2.3 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  (ก) ลักษณะผลิตภัณฑ์

(ลักษณะโครงการที่เปิดดำเนินการอยู่ในปัจจุบันในแต่ละโครงการได้แสดงในเอกสารประกอบแนบท้าย)

(ข) ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อโอกาสและข้อจำกัดในการประกอบธุรกิจ

บริษัทฯ ได้รับการรับรองมาตรฐาน ISO 9001 Version 2000 ซึ่งแสดงถึงมาตรฐาน
ในการดําเนินงาน ของบริษัท อาทิเช่น มาตรฐานในการก่อสร้างและงานขาย
ประสิทธิภาพของบุคลากร ระบบในการดําเนินงาน และสภาพแวดล้อมในการปฎิบัติงานที่ได้มาตรฐาน

ส่วนข้อบัญญัติต่างๆของกรุงเทพมหานคร กฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม กฎหมายเกี่ยวกับการคุ้มครอง
ผู้บริโภคฯลฯ กฎหมายและข้อบังคับต่าง ๆ
อันอาจเป็นสาเหตุให้เกิดการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในที่ดิน ซึ่งเป็นข้อจํากัดในการดําเนินงาน
บริษัทมีเจ้าหน้าที่ทําการศึกษาและติดตามอย่างใกล้ชิด เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความ
ผิดพลาดและเสียหาย

  (2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) นโยบายและลักษณะตลาดของผลิตภัณฑ์

กลยุทธ์การตลาด บริษัทฯ เน้นกลยุทธ์ทางการตลาดและนโยบายที่สำคัญ คือ
การขายสินค้าที่มีคุณภาพในระดับราคาที่ผู้มีรายได้ระดับกลางซื้อได้
ในการจัดช่องทางการจำหน่ายสินค้าจะมีบ้านตัวอย่างพร้อมกับการตกแต่งภายในเพื่อให้ลูกค้าเลือกชมที่โครงการ
ส่วนในด้านการโฆษณานั้น บริษัทฯ เลือกใช้วิธีการและสื่อโฆษณาต่างๆ
ที่เหมาะสมกับลูกค้าเป้าหมายแต่ละกลุ่มให้ได้รับข้อมูลและข่าวสารเพื่อประกอบการตัดสินใจในการซื้อได้ง่ายขึ้น

การวางแผนการตลาด บริษัทฯ ได้จัดให้มีการเก็บข้อมูลทั้งภายในภายนอกเพื่อนำมา
วิเคราะห์ประกอบรวมกับความชำนาญและประสบการณ์ของผู้บริหารและทีมงานทุกๆ ฝ่าย
เพื่อศึกษารายละเอียดและใช้เป็นปัจจัยในการ วางแผนการตลาดที่มีประสิทธิภาพ

ที่ตั้ง ศึกษาศักยภาพทั้งทางคมนาคม สาธารณูปโภคพื้นฐาน และแนวโน้มของความเจริญในชุมชน
เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล

สินค้าที่มีคุณภาพ บริษัทมีนโยบายที่แน่วแน่ในการก่อสร้างบ้านที่มีคุณภาพ เลือกใช้วัสดุที่มีมาตรฐาน
มีการวางแผนในการจัดวางผังโครงการในแต่ละโครงการให้เหมาะสมกับพฤติกรรมของลูกค้า
สำหรับทุกๆ โครงการ รวมถึงการจัดการด้านสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างครบครัน
มีการพัฒนาและปรับปรุงแบบบ้านให้ ทันสมัยสอดคล้องกับตลาดปัจจุบันและอนาคต

ราคา การจัดหาที่ดินแต่ละผืนเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการขนาดปานกลางและขนาดใหญ่ที่
สมบูรณ์แบบ การจัดหาวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง
การควบคุมการดำเนินงานอย่างพิถีพิถันทุกขั้นตอนในการก่อสร้างบ้านและพัฒนางานสาธารณูปโภคต่างๆ
เป็นองค์ประกอบหลักที่บริษัทได้ปฏิบัติเพื่อเป็นข้อได้เปรียบในการควบคุมต้นทุนการผลิต
ซึ่งต่ำกว่าคู่แข่งขันในละแวกเดียวกัน

การโฆษณาและประชาสัมพันธ์ เน้นถึงการสร้างภาพพจน์ของบริษัทเกี่ยวกับผู้ถือหุ้น ผู้บริหาร
รวมถึงสินค้า คือรูปแบบบ้าน การจัดวางผัง การสร้างสภาพแวดล้อมที่ดี คุณภาพของบ้าน
และการบริการหลังการขาย ความรับผิดชอบต่อผู้อยู่อาศัยในโครงการ โดยเลือกใช้สื่อโฆษณาต่างๆ
กันไปให้เหมาะสมและสอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายของแต่ละโครงการ เช่น หนังสือพิมพ์ บิลบอร์ด
วิทยุ วารสาร และเอกสารประกอบการขาย และ อินเตอร์เน็ต

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย บริษัทฯ เน้นระบบการขายตรงโดยให้บริการด้านข้อมูล
และรายละเอียดเกี่ยวกับบริษัทฯ โครงการ และรูปแบบบ้าน ซึ่งมีศูนย์ข้อมูลที่สำนักงานใหญ่
และมีสถานที่ตั้งของแต่ละโครงการเป็นจุดรับลูกค้าโดยมี เจ้าหน้าที่บริหารงานขายคอยให้บริการ
มีบ้านตัวอย่างพร้อมการตกแต่งภายในและการจัดแต่งสวนบริเวณภายนอกให้ชม
นอกจากนั้นยังมีการจัดแสดงสินค้าโดยการเสนอแบบจำลองโครงการและแบบจำลองบ้าน
ตามศูนย์จัดแสดงสินค้าเพื่อให้สินค้าได้แพร่หลายสู่กลุ่ม เป้าหมายอีกทางหนึ่ง
ตลอดจนการใช้สื่ออิเล็คโทรนิคส์
เพื่อให้ข่าวสารข้อมูลเผยแพร่สู่กลุ่มเป้าหมายผ่านทางเครือข่ายอินเตอร์เน็ต

ลักษณะลูกค้า

การจัดแบ่งลักษณะของลูกค้าแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ

1. ลูกค้าเดิม (ลูกค้าที่อาศัยและซื้อบ้านอยู่ในโครงการ) ที่มีความต้องการจะขยายและต้องการ
พื้นที่สำหรับพักอาศัยในขนาดที่ใหญ่ขึ้น และจากลูกค้ากลุ่ม ดังกล่าวนี้จะแนะนำญาติ พี่น้อง และเพื่อน
ๆ มาเป็นลูกค้าของบริษัทในเวลาต่อมา

2. ลูกค้าที่ได้รับข้อมูลข่าวสารต่าง ๆ จากสื่อโฆษณาและการประชาสัมพันธ์
เมื่อลูกค้ากลุ่มนี้ได้ตัดสินใจซื้อบ้านกับบริษัทฯ โดยส่วนใหญ่ในเวลาอีกไม่นานนักก็จะแนะนำคนอื่นๆ
ให้เข้ามาชมและซื้อบ้านกับโครงการอีก

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ปี 2546 บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) มีโครงการบ้านจัดสรรอยู่ 6 โครงการ คือ
โครงการบางกะปิ เป็นโครงการที่ขายบ้านพร้อมที่ดินในราคาค่อนข้างสูง ตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป
ส่วนที่เหลืออีก 5 โครงการ คือ โครงการมีนบุรี 1, โครงการมีนบุรี 2, โครงการนิมิตใหม่,
โครงการรังสิตคลอง 2 และโครงการรังสิตคลอง 7
เป็นโครงการที่ขายบ้านพร้อมที่ดินในราคาระดับปานกลาง คือ มีราคาขายตั้งแต่ 2 ถึง 5 ล้านบาท

  สัดส่วนจำนวนการจําหน่ายบ้านจําแนกตามกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

(ข) ภาวะการแข่งขัน

  - สภาพการแข่งขันในอุตสาหกรรม

ในปี 2546 อุตสาหกรรมภาคอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับที่อยูอาศัยมีการแข่งขันกันสูง
ขณะเดียวกันความต้องการบ้านพักอาศัย ก็เพิ่มสูงขึ้นมากด้วย
เป็นผลมาจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำมาก และจากภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตดีขึ้น
ทำให้ความสามารถในการซื้อของผู้บริโภคสูงขึ้น และในปี 2547
ธุรกิจบ้านจัดสรรจะมีการแข่งขันที่รุนแรงยิ่งขึ้น
โดยเฉพาะจำนวนผู้ประกอบการในธุรกิจที่ทวีจำนวนมากขึ้น
ผู้ประกอบการแต่ละรายจะมีการนำกลยุทธ์ออกมาใช้ในการแข่งขัน ทั้งการแข่งขันทางด้านราคา
และสร้างความพอใจให้ลูกค้าในรูปแบบต่างๆ เพื่อที่จะสามารถแข่งขันและ มีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น

- จำนวนคู่แข่งขัน

คู่แข่งขันที่สำคัญ คือ
คู่แข่งที่มีโครงการตั้งอยู่ในทำเลเดียวกันกับโครงการของสัมมากรและราคาขายอยู่ในระดับเดียวกัน
มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเดียวกัน คือ ผู้มีรายได้ระดับกลาง

+----------------+------------------+--------------+-------------------+
| รายชื่อโครงการ   | ที่ตั้ง              | ลักษณะโครงการ | ผู้ประกอบการ        |
+----------------+------------------+--------------+-------------------+
| ลีฟวิ่ง ลากูน      | ถนนพระยาสุเรนทร์   | บ้านเดี่ยว      | บ.ลีฟวิ่งแลนด์        |
|                |                  |              | ดีเวลลอปเมนท์ จก.   |
| ศุภาลัย แกรนด์เลค | ถนนรามสุวินทวงศ์    | บ้านเดี่ยว      |                   |
|                |                  |              | บ.ศุภาลัย จก.       |
| บ้านบุรีรมย์       | ถนนรามอินทรา      | บ้านเดี่ยว      |                   |
|                |                  |              | บ.ลลิล             |
| คาซาลีน่า        | ถนนนิมิตใหม่        | บ้านเดี่ยว      | แลนด์แอนด์เฮาส์ จก.  |
|                |                  |              |                   |
| พนาสนธิ์การ์เดนท์  | ถนนนิมิตใหม่        | บ้านเดี่ยว      | บ.วาสท์ลีย์ แลนด์ จก. |
| โฮม            |                  |              |                   |
|                | ถนนนิมิตใหม่        | บ้านเดี่ยว      | บ.ใบหยก จก.       |
| เค.ซี.การ์เดนท์   |                  |              |                   |
| โฮม 20         | ถนนสุวินทวงศ์       | บ้านเดี่ยว      | บ.เค.ซี.เลคแลนด์    |
|                |                  |              | จก.               |
| ชัยพฤกษ์ สุวินทวงศ์ | ถนนรังสิต-นครนายก  | บ้านเดี่ยว      |                   |
|                | (คลอง 2)         |              | บ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์  |
| บ้านมัณฑนา รังสิต  |                  | บ้านเดี่ยว &    | จก.               |
| คลอง 2         | ถนนลำลูกกา        | ทาวน์เฮาส์     |                   |
|                |                  |              | บ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์  |
| บ้านฟ้าปิยรมย์     | ถนนเลียบคลองสี่     | บ้านเดี่ยว      | จก                |
|                |                  |              |                   |
| ศุภาลัยบุรี คลอง 4 | ถนนเลียบคลองสี่     | บ้านเดี่ยว      | บ.เอ็น.ซี.เฮาส์ซิ่ง    |
|                |                  |              | จก.               |
| บ้านบุรีรมย์ รังสิต  | ถนนรังสิต-นครนายก  | บ้านเดี่ยว      |                   |
| คลอง 4         | (คลอง 3)         |              | บ.ศุภาลัย จก.       |
|                |                  | บ้านเดี่ยว      |                   |
| บ้านสถาพร (รังสิต | ถนนรังสิต-นครนายก  |              | บ.ลลิล             |
| คลอง 3)        | (คลอง 3)         | บ้านเดี่ยว&     | แลนด์แอนด์เฮาส์ จก.  |
|                |                  | ทาวน์เฮาส์     |                   |
| บ้านวรางกูล      | ถนนเลียบคลองสาม   |              | บ.เฉลิมนคร จก.     |
| (รังสิต คลอง 3)  |                  | บ้านเดี่ยว      |                   |
|                | ถนนรังสิต-นครนายก  |              | บ.วังทอง G.จก.     |
| บ้านวรารักษ์      | (คลอง 7)         | บ้านเดี่ยว      |                   |
| (รังสิต คลอง 3)  |                  |              | บ.วังทอง G.จก.     |
|                | ถนนรังสิต-นครนายก  |              |                   |
| ดิสคอฟเวอรี่เพลส  | (คลอง 7)         |              | บ.ธาราพร็อพเพอร์ตี้   |
|                |                  |              | จก.               |
| พฤกษ์ลดา        |                  |              |                   |
|                |                  |              | บ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์  |
|                |                  |              | จก.               |
+----------------+------------------+--------------+-------------------+

- สถานภาพและศักยภาพในการแข่งขัน

-   บริษัทฯ ได้รับการรับรองมาตรฐาน ISO 9001 VERSION 2000
    แสดงถึงศักยภาพในการดำเนินงานภายในของบริษัทที่ได้มาตรฐาน
    และจะส่งผลต่อศักยภาพในการแข่งขันที่สูงขึ้น
    โดยเฉพาะการได้รับการยอมรับของผู้บริโภคมากยิ่งขึ้น

-   บริษัทฯ มีการจัดการทางการเงิน ที่เป็นระบบ
    โดยในปัจจุบันบริษัทมีภาระหนี้เงินกู้จํานวนน้อยทำให้ ความเสี่ยงทางการเงินมีไม่มาก

-   บริษัทฯ มีผลการดําเนินงานที่ผ่านมาอยู่ในเกณฑ์ที่ดี มีกำไรสะสมอยู่มาก
    ทําให้บริษัทมีศักยภาพในการลงทุนที่สูงขึ้นและสามารถให้ผลตอบแทนผู้ถือหุ้นอย่างสมํ่าเสมอได้

-   บริษัทฯ มีความแข็งแกร่งใน ตราสินค้า คือ สัมมากร
    โดยเป็นที่รู้จักได้รับความเชื่อถือจากลูกค้าและประชาชนทั่วไปมาช้านาน

-   บริษัทฯ เน้นการให้บริการหลังการขาย โดยในแต่ละโครงการของบริษัท
    จะมีการให้บริการด้านต่างๆ อย่างต่อเนื่อง
    เพื่อให้ลูกบ้านที่อาศัยอยู่มีความสะดวกสบายและได้รับความพึงพอใจสูงสุด

นอกจากนี้บริษัทฯได้ปรับปรุงข้อเสียเปรียบในการแข่งขัน โดยการเพิ่มช่องทางการส่งเสริมการตลาด
พัฒนาการขาย รวมทั้งมีการออกแบบบ้านใหม่เพิ่มขึ้น และปรับปรุงแบบบ้านที่มีอยู่
ให้เหมาะสมกับสภาพตลาดและให้ตรงกับความต้องการของผู้บริโภคกลุ่มเป้าหมายให้มากที่สุด

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

(ก) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

- การผลิตและนโยบายการผลิต

บริษัทมีขั้นตอนในการพัฒนาโครงการ ดังนี้

1. ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

2. เลือกวิธีการลงทุน

3. พิจารณาจัดซื้อที่ดิน

4. เขียนผังโครงการและออกแบบก่อสร้าง

5. ก่อสร้างสาธารณูปโภคและบ้านตัวอย่าง

6. ขาย รับเงินดาวน์ และก่อสร้างบ้าน

7. โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้า

8. งานบริการหลังการขาย

บริษัทฯ จะปรับปรุงที่ดินและพัฒนาสาธารณูปโภคพื้นฐานให้แล้วเสร็จไม่ต่ำกว่า ร้อยละ 70
ของพื้นที่ในที่ ที่จะเปิดขาย เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว บริษัทฯ
จะเริ่มก่อสร้างก่อนถึงกำหนดรับชำระเงินดาวน์งวดสุดท้ายประมาณ 210-270 วัน
ส่วนการควบคุมคุณภาพบริษัทมีเจ้าหน้าที่คุมงานก่อสร้างที่มีความชำนาญและมีจำนวน
เพียงพอในการควบคุมคุณภาพจะควบคุมตั้งแต่การจัดหาวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง
ตลอดจนกรรมวิธีการก่อสร้าง โดยในปี 2545 บริษัทฯ ได้รับการรับรองมาตราฐาน ISO 9001
VERSION 2000 แสดงถึงงานก่อสร้างที่ได้มาตรฐาน

-การจัดหาวัตถุดิบเพื่อจําหน่าย

ที่ดินซึ่งเป็นวัตถุดิบที่สําคัญของบริษัท บริษัทฯ มีนโยบายการจัดซื้อที่ดินโดยพิจารณาจาก
สภาพแวดล้อมและระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน
รวมทั้งเป็นแหล่งชุมชนที่เดินทางได้ไปมาได้โดยสะดวก โดยในปัจจุบันที่ดินที่จัดซื้อ
มีศักยภาพที่จะสามารถพัฒนาต่อไปในอนาคตได้เป็นอย่างดี

-สภาพปัญหาเกี่ยวกับวัตถุดิบ

วัสดุก่อสร้างทุกประเภทสามารถจัดหาได้ภายในประเทศ
และใช้วิธีเจรจาซื้อขายล่วงหน้าโดยการประมาณจำนวนที่ต้องการใช้ในแต่ละปี
เพื่อให้มั่นใจว่าจะสามารถจัดวัสดุเข้าในกระบวนการก่อสร้างได้อย่างต่อเนื่องแล้วเสร็จได้ทันเวลา
โดยไม่มีการสั่งซื้อวัสดุจากผู้จำหน่ายรายใหญ่ที่มีมูลค่าการซื้อสูงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ดีการ
กําหนดราคาซื้อขายล่วงหน้าจะมีระยะเวลาพอสมควร บริษัทฯ
จะยังมีความเสี่ยงในเรื่องความผันผวนทางด้านราคาของวัสดุก่อสร้างซึ่งได้แสดงไว้ในหัวข้อปัจจัยความเสี่ยงดังที่กล่าวมาแล้ว

-การจัดจ้างผู้รับเหมา

บริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาภายนอกเป็นผู้ดำเนินงานก่อสร้างสาธารณูปโภคและบ้านพักอาศัย
โดยผู้รับเหมาส่วนใหญ่จะเป็นผู้รับเหมา ขนาดเล็กถึงปานกลางและมีผลงานกับบริษัทมาเป็นเวลานาน
บริษัทจะจัดงานให้แก่ผู้รับเหมาตามความชำนาญงานแต่ละประเภท ทำให้บริษัทฯ
สามารถควบคุมมาตรฐานการก่อสร้างได้ดียิ่งขึ้นและยังสามารถแก้ไขปัญหาได้ทัน

-จํานวนผู้จําหน่ายวัตถุดิบ

บริษัทฯ มีการตกลงซื้อขายวัตถุดิบจากผู้จําหน่ายจํานวนมาก ในที่นี้มีจํานวนมากกว่า 10 รายขึ้นไป
ทั้งนี้เพื่อขจัดปัญหาความเสี่ยงเรื่องการพึงพาผู้จัดจําหน่ายน้อยรายออกไป

(ข) ผลกระทบสิ่งแวดล้อม

- การดําเนินการเพื่อลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมประการที่สำคัญของโครงการที่อยู่อาศัย คือ น้ำเสียจากครัวเรือน ดังนั้นทุก
โครงการของบริษัทจึงมีการจัดทำระบบบำบัดน้ำเสียที่ถูกต้องตามมาตรฐานและมีการตรวจสอบซ่อมบำรุงเครื่อจักร
ให้มีสภาพใช้งานได้ดีอยู่เสมอ

- ข้อพิพาทหรือถูกฟ้องร้องเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม

  “ไม่มี”

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบประกอบด้วยค่าก่อสร้างบ้านและพัฒนาที่ดิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 มีมูลค่า
263.45 ล้านบาท

มูลค่างานที่ยังไม่ได้ส่งมอบเปรียบเทียบ 3 ปี

หน่วย : ล้านบาท

+----------------------+--------------+--------------+---------------+
| ค่าก่อสร้างและพัฒนาที่ดิน   | 2546         | 2545         | 2544          |
+----------------------+--------------+--------------+---------------+
| โครงการบางกะปิ        | 16.96        | 30.10        | 34.56         |
+----------------------+--------------+--------------+---------------+
| โครงการมีนบุรี          | 44.97        | 54.05        | 31.68         |
+----------------------+--------------+--------------+---------------+
| โครงการนิมิตใหม่        | 50.18        | 58.97        | 58.83         |
+----------------------+--------------+--------------+---------------+
| โครงการรังสิตคลอง2     | 57.58        | 69.78        | 65.26         |
+----------------------+--------------+--------------+---------------+
| โครงการรังสิตคลอง7     | 64.62        | 69.88        | 70.17         |
+----------------------+--------------+--------------+---------------+
| โครงการนครอินทร์       | 29.14        | -            | -             |
+----------------------+--------------+--------------+---------------+
| รวม                  | 263.45       | 282.78       | 260.51        |
+----------------------+--------------+--------------+---------------+