1.  ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและผลกระทบที่จะมีต่อการดำเนินงานในอนาคต
รวมถึงความเสี่ยงที่ทำให้ผู้ลงทุนไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่คาดไว้ สรุปได้ดังนี้

1.1 ความเสี่ยงจากความผันผวนของรายได้ค่าเช่า 

สภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่อาจได้รับผลกระทบจากสถานะการณ์โลก
อาจมีผลกระทบต่อรายได้จากการให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานและศูนย์การค้า
โดยผู้ประกอบการบางรายอาจมีปัญหาในการดำเนินธุรกิจจนต้องคืนพื้นที่เช่าให้แก่บริษัท
ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ของบริษัทลดลงได้หรือบริษัทอาจต้องลดอัตราค่าเช่าลงเพื่อเป็นการช่วยเหลือร้านค้า
สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยที่อาจทำให้รายได้ของบริษัทลดลง
อย่างไรก็ดีผู้บริหารคาดว่าจะสามารถหาผู้ประกอบการรายใหม่มาทำการเช่าแทนผู้ประกอบการรายเดิมที่มีปัญหาเนื่องจากถ้าเปรียบเทียบอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์
2 กับอาคารอื่นที่อยู่ในย่านเดียวกัน อาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 2
จะมีความได้เปรียบในการแข่งขัน นอกจากนี้ ปัจจุบันทั้งอาคารอิตัลไทย และอาคาร IFCT
ที่ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกับอาคารของบริษัทต่างมีอัตราการเช่า (Occupancy Rate)
ในอัตราที่สูงกว่าร้อยละ 80 ผู้บริหารจึงเชื่อว่าบริษัทจะไม่มีปัญหาในการหาลูกค้าใหม่มาทดแทน

1.2 ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงลูกค้ารายใดรายหนึ่งมากเกินไป

ณ 31 ธันวาคม 2545 จากจำนวนลูกค้าที่เช่าพื้นที่ในอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 ประมาณ 100
ราย บริษัทมีลูกค้ารายใหญ่ 1 ราย คือ บริษัท ซีเมนส์ จำกัด (“ซีเมนส์”)
ซึ่งเป็นลูกค้าที่เช่าพื้นที่ในส่วนอาคารสำนักงานมากที่สุด คิดเป็นประมาณร้อยละ 50 ของรายได้รวม
กล่าวได้ว่าบริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการพึ่งพิงลูกค้ารายใหญ่รายนี้

อย่างไรก็ตามจากการที่ซีเมนส์ได้มีการลงทุนในระบบความปลอดภัยในสำนักงานที่อยู่ในอาคารชาญ
อิสสระทาวเวอร์ 2 รวมถึงได้วางระบบคอมพิวเตอร์และเครื่องใช้สำนักงาน ห้องทดลอง ระบบ
Access Control รวมทั้งระบบการสื่อสาร ระบบไฟฟ้าสำรองสำหรับคอมพิวเตอร์
ซึ่งเป็นศูนย์กลางในแถบอาเซี่ยน รวมมูลค่ากว่า 100 ล้านบาทในปี 2544
ทำให้บริษัทคาดว่าซีเมนส์จะยังคงเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานของบริษัทต่อไปอีกอย่างน้อย 3-5 ปี
ทำให้คาดว่าความเสี่ยงจากการที่บริษัทพึ่งพิงลูกค้ารายใดรายหนึ่งในระยะสั้นจะไม่มี อย่างไรก็ตาม
แม้ว่าในระยะยาวจะไม่สามารถคาดเดาสถานการณ์ได้ แต่ ณ ปัจจุบันทั้งอาคารอิตัลไทยและอาคาร
IFCT ที่ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกับอาคารของบริษัทต่างมีอัตราการเช่า (Occupancy Rate)
ในอัตราที่สูงกว่าร้อยละ 80 ผู้บริหารจึงเชื่อว่าบริษัทจะไม่มีปัญหาในการหาลูกค้าใหม่มาทดแทน

1.3 ความเสี่ยงจากการต่อสัญญาเช่าพื้นที่จากธนาคารไทยธนาคาร

บริษัทได้ปรับโครงสร้างหนี้กับ ธนาคารไทยธนาคาร (“ไทยธนาคาร”) แล้วเสร็จเมื่อเดือนมิถุนายน
2543 โดยโอนกรรมสิทธิห้องชุด 192 ยูนิตของอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 ให้แก่ไทยธนาคาร
คิดเป็นพื้นที่รวม 16,613 ตารางเมตร
ทั้งนี้ไทยธนาคารตกลงให้บริษัทเช่าห้องชุดดังกล่าวได้เป็นระยะเวลา 3 ปี
ซึ่งจะสิ้นสุดในเดือนมิถุนายน 2546
โดยบริษัทมีสิทธิซื้อคืนห้องชุดดังกล่าวก่อนบุคคลอื่นหรือจัดหาบุคคลภายนอกมาซื้อคืนได้ภายใน 3
ปีนับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้บริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการต่อสัญญาเช่า

อย่างไรก็ดีหากบริษัทไม่สามารถซื้อคืนห้องชุดดังกล่าวทั้งหมดได้ภายในเวลาที่กำหนด
บริษัทคาดว่าไทยธนาคารจะยังคงให้บริษัทดำเนินการเช่าต่อเนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ธุรกิจหลักของธนาคาร
การให้บริษัทเช่าต่อจะช่วยให้ไทยธนาคารได้ประโยชน์มากกว่าไทยธนาคารทำเอง
เนื่องจากบริษัทมีความเชี่ยวชาญในธุรกิจนี้โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณที่ตั้งอยู่ในปัจจุบัน

1.4 ความเสี่ยงเรื่องความสำเร็จของโครงการใหม่ที่จะมีผลกระทบต่อฐานะการเงิน และผลดำเนินงานของบริษัท

บริษัทกำลังพัฒนาโครงการใหม่ 2 แห่ง คือ โครงการบ้านอิสสระพระราม 9 และบ้านพักตากอากาศ
โอเชี่ยน วิว เรสซิเดนซ์ ณ แหลมพันวา จังหวัดภูเก็ต โดยมีมูลค่าโครงการประมาณ 1,200
ล้านบาทและ 1,120 ล้านบาท ตามลำดับ
ความสำเร็จของโครงการเหล่านี้จะมีผลกระทบต่อฐานะการเงินและผลการดำเนินงานของบริษัทในอนาคต

ทั้งนี้ ความคืบหน้าของ 2 โครงการดังกล่าวสามารถสรุปได้ดังนี้

1.  บริษัทได้รับการติดต่อจากสถาบันการเงินในการให้สินเชื่อสำหรับทั้ง 2 โครงการ
    ซึ่งบริษัทกำลังอยู่ระหว่างการตัดสินใจเลือกสถาบันการเงินที่เสนอเงื่อนไขการให้กู้ยืมที่ดีที่สุด

2.  ทั้ง 2 โครงการอยู่ระหว่างการพัฒนา โดยโครงการบ้านอิสสระพระราม 9
    อยู่ระหว่างการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภค และถนน ส่วนโครงการบ้านพักตากอากาศโอเชี่ยน
    วิว เรสซิเดนซ์ อยู่ระหว่างการออกแบบบ้านและวางผัง

1.5 ความเสี่ยงเรื่องราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้าง

เนื่องจากบริษัทมีโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว เมื่อลูกค้าจองซื้อบ้าน
บริษัทต้องใช้ระยะเวลาประมาณ 6-8 เดือนในการก่อสร้าง
ซึ่งในช่วงเวลาดังกล่าวราคาวัสดุก่อสร้างอาจมีการปรับตัวสูงขึ้น
ซึ่งจะเป็นการเพิ่มต้นทุนและทำให้บริษัทมีกำไรลดลง
อย่างไรก็ตามปกติบริษัทจะให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นคนดำเนินการ โดยจะทำสัญญาล่วงหน้า
ทำให้บริษัทสามารถลดภาระความเสี่ยงต่อการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างได้

1.6
ความเสี่ยงในเรื่องการได้มาซึ่งที่ดินโดยมีต้นทุนสูงกว่าคู่แข่งเนื่องจากการไม่มีที่ดินเปล่าหรือที่ดินรอการพัฒนาในบริษัท
(Land bank)

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทยังไม่มีทรัพย์สินที่เป็นที่ดินเปล่าหรือที่ดินที่รอการพัฒนาในบริษัท
จึงอาจมีความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการในอนาคต
หากที่ดินมีราคาเพิ่มขึ้นอาจส่งผลให้บริษัทมีต้นทุนสูงในการได้มาซึ่งที่ดินสูงกว่าคู่แข่งเพื่อพัฒนา

การไม่มีที่ดินเปล่าหรือที่ดินรอการพัฒนาในขณะนี้ไม่น่าจะมีความเสี่ยงในเรื่องดังกล่าว
เนื่องจากยังมีที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดี ที่ยังติดอยู่ในสถาบันการเงิน (Distress Property)
กำลังทยอยออกมาเพื่อขายในราคาที่ไม่สูง จากประสบการณ์ที่ผ่านมา
บริษัทเคยประมูลซื้อที่จากกองทุนเอเชียรีคอฟเวอรี่ 3 ผ่านทางบริษัท ไนท์ แฟรงค์ จำกัด
ในราคาที่ไม่สูง และในปัจจุบันบริษัทกำลังติดต่อเพื่อซื้อ Distress Property เหล่านี้อีกหลายแห่ง
นอกจากนี้บริษัทได้มีการลงทุนถือหุ้นในบริษัท อินเตอร์เนชั่นแนล รีซอร์ท ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด
ในสัดส่วนร้อยละ 16.03 ซึ่งมีที่ดินรอการพัฒนาอยู่ใกล้กับสนามสุวรรณภูมิ
ห่างจากทางแยกมอเตอร์เวย์ ลาดกระบังเพียง 5 กิโลเมตร จำนวน ประมาณ 1,100 ไร่
บริษัทเห็นว่าที่ดินผืนนี้เป็นที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาหลังจากสนามบินสร้างเสร็จ
ผู้บริหารของบริษัทเชื่อว่าแนวโน้มราคาที่ดินในระยะ 2-3 ปีข้างหน้ายังคงทรงตัว
และคาดว่าบริษัทยังมีโอกาสที่จะซื้อที่ดินรอการขายของธนาคารพาณิชย์ (Distress Property)
ได้ในต้นทุนที่ไม่สูง