4. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัทฯ และบริษัทย่อยประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โดยมีผลิตภัณฑ์หลัก
ได้แก่ การขายที่ดินจัดสรรพร้อมบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ และอาคารชุด
โดยเน้นในด้านตะวันออกเฉียงเหนือของกรุงเทพมหานครเป็นส่วนใหญ่
อีกทั้งยังมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสู่ต่างจังหวัดได้แก่ ระยอง ปทุมธานี ภูเก็ต

2.  โครงการในปัจจุบัน

บริษัทฯดำเนินโครงการโดยแบ่งประเภทสินค้าออกเป็นแนวราบประกอบด้วย บ้านเดี่ยว,บ้านแฝด,
ทาวน์เฮ้าส์และแนวสูง คือ อาคารชุด ดังนี้

ประเภทแนวราบ( บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์, ฯลฯ)

บริษัทฯ และบริษัทย่อยเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน
โดยถ้าเป็นราคาบ้านเดี่ยวจะอยู่ในระดับราคา 3-6 ล้านบาท
แต่ถ้าเป็นทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านแฝดระดับราคาจะอยู่ที่ 1.5 – 3.0 ล้านบาท
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นลูกค้าที่ต้องการคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมที่ดี
รวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน
เพื่อสนองความต้องการกลุ่มลูกค้าดังกล่าวให้สามารถเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวและคุ้มค่ากับเงินที่จ่ายให้ได้มากที่สุด
(Value for Money) โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับรูปแบบ
ขนาดและฟังค์ชั่นของบ้านที่อยู่ในทำเลที่ใกล้เคียงกันของผู้ประกอบการรายอื่น

ประเภทแนวสูง( อาคารชุด)

  กลุ่มลูกค้าอาคารชุดปัจจุบันของบริษัทฯ ประกอบด้วย 2 กลุ่มคือ

1.  กลุ่มที่ต้องการพักอาศัยอยู่ในเขตกลางใจเมือง
    และต้องการความเป็นอยู่แบบทันสมัยซึ่งเน้นความสะดวกสบายในการเดินทางและการพักอาศัย
    ดังนั้นการเลือกทำเลที่ตั้งจึงเป็นสิ่งสำคัญที่สุดโดยจะมีกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในช่วงระดับกลางถึงบน
    ซึ่งได้แก่ กลุ่มผู้บริหารระดับกลางถึงสูงขององค์กรภาครัฐและเอกชน
    กลุ่มนักธุรกิจชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศ กลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระ เช่น สถาปนิก วิศวกร
    แพทย์ ตลอดจนเจ้าของกิจการ และนักลงทุน

2.  กลุ่มคนทำงานที่โยกย้ายถิ่นฐานไปทำงานที่เมืองใหญ่ในต่างจังหวัด
    โดยต้องการที่อยู่เป็นของตนเอง ทันสมัย

รายละเอียดโครงการทั้งหมด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553

[TABLE]

หมายเหตุ โครงการเดอะโคลเวอร์ ทองหล่อ
มีการขายซ้ำอันเกิดจากการขอยกเลิกห้องของลูกค้าเดิมบางราย

โครงการเรือนเจ้าพระยา อยู่ระหว่างปรับโครงสร้างหนี้

โครงการที่รอการพัฒนา

บริษัทฯมีแผนจะพัฒนาโครงการใหม่ในปี 2554 ซึ่งได้มีการศึกษาโครงการไว้แล้ว จำนวน 2
โครงการ ซึ่งประกอบด้วย

+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
| โ |             | บ        | ที่ตั้งโ   | ประเภท  | มูลค่า   | หมายเหตุ    |
| ค |             | ริษัทที่ดำเน | ครงการ |         | โ      |            |
| ร |             | ินโครงการ |        |         | ครงการ |            |
| ง |             |          |        |         |        |            |
| ก |             |          |        |         |        |            |
| า |             |          |        |         |        |            |
| ร |             |          |        |         |        |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
|   |             |          |        |         | (ล     |            |
|   |             |          |        |         | ้านบาท) |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
| 1 | เดอะแกลอรี   | บมจ      | อ.ป    | โ       | 100.00 | อยู่ร        |
|   | 28          | .ลิฟวิ่งแลน | ากเกร็ด | ฮมออฟฟิต |        | ะหว่างจัดหาส |
|   |             | ด์แคปปิตอล | นนทบุรี  |         |        | ถาบันการเงิน |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
| 2 | พูนสินไพรเวซี่  | บมจ      | ลา     | อาค     | 25.60  | -          |
|   |             | .ลิฟวิ่งแลน | ดกระบัง | ารพาณิชย์ |        |            |
|   |             | ด์แคปปิตอล |        |         |        |            |
|   |             |          | กทม.   |         |        |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
|   |             |          |        | รวม     | 125.6  |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+

4.2 สรุปภาวะสถานการณ์เศรษฐกิจ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2553 และแนวโน้ม ปี 2554

สำหรับภาวะเศรษฐกิจในปี 2553 แม้เผชิญปัจจัยลบหลายด้านตลอดทั้งปี
ทั้งความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ปัญหาการเมืองภายในประเทศ
ความผันผวนของค่าเงินบาทและเงินทุนเคลื่อนย้าย รวมทั้งภัยธรรมชาติต่างๆ
แต่เศรษฐกิจไทยยังขยายตัว (GDP) ได้ประมาณร้อยละ 8.0^(*) จากปี 2552 (ปี 2552
อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจหดตัวร้อยละ 2.3 จากปี 2551)
เนื่องจากการส่งออกสินค้าและบริการ
รวมทั้งอุปสงค์ในประเทศที่ฟื้นตัวต่อเนื่องและมีบทบาทในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจชัดเจนขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี
เมื่อประกอบกับพื้นฐานเศรษฐกิจที่เข้มแข็งและมีปัจจัยสนับสนุนจากการจ้างงานและรายได้เกษตรกรทที่อยู่ในระดับสูง
รวมทั้งการดำเนินนโยบายการคลังและการเงินที่ยังคงผ่อนคลาย จะเป็นแรงส่งให้เศรษฐกิจในปี
2554 ขยายตัวได้ต่อเนื่อง ^(1/)

ด้านเสถียรภาพเศรษฐกิจทั้งปี 2553 โดยรวมยังอยู่ในเกณฑ์ดี
อัตราการว่างงานอยู่ในระดับต่ำต่อเนื่อง แต่อัตราเงินเฟ้อทั่วไปอยู่ในระดับร้อยละ 3.3^(*)
สูงขึ้นจากร้อยละ 0.3 ในปี 2552
เนื่องจากมีแรงกดดันด้านราคามากขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจที่ขยายตัว
และการปรับขึ้นค่าจ้างและราคาสินค้าโภคภัณฑ์
ซึ่งจะเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อเสถียรภาพและการขยายตัวของเศรษฐกิจในปี 2554
สำหรับเสถียรภาพด้านต่างประเทศ อยู่ในระดับที่มั่นคง ดุลบัญชีเดินสะพัดและดุลการชำระเงินเกินดุล
และสัดส่วนทุนสำรองระหว่างประเทศต่อหนี้ระยะสั้นยังอยู่ในระดับสูง ^(1/)

สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ภาพรวมของทั้งปี 2553 ขยายตัวดีต่อเนื่องจากปีก่อน
ตามการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ ผลของมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล
และอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ
ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคปรับดีขึ้นเป็นลำดับ
โดยเฉพาะปริมาณที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด ที่ขยายตัวสูงเป็นประวัติการณ์
การฟื้นตัวอย่างชัดเจนของภาคอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ทำให้คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน
(กนส.) ได้ส่งสัญญาณให้ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน
และผู้บริโภคเพิ่มความระมัดระวังในการทำธุรกรรม โดยออกมาตรการกำหนด Loan to value
ratio (LTV ratio) โดยมีผลสำหรับอาคารชุดตั้งแต่ต้นปี 2554
และสำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบตั้งแต่ต้นปี 2555 ^(1/)

ด้านอุปทานในปี 2552 พบว่าที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 5
จังหวัด (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) ในปี 2553 มียอดรวมประมาณ
105,200 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 11 จากยอดรวมประมาณ 95,000 หน่วย ในปี 2552
แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพฯจำนวน 65,300 หน่วย
และในเขตปริมณฑลอีก 39,900 หน่วย
จากยอดรวมทั้งปีดังกล่าวแบ่งเป็นห้องชุดคอนโดมิเนียมจำนวน 57,200 หน่วย (เพิ่มขึ้นร้อยละ 6
จากปี 2552) บ้านเดี่ยวจำนวน 31,900 หน่วย(เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 จากปี 2552)
ทาวน์เฮ้าส์จำนวน 12,400 หน่วย (เพิ่มขึ้นร้อยละ 49 จากปี 2552) อาคารพาณิชย์จำนวน
2,300 หน่วย (ลดลงร้อยละ 19 จากปี 2552) และบ้านแฝดจำนวน 1,400 หน่วย
(เพิ่มขึ้นร้อยละ 26 จากปี 2552) ส่วนด้านอุปสงค์ในปี 2552
พบว่ายอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล 5 จังหวัด ในปี 2553
มียอดรวมประมาณ 178,000 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 10 จากยอดรวมประมาณ 161,000 หน่วย
ในปี 2552 แบ่งเป็นยอดการโอนกรรมสิทธิ์รวมประมาณ 109,100 หน่วย ในครึ่งแรกของปี
และอีกประมาณ 68,900 ในครึ่งหลังของปี จากยอดรวมทั้งปีดังกล่าว
แบ่งเป็นห้องชุดคอนโดมิเนียมมากที่สุด จำนวน 72,900 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 41
ของจำนวนการจดทะเบียนโอนกรรมสทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งหมด) รองลงมาเป็น ทาวนเฮ้าส์ จำนวน
53,400 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 30) บ้านเดี่ยวจำนวน 31,100 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 17)
อาคารพาณิชย์จำนวน 15,300 หนวย (สัดส่วนร้อยละ 9) และบ้านแฝดจำนวน 5,300 หน่วย
(สัดส่วนร้อยละ 3) ^(2/)

ทิศทางการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยในปี 2554 ยังคงต้องเผชิญกับทั้งปัจจัยสนับสนุนและปัจจัยเสี่ยง
ปัจจัยสนับสนุน ได้แก่ (1) แรงส่งจากการขยายตัวในปี 2553 ทำให้มีการขยายตัวต่อเนื่อง (2)
การเพิ่มขึ้นของฐานรายได้ของผู้บริโภคฐานรากและระบบเศรษฐกิจโดยรวม
จากการปรับขึ้นเงินเดือนข้าราชการและค่าจ้างขั้นต่ำ รายได้เกษตรกรมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น
จากระดับราคาสินค้าเกษตรมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ส่วนปัจจัยเสี่ยง ได้แก่ (1)
การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกยังมีความเปราะบาง
โดยเฉพาะการฟื้นตัวของกลุ่มประเทศสหภาพยุโรปและญี่ปุ่นมีแนวโน้มขยายตัวในระดับต่ำ
ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการส่งออกของเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาและจีน
เนื่องจากสหภาพยุโรปและญี่ปุ่นเป็นคู่ค้าหลักของทั้งสองประเทศ (2) สถานการณ์ทางการเมือง
อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติที่ชะลอการลงทุนในประเทศไทย
และเป็นอุปสรรคสำคัญต่อการพัฒนาในด้านอื่นๆ (3)
สถานการณ์การผลิตภาคเกษตรและรายได้เกษตรกรที่มีความเสี่ยงจากความแปรปรวนของสภาพอากาศ
(4) การขาดแคลนแรงงานในภาคอุตสาหกรรม
อาจทำให้ผู้ผลิตไม่สามารถผลิตสินค้าตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้ ^(3/)

ประมาณการแนวโน้มการเติบโตทางเศรษฐกิจของปี 2554 จะขยายตัวในช่วงอัตราร้อยละ
3.0^(*) ถึง 5.0^(*) ชะลอตัวจากปี 2553 ส่วนอัตราเงินเฟ้อทั่วไป อยู่ในระดับร้อยละ
2.5^(*) ถึง 4.5^(*) ชะลอตัวลงจากปี 2553 เช่นกัน
ซึ่งเป็นผลมาจากแนวโน้มการขยายตัวของเศรษฐกิจโลกปี 2554 ที่เริ่มชะลอตัวลงจากปี 2553
ประกอบกับแนวโน้มการแข็งค่าของเงินบาท ราคาน้ำมันที่มีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการผลิตและรายได้จากการส่งออกสินค้าของไทย
รวมทั้งการขาดแคลนแรงงานในบางกลุ่มอุตสาหกรรม ปัญหาอุทกภัยในช่วงปลายปี 2553
ที่จะส่งผลกระทบต่อเนื่องถึงการผลิต โดยเฉพาะภาคเกษตรกรรมในช่วงไตรมาสแรกของปี 2554
^(3/)

สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554
คาดว่าจะชะลอตัวไปในทิศทางเดียวกันกับภาวะเศรษฐกิจ แม้ได้รับปัจจัยสนับสนุน
จากการขยายตัวของรายได้ของผู้บริโภคที่เพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลในเชิงบวกต่ออำนาจซื้ออสังหาริมทรัพย์
และหากสถานการณ์ทางการเมืองสงบลงได้ ก็จะกลายเป็นปัจจัยบวกต่อภาคธุรกิจเพิ่มขึ้น
แต่ในอีกด้านหนึ่งแนวโน้มราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้น
ก็อาจเป็นปัจจัยลบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคด้วยเช่นกัน นอกจากนี้ ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้
ยังต้องเผชิญปัจจัยเสี่ยงที่เป็นอุปสรรคหรือข้อจำกัดเฉพาะด้าน ดังนี้ ^(4/)

1.  แนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปี 2554 แรงกดดันต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย
    โดยสถานการณ์ราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
    ส่งผลให้เกิดความกังวลต่อทิศทางเงินเฟ้อในระยะต่อไป
    เป็นประเด็นที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
    ให้ความสำคัญมากขึ้นในการกำหนดนโยบายการเงิน
    โดยการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อสกัดกั้นเงินเฟ้อ
    ในที่สุดแล้วย่อมส่งผ่านมายังการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยในระบบธนาคารอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
    ซึ่งการปรับเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้
    จะส่งผลต่อผู้ซื้อที่พึ่งพาสินเชื่อสถาบันการเงินในการซื้อที่อยู่อาศัย
    ทั้งในด้านกำลังซื้อและความสามารถในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ลดลง

2.  ทิศทางการปรับขึ้นของต้นทุนทางธุรกิจที่มีผลต่อราคาที่อยู่อาศัย
    โดยต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สำคัญที่มีทิศทางการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ได้แก่
    ราคาวัสดุก่อสร้างจะปรับขึ้นประมาณร้อยละ 4.5 ถึง 5.5 จากที่ขยายตัวร้อยละ 2.3 ในปี
    2553 ดังนั้นเมื่อต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่สูงขึ้น
    ย่อมจะส่งผลต่อมายังราคาที่อยู่อาศัยให้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
    ราคาที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีศักยภาพสูงอาจปรับตัวขึ้นมากกว่าร้อยละ 10
    เมื่อเปรียบเทียบกับราคาที่เปิดตัวในปี 2553 (เปรียบเทียบสินค้าที่มีคุณสมบัติเหมือนกัน)

3.  ภาวะความสมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์
    ปัจจุบันอุปทานคงค้างที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาดยังคงอยู่ระดับสูง และมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอีก
    เนื่องจากผู้ประกอบการยังคงมีแผนเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง
    ในขณะที่ภาวะตลาดเริ่มมีสัญญาณของยอดขายที่ชะลอตัวลง

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องเผชิญหน้ากับปัจจัยเสี่ยงข้างต้นก็ตาม
แต่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมองเห็นโอกาสทางธุรกิจ
การเปิดโครงการใหม่จึงยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่อง
ทั้งจากผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจมานาน และผู้ประกอบการรายใหม่
การพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในปีนี้
คงจะต้องอาศัยองค์ประกอบหลายประการที่จะนำมาซึ่งความสำเร็จ
การวางกลยุทธ์ทางการตลาดอาจต้องมีความซับซ้อนเพิ่มขึ้น
เนื่องจากปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจมีข้อจำกัดและส่งผลต่อผู้ประกอบการในระดับที่แตกต่างกันไป
^(4/)

สำหรับแนวโน้มการพัฒนาโครงการแนวราบในปี 2554 คาดว่าจะขยายตัวสูงขึ้นจากปี 2553
โดยได้รับปัจจัยสนับสนุนจากการพัฒนาระบบขนส่งมวลชนที่ขยายตัวออกสู่เขตชานเมืองกรุงเทพฯและจังหวัดในเขตปริมณฑล
โดยทำเลที่มีศักยภาพทางการตลาดในปีนี้ ได้แก่ ทำเลใกล้เคียงรถไฟฟ้าสายสีม่วง
เนื่องจากเริ่มมีการก่อสร้างอย่างเป็นรูปธรรม ขณะเดียวกันการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าเส้นทางอื่นๆ
เริ่มมีความคืบหน้ามากขึ้น
ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายได้เตรียมแผนการลงทุนเพื่อรองรับโครงการรถไฟฟ้าไปแล้วล่วงหน้า
ทั้งนี้การที่ผู้ประกอบการเริ่มขยายขอบเขตการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปยังพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯและจังหวัดใกล้เคียงมากขึ้น
ยังช่วยขยายฐานลูกค้าที่อยู่ในพื้นที่หรือในจังหวัดนั้นๆเพิ่มขึ้น
จากเดิมที่จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่อาศัยอยู่ในกรุงเทพฯเป็นส่วนใหญ่ นอกจากนี้
ผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ทางธุรกิจ
โดยหันมาพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวราคาระดับปานกลางถึงระดับบนมากขึ้น
ตามภาวะการเติบโตของเศรษฐกิจ ในขณะที่ทาวน์เฮาส์นั้น
ผู้ประกอบการยังเน้นการพัฒนาที่ราคาระดับล่างถึงปานกลาง ส่วนหนึ่งจะเป็นโครงการบ้านบีโอไอ
จากที่กล่าวมา
คาดว่าที่อยู่อาศัยประเภทแนวบราบที่สร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี
2554 จะมีจำนวนประมาณ 27,750 ถึง 28,500 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.4 ถึง 17.5
จากที่ขยายตัวประมาณร้อยละ 6.8 ในปี 2553 ^(4/)

ส่วนแนวโน้มการพัฒนาโครงการแนวสูงหรือห้องชุดคอนโดมิเนียมในปี 2554 จะชะลอตัวลงจากปื
2553 โดยคาดว่าจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่
ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2554 ประมาณ 40,000 ถึง 41,250 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ
0.0 ถึง 3.1 แม้จะเป็นอัตราที่ชะลอตัวลงจากที่ขยายตัวร้อยละ 15.3 ในปี 2553
แต่จำนวนหน่วยที่สร้างเสร็จนับเป็นระดับที่สูงที่สุดตั้งแต่ปี 2540 เป็นต้นมา อย่างไรก็ดี
เนื่องจากตลาดห้องชุดคอนโดมิเนียมเริ่มเผชิญกับความยากลำบากในการทำตลาดมากขึ้น เช่น
ต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น การแข่งขันที่รุนแรง
จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายเริ่มสะสมเป็นจำนวนที่สูงขึ้น เนื่องจากที่ผ่านมา
มีการเปิดตัวโครงการห้องชุดคอนโดมิเนียมอย่างมากมาย
อีกทั้งความต้องการในบางพื้นที่ได้ถูกดูดซับไปเป็นจำนวนหนึ่งแล้ว
รวมถึงความสามารถในการผ่อนชำระของลูกค้า
เมื่อผู้ซื้อบางกลุ่มเริ่มเผชิญกับแรงกดดันจากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้
และราคาสินค้าที่ขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เป็นต้น
ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เริ่มมีการปรับกลยุทธ์การลงทุน
โดยคาดว่าโครงการห้องชุดคอนโดมิเนียมใหม่จะเริ่มลดน้อยลงในอีก 2 ถึง 3 ปี ข้างหน้า ^(4/)

  หมายเหตุ : ^(*) ประมาณการ ณ มกราคม 2544 โดย ธนาคารแห่งประเทศไทย

  ที่มา : ^(1/) ธนาคารแห่งประเทศไทย

  ^(2/) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

  ^(3/) สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

  ^(4/) ศูนย์วิจัยกสิกรไทย

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทฯ
และบริษัทย่อยมีการจำหน่ายสินค้าโดยใช้วิธีการขายตรงผ่านสำนักงานขายประจำโครงการของแต่ละโครงการ
ซึ่งจะมีการแสดงสินค้าตัวอย่างให้ลูกค้าได้เห็นถึงคุณภาพของโครงการ
อีกทั้งงานตกแต่งที่สามารถสร้างบรรยากาศที่ดีสำหรับการขาย
ประกอบกับการส่งเสริมการขายของโครงการเปิดใหม่ผ่านงานแสดงบ้านและที่อยู่อาศัยต่างๆ
นอกจากนั้น บริษัทฯ
และบริษัทย่อยยังมีช่องทางการขายที่เกิดขึ้นจากการแนะนำจากลูกค้าเก่าในโครงการ ซึ่ง
บริษัทฯและบริษัทย่อยเรียกการขายลักษณะนี้ว่า “Friend-get-Friend”

นอกจากนั้น หากบริษัทฯ และบริษัทย่อย ต้องการความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง บริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาในการทำหน้าที่นั้นโดยเฉพาะ

กลยุทธ์ที่ใช้ในการแข่งขัน

บริษัทฯ และบริษัทย่อยมีกลยุทธ์ต่างๆ เพื่อส่งเสริมการจำหน่ายดังนี้

กลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์: บริษัทฯ
และบริษัทย่อยให้ความสำคัญอย่างมากกับความพึงพอใจและความคุ้มค่าที่ผู้บริโภค (Value for
Money )ที่จะได้รับ ดังนั้นเราจึงพยายามที่จะคัดสรรคุณภาพที่ดีที่สุดให้กับลูกค้าในทุกๆด้าน
ไม่ว่าจะเป็นวัสดุ สิ่งอำนวยความสะดวก พื้นที่ใช้สอย ความปลอดภัย และ
สาธารณูปโภคภายในโครงการ และ
เพื่อให้ตรงกับความต้องการของผู้อยู่อาศัยและสภาพแวดล้อมของตลาดในทำเลนั้นๆ นอกจากนั้น
บริษัทฯ และบริษัทย่อย
มีนโยบายให้ทีมงานคอยศึกษาและพัฒนาแบบบ้านให้มีรูปแบบและฟังค์ชั่นที่เหมาะสม (Product
Innovation) เพื่อตอบรับกับความต้องการของตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง

กลยุทธ์ด้านราคา: บริษัทฯ จะกำหนดราคาขายก่อนการเริ่มโครงการ โดยกำหนดจากข้อมูลที่บริษัทฯ
ได้สำรวจของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คู่แข่งขันในบริเวณใกล้เคียง และต้นทุนการก่อสร้าง
โดยปกติบริษัทฯจะกำหนดราคาตามกำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย และใกล้เคียงกับคู่แข่งขัน
แต่ยังคงรักษ่าระดับคุณภาพของสินค้าและอัตราการกำไรเป็นสำคัญ
โดยเสนอควบคู่ไปกับรายการส่งเสริมการขาย

กลยุทธ์ด้านโฆษณาประชาสัมพันธ์:
บริษัทฯทำการโฆษณาประชาสัมพันธ์โครงการเพื่อสนับสนุนการขายผ่านสื่อต่างๆ อาทิเช่น ป้ายโฆษณา
ป้ายรายทาง นิตยสาร แผ่นโฆษณา
รวมทั้งการใช้ประโยชน์จากฐานลูกค้าเดิมหรือผู้ที่มาเยี่ยมชมโครงการที่มีอยู่
ซึ่งก่อให้เกิดประสิทธิภาพและประหยัดต้นทุนในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้า
โดยกลยุทธ์สื่อโฆษณาประชาสัมพันธ์ของบริษัทฯ คือ
บริษัทฯจะให้ความสำคัญกับป้ายโฆษณาและป้ายรายทางเป็นพิเศษ
เนื่องจากบริษัทฯเห็นว่าความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในบริเวณนั้นๆ
มาจากกลุ่มลูกค้าที่เป็นผู้รู้จักคุ้นเคยกับพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่ ทั้งนี้
เพื่อดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามาติดต่อเยี่ยมชมสถานที่ได้โดยตรง

กลยุทธ์ทางด้านบริการหลังการขาย บริษัทได้มีการจัดตั้ง บริษัท ลิฟวิ่งแลนด์ บริหารสินทรัพย์ จำกัด
ขึ้นเพื่อบริการกลุ่มลูกค้าให้ได้รับการดูแลและอำนวยความสะดวกสบายภายหลังการขายอย่างเต็มที่
ตลอดจนการพัฒนาระบบบริหารลูกค้าสัมพันธ์ (Customer Relationship Management (CRM))
อย่างต่อเนื่อง โดยจะคอยติดต่อและแลกเปลี่ยนความคิดเห็นอยู่เป็นระยะ
และจะทำหน้าที่บริหารชุมชนในลักษณะนิติบุคคลบ้านจัดสรร และนิติบุคคลอาคารชุด
เพื่อดูแลความเป็นอยู่ของสมาชิกให้มีความเป็นอยู่ที่ดี

4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

4.3.1 การจัดซื้อที่ดินและสินค้า

บริษัทฯ และบริษัทย่อยไม่มีนโยบายสะสมที่ดินเปล่าล่วงหน้าเป็นเวลานาน โดยก่อนที่บริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะดำเนินการครอบครองที่ดิน บริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ โดยศึกษาสภาวะการณ์ของตลาด การแข่งขัน
ความต้องการของลูกค้า และความเหมาะสมทางการลงทุน
หากมีความเป็นไปได้ในความสำเร็จของโครงการ บริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะดำเนินการเจรจาซื้อที่ดินดังกล่าว โดยผ่านทั้งเจ้าของที่ดินโดยตรง
หรือนายหน้าค้าที่ดิน ในราคาที่สมเหตุสมผลกับราคาตลาดและราคาประเมิน

นอกจากที่ดินซึ่งถือว่าเป็นวัตถุดิบของสินค้าแล้ว บริษัทฯ
และบริษัทย่อยยังพิจารณาการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์
ที่คงค้างหรืออยู่ในระหว่างการพิจารณา
ที่สามารถเข้าไปครอบครองและก่อให้เกิดผลตอบแทนในการลงทุนได้อีกทางหนึ่ง

การพัฒนาทุกโครงการของบริษัทฯ และบริษัทย่อย จะได้รับการศึกษาความเป็นไปได้
ทั้งในด้านทำเลที่ตั้ง ข้อจำกัดทางกฎหมาย ความเหมาะสมในด้านการลงทุน
ซึ่งต้องสอดคล้องกับภาวะการตลาดของผู้บริโภค โดยเฉพาะพฤติกรรมการบริโภคของกลุ่มเป้าหมาย
เพื่อให้ได้มาซึ่งสินค้าที่เหมาะสมต่อกลุ่มเป้าหมาย โดยการพัฒนาสินค้า นอกจากบริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะพัฒนาเองแล้ว บริษัทฯ และบริษัทย่อยยังได้ใช้บริการการออกแบบจากบริษัทฯ
ผู้ออกแบบ ที่ได้รับการยอมรับ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทสินค้า และกลุ่มเป้าหมาย

4.3.2 วัสดุก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างในการดำเนินงานของบริษัทฯ เช่น เหล็กเส้น ปูนซีเมนต์ กระเบื้องปูพื้น
กระเบื้องหลังคา ไม้พื้น และอื่นๆ โดยบริษัทฯ มีนโยบายที่จะใช้วัสดุที่มีคุณภาพที่ดี คงทน แข็งแรง
ตามมาตรฐานอุตสาหกรรม ช่วยในการประหยัดพลังงาน
และรักษาสิ่งแวดล้อมเพื่อให้ได้ผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพต่อชุมชนต่อไป

บริษัทฯ และบริษัทย่อยจัดหาวัสดุก่อสร้างโดย 3 วิธี

ติดต่อโดยตรงกับบริษัทผู้ผลิต โดยผ่านฝ่ายจัดซื้อของบริษัท

ติดต่อบริษัทผู้ผลิตโดยผ่านตัวแทนจำหน่าย

มอบหมายให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ติดต่อ

บริษัทฯ และบริษัทย่อยจะสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างเท่าที่ทางฝ่ายก่อสร้างทำรายการให้
ไม่มีการเก็บเป็นสินค้าคงเหลือ เนื่องจากทางบริษัทไม่มีพื้นที่เก็บสินค้าได้เป็นจำนวนมาก

4.3.3 ผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทฯ และบริษัทย่อยมีนโยบายที่ยังคงติดต่อใช้งานกับผู้รับเหมารายเดิมที่มีคุณภาพที่ดี
รวมทั้งได้ดำเนินการจัดหาผู้รับเหมารายใหม่ ที่มีคุณสมบัติตรงตามที่บริษัทฯกำหนด
และเลือกเน้นเฉพาะผู้รับเหมาที่มีผลงานที่ผ่านมาให้อยู่ในขอบข่ายที่ทางบริษัทฯได้กำหนดไว้
และผ่านการพิจารณาจากอนุกรรมการจัดซื้อจัดจ้าง

4.3.4 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

บริษัทฯ และบริษัทย่อยปฎิบัติตามข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอย่างเคร่งครัด เช่น
ทำการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมต่อสำนักงานสิ่งแวดล้อม ติดตั้งแผงกันฝุ่นละออง
ไม่ทำงานและส่งเสียงดังในเวลากลางคืน เป็นต้น
เพื่อให้ดำรงไว้ซึ่งสภาพแวดล้อมของโครงการและชุมชนโดยรอบ
ให้มีสภาพทางกายภาพที่สวยงามอยู่เสมอ

4.3.5 ปัญหาเกี่ยวกับการดำเนินโครงการ

เนื่องจากในบางครั้งบริษัทฯและบริษัทย่อยประสบปัญหาเกี่ยวกับการไม่สามารถส่งมอบโครงการได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
ทั้งนี้มาจากสาเหตุ ดังนี้

1. เกิดจากปัจจัยสภาพแวดล้อมที่ไม่สามารถควบคุมได้ เช่น ดิน ฟ้า อากาศ ไม่อำนวย
ทำให้การก่อสร้างล่าช้า

2. วัสดุก่อสร้างบางประเภทขาดแคลน  ซึ่งผู้รับเหมาจัดหาวัสดุอื่นที่มีคุณสมบัติเหมือนกันทดแทน

3. ลูกค้าแจ้งให้ต่อเติมเพิ่มเติมจากแบบบ้านมาตราฐาน 

4.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯ และบริษัทย่อย มีบ้านในโครงการมีการจองแล้ว
และรอส่งมอบจำนวน

3 โครงการ ซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 125.5 ล้านบาท ดังนี้

+------------------+------------------+----------+--------------------+
| โครงการ          | จ                | มูลค่า     | คาดว่าส่งมอบได้       |
|                  | ำนวนหน่วยที่มีการจอง |          |                    |
|                  | และรอส่งมอบ       | (ล้านบาท) |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| ลิฟวิ่ง นารา รังสิต   | 3                | 8.16     | มีนาคม 2554         |
| เฟส 2            |                  |          |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| เดอะ โคลเวอร์     | 13               | 45.6     | มิถุนายน 2554        |
| ทองหล่อ           |                  |          |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| เดอะ โคลเวอร์     | 29               | 71.74    | มิถุนายน 2554        |
| ภูเก็ต             |                  |          |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| รวม              | 45               | 125.5    |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+

หมายเหตุ: มูลค่าแสดงมูลค่าขายตามจำนวนยูนิต(ยังมิได้หักเงินจอง)