2.3 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

2.3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ลักษณะการให้บริการของบริษัทสามารถแบ่งออกเป็นดังนี้

1)  การให้บริการเช่าพื้นที่ระยะสั้นและระยะยาว โดยส่วนใหญ่กว่าร้อยละ 70
    ของพื้นที่ที่สามารถให้เช่าได้ (Gross Leasable Area หรือ GLA)
    บริษัทให้เช่าพื้นที่ระยะยาวตั้งแต่ 10 ถึง 20 ปี และพื้นที่ส่วนที่เหลือจะให้เช่าระยะสั้นตั้งแต่ 1
    ถึง 3 ปี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการเช่า 3+3 (3 ปี และมีสิทธิต่อสัญญาเช่าได้อีก 3 ปี)
    โดยสัญญาเช่าพื้นที่แต่ละสัญญาจะกำหนดราคาค่าเช่าพื้นที่ ระยะเวลาในการชำระค่าเช่า
    การปรับขึ้นค่าเช่าในอนาคต และเงื่อนไขในการเช่าไว้โดยละเอียด
    บริษัทจะทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลักโดยให้มีระยะเวลาของสัญญาเท่ากับสัญญาเช่าที่ดินที่ทำกับเจ้าของที่ดินในแต่ละโครงการ
    เพื่อให้กระแสรายได้ตรงกับค่าใช้จ่ายในอนาคตตลอดอายุสัญญา (ยกเว้นโครงการบางบอน
    และประชาอุทิศ ตามรายละเอียดเพิ่มเติมในปัจจัยความเสี่ยง ข้อ 2.1.4)

  ทั้งนี้ การเลือกที่จะดำเนินธุรกิจโดยทำสัญญาเช่าระยะยาวกับเจ้าของที่ดิน
  และผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของบริษัท นอกจากจะช่วยลดต้นทุนในการซื้อที่ดินที่มีราคาสูงแล้ว
  ยังทำให้บริษัทมีรายได้และค่าใช้จ่ายที่แน่นอนในระยะยาว นอกเหนือจากนี้
  การทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าพื้นที่โดยมีการเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้า
  ทำให้บริษัทสามารถบริหารสภาพคล่องได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  และมีการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเป็นจำนวนน้อยมาก
  และบริษัทยังได้ลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจโดยบริษัทไม่ทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของก่อนที่จะได้เจรจาและตกลงขั้นสุดท้าย
  หรือได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลัก ทำให้บริษัทสามารถประกบ (Match)
  กระแสเงินสดรับจากค่าเช่าพื้นที่และกระแสเงินสดจ่ายจากค่าเช่าที่ดินของแต่ละโครงการในอนาคตได้
  นอกเหนือจากนี้บริษัทยังไม่ต้องแบกรับภาระสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้

  สำหรับการเจรจากับผู้เช่าพื้นที่ บริษัทจะเรียกเก็บค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้า
  (หรือค่าเซ้งพื้นที่) จากผู้เช่าหลักเป็นเงินสดจำนวนหนึ่ง
  ประกอบกับเรียกเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้า (หรือค่ามัดจำ)
  เท่ากับค่าเช่าและค่าบริการรายเดือนจำนวน 12 เดือนสำหรับผู้เช่าหลัก และ 6
  เดือนสำหรับผู้เช่าร่วมทุกราย
  ทำให้บริษัทมีเงินสดจำนวนหนึ่งในช่วงเริ่มต้นของโครงการเพื่อไว้ใช้ในการชำระค่าออกแบบโครงการ
  ค่าก่อสร้างอาคาร ค่าใช้จ่ายในการขออนุญาตหน่วยงานราชการ และค่าเช่าที่ดินล่วงหน้า
  (หรือค่าหน้าดิน) แก่เจ้าของที่ดิน เป็นต้น ด้วยสาเหตุดังกล่าว ทำให้บริษัทมีเงินลงทุนสุทธิ (Net
  Investment) ในแต่ละโครงการน้อยกว่าวงเงินลงทุนจริง (Total Investment Amount)
  ของโครงการนั้นๆ บริษัทจึงไม่มีปัญหาสภาพคล่องในอดีตที่ผ่านมา
  และมีเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินในระดับต่ำมาก

2)  การให้บริการบริหารโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง
    การให้บริการบริหารโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง เป็นการให้บริการตามสัญญาการให้บริการ
    ซึ่งจะจัดทำพร้อมกับสัญญาเช่าพื้นที่กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย
    โดยสัญญาการให้บริการจะมีอายุของสัญญาเท่ากับสัญญาเช่าพื้นที่ของลูกค้าแต่ละราย
    การให้บริการบริหารโครงการ และพื้นที่ส่วนกลาง ภายในโครงการจะครอบคลุมถึง
    การบริการทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง การดูแลรักษาต้นไม้และสวนหย่อม
    การดูแลรักษาความปลอดภัย การจัดการจราจร การซ่อมบำรุงพื้นที่ส่วนกลาง อาคาร
    และอุปกรณ์ แสงไฟในโครงการ ค่าไฟฟ้า และค่าประปาในพื้นที่ส่วนกลาง การกำจัดขยะ
    การบำบัดน้ำเสีย และการจัดรายการส่งเสริมการขายเป็นระยะๆ

3)  การให้บริการจัดหาสถานที่ประกอบการ¹
    เป็นการให้บริการจัดหาพื้นที่ในการดำเนินธุรกิจที่มีศักยภาพให้กับลูกค้าผู้ค้าปลีกในบริเวณที่ผู้ค้าปลีกแจ้งความต้องการ
    เนื่องจากธุรกิจค้าปลีกในปัจจุบันมีการแข่งขันกันสูงมาก
    และมีแนวโน้มจะเป็นเช่นนี้ต่อไปในอีกหลายปีข้างหน้า
    ที่ตั้งของสถานประกอบการค้าปลีกเป็นปัจจัยที่สำคัญอันดับต้นๆ
    ที่จะทำให้ผู้ค้าปลีกประสบผลสำเร็จในการดำเนินธุรกิจและทำกำไรจากสาขานั้นๆ ได้ ดังนั้น
    ผู้ค้าปลีกจึงมีการแข่งขันในการหาพื้นที่ประกอบการกันสูงมาก
    การที่ผู้ค้าปลีกสามารถยึดพื้นที่ค้าปลีกที่มีศักยภาพในแต่ละบริเวณได้
    ย่อมทำให้ผู้ค้าปลีกได้เปรียบในการแข่งขันในธุรกิจ ดังนั้น
    บริษัทจึงได้เริ่มให้บริการดังกล่าวในปีนี้
    โดยบริษัทได้ตกลงทำสัญญาจัดหาสถานที่ประกอบการให้แก่บริษัท ซีอาร์ซี เอโฮลด์ จำกัด
    เพื่อจัดหาสถานที่ตั้งซูเปอร์มาร์เก็ตในบริเวณซอยสุขุมวิท 55 (ทองหล่อ)
    และบริเวณถนนนางลิ้นจี่ (ซอยเย็นอากาศ)
    โดยบริษัทรับรู้รายได้ดังกล่าวของโครงการทองหล่อทั้งหมดแล้วในไตรมาสที่ 2-3 ปี 2545
    และจะรับรู้รายได้ดังกล่าวที่เหลือของโครงการเย็นอากาศในไตรมาสที่ 4 ปี 2545
    และโครงการอื่นๆ ในอนาคตตามที่ได้ตกลงกับผู้ค้าปลีกแต่ละราย ทั้งนี้
    บริษัทมีแผนที่จะจัดหาพื้นที่ในการดำเนินธุรกิจให้กับผู้ค้าปลีกในบริเวณนอกศูนย์การค้าของบริษัทในอนาคตต่อไปเพื่อเพิ่มรายได้ของบริษัท
    อย่างไรก็ตาม การจัดหาสถานที่ประกอบการนี้ เป็นการให้บริการอีกประเภทหนึ่งของบริษัท
    ซึ่งไม่มีส่วนเกี่ยวข้องใดๆ กับค่าเช่าและค่าบริการที่บริษัทเรียกเก็บจากผู้เช่าพื้นที่หลัก
    ถ้าบริษัทไม่มีรายได้ค่าธรรมเนียมในส่วนนี้
    โครงการศูนย์การค้าชุมชนในแต่ละศูนย์ยังคงมีความเป็นไปได้ในด้านการเงินจากค่าเช่าและค่าบริการของผู้เช่าหลักและผู้เช่าร่วมของโครงการนั้นๆ

4)  การให้บริการสาธารณูปโภค ซึ่งได้แก่ ไฟฟ้า ประปา และโทรศัพท์
    ให้กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย
    โดยบริษัทเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคดังกล่าวจากลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย
    ในอัตราที่สูงกว่าอัตราที่บริษัทชำระจริงแก่ผู้ให้บริการสาธารณูปโภคแต่ละประเภท ซึ่งได้แก่
    การไฟฟ้านครหลวง การประปานครหลวง องค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย และบริษัท
    เทเลคอมเอเซีย คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)
    ทั้งนี้บริษัทได้นำกำไรจากการให้บริการสาธารณูปโภคดังกล่าว
    ไปชำระค่าสาธารณูปโภคของพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ค่าน้ำประปาที่ใช้ในห้องน้ำ
    ค่าไฟฟ้าบริเวณทางเดินและที่จอดรถ เป็นต้น
    โดยในอดีตที่ผ่านมาบริษัทมีผลขาดทุนเล็กน้อยจากค่าสาธารณูปโภคของพื้นที่ส่วนกลางมากกว่ากำไรจากการให้บริการสาธารณูปโภคแก่ลูกค้า
    แต่ทั้งนี้บริษัทมีนโยบายที่จะขึ้นค่าบริการสาธารณูปโภคที่เรียกเก็บจากลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ในอนาคต
    เพื่อทำกำไรเพิ่มขึ้นจากการให้บริการนี้

หมายเหตุ

1 การให้บริการจัดหาสถานที่ประกอบการ เป็นธุรกิจที่บริษัทเพิ่งเริ่มให้บริการในปี 2545
โดยบริษัทมีแผนที่จะจัดหาพื้นที่ในการดำเนินธุรกิจให้กับผู้ค้าปลีกในบริเวณนอกศูนย์การค้าของบริษัทในอนาคตต่อไปเพื่อเพิ่มรายได้ของบริษัท
อย่างไรก็ตามรายได้ค่าธรรมเนียมจัดหาสถานที่ประกอบการจะเกิดขึ้นได้เมื่อบริษัทมีการเปิดโครงการใหม่
และผู้เช่าพื้นที่ของบริษัทตกลงให้บริษัทจัดหาสถานที่ประกอบการให้แก่ผู้เช่าพื้นที่ดังกล่าว

2.3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

  1) ภาวะอุตสาหกรรม

ธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า เป็นธุรกิจที่มีความเกี่ยวข้องโดยตรงกับธุรกิจค้าปลีก
กล่าวคือเมื่อธุรกิจค้าปลีกมีการขยายตัว ความต้องการพื้นที่ที่จะดำเนินธุรกิจก็จะมีมากขึ้นตามไปด้วย

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจค้าปลีกในประเทศมีการขยายตัวสูงมาก
เนื่องจากการเข้ามาของผู้ค้าปลีกจากต่างประเทศจำนวนมาก
ผู้ค้าปลีกจากต่างประเทศซึ่งมีเงินลงทุนสูงได้ขยายสาขาจำนวนมากทั้งในกรุงเทพฯ
และต่างจังหวัดทั่วประเทศ
ประกอบกับการใช้จ่ายของผู้บริโภคมีปริมาณเพิ่มมากขึ้นจากเศรษฐกิจในประเทศที่ค่อยๆ
ฟื้นตัวจากสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำในปี 2540-2542 นอกเหนือจากนี้วิถีชีวิต (Lifestyle)
ของผู้บริโภคในประเทศที่เปลี่ยนแปลงไปนิยมซื้อสินค้าจากศูนย์การค้า และร้านค้าปลีกรูปแบบใหม่
(Modern Trade Retail Store) แทนที่ร้านค้าปลีกรูปแบบเดิม (Traditional Trade
Retail Store) ซึ่งได้แก่ ร้านโชวห่วย และตลาดสด มากขึ้นเรื่อยๆ
ได้ช่วยเกื้อหนุนให้ธุรกิจค้าปลีกในศูนย์การค้ามีปริมาณเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก

โครงสร้างธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทย

  Big C, Carrefour, Tesco Lotus

Tops Supermarket,

Jusco

7-eleven, AM/PM

Makro

  Powerbuy, Supersport

Boots, Watson’s

Central, The Mall

ที่มา : สมาคมผู้ค้าปลีกแห่งประเทศไทย, Trend of Thai Retail Business
ธนาคารแห่งประเทศไทย

เงินลงทุนและรายได้ของผู้ประกอบการของธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทย

+---------------------------+--------------------+--------------------+
| ผู้ประกอบการ                | เงินลงทุน ต่อ 1 ศูนย์   | รายได้*             |
|                           |                    |                    |
|                           | (ล้านบาท)           | (ล้านบาท)           |
+---------------------------+--------------------+--------------------+
| เทสโก้ โลตัส                | 700                | 50,000             |
+---------------------------+--------------------+--------------------+
| บิ๊กซี                       | 700 - 900          | 33,000             |
+---------------------------+--------------------+--------------------+
| คาร์ฟูร์                     | 400 - 700          | 18,000             |
+---------------------------+--------------------+--------------------+
| แมคโคร                    | 300                | 38,000             |
+---------------------------+--------------------+--------------------+
| ท็อปส์                      | 30                 | 14,000             |
+---------------------------+--------------------+--------------------+
| จัสโก้                      | 50                 | 3,000              |
+---------------------------+--------------------+--------------------+
| เซ็นทรัล                    | n.a.               | 15,800             |
+---------------------------+--------------------+--------------------+
| เซเว่น อีเลฟเว่น             | 3 – 5              | 24,000             |
+---------------------------+--------------------+--------------------+

ที่มา : หนังสือพิมพ์บางกอกโพสต์, Retail Review Year End 2002

หมายเหตุ : * ประมาณการ ปี 2546

ร้านขายสินค้าลดราคา เช่น เทสโก้ โลตัส ต้องใช้เงินลงทุน ต่อ 1 ศูนย์ ประมาณ 700 ล้านบาท
ในขณะที่ซุปเปอร์มาร์เก็ต เช่น ท็อปส์ และ จัสโก้ ใช้เงินลงทุนประมาณ 30-50 ล้านบาท
ทั้งนี้เงินลงทุนขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ของโครงการด้วย (ดังแสดงในตารางข้างบน) และ
ยอดขายอาหารของร้านค้าปลีกในปี 2544 จำนวน 17 พันล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.20
จากปี 2543 (ดังแสดงในตารางข้างล่าง)

(USD million)

  --------------------------- -------- -------- -------- --------- --------- -------- -------- --------
                              2537     2538     2539     2540      2541      2542     2543     2544

  ยอดขายอาหารของร้านค้าปลีกรวม   15,829   18,449   20,508   17,799    14,559    14,792   15,511   17,093

  อัตราการเติบโต                         16.55%   11.16%   -13.21%   -18.20%   1.60%    4.86%    10.20%

                              100%     100%     100%     100%      100%      100%     100%     100%

  1. ร้านค้าปลีกรูปแบบใหม่                                                                           

  (Modern Trade Retail Store)                                                                  

  1.1 ซูเปอร์มาร์เก็ต             3,357    3,912    4,349    3,775     3,087     3,254    3,878    n.a.

  ร้านขายสินค้าลดราคา            21.21%   21.20%   21.21%   21.21%    21.20%    22.00%   25.00%   

  แคช แอนด์ แครี่                                                                                  

  1.2 ร้านสะดวกซื้อ              546      637      708      614       503       888      775      n.a.

  ร้านขายสินค้าในปั๊มน้ำมัน          3.45%    3.45%    3.45%    3.45%     3.45%     6.00%    5.00%    

  คีออส (Kiosk)                                                                                  

  2. ร้านค้าปลีกรูปแบบเดิม         11,926   13,900   15,451   13,410    10,969    10,650   10,858   n.a.

  (Traditional Trade Retail   75.34%   75.34%   75.34%   75.34%    75.34%    72.00%   70.00%   
  Store)                                                                                       

  ร้านโชวห่วย                                                                                     

  ตลาดสด                                                                                        
  --------------------------- -------- -------- -------- --------- --------- -------- -------- --------

ที่มา : Thailand Retail Food Sector Report 1999-2002, USDA Global
Agriculture Information Network (GAIN Report)

ยอดขายอาหารของร้านค้าปลีกรวม ปี 2537-2544

[]

นอกจากจำนวนร้านค้าปลีกและยอดขายปลีกที่เพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก ยังมีปัจจัยอื่นๆ
ที่บ่งบอกถึงการขยายตัวของธุรกิจค้าปลีกในประเทศ ได้แก่
ธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้ายังมีความเกี่ยวข้องกับธุรกิจอื่นๆ ด้วย เช่น ร้านอาหาร ร้านกาแฟ
ร้านให้เช่าวิดีโอ ร้านขายยา ร้านซักรีด ร้านขายหนังสือ ร้านขายแว่นตา โรงเรียนสอนภาษา
ดนตรี เทควนโด และกวดวิชา และศูนย์ให้บริการซ่อมบำรุงและจำหน่ายอะไหล่รถยนต์ เป็นต้น
ธุรกิจดังกล่าวหลายๆ ธุรกิจมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
ทำให้มีความต้องการใช้พื้นที่เพิ่มมากขึ้นจำนวนมาก
(รายละเอียดเกี่ยวกับจำนวนสาขาของร้านค้าปลีกอยู่ในตารางถัดไป)

แนวโน้มอุตสาหกรรม

ธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทยยังคงมีแนวโน้มในการขยายตัวต่อไปอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งจะมีผลทำให้ธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้ามีแนวโน้มจะขยายตัวไปในทิศทางเดียวกัน
ผู้ค้าปลีกที่ดำเนินธุรกิจในประเทศไทยอยู่แล้ว ส่วนใหญ่มีแผนที่จะขยายสาขาต่อไปอย่างต่อเนื่อง
นอกเหนือจากนี้ผู้ค้าปลีกประเภทร้านขายสินค้าลดราคา (Discount Store) บางราย เช่น
เทสโก้ โลตัส และบิ๊ก-ซี มีแผนการชัดเจนที่จะขยายสาขาในรูปแบบซูเปอร์มาร์เก็ต
ในศูนย์การค้าชุมชนที่บริษัทเชี่ยวชาญและดำเนินการอยู่ ผู้ค้าปลีกรายอื่นๆ
ที่ยังไม่มีธุรกิจในประเทศไทย มีแผนการที่จะเข้ามาเปิดตลาดในประเทศไทย เช่น ร้านขายยา
ร้านขายเฟอร์นิเจอร์ ซูเปอร์มาร์เก็ต เป็นต้น
ทั้งนี้บริษัทได้รับการติดต่อจากผู้ประกอบการดังกล่าวจำนวนมาก

ตารางต่อไปนี้แสดงถึงจำนวนสาขาที่เพิ่มขึ้นของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่จะเป็นผู้เช่าหลักและผู้เช่าร่วมของบริษัท

จำนวนสาขาของซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านขายสินค้าลดราคา ร้านขายสินค้าเฉพาะอย่าง
และร้านค้าสะดวกซื้อ ในประเทศไทย ปี 2542-2545

+---------------------+------------+------------+----------+----------+
|                     | 2542       | 2543       | 2544     | 2545     |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| ซูเปอร์มาร์เก็ต         |            |            |          |          |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| ท็อปส์                | 40         | 41         | 44       | 48       |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| ฟู๊ด ไลอ้อน            | 13*        | 20         | 28       | 38       |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| จัสโก้                | 14         | 14         | 10       | 10       |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| ฟู๊ดแลนด์              | 7          | 7          | 8        | 8        |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| วิลล่า                | 6          | 7          | 7        | 8        |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| ร้านขายสินค้าลดราคา    |            |            |          |          |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| เทสโก้ โลตัส          | 14         | 24         | 33       | 43       |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| คาร์ฟูร์               | 7          | 11         | 15       | 17       |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| บิ๊กซี                 | 20         | 25         | 29       | 33       |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| ร้านขายสินค้าเฉพาะอย่าง |            |            |          |          |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| เพาเวอร์ บาย         | 32         | 32         | 31       | 42       |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| โฮมโปร              | 3          | 6          | 10       | 11       |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| ร้านค้าสะดวกซื้อ        | n.a.       | n.a.       | 67       | 67       |
|                     |            |            |          |          |
| บู๊ทส์                 |            |            |          |          |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| วัตสันส์               | n.a.       | n.a.       | 55       | 61       |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| เซเว่น อีเลฟเว่น       | n.a.       | n.a.       | 1,800    | 2,050    |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+
| แฟมมิลี่ มาร์ท          | n.a.       | n.a.       | 150      | 250      |
+---------------------+------------+------------+----------+----------+

ที่มา : Thailand Retail Food Sector Report 1999-2001, USDA Global
Agriculture Information Network (GAIN Report)

: หนังสือพิมพ์บางกอกโพสต์, Retail Review Year End 2002

: http://www.tescolotus.net

: http://www.bigc.co.th

: http://www.carrefour.com

: http://www.tops.co.th

: http://www.powerbuy.co.th

: http://www.homepro.co.th

หมายเหตุ : รวม ซันนี่ ซุปเปอร์มาร์เก็ต จำนวน 8 สาขา

แนวโน้มของธุรกิจในอนาคต จะมีการกระจายของศูนย์การค้าแบบเปิดออกไปทั่วกรุงเทพฯ
และต่างจังหวัดทั่วประเทศ โดยเฉพาะศูนย์การค้าชุมชนซึ่งมีจำนวนน้อยมากในต่างจังหวัด
ตามแนวโน้มของประเทศที่พัฒนาแล้ว เช่น สหรัฐอเมริกามีศูนย์การค้าทั้งหมดจำนวน 45,721 แห่ง
เป็นศูนย์การค้าแบบเปิดมากกว่าร้อยละ 95 ¹

นอกเหนือจากนี้จะมีศูนย์การค้าแบบเปิดหลากหลายประเภทมากขึ้น เช่น ศูนย์การค้าชุมชนขนาดใหญ่
(Community Center) ศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง (Power Center) ศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์
(Lifestyle Center) ศูนย์การค้าของผู้ผลิต (Factory Outlet Center)
ตามความต้องการที่หลากหลายมากขึ้นของผู้บริโภค

ศูนย์การค้าในประเทศไทยยังมีการขยายจำนวนต่อไปอย่างต่อเนื่อง
เนื่องจากร้านค้าปลีกและศูนย์การค้ายังมีการขยายจำนวนอย่างต่อเนื่องทั่วโลก
รวมถึงประเทศที่มีศูนย์การค้าจำนวนมากอยู่แล้ว เช่น สหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น อังกฤษ ฝรั่งเศส
และประเทศอื่นๆ ในทวีปยุโรปและอเมริกาใต้ ตามแผนภาพด้านล่าง
สำหรับในประเทศสหรัฐอเมริกา
มีศูนย์การค้าเปิดใหม่ในปี 2544 เพียงปีเดียวถึง 704 แห่ง ¹

การเติบโตของจำนวนร้านค้าปลีกของผู้ประกอบการ 30 อันดับแรกในภูมิภาคต่างๆ ทั่วโลก

ที่มา : M+M Planet Retail, www.planetretail.net

โดยทั่วไปแล้ว ผู้ค้าปลีกต้องการที่จะให้ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าในประเทศ
ดำเนินการบริหารโครงการให้ เนื่องจากผู้ค้าปลีกต้องการมุ่งเน้นที่ธุรกิจหลักแต่เพียงอย่างเดียว
ไม่ต้องการยุ่งยากในการบริหารศูนย์การค้าซึ่งไม่ใช่ธุรกิจหลัก
ซึ่งเป็นไปตามรูปแบบการดำเนินการศูนย์การค้าในประเทศที่พัฒนาแล้ว
ปัจจุบันมีผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าในประเทศที่มีความสามารถและมีมาตรฐานสากลจำนวนน้อย
(โดยเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด)
ไม่เพียงพอต่อความต้องการของผู้ค้าปลีกที่จะขยายสาขาจำนวนมาก

1.  ที่มา : สภาศูนย์การค้าระหว่างประเทศ (International Counsil of Shopping
    Centers หรือ ICSC), www.icsc.org

  2) สภาพการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

ในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าในประเทศไทย มีการแข่งขันกันสูงในส่วนของศูนย์การค้าแบบปิด
แต่สำหรับศูนย์การค้าแบบเปิด มีการแข่งขันไม่มากนักเนื่องจากมีจำนวนคู่แข่งน้อยราย
หลายรายได้ปิดกิจการหรือหยุดดำเนินกิจการไปในช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำในหลายปีที่ผ่านมา
และคู่แข่งที่เหลือไม่ได้เป็นผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าโดยเฉพาะ
บางรายเป็นเจ้าของที่ดินที่มีเงินลงทุนสูง แต่ไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจโดยตรง

การดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า
มีความจำเป็นต้องใช้ประสบการณ์และความรู้พื้นฐานในการดำเนินการเป็นอย่างสูง เช่น ก)
การเลือกที่ดินที่เหมาะสมในการดำเนินธุรกิจ ซึ่งจำเป็นต้องมีการพิจารณาถึง ทำเล ทางเข้าออก
ขนาดของที่ดิน ระบบผังเมือง สภาพการจราจรและทิศทางการจราจรในบริเวณ
จำนวนประชากรในพื้นที่และจำนวนประชากรที่สัญจรผ่าน แนวโน้มการขยายตัวของประชากร
กฎหมายที่เกี่ยวข้องจำนวนมาก ระบบสาธารณูปโภค จำนวนคู่แข่งในพื้นที่ เป็นต้น ข)
การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางธุรกิจ เช่น ระดับค่าเช่าที่ดิน
ระดับค่าเช่าและค่าบริการที่สามารถเรียกเก็บจากลูกค้า ค่าพัฒนาพื้นที่ ค่าก่อสร้างอาคาร
ตกแต่งภายนอก และติดตั้งระบบไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ การบริหารเงินลงทุนและเงินสด
และผลตอบแทนจากการลงทุน ค) การติดตามแนวโน้มใหม่ๆ ของธุรกิจ เช่น รูปแบบ (Concept)
ของโครงการศูนย์การค้าแบบเปิดที่เหมาะสม เป็นที่ต้องการของผู้เช่าพื้นที่
และอยู่ในความต้องการของผู้บริโภค รวมถึงการผสมผสานของผู้เช่าพื้นที่ (Tenant Mix)
ที่เหมาะสม ง) ความสัมพันธ์กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่
ซึ่งมีความจำเป็นที่จะต้องสร้างความมั่นใจและความไว้วางใจให้กับลูกค้า
ว่าลูกค้าจะสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างประสบผลสำเร็จในพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัท
โดยบริษัทผู้พัฒนาและบริหารศูนย์การค้าไม่ควรทำธุรกิจแข่งขันกับผู้เช่าพื้นที่
ไม่เปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการ และสร้างสิ่งปลูกสร้างใดๆ
ในอนาคตที่จะเป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่ทุกราย ตลอดอายุสัญญาเช่าระยะยาว
10 - 30 ปี นอกเหนือจากนี้ยังต้องมี จ) ความรู้และประสบการณ์ในด้านการบริหารพื้นที่ส่วนกลาง
(Common Area Maintenance หรือ CAM) ภายในศูนย์ให้ราบรื่นและเป็นระเบียบเรียบร้อย

เนื่องจากการที่ธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้ามีความจำเป็นที่จะต้องมีประสบการณ์
และความรู้พื้นฐานเป็นอย่างมากดังที่กล่าวมาแล้ว
อาจจะเป็นสาเหตุหลักอย่างหนึ่งที่ทำให้มีจำนวนคู่แข่งในธุรกิจโดยตรงน้อยราย และคู่แข่งใหม่ๆ
ยากที่จะดำเนินการให้ประสบผลสำเร็จ หรือสร้างความไว้วางใจให้กับผู้เช่าพื้นที่ได้
ในระยะเวลาสั้นๆ

จำนวนคู่แข่ง

คู่แข่งของบริษัทสามารถแบ่งเป็นคู่แข่งโดยตรงและคู่แข่งโดยอ้อม
ซึ่งคู่แข่งในแต่ละประเภทจะมีขนาดของโครงการ รูปแบบของศูนย์การค้า กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
และลักษณะอื่นๆ ที่แตกต่างกัน ดังนี้

คู่แข่งโดยตรงของบริษัท หมายถึง ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า ซึ่งแบ่งเป็น 2
ประเภทได้แก่

1)  ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด
    จำนวนผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิดในปัจจุบันมีไม่มากนัก
    และส่วนใหญ่จะเป็นผู้ประกอบการรายย่อย เช่น เจ้าของที่ดิน ซึ่งมีจำนวนน้อยราย
    ในอดีตคู่แข่งโดยตรงที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าแบบเปิด ได้แก่ กลุ่มบริษัทสยามพรีเมียร์
    และกลุ่มบริษัทเฟิรส์ท แปซิฟิก
    แต่ปัจจุบันทั้งสองกลุ่มไม่ได้เปิดดำเนินการศูนย์การค้าแบบเปิดใหม่มาหลายปีแล้ว

2)  ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด
    ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าที่เป็นที่รู้จักกันโดยทั่วไป
    และยังคงขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง เช่น กลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มเดอะ มอลล์
    จะเน้นการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด ดังจะเห็นได้จากตารางในหน้าถัดไป
    ศูนย์การค้าที่เปิดใหม่ในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมาของกลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มเดอะ มอลล์
    เป็นศูนย์การค้าแบบปิดทั้งสิ้น เช่น โครงการเซ็นทรัล พระรามที่ 2 และพระรามที่ 3
    และโครงการดิ เอ็มโพเรียม และสยามพารากอน ของกลุ่มเดอะ มอลล์ เป็นต้น
    สำหรับคู่แข่งโดยตรงที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าแบบปิดรายอื่นๆ ไม่ได้มีการขยายธุรกิจมากนัก
    บางรายอยู่ในระหว่างการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงศูนย์การค้าที่มีอยู่เดิมให้ดีขึ้น
    บางรายกำลังอยู่ระหว่างเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้
    โดยสรุปแล้วผู้ดำเนินธุรกิจศูนย์การค้าแบบปิดที่มีศักยภาพในการขยายธุรกิจ
    ไม่ได้สนใจที่จะเข้ามาแข่งขันในธุรกิจศูนย์การค้าแบบเปิด
    เนื่องจากมีความชำนาญในการดำเนินธุรกิจศูนย์การค้าแบบปิด
    และศูนย์การค้าแบบเปิดอาจจะมีขนาดของโครงการที่เล็กเกินไปที่จะสนใจ

ทั้งนี้
กลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบเปิดยังมีลักษณะที่แตกต่างไปจากกลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบปิด
โดยกลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบเปิดจะต้องการความสะดวกรวดเร็ว
ใช้เวลาไม่นานในการเข้ามาใช้บริการ แต่มาใช้บริการได้บ่อยครั้ง เนื่องจากมีที่จอดรถสะดวก
เข้าถึงร้านค้าได้ทันที และเป็นทางผ่านก่อนกลับที่พักอาศัย
ในขณะที่ศูนย์การค้าแบบปิดจะต้องใช้เวลาค่อนข้างมากในการเข้ามาใช้บริการเพื่อเลือกซื้อสินค้า
ซึ่งส่งผลให้การหาที่จอดรถค่อนข้างลำบาก
เนื่องจากผู้เข้ามาใช้บริการจะจอดรถไว้เป็นเวลานานตามการใช้เวลาในการเลือกซื้อสินค้าและบริการ
โดยความถี่ในการเข้ามาใช้บริการจะไม่บ่อยครั้งนัก

คู่แข่งโดยตรงของบริษัท ซึ่งส่วนใหญ่มุ่งเน้นที่การพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด

+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+
| คู่แข่ง        | ศูน                      | ประเภ     |                 |
|             | ย์การค้าที่ดำเนินการในปัจจุบัน* | ทศูนย์การค้า |                 |
+=============+=========================+===========+=================+
|             |                         | ประเภทหลัก | ชนิด             |
+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+
| กลุ่มเซ็นทรัล   | เซ็นทรัล : ชิดลม, ลาดพร้าว, | ศูนย์ก      | ศูนย์การค้าภูมิภาค   |
|             | พระรามที่ 3, ปิ่นเกล้า,      | ารค้าแบบปิด |                 |
|             | บางนา, รามอินทรา,        |           |                 |
|             | แอร์พอร์ต พลาซ่า           |           |                 |
|             | (เชียงใหม่), หาดใหญ่,      |           |                 |
|             | พระรามที่ 2 และภูเก็ต       |           |                 |
+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+
|             | พัทยาเฟสติวัล เซ็นเตอร์      | ศูนย์กา     | ศูนย์ก            |
|             |                         | รค้าแบบเปิด | ารค้าชุมชนขนาดใหญ่ |
+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+
|             | วงศ์สว่าง                 | ศูนย์กา     | ศูนย์ก            |
|             |                         | รค้าแบบเปิด | ารค้าชุมชนขนาดใหญ่ |
+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+
| กลุ่มเดอะ     | เดอะ มอลล์ : รามคำแหง,   | ศูนย์ก      | ศูนย์การค้าภูมิภาค   |
| มอลล์        | งามวงศ์วาน, ท่าพระ,       | ารค้าแบบปิด |                 |
|             | บางแค, บางกะปิ,          |           |                 |
|             | นครราชสีมา,              |           |                 |
|             |                         |           |                 |
|             | ดิ เอ็มโพเรียม, สยาม       |           |                 |
|             | พารากอน**               |           |                 |
+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+
| กลุ่มอิมพีเรียล  | ลาดพร้าว และสำโรง        | ศูนย์ก      | ศูนย์การค้าภูมิภาค   |
|             |                         | ารค้าแบบปิด |                 |
+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+
| กลุ่มซอโสติกุล  | ซีคอน สแควร์              | ศูนย์ก      | ศูนย์กา           |
|             |                         | ารค้าแบบปิด | รค้าภูมิภาคขนาดใหญ่ |
+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+
| กลุ่มหวั่งหลี    | ฟิวเจอร์พาร์ค : บางแค      | ศูนย์ก      | ศูนย์กา           |
|             | และรังสิต                 | ารค้าแบบปิด | รค้าภูมิภาคขนาดใหญ่ |
+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+
| ก           | เวิลด์เทรด เซ็นเตอร์        | ศูนย์ก      | ศูนย์กา           |
| ลุ่มเตชะไพบูลย์ | กรุงเทพฯ                 | ารค้าแบบปิด | รค้าภูมิภาคขนาดใหญ่ |
+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+
| กลุ่มอัศวโภคิน  | แฟชั่น ไอส์แลนด์            | ศูนย์ก      | ศูนย์กา           |
|             |                         | ารค้าแบบปิด | รค้าภูมิภาคขนาดใหญ่ |
+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+
| กลุ่มธนชาติ    | มาบุญครอง                | ศูนย์ก      | ศูนย์กา           |
|             |                         | ารค้าแบบปิด | รค้าภูมิภาคขนาดใหญ่ |
+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+
| กลุ่มโ        | เสรี เซ็นเตอร์             | ศูนย์ก      | ศูนย์การค้าภูมิภาค   |
| อสถานุเคราะห์ |                         | ารค้าแบบปิด |                 |
+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+
| กลุ่มศรีวิกรม์   | เกษรพลาซ่า               | ศูนย์ก      | ศูนย์รวมแฟชั่น      |
|             |                         | ารค้าแบบปิด |                 |
+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+
| สำนักง       | สยามเซ็นเตอร์             | ศูนย์ก      | ศูนย์รวมแฟชั่น      |
| านทรัพย์สินส่วน |                         | ารค้าแบบปิด |                 |
| พระมหากษัตริย์ |                         |           |                 |
+-------------+-------------------------+-----------+-----------------+

หมายเหตุ : * เฉพาะส่วนที่ดำเนินการศูนย์การค้า

** เป็นโครงการที่กำลังก่อสร้าง ยังไม่เปิดให้ดำเนินการในปัจจุบัน

คู่แข่งโดยอ้อมของบริษัท หมายถึง ผู้ค้าปลีกที่ดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเอง เช่น
เทสโก้ โลตัส คาร์ฟูร์ บิ๊กซี เป็นต้น
ในความเป็นจริงแล้วผู้ค้าปลีกมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แตกต่างจากบริษัท
โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของผู้ค้าปลีกคือผู้บริโภค ในขณะที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทคือผู้ค้าปลีก
แต่เนื่องจากผู้ค้าปลีกไม่สามารถสรรหาผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้ามืออาชีพ
มาดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าที่ต้องการเปิดใหม่จำนวนมากได้
ผู้ค้าปลีกจึงมีความจำเป็นต้องดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าด้วยตัวเอง

การดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเองของผู้ค้าปลีก
อาจจะมีผลกระทบต่อบริษัทในแง่การแข่งขันในการจัดหาที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการใหม่
และการดึงผู้บริโภคและผู้ค้าปลีกในกรณีที่ผู้ค้าปลีกเปิดดำเนินการศูนย์
การค้าใหม่ในบริเวณใกล้เคียงกับศูนย์การค้าของบริษัท (รายละเอียดเพิ่มเติมในปัจจัยความเสี่ยงข้อ
2.1.1 และ 2.1.2) อย่างไรก็ตามถ้าบริษัทสามารถดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าใหม่ๆ
ให้กับผู้ค้าปลีกได้มากขึ้น คู่แข่งโดยอ้อมเหล่านี้จะลดจำนวนลง

  3) ลักษณะการตลาด

กลยุทธ์การแข่งขันของบริษัท

1.  บริษัทมุ่งเน้นที่จะดำเนินธุรกิจศูนย์การค้าแบบเปิด
    ที่บริษัทมีความชำนาญและประสบการณ์อยู่แล้วเป็นหลัก
    ประกอบกับคู่แข่งโดยตรงในธุรกิจนี้มีจำนวนน้อยราย

2.  บริษัทมุ่งเน้นเรื่องการออกแบบรูปแบบ (Concept)
    ของศูนย์การค้าที่ทันสมัยเข้ากับแนวโน้มใหม่ๆ
    ถูกต้องตามหลักวิชาการด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า มีการผสมผสานของผู้เช่า
    (Tenant Mix) ที่ดี และเป็นที่ต้องการของลูกค้าผู้ที่เช่าพื้นที่ (ผู้ค้าปลีก)
    และลูกค้าของผู้ค้าปลีก (ผู้บริโภค) เป็นอย่างดี
    โดยบริษัทให้ความสำคัญกับการติดตามสถานการณ์ ความเคลื่อนไหว
    และแนวโน้มของธุรกิจศูนย์การค้า และธุรกิจค้าปลีกอย่างใกล้ชิด

3.  บริษัทมุ่งเน้นเรื่องการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่าพื้นที่ทุกราย
    โดยการติดตามผลการดำเนินการของร้านค้าปลีกในศูนย์อย่างใกล้ชิด
    จัดรายการส่งเสริมการขาย (Promotion) เพื่อเพิ่มยอดขายแก่ผู้เช่าพื้นที่เป็นระยะๆ
    แก้ไขปัญหาของผู้เช่าพื้นที่อย่างรวดเร็ว นอกเหนือจากนี้
    บริษัทยังรักษาจรรยาบรรณในการดำเนินธุรกิจ
    โดยไม่ทำธุรกิจที่แข่งขันกับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ภายในศูนย์ ไม่เปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการ
    และสร้างสิ่งปลูกสร้างใดๆ ในอนาคตที่จะเป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่ทุกราย
    ตลอดอายุสัญญาเช่าระยะยาว 10 – 30 ปี

4.  บริษัทมุ่งเน้นที่จะตอบสนองความต้องการของลูกค้าอย่างรวดเร็ว
    โดยบริษัทให้ความสำคัญในการพัฒนาระบบการดำเนินงานให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นอยู่ตลอดเวลา
    ทั้งในด้านการสรรหาพื้นที่เพื่อดำเนินโครงการตามความต้องการของลูกค้า
    การติดต่อประสานงานกับหน่วยงานราชการและผู้ที่เกี่ยวข้อง
    การควบคุมดูแลการก่อสร้างให้ได้มาตรฐาน ตามรูปแบบของโครงการ
    และเสร็จตามเวลาหรือก่อนเวลาที่กำหนด
    เพื่อให้บริษัทและลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ได้รับประโยชน์สูงสุด
    นอกจากนี้บริษัทยังใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ สถาปนิก ผู้รับเหมาก่อสร้าง
    บริษัทรักษาความปลอดภัย บริษัทรักษาความสะอาด และที่ปรึกษาอื่นๆ ที่มีมาตรฐาน
    และมีความเป็นมืออาชีพสูง เพื่อรักษาคุณภาพการให้บริการให้ดีที่สุด

5.  บริษัทจะไม่รับพัฒนาและบริหารโครงการมากจนเกินกว่าที่จะสามารถควบคุมมาตรฐานในการดำเนินธุรกิจได้
    บริษัทจะรับโครงการเพิ่มเติมก็ต่อเมื่อมั่นใจว่า
    มีจำนวนบุคลากรที่มีความสามารถและมีประสบการณ์เพียงพอที่จะรักษามาตรฐานในการดำเนินธุรกิจให้อยู่ในระดับเดิมหรือดีขึ้นกว่าเดิมเท่านั้น

นโยบายด้านราคา

ในการกำหนดราคาค่าเช่าพื้นที่ และค่าบริการจากผู้เช่าพื้นที่ ในแต่ละโครงการ
บริษัทจะพิจารณาจากหลายๆ ปัจจัยประกอบกัน เช่น ทำเลและที่ตั้งของโครงการ
ระดับค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทในบริเวณใกล้เคียง ต้นทุนค่าเช่าที่ดิน ต้นทุนค่าพัฒนาพื้นที่
ต้นทุนค่าก่อสร้างอาคาร งานระบบ และพื้นที่ส่วนกลาง ประเภทธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่
ปริมาณการเช่าพื้นที่ ระดับชั้น (Floor) ในอาคาร ระยะเวลาของสัญญาเช่าพื้นที่
ประเภทธุรกิจของผู้เช่า (ผู้เช่าหลัก หรือผู้เช่าร่วม) และผลตอบแทนจากการลงทุน

ทั้งนี้บริษัทไม่มีนโยบายการตัดราคาค่าเช่าและค่าบริการเพื่อดึงผู้เช่าพื้นที่เข้าศูนย์
แต่จะใช้การออกแบบรูปแบบของศูนย์ตามแนวโน้มใหม่ๆ ที่โดดเด่น
มีระดับเข้ากับระดับรายได้ของประชากรในพื้นที่อย่างเหมาะสม มีการผสมผสานของผู้เช่าพื้นที่
(Tenant Mix) อย่างลงตัว
ประกอบกับความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่าพื้นที่เดิมและชื่อเสียงในการทำธุรกิจที่ผ่านมา
ทำให้ผู้ค้าปลีกมั่นใจว่าจะสามารถดำเนินธุรกิจค้าปลีกได้ประสบผลสำเร็จในพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัท
ดังนั้นบริษัทจึงไม่จำเป็นต้องใช้นโยบายตัดราคาแต่อย่างใด

การกำหนดราคาค่าธรรมเนียมในการจัดหาสถานที่
เป็นการตกลงกันระหว่างบริษัทและผู้ค้าปลีกแต่ละราย ในแต่ละสถานที่
โดยการกำหนดราคาค่าธรรมเนียมนี้จะขึ้นอยู่กับระดับความต้องการของผู้ค้าปลีกที่จะเปิดร้านค้าปลีกในบริเวณนั้นๆ
ความยากในการจัดหาสถานที่ดังกล่าว ขนาดของพื้นที่ และทำเล

สำหรับการกำหนดราคาค่าบริการสาธารณูปโภค ซึ่งได้แก่ ไฟฟ้า ประปา และโทรศัพท์
แก่ผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย ในอดีตที่ผ่านมา
บริษัทมีผลขาดทุนเล็กน้อยจากค่าสาธารณูปโภคของพื้นที่ส่วนกลางมากกว่ากำไรจากการให้บริการสาธารณูปโภคแก่ผู้เช่าพื้นที่
เนื่องจากบริษัทไม่สามารถขึ้นราคาค่าบริการสาธารณูปโภคได้มากอย่างที่ต้องการเนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ
แต่บริษัทมีแผนที่จะเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคจากผู้เช่าพื้นที่มากขึ้นในอนาคต
เนื่องจากเศรษฐกิจในประเทศเริ่มฟื้นตัว และผู้เช่าพื้นที่เริ่มมีรายได้และกำไรมากขึ้น
ซึ่งการขึ้นค่าบริการสาธารณูปโภคดังกล่าวจะทำให้บริษัทมีกำไรเพิ่มขึ้น

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าของบริษัทจะแบ่งเป็น 2 กลุ่มได้แก่ 1) กลุ่มลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลัก (Anchor)
ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าที่ทำธุรกิจประเภทซูเปอร์มาร์เก็ต และร้านขายสินค้าเฉพาะอย่าง
(Category Killer) โดยกลุ่มลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักนี้จะเป็นสิ่งดึงดูด (Magnet) ผู้เช่าพื้นที่ร่วม
(Co-Tenant) รายอื่นๆ ให้เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ภายในโครงการของบริษัท
2) กลุ่มลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม ซึ่งจะประกอบด้วย ร้านค้าต่างๆ เช่น ร้านอาหาร ร้านขายยา
ร้านให้เช่าวีดีโอ ร้านซักรีด ร้านขายหนังสือ ร้านขายดอกไม้ ธนาคาร และ ร้านค้าปลีกอื่นๆ
เป็นต้น ในช่วงปี 2542 จนถึง ปี 2545 บริษัทมี รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ
จากลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักและลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม ดังตารางต่อไปนี้

  ---------------- -------- --------- -------- --------- -------- --------- -------- ---------
  ลูกค้า             2542               2543               2544               2545     

                   ล้านบาท   สัดส่วน     ล้านบาท   สัดส่วน     ล้านบาท   สัดส่วน     ล้านบาท   สัดส่วน

  1.               14.66    34.40%    27.80    42.68%    27.32    40.43%    31.77    45.31%
  ลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลัก                                                                     

  2.               27.95    65.60%    37.32    57.32%    40.26    59.57%    38.35    54.69%
  ลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม                                                                     

  รวม              42.61    100.00%   65.12    100.00%   67.58    100.00%   70.12    100.00%
  ---------------- -------- --------- -------- --------- -------- --------- -------- ---------

หมายเหตุ : ลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักหมายถึง
ลูกค้าหลักตามตารางรายละเอียดของโครงการที่เปิดดำเนินการอยู่ในปัจจุบันจำนวน 16 โครงการ
(เกี่ยวกับลูกค้า สัดส่วนรายได้ และวันสิ้นสุดโครงการ) ในหน้า 2.2-5

รายชื่อผู้เช่าพื้นที่ทั้งหมด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545

การจัดจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทจัดจำหน่ายพื้นที่ภายในศูนย์การค้าของบริษัทผ่านช่องทางการจำหน่ายหลัก 2 ช่องทาง ได้แก่
ฝ่ายการตลาดของบริษัท และผ่านบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ โดยส่วนใหญ่ประมาณร้อยละ
75 ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของบริษัท จะจัดจำหน่ายโดยฝ่ายการตลาดของบริษัท
ซึ่งมุ่งเน้นในการจำหน่ายพื้นที่แก่ลูกค้าเดิม (ทั้งผู้เช่าหลักและผู้เช่าร่วม)
ที่เคยเช่าพื้นที่ภายในศูนย์ของบริษัทอยู่แล้ว ส่วนที่เหลือประมาณร้อยละ 25
ของพื้นที่เช่าทั้งหมดจะจัดจำหน่ายผ่านบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
เพื่อจุดประสงค์ในการหาลูกค้าผู้เช่าพื้นที่รายใหม่ๆ

ในบางกรณี ผู้ค้าปลีกบางรายที่ไม่เคยเป็นลูกค้าของบริษัทมาก่อน
ได้รับทราบข้อมูลของบริษัทจากเว็บไซด์ของบริษัท หรือได้รับการแนะนำจากลูกค้าปัจจุบันของบริษัท
ได้ติดต่อโดยตรงเข้ามาที่บริษัทเพื่อขอเช่าพื้นที่
แต่ที่ผ่านมาช่องทางการจำหน่ายนี้มีจำนวนน้อยเมื่อเทียบกับช่องทางการจำหน่ายหลัก 2
ช่องทางที่กล่าวมาแล้วข้างต้น อย่างไรก็ตาม บริษัทคาดว่าในอนาคต
ช่องทางการจำหน่ายนี้จะเพิ่มสัดส่วนมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบัน
บริษัทได้รับการติดต่อจากผู้ค้าปลีกที่ไม่ได้ทำธุรกิจในประเทศไทยแต่ต้องการขยายธุรกิจในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก

2.3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  1) การจัดหาที่ดิน

ในการให้บริการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า
วัตถุดิบที่สำคัญที่สุดในการดำเนินธุรกิจได้แก่ที่ดินที่จะจัดตั้งศูนย์การค้า
บริษัทมีช่องทางในการจัดหาที่ดินหลายทางด้วยกัน เช่น ฝ่ายโครงการของบริษัทจัดหาที่ดินเอง
จัดหาที่ดินผ่านนายหน้าค้าที่ดิน และผู้ค้าปลีกเป็นผู้แนะนำที่ดินให้บริษัท เป็นต้น
อย่างไรก็ตามในระยะหลังๆ ผู้ค้าปลีกที่ต้องการดำเนินธุรกิจกับบริษัท
มีความต้องการขยายสาขาอย่างรวดเร็ว
จึงได้ทำการแนะนำที่ดินที่ต้องการให้บริษัทเป็นจำนวนมากขึ้น
ด้วยจุดประสงค์ที่ต้องการลดขั้นตอนในการจัดหาที่ดินของบริษัท
ซึ่งจะทำให้บริษัทจะสามารถเปิดศูนย์การค้าใหม่ๆ ให้กับผู้ค้าปลีกได้เร็วขึ้น และจำนวนมากขึ้น

ปัจจุบันบริษัทได้ทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวจากเจ้าของที่ดินในทุกโครงการของบริษัท
โดยที่ดินของแต่ละโครงการอาจมีเจ้าของที่ดินรายเดียวหรือหลายราย
ในการเจรจาเงื่อนไขของสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวกับเจ้าของที่ดิน บริษัทอาจจะเจรจาเอง
หรือเจรจาผ่านนายหน้า ตามความเหมาะสมในแต่ละกรณี

บริษัทมีนโยบายที่จะจัดหาที่ดิน โดยการทำสัญญาเช่าระยะยาวแทนการซื้อที่ดิน
เพื่อเป็นการลดต้นทุนในการดำเนินธุรกิจของบริษัท อย่างไรก็ตาม
ในอนาคตถ้าบริษัทต้องการขยายจำนวนศูนย์การค้ามากขึ้น และไม่มีที่ดินให้เช่าที่อยู่ในทำเลที่ดี
บริษัทอาจจะจำเป็นต้องซื้อที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดีกว่าเพื่อทำโครงการ เนื่องจากเจ้าของที่ดินนั้นๆ
ต้องการขายที่ดินมากกว่าให้เช่าระยะยาว
แต่ทั้งนี้บริษัทจะพยายามติดต่อที่จะทำสัญญาเช่าระยะยาวก่อน ถ้าจำเป็นต้องซื้อที่ดินจริงๆ
จำเป็นต้องมีการคำนวณความเป็นไปได้ของโครงการ และผลตอบแทนจากการลงทุน
ให้ละเอียดรอบคอบมากขึ้นที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้

รายละเอียดของสัญญาเช่าที่ดินที่บริษัทได้ทำไว้กับเจ้าของที่ในแต่ละโครงการนั้น
จะมีรายละเอียดที่สำคัญของแต่ละโครงการ ดังแสดงรายละเอียดในหัวข้อ
สรุปสาระสำคัญของสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว หน้า 2.5-2

ขั้นตอนในการดำเนินการก่อนเปิดโครงการ

ก่อนที่จะเปิดโครงการเพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเข้ามาใช้บริการของผู้เช่าพื้นที่ภายในโครงการได้
บริษัทมีความจำเป็นต้องมีการดำเนินการก่อนเปิดโครงการ ตั้งแต่ การคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพ
วิเคราะห์ถึงความเหมาะสมของสถานที่และความเป็นไปได้ทางการเงินในการทำธุรกิจ
เจรจาต่อรองรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดิน
เจรจาต่อรองรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าพื้นที่หลัก
ติดต่อลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วมและเจรจาต่อรองกับผู้เช่าพื้นที่ร่วมแต่ละรายรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่ระยะสั้น/ระยะยาวกับผู้เช่าพื้นที่ร่วมแต่ละราย
ออกแบบโครงการโดยละเอียด ขออนุญาตจากหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง
ดำเนินการปรับพื้นที่และก่อสร้างอาคาร ตกแต่งภายนอกและพื้นที่ส่วนกลาง ติดตั้งระบบสาธารณูปโภค

ระยะเวลาตั้งแต่การลงนามในสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินและผู้เช่าหลักจนถึงก่อสร้างแล้วเสร็จ
ประมาณ 5-6 เดือน โดยระยะเวลาตั้งแต่ส่งมอบอาคารให้กับผู้เช่าพื้นที่จนถึงเปิดโครงการ
ซึ่งเป็นระยะเวลาที่ผู้เช่าหลักและผู้เช่าร่วมแต่ละรายตกแต่งภายใน ประมาณ 1-2 เดือน

2) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการดำเนินงานก่อนเปิดโครงการ ซึ่งจำเป็นต้องมีการพัฒนาพื้นที่ในโครงการ การก่อสร้างอาคาร
งานระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวก ต่างๆ
บริษัทได้ร่วมมือกับบริษัทที่ปรึกษาในการควบคุมงานก่อสร้าง
เพื่อควบคุมผู้รับเหมาก่อสร้างให้ดำเนินการอยู่ภายใต้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อม
ทั้งนี้สำนักงานเขตเทศบาลในแต่ละพื้นที่ยังมีส่วนที่จะช่วยควบคุมไม่ให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมด้วย
นอกจากนี้บริษัทมีการก่อสร้างระบบบำบัดน้ำเสียที่มีมาตรฐานในแต่ละศูนย์การค้าชุมชน

การให้บริการบริหารโครงการและบริการสาธารณูปโภคในแต่ละโครงการของบริษัท
อาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้ในบางกรณี
ซึ่งบริษัทก็ได้เตรียมมาตรการรองรับผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นจากการดำเนินงานของบริษัทไว้แล้ว
ทั้งด้านคุณภาพอากาศ การบำบัดน้ำเสีย การกำจัดขยะ

2.3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

โครงการที่ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินและลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักแล้วแต่ยังไม่เปิดดำเนินการ

ปัจจุบัน บริษัทมีโครงการที่ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินและผู้เช่าหลักแล้ว
แต่ยังไม่เปิดดำเนินการจำนวน 2 โครงการ ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

[TABLE]

หมายเหตุ : * เทียบจากความคืบหน้าในการก่อสร้าง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545

^ ปัจจุบันบริษัทได้ทำการส่งมอบอาคารให้แก่ผู้เช่าหลักเรียบร้อยแล้ว
และกำลังทยอยส่งมอบอาคารให้แก่ผู้เช่าร่วม

^^ ปัจจุบันบริษัทได้ทำการส่งมอบอาคารให้แก่ผู้เช่าหลักเรียบร้อยแล้ว
และอยู่ในช่วงการก่อสร้างอาคารและสถานที่ในส่วนของผู้เช่าร่วม