1. ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยที่อาจทำให้เกิดความเสี่ยงต่อการลงทุนของผู้ลงทุนหรือได้รับผลกระทบต่อผู้ออกหลักทรัพย์ มีดังนี้

1.1 ความเสี่ยงจากความต้องการเงินทุนหมุนเวียนที่เพิ่มขึ้นจากการสร้างบ้านพร้อมอยู่

บริษัทยังคงนโยบายสร้างบ้านพร้อมอยู่
เพื่อสร้างความมั่นใจในการซื้อบ้านและตอบสนองความต้องการของลูกค้าว่าจะได้รับการส่งมอบบ้านได้ตามสัญญา
แต่จะดำเนินการควบคู่ไปกับการสร้างบ้านก่อนขาย (บ้านระหว่างก่อสร้าง)
ที่มีแบบก่อสร้างและต้นทุนที่แน่นอน โดยบริษัทมีการกำหนดปริมาณก่อสร้างบ้านพร้อมอยู่
เพื่อรองรับการขายในจำนวนที่เหมาะสมโดยพิจารณาถึงปริมาณการขายถั่วเฉลี่ย (Moving
Average) และปริมาณการสั่งสร้าง
เนื่องจากความต้องการของผู้บริโภคมากกว่าปริมาณการสร้างบ้านพร้อมอยู่ของบริษัท/หรือไม่ตรงตามความต้องการของลูกค้า
ณ เวลานั้น บริษัทจึงจำเป็นต้องเปิดโอกาสให้ลูกค้าได้รับความพอใจสูงสุด
ในขณะเดียวกันบริษัทได้เริ่ม การขายบ้านระหว่างก่อสร้างในโครงการที่มีศักยภาพ
ซึ่งก็ได้รับการตอบรับที่ดี
อันเนื่องจากความเชื่อถือชื่อเสียงบริษัทที่เชื่อมั่นว่าจะได้รับการส่งมอบบ้านตามสัญญา
บริษัทลดความเสี่ยงในการหาแหล่งเงินทุนหมุนเวียนจาก การเปิดขายล่วงหน้า
(Presale)โครงการใหม่ พร้อมขายบ้านพร้อมอยู่
ทำให้ได้รับพิจารณาอนุมัติเงินสนับสนุนโครงการจากสถาบันการเงินที่มั่นใจในศักยภาพของโครงการที่มียอดขายจากผู้บริโภคล่วงหน้า
ช่วยลดความเสี่ยงจากการสร้างแล้วขายไม่ได้
ขณะเดียวกันบริษัทได้นำเทคนิคการก่อสร้างบ้านสำเร็จรูประบบ ผนังรับน้ำหนัก (Load Bearing
Wall) และ ระบบ เสา-คาน (Rigid Frame or Skeleton)
ซึ่งทำให้ลดระยะเวลาในการก่อสร้างบ้าน
และสามารถควบคุมคุณภาพของวัสดุได้ดีกว่าเพราะไม่ต้องพึ่งฝีมือแรงงานมาก
จะช่วยลดระยะเวลาก่อสร้างบ้านจากเดิมที่ใช้เวลาประมาณ 6 - 8 เดือน ลงเหลือ ประมาณ 4 -
5 เดือน ซึ่งจะทำให้สามารถบริหารสต็อกสินค้าอย่างมีประสิทธิภาพในจำนวนที่เหมาะสม

บริษัทยังมีความต้องการเงินทุนหมุนเวียนที่เพิ่มสูงขึ้นจากการขยายตัวของธุรกิจ
แต่สถาบันการเงินก็จะลดความเสี่ยงจากการขายล่วงหน้า (Presale)
ทำให้สามารถรับชำระหนี้ได้เร็วขึ้นและทำให้ต้นทุนบริษัทลดลง
ไม่ก่อให้เกิดปัญหาในการชำระหนี้คืนให้แก่เจ้าหนี้ของบริษัท
เนื่องจากบริษัทใช้เงินทุนหมุนเวียนดังกล่าวจากการโอนขายบ้านและที่ดินในโครงการต่าง ๆ
ซึ่งมีระยะเวลาพัฒนาโครงการและระยะเวลาการขายที่แตกต่างกัน
ช่วยให้บริษัทสามารถบริหารเงินทุนหมุนเวียนได้ โดยบริษัท
ยังได้ป้องกันความเสี่ยงโดยการใช้วงเงินกู้ที่ได้รับการสนับสนุนจากสถาบันการเงินเป็นแหล่งเงินทุนหมุนเวียนสำรองเพิ่มเติมอีกทางหนึ่ง

1.2 ความเสี่ยงจากการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นของต้นทุนในการก่อสร้าง และการขาดแคลนผู้รับเหมา

สภาวะการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และภาคอุตสาหกรรมก่อสร้าง โครงการ Mega
Project ภาครัฐบาล
การปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องของระดับราคาน้ำมันในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา
ส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างและแรงงานในการก่อสร้างปรับตัวเพิ่มสูง
ก่อให้เกิดผลกระทบต่อต้นทุนในการดำเนินธุรกิจของบริษัท และภาคอุตสาหกรรมก่อสร้าง
ราคาวัสดุก่อสร้างเดือนพฤศจิกายน 2550 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากเดือนตุลาคมร้อยละ 1.5 (ตุลาคม
เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.9) เป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
สาเหตุสำคัญมาจากการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาในหมวดเหล็กและผลิตภัณฑ์ร้อยละ 4.1
และหมวดวัสดุก่อสร้างอื่นๆ ร้อยละ 0.7 เป็นผลมาจากต้นทุนการผลิต คือราคาวัตถุดิบสูงขึ้น
ราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยเดือนมกราคม - พฤศจิกายน 2550 เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2549
เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.7 ที่สำคัญ คือ หมวดสุขภัณฑ์ร้อยละ 10.3 หมวดเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กร้อยละ
9.6 หมวดอุปกรณ์ไฟฟ้าและประปาร้อยละ 4.4 เป็นผลให้ใน ปี 2551
นี้ผู้ประกอบการรายใหญ่ประกาศปรับราคาขายบ้านจากสาเหตุต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ตามที่ได้รับผลกระทบ
บริษัทได้ให้ความสำคัญกับการลดความเสี่ยงของความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างและแรงงาน
โดยการปรับกลยุทธ์ในการสร้างบ้านเป็นการสร้างบ้านพร้อมอยู่และบ้านสร้างก่อนขายทดแทนบ้านสั่งสร้าง
จึงเป็นผลทำให้บริษัททราบแผนการก่อสร้างล่วงหน้า
สามารถต่อรองราคาและควบคุมต้นทุนวัสดุก่อสร้างได้ระดับหนึ่ง
รวมทั้งทำให้บริษัททราบต้นทุนรวมที่เกิดขึ้นก่อนการขาย ซึ่งเป็นแนวทางหนึ่งในการบริหารความเสี่ยง
อย่างไรก็ตามบริษัทยังพิจารณาการปรับราคาตามสภาวะความเป็นจริงให้ผู้รับเหมาที่ได้รับผลกระทบจากต้นทุนที่สูงเกินกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรมที่ตั้งไว้เป็นเกณฑ์
นอกจากนี้บริษัทได้มีนโยบายเกี่ยวกับการสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างที่สำคัญ เช่น เสาเข็ม หรือหลังคา
เป็นต้น
โดยบริษัทจะเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างเพื่อใช้สำหรับโครงการทั้งหมดของบริษัทและบริษัทย่อยเอง
ทำให้บริษัทมีอำนาจในการต่อรองราคาและกำหนดเงื่อนไขการส่งมอบ

สำหรับความเสี่ยงในการขาดแคลนผู้รับเหมางานที่อาจเกิดขึ้นนั้น
บริษัทให้ความสำคัญกับการบริหารงานก่อสร้าง
โดยบริษัทได้ว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างทั้งขนาดกลางและขนาดเล็กมีจำนวนรวมมากกว่า 100 ราย
โดยมีการกำหนดคุณสมบัติผู้รับเหมาและราคาก่อนที่จะมีการตกลงทำสัญญาและกำหนดระยะเวลาการส่งมอบงานที่ชัดเจน
รวมทั้งมีการบริหารปริมาณงานก่อสร้างให้แก่ผู้รับเหมาอย่างเหมาะสม และสม่ำเสมอ
นอกจากนี้บริษัทยังได้สร้าง Supply Chain เพื่อช่วยสนับสนุนด้านวัตถุดิบให้แก่ผู้รับเหมา
การให้ความรู้ผู้รับเหมารวมทั้งการพิจารณาการจัดชั้นคุณภาพของผู้รับเหมา
ให้แก่ผู้รับเหมาที่มีคุณภาพตามผลงาน
การปรับราคาค่าก่อสร้างตามสภาวะตลาดและวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น โดยการพิจารณาอย่างเป็นธรรม
โดยมีมาตรฐานการตรวจสอบให้เป็นไปตามเกณฑ์ที่กำหนด
การสร้างบรรยากาศของความร่วมมือระหว่างผู้รับเหมากับบริษัท

1.3 ความเสี่ยงจากการค้ำประกันหนี้สินแก่บริษัทร่วม และบริษัทย่อย

บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด (มหาชน) (บริษัทร่วม)

บริษัทได้เข้าค้ำประกันหนี้เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินของบริษัทร่วมแห่งหนึ่ง คือ บริษัท
กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด (มหาชน) โดยมียอดคงเหลือ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 จำนวน 30
ล้านบาท (รายละเอียดปรากฏตามส่วน รายการระหว่างกัน) ซึ่งปัจจุบันบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน
จำกัด (มหาชน) ยังมิได้มีการผิดนัดชำระหนี้ดังกล่าว บริษัทจึงยังไม่มีความรับผิดชอบต่อเจ้าหนี้กลุ่มนี้
ซึ่งเป็นเจ้าหนี้อีกกลุ่มหนึ่งตามที่ได้ระบุไว้ในแผนฟื้นฟูกิจการ
อย่างไรก็ตามหากหนี้ที่บริษัทได้เข้าไปค้ำประกันไว้ดังกล่าวเกิดการผิดนัดชำระ
ซึ่งตามแผนฟื้นฟูกิจการได้จัดกลุ่มเจ้าหนี้ดังกล่าวเป็นเจ้าหนี้กลุ่มที่ 11
บริษัทมีภาระจะต้องชำระหนี้ดังกล่าว โดยชำระเป็นเงินสดจำนวนร้อยละ 8
ของจำนวนหนี้เงินต้นที่ผิดนัด ส่วนที่เหลือจำนวนร้อยละ 92 จะถูกแปลงสภาพหนี้เป็นทุน
และจะต้องจัดสรรใบสำคัญแสดงสิทธิแบบให้เปล่าตามที่กำหนดไว้ในแผนฟื้นฟูกิจการด้วย

อย่างไรก็ตาม บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด (มหาชน)
ได้ทำการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ดังกล่าวกับสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้รายดังกล่าว
ซึ่งเงื่อนไขในการจ่ายชำระหนี้คืนนั้นเอื้อประโยชน์ให้กับบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด
(มหาชน) เพื่อให้สามารถชำระคืนหนี้ได้

ปัจจุบันบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด (มหาชน)
อยู่ระหว่างพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรซึ่งมีโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปี 2550 จำนวน 8 โครงการ
มีมูลค่าโครงการคงเหลือรวม 10,095 ล้านบาท
(รายละเอียดปรากฏในลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ) และมีโครงการใหม่จำนวน 2 โครงการ ในปี
2551 มูลค่ารวม 2,418 ล้านบาท ในช่วงที่ผ่านมาบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด (มหาชน)
ยังมิได้มีการผิดนัดชำระหนี้ดังกล่าวแต่อย่างใด
ทำให้ความเสี่ยงของบริษัทในการค้ำประกันหนี้สินของบริษัทร่วมนี้คงอยู่ในระดับต่ำ

  บริษัทเอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัด (บริษัท ย่อย) (“เอสเตทฯ”)

บริษัทเข้าค้ำประกันวงเงินกู้รวม 1,441 ล้านบาท (รายละเอียด รายการระหว่างกัน)
ในระหว่างปี 2549 มีมติกรรมการบริษัทให้เข้าค้ำประกันวงเงินกู้โครงการบริษัทย่อย 2 โครงการ
(บริษัท ถือหุ้นร้อยละ 100 )

บริษัทเข้าทำสัญญาค้ำประกันวงเงินกู้โครงการร่มเกล้า จำนวน 434 ล้านบาท
และวงเงินกู้โครงการเพอร์เฟคเพลส สุขุมวิท 77 จำนวน 967 ล้านบาทกับสถาบันการเงินแห่งหนึ่ง
(รายละเอียด รายการระหว่างกัน) และค้ำประกันเงินกู้เพื่อเงินทุนหมุนเวียน วงเงิน 40 ล้านบาท
โดยการเข้าค้ำประกันนี้เป็นการให้ความช่วยเหลือทางการเงินที่จำเป็น
เนื่องจากเป็นการนำไปพัฒนาโครงการและขยายงานตามแผนงานของเอสเตทฯ
บริษัทจำเป็นต้องค้ำประกันเนื่องจากถือหุ้นอยู่ 100%
ขณะนี้โครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างการดำเนินการพัฒนา โดยปี 2551โครงการเพอร์เฟคเพลส
สุขุมวิท 77 มีมูลค่าโครงการคงเหลือรวม 1,690 ล้านบาทและโครงการร่มเกล้า เฟส 1
มีมูลค่าโครงการรวม 730 ล้านบาท ซึ่งคาดว่าจะเปิดการขายในไตรมาส 2 ปี 2551
บริษัทเชื่อมั่นในผลิตภัณฑ์ ราคา และศักยภาพของทำเล ที่อยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ
จะได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี

1.4 ความเสี่ยงจากภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัย

ตามที่รัฐบาลแสดงความชัดเจนในการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอุตสาหกรรม พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นมาตรการลดภาษีธุรกิจเฉพาะ
ลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนที่โอนภายในปี 2551 นี้ เป็นผลให้สภาวะการแข่งขันในปี 2551
รุนแรงขึ้นโดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ เพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภคในปีนี้
ตั้งแต่ปลายปี 2549 ที่ผ่านมาบริษัทได้ปรับกลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์ เพื่อให้สอดคล้องสภาพเศรษฐกิจ
ภาวะราคาน้ำมัน เพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภคตั้งแต่ระดับราคา 1.5- 20 ล้านบาทขึ้นไป
โดยแบ่งลักษณะผลิตภัณฑ์ตามแบรนด์ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเลือกได้ตามความต้องการของผู้บริโภค
โดยทุกทำเลของโครงการจะอยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนที่เกิดขึ้นแล้ว/และจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้ทำให้สามารถรองรับความต้องการของผู้บริโภคในทุก
กลุ่มลูกค้า(Segmentation) และ ทุกทำเล
โดยบริษัทยังคงเน้นสภาพแวดล้อมภายในโครงการที่บริษัทได้ลงทุนเพื่อให้เกิดบรรยากาศอันร่มรื่นภายในโครงการโดยมีรางวัลจากการจัดการสภาพแวดล้อมดีเด่น
(EIA Monitoring Awards) ติดต่อกัน เป็นปี ที่ 3

การพัฒนาอย่างต่อเนื่องของบริษัทตั้งแต่ปี 2549 ทำให้บริษัทมีความมั่นใจในศักยภาพและความพร้อม
เพื่อรองรับมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล นอกจากนี้ผลประกอบการของ
บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จาการขายบ้านพร้อมที่ดินและหน่วยในอาคารชุด รวม 4,477
ล้านบาทและ 6,266 ล้านบาทในปี 2549 และ 2550 ตามลำดับ
คิดเป็นอัตราการเติบโตรวมร้อยละ 39.95 และมี Backlog ยกมาปี 2551 จำนวน 3,255.7
ล้านบาท บริษัทจึงมีความเชื่อมั่นความสามารถในการแข่งขันด้วยเหตุผลดังกล่าวข้างต้น

1.5 ความเสี่ยงจากการที่ทางการออกกฏหมายเอสโครว์ แอคเคานท์ (Escrow Account)

ตามที่คณะรัฐมนตรีได้เห็นชอบร่างพ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือ Escrow
Account พรบ. ดังกล่าวคาดว่าจะมีการประกาศและมีผลบังคับใช้ภายในปี 2551
ซึ่งจะมีผลกระทบต่อผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในด้านเงินทุนหมุนเวียน
เนื่องจากไม่สามารถนำเงินดาวน์ผ่อนชำระของลูกค้ามาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนได้จนกว่าจะดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จ
และได้รับการรับรองจากหน่วยงานที่กำกับดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา
บริษัทจึงจะได้รับเงินที่ลูกค้าผ่อนมาทั้งหมดรวมงวดเดียวเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ
ย่อมทำให้เกิดความเสี่ยงด้านเงินทุนหมุนเวียนในกรณีบริษัทเลือกดำเนินการตามกฎหมายดังกล่าว

จากการที่บริษัทดำเนินนโยบายขายบ้านพร้อมอยู่ ตั้งแต่ปี 2549
เป็นผลให้บริษัทใช้สัดส่วนเงินทุนหมุนเวียนที่ได้รับจาก
เงินดาวน์ของลูกค้าเป็นสัดส่วนต่ำเมื่อเทียบกับเงินทุนหมุนเวียนที่บริษัทได้จากแหล่งอื่นๆ
ทั้งเงินกู้ระยะสั้น และระยะยาวในรูปของเงินกู้โครงการ
รวมทั้งการใช้เครื่องมือทางการเงินในการบริหารต้นทุนทางการเงิน
และการควบคุมปริมาณการก่อสร้างให้สอดคล้องกับกระแสเงินสดของบริษัท
กับปริมาณการขายและปริมาณสต็อก อย่างไรก็ตามบริษัทได้ตระหนักถึงความจำเป็นเพื่อรักษา
สภาพคล่องในการดำเนินงาน

ในปี 2551 บริษัทได้เตรียมการขอมติอนุมัติออกหุ้นกู้มีหลักประกันต่อที่ประชุมผู้ถือหุ้นสามัญ ประจำปี
ในวงเงินไม่เกิน 2,000 ล้านบาท
เพื่อรองรับการเติบโตของบริษัทและลดความเสี่ยงจากการขาดเงินทุนหมุนเวียน
(ปัจจุบันบริษัทไม่มีภาระจ่ายชำระคืนหุ้นกู้แล้ว )

1.6 ความเสี่ยงจากแผนปฏิบัติการเชิงนโยบายด้านการจัดการพื้นที่สีเขียวชุมชนเมืองอย่างยั่งยืน
ของสำนักงานนโยบายและทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

ตามที่คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมของโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้มีมติกำหนดใหม่ส่งผลกระทบเป็นอย่างมากต่อการพัฒนาโครงการอาคารสูงที่พักอาศัย
และโครงการบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ที่มีขนาดใหญ่กว่า 100 ไร่ หรือ 500 หน่วย

การพัฒนาโครงการของบริษัท ตั้งแต่การจัดวางผังโครงการ รูปแบบโครงการ
จะดำเนินการภายใต้ข้อกำหนด พ.ร.บ.จัดสรร นโยบายปฏิบัติเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม
และกฎหมายอื่นๆที่เกี่ยวข้อง อย่างเคร่งครัด โดย
การพัฒนาโครงการของบริษัทจะดำเนินการขออนุญาตจัดสรรและจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อให้คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานจนกว่าจะได้รับอนุมัติ
ก่อนดำเนินการพัฒนาทุกครั้ง

ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาบริษัทได้ให้ความสำคัญเชิงนโยบายในการจัดการสิ่งแวดล้อม ที่ดี
เพื่อให้บรรยากาศการอยู่อาศัยที่ร่มรื่น มีทะเลสาบ เพื่อการพักผ่อน
การดูแลสวนส่วนกลางมีการปรับปรุงให้ความสวยงามเพื่อให้ลูกบ้านสามารถใช้ประโยชน์ร่วมกัน
รวมทั้งการวางผังที่มีพื้นที่ส่วนกลางมากกว่าข้อกำหนด พรบ. จัดสรร เป็นผลให้
บริษัทได้รับรางวัลจากการจัดการสภาพแวดล้อมดีเด่น (EIA Monitoring Awards) ติดต่อกัน
เป็นปี ที่ 3 จากการปฏิบัติเชิงนโยบายดังกล่าวและการให้ความร่วมมือในทางปฏิบัติอย่างเคร่งครัด
ทำให้ความเสี่ยงที่เกิดจากมติข้อกำหนดใหม่ที่รัดกุมมากขึ้นยังไม่มีผลกระทบกับโครงการปัจจุบัน
แต่อาจมีผลกระทบต่อโครงการในอนาคตบ้างในเรื่องของการล่าช้าและมูลค่าของโครงการ