1. ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยภายใน

1. ด้านธุรกิจโรงแรม

1.1 การกระจุกตัวของลูกค้า

โรงแรมบางแห่งมีการกระจุกตัวของลูกค้าที่มาใช้บริการเพียงบางสัญชาติ เช่นตลาดญี่ปุ่น ตลาดยุโรป
เป็นต้น ซึ่งถ้าประเทศดังกล่าวประสบปัญหาทางเศรษฐกิจ
ก็อาจทำให้ทางโรงแรมมีผลกระทบต่อรายได้หลักของโรงแรมดังกล่าว
แต่บริษัทได้พยายามขยายฐานลูกค้าไปยังตลาดอื่นๆ เพื่อลดความเสี่ยงลง

1.2 การพึ่งพิงกับกลุ่มลูกค้าของบริษัทจากบริษัทท่องเที่ยวและสายการบิน

ถึงแม้จะเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีราคาค่อนข้างต่ำแต่มีส่วนแบ่งการตลาดที่สูง
หากกลุ่มลูกค้าเหล่านี้หันไปใช้บริการโรงแรมอื่นจะส่งผลกระทบกับบริษัทโดยตรง
บริษัทได้ลดความเสี่ยงโดยมีการขายผ่านเว็บไซต์ dusit.com ของบริษัท การส่งข่าวสารออนไลน์
(Dusit E-News) และการขายผ่านสายตรง
นอกจากนี้ยังมีนโยบายการเพิ่มสำนักงานขายในต่างประเทศเพิ่มขึ้น

1.3 การรับบริหารโรงแรม

บริษัทมีบริษัทย่อยซึ่งประกอบธุรกิจรับจ้างบริหารโรงแรมทั้งในประเทศและต่างประเทศ
สัญญารับบริหารโรงแรมมีอายุสัญญาระหว่าง 2-10 ปี
และมีรายได้จากการรับบริหารโรงแรมคิดเป็นร้อยละ 4.29 ของรายได้รวม
ซึ่งสัญญารับบริหารโรงแรมดังกล่าวได้ระบุเงื่อนไขบางประการที่สามารถบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้
จึงอาจมีผลกระทบต่อรายได้ของบริษัท บริษัทจึงมีนโยบายขยายการรับบริหารเพิ่มขึ้น
ทั้งภายในประเทศและต่างประเทศ ภายใต้แบรนด์ “ดุสิต” “รอยัล ปริ๊นเซส” และ “ดีทู”

2. เทคโนโลยี และสารสนเทศ

ปัจจุบันบริษัทใช้เทคโนโลยีและระบบสารสนเทศในการให้บริการลูกค้าและการจัดทำรายงานต่างๆ
หากระบบดังกล่าวไม่สามารถใช้งานได้จะทำให้มีปัญหากับการให้บริการลูกค้า

ความเสี่ยงข้างต้น บริษัทได้กำหนดวิธีการ และมาตรการรองรับในการแก้ไขไว้แล้ว

ปัจจัยภายนอก

1. การแข่งขัน

1.1 ห้องพัก ธุรกิจโรงแรมในหลายๆ แห่งมีภาวะการณ์แข่งขันสูง จำนวนห้องพักเกินกว่าความ
ต้องการ ทำให้ส่วนแบ่งทางการตลาดบางส่วนได้กระจายให้โรงแรมที่สร้างขึ้นมาใหม่
นอกจากนี้เซอร์วิส อพาร์ตเม้นท์ หรือแม้กระทั่งโรงพยาบาลเอกชนในหลายๆ
แห่งได้เปลี่ยนรูปแบบการให้บริการแบบใหม่ มีผลทำให้ธุรกิจดังกล่าว
เป็นคู่แข่งในธุรกิจโรงแรมเช่นกัน

1.2 ห้องอาหาร ในปัจจุบันมีร้านอาหารนอกโรงแรมเกิดขึ้นมากและมีรูปโฉมที่แตกต่างกัน
และลูกค้าปัจจุบันหันไปนิยมใช้บริการห้องอาหารรูปแบบใหม่มากขึ้น
ทำให้ส่วนแบ่งการตลาดด้านอาหารและเครื่องดื่มได้กระจายไปด้วย

ทั้ง 2 กรณีบริษัทได้พยายามลดความเสี่ยง โดยการเน้นการให้บริการแก่ลูกค้า
ให้เกิดความประทับใจ เพื่อรักษาฐานลูกค้าเดิมไว้ และทำการตลาดในการแสวงหาลูกค้าใหม่ๆ
และมีการพัฒนาบุคลากรโดยจัดฝึกอบรมให้มีความรู้ด้านบริการอย่างสม่ำเสมอ
ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจ รวมทั้งการปรับปรุงโรงแรมให้มีความทันสมัย
และอำนวยความสะดวกสบายให้แก่ลูกค้า

2. เศรษฐกิจ การเมือง สงคราม การก่อการร้าย และสถานการณ์ท่องเที่ยวของประเทศไทย

ปัจจัยที่มีผลต่อเศรษฐกิจ การเมือง สงคราม การก่อการร้าย และความไม่มั่นคงภายในประเทศ
ซึ่งมีผลกระทบต่ออุตสาหกรรมท่องเที่ยว และธุรกิจโรงแรมโดยตรง
เนื่องจากธุรกิจโรงแรมเป็นธุรกิจที่อ่อนไหวต่อผลกระทบต่างๆ
ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อรายได้ธุรกิจโรงแรมของบริษัท

บริษัทตระหนักถึงความเสี่ยงดังกล่าว เพราะไม่สามารถควมคุมได้
จึงพยายามหาแนวทางการกระจายความเสี่ยงโดยการเพิ่มรายได้จากภูมิภาคอื่นๆ เช่น
ตะวันออกกลาง จีน และอื่นๆ

3. โรคระบาด

สถานการณ์ของโรคระบาด เช่นไข้หวัดนก ที่เกิดขึ้นตั้งแต่ปลายปี 2546
แม้จะน้อยลงบ้างแต่ยังมีระบาดข้ามปีมาถึงปัจจุบัน ส่งผลกระทบรุนแรงต่อธุรกิจท่องเที่ยวแถบเอเชีย
รวมทั้งประเทศไทยด้วย ซึ่งเป็นปัจจัยที่ไม่สามารถควบคุมได้
แต่เหตุการดังกล่าวจะเกิดขึ้นในระยะสั้นๆ
ซึ่งบริษัทได้ใช้วิธีการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพควบคู่กับการเพิ่มรายได้
หากบริษัทหาแนวทางการกระจายความเสี่ยง ตามข้อ 2
ได้ก็สามารถลดความเสี่ยงในด้านนี้ได้เช่นกัน

4. ภัยธรรมชาติ

การเกิดภัยธรรมชาติ เช่นพายุ อุทกภัย แผ่นดินไหว ส่งผลกระทบต่อธุรกิจโรงแรมโดยตรง
ทำให้ลูกค้าไม่สามารถเดินทางไปพักผ่อนและท่องเที่ยวได้
ทำให้โรงแรมขาดรายได้หรือหยุดดำเนินธุรกิจ

บริษัทมีนโยบายลดความเสี่ยงโดยมีการทำประกันภัยกับบริษัทประกันภัยที่มีชื่อเสียง
โดยคุ้มครองความเสียหายที่อาจเกิดกับบุคคลภายนอก จากอุบัติเหตุ
รวมทั้งประกันการเจ็บป่วยของแขกอันเกิดขึ้นเนื่องจากอาหารและเครื่องดื่มและการให้บริการของโรงแรมด้วย
นอกจากนั้น บริษัทยังได้ทำประกันคุ้มครองความเสี่ยงทุกประเภท และครอบคลุมอัคคีภัย แผ่นดินไหว
การนัดหยุดงาน และการก่อการร้ายสำหรับโรงแรมที่มีความเสี่ยงสูง เป็นต้น
รวมถึงการทำประกันความเสียหายเมื่อธุรกิจหยุดชะงัก เพื่อชดเชยรายได้ที่ต้องหยุดชะงักไป

5. สภาวะแวดล้อม

อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวและโรงแรม
มีความอ่อนไหวอย่างมากต่อสิ่งแวดล้อมทั้งภายในประเทศและภายนอกประเทศ
บริษัทได้ให้ความสำคัญต่อการอนุรักษ์และรักษาสิ่งแวดล้อมต่างๆ ของประเทศ
เช่นการเข้าร่วมในโครงการใบไม้สีเขียวกับการไฟฟ้าอย่างต่อเนื่อง

ความเสี่ยงที่เกิดจากปัจจัยภายนอกเป็นความเสี่ยงที่ไม่สามารถควบคุมหรือป้องกันได้
ดังนั้นบริษัทจึงได้คำนึงถึงความเสี่ยงดังกล่าวหากเกิดขึ้นจะส่งผลต่อธุรกิจอย่างไร
และวางแผนงานในการป้องกัน

6. อัตราดอกเบี้ย

ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นจาก ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยในตลาดในอนาคต
ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและกระแสเงินสด เนื่องจากมีเงินฝากกับธนาคาร
และเงินกู้ยืมทั้งระยะสั้นและระยะยาว

บริษัทมีนโยบายลดความเสี่ยงโดยกำหนดให้บริษัทมีหนี้สินได้ในอัตราส่วนไม่เกิน 1 ต่อ 1
ของส่วนของผู้ถือหุ้น เพื่อไม่ให้บริษัทมีภาระดอกเบี้ยจ่าย และการคืนเงินต้นมากเกินไป

7. ความเสี่ยงจากการก่อสร้างโรงแรมล่าช้า

โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพ เริ่มปรับปรุงครั้งใหญ่ตั้งแต่ปี 2546 โดยมีกำหนดการแล้วเสร็จในปี
2547 เนื่องจากการปรับปรุงโรงแรมในขณะที่ยังเปิดให้บริการแก่ลูกค้าควบคู่ไปด้วย
จึงเป็นอุปสรรคต่อการปรับปรุงโรงแรมมาก เพราะไม่สามารถปรับปรุงได้อย่างต่อเนื่อง
ต้องหยุดในช่วงที่มีลูกค้าเข้าพัก ทำให้งานไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้
นอกจากนี้ในการปรับปรุงโรงแรมเก่า การปรับปรุงไม่สามารถทำตามแบบได้
ต้องมีการปรับเปลี่ยนแบบใหม่
และงานระบบบางอย่างที่คาดว่าสามารถใช้ของเดิมได้แต่เมื่อรื้อถอนแล้ว
ของเหล่านั้นไม่อยู่ในสภาพที่จะนำกลับมาใช้งานได้อีก จึงต้องแก้ไขงบประมาณและแบบใหม่ เป็นต้น
ส่งผลให้การปรับปรุงโรงแรมล่าช้ากว่ากำหนด สิ้นปี 2548
งานปรับปรุงส่วนใหญ่เสร็จสิ้นจะคงเหลือแต่เฉพาะห้องอาหารพาวิลเลียน
และการปรับปรุงภูมิทัศน์โดยรอบโรงแรมเท่านั้น

ตั้งแต่ปลายปี 2546 บจ. ดุสิตโฮเต็ล แอนด์ รีสอร์ท ซึ่งเป็นบริษัทย่อย
ได้ลงทุนซื้อที่ดินและอาคารโรงแรมแห่งหนึ่งในจังหวัดเชียงใหม่
และได้ดำเนินการออกแบบและปรับปรุงตกแต่งจนงานส่วนใหญ่ได้แล้วเสร็จในปี 2548 โดยใช้ชื่อ
โรงแรมดีทู เชียงใหม่ แต่การปรับปรุงโรงแรมไม่สามารถดำเนินการแล้วเสร็จตามเป้าหมายได้
ถือว่าเป็นปัจจัยความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ
แต่การดำเนินการที่ก่อให้เกิดความล่าช้ามีสาเหตุจากหลายปัจจัยอาทิเช่น
การซื้อโรงแรมเก่าเมื่อรื้อถอนออกมาแล้วโครงสร้างจริงกับการออกแบบไม่เหมือนกัน
จำเป็นต้องมีการปรับแบบเพื่อให้เข้ากับสภาพของจริง งานระบบหลังจากรื้อถอนแล้ว
งานระบบเดิมไม่สามารถใช้ได้ ต้องปรับเปลี่ยนใหม่ ปัญหาจากการต้องเปลี่ยนแบบ
และสถานที่ของงานระบบใหม่ ที่เกิดจากปัญหาภาระจำยอมบนที่ดินที่ซื้อมา
ทำให้ไม่สามารถปิดทางเพื่อทำงานระบบตามแบบเดิมได้ รวมทั้งการเกิดอุทกภัย ทำให้งานต่างๆ
ชะงักไปชั่วคราว

ปลายปี 2548 บริษัทเริ่มปรับปรุงอาคารพาณิชย์ให้เช่าซึ่งติดกับโรงแรมดุสิตธานี
บริษัทได้พยายามวางแผนงานอย่างรอบคอบเพื่อไม่ให้การปรับปรุงล่าช้าแต่ก็ยังมีปัญหาที่ผู้รับเหมาไม่สามารถมารถดำเนินงานได้เต็มที่
จะต้องหยุดการปรับปรุงบางเวลา เนื่องจากยังมีผู้เช่าอยู่ในสำนักงาน จึงต้องระมัดระวังเรื่องเสียง
กลิ่นสี และเสียงที่รบกวนห้องประชุมของโรงแรมซึ่งอยู่ในพื้นที่ติดกัน ซึ่งผลกระทบต่างๆ
อาจส่งผลให้งานล่าช้ากว่ากำหนด แต่ไม่มากนัก