-

ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

สรุปภาพรวมของบริษัทและบริษัทย่อย

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) จดทะเบียนจัดตั้งบริษัทเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2543 ณ สิ้นปี
2553 บริษัทมีทุนจดทะเบียน 1,105.5 ล้านบาท และมีทุนชำระแล้ว 1,105.49 ล้านบาท
โดยเป็นหุ้นสามัญจำนวน 1,105.49 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท
บริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย
ซึ่งบริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการและเป็นเจ้าของโครงการ บริษัทได้รับรางวัลการออกแบบบ้านดีเด่น
“Awards of Merit” ในปี 2544 และปี 2547 จากงาน PCBC (Pacific Coast

Builders Conference) ประเทศสหรัฐอเมริกา อีกทั้งยังได้รับรางวัลชมเชย
และรางวัลระดับดี“โครงการบ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงาน ปี 2550 และปี 2551” ตามลำดับ
จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน กระทรวงพลังงาน
เน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แนวความคิด “The Art of Family Living” ในปี 2553
บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรร จำนวน 4,298.16 ล้านบาท
ทั้งนี้ในปี2553 บริษัทมีรายได้พิเศษจากการขายที่ดิน เนื่องจากยังไม่มีโครงการพัฒนา มูลค่า 97.67
ล้านบาท ปัจจุบันถือได้ว่าบริษัทเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการยอมรับ
และความไว้วางใจจากผู้บริโภคเป็นอย่างมาก ภายใต้แบรนด์ “ปริญสิริ”
โดยบริษัทมีการถือหุ้นในบริษัทย่อย 3 แห่ง ได้แก่

(1) บริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร

บริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 100.00 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว

(2) บริษัท โกร โยธา กรุ๊ป จำกัด “บริษัทย่อย” ประกอบธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง
และจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ให้กับบริษัทและผู้รับเหมาก่อสร้างของบริษัทเป็นส่วนใหญ่ ในปี 2553
มีสัดส่วนรายได้จากการจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง และจากการรับเหมาก่อสร้าง ประมาณร้อยละ 44.86
และร้อยละ 51.35 ตามลำดับ บริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 99.99 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว

(3) บริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย) จำกัด “บริษัทย่อย”
ประกอบธุรกิจค้าและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดิน
และจัดตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน 2550 โดยในปี 2553 บริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย)
จำกัด มีรายได้จากการขายที่ดินที่ยังไม่ได้พัฒนา มูลค่า 96.67

ล้านบาท บริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 99.97 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว

ผลิตภัณฑ์ของบริษัท แบ่งออกได้อีกดังนี้

(1) ประเภทหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งแบ่งออกเป็นแต่ละเฉพาะตัวผลิตภัณฑ์และกลุ่มเป้าหมายแต่ละกลุ่ม
โดยจะใช้ชื่อโครงการที่แตกต่างกันออกไป และสามารถแบ่งออกได้อีกดังนี้

(1.1) บ้านเดี่ยว (Single Detached Home)

(1.1.1) บ้านเดี่ยวตลาดบนและระดับกลาง ใช้ชื่อโครงการสิริทาวารา และ บ้านปริญสิริ
ระดับราคาประมาณ 7.00 ล้านบาทขึ้นไป โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง-สูง

(1.2) ทาวน์เฮ้าส์และทาวน์โฮม (Town House & Town Home)

(1.2.1) ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น ใช้ชื่อโครงการ Six Nature ระดับราคาประมาณ 1.50 – 4.00
ล้านบาท โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

(1.2.2) ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ใช้ชื่อโครงการ City Sense บ้านปริญ ระดับราคาประมาณ 1.00
– 2.50 ล้านบาท โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

(2) ประเภทอาคารชุดพักอาศัย (Condominium)
ซึ่งแบ่งออกเป็นแต่ละเฉพาะตัวผลิตภัณฑ์และกลุ่มเป้าหมายแต่ละกลุ่ม
โดยจะใช้ชื่อโครงการที่แตกต่างกันออกไป และสามารถแบ่งออกได้อีกดังนี้

(2.1) อาคารชุดพักอาศัยประเภทระดับความสูงของอาคารไม่เกิน 23 เมตร (Low Rise)

(2.1.1) ใช้ชื่อโครงการบริดจ์ และ เดอะไพร์ด ระดับราคาประมาณ 1.29 – 3.60 ล้านบาท
กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

(2.1.2) ใช้ชื่อโครงการสมาร์ทคอนโด ระดับราคาประมาณ 0.69 - 1.00 ล้านบาท
กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

(2.2) อาคารชุดพักอาศัยประเภทระดับความสูงของอาคารเกิน 23 เมตร (High Rise)
ใช้ชื่อโครงการเดอะคอมพลีท ระดับราคาประมาณ 1.79 – 12.00 ล้านบาท
กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

เป้าหมายในการดำเนินธุรกิจของบริษัท
บริษัทมุ่งเน้นความเป็นหนึ่งในผู้นำด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย
รวมทั้งการได้การยอมรับและความไว้วางใจจากผู้บริโภคภายใต้ตราสินค้า “ปริญสิริ”
และมีเป้าหมายในการขยายโครงการในอนาคต
ที่ยังคงเน้นการพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร และโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัย
บริษัทตั้งเป้าหมายการจัดซื้อที่ดินและนำมาพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ประมาณปีละ 8 – 12 โครงการ
ในด้านการตลาดบริษัทมีเป้าหมายที่จะสร้างการรับรู้ในตราสินค้า “ปริญสิริ” ให้มากขึ้น

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทและบริษัทย่อยอยู่ระหว่างการเปิดขายโครงการทั้งสิ้น 22
โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 15,180.88 ล้านบาท โดยในปี 2553 มีมูลค่าที่ขายแล้วรวมประมาณ
4,007.47 ล้านบาท และมียอดการรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 4,298.16
ล้านบาท ในปี 2553มีโครงการที่ได้จัดซื้อที่ดินไปแล้วอยู่ระหว่างการก่อสร้างและเปิดขายภายในปี
2553 จำนวน 5 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 2,654.74 ล้านบาท
โดยทางบริษัทยังคงมีนโยบายซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อขยายโครงการในปี 2554 อีกจำนวนประมาณ 5-10
แปลง

สรุปฐานะทางการเงินและผลการดำเนินงาน

(หน่วย : ล้านบาท)

  -------------------------- -------------- -------------- --------------
  รายละเอียด                  ปี 2551         ปี 2552         ปี2553

  รายได้รวม                   4,372.88       4,917.46       4,468.15

  ต้นทุนขาย                    3,407.74       3,888.14       3,177.65

  กำไรสุทธิ                    315.56         483.89         572.50

  สินทรัพย์รวม                  7,144.11       5,818.07       5,567.52

  หนี้สินรวม                    4,615.91       2,810.44       2,185.99

  ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม             2,528.19       3,007.62       3,381.52

  อัตราส่วนกำไรขั้นต้น (%)        23.93          22.74          28.56

  อัตราส่วนกำไรสุทธิ (%)         7.22           9.79           12.67

  มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น (บาทต่อหุ้น)   2.51           2.99           3.05

  กำไรสุทธิต่อหุ้น (บาทต่อหุ้น)      0.33           0.48           0.53
  -------------------------- -------------- -------------- --------------

ปี2553 บริษัทมีกำไรสุทธิ จำนวน 572.50 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปี 2552 ถึงร้อยละ 18.31
เนื่องจากการควบคุมต้นทุนขายและค่าใช้จ่ายในการบริหารได้ดีและการได้รับสิทธิประโยชน์ทางด้านภาษีเงินได้(บีโอไอ)จากโครงการ
สมาร์ทคอนโด พระราม 2 เปรียบเทียบปี 2552 โดยกำไรสุทธิต่อหุ้น เพิ่มขึ้นเป็น 0.53 บาท
จากปี 2552 ที่กำไรต่อหุ้น 0.48 บาท

อัตราส่วน หนี้สินต่อทุนในปี 2553 ลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญเป็น 0.64 เท่า
โดยบริษัทคาดการณ์จะรักษาระดับ อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนให้ไม่เกิน 1.2
เพื่อเป็นการป้องกันปัญหาด้านหนี้สินที่บริษัทเคยประสบปัญหานี้มาในอดีตและเป็นการป้องกันความเสี่ยงทางด้านหนี้สินของบริษัทอีกทางหนึ่ง

สินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย ณ สิ้นปี 2551 ปี 2552 ปี 2553 มีมูลค่าเท่ากับ 7,144.11
ล้านบาท 5,818.07 ล้านบาทและ 5,567.52 ตามลำดับ โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553
สินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย ประกอบด้วยสินทรัพย์หมุนเวียนและสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนเท่ากับ
4,646.77 ล้านบาท และ 920.74ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 83.46 และร้อยละ 16.54
ของสินทรัพย์รวม ตามลำดับ โดยสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นสินค้าคงเหลือ โดย ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2553 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินค้าคงเหลือเท่ากับ 3,992.33 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ
71.70 ของสินทรัพย์รวม

ปัจจัยความเสี่ยง

1.ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างถือเป็นวัตถุดิบที่สำคัญในการพัฒนาโครงการ
ทั้งนี้ราคาวัสดุก่อสร้างหลักหลายส่วนในปีที่ผ่านมาได้มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น
เนื่องมาจากความต้องการวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น
ประกอบกับความผันผวนของภาวะราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ราคาสินค้าโภคภัณฑ์หลักปรับราคาขึ้น
ทั้งแร่เหล็ก ทองแดง ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนราคาวัสดุในการก่อสร้าง รวมทั้งวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ
ที่ปรับตัวสูงขึ้นจากต้นทุนค่าขนส่ง ทั้งนี้บริษัทไม่สามารถปรับราคาขายได้ในทันที
หรือหากบริษัทสามารถปรับราคาขายได้ ก็อาจส่งผลกระทบต่อจำนวนการขายที่อยู่อาศัยของบริษัท
ดังนั้นความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างอาจส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างโครงการของบริษัทเพิ่มขึ้น
ซึ่งส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัท

อย่างไรก็ตามสำหรับวัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบและจัดหานั้น
จะถูกกำหนดราคาการรับเหมาก่อสร้างพร้อมกับราคาวัสดุก่อสร้างไว้ในสัญญาว่าจ้างของบริษัทไว้แล้ว
สำหรับวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหานั้น
เนื่องจากบริษัทมีอำนาจในการต่อรองกับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง
ทำให้บริษัทยังสามารถควบคุมต้นทุนของวัสดุก่อสร้างอยู่ในระดับที่เหมาะสมได้
โดยบริษัทจะวางแผนการก่อสร้างและทำการประเมินปริมาณการใช้วัสดุแต่ละประเภทรวมทั้งโครงการก่อน
และจะสั่งซื้อวัสดุดังกล่าวตามปริมาณที่ได้ประเมินไว้โดยผ่านบริษัทที่ประกวดราคา และยืนราคาเป็นปี
หรือเป็นโครงการจากบริษัทที่เป็นพันธมิตรทางการค้า

2 ความเสี่ยงจากนโยบายการจัดซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการในอนาคต

บริษัทมีนโยบายในการจัดซื้อที่ดิน โดยมุ่งเน้นที่ดินที่มีศักยภาพและสามารถนำมาพัฒนาโครงการได้ทันที
ดังนั้นบริษัทจึงไม่มีนโยบายในการซื้อที่ดินสะสม (Land Bank) ไว้เป็นจำนวนมาก ๆ
สำหรับการก่อสร้างโครงการต่าง ๆ ในอนาคต
เนื่องจากบริษัทไม่ต้องการแบกภาระต้นทุนทางการเงิน
ประกอบกับการแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น ดังจะเห็นได้จากมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ
ที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้มีการแข่งขันการซื้อที่ดินในทำเลที่ดีในระหว่างผู้ประกอบการ อาจทำให้
บริษัทมีความเสี่ยงจากการที่ราคาที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้น
หรือไม่สามารถซื้อที่ดินในทำเลที่ต้องการได้ ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการของบริษัทสูงขึ้น
หรือไม่มีที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนา

อย่างไรก็ตาม
บริษัทมีการจัดทำแผนการจัดหาและจัดซื้อที่ดินล่วงหน้าให้สอดคล้องกับการนำไปพัฒนาโครงการของบริษัทในแต่ละปี
ดังนั้นบริษัทจะยังคงมีเวลาเพียงพอที่จะจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพเพื่อนำมาพัฒนาโครงการในอนาคตของบริษัท
และสามารถควบคุมราคาต้นทุนที่ดินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมได้ อีกทั้ง
บริษัทมีนายหน้าค้าที่ดินเป็นจำนวนมากที่ติดต่อกับบริษัทมาอย่างต่อเนื่องและยาวนาน
ทำให้มีความสัมพันธ์ที่ดีกับนายหน้าค้าที่ดินดังกล่าว ซึ่งจะคอยคัดเลือกที่ดินในทำเลที่ดี
และราคาที่เหมาะสมมานำเสนอให้กับบริษัทเพื่อพิจารณาพัฒนาโครงการมาโดยตลอด

(ผู้ลงทุนควรอ่านรายละเอียดข้อมูลในส่วนที่ 2 ก่อนตัดสินใจลงทุนในหลักทรัพย์)