ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป

ภาพรวมของบริษัท

บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน) และบริษัท อีโค อินดัสเทรียล
เซอร์วิสเซส จำกัด (บริษัทย่อย)
ประกอบธุรกิจการจัดสร้างโรงงานมาตรฐานเพื่อให้เช่าและ/หรือเพื่อขายเมื่อมีโอกาสเหมาะสม
ควบคู่ไปกับการให้บริการช่วยเหลือและอำนวยความสะดวกในการเริ่มต้นประกอบการแก่ผู้ประกอบการที่สนใจเข้ามาทำธุรกิจในประเทศไทย
ทั้งนี้ โรงงานของบริษัทและบริษัทย่อยตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมบางปะอิน นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค
สวนอุตสาหกรรมโรจนะ นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง
นิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง นิคมอุตสาหกรรมชลบุรี (บ่อวิน) นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้
นิคมอุตสาหกรรมบางปู นิคมอุตสาหกรรมนวนคร และนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง

ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท ณ วันที่ 9 มีนาคม 2549 ประกอบด้วย บริษัท สวนอุตสาหกรรมโรจนะ
จำกัด (มหาชน) กลุ่มนายไว เชง ควน กองทุนเพื่อการร่วมลงทุน และกลุ่มบริษัท ซิตี้เรียลตี้ จำกัด
โดยถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 19.63 ร้อยละ 11.61 ร้อยละ 9.31 และร้อยละ 7.98 ตามลำดับ

ณ วันที่ 31 มีนาคม 2549 บริษัทมีทุนจดทะเบียน 564.62 ล้านบาท
และมีทุนที่ออกและเรียกชำระแล้ว 537.29 ล้านบาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญ 537.29 ล้านหุ้น
มูลค่าที่ตราไว้ 1 บาทต่อหุ้น

ปัจจุบัน บริษัทมีบริษัทย่อย 2 บริษัท คือ บริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด และบริษัท
ไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นในแต่ละบริษัทย่อยร้อยละ 99.99
ของทุนจดทะเบียนของบริษัทย่อย ทั้งนี้ บริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด
ประกอบธุรกิจเช่นเดียวกับบริษัท บนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง ส่วนบริษัท ไทคอน โลจิสติคส์
พาร์ค จำกัด เป็นบริษัทที่ทำธุรกิจพัฒนาสวนการขนส่งและคลังสินค้า (Logistics park)
เพื่อให้เช่า/ขาย เริ่มเปิดดำเนินการในปี 2548
ปัจจุบันอยู่ระหว่างพัฒนาพื้นที่เพื่อวัตถุประสงค์ดังกล่าวบนถนนบางนา-ตราด กม.39 นอกจากนี้
บริษัทยังมีบริษัทย่อยชื่อบริษัท ไทคอน เจนเนอรัล โฮลดิ้ง จำกัด
ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการลงทุนในประเทศจีน แต่ปัจจุบันอยู่ระหว่างการเลิกกิจการ
ตามมติคณะกรรมการบริษัทเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2549 ทั้งนี้
เพื่อใช้ทรัพยากรของบริษัทที่มีอยู่ในการมุ่งพัฒนาธุรกิจการสร้างโรงงานมาตรฐานซึ่งเป็นธุรกิจหลักของบริษัทที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็วให้ได้ประโยชน์สูงสุด

นอกจากบริษัทย่อยดังที่กล่าวข้างต้นแล้ว บริษัทยังได้ลงทุนในบริษัทร่วมที่สำคัญอีก 1 แห่ง คือ
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (TICON Property Fund : TFUND) โดย ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2548 บริษัทมีการลงทุนในกองทุนดังกล่าวในสัดส่วนร้อยละ 35.60

บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้ส่วนใหญ่มาจากค่าเช่ารับและค่าบริการ
โดยมีสัดส่วนโดยเฉลี่ยไม่น้อยกว่าร้อยละ 70 ของรายได้รวม
และนอกจากรายได้จากการให้เช่าโรงงานแล้ว
ในบางช่วงเวลาบริษัทยังมีรายได้จากการขายโรงงานให้แก่ลูกค้า
โดยที่เกือบทั้งหมดเป็นลูกค้าที่ใช้สิทธิซื้อโรงงานตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาเช่า ทั้งนี้
รายได้จากการขายโรงงานให้แก่ลูกค้านี้เป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับรายได้รวมทั้งหมดของบริษัทและบริษัทย่อย
เนื่องจากในแต่ละช่วงเวลานั้นมีลูกค้าน้อยรายที่ใช้สิทธิซื้อโรงงานจากบริษัท อย่างไรก็ตาม
นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2/2548 เป็นต้นไป โครงสร้างรายได้ของบริษัทจะเปลี่ยนไป
จากเดิมที่มีรายได้จากค่าเช่ารับและค่าบริการในสัดส่วนที่สูงนั้น บริษัทจะมีแหล่งรายได้หลักเพิ่มขึ้นอีก
2 ประเภท คือ รายได้จากการขายโรงงานให้ TFUND และรายได้จากการบริหารสินทรัพย์ให้
TFUND ทั้งนี้ รายได้จากการขายโรงงานให้ TFUND
จะเป็นสัดส่วนที่สูงเมื่อเทียบกับรายได้รวมของบริษัทและบริษัทย่อยในช่วงเวลาที่เกิดรายการขายดังกล่าว
เนื่องจากการขายโรงงานให้แก่ TFUND
ในแต่ละคราวจะเป็นการขายจำนวนหลายโรงงานทำให้ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
รายได้ค่าเช่ารับและค่าบริการของบริษัทและบริษัทย่อย มีสัดส่วนโดยเฉลี่ยลดลงเป็นร้อยละ 50.97
ของรายได้รวม ทั้งนี้ บริษัทมีนโยบายที่จะเสนอขายโรงงานให้แก่ TFUND อย่างต่อเนื่อง
เพื่อใช้เป็นแหล่งเงินทุนหนึ่งของบริษัท

ในปี 2548 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้ค่าเช่ารับและค่าบริการ 591.4 ล้านบาท
มีรายได้จากการขายที่ดินและโรงงานให้แก่ลูกค้า 108.7 ล้านบาท นอกจากนี้
ยังมีรายได้จากการขายโรงงานให้แก่ TFUND 1,730 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิจำนวน 680.3
ล้านบาท ทั้งนี้บริษัทและบริษัทย่อยมีแผนที่จะเสนอขายโรงงานให้แก่ TFUND เป็นครั้งที่ 2
ในเดือนเมษายน 2549 เป็นจำนวนเงินประมาณ 2,000 ล้านบาท
เพื่อเป็นแหล่งเงินทุนในการขยายธุรกิจของบริษัท

ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2548 บริษัทและบริษัทย่อยมีโรงงานที่ให้เช่าและรับรู้รายได้แล้วจำนวน 146
โรงงาน บนพื้นที่ดิน 461.1920 ไร่คิดเป็นพื้นที่เช่า 329,325 ตารางเมตร
มีโรงงานที่มีสัญญาเช่าแต่ยังไม่ถึงกำหนดรับรู้รายได้จำนวน 27 โรงงาน
มีโรงงานที่ว่างพร้อมให้เช่าจำนวน15 โรงงาน มีโรงงานที่อยู่ระหว่างก่อสร้างจำนวน 29 โรงงาน
และมีโรงงานที่อยู่ระหว่างการเตรียมการก่อสร้างอีกจำนวน 29 โรงงาน

บริษัทและบริษัทย่อยมีกำไรสุทธิในรอบ 3 ปีที่ผ่านมาเท่ากับ 207.6 ล้านบาท 289.5 ล้านบาท และ
680.3 ล้านบาท ตามลำดับ คิดเป็นอัตราเพิ่มโดยเฉลี่ยในช่วงปี 2546 ถึง 2548 เท่ากับร้อยละ
86.7 ต่อปี

บริษัทมีการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโรงงานเพิ่มขึ้นอยู่ตลอดเวลา
เพื่อรองรับความต้องการเช่าโรงงานที่มีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้
ในช่วงเวลาที่ภาวะเศรษฐกิจซบเซา ความต้องการโรงงานให้เช่ากลับเพิ่มมากขึ้น
เนื่องจากผู้ประกอบการไม่ต้องการเสี่ยงกับการครอบครองสินทรัพย์ในช่วงเวลาที่เกิดความไม่แน่นอนในอุปสงค์ของสินค้าและบริการของตน
รวมถึงความไม่มีเสถียรภาพของอัตราแลกเปลี่ยนด้วย อย่างไรก็ดี ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจขยายตัว
มีการลงทุนเพิ่มมากขึ้น
บริษัทก็จะได้รับประโยชน์จากความต้องการโรงงานเพื่อใช้ในการผลิตมากขึ้นตามไปด้วย

นอกจากโรงงานมาตรฐานที่บริษัทและบริษัทย่อยสร้างขึ้นเพื่อให้เช่าดังกล่าวข้างต้นแล้ว
บริษัทยังมีแผนที่จะพัฒนาสวนการขนส่งและคลังสินค้า (Logistics park)
ภายใต้การจัดการของบริษัทย่อย คือ บริษัท ไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค จำกัด
โดยโครงการดังกล่าวเป็นโครงการพัฒนาที่ดินและก่อสร้างคลังสินค้าเพื่อให้เช่า/ขายบนที่ดิน 405
ไร่ บนถนนบางนา-ตราด กม.39 ทั้งนี้ ในแผนงานเบื้องต้น (ซึ่งอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต
ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจ และการเมืองในแต่ละช่วงเวลา) จะเป็นการทยอยก่อสร้างทีละเฟส
โดยได้เริ่มดำเนินการในไตรมาส 4/2548 และคาดว่าจะใช้เวลาอีกประมาณ 2
ปีครึ่งจึงจะเสร็จสมบูรณ์ทั้งโครงการ รวมเงินทุนที่ต้องใช้ในการพัฒนาโครงการทั้งสิ้นประมาณ
3,700 ล้านบาท
โดยมีแหล่งที่มาของเงินทุนจากส่วนของผู้ถือหุ้น/เงินกู้ยืม/เงินจากการขายโรงงานให้แก่
TFUND/เงินจากการออกหุ้นกู้

ปัจจัยความเสี่ยง

จากการที่ธุรกิจหลักของบริษัทและบริษัทย่อย คือ การสร้างโรงงานเพื่อให้เช่า
โดยที่สัญญาเช่าส่วนใหญ่มีอายุ 3 ปี
บริษัทจึงอาจได้รับผลกระทบจากการที่ลูกค้ายกเลิกสัญญาเช่าหรือไม่ต่อสัญญาเมื่อสัญญาเช่าหมดอายุลง
อย่างไรก็ดี จากอดีตที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน
บริษัทพบว่าการยกเลิกสัญญาเช่าหรือไม่ต่อสัญญาเช่ามีน้อยมาก
บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตราการเช่าโรงงาน (Occupancy rate) โดยเฉลี่ยในแต่ละปีอยู่ที่ร้อยละ
85-90 มาโดยตลอด
โดยโรงงานที่ว่างอยู่ส่วนใหญ่เป็นโรงงานใหม่ที่เพิ่งก่อสร้างเสร็จพร้อมให้เช่าซึ่งจะมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
และส่วนน้อยมากเป็นโรงงานว่างที่ลูกค้าคืนหรือไม่ต่อสัญญาเช่า

ในการเสนอขายหุ้นสามัญให้แก่ประชาชนทั่วไปในเดือนมิถุนายน 2545
บริษัทได้มีการออกใบสำคัญแสดงสิทธิรวมทั้งสิ้น 22.5 ล้านหน่วย ซึ่ง ณ วันที่ 9 มีนาคม 2549
ยังคงเหลือใบสำคัญแสดงสิทธิที่ยังมิได้ใช้สิทธิจำนวน 151,925 หน่วย
โดยหากผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิส่วนที่เหลือได้ใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของบริษัทเต็มจำนวน
ผู้ลงทุนที่ซื้อหุ้นสามัญของบริษัทก็อาจได้รับผลกระทบจาก dilution effect
ทั้งในเรื่องราคาหุ้นในตลาดที่อาจปรับตัวลดลง และสัดส่วนการถือหุ้นที่ลดลง อย่างไรก็ดี
การใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิจำนวน 151,925 หน่วยที่เหลืออยู่นั้น
ก่อให้เกิดผลกระทบดังกล่าวเพียงร้อยละ 0.14 เท่านั้น

นอกจากนี้ เมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2549 บริษัทได้ออกใบสำคัญแสดงสิทธิที่สามารถโอนเปลี่ยนมือ
และซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯได้ ให้แก่กรรมการและพนักงานที่ได้รับคัดเลือกรวมทั้งสิ้น
25,618,000 หน่วย ซึ่ง ณ วันที่ 9 มีนาคม 2549
ใบสำคัญแสดงสิทธิทั้งจำนวนดังกล่าวยังไม่ได้ใช้สิทธิ เนื่องจากเริ่มใช้สิทธิครั้งแรกได้ในวันที่ 31
มีนาคม 2549 ในการนี้หากผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิทำการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของบริษัทเต็มจำนวน
(ภายหลังการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิที่ออกเมื่อเดือนมิถุนายน 2545 แล้วเต็มจำนวน)
ผู้ลงทุนที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทอาจได้รับผลกระทบจาก Dilution Effect
ทั้งในเรื่องของราคาหุ้นในตลาดที่อาจปรับตัวลดลง และสัดส่วนการถือหุ้นที่ลดลง ร้อยละ 2.06 และ
ร้อยละ 4.59 ตามลำดับ อย่างไรก็ตาม ผลกระทบดังกล่าวจะทยอยเกิดขึ้น
เนื่องจากบริษัทจะทยอยส่งมอบให้ผู้ถือปีละไม่เกินร้อยละ 25 ของจำนวนที่ได้รับจัดสรร

การปรับราคาการใช้สิทธิและอัตราการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิตามเงื่อนไขการปรับสิทธิที่ระบุในหนังสือชี้ชวนเสนอขายหลักทรัพย์ของบริษัทในเดือนมิถุนายน
2545 และหนังสือชี้ชวนการเสนอขายใบสำคัญแสดงสิทธิให้แก่กรรมการและพนักงานปี 2549
ในกรณีที่บริษัทมีการเสนอขายหลักทรัพย์ออกใหม่ที่ให้สิทธิในการซื้อหรือแปลงสภาพเพื่อซื้อหุ้นสามัญ
ต่อผู้ถือหุ้นเดิมและ/หรือต่อประชาชนทั่วไปในอนาคต
วิธีการปรับสิทธิดังกล่าวอาจไม่สามารถชดเชยสิทธิประโยชน์ของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิได้อย่างครบถ้วน
เนื่องจากสูตรการคำนวณการปรับสิทธิคำนึงถึงเพียงราคาหลักทรัพย์แปลงสภาพที่ออกใหม่ ณ
วันปรับสิทธิเท่านั้น มิได้คำนึงถึงมูลค่าตามเวลาของหลักทรัพย์แปลงสภาพแต่อย่างใด

นโยบายการจ่ายเงินปันผล

บริษัทมีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่าร้อยละ 40 ของกำไรสุทธิ อย่างไรก็ดี
การพิจารณาจ่ายเงินปันผลจะขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงาน ฐานะการเงิน และปัจจัยอื่น ๆ
ที่เกี่ยวข้องในการบริหารงานของบริษัท