1. ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและส่งผลกระทบต่อการดำเนินการของบริษัทฯในอนาคตมีดังนี้

1.1 ความเสี่ยงจากสภาพการแข่งขันสูงและความสำเร็จของโครงการใหม่

การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาและยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทำให้มี
ผู้ประกอบการทั้งรายใหม่และรายเดิมเข้ามาพัฒนาโครงการเพื่อแย่งส่วนแบ่งการตลาดเป็นจำนวนมาก
เป็นผลให้สภาพการแข่งขันมีความรุนแรงมากขึ้น และส่งผลกระทบต่อยอดขายของโครงการต่างๆ
อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่สำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค คือ ความเชื่อมั่นในผู้ประกอบการ
ทั้งในด้านชื่อเสียงของบริษัท ขนาดของกิจการ ความมั่นคงทางการเงิน และการบริหารจัดการที่ดี

บริษัทฯได้เข้าสู่การเป็นผู้พัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยแนวราบในปี 2546
โดยมีการเปิดโครงการบ้านจัดสรร 2 โครงการ คือ

1) โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด เป็นโครงการบ้านเดี่ยว จำนวน 272 ยูนิต มูลค่าโครงการ

ประมาณ 2,450 ล้านบาท

2) โครงการบ้านชาลิสา-กรุงเทพกรีฑา (ภายใต้ บริษัท วี.แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเป็น

บริษัทย่อย) เป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์จำนวน 81 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 210 ล้านบาท

และมีแผนที่จะพัฒนาโครงการใหม่เพิ่มอีกในปี 2547 ทั้งนี้
โครงการดังกล่าวอาจเผชิญความเสี่ยงในการยอมรับต่อประสบการณ์ด้านการพัฒนาบ้านพักอาศัยแนวราบและความผันผวนของเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้น
ซึ่งหากโครงการไม่ประสบความสำเร็จจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและสภาพคล่องของบริษัทฯได้

บริษัทฯดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลานาน
และในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยแนวราบนั้น บริษัทฯได้มีนโยบายตั้งแต่ปี 2545
และได้เริ่มทำการศึกษาโดยทีมงานวิจัย ซึ่งได้ศึกษาถึงแนวโน้ม พฤติกรรมผู้บริโภค ทำเลที่ตั้ง
พร้อมทั้งการแข่งขัน เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจในการกำหนดรูปแบบและแนวคิดของโครงการ
พร้อมกันนั้นบริษัทฯมีทีมงานการตลาดและการขายที่มีประสบการณ์ร่วมกำหนดกลยุทธ์การตลาด
ดังนั้นภายหลังจากการเปิดโครงการบางกอกบูเลอวาร์ด และบ้านชาลิสา
พบว่าได้รับความสนใจมีผู้สนใจจองโครงการ โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546
มียอดจองโครงการแล้วร้อยละ 49 และร้อยละ 94 ของส่วนที่เปิดขายในปี 2546 ตามลำดับ
(โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด เปิดขายประมาณ 108 ยูนิต
ส่วนโครงการบ้านชาลิสาเปิดขายประมาณ 68 ยูนิต)

1.2 ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

ในปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวสูง
มีผู้ประกอบการเริ่มทยอยเปิดและสร้างโครงการเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก
ข้อมูลจากธนาคารอาคารสงเคราะห์พบว่า ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2546
มีจำนวนที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่จำนวน 15,649 หน่วย
เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนร้อยละ 46.5 และยังคงมีแนวโน้มการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
จึงอาจส่งผลกระทบต่อการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง
และปัญหาในการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน
ซึ่งส่งผลทำให้ต้นทุนในการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นและมีผลต่อกำไรของบริษัทฯ

ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการและราคาน้ำมัน
บริษัทฯได้เตรียมความพร้อมรับมือความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างโดยมีการติดต่อทำสัญญาร่วมกับผู้ผลิตรายใหญ่ทั้งวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งที่อยู่อาศัย
ประกอบกับนโยบายการสร้างบ้านพร้อมอยู่ช่วยให้บริษัทฯมีต้นทุนค่าก่อสร้างที่แน่นอน
และสามารถกำหนดราคาขายให้สอดคล้องกับต้นทุนได้
ดังนั้นจึงมั่นใจได้ว่าต้นทุนการผลิตของบริษัทฯจะไม่ได้รับผลกระทบรุนแรงจากการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง

สำหรับการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินจากภาวะเศรษฐกิจที่ขยายตัว
การประกาศราคาประเมินใหม่ของกรมที่ดิน และการกำหนดเขตผังเมืองใหม่
ทางบริษัทฯมีทีมงานผู้เชี่ยวชาญในการศึกษาความเป็นไปได้ในความสำเร็จของโครงการก่อนการตัดสินใจซื้อที่ดิน
โดยจะทำการศึกษาความเป็นไปได้ทั้งในแง่ของด้านการตลาด ด้านการดำเนินงานและเทคนิค
และด้านการเงิน
ประกอบกับความพร้อมทางด้านเงินลงทุนซึ่งจะช่วยให้สามารถจัดการความเสี่ยงจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินได้

1.3 ความเสี่ยงจากมาตรการของภาครัฐที่มีผลต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

จากการที่รัฐบาลได้ยกเลิกการใช้มาตรการกระตุ้นภาคธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยสิ้นสุดการลดหย่อนอัตราภาษีในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง
ตั้งแต่สิ้นปี 2546
และธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดหลักเกณฑ์ให้สถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการให้สินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์โดยให้รายงานการให้สินเชื่อแก่โครงการพัฒนาที่ดินที่มีวงเงินตั้งแต่
100 ล้านบาทขึ้นไป และกำหนดเกณฑ์การให้สินเชื่อเพื่อการเคหะเฉพาะมูลค่าซื้อขาย 10
ล้านบาทขึ้นไป ได้ไม่เกินร้อยละ 70 ส่งผลให้มีการเร่งทำนิติกรรมโอนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปี
2546 เป็นจำนวนมาก และคาดว่าอาจทำให้การขยายตัวจะชะลอลง
และมีผลกระทบความต้องการซื้อบ้านระดับบน
และทำให้ต้นทุนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของผู้ประกอบการเพิ่มสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม การชะลอตัวของการซื้อที่อยู่อาศัยน่าจะเกิดขึ้นเฉพาะในช่วงต้นปี
เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่คาดว่าจะยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องประกอบกับ
อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ จะเป็นแรงจูงใจที่สำคัญในการกระตุ้นการซื้อของผู้บริโภค

1.4 ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านแบบบ้านพร้อมอยู่

บริษัทฯมีการปรับนโยบายที่จะดำเนินการสร้างบ้านในโครงการเป็นแบบบ้านพร้อมอยู่ทั้งหมด
เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าในปัจจุบัน
ดังนั้นบริษัทฯจะต้องลงทุนสร้างบ้านในระดับหนึ่งก่อนเปิดขายให้แก่ลูกค้าจึงจำเป็นต้องมีเงินทุนหมุนเวียนที่ใช้ในการดำเนินการอย่างเพียงพอ
อีกทั้ง จะมีความเสี่ยงในเงินลงทุนที่ลงในโครงการหากการขายไม่เป็นไปตามที่ประมาณการไว้
อย่างไรก็ตาม
การมีเงินทุนที่เพียงพอทั้งจากการดำเนินงานและการสนับสนุนจากสถาบันการเงินทำให้บริษัทฯสามารถบริหารการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับการสร้างบ้านพร้อมอยู่เป็นแนวคิดที่ตรงกับความต้องการของลูกค้าที่ต้องการความมั่นใจในสินค้าที่ซื้อจากผู้ประกอบการ
ซึ่งทำให้ความเสี่ยงในเรื่องการขายลดลง

1.5 ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน

ตามที่ บริษัทฯประกอบธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า ธุรกิจให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ
และธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารงาน
ซึ่งในการทำธุรกิจดังกล่าวมีการทำรายการกับบริษัทที่เกี่ยวข้องกันเป็นส่วนใหญ่ โดย ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2546 บริษัทฯและบริษัทย่อยมีรายได้จากบริษัทที่เกี่ยวข้องกันเป็นสัดส่วนร้อยละ 40
ของรายได้รวม ดังนั้นบริษัทฯอาจเผชิญความเสี่ยงจากการพึ่งพิงกลุ่มบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
ซึ่งหากมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายในการทำรายการกับบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
อาจส่งผลกระทบทำให้บริษัทฯมีรายได้จากบริษัทที่เกี่ยวข้องกันลดลง อย่างไรก็ตาม
ภายหลังการปรับโครงสร้างธุรกิจบริษัทฯและบริษัทย่อยได้เริ่มดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูง
ซึ่งจะเป็นแหล่งรายได้หลักอีกแหล่งหนึ่งของบริษัทฯในอนาคต
จะทำให้ช่วยลดความเสี่ยงจากการพึ่งพิงบริษัทที่เกี่ยวข้องกันอีกทางหนึ่ง

1.6
ความเสี่ยงจากการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค
(ANET)

บริษัทฯได้ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้องร้อยละ 30 หรือคิดเป็นเงิน 360
ล้านบาท จากมูลค่าหน่วยลงทุนที่เสนอขาย 1,200 ล้านบาท โดย ANET
ได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือ อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 โดยเมื่อครบกำหนดอายุกองทุน 5
ปี อาจขยายอายุโครงการออกไปอีก 2 ปีตามมติผู้ถือหน่วยลงทุน
ทั้งนี้บริษัทฯได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับ ANET
โดยกำหนดว่าบริษัทฯหรือบุคคลที่บริษัทฯกำหนดมีสิทธิในการรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวในราคา
1,200 ล้านบาท
ทำให้บริษัทฯอาจเกิดความเสี่ยงหากราคาอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีมูลค่าที่ลดลงอย่างมี
นัยสำคัญ
รวมทั้งบริษัทฯอาจเผชิญความเสี่ยงจากกระแสเงินสดไม่เพียงพอเพื่อที่จะซื้อทรัพย์สินดังกล่าว
ทำให้ต้องจัดหาแหล่งเงินทุนอื่น อย่างไรก็ตาม
บริษัทฯเห็นว่าผู้เช่าหลักของกองทุนต้องรักษาสภาพทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่ดีตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาเช่าเพื่อส่งมอบให้ผู้ซื้อ
ดังนั้นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจึงไม่ควรลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

1.7 ความเสี่ยงจากการมีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่

กลุ่มครอบครัวชินวัตรถือหุ้นในบริษัทฯร้อยละ 61 ของจำนวนหุ้นสามัญจึงทำให้กลุ่มครอบครัว
ชินวัตรสามารถควบคุมเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกือบทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นเรื่องการแต่งตั้งกรรมการ
หรือการขอมติในเรื่องอื่นที่ต้องใช้เสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ยกเว้นเรื่องที่กฎหมายหรือข้อบังคับบริษัทฯกำหนดให้ต้องได้รับเสียง 3 ใน 4 ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงไม่อาจสามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบและถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นใหญ่เสนอได้

อย่างไรก็ตาม
คณะกรรมการบริษัทและคณะกรรมการบริหารเป็นผู้ที่มีอำนาจหน้าที่อย่างสมบูรณ์ในการบริหารจัดการธุรกิจ
ประกอบกับบริษัทฯมีคณะกรรมการตรวจสอบที่จะเข้ามาตรวจสอบและพิจารณาเพื่อไม่ให้เกิดรายการที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งกัน