4. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

4.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทฯ ประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยได้เน้นโครงการคอนโดมิเนียม
ในระดับไฮเอนด์ โดยโครงการในปัจจุบันที่บริษัทฯ ดำเนินการอยู่
สามารถสรุปรายละเอียดโครงการได้ดังนี้

สรุปโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทฯ (ข้อมูล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553)

+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| โครงการ             | มูลค  | พื้น   | ร     | ควา   | ความ  | สัด    |
|                     | ่าโคร | ที่ขาย | าคาขา | มคืบหน | คืบหน้า | ส่วนกา |
|                     | งการ |      | ยเฉลี่ย | ้าในกา | การก่อ | รรับรู้ร |
|                     | (ล้าน | (ตร  |       | รขาย¹ | สร้าง² | ายได้³ |
|                     | บาท) | .ม.) | ต่อ    |       |       |       |
|                     |      |      | ตร.ม. |       |       |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
|                     |      |      |       | ร้อยละ |       |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| วอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยา | 3    | 49   | 8     | 85.13 | 1     | 84.69 |
| ริเวอร์ ทาวเวอร์ เอ    | ,900 | ,269 | 1,319 |       | 00.00 |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| แมนฮัตตัน ชิดลม        | 1    | 15   | 8     | 99.63 | 1     | 99.46 |
|                     | ,250 | ,477 | 0,628 |       | 00.00 |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| วอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยา | 1    | 26   | 7     | 57.06 | 1     | 62.38 |
| ริเวอร์ ทาวเวอร์ บี     | ,800 | ,433 | 5,301 |       | 00.00 |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| วินด์ สุขุมวิท 23        | 1    | 13   | 8     | 86.53 | 1     | 86.50 |
|                     | ,200 | ,408 | 9,910 |       | 00.00 |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| วินด์ รัชโยธิน          | 1    | 19   | 7     | 98.09 | 1     | 93.46 |
|                     | ,600 | ,988 | 8,498 |       | 00.00 |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| อกัสตัน สุขุมวิท 22      | 2    | 21   | 10    | 54.54 | 1     | 60.36 |
|                     | ,000 | ,151 | 2,946 |       | 00.00 |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| มิคโคนอส หัวหิน        | 450  | 7    | 6     | 96.77 | 1     | 98.75 |
|                     |      | ,115 | 4,537 |       | 00.00 |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| รีเฟล็คชั่น จอมเทียน บีช  | 3    | 40   | 8     | 43.78 | 6.93  | -     |
| พัทยา                | ,300 | ,873 | 5,789 |       |       |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| มาราเกช หัวหิน        | 2    | 23   | 10    | 60.88 | 94.00 | 54.00 |
| เรสซิเดนเซส          | ,400 | ,370 | 6,687 |       |       |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| ร๊อยซ์ ไพรเวท         | 3    | 26   | 12    | 39.78 | 35.16 | -     |
| เรซิเดนซิซ            | ,000 | ,033 | 3,510 |       |       |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| คอลเลสซิโอ สาทร-พิพัฒน์ | 550  | 4    | 11    | 55.79 | 14.60 | 4.98  |
|                     |      | ,251 | 9,610 |       |       |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| เอ็ม สีลม             | 2    | 11   | 14    | 18.39 | -     | -     |
|                     | ,200 | ,507 | 5,292 |       |       |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| เอ็ม พญาไท           | 1    | 10   | 12    | 31.66 | -     | -     |
|                     | ,850 | ,641 | 9,714 |       |       |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| อีควิน็อคซ์ พหล-วิภา     | 2    | 21   | 9     | 35.26 | -     | -     |
|                     | ,400 | ,369 | 5,583 |       |       |       |
+---------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+

หมายเหตุ : 1 ร้อยละของยอดพื้นที่ทำสัญญาเทียบกับพื้นที่ขายทั้งหมด

: 2 ร้อยละของมูลค่าการก่อสร้างทั้งหมด

: 3 ร้อยละของมูลค่าโครงการทั้งหมด

การที่รายได้ที่รับรู้ไม่ตรงกับต้นทุนที่รับรู้ เนื่องจาก บริษัทฯ
รับรู้รายได้รายได้โดยคำนวณจากมูลค่าสัญญาที่สามารถรับรู้รายได้ได้
(สัญญาที่จ่ายเงินสดมากกว่าร้อยละ 20 ของมูลค่าสัญญานั้น) ตามความคืบหน้าในการก่อสร้าง
(Percentage of completion) และเนื่องจากต้นทุนแต่ละห้องชุดจะประกอบด้วย ค่าก่อสร้าง
และค่าที่ดิน ดั้งนั้นการรับรู้ต้นทุนจะต้องแบ่งออกเป็น 2 ส่วน

1. ค่าก่อสร้าง : ในการรับรู้ค่าก่อสร้าง
ฐานที่ใช้จะเป็นมูลค่าสัญญาในการคำนวณค่าก่อสร้างต่อห้องชุด
(ค่าก่อสร้าง คูณมูลค่าห้องชุดนั้นหารด้วยมูลค่าห้องชุดทั้งหมดของโครงการ)
และรับรู้ค่าก่อสร้างตามความคืบหน้าในการก่อสร้าง)

2. ค่าที่ดิน : ในการรับรู้ค่าที่ดิน ฐานที่ใช้จะเป็นพื้นที่ขายในการคำนวณค่าก่อสร้างต่อห้องชุด
(ค่าที่ดิน
คูณพื้นที่ขายของห้องชุดนั้นหารด้วยพื้นที่ขายทั้งหมดของโครงการ)
และรับรู้ค่าที่ดินตามความคืบหน้าในการก่อสร้าง)

ดังนั้นการรับรู้รายได้ที่ไม่ตรงกับต้นทุนที่รับรู้เพียงเล็กน้อยนั้น
เนื่องจากการรับรู้ค่าที่ดินของห้องชุดนั้นได้ใช้พื้นที่ขายเป็นฐาน

นอกจากนี้บริษัทฯ
มีนโยบายการตั้งราคาขายแตกต่างกันออกไปในแต่ละช่วงเวลาและรูปแบบของห้องชุด
โดยบริษัทฯ
ได้มีการให้ส่วนลดแก่ลูกค้าในช่วงก่อนเปิดโครงการอย่างเป็นทางการหรือเป็นการขายห้องเปล่าที่ไม่มีการตกแต่ง
(Bareshell) และในระหว่างที่โครงการกำลังดำเนินการก่อสร้างจนถึงการก่อสร้างแล้วเสร็จ
บริษัทฯ จะมีการพิจารณาทบทวนราคาขายในทุกๆ ไตรมาส
เพื่อให้สะท้อนถึงความคืบหน้าในการก่อสร้างของโครงการนั้นๆ

สำหรับบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)
แล้วแนวคิดในการพัฒนาโครงการแต่ละโครงการจะให้ความสำคัญต่อคุณภาพชีวิตของลูกค้าซึ่งเป็นผู้อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งในด้านของการออกแบบโครงการ การเลือกวัสดุในการก่อสร้าง ความเป็นส่วนตัว
ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบการบริหารลูกค้าสัมพันธ์ (Customer Relationship
Management: CRM) ตลอดจนทำเลที่ตั้งโครงการที่ต้องสะดวกต่อการคมนาคม
และระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางที่มีสิ่งอํานวยความสะดวกอย่างครบครัน อาทิเช่น สระว่ายน้ำ
ห้องฟิตเนส ห้องเซาว์น่า ห้องสมุด สนามเด็กเล่นในร่มและกลางแจ้ง หน้าผาจำลอง
และลานเอนกประสงค์ เป็นต้น เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยมีสภาพแวดล้อมทางสังคมในการอยู่อาศัยที่ดี
และสอดคล้องกับวิถีการใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ

4.2 การตลาด ภาวะการแข่งขันและแนวโน้มอุตสาหกรรม

4.2.1 การตลาด

4.2.1.1 กลยุทธ์ในการแข่งขันและจุดเด่น

ความเป็นมืออาชีพของคณะทำงาน (Professional) บริษัทฯ
ให้ความสำคัญกับการบริหารงานแบบมืออาชีพด้วยทีมงานที่มีคุณภาพและมีวิสัยทัศน์
เพื่อทำให้ระบบการทำงานภายในของบริษัทฯ มีความชัดเจนโปร่งใส ร่วมกับการนำแนวคิดใหม่ๆ
มาใช้พัฒนาองค์กรอย่างสม่ำเสมอ
การคัดเลือกทีมงานมืออาชีพในด้านการออกแบบโครงสร้างงานสถาปัตยกรรม การออกแบบภายใน
และทีมควบคุมคุณภาพซึ่งล้วนเป็นบริษัทชั้นนำในธุรกิจทั้งสิ้น
จากความสำเร็จของโครงการที่ผ่านมาสามารถสร้างความน่าเชื่อถือให้กับตัวบริษัทฯ
เองและโครงการต่างๆ ที่บริษัทฯ กำลังดำเนินการพัฒนาได้เป็นอย่างดี
ซึ่งปัจจัยดังกล่าวสามารถเอื้อประโยชน์ในการโฆษณาประชาสัมพันธ์
การขายและการทำการตลาดของบริษัทฯ ได้เป็นอย่างดี

ทำเลที่ตั้งของโครงการ (Prime Location) บริษัทฯ
ให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นลำดับแรกในการพัฒนาโครงการทุกโครงการของบริษัทฯเนื่องจากทำเลที่ตั้งของโครงการถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม ทำเลที่ตั้งโครงการต้องอยู่ใจกลางเมือง
ใกล้แหล่งคมนาคม เดินทางสะดวก นอกจากนี้บริษัทฯ
ยังมีนโยบายการพัฒนาโครงการตามแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ ๆ และมีศักยภาพ อาทิ หัวหิน
หาดจอมเทียนพัทยา

การบริหารความสัมพันธ์ลูกค้า (Customer Relationship Management) บริษัทฯ
พัฒนาโครงการทุกโครงการโดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน โดยเน้นที่ลูกค้าระดับบน
ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้จะมีกำลังซื้อสูง รสนิยมดี
รวมทั้งยังมีกำลังซื้ออย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะสำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย หรือเพื่อการลงทุน
และยังเป็นกลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดแม้ว่าเศรษฐกิจจะมีความผันผวน
จึงเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคงสูงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม นอกจากนี้
ทางบริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญกับการสร้างความพอใจสูงสุดแก่ลูกค้า
โดยการนำระบบการบริหารความ สัมพันธ์ลูกค้าเข้ามาบริหารกลุ่มลูกค้า
มีการเก็บฐานข้อมูลที่สำคัญเพื่อประโยชน์ในการทำกิจกรรม เช่นการจัดกิจกรรมเชิงปฏิบัติการ
(Workshop) หรือการจัดสังสรรค์ภายในกลุ่มลูกค้า หรือการจัดอบรมเพื่อให้ความรู้
ให้ประสบการณ์ใหม่ๆ ที่ลูกค้าไม่เคยสัมผัสมาก่อน เป็นต้น

การส่งมอบงานได้ตรงตามระยะเวลาที่กำหนดและการนำเสนอนวัตกรรมใหม่ (On-Time
Construction Completion & Innovation) บริษัทฯ
มีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
เพื่อทำให้บริษัทฯ
สามารถบริหารการเงินและต้นทุนการก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพและสามารถสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าได้
รวมถึงยังมีนโยบายที่มุ่งเน้นจะพัฒนา และนำนวัตกรรมใหม่ๆ
มาใช้เพื่อมอบสิ่งที่ดีที่สุดและเหนือความคาดหมายให้กับลูกค้าอยู่ตลอดเวลา ทุกโครงการของบริษัทฯ
จึงนำแนวคิด และนวัตกรรมที่ทันสมัยมาปรับใช้ทั้งในเรื่องของการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุก่อสร้าง
หรือการนำเทคโนโลยีต่างๆ มาใช้ อาทิเช่น ระบบผนังแยกออกจากกันในแต่ละหน่วย (Detached
Wall Concept) มาใช้เพื่อช่วยเพิ่มความเป็นส่วนตัว ลดเสียงรบกวน
รวมไปถึงช่วยในเรื่องของการระบายอากาศและรับแสงได้ดีขึ้น แนวความคิดของลิฟท์ส่วนตัว
(Private Lift) ที่ทำให้ผู้พักอาศัยสามารถเพิ่มความเป็นส่วนตัว
และความสะดวกสบายให้กับลูกค้า การนำเทคโนโลยีระบบโอโซนมาใช้กับสระว่ายน้ำในโครงการ
(Ozone Treated Swimming Pool) เพื่อช่วยดูแลในเรื่องสุขอนามัยของลูกค้า
และการนำเทคโนโลยี
ของการออกแบบระบบโครงสร้างอาคารเพื่อป้องกันความเสียหายจากการเกิดแผ่นดินไหว
(Earthquake Resistant Design) มาใช้กับโครงการที่มีความสูงมากๆ รวมทั้งนำระบบ
Through Ventilation System มาใช้ในการออกแบบอาคาร
เพื่อให้อากาศหมุนเวียนภายในห้องพักและพื้นที่ส่วนกลางได้ดีขึ้น และมีห้องซ้อมกอล์ฟ (Virtual
Golf Simulators, Putting Green) เป็นต้น

4.2.1.2 การวางภาพลักษณ์บริษัทฯ

บริษัทฯ วางภาพลักษณ์และตำแหน่งทางการตลาดของบริษัทฯ
อย่างชัดเจนโดยเน้นในภาพลักษณ์ของการเป็นบริษัทที่ดำเนินกิจการโดยกลุ่มคนรุ่นใหม่
ที่นำนวัตกรรมและความคิดสร้างสรรค์ใหม่ๆ เข้ามาผสมผสานและประยุกต์ใช้ทั้งในการบริหารงาน
และการพัฒนาโครงการในระดับไฮเอนด์ โดยการสร้างภาพลักษณ์ผ่านชื่อ ”เมเจอร์
ดีเวลลอปเม้นท์” เพื่อให้ลูกค้าจดจำ “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์”
ว่าเป็นบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับไฮเอนด์ และมีคุณภาพสูงอย่างแท้จริง

4.2.1.3 การกำหนดราคาและช่องทางการจำหน่าย

การตั้งราคาขายของบริษัทฯ
จะคำนึงถึงภาพลักษณ์และตำแหน่งทางการตลาดของโครงการในระดับไฮเอนด์
โดยจะกำหนดราคาขายแต่ละหน่วยแตกต่างกันโดยขึ้นอยู่กับตำแหน่งที่ตั้งของห้อง
ความคุ้มค่ากับสิ่งที่ลูกค้าได้รับ ความเหมาะสมของแต่ละโครงการ
รวมไปถึงการรักษาระดับกำไรของบริษัทฯ ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม

บริษัทฯ มีทีมขายที่มีความเป็นมืออาชีพ มีประสิทธิภาพ
และมีความรู้ความเข้าใจในตัวสินค้าเป็นอย่างดีเพื่อรับรองลูกค้าที่เข้ามาแวะเยี่ยมชมโครงการ
นอกจากนี้สำหรับลูกค้าพิเศษ ทางบริษัทฯ จะส่งเจ้าหน้าที่ออกไปแนะนำ
และนำเสนอสินค้าให้กับลูกค้าเหล่านั้นโดยตรง
และยังมีช่องทางเว็บไซด์ที่ลูกค้าสามารถเข้าไปศึกษารายละเอียดเบื้องต้นของแต่ละโครงการได้
นอกเหนือจากทีมขายมืออาชีพแล้ว สำหรับบางโครงการที่บริษัทฯ ต้องการขยายฐานลูกค้าออกไป
ทางบริษัทฯ ยังได้ใช้บริษัทที่เป็นตัวแทนขายมืออาชีพที่มีชื่อเสียงและมีคุณภาพมาร่วมงานในการขาย
เพื่อเป็นการกระตุ้นยอดขายอีกทางหนึ่งด้วย

4.2.1.4 การตลาดและประชาสัมพันธ์

บริษัทฯ ถือเป็นหนึ่งในผู้นำในการใช้สื่อการขายและการตลาดในรูปแบบใหม่ เช่น
การสร้างห้องตัวอย่าง
(Mock up Room) เสมือนจริงเพื่อให้ลูกค้าได้สัมผัสกับลักษณะการจัดวางห้อง การเลือกใช้วัสดุ
บรรยากาศของโครงการเพื่อที่ลูกค้าจะได้ตัดสินใจซื้อได้อย่างมั่นใจและรวดเร็ว บริษัทฯ
ยังใช้สื่อในการโฆษณาประชาสัมพันธ์หลายช่องทาง
เพื่อให้ผู้บริโภคได้รับทราบข้อมูลโครงการและเป็นการสร้างตราสินค้าให้รู้จักในวงกว้างมากขึ้น
ที่สำคัญบริษัทฯ เน้นการทำการตลาดโดยตรง (Direct Marketing)
ซึ่งเป็นการทำการตลาดที่สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าระดับบนได้อย่างมีประสิทธิภาพและยังใช้งบประมาณน้อยกว่าการทำการตลาดในรูปแบบอื่น
เพื่อสามารถบริหารค่าใช้จ่ายทางการตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ บริษัทฯ
จะใช้การจัดกิจกรรมโรดโชว์ รวมไปถึงการทำกิจกรรมร่วมกับสินค้าที่มีภาพลักษณ์ใกล้เคียงกัน
รวมถึงการส่งเอกสารโฆษณาโครงการ (Direct Mail) ถึงกลุ่มลูกค้าโดยตรงอีกทางหนึ่ง

5.  กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ ในปัจจุบันเป็นโครงการคอนโดมิเนียม
ในระดับไฮเอนด์ที่มีความหรูหราในการอยู่อาศัยและมีมาตรฐานระดับสูง ดังนั้น
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ จึงได้แก่ กลุ่มลูกค้าทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศที่มีรสนิยมสูง
ในการซื้อห้องชุดในโครงการที่มีการออกแบบที่มีระดับ ทั้งภายในและภายนอก
มีการออกแบบงานระบบที่ได้มาตรฐาน ในทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวก
และมีเพื่อนบ้านที่มีคุณภาพในระดับเดียวกัน
และยังรวมถึงกลุ่มนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศที่มองหาแหล่งลงทุนของเงินออมระยะยาว
โดยการซื้อห้องชุดที่มีคุณภาพในระดับไฮเอนด์เพื่อการเช่าต่อ

4.2.2 ภาพรวมอุตสาหกรรม

4.2.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม และแนวโน้ม

สำหรับภาวะภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2553 ที่ผ่านมานั้น แม้ว่าจะเผชิญกับอุปสรรคจากหลายปัจจัย
ไม่ว่าจะเป็นปัญหาการเมืองภายในประเทศ หรือภาวะความเสี่ยงจากภาคการเงินในยุโรป
แต่ปีที่ผ่านมานั้น ภาวะเศรษฐกิจของไทยและผลิตภัณฑ์มวลรวม (GDP)
ก็ยังสามารถขยายตัวได้ถึงร้อยละ 7.8
โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักทั้งจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและอุปสงค์ภายในประเทศ
โดยเฉพาะการลงทุนภาคเอกชนและการบริโภคภาคครัวเรือน ที่ขยายตัวร้อยละ 13.8 และ 4.8
ตามลำดับ รวมทั้งการส่งออกสินค้ารูปดอลลาร์สหรัฐที่ขยายตัวสูงถึงร้อยละ 28.5
ในขณะที่ภาคอุตสาหกรรมขยายตัวสูงถึงร้อยละ 13.9
รวมทั้งกิจกรรมการผลิตที่เกี่ยวข้องกับภาคการท่องเที่ยว เช่น สาขาโรงแรม ภัตตาคาร
ขยายตัวร้อยละ 8.4 มีเพียงภาคเกษตรกรรมเท่านั้นที่ได้รับผลกระทบทั้งจากภัยแล้งในช่วงต้นปี
และปัญหาอุทกภัยในช่วงปลายปี ทำให้ทั้งปี 2553 หดตัวร้อยละ 2.2

การขยายตัวทางเศรษฐกิจ (GDP)

[]

ที่มา: สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

ส่วนในปี 2554 นี้ สำนักงานคณะกรรมการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ
คาดว่าภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2554 จะขยายตัวในช่วงร้อยละ 3.5 – 4.5 ชะลอตัวจากร้อยละ
7.8 ในปี 2553 โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการปรับตัวดีขึ้นของเศรษฐกิจโลก
การเพิ่มขึ้นของฐานรายได้ของผู้บริโภคฐาน รวมทั้ง การปรับขึ้นเงินเดือนข้าราชการ
ค่าจ้างภาคเอกชน รายได้เกษตรกรกรที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากราคาสินค้าเกษตรหลักที่สูงขึ้น
อย่างไรก็ตามยังคงมีปัจจัยที่ต้องระมัดระวังหลายประการ
โดยเฉพาะแรงกดกันจากเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น
รวมทั้งการขาดแคลนแรงงานในบางอุตสาหกรรม
และความผันผวนของการเคลื่อนย้ายเงินทุนที่จะส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพของค่าเงินบาท ตลาดทุน
และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ทางด้านอัตราเงินเฟ้อทั่วไปนั้น ทั้งปี 2553 เท่ากับร้อยละ 3.3
โดยดัชนีราคาในหมวดอาหารและเครื่องดื่มเพิ่มขึ้นเท่ากับร้อยละ 5.4
และหมวดที่มิใช่อาหารและเครื่องดื่มเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.4 ทั้งนี้ มาตรการเรียนฟรี 15
ปีของรัฐบาลได้ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในด้านการศึกษา ซึ่งประกอบด้วย ค่าหนังสือ อุปกรณ์การศึกษา
และเครื่องแบบนักเรียนลดลง สำหรับแนวโน้มในปี 2554 นั้นคาดว่า อัตราเงินเฟ้อทั่วไปอยู่ที่ร้อยละ
2.8 – 3.8 การบริโภคของภาคครัวเรือนขยายตัวร้อยละ 4.0
การลงทุนภาคเอกชนขยายตัวร้อยละ 8.5 มูลค่าการส่งออกในรูปดอลลาร์ สรอ. ขยายตัวร้อยละ
12.5 และดุลบัญชีเดินสะพัดเกินดุลร้อยละ 3.5 ของ GDP ลดลงจากการเกินดุลร้อยละ 4.6 ของ
GDP ในปี 2553

สำหรับทิศทางอัตราดอกเบี้ยในปี 2553 นั้น
ในช่วงครึ่งปีแรกเป็นการดำเนินนโยบายอัตราดอกเบี้ยต่ำ เพื่อกระตุ้นการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ
โดยคงอัตราดอกเบี้ยไว้ที่ร้อยละ 1.25 ต่อปี ต่อมาในครึ่งปีหลังเมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวอย่าง

ชัดเจน ทางธนาคารแห่งประเทศไทยก็ได้มีการทยอยปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายรวม 3 ครั้ง
และล่าสุดในเดือนมกราคม 2554 ธนาคารแห่งประเทศไทย
ประกาศขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายอีกร้อยละ 0.25 เป็นร้อยละ 2.25 ต่อปี
เพื่อเป็นการลดแรงกดดันด้านเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น
จากการขยายตัวต่อเนื่องของอุปสงค์ในประเทศและต่างประเทศ
อีกทั้งแนวโน้มราคาน้ำมันและสินค้าโภคภัณฑ์ที่ปรับสูงขึ้นอย่างชัดเจน
ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ปรับเพิ่มขึ้นตามทิศทางการเคลื่อนไหวของอัตราดอกเบี้ยนโยบายตามประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย

ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างหลัก

[]

ที่มา: สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า

ในปี 2553 ที่ผ่านมานั้น แม้ว่าเศรษฐกิจของไทยจะขยายตัวกว่าร้อยละ 7.8
แต่ภาพรวมของดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างก็ยังไม่ปรับเพิ่มสูงมากนัก
โดยดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างรวมปรับเพิ่มจาก 110.8 จุดในปี 2552 เป็น 113.3 ในปี 2553
เท่านั้น ขณะที่ดัชนีราคาซีเมนต์ปรับลดลงจาก 112.8 จุดในปี 2552 เป็น 104.2 ในปี 2553,
ดัชนีราคาผลิตภัณฑ์คอนกรีตปรับลดลงจาก 103.8 จุดในปี 2552 เป็น 102.5 ในปี 2553
ซึ่งส่วนหนึ่งก็เป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจโลกโดยรวมนั้นไม่เอื้อเท่าที่ควร
ยังมีความสุ่มเสี่ยงทั้งจากวิกฤตการเงิน วิกฤตอสังหาริมทรัพย์ในตะวันออกกลาง
วิกฤตการเงินในบางประเทศแถบยุโรป และ
มีเพียงดัชนีราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์จากเหล็กเท่านั้นที่ปรับเพิ่มขึ้นจาก 103.6 จุดในปี 2552 เป็น
110.9 ในปี 2553

ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท
แอฟแฟร์ส ได้ตรวจสอบมา พบว่าใอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่เปิดตัวใหม่ในปี 2553 ถึง 429
โครงการในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมจำนวนหน่วยราว 115,748 และมีมูลค่า
299,036 ล้านบาท มากสุดในรอบ 16 ปี (โดยปีที่มีการเปิดตัวสูงสุดคือปี 2537 จำนวน 400,000
ล้านบาท) และหากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวมากที่สุด จะพบว่ามี
424 โครงการ จำนวน 114,150 หน่วย รวมมูลค่า 291,743 ล้านบาท
หรือราคาเฉลี่ยหน่วยละประมาณ 2.556 ล้านบาท
ขณะที่อสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเปิดตัวค่อนข้างน้อยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา คือรวมกันมีมูลค่าเพียง
7,293 ล้านบาทเท่านั้น

เมื่อพิจารณาประเภทของโครงการจะพบว่า ประเภทอาคารชุดมีการเปิดตัวมากสุด 154 โครงการ,
ทาวน์เฮ้าส์ 153 โครงการ, บ้านเดี่ยว 93 โครงการ, บ้านแฝด 38 โครงการ, อาคารพาณิชย์
27 โครงการ และที่ดินจัดสรร 3 โครงการ ทั้งนี้มีบางโครงการที่มีที่อยู่อาศัยต่างประเภทอยู่ร่วมกัน
ข้อสังเกตที่น่าสนใจประการหนึ่งก็คือ จำนวนโครงการประเภททาวน์เฮาส์มีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นในปี
2553 นี้

อย่างไรก็ตามในจำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัย 114,150 หน่วยนี้ อาคารชุดเปิดตัวมากที่สุดคือ 54.7%
รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 26.8% บ้านเดี่ยว 14.4% และบ้านแฝด 3.2% อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว
0.8% และเป็นที่ดินเปล่าจัดสรรเพียง 0.1% หรือ 117 แปลงเท่านั้น
ทั้งนี้เพราะสถาบันการเงินส่วนมากไม่ปล่อยสินเชื่อในกรณีที่เป็นที่ดินเปล่า
ตัวเลขนี้แสดงว่าอาคารชุดยังครองส่วนแบ่งในตลาดสูงสุด

การที่ที่อยู่อาศัยที่เปิดในปี 2553 โดยเฉลี่ยมีราคา 2.556 ล้านบาท
นั้นก็เพราะในจำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัย 114,150 หน่วยนี้ มีถึง 41% ที่เป็นที่อยู่อาศัยราคา 1-2
ล้านบาท และหากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท จะพบว่ามีสัดส่วนถึง 58%
ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ที่อยู่อาศัยที่ขายในราคาเกิน 10 ล้านบาททั้งที่เป็นบ้านเดี่ยวและอาคารชุด
มีจำนวนเพียง 1,176 หน่วย หรือเพียง 1% ของที่อยู่อาศัยเท่านั้น

สำหรับในรายละเอียด จะพบว่า ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท มีการเปิดมากที่สุดถึงประมาณ
27,800 หน่วย ส่วนทาวน์เฮาส์ในระดับราคาเดียวกันเปิดตัวถึง 16,900 หน่วย
อาจกล่าวได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ย ที่เปิดตัวในปี 2553 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้น
มีราคาถูกกว่าราคาที่อยู่อาศัยในกรุงกัมพูชา (3.0 ล้านบาท) และนครโฮชิมินห์ซิตี้ เวียดนาม (4.5
ล้านบาท) เสียอีก 

การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2553 นี้ เทียบกับปี 2552 พบว่า เปิดเพิ่มขึ้นถึงหนึ่งเท่าตัว (98%)
ในแง่ของจำนวนหน่วย ส่วนจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น 50% แสดงว่าเปิดโครงการขนาดใหญ่มากขึ้น
ส่วนมูลค่าของการพัฒนาที่เปิดใหม่ในปี 2553 ก็เพิ่มขึ้นถึง 59%
การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมหาศาลนี้ แสดงถึงการเติบโตทางเศรษฐกิจประการหนึ่ง
แต่อีกประการหนึ่งก็เป็นดัชนีการเตือนภัย ว่าหากมีการเปิดตัวมากมายอย่างต่อเนื่องเช่นนี้อีก
อาจเกิดภาวะล้นตลาดในไม่ช้านี้

ในรายละเอียดจะพบว่า ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่เฉลี่ยในปี 2553 ที่ระดับราคา 2.556 ล้านบาท
ต่ำกว่าราคาในปี 2552 ที่ระดับราคา 3.177 ล้านบาทอย่างชัดเจน
การนี้แสดงให้เห็นถึงการเน้นผลิตในราคาถูกเพื่อให้จูงใจให้มีผู้ซื้อจำนวนมากขึ้น
ซึ่งอาจจะถือเป็นการสร้างภาวะฟองสบู่อย่างหนึ่ง แต่ฟองสบู่ยังไม่แตก
เว้นแต่มีการเปิดตัวโครงการจำนวนมหาศาลเช่นปีถัดๆ ไปอีก และสำหรับในปี 2554
คาดว่ายังจะเปิดตัวโครงการใหม่ในปริมาณที่ใกล้เคียงกับปี 2553 ดังนั้น นักลงทุน ผู้ประกอบการ
และผู้ซื้อบ้านจึงพึงระวังภาวะฟองสบู่ที่อาจจะส่งผลกระทบในปี 2555 ก็เป็นได้

อย่างไรก็ตามสำหรับโครงการอาคารชุดพักอาศัยระดับบนในปี 2554 นั้น น่าจะอยู่ในภาวะทรงตัว
ใกล้เคียงกับปี 2553
เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่ยังคงมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการเพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยที่เป็นเรียลดีมานด์
และผู้ประกอบการในระดับนี้จะมีความระมัดระวังเป็นพิเศษ
จึงเชื่อว่าไม่น่าจะมีความเสี่ยงเกี่ยวกับภาวะฟองสบู่กับโครงการอาคารชุดพักอาศัยระดับบนมากนัก
คงมีเพียงความเสี่ยงทางด้านต้นทุนการก่อสร้างที่มีแนวโน้มสูงขึ้น
ทั้งจากสภาวะความผันผวนของเศรษฐกิจโลก และราคาน้ำมันเป็นปัจจัยเสี่ยง

4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

4.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

การจัดซื้อที่ดิน

ในการจัดหาที่ดินเพื่อนํามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น บริษัทฯ จะพิจารณาจากความเหมาะสม
และศักยภาพของทําเลที่ตั้งในการนํามาพัฒนาโครงการเป็นสําคัญ
เมื่อได้รายละเอียดของที่ดินเบื้องต้น บริษัทฯ
ก็จะทําการกําหนดรูปแบบโครงการให้เหมาะสมกับทําเลที่ตั้ง
ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นพร้อมทั้งตรวจสอบข้อกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง แล้วบริษัทฯ
ก็จะกําหนดราคาซื้อและทําการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทฯ
จะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที โดยคำนึงถึงความต่อเนื่องในการพัฒนาโครงการในทุกๆ รอบ
ของการพัฒนาโครงการ 2-3ปีของบริษัทฯ ทั้งนี้บริษัทฯ จะไม่ทําการซื้อที่ดินเก็บไว้รอ
เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จําเป็น
และหากมีการซื้อที่ดินจากบุคคลหรือบริษัทที่อาจมีความขัดแย้ง บริษัทฯ
จะปฏิบัติตามนโยบายการทํารายการระหว่างกัน

การจัดหาที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้าง (Construction Management Consultant)

การคัดเลือกบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้าง บริษัทฯ จะพิจารณาจาก ชื่อเสียง ผลงาน
ประสบการณ์
และความพร้อมของทีมงานของบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างเป็นหลักโดยเป็นผู้ทำหน้าที่รับผิดชอบในการให้คำปรึกษา
จัดทำรายงาน รวมทั้งตรวจสอบคุณภาพ ความถูกต้องในรายละเอียดเทคนิค ขั้นตอน วิธีการทำงาน
การติดตั้งและทดสอบงานทุกประเภท ในระหว่างการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ โดยในปัจจุบัน บริษัทฯ
ได้ใช้บริการบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างแตกต่างกันในแต่ละโครงการของบริษัทฯ
ซึ่งแสดงให้เห็นว่าบริษัทฯ
ไม่ได้มีการใช้บริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างรายใดรายหนึ่งเพียงรายเดียว

การจัดหาผู้ให้บริการ/รับจ้าง และผู้รับเหมาก่อสร้าง

ในการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทฯ มีกระบวนการในการคัดเลือกดังนี้

-   การคัดเลือกคุณสมบัติ (Pre-qualification) ของผู้รับเหมา
    โดยที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างจะรวบรวมรายชื่อที่ผ่านเข้าร่วมการประกวดราคา
    นำเสนอต่อบริษัทฯ ในการคัดเลือก โดยจะพิจารณาจาก

-   กำหนดวิธีการคัดเลือกโดยพิจารณาจากมูลค่างาน แบ่งเป็น 2 วิธีคือ

    -   การเทียบราคา (Competitive Bid) จะใช้ในกรณีที่มูลค่าของงานไม่สูงมาก
        หรือต้องการให้การคัดเลือกเป็นไปอย่างรวดเร็ว
        การเทียบราคาจะจัดทำสำหรับผู้ให้บริการ/รับจ้าง หรือผู้รับเหมาตั้งแต่ 3 รายขึ้นไป

    -   การประกวดราคา (Sealed Bid) จะใช้ในกรณีที่สินค้าหรืองานมีมูลค่าสูง
        และการคัดเลือกจำเป็นต้องทำด้วยความละเอียดรอบคอบ จะจัดทำสำหรับผู้รับเหมาตั้งแต่
        5 รายขึ้นไป

-   การออกเอกสารจัดซื้อ (Purchase Order) หรือหนังสือยืนยันการว่าจ้าง (Letter of
    Intent) หรือหนังสือสัญญา (Contract Document)
    หลังจากที่บริษัทฯได้สรุปผลการคัดเลือกผู้ให้บริการ/รับจ้างหรือผู้รับเหมา
    สำหรับสินค้าหรือบริการที่ต้องการแล้ว
    ในกรณีการเทียบราคาที่มูลค่าของงานไม่สูงมากจะต้องมีการจัดทำเอกสารจัดซื้อ (Purchase
    Order) และในกรณีการประกวดราคาของงานที่มีมูลค่าสูง
    จะมีการจัดทำเอกสารหนังสือยืนยันการว่าจ้าง (Letter of Intent) และหนังสือสัญญา
    (Contract Document) เพื่อแจ้งให้ ผู้ให้บริการ/รับจ้าง หรือผู้รับเหมาก่อสร้าง
    รายนั้นรับทราบถึงการยืนยันการจัดซื้อจัดจ้าง

การจัดหาวัสดุ อุปกรณ์

ในการจัดหาวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการนั้นสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน
ได้แก่วัสดุก่อสร้างหลัก และวัสดุก่อสร้างที่บริษัทฯ เป็นผู้จัดหาเอง
ทั้งนี้ในส่วนของวัสดุก่อสร้างหลักเช่น อิฐ หิน ปูน ทราย และเหล็ก เป็นต้น
บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างหลักเหล่านั้นโดยคำนวณรวมเป็นส่วนหนึ่งในราคาค่าจ้างก่อสร้าง
ในส่วนของวัสดุก่อสร้างที่บริษัทฯเป็นผู้จัดหาเอง ได้แก่
วัสดุก่อสร้างบางประเภทที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอนและมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง และวัสดุ
อุปกรณ์ในส่วนที่ไม่ได้รวมอยู่ในงานของผู้ให้บริการรับจ้าง และผู้รับเหมาก่อสร้าง เช่น ลิฟท์ สุขภัณฑ์
เครื่องปั่นไฟ เป็นต้น

4.3.2 ขั้นตอนและระยะเวลาในการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆของบริษัทฯ จะมีระยะเวลาในการดำเนินการที่แตกต่างกันไป
โดยจะขึ้นอยู่กับขนาดและรูปแบบของแต่ละโครงการ ซึ่งจะมีขั้นตอนและระยะเวลาโดยประมาณดังนี้

[]

4.3.3 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การก่อสร้างอาคารและการก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ของบริษัทฯ
ทุกโครงการจะอยู่ภายใต้การควบคุมของประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม
เรื่อง กำหนด หลักเกณฑ์ วิธีการ ระเบียบปฏิบัติ
และแนวทางในการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม โดยโครงการอาคารชุด
ที่มีการสร้างอาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตร หรือ 80 หน่วย ขึ้นไป
จะต้องมีการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อเสนอในขั้นตอนของการขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามกฎหมาย

นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้มีมาตรการการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ทั้งในระหว่างการก่อสร้างและหลังการก่อสร้าง เช่น มีผ้าใบคลุมอาคารในระหว่างที่ก่อสร้าง
เพื่อป้องกันเศษวัสดุก่อสร้างหล่นมาทำอันตรายแก่ผู้สัญจรไปมา และ เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว
ในอาคารนั้นๆ จะมีระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง ซึ่งมาตรการต่างๆ
ที่เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมนั้นเป็นสิ่งที่บริษัทฯ
ให้ความสำคัญและจัดให้ทุกโครงการมีการปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนดอย่างเคร่งครัด
โดยที่ผ่านมาบริษัทฯ ไม่มีประเด็นเรื่องผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
และไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการป้องกันผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใด
ยกเว้นค่าใช้จ่ายในการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อประกอบการขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามกฎหมาย

4.  งานที่ขายแล้ว ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553

  --------------------------------- ----------------- --------------------
  โครงการ                           จำนวนหน่วยทั้งหมด    จำนวนหน่วยที่ขายได้จริง

                                    (ยูนิต)             (ยูนิต)

  วอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยาริเวอร์          282               241
  ทาวเวอร์เอ                                           

  แมนฮัตตัน ชิดลม                      190               189

  วอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยาริเวอร์ ทาวเวอร์บี 204               134

  วินด์ สุขุมวิท 23                      220               195

  วินด์ รัชโยธิน                        390               381

  อกัสตัน สุขุมวิท 22                    269               160

  มิคโคนอส หัวหิน                      122               118

  มาราเกซ หัวหิน เรสซิเดนเซส           345               210

  คอลเลซซิโอ สาทร-พิพัฒน์               95                50

  รีเฟล็คชั่น จอมเทียนบีช พัทยา            332               132

  ร๊อยซ์ ไพรเวท เรซิเดนซิซ สุขุมวิท 31     160               64

  เอ็ม สีลม                           161               32

  เอ็ม พญาไท                         215               72

  อีควิน็อคซ์                           490               178

  รวม                               3,475             2,156
  --------------------------------- ----------------- --------------------

4.5 ข้อจำกัดการประกอบธุรกิจ

-ไม่มี-