2. ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยที่อาจทำให้เกิดความเสี่ยงต่อการลงทุนของผู้ลงทุนหรือได้รับผลกระทบต่อผู้ออกหลักทรัพย์ มีดังนี้

2.1 ความเสี่ยงจากการเข้าถึงแหล่งเงินทุน ความสามารถในการชำระหนี้

จากภาวะวิกฤตเศรษฐกิจอันเนื่องมาจากปัญหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้อยคุณภาพของสหรัฐอเมริกา
และปัญหาหนี้สินในทวีปยุโรป ได้ส่งผลกระทบเป็นวงกว้างต่อเศรษฐกิจทั่วโลก
ทำให้สถาบันการเงินต่างๆ ได้เพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ
โดยเฉพาะการปล่อยสินเชื่อแก่ผู้ประกอบการด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ประกอบกับภัยพิบัติจากอุทกภัยในช่วงตั้งแต่เดือนตุลาคม 2554
อาจเกิดการชะลอตัวของการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในบริเวณ ที่ประสบอุทกภัย
ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อการเข้าถึงแหล่งเงินทุน และ ความสามารถในการชำระหนี้ ได้

เพื่อเป็นการรักษาระดับการเติบโตทั้งเรื่องยอดขายและรายได้ ให้เป็นไปตามประมาณการที่ตั้งไว้
บริษัทฯ จึงได้มีการจัดหาแหล่งเงินทุน ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นแหล่งเงินทุนระยะยาว
สำหรับพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละโครงการ จะเป็น
เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน และ การออกหุ้นกู้ระยะยาว
อย่างไรก็ตามจะมีการใช้หนี้สินระยะสั้นบ้าง ได้แก่ ตั๋วแลกเงิน ซึ่งมีต้นทุนทางการเงิน ที่ต่ำ โดย ณ
31 ธันวาคม 2554 บริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวม จำนวน 13,989 ล้านบาท
หนี้สินทางการเงินที่สำคัญประกอบด้วย (1) เจ้าหนี้ตั๋วแลกเงินจำนวน 2,003 ล้านบาท (2)
เจ้าหนี้ตั๋วสัญญาใช้เงิน จำนวน 800 ล้านบาท (3) หุ้นกู้ส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปีจำนวน
3,300 ล้านบาท (4) เงินกู้ยืมระยะยาว - ส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปีจำนวน 637
ล้านบาท และ (5) หุ้นกู้ – สุทธิจากส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปีจำนวน 2,488 ล้านบาท
(6) เงินกู้ยืมระยะยาว – สุทธิจากส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปีจำนวน 3,491 ล้านบาท

สำหรับการชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน ของบริษัทจะสอดคล้องกับการรับรู้รายได้
และการชำระเงินจากลูกค้าของบริษัท กล่าวคือ
บริษัทจะชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวให้แก่สถาบันการเงินตามระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ของแต่ละโครงการ
โดย ณ 31 ธันวาคม 2554
บริษัทและบริษัทย่อยมีโครงการที่เปิดขายในปัจจุบันซึ่งมีมูลค่าโครงการคงเหลือจำนวน 20,366
ล้านบาท ซึ่งคาดว่าสามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องในระยะเวลาอีก 2 – 3 ปี
โดยโครงการที่รอโอน ณ 31 ธันวาคม 2554 สำหรับโครงการแนวราบมีจำนวน 743 ล้านบาท
และโครงการแนวสูงจำนวนมี 2,975 ล้านบาท
ซึ่งสินค้าของบริษัทและบริษัทย่อยมีกลุ่มเป้าหมายชัดเจน ตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม
รวมทั้งมีการนำกลยุทธ์ทางการตลาดมาใช้ และการกำหนดราคาที่สามารถแข่งขันได้
จึงไม่น่าจะได้รับผลกระทบในแง่ลบที่รุนแรง
และเมื่อพิจารณาถึงเงินกู้ยืมระยะยาวตามสัญญาเงินกู้ที่ยังไม่ได้เบิกใช้ของบริษัทและบริษัทย่อย ณ 31
ธันวาคม 2554 ที่มีวงเงินคงเหลือจำนวน 6,856 ล้านบาท
(เป็นวงเงินสินเชื่อที่สามารถเบิกได้รวมทั้งสิ้น 25 โครงการ) ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยง
จากความสามารถในการชำระหนี้ได้ โดยอัตราหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt / Equity
Ratio) ณ 31 ธันวาคม 2554 เท่ากับ1.89 เท่า ส่วนอัตราหนี้สินสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Net
Debt / Equity Ratio)
ที่คำนวณตามหลักเกณฑ์ตามระบุในข้อกำหนดว่าด้วยสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้และผู้ถือหุ้นกู้ ณ 31
ธันวาคม 2554 เท่ากับ 1.74 เท่า

นอกจากนี้ บริษัทมีนโยบายที่จะรักษาสัดส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นรวม และ
โครงสร้างเงินทุนให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม
รวมทั้งพยายามรักษาความสัมพันธ์ที่ดีและเพิ่มพันธมิตรกับสถาบันการเงินต่างๆ อีกด้วย

2.2 ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

จากการที่บริษัทและบริษัทย่อยต้องมีการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินในประเทศ
เพื่อใช้เป็นเงินทุนในการพัฒนาโครงการและดำเนินงาน
ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยในตลาดเงินจึงมีผลกระทบที่สำคัญต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัท
ถึงแม้ว่าการกู้ยืมเงินดังกล่าวของบริษัทจะคิดในอัตราดอกเบี้ยลอยตัวก็ตาม
แต่เป็นการคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในระดับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมขั้นต่ำ (MLR) หรือต่ำกว่านั้น
นอกจากนั้นบริษัทได้มีมาตรการลดความเสี่ยงของอัตราดอกเบี้ยที่มีความผันผวน
โดยการออกหุ้นกู้ระยะยาวที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่
เพื่อนำไปชำระคืนเงินกู้ยืมเดิมบางส่วนที่คิดเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวและมีต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงกว่า
รวมถึงการออกตั๋วแลกเงินระยะสั้นที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ
เพื่อให้สามารถควบคุมต้นทุนอัตราดอกเบี้ยของบริษัทให้อยู่ในระดับเหมาะสม

สำหรับความเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคนั้น
มีผลกระทบเพียงเล็กน้อยเท่านั้น
เนื่องจากการกู้ซื้อบ้านเป็นการกู้ยืมระยะยาวทำให้การปรับขั้นลงของอัตราดอกเบี้ยส่งผลต่อยอดผ่อนชำระรายเดือนไม่มากนัก
รวมทั้งผู้บริโภคมีการเก็บออมและชำระเงินดาวน์ไปส่วนหนึ่งของราคาที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว
ทางด้านบริษัทฯเองก็สามารถจัดข้อเสนอพิเศษด้านอัตราดอกเบี้ยร่วมกับธนาคารพาณิชย์ อีกทั้ง
การมีสินค้าหลายระดับราคาซึ่งเน้นที่กำลังซื้อจริงของผู้อยู่อาศัยจริงเป็นหลัก
ก็เป็นส่วนที่ช่วยลดผลกระทบของความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยที่มีต่อผู้ซื้อด้วย

2.3 ความเสี่ยงจากการรับประกันผลตอบแทนขั้นต่ำของกองทุนอสังหาริมทรัพย์

เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2551 บริษัทได้ทำสัญญาขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท ได้แก่
ที่ดินและบ้านพักอาศัยประเภท 2 ชั้น ที่ก่อสร้างเสร็จแล้วของโครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีช
เอกมัย-รามอินทรา และโครงการเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง-สุวรรณภูมิ รวมจำนวน 64 หลัง
ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (“กองทุนฯ”) เป็นจำนวนเงิน 510
ล้านบาท ซึ่งบริษัทได้รับเงินจากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจากกองทุนฯ จำนวน 510 ล้านบาท
และได้โอนอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวให้แก่กองทุนฯ แล้ว
และได้ตัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวที่โอนให้กองทุนฯ
ออกจากบัญชีสินทรัพย์ของบริษัทโดยไม่มีเงื่อนไขต้องซื้อคืน กองทุนฯ มีมูลค่าหน่วยลงทุนเป็นจำนวน
520 ล้านบาท โดย ณ 31 ธันวาคม 2554 บริษัทยังมีการลงทุนในกองทุนฯ เป็นจำนวนเงิน 34.03
ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 6.54 ของมูลค่าหน่วยลงทุน (มีผู้ถือหน่วยที่ถือเกิน 10%
คือธนาคารออมสิน ถือเป็นจำนวน 150 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 28.85 นอกจากนั้นเป็นบุคคล/
นิติบุคคลรายย่อยที่ถือต่ำกว่า 10%)
โดยมีเงื่อนไขที่สำคัญที่บริษัทตกลงรับประกันรายได้ขั้นต่ำของกองทุนฯ
(รายได้จากการเช่าและค่าบริการก่อนหักค่าใช้จ่าย) เป็นจำนวนเงิน 55 ล้านบาทต่อปี
เป็นระยะเวลา 5 ปี ซึ่งจะสิ้นสุดภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2555
และได้วางหนังสือค้ำประกันที่ออกโดยธนาคารในนามของบริษัท เพื่อค้ำประกันต่อกองทุนฯ ไว้ด้วย

ดังนั้นบริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการที่ต้องรับผิดชอบสำหรับรายได้ขั้นต่ำจำนวนเงิน 55 ล้านบาทต่อปี
เป็นระยะเวลา 5 ปี (ยกเว้นปี 2551 ซึ่งเป็นปีแรก
การรับประกันจะเป็นไปตามสัดส่วนของระยะเวลา) หากกองทุนฯ
ไม่สามารถหารายได้ตามที่กำหนดไว้ สำหรับอัตราการเช่าบ้านของกองทุนฯ
มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นจาก สิ้นปี 2551 ที่มีอัตราการเช่าจำนวน 21 หลัง จากจำนวนทั้งสิ้น 64 หลัง
หรือ คิดเป็นร้อยละ 32.81 และ ณ 31 ธันวาคม 2554 มีอัตราการเช่าจำนวน 40 หลัง
จากจำนวนทั้งสิ้น 64 หลัง หรือ คิดเป็นร้อยละ 62.50 ซึ่งเป็นอัตราที่ปรับเพิ่มขึ้น และ ณ 31
ธันวาคม 2554 บริษัทมีการตั้งสำรองเผื่อในการชดเชยการรับประกันรายได้ขั้นต่ำจำนวน 10.91
ล้านบาท ซึ่งคาดว่าน่าจะเพียงพอสำหรับการชดเชยจนถึงปี 2555
อย่างไรก็ตามบริษัทพยายามที่จะหามาตรการใหม่ๆ
เพื่อลดความเสี่ยงจากการรับประกันรายได้ขั้นต่ำดังกล่าวให้ลดลงอีก
ก่อนที่ระยะเวลาที่บริษัทรับประกันรายได้ขั้นต่ำจะสิ้นสุดภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2555
ซึ่งมาตรการดังกล่าวบริษัทต้องหารือร่วมกับบลจ. และต้องขอมติอนุมัติจากผู้ถือหน่วยด้วย

2.4 ความเสี่ยงจากการค้ำประกันบริษัทย่อย

บริษัทได้มีการค้ำประกันวงเงินกู้ยืมให้แก่บริษัทย่อย ซึ่งบริษัทถือหุ้นอยู่ร้อยละ 100 จำนวน 3 บริษัท
คือ 1) บริษัท เอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัด 2) บริษัท ไบร์ท ดีเวลลอปเมนท์ กรุงเทพ จำกัด 3)
บริษัท เรสซิเดนท์ นัมเบอร์ไนน์ โดยมียอดรวมของการค้ำประกันเงินกู้ยืม ในบริษัทย่อย ทั้ง 3
แห่งดังกล่าว ณ 31 ธันวาคม 2554 เท่ากับ 6,872.4 ล้านบาท

ทั้งนี้บริษัทอาจมีความเสี่ยงที่เกิดจากการค้ำประกันให้แก่บริษัทย่อยดังกล่าว
หากบริษัทย่อยไม่สามารถชำระหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยให้กับเจ้าหนี้อื่นใดที่บริษัทได้เข้าไปค้ำประกันเงินกู้ยืมได้ตามกำหนด
อย่างไรก็ตามบริษัทย่อยดังกล่าวต้องจัดหาเงินกู้ยืมและวงเงินสินเชื่อเพื่อวัตถุประสงค์ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งเป็นการประกอบธุรกิจหลักของบริษัทย่อย
โดยบริษัทมีการกำหนดนโยบายในการควบคุมดูแลการดำเนินธุรกิจของบริษัทย่อยอย่างใกล้ชิด โดย ณ
31 ธันวาคม 2554 บริษัทย่อยทั้ง 3 นั้นมีโครงการที่กำลังพัฒนาและเปิดขายแล้วอยู่ 10 โครงการ
มูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 17,319 ล้านบาท
ซึ่งจะทำให้บริษัทย่อยมีผลกำไรจากประกอบการและกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเพียงพอที่จะชำระคืนหนี้เงินกู้ยืม
ดังนั้นความเสี่ยงจากการที่บริษัทให้การค้ำประกันเงินกู้ยืมแก่บริษัทย่อยจึงอยู่ในระดับค่อนข้างต่ำ

2.5 ความเสี่ยงจากความต้องการเงินทุนหมุนเวียนที่เพิ่มขึ้นจากการสร้างบ้านพร้อมอยู่

เพื่อเป็นการเพิ่มความมั่นใจในตัวผลิตภัณฑ์ ให้แก่ผู้บริโภค
บริษัทยังคงเน้นนโยบายการสร้างบ้านพร้อมอยู่ซึ่งได้นำมาใช้ตั้งแต่ปี 2546
ส่งผลให้บริษัทฯต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนล่วงหน้าในการก่อสร้างเพิ่มขึ้นก่อนที่จะรับรู้รายได้
หรือมีกระแสเงินสดรับจากลูกค้า จึงทำให้บริษัทฯ อาจต้องเผชิญความเสี่ยง จากปัญหาสภาพคล่อง
ทางการเงิน และ ความเสี่ยงจาก การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการบริโภคของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
จากการก่อสร้างที่ใช้ระยะเวลานานเกินไป

บริษัทกำหนดนโยบายการบริหารเงินสดหมุนเวียน อย่างเป็นระบบ โปร่งใส รัดกุม
เพื่อลดความเสี่ยงในการหาแหล่งเงินทุนหมุนเวียนโดยการเปิดขายล่วงหน้า (Presale)
โครงการใหม่ พร้อมกับขายบ้านพร้อมอยู่
ทำให้ได้รับพิจารณาอนุมัติเงินสนับสนุนโครงการจากสถาบันการเงินที่มั่นใจในศักยภาพของโครงการที่มียอดขายจากผู้บริโภคล่วงหน้า
ช่วยลดความเสี่ยงจากการสร้างแล้วขายไม่ได้
ความต้องการเงินทุนหมุนเวียนที่เพิ่มสูงขึ้นจากการขยายตัวของธุรกิจ
ไม่ก่อให้เกิดปัญหาในการชำระหนี้คืนให้แก่เจ้าหนี้ของบริษัท
เนื่องจากบริษัทใช้เงินทุนหมุนเวียนดังกล่าวจากการโอนขายบ้านและที่ดินในโครงการต่างๆ
ซึ่งมีระยะเวลาพัฒนาโครงการและระยะเวลาการขายที่แตกต่างกัน
ช่วยให้บริษัทสามารถบริหารเงินทุนหมุนเวียนได้
โดยบริษัทยังได้ป้องกันความเสี่ยงโดยการใช้วงเงินกู้ที่ได้รับการสนับสนุนจากสถาบันการเงินเป็นแหล่งเงินทุนหมุนเวียนสำรองเพิ่มเติมอีกทางหนึ่ง

ซึ่ง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554
บริษัทและบริษัทย่อยมีวงเงินเงินกู้ยืมระยะยาวตามสัญญาเงินกู้ที่ยังไม่ได้เบิกใช้คงเหลือจำนวน
6,856 ล้านบาท นอกจากนี้
บริษัทยังได้จัดให้มีระบบการตรวจสอบการขายและสั่งสร้างเพื่อให้บริษัทสามารถรักษาสมดุลของปริมาณบ้านสร้างเสร็จหรือสินค้าคงเหลือของบริษัทให้อยู่ในระดับที่เพียงพอเพื่อรองรับกับนโยบายการตลาดอีกทางหนึ่งด้วย

บริษัทมีการวางแผน และ วิจัย พฤติกรรมผู้บริโภค อย่าง ต่อเนื่อง เพื่อสามารถที่จะตอบสนอง
ความต้องการของแต่ละกลุ่มลูกค้า เป้าหมายได้อย่างชัดเจน
รวมถึงมีการวางแผนการก่อสร้างที่มีการจัดการอย่างรัดกุมและเป็นระบบ เป็นการช่วยลดความเสี่ยง
โดยบริษัทจะมีการกำหนดปริมาณก่อสร้างบ้านพร้อมอยู่ บ้านที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และ บ้านสั่งสร้าง
เพื่อรองรับการขายในจำนวนที่เหมาะสมโดยพิจารณาเปรียบเทียบ ปริมาณการขายถัวเฉลี่ย
(Moving Average) และปริมาณการสั่งสร้าง
ขณะเดียวกันบริษัทได้ใช้เทคนิคการก่อสร้างบ้านสำเร็จรูประบบผนังรับน้ำหนัก (Load Bearing
Wall) ซึ่งทำให้ลดระยะเวลาในการก่อสร้างบ้าน
และสามารถควบคุมคุณภาพของวัสดุได้ดีกว่าเพราะไม่ต้องพึ่งฝีมือแรงงานมาก
จะช่วยลดระยะเวลาก่อสร้างบ้านจากเดิมที่ใช้เวลาประมาณ 6-8 เดือน ลงเหลือ ประมาณ 4-5
เดือน ซึ่งจะทำให้สามารถบริหารสต็อกสินค้าอย่างมีประสิทธิภาพในจำนวนที่เหมาะสม
ปัจจุบันกำลังการผลิตบ้านสำเร็จรูประบบผนังรับน้ำหนักอยู่ที่ 60 หลังต่อเดือน
และกำลังจะขยายกำลังการผลิตเป็นกว่า 100 หลังต่อเดือน โดยการจัดตั้งบริษัทร่วมทุน มีชื่อว่า
บริษัท เพอร์เฟค พรีแฟบ จำกัด ซึ่งโรงงานจะตั้งอยู่บริเวณแจ้งวัฒนะ
อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างโรงงาน คาดว่าจะสามารถดำเนินการผลิตได้ในครึ่งปีแรกของปี
2555

2.6 ความเสี่ยงจากความผันผวนของต้นทุนในการก่อสร้าง

เนื่องจากวิกฤติภาวะน้ำท่วมในภาคกลาง รวมทั้งกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ส่งผลให้วัสดุก่อสร้างขาดแคลนและปรับตัวสูงขึ้น
โดยเฉพาะอย่างยิ่งโรงงานผลิตวัสดุที่โดนน้ำท่วมในบริเวณนิคมอุตสาหกรรม
ดังจะเห็นได้จากดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเดือนพฤศจิกายน 2554 เทียบกับเดือนพฤศจิกายน 2553
สูงขึ้น ร้อยละ 7.3 และดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยเดือนมกราคม-พฤศจิกายน 2554
เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2553 สูงขึ้นร้อยละ 6.3 (ที่มา : สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า
สำนักงานปลัดกระทรวง กระทรวงพาณิชย์) อีกทั้ง
แรงงานก่อสร้างได้ย้ายออกนอกเขตกทมและปริมณฑล ทำให้เกิดภาวะขาดแคลนแรงงานชั่วคราว
แต่คาดว่า ราคาวัสดุจะกลับเข้าสู่สภาวะปกติปลาย ไตรมาส1 ปี 2555
หลังจากโรงงานผลิตวัสดุก่อสร้างปรับปรุงและดำเนินการผลิตตามปกติ สำหรับนโยบายค่าแรงขั้นต่ำ
300 บาทของรัฐบาล อาจส่งผลกระทบกับต้นทุนการก่อสร้างบ้าง แต่เนื่องจากการก่อสร้างของ
บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด(มหาชน) ใช้ระบบสำเร็จรูปมากกว่าร้อยละ 60-70
ทำให้ใช้แรงงานน้อยกว่าการก่อสร้างโดยระบบปกติ (เสา-คาน)
ทำให้ส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้างไม่มากนัก

นอกจากนี้ ทางบริษัทได้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างโดยตรงจากผู้ผลิตรายใหญ่ เช่น เสาเข็ม,
เหล็กเสริมคอนกรีต, ปั๊มน้ำ, วงกบประตู-หน้าต่าง เป็นต้น
ทำให้บริษัทสามารถจัดหาวัสดุก่อสร้างได้ แม้ในภาวะขาดแคลน
โดยสามารถควบคุมต้นทุนให้ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในอุตสาหกรรม

2.7 ความเสี่ยงจากการขาดแคลนผู้รับเหมาที่มีคุณภาพ

ความเสี่ยงในการขาดแคลนผู้รับเหมางานนั้นอาจเกิดขึ้นจากการที่ผู้รับเหมามีน้อยราย
และผู้รับเหมาที่บริษัทควบคุมคุณภาพไม่ได้
เนื่องจากบริษัทให้ความสำคัญกับการบริหารงานก่อสร้างเป็นอย่างมาก
โดยปัจจุบันบริษัทได้ว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างทั้งขนาดกลางและขนาดเล็กมีจำนวนรวมมากกว่า 100
ราย
โดยมีการกำหนดคุณสมบัติผู้รับเหมาและราคาก่อนที่จะมีการตกลงทำสัญญาและกำหนดระยะเวลาการส่งมอบงานที่ชัดเจน
ทำให้บริษัทไม่มีปัญหาเรื่องมีผู้รับเหมาน้อยราย
นอกจากนั้นบริษัทมีการบริหารปริมาณงานก่อสร้างให้แก่ผู้รับเหมาอย่างเหมาะสมและสม่ำเสมอ
นอกจากนี้บริษัทยังได้สร้าง Supply Chain เพื่อช่วยสนับสนุนด้านวัตถุดิบให้แก่ผู้รับเหมา
การให้ความรู้ผู้รับเหมา รวมทั้งการพิจารณาการจัดชั้นคุณภาพของผู้รับเหมาที่มีคุณภาพตามผลงาน
การปรับราคาค่าก่อสร้างตามสภาวะตลาดและวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น โดยการพิจารณาอย่างเป็นธรรม
และมีมาตรฐานการตรวจสอบให้เป็นไปตามเกณฑ์ที่กำหนด
การสร้างบรรยากาศของความร่วมมือระหว่างผู้รับเหมากับบริษัท
ทำให้ปัญหาควบคุมคุณภาพผู้รับเหมาไม่ได้แทบไม่ปรากฎเลย

นอกจากนี้ ในปี 2554 บริษัทยังได้จัดตั้ง บริษัท เพอร์เฟค พรีแฟบ จำกัด (เพอร์เฟค พรีแฟบ)
วัตถุประสงค์เพื่อดำเนินการผลิต และ ประกอบติดตั้ง โครงสร้าง ระบบชิ้นส่วน สำเร็จรูป
ซึ่งเป็นส่วนประกอบของ บ้านพักอาศัย ทาวน์เฮ้าส์ และ รั้วโครงการ
และชิ้นส่วนสำหรับคอนโดมิเนียม โดยนำระบบโรงงานมาใช้ เพื่อลดปัญหาแรงงานขาดแคลน
และจัดตั้งบริษัท ยูแอนด์ไอ คอนสตรัคชั่น กรุงเทพ จำกัด (ยูแอนด์ไอ)วัตถุประสงค์เพื่อทำธุรกิจ
รับเหมาก่อสร้างและพัฒนา บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และ คอนโดมิเนียม
ให้เฉพาะกลุ่มบริษัท เป็นการรับงานก่อสร้างจากกลุ่มบริษัทซึ่งเป็นเจ้าของโครงการโดยตรง
เพื่อเพิ่มความคล่องตัวในการบริหารงานก่อสร้าง เน้นการจัดการเรื่อง Supply Chain และ
การหา Sub – Contactor เพื่อเป็นการควบคุมต้นทุนการก่อสร้าง และระยะเวลาก่อสร้าง
รวมถึง การควบคุมปริมาณ และ คุณภาพในการก่อสร้าง ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
บริษัทเชื่อว่าจะช่วยลดระดับความเสี่ยงจากการขาดแคลนผู้รับเหมาที่มีคุณภาพ

2.8 ความเสี่ยงจากภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัย

ปัจจุบันการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยมีสูงขึ้น
ซึ่งสะท้อนให้เห็นได้จากค่าใช้จ่ายการขายและบริหารของผู้ประกอบการที่ปรับตัวสูงขึ้นเป็นส่วนใหญ่
อย่างไรก็ดีแนวโน้มการแข่งขันเป็นลักษณะการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่มากขึ้น
ซึ่งเห็นได้จากส่วนแบ่งการตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่มีความสามารถในการปรับตัวตามสภาวะที่ตลาดมีความผันผวนสูงในช่วง
2-3 ปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นปัจจัยด้านสถานการณ์ด้านเศรษฐกิจและการเมือง
ตลอดจนปัญหาจากอุทกภัยในปีที่ผ่านมา อีกทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่มีศักยภาพการลงทุนที่สูงกว่า
และยังสามารถระดมทุนได้หลายช่องทางเนื่องจากได้รับความเชื่อมั่นจากนักลงทุนและสถาบันการเงินมากกว่า

อย่างไรก็ดีในสภาพความเสี่ยงดังกล่าว ทางบริษัทฯได้ตระหนักถึงปัจจัยความเสี่ยงเหล่านี้
และมีการบริหารจัดการความเสี่ยงโดย
การให้ความสำคัญเพิ่มเติมในส่วนของงานวิจัยและพัฒนาโครงการเพื่อเพิ่มขีดความสามารถของการแข่งขัน
โดยเน้นไปที่ 3 ปัจจัยหลัก ดังนี้ 1) การบริหารสินค้า Stock & inventory
ให้มีปริมาณที่เหมาะสม เพื่อลดความเสี่ยงด้านสินค้าคงเหลือและด้านสภาพคล่อง 2)
การเพิ่มกลุ่มสินค้าให้มีความหลากหลายโดยเพิ่มสินค้าในระดับล่าง (สินค้าราคาต่ำกว่า 3
ล้านบาท/ยูนิต) เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัว 3)
เพิ่มช่องทางการสร้างรายได้โดยขยายไปในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า ไม่ว่าจะเป็น
หอพักนักศึกษา ธุรกิจพื้นที่ค้าปลีก และ การจัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งจะสามารถสร้างความมั่นคงของรายได้ให้กับบริษัทฯ 4)
การร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อช่วยเพิ่มศักยภาพด้านกำลังซื้อและลดภาระการผ่อนชำระของผู้บริโภค

2.9 ความเสี่ยงจากปัญหาอุทกภัย

เนื่องด้วยเหตุการณ์ภัยพิบัติจากอุทกภัยในช่วงเดือนตุลาคม – พฤศจิกายน 2554 นั้น
ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก โดยเฉพาะนิคมอุตสาหกรรม
ซึ่งมีผู้ผลิตที่สำคัญสำหรับการส่งออก
ทำให้มีการคาดการเศรษฐกิจไทยไตรมาสสุดท้ายน่าจะมีแนวโน้มหดตัว สำหรับธุรกิจที่อยู่อาศัย
ซึ่งผลกระทบส่วนใหญ่จะเป็นโครงการในแนวราบ
บริเวณทางด้านตะวันตกและทางเหนือของกรุงเทพฯ ทั้งโครงการที่ปิดการขายแล้ว และ
ที่กำลังเปิดขาย สำหรับโครงการที่ปิดการขาย และได้จัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านแล้ว
ผู้ประกอบการจะมีภาระไม่มากนัก แต่สำหรับลูกบ้านที่ประสบปัญหา น้ำท่วมนาน และ สูง
อาจพิจารณาย้ายทำเลไปที่ใหม่
อันจะทำให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์บริเวณดังกล่าวอาจจะมีการปรับตัวลดลง
สำหรับโครงการที่กำลังเปิดขายจะมีผลกระทบทั้งในด้านที่ต้องดูแลลูกค้าเดิม
ในช่วงที่น้ำท่วมและหลังน้ำลดและการขายใหม่
ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่น่าจะได้เปรียบผู้ประกอบการรายเล็ก เนื่องจากมีกำลังมากกว่า
สำหรับลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง เรื่องการจะย้ายที่อยู่ไปในทำเลที่น้ำไม่ท่วม มีความเป็นไปได้สูง หรือ
อาจชะลอดูมาตรการการป้องกันของภาครัฐและของโครงการเพื่อความมั่นใจ ก่อนการตัดสินใจ
แต่สำหรับผู้มีรายได้ไม่สูงมากนัก การย้ายที่อยู่ใหม่โดยเฉพาะบ้านแนวราบคงเป็นเรื่องยาก
เพราะการย้ายเข้ามาอยู่ในเมือง มีเพียงการซื้อคอนโดมิเนียมเท่านั้น

สำหรับบริษัท มีโครงการที่ได้รับผลกระทบจากอุทกภัยครั้งนี้ที่ค่อนข้างรุนแรง จำนวน 3 โครงการ
คือโครงการมณีรินทร์ เลค แอนด์ พาร์ค ติวานนท์-วงแหวน, โครงการเพอร์เฟค พาร์ค รังสิต
และเพอร์เฟค เพลส รังสิต มูลค่าโครงการรวม 4,253 ล้านบาท มูลค่าที่ขายแล้ว 2,972
ล้านบาท นอกนั้นเป็นการท่วมระยะสั้น ความเสียหายน้อย หรือ ไม่มากนัก จำนวน 6 โครงการ
รวม 9 โครงการ จาก โครงการที่เปิดขายทั้งหมด 27 โครงการ )
โดยมีค่าใช้จ่ายในการป้องกันและฟื้นฟูรวม 9 โครงการ จำนวนประมาณ 80 ล้านบาท
โดยแยกเป็นค่าใช้จ่ายที่ใช้ป้องกันช่วงน้ำท่วมจำนวนประมาณ 40 ล้านบาท
ส่วนที่เหลือแยกเป็นค่าใช้จ่ายในการฟื้นฟูโครงการ ได้แก่ การปรับปรุงภูมิสถาปัตย์
ระบบสาธารณูปโภคและซ่อมแซมบ้านพร้อมขายในโครงการ
ซึ่งยอดขายของโครงการที่ได้รับผลกระทบที่รุนแรงจำนวน 3 โครงการ
คาดว่าน่าจะเริ่มขายได้ในช่วงครึ่งหลังปี 2555 ในขณะที่ 6 โครงการที่เสียหายน้อย
บางโครงการมียอดขายและโอนในไตรมาส 4 ปี 2554 แล้ว จึงคาดว่าไม่เกินไตรมาส 2 ปี 2555
ยอดขายน่าจะกลับมาเป็นปกติ

9 โครงการดังกล่าว เป็นโครงการระหว่างขาย บริษัทจึงได้ มีมาตรการต่างๆ ดังนี้ (1)
มาตรการช่วยเหลือลูกบ้านระหว่างเกิดอุทกภัย เช่น
โดยจัดเตรียมสถานที่พักพิงชั่วคราวให้ที่โครงการเมโทร พาร์คสาทร
อำนวยความสะดวกในการจัดรถ- เรือให้บริการ เข้า-ออก โครงการของบริษัท
จัดเตรียมถุงยังชีพให้ลูกบ้านที่ประสบอุทกภัย (2) มาตรการฟื้นฟูโครงการ เป็นมาตรการที่ทาง
บริษัท ดำเนินการเร่งสูบน้ำออกจากโครงการ
โดยประสานกับท้องถิ่นเพื่อให้น้ำออกจากโครงการโดยเร็วที่สุด
เตรียมงานในการเร่งเคลียร์ทำความสะอาดกำจัดขยะออกจากโครงการ
การดำเนินการฟื้นสภาพความสวยงามของโครงการเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยโดยเร็ว (3)
มาตรการเยียวยาลูกบ้านหลังน้ำลด เช่น ตรวจสอบระบบไฟฟ้าและสุขาภิบาลให้ลูกบ้านก่อนเข้าบ้าน
ให้เอกสารคำแนะนำการตรวจสอบและข้อควรระวังก่อนเข้าบ้าน
เป็นตัวแทนประสานงานรับความช่วยเหลือจากภาครัฐและประสานการผ่อนผันหรือพักชำระหนี้กับธนาคาร
(4) มาตรการป้องกันในอนาคต เป็นมาตรการที่ทางบริษัท ฯต้องการให้ความมั่นใจกับผู้อยู่อาศัย
และ ลูกค้า โดยการออกแบบแนวรั้วเพื่อป้องกันน้ำจากภายนอก
การออกแบบระบบการระบายน้ำและการติดตั้งปั๊มน้ำโดยให้วางตามจุดต่างๆในโครงการ
การปรับระดับโครงการให้สูงขึ้นโดยการถมดินให้สูงขึ้นสำหรับโครงการใหม่

มาตรการป้องกันน้ำท่วมในอนาคต คาดว่าจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นไม่สูงมากนัก
ผู้ประกอบการบางรายอาจจะสามารถผลักภาระดังกล่าว ให้ผู้บริโภคได้
การป้องกันโครงการจากผู้ประกอบการและมาตรการการลงทุนเรื่องการป้องกันจากภาครัฐ
ย่อมทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคกลับคืนมา