1.  นโยบายและภาพรวมการประกอบธุรกิจ

1.1 เป้าหมายการดำเนินธุรกิจ

บริษัทมีเป้าหมายในการดำเนินธุรกิจสู่ความเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับแนวหน้า
โดยมีแนวคิดที่จะสร้างสรรค์ความสมบูรณ์ และความเป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัวของโครงการ
ทั้งด้านการวาง Concept ผังโครงการและรูปแบบของผลิตภัณฑ์ ทั้งบ้านและอาคารชุด
ระบบคุณภาพในกระบวนการก่อสร้าง สร้างสภาพแวดล้อมความเป็นอยู่ที่ดีของชุมชน เพื่อคุณภาพชีวิต
ความพึงพอใจสูงสุดของลูกค้าเพื่อให้เกิดจิตสำนึกในความเป็นชุมชนเดียวกัน
และก่อให้เกิดความผาสุกแก่ผู้อยู่อาศัยในโครงการ
อันเป็นการวางรากฐานความมั่นใจในคุณภาพและผลงานของทุกโครงการให้กับผู้บริโภคในทุกโซนพื้นที่
ตลอดจนมีนโยบายขยายการดำเนินธุรกิจรับจ้างบริหารโครงการแบบครบวงจรอีกด้วย

วิสัยทัศน์

เป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ที่มีสินค้าและบริการ คุณภาพ มาตรฐานสากล
โดยมีการจัดการและเทคโนโลยีทันสมัย พร้อมขยายธุรกิจโดยร่วมทุนในประเทศและต่างประเทศ

พันธกิจ

- แผนการลงทุนและขยายธุรกิจที่ดี

- พัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการ

- มุ่งเน้นการตอบสนองความพึงพอใจสูงสุดแก่ลูกค้า และให้ผลตอบแทนสูงสุดแก่ผู้มีส่วนได้เสียทุกฝ่าย

- สร้างบุคลากรและทีม

- ประยุกต์และบริหารงานด้วยระบบและการจัดการที่ดี

- สร้างเครือข่ายการทำงานและธุรกิจ

 1.2 ประวัติความเป็นมาและพัฒนาการที่สำคัญ

บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) (“บริษัท” หรือ “NCH”) ก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 2
กุมภาพันธ์ 2537 โดยนายนำชัย ตันฑเทอดธรรม
ผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัทซึ่งเป็นผู้มีประสบการณ์ด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2509
ด้วยทุนจดทะเบียนเริ่มแรก 20 ล้านบาท เพื่อดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้ชื่อโครงการ
“บ้านฟ้า” และภายใต้แนวความคิด “รู้จักบ้าน รู้ใจคุณ” โดยนำเสนอความเชี่ยวชาญด้านที่อยู่อาศัย
และการออกแบบโครงการและบ้านเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าโดยประสานแนวคิดปลูกเรือนตามใจผู้อยู่
(Adaptive Function Design) เพื่อรองรับการปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน
และมุ่งเน้นการสร้างระบบและหน่วยงานบริหารชุมชนภายหลังการขาย

ในปี 2537 บริษัทได้เพิ่มทุนจดทะเบียนเป็น 100 ล้านบาท
เพื่อประโยชน์ในการขยายธุรกิจของบริษัท
โดยในระยะแรกบริษัทเน้นการพัฒนาโครงการในพื้นที่กรุงเทพโซนเหนือ
ด้วยสินค้าทาวน์เฮ้าส์และบ้านเดี่ยว โดยได้เปิดโครงการ บ้านฟ้ารังสิต บ้านฟ้าคลองหลวง
บ้านฟ้าทอฝัน บ้านฟ้าชมพฤกษ์ และบ้านฟ้าลากูน บริเวณรังสิต
และดำเนินกลยุทธ์เชิงรุกในการขายและการส่งมอบบ้านให้ลูกค้า
จนเป็นผู้นำตลาดในเขตกรุงเทพโซนเหนือ และเพื่อรองรับการเติบโตของธุรกิจ ในช่วงต้นปี 2539
บริษัทได้เพิ่มทุนจดทะเบียนเป็น 266 ล้านบาท

ในช่วงภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ ระหว่างปี 2540-2543 บริษัทมีการสร้างนวัตกรรมใหม่ๆ ของสินค้า
เช่น Adaptive Function Design ในบ้านเดี่ยว และ Flexible Home ในบ้านแฝด เป็นต้น
และได้จัดตั้งบริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด (Quality Living Management Co.,
Ltd., “QLM”) เพื่อให้บริการและบริหารชุมชนหลังการขายของโครงการ และจัดตั้งบริษัท
เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (N.C. Property Management Co., Ltd.,
“NCPM”) เพื่อรับจ้างบริหารโครงการแบบครบวงจร
ซึ่งเป็นจุดเริ่มต้นของการขยายโซนและฐานลูกค้า
และเป็นการเสริมสร้างความแข็งแกร่งให้กับโครงการ “บ้านฟ้า” นอกจากนั้น
ยังเป็นช่วงเวลาที่บริษัทได้สร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า โดยเป็นผู้ริเริ่มใช้ “สัญญาเป็นธรรม” ในปี
2542 ด้วยการปรับสัญญาการจ่ายเงินค่างวดของลูกค้าตามความสำเร็จของงานก่อสร้าง
อันเป็นที่มาของสัญญามาตรฐานที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
นำมาบังคับใช้เป็นการทั่วไปในปัจจุบัน

ภายหลังจากวิกฤตเศรษฐกิจ
บริษัทได้ดำเนินกลยุทธ์การจัดซื้อโครงการและที่ดินซึ่งเป็นหลักประกันของหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้
(NPL) ของสถาบันการเงินต่างๆ และบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บบส.)
เพื่อมาพัฒนาโครงการต่อ
และเพื่อเป็นการเปิดโอกาสให้บริษัทใช้เป็นโครงการนำร่องในการขยายเข้าสู่พื้นที่ในโซนอื่นด้วย
บริษัทเป็นผู้ประกอบการบ้านจัดสรรรายแรกของประเทศไทยที่ได้รับการรับรองมาตรฐาน ISO 9002
ทั้งด้านบริหารการขาย การตลาด การก่อสร้าง และการพัฒนาโครงการ และ QLM
เป็นบริษัทรับบริหารชุมชนบ้านจัดสรรรายแรกของประเทศไทยที่ได้รับการรับรองคุณภาพมาตรฐาน
ISO 9002 โดยในปัจจุบันบริษัท และ QLM ได้รับการรับรองมาตรฐาน ISO 9001:2008

ในเดือนตุลาคม 2546 บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนเป็น 800 ล้านบาท และเข้าถือหุ้นในบริษัท เอ็น.ซี.
พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (“NCPM”) บริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด (“QLM”)
และบริษัท เอ็น.ซี. เอสเตท จำกัด (“NCE”) ในสัดส่วนร้อยละ 99.99
โดยการซื้อหุ้นจากผู้ถือหุ้นรายใหญ่ ในราคามูลค่าตามบัญชีรวม 9.57 ล้านบาท ทั้งนี้
เพื่อให้เกิดความชัดเจนในโครงสร้างการดำเนินธุรกิจ และโครงสร้างการถือหุ้น

ในเดือนพฤศจิกายน 2546 ที่ประชุมผู้ถือหุ้นของบริษัทมีมติแปรสภาพบริษัทเป็นบริษัทมหาชนจำกัด
และมีมติให้เพิ่มทุนจดทะเบียนของบริษัทจาก 800 ล้านบาท เป็น 1,000 ล้านบาท
โดยการออกหุ้นสามัญใหม่จำนวน 40 ล้านหุ้น และให้เปลี่ยนราคามูลค่าที่ตราไว้จากหุ้นละ 100 บาท
เป็นหุ้นละ 5 บาท เพื่อเสนอขายให้แก่ประชาชน
และนำหลักทรัพย์ของบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

ในเดือนมีนาคม 2547 บริษัทได้เสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนที่ออกใหม่ต่อประชาชนจำนวน 40 ล้านหุ้น
มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 5 บาท โดยเสนอขายในราคาหุ้นละ 20 บาท ทั้งนี้
บริษัทได้รับเงินจากการเพิ่มทุนดังกล่าวจำนวน 800 ล้านบาท เมื่อวันที่ 19 มีนาคม 2547
ทำให้บริษัทมีทุนจดทะเบียนชำระแล้วจำนวน 1,000 ล้านบาท
โดยภายหลังการเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนต่อประชาชนทั่วไป สัดส่วนการถือหุ้นของกลุ่มตันฑเทอดธรรม
ลดลงจากร้อยละ 98.8 เหลือร้อยละ 79.0 และ ณ วันที่ 28 ธันวาคม 2550
กลุ่มตันฑเทอดธรรมถือหุ้นรวมกันในสัดส่วนร้อยละ 75.9

วันที่ 5 ตุลาคม 2547 ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของบริษัท ครั้งที่ 2/2547
มีมติอนุมัติการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ตราไว้ของหุ้นสามัญของบริษัท จากเดิมมูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 5 บาท
จำนวน 200 ล้านหุ้น เป็นมูลค่าหุ้นละ 1 บาท จำนวน 1,000 ล้านหุ้น
โดยบริษัทได้ดำเนินการจดทะเบียนกับกรมพัฒนาธุรกิจการค้ากระทรวงพาณิชย์ เมื่อวันที่ 11 ตุลาคม
2547 และเริ่มซื้อขายในระบบซื้อขายหลักทรัพย์ตามมูลค่าที่ตราไว้ใหม่ตั้งแต่วันที่ 18 ตุลาคม 2547

นอกจากนี้ ที่ประชุมผู้ถือหุ้นของบริษัทมีมติอนุมัติการออกและเสนอขายหุ้นกู้ ภายในวงเงินไม่เกิน
1,000 ล้านบาท หรือเทียบเท่าในเงินสกุลอื่นประเภทหุ้นกู้ด้อยสิทธิ และ/หรือหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิ
เสนอขายต่อผู้ลงทุนในประเทศ และ/หรือในต่างประเทศ

วันที่ 20 ธันวาคม 2547 ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของบริษัท ครั้งที่ 3/2547
มีมติอนุมัติให้ออกและเสนอขายใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทจำนวน 100 ล้านหน่วย
โดยไม่มีราคาเสนอขาย
ให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมซึ่งใช้สิทธิจองซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุนใหม่ตามสัดส่วนและจากการใช้สิทธิเกินส่วนในอัตราส่วน
1 หุ้นใหม่ ต่อ 1 หน่วยใบสำคัญแสดงสิทธิ และมีมติอนุมัติให้เพิ่มทุนจดทะเบียนของบริษัท จากเดิม
1,000 ล้านบาท เป็น 1,200 ล้านบาท โดยการออกหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวน 200 ล้านหุ้น
มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท เป็นจำนวนเงิน 200 ล้านบาท เพื่อเสนอขายให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมจำนวน
100 ล้านหุ้น ในอัตราส่วนหุ้นเดิม 10 หุ้น มีสิทธิซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุน 1 หุ้น ในราคาหุ้นละ 1 บาท
และเพื่อรองรับการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทอีก 100 ล้านหุ้น
โดยจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทุนจดทะเบียนเป็น 1,200 ล้านบาท เรียบร้อยแล้วเมื่อวันที่ 28
ธันวาคม 2547

ระหว่างวันที่ 5 – 21 มิถุนายน 2548
บริษัทได้เสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมตามสัดส่วนและจากการใช้สิทธิเกินส่วน จำนวน
100 ล้านหุ้น โดยเสนอขายในราคาพาร์ที่หุ้นละ 1 บาท พร้อมด้วยใบสำคัญแสดงสิทธิจำนวน 100
ล้านหน่วยโดยไม่คิดมูลค่า ในอัตราส่วน 10 หุ้นเดิม ต่อ 1 หุ้นใหม่ ต่อ 1 หน่วยใบสำคัญแสดงสิทธิ
และได้ทำการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทุนชำระแล้วเป็น 1,100 ล้านบาท เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน
2548 โดยหุ้นเพิ่มทุน
และใบสำคัญแสดงสิทธิดังกล่าวเริ่มทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเมื่อวันที่ 11
กรกฎาคม 2548 และ 19 กรกฎาคม 2548 ตามลำดับ

วันที่ 29 มิถุนายน 2549 (วันใช้สิทธิครั้งสุดท้าย) มีผู้ถือหุ้นใช้สิทธิในการถือใบสำคัญแสดงสิทธิ
จำนวน 85,985,052 หน่วย มาซื้อหุ้นสามัญ จำนวน 85,985,052 หุ้น ในราคามูลค่าหุ้นละ 1
บาท และบริษัทได้ดำเนินการจดทะเบียนเพิ่มทุนชำระแล้วเป็น 1,185,985,052 บาท
กับกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ เมื่อวันที่ 6 กรกฎาคม 2549

ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้น บริษัท เอ็น.ซี. เอสเตท จำกัด ครั้งที่ 1/2552 ซึ่งประชุมเมื่อวันที่ 24
มีนาคม 2552 มีมติให้ยกเลิกการดำเนินกิจการ โดยให้มีผลตั้งแต่วันที่ 26 มีนาคม 2552 เป็นต้นไป
เนื่องจาก บริษัท เอ็น.ซี. เอสเตท จำกัด มีลักษณะการประกอบธุรกิจที่ซ้ำซ้อนกับบริษัทแม่
และไม่ได้ประกอบธุรกิจมาตั้งแต่ปี 2548 รวมทั้งเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายในการบริหาร
ซึ่งการยกเลิกกิจการของบริษัทย่อยดังกล่าวไม่มีผลกระทบต่อการดำเนินงานปกติของบริษัทแม่แต่อย่างใด
ดังนี้ (ข้อมูลบริษัท เอ็น.ซี. เอสเตท จำกัด : เป็นบริษัทย่อยที่บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด
(มหาชน) ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 99.99% ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ประเภทโครงการบ้านขนาดเล็ก ได้แก่ โครงการบ้านฟ้ารังสิต คลอง 2 ทุนจดทะเบียน2,000,000
บาท (สองล้านบาทถ้วน) ชำระแล้ว 100%)

ปัจจุบัน บริษัทมีทุนจดทะเบียน 1,200,000,000 บาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญ 1,200,000,000 หุ้น
โดยเป็นทุนชำระแล้ว 1,185,985,052 บาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญ 1,185,985,052 หุ้น

บริษัทถือเป็นหนึ่งในผู้นำด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
โดยดำเนินโครงการทั้งในอดีตและปัจจุบันมากถึง 44 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 26,800 ล้านบาท
โดยเฉพาะผู้นำตลาดในเขตกรุงเทพฯ โซนเหนือ
และได้ขยายโครงการครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพมหานคร/ปริมณฑล ได้แก่ กรุงเทพฯ โซนเหนือ เช่น
ถนนรังสิต-องค์รักษ์/ถนนลำลูกกา กรุงเทพฯ โซนใต้ เช่น ถนนประชาอุทิศ กรุงเทพฯ โซนตะวันตก
เช่น ถนนวงแหวนปิ่นเกล้า/ถนนพุทธมณฑลสาย 1 และกรุงเทพฯ โซนตะวันออก เช่น
ถนนศรีนครินทร์ และภายในเขตเมือง เช่น ถนนลาดพร้าว
ตลอดจนพื้นที่ส่วนภูมิภาคจังหวัดใหญ่ที่เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ เช่น ชลบุรี และขอนแก่น

ในปี 2556 บริษัทฯมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การดำเนินงาน และด้วยความทุ่มเท
ตั้งใจทำงานของคณะกรรมการบริษัท คณะผู้บริหาร และพนักงานทุกคน
ซึ่งผลสำเร็จสะท้อนได้จากตัวเลขผลการดำเนินงาน ปี 2556 โดยมีรายได้จากการขายที่ 1,641
ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2555 ร้อยละ 6 มีรายได้รวมที่ 1,681 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2555
ร้อยละ 7 และมีกำไรสุทธิที่ 105 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2555 ร้อยละ 16

บริษัทฯ มีนโยบายในการขยายตลาดฐานลูกค้าใหม่เพื่อสร้างการเติบโตด้านรายได้อย่างต่อเนื่อง
โดยมีการขยายในทำเลต่างๆ ทั้งในกรุงเทพ ปริมณฑล ตลอดจนหัวเมืองใหญ่ในภูมิภาคที่มีศักยภาพสูง
โดยในปี 2556 บริษัทฯ ได้เปิดโครงการใหม่รวม 3 โครงการ มูลค่าโครงการกว่า 1,900
ล้านบาท ได้แก่ โครงการ เนทูเรซ่า พัทยาเหนือ (เฟส 2) ประเภทคอนโดมิเนียม จำนวน 406
ยูนิต มูลค่าโครงการ 590 ล้านบาท ด้วยคอนเซ็ปต์ “Community in the Park”
ซึ่งเปิดเป็นโครงการที่สอง จากประสบความสำเร็จปิดยอดขายโครงการแรก และอีกสองโครงการ
บนทำเลศักยภาพ ภายใต้แบรนด์ “บ้านฟ้า” ในโครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ ลำลูกกา คลอง 6
ที่มีพื้นที่เดียวกันกว่า 1,000 ไร่ เปิดโครงการมาแล้วรวมทั้งสิ้น 13 โครงการ
ถือเป็นชุมชนเมืองขนาดใหญ่ที่สมบูรณ์แบบ “Township Development” ได้แก่
โครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ เทอร์เร่ (เฟส 12) ประเภททาวน์เฮ้าส์ จำนวน 456 ยูนิต
มูลค่าโครงการ 713 ล้านบาท ด้วยคอนเซ็ปต์ “Modern Topical Town Home”
และโครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ เลคแกรนด์เด ประเภทบ้านเดี่ยว จำนวน 144 ยูนิต มูลค่าโครงการ
693 ล้านบาท สไตล์ “Modern Tropical” ซึ่งทุกโครงการล้วนได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า

1.3 โครงสร้างการถือหุ้นของบริษัท เอ็น. ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2556

หมายเหตุ : * กลุ่มตันฑเทอดธรรม หมายถึง ผู้ถือหุ้นนามสกุลตันฑเทอดธรรมและผู้ที่เกี่ยวข้อง

นโยบายการดำเนินธุรกิจของบริษัท และบริษัทย่อย

สำหรับนโยบายการดำเนินธุรกิจของกลุ่ม บริษัท เอ็น.ซี. นั้น บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด
(มหาชน) จะมุ่งพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่ดินของบริษัทที่จัดหาได้ในรูปแบบต่างๆ
เพื่อขายภายใต้ชื่อตระกูลบ้านฟ้า
หรือภายใต้ชื่อโครงการเดิมซึ่งเป็นโครงการต่อเนื่องจากการพัฒนาทรัพย์สินที่ได้จากการซื้อหลักประกันหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้
(NPL) และสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPA) เป็นต้น ทั้งนี้
ลักษณะการดำเนินธุรกิจของบริษัทในเครือทั้งสองแห่ง สรุปดังนี้

-   บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (N.C. Property Management Co.,
    Ltd. : NCPM) ดำเนินธุรกิจรับจ้างบริหารและจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร
    ทั้งด้านบริหารการขายและการตลาด การก่อสร้างและการโอน
    ในลักษณะของการเข้าไปฟื้นฟูกิจการ การเจรจากับลูกค้าเก่า ตลอดจนการเจรจากับเจ้าหนี้
    โดยมีโครงการที่เข้ารับจ้างบริหารโครงการ อาทิ โครงการบ้านสวนลลนา พัทยา
    โครงการจันทิมา ปาร์ค พุทธมณฑล สาย 5 โครงการบ้านสวนดอยสะเก็ด เชียงใหม่
    และโครงการธัญธานี โฮมออนกรีน เป็นต้น

บริษัทได้มีการพัฒนาการก่อสร้างด้วยระบบการก่อสร้างสำเร็จรูป หรือ Precast อย่างต่อเนื่อง
สามารถขยายฐานการผลิตได้เกือบทุกโครงการ
โดยปัจจุบันฐานการผลิตหลักตั้งอยู่ที่โครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ ลำลูกกา คลอง 6
และสำหรับในส่วนของโครงการอื่นๆ หรือโครงการที่กำลังจะเปิดใหม่ ก็สามารถตั้งฐานการผลิต
(On site) รองรับได้โดยไม่ต้องขนย้ายแผ่นผนังสำเร็จรูป อีกทั้งยังสามารถควบคุมคุณภาพการผลิต
สร้างความสามารถด้านการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
ลดความเสี่ยงด้านต้นทุนการก่อสร้าง ค่าแรงงานที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ลดปัญหาด้านฝีมือแรงงาน
การขาดแคลนผู้รับเหมา นอกจากนี้ ยังช่วยลดระยะเวลาในการก่อสร้าง
ทำให้สามารถขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

-   บริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด (Quality Living Management Co., Ltd.
    : QLM)
    ดำเนินธุรกิจให้บริการบริหารชุมชนในโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดภายหลังจากการเข้าอยู่อาศัย
    อาทิ ระบบการรักษาความปลอดภัย การรักษาความสะอาด และสาธารณูปโภคต่างๆ
    ภายในโครงการ เป็นต้น โดยในปี 2556 รับบริหารชุมชนรวมทั้งสิ้น 13 โครงการ

2.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ

บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ประเภทบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินเพื่อขายภายใต้ชื่อโครงการ “บ้านฟ้า”
โดยเน้นการออกแบบแนวคิดในรูปแบบเฉพาะของแต่ละโครงการ
ตลอดจนการบริหารชุมชนภายหลังการขายเป็นหลัก
เพื่อให้เกิดความแตกต่างของคุณภาพชีวิตในชุมชนผู้อยู่อาศัยเมื่อเปรียบเทียบกับโครงการอื่น
บริษัทจะให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่ตั้งที่ดี มีระบบสาธารณูปโภครองรับ
และมีศักยภาพการเติบโตในอนาคตในโซนเมือง รวมถึงบริเวณพื้นที่ 4 มุมเมือง และจังหวัดใหญ่ๆ
เช่น ชลบุรี และขอนแก่น โดยบริษัทจะตั้งชื่อโครงการตามที่ตั้งและลักษณะแนวคิดของโครงการนั้น
บริษัทมีโครงการที่ปิดการขายและอยู่ระหว่างดำเนินงานรวมทั้งสิ้น 44 โครงการ มูลค่ารวม
26,800 ล้านบาท ดังนี้

+-----------------+---+-------------------------------------------------+
| กรุงเทพฯ โซนเหนือ | : | บริเวณรังสิต-องค์รักษ์ และลำลูกกา เช่น                  |
|                 |   | โครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ , บ้านฟ้า กรีนพาร์ค รังสิต คลอง 3 , |
|                 |   | ธัญธานี โฮมออนกรีน วิลเลจ 2, ธัญธานี โฮมออนกรีน        |
|                 |   | (ปิดโครงการ), บ้านฟ้ากรีนพาร์ครังสิต คลอง 2            |
|                 |   | (ปิดโครงการ) และบ้านฟ้ารังสิต ลำลูกกา คลอง 7          |
|                 |   | (ปิดโครงการ)                                     |
+-----------------+---+-------------------------------------------------+
| กรุงเทพฯ โซนใต้   | : | บริเวณถนนประชาอุทิศ ได้แก่ โครงการนริศา ธนบุรีรมย์       |
|                 |   | และบ้านฟ้ากรีนพาร์ค รอยัล ธนบุรีรมย์                    |
+-----------------+---+-------------------------------------------------+
| กรุงเทพฯ         | : | บริเวณวงแหวนปิ่นเกล้า และ พุทธมณฑล เช่น โครงการ เอ็นซี  |
| โซนตะวันตก       |   | รอยัล ปิ่นเกล้า, เดอะ รอยัล กรีนพาร์ค (กาญจนาภิเษก) ,   |
|                 |   | บ้านฟ้ากรีนพาร์ค รอยัล พุทธมณฑล สาย 1 (ปิดโครการ) และ  |
|                 |   | บ้านฟ้ากรีนพาร์ค รอยัล ปิ่นเกล้า (ปิดโครงการ)            |
+-----------------+---+-------------------------------------------------+
| กร              | : | บริเวณศรีนครินทร์ ได้แก่ โครงการศรีนครินทร์ แกรนด์โฮม     |
| ุงเทพฯโซนตะวันออก |   | (ปิดโครงการ)                                     |
+-----------------+---+-------------------------------------------------+
| กรุงเทพฯ         | : | บริเวณถนนลาดพร้าว ได้แก่ โครงการบ้านฟ้ากรีนพาร์ค        |
| โซนในเมือง       |   | ลาดพร้าว 101                                     |
|                 |   |                                                 |
|                 |   | (ปิดโครงการ)                                     |
+-----------------+---+-------------------------------------------------+
| โซนอื่นๆ          | : | จังหวัดชลบุรี บริเวณพัทยาเหนือ ถนนชัยพรวิถี ได้แก่          |
|                 |   | โครงการบ้านฟ้ากรีนเนอรี่ พัทยาเหนือ ชัยพรวิถี, เนทูเรซ่า    |
|                 |   | พัทยาเหนือ คอนโดมิเนียม และบริเวณริมหาด จอมเทียน ได้แก่  |
|                 |   | โครงการเดอะกรีนพาร์ค จอมเทียน By NC Group          |
|                 |   | (ปิดโครงการ) , บ้านสวนลลนา (ปิดโครงการ)            |
|                 |   | และบ้านฟ้าริมหาด จอมเทียน (ปิดโครงการ)               |
|                 |   |                                                 |
|                 |   | จังหวัดขอนแก่น อำเภอเมือง ได้แก่ โครงการเดอะโฟกัส      |
|                 |   | คอนโดมิเนียม (ปิดโครงการ)                          |
+-----------------+---+-------------------------------------------------+

[]

[]

บ้านจัดสรรในแต่ละโครงการจะมีรูปแบบและลักษณะที่แตกต่างกันไปตามแต่ละแนวคิดของโครงการ
โดยลูกค้าสามารถเลือกซื้อบ้านได้ 3 ประเภท คือ บ้านพร้อมอยู่ (บ้านสร้างเสร็จพร้อมโอน)
บ้านสร้างก่อนขาย (บ้านก่อสร้างเสร็จบางส่วนก่อนขาย) และบ้านสั่งสร้าง ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง
และประเภทของลูกค้าเป้าหมายของโครงการนั้น

สัดส่วนรายได้จากการขายตามลักษณะการสั่งซื้อของลูกค้า

[]

หมายเหตุ : ส่วนการขายคอนโดมิเนียม ปัจจุบันเป็นการขายก่อนสร้างจริง

โครงสร้างรายได้

บริษัทมีรายได้หลักทั้งจำนวนมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย

1.  รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ประกอบด้วย รายได้จากการขาย
    และรายได้จากการก่อสร้าง โดยรายได้จากการขายสามารถแบ่งตามผลิตภัณฑ์ได้เป็น 5
    ประเภท คือ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ และอื่นๆ

2.  รายได้จากธุรกิจบริหารและจัดการโครงการ ประกอบด้วย รายได้จากการก่อสร้าง
    และรายได้จากการบริหารและจัดการโครงการ

3.  รายได้จากธุรกิจบริหารชุมชนหลังการขาย

4.  รายได้อื่นๆ

[]

  --------- ------ ---------------------------------------------------------
  หมายเหตุ   *      บริษัทถือหุ้นใน NCPM และ QLM ร้อยละ 99.99

            **     รายได้จากการขาย อื่นๆ มาจากการขายที่ดินเปล่า

            ***    ประเภทรายได้อื่นเป็นรายได้จากการยึดคืนสัญญา รับค่าเช่า ค่าเปลี่ยนสัญญา
                   ดอกเบี้ยรับ กำไรจากการจำหน่ายทรัพย์สิน และอื่นๆ

            NC     หมายถึง บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)

            NCPM   หมายถึง บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด

            QLM    หมายถึง บริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด
  --------- ------ ---------------------------------------------------------

1.  การประกอบธุรกิจของแต่ละผลิตภัณฑ์

  ลักษณะผลิตภัณฑ์

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรร และอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขาย

บริษัทดำเนินธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยว
บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขาย
โดยมีจุดเด่นในการออกแบบตามแนวคิดเฉพาะของแต่ละโครงการ และแบบบ้านที่เป็นเอกลักษณ์
ตลอดจนสภาพแวดล้อมภายในโครงการที่ดี
และมีการบริหารจัดการโครงการภายหลังการขายให้กับชุมชนในโครงการต่างๆ
ทำให้สามารถเจาะกลุ่มลูกค้าได้หลากหลายทั่วถึงทั้ง 4 มุมเมือง รวมทั้งโซนในเมือง
และจังหวัดใหญ่ๆ เช่น ชลบุรี ขอนแก่น และเชียงใหม่
โดยโครงการของบริษัทสามารถแยกประเภทตามแนวคิดของแต่ละโครงการ ดังนี้

-   แนวคิดบ้านสวน (Green Park Concept) : เน้นบรรยากาศบ้านสวน
    และรีสอร์ทหลายรูปแบบ
    โดยออกแบบบ้านให้เปิดรับมุมมองของสวนธรรมชาติจากภายนอกได้มากขึ้น และเพิ่มเติมส่วนอื่น
    เช่น Oriental Room และ Green Room มาประยุกต์ใช้ให้สอดคล้องกับแนวคิดบ้านสวน
    ได้แก่ บ้านฟ้ากรีนพาร์ค รังสิต คลอง 3 และบ้านฟ้ากรีนเนอรี่ เป็นต้น

-   แนวคิดบ้านติดสนามกอล์ฟ (Home on Green Concept) : เน้นบ้านติดสนามกอล์ฟ
    และการออกแบบบ้านในบรรยากาศที่ล้อมรอบด้วยสนามกอล์ฟ อาทิเช่น ธัญธานี โฮมออนกรีน
    และ ธัญธานีโฮมออนกรีน วิลเลจ 2 เป็นต้น

-   แนวคิดบ้านทำเลดี (Location Concept) :
    เป็นโครงการขนาดเล็กที่เน้นในทำเลที่ตั้งที่ดีมีทางเข้าออกสะดวก อาทิเช่น บ้านฟ้ารังสิต และ
    เดอะกรีนพาร์ค จอมเทียน เป็นต้น

-   แนวคิดคอนโดโมเดริ์น อาร์ทพาร์ค ( Nature is all around Concept) :
    เป็นคอนโดที่ออกแบบบนพื้นที่สีเขียวรูปแบบใหม่ สไตล์ Modernized art Park
    พร้อมรูปแบบสวน 4 แบบ 4 สไตล์ ที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะ และมีเพียงหนึ่งเดียวในพัทยา
    ทำเลใจกลางเมืองพัทยา ติด ถ.สุขุมวิท เดินทางสะดวก พร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

-   แนวคอนโดมิเนียม ความสุขที่ธรรมชาติโอบล้อมเมือง (Absolute Balance)
    เป็นคอนโดที่ออกแบบการใช้ชีวิตสไตล์โมเดิร์น แต่ใกล้ชิดธรรมชาติ
    ครบครันด้วยความสะดวกสบาย ศูนย์กลางธุรกิจ บนทำเลแห่งอนาคตของเมืองเชียงใหม่

ในปัจจุบันบริษัทมีโครงการหลักที่อยู่ภายใต้การดำเนินงานแบ่งกลุ่มตาม Strategic Business
Unit ตามแนวคิด, ระดับราคาของแต่ละโครงการ และตามโครงสร้างองค์กร ดังนี้

  ----- ------------------ ---------- -------- --------- ------- ---------------------- ---------
  SBU   Project            Brand      Target   Price     House   Location               Project
                                      Group    (MB.)     Type                           Type

  1     บ้านฟ้าปิยรมย์         PIYAROM    AB       3 - 7 MB  SH      ลำลูกกา คลอง 6          แนวราบ
        เลคแอนด์พาร์ค                                                                     

  1     บ้านฟ้ากรีนพาร์ค รังสิต  BAANFAH    AC       2 - 5 MB  DH / SH ลำลูกกา คลอง 3          แนวราบ
        คลอง 3                                                                          

  1     บ้านฟ้ากรีนพาร์ค รอยัล  BAANFAH    AC       3 - 7 MB  DH / SH ประชาอุทิศ               แนวราบ
        ธนบุรีรมย์                                                                         

  1     บ้านฟ้าปิยรมย์ เนสโต้   PIYAROM    AC       2.5 – 4   DH / SH ลำลูกกา คลอง 6          แนวราบ
                                               MB                                       

  1     บ้านฟ้าปิยรมย์เทอร์เร่   PIYAROM    AC       1.48 – 2  TH      ลำลูกกา คลอง 6          แนวราบ
                                               MB                                       

  1     บ้านฟ้าปิยรมย์เลค      PIYAROM    AB       4.5 – 8   SH      ลำลูกกา คลอง 6          แนวราบ
        แกรนด์เด                                MB                                       

  1     บ้านฟ้ากรีนเนอรี่       BAANFAH    AC       3.5 – 5   DH / SH พัทยาเหนือ ชัยพรวิถี        แนวราบ
        พัทยาเหนือ ชัยพรวิถี                        MB                                       

  2     เดอะรอยัลกรีนพาร์ค    THE ROYAL  AA       10 - 30   LSH     กาญจนาภิเษก             แนวราบ
        กาญจนาภิเษก                             MB                                       

  2     โฮมออนกรีน ธัญธานี    HOME ON    AB / AA  5 - 30 MB LSH     ลำลูกกา คลอง 5          แนวราบ
                           GREEN                                                        

  2     เอ็น ซี รอยัล ปิ่นเกล้า  NC Royal   AB / AA  12 - 30   LSH     กาญจนาภิเษก             แนวราบ
                                               MB                                       

  3     เนทูเรซ่า พัทยาเหนือ   Natureza   AC       1.49 –    Condo   พัทยาเหนือ ชัยพรวิถี        แนวสูง
        คอนโดมิเนียม                             4.17 MB                                  

  3     ดิอามองต์ คอนโดมิเนียม Diamant    AC       1.8-3.6   Condo   ถ.ซุปเปอร์ไฮเวย์เชียงใหม่   แนวสูง
        เชียงใหม่                                MB                                       
  ----- ------------------ ---------- -------- --------- ------- ---------------------- ---------

หมายเหตุ : 1. SDH = บ้านเดี่ยว, DH = บ้านแฝด, TH = ทาวน์เฮ้าส์, LSH =
บ้านเดี่ยวพรีเมี่ยม

2. บริษัทมีการกำหนดกลุ่มลูกค้าเป็น 3 กลุ่มหลัก ดังนี้

  กลุ่มลูกค้า AA กลุ่มลูกค้าระดับสูง (ระดับราคาตั้งแต่ 10.0 ล้านบาทขึ้นไป)

  กลุ่มลูกค้า AB กลุ่มลูกค้าระดับกลางค่อนข้างสูง (ระดับราคา 4.0 – 10.0 ล้านบาท)

กลุ่มลูกค้า AC กลุ่มลูกค้าระดับกลาง (ระดับราคา 1.0 – 4.0 ล้านบาท)

ทั้งนี้ โครงการที่บริษัทและบริษัทย่อยพัฒนาเพื่อขาย สามารถแบ่งเป็น 4 ลักษณะ ดังนี้

1. บ้านพร้อมอยู่ ใช้กับโครงการประเภทบ้านจัดสรร และอาคารชุดพักอาศัย
เป็นบ้านหรืออาคารชุดพักอาศัย ที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว
และพร้อมที่จะโอนให้ลูกค้าทันทีที่ลูกค้าชำระเงินเรียบร้อย
โดยมีระยะการผ่อนชำระเงินดาวน์ประมาณ 0-2 งวด คิดเป็นร้อยละ 5
ของราคาบ้านโดยบริษัทดำเนินการขายบ้านพร้อมอยู่ตั้งแต่ปี 2545
และเริ่มพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขายในปี 2549

2. บ้านสั่งสร้าง ใช้กับโครงการประเภทบ้านจัดสรร
เป็นลักษณะบ้านที่ลูกค้าสั่งสร้างตามรูปแบบที่บริษัทได้ออกแบบไว้
โดยลูกค้าสามารถเลือกทางเลือกในการปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยภายในซึ่งได้ออกแบบรองรับไว้แล้วได้
บริษัทจะเริ่มก่อสร้างเมื่อมีการทำสัญญาซื้อขายกับลูกค้าและได้รับชำระเงินดาวน์แล้ว
โดยมีงวดการผ่อนชำระเงินดาวน์ประมาณ 7–8 งวด คิดเป็นร้อยละ 10 - 15 ของราคาบ้าน
บ้านสั่งสร้างเป็นผลิตภัณฑ์ที่บริษัทมีไว้เพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน
และเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่ต้องการทยอยผ่อนชำระเงินดาวน์
หรือปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน

3. บ้านสร้างก่อนขาย ใช้กับโครงการประเภทบ้านจัดสรร เป็นบ้านที่บริษัทได้เริ่มก่อสร้างบางส่วน
ซึ่งเมื่อลูกค้าเข้าแวะชมโครงการจะสามารถเลือกซื้อได้ทันที
บริษัทมีนโยบายการสร้างบ้านก่อนขายเพื่อเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า
ในขณะเดียวกันก็สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าในเรื่องการปรับรูปแบบการใช้สอย
(Adaptive Function Design)
รวมทั้งความพร้อมของลูกค้าในการเข้าอยู่อาศัยที่แตกต่างกันได้อีกด้วย นอกจากนี้
การมีบ้านสร้างก่อนขายในโครงการถือเป็นกลยุทธ์หนึ่งที่ช่วยให้บริษัทมีสินค้ากึ่งสำเร็จรูป
ที่ช่วยให้เกิดการโอนได้เร็วขึ้น โดยมีงวดการผ่อนชำระเงินดาวน์ประมาณ 3 – 6 งวด
บริษัทได้เพิ่มสินค้าประเภทบ้านสร้างก่อนขายตั้งแต่ปี 2545

ทั้งนี้ บ้านแต่ละประเภทที่มีแบบเดียวกัน จะมีราคาไม่แตกต่างกัน ซึ่งการมีบ้านประเภทต่างๆ
เพื่อให้เป็นทางเลือกกับลูกค้า ทั้งในด้านความมั่นใจในสินค้าของบริษัท
และในเรื่องความพร้อมในการผ่อนชำระ
บริษัทใช้กลยุทธ์การกำหนดลักษณะของบ้านที่ขายในแต่ละโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
และทำเลที่ตั้งโครงการ อาทิ โซนทางเหนือซึ่งมักจะเป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง บริษัทจะเน้น
กลยุทธ์ขายบ้านสั่งสร้าง และบ้านสร้างก่อนขายเป็นหลัก
เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่พอใจที่จะทยอยผ่อนชำระเงินดาวน์มากกว่า ในขณะที่โซนทางใต้
บริษัทจะใช้กลยุทธ์สร้างบ้านพร้อมอยู่ เนื่องจากในโซนใต้
ขนาดของบ้านจะถูกกำหนดโดยผังเมืองให้สร้างบ้านเดี่ยว ซึ่งเป็นการจำกัดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
มีความต้องการบ้านในระยะเวลารวดเร็ว ตลอดจนลักษณะการแข่งขัน
และพฤติกรรมผู้บริโภคในบริเวณนั้น กลยุทธ์การสร้างบ้านพร้อมอยู่
จะเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าเป็นอย่างดี

โครงการอาคารชุดพักอาศัยโครงการแรกของบริษัท คือ โครงการเดอะโฟกัส คอนโดมิเนียม
โดยเป็นการซื้อโครงการ NPL ที่พัฒนาเกือบเสร็จสมบูรณ์แล้วมาเพื่อพัฒนาต่อ ดังนั้น
โครงการดังกล่าวจึงเป็นโครงการบ้านพร้อมอยู่ อย่างไรก็ดี
นโยบายการพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยของบริษัทได้มีการวางแผนพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยอย่างต่อเนื่องในปีนี้

4. คอนโดมิเนียม ขายก่อนสร้างจริง ในปี 2556 บริษัทฯ ได้เปิดตัวโครงการใหม่คอนโดมิเนียม
เนทูเรซ่า พัทยาเหนือ เฟส 2 มูลค่าโครงการ 590 ล้านบาท จำนวน 406 ยูนิต
ด้วยคอนเซ็ปต์บ้าน“Community in the Park”
ซึ่งเปิดเป็นโครงการที่สองจากประสบความสำเร็จปิดยอดขายในโครงการแรก
บนพื้นที่สีเขียวรูปแบบใหม่สไตล์ Modernized Art Park โดดเด่นที่สุดในเมืองพัทยา ทั้งนี้
เพื่อเป็นการขยายตลาดกลุ่มลูกค้าแนวสูงบนทำเลเด่นที่มีศักยภาพ

และในปี 2557 ทางบริษัทจะเปิดตัวโครงการดิอามองต์ คอนโดมิเนียม ตั้งอยู่ที่ ถนนซุปเปอร์ไฮเวย์
ฟ้าฮ่าม จังหวัดเชียงใหม่ มูลค่าโครงการ 1,375 ล้านบาท จำนวน 598 ยูนิต ด้านคอนเซ็ปต์
“Absolute Balance”
ความสุขที่ธรรมชาติโอบล้อมเมืองบนทำเลศักยภาพครบครันด้านความสะดวกสบาย
กับทำเลแห่งอนาคตที่ดีที่สุดบนถนนซุปเปอร์ไฮเวย์รายล้อมด้านศูนย์กลางธุรกิจ สบามบิน มหาวิทยาลัย
โรงแรม โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า
ท่ามกลางมนต์เสน่ห์แห่งทัศนียภาพเมืองเชียงใหม่ดอยสุเทพและดอยสะเก็ด

  ปัจจุบันบริษัทและบริษัทย่อยมีโครงการที่ดำเนินการอยู่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 ดังนี้

  []

  []

  []

  หมายเหตุ 1* โครงการเปิดใหม่ในปี 2556 ได้แก่ โครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ เทอร์เร่
  (เฟส12), โครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ เลค แกรนด์เด (เฟส13) และโครงการเนทูเรซ่า
  พัทยาเหนือ เฟส 2

  2 ในปี 2556 บริษัทฯ ปิดการขายโครงการเดอะกรีนพาร์ค จอมเทียน By NC Group
  มูลค่าโครงการ 297 ล้านบาท ประเภทบ้านแฝด จำานวน 94 ยูนิต และ

  โครงการธัญธานี โฮมออนกรีน มูลค่าโครงการ 899 ล้านบาท ประเภทบ้านเดี่ยว จำานวน 203
  ยูนิต

  3 บริษัทยังคงนโยบายขยายโครงการใหม่บนทำาเลที่มีศักยภาพอย่างต่อเนื่อง
  โดยโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาจำนวน 3 โครงการ ได้แก่ โครงการ

  ดิอามองต์ คอนโดมิเนียม จังหวัด เชียงใหม่ และโครงการแนวราบ จำนวน 2 โครงการ

ธุรกิจบริหารและจัดการโครงการแบบครบวงจร

บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (NCPM) (บริษัทย่อย):
ประกอบธุรกิจรับบริหารโครงการแบบครบวงจร ทั้งด้านบริหารการขายและการตลาด
การก่อสร้างและการโอน ในลักษณะของการเข้าไปฟื้นฟูกิจการ และการบริหารร่วมกับเจ้าของที่ดิน
นอกจากนี้บริษัทได้มีการพัฒนาการก่อสร้างด้วยระบบการก่อสร้างสำเร็จรูป หรือ Precast
อย่างต่อเนื่อง สามารถขยายฐานการผลิตได้เกือบทุกโครงการ
โดยปัจจุบันฐานการผลิตหลักตั้งอยู่ที่โครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ ลำลูกกา คลอง 6
และสำหรับในส่วนของโครงการอื่นๆ หรือโครงการที่กำลังจะเปิดใหม่ ก็สามารถตั้งฐานการผลิต
(On site) รองรับได้โดยไม่ต้องขนย้ายแผ่นผนังสำเร็จรูป อีกทั้งยังสามารถควบคุมคุณภาพการผลิต
สร้างความสามารถด้านการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
ลดความเสี่ยงด้านต้นทุนการก่อสร้าง ค่าแรงงานที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ลดปัญหาด้านฝีมือแรงงาน
การขาดแคลนผู้รับเหมา นอกจากนี้ ยังช่วยลดระยะเวลาในการก่อสร้าง
ทำให้สามารถขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

ธุรกิจบริหารชุมชน

บริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด (QLM) (บริษัทย่อย) :
ซึ่งอยู่ในกลุ่มบริษัทย่อยประกอบธุรกิจการให้บริการบริหารชุมชนแก่โครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดภายหลังการโอน
ในปี 2556 รับบริหารชุมชนทั้งสิ้นกว่า 13 โครงการ

2.2 การตลาดและการแข่งขัน

2.2.1 การตลาด

บริษัทได้มีการปรับภาพลักษณ์องค์กรให้ทันสมัยขึ้น โดยยึดหลัก “รู้จักบ้าน รู้ใจคุณ หรือ “We built
your Home with our Heart”
โดยได้ทำการวิเคราะห์ภาพลักษณ์ขององค์กรที่มีต่อลูกค้าโครงการฯ และลูกค้าในวงกว้าง พบว่า NC
GROUP มีภาพลักษณ์ที่ดีในสายตาผู้บริโภค โดยในปีนี้บริษัทได้วางแนวทางเพื่อตอกย้ำ Brand
Awareness ของ NC GROUP ให้แข็งแกร่งมากยิ่งขึ้น พร้อมทั้งรักษาจุดแข็งของ NC GROUP
โดยพยายาม Highlight จุดแข็งมากขึ้น อาทิ ความเป็นสังคมที่อบอุ่น,
การบริการที่เป็นกันเองและอบอุ่น, สิ่งแวดล้อมภายในและบรรยากาศที่ร่มรื่นน่าอยู่ของโครงการ
และราคาที่คุ้มค่า

ทั้งนี้ เพื่อเพิ่มความแข็งแกร่งของแบรนด์ NC GROUP
ด้วยการสร้างความแข็งแกร่งภาพลักษณ์ของแบรนด์ (Brand Image) ในแต่ละกลุ่มเป้าหมาย
ใช้โครงการ “NC ROYAL (PINKLAO)”
เป็นตัวสร้างภาพลักษณ์ในเรื่องความน่าเชื่อถือและความหรูหรามีระดับในสังคมระดับพรีเมี่ยม,
ใช้โครงการ “บ้านฟ้าปิยรมย์ Lake Grande” เป็นตัวสร้างภาพลักษณ์ของสังคมและชุมชนที่น่าอยู่
(อบอุ่น และครบครัน), ใช้โครงการ “บ้านฟ้า Greenery” เป็นตัวสร้างภาพลักษณ์ของชุมชน
ร่มรื่น อบอุ่น และ ใช้โครงการ “Home on Green”
เป็นตัวสร้างภาพลักษณ์ของความเป็นอยู่ที่แตกต่าง (ร่มรื่น เป็นธรรมชาติ) และใช้ Natureza
Condo เป็นการสร้างแบรนด์ คอนโดมิเนียมของบริษัท เป็นโครงการแรก
และเป็นตัวสร้างความหลากหลาย และครอบคลุมในทุกผลิตภัณฑ์
ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าครอบคลุมทุกไลฟ์สไตล์ และสร้างสังคมเมืองสีเขียว
ที่เป็นหนึ่งเดียวกับธรรมชาติ ใจกลางเมืองพัทยา

โดยยังคงยึดหลักการบริหาร “We built your home with our heart”
และมุ่งสร้างความแตกต่างของโครงการและผลิตภัณฑ์จากคู่แข่งโดยทั่วไป
ประสานระบบคุณภาพมาตรฐานสากล ISO ทั้งมาตรฐานการออกแบบ
การควบคุมการก่อสร้างบ้านของโครงการ และการสร้างความเชื่อมั่นให้ลูกค้าในด้านการส่งมอบบ้าน
ตลอดจนการดูแลโครงการหลังการขาย เพื่อสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้า
และเป็นการสร้างแบรนด์ “NC GROUP” ให้เป็นที่รู้จักในตลาดวงกว้างอีกด้วย

กลยุทธ์การตลาด

1)  กลยุทธ์การสร้างภาพลักษณ์ (Brand Image) ของผลิตภัณฑ์

    -   การสร้างภาพลักษณ์ปรับ Brand Image โดยเน้นความเป็น NC GROUP อีกทั้งมีการปรับ
        Brand
        ของโครงการและมีการปรับรูปแบบการนำเสนอสินค้าของพนักงานขายให้มีความเป็นมืออาชีพ
        ปรับรูปแบบการโฆษณา, Total Communication ของการสื่อสารการตลาด,
        สื่อประชาสัมพันธ์
        เพื่อให้ลูกค้าได้รับรู้และเข้าใจถึงระดับของสินค้าแต่ละแบรนด์ได้ชัดเจนมากยิ่งขึ้น
        และสามารถตัดสินใจได้ทันทีว่าสินค้าระดับใด
        แบรนด์ใดเหมาะกับความต้องการของตนเอง
        โดยใช้แบรนด์เป็นตัวแบ่งประเภทและระดับของสินค้า ซึ่งแบ่งเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่
        กลุ่มพรีเมี่ยม และ กลุ่มมาตรฐาน

    -   สร้าง Sphere โดยปรับปรุงจุดที่ลูกค้าสามารถเห็น รู้สึก และสัมผัสได้
        เมื่อเข้าเยี่ยมชมโครงการทุกโครงการที่เปิดขายปัจจุบัน เพื่อให้เกิดความรู้สึก ประทับใจ
        น่าสนใจ ตื่นเต้น น่าติดตาม (Interest at first sight) ทั้งนี้ จะปรับปรุงทั้งหมด
        4 ส่วนหลัก คือ บริเวณสำนักงานขาย บริเวณทางเข้าโครงการ บริเวณภายในโครงการ
        และบ้านพร้อมขายที่เปิดให้ลูกค้าเข้าชม

    -   ประชาสัมพันธ์การปรับภาพลักษณ์ของแบรนด์ NC GROUP
        และประชาสัมพันธ์แบรนด์แต่ละแบรนด์อย่างต่อเนื่อง

2)  กลยุทธ์การสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์

 บริษัทได้กำหนดแนวคิดเฉพาะสำหรับแต่ละโครงการ เพื่อสร้างความแตกต่าง
โดยมีการวางแผนออกแบบผังโครงการ รูปแบบสไตล์บ้านได้มีการพัฒนาโดยเฉพาะในช่วง 3
ปีที่ผ่านมา โดยมีปรับรูปแบบ Design จากสไตล์ที่มีกลิ่นอายความเป็นไทยเปลี่ยนเป็นสไตล์ Modern
Tropical, Modern Simply เน้นประโยชน์ใช้สอยของพื้นที่ทั้งภายใน และภายนอกบ้าน
โดยภายในเน้นตอบสนองไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยคนรุ่นใหม่ อาทิ ห้อง Green Room, Walk in
closet, เรือนรับรอง, Royal suite
และการบริหารโครงการหลังการขายที่เป็นเอกลักษณ์ชัดเจนกับลูกบ้าน
หรือการออกแบบประโยชน์ใช้สอย (Function) สำหรับโครงการแนวคิดบ้านสวน
ทั้งภายในและภายนอกบ้านให้สัมผัสทัศนียภาพของสวนได้อย่างเต็มที่ เป็นต้น

 มีการจัดโครงสร้าง Brand สินค้าให้เกิดความสอดคล้องกับ Brand Image ของ NC GROUP
โดยการพัฒนาแบบบ้านแต่ละหลังจะมีการนำ Research ในส่วน Customer Insight
เพื่อนำมาพัฒนาแบบบ้านและโครงการฯให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้อยู่อาศัยที่เป็น Target Group
จริง และมีการแบ่งแต่ละ Segment ให้มีความแตกต่างกันตามระดับราคา อีกทั้ง
ยังใส่ใจในสิ่งแวดล้อมโดยใส่ใจในวัสดุที่เลือกใช้ โดย Concern เกี่ยวกับ ECO Friendly
เนื่องจากคนรุ่นใหม่ใส่ใจในสิ่งแวดล้อม

 ลักษณะเฉพาะของการออกแบบบ้านให้มีทางเลือกสำหรับลูกค้า (Adaptive Function
Design) กล่าวคือ บริษัทได้สร้างทางเลือกให้กับลูกค้า (Design Option)
ในการปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านได้ เช่น เพิ่มห้องนอนชั้นล่าง เพิ่มโรงจอดรถ
หรือเพิ่มห้องนั่งเล่น เป็นต้น
ทำให้ลูกค้าสามารถต่อเติมหรือปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านได้ตามความพึงพอใจ

 โครงการของบริษัทจะมีพื้นที่ส่วนกลางเป็นจุดเด่น เนื่องจากในแต่ละโครงการ
แม้จะมีแนวคิดที่แตกต่างกัน ซึ่งทำให้มีการจัดสรรพื้นที่ส่วนกลางแตกต่างกัน แต่พื้นที่สาธารณูปโภค
และพื้นที่ส่วนกลางของแต่ละโครงการ จะได้รับการจัดสรรให้มีพื้นที่มากกว่าที่กฎหมายกำหนด
เพื่อเพิ่มความร่มรื่นและความเป็นเอกลักษณ์ให้กับชุมชนในหมู่บ้านอีกด้วย

3)  กลยุทธ์การกำหนดมาตรฐานและคุณภาพของบ้านและโครงการ

การดำเนินงานอย่างเป็นระบบ
และกระบวนการตรวจเช็คงานในทุกขั้นตอนเพื่อให้ได้บ้านและโครงการที่เป็นไปตามมาตรฐานสากลที่กำหนดขึ้นตามขั้นตอนของ
ISO 9001:2008 ซึ่งครอบคลุมตั้งแต่การออกแบบโครงการ (Site Plan)
การควบคุมการก่อสร้าง การบริหารการขาย ตลอดจนการเสนอบริการหลังการขาย
โดยรับประกันโครงสร้างบ้านภายหลังการโอนนานถึง 5 ปี
เป็นกลยุทธ์ที่ทำให้ลูกค้ามั่นใจได้ถึงคุณภาพของโครงการของบริษัท ที่เป็นไปตามมาตรฐานเดียวกัน
ตลอดจนการสื่อสารตรงถึงผู้บริหารผ่านฝ่ายลูกค้าสัมพันธ์ (CFR : Customer Feedback
Records)
จะเป็นช่องทางหนึ่งที่ให้ลูกค้าได้มีโอกาสตรวจสอบและร้องเรียนงานก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามมาตรฐาน
และมีการแก้ไขได้ทันเวลา อีกทั้งก่อให้เกิดความพึงพอใจและสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าอีกด้วย
ทั้งนี้ ในปี 2552 – 2555 บริษัทยังได้รับโล่ประกาศเกียรติคุณ
ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ติดดาว จากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
ซึ่งเป็นครื่องการันตีได้ว่า บริษัทเป็นผู้ประกอบการที่ตระหนักถึงคุณธรรม จริยธรรม
มีความรับผิดชอบต่อสังคมในการโฆษณา การทำสัญญา การผลิต
และจำหน่ายสินค้าและบริการที่คำนึงถึงผู้บริโภคอย่างแท้จริง

4) กลยุทธ์การสร้างความมั่นใจในชุมชนอยู่อาศัยที่ดีภายหลังปิดโครงการ

บริษัทตระหนักถึงความสำคัญของความพึงพอใจของลูกค้าในระยะยาว
จึงมุ่งเน้นการสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีของลูกค้าและชุมชนในโครงการภายหลังการปิดการขาย
โดยการวางระบบการบริหารชุมชนที่ดี สร้าง Customer Lifetime Value กล่าวคือ
ได้จัดตั้งบริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด
เพื่อดำเนินกิจการบริหารโครงการของบริษัทอย่างเป็นระบบ มีการกำหนดพื้นที่ส่วนกลาง
ซึ่งประกอบด้วยสโมสร สวนหย่อม และสถานที่เล่นกีฬามากกว่าที่กฎหมายกำหนด
และการจัดกิจกรรมต่างๆ อย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ลูกบ้านได้มีกิจกรรมร่วมกัน
พัฒนาระบบการดูแลและให้บริการลูกค้า ระบบการให้บริการรับข้อร้องเรียน (CRM: Customer
Relations Management) โดยฝ่ายลูกค้าสัมพันธ์ของบริษัท เพื่อสร้างความมั่นใจให้ผู้อยู่อาศัย
และเป็นการรักษาลักษณะเฉพาะและแนวคิดของโครงการไว้ต่อไป

5) กลยุทธ์ด้านการวิจัยการตลาดและการพัฒนาตลาด

บริษัทเล็งเห็นความสำคัญของข้อมูลความต้องการของลูกค้าในตลาดเป็นอย่างมาก
โดยได้จัดตั้งหน่วยพัฒนาธุรกิจ เพื่อทำการวิจัยตลาดก่อนการจัดซื้อที่ดินและการเปิดโครงการใหม่
โดยวิจัยความต้องการของลูกค้า การเคลื่อนไหวของตลาด การวิเคราะห์คู่แข่งขัน
และช่องว่างทางการตลาด ตลอดจนนโยบายของรัฐบาลอย่างต่อเนื่อง
เพื่อศึกษาถึงความเป็นไปได้ของโครงการ สภาวะการแข่งขัน ศักยภาพของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
และการพัฒนาผลิตภัณฑ์เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า โดยมีการวิจัยอย่างเป็นระบบ

6) กลยุทธ์การสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า

บริษัทมุ่งสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายหลังวิกฤติเศรษฐกิจ
ซึ่งมีผู้ประกอบการหลายรายที่ไม่สามารถส่งมอบบ้านให้กับลูกค้าได้ โดยได้ดำเนินกลยุทธ์ต่างๆ
เพื่อก่อให้เกิดความเชื่อมั่น อาทิเช่น บริษัทเป็นผู้ริเริ่มการใช้ “สัญญาเป็นธรรม” ในปี 2542
ซึ่งเป็นสัญญาที่กำหนดให้ลูกค้าจ่ายเงินดาวน์ตามสัดส่วนความคืบหน้าของงานที่ทำเสร็จ
โดยในภายหลังได้กลายมาเป็นสัญญาต้นแบบของสัญญามาตรฐานที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค หรือ
สคบ. บังคับใช้ทั่วไปในปัจจุบัน
อันเป็นกลยุทธ์ที่สะท้อนถึงการตระหนักถึงความเท่าเทียมกันเพื่อรักษาสิทธิประโยชน์ให้กับลูกค้า
นอกจากนี้ ในระหว่างงานก่อสร้างตามขั้นตอนควบคุมมาตรฐานของ ISO 9001:2008
บริษัทจะมีการติดต่อกับลูกค้าเป็นระยะ โดยกำหนดให้ลูกค้ามาตรวจงานด้วยตนเอง
หรือบริษัทจัดส่งภาพถ่ายความคืบหน้าการก่อสร้างบ้านให้กับลูกค้าทางไปรษณีย์เพื่อให้ลูกค้ามั่นใจในคุณภาพ
และการส่งมอบที่ตรงต่อเวลา

7) กลยุทธ์ทางด้านราคา

บริษัทมีนโยบายการกำหนดราคาขายในรูปแบบของราคาที่แข่งขันได้ในทำเลที่ตั้งของโครงการนั้นๆ
และมุ่งให้มูลค่าเพิ่มแก่ลูกค้าของโครงการด้วยความมั่นใจในสภาพชุมชนที่ดีภายหลังการปิดโครงการ
ทั้งนี้ การกำหนดลูกค้าเป้าหมายอันเป็นที่มาของการกำหนดราคาจะพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ
ที่เกี่ยวข้อง อันได้แก่ ทำเลที่ตั้งของโครงการ และโอกาสทางการตลาด
พฤติกรรมของลูกค้าเป้าหมาย และราคาตลาดของคู่แข่งขันในบริเวณใกล้เคียง
เทียบเคียงกับต้นทุนในการดำเนินโครงการ
แล้วจึงกำหนดกลยุทธ์ราคาตามช่องว่างทางการตลาดที่เปิดอยู่ในพื้นที่นั้น
ให้เหมาะสมกับกลยุทธ์การแข่งขันด้วย

8) กลยุทธ์การดำเนินโครงการให้ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพ 4 มุมเมือง ปริมณฑล
และขยายสู่จังหวัดใหญ่ในภูมิภาคที่มีศักยภาพสูงอย่างต่อเนื่อง

จากเดิมที่บริษัทเป็นผู้นำตลาดบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพฯ โซนเหนือ
บริษัทได้ใช้กลยุทธ์การทดลองศึกษาตลาดในเขตอื่นในระยะที่ผ่านมา
ทั้งผ่านโครงการโดยตรงของบริษัท และการรับจ้างบริหารโครงการ
ทำให้บริษัทมีความเชี่ยวชาญยิ่งขึ้นในพื้นที่อื่น
และจากความสำเร็จของโครงการนำร่องในเขตอื่นดังกล่าว ปัจจุบัน
บริษัทได้ดำเนินโครงการครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพหลัก 4 มุมเมือง ปริมณฑล
และขยายสู่จังหวัดใหญ่ในภูมิภาคที่มีศักยภาพสูงอย่างต่อเนื่อง เช่น ชลบุรี ขอนแก่น
ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง มีระบบการคมนาคม และระบบสาธารณูปโภคพร้อม
และเป็นทำเลที่เหมาะแก่การอยู่อาศัย ซึ่งการเปิดโครงการครอบคลุมพื้นที่โดยรอบ และจังหวัดใหญ่ๆ
ได้นั้น ส่งผลให้แบรนด์ “ NC Group” เป็นที่รู้จักมากยิ่งขึ้น
และทำให้ลูกค้าเกิดความเชื่อมั่นในการเติบโตของธุรกิจ

ปัจจุบันบริษัทยังคงนโยบายในการขยายการลงทุนไปยังพื้นที่ที่เป็นทำเลที่ดีมีศักยภาพอย่างต่อเนื่อง
เพื่อเป็นการขยายฐานและเข้าถึงลูกค้าที่หลากหลายขึ้น
ตลอดจนเป็นการกระจายความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของโครงการของบริษัทอีกด้วย

ลักษณะของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

ลักษณะของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของบริษัทมีความแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของโครงการ
ลักษณะของโครงการ และสถานภาพการแข่งขัน
อันก่อให้เกิดช่องว่างทางการตลาดที่เหมาะสมกับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายนั้น
ซึ่งบริษัทมีสัดส่วนประเภทลูกค้าต่างๆ คละกันไป
อันเนื่องจากนโยบายการกระจายความเสี่ยงในทำเลที่ตั้งโครงการ
และกลุ่มลูกค้าให้ครอบคลุมในทุกทำเล และกลุ่มเป้าหมาย อย่างไรก็ตาม
บริษัทยังคงเน้นผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อในระดับกลางถึงสูงเป็นหลัก จากข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา พบว่า
กว่าร้อยละ 25 - 30 ของการได้มาซึ่งลูกค้า เป็นลูกค้าที่เกิดจากการแนะนำ
และบอกต่อของลูกค้าเก่าในโครงการ (MGM : Member Gets Member)
อันสะท้อนถึงความไว้วางใจของลูกค้าที่เป็นไปอย่างต่อเนื่อง

การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

ช่องทางการจำหน่ายหลักของบริษัทฯ เป็นการขายตรงผ่านสำนักงานขายแต่ละโครงการของบริษัท
โดยในปี 2556 บริษัทเน้นการสื่อสารผ่านทาง On-line marketing เน้น Social Network
ไม่ว่าจะเป็น Facebook, E-Newsletters, Web Banner
เน้นการให้ข้อมูลข่าวสารโครงการต่างๆผ่านทาง Website เพื่อเป็นการสร้างแบรนด์ NC GROUP
ให้ทันสมัยสไตล์ Modern Casual ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ อีกทั้ง
ยังมีการออกบูธขายบ้านตามงานนิทรรศการแสดงบ้านต่างๆที่จัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์และสมาคมที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านเป็นช่องทางที่สามารถออกพบลูกค้าที่ต้องการที่อยู่อาศัยได้อีกช่องทางหนึ่ง
นอกจากนี้บริษัทยังนำสินค้าของบริษัทออกบูธตามห้างสรรพสินค้าชั้นนำต่างๆเพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายที่ตรงมากขึ้นอีกช่องทางหนึ่ง
และการแนะนำจากลูกค้าเก่าในโครงการ
ซึ่งบริษัทสามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ
ด้วยวิธีการประชาสัมพันธ์ในรูปแบบต่างๆ ได้แก่ ป้ายโฆษณา ป้ายบอกทางในพื้นที่ใกล้เคียง ใบปลิว
หนังสือพิมพ์ นิตยสาร แผ่นพับโครงการ อินเตอร์เน็ต การส่งจดหมายตรงให้กลุ่มเป้าหมาย
ตลอดจนการจัดกิจกรรมเพื่อส่งเสริมการขายในโครงการ รวมถึงการร่วมจัดพิมพ์หนังสือ
“คู่มือคู่บ้าน” ร่วมกับนิตยสารบ้านเพื่อแจกลูกค้า และผู้ที่กำลังเลือกซื้อบ้าน
เพื่อให้ลูกค้าได้คุ้นเคยกับแบรนด์ “NC GROUP” และได้ทราบถึงโครงการต่างๆ ของบริษัท

2.  ภาวะอุตสาหกรรม

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้วิเคราะห์และรายงานสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์
สรุปสาระสำคัญได้ดังนี้

ในปี 2556 ขอมูลที่อยูอาศัยสรางเสร็จจดทะเบียนใหม ในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑล
พบวามีจํานวนหนวยที่อยูอาศัยสรางเสร็จจดทะเบียนใหมทุกประเภทรวมกันประมาณ 130,100
หน่วย เพิ่มขึ้น รอยละ 4 จากปกอน ซึ่งมีประมาณ 125,000 หนวย

จากจํานวนที่อยูอาศัยสรางเสร็จจดทะเบียนใหมทั้งหมดในป 2556
แบงเปนที่อยูอาศัยสรางเสร็จจดทะเบียนใหมในเขตกรุงเทพฯ ประมาณ 77,900 หน่วย
เพิ่มขึ้นรอยละ21 จากปีกอน และปริมณฑล ประมาณ52,200 หนวย ลดลงรอยละ14
จากปกอน แบงเปนหนวยหองชุดประมาณ 69,500 หน่วย (คิดเปน รอยละ53
ของหนวยสรางเสร็จจดทะเบียนใหมทั้งหมด) บานเดี่ยวประมาณ 31,100 หน่วย
(คิดเปนรอยละ24) ทาวนเฮาสประมาณ 17,100 หนวย (คิดเปนรอยละ13)
อาคารพาณิชยประมาณ 9,700 หนวย (คิดเปน รอยละ 8) และบานแฝดประมาณ 2,700
หนวย (คิดเปนรอยละ 2)

พื้นที่ซึ่งมีหนวยที่อยูอาศัยสรางเสร็จจดทะเบียนใหมประเภทแนวราบมากที่สุด 5 อันดับแรกในป
2556 ไดแก อําเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ (4,800 หนวย) อําเภอลําลูกกา
จังหวัดปทุมธานี (3,400 หนวย) เขตคลองสามวา (3,100 หนวย) เขตบางขุนเทียน (2,900
หนวย) และอําเภอเมืองสมุทรปราการ(2,900 หนวย)

พื้นที่ซึ่งมีหนวยที่อยูอาศัยสรางเสร็จจดทะเบียนใหมประเภทอาคารชุดมากที่สุด 5 อันดับแรก
ในป 2556 ไดแก เขตบางเขน(5,200 หนวย
ซึ่งในจํานวนนี้เปนโครงการอาคารชุดบานเอื้ออาทรคูบอน 1-2 ประมาณ 3,700 หนวย)
เขตหวยขวาง (5,000 หนวย) อําเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ (4,500 หนวย)
อําเภอบางเสาธง จังหวัดสมุทรปราการ (4,400 หนวย
ซึ่งในจํานวนนี้เปนโครงการบานเอื้ออาทรวัดศรีวารี นอย 1- 5 ประมาณ 4,200 หนวย)
และเขตสายไหม (3,900 หน่วย ซึ่งทั้งหมดเปนโครงการอาคารชุด เอื้ออาทรคลองถนน 1-3)
ทั้งนี้ ในป 2556 มีอาคารชุดเอื้ออาทรสรางเสร็จจดทะเบียนใหมของการเคหะ แหงชาติ 15
โครงการ รวม 434 อาคาร 19,500 หนวย

ในปี 2556 ขอมูลโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัยในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล
พบวามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยูอาศัย ประมาณ 180,400 หนวย เพิ่มขึ้นรอยละ 13
จากปกอน ซึ่งมีทั้งสิ้นประมาณ 159,100 หนวย จากปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์
เฉพาะที่อยูอาศัย จํานวน 180,400 หนวย นี้ แบงเปนหองชุดมากที่สุด จํานวนประมาณ
75,200 หนวย (สัดสวนรอยละ 42) ทาวนเฮาสจำนวน 54,200 หน่วย
(สัดสวนรอยละ 30) บานเดี่ยว จํานวน 31,500 หนวย (สัดสวนรอยละ17)
อาคารพาณิชยจํ านวน 14,100 หนวย (สัดสวน รอยละ 8) และบานแฝด จํานวน 5,400
หนวย (สัดสวนรอยละ 3)

มูลคาการโอนที่อยูอาศัยทั้งสิ้น 433,600 ลานบาท เพิ่มขึ้นรอยละ 21 จากปกอน
ซึ่งมีมูลคาการโอนประมาณ 433,600 ลานบาท แยกประเภท เปนหองชุดมากที่สุด
คิดเปนมูลคา 161,800 ลานบาท (สัดสวน รอยละ 37) บานเดี่ยวมูลคา 130,600
ลานบาท (สัดสวนรอยละ30) ทาวนเฮาสมูลคา 87,900 ลานบาท (สัดสวนรอยละ
20) อาคารพาณิชย์ มูลคา 40,400 ลานบาท (สัดสวนรอยละ10) และบานแฝด
มูลคา12,900 ลานบาท (สัดสวนรอยละ 3)

พื้นที่ซึ่งมีจำนวนหนวยการโอนกรรมสิทธิ์หองชุดใหมมากที่สุดในป 2556 ไดแก เขตพระโขนง
เขตบางกะป เขตบางซื่อ เขตหวยขวาง และอําเภอปากเกร็ด นนทบุรี

พื้นที่ซึ่งมีจำนวนหนวยการโอนกรรมสิทธิ์บานเดี่ยวขายใหมมากที่สุดในป 2556 ไดแก อําเภอ
ลําลูกกา ปทุมธานี อําเภอบางพลี สมุทรปราการ อําเภอบางบัวทอง นนทบุรี เขตสายไหม
และอําเภอปากเกร็ด นนทบุรี

พื้นที่ซึ่งมีจำนวนหนวยการโอนกรรมสิทธิ์ ทาวนเฮาสขายใหมมากที่สุดในป 2556 ไดแก
อําเภอเมืองสมุทรปราการ อําเภอบางพลี สมุทรปราการ อําเภอลําลูกกา ปทุมธานี
อําเภอเมืองสมุทรสาคร และอําเภอเมืองปทุมธานี

พื้นที่เฉลี่ยตอหนวยของหองชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ในกรุงเทพฯ อยูที่ประมาณ 28.8
ตารางเมตร สวนในจังหวัดปริมณฑลอยูที่ ประมาณ 29.6 ตารางเมตร

ข้อมูลสถิติที่สำคัญ

[]

[]

[]

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ศักยภาพในการแข่งขัน

ตลอดระยะเวลา 19 ปีที่ผ่านมา บริษัทถือได้ว่าเป็นองค์กรที่มีความเข้มแข็ง มั่นคง
สามารถฝ่าวิกฤติเศรษฐกิจได้ด้วยดีตลอดระยะในการดำเนินธุรกิจ และยังคงมุ่งมั่นสร้างแบรนด์ NC
GROUP เพื่อขยายการเติบโตทางธุรกิจในอนาคตอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้ บริษัทมีจุดแข็งหลายประการ
ซึ่งจะเป็นปัจจัยทำให้บริษัทมีศักยภาพในการแข่งขัน ดังนี้

1) บริษัทสามารถแข่งขันกับผู้อื่นได้ในเรื่องต้นทุน
เนื่องจากบริษัทจะมุ่งเน้นการจัดซื้อที่ดินซึ่งเป็นหลักประกันหลุดจำนอง
ซึ่งเป็นหลักประกันที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้จากสถาบันการเงิน
ปัจจุบันบริษัทมีที่ดินเปล่ารอการพัฒนาเป็นเนื้อที่ทั้งหมดประมาณ 900 ไร่
ถือว่าเพียงพอต่อการขยายการลงทุนและสร้างการเติบโตด้านรายได้ในอนาคต

บริษัทได้มีการพัฒนาการก่อสร้างด้วยระบบการก่อสร้างสำเร็จรูป หรือ Precast อย่างต่อเนื่อง
สร้างความสามารถด้านการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
สามารถควบคุมคุณภาพการผลิต ลดความเสี่ยงด้านต้นทุนการก่อสร้าง ลดปัญหาด้านฝีมือแรงงาน
การขาดแคลนผู้รับเหมา ลดระยะเวลาในการก่อสร้าง
ทำให้สามารถขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

หากพิจารณาด้านสภาพคล่องทางการเงินพบว่า ปัจจุบันบริษัทมีอัตราหนี้สินต่อทุนที่ 0.94 เท่า
แม้ว่าจะเพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาที่มีอัตราหนี้สินต่อทุนที่ 0.66 เท่า แต่ทั้งนี้
เนื่องจากบริษัทมีการกู้เงินจากสถาบันการเงินมาเพื่อใช้ในการขยายการลงทุนในโครงการใหม่
และซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อรองรับการขยายตลาดในอนาคต
และถือว่าอัตราหนี้สินต่อทุนดังกล่าวยังอยู่ในระดับการบริหารความเสี่ยงที่บริษัทยอมรับได้และต่ำกว่าค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม
แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการขยายการลงทุนในอนาคต

2) บริษัทมีนโยบายในการสร้างความมั่นใจและความพึงพอใจสูงสุดให้แก่ลูกค้าเป็นสำคัญ โดยในปี
2542 บริษัทเป็นผู้ประกอบการรายแรกที่ริเริ่มใช้ระบบ “สัญญาเป็นธรรม”
และเป็นบริษัทบ้านจัดสรรในประเทศไทยรายแรกที่ได้รับการรับรองมาตรฐาน ISO 9002
นอกจากนี้ในปี 2552 – 2555 บริษัทยังได้รับโล่ประกาศเกียรติคุณ
ผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ติดดาว จากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
ทำให้บริษัทได้รับการไว้วางใจและมั่นใจในคุณภาพของสินค้าและบริการที่ดีจากลูกค้าตลอดมา
ซึ่งพบว่ากว่าร้อยละ 25 -30 ของลูกค้าเกิดจากการแนะนำและบอกต่อของลูกค้าเก่า

3) จากสภาพการแข่งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์ บริษัทจึงให้ความสำคัญของการวิจัย พัฒนา
และมีความคิดริเริ่มสร้างสรรค์แบบบ้านใหม่ๆ อยู่เสมอ อาทิ โครงการบ้านฟ้า ปิยรมย์ NESTO
ซึ่งมีการปรับแบบบ้านใหม่ให้ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ เป็นสไตล์ Modern Tropical
ซึ่งได้รับการตอบรับจากสาธารณชนผู้ซื้อบ้านเป็นอย่างดี อีกทั้งยังมีการสร้างโครงการ NC
ROYAL(PINKLAO) เพื่อเน้นการสร้างแบรนด์ NC GROUP ให้เป็นที่รู้จักในวงกว้างว่า NC
สามารถสร้างโครงการ Hi-end ได้อย่างมีศักยภาพ เพื่อเจาะตลาดลูกค้ากลุ่มพรีเมี่ยม
โดยเป็นการขึ้นโครงการต่อเนื่องจากโครงการ The Royal Green Park (Kanjanapisek)
ต่อเนื่องอย่างไม่หยุดยั้ง ซึ่งเป็นการบ่งชี้ถึงความสามารถในการสร้างสรรค์แบบบ้านใหม่ๆ
ให้กับผู้ซื้อบ้านได้เป็นอย่างดี นอกจากนี้
บริษัทมีนโยบายในการนำเสนอบ้านเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าภายใต้แนวคิดปลูกเรือนตามใจผู้อยู่
(Adaptive Function Design) รองรับการปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน
และมุ่งเน้นการสร้างระบบและหน่วยงานบริหารชุมชนภายหลังการขาย

นอกจากนี้ โครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ เนสโต้ วงแหวนลำลูกกาคลอง 6
ยังเป็นโครงการที่ได้รับโล่ประกาศเกียรติคุณในโครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น ในประเภทบ้านเดี่ยว
ระดับราคาปานกลาง จากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกับบริษัท เอเจนซี่
ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด
แสดงให้เห็นถึงการมุ่งเน้นพัฒนาโครงการใหม่ที่มีคุณภาพอย่างแท้จริง

4) บริษัทมีผู้บริหารที่มีประสบการณ์ และอยู่ในธุรกิจมายาวนาน
จึงทำให้มีความเข้าใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี
สามารถตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้า และสามารถนำบริษัทผ่านพ้นวิกฤติเศรษฐกิจ

2.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์

ในการพัฒนาโครงการ บริษัทยึดหลักความระมัดระวังในการพิจารณาดำเนินธุรกิจ
ซึ่งโดยปกติโครงการของบริษัทจะใช้ระยะเวลาเฉลี่ยในการพัฒนาโครงการจนสามารถรับรู้รายได้ได้ประมาณ
8 – 12 เดือน
(ระยะเวลาเฉลี่ยในการพัฒนาโครงการจนปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์แล้วเสร็จประมาณ 2 ปี)
โดยมีขั้นตอนการดำเนินงาน ดังต่อไปนี้

[TABLE]

การจัดซื้อที่ดิน

บริษัทมีนโยบายการจัดซื้อที่ดิน ผ่านขั้นตอนการพิจารณาของคณะกรรมการบริหาร
คณะกรรมการตรวจสอบ คณะกรรมการบริษัท และผู้ถือหุ้น
ตามขอบเขตอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการแต่ละชุด และดำเนินการให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์
ข้อบังคับของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
โดยอาจมอบอำนาจให้ผู้บริหารหรือบุคคลใดเป็นตัวแทนในการจัดซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์สูงสุดของบริษัทและบริษัทย่อย

*ที่ดินเป็นต้นทุนหลักประมาณร้อยละ 25 – 30 ของต้นทุนทั้งหมดในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และเป็นปัจจัยสำคัญในการแข่งขัน บริษัทจึงได้ให้ความสำคัญเป็นอย่างมากในการจัดซื้อที่ดิน
โดยในปัจจุบัน บริษัทมีนโยบายจัดหาที่ดินจาก 2 แหล่ง คือ จากสถาบันการเงิน อาทิเช่น
บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บบส.) บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.)
และซื้อผ่านนายหน้าที่ดิน โดยมีขั้นตอนหลักดังนี้

โดยเมื่อมีช่องทางในการจัดซื้อที่ดิน คณะทำงานของบริษัทจะใช้เวลาประมาณ 1 – 2
สัปดาห์ทำการสำรวจเพื่อขออนุมัติจัดซื้อ โดยหลักเกณฑ์การเลือกที่ดิน
จะพิจารณาจากอุปสงค์และอุปทานของตลาด สภาพแวดล้อม การคมนาคม และสาธารณูปโภคพื้นฐาน
โดยบริษัทจะทำการพัฒนาโครงการในที่ดินเปล่าได้ภายในระยะเวลา 6-8 เดือน

ตั้งแต่ปี 2543 เป็นต้นมา
บริษัทได้พิจารณาหาแหล่งซื้อที่ดินเปล่าหรือโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างพัฒนาซึ่งเป็นหลักประกันหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของสถาบันการเงิน
บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน หรือบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย
รวมทั้งจากที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อการฟื้นฟูกิจการลูกหนี้
เนื่องจากเป็นช่องทางในการได้สินทรัพย์ที่มีคุณภาพ ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด
สำหรับโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างพัฒนานั้น
บริษัทจะพิจารณาศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
วางแผนดำเนินการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านและโครงการ ตลอดจนพิจารณากลยุทธ์การเข้าดำเนินการ
เช่น การบริหารโครงการเพื่อพัฒนา หรือการรับจ้างบริหารโครงการแบบครบวงจรโดยบริษัทย่อยคือ
บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนท์ จำกัด เช่น การเข้าร่วมบริหารโครงการธัญธานี
โฮมออนกรีน ร่วมกับผู้ประกอบการเดิม
โดยบริษัทจะได้รับผลตอบแทนในรูปแบบของค่าธรรมเนียมการรับจ้างบริหารโครงการ
และผลตอบแทนในการขายบ้านให้กับลูกค้าในโครงการ

การจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัททำการว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างขนาดกลาง และขนาดเล็กในการก่อสร้างโครงการของบริษัท
ณ ปัจจุบัน บริษัทมีผู้รับเหมางานอาคาร (Contractors) ที่รับงานอยู่ทั้งสิ้น 27 ราย
ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้รับเหมาที่ผ่านการทำงานกับบริษัทมาเป็นระยะเวลาหนึ่ง
ซึ่งหากบริษัทมีการเพิ่มโครงการใหม่ๆ ในอนาคต บริษัทสามารถดำเนินการจ้างผู้รับเหมาเพิ่มได้
โดยปัจจุบันบริษัทมีผู้รับเหมาในบัญชีรายชื่อและทะเบียนประวัติของผู้รับเหมางานอาคารทั้งหมด 44
ราย ซึ่งผ่านกระบวนการพิจารณาคุณสมบัติตามที่กำหนดมาตรฐานไว้
โดยบริษัทมีขั้นตอนการปฏิบัติงานในการจัดจ้างผู้รับเหมาอย่างชัดเจน ตามที่กำหนดในระบบมาตรฐาน
ISO 9001:2008 เพื่อให้มั่นใจว่าผู้รับเหมางานก่อสร้างต่างๆ
จะสามารถทำการก่อสร้างงานได้คุณภาพมาตรฐาน โดยบริษัทจะเป็นผู้กำหนดแบบบ้าน
และราคาให้ผู้รับเหมาตามแบบบ้านของบริษัท
และผู้รับเหมาที่ได้มาตรฐานตามทะเบียนรายชื่อของบริษัทจะเป็นผู้เสนองาน
ให้บริษัทพิจารณาจัดสรรงานให้แก่ผู้รับเหมาตามความสามารถในการผลิต
โดยผู้รับเหมาจะเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างต่างๆ เองตามแบบและมาตรฐานที่บริษัทกำหนดไว้

บริษัทควบคุมคุณภาพงานของผู้รับเหมาโดยการตรวจสอบงานให้เป็นไปตามมาตรฐานคู่มือการปฏิบัติงานของบริษัท
ซึ่งมีเกณฑ์มาตรฐานในการประเมินคุณภาพงาน ระยะเวลาปฏิบัติงาน แรงงาน อุปกรณ์
และเครื่องมือ การบริหารงาน และการใช้เงินทุนหมุนเวียน
ซึ่งบริษัทจัดให้มีการตรวจเช็คงานโดยหัวหน้าคุมงาน (Foreman) แต่ละส่วนงานซึ่งโดยเฉลี่ย 10
หลังต่อ 1 คน และจัดทำรายงานการตรวจเช็คอย่างสม่ำเสมอ
เพื่อเสนอต่อฝ่ายก่อสร้างและฝ่ายบริหารต่อไป

การจัดหาวัสดุก่อสร้าง

ผู้รับเหมาจะเป็นผู้จัดหาเครื่องมือ เครื่องใช้ เครื่องจักรอุปกรณ์
และวัสดุก่อสร้างตามบัญชีรายการวัสดุที่บริษัทกำหนดระบุไว้ในคู่มือปฏิบัติการของบริษัทตามมาตรฐาน
ISO 9001:2008โดยวัสดุที่ผู้รับเหมานำมาใช้นั้น
จะต้องผ่านการพิจารณาคุณภาพและมาตรฐานจากทางบริษัทก่อน
ยกเว้นวัสดุควบคุมหลักซึ่งบริษัทจะเป็นผู้จัดหาเองเพื่อเป็นการควบคุมคุณภาพและมาตรฐานผลิตภัณฑ์
ได้แก่ เสาเข็ม พื้นไม้ลามิเนต พรม งานปูหินอ่อน หินแกรนิต กรอบและบานประตูหน้าต่าง
งานกำจัดปลวก เป็นต้น
โดยฝ่ายจัดซื้อจะจัดการประชุมเพื่อสำรวจพื้นที่ก่อสร้างเป็นประจำทุกเดือนเพื่อจัดทำ MRP
(Material Requirement Planning)
บริษัทมีนโยบายสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างตามจำนวนที่ต้องการใช้จริงเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการควบคุมสต็อกสินค้า
ส่วนในกรณีที่เป็นวัสดุหายากจะทำการตกลงราคาและปริมาณล่วงหน้ากับผู้ผลิตเพื่อป้องกันความเสี่ยงในการขาดแคลนวัตถุดิบ

ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

บริษัทดำเนินธุรกิจโดยตระหนักถึงความสำคัญในการดูแลรักษาสิ่งแวดล้อม
โดยได้กำหนดให้มีนโยบายด้านความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมขึ้น
เพื่อให้พนักงานได้ยึดถือเป็นแนวทางในการปฏิบัติงาน บริษัท
มีระบบการบริหารจัดการสาธารณูปโภคของโครงการต่างๆ ไว้อย่างชัดเจน
เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาที่อาจส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง
ระบบการบำบัดน้ำเสีย โดยได้จัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสีย เป็นระบบมาตรฐานสำหรับบ้านแต่ละหลัง
และระบบการบำบัดน้ำเสียส่วนกลางของแต่ละโครงการ
และมีการปฏิบัติให้เป็นไปตามขั้นตอนการดำเนินงานที่เป็นมาตรฐานที่กำหนดใน ISO 9001:2008
ซึ่งครอบคลุมถึงระเบียบที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม
บริษัทไม่มีกรณีพิพาทหรือถูกฟ้องร้องเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมในระยะ 3 ปีที่ผ่านมา

2.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 บริษัทมียอดบ้านที่ได้รับจอง และรอส่งมอบใน 16 โครงการ จำนวน
607 ยูนิต รวมมูลค่า 1,157 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 8.85
ของมูลค่าโครงการที่เปิดดำเนินการอยู่ทั้งหมด

การวิจัยและการพัฒนา

บริษัทตระหนักถึงความสำคัญของการวิจัยและพัฒนาเป็นอย่างมาก
โดยได้มีการจัดตั้งฝ่ายพัฒนาธุรกิจเพื่อศึกษาวิเคราะห์ วิจัยข้อมูลทางการตลาด
พิจารณาความเป็นไปได้ในการลงทุน วางแผนงาน และกำหนดกลยุทธ์ด้านต่างๆ
เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน สร้างความพึงพอใจสูงสุดแก่ลูกค้า
และเสริมสร้างภาพพจน์ที่ดีให้กับองค์กรสู่สาธารณชน
ตลอดจนการศึกษาแนวทางและวิธีการพัฒนาเทคนิคในการก่อสร้างเพื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด
โดยบริษัทได้แบ่งส่วนการวิจัยและพัฒนาเป็น 2 หน่วยงาน คือ ฝ่ายพัฒนาธุรกิจ
และฝ่ายพัฒนาผลิตภัณฑ์ โดยในปี 2556
บริษัทมีค่าใช้จ่ายที่ใช้ในการวิจัยและพัฒนาเป็นจำนวนเงินประมาณ 7.3 ล้านบาท ต่ำกว่าปี 2555
ถึง 2.4 ล้านบาท ประกอบด้วย ค่าพัฒนา- ออกแบบวางผังภูมิสถาปัตยกรรม 6.9 ล้านบาท
ค่าใช้จ่ายงานวิจัยสินค้าและผลิตภัณฑ์ 0.4 ล้านบาท

-   ฝ่ายพัฒนาธุรกิจ

มีนโยบายศึกษา วิเคราะห์ รวมไปถึงทำการวิจัยพฤติกรรมผู้บริโภคที่เป็นกลุ่มเป้าหมาย (Target
Group) สภาวะการแข่งขัน โอกาสทางการตลาด และค้นหาทำเลใหม่
เช่นการสำรวจความคิดเห็นของลูกบ้านในโครงการและผู้เข้าเยี่ยมชมโครงการ
การติดตามข่าวสารของคู่แข่ง และสถานการณ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
รวมไปถึงสภาวะเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศ เพื่อนำมาเป็นฐานข้อมูลในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ
ภายใต้แนวความคิด การออกแบบที่ดียิ่งขึ้น โดยที่ยังเน้นจุดยืนและเอกลักษณ์ของธุรกิจไว้ ทั้งนี้
ยังมีการสร้างสมมุติฐาน (Assumption) แบบจำลองทางการเงิน (Financial Model)
ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility Study)
เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น และมีวิธีการรองรับสถานการณ์ หากความเสี่ยงนั้นเกิดขึ้น

-   ฝ่ายพัฒนาผลิตภัณฑ์

ทำการศึกษาและวิจัยทั้งในเชิงคุณภาพและเชิงปริมาณเพื่อศึกษาพฤติกรรมและความต้องการของผู้อยู่อาศัย
โดยนำผลการวิจัยมาพัฒนาการออกแบบผลิตภัณฑ์ในทุกด้าน โดยพิจารณาทั้งในด้านการออกแบบ
รูปลักษณ์ และประโยชน์ใช้สอย ให้ผู้อยู่อาศัยได้รับประโยชน์สูงสุดจากการออกแบบ
นอกจากนี้ยังมีการนำวัสดุสมัยใหม่มาใช้ โดยเน้นที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม
และประหยัดพลังงานมาเป็นองค์ประกอบในการก่อสร้าง
รวมถึงการนำเทคโนโลยีการก่อสร้างที่ทันสมัยมาใช้ ทั้งนี้เพื่อให้การพัฒนาผลิตภัณฑ์มีคุณภาพ
และมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น สามารถได้รับการยอมรับจากลูกค้ามากขึ้น

3.  ปัจจัยความเสี่ยง

ในปี 2556 คณะทำงานบริหารความเสี่ยงได้มีการกำหนดแผนงานบริหารความเสี่ยง ติดตาม
และประเมินผลอย่างต่อเนื่อง
รวมทั้งมีการรายงานผลการปฏิบัติงานต่อคณะกรรมการบริษัทเป็นประจำทุกไตรมาส
สรุปสาระสำคัญด้านปัจจัยเสี่ยง ดังนี้

1 ความเสี่ยงด้านการขาดแคลนผู้รับเหมา

บริษัทฯ ทำการว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างขนาดกลาง และขนาดเล็กในการก่อสร้างโครงการต่าง ๆ
ของบริษัท โดยมีขั้นตอนการปฏิบัติงานในการจัดจ้างผู้รับเหมาอย่างชัดเจนตามที่ระบบมาตรฐาน ISO
เพื่อให้มั่นใจว่าผู้รับเหมางานก่อสร้างต่างๆ จะสามารถทำการก่อสร้างงานได้คุณภาพมาตรฐาน

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวมากขึ้น ประกอบกับในปี 2556บริษัทฯ
มีการเปิดโครงการใหม่หลายโครงการเมื่อเทียบกับระยะเวลาในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
และยังมีแผนการเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องในอนาคตทั้งในเขตกรุงเทพฯ
และจังหวัดที่เป็นหัวเมืองเศรษฐกิจอื่นๆ อาจจะก่อให้เกิดภาวะขาดแคลนผู้รับเหมาได้ในอนาคต
และเพื่อลดความเสี่ยงดังกล่าว บริษัทฯ
ได้จัดทำทะเบียนบัญชีรายชื่อและทะเบียนประวัติของผู้รับเหมางานอาคารที่ผ่านกระบวนการพิจารณาคุณสมบัติตามที่กำหนดมาตรฐานไว้ทั้งหมด
ซึ่งมีถึง 55 ราย ขณะที่ปัจจุบันมีผู้รับเหมางานอาคาร (Contractors) ที่รับงานอยู่ทั้งสิ้น 44 ราย
เพียงพอต่อความต้องการ รวมถึงจัดให้มีการอบรมเพิ่มทักษะความรู้ให้ผู้รับเหมา
เพื่อสร้างความสัมพันธ์ที่ดี และเป็นการพัฒนาทักษะความรู้ความสามารถในงานก่อสร้างอีกด้วย

2 ความเสี่ยงด้านต้นทุนการก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างถือเป็นต้นทุนหลักในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และบริษัทฯ
จำเป็นต้องควบคุมคุณภาพให้เป็นไปตามมาตรฐาน แต่เนื่องจากบริษัทฯ
ไม่มีการทำสัญญาซื้อขายวัสดุก่อสร้างล่วงหน้า ทำให้บริษัทฯ
มีความเสี่ยงจากการผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง อาจจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนการก่อสร้าง
และความสามารถในการทำกำไรของบริษัท

บริษัทฯ ได้วางมาตรการในการป้องกันปัญหาต้นทุนการก่อสร้างในระยะยาวในหลายลักษณะ เช่น
การพัฒนาระบบโครงสร้างสำเร็จรูป (Prefab)
การวางแผนบริหารและพัฒนาโครงการให้เหมาะสมกับภาวะตลาดและความต้องการของลูกค้า
การวางแผนความต้องการใช้วัสดุก่อสร้าง (Material Requirement Planning)
การหาวัสดุทดแทนที่มีคุณภาพเทียบเท่าอย่างมีระบบ
รวมถึงการวางแผนเชิงกลยุทธ์ด้านราคาสินค้าอย่างใกล้ชิด นอกจากนี้บริษัทฯ
ยังถือได้ว่าเป็นผู้ประกอบการที่มีขนาดใหญ่ทำให้มีอำนาจในการต่อรองด้านราคาและปริมาณกับผู้จำหน่ายวัสดุก่อสร้างได้

3.  ความเสี่ยงจากการที่บริษัทมีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ถือหุ้นมากกว่าร้อยละ 75

บริษัท ณ วันที่ 27 ธันวาคม 2556 บริษัทฯ มีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่คือ กลุ่มตันฑเทอดธรรม
ถือหุ้นในบริษัทคิดเป็นร้อยละ 77.49 ของจำนวนหุ้นที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมด
(รายละเอียดปรากฏในหัวข้อเรื่องโครงสร้างเงินทุน) ซึ่งเป็นสัดส่วนการถือหุ้นที่มากกว่า 3 ใน 4
ทำให้กลุ่มผู้ถือหุ้นดังกล่าวมีอำนาจในการควบคุมบริษัทฯ
และมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของบริษัทในทุกเรื่องที่ต้องได้รับอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหุ้น

อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ
มีการกำหนดโครงสร้างการจัดการเพื่อให้เกิดการถ่วงดุลและสอบทานการบริหารงานอย่างเหมาะสม
ประกอบด้วย คณะกรรมการบริษัท คณะกรรมการบริหาร กรรมการอิสระ คณะกรรมการตรวจสอบ
คณะกรรมการสรรหา และคณะพิจารณาค่าตอบแทน นอกจากนี้
ในกรณีเข้าทำรายการที่เกี่ยวโยงกับกรรมการ ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ และผู้มีอำนาจควบคุม
รวมถึงบุคคลที่อาจมีความขัดแย้ง บุคคลดังกล่าวจะไม่มีสิทธิออกเสียงในการอนุมัติรายการดังกล่าว

นอกจากนี้ยังมีลักษณะความเสี่ยงด้านอื่นๆ
ที่คณะทำงานบริหารความเสี่ยงได้ร่วมกันหารือและประเมินว่ายังอยู่ในระดับที่ยอมรับได้
ตลอดจนมีแผนการบริหารงานที่รองรับความเสี่ยงดังกล่าวอย่างใกล้ชิด เช่น 1) ความพร้อมด้านที่ดิน
หรือการจัดหาที่ดินเพื่อการพัฒนาในอนาคต
2)การประกอบธุรกิจสร้างบ้านพร้อมอยู่ที่ต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนมาก 3) การปรับอัตราค่าแรงขั้นต่ำ
ซึ่งมีผลต่อต้นทุนการก่อสร้าง 4) ความเสี่ยงด้านภัยธรรมชาติ เป็นต้น

4. ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ

4.1 ทรัพย์สินหลัก

4.1.1 ดิน อาคาร และอุปกรณ์ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556

[]

[]

4.1.2 โครงการบ้านพร้อมที่ดินเพื่อขายของบริษัทและบริษัทย่อย (ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556)

[]

[]

  4.2 นโยบายการลงทุนในบริษัทย่อย

บริษัทมีนโยบายการลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
และธุรกิจที่มีความเกี่ยวเนื่องกับการพัฒนาบ้านจัดสรรเพื่อขายเป็นหลัก
โดยคำนึงถึงอัตราผลตอบแทนที่เหมาะสมในธุรกิจนั้นๆ โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556
บริษัทมีเงินลงทุนในบริษัทย่อย 2 บริษัท ดังนี้

+-----------------+---------------+-------+------+---------+---------+
| บริษัทย่อย         | ประเภทธุรกิจ    | ทุนชำ  | สัดส่ว | มูลค่า    | มูลค่า    |
|                 |               | ระแล้ว | นเงิน | เงินลงทุน | เงินลงทุน |
|                 |               |       | ลงทุน |         |         |
|                 |               | (ล้า   |      | ตามว    | ตามวิธีส  |
|                 |               | นบาท) |      | ิธีราคาทุน | ่วนได้เสีย |
|                 |               |       |      |         |         |
|                 |               |       |      | (บาท)   | (บาท)   |
+-----------------+---------------+-------+------+---------+---------+
| 1. บริษัท เอ็น.ซี.  | ร             | 10.00 | 9    | 11,     | 28,     |
| พร็อพเพอร์ตี้ -     | ับเหมาก่อสร้างแล |       | 9.99 | 864,497 | 370,896 |
|                 | ะบริหารโครงการ |       |      |         |         |
| แมเนจเม้นท์ จำกัด  |               |       |      |         |         |
+-----------------+---------------+-------+------+---------+---------+
| 2. บริษัท ควอลิตี้   | บริหารงานหมู่บ้าน | 1.00  | 9    | 0.01    | 3,      |
| ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์  |               |       | 9.99 |         | 883,364 |
| จำกัด            |               |       |      |         |         |
+-----------------+---------------+-------+------+---------+---------+

นโยบายการบริหารงานในบริษัทย่อย

บริษัทจะส่งกรรมการที่เป็นตัวแทนของบริษัทเข้าร่วมบริหารงานในบริษัทย่อยตามสัดส่วนการถือหุ้นของบริษัทในบริษัทย่อยนั้น
เพื่อกำหนดนโยบายที่สำคัญ และควบคุมการดำเนินธุรกิจของบริษัทย่อยในทิศทางที่เหมาะสม
และสร้างผลตอบแทนที่ดีให้แก่บริษัท

5. ข้อพิพาททางกฎหมาย

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556
บริษัทและบริษัทย่อยไม่มีข้อพิพาททางกฎหมายใดที่อาจมีผลกระทบในทางลบต่อสินทรัพย์ของบริษัทและบริษัทย่อยที่มีจำนวนสูงกว่าร้อยละ
5 ของส่วนของผู้ถือหุ้น

6. ข้อมูลทั่วไป

6.1 ข้อมูลทั่วไปบริษัทที่ออกหลักทรัพย์

[]

[]

6.2 ข้อมูลสรุป

บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) หรือ NCH ก่อตั้งเมื่อวันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2537
ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร
โดยดำเนินธุรกิจหลักประเภทบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินเพื่อขาย
ด้วยประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และศักยภาพในการแข่งขัน
ปัจจุบันบริษัทถือเป็นผู้นำตลาดในเขตกรุงเทพฯ โซนเหนือ
และได้ขยายโครงการครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ/ปริมณฑล ได้แก่ กรุงเทพฯ โซนเหนือ เช่น
ถนนรังสิต-องค์รักษ์/ถนนลำลูกกา กรุงเทพฯ โซนใต้ เช่น ถนนประชาอุทิศ กรุงเทพฯ โซนตะวันตก
เช่น ถนนวงแหวนปิ่นเกล้า/ถนนพุทธมณฑลสาย 1 และกรุงเทพฯ โซนตะวันออก เช่น
ถนนศรีนครินทร์ และภายในเขตเมือง เช่น ถนนลาดพร้าว
ตลอดจนพื้นที่ส่วนภูมิภาคจังหวัดใหญ่ที่เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ เช่น ชลบุรี และขอนแก่น

ในปี 2556 บริษัทฯมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การดำเนินงาน และด้วยความทุ่มเท
ตั้งใจทำงานของคณะกรรมการบริษัท คณะผู้บริหาร และพนักงานทุกคน
ซึ่งผลสำเร็จสะท้อนได้จากตัวเลขผลการดำเนินงาน ปี 2556 โดยมีรายได้จากการขายที่ 1,641
ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2555 ร้อยละ 6 มีรายได้รวมที่ 1,681 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2555
ร้อยละ 7 และมีกำไรสุทธิที่ 105 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2555 ร้อยละ 16

บริษัทฯ มีนโยบายในการขยายตลาดฐานลูกค้าใหม่เพื่อสร้างการเติบโตด้านรายได้อย่างต่อเนื่อง
โดยมีการขยายในทำเลต่างๆ ทั้งในกรุงเทพ ปริมณฑล ตลอดจนหัวเมืองใหญ่ในภูมิภาคที่มีศักยภาพสูง
โดยในปี 2556 บริษัทฯ ได้เปิดโครงการใหม่รวม 3 โครงการ มูลค่าโครงการกว่า 1,900
ล้านบาท ได้แก่ โครงการ เนทูเรซ่า พัทยาเหนือ (เฟส 2) ประเภทคอนโดมิเนียม จำนวน 406
ยูนิต มูลค่าโครงการ 590 ล้านบาท ด้วยคอนเซ็ปต์ “Community in the Park”
ซึ่งเปิดเป็นโครงการที่สอง จากประสบความสำเร็จปิดยอดขายโครงการแรก และอีกสองโครงการ
บนทำเลศักยภาพ ภายใต้แบรนด์ “บ้านฟ้า” ในโครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ ลำลูกกา คลอง 6
ที่มีพื้นที่เดียวกันกว่า 1,000 ไร่ เปิดโครงการมาแล้วรวมทั้งสิ้น 13 โครงการ
ถือเป็นชุมชนเมืองขนาดใหญ่ที่สมบูรณ์แบบ “Township Development” ได้แก่
โครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ เทอร์เร่ (เฟส 12) ประเภททาวเฮ้าส์ จำนวน 456 ยูนิต
มูลค่าโครงการ 713 ล้านบาท ด้วยคอนเซ็ปต์ “Modern Topical Town Home”
และโครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ เลคแกรนด์เด ประเภทบ้านเดี่ยว จำนวน 144 ยูนิต มูลค่าโครงการ
693 ล้านบาท สไตล์ “Modern Tropical” ซึ่งทุกโครงการล้วนได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า

บริษัทมีบริษัทย่อยรวมทั้งสิ้น 2 บริษัท ซึ่งบริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 99.99 คือ

1. บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด (NCPM) :
ประกอบธุรกิจรับบริหารโครงการแบบครบวงจร ทั้งด้านบริหารการขายและการตลาด
การก่อสร้างและการโอน ในลักษณะของการเข้าไปฟื้นฟูกิจการ และการบริหารร่วมกับเจ้าของที่ดิน
นอกจากนี้บริษัทได้มีการพัฒนาการก่อสร้างด้วยระบบการก่อสร้างสำเร็จรูป หรือ Precast
อย่างต่อเนื่อง สามารถขยายฐานการผลิตได้เกือบทุกโครงการ
โดยปัจจุบันฐานการผลิตหลักตั้งอยู่ที่โครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ ลำลูกกา คลอง 6
และสำหรับในส่วนของโครงการอื่นๆ หรือโครงการที่กำลังจะเปิดใหม่ ก็สามารถตั้งฐานการผลิต
(On site) รองรับได้โดยไม่ต้องขนย้ายแผ่นผนังสำเร็จรูป อีกทั้งยังสามารถควบคุมคุณภาพการผลิต
สร้างความสามารถด้านการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว
ลดความเสี่ยงด้านต้นทุนการก่อสร้าง ค่าแรงงานที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ลดปัญหาด้านฝีมือแรงงาน
การขาดแคลนผู้รับเหมา นอกจากนี้ ยังช่วยลดระยะเวลาในการก่อสร้าง
ทำให้สามารถขายและโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าได้รวดเร็วยิ่งขึ้น

2. บริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด (QLM) :
ประกอบธุรกิจการให้บริการบริหารชุมชนแก่โครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดภายหลังการโอน ในปี
2556 รับบริหารชุมชนทั้งสิ้นกว่า 13 โครงการ

(ผู้ลงทุนควรอ่านรายละเอียดข้อมูลหัวข้ออื่น ๆ เพิ่มเติมก่อนการตัดสินใจลงทุน)