13. คำอธิบายผลการดำเนินงาน และการวิเคราะห์ฐานะทางการเงิน

1.  งบการเงิน

ผู้สอบบัญชีและรายงานผู้สอบบัญชี

สรุปรายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินระหว่างกาล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555

ผู้สอบบัญชี : นางสาววันนิสา งามบัวทอง ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ทะเบียนเลขที่ 6838

บริษัท สอบบัญชีธรรมนิติ จำกัด

ผู้สอบบัญชีแสดงความเห็นว่า งบการเงินข้างต้นนี้แสดงฐานะการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2555และ 2554 ผลการดำเนินงานรวม การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้นรวม
และกระแสเงินสดรวม สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกัน ของบริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด
(มหาชน) และบริษัทย่อย และฐานะการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 และ 2554
ผลการดำเนินงาน การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้น และกระแสเงินสด
สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกันของ บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)
โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

สรุปรายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินระหว่างกาล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554

ผู้สอบบัญชี : นางสาววันนิสา งามบัวทอง ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ทะเบียนเลขที่ 6838

บริษัท สอบบัญชีธรรมนิติ จำกัด

ผู้สอบบัญชีแสดงความเห็นว่า งบการเงินข้างต้นนี้แสดงฐานะการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2554และ 2553 ผลการดำเนินงานรวม การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้นรวม
และกระแสเงินสดรวม สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกัน ของบริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด
(มหาชน) และบริษัทย่อย และฐานะการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554 และ 2553
ผลการดำเนินงาน การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้น และกระแสเงินสด
สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกันของ บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)
โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

สรุปรายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินระหว่างกาล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553

ผู้สอบบัญชี : นางสาวจันทรา ว่องศรีอุดมพร ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ทะเบียนเลขที่ 4996

บริษัท สอบบัญชีธรรมนิติ จำกัด

ผู้สอบบัญชีแสดงความเห็นว่า งบการเงินข้างต้นนี้แสดงฐานะการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2553 และ 2552 ผลการดำเนินงานรวม การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้นรวม
และกระแสเงินสดรวม สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกัน ของบริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด
(มหาชน) และบริษัทย่อย และฐานะการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 และ 2552
ผลการดำเนินงาน การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้น และกระแสเงินสด
สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกันของ บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)
โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

2) ตารางสรุปงบการเงิน

บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)

งบแสดงฐานะการเงิน (งบการเงินรวม)

[]

[]

บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)

งบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จ (งบการเงินรวม)

[]

บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)

งบกระแสเงินสด (งบการเงินรวม)

  (หน่วย : ล้านบาท)

[]

  3) ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน

  []

2.  คำอธิบายและวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

สรุปภาพรวมการดำเนินงานของบริษัท

บริษัทดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร
ซึ่งประกอบด้วยธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทโครงการบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินและโครงการชุดพักอาศัยเพื่อขาย
ธุรกิจบริหารและจัดการโครงการแบบครบวงจร และธุรกิจบริหารชุมชน
ปัจจุบันบริษัทมีรายได้หลักทั้งจำนวนมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

บริษัทมีบริษัทย่อย 2 บริษัทซึ่งบริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 99.99 คือ บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้
แมเนจเม้นท์ จำกัด ประกอบธุรกิจรับบริหารโครงการแบบครบวงจร
ทั้งด้านบริหารการขายและการตลาด การก่อสร้างและการโอน ในลักษณะของการเข้าไปฟื้นฟูกิจการ
และการบริหารร่วมกับเจ้าของที่ดิน และบริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด
ประกอบธุรกิจการให้บริการบริหารชุมชนแก่โครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดภายหลังการโอน

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทและบริษัทย่อย มีโครงการที่เปิดดำเนินการทั้งสิ้น 15 โครงการ
โดยเป็นมูลค่าที่ทำสัญญาซื้อขายแล้วทั้งสิ้น 8,097.5 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 71.2
ของมูลค่าโครงการรวมในปัจจุบัน ความสำเร็จด้านยอดขายในปี 2555
แม้ว่าในไตรมาสแรกของปียังได้รับผลกระทบต่อเนื่องจากเหตุการณ์อุทกภัยเมื่อปลายปีที่ผ่านมา
แต่บริษัทฯ สามารถแก้วิกฤตการณ์ ปรับปรุงกระบวนการทำงานภายในด้านต่างๆ
และวางแผนกลยุทธ์ด้านการตลาดเพื่อผลักดันยอดขายได้อย่างรวดเร็ว โดยมียอดขายแต่ละไตรมาสที่
482 ล้านบาท 679 ล้านบาท 682 ล้านบาท และ 944 ล้านบาท ตามลำดับ รวมทั้งสิ้น 2,787
ล้านบาท เป็นไปตามเป้าหมายที่วางไว้ และสูงกว่าปีที่ผ่านมาถึงร้อยละ 12

-   การวิเคราะห์ผลการดำเนินงาน

1.  รายได้

ในปี 2555 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้รวม 1,573.8 ล้านบาท ลดลงจากปี 2554
ซึ่งมีรายได้รวม 2,049.0 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 23.2 เนื่องจากปี 2554
มีรายได้จากการขายที่ดินเปล่ามูลค่า 547.0 ล้านบาท
แต่หากพิจารณาเปรียบเทียบเฉพาะรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดินพบว่าสูงขึ้นร้อยละ
3.7 จากปี 2554

รายได้ของบริษัททั้งจำนวนมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยมีรายได้หลักจากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน ในปี 2555 บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขาย
รายได้จากการก่อสร้าง รายได้จากการบริการ และรายได้อื่น เท่ากับ ร้อยละ 98.1 ร้อยละ 0.5
ร้อยละ 0.3 และร้อยละ 1.1 ตามลำดับ ในขณะที่ในปี 2554 บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขาย
รายได้จากการบริการ และรายได้อื่นเท่ากับ ร้อยละ 99.3 ร้อยละ 0.2 และร้อยละ 0.5
ตามลำดับ

โครงสร้างรายได้

  -------------------- ------------- ----------- -------- ------- -------- ------- ----- -----
  รายการ               ดำเนินการโดย   2555        2554             2553                   

                                     ล้านบาท %    ล้านบาท   %       ล้านบาท   %             

  รายได้จากการขาย       NC            1,544 98.1  2,036    99.3    1,192    97.6          

  รายได้จากการก่อสร้าง    NCPM*         9 0.5       -        -       11       0.9           

  รายได้จากการให้บริการ   QLM*          5 0.3       4        0.2     5        0.4           

  รายได้อื่น**            NC , NCPM*,   16 1.1      9        0.5     13       1.1           
                       QLM*                                                              

  รายได้รวม                           1,574 100.0 2,049    100.0   1,221    100.0         
  -------------------- ------------- ----------- -------- ------- -------- ------- ----- -----

  --------- ------ ---------------------------------------------------------
  หมายเหตุ   *      บริษัทถือหุ้นใน NCPM และ QLM ร้อยละ 99.99

            **     รายได้อื่นเป็นรายได้จากการยึดคืนสัญญา รับค่าเช่า ค่าเปลี่ยนสัญญา
                   ดอกเบี้ยรับ กำไรจากการจำหน่ายทรัพย์สิน และอื่นๆ

            NC     หมายถึง บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)

            NCPM   หมายถึง บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด

            QLM    หมายถึง บริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด
  --------- ------ ---------------------------------------------------------

  รายได้จากการขาย

  ในปี 2555 บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยว บ้านเแฝด
  ทาวน์เฮ้าส์ และอื่นๆ ร้อยละ 69.4 ร้อยละ 23.9 ร้อยละ 2.7 และร้อยละ 4.0 ตามลำดับ
  ขณะที่ในปี 2554 บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยว
  บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และอื่นๆ เท่ากับ ร้อยละ 43.4 ร้อยละ 23.7 ร้อยละ 4.1 และร้อยละ
  28.8 ตามลำดับ ในปี 2554 บริษัทฯ มีรายได้อื่นๆ
  สูงเนื่องจากรายได้จากการขายที่ดินเปล่าที่จังหวัดชลบุรี มูลค่า 547.0 ล้านบาท*

  รายได้จากการขายแบ่งตามประเภทบ้าน

  ------------------- ------------- -------- -------- -------- -------- -------- -------- -- ------
  ผลิตภัณฑ์                            2555              2554              2553                 

                                    ล้านบาท   %        ล้านบาท   %        ล้านบาท   %           

  รายได้จากการขาย:                                                                            

                      บ้านเดี่ยว       1,072    69.4     884      43.4     783      67.0        

                      บ้านแฝด        369      23.9     482      23.7     326      26.2        

                      ทาวน์เฮ้าส์      42       2.7      84       4.1      79       6.4         

                      อาคารพาณิชย์    -        -        -        -        -        -           

                      อื่น ๆ          61       4.0      586*     28.8     4        0.4         

  รวมรายได้จากการขาย                 1,544    100.0    2,036    100.0    1,192    100.0       
  ------------------- ------------- -------- -------- -------- -------- -------- -------- -- ------

  ในปี 2555 บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านพร้อมอยู่ บ้านสร้างก่อนขาย และบ้านสั่งสร้าง
  เท่ากับร้อยละ 67.0 ร้อยละ 15.2 ร้อยละ 17.8 ตามลำดับ ขณะที่ ปี 2554
  บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านพร้อมอยู่ บ้านสร้างก่อนขาย และบ้านสั่งสร้างเท่ากับร้อยละ
  71.5 ร้อยละ 13.3 และร้อยละ 15.2 ตามลำดับ

สัดส่วนรายได้จากการขายแบ่งตามลักษณะคำสั่งซื้อของลูกค้า

  []หมายเหตุ : การขายคอนโดมิเนียมในปัจจุบันเป็นการขายก่อนสร้างจริง

  รายได้จากการขายส่วนใหญ่มาจากการขายบ้านพร้อมที่ดินในโครงการเดอะรอยัล กรีนพาร์ค
  กาญจนาภิเษก, บ้านฟ้าปิยรมย์ เฟส 9, บ้านฟ้ากรีนพาร์ค ประชาอุทิศ, บ้านฟ้ากรีนพาร์ค รังสิต
  คลอง 3,บ้านฟ้าปิยรมย์ เฟส 10, ธัญธานี โฮมออนกรีน วิลเลจ 2 คิดเป็นสัดส่วนรวมร้อยละ
  73.9 ของรายได้จากการขายทั้งหมด

รายได้จากการขายรายโครงการ

  ---------------------------- --------- ------- --------- ------- --------- -------
  โครงการ                      2555              2554              2553      

                               ล้านบาท    %       ล้านบาท    %       ล้านบาท    %

  บ้านฟ้ากรีนพาร์ค รอยัล กาญจนาภิเษก 318.8     20.7    200.6     9.9     11.0      0.9

  บ้านฟ้าปิยรมย์ เฟส 9             192.4     12.5    148.7     7.3     115.0     9.6

  บ้านฟ้ากรีนพาร์ค ประชาอุทิศ        187.1     12.5    155.9     7.7     154.2     12.9

  บ้านฟ้ากรีนพาร์ค รังสิต คลอง 3     157.3     10.2    164.5     8.1     114.9     9.6

  บ้านฟ้าปิยรมย์ เฟส 10            145.6     9.4     302.7     15.0    192.6     16.2

  ธัญธานี โฮมออนกรีน วิลเลจ 2      132.5     8.6     229.5     11.3    205.4     17.2

  เอ็น.ซี. รอยัลปิ่นเกล้า            98.6      6.4     -         -       -         -

  บ้านฟ้ากรีนเนอรี่                 98.1      6.4     -         -       -         -

  บ้านฟ้าปิยรมย์เนสโต              97.3      6.3     -         -       -         -

  เดอะกรีนพาร์ค จอมเทียน By NC    61.0      3.9     161.9     8.0     65.9      5.5
  Group                                                                      

  บ้านฟ้ารังสิต คลอง 7             51.1      3.3     64.6      3.2     52.8      4.4

  ที่ดินเปล่า คลอง 6               4.3       0.3     -         -       -         -

  บ้านฟ้ากรีนพาร์ค รอยัล ปิ่นเกล้า     -         -       -         -       15.8      1.3

  บ้านฟ้ากรีนพารค์ รอยัล พุทธมณฑล    -         -       51.5      2.5     185.9     15.6
  สาย 1                                                                      

  บ้านฟ้าริมหาด                   -         -       -         -       8.5       0.7

  บ้านฟ้าริมหาด 2 (ที่ดิน)           -         -       547.1     26.5    -         -

  ธัญธานี โฮมออนกรีน              -         -       9.0       0.4     65.1      5.5

  เดอะโฟกัส คอนโดมิเนียม          -         -       -         -       5.0       0.4

  รวม                          1,544.1   100.0   2,036.0   100.0   1,192.1   100.0
  ---------------------------- --------- ------- --------- ------- --------- -------

รายได้จากการก่อสร้าง

ในปี 2555 บริษัทฯ มีรายได้จากการก่อสร้าง 8.6 ล้านบาท เกิดจากการดำเนินงานของบริษัทย่อย
คือ บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ซึ่งดำเนินงานการรับเหมาก่อสร้างโครงการ

รายได้จากการบริการ

ในปี 2555 บริษัทฯ มีรายได้จากการบริการ 4.5 ล้านบาท
เกิดจากการบริการมาจากการดำเนินงานของบริษัทย่อย คือ บริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์
จำกัด ซึ่งให้บริการบริหารชุมชนในโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดภายหลังจากการเข้าอยู่อาศัย

  รายได้อื่น

  ในปี 2555 บริษัทมีรายได้อื่น 16.5 ล้านบาท

2. ต้นทุนขาย

บริษัทฯ มีอัตราต้นทุนขาย เฉพาะต้นทุนจากการโอนกรรมสิทธิ์บ้านพร้อมที่ดินลดลงจากร้อยละ 73.97
เป็นร้อยละ 65.53 เนื่องจากความสามารถในการบริหารต้นทุนดีขึ้นโดยเฉพาะไตรมาส 4 ปี 2555
และจากรายการโอนกลับผลขาดทุนจากการด้อยค่าต้นทุนพัฒนาที่ดิน

3. ค่าใช้จ่าย

ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร

ในปี 2555 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขาย 210.2 ล้านบาท ลดลง 18.4 ล้านบาท
หรือลดลงร้อยละ 8.1 จากปี 2554 เนื่องจากปี 2554 บริษัทฯจ่ายค่าคอมมิชชั่น-ขาย
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จากการขายที่ดินเปล่า ในขณะที่มีค่าใช้จ่ายในการบริหาร 151.1 ล้านบาท
ลดลง 2.5 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 1.6 เนื่องจากการปี 2554 มีค่าใช้จ่ายซ่อมแซม,
สาธารณูปโภคต่างๆ ที่เกิดจากน้ำท่วม

ต้นทุนทางการเงิน

บริษัทฯ มีต้นทุนทางการเงินลดลง 8.0 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 41.3

ภาษีเงินได้นิติบุคคล

บริษัทฯมีภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาลดลง 111.0 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 75.3 จากปี 2554
เนื่องจากในปี 2554 มีกำไรจากการขายที่ดินเปล่า และในปี 2555
มีการปรับอัตราภาษีเงินได้ที่ลดลงจาก 30% เป็นอัตรา 23%

4. อัตรากำไรขั้นต้น อัตรากำไรสุทธิ

ในปี 2555 บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นที่ร้อยละ 33.82
ซึ่งถือว่าสามารถรักษาอัตรากำไรขั้นต้นได้ในระดับค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม แม้ต่ำกว่าปี 2554
ที่มีอัตรากำไรขั้นต้นที่ร้อยละ 37.64 เนื่องจากปี 2554 มีกำไรจากการขายที่ดินเปล่าพัทยา
ในขณะที่มีกำไรสุทธิ 100.1 ล้านบาท เทียบกับปี 2554 ซึ่งมีกำไรสุทธิ 192.6 ล้านบาท
บริษัทมีผลกำไรสุทธิลดลง 92.5 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 48.0 และมีอัตรากำไรสุทธิร้อยละ
6.4 และร้อยละ 9.4 ในปี 2555 และปี 2554ตามลำดับ เนื่องจากปี 2554
มีกำไรจากการขายที่ดินเปล่า
แต่หากเปรียบเทียบกำไรสุทธิก่อนหักภาษีเงินได้นิติบุคคลเฉพาะขายบ้านพร้อมที่ดิน
พบว่าบริษัทฯมีกำไรเพิ่มขึ้นประมาณ 154 ล้านบาท
เนื่องจากความสามารถในการขายและการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น

5.  อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น

ในปี 2555 บริษัทมีผลกำไรสุทธิต่อหุ้นเท่ากับ 0.08 บาท และอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นเท่ากับร้อยละ
4.48ในขณะที่ ปี 2554 บริษัทมีผลกำไรสุทธิต่อหุ้นเท่ากับ 0.16 บาท
และอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นเท่ากับร้อยละ 8.68

ฐานะทางการเงิน

1.  สินทรัพย์

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทมีสินทรัพย์รวม 3,687.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2554 จำนวน 377.2 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 11.4 โดยสินทรัพย์หมุนเวียนเพิ่มขึ้น
385.8 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 12.3 สาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของที่ดินรอการพัฒนา
410.1 สินค้าคงเหลือ 93.4 ในขณะที่ต้นทุนการพัฒนาที่ดินลดลง 101.4 ล้านบาท

  ส่วนประกอบของสินทรัพย์

  1.1 สินค้าคงเหลือ

  สินค้าคงเหลืออยู่ในรูปของอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายแสดงในราคาทุนหรือมูลค่าสุทธิที่จะได้รับแล้วแต่ราคาใดจะต่ำกว่า
  ทั้งนี้ ราคาทุนประกอบด้วยต้นทุนในการได้มาซึ่งที่ดิน ค่าพัฒนาที่ดิน ค่าก่อสร้าง
  และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับโครงการรวมทั้งดอกเบี้ย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 และ
  วันที่ 31 ธันวาคม 2554 บริษัทมีสินค้าคงเหลือจำนวน 410.7 ล้านบาท และ 317.3 ล้านบาท
  ตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 11.1 และร้อยละ 9.6 ของสินทรัพย์รวม ตามลำดับ
  เนื่องจากมีการเปิดโครงการใหม่ ได้แก่ โครงการบ้านฟ้ากรีนพาร์ค รอยัล ปิ่นเกล้า
  โครงการบ้านฟ้า กรีนเนอรี่
  ประกอบกับสินค้าคงเหลือส่วนใหญ่เป็นบ้านตัวอย่างและบ้านเดี่ยวที่มีมูลค่าสูงทำให้อัตราสินค้าคงเหลือต่อสินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้นจากปี
  2554 อย่างไรก็ตามบริษัทยังคง
  มีนโยบายระบายสินค้าคงเหลือเพื่อลดภาระต้นทุนดอกเบี้ยและเพิ่มสภาพคล่องในการดำเนินงาน
  โดยโครงการที่มีการลดลงของสินค้าคงเหลือหลัก ได้แก่ โครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ เฟส 10,
  โครงการบ้านฟ้ารังสิต ลำลูกกา คลอง 7 และโครงการเดอะรอยัล กรีนพาร์ค กาญจนาภิเษ

1.2 ต้นทุนการพัฒนาที่ดินและที่ดินรอการพัฒนา

  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทมีต้นทุนการพัฒนาที่ดินและที่ดินรอการพัฒนารวมจำนวน
  3,005.8 ล้านบาท (คิดเป็นสัดส่วนต้นทุนการพัฒนาที่ดินร้อยละ 33.2
  และที่ดินรอการพัฒนาร้อยละ 48.3 ของสินทรัพย์รวม) เพิ่มขึ้น 308.7 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น
  ร้อยละ 11.4 จากปี 2554

  ในระหว่างปีบริษัทได้ซื้อที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการใหม่ในอนาคตได้แก่ ที่ดินที่คลองหก
  จังหวัดปทุมธานี ที่ดินที่ จ.อุดรธานี และที่ดินที่ บางระมาด (ตลิ่งชัน) รวมมูลค่า 449.3
  ล้านบาท โอนกรรมสิทธิ์ในปี 2555และที่ดินที่ อำเภอสามพราน จังหวัด นครปฐม มูลค่า 271
  ล้านบาท กำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2556

  ที่ดินรอพัฒนาที่โอนไปเป็นต้นทุนการพัฒนาที่ดินเนื่องจากเปิดโครงการใหม่ระหว่างปี ได้แก่
  โครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ เนสโต้ และ โครงการคอนโดเนทูเรซ่า พัทยาเหนือ ชัยพรวิถี เฟส1
  มูลค่ารวม 66.3 ล้านบาท

  บริษัทได้มีการพิจารณาการด้อยค่าของโครงการตั้งแต่ปี 2554
  โดยการพิจารณาจากข้อมูลประเมินโครงการโดยผู้ประเมินอิสระ ในระหว่างปี 2555
  บริษัทได้บันทึกโอนกลับรายการค่าเผื่อมูลค่าต้นทุนพัฒนาที่ดินจำนวน 29.5 ล้านบาท
  เนื่องจากในระหว่างปีโครงการมีกำไรจากการขายบ้านและราคาขายที่ประเมินโดยผู้ประเมินอิสระสูงกว่าต้นทุนทั้งโครงการ
  และมีการโอนค่าเผื่อมูลค่าต้นทุนการพัฒนาที่ดินลดลง จำนวน 7 ล้านบาท
  ในส่วนของบ้านที่สร้างเสร็จในปีไปเป็นค่าเผื่อมูลค่าสินค้าลดลง

1.3 ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ สุทธิ

สินทรัพย์ประเภทนี้ประกอบด้วยองค์ประกอบที่สำคัญคือ
ที่ดินและอาคารสำหรับเป็นสำนักงานและสโมสรในโครงการบ้านจัดสรรของบริษัท ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2555 และวันที่ 31 ธันวาคม 2554 บริษัทมีที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ จำนวน 166.6
ล้านบาท และ 178.3 ล้านบาท ตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.5 และร้อยละ 5.4
ของสินทรัพย์รวม ตามลำดับ มูลค่าของที่ดิน
อาคารและอุปกรณ์ที่ลดลงส่วนใหญ่เนื่องจากการตัดค่าเสื่อมราคา

  คุณภาพสินทรัพย์

  สินทรัพย์

บริษัทและบริษัทย่อยมีการสอบทานการด้อยค่าของสินทรัพย์เมื่อมีเหตุการณ์หรือการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ที่เป็นข้อบ่งชี้ว่าราคาตามบัญชีของสินทรัพย์มีมูลค่าสูงกว่ามูลค่าที่จะได้รับคืน
บริษัทจะรับรู้รายการขาดทุนจากการด้อยค่าเป็นค่าใช้จ่ายทันที

บริษัทได้มีการพิจารณาการด้อยค่าของโครงการตั้งแต่ปี 2554
โดยการพิจารณาจากข้อมูลประเมินโครงการของผู้ประเมินอิสระ ซึ่งในระหว่างปี 2555
บริษัทได้บันทึกโอนกลับรายการค่าเผื่อมูลค่าต้นทุนพัฒนาที่ดินจำนวน 29.5 ล้านบาท
เนื่องจากในระหว่างปีโครงการมีกำไรจากการขายบ้านและราคาขายที่ประเมินโดยผู้ประเมินอิสระมีราคาขายทั้งโครงการสูงกว่าต้นทุนทั้งโครงการ

ลูกหนี้

รายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินและรายได้จากการขายอาคารชุดรับรู้เป็นรายได้เมื่อมีการโอนความเสี่ยงและผลตอบแทนที่เป็นสาระสำคัญของความเป็นเจ้าของให้กับผู้ซื้อแล้ว
ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทมีลูกหนี้การค้าก่อนหักค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญจำนวน 8.6 ล้านบาท
ประกอบด้วยลูกหนี้จากกิจการอสังหาริมทรัพย์ กิจการรับเหมาก่อสร้าง และกิจการบริหารชุมชน
จำนวน 0.3 ล้านบาท 8.1 ล้านบาท 0.1 ล้านบาท ตามลำดับ ในขณะที่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2554 บริษัทมีลูกหนี้การค้าก่อนหักค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญจำนวน 0.6 ล้านบาท
โดยเพิ่มขึ้นจากลูกหนี้กิจการรับเหมาก่อสร้างจำนวน 8.1 ล้านบาท

(ดูรายละเอียดการวิเคราะห์ลูกหนี้การค้าตามอายุหนี้ที่ค้างชำระได้จากหมายเหตุประกอบงบการเงิน
ข้อ 9)

ทั้งนี้ ลูกหนี้การค้ารวม 8.3 ล้านบาท จากจำนวนนี้เป็นลูกหนี้การค้ากิจการอสังหาริมทรัพย์จำนน
0.3 ล้านบาท พิจารณาได้ว่ามีมูลค่าน้อย และไม่มีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัท
โดยบริษัทยังไม่มีการรับรู้เงินค้างชำระเป็นรายได้จากการขายของบริษัท
บริษัทจะออกหนังสือติดตามการชำระหนี้ สำหรับหนี้ที่ครบกำหนดค้างชำระเกิน 2 เดือน
โดยมีหน่วยงานที่ทำหน้าที่ดำเนินการติดตามหนี้
ซึ่งจะประสานความร่วมมือกับลูกหนี้เพื่อเร่งรัดให้มีการชำระหนี้
บริษัทมีการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญตามจำนวนหนี้ที่คาดว่าจะเรียกเก็บไม่ได้
โดยประมาณการจากประสบการณ์การเรียกเก็บหนี้ในอดีตและการวิเคราะห์ฐานะปัจจุบันของลูกหนี้

สำหรับลูกหนี้การค้ากิจการรับเหมาก่อสร้างจำนวน 8.1 ล้านบาทนั้น
เกิดจากการดำเนินงานของบริษัทย่อย คือ บริษัทเอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด
ซึ่งพิจารณาแล้วว่าจะสามารถจัดเก็บหนี้ได้ตามเงื่อนไขการค้าที่กำหนด

2.  สภาพคล่อง

กระแสเงินสดของบริษัทส่วนใหญ่มาจากรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน
และเงินกู้ยืมสถาบันการเงินโดยมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555
บริษัทมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดคงเหลือจำนวน 45.1 ล้านบาท ลดลงจากต้นงวดจำนวน
33.4 ล้านบาท รายละเอียดของแหล่งที่มาและแหล่งที่ใช้ไปของเงินมีดังต่อไปนี้

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทมีเงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมดำเนินงานจำนวน 312.1 ล้านบาท
ลดลง 632.4 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ 197.4 จากปี 2554 เนื่องจากปี 2555
บริษัทมีการซื้อที่ดินรอพัฒนาเพิ่มขึ้น และมีรายได้จากการขายที่ลดลงจากปีก่อน ( ปี 2554
มีรายได้จากการขายที่ดินเปล่า)

เงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมลงทุนจำนวน 11.9 ล้านบาท ลดลง 2.3 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ
23.9 จากปี 2554จากการซื้อเครื่องจักรอุปกรณ์ เครื่องใช้สำนักงาน
ที่สำนักงานขายโครงการบ้านฟ้ากรีนเนอรี่ พัทยาเหนือ และที่โครงการเอ็น.ซี. รอยัล ปิ่นเกล้า
และโครงการคอนโดเนทูเรซ่า

เงินสดสุทธิได้มาจากกิจกรรมจัดหาเงินจำนวน 290.7 ล้านบาท
เนื่องจากการจ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมสถาบันการเงินลดลง 150.0 ล้านบาท
และการจ่ายคืนเงินกู้ยืมกรรมการลดลง 128.1 ล้านบาท

อัตราส่วนสภาพคล่องลดลงจาก 5.75 เท่า ในปี 2554 เป็น 4.94 เท่า ในปี 2555
เนื่องจากหนี้สินหมุนเวียนเพิ่มขึ้น 167.0 ล้านบาท หรือร้อยละ 30.8
จากรายการเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปีเพิ่มขึ้น 173.6
ล้านบาท

3. แหล่งที่มาของเงินทุน

ความเหมาะสมของโครงสร้างเงินทุน

หนี้สิน

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทมีหนี้สินรวม 1,452.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2554 จำนวน 360.2 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 33.0
เนื่องจากระหว่างปีมีการกู้ยืมเงินเพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน
มีการขยายการลงทุนในโครงการใหม่ และจากการซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อรองรับการขยายตลาดในอนาคต

โดยมีหนี้สินหมุนเวียนเพิ่มขึ้น 167.0 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 30.8
เนื่องจากเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปีเพิ่มขึ้น 173.6
ล้านบาท และเงินเบิกเกินบัญชีและเงินกู้ระยะสั้นเพิ่มขึ้น 50.0 ล้านบาท หนี้สินไม่หมุนเวียนเพิ่มขึ้น
193.1 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.2 เนื่องจากเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินเพิ่มขึ้น
194.6 ล้านบาท เพื่อนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการ

บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้นเป็น 0.65 เท่า ในปี 2555 จาก 0.49 เท่า ในปี 2554

ส่วนของผู้ถือหุ้น

บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 และ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 เท่ากับ
2,235.6 ล้านบาท และ 2,218.5 ล้านบาท ตามลำดับ หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.8

สำรองตามกฎหมาย

ในปี 2555 บริษัทได้จัดสรรทุนสำรองตามกฎหมาย 5.1 ล้านบาท ทำให้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2555 งบการเงินเฉพาะบริษัทมีเงินสำรองตามกฎหมายจำนวน 48.85 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ
4.07 ของทุนจดทะเบียน

ปัจจัยที่มีผลต่อการดำเนินงานในอนาคต

สำหรับปี 2556 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีทั้งปัจจัยสนับสนุนและปัจจัยเสี่ยง
ไม่ว่าจะเป็นผลกระทบจากความเข้มแข็งในระบบเศรษฐกิจโลก เศรษฐกิจภายในประเทศ
ซึ่งจะส่งผลต่อความเชื่อมั่นและความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค
การบริหารต้นทุนการก่อสร้างและค่าแรงงานที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมีประสิทธิภาพ
เป็นสิ่งท้าทายความสามารถของผู้ประกอบการ
การเตรียมความพร้อมเพื่อรองรับการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ AEC ปี 2558
การขาดแคลนผู้รับเหมา ตลอดจนประเด็นเสถียรภาพทางการเมืองภายในประเทศ อย่างไรก็ตาม
บริษัทยังคงเน้นนโยบายในการพัฒนาคุณภาพสินค้าการบริการ
ด้วยกลยุทธ์ด้านการตลาดเพื่อสร้างความพึงพอใจสูงสุดแก่ลูกค้า
และคุณภาพชีวิตที่ดีของลูกบ้านในระยะยาว สร้างการรับรู้และเติบโตด้านรายได้อย่างต่อเนื่อง
ปัจจุบันถือได้ว่าบริษัทมีความแข็งแกร่งด้านการเงินและเงินทุน
มีที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพเพียงพอเพื่อรองรับการขยายตลาดในอนาคต
ซึ่งอยู่ภายใต้การวิเคราะห์และตัดสินใจการลงทุนด้วยความระมัดระวังและกระจายความเสี่ยง
มีความพร้อมด้านบุคลากรทีมงาน มีโครงสร้างองค์กรที่สอดคล้องกับลักษณะธุรกิจแต่ละกลุ่ม
Strategic Business Unit
และระบบการบริหารงานจัดการภายในที่มีประสิทธิภาพเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
และบรรลุเป้าหมายโดยรวมขององค์กร

  ภาระผูกพันและหนี้สินที่อาจเกิดขึ้น

1)  บริษัทได้ทำสัญญาเช่าตึกแถว อาคาร สำนักงานขาย ที่ดิน
    และบริการจัดทำและติดตั้งป้ายโฆษณา เพื่อดำเนินกิจการของบริษัท ณ วันที่ 31 ธันวาคม
    2555 บริษัทมีภาระผูกพันในการจ่ายค่าเช่าและบริการตามสัญญาภายใน 1 ปี จำนวน 4.80
    ล้านบาท และภายใน 2 ถึง 3 ปี จำนวน 4.41 ล้านบาท

2)  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555
    บริษัทและบริษัทย่อยได้ให้ธนาคารพาณิชย์ในประเทศสามแห่งออกหนังสือค้ำประกันต่อหน่วยงานราชการและบุคคลภายนอก
    จำนวน 132.32 ล้านบาท (เฉพาะบริษัท 131.92)

3)  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555
    บริษัทได้ค้ำประกันการขอกู้ยืมเงินของลูกค้าต่อสถาบันการเงินเป็นจำนวนเงิน 0.65 ล้านบาท
    และค้ำประกันการใช้น้ำมัน เป็นจำนวนเงิน 0.22 ล้านบาท

4)  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทมีคดีความที่ถูกฟ้องร้องทางกฎหมาย ดังต่อไปนี้

บริษัทถูกสถาบันการเงินในประเทศแห่งหนึ่งฟ้องร้องในคดีแพ่งคงเหลืออยู่จำนวน 1
คดีบริษัทอยู่ในฐานะผู้ค้ำประกันหนี้เงินกู้ยืมร่วมชำระหนี้เงินกู้กับผู้กู้เงินหลัก
ซึ่งเป็นลูกค้าของบริษัทเป็นจำนวนเงินรวม 0.60 ล้านบาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5
ต่อปีของทุนทรัพย์ที่ฟ้องร้องนับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระหนี้เสร็จสิ้น (คำนวณจนถึงวันที่ 31
ธันวาคม 2555 คิดเป็นจำนวนเงินประมาณ 0.22 ล้านบาท)
โดยกล่าวหาว่าผู้กู้เงินหลักผิดนัดชำระหนี้ตามเงื่อนไขในการจ่ายชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยเงินกู้ยืม
ในฐานะที่บริษัทเป็นผู้ค้ำประกันหนี้เงินกู้ยืมดังกล่าว ดังนั้นบริษัทจึงถูกฟ้องร้องเป็นจำเลยที่ 2
ในฐานะเป็นลูกหนี้ร่วม

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 คดีถึงที่สุดแล้ว
โดยศาลสั่งให้ผู้กู้เงินหลักและผู้ค้ำประกันร่วมกันชำระเงินจำนวนรวม 0.60 ล้านบาท
พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของเงินต้นจำนวน 0.50 ล้านบาท
หากไม่ชำระให้ยึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขายทอดตลาดให้แก่โจทก์
ผู้บริหารของบริษัทได้พิจารณาประมาณการผลความเสียหายที่คาดว่าจะถูกเรียกร้องสำหรับคดีดังกล่าวจนถึงวันที่
31 ธันวาคม 2555 เป็นจำนวนเงิน 0.18 ล้านบาท
โดยแสดงภายใต้บัญชีหนี้สินหมุนเวียนอื่นโดยฝ่ายบริหารคาดว่าความเสียหายจะไม่เกินกว่าจำนวนที่ประมาณการไว้

ค่าตอบแทนของผู้สอบบัญชี

1.  ค่าตอบแทนจากการสอบบัญชี (audit fee)

  บริษัทและบริษัทย่อย จ่ายค่าตอบแทนการสอบบัญชีให้แก่ สำนักงานสอบบัญชีที่ผู้สอบบัญชีสังกัด
  ในรอบปีบัญชีที่ผ่านมาเป็นจำนวนเงินรวม 980,000 บาท

2.  ค่าบริการอื่น (non-audit fee)

  บริษัทและบริษัทย่อย จ่ายค่าตอบแทนของงานบริการอื่น ซึ่งได้แก่ ค่าพาหนะเดินทาง
  และค่าล่วงเวลาให้แก่ สำนักงานสอบบัญชีที่ผู้สอบบัญชีสังกัด ในรอบปีบัญชีที่ผ่านมา
  เป็นจำนวนเงินรวม 215,265 บาท