ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “บริษัท” ก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 29 สิงหาคม
2537 โดยนายพงศ์กิจ สุทธพงศ์ และนายนพพร วิฑูรชาติ ด้วยทุนจดทะเบียนเริ่มแรก 10 ล้านบาท
ต่อมาในเดือนสิงหาคม 2545 บริษัทได้แปรสภาพเป็นบริษัทมหาชน
และได้เปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ตราไว้จากเดิมหุ้นละ 10 บาทเป็นหุ้นละ 1 บาท และในเดือนกันยายน
2545 บริษัทได้ทำการจดทะเบียนเพิ่มทุนชำระแล้วเป็น 61 ล้านบาท
โดยเสนอขายให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมของบริษัท บริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ใหม่เมื่อวันที่ 17
ธันวาคม 2545 โดยมีทุนจดทะเบียน 150 ล้านบาทและมีทุนที่ชำระแล้ว จำนวน 71 ล้านบาท

ปี 2546 บริษัทได้มีการเปลี่ยนแปลงทุนจดทะเบียนและทุนชำระแล้วอย่างมีสาระสำคัญดังต่อไปนี้
ในวันที่ 26 กันยายน 2546 บริษัทได้เพิ่มทุนจดทะเบียนเป็น 500 ล้านบาท ต่อมาวันที่ 3 ตุลาคม
2546 บริษัทจดทะเบียนเพิ่มทุนชำระแล้วเป็น 95 ล้านบาท
จากการออกและเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวน 24 ล้านหุ้นให้แก่ บริษัท เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ กรุ้ป
จำกัด(มหาชน)

ปี 2547 บริษัทได้จดทะเบียนบริษัทย่อย จำนวน 3 บริษัท ได้แก่ บริษัท เอกมัย ไลฟ์สไตล์
เซ็นเตอร์ จำกัด (31 มีนาคม 2547) บริษัท เพชรเกษม พาวเวอร์ เซ็นเตอร์ จำกัด (31
มีนาคม 2547) และ บริษัท สยามฟิวเจอร์พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (16 เมษายน 2547)
เพื่อสร้างศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่ คือ โครงการเอกมัย พาวเวอร์ เซ็นเตอร์,
โครงการเพชรเกษม พาวเวอร์ เซ็นเตอร์ และ โครงการ ดิ เอสพละนาด รัชดาภิเษก
(Esplanade Ratchadapisek)

ปี 2549 ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นครั้งที่ 1/2549 อนุมัติการเพิ่มทุนจดทะเบียนของบริษัทจาก
424,117,769 บาท เป็น 533,947,769 บาท โดยออกหุ้นสามัญจำนวน 109,830,000 หุ้น
มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท รวม 109,830,000 บาท

โดยจัดสรรดังนี้

1)  จัดสรรหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม จำนวนไม่เกิน 84,830,000 หุ้น ในสัดส่วน 5
    หุ้นเดิมต่อ 1 หุ้นใหม่ เสนอขายราคาหุ้นละ 5 บาท

2)  จัดสรรหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวนไม่เกิน 15,000,000 หุ้น
    เพื่อรองรับการแปลงสภาพของใบสำคัญแสดงสิทธิ (Warrant)
    ของกรรมการและพนักงานโครงการ ESOP

3)  จัดสรรหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวนไม่เกิน 10,000,000 หุ้น
    เพื่อรองรับการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัท เมื่อมีการปรับสิทธิ

ปี 2552 ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นครั้งที่ 1/2552 อนุมัติการเพิ่มทุนจดทะเบียนของบริษัทจาก
533,941,438 บาทเป็น 1,047,089,351 บาท โดยออกหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม จำนวน
513,147,913 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท โดยให้สิทธิแก่ผู้ถือหุ้นเดิม ในสัดส่วน 1 หุ้นเดิมต่อ
1 หุ้นใหม่ เสนอขายราคาหุ้นละ 1.20 บาท เป็นจำนวนเงิน 615.78 ล้านบาท
เพื่อลงทุนในบริษัทร่วมทุนกับบริษัท อิคาโน่ จำกัด ซึ่งพัฒนา IKEA Store โดยบริษัทร่วมทุนนี้
จัดตั้งขึ้นเพื่อพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า โครงการบางนา ซึ่งบริษัทฯ
ถือหุ้นในบริษัทร่วมทุนในสัดส่วน 49% คิดเป็นเงินลงทุนทั้งสิ้น 1,225 ล้านบาท ปัจจุบัน
บริษัทมีทุนที่ออกและเรียกชำระแล้ว 1,026,295,826 บาท

ปัจจุบัน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552 บริษัทมีทุนที่ออกและเรียกชำระแล้วเป็น 1,026,295,826
บาท จากการเพิ่มทุนให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมในเดือน กรกฎาคม 2552 โดยผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท
ได้แก่ บริษัท เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ กรุ้ป จำกัด (มหาชน) 24.10%, กลุ่มวิฑูรชาติ 14.55%,
กลุ่มสุทธพงศ์ 8.98% และกลุ่มจันทรประภา 6.23% ณ วันปิดสมุดทะเบียนผู้ถือหุ้น วันที่ 4 มีนาคม
2553

บริษัทประกอบธุรกิจด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า ประเภทศูนย์การค้าแบบเปิด (Open-air
Shopping Center) ซึ่งเป็นธุรกิจที่มีความเกี่ยวข้องโดยตรงกับธุรกิจค้าปลีก
เมื่อธุรกิจค้าปลีกมีการขยายตัว ความต้องการพื้นที่ที่จะดำเนินธุรกิจก็จะมีมากขึ้นตามไปด้วย
ในปัจจุบัน ธุรกิจค้าปลีก มีแนวโน้มที่จะขยายตัวอย่างต่อเนื่อง และมีการแข่งขันรุนแรงใน 4
กลุ่มใหญ่ คือ ดิสเคาน์สโตร์ ห้างสรรพสินค้า คอนวิเนี่ยนสโตร์ และซูเปอร์มาร์เก็ต

ในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าในประเทศไทย
มีการแข่งขันกันสูงในรูปแบบของศูนย์การค้าแบบปิด แต่สำหรับศูนย์การค้าแบบเปิด
มีการแข่งขันไม่มากนักเนื่องจากมีจำนวนคู่แข่งน้อยราย

บริษัท มีรายได้จากการให้บริการหลัก 4 กลุ่มคือ 1)
รายได้ค่าเช่าพื้นที่ในโครงการและรายได้ค่าบริการจากการบริหารโครงการ
และบริหารพื้นที่ส่วนกลาง (Common Area Maintenance หรือ CAM)
รวมทั้งรายได้ค่าบริการสาธารณูปโภค 2) รายได้จากสัญญาเช่าทางการเงิน จากผู้เช่าระยะยาว
3) รายได้ทางการเงินและดอกเบี้ยรับ จากผู้เช่าระยะยาว 4) รายได้อื่น

  ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
  โครงสร้างรายได้                                      สัดส่วนการถือ   ปี 2550               ปี 2551               ปี 2552     
  ------------------------------ ------------------- ------------ ---------- --------- ---------- --------- ---------- ---------
                                                     หุ้นของบริษัท    ล้านบาท     สัดส่วน     ล้านบาท     สัดส่วน     ล้านบาท     สัดส่วน

  รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ                                                                                                  

                                 บมจ.สยามฟิวเจอร์ฯ                  446.70     28.09%    619.38     36.49%    626.24     40.02%

                                 บจ.เพชรเกษม ฯ       74%          98.85      6.22%     103.23     6.08%     108.59     6.94%

                                 บจ.เอกมัย ฯ          51%          59.50      3.74%     62.39      3.68%     65.69      4.20%

                                 บจ.สยามฟิวเจอร์       100%         211.60     13.31%    264.43     15.58%    280.23     17.91%
                                 พร็อพเพอร์ตี้                                                                             

                                 บจ.สยามฟิวเจอร์       100%         -          0.00%     18.80      1.11%     18.08      1.16%
                                 แมเนจเมนท์                                                                             

                                 บจ.รัชโยธิน อเวนิว     50%          -          0.00%     20.26      1.19%     52.59      3.36%

                                 บจ.รัชโยธิน อเวนิว     50%          -          0.00%     29.15      1.72%     71.56      4.57%
                                 แมเนจเมนท์                                                                             

  รวมรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ                                         816.65     51.36%    1,117.65   65.85%    1,222.99   78.16%

  รายได้จากสัญญาเช่าทางการเงิน                                                                                              

                                 บมจ.สยามฟิวเจอร์ฯ                  402.23     25.30%    58.88      3.47%     187.52     11.98%

                                 บจ.เพชรเกษม ฯ       74%          14.73      0.93%     (3.42)     -0.20%    -          0.00%

                                 บจ.เอกมัย ฯ          51%          -          0.00%     -          0.00%     -          0.00%

                                 บจ.สยามฟิวเจอร์       100%         300.93     18.93%    7.24       0.43%     -          0.00%
                                 พร็อพเพอร์ตี้                                                                             

                                 บจ.สยามฟิวเจอร์       100%         -          0.00%     15.75      0.93%     -          0.00%
                                 แมเนจเมนท์                                                                             

                                 บจ.รัชโยธิน อเวนิว     50%          -          0.00%     287.46     16.94%    -          0.00%

                                 บจ.รัชโยธิน อเวนิว     50%          -          0.00%     144.76     8.53%     -          0.00%
                                 แมเนจเมนท์                                                                             

  รวมรายได้จากสัญญาเช่าทางการเงิน                                     717.89     45.15%    510.66     30.09%    187.52     11.98%

  รายได้ทางการเงินและดอกเบี้ยรับ                                                                                             

                                 บมจ.สยามฟิวเจอร์ฯ                  4.40       0.28%     8.66       0.51%     16.52      1.06%

                                 บจ.เพชรเกษม ฯ       74%          0.73       0.05%     0.89       0.05%     1.13       0.07%

                                 บจ.เอกมัย ฯ          51%          0.01       0.00%     0.13       0.01%     0.04       0.00%

                                 บจ.สยามฟิวเจอร์       100%         18.04      1.13%     19.56      1.15%     19.91      1.27%
                                 พร็อพเพอร์ตี้                                                                             

                                 บจ.สยามฟิวเจอร์       100%         0.23       0.01%     0.63       0.04%     0.64       0.04%
                                 แมเนจเมนท์                                                                             

                                 บจ.รัชโยธิน อเวนิว     50%          2.66       0.17%     8.21       0.48%     6.72       0.43%

                                 บจ.รัชโยธิน อเวนิว     50%          0.02       0.00%     0.62       0.04%     0.71       0.05%
                                 แมเนจเมนท์                                                                             

  รวมรายได้ทางการเงินและดอกเบี้ยรับ                                    26.09      1.64%     38.69      2.28%     45.67      2.92%

  รายได้อื่น                                                                                                               

                                 บมจ.สยามฟิวเจอร์ฯ                  16.30      1.03%     16.91      1.00%     105.26     6.73%

                                 บจ.เพชรเกษม ฯ       74%          0.33       0.02%     0.43       0.03%     (0.01)     0.00%

                                 บจ.เอกมัย ฯ          51%          0.04       0.00%     0.34       0.02%     0.16       0.01%

                                 บจ.สยามฟิวเจอร์       100%         12.75      0.80%     5.10       0.30%     1.93       0.12%
                                 พร็อพเพอร์ตี้                                                                             

                                 บจ.สยามฟิวเจอร์       100%         -          0.00%     2.53       0.15%     0.39       0.02%
                                 แมเนจเมนท์                                                                             

                                 บจ.รัชโยธิน อเวนิว     50%          -          0.00%     0.05       0.00%     0.48       0.03%

                                 บจ.รัชโยธิน อเวนิว     50%          0.03       0.00%     4.98       0.29%     0.33       0.02%
                                 แมเนจเมนท์                                                                             

  รวมรายได้อื่น                                                      29.45      1.85%     30.33      1.79%     108.54     6.94%

  รวมทั้งสิ้น                                                         1,590.08   100.00%   1,697.34   100.00%   1,564.71   100.00%
  ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

บริษัท มีความเสี่ยงจากการพึ่งพิงผู้เช่าหลักในโครงการศูนย์การค้าชุมชน
ในโครงการศูนย์การค้าชุมชนของบริษัท ผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant) จะเป็นสิ่งดึงดูดผู้เช่าร่วม
(Co-Tenants) เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ภายในโครงการของบริษัท
ดังนั้นบริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าหลักของบริษัทเลิกสัญญาหรือปิดกิจการลง
ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้เช่าพื้นที่ร่วมต้องยกเลิกสัญญาตามไปด้วย
ความเสี่ยงดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อรายได้หลักของบริษัทได้ อย่างไรก็ตาม
บริษัทได้เรียกเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้าจำนวนหนึ่งจากผู้เช่าหลักทุกราย
และผู้เช่าพื้นที่ร่วมบางราย ณ วันที่ทำสัญญาเช่าพื้นที่ไปแล้ว ทำให้ความเสี่ยงดังกล่าวน้อยลง

ปัจจุบัน บริษัทมีโครงการที่ดำเนินการอยู่ทั้งหมดจำนวน 29 โครงการ เพิ่มจากปีที่แล้ว 1 โครงการ
คือ โครงการนวมินทร์ ซิตี้ อเวนิว และ ขายโครงการ 1 โครงการ คือ โครงการเขาใหญ่
มาร์เก็ต วิลเลจ

+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ประเภทศูนย์การค้า        | จำ  | โครงการ                                |
|                       | นวน |                                        |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ศูนย์การค้าชุมชน          | 8   | บางบอน, ประชาอุทิศ, สุขาภิบาล 3, สุขุมวิท 71  |
|                       |     | (คลองตัน), ทองหล่อ , ทุ่งมหาเมฆ , ปิยรมย์    |
| (Neighborhood         |     | เพลส (ซอยสุขุมวิท 101/1) และ มาร์เก็ตเพลส   |
| Shopping Center)      |     | นวมินทร์ (สุขาภิบาล 1)                     |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ศูนย์สะดวกซื้อ            | 4   | รามอินทรา กม. 2, วังหิน, ลาดพร้าว ซอย 120, |
| (Convenience Center)  |     | วังหิน 2 (เทสโก้ โลตัส เอ็กเพรส)            |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ร้านค้าปลีก              | 7   | รัชดาภิเษก-ห้วยขวาง, รัชดาภิเษก-พระราม 3,   |
|                       |     | สาทร, บางแค, พหลโยธิน กม. 27, เหม่งจ๋าย   |
| (Stand-Alone Retail   |     | และท่าพระ                               |
| Store)                |     |                                        |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง   | 3   | เพชรเกษม พาวเวอร์ เซ็นเตอร์, เอกมัย        |
| (Power Center)        |     | พาวเวอร์ เซ็นเตอร์, เอสเอฟ เมเจอร์ซีนีเพล็กซ์  |
|                       |     | ฉะเชิงเทรา                              |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ศูนย์ไลฟ์สไตล์ (Lifestyle | 6   | J Avenue ทองหล่อ ซอย 15, ดิ อเวนิว        |
| Center)               |     | แจ้งวัฒนะ, ลา วิลล่า พหลโยธิน, ดิ อเวนิว      |
|                       |     | พัทยา, เมเจอร์ อเวนิว รัชโยธิน, และ นวมินทร์  |
|                       |     | ซิตี้ อเวนิว                               |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ศูนย์บันเทิง (Urban       | 1   | ดิ เอสพละนาด รัชดาภิเษก                   |
| Entertainment Center) |     |                                        |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+

นอกจากนี้ยังมีโครงการที่อยู่ในระหว่างก่อสร้าง อีก 2 โครงการ ได้แก่ ศูนย์ไลฟ์สไตล์
(Lifestyle Center) นวมินทร์ ซิตี้ อเวนิว (เฟส 2)
ซึ่งมีแผนจะเปิดดำเนินการภายในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 และโครงการเมกกะ บางนา ที่ร่วมทุนกับ
IKEA ซึ่งจะเปิดดำเนินการได้ในปี 2555

สำหรับปี 2552 สิ้นสุด 31 ธันวาคม 2552 บริษัทมีสินทรัพย์รวม เท่ากับ 8,604.30 ล้านบาท
หนี้สินรวมเท่ากับ 5,641.72 ล้านบาท และส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 2,962.58 ล้านบาท
รายได้รวมเท่ากับ 1,564.71 ล้านบาท กำไรสุทธิเท่ากับ 185.88 ล้านบาท
และปัจจุบันบริษัทมีพื้นที่ให้เช่ารวม 235,229 ตร.ม.