ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

สรุปภาพรวมของบริษัทและบริษัทย่อย

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) จดทะเบียนจัดตั้งบริษัทเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2543 ณ สิ้นปี
2549 บริษัทมีทุนจดทะเบียนและเรียกชำระแล้วทั้งสิ้น 670 ล้านบาท โดยเป็นหุ้นสามัญจำนวน 670
ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท บริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย
ซึ่งบริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการและเป็นเจ้าของโครงการ บริษัทได้รับรางวัลการออกแบบบ้านดีเด่น
“Awards of Merit” ในปี 2544 และปี 2547 จากงาน PCBC (Pacific Coast Builders
Conference) ประเทศสหรัฐอเมริกา โดยเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แนวความคิด
“เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ” ในปี 2549
บริษัทมีสัดส่วนการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรร
และประเภทอาคารชุดพักอาศัยประมาณร้อยละ 85.93 และร้อยละ 10.76 ตามลำดับ
ปัจจุบันถือได้ว่าบริษัทเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการยอมรับ
และความไว้วางใจจากผู้บริโภคเป็นอย่างมากภายใต้แบรนด์ “ปริญสิริ”
โดยบริษัทมีการถือหุ้นในบริษัทย่อย 2 แห่ง ได้แก่

(1) บริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร
เป็นการร่วมทุนกันระหว่างบริษัท กับ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน)
ทั้งนี้การดำเนินงานมีนโยบายที่แยกกันอย่างชัดเจน
ซึ่งในส่วนที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการของนั้นจะมากจากบริษัท ยูนิเวจเจอร์ จำกัด (มหาชน)
เป็นผู้จัดหาและนำมาเสนอเพื่อตัดสินใจในการซื้อที่ดินร่วมกัน
อีกทั้งจะใช้ชื่อของโครงการในแต่ละผลิตภัณฑ์ที่ต่างกันกับโครงการของบริษัท
บริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 51.00 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว

(2) บริษัท โกร โยธา กรุ๊ป จำกัด “บริษัทย่อย” ประกอบธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง
และจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ให้กับบริษัทและผู้รับเหมาก่อสร้างของบริษัทเป็นส่วนใหญ่ ในปี 2549
มีสัดส่วนรายได้จากธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และจำหน่ายวัสดุก่อสร้างประมาณร้อยละ 19.59
และร้อยละ 80.00 ตามลำดับ บริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 99.99 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว

ผลิตภัณฑ์ของบริษัท แบ่งออกได้อีกดังนี้

(1) ประเภทหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งแบ่งออกเป็นแต่ละเฉพาะตัวผลิตภัณฑ์และกลุ่มเป้าหมายแต่ละกลุ่ม
โดยจะใช้ชื่อโครงการที่แตกต่างกันออกไป และสามารถแบ่งออกได้อีกดังนี้

(1.1) บ้านเดี่ยว (Single Detached Home)

(1.1.1) บ้านเดี่ยวตลาดบน ใช้ชื่อโครงการสิริทาวารา ระดับราคาประมาณ 7.0 ล้านบาทขึ้นไป
โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง

(1.1.2) บ้านเดี่ยวตลาดกลาง ใช้ชื่อโครงการปริญญดา ระดับราคาประมาณ 3.0 - 7.0
ล้านบาท โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ค่อนข้างสูง

(1.2) ทาวน์เฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ (Town House & Home Office) ใช้ชื่อโครงการปริญลักษณ์
ระดับราคาประมาณ 1.5 – 3.0 ล้านบาท โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

(2) ประเภทอาคารชุดพักอาศัย ใช้ชื่อโครงการเดอะพัลซ์ ระดับราคาประมาณ 1.29 – 3.60
ล้านบาท โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

เป้าหมายในการดำเนินธุรกิจของบริษัท
บริษัทมุ่งเน้นความเป็นหนึ่งในผู้นำด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย
รวมทั้งการได้การยอมรับและความไว้วางใจจากผู้บริโภคภายใต้ตราสินค้า “ปริญสิริ”
และมีเป้าหมายในการขยายโครงการในอนาคตที่ยังคงเน้นการพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร
และโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัย
บริษัทตั้งเป้าหมายการจัดซื้อที่ดินและนำมาพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ประมาณปีละ 8 – 12 โครงการ
ในด้านการตลาดบริษัทมีเป้าหมายที่จะสร้างการรับรู้ในตราสินค้า “ปริญสิริ” ให้มากขึ้น

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทและบริษัทย่อยมีโครงการที่เปิดขายอยู่จำนวน 18 โครงการ
โดยมีจำนวน 1,999 ยูนิต และมีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 9,402.73 ล้านบาท ขายได้แล้วจำนวน
1,331 ยูนิต มีมูลค่าที่ขายได้จำนวน 6,317.04 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 67.18
ของมูลค่าโครงการที่เปิดขายอยู่ โดยโอนกรรมสิทธิ์แล้วจำนวน 1,139 ยูนิต
มีมูลค่าที่โอนกรรมสิทธิ์แล้วจำนวน 5,431.85 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 57.77
ของมูลค่าโครงการที่เปิดขายอยู่ ทั้งนี้มีบ้านที่จองซื้อแล้วและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์จำนวนทั้งสิ้น 11
โครงการ โดยมีจำนวน 149 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมทั้งสิ้น 652.16 ล้านบาท
อีกทั้งมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดเวลาจะเปิดขายในปี 2550
ซึ่งมีโครงการทั้งสิ้น 11 โครงการ โดยมีจำนวน 2,754 ยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 8,139
ล้านบาท

สรุปฐานะทางการเงินและผลการดำเนินงาน

(หน่วย : ล้านบาท)

  -------------------------- -------------- -------------- --------------
  รายละเอียด                  ปี 2547         ปี 2548         ปี 2549

  รายได้รวม                   1,486.66       2,325.34       2,960.52

  ต้นทุนขาย                    1,046.75       1,612.19       2,001.62

  กำไรสุทธิ                    184.18         304.75         447.80

  สินทรัพย์รวม                  2,124.42       3,196.99       4,395.97

  หนี้สินรวม                    1,334.70       1,748.09       2,589.84

  ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม             789.72         1,448.91       1,806.13

  อัตราส่วนกำไรขั้นต้น (%)        28.76          30.28          32.12

  อัตราส่วนกำไรสุทธิ (%)         12.39          13.11          15.13

  มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น (บาทต่อหุ้น)   1.55           2.68           2.70

  กำไรสุทธิต่อหุ้น (บาทต่อหุ้น)      0.36           0.56           0.67
  -------------------------- -------------- -------------- --------------

รายได้หลักของบริษัทบริษัทและบริษัทย่อยมาจากรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย ประมาณร้อยละ 96.00 – 98.00
ของรายได้รวม รายได้เพิ่มขึ้นเนื่องจาก อุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของภาคที่อยู่อาศัย
มีการเติบโตมาอย่างต่อเนื่องแม้ในช่วงดังกล่าวจะมีปัจจัยต่าง ๆ
เข้ามากระทบต่ออุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม
ประกอบกับบริษัทและบริษัทย่อยมีการเปิดขายโครงการเพิ่มขึ้นและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี
อีกทั้งบริษัทมีการพัฒนาการออกแบบผลิตภัณฑ์และควบคุมคุณภาพของผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
โดยเน้นรูปแบบที่ตอบสนองประโยชน์การใช้สอยของที่อยู่อาศัย ความทันสมัย คุณภาพ และมาตรฐาน
จนได้รับการยอมรับและความเชื่อมั่นจากลูกค้า บริษัทและบริษัทย่อย
มีนโยบายการรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อส่งมอบสินค้าแล้ว
(เมื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า) โดยในช่วงปี 2547 ถึง 2549
รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มาจากการขายบ้านเดี่ยว
โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวตลาดกลางที่มีรายได้มากที่สุดในช่วงปีดังกล่าว

ต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วย ที่ดินและค่าพัฒนาที่ดิน ค่าก่อสร้าง
ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับโครงการ ดอกเบี้ยจ่าย โดยในปี 2547, ปี 2548 และปี 2549
บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตรากำไรขั้นต้นร้อยละ 28.76, ร้อยละ 30.28 และร้อยละ 32.12
ตามลำดับ เพิ่มขึ้นเนื่องจาก ที่ดินที่ซื้อเพื่อนำมาพัฒนาโครงการมีศักยภาพและมีราคาที่เหมาะสม
และการบริหารควบคุมต้นทุนในการก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพ

ในปี 2547, ปี 2548 และปี 2549 บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตรากำไรสุทธิร้อยละ 12.39, ร้อยละ
13.11 และร้อยละ 15.13 ตามลำดับ
อัตรากำไรดังกล่าวดีขึ้นโดยมีสาเหตุเหมือนกับการเพิ่มขึ้นของอัตรากำไรขั้นต้น
ประกอบกับบริษัทเริ่มเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเมื่อปลายปี 2548
ทำให้บริษัทได้รับความเชื่อมั่นจากธนาคารและสถาบันการเงินต่าง ๆ
จึงได้รับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมที่ต่ำลง รวมไปถึงในปี 2549
บริษัทเริ่มใช้สิทธิประโยชน์ทางภาษีจากการเข้าเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

สินทรัพย์ของบริษัทและบริษัทย่อย ณ สิ้นปี 2547, ปี 2548 และปี 2549 มีมูลค่าเท่ากับ 2,124.42
ล้านบาท, 3,196.99 ล้านบาท และ 4,395.97 ล้านบาท ตามลำดับ
สินทรัพย์ของบริษัทมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยสินทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นสินค้าคงเหลือ โดย ณ
วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินค้าคงเหลือเท่ากับ 3,873.10 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 88.11 ของสินทรัพย์รวม

บริษัทมีการจ่ายเงินปันผลมาอย่างต่อเนื่อง
โดยมีมติให้จ่ายเงินปันผลสำหรับผลการดำเนินงานประจำปี 2547 ในอัตราหุ้นละ 0.14 บาท
รวมเป็นจำนวนเงิน 72.10 ล้านบาท และมีมติให้จ่ายเงินปันผลสำหรับผลการดำเนินงานประจำปี
2548 ในอัตราหุ้นละ 0.18 บาท รวมเป็นจำนวนเงิน 120.60 ล้านบาท

ความเหมาะสมของโครงสร้างเงินทุน ณ สิ้นปี 2547, ปี 2548 และปี 2549
บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 1.69 เท่า, 1.21 เท่า และ 1.43
เท่า ตามลำดับ โดยในปี 2548 ลดลงจากปี 2547 อย่างมากเนื่องจากเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนในปี
2548 ประกอบกับการที่บริษัทและบริษัทย่อยมีกำไรเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตามในปีเดียวกันบริษัทมีการจ่ายเงินปันผลด้วย ทั้งนี้ในปี 2549 เพิ่มขึ้นจากปี 2548
เนื่องจากการกู้ยืมเงินเพื่อเป็นเงินทุนในการพัฒนาโครงการของบริษัทและบริษัทย่อย
โดยเฉพาะโครงการของบริษัท
ปริญเวนเจอร์ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย
โดยโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทย่อยกำลังอยู่ระหว่างการพัฒนาและยังไม่ได้เปิดขาย
จึงทำให้มียอดเงินการกู้ยืมเงินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการมีมูลค่าที่ยังสูง
อีกทั้งบริษัทมีการจ่ายเงินปันผลให้กับผู้ถือหุ้นด้วย
สำหรับอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นโดยเฉลี่ยของบริษัทในอุตสาหกรรมเดียวกัน
โดยมีอัตราส่วนที่เหมาะสมไม่เกิน 1.00 เท่า
ดังนั้นอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทจึงเกินเกณฑ์ค่าเฉลี่ยของบริษัทในอุตสาหกรรมเดียวกันเล็กน้อย
อย่างไรก็ตามโครงการต่าง ๆ ที่บริษัทและบริษัทย่อยดำเนินการพัฒนาอยู่
หากเริ่มทำการเปิดขายและมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าแล้ว
บริษัทและบริษัทย่อยจะดำเนินการทยอยคืนวงเงินกู้ยืมดังกล่าว
ซึ่งจะส่งผลให้อัตราส่วนดังกล่าวลดลงด้วย

ปัจจัยความเสี่ยงที่สำคัญ

(1) ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างเป็นวัตถุดิบหลักที่สำคัญในการพัฒนาโครงการ
ทั้งนี้ราคาวัสดุก่อสร้างดังกล่าวจะมีความผันแปรไปตามภาวะราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น
ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนราคาวัสดุในการก่อสร้างที่เชื่อมโยงกับปิโตรเลียมที่มีการปรับตัวสูงขึ้น
รวมทั้งวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ ที่ปรับตัวสูงขึ้นโดยผ่านค่าขนส่ง
ในขณะที่บริษัทไม่สามารถปรับราคาขายได้ในทันที หรือหากบริษัทสามารถปรับราคาขายได้
ก็อาจส่งผลกระทบต่อจำนวนการขายที่อยู่อาศัยของบริษัท
ดังนั้นความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างอาจส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างโครงการของบริษัทเพิ่มขึ้น
ซึ่งส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
อย่างไรก็ตามสำหรับวัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบและจัดหานั้น
จะถูกกำหนดราคาการรับเหมาก่อสร้างพร้อมกับราคาวัสดุก่อสร้างไว้ในสัญญาว่าจ้างของบริษัทไว้แล้ว
สำหรับวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหานั้น
เนื่องจากบริษัทมีอำนาจในการต่อรองกับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง
ทำให้บริษัทยังสามารถควบคุมต้นทุนของวัสดุก่อสร้างอยู่ในระดับที่เหมาะสมได้
โดยบริษัทจะวางแผนการก่อสร้างและทำการประเมินปริมาณการใช้วัสดุแต่ละประเภทรวมทั้งโครงการก่อน
และจะสั่งซื้อวัสดุดังกล่าวตามปริมาณที่ได้ประเมินไว้โดยผ่านบริษัทย่อยของบริษัท

(2) ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย

บริษัทและบริษัทย่อยมีนโยบายในการพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร
โดยสร้างบ้านเสร็จก่อนขายเป็นส่วนใหญ่
ส่งผลให้บริษัทต้องใช้เงินลงทุนล่วงหน้าในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสูงขึ้น
เนื่องจากจะไม่ได้รับเงินจากลูกค้ามาเป็นเงินทุนหมุนเวียนในระหว่างการก่อสร้าง
ประกอบกับหากมีปัจจัยที่อาจจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท
อาจทำให้บริษัทมีความเสี่ยงจากการสร้างบ้านเสร็จก่อนขายแล้วยังไม่สามารถขายได้
หรือขายได้ช้าลง ซึ่งจะส่งผลให้บริษัทมีภาระต้นทุนสินค้าคงเหลือในปริมาณที่สูง
และส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องรวมทั้งความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
อย่างไรก็ตามบริษัทได้มีนโยบายเพื่อลดผลกระทบดังกล่าว
โดยทำการวิจัยและศึกษาพฤติกรรมของผู้บริโภคก่อนการพัฒนาโครงการ
และบริษัทมีการวางแผนการก่อสร้างให้สอดคล้องกับประมาณการการขาย
โดยแบ่งการพัฒนาโครงการออกเป็นรายเฟส
และโครงการที่เปิดขายในแต่ละโครงการจะมีทั้งบ้านพร้อมอยู่ (Pre-Built)
และบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (Semi Pre-Built)
ประกอบกับมีการส่งเสริมการตลาดอย่างต่อเนื่อง
ทำให้บริษัมมั่นใจได้ว่าสามารถลดผลกระทบดังกล่าวได้ในระดับหนึ่ง

(ผู้ลงทุนควรอ่านรายละเอียดข้อมูลในส่วนที่ 2 ก่อนตัดสินใจลงทุนในหลักทรัพย์)