1. ปัจจัยความเสี่ยง

1.  ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาน้ำมัน

ในปี 2548 ราคาน้ำมันดิบในตลาดโลกได้ปรับตัวสูงขึ้นโดยราคาน้ำมันดิบดูไบเฉลี่ยทั้งปีอยู่ที่ประมาณ
50 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล
ทั้งนี้เนื่องจากการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของทั้งในสหรัฐอเมริกาและเอเชียแปซิฟิกทำให้กำลังการผลิตน้ำมันดิบส่วนเกินเหลือน้อยเมื่อเทียบกับอุปสงค์ที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
ประกอบกับมีการเข้ามาเก็งกำไรในตลาดซื้อขายล่วงหน้าของกองทุนน้ำมัน
และเหตุการณ์พายุเฮอร์ริเคนถล่มแหล่งขุดเจาะน้ำมันดิบเป็นปัจจัยสนับสนุนให้ราคาน้ำมันสำเร็จรูปทั่วโลกเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สำหรับประเทศไทย
การที่รัฐบาลประกาศลอยตัวน้ำมันเบนซินและดีเซลให้เป็นไปตามภาวะราคาตลาดได้ส่งผลกระทบในด้านจิตวิทยาและต่อต้นทุนการผลิตสินค้าที่เพิ่มสูงขึ้น
โดยเฉพาะภาคธุรกิจขนส่งและบริการซึ่งผู้ประกอบการได้ปรับราคาสินค้าขึ้นทันทีรวมไปถึงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งวัสดุก่อสร้างได้ปรับราคาขึ้นและส่งผลกระทบต่อต้นทุนค่าก่อสร้างและราคาขายที่ต้องปรับราคาขึ้นตามไปด้วย
ซึ่งในภาวะน้ำมันแพงส่งผลให้ผู้บริโภคมีค่าใช้จ่ายในการครองชีพสูงขึ้น
ทำให้เกิดความไม่มั่นใจในภาวะเศรษฐกิจ และอาจชะลอการตัดสินใจลงทุนซื้อที่อยู่อาศัย
หรืออาจจะไม่สามารถรับภาระในการผ่อนชำระเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้

แนวโน้มราคาน้ำมันดิบในปี2549
คาดว่าจะแกว่งตัวอยู่ในระดับสูงโดยที่ตลาดยังมีความผันผวนได้อีกเนื่องจากกำลังการผลิตส่วนเกินยังคงอยู่ในระดับต่ำและยังแปรตามปัจจัยต่างๆเช่น
ปริมาณน้ำมันดิบและน้ำมันสำเร็จรูปสำรองของสหรัฐและในภูมิภาค ฤดูกาลใช้ยวดยานพาหนะ
สภาพภูมิอากาศ กำลังการผลิตน้ำมันดิบจากกลุ่มโอเปค
ไปจนถึงเสถียรภาพของการเมืองการปกครองในประเทศผู้ผลิตน้ำมันต่างๆ
อย่างไรก็ตามภาวะราคาน้ำมันที่อยู่ในระดับสูงจะทำให้อุปสงค์ทั่วโลกลดลงเนื่องจากผู้บริโภคเริ่มตระหนักถึงราคาน้ำมันที่สูงขึ้นมากและลดการบริโภคน้ำมันลง

ในส่วนของบริษัทฯ
ได้มีการป้องกันและลดความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันซึ่งส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น
โดยที่บริษัทฯได้มีการทำการวิจัยตลาดและศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนก่อนที่จะลงทุนในโครงการใดๆ
และ ในขั้นตอนการก่อสร้างบริษัทฯ
จะมีการวางแผนการก่อสร้างและสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างเพื่อให้บริษัทฯสามารถควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างได้
บริษัทฯมีนโยบายการสร้างบ้านพร้อมอยู่โดยแบ่งพื้นที่การก่อสร้างเป็นโซนและทำสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมาแต่ละรายในปริมาณงานที่เหมาะสม
ส่วนอาคารชุดพักอาศัย
บริษัทฯจัดให้มีการประมูลราคาและคัดเลือกผู้รับเหมางานก่อสร้างและงานระบบต่างๆ
เพื่อให้สามารถกำหนดราคาขายให้สอดคล้องกับต้นทุนได้
นอกจากนี้บริษัทฯได้มีการทำสัญญาสั่งซื้อวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างที่ราคามีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นหรือมีการขาดตลาดล่วงหน้ากับผู้ผลิตรายใหญ่โดยตรง
และยังเตรียมศึกษาการนำเทคโนโลยีใหม่ๆมาใช้ในการก่อสร้างที่จะช่วยให้เกิดการประหยัดต้นทุนการก่อสร้างอีกทางหนึ่ง

2.  ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

ตั้งแต่กลางปี 2547
ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นตามการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐอเมริกาที่เกิดขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง
เนื่องจากต้องการรักษาเสถียรภาพของค่าเงินบาทอันเกิดจากประเทศไทยได้เริ่มกลับมาขาดดุลการค้าและดุลบัญชีเดินสะพัดอีกครั้ง
ซึ่งส่งผลกระทบให้ทุนสำรองเงินตราต่างประเทศลดลงและจะส่งแรงกดดันให้ค่าเงินอ่อนตัวลงไปอีก
รวมถึงการเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อนับตั้งแต่มีการปล่อยลอยตัวน้ำมันดีเซลทำให้ดอกเบี้ยที่แท้จริงติดลบมากขึ้น
จึงเป็นแรงกดดันอีกประการหนึ่งที่ทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยต้องปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย
ส่งผลให้สถาบันการเงินต่างๆเริ่มทยอยปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นตามภาระต้นทุนที่สูงขึ้นและสภาพคล่องในระบบที่เริ่มลดลงจากการที่สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้อัตราการขยายตัวของสินเชื่อเพิ่มขึ้นมากกว่าอัตราการขยายตัวของเงินฝาก

การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยถือเป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ทั้งผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่นอกจากจะต้องเผชิญกับราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นแล้วยังต้องรับภาระกับอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทำให้ต้นทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้น
และการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยทำให้ผู้บริโภคมีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระเงินกู้
ความสามารถในการซื้อบ้านที่ลดขนาดลง หรืออาจชะลอการตัดสินใจซื้อหรือลงทุนในที่อยู่อาศัย
ในปี2549 ดอกเบี้ยยังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอีกโดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีแรก
และอาจจะทรงตัวในช่วงครึ่งปีหลัง
อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อเคหะจะมีการเปลี่ยนจากแบบอัตราคงที่มาเป็นแบบลอยตัวมากขึ้นเพื่อเป็นการบริหารต้นทุนของสถาบันการเงินที่ไม่สามารถแบกรับภาระต้นทุนทางการเงินที่มีแนวโน้มที่สูงขึ้นและรวมถึงการใช้นโยบายการสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นของสถาบันการเงินในการพิจารณาปล่อยกู้ให้กับผู้ประกอบการและผู้บริโภค

เพื่อรองรับภาวะอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น
บริษัทฯได้วางแผนการตลาดเพื่อที่จะรองรับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่อาจจะลดลงโดยการเพิ่มผลิตภัณฑ์ในตลาดระดับกลางให้มีแบบบ้านที่หลากหลายให้มากขึ้น
โดยบริษัทฯได้เพิ่มจำนวนและแบบบ้านเดี่ยวราคาระดับกลางที่มีช่วงราคาระดับ 4-5
ล้านบาทให้มากขึ้น ส่วนทาวน์เฮาส์จะมีระดับราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 2.5
ล้านบาทขึ้นไปรวมถึงการศึกษาการลงทุนในโครงการบ้านเดี่ยวในระดับ 3 – 4 ล้านบาท
สำหรับผลกระทบทางด้านต้นทุนทางการเงิน
บริษัทฯมีการดูแลการบริหารเงินอย่างมีประสิทธิภาพและมีวินัย
โดยใช้นโยบายทางการเงินที่กำหนดอัตราส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่เกิน 1 : 1
และมีการใช้เงินกู้ระยะยาวบางส่วนที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่
อีกทั้งบริษัทฯยังได้รับการสนับสนุนทางการเงินอย่างดีจากสถาบันการเงินต่างๆ ตลอดมา

3.  ความเสี่ยงจากการแข่งขันสูง

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มีการเติบโตควบคู่ไปกับเศรษฐกิจของประเทศ ในปี 2548
มีปัจจัยต่างๆที่มากระทบเศรษฐกิจมากมายอันได้แก่ การเกิดเหตุการณ์สึนามิเมื่อเดือนธันวาคม 2547
ที่กระทบภาคการท่องเที่ยว ราคาน้ำมัน อัตราเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ยและราคาสินค้าที่ปรับตัวสูงขึ้น
ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจที่จะลงทุนซึ่งรวมถึงการซื้อที่อยู่อาศัยเนื่องจากความเชื่อมั่นในสภาพเศรษฐกิจที่ลดลง
จึงเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้มีการแข่งขันสูงมาก
เนื่องจากความต้องการซื้อและกำลังซื้อที่ลดลงในขณะที่ยังมีจำนวนสต็อกบ้านคงเหลืออยู่จากอุปทานส่วนเกินจากปีที่ผ่านมาประกอบกับโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้นแม้ว่าจะไม่สูงมากเท่าปีก่อนๆก็ตาม

ดังนั้นผู้ประกอบการทุกรายจึงต้องใช้กลยุทธ์และแผนการตลาดที่แข่งขันกันทั้งด้านราคา
และการส่งเสริมการขายในรูปแบบต่างๆเพิ่มขึ้น
ในขณะเดียวกันไม่สามารถปรับราคาขึ้นได้ตามต้นทุนค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นและยังต้องตรึงราคาไว้เพื่อให้สามารถแข่งขันกับคู่แข่งหรือครองส่วนแบ่งตลาดเอาไว้ได้
ประกอบกับการขายส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับกลางถึงล่างมากขึ้นซึ่งให้อัตราผลตอบแทนต่ำกว่าบ้านระดับบนทำให้กำไรขั้นต้นของผู้ประกอบการลดลง
ซึ่งโดยทั่วไปแล้วตลาดบ้านเดี่ยวมีภาวการณ์แข่งขันที่รุนแรงมากกว่าตลาดทาวน์เฮ้าส์
สำหรับตลาดคอนโดมีเนียมจะเน้นย่านใจกลางเมืองมากขึ้น
อย่างไรก็ตามภายใต้การแข่งขันสูงระหว่างผู้ประกอบการถือเป็นผลดีต่อผู้บริโภคที่จะสามารถเลือกสิ่งที่ดีและตรงความต้องการที่สุดโดยการพิจารณาเปรียบเทียบในเรื่องราคา
คุณภาพและรูปแบบของโครงการ ทำเลที่ตั้ง
รวมถึงความสามารถและความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ

บริษัทฯดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลานานและได้เข้าสู่การเป็นผู้พัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยตั้งแต่ปี
2546 โดยมีทีมงานวิจัยศึกษาถึงแนวโน้มพฤติกรรมผู้บริโภค
ทำเลที่ตั้งและการแข่งขันเพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจในการกำหนดรูปแบบและแนวคิดของโครงการ
ปัจจุบันบริษัทฯได้พัฒนาโครงการที่มีความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ทั้ง บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
และคอนโดมีเนียม ซึ่งกระจายไปในหลายๆทำเลที่มีศักยภาพและสะดวกในการเดินทาง
เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกได้ตามความชอบและรูปแบบการอยู่อาศัย
นอกจากนี้ทิศทางและแผนการดำเนินงานของบริษัทฯยังคงให้ความสำคัญต่อการเติบโตอย่างมีเสถียรภาพโดยมีรายได้จากทั้งธุรกิจพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยและธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าซึ่งสร้างรายได้และกระแสเงินสดระยะยาวที่มีความสม่ำเสมอแม้ว่าจะเป็นช่วงที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว
โดยให้ความสำคัญกับการบริหารการจัดการที่ยึดหลักบรรษัทภิบาลที่ดี

4.  ความเสี่ยงจากการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค
    (ANET)

ในปี 2546 บริษัทฯได้ลงทุนในกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค์ในสัดส่วนร้อยละ 30
หรือคิดเป็นเงินจำนวน 360 ล้านบาท จากมูลค่าหน่วยลงทุนที่เสนอขาย 1,200 ล้านบาท โดย
ANET เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้องที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือ
อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 โดยเมื่อครบกำหนดอายุกองทุน 5 ปี
อาจขยายอายุโครงการออกไปอีก 2 ปีตามมติผู้ถือหน่วยลงทุน
ทั้งนี้บริษัทฯได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับ ANET
โดยกำหนดว่าบริษัทฯหรือบุคคลที่บริษัทฯกำหนดมีสิทธิในการรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวในราคา
1,200 ล้านบาท
ซึ่งบริษัทฯอาจเกิดความเสี่ยงหากราคาอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีมูลค่าที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
รวมทั้งบริษัทฯอาจเผชิญความเสี่ยงจากกระแสเงินสดไม่เพียงพอเพื่อที่จะซื้อทรัพย์สินดังกล่าว
ทำให้ต้องจัดหาแหล่งเงินทุนอื่น อย่างไรก็ตาม
บริษัทฯเห็นว่าผู้เช่าหลักของกองทุนต้องรักษาสภาพทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่ดีตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาเช่าเพื่อส่งมอบให้ผู้ซื้อ
ดังนั้นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจึงไม่ควรลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

5.  ความเสี่ยงจากการมีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่

บริษัทฯมีกลุ่มครอบครัวชินวัตรถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 61
ของจำนวนหุ้นสามัญซึ่งถือเป็นกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่สามารถควบคุมเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกือบทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นเรื่องการแต่งตั้งกรรมการ
หรือการขอมติในเรื่องอื่นที่ต้องใช้คะแนนเสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ยกเว้นเรื่องที่กฎหมายหรือข้อบังคับบริษัทฯกำหนดให้ต้องได้รับเสียง 3 ใน 4 ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงไม่อาจสามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบและถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นใหญ่เสนอได้

อย่างไรก็ตาม
คณะกรรมการบริษัทและคณะกรรมการบริหารเป็นผู้ที่มีอำนาจหน้าที่อย่างสมบูรณ์ในการบริหารจัดการธุรกิจ
ประกอบกับบริษัทฯมีคณะกรรมการตรวจสอบที่จะเข้ามาตรวจสอบและพิจารณาเพื่อไม่ให้เกิดรายการที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งกัน