การประกอบธุรกิจของแต่ละกลุ่มธุรกิจ

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน)
ประกอบธุรกิจหลักคือการพัฒนาและให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าขนาดใหญ่
และมีการประกอบธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่องและส่งเสริมกันกับการประกอบธุรกิจพัฒนาและให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้า
รวมทั้งมีการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกและเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก
ซึ่งธุรกิจ ของบริษัทฯ และบริษัทย่อยแบ่งออกเป็น 5 ประเภท คือ (1)
การพัฒนาและให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้า (2) อาคารสำนักงาน (3) ธุรกิจโรงแรม (4)
อาคารที่พักอาศัย (5) ศูนย์อาหาร

กราฟแสดงสัดส่วนรายได้ตามประเภทธุรกิจ

[]

  หมายเหตุ : รายได้อื่นๆ ไม่รวมรายได้ดอกเบี้ยรับ รายได้เงินปันผลรับ
  และรายได้ส่วนแบ่งกำไร

จากเงินลงทุนในกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (CPNRF)

ลักษณะธุรกิจ

บริษัทฯ พัฒนาและให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าเป็นธุรกิจหลักของบริษัทฯ
รายได้จากธุรกิจศูนย์การค้าคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 79 ของรายได้รวม
โดยรายได้จากการพัฒนาและให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าประกอบไปด้วยค่าเช่า ค่าบริการ
จากการให้เช่าพื้นที่ รวมถึงการให้บริการระบบสาธารณูปโภค ระบบรักษาความปลอดภัย
และบริการรักษาความสะอาดภายในศูนย์การค้า นอกจากนี้ บริษัทฯ
ได้เป็นผู้บริหารศูนย์การค้าให้กับกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท
(“CPNRF”) ในศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2, ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซารัชดา -
พระราม 3 และศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า
ซึ่งเป็นที่มาของส่วนแบ่งผลกำไรจากเงินลงทุนและรายได้ค่าบริหารศูนย์การค้าที่บริษัทได้รับจาก
CPNRF

บริษัทฯ ได้ประกอบธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องและส่งเสริมกันกับโครงการศูนย์การค้า ได้แก่
ธุรกิจอาคารสำนักงาน โรงแรม อาคารที่พักอาศัย และศูนย์อาหารในศูนย์การค้า
ซึ่งการพัฒนาอาคารสำนักงาน โรงแรม และอาคารสำหรับพักอาศัยเพื่อให้เช่าของบริษัทฯ
จะเป็นการดำเนินงานควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้าเป็นหลัก
เนื่องจากมีอุปสงค์ที่ส่งเสริมกันและเป็นการเพิ่มมูลค่าโครงการโดยการใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างคุ้มค่า
ซึ่งการตัดสินใจลงทุนนั้นจะขึ้นอยู่กับอุปสงค์ อุปทาน ของพื้นที่อาคารสำนักงาน โรงแรม
และอาคารสำหรับพักอาศัยในแต่ละทำเลที่ตั้ง
ส่วนการดำเนินธุรกิจศูนย์อาหารภายในศูนย์การค้านั้นมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อให้บริการและให้ความสะดวกกับลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า
นอกจากธุรกิจที่กล่าวมาแล้วนั้น บริษัทฯ ได้สร้างสวนน้ำขึ้นที่โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา
บางนา และสร้างสวนพักผ่อนขึ้นที่โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2
เพื่อเป็นองค์ประกอบหนึ่งที่ส่งเสริมธุรกิจศูนย์การค้า
และเพื่อเป็นการเพิ่มทางเลือกในการพักผ่อนให้กับลูกค้า
โดยเฉพาะในกลุ่มครอบครัวให้มีกิจกรรมที่หลากหลายขึ้น

ปัจจุบันบริษัทฯ มีศูนย์การค้าภายใต้การบริหารจำนวน 15 โครงการ
ประกอบด้วยศูนย์การค้าของบริษัทฯ จำนวน 12 โครงการ และเป็นการบริหารศูนย์การค้าให้กับ
CPNRF จำนวน 3 โครงการ ให้บริการอาคารสำนักงานจำนวน 5 โครงการ
(โดยแบ่งเป็นโครงการที่ บริษัทฯ เป็นเจ้าของ 4 โครงการและโครงการที่ให้เช่ากับ CPNRF 1
โครงการ) โรงแรมจำนวน 1 โครงการ (ว่าจ้าง บมจ. โรงแรมเซ็นทรัลพลาซาบริหาร)
อาคารที่พักอาศัยจำนวน 2 โครงการ และศูนย์อาหารจำนวน 9 โครงการ โดยมีรายละเอียดดังนี้

[]

[]

หมายเหตุ * ปีที่ บริษัทฯ เข้าซื้อกิจการ

** ร้อยละ 42 ของพื้นที่ศูนย์การค้าและร้อยละ 100 ของพื้นที่อาคารสำนักงาน บริษัทฯ
ให้เช่าช่วงแก่ CPNRF

ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน ปี 2552 สิ้นสุดเดือนธันวาคม ปี 2567

*** ร้อยละ 81 ของพื้นที่ศูนย์การค้า บริษัทฯ ให้เช่าแก่ CPNRF ตั้งแต่เดือนสิงหาคม ปี 2548
สิ้นสุดเดือนสิงหาคม ปี 2578

**** ร้อยละ 96 ของพื้นที่ศูนย์การค้า บริษัทฯ ให้เช่าช่วงแก่ CPNRF ตั้งแต่เดือนสิงหาคม ปี
2548 สิ้นสุดเดือนสิงหาคม ปี 2568

จากข้อมูลประมาณการของบริษัทฯ
เกี่ยวกับส่วนแบ่งทางการตลาดในด้านพื้นที่เช่าศูนย์การค้าในเขตกรุงเทพมหานคร พบว่าบริษัทฯ
มีส่วนแบ่งทางการตลาดประมาณร้อยละ 23 ของพื้นที่ทั้งหมด (รวมพื้นที่โครงการที่บริษัทฯ
เป็นผู้บริหาร) โดยมีผู้ประกอบการขนาดกลางถึงขนาดใหญ่อื่นๆ อีกประมาณ 6 ราย
ซึ่งมีส่วนแบ่งทางการตลาดรายละประมาณร้อยละ 3-10

การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

การตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างครบถ้วนเพื่อยกระดับการให้บริการ :

  การพัฒนาและให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าเพื่อประกอบธุรกิจค้าปลีกนั้น
  ผู้บริโภคที่เข้ามาใช้บริการจะมีความต้องการ ที่แตกต่างกัน
  และมีการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการบริโภคอยู่ตลอดเวลา สำหรับบริษัทฯ
  เองนั้นได้ดำเนินการพัฒนาปรับปรุงศูนย์การค้าพร้อมทั้งยกระดับมาตรฐานการให้บริการและการบริหารจัดการอย่างต่อเนื่องเพื่อสร้างความแตกต่างและความ
  ได้เปรียบในการแข่งขันเหนือคู่แข่งและเพื่อให้เป็นไปตามวิสัยทัศน์ของบริษัทฯ
  ที่ต้องการเป็นผู้นำด้านการพัฒนาศูนย์การค้าด้วยมาตรฐานระดับโลก
  และโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารงานของ บริษัทฯ
  ได้ขอการรับรองระบบบริหารคุณภาพตามมาตรฐาน ISO 9001:2000 มีจำนวน 10 โครงการ
  ซึ่งเป็นโครงการศูนย์การค้าเดิมทั้งหมด สำหรับโครงการศูนย์การค้าใหม่
  5 โครงการนั้น
  อยู่ระหว่างเตรียมความพร้อมเพื่อขอรับการรับรองระบบบริหารคุณภาพตามมาตรฐาน ISO
  9001:2000 ในลำดับต่อไป นอกจากระบบบริหารคุณภาพ ISO 9001:2000 แล้ว บริษัทฯ
  ยังให้ความสำคัญต่อการจัดการและดูแลสิ่งแวดล้อม
  ในปี 2552 บริษัทฯ ได้ดำเนินการปรับปรุงบ่อบำบัดในศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และ
  เซ็นทรัลพลาซา บางนา
  เพื่อให้ระบบการบำบัดน้ำเสียเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ และศูนย์การค้าทั้ง 2 โครงการ
  ได้ขอรับการรับรองระบบการจัดการสิ่งแวดล้อมตามมาตรฐาน ISO 14001:2004
  เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ซึ่งเป็นการแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของบริษัทฯ
  ที่จะเป็นผู้นำในการพัฒนาศูนย์การค้าที่มีความเป็นเลิศทางด้านคุณภาพและความมีประสิทธิภาพของการดำเนินงานภายในองค์กรด้วยมาตรฐานระดับโลก
  ปัจจัยที่สำคัญอีกสิ่งหนึ่งที่จะสนับสนุนให้บริษัทฯ
  เป็นผู้นำด้านการพัฒนาศูนย์การค้าคือการสร้างแบรนด์
  ให้โดดเด่น เป็นที่นิยม และสามารถสื่อสารถึงความเป็นหนึ่งที่แตกต่างให้ผู้บริโภคได้รับรู้
  ดังเช่นศูนย์การค้าทุกโครงการนอกจากจะต้องมีมาตรฐานการให้บริการที่ดีเลิศแล้วยังมีการวางภาพลักษณ์ของโครงการศูนย์การค้าแต่ละแห่งให้มีบรรยากาศ
  และความเป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัวที่สอดคล้องกับสิ่งแวดล้อมและความต้องการของลูกค้า เช่น
  ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช เป็นไลฟ์สไตล์ช้อปปิ้งคอมเพล็กซ์
  ริมชายหาดพัทยาที่ทันสมัยและเป็นศูนย์กลางไลฟ์สไตล์ระดับพรีเมียมที่ครบครันของ
  ภาคตะวันออก มีสถาปัตยกรรมที่โดดเด่นในรูปแบบรีสอร์ท สไตล์
  ที่ผสมผสานกับวิถีชีวิตในเมืองได้อย่างลงตัว
  มีบรรยากาศของช่วงวันหยุดที่สนุกสนานและมีสีสรรเพื่อสร้างประสบการณ์ศูนย์การค้าที่พิเศษสุดสำหรับทุกคน
  และศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี
  ที่ได้รับการออกแบบให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมของจังหวัดชลบุรี ที่เป็นเมืองแห่งน้ำ
  จึงได้นำมิติของน้ำ
  ในรูปแบบต่างๆ มาประยุกต์ใช้ในการออกแบบและตกแต่งศูนย์การค้า
  ภายใต้แนวคิดมหัศจรรย์แห่งสายน้ำ
  เพื่อให้ทุกคนได้เพลิดเพลินไปกับความงดงามของศิลปะและจินตนาการโลกใต้น้ำ
  และสำหรับเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น
  ได้รับการออกแบบสถาปัตยกรรมที่แสดงออกถึงศิลปะและวัฒนธรรมของชาวอีสาน
  โดยประยุกต์จากลายผ้าไหมมัดหมี่ ดอกคูน และแคน
  และตกแต่งศูนย์การค้าอย่างมีสีสัน เพื่อสะท้อนถึงประเพณีรื่นเริงของชาวอีสาน
  และมีการจัดสร้างอาคารที่มีความสวยงาม
  ส่งเสริมให้ประตูเมืองขอนแก่นมีความสง่างามและโดดเด่น
  พร้อมทั้งศูนย์การค้ามีลานกิจกรรมขนาดใหญ่ สำหรับใช้เป็นพื้นที่
  ในการทำกิจกรรมของชุมชนด้วย

  การรักษาคุณภาพและชื่อเสียง :

  บริษัทฯ
  ได้ให้ความสำคัญและมุ่งมั่นที่จะยกระดับคุณภาพของการให้บริการแก่ผู้บริโภคและร้านค้าอย่างต่อเนื่อง
  บริษัทฯ ได้นำเกณฑ์รางวัลคุณภาพแห่งชาติ (Thailand Quality Award : TQA)
  มาเป็นแนวทางในการปรับปรุงประสิทธิผลและขีดความสามารถขององค์กร โดยได้นำ 3
  ศูนย์การค้านำร่อง คือ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา บางนา และ
  ศูนย์การค้าเซ็นทรัพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต
  โดยมุ่งเน้นการพัฒนาระบบการบริหารและถ่ายทอดกลยุทธ์
  การสื่อสารภายในองค์กรที่มีประสิทธิภาพ การยกระดับความผูกพันของพนักงานกับองค์กร
  การปรับปรุงกระบวนการทำงานและ
  การสร้างสรรค์นวัตกรรม รวมถึงการติดตาม เทียบเคียง และประเมินผลการปฏิบัติงาน
  เพื่อการนำองค์กรสู่ความเป็นเลิศ นอกจากนี้ บริษัทฯ
  ได้ให้ความสำคัญถึงการปรับปรุงวิธีการดำเนินงาน การพัฒนาบุคลากร การสำรวจและวิจัยตลาด
  การใช้หลักธรรมาภิบาลที่ดีในการบริหารองค์กร
  ทั้งนี้เพื่อที่จะยกระดับมาตรฐานการปฏิบัติงานให้ได้มาตรฐานระดับสากล
  ส่งมอบคุณค่าที่สูงขึ้นให้กับลูกค้าและหุ้นส่วนทางธุรกิจทุกฝ่าย สร้างความแตกต่าง
  สร้างสรรค์ศูนย์การค้าที่เป็นเลิศในทุกด้าน

  ดำเนินงานด้านการทำวิจัยธุรกิจและตลาดอย่างต่อเนื่อง :

  ในปีที่ผ่านมาบริษัทฯ
  ได้ทำการสำรวจข้อมูลทางการตลาดโดยศึกษาความพึงพอใจของลูกค้าที่มีความต้องการ
  หลากหลายและแตกต่างกัน ศึกษาพฤติกรรมลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
  การรับรู้และความนิยมในแบรนด์ของบริษัทฯ และการศึกษา
  ประสิทธิภาพของกิจกรรมทางการตลาด เพื่อทำให้บริษัทฯ
  สามารถเข้าใจและเข้าถึงความต้องการของกลุ่มลูกค้าได้ดียิ่งขึ้นและนำมาพัฒนาและปรับปรุงแผนงานการตลาด
  บริษัทฯ
  ยังได้ศึกษาความต้องการและรับฟังความคิดเห็นของผู้เช่าพื้นที่เพื่อนำมาพัฒนาศูนย์การค้าร่วมกันเพื่อให้ลูกค้าได้รับความพึงพอใจสูงสุด
  จากผลการสำรวจความพึงพอใจของผู้เช่า หรือ “eQ Index”
  ในปี 2552 ซึ่งสำรวจโดยบริษัทวิจัยทางการตลาด AC Nielsen ปรากฏว่า บริษัทฯ
  ได้รับระดับความพึงพอใจจากผู้เข้ามาใช้บริการภายในศูนย์การค้าของ บริษัทฯ
  มีระดับความพึงพอใจโดยรวมเฉลี่ยอยู่ที่ 78% ซึ่งเพิ่มขึ้นจากการสำรวจในปี 2551
  นอกจากนี้การวิจัยตลาดเพื่อวัดสถานะการแข่งขันในธุรกิจค้าปลีกเพื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่งขันนั้นเป็นสิ่งที่จำเป็นและมีความสำคัญอย่างยิ่ง
  โดยเฉพาะในตลาดที่มีสภาวะการแข่งขันสูงและมีกลุ่มลูกค้าที่มีความเป็นลักษณะเฉพาะและมีความต้องการที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

  การสร้างและเพิ่มพูนความสัมพันธ์ที่ดีกับพันธมิตรทางธุรกิจในด้านผู้เช่าหลักและร้านค้าปลีก :

  การบริหารจัดการในส่วนของการคัดเลือกร้านค้าที่เข้ามาเช่าทำธุรกิจภายในศูนย์การค้านั้นเป็นสิ่งที่ทางบริษัทฯ
  ให้ความสำคัญอย่างยิ่งและถือเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ทางการตลาดที่สำคัญเพราะเป็นสิ่งที่ส่งเสริมภาพลักษณ์ของศูนย์การค้า
  เช่น ผู้เช่าหลักที่เป็นห้างสรรพสินค้าชั้นนำ ได้แก่ ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล,
  ห้างสรรพสินค้าโรบินสัน, ห้างสรรพสินค้าเซน และร้านค้าที่เป็นศูนย์รวมสินค้าเฉพาะทาง เช่น
  พาวเวอร์บาย, ซูเปอร์สปอร์ต, บีทูเอส, โฮมเวิร์ค, ท๊อปส์ซุปเปอร์มาร์เก็ต, ออฟฟิศ ดีโป,
  โรงภาพยนตร์, โบว์ลิ่ง, สวนสนุก และอื่น ๆ บริษัทฯ
  ได้ทำการคัดเลือกผู้เช่าหลักที่มีคุณภาพและมีความเหมาะสม เพื่อดึงดูด
  ลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการอย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอ ในส่วนของร้านค้าปลีกบริษัทฯ
  ได้เลือกสรรร้านค้าที่มีคุณภาพและมี แนวทางในการทำธุรกิจที่สอดคล้องกับบริษัทฯ
  ที่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาสินค้าและการให้บริการ
  การพัฒนาแผนการตลาดอย่างเป็นระบบทำให้บริษัทฯ สามารถรู้ทิศทางของตลาด
  และสามารถตอบสนองความต้องการของตลาดได้อย่างถูกต้องและสามารถพัฒนาศักยภาพทางธุรกิจค้าปลีกซึ่งเป็นประโยชน์ร่วมกันกับร้านค้าผู้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้า
  บริษัทฯ ได้มีการจัด กิจกรรมเพื่อกระชับความสัมพันธ์กับผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง เช่น
  การประชุมกับร้านค้าผู้เช่าเพื่อร่วมพัฒนาแผนการตลาด
  การจัดสัมมนาเพื่อให้ข้อมูลทิศทางเศรษฐกิจและเสริมสร้างความรู้ด้านธุรกิจค้าปลีกให้แก่ร้านค้าผู้เช่าเพื่อนำไปใช้ในการพัฒนาปรับปรุงธุรกิจของตนให้แข็งแกร่ง
  รวมถึงการจัดกิจกรรมเพื่อกระชับความสัมพันธ์กับผู้เช่าและให้ข่าวสารข้อมูลทางการตลาดใหม่ๆ
  เพื่อให้การดำเนินธุรกิจไปในทิศทางเดียวกัน จากผลการสำรวจความพึงพอใจของผู้เช่า หรือ
  “eQ Index” ในปี 2552 ซึ่งสำรวจโดยบริษัทวิจัยทางการตลาด AC Nielsen ปรากฏว่า
  บริษัทฯ ได้รับระดับความพึงพอใจจากร้านค้าโดยรวมที่ 74%
  รวมไปถึงการจัดงานแข่งขันกีฬากอล์ฟระหว่างผู้บริหารของบริษัทฯ
  และผู้เช่าพื้นที่ซึ่งจัดขึ้นเป็นประจำทุกปี

การจัดพื้นที่และแบ่งประเภทของร้านค้า (Zoning and Tenant Mix)
ภายในศูนย์การค้าให้เป็นหมวดหมู่:

  บริษัทฯ มีระบบการจัดการที่มีประสิทธิภาพในการคัดเลือก แบ่งประเภท และจัดวางร้านค้า
  เพื่อให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า
  ซึ่งจะเป็นการสร้างคุณค่าที่เพิ่มขึ้นให้กับลูกค้าและเป็นประโยชน์ต่อร้านค้าผู้เช่าพื้นที่ บริษัทฯ
  ได้อาศัย
  ประสบการณ์จากการบริหารศูนย์การค้ามาเป็นระยะเวลายาวนานมาใช้ในการคัดเลือกร้านค้า
  จัดสรร
  และแบ่งประเภทร้านค้าให้มีความสอดคล้องและสนับสนุนการทำธุรกิจของร้านค้าปลีกในศูนย์การค้า
  รวมถึงการสร้างประสบการณ์การจับจ่ายใช้สอยที่
  แตกต่างและสร้างความพึงพอใจแก่ลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการอีกด้วย

  การออกแบบศูนย์การค้าอย่างพิถีพิถัน เน้นความสวยงามทันสมัย
  โดยคงไว้ซึ่งการวางระบบรักษาความปลอดภัยที่ดีควบคู่กัน :

  บริษัทฯ
  คำนึงถึงความสำคัญของการออกแบบศูนย์การค้าให้มีความทันสมัยและตรงกับความต้องการของลูกค้า
  โดยได้มีการสำรวจความต้องการของลูกค้าที่เป็นกลุ่มเป้าหมายในแต่ละพื้นที่
  เพื่อนำมาพัฒนาศูนย์การค้าให้ตรงกับความต้องการของลูกค้าและมีการออกแบบที่สะท้อนภาพลักษณ์ของแต่ละโครงการโดยให้กลมกลืนกับสภาพแวดล้อม
  บรรยากาศ และ วัฒนธรรมของแต่ละพื้นที่ เช่น
  การตกแต่งแบบบรรยากาศการพักผ่อนริมชายหาดของคนทันสมัยในโครงการเซ็นทรัล
  เฟสติวัล พัทยา บีช, การตกแต่งแบบบรรยากาศโลกใต้น้ำในโครงการเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี,
  การตกแต่งแบบเพื่อสะท้อนศิลปะและวัฒนธรรมแห่งอีสานในโครงการเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น
  และการออกแบบศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง
  ให้เป็นศูนย์การค้าครบวงจรที่ประกอบไปด้วยร้านค้าแบรนด์เนม, ร้านอาหาร
  และร้านค้าปลีกที่ทันสมัย บริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญกับการวางส่วนประกอบต่าง ๆ ของศูนย์การค้า
  เช่น ทางเดิน, บันไดเลื่อน, ลิฟท์, ห้องน้ำ ฯลฯ ให้ลงตัวและสร้างความสะดวกสบาย
  ประกอบกับการเลือกสรรและจัดวางร้านค้าอย่างเหมาะสม
  และได้พัฒนารูปแบบการตกแต่งภายในศูนย์การค้าเพื่อส่งเสริมบรรยากาศในการจับจ่ายใช้สอยมีความทันสมัยอยู่เสมอ
  เพื่อการให้บริการและตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้อย่างลงตัว
  โดยให้ความสำคัญกับการบริหารพื้นที่ใช้สอยให้เกิดประโยชน์สูงสุดขณะเดียวกันกับต้องมี
  ความปลอดภัยทั้งต่อร้านค้าผู้เช่าพื้นที่และตัวลูกค้าด้วย บริษัทฯ
  ได้ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยทั้งในด้านความเสี่ยงจากอัคคีภัยและวินาศภัย โดยบริษัทฯ
  ได้จัดให้พนักงานมีการซักซ้อมเพื่อรองรับเหตุการณ์ดังกล่าวพร้อมทั้งมีการตรวจสอบอุปกรณ์ความปลอดภัยที่เกี่ยวข้อง
  และในปีที่ผ่านมาได้มีการติดตั้งกล้องวงจรปิดและ โทรศัพท์ฉุกเฉินเพิ่มขึ้นอีกด้วย

  การประกอบธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องและส่งเสริมกันกับโครงการศูนย์การค้า :

  การประกอบธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องและส่งเสริมกันกับการพัฒนาศูนย์การค้านอกจากจะเป็นการขยายฐานรายได้ให้กับบริษัทฯ
  แล้วยังเป็นการสร้างผลประโยชน์ส่วนเพิ่มจากการที่ธุรกิจศูนย์การค้าและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องต่างเอื้อประโยชน์
  ซึ่งกันและกัน การพัฒนาอาคารสำนักงาน โรงแรม และอาคารที่พักอาศัยให้เช่านั้น
  บริษัทฯจะพัฒนาขึ้นมาในบริเวณเดียวกับโครงการศูนย์การค้าซึ่งมีสินค้าและบริการที่ครบครันประกอบกับมีที่จอดรถจำนวนมาก
  จึงสามารถอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าในอาคารสำนักงานและลูกค้าในอาคารที่พักอาศัยได้เป็นอย่างดี
  ซึ่งเป็นการส่งเสริมอุปสงค์ให้กับธุรกิจอาคารสำนักงานและอาคารที่พักอาศัยและเป็นการเพิ่มอุปสงค์ให้กับศูนย์การค้าไปด้วยในขณะเดียวกัน
  เช่น โครงการเซ็นทรัลเวิลด์
  ซึ่งนอกจากจะประกอบด้วยศูนย์การค้าที่ทันสมัยและอาคารสำนักงานเกรดเอแล้ว
  ภายในบริเวณโครงการได้มีการพัฒนา “โรงแรมเซ็นทรัลเวิลด์” ซึ่งเป็นคอนเวนชั่นโฮเต็ล ระดับ
  5 ดาว พร้อมห้องประชุมขนาดประมาณ 16,000 ตารางเมตร
  ภายใต้การบริหารงานของบริษัท โรงแรมเซ็นทรัลเวิลด์ จำกัด (กลุ่มบริษัท
  โรงแรมเซ็นทรัลพลาซา จำกัด (มหาชน)) และสำหรับโครงการเซ็นทรัลพลาซา
  แจ้งวัฒนะซึ่งเป็นศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่ ทันสมัย และครบวงจรที่สุดในกรุงเทพฯ ตอนบน บริษัทฯ
  ได้พัฒนาอาคารสำนักงานขึ้นในบริเวณโครงการเช่นกัน
  โดยส่วนของอาคารสำนักงานจะเปิดให้บริการในเดือนกุมภาพันธ์ 2552
  ซึ่งการพัฒนาอาคารสำนักงานนั้นบริษัทฯ
  มีการคัดเลือกผู้เช่าที่มีความน่าเชื่อถือและมีการประกอบกิจการในหลากหลายธุรกิจ
  และทำการจัดสรรพื้นที่ให้ตรงกับความต้องการของผู้เช่า
  เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดกับทั้งผู้เช่าอาคารและผู้เข้ามาติดต่อ
  โดยที่มุ่งเน้นการให้บริการหลังการขายที่สม่ำเสมอ อาคารสำนักงานส่วนใหญ่ของบริษัทฯ
  มีกลุ่มลูกค้าที่ประกอบธุรกิจที่มี
  ความเกี่ยวเนื่องกับศูนย์การค้า เช่น สถานเสริมความงาม, สถานออกกำลังกาย Fitness &
  Spa, บริษัทหลักทรัพย์ และสถาบันการศึกษาต่างๆ ในขณะที่อาคารสำนักงานเซ็นทรัลเวิลด์
  บริษัทฯ ได้วางกลยุทธ์ทางการตลาดให้เป็นศูนย์รวมบริษัท
  ชั้นนำจากทั้งในประเทศและต่างประเทศ
  เนื่องจากเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ
  และมีเทคโนโลยีที่ทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่ง

  ธุรกิจโรงแรมในบริเวณโครงการศูนย์การค้า
  เนื่องจากมีอุปสงค์ส่งเสริมกันกับธุรกิจศูนย์การค้าและเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการด้วยการใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์อย่างคุ้มค่าเพื่อผลตอบแทนจากการลงทุนสูงสุด
  หลักการในการพิจารณาลงทุน
  ที่สำคัญประกอบด้วย ทำเลที่ตั้งของโครงการ อุปสงค์ อุปทาน และสภาวะแวดล้อมของบริเวณนั้นๆ
  รวมถึงศักยภาพการเติบโตของโครงการ ทั้งนี้ ธุรกิจโรงแรมประกอบด้วยห้องพัก ห้องสัมมนา
  และ ศูนย์ประชุม เพื่อรองรับการเติบโตของอุตสาหกรรม
  การท่องเที่ยวและอุตสาหกรรม MICE: Meeting Incentive Convention and
  Exhibition (การจัดการประชุมเชิงธุรกิจ การค้าและจัดแสดงสินค้านานาชาติ) ปัจจุบันบริษัทฯ
  เป็นเจ้าของธุรกิจโรงแรมจำนวน 1 แห่ง คือ โรงแรมเซ็นทารา อุดรธานี ซึ่งมีขนาด 255 ห้อง
  (เดิมคือ โรงแรมเจริญศรี แกรนด์ รอยัล ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการเจริญศรีคอมเพล็กซ์ที่
  บริษัทฯ ได้เข้าซื้อกิจการ
  ในเดือนเมษายน ปี 2552) ทั้งนี้ บริษัทฯ
  ได้ว่าจ้างให้บริษัทที่มีความชำนาญด้านการบริหารโรงแรม คือ บริษัท โรงแรมเซ็นทรัล พลาซา
  จำกัด (มหาชน) เป็นผู้บริหารโรงแรมเซ็นทารา อุดรธานี
  เพื่อการบริหารจัดการให้เกิดประโยชน์สูงสุด

  ในส่วนของการดำเนินธุรกิจศูนย์อาหารภายในศูนย์การค้าที่มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อให้บริการและให้ความสะดวกกับลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้านั้น
  บริษัทฯ ได้คัดเลือกร้านอาหารที่มีชื่อเสียง เป็นที่นิยม และเน้นให้มีความหลากหลาย
  มีรสชาติที่ดี และมีราคาที่เหมาะสม พร้อมทั้งปรับปรุงบรรยากาศภายในให้มีความทันสมัย
  และรักษามาตรฐานของอาหารและการบริการให้ดีอยู่เสมอ
  นอกจากนี้บริษัทฯได้ทำการโฆษณาและจัดรายการส่งเสริมการขาย เช่น การสะสมยอดการซื้อ,
  การให้คูปองส่วนลด เพื่อดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามาใช้บริการอีกด้วย

  ในส่วนของการสร้างสวนน้ำและสวนพักผ่อนนั้น บริษัทฯ
  จะพิจารณาลงทุนในกรณีที่มีพื้นที่เพียงพอและเหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าในบริเวณนั้นๆ
  ซึ่งกลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกลุ่มครอบครัวที่เข้ามาพักผ่อนและใช้เวลาในวันหยุดร่วมกัน

-   การจัดจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

  บริษัทฯ ดำเนินการจัดจำหน่ายผ่านช่องทางดังต่อไปนี้

-   โดยทีมงานขายที่มีคุณภาพจากการฝึกอบรมของบริษัทฯ เอง
    ทำให้มีทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจ ศูนย์การค้า
    รวมทั้งการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดสนับสนุน ทำให้ได้ร้านค้าที่มีคุณภาพและการที่บริษัทฯ
    มีศูนย์การค้าที่อยู่ภายใต้การบริหารหลายโครงการ ก่อให้เกิดการประหยัดต่อขนาด (
    Economy of Scale )
    ที่จะเป็นผลดีต่อบริษัทฯ อาทิเช่น การจัดกิจกรรมเพื่อส่งเสริมการขายส่วนใหญ่บริษัทฯ
    จะทำพร้อม ๆ กัน
    ทุกศูนย์การค้าเพื่อให้การนำเสนอในเรื่องของการทำโปรโมชั่นมีประสิทธิภาพและได้ประโยชน์อย่างสูงสุด
    รวมถึงการหาพันธมิตรทางการธุรกิจเพื่อให้โปรโมชั่นที่ดำเนินการนั้นมีความยิ่งใหญ่มากขึ้น
    หรือกรณีเปิดศูนย์การค้าใหม่ บริษัทฯ จะติดต่อฐานลูกค้ากลุ่มเดิมคือ
    ผู้เช่าร้านค้าที่เป็นผู้เช่าหลักและร้านค้าปลีกที่มีคุณภาพจากสาขาที่ได้เปิดให้บริการไปแล้วเข้ามาอยู่ในศูนย์การค้าแห่งใหม่ก่อนเป็นอันดับต้นๆ
    เพื่อเป็นการสร้างระดับมาตรฐานเดียวกันและสร้างความมั่นใจให้ลูกค้าว่าสามารถพบสินค้าที่ต้องการได้ในทุกศูนย์การค้า

-   การใช้โฆษณาผ่านสื่อต่าง ๆ
    เพื่อสนับสนุนให้ลูกค้าได้รับข้อมูลข่าวสารได้อย่างทั่วถึงทั้งลูกค้าที่ได้เช่าพื้นที่
    อยู่แล้วหรือลูกค้ารายอื่นที่สนใจประกอบธุรกิจค้าปลีกเพิ่มเติม เช่น หนังสือพิมพ์, โบว์ชัวร์,
    วิทยุ และป้ายโฆษณา กลางแจ้งบนสถานที่ก่อสร้างโครงการ เป็นต้น
    นอกจากนี้ยังมีการประชาสัมพันธ์ผ่านเว็บไซต์ของบริษัทฯ

-   การส่งเสริมการจัดนิทรรศการ ณ บริเวณลานเอนกประสงค์ในศูนย์การค้า
    โดยบริษัทจะมีการบริหารพื้นที่ ณ
    ลานเอนกประสงค์โดยการเปิดโอกาสให้ร้านค้าภายในศูนย์การค้าและกลุ่มผู้จัดนิทรรศการต่าง
    ๆ เข้ามาเสนอขายสินค้าและบริการ

-   ลักษณะของลูกค้าและการสร้างความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัทฯ

  บริษัทฯ
  ได้ให้ความสำคัญต่อการเลือกสรรร้านค้าที่เข้ามาดำเนินธุรกิจโดยจะต้องมีความเป็นมืออาชีพและมีสินค้า
  และบริการที่สามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่ทางศูนย์การค้าในแต่ละโครงการได้วางแผนงานการตลาดไว้
  ซึ่งทางบริษัทฯ ได้มีการวางระบบการติดต่อประสานงานระหว่างบริษัทฯ
  และคู่ค้าไว้อย่างเป็นระบบ เพื่อให้การติดต่อสื่อสาร
  เป็นไปอย่างสะดวกรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ
  ทีมงานฝ่ายประชาสัมพันธ์และลูกค้าสัมพันธ์ของบริษัทฯ จะได้รับการอบรม
  ในหลักสูตรต่าง ๆ เพื่อความเป็นมืออาชีพในการให้บริการ เช่น หลักสูตรการติดต่อสื่อสาร,
  หลักสูตรการพัฒนาบุคลิกภาพ
  และการบริการ, หลักสูตร English Phonetics for Tenant Services
  โดยทีมงานฝ่ายประชาสัมพันธ์และลูกค้าสัมพันธ์จะ
  ทำหน้าที่ติดต่อประสานงานในการให้ความสะดวกและช่วยเหลือร้านค้าผู้เช่าพื้นที่เมื่อพบปัญหาในการดำเนินกิจการ
  รวมทั้งให้คำปรึกษากับร้านค้าใหม่ที่สนใจจะเข้ามาลงทุนกับบริษัทฯ โดย บริษัทฯ
  ตระหนักว่าการเติบโตของอุตสาหกรรมค้าปลีกนั้น
  จะต้องได้รับความร่วมแรงร่วมใจในการพัฒนาทั้งจากผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกและผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก
  บริษัทฯ จึงได้จัดให้มีการประชุมร่วมกัน,
  จัดการดูงานต่างประเทศเพื่อดูแนวโน้มตลาดค้าปลีกทั่วโลก, การจัดแรลลี่,
  การจัดงานกอล์ฟกระชับมิตร เป็นต้น โดยทั้งหมดนี้เพื่อให้คู่ค้าของบริษัทฯ
  ได้รับทราบข่าวสารที่เป็นประโยชน์ และทราบความเคลื่อนไหว
  ของธุรกิจค้าปลีกตลอดเวลา และเป็นการกระชับความสัมพันธ์และความเชื่อมั่นระหว่างบริษัทฯ
  และผู้เช่า ผู้บริหารระดับสูงของบริษัทฯ
  จะทำการพบปะกับเจ้าของร้านค้าเพื่อรับรู้ถึงปัญหาและให้ความช่วยเหลือในด้านต่าง ๆ
  ไม่ว่าจะเป็นด้านการตลาด
  การส่งเสริมการขาย ทำให้บริษัทฯ มีการหมุนเวียนของร้านค้า (Turnover) อยู่ในอัตราที่ต่ำ
  ยิ่งไปกว่านั้น บริษัทฯ ได้ให้บริการร้านค้าในเชิงรุกภายใต้โครงการ "TS World Class
  Service" ซึ่งมีการปรับปรุงกระบวนการการให้บริการร้านค้า 3 ด้านคือ บริการสายด่วน,
  จุดรับบริการจากร้านค้า และการเดินเยี่ยมร้านค้าทุกวัน
  โดยโครงการดังกล่าวมุ่งส่งเสริมสร้างความสัมพันธ์อันดีกับร้านค้าให้ดียิ่งขึ้น

(2) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

  สำหรับสถานการณ์ธุรกิจค้าปลีกในปี 2552
  ผู้ประกอบการยังคงต้องเผชิญกับความท้าทายต่อเนื่องมาจากปี 2551
  เนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังไม่กลับมาคงเดิม
  ซึ่งเป็นผลจากความผันผวนทางเศรษฐกิจทั้งภายในประเทศ
  และต่างประเทศเป็นหลัก รวมถึงค่าครองชีพที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง
  ตลอดจนปัญหาการว่างงานและการปรับลดเวลาทำงาน
  ผู้บริโภคจึงยังคงระมัดระวังในการจับจ่ายใช้สอยไม่ต่างจากปีก่อนและคำนึงถึงความคุ้มค่าในการใช้จ่ายมากขึ้น
  ผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยให้ความสำคัญต่อการเก็บออมเงินมากขึ้นและลดค่าใช้จ่ายส่วนที่เกินความจำเป็นลง
  ผลกระทบ
  จึงเห็นได้ชัดเจนในกลุ่มสินค้าฟุ่มเฟือยมากกว่าในกลุ่มสินค้าจำเป็นและเครื่องใช้ประจำวัน
  จึงเป็นความท้าท้ายอย่างยิ่งสำหรับทั้งผู้ผลิตสินค้าเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าและผู้ประกอบการค้าปลีกที่ต้องพยายามแสวงหาสินค้าที่เป็น
  ที่ต้องการของลูกค้ามาวางจำหน่ายเพื่อนำเสนอและกระตุ้นให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อ
  ทำให้ภาวะการแข่งขันในธุรกิจค้าปลีกในปี 2552 ค่อนข้างรุนแรง
  ผู้ประกอบการจึงได้มีการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับพฤติกรรมการใช้จ่ายของผู้บริโภคมากขึ้น
  ได้แก่

-   การสร้างความแตกต่างให้ต่างจากคู่แข่ง
    โดยการสร้างแบรนด์และสร้างประสบการณ์ที่ดีให้แก่ลูกค้าที่
    เข้ามาใช้บริการ ทั้งรูปแบบการตกแต่งร้าน การให้ข้อมูลผลิตภัณฑ์
    การอำนวยความสะดวกในการหาสินค้า ระบบการชำระเงินที่รวดเร็ว
    รวมถึงบริการหลังการขาย

-   การศึกษาข้อมูลลูกค้า ผู้ประกอบการต้องทำการศึกษากลุ่มลูกค้าที่ชัดเจนมากขึ้น
    ทั้งกลุ่มลูกค้าเดิม กลุ่มที่น่าจะเป็นลูกค้าในอนาคต กลุ่มที่เคยเป็นลูกค้าในอดีต
    รวมถึงแนวโน้มการใช้จ่าย การใช้บริการของลูกค้า

-   เน้นกลยุทธ์แบบหวังผลทันทีทันใด ได้แก่ การลดราคาสินค้า ณ จุดขาย
    การขายสินค้าเป็นแพคเก็จหรือ
    การขายพ่วงกับสินค้าชนิดอื่น รวมถึงการจัดกิจกรรมการตลาด ณ
    จุดขายแบบเข้าถึงกลุ่มเป้าหมาย

-   เน้นร้านค้าปลีกที่มีขนาดเล็กลง
    รูปแบบคอมมูนิตี้มอลล์เป็นทางเลือกใหม่ให้แก่ผู้ประกอบการค้าปลีกขนาดเล็กและขนาดกลางในการพัฒนากิจการให้มีความทันสมัย
    ความแปลกใหม่ และเข้าถึงลูกค้าได้มากยิ่งขึ้น

-   การปรับปรุงตกแต่งสถานที่ ร้านค้าขนาดเล็กที่จะอยู่รอดได้ในอนาคต
    นอกจากต้องมีทำเลที่ตั้งร้านค้าที่ดี
    ใกล้แหล่งชุมชนและมีความสะดวกในการติดต่อและเข้าถึงแล้ว
    ยังต้องมีการปรับปรุงให้มีความโดดเด่น
    หรือน่าสนใจอยู่เสมอ
    โดยในการออกแบบร้านค้าควรให้สอดคล้องกับสินค้าที่วางจำหน่ายเพื่อความชัดเจนในการนำเสนอสินค้าแก่ลูกค้า

กลยุทธ์การตลาดของบริษัทฯ

  การทำกิจกรรมทางการตลาดในช่วงปีที่ผ่านมานับว่า บริษัทฯ
  ประสบความสำเร็จในการที่สร้างกระแสของการพัฒนาความนิยมในสายตาผู้บริโภคมากยิ่งขึ้น
  ซึ่งจะเห็นได้จากจำนวนของลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าภายใต้
  การบริหารงานมากขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ที่แล้วโดยผ่านกลยุทธ์ทางการตลาดอาทิ เช่น

-   การยกระดับการทำกิจกรรมทางการตลาดและการประชาสัมพันธ์โดยผนึกกำลังกับพันธมิตรที่เป็นผู้เช่ารายใหญ่และพันธมิตรในกลุ่มธุรกิจอื่นที่เป็นผู้นำในตลาดนั้น
    เพื่อสร้างกระแสและตอกย้ำความเป็นผู้นำในธุรกิจค้าปลีก

-   การสร้างกลุ่มลูกค้าที่จงรักภักดีอย่างยั่งยืนโดยผ่านกิจกรรมการบริการความสัมพันธ์ทั้งลูกค้าที่เป็นร้านค้า
    ผู้เช่าพันธมิตร และลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า
    ซึ่งเป็นกิจกรรมที่เป็นรูปแบบเฉพาะสำหรับลูกค้า
    นั้น ๆ

-   การสร้างสรรค์กิจกรรมการตลาดที่เป็นรูปแบบแปลกใหม่ที่ไม่เคยเกิดขึ้นที่ไหน (First
    Happening Event) เพื่อเป็นการแสดงให้เห็นถึงความคิดสร้างสรรค์ของผู้นำในธุรกิจค้าปลีก

-   การสร้างตราสินค้าของศูนย์การค้าทั้งหมดภายใต้การบริหารงานของบริษัทฯ
    เพื่อนำเสนอสิ่งที่ตรงกับความต้องการของผู้บริโภคในแต่ละกลุ่มที่มีความต้องการที่แตกต่าง
    ภายใต้แนวความคิดของรูปแบบตราสินค้า
    นั้นๆ
    รวมถึงการทำกิจกรรมเพื่อสังคมในการสร้างความผูกพันกับชุมชนในการตอกย้ำความเป็นผู้นำใน
    ทุกด้าน

-   การปรับกระบวนการทำงานให้กระชับขึ้นเพื่อความรวดเร็วและมีประสิทธิภาพในการบริหารงาน
    ยังผลถึงการยกระดับการนำเสนอผลงานที่โดดเด่นเหนือคู่แข่งภายใต้การแข่งขันที่สูง
    เพื่อที่จะมอบประสบการณ์และการบริการรูปแบบใหม่ให้กับลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

  ภาวะอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2552 มีพื้นที่รวมทั้งสิ้น
  5.44 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นประมาณ 400,000 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 7.93% จากสิ้นปี
  2551 โดยส่วนใหญ่ป็นการขยายตัวของพื้นที่ค้าปลีกประเภทศูนย์การค้าและห้างสรรพสินค้า
  ซึ่งมีพื้นที่คิดเป็น 53.3% และ 24.2% ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯ ตามลำดับ
  นอกเหนือจากโครงการขนาดใหญ่แล้ว ร้านค้าปลีกรายย่อยต่างมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน
  การขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกดังกล่าวนี้
  เป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการต่างมีความเชื่อมั่นในการลงทุนเพิ่มมากขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยที่ปรับตัวไปในทิศทางบวก

  อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯเฉลี่ยอยู่ที่ 92.4%
  ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกในปีก่อนหน้า
  โดยอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกสูงสุดจะอยู่ในเขตชานเมืองของกรุงเทพฯ
  ซึ่งมีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 95.3%
  แสดงให้เห็นว่าผู้บริโภคได้มีการขยายตัวออกมาสู่เขตชานเมืองกรุงเทพฯมากขึ้น
  ทั้งนี้การที่อัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกที่ลดลงนั้น
  เป็นผลร่วมของการปิดปรับปรุงพื้นที่ค้าปลีกบางส่วนในศูนย์การค้าบางโครงการและการที่ผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกยังคงไม่มั่นใจในสถานการณ์เศรษฐกิจและการเมืองภายในประเทศ
  จึงยังคงชะลอการขยายกิจการและ/หรือปรับลดขนาดพื้นที่ค้าปลีกลง อย่างไรก็ดี
  แม้ว่าอัตราการเช่าพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพฯจะยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้น
  แต่ค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย
  ซึ่งเป็นการปรับตัวไปในทิศทางเดียวกันกับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ

  โดยรวมแล้วจะเห็นว่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกเริ่มมีการฟื้นตัวขึ้น
  อย่างไรก็ตาม
  การเติบโตอย่างต่อเนื่องของอุตสาหกรรมนี้ขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจไทยและสถานการณ์ความมั่งคงของการเมืองภายในประเทศ

  ภาวะอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ณ สิ้นปี 2552
  มีพื้นที่รวมทั้งสิ้น 7.97 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากปี 2551 ประมาณ 189,000 ตารางเมตร
  หรือคิดเป็น 2.31% ซึ่งเป็นอัตราการขยายตัวที่ลดลงจากปี 2551
  เป็นผลต่อเนื่องมาจากภาวะวิกฤตเศรษฐกิจในระหว่างปี 2551 ถึงต้นปี 2552
  เป็นเหตุให้หลายธุรกิจชะลอการขยายพื้นที่สำนักงาน
  ความต้องการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯจึงลดลง อย่างไรก็ตาม
  อัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานได้มีการปรับเพิ่มขึ้นในครึ่งหลังของปีเมื่อสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและการเมืองเริ่มมีแนวโน้วไปในทางที่ดีขึ้น
  ทั้งนี้ ค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานยังคงปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องในระหว่างปี 2552
  เนื่องจากผู้ประกอบการอาคารสำนักงานต้องการที่จะรักษาฐานลูกค้าและรักษาระดับอัตราการเช่าพื้นที่ไม่ให้ลดลง
  อย่างไรก็ตาม จากการที่พื้นที่เช่าอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯเพิ่มไม่มากนัก
  หากความต้องการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มมากขึ้นตามทิศทางของเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้น
  อาจเป็นโอกาสให้ผู้ประกอบการอาคารสำนักงานสามารถปรับขึ้นค่าเช่าพื้นที่ได้

การจัดหาผลิตภัณฑ์ หรือบริการ

  การจัดหาผลิตภัณฑ์ของบริษัทฯ คือ การพัฒนาโครงการศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน
  อาคารที่พักอาศัย และศูนย์อาหารในศูนย์การค้า มีลำดับขั้นการพัฒนาโครงการดังนี้

-   การจัดหาที่ดินและบริหารโครงการก่อสร้างศูนย์การค้า หรือซื้อศูนย์การค้าที่เปิดดำเนินการแล้ว

  บริษัทฯ
  มีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการใหม่หรือซื้อโครงการศูนย์การค้าครบวงจรที่เปิดดำเนินการแล้วในพื้นที่กรุงเทพฯ
  ปริมณฑล และต่างจังหวัด ที่มีแนวโน้มของประชากรหนาแน่น
  ซึ่งจะจัดหาที่ดินโดยการซื้อหรือเช่าบนทำเลที่มีความเป็นไปได้ในการเติบโตสูง
  และมีความเสี่ยงน้อย
  องค์ประกอบที่สำคัญในการพิจารณาจัดหาที่ดินหรือโครงการของบริษัทมีสาระสำคัญดังนี้

-   ทำเลที่ตั้งของที่ดิน อาทิ สถานที่ตั้ง การคมนาคม ลักษณะการใช้ที่ดินข้างเคียง

-   ขนาด รูปร่าง และลักษณะการครอบครองที่ดิน

-   สาธารณูปโภคที่จะอำนวยความสะดวกในบริเวณที่ดินที่จะนำมาพัฒนา

-   การใช้สอยของที่ดินที่ตั้งอยู่ เช่น เขตอุตสาหกรรม, เขตที่พักอาศัย เป็นต้น

-   แนวโน้มการเติบโตในอนาคต โดยพิจารณาจากแนวโน้มการเติบโตของประชากร
    และพฤติกรรมจับจ่าย

  ใช้สอยของผู้บริโภค จำนวนและรายได้ของประชากรโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
  และการประเมินอุปสงค์

  อุปทานให้สอดคล้องกัน

-   ข้อจำกัดการใช้ที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายผังเมือง,
    กฎหมายควบคุมธุรกิจค้าปลีก

-   ราคาของที่ดินและความเป็นไปได้ในการได้มา
    โดยบริษัทแบ่งทางเลือกในการจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพ

  ทางธุรกิจสูงดังนี้

การซื้อขาด 

  - ในกรณีที่ราคาสมเหตุผลและเหมาะสมที่จะนำมาพัฒนาศูนย์การค้า

  ข. การเช่าที่ดิน

  - ในกรณีที่ดินตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพแต่เจ้าของที่ดินไม่ยินดีที่จะขายขาด

  - ราคาของที่ดินสูงมากจนไม่คุ้มกับการลงทุนหากใช้วิธีซื้อขาด

  - เจ้าของที่ดินไม่สนใจการร่วมทุน

  ค. การร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน

  - ในกรณีที่เป็นเงื่อนไขจากเจ้าของที่ดิน และทำเลที่ตั้งนั้นมีศักยภาพทางธุรกิจสูง

  อย่างไรก็ดี ทุก ๆ
  ทำเลที่ตั้งที่บริษัทจัดหาเพื่อนำมาพัฒนาโครงการนับว่าเป็นทำเลที่ดีที่สุดในย่านนั้นเสมอ
  และราคาที่ได้มาต้องเป็นราคาที่ไม่สูงกว่าราคาตลาด

-   ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

-   การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด :
    เพื่อลดความเสี่ยงให้น้อยที่สุดและได้ผลกำไรกลับคืนมาอย่าง รวดเร็ว บริษัทฯ
    คำนึงถึงการศึกษาส่วนแบ่งการตลาด คู่แข่งขัน
    ลักษณะกลุ่มลูกค้าตลอดจนแนวโน้มของตลาดในอนาคต เช่น ความต้องการของลูกค้า
    การจัดหาสินค้า การกำหนดประเภทสินค้าและร้านค้า
    การกำหนดราคาขายที่เหมาะสมเพื่อให้สอดคล้องกับแผนงานทางด้านการตลาด

-   การวิเคราะห์ทางด้านเทคนิคและการศึกษาโครงสร้าง :
    เพื่อกำหนดลักษณะเฉพาะที่โดดเด่นอันสวยงามดึงดูดสายตาของนักลงทุนและลูกค้าที่จะเข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า
    และเพื่อกำหนดองค์ประกอบของโครงการในส่วนต่างๆ
    ให้สอดคล้องกับลักษณะกลุ่มเป้าหมายและภาวะตลาดในทำเลที่ตั้งนั้นๆ

-   การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน : เพื่อการศึกษาผลตอบแทนจากการลงทุน
    และจัดหาแหล่งที่มา ของเงินทุน
    โดยโครงการจะต้องให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่คุ้มค่าและไม่น้อยกว่าอัตราผลตอบแทนที่บริษัทฯ
    กำหนด

-   การคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง

  การพัฒนาโครงการใหม่ บริษัทฯ ให้ความสำคัญกับคุณภาพและมาตรฐานของงานก่อสร้าง
  ภายใต้การบริหาร จัดการงบประมาณให้เป็นไปตามแผนการลงทุนและมีประสิทธิภาพสูงสุด
  ในการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทฯ
  จะพิจารณาจากประวัติและผลงานของผู้รับเหมาก่อสร้างในด้านคุณภาพและมาตรฐานของงานก่อสร้าง
  ศักยภาพทางการเงิน ประวัติด้านความรับผิดชอบงาน ขั้นตอนและเทคโนโลยีการผลิตใหม่ๆ
  ที่ช่วยลดต้นทุนและประหยัดระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการ
  ซึ่งขั้นตอนการคัดเลือกบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทฯ
  จะเปิดการประมูลงานโดยให้มีการเสนอราคาจากผู้รับเหมาก่อสร้างไม่ต่ำกว่า 3 ราย
  โดยการประมูลจะเป็นไปในลักษณะ Close Bid
  และทำการพิจารณาเปรียบเทียบต้นทุนค่าก่อสร้างให้อยู่ในงบประมาณที่ตั้งไว้และสอดคล้องกับราคากลางที่ประเมินโดยผู้สำรวจปริมาณงานอิสระและมีระยะเวลาการก่อสร้างเป็นไปตามแผนงานของบริษัทฯ

-   ขั้นตอนและเทคนิคการบริหารโครงการก่อสร้าง

  เนื่องจากบริษัทฯ ได้ว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้พัฒนาโครงการ
  ดังนั้นขั้นตอนและเทคโนโลยีการก่อสร้าง
  จึงเป็นความรับผิดชอบของผู้รับเหมาก่อสร้าง อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
  ได้มีการว่าจ้างวิศวกรที่ปรึกษาโครงสร้าง วิศวกรที่ปรึกษางานระบบ ฯลฯ
  เพื่อคอยดูแลและควบคุมขั้นตอนการผลิตให้กับบริษัทฯ ในขณะเดียวกันบริษัทฯ
  ได้มีการศึกษาเทคโนโลยีของผู้รับเหมาควบคู่กันไปด้วย เพื่อที่จะพัฒนาเทคนิคการก่อสร้างใหม่ ๆ
  ที่จะช่วยลดต้นทุนและลดระยะเวลาการก่อสร้าง โครงการรวมทั้งได้นำวิศวกรรมคุณค่า (Value
  Engineering)
  เข้ามาใช้ในขั้นตอนการออกแบบและก่อสร้างโครงการซึ่งเป็นเทคนิคที่ทำให้บริษัทฯ
  สามารถนำมาใช้ในการลดต้นทุนการก่อสร้างได้เป็นอย่างดี
  โดยที่ยังคงคุณภาพและมาตรฐานการก่อสร้างไว้ นอกจากนี้บริษัทฯ
  ยังเป็นสมาชิกสมาคมผู้ประกอบการศูนย์การค้า (ICSC)
  เพื่อที่จะได้รับข่าวสารข้อมูลและเทคโนโลยีที่ทันสมัยและเป็นปัจจุบันอยู่เสมอ
  เพื่อเป็นประโยชน์ในการสร้างศูนย์การค้าของบริษัทฯ