2. ลักษณะการประกอบธุรกิจ

  2.1 ประวัติความเป็นมา

บริษัทจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและเริ่มดำเนินธุรกิจในปี 2533 ในชื่อ “บริษัท ไทย คอนเน็คชั่น
จำกัด” โดยกลุ่มผู้ก่อตั้ง คือ กลุ่มซิตี้เรียลตี้ และบริษัทหลักทรัพย์ เอบีเอ็น แอมโร เอเซีย จำกัด
(มหาชน) (เดิมชื่อ บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย จำกัด) และกลุ่ม H&Q Asia Pacific
ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทในปัจจุบัน

บริษัทได้เพิ่มทุนจดทะเบียนเป็น 150 ล้านบาท ในปี 2533 และได้เปลี่ยนชื่อเป็น “บริษัท ไทย
อินดัสเทรียล
คอนเน็คชั่น จำกัด” และในปี 2539 ได้เพิ่มทุนจดทะเบียนเป็น 300 ล้านบาท
ซึ่งการเพิ่มทุนจดทะเบียนมิได้ทำให้อำนาจการควบคุมเปลี่ยนแปลงแต่อย่างใด

  ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจ ดังนี้

-   ในเดือนเมษายน 2544 บริษัทได้จัดตั้งบริษัทย่อยชื่อบริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส
    จำกัด โดยบริษัทถือหุ้นร้อยละ 99.99

-   ในเดือนมิถุนายน 2544 บริษัทได้แปรสภาพเป็นบริษัทมหาชนจำกัด
    และเปลี่ยนแปลงมูลค่าหุ้นที่ตราไว้จาก 100 บาทต่อหุ้น เป็น 5 บาทต่อหุ้น
    และเพิ่มทุนจดทะเบียนจากเดิม 300 ล้านบาท เป็น 520 ล้านบาท

-   บริษัทได้ดำเนินการเสนอขายหุ้นที่ออกใหม่จำนวน 15 ล้านหุ้นให้แก่ประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก
    พร้อมกับใบสำคัญแสดงสิทธิซื้อหุ้นสามัญที่ออกให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม ผู้จองซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุน
    และกรรมการและพนักงานที่ได้รับการคัดเลือกในเดือนมิถุนายน 2545
    และในเดือนเดียวกันบริษัทได้รับอนุญาตให้เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

-   ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2545
    มีผู้ใช้สิทธิแปลงสภาพใบสำคัญแสดงสิทธิเป็นหุ้นสามัญของบริษัทจำนวนทั้งสิ้น 1,118,775 หุ้น
    ทำให้ ณ ปัจจุบัน (ณ 14 มกราคม 2546) บริษัทมีทุนชำระแล้วเพิ่มขึ้นเป็น 380,593,875
    บาท แบ่งออกเป็นหุ้นสามัญ 76,118,775 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 5 บาท

  2.2 ภาพรวมของธุรกิจ

บริษัทประกอบธุรกิจเป็นผู้ก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานให้เช่าในนิคมอุตสาหกรรมและสวนอุตสาหกรรมในประเทศไทย
ซึ่งในปัจจุบัน ได้แก่

-   นิคมอุตสาหกรรมบางปะอิน จังหวัดพระนครศรีอยุธยา

-   นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค จังหวัดพระนครศรีอยุธยา

-   สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จังหวัดพระนครศรีอยุธยา

-   นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร จังหวัดชลบุรี

-   นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง จังหวัดชลบุรี

-   นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ จังหวัดระยอง

บริษัทมีบริษัทย่อย 1 บริษัท คือ บริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ
99.99
บริษัทมีวัตถุประสงค์ในการจัดตั้งบริษัทย่อยขึ้นเพื่อความสะดวกในการรับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนในโครงการก่อสร้างโรงงานมาตรฐานในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง
ซึ่งเป็นโครงการที่มีรูปแบบเช่นเดียวกับโครงการของบริษัท ณ วันที่ 27 ธันวาคม 2545
บริษัทย่อยมีทุนจดทะเบียนและทุนที่เรียกชำระแล้ว 50 ล้านบาท
แบ่งออกเป็น 5 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 10 บาท บริษัทย่อยเริ่มดำเนินการในเดือนเมษายน
2544
โดยได้รับอนุมัติให้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเมื่อเดือนสิงหาคม
2544

บริษัทและบริษัทย่อยเป็นผู้ก่อสร้างโรงงานมาตรฐานสำเร็จรูปเพื่อให้เช่าบนที่ดินที่ซื้อจากนิคมอุตสาหกรรมและสวนอุตสาหกรรม
ยกเว้นที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบังที่การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.)
จัดสรรไว้เพื่อเช่าระยะยาวเท่านั้น ทั้งนี้
บริษัทจะซื้อที่ดินเมื่อต้องการสร้างโรงงานในระยะเวลาอันใกล้เท่านั้น
และไม่มีนโยบายซื้อที่ดินเพื่อการเก็งกำไร หรือเพื่อเก็บไว้รอสร้างโรงงานในระยะยาว

โรงงานของบริษัทและบริษัทย่อยในนิคมอุตสาหกรรม/สวนอุตสาหกรรมดังที่กล่าวมาข้างต้นนั้น
ตั้งอยู่ในเขตส่งเสริมการลงทุนที่ 2 ของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
โดยที่โรงงานในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง และนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้จะได้รับสิทธิเป็นเขต 3
จนถึงสิ้นเดือนธันวาคม 2547

  2.3 ผลิตภัณฑ์และบริการ

ผลิตภัณฑ์และบริการของบริษัทและบริษัทย่อย คือ
โรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานเพื่อให้เช่าพร้อมด้วยบริการที่เกี่ยวข้อง
เพื่อให้ลูกค้าสามารถเริ่มดำเนินการผลิตได้อย่างสะดวกรวดเร็ว

  ผลิตภัณฑ์

โรงงานของบริษัท/บริษัทย่อยมีลักษณะเป็นอาคารชั้นเดียวพร้อมชั้นลอยเพื่อใช้เป็นสำนักงาน
ซึ่งก่อสร้างในบริเวณพื้นที่ดินที่มีรั้วกั้นของแต่ละโรงงาน พร้อมด้วยป้อมยาม พื้นที่จอดรถ
และพื้นที่สำหรับขนถ่ายสินค้า

โรงงานที่บริษัทและบริษัทย่อยพัฒนาขึ้นมีรูปแบบเป็นมาตรฐาน
แต่สามารถดัดแปลงให้เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้าได้ ขนาดของโรงงานมีตั้งแต่ 1,000 ถึง
6,250 ตารางเมตร พื้นโรงงานสามารถรับน้ำหนักได้ตั้งแต่ 1 ถึง 3 ตันต่อตารางเมตร
ตัวอาคารก่อสร้างโดยใช้โครงสร้างหลังคาเหล็ก ซึ่งไม่ต้องมีเสาเพื่อรองรับหลังคาโรงงาน
ทำให้ได้พื้นที่ใช้สอยสูงสุด

  บริการ

  บริการที่บริษัทเสนอให้ลูกค้า ได้แก่

-   การดัดแปลงอาคารโรงงาน

ด้วยทีมงานออกแบบ ก่อสร้าง ตลอดจนการบริหารโครงการด้วยตัวของบริษัทเอง
ทำให้บริษัทสามารถให้ความช่วยเหลือลูกค้าในการออกแบบและดัดแปลงอาคารโรงงานมาตรฐานให้มีความเหมาะสมกับความต้องการเฉพาะของลูกค้าได้

-   การจัดหาสาธารณูปโภค

  บริษัทให้ความช่วยเหลือในการจัดหาสาธารณูปโภคที่เพียงพอกับความต้องการของลูกค้า

-   การขออนุญาตกับหน่วยงานราชการ

บริษัทให้ความช่วยเหลือลูกค้าเพื่อให้ได้รับใบอนุญาตที่จำเป็นต่อการเริ่มดำเนินการในเวลาอันรวดเร็ว
นอกจากนั้น
บริษัทยังมีบริการให้ความช่วยเหลือลูกค้าในการขอใบอนุญาตทำงานในราชอาณาจักรสำหรับพนักงานของลูกค้าซึ่งเป็นคนต่างด้าว

-   บริการอื่น ๆ

นอกจากที่กล่าวข้างต้น บริษัทจะให้ความช่วยเหลือแก่ลูกค้าในเรื่องต่าง ๆ
ตามความต้องการเฉพาะของลูกค้าเท่าที่บริษัทจะสามารถกระทำได้ เช่น
การแนะนำผู้จำหน่ายสินค้าและบริการ รวมทั้งบุคลากรที่สำคัญให้แก่ลูกค้า

บริษัทและบริษัทย่อยมีการก่อสร้างโรงงานเพื่อสนองต่อความต้องการโรงงานให้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอ
ดังจะเห็นได้จากจำนวนโรงงานให้เช่า ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีดังนี้

[TABLE]

หมายเหตุ : 1 ไร่ = 1,600 ตารางเมตร = 0.4 เอเคอร์

^(*) ณ 31 ธันวาคม

นอกจากโรงงานจำนวน 86 โรงงานซึ่งบริษัทและบริษัทย่อยรับรู้รายได้ตามสัญญาเช่าแล้ว ณ สิ้นปี
2545 บริษัทและบริษัทย่อยยังมีโรงงานอีก 9 โรงงานที่มีสัญญาเช่าแล้วแต่ยังไม่ถึงกำหนดรับรู้รายได้
ดังต่อไปนี้

+-------------------------+--------------+--------------+--------------+
| นิคมอ                    | จำนวนโรงงาน  | พื้นที่ดิน        | พื้นที่เช่า       |
| ุตสาหกรรม / สวนอุตสาหกรรม |              |              |              |
|                         |              | (ไร่)         | (ตารางเมตร)  |
+-------------------------+--------------+--------------+--------------+
| นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร     | 3            | 8.6850       | 5,875        |
+-------------------------+--------------+--------------+--------------+
| นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง -   | 1            | 2.0000       | 1,625        |
| บริษัท                    |              |              |              |
+-------------------------+--------------+--------------+--------------+
|   - บริษัทย่อย             | 1            | 2.9273       | 1,750        |
+-------------------------+--------------+--------------+--------------+
| นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค       | 1            | 6.9874       | 3,325        |
+-------------------------+--------------+--------------+--------------+
| นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้      | 1            | 3.3125       | 2,000        |
+-------------------------+--------------+--------------+--------------+
| สวนอุตสาหกรรมโรจนะ       | 2            | 5.8460       | 3,500        |
+-------------------------+--------------+--------------+--------------+
| รวม                     | 9            | 29.7582      | 18,075       |
+-------------------------+--------------+--------------+--------------+

และเพื่อให้มีโรงงานรองรับความต้องการของลูกค้าได้ในทันที
บริษัทและบริษัทย่อยจึงจำเป็นต้องมีโรงงานที่สร้างเสร็จเตรียมพร้อมไว้ให้เช่าในแต่ละนิคมอุตสาหกรรม/สวนอุตสาหกรรม
โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 มีโรงงานที่สร้างเสร็จพร้อมให้เช่า ดังนี้

+-------------------------+--------------+--------------+--------------+
| นิคมอุตสาหกรรม            | จำนวนโรงงาน  | พื้นที่ดิน        | พื้นที่เช่า       |
|                         |              |              |              |
|                         |              | (ไร่)         | (ตารางเมตร)  |
+-------------------------+--------------+--------------+--------------+
| นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง -   | 2            | 4.7154       | 3,900        |
| บริษัท                    |              |              |              |
+-------------------------+--------------+--------------+--------------+
| - บริษัทย่อย               | 2            | 5.8546       | 4,200        |
+-------------------------+--------------+--------------+--------------+
| นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค       | 1            | 3.3988       | 2,375        |
+-------------------------+--------------+--------------+--------------+
| นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้      | 2            | 7.1099       | 4,075        |
+-------------------------+--------------+--------------+--------------+
| รวม                     | 7            | 21.0787      | 14,550       |
+-------------------------+--------------+--------------+--------------+

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545
บริษัทและบริษัทย่อยยังมีโรงงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ยังไม่มีสัญญากับลูกค้าอีก 31 โรงงาน
ดังนี้

+-----------------------+----------+----------+----------+------------+
| นิคมอุตส                | จำน      | พื้นที่ดิน    | พื้นที่เช่า   | มูลค่าตามบัญชี |
| าหกรรม / สวนอุตสาหกรรม | วนโรงงาน |          |          |            |
|                       |          | (ไร่)     | (ตา      | (ล้านบาท)   |
|                       |          |          | รางเมตร) |            |
+-----------------------+----------+----------+----------+------------+
|   นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร | 6        | 17.6400  | 10,400   | 79.97      |
+-----------------------+----------+----------+----------+------------+
|                       | 4        | 10.8728  | 7,800    | 17.54      |
| นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง - |          |          |          |            |
|   บริษัทย่อย             |          |          |          |            |
+-----------------------+----------+----------+----------+------------+
|   นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค   | 9        | 42.3352  | 20,825   | 223.81     |
+-----------------------+----------+----------+----------+------------+
|   นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้  | 4        | 14.9903  | 9,425    | 42.13      |
+-----------------------+----------+----------+----------+------------+
|   สวนอุตสาหกรรมโรจนะ   | 8        | 29.1015  | 17,700   | 116.68     |
+-----------------------+----------+----------+----------+------------+
| รวม                   | 31       | 114.9398 | 66,150   | 480.13     |
+-----------------------+----------+----------+----------+------------+

เพื่อสนองความต้องการของลูกค้า นอกจากการให้ทางเลือกในการต่อสัญญาเช่าแล้ว
บริษัทและบริษัทย่อยยังให้ทางเลือกแก่ลูกค้าในการเปลี่ยนโรงงานได้ตามขนาดที่ต้องการ
การเปลี่ยนโรงงานที่อยู่ในทำเลที่ตั้งที่แตกต่างไป ตลอดจนให้ทางเลือกแก่ลูกค้าในการซื้อโรงงาน
โดยกำหนดหลักการในการคำนวณราคาซื้อขายไว้อย่างชัดเจน ทั้งนี้ ณ 31 ธันวาคม 2545
จากจำนวนสัญญาเช่าทั้งสิ้น 95 โรงงาน มีสัญญาประเภทมีทางเลือกในการซื้อโรงงาน 25 สัญญา

สัญญาเช่าโรงงานระหว่างลูกค้ากับบริษัท/บริษัทย่อยโดยปกติมีอายุสัญญา 3 ปี
โดยมีทางเลือกในการต่อสัญญาภายใต้เงื่อนไขเดิม ทั้งนี้
ลูกค้าส่วนใหญ่ของบริษัทจะต่อสัญญาเช่าเมื่อสัญญาหมดอายุลง ณ 31 ธันวาคม 2545
บริษัทมีสัญญาเช่าที่มีอายุ 2 ปี 6 สัญญา และสัญญาเช่าที่มีอายุ 1 ปี 3 สัญญา
จากจำนวนสัญญาเช่าทั้งสิ้น 95 สัญญา

บริษัทและบริษัทย่อยคิดค่าเช่าโรงงานจากลูกค้าเป็นรายเดือน
และกำหนดให้ลูกค้าต้องชำระเงินมัดจำให้แก่บริษัทเป็นเงินสดจำนวนไม่เกิน 6
เดือนของค่าเช่าและค่าบริการตามแต่จะตกลงกัน โดยเมื่อสัญญาเช่าหมดอายุลงและไม่มีการต่อสัญญา
บริษัทจะคืนเงินมัดจำดังกล่าว (โดยไม่มีดอกเบี้ย) หลังหักค่าใช้จ่ายอื่นๆ (ถ้ามี) ให้แก่ลูกค้า

  2.4 โครงสร้างรายได้

จากการที่ธุรกิจของบริษัท/บริษัทย่อยเน้นการให้เช่าโรงงานและขายเมื่อมีโอกาสเหมาะสมเท่านั้น
รายได้ของบริษัท/บริษัทย่อยจึงมาจากการให้เช่าโรงงานเป็นหลัก ทั้งนี้
ในบางช่วงเวลาบริษัท/บริษัทย่อยมีรายได้จากงานรับเหมาก่อสร้างเพื่อปรับปรุงโรงงานตามความต้องการของลูกค้าด้วย

+--------------------------+-------+-----+-------+-----+-------+-----+
| โครงสร้างรายได้            | 2543  |     | 2544  |     | 2545  |     |
+--------------------------+-------+-----+-------+-----+-------+-----+
|                          | ล     | ร้อ  | ล     | ร้อ  | ล     | ร้อ  |
|                          | ้านบาท | ยละ | ้านบาท | ยละ | ้านบาท | ยละ |
+--------------------------+-------+-----+-------+-----+-------+-----+
| ร                        | 2     | 99  | 2     | 85  | 3     | 85  |
| ายได้จากการเช่าและการบริการ | 26.04 | .51 | 90.71 | .40 | 33.93 | .73 |
+--------------------------+-------+-----+-------+-----+-------+-----+
| รายได้จากการขาย           | -     | -   | 28.37 | 8   | -     | -   |
|                          |       |     |       | .34 |       |     |
+--------------------------+-------+-----+-------+-----+-------+-----+
| รายได้จากงานรับเหมาก่อสร้าง  | -     | -   | -     | -   | 34.41 | 8   |
|                          |       |     |       |     |       | .83 |
+--------------------------+-------+-----+-------+-----+-------+-----+
| รายได้อื่นๆ                 | 1.12  | 0   | 21.31 | 6   | 21.17 | 5   |
|                          |       | .49 |       | .26 |       | .44 |
+--------------------------+-------+-----+-------+-----+-------+-----+
| รวม                      | 2     | 100 | 3     | 100 | 3     | 100 |
|                          | 27.16 | .00 | 40.39 | .00 | 89.51 | .00 |
+--------------------------+-------+-----+-------+-----+-------+-----+

  2.5 เป้าหมายการดำเนินธุรกิจ

เป้าหมายการดำเนินธุรกิจของบริษัท คือ
การรักษาตำแหน่งการเป็นหนึ่งในผู้นำด้านการก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานเพื่อให้เช่าที่มีคุณภาพระดับสากลควบคู่ไปกับการให้บริการครบวงจร
โดยคำนึงถึงความต้องการของลูกค้าเป็นหลัก ทั้งนี้
เพื่อช่วยเหลือและอำนวยความสะดวกในการเริ่มต้นประกอบการแก่ผู้ที่สนใจประกอบธุรกิจอุตสาหกรรมในประเทศไทย

ปัจจุบันบริษัทยังคงรักษาตำแหน่งการเป็นหนึ่งในผู้นำด้านการก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานเพื่อให้เช่าดังกล่าวไว้ได้อย่างต่อเนื่อง
และคาดว่าจะสามารถรักษาไว้ได้ต่อไปในอนาคต

2.6 สิทธิและประโยชน์ที่บริษัทและบริษัทย่อยได้รับ

ก. สิทธิและประโยชน์จากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน

บริษัทย่อยได้รับการส่งเสริมจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนตามบัตรส่งเสริมเลขที่
1720(1)/2544 ลงวันที่ 15 พฤศจิกายน 2544
ในกิจการพัฒนาอาคารสำหรับโรงงานอุตสาหกรรมเพื่อให้เช่าจำนวน 10 โรงงาน
ในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง มีรายละเอียดที่สำคัญของสิทธิและประโยชน์ ดังนี้

1.
ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับกำไรสุทธิที่ได้จากการประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมมีกำหนดเวลา
8 ปี นับตั้งแต่วันเริ่มมีรายได้จากการประกอบกิจการนั้น
ในกรณีที่ประกอบกิจการขาดทุนในระหว่างเวลาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล
ผู้ได้รับการส่งเสริมจะได้รับอนุญาตให้นำผลขาดทุนประจำปีที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลานั้นไปหักออกจากกำไรสุทธิที่เกิดขึ้นภายหลังระยะเวลาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลมีกำหนดเวลาไม่เกิน
5 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลานั้น โดยจะเลือกหักจากกำไรสุทธิของปีใดปีหนึ่งหรือหลายปีก็ได้

2.
ได้รับยกเว้นไม่ต้องนำเงินปันผลจากกิจการที่ได้รับการส่งเสริมซึ่งได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้
ตลอดระยะเวลาที่ผู้ได้รับการส่งเสริมได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลนั้น

3. ได้รับลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับกำไรสุทธิที่ได้รับจากการลงทุนในอัตราร้อยละ 50
ของอัตราปกติ มีกำหนด 5 ปี นับจากวันที่พ้นกำหนดระยะเวลาตามข้อ 1

4. ได้รับอนุญาตให้หักค่าขนส่ง ค่าไฟฟ้า
และค่าประปาสองเท่าของค่าใช้จ่ายดังกล่าวเป็นระยะเวลา 10 ปี
นับแต่วันที่เริ่มมีรายได้จากการประกอบกิจการนั้น

5. ได้รับอนุญาตให้หักเงินลงทุนในการติดตั้งหรือก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกร้อยละ 25
ของเงินลงทุน
นอกเหนือไปจากการหักค่าเสื่อมราคาตามปกติ

6. ได้รับอนุญาตให้นำหรือส่งเงินออกนอกราชอาณาจักรเป็นเงินตราต่างประเทศได้

โดยมีเงื่อนไขที่สำคัญดังนี้

  1. จะต้องประกอบกิจการในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง จังหวัดชลบุรี

2. จะต้องดำเนินการให้ได้รับใบรับรองระบบคุณภาพตามมาตรฐาน ISO 9000
หรือมาตรฐานสากลอื่นที่
เทียบเท่าภายใน 2 ปี นับแต่วันเปิดดำเนินการ

  ข. สิทธิและประโยชน์ในเขตอุตสาหกรรมของ กนอ.

จากการที่บริษัทและบริษัทย่อยมีการประกอบธุรกิจการจัดสร้างโรงงานมาตรฐานในเขตนิคมอุตสาหกรรม
ภายใต้การดำเนินงานของ กนอ. อยู่ในปัจจุบัน
บริษัทและบริษัทย่อยจึงพึงได้รับสิทธิประโยชน์ในเขตอุตสาหกรรมจาก กนอ. ดังนี้

1. สิทธิประโยชน์ด้านภาษีอากร (เฉพาะเขตอุตสาหกรรมส่งออก) ที่สำคัญได้แก่
ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมพิเศษ อากรขาเข้า ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีสรรพสามิต
สำหรับเครื่องจักร อุปกรณ์ต่างๆ รวมทั้งวัตถุดิบที่ใช้ในการผลิต
และได้รับยกเว้นภาษีอากรสำหรับของส่งออกไปนอกราชอาณาจักร

2. สิทธิประโยชน์ที่ไม่เกี่ยวกับภาษีอากร ที่สำคัญได้แก่
ผู้ประกอบการจะได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพื่อประกอบกิจการ
ได้รับอนุญาตให้นำคนต่างด้าวซึ่งเป็นช่างฝีมือเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรตลอดระยะเวลาที่ได้รับอนุญาต
และสามารถส่งเงินออกนอกราชอาณาจักรเป็นเงินตราต่างประเทศได้
หากเงินนั้นเป็นเงินทุนนำเข้าหรือเป็นเงินที่มีข้อผูกพันกับต่างประเทศ

  3. สิทธิประโยชน์อื่นๆ

3.1 การได้รับใบอนุญาตให้ใช้ที่ดินเพื่อประกอบกิจการ ใบอนุญาตปลูกสร้าง
และใบอนุญาตประกอบอุตสาหกรรม ใบอนุญาตที่จำเป็นทั้งหมดเหล่านี้ สามารถยื่นขอได้จาก กนอ.
ซึ่งนับเป็นความสะดวกอย่างยิ่งในการดำเนินการ

3.2 ได้รับบริการสำหรับผู้ลงทุนในเรื่องคำแนะนำ คำปรึกษา เอกสารต่างๆ

  2.7 ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

  2.7.1 แนวคิดของโรงงานพร้อมบริการ

การพัฒนาอุตสาหกรรมของประเทศไทย -เช่นเดียวกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค-
จะเริ่มต้นจากการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม การจัดสร้างโครงสร้างพื้นฐาน
และการขายที่ดินให้แก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมเพื่อก่อสร้างโรงงานเป็นของตนเอง อย่างไรก็ตาม
ผู้ประกอบการชาวต่างชาติจำนวนมากที่เข้ามาตั้งฐานการผลิตในประเทศไทยมักไม่ต้องการที่จะสร้างโรงงานเป็นของตนเอง
หรือมีกรรมสิทธิ์ในโรงงาน
หากมีทางเลือกของบริการโรงงานมาตรฐานให้เช่าพร้อมบริการแบบครบวงจร

บริษัทได้ก่อตั้งขึ้นในปี 2533
เพื่อจัดสร้างโรงงานมาตรฐานที่มีคุณภาพระดับสากลเพื่อตอบสนองความต้องการดังกล่าวข้างต้น
ซึ่งภายในระยะเวลาไม่กี่ปี
บริษัทได้ปรับปรุงรูปแบบของโรงงานมาตรฐานให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้ประกอบการชาวต่างชาติที่ต้องการตั้งฐานการผลิตในประเทศไทย
โดยบริษัทได้เลือกทำเลที่ตั้งและออกแบบขนาดโรงงานให้เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้า
นอกจากนี้ ด้วยความเข้าใจในความต้องการของผู้ผลิตชาวต่างชาติ
บริษัทจึงได้เพิ่มการให้บริการให้ความช่วยเหลือในเรื่องต่างๆ
ที่เกี่ยวข้องกับการตั้งฐานการผลิตในประเทศไทย

  2.7.2 ที่ดินอุตสาหกรรม

ธุรกิจการจัดสร้างโรงงานให้เช่าพร้อมบริการแบบครบวงจรของบริษัทมีความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม
ธุรกิจของบริษัทจัดว่าเป็นอุตสาหกรรมปลายทางของธุรกิจการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม
ความสัมพันธ์ระหว่างบริษัทและผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมจึงอยู่ในรูปของผู้ซื้อ/ผู้ขายที่ดินอุตสาหกรรมมากกว่าการเป็นคู่แข่งขัน

  ที่ดินอุตสาหกรรมจึงจัดว่ามีความสำคัญกับบริษัทในฐานะที่เป็นวัตถุดิบที่มีความสำคัญที่สุด

1.  ทำเลที่ตั้งและประเภทของที่ดินอุตสาหกรรม

ภายใต้พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย กำหนดว่าที่ดินที่พัฒนาโดย กนอ.
หรือหน่วยงานที่ กนอ. ร่วมทุนด้วยเท่านั้นที่จะใช้ชื่อว่า “นิคมอุตสาหกรรม”
สำหรับที่ดินอุตสาหกรรมอื่นๆ ที่ควบคุมดูแลโดยหน่วยงานอื่นของรัฐบาลจะเรียกว่าสวนอุตสาหกรรม
เขตอุตสาหกรรม และเขตชุมชนอุตสาหกรรม

นิคมอุตสาหกรรมทุกแห่งสามารถตอบสนองความต้องการที่จำเป็นทั้งในส่วนของระบบโครงสร้างพื้น
ฐาน สาธารณูปโภค และการบริหารจัดการ
พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยได้เอื้อประโยชน์ในส่วนที่ไม่ใช่ด้านการเงินให้แก่ผู้ที่ประกอบการในนิคมอุตสาหกรรม
อันได้แก่ การให้สิทธิผู้ประกอบการต่างชาติในการเป็นเจ้าของที่ดินในนิคม
และการอำนวยความสะดวกในการเป็นศูนย์รวมให้การอนุมัติเรื่องต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง
(ซึ่งโดยปกติต้องได้รับอนุมัติจากหลายหน่วยงานราชการ)
อันเป็นการช่วยลดขั้นตอนสำหรับบริษัทที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม ทั้งนี้
โดยปกติที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจัดเป็นเขตอุตสาหกรรมทั่วไป
ยกเว้นบางนิคมอุตสาหกรรมที่มีพื้นที่ซึ่งจัดเป็นเขตอุตสาหกรรมส่งออก
โดยจะให้ประโยชน์ทางภาษีและอากรแก่บริษัทที่มีการส่งออกปริมาณมากตามที่กำหนด

ในส่วนของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนนั้นได้ให้สิทธิประโยชน์ด้านการเงินเป็นหลักแก่นักลงทุนที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนด
ซึ่งสิทธิประโยชน์ที่จะได้รับจะขึ้นอยู่กับที่ตั้งของผู้ประกอบการ
คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้จัดแบ่งพื้นที่ทั่วประเทศออกเป็น 3 เขตการลงทุน
เพื่อวัตถุประสงค์ในการพิจารณาให้สิทธิประโยชน์ โดยเขตที่ 1 (กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล)
จะได้รับสิทธิประโยชน์น้อยที่สุด ในขณะที่เขตที่ 3
(พื้นที่ส่วนใหญ่ของประเทศรวมทั้งพื้นที่ที่อยู่ในเขตห่างไกล) จะได้รับสิทธิประโยชน์มากที่สุด

บริษัทเลือกทำเลที่ตั้งของที่ดินอุตสาหกรรมเพื่อเข้าทำการพัฒนาโรงงานโดยพิจารณาจากความต้องการของลูกค้าในปัจจุบันและที่คาดการณ์ไว้ในอนาคต
เขตส่งเสริมการลงทุนของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ความสะดวกในการเดินทางไปยังท่าเรือ
สนามบิน และกรุงเทพมหานคร
ตลอดจนการคำนึงถึงความต้องการของลูกค้ารวมทั้งการลงทุนของบริษัท
บริษัทจึงเลือกพัฒนาโรงงานในเขตนิคมอุตสาหกรรม
อย่างไรก็ดีบริษัทจะพัฒนาโรงงานในสวนอุตสาหกรรมและพื้นที่อื่นๆ
ที่บริษัทเห็นว่ามีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ได้มาตรฐาน ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี
และมีเงื่อนไขที่เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้า

การที่บริษัทจะพัฒนาโรงงานในเขตส่งออกหรือเขตทั่วไป จะขึ้นอยู่กับความต้องการของลูกค้า
ซึ่งก็จะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งเช่นกัน ตัวอย่างเช่น
ความต้องการโรงงานในเขตนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบังซึ่งอยู่ติดกับท่าเรือน้ำลึกที่สำคัญของประเทศไทยนั้นมีแนวโน้มที่จะเป็นความต้องการโรงงานในเขตส่งออก

2.  อุปทานของที่ดินอุตสาหกรรม

ที่ดินในเขตนิคมอุตสาหกรรมและสวนอุตสาหกรรมทั่วไปในประเทศไทยยังคงมีอุปทานส่วนเกินอยู่
แต่ส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ไม่เป็นที่น่าสนใจนัก
ส่วนที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีและมีสาธารณูปโภคที่มีคุณภาพจะเป็นที่ ต้องการของนักลงทุนมาก

  ค. อุปทานของโรงงานอุตสาหกรรมเพื่อขาย/ให้เช่า

ผู้พัฒนาโรงงานอุตสาหกรรมเพื่อขาย/ให้เช่า แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้

1. ผู้ประกอบการที่จัดสร้างโรงงานบนที่ดินอุตสาหกรรมที่ตนเองพัฒนาขึ้น

2.
ผู้ประกอบการที่จัดสร้างโรงงานบนที่ดินอุตสาหกรรมที่ซื้อ/เช่าจากนิคมอุตสาหกรรม/สวนอุตสาหกรรม
เช่น บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย

  2.7.3 อุปสงค์ของโรงงานให้เช่าในประเทศไทย

ความต้องการโรงงานให้เช่าในประเทศไทยยังคงมีอยู่มาก
จากการที่ประเทศไทยมีความน่าสนใจในการลงทุนทั้งในด้านทำเลที่ตั้งสำหรับการผลิต
และการมีตลาดของโรงงานอุตสาหกรรมให้เช่าซึ่งสามารถอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้ประกอบการได้

ประเทศไทยนับว่าเป็นแหล่งผลิตที่น่าสนใจ เนื่องจากตั้งอยู่ศูนย์กลางของทวีปเอเชีย
และมีแรงงานที่มีทักษะ มีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ดี มีเสถียรภาพทางการเมืองและสังคม
รวมทั้งมีต้นทุนการผลิตที่สมเหตุสมผล ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา
ประเทศไทยมีภาพลักษณ์ที่ดีขึ้นเนื่องจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจหลังจากประสบภาวะวิกฤตตั้งแต่ปี
2540 และความมีเสถียรภาพที่เพิ่มขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาคเอเชีย
นอกจากนั้น
การที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ของอุตสาหกรรมยานยนต์และอุปกรณ์ไฟฟ้าเข้ามาตั้งฐานการผลิตในประเทศไทยก็ช่วยทำให้ผู้ผลิตชิ้นส่วนสำหรับอุตสาหกรรมดังกล่าวเข้ามาทำการผลิตในประเทศเพิ่มมากขึ้น

การให้เช่าสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการผลิตได้กลายมาเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการ
นอกจากนั้นวงจรชีวิตของผลิตภัณฑ์ที่สั้นลง การให้ความสำคัญกับผลตอบแทนจากการลงทุนของนักลงทุน
และความต้องการที่จะหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราแลกเปลี่ยน
รวมทั้งความเสี่ยงและความไม่แน่นอนต่างๆ จากทั่วโลก
ได้ทำให้อุตสาหกรรมสมัยใหม่หันมาให้ความสนใจกับการเช่ามากขึ้น

  2.7.4 สภาวะการแข่งขัน

บริษัทและบริษัทย่อยจัดเป็นผู้ประกอบการทั่วไปรายใหญ่รายหนึ่งที่เข้าไปจัดซื้อ/เช่าที่ดินในเขตที่ดินอุตสาหกรรมจากผู้พัฒนาที่ดินอุตสาหกรรมอื่นๆ
แล้วทำการก่อสร้างโรงงานเพื่อให้เช่า ปัจจุบันบริษัทมีคู่แข่งหลัก 2 ราย คือ บริษัท
ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน) และบริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน)

อย่างไรก็ตาม บริษัทเหล่านี้ไม่จัดว่าเป็นคู่แข่งขันโดยตรงของบริษัท เนื่องจากธุรกิจหลักของบริษัท
เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน) คือ การเป็นผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรม และสำหรับบริษัท
ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน)
ที่เดิมมุ่งเน้นที่การขายโรงงานมากกว่าการให้เช่าก็ได้ขยายธุรกิจไปสู่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เกี่ยวข้องกับภาคอุตสาหกรรม

บริษัทมีความได้เปรียบเมื่อเปรียบเทียบกับบริษัทอื่นๆ กล่าวคือ
บริษัทมุ่งเน้นการจัดสร้างโรงงานเพื่อให้เช่าในทำเลที่ตั้งที่หลากหลาย
และมีบริการที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้า นอกจากนั้น
บริษัทยังมีความได้เปรียบจากการประหยัดต่อขนาดอีกด้วย

  2.7.5 กลยุทธ์การแข่งขัน

-   ตำแหน่งทางการตลาด

บริษัทได้กำหนดตำแหน่งทางการตลาดในการเป็นผู้จัดสร้างโรงงานให้เช่ารายสำคัญในประเทศไทย
บริษัทมีความมุ่งมั่นที่จะรักษาและพัฒนาตำแหน่งทางการตลาดให้ดียิ่งขึ้นด้วยการเพิ่มขนาดของกิจกรรมทางธุรกิจโดยการขยายฐานลูกค้า
ซึ่งก็จะส่งผลให้เกิดประโยชน์จากการประหยัดต่อขนาดมากขึ้น และได้ผลตอบแทนเพิ่มมากขึ้น

การเพิ่มขนาดของธุรกิจจะเริ่มจากการพัฒนาโรงงานเพิ่มขึ้น ซึ่งในช่วงต้นปี 2546
บริษัทและบริษัทย่อยมีโรงงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งสิ้น 31 โรงงาน
บริษัทและบริษัทย่อยจะทำการพัฒนาโรงงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
เนื่องจากโรงงานใหม่ที่สร้างเสร็จจะถูกนำออกให้เช่า ทั้งนี้ จำนวนโรงงาน ทำเลที่ตั้ง
และขนาดของโรงงานจะถูกปรับเปลี่ยนตามการคาดการณ์ถึงรูปแบบของความต้องการในอนาคต

นอกจากการพัฒนาอาคารโรงงานเพิ่มขึ้นแล้ว
บริษัทจะได้ปรับปรุงและพัฒนาการให้บริการแก่ลูกค้าอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งจะช่วยเสริมตำแหน่งทางการตลาดของบริษัทให้ดียิ่งขึ้น

-   กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย (Target)

ลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจะเป็นผู้ผลิตชิ้นส่วนป้อนให้ผู้ผลิตขนาดใหญ่
ลูกค้าของบริษัทจะไม่ใช่ผู้ผลิตสินค้าขั้นสุดท้ายขนาดใหญ่ ซึ่งโรงงานที่ใช้ผลิตสินค้าจะมีขนาดใหญ่
มีลักษณะเฉพาะ เพื่อรองรับการผลิตในระยะยาว
ผู้ประกอบการเหล่านี้จึงต้องการมีโรงงานเป็นของตนเอง

ลูกค้าของบริษัทเป็นผู้ผลิตจากประเทศต่างๆ ในอุตสาหกรรมหลายประเภทดังที่แสดงในตารางต่อไปนี้

+---------------------------+--------+------------------------+--------+
| อุตสาหกรรม                 | ร้อยละ  | ประเทศ                 | ร้อยละ  |
+---------------------------+--------+------------------------+--------+
| 1.                        | 22.10  | 1. ญี่ปุ่น                 | 42.50  |
| ชิ้นส่วนและอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ * |        |                        |        |
|                           | 13.12  | 2. สิงคโปร์              | 12.52  |
| 2. ชิ้นส่วนพลาสติก            |        |                        |        |
|                           | 11.89  | 3. แคนาดา              | 12.03  |
| 3. ขนส่ง                   |        |                        |        |
|                           | 8.72   | 4. ไต้หวัน               | 6.87   |
| 4. ชิ้นส่วนคอมพิวเตอร์         |        |                        |        |
|                           | 7.43   | 5. สหรัฐอเมริกา          | 4.77   |
| 5. ชิ้นส่วนรถยนต์             |        |                        |        |
|                           | 36.74  | 6. อื่น ๆ                | 21.31  |
| 6. อื่นๆ                    |        |                        |        |
+---------------------------+--------+------------------------+--------+
|                           | 100.00 |                        | 100.00 |
+---------------------------+--------+------------------------+--------+

หมายเหตุ : สัดส่วนข้างต้นคำนวณจากรายได้ค่าเช่าของบริษัทและบริษัทย่อย

  * หมายถึง ชิ้นส่วนที่เป็นส่วนประกอบในอุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้าและเครื่องอิเล็กทรอนิกส์

บริษัทมีลูกค้าที่เป็นบริษัทสัญชาติไทยเพียงไม่กี่ราย
เนื่องจากผู้ประกอบการอุตสาหกรรมสัญชาติไทยมักจะพัฒนาโรงงานเป็นของตนเอง
ซึ่งค่านิยมดังกล่าวอาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต แต่อย่างไรก็ดี
จนถึงปัจจุบันบริษัทยังคงมุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เป็นบริษัทต่างชาติเป็นหลัก

ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทไม่มีการพึ่งพาลูกค้ารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 30 ของรายได้รวม

-   กลยุทธ์ด้านราคา

ค่าเช่าโรงงานของบริษัทจะกำหนดตามต้นทุนการก่อสร้างโรงงานมากกว่ากำหนดจากราคาค่าเช่าของคู่แข่งขัน
อย่างไรก็ตามบริษัทยังคงตรวจสอบภาวะตลาดอยู่เสมอ
เพื่อให้แน่ใจว่าค่าเช่าของบริษัทอยู่ในระดับต่ำกว่าคู่แข่ง
ในขณะที่คุณภาพและมาตรฐานของโรงงานและบริการสูงกว่า

-   กลยุทธ์ด้านการส่งเสริมการตลาด

กิจกรรมการส่งเสริมการตลาดที่สำคัญ ได้แก่
วิธีการติดต่อลูกค้าเป้าหมายเองโดยตรงและการติดต่อผ่านทางตัวกลางต่างๆ เช่น
ติดต่อผู้ผลิตรายใหญ่เพื่อเสนอบริการให้เช่าโรงงานให้แก่คู่ค้าของผู้ผลิตเหล่านั้น
การติดต่อผ่านหน่วยงานรัฐบาล สถานทูต สำนักงานการค้า สมาคมหอการค้า
เจ้าของนิคมอุตสาหกรรม ตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และตัวกลางอื่นๆ

บริษัทมีการพัฒนาสื่อเพื่อส่งเสริมการตลาด อันได้แก่ สิ่งพิมพ์เอกสารเชิญชวน
การโฆษณาในหนังสือต่างๆ อินเตอร์เน็ตเว็บไซต์ แผ่นป้ายโฆษณาที่ติดตั้งบริเวณหน้าโรงงาน
แผ่นป้ายโฆษณาขนาดใหญ่ข้างทางด่วน และการส่งจดหมายทางไปรษณีย์

นอกจากนี้ยังมีการใช้สื่อทางการตลาดประเภทอื่นที่มีประสิทธิผลตามความเหมาะสม ได้แก่
การเข้าร่วมงานสัมมนา งานแสดงสินค้าและการประชุมต่างๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งภายในและต่างประเทศ

  2.7.6 แนวโน้มภาวะอุตสาหกรรมและสภาพการแข่งขันในอนาคต

  อุปสงค์

อุปสงค์หรือความต้องการของโรงงานให้เช่าในปัจจุบันยังคงมีอยู่มาก
แม้ว่าตัวเลขการลงทุนทางตรงจากต่างประเทศจะค่อนข้างต่ำ ทั้งนี้ เนื่องมาจากในช่วง 2-3
ปีที่ผ่านมามีผู้ผลิตรายเล็กเข้ามาทำการผลิตในประเทศไทยเพื่อป้อนวัตถุดิบให้แก่ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมหลักซึ่งปัจจุบันกำลังขยายตัวมากขึ้น

ปัจจุบันผู้ผลิตที่เข้ามาดำเนินการผลิตในประเทศไทยได้ให้ความสนใจในการเช่าโรงงานเพิ่มมากขึ้น
ซึ่งโดยส่วนใหญ่บริษัทเหล่านี้จะอยู่ในอุตสาหกรรมสนับสนุนและมีขนาดเล็กกว่าผู้ผลิตในอุตสาหกรรมหลัก
จึงมีแนวโน้มที่จะนิยมการเช่าโรงงาน นอกจากนี้ความไม่แน่นอนและความเสี่ยงต่าง ๆ
ที่เพิ่มขึ้นในโลกปัจจุบันได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาสนใจการเช่ามากขึ้น
และมีแนวโน้มว่าความต้องการโรงงานให้เช่าจะยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไปในอนาคต

ความต้องการด้านทำเลที่ตั้งและขนาดของโรงงานมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
ซึ่งบริษัทได้ติดตามภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด
เพื่อให้สามารถตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปได้อยู่เสมอ

อุปทาน

ในบางขณะโรงงานให้เช่าที่มีคุณภาพและอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีมีไม่เพียงพอกับความต้องการ
บริษัทจึงได้พัฒนาโรงงานเพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวนมากโดยที่ความต้องการก็ยังคงมีอยู่มากเช่นกัน
ซึ่งแม้ว่าจะไม่สามารถทราบถึงการเพิ่มขึ้นของโรงงานที่คู่แข่งขันจะสร้างขึ้นในอนาคต
แต่อาจจะกล่าวได้ว่า
การเพิ่มขึ้นของโรงงานให้เช่าดังกล่าวจะยังไม่สามารถเติมเต็มความต้องการของตลาดได้ทั้งหมด

การแข่งขัน

สภาวะการแข่งขันของตลาดการให้เช่าโรงงานในปัจจุบันนับว่ายังไม่รุนแรงนัก
ทั้งนี้แม้ว่าจะไม่มีข้อจำกัดในการเข้าสู่ธุรกิจสำหรับผู้ประกอบการรายใหม่
แต่ก็เป็นการยากที่จะพัฒนาโรงงานให้เช่าให้มีความได้เปรียบในการแข่งขัน
รวมทั้งการที่จะพัฒนาด้านบริการที่เสนอให้แก่ลูกค้าได้อย่างครบวงจรก็จะต้องอาศัยเวลาพอสมควร

บริษัทมุ่งมั่นที่จะดำรงไว้และเสริมสร้างตำแหน่งทางการตลาดให้ดียิ่งขึ้นด้วยการนำเสนอโรงงานให้เช่าพร้อมบริการที่มีคุณภาพ

  2.8 การผลิต

2.8.1 ขั้นตอนจัดหาที่ดินและการดำเนินการก่อสร้างโรงงานมาตรฐาน

1. เลือกที่ดินอุตสาหกรรมที่เหมาะสม บริษัทจะคัดเลือกที่ดินอุตสาหกรรมที่เหมาะสม
โดยคำนึงถึงทำเลที่ตั้ง มาตรฐานการจัดการของที่ดินอุตสาหกรรมนั้น ๆ
ตลอดจนความต้องการของลูกค้าเป็นสำคัญ

2. เลือกตำแหน่งและขนาดที่ดินที่เหมาะสม
หลังจากที่บริษัทตัดสินใจเลือกทำเลของที่ดินอุตสาหกรรมได้แล้ว
บริษัทจะพิจารณาเลือกแปลงที่ดินที่อยู่ในตำแหน่งที่ดี
มีขนาดและรูปร่างที่เหมาะสมกับการตัดแบ่งเพื่อก่อสร้างโรงงานให้ได้พื้นที่ใช้สอยมากที่สุด
โดยบริษัทจะเจรจาต่อรองราคากับเจ้าของที่ดินอุตสาหกรรม
ในขณะเดียวกันบริษัทจะติดต่อกับสถาบันการเงินเพื่อขออนุมัติเงินกู้เพื่อใช้ในการซื้อที่ดินและก่อสร้างโรงงาน

3. ลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าที่ดิน
บริษัทจะลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดินภายหลังจากที่บริษัทตัดสินใจเลือกและการต่อรองราคาสิ้นสุดแล้ว

4. ออกแบบโรงงาน ฝ่ายพัฒนาโครงการของบริษัทจะเริ่มดำเนินการออกแบบโรงงาน

5. ติดต่อกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย พร้อม ๆ กับการออกแบบโรงงาน
บริษัทจะทำการติดต่อกลุ่มลูกค้าเป้าหมายผ่านช่องทางการจำหน่ายที่กล่าวข้างต้น

6. ยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้าง
บริษัทจะดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างโรงงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

7. เริ่มดำเนินการก่อสร้าง เมื่อได้รับใบอนุญาตก่อสร้างเรียบร้อยแล้ว
บริษัทก็จะเริ่มดำเนินการก่อสร้าง โดยใช้ทีมงานก่อสร้างของบริษัทเป็นหลัก
ยกเว้นในส่วนของงานระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ประปา และระบบสุขาภิบาล
โรงงานหนึ่งหลังจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างประมาณ 6 เดือน อย่างไรก็ตาม
บริษัทอาจพิจารณาจ้างเหมาผู้รับเหมาภายนอกในกรณีที่บริษัทมีงานล้นมือ
และภายหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ
บริษัทจะดำเนินการขอใบรับรองการก่อสร้างจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

8. ลงนามในสัญญาเช่ากับลูกค้า ภายหลังจากที่บริษัทตกลงเงื่อนไขการเช่ากับลูกค้าแล้วเสร็จ
บริษัทและลูกค้าจะลงนามในสัญญาเช่าโรงงานและสัญญาการให้บริการ
โดยบริษัทจะเก็บเงินมัดจำไม่เกิน 6 เดือนของค่าเช่าและค่าบริการ
และภายหลังจากที่บริษัทลงนามในสัญญากับลูกค้าแล้ว
บริษัทจะดำเนินการเพื่อให้ลูกค้าได้รับใบอนุญาตให้ใช้ที่ดินเพื่อประกอบกิจการต่อไปได้

9. ส่งมอบโรงงานแก่ลูกค้า ภายหลังลงนามในสัญญาเช่าเรียบร้อยแล้ว
บริษัทจะทำการส่งมอบโรงงานให้แก่ลูกค้าในสภาพที่พร้อมสำหรับการติดตั้งเครื่องจักร
พร้อมทั้งช่วยประสานงานกับหน่วยงานต่าง ๆ ในการติดตั้งระบบสาธารณูปโภค

10. ขั้นตอนการแจ้งเริ่มประกอบอุตสาหกรรม ภายหลังที่ติดตั้งเครื่องจักรแล้วเสร็จ
และโรงงานอยู่ในสภาพพร้อมประกอบการ
บริษัทจะให้ความช่วยเหลือลูกค้าในการติดต่อกับหน่วยงานรัฐบาลในการขอใบอนุญาตประกอบการ
เพื่อยื่นคำขอแจ้งการเริ่มประกอบอุตสาหกรรมต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
โดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องดังกล่าวจะพิจารณาออกใบแจ้งการประกอบอุตสาหกรรมแก่ลูกค้าต่อไป

11. การให้บริการหลังการขาย บริษัทจัดให้มีหน่วยงานบริการซ่อมบำรุงให้กับลูกค้า
พร้อมทั้งช่วยเหลือในการต่ออายุใบอนุญาตต่าง ๆ เพื่ออำนวยความสะดวกในการดำเนินงาน

  2.8.2 วัตถุดิบและผู้จำหน่ายวัตถุดิบ

วัตถุดิบหลักในการก่อสร้างโรงงานของบริษัท ได้แก่ ที่ดิน และวัสดุก่อสร้าง โดยในส่วนของที่ดินนั้น
บริษัทจะซื้อที่ดินจากผู้พัฒนาที่ดินอุตสาหกรรมที่มีระบบการจัดการ
และระบบสาธารณูปโภคที่ได้มาตรฐาน โดยบริษัทมีนโยบายซื้อที่ดินเพื่อเป็นสินทรัพย์ของบริษัท
ยกเว้นที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบังที่ กนอ. จัดสรรเพื่อให้เช่าระยะยาวเท่านั้น ทั้งนี้
ที่ดินอุตสาหกรรมที่มีคุณภาพตามที่บริษัทต้องการยังคงมีอยู่จำนวนมาก
เพียงพอต่อการขยายธุรกิจของบริษัทในอนาคต

วัสดุก่อสร้างที่สำคัญในการก่อสร้างโรงงานของบริษัท ได้แก่ เสาเข็ม คอนกรีต เหล็กเส้น
โครงสร้างเหล็ก แผ่นหลังคา ระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ระบบสุขาภิบาล สุขภัณฑ์ สีทาอาคาร
และประตูหน้าต่าง โดยโครงสร้างเหล็กสำเร็จรูปเป็นวัตถุดิบที่นำเข้าจากต่างประเทศ
และมีมูลค่าสูงที่สุดของต้นทุนทั้งหมด หรือคิดเป็นประมาณร้อยละ 20
ของต้นทุนการก่อสร้างโรงงานแต่ละโรงงาน ทั้งนี้ บริษัทสามารถสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ
ดังกล่าวได้จากผู้ผลิตรายอื่น ๆ ด้วยคุณภาพและราคาที่ใกล้เคียงกัน

ผู้จำหน่ายวัตถุดิบตามที่กล่าวข้างต้นมีหลายราย ทั้งนี้
ที่ผ่านมาบริษัทไม่มีการพึ่งพิงผู้จัดจำหน่ายหรือผู้รับเหมารายหนึ่งรายใดเป็นหลัก

  2.8.3 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ตามที่บริษัทมีนโยบายมุ่งเน้นการก่อสร้างโรงงานในเขตที่ดินอุตสาหกรรมซึ่งมีการจัดการที่ดี
และมีการควบคุมการดำเนินงานอย่างเคร่งครัด
ซึ่งรวมถึงกระบวนการควบคุมการประกอบอุตสาหกรรมที่มีผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมโดยรวมอย่างเข้มงวด
โดยก่อนที่ผู้เช่าจะเริ่มดำเนินการต่าง ๆ
ได้ต้องผ่านการตรวจสอบและได้รับอนุญาตเริ่มประกอบการจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
หากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพบว่าการประกอบการของผู้เช่าจะทำให้เกิดอันตรายหรือมีภาวะมลพิษ
ก็จะไม่อนุญาตให้เริ่มประกอบการจนกว่าผู้เช่าจะสามารถสาธิตวิธีการกำจัดมลพิษและรักษาสภาพแวดล้อมให้ปลอดภัย

นอกจากนี้ ในสัญญาเช่าระหว่างบริษัทและลูกค้าได้กำหนดเงื่อนไขการเช่าที่ชัดเจนว่า
ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามข้อบังคับที่เกี่ยวข้องในเรื่องการรักษาสภาพแวดล้อมอย่างเคร่งครัด
ด้วยเหตุนี้บริษัทจึงไม่เคยมีปัญหา ไม่เคยละเมิด ไม่เคยฝ่าฝืนกฎหมายที่เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม
และไม่เคยเป็นต้นเหตุของปัญหาสิ่งแวดล้อมใด ๆ

  2.9 งานที่ยังไม่ส่งมอบ

  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทมีงานที่ยังไม่ส่งมอบ ดังนี้

+--------------------------+---------+---------+---------+------------+
| นิคมอุตสาหกรรม /           | จำนว    | พื้นที่ดิน   | พื้นที่เช่า  | ประ        |
| สวนอุตสาหกรรม             | นโรงงาน |         |         | มาณเงินลงทุน |
|                          |         | (ไร่)    | (ตาร    |            |
|                          |         |         | างเมตร) | (ล้านบาท)   |
+--------------------------+---------+---------+---------+------------+
| นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร      | 2       | 5.8350  | 3,600   | 43.97      |
+--------------------------+---------+---------+---------+------------+
| นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค        | 1       | 6.8475  | 3,325   | 45.09      |
+--------------------------+---------+---------+---------+------------+
| นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้       | 1       | 3.2366  | 2,000   | 21.34      |
+--------------------------+---------+---------+---------+------------+
| สวนอุตสาหกรรมโรจนะ        | 2       | 5.8576  | 3,500   | 42.06      |
+--------------------------+---------+---------+---------+------------+
| รวม                      | 6       | 21.7767 | 12,425  | 152.46     |
+--------------------------+---------+---------+---------+------------+