pythainlp/thai-financial-dataset huggingface dataset:
1) ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

 ความผันผวนของรายได้ค่าเช่า

สภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ตกต่ำลงมีผลกระทบต่อรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้า
โดยผู้ประกอบการ บางรายอาจมีปัญหาในการดำเนินธุรกิจจนต้องคืนพื้นที่เช่าให้แก่บริษัท
ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ของบริษัทลดลงได้_หรือบริษัทอาจต้องลดอัตราค่าเช่าลงเพื่อเป็นการช่วยเหลือร้านค้า
สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยที่อาจทำให้รายได้ค่าเช่าของบริษัทลดลง

แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2544 จะมีการมีการขยายตัวค่อนข้างต่ำเนื่องมาจากปัจจัยหลัก 2
ประการ คือ การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกจากเหตุการณ์วินาศกรรมที่ตึก World Trade Center
และ การแก้ปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของสถาบันการเงินที่เรื้อรังมาเป็นระยะเวลานาน
บริษัทยังสามารถรักษาอัตราการเช่าโดยเฉลี่ยไว้ในระดับมากกว่า 90 %
และยังสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้ในบางพื้นที่ นอกจากนี้ยังมีการขยายตัวของศูนย์การค้าเช่น
JunctionX ที่เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า, การเปิดโรงภาพยนตร์ Major Cineplex
ที่เซ็นทรัลแอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ และการเปิด Brew House ที่เซ็นทรัล เฟสติวัล เซ็นเตอร์
พัทยา เป็นต้น โดยภาพรวมของการประกอบการทั้งหมดที่เกิดขึ้น อัตราการเช่าพื้นที่
ตลอดจนการเพิ่มขึ้นของอัตรา ค่าเช่าจะมีผลทำให้ผลประกอบการของปีหน้าเป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้น

ความสำเร็จของโครงการใหม่

บริษัทกำลังก่อสร้างโครงการ 2 แห่ง คือ โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม2
และเซ็นทรัลแอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ เฟส 2 บี โดยต้องใช้เงินลงทุนประมาณ 2,800
ล้านบาท และ 900 ล้านบาท ตามลำดับ ซึ่งเป็นจำนวนเงินค่อนข้างสูง ความสำเร็จของ 2
โครงการเหล่านี้ โดยเฉพาะเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2
จะมีผลกระทบต่อฐานะการเงินและผลการดำเนินงานของบริษัท

ปัจจุบันฝ่ายบริหารมีความมั่นใจว่าจะสามารถก่อสร้างโครงการดังกล่าวแล้วเสร็จตามกำหนดเวลา_และขณะนี้โครงการเซ็นทรัลพลาซา
พระราม 2 สามารถให้เช่าทั้งระยะยาวและระยะสั้นได้รวมกันแล้วเกินกว่า 75%
ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด จึงเชื่อว่าโครงการนี้จะประสบความสำเร็จอย่างแน่นอน

2) ความเสี่ยงในการบริหารและจัดการ

 การชะลอตัวของโครงการระหว่างการพัฒนา

โครงการของบริษัทย่อยซึ่งประกอบด้วย โครงการพระราม 9 โครงการชลบุรี โครงการขอนแก่น
และ โครงการโคราช รวมมูลค่าทั้งสิ้นประมาณ 1,044 ล้านบาท
ได้มีการจัดหาที่ดิน/สิทธิการเช่าที่ดินมาประมาณ 3-4 ปีแล้ว และได้ชำระค่าเช่า
ที่ดิน/สิทธิการเช่าไปแล้ว โดยไม่ได้เริ่มการก่อสร้างอาคารแต่อย่างใด
การจะเริ่มพัฒนาโครงการเหล่านี้ใหม่จะต้องคำนึงถึงความเหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจและการตลาดในอนาคต_ปัจจุบันได้ทำการศึกษาเพื่อปรับปรุงรูปแบบ_ส่วนประกอบ
และขนาดของโครงการไปแล้วในบางส่วน__บริษัทจึงมีความเสี่ยงในการที่จะได้เงินคืนหรือได้รับผลตอบแทนจากเงินลงทุนในโครงการเหล่านี้ในอนาคต_
อย่างไรก็ตามบริษัทได้ตั้งสำรองเผื่อมูลค่าที่ลดลงของเงินลงทุนในโครงการดังกล่าวไว้
โดยถือตามรายงานการประเมินของผู้ประเมินอิสระ

 ความต่อเนื่องของโครงการจากสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว

บริษัทมีปัจจัยเสี่ยงเกี่ยวกับความต่อเนื่องของโครงการ__จากการที่จะไม่ได้รับการต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินที่ตั้งโครงการ
สำหรับศูนย์การค้าบางโครงการที่บริษัทมิได้เป็นเจ้าของที่ดินแต่ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวกับบริษัทในกลุ่มเซ็นทรัล
หรือบุคคลภายนอก__โดยสำหรับที่ดินที่เช่าจากบริษัทในกลุ่มเซ็นทรัลนั้นเมื่อครบอายุตามสัญญาเช่าบริษัทคาดว่าจะสามารถต่อสัญญาออกไปได้
ได้แก่ ที่ดินที่ตั้งศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และรามอินทรา
สำหรับที่ดินที่เช่าจากบุคคลภายนอก อาทิเช่น ที่ดินที่ตั้งศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว นั้น
บริษัทได้สิทธิเป็นรายแรกในการต่ออายุสัญญาอีกคราวละไม่เกิน 10 ปี
8.  

1)  หลักทรัพย์ของบริษัท

(1) หุ้นสามัญจดทะเบียนของบริษัท

  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) มีทุนจดทะเบียน 1,210 ล้านบาท โดยเรียกชำระแล้ว
  1,000 ล้านบาท โดยเป็นหุ้นสามัญทั้งหมดจำนวน 121 ล้านหุ้น มูลค่า 10 บาทต่อหุ้น

(2) หุ้นประเภทอื่นของบริษัทที่มีสิทธิหรือเงื่อนไขต่างจากหุ้นสามัญ เช่น หุ้นบุริมสิทธิ์

  -ไม่มี-

(3) การเสนอขายหุ้นหรือหลักทรัพย์แปลงสภาพให้แก่กองทุนรวม เพื่อผู้ลงทุนซึ่งเป็นคนต่างด้าว
    (Thai Trust Fund) และการออกตราสารแสดงสิทธิในผลตอบแทนจากหลักทรัพย์อ้างอิง
    (NVDR)

  -ไม่มี-

(4) หลักทรัพย์อื่นของบริษัท

บริษัทมีหลักทรัพย์อื่น คือ หุ้นกู้แบบไม่มีหลักประกัน ตามรายละเอียดดังนี้

  ในเดือนมีนาคม 2543 บริษัทได้ออกหุ้นกู้แบบไม่มีหลักประกันและไม่ด้อยสิทธิ รวม 900 ล้านบาท
  โดยแบ่งเป็นหุ้นกู้ครั้งที่ 2 จำนวน 120 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยตามอัตราเงินกู้ยืมขั้นต่ำ
  (MLR) - 0.5%ต่อปี และหุ้นกู้ครั้งที่ 3 จำนวน 780 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 7.75% ต่อปี
  หุ้นกู้ดังกล่าวมีอายุ 3 ปี ครบกำหนดไถ่ถอนวันที่ 30 มีนาคม 2546

  ในเดือนมิถุนายน 2544 บริษัทได้ออกหุ้นกู้ชนิดทยอยคืนเงินต้น แบบไม่มีหลักประกัน
  และไม่ด้อยสิทธิ อายุ 5 ปี ครบกำหนดไถ่ถอนวันที่ 28 มิถุนายน 2549 มูลค่ารวม 1,000
  ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยตามอัตราเงินกู้ยืมขั้นต่ำ (MLR) - 0.375 %ต่อปี

(5) ข้อตกลงระหว่างกันในกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่

  -ไม่มี-

  2) รายชื่อผู้ถือหุ้นใหญ่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544

  ------ -------------------------------------- ------------- -------------
  ลำดับ   ผู้ถือหุ้น                                  จำนวนหุ้นที่ถือ    %

  1      บริษัท เซ็นทรัลโฮลดิ้ง จำกัด                  29,250,000    29.25%

  2      นายสุทธิธรรม จิราธิวัฒน์                     6,999,942     7.00%

  3      นายกอบชัย จิราธิวัฒน์                       5,000,000     5.00%

  4      นายวันชัย จิราธิวัฒน์                        4,002,000     4.00%

  5      นางสุจิตรา มงคลกิติ                        4,000,000     4.00%

  6      นายปริญญ์ จิราธิวัฒน์                        4,000,000     4.00%

  7      นายสุทธิพันธ์ จิราธิวัฒน์                      4,000,000     4.00%

  8      นางสาวเนตรอนงค์ จิราธิวัฒน์                 2,113,000     2.11%

  9      นายสุทธิเดช จิราธิวัฒน์                      1,600,000     1.60%

  10     นางอรุณี ชาน                             1,438,347     1.44%
  ------ -------------------------------------- ------------- -------------

3)  นโยบายการจ่ายเงินปันผล

1.  3.1 นโยบายการจ่ายเงินปันผลของบริษัทที่จะจ่ายให้ผู้ถือหุ้น

2.  หากไม่มีเหตุจำเป็นอื่นใด
    คณะกรรมการบริษัทมีนโยบายที่จะเสนอให้ที่ประชุมผู้ถือหุ้นจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหุ้นในแต่ละปี
    โดยกำหนดให้มีอัตราไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของกำไรสุทธิประจำปี

3.  

  3.2 นโยบายการจ่ายเงินปันผลที่บริษัทย่อยจะจ่ายให้บริษัท

เช่นเดียวกับข้อ 3.1
ข้อมูลสรุป ( Executive Summary )

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยเน้นการพัฒนาศูนย์การค้า เพื่อนำพื้นที่ออกให้เช่า ปัจจุบันธุรกิจของบริษัทฯ และบริษัทย่อย
สามารถแบ่งออกได้ 5 ประเภท ดังนี้

1) ศูนย์การค้า

บริษัทมีศูนย์การค้าที่เปิดดำเนินการแล้ว 7 แห่ง ได้แก่ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว,
ศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา, ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า,
ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล เซ็นเตอร์ พัทยา (ทั้ง 4 แห่งดำเนินการในนามของ บมจ.
เซ็นทรัลพัฒนา), ศูนย์การค้าเซ็นทรัลแอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ (ดำเนินการในนาม
บจ.เซ็นทรัลพัฒนา เชียงใหม่ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่บริษัทถือหุ้นอยู่ 99.99%), ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ซิตี้
บางนา (ดำเนินการในาม บจ.บางนา เซ็นทรัล พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งถือหุ้น 99% โดย
บจ.หลังสวนเรียลตี้ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่ บริษัทถือหุ้น 99.99%), และศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา
รัชดา-พระราม 3 (เป็นโครงการร่วมลงทุนกับกลุ่มโรแดมโก้ ใน บจ.เซ็นทรัลพัฒนา พระราม3
ซึ่งบริษัทถือหุ้นอยู่ 60.53%)

2) อาคารสำนักงาน

การพัฒนาอาคารสำนักงานเพื่อให้เช่าของบริษัท จะเป็นการดำเนินงานควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า
เนื่องจากมีอุปสงค์ที่ส่งเสริมกัน โดยมีอาคารสำนักงานที่เปิดดำเนินการแล้ว 3 แห่ง
อยู่ที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว, ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ดำเนินการในนาม
บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา และศูนย์การค้าเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา ดำเนินการ ในนาม บจ.บางนา เซ็นทรัล
พร็อพเพอร์ตี้

3) อาคารสำหรับพักอาศัย

บริษัทดำเนินการธุรกิจพัฒนาอาคารให้เช่าสำหรับพักอาศัยคือโครงการหลังสวนโคโลเนต ตั้งอยู่ที่
ซอยหลังสวน ดำเนินการโดย บจ.หลังสวน เรียลตี้ และโครงการเซ็นทรัล ซิตี้ เรสซิเดนซ์
ตั้งอยู่ในโครงการเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา ดำเนินการโดย บจ.บางนา เซ็นทรัล พร็อพเพอร์ตี้

4) ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม

ธุรกิจศูนย์อาหารภายในศูนย์การค้า: เปิดดำเนินการแล้ว 5 สาขา ได้แก่ สาขาลาดพร้าว
และสาขาปิ่นเกล้า ดำเนินการในนาม บจ.เซ็นทรัลฟู้ดอเวนิว จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้น 99.99 %,
ศูนย์อาหารของสาขาเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 ดำเนินการในนามของ บจ.เซ็นทรัลเรียลตี้
เซอร์วิส พระราม 3, สาขาเซ็นทรัลแอร์พอร์ตพลาซา เชียงใหม่ ดำเนินการในนาม
บจ.เซ็นทรัลพัฒนา เชียงใหม่ และสาขาเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา ดำเนินการในนาม บจ.บางนา
เซ็นทรัล พร็อพเพอร์ตี้

5) ธุรกิจการให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ได้แก่ ธุรกิจการให้บริการระบบสาธารณูปโภค บริการรักษาความปลอดภัย
และบริการรักษาความสะอาดภายในศูนย์การค้า 3 แห่ง คือ สาขารามอินทรา, สาขาปิ่นเกล้า
และสาขาพัทยา ซึ่งดำเนินการโดย บจ.เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส ซึ่งบริษัทถือหุ้น 99.99%
ส่วนสาขาพระราม 3 บริษัทดำเนินการในนาม บจ.เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส พระราม 3 ซึ่ง
บจ.เซ็นทรัลพัฒนา พระราม3 ถือหุ้นอยู่ 99.99%

นอกจากนี้ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ยังประกอบธุรกิจรับจ้างบริหารโครงการ บริหารการขาย
และบริหารศูนย์การค้า โดยเรียกเก็บค่าบริการดังกล่าว
6.

ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการก่อสร้างโครงการใหม่สองโครงการ คือ เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2
และเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เฟส 2 บี ซึ่งรายละเอียดของแต่ละโครงการมีดังต่อไปนี้

1.  โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2

ดำเนินการโดยบริษัทย่อย คือ บจ. เซ็นทรัลพัฒนา พระราม2 ( เดิมชื่อ บริษัทโฟกัส โฮลด์ดิ้ง
จำกัด) ปัจจุบันการก่อสร้างแล้วเสร็จถึงบริเวณชั้นที่ 2 ซี่งเป็นไปตามแผนงานที่กำหนดไว้
และคาดว่าจะสามารถเปิดให้บริการได้ใน เดือนธันวาคม พ.ศ. 2545
ด้านการขายปัจจุบันผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายย่อยจองพื้นที่และทำสัญญาแล้วมากกว่า 75%
ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด

โครงการมีลักษณะดังนี้

-   ตั้งอยู่บนถนนพระราม 2 ฝั่งขาเข้าห่างจากทางด่วนดาวคะนองประมาณ 4 กม.

-   พื้นที่ค้าปลีก 200,000 ตร.ม. ประกอบด้วย

-   ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล

-   ท๊อปส์ซุปเปอร์มาร์เก็ต

-   ตลาดสดติดแอร์

-   ศูนย์รวมร้านค้าย่อย

-   ศูนย์รวมอุปกรณ์สื่อสาร และเทคโนโลยีสารสนเทศ

-   ศูนย์รวมเฟอร์นิเจอร์

-   โรงภาพยนตร์เมเจอร์ซีนีเพล็กซ์

-   โบว์ลิ่ง

-   Multi Purpose Hall

-   ศูนย์อาหาร

-   ร้านค้าปลีกกว่า 200 ร้าน

-   สวนสาธารณะ

-   ที่จอดรถ 4,000 คัน

2.  โครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ (เฟส 2 บี)

ดำเนินการโดยบริษัทย่อยคือ บจ. เซ็นทรัลพัฒนา เชียงใหม่
โครงการนี้เป็นส่วนที่ขยายต่อจากโครงการในเฟส 1 ปัจจุบันการก่อสร้างแล้วเสร็จถึงบริเวณชั้นที่ 1
ซึ่งเป็นไปตามแผนงานที่กำหนด และคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในเดือนมิถุนายน พ.ศ. 2546
ด้านการขายปัจจุบันผู้ประกอบการรายย่อยจองพื้นที่และทำสัญญาแล้วมากกว่า
35%ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด

โครงการมีลักษณะดังนี้

-   ตั้งอยู่บนแยกถนนมหิดล และเชียงใหม่-หางดง ห่างจากสนามบินนานาชาติ เชียงใหม่ 700 ม.

-   พื้นที่ค้าปลีก 40,000 ตร.ม. ประกอบด้วย

-   ตลาดของพื้นเมืองติดแอร์

-   ศูนย์รวมศิลปและหัตถกรรมภาคเหนือ

-   ศูนย์รวมเฟอร์นิเจอร์

-   ศูนย์รวมอุปกรณ์สื่อสาร และเทคโนโลยีสารสนเทศ

-   Multi Purpose Hall

-   ร้านค้ากว่า 100 ร้าน

-   ร้านค้าย่อยกว่า 100 ร้าน

-   สวนน้ำและสวนสนุกที่สมบูรณ์ที่สุดของเชียงใหม่

  สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการศึกษาและทบทวนความเป็นไปได้ของโครงการได้แก่

โครงการ ทำเลที่ตั้ง การดำเนินการ ปีที่คาดว่าจะเปิดดำเนินการ

เซ็นทรัลพลาซา พระราม 9 บริเวณสี่แยกถนนรัชดาภิเษก อยู่ระหว่างศึกษา 2547 กับถนนพระราม9
รูปแบบของศูนย์

นอกจากนี้ในปี 2545
บริษัทยังมีแผนการปรับปรุงเพิ่มพื้นที่ขายในโครงการที่เปิดดำเนินการอยู่ปัจจุบันแล้ว
ได้แก่การปรับปรุงและพัฒนาโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าวและบางนา
เพื่อเพิ่มรายได้ค่าเช่าให้แก่บริษัทฯ

สำหรับเป้าหมายอีกประการของบริษัทฯ ในการขยายธุรกิจ
คือการเข้าซื้อหรือรับบริหารศูนย์การค้าที่เปิดดำเนินการอยู่แล้ว แต่ต้องการผู้บริหารมืออาชีพ
หรือเงินทุน เพื่อเข้าไปปรับปรุงการดำเนินงานให้มีประสิทธิภาพขึ้น
นอกจากผลตอบแทนที่จะได้รับแล้วยังจะเป็นการขยายฐานสินทรัพย์และส่วนแบ่งตลาดของบริษัทอีกทางหนึ่งด้วย
ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทและบริษัทย่อย
มีข้อพิพาททางกฎหมายที่อยู่ระหว่างการดำเนินคดีที่สำคัญ ดังนี้

สัญญาเช่าที่ดิน

บริษัทย่อยแห่งหนึ่งได้ยื่นฟ้องร้องต่อบริษัทในประเทศหนึ่งเนื่องจากผิดสัญญาเช่าที่ดิน
และเรียกร้องความเสียหายจำนวนเงิน 444 ล้านบาท
จำเลยในคดีดังกล่าวได้ฟ้องแย้งบริษัทย่อยต่อศาลให้ชำระเงินค่าตอบแทนการเช่าที่ถึงกำหนดชำระและเรียกค่าเสียหายจำนวนเงินรวม
1,249 ล้านบาท (แบ่งเป็นค่าตอบแทนการเช่าจำนวนเงินประมาณ 349 ล้านบาท
และค่าความเสียหายเนื่องจากผิดสัญญาจำนวนเงินประมาณ 900 ล้านบาท) อย่างไรก็ตามเมื่อวันที่
6 มีนาคม 2546 ศาลได้มีคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความแล้ว
โดยจำเลยตกลงชำระเงินจำนวน 1,000,000 บาท ให้แก่บริษัท
และบริษัทตกลงจดทะเบียนยกเลิกการเช่าที่ดินตามฟ้องให้แก่จำเลยต่อไป

สัญญารับเหมาก่อสร้าง

บริษัทย่อยแห่งหนึ่งยื่นเสนอข้อพิพาทต่อสำนักงานอนุญาโตตุลาการ กระทรวงยุติธรรม
เรียกร้องเงินและค่าเสียหายจากบริษัทสองแห่งในประเทศ
เนื่องจากผิดสัญญารับเหมาก่อสร้างเป็นจำนวนทั้งสิ้น 1,518 ล้านบาท
ส่วนคู่พิพาทดังกล่าวเรียกร้องให้บริษัทย่อยร่วมรับผิดชอบชดใช้เงินค่าเสียหายเป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น
488 ล้านบาท ขณะนี้ คดีดังกล่าวอยู่ในระหว่างการดำเนินการในชั้นอนุญาโตตุลาการ
ซึ่งคาดว่าจะทราบผลประมาณต้นปี 2546
บริษัทเชื่อว่าผลของคดีน่าจะเป็นไปในด้านที่เป็นประโยชน์ต่อบริษัท
แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี (แบบ 56-1)

สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2545

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

หัวข้อ หน้า

ส่วนที่ 1 ข้อมูลสรุป (Executive Summary) 1 

ส่วนที่ 2 บริษัทที่ออกหลักทรัพย์ 3

  2.1 ปัจจัยความเสี่ยง 4

  2.2 ลักษณะการประกอบธุรกิจ 6

2.3 การประกอบธุรกิจของแต่ละกลุ่มธุรกิจ 20

4.  การวิจัยและพัฒนา 30

5.  ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ 31

6.  โครงการในอนาคต 43

7.  ข้อพิพาททางกฎหมาย 44

8.  โครงสร้างเงินทุน 45

9.  การจัดการ 47

10. การควบคุมภายใน 60

11. รายการระหว่างกัน 73

12. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน 82

  2.13 ข้อมูลอื่นที่เกี่ยวข้อง 100

ส่วนที่ 3 การรับรองความถูกต้องของข้อมูล 102 

เอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท 103

เอกสารแนบ 2 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการของบริษัทย่อย 116
4.  

การวิจัยและพัฒนา เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการใหม่ ทั้งศูนย์การค้ารูปแบบใหม่
และการศึกษาตลาดใหม่ ทั้งภายในประเทศและต่างประเทศ
บริษัทจะต้องวิเคราะห์ทั้งปัจจัยภายในและภายนอกที่เข้ามามีผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนนั้นๆ
โดยการวิจัยและพัฒนาโครงการของบริษัทจะเริ่มจากการสำรวจตลาดทั้งภายในประเทศและต่างประเทศ
การศึกษาการเปลี่ยนแปลง Life style ของผู้บริโภค
ประกอบกับวิสัยทัศน์ของผู้บริหารที่มีประสบการณ์ในธุรกิจนี้เป็นระยะเวลานาน
มาพัฒนาเป็นแนวคิดใหม่ๆที่จะนำมาใช้ในศูนย์การค้าต่อจากนั้นบริษัทจะทำการศึกษาวิจัยความเป็นไปได้ทางด้านการตลาด
อาทิเช่น การออกแบบสอบถาม การสำรวจความต้องการของลูกค้า
การสำรวจความหนาแน่นของประชากร กำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย เป็นต้น
เมื่อเห็นว่าโครงการใหม่มีความเป็นไปได้ในแง่การตลาด
บริษัทก็จะทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
ในด้านการลงทุนและผลตอบแทนต่อไปจนถึงขั้นตอนสุดท้าย คือ การพัฒนาพื้นที่ใหม่ หรือ
โครงการใหม่จนแล้วเสร็จ

บริษัทไม่สามารถแสดงรายจ่ายในการวิจัยและพัฒนาในระยะ 3 ปีที่ผ่านมาได้ เนื่องจากบริษัทไม่ได้
แยกเป็นหน่วยวิจัยและพัฒนาโดยเฉพาะ
แต่การวิจัยและพัฒนาจะดำเนินการโดยแต่ละฝ่ายที่เกี่ยวข้องร่วมกัน
1)  หลักทรัพย์ของบริษัท

(1) หุ้นสามัญจดทะเบียนของบริษัท

  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) มีทุนจดทะเบียน 2,000,245,000 บาท เรียกชำระแล้ว
  2,000,245,000 บาท โดยเป็นหุ้นสามัญทั้งหมดจำนวน 200,024,500 หุ้น มูลค่า 10
  บาทต่อหุ้น (บริษัทได้มีการแตกมูลค่าหุ้นเป็นหุ้นละ 5 บาท เมื่อวันที่ 2 มกราคม 2546
  ส่งผลให้จำนวนหุ้นสามัญทั้งหมดเป็น 400,049,000 หุ้น)

(2) หุ้นประเภทอื่นของบริษัทที่มีสิทธิหรือเงื่อนไขต่างจากหุ้นสามัญ เช่น หุ้นบุริมสิทธิ์

  -ไม่มี-

(3) การเสนอขายหุ้นหรือหลักทรัพย์แปลงสภาพให้แก่กองทุนรวม เพื่อผู้ลงทุนซึ่งเป็นคนต่างด้าว
    (Thai Trust Fund) และการออกตราสารแสดงสิทธิในผลตอบแทนจากหลักทรัพย์อ้างอิง
    (NVDR)

  -ไม่มี-

(4) หลักทรัพย์อื่นของบริษัท

บริษัทมีหลักทรัพย์อื่น คือ หุ้นกู้แบบไม่มีหลักประกัน ตามรายละเอียดดังนี้

  ในเดือนมีนาคม 2543 บริษัทได้ออกหุ้นกู้แบบไม่มีหลักประกันและไม่ด้อยสิทธิ รวม 900 ล้านบาท
  โดยแบ่งเป็นหุ้นกู้ครั้งที่ 2 จำนวน 120 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยตามอัตราเงินกู้ยืมขั้นต่ำ
  (MLR) - 0.5%ต่อปี และ หุ้นกู้ครั้งที่ 3 จำนวน 780 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย 7.75% ต่อปี
  หุ้นกู้ดังกล่าวมีอายุ 3 ปี ครบกำหนดไถ่ถอนวันที่ 30 มีนาคม 2546

  ในเดือนมิถุนายน 2544 บริษัทได้ออกหุ้นกู้ชนิดทยอยคืนเงินต้น แบบไม่มีหลักประกัน
  และไม่ด้อยสิทธิ อายุ 5 ปี ครบกำหนดไถ่ถอนวันที่ 28 มิถุนายน 2549 มูลค่ารวม 1,000
  ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยตามอัตราเงินกู้ยืมขั้นต่ำ (MLR) - 0.375 %ต่อปี

(5) ข้อตกลงระหว่างกันในกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่

  -ไม่มี-

  2) รายชื่อผู้ถือหุ้นใหญ่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545

  ------ -------------------------------------- ------------- -------------
  ลำดับ   ผู้ถือหุ้น                                  จำนวนหุ้นที่ถือ    %

  1      บริษัท เซ็นทรัลโฮลดิ้ง จำกัด                  58,817,198    29.40%

  2      นายสุทธิธรรม จิราธิวัฒน์                     12,064,949    6.03%

  3      นายกอบชัย จิราธิวัฒน์                       8,044,388     4.02%

  4      นายปริญญ์ จิราธิวัฒน์                        6,133,616     3.07%

  5      นายวันชัย จิราธิวัฒน์                        6,052,121     3.03%

  6      นางสุจิตรา มงคลกิติ                        6,032,533     3.02%

  7      นายสุทธิพันธ์ จิราธิวัฒน์                      6,032,533     3.02%

  8      นางสาวเนตรอนงค์ จิราธิวัฒน์                 4,248,914     2.12%

  9      นายสุทธิเดช จิราธิวัฒน์                      3,217,351     1.61%

  10     นางอรุณี ชาน                             2,882,291     1.44%
  ------ -------------------------------------- ------------- -------------

3)  นโยบายการจ่ายเงินปันผล

1.  3.1 นโยบายการจ่ายเงินปันผลของบริษัทที่จะจ่ายให้ผู้ถือหุ้น

2.  หากไม่มีเหตุจำเป็นอื่นใด
    คณะกรรมการบริษัทมีนโยบายที่จะเสนอให้ที่ประชุมผู้ถือหุ้นจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหุ้นในแต่ละปี
    โดยกำหนดให้มีอัตราไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของกำไรสุทธิประจำปี

3.  

  3.2 นโยบายการจ่ายเงินปันผลที่บริษัทย่อยจะจ่ายให้บริษัท

เช่นเดียวกับข้อ 3.1
6.

ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างการก่อสร้างโครงการใหม่หนึ่งโครงการ คือ เซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา
เฟส 2 บี โดยมีรายละเอียด ดังนี้

1.  โครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ (เฟส 2 บี)

ดำเนินการโดยบริษัทย่อยคือ บจ. เซ็นทรัลพัฒนา เชียงใหม่
โครงการนี้เป็นส่วนที่ขยายต่อออกมาจากโครงการในเฟส1
ปัจจุบันการก่อสร้างเป็นไปตามแผนงานที่กำหนด และคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในเดือนเมษายน
พ.ศ. 2546 ด้านการขายปัจจุบันผู้ประกอบการรายย่อยจองพื้นที่และทำสัญญาแล้วมากกว่า
80%ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด

โครงการมีลักษณะดังนี้

-   ตั้งอยู่บนแยกถนนมหิดล และเชียงใหม่ - หางดง ห่างจากสนามบินนานาชาติ เชียงใหม่ 700
    ม.

-   พื้นที่ค้าปลีก 40,000 ตร.ม. ประกอบด้วย

-   ตลาดของพื้นเมืองติดแอร์

-   ศูนย์รวมศิลปและหัตถกรรมภาคเหนือ

-   ศูนย์รวมเฟอร์นิเจอร์

-   ศูนย์รวมอุปกรณ์สื่อสาร และเทคโนโลยีสารสนเทศ

-   Multi Purpose Hall

-   ร้านค้ากว่า 100 ร้าน

-   ร้านค้าย่อยกว่า 100 ร้าน

สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการศึกษาและทบทวนความเป็นไปได้ของโครงการได้แก่

  โครงการ ทำเลที่ตั้ง การดำเนินการ ปีที่คาดว่า

 จะเปิดดำเนินการ

เซ็นทรัล พลาซา พระราม 9 บริเวณสี่แยกถนนรัชดาภิเษก อยู่ระหว่างศึกษา 2549
กับถนนพระราม9 รูปแบบของศูนย์
ไม่มีข้อมูลที่อาจมีผลกระทบต่อการตัดสินใจของผู้ลงทุนอย่างมีนัยสำคัญ -
ข้อพิพาททางกฎหมาย

1.  ในปี 2539 บริษัทในประเทศแห่งหนึ่งได้ฟ้องร้องบริษัท ฐานผิดสัญญาเช่า จำนวนทุนทรัพย์
    83.4 ล้านบาท บริษัท ได้ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายฐานละเมิด โดยเรียกค่าเสียหายจำนวน
    2.5 ล้านบาท ในเดือนตุลาคม 2544 ศาลชั้นต้นพิพากษา ให้บริษัทชนะคดี
    และในเดือนกันยายน 2547 ศาลอุทธรณ์ได้มีคำพิพากษากลับให้บริษัทแพ้คดี
    ขณะนี้อยู่ระหว่างการพิพากษาของศาลฎีกา

2.  ในปี 2546 บุคคลธรรมดาได้ฟ้องร้องบริษัทเพื่อเรียกเงินชดเชยค่าเสียหายจากการก่อสร้าง
    จำนวนทุนทรัพย์ 64.9 ล้านบาท ในเดือนสิงหาคม 2548
    ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ยกฟ้องบริษัทและศาลอุธรณ์มีคำพิพากษายืนตามศาลชั้นต้น
    ขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาคดีของของศาลฎีกา
แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี 2553

[]

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

Central Pattana Public Company Limited

สารบัญ

หน้า

ส่วนที่ 1 บริษัทที่ออกหลักทรัพย์

1.  ข้อมูลทั่วไป 1-1

2.  ปัจจัยความเสี่ยง 2-1

3.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ 3-1

4.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์ 4-1

5.  ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ 5-1

6.  ข้อพิพาททางกฎหมาย 6-1

7.  โครงสร้างเงินทุน 7-1

8.  การจัดการ 8-1

9.  การควบคุมภายใน 9-1

10. รายการระหว่างกัน 10-1

11. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน 11-1

12. ข้อมูลอื่นที่เกี่ยวข้อง 12-1

ส่วนที่ 2 การรับรองความถูกต้องของข้อมูล 

เอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท 

เอกสารแนบ 2 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการของบริษัทย่อย 

เอกสารแนบ 3 รายงานของคณะกรรมการตรวจสอบ
ข้อพิพาททางกฎหมาย

  คดีความที่มีสาระสำคัญกับบริษัท และความคืบหน้าของคดีจนถึง วันที่ 31 ธันวาคม 2554 มีดังนี้

  (1) ในปี 2539 บริษัทในประเทศแห่งหนึ่งได้ฟ้องร้องบริษัท ฐานผิดสัญญาเช่า จำนวนทุนทรัพย์
  83.4 ล้านบาท บริษัทได้ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายฐานละเมิด โดยเรียกค่าเสียหายจำนวน 2.5
  ล้านบาท ในเดือนตุลาคม 2544 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้บริษัทชนะคดี และในเดือนกันยายน 2547
  ศาลอุทธรณ์ได้มีคำพิพากษากลับให้บริษัทแพ้คดี
  ต่อมาศาลฎีกาได้พิพากษาให้บริษัทชนะคดีดังกล่าวแล้ว

  (2) ในปี 2546 บุคคลธรรมดาได้ฟ้องร้องบริษัทเพื่อเรียกเงินชดเชยค่าเสียหายจากการก่อสร้าง
  จำนวนทุนทรัพย์ 52.0 ล้านบาท ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาให้บริษัทชนะคดี
  ขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลฎีกา ต่อมาศาลฎีกาได้พิพากษาให้บริษัทชนะคดีดังกล่าวแล้ว

  (3) ในปี 2546 บุคคลธรรมดาได้ฟ้องร้องบริษัทเพื่อเรียกเงินชดเชยค่าเสียหายจากการก่อสร้าง
  จำนวนทุนทรัพย์ 12.9 ล้านบาท ศาลชั้นต้นพิพากษาให้บริษัทชนะคดี
  ขณะนี้อยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์
  ต่อมาศาลอุทธรณ์ได้พิพากษาให้บริษัทชนะคดีดังกล่าวแล้ว

  (4) เมื่อวันที่ 16 ธันวาคม 2554
  กลุ่มบริษัทได้ยื่นฟ้องบริษัทประกันภัยเกี่ยวกับเหตุการณ์ไฟไหม้อาคารศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์
  ให้รับผิดจ่ายค่าสินไหมทดแทนตามกรมธรรม์ประกันภัยความเสี่ยงภัยทุกชนิด (Industrial All
  Risks) จำนวน 2,848.4
  ล้านบาทให้แก่กลุ่มบริษัทและ/หรือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
  และตามกรมธรรม์ประกันภัยธุรกิจหยุดชะงัก (Business Interruption) จำนวน 989.8
  ล้านบาท ให้แก่กลุ่มบริษัท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554
  คดีความดังกล่าวอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลแพ่ง
  โดยฝ่ายบริหารเชื่อว่าในที่สุดกลุ่มบริษัทจะสามารถเรียกค่าสินไหมทดแทนความเสียหายได้ทั้งจำนวน
แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี 2554

[]

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

Central Pattana Public Company Limited

สารบัญ

หน้า

ส่วนที่ 1 บริษัทที่ออกหลักทรัพย์

1.  ข้อมูลทั่วไป 1-1

2.  ปัจจัยความเสี่ยง 2-1

3.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ 3-1

4.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์ 4-1

5.  ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ 5-1

6.  ข้อพิพาททางกฎหมาย 6-1

7.  โครงสร้างเงินทุน 7-1

8.  การจัดการ 8-1

9.  การควบคุมภายใน 9-1

10. รายการระหว่างกัน 10-1

11. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน 11-1

12. ข้อมูลอื่นที่เกี่ยวข้อง 12-1

ส่วนที่ 2 การรับรองความถูกต้องของข้อมูล 

เอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท 

เอกสารแนบ 2 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการของบริษัทย่อย 

เอกสารแนบ 3 รายงานของคณะกรรมการตรวจสอบ
ข้อพิพาททางกฎหมาย

  คดีความที่มีสาระสำคัญกับบริษัท และความคืบหน้าของคดีจนถึง วันที่ 31 ธันวาคม 2555 มีดังนี้

(1) เมื่อวันที่ 16 ธันวาคม 2554
    กลุ่มบริษัทได้ยื่นฟ้องบริษัทประกันภัยเกี่ยวกับเหตุการณ์ไฟไหม้อาคารศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์
    ให้รับผิดจ่ายค่าสินไหมทดแทนตามกรมธรรม์ประกันภัยความเสี่ยงภัยทุกชนิด (Industrial
    All Risks) จำนวน 2,848.4
    ล้านบาทให้แก่กลุ่มบริษัทและ/หรือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
    และตามกรมธรรม์ประกันภัยธุรกิจหยุดชะงัก (Business Interruption) จำนวน 989.8
    ล้านบาท ให้แก่กลุ่มบริษัท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555
    คดีความดังกล่าวอยู่ระหว่างการพิจารณาของศาลแพ่ง
    โดยฝ่ายบริหารเชื่อว่าในที่สุดกลุ่มบริษัทจะสามารถเรียกค่าสินไหมทดแทนความเสียหายได้ทั้งจำนวน
    อย่างไรก็ตามบริษัทยังไม่ได้รับรู้ค่าสินไหมทดแทนที่อยู่ระหว่างการพิจารณาของศาล

  (2) เมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2554 บริษัทในประเทศแห่งหนึ่งได้ฟ้องร้อง กองทุนรวมธุรกิจไทย
  4 และ บริษัทย่อย เป็นจำเลยร่วมกัน ฐานผิดสัญญาเช่า
  จากเหตุน้ำรั่วอันเนื่องมาจากการดับเพลิงไฟไหม้อาคารโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์
  และเรียกค่าเสียหายจำนวนทุนทรัพย์ 73.7 ล้านบาท
  ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์และจำเลยเสร็จสิ้นแล้ว ศาลชั้นต้นนัดฟังคำพิพากษา 24 มิถุนายน 2556
แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี 2555

[]

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

Central Pattana Public Company Limited

สารบัญ

หน้า

ส่วนที่ 1 บริษัทที่ออกหลักทรัพย์

1.  ข้อมูลทั่วไป 1-1

2.  ปัจจัยความเสี่ยง 2-1

3.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ 3-1

4.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์ 4-1

5.  ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ 5-1

6.  ข้อพิพาททางกฎหมาย 6-1

7.  โครงสร้างเงินทุน 7-1

8.  การจัดการ 8-1

9.  การควบคุมภายใน 9-1

10. รายการระหว่างกัน 10-1

11. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน 11-1

ส่วนที่ 2 การรับรองความถูกต้องของข้อมูล 

เอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท 

เอกสารแนบ 2 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการของบริษัทย่อย
แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี 2556

[]

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

Central Pattana Public Company Limited

สารบัญ

หน้า

ส่วนที่ 1 การประกอบธุรกิจ

1.  นโยบายและภาพรวมการประกอบธุรกิจ 1-1

2.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ 2-1

3.  ปัจจัยความเสี่ยง 3-1

4.  ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ 4-1

5.  ข้อพิพาททางกฎหมาย 5-1

6.  ข้อมูลทั่วไปและข้อมูลสำคัญอื่น 6-1

ส่วนที่ 2 การจัดการและการกำกับดูแลกิจการ

7.  ข้อมูลหลักทรัพย์และผู้ถือหุ้น 7-1

8.  โครงสร้างการจัดการ 8-1

9.  การกำกับดูแลกิจการ 9-1

10. ความรับผิดชอบต่อสังคม 10-1

11. การควบคุมภายในและการบริหารความเสี่ยง 11-1

12. รายการระหว่างกัน 12-1

ส่วนที่ 3 ฐานะการเงินและผลดำเนินงาน

13. ข้อมูลทางการเงินที่สำคัญ 13-1

14. การวิเคราะห์และคำอธิบายของฝ่ายจัดการ 14-1

 

การรับรองความถูกต้องของข้อมูล

เอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการ ผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุม

 และเลขานุการของบริษัท 

เอกสารแนบ 2 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการของบริษัทย่อย 

เอกสารแนบ 3 รายละเอียดเกี่ยวกับหัวหน้างานตรวจสอบภายใน

ภาคผนวก 1 แบบยืนยันความถูกต้องครบถ้วนของค่าตอบแทนที่จ่ายให้แก่ผู้สอบบัญชี