3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทฯ
ประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยได้เน้นโครงการคอนโดมิเนียมประเภทอาคารสูง
ในระดับไฮเอนด์ โดยโครงการในปัจจุบันที่บริษัทฯ ดำเนินการอยู่
สามารถสรุปรายละเอียดโครงการได้ดังนี้

สรุปโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการพัฒนา

+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
| โครงการ      | มูลค่าโ  | พื้นที่ขาย | ราค    | ความคืบ | ค      | สัดส่วน  |
|              | ครงการ |        | าเฉลี่ย¹ | หน้าในก | วามคืบห | การรับร |
|              | (ล     | (      |        | ารขาย¹ | น้าการก | ู้รายได้¹ |
|              | ้านบาท) | ตร.ม.) | ต่อ     |        | ่อสร้าง¹ |        |
|              |        |        | ตร.ม.  |        |        |        |
+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
|              |        |        |        | ร      |        |        |
|              |        |        |        | ้อยละขอ |        |        |
|              |        |        |        | งมูลค่าโ |        |        |
|              |        |        |        | ครงการ |        |        |
+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
| ฟูลเลอตัน      | 1,600  | 19,905 | 79,961 | 96.13  | 99.14  | 95.29  |
| สุขุมวิท        |        |        |        |        |        |        |
+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
| วอเตอร์มาร์ค   | 3,900  | 47,716 | 83,258 | 69.24  | 58.50  | 39.04  |
| เจ้าพระยา     |        |        |        |        |        |        |
| ริเวอร์        |        |        |        |        |        |        |
| ทาวเวอร์ เอ   |        |        |        |        |        |        |
+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
| แมนฮัตตัน ชิดลม | 1,250  | 15,434 | 79,430 | 81.89  | 99.29  | 80.43  |
+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
| วอเตอร์มาร์ค   | 1,800  | 25,675 | 76,097 | 44.00  | 44.76  | 16.47  |
| เจ้าพระยา     |        |        |        |        |        |        |
| ริเวอร์        |        |        |        |        |        |        |
| ทาวเวอร์ บี    |        |        |        |        |        |        |
+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
| วินด์ สุขุมวิท 23 | 1,200  | 12,590 | 90,554 | 44.94  | 11.20  | 3.67   |
| (ซ           |        |        |        |        |        |        |
| อยประสานมิตร) |        |        |        |        |        |        |
+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
| วินด์ รัชโยธิน   | 1,600  | 19,960 | 75,695 | 38.50  | 7.97   | -      |
+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
| อกัสตัน สุขุมวิท  | 2,000  | 21,151 | 95,473 | 28.16  | 7.27   | -      |
| 22           |        |        |        |        |        |        |
+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+
| มิคโคนอส หัวหิน | 450    | 6,674  | 69,373 | 79.82  | 6.27   | -      |
+--------------+--------+--------+--------+--------+--------+--------+

หมายเหตุ: 1. ข้อมูล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550

เงื่อนไขการชำระเงินของโครงการต่างๆของบริษัทฯ สามารถสรุปได้ดังนี้

  --------------------------------------------------------------------------
  โครงการ              เงื่อนไขการชำระเงิน                     
  -------------------- ------------------ ----------------- ----------------
                       เงินจอง เงินทำสัญญา   จำนวนงวดผ่อนดาวน์   เงินโอน
                       และเงินดาวน์                           

  โครงการแฮมป์ตัน ทองหล่อ ร้อยละ 30           1-15 งวด          ร้อยละ 70
  10                                                        

  โครงการฟูลเลอตัน สุขุมวิท ร้อยละ 35           1-24 งวด          ร้อยละ 65

  โครงการวอเตอร์มาร์ค    ร้อยละ 30           1-30 งวด          ร้อยละ 70
  เจ้าพระยาริเวอร์                                             
  ทาวเวอร์เอ                                                 

  โครงการแมนฮัตตัน ชิดลม  ร้อยละ 35           1-24 งวด          ร้อยละ 65

  โครงการวอเตอร์มาร์ค    ร้อยละ 30           1-30 งวด          ร้อยละ 70
  เจ้าพระยาริเวอร์                                             
  ทาวเวอร์ บี                                                 

  โครงการวินด์ สุขุมวิท 23  ร้อยละ 30           1-18 งวด          ร้อยละ 70
  (ซอยประสานมิตร)                                            

  โครงการวินด์ รัชโยธิน    ร้อยละ 30           1-24 งวด          ร้อยละ 70

  โครงการอกัสตัน สุขุมวิท   ร้อยละ 35           1-24 งวด          ร้อยละ 65
  22                                                        

  โครงการมิคโคนอส หัวหิน  ร้อยละ 30           1-18 งวด          ร้อยละ 70
  --------------------------------------------------------------------------

รายได้ที่รับรู้ไม่ตรงกับต้นทุนที่รับรู้ เนื่องจาก บริษัทฯ
รับรู้รายได้รายได้โดยคำนวณจากมูลค่าสัญญาที่สามารถรับรู้รายได้ได้
(สัญญาที่จ่ายเงินสดมากกว่าร้อยละ 20 ของมูลค่าสัญญานั้น) ตามความคืบหน้าในการก่อสร้าง
(Percentage of completion) และเนื่องจากต้นทุนแต่ละห้องชุดจะประกอบด้วย ค่าก่อสร้าง
และค่าที่ดิน ดั้งนั้นการรับรู้ต้นทุนจะต้องแบ่งออกเป็น 2 ส่วน

1. ค่าก่อสร้าง : ในการรับรู้ค่าก่อสร้าง
ฐานที่ใช้จะเป็นมูลค่าสัญญาในการคำนวณค่าก่อสร้างต่อห้องชุด
(ค่าก่อสร้าง คูณมูลค่าห้องชุดนั้นหารด้วยมูลค่าห้องชุดทั้งหมดของโครงการ)
และรับรู้ค่าก่อสร้างตามความคืบหน้าในการก่อสร้าง

2. ค่าที่ดิน : ในการรับรู้ค่าที่ดิน ฐานที่ใช้จะเป็นพื้นที่ขายในการคำนวณค่าก่อสร้างต่อห้องชุด
(ค่าที่ดิน
คูณพื้นที่ขายของห้องชุดนั้นหารด้วยพื้นที่ขายทั้งหมดของโครงการ)
และรับรู้ค่าที่ดินตามความคืบหน้าในการก่อสร้าง

ดังนั้นการรับรู้รายได้ที่ไม่ตรงกับต้นทุนที่รับรู้เพียงเล็กน้อยนั้น
เนื่องจากการรับรู้ค่าที่ดินของห้องชุดนั้นได้ใช้พื้นที่ขายเป็นฐาน

นอกจากนี้บริษัทฯ
มีนโยบายการตั้งราคาขายแตกต่างกันออกไปในแต่ละช่วงเวลาและรูปแบบของห้องชุด
โดยบริษัทฯ
ได้มีการให้ส่วนลดแก่ลูกค้าในช่วงก่อนเปิดโครงการอย่างเป็นทางการหรือเป็นการขายห้องเปล่าที่ไม่มีการตกแต่ง
(Bareshell) และในระหว่างที่โครงการกำลังดำเนินการก่อสร้างจนถึงการก่อสร้างแล้วเสร็จ
บริษัทฯ จะมีการพิจารณาทบทวนราคาขายในทุกๆ ไตรมาส
เพื่อให้สะท้อนถึงความคืบหน้าในการก่อสร้างของโครงการนั้นๆ

สำหรับบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)
แล้วแนวคิดในการพัฒนาโครงการแต่ละโครงการจะให้ความสำคัญต่อคุณภาพชีวิตของลูกค้าซึ่งเป็นผู้อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งในด้านของการออกแบบโครงการ การเลือกวัสดุในการก่อสร้าง ความเป็นส่วนตัว
ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบการบริหารลูกค้าสัมพันธ์ (Customer Relationship
Management: CRM) ตลอดจนทำเลที่ตั้งโครงการที่ต้องสะดวกต่อการคมนาคม
และระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางที่มีสิ่งอํานวยความสะดวกอย่างครบครัน อาทิเช่น สระว่ายน้ำ
ห้องฟิตเนส ห้องเซาว์น่า ห้องสมุด สนามเด็ก เล่นในร่มและกลางแจ้ง หน้าฝาจำลอง
และลานเอนกประสงค์ เป็นต้น เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยมีสภาพแวดล้อมทางสังคมในการอยู่อาศัยที่ดี
และสอดคล้องกับวิถีการใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ

3.2 การตลาด ภาวะการแข่งขันและแนวโน้มอุตสาหกรรม

3.2.1 การตลาด

3.2.1.1 กลยุทธ์ในการแข่งขันและจุดเด่น

ความเป็นมืออาชีพของคณะทำงาน (Professional)

บริษัทฯ ให้ความสำคัญกับการบริหารงานแบบมืออาชีพด้วยทีมงานที่มีคุณภาพและมีวิสัยทัศน์
โดยผู้บริหารของบริษัทฯเป็นผู้มีประสบการณ์และคุณวุฒิทางการศึกษาที่ตรงกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี
(รายละเอียดตามเอกสารแนบ รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการ
ผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัทฯ) ทำให้ระบบการทำงานภายในของบริษัทฯ
มีความชัดเจนโปร่งใส ร่วมกับการนำแนวคิดใหม่ๆ
ที่จะนำมาใช้ในการพัฒนาองค์กรและผลิตภัณฑ์ของบริษัทฯ อย่างสม่ำเสมอ
การคัดเลือกทีมงานมืออาชีพอาทิเช่น บริษัทออกแบบโครงสร้างงานสถาปัตยกรรม
บริษัทออกแบบภายในภูมิสถาปัตย์ และทีมควบคุมคุณภาพซึ่งล้วนเป็นบริษัทชั้นนำในธุรกิจทั้งสิ้น
จากความสำเร็จของโครงการที่ผ่านมาของบริษัทฯ สามารถสร้างความน่าเชื่อถือให้กับตัวบริษัทฯ
เองและโครงการต่างๆ ที่บริษัทฯ กำลังดำเนินการพัฒนาได้เป็นอย่างดี
ซึ่งปัจจัยดังกล่าวเอื้อประโยชน์ในการโฆษณาประชาสัมพันธ์
รวมถึงการขายและการทำการตลาดของบริษัทฯ ได้เป็นอย่างดี

ทำเลที่ตั้งของโครงการ (Prime Location)

บริษัทฯ
ให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นลำดับแรกในการพัฒนาโครงการทุกโครงการของบริษัทฯเนื่องจากทำเลที่ตั้งของโครงการถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม ทำเลที่ตั้งโครงการต้องอยู่ใจกลางเมือง
ใกล้แหล่งคมนาคม เดินทางสะดวก บริษัทฯ จึงให้ความใส่ใจในทำเลที่ตั้งของทุกโครงการ
นอกจากนี้บริษัทฯ ยังมีนโยบายการพัฒนาโครงการตามแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ ๆ และมีศักยภาพ อาทิ
หัวหิน หาดจอมเทียนพัทยา เป็นต้น

การเน้นกลุ่มลูกค้าระดับบนและการบริหารความสัมพันธ์ลูกค้า (High Networth Customers &
Customer Relationship Management)

บริษัทฯ พัฒนาโครงการทุกโครงการโดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน โดยเน้นที่ลูกค้าระดับบน
หรือกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้จะมีกำลังซื้อสูง รสนิยมดี
รวมทั้งยังมีกำลังซื้ออย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะสำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย หรือเพื่อการลงทุน
และยังเป็นกลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดแม้ว่าเศรษฐกิจและผันผวน
จึงเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคงสูงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม
และเนื่องจากกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
และมีความต้องการในการซื้อห้องชุดอย่างต่อเนื่อง บริษัทฯ
ได้ให้ความสำคัญกับการสร้างความพอใจสูงสุดแก่ลูกค้าโดยการนำระบบการบริหารความสัมพันธ์ลูกค้าเข้ามาบริหารกลุ่มลูกค้า
มีการเก็บฐานข้อมูลที่สำคัญเพื่อประโยชน์ในการทำกิจกรรม เช่นการจัดกิจกรรมเชิงปฏิบัติการ
(Workshop) หรือการจัดสังสรรค์ภายในกลุ่มลูกค้า
หรือการจัดอบรมเพื่อให้ความรู้ในเรื่องการตกแต่งคอนโดมิเนียม เป็นต้น

การส่งมอบงานได้ตรงตามระยะเวลาที่กำหนดและนวัตกรรม (On-Time Construction
Completion & Innovation)

บริษัทฯ มีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
ซึ่งทำให้บริษัทฯ
สามารถบริหารการเงินและต้นทุนการก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพและสามารถสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าได้เป็นอย่างดี
และที่ผ่านมาทางบริษัทฯ สามารถส่งมอบงานให้ลูกค้าได้ตรงตามระยะเวลาที่กำหนด
รวมถึงยังมีนโยบายที่มุ่งเน้นจะพัฒนา และนำนวัตกรรมใหม่ๆ
มาใช้เพื่อมอบสิ่งที่ดีที่สุดและเหนือความคาดหมายให้กับลูกค้าอยู่ตลอดเวลา ทุกโครงการของบริษัทฯ
จึงนำแนวคิด และนวัตกรรมที่ทันสมัยมาปรับใช้ทั้งในเรื่องของการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุก่อสร้าง
หรือการนำเทคโนโลยีต่างๆ มาใช้ อาทิเช่น ระบบผนังแยกออกจากกันในแต่ละหน่วย (Detached
Wall Concept) มาใช้เพื่อช่วยเพิ่มความเป็นส่วนตัว ลดเสียงรบกวน
รวมไปถึงช่วยในเรื่องของการระบายอากาศและรับแสงได้ดีขึ้น แนวความคิดของลิฟท์ส่วนตัว
(Private Lift) ที่ทำให้ผู้พักอาศัยสามารถเพิ่มความเป็นส่วนตัว
และความสะดวกสบายให้กับลูกค้า การนำเทคโนโลยีระบบโอโซนมาใช้กับสระว่ายน้ำในโครงการ
(Ozone Treated Swimming Pool) เพื่อช่วยดูแลในเรื่องสุขอนามัยของลูกค้า
และการนำเทคโนโลยีล่าสุด
ของการออกแบบระบบโครงสร้างอาคารเพื่อป้องกันความเสียหายจากการเกิดแผ่นดินไหว
(Earthquake Resistant Design) มาใช้กับโครงการที่มีความสูงมากๆ รวมทั้งนำระบบ
Through Ventilation System มาใช้ในการออกแบบอาคาร
เพื่อให้อากาศหมุนเวียนภายในห้องพักและพื้นที่ส่วนกลางได้ดีขึ้น และมีห้องซ้อมกอล์ฟ (Virtual
Golf Simulators, Putting Green) เป็นต้น

3.2.1.2 กลยุทธ์การวางภาพลักษณ์บริษัทฯ

บริษัทฯ วางภาพลักษณ์และตำแหน่งทางการตลาดของบริษัทฯ
อย่างชัดเจนโดยเน้นในภาพลักษณ์ของการเป็นบริษัทที่ดำเนินกิจการโดยกลุ่มคนรุ่นใหม่
ที่นำนวัตกรรมและความคิดสร้างสรรค์ใหม่ๆ เข้ามาผสมผสานและประยุกต์ใช้ทั้งในการบริหารงาน
และการพัฒนาโครงการในระดับไฮเอนด์ โดยการสร้างภาพลักษณ์ผ่านชื่อ ”เมเจอร์
ดีเวลลอปเม้นท์” เพื่อให้ลูกค้าจดจำ “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์”
ว่าเป็นบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับไฮเอนด์ และมีคุณภาพสูงอย่างแท้จริง

3.2.1.3 กลยุทธ์ทางด้านราคาและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทฯ
ตั้งราคาขายในระดับสูงเพื่อรักษาภาพลักษณ์และตำแหน่งทางการตลาดของโครงการในระดับไฮเอนด์
โดยบริษัทฯ จะกำหนดราคาขายแต่ละหน่วยแตกต่างกันโดยขึ้นอยู่กับตำแหน่งที่ตั้งของห้อง
ทัศนียภาพของห้องชุดความคุ้มค่ากับสิ่งที่ลูกค้าได้รับ ความเหมาะสมของแต่ละโครงการ
รวมไปถึงการรักษาระดับกำไรของบริษัทฯ ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม

บริษัทฯ มีทีมขายที่มี ความเป็นมืออาชีพ มีประสิทธิภาพ
และมีความรู้ความเข้าใจในตัวสินค้าเป็นอย่างดีเพื่อรับรองลูกค้าที่เข้ามาแวะเยี่ยมชมโครงการ
นอกจากนี้สำหรับลูกค้าวีไอพี บริษัทฯ จะส่งเจ้าหน้าที่ออกไปแนะนำ
และนำเสนอสินค้าให้กับลูกค้าเหล่านั้นโดยตรงถึงที่ทำงาน หรือที่ที่ลูกค้าสะดวก และบริษัทฯ
ยังมีเว็บไซด์ ที่ลูกค้าสามารถเข้าไปอ่านและศึกษารายละเอียดเบื้องต้นของแต่ละโครงการได้
นอกเหนือจากทีมขายมืออาชีพของบริษัทฯ แล้ว สำหรับบางโครงการที่บริษัทฯ
ต้องการขยายฐานลูกค้าออกไป บริษัทฯ
ยังได้ใช้บริษัทที่เป็นตัวแทนขายมืออาชีพที่มีชื่อเสียงและมีคุณภาพมาร่วมงานในการขาย
โดยมีนโยบายการกำหนดผลตอบแทนในลักษณะค่านายหน้าให้กับทีมขายของบริษัทฯ
และบริษัทที่เป็นตัวแทนขายเพื่อเป็นการกระตุ้นยอดขายอีกทางหนึ่งด้วย

3.2.1.4 กลยุทธ์ทางด้านการตลาดและประชาสัมพันธ์

บริษัทฯ ถือเป็นหนึ่งในผู้นำในการใช้สื่อการขายและการตลาดในรูปแบบใหม่
เช่นการสร้างห้องตัวอย่าง
(Mock up Room) เสมือนจริงเพื่อให้ลูกค้าได้สัมผัสกับลักษณะการจัดวางห้อง การเลือกใช้วัสดุ
บรรยากาศของโครงการเพื่อที่ลูกค้าจะได้ตัดสินใจซื้อได้อย่างมั่นใจและรวดเร็ว บริษัทฯ
ยังใช้สื่อในการโฆษณาประชาสัมพันธ์หลายช่องทาง อาทิเช่น ป้ายโฆษณากลางแจ้ง
สื่อสิ่งพิมพ์ทางหนังสือพิมพ์ นิตยสาร
เพื่อให้ผู้บริโภคได้รับทราบข้อมูลโครงการและเป็นการสร้างตราสินค้าให้รู้จักในวงกว้างมากขึ้น
ที่สำคัญบริษัทฯ เน้นการทำการตลาดโดยตรง (Direct Marketing)
ซึ่งเป็นการทำการตลาดที่สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าระดับบนได้อย่างมีประสิทธิภาพและยังใช้งบประมาณน้อยกว่าการทำการตลาดในรูปแบบอื่น
บริษัทฯ จึงสามารถบริหารค่าใช้จ่ายทางการตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ บริษัทฯ
จะใช้การทำโรดโชว์หรือการจัดอีเว้นท์ในห้างสรรพสินค้าระดับบน
รวมไปถึงการทำกิจกรรมร่วมกับสินค้าที่มีภาพลักษณ์ใกล้เคียงกันเช่น บัตรเครดิต
รวมถึงการส่งเอกสารโฆษณาโครงการ (Direct Mail) ถึงกลุ่มลูกค้าโดยตรงอีกทางหนึ่ง
และบริษัทฯ
กำลังดำเนินการที่จะทำโรดโชว์ในต่างประเทศเพื่อที่จะขยายฐานลูกค้าออกไปต่างประเทศซึ่งทำให้บริษัทฯ
สามารถเข้าถึงลูกค้าต่างชาติได้โดยตรง

นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังคำนึงถึงการทำกิจกรรมเพื่อสาธารณะประโยชน์
โดยได้จัดโครงการรักษ์แม่น้ำเจ้าพระยา
เพื่อส่งเสริมให้เยาวชนเรียนรู้ในการอยู่อาศัยและรักษาสิ่งแวดล้อมกับแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งบริษัทฯ
จะจัด
อย่างต่อเนื่องทุกปี รวมถึงการทำกิจกรรมเพื่อสังคมอื่น ๆ

3.2.1.5 ลักษณะของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ ในปัจจุบันเป็นโครงการคอนโดมิเนียมประเภทอาคารสูง
ในระดับ
ไฮเอนด์ที่มีความหรูหราในการอยู่อาศัยและมีมาตรฐานในระดับนานาชาติ ดังนั้น
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ จึงได้แก่

-   กลุ่มลูกค้าชาวไทยที่มีฐานะ เคยศึกษาหรือใช้ชีวิตในต่างประเทศ คุ้นเคยกับการใช้ชีวิตในตึกสูง
    และต้องการที่พักอาศัยในทำเลที่เดินทางไปมาสะดวก
    อยู่ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกที่สนองต่อการใช้ชีวิตที่ทันสมัย

-   กลุ่มลูกค้าชาวไทยที่มีรสนิยมสูง ต้องการซื้อห้องชุดในโครงการที่มีการออกแบบที่มีระดับ
    ทั้งภายในและภายนอก มีการออกแบบงานระบบที่ได้มาตรฐาน
    และมีเพื่อนบ้านที่มีฐานะทางสังคมและการศึกษาในระดับเดียวกัน (Good Background,
    Well-Educated and Modern Lifestyle)

-   กลุ่มนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศที่มองหาแหล่งลงทุนของเงินออมระยะยาว
    โดยการซื้อ
    ห้องชุดที่มีคุณภาพในระดับไฮเอนด์เพื่อให้เช่าต่อ

-   กลุ่มนักธุรกิจชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยที่มองหาที่พักอาศัยที่ไม่วุ่นวาย
    มีความปลอดภัยสูง แต่ยังมีความสะดวกในการเดินทางเข้ามาทำงานใจกลางเมือง
    และยังใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกที่มีระดับ

  ทั้งนี้บริษัทฯ ได้กำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของแต่ละโครงการดังนี้

+----------+-------------------------+--------------------------------+
| กลุ่มลูกค้า  | ระดับรายได้ต่อเดือน (บาท /  | โครงการ                        |
|          | เดือน)                   |                                |
+----------+-------------------------+--------------------------------+
| A+       | 100,000 บาทขึ้นไป         | โครงการฟูลเลอตัน สุขุมวิท           |
|          |                         |                                |
|          |                         | โครงการวอเตอร์มาร์ค              |
|          |                         | เจ้าพระยาริเวอร์ ทาวเวอร์ เอ       |
|          |                         |                                |
|          |                         | โครงการอกัสตัน สุขุมวิท 22          |
|          |                         |                                |
|          |                         | โครงการวินด์ สุขุมวิท 23            |
|          |                         | (ซอยประสานมิตร)                 |
|          |                         |                                |
|          |                         | โครงการบริเวณสุขุมวิท 31¹          |
+----------+-------------------------+--------------------------------+
| A        | 80,000 – 99,999 บาทขึ้นไป | โครงการแมนฮัตตัน ชิดลม            |
|          |                         |                                |
|          |                         | โครงการวอเตอร์มาร์ค              |
|          |                         | เจ้าพระยาริเวอร์ ทาวเวอร์ บี        |
|          |                         |                                |
|          |                         | โครงการวินด์ รัชโยธิน              |
|          |                         |                                |
|          |                         | โครงการ มิคโคนอส หัวหิน           |
|          |                         |                                |
|          |                         | โครงการบริเวณหาดจอมเทียน พัทยา¹   |
+----------+-------------------------+--------------------------------+
| A-       | 60,000 – 79,999 บาทขึ้นไป | โครงการบริเวณ สนามบินน้ำ¹         |
+----------+-------------------------+--------------------------------+

หมายเหตุ ¹ โครงการในอนาคต

3.2.2 ภาพรวมอุตสาหกรรม

3.2.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม และแนวโน้ม

ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ มีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจหรือ GDP เฉลี่ยในปี
2550 อยู่ที่อัตราร้อยละ 4.8 ขยายตัวชะลอลงเล็กน้อยจากปีก่อน ที่มีการขยายตัวร้อยละ 5.0
เนื่องจากการบริโภคภาคเอกชนและการลงทุนภาคเอกชนที่ขยายตัวลดลง
จากการขาดความเชื่อมั่นในสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมือง
การบริโภคและการลงทุนภาคเอกชนหดตัว อย่างไรก็ดีเศรษฐกิจไทยในปี 2550
ได้รับแรงสนับสนุนหลักมาจากปริมาณการส่งออกสินค้าและบริการที่ยังขยายตัวได้ดี
และการเร่งเบิกจ่ายงบประมาณของภาครัฐ ส่วนในปี 2551 นี้
สำนักงานเศรษฐกิจการคลังคาดว่าภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศจะขยายตัวระหว่างร้อยละ
4.5 – 5.5 ตามการใช้จ่ายภายในประเทศที่จะฟื้นตัว
การลงทุนภาคเอกชนน่าจะปรับตัวดีขึ้นจากฐานการลงทุนที่ต่ำมากในปี 2550 และ
นโยบายการเร่งการบริโภคและการลงทุนของภาครัฐจะเป็นปัจจัยส่งเสริมให้เศรษฐกิจขยายตัวได้ตามเป้าหมาย

การขยายตัวทางเศรษฐกิจ (GDP)

[]

ที่มา: สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

อัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยในปี 2550 เท่ากับร้อยละ 2.3 จากร้อยละ 4.7 ในปี 2549
โดยอัตราเงินเฟ้อได้ปรับตัวลงต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกของปี 2550
เนื่องจากอุปสงค์ในประเทศที่ชะลอตัวลงมาก และค่าเงินบาทที่แข็งขึ้น
ทำให้ต้นทุนนำเข้าสินค้าลดลง ช่วยลดแรงกดดันจากต้นทุนราคาน้ำมันที่สูงขึ้น
อย่างไรก็ดีในช่วงครึ่งหลังของปี 2550 ระดับเงินเฟ้อมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมากกว่าในช่วงครึ่งปีแรก
จากระดับราคาพลังงานสูงขึ้น กอปรกับราคาอาหารสดที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น
ตามผลผลิตทางการเกษตรในตลาดโลก
รวมถึงการปรับเพดานราคาก๊าซหุงต้มในประเทศส่งผลกระทบต่อการปรับขึ้นราคาสินค้าภายในประเทศในอัตราที่สูง

ทางด้านอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในประเทศ เนื่องจากแนวโน้มการชะลอตัวของเศรษฐกิจไทย ในช่วงปี
2550 ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ทยอยปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงรวม 175 จุด
ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ย MLR ของธนาคารพาณิชย์ในประเทศเริ่มปรับตัวลงตาม
โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (MLR)
เฉลี่ยของธนาคารพาณิชย์จดทะเบียนในประเทศไทยมีค่าเท่ากับร้อยละ 6.99 ซึ่งน้อยกว่า
อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยฯ ในปี 2549

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ (MLR) โดยเฉลี่ยของธนาคารพาณิชย์จดทะเบียนในประเทศ

[]

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย

ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างหลัก

[]

ที่มา: สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า

การเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง เป็นสาเหตุมาจากราคาน้ำมันและราคาวัตถุดิบที่เพิ่มขึ้น
และจากการที่เงินบาทแข็งค่าขึ้น ทำให้ดัชนีราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็กลดลง
ส่วนกลุ่มผู้รับเหมาก่อสร้างได้รับผลกระทบด้านลบจากต้นทุนก่อสร้างที่อยู่ในระดับสูง
เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา นอกจากนี้การควบคุมที่เข้มงวดของสถาบันการเงินในการให้เงินกู้โครงการ
จะมีผลกระทบกับความสามารถในการทำกำไรและความสามารถในการพัฒนาโครงการได้
ทำให้ในปัจจุบันผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งประสบความยากลำบากในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ
ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้จำนวนผู้ประกอบการลดน้อยลง
หรือหันมาเน้นในตลาดระดับกลางและล่างเป็นส่วนใหญ่ นอกจากนี้
แนวโน้มที่เห็นได้ชัดเจนในช่วงที่ผานมาก็คือ ต้นทุนค่าก่อสร้างและต้นทุนที่ดินเพิ่มสูงขึ้น
ผลักดันใหผู้ประกอบการหันไปพัฒนาโครงการที่มีขนาดหน่วยเล็กลง

ภาวะตลาดคอนโดมิเนียม

ในปี 2550 โดยภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมมีความโดดเด่นกว่าตลาดอื่น ๆ  
แม้ภาวะเศรษฐกิจตลอดทั้งปีจะไม่เอื้ออำนวยเท่าใดนัก
ปริมาณคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางเมืองที่แล้วเสร็จจำนวนถึง ณ สิ้นปี มีเท่ากับ 51,270 ยูนิต
(CB Richard Ellis: Bangkok Overall Market View, 4Q 2007)
โดยโครงการที่อยู่ระหว่างการขายในปัจจุบันทั้งหมด 20,791 ยูนิต จากจำนวนโครงการ 79
โครงการ ถูกขายแล้วทั้งสิ้น 15,195 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 73 ของทั้งหมด
ด้านอัตราการเข้าพักในคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองที่มีอยู่ในปัจจุบัน พบว่า
มีอัตราเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอตลอดทั้งปี จนกระทั่งอยู่ที่ระดับร้อยละ 86.6 ณ สิ้นปี 2550

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรูในเขตเมืองของกรุงเทพฯ
ในปีที่ผ่านมายังคงขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง
ราคาขายโดยเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับเกรดเอเพิ่มขึ้นจาก 110,000 บาทต่อตารางเมตร
ในช่วงต้นปี มาเป็น 123,000 บาทต่อตารางเมตร ในช่วงสิ้นปี   โดยเป็นการเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ
12 เป็นการเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนยูนิตและมูลค่า (Jones Lang LaSalle: Asia Pacific
Property Digest, 4Q 2007) สะท้อนการเติบโต

[]

ที่มา : CB Richard Ellis: Bangkok Overall Market View, 4Q 2007

แนวโน้มภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2551

สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรูในเขตเมืองของกรุงเทพฯ
จะยังคงขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง
แม้ว่าในปีที่ผ่านมาจะมีอุปทานคอนโดมิเนียมระดับหรูที่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นจำนวนมาก
แต่ความต้องการคอนโดมิเนียมระดับหรูก็ขยายตัวต่อเนื่องเช่นกัน ประกอบกับ
การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน ต้นทุนค่าก่อสร้าง และข้อจำกัดในการหาพื้นที่ใจกลางเมือง
ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรคาดว่าจะขยับสูงขึ้นเป็น 136,363 บาทต่อตารางเมตร
ขยับตัวสูงขึ้นร้อยละ 23.7 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (CB Richard Ellis: Bangkok
Overall Market View, 4Q 2007)
นอกจากนี้แนวโน้มอุปทานคอนโดมิเนียมระดับหรูที่สร้างเสร็จ จะลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
ทำให้คาดการณ์ได้ว่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรูสำหรับผู้ประกอบการจะยังคงขยายตัวต่อเนื่องในปี
2551

ในขณะที่ทำเลที่ยังคงได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม
ระดับหรูใหม่ที่จะแล้วเสร็จในอนาคต ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในย่านย่านสุขุมวิท ย่านสีลม, สาทร, ปทุมวัน
และ ลุมพินี ตามมาด้วยทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาและพระราม 3
เชื่อว่าโดยรวมตลาดยังคงมีความเชื่อมั่นต่อตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรูในย่านใจกลางเมือง
และความต้องการที่มีอยู่มากจากทั้งผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

3.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

การจัดซื้อที่ดิน

ในการจัดหาที่ดินเพื่อนํามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น บริษัทฯ จะพิจารณาจากความเหมาะสม
และศักยภาพของทําเลที่ตั้งในการนํามาพัฒนาโครงการเป็นสําคัญ
เมื่อได้รายละเอียดของที่ดินเบื้องต้น บริษัทฯ
ก็จะทําการกําหนดรูปแบบโครงการให้เหมาะสมกับทําเลที่ตั้ง
ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นพร้อมทั้งตรวจสอบข้อกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเมื่อบริษัทฯ
พิจารณาปัจจัยต่างๆ ตามที่กําหนดไว้และเห็นว่ามีความเป็นไปได้ที่จะนํามา
พัฒนาแล้ว บริษัทฯ ก็จะกําหนดราคาซื้อและทําการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป
โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทฯ
จะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที โดยคำนึงถึงความต่อเนื่องในการพัฒนาโครงการในทุกๆ รอบ
ของการพัฒนาโครงการ 2-3ปีของบริษัทฯ ทั้งนี้บริษัทฯ จะไม่ทําการซื้อที่ดินเก็บไว้รอ
เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จําเป็น
และหากมีการซื้อที่ดินจากบุคคลหรือบริษัทที่อาจมีความขัดแย้ง บริษัทฯ
จะปฏิบัติตามนโยบายการทํารายการระหว่างกัน

การจัดหาที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้าง (Construction Management Consultant)

การคัดเลือกบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้าง บริษัทฯ จะพิจารณาจาก ชื่อเสียง ผลงาน
ประสบการณ์
และความพร้อมของทีมงานของบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างเป็นหลักโดยเป็นผู้ทำหน้าทีรับผิดชอบในการให้คำปรึกษา
จัดทำรายงาน รวมทั้งตรวจสอบคุณภาพ ความถูกต้องในรายละเอียดเทคนิค ขั้นตอน วิธีการทำงาน
การติดตั้งและทดสอบงานทุกประเภท ในระหว่างการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ โดยในปัจจุบัน บริษัทฯ
ได้ใช้บริการบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างแตกต่างกันในแต่ละโครงการของบริษัทฯ
ซึ่งแสดงให้เห็นว่าบริษัทฯ
ไม่ได้มีการใช้บริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างรายใดรายหนึ่งเพียงรายเดียว

การจัดหาผู้ให้บริการ/รับจ้าง และผู้รับเหมาก่อสร้าง

ในการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทฯ มีกระบวนการในการคัดเลือกดังนี้

-   การคัดเลือกคุณสมบัติ (Pre-qualification) ของผู้รับเหมา
    โดยที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างจะรวบรวมรายชื่อที่ผ่านเข้าร่วมการประกวดราคา
    นำเสนอต่อบริษัทฯ ในการคัดเลือก โดยจะพิจารณาจาก

-   กำหนดวิธีการคัดเลือกโดยพิจารณาจากมูลค่างาน แบ่งเป็น 2 วิธีคือ

    -   การเทียบราคา (Competitive Bid) จะใช้ในกรณีที่มูลค่าของงานไม่สูงมาก
        หรือต้องการให้การคัดเลือกเป็นไปอย่างรวดเร็ว
        การเทียบราคาจะจัดทำสำหรับผู้ให้บริการ/รับจ้าง หรือผู้รับเหมาตั้งแต่ 3 รายขึ้นไป

    -   การประกวดราคา (Sealed Bid) จะใช้ในกรณีที่สินค้าหรืองานมีมูลค่าสูง
        และการคัดเลือกจำเป็นต้องทำด้วยความละเอียดรอบคอบ จะจัดทำสำหรับผู้รับเหมาตั้งแต่
        5 รายขึ้นไป

-   การออกเอกสารจัดซื้อ (Purchase Order) หรือหนังสือยืนยันการว่าจ้าง (Letter of
    Intent) หรือหนังสือสัญญา (Contract Document)
    หลังจากที่บริษัทฯได้สรุปผลการคัดเลือกผู้ให้บริการ/รับจ้างหรือผู้รับเหมา
    สำหรับสินค้าหรือบริการที่ต้องการแล้ว
    ในกรณีการเทียบราคาที่มูลค่าของงานไม่สูงมากจะต้องมีการจัดทำเอกสารจัดซื้อ (Purchase
    Order) และในกรณีการประกวดราคาของงานที่มีมูลค่าสูง
    จะมีการจัดทำเอกสารหนังสือยืนยันการว่าจ้าง (Letter of Intent) และหนังสือสัญญา
    (Contract Document) เพื่อแจ้งให้ ผู้ให้บริการ/รับจ้าง หรือผู้รับเหมาก่อสร้าง
    รายนั้นรับทราบถึงการยืนยันการจัดซื้อจัดจ้าง

การจัดหาวัสดุ อุปกรณ์

ในการจัดหาวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการนั้นสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน
ได้แก่วัสดุก่อสร้างหลัก และวัสดุก่อสร้างที่บริษัทฯ เป็นผู้จัดหาเอง
ทั้งนี้ในส่วนของวัสดุก่อสร้างหลักเช่น อิฐ หิน ปูน ทราย และเหล็ก เป็นต้น
บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างหลักเหล่านั้นโดยคำนวณรวมเป็นส่วนหนึ่งในราคาค่าจ้างก่อสร้าง
ในส่วนของวัสดุก่อสร้างที่บริษัทฯเป็นผู้จัดหาเอง ได้แก่
วัสดุก่อสร้างบางประเภทที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอนและมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง และวัสดุ
อุปกรณ์ในส่วนที่ไม่ได้รวมอยู่ในงานของผู้ให้บริการรับจ้าง และผู้รับเหมาก่อสร้าง เช่น ลิฟท์ สุขภัณฑ์
เครื่องปั่นไฟ เป็นต้น

3.3.2 ขั้นตอนและระยะเวลาในการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆของบริษัทฯ จะมีระยะเวลาในการดำเนินการที่แตกต่างกันไป
โดยจะขึ้นอยู่กับขนาดและรูปแบบของแต่ละโครงการ ซึ่งจะมีขั้นตอนและระยะเวลาโดยประมาณดังนี้

[]

3.3.3 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การก่อสร้างอาคารและการก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ของบริษัทฯ
ทุกโครงการจะอยู่ภายใต้การควบคุมของประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม
เรื่อง กำหนด หลักเกณฑ์ วิธีการ ระเบียบปฏิบัติ
และแนวทางในการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม โดยโครงการที่มีขนาดตั้งแต่
10,000 ตารางเมตร หรือ การสร้างอาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตร หรือ 80 หน่วย ขึ้นไป
จะต้องมีการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อเสนอในขั้นตอนของการขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามกฎหมาย

นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้มีมาตรการการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ทั้งในระหว่างการก่อสร้างและหลังการก่อสร้าง เช่น มีผ้าใบคลุมอาคารในระหว่างที่ก่อสร้าง
เพื่อป้องกันเศษวัสดุก่อสร้างหล่นมาทำอันตรายแก่ผู้สัญจรไปมา และ เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว
ในอาคารนั้นๆ จะมีระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง ซึ่งมาตรการต่างๆ
ที่เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมนั้นเป็นสิ่งที่บริษัทฯ
ให้ความสำคัญและจัดให้ทุกโครงการมีการปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนดอย่างเคร่งครัด
โดยที่ผ่านมาบริษัทฯ ไม่มีประเด็นเรื่องผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
และไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการป้องกันผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใด
ยกเว้นค่าใช้จ่ายในการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อประกอบการขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามกฎหมาย

3.4 งานที่ขายแล้วและยังไม่ได้ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550

  ------------------------------------------------------------------------
  โครงการ                            งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ   
  ---------------------------------- ----------------- -------------------
                                     จำนวนหน่วย (ยูนิต)   มูลค่าตามสัญญา (บาท)

  โครงการฟูลเลอตัน สุขุมวิท               1                 24,999,920.00

  โครงการวอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยาริเวอร์    202               2,700,405,708.20
  ทาวเวอร์เอ                                            

  โครงการแมนฮัตตัน ชิดลม                88                601,226,744.00

  โครงการวอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยาริเวอร์    96                791,938,211.00
  ทาวเวอร์ บี                                            

  โครงการวินด์ สุขุมวิท 23 (ซอยประสานมิตร) 104               539,246,219.00

  โครงการวินด์ รัชโยธิน                  150               615,987,811.00

  โครงการอกัสตัน สุขุมวิท 22              81                563,285,715.00

  โครงการมิคโคนอส หัวหิน                95                359,171,440.00

  รวมทั้งหมด                           817               6,196,261,768.20
  ------------------------------------------------------------------------

3.5 ข้อจำกัดการประกอบธุรกิจ

-ไม่มี-