ส่วนที่ 1

สรุปสาระสำคัญของของภาพรวมดำเนินธุรกิจ

บริษัท อัมรินทร์ พลาซ่า จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับทำเล สถานที่ และกลุ่มเป้าหมาย
โดยจำแนกประเภทธุรกิจหลักได้แก่ ธุรกิจประเภทโรงแรม ธุรกิจให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน
และศูนย์การค้า ธุรกิจอาคารพักอาศัยให้เช่า และธุรกิจค้าปลีกสรรพสินค้า เป็นต้น

ภาพรวมธุรกิจโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า

ในส่วนของธุรกิจโรงแรมและการท่องเที่ยวในรอบปี    2545    ที่ผ่านได้เริ่มฟื้นตัวดีขึ้นจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มสูงขึ้น กลุ่มโรงแรมระดับห้าดาวสำหรับนักธุรกิจยังมีการแข่งขันที่สูงเนื่อง จำนวนนักธุรกิจที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทยลดลงเล็กน้อยสะท้อนถึงการชะลอตัวด้านการลงทุนของบริษัทข้ามชาติในสภาวะการณ์ความเสี่ยงทางด้านสงคราม อย่างไรก็ตามผลประกอบการของธุรกิจโรงแรมของบริษัทฯ    มีผลประกอบการที่ขยายตัวดีขึ้นจากปี 2544

ในส่วนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่ามีการปรับตัวด้านอุปสงค์ที่ดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัดโดยอัตราพื้นที่ว่างในเขตกรุงเทพได้ลดต่ำลง
ส่งผลให้พื้นที่ให้เช่าอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าของบริษัทฯและบริษัทย่อย
มีการขยายตัวที่ดีขึ้นด้วย

การเปลี่ยนแปลงของบริษัทที่สำคัญในรอบปี    2545

ปี    2545    บริษัทได้มีการดำเนินการปรับปรุงโครงสร้างธุรกิจและการลงทุนมาตั้งแต่ต้นปี   
โดยเน้นความสำคัญของธุรกิจหลักของบริษัทฯ ที่ให้ผลตอบแทนดี และ
บริษัทมีความสามารถในการแข่งขันสูง ในขณะเดียวกัน บริษัทฯ
ก็ได้มีการพิจารณาลดสัดส่วนการลงทุนในธุรกิจรอง   
หรือจัดจำหน่ายสินทรัพย์ที่มีผลตอบแทนต่ำออกไป   
ผลจากการปรับปรุงโครงสร้างการลงทุนดังกล่าวทำให้บริษัทฯ
สามารถลดภาระเงินกู้จำนวนมากและสร้างเสริมฐานะทางการเงินให้แข็งแกร่งเพื่อรองรับการเจริญเติบโตของบริษัทฯ
ในอนาคต

การเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในธุรกิจหลัก

บริษัทฯ ได้เข้าถือหุ้นทางตรงในบริษัท เพลินจิต เรียล เอสเตท จำกัด    บริษัทย่อย   
ซึ่งเป็นผู้ประกอบการกิจการโรงแรม JW Marriott Bangkok ในสัดส่วน    99.99%
(จากเดิมที่ถือหุ้นทางอ้อมเพียง 73.64%) โดยซื้อหุ้นสามัญทั้งหมดจากบริษัท โรงแรมเอราวัณ
จำกัด(มหาชน) บริษัทย่อย ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของบริษัท เพลินจิต เรียล เอสเตท จำกัด นั้น   
วัตถุประสงค์ของการลงทุนนี้เพื่อเพิ่มสัดส่วนของรายได้จากธุรกิจโรงแรมให้มากขึ้น
และใช้เป็นช่องทางในการขยายการลงทุนต่อไปในอนาคต    และ นอกจากนี้ บริษัท เพลินจิต
เรียลเอสเตท จำกัด ได้เข้าทำสัญญากับเจ้าของที่ดิน โรงแรม JW Marriott Bangkok
เพื่อขยายอายุการเช่าที่ดินอีก 20 ปี    จากปี    2568 ถึงปี 2588   
จึงมีผลให้อายุการเช่าที่ดินหลังจากเข้าทำสัญญาแล้วคงเหลือถึง    43 ปี
จากปัจจุบันโดยจะสิ้นสุดในวันที่ 23 มกราคม 2588   

การจำหน่ายธุรกิจของและปรับโครงสร้างทางการเงิน 

บริษัท มักกะสัน เรียล        เอสเทท จำกัด บริษัทย่อย ได้โอนหุ้นทั้งหมดของบริษัท ห้วยแก้ว เรียล เอสเตท จำกัด บริษัทย่อย ที่จำนำไว้กับบริษัทเงินทุน ทิสโก้ จำกัด (มหาชน) ให้กับบริษัทเงินทุน ทิสโก้ จำกัด (มหาชน) เพื่อปรับโครงสร้างหนี้เงินกู้รายการสุดท้ายของเครือบริษัท ระหว่างบริษัท ห้วยแก้ว เรียล เอสเตท จำกัด ในฐานะผู้กู้ และบริษัทเงินทุน ทิสโก้ จำกัด (มหาชน) ในฐานะเจ้าหนี้เงินกู้ ทำให้เครือบริษัทลดภาระหนี้เงินกู้จำนวนประมาณ 542 ล้านบาท    และบริษัท มักกะสัน เรียล เอสเตท จำกัด ได้ขายอาคาร แกรนด์ อัมรินทร์ ทาวเออร์ อาคารสำนักงานให้เช่าบนถนนเพชรบุรีตัดใหม่ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยไปในราคา 920 ล้านบาท โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อลดการลงทุนในทรัพย์สินที่มีผลตอบแทนต่ำดังกล่าว    ทั้งนี้เงินที่ได้จากการขายได้นำมาใช้ชำระคืนหนี้เงินกู้ของบริษัทฯและบริษัทฯย่อย ส่งผลให้บริษัทฯสามารถลดภาระหนี้เงินกู้ของเครือบริษัทฯในปี 2545 ลงได้อย่างมาก    รวมทั้งการลดภาระดอกเบี้ยจ่ายของเครือบริษัทอีกด้วยเช่นกัน

ผลการดำเนินงานในปี    2545

ความไม่แน่นอนทางด้านสงครามและการก่อการร้ายทั่วโลกในปี    2545   
ทำให้ธุรกิจโรงแรมอยู่ในสภาวะซบเซา
อย่างไรก็ตามธุรกิจโรงแรมของบริษัทมีรายได้สูงขึ้นจากปีก่อน 6%
เนื่องจากมีการบริหารงานโดยเครือข่ายที่แข็งแกร่งและมีฐานลูกค้าที่กว้าง   
ทำให้อัตราการเข้าพักเฉลี่ยในปี    2545   
เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหากทว่าการแข่งขันที่สูงขึ้นในธุรกิจและค่าเงินบาทที่ปรับตัวสูงขึ้นทำให้
รายได้เฉลี่ยต่อ ห้องปรับลดลงเล็กน้อย

รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่าทั้งในส่วนสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกเติบโตจากปีก่อนมากนัก
เนื่องจากยังไม่มีการปรับตัวของราคาค่าเช่าเป็นสาระสำคัญในปี    2545   
อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยปรับตัวสูงขึ้นในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี ดังนั้น     
รายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี    2545   
จึงยังไม่สะท้อนภาพรวมการฟื้นตัวธุรกิจนี้อย่างชัดเจน

ผลการดำเนินงานจากงบการเงิน

อัตรากำไรขั้นต้น ได้ปรับลดลงจากปีก่อนเนื่องจากผลกำไรที่ลดลงของธุรกิจห้างสรรพสินค้า
บริษัทฯคาดว่าจะสามารถปรับปรุงเพิ่มอัตรากำไรขั้นต้นได้ภายหลังจากการปิดธุรกิจห้างสรรพสินค้าในไตรมาสแรกของปี
2546      ด้านการจัดการทางการเงินบริษัทฯสามารถลดภาระเงินกู้ลงถึง 1,796 ล้านบาท
ทำให้ภาระ ดอกเบี้ยจ่ายของปี 2545 ลดลงจากปี 2544    ถึง 27%    และ    ณ    สิ้นปี 
  2545    บริษัทฯมีอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อส่วนผู้ถือหุ้นที่    0.90    เท่า   
เมื่อเทียบกับ    1.53    เท่าในปี    2544

ในปี 2545 บริษัทฯมีกำไรสุทธิจำนวน    67.6    ล้านบาท   
เพิ่มขึ้นจากผลดำเนินงานขาดทุนสุทธิ    282.8    ล้านบาท ในปี 2544   
และมีกำไรจากการดำเนินงานก่อนรายการพิเศษเพิ่มขึ้น    109%    จากจำนวน    102   
ล้านบาทในปี    2544    เป็น    213    ล้านบาทในปี 2545

ผลกระทบจากรายการพิเศษ

การปรับปรุงโครงสร้างธุรกิจและการลงทุนที่ได้กล่าวข้างต้น
ทำให้บริษัทเกิดผลขาดทุนสุทธิจากรายการพิเศษจำนวน    145 ล้านบาท ประกอบด้วย (1)   
ภาระภาษี 77.8    ล้านบาท    จากการเข้าถือหุ้นทางตรงในบริษัท เพลินจิต     
เรียลเอสเตท จำกัด    (บริษัทย่อย) โดยซื้อหุ้นจาก บมจ. โรงแรม เอราวัณ (บริษัทย่อย)   
(2) ขาดทุนทางบัญชีจากการด้อยค่าสินทรัพย์    74.6    ล้านบาท    และ    (3)   
กำไรทางบัญชีจากการจำหน่ายหุ้นของบริษัทย่อย    7.4    ล้านบาท

การสนับสนุนการกำกับดูแลกิจการที่ดี

บริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญและตระหนักถึงแนวทางการกำกับดูแลกิจการที่ดีจำนวน 15
ข้อของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ดังนั้นในรอบปี 2545   
จึงได้กำหนดนโยบายสนับสนุนการกำกับดูแลกิจการที่ดีโดยมุ่งเน้นในหลักการที่สำคัญดังนี้คือ

  -    สิทธิและความเท่าเทียมกันของผู้ถือหุ้นและผู้มีส่วนได้เสีย

  -    การเปิดเผยข้อมูลและความโปร่งใส

  -    ระบบควบคุมและการตรวจสอบภายใน

  -    จริยธรรมในการดำเนินธุรกิจ

นอกจากนี้ยังได้กำหนดจริยธรรมในการดำเนินธุรกิจ เพื่อใช้เป็นแนวทางที่ดีที่พึงปฏิบัติของกรรมการ
ผู้บริหารและพนักงานเพื่อยึดถือเป็นแนวทางในการปฏิบัติหน้าที่ด้วยความซื่อสัตย์ สุจริต
และเที่ยงธรรม

บริษัทฯ จึงเชื่อมั่นว่าการดำเนินการตามแนวทางกำกับกิจการที่ดีดังกล่าวอย่างเป็นรูปธรรม
จะช่วยให้การบริหารงานของบริษัทฯมีความโปร่งใส ยุติธรรม และ สร้างความเชื่อมั่นแก่ผู้ถือหุ้น   
ผู้ลงทุน    และผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่ม อันจะส่งผลต่อการสร้างความสำเร็จในระยะยาวของบริษัทฯ 
 

แนวโน้มธุรกิจสำหรับปี 2546 

ในส่วนของธุรกิจโรงแรม การเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัท เพลินจิต เรียลเอสเตท จำกัด   
(บริษัทย่อย) ประกอบกับแนวโน้มการฟื้นตัวของอัตราเข้าพักที่ต่อเนื่องจากปี 2545
คาดว่าจะส่งผลให้กำไรจากการดำเนินงานของธุรกิจโรงแรมซึ่งเป็นธุรกิจหลักที่สำคัญของบริษัทฯเติบโตขึ้น

ในส่วนของธุรกิจให้เช่าพื้นที่    มีแนวโน้มที่จะมีผลประกอบการที่ดีขึ้น   
เนื่องจากทางสำนักงานส่งเสริมวิสาหกิจขนาดย่อมได้เช่าพื้นที่จำนวน    9,972 ตารางเมตร   
ของชั้น 1-4    ของพื้นที่ห้างสรรพสินค้าโซโก้ ในอาคาร                  อัมรินทร์ พลาซ่า
เพื่อพัฒนาโครงการ Bangkok Fashion Center ตามนโยบายของภาครัฐ~~นั้น~~
จะส่งผลดีต่อรายได้จากธุรกิจให้เช่าในปี 2546
ในขณะเดียวกันบริษัทฯจะลดการลงทุนในธุรกิจสรรพสินค้า
โดยปิดกิจการห้างสรรพสินค้าโซโก้อัมรินทร์ (ซึ่งให้ผลตอบแทนจากการลงทุน) ในเดือนมีนาคม   
2546    เพื่อส่งมอบพื้นที่ให้กับ สำนักงานส่งเสริมวิสาหกิจขนาดย่อมในช่วงต้นเดือนเมษายน   
2546        นอกจากนี้ธนาคารกรุงไทยได้เช่าพื้นที่อาคารเพลินจิต เซ็นเตอร์    จำนวน     
  7,804      ตารางเมตร    เพื่อใช้เป็นสำนักงานตั้งแต่ปลายปี 2545   
อันจะส่งผลดีต่อรายได้จากธุรกิจให้เช่าในปี 2546   

ภาระหนี้เงินกู้ที่ลดลงอย่างมากในรอบปี    2545    จะส่งผลให้ภาระดอกเบี้ยจ่ายในปี   
2546    ลดลงอย่างเป็นนัยสำคัญซึ่งจะทำให้กำไรจากการดำเนินงานของบริษัทฯ ในปี 2546
มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นด้วย

ในปี    2546    นี้
บริษัทจะมุ่งเน้นการลงทุนในสินทรัพย์ที่ส่งเสริมธุรกิจหลักของบริษัทและปรับปรุงสินทรัพย์ที่มีอยู่
เพื่อเพิ่มอัตราผลตอบแทนต่อสินทรัพย์และผู้ถือหุ้น