3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

  1. ลักษณะผลิตภัณฑ์

  (1) โครงการในอดีต* ของบริษัท ณ วันที่ 31 มีนาคม 2544

โครงการจัดสรรบ้านพร้อมที่ดินเพื่อขาย

+---------------------+----------+--------+--------+--------+---------+
| ชื่อและที่ตั้งโครงการ     | จ        | ข      | พื้นที่ขาย | มูลค่าเ  | มูลค่าขาย |
|                     | ำนวนหน่วย | นาดที่ดิน | / ให้   | งินลงทุน |         |
|                     |          |        | เข     |        | (       |
|                     |          | โ      | ่าทั้งหมด | (ล     | ล้านบาท) |
|                     |          | ครงการ |        | ้านบาท) |         |
+---------------------+----------+--------+--------+--------+---------+
| บ้านติวานนท์ ถนนติวานนท์ | บ้านเดี่ยว  | 25 ไร่  | 6,500  | 240    | 350     |
| นนทบุรี               | 84 หลัง   |        | ตร.วา  |        |         |
|                     |          |        |        |        |         |
|                     | อา       |        |        |        |         |
|                     | คารพาณิชย์ |        |        |        |         |
|                     | 22 หลัง   |        |        |        |         |
+---------------------+----------+--------+--------+--------+---------+
| บ้านวรารมย์ 1         | 186 หลัง  | 5      | 14,160 | 385    | 593     |
| ซอยเพชรเกษม 69      |          | 9-0-40 | ตร.วา  |        |         |
|                     |          | ไร่     |        |        |         |
| หนองแขม กทม.        |          |        |        |        |         |
+---------------------+----------+--------+--------+--------+---------+
| บ้านปิ่นเกล้า           | 31 หลัง   | 17 ไร่  | 4,080  | 186    | 279     |
| ถนนปิ่นเกล้า-นครชัยศรี   |          |        | ตร.วา  |        |         |
| กม.7 ซอยทุ่งมังกร      |          |        |        |        |         |
|                     |          |        |        |        |         |
| ตลิ่งชัน กทม.          |          |        |        |        |         |
+---------------------+----------+--------+--------+--------+---------+
| บ้านวรารมย์ 81 เฟส 1  | 374 หลัง  | 10     | 27     | 797    | 1,116   |
| ถนนเพชรเกษม 81      |          | 6-0-24 | ,498.2 |        |         |
|                     |          | ไร่     | ตร.วา  |        |         |
| บางขุนเทียน กทม.      |          |        |        |        |         |
+---------------------+----------+--------+--------+--------+---------+

  โครงการอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขาย

+---------------------+----------+--------+--------+--------+---------+
| ชื่อและที่ตั้งโครงการ     | จ        | ข      | พื้นที่ขาย | มูลค่าเ  | มูลค่าขาย |
|                     | ำนวนหน่วย | นาดที่ดิน | /ให้เช  | งินลงทุน |         |
|                     | (ยูนิต)    |        | ่าทั้งหมด | (ล     | (       |
|                     |          | โ      |        | ้านบาท) | ล้านบาท) |
|                     |          | ครงการ |        |        |         |
+---------------------+----------+--------+--------+--------+---------+
| บ้านปทุมวัน ถนนพญาไท   | 192      | 1-0-21 | 9,718  | 370    | 502     |
|                     |          | ไร่     | ตร.ม.  |        |         |
| ราชเทวี กรุงเทพมหานคร |          |        |        |        |         |
+---------------------+----------+--------+--------+--------+---------+

* โครงการในอดีตหมายถึงโครงการที่มีการโอนกรรมสิทธิ์แล้วมากกว่าร้อยละ 90
ของมูลค่าขายของโครงการ

  (2) โครงการของบริษัทที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ณ วันที่ 31 มีนาคม 2544

(2.1) โครงการจัดสรรบ้านพร้อมที่ดินเพื่อขาย

[TABLE]

  (2.2) โครงการอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขาย

+-------------+-------+--------+---------+--------+--------+--------+
| ชื่อแล        | จำนว  | ขน     | พื้นที่ขาย  | มูลค่าเ  | ความคืบ |        |
| ะที่ตั้งโครงการ | นหน่วย | าดที่ดินโ | /       | งินลงทุน | หน้าการ |        |
|             |       | ครงการ |         |        | ก่อสร้าง |        |
|             |       |        | ให้เ     |        |        |        |
|             |       |        | ช่าทั้งหมด |        | ณ วันที่  |        |
|             |       |        |         |        | 31     |        |
|             |       |        |         |        | มีนาคม  |        |
|             |       |        |         |        | 2544   |        |
+-------------+-------+--------+---------+--------+--------+--------+
|             | (ยูนิต) |        |         | (ล     | เ      | ร้อยล   |
|             |       |        |         | ้านบาท) | งินที่ลงท | ะของงา |
|             |       |        |         |        | ุนไปแล้ว | นที่เสร็จ |
|             |       |        |         |        |        |        |
|             |       |        |         |        | (ล     |        |
|             |       |        |         |        | ้านบาท) |        |
+-------------+-------+--------+---------+--------+--------+--------+
| สาธรเฮ้าส์    | 392   | 2-1-12 | 21,776  | 937    | 937    | 100    |
| ถนนสาธรเหนือ |       | ไร่     | ตร.ม.   |        |        |        |
|             |       |        |         |        |        |        |
| สาธร        |       |        |         |        |        |        |
| ก           |       |        |         |        |        |        |
| รุงเทพมหานคร |       |        |         |        |        |        |
+-------------+-------+--------+---------+--------+--------+--------+
| ชะอำ ลองบีช  | 106   | 2-1-69 | 8,540   | 253    | 253    | 100    |
|             |       | ไร่     | ตร.ม.   |        |        |        |
| คอนโดมิเนียม  |       |        |         |        |        |        |
| (เฟส1)      |       |        |         |        |        |        |
+-------------+-------+--------+---------+--------+--------+--------+

+-------------+----------------+-----------+--------+----------------+
| ชื่อโครงการ   | มูลค่าขาย        | ความคืบหน  |        | ยอดรับรู้ร        |
|             |                | ้าในการขาย |        | ายได้สะสมทางบัญชี |
+-------------+----------------+-----------+--------+----------------+
|             | (ล้านบาท)       | มูลค่า      | ร้อย    | (ล้านบาท)       |
|             |                | ที่ขายได้แล้ว | ละของม |                |
|             |                |           | ูลค่าขาย |                |
|             |                | (ล้านบาท)  |        |                |
+-------------+----------------+-----------+--------+----------------+
| สาธรเฮ้าส์    | 1,350          | 1,332     | 99     | 1,332          |
| ถนนสาธรเหนือ |                |           |        |                |
|             |                |           |        |                |
| สาธร        |                |           |        |                |
| ก           |                |           |        |                |
| รุงเทพมหานคร |                |           |        |                |
+-------------+----------------+-----------+--------+----------------+
| ชะอำ ลองบีช  | 296            | 286       | 97     | 286            |
|             |                |           |        |                |
| คอนโดมิเนียม  |                |           |        |                |
| (เฟส1)      |                |           |        |                |
+-------------+----------------+-----------+--------+----------------+

  (2.3) โครงการอาคารที่อยู่อาศัยให้เช่า

+------------+------+-------+-----------+---------+--------+--------+
| ชื่อและ      | จ    | ขน    | พื้นที่ขาย /  | มูลค่า    | ความคืบ |        |
| ที่ตั้งโครงการ | ำนวน | าดที่ดิน |           | เงินลงทุน | หน้าการ |        |
|            | หน่วย |       | ใ         |         | ก่อสร้าง |        |
|            |      | โค    | ห้เช่าทั้งหมด |         |        |        |
|            |      | รงการ |           |         | ณ วันที่  |        |
|            |      |       |           |         | 31     |        |
|            |      |       |           |         | มีนาคม  |        |
|            |      |       |           |         | 2544   |        |
+------------+------+-------+-----------+---------+--------+--------+
|            | (    |       |           | (       | เ      | ร้อยล   |
|            | ยูนิต) |       |           | ล้านบาท) | งินที่ลงท | ะของงา |
|            |      |       |           |         | ุนไปแล้ว | นที่เสร็จ |
|            |      |       |           |         |        |        |
|            |      |       |           |         | (ล     |        |
|            |      |       |           |         | ้านบาท) |        |
+------------+------+-------+-----------+---------+--------+--------+
| เ          | 210  | 1-2   | พื้นที่ก่อสร้าง | 423     | 423    | 100    |
| ซ็นเตอร์พอยท์ |      | -25.4 | 25,390    |         |        |        |
| 1 6        |      | ไร่    | ตร.ม.     |         |        |        |
| ซ          |      |       |           |         |        |        |
| อยสมประสงค์ |      |       | พื้นที่ให้เช่า  |         |        |        |
|            |      |       | 12,712    |         |        |        |
| ถนนเ       |      |       | ตร.ม.     |         |        |        |
| พชรบุรตัดใหม่ |      |       |           |         |        |        |
| พญาไท กทม  |      |       |           |         |        |        |
| .          |      |       |           |         |        |        |
+------------+------+-------+-----------+---------+--------+--------+
| เ          | 162  | 1-2   | พื้นที่ก่อสร้าง | 715     | 715    | 100    |
| ซ็นเตอร์พอยท์ |      | -85.5 | 33,556    |         |        |        |
| 2 39 สุขุมวิท |      | ไร่    | ตร.ม.     |         |        |        |
| 10         |      |       |           |         |        |        |
|            |      |       | พื้นที่ให้เช่า  |         |        |        |
| ถนนสุขุมวิท   |      |       | 16,962    |         |        |        |
| กทม .      |      |       | ตร.ม.     |         |        |        |
+------------+------+-------+-----------+---------+--------+--------+
| เ          | 140  | 4     | พื้นที่ก่อสร้าง | 732     | 732    | 100    |
| ซ็นเตอร์พอยท์ |      | -3-20 | 26,000    |         |        |        |
| 3          |      | ไร่    | ตร.ม.     |         |        |        |
| ถนนเจริญกรุง |      |       |           |         |        |        |
|            |      |       | พื้นที่ให้เช่า  |         |        |        |
| บางรัก กทม  |      |       | 12,522    |         |        |        |
| .          |      |       | ตร.ม.     |         |        |        |
+------------+------+-------+-----------+---------+--------+--------+
| เ          | 178  | 1-1   | พื้นที่ก่อสร้าง | 666     | 666    | 100    |
| ซ็นเตอร์พอยท์ |      | -33.8 | 22,000    |         |        |        |
| 4          |      | ไร่    | ตร.ม.     |         |        |        |
| หลังสวนซอย  |      |       |           |         |        |        |
| 1          |      |       | พื้นที่ให้เช่า  |         |        |        |
|            |      |       | 11,372    |         |        |        |
| ลุมพินี ปทุมวัน |      |       | ตร.ม.     |         |        |        |
| กทม .      |      |       |           |         |        |        |
+------------+------+-------+-----------+---------+--------+--------+

+----------------+----------------------+----------+------------------+
| ชื่อโครงการ      | มูลค่าขาย/เช่า          | ความค    |                  |
|                |                      | ืบหน้าในกา |                  |
|                |                      | รขาย/เช่า |                  |
+----------------+----------------------+----------+------------------+
|                | (ล้านบาท)             | มูลค่าที่ให  | ร้อยละของมูลค่าขาย  |
|                |                      | ้เช่าได้แล้ว |                  |
|                | ต่อเดือน               |          |                  |
|                |                      | (ล้านบาท) |                  |
|                |                      |          |                  |
|                |                      | ต่อเดือน   |                  |
+----------------+----------------------+----------+------------------+
| เซ็นเตอร์พอยท์ 1  | 7.4                  | 6.10     | 83               |
| 6 ซอยสมประสงค์  |                      |          |                  |
|                |                      |          |                  |
| ถนนเพชรบุรตัดใหม่ |                      |          |                  |
| พญาไท กทม .    |                      |          |                  |
+----------------+----------------------+----------+------------------+
| เซ็นเตอร์พอยท์ 2  | 10.5                 | 9.9      | 95               |
| 39 สุขุมวิท 10    |                      |          |                  |
|                |                      |          |                  |
| ถนนสุขุมวิท กทม . |                      |          |                  |
+----------------+----------------------+----------+------------------+
| เซ็นเตอร์พอยท์ 3  | 7.6                  | 6.5      | 86               |
| ถนนเจริญกรุง     |                      |          |                  |
|                |                      |          |                  |
| บางรัก กทม .    |                      |          |                  |
+----------------+----------------------+----------+------------------+
| เซ็นเตอร์พอยท์ 4  | 10.2                 | 9.2      | 90               |
| หลังสวนซอย 1    |                      |          |                  |
|                |                      |          |                  |
| ลุมพินี ปทุมวัน กทม |                      |          |                  |
| .              |                      |          |                  |
+----------------+----------------------+----------+------------------+

(2.4) โครงการอาคารสำนักงานให้เช่า

+---------------+--------+---------------+---------+---------+--------+
| ชื่อ            | ข      | พื้นที่ขาย /      | มูลค่า    | ความ    |        |
| และที่ตั้งโครงการ | นาดที่ดิน |               | เงินลงทุน | คืบหน้ากา |        |
|               |        | ให้เช่าทั้งหมด    |         | รก่อสร้าง |        |
|               |        |               |         |         |        |
|               |        |               |         | ณ วันที่   |        |
|               |        |               |         | 31      |        |
|               |        |               |         | มีนาคม   |        |
|               |        |               |         | 2544    |        |
+---------------+--------+---------------+---------+---------+--------+
|               | โ      |               | (       | เงินที่ลง  | ร้อยล   |
|               | ครงการ |               | ล้านบาท) | ทุนไปแล้ว | ะของงา |
|               |        |               |         |         | นที่เสร็จ |
|               |        |               |         | (       |        |
|               |        |               |         | ล้านบาท) |        |
+---------------+--------+---------------+---------+---------+--------+
| คิวเฮ้าส์        | 2-3-17 | พื้นที่ก่อสร้าง     | 305     | 305     | 100    |
| คอนแวนต์       | ไร่     | 26,917 ตร.ม.  |         |         |        |
|               |        |               |         |         |        |
| 38 ถนนคอนแวนต์ |        | พื้นที่ให้เช่า      |         |         |        |
| สีลม บางรัก กทม |        | 13,247 ตร.ม.  |         |         |        |
| .             |        |               |         |         |        |
+---------------+--------+---------------+---------+---------+--------+
| คิวเฮ้าส์ อโศก   | 2-2-54 | พื้นที่ก่อสร้าง     | 690     | 690     | 100    |
|               | ไร่     | 48,300 ตร.ม.  |         |         |        |
| 66 ซ.สุขุมวิท 21 |        |               |         |         |        |
| ถนนสุขุมวิท กทม  |        | พื้นที่ให้เช่า      |         |         |        |
| .             |        | 19,937 ตร.ม.  |         |         |        |
+---------------+--------+---------------+---------+---------+--------+
| คิวเฮ้าส์ สาธร   | 2-3-56 | พื้นที่ก่อสร้าง     | 605     | 605     | 100    |
|               | ไร่     | 27,000 ตร.ม.  |         |         |        |
| ถนนสาธรใต้ กทม |        |               |         |         |        |
| .             |        | พื้นที่ให้เช่า      |         |         |        |
|               |        | 12,189 ตร.ม.  |         |         |        |
+---------------+--------+---------------+---------+---------+--------+
| คิวเฮ้าส์ เพลินจิต | 1-1-63 | พื้นที่ก่อสร้าง     | 874     | 874     | 100    |
|               | ไร่     | 22,520 ตรม.   |         |         |        |
| ถนนเพลินจิต     |        |               |         |         |        |
| กทม.          |        | พื้นที่ให้เช่า      |         |         |        |
|               |        | 10,825 ตรม.   |         |         |        |
+---------------+--------+---------------+---------+---------+--------+

+-------------------+---------------+----------------+---------------+
| ชื่อโครงการ         | มูลค่าขาย/เช่า   | ควา            |               |
|                   |               | มคืบหน้าในการขาย |               |
|                   |               | / เช่า          |               |
+-------------------+---------------+----------------+---------------+
|                   | (ล้านบาท)      | มูลค            | ร้อ            |
|                   |               | ่าที่ขาย/เช่าได้แล้ว | ยละของมูลค่าขาย |
|                   | ต่อเดือน        |                |               |
|                   |               | (ล้านบาท)       |               |
|                   |               |                |               |
|                   |               | ต่อเดือน         |               |
+-------------------+---------------+----------------+---------------+
| คิวเฮ้าส์ คอนแวนต์    | 3.1           | 2.5            | 81            |
|                   |               |                |               |
| 38 ถนนคอนแวนต์ สีลม |               |                |               |
| บางรัก กทม .       |               |                |               |
+-------------------+---------------+----------------+---------------+
| คิวเฮ้าส์ อโศก       | 4.5           | 2.7            | 60            |
|                   |               |                |               |
| 66 ซ.สุขุมวิท 21     |               |                |               |
| ถนนสุขุมวิท กทม .    |               |                |               |
+-------------------+---------------+----------------+---------------+
| คิวเฮ้าส์ สาธร       | 3.4           | 3.1            | 92            |
|                   |               |                |               |
| ถนนสาธรใต้ กทม .   |               |                |               |
+-------------------+---------------+----------------+---------------+
| คิวเฮ้าส์ เพลินจิต     | 2.6           | 2.3            | 86            |
|                   |               |                |               |
| ถนนเพลินจิต กทม.    |               |                |               |
+-------------------+---------------+----------------+---------------+

รายละเอียดการชำระเงินของโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ณ วันที่ 31 มีนาคม 2544

[TABLE]

  รายละเอียดเงินค้างชำระสะสม ณ วันที่ 31 มีนาคม 2544

+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
|                | เง   |     | ค   |     | ค   |      | ค   |     |
|                | ินค้าง |     | ้างช |     | ้างช |      | ้างช |     |
|                | ชำระ |     | ำระ |     | ำระ |      | ำระ |     |
|                | สะสม |     | 1-3 |     | 3-6 |      | 6   |     |
|                |      |     | เ   |     | เ   |      | เด  |     |
|                |      |     | ดือน |     | ดือน |      | ือนข |     |
|                |      |     |     |     |     |      | ึ้นไป |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| ชื่อโครงการ      | จ    | ห   | จำ  | ห   | จำ  | หน่วย | จำ  | ห   |
|                | ำนวน | น่วย | นวน | น่วย | นวน |      | นวน | น่วย |
|                |      |     |     |     |     | (ล้าน |     |     |
|                | (    | (ล  | (ร  | (ล  | (ร  | บาท) | (ร  | (ล  |
|                | ราย) | ้านบ | าย) | ้านบ | าย) |      | าย) | ้านบ |
|                |      | าท) |     | าท) |     |      |     | าท) |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| โครงการจัดสรรบ้า |      |     |     |     |     |      |     |     |
| นพร้อมที่ดินเพื่อขาย |      |     |     |     |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 1. บ้านพฤกษ์ภิรมย์ | 1    | 0   | -   | -   | -   | -    | 1   | 0   |
| ปิ่นเกล้า เฟส 1-2 |      | .23 |     |     |     |      |     | .23 |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 2. บ้านพฤกษ์ภิรมย์ | 1    | 0   | -   | -   | 1   | 0.10 | -   | -   |
| ปิ่นเกล้า เฟส 3   |      | .10 |     |     |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 3. บ้านพฤกษ์ภิรมย์ | 6    | 4   | 5   | 3   | 1   | 0.29 | -   | -   |
| บางขุนเทียน เฟส  |      | .17 |     | .88 |     |      |     |     |
| 1-2            |      |     |     |     |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 4. บ้านลัดดารมย์  | 1    | 0   | 1   | 0   | -   | -    | -   | -   |
| ปิ่นเกล้า เฟส 1   |      | .15 |     | .15 |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 5. บ้านลัดดารมย์  | 3    | 0   | 2   | 0   | 1   | 0.00 | -   | -   |
| รัตนาธิเบศร์      |      | .35 |     | .35 |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 6. บ้านลัดดารมย์  | 18   | 7   | 9   | 4   | 5   | 1.45 | 4   | 2   |
| เชียงใหม่        |      | .76 |     | .16 |     |      |     | .15 |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 7. บ้านวรารมย์   | 6    | 1   | 5   | 0   | 1   | 0.13 | -   | -   |
| 81 เฟส 2       |      | .09 |     | .95 |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 8. บ้านวรารมย์   | -    | -   | -   | -   | -   | -    | -   | -   |
| สุวินทวงศ์        |      |     |     |     |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 9. บ้านวรารมย์   | 14   | 4   | 9   | 2   | 3   | 0.18 | 2   | 0   |
| เทพารักษ์        |      | .19 |     | .66 |     |      |     | .45 |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 10. บ้านวรารมย์  | 3    | 0   | 3   | 0   | 1   | -    | -   | -   |
| สวนธนบุรีรมย์     |      | .45 |     | .45 |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| โครงการอาคาร   |      |     |     |     |     |      |     |     |
| ชุดพักอาศัยเพื่อขาย |      |     |     |     |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 11. สาธรเฮ้าส์   | -    | -   | -   | -   | -   | -    | -   | -   |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 12. ชะอำ ลองบีซ | -    | -   | -   | -   | -   | -    | -   | -   |
| คอนโดมิเนียม เฟส |      |     |     |     |     |      |     |     |
| 1              |      |     |     |     |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+

  รายละเอียดเงินค้างชำระสะสม ณ วันที่ 31 มีนาคม 2544

+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
|                | เง   |     | ค   |     | ค   |      | ค   |     |
|                | ินค้าง |     | ้างช |     | ้างช |      | ้างช |     |
|                | ชำระ |     | ำระ |     | ำระ |      | ำระ |     |
|                | สะสม |     | 1-3 |     | 3-6 |      | 6   |     |
|                |      |     | เ   |     | เ   |      | เด  |     |
|                |      |     | ดือน |     | ดือน |      | ือนข |     |
|                |      |     |     |     |     |      | ึ้นไป |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| ชื่อโครงการ      | จ    | ห   | จำ  | ห   | จำ  | หน่วย | จำ  | ห   |
|                | ำนวน | น่วย | นวน | น่วย | นวน |      | นวน | น่วย |
|                |      |     |     |     |     | (ล้าน |     |     |
|                | (    | (ล  | (ร  | (ล  | (ร  | บาท) | (ร  | (ล  |
|                | ราย) | ้านบ | าย) | ้านบ | าย) |      | าย) | ้านบ |
|                |      | าท) |     | าท) |     |      |     | าท) |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| โครงการอาค     |      |     |     |     |     |      |     |     |
| ารที่อยู่อาศัยให้เช่า |      |     |     |     |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 1. เซ็นเตอร์พอยท์ | 73   | 3   | 70  | 3   | 2   | 0.02 | 1   | 0   |
| 1              |      | .83 |     | .79 |     |      |     | .01 |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 2. เซ็นเตอร์พอยท์ | 41   | 4   | 41  | 4   | -   | -    | -   | -   |
| 2              |      | .64 |     | .64 |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 3. เซ็นเตอร์พอยท์ | 20   | 3   | 20  | 3   | -   | -    | -   | -   |
| 3              |      | .12 |     | .12 |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 4. เซ็นเตอร์พอยท์ | 84   | 2   | 79  | 2   | 1   | 0.00 | 4   | 0   |
| 4              |      | .68 |     | .65 |     |      |     | .02 |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| โครงการอาค     |      |     |     |     |     |      |     |     |
| ารสำนักงานให้เช่า |      |     |     |     |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 1. คิวเฮ้าส์      | 26   | 1   | 24  | 1   | 1   | 0.02 | 1   | 0   |
| คอนแวนต์        |      | .33 |     | .08 |     |      |     | .24 |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 2. คิวเฮ้าส์ อโศก | 50   | 0   | 46  | 0   | 1   | 0.07 | 3   | 0   |
|                |      | .52 |     | .25 |     |      |     | .19 |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 3. คิวเฮ้าส์ สาธร | 18   | 0   | 18  | 0   | -   | -    | -   | -   |
|                |      | .37 |     | .37 |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+
| 4. คิวเฮ้าส์      | 11   | 0   | 11  | 0   | -   | -    | -   | -   |
| เพลินจิต         |      | .35 |     | .35 |     |      |     |     |
+----------------+------+-----+-----+-----+-----+------+-----+-----+

โครงการในปัจจุบันของบริษัทร่วม : บริษัท จี.เอส.พร็อพเพอร์ตี้ แมนเนจเม้นท์ จำกัด

+------+---------+-----+-------+--------+-------+--------+----------+
| ชื่อแ  | ลักษณะ   | จำน | ขน    | พื้นที่ขาย | ม     | ความคืบ |          |
| ละที่ต | โครงการ | วนห | าดที่ดิน | /      | ูลค่าเง | หน้าการ |          |
| ั้งโคร |         | น่วย |       |        | ินลงทุน | ก่อสร้าง |          |
| งการ |         |     | โค    | ให้เช   |       |        |          |
|      |         |     | รงการ | ่าทั้งหมด |       | ณ วันที่  |          |
|      |         |     |       |        |       | 31     |          |
|      |         |     |       |        |       | มีนาคม  |          |
|      |         |     |       |        |       | 2544   |          |
+------+---------+-----+-------+--------+-------+--------+----------+
|      |         | (ย  |       |        | (ล้า   | เ      | ร้อย      |
|      |         | ูนิต) |       |        | นบาท) | งินที่ลงท | ละของงาน |
|      |         |     |       |        |       | ุนไปแล้ว |          |
|      |         |     |       |        |       |        | ที่เสร็จ¹   |
|      |         |     |       |        |       | (ล     |          |
|      |         |     |       |        |       | ้านบาท) |          |
+------+---------+-----+-------+--------+-------+--------+----------+
| เ    | อาคา    | 216 | 4     | พื้นท    | 1,100 | 1,100  | 100      |
| กษรพ | รศูนย์การ |     | -1-27 | ี่ก่อสร้าง |       |        |          |
| ลาซ่า | ค้าให้เช่า |     | ไร่    | 19,845 |       |        |          |
|      |         |     |       | ตร.ม.  |       |        |          |
|      | (       |     |       |        |       |        |          |
|      | Podium) |     |       | พื้น     |       |        |          |
|      | สูง 4.5  |     |       | ที่ให้เช่า |       |        |          |
|      | ชั้น      |     |       | 12,354 |       |        |          |
|      |         |     |       | ตร.ม.  |       |        |          |
+------+---------+-----+-------+--------+-------+--------+----------+

¹ ร้อยละของงานที่เสร็จประเมินโดยวิศวกรของโครงการ

+---------+----------------------+-----------------+------------------+
| ชื่อ      | มูลค่าขาย/เช่า          | คว              |                  |
| โครงการ |                      | ามคืบหน้าในการขาย |                  |
|         |                      | / เช่า           |                  |
+---------+----------------------+-----------------+------------------+
|         | (ล้านบาท)             | มูลค่าที่ขาย /      | ร้อยละของมูลค่าขาย  |
|         |                      | เช่าได้แล้ว        | / เช่า            |
|         | ต่อเดือน               |                 |                  |
|         |                      | (ล้านบาท)        |                  |
+---------+----------------------+-----------------+------------------+
| เก      | 9.61                 | 8.60            | 89.51            |
| ษรพลาซ่า |                      |                 |                  |
+---------+----------------------+-----------------+------------------+

2. การตลาดและภาวะการแข่งขัน

การตลาด

(1) กลยุทธ์ทางการตลาด

บริษัทได้มีการจัดแบ่งผลิตภัณฑ์ออกเป็นกลุ่มตามประเภทของธุรกิจ
ซึ่งใช้กลยุทธ์การแข่งขันแตกต่างกันออกไปตามความเหมาะสม พอสรุปได้ดังนี้

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย

-   ธุรกิจการจัดสรรที่ดินขายพร้อมบ้าน

บริษัทมุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายที่มีรายได้ระดับกลางถึงสูง
ซึ่งเป็นลูกค้าที่มีเกณฑ์ในการเลือกซื้อชัดเจนและมีเหตุผล
โดยมักจะคำนึงถึงชื่อเสียงของผู้ประกอบการ ความมั่นใจในคุณภาพของสินค้า และการส่งมอบบ้าน
รวมทั้งราคาที่สมเหตุผล
ซึ่งจะส่งผลให้ผู้ประกอบการจะต้องเริ่มให้ความสำคัญกับการศึกษาพัฒนาและยกระดับ
มาตรฐานและคุณภาพของสินค้าที่สอดคล้องกับคุณภาพชีวิตของผู้บริโภคมากขึ้น
เพื่อจะได้มาซึ่งสินค้าที่ตอบสนองความต้องการของผู้ซื้ออย่างแท้จริง
ไม่ใช่การแข่งขันด้วยเรื่องของราคาเพียงอย่างเดียว

-   ธุรกิจโครงการอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขาย

บริษัทมุ่งเน้นการเลือกทำเลที่ตั้งใจกลางเมืองเป็นหลักในการจัดทำโครงการเพื่อดึงดูดลูกค้าเป้าหมายซึ่งเป็นกลุ่มคนทำงานและเจ้าของกิจการที่ต้องการความสะดวกรวดเร็วในการเดินทางในวันทำงาน
และนอกจากการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยในเมืองแล้ว
บริษัทยังพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยชายทะเลที่อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี
โดยมุ่งเน้นการทำห้องชุดให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อม
โดยทำให้ผู้ไปพักผ่อนสามารถมองเห็นทะเลและภูเขาได้อย่างชัดเจน
กลุ่มเป้าหมายของโครงการเป็นกลุ่มครอบครัวขนาดกลางที่ชอบเดินทางไปต่างจังหวัดเพื่อพักผ่อนกับครอบครัว

ธุรกิจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

-   โครงการอาคารที่อยู่อาศัยให้เช่า (Service Apartment)

บริษัทให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่ตั้งในย่านใจกลางเมืองใกล้ศูนย์ธุรกิจ
นอกจากนี้บริษัทยังเน้นการให้บริการที่มีมากกว่าโครงการอาคารที่อยู่อาศัยให้เช่าทั่วๆ ไป
โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกในการติดต่อธุรกิจการงาน และการดำรงชีวิตประจำวัน
ได้แก่สาธารณูปโภคต่าง ๆ รวมทั้งอุปกรณ์และเครื่องมือทางโทรคมนาคมที่ทันสมัยและมีประสิทธิภาพ
ซึ่งจะช่วยให้การดำเนินกิจกรรมต่างๆ เป็นไปอย่างสะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น

-   โครงการอาคารสำนักงานให้เช่า (Office Building)

บริษัทเน้นการพัฒนาโครงการที่มีทำเลที่ตั้งในย่านธุรกิจใจกลางเมือง
มีสิ่งอำนวยความสะดวกในด้านสาธารณูปโภคและโทรคมนาคมครบครัน
นอกจากนี้บริษัทยังให้ความสำคัญกับคุณภาพของอาคารที่ได้มาตรฐาน
และความเหมาะสมในการวางรูปแบบพื้นที่ใช้สอยภายในอาคาร ซึ่งจะช่วยให้การดำเนินธุรกิจต่างๆ
เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น

  (2) การจัดจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

การจัดสรรที่ดินขายพร้อมบ้าน และอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขาย
มีการใช้ช่องทางการจัดจำหน่ายโดยผ่านสำนักงานขายของบริษัทที่ตั้งอยู่ ณ โครงการนั้นๆ
และการขายที่สำนักงานใหญ่ของบริษัท

ที่อยู่อาศัยให้เช่า (Service Apartment)
และอาคารสำนักงานให้เช่ามีการใช้ช่องทางการจำหน่าย 2 รูปแบบ
คือการขายโดยตรงและการขายโดยผ่านตัวแทน สำหรับปี 2543
สัดส่วนการขายโดยตรงต่อการขายผ่านตัวแทนคิดเป็น 1: 3
เนื่องจากกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติที่ให้ความไว้วางใจบริษัทตัวแทนในการหาพื้นที่ให้
โดยมีรายละเอียดดังนี้

1. การขายโดยตรง (Direct Sales) : ลูกค้าสามารถติดต่อผ่านสำนักงานแต่ละอาคาร
นอกจากนี้แล้วบริษัทได้ดำเนินการเจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายโดยใช้วิธีการ Direct Call เป็นต้น

2. การขายโดยผ่านตัวแทน :
บริษัทเปิดโอกาสให้ตัวแทนทุกบริษัทสามารถหาลูกค้ามาเช่าพื้นที่ได้โดยจ่ายค่าตอบแทนร้อยละ 100
ของค่าเช่าเดือนแรก บริษัทไม่มีหลักเกณฑ์ในการคัดเลือกบริษัทตัวแทน โดยจะเปิดรับทุกบริษัทตัวแทน
เนื่องจากเป็นช่องทางที่สามารถหาลูกค้าได้เพิ่มมากขึ้น

  (3) ลักษณะของลูกค้า

  ลูกค้าของบริษัทมีลักษณะเป็นลูกค้ารายย่อยซึ่งจะแตกต่างกันไปตามลักษณะของธุรกิจ ดังนี้

  1. ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้แก่ ผู้บริหารระดับสูง เจ้าของกิจการ เจ้าหน้าที่รัฐวิสาหกิจ
และเจ้าหน้าที่บริษัทเอกชน

  2. ธุรกิจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

โครงการอาคารสำนักงานให้เช่า (Office Building) กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้แก่
บริษัทขนาดกลางและขนาดใหญ่
ทั้งบริษัทไทยและบริษัทต่างชาติที่ต้องการอาคารสำนักงานย่านกลางใจเมือง

โครงการอาคารที่อยู่อาศัยให้เช่า (Service Apartment) กลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้แก่
กลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาติดต่อธุรกิจหรือทำงานในองค์กรต่างๆ ในระยะ 1 เดือน ถึง 2 ปี

นโยบายราคา

  บริษัทมีนโยบายการกำหนดราคาในลักษณะที่สามารถแข่งขันกับผู้อื่นได้

สภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

1. ธุรกิจบ้านจัดสรร

สภาพโดยรวมของธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 2543 มีความคึกคักและขยายตัวมากกว่าปี 2542
ดังจะเห็นได้จาก

1.
ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาซึ่งเป็นปัจจัยที่วัดและเห็นได้ง่ายที่สุดในการสะท้อนให้เห็นถึงความตื่นตัวหรือการแข่งขันของตลาดนั้นๆ
โดยค่าใช้จ่ายในการโฆษณารวมของทุกๆ สื่อของปี 2543 มีจำนวน 360.73 ล้านบาท ในขณะที่ปี
2542 มีค่าใช้จ่ายในด้านนี้เกิดขึ้นคิดเป็นมูลค่า 252.45 ล้านบาท มีอัตราเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 43

2. ความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการ จะพบว่าในปี 2543 ผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่ๆ
มากกว่าปี 2542 โดยเฉพาะการเปิดโครงการบ้านเดี่ยว
ซึ่งสิ่งนี้จะสอดคล้องกับค่าใช้จ่ายโฆษณาที่เกิดขึ้นตามที่กล่าวในข้อ 1

3. จำนวนผู้แวะชมโครงการและการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
จากรายงานการสำรวจตลาดที่จัดทำโดยฝ่ายวิจัยของบริษัท
พบว่ายอดขายที่เกิดขึ้นในแต่ละโครงการล้วนสูงกว่าการสำรวจที่กระทำเมื่อปี 2542
เกือบทุกโครงการ

นอกจากนี้ ธุรกิจบ้านจัดสรรยังได้รับการกระตุ้นจากภาครัฐและภาคการเงิน
โดยทางภาครัฐมีการขยายระยะเวลาการคิดค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิของอสังหาริมทรัพย์ในอัตราร้อยละ
0.01 ออกไปอีก 1 ปี โดยจะสิ้นสุด ณ ปี 2544 (เดิมอัตราค่าธรรมเนียมจัดเก็บในอัตราร้อยละ
2)

ส่วนภาคการเงิน
สถาบันการเงินหันมาแข่งขันกันให้สินเชื่อด้านการซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นการให้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำอย่างไม่เคยมีมาก่อน
และการให้ระยะเวลาในการผ่อนชำระเงินกู้ที่ยาวนานขึ้น
ซึ่งตัวกระตุ้นดังกล่าวส่งเสริมให้เกิดความคึกคักมากขึ้นในธุรกิจบ้านจัดสรรในปี 2543

สำหรับแนวโน้มธุรกิจบ้านจัดสรรปี 2544 คาดว่าจะขยายตัวต่อเนื่องในระดับที่ไม่ต่ำกว่าปี 2543
เพราะผู้ประกอบการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2543
และประสบผลสำเร็จก็จะเร่งขายโครงการเดิมให้หมดและเปิดโครงการใหม่เพื่อให้มีการขายอย่างต่อเนื่อง
ส่วนผู้ประกอบการเดิมนอกจากจะต้องหาโครงการใหม่ๆ เพื่อเปิดเพิ่มแล้ว
ก็ต้องพัฒนากลยุทธ์ทางการตลาดและพัฒนาตัวสินค้าให้ดีขึ้น
ซึ่งก็จะเป็นประโยชน์ต่อผู้บริโภคที่จะมีโอกาสได้เลือกสินค้าที่มีคุณภาพที่ดีขึ้น

ทางด้านผู้บริโภค จากประสบการณ์ในอดีตและกลยุทธ์ทางการตลาดที่เกิดขึ้นในปี 2543
ทำให้ผู้บริโภคเริ่มตระหนักถึงการเลือกซื้อโครงการที่ต้องมีคุณภาพทั้งของตัวสินค้าและผู้ประกอบการ
ดังนั้นการแข่งขันของผู้ประกอบการน่าจะเน้นไปที่การแสดงให้ผู้บริโภคเห็นถึงคุณภาพของสินค้าของตน

จึงจะน่าเชื่อได้ว่าในปี 2544
การแข่งขันของผู้ประกอบการจะเน้นไปในทิศทางที่จะทำให้สินค้ามีคุณภาพ
โดยให้ผู้บริโภคได้ประโยชน์ที่จับต้องได้ เช่น
การสร้างบ้านก่อนขายที่มีการตกแต่งและการจัดพื้นที่ใช้สอยภายในที่ตรงกับวิถีชีวิตของผู้บริโภคโดยที่ผู้บริโภคไม่ต้องเสียเวลากับการตกแต่ง
และคาดว่าค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในอัตราร้อยละ 0.01
ซึ่งจะสิ้นสุดปลายปี 2544 และอาจจะไม่มีการต่ออายุออกไปอีก
จึงทำให้ผู้บริโภคต้องเร่งการตัดสินใจเร็วยิ่งขึ้น การแข่งขันของผู้ประกอบการ
และข้อจำกัดของการให้สิทธิพิเศษนี้น่าจะทำให้ธุรกิจบ้านจัดสรรคึกคักกว่าปี 2543

ภาวะที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล

(แหล่งที่มา: ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์)

จากการวิเคราะห์จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ในรอบ 10
ปีที่ผ่านมา (ปี 2534 – 2543) มีข้อสรุปและข้อสังเกตที่น่าสนใจดังนี้

1. จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จมีจำนวนสูงมากถึง 1.25 ล้านหน่วย แต่การเพิ่มขึ้นมีภาวะผันผวน
เป็นวัฎจักรขึ้นลงอย่างเห็นได้ชัด และส่งผลกระทบซึ่งกันและกันกับภาวะเศรษฐกิจของประเทศ

2. รูปแบบการสร้างที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกิจอย่างเห็นได้ชัด
โดยในช่วงเศรษฐกิจดี สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อโครงการ
จำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างโดยผู้ประกอบการจะมีสัดส่วนที่สูงมากถึงประมาณ 80%
แต่ในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ ตลาดที่อยู่อาศัยซบเซา โดยเฉพาะในปี 2541 - 2543
บทบาทของผู้ประกอบการในการจัดสร้างที่อยู่อาศัยลดลงอย่างเห็นได้ชัด
จนเหลือใกล้เคียงกับการสร้างเอง

3. การก่อสร้างที่อยู่อาศัยหลังวิกฤตเศรษฐกิจ 2540
โครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัยบ้านใหม่เปลี่ยนแปลงอย่างมาก
โดยเป็นการสร้างบ้านเดี่ยวตามคำสั่งซื้อของลูกค้าเป็นส่วนใหญ่
มากกว่าจะเป็นการสร้างอาคารชุดและทาวน์เฮ้าส์เผื่อขาย

4. การขยายตัวของจำนวนที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล ในช่วงปี 2534
– 2543 คิดเป็นอัตราขยายตัวเฉลี่ย 6.05% ต่อปี (ทั่วประเทศ 3.96%)
ในขณะที่ประชากรขยายตัวเฉลี่ยเพียง 0.82% ต่อปีเท่านั้น (ทั่วประเทศ 0.95%)

5. การที่ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่เพิ่มขึ้นน้อยลงในช่วงปี 2540 – 2543
ถือว่าเป็นการปรับตัวของอุปทานที่อยู่อาศัย ที่สอดคล้องกับภาวะตลาดช่วงตกต่ำ
ในขณะที่ตลาดยังคงมีที่อยู่อาศัยมือสองเหลือขายอยู่จำนวนมาก
จึงนับว่าเป็นการช่วยทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะสมดุลกับอุปสงค์มากขึ้น

6. การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นไม่มากนักในระยะ 1 –2 ปีข้างหน้า
จนกว่าอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดมือสองจะถูกดูดซับมากขึ้น
ผู้ประกอบการยังคงจำเป็นต้องเน้นการพัฒนาโครงการเดิม
และการก่อสร้างที่มีความต้องการซื้อที่ชัดเจน ในทำเลที่ยังมีศักยภาพ

คู่แข่งขันของบริษัทในโครงการธุรกิจบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินเพื่อขาย ได้แก่ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์
จำกัด (มหาชน), เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้, เคซี กรุ๊ป, IGC เรียลเอสเตท, ยิ่งรวยธานี
และวิเศษแลนด์ เป็นต้น
อย่างไรก็ตามโครงการบ้านจัดสรรของบริษัทจะมุ่งเน้นคุณภาพของการก่อสร้าง
และทำเลที่ใกล้ถนนใหญ่

2. อาคารสำนักงาน

สภาพตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมของปี 2543 ที่ผ่านมา
อุปสงค์มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นโดยจะเห็นได้ว่าอุปสงค์ที่เข้ามาในตลาดในปี 2542 มีจำนวนทั้งสิ้น
45,300 ตารางเมตร ในขณะที่อุปสงค์ที่เข้ามาในตลาดในปี 2543 มีจำนวนทั้งสิ้น 250,000
ตารางเมตร ทั้งนี้เนื่องมาจากการขยายพื้นที่ของกลุ่มผู้เช่าเดิม และมีกลุ่มผู้เช่าใหม่
ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจคอมพิวเตอร์ อินเตอร์เน็ท ที่ปรึกษาทางด้านการเงิน
สำนักงานกฎหมายจากต่างประเทศ เป็นต้น ประกอบกับอุปทานที่เข้ามาในตลาดมีจำนวนลดลง
กล่าวคืออุปทานที่เข้ามาในตลาดในปี 2542 มีจำนวนทั้งสิ้น 622,000
ตารางเมตรในขณะที่อุปทานที่เข้ามาในตลาดปี2543 มีเพียง 2 อาคารจำนวนพื้นที่ทั้งสิ้น 96,000
ตารางเมตร (แหล่งที่มา: CB Richard Ellis (Thailand) Co., Ltd.)

จากการสำรวจของ CB Richard Ellis (Thailand) Co., Ltd. ณ ไตรมาสที่ 3 ของปี
2543 พบว่าพื้นที่อาคารสำนักงานสะสมในเขตกรุงเทพมหานครทั้งสิ้น 7.03 ล้านตารางเมตร
มีพื้นที่ปล่อยเช่าสะสมทั้งสิ้น 4.63 ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นร้อยละ 66 ของจำนวนพื้นที่ทั้งหมด
ทำให้มีพื้นที่ว่างสะสมทั้งสิ้นเหลือ 2.4 ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นร้อยละ 34
ของจำนวนพื้นที่ทั้งหมด สำหรับย่าน CBD (สีลม สาทร สุรวงศ์ เพลินจิต วิทยุ เป็นต้น )
มีพื้นที่อาคารสำนักงานสะสมทั้งสิ้น 2.15 ล้านตารางเมตร มีพื้นที่ปล่อยเช่าสะสมทั้งสิ้น 1.43 ล้าน
ตารางเมตร หรือคิดเป็นร้อยละ 67 ของจำนวนพื้นที่ทั้งหมดในย่าน CBD ทำให้มีพื้นที่ว่างสะสมทั้งสิ้น
0.72 ล้าน ตารางเมตร หรือ คิดเป็นร้อยละ 33 ของจำนวนพื้นที่ทั้งหมดในย่าน CBD

แนวโน้มของตลาดอาคารสำนักงานในปี 2544
คาดว่าอุปสงค์มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา ในขณะที่
อุปทานที่เข้ามาในตลาดลดลงจากปีที่ผ่านมาเช่นกัน ซึ่งจะทำให้อัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นด้วย
อย่างไรก็ตามตลาดอาคารสำนักงานยังมีอุปทานส่วนเกินอยู่
ซึ่งจะต้องใช้ระยะเวลาให้อุปสงค์ใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มมากขึ้นจึงจะทำให้อุปทานเข้าสู่ภาวะสมดุล

คู่แข่งขันของบริษัทในโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า ได้แก่ โครงการ United Center,
โครงการ Silom Complex, อาคารกรุงเทพประกันภัย, TCC Empire Tower, อาคารไทยวา
2, อาคารออริเฟรม, BB Building, CMIC Tower, Tonson Tower และ Wave Place
เป็นต้น อย่างไรก็ตามโครงการของบริษัทมีรูปแบบที่จัดไว้ในลักษณะเฉพาะอาคารสำนักงาน
มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วน มีความเป็นส่วนตัวและไม่พลุกพล่าน
มีการดูแลรักษาอาคารให้มีสภาพดีอยู่เสมอ
และมีขนาดพื้นที่ภายในอาคารหลากหลายเพื่อเสนอต่อลูกค้าทำให้หาผู้เช่าง่ายขึ้น

3. ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย

3.1 อาคารชุดพักอาศัยในเมือง

สภาพตลาดอาคารชุดพักอาศัยในเขตกรุงเทพมหานครชั้นในปี 2543
ที่ผ่านมามีความเคลื่อนไหวน้อยมากทั้งด้านอุปทานและอุปสงค์
กิจกรรมการขายส่วนใหญ่จะเป็นการให้ส่วนลดแก่ผู้บริโภคและการประมูล
ทางด้านอุปทานที่เข้ามาในตลาดมีทั้งสิ้นจำนวน 860 หน่วย จากโครงการ 3 โครงการ กล่าวคือ
โครงการศุภาลัยพหลโยธิน โครงการอดามาสพหลโยธิน และโครงการบ้านเพชรพลอยสุรวงศ์
ในขณะที่อุปสงค์ของปีที่ผ่านมามีจำนวนทั้งสิ้น 1,280 หน่วย ซึ่งไม่แตกต่างจากปี 2542 ซึ่ง
มีจำนวนทั้งสิ้น 1,270 หน่วย
สำหรับราคาเฉลี่ยของห้องชุดพักอาศัยในเขตกรุงเทพมหานครชั้นในมีการปรับตัวลดลงร้อยละ 6.4
โดยมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 37,970 บาทต่อตารางเมตร (แหล่งที่มา: Jones Lang Lasalle )

จากการสำรวจตลาดอาคารชุดพักอาศัยในเขตกรุงเทพมหานครชั้นในของ Jones Lang Lasalle
ณ สิ้นปี 2543 พบว่ามีสินค้าที่ขายไปทั้งสิ้น 42,990 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 88 ของอุปทานรวม
คงมีสินค้าที่เหลืออยู่ในตลาดทั้งสิ้น 5,690 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 12 ของอุปทานรวม
โดยแบ่งออกเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวนทั้งสิ้น 2,549 หน่วย
โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและระงับการก่อสร้าง มีจำนวนทั้งสิ้น 3,139หน่วย

แนวโน้มของตลาดอาคารชุดพักอาศัยในเขตกรุงเทพมหานครชั้น* ในปี 2544
คาดว่ายังไม่มีอุปทานเพิ่มขึ้น เนื่องจากราคาตลาดยังต่ำกว่าราคาค่าก่อสร้าง
ในขณะที่ราคาตลาดมีแนวโน้มขยับตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากสินค้าในตลาดเริ่มลดน้อยลงในบางทำเล เช่น
สาทร สีลม หลังสวน และ วิทยุ เป็นต้น

หมายเหตุ : * กรุงเทพมหานครชั้นในหมายถึง

  1. ถนนเพลินจิต ราชดำริ วิทยุ หลังสวน สีลม สาทร สุรวงศ์ สี่พระยา

  2. ถนนสุขุมวิท ซอย 1 – เอกมัย

  3. ถนนนราธิวาส สาธุประดิษฐ์ นางลิ้นจี้

  4. ถนนเพชรบุรี ศรีอยุธยา และพหลโยธินตอนต้น

  5. ริมแม่น้ำเจ้าพระยา เจริญกรุง เจริญนคร พระราม 3

3.2 อาคารชุดพักอาศัยตากอากาศ

ภาวะตลาดอาคารชุดพักอาศัยย่านชะอำและหัวหินในปี 2543 ที่ผ่านมาไม่มีกิจกรรมทางด้านการตลาด
มีเพียงการให้ส่วนลดสำหรับลูกค้าเป็นรายๆ เท่านั้น
นอกจากนี้แล้วยังไม่มีการเปิดตัวของโครงการใหม่ นับตั้งแต่ต้นปี 2539
ในขณะที่อุปสงค์ของตลาดมีปริมาณจำกัด เพราะเป็นสินค้าที่ตอบสนองความต้องการเฉพาะกลุ่มเท่านั้น

จากการสำรวจตลาดอาคารชุดพักอาศัยตากอากาศย่านชะอำหัวหินของฝ่ายการตลาด บริษัท ควอลิตี้
เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ณ สิ้นปี 2543 พบว่ามีสินค้าเหลือขายจำนวนทั้งสิ้น 540 หน่วย หรือ
คิดเป็นร้อยละ 17 ของ อุปทานรวมจากจำนวนโครงการทั้งสิ้น 17 โครงการ
(ไม่รวมโครงการที่มีการระงับการก่อสร้าง ) โดยได้มีการขายไปแล้วทั้งสิ้น 2,581 หน่วย
หรือขายไปคิดเป็นร้อยละ 83 ของอุปทานรวมทั้งสิ้นในตลาด 3,121 หน่วย

แนวโน้มของตลาดอาคารชุดพักอาศัยตากอากาศย่านชะอำและหัวหินในปี 2544
คาดว่ายังไม่ดีขึ้นจากปี 2543 เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจ การบริโภคสินค้าที่เป็นเฉพาะกลุ่มเท่านั้น
ภาวะการลงทุนยังไม่มีการลงทุนใหม่ มีเพียง อุปทานเดิมที่มีในตลาด
แนวโน้มราคาตลาดไม่มีการปรับตัวสูงขึ้นยังคงมีราคาใกล้เคียงกับปี 2543

คู่แข่งขันของบริษัทในโครงการอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขาย ได้แก่ โครงการปิยะสาธร,
โครงการกรีนพอยท์, โครงการมนชาเล และโครงการกฤษดาเลคบีช เป็นต้น
อย่างไรก็ตามโครงการของบริษัทอยู่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ การคมนาคมสะดวก
มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วน และในกรณีอาคารชุดพักอาศัยที่อยู่ริมทะเลก็จะมองเห็นทะเลทุกห้อง
มีความเป็นส่วนตัว และมีการตกแต่งห้องชุดที่ดี

4. ห้องชุดพักอาศัยให้เช่า

ถึงแม้ว่าภาวะเศรษฐกิจกำลังเริ่มปรับตัวดีขึ้นหลังจากวิกฤตการณ์เศรษฐกิจในปี 2540 ก็ตาม
แต่ตลาดห้องชุดพักอาศัยให้เช่าไม่ว่าในด้านอุปสงค์และอุปทานยังอยู่ในภาวะสมดุล

จากรายงานของคนต่างด้าวประจำปี 2543 มีชาวต่างชาติผู้ได้รับใบอนุญาตทำงานในประเทศไทย
ในปี 2543 จำนวนประมาณ 10,781 คน เพิ่มขึ้นจากปี 2542 คิดเป็นร้อยละ 6.29%
จากตัวเลขนี้แสดงให้เห็นว่าความต้องการของห้องพักชุดอาศัยน่าจะเพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมา
โดยอัตราส่วนที่เพิ่มขึ้นนี้มีทั้งเป็นอุปสงค์ของตลาดห้องชุดพักอาศัยให้เช่าและโรงแรม
สำหรับด้านอุปทานในปี 2543 มีจำนวนห้องชุดพักอาศัยทั้งหมดประมาณ 7,399 ห้องเพิ่มขึ้นจากปี
2542 คิดเป็นร้อยละ 16 ซึ่งมีอยู่จำนวน 6,358 ห้อง (แหล่งที่มา: CB Richard Ellis
(Thailand) Co., Ltd.)
โดยส่วนใหญ่ของอุปทานห้องชุดพักอาศัยให้เช่าที่เพิ่มขึ้นมักจะเสนออัตราค่าห้องพักรายสัปดาห์และรายวัน
ซึ่งเป็นสาเหตุให้อุปสงค์เพิ่มขึ้น
โดยเฉพาะกลุ่มนักท่องเที่ยวเริ่มที่จะพักอาศัยระยะสั้นที่ห้องชุดพักอาศัยให้เช่า
เนื่องจากราคาเป็นที่ดึงดูด

แนวโน้มห้องชุดพักอาศัยในอนาคตคาดว่าจะมีห้องชุดพักอาศัยใหม่ที่เพิ่มขึ้นอีก 900 หน่วย
คิดเป็นร้อยละ 12 ของจำนวนห้องพักที่มีอยู่ในปัจจุบัน
ซึ่งจำนวนอุปทานดังกล่าวมีทั้งที่ชะลอการก่อสร้าง และอยู่ระหว่างการก่อสร้างโดยคาดว่าในปี 2544
จะมีบางโครงการสามารถเปิดให้บริการได้ เช่นโครงการรอยัลเจริญกรุง ออลซีซั่นเพลส และ
เจบีเพลส เป็นต้น อุปทานที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นบริเวณ สุขุมวิท หลังสวน
และบริเวณศูนย์กลางธุรกิจ ส่วนบริเวณอื่นยังไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้น

เนื่องจากมีผู้ประกอบการอาคารห้องชุดพักอาศัยให้เช่าใหม่ๆ เพิ่มขึ้นในตลาด
จึงทำให้การแข่งขันรุนแรง
ดังนั้นผู้ประกอบการจึงต้องทำสินค้าให้มีความแตกต่างจากคู่แข่งและใช้กลยุทธ์ด้านราคา
ซึ่งได้ผลมากที่สุดโดยการเสนอส่วนลดราคาและผลประโยชน์อื่นมากมายให้แก่ลูกค้า

คู่แข่งขันของบริษัทในโครงการอาคารที่อยู่อาศัยให้เช่า ได้แก่ โครงการ Chateau de Bangkok,
โครงการ Cape House, โครงการ President Park, โครงการ Plam Court, โครงการ
City Resident และโครงการ Pantip Court เป็นต้น
อย่างไรก็ตามบริษัทโครงการของบริษัทมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบถ้วน มี Business Center,
Inroom Internet ให้ลูกค้าใช้ฟรี รวมทั้งราคาสามารถแข่งขันกับคู่แข่งขันได้

  3. การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

(1) การจัดหาวัตถุดิบ บริษัทจัดหาวัตถุดิบโดยใช้วิธีการจัดหาเอง และวัตถุดิบที่จัดหาโดยผู้รับเหมา
โดยบริษัทไม่มีการพึ่งพิงผู้จัดจำหน่ายรายใดเป็นพิเศษ
และบริษัทไม่ได้มียอดซื้อวัตถุดิบจากผู้จัดจำหน่ายรายใดมากกว่าร้อยละ 10 ของยอดซื้อรวม

1.1 วัตถุดิบที่บริษัทจัดหาเอง อาทิ เช่น เสาเข็ม กระเบื้องมุงหลังคา เหล็กเส้น สุขภัณฑ์ เซรามิค
อิฐ หินอ่อน หินแกรนิต แผ่นพื้นสำเร็จรูป เป็นต้น

1.2 วัตถุดิบส่วนที่รวมกับราคาจ้างเหมา
บริษัทได้จ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นการเหมารวมค่าแรงและค่าวัตถุดิบ
ซึ่งค่าวัตถุที่จ้างเหมาจะไม่รวมรายการในข้อ 1.1 นอกนั้นจะอยู่ในราคาจ้างเหมาทั้งสิ้น

วิธีการคัดเลือกผู้รับเหมา พิจารณาดังนี้

  1. เป็นบริษัท หรือ ห้างหุ้นส่วน

  2. จะต้องมีวิศวกร และ สถาปนิก ผู้คุมงานก่อสร้าง

  3. จะต้องแสดงผลงาน พร้อมระบุรายละเอียดสถานที่ก่อสร้าง

  4. แผนที่ตั้งที่ทำการ

  5. เบอร์โทรศัพท์ และ ชื่อผู้ติดต่อ

  6. หนังสือสัญญาค้ำประกันงานก่อสร้าง

วัตถุดิบที่บริษัทนำมาใช้ในการก่อสร้างบ้านมีหลายชนิด
จึงไม่มีต้นทุนของวัตถุดิบชนิดใดชนิดหนึ่งสูงกว่าร้อยละ 50 ของต้นทุนการผลิตรวม
และบริษัทไม่ได้พึ่งพิงการซื้อวัตถุดิบจากผู้จำหน่ายรายใดรายหนึ่งมีมูลค่าเกินกว่าร้อยละ 30
ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบทั้งหมดในปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน
และบริษัทไม่มีข้อผูกพันกับผู้จำหน่ายรายใดรายหนึ่ง ว่าจะซื้อวัตถุดิบที่มีมูลค่าเกินกว่าร้อยละ 30
ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบในอนาคต

การใช้วัสดุทดแทน

ในการก่อสร้างบ้าน วัตถุดิบที่นำมาใช้เป็นวัสดุที่สามารถหาได้ภายในประเทศ
และสามารถหาวัสดุทดแทนได้ในกรณีขาดแคลน เช่น ไม้ที่นำมาใช้เป็นวงกบประตูหน้าต่าง
สามารถใช้วงกบอลูมิเนียมทดแทน เป็นต้น

ผลการเปลี่ยนแปลงเทคโนโลยีต่อการใช้วัตถุดิบ

เนื่องจากการก่อสร้างบ้านพักอาศัยไม่ได้เทคโนโลยีชั้นสูงในการควบคุม
ดังนั้นเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงเทคโนโลยีจึงไม่มีผลต่อการใช้วัตถุดิบในการก่อสร้าง

สภาพปัญหาเกี่ยวกับวัตถุดิบ

ราคาวัตถุดิบเป็นปัญหาในปัจจุบัน
ตัวแปรที่ทำให้ราคาไม่คงที่คือราคาน้ำมันที่ใช้ในกระบวนการผลิตและขนส่งวัตถุดิบมายังโครงการ
การควบคุมราคาสามารถกระทำได้โดยการเจรจาให้ผู้ขายวัตถุดิบคงราคาให้นานขึ้น

สัดส่วนในการซื้อวัตถุดิบในประเทศและนอกประเทศ

วัตถุดิบส่วนใหญ่ซื้อในประเทศ

  นโยบายในการจัดหาที่ดิน

บริษัทยังไม่มีนโยบายที่จัดหาที่ดินเพิ่มเติมเพื่อดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะ 2-3 ปีข้างหน้า
เนื่องจากปัจจุบันบริษัทยังมีที่ดินรอการพัฒนาที่เพียงพอต่อการรองรับการดำเนินธุรกิจในอนาคต

  (4) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ไม่มี เพราะโครงการที่บริษัทจัดทำได้รับใบอนุญาตจากคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมครบถ้วนแล้ว
โดยบริษัทมีการดำเนินการในการควบคุมสิ่งแวดล้อมในด้านที่จะส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ได้แก่

- ในการก่อสร้างบริษัทจะมีการควบคุม และป้องกันดูแลด้านเสียงที่อาจส่งผลกระทบต่อชุมชน
การจัดเก็บเครื่องมืออุปกรณ์และควบคุมการก่อสร้างให้มีความปลอดภัย การป้องกันฝุ่น
และการรักษาความเป็นระเบียบเรียบร้อยของสถานที่ก่อสร้าง เป็นต้น

- ในด้านอาคารสำนักงาน และอาคารที่พักอาศัย
บริษัทมีมาตรการการป้องกันและดูแลให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในด้านปัญหาสาธาณูปโภค เช่น
การจัดการเกี่ยวกับการจอดรถ การจัดการขยะ และน้ำเสีย เป็นต้น

4. งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 มีนาคม 2544
บริษัทมีสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินสำหรับโครงการขายบ้านพร้อมที่ดินที่ยังไม่ได้รับรู้รายได้เป็นจำนวนเงินทั้งหมดประมาณ
1,097 ล้านบาท โดยโครงการบ้านจัดสรรที่มียอดรายได้ที่ยังไม่ได้รับรู้รายได้มากกว่าร้อยละ 10
ของยอดรายได้รวม ได้แก่

  - โครงการพฤกษภิรมย์ บางขุนเทียน เฟส 1-2 จำนวนรายได้ที่ยังไม่ได้รับรู้ 343 ล้านบาท

  คิดเป็นร้อยละ 19 ของยอดรายได้รวม

  - โครงการวรารมย์ ประชาอุทิศ จำนวนรายได้ที่ยังไม่ได้รับรู้ 188 ล้านบาท

  คิดเป็นร้อยละ 10 ของยอดรายได้รวม