ปัจจัยความเสี่ยง

ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก

1. ความเสี่ยงจากสภาวะเศรษฐกิจ

ในปีที่ผ่านมาภาคธุรกิจยังคงได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและเหตุการณ์วุ่นวายทางการเมืองภายในประเทศ
ซึ่งต่อเนื่องมาจากปี 2551 ในช่วงต้นปี 2552 เศรษฐกิจโลกโดยรวมยังอยู่ในภาวะถดถอย
ซึ่งได้ส่งผลกระทบต่อตลาดการค้าทั่วโลก รวมถึงตลาดการค้าและภาคการจ้างงานของไทย
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคการส่งออกและการท่องเที่ยวซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรง
แม้ว่ารัฐบาลได้ประกาศใช้นโยบายการคลังขาดดุลและออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ
รวมทั้งธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องแล้วก็ตาม
ผู้บริโภคยังคงมีความวิตกกังวลในสภาวะเศรษฐกิจ
และแม้ว่าความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเริ่มปรับตัวดีขึ้นในช่วง 6 เดือนหลังของปี 2552
แต่ผู้บริโภคยังคงมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายอยู่เช่นเดิม ทั้งนี้
ในปี 2553
มีการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยจะสามารถขยายตัวได้มากขึ้นทั้งด้านการลงทุนและการบริโภค
โดยมีแรงสนับสนุนจากเศรษฐกิจโลกที่ฟื้นตัวขึ้นอย่างชัดเจน
และจากนโยบายการเงินการคลังเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจที่มีการนำมาใช้อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ต้นปี 2552
ซึ่งสำหรับธุรกิจค้าปลีกและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก
ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเป็นสิ่งสำคัญมาก
โดยในปี 2553 บริษัทฯ คาดว่าหากสถานการณ์ทางการเมืองมีเสถียรภาพมากขึ้น
สถาการณ์การค้าปลีกจะปรับตัวดีขึ้น อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ
ได้เตรียมรับมือกับผลกระทบจากความไม่แน่นอนจากสถานการณ์การเมืองที่อาจเกิดขึ้นทั้งในแง่ของอัตราการเช่าพื้นที่
การปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าพื้นที่ และจำนวนลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการบริษัทฯ
จึงได้ดำเนินธุรกิจโดยใช้หลักความระมัดระวัง การพิจารณาลงทุนในโครงการใหม่ ๆ
เป็นไปด้วยความรอบคอบ มีการศึกษาและติดตามดูแนวโน้มค่าใช้จ่ายในก่อสร้างอย่างใกล้ชิด รวมถึง
การรักษาวินัยการเงินอย่างสม่ำเสมอ นอกจากนั้น บริษัทฯ
ยังได้เน้นการปรับปรุงกระบวนการภายในองค์กรเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน
ควบคู่ไปกับการรณรงค์และใช้นโยบายประหยัดต้นทุนและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
เพื่อรักษาอัตราการเติบโตของกำไรสุทธิ ทั้งนี้
จากประสบการณ์ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกที่ยาวนาน บริษัทฯ
เชื่อมั่นว่าจะสามารถนำพาธุรกิจก้าวผ่านช่วงเวลานี้ไปได้อย่างราบรื่นและมั่นคง

2. ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อกระตุ้นการลงทุนและการบริโภคภายในประเทศ
ซึ่งส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะปรับตัวลงตามไปด้วย อย่างไรก็ตาม
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินอาจไม่ถูกปรับลดลงมากเท่ากับขนาดการปรับลดของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย
เนื่องจากธนาคารพาณิชย์ยังคงต้องพยายามรักษาส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเพื่อรักษาผลประกอบการ
ประกอบกับธนาคารพาณิชย์ต้อง
เพิ่มความระมัดระวังมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ ในขณะที่ บริษัทฯ
ยังคงต้องพึ่งพาการสนับสนุนทางการเงินจากสถาบันการเงินเพื่อใช้ลงทุนในการพัฒนาโครงการใหม่ตามแผนการขยายธุรกิจ
โดยเงินกู้ยืมเพื่อพัฒนาโครงการของบริษัทฯ
ส่วนใหญ่นั้นอยู่ในรูปของเงินกู้ยืมระยะยาวซึ่งมีความเสี่ยงต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
ดังนั้น
เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยโดยไม่เสียโอกาสจากอัตราดอกเบี้ยในช่วงขาลง
บริษัทฯ
จึงคงสัดส่วนของเงินกู้ยืมที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่กับเงินกู้ยืมที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวให้อยู่ในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน
ในขณะเดียวกัน บริษัทฯ ยังมีวงเงินกู้ที่กันสำรองไว้ส่วนหนึ่งแล้วสำหรับใช้ในการพัฒนาโครงการใหม่
ถึงกระนั้น บริษัทฯ ยังคงมองหาโอกาสและทางเลือกอื่นๆ
สำหรับการระดมเงินทุนที่นอกเหนือจากการกู้ยืม อาทิ การระดมทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งบริษัทฯ
ได้ประสบความสำเร็จในการให้เช่าทรัพย์สินบางส่วนของโครงการปิ่นเกล้าเข้ากองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์
CPN รีเทล โกรท เมื่อเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมา และการหาผู้ร่วมทุนในการพัฒนาโครงการใหม่
ทั้งนี้เพื่อให้การบริหารจัดการเงินทุนของบริษัทฯ
เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพภายใต้ต้นทุนทางการเงินที่เหมาะสม

3. ความเสี่ยงจากการแข่งขันที่สูงขึ้น

แม้ว่าสภาพเศรษฐกิจโดยรวมเริ่มมีแน้วโน้มการฟื้นตัวในครึ่งหลังของปี 2552
แต่ธุรกิจค้าปลีกยังคงต้องเผชิญกับ
ความท้าทาย เนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคยังดีขึ้นไม่มากนัก
ผู้บริโภคยังมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย
ส่งผลให้ธุรกิจค้าปลีกยังมีการแข่งขันที่รุนแรงต่อเนื่องมาจากปี 2551 เพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดที่มีอยู่
ผู้ประกอบธุรกิจค้าปลีกต้องนำกลยุทธ์ต่าง ๆ
มาปรับใช้ให้สอดคล้องกับพฤติกรรมของผู้บริโภค เช่น การจัดโปรโมชั่นและกิจกรรมทางการตลาดอื่น
ๆ เพิ่มขึ้นเพื่อดึงดูดลูกค้า
ให้เข้ามาใช้บริการและเป็นการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้า
ในขณะที่การพัฒนาศูนย์การค้าในรูปแบบของคอมมูนิตี้มอลล์
ยังคงเป็นรูปแบบที่ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจ
เนื่องจากเป็นการขยายฐานลูกค้าไปยังแหล่งชุมชนได้อย่างทั่วถึงมากขึ้นและใช้เงินลงทุนต่ำกว่าการพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่
อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ยังคงมุ่งมั่นที่จะพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่
ครบวงจรเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าในทุกๆ ด้าน
ทั้งในด้านความครบครันของสินค้าและบริการ และเป็นศูนย์รวมความบันเทิง สถานที่พบปะสังสรรค์
ตลอดจนเป็นแหล่งการศึกษาหาความรู้ทั้งในเชิงวิชาการและด้านสังคม เช่น
ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ที่มีอุทยานการเรียนรู้สำหรับเด็กและเยาวชน (TK Park) เป็นต้น
โดยบริษัทฯ เชื่อว่าการเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่มีความครบถ้วน
ของสินค้าและบริการจะตอบสนองผู้บริโภคได้ดีกว่า และสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
ซึ่งจะช่วยสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่า
ในระยะยาว นอกจากนี้จากทำเลที่ตั้งของทุกโครงการซึ่งตั้งอยู่บนพื้นที่ที่มีศักยภาพมีประชากรหนาแน่น
การคมนาคมสะดวก
มีแนวโน้มการเติบโตของประชากรและรายได้ในอนาคต
อีกทั้งยังได้พัฒนาปรับปรุงศูนย์การค้าพร้อมทั้งยกระดับมาตรฐานการให้บริการและการบริหารจัดการอย่างต่อเนื่อง
เพื่อสร้างความแตกต่างและความได้เปรียบในการแข่งขัน บริษัทฯ
จึงมั่นใจว่าปัจจัยและความทุ่มเทต่างๆ เหล่านี้จะส่งผลให้บริษัทฯ
ยังคงเป็นหนึ่งในผู้นำด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกต่อไปในอนาคต

4. ความเสี่ยงจากการก่อวินาศกรรม อุบัติภัยและภัยธรรมชาติ

ธุรกิจศูนย์การค้าแบบครบวงจรเป็นธุรกิจที่ให้ความสำคัญกับการบริการและการนำเสนอความสะดวกสบายให้กับลูกค้า
แต่ความเชื่อมั่นและความไว้วางใจของผู้มาใช้บริการก็นับเป็นอีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญ บริษัทฯ
จึงมีนโยบายในการรักษาความปลอดภัยอย่างรัดกุมและเข้มงวด
และได้มีการกำหนดมาตรการป้องกันและแนวทางปฏิบัติในกรณีที่เกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด เช่น
การก่อวินาศกรรมหรือเหตุการณ์รุนแรงอื่น ๆ ทั้งนี้
เพื่อป้องกันและลดความเสียหายจากเหตุการณ์ที่คาดคิด บริษัทฯ
ได้จัดให้มีหน่วยงานบรรเทาสาธารณภัยที่ได้รับการอบรมและทดสอบทั้งภาคทฤษฎีและปฏิบัติประจำอยู่ทุกศูนย์การค้า
เพื่อเตรียมรับมือกับการก่อวินาศกรรม และกำหนดให้มีการตรวจตราทุกพื้นที่อย่างเข้มงวด
ตลอดจนการติดตามข่าวสารและสถานการณ์บ้านเมืองอย่างใกล้ชิด ถึงกระนั้น บริษัทฯ
ยังได้จัดทำประกันภัยที่ครอบคลุมความเสียหายอันเกิดจากภัยธรรมชาติ อุบัติภัย
และการก่อวินาศกรรมให้กับ
ทุกโครงการภายใต้การบริหารงานของบริษัทฯ เพื่อป้องกันความเสียหายทางการเงินอีกด้วย

5. ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกมีความเสี่ยงที่จะได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย
และการวางนโยบายจากภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการวางผังเมือง แนวเวนคืน
การปรับปรุงระบบขนส่งมวลชน และกฎหมายเกี่ยวกับการรักษาสิ่งแวดล้อม
ซึ่งล้วนเป็นปัจจัยที่อยู่เหนือการควบคุมและอาจจะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการใหม่ของบริษัทฯ
ได้ อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่ตั้งและการกำหนดขนาดที่ดินที่ตั้ง
ตลอดจนการตรวจสอบถึงข้อจำกัดทางกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องอย่างละเอียดก่อนการตัดสินใจลงทุน
รวมถึงการติดตามสถานการณ์ความเคลื่อนไหวในประเด็นต่างๆ เหล่านี้
อย่างใกล้ชิด
เพื่อให้สามารถกำหนดแผนการพัฒนาโครงการได้อย่างเหมาะสมหากมีการเปลี่ยนแปลงในข้อกฎหมายหรือนโยบาย
ของรัฐ

ความเสี่ยงจากการดำเนินงานภายใน

6. ความเสี่ยงด้านงานก่อสร้าง

ในการพัฒนาโครงการใหม่และการปรับปรุงโครงการที่มีอยู่เดิม บริษัทฯ
ได้ให้ความสำคัญกับการควบคุมดูแลการก่อสร้างเพื่อคงคุณภาพและมาตรฐานของงานก่อสร้าง
ตลอดจนควบคุมการใช้งบประมาณให้มีประสิทธิภาพและเป็นไปตามแผนการลงทุนที่วางไว้

-   ในด้านของคุณภาพและมาตรฐานของงานก่อสร้าง บริษัทฯ
    ได้กำหนดระเบียบเกี่ยวกับคุณสมบัติและขั้นตอนในการคัดเลือกผู้ออกแบบ วิศวกรที่ปรึกษา
    วิศวกรควบคุมงาน ตลอดจนบริษัทฯ ผู้รับเหมาก่อสร้างไว้อย่างชัดเจน
    เพื่อให้กระบวนการคัดเลือกเป็นไปอย่างโปร่งใส รอบคอบรัดกุม และมีประสิทธิภาพ
    และเพื่อให้ได้ผู้เข้าร่วมพัฒนาโครงการที่มีคุณสมบัติและมีประสบการณ์เป็นที่ยอมรับและเชื่อถือได้

-   ในด้านศักยภาพทางการเงินและประวัติการทำงานของผู้รับเหมา
    เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงจากการที่ผู้รับเหมาประสบปัญหาทางการเงินจนส่งผลกระทบให้การก่อสร้างโครงการต้องล่าช้าหรือหยุดการก่อสร้างลง
    บริษัทฯ จึงคำนึงถึงความมั่นคงทางด้านการเงินและประวัติการทำงานที่ดีของผู้รับเหมา
    โดยถือเป็นปัจจัยสำคัญอีกส่วนหนึ่งที่จะใช้พิจารณาคัดเลือกผู้เข้าร่วมพัฒนาโครงการ

-   ในด้านความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน
    การดูแลความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของลูกค้าที่เป็นผู้เช่าพื้นที่และลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า
    ตลอดจนพนักงานของบริษัทฯ
    มีความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าการให้ความสะดวกสบายและความครบถ้วนของสินค้าและบริการ
    ดังนั้น ในขั้นตอนของการพัฒนาโครงการ บริษัทฯ
    จึงให้ความสำคัญกับทุกขั้นตอนการก่อสร้างเพื่อให้งานก่อสร้างดำเนินไปอย่างมีคุณภาพและได้มาตรฐาน
    ทั้งนี้
    เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากงานก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐานอันอาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อชีวิตและทรัพย์สิน
    และยังเป็นการช่วยให้บริษัทฯ
    สามารถควบคุมงบประมาณการลงทุนให้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
    ตลอดจนช่วยลดต้นทุนในการปรับปรุงโครงการในอนาคตอีกด้วย

-   เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าก่อสร้าง บริษัทฯ ได้นำวิศวกรรมคุณค่า
    (Value Engineering) เข้ามาใช้ในขั้นตอนการออกแบบและก่อสร้างโครงการ
    ซึ่งเป็นเทคนิคที่ทำให้ บริษัทฯ สามารถลดต้นทุนการก่อสร้างได้เป็นอย่างดี
    โดยที่ยังคงคุณภาพและมาตรฐานการก่อสร้างไว้ดังเดิม
    สำหรับความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างนั้น
    ในการทำสัญญาจัดซื้อจัดจ้างกับผู้รับเหมาแต่ละราย บริษัทฯ
    จะกำหนดมูลค่างานตามสัญญาไว้เป็นจำนวนเงินที่แน่นอน โดยระบุรายละเอียดของวัสดุ รูปแบบ
    และลักษณะของผลงานไว้อย่างชัดเจน
    ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างลงได้ระดับหนึ่ง
    ประกอบกับเศรษฐกิจปัจจุบันอยู่ในภาวะถดถอยส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างลดลง
    ซึ่งเป็นประโยชน์กับบริษัทฯ ที่มีการพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงนี้อีกด้วย

7. ความเสี่ยงจากการปฏิบัติงาน

บริษัทฯ ตระหนักถึงความสำคัญของความเสี่ยงอันอาจเกิดขึ้นระหว่างการปฏิบัติงาน
ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้ทั้งจากปัจจัยภายในและปัจจัยภายนอกองค์กร
และส่งผลกระทบให้การปฏิบัติงานไม่เป็นไปตามเป้าหมายหรือทำให้การปฏิบัติงานไม่มีประสิทธิภาพ
เท่าที่ควร บริษัทฯ จึงได้จัดตั้งหน่วยงานบริหารความเสี่ยงขึ้น
เพื่อดำเนินการการควบคุมและบริหารความเสี่ยงในการปฏิบัติงานอย่างเป็นระบบ
โดยหน่วยงานบริหารความเสี่ยงจะดำเนินการสำรวจเชิงปฏิบัติการในทุกขั้นตอนการทำงานของทุกหน่วยงานและทำการกำหนดประเด็นความเสี่ยงร่วมกันกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องนั้นๆ
เพื่อร่วมกันวางมาตรการในการป้องกันและลดความเสี่ยงในการปฏิบัติงานทั้งประเด็นความเสี่ยงในระดับหน่วยงานและประเด็นความเสี่ยงในระดับองค์กรและกลยุทธ์องค์กร
โดยมีการติดตามและประเมินผลการควบคุมความเสี่ยงอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบัน บริษัทฯ
อยู่ระหว่างดำเนินการปรับปรุงกระบวนการทำงาน (Business Process Improvement)
เพื่อช่วยลดความซ้ำซ้อนและเพิ่มประสิทธิภาพการทำงาน ซึ่งจะเป็นเครื่องมือสนับสนุนในการบริหาร
ความเสี่ยงและการควบคุมภายในของบริษัทฯ ทั้งนี้
หน่วยงานบริหารความเสี่ยงจะจัดทำรายงานการบริหารความเสี่ยงและรายงานผลต่อคณะกรรมการบริหารความเสี่ยงของบริษัทฯ
อย่างน้อยไตรมาสละ 1 ครั้ง