4. การประกอบธุรกิจของแต่ละกลุ่มธุรกิจ

4.1 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

4.1.1 ธุรกิจบ้านจัดสรร

โครงการที่เปิดดำเนินการในปี 2553

1. โครงการ กรานาดา ปิ่นเกล้า

เนื้อที่โครงการ : 86 ไร่ 1 งาน 11 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนบรมราชชนนี แขวงศาลาธรรมสพน์ เขตทวีวัฒนา กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยว ขนาด 182 - 643 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 43 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 420 - 1,098 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 2,000 ล้านบาท

ราคาขาย : 40 - 100 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน มี.ค. 2552 คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี
2555

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 30% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 2% ของทั้งโครงการ

2. โครงการ แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด รัชดา-รามอินทรา

เนื้อที่โครงการ : 16 ไร่ - งาน 83 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ซอย 01 กาญจนาภิเษก 10/1 แขวงรามอินทรา เขตคันนายาว กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยว ขนาด 81 - 162 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 39 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 343 - 448 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 661 ล้านบาท

ราคาขาย : 13 - 25 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน ก.ค. 2551 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2552

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 100% ของทั้งโครงการ (ปิดโครงการเมื่อเดือนเมษายน 2553)

3. โครงการ แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด วิภาวดี

เนื้อที่โครงการ : 15 ไร่ 1 งาน 97 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนวิภาวดีรังสิต แขวงตลาดบางเขน เขตหลักสี่ กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยว ขนาด 60 - 107 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 41 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 278 - 350 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 550 ล้านบาท

ราคาขาย : 18 - 25 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน ก.พ. 2553 คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี
2554

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 75% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 65% ของทั้งโครงการ

4. โครงการ แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด สาทร - ราชพฤกษ์

เนื้อที่โครงการ : 34 ไร่ 2 งาน 81 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนราชพฤกษ์ แขวงบางระมาด เขตตลิ่งชัน กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยว ขนาด 123 - 299 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 51 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 378 - 544 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 1,200 ล้านบาท

ราคาขาย : 20 - 35 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน พ.ค. 2553 คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี
2555

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 60% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 14% ของทั้งโครงการ

5. โครงการ บางกอก บูเลอวาร์ด ราชพฤกษ์-พระราม 5

เนื้อที่โครงการ : 74 ไร่ 1 งาน 90 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนราชพฤกษ์ อำเภอบางกร่าง จังหวัดนนทบุรี

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยวขนาด 60 - 195 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 214 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 213 - 439 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 1,710 ล้านบาท

ราคาขาย : 5.8 - 20 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง ต.ค. 2547 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2552

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 100% ของทั้งโครงการ (ปิดโครงการเมื่อเดือนพฤษภาคม 2553)

6. โครงการ บางกอก บูเลอวาร์ด รามอินทรา กม.2

เนื้อที่โครงการ : 18 ไร่ 3 งาน 8 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนลาดปลาเค้า แขวงอนุสาวรีย์ เขตบางเขน จังหวัดกรุงเทพมหานคร

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยว ขนาด 52 - 100 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 74 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 231 - 260 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 740 ล้านบาท

ราคาขาย : 9.0 – 15.0 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน มี.ค. 2552 คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี
2554

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 90% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 50% ของทั้งโครงการ

7. โครงการ บางกอก บูเลอวาร์ด สาทร-ปิ่นเกล้า

เนื้อที่โครงการ : 65 ไร่ 1 งาน 78 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนราชพฤกษ์ ตำบลมหาสวัสดิ์, ตำบลบางขนุน อำเภอบางกรวย

  จังหวัดนนทบุรี

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยว ขนาด 52 - 155 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 207 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 184 - 278 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 1,800 ล้านบาท

ราคาขาย : 6.5 - 14.0 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน มิ.ย. 2551 คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี
2554

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 90% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 68% ของทั้งโครงการ

8. โครงการ บางกอก บูเลอวาร์ด รัชดา – รามอินทรา 2

เนื้อที่โครงการ : 24 ไร่ 3 งาน 38 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ซอย 01 กาญจนาภิเษก 10/1 แขวงคันนายาว เขตคันนายาว กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยว ขนาด 52 - 133 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 92 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 234 - 304 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 800 ล้านบาท

ราคาขาย : 6.5 - 10.0 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างปี 2552 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2553

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 95% ของทั้งโครงการ

9. โครงการ ไลฟ์ บางกอก บูเลอวาร์ด รัชวิภา

เนื้อที่โครงการ : 16 ไร่ - งาน 96 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนพิบูลสงคราม ตำบลสวนใหญ่ อำเภอเมือง นนทบุรี

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยว ขนาด 50 - 67 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 69 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 170 - 210 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 496 ล้านบาท

ราคาขาย : 5.0 – 7.0 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง 2552 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2553

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 100% ของทั้งโครงการ (ปิดโครงการเมื่อเดือนสิงหาคม 2553)

10. โครงการ ไลฟ์ บางกอก บูเลอวาร์ด รามอินทรา 23

เนื้อที่โครงการ : 39 ไร่ – งาน 65 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนรามอินทรา แขวงอนุสาวรีย์ เขตบางเขน จังหวัดกรุงเทพมหานคร

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยว ขนาด 50 - 70 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 179 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 170 - 210 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 1,100 ล้านบาท

ราคาขาย : 5.0 – 7.5 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง 2552 คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2554

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 80% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 50% ของทั้งโครงการ

11. โครงการ ไลฟ์ บางกอก บูเลอวาร์ด วงแหวน - อ่อนนุช

เนื้อที่โครงการ : 38 ไร่ - งาน 65 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนกาญจนาภิเษก แขวงประเวศ เขตประเวศ กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยว ขนาด 50 - 65 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 152 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 170 - 210 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 900 ล้านบาท

ราคาขาย : 5.0 – 7.0 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง 2553 คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2555

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 50% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 13% ของทั้งโครงการ

12. โครงการ เวิร์ค เพลส รัชดา - รามอินทรา

เนื้อที่โครงการ : 4 ไร่ 1 งาน 53 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ซอย 01 กาญจนาภิเษก 10/1 แขวงคันนายาว เขตคันนายาว กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : โฮมออฟฟิศ ขนาด 28 - 55 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 20 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 282 - 292 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 174 ล้านบาท

ราคาขาย : 6.0 - 7.0 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน ธ.ค. 2551 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2552

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 100% ของทั้งโครงการ (ปิดโครงการเมื่อเดือนมกราคม 2553)

13. โครงการ เวิร์ค เพลส เพชรเกษม 81

เนื้อที่โครงการ : 2 ไร่ 3 งาน 21 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนมาเจริญ แขวงหนองแขม เขตหนองแขม กรุงเทพมหานคร

รายละเอียดโครงการ : โฮมออฟฟิศ ขนาด 19.87 – 40.82 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 20 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 228 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 115 ล้านบาท

ราคาขาย : 5.0 - 6.0 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง 2552 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2553

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 100% ของทั้งโครงการ (ปิดโครงการเมื่อเดือนตุลาคม 2553)

14. โครงการ วิสต้า อเวนิว เพชรเกษม 81

เนื้อที่โครงการ : 36 ไร่ 3 งาน 47 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนมาเจริญ แขวงหนองแขม เขตหนองแขม กรุงเทพมหานคร

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น และ 3 ชั้น ขนาด 21 - 40 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 272 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 124 - 144 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 718 ล้านบาท

ราคาขาย : 1.9 - 3.5 ล้านบาท ต่อ ยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง ต.ค. 2550 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2553

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 100% ของทั้งโครงการ (ปิดโครงการเมื่อเดือนกรกฎาคม 2553)

15. โครงการ วิสต้า ปาร์ค แจ้งวัฒนะ

เนื้อที่โครงการ : 12 ไร่ 1 งาน 8 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนเลี่ยงเมืองปากเกร็ด ตำบลบางตลาด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮ้าส์ ขนาด 22.8 – 47.0 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 115 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 193 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 490 ล้านบาท

ราคาขาย : 3.8 - 4.5 ล้านบาท ต่อ ยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง มี.ค. 2551 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2552

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 100% ของทั้งโครงการ (ปิดโครงการเมื่อเดือนกันยายน 2553)

16. โครงการ วิสต้า ปาร์ค รัชดา - รามอินทรา

เนื้อที่โครงการ : 13 ไร่ 1 งาน 83 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ซอย 01 กาญจนาภิเษก 10/1 แขวงคันนายาว เขตคันนายาว กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮ้าส์ ขนาด 22 - 61 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 108 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 162 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 480 ล้านบาท

ราคาขาย : 3.5 - 4.5 ล้านบาท ต่อ ยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง พ.ย.2551 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2553

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 100% ของ ยูนิตที่เปิดขาย (ปิดโครงการเมื่อเดือนตุลาคม 2553)

17. โครงการ วิสต้า วันเอทโอ รัชวิภา

เนื้อที่โครงการ : 14 ไร่ 2 งาน 38 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนพิบูลสงคราม ตำบลสวนใหญ่ อำเภอเมือง นนทบุรี

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮ้าส์ ขนาด 22 - 40 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 116 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 148 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 450 ล้านบาท

ราคาขาย : 3.5 - 4.0 ล้านบาท ต่อ ยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง พ.ย. 2553 คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2554

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 70% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 36% ของ ยูนิตที่เปิดขาย

4.1.2 ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย

1. โครงการ เซ็นทริค ซีน รัชวิภา

เนื้อที่โครงการ : 6 ไร่ - งาน 87.3 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนรัชดาภิเษก แขวงวงศ์สว่าง เขตบางซื่อ กรุงเทพมหานคร

รายละเอียดโครงการ : คอนโดมิเนียมสูง 21 ชั้น 2 อาคาร ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 34.76 -
71.45 ตร.ม.

จำนวนหน่วย : อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 696 ยูนิต และ พื้นที่ร้านค้าย่อยจำนวน 8 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 1,950 ล้านบาท

ราคาขาย : 1.69 - 5.6 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน พ.ย.2551 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2553

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 99% ของทั้งโครงการ

2. โครงการ เซ็นทริค รัชดา - สุทธิสาร

เนื้อที่โครงการ : 1 ไร่ 2 งาน 39 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนสุทธิสารวินิจฉัย แขวงดินแดง เขตแดง กรุงเทพมหานคร

รายละเอียดโครงการ : คอนโดมิเนียมสูง 26 ชั้น 1 อาคาร ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 30.00 -
68.00 ตร.ม.

จำนวนหน่วย : อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 270 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 890 ล้านบาท

ราคาขาย : 2.7 – 5.5 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน ธ.ค.2553 คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี
2555

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 86.11% ของงานเจาะเข็ม อยู่ระหว่างจัดหาผู้รับเหมาหลัก

ความคืบหน้าของการขาย : 44% ของทั้งโครงการ

3. โครงการ เดอะ เครสท์ พหลโยธิน 11

เนื้อที่โครงการ : 1 ไร่ 2 งาน 84 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ถนนพหลโยธิน 11 แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรุงเทพมหานคร

รายละเอียดโครงการ : คอนโดมิเนียมสูง 30 ชั้น 1 อาคาร ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 45 - 147
ตร.ม.

จำนวนหน่วย : อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 163 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 880 ล้านบาท

ราคาขาย : 3.5 – 10.0 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน พ.ย.2553 คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี
2555

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 0% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 13% ของทั้งโครงการ

4. โครงการ เดอะ เครสท์ ร่วมฤดี

เนื้อที่โครงการ : 0 ไร่ 2 งาน 26 ตารางวา 

ที่ตั้งโครงการ : ซอยร่วมฤดี 2 ถนนเพลินจิต แขวงลุมพินี เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร

รายละเอียดโครงการ : คอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น 1 อาคาร ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 43 - 230
ตร.ม.

จำนวนหน่วย : อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 37 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 280 ล้านบาท

ราคาขาย : 4.5 – 10.0 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน ก.พ.2554 คาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในปี
2554

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 12% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 30% ของทั้งโครงการ

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ลักษณะการตลาด

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

  บริษัทฯ พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และ คอนโดมิเนียม
  โดยมุ่งเน้นการยกระดับมาตรฐานโครงการให้เป็นโครงการระดับพรีเมียมครอบคลุมในทุกเซ็กเมนท์และตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้มากที่สุด
  ทุกโครงการของบริษัทฯ จะพัฒนา ภายใต้แนวคิด “5 ความสมบูรณ์แบบ”
  อันนำมาใช้เป็นแนวทางในการกำหนดกลยุทธ์การตลาดและการขาย ดังนี้

1. Practical Design

  การออกแบบที่อยู่อาศัยให้สามารถใช้ประโยชน์จากพื้นที่ใช้สอยสูงสุดและสามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยได้แบบ
  Flexible Function เพื่อรองรับรูปแบบไลฟ์สไตล์ที่หลากหลายได้เป็นอย่างดี โดยปี 2553
  ได้มีการออกแบบ NEW SERIES 2010 สำหรับโครงการบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และ
  คอนโดมิเนียม เพื่อความสะดวกสบายและการใช้สอยที่ได้ประโยชน์สูงสุดของผู้อยู่อาศัย

2. Accessible Location

  ทุกโครงการตั้งอยู่บนทำเลที่มีศักยภาพ
  เดินทางสะดวกโดยอยู่ติดถนนสายหลักและ/หรือใกล้ระบบเครือข่ายคมนาคม อาทิ
  จุดขึ้น-ลงทางด่วน สถานีรถไฟฟ้า และใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

3. Lively Neighborhood

  การออกแบบสภาพแวดล้อมภายในโครงการให้ร่มรื่นและไม่แออัด
  การจัดพื้นที่สวนส่วนกลางและ/หรือมีคลับเฮ้าส์ที่เพียบพร้อม
  และจัดสวนหย่อมที่กระจายอยู่ทั่วโครงการ มีการจัดตั้งหน่วยงาน Customer Management
  เพื่อดูแลบริการหลังการขาย การจัดกิจกรรมต่างๆ ให้แก่ลูกบ้าน รวมถึง
  การจัดหาบริการอื่นๆที่อำนวยความสะดวกแก่ลูกบ้าน
  การบริการเพื่อสร้างสังคมที่อบอุ่นและมีมิตรภาพ และการจัดทำวารสาร SC Family
  เพื่อเป็นสื่อกลางความสัมพันธ์ระหว่างลูกบ้านกับบริษัท

4. Security Care

  การจัดการระบบรักษาความปลอดภัยที่ได้มาตรฐานตลอด 24 ชม.
  โดยมีการควบคุมการผ่านเข้า-ออกโครงการของลูกบ้านด้วยระบบ Double Security และใช้
  Access Card Control ติดตั้งกล้อง CCTV เพื่อบันทึกภาพการเข้า-ออกของรถในโครงการ
  กระจายตามจุดสำคัญทั่วโครงการ จัดเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย 24
  ช.ม.ติดตั้งสัญญาญกันขโมยในตัวบ้านสำหรับโครงการบ้านและทาวน์โฮม

5. Intelligent Home

  การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ทั้งด้านการประหยัดพลังงาน
  การสื่อสาร และการก่อสร้าง อาทิ ผนังอิฐมวลเบาลดเสียงและความร้อน
  กระจกเขียวตัดแสงเพื่อกรองรังสี UV และลดทอนแสงและความร้อนที่จะเข้าบ้าน
  ระบบอินตอร์เน็ตไร้สายความเร็วสูง เป็นต้น

-   การส่งเสริมการตลาดและการขาย

บริษัทฯใช้กลยุทธ์เชิงรุกด้านการตลาดและการขาย โดยจัดทำ Event Marketing
และนำเสนอแคมเปญใหม่ทุก 2 สัปดาห์ นอกจากนี้ บริษัทฯ ใช้ Local Media
เป็นกลยุทธ์หลักในการโฆษณาประชาสัมพันธ์มากขึ้น เช่น การใช้ Direct Mail
ตามกลุ่มเป้าหมายหลัก เพิ่มป้ายในโซนที่อยู่ของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
เพิ่มป้ายชี้ทางในเส้นทางหลักที่ลูกค้าใช้มายังโครงการให้มากขึ้น

ในส่วนของการสร้าง Brand Awareness บริษัทฯ มีการจัดทำแคมเปญส่งเสริมการขายรวม ปีละ
2 ครั้ง ในงาน SC DAY และ SC Parade
รวมทั้งยังมีการจัดทำแคมเปญส่งเสริมการขายสำหรับแต่ละแบรนด์ย่อยทุกไตรมาส นอกจากนี้บริษัทฯ
ได้จัดทำวารสาร SC UPDATE ซึ่งเป็นวารสารรายเดือน
โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ลูกค้าได้รับทราบข้อมูลและรายละเอียดของทุกโครงการ
และยังเป็นสื่อในการแจ้งแคมเปญส่งเสริมการขาย ให้กับลูกค้าทราบ

นอกจากนี้ เพื่อสร้างภาพพจน์ความเป็นผู้นำในตลาด และการวางตำแหน่งทางตลาด
เพื่อกำหนดจุดยืนที่ชัดเจน จึงมีการทำ Brand Refreshment ของ SC ASSET
โดยได้ออกสโลแกนใหม่ “คิดด้วยรัก ดีไซน์เพื่ออนาคต” และมีการออกภาพยนตร์โฆษณาชุด LOVE
THEORY และการจัดงาน “Love2Future” โดยการนำทุกโครงการของ SC ASSET ทั้งบ้านเดี่ยว
ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม มาจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายและสร้างภาพลักษณ์พร้อมกัน
เพื่อตอกย้ำ สโลแกน “ คิดด้วยรัก ดีไซน์เพื่ออนาคต ”

การขาย

ให้ความสำคัญต่อการพัฒนาทีมขายให้มีประสิทธิภาพ
โดยมีการฝึกอบรมความรู้เรื่องผลิตภัณฑ์และทักษะการขาย รวมถึงเรื่อง Service mind
ให้กับทีมขายเพื่อรองรับงานขายที่โครงการได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ รวมถึงการกำหนดมาตรฐาน
Service Standard สำหรับโครงการ และ นำเทคโนโลยีที่ทันสมัยมาใช้ในงานขาย อาทิ I PAD
และ TOUCH SCREEN

การกำหนดราคา

บริษัทฯมีการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดและสภาวะการแข่งขันทุกเดือน
เพื่อเปรียบเทียบราคาขายของทุกโครงการให้อยู่ในราคาที่แข่งขันได้และสอดคล้องกับต้นทุนการก่อสร้าง

Customer Management

บริษัทฯ จัดตั้งแผนก Customer Management เพื่อบริหารจัดการหลังการขาย
โดยแบ่งการดูแลเป็น

- สร้างกิจกรรมสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าอย่างต่อเนื่อง (Customer Relationship Management)

บริษัทฯ ได้ปลูกฝังให้พนักงานทุกคนทุกระดับเห็นความสำคัญของลูกค้า
พร้อมทั้งเอาใจใส่และบริการลูกค้าด้วยใจและมีการใช้กลยุทธ์บริหารความสัมพันธ์กับลูกค้าเชิงรุกและเชิงรับมากขึ้น
โดยจัดกิจกรรมที่เน้นการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีเพื่อให้เกิดสังคมคุณภาพที่อบอุ่น
และเป็นประโยชน์กับลูกค้าตามโครงการ เช่น จัดทำบุญตักบาตร รวมถึงจัดงานตามวันประเพณีต่างๆ
เช่น วันขึ้นปีใหม่ วันสงกรานต์ และวันลอยกระทง เป็นต้น และ ทางบริษัทฯ ได้มีการจัดกิจกรรม
CRM ที่เชื่อมความสัมพันธ์ของลูกบ้านระหว่างโครงการ
โดยการจัดกิจกรรมร่วมกันของแต่ละแบรนด์ย่อย (Pull Sub-Brand CRM) ไตรมาสละหนึ่งครั้ง

- การให้บริการหลังการขาย (Village Management)

บริษัทฯได้จัดให้มีหน่วยงานบริการหลังการขาย
เพื่อให้บริการกับลูกค้าผู้อยู่อาศัยในด้านการบริหารและจัดการโครงการที่อยู่อาศัยให้มีคุณภาพ
และเพื่อเป็นการดูแลรักษาสภาพที่อยู่อาศัยให้มีมูลค่าเพิ่มในอนาคต
โดยได้จัดให้มีทีมงานทางด้านการบริหารชุมชนและทีมงานช่างเพื่อดูแลรักษาบ้านให้อยู่ในสภาพที่ดี
และบริษัทยังได้มีการจัดหน่วยงานพิเศษ SC SERVICE
เพื่อจัดหาบริการสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้าน ภายหลังการขาย เช่น บริการ ซัก อบ รีด,
บริการทำความสะอาดบ้าน และ บริการรับจัดเลี้ยง ทำให้ลูกค้าผู้อยู่อาศัย พึงพอใจสูงสุด รวมถึง
การจัดตั้งหน่วยงาน Property Management เพื่อรับฝาก – ขาย
บ้านมือสองสำหรับเฉพาะโครงการของ SC Asset
เพื่ออำนวยความสะดวกและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ

-   ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ เป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลางขึ้นไป
โดยส่วนใหญ่กลุ่มเป้าหมายหลักเป็นลูกค้าที่อยู่ในพื้นที่ คือ มีที่อยู่หรือมีที่ทำงานที่ใกล้กับโครงการ
มีรูปแบบการดำเนินชีวิต ( Life Style) ที่ทันสมัย รักครอบครัว ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดี และ
ปัจจุบันบริษัทฯเริ่มขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่ม ลูกค้าระดับบนมากขึ้น
เพื่อขยายตลาดให้กว้างขึ้นและลดความเสี่ยงอันเนื่องมาจากสภาพเศรษฐกิจ

ทางบริษัทฯ ได้ใช้กลยุทธ์ในการพัฒนาโครงการครอบคลุมทุกเซ็กเมนท์
และขยายไปในหลายทำเลที่มีศักยภาพ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม และคอนโดมิเนียม โดยปี 2553
มีการเพิ่มแบรนด์ใหม่เพื่อรองรับการขยายเซ็กเมนท์ ดังนี้ บ้านเดี่ยว เพิ่มแบรนด์ “กรานาดา”
ในระดับราคา 40 – 120 ล้าน ทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มแบรนด์ “วิสต้า วันเอทโอ” ระดับราคา 3.7
ล้านขึ้นไป ส่วนคอนโดมิเนียม เพิ่มแบรนด์ “เซ็นทริค” และ “เดอะ เครสท์” ในระดับราคา
80,000 – 100,000 บาท/ตารางเมตร และ ราคา 100,000 บาท / ตารางเมตรขึ้นไป
ตามลำดับ

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทฯได้วางกลยุทธ์ช่องทางการจัดจำหน่ายดังนี้

1.  จัดตั้งทีมขายที่มีประสบการณ์ในการขายและมีความรู้ความเข้าใจในผลิตภัณฑ์
    มีการอบรมให้ความรู้เพื่อให้ทีมขายมีประสิทธิภาพและให้บริการลูกค้าได้เป็นอย่างดี
    โดยจัดตั้งสำนักงานขายอยู่ที่โครงการ

2.  เพิ่มช่องทางจัดจำหน่ายโดย

    -   ออกบูธตามห้างสรรพสินค้าที่อยู่ในพื้นที่ที่เป็นกลุ่มเป้าหมาย ไตรมาสละ 1 ครั้ง

    -   การเพิ่มช่องทางการขายผ่านทาง Direct Mail และ Online Media อาทิ
        www.scasset.com , Face book

ภาวะการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2553 มีการปรับตัวดีขึ้นหลังจากผ่านช่วงวิกฤติเศรษฐกิจโลก
ทั้งนี้เนื่องจากการเริ่มฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก
การใช้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและโครงการลงทุนของภาครัฐ
รวมถึงมาตรการช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต่อเนื่องมาจนถึงครึ่งปีแรก
ซึ่งได้ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของนักลงทุนและผู้บริโภคเพิ่มขึ้นและทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี
2553 ขยายตัวสูงมาก โดยข้อมูลจาก บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า
ที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปี 2553 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมจำนวน 116,674
หน่วย เติบโตจากปี 2552 ร้อยละ 103 และมีมูลค่ารวม 301,688 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 66
โดยเป็นสัดส่วนหลักมาจากการเพิ่มขึ้นคอนโดมิเนียม

ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2554 มีทิศทางที่ยังขยายตัวต่อเนื่อง
แต่อาจอยู่ในอัตราที่ชะลอลงคาดการณ์ว่า น่าจะเติบโตที่ 4-5% ชะลอตัวจากปี 2553
ทั้งในแง่การเปิดตัวโครงการใหม่และการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ
ตลาดแนวราบจะกลับมาขยายตัวในทิศทางที่ดีอีกครั้งหนึ่ง
เนื่องจากที่ดินที่นำมาพัฒนาคอนโดมิเนียมในเมืองเริ่มหาได้ยากและมีราคาแพง
และมาตรฐานการบัญชีใหม่ คือ การบันทึกการรับรู้รายได้เมื่อโอนสินทรัพย์
อีกทั้งแนวรถไฟฟ้าที่เกิดขึ้นในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพฯจะเป็นตัวแปรสำคัญที่ทำให้เกิดการพัฒนาโครงการแนวราบเพิ่มมากขึ้นด้วย
ในปีนี้ทาวน์เฮาส์น่าจะมีแนวโน้มที่ดีพราะเป็นสินค้าทางเลือกที่อยู่ระหว่างคอนโดมิเนียมกับบ้านเดี่ยว

แต่อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมยังเป็นที่ต้องการของผู้บริโภค
โดยเฉพาะในกลุ่มผู้บริโภคคนรุ่นใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบาย กลุ่มคนโสด
ซึ่งนับวันจะยิ่งเพิ่มสัดส่วนขึ้นเนื่องจากไลฟ์สไตล์ของคนในเมืองที่เริ่มแต่งงานช้าลง
และมีขนาดครอบครัวที่เล็กลงการเลือกอยู่อาศัยคอนโดมิเนียมในเมืองในแนวรถไฟฟ้าลดความจำเป็นในการพึ่งพิงรถยนต์
และลดเวลาที่จำเป็นต้องใช้ในการเดินทางในแต่ละวัน

จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียน

ในปี 2553 จำนวนการจดทะเบียนใหม่ของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
มีจำนวนทั้งสิ้น 105, 152 หน่วย เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2552 ขยายตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 11
เป็นการเพิ่มขึ้นจากทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ที่จดทะเบียนเพิ่มขึ้นร้อยละ 32
โดยเฉพาะอย่างยิ่งทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 49 ในขณะที่ อาคารชุดเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 6

เมื่อวิเคราะห์แยกตามประเภทและการสร้างที่อยู่อาศัยแล้วพบว่า อาคารชุดยังคงมีสัดส่วนมากที่สุด
ร้อยละ 54 รองลงมาได้แก่ บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ โดยมีสัดส่วน 30 และ 14 ตามลำดับ
เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2552 บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนลดลงจาก ร้อยละ 31 เหลือ ร้อยละ 30
ส่วนทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้นจาก ร้อยละ 12 เป็นร้อยละ 14 และอาคารชุดลดลงจาก ร้อยละ 57
เป็นร้อยละ 54 ในขณะที่ที่อยู่อาศัยสร้างเองมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากร้อยละ 21 ในปี 2552
เป็นร้อยละ 22 ในปี 2553

ตารางการจดทะเบียนเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

(หน่วย : ยูนิต)

  ----------------------- -------- -------- -------- -------- -------- ---------
  ประเภท                  2548     2549     2550     2551     2552     2553

  ภาพรวมทั้งหมด             72,069   79,757   75,530   85,579   94,977   105,152

  บ้านเดี่ยว                 46,643   42,764   38,705   34,618   28,998   31,891

  จัดสรร                   23,889   16,700   16,390   13,437   10,863   11,461

  สร้างเอง                 22,754   26,064   22,315   21,181   18,135   20,430

  บ้านแฝด                  678      965      1,556    2,296    1,138    1,431

  จัดสรร                   586      869      1,436    2,133    1,000    1,289

  สร้างเอง                 92       96       120      163      138      142

  ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์   13,855   17,421   17,837   14,616   11,116   14,663

  จัดสรร                   11,460   14,632   14,931   11,943   9,771    12,538

  สร้างเอง                 2,395    2,789    2,906    2,673    1,345    2,125

  แฟลตและอาคารชุด          10,893   18,607   17,432   34,049   53,725   57,167
  ----------------------- -------- -------- -------- -------- -------- ---------

ที่มา : สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาลและสำนักงานจังหวัดในปริมณฑล

รวบรวมโดย : ส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัยธนาคารอาคารสงเคราะห์

จำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขาย (Supply)

จากข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลพบว่าปี 2553
มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังเปิดขายในท้องตลาดทั้งหมด 1,382 โครงการ จำนวนหน่วยรวม
391,628 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการ 1,097,930 ล้านบาท มีโครงการที่เกิดขึ้นใหม่ทั้งสิ้น
จำนวน 429 โครงการ โดยเป็นโครงการประเภทที่อยู่อาศัยจำนวน 424 โครงการ
และเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ จำนวน 5 โครงการ
หากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปี2553 จะพบว่ามีจำนวน 116,674 หน่วย รวมมูลค่า
301,688 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2552 ร้อยละ103 และร้อยละ 65 ตามลำดับ

จำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัย 116,674 หน่วยนี้ อาคารชุดเปิดตัวมากที่สุดคือร้อยละ 52
รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ร้อยละ 29 บ้านเดี่ยว 15 และบ้านแฝดร้อยละ 3
อาคารพาณิชย์หรือตึกแถวร้อยละ 1 ซึ่งแสดงว่าอาคารชุดยังครองส่วนแบ่งในตลาดสูงสุด
อย่างไรก็ตามข้อสังเกตที่น่าสนใจประการหนึ่งก็คือ
มีจำนวนโครงการประเภททาวน์เฮาส์เพิ่มขึ้นจากปี 2552 ร้อยละ 75 จาก 19,079 หน่วยในปี
2552 เป็น 33,407 หน่วยในปี 2553 นอกจากนี้พบว่าแม้การเปิดตัวใหม่ในปี 2553
จะเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 103 แต่อุปทานคงเหลือสะสม รวม ณ สิ้นปี 2553 มีจำนวน 128,820
หน่วยเพิ่มขึ้นร้อยละ 19

ที่อยู่อาศัยที่เปิดในปี 2553 มีราคาเฉลี่ย 2.59 ล้านบาท ซึ่งพบว่า อาคารชุดราคา 1-2 ล้านบาท
เปิดมากจำนวน 24,540 หน่วย ส่วนทาวน์เฮาส์ในระดับราคาเดียวกันเปิดตัวถึง 18,475 หน่วย
และหากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท จะพบว่ามีสัดส่วนถึง 55%
ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด

ตารางแสดงผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยปี 2553

+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
| ประ   |           |     | บ้าน  | บ้า   | ทาว   | อาคาร | คอนโด | รวม  |
| เภทที่อ |           |     | เดี่ยว | นแฝด | น์เฮ้าส์ | พาณิชย์ | มิเนียม |      |
| ยู่อาศัย |           |     |      |      |       |       |       |      |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
| รวมโค | จำนวนหน่วย | ห   | 97   | 20   | 10    | 6,049 | 15    | 391  |
| รงการ |           | น่วย | ,614 | ,410 | 8,513 |       | 9,042 | ,628 |
| ทั้งหมด |           |     |      |      |       |       |       |      |
| ณ สิ้นปี |           |     |      |      |       |       |       |      |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       |           | %   | 25%  | 5%   | 28%   | 2%    | 41%   | 100% |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       | มูล        | ล้าน | 431  | 49   | 18    | 1     | 41    | 1    |
|       | ค่าโครงการ | บาท | ,401 | ,515 | 5,553 | 8,602 | 2,859 | ,097 |
|       |           |     |      |      |       |       |       | ,930 |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       |           | %   | 39%  | 5%   | 17%   | 2%    | 38%   | 100% |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       | ราคาขาย   | ล้าน | 4.42 | 2.43 | 1.71  | 3.08  | 2.60  | 2.80 |
|       | เฉลี่ย/หน่วย | บาท |      |      |       |       |       |      |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
| เฉพาะ | จำนวนหน่วย | ห   | 17   | 3    | 3     | 1,148 | 6     | 116  |
| โครงก |           | น่วย | ,353 | ,794 | 3,407 |       | 0,972 | ,674 |
| ารเปิด |           |     |      |      |       |       |       |      |
|       |           |     |      |      |       |       |       |      |
| ใหม่   |           |     |      |      |       |       |       |      |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       |           | %   | 15%  | 3%   | 29%   | 1%    | 52%   | 100% |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       | มูล        | ล้าน | 79   | 9    | 6     | 4,123 | 14    | 301  |
|       | ค่าโครงการ | บาท | ,632 | ,741 | 1,231 |       | 6,961 | ,688 |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       |           | %   | 26%  | 3%   | 20%   | 1%    | 49%   | 100% |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       | ราคาขาย   | ล้าน | 4.59 | 2.57 | 1.83  | 3.59  | 2.41  | 2.59 |
|       | เฉลี่ย/หน่วย | บาท |      |      |       |       |       |      |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
| สถา   | ขายได้     | ห   | 59   | 12   | 6     | 4,044 | 11    | 262  |
| นการณ์ |           | น่วย | ,541 | ,416 | 7,530 |       | 9,217 | ,748 |
|       |           |     |      |      |       |       |       |      |
| ย     |           |     |      |      |       |       |       |      |
| อดขาย |           |     |      |      |       |       |       |      |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       |           | %   | 23%  | 5%   | 26%   | 2%    | 45%   | 100% |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       | คงเหลือ    | ห   | 38   | 7    | 4     | 1,945 | 3     | 128  |
|       |           | น่วย | ,073 | ,994 | 0,983 |       | 9,825 | ,820 |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       |           | %   | 30%  | 6%   | 32%   | 2%    | 31%   | 100% |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+
|       | สัดส่ว      | %   | 61%  | 61%  | 62%   | 67%   | 75%   | 67%  |
|       | นการขายได้ |     |      |      |       |       |       |      |
+-------+-----------+-----+------+------+-------+-------+-------+------+

ที่มา : บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

บ้านเดี่ยว

สำหรับตลาดบ้านเดี่ยว อุปสงค์เริ่มปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง
หลังจากที่ลดลงมากในช่วงครึ่งปีแรกเนื่องจากผู้บริโภคหันมาสนใจซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด
ส่งผลให้ปี 2553 อุปสงค์และอุปทาน โดยรวม จึงอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปีก่อน
โดยอุปทานคงเหลือน้อยกว่าทาวน์เฮ้าส์และคอนโดคือมีจำนวน 38,073 หน่วย
เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วร้อยละ 10

ทาวน์เฮ้าส์

จากการสำรวจตลาดโครงการทาวน์เฮ้าส์ที่เปิดตัวใหม่ ในปี 2553
มีสัดส่วนต่อโครงการที่เปิดใหม่ร้อยละ 29 ลดลงจากปี 2552 ที่มีสัดส่วนร้อยละ 33
เมื่อแยกตามระดับราคาพบว่า ทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทมีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด
มีจำนวนหน่วยเปิดขาย 25,501 ยูนิต หรือร้อยละ 76

จำนวนหน่วยที่เสนอขายใน กรุงเทพและปริมณฑลมีทั้งสิ้น 108,513 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว ร้อยละ
25 สถานการณ์การขายพบว่าในปี 2553 ขายได้ทั้งหมด 67,530 ยูนิตโดยมีสัดส่วนการขายร้อย 62
ของจำนวนหน่วยที่มีอยู่ในตลาด โดยอุปทานคงเหลือมีจำนวน 40,983 หน่วย
เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วร้อยละ 19

อาคารชุดพักอาศัย

ตลาดอาคารชุด
จากมาตรการการกระตุ้นอสังหาในช่วงต้นปีและพฤติกรรมผู้บริโภคที่สนใจซื้ออาคารชุดเพิ่มขึ้น
ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ขยายตัวถึง 34.6% จากปีก่อน
ขณะที่ยอดสร้างเสร็จจดทะเบียนขยายตัวที่ร้อยละ4 อุปทานคงเหลือ 39,825 หน่วย
เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วร้อยละ 41

ที่อยู่อาศัยที่เสนอขาย ณ สิ้นปี 2553 ระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยมากที่สุดถึง
111,169 หน่วย หรือร้อยละ 28 ของจำนวนเสนอขายทั้งหมด
พบว่าที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดในระดับต่ำกว่า 2 ล้านบาทมีจำนวนหน่วยมากถึง 96,820
ส่วนทาวน์เฮาส์ในระดับราคาเดียวมีจำนวน 84,887 หน่วย
และหากพิจารณาเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท จะพบว่ามีสัดส่วนถึง 51%
ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ที่อยู่อาศัยที่ขายในราคาเกิน 20 ล้านบาททั้งที่เป็นบ้านเดี่ยวและอาคารชุด
มีจำนวนเพียง 1,964 หน่วย หรือเพียง 1% ของที่อยู่อาศัยเท่านั้น

ตารางโครงการที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมด ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2553 แยกตาม7ระดับราคา

  ---------------- --------- -------- ---------- ------------ --------- ----------
  จำนวนหน่วยทั้งหมด                                                        

  ระดับราคา (ลบ.)   บ้านเดี่ยว   บ้านแฝด   ทาวน์เฮ้าส์   อาคารพาณิชย์   อาคารชุด   รวม

  <0.501 ล้านบาท    -         -        397        -            24,885    25,282

  0.501 – 1.000    1,671     931      32,374     20           27,122    62,118

  1.001 – 2.000    6,195     6,112    52,116     1,933        44,813    111,169

  2.001 – 3.000    26,721    9,884    11,753     1,020        23,338    72,716

  3.001 – 5.000    41,376    3,309    9,302      2,628        23,073    79,688

  5.001 - 10.000   17,904    160      2,401      448          11,239    32,152

  10.001-20.000    2,696     14       170        -            3,659     6,539

  >20 ล้านบาท       1,051     -        -          -            913       1,964

  รวม              97,614    20,410   108,513    6,049        159,042   391,628
  ---------------- --------- -------- ---------- ------------ --------- ----------

ที่มา : บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ผลจากการสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์
แรงกดดันจากอุปทานที่ทยอยแล้วเสร็จค่อนข้างมากในปีที่ผ่านมา อัตราดอกเบี้ยเริ่มเข้าสู่ขาขึ้น
การขาดแรงงานภาคก่อสร้าง
การปรับขึ้นของราคาน้ำมันซึ่งจะส่งผลกระทบต่อราคาวัสดุก่อสร้างให้ปรับขึ้นตาม
ประกอบกับการติดตามและดูแลปัจจัยเสี่ยงฟองสบู่ในสินทรัพย์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)
ซึ่งอาจมีผลทางจิตวิทยาและกำลังซื้อของผู้บริโภค
นอกจากนี้ปัจจัยเสี่ยงที่จะต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด ได้แก่ วิกฤติเศรษฐกิจโลก และ
ความไม่สงบทางการเมืองภายในประเทศ
ซึ่งการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยยังขึ้นอยู่กับปัจจัยเสี่ยงดังกล่าวด้วย 
และประเมินว่าจีดีพีของประเทศไทยจะเติบโตเพียง 4-5%

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาที่ดินและการจัดหา Supplier

โครงการเพื่อขาย
จะเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลายประเภทและระดับราคาในทำเลที่แตกต่างกัน
เพื่อกระจายความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ
บริษัทฯให้ความสำคัญในการจัดหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการเป็นอย่างมากเนื่องจากเป็นปัจจัยหลักในการแข่งขันทั้งในเรื่องต้นทุนและทำเลที่ตั้ง
โดยโครงการที่บริษัทฯพัฒนาขึ้นมีทั้งการพัฒนาที่ดินซึ่งบริษัทฯหรือบริษัทย่อยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
ซื้อจากบุคคลอื่น รวมทั้งซื้อโครงการในลักษณะทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non Performance
Asset, NPA) มาดำเนินการต่อ โดยนโยบายในปี 2554
บริษัทฯมีนโยบายทั้งซื้อที่ดินในลักษณะที่พร้อมพัฒนา และ การซื้อที่ดินที่มีทำเลดีเพิ่มเติมไว้
เพื่อรอการพัฒนาภายในระยะเวลา 1-2 ปีข้างหน้าด้วย

ในขั้นตอนการจัดหาที่ดินและพัฒนาโครงการ
บริษัทฯมีทีมวิจัยในการสำรวจสภาวะตลาดและการแข่งขัน รวมทั้งพฤติกรรมผู้บริโภค
จากนั้นจะทำการประมวลผลการศึกษาเพื่อนำมากำหนดแนวคิดรูปแบบ
ทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมของโครงการ และประเมินความเป็นไปได้ของโครงการ
จากนั้นจึงจะดำเนินการจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการแบบเชิงรุก ซึ่งบริษัทฯ
อาจติดต่อผ่านเจ้าของที่ดินโดยตรง ผ่านนายหน้า
หรือเจรจาซื้อจากบริษัทในกลุ่มที่เกี่ยวข้องในราคาที่เหมาะสมเมื่อเปรียบเทียบกับราคาตลาด
ราคาประเมินของทางราชการ และราคาประเมินจากการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

สำหรับการจัดหาวัสดุก่อสร้างสำหรับโครงการ
บริษัทฯได้มีการเจรจาต่อรองผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างเพื่อให้ได้สินค้าที่มีคุณภาพดีในราคาที่เหมาะสม
โดยบริษัทฯจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างเองบางประเภท เช่น เสาเข็ม สุขภัณฑ์ เฟอร์นิเจอร์
และระบบรักษาความปลอดภัยที่ติดตั้งในบ้านทุกหลัง
ทั้งนี้นอกจากจะสามารถรักษาคุณภาพของสินค้าแล้วยังทำให้สามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้างได้อีกด้วย
รวมถึงวัสดุคุณภาพสูงที่ใช้ในเทคโนโลยีประหยัดพลังงานและระบบสื่อสารดิจิตอลความเร็วสูง
ซึ่งบริษัทฯสามารถจัดหาได้จากผู้ผลิตหลายราย
ส่วนการคัดเลือกผู้รับเหมานั้นบริษัทฯมีทีมวิศวกรและทีมงานที่ทำหน้าที่คัดเลือกผู้รับเหมาที่มีคุณภาพมีประสบการณ์และมีเครดิตทางการค้าที่ดี
โดยได้มีการกำหนดมาตรฐานในการทำงานและตารางการตรวจรับงานที่ชัดเจน

-   ขั้นตอนและเทคโนโลยีการผลิต

ในขั้นตอนการพัฒนาธุรกิจบ้านจัดสรรนั้น บริษัทฯให้ความสำคัญกับรายละเอียดในทุกขั้นตอน
โดยก่อนการกำหนดโครงการพัฒนาบ้านจัดสรรใดๆบริษัทฯจะมีการสำรวจทำเลและวิเคราะห์ข้อมูล
ซึ่งจะทำการสำรวจโดยทีมวิจัยของบริษัทฯ เพื่อศึกษาความต้องการ
รูปแบบพฤติกรรมของผู้บริโภคเพื่อวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการ
และในการวิเคราะห์นั้นจะเป็นการทำงานร่วมกันระหว่างทีมวิจัย ทีมงานด้านการตลาด
ทีมบริหารงานก่อสร้าง และฝ่ายบริหาร
โดยจะผสมผสานและผนวกรูปแบบโครงการซึ่งจะเป็นจุดขายและเป็นความได้เปรียบในเชิงการแข่งขันเข้าไปด้วย
เช่น การออกแบบพื้นที่ใช้สอยด้วยนวัตกรรมใหม่ เทคโนโลยีการก่อสร้างประเภทประหยัดพลังงาน
ระบบเทคโนโลยีสารสนเทศ ระบบความปลอดภัยแบบDouble Security เป็นต้น
นอกจากนั้นบริษัทฯยังให้ความสำคัญกับการบริหารงานก่อสร้างซึ่งรวมถึงการคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีความชำนาญ
มีประสบการณ์และมีความน่าเชื่อถือที่ดี ประกอบกับบริหารจัดการการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างที่ดี
และจัดตั้งหน่วยงาน QC กลาง
สำหรับตรวจสอบและควบคุมคุณภาพให้ได้มาตรฐานเดียวกันทุกโครงการ

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในโครงการต่าง ๆ ของบริษัทฯ
บริษัทฯได้จัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียสำหรับบ้านแต่ละหลังและระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง
เพื่อมิให้ส่งผลกระทบต่อแหล่งน้ำสาธารณะรวมทั้งได้มีการออกแบบระบบสาธารณูปโภคที่เหมาะสมเพื่อมิให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
โดยเฉพาะอาคารชุดพักอาศัยขนาดใหญ่ทุกอาคารจะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(EIA)
และจะต้องผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการผู้ชำนาญการฯ ก่อนดำเนินการก่อสร้าง

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯ มียอดขายที่ทำสัญญาแล้วและยังไม่ได้ส่งมอบจำนวนประมาณ
306 ยูนิต มูลค่ารวม 1,352.79 ล้านบาท
โดยส่วนใหญ่เป็นส่วนของโครงการอาคารชุดพักอาศัยเซ็นทริค ซีน-รัชวิภา และเซ็นทริค
รัชดา-สุทธิสาร โครงการเดอะเครสท์-ร่วมฤดี และ พหลโยธิน 11 ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ส่วนโครงการอื่นๆเป็นการขายบ้านพร้อมโอนจึงไม่ค่อยมีจำนวนบ้านที่ยังไม่ส่งมอบค้างอยู่ ณ วันสิ้นปี

  ---------------------------------- ---------------- --------------------
  โครงการ                            จำนวน (ยูนิต)      มูลค่า (ล้านบาท)

  กรานาด้า-ปิ่นเกล้า                     2                173.00

  แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด - วิภาวดี      3                54.00

  แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด -            1                24.00
  สาทร-ราชพฤกษ์                                        

  บางกอก บูเลอวาร์ด - รามอินทรา กม.2    1                11.00

  บางกอก บูเลอวาร์ด สาทร – ปิ่นเกล้า      1                8.49

  บางกอก บูเลอวาร์ด – รัชดา รามอินทรา 2  2                25.39

  ไลฟ์ บางกอก บูเลอร์วาร์ด - รามอินทรา 23 5                30.99

  ไลฟ์ บางกอก บูเลอร์วาร์ด -             1                6.30
  วงแหวน-อ่อนนุช                                        

  วิสต้า วันเอทโอ รัชวิภา                 17               70.88

  เดอะเครสท์ - ร่วมฤดี                  11               78.51

  เดอะเครสท์ - พหลโยธิน 11             19               111.39

  เซ็นทริค ซีน - รัชวิภา                  133              408.64

  เซ็นทริค ซีน - รัชดา-สุทธิสาร            110              350.20

  รวม                                306              1,352.79
  ---------------------------------- ---------------- --------------------

โครงการในอนาคต

ในปี 2553 บริษัทฯมีการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยแนวราบจำนวน 17 โครงการ
อาคารชุดพักอาศัย 4 โครงการ สำหรับโครงการใหม่ตามแผนที่จะเปิดการขายในปี 2554
ของบริษัทฯมีจำนวนรวม 12 โครงการ ตามรายละเอียดดังต่อไปนี้

+----------+-----------+------------+----------+---------+----------+
| เจ้าของกร | ประเ      | สถานที่ตั้ง    | ระย      | มูลค่า    | ค        |
| รมสิทธิ์และ | ภทโครงการ |            | ะเวลาเปิด |         | วามคืบหน้า |
|          |           |            |          | โครงการ |          |
| ผ        |           |            | โครงการ  |         |          |
| ู้ดำเนินการ |           |            |          | (       |          |
|          |           |            |          | ล้านบาท) |          |
+----------+-----------+------------+----------+---------+----------+
| SC       | ห         | ถ.ราชพฤกษ์  | ไตรมาสที่  | 1,200   | อ        |
|          | มู่บ้านจัดสรร |            | 2        |         | ยู่ระหว่างก |
| SC       |           | ถ          |          | 1,300   | ารก่อสร้าง |
|          | ห         | .จรัญสนิทวงศ์ | ไตรมาสที่  |         |          |
| SC       | มู่บ้านจัดสรร |            | 2        | 1,000   | อ        |
|          |           | ถ.เพชรเกษม |          |         | ยู่ระหว่างก |
| SC       | ห         |            | ไตรมาสที่  | 2,500   | ารก่อสร้าง |
|          | มู่บ้านจัดสรร | ถ.ติวานนท์   | 2        |         |          |
| SC       |           |            |          | 650     | อ        |
|          | อาคา      | ถ.สุขุมวิท 24 | ไตรมาสที่  |         | ยู่ระหว่างก |
| SC       | รชุดพักอาศัย |            | 3        | 1,260   | ารก่อสร้าง |
|          |           | จ.         |          |         |          |
| SC       | อาคา      | ป          | ไตรมาสที่  | 1,500   | อยู่ระห    |
|          | รชุดพักอาศัย | ระจวบคีรีขันธ์ | 3        |         | ว่างการพัฒ |
| SC       |           |            |          | 1,500   | นาผลิตภัณฑ์ |
|          | อาคา      | ถ.ราชพฤกษ์  | ไตรมาสที่  |         |          |
| SC       | รชุดพักอาศัย |            | 3        | 1,800   | อยู่ระห    |
|          |           | ถ.รามอินทรา |          |         | ว่างการพัฒ |
| SC       | ห         |            | ไตรมาสที่  | 280     | นาผลิตภัณฑ์ |
|          | มู่บ้านจัดสรร | ถ. เทพารักษ์ | 4        |         |          |
| SC       |           |            |          | 680     | อยู่ระห    |
|          | ห         | ถ.เทพารักษ์  | ไตรมาสที่  |         | ว่างการพัฒ |
| SC       | มู่บ้านจัดสรร |            | 4        | 450     | นาผลิตภัณฑ์ |
|          |           | ถ.         |          |         |          |
|          | ห         | รามอินทรา   | ไตรมาสที่  |         | อ        |
|          | มู่บ้านจัดสรร |            | 4        |         | ยู่ระหว่างก |
|          |           | ถ. สุขุมวิท   |          |         | ารก่อสร้าง |
|          | ห         | 51         | ไตรมาสที่  |         |          |
|          | มู่บ้านจัดสรร |            | 4        |         | อ        |
|          |           |            |          |         | ยู่ระหว่างก |
|          | ห         |            | ไตรมาสที่  |         | ารก่อสร้าง |
|          | มู่บ้านจัดสรร |            | 4        |         |          |
|          |           |            |          |         | อยู่ระห    |
|          | อาคา      |            | ไตรมาสที่  |         | ว่างการพัฒ |
|          | รชุดพักอาศัย |            | 4        |         | นาผลิตภัณฑ์ |
|          |           |            |          |         |          |
|          |           |            |          |         | อยู่ระห    |
|          |           |            |          |         | ว่างการพัฒ |
|          |           |            |          |         | นาผลิตภัณฑ์ |
|          |           |            |          |         |          |
|          |           |            |          |         | อยู่ระห    |
|          |           |            |          |         | ว่างการพัฒ |
|          |           |            |          |         | นาผลิตภัณฑ์ |
|          |           |            |          |         |          |
|          |           |            |          |         | อยู่ระห    |
|          |           |            |          |         | ว่างการพัฒ |
|          |           |            |          |         | นาผลิตภัณฑ์ |
+----------+-----------+------------+----------+---------+----------+

ทั้งนี้ข้อมูลอาจมีการปรับเปลี่ยนได้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางการตลาด

4.2 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า

4.2.1 ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัทฯและบริษัทย่อยมีอาคารสำนักงานให้เช่าทั้งสิ้น 5 แห่ง คือ อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1,2 และ
3 ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานขนาดใหญ่และอาคารขนาดกลางอื่นอีก 2 แห่ง

โดยมีรายละเอียดลักษณะโครงการดังนี้

รายละเอียดธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+
| โครงการ | เ    | สถานที่ตั้ง/ | ร               | พื้นที่ให้เช่า   | อัตรากา  |
|         | จ้าขอ |          | ายละเอียดโครงการ |            | รเช่าพื้นที่ |
|         | งกรร | ขนาดที่ดิน  |                 |            |         |
|         | มสิทธ |          |                 |            | ณ 31    |
|         | ิ์และผ |          |                 |            | ธันวาคม  |
|         | ู้ดำเน |          |                 |            | 2553    |
|         | ินการ |          |                 |            |         |
+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+
| อาค     | SC   | 1010     | อาคารสำนักงานสูง  | พ          | ร้อยละ   |
| ารชินวัตร |      | ถนนว     | 38 ชั้น รวมชั้นใต้ดิน | ื้นที่ให้เช่ารวม | 82      |
| ทาวเวอร์ |      | ิภาวดีรังสิต | 2 ชั้นแบ่งออกเป็น   | 50,618.60  |         |
| 3       |      |          |                 | ตร.ม.      | ขอ      |
|         |      | แ        | -   ส่วนสำนักงาน  |            | งพื้นที่เช่า |
|         |      | ขวงจตุจักร |     33 ชั้น       | -          |         |
|         |      | เขตจตุจักร |                 |    สำนักงาน |         |
|         |      | กรุงเทพฯ  | -   Conference  |     49,833 |         |
|         |      |          |     Room 2 ชั้น   |     ตร.ม.  |         |
|         |      | 9-1-52   |                 |            |         |
|         |      | ไร่       | -   ศูนย์การค้า    | -          |         |
|         |      |          |     (Plaza) 1   |   ศูนย์การค้า |         |
|         |      |          |     ชั้น (Lobby)  |     785.60 |         |
|         |      |          |                 |     ตร.ม.  |         |
|         |      |          | -   อาคารจอดรถ  |            |         |
|         |      |          |     10 ชั้น       | (ไม่รวมพ    |         |
|         |      |          |     และชั้นใต้ดิน 2 | ื้นที่ห้องประชุม |         |
|         |      |          |     ชั้น          | 3,305      |         |
|         |      |          |                 | ตร.ม.)     |         |
|         |      |          | -   พื้นที่จอดรถ    |            |         |
|         |      |          |     1,200 คัน    |            |         |
+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+
| โครงการ | เ    | สถานที่ตั้ง/ | ร               | พื้นที่ให้เช่า   | อัตรากา  |
|         | จ้าขอ |          | ายละเอียดโครงการ |            | รเช่าพื้นที่ |
|         | งกรร | ขนาดที่ดิน  |                 |            |         |
|         | มสิทธ |          |                 |            | ณ 31    |
|         | ิ์และผ |          |                 |            | ธันวาคม  |
|         | ู้ดำเน |          |                 |            | 2553    |
|         | ินการ |          |                 |            |         |
+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+
| อาค     | SC   | 414      | อาคารสำนักงาน 31 | พื้นที่ 21,051 | ร้อยละ   |
| ารชินวัตร |      | ถน       | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ตร.ม.      | 100     |
| ทาวเวอร์ |      | นพหลโยธิน | ชั้น แบ่งออกเป็น    |            |         |
| 1       |      |          |                 | -          | ขอ      |
|         |      | แขวง     | -   ส่วนสำนักงาน  |    สำนักงาน | งพื้นที่เช่า |
|         |      | สามเสนใน |     21 ชั้น       |     20,781 |         |
|         |      | เขตพญาไท |                 |     ตร.ม.  |         |
|         |      | กรุงเทพฯ  | -   ศูนย์การค้า    |            |         |
|         |      |          |     (Plaza) 1   | -          |         |
|         |      | 1-2-82   |     ชั้น          |   ศูนย์การค้า |         |
|         |      | ไร่       |                 |     270    |         |
|         |      |          | -   พื้นที่จอดรถ 9  |     ตร.ม.  |         |
|         |      |          |     ชั้น จำนวน    |            |         |
|         |      |          |     376 คัน      |            |         |
+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+
| อาค     | SC   | 1291/1   | อาคารสำนักงาน 20 | พื้นที่ 16,215 | ร้อยละ   |
| ารชินวัตร |      | ถน       | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ตร.ม.      | 99      |
| ทาวเวอร์ |      | นพหลโยธิน | ชั้น แบ่งออกเป็น    |            |         |
| 2       |      | แขวง     |                 | -          | ขอ      |
|         |      | สามเสนใน | -   ส่วนสำนักงาน  |    สำนักงาน | งพื้นที่เช่า |
|         |      | เขตพญาไท |     13 ชั้น       |     13,168 |         |
|         |      | กรุงเทพฯ  |                 |     ตร.ม.  |         |
|         |      |          | -   ศูนย์การค้า    |            |         |
|         |      | 1-3-98   |     (Plaza) 3   | -          |         |
|         |      | ไร่       |     ชั้น          |   ศูนย์การค้า |         |
|         |      |          |                 |     3,047  |         |
|         |      |          | -   พื้นที่จอดรถ 4  |     ตร.ม.  |         |
|         |      |          |     ชั้น จำนวน    |            |         |
|         |      |          |     383 คัน      |            |         |
+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+
| C       | SC   | 29 หมู่ที่ 7 | -   ส่วนสำนักงาน  | พ          | ร้อยละ   |
| omputer |      | ถน       |     4 ชั้น        | ื้นที่ใช้สอยรวม | 100     |
| Center  |      | นเลี่ยงเมือ |                 | 8,322.75   |         |
| B       |      | งปากเกร็ด | -               | ตร.ม.      | ขอ      |
| uilding |      | ต.       |   พื้นที่จอดรถจำนวน |            | งพื้นที่เช่า |
| (อาคาร  |      | บางตลาด  |     28 คัน       |            |         |
| CC)     |      |          |                 |            |         |
|         |      | อ        |                 |            |         |
|         |      | .ปากเกร็ด |                 |            |         |
|         |      | จ.นนทบุรี  |                 |            |         |
|         |      |          |                 |            |         |
|         |      | 2-2-70   |                 |            |         |
|         |      | ไร่       |                 |            |         |
+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+
| Te      | OA*  | เลขที่     | อาคารสำนักงาน 8  | พ          | ร้อยละ   |
| chnical |      | 1285     | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ื้นที่ใช้สอยรวม | 100     |
| T       |      | ถน       | ชั้น              | 6,487      |         |
| raining |      | นพหลโยธิน |                 | ตร.ม.      | ขอ      |
| Center  |      |          | แบ่งออกเป็น       |            | งพื้นที่เช่า |
| & Car   |      | แขวง     |                 |            |         |
| Park    |      | สามเสนใน | -   ส่วนสำนักงาน  |            |         |
| B       |      | เขตพญาไท |     3 ชั้น        |            |         |
| uilding |      | กรุงเทพฯ  |                 |            |         |
| (อาคาร  |      |          | -               |            |         |
| TTC)    |      | 0        |   พื้นที่จอดรถจำนวน |            |         |
|         |      | -3-85.65 |     118 คัน      |            |         |
|         |      | ไร่       |                 |            |         |
+---------+------+----------+-----------------+------------+---------+

* ทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวกับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ถือกรรมสิทธิ์และดำเนินการโดยบริษัทฯ
ซึ่งบริษัทฯจะมีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากผู้เช่าอาคาร
รวมทั้งรายได้อื่นจากการให้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารทั้งจาก
ผู้เช่าอาคารและจากบุคคลภายนอก โดยอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
เป็นอาคารสำนักงานแรกที่บริษัทฯได้นำนวัตกรรมด้านการสื่อสารโทรคมนาคมและเทคโนโลยีสารสนเทศที่ทันสมัยที่สุดและเทคโนโลยีระบบอัตโนมัติในอาคารที่มีศักยภาพสูงรวมไว้ด้วยกัน
เป็นอาคารประหยัดพลังงานซึ่งได้รับรางวัลอนุรักษ์พลังงานดีเด่นจากกระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม
และรางวัลอาคารอนุรักษ์พลังงานของอาเซียน ตัวอาคารประกอบไปด้วย ส่วนทาวเวอร์สูง 38 ชั้น
ส่วนโพเดียมสูง 14 ชั้น ภายใต้แนวความคิดของ Smart Building ดังมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   ระบบเครือข่ายที่รองรับการขยายตัวในอนาคต ประกอบไปด้วยเคเบิลใยแก้วนำแสง (Fiber
    Optic Backbone) ในอาคาร
    เพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจและเชื่อมต่อระบบอินเตอร์เน็ตและดาวเทียมไทยคม
    นอกจากนี้ยังมีระบบโทรศัพท์ที่มีขีดความสามารถสูงระบบโทรศัพท์เรียกตรงอัตโนมัติ (DID)
    ผ่านชุมสายโทรศัพท์สาขา (PABX) ที่ทันสมัย สามารถรองรับการใช้งานได้ถึง 100,000
    สายต่อชั่วโมง

-   สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ได้แก่

-   ห้องประชุมและห้องจัดเลี้ยงครบวงจร เพียบพร้อมไปด้วยโสตทัศนูปกรณ์ที่ทันสมัย ห้องประชุม
    ดังกล่าวได้ติดตั้งระบบอินเตอร์เน็ต การสื่อสารผ่านดาวเทียม และ VDO Conference
    เพื่อรองรับกิจกรรมทุกรูปแบบรวมทั้งห้องจัดเลี้ยงขนาดใหญ่

-   พลาซ่า 1 ชั้น เป็นศูนย์รวมของร้านค้าและศูนย์บริการ เช่น ธนาคาร
    ศูนย์บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่ ร้านอาหารและเครื่องดื่ม และร้านสะดวก

-   งานระบบที่ออกแบบโดยคำนึงถึงความสะดวกสบายของลูกค้าเป็นหลัก ได้แก่

-   การออกแบบช่อง Shaft ที่แยกส่วนของระบบไฟฟ้าและการสื่อสารออกจากกัน

-   ระบบลิฟต์ความเร็วสูงทั้งสิ้น 23 ตัวโดยแบ่งโซนเพื่อรองรับการใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพ

-   ระบบปรับอากาศที่ทันสมัยและมีระบบหมุนเวียนอากาศเพื่อทำให้อากาศบริสุทธิ์ขึ้น

-   ระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉินสูงกว่ามาตรฐาน

-   ระบบกล้อง Digital วงจรปิดในการควบคุมความปลอดภัยของพื้นที่ส่วนกลาง

-   ระบบน้ำดื่มส่วนกลางที่สะอาดปราศจากเชื้อโรค (Purified Drinking Water System)

-   ระบบศูนย์กลางเวลาของอาคาร (Master Time Clock System)

-   อาคารประหยัดพลังงาน เป็นระบบควบคุมอัตโนมัติด้วยคอมพิวเตอร์ประสิทธิภาพสูง
    ที่ทำการควบคุมและตรวจสอบการทำงานของระบบปรับอากาศ ระบบแสงสว่าง
    ระบบกระจายลมเย็น ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบลิฟต์ และระบบรักษาความปลอดภัย

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 นอกจากจะเป็นอาคารที่ทันสมัยด้วยระบบเทคโนโลยีแล้ว
ยังให้ความสำคัญกับการให้การบริการลูกค้าและความปลอดภัยของผู้ที่อยู่ในอาคารด้วยศูนย์บริการรับแจ้งดำเนินการช่วยเหลือให้กับผู้เช่าตลอด
24 ชั่วโมง ระบบควบคุมการผ่านเข้าออกพื้นที่ (Access Control) ที่ควบคุมการเข้า-ออก
และระบบรักษาความปลอดภัยดูแลความเรียบร้อยและความปลอดภัย 24 ชั่วโมง

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 2 เดิมถือกรรมสิทธิ์โดยกองทุนแอสเสท
เน็ตเวิร์ค (ANET) และดำเนินการโดย บริษัท เอสซี ออฟฟิช ปาร์ค จำกัด นับตั้งแต่วันที่ 1
สิงหาคม 2553 เป็นต้นมา บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)
ได้ทำการซื้ออาคารทั้งสองแห่งจาก ANETและถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2
โดย ทั้งนี้ บริษัทฯได้ทำสัญญาให้ บริษัท เอสซี ออฟฟิช ปาร์ค จำกัด
เป็นผู้บริหารอาคารทั้งสองดังกล่าวเพียงรายเดียว โดยจะได้รับรายได้ค่าบริหารจากบริษัทฯ
เป็นรายเดือน

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 เป็นอาคารสำนักงานที่มีการเตรียมและจัดวางระบบต่างๆ
ที่มีมาตรฐานและความทันสมัยเพื่อรองรับกับความต้องการของลูกค้าโดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   ระบบโทรศัพท์เรียกตรงอัตโนมัติ (DID) ผ่านชุมสายโทรศัพท์สาขา (PABX)
    สามารถเชื่อมต่อหมายเลขภายในระหว่างอาคารทั้งสองแห่ง

-   ระบบไฟฟ้าสำรองขนาดใหญ่ เพื่อป้องกันเหตุขัดข้องทางไฟฟ้าและการหยุดชะงักของระบบต่างๆ
    ที่ดำเนินการอยู่ภายใต้อาคาร อันเป็นเหตุให้เกิดความเสียหายต่อผู้เช่า

-   ระบบความปลอดภัยภายในอาคาร

-   การรักษาความปลอดภัย มีระบบควบคุมการเข้าออกพื้นที่ (Access Control)
    และระบบโทรทัศน์วงจรปิด (CCTV)

-   การป้องกันอัคคีภัย มีระบบเตือนภัยฉุกเฉิน ตรวจจับความร้อนและควัน
    อุปกรณ์ป้องกันอัคคีภัยอื่นๆ ตลอดจนมีเจ้าหน้าที่ผจญเพลิง พร้อมอุปกรณ์ผจญเพลิงตลอด 24 ชม.
    ซึ่งได้รับการอบรมจากหน่วยฝึกของรัฐและเอกชน ที่มีมาตรฐานรับรอง

-   สิ่งอำนวยความสะดวก มีพลาซ่าเป็นศูนย์รวมร้านค้าและศูนย์บริการ เช่น ธนาคาร
    บริษัทหลักทรัพย์ ศูนย์บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่ ร้านอาหาร และเครื่องดื่ม เป็นต้น

-   ห้องประชุม และ Sky Lounge ที่อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 มีระบบโสตทัศนูปกรณ์ที่ทันสมัย
    เพื่อรองรับการจัดกิจกรรมของผู้เช่า

สำหรับอาคารสำนักงานขนาดกลางอีก 2 แห่ง ได้แก่ Computer Center Building (อาคาร
CC) ซึ่งเป็นสำนักงานให้เช่าบนถนนเลี่ยงเมืองปากเกร็ด ถือกรรมสิทธิ์ และดำเนินการโดย SC
และ Technical Training Center & Car Park (อาคาร TTC) ซึ่งเป็นสำนักงานให้เช่า
บนถนนพหลโยธิน ดำเนินการโดย OA

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ภาวะการตลาด

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

บริษัทฯมุ่งพัฒนาอาคารสำนักงานในทำเลที่การคมนาคมสะดวก ใกล้ทางด่วน ทางยกระดับ
เส้นทางรถไฟฟ้า อยู่ใกล้ชุมชน ห้างสรรพสินค้า และโรงแรม
นอกจากนี้ยังเน้นการให้บริการด้านระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและอุปกรณ์ที่ครบวงจร เช่น
อินเตอร์เน็ตความเร็วสูง คอมพิวเตอร์ Video Conference
ระบบเสียงเครื่องฉายสไลด์หรือวีดีโอ จอสำหรับการนำเสนอ การบันทึกภาพและเสียง เป็นต้น
ทั้งนี้เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าอาคารและบุคคลภายนอก และที่สำคัญ คือ
การให้บริการแก่ลูกค้าหลังการขาย โดยใช้กลยุทธ์รักษาฐานลูกค้าเก่า
และกลยุทธ์สร้างความแตกต่าง (Differentiates Strategy)
เพื่อให้ลูกค้าเกิดความประทับใจและเห็นความแตกต่างจากคู่แข่งที่อยู่ในระดับเกรด A ด้วยกัน

-   ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

-   อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ลูกค้าเป็นบริษัทประเภทสื่อ โทรคมนาคม พลังงาน เคมีภัณฑ์
    วัสดุก่อสร้าง สถาบันการศึกษา บริษัทต่างชาติ
    ตลอดจนกลุ่มลูกค้าที่เกี่ยวข้องหรือต้องการใช้เทคโนโลยีสารสนเทศเป็นพิเศษ
    และบริษัทขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) เป็นต้น

-   อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 และอาคารสำนักงานอื่นอีก 2 แห่ง มีผู้เช่าหลักในปี 2553
    คือบริษัทในกลุ่มธุรกิจโทรคมนาคม

-   ศูนย์การค้า (Plaza) บริษัทได้บริหารจัดการให้มีความหลากหลายของร้านค้าอย่างเหมาะสม
    และแบ่งโซนหรือประเภทร้านค้าเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าอาคารและผู้มาติดต่อ
    ซึ่งประกอบด้วย ธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ
    ศูนย์บริการและจำหน่ายโทรศัพท์เคลื่อนที่ เป็นต้น

-   ห้องประชุมและห้องจัดเลี้ยง ลูกค้าหลักได้แก่ บริษัททั่วไป ผู้เช่าในอาคาร
    และสถาบันการศึกษา

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

-   ติดต่อลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยตรง
    โดยที่บริษัทฯจะมีระบบจัดเก็บข้อมูลผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายย่อยไว้ในระบบจัดเก็บข้อมูล
    ซึ่งมีการปรับปรุงข้อมูลให้ทันสมัยอยู่เสมอ นอกจากนั้นบริษัทฯ ยังได้จัดทำเว็บไซต์
    และกิจกรรมการตลาดทางตรง (Direct Marketing)
    เพื่อเป็นการให้ข่าวสารแก่ลูกค้าอีกทางหนึ่ง

-   ติดต่อลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยผ่านตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีความชำนาญและมีประสบการณ์สูง
    ซึ่งไม่มีความเกี่ยวข้องกับบริษัท

  ภาวะการแข่งขันในอุตสาหกรรม

อุปสงค์และอุปทานต่อพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพ

ธุรกิจอาคารสำนักงานจากข้อมูล ณ สิ้นปี 2553 อัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานน้อยกว่า ณ
สิ้นปี 2552 จากอัตราเดิมร้อยละ 15.0 มาอยู่ในระดับที่ร้อยละ 13.7 โดยมีอุปทานรวม ณ สิ้นปี
2553 ทั้งสิ้น 7.98 ล้านตารางเมตร แบ่งเป็นอาคารสำนักงานในย่าน CBD [1] และนอกเขต
CBD คิดเป็นอัตราส่วน ร้อยละ 49 และ 51 ของยอดรวมตามลำดับ

ตารางอุปทานและอัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพ ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2553

(หน่วย : ล้านตารางเมตร)

  ------------------ --------------- ------------------- ------------------
  เขตพื้นที่             อุปทานรวม        พื้นที่ว่าง              อัตราพื้นที่ว่าง (%)

  CBD                3.90            0.48                12.38

  นอกเขต CBD         4.09            0.61                14.93

  รวม                7.98            1.09                13.69

  CBD เกรด A         1.08            0.17                15.57

  NON-CBD เกรด A     0.73            0.04                5.88
  ------------------ --------------- ------------------- ------------------

ที่มา : CB Richard Ellis Research

ณ สิ้นปี 2553 พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพแบ่งได้เป็นพื้นที่สำนักงานเกรด A 1.81 ล้านตารางเมตร
หรือคิดเป็นร้อยละ 23 ของพื้นที่ทั้งหมด และพื้นที่สำนักงานเกรด B และ C 6.17 ล้านตารางเมตร
หรือคิดเป็นร้อยละ 77 ของพื้นที่รวมทั้งหมด

ปริมาณอุปทานของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพ ณ สิ้นปี 2553 คิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 7.98
ล้านตารางเมตร สำหรับแนวโน้มทางด้านอุปทานปี 2554 จะมีพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จประมาณ
134,990 ตารางเมตร และคาดว่าปี 2554-2555 จะมีอุปทานเพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้น 152,490
ตารางเมตร

สำหรับปี 2553 พื้นที่ว่างของสำนักงาน ณ ไตรมาสที่ 4 รวมทั้งสิ้นประมาณ 1.09 ล้านตารางเมตร
ซึ่งน้อยกว่าพื้นที่ว่าง ณ ไตรมาสที่ 4 ของปี 2552 ซึ่งมีอยู่ 1.20 ล้านตารางเมตร

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในเขต CBD และ NON-CBD ตั้งแต่ปี 2550 – ไตรมาสที่ 4 ของปี 2553

  --------- ---- --------- --------- --------- --------- --------- --------
  สถานที่ /        CBD                 NON-CBD             เฉลี่ย      
  เกรด                                                             

                 A         B         A         B         A         B

                 บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²

  2550           740       560       586       432       663       496

  2551           743       580       600       443       672       511

  2552           697       516       578       440       638       478

  2553           680       470       548       412       614       441
  --------- ---- --------- --------- --------- --------- --------- --------

ที่มา : CB Richard Ellis Research

สำหรับอัตราค่าเช่าสำนักงานในปี 2553 มีการปรับลดลง โดยในปี 2553
อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ตารางเมตรละ 614 บาท ลดลงจากปี 2552
ร้อยละ 3.8 ทั้งนี้อัตราค่าเช่าอาคารเกรด A ในเขต CBD มีการปรับตัวลดลงร้อยละ 2.4 และ
ค่าเช่าอาคารเกรด A ในเขต NON-CBD อัตราปรับลดลงร้อยละ 5.2
สำหรับอาคารสำนักงานเกรด B มีการปรับลดลงของอัตราค่าเช่าเฉลี่ยร้อยละ 7.7

ภาพโดยรวม

ภาวะเศรษฐกิจโลกในปี 2553 เริ่มฟื้นตัว ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยเริ่มมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
การลงทุนจากภาคเอกชนยังคงต้องรับแรงผลักจากนโยบายของรัฐบาลในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆ
เป็นที่คาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทย ปี 2554 อาจจะต้องเผชิญกับปัจจัยลบทั้งเรื่องราคาน้ำมัน
ค่าจ้างในภาคเอกชนและอัตราดอกเบี้ย ที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น
รวมถึงเรื่องเสถียรภาพทางการเมืองและการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความเปราะบาง
ซึ่งปัจจัยเหล่านี้มีผลกระทบอย่างมากต่อการขยายตัวของการลงทุน
และความต้องการในการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน
อีกทั้งยังมีการลงทุนในธุรกิจให้เช่าอาคารสำนักงานมากขึ้น จากการเตรียมเปิดตัวของหลายพื้นที่ในปี
2554- 2555 ทำให้ภาวะการแข่งขันมีแนวโน้มสูงขึ้น
และอาจส่งผลกระทบต่ออัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานที่จะไม่สามารถปรับเพิ่มขึ้นได้

หากพิจารณาถึงอาคารสำนักงานที่เป็นคู่แข่งของอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ในทำเลใกล้เคียงกันรวมถึงอาคารที่จะสร้างเสร็จในปี 2554 ตลอดจนอาคารสำนักงานในเขต CBD
แล้ว การที่อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ได้รับการยอมรับว่าเป็นอาคารที่ทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทย
มีคุณลักษณะสอดคล้องกับอาคารสำนักงานเกรด A
ตามความหมายของหน่วยงานวิจัยด้านอาคารสำนักงาน เป็นที่ยอมรับของอุตสาหกรรม
รวมทั้งยังได้นำเสนอนวัตกรรมและเทคโนโลยีต่างๆ ทั้งทางด้านการสื่อสาร
โทรคมนาคมและด้านการประหยัดพลังงาน ตลอดจนการนำกลยุทธ์ต่างๆ
เพื่อใช้ในการรักษาฐานลูกค้าปัจจุบันและลูกค้าใหม่
บริษัทจึงเชื่อมั่นในศักยภาพการแข่งขันของอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ว่าจะสามารถแข่งขันกับคู่แข่งในธุรกิจอาคารสำนักงานได้

สำหรับอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 ปัจจุบัน มีผู้เช่าอาคารเป็นกลุ่มบริษัทที่มีศักยภาพทางธุรกิจ
จึงไม่ได้มีการแข่งขันกับอาคารสำนักงานอื่นโดยตรง

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาอาคารสำนักงาน

-   บริษัทฯได้ก่อสร้างอาคารชินวัตร ทาวเวอร์ 3
    บนที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองและได้เริ่มต้นเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการตั้งแต่ปี
    2543 เป็นต้นมา ส่วนอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 ปัจจุบันเป็นกรรมสิทธิ์ของ SC
    โดยได้ทำสัญญาให้ บริษัท เอสซี ออฟฟิช ปาร์ค จำกัด (SOP)
    เป็นผู้บริหารอาคารทั้งสองดังกล่าวเพียงรายเดียว

-   ในอนาคตหากความต้องการอาคารสำนักงานมีอัตราสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
    บริษัทฯอาจมีการพัฒนาอาคารขึ้นใหม่หรืออาจจะสรรหาอาคารสำนักงานที่อยู่ในสถานะ NPAs
    ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีระบบโครงสร้างที่สามารถปรับปรุงต่อเติมได้
    นำมาฟื้นฟูต่อเติมให้เสร็จสมบูรณ์เพื่อให้รวดเร็วทันต่อความต้องการของตลาด
    ทั้งนี้จะพิจารณาจากความเป็นไปได้ของโครงการ

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1, 2 และ 3 มีระบบบำบัดน้ำเสียที่ได้มาตรฐาน
มีการตรวจเช็คคุณภาพน้ำภายหลังจากผ่านระบบบำบัดเพื่อให้ได้มาตรฐานที่กำหนดไว้
ก่อนที่จะถูกปล่อยลงสู่แหล่งน้ำสาธารณะ เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม โดยอาคารชินวัตร 3
ได้มีการออกแบบระบบบำบัดน้ำเสียให้สามารถนำน้ำเสียกลับมาใช้ในการระบายความร้อนของระบบปรับอากาศและนำมารดน้ำต้นไม้ได้
ส่วนการอนุรักษ์พลังงานเพื่อมิให้กระทบสิ่งแวดล้อมทางอาคารชินวัตร 3
ได้มีการออกแบบกระจกกรอบอาคารสำนักงานและอุปกรณ์ในระบบปรับอากาศเป็นชนิดที่ประหยัดพลังงานซึ่งทำให้อาคารชินวัตร
3 ได้รับรางวัลโครงการอาคารอนุรักษ์พลังงานดีเด่นของอาเซียนปี 2545

  4.2.2 ธุรกิจให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ดำเนินการภายใต้บริษัท อัพคันทรี่ แลนด์ จำกัด โดยให้บริการเช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ
ซึ่งเป็นอาคารที่บริษัทฯสร้างขึ้นเพื่อรองรับการติดตั้งอุปกรณ์โทรคมนาคม หรือ
อุปกรณ์ทางด้านวิศวกรรมต่างๆ โดยเฉพาะ เช่น อาคารชุมสาย ศูนย์บำรุงรักษา
ที่ดินสำหรับติดตั้งเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองและเสาเพื่อรับส่งคลื่นสัญญาณโทรศัพท์เคลื่อนที่ เป็นต้น
โดยปัจจุบันบริษัทฯให้เช่ากับบริษัทโทรคมนาคมแห่งหนึ่ง

สรุปสาระสำคัญของสัญญาเช่าสถานที่และสัญญาบริการของที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ

  วัตถุประสงค์ : - เพื่อใช้เป็นที่ตั้งอาคารชุมสาย (Mobile Switching Center)
  ศูนย์บำรุงรักษา (Maintenance Center)

  - เพื่อใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานสาขาสำหรับให้บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่

  - เพื่อใช้เป็นสถานที่สำหรับติดตั้งอุปกรณ์เพื่อให้บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่

  กำหนดเวลาเช่า : มีกำหนดเวลา 1-10 ปี เมื่อครบกำหนด
  บริษัทฯจะพิจารณาให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีก ภายใต้ข้อกำหนดและเงื่อนไขที่ได้ตกลงกัน
  โดยบริษัทฯจะปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าและบริการเกินกว่าร้อยละ 25 ของอัตราค่าเช่าสุดท้ายมิได้

  อัตราค่าเช่า :
  เก็บเงินค่าสนับสนุนการก่อสร้าง45%ของเงินลงทุนและคิดค่าเช่าและบริการเป็นรายเดือน
  โดยผู้เช่าต้องวางเงินประกันการเช่าเป็นเงินเท่ากับค่าเช่าและค่าบริการ 3 เดือน

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ธุรกิจนี้ค่อนข้างจะเป็นผลิตภัณฑ์เฉพาะด้านกล่าวคือ
อาคารเทคนิคพิเศษจะถูกออกแบบและสร้างขึ้นในรูปแบบเฉพาะเจาะจง (Specific Model)
ตามข้อกำหนดและความต้องการใช้งานของลูกค้า เพื่อติดตั้งอุปกรณ์โทรคมนาคม
หรืออุปกรณ์ทางด้านวิศวกรรมต่างๆ เช่น ต้องมีทำเลที่ตั้งในพื้นที่ที่ได้กำหนดไว้
มีโครงสร้างที่สามารถรองรับอุปกรณ์โทรคมนาคมที่มีน้ำหนักมากได้ มีระบบระบายอากาศที่เหมาะสม
มีการออกแบบทางเข้าออกของสายไฟฟ้าและสายสัญญาณต่าง ๆ ที่เหมาะสม เป็นต้น ดังนั้น
การดำเนินการจะต้องคำนึงถึงโครงสร้างอาคาร รูปแบบ ความปลอดภัย
ความคล่องตัวในการขยายหรือปรับเปลี่ยน ซึ่งบริษัทฯจะมีบุคลากรทั้งด้านวิศวกรโครงสร้าง สถาปนิก
ที่มีประสบการณ์ความชำนาญเป็นผู้ดำเนินการ
ปัจจุบันบริษัทฯได้ให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษที่บริษัทฯสร้างขึ้นจำนวน 112 แห่ง
โดยครอบคลุมอยู่ในทุกๆภาคของประเทศ

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาที่ดินและการจัดหา Supplier

บริษัทฯจัดหาที่ดินโดยการเจรจาซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดิน
โดยให้พนักงานของบริษัทฯออกไปติดต่อเองหรือมีการเจรจาซื้อที่ดินผ่านนายหน้า
ทั้งนี้ในส่วนทำเลที่ตั้งเพื่อสร้างอาคารเทคนิคพิเศษลูกค้าจะเป็นผู้กำหนดหลังจากที่ได้ทำการสำรวจพื้นที่
ส่วนผู้รับเหมาที่รับดำเนินการในการก่อสร้างจะเป็นผู้รับเหมาที่เคยผ่านงานก่อสร้างลักษณะนี้มาก่อน
รวมถึงผลการดำเนินงานที่เชื่อถือได้และผ่านการคัดเลือกจากบริษัทฯ

4.3 ธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารงาน

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

การให้บริการที่ปรึกษาและบริหารงานของบริษัทฯแบ่งออกเป็น 3 ลักษณะคือ

1.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ - ด้านการบริหาร เช่น การบริหารอาคาร
    บริหารโครงการ บริหารจัดการ เป็นต้น

2.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ - ด้านเทคนิควิศวกรรม เช่น การออกแบบ ควบคุม
    บำรุงรักษาระบบงานวิศวกรรม รวมถึงงานบำรุงรักษาอาคารเทคนิคพิเศษ

3.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ - ส่วนงานสนับสนุน เช่น งานด้านบัญชีการเงิน จัดซื้อ
    ทรัพยากรบุคคล กฎหมาย และระบบสารสนเทศ เป็นต้น

โดยในรูปแบบการให้บริการนั้นมีทั้งรูปแบบระยะสั้นหรือเป็นงานเฉพาะกิจ เช่น
การซ่อมแซมปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ การหาสถานที่เพื่อสร้างอาคารเทคนิคพิเศษ
การออกแบบควบคุมงาน งานวิศวกรโยธา เป็นต้น และงานในรูปแบบระยะยาว
เช่นการให้บริการเกี่ยวกับการบำรุงรักษาอาคารสถานที่ การให้บริการส่วนงานสนับสนุน เป็นต้น

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ในปัจจุบันบริษัทฯ
ได้ให้บริการกับบริษัทที่เกี่ยวข้องเท่านั้นจึงมิได้เป็นการแข่งขันในธุรกิจด้านนี้กับบริษัทอื่นๆ

กิจกรรมพิเศษ

แนวนโยบายสำคัญที่บริษัทฯ
ส่งเสริมและพัฒนาควบคู่ไปกับการบริหารจัดการธุรกิจอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด คือ
การสร้างจิตสำนึกในการส่งเสริมความรับผิดชอบต่อสังคม และด้วยแนวคิดสโลแกนใหม่ “คิดด้วยรัก
ดีไซน์เพื่ออนาคต” บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่นจำกัด (มหาชน)
ยังมีปณิธานมุ่งมั่นพัฒนาโครงการบนพื้นฐานของความรัก
สร้างสรรค์และใส่ใจในความต้องการของผู้บริโภค พร้อมเผื่อแผ่ความรักสู่สิ่งรอบข้าง จากพนักงาน
ลูกค้า พันธมิตรทางธุรกิจ สู่ชุมชนและสังคม ด้วยเหตุนี้การทำกิจกรรมความรับผิดชอบต่อสังคม
(Corporate Social Responsibility : CSR) ของบริษัทฯ
จึงเป็นกิจกรรมที่จะช่วยสร้างคุณภาพชีวิต สังคมและสิ่งแวดล้อมดียิ่งขึ้นให้คืนกลับสู่สังคม
พร้อมไปกับการสร้างความสุขใจทั้งผู้รับและผู้ให้

ในปี 2553 บริษัทฯ ได้ดำเนินโครงการกิจกรรมเพื่อสังคมอย่างต่อเนื่อง
โดยแบ่งเป็นโครงการสำคัญ ๆ ดังต่อไปนี้

1. โครงการเพื่อสาธารณกุศล

1.1 การมอบเงินบริจาคช่วยเหลือผู้ประสบภัยพิบัติแผ่นดินไหวในประเทศเฮติ ผ่านสภากาชาดไทย

1.2 โครงการ “SC สร้างสรรค์ ผูกพันสังคมไทย”

การจัดกิจกรรมเพื่อสังคมที่จัดให้กับพนักงานร่วมทำบุญในเดือนเกิด
โดยการบำเพ็ญกิจกรรมเพื่อสาธารณะ อาทิ การมอบสิ่งของอุปโภค-บริโภคช่วยเหลือผู้ประสบอุทกภัย
อ.สามโคก จ.ปทุมธานี, การไหว้พระ-ทำบุญ ถวายจตุรปัจจัยให้แก่วัด ศาสนสถาน
เพื่อทำนุบำรุงพระพุทธศาสนา เป็นต้น

1.3 โครงการ “พี่เพื่อน้อง” ของพนักงานบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)
โดยบริจาคสมทบสนับสนุนการจัดกิจกรรมวันเด็กแห่งชาติประจำปี 2553 ณ
โรงเรียนตำรวจตระเวนชายแดนบ้านคลองตะเคียนชัย ต.ทุ่งมหาเจริญ อ.วังน้ำเย็น จ.สระแก้ว

1.4 โครงการ “ของขวัญให้น้อง ครั้งที่ 3” โดยบริษัทฯ และ ลูกบ้านทุกโครงการ
ได้ร่วมกันบริจาคเครื่องเขียน อุปกรณ์ทางการศึกษา เสื้อผ้า เครื่องนุ่งห่ม
มอบให้แก่โรงเรียนบ้านน้ำครั่ง และโรงเรียนบ้านขี้นาค อ.หล่มเก่า จ.เพชรบูรณ์

1.5 สนับสนุนโครงการอื่นๆ อาทิ จัดรับบริจาคโลหิตร่วมกับสภากาชาดไทยทุกๆ 3 เดือน
สนับสนุนกิจกรรมค่ายอาสาพัฒนาชนบทของนักศึกษามหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ณ
โรงเรียนประจักษ์สิริราษฎร์อุปถัมภ์ อ.พะโต๊ะ จ.ชุมพร, สนับสนุนโครงการค่ายคืนปัญญาสู่มาตุภูมิ
ประจำปี 2553 ของกองกิจการนักศึกษา มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าพระนครเหนือ
เพื่อดำเนินการก่อสร้างอาคารอเนกประสงค์ ณ โรงเรียนบ้านแดงน้อย ต.กำพี้ อ.บรบือ
จ.มหาสารคาม, สบทบทุนจัดซื้อตู้หนังสือ บริจาค ให้แก่โรงเรียนในชนบท ภายใต้โครงการ
“อ่านสนุก สุขใจ ได้ปัญญา” ของมูลนิธิไทยคม, บริจาคสมทบทุนมูลนิธิไทยรัฐ
เพื่อช่วยการศึกษาเยาวชน, สนับสนุนสมาคมรวมปัญญาคนพิการ,
สนับสนุนมูลนิธิส่งเสริมและพัฒนาคนหูหนวกไทย, สนับสนุนโครงการศุภนิมิต แฟมมิน ประจำปี 2553,
สนับสนุนกลุ่มเพื่อนสื่อมวลชนอสังหาฯ เพื่อสมทบทุนจัดสร้างห้องสมุดให้แก่โรงเรียนบ้านโคกสูง
จ.สระแก้ว และการมอบเสื้อกันฝนให้กับงานจราจร สถานีตำรวจนครบาล สุทธิสาร เป็นต้น

2. โครงการแข่งขันกอล์ฟการกุศล

สนับสนุนการจัดแข่งขันกอล์ฟการกุศล เพื่อนำรายได้สมทบทุนให้แก่มูลนิธิสากลเพื่อคนพิการ
โดยโครงการแข่งขันกอล์ฟการกุศลนี้มีการจัดเป็นประจำปีและจัดต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2551

3. โครงการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม

3.1 กิจกรรมปลูกป่า ณ สวนป่าเกดน้อมเกล้า อ.พระประแดง จ.สมุทรปราการ
และปลูกป่าชายเลนบริเวณชายฝั่งทะเล ณ สถานีพัฒนาทรัพยากรป่ายชายเลนที่ 6 จ.เพชรบุรี
ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกิจกรรม “SC WE CARE” ที่ตอบแทนกลับคืนสู่สังคม
เพื่อพัฒนาคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมให้ดีขึ้น

3.2 จัดโครงการกระดาษรักษ์โลก โดยรวบรวมกระดาษที่ไม่ใช้แล้วภายในองค์กร
และนำไปมอบให้แก่มูลนิธิช่วยคนตาบอดแห่งประเทศไทย ในพระบรมราชนินูปถัมภ์

3.3 สนับสนุนการจัดงานคอนเสิร์ตพิทักษ์หัวหิน ครั้งที่ 7
เพื่อสนับสนุนนโยบายและมาตรการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมของเทศบาลเมืองหัวหิน

[1] CBD : Central Business District ศูนย์กลางย่านธุรกิจ ซึ่งหมายรวมถึง ถนนสีลม
สาทร สุรวงศ์ เพลินจิต พระรามที่ 4 วิทยุ สุขุมวิท และอโศก