ส่วนที่ 3

ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

13. ข้อมูลทางการเงินที่สำคัญ

1.  ตารางสรุปงบการเงินรวม

[TABLE]

  --------------------- ------------------------------------- -- -------------------- ------ ----- ------ --- ---------- ------- ------- ----- ---------- ------- ------- ----- ---------- --------- ------- -- --
  บริษัท เอเชีย โฮเต็ล จำกัด                                                                                                                                                                                         
  (มหาชน) และบริษัทย่อย                                                                                                                                                                                            

  งบแสดงฐานะการเงินรวม                                                                                                                                                                                           
  (ต่อ)                                                                                                                                                                                                          

  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556,                                                                                                                                                                                         
  2555 และ 2554                                                                                                                                                                                                 

                                                                                                                                                                                           (หน่วย :              
                                                                                                                                                                                           ล้านบาท)              

  รายการ                                                                                                      2556                             2555                             2554                            

                                                                                                              จำนวนเงิน           %             จำนวนเงิน           %             จำนวนเงิน             %          

                                                                 หนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น                                                                                                                             

  หนี้สินหมุนเวียน                                                                                                                                                                                                   

                        เงินเบิกเกินบัญชีและเงินกู้ยืมระยะสั้น                                                                                                                                                             

                        จากสถาบันการเงิน                                                                        66.49              0.66          129.99             1.36          135.25               1.51       

                        เจ้าหนี้การค้า                                                                            34.29              0.34          31.73              0.33          37.87                0.42       

                        เจ้าหนี้อื่น                                                                               70.78              0.70          74.40              0.78          51.00                0.57       

                        เงินกู้ยืมระยะยาวส่วนที่จะถึงกำหนดชำระภายใน 1                                                 131.68             1.31          117.50             1.22          106.90               1.19       
                        ปี                                                                                                                                                                                       

                        หนี้สินตามสัญญาเช่าการเงินที่ถึงกำหนด                                                                                                                                                            

                        ชำระภายใน 1 ปี                                                                         0.23               0.01          1.72               0.02          1.09                 0.01       

                        รายได้รอการตัดบัญชีที่ถึงกำหนด                                                                                                                                                                 

                        รับรู้เป็นรายได้ภายใน 1 ปี                                                                  8.28               0.08          8.28               0.09          8.28                 0.09       

                        เจ้าหนี้ค่าทรัพย์สิน                                                                         35.48              0.35          34.52              0.36          17.85                0.20       

                        ดอกเบี้ยค่าเช่าที่ดินค้างจ่าย                                                                  10.66              0.11          15.08              0.15          17.25                0.20       

                        ภาษีเงินได้นิติบุคคลค้างจ่าย                                                                  19.55              0.20          17.41              0.18          13.70                0.15       

                                                                 รวมหนี้สินหมุนเวียน                               377.44             3.76          430.63             4.49          389.19               4.34       

  หนี้สินไม่หมุนเวียน                                                                                                                                                                                                 

                        เงินกู้ยืมระยะยาว                                                                         1,566.76           15.60         1,640.47           17.10         1,690.56             18.86      

                        หนี้สินตามสัญญาเช่าการเงิน                                                                  0.16               0.01          0.39               0.01          2.12                 0.02       

                        เจ้าหนี้ค่าเช่าที่ดินรับรู้ด้วยวิธีสัญญาเช่าการเงิน                                                    279.11             2.78          279.11             2.91          279.11               3.11       

                        หนี้สินภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี                                                                1,345.55           13.40         1,251.93           13.05         1,194.83             13.33      

                        ภาระผูกพันผลประโยชน์พนักงาน                                                               60.38              0.60          55.31              0.58          48.90                0.55       

                        เงินประกันการเช่า                                                                        159.28             1.59          148.04             1.54          134.32               1.50       

                        รายได้รอการตัดบัญชี - สิทธิการเช่าพื้นที่                                                        55.99              0.55          63.21              0.66          70.44                0.79       

                        หนี้สินไม่หมุนเวียนอื่น                                                                       3.71               0.03          3.41               0.03          3.06                 0.03       

                                                                 รวมหนี้สินไม่หมุนเวียน                             3,470.94           34.56         3,441.87           35.88         3,423.34             38.19      

                                                                 รวมหนี้สิน                                      3,848.38           38.32         3,872.50           40.37         3,812.53             42.53      
  --------------------- ------------------------------------- -- -------------------- ------ ----- ------ --- ---------- ------- ------- ----- ---------- ------- ------- ----- ---------- --------- ------- -- --

[TABLE]

[TABLE]

[TABLE]

[TABLE]

14. การวิเคราะห์และคำอธิบายของฝ่ายจัดการ

1.  ภาพรวมของการดำเนินธุรกิจ

ในปี 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้รวม 1,316.22 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 161.53 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.99% จากปีก่อน โดยมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องทั้งในส่วนของธุรกิจโรงแรมและธุรกิจพื้นที่เช่า บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากธุรกิจโรงแรมรวม 730.58 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 102.16 ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 16.26% และมีรายได้จากธุรกิจพื้นที่เช่ารวม 585.64 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 59.37 ล้านบาท ปรับขึ้น 11.28% โดยมีกำไรขั้นต้นรวม 608.70 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 134.28 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 28.30% และมีกำไรสุทธิรวม (ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่) จำนวน 499.25 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 340.07 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นคิดเป็น 213.64%

ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2556 มีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทยเพิ่มขึ้นจากปีก่อนค่อนข้างมาก จึงทำให้อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทยโดยรวมมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การชุมนุมทางการเมืองในกรุงเทพมหานครที่เกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2556 ต่อเนื่องถึงปี 2557 แต่นักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทยในช่วงไตรมาสที่สี่ของปี 2556 ยังคงมีจำนวนเพิ่มขึ้นจากงวดเดียวกันของปีก่อน โดยมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในทุกกลุ่มนักท่องเที่ยว ส่งผลให้ธุรกิจโรงแรมมีการขยายตัว และถือเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับกิจการโรงแรม อนึ่ง หากสถานการณ์การชุมนุมทางการเมืองสามารถยุติลงได้ในเร็ววัน จะทำให้ปี 2557 เป็นปีที่ดีมากปีหนึ่งสำหรับอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทย

ในส่วนของธุรกิจการให้เช่าพื้นที่ซึ่งดำเนินการโดยบริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทย่อย มีการขยายตัวดีอย่างต่อเนื่องตามสภาวะเศรษฐกิจ ศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต และโรงแรมเอเชียชะอำซึ่งเป็นอาคารให้เช่า ไม่ได้ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีการชุมนุมทางการเมือง จึงได้รับผลกระทบจำกัด บริษัทมีรายได้จากการให้เช่าพื้นที่และจากการบริการในปี 2556 เพิ่มขึ้นจากปีก่อนตามจำนวนพื้นที่และการปรับขึ้นค่าเช่าและค่าบริการตามเงื่อนไขในสัญญาที่ตกลงไว้กับลูกค้า ส่วนอาคารพาณิชย์ให้เช่าซึ่งตั้งอยู่ในประเทศสหรัฐอเมริกา มีรายได้เติบโตตามการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าตามสัญญาเช่นกัน

2.  ผลการดำเนินงาน และความสามารถในการทำกำไร

การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานสำหรับปี 2556
และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทและบริษัทย่อย โดยจำแนกตามโครงสร้างของรายได้
ต้นทุนขายและบริการ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน และต้นทุนทางการเงิน มีดังต่อไปนี้

รายได้จากกิจการโรงแรม

บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากกิจการโรงแรมรวม สำหรับปี 2556 เป็นจำนวนเงิน 730.58
ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อนเป็นเงิน 102.16 ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 16.26%
โดยรายได้จากกิจการโรงแรมประกอบด้วย รายได้จากห้องพักและเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
และรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่ม ซึ่งมีสาเหตุการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของรายได้แต่ละประเภท ดังนี้

1)  รายได้ค่าห้องพัก

บริษัทและบริษัทย่อยดำเนินธุรกิจโรงแรม 4 แห่ง ประกอบด้วย โรงแรมเอเชีย
ซึ่งตั้งอยู่ที่เขตราชเทวี กรุงเทพฯ โรงแรมเอเชียพัทยา ตั้งอยู่ที่เมืองพัทยา
โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท ตั้งอยู่ที่รังสิต ปทุมธานี และโรงแรมเอเชียชะอำ ตั้งอยู่ที่หาดชะอำ จ.
เพชรบุรี บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากห้องพักในปี 2556 เป็นเงินรวม 459.09 ล้านบาท
เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 73.59 ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 19.09%
ซึ่งเป็นผลมาจากการที่ทุกโรงแรมมีอัตราการเข้าพัก (Occupancy Rate) เพิ่มขึ้น
โดยมีอัตราการเข้าพักถัวเฉลี่ยของทั้งสี่โรงแรมในปี 2556 เท่ากับ 66.79%
ในขณะที่ปีก่อนมีอัตราการเข้าพักถัวเฉลี่ยเท่ากับ 53.71% โรงแรมที่มีอัตราการเข้าพักในปี 2556
สูงสุด ได้แก่ โรงแรมเอเชีย ที่กรุงเทพฯ
แม้ว่าจะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การชุมนุมทางการเมืองในกรุงเทพฯ ที่เกิดขึ้นในช่วงปลายปี
2556 ก็ตาม ทั้งนี้ เนื่องจากในช่วงเก้าเดือนแรก มีอัตราการเข้าพักที่ดีมาก
ส่วนโรงแรมที่มีอัตราการเข้าพักน้อยสุดในปี 2556 คือ โรงแรมเอเชียชะอำ
เนื่องจากเป็นโรงแรมที่เปิดดำเนินการหลังสุด จึงต้องใช้ระยะเวลาในการสร้างฐานลูกค้า

อย่างไรก็ตาม อัตราค่าห้องพักถัวเฉลี่ย (Average Room Rate) ของทั้งสี่โรงแรมในปี 2556
ลดลงจากปีก่อนเล็กน้อย โดยมีอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยในปี 2556 เท่ากับ 1,200 บาท
ในขณะที่ปีก่อนมีอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยเท่ากับ 1,232 บาท โรงแรมเอเชีย โรงแรมเอเชียพัทยา
และโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท มีอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยลดลงจากปีก่อนเล็กน้อย
แต่โรงแรมเอเชียชะอำ มีอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยเพิ่มขึ้นจากปีก่อนประมาณ 7%
ซึ่งเป็นผลจากการเปิดให้บริการห้องพักที่ทำใหม่

นอกจากรายได้ค่าห้องพักในโรงแรมตามที่กล่าวข้างต้นแล้ว บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ท โฮเต็ล จำกัด
ซึ่งเป็นบริษัทย่อยยังมีรายได้จากเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
ซึ่งเป็นการให้เช่าห้องพักระยะยาวโดยมีการบริการเฉกเช่นเดียวกับโรงแรม
รายได้ส่วนนี้มีจำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับรายได้ค่าห้องพักของโรงแรม โดยในปี 2556
มีรายได้จากเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ เป็นเงิน 9.29 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 9%
ของรายได้ค่าห้องพักของโรงแรมเอเชีย แอร์พอร์ท ที่รังสิต

[]

2)  รายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่ม

    บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มเติบโตจากปีก่อน
    โดยมีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มจากภัตตาคารและงานจัดเลี้ยงในปี 2556 เป็นเงิน
    271.49 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนเป็นเงิน 28.57 ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 11.76%
    บริษัทและบริษัทย่อยมีสัดส่วนของรายได้ค่าห้องพักต่อรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มในปี 2556
    เท่ากับ 62.8 : 37.2
    ซึ่งใกล้เคียงกับสัดส่วนรายได้ค่าห้องพักต่อรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มในปี 2555 ซึ่งเท่ากับ
    61.3 : 38.7
    การที่บริษัทและบริษัทย่อยมีสัดส่วนรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มลดลงจากปีก่อนเล็กน้อย
    เนื่องจากในปี 2556 รายได้ค่าห้องพักมีอัตราการเติบโต 19.09%
    ซึ่งสูงกว่าอัตราการเติบโตของรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มที่ทำได้ 11.76%

    รายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มจะประกอบด้วยรายได้จากห้องอาหารในโรงแรมและรายได้จากงานจัดเลี้ยง
    โดยทั่วไป รายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มจากห้องอาหารจะมีความสัมพันธ์กับรายได้ค่าห้องพัก
    กล่าวคือ ถ้ามีแขกมาพักมาก ก็มักจะมีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ซึ่งในปี
    2556 รายได้จากห้องอาหารมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ส่วนรายได้จากงานจัดเลี้ยง
    (Banquet) จะขึ้นอยู่กับการทำตลาดว่าจะมีลูกค้ามาใช้บริการจัดประชุมสัมมนา
    หรือจัดงานเลี้ยงสังสรรค์มากน้อยเพียงใด โดยมีปัจจัยที่มีผลกระทบได้แก่ สภาวะเศรษฐกิจ
    ความไม่สงบเรียบร้อยทางการเมือง เป็นต้น

    ในไตรมาสที่สี่ของปี 2556 โรงแรมเอเชีย ที่กรุงเทพฯ
    ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การชุมนุมทางการเมืองที่เกิดขึ้นในกรุงเทพฯ
    ส่งผลให้ลูกค้าเอกชนและส่วนราชการบางรายขอเลื่อนการจัดประชุมสัมมนาออกไปก่อน
    หรือขอยกเลิกการจัดงานเลี้ยง จึงทำให้ยอดรายได้จากงานจัดเลี้ยงของปี 2556
    ไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่ตั้งไว้

รายได้ค่าเช่าและบริการ

รายได้ค่าเช่าและบริการเป็นรายได้จากธุรกิจการให้เช่าพื้นที่ของบริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
(มหาชน) และบริษัทย่อย ซึ่งมีทรัพย์สินที่ให้เช่าและบริการอยู่ 3 แห่ง ได้แก่
อาคารศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต อาคารโรงแรมเอเชียชะอำ และอาคารพาณิชย์ “Glendale &
Glenhurst” ในรัฐแคลิฟอเนียร์ ประเทศสหรัฐอเมริกา ซึ่งดำเนินการโดย Zeer Oversea
LLC. ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)
ที่จดทะเบียนจัดตั้งในประเทศสหรัฐอเมริกา

ธุรกิจให้เช่าพื้นที่ของบริษัทมีการขยายตัวดีอย่างต่อเนื่องตามสภาวะเศรษฐกิจ ในปี 2556
บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้ค่าเช่าและบริการเป็นเงิน 585.64 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 59.37
ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 11.28% ซึ่งเป็นผลมาจากจำนวนพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้น
และการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าและค่าบริการตามเงื่อนไขในสัญญาที่ตกลงไว้กับลูกค้า
ประกอบกับสภาวะเศรษฐกิจในประเทศสหรัฐอเมริกามีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้นเป็นลำดับ
ทำให้มีความต้องการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นเพื่อทำธุรกิจ

รายได้อื่น

รายได้อื่นประกอบด้วย กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
(สินทรัพย์ของ บมจ. เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้) รายได้ค่าชดเชยจากการประกันภัย ดอกเบี้ยรับ
รายได้ค่าซักรีด ค่าโทรศัพท์ ค่าบริการอื่นที่เรียกเก็บจากลูกค้า และรายได้เบ็ดเตล็ด
รวมถึงเงินปันผลรับจากบริษัทย่อย (รับรู้เฉพาะในงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จเฉพาะบริษัทใหญ่)

[]

ในปี 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้อื่นรวมเป็นเงิน 473.81 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนถึง
376.24 ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 385.61% สาเหตุหลักที่มีรายได้อื่นเพิ่มขึ้นมากนั้น
เนื่องจากในงบการเงินรวมของบริษัทและบริษัทย่อยประจำปี 2556
มีกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งได้แก่ อาคารเซียร์ รังสิต
และอาคารพาณิชย์ Glendale & Glenhurst ในประเทศสหรัฐอเมริกา
ซึ่งประเมินโดยผู้ประเมินอิสระตามวิธีรายได้ (Income Approach) เป็นเงิน 412.37 ล้านบาท
ในขณะที่ในปี 2555 มีกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน 15.23
ล้านบาท จึงมีกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้น 397.14
ล้านบาท หรือปรับสูงขึ้นถึง 2,608% ส่วนรายได้ค่าบริการอื่นๆ
และรายได้เบ็ดเตล็ดมีการปรับเพิ่มขึ้นตามรายได้จากการประกอบการที่เพิ่มขึ้น

ต้นทุนขายและบริการ

ต้นทุนขายและบริการ ประกอบด้วย 3 รายการหลัก ตามประเภทของรายได้จากการประกอบการ
คือ ต้นทุนขายจากกิจการโรงแรม ต้นทุนค่าเช่าและบริการ
และดอกเบี้ยค่าเช่าที่ดินตามสัญญาเช่าการเงินตัดจ่ายซึ่งถือเป็นต้นทุนส่วนหนึ่งของรายได้ค่าเช่าและบริการ

ในปี 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีต้นทุนขายและบริการรวม 707.53 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน
27.26 ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 4.01%
ซึ่งมีอัตราการปรับขึ้นน้อยกว่าอัตราการเติบโตของรายได้รวมที่เท่ากับ 13.99%
จึงทำให้บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้น (GP Margin) ดีขึ้น โดยมีอัตรากำไรขั้นต้นในปี 2556 เท่ากับ
46.25% ของรายได้จากการประกอบการ ในขณะที่ปีก่อนมีอัตรากำไรขั้นต้นเท่ากับ 41.09%
โดยสามารถจำแนกต้นทุนขายและบริการแยกตามส่วนงานดำเนินงานได้ดังนี้

1)  ต้นทุนขายห้องพัก

    ในปี 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีต้นทุนขายห้องพัก 261.98 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน
    18.84 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 7.75% โดยมีอัตราส่วนต้นทุนขายห้องพัก (Cost Ratio)
    สำหรับปี 2556 และ 2555 เท่ากับ 57.1% และ 63.1% และมีอัตรากำไรขั้นต้น (GP
    Margin) สำหรับปี 2556 และ 2555 เท่ากับ 42.9% และ 36.9% ตามลำดับ
    จากอัตรากำไรขั้นต้นที่เพิ่มขึ้นแสดงให้เห็นว่าบริษัทและบริษัทย่อยมีความสามารถในการทำกำไรดีขึ้นกว่าปีก่อน
    ซึ่งเป็นผลมาจากการที่มีรายได้ค่าห้องพักเพิ่มขึ้น 19.09%
    และมีการควบคุมต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ จึงทำให้อัตราต้นทุนขายห้องพักลดลงจากปีก่อน

2)  ต้นทุนขายอาหารและเครื่องดื่ม

    ในปี 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีต้นทุนขายอาหารและเครื่องดื่ม 190.95 ล้านบาท เพิ่มขึ้น
    23.07 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.74% จากปีก่อน
    โดยมีอัตราส่วนต้นทุนขายอาหารและเครื่องดื่มสำหรับปี 2556 และ 2555 เท่ากับ 70.3%
    และ 69.1% และมีอัตรากำไรขั้นต้นสำหรับปี 2556 และ 2555 เท่ากับ 29.7% และ 30.9%
    ตามลำดับ ซึ่งจะเห็นได้ว่ามีอัตราส่วนต้นทุนขายอาหารและเครื่องดื่มเพิ่มขึ้นจากปีก่อนเล็กน้อย
    เนื่องจากราคาอาหารสดและต้นทุนในการดำเนินการเพิ่มสูงขึ้น

3)  ต้นทุนค่าเช่าและบริการ

    ในปี 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีต้นทุนค่าเช่าและบริการ 237.26 ล้านบาท ลดลง 14.66
    ล้านบาท ลดลง 5.82% จากปีก่อน เนื่องจากค่าเสื่อมราคาและต้นทุนในการดำเนินการลดลง
    ส่วนดอกเบี้ยค่าเช่าที่ดินตามสัญญาเช่าการเงินตัดจ่าย
    ซึ่งถือเป็นต้นทุนส่วนหนึ่งของค่าเช่าและบริการมีจำนวนเงินเท่ากับปีก่อน คือ 17.34 ล้านบาท
    ดังนั้น เมื่อรวมต้นทุนค่าเช่าและบริการกับดอกเบี้ยค่าเช่าที่ดินตามสัญญาเช่าการเงินตัดจ่าย
    จะทำให้มีอัตราส่วนต้นทุนสำหรับปี 2556 และ 2555 เท่ากับ 43.5% และ 51.2%
    และมีอัตรากำไรขั้นต้นสำหรับปี 2556 และ 2555 เท่ากับ 56.5% และ 48.8% ตามลำดับ

ค่าใช้จ่ายในการขาย การบริหาร และอื่นๆ

ในปี 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีค่าใช้จ่ายในการขาย การบริหาร และค่าใช้จ่ายอื่นรวมเป็นเงิน
275.09 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 58.88 ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 27.23%
ซึ่งเป็นผลมาจากการที่มีรายได้จากการประกอบการเพิ่มขึ้นและมีการขยายธุรกิจให้เช่าพื้นที่
โดยมีรายละเอียดการปรับเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากปีก่อนของค่าใช้จ่ายแต่ละประเภท ดังนี้

-   ค่าใช้จ่ายในการขายในปี 2556 จำนวน 40.85 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 7.42 ล้านบาท
    เพิ่มขึ้น 22.20%

-   ค่าใช้จ่ายในการบริหารในปี 2556 จำนวน 209.64 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 31.10 ล้านบาท
    ปรับเพิ่มขึ้น 17.55%

-   ค่าตอบแทนผู้บริหารในปี 2556 จำนวน 19.76 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 1.57 ล้านบาท
    เพิ่มขึ้น 8.63%

-   ค่าตอบแทนกรรมการในปี 2556 จำนวน 3.59 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 0.07 ล้านบาท
    เพิ่มขึ้น 1.99%

-   ในปี 2556 มีการโอนกลับค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญจำนวน 0.91 ล้านบาท และตัดบัญชีหนี้สูญ
    2.16 ล้านบาท ในขณะที่ปีก่อนมีการโอนกลับค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ 18.19 ล้านบาท
    และตัดบัญชีหนี้สูญ 0.92 ล้านบาท

กำไรก่อนต้นทุนทางการเงินและภาษีเงินได้

ในปี 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีกำไรก่อนต้นทุนทางการเงินและภาษีเงินได้ (EBIT) 807.41
ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 451.63 ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 126.94%
ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากการประกอบการเติบโตอย่างต่อเนื่องและมีรายได้อื่นโดยเฉพาะกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้นจากปีก่อนค่อนข้างมาก
โดยมี EBIT Margin เท่ากับ 45.11% ซึ่งสูงขึ้นกว่าปีก่อนๆ มาก (ปี 2554 และ 2555 มี EBIT
Margin เท่ากับ 22.90% และ 28.41%)
จึงแสดงให้เห็นว่าความสามารถในการทำกำไรจากการดำเนินงานได้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ต้นทุนทางการเงิน

ในปี 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีต้นทุนทางการเงินเป็นเงิน 119.39 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อน
5.73 ล้านบาท ปรับลดลง 4.58%
ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยได้ทยอยชำระคืนหนี้เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินตามเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้
ดอกเบี้ยจ่ายซึ่งเป็นรายการต้นทุนหลักทางการเงินจึงค่อยๆ ลดลงตามภาระหนี้เงินกู้ที่ลดลง

กำไรก่อนภาษีเงินได้ และค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้

ในปี 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีกำไรก่อนภาษีเงินได้รวม 688.02 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน
457.36 ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 198.28% และบริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้ในปี 2556 รวม
163.04 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 98.75 ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 153.60%
โดยค่าใช้จ่ายภาษีเงินได้ที่ปรับสูงขึ้นนั้นเป็นไปตามกำไรก่อนภาษีเงินได้ที่เพิ่มขึ้นจากปีก่อน

กำไรสุทธิ

  อัตราส่วนแสดงความสามารถในการหากำไร

  -------------------------------- -------- --------- --------- ---------
                                            2556      2555      2554

  อัตรากำไรสุทธิ (Net Profit Margin)  ร้อยละ    27.89     12.71     5.86

  อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (ROE)          ร้อยละ    8.38      2.93      1.10

  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (ROA)      ร้อยละ    5.09      1.72      0.69
  -------------------------------- -------- --------- --------- ---------

ในปี 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีกำไรสุทธิ (ส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่) เป็นเงินรวม
499.25 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 340.07 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 213.64%
และมีกำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐานในปี 2556 เท่ากับ 15.60 บาท (ปี 2555 มีกำไรต่อหุ้นเท่ากับ 4.97
บาท) บริษัทฯ มีอัตรากำไรสุทธิเท่ากับ 27.89% ซึ่งปรับสูงขึ้นจากปีก่อนๆ มาก (ปี 2554 และ
2555 มีอัตรากำไรสุทธิเท่ากับ 5.86% และ 12.71%)
แสดงให้เห็นว่าบริษัทและบริษัทย่อยมีความสามารถในการทำกำไรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยมีอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (Return on Equity) ในปี 2556 เท่ากับ 8.38%
และมีอัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (Return on Assets) เท่ากับ 5.09%
ซึ่งปรับสูงขึ้นจากปีก่อนๆ มากเช่นกัน

3.  ความสามารถในการบริหารสินทรัพย์

โครงสร้างของสินทรัพย์

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวมเป็นเงิน 10,042.22 ล้านบาท
เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 449.47 ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 4.69%
โดยมีรายละเอียดการเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากปีก่อนของสินทรัพย์แต่ละประเภท ดังนี้

บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์หมุนเวียนรวม 266.49 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 49.07 ล้านบาท
ปรับสูงขึ้น 22.57% เนื่องจากบริษัทฯ มีลูกหนี้การค้าและลูกหนี้อื่นเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 47.01 ล้านบาท
ประกอบด้วยลูกหนี้การค้า-สุทธิเพิ่มขึ้น 26.10 ล้านบาท และลูกหนี้อื่นเพิ่มขึ้น 20.91 ล้านบาท
ซึ่งได้รวมเงินเบิกล่วงหน้าค่าก่อสร้างคงเหลือ 21.50 ล้านบาท

บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนรวม 9,775.73 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 400.40
ล้านบาท ปรับสูงขึ้น 4.27%
เนื่องจากมีการลงทุนเพิ่มและมีการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
จึงทำให้มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 508.12 ล้านบาท ในขณะที่อาคารและอุปกรณ์-สุทธิลดลงจากปีก่อน 104.22
ล้านบาท เนื่องจากมีการหักค่าเสื่อมราคา

โครงสร้างของสินทรัพย์ของบริษัทและบริษัทย่อย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 เปรียบเทียบกับปี
2555 สรุปได้ดังนี้

[]

จากตารางข้างต้นจะเห็นว่า บริษัทและบริษัทย่อยมีโครงสร้างของสินทรัพย์เหมือนเดิม คือ
มีสินทรัพย์หมุนเวียนประมาณ 3% และมีสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนประมาณ 97% โดยบริษัทฯ
มีอัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ตามอัตราการเติบโตของกำไรสุทธิที่มากกว่าอัตราการเติบโตของสินทรัพย์

ลูกหนี้การค้าและลูกหนี้อื่น

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีลูกหนี้การค้าและลูกหนี้อื่นจำนวน 132.37
ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 47.01 ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยลูกหนี้การค้า-สุทธิเพิ่มขึ้น 26.10
ล้านบาท เพิ่มขึ้น 33.68% จากปีก่อน
โดยเป็นผลมาจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากการประกอบการเพิ่มสูงขึ้น
และมีลูกหนี้อื่นเพิ่มขึ้นจำนวน 20.91 ล้านบาท เนื่องจากในปี 2556 บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้
จำกัด (มหาชน) ได้เริ่มงานก่อสร้างโครงการหอพัก
จึงมีการเงินเบิกล่วงหน้าค่าก่อสร้างและมียอดคงเหลือ ณ วันสิ้นปี 2556 จำนวน 21.50 ล้านบาท
ซึ่งรวมอยู่ในรายการลูกหนี้อื่น ในขณะที่ปีก่อนไม่มี

[]

ในปี 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ยประมาณ 30 วัน
ซึ่งสอดคล้องกับนโยบายการให้เครดิตของบริษัทฯ โดยมีรายละเอียดการวิเคราะห์อายุลูกหนี้ของ
บมจ. เอเชียโฮเต็ล (AS) และบริษัทย่อย 2 แห่ง (AP & AA) ที่ประกอบกิจการโรงแรม
และของ บมจ. เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ (ZP) ที่ประกอบกิจการให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้า ดังต่อไปนี้

  []

นโยบายการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ

บริษัทและบริษัทย่อยที่ประกอบกิจการโรงแรม
ตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญจากลูกหนี้การค้าเต็มจำนวนสำหรับลูกหนี้การค้าที่ปิดกิจการ
หรืออยู่ในระหว่างการฟ้องร้องคดี และลูกหนี้ที่ค้างชำระเกิน 1 ปี
นอกจากนี้ลูกหนี้การค้าที่ไม่เข้าเงื่อนไขข้างต้น
บริษัทและบริษัทย่อยจะพิจารณาจากผลการเรียกเก็บหนี้ในอดีตและฐานะการเงินของลูกหนี้แต่ละราย

บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)
ที่ประกอบกิจการศูนย์การค้าและให้เช่าพื้นที่ตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญจากลูกหนี้การค้าเท่ากับจำนวนเงินที่คาดว่าจะเรียกเก็บจากลูกหนี้ไม่ได้
โดยพิจารณาจากผลการเรียกเก็บหนี้ในอดีตและฐานะการเงินของลูกหนี้แต่ละราย
สำหรับลูกหนี้ที่ค้างเกิน 180 วัน
จะตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญเต็มจำนวนจากยอดคงเหลือทั้งหมดหลังหักเงินประกันแล้ว

ในปี 2556 บริษัทและบริษัทย่อยได้ตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญเพิ่มเติมสุทธิเป็นเงิน 5.89 ล้านบาท
บริษัทฯ จึงมีค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญเพิ่มจาก 10.20 ล้านบาท เมื่อสิ้นปี 2555 เป็น 16.09 ล้านบาท
ณ สิ้นปี 2556 ซึ่งบริษัทฯ เชื่อว่าค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญที่ตั้งไว้มีความเหมาะสมและเพียงพอแล้ว

สินค้าคงเหลือ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินค้าคงเหลือ-สุทธิจำนวน 40.81 ล้านบาท
ลดลงจากปีก่อนเล็กน้อยเพียง 0.07 ล้านบาท
ประกอบด้วยสินค้าคงเหลือของกิจการภัตตาคารจำนวน 8.59 ล้านบาท
และสินค้าคงเหลือของกิจการโรงแรมจำนวน 32.22 ล้านบาท
บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือในปี 2556 เท่ากับ 18 เท่า
และมีระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ยเท่ากับ 20 วัน ซึ่งใกล้เคียงกับปี 2555
ที่มีอัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือและระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ยเท่ากับ 17 เท่า และ 21 วัน
ตามลำดับ

บริษัทและบริษัทย่อยมีนโยบายการตั้งค่าเผื่อมูลค่าสินค้าลดลงสำหรับสินค้าที่เสื่อมคุณภาพ
เสียหายและค้างนาน โดยมีการตั้งค่าเผื่อมูลค่าสินค้าลดลง ณ วันสิ้นปี 2556 จำนวน 0.140
ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับปีก่อน (0.142 ล้านบาท)

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

บริษัทและบริษัทย่อยบันทึกมูลค่าเริ่มแรกของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในราคาทุน
ซึ่งรวมต้นทุนการทำรายการ หลังจากนั้น
บริษัทและบริษัทย่อยจะบันทึกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยมูลค่ายุติธรรม

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนประกอบด้วย
อสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองโดยความเป็นเจ้าของเพื่อหาประโยชน์จากรายได้
และค่าเช่าแสดงตามมูลค่ายุติธรรมซึ่งประเมินโดยผู้ประเมินราคาอิสระ ซึ่งจะประเมินทุก 3-5 ปี
อย่างไรก็ดี ฝ่ายบริหารจะสอบทานมูลค่ายุติธรรมเพื่อให้มูลค่าสะท้อนถึงสภาพตลาดอย่างน้อยทุกสิ้นปี
มูลค่ายุติธรรมคำนวณจากประมาณการกระแสเงินสดคิดลดของค่าเช่าจากสัญญาเช่าในปัจจุบัน
รวมถึงค่าเช่าในอนาคตภายใต้เงื่อนไขของตลาดที่มีในปัจจุบันสุทธิจากกระแสเงินสดจ่ายต่างๆที่คาดว่าจะเกิดขึ้นเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์
อัตราคิดลดที่ใช้สะท้อนถึงการประเมินสภาวะตลาดปัจจุบันในเรื่องมูลค่าของเงินและปรับปรุงด้วยปัจจัยความเสี่ยงที่เหมาะสม
กำไรหรือขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมรับรู้ในงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมีจำนวน 5,174.40
ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 508.12 ล้านบาท
เนื่องจากบริษัทย่อยได้ลงทุนเพิ่มสุทธิในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นเงิน 95.75 ล้านบาท
และมีการบันทึกกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในปี 2556
เป็นเงิน 412.37 ล้านบาท

ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีมูลค่าสุทธิ (Net Book Value) ของที่ดิน
อาคารและอุปกรณ์ เป็นเงิน 4,434.58 ล้านบาท ลดลงจากปีก่อน 104.22 ล้านบาท ลดลง
2.30% ซึ่งในระหว่างปี 2556 มีราคาทุนของสินทรัพย์เพิ่มขึ้นสุทธิ 13.11 ล้านบาท
และมีค่าเสื่อมราคา 127.92 ล้านบาท โดยที่มิได้มีการตีราคาสินทรัพย์เพิ่มในปีนี้
บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตราการหมุนของสินทรัพย์ในปี 2556 เท่ากับ 0.18 เท่า
ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่เท่ากับ 0.13 เท่า รายการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ในปี
2556 และการคิดค่าเสื่อมราคาสินทรัพย์ สรุปได้ตามตารางข้างล่างนี้

[]

4.  สภาพคล่องและความเพียงพอของเงินทุนของบริษัท

อัตราส่วนสภาพคล่อง

  -------------------------------- -------- --------- --------- ---------
                                            2556      2555      2554

  อัตราส่วนสภาพคล่อง                  (เท่า)    0.71      0.50      0.39

  อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว            (เท่า)    0.60      0.41      0.29
  -------------------------------- -------- --------- --------- ---------

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์หมุนเวียนเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 49.07
ล้านบาท และมีหนี้สินหมุนเวียนลดลงจากปีก่อน 53.19 ล้านบาท
จึงส่งผลให้บริษัทและบริษัทย่อยมีเงินทุนหมุนเวียน (Working Capital) เพิ่มขึ้น
ทำให้มีสภาพคล่องมากขึ้น
โดยมีอัตราส่วนสภาพคล่องและอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อัตราส่วนแสดงความสามารถในการบริหารหนี้สิน

  -------------------------------- -------- --------- --------- ---------
                                            2556      2555      2554

  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น         (เท่า)    0.62      0.68      0.74

  อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย      (เท่า)    5.98      4.89      3.53
  -------------------------------- -------- --------- --------- ---------

ในระหว่างปี 2554 - 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวมค่อนข้างคงที่ประมาณ 3,812 -
3,872 ล้านบาท ในขณะที่ส่วนของผู้ถือหุ้นได้ทยอยเพิ่มขึ้นเป็นลำดับจาก 5,153 ล้านบาท เมื่อปี
2554 เป็น 6,194 ล้านบาท ณ วันสิ้นปี 2556 ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทฯ
มีผลกำไรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จึงทำให้มีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงเป็นลำดับจาก
0.74 เท่า เมื่อสิ้นปี 2554 เหลือ 0.62 เท่า ณ วันสิ้นปี 2556
ซึ่งถือได้ว่ามีโครงสร้างเงินทุนที่เหมาะสมและปลอดภัย

ในระหว่างปี 2554 - 2556
บริษัทและบริษัทย่อยมีกระแสเงินสดสุทธิจากกิจกรรมดำเนินงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 265
ล้านบาทเมื่อปี 2554 เป็น 431 ล้านบาทในปี 2556 ในขณะที่เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินลดลง
ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยได้ทยอยชำระคืนหนี้เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินตามเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้
ดอกเบี้ยจ่ายซึ่งเป็นรายการต้นทุนหลักทางการเงินจึงค่อยๆ ลดลงตามภาระหนี้เงินกู้ที่ลดลง
ทำให้อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ยมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 3.53 เท่าในปี
2554 เพิ่มเป็น 5.98 เท่าในปี 2556

กระแสเงินสด

บริษัทและบริษัทย่อยมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมต่างๆ ตามงบกระแสเงินสด ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
ดังนี้

(หน่วย : ล้านบาท)

  ------------------------------------------ ---------- ---------- ----------
                                             2556       2555       2554

  เงินสดสุทธิได้มาจากกิจกรรมดำเนินงาน              431.37     423.03     264.82

  เงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมลงทุน                   (142.74)   (148.04)   (336.80)

  เงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมจัดหาเงิน                (286.99)   (223.18)   19.67

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดเพิ่มขึ้น(ลดลง)      1.64       51.81      (52.31)

  ผลต่างจากการแปลงค่างบการเงิน                  0.46       (0.57)     0.34

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดเพิ่มขึ้น(ลดลง)สุทธิ   2.10       51.24      (51.97)
  ------------------------------------------ ---------- ---------- ----------

ในปี 2556 บริษัทและบริษัทย่อยมีเงินสดสุทธิได้มาจากกิจกรรมดำเนินงาน 431 ล้านบาท
เพิ่มขึ้นจากปีก่อนเล็กน้อย
โดยมีเงินสดจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทำให้มีสภาพคล่องและเงินทุนหมุนเวียนเพียงพอแก่การดำเนินงาน
บริษัทฯ จ่ายเงินสดสุทธิในกิจกรรมลงทุนจำนวน 143 ล้านบาท
ซึ่งเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและสินทรัพย์ถาวร
และจ่ายเงินสดสุทธิในกิจกรรมจัดหาเงินจำนวน 287 ล้านบาท
ซึ่งเป็นการชำระคืนเงินกู้ยืมให้แก่สถาบันการเงิน

  รายจ่ายลงทุน

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในงบการเงินรวม
มีจำนวน 5,174.40 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 508.12 ล้านบาท (ปี 2555 เท่ากับ 4,666.28
ล้านบาท) เนื่องจากบริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทย่อย
ได้มีการลงทุนเพิ่มสุทธิในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นเงิน 95.75 ล้านบาท
และได้มีการบันทึกกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในปี 2556
ซึ่งประเมินโดยผู้ประเมินราคาอิสระตามวิธีการรายได้ (Income Approach) เป็นเงิน 412.37
ล้านบาท

มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในงบการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556
จำนวน 5,174.40 ล้านบาท จะประกอบด้วยสินทรัพย์ 2 ส่วน คือ ส่วนที่ก่อให้เกิดรายได้
และส่วนที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ โดยมีรายละเอียดดังนี้

ส่วนที่ก่อให้เกิดรายได้ ประเมินโดยวิธีการรายได้ (Income Approach) ประกอบด้วย
อสังหาริมทรัพย์ 2 แห่ง คือ

-   อาคารเซียร์ รังสิต มีมูลค่ายุติธรรม 4,778 ล้านบาท ประเมินตามอายุสัญญาเช่าที่เหลือ 34
    ปี 3 เดือน ประเมินโดยบริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด
    ซึ่งเป็นผู้ประเมินอิสระ ลงวันที่ 25 มกราคม 2557

-   อาคารพาณิชย์ Glendale & Glenhurst ในสหรัฐอเมริกา มีมูลค่ายุติธรรม 211.92
    ล้านบาท (6.90 ล้านดอลล่าร์สหรัฐอเมริกา) ประเมินโดย Greenwich Realty
    Advisors Incorporated ลงวันที่ 22 พฤศจิกายน 2556

  ส่วนที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ เป็นอาคารระหว่างก่อสร้าง บันทึกโดยวิธีราคาทุน มีจำนวน 184.48
  ล้านบาท

บมจ. เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ ได้ลงทุนก่อสร้างอาคารหอพักให้เช่า
ซึ่งอยู่ด้านหลังของอาคารศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต และเตรียมการก่อสร้าง “โครงการเซียร์ 2”
ซึ่งเป็นอาคารศูนย์การค้าแห่งใหม่ที่อยู่ด้านข้างของอาคารศูนย์การค้า เซียร์ รังสิตในปัจจุบัน
และมีทางเดินเชื่อมถึงกัน ซึ่งทั้งสองโครงการยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง
โดยได้รับการสนับสนุนด้านเงินทุนในการก่อสร้างจากธนาคาร
แต่เนื่องจากในช่วงแรกยังใช้เงินไม่มาก จึงใช้เงินทุนหมุนเวียนของบริษัทดำเนินการเบื้องต้น

แหล่งที่มาของเงินทุน

(1) กระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน

การที่บริษัทและบริษัทย่อยมีกระแสเงินสดสุทธิจากกิจกรรมดำเนินงานเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจาก 265
ล้านบาทเมื่อปี 2554 เป็น 431 ล้านบาทในปี 2556 จึงทำให้บริษัทฯ
มีสภาพคล่องและเงินทุนหมุนเวียนที่เพียงพอแก่การดำเนินงาน และรายจ่ายลงทุนทั่วไป เช่น
การปรับปรุงห้องพัก และห้องจัดเลี้ยง รวมถึงการลงทุนเบื้องต้นในโครงการใหม่ๆ ของบริษัท

(2) เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน

ตามที่ บมจ. เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ มีการลงทุนในโครงการก่อสร้างอาคารหอพักให้เช่า
และโครงการเซียร์ 2 ซึ่งเป็นอาคารศูนย์การค้าแห่งใหม่ที่อยู่ด้านข้างของอาคารศูนย์การค้า เซียร์
รังสิตในปัจจุบันนั้น โดยบริษัทได้รับการอนุมัติวงเงินสินเชื่อเพื่อการก่อสร้างจากสถาบันการเงิน
จึงทำให้มีแหล่งเงินทุนที่ใช้ในการก่อสร้างอย่างเพียงพอและมีเงื่อนไขในการชำระคืนเงินกู้ที่เหมาะสม

5.  ภาระผูกพันด้านหนี้สิน

หนี้สินรวมของบริษัทและบริษัทย่อย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 มีจำนวน 3,848.38 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบกับหนี้สินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 จำนวน 3,872.50 ล้านบาท หนี้สินรวมลดลง 24.12 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยได้ทยอยชำระคืนหนี้เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินตามเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้ จึงทำให้เงินเบิกบัญชีธนาคารและเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงินลดลง 63.50 ล้านบาท และเงินกู้ยืมระยะยาวลดลง 73.71 ล้านบาท 

ตารางสรุปภาระหนี้สินและภาระผูกพันต่างๆ ของบริษัทและบริษัทย่อย ประกอบด้วย

(หน่วย : ล้านบาท)

+-----------------------------------+-----+------+-----+-----+------+
| ภาระหนี้สินและภาระผูกพัน               | รวม | ระย  |     |     |      |
|                                   |     | ะเวล |     |     |      |
|                                   |     | าการ |     |     |      |
|                                   |     | ชำระ |     |     |      |
+-----------------------------------+-----+------+-----+-----+------+
|                                   |     | น้อ   | 1-3 | 3-5 | มา   |
|                                   |     | ยกว่า | ปี   | ปี   | กกว่า |
|                                   |     | 1 ปี  |     |     | 5 ปี  |
+-----------------------------------+-----+------+-----+-----+------+
| เงินกู้ยืมระยะยาว                     | 1,  | 13   | 395 | 395 | 77   |
|                                   | 698 | 1.68 | .04 | .04 | 6.68 |
|                                   | .44 |      |     |     |      |
+-----------------------------------+-----+------+-----+-----+------+
| หนี้สินตามสัญญาเช่าการเงิน              | 0   | 0.23 | 0   | -   | -    |
|                                   | .39 |      | .16 |     |      |
+-----------------------------------+-----+------+-----+-----+------+
| มูลค่าปัจจุบันของเ                     | 289 |      |     |     |      |
| จ้าหนี้ค่าเช่าที่ดินรับรู้ด้วยวิธีสัญญาเช่าการเงิน | .77 |      |     |     |      |
+-----------------------------------+-----+------+-----+-----+------+
|   (รวมดอกเบี้ยค่าเช่าที่ดินค้างจ่าย)*      |     |      |     |     |      |
+-----------------------------------+-----+------+-----+-----+------+
| หนี้สินภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี            | 1,  |      |     |     |      |
|                                   | 345 |      |     |     |      |
|                                   | .55 |      |     |     |      |
+-----------------------------------+-----+------+-----+-----+------+
| ภาระผูกพันผลประโยชน์พนักงาน           | 60  |      |     |     |      |
|                                   | .38 |      |     |     |      |
+-----------------------------------+-----+------+-----+-----+------+
| เงินประกันการเช่าที่รับจากลูกค้า          | 159 |      |     |     |      |
|                                   | .28 |      |     |     |      |
+-----------------------------------+-----+------+-----+-----+------+
| ค่าก่อสร้างโครงการของ บมจ. เซียร์      | 508 |      |     |     |      |
| พร็อพเพอร์ตี้                         | .33 |      |     |     |      |
+-----------------------------------+-----+------+-----+-----+------+

* เจ้าหนี้ค่าเช่าที่ดินรับรู้ด้วยวิธีสัญญาเช่าการเงินเกิดจากสัญญาเช่าดำเนินงาน ซึ่งบริษัทย่อย คือ บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บันทึกเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินเนื้อที่ 78 ไร่ 1 งาน 

อายุสัญญาเช่า 30 ปี สิ้นสุดวันที่ 31 มีนาคม 2566 การชำระค่างวดค่าเช่าที่ดินรับรู้ด้วยวิธีสัญญาเช่าการเงิน โดยบริษัทย่อยได้บันทึกส่วนต่างของดอกเบี้ยที่คำนวณตามมูลค่ากระแสเงินสด โดยวิธีอัตราคิดลดในอัตราร้อยละ 6.125 ต่อปี กับค่างวดที่ต้องชำระตามสัญญาไว้ในบัญชี “ดอกเบี้ยค่าเช่าที่ดินค้างจ่าย” และเริ่มจ่ายเงินต้นในเดือนเมษายน 2558 เป็นต้นไป

จำนวนเงินขั้นต่ำที่ต้องจ่ายสำหรับสัญญาเช่าการเงิน มีดังนี้

(หน่วย : ล้านบาท)

  ------------------------------------ --------- ----------------- -------- -------- ---------
  ภาระข้อผูกพัน                           รวม       ระยะเวลาการชำระ                     

                                                 น้อยกว่า 1 ปี        1-3 ปี    3-5 ปี    มากกว่า 5
                                                                                     ปี

  เจ้าหนี้ค่าเช่าที่ดินรับรู้ด้วยวิธีสัญญาเช่าการเงิน   607.954   25.982            54.266   58.585   469.121
  ------------------------------------ --------- ----------------- -------- -------- ---------

6.  ปัจจัยหรือเหตุการณ์ที่จะมีผลต่อการดำเนินงานหรือฐานะการเงินในอนาคต

1.  ปัจจัยภายนอกที่มีผลต่อธุรกิจโรงแรม

ในการดำเนินธุรกิจโรงแรม
ผลประกอบการของบริษัทและบริษัทย่อยจะขึ้นอยู่กับภาวะอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวเป็นสำคัญ
ซึ่งอาจได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอก ที่บริษัทไม่สามารถควบคุมได้ คือ

1.  ปัจจัยจากเศรษฐกิจและการเมือง
    ภาคการท่องเที่ยวของประเทศได้รับผลกระทบทั้งจากสถานการณ์ทางการเมืองภายในประเทศที่ดำเนินมาตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน
    2556
    ประกอบกับผลกระทบที่เกิดขึ้นจากการที่ประเทศจีนได้ประกาศใช้กฎหมายคุ้มครองนักท่องเที่ยวชาวจีนส่งผลให้การเติบโตของจำนวนนักท่องเที่ยวชาวจีนชะลอตัวลง
    นับตั้งแต่เดือนตุลาคม 2556 โดยผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดคือ
    ผู้ประกอบการในกรุงเทพมหานครและภาคเหนือ ซึ่งเป็นจุดหมายหลักของนักท่องเที่ยวชาวจีน
    โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจโรงแรมที่รับนักท่องเที่ยวกรุ๊ปทัวร์จากจีนเป็นหลัก
    จากการบังคับใช้กฎหมายท่องเที่ยวของประเทศจีน และสถานการณ์การชุมนุมภายในประเทศ
    ส่งผลกระทบต่อการท่องเที่ยวโดยตรง
    อย่างไรก็ตามจากการรวมกลุ่มของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนจะทำให้จำนวนนักท่องเที่ยวจากในภูมิภาคเดียวกันเดินทางเข้ามาในประเทศไทยมากขึ้น
    ทดแทนจำนวนนักท่องเที่ยวที่ลดลงจากภูมิภาคอื่น
    และจากการคาดการณ์ว่าสถานการณ์จะฟื้นตัวกลับมาเป็นปกติได้ในช่วงปลายปี 2557
    จากปัจจัยดังกล่าว ซึ่งบริษัทได้มีการกระจายความเสี่ยง โดยการขยายการลงทุนในธุรกิจอื่น
    สำหรับในด้านการตลาดบริษัทได้มีการหาลูกค้าจากแหล่งใหม่ๆ
    มาทดแทนลูกค้าในภูมิภาคที่มีปัญหาทางเศรษฐกิจ

2.  ปัจจัยจากพฤติกรรมและรสนิยมของผู้บริโภค
    นักท่องเที่ยวยังมีพฤติกรรมการใช้จ่ายที่ประหยัดมากขึ้น เช่น นักท่องเที่ยวต่างชาติ
    ระดับกลางเริ่มหันไปพักในสถานพักแรมที่ราคาถูกลงอย่างเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ เป็นต้น
    ประกอบกับการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของนักท่องเที่ยวที่เห็นอย่างชัดเจน คือ
    ความนิยมใช้การสื่อสารผ่านอินเตอร์เน็ตจนคอมพิวเตอร์แทบจะกลายเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตประจำวันรวมถึงกระแสของ
    Social Network ไม่ว่าจะเป็น Face book, Twitter รวมถึง Forward mail
    และการตั้งกระทู้
    และแลกเปลี่ยนความคิดเห็นในเว็บไซต์ต่างๆจะส่งผลอย่างสูงในการส่งต่อข่าวสารได้อย่างรวดเร็ว
    ซึ่งถ้าเป็นบริการที่ดีก็จะส่งผลกระทบในเชิงบวกอย่างมากและรวดเร็ว
    ในทางกลับกันถ้าบริการไม่ดี ย่อมส่งผลในเชิงลบอย่างรุนแรงและรวดเร็วเช่นกัน
    ซึ่งบริษัทได้ตระหนักและเลือกใช้ประโยชน์ให้เหมาะสมกับธุรกิจ
    เพื่อให้สอดคล้องกับพฤติกรรมของนักท่องเที่ยวที่เปลี่ยนไป

2.  ปัจจัยภายใน ที่อาจมีผลต่อธุรกิจโรงแรม

บุคลากรนับเป็นปัจจัยสำคัญต่อกิจการของบริษัท บริษัทได้ให้ความสำคัญต่อการพัฒนาบุคลากร ด้วยการจัดฝึกอบรม เพื่อรองรับการขยายกิจการ 

3.  ปัจจัยภายนอกที่มีผลต่อธุรกิจศูนย์การค้า

    1.  ปัจจัยจากทางด้านการเมือง
        ส่งผลโดยตรงต่อสภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่เริ่มจะดีขึ้นในปี
        2556ให้เกิดการชะลอตัวลง กระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
        และทำให้การบริโภคโดยรวมของประเทศลดลงเช่นกัน
        เนื่องจากปัญหาทางด้านการเมืองที่ยังไม่มีเสถียรภาพ
        และปัญหาเศรษฐกิจตกต่ำของกลุ่มยูโรโซน ล้วนเป็นปัจจัยลบต่อสภาวะเศรษฐกิจของไทย
        ซึ่งหากยังไม่มีความชัดเจนทางด้านการเมือง
        อาจทำให้เกิดการบริโภคชะลออย่างต่อเนื่อง
        อาจส่งผลกระทบต่อบริษัทในแง่ของอัตราการเช่าพื้นที่ การปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าพื้นที่
        และจำนวนลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า

อย่างไรก็ตาม จากประสบการณ์ในการบริหารศูนย์การค้าและความมั่นคงทางด้านการเงิน ประกอบกับการดำเนินธุรกิจโดยใช้หลักความระมัดระวัง บริษัทยังคงสามารถมีผลการดำเนินงานที่เติบโตต่อเนื่อง และเชื่อว่าจะสามารถนำพาธุรกิจก้าวผ่านช่วงเวลานี้ไปได้อย่างราบรื่น 

2.  ปัจจัยจากการแข่งขันที่สูงขึ้น การแข่งขันของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
    เพื่อการค้าปลีกจะขึ้นอยู่กับพื้นที่ค้าปลีกที่เปิดให้บริการ
    และขนาดของฐานผู้บริโภคที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า ซึ่งทั้งสองปัจจัยนี้
    เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการจัดหาผู้เช่าพื้นที่
    และการดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า
    ปัจจุบันมีผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกหลายราย
    ได้ให้ความสนใจและหันมาพัฒนาศูนย์การค้า คอมมูนิตี้ มอลล์
    ส่งผลให้การแข่งขันในธุรกิจค้าปลีกเพิ่มความรุนแรงมากขึ้น
    อย่างไรก็ตามศูนย์การค้าในรูปแบบของคอมมูนิตี้ มอลล์ และซุปเปอร์สโตร์
    นั้นจัดเป็นคู่แข่งทางอ้อมของบริษัท
    เนื่องจากมีขนาดพื้นที่ค้าปลีกที่น้อยกว่าและมีข้อจำกัดในเรื่องจำนวนและประเภทร้านค้า
    ในขณะที่บริษัทมุ่งที่จะพัฒนาศูนย์การค้าครบวงจรเพื่อตอบสนองความต้องการที่แตกต่างกันของลูกค้าให้ลูกค้าได้รับบริการที่สามารถเลือกสินค้ารวมทั้งเป็นสถานที่ในการทำงาน
    การพบปะสังสรรค์ ตลอดจนเป็นแหล่งศึกษาหาความรู้ ดังนั้น
    บริษัทคาดหวังว่าบริษัทสามารถให้บริการ
    และการตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างครบครัน

3.  ปัจจัยจากการก่อวินาศกรรม อุบัติภัย เนื่องจากบริษัทประกอบธุรกิจศูนย์การค้า
    ซึ่งจะต้องเกี่ยวข้องกับบุคคลจำนวนมาก ทั้งผู้เช่าพื้นที่ใน ศูนย์การค้า ลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการ
    และพนักงานของบริษัท ดังนั้น
    บริษัทจึงมีนโยบายในการรักษาความปลอดภัยอย่างรัดกุมและเข้มงวด
    และได้กำหนดมาตรการป้องกันและแนวทางปฏิบัติกรณีเกิดการก่อวินาศกรรมขึ้น
    เพื่อเป็นการป้องกันเหตุร้ายจากการก่อวินาศกรรมและเตรียมความพร้อมเมื่อเหตุการณ์ได้เกิดขึ้นจริง
    โดยจัดให้มีการอบรมเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยในการรับมือกับการก่อวินาศกรรม
    และกำหนดให้มีการตรวจตราทุกพื้นที่อย่างเข้มงวด
    ตลอดจนการติดตามข่าวสารและสถานการณ์อย่างใกล้ชิด

4.  ปัจจัยจากภัยธรรมชาติ
    บริษัทเคยได้รับผลกระทบที่เกิดจากอุทกภัยครั้งใหญ่ทำให้ธุรกิจต่างๆได้รับผลกระทบอย่างรุนแรง
    เนื่องจากศูนย์การค้าตั้งอยู่ในพื้นที่จังหวัดปทุมธานี
    ซึ่งอุทกภัยดังกล่าวที่เกิดขึ้นทำให้ศูนย์การค้าไม่สามารถเปิดให้บริการได้นานกว่า 2 เดือน
    แต่ในอนาคตก็ยังมีความเสี่ยงที่จะเกิดน้ำท่วมได้
    หากปริมาณมวลน้ำจากภาคเหนือช่วงฤดูฝนยังไม่ได้รับการบริหารจัดการ
    และการป้องกันจากภาครัฐบาล
    บริษัทก็ได้เตรียมความพร้อมในการรับมือกับอุทกภัยที่อาจจะเกิดขึ้นได้อีก
    โดยการวางแผนป้องกันน้ำไหลเข้าศูนย์การค้า ในขณะเดียวกัน
    บริษัทยังได้จัดทำประกันภัยที่ครอบคลุมความเสียหายอันเกิดจากภัยธรรมชาติ
    เพื่อเป็นการป้องกันความเสียหายทางการเงินอีกด้วย

4.  ปัจจัยภายในที่มีผลต่อธุรกิจศูนย์การค้า

ปัจจัยจาก ความเสี่ยงด้านงานก่อสร้าง เรื่องการพัฒนาโครงการใหม่ตามแผนการขยายธุรกิจของบริษัท สืบเนื่องมาจากในเดือนเมษายน 2556 ที่ผ่านมา การก่อสร้างอาคารหอพักของบริษัทได้เกิดอาคารทรุดเอียง จึงต้องทำการรื้ออาคาร ส่งผลกระทบต่องบประมาณและกำหนดการที่วางไว้ อย่างไรก็ตาม บริษัทได้มีมาตรการรองรับผลกระทบจากความเสี่ยงภัยต่างๆ อย่างเพียงพอเพื่อลดความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นจากผลกระทบดังกล่าว อีกทั้งยังป้องกันการเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าก่อสร้างโครงการเนื่องจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง อาจส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนของโครงการได้ ดังนั้น ในการทำสัญญาจัดซื้อจัดจ้างกับผู้รับเหมาแต่ละรายนั้นจะมีการกำหนดมูลค่างานตามสัญญาไว้เป็นจำนวนเงินที่แน่นอน โดยระบุรายละเอียดของวัสดุ รูปแบบ และลักษณะของผลงานไว้อย่างชัดเจน ทำให้บริษัทสามารถลดความเสี่ยงจากการที่ต้นทุนค่าก่อสร้างจะสูงกว่างบประมาณที่กำหนดไว้