1.  ปัจจัยความเสี่ยง

    ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจหลักของบริษัท4

    1. ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงการจัดจำหน่ายกับผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท

บริษัท สึมิกิน บูสซัน คอร์ปอเรชั่น จำกัด (“Sumikin Bussan Corporation” หรือ “สึมิกิน”)
เป็นหนึ่งในผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท และยังเป็นผู้ถือหุ้นของโรจนะเพาเวอร์
โดยสึมิกินเป็นตัวแทนการจัดจำหน่ายที่ดินรายใหญ่ของบริษัท
ซึ่งมีสัดส่วนการขายผ่านสึมิกินปีละประมาณ 70-80 ของการขายที่ดิน
ทั้งนี้สึมิกินได้รับผลตอบแทนในรูปของค่านายหน้าจากการขายที่ดิน ในอัตราร้อยละ 4
ของยอดขายที่ดิน ดังนั้นความเสี่ยงจากการที่สึมิกินอาจยกเลิกการเป็นตัวแทนจำหน่ายให้กับบริษัท
จะส่งผลกระทบต่อรายได้ของบริษัท อย่างมีนัยสำคัญ

อย่างไรก็ตามความสัมพันธ์ที่ดีต่อกันเป็นเวลานาน
ประกอบกับการมีผลประโยชน์ร่วมกันทั้งทางตรงและทางอ้อม
ความเสี่ยงในการยกเลิกเป็นตัวแทนจำหน่ายดังกล่าวจึงมีน้อยมาก

นอกจากนี้บริษัทมีการพัฒนาทีมงานขายของบริษัทเองอีกส่วนหนึ่งเพื่อทำการตลาดเพิ่มขึ้น
ซึ่งจะสามารถช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพิงการจัดจำหน่ายผ่านสึมิกินลงได้อีกทางหนึ่ง

2. ความเสี่ยงจากการมีนโยบายไม่สะสมที่ดินเป็นจำนวนมาก

โดยปกติ การที่บริษัทมีนโยบายในการถือครองที่ดินในแต่ละช่วงเวลาเป็นจำนวนไม่มากนัก
และจะจัดหาซื้อที่ดินเมื่อมีโครงการรองรับแล้วเท่านั้น
เว้นแต่จะเป็นที่ดินที่บริษัทฯเล็งเห็นว่ามีศักยภาพสูงในการพัฒนาและราคาอยู่ในระดับที่ให้ผลตอบแทนการลงทุนสูง
หรือที่ดินที่เป็นผืนใหญ่ ๆ ติดต่อกันแต่ราคาค่อนข้างต่ำ
ด้วยเหตุเหล่านี้ทำให้บริษัทไม่ต้องรับภาระดอกเบี้ยและแบกภาระต้นทุนที่ดินที่ยังไม่สามารถขายได้
แต่ทำให้บริษัทมีความเสี่ยงที่ราคาที่ดินอาจเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต
ซึ่งอาจส่งผลต่อความสามารถในการสร้างรายได้และทำกำไรของบริษัท

จากประสบการณ์ของบริษัทในระยะที่ผ่านมาจะพบว่าความเสี่ยงดังกล่าวมีไม่มากนัก
เนื่องจากปัจจุบันที่ดินที่อยู่บริเวณรอบโครงการของบริษัทเป็นที่ดินของรายย่อย
มีอำนาจต่อรองไม่สูงนัก ประกอบกับ บริษัทจะทำการซื้อที่ดินผ่านนายหน้า ซึ่งมีประสบการณ์
และมีความสามารถในการเจรจาต่อรองสูง
โดยมีการกำหนดราคาเป้าหมายที่ต้องการสำหรับที่ดินแต่ละแปลงเอาไว้
เพื่อป้องกันการซื้อที่ดินในราคาที่สูงเกินไปจนอาจส่งผลกระทบต่อรายได้และกำไรของบริษัท
นอกจากนี้เนื่องจาก บริษัทมีการกำหนดกลยุทธ์ในการตั้งราคาแบบ Cost Plus
ซึ่งเป็นการกำหนดราคาขายโดยใช้ราคาทุนเป็นฐานในการคำนวณ
ดังนั้นเมื่อที่ดินที่รับซื้อเข้ามามีราคาแพงขึ้น ราคาขายก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย
ซึ่งที่ผ่านมาราคาของที่ดินที่ซื้อเพิ่มอยู่ในระดับที่ยอมรับได้
และราคาขายก็ได้รับการยอมรับจากผู้ซื้อว่าอยู่ในระดับที่สมเหตุสมผล

3. ความเสี่ยงจากการทำสัญญาค้ำประกันปริมาณการใช้ก๊าซธรรมชาติ

บริษัทได้ทำสัญญาค้ำประกันปริมาณการใช้ก๊าซธรรมชาติตามสัญญาซื้อขายก๊าซธรรมชาติของลูกค้าของบริษัทที่ประกอบธุรกิจภายในเขต/สวนอุตสาหกรรมโรจนะ
จังหวัดระยอง กับ ปตท. จำนวน 3 สัญญา มีวงเงินรวม 90.15 ล้านบาท ระยะเวลาไม่เกิน 10
ปี นับตั้งแต่วันที่ผู้ซื้อรายใดรายหนึ่งรับก๊าซธรรมชาติจาก ปตท. โดยบริษัทได้ชำระเงินสดให้กับ
ปตท. เพื่อเป็นหลักประกัน และได้บันทึกรายการดังกล่าวไว้ในงบการเงินของบริษัท
ในรายการสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น บริษัทจะได้รับเงินสดที่เป็นหลักประกันคืนจาก ปตท.
ในแต่ละปีตามปริมาณการใช้ก๊าซธรรมชาติของลูกค้าของบริษัทในอัตรา 12.91 บาทต่อล้านบีทียู
แต่ทั้งนี้ปริมาณการใช้ก๊าซธรรมชาติรวมกันจะต้องไม่ต่ำกว่า 6.98 ล้านบีทียูต่อปี
จากการทำสัญญาค้ำประกันกันดังกล่าว บริษัทมีความเสี่ยงในการได้รับเงินคืนจาก ปตท.
ต่ำกว่าวงเงินประกัน
หากปริมาณการใช้ก๊าซธรรมชาติรวมของลูกค้าของบริษัทที่ประกอบธุรกิจภายในสวนอุตสาหกรรมโรจนะ
จังหวัดระยอง น้อยกว่าปริมาณที่กำหนดไว้ในสัญญาดังกล่าว

อย่างไรก็ดี เนื่องจากในการทำสัญญาซื้อขายก๊าซธรรมชาติระหว่างลูกค้าของบริษัทกับ ปตท. นั้น
มีการกำหนดเงื่อนไขของสัญญาอย่างชัดเจนและรัดกุม
โดยภายในสัญญาได้ระบุปริมาณการใช้ก๊าซธรรมชาติขั้นต่ำต่อปีที่ลูกค้าของบริษัทต้องใช้หรือซื้อ
ซึ่งมีการประมาณการปริมาณการใช้ก๊าซร่วมกันระหว่างบริษัทและลูกค้าของบริษัทอย่างใกล้ชิด
และที่ผ่านมาลูกค้าของบริษัทไม่เคยมีปัญหาในการปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายก๊าซธรรมชาติดังกล่าว
จึงคาดว่าเมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาค้ำประกันดังกล่าว
บริษัทจะสามารถได้รับเงินคืนในจำนวนที่เท่ากันกับวงเงินตามสัญญาค้ำประกัน

4. ความเสี่ยงด้านกฎหมาย

การประกอบธุรกิจเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมีความเสี่ยงเกี่ยวกับเรื่องการจัดสรรที่ดิน
การใช้พื้นที่ ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543,
ประกาศคณะกรรมการการจัดสรรที่ดินกลางเรื่อง กำหนดขั้นตอนหลักเกณฑ์และวิธีการ
พิจารณาแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน และการขอแก้ไขและเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการ,
ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินฯ เรื่องกำหนดนโยบายการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม,
พระราชบัญญัติผังเมือง, พระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520
ถ้ามีการเปลี่ยนแปลงกฎหรือข้อบังคับต่าง ๆ จะส่งผลกระทบต่อการดำเนินงานของบริษัท
แต่อย่างไรก็ตามบริษัทได้ติดตามความเคลื่อนไหวต่าง ๆ
ของกฎระเบียบที่ออกมาและปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับแนวปฏิบัติของกฎหมายอยู่เสมอ

  5. ความเสี่ยงจากเงินลงทุนและลูกหนี้การค้า

บริษัทและบริษัทย่อยไม่มีความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของเงินลงทุนและลูกหนี้การค้าที่เกิดจากเงินสดและเงินลงทุนระยะสั้นที่มีนัยสำคัญ
เนื่องจากบริษัทย่อยได้นำเงินสดไปลงทุนในเงินลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำกับธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงินที่มีความน่าเชื่อถือ
และบริษัทมีนโยบายโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ขายเมื่อลูกค้าชำระเงินครบถ้วนแล้ว

6. ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน

บริษัทย่อยแห่งหนึ่งมีความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนที่เกิดจากรายการซื้อสินทรัพย์ที่เป็นเงินตราต่างประเทศ
ซึ่งผู้บริหารมีนโยบายในการทำสัญญาซื้อขายเงินตราต่างประเทศล่วงหน้า
โดยการทำสัญญาระยะสั้นตามจำนวนเงินที่ต้องชำระในระหว่างปี
เพื่อป้องกันความเสี่ยงในระยะสั้นของอัตราแลกเปลี่ยน
ซึ่งเกิดจากความผันผวนของเงินตราต่างประเทศ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553
บริษัทและบริษัทย่อยไม่มีสัญญาซื้อขายเงินต่างประเทศล่วงหน้าคงเหลือ
โดยมีสินทรัพย์และหนี้สินทางการเงินที่เป็นสกุลเงินตราต่างประเทศ จำนวนเงิน 5.67
ล้านเหรียญสหรัฐ

7. ความเสี่ยงจากการเกิดอุทกภัย

บริษัทและบริษัทย่อย 2 แห่ง ตั้งโรงงานในแถบลุ่มแม่น้ำเจ้าพระยา
ซึ่งมีความเสี่ยงจะเกิดอุทกภัยได้ในฤดูน้ำหลาก เพื่อป้องกันความเสี่ยงดังกล่าว
บริษัทและบริษัทย่อยได้ทำประกันครอบคลุมถึงภัยธรรมชาติ
รวมทั้งได้สร้างเขื่อนป้องกันน้ำท่วมรอบโครงการ โดยเขื่อนจะเป็นแบบระบบเข็มพืด คอนกรีต
(พื้นผิวแบบลอนลูกฟูก) ความสูง 6.05 เมตรเหนือระดับน้ำทะเล

ความเสี่ยงด้านการเงิน

ณ สิ้นปี 2554 บริษัทและบริษัทย่อย มีเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 8,527.70 ล้านบาท
จากสถาบันการเงิน เพื่อลงทุนในโครงการการพัฒนาที่ดินและขยายธุรกิจ
โดยจะต้องชำระคืนเงินต้นทุก ๆ ไตรมาสและชำระค่าดอกเบี้ยทุก ๆ เดือน
โดยบริษัทมีข้อตกลงกับสถาบันการเงินเจ้าหนี้ว่าจะต้องดำรง D/E ไว้ไม่ให้เกิน 2.75 เท่า
ตลอดอายุสัญญากู้เงิน โดยปัจจุบันบริษัทมี D/E เท่ากับ 2.93 เท่า
ซึ่งตามงบการเงินเป็นการตั้งสำรองค่าเผื่อความเสียหายเหตุการณ์น้ำท่วม
ทางธนาคารและสถาบันการเงินเจ้าหนี้ทุกแห่งได้เข้าใจในสถานการณ์ที่เกิดขึ้นและให้ความยินยอมผ่อนผันเงื่อนไขต่าง
ๆ จนกว่าเหตุการณ์จะสู่ภาวะปกติ