1.  ประวัติความเป็นมา

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) (ASIA) เริ่มประกอบธุรกิจโรงแรมเมื่อปี 2509
โดยกลุ่มตระกูล

เตชะหรูวิจิตร ด้วยทุนจดทะเบียน 17 ล้านบาท โดยซื้อที่ดินบริเวณริมถนนพญาไท เนื้อที่ประมาณ 2
ไร่ เพื่อก่อสร้างโรงแรมสูง 9 ชั้น

ต่อมาปี 2515 บริษัทได้ร่วมลงทุนในบริษัท เอเชียพัทยา โฮเต็ล จำกัด (AP) คิดเป็นร้อยละ 35.0
ของทุนจดทะเบียน 12.0 ล้านบาท เพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม “โรงแรมเอเชียพัทยา”
ที่เขาพระตำหนัก หาดพัทยา ชลบุรี ซึ่งต่อมาในปัจจุบัน บริษัทลงทุนเพิ่มในบริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล
จำกัด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 99.42 ด้วยทุนจดทะเบียน 120.0 ล้านบาท

ในช่วงปี 2529-2530 บริษัทได้มีการขยายต่อเติมและปรับปรุงอาคารโรงแรมเอเชีย
เป็นโรงแรมขนาดห้องพัก 601 ห้อง พร้อมห้องจัดเลี้ยงและภัตตาคาร ต่อมาในปี 2532
บริษัทได้เข้าจดทะเบียนเป็นบริษัทรับอนุญาตอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีทุนจดทะเบียน
240 ล้านบาท มีหุ้นสามัญจำนวน 24 ล้านหุ้น

ปี 2535 บริษัทลงทุนก่อตั้งบริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด (AA) เพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม
ภัตตาคารและ Service Apartment มีชื่อว่า “ โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท ” ตั้งอยู่ ตำบลคูคต
อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี ห่างจากท่าอากาศยานกรุงเทพ (สนามบินดอนเมือง) ประมาณ 3
กิโลเมตร มีสัดส่วนลงทุนร้อยละ 75.0 และถือทางอ้อมผ่านบริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด
ที่ถือหุ้นอยู่ในสัดส่วนร้อยละ 24.99 รวมคิดเป็นเงินลงทุนในบริษัทนี้ร้อยละ 99.99 บริษัท
เอเชียแอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด มีทุนจดทะเบียน 300 ล้านบาท และในช่วงปลายปี 2535 บริษัทฯ
ได้จดทะเบียนแปรสภาพเป็นบริษัทมหาชน ทะเบียนเลขที่ บมจ.67

ปี 2536 บริษัทจดทะเบียนเพิ่มทุนเป็น 500 ล้านบาท ชำระแล้ว 320 ล้านบาท มีหุ้นสามัญจำนวน
32 ล้านหุ้น มูลค่าตราไว้หุ้นละ 10.-บาท
บริษัทนำเงินที่ได้มาชำระหนี้สถาบันการเงินและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน

ปลายปี 2543 บริษัทได้ปรับหนี้ให้กับ บริษัท เอ.บี.เค.เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (ABK)
ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่และลูกหนี้ของบริษัท ทำให้บริษัทฯ เป็นผู้ถือหุ้น บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
(ZP) โดยทางอ้อม ZP เป็นเจ้าของโครงการ เซียร์ รังสิต ประกอบธุรกิจให้เช่าพื้นที่
โดยเฉพาะจัดทำเป็นศูนย์ไอที ย่านรังสิต

ทำให้ในปี 2543 บริษัทมีบริษัทย่อย 3 บริษัทในกลุ่ม คือ บริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด, บริษัท
เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด และบริษัท บี.เค.ราชเทวี เอ็นเตอร์ไพร้ส์ จำกัด (รวมบริษัท
เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด)

อนึ่งก่อนปี 2543 บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (ZP) ได้ลงทุนในบริษัทอื่น 4
บริษัทในสัดส่วนร้อยละ 19 ซึ่งในปี 2548 และ 2549 ZPได้ขายเงินลงทุนทั้งหมด
เนื่องจากไม่สามารถทำรายได้ให้แก่ ZP

ตั้งแต่ปี 2540 – 2543 บริษัทได้รับผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจ
ภาวะอุตสาหกรรมท่องเที่ยวชะลอตัว และนักท่องเที่ยวลดลง
ประกอบค่าใช้จ่ายทางการเงินเกี่ยวกับดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมาก
ส่งผลให้งบการเงินของบริษัทประจำปี 2544 มีส่วนของผู้ถือหุ้นต่ำกว่าศูนย์ ส่งผลให้ในปี 2545
บริษัทมีคุณสมบัติเข้าเหตุอาจถูกเพิกถอนจากการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ถูกจัดอยู่ในหมวด REHABCO
ต้องได้รับการฟื้นฟูกิจการและถูกระงับการซื้อขายหลักทรัพย์ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2545 เป็นต้นมา

ในช่วงปลายเดือนธันวาคม 2548 บริษัทมีการจัดโครงสร้างการถือหุ้นในกลุ่มใหม่
ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความชัดเจนและไม่ซ้ำซ้อน
มีการปรับใหม่เปลี่ยนจากการถือหุ้นทางอ้อมเป็นถือหุ้นทางตรงจากบริษัทใหญ่ คือ

(1) ASIA ถือหุ้นโดยตรงใน AA ในสัดส่วนร้อยละ 100 และ

(2) ASIA ถือหุ้นโดยตรงใน ZP ในสัดส่วนร้อยละ 73.98 และ
ASIAได้ขายเงินลงทุนซึ่งเป็นบริษัทที่เดิมถือหุ้น ZP ออกไปทั้งจำนวน เพื่อลดภาระการดูแลในอนาคต

ต้นปี 2549 บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย
ได้ทำการเพิ่มทุนจดทะเบียนจากเดิม 300 ล้านบาท เป็น 660 ล้านบาท
และเรียกชำระครบแล้วเมื่อธันวาคม 2549 โดย ASIA ถือหุ้นในสัดส่วนเดิม

หลังจากการปรับโครงสร้างการถือหุ้น และโครงสร้างทางการเงิน การชำระหนี้ กับสถาบันการเงิน
และหนี้ระหว่างกันแล้ว ทำให้ผลประกอบการของบริษัทในงบการเงินปี 2548-49
มีสัดส่วนผู้ถือหุ้นเป็นบวก มีกำไรจากธุรกิจหลักติดต่อกันไม่น้อยกว่า 3 ไตรมาส
และมีคุณสมบัติอื่นครบถ้วน
ตลาดหลักทรัพย์พิจารณาอนุมัติให้หลักทรัพย์กลับเข้ามาซื้อขายได้และกลับเข้าอยู่ในหมวดธุรกิจปกติ
และในวันที่ 22 มกราคม 2550 หลักทรัพย์ของบริษัทได้กลับเข้ามาซื้อขายได้เป็นวันแรก

ในเดือนมกราคม 2550 บริษัท ZP ทำการลดทุนจากเดิม ทุนจดทะเบียน 4 ล้านหุ้น
มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท รวม 400 ล้านบาท เหลือ 1 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 100
บาท รวม 100 ล้านบาท มีผลทำให้ขาดทุนสะสมของ ZP ลดลงในจำนวน 300 ล้านบาท

ในเดือนพฤษภาคม 2550 บริษัท ZP มีการเพิ่มทุนจดทะเบียน โดยออกหุ้นใหม่จำนวน 3 ล้านหุ้น
มูลค่าหุ้นละ 100 บาท รวม 300 ล้านบาท ทำให้ทุนจดทะเบียนเป็น 400 ล้านบาท ASIA
ในฐานะผู้ถือหุ้นรายใหญ่ มีมติอนุมัติให้ ZP ทำการเพิ่มทุนได้
และใช้สิทธิซื้อหุ้นเพิ่มทุนที่ได้รับการจัดสรรและซื้อหุ้นเพิ่มทุนในส่วนที่เหลือจากการใช้สิทธิ
โดยผ่านความเห็นของที่ปรึกษาการเงินอิสระ “บริษัท แอดไวเซอรี่พลัส จำกัด”
เนื่องจากเห็นศักยภาพของ ZP ที่จะสามารถพัฒนาเติบโตขึ้นได้ในอนาคต ดังนั้น ASIA จึงถือหุ้น ZP
ในสัดส่วนร้อยละ 93.50 ของทุนจดทะเบียนและเรียกชำระแล้ว การเพิ่มสัดส่วนในการถือหุ้นใน ZP
ทำให้ ASIA มีอำนาจการควบคุมการบริหารงานอย่างชัดเจน
และเป็นการลดความขัดแย้งทางผลประโยชน์

ในเดือนสิงหาคม 2550 ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของ ASIA
ได้อนุมัติการทำรายการเกี่ยวโยงประเภทต่อสัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติม
และทำสัญญาเช่าที่ดินเพิ่มเติม ระหว่าง ZP “ผู้เช่า” กับ บริษัท ดอนเมือง แกรนด์ พลาซ่า จำกัด
(DM) ซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้อง โดยการโอนที่ดิน 8 ไร่ 59 ตารางวา ของบริษัท AA ให้แก่ DM
ทำให้ ZP มีสิทธิการเช่าในที่ดิน 78 ไร่ 1 งาน พร้อมสิ่งปลูกสร้าง (ที่ตั้งโครงการเซียร์ รังสิต)
ขยายระยะเวลาออกไปอีก 25 ปี (สิ้นสุดสัญญาวันที่ 31 มีนาคม 2591) และ มีสิทธิการเช่าในที่ดิน
8 ไร่ 59 ตารางวา ระยะเวลา 40 ปี 7 เดือน (ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2550 ถึงวันที่ 31
มีนาคม 2591) ดังนั้น ZP สามารถทำประโยชน์ในที่ดินทั้งสองแปลง คุ้มค่าต่อการลงทุนใด ๆ
ในอนาคต อันจะส่งผลให้แก่ ASIA ต่อไป

ต่อมาเดือนสิงหาคม 2551 ZP มีการลดทุนจดทะเบียนจาก 4 ล้านหุ้น คงเหลือ 1 ล้านหุ้น
เพื่อให้สอดคล้องกับแผนปรับปรุงโครงสร้างทุนลดขาดทุนสะสมของบริษัท ZP โดย ASIA
คงสัดส่วนการถือหุ้นเท่าเดิม

เดือนธันวาคม 2551 บริษัทย่อย AA ลดทุนจดทะเบียนลงทั้งนี้ ASIA ถือหุ้นในบริษัท AA
เป็นสัดส่วนร้อยละ 100 เท่าเดิม จาก 660 ล้านบาท ทำให้ทุนจดทะเบียนลดลงเหลือ 495
ล้านบาท มูลค่าหุ้นที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท

เดิม บริษัทย่อย AA ถือหุ้นใน ASIA จำนวน 3.79 ล้านหุ้น ตั้งแต่ปี 2550 ซึ่งเป็นการถือหุ้นไขว้
บริษัทได้พยายามแก้ไขรายการหุ้นไขว้ โดย AA ขายหุ้น ASIA ทั้งหมด ส่วนหนึ่งขายให้แก่ บริษัท
เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด “AP” ซึ่งเป็นบริษัทย่อยอีกแห่งหนึ่ง ทำให้ AP ถือหุ้น ASIA จำนวน
2.24 ล้านหุ้น ณ สิ้นปี 2552 ASIA พยายามแก้ไขหุ้นไขว้ระหว่างกันนี้ โดย AP ทยอยขายหุ้น
ASIA ออกไปจนหมดในปี 2554 และปัจจุบันไม่มีปัญหาหุ้นไขว้ดังกล่าว

เดือนพฤศจิกายน 2552 ZP ได้จัดตั้งบริษัทใหม่ คือ บริษัท เซียร์ แอสเซท จำกัด (ZA)
ทุนจดทะเบียน 1 ล้านบาท จำนวนหุ้น 10,000 หุ้น มูลค่าหุ้นที่ตราไว้ละ 100 บาท โดย ZP
ถือหุ้นคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 96.99 ZA เป็นบริษัททำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โครงการแรกลงทุนอยู่ที่หาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี

เมื่อเดือนเมษายน 2553 ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของบริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ครั้งที่
1/2553 ได้อนุมัติให้แปรสภาพบริษัทเป็นบริษัทมหาชน “บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
(มหาชน)” (ZP) มีทุนจดทะเบียน 225 ล้านบาท จำนวนหุ้น 225 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นตราไว้หุ้นละ
1.-บาท การจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงนี้
เพื่อรองรับการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

เดือนพฤศจิกายน 2553 AA เป็นบริษัทได้รับการคัดเลือกจากการประกวดราคา
ทำสัญญาเช่าบริหารโครงการโรงแรม “โรงแรมเอเชียชะอำ” ที่หาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี จาก
ZP โดยมีอายุสัญญาเช่า 3 ปี โดยเริ่มเปิดบริการตั้งแต่เดือนธันวาคม 2553 จำนวน 106 ห้อง
และในปี 2554 เพิ่มอีก 108 ห้อง ทำให้ปัจจุบันโรงแรมเอเชียชะอำ มีห้องพักจำนวน 214 ห้อง

ในปี 2553 ZP ได้จัดตั้งบริษัท ZEER OVERSEA LLC ที่ประเทศสหรัฐอเมริกา มีทุนจดทะเบียน
100,000 เหรียญสหรัฐ โดย ZP ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 94 เพื่อลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งในเดือนเมษายน 2554 ได้ลงทุนซื้อ Shopping Mall “ Glendale Plaza” ที่ Glendale
Boulevard, Los Angeles , California สหรัฐอเมริกา มีมูลค่า 6.29 ล้านเหรียญสหรัฐ
ประมาณ 190.50 ล้านบาท

ในปี 2554-2555 ZP เริ่มก่อสร้างโครงการเซียร์ 2 และ ธุรกิจหอพัก
ซึ่งอยู่ในบริเวณข้างเคียงกับอาคารเดิม เซียร์ รังสิต มูลค่าโครงการทั้งสองรวมประมาณ 1,900
ล้านบาท จะก่อสร้างแล้วเสร็จ ในปี 2557

ภาพรวมการประกอบธุรกิจของกลุ่มบริษัท

ปัจจุบันบริษัทมีการประกอบธุรกิจในกลุ่มธุรกิจ 2 กลุ่ม คือ กลุ่มธุรกิจโรงแรมและภัตตาคาร
และกลุ่มธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่ โดยมีการแบ่งการดำเนินงานของบริษัทในกลุ่มดังนี้

โครงสร้างการถือหุ้นในกลุ่มบริษัท ณ 31 ธันวาคม 2555

3.  โครงสร้างรายได้หลัก

+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
| ลักษ     | ดำเนินการโดย  | %        | ปี  |   | ปี  |   | ปี  |    |
| ณะบริการ |              | การถือหุ้น  | 25 |   | 25 |   | 25 |    |
|         |              |          | 53 |   | 54 |   | 55 |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
|         |              | ของบริษัท  | ล้า | ( | ล้า | ( | ล้า | (  |
|         |              |          | นบ | % | นบ | % | นบ | %) |
|         |              |          | าท | ) | าท | ) | าท |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
| -โรงแรม | บริษัท         | บริษัทใหญ่  | 12 | 1 | 14 | 1 | 17 | 1  |
|         | เอเชียโฮเต็ล   |          | 8. | 3 | 0. | 5 | 9. | 5. |
| -       | จำกัด (มหาชน) | (บริษัทจ   | 38 | . | 17 | . | 23 | 52 |
| ภัตตาคาร |              | ดทะเบียน) |    | 8 | 11 | 5 | 12 |    |
|         |              |          | 10 | 2 | 4. | 3 | 5. | 1  |
|         |              |          | 4. |   | 18 | 1 | 92 | 0. |
|         |              |          | 88 | 1 |    | 2 |    | 91 |
|         |              |          |    | 1 |    | . |    |    |
|         |              |          |    | . |    | 6 |    |    |
|         |              |          |    | 2 |    | 4 |    |    |
|         |              |          |    | 9 |    |   |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
|         |              | รวม      | 23 | 2 | 25 | 2 | 30 | 2  |
|         |              |          | 3. | 5 | 4. | 8 | 5. | 6. |
|         |              |          | 26 | . | 35 | . | 15 | 43 |
|         |              |          |    | 1 |    | 1 |    |    |
|         |              |          |    | 1 |    | 7 |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
| -โรงแรม | บริษัท         | 99.42%   | 6  | 6 | 7  | 7 | 8  | 7. |
|         | เอเชียพัทยา    |          | 4. | . | 0. | . | 5. | 37 |
| -       | โฮเต็ล จำกัด   |          | 51 | 9 | 83 | 8 | 17 |    |
| ภัตตาคาร | (บริษัทย่อย)    |          |    | 4 | 3  | 4 |    | 3. |
|         |              |          | 2  |   | 3. | 3 | 4  | 82 |
|         |              |          | 8. | 3 | 06 | . | 4. |    |
|         |              |          | 04 | . |    | 6 | 06 |    |
|         |              |          |    | 0 |    | 7 |    |    |
|         |              |          |    | 2 |    |   |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
|         |              | รวม      | 9  | 9 | 10 | 1 | 12 | 1  |
|         |              |          | 2. | . | 3. | 1 | 9. | 1. |
|         |              |          | 55 | 9 | 89 | . | 23 | 19 |
|         |              |          |    | 6 |    | 5 |    |    |
|         |              |          |    |   |    | 1 |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
| -โรงแรม | บริษัท เอเชีย   | 100.00%  | 6  | 7 | 6  | 6 | 11 | 9. |
|         | แอร์พอร์ท      |          | 6. | . | 2. | . | 0. | 54 |
| -       | โฮเต็ล        |          | 04 | 1 | 36 | 9 | 17 |    |
| ภัตตาคาร |              |          |    | 0 | 4  | 0 |    | 6. |
|         | จำกัด         |          | 4  |   | 1. | 4 | 7  | 32 |
|         | (บริษัทย่อย)    |          | 3. | 4 | 09 | . | 2. |    |
|         |              |          | 54 | . |    | 5 | 94 |    |
|         |              |          |    | 6 |    | 5 |    |    |
|         |              |          |    | 9 |    |   |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
|         |              | รวม      | 10 | 1 | 10 | 1 | 18 | 1  |
|         |              |          | 9. | 1 | 3. | 1 | 3. | 5. |
|         |              |          | 58 | . | 45 | . | 11 | 86 |
|         |              |          |    | 7 |    | 4 |    |    |
|         |              |          |    | 9 |    | 5 |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
| ให้เช    | บริษัท เซียร์    | 94.85%   | 49 |   | 44 |   | 53 | 4  |
| ่าช่วงพื้นที่ | พร็อพเพอร์ตี้    |          | 3. |   | 1. |   | 7. | 6. |
|         | จำกัด (มหาชน) |          | 72 |   | 34 |   | 20 | 52 |
|         | (บริษัทย่อย)    |          | 5  |   | 4  |   |    |    |
|         |              |          | 3. |   | 8. |   |    |    |
|         |              |          | 14 |   | 87 |   |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
|         |              | รวม      | 49 | 5 | 44 | 4 | 53 | 4  |
|         |              |          | 3. | 3 | 1. | 8 | 7. | 6. |
|         |              |          | 72 | . | 34 | . | 20 | 52 |
|         |              |          |    | 1 |    | 8 |    |    |
|         |              |          |    | 4 |    | 7 |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
|         |              | รวมทั้งสิ้น  | 92 | 1 | 90 | 1 | 1, | 1  |
|         |              |          | 9. | 0 | 3. | 0 | 15 | 00 |
|         |              |          | 11 | 0 | 03 | 0 | 4. | .0 |
|         |              |          |    | . |    | . | 69 |    |
|         |              |          |    | 0 |    | 0 |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+