3. การประกอบธุรกิจของแต่ละกลุ่มธุรกิจ

3.1 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.1.1 ธุรกิจบ้านจัดสรร

โครงการที่เปิดดำเนินการ

1. โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด รามอินทรา

เนื้อที่โครงการ : 74 ไร่ 3 งาน 52 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนนวมินทร์ – รามอินทรา แขวงคันนายาว เขตคันนายาว กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยว ขนาด 60 – 120 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 223 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 190 – 412 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 1,800 ล้านบาท

ราคาขาย : 5 - 18 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน มี.ค. 2546 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2549

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 90% ของยูนิตที่เปิดขาย

2. โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด พระราม 5

เนื้อที่โครงการ : 74 ไร่ 1 งาน 90 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนราชพฤกษ์ อำเภอเมือง จังหวัดนนทบุรี

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยวขนาด 52 – 140 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 242 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 164 – 301 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 1,630 ล้านบาท

ราคาขาย : 4.9 – 10 ล้านบาท ต่อยูนิต (เฟส 1)

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง ต.ค. 2547 คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2551

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 37% ของทั้งโครงการ (ปัจจุบันกำลังดำเนินการก่อสร้างเฟส 2
จำนวน 40 ยูนิต)

ความคืบหน้าของการขาย : 75% ของยูนิตที่เปิดขาย

3. โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด แจ้งวัฒนะ

เนื้อที่โครงการ : 31 ไร่ 98.31 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนเลี่ยงเมืองปากเกร็ด ตำบลบางตลาด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยวขนาด 52 – 116 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 116 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 840 ล้านบาท

ราคาขาย : 6 – 12 ล้านบาท

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน มิ.ย. 2548 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2550

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 85% ของยูนิตที่เปิดขาย

4. โครงการวิสต้า ปาร์ค วัชรพล

เนื้อที่โครงการ : 14 ไร่ 1 งาน 34 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนวัชรพล แขวงคลองถนน เขตสายไหม กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮ้าส์ ขนาด 24 – 48 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยประมาณ 220
ตารางเมตร

: อาคารพาณิชย์ ขนาด 24-38 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยประมาณ 230-350 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : ทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 115 ยูนิต และ อาคารพาณิชย์ จำนวน 15 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 380 ล้านบาท

ราคาขาย : ทาวน์เฮ้าส์ 2.9 – 3.9 ล้านบาท ต่อยูนิต

: อาคารพาณิชย์ 3.9 – 7.1 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน ส.ค. 2547 ก่อสร้างแล้วเสร็จในเดือน มี.ค.
2550

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 100% ของยูนิตที่เปิดขาย

5. โครงการวิสต้า ปาร์ค วิภาวดี

เนื้อที่โครงการ : 23 ไร่ 1 งาน 59 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนวิภาวดี – รังสิต แขวงบางเขน เขตบางเขน กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮ้าส์ ขนาด 24 – 60 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 202 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 220 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 880 ล้านบาท

ราคาขาย : 4.3 – 5.6 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน พ.ค. 2548 ก่อสร้างแล้วเสร็จในเดือน ก.ค.
2550

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 100% ของยูนิตที่เปิดขาย

6. โครงการวิสต้า ปาร์ค ประชาชื่น

เนื้อที่โครงการ : 10 ไร่ 2 งาน 31.90 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนสามัคคี ตำบลบางตลาด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮ้าส์ ขนาด 22.62 – 73.94 ตารางวา

พื้นที่ใช้สอยประมาณ 220 – 229 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : 78 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 360 ล้านบาท

ราคาขาย : 4.1 – 7.9 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน ส.ค. 2549 ก่อสร้างแล้วเสร็จในเดือน ต.ค.
2550

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 100% ของยูนิตที่เปิดขาย

7. โครงการวิสต้า อเวนิว วัชรพล

เนื้อที่โครงการ : 14 ไร่ 58.92 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนวัชรพล แขวงคลองถนน เขตสายไหม กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮาส์ ขนาด 21 – 46 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยประมาณ 225
ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : ทาวน์เฮาส์ จำนวน 123 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 223 ล้านบาท

ราคาขาย : ทาวน์เฮาส์ 1.99 – 2.9 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน มิ.ย. 2550 ก่อสร้างแล้วเสร็จในเดือน มิ.ย.
2551

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 70% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 40% ของยูนิตที่เปิดขาย

3.1.2 ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย

1. โครงการเซ็นทริค ซีน พหลโยธิน

เนื้อที่โครงการ : 1 ไร่ 2 งาน 53 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนพหลโยธิน ซอย 9 แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : คอนโดมิเนียมสูง 24 ชั้น (มีชั้นใต้ดิน 1 ชั้น) ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่

  44 –98 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 206 ยูนิต และ พื้นที่ร้านค้าย่อยจำนวน 3 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 759 ล้านบาท

ราคาขาย : 2.7 – 5.7 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน มิ.ย. 2548 คาดว่าจะแล้วเสร็จเดือน เม.ย.
2550

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท โอเอไอ แอสเสท จำกัด

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 100%

ความคืบหน้าของการขาย : 100% ของยูนิตที่เปิดขาย

2. โครงการเซ็นทริค ซีน อารีย์ 2

เนื้อที่โครงการ : 1 ไร่ 59 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ซอยพหลโยธิน 7 (อารีย์) แยกซอยอารีย์ 2 แขวงสามเสนใน เขตพญาไท

กรุงเทพฯ 10400

รายละเอียดโครงการ : คอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น (มีชั้นใต้ดิน 1 ชั้น) ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่

  45-121 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 79 ยูนิต และ พื้นที่ร้านค้าย่อยจำนวน 1 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 401 ล้านบาท

ราคาขาย : 2.7 – 9.2 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน ก.พ.2550
คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณกลางปี2551

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 70%

ความคืบหน้าของการขาย : 100%

3. โครงการเซ็นทริค ซีน สุขุมวิท 64

เนื้อที่โครงการ : 2-0-33 ไร่

ที่ตั้งโครงการ : ติดถนนสุขุมวิท ระหว่างซอยสุขุมวิท 64 และซอยสุขุมวิท 66

เขตบางนา กทม.

รายละเอียดโครงการ : คอนโดมิเนียมสูง 24 ชั้น ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 32.48 – 80.03
ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 241 ยูนิต และ พื้นที่ร้านค้าย่อยจำนวน 4 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 630 ล้านบาท

ราคาขาย : 1.7 – 5.8 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน ก.พ.2551
คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณปลายปี2552

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง :
อยู่ระหว่างการขออนุญาตการจัดทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม

  (ได้รับใบอนุญาตจากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและ สิ่งแวดล้อม เมื่อวันที่ 29
  กุมภาพันธ์ 2551)

ความคืบหน้าของการขาย : 60%

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ลักษณะการตลาด

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

จากนโยบายในการพัฒนาธุรกิจที่อยู่อาศัย อันมุ่งเน้นในการยกระดับมาตรฐานโครงการของบริษัทฯ
ให้สอดคล้องกับสโลแกน “ ชีวิตที่สมบูรณ์แบบเพื่อวันนี้และวันหน้า ” ทางบริษัทฯ
จึงมุ่งมั่นในการพัฒนาสินค้าและบริการให้มีความโดดเด่นและมีมาตรฐานภายใต้แนวคิด “ 5
ความสมบูรณ์แบบ ” อันนำมาใช้เป็นแนวทางในการกำหนดกลยุทธ์การตลาดและการขาย ดังนี้

1. Practical Design

  การออกแบบที่ผู้อยู่อาศัยสามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยได้แบบ Flexible Function
  รวมถึงงานระบบภายในที่ออกแบบให้มีศูนย์รวมงานระบบ (Central Control Station)
  ที่แยกส่วนของระบบไฟฟ้าและโทรศัพท์ออกจากระบบสุขาภิบาล เพื่อความสวยงาม
  สะดวกสบายและรองรับการต่อเติมซ่อมแซมในอนาคต

  2. Accessible Location

  ทุกโครงการตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ
  เดินทางสะดวกโดยอยู่ติดถนนสายหลักและ/หรือใกล้ระบบเครือข่ายคมนาคม อาทิ
  จุดขึ้น-ลงทางด่วน สถานีรถไฟฟ้า และใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

  3. Lively Neighborhood

  การออกแบบสภาพแวดล้อมภายในโครงการให้ร่มรื่นและไม่แออัดด้วยถนนเมนที่กว้าง
  มีพื้นที่สวนส่วนกลางและ/หรือคลับเฮ้าส์ที่เพียบพร้อม และจัดสวนหย่อมที่กระจายอยู่ทั่วโครงการ
  มีการจัดกิจกรรมต่างๆ ให้แก่ลูกบ้านเพื่อสร้างสังคมที่อบอุ่นและมีมิตรภาพ

  4. Security Care

  การจัดการระบบรักษาความปลอดภัยที่ได้มาตรฐานตลอด 24 ชม.
  โดยมีการควบคุมการผ่านเข้า-ออกโครงการของลูกบ้านด้วย Access Card Control
  ติดตั้งกล้อง CCTV เพื่อบันทึกภาพการเข้า-ออกขอรถในโครงการ
  จัดเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย 24 ช.ม.
  นอกจากนี้ยังจัดให้มีศูนย์ให้บริการหลังการขายเพื่อดูแลลูกบ้านที่เข้ามาอยู่ในโครงการ
  และให้การดูแลต่ออีก 6 เดือนหลังการโอนเป็นนิติบุคคลแล้ว

  5. Intelligent Home

  การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ทั้งด้านการประหยัดพลังงาน
  การสื่อสาร และการก่อสร้าง อาทิ

-   ด้วยการบุฉนวน M-PE (Metalized Polyethylene) หนา 10 มม.กันความร้อนใต้หลังคา

-   การเว้นช่อง Air Gap เพื่อระบายความร้อน

-   ผนังหนา 2 ชั้นและบุฉนวนป้องกันความร้อนระหว่างกลาง

-   กระจกเขียวตัดแสงเพื่อกรองรังสี UV เพื่อลดทอนแสงและความร้อนที่จะเข้าบ้าน

-   ติดตั้งระบบเปิด-ปิดไฟอัตโนมัติซึ่งทำงานตามความเข้มของแสงอาทิตย์ (Photo Cell)

-   ติดตั้งระบบอินเตอร์เน็ตความเร็วสูงที่บ้านหรือคลับเฮ้าส์ เป็นต้น

การส่งเสริมการตลาดและการขาย

บริษัทฯใช้กลยุทธ์เชิงรุกด้านการตลาดและการขาย โดยจัดทำ Event Marketing และเปลี่ยน
Campaign ทุกเดือน นอกจากนี้ บริษัทฯ ใช้ Local Media
เป็นกลยุทธ์หลักในการโฆษณาประชาสัมพันธ์มากขึ้น เช่น
เพิ่มป้ายในโซนที่อยู่ของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและเพิ่มป้ายชี้ทางในเส้นทางหลักที่ลูกค้าใช้มายังโครงการ

ในส่วนของการสร้าง Brand Awareness บริษัทฯ ได้จัดทำ Pool Campaign ปีละ 2 ครั้ง
ในงาน SC DAY และ SC Parade และบริษัทฯ ได้จัดทำวารสาร SC UPDATE
ซึ่งเป็นวารสารรายเดือน โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ลูกค้าทราบว่า บริษัทฯ
มีจำนวนโครงการทั้งหมดกี่โครงการ และเป็น Pool Media ในการแจ้งข่าวสาร Promotion
ให้กับทางลูกค้า

การขาย

พัฒนาทีมขายให้มีประสิทธิภาพ โดยการรวบรวมความรู้เรื่องผลิตภัณฑ์และทักษะการขาย รวมถึงเรื่อง
Service mind ให้กับทีมขายเพื่อรองรับงานขายที่โครงการได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ

การกำหนดราคา

บริษัทฯมีการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดและสภาวะการแข่งขันทุกเดือน
เพื่อเปรียบเทียบราคาขายของทุกโครงการให้อยู่ในราคาที่แข่งขันได้และสอดคล้องกับต้นทุนการก่อสร้าง

สร้างกิจกรรมสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าอย่างต่อเนื่อง ( Customer Relationship Management)

บริษัทฯ ได้ปลูกฝังให้พนักงานทุกคนทุกระดับเห็นความสำคัญของลูกค้า
พร้อมทั้งเอาใจใส่และบริการลูกค้าด้วยใจและมีการใช้กลยุทธ์บริหารความสัมพันธ์กับลูกค้าเชิงรุกมากขึ้น
โดยจัดกิจกรรมที่เน้นการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีเพื่อให้เกิดสังคมคุณภาพที่อบอุ่น
และเป็นประโยชน์กับลูกค้า เช่น จัดทำบุญตักบาตร รวมถึงจัดงานประเพณีต่างๆ เช่นทำบุญขึ้นปีใหม่
, วันสงกรานต์ และวันลอยกระทง เป็นต้น

การให้บริการหลังการขาย ( Village Management )

เพื่อเป็นการให้บริการกับลูกค้าผู้อยู่อาศัยในด้านการบริหารและจัดการโครงการที่อยู่อาศัยให้มีคุณภาพ
และเพื่อเป็นการดูแลรักษาสภาพที่อยู่อาศัยให้มีมูลค่าเพิ่มในอนาคต
บริษัทฯได้จัดให้มีหน่วยงานบริการหลังการขาย
รองรับงานในส่วนนี้โดยได้จัดให้มีทีมงานทางด้านการบริหารชุมชนและทีมงานช่างเพื่อดูแลรักษาบ้านให้อยู่ในสภาพที่ดี

-   ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ ส่วนใหญ่ เป็นกลุ่มลูกค้าในพื้นที่ คือ มีที่อยู่หรือมีที่ทำงานที่ใกล้กับโครงการ
เป็นกลุ่มเป้าหมายหลัก รูปแบบการดำเนินชีวิต (Life Style) ที่ทันสมัย รักครอบครัว
ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดี และบริษัทฯเริ่มขยายฐานลูกค้าสู่ตลาดระดับราคา 1.8 – 3.0 ล้าน มากขึ้น
เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่มีระดับรายได้ปานกลางมากขึ้น

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทฯได้วางกลยุทธ์ช่องทางการจัดจำหน่ายดังนี้

1.  จัดตั้งทีมขายที่มีประสบการณ์ในการขายและมีความรู้ความเข้าใจในผลิตภัณฑ์
    มีการอบรมให้ความรู้เพื่อให้ทีมขายมีประสิทธิภาพและให้บริการลูกค้าได้เป็นอย่างดี
    โดยจัดตั้งสำนักงานขายอยู่ที่โครงการ

2.  เพิ่มช่องทางจัดจำหน่ายโดย

  - จัด Corporate Package สำหรับลูกค้าเฉพาะกลุ่มในองค์กรขนาดใหญ่ อาทิ ธนาคาร
  โรงพยาบาล กลุ่มบริษัทในเครือและบริษัทชั้นนำทั่วไป

  - ออกงานนิทรรศการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

  - จัดทำกิจกรรม Direct Marketing โดยส่งจดหมายไปตามฐานข้อมูลกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

3.  สร้างการรับรู้ในตัวสินค้าและภาพลักษณ์ที่ดีของโครงการไปยังกลุ่มเป้าหมายโดยโฆษณาประชาสัมพันธ์
    ผ่านสื่อ หนังสือพิมพ์ สื่อสิ่งพิมพ์ ป้ายโฆษณา และ Website

4.  เร่งพัฒนาสินค้าที่ตรงความต้องการของตลาดในแต่ละช่วงเวลา

ภาวะการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 มีการแข่งขันในตลาดที่ค่อนข้างรุนแรง เนื่องจากมีปัจจัยลบต่าง ๆ
เข้ามากระทบไม่ว่าจะเป็นปัญหาในเรื่องของสถานการณ์ทางด้านการเมือง ราคาน้ำมันที่สูง
และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลง
ซึ่งส่งผลต่อการตัดสินใจในการซื้อบ้านของผู้บริโภคและการเปิดตัวโครงการใหม่ของผู้ประกอบการ
ประกอบกับสถาบันการเงินก็ยังมีความเข้มงวดในเรื่องของการปล่อยสินเชื่อ
จึงมีผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวในอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบกับ ปี 2549

แนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 ตลาดโดยรวมคงที่ไม่แตกต่างจากปี 2550 มากนัก
หากการเมืองยังไม่มีเสถียรภาพก็อาจจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีนัยสำคัญ
รวมทั้งการเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน   อย่างไรก็ตามในปี 2551
นี้ภาครัฐได้มีการดำเนินนโยบายการลงทุนด้านสาธารณูปโภคและออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ
ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจมีแนวโน้มปรับตัวไปในทิศทางที่ดี
รวมทั้งปัจจัยในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มที่ค่อนข้างคงที่หรืออาจจะปรับขึ้นไปไม่สูงมาก
ซึ่งจะส่งผลดีต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยคาดว่าโครงการที่จะทำการพัฒนาก็จะมีการกระจายตัวไปตามโครงการสาธารณูปโภคที่รัฐบาลได้วางแผนในการดำเนินการก่อสร้างเอาไว้

จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียน

ในปี 2550 จำนวนการจดทะเบียนใหม่ของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
มีจำนวนทั้งสิ้น 74,157 หน่วย ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2549 ร้อยละ5 และถือเป็นครั้งแรกนับตั้งแต่ปี
2543 ที่มีปริมาณการ จดทะเบียนใหม่ลดลง
ซึ่งเป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทำให้ความต้องการที่แท้จริงมีทิศทางที่เริ่มอ่อนตัวลง
เมื่อวิเคราะห์แยกตามประเภทและการสร้างที่อยู่อาศัยแล้ว
พบว่าบ้านเดี่ยวยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดร้อยละ 52
รองลงมาได้แก่ทาวน์เฮ้าส์และอาคารชุดที่พักอาศัยโดยมีสัดส่วนร้อยละ 24 และ 22 ตามลำดับ
เมื่อวิเคราะห์ในภาพรวมพบว่าในปี 2550 สัดส่วนบ้านเดี่ยวลดลงจากร้อยละ 55 ในปี 2549
เหลือร้อยละ 52 โดยบ้านเดี่ยวมีจำนวนการจดทะเบียนลดลงสูงสุดถึงร้อยละ10
ขณะที่อาคารชุดและทาวน์เฮ้าส์ ไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก ในขณะที่อยู่อาศัยสร้างเองมีสัดส่วนลดลงจาก
จากร้อยละ 37 ในปี 2549 เป็นร้อยละ 34 ในปี 2550

ตารางการจดทะเบียนเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

(หน่วย : ยูนิต)

  ----------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------
  ประเภท                  2545     2546     2547     2548     2549     2550

  ภาพรวมทั้งหมด             37,182   56,085   69,050   72,069   78,116   74,157

  บ้านเดี่ยว                 24,973   34,592   44,248   46,643   42,764   38,535

  จัดสรร                   8,604    17,911   26,631   23,889   16,700   16,374

  สร้างเอง                 16,369   16,681   17,617   22,754   26,064   22,161

  บ้านแฝด                  80       1,144    945      678      965      1,556

  จัดสรร                   36       905      761      586      869      1,436

  สร้างเอง                 44       239      184      92       96       120

  ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์   7,011    12,950   15,418   13,855   17,421   17,837

  จัดสรร                   5,731    11,272   13,360   11,460   14,632   14,931

  สร้างเอง                 1,280    1,678    2,058    2,395    2,789    2,906

  แฟลตและอาคารชุด          5,118    7,399    8,439    10,893   16,966   16,229
  ----------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------

ที่มา : สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาลและสำนักงานจังหวัดในปริมณฑล

รวบรวมโดย : ส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัยธนาคารอาคารสงเคราะห์

จำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขาย (Supply)

จากข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลพบว่าปี 2550 ที่อยู่อาศัยที่เสนอขาย
มีจำนวนรวม 372,904 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการ 970,979 ล้านบาท
โดยเป็นโครงการเปิดใหม่ภายในปีเดียวกัน 81,324 หน่วย (ร้อยละ 22 ของทั้งหมด)
คิดเป็นมูลค่าโครงการ 185,624 ล้านบาท (ร้อยละ 19 ทั้งหมด)

โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปี2550 มีจำนวน 81,324 หน่วยเพิ่มขึ้นจากปี 2549 ร้อยละ 24
โดยมีมูลค่าใกล้เคียงกับปี 2549 และการพัฒนายังคงมีแนวโน้มไปในทิศทางเดียวกับปีที่ผ่านมา
คือการเปิดตัวโครงการอาคารชุดเป็นส่วนใหญ่ โดย สัดส่วนการเปิดตัวของอาคารชุดเพิ่มจากร้อยละ
45 เป็นร้อยละ 55 สัดส่วนของบ้านเดี่ยวลดลงเหลือร้อยละ 14 จากร้อยละ 21
เช่นเดียวกับทาวน์เฮ้าส์ที่ลดลงมาเช่นกัน คือร้อยละ 22 จากร้อยละ 27 ในปี2549

โครงการที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้น มีมูลค่าต่อยูนิตลดลง โดยโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 2550
มีราคาเฉลี่ย 2.40 ล้านบาทต่อหน่วย ลดลงจาก 2.89 ล้านบาทต่อหน่วยในปี2549
ซึ่งแสดงถึงแนวโน้มการปรับตัวของที่อยู่อาศัย ที่เน้นการผลิตราคาที่ถูกลง
เพื่อตอบสนองกำลังซื้อของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มอาคารชุดพักอาศัยราคาไม่เกิน 2
ล้านบาทที่ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า

ตารางแสดงผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยปี 2550

+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
| ประ   |           |     | บ้าน  | บ้า   | ทาว   | อาคาร | คอนโด | รวม  |
| เภทที่อ |           |     | เดี่ยว | นแฝด | น์เฮ้าส์ | พาณิชย์ | มิเนียม |      |
| ยู่อาศัย |           |     |      |      |       |       |       |      |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
| รวมโค | จำนวนหน่วย | ห   | 109  | 19   | 8     | 7,885 | 15    | 372  |
| รงการ |           | น่วย | ,663 | ,044 | 3,095 |       | 3,217 | ,904 |
| ทั้งหมด |           |     |      |      |       |       |       |      |
| ณ สิ้นปี |           |     |      |      | ]     |       |       |      |
|       |           |     |      |      |       |       |       |      |
|       |           |     |      |      | ]095  |       |       |      |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       |           | %   | 30%  | 5%   | 22%   | 2%    | 41%   | 100% |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       | มูล        | ล้าน | 481  | 38   | 12    | 2     | 30    | 970  |
|       | ค่าโครงการ | บาท | ,868 | ,967 | 5,767 | 1,585 | 2,792 | ,979 |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       |           | %   | 50%  | 4%   | 13%   | 2%    | 31%   | 100% |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       | ราคาขาย   | ล้าน | 4.39 | 2.04 | 1.51  | 2.73  | 1.97  | 2.52 |
|       | เฉลี่ย/หน่วย | บาท |      |      |       |       |       |      |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
| เฉพาะ | จำนวนหน่วย | ห   | 11   | 5    | 1     | 1,654 | 4     | 81   |
| โครงก |           | น่วย | ,384 | ,634 | 7,902 |       | 4,750 | ,324 |
| ารเปิด |           |     |      |      |       |       |       |      |
|       |           |     |      |      |       |       |       |      |
| ใหม่   |           |     |      |      |       |       |       |      |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       |           | %   | 14%  | 7%   | 22%   | 2%    | 55%   | 100% |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       | มูล        | ล้าน | 62   | 5    | 3     | 5,507 | 7     | 185  |
|       | ค่าโครงการ | บาท | ,661 | ,717 | 3,434 |       | 8,305 | ,624 |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       |           | %   | 34%  | 3%   | 18%   | 3%    | 42%   | 100% |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       | ราคาขาย   | ล้าน | 3.44 | 2.15 | 1.60  | 2.57  | 2.27  | 2.40 |
|       | เฉลี่ย/หน่วย | บาท |      |      |       |       |       |      |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
| สถา   | ขายได้     | ห   | 72   | 10   | 5     | 5,218 | 12    | 267  |
| นการณ์ |           | น่วย | ,132 | ,571 | 5,620 |       | 3,540 | ,081 |
|       |           |     |      |      |       |       |       |      |
| ย     |           |     |      |      |       |       |       |      |
| อดขาย |           |     |      |      |       |       |       |      |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       |           | %   | 27%  | 4%   | 21%   | 2%    | 46%   | 100% |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       | คงเหลือ    | ห   | 37   | 8    | 2     | 2,667 | 2     | 105  |
|       |           | น่วย | ,531 | ,473 | 7,475 |       | 9,677 | ,823 |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       |           | %   | 35%  | 8%   | 26%   | 3%    | 28%   | 100% |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       | สัดส่ว      | %   | 66%  | 56%  | 67%   | 66%   | 81%   | 72%  |
|       | นการขายได้ |     |      |      |       |       |       |      |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+

ที่มา : บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ตลาดบ้านเดี่ยว

จากการสำรวจตลาดพบว่าโครงการบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวใหม่ในปี 2550
ยังคงมุ่งทำตลาดกับกลุ่มลูกค้าระดับกลางและระดับกลาง-ล่างเป็นหลัก
ดังจะเห็นได้จากโครงการบ้านเดี่ยวราคา 2-5 ล้านบาทยังคงขยายตัวต่อเนื่อง
และรักษาส่วนแบ่งตลาดไว้ได้ถึงร้อยละ 67 โดยมีจำนวนหน่วยที่เปิดขายมากที่สุดในระดับราคา 3-5
ล้านบาทถึง 5,158 ยูนิต (ร้อยละ 45) รองลงมา เป็นระดับราคา 1-2 ล้านบาท จำนวนเปิดขาย
2,538 ยูนิต (ร้อยละ 22) ส่วนบ้านเดี่ยวระดับบนราคาตั้งแต่ 10
ล้านบาทขึ้นไปมีส่วนแบ่งตลาดลดลงอย่างชัดเจน

ณ สิ้นปี 2550 บ้านเดี่ยวมีจำนวนหน่วยในการเสนอขายรวมทั้งหมดถึง 109,663 หน่วย
โดยมีสัดส่วนบ้านเดี่ยวระดับราคากลาง (ราคา 3-5 ล้านบาท) สูงสุดคิดเป็นร้อยละ 37
เมื่อพิจารณาสถานการณ์การขายของสินค้าที่เปิดตัวใหม่ในปี 2550 พบว่าบ้านเดี่ยวขายได้จำนวน
2,786 ยูนิต เฉลี่ยเดือนละ 232 ยูนิตลดลงจากปี 2549 ที่ขายได้เฉลี่ยเดือนละ 349 ยูนิต

ตลาดอาคารชุดพักอาศัย

ปี2550 ตลาดอาคารชุดพักอาศัย ยังคงมีจำนวนสูงสุดในตลาดที่พักอาศัยโดยมีจำนวน 153,217
หน่วยหรือร้อยละ 41 และมีมูลค่าโครงการรวม 302,792 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วร้อยละ 45
โดยจำนวนหน่วยขายที่เปิดใหม่ในปี 2550 มีจำนวนหน่วยเปิดขาย 44,750 เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 53
โดยเฉพาะอาคารชุดระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทมีการพัฒนาสูงสุดถึงร้อยละ 61
ของจำนวนอาคารชุดทั้งหมดที่เปิดในปีนี้

ณ สิ้นปี 2550 อุปทานคงค้างของอาคารชุดพักอาศัยเหลือเพียง 29,667 หน่วย ในปี 2551
คาดว่าสถานการณ์คอนโดในเมืองยังคงมีแนวโน้มที่ดีต่อไปในปีนี้
แต่ต้องระวังในเรื่องของต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นโดยเฉพาะโครงการที่ขายราคาต่ำ
อีกปัจจัยหนึ่งที่อาจเป็นตัวแปร คือโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า โดยเฉพาะสายที่เชื่อมไปยังเขตชั้นนอก
อาจทำให้การซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองลดลงได้ เนื่องจากคอนโดมิเนียมในเมืองราคาค่อนข้างสูง

ตลาดทาวน์เฮ้าส์

ตลาดทาวน์เฮ้าส์มีจำนวนหน่วยที่เปิดขายเป็นอันดับ 3 รวมกันถึงร้อยละ 22 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด
มีมูลค่ารวมกันประมาณร้อยละ 13 ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดขาย อุปทานของตลาดทาวน์เฮ้าส์ในปี
2550 ตลาดกรุงเทพและปริมณฑลมีทั้งสิ้น 83,095 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว ร้อยละ 15
โดยระดับราคา ไม่เกิน 2 ล้านบาท มีจำนวนการเปิดขายสูงสุด คือ 68,024 หน่วย
หรือคิดเป็นร้อยละ 83

จากการสำรวจตลาดโครงการทาวน์เฮ้าส์ที่เปิดตัวใหม่ ในปี 2550 มีจำนวนหน่วยทั้งสิ้น 17,902
หน่วยใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา เมื่อแยกตามระดับราคาพบว่า ที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาท
ลดลงจากปีที่แล้วถึงร้อยละ 60 ทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทมีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด
มีจำนวนหน่วยเปิดขาย 14,068 ยูนิต หรือร้อยละ 79

ตารางโครงการที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมด ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2550แยกตามระดับราคา

  ---------------- --------- -------- ---------- ------------ --------- ----------
  จำนวนหน่วยทั้งหมด                                                        

  ระดับราคา (ลบ.)   บ้านเดี่ยว   บ้านแฝด   ทาวน์เฮ้าส์   อาคารพาณิชย์   อาคารชุด   รวม

  <0.501 ล้านบาท                       1,211                   52,926    54,137

  0.501 - 1.000    1,749     1,755    36,630     158          23,117    63,409

  1.001 - 2.000    10,187    8,599    30,183     3,107        37,449    89,525

  2.001 - 3.000    31,563    7,149    6,231      1,321        16,252    62,516

  3.001 - 5.000    40,422    1,314    7,663      3,021        11,879    64,299

  5.001 - 10.000   20,485    201      1,143      243          7,732     29,804

  10.001-20.000    4,040     26       34         10           2,708     6,818

  >20 ล้านบาท       1,217                         25           1,154     2,396

  รวม              109,663   19,044   83,095     7,885        153,217   372,904
  ---------------- --------- -------- ---------- ------------ --------- ----------

ที่มา : บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

จากปัจจัยของราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นจะเป็นปัจจัยที่ผลักดันให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องผลักภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นบางส่วนให้กับผู้บริโภค
คาดว่าระดับราคาขายโดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวที่เปิดขายใหม่ถูกปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10%
หรือหากคงราคาขายผู้ประกอบการจะต้องใช้กลยุทธ์อย่างอื่น เช่น ลดขนาดพื้นที่ใช้สอยเพื่อลดต้นทุน
นอกจากนี้ปัจจัยด้านความเสี่ยงจากใบอนุญาตสิ่งแวดล้อมยังคงเป็นปัจจัยกดดันจากการเพิ่มต้นไม้ใหญ่ในโครงการได้ส่งผลกระทบให้โครงการที่ยังไม่ได้รับใบอนุญาตสิ่งแวดล้อมจะต้องเพิ่มขนาดที่ดินของโครงการซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

จากภาวะการแข่งขันที่รุนแรง ผู้ประกอบการจึงต้องมีความเป็นมืออาชีพ
โดยจะต้องมีการสำรวจเกี่ยวกับความต้องการของผู้บริโภคว่ามีความต้องการแบบไหน
ซึ่งจะเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ผู้บริโภคเกิดความต้องการในสินค้า
ในขณะเดียวกันก็ต้องมีการสร้างบ้านให้มีคุณภาพและบริการที่ดียิ่งขึ้น
ซึ่งจะเป็นส่วนสำคัญในการสร้างความน่าเชื่อถือให้กับผู้ประกอบการได้มากขึ้นตามไปด้วย

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาที่ดินและการจัดหา Supplier

โครงการเพื่อขาย
จะเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลายประเภทและระดับราคาในทำเลที่แตกต่างกัน
เพื่อกระจายความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ
ซึ่งในการจัดหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการนั้นบริษัทฯให้ความสำคัญเป็นอย่างสูงเนื่องจากเป็นปัจจัยหลักในการแข่งขันทั้งในเรื่องต้นทุนและทำเลที่ตั้ง
โดยโครงการที่บริษัทฯพัฒนาขึ้นมีทั้งการพัฒนาที่ดินซึ่งบริษัทฯหรือบริษัทย่อยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
ซื้อจากบุคคลอื่น รวมทั้งซื้อโครงการในลักษณะทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non Performance
Asset, NPA) มาดำเนินการต่อ
อย่างไรก็ตามบริษัทฯไม่มีนโยบายในการซื้อที่ดินสะสมไว้เพื่อรอการพัฒนา
แต่ถ้าที่ดินที่บริษัทเล็งเห็นถึงศักยภาพในการพัฒนา โดยเฉพาะโครงการสาธารณูปโภคของรัฐบาล
เช่นแนวรถไฟฟ้า ก็จะซื้อและนำมาพัฒนาต่อไปในอนาคต

ในขั้นตอนการจัดหาที่ดินและพัฒนาโครงการ
บริษัทฯมีทีมวิจัยในการสำรวจสภาวะตลาดและการแข่งขัน รวมทั้งพฤติกรรมผู้บริโภค
จากนั้นจะทำการประมวลผลการศึกษาเพื่อนำมากำหนดแนวคิดรูปแบบ
ทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมของโครงการ และประเมินความเป็นไปได้ของโครงการ
จากนั้นจึงจะดำเนินการจัดหาที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการ ซึ่งบริษัทฯ อาจติดต่อผ่านนายหน้า
ผ่านเจ้าของที่ดินโดยตรงหรือเจรจาซื้อจากบริษัทในกลุ่มที่เกี่ยวข้องในราคาที่เหมาะสมเมื่อเปรียบเทียบกับราคาตลาด
ราคาประเมินของทางราชการ และราคาประเมินจากการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

สำหรับการจัดหาวัสดุก่อสร้างสำหรับโครงการ
บริษัทฯได้มีการเจรจาต่อรองผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างเพื่อให้ได้สินค้าที่มีคุณภาพดีในราคาที่เหมาะสม
โดยบริษัทฯจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างเองบางประเภท เช่น เสาเข็ม สุขภัณฑ์ เฟอร์นิเจอร์
และระบบรักษาความปลอดภัยที่ติดตั้งในบ้านทุกหลัง
ทั้งนี้นอกจากจะสามารถรักษาคุณภาพของสินค้าแล้วยังทำให้สามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้างได้อีกด้วย
รวมถึงวัสดุคุณภาพสูงที่ใช้ในเทคโนโลยีประหยัดพลังงานและระบบสื่อสารดิจิตอลความเร็วสูง
ซึ่งบริษัทฯสามารถจัดหาได้จากผู้ผลิตหลายราย
ส่วนการคัดเลือกผู้รับเหมานั้นบริษัทฯมีทีมวิศวกรและทีมงานที่ทำหน้าที่คัดเลือกผู้รับเหมาที่มีคุณภาพมีระสบการณ์และมีเครดิตทางการค้าที่ดี
โดยได้มีการกำหนดมาตรฐานในการทำงานและตารางการตรวจรับงานที่ชัดเจน

-   ขั้นตอนและเทคโนโลยีการผลิต

ในขั้นตอนการพัฒนาธุรกิจบ้านจัดสรรนั้น
บริษัทฯให้ความสำคัญกับรายละเอียดในทุกขั้นตอนโดยอาจอธิบายได้โดยสังเขปดังนี้
ก่อนการกำหนดโครงการพัฒนาบ้านจัดสรรใดๆบริษัทฯจะมีการสำรวจทำเลและวิเคราะห์ข้อมูล
ซึ่งจะทำการสำรวจโดยทีมวิจัยของบริษัทฯ เพื่อศึกษาความต้องการ
รูปแบบพฤติกรรมของผู้บริโภคเพื่อวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด และ
วิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน
โดยในการวิเคราะห์นั้นจะเป็นการทำงานร่วมกันระหว่างทีมวิจัย ทีมงานด้านการตลาด
ทีมบริหารงานก่อสร้าง และฝ่ายบริหาร
โดยจะผสมผสานและผนวกรูปแบบโครงการซึ่งจะเป็นจุดขายและเป็นความได้เปรียบในเชิงการแข่งขันเข้าไปด้วย
เช่น เทคโนโลยีการก่อสร้างประเภทประหยัดพลังงาน ระบบเทคโนโลยีสารสนเทศ
ระบบความปลอดภัย เป็นต้น นอกจากนั้นบริษัทฯยังให้ความสำคัญกับการบริหารงานก่อสร้าง
ซึ่งรวมถึงการคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีความชำนาญ มีประสบการณ์และมีความน่าเชื่อถือที่ดี
ประกอบกับบริหารจัดการการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างที่ดี และระบบควบคุมมาตรฐานและการส่งมอบงาน
เพื่อให้สามารถส่งมอบงานได้ตามกำหนดด้วยคุณภาพที่เป็นมาตรฐาน

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในโครงการต่าง ๆ ของบริษัทฯ
บริษัทฯได้จัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียสำหรับบ้านแต่ละหลังและระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง
เพื่อมิให้ส่งผลกระทบต่อแหล่งน้ำสาธารณะ
รวมทั้งได้มีการออกแบบระบบสาธารณูปโภคที่เหมาะสมเพื่อมิให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทฯ มียอดขายที่ทำสัญญาแล้วและยังไม่ได้ส่งมอบจำนวนประมาณ
295 ยูนิต มูลค่ารวม 1,096.36 ล้านบาท
โดยส่วนใหญ่เป็นส่วนของโครงการอาคารชุดพักอาศัยเซ็นทริค ซีนอารีย์2 และสุขุมวิท 64
ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ส่วนโครงการอื่นๆเป็นการขายบ้านพร้อมโอนจึงไม่ค่อยมีจำนวนบ้านที่ยังไม่ส่งมอบค้างอยู่ ณ วันสิ้นปี

  ------------------------------ -------------------- --------------------
  โครงการ                        จำนวน (ยูนิต)          มูลค่า (ล้านบาท)

  บางกอกบูเลอวาร์ด รามอินทรา        5                    46.10

  บางกอกบูเลอวาร์ด พระราม 5        9                    77.64

  บางกอกบูเลอวาร์ด แจ้งวัฒนะ         12                   91.06

  วิสต้า ปาร์ค วัชรพล                1                    2.55

  วิสต้า ปาร์ค วิภาวดี                1                    4.67

  วิสต้า อเวนิว วัชรพล               33                   73.29

  เซ็นทริค ซีน พหลโยธิน              1                    2.85

  เซ็นทริค ซีน อารีย์ 2               79                   389.82

  เซ็นทริค ซีน สุขุมวิท 64             154                  408.38

  รวม                            295                  1,096.36
  ------------------------------ -------------------- --------------------

กิจกรรมพิเศษ

นับจากปี 2549 บริษัทฯให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมและสังคมคุณภาพชีวิตที่ดีเป็นสำคัญ
ทั้งภายในโครงการและชุมชนรอบๆบริเวณโครงการ
โดยบริษัทฯได้ดำเนินนโยบายในการสนับสนุนโครงการกิจกรรมเพื่อสังคมมาอย่างต่อเนื่อง แบ่งเป็น
2 โครงการสำคัญ คือ โครงการจัดสร้าง / ปรับปรุงลานกีฬา ภายใต้ชื่อ “ลานรักษ์สุขภาพ” และ
โครงการจัดสร้าง / ปรับปรุงสวนสาธารณะ ภายใต้ชื่อ “สวนรักษ์ธรรมชาติ”
โดยมีวัตถุประสงค์หลักคือ

1.  เพื่อเป็นการพัฒนาคุณภาพชีวิตและสนับสนุนโครงการสาธารณประโยชน์ที่เป็นประโยชน์ต่อสังคมและชุมชน

2.  เพื่อสร้างสัมพันธ์อันดีระหว่างบริษัทฯ ลูกค้า
    และประชาชนบริเวณใกล้เคียงโครงการให้มีส่วนร่วมในการพัฒนาชุมชนให้มีคุณภาพชีวิตและสภาพแวดล้อมความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น

3.  เพื่อส่งเสริมแนวทางการสร้างวัฒนธรรมองค์กรให้มีส่วนร่วมรับผิดชอบต่อสังคมเพื่อผลยั่งยืนในระยะยาว

โครงการจัดสร้าง / ปรับปรุงลานกีฬา (ลานรักษ์สุขภาพ)

บริษัทฯได้เล็งเห็นถึงพลังสำคัญของเยาวชนไทยที่กำลังเติบโตและเป็นกำลังสำคัญในการพัฒนาประเทศในอนาคตซึ่งนอกจากการส่งเสริมเรื่องการศึกษาแล้ว
การพัฒนาทางด้านสุขภาพพลานามัยก็เป็นปัจจัยสำคัญในการเสริมสร้างสติปัญญาอย่างดีเยี่ยม ดังนั้น
บริษัทฯ จึงได้เริ่มโครงการปรับปรุงลานกีฬาเพื่อส่งเสริมสุขภาพและพลานามัยที่ดีให้แก่เยาวชนไทย
ภายใต้ชื่อ “ ลานรักษ์สุขภาพ ” โดยบริษัทฯได้เข้าดำเนินการปรับปรุงลานกีฬาอย่างต่อเนื่อง
นับตั้งแต่ปี2549 ที่ผ่านมา สำหรับในปี 2550 บริษัทได้ดำเนินการปรับปรุงลานกีฬา
และได้ส่งมอบเรียบร้อยแล้ว จำนวน 2 โรงเรียน คือ โรงเรียนวัดไตรรัตนาราม ซอยรามอินทรา
8 และ โรงเรียนวัดบางเตย ซอยนวมินทร์ 62 ในโอกาสกิจกรรมวันแม่ และ วันพ่อแห่งชาติ
ซึ่งทางโรงเรียนจัดขึ้น เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม และ 4 ธันวาคม 2550 ตามลำดับ

โครงการจัดสร้าง / ปรับปรุงสวนสาธารณะ (สวนรักษ์ธรรมชาติ)

บริษัทฯได้มุ่งหมายในการพัฒนาสิ่งแวดล้อมด้วยการสร้างและปรับปรุง
เพื่อเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้ชุมชนได้ใกล้ชิดกับธรรมชาติเพิ่มขึ้น และเป็นแหล่งพักผ่อนหย่อนใจในยามว่าง
โดยมุ่งหวังที่จะเป็นส่วนหนึ่งในการร่วมรณรงค์ลดกระแสภาวะโลกร้อน
อันเป็นมาตรการสำคัญสนับสนุนและชะลอภาวะวิกฤติที่ส่งผลกระทบต่อมนุษย์และสิ่งแวดล้อมในอีกทางหนึ่ง
ดังนั้นบริษัทฯ จึงได้เริ่มโครงการจัดสร้างสวนสาธารณะภายใต้ชื่อ “สวนรักษ์ธรรมชาติ”
อย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2550
บริษัทฯได้ร่วมกับแขวงการทางกรุงเทพดำเนินการปรับปรุงพื้นที่บริเวณวงเวียนอนุสาวรีย์หลักสี่
บางเขน ข้างสถานีตำรวจนครบาลบางเขน เพื่อร่วมเฉลิมพระเกียรติในวาระมหามงคลเฉลิม
พระชนมายุครบ 80 พรรษา พระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัว
โดยมอบให้สำนักงานเขตบางเขนเป็นผู้ดูแล ซึ่งได้ส่งมอบเมื่อวันที่ 20 มีนาคม 2551

นอกจากการดำเนินโครงการลานรักษ์สุขภาพ พร้อมโครงการสวนรักษ์ธรรมชาติ
อย่างต่อเนื่องต่อไปในอนาคตและขยายไปยังชุมชนอื่นๆ ทั่วเขต กรุงเทพมหานครและปริมณฑลแล้ว
บริษัทฯยังได้สนับสนุนโครงการเพื่อสาธารณกุศลอื่นๆเพื่อส่งเสริมกิจกรรมสังคม
อันเป็นนโยบายหนึ่งที่บริษัทฯให้ความสำคัญควบคู่ไปกับการเติบโตทางธุรกิจ

3.2 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า

3.2.1 ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัทฯและบริษัทย่อยมีอาคารสำนักงานให้เช่าทั้งสิ้น 5 แห่ง คือ อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1,2 และ
3 ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานขนาดใหญ่และอาคารขนาดกลางอื่นอีก 2 แห่ง

โดยมีรายละเอียดลักษณะโครงการดังนี้

รายละเอียดธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+
| โครงการ | เ    | สถานที่ตั้ง/ | ร               | พื้นที่ให้เช่า   | อัตรากา  |
|         | จ้าขอ |          | ายละเอียดโครงการ |            | รเช่าพื้นที่ |
|         | งกรร | ขนาดที่ดิน  |                 |            |         |
|         | มสิทธ |          |                 |            | ณ 31    |
|         | ิ์และผ |          |                 |            | ธันวาคม  |
|         | ู้ดำเน |          |                 |            | 2550    |
|         | ินการ |          |                 |            |         |
+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+
| อาค     | SC   | 1010     | อาคารสำนักงาน 38 | พ          | ร้อยละ   |
| ารชินวัตร |      | ถนนว     | ชั้น และชั้นใต้ดิน 2  | ื้นที่ให้เช่ารวม | 94      |
| ทาวเวอร์ |      | ิภาวดีรังสิต | ชั้นแบ่งออกเป็น     | 50,441.71  |         |
| 3       |      |          |                 | ตร.ม.      | ขอ      |
|         |      | แ        | -   ส่วนสำนักงาน  |            | งพื้นที่เช่า |
|         |      | ขวงจตุจักร |     32 ชั้น       | -          |         |
|         |      | เขตจตุจักร |                 |    สำนักงาน |         |
|         |      | กรุงเทพฯ  | -   Conference  |     47,996 |         |
|         |      |          |     Room 2 ชั้น   |     ตร.ม.  |         |
|         |      | 9-1-52   |                 |            |         |
|         |      | ไร่       | -   ศูนย์การค้า    | -          |         |
|         |      |          |     (Plaza) 3   |   ศูนย์การค้า |         |
|         |      |          |     ชั้น          |            |         |
|         |      |          |                 |   2,445.71 |         |
|         |      |          | -   อาคารจอดรถ  |     ตร.ม.  |         |
|         |      |          |     10 ชั้น       |            |         |
|         |      |          |     และชั้นใต้ดิน 2 | (ไม่รวมพ    |         |
|         |      |          |     ชั้น          | ื้นที่ห้องประชุม |         |
|         |      |          |                 | 3,305      |         |
|         |      |          | -   พื้นที่จอดรถ    | ตร.ม.)     |         |
|         |      |          |     1,200 คัน    |            |         |
+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+
| โครงการ | เ    | สถานที่ตั้ง/ | ร               | พื้นที่ให้เช่า   | อัตรากา  |
|         | จ้าขอ |          | ายละเอียดโครงการ |            | รเช่าพื้นที่ |
|         | งกรร | ขนาดที่ดิน  |                 |            |         |
|         | มสิทธ |          |                 |            | ณ 31    |
|         | ิ์และผ |          |                 |            | ธันวาคม  |
|         | ู้ดำเน |          |                 |            | 2550    |
|         | ินการ |          |                 |            |         |
+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+
| อาค     | ANET | 414      | อาคารสำนักงาน 31 | พื้นที่ 21,051 | ร้อยละ   |
| ารชินวัตร |      | ถน       | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ตร.ม.      | 100     |
| ทาวเวอร์ |      | นพหลโยธิน | ชั้น แบ่งออกเป็น    |            |         |
| 1       |      |          |                 | -          | ขอ      |
|         |      | แขวง     | -   ส่วนสำนักงาน  |    สำนักงาน | งพื้นที่เช่า |
|         |      | สามเสนใน |     21 ชั้น       |     20,781 |         |
|         |      | เขตพญาไท |                 |     ตร.ม.  |         |
|         |      | กรุงเทพฯ  | -   ศูนย์การค้า    |            |         |
|         |      |          |     (Plaza) 1   | -          |         |
|         |      | 1-2-82   |     ชั้น          |   ศูนย์การค้า |         |
|         |      | ไร่       |                 |     270    |         |
|         |      |          | -   พื้นที่จอดรถ 9  |     ตร.ม.  |         |
|         |      |          |     ชั้น จำนวน    |            |         |
|         |      |          |     376 คัน      |            |         |
+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+
| อาค     | ANET | 1291/1   | อาคารสำนักงาน 20 | พื้นที่ 16,215 | ร้อยละ   |
| ารชินวัตร |      | ถน       | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ตร.ม.      | 100     |
| ทาวเวอร์ |      | นพหลโยธิน | ชั้น แบ่งออกเป็น    |            |         |
| 2       |      | แขวง     |                 | -          | ขอ      |
|         |      | สามเสนใน | -   ส่วนสำนักงาน  |    สำนักงาน | งพื้นที่เช่า |
|         |      | เขตพญาไท |     13 ชั้น       |     13,168 |         |
|         |      | กรุงเทพฯ  |                 |     ตร.ม.  |         |
|         |      |          | -   ศูนย์การค้า    |            |         |
|         |      | 1-3-98   |     (Plaza) 3   | -          |         |
|         |      | ไร่       |     ชั้น          |   ศูนย์การค้า |         |
|         |      |          |                 |     3,047  |         |
|         |      |          | -   พื้นที่จอดรถ 4  |     ตร.ม.  |         |
|         |      |          |     ชั้น จำนวน    |            |         |
|         |      |          |     383 คัน      |            |         |
+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+
| C       | SC   | 29 หมู่ที่ 7 | -   ส่วนสำนักงาน  | พ          | ร้อยละ   |
| omputer |      | ถน       |     3 ชั้น        | ื้นที่ใช้สอยรวม | 100     |
| Center  |      | นเลี่ยงเมือ |                 | 6,823      |         |
| B       |      | งปากเกร็ด | -               | ตร.ม.      | ขอ      |
| uilding |      | ต.       |   พื้นที่จอดรถจำนวน |            | งพื้นที่เช่า |
| (อาคาร  |      | บางตลาด  |     28 คัน       |            |         |
| CC)     |      |          |                 |            |         |
|         |      | อ        |                 |            |         |
|         |      | .ปากเกร็ด |                 |            |         |
|         |      | จ.นนทบุรี  |                 |            |         |
|         |      |          |                 |            |         |
|         |      | 2-2-70   |                 |            |         |
|         |      | ไร่       |                 |            |         |
+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+
| Te      | OA*  | เลขที่     | อาคารสำนักงาน 8  | พ          | ร้อยละ   |
| chnical |      | 1285     | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ื้นที่ใช้สอยรวม | 100     |
| T       |      | ถน       | ชั้น              | 6,487      |         |
| raining |      | นพหลโยธิน |                 | ตร.ม.      | ขอ      |
| Center  |      |          | แบ่งออกเป็น       |            | งพื้นที่เช่า |
| & Car   |      | แขวง     |                 |            |         |
| Park    |      | สามเสนใน | -   ส่วนสำนักงาน  |            |         |
| B       |      | เขตพญาไท |     3 ชั้น        |            |         |
| uilding |      | กรุงเทพฯ  |                 |            |         |
| (อาคาร  |      |          | -               |            |         |
| TTC)    |      | 0        |   พื้นที่จอดรถจำนวน |            |         |
|         |      | -3-85.65 |     118 คัน      |            |         |
|         |      | ไร่       |                 |            |         |
+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+

* ทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวกับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ถือกรรมสิทธิ์และดำเนินการโดยบริษัทฯ
ซึ่งบริษัทฯจะมีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากผู้เช่าอาคาร
รวมทั้งรายได้อื่นจากการให้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารทั้งจาก
ผู้เช่าอาคารและจากบุคคลภายนอก โดยอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
เป็นอาคารสำนักงานแรกที่บริษัทฯได้นำนวัตกรรมด้านการสื่อสารโทรคมนาคมและเทคโนโลยีสารสนเทศที่ทันสมัยที่สุดและเทคโนโลยีระบบอัตโนมัติในอาคารที่มีศักยภาพสูงรวมไว้ด้วยกัน
เป็นอาคารประหยัดพลังงานซึ่งได้รับรางวัลอนุรักษ์พลังงานดีเด่นจากกระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม
และรางวัลอาคารอนุรักษ์พลังงานของอาเซียน ตัวอาคารประกอบไปด้วย ส่วนทาวเวอร์สูง 38 ชั้น
ส่วนโพเดียมสูง 14 ชั้น ภายใต้แนวความคิดของ Smart Building ดังมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   ระบบเครือข่ายที่รองรับการขยายตัวในอนาคต ประกอบไปด้วยเคเบิลใยแก้วนำแสง (Fiber
    Optic Backbone) ในอาคาร
    เพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจและเชื่อมต่อระบบอินเตอร์เน็ตและดาวเทียมไทยคม
    นอกจากนี้ยังมีระบบโทรศัพท์ที่มีขีดความสามารถสูงระบบโทรศัพท์เรียกตรงอัตโนมัติ (DID)
    ผ่านชุมสายโทรศัพท์สาขา (PABX) ที่ทันสมัย สามารถรองรับการใช้งานได้ถึง 100,000
    สายต่อชั่วโมง

-   สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ได้แก่

-   ห้องประชุมและห้องจัดเลี้ยงครบวงจร เพียบพร้อมไปด้วยโสตทัศนูปกรณ์ที่ทันสมัย ห้องประชุม
    ดังกล่าวได้ติดตั้งระบบอินเตอร์เน็ต การสื่อสารผ่านดาวเทียม และ VDO Conference
    เพื่อรองรับกิจกรรมทุกรูปแบบรวมทั้งห้องจัดเลี้ยงขนาดใหญ่

-   พลาซ่า 3 ชั้น เป็นศูนย์รวมของร้านค้าและศูนย์บริการตลอดจนศูนย์การศึกษา เช่น ธนาคาร
    ศูนย์บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่ ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ
    และศูนย์การให้คำปรึกษาแนะนำเกี่ยวกับการศึกษาทั้งในและต่างประเทศ

-   งานระบบที่ออกแบบโดยคำนึงถึงความสะดวกสบายของลูกค้าเป็นหลัก ได้แก่

-   การออกแบบช่อง Shaft ที่แยกส่วนของระบบไฟฟ้าและการสื่อสารออกจากกัน

-   ระบบลิฟต์ความเร็วสูงทั้งสิ้น 23 ตัวโดยแบ่งโซนเพื่อรองรับการใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพ

-   ระบบปรับอากาศที่ทันสมัยและมีระบบหมุนเวียนอากาศเพื่อทำให้อากาศบริสุทธิ์ขึ้น

-   ระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉินสูงกว่ามาตรฐาน

-   ระบบกล้อง Digital วงจรปิดในการควบคุมความปลอดภัยของพื้นที่ส่วนกลาง

-   ระบบน้ำดื่มส่วนกลางที่สะอาดปราศจากเชื้อโรค (Purified Drinking Water System)

-   ระบบศูนย์กลางเวลาของอาคาร (Master Time Clock System)

-   อาคารประหยัดพลังงาน เป็นระบบควบคุมอัตโนมัติด้วยคอมพิวเตอร์ประสิทธิภาพสูง
    ที่ทำการควบคุมและตรวจสอบการทำงานของระบบปรับอากาศ ระบบแสงสว่าง
    ระบบกระจายลมเย็น ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบลิฟต์ และระบบรักษาความปลอดภัย

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 นอกจากจะเป็นอาคารที่ทันสมัยด้วยระบบเทคโนโลยีแล้ว
ยังให้ความสำคัญกับการให้การบริการลูกค้าและความปลอดภัยของผู้ที่อยู่ในอาคารด้วยศูนย์บริการรับแจ้งดำเนินการช่วยเหลือให้กับผู้เช่าตลอด
24 ชั่วโมง ระบบควบคุมการผ่านเข้าออกพื้นที่ (Access Control) ที่ควบคุมการเข้า-ออก
และระบบรักษาความปลอดภัยดูแลความเรียบร้อยและความปลอดภัย 24 ชั่วโมง

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 2
ถือกรรมสิทธ์โดยกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค (ANET) ซึ่ง ANET ได้ทำสัญญาให้ SOP
เป็นผู้เช่าที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ของอาคารทั้งสองดังกล่าวเพียงรายเดียว โดย ANET
จะได้รับรายได้ค่าเช่าจาก SOP เป็นรายเดือนคงที่ตลอดอายุกองทุน

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 เป็นอาคารสำนักงานที่มีการเตรียมและจัดวางระบบต่างๆ
ที่มีมาตรฐานและความทันสมัยเพื่อรองรับกับความต้องการของลูกค้าโดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   ระบบโทรศัพท์เรียกตรงอัตโนมัติ (DID) ผ่านชุมสายโทรศัพท์สาขา (PABX)
    สามารถเชื่อมต่อหมายเลขภายในระหว่างอาคารทั้งสองแห่ง

-   ระบบไฟฟ้าสำรองขนาดใหญ่ เพื่อป้องกันเหตุขัดข้องทางไฟฟ้าและการหยุดชะงักของระบบต่างๆ
    ที่ดำเนินการอยู่ภายใต้อาคาร อันเป็นเหตุให้เกิดความเสียหายต่อผู้เช่า

-   ระบบความปลอดภัยภายในอาคาร

-   การรักษาความปลอดภัย มีระบบควบคุมการเข้าออกพื้นที่ (Access Control)
    และระบบโทรทัศน์วงจรปิด (CCTV)

-   การป้องกันอัคคีภัย มีระบบเตือนภัยฉุกเฉิน ตรวจจับความร้อนและควัน
    อุปกรณ์ป้องกันอัคคีภัยอื่นๆ ตลอดจนมีเจ้าหน้าที่ผจญเพลิง พร้อมใช้ดับเพลิงตลอด 24 ชม.
    ซึ่งได้รับการอบรมจากหน่วยฝึกของรัฐและเอกชน ที่มีมาตรฐานรับรอง

-   สิ่งอำนวยความสะดวก มีพลาซ่าเป็นศูนย์รวมร้านค้าและศูนย์บริการ เช่น ธนาคาร
    ศูนย์บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่ ร้านอาหาร และเครื่องดื่ม เป็นต้น

สำหรับอาคารสำนักงานขนาดกลางอีก 2 แห่งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ได้แก่ Computer Center
Building (อาคาร CC) ซึ่งเป็นสำนักงานให้เช่าบนถนนเลี่ยงเมืองปากเกร็ด ถือกรรมสิทธิ์
และดำเนินการโดย SC และ Technical Training Center & Car Park (อาคาร TTC)
ซึ่งเป็นสำนักงานให้เช่า บนถนนพหลโยธิน ดำเนินการโดย OA

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ภาวะการตลาด

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

บริษัทฯมุ่งพัฒนาอาคารสำนักงานในทำเลที่การคมนาคมสะดวก ใกล้ทางด่วน ทางยกระดับ
เส้นทางรถไฟฟ้า อยู่ใกล้ชุมชน ห้างสรรพสินค้า และโรงแรม
นอกจากนี้ยังเน้นการให้บริการด้านระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและอุปกรณ์ที่ครบวงจร เช่น
อินเตอร์เน็ตความเร็วสูง คอมพิวเตอร์ Video Conference
ระบบเสียงเครื่องฉายสไลด์หรือวีดีโอ จอสำหรับการนำเสนอ การบันทึกภาพและเสียง เป็นต้น
ทั้งนี้เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าอาคารและบุคคลภายนอก และที่สำคัญ คือ
การให้บริการแก่ลูกค้าหลังการขาย โดยใช้กลยุทธ์รักษาฐานลูกค้าเก่า
และกลยุทธ์สร้างความแตกต่าง (Differentiates Strategy)
เพื่อให้ลูกค้าเกิดความประทับใจและเห็นความแตกต่างจากคู่แข่งที่อยู่ในระดับเกรด A ด้วยกัน

-   ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

-   อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ลูกค้าเป็นบริษัทประเภทสื่อ โทรคมนาคม พลังงาน เคมีภัณฑ์
    วัสดุก่อสร้าง สถาบันการศึกษา บริษัทต่างชาติ
    ตลอดจนกลุ่มลูกค้าที่เกี่ยวข้องหรือต้องการใช้เทคโนโลยีสารสนเทศเป็นพิเศษ
    และบริษัทขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) เป็นต้น

-   อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 และอาคารสำนักงานอื่นอีก 2 แห่ง มีผู้เช่าหลักในปี2550
    คือบริษัทในกลุ่มธุรกิจโทรคมนาคม

-   ศูนย์การค้า (Plaza) บริษัทฯได้บริหารจัดการให้มีความหลากหลายของร้านค้าอย่างเหมาะสม
    และแบ่งโซนหรือประเภทร้านค้าเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าอาคารและผู้มาติดต่อ
    ซึ่งประกอบด้วย ธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ
    ศูนย์บริการและจำหน่ายโทรศัพท์เคลื่อนที่ เป็นต้น

-   ห้องประชุมและห้องจัดเลี้ยง ลูกค้าหลักได้แก่ บริษัททั่วไป ผู้เช่าในอาคาร
    และสถาบันการศึกษา

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

-   ติดต่อลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยตรง
    โดยที่บริษัทฯจะมีระบบจัดเก็บข้อมูลผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายย่อยไว้ในระบบจัดเก็บข้อมูล
    ซึ่งมีการปรับปรุงข้อมูลให้ทันสมัยอยู่เสมอ นอกจากนั้นบริษัทฯ ยังได้จัดทำเว็บไซต์
    และกิจกรรมการตลาดทางตรง (Direct Marketing)
    เพื่อเป็นการให้ข่าวสารแก่ลูกค้าอีกทางหนึ่ง

-   ติดต่อลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยผ่านตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีความชำนาญและมีประสบการณ์สูง
    ซึ่งไม่มีความเกี่ยวข้องกับบริษัท

  ภาวะการแข่งขันในอุตสาหกรรม

อุปสงค์และอุปทานต่อพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร

ในปี 2550
ธุรกิจอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครมีการขยายตัวที่ชะลอตัวลงตามภาวะเศรษฐกิจทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน
ปริมาณการเช่าพื้นที่สุทธิ (Net New Take-up) ในปี 2550 เท่ากับ 157,993
ตารางเมตรลดลงร้อยละ 23 เมื่อเทียบกับปี 2549 และอยู่ในระดับต่ำที่สุดนับตั้งแต่ปี 2542 ณ สิ้นปี
2550 อัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานอยู่ที่ร้อยละ 12.4 ลดลงจาก ณ สิ้นปี 2549
ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 13.5 โดยมีอุปทานรวม ณ สิ้นปี 2550 ทั้งสิ้น 7.55 ล้านตารางเมตร
แบ่งเป็นอาคารสำนักงานในย่าน CBD [1] และนอกเขต CBD คิดเป็นอัตราส่วน ร้อยละ 49.3
และ 50.7 ของยอดรวมตามลำดับ

ตารางอุปทานและอัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพ ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2550

(หน่วย : ล้านตารางเมตร)

  ------------------ --------------- ------------------- ------------------
  เขตพื้นที่             อุปทานรวม        พื้นที่ว่าง              อัตราพื้นที่ว่าง (%)

  CBD                3.72            0.42                11.28

  นอกเขต CBD         3.83            0.51                13.44

  รวม                7.55            0.93                12.37

  CBD เกรด A         1.34            0.11                8.49

  NON-CBD เกรด A     0.81            0.03                3.46
  ------------------ --------------- ------------------- ------------------

ที่มา : CB Richard Ellis Research

ณ สิ้นปี 2550 พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพแบ่งได้เป็นพื้นที่สำนักงานเกรด A 2.15 ล้านตารางเมตร
หรือคิดเป็นร้อยละ 28 ของพื้นที่ทั้งหมด และพื้นที่สำนักงานเกรด B และ C 5.40 ล้านตารางเมตร
หรือคิดเป็นร้อยละ 72 ของพื้นที่รวมทั้งหมด

ปริมาณอุปทานของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพ ณ สิ้นปี 2550 คิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 7.55
ล้านตารางเมตรทั้งนี้มีจำนวนของพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น(New Supply)ในปี 2550 เป็นจำนวน 88,267
ตารางเมตร ลดลงจากปี 2549 ร้อยละ 65

สำหรับแนวโน้มปี 2551-2552 คาดว่า จะมีอุปทานรวมทั้งสิ้นประมาณ 468,115 ตารางเมตร
โดยเป็นสำนักงานที่มีแผนจะแล้วเสร็จในปี 2551 เท่ากับ 226,815 ตารางเมตรและในปี 2552
เท่ากับ 241,300 ตารางเมตร

สำหรับปี 2550 พื้นที่ว่างของสำนักงาน ณ ไตรมาสที่ 4 รวมทั้งสิ้นประมาณ 0.93 ล้านตารางเมตร
ซึ่งต่ำกว่าพื้นที่ว่าง ณ ไตรมาสที่ 4 ของปี 2549 ซึ่งมีอยู่ 1.00 ล้านตารางเมตร

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในเขต CBD และ NON-CBD ตั้งแต่ปี 2547 – ไตรมาสที่ 4 ของปี 2550

  --------- ---- --------- --------- --------- --------- --------- --------
  สถานที่ /        CBD                 NON-CBD             เฉลี่ย      
  เกรด                                                             

                 A         B         A         B         A         B

                 บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²

  2547           504       366       424       314       464       340

  2548           626       441       501       367       563       404

  2549           743       545       563       420       653       483

  2550           739       567       592       440       666       504
  --------- ---- --------- --------- --------- --------- --------- --------

ที่มา : CB Richard Ellis Research

สำหรับอัตราค่าเช่าสำนักงานในปี2550 ยังคงมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2550 อัตรา
ค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ตารางเมตรละ 666 บาท เพิ่มขึ้นจากปี 2549 ร้อยละ
2 แต่ทั้งนี้อัตราค่าเช่าอาคารเกรด A ในเขต CBD
มีการปรับลดลงเล็กน้อยในขณะที่ค่าเช่าอาคารเกรด A ในเขต NON-CBD
อัตราปรับเพิ่มสูงขึ้นร้อยละ5 สำหรับอาคารสำนักงานเกรด B
มีการปรับขึ้นของอัตราค่าเช่าเฉลี่ยร้อยละ 4.4

ภาพโดยรวม

ในปี 2550 เนื่องจากประเทศไทยมีปัญหาทางด้านการเมือง ภาคธุรกิจส่วนใหญ่ขาดความเชื่อมั่น
การลงทุนต่างๆจึงชะลอตัวลง
ส่งผลให้สภาพเศรษฐกิจโดยรวมอยู่ในสภาวะที่ชะลอตัวประกอบกับปัจจัยภายนอก เช่น
ปัญหาสภาพเศรษฐกิจโลก และน้ำมันดิบขึ้นราคา ทำให้ต้นทุนและราคาสินค้าเพิ่มสูงขึ้น
ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ผู้เช่าอาคารสำนักงานส่วนใหญ่รอดูสถานการณ์ไปก่อน
ความต้องการพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานจึงอยู่ในระดับคงที่
อีกทั้งปริมาณพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากมีอาคารใหม่สร้างแล้วเสร็จ
ส่งผลให้ค่าเช่าอาคารสำนักงานไม่สามารถปรับเพิ่มสูงขึ้นได้มากนัก ทั้งนี้เป็นที่คาดกันว่าในปี 2551
ถ้าการเมืองในประเทศมีความชัดเจนมากขึ้น มีการจัดตั้งรัฐบาลที่มีเสถียรภาพ
และมีนโยบายของรัฐที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ
จึงคาดว่าน่าจะส่งผลให้สภาวะการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมีการขยายตัวมากขึ้น

หากพิจารณาถึงอาคารสำนักงานที่เป็นคู่แข่งของอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ในทำเลใกล้เคียงกันรวมถึงอาคารที่จะสร้างเสร็จในปี 2551 ตลอดจนอาคารสำนักงานในเขต CBD
แล้ว การที่อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ได้รับการยอมรับว่าเป็นอาคารที่ทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทย
มีคุณลักษณะสอดคล้องกับอาคารสำนักงานเกรด A
ตามความหมายของหน่วยงานวิจัยด้านอาคารสำนักงาน เป็นที่ยอมรับของอุตสาหกรรม
รวมทั้งยังได้นำเสนอนวัตกรรมและเทคโนโลยีต่างๆ ทั้งทางด้านการสื่อสาร
โทรคมนาคมและด้านการประหยัดพลังงาน ตลอดจนการนำกลยุทธ์ต่างๆ
เพื่อใช้ในการรักษาฐานลูกค้าปัจจุบันและลูกค้าใหม่
บริษัทจึงเชื่อมั่นในศักยภาพการแข่งขันของอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ว่าจะสามารถแข่งขันกับคู่แข่งในธุรกิจอาคารสำนักงานได้

สำหรับอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 ปัจจุบัน ANET ให้ บริษัท เอสซี ออฟฟิซ ปาร์ค จำกัด
เป็นผู้เช่าหลักเพียงรายเดียว และมีผู้เช่าอาคารเป็นกลุ่มบริษัทที่มีศักยภาพทางธุรกิจ
จึงไม่ได้มีการแข่งขันกับอาคารสำนักงานอื่นโดยตรง

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาอาคารสำนักงาน

-   บริษัทฯได้ก่อสร้างอาคารชินวัตร ทาวเวอร์ 3
    บนที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองและได้เริ่มต้นเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการตั้งแต่ปี
    2543 เป็นต้นมา ส่วนอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 เป็นกรรมสิทธิ์ของ ANET
    ซึ่งบริษัทฯได้เข้าไปลงทุนในกองทุนดังกล่าว

-   ในอนาคตหากความต้องการอาคารสำนักงานมีอัตราสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
    บริษัทฯอาจมีการพัฒนาอาคารขึ้นใหม่หรืออาจจะสรรหาอาคารสำนักงานที่อยู่ในสถานะ NPAs
    ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีระบบโครงสร้างที่สามารถปรับปรุงต่อเติมได้
    นำมาฟื้นฟูต่อเติมให้เสร็จสมบูรณ์เพื่อให้รวดเร็วทันต่อความต้องการของตลาด
    ทั้งนี้จะพิจารณาจากความเป็นไปได้ของโครงการ

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 2 และ 3 มีระบบบำบัดน้ำเสียที่ได้มาตรฐาน
มีการตรวจเช็คคุณภาพน้ำภายหลังจากผ่านระบบบำบัดเพื่อให้ได้มาตรฐานที่กำหนดไว้
ก่อนที่จะถูกปล่อยลงสู่แหล่งน้ำสาธารณะ เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม โดยอาคารชินวัตร 3
ได้มีการออกแบบระบบบำบัดน้ำเสียให้สามารถนำน้ำเสียกลับมาใช้ในการระบายความร้อนของระบบปรับอากาศและนำมารดน้ำต้นไม้ได้
ส่วนการอนุรักษ์พลังงานเพื่อมิให้กระทบสิ่งแวดล้อมทางอาคารชินวัตร 3
ได้มีการออกแบบกระจกกรอบอาคารสำนักงานและอุปกรณ์ในระบบปรับอากาศเป็นชนิดที่ประหยัดพลังงานซึ่งทำให้อาคารชินวัตร
3 ได้รับรางวัลโครงการอาคารอนุรักษ์พลังงานดีเด่นของอาเซียนปี 2545

  3.2.2 ธุรกิจให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ดำเนินการภายใต้บริษัท อัพคันทรี่ แลนด์ จำกัด โดยให้บริการเช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ
ซึ่งเป็นอาคารที่บริษัทฯสร้างขึ้นเพื่อรองรับการติดตั้งอุปกรณ์โทรคมนาคม หรือ
อุปกรณ์ทางด้านวิศวกรรมต่างๆ โดยเฉพาะ เช่น อาคารชุมสาย ศูนย์บำรุงรักษา
ที่ดินสำหรับติดตั้งเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองและเสาเพื่อรับส่งคลื่นสัญญาณโทรศัพท์เคลื่อนที่ เป็นต้น
โดยปัจจุบันบริษัทฯให้เช่ากับบริษัทโทรคมนาคมแห่งหนึ่ง

สรุปสาระสำคัญของสัญญาเช่าสถานที่และสัญญาบริการของที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ

  วัตถุประสงค์ : - เพื่อใช้เป็นที่ตั้งอาคารชุมสาย (Mobile Switching Center)
  ศูนย์บำรุงรักษา (Maintenance Center)

  - เพื่อใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานสาขาสำหรับให้บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่

  - เพื่อใช้เป็นสถานที่สำหรับติดตั้งอุปกรณ์เพื่อให้บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่

  กำหนดเวลาเช่า : มีกำหนดเวลา 1-10 ปี เมื่อครบกำหนด
  บริษัทฯจะพิจารณาให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีก ภายใต้ข้อกำหนดและเงื่อนไขที่ได้ตกลงกัน
  โดยบริษัทฯจะปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าและบริการเกินกว่าร้อยละ 25 ของอัตราค่าเช่าสุดท้ายมิได้

  อัตราค่าเช่า : เก็บเงินค่าสนับสนุนการก่อสร้าง45%ของเงินลงทุน
  และคิดค่าเช่าและบริการเป็นรายเดือน
  โดยผู้เช่าต้องวางเงินประกันการเช่าเป็นเงินเท่ากับค่าเช่าและบริการ 3 เดือน

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ธุรกิจนี้ค่อนข้างจะเป็นผลิตภัณฑ์เฉพาะด้านกล่าวคือ
อาคารเทคนิคพิเศษจะถูกออกแบบและสร้างขึ้นในรูปแบบเฉพาะเจาะจง (Specific Model)
ตามข้อกำหนดและความต้องการใช้งานของลูกค้า เพื่อติดตั้งอุปกรณ์โทรคมนาคม
หรืออุปกรณ์ทางด้านวิศวกรรมต่างๆ เช่น ต้องมีทำเลที่ตั้งในพื้นที่ที่ได้กำหนดไว้
มีโครงสร้างที่สามารถรองรับอุปกรณ์โทรคมนาคมที่มีน้ำหนักมากได้ มีระบบระบายอากาศที่เหมาะสม
มีการออกแบบทางเข้าออกของสายไฟฟ้าและสายสัญญาณต่าง ๆ ที่เหมาะสม เป็นต้น ดังนั้น
การดำเนินการจะต้องคำนึงถึงโครงสร้างอาคาร รูปแบบ ความปลอดภัย
ความคล่องตัวในการขยายหรือปรับเปลี่ยน ซึ่งบริษัทฯจะมีบุคลากรทั้งด้านวิศวกรโครงสร้าง สถาปนิก
ที่มีประสบการณ์ความชำนาญเป็นผู้ดำเนินการ
ปัจจุบันบริษัทฯได้ให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษที่บริษัทฯสร้างขึ้นจำนวน 112 แห่ง
โดยครอบคลุมอยู่ในทุกๆภาคของประเทศ

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาที่ดินและการจัดหา Supplier

บริษัทฯจัดหาที่ดินโดยการเจรจาซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดิน โดยให้พนักงานของบริษัทฯออกไปติดต่อเอง
หรือมีการเจรจาซื้อที่ดินผ่านนายหน้า ทั้งนี้ในส่วนทำเลที่ตั้งเพื่อสร้างอาคารเทคนิคพิเศษ
ลูกค้าจะเป็นผู้กำหนดหลังจากที่ได้ทำการสำรวจพื้นที่
ส่วนผู้รับเหมาที่รับดำเนินการในการก่อสร้างจะเป็นผู้รับเหมาที่เคยผ่านงานก่อสร้างลักษณะนี้มาก่อน
รวมถึงผลการดำเนินงานที่เชื่อถือได้และผ่านการคัดเลือกจากบริษัทฯ

3.3 ธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารงาน

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

การให้บริการที่ปรึกษาและบริหารงานของบริษัทฯแบ่งออกเป็น 3 ลักษณะคือ

1.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ – ด้านการบริหาร เช่น การบริหารอาคาร
    บริหารโครงการ บริหารจัดการ เป็นต้น

2.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ - ด้านเทคนิควิศวกรรม เช่น การออกแบบ ควบคุม
    บำรุงรักษาระบบงานวิศวกรรม รวมถึงงานบำรุงรักษาอาคารเทคนิคพิเศษ

3.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ - ส่วนงานสนับสนุน เช่น งานด้านบัญชีการเงิน จัดซื้อ
    ทรัพยากรบุคคล กฎหมาย และระบบสารสนเทศ เป็นต้น

โดยในรูปแบบการให้บริการนั้นมีทั้งรูปแบบระยะสั้นหรือเป็นงานเฉพาะกิจ เช่น
การซ่อมแซมปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ การหาสถานที่เพื่อสร้างอาคารเทคนิคพิเศษ
การออกแบบควบคุมงาน งานวิศวกรโยธา เป็นต้น และงานในรูปแบบระยะยาว
เช่นการให้บริการเกี่ยวกับการบำรุงรักษาอาคารสถานที่ การให้บริการส่วนงานสนับสนุน เป็นต้น

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ในปัจจุบันบริษัทฯได้ให้บริการกับบริษัทที่เกี่ยวข้องเท่านั้น
จึงมิได้เป็นการแข่งขันในธุรกิจด้านนี้กับบริษัทอื่นๆ

[1] CBD : Central Business District ศูนย์กลางย่านธุรกิจ ซึ่งหมายรวมถึง ถนนสีลม
สาทร สุรวงศ์ เพลินจิต พระรามที่ 4 วิทยุ สุขุมวิท และอโศก