขายได้เทียบกับที่อยู่อาศัยจดทะเบียนแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย

ปี 2537 ถึง ปี 2555

[]

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด

-   บ้านเดี่ยว

  หน่วยขายเปิดใหม่ทั้งปี 12,720 หน่วย ลดลงร้อยละ 24 จากสิ้นปี 2554 (16,824 หน่วย)

  อุปทานเหลือขาย 38,778 หน่วย ลดลงร้อยละ 2 จากสิ้นปี 2554 (39,358 หน่วย)

  ยอดขายได้ทั้งปี 13,300 หน่วย ลดลงร้อยละ 14 จากสิ้นปี 2554 (15,539 หน่วย)

-   ทาวน์เฮ้าส์

  หน่วยขายเปิดใหม่ทั้งปี 22,503 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3 จากสิ้นปี 2554 (21,872 หน่วย)

  อุปทานเหลือขาย 38,617 หน่วย ลดลงร้อยละ 3 จากสิ้นปี 2554 (39,707 หน่วย)

  ยอดขายได้ทั้งปี 23,539 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2 จากสิ้นปี 2554 (23,148 หน่วย)

-   อาคารชุด

  หน่วยขายเปิดใหม่ทั้งปี 62,548 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 51 จากสิ้นปี 2554 (41,492 หน่วย)

  อุปทานเหลือขาย 40,853 หน่วย ลดลงร้อยละ 6 จากสิ้นปี 2554 (43,520 หน่วย)

  ยอดขายได้ทั้งปี 65,215 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 73 จากสิ้นปี 2554 (37,797 หน่วย)

ภาพที่ 5:
ข้อมูลเปรียบเทียบที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลจำแนกตามทำเล

  ------ -------------------- ------------ ---------- -------- -------- -------- ----------
  ลำดับ   ทำเลที่ตั้ง              ประเภท       ระดับราคา   ขายแล้ว   คงเหลือ   รวม      มูลค่า

                                           (ล้านบาท)   (ยูนิต)    (ยูนิต)    (ยูนิต)    (ล้านบาท)

  1      บี3: แจ้งวัฒนะ          คอนโดมิเนียม   <0.5       14,290   5,498    19,788   7,519

  2      ซี1: รัตนาธิเบศน์ จัสโก้   คอนโดมิเนียม   1.0 - 2.0  6,256    1,291    7,547    11,038

  3      เอช1: บางนา-ตราด     คอนโดมิเนียม   1.0 - 2.0  3,840    2,158    5,998    8,306
         กม.1-10                                                                 

  4      บี3: แจ้งวัฒนะ          คอนโดมิเนียม   1.0 - 2.0  4,681    1,195    5,876    8,993

  5      อี1: หทัยราษฎร์         ทาวน์เฮ้าส์     1.0 - 2.0  2,455    2,501    4,956    7,730

  6      ไอ3: สุขุมวิท พระราม 4  คอนโดมิเนียม   3.0 - 5.0  3,691    1,061    4,752    17,841

  7      ไอ3: สุขุมวิท พระราม 4  คอนโดมิเนียม   5.0 - 10.0 3,770    792      4,562    31,027

  8      เค6: ถ.วงแหวนรอบนอก  คอนโดมิเนียม   1.0 - 2.0  3,453    789      4,242    6,771

  9      จี3: อ่อนนุข ศรีนครินทร์   คอนโดมิเนียม   1.0 - 2.0  3,643    275      3,918    6,361

  10     ไอ3: สุขุมวิท พระราม 4  คอนโดมิเนียม   2.0 - 3.0  2,181    1,713    3,894    9,680

  11     เอ6: ลำลูกกา          ทาวน์เฮ้าส์     1.0 - 2.0  2,307    1,463    3,770    5,360

  12     เอช8: บางนา-ตราด     ทาวน์เฮ้าส์     1.0 - 2.0  2,840    869      3,709    5,552
         กม.10-30                                                                

  13     เอช8: บางนา-ตราด     บ้านเดี่ยว      3.0 - 5.0  2,597    1,022    3,619    14,676
         กม.10-30                                                                

  14     เอ4: รังสิต คลอง 1-7   ทาวน์เฮ้าส์     1.0 - 2.0  2,193    1,361    3,554    5,037

  15     จี1: รามคำแหง         คอนโดมิเนียม   1.0 - 2.0  3,146    348      3,494    5,910

  16     ไอ4: ยานนาวา สีลม     คอนโดมิเนียม   2.0 - 3.0  2,987    494      3,481    8,531

  17     ไอ4: ยานนาวา สีลม     คอนโดมิเนียม   5.0 - 10.0 2,744    715      3,459    23,524

  18     เอ็น4: บางบัวทอง       บ้านเดี่ยว      3.0 - 5.0  1,628    1,774    3,402    12,685

  19     เอ็น3: รัตนาธิเบศน์ ท่าอิฐ บ้านเดี่ยว      5.0 - 10.0 2,129    814      2,943    19,849

  20     ซี4: บางซื่อ            คอนโดมิเนียม   1.0 - 2.0  2,669    245      2,914    5,045
  ------ -------------------- ------------ ---------- -------- -------- -------- ----------

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด

  ทำเลที่ตั้งโครงการ ถือเป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อยอดขายได้ของโครงการ
  โดยทำเลที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในปี 2555 คือ โซนแจ้งวัฒนะ รัตนาธิเบศน์
  และบางนา-ตราด (สำหรับโครงการแนวสูง) และ โซนหทัยราษฎร์ และลำลูกกา
  (สำหรับโครงการแนวราบ) ทั้งนี้ โซนที่มีอัตรายอดขายได้สูงสุด 3 อันดับแรก คือ
  โซนรัตนาธิเบศน์ ปทุมวัน วงแหวนรอบนอก-บางแวก (สำหรับโครงการแนวสูง)
  และโซนบางนา-ตราด กม.1-10 และติวานนท์ (สำหรับโครงการแนวราบ)

ภาพที่ 6: โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวในช่วงปี 2555

  ------------------ --------- -------- ---------- ------------ --------- ---------- ------------
  จำนวนยูนิตทั้งหมด                                                                      

  ระดับราคา           บ้านเดี่ยว   บ้านแฝด   ทาวน์เฮ้าส์   อาคารพาณิชย์   อาคารชุด   ที่ดินจัดสรร   รวมที่อยู่อาศัย

  (ล้านบาท)                                                                           (ยูนิต)

  จำนวนโครงการ       98        31       129        44           158       2          408

  <0.5                                                                               

  0.5 - 1.0                             1,160                   4,837     31         6,028

  1.0 - 2.0          325       84       10,638     140          33,827               45,014

  2.0 - 3.0          1,753     1,216    3,766      351          12,124               19,210

  3.0 - 5.0          4,539     1,074    5,671      819          7,719     11         19,833

  5.0 - 10.0         4,651     6        1,208      517          3,350                9,732

  10.0 - 20.0        1,285              60         56           633                  2,034

  >20.0              167                           4            58                   229

  รวมทั้งหมด           12,720    2,380    22,503     1,887        62,548    42         102,080

  %                  12%       2%       22%        2%           60%       0%         99%

  มูลค่าโครงการทั้งหมด                                                                   
  (ล้านบาท)                                                                           

  <0.5                                                                               

  0.5 - 1.0                             1,053                   4,386     26         5,465

  1.0 - 2.0          582       87       16,685     274          48,673               66,301

  2.0 - 3.0          4,537     3,269    9,195      978          30,064               48,044

  3.0 - 5.0          18,191    3,990    21,454     3,608        29,453    40         76,735

  5.0 - 10.0         32,442    56       6,966      4,097        22,135               65,695

  10.0 - 20.0        18,317             738        778          9,180                29,013

  >20.0              6,139                         105          2,330                8,574

  รวมทั้งหมด           80,208    7,402    56,092     9,840        146,221   66         299,829

  %                  26%       2%       18%        3%           48%       0%         98%
  ------------------ --------- -------- ---------- ------------ --------- ---------- ------------

  ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สจำกัด

  ในช่วงปี 2555 มีจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดใหม่จำนวน 102,080 หน่วย แบ่งเป็นอาคารชุด
  ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยวคิดเป็นร้อยละ 60, ร้อยละ 22 และร้อยละ 12 ตามลำดับ
  คิดเป็นมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 299,829 ล้านบาท

  สภาวการณ์แข่งขัน

  ปัจจุบัน
  ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายเป็นบริษัทที่จดทะเบียนอยู่ในตลาดหลักทรัพย์
  โดยผู้ประกอบการรายหลักได้แก่ บริษัท แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)(LPN)
  บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) (PS) บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) (SIRI)
  บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)(SPALI) และบริษัทแลนด์แอนด์เฮ้าส์จำกัด (มหาชน) (LH)
  โดยแต่ละบริษัทมีมูลค่าโครงการภายใต้การบริหารประมาณ 10,000-20,000 ล้านบาท ทั้งนี้
  ในส่วนของผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจำกัดได้แก่ บริษัท นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัท
  รีเจ้นท์ กรีนเพาเวอร์ จำกัด และ บริษัท แอลแอนด์ที แอสเสท
  จำกัดมีมูลค่าโครงการภายใต้การบริหารประมาณ 1,400 -3,000 ล้านบาท
  ซึ่งแต่ละบริษัทมีการดำเนินโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งแนวราบและแนวสูง

  ภาพที่ 7: รายชื่อบริษัทมหาชนรายหลักผู้ประกอบการด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  []

  ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ณ วันที่ 31 ธ.ค. 2555

  บริษัทฯ จัดว่าเป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับกลาง-ล่าง
  โดยหากวิเคราะห์คู่แข่งรายหลักที่จัดว่ามีความคล้ายคลึงในการดำเนินธุรกิจรวมถึงทำเลที่ตั้งของโครงการ
  ประกอบด้วย LPN, PS, SPALI, SIRI, LALIN
  ซึ่งเน้นพัฒนาโครงการประเภทแนวสูงในระดับกลาง-ล่าง
  โดยหากพิจารณาโครงการแนวราบในโซนรามอินทรา คู่แข่งหลักของบริษัทฯ ได้แก่ LALIN และ
  SIRI โซนรังสิต ลำลูกกา คือ PS และในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียม The Niche
  คู่แข่งหลักคือ LPN

  ภาพที่8: รายชื่อบริษัทจำกัดรายหลักผู้ประกอบการด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  []

  ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด ณ วันที่ 31 ธ.ค. 2555

  สรุปภาพรวมและแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

  จากข้อมูลการสำรวจของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด พบว่า
  จำนวนอุปทานเปิดตัวใหม่ทั้งปี 2555 จำนวน 102,080 หน่วย เทียบกับปี 2554 เพิ่มขึ้น
  16,280 หน่วย (ร้อยละ 19) ซึ่งทั้งปี 2554 มีจำนวน 85,800 หน่วย มูลค่าการเปิดตัวทั้งปี
  2555 จำนวน 299,829 ล้านบาท เทียบกับปี 2554 เพิ่มขึ้น 43,787 ล้านบาท (ร้อยละ 17)
  ซึ่งทั้งปี 2554 มีมูลค่า 256,042 ล้านบาท ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงเล็กน้อยจาก 2.984
  ล้านบาท ณ สิ้นปี 2554 ลดลงเป็น 2.937 ล้านบาท
  เนื่องจากเน้นสินค้าระดับปานกลางเป็นสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดตามแนวรถไฟฟ้า
  และส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า เช่น บางใหญ่-บางซื่อ อ่อนนุช-แบริ่ง และแบริ่ง-สมุทรปรการ

  แนวโน้มปี 2556

-   ปัญหาน้ำท่วมไม่เกิดขึ้นอีก กำลังซื้อเริ่มกลับมาในช่วงปลายปี 2555
    และผู้ประกอบการจะกลับมาคึกคักอีกครั้งในโซนที่เคยถูกน้ำท่วม

-   ผู้ประกอบการรายใหญ่มีการกระจายการลงทุนไปยังส่วนภูมิภาค ร้อยละ 10-30 เพื่อรองรับ
    AEC โดยเฉพาะจังหวัดที่อยู่ในเขตพื้นที่รอยต่อตามแนวชายแดน เช่น หาดใหญ่ อุดรธานี
    เชียงราย เป็นต้น

-   ราคาที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่มีแนวโน้มปรับราคาสูงขึ้น เนื่องจากต้นทุนราคาที่ดิน
    ต้นทุนวัสดุก่อสร้าง และการปรับค่าแรงขั้นต่ำ 300 บาท

-   ผู้ประกอบการเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนแรงงาน การเคลื่อนย้ายแรงงานต่างด้าวไม่สะดวก
    ก่อสร้างไม่ทัน โดยเฉพาะการพัฒนาอาคาสูง

-   แนวโน้มที่อยู่อาศัยในปี 2556 แนวราบมีแนวโน้มเปิดใหม่เพิ่มขึ้น
    แต่สินค้าที่ขายใหม่ส่วนใหญ่มากกว่า ร้อยละ 60 ยังเป็นแนวสูง

-   ตามร่างผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ มีความชัดเจนของผังเมืองฯ มากขึ้น
    ผู้ประกอบการมั่นใจในการหาซื้อที่ดินแปลงใหม่ๆ มากขึ้น ลงทุนมากขึ้น
    โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน

  ปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2555

  ปัจจัยเสริม

-   ความเชื่อมั่นในเรื่องอุทกภัยมีมากขึ้น

-   การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคส่งผลดีกับที่อยู่อาศัยบางประเภท เช่น อาคารชุด

-   ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการดี มีแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

-   การเร่งดำเนินการโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ของภาครัฐ

-   อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มทรงตัว / ปรับลดลง

-   ราคาน้ำมัน ค่าขนส่งทรงตัว / ขยับขึ้นไม่มาก

-   อัตราเงินเฟ้อไม่สูงมากนัก

  ปัจจัยเสี่ยง

-   ปัญหาขาดแคลนแรงงานในภาคก่อสร้าง

-   ค่าแรงขั้นต่ำปรับสูงขึ้น

-   ราคาวัสดุก่อสร้างปรับเพิ่มมากขึ้น

-   ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้น

-   สถานการณ์เศรษฐกิจโลกยังคงมีความเสี่ยง เช่น ปัญหาหนี้ยุโรป เศรษฐกิจจีนชะลอตัว
    และเสถียรภาพเศรษฐกิจในสหรัฐอเมริกา

-   มาตรการกำหนดวงเงินสินเชื่อ (LTV ไม่เกินร้อยละ 95)
    ที่จะมีผลบังคับใช้ในกลุ่มโครงการบ้านแนวราบในปี 2556

บริษัทฯ ได้กำหนดกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจเพื่อเพิ่มศักยภาพการแข่งขันในปี 2556 ดังนี้

  จากการที่ได้ตอบแทนสังคมและคืนสิ่งดีดีให้กับลูกค้า บริษัทฯ
  มีแผนการยึดแนวคิดดังกล่าวต่อไปประกอบการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯต่อไป โดยในปี2550
  ผู้บริหารและพนักงานของบริษัทฯได้ริเริ่มโครงการ “บ้านร่วมทางฝัน” ขึ้น
  ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายประเภทอาคารชุด
  โดยจะมอบกำไรทั้งหมดที่ได้จากการขายโครงการนี้ให้แก่ภาครัฐ อาทิ
  โรงพยาบาลต่างๆเพื่อเป็นการตอบแทนคืนสู่สังคม

  สำหรับในด้านการดำเนินธุรกิจ บริษัทฯ มีการกำหนดกลยุทธ์ที่สำคัญคือการกระจายความเสี่ยง
  (Diversify) โดยบริษัทฯขยายการดำเนินธุรกิจขายบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านจัดสรร
  และอาคารชุด ไปสู่ธุรกิจเช่า สนามกอล์ฟและโรงแรม
  พร้อมเดินหน้าขยายทำเลการทำธุรกิจเพิ่มเติมจากกรุงเทพฯ ไปสู่เมืองพัทยา
  ด้วยธุรกิจบ้านจัดสรร สนามกอล์ฟ และโรงแรม
  แบบครบวงจรทั้งนี้เพื่อครอบคลุมความต้องการของลูกค้าทุกประเภททั้งแนวราบ แนวสูง
  บริการและธุรกิจเช่า

4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์

  การจัดหาผลิตภัณฑ์

บริษัทฯ มีระยะเวลาในการดำเนินงานแต่ละโครงการประมาณ 8-10 เดือน
โดยมีขั้นตอนการดำเนินงานดังนี้

  การจัดซื้อที่ดิน

  ฝ่ายพัฒนาธุรกิจ (Business Development)
  จะเป็นผู้รับผิดชอบในการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการควบคู่กับฝ่ายวิจัย
  โดยฝ่ายพัฒนาธุรกิจจะเป็นฝ่ายกำหนดลักษณะและประเภทของโครงการที่สนใจและทำการศึกษาทำเลที่ตั้งของโครงการที่เหมาะสมอาทิ
  แนวทางเส้นทางรถไฟ ผังสี เส้นทางคมนาคม ข้อบังคับทางด้านกฎหมายต่างๆ
  และความเป็นไปได้ในการลงทุน เพื่อศึกษาถึงแนวโน้มต้นทุนการก่อสร้าง
  และปัญหาที่อาจจะเป็นอุปสรรคต่อการดำเนินโครงการ โดยบริษัทฯ
  มีนโยบายพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในเขตจังหวัดกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นหลัก
  ส่วนฝ่ายวิจัยจะทำงานควบคู่กับฝ่ายพัฒนาธุรกิจโดยจะทำการศึกษาวิจัยในด้านความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่อยู่อาศัยรวมถึงรายละเอียดคู่แข่งในทำเลที่ตั้งที่ฝ่ายพัฒนาธุรกิจกำหนดมาเพื่อให้ทราบถึงศักยภาพในการขายของโครงการ
  ความต้องการและกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
  และนำข้อมูลส่งให้ฝ่ายการตลาดเพื่อกำหนดกลยุทธ์ทางการตลาดต่อไป

  เมื่อทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการแล้ว
  ฝ่ายพัฒนาธุรกิจจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อที่ดิน โดยบริษัทฯจะซื้อที่ดินเอง
  ซึ่งอาจจะเป็นการซื้อผ่านนายหน้าซึ่งไม่เป็น0บุคคลที่เกี่ยวข้องกับผู้ถือหุ้นหลักของบริษัทฯ
  หรือเป็นการซื้อโดยการผ่านการประมูลทรัพย์สินติดเป็นหลักประกันหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้จากสถาบันการเงิน
  รวมถึงการประมูลทรัพย์สินจากกรมบังคับคดี ทั้งที่ดินเปล่าและโครงการที่มีสิ่งปลูกสร้างอยู่แล้ว
  เนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินถือเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักของต้นทุนโครงการ (มีสัดส่วนเฉลี่ยประมาณร้อยละ
  20 ของต้นทุนโครงการของบริษัทฯ)
  บริษัทจะมีการเปรียบเทียบราคาซื้อกับราคาประเมินและราคาตลาดอย่างสม่ำเสมอเพื่อให้ได้ราคาที่เหมาะสมในการจัดซื้อที่ดิน

  จากการที่บริษัทฯ มีทีมงานที่ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ทำเลที่ตั้ง
  และการจัดซื้อที่ดินอย่างเข้มงวด ส่งผลให้บริษัทฯ
  มั่นใจได้ถึงศักยภาพของโครงการที่จะจัดตั้งว่าสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้เป็นอย่างดี

  ผู้รับเหมาก่อสร้าง

  ในปัจจุบัน บริษัทฯยังไม่ได้จัดตั้งทีมงานก่อสร้างที่เป็นของบริษัทฯเอง
  โดยในการก่อสร้างโครงการแต่ละโครงการบริษัทฯจะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างจากภายนอกเพื่อมาดำเนินการก่อสร้างภายใต้การควบคุมของบริษัทฯซึ่งบริษัทฯ
  จะกำหนดต้นทุนในการก่อสร้างบ้านแต่ละแบบทั้งค่าวัสดุและค่าแรงในการก่อสร้างไว้เป็นมาตรฐานสำหรับที่อยู่อาศัยในแนวราบ
  ซึ่งได้แก่ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ บริษัทฯ
  มีนโยบายให้ผู้จัดการโครงการ (Project Manager)
  ในแต่ละโครงการเป็นผู้พิจารณาว่าจ้างผู้รับเหมารายย่อยต่างๆ โดยแบ่งตามประเภทงาน อาทิ
  งานโครงสร้าง งานหลังคา งานไฟฟ้า งานประปา และงานติดตั้งต่างๆ
  ในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยประเภทแนวสูง อาทิ คอนโดมิเนียม และอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า
  บริษัทฯ มีนโยบายว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างและตกแต่งเพียงรายเดียว (ผู้รับเหมาแบบ Turn
  Key) โดยทำสัญญาว่าจ้างเหมางานก่อสร้างงานโครงสร้างและงานสถาปัตยกรรม
  โดยมอบหมายให้เป็นผู้รับเหมาหลักของโครงการ (Main Contractor)

  เนื่องจากการว่าจ้างผู้รับเหมาแบบ Turn Key
  มักจะมีราคาสูงกว่าการว่าจ้างผู้รับเหมารายย่อยเนื่องจากการว่าจ้างผู้รับเหมาแบบ Turn Key
  มักจะบวกกำไรส่วนเพิ่มไว้ในสัญญาว่าจ้างก่อสร้างแล้ว
  บริษัทฯจึงมีนโยบายในอนาคตว่าจะเพิ่มสัดส่วนการว่าจ้างผู้รับเหมารายย่อยให้มากขึ้นเพื่อลดต้นทุนค่าก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์
  ทั้งนี้ ทีมผู้รับเหมาก่อสร้างและตกแต่งอาคารที่บริษัทฯเคยว่าจ้างมีมากกว่า 50 ทีม
  และมีความสัมพันธ์ที่ดีมาเป็นเวลากว่า 10 ปี
  จึงมีความมั่นใจได้ในการก่อสร้างงานที่มีคุณภาพและมาตรฐานตรงตามข้อกำหนดของบริษัทฯ
  และส่งมอบงานได้ทันตามเวลาที่กำหนดได้

  การจัดซื้อวัสดุก่อสร้าง

  สำหรับโครงการแนวราบซึ่งส่วนใหญ่บริษัทฯ จัดจ้างผู้รับเหมารายย่อยโดยแบ่งตามประเภทงานนั้น
  บริษัทฯ
  มีนโยบายจัดซื้อจัดหาวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างเองโดยฝ่ายจัดซื้อเพื่อให้สามารถควบคุมคุณภาพและราคาของผลิตภัณฑ์
  โดยวัสดุก่อสร้างสำหรับงานโครงสร้าง อาทิ เสาเข็ม และ เหล็กเส้น บริษัทฯ
  จะสั่งซื้อโดยตรงจากผู้ผลิตในประเทศ สำหรับวัสดุก่อสร้างสำหรับงาน Finishing อาทิ
  กระเบื้อง สุขภัณฑ์ และโคมไฟ บริษัทฯ จะตกลงกับผู้รับเหมาก่อสร้างว่าจะให้บริษัทฯ
  ดำเนินการจัดซื้อให้ หรือผู้รับเหมาจะเป็นผู้ดำเนินการจัดซื้อเอง
  ทั้งนี้ในส่วนของวัสดุก่อสร้างที่บริษัทฯ เป็นฝ่ายจัดซื้อเอง
  ทางฝ่ายจัดซื้อจะได้รับรายการรายละเอียดวัสดุก่อสร้างมาจากฝ่ายพัฒนาโครงการ
  และฝ่ายจัดซื้อจะหา Supplier จำนวน 2-3 ราย
  เพื่อดูคุณภาพของผลิตภัณฑ์และระดับราคาของวัสดุประกอบการตัดสินใจ
  ซึ่งบริษัทฯจะสามารถประมาณการปริมาณการใช้ในแต่ละโครงการได้ค่อนข้างแน่นอน
  เนื่องจากโครงการที่อยู่อาศัยในแนวราบแต่ละโครงการจะมีรูปแบบที่อยู่อาศัยที่คล้ายคลึงกัน
  ทำให้บริษัทฯ สามารถบริหารต้นทุนการก่อสร้างได้เป็นอย่างดีบริษัทฯ
  ยังได้พิจารณาผู้จัดจำหน่ายรายใหม่ๆ อย่างต่อเนื่องโดยไม่จำเป็นต้องเป็นผู้จำหน่ายรายเดิม
  เกณฑ์การพิจารณาจะครอบคลุมถึงความพร้อมในการจัดส่งสินค้า
  เงื่อนไขในการจัดซื้อและจัดส่งเพื่อให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุด นอกจากนั้น บริษัทฯ ยังนำระบบ Just
  In Time มาใช้โดยการเจรจาจองราคาซื้อเพื่อลดความเสี่ยงและต้นทุนในการเก็บวัสดุก่อสร้าง
  โดยผู้จัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้างเหล่านั้นจะจัดส่งวัสดุก่อสร้างไปสู่ที่ตั้งโครงการโดยตรง

  ในส่วนของโครงการประเภทแนวสูงซึ่งบริษัทฯ เน้นว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างแบบ Turn Key
  เป็นหลักนั้น บริษัทฯ จะระบุรายการวัสดุและคุณสมบัติวัสดุก่อสร้างทั้งหมดไว้ในสัญญา
  และทำการตรวจสอบคุณภาพและมาตรฐานวัสดุก่อสร้างที่นำมาใช้โดยวิศวกรของบริษัทฯ
  ซึ่งด้วยประสบการณ์ในด้านงานก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายที่ยาวนาน บริษัทฯ
  จะสามารถประมาณการและควบคุมคุณภาพสินค้าและระดับราคาได้เป็นอย่างดี

4.4 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  เนื่องจากการพัฒนาโครงการประเภทแนวราบของบริษัทฯ
  ได้มีการจัดการพัฒนาโครงการออกเป็นโซน (Phase)
  โดยแต่ละโซนที่แบ่งดำเนินการพัฒนาจะอยู่บนพื้นที่ที่มีขนาดไม่เกิน 100 ไร่ และน้อยกว่า 500
  หลัง จึงไม่อยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม อย่างไรก็ตาม
  บริษัทฯได้มีจัดตั้งระบบสาธารณูปโภคของแต่ละโครงการโดยเฉพาะระบบบำบัดน้ำเสียและการจัดให้มีพื้นที่สีเขียวที่เพียงพอ
  เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาที่อาจส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้

  ในส่วนของโครงการประเภทแนวสูงซึ่งบริษัทได้เน้นให้มีการพัฒนาโครงการประเภทคอนโดมิเนียมมากขึ้น
  ในช่วงปี 2554-2555 ที่ผ่านมา
  บริษัทฯได้มีการว่าจ้างบริษัทจากภายนอกเพื่อมาดำเนินการทำการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
  (Environmental Impact Assessmentหรือ EIA)
  และจัดทำรายงานการศึกษาผลกระทบเสนอต่อหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องเพื่อใช้ประกอบการขอใบอนุญาตสิ่งปลูกสร้าง
  โดยส่วนใหญ่ใช้ระยะเวลา 4-6 เดือน จึงจะได้รับอนุมัติแล้วจึงเริ่มดำเนินการก่อสร้าง ทั้งนี้
  บริษัทฯ ไม่มีกรณีพิพาทหรือถูกฟ้องร้องเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมในระยะ 3 ปีที่ผ่านมา

4.5 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

  ตารางแสดงจำนวนยูนิตและมูลค่าที่จองซื้อแล้วรอโอนกรรมสิทธิ์ ณ 30 มิถุนายน 2555

+--------------------------------+-------------+-----------+---------+
| ประเภทของผลิตภัณฑ์                | จ           | จำนวนยูนิต  | มูลค่า    |
|                                | ำนวนโครงการ |           |         |
|                                |             | (หน่วย)    | (       |
|                                | (โครงการ)   |           | ล้านบาท) |
+--------------------------------+-------------+-----------+---------+
| บ้านเดี่ยว / บ้านแฝด / ทาวน์เฮ้าส์ /  | 3           | 67        | 90.4    |
| อาคารพาณิชย์                     |             |           |         |
+--------------------------------+-------------+-----------+---------+
| คอนโดมิเนียม                     | 6           | 677       | 730.0   |
+--------------------------------+-------------+-----------+---------+
| รวมทั้งสิ้น                        | 9           | 744       | 820.4   |
+--------------------------------+-------------+-----------+---------+

  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทฯ และบริษัทย่อย มีโครงการที่ยังไม่ได้ส่งมอบตามงบการเงิน
  ปี 2555 ทั้งสิ้น 9 โครงการ ดังนี้

-   โครงการบ้านเดี่ยว “วิลล่ารามอินทรา Exclusive” โดยมีงานที่ยังไม่ส่งมอบจำนวน 1
    หน่วย มูลค่ารวม 3.1 ล้านบาท

-   โครงการบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด“เอสวิลล์ ลำลูกกาคลอง 4” โดยมีงานที่ยังไม่ส่งมอบจำนวน 6
    หน่วย มูลค่ารวม 17.0 ล้านบาท

-   โครงการบ้านเดี่ยว “แพรมาพร คลอง 7” โดยมีงานที่ยังไม่ส่งมอบจำนวน 60 หน่วย
    มูลค่ารวม 70.4 ล้านบาท

-   โครงการคอนโดมิเนียม “The Cache ลำลูกกาคลอง 2” โดยมีงานที่ยังไม่ส่งมอบจำนวน 37
    หน่วย มูลค่ารวม 25.2 ล้านบาท

-   โครงการคอนโดมิเนียม “The Kith สุขุมวิท 113” โดยมีงานที่ยังไม่ส่งมอบจำนวน 47
    หน่วย มูลค่ารวม 37.8 ล้านบาท

-   โครงการคอนโดมิเนียม “The Kith ลำลูกกาคลอง 2” โดยมีงานที่ยังไม่ส่งมอบจำนวน 291
    หน่วย มูลค่ารวม 217.5ล้านบาท
    ซึ่งโครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างก่อสร้างโดยคาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี
    2555

-   โครงการคอนโดมิเนียม “The Niche ลาดพร้าว 130” โดยมีงานที่ยังไม่ส่งมอบจำนวน 8
    หน่วย มูลค่ารวม 13.5 ล้านบาท
    ซึ่งโครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างก่อสร้างโดยคาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี
    2555

-   โครงการคอนโดมิเนียม “The Niche โมโน บางนา” โดยมีงานที่ยังไม่ส่งมอบจำนวน 124
    หน่วย มูลค่ารวม 219.2 ล้านบาท
    ซึ่งโครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างก่อสร้างโดยคาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 1
    ปี 2556

-   โครงการคอนโดมิเนียม “The Niche วังหิน” โดยมีงานที่ยังไม่ส่งมอบจำนวน 170 หน่วย
    มูลค่ารวม 216.7
    ซึ่งโครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างก่อสร้างโดยคาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส
    4 ปี 2556