2. ปัจจัยความเสี่ยง

2.1 ความเสี่ยงเกี่ยวกับบริษัทและธุรกิจของบริษัท

2.1.1 ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างและการขาดแคลนแรงงาน

วัสดุก่อสร้างถือเป็นวัตถุดิบที่สำคัญในการพัฒนาโครงการ
ทั้งนี้ราคาวัสดุก่อสร้างหลักหลายส่วนในปีที่ผ่านมาได้มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น
เนื่องมาจากผลกระทบจากสถานการณ์อุทกภัยปลายปี 2554
โรงงานผลิตวัสดุก่อสร้างได้รับความเสียหายหรือการผลิตวัสดุก่อสร้างหยุดชะงัก
การขนส่งวัสดุก่อสร้างเป็นไปด้วยความยากลำบาก หรือวัสดุก่อสร้างบางรายการอาจขาดแคลน
หรือมีราคาแพงขึ้นมาก ทั้งอิฐบล็อก หิน ปูน ทราย
ประกอบกับความผันผวนของภาวะราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ราคาสินค้าโภคภัณฑ์หลักปรับราคาขึ้น
ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนราคาวัสดุในการก่อสร้าง รวมทั้งวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ
ที่ปรับตัวสูงขึ้นจากต้นทุนค่าขนส่ง ทั้งนี้บริษัทไม่สามารถปรับราคาขายได้ในทันที
หรือหากบริษัทสามารถปรับราคาขายได้ ก็อาจส่งผลกระทบต่อจำนวนการขายที่อยู่อาศัยของบริษัท
นอกจากนี้ปัญหาขาดแคลนแรงงานยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องคำนึงถึงด้วย
เพราะหากแรงงานไม่เพียงพอจะทำให้แผนก่อสร้างและส่งมอบบ้านไม่เป็นไปตามเป้าหมายได้
นอกจากนี้ บริษํทมีนโยบายป้องกันความเสี่ยงจากการขาดแคลนแรงงานในรูปแบบต่างๆ เช่น
การนำแรงงานไทยและต่างชาติที่ถูกกฎหมายมาพัฒนาฝีมือแรงงานเอง
และการจ้างผู้รับเหมาที่มีแรงงานเพียงพอที่จะช่วยให้บริษัทสามารถดำเนินการก่อสร้างได้อย่างต่อเนื่อง
ดังนั้นความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างอาจส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างโครงการของบริษัทเพิ่มขึ้น
และการขาดแคลนแรงงานจะทำให้โครงการอาจเกิดความล่าช้าและทำให้มีต้นทุนดำเนินงานเพิ่ม
ซึ่งส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัท

อย่างไรก็ตามสำหรับวัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบและจัดหานั้น
จะถูกกำหนดราคาการรับเหมาก่อสร้างพร้อมกับราคาวัสดุก่อสร้างไว้ในสัญญาว่าจ้างของบริษัทไว้แล้ว
สำหรับวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหานั้น
เนื่องจากบริษัทมีอำนาจในการต่อรองกับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง
ทำให้บริษัทยังสามารถควบคุมต้นทุนของวัสดุก่อสร้างอยู่ในระดับที่เหมาะสมได้
โดยบริษัทจะวางแผนการก่อสร้างและทำการประเมินปริมาณการใช้วัสดุแต่ละประเภทรวมทั้งโครงการก่อน
และจะสั่งซื้อวัสดุดังกล่าวตามปริมาณที่ได้ประเมินไว้โดยผ่านบริษัทที่ประกวดราคา และยืนราคาเป็นปี
หรือเป็นโครงการจากบริษัทที่เป็นพันธมิตรทางการค้า

2.1.2 ความเสี่ยงจากนโยบายการจัดซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการในอนาคต

บริษัทมีนโยบายในการจัดซื้อที่ดิน โดยมุ่งเน้นที่ดินที่มีศักยภาพและสามารถนำมาพัฒนาโครงการได้ทันที
ดังนั้นบริษัทจึงไม่มีนโยบายในการซื้อที่ดินสะสม (Land Bank) ไว้เป็นจำนวนมาก ๆ
สำหรับการก่อสร้างโครงการต่าง ๆ ในอนาคต
เนื่องจากบริษัทไม่ต้องการแบกภาระต้นทุนทางการเงิน
ประกอบกับการแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น ดังจะเห็นได้จากมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ
ที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้มีการแข่งขันการซื้อที่ดินในทำเลที่ดีในระหว่างผู้ประกอบการ อาจทำให้
บริษัทมีความเสี่ยงจากการที่ราคาที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้น
หรือไม่สามารถซื้อที่ดินในทำเลที่ต้องการได้ ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการของบริษัทสูงขึ้น
หรือไม่มีที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนา

อย่างไรก็ตาม
บริษัทมีการจัดทำแผนการจัดหาและจัดซื้อที่ดินล่วงหน้าให้สอดคล้องกับการนำไปพัฒนาโครงการของบริษัทในแต่ละปี
ดังนั้นบริษัทจะยังคงมีเวลาเพียงพอที่จะจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพเพื่อนำมาพัฒนาโครงการในอนาคตของบริษัท
และสามารถควบคุมต้นทุนราคาที่ดินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมได้ อีกทั้ง
บริษัทมีนายหน้าค้าที่ดินเป็นจำนวนมากที่ติดต่อกับบริษัทมาอย่างต่อเนื่องและยาวนาน
ทำให้มีความสัมพันธ์ที่ดีกับนายหน้าค้าที่ดินดังกล่าว ซึ่งจะคอยคัดเลือกที่ดินในทำเลที่ดี
และราคาที่เหมาะสมมานำเสนอให้กับบริษัทเพื่อพิจารณาพัฒนาโครงการมาโดยตลอด

2.1.3 ความเสี่ยงจากนโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์

มาตรฐานการให้สินเชื่อโดยรวมของธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดเพื่อป้องกันปัญหาหนี้เสียในระบบสถาบันการเงินและป้องกันปัญหาการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะมาตรการอัตราสวนการใหสินเชื่อต่อมูลคาบานหรือที่อยูอาศัย
จากธนาคารแห่งประเทศไทย
ที่กำหนดให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดต้องวางเงินในอัตราร้อยละ 10
ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อ เพื่อป้องกันปัญหาการเก็งกำไร
ซึ่งสะท้อนถึงความระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจ
ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกจากปัญหาหนี้สาธารณะในยุโรป
ประกอบกับมีความกังวลต่อคุณภาพสินเชื่อจากผลกระทบของสถานการณ์
อุทกภัยและแนวโน้มภาวะอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะมีการปรับตัวสูงขึ้นในปี 2555
ดังนั้นลูกค้าของบริษัทจึงมีโอกาสที่จะไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารพาณิชย์เพื่อมาชำระค่าบ้านที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์กับบริษัท
อาจส่งผลกระทบต่อยอดการโอน รวมทั้งความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
ยังคงเหลือเพียงมาตรการบ้านหลังแรกของรัฐบาลกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่จะขยายเวลาออกไปอีกจนถึง
30 มิถุนายน 2556 เท่านั้น
นอกจากนี้ธนาคารแห่งประเทศไทยจะประกาศการใช้เกณฑ์สัดส่วนมูลค่าสินเชื่อต่อราคาบ้าน (LTV)
95% สำหรับอสังหาประเภทแนวราบในวันที่ 1 มกราคม 2556 นี้
จะทำให้บริษัทจะประสบปัญหาทางด้านการแข่งขันด้านอสังหาริมทรัพย์
จากปัจจัยดังกล่าวจะยังคงเป็นปัจจัยต่อเนื่อง
และส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศและยังคงเป็นปัจจัยในการตัดสินใจของผู้บริโภคที่จะตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี
2555

ในการนี้บริษัท
มีการติดตามภาวะเศรษฐกิจและติดตามนโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิขย์ต่าง ๆ
ที่จะมีผลต่อการดำเนินงานของบริษัท และมีการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว
รวมทั้งได้ทำการตรวจสอบข้อมูลลูกค้าก่อนยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารพาณิชย์ในเบื้องต้น
รวมถึงได้มีการเจรจาร่วมกับธนาคารพาณิชย์ในการอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าในการติดต่อขอสินเชื่อกับธนาคาร
เพื่อความรวดเร็วในการขอสินเชื่อ

2.2 ปัจจัยความเสี่ยงอื่น ๆ

2.2.1 ความเสี่ยงจากผลกระทบจากอุทกภัย

สถานการณ์อุทกภัยปลายปี 2554 ที่รุนแรง ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก
สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเดือนตุลาคม 2554 ลดลงร้อยละ 50-60 จากค่าเฉลี่ย 9
เดือนแรกของปี 2554
ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อและมีปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น
โดยเฉพาะด้านกายภาพ ทำเลที่ตั้งโครงการ
ในพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากอุทกภัยหรือได้รับผลกระทบน้อย จะได้รับความสนใจจากผู้บริโภค
รวมถึงระบบป้องกันอุทกภัย ที่จะสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม บริษัทคาดว่าปัญหานี้เป็นเพียงผลกระทบระยะสั้น ทั้งนี้ในปี 2555
สถานการณ์ได้กลับเช้าสู่สภาวะปกติแล้ว
แม้ว่าโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทจะไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะน้ำท่วม
แต่บริษัทก็ได้ดำเนินการปรับปรุงการติดตั้งระบบไฟฟ้าของบ้าน
และการเพิ่มการป้องกันอุทกภัยของโครงการมากขึ้น
เพื่อทำให้ผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในการเลือกซื้อโครงการของบริษัท