1. ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยที่อาจทำให้เกิดความเสี่ยงต่อการลงทุนของผู้ลงทุนหรือได้รับผลกระทบต่อผู้ออกหลักทรัพย์ มีดังนี้

1.1 ความเสี่ยงจากการรักษาระดับเงินทุนหมุนเวียนที่เหมาะสมจากการสร้างบ้านพร้อมอยู่

จากการเกิดวิกฤตเศรษฐกิจทางการเงินในสหรัฐอเมริกาลุกลามไปทั่วภูมิภาคต่างๆ ของโลก
และผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยขาดความเชื่อมั่นในความมั่นคงทางด้านรายได้และความเชื่อมั่นในส่วนของผู้ประกอบการทำให้ความต้องการของผู้บริโภคชะลอในการซื้อที่อยู่อาศัยออกไปซึ่งคาดว่าแนวโน้มดังกล่าวจะมีอยู่ประมาณ
1-2 ปี ดังนั้น บริษัทยังคงวางนโยบายสร้างบ้านพร้อมอยู่
เพื่อสร้างความมั่นใจในการซื้อบ้านและตอบสนองความต้องการของลูกค้าว่าจะได้รับการส่งมอบบ้านได้ตามสัญญา
เพื่อรักษาระดับเงินทุนหมุนเวียนให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม
บริษัทจึงได้มีการพิจารณาติดตามปริมาณการขาย

ถัวเฉลี่ย (Moving Average) อย่างใกล้ชิดเพื่อรักษาระดับปริมาณการก่อสร้างควบคุมและบริหาร
Safety Stocks ให้อยู่ในปริมาณที่เหมาะสมตามยอดขายและการยกเลิก
นอกจากนี้บริษัทยังพิจารณาเพิ่มสัดส่วนการก่อสร้างบ้านสำเร็จรูประบบผนังรับน้ำหนัก (Load
Bearing Wall) และ ระบบ เสา-คาน (Rigid Frame or Skeleton)
มากขึ้นซึ่งสามารถลดระยะเวลาการก่อสร้างบ้านลงได้
มีผลทำให้รอบการหมุนเวียนของกระแสเงินสดเพิ่มมากขึ้นทำให้สามารถบริหารเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
และยังทำให้บริษัทสามารถบริหาร สต็อกสินค้าได้อย่างมีประสิทธิภาพขึ้น

สำหรับโครงการที่เปิดใหม่ บริษัทยังคงดำเนินนโยบายขายล่วงหน้า (Presale)
ซึ่งสามารถลดความเสี่ยงให้กับสถาบันการเงิน จากการทำ Presale
ทำให้บริษัทสามารถรับชำระหนี้ได้เร็วขึ้นและทำให้ต้นทุนบริษัทลดลง
ไม่ก่อให้เกิดปัญหาในการชำระหนี้คืนให้แก่เจ้าหนี้ของบริษัท
เนื่องจากบริษัทใช้เงินทุนหมุนเวียนดังกล่าวจากการโอนขายบ้านและที่ดินในโครงการต่าง ๆ
ซึ่งมีระยะเวลาพัฒนาโครงการและระยะเวลาการขายที่แตกต่างกัน
ช่วยให้บริษัทสามารถบริหารเงินทุนหมุนเวียนได้ นอกจากนี้บริษัท
ยังได้ป้องกันความเสี่ยงโดยการใช้วงเงินกู้ที่ได้รับการสนับสนุนจากสถาบันการเงินเป็นแหล่งเงินทุนหมุนเวียนสำรองเพิ่มเติมอีกทางหนึ่ง

1.2 ความเสี่ยงจากการค้ำประกันหนี้สินแก่บริษัทร่วม และบริษัทย่อย

  บริษัทเอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัด (บริษัท ย่อย) (“เอสเตทฯ”)

บริษัทเข้าค้ำประกันวงเงินกู้รวม 799 ล้านบาท (รายละเอียดตามรายการระหว่างกัน)
ในระหว่างปี 2551 และค้ำประกันเงินกู้เพื่อเงินทุนหมุนเวียน วงเงิน 44 ล้านบาท
โดยการเข้าค้ำประกันนี้เป็นการให้ความช่วยเหลือทางการเงินที่จำเป็น
เนื่องจากเป็นการนำไปพัฒนาโครงการและขยายงานตามแผนงานของเอสเตทฯ
บริษัทจำเป็นต้องค้ำประกันเนื่องจากถือหุ้นอยู่ 100%
ขณะนี้โครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างการดำเนินการพัฒนา โดยปี 2551โครงการเพอร์เฟคเพลส
สุขุมวิท 77 มีมูลค่าโครงการคงเหลือรวม 1,690 ล้านบาทและโครงการร่มเกล้า เฟส 1
มีมูลค่าโครงการรวม 730 ล้านบาท ซึ่งเปิดการขายในไตรมาส 3 ปี 2551
บริษัทเชื่อมั่นในผลิตภัณฑ์ ราคา และศักยภาพของทำเล ที่อยู่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ
จะได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี

บริษัท ไบรท์ ดีเวลลอปเมนท์ กรุงเทพ จำกัด (บริษัทย่อย) (“ไบรท์”)

บริษัทเข้าค้ำประกันวงเงินกู้รวม 462 ล้านบาท (รายละเอียดตามรายการระหว่างกัน)
ในระหว่างปี 2551 โดยการเข้าค้ำประกันนี้เป็นการให้ความช่วยเหลือทางการเงินที่จำเป็น
เนื่องจากเป็นการนำไปซื้อที่ดินและดำเนินการเบื้องต้นเพื่อเตรียมการขาย
บริษัทจำเป็นต้องค้ำประกันเนื่องจากถือหุ้นอยู่ 99.94%
ขณะนี้โครงการดังกล่าวอยู่ระหว่างดำเนินการขาย

1.3 ความเสี่ยงจากการแข่งขันของตลาดที่อยู่อาศัยในสภาวะการชะลอตัว

จากสภาวะการชะลอตัวด้านความต้องการตลาดที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ที่เกิดจากวิกฤตเศรษฐกิจ
Sub Prime ในอเมริกา ตั้งแต่ปลายปี 2550
ซึ่งมีผลกระทบต่อเนื่องกับเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาจนกลายเป็นวิกฤตการเงินอย่างรุนแรงในช่วงปลายปี
2551 และต้นปี 2552 ที่ได้ลุกลามทั่วภูมิภาคทั้งยุโรปและเอเชียรวมถึงประเทศไทย
สถานการณ์การเมืองภายในประเทศที่ยังมีความขัดแย้ง
ซึ่งคาดว่าจะมีผลกระทบต่อเนื่องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1- 2 ปี
โดยคาดการณ์ว่าการเติบโตของประเทศไทยในปี 2552 อาจติดลบ
ซึ่งส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
จากสาเหตุดังกล่าวก่อให้เกิดสภาวะการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการที่มีสินค้าพร้อมอยู่มาก
จำเป็นต้องเร่งระบายสินค้าออกเพื่อรักษาสภาพคล่องและต้นทุนทางการเงิน
ถึงแม้ว่าต้นทุนค่าก่อสร้างในช่วงที่ผ่านมาสูงกว่าปกติจากราคาน้ำมันที่ขึ้นสูงสุดในช่วงกลางปี 2551
เป็นผลให้เกิดสภาวะการแข่งขัน ด้านราคาต่อเนื่องในปี 2552 ทั้งผู้ประกอบการรายเล็ก
และรายใหญ่ จนกว่าจะสามารถรักษาระดับสต็อกบ้านให้อยู่ในปริมาณที่เหมาะสมได้

ตั้งแต่ปลายปี 2550 ที่ผ่านมาบริษัทได้ปรับกลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์ เพื่อให้สอดคล้องสภาพเศรษฐกิจ
ดังกล่าว บริษัทได้แบ่งลักษณะผลิตภัณฑ์ตามแบรนด์ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเลือกได้ตามความต้องการ
โดยทุกทำเลของโครงการจะอยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนที่เกิดขึ้นแล้วและจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้ทำให้สามารถรองรับความต้องการของผู้บริโภคในทุกกลุ่มลูกค้า(Segmentation)
และ ทุกทำเล
โดยบริษัทยังคงเน้นสภาพแวดล้อมภายในโครงการที่บริษัทได้ลงทุนเพื่อให้เกิดบรรยากาศอันร่มรื่นภายในโครงการ
รวมทั้งสร้างชุมชนและบรรยากาศการอยู่ร่วมกันแบบสังคมไทย โดยมีการจัดกิจกรรมต่างๆ
เพื่อให้ลูกบ้านได้มีการสันทนาการและทำความรู้จักซึ่งกันและกันเพื่อเป็นสังคม
ครอบครัวเดียวกันภายในหมู่บ้าน

นอกจากนี้รัฐบาลแสดงความชัดเจนในการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอุตสาหกรรม
พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์
ไม่ว่าจะเป็นมาตรการลดภาษีธุรกิจเฉพาะ ลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอน และให้ผู้ซื้อบ้านใหม่ในปี
2552 สามารถนำเงินดาวน์เป็นค่าลดหย่อนภาษีเงินได้ ภายในปี 2552 นี้
ซึ่งสามารถช่วยกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภคได้อย่างมาก

บริษัทเชื่อว่าการเตรียมพร้อมและการพัฒนาคุณภาพและการบริการที่ดีเลิศอย่างต่อเนื่องจะสามารถทำให้บริษัทสามารถผ่านวิกฤตเศรษฐกิจนี้ได้

1.4 ความเสี่ยงจากการที่รัฐบาลออกกฎหมายเอสโครว์ แอคเคานท์ (Escrow Account)

พ.ร.บ. การจัดการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา หรือ Escrow Account
ได้มีการประกาศและบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 21 พฤษภาคม 2551
ซึ่งจะมีผลกระทบต่อผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในด้านเงินทุนหมุนเวียน
เนื่องจากไม่สามารถนำเงินดาวน์ผ่อนชำระของลูกค้ามาใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนได้จนกว่าจะดำเนินการก่อสร้างแล้วเสร็จ
และได้รับการรับรองจากหน่วยงานที่กำกับดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา
บริษัทจึงจะได้รับเงินที่ลูกค้าผ่อนมาทั้งหมดรวมงวดเดียวเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จ
ย่อมทำให้เกิดความเสี่ยงด้านเงินทุนหมุนเวียนในกรณีบริษัทเลือกดำเนินการตามกฎหมายดังกล่าว

จากการที่บริษัทดำเนินนโยบายขายบ้านพร้อมอยู่ และบ้านระหว่างก่อสร้างตั้งแต่ปี 2549
เป็นผลให้บริษัทใช้สัดส่วนเงินทุนหมุนเวียนที่ได้รับจาก
เงินดาวน์ของลูกค้าเป็นสัดส่วนต่ำเมื่อเทียบกับเงินทุนหมุนเวียนที่บริษัทได้จากแหล่งอื่นๆ
ทั้งเงินกู้ระยะสั้น และระยะยาวในรูปของเงินกู้โครงการ
รวมทั้งการใช้เครื่องมือทางการเงินในการบริหารต้นทุนทางการเงิน
และการควบคุมปริมาณการก่อสร้างให้สอดคล้องกับกระแสเงินสดของบริษัท
กับปริมาณการขายและปริมาณสต็อก ซึ่งเป็นการดำเนินธุรกิจปกติของบริษัท
อย่างไรก็ตามบริษัทได้ตระหนักถึงความจำเป็นเพื่อรักษา สภาพคล่องในการดำเนินงาน

1.5 ความเสี่ยงจากมาตรการ กฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ด้านสิ่งแวดล้อมใหม่

ใน ปี 2552
สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมกระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม
ได้มีมาตรการใหม่เพื่อควบคุมสิ่งแวดล้อมโครงการจัดสรรมากกว่าเดิม
โดยกำหนดให้การจัดสรรที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือเพื่อประกอบการพาณิชย์
ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 250 แปลง(เดิม 500
แปลงขึ้นไป) หรือเนื้อที่เกินกว่า 100
ไร่ขึ้นไปต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อให้คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานจนกว่าจะได้รับอนุมัติ
ก่อนดำเนินการพัฒนาทุกครั้ง ซึ่งมาตรการใหม่นี้ จะมีผลทำให้ผู้ประกอบการรายที่จัดสรรที่ดินเกิน
250 แปลง ต้องมีต้นทุนเพิ่มขึ้น ระยะเวลาการทำงานเพิ่มขึ้น และต้องปฏิบัติให้ถูกต้องตามข้อปฏิบัติ
และกฏหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องด้วย

การพัฒนาโครงการของบริษัท ตั้งแต่การจัดวางผังโครงการ รูปแบบโครงการ
จะดำเนินการภายใต้ข้อกำหนด พ.ร.บ.จัดสรร นโยบายปฏิบัติเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม
และกฎหมายอื่นๆที่เกี่ยวข้อง อย่างเคร่งครัด โดย
การพัฒนาโครงการของบริษัทจะดำเนินการขออนุญาตจัดสรรและจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อให้คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานจนกว่าจะได้รับอนุมัติ
ก่อนดำเนินการพัฒนาทุกครั้ง

จากการปฏิบัติเชิงนโยบายดังกล่าวและการให้ความร่วมมือในทางปฏิบัติอย่างเคร่งครัด
ทำให้ความเสี่ยงที่เกิดจากมติข้อกำหนดใหม่ที่รัดกุมมากขึ้นยังไม่มีผลกระทบกับโครงการปัจจุบัน
แต่อาจมีผลกระทบต่อโครงการในอนาคตบ้างในเรื่องของการล่าช้าและมูลค่าของโครงการ
ซึ่งบริษัทได้จัดเตรียมมาตรการเพื่อรองรับในแผนการทำงานเพื่อให้มีผลกระทบน้อยที่สุด