3. การประกอบธุรกิจของแต่ละกลุ่มธุรกิจ

3.1 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า

3.1.1 ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัทฯและบริษัทย่อยมีอาคารสำนักงานให้เช่าทั้งสิ้น 3 แห่ง คือ อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
อาคารสำนักงานอื่นอีก 2 แห่ง ส่วนอาคารชินวัตร

ทาวเวอร์ 1 และ 2 ดำเนินการภายใต้ ANET โดยมีรายละเอียดลักษณะโครงการดังนี้

รายละเอียดธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+
| โครงการ | เ    | สถานที่ตั้ง/  | ร               | พื้นที่ให้เช่า   | อัตรากา  |
|         | จ้าขอ |           | ายละเอียดโครงการ |            | รเช่าพื้นที่ |
|         | งกรร | ขนาดที่ดิน   |                 |            |         |
|         | มสิทธ |           |                 |            | ณ 31    |
|         | ิ์และผ |           |                 |            | ธันวาคม  |
|         | ู้ดำเน |           |                 |            | 2548    |
|         | ินการ |           |                 |            |         |
+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+
| อาค     | SC   | 1010      | อาคารสำนักงาน 38 | พ          | ร้อยละ   |
| ารชินวัตร |      | ถนน       | ชั้น และชั้นใต้ดิน 2  | ื้นที่ให้เช่ารวม | 98.86   |
| ทาวเวอร์ |      | วิภาวดีรังสิต | ชั้นแบ่งออกเป็น     | 47,967     |         |
| 3       |      |           |                 | ตร.ม.      | ขอ      |
|         |      | แขวงจตุจักร | -   ส่วนสำนักงาน  |            | งพื้นที่เช่า |
|         |      | เขตจตุจักร  |     32 ชั้น       | -          |         |
|         |      | กรุงเทพฯ   |                 |    สำนักงาน |         |
|         |      |           | -   Conference  |     45,518 |         |
|         |      | 9-1-52 ไร่ |     Room 2 ชั้น   |     ตร.ม.  |         |
|         |      |           |                 |            |         |
|         |      |           | -   ศูนย์การค้า    | -          |         |
|         |      |           |     (Plaza) 3   |   ศูนย์การค้า |         |
|         |      |           |     ชั้น          |     2,449  |         |
|         |      |           |                 |     ตร.ม.  |         |
|         |      |           | อาคารจอดรถ 10   |            |         |
|         |      |           | ชั้น และชั้นใต้ดิน 2  | (ไม่รวมพ    |         |
|         |      |           | ชั้น              | ื้นที่ห้องประชุม |         |
|         |      |           |                 | 5,684      |         |
|         |      |           | -   พื้นที่จอดรถ    | ตร.ม.)     |         |
|         |      |           |     1,200 คัน    |            |         |
+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+
| โครงการ | เ    | สถานที่ตั้ง/  | ร               | พื้นที่ให้เช่า   | อัตรากา  |
|         | จ้าขอ |           | ายละเอียดโครงการ |            | รเช่าพื้นที่ |
|         | งกรร | ขนาดที่ดิน   |                 |            |         |
|         | มสิทธ |           |                 |            | ณ 31    |
|         | ิ์และผ |           |                 |            | ธันวาคม  |
|         | ู้ดำเน |           |                 |            | 2548    |
|         | ินการ |           |                 |            |         |
+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+
| อาค     | ANET | 414       | อาคารสำนักงาน 31 | พื้นที่ 21,051 | ร้อยละ   |
| ารชินวัตร |      | ถ         | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ตร.ม.      | 100     |
| ทาวเวอร์ |      | นนพหลโยธิน | ชั้น แบ่งออกเป็น    |            |         |
| 1       |      |           |                 | -          | ขอ      |
|         |      | แขว       | -   ส่วนสำนักงาน  |    สำนักงาน | งพื้นที่เช่า |
|         |      | งสามเสนใน |     21 ชั้น       |     20,781 |         |
|         |      | เขตพญาไท  |                 |     ตร.ม.  |         |
|         |      | กรุงเทพฯ   | -   ศูนย์การค้า    |            |         |
|         |      |           |     (Plaza) 1   | -          |         |
|         |      | 1-2-82 ไร่ |     ชั้น          |   ศูนย์การค้า |         |
|         |      |           |                 |     270    |         |
|         |      |           | -   พื้นที่จอดรถ 9  |     ตร.ม.  |         |
|         |      |           |     ชั้น จำนวน    |            |         |
|         |      |           |     376 คัน      |            |         |
+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+
| อาค     | ANET | 1291/1    | อาคารสำนักงาน 20 | พื้นที่ 16,215 | ร้อยละ   |
| ารชินวัตร |      | ถ         | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ตร.ม.      | 100     |
| ทาวเวอร์ |      | นนพหลโยธิน | ชั้น แบ่งออกเป็น    |            |         |
| 2       |      | แขว       |                 | -          | ขอ      |
|         |      | งสามเสนใน | -   ส่วนสำนักงาน  |    สำนักงาน | งพื้นที่เช่า |
|         |      | เขตพญาไท  |     13 ชั้น       |     13,168 |         |
|         |      | กรุงเทพฯ   |                 |     ตร.ม.  |         |
|         |      |           | -   ศูนย์การค้า    |            |         |
|         |      | 1-3-98 ไร่ |     (Plaza) 3   | -          |         |
|         |      |           |     ชั้น          |   ศูนย์การค้า |         |
|         |      |           |                 |     3,047  |         |
|         |      |           | -   พื้นที่จอดรถ 4  |     ตร.ม.  |         |
|         |      |           |     ชั้น จำนวน    |            |         |
|         |      |           |     383 คัน      |            |         |
+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+
| อาคาร   | SC   | 29 หมู่ที่ 7  | -   ส่วนสำนักงาน  | พื้นที่สำนักงาน | อยู่ร     |
| สำนักงาน |      | ถนนเลี่ยงเม |     3 ชั้น        | 1,601      | ะหว่างกา |
|         |      | ืองปากเกร็ด |                 | ตร.ม.      | รก่อสร้าง |
|         |      | ต.        | -               |            |         |
|         |      | บางตลาด   |   พื้นที่จอดรถจำนวน |            |         |
|         |      |           |     28 คัน       |            |         |
|         |      | อ.ปากเกร็ด |                 |            |         |
|         |      | จ.นนทบุรี   |                 |            |         |
|         |      |           |                 |            |         |
|         |      | 2-2-70 ไร่ |                 |            |         |
+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+
| อาคาร   | OA*  | ถ         | อาคารสำนักงาน 8  | พื้นที่สำนักงาน | อยู่ร     |
| สำนักงาน |      | นนพหลโยธิน | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | 1,753      | ะหว่างกา |
|         |      |           | ชั้น              | ตร.ม.      | รก่อสร้าง |
|         |      | เขตพญาไท  |                 |            |         |
|         |      | กรุงเทพฯ   | แบ่งออกเป็น       |            |         |
|         |      |           |                 |            |         |
|         |      | 0-3-85.65 | -   ส่วนสำนักงาน  |            |         |
|         |      | ไร่        |     3 ชั้น        |            |         |
|         |      |           |                 |            |         |
|         |      |           | -               |            |         |
|         |      |           |   พื้นที่จอดรถจำนวน |            |         |
|         |      |           |     118 คัน      |            |         |
+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+

* ทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวกับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ถือกรรมสิทธิ์และดำเนินการโดยบริษัทฯ
ซึ่งบริษัทฯจะมีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากผู้เช่าอาคาร
รวมทั้งรายได้อื่นจากการให้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารทั้งจาก
ผู้เช่าอาคารและจากบุคคลภายนอก โดยอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
เป็นอาคารสำนักงานแรกที่บริษัทฯได้นำนวัตกรรมด้านการสื่อสารโทรคมนาคมและเทคโนโลยีสารสนเทศที่ทันสมัยที่สุดและเทคโนโลยีระบบอัตโนมัติในอาคารที่มีศักยภาพสูงรวมไว้ด้วยกัน
เป็นอาคารประหยัดพลังงานซึ่งได้รับรางวัลอนุรักษ์พลังงานดีเด่นจากกระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม
และรางวัลอาคารอนุรักษ์พลังงานของอาเซียน ตัวอาคารประกอบไปด้วย ส่วนทาวเวอร์สูง 38 ชั้น
ส่วนโพเดียมสูง 14 ชั้น ภายใต้แนวความคิดของ Smart Building ดังมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   ระบบเครือข่ายที่รองรับการขยายตัวในอนาคต ประกอบไปด้วยเคเบิลใยแก้วนำแสง (Fiber
    Optic Backbone) ในอาคาร
    เพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจและเชื่อมต่อระบบอินเตอร์เน็ตและดาวเทียมไทยคม
    นอกจากนี้ยังมีระบบโทรศัพท์ที่มีขีดความสามารถสูงระบบโทรศัพท์เรียกตรงอัตโนมัติ (DID)
    ผ่านชุมสายโทรศัพท์สาขา (PABX) ที่ทันสมัย สามารถรองรับการใช้งานได้ถึง 100,000
    สายต่อชั่วโมง

-   สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ได้แก่

-   ห้องประชุมและห้องจัดเลี้ยงครบวงจร เพียบพร้อมไปด้วยโสตทัศนูปกรณ์ที่ทันสมัย ห้องประชุม
    ดังกล่าวได้ติดตั้งระบบอินเตอร์เน็ตและการสื่อสารผ่านดาวเทียม รวมถึง VDO Conference
    เพื่อรองรับกิจกรรมทุกรูปแบบ นอกจากนี้ยังมีห้องคอมพิวเตอร์ที่มีประสิทธิภาพสูง
    และห้องจัดเลี้ยงขนาดใหญ่

-   พลาซ่า 3 ชั้น เป็นศูนย์รวมของร้านค้าและศูนย์บริการตลอดจนศูนย์การศึกษา เช่น ธนาคาร
    ห้องค้าหลักทรัพย์ ศูนย์บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่ ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ
    และศูนย์การให้คำปรึกษาแนะนำเกี่ยวกับการศึกษาทั้งในและต่างประเทศ

-   งานระบบที่ออกแบบโดยคำนึงถึงความสะดวกสบายของลูกค้าเป็นหลัก ได้แก่

-   การออกแบบช่อง Shaft ที่แยกส่วนของระบบไฟฟ้าและการสื่อสารออกจากกัน

-   ระบบลิฟต์ความเร็วสูงทั้งสิ้น 23 ตัวโดยแบ่งโซนเพื่อรองรับการใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพ

-   ระบบปรับอากาศที่ทันสมัยและมีระบบหมุนเวียนอากาศเพื่อทำให้อากาศบริสุทธิ์ขึ้น

-   ระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉินสูงกว่ามาตรฐาน

-   ระบบกล้อง Digital วงจรปิดในการควบคุมความปลอดภัยของพื้นที่ส่วนกลาง

-   ระบบน้ำดื่มส่วนกลางที่สะอาดปราศจากเชื้อโรค (Purified Drinking Water System)

-   ระบบศูนย์กลางเวลาของอาคาร (Master Time Clock System)

-   อาคารประหยัดพลังงาน เป็นระบบควบคุมอัตโนมัติด้วยคอมพิวเตอร์ประสิทธิภาพสูง
    ที่ทำการควบคุมและตรวจสอบการทำงานของระบบปรับอากาศ ระบบแสงสว่าง
    ระบบกระจายลมเย็น ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบลิฟต์ และระบบรักษาความปลอดภัย

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 นอกจากจะเป็นอาคารที่ทันสมัยด้วยระบบเทคโนโลยีแล้ว
ยังให้ความสำคัญกับการให้การบริการลูกค้าและความปลอดภัยของผู้ที่อยู่ในอาคารด้วยศูนย์บริการรับแจ้งดำเนินการช่วยเหลือให้กับผู้เช่าตลอด
24 ชั่วโมง ระบบควบคุมการผ่านเข้าออกพื้นที่ (Access Control) ที่ควบคุมการเข้า-ออก
และระบบรักษาความปลอดภัยดูแลความเรียบร้อยและความปลอดภัย 24 ชั่วโมง

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 2
เดิมถือกรรมสิทธ์และดำเนินการโดยบริษัท เอสซี ออฟฟิช ปาร์ค จำกัด (SOP) และบริษัท โอเอไอ
แอสเสท จำกัด (OA) ตามลำดับซึ่งบริษัททั้งสองเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน ต่อมา ในเดือนกรกฎาคม
2546 ANET ได้เข้าถือกรรมสิทธ์ทั้งในอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 โดยทำการซื้อจาก SOP
และ OA ตามลำดับ ทั้งนี้ ANET ได้ทำสัญญาให้ SOP เป็นผู้เช่าที่ดิน
อาคารและอุปกรณ์ของอาคารทั้งสองดังกล่าวเพียงรายเดียว
ทั้งนี้เพื่อบริษัทจะเน้นดำเนินธุรกิจอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 และธุรกิจที่พักอาศัยเป็นหลัก โดย
ANET จะได้รับรายได้ค่าเช่าจาก SOP เป็นรายเดือนคงที่ตลอดอายุกองทุน

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 เป็นอาคารสำนักงานที่มีการเตรียมและจัดวางระบบต่างๆ
ที่มีมาตรฐานและความทันสมัยเพื่อรองรับกับความต้องการของลูกค้าซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   ระบบโทรศัพท์เรียกตรงอัตโนมัติ (DID) ผ่านชุมสายโทรศัพท์สาขา (PABX)
    สามารถเชื่อมต่อหมายเลขภายในระหว่างอาคารทั้งสองแห่ง

-   ระบบไฟฟ้าสำรองขนาดใหญ่ เพื่อป้องกันเหตุขัดข้องทางไฟฟ้าและการหยุดชะงักของระบบต่างๆ
    ที่ดำเนินการอยู่ภายใต้อาคาร อันเป็นเหตุให้เกิดความเสียหายต่อผู้เช่า

-   ระบบความปลอดภัยภายในอาคาร

-   การรักษาความปลอดภัย มีระบบควบคุมการเข้าออกพื้นที่ (Access Control)
    และระบบโทรทัศน์วงจรปิด (CCTV)

-   การป้องกันอัคคีภัย มีระบบเตือนภัยฉุกเฉิน ตรวจจับความร้อนและควัน
    อุปกรณ์ป้องกันอัคคีภัยอื่นๆ

-   สิ่งอำนวยความสะดวก มีพลาซ่าเป็นศูนย์รวมร้านค้าและศูนย์บริการ เช่น ธนาคาร
    ห้องค้าหลักทรัพย์ ศูนย์บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่ ร้านอาหาร เป็นต้น

สำหรับอาคารสำนักงานอีก 2 แห่งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ได้แก่ อาคารสำนักงานให้เช่า
บนถนนเลี่ยงเมืองปากเกร็ดซึ่งถือกรรมสิทธิ์และดำเนินการโดย SC และอาคารสำนักงาน
บนถนนพหลโยธินซึ่งดำเนินการโดย OA

ส่วนอาคารเลขที่21 ซอยพหลโยธิน9 ที่ถือกรรมสิทธิ์และดำเนินการโดย OA
ซึ่งเดิมเป็นอาคารสำนักงานให้เช่าปัจจุบันอยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยเซ็นทริค
ซีน

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ภาวะการตลาด

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

บริษัทฯมุ่งพัฒนาอาคารสำนักงานในทำเลที่การคมนาคมสะดวก ใกล้ทางด่วน ทางยกระดับ
เส้นทางรถไฟฟ้า อยู่ใกล้ชุมชน ห้างสรรพสินค้า และโรงแรม
นอกจากนี้ยังเน้นการให้บริการด้านระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและอุปกรณ์ที่ครบวงจร เช่น
อินเตอร์เน็ตความเร็วสูง คอมพิวเตอร์ Video Conference
ระบบเสียงเครื่องฉายสไลด์หรือวีดีโอ จอสำหรับการนำเสนอ การบันทึกภาพและเสียง เป็นต้น
ทั้งนี้เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าอาคารและบุคคลภายนอก และที่สำคัญ คือ
การให้บริการแก่ลูกค้าหลังการขาย โดยใช้กลยุทธ์รักษาฐานลูกค้าเก่า
และกลยุทธ์สร้างความแตกต่าง (Differentiates Strategy)
เพื่อให้ลูกค้าเกิดความประทับใจและเห็นความแตกต่างจากคู่แข่งที่อยู่ในระดับเกรด A ด้วยกัน

-   ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

-   อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ลูกค้าเป็นบริษัทประเภทสื่อ โทรคมนาคม พลังงาน เคมีภัณฑ์
    วัสดุก่อสร้าง สถาบันการศึกษา บริษัทข้ามชาติ
    ตลอดจนกลุ่มลูกค้าที่เกี่ยวข้องหรือต้องการใช้เทคโนโลยีสารสนเทศเป็นพิเศษ
    และบริษัทขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) เป็นต้น

-   อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 และอาคารสำนักงานอื่นอีก 2 แห่ง มีผู้เช่าหลักในปี2548
    คือบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน

-   ศูนย์การค้า (Plaza) บริษัทได้บริหารจัดการให้มีความหลากหลายของร้านค้าอย่างเหมาะสม
    และแบ่งโซนหรือประเภทร้านค้าเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าอาคารและผู้มาติดต่อ
    ซึ่งประกอบด้วย ธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ
    ศูนย์บริการและจำหน่ายโทรศัพท์เคลื่อนที่ เป็นต้น

-   ห้องประชุมและห้องจัดเลี้ยง ลูกค้าหลักได้แก่ บริษัทที่เกี่ยวข้องกัน ผู้เช่าในอาคาร
    สถาบันการศึกษา และบริษัททั่วไป

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

-   ติดต่อลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยตรง
    โดยที่บริษัทฯจะมีระบบจัดเก็บข้อมูลผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายย่อยไว้ในระบบจัดเก็บข้อมูล
    ซึ่งมีการปรับปรุงข้อมูลให้ทันสมัยอยู่เสมอ นอกจากนั้นบริษัทฯ ยังได้จัดทำเว็บไซต์
    และกิจกรรมการตลาดทางตรง (Direct Marketing)
    เพื่อเป็นการให้ข่าวสารแก่ลูกค้าอีกทางหนึ่ง

-   ติดต่อลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยผ่านตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีความชำนาญและมีประสบการณ์สูง
    ซึ่งไม่มีความเกี่ยวข้องกับบริษัท

  ภาวะการแข่งขันในอุตสาหกรรม

อุปสงค์และอุปทานต่อพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพ

ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าในปี 2548 มีแนวโน้มการเติบโตอย่างเนื่องจากปี 2546 และ 2547
ซึ่งจากข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2548
อัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานลดลงจากไตรมาสที่ผ่านมา จากร้อยละ 14.0
มาอยู่ในระดับร้อยละ 13.3 โดยมีอุปทานรวม ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2548 ทั้งสิ้น 7.21
ล้านตารางเมตร แบ่งเป็นอาคารสำนักงานในย่าน CBD [1] คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 49
และนอกเขต CBD คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 51 ของยอดรวม

ตารางอุปทานและอัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพ ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2548

(หน่วย : ล้านตารางเมตร)

  ------------------ --------------- ------------------- ------------------
  เขตพื้นที่             อุปทานรวม        พื้นที่ว่าง              อัตราพื้นที่ว่าง (%)

  CBD                3.53            0.43                12.11

  นอกเขต CBD         3.68            0.53                14.35

  รวม                7.21            0.96                13.25

  CBD เกรด A         1.18            0.06                4.74

  NON-CBD เกรด A     0.79            0.04                4.78
  ------------------ --------------- ------------------- ------------------

ที่มา : CB Richard Ellis Research

ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2548 พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพแบ่งได้เป็นพื้นที่สำนักงานเกรด A 1.97
ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นร้อยละ 27 ของพื้นที่ทั้งหมด และพื้นที่สำนักงานเกรด B และ C 5.24
ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นร้อยละ 73 ของพื้นที่รวมทั้งหมด

กราฟแสดงอุปสงค์และอุปทานต่อพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพ

[]

ที่มา : CB Richard Ellis Research

ปริมาณการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในปี 2548 มีพื้นที่รวม 6.25 ล้านตารางเมตรเพิ่มขึ้นจากปี
2547 จำนวน 306,666 ตารางเมตร หรือคิดเป็นร้อยละ 5.2% สำหรับปี 2549
คาดว่าความต้องการพื้นที่เช่าจะยังคงเพิ่มขึ้นแต่จะอยู่ในสัดส่วนที่ลดลงโดยคาดว่าจะมีความต้องการเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ
4.7%

ปี 2548 อัตราพื้นที่ว่างในไตรมาสที่ 4 ลดลงจากไตรมาสที่ 3 คือจากร้อยละ 14.0
มาอยู่ในระดับร้อยละ 13.3 โดยรวมแล้วในไตรมาสที่ 4 มีพื้นที่ว่างรวมทั้งสิ้นประมาณ 0.96
ล้านตารางเมตร แม้ว่าจะมีพื้นที่ของอาคารสำนักงานใหม่เสร็จสมบูรณ์ในช่วงกลางไตรมาสที่1 ปี
2549 เพิ่มขึ้นก็ตาม
คาดว่าอัตราพื้นที่ว่างจะเพิ่มขึ้นอีกเพียงเล็กน้อยในอนาคตเนื่องจากความต้องการพื้นที่ในเขต CBD
มีมากกว่าในเขต NON-CBD ทำให้คาดว่าอัตราพื้นที่ว่างในเขต CBD
จะลดลงมากกว่าพื้นที่ว่างในเขต NON-CBD

สำหรับแนวโน้มทางด้านอุปทานนั้นคาดว่าในปี 2549 – 2550 จะมีพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 386,000
ตารางเมตร โดยประมาณปลายไตรมาสที่ 4 ของปี 2548 จะมีพื้นที่สำนักงานประมาณ 11 แห่ง
ได้รับการพัฒนาขึ้น ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2549 จะมีอาคารสร้างแล้วเสร็จ จำนวน 4 แห่ง
พื้นที่รวมประมาณ 147,000 ตารางเมตร ได้แก่ Q House Lumpini, Exchange Tower, The
Column, และ Comlink I และจะทยอยแล้วเสร็จเพิ่มภายในปี 2549อีก ได้แก่ Fenix Tower,
Rasa Tower II และ Supalai Grand Tower รวมพื้นที่ 80,500 ตารางเมตร

สำหรับอาคารสำนักงานที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2550 ได้แก่ The King Power Building,
C.U. Hi-Tech Building, Athenee Tower และ Thai Beverage Building
ในอนาคตอุปทานยังคงน้อยกว่าอุปสงค์ประมาณ 300,000 ตารางเมตร ต่อ ปี

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในเขต CBD และ NON-CBD

  --------- ---- --------- --------- --------- --------- --------- --------
  สถานที่ /        CBD                 NON-CBD             เฉลี่ย      
  เกรด                                                             

                 A         B         A         B         A         B

                 บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²

  2002      Q4   431       280       389       241       410       260

  2003      Q4   474       336       387       285       430       310

  2004      Q4   550       397       462       332       506       365

  2005      Q4   678       473       512       383       595       428
  --------- ---- --------- --------- --------- --------- --------- --------

ที่มา : CB Richard Ellis Research

เมื่อความต้องการพื้นที่เช่ายังคงมีเพิ่มขึ้นในขณะที่อาคารสำนักงานใหม่ยังเพิ่มขึ้นไม่มากนักทำให้อัตราค่าเช่ามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยในปี 2548 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ตารางเมตรละ 595 บาท
เพิ่มขึ้นจากปี 2547 ร้อยละ 17.6 โดยอัตราค่าเช่าอาคารเกรด A ในเขต CBD
จะปรับขึ้นในสัดส่วนที่สูงดว่าเขต NON-CBD ส่วนอาคารสำนักงานเกรด B
มีการปรับขึ้นของอัตราค่าเช่าเฉลี่ยร้อยละ 17.3%

ภาพโดยรวม

ในปี 2548 เศรษฐกิจโดยรวมของประเทศยังคงขยายตัวแบบชะลอตัวลงเมื่อเปรียบเทียบกับปี 2547
แต่ก็ไม่มีผลกระทบต่อความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงาน และในปี 2549
คาดว่าเศรษฐกิจโดยรวมจะดีขึ้นเนื่องจากสถานการณ์น้ำมันที่มีแนวโน้มดีขึ้น
อุตสาหกรรมการท่องเที่ยว การขยายตัวของการส่งออก
และเศรษฐกิจในประเทศที่เข้มแข็งขึ้นส่งผลให้ความต้องการการเช่าพื้นที่สำนักงานมีมากขึ้น

ในขณะที่อุปทานมีจำนวนจำกัด โดยเฉพาะพื้นที่สำนักงานเกรด A
ทำให้อัตราค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นอีกจากช่วงสิ้นปี 2548 รวมถึงพื้นที่สำนักงานเกรด B และ C
ด้วยเช่นกัน แต่อย่างไรก็ตามระดับราคาค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นของสำนักงานเกรด B และ C
ยังคงน้อยกว่าเกรด A เนื่องจากมีอัตราพื้นที่ว่างที่สูงกว่า
ถึงแม้ว่าจะมีสำนักงานแห่งใหม่ทยอยสร้างเสร็จในไม่ช้านี้ก็ตาม
แต่ไม่ส่งผลกระทบต่อความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในระยะสั้น
เนื่องจากอุปทานยังคงมีน้อยกว่าอุปสงค์

หากพิจารณาถึงอาคารสำนักงานที่เป็นคู่แข่งของอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ในทำเลใกล้เคียงกันรวมถึงอาคารที่จะสร้างเสร็จในปี 2549 ตลอดจนอาคารสำนักงานในเขต CBD
แล้ว การที่อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ได้รับการยอมรับว่าเป็นอาคารที่ทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทย
มีคุณลักษณะสอดคล้องกับอาคารสำนักงานเกรด A
ตามความหมายของหน่วยงานวิจัยด้านอาคารสำนักงาน เป็นที่ยอมรับของอุตสาหกรรม
รวมทั้งยังได้นำเสนอนวัตกรรมและเทคโนโลยีต่างๆ ทั้งทางด้านการสื่อสาร
โทรคมนาคมและด้านการประหยัดพลังงาน ตลอดจนการนำกลยุทธ์ต่างๆ
เพื่อใช้ในการรักษาฐานลูกค้าปัจจุบัน และลูกค้าใหม่
บริษัทจึงเชื่อมั่นในศักยภาพการแข่งขันของอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ว่าจะสามารถแข่งขันกับคู่แข่งในธุรกิจอาคารสำนักงานได้

สำหรับอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 ปัจจุบัน ANET ให้ บริษัท เอสซี ออฟฟิซ ปาร์ค จำกัด
เป็นผู้เช่าหลักเพียงรายเดียว
และมีผู้เช่าอาคารเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกันจึงไม่ได้มีการแข่งขันกับอาคารสำนักงานอื่นโดยตรง

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาอาคารสำนักงาน

-   บริษัทฯได้ก่อสร้างอาคารชินวัตร ทาวเวอร์ 3
    บนที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองและได้เริ่มต้นเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการตั้งแต่ปี
    2543 เป็นต้นมา ส่วนอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 เป็นกรรมสิทธิ์ของ ANET
    ซึ่งบริษัทฯได้เข้าไปลงทุนในกองทุนดังกล่าว

-   ในอนาคตหากความต้องการอาคารสำนักงานมีอัตราสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
    บริษัทฯอาจจะสรรหาอาคารสำนักงานที่อยู่ในสถานะ NPAs
    ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีระบบโครงสร้างที่สามารถปรับปรุงต่อเติมได้
    นำมาฟื้นฟูต่อเติมให้เสร็จสมบูรณ์เพื่อให้รวดเร็วทันต่อความต้องการของตลาด
    หรืออาจมีการพัฒนาอาคารขึ้นใหม่ ทั้งนี้จะพิจารณาจากความเป็นไปได้ของโครงการ

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 2 และ 3 มีระบบบำบัดน้ำเสียที่ได้มาตรฐาน
มีการตรวจเช็คคุณภาพน้ำภายหลังจากผ่านระบบบำบัดเพื่อให้ได้มาตรฐานที่กำหนดไว้
ก่อนที่จะถูกปล่อยลงสู่แหล่งน้ำสาธารณะ เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  3.1.2 ธุรกิจให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ดำเนินการภายใต้บริษัท อัพคันทรี่ แลนด์ จำกัด โดยให้บริการเช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ
ซึ่งเป็นอาคารที่บริษัทฯสร้างขึ้นเพื่อรองรับการติดตั้งอุปกรณ์โทรคมนาคม หรือ
อุปกรณ์ทางด้านวิศวกรรมต่างๆ โดยเฉพาะ เช่น อาคารชุมสาย ศูนย์บำรุงรักษา
ที่ดินสำหรับติดตั้งเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองและเสาเพื่อรับส่งคลื่นสัญญาณโทรศัพท์เคลื่อนที่ เป็นต้น
โดยปัจจุบันบริษัทฯให้เช่ากับบริษัทที่เกี่ยวข้องเพียงรายเดียว

สรุปสาระสำคัญของสัญญาเช่าสถานที่และสัญญาบริการของที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ

  วัตถุประสงค์ : - เพื่อใช้เป็นที่ตั้งอาคารชุมสาย (Mobile Switching Center)
  ศูนย์บำรุงรักษา (Maintenance Center)

  - เพื่อใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานสาขาสำหรับให้บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่

  - เพื่อใช้เป็นสถานที่สำหรับติดตั้งอุปกรณ์เพื่อให้บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่

  กำหนดเวลาเช่า : มีกำหนดเวลา 1-10 ปี เมื่อครบกำหนด
  บริษัทฯจะพิจารณาให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีก ภายใต้ข้อกำหนดและเงื่อนไขที่ได้ตกลงกัน
  โดยบริษัทฯจะปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าและบริการเกินกว่าร้อยละ 25 ของอัตราค่าเช่าสุดท้ายมิได้

  อัตราค่าเช่า :
  คิดค่าเช่าและบริการเป็นรายเดือนโดยผู้เช่าต้องวางเงินประกันการเช่าเป็นเงินเท่ากับค่าเช่าและบริการ
  3 เดือน

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ธุรกิจนี้ค่อนข้างจะเป็นผลิตภัณฑ์เฉพาะด้านกล่าวคือ
อาคารเทคนิคพิเศษจะถูกออกแบบและสร้างขึ้นในรูปแบบเฉพาะเจาะจง (Specific Model)
ตามข้อกำหนดและความต้องการใช้งานของลูกค้า เพื่อติดตั้งอุปกรณ์โทรคมนาคม
หรืออุปกรณ์ทางด้านวิศวกรรมต่างๆ เช่น ต้องมีทำเลที่ตั้งในพื้นที่ที่ได้กำหนดไว้
มีโครงสร้างที่สามารถรองรับอุปกรณ์โทรคมนาคมที่มีน้ำหนักมากได้ มีระบบระบายอากาศที่เหมาะสม
มีการออกแบบทางเข้าออกของสายไฟฟ้าและสายสัญญาณต่าง ๆ ที่เหมาะสม เป็นต้น ดังนั้น
การดำเนินการจะต้องคำนึงถึงโครงสร้างอาคาร รูปแบบ ความปลอดภัย
ความคล่องตัวในการขยายหรือปรับเปลี่ยน ซึ่งบริษัทฯจะมีบุคลากรทั้งด้านวิศวกรโครงสร้าง สถาปนิก
ที่มีประสบการณ์ความชำนาญเป็นผู้ดำเนินการ
ปัจจุบันบริษัทฯได้ให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษที่บริษัทฯสร้างขึ้นจำนวน 107 แห่ง
และที่กำลังสร้างอีก 2 แห่งซึ่งจะแล้วเสร็จในปี 2549โดยครอบคลุมอยู่ในทุกๆ ภาคของประเทศ

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาที่ดินและการจัดหา Supplier

บริษัทฯจัดหาที่ดินโดยการเจรจาซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดิน โดยให้พนักงานของบริษัทฯออกไปติดต่อเอง
หรือมีการเจรจาซื้อที่ดินผ่านนายหน้า ทั้งนี้ในส่วนทำเลที่ตั้งเพื่อสร้างอาคารเทคนิคพิเศษ
ลูกค้าจะเป็นผู้กำหนดหลังจากที่ได้ทำการสำรวจพื้นที่
ส่วนผู้รับเหมาที่รับดำเนินการในการก่อสร้างจะเป็นผู้รับเหมาที่เคยผ่านงานก่อสร้างลักษณะนี้มาก่อน
รวมถึงผลการดำเนินงานที่เชื่อถือได้และผ่านการคัดเลือกจากบริษัทฯ

3.2 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.2.1 ธุรกิจบ้านจัดสรร

โครงการที่เปิดดำเนินการ

1. โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด รามอินทรา

เนื้อที่โครงการ : 74 ไร่ 3 งาน 52 ตารางวา (เฟส 1)

ที่ตั้งโครงการ : ถนนนวมินทร์ – รามอินทรา แขวงคันนายาว เขตคันนายาว กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยว ขนาด 60 – 120 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 223 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 190 – 412 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 1,750 ล้านบาท

ราคาขาย : 5-18 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน มี.ค. 2546 ก่อสร้างแล้วเสร็จ 97%

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 97%

ความคืบหน้าของการขาย : 58% ของยูนิตที่เปิดขาย

2. โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด พระราม 5

เนื้อที่โครงการ : 74 ไร่ 1 งาน 90 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนราชพฤกษ์ อำเภอเมือง จังหวัดนนทบุรี

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยวขนาด 52 – 140 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 242 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 160 – 285 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 1,630 ล้านบาท

ราคาขาย : 4.99 – 9.97 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง ต.ค. 2547 คาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2551

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 30%

ความคืบหน้าของการขาย : 11.5% ของยูนิตที่เปิดขาย

3. โครงการวิสต้า ปาร์ค วัชรพล

เนื้อที่โครงการ : 14 ไร่ 1 งาน 34 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนวัชรพล แขวงคลองถนน เขตสายไหม กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮ้าส์ ขนาด 24 – 48 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยประมาณ 220
ตารางเมตร

: อาคารพาณิชย์ ขนาด 24-38 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยประมาณ 230-350 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : ทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 115 ยูนิต และ อาคารพาณิชย์ จำนวน 15 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 380 ล้านบาท

ราคาขาย : ทาวน์เฮ้าส์ 2.85 – 4.27 ล้านบาท ต่อยูนิต

: อาคารพาณิชย์ 3.95 – 7.48 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน ส.ค. 2547 คาดว่าจะแล้วเสร็จเดือน ส.ค.
2549

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 50%

ความคืบหน้าของการขาย : 58% ของยูนิตที่เปิดขาย

4. โครงการวิสต้า ปาร์ค วิภาวดี

เนื้อที่โครงการ : 23 ไร่ 1 งาน 59 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนวิภาวดี – รังสิต แขวงบางเขน เขตบางเขน กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮ้าส์ ขนาด 24 – 60 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 202 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 220 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 880 ล้านบาท

ราคาขาย : 4.1 – 5.5 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน พ.ค. 2548 คาดว่าจะแล้วเสร็จเดือน ต.ค.
2549

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 35%

ความคืบหน้าของการขาย : 59% ของยูนิตที่เปิดขาย

3.2.2 ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย

1. โครงการเซ็นทริคเพลส

เนื้อที่โครงการ : 1 ไร่ 70 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ซอยอารีย์ 4(ฝั่งเหนือ) ถ.พหลโยธิน 7 แขวงสามเสนใน พญาไท กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : คอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 40 –102 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : 77 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 280 ล้านบาท

ราคาขาย : 2.1-5.5 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง พ.ย.2546 ก่อสร้างแล้วเสร็จ 100%

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 100%

ความคืบหน้าของการขาย : 100% (ระยะเวลาการโอนพ.ค.-ก.ค.2548)

2. โครงการเซ็นทริค ซีน

เนื้อที่โครงการ : 1 ไร่ 2 งาน 53 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนพหลโยธิน ซอย 9 แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : คอนโดมิเนียมสูง 24 ชั้น (มีชั้นใต้ดิน 1 ชั้น) ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่

  44 –98 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : 206 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 731 ล้านบาท

ราคาขาย : 2.7 – 5.7 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน มิ.ย. 2548 คาดว่าจะแล้วเสร็จเดือน เม.ย.
2550

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท โอเอไอ แอสเสท จำกัด

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 25%

ความคืบหน้าของการขาย : 65% ของยูนิตที่เปิดขาย

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ลักษณะการตลาด

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

จากนโยบายในการพัฒนาธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในโครงการของบริษัทฯ
เพื่อให้สินค้าและบริการของบริษัทฯ มีความโดดเด่นและมีมาตรฐาน บริษัทฯ
จึงได้มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการโดยกำหนดกลยุทธ์การตลาดและการขายดังนี้

1. การเลือกทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคตอย่างต่อเนื่อง

เพื่อสะดวกในการเดินทางเชื่อมต่อกับโครงข่ายจราจรของเส้นทางคมนาคมสำคัญๆ ไม่ว่าจะเป็น
ทางด่วน ทางยกระดับต่างๆ
รวมถึงสถานีรถไฟฟ้าที่จะพัฒนาใหม่ในอนาคตและการใช้ชีวิตประจำวันที่มีคุณภาพของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ
นโยบายในการเลือกซื้อที่ดินของบริษัทฯจึงคัดเลือกเฉพาะทำเลที่มีศักยภาพสูง
ตั้งอยู่ริมถนนไม่เกินเขตที่ตั้งของถนนวงแหวนรอบนอก
และสามารถเดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจชั้นในของกรุงเทพมหานคร โดยมีรัศมีการเดินทางไม่เกิน 1
ชั่วโมง

2. การใช้แนวคิดนวัตกรรมใหม่เพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย ภายใต้ชื่อ “
I-HOME”เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ( Better Living Through
Innovation )

เพื่อให้คุณภาพของที่อยู่อาศัยของบริษัทมีความโดดเด่นและมีมาตรฐานแตกต่างจากคู่แข่งขัน
บริษัทฯจึงได้พัฒนานวัตกรรมด้านเทคโนโลยีสารสนเทศและเทคโนโลยีประหยัดพลังงานอย่างต่อเนื่องเพื่อการพัฒนาแบบบ้านและโครงการ
โดยรายละเอียดของ “ I-HOME CONCEPT “ ประกอบด้วย

-   Intelligent Network

  เทคโนโลยีเครือข่ายอัจฉริยะ ด้วยระบบสื่อสารอินเตอร์เน็ตความเร็วสูง(Broadband
  Communication) เพื่อการสื่อสารในโลกไซเบอร์ได้อย่างรวดเร็ว
  ตอบสนองไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่

-   Intelligent Design

  เทคโนโลยีดีไซน์ให้โอกาสในการเลือกบ้านได้หลากหลายแบบพร้อม Design Feature
  ภายในบ้านที่ตอบสนองการใช้สอยได้อย่างสะดวกสบาย

-   Intelligent Creation

  เทคโนโลยีประหยัดพลังงานและการก่อสร้าง ด้วยการใช้วัสดุคุณภาพสูงในการก่อสร้าง เช่น
  กระจกเขียวตัดแสงฉนวนกันความร้อน M-PE (Metalized Polyethylene) ใช้ในผนังสองชั้น
  (Insulated Sandwich Wall) และใช้เป็นฉนวนกันความร้อนใต้หลังคา
  นอกจากนี้ยังออกแบบช่อง Shaft
  โดยแยกระบบไฟฟ้าและโทรศัพท์ออกจากระบบสุขาภิบาลเพื่อสะดวกในการต่อเติมในอนาคต

-   Intelligent Safety

  เทคโนโลยีแห่งมาตรฐานความปลอดภัย
  ที่มีทั้งระบบพนักงานรักษาความปลอดภัยและเทคโนโลยีเข้ามาเสริมเพื่อความมั่นใจยิ่งขึ้น อาทิ
  มีระบบควบคุมการผ่านเข้าออกพื้นที่ (Access Control) รวมถึงการติดตั้งกล้อง CCTV
  ทั่วโครงการ พร้อมระบบ Home Automation
  ที่ควบคุมการเปิดปิดไฟและสัญญาณกันขโมยเชื่อมต่อกับระบบรักษาความปลอดภัยของโครงการ
  (เฉพาะบางโครงการ)

3. การส่งเสริมการตลาดและการขาย

บริษัทใช้ Integrated Marketing Communication
เป็นกลยุทธ์การสื่อสารแบบผสมผสานในการเข้าถึงลูกค้าทั้งในรูปแบบของโฆษณาประชาสัมพันธ์
Direct Marketing และ Event Marketing ขณะเดียวกันในสินค้าบางโครงการที่เน้น Niche
Market บริษัทได้เลือกใช้ Segmented Marketing Strategy
ในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายกลุ่มนี้
เพื่อให้การรับรู้เกี่ยวกับสินค้าและการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

เนื่องจากลูกค้าแต่ละกลุ่มมีความต้องการที่หลากหลายตามไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกัน
ดังนั้นการจัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาดและการขายจึงเน้น Concept “Mass Customization”
ที่ให้ลูกค้าเลือก Value Added & Package ได้ตามความพึงพอใจของลูกค้าแต่ละราย

4.  การกำหนดราคา

การกำหนดราคา เน้นให้สอดคล้องกับกลไกของความต้องการและความพึงพอใจของลูกค้าเป็นหลัก
กลยุทธ์การกำหนดราคาจึงมีส่วนสัมพันธ์กับกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายและความคุ้มค่าที่ลูกค้าจะได้รับรวมถึงความสามารถในการแข่งขันในตลาด

5.  สร้างกิจกรรมสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าอย่างต่อเนื่อง ( Customer Relationship
    Management)

บริษัทใช้กลยุทธ์ที่เป็น “Customer Centric” บริษัทจึงให้ความสำคัญแก่กิจกรรมลูกค้าสัมพันธ์
โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นการสร้าง รักษาและขยายฐานลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ
และเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทฯ มีความสัมพันธ์อันดี
สามารถพึ่งพากันและกันได้ เป็นชุมชนที่อยู่อาศัยที่ทันสมัยและอบอุ่น
รวมทั้งเพื่อเป็นการสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายตั้งแต่ก่อนขายจนถึงหลังการย้ายเข้าอยู่อาศัยในโครงการ

บริษัท ได้จัดทำกิจกรรมต่างๆ ภายใต้ชื่อโครงการ “I Club”
โดยได้มีรูปแบบของกิจกรรมหลากหลาย อาทิ การจัด SC Newsletter
เพื่อแจ้งข่าวสารข้อมูลที่เป็นความเคลื่อนไหวข้อมูลต่างๆ และข้อมูลที่เป็นประโยชน์แก่ลูกค้า
การจัดกิจกรรมเพื่อการพัฒนาเสริมสร้างความรู้และกิจกรรมสร้างสรรค์ต่างๆ อาทิ กิจกรรม
I-Spirit ไหว้พระ 9 วัดด้วยการพาลูกค้าจากโครงการต่างๆไปสักการะสิ่งศักดิ์สิทธิ์และทำบุญ ณ
จังหวัดพระนครศรีอยุธยา กิจกรรม I-Camp พาบุตรหลานของลูกค้าไปทัศนศึกษา ณ เมืองโบราณ
จังหวัดสมุทรปราการ ตลอดจนกิจกรรมที่จัดขึ้น ณ โครงการ เช่น กิจกรรมธรรมะวันหยุด
ที่ได้นิมนต์พระไปเทศน์ สอนทำสมาธิ เป็นต้น

6.  การให้บริการหลังการขาย ( Village Management )

เพื่อเป็นการให้บริการกับลูกค้าผู้อยู่อาศัยในด้านการบริหารและจัดการโครงการที่อยู่อาศัยให้มี
คุณภาพ และเพื่อเป็นการดูแล รักษาสภาพที่อยู่อาศัยเพื่อให้มีมูลค่าเพิ่มในอนาคต บริษัทฯ
ได้จัดให้มีหน่วยงานหลักรองรับงานในส่วนนี้ภายใต้ชื่อโครงการ “ SC SMART SERVICE
“โดยได้จัดให้มีทีมงานทางด้านการบริหารชุมชนและทีมงานช่างเพื่อดูแลรักษาบ้านให้อยู่สภาพที่ดี

-   ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรูปแบบการดำเนินชีวิต (lifestyle)
ที่ทันสมัยพร้อมกับการให้ความสำคัญกับการมีเวลาอยู่กับครอบครัวอย่างอบอุ่น
เป็นกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางถึงระดับสูง
และเป็นผู้ที่ให้ความสำคัญกับการใช้เทคโนโลยีสารสนเทศที่สามารถสื่อสารกับสถานที่ทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กล่าวคือให้ความสำคัญกับการเลือกที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่ในเขตชุมชนที่สามารถใช้ชีวิตการทำงานและที่บ้านได้อย่างมีคุณภาพ
และมีความสมดุลในการจัดแบ่งเวลาทั้งสองส่วนอย่างลงตัว

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทฯได้วางกลยุทธ์ช่องทางการจัดจำหน่ายดังนี้

1.  จัดตั้งทีมขายที่มีประสบการณ์ในการขายและมีความรู้ความเข้าใจในเรื่องเทคโนโลยี
    มีการอบรมให้ความรู้เพื่อให้ทีมขายมีประสิทธิภาพและให้บริการลูกค้าได้เป็นอย่างดี
    โดยจัดตั้งสำนักงานขายอยู่ที่โครงการและสำนักงานใหญ่ของบริษัทฯ
    นอกจากนี้บริษัทฯยังเสริมทีมขายที่มุ่งเน้นตลาด Corporate
    เพื่อเป็นการเสริมช่องทางการจัดจำหน่ายสู่ตลาด Niche Market

2.  เพิ่มช่องทางจัดจำหน่ายโดยจัดกิจกรรม

  - Road Show ตามห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน

  - ออกงานนิทรรศการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

  - จัดทำกิจกรรม Direct Marketing
  โดยส่งจดหมายไปตามฐานข้อมูลกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ได้จัดเก็บ

3.  สร้างการรับรู้ในตัวสินค้าและภาพลักษณ์ที่ดีของโครงการไปยังกลุ่มเป้าหมาย
    โดยโฆษณาประชาสัมพันธ์ ผ่านสื่อโทรทัศน์ หนังสือพิมพ์ สื่อสิ่งพิมพ์ ป้ายโฆษณา และ Website

ภาวะการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในช่วงปี 2548
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวในอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาหลังจากธุรกิจเติบโตสูงมาโดยตลอดตั้งแต่ปี
2543-2547 โดยมีแรงสนับสนุนจากภาวะเศรษฐกิจไทยที่มีการเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่อง
อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงมาอยู่ในระดับต่ำ
รวมทั้งมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่สิ้นสุดลง แต่เมื่อย่างเข้าสู่ปี 2548
ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบโดยตรงจากราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น
ทำให้มีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน

อย่างไรก็ดี
จากการที่ตลาดยังคงขยายตัวโดยเฉพาะมีการขยายตัวค่อนข้างสูงในบางประเภทนั่นแสดงให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
แต่อาจมีการปรับเปลี่ยนความต้องการไปตามสภาพการณ์ของตลาด

[]

ที่มา: ราคาน้ำมัน สถาบันปิโตรเลียมแห่งประเทศไทย; CMI & CCI กองดัชนีเศรษฐกิจการค้า
กรมเศรษฐกิจการพาณิชย์

GDP สำนักงานพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ; เงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ย
ธนาคารแห่งประเทศไทย

ปริมาณการจดทะเบียนของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2548 มีจำนวนรวม
72,069 ยูนิต เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.4 เมื่อเทียบจากปี 2547
โดยเป็นการเพิ่มขึ้นในส่วนของที่อยู่อาศัยปลูกสร้างเองซึ่งมีจำนวน 25,241
ยูนิตขยายตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2547ร้อยละ 21 ขณะที่บ้านที่สร้างโดยผู้ประกอบการมีจำนวน 35,935
ยูนิต ลดลงประมาณร้อยละ 12 เมื่อเทียบกับปี 2547
เมื่อวิเคราะห์ในภาพรวมพบว่าอาคารชุดมีสัดส่วนสูงสุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 29.1
รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นร้อยละ 25 แต่พบว่า ทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์
ลดลงจากปีก่อนร้อยละ 10.1

โครงการที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้น มีมูลค่าและขนาดเล็กลง ซึ่งจากผลสำรวจของ บจก.เอเจนซี ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ พบว่าโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 2548 มีราคาเฉลี่ย 3.19
ล้านบาทต่อหน่วย ลดลงจาก 3.78 ล้านบาทในปี2547 ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มสถานการณ์
การแข่งขันของตลาดที่พักอาศัยที่รุนแรงมากขึ้น
เพื่อตอบสนองผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อลดลงจากค่าครองชีพที่มีแนวโน้มสูงขึ้น

ปัจจัยที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ การขยายตัวของโครงข่ายคมนาคมทั้งถนนตัดใหม่ ถนนวงแหวน
ทางด่วนส่วนขยาย ระบบขนส่งมวลชน รวมถึงรถไฟฟ้าBTS และ
รถไฟฟ้าใต้ดินที่ช่วยให้ผู้บริโภคได้รับความสะดวกในการเดินทางมากขึ้น จึงทำให้ผู้ประกอบการต่างๆ
เลือกพัฒนาโครงการใกล้แนวเส้นทางโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ และใช้เป็นจุดขาย
เนื่องจากผู้บริโภคเห็นว่าอนาคตจะช่วยให้การเดินทางสะดวกขึ้น
จึงใช้เป็นปัจจัยในการตัดสินใจเลือกซื้อที่สำคัญปัจจัยหนึ่ง

ตารางการจดทะเบียนเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

(หน่วย : ยูนิต)

  ----------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------
  ประเภท                  2543     2544     2545     2546     2547     2548

  ภาพรวมทั้งหมด             33,074   33,980   37,182   56,085   69,050   72,069

  บ้านเดี่ยว                 23,128   24,041   24,973   34,592   44,248   46,643

  จัดสรร                   6,489    5,802    8,604    17,911   26,631   23,889

  สร้างเอง                 16,639   18,239   16,369   16,681   17,617   22,754

  บ้านแฝด                  539      227      80       1,144    945      678

  จัดสรร                   173      113      36       905      761      586

  สร้างเอง                 366      114      44       239      184      92

  ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์   2,728    5,062    7,011    12,950   15,418   13,855

  จัดสรร                   1,669    3,785    5,731    11,272   13,360   11,460

  สร้างเอง                 1,059    1,277    1,280    1,678    2,058    2,395

  แฟลตและอาคารชุด          6,679    4,650    5,118    7,399    8,439    10,893
  ----------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------

หมายเหตุ

ที่มา : สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาลและสำนักงานจังหวัดในปริมณฑล

รวบรวมโดย : ส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัยธนาคารอาคารสงเคราะห์

แผนภูมิ เปรียบเทียบโครงการที่อยู่อาศัยเกิดใหม่เปิดตัวในปี 2547 - 2548

[]

หากพิจารณาด้านอุปทาน (Supply) จากการสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์
(Area) พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยซึ่งเปิดตัวในปี 2547ทั้งหมดในเขตกรุงเทพและปริมณฑล จำนวน
62,100 โดยสัดส่วนสูงสุดเป็นบ้านเดี่ยวร้อยละ 39 ทาวน์เฮาส์ร้อยละ 29 และอาคารชุดร้อยละ
25

ปี 2548 โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ มีจำนวน 56,316 ลดลงจากปี 2547 ร้อยละ 9
สัดส่วนของบ้านเดี่ยวลดลงเหลือร้อยละ 32 ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ยังคงมีสัดส่วนใกล้เคียงกับปี 47
คือร้อยละ 29 แต่ข้อที่น่าสังเกตคือสัดส่วนการเปิดตัวของอาคารชุดจากร้อยละ 25 เมื่อปี 2547
เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 31 ในปี 2548

จำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขาย (Supply)

จากข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลพบว่าปี 2548
ที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมดมีจำนวนรวม 318,574 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการ 794,711
ล้านบาท โดยเป็นโครงการเปิดใหม่ภายในปีเดียวกัน 56,316 หน่วย (ร้อยละ 18 ของทั้งหมด)
คิดเป็นมูลค่าโครงการ 179,436 ล้านบาท (ร้อยละ 23 ของทั้งหมด)

ตารางแสดงผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยปี 2548

+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
| ป    |           |     | บ้า    | บ้า | ทา  | อาคาร | คอนโ   | รวม |
| ระเภ |           |     | นเดี่ยว | นแ | วน์เ | พาณิชย์ | ดมิเนียม |     |
| ทที่อย |           |     |       | ฝด | ฮ้าส์ |       |        |     |
| ู่อาศัย |           |     |       |    |     |       |        |     |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
| รวม  | จำนวนหน่วย | ห   | 10    | 11 | 72, | 8,771 | 1      | 3   |
| โครง |           | น่วย | 5,987 | ,1 | 223 |       | 20,428 | 18, |
| การท |           |     |       | 65 |     |       |        | 574 |
| ั้งหมด |           |     |       | 11 |     |       |        |     |
| ณ    |           |     |       | ,1 |     |       |        |     |
| สิ้นปี  |           |     |       | 65 |     |       |        |     |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
|      |           | %   | 33%   | 4% | 23% | 3%    | 38%    | 1   |
|      |           |     |       |    |     |       |        | 00% |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
|      | มูล        | ล้าน | 47    | 20 | 92, | 2     | 1      | 7   |
|      | ค่าโครงการ | บาท | 6,688 | ,7 | 632 | 3,568 | 81,104 | 94, |
|      |           |     |       | 79 |     |       |        | 771 |
|      |           |     |       | 20 |     |       |        |     |
|      |           |     |       | ,7 |     |       |        |     |
|      |           |     |       | 79 |     |       |        |     |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
|      |           | %   | 60%   | 3% | 12% | 3%    | 23%    | 1   |
|      |           |     |       |    |     |       |        | 00% |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
|      | ราคาขาย   | ล้าน | 4.50  | 1. | 1   | 2.69  | 1.50   | 2   |
|      | เฉลี่ย/หน่วย | บาท |       | 86 | .28 |       |        | .49 |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
| เฉพ  | จำนวนหน่วย | ห   | 1     | 3  | 16, | 1,628 | 17,438 | 56, |
| าะโค |           | น่วย | 7,814 | ,0 | 429 |       |        | 316 |
| รงกา |           |     |       | 07 |     |       |        |     |
| รเปิด |           |     |       |    |     |       |        |     |
|      |           |     |       |    |     |       |        |     |
| ใหม่  |           |     |       |    |     |       |        |     |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
|      |           | %   | 32%   | 5% | 29% | 3%    | 31%    | 1   |
|      |           |     |       |    |     |       |        | 00% |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
|      | มูล        | ล้าน | 8     | 6  | 29, | 5,856 | 53,291 | 1   |
|      | ค่าโครงการ | บาท | 3,997 | ,6 | 628 |       |        | 79, |
|      |           |     |       | 64 |     |       |        | 436 |
|      |           |     |       | 6  |     |       |        |     |
|      |           |     |       | ,6 |     |       |        |     |
|      |           |     |       | 64 |     |       |        |     |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
|      |           | %   | 47%   | 4% | 17% | 3%    | 30%    | 1   |
|      |           |     |       |    |     |       |        | 00% |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
|      | ราคาขาย   | ล้าน | 4.715 | 2  | 1.  | 3.597 | 3.056  | 3.  |
|      | เฉลี่ย/หน่วย | บาท |       | .2 | 803 |       |        | 188 |
|      |           |     |       | 16 |     |       |        |     |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
| สถาน | ขายได้     | ห   | 7     | 7  | 56, | 6,801 | 99,515 | 2   |
| การณ์ |           | น่วย | 2,430 | ,7 | 542 |       |        | 43, |
|      |           |     |       | 92 |     |       |        | 080 |
| ยอ   |           |     |       |    |     |       |        |     |
| ดขาย |           |     |       |    |     |       |        |     |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
|      |           | %   | 30%   | 3% | 23% | 3%    | 41%    | 1   |
|      |           |     |       |    |     |       |        | 00% |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
|      | คงเหลือ    | ห   | 3     | 3  | 15, | 1,970 | 20,913 | 75, |
|      |           | น่วย | 3,557 | ,3 | 681 |       |        | 494 |
|      |           |     |       | 73 |     |       |        |     |
|      |           |     |       | 3  |     |       |        |     |
|      |           |     |       | ,3 |     |       |        |     |
|      |           |     |       | 73 |     |       |        |     |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
|      |           | %   | 44%   | 4% | 21% | 3%    | 28%    | 1   |
|      |           |     |       |    |     |       |        | 00% |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+
|      | สัดส่ว      | %   | 68%   | 7  | 78% | 78%   | 83%    | 76% |
|      | นการขายได้ |     |       | 0% |     |       |        |     |
+------+-----------+-----+-------+----+-----+-------+--------+-----+

ที่มา : บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ตลาดบ้านเดี่ยว

จากการสำรวจตลาดพบว่าโครงการบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวใหม่ในปี 2548
ยังคงมุ่งทำตลาดกับกลุ่มลูกค้าระดับกลางเป็นหลัก ดังจะเห็นได้จากโครงการบ้านเดี่ยวราคา 3-5
ล้านบาท ยังคงขยายตัวต่อเนื่องแม้จะลดลงจากปีที่แล้วร้อยละ 16
แต่ยังคงรักษาส่วนแบ่งตลาดไว้ได้โดยมีจำนวนเปิดขาย 6,678 ยูนิต (ร้อยละ38) รองลงมา
เป็นระดับราคา 5-7 ล้านบาท จำนวนเปิดขาย 4,439 ยูนิต (ร้อยละ 25)
ส่วนบ้านเดี่ยวระดับบนราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปหดตัวลงอย่างชัดเจนโดยลดลงจากปี 2547
ถึงร้อยละ 46 มีส่วนแบ่งตลาดเพียงร้อยละ 8 เท่านั้น

ณ สิ้นปี 2548 มีจำนวนหน่วยในการเสนอขายบ้านเดี่ยวรวมทั้งหมดถึง 105,987 หน่วย
โดยที่บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง (ราคา 3-5 ล้านบาท) มีสัดส่วนมากที่สุดร้อยละ 33
เมื่อพิจารณาสถานการณ์การขายพบว่าขายได้จำนวน 72,430 ยูนิต เฉลี่ยเดือนละ 6,035 ยูนิต
เพิ่มจากปี 2547 ที่ขายได้เฉลี่ยเดือนละ 5,928 ยูนิต

ตารางโครงการที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมด ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2548 แยกตามระดับราคา

  ---------------- --------- -------- ---------- ------------ --------- ----------
  จำนวนหน่วยทั้งหมด                                                        

  ระดับราคา (ลบ.)   บ้านเดี่ยว   บ้านแฝด   ทาวน์เฮ้าส์   อาคารพาณิชย์   อาคารชุด   รวม

  <0.501 ล้านบาท                       5,179                   63,462    68,641

  0.501 - 1.000    3,224     2,332    35,621     288          21,304    62,769

  1.001 - 2.000    12,687    5,785    22,931     3,726        15,540    60,669

  2.001 - 3.000    26,720    2,404    3,186      2,068        7,064     41,442

  3.001 - 5.000    34,552    426      4,319      2,242        5,733     47,272

  5.001-10.000     22,284    205      964        360          4,913     28,726

  10.001-20.000    5,698     2        23         81           1,450     7,254

  >20 ล้านบาท       822       11                  6            962       1,801

  รวม              105,987   11,165   72,223     8,771        120,428   318,574
  ---------------- --------- -------- ---------- ------------ --------- ----------

ที่มา : บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ตลาดอาคารชุดพักอาศัย

ปี 2548 ตลาดอาคารชุดพักอาศัยมีอุปทาน (Supply) จำนวนสูงสุดในตลาดที่พักอาศัยมีจำนวนถึง
120,428 หน่วย หรือ ร้อยละ 38 ของจำนวนอุปทานที่พักอาศัยทั้งหมด
หากพิจารณาที่มูลค่าโครงการพบว่าบ้านเดี่ยวมีมูลค่าโครงการสูงสุด 476,688 ล้านบาท หรือ
ร้อยละ 60 ของมูลค่าอุปทานที่พักอาศัยทั้งหมด ในขณะที่อาคารชุดพักอาศัยมีมูลค่าเพียง 181,104
ล้านบาท หรือ ร้อยละ 23 ของมูลค่าอุปทานที่พักอาศัยทั้งหมด

แนวโน้มตลาดอาคารชุดพักอาศัยมีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นทั้งอุปสงค์และอุปทานเมื่อเทียบปีที่ผ่านมา
อุปทานเพิ่มร้อยละ 14 อุปสงค์เพิ่มร้อยละ 8 โดยพบว่าโครงการอาคารชุดพักอาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปี
2548 มีจำนวน 17,438 ยูนิต คิดเป็นส่วนแบ่งตลาด ร้อยละ 31 รองจากบ้านเดี่ยวซึ่งมีจำนวน
17,814ยูนิต คิดเป็นส่วนแบ่งตลาดร้อยละ 32

อาคารชุดพักอาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนปี 2548 จำนวน 10,893 หน่วย
แต่มีจำนวนการขายได้ค่อนข้างมากคือ 99,515 หน่วย
เนื่องจากโครงการเปิดการขายก่อนการก่อสร้างซึ่งโดยต้องใช้เวลาประมาณ 12-24
เดือนจึงส่งมอบได้
นอกจากนี้ผู้ประกอบการเองก็ต้องพบปัญหานโยบายที่เข้มงวดขึ้นในการปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการ
รวมทั้งอาจมีความล่าช้าในการขออนุญาตต่อคณะกรรมการสิ่งแวดล้อม (EIA)
ส่งผลให้หลายโครงการต้องเลื่อนการก่อสร้างออกไป

ตลาดทาวน์เฮ้าส์

อุปทานของตลาดทาวน์เฮ้าส์ในปี 2548 ตลาดกรุงเทพและปริมณฑลมีทั้งสิ้น 72,223 หน่วย
คิดเป็นร้อยละ 23 ของจำนวนอุปทานที่พักอาศัยทั้งหมด และเป็นลำดับที่สามของตลาด
ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า จำนวนหน่วยที่ขายได้ทั้งหมด 56,542 มีสัดส่วนการขายได้
ร้อยละ 78

จากการสำรวจตลาดโครงการทาวน์เฮาส์ที่เปิดตัวใหม่ ทาวน์เฮาส์ราคา 1-3 ล้านบาท
ยังคงมีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด มีจำนวนหน่วยเปิดขาย 7,367 ยูนิต หรือร้อยละ 45
ส่วนโครงการทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยที่เปิดขาย 6,045 ยูนิต
ลดลงจากปี 2547 ถึงร้อยละ 29 สาเหตุหลักมาจากค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
ซึ่งเป็นผลมาจากการปรับราคาวัสดุก่อสร้างบางรายการ
ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องพัฒนาโครงการในระดับราคาที่สูงกว่าเข้าสู่ตลาด

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาที่ดินและการจัดหา Supplier

โครงการเพื่อขาย
จะเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลายประเภทและระดับราคาในทำเลที่แตกต่างกัน
เพื่อกระจายความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ
ในการจัดหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการนั้นบริษัทฯให้ความสำคัญเป็นอย่างสูงเนื่องจากเป็นปัจจัยหลักในการแข่งขัน
ทั้งในเรื่องต้นทุนและทำเลที่ตั้ง โดยโครงการที่บริษัทฯ พัฒนาขึ้น มีทั้งการพัฒนาที่ดินซึ่งบริษัทฯ หรือ
บริษัทย่อยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือ ซื้อจากบุคคลอื่น หรือ
ซื้อโครงการในลักษณะทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non Performance Asset, NPA)
มาดำเนินการต่อ อย่างไรก็ตามบริษัทฯไม่มีนโยบายในการซื้อที่ดินสะสมไว้เพื่อรอการพัฒนา

ในขั้นตอนการจัดหาที่ดินและพัฒนาโครงการ
บริษัทฯมีทีมวิจัยในการสำรวจสภาวะตลาดและการแข่งขัน รวมทั้งพฤติกรรมผู้บริโภค
จากนั้นจะทำการประมวลผลการศึกษาเพื่อนำมากำหนดแนวคิดรูปแบบ
ทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมของโครงการ และประเมินความเป็นไปได้ของโครงการ
จากนั้นจึงจะดำเนินการจัดหาที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการ ซึ่งบริษัทฯ อาจติดต่อผ่านนายหน้า
ผ่านเจ้าของที่ดินโดยตรงหรือเจรจาซื้อจากบริษัทในกลุ่มที่เกี่ยวข้อง
ในราคาที่เหมาะสมเมื่อเปรียบเทียบกับราคาตลาด ราคาประเมินของทางราชการ
และราคาประเมินจากการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

สำหรับการจัดหาวัสดุก่อสร้างสำหรับโครงการ
บริษัทฯได้มีการเจรจาต่อรองผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างเพื่อให้ได้สินค้าที่มีคุณภาพดีในราคาที่เหมาะสม
โดยบริษัทฯจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างเองบางประเภท เช่น เสาเข็ม สุขภัณฑ์ เฟอร์นิเจอร์
และระบบรักษาความปลอดภัยที่ติดตั้งในบ้านทุกหลัง
ทั้งนี้นอกจากจะสามารถรักษาคุณภาพของสินค้าแล้วยังทำให้สามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้างได้อีกด้วย
โดยบริษัทฯไม่มีการพึ่งพาผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างรายใดรายหนึ่งเป็นพิเศษรวมถึงวัสดุคุณภาพสูงที่ใช้ในเทคโนโลยีประหยัดพลังงานและระบบ
สื่อสารดิจิตอลความเร็วสูงซึ่งบริษัทฯสามารถจัดหาได้จากผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างหลายรายส่วนการคัดเลือกผู้
รับเหมานั้นบริษัทฯมีทีมวิศวกรและทีมงานที่ทำหน้าที่คัดเลือกผู้รับเหมาที่มีคุณภาพ
มีประสบการณ์และมีเครดิตทางการค้าที่ดี
โดยได้มีการกำหนดมาตรฐานในการทำงานและตารางการตรวจรับงานที่ชัดเจน

-   ขั้นตอนและเทคโนโลยีการผลิต

ในขั้นตอนการพัฒนาธุรกิจบ้านจัดสรรนั้น
บริษัทฯให้ความสำคัญกับรายละเอียดในทุกขั้นตอนโดยอาจอธิบายได้โดยสังเขปดังนี้
ก่อนการกำหนดโครงการพัฒนาบ้านจัดสรรใดๆ บริษัทฯจะมีการสำรวจทำเลและวิเคราะห์ข้อมูล
ซึ่งจะทำการสำรวจโดยทีมวิจัยของบริษัทฯ เพื่อศึกษาความต้องการ รูปแบบพฤติกรรมของผู้บริโภค
เพื่อวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด และวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน
โดยในการวิเคราะห์นั้นจะเป็นการทำงานร่วมกันระหว่างทีมวิจัย ทีมงานด้านการตลาด
วิศวกรโครงการ และฝ่ายบริหาร
โดยจะผสมผสานและผนวกรูปแบบโครงการซึ่งจะเป็นจุดขายและเป็นความได้เปรียบในเชิงการ
แข่งขันเข้าไปด้วย เช่น เทคโนโลยีการก่อสร้างประเภทประหยัดพลังงาน
ระบบเทคโนโลยีสารสนเทศ ระบบ

ความปลอดภัย เป็นต้น นอกจากนั้นบริษัทฯยังให้ความสำคัญกับการบริหารงานก่อสร้าง ซึ่งรวมถึงการ
คัดเลือกผู้รับเหมาที่มีความชำนาญ มีประสบการณ์และมีเครดิตความน่าเชื่อถือที่ดี ประกอบกับบริหาร
จัดการการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างที่ดี และระบบควบคุมมาตรฐานและการส่งมอบงาน
เพื่อให้สามารถส่งมอบงานได้ตามกำหนดด้วยคุณภาพที่เป็นมาตรฐาน

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในโครงการต่าง ๆ ของบริษัทฯ
บริษัทฯได้จัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียสำหรับบ้านแต่ละหลังและระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง
เพื่อมิให้ส่งผลกระทบต่อแหล่งน้ำสาธารณะ
รวมทั้งได้มีการออกแบบระบบสาธารณูปโภคที่เหมาะสมเพื่อมิให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
นอกจากนี้บริษัทฯยังให้ความสำคัญในการจัดพื้นที่ส่วนกลางในโครงการต่างๆที่เกินกว่ามาตรฐานโดยทั่วไป

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 บริษัทฯมียอดขายที่ทำสัญญาแล้ว และยังไม่ได้ส่งมอบจำนวนประมาณ
150 ยูนิต มูลค่ารวม 583.78 ล้านบาท
โดยส่วนใหญ่เป็นส่วนของโครงการอาคารชุดพักอาศัยเซ็นทริค ซีน ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ส่วนโครงการอื่นๆเป็นการขายบ้านพร้อมโอนจึงไม่ค่อยมีจำนวนบ้านที่ยังไม่ส่งมอบค้างอยู่ณ วันสิ้นปี

  ------------------------------ -------------------- --------------------
  โครงการ                        จำนวน (ยูนิต)          มูลค่า (ล้านบาท)

  บางกอกบูเลอวาร์ด รามอินทรา        3                    35.44

  บางกอกบูเลอวาร์ด พระราม 5        3                    16.82

  วิสต้า ปาร์ค วัชรพล                3                    8.43

  วิสต้า ปาร์ค วิภาวดี                7                    31.87

  เซ็นทริค ซีน                      134                  491.22

  รวมทั้งสิ้น                        150                  583.78
  ------------------------------ -------------------- --------------------

กิจกรรมพิเศษ

บริษัทฯได้เน้นความเป็นผู้นำบ้านนวัตกรรมมาโดยตลอด
ซึ่งนอกจากเทคโนโลยีล้ำยุคที่ช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยแล้วยังออกแบบให้เป็นบ้านประหยัดพลังงาน
เพื่อช่วยให้ผู้อยู่อาศัยประหยัดค่าไฟฟ้า และยังเป็นการช่วยให้ประเทศประหยัดพลังงานอีกทางหนึ่ง

ในปี 2548 ที่ผ่านมาบริษัทฯได้ส่งบ้านเข้าประกวดในโครงการ “บ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงานดีเด่น”
ประจำปี 2548 ซึ่งจัดขึ้นโดย กรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน กระทรวงพลังงาน
และได้รับรางวัล 4 รางวัล ดังนี้

1.  บ้านแบบ Centro โครงการบางกอก บูเลอวาร์ด พระราม 5
    ได้รับรางวัลบ้านอนุรักษ์พลังงานระดับ “ดี” ในประเภทบ้านเดี่ยวขนาดเล็ก พื้นที่ใช้สอยไม่เกิน
    200 ตร.ม.

2.  บ้านแบบ Glory Pico โครงการบางกอก บูเลอวาร์ด รามอินทรา
    ได้รับรางวัลบ้านอนุรักษ์พลังงานระดับ “ดี” ในประเภทบ้านเดี่ยวขนาดกลาง
    พื้นที่ใช้สอยมากกว่า 200 แต่ไม่เกิน 300 ตร.ม.

3.  บ้านแบบ Glory Viva โครงการบางกอก บูเลอวาร์ด รามอินทรา
    ได้รับรางวัลบ้านอนุรักษ์พลังงานระดับ “ดี” ในประเภทบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่
    พื้นที่ใช้สอยมากกว่า 300 ตร.ม.

4.  บ้านแบบ Veranda โครงการวิสต้า ปาร์ค วิภาวดี ได้รับรางวัลบ้านอนุรักษ์พลังงานระดับ
    “ดี” ในประเภททาวน์เฮาส์ขนาดใหญ่ พื้นที่ใช้สอยมากกว่า 120 ตร.ม.

3.3 ธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารงาน

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

การให้บริการที่ปรึกษาและบริหารงานของบริษัทฯแบ่งออกเป็น 3 ลักษณะคือ

1.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ – ด้านการบริหาร เช่น การบริหารอาคาร
    บริหารโครงการ บริหารจัดการ เป็นต้น

2.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ - ด้านเทคนิควิศวกรรม เช่น การออกแบบ ควบคุม
    บำรุงรักษาระบบงานวิศวกรรม รวมถึงงานบำรุงรักษาอาคารเทคนิคพิเศษ

3.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ - ส่วนงานสนับสนุน เช่น งานด้านบัญชีการเงิน จัดซื้อ
    ทรัพยากรบุคคล กฎหมาย และระบบสารสนเทศ เป็นต้น

โดยในรูปแบบการให้บริการนั้นมีทั้งรูปแบบระยะสั้นหรือเป็นงานเฉพาะกิจ เช่น
การซ่อมแซมปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ การหาสถานที่เพื่อสร้างอาคารเทคนิคพิเศษ
การออกแบบควบคุมงาน งานวิศวกรโยธา เป็นต้น และงานในรูปแบบระยะยาว
เช่นการให้บริการเกี่ยวกับการบำรุงรักษาอาคารสถานที่ การให้บริการส่วนงานสนับสนุน เป็นต้น

ก่อนการปรับโครงสร้างองค์กร บริษัทฯจะเป็นผู้ให้บริการด้านเทคนิควิศวกรรมแก่บริษัทที่เกี่ยวข้อง
เนื่องจากบริษัทฯมีทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญด้านเทคนิควิศวกรรม ในขณะที่บริษัท โอเอไอ
แมนเนจเม้นท์ จำกัด (OM) ซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้อง
จะเป็นผู้ให้บริการด้านการบริหารและส่วนงานสนับสนุน อย่างไรก็ตาม
ภายหลังจากมีการปรับโครงสร้างองค์กรและการจัดการในกลุ่มในเดือนมีนาคม 2546
ทำให้มีการโอนย้ายผู้บริหารและพนักงานบางส่วนจาก OM เข้ามา
และได้มีการโอนงานด้านการบริหารและส่วนงานสนับสนุนมาให้บริษัทฯเป็นผู้ดำเนินการแทน
โดยปัจจุบัน OM ไม่มีการให้บริการด้านการบริหารและส่วนงานสนับสนุนแก่บริษัทที่เกี่ยวข้องอีก
ทั้งนี้ในการให้บริการกับบริษัทที่เกี่ยวข้องนอกเหนือจากบริษัทย่อยนั้น
บริษัทฯจะให้บริการด้านเทคนิควิศวกรรมและส่วนงานสนับสนุนเป็นหลัก
เนื่องจากบริษัทที่เกี่ยวข้องมีกลุ่มผู้บริหารงานที่แยกจากกันจากบริษัทฯ
จึงไม่มีการพึ่งพากันในด้านการบริหารจัดการ

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ในปัจจุบันบริษัทฯได้ให้บริการกับบริษัทที่เกี่ยวข้องเท่านั้น
จึงมิได้เป็นการแข่งขันในธุรกิจด้านนี้กับบริษัทอื่นๆ

[1] CBD : Central Business District ศูนย์กลางย่านธุรกิจ ซึ่งหมายรวมถึง ถนนสีลม
สาทร สุรวงศ์ เพลินจิต พระรามที่ 4 วิทยุ สุขุมวิท และอโศก