ลักษณะการประกอบธุรกิจ

ความเป็นมา

  บริษัทเริ่มประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เมื่อปี 2529 โดยกลุ่มผู้บริหารหมู่บ้านจัดสรรมณียา
  ด้วยทุนเริ่มแรก 240 ล้านบาท และบริษัทได้เพิ่มทุนอีกหลายครั้ง
  ปัจจุบันบริษัทมีทุนเรียกชำระแล้วจำนวน 6,024.16 ล้านบาท

  จากผลของวิกฤตการณ์ทางการเงินและเศรษฐกิจของประเทศและผลกระทบจากการประกาศลอยตัวค่าเงินบาทเมื่อปี
  2540 เป็นต้นมา ได้ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทอย่างรุนแรงและต่อเนื่อง
  ทำให้บริษัทขาดสภาพคล่องทางการเงิน จนกระทั่งเมื่อวันที่ 22 มกราคม 2544
  เจ้าหนี้ของบริษัทจำนวน 3 รายได้ยื่นคำร้องขอฟื้นฟูกิจการของบริษัทต่อศาลล้มละลายกลาง
  และในวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2544
  ศาลล้มละลายกลางได้มีคำสั่งให้ฟื้นฟูกิจการของบริษัทพร้อมทั้งแต่งตั้งให้ บริษัท เอเชียน
  อินเตอร์เนชั่นแนล แพลนเนอร์ส จำกัด เป็นผู้ทำแผนของบริษัท ซึ่งต่อมาเมื่อวันที่ 2 ตุลาคม
  2544 ศาลล้มละลายกลางได้มีคำสั่งเห็นชอบด้วยแผนฟื้นฟูกิจการของบริษัท โดยมีบริษัท เอเชียน
  อินเตอร์เนชั่นแนล แพลนเนอร์ส จำกัด เป็นผู้บริหารแผน
  การดำเนินการต่างๆของบริษัทต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในแผนฟื้นฟูกิจการ
  เพื่อให้สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้อย่างต่อเนื่องตามปกติ

  ทั้งนี้ภายหลังจากการดำเนินการตามแผนฟื้นฟูกิจการ0เป็นผลสำเร็จ
  สัดส่วนการถือหุ้นของกลุ่มผู้ถือหุ้นเดิมจะคงเหลือประมาณร้อยละ 6.52
  และเจ้าหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการจะถือหุ้นในบริษัทประมาณร้อยละ 93.48
  (คำนวณจากทุนที่เรียกชำระใหม่ซึ่งประกอบด้วยหุ้นที่รองรับการแปลงหนี้เป็นทุนจำนวนทั้งสิ้น
  1,062,174,353 หุ้น และหุ้นสามัญที่รองรับการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิจำนวนทั้งสิ้น
  53,210,000 หน่วย โดยรองรับใบสำคัญแสดงสิทธิที่ออกและเสนอขายแล้วจำนวน 53,000,000
  หุ้น และที่เหลือจำนวน 210,000 หุ้นสำรองเผื่อการจัดสรรใบสำคัญแสดงสิทธิให้กับเจ้าหนี้กลุ่ม
  11 (ถ้ามี))

2.2 ภาพรวมการประกอบธุรกิจของกลุ่มบริษัท

  บริษัทและบริษัทร่วมประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเน้นโครงการหมู่บ้านจัดสรรเป็นหลัก
  และมีรายได้หลักจากการขายบ้านพร้อมที่ดิน โดยมีโครงสร้างการถือหุ้นของกลุ่มบริษัทดังนี้

  30.00% 43.33% 19.00%

99.91% 99.93%

99.91%

** อยู่ระหว่างการชำระบัญชีและเลิกกิจการ

  ในการดำเนินงานของบริษัทนั้น
  บริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรรในเขตชานเมืองรัศมี 15-20 กิโลเมตร
  รอบกรุงเทพฯและปริมณฑล สำหรับบริษัทร่วมและบริษัทที่เกี่ยวข้องนั้น
  มีลักษณะการประกอบธุรกิจโดยสรุปดังนี้

  1 บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด
  ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเน้นพัฒนาโครงการในเขตใกล้เมืองรัศมีไม่เกิน 15
  กิโลเมตร โครงการที่พัฒนาแล้วมีจำนวน 2 โครงการคือโครงการมณียา 2 และ มณียา 3
  ปัจจุบันบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด ยังคงดำเนินธุรกิจปกติ
  ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการใหม่อีก 4 โครงการ คือบ้านราชพฤกษ์-มัยลาภ
  บ้านราชพฤกษ์ วงแหวน-เพชรเกษม บ้านราชพฤกษ์ สุขุมวิท 103 และโครงการลาดพร้าว
  บริษัทเข้าลงทุนในบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด ตั้งแต่วันที่ 30 กรกฎาคม 2532
  ซึ่งเดิมเป็นกลุ่มบริษัทเดียวกันแต่แยกกันถือครองที่ดินและพัฒนาโครงการ
  ภายหลังบริษัทดำเนินการเพื่อเตรียมเป็นบริษัทจดทะเบียนในปี 2534
  จึงเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด จากร้อยละ 7 เป็นร้อยละ 99.93
  ต่อมาในปี 2540 บริษัทลดสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด
  ลงเหลือเพียงร้อยละ 39.99
  โดยมีกลุ่มทุนใหม่จากไต้หวันและฮ่องกงเข้าเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่อีกกลุ่มหนึ่งเพื่อขยายการลงทุนให้ครอบคลุมพื้นที่ด้านในของกรุงเทพมหานคร
  และเมื่อวันที่ 2 พฤษภาคม 2545 บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน จำกัด
  ได้ดำเนินการเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 375 ล้านบาทเป็น 500 ล้านบาท
  โดยจำหน่ายหุ้นเพิ่มทุนทั้งหมดให้กับผู้ร่วมทุนใหม่ ทำให้บริษัทถือหุ้นในบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน
  จำกัด เหลือเพียงร้อยละ 30.00
  ซึ่งกลุ่มทุนใหม่ดังกล่าวไม่ได้เป็นผู้เกี่ยวข้องกันกับบริษัทแต่อย่างใด

  2. บริษัท เอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัด ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาในปัจจุบันคือ โครงการเพอร์เฟคเพลส สุขุมวิท 77
  โครงการดังกล่าวได้เริ่มกลับมาพัฒนาใหม่ในระหว่างปี 2546หลังจากที่หยุดพัฒนาไปในช่วงวิกฤต
  โดยใช้เงินทุนจากบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่
  คาดว่าจะสามารถเปิดขายเป็นบ้านพร้อมอยู่ได้ในกลางปี 2547 นี้ เมื่อเดือน ธันวาคม 2546
  บริษัทได้ทำสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าหนี้เงินกู้แล้ว

  สำหรับบริษัท เอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัด นั้น
  บริษัทเข้าลงทุนโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อขยายการลงทุน มายังฝั่งตะวันออกของกรุงเทพ
  โดยมีคุณจินตนา ไชยกูล ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินบางส่วนที่เป็นที่ตั้งของโครงการ เพอร์เฟคเพลส
  อ่อนนุช มีความประสงค์จะขอร่วมลงทุนในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวด้วย
  จึงตกลงร่วมกันจัดตั้งบริษัท เอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัด ขึ้นโดยบริษัทเข้าลงทุนในสัดส่วนร้อยละ
  65 และคุณจินตนา ไชยกูล ในฐานะเจ้าของที่ดินถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 35 ต่อมาภายหลัง บริษัท
  เอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัด ได้เพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 300 ล้านบาทเป็น 450 ล้านบาท
  เพื่อขายให้กับผู้ร่วมทุนรายใหม่ คือคุณยกซี แซ่ตัน เพื่อประโยชน์ในการพัฒนาโครงการ
  ส่งผลให้สัดส่วนการถือหุ้นในบริษัท เอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัด ลดลงจากร้อยละ 65
  เหลือเพียงร้อยละ 43.33 และกลุ่มของคุณจินตนา ไชยกูล
  ภายหลังได้ขายหุ้นทั้งหมดให้กับคุณสว่าง มั่นคงเจริญ

  3. บริษัท เรียลเซอร์วิส จำกัด ประกอบธุรกิจให้บริการซ่อมแซมบ้าน

  บริษัทลงทุนในบริษัท เรียลเซอร์วิส จำกัด
  โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อรับซ่อมแซมบ้านของลูกค้าในโครงการที่บริษัทพัฒนาขึ้น
  ซึ่งเป็นบริการหลังการขายซึ่งบริษัทจะรับประกันบ้านให้แก่ลูกค้าเป็นระยะเวลา 1 ปี
  หรือการรับจ้างสร้างบ้านตามแบบของบริษัทเท่านั้น

  การร่วมทุนเพื่อจัดตั้งบริษัท เรียลเซอร์วิส จำกัด
  เกิดขึ้นเนื่องจากบริษัทเห็นว่าผู้ร่วมทุนมีประสบการณ์งานด้านนี้ นอกจากนี้
  บริษัทยังไม่ต้องมีภาระการลงทุนเพิ่มมากนัก
  แต่ยังสามารถควบคุมงานให้เป็นไปตามแนวที่ต้องการได้
  ปัจจุบันบริษัทมิได้ส่งพนักงานเข้าร่วมบริหารงานของบริษัทดังกล่าว และเนื่องจากบริษัท
  เรียลเซอร์วิส จำกัด จัดตั้งขึ้นเพื่อมาสนับสนุนงานซ่อมแซมบ้านของบริษัทเป็นสำคัญ
  การรับงานต่าง ๆ จึงขึ้นอยู่กับการว่าจ้างของบริษัทให้เข้าดำเนินการเท่านั้น

  ทั้งนี้ในการรับจ้างซ่อมแซมบ้านให้แก่บริษัทนั้น บริษัท เรียลเซอร์วิส จำกัด
  จะเข้าทำการตีราคาค่าซ่อมแซมบ้านที่จะรับจ้างก่อน แล้วจึงตกลงราคากันระหว่างบริษัท กับ
  บริษัท เรียลเซอร์วิส จำกัด ก่อนเข้าดำเนินการใดๆ ซึ่งเป็นไปตามราคาตลาดทั่วไป
  การรับสร้างบ้านตามแบบให้บริษัทนั้น บริษัท เรียลเซอร์วิส จำกัด
  จะรับจ้างสร้างบ้านในราคามาตรฐานของบริษัท
  ซึ่งเป็นราคาเดียวกับราคาว่าจ้างของผู้รับเหมารายอื่นทั่วไป

  บริษัท เรียลเซอร์วิส จำกัด จัดตั้งขึ้นโดยการร่วมทุนระหว่าง บริษัท บุคคลในตระกูลพงศ์มฆพัฒน์
  2 ท่าน ซึ่งไม่ได้เป็นผู้บริหารหรือผู้ถือหุ้นใหญ่ของบริษัท และพนักงานของบริษัท 5 ท่าน
  โดยมีสัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 19 38 และ 43 ตามลำดับ เดิมกรรมการของบริษัท
  เรียลเซอร์วิส จำกัด มีจำนวน 4 ท่าน โดยมีพนักงานผู้ร่วมก่อตั้ง 3 ใน 5
  ท่านของบริษัทเป็นกรรมการและผู้ถือหุ้นรายใหญ่ในบริษัท เรียลเซอร์วิส จำกัด
  สำหรับกรรมการอีก 1 ท่าน เป็นผู้มีประสบการณ์ด้านการก่อสร้าง
  และไม่ได้เป็นบุคคลที่เกี่ยวข้องกับบริษัทแต่อย่างใด ต่อมาเมื่อเกิดภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ
  กรรมการผู้มีประสบการณ์ท่านนั้นจึงได้ลาออกจากตำแหน่ง คงเหลือเพียงกรรมการ 3
  ท่านที่เป็นพนักงานของบริษัทเท่านั้น และเมื่อผู้บริหารแผนได้เข้ามาบริหารงานในบริษัท
  พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ก็ได้แต่งตั้งพนักงานบางท่านเป็นกรรมการบริหาร
  ซึ่งรวมถึงพนักงานของบริษัท 2 ท่านที่เป็นกรรมการในบริษัท เรียลเซอร์วิส จำกัดด้วย ทั้งนี้
  เมื่อวันที่ 1 กันยายน 2545 กรรมการทั้ง 3 ท่านของบริษัท เรียลเซอร์วิส จำกัด
  ได้มีหนังสือถึงผู้ถือหุ้นเพื่อขอลาออกจากการเป็นกรรมการในบริษัทดังกล่าว ซึ่งต่อมา
  ที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้มีมติอนุมัติการลาออก และแต่งตั้งบุคคลภายนอกเป็นกรรมการของบริษัท
  เรียลเซอร์วิส จำกัด จำนวน 1 ท่าน ปัจจุบัน บริษัท เรียลเซอร์วิส จำกัด
  มีกรรมการเพียงท่านเดียว ซึ่งไม่ได้เป็นบุคคลที่เกี่ยวข้องกับบริษัทแต่อย่างใด

  การดำเนินการใดที่เกี่ยวกับบริษัท เรียลเซอร์วิส จำกัด
  ภายใต้นโยบายการร่วมทุนดังกล่าวในช่วงระยะเวลาภายใต้การบริหารแผนฟื้นฟูกิจการ
  จะต้องได้รับการพิจารณาโดยผู้บริหารแผน
  ซึ่งเป็นไปตามอำนาจของแผนฟื้นฟูกิจการที่ศาลมีคำสั่งเห็นชอบแล้ว ปัจจุบันไม่ได้ดำเนินกิจการ

  4. บริษัท บางกอกเวย์ จำกัด จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อประโยชน์ในด้านการจัดสรรที่ดิน
  โดยในปี 2541 บริษัท บางกอกเวย์ จำกัด เข้าซื้อที่ดินบริเวณถนนรัตนาธิเบศร์ มูลค่า 7
  ล้านบาทจากบริษัท ซึ่งปัจจุบันบริษัทดังกล่าวยังค้างค่าซื้อที่ดินดังกล่าว
  และยังมิได้ประกอบกิจการใด ๆ

สำหรับบริษัทที่เกี่ยวข้องอีก 2 บริษัทคือบริษัท ดีเอสเวย์ จำกัด
เป็นบริษัทที่จัดตั้งขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดิน ปัจจุบันบริษัทยังไม่ได้ประกอบกิจการใด ๆ
และบริษัท อี.พี.เอช. จำกัด ซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อประโยชน์ในการจัดสรรที่ดินเช่นกัน
ปัจจุบันได้จดทะเบียนเลิกกิจการแล้วเมื่อวันที่ 11 กันยายน 2546 และอยู่ในระหว่างชำระบัญชี

  2.3 มูลค่ารายได้รวมการจำหน่ายผลิตภัณฑ์หลักจำแนกตามผลิตภัณฑ์

  โครงการของบริษัทและบริษัทร่วม จะเน้นบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ เป็นหลัก
  โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอยู่ในกลุ่มระดับรายได้ปานกลางขึ้นไป ทั้งนี้
  โครงการของบริษัทร่วมจะดำเนินการภายใต้ชื่อยี่ห้อการค้า(Brand)ของบริษัท
  ซึ่งเป็นที่รู้จักและได้รับการยอมรับจากลูกค้าโดยทั่วไป

  โครงสร้างรายได้

  -------------------- -------------- ---------- -------- ---------- -------- -------- --------
  โครงการ              ลักษณะโครงการ   2546                2545                2544     

                                      ล้านบาท     ร้อยละ    ล้านบาท     ร้อยละ    ล้านบาท   ร้อยละ

  มณียา 4               บ้านเดี่ยว        -          -        -          -        4.14     0.70
                       และที่ดินเปล่า                                                      

  นันทนาการ์เด้น 1        ทาวน์เฮ้าส์       -          -        -          -        0.87     0.15

  มณีรินทร์ รัตนาธิเบศร์     บ้านเดี่ยว        -          -        -          -        18.75    3.16
                       และที่ดินเปล่า                                                      

  มณีรินทร์ เลคแอนด์ลากูน   บ้านเดี่ยว        109.94     2.93     117.99     6.49     138.60   23.34
  รังสิต                 และที่ดินเปล่า                                                      

  เพอร์เฟคเพลส รามคำแหง บ้านเดี่ยว        614.97     16.36    492.03     27.08    348.76   58.71
                       และที่ดินเปล่า                                                      

  นันทนาการ์เด้น เทพารักษ์  ทาวน์เฮ้าส์       -          -        5.40       0.30     1.80     0.30

  นันทนาการ์เด้น รังสิต     ทาวน์เฮ้าส์       4.70       0.12     31.50      1.73     48.28    8.13

  นันทนาการ์เด้น พาร์คเพลส ทาวน์เฮ้าส์       -          -        47.45      2.61     -        -

  นันทนา อาคารพาณิชย์     อาคารพาณิชย์     -          -        7.75       0.43     30.67    5.16

  เพอร์เฟคเพลส          บ้านเดี่ยว        1,397.56   37.19    529.11     29.12    -        -
  รัตนาธิเบศร์            และที่ดินเปล่า                                                      

  มณียามาสเตอร์พีซ        บ้านเดี่ยว        36.20      0.96     185.97     10.23             
  เอ็กซ์คลูซีฟโซน                                                                          

  มณียามาสเตอร์พีซ        บ้านเดี่ยว        369.89     9.84     50.67      2.79              

  มณีรินทร์มาสตอร์พีซ       บ้านเดี่ยว        344.01     9.15     194.20     10.69             

  มณีรินทร์ เลค แอนด์ พาร์ค บ้านเดี่ยว        463.37     12.33    -          -        -        -
  ติวานนท์ วงแหวน                                                                        

  เดอะเลคไซด์โฮม        บ้านเดี่ยว        272.30     7.25     -          -        -        -
  รามคำแหง                                                                             

  มณีรินทร์ เอ็กซ์คลูซีพ พาร์ค บ้านเดี่ยว        85.36      2.27     -          -        -        -

  ที่ดินเปล่า                             60.00      1.60     155.00     8.53     2.06     0.35

  รวม                                 3,758.30   100.00   1,817.07   100.00   593.93   100.00
  -------------------- -------------- ---------- -------- ---------- -------- -------- --------

  ในปี 2544 2545 และปี 2546บริษัทมีส่วนแบ่งกำไร(ขาดทุน)จากเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสีย
  จำนวน (166.3) ล้านบาท 4.77 ล้านบาท และ 47.49 ล้านบาท ตามลำดับ

  2.4 เป้าหมายการดำเนินธุรกิจ

  จากการที่บริษัทได้เข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการ
  ซึ่งแผนฟื้นฟูกิจการได้รับความเห็นชอบจากศาลล้มละลายกลางแล้วนั้น
  บริษัทจึงต้องดำเนินการตามแผนฟื้นฟูกิจการภายใต้การบริหารของผู้บริหารแผนจนกว่าศาลจะมีคำสั่งยกเลิกการฟื้นฟูกิจการของบริษัท

  ส่วนความคืบหน้าในการดำเนินงานตามแผนฟื้นฟูกิจการโปรดดูสรุปรายละเอียดในหัวข้อ 13
  ข้อมูลอื่นที่เกี่ยวข้อง