บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก
โดยเน้นการพัฒนาศูนย์การค้าเพื่อนำพื้นที่ออกให้เช่า ปัจจุบันธุรกิจของบริษัทฯและบริษัทย่อย
สามารถแบ่งออกได้ 5 ประเภท ดังนี้

1)  ธุรกิจศูนย์การค้า

    1.  ลักษณะธุรกิจ

  บริษัทจัดหาที่ดินที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาศูนย์การค้าโดยการซื้อ เช่า หรือ วิธีอื่นใด
  เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อบริษัท บริษัทมีศูนย์การค้าที่เปิดดำเนินการแล้ว 9 แห่ง ได้แก่
  ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว, ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา,
  ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า, ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล เซ็นเตอร์ พัทยา (ทั้ง
  4แห่งดำเนินการในนามของ บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา), ศูนย์การค้าเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา
  เชียงใหม่ (ดำเนินการในนาม บจ.เซ็นทรัลพัฒนา เชียงใหม่ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่บริษัทถือหุ้นอยู่
  99.99%), ศูนย์การค้าเซ็นทรัลซิตี้ บางนา (ดำเนินการในนาม บจ.บางนา เซ็นทรัล
  พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งถือหุ้น 99% โดย บจ. หลังสวนเรียลตี้ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่บริษัทถือหุ้น 99.99%)
  , ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา รัชดา พระราม 3 (ดำเนินการในนาม บจ.
  เซ็นทรัลพัฒนาพระราม 3 ซึ่งบริษัทถือหุ้นอยู่ 60.53% โดยร่วมลงทุนกับกลุ่มโรแดมโก้) ,
  ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 (ดำเนินการในนาม บจ.เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2
  ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่บริษัทถือหุ้น 99.99%) เปิดดำเนินการเมื่อวันที่ 5 ธันวาคม 2545
  และศูนย์การค้า เวิลด์เทรดเซ็นเตอร์ กรุงเทพ (ดำเนินการในนามกองทุนรวมธุรกิจไทย 4
  ซึ่งบริษัทถือหน่วยลงทุนประเภท เจ้าของ 100%) บริษัทเข้าซื้อโครงการ เมื่อวันที่ 23 ธันวาคม
  2545

2.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(1) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

  - ทำเลที่ตั้ง : เป็นปัจจัยสำคัญสำหรับธุรกิจค้าปลีกเป็นอย่างมาก
  ฝ่ายพัฒนาธุรกิจและฝ่ายการตลาดต้องร่วมกันเลือกทำเลที่มีปริมาณของผู้บริโภคซึ่งมีกำลังซื้อมากเพียงพอโดยจะคำนึงถึงคู่แข่งขัน
  ประกอบด้วย

  - ผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant) :
  บริษัทคำนึงถึงผู้เช่าหลักที่จะเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้บริโภคให้เกิดความสนใจ
  และกลับมาใช้บริการอย่างสม่ำเสมอ ผู้เช่าหลักต่าง ๆ คือ ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ (เช่น
  ห้างเซ็นทรัล ดีพาร์ทเม้นท์สโตร์) โรงภาพยนต์ โบว์ลิ่ง สวนสนุก และ อื่นๆ
  โดยบริษัทจะเลือกเฉพาะผู้เช่าหลักที่มีคุณภาพและเหมาะสมกับลักษณะของศูนย์การค้าแต่ละแห่ง

  - ร้านค้าปลีก : ศูนย์การค้าจะประสบความสำเร็จได้ต้องมีร้านค้าปลีกที่เป็นที่นิยม
  มีสินค้าและบริการที่ดี และตรงกับจุดยืนและกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของศูนย์การค้าแต่ละแห่ง

  - การออกแบบ:
  บริษัทตระหนักเสมอว่าความสำเร็จของศูนย์การค้าย่อมขึ้นกับรูปแบบและส่วนประกอบการใช้งานในศูนย์ฯ
  เช่น ทางเดิน, บันไดเลื่อน, ลิฟท์, ห้องน้ำ ฯลฯ
  รูปแบบซึ่งทันสมัยและสร้างอารมณ์ในการจับจ่ายใช้สอย
  รวมถึงการใช้ประโยชน์สูงสุดจากพื้นที่ทุกตารางเมตร

  - การพัฒนาอย่างต่อเนื่อง : บริษัทมีแผนการปรับปรุงศูนย์การค้าให้สอดคล้องกับแฟชั่นใหม่ๆ
  ซึ่งเปลี่ยนแปลงตลอดเวลาเพื่อสร้างความแปลกใหม่สำหรับผู้มาใช้บริการอยู่เสมอ

  - การจัดการ : บริษัทปรับปรุงกระบวนการบริหารจัดการโดยการนำเทคโนโลยีใหม่ ๆ
  ที่เหมาะสมมาใช้เพื่อให้ทันต่อเหตุการณ์และให้เกิดประสิทธิผลอย่างสม่ำเสมอ

  - การบริการ : ด้วยประสบการณ์ที่ผ่านมา
  ผู้บริหารตระหนักถึงคุณค่าของลูกค้าซึ่งรวมถึงร้านค้าและผู้บริโภค
  บริษัทต้องการสร้างความประทับใจทั้งแก่ร้านค้าที่เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าแต่ละสาขาเพื่อ

  ความต่อเนื่องในการขยายธุรกิจไปยังสาขาอื่นๆ ของบริษัท
  และผู้บริโภคที่มาใช้บริการซึ่งต้องได้รับความสะดวกสบายทั้งที่จอดรถ, ห้องน้ำ ฯลฯ
  รวมถึงความปลอดภัยตลอดเวลาที่อยู่ในศูนย์การค้า

-   การส่งเสริมการขาย :
    บริษัทวางแผนจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายที่มีความหลากหลายตลอดทั้งปี
    และครอบคลุมทุกกลุ่มลูกค้า ซึ่งได้รับความร่วมมือจากร้านค้าในศูนย์การค้าเป็นอย่างดี

  - รักษาชื่อเสียงและคุณภาพ : ทุกสิ่งที่บริษัทดำเนินการ
  บริษัทเน้นคุณภาพและประโยชน์แก่ร้านค้าและผู้บริโภคซึ่งจะนำไปสู่ชื่อเสียง และความไว้วางใจ

-   การจัดจำหน่ายและช่องการจัดจำหน่าย

บริษัทดำเนินการจำหน่ายผ่านช่องทางดังต่อไปนี้

  - ทีมงานขายที่มีคุณภาพจากการฝึกอบรมของบริษัทเอง
  ทีมงานขายจะเน้นการใช้กลยุทธ์ทางตลาดทำให้ได้ร้านค้าที่มีคุณภาพ
  และการที่บริษัทบริหารหลายโครงการในเวลาเดียวกันก่อให้เกิดการประหยัด (Economy of
  scale) ที่เป็นผลดีต่อบริษัท
  เนื่องจากสามารถเสนอขายพื้นที่ได้ในทำเลที่หลายหลากตามความต้องการของลูกค้า

  - การโฆษณาผ่านสื่อต่าง ๆ เช่น หนังสือพิมพ์, โบรชัวร์, แคตตาล็อก และ
  ป้ายโฆษณากลางแจ้งบนสถานที่ก่อสร้างโครงการเป็นต้น
  ทั้งนี้เพื่อให้ผู้ประกอบการเกิดความเชื่อมั่นและเชื่อถือ

  - Website ของบริษัท

  - การประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอ เพื่อให้ลูกค้าจดจำได้ตลอดเวลา เช่น
  การส่งเสริมการจัดนิทรรศการ ณ บริเวณลานเอนกประสงค์ในศูนย์การค้า

-   ลักษณะของลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัท

ร้านค้าที่จะเข้าดำเนินธุรกิจในศูนย์การค้าได้จะต้องผ่านการคัดเลือกเป็นอย่างดีแล้วว่าเป็น
ร้านค้าที่ดำเนินธุรกิจอย่างมืออาชีพและมีความสามารถในการบริหารและพัฒนากิจการของตนเอง
และเป็นร้านค้าที่เหมาะสมกับรูปแบบของศูนย์การค้าที่วางไว้

  บริษัทมีฝ่ายประชาสัมพันธ์และลูกค้าสัมพันธ์ที่ทำหน้าที่รับฟังปัญหา และให้คำปรึกษากับ
  ร้านค้าที่มาลงทุน
  ในช่วงเปิดโครงการใหม่ผู้บริหารระดับสูงของบริษัทจะสร้างความสัมพันธ์ที่ดีโดยการพบปะกับเจ้าของร้านค้าทุกราย
  การสร้างความสัมพันธ์ที่ดีเช่นนี้ทำให้บริษัทมีการหมุนเวียนของร้านค้า (Turnover) ต่ำมาก

(2) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

  เนื่องจากศูนย์การค้าเป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง ประกอบกับต้องมีพื้นฐานความรู้
  และประสบการณ์ด้านการค้าปลีกเช่น ห้างสรรพสินค้า หรือสถานบันเทิงเป็นอย่างดียิ่ง
  ทำให้การเข้ามาของคู่แข่งรายใหม่ในปัจจุบันเป็นไปได้ยาก
  บริษัทมีความได้เปรียบในฐานะที่เป็นผู้นำในตลาดการค้าปลีกและการบริหารห้างสรรพสินค้าและมีกลุ่มผู้บริหารและบุคลากรที่มีประสบการณ์สูง
  ทำให้บริษัทมีชื่อเสียงและเป็นที่ไว้วางใจแก่ร้านค้า และผู้บริโภค โดยครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดถึง
  30% ในด้านพื้นที่ให้เช่าในธุรกิจศูนย์การค้า

  ในปี 2545 บริษัทมีการลงทุนเพิ่มเติมในศูนย์การค้าเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา
  ซึ่งจะช่วยทำให้บริษัทเป็นที่สนใจของนักลงทุนมากขึ้น นอกจากนี้ในเดือนธันวาคมของปีเดียวกัน
  บริษัทเปิดศูนย์ การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม2 ตามกำหนดการ ด้วยอัตราการเช่าพื้นที่มากกว่า
  95% และที่สำคัญที่สุดคือ การเข้าซื้อโครงการเวิลด์เทรดเซ็นเตอร์ กรุงเทพ ในวันที่ 23
  ธันวาคม 2545 ซึ่งจะเป็นการเพิ่มศักยภาพให้กับบริษัท ทั้งในแง่การขยายฐานลูกค้า
  การขยายฐานสินทรัพย์ และส่วนแบ่งตลาด
  ในปัจจุบันคู่แข่งขันประเภทซุปเปอร์สโตร์ซึ่งดำเนินการโดยนักลงทุนต่างชาติ มีการขยายตัวอย่าง
  รวดเร็วและได้พัฒนาพื้นที่ให้เช่าสำหรับร้านค้าปลีกประมาณ 3,000 – 5,000 ตร.ม.
  ทำให้ร้านค้าปลีกโดยเฉพาะอย่างยิ่งร้านอาหารมีทางเลือกเพิ่มขึ้น
  เนื่องจากอัตราค่าเช่าโดยทั่วไปต่ำกว่าศูนย์ การค้าปกติ

  การขยายตัวด้านการลงทุน และการบริโภคของภาคเอกชน มีผลโดยตรงต่อการแข่งขันอย่าง
  รุนแรงของธุรกิจค้าปลีก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2545 มีการเปิดตัวของศูนย์การค้าต่างๆ
  อาทิเช่น การขยายศูนย์ค้าปลีกของเทสโก้ การเปิดตัวโครงการสยามพารากอน เป็นต้น
  ศูนย์การค้าต่างๆที่ได้เปิดดำเนินการแล้วล้วนเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน
  โดยการสรรหาร้านค้าที่น่าสนใจมาเปิดในศูนย์ฯ และพัฒนารูปแบบใหม่ๆ
  ขึ้นเพื่อให้เป็นที่สนใจแก่ผู้บริโภค รวมถึงการทำการส่งเสริมการขายใน รูปแบบต่างๆ
  ไม่ว่าการจัดกิจกรรม การแสดง และการลดราคา เพื่อดึงลูกค้าเข้าศูนย์การค้าให้มาก ที่สุด

  การแข่งขันอันรุนแรงเช่นนี้ยังคงดำเนินต่อไป
  ศูนย์การค้าต่างก็พยายามปรับปรุงการบริหารจัดการให้เกิดประสิทธิผลและประสิทธิภาพ
  รวมถึงการพัฒนาสิ่งใหม่ๆ เช่น การนำเทคโนโลยีที่ เหมาะสมมาใช้
  โดยเฉพาะอย่างยิ่งโปรแกรมการประหยัดค่าใช้จ่ายที่จะเป็นเครื่องมือในการรักษา
  ผลกำไรของศูนย์การค้า

  โอกาสที่คู่แข่งขันจากต่างประเทศที่จะเข้ามาในอุตสาหกรรมนี้เป็นไปได้ค่อนข้างยาก
  เนื่องจากการหาที่ดินใจกลางเมืองที่ใหญ่พอจะนำมาทำเป็นศูนย์การค้าครบวงจรหาได้ไม่ง่ายนัก
  และการ
  แข่งขันในแถบชานเมืองเมื่อเทียบกับความหนาแน่นของประชากรและวิถีชีวิตไม่เพียงพอที่จะทำให้ประสบความสำเร็จได้
  นักลงทุนชาวต่างประเทศจึงนิยมเข้ามาลงทุนซื้อหุ้นเพื่อบริหารศูนย์การค้า ที่มีอยู่แล้ว
  หรือร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการรายใหญ่แทน

1.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์ หรือ บริการ

  การจัดหาผลิตภัณฑ์ของบริษัท คือ การพัฒนาโครงการศูนย์การค้า
  โดยมีลำดับขั้นการพัฒนาโครงการดังนี้

-   การจัดหาที่ดินหรือซื้อศูนย์การค้าที่เปิดดำเนินการแล้ว
    บริษัทมีนโยบายที่จะพัฒนาหรือซื้อโครงการศูนย์การค้าที่ครบวงจรในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล
    และต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มของประชากรหนาแน่นโดยจะจัดหาพื้นที่ที่การดำเนินธุรกิจเป็นไปได้สูงและมีความเสี่ยงน้อย

  องค์ประกอบที่สำคัญในการพิจารณาซื้อที่ดินหรือโครงการของบริษัทมีสาระสำคัญดังนี้

-   ทำเลที่ตั้งของที่ดิน อาทิ สถานที่ตั้ง การคมนาคม ลักษณะการใช้ที่ดินข้างเคียง

-   ขนาด รูปร่าง และลักษณะการครอบครองที่ดิน

-   สาธารณูปโภคที่จะอำนวยความสะดวกในบริเวณที่ดินที่จะนำมาพัฒนา

-   การคำนึงถึงการใช้สอยของที่ดินที่ตั้งอยู่ เช่น เขตอุตสาหกรรม, เขตที่พักอาศัย เป็นต้น

-   แนวโน้มความเจริญเติบโตในอนาคต
    โดยพิจารณาจากแนวโน้มความเจริญเติบโตของประชากรและพฤติกรรมจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค
    รายได้ของประชากร และการประเมินอุปสงค์ อุปทานให้สอดคล้องกัน

-   ราคาของที่ดินและความเป็นไปได้ในการได้มา
    โดยบริษัทแบ่งทางเลือกในการจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพทางธุรกิจสูงดังนี้

  ก. การซื้อขาด - ในกรณีที่ราคาสมเหตุผลหรือพอที่จะนำมาพัฒนาได้

  ข. การเช่าที่ดิน - ในกรณีที่เจ้าของที่ดินไม่ยินดีที่จะขายขาด

  - ราคาของที่ดินสูงมากจนไม่คุ้มกับการลงทุนหากใช้วิธีซื้อขาด

  - เจ้าของที่ดินไม่ได้เป็นนักธุรกิจ (จึงไม่สนใจการร่วมทุน)

ค. การร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน

  -ในกรณีที่เป็นเงื่อนไขจากเจ้าของที่ดิน และทำเลที่ตั้งนั้นมีศักยภาพทางธุรกิจสูง
  อย่างไรก็ดีทุกๆทำเลที่ตั้งที่บริษัทจัดหาเพื่อพัฒนานับว่าเป็นทำเลที่ดีที่สุดในย่านนั้นเสมอ
  และราคาที่ได้มาก็จะต้องเป็นราคาที่ไม่สูงกว่าราคาตลาด

-   ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

  - การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด -
  เพื่อลดความเสี่ยงให้น้อยที่สุดและได้ผลกำไรกลับคืนมาโดยรวดเร็ว
  บริษัทคำนึงถึงการศึกษาส่วนแบ่งการตลาด คู่แข่งขัน ตลอดจนแนวโน้มของตลาดในอนาคต
  เช่นความต้องการของลูกค้า การจัดหาสินค้า
  การกำหนดราคาขายที่เหมาะสมเพื่อให้สอดคล้องกันแผนงานทางด้านการตลาด

  - การวิเคราะห์ทางด้านเทคนิคและการศึกษาโครงสร้าง – เพื่อกำหนดลักษณะเฉพาะที่
  โดดเด่นอันสวยงามดึงดูดสายตาของนักลงทุนและลูกค้าที่จะเข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า
  และเพื่อกำหนดองค์ประกอบของโครงการในส่วนต่างๆ

  - การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน - เพื่อการศึกษาผลตอบแทนของการลงทุน
  แหล่งที่มาของทุน โดยโครงการจะต้องได้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่คุ้มค่า

-   การจัดหา Supplier

  การจัดหา SUPPLIER
  บริษัทจะทำการคัดเลือกบริษัทผู้รับเหมาที่มีความชำนาญในการก่อสร้างอาคารศูนย์การค้าโดยจะดูจากประวัติและผลงานของผู้รับเหมาที่เข้ามา
  ซึ่งจะทำการคัดเลือกผู้รับเหมาจากหลายๆบริษัท
  บริษัทจะดำเนินการเปิดประมูลหาผู้รับเหมาก่อสร้างในแต่ละโครงการเพื่อคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีประสิทธิภาพสูงสุดและเป็นที่น่าเชื่อถือในวงการโดยให้ทำการเสนอราคาไม่ต่ำกว่า
  3 รายต่อโครงการ การประมูลจะเป็นในลักษณะ CLOSE BID
  โดยจะพิจารณาต้นทุนการก่อสร้างให้อยู่ในงบประมาณที่ตั้งไว้
  และระยะเวลาการก่อสร้างต้องเป็นไปตามที่วางแผนไว้เช่นกัน ทั้งนี้บริษัทฯ
  มีระเบียบปฏิบัติเกี่ยวกับเรื่องนี้อย่างเป็นทางการ

-   ขั้นตอนและเทคโนโลยีในการผลิต

  เนื่องจากบริษัทจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ผลิตโครงการ
  ดังนั้นขั้นตอนและเทคโนโลยีจึงเป็นส่วนของผู้รับเหมาก่อสร้าง
  อย่างไรก็ตามทางบริษัทได้มีการจ้างวิศวกรที่ปรึกษาโครงสร้าง วิศวกรที่ปรึกษางานระบบ ฯลฯ
  เพื่อเป็นผู้ที่คอยดูแลและควบคุมขั้นตอนการผลิตให้กับบริษัท
  ในขณะเดียวกันบริษัทก็ต้องศึกษาเทคโนโลยีของผู้รับเหมาควบคู่ไปด้วย
  นอกจากนี้บริษัทได้เป็นสมาชิกสมาคมผู้ประกอบการศูนย์การค้า (ICSC)
  เพื่อจะได้รับข่าวสารข้อมูลและเทคโนโลยีที่เป็นประโยชน์ในการสร้างศูนย์การค้าของบริษัทที่ทันสมัยและเป็นปัจจุบันอยู่เสมอ

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ลักษณะการประกอบธุรกิจของบริษัทมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมจากการก่อสร้างได้แก่ผลกระทบต่อการจราจรและมลภาวะ
อย่างไรก็ตามการป้องกันของบริษัทอยู่ภายใต้การควบคุมผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมจากหน่วยงานของกรุงเทพมหานคร
โดยบริษัทจะมีการปรึกษาหรือเจรจากับทางเขตและทางฝ่ายจราจร
เพื่อที่จะมีมาตรการในการป้องกันให้มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม น้อยที่สุด อาทิเช่น
การปรึกษาและวางแผนการขนย้ายวัสดุก่อสร้างว่าจะต้องดำเนินการอย่างไร
ช่วงเวลาใดจึงจะมีผลกระทบต่อการจราจรน้อยที่สุด ในขณะเดียวกันบริษัทก็มีการวางแผนระบบ
ทางเข้าออกของศูนย์การค้าอีกด้วย
นอกจากนี้ตลอดระยะเวลาการก่อสร้างบริษัทมีการวางระบบป้องกันอัคคีภัย
การทำแผงป้องกันฝุ่นละอองวัสดุการก่อสร้าง
พร้อมทั้งแผ่นกันเสียงตลอดแนวการก่อสร้างเพื่อป้องกันไม่ให้กระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ซึ่งในส่วนการป้องกันนั้นผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการ และบริษัทที่ปรึกษาของบริษัทเป็นผู้ดูแลควบคุมอีกที

2.  2) ธุรกิจอาคารสำนักงาน

3.  

4.  2.1 ลักษณะธุรกิจ

  การพัฒนาอาคารสำนักงานเพื่อให้เช่าของบริษัท
  จะเป็นการดำเนินงานควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า เนื่องจากมีอุปสงค์ที่ส่งเสริมกัน
  โดยมีอาคารสำนักงานที่เปิดดำเนินการแล้ว 3 แห่ง อยู่ที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว
  , ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า (ดำเนินการในนาม บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา)
  และศูนย์การค้าเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา (ดำเนินการในนาม บจ.บางนา เซ็นทรัล พร็อพเพอร์ตี้
  ซึ่งถือหุ้น 99% โดย บจ.หลังสวน เรียลตี้ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่บริษัทถือหุ้น 99.99%)

  2.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(1) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

-   ตั้งอยู่ในศูนย์การค้าครบวงจร : โดยโครงการจะตั้งอยู่ในศูนย์การค้าที่ทันสมัย
    แวดล้อมไปด้วยร้านอาหารที่ถูกเลือกสรรมาจะอำนวยประโยชน์ให้กับโครงการอาคารสำนักงานของบริษัทเพื่อให้สอดคล้องกับสภาพการดำเนินชีวิตในปัจจุบันของคนกรุงเทพฯ
    ที่มีปัญหาการจราจร และสิ่งแวดล้อมเป็นหลัก

-   การขยายกลุ่มลูกค้า : ใน 2 ปีที่ผ่านมาบริษัทได้ปรับกลยุทธ์โดยการดึงสถาบันการศึกษาต่างๆ
    อาทิ โรงเรียนสอนภาษาอังกฤษ, คณิตศาสตร์, ภาษาจีน ฯลฯ
    ให้เข้ามาเช่าในส่วนของพื้นที่สำนักงาน
    โดยสถาบันการศึกษาจะได้ประโยชน์จากคนซึ่งมาที่ศูนย์การค้าเป็นจำนวนมากและจ่ายค่าเช่าถูกกว่าในพลาซา
    2 – 3 เท่า จากแนวคิดทำนองเดียวกันนี้
    ในปีที่ผ่านมาบริษัทจึงได้ชักชวนธุรกิจประเภทลดน้ำหนักและเสริมความงามซึ่งกำลังเป็นที่นิยม
    มาเปิดในอาคารสำนักงานมากขึ้น

-   คุณภาพของโครงการ : โครงการอาคารสำนักงานแต่ละแห่งของบริษัทตั้งอยู่ในทำเล
    ที่โดดเด่น มีศักยภาพสูงและมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
    มีรูปแบบของอาคารในเชิงวิศวกรรมและสถาปัตยกรรมที่ดึงดูด
    ตลอดจนการเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ที่มีคุณภาพ
    และบริษัทมีการปรับปรุงคุณภาพของโครงการให้อยู่ในสภาพที่ดี และทันสมัยอยู่เสมอ
    ทั้งภายในและภายนอกอาคาร

-   ความพร้อมของทีมงาน :
    ทีมงานบริษัทประกอบด้วยผู้ทรงคุณวุฒิในแต่ละสาขาได้ร่วมกันศึกษาและพัฒนาโครงการต่างๆ
    เช่น ในเรื่องของการลงทุน การตลาด และรูปแบบของโครงการ
    โดยมีผู้เชี่ยวชาญที่มีชื่อเสียงและมีประสบการณ์การพัฒนาอาคารสำนักงานเป็นที่ปรึกษาและให้คำแนะนำโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ

-   การบริการหลังการขาย :
    บริษัทให้ความสำคัญกับการบริการหลังการขายที่สม่ำเสมอและถือเป็นหัวใจหลักที่สร้างชื่อเสียงในการดำเนินธุรกิจของบริษัทมาช้านานทำให้ลูกค้าของบริษัทมีความเชื่อถือในโครงการต่างๆของบริษัทเสมอมา

-   การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

  ทีมงานฝ่ายขายของบริษัทเป็นผู้รับผิดชอบในเรื่องการขายโดยจะเป็นผู้ติดต่อกับบริษัทตัวแทนขายโครงการที่มีชื่อเสียงจากต่างประเทศเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการขาย
  นอกจากนี้ยังมีการส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่องโดยการใช้สื่อที่เหมาะสม
  และการหาร้านค้าเป้าหมายโดยตรง

-   ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัท

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกิจการทั่วไปขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ที่ต้องการเช่าพื้นที่ สำนักงาน

(2) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

  ปี 2545 เป็นปีที่มีภาวะการแข่งขันรุนแรงในธุรกิจอาคารสำนักงาน
  อย่างไรก็ตามอาคารซึ่งอยู่ในทำเลดี
  และบริหารโดยกลุ่มผู้บริหารที่มีประสบการณ์ยังคงเป็นที่ต้องการ
  ถึงแม้อุปทานจะยังเกินความต้องการอยู่ โดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A
  ย่านกลางเมืองมีอัตราการเช่ามากถึง 90–100% ราคาค่าเช่าเฉลี่ย 300–500
  บาทต่อตารางเมตร

  2.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์ หรือ บริการ

 บริษัทพัฒนาอาคารสำนักงานเพื่อให้เช่าควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้าเนื่องจากมีอุปสงค์ที่ ส่งเสริมกัน ดังนั้นการจัดหาผลิตภัณฑ์จึงมีลักษณะเช่นเดียวกับการพัฒนาศูนย์การค้า

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  เนื่องจากอาคารสำนักงานเป็นศูนย์กลางการติดต่อธุรกิจอาจก่อให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัด
  ซึ่งเป็นสาเหตุของมลภาวะ แต่ป้องกันได้โดยจัดการจราจรเข้าออกอาคารอย่างมีประสิทธิผล
  และจัดที่จอดรถให้เพียงพอต่อความต้องการ
  ในส่วนของการปรับอากาศในอาคารซึ่งอาจก่อให้เกิดภาวะเรือนกระจกนั้นสามารถป้องกันแก้ไขโดยการใช้เทคโนโลยีที่ปลอดภาวะดังกล่าว
  และการบำรุงรักษาให้เครื่องปรับอากาศทำงานอย่างมีประสิทธิภาพอยู่เสมอ

3)  ธุรกิจอาคารสำหรับพักอาศัย

3.1 ลักษณะธุรกิจ

บริษัทดำเนินการธุรกิจพัฒนาอาคารให้เช่าสำหรับพักอาศัย คือ โครงการหลังสวน โคโลเนด
ตั้งอยู่ที่ซอยหลังสวน ดำเนินการโดยบริษัท หลังสวน เรียลตี้ จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นอยู่ 99.99%,
โครงการเซ็นทรัล เพลส ปิ่นเกล้า ตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกับศูนย์การค้า
และอาคารสำนักงานที่ปิ่นเกล้า ดำเนินงานโดย บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา และโครงการ เซ็นทรัล ซิตี้
เรสซิเดนซ์ ตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์การค้าเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา ดำเนินงานโดย บจ.บางนา เซ็นทรัล
พร็อพเพอร์ตี้

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

  ( ก ) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

-   สถานที่ตั้งใจกลางเมือง ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก

-   อัตราค่าเช่าที่เหมาะสม

  ปัญหาด้านเศรษฐกิจในปีที่ผ่านไปประกอบกับภาวะการแข่งขันในตลาด
  ทำให้บริษัทต้องปรับกลยุทธ์ในเรื่องราคาโดยให้ส่วนลดสำหรับผู้เช่าทั่วไป
  เพื่อแบ่งเบาภาระต้นทุนของผู้เช่า และสามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

การจำหน่ายจะใช้ทีมงานขายเฉพาะโดยประสานงานกับทีมงานขายธุรกิจศูนย์การค้า เพื่อใช้ประโยชน์จากฐานลูกค้าเก่า นอกจากนี้บริษัทยังเข้าถึงลูกค้าโดยการติดต่อกับบริษัทตัวแทนขายที่มีฐานลูกค้าตามความต้องการของโครงการ

  นอกเหนือจากทีมงานฝ่ายขายแล้ว การใช้ศักยภาพของธุรกิจกลุ่มศูนย์การค้าของบริษัท
  ซึ่งมีผู้ใช้บริการต่อวันเป็นจำนวนมหาศาล
  เป็นจุดออกบู้ทส่งเสริมการขายเพื่อสร้างการยอมรับและจูงใจให้ผู้ใช้บริการบางส่วนเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงาน
  และอาคารที่พักอาศัย ซึ่งประสบผลเป็นที่น่าพอใจ

-   ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัทย่อย

  ลักษณะลูกค้าจะเป็นนักธุรกิจ นักศึกษา ชาวไทยและต่างประเทศที่ทำงานหรือศึกษาอยู่
  ใจกลางเมืองฝั่งกรุงเทพฯ

  ( ข ) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

ธุรกิจพัฒนาอาคารพักอาศัยในปี 2545 ดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากชาวต่างประเทศที่ลดจำนวนลงในช่วงที่เกิดวิกฤติเริ่มกลับเข้ามาพำนักในประเทศไทยมากขึ้น ทำให้มีอุปสงค์ของตลาด อพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้น ส่วนผู้บริโภคชาวไทยเริ่มมีรายได้เพิ่มขึ้นสามารถพักอาศัยในอพาร์ทเม้นท์ที่มีราคาสูงขึ้นได้

  อัตราการเช่าพื้นที่ของธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ในปีที่ผ่านมาอยู่ในเกณฑ์ดีขึ้นเล็กน้อย เฉลี่ยประมาณ 85%
  โดยพื้นที่กลางใจเมืองมีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 84% ด้านอัตราค่าเช่าห้องระดับกลางเฉลี่ยที่
  30,000 บาทต่อเดือน และอัตราเช่าห้องระดับสูงเฉลี่ยที่ 70,000 บาทต่อเดือน

  ในปี 2546 คาดว่าจะมีอุปสงค์เพิ่มขึ้นเนื่องจากนักลงทุนต่างประเทศ
  และชาวต่างประเทศกลับเข้ามาทำงานในประเทศไทยเพิ่มขึ้น
  อย่างไรก็ตามภาวะอุปทานที่มากเกินความต้องการยังคงมีผลกระทบต่ออัตราค่าเช่าของอพาร์ทเม้นท์ที่จะไม่สามารถปรับสูงขึ้นได้มากนัก

3.3 การจัดการผลิตภัณฑ์ หรือบริการ

  บริษัทจะจัดหาที่ดินที่เหมาะสมเพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
  ตลอดจนควบคุมการพัฒนาโครงการให้เสร็จสิ้นตามเวลาที่กำหนด

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  อาคารที่พักอาศัยมีผลกระทบต่อส่งแวดล้อมน้อยมาก
  เนื่องจากมีเฉพาะผู้อาศัยในอาคารเท่านั้นที่เข้าอยู่อาศัยในอาคารทำให้ไม่เกิดปัญหามลภาวะ

4)  ธุรกิจศูนย์อาหาร

5.  4.1ลักษณะธุรกิจ

  บริษัทดำเนินธุรกิจศูนย์อาหารภายในศูนย์การค้าโดยการจัดพื้นที่ประมาณ 1,200–2,000 ตร.ม.
  และจัดอาหารที่มีชื่อเสียงต่าง ๆ มาเปิดเป็นบู้ธเพื่อความหลากหลาย
  และเป็นบริการให้ลูกค้าที่มาจับจ่าย ใช้สอย
  ปัจจุบันธุรกิจศูนย์อาหารภายในศูนย์การค้าเปิดดำเนินการแล้ว 7 แห่ง ได้แก่
  ศูนย์อาหารในสาขาลาดพร้าว และสาขาปิ่นเกล้า ดำเนินการในนาม บจ.เซ็นทรัลฟู้ดอเวนิว
  ซึ่งบริษัทถือหุ้น 99.99 % , ศูนย์อาหารของเซ็นทรัลพลาซา รัชดา พระราม3
  ดำเนินการในนามของ บจ.เซ็นทรัลเรียลตี้ เซอร์วิส พระราม3 , ที่เซ็นทรัลแอร์พอร์ตพลาซา
  เชียงใหม่ ดำเนินการในนาม บจ.เซ็นทรัลพัฒนา เชียงใหม่, ที่เซ็นทรัล ซิตี้ บางนา
  ดำเนินการในนาม บจ.บางนา เซ็นทรัล พร็อพเพอร์ตี้, ที่เซ็นทรัลพลาซา พระราม 2
  ดำเนินการในนาม บจ.เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2 และที่เวิลด์เทรดเซ็นเตอร์ กรุงเทพ
  ดำเนินการในนาม บจ.เซ็นทรัล ซีบีดี เรียลตี้เซอร์วิส

4.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

  ( ก ) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

-   เปิดดำเนินการในศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่ของบริษัท โดยคำนึงถึงกลุ่มเป้าหมายเป็นหลัก

-   การรักษามาตรฐานของอาหารและบริการ

-   การโฆษณาและจัดรายการส่งเสริมการขาย เช่น การสะสมยอดการซื้อ, การให้ส่วนลด ฯลฯ

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

  บริษัทคัดเลือกร้านอาหารที่มีคุณภาพ มีรสดีและสะอาด
  มีการฝึกอบรมพนักงานให้มีการบริการที่ดีเพื่อสร้างความประทับใจเพื่อก่อให้เกิดกลับมาใช้บริการอีก
  นอกจากนี้บริษัทยังมีการจัดรายการส่งเสริมการขาย
  และการโฆษณาในศูนย์การค้าเพื่อกระตุ้นยอดขายอย่างต่อเนื่อง

-   ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัทหรือบริษัทย่อย

    กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกลุ่มนักเรียน นักศึกษา คนทำงาน
    และบุคคลทั่วไปที่ต้องการความสะดวกรวดเร็ว และราคาประหยัด

( ข ) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

ในปี 2545 ธุรกิจศูนย์อาหารเริ่มขยายตัวน้อยลง แต่ก็มีการเปิดร้านใหม่ๆ
ในศูนย์อาหารอย่างต่อเนื่อง ทั้งที่เป็นร้านค้าที่เป็นแฟรน์ไชน์(Franchise)จากต่างประเทศ
และที่เป็นร้านค้าของคนไทย
ส่งผลให้มีการแข่งขันกันมากขึ้นโดยแผนการตลาดที่ใช้เป็นรายการส่งเสริมการขายและกลยุทธ์ราคา
เป็นหลัก

3.  การจัดหาผลิตภัณฑ์และการบริการ

บริษัทจะพัฒนาธุรกิจศูนย์อาหารควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า
ดังนั้นการจัดหาผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเช่นเดียวกับการพัฒนาศูนย์การค้า

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ธุรกิจศูนย์อาหารมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในระดับหนึ่ง โดยก่อให้เกิดของเสียจากกระบวนการผลิต
อย่างไรก็ตามบริษัทได้มีการวางแผนป้องกันและแก้ไขผลกระทบโดยการบำบัดน้ำเสียอย่างถูกหลักวิชาการ
และการกำจัดขยะอย่างถูกสุขลักษณะ

5)  ธุรกิจการให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

    1.  ลักษณะธุรกิจ

  ธุรกิจการให้บริการระบบสาธารณูปโภค บริการรักษาความปลอดภัย
  และบริการรักษาความสะอาดภายในศูนย์การค้า 5 แห่ง คือ สาขารามอินทรา, สาขาปิ่นเกล้า
  และสาขาพัทยา ซึ่งดำเนินการโดยบริษัท เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้น 99.99%
  , สาขาพระราม 3 บริษัท ดำเนินการในนามบริษัท เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส พระราม3 จำกัด
  ซึ่งบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม3 จำกัด ถือหุ้นอยู่ 99.99% , สาขาเวิลด์เทรดเซ็นเตอร์
  กรุงเทพ ดำเนินการในนาม บจ.เซ็นทรัล ซีบีดี เรียลตี้เซอร์วิส ซึ่งบริษัทถือหุ้น 80%

2.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ธุรกิจให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทนั้นเป็นธุรกิจให้บริการระบบสาธารณูปโภคภายในศูนย์การค้าที่เป็นโครงการของบริษัท
และโครงการของบริษัทย่อยและบริษัทร่วมเอง จึงไม่ต้องแข่งขันกับผู้อื่น

3.  การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

การพัฒนาธุรกิจให้บริการจะควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า
ดังนั้นการจัดหาผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเช่นเดียวกับการพัฒนาศูนย์การค้า

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

มีลักษณะเช่นเดียวกับธุรกิจศูนย์การค้า

นอกจากนี้ บมจ. เซ็นทรัลพัฒนาประกอบธุรกิจรับจ้างบริหารโครงการ บริหารการขาย
และบริหารศูนย์การค้า โดยรับรายได้ในรูปของค่าธรรมเนียมในการบริหารโครงการ
และค่านายหน้าในการขาย