1) ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

-   ความสำเร็จของโครงการใหม่:

  โครงการของบริษัทฯส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดใหญ่ การพัฒนาโครงการใหม่ต้องใช้เงินลงทุนสูง
  ดังนั้นความสำเร็จของโครงการใหม่
  อาจส่งผลกระทบต่อฐานะการเงินและผลการดำเนินงานของบริษัทฯ อย่างไรก็ตาม
  ความเป็นมืออาชีพ ซึ่งมีประสบการณ์อันยาวนานในการบริหารศูนย์การค้า
  อันเป็นธุรกิจหลักของบริษัทฯ
  ประกอบกับการที่บริษัทมีปรัชญาการดำเนินธุรกิจอย่างระมัดระวังรอบคอบ
  จะสามารถสร้างความมั่นใจในความสำเร็จของโครงการใหม่ให้กับนักลงทุน ได้เป็นอย่างดี

-   การชะลอโครงการ:

  หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจ บริษัทฯได้ชะลอการก่อสร้างโครงการของบริษัทย่อย
  ซึ่งประกอบด้วยโครงการพระราม 9, โครงการชลบุรี และโครงการขอนแก่น
  โดยบริษัทฯได้ตั้งสำรองเผื่อมูลค่าที่ลดลงของเงินลงทุนดังกล่าวไว้เต็มจำนวน
  ปัจจุบันบริษัทฯได้ทำการศึกษาเพื่อปรับปรุงรูปแบบ ส่วนประกอบ
  และขนาดของโครงการไปแล้วในบางส่วน
  โดยคาดว่าอาจจะสามารถเริ่มก่อสร้างโครงการดังกล่าวได้ในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า

-   ต้นทุนค่าก่อสร้าง:

  เนื่องจากโครงการแต่ละโครงการของบริษัทฯ เป็นโครงการขนาดใหญ่ ซึ่งต้องใช้เงินลงทุนสูง
  การเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุ ก่อสร้างในตลาดนั้นส่งผลกระทบโดยตรงกับต้นทุนค่าก่อสร้างของบริษัทฯ
  แต่อย่างไรก็ตามโดยปกติบริษัทฯจะมีการ เปิดประมูลงานก่อสร้าง และคัดเลือกผู้รับเหมา
  สำหรับงานในส่วนต่างๆทั้งโครงการก่อนเริ่มงานก่อสร้าง
  ซึ่งหากราคาวัสดุก่อสร้างเพิ่มสูงขึ้นในภายหลัง ผู้รับเหมาจะเป็นผู้รับความเสี่ยงทั้งหมด

-   กฎหมายที่เกี่ยวข้อง:

  กฎหมายผังเมืองและกฎหมายค้าปลีกใหม่ อาจส่งผลกระทบกับโครงการใหม่ในอนาคตของบริษัทฯ
  แต่บริษัทฯมั่นใจว่าจะไม่ได้รับผลกระทบโดยตรงมากนัก
  เพราะกฎหมายดังกล่าวมุ่งที่จะควบคุมผู้ประกอบการซุปเปอร์มาร์เก็ต และ ซุปเปอร์สโตร์
  ไม่ใช่ศูนย์การค้า

-   ภัยจากการก่อการร้ายและโรคระบาด:

  เนื่องจากช่วงปีที่ผ่านมามีกระแสเรื่องการก่อการร้ายและโรคระบาดทั้งภายในและภายนอกประเทศค่อนข้างมาก
  ส่งผลให้บริษัทฯทั้งในฐานะเจ้าของทรัพย์สิน และผู้บริหารศูนย์การค้า ซึ่งเป็นแหล่งชุมนุมชน
  ต้องคำนึงถึงเรื่องความปลอดภัยเป็นพิเศษ อย่างไรก็ตาม
  บริษัทฯได้เตรียมมาตรการป้องกันภัยจากการก่อการร้ายไว้อย่างรัดกุม ในส่วนของ โรคระบาด
  บริษัทฯมีการติดตามข่าวสารอย่างใกล้ชิด เพื่อกำหนดมาตรการป้องกันได้ทันท่วงที
  นอกจากนี้บริษัทฯได้ทำประกันภัยจากการก่อวินาศกรรมซึ่งครอบคลุมความเสียหายจากการก่อการร้ายไว้อีกด้วย

2) ความเสี่ยงในการบริหารและจัดการ

-   ความต่อเนื่องของโครงการจากสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว:

  การที่บริษัทฯมิได้เป็นเจ้าของที่ดินสำหรับศูนย์การค้าบางโครงการ
  ส่งผลให้บริษัทฯมีความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับการต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินที่ตั้งโครงการ
  ซึ่งกรณีที่เจ้าของที่ดินเป็นบริษัทในกลุ่มเซ็นทรัล อันได้แก่ โครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า
  และโครงการเซ็นทรัล พลาซา รามอินทรา
  โอกาสที่บริษัทจะไม่ได้รับการต่อสัญญาเช่าออกไปน้อยมาก ส่วนกรณีที่
  เจ้าของที่ดินเป็นบุคคลภายนอกนั้นขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการต่อสัญญา ที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า
  ซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

+------------+-------------------+--------+---------------------------+
| โครงการ    | เจ้าของที่ดิน         | ปีท     | เงื่อนไขการต่อสัญญา           |
|            |                   | ี่หมดอายุ |                           |
+------------+-------------------+--------+---------------------------+
| เ          | กา                | 2551   | เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง          |
| ซ็นทรัลพลาซา | รรถไฟแห่งประเทศไทย |        | อาคารสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินจะ     |
| ลาดพร้าว    |                   |        | ตกเป็นกรรมสิทธิของเจ้าของที่ดินแ |
|            |                   |        | ละบริษัทได้สิทธิเป็นรายแรกในการ |
|            |                   |        | ต่ออายุสัญญาอีกคราวละไม่น้อยกว่า |
|            |                   |        | 10 ปี                      |
+------------+-------------------+--------+---------------------------+
| เซ         | คุณปริญญา ชวลิตธำรงค์ | 2558   | สามารถต่ออา                |
| ็นทรัลเฟสติวัล |                   |        | ยุสัญญาได้เท่ากับระยะเวลาที่บริษัท |
| เซ็นเตอร์    |                   |        | เซ็นทรัล พัทยา จำกัด          |
| พัทยา       |                   |        | ต่ออายุสัญญากับเจ้าของที่ดินได้    |
+------------+-------------------+--------+---------------------------+
| เ          | บริษัท ห้างเซ็นทรัล    | 2566   | สามารถต่ออายุสัญญาได้         |
| ซ็นทรัลพลาซา | ดีพาร์ทเม้นท์สโตร์     |        | โดยจะ                     |
| รามอินทรา   | จำกัด (กลุ่มเซ็นทรัล)  |        | มีการตกลงกันก่อนครบกำหนดสัญญา |
|            |                   |        | 1 ปี                       |
+------------+-------------------+--------+---------------------------+
| หลังสวน     | สำนักงานทรัพย์สิน     | 2563   | สามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 5  |
| โคโลเนต    | ส่วนพระมหากษัตริย์    |        | ปี                         |
|            |                   |        | กรณีที่สำน                   |
|            |                   |        | ักงานทรัพย์สินไม่ต้องการใช้สถานที่ |
+------------+-------------------+--------+---------------------------+
| เ          | บริษัท ห้างเซ็นทรัล    | 2568   | สามารถต่ออายุสัญญาได้         |
| ซ็นทรัลพลาซา | ดีพาร์ทเม้นท์สโตร์     |        | โดยจะ                     |
| ปิ่นเกล้า     | จำกัด (กลุ่มเซ็นทรัล)  |        | มีการตกลงกันก่อนครบกำหนดสัญญา |
|            |                   |        | 1 ปี                       |
+------------+-------------------+--------+---------------------------+
| เซ็นทรัล     | สำนักงานทรัพย์สิน     | 2575   | มีสิทธ์ต่ออายุสัญญาเช่าออกไปอีก   |
| เวิลด์ พลาซา | ส่วนพระมหากษัตริย์    |        | 30 ปี                      |
+------------+-------------------+--------+---------------------------+
| เ          | คุณสมบุญ ริมสมุทรไชย  | 2564   | สัญญาทั้ง 3                  |
| ซ็นทรัลพลาซา |                   |        | ฉ                         |
| พระราม 2   | คุณญาณเดช ทองสิมา   | 2568   | บับสามารถต่ออายุได้อีกไม่น้อยกว่า |
|            |                   |        | 15 ปี                      |
|            | คุณสุรวุฒิ จิตกล้า      | 2573   | โดยต้องมีก                  |
|            |                   |        | ารแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า |
|            |                   |        | 1 ปีก่อนครบอายุสัญญา          |
+------------+-------------------+--------+---------------------------+

-   การค้ำประกันหนี้สิน และการให้กู้ยืมเงินแก่บริษัทย่อยและบริษัทร่วม:

  นอกจากการที่บริษัทฯได้เข้าค้ำประกันการชำระหนี้ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
  ตามภาระหนี้ที่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีต่อผู้ถือหน่วยลงทุนประเภทเจ้าหนี้
  ในฐานะที่เป็นบริษัทแม่ของเจ้าของโครงการนั้นๆ
  ซึ่งบริษัทฯได้บันทึกภาระหนี้ดังกล่าวเป็นรายการหนี้สินแสดงไว้ในงบการเงินเรียบร้อยแล้ว
  และภาระหนี้ดังกล่าวล้วนมีทรัพย์สินเป็นหลักประกัน
  อีกทั้งราคาประเมินของทรัพย์สินที่เป็นหลักประกันโดยผู้ประเมินอิสระนั้นสูงกว่าภาระหนี้ที่มีอยู่
  (ตามข้อมูลในหัวข้อ”สินทรัพย์ที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ”)
  ส่งผลให้บริษัทฯไม่มีความเสี่ยงจากการค้ำประกันดังกล่าว
  บริษัทฯได้เข้าค้ำประกันวงเงินประเภทเงินเบิกเกินบัญชี
  และวงเงินค้ำประกันการใช้ไฟฟ้าของบริษัทย่อย และบริษัทร่วมต่างๆ ของบริษัทกับสถาบันการเงิน
  ซึ่งค้ำประกันให้ในฐานะบริษัทแม่ โดยไม่ได้วางหลักทรัพย์ค้ำประกันใดๆ ไว้
  เมื่อพิจารณาถึงจำนวนวงเงิน เป็นสัดส่วนเพียงเล็กน้อยเมื่อเปรียบเทียบกับสินทรัพย์ของบริษัทฯ
  อีกทั้งยังมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการค้ำประกันจากบริษัทนั้นๆด้วย
  แสดงให้เห็นว่าบริษัทฯมีความเสี่ยงจากการเป็นผู้ค้ำประกันต่ำ
  ส่วนการให้กู้ยืมเงินแก่บริษัทย่อยและบริษัทร่วมก็เป็นการให้กู้ยืมตามสัดส่วนการถือหุ้น
  และบริษัทฯมีการคิดดอกเบี้ยเงินกู้ตามราคาตลาด

-   การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย:

  โดยปกติธุรกิจบริษัทฯต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก
  ซึ่งเงินลงทุนส่วนหนึ่งมาจากแหล่งเงินทุนภายนอก ไม่ว่าจะเป็นการออกตั๋วเงินระยะสั้น
  การออกหุ้นกู้ การขายหน่วยลงทุนในกองทุนรวม และการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน ซึ่งต้นทุน
  เงินทุนจะขึ้นอยู่กับอัตราดอกเบี้ยในตลาด โดยบางส่วนจะเป็นประเภทอัตราคงที่
  และบางส่วนจะเป็นอัตราผันแปร อย่างไรก็ตามบริษัทฯได้ทำ Interest Rate Swap
  เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยไว้
  สำหรับเงินกู้บางส่วนทำให้เงินกู้ยืมมากกว่า 80%
  ของบริษัทฯมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงระยะเวลาประมาณ 2-3 ปี
  และในระยะยาวบริษัทฯมีแนวโน้มที่จะจัดหาแหล่งเงินทุนที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่
  เพื่อลดความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย