ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

สรุปภาพรวมของบริษัทและบริษัทย่อย

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) จดทะเบียนจัดตั้งบริษัทเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2543 ณ สิ้นปี
2551 บริษัทมีทุนจดทะเบียน 1,340 ล้านบาท และมีทุนชำระแล้ว 1,005 ล้านบาท
โดยเป็นหุ้นสามัญจำนวน 1,005 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท
บริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย
ซึ่งบริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการและเป็นเจ้าของโครงการ บริษัทได้รับรางวัลการออกแบบบ้านดีเด่น
“Awards of Merit” ในปี 2544 และปี 2547 จากงาน PCBC (Pacific Coast Builders
Conference) ประเทศสหรัฐอเมริกา สหรัฐอเมริกา อีกทั้งยังได้รับรางวัลชมเชย
และรางวัลระดับดี“โครงการบ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงาน ปี 2550 และปี 2551” ตามลำดับ
จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน กระทรวงพลังงาน
เน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แนวความคิด “เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ” ในปี
2551 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรร จำนวน 3,471 ล้านบาท
ทั้งนี้ในปี2551 บริษัทมีรายได้พิเศษจากการขายที่ดิน เนื่องจากยังไม่มีโครงการพัฒนา มูลค่า 827
ล้านบาท ปัจจุบันถือได้ว่าบริษัทเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการยอมรับ
และความไว้วางใจจากผู้บริโภคเป็นอย่างมากภายใต้แบรนด์ “ปริญสิริ”
โดยบริษัทมีการถือหุ้นในบริษัทย่อย 3 แห่ง ได้แก่

(1) บริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร
เป็นการร่วมทุนกันระหว่างบริษัท กับ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน)
ทั้งนี้การดำเนินงานมีนโยบายที่แยกกันอย่างชัดเจน
ซึ่งในส่วนที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการของนั้นจะมากจากบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน)
เป็นผู้จัดหาและนำมาเสนอเพื่อตัดสินใจในการซื้อที่ดินร่วมกัน
อีกทั้งจะใช้ชื่อของโครงการในแต่ละผลิตภัณฑ์ที่ต่างกันกับโครงการของบริษัท
บริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 51.00 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว

(2) บริษัท โกร โยธา กรุ๊ป จำกัด “บริษัทย่อย” ประกอบธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง
และจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ให้กับบริษัทและผู้รับเหมาก่อสร้างของบริษัทเป็นส่วนใหญ่ ในปี 2550
มีสัดส่วนรายได้จากการจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง และจากการรับเหมาก่อสร้าง ประมาณร้อยละ 81.11
และร้อยละ 18.57 ตามลำดับ บริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 99.99 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว

(3) บริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย) จำกัด “บริษัทย่อย”
ประกอบธุรกิจค้าและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดิน
และจัดตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน 2550 โดยในปี 2550 บริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย)
จำกัด ยังไม่มีรายได้จากการดำเนินธุรกิจ บริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 99.97
ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว

ผลิตภัณฑ์ของบริษัท แบ่งออกได้อีกดังนี้

(1) ประเภทหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งแบ่งออกเป็นแต่ละเฉพาะตัวผลิตภัณฑ์และกลุ่มเป้าหมายแต่ละกลุ่ม
โดยจะใช้ชื่อโครงการที่แตกต่างกันออกไป และสามารถแบ่งออกได้อีกดังนี้

(1.1) บ้านเดี่ยว (Single Detached Home)

(1.1.1) บ้านเดี่ยวตลาดบน ใช้ชื่อโครงการสิริทาวารา ระดับราคาประมาณ 7.00 ล้านบาทขึ้นไป
โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง

(1.1.2) บ้านเดี่ยวตลาดกลาง ใช้ชื่อโครงการปริญญดา ระดับราคาประมาณ 3.00 - 7.00
ล้านบาท โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ค่อนข้างสูง

(1.2) บ้านแฝด (Semi Detached Home) ใช้ชื่อโครงการปริญญดา ไลท์ ระดับราคาประมาณ
2.00 – 4.00 ล้านบาท โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

(1.3) ทาวน์เฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ (Town House & Home Office)

(1.3.1) ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น ใช้ชื่อโครงการปริญลักษณ์ ระดับราคาประมาณ 1.50 – 3.00
ล้านบาท โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

(1.3.2) ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ใช้ชื่อโครงการปริญลักษณ์ ไลท์ ระดับราคาประมาณ 1.0 – 2.50
ล้านบาท โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

(1.3.3) โฮมออฟฟิศ ใช้ชื่อโครงการปริญลักษณ์ และปริญลักษณ์ ไลท์ ระดับราคาประมาณ 2.00 –
4.00 ล้านบาท โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

(2) ประเภทอาคารชุดพักอาศัย (Condominium)
ซึ่งแบ่งออกเป็นแต่ละเฉพาะตัวผลิตภัณฑ์และกลุ่มเป้าหมายแต่ละกลุ่ม
โดยจะใช้ชื่อโครงการที่แตกต่างกันออกไป และสามารถแบ่งออกได้อีกดังนี้

(2.1) อาคารชุดพักอาศัยประเภทระดับความสูงของอาคารไม่เกิน 9 ชั้น (Low Rise)

(2.1.1) ใช้ชื่อโครงการเดอะพัลซ์ ระดับราคาประมาณ 1.29 – 3.60 ล้านบาท
กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

(2.1.2) ใช้ชื่อโครงการสมาร์ทคอนโด ระดับราคาประมาณ 0.69 - 1.00 ล้านบาท
กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

(2.2) อาคารชุดพักอาศัยประเภทระดับความสูงของอาคารเกิน 9 ชั้น (High Rise)
ใช้ชื่อโครงการเดอะคอมพลีท ระดับราคาประมาณ 1.79 – 12.00 ล้านบาท
กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

เป้าหมายในการดำเนินธุรกิจของบริษัท
บริษัทมุ่งเน้นความเป็นหนึ่งในผู้นำด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย
รวมทั้งการได้การยอมรับและความไว้วางใจจากผู้บริโภคภายใต้ตราสินค้า “ปริญสิริ”
และมีเป้าหมายในการขยายโครงการในอนาคตที่ยังคงเน้นการพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร
และโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัย
บริษัทตั้งเป้าหมายการจัดซื้อที่ดินและนำมาพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ประมาณปีละ 8 – 12 โครงการ
ในด้านการตลาดบริษัทมีเป้าหมายที่จะสร้างการรับรู้ในตราสินค้า “ปริญสิริ” ให้มากขึ้น

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551 บริษัทและบริษัทย่อยอยู่ระหว่างการเปิดขายโครงการทั้งสิ้น 25
โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 16,459.17 ล้านบาท โดยมีมูลค่าที่ขายแล้วรวมประมาณ
10,994.96 ล้านบาท และ
มีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดเวลาจะเปิดขายภายในปี 2552 และ ปี 2553
ซึ่งมีโครงการทั้งสิ้น 6 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 1,883.68 ล้านบาท

สรุปฐานะทางการเงินและผลการดำเนินงาน

(หน่วย : ล้านบาท)

  -------------------------- -------------- -------------- --------------
  รายละเอียด                  ปี 2549         ปี 2550         ปี 2551

  รายได้รวม                   2,960.52       2,611.24       4,372.88

  ต้นทุนขาย                    2001.62        1,989.93       3,407.74

  กำไรสุทธิ                    447.80         77.98          315.56

  สินทรัพย์รวม                  4,395.97       5,848.52       7,144.11

  หนี้สินรวม                    2,589.84       3,620.93       4,615.91

  ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม             1,806.13       2,227.58       2,528.19

  อัตราส่วนกำไรขั้นต้น (%)        32.12          23.03          23.93

  อัตราส่วนกำไรสุทธิ (%)         15.13          2.99           7.22

  มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น (บาทต่อหุ้น)   2.70           2.49           2.51

  กำไรสุทธิต่อหุ้น (บาทต่อหุ้น)      0.67           0.09           0.33
  -------------------------- -------------- -------------- --------------

รายได้หลักของบริษัทบริษัทและบริษัทย่อยมาจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย ประมาณร้อยละ 80
ของรายได้รวมและรายได้พิเศษจากการขายทีดินอีกร้อยละ 19 ของรายได้รวม
โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 เพิ่มขึ้นเนื่องจาก
การสนับสนุนของภาครัฐในมาตรการกระตุ้นภาวะอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งก็น่าจะเป็นการส่งผลให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ที่ยังมีกำลังซื้ออยู่
ประกอบกับบริษัทและบริษัทย่อยมีการเปิดขายโครงการเพิ่มขึ้นและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี
อีกทั้งบริษัทมีการพัฒนาการออกแบบผลิตภัณฑ์และควบคุมคุณภาพของผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
เพื่อให้สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค
โดยเน้นรูปแบบที่ตอบสนองประโยชน์การใช้สอยของที่อยู่อาศัย ความทันสมัย คุณภาพ และมาตรฐาน
จนได้รับการยอมรับและความเชื่อมั่นจากลูกค้า บริษัท
มีนโยบายการรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อส่งมอบสินค้าแล้ว
(เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า) โดยในช่วงปี 2549 ถึง 2550
รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มาจากการขายบ้านเดี่ยว
โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวตลาดกลางที่มีรายได้มากที่สุดในช่วงปีดังกล่าว แต่ในปี 51 บริษัท
มีสัดส่วนรายได้จาก ทาวน์โฮม และโฮมออฟฟิศ มากกว่าการขายบ้านเดี่ยวเนื่องจาก
ลูกค้าได้มองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ย่อมเยาลง ตามภาวะเศรษฐกิจ

ต้นทุนขายปี 2551 ปรับตัวลดลงร้อยละ 49. เนื่องจาก
บริษัทได้มีการปรับราคาขายสินค้าเพิ่มขึ้นและมีการควบคุมต้นทุนและบริหารจัดการที่ดีมากขึ้น
เพื่อลดความเสี่ยง ในปีที่เศรษฐกิจมีความผันผวน

ต้นทุนขายหลักของบริษัทและบริษัทย่อยเป็นต้นทุนผันแปร ซึ่งประกอบด้วย ต้นทุนที่ดิน ต้นทุนก่อสร้าง
ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับโครงการ และต้นทุนดอกเบี้ยโครงการ
ส่วนสาเหตุที่ทำให้อัตราส่วนต้นทุนขายสูงขึ้นเนื่องจากราคาของวัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่ที่มีการปรับตัวสูงขึ้น
ประกอบกับภาวะอ่อนตัวลงตามสภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน

ปี2551 บริษัทมีกำไรสุทธิ จำนวน 331 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปี 2550 ถึงร้อยละ 276
เนื่องจากการเพี่มขึ้นของรายได้ และการควบคุมต้นทุนขายได้ดี กว่าปี 2550
โดยอัตรากำไรสุทธิต่อหุ้น เพิ่มขึ้นเป็น .31 บาท จากปี 2549 ที่กำไรต่อหุ้น .09 บาท

อัตราส่วน หนี้สินต่อทุนในปี 2551 เพิ่มขึ้นเป็น 1.83 เท่า บริษัทคาดว่า
สัดส่วนหนี้สินต่อทุนจะลดลงจากการที่บริษัทมียอดขายที่ยังไม่รู้เป็นรายได้จำนวนมาก
ซึ่งบริษัทจะรับรู้เป็นรายได้ในอนาคตโดยเฉพาะจากโครงการคอนโดมิเนียม
ซึ่งได้มีการสร้างเสร็จตอนปลายปี 2551

สินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย ณ สิ้นปี 2549 ปี 2550 ปี 2551 มีมูลค่าเท่ากับ 4,395.97
ล้านบาท 5,848.52 ล้านบาท และ 7,144.1 ล้านบาท ตามลำดับ โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2551 สินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย
ประกอบด้วยสินทรัพย์หมุนเวียนและสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนเท่ากับ 6,873.15 ล้านบาท และ 271
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 96.2 และร้อยละ 3.8 ของสินทรัพย์รวม ตามลำดับ
โดยสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นสินค้าคงเหลือ โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551
บริษัทและบริษัทย่อยมีสินค้าคงเหลือเท่ากับ 6,472.13 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 90.59
ของสินทรัพย์รวม

ปัจจัยความเสี่ยงที่สำคัญ

(1) ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างเป็นวัตถุดิบหลักที่สำคัญในการพัฒนาโครงการ
ทั้งนี้ราคาวัสดุก่อสร้างดังกล่าวจะมีความผันแปรไปตามภาวะราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น
ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนราคาวัสดุในการก่อสร้างที่เชื่อมโยงกับปิโตรเลียมที่มีการปรับตัวสูงขึ้น
รวมทั้งวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ ที่ปรับตัวสูงขึ้นโดยผ่านค่าขนส่ง
ในขณะที่บริษัทไม่สามารถปรับราคาขายได้ในทันที หรือหากบริษัทสามารถปรับราคาขายได้
ก็อาจส่งผลกระทบต่อจำนวนการขายที่อยู่อาศัยของบริษัท
ดังนั้นความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างอาจส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างโครงการของบริษัทเพิ่มขึ้น
ซึ่งส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
อย่างไรก็ตามสำหรับวัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบและจัดหานั้น
จะถูกกำหนดราคาการรับเหมาก่อสร้างพร้อมกับราคาวัสดุก่อสร้างไว้ในสัญญาว่าจ้างของบริษัทไว้แล้ว
สำหรับวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหานั้น
เนื่องจากบริษัทมีอำนาจในการต่อรองกับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง
ทำให้บริษัทยังสามารถควบคุมต้นทุนของวัสดุก่อสร้างอยู่ในระดับที่เหมาะสมได้
โดยบริษัทจะวางแผนการก่อสร้างและทำการประเมินปริมาณการใช้วัสดุแต่ละประเภทรวมทั้งโครงการก่อน
และจะสั่งซื้อวัสดุดังกล่าวตามปริมาณที่ได้ประเมินไว้โดยผ่านบริษัทย่อยของบริษัท

(2) ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย

บริษัทและบริษัทย่อยมีนโยบายในการพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร
โดยสร้างบ้านเสร็จก่อนขายเป็นส่วนใหญ่ ทั้งนี้รวมไปถึงพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัย
โดยจะสามารถโอนได้เมื่อดำเนินการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยทั้งโครงการแล้ว
เนื่องจากจะไม่ได้รับเงินจากลูกค้ามาเป็นเงินทุนหมุนเวียนในระหว่างการก่อสร้าง
ประกอบกับหากมีปัจจัยที่อาจจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท
อาจทำให้บริษัทมีความเสี่ยงจากการสร้างบ้านเสร็จก่อนขายแล้วยังไม่สามารถขายได้
หรือขายได้ช้าลง ซึ่งจะส่งผลให้บริษัทมีภาระต้นทุนสินค้าคงเหลือในปริมาณที่สูง
และส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องรวมทั้งความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
อย่างไรก็ตามบริษัทได้มีนโยบายเพื่อลดผลกระทบดังกล่าว
โดยทำการวิจัยและศึกษาพฤติกรรมของผู้บริโภคก่อนการพัฒนาโครงการ
และบริษัทมีการวางแผนการก่อสร้างให้สอดคล้องกับประมาณการการขาย
โดยแบ่งการพัฒนาโครงการออกเป็นรายเฟส
และโครงการที่เปิดขายในแต่ละโครงการจะมีทั้งบ้านพร้อมอยู่ (Pre-Built)
และบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (Semi Pre-Built)
ประกอบกับมีการส่งเสริมการตลาดอย่างต่อเนื่อง
ทำให้บริษัทมั่นใจได้ว่าสามารถลดผลกระทบดังกล่าวได้ในระดับหนึ่ง

(ผู้ลงทุนควรอ่านรายละเอียดข้อมูลในส่วนที่ 2 ก่อนตัดสินใจลงทุนในหลักทรัพย์)