3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) (“บริษัท”)

บริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร แบบบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย
และประเภทอาคารชุดพักอาศัย เพื่อจำหน่าย โดยบริษัทจะเป็นผู้พัฒนาและเป็นเจ้าของโครงการ
สำหรับทำเลที่ตั้งโครงการที่เลือกนำมาพัฒนานั้น
ส่วนใหญ่จะเป็นบริเวณเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ซึ่งอยู่ใกล้แหล่งชุมชนที่มีระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการต่าง ๆ
ไว้รองรับการพัฒนาอย่างครบครัน ทั้งระบบไฟฟ้า ระบบประปา การสื่อสาร
การคมนาคมขนส่งที่สะดวก ผลิตภัณฑ์ทุกประเภทที่บริษัททำการพัฒนาจะใช้ตราสินค้า “ปริญสิริ”
ภายใต้แนวความคิด “เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ”

รูปตราสินค้าของบริษัท

[]

บริษัทให้ความสำคัญกับคุณภาพสินค้าเป็นอย่างมาก โดยผสานทุกรายละเอียด ทุกความประณีต
ด้วยวัสดุคุณภาพที่คัดสรรด้วยความตั้งใจในทุกองค์ประกอบของบ้าน
อีกทั้งยังมีการตรวจสอบคุณภาพของผลิตภัณฑ์ในทุก ๆ ขั้นตอน
รวมทั้งมีการพัฒนาปรับปรุงผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
เพื่อให้ผลิตภัณฑ์ตรงกับความต้องการของลูกค้ามากที่สุด

ปัจจุบันการขายผลิตภัณฑ์ของบริษัท จะให้ชำระเงินจอง เงินดาวน์ และเงินทำสัญญา
จากลูกค้ารวมทั้งสิ้นประมาณร้อยละ 10 – 30 ของราคาขาย
สำหรับระยะเวลาการผ่อนชำระเงินดาวน์ประมาณ 3 – 12 เดือน
ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการก่อสร้างและการตกลงกันระหว่างลูกค้ากับบริษัท
การส่งมอบบ้านและการโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้กับลูกค้าจะกำหนดในวันทำสัญญาและจะระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
ทั้งนี้ยังขึ้นอยู่กับความพร้อมของลูกค้าแต่ละรายด้วย

รายละเอียดของผลิตภัณฑ์ในแต่ละประเภทมีดังนี้

3.1.1 ประเภทหมู่บ้านจัดสรร

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรรเพื่อจำหน่ายของบริษัทนั้น
เป็นการพัฒนาโครงการในลักษณะแนวราบ ซึ่งตัวผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเป็นบ้านหรืออาคารที่สูงไม่เกิน
4 ชั้น โดยรูปแบบบ้านหรืออาคาร และรูปแบบโครงการ
ในแต่ละโครงการจะแตกต่างกันออกไปตามความเหมาะสมของสถานที่ตั้งของโครงการและความต้องการของลูกค้า
ซึ่งในแต่ละโครงการที่บริษัทพัฒนานั้นจะมีสาธารณูปโภคโครงการอย่างครบครัน
โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกและการรักษาความปลอดภัย เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ
ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น
ทั้งนี้โครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรรของบริษัทยังสามารถแบ่งย่อยตามลักษณะเฉพาะตัวผลิตภัณฑ์และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแต่ละกลุ่ม
โดยจะใช้ชื่อโครงการที่ต่างกันออกไป ดังนี้

(1) บ้านเดี่ยว (Single Detached House)

(1.1) บ้านเดี่ยวตลาดบน

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : สิริทาวารา

ระดับราคา : 7.0 ล้านบาทขึ้นไป

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง

2.  บ้านเดี่ยวตลาดกลาง

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : ปริญญดา

ระดับราคา : 3.0 – 7.0 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ค่อนข้างสูง

3.  บ้านเดี่ยวตลาดกลางถึงตลาดบน

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : บ้านปริญสิริ

ระดับราคา : 5.00 – 10.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงค่อนข้างสูง

[] (2) บ้านแฝด (Semi Detached House)

ตราสัญลักษณ์โครงการ :

ชื่อโครงการ : ปริญญดา ไลท์

ระดับราคา : 2.00 – 4.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

(3) ทาวน์เฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ (Town House & Home Office)

(3.1) ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : ปริญลักษณ์

ระดับราคา : 2.00 – 3.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

[] (3.2) ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : ปริญลักษณ์ ไลท์ และ บ้านปริญ

ระดับราคา : 1.50 – 4.8 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

  (3.3) โฮมออฟฟิศ

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

[]

ชื่อโครงการ : ปริญลักษณ์ และ ปริญลักษณ์ ไลท์

ระดับราคา : 2.00 – 4.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

3.1.2 ประเภทอาคารชุดพักอาศัย (Condominium)

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดพักอาศัยเพื่อจำหน่ายของบริษัทนั้น
เป็นการพัฒนาโครงการในลักษณะแนวสูง ซึ่งตัวผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเป็นอาคารชุดพักอาศัยที่สูง 8
ชั้นขึ้นไป โดยรูปแบบอาคารชุดพักอาศัย และรูปแบบโครงการ
ในแต่ละโครงการจะแตกต่างกันออกไปตามความเหมาะสมของสถานที่ตั้งของโครงการ
และความต้องการของลูกค้า
ซึ่งในแต่ละโครงการที่บริษัทพัฒนานั้นจะมีสาธารณูปโภคโครงการอย่างครบครัน
โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกและการรักษาความปลอดภัย เช่น สระว่ายน้ำล้อมด้วยสวนสวย ลิฟท์
ระบบจานดาวเทียม ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น ทั้งนี้
บริษัทได้แบ่งประเภทของผลิตภัณฑ์ออกเป็นสามแบรนด์
เพื่อให้ชัดเจนในการวางตำแหน่งของผลิตภัณฑ์และง่ายต่อการจดจำ โดยชื่อโครงการ เดอะพัลซ์
The PULSE และสมาร์ทคอนโด จะเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยประเภท Low Rise
Condominium (ระดับความสูงของอาคารไม่เกิน 8 ชั้น) และ ชื่อโครงการ เดอะคอมพลีท The
COMPLETE สำหรับโครงการอาคารชุดพักอาศัยประเภท High Rise Condominium
(ระดับความสูงของอาคารเกิน 8 ชั้น)

(1) อาคารชุดพักอาศัยประเภท Low Rise Condominium

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : เดอะพัลซ์

ระดับราคา : เริ่มที่ 1.29 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : สมาร์ทคอนโด

ระดับราคา : 0.69 - 1.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : เดอะ ไพรด์พัทยาสาย 2

ระดับราคา : 2.00 - 5.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงสูง

(2) อาคารชุดพักอาศัยประเภทระดับความสูงของอาคารเกิน 8 ชั้น (High Rise)

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : เดอะคอมพลีท

ระดับราคา : 1.79 – 12.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551 บริษัท และปริญเวนเจอร์ มีรายละเอียดการพัฒนาโครงการต่าง ๆ
ดังนี้

(1) เดอะ นอร์ธเทิร์น ไพรม์ รังสิต

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : เดอะ นอร์ธเทิร์น ไพรม์ รังสิต

ระดับราคา : 3-7 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงระดับสูง

(2) เดอะ นอร์ธเทิร์น โนวา รังสิต

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : เดอะ นอร์ธเทิร์น โนวา

ระดับราคา : 1.5-3 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้ารายได้ปานกลาง

(3) ดิ ยูโร ไพรม์ อ่อนนุช – สุวรรณภูมิ

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : เดอะ ยูโรไพรม์

ระดับราคา : 3-7 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : ลูกค้าระดับกลางถึงรายได้ระดับสูง

  (4) ดิ ยูโร โนวา อ่อนนุช - สุวรรณภูมิ

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : เดอะ ยูโร โนวา

ระดับราคา : 1-3 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : ลูกค้าระดับปานกลาง

ตารางรายละเอียดโครงการที่เปิดขายอยู่ของบริษัท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551

หน่วย: ล้านบาท (ยกเว้นจำนวนยูนิต)

[TABLE]

หมายเหตุ * มูลค่าเงินลงทุนในโครงการของบริษัท และปริญเวนเจอร์
ไม่รวมค่าที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการ

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

3.2.1 การตลาด

กลยุทธ์การแข่งขัน

จากกลยุทธ์ระดับธุรกิจ (Business Strategy)
ที่บริษัทใช้กลยุทธ์การมุ่งเน้นการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ
(Differentiation-base Focus)
ทั้งยังมุ่งเน้นให้เกิดความเชื่อมั่นในบริษัทและผลิตภัณฑ์กับผู้บริโภค ดังนั้น
ในด้านการตลาดของบริษัทจึงมีกลยุทธ์การแข่งขัน โดยแบ่งออกได้ดังนี้

(1) ด้านผลิตภัณฑ์

บริษัทให้ความสำคัญอย่างมากในกลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์
โดยมุ่งเน้นการสร้างความแตกต่างในตัวผลิตภัณฑ์ภายใต้สโลแกน
“เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ”
เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีความต้องการที่แตกต่างกัน เช่น ทำเลที่ตั้งโครงการ
รูปแบบโครงการ รูปแบบบ้าน ขนาดพื้นที่
ใช้สอย เป็นต้น ซึ่งบริษัทได้แยกผลิตภัณฑ์ภายใต้ชื่อโครงการที่แตกต่างกัน
เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ตรงกับความต้องการมากที่สุด
เพื่อตอบสนองความพึงพอใจและรองรับความต้องการขอลูกค้าให้ได้สูงสุด
จากการควบคุมการทำงานในทุกขั้นตอน ไม่ว่าจะเป็นการเลือกทำเลที่ตั้งในการซื้อที่ดิน
การออกแบบบ้าน การออกแบบโครงการและสภาพแวดล้อม การเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพสินค้า
และการก่อสร้าง รวมไปถึงการพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
ส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ของบริษัทได้รับการยอมรับและความเชื่อมั่นจากลูกค้าไม่ว่าจะเป็นแบบบ้านที่สวยงาม
ความลงตัวของพื้นที่ใช้สอย รูปแบบโครงการและสภาพแวดล้อมที่ร่มรื่น
ความประณีตในการก่อสร้าง การเลือกใช้วัสดุที่ดีได้มาตรฐาน

(2) การกำหนดราคาผลิตภัณฑ์

บริษัทมีนโยบายในการกำหนดราคาผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับราคาตลาด
และสามารถแข่งขันกับคู่แข่งขันได้ เปรียบเทียบกับโครงการอื่น ๆ
บนทำเลเดียวกันหรือใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท ทั้งนี้ยังคำนึงถึงคุณภาพสินค้า
และต้นทุนโครงการ เช่น ค่าที่ดิน ค่าออกแบบ ค่าก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายทางการตลาด เป็นต้น
อีกทั้งยังเน้นถึงความคุ้มค่าของผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่ให้มากกว่าเมื่อเทียบกับบริษัทอื่น ๆ เช่น
ซื้อบ้านพร้อมตกแต่งเข้าอยู่ได้ทันที เป็นต้น

(3) การส่งเสริมการตลาด

กลยุทธ์ในการส่งเสริมการตลาด เป็นอีกกลยุทธ์หนึ่งที่บริษัทให้ความสำคัญ
และนำมาใช้แข่งขันกับคู่แข่งขัน เพื่อสร้างการรับรู้ต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand Awareness)
โดยใช้เพื่อจูงใจให้เกิดความต้องการผลิตภัณฑ์ เพื่อเตือนความทรงจำในสินค้า
อีกทั้งยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ และภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัทอีกด้วย
บริษัทได้นำเครื่องมือการส่งเสริมการตลาดที่สำคัญมาใช้ ได้แก่ การโฆษณา
การขายโดยใช้พนักงานขาย การส่งเสริมการขาย การตลาดทางตรง และการตลาดทางอ้อม

สำหรับในปี 2551 บริษัททำการโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านช่องทางต่าง ๆ
เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทมากที่สุด ซึ่งมีรายละเอียด ดังนี้

กลยุทธ์ Above the line

- โฆษณาผ่านสื่อวิทยุ ด้วยแนวความคิด “Prinsiri Angle” เพื่อส่งเสริมภาพลักษณ์ให้กับบริษัท
และสื่อถึงความอบอุ่นของครอบครัวในทุก ๆ โครงการของบริษัท

- โฆษณาผ่านสื่อโทรทัศน์ ด้วยภาพยนต์โฆษณาชุด “สมาร์ทคอนโด พระราม 2”
เพื่อถ่ายทอดมุมมองความแตกต่างในหลาย ๆ ด้านของอาคารชุดพักอาศัยที่บริษัทเป็นผู้พัฒนา

- โฆษณาผ่านนิตยสาร และหนังสือพิมพ์

- จัดส่ง SMS ข้อมูลและรายละเอียดต่าง ๆ ของโครงการใหม่
รวมไปถึงรายการส่งเสริมการขายที่มีในขณะนั้น ไปยังโทรศัพท์มือถือของลูกค้า

กลยุทธ์ Below the line

- โฆษณาผ่านสื่อป้ายโฆษณา (Cut Out)
โดยเลือกขึ้นป้ายตามถนนสายสำคัญที่อยู่โดยรอบบริเวณโครงการของบริษัท
เพื่อใช้ในการดึงลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเข้าเยี่ยมชมโครงการของบริษัท

- โฆษณาผ่านสื่อเว็บไซด์ www.prinsiri.com

- กิจกรรม Road Show โดยใช้ Mascot Teddy Bear Family
ที่จัดทำขึ้นเป็นแบบเฉพาะของปริญสิริ ออกประชาสัมพันธ์แนะนำโครงการต่าง ๆ
และให้ข้อมูลแก่ลูกค้า

- จัดกิจกรรมต่าง ๆ ให้กับลูกค้าที่อยู่อาศัยในโครงการของบริษัท
และเชิญลูกค้าเป้าหมายเข้าร่วมกิจกรรมด้วย เพื่อเสริมสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้า
และสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัท

- จัดบู๊ธออกงาน ตามสถานที่ต่าง ๆ เช่น งานมหกรรมบ้านและคอนโด ห้างสรรพสินค้า
และอาคารสำนักงาน เพื่อประชาสัมพันธ์โครงการต่าง ๆ ของบริษัทให้กับลูกค้า

ทั้งนี้ ในปี 2551 บริษัทยังสร้างตราสินค้าใหม่เพิ่มขึ้นและทำการประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่อง
เพื่อให้ง่ายต่อการจดจำผลิตภัณฑ์ของบริษัทอีก 2 ตราสินค้า ได้แก่ตราสินค้าประเภทบ้านเดี่ยว
โดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ “บ้านปริญสิริ“ และตราสินค้าประเภททาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น
โดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ “บ้านปริญ”

(4) ต้นทุนผลิตภัณฑ์

บริษัทมีการบริหารต้นทุนผลิตภัณฑ์
ที่มุ่งเน้นในการควบคุมราคาต้นทุนในการพัฒนาโครงการให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม
เพื่อรักษาอัตรากำไรขั้นต้น และเพื่อให้ราคาผลิตภัณฑ์ของบริษัทอยู่ในระดับที่สามารถแข่งขันได้
โดยเริ่มตั้งแต่การคัดเลือกที่ดินและจัดซื้อที่ดินให้อยู่ในระดับราคาที่เหมาะสม
การวิจัยและพัฒนาในการเลือกใช้วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งที่มีคุณภาพดีและได้มาตรฐานโดยมีต้นทุนไม่เกินจากที่ได้กำหนดไว้
การพัฒนาเทคนิคและเทคโนโลยีในการก่อสร้างเพื่อควบคุมต้นทุนในการก่อสร้าง
ทั้งนี้ยังช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ และมาตรฐานผลิตภัณฑ์ให้สูงขึ้นอีกด้วย

(5) การบริการหลังการขาย

เพื่อให้ลูกค้ามีความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ของบริษัทมากยิ่งขึ้น
และเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจซื้อผลิตภัณฑ์
บริษัทจึงมีการบริการหลังการขายสำหรับผู้ซื้อผลิตภัณฑ์ของบริษัทดังนี้

- รับประกันคุณภาพของบ้านระยะเวลา 1 ปี นับจากวันที่โอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า
สำหรับความบกพร่องที่เกิดจากการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง

- ทำประกันการโจรกรรมให้กับลูกค้าที่ซื้อบ้านของบริษัทเป็นระยะเวลา 1 ปี

ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

จากประเภทของผลิตภัณฑ์ของบริษัท ซึ่งได้แก่ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย
ดังนั้น ลักษณะลูกค้าของบริษัทจะเป็นลักษณะที่เป็นผู้ต้องการที่อยู่อาศัยแห่งใหม่
ลูกค้าในแต่ละรายจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์
โฮมออฟฟิศ และอาคารชุดพักอาศัย ที่แตกต่างกันออกไปตามเหตุผล เงื่อนไข และข้อจำกัด ทั้งนี้
ถือได้ว่าลูกค้าดังกล่าวนั้นเป็นผู้บริโภคขั้นสุดท้าย (End User)

เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ตรงกับความต้องการมากที่สุด
บริษัทจึงได้ผลิตที่อยู่อาศัยให้มีความหลากหลายเพื่อตอบสนองความพึงพอใจและรองรับความต้องการขอลูกค้าให้ได้สูงสุด
ดังนั้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจึงสามารถแบ่งออกได้อีกตามรายได้ของลูกค้า ดังนี้

(1) กลุ่มที่มีรายได้สูง สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
    จะเป็นผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดบน ในชื่อโครงการ “สิริทาวารา”

(2) กลุ่มที่มีรายได้ค่อนข้างสูง สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
    จะเป็นผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดกลาง ในชื่อโครงการ “ปริญญดา”
    ประเภทอาคารชุดพักอาศัย ในชื่อโครงการ “เดอะพัลซ์” และ “เดอะคอมพลีท”

(3) กลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
    จะเป็นผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านแฝด ในชื่อโครงการ “ปริญญดา ไลท์”
    ประเภททาวน์เฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ ในชื่อโครงการ “ปริญลักษณ์” และ “ปริญลักษณ์ ไลท์”
    ประเภทอาคารชุดพักอาศัย ในชื่อโครงการ “เดอะพัลซ์” “เดอะคอมพลีท” และ
    “สมาร์ทคอนโด”

ในปี 2551 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดบน คิดเป็นร้อยละ
4.64 ของรายได้รวม มีรายได้จากผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดกลาง คิดเป็นร้อยละ 50.62
ของรายได้รวม มีรายได้จากผลิตภัณฑ์ประเภททาวน์เฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ คิดเป็นร้อยละ 41.39
ของรายได้รวม และบริษัทไม่มีรายได้จากผลิตภัณฑ์ประเภทอาคารชุดพักอาศัย
เนื่องจากบริษัทเริ่มเปิดขายโครงการอาคารชุดพักอาศัยใหม่ ในปี 2550
และอยู่ในระหว่างการดำเนินงานก่อสร้าง จำนวน 5 โครงการ ได้แก่ เดอะคอมพลีท นราธิวาส
เดอะคอมพลีท ราชปรารภ เดอะพัลซ์ พหลโยธิน 37 สมาร์ทคอนโด พระราม 2 และ
เดอะไพรด์พัทยาสาย 2

ในปี 2549 – ปี 2551 บริษัทไม่มีสัดส่วนการขายให้แก่ลูกค้ารายใดรายหนึ่งเกินกว่าร้อยละ 10
ของรายได้รวม เนื่องจากจากขายผลิตภัณฑ์ของบริษัท
เป็นลักษณะการขายโดยตรงให้กับผู้บริโภคขั้นสุดท้าย (End User)

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทจำหน่ายผลิตภัณฑ์โดยผ่านช่องทางการจำหน่ายแบบช่องทางทางตรง
และเป็นการขายโดยพนักงานขายของบริษัทซึ่งประจำอยู่ที่สำนักงานขายตามโครงการต่าง ๆ
นอกจากการขายที่ประจำอยู่ที่สำนักงานขายตามโครงการต่าง ๆ แล้ว
บริษัทมีการขายผ่านพนักงานขายของบริษัทโดยการออกบู๊ธแสดงสินค้าตามสถานที่ต่าง ๆ
ที่สำคัญเป็นครั้งคราวอีกด้วย

3.2.2 ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

3.2.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม

ตลอดช่วงปี 2551 ที่ผ่านมาท่ามกลางภาวะทางการเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรุนแรง
ผลจากการปิดสนามบินสุวรรณภูมิ ผลกระทบจากเศรษฐกิจโลกถดถอย
ปัญหาความผันผวนของราคาน้ำมันและอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวสูงขึ้น
ส่งผลต่อภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมชะลอตัวลง
อย่างไรก็ตามมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นใหม่ทั้งหมดในปี 2551 ประมาณ 69,757 ยูนิต
รวมมูลค่าสูงถึง 199,885 ล้านบาท
ซึ่งภาคที่อยู่อาศัยเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำคัญที่มีการเปิดตัวใหม่มากที่สุดถึง 67,791 ยูนิต
รวมมูลค่าสูงถึง 184,2245 ล้านบาท หรือประมาณร้อยละ 97
ของจำนวนอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นใหม่ทั้งหมด ซึ่งหากเทียบเป็นมูลค่านั้นจะเท่ากับร้อยละ 92
ของมูลค่ารวมที่มีการพัฒนาในปี 2551

การที่อสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ส่วนใหญ่เป็นภาคที่อยู่อาศัยนั้น
เนื่องจากเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีปริมาณความต้องการสูงกว่า
และเป็นภาคสำคัญที่สุดของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

แผนภูมิแสดงจำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

[]

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย

สำหรับการขยายตัวของจำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มขึ้น ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
มีการเติบโตมาอย่างต่อเนื่องโดยปี 2545 – 2549 โดยมีจำนวน 34,035 ยูนิต 50,594 ยูนิต
62,796 ยูนิต 67,829 ยูนิต และ 78,116 ยูนิต ตามลำดับ ซึ่งมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย
(CAGR) คิดเป็นร้อยละ 23.08 ต่อปี

ถึงแม้ว่าในปี 2550 ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะในภาคที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายด้าน
ไม่ว่าจะเป็นภาวะราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น
ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนราคาวัสดุในการก่อสร้างที่เชื่อมโยงกับปิโตรเลียมมีการปรับตัวสูงขึ้น
และวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ ก็ปรับตัวสูงขึ้นโดยผ่านค่าขนส่ง
รวมไปถึงความผันผวนของสถานการณ์ทางการเมืองอย่างรุนแรง
และสถานการณ์ความไม่สงบในชายแดนภาคใต้
ประกอบกับปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยตรง คือ
อัตราดอกเบี้ยที่มีการปรับตัวสูงขึ้นเป็นระยะ แต่อย่างไรก็ตามภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี
2550 ถึงแม้จะไม่มีการขยายตัว
แต่ก็ลดลงเล็กน้อยจากปี 2549 โดยจะเห็นได้จากในปี 2550 จำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มขึ้นใน
เขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลลดลงเมื่อเทียบกับปี 2549 เพียงร้อยละ 1.40
จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่
จดทะเบียน 78,116 ยูนิตในปี 2549 ลดลงเหลือ 77,019 ยูนิตในปี 2550 ซึ่งลดลงเพียง 1,097
ยูนิตเท่านั้น

แผนภูมิเปรียบเทียบประเภทที่อยู่อาศัยโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

ปี 2550 ปี 2551

[] จำนวนที่อยู่อาศัยรวม 81,364 ยูนิต จำนวนที่อยู่อาศัยรวม 67,791 ยูนิต

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

สำหรับด้านอุปทาน (Supply) จากการข้อมูลรายงานการสำรวจวิจัยของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) พบว่าในปี 2550
มีโครงการที่อยู่อาศัยซึ่งเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวน 81,364 ยูนิต
โดยมีประเภทที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนสูงสุดเป็นอาคารชุดร้อยละ 55 รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ร้อยละ
22 บ้านเดี่ยวร้อยละ 14 บ้านแฝดร้อยละ 7 อาคารพาณิชย์และที่ดินจัดสรรร้อยละ 2 ตามลำดับ
โดยมีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้นประมาณ 186,250 ล้านบาท
ทั้งนี้ยังมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาเฉลี่ย 2.29 ล้านบาท

ในปี 2551 โครงการที่อยู่อาศัยซึ่งเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวน 67,7914
ยูนิต โดยมีประเภทที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนสูงสุดเป็นอาคารชุดร้อยละ 46
รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ร้อยละ 30 บ้านเดี่ยวร้อยละ 17 บ้านแฝดร้อยละ 5
และอาคารพาณิชย์ร้อยละ 2 โดยมีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้นประมาณ 184,245 ล้านบาท ทั้งนี้
ยังมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาเฉลี่ย 2.72ล้านบาท

ตารางที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี 2551

แยกตามระดับราคา

(หน่วย : ยูนิต)

[]

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

จากข้อมูลระดับราคาที่อยู่อาศัย ในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี
2551 นั้นจะเห็นได้ว่าระดับราคาบ้านเดี่ยว ที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดคือราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป –
5 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 34.41 ของโครงการบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวใหม่
รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวระดับราคา 1 ล้านบาทขึ้นไป – 2 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 32.97
ของโครงการบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวใหม่
ในส่วนของบ้านแฝดระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดคือราคา 2 ล้านบาทขึ้นไป – 3 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 41.38 ของโครงการบ้านแฝดที่เปิดตัวใหม่ รองลงมาเป็นบ้านแฝดระดับราคา 1
ล้านบาทขึ้นไป – 2 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 30.62 ของโครงการบ้านแฝดที่เปิดตัวใหม่
ในส่วนของทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดคือราคา 1 ล้านบาทขึ้นไป – 2
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 45.65 ของโครงการทาวน์เฮ้าส์ที่เปิดตัวใหม่
รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ระดับราคา 0.50 ล้านบาทขึ้นไป – 1 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 25.32
ของโครงการทาวน์เฮ้าส์ที่เปิดตัวใหม่
ในส่วนของอาคารพาณิชย์ระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดคือราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป – 5
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 42.68 ของโครงการอาคารพาณิชย์ที่เปิดตัวใหม่
รองลงมาเป็นอาคารพาณิชย์ระดับราคา 2 ล้านบาท – 3 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 30.11
ของโครงการอาคารพาณิชย์ที่เปิดตัวใหม่
ในส่วนของอาคารชุดระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดคือราคา 1 ล้านบาทขึ้นไป – 2 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 36.91 ของโครงการอาคารชุดที่เปิดตัวใหม่ รองลงมาเป็นอาคารชุดระดับราคา 2
ล้านบาทขึ้นไป – 3 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 16.74 ของโครงการอาคารชุดที่เปิดตัวใหม่
และในส่วนของที่ดินจัดสรรระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดคือราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป – 20
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 86.44 ของโครงการที่ดินจัดสรร รองลงมาเป็นที่ดินจัดสรรระดับราคา 1
ล้านบาทขึ้นไป – 2 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 10.17 ของโครงการที่ดินจัดสรร

แผนภูมิจำนวนที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายได้ของที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่

ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี 2551

จำนวนที่อยู่อาศัยรวม 28,872 ยูนิต

[]

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

สำหรับด้านอุปสงค์ (Demand) จากข้อมูลรายงานการสำรวจวิจัยของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) พบว่าในปี 2551
มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายได้ของที่อยู่อาศัยในโครงการที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวน
28,872 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 42.59
ของจำนวนที่อยู่อาศัยซึ่งเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปีเดียวกัน
โดยมีประเภทที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนในการจำหน่ายได้สูงสุดเป็นอาคารชุดร้อยละ 64
รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ร้อยละ 21 บ้านเดี่ยวร้อยละ 11 บ้านแฝดร้อยละ 3 อาคารพาณิชย์ร้อยละ
1 ตามลำดับ

3.2.2.2 การแข่งขัน

ปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวชะลอลงตามภาวะเศรษฐกิจ โดยโครงการที่เปิดตัวใหม่ ๆ
ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2551 ผู้ประกอบการได้ปรับปรุงผลิตภัณฑ์ให้มี ขนาด
และราคา ที่เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจ

จากรายงานการสำรวจวิจัยของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)
พบว่าในปี 2551 มีจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 319 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายทั้งหมด
67,791 หน่วย ซึ่งมีจำนวนหน่วยขายลดลงจากปี 2550 ประมาณร้อยละ 17
และมีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 184,245 ล้านบาท ซึ่งมีมูลค่าโครงการลดลงจากปี 2550
ประมาณร้อยละ 1.1
จากจำนวนหน่วยขายและมูลค่าโครงการลดลงแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการปรับตัวขนาดโครงการและราคาที่อยู่อาศัย
ที่เน้นการผลิตที่อยู่อาศัยโครงการขนาดเล็ก และ ราคาถูกลง เพื่อตอบสนองกำลังซื้อของผู้บริโภค
ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยขายต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยในปี 2551 อยู่ที่ 2.72 ล้านบาท

ตารางแสดงรายชื่อบริษัทมหาชน ที่มีมูลค่าการพัฒนามากที่สุดของปี 2551

+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| ลำ  | ชื่อบริษัท                          | จำนวนโครงการ | จ           |
| ดับที่ |                                 |              | ำนวนที่อยู่อาศัย |
|     |                                 | (โครงการ)    |             |
|     |                                 |              | (ยูนิต)       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 1   | บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด      | 36           | 18,509      |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 2   | บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด        | 15           | 11,612      |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 3   | บริษัท แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด | 4            | 7,277       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 4   | บริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน)          | 6            | 7,188       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 5   | บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)         | 6            | 5,260       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 6   | บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้           | 8            | 4,936       |
|     | ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)        |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 7   | บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด     | 6            | 4,543       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 8   | บริษัท เอสซี แอทเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด | 6            | 3,563       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 9   | บริษัท ควอลิตี้เฮาส์ จำกัด (มหาชน)     | 2            | 3,454       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 10  | บริษัท เมเจอร์ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด     | 11           | 2,840       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

3.2.2.3 ศักยภาพในการแข่งขัน

จากประสบการณ์ ความรู้ ความสามารถ และความชำนาญ
ของบริษัทในอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมาอย่างยาวนานและต่อเนื่อง
ปัจจุบันทำให้บริษัทถือได้ว่าเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่เป็นที่รู้จักของผู้บริโภคเป็นอย่างดี
จากการมุ่งเน้นความเป็นเลิศของผลิตภัณฑ์และบริการ ภายใต้สโลแกน
“เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ” จึงทำให้ผลิตภัณฑ์ของบริษัทมีคุณภาพสูง
ด้วยการผสานทุกรายละเอียด ทุกความประณีต
ด้วยวัสดุคุณภาพที่คัดสรรด้วยความตั้งใจในทุกองค์ประกอบของบ้าน
จนได้รับการยอมรับและความเชื่อมั่นจากลูกค้า ทำให้บริษัทมีศักยภาพสูงในการแข่งขัน
และยังมีปัจจัยที่ส่งผลให้บริษัทมีศักยภาพในการแข่งขันได้อีกดังนี้

(1) บริษัทมีการวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
โดยการพัฒนาการออกแบบผลิตภัณฑ์และควบคุมคุณภาพผลิตภัณฑ์ให้มีคุณภาพสูงยิ่งขึ้น
โดยเน้นรูปแบบที่ตอบสนองประโยชน์การใช้สอย ความทันสมัย
ให้สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างสูงสุด

(2) บริษัทได้รับรางวัลการออกแบบบ้านดีเด่น “Awards of Merit” ในปี 2544 และปี 2547
จากงาน PCBC (Pacific Coast Builders Conference) ประเทศสหรัฐอเมริกา
อีกทั้งยังได้รับรางวัลชมเชย “บ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงาน ปี 2550”
จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน กระทรวงพลังงาน

(3) บริษัทมีนโยบายที่เน้นการสร้างความแตกต่าง (Differentiate) ในสินค้าและบริการ
เพื่อสร้างความได้เปรียบเหนือคู่แข่งขัน

(4) บริษัทมีการบริหารควบคุมต้นทุนในการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ โดยมีการดำเนินการต่าง ๆ
เช่น การพัฒนาเทคนิคและเทคโนโลยีการก่อสร้าง การมีบริษัทย่อย (บริษัท โกร โยธา กรุ๊ป
จำกัด) ดำเนินธุรกิจจำหน่ายวัสดุก่อสร้างเพื่อจัดหาวัสดุก่อสร้างให้กับบริษัทและผู้รับเหมาของบริษัท
เป็นต้น

(5) บริษัทมีการส่งเสริมการตลาดอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างการรับรู้ต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand
Awareness) โดยใช้เพื่อจูงใจให้เกิดความต้องการผลิตภัณฑ์ เพื่อเตือนความทรงจำในสินค้า
อีกทั้งยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ และภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัท

(6) บริษัทมีการเน้นบริการหลังการขายที่ดี
เพื่อให้ลูกค้ามีความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ของบริษัทมากยิ่งขึ้น
และถือเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจซื้อผลิตภัณฑ์ของลูกค้า

3.2.2.4 แนวโน้มอุตสาหกรรมและการแข่งขันในอนาคต

จากปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจโลกถดถอยซึ่งกระทบต่อระบบเศรษฐกิจของไทย
และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปลายปี 2551 และคาดว่าจะกระทบต่อเนื่องในปี 2552
ซึ่งแนวโน้มของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2552 จะเป็นตลาดที่เกิดจากความต้องซื้อที่แท้จริงของผู้บริโภค
ดังนั้นบริษัทจะต้องพิจารณาถึงปัจจัยต่าง ๆ ที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และปรับกลยุทธ์ในการทำธุรกิจเพื่อรองรับปัจจัยดังกล่าว ดังนี้

(1) มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งส่งผลดีต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เนื่องจากความต้องการซื้อในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ผูกติดอยู่กับภาวการณ์ทางเศรษฐกิจโดยรวมเป็นสำคัญ

-   ขยายระยะเวลามาตรการลดหย่อนอัตราภาษีและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ออกไปอีก 1 ปี
    จากเดิมสิ้นสุดวันที่ 28 มีนาคม 2552 เป็น วันที่ 28 มีนาคม 2553
    โดยลดหย่อนอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ในโครงการจัดสรรและอาคารชุมจากเดิมที่กำหนดไว้ร้อยละ
    3 เหลือร้อยละ 0.1 การลดหย่อยค่าธรรมเนียมโอนจากเดิมที่กำหนดไว้ร้อย 2 เหลือร้อยละ
    0.01 และเรียกเก็บค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ในอัตราร้อยละ 0.01
    จากเดิมที่กำหนดไว้ร้อยละ 1

-   เพิ่มยอดดอกเบี้ยเงินกู้ที่จะสามารถนำมาลดหย่อนภาษีได้จากเดิม ไม่เกิน 100,000 บาทเป็น
    200,000 บาท รวมถึงแผนการกระตุ้นการปล่อยเงินกู้ให้แก่ผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้ น้อย

(2) การลงทุนในโครงการเม็กกะโปรเจ็กต์ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ
เป็นปัจจัยบวกสำคัญในภาพรวม และยังส่งผลต่อการขยายตัวของชุมชนเมือง
และการขยายตัวของที่อยู่อาศัยต่าง ๆ

(3) อัตราดอกเบี้ย มีทิศทางปรับลดลงตามนโยบายการเงินโลก
ซึ่งถือเป็นปัจจัยบวกสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
รวมถึงต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการมีแนวโน้มปรับตัวลง ตามอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวลดลง
เนื่องจากราคาน้ำมัน และ ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวลงเช่นกัน

(4) ปริมาณอุปทานคงค้างของที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2548
ทำให้ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องระมัดระวังมากขึ้น
โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์
ที่ผู้ประกอบการจำเป็นที่ต้องพิจารณาในเรื่องทำเล และระดับราคาเป็นอย่างมาก

(5) ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมีเนียม ทำเลยังเป็นในเขตชั้นในของกรุงเทพมหานคร
และตามแนวรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

การก่อสร้างโครงการของบริษัทในทุก ๆ โครงการ บริษัทจะเป็นผู้พัฒนาและเป็นเจ้าของโครงการ
โดยเริ่มตั้งแต่การจัดซื้อที่ดิน การออกแบบบ้านและโครงการ การยื่นขออนุญาตจัดสรร
การยื่นขออนุญาตก่อสร้าง การดำเนินการก่อสร้าง การควบคุมคุณภาพและการตรวจสอบคุณภาพ
การขาย ตลอดจนการให้บริการหลังการขาย

การดำเนินการก่อสร้างในแต่ละโครงการจะใช้ระยะเวลาที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งขึ้นอยู่กับประเภท
ขนาด รูปแบบของโครงการ ระยะเวลาในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ
มีระยะเวลาในการก่อสร้างดังนี้ การก่อสร้างบ้านแต่ละหลังจะใช้เวลาประมาณ 6 – 7 เดือน
การก่อสร้างทาวน์เฮ้าส์และโฮมออฟฟิศแต่ละแถวจะใช้เวลาประมาณ 7 - 8 เดือน
การก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยจะใช้เวลาประมาณ 11 – 24 เดือน

นโยบายการผลิต

บริษัทมีนโยบายการผลิตในการเพิ่มหรือลดกำลังการผลิตตามความสอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในแต่ละโครงการ
ทั้งนี้ในการดำเนินการก่อสร้างบริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการ
ดังนั้นหากในขณะที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในแต่ละโครงการเพิ่มขึ้น
บริษัทสามารถเพิ่มกำลังการผลิตโดยการจ้างผู้รับเหมาเพิ่มขึ้นเพื่อให้สัมพันธ์กับความต้องการของลูกค้าได้
และเพื่อเป็นการควบคุมคุณภาพในการก่อสร้างให้มีคุณภาพที่ดีในระดับมาตรฐานเดียวกัน
บริษัทจึงมีนโยบายในการควบคุมคุณภาพและการตรวจสอบคุณภาพ ดังนี้

(1) กำหนดมาตรฐานการก่อสร้างและวัสดุก่อสร้าง ให้กับผู้รับเหมา

(2) จัดการประชุมแผนการก่อสร้างให้กับผู้รับเหมาก่อนเริ่มงาน

(3) จัดให้มีวิศวกรโครงการ และหัวหน้าผู้ควบคุมงานประจำแต่ละโครงการ
    เพื่อควบคุมแผนการก่อสร้างและตรวจรับงานของผู้รับเหมา

(4) จัดให้มีฝ่ายควบคุณภาพ โดยจะเข้าทำการตรวจสอบคุณภาพงานก่อสร้างทั้งหมด
    ให้ตรงตามมาตรฐานที่ได้กำหนดไว้

การจัดซื้อที่ดิน

ที่ดินนับเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งในการนำมาพัฒนาและก่อสร้างโครงการ
โดยต้นทุนที่ดินคิดเป็นประมาณร้อยละ 40 – 50 ของต้นทุนรวมผลิตภัณฑ์

บริษัทจึงมีนโยบายในการจัดซื้อที่ดิน โดยมุ่งเน้นที่ดินที่มีศักยภาพและสามารถนำมาพัฒนาได้ทันที
โดยมีปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อที่ดิน เช่น ศักยภาพในทำเลที่ตั้งของที่ดิน ราคาที่ดิน ผังเมือง
ข้อจำกัดทางกฎหมาย ทิศทางการเติบโตของแหล่งที่อยู่อาศัย
เส้นทางการพัฒนาและการขยายตัวของเขตเมือง คู่แข่ง เป็นต้น
สำหรับที่ดินที่บริษัทจัดซื้อนั้นมาจากช่องทางต่าง ๆ คือ นายหน้าค้าที่ดิน เจ้าของที่ดิน
และพนักงานของบริษัท

เพื่อให้การจัดซื้อที่ดินเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
ก่อนการซื้อที่ดินทุกครั้งบริษัทจะทำการศึกษาถึงความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility
Study) โดยจัดทำเป็นรายงานเพื่อเป็นข้อมูลประกอบในการพิจารณาของคณะกรรมการบริหาร
ในการอนุมัติจัดซื้อที่ดินดังกล่าว

การคัดเลือกและว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง

การดำเนินการงานก่อสร้าง บริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการ
โดยบริษัทจะจัดวิศวกรโครงการและหัวหน้าผู้ควบคุมงานซึ่งเป็นพนักงานของบริษัทเข้าประจำตามโครงการต่าง
ๆ
เพื่อคอยดูแลและควบคุมงานของผู้รับเหมาก่อสร้างให้เป็นไปตามแผนและมาตรฐานที่บริษัทกำหนดไว้

การคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหม่ บริษัทจะพิจารณาจากประสบการณ์
ผลงานและคุณภาพงานในอดีต ฐานะทางการเงิน เป็นต้น
สำหรับผู้รับเหมาก่อสร้างที่เคยรับเหมาก่อสร้างกับบริษัทแล้ว บริษัทจะจัดเก็บข้อมูลต่าง ๆ
ของผู้รับเหมาไว้เป็นฐานข้อมูล เช่น ข้อมูลการทำงาน ข้อมูลการประเมินผลงาน เป็นต้น
เพื่อใช้ในการประกอบการพิจารณาว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างโครงการใหม่ ๆ ต่อไป
ปัจจุบันบริษัทมีผู้รับเหมาก่อสร้างทั้งหมดประมาณ 130 ราย
ทำให้บริษัทมีความมั่นใจว่าผู้รับเหมาก่อสร้างมีมากพอสำหรับการดำเนินการงานก่อสร้างของบริษัท
รวมทั้งยังสามารถรองรับงานก่อสร้างที่มีมากขึ้นของบริษัทในอนาคตได้อีกด้วย

ตารางสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้าง

ของผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ต่อยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม

  -------------------------------------------- -------- -------- --------
  รายการ                                       2549     2550     2551

  สัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างของผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่     -        14.29    12.66
  (ร้อยละ)                                                        

  จำนวนผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ (ราย)               -        1        1
  -------------------------------------------- -------- -------- --------

หมายเหตุ : ผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ หมายถึง
ผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม

ในปี 2549 บริษัทไม่มีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างของผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม

ในปี 2550 และปี 2551
บริษัทมีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวมของผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม จำนวน 1 ราย เนื่องจากบริษัทได้จัดซื้อวัสดุก่อสร้าง
จากโกรโยธา ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท
เพื่อนำไปใช้ดำเนินการก่อสร้างโครงการอาคารชุดที่อยู่อาศัย โครงการต่าง ๆ ของบริษัท
ซึ่งโครงการส่วนใหญ่มีมูลค่าโครงการสูงจึงทำให้มีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวมเกินร้อยละ
10 ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม

การจัดซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง

บริษัทให้ความสำคัญเกี่ยวกับคุณภาพของผลิตภัณฑ์เป็นอย่างมาก
ดังนั้นการคัดสรรวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งให้เหมาะสมสอดคล้อง มีคุณภาพดีและได้มาตรฐาน
จึงเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการพิจารณาสั่งซื้อ ส่วนราคาจะเป็นปัจจัยที่บริษัทใช้พิจารณาประกอบ
ทั้งนี้วัสดุก่อสร้างที่สำคัญ ได้แก่ ปูนซีเมนต์ เหล็ก โครงหลังคา กระเบื้องมุงหลังคา
กระเบื้องเซรามิค แผ่นยิบซั่ม อิฐ แผ่นพื้น และเสาเข็มเจาะ

สำหรับการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งจะแบ่งเป็น 2 ส่วนใหญ่ ๆ ได้ดังนี้

(1) วัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบและจัดหา

เนื่องจากบริษัทว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง
ดังนั้นวัสดุก่อสร้างบางรายการในแต่ละประเภทของงานที่รับดำเนินการในการรับเหมาก่อสร้าง
ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้จัดหาและจัดซื้อเอง ซึ่งรายละเอียดต่าง ๆ
เกี่ยวกับรายการวัสดุและคุณสมบัติของวัสดุ
จะต้องได้คุณภาพและตรงกับที่ระบุไว้ในสัญญาว่าจ้างของบริษัทที่ได้กำหนดไว้

(2) วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งที่บริษัทเป็นผู้จัดหา

วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเอง
ส่วนใหญ่จะเป็นวัสดุและอุปกรณ์ตกแต่งที่ต้องใช้เป็นจำนวนมาก
หรือต้องสั่งซื้อกับผู้จัดจำหน่ายเฉพาะรายซึ่งจะต้องใช้ระยะเวลาในการสั่งซื้อ
ทั้งนี้การดำเนินการดังกล่าวยังทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้างอยู่ในระดับที่เหมาะสม
อีกทั้งเพื่อเป็นการลดภาระของผู้รับเหมาก่อสร้างในการจัดหาและจัดซื้อเอง
ปัจจุบันบริษัทมีการสั่งซื้อจากผู้จัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งในประเทศทั้งหมดประมาณ
80 ราย

สำหรับการสั่งซื้อวัสดุและอุปกรณ์ตกแต่งในแต่ละประเภท
บริษัทจะทำการประเมินปริมาณการใช้รวมทั้งโครงการก่อน
และจะสั่งซื้อวัสดุและอุปกรณ์ดังกล่าวตามปริมาณที่ได้ประเมินไว้
แต่ทั้งนี้บริษัทจะให้ผู้จัดจำหน่ายทยอยจัดส่งสินค้าและเรียกเก็บเงินตามความต้องการที่ใช้จริง

ใน ปี 2551 มีผู้จำหน่ายรายใหญ่ 1 ราย ที่มีสัดส่วนการซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง
เกินกว่าร้อยละ 10 ของยอดมูลค่างานระหว่างก่อสร้างรวมของบริษัท
เนื่องจากบริษัทได้จัดซื้อวัสดุก่อสร้าง จากโกรโยธา ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท
ตามอธิบายดังกล่าวข้างต้นในหัวข้อ การคัดเลือกและว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง

3.4 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรรของบริษัทที่ผ่านมาในแต่ละโครงการ จะมีขนาดพื้นที่ไม่เกิน
100 ไร่ จึงไม่อยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม
อย่างไรก็ตามเพื่อเป็นส่งเสริมการรักษาสิ่งแวดล้อม บริษัทจึงจัดให้มีถังบำบัดน้ำเสียในบ้านแต่ละหลัง
และในสโมสรส่วนกลางทุก ๆ โครงการของบริษัท
เพื่อให้น้ำเสียได้รับการบำบัดก่อนที่จะระบายลงทางน้ำสาธารณะ

สำหรับการพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัยในรูปแบบอาคารสูง และอาคารขนาดกลาง
ที่มีจำนวนยูนิตตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป จะอยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม
โดยบริษัทจะยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
(ส.ผ.) ซึ่งจะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อเสนอต่อ ส.ผ. ด้วย
ทั้งนี้หาก ส.ผ. พิจารณาแล้วว่าโครงการที่ยื่นขออนุญาตไม่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ก็จะอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารต่อไป

ที่ผ่านมาบริษัทไม่มีข้อพิพาทในเรื่องสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใด

3.5 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 มีนาคม 2551
บริษัทและบริษัทย่อยมีรายละเอียดการจองซื้อบ้านและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ดังนี้

ตารางรายละเอียดจำนวนยูนิตและมูลค่าที่จองซื้อแล้วแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์

  ----------------------- ----------------- -------------- --------------
  ประเภทของผลิตภัณฑ์         จำนวนโครงการ      จำนวนยูนิต       มูลค่า (ล้านบาท)
                          (โครงการ)         (หน่วย)         

  ประเภทหมู่บ้านจัดสรร        20                236            760.90

  ประเภทอาคารชุดพักอาศัย     5                 1,775          3,334.96

  รวมทั้งสิ้น                 25                2,011          4,095.86
  ----------------------- ----------------- -------------- --------------

ทั้งนี้ ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี 2551 บริษัทมีมูลค่างานที่ยังไม่ได้ส่งมอบรวมทั้งโครงการเกินร้อยละ 10
ของยอดรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 6 โครงการ ดังนี้

(1) โครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร จำนวน 2 โครงการ โดยมีจำนวน 326 ยูนิต
และมีมูลค่ารวม 1,110.73 ล้านบาท เนื่องจากทั้ง 2 โครงการ
เป็นโครงการที่สร้างบ้านตัวอย่างเพื่อขายก่อนเริ่มดำเนินการก่อสร้างบ้านให้กับลูกค้าที่จองซื้อบ้านของบริษัท

(2) โครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัย จำนวน 4 โครงการ โดยมีจำนวน 2,048 ยูนิต
และมีมูลค่ารวม 3,644.55 ล้านบาท
เนื่องจากบริษัทเริ่มเปิดขายโครงการอาคารชุดพักอาศัยดังกล่าวในปี 2550
และอยู่ในระหว่างการดำเนินงานก่อสร้าง