2. ลักษณะการประกอบธุรกิจ

2.1 ประวัติความเป็นมาและพัฒนาการที่สำคัญ

2.1.1 ประวัติความเป็นมา

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) จดทะเบียนจัดตั้งบริษัทเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2543 ด้วยทุน
จดทะเบียนเริ่มต้น 5 ล้านบาท เพื่อประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร
และประเภทอาคารชุดพักอาศัย บริษัทได้รับรางวัลแบบบ้านดีเด่น “Award of Merit” ในปี 2544
และปี 2547 จากงาน PCBC (Pacific Coast Builders Conference)
ประเทศสหรัฐอเมริกา อีกทั้งยังได้รับรางวัลชมเชย
และรางวัลระดับดี“โครงการบ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงาน ปี 2550 และปี 2551” ตามลำดับ
จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน กระทรวงพลังงาน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551
บริษัทมีทุนจดทะเบียน 1,340 ล้านบาทและทุนเรียกชำระแล้ว 1,005 ล้านบาท

2.  พัฒนาการที่สำคัญ

+--------+---------+--------------------------------------------------+
|        | ปี 2547  | -   บริษัทแปรสภาพจากบริษัทจำกัดเป็นบริษัทมหาชนจำกัด       |
|        |         |     เพื่อเตรียมเสนอขายหุ้นสามัญให้แก่ประชาชน             |
|        |         |     แล                                           |
|        |         | ะนำหุ้นของบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย |
+--------+---------+--------------------------------------------------+
|        | ปี 2548  | -   บริษัทเข้าลงทุนในบริษัท โกร โยธา กรุ๊ป จำกัด          |
|        |         |     ซึ่งประกอบธุรกิจรับเหมาก่อสร้างและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง   |
|        |         |     โดยถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 99.99                    |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทร่วมลงทุนกับบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน)     |
|        |         |     จัดตั้งบริษัท                                     |
|        |         |     ปริญเวนเจอร์ จำกัด เพื่อดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  |
|        |         |     โดยบริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 51.00                |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวน 155 ล้านหุ้น        |
|        |         |     มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท ต่อประชาชนทั่วไป           |
|        |         |     ในราคาเสนอขายหุ้นละ 2.80 บาท                   |
|        |         |     ทำให้บริษัทมีทุนจดทะเบียนและชำระแล้วเพิ่มเป็น 670      |
|        |         |     ล้านบาท                                       |
|        |         |                                                  |
|        |         | -                                                |
|        |         |  บริษัทเข้าเป็นบริษัทจดทะเบียนกับตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย |
|        |         |     โดยหลักทรัพย์ของบริษัทเข้าซื้อขายวันแรกในกระดานหลัก    |
|        |         |     (Main Board) เมื่อวันที่ 7 พฤศจิกายน 2548          |
+--------+---------+--------------------------------------------------+
|        | ปี 2549  | -   บริษัททำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และขาย               |
|        |         |     ประเภทอาคารชุดพักอาศัย ชื่อโครงการเดอะพัลซ์         |
|        |         |     คอนโดมิเนียม ซอยลาดพร้าว 44 เป็นโครงการแรก       |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทและบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน)           |
|        |         |     เพิ่มเงินลงทุนใน บริษัท                            |
|        |         |     ปริญเวนเจอร์ จำกัด อีก 2 ครั้ง                     |
|        |         |     เพื่อนำไปใช้ในการขยายธุรกิจ ทำให้ บริษัท ปริญเวนเจอร์  |
|        |         |     จำกัด มีทุนจดทะเบียนชำระแล้วเป็น 76.25 ล้านบาท      |
|        |         |     โดยบริษัทยังคงมีสัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 51.00          |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทให้เงินกู้กับ บริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด            |
|        |         |     ตามสัดส่วนการถือหุ้น เพื่อนำไปใช้ในการดำเนินธุรกิจ โดย  |
|        |         |     ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมียอดเงินให้กู้แก่ บริษัท   |
|        |         |     ปริญเวนเจอร์ จำกัด รวม 248.28 ล้านบาท            |
+--------+---------+--------------------------------------------------+
|        | ปี 2550  | -   บริษัททำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และขาย               |
|        |         |     ประเภทอาคารชุดพักอาศัยโดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ  |
|        |         |     “เดอะคอมพลีท” และ “สมาร์ทคอนโด”                |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัททำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และขาย               |
|        |         |     ประเภทบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น                 |
|        |         |     โดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ “ปริญญดา ไลท์” และ    |
|        |         |     “ปริญลักษณ์ ไลท์”                                |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนต่อผู้ถือหุ้นเดิมจำนวน 335    |
|        |         |     ล้านหุ้น                                        |
|        |         |     มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท ในราคาเสนอขายหุ้นละ 1.50  |
|        |         |     บาท ในอัตราส่วน 2 หุ้นเดิมต่อ 1 หุ้นใหม่              |
|        |         |     ทำให้บริษัทมีทุนชำระแล้วเพิ่มเป็น 1,005 ล้านบาท        |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทจัดตั้งบริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย) จำกัด   |
|        |         |     เพื่อดำเนินธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์                 |
|        |         |     และซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่รอการพัฒนา                |
|        |         |     โดยบริษัทถือหุ้นร้อยละ 99.99                       |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทให้เงินกู้เพิ่มเติมกับ ปริญเวนเจอร์                |
|        |         |     ตามสัดส่วนการถือหุ้น เพื่อนำไปใช้ในการดำเนินธุรกิจ โดย  |
|        |         |     ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทมียอดการให้เงินกู้รวม    |
|        |         |     255.00 ล้านบาท                                |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทให้เงินกู้กับบริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย)    |
|        |         |     จำกัด เพื่อนำไปใช้ในการดำเนินธุรกิจ โดย ณ วันที่ 31    |
|        |         |     ธันวาคม 2550 บริษัทมียอดการให้เงินกู้รวม 56.00       |
|        |         |     ล้านบาท                                       |
+--------+---------+--------------------------------------------------+
|        | ปี 2551  | -   บริษัททำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และขาย               |
|        |         |     ประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น                |
|        |         |     โดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ “บ้านปริญสิริ” และ      |
|        |         |     “บ้านปริญ”                                     |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัททำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และขาย               |
|        |         |     ประเภทอาคารชุดพักอาศัยโดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ  |
|        |         |     “เดอะไพรด์ พัทยาสาย 2”                         |
+--------+---------+--------------------------------------------------+

2.2 ภาพรวมการประกอบธุรกิจของบริษัท และบริษัทย่อย

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) “บริษัท” และบริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด “บริษัทย่อย”
ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย
ซึ่งบริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการและเป็นเจ้าของโครงการ
โดยเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แนวความคิด “เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ”
ในปี 2551 บริษัทมีสัดส่วนการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรรร้อยละ 96.65 และร้อยละ
96.20 ของรายได้รวม ตามลำดับ โดยในปี 2551
บริษัทไม่มีสัดส่วนการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดพักอาศัย เนื่องจาก
อยู่ระหว่างการดำเนินการพัฒนา

ปัจจุบันถือได้ว่าบริษัทเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการยอมรับ
และความไว้วางใจจากผู้บริโภคเป็นอย่างมากภายใต้แบรนด์ “ปริญสิริ” ไม่ว่าจะเป็น
ด้านทำเลที่ตั้งโครงการที่ดี ด้านผลิตภัณฑ์ที่ดีมีคุณภาพ ราคาที่เหมาะสม
และด้านบริการหลังการขายที่ดี
บริษัทได้มีการพัฒนาและปรับปรุงผลิตภัณฑ์ของบริษัทอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด
เพื่อให้ผลิตภัณฑ์ตรงกับความต้องการของลูกค้ามากที่สุด เช่น การออกแบบรูปแบบโครงการ
ผังโครงการ รูปแบบบ้าน ประโยชน์ใช้สอย ทำเลที่ตั้งโครงการ การคัดสรรวัสดุก่อสร้าง
และอุปกรณ์ตกแต่งที่มีความเหมาะสมกับสภาพแวดล้อมในแต่โครงการ เป็นต้น

โครงสร้างการถือหุ้นของกลุ่มบริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน)

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551

บริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรร
โดยเป็นการร่วมทุนกันระหว่างบริษัท และบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน)
ซึ่งไม่มีความเกี่ยวข้องใด ๆ กับบริษัท ในสัดส่วนร้อยละ 51 และ 49 ตามลำดับ ทั้งนี้ บริษัท
และปริญเวนเจอร์ มีนโยบายในการดำเนินงานที่แยกกันอย่างชัดเจน
ถึงแม้ว่าจะมีประเภทของผลิตภัณฑ์ที่เหมือนกันก็ตาม ซึ่งที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการของบริษัทนั้น
บริษัทจะเป็นผู้จัดหาและตัดสินใจในการซื้อที่ดินเอง
ส่วนที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการของปริญเวนเจอร์จะมาจากการจัดหาของบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด
(มหาชน) โดยจะต้องนำมาเสนอเพื่อตัดสินใจในการซื้อที่ดินร่วมกันกับบริษัท
บริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการ ดำเนินการก่อสร้าง และรับผิดชอบด้านการขายให้แก่ปริญเวนเจอร์
โดยมีค่าตอบแทนในการดำเนินการดังกล่าว อีกทั้งโครงการของบริษัท
และปริญเวนเจอร์จะใช้ชื่อของโครงการในแต่ละผลิตภัณฑ์ที่ต่างกันอีกด้วย

บริษัท โกร โยธา กรุ๊ป จำกัด ประกอบธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และจำหน่ายวัสดุก่อสร้างประเภท
ปูนซีเมนต์ สี เหล็ก และไม้ เป็นต้น โดยให้บริการ และจำหน่ายสินค้าให้กับบริษัท
และผู้รับเหมาก่อสร้างของบริษัทเป็นส่วนใหญ่ ในปี 2551 บริษัท โกร โยธา กรุ๊ป จำกัด
มีสัดส่วนรายได้จากธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และจำหน่ายวัสดุก่อสร้างประมาณร้อยละ 8.78
และร้อยละ 91.22 ตามลำดับ

บริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย) จำกัด จัดตั้งขึ้นเมื่อเดือนมิถุนายน 2550
เพื่อประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ และซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่รอการพัฒนา เช่น
การซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าและการลงทุน
เพื่อแสวงหากำไรจากการเพิ่มค่าของอสังหาริมทรัพย์ การให้เช่าทั้งระยะสั้นและระยะยาว
รวมถึงรายได้จากการให้บริการ หรือบริหารโรงแรมสถานบริการที่พักตากอากาศและที่พักอาศัย
เป็นต้น โดยจะเป็นบริษัทที่สร้างรายได้ที่ไม่ได้มาจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เช่น ค่าเช่า
ให้กับบริษัท สำหรับในปี 2551 บริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย) จำกัด
ยังไม่มีรายได้จากการประกอบธุรกิจ

2.3 โครงสร้างรายได้ของบริษัท

โครงสร้างรายได้ของบริษัท และบริษัทย่อย

+-----------------+-----------+------+-----+------+-----+------+-----+
|   รายได้         | ผู้ดำเนินการ | 2549 |     | 2550 |     | 2551 |     |
+-----------------+-----------+------+-----+------+-----+------+-----+
|                 |           | งบก  |     | งบก  |     | งบก  |     |
|                 |           | ารเง |     | ารเง |     | ารเง |     |
|                 |           | ินรวม |     | ินรวม |     | ินรวม |     |
+-----------------+-----------+------+-----+------+-----+------+-----+
|                 |           | ล้า   | ร้อ  | ล้า   | ร้อ  | ล้า   | ร้อ  |
|                 |           | นบาท | ยละ | นบาท | ยละ | นบาท | ยละ |
+-----------------+-----------+------+-----+------+-----+------+-----+
| บ้านเดี่ยวตลาดบน   | บริษัท      | 11   | 3   | 12   | 4   | 12   | 2   |
|                 |           | 3.76 | .84 | 1.22 | .64 | 3.50 | .83 |
+-----------------+-----------+------+-----+------+-----+------+-----+
| บ้านเดี่ยว         | บริษัท/ป    | 1,53 | 52  | 1,32 | 50  | 1,23 | 28  |
| ตลาดกลาง/บ้านแฝด | ริญเวนเจอร์ | 9.66 | .01 | 1.88 | .62 | 8.29 | .34 |
+-----------------+-----------+------+-----+------+-----+------+-----+
| ทา              | บริษัท/ป    | 89   | 30  | 1,08 | 41  | 2,10 | 48  |
| วน์เฮ้าส์/โฮมออฟฟิศ | ริญเวนเจอร์ | 0.65 | .08 | 0.74 | .39 | 7.52 | .24 |
+-----------------+-----------+------+-----+------+-----+------+-----+
| อาคารชุดพักอาศัย   | บริษัท      | 31   | 10  | -    | -   | 2.29 | 0   |
|                 |           | 8.56 | .76 |      |     |      | .05 |
+-----------------+-----------+------+-----+------+-----+------+-----+
| ที่ดินเปล่า         | บริษัท      | -    | -   | -    | -   | 827  | 18  |
|                 |           |      |     |      |     |      | .93 |
+-----------------+-----------+------+-----+------+-----+------+-----+
| รว              | บริษัท/ป    | 2,86 | 96  | 2,52 | 96  | 4,29 | 98  |
| มรายได้จากการขาย | ริญเวนเจอร์ | 2.63 | .69 | 3.84 | .65 | 8.60 | .39 |
+-----------------+-----------+------+-----+------+-----+------+-----+
| อสังหาริมทรัพย์     |           |      |     |      |     |      |     |
+-----------------+-----------+------+-----+------+-----+------+-----+
| ราย             | โกรโยธา   | 8    | 2   | 6    | 2   | 2    | 0   |
| ได้จากการขายสินค้า |           | 6.07 | .91 | 1.62 | .36 | 6.14 | .59 |
+-----------------+-----------+------+-----+------+-----+------+-----+
| รายได้อื่น         | บริษ       | 1    | 0   | 2    | 0   | 4    | 1   |
|                 | ัท/บริษัทย่อย | 1.79 | .40 | 5.78 | .99 | 4.42 | .02 |
+-----------------+-----------+------+-----+------+-----+------+-----+
| รวมรายได้ทั้งสิ้น    |           | 2,96 | 100 | 2,61 | 100 | 4,36 | 100 |
|                 |           | 0.49 | .00 | 1.24 | .00 | 9.16 | .00 |
+-----------------+-----------+------+-----+------+-----+------+-----+

หมายเหตุ : บ้านเดี่ยวตลาดบน ราคาขายตั้งแต่ 7 ล้านบาทขึ้นไป

บ้านเดี่ยวตลาดกลาง ราคาขายตั้งแต่ 3 – 7 ล้านบาท

บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้ส่วนใหญ่จากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2549 ปี 2550 และ ปี
2551 บริษัทและบริษัทย่อยมีสัดส่วนรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นร้อยละ 96.69 ร้อยละ
96.65 และร้อยละ 98.39 ของรายได้รวม ตามลำดับ โดยในปี 2549 และในปี 2550
เป็นรายได้จากการขายบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดมากที่สุด คิดเป็นร้อยละ 52.01 ร้อยละ 50.62
สำหรับในปี 2551 เป็นรายได้จากทาวน์เฮาส์และโฮมออฟฟิศมากที่สุดคิดเป็นร้อยละ 48.24
ของรายได้รวม โดยบริษัทและบริษัทย่อยมีสัดส่วนรายได้จากการขายทาวน์เฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ
เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง คิดเป็นร้อยละ 30.08 ร้อยละ 41.39 ในปี 2549 และ 2550
ของรายได้รวมตามลำดับ

ในส่วนของอาคารชุดพักอาศัย (Condominium) ในปี 2549
บริษัทเริ่มมีรายได้จากการขายอาคารชุดพักอาศัยซึ่งเป็นโครงการแรก คือ โครงการเดอะพัลซ์
คอนโดมิเนียม ซอยลาดพร้าว 44 จำนวน 318.56 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 10.76 และในปี
2551 จำนวน 2.29 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 0.05 ของรายได้รวม
ทั้งนี้บริษัทเริ่มเปิดขายโครงการอาคารชุดพักอาศัยใหม่
และอยู่ในระหว่างการดำเนินงานก่อสร้างทั้งสิ้น 5 โครงการ ได้แก่ เดอะคอมพลีท นราธิวาส
เดอะคอมพลีท ราชปรารภ เดอะพัลซ์ พหลโยธิน 37 สมาร์ทคอนโด พระราม 2
และเดอะไพรด์พัทยาสาย 2

บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากการขายวัสดุก่อสร้างประเภท ปูนซีเมนต์ สี เหล็ก และไม้ เป็นต้น
โดยในปี 2549 ปี 2550 และปี 2551 มีสัดส่วนการขายสินค้าร้อยละ 2.91 ร้อยละ 2.36
และร้อยละ 0.59 ของรายได้รวมตามลำดับ

สำหรับรายได้อื่น ส่วนใหญ่มาจากเงินค่าจองบ้านที่ลูกค้าที่ไม่มาทำสัญญาเมื่อถึงกำหนดเวลา
ค่างวดผ่อนชำระที่ลูกค้าชำระมาระยะหนึ่งแล้วหยุดชำระโดยไม่มาติดต่อบริษัท
และค่าปรับงานก่อสร้างล่าช้าจากผู้รับเหมาของบริษัท

2.4 เป้าหมายในการดำเนินธุรกิจของบริษัท

จากการมุ่งเน้นความเป็นหนึ่งในผู้นำด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมทั้งการทำให้ได้การยอมรับ
และความไว้วางใจจากผู้บริโภคภายใต้ตราสินค้า “ปริญสิริ”
บริษัทจึงมุ่งเน้นการคัดเลือกที่ดินในทำเลที่ดีมีความ
โดดเด่น การพัฒนาและปรับปรุงรูปแบบโครงการ แบบบ้าน และคุณภาพของงานก่อสร้าง
รวมไปถึงการคัดสรรวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ในงานก่อสร้างที่มีคุณภาพดีเหมาะสมในแต่ละโครงการ
อีกทั้งยังมุ่งเน้นการบริการหลังการขายที่ดีอีกด้วย บริษัทมีเป้าหมายในการขยายโครงการในอนาคต
โดยยังคงเน้นการพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร และโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัย
เพื่อให้สามารถเข้าถึงและครอบคลุมลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้อย่างทั่วถึง

ในด้านการตลาดบริษัทมีเป้าหมายที่จะสร้างการรับรู้ในตราสินค้า “ปริญสิริ” (Brand Awareness)
ให้มากขึ้น โดยเน้นให้ผู้บริโภครับรู้ถึง บ้านของปริญสิริที่เป็นคำว่า “บ้าน” อย่างแท้จริง
ซึ่งเป็นศูนย์รวมของครอบครัว และความอบอุ่น ภายใต้แนวความคิด
“เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ” โดยผ่านสื่อต่าง ๆ เช่น โทรทัศน์ วิทยุ ป้ายโฆษณา
แผ่นพับ เป็นต้น เพื่อเป็นการกระตุ้นและสร้างความต้องการของผู้บริโภคในผลิตภัณฑ์ของบริษัท