12. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

1.  งบการเงิน

ผู้สอบบัญชีและรายงานผู้สอบบัญชี

สรุปรายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินระหว่างกาล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549

ผู้สอบบัญชี : นางสาวจันทรา ว่องศรีอุดมพร ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ทะเบียนเลขที่ 4996

บริษัท สอบบัญชีธรรมนิติ จำกัด

ผู้สอบบัญชีแสดงความเห็นว่า งบการเงินแสดงฐานะการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549
ผลการดำเนินงานรวม การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้นรวม และกระแสเงินสดรวม
สำหรับปีสิ้นสุดวันเดียวกัน ของบริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
และฐานะการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 ผลการดำเนินงาน
การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้น และกระแสเงินสด สำหรับปีสิ้นสุดวันเดียวกันของ บริษัท
เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)
โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

สรุปรายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินระหว่างกาล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548

ผู้สอบบัญชี : นายพิชัย ดัชณาภิรมย์ ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตทะเบียนเลขที่ 2421

บริษัท สอบบัญชีธรรมนิติ จำกัด

ผู้สอบบัญชีแสดงความเห็นว่า งบการเงินแสดงฐานะการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 และ
2547 ผลการดำเนินงานรวม การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้นรวม และกระแสเงินสดรวม
สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกัน ของบริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
และฐานะการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 และ 2547 ผลการดำเนินงาน
การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้น และกระแสเงินสด สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกันของ บริษัท
เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) ถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

สรุปรายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินระหว่างกาล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547

ผู้สอบบัญชี : นายพิชัย ดัชณาภิรมย์ ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตทะเบียนเลขที่ 2421

บริษัท สอบบัญชีธรรมนิติ จำกัด

ผู้สอบบัญชีแสดงความเห็นว่า งบการเงินแสดงฐานะการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 และ
2546 ผลการดำเนินงานรวม การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้นรวม และกระแสเงินสดรวม
สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกัน ของบริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
และฐานะการเงิน ณ วันที่ 31ธันวาคม 2547 และ 2546 ผลการดำเนินงาน
การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้น และกระแสเงินสด สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกันของ บริษัท
เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) ถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

2) ตารางสรุปงบการเงิน

บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)

งบดุล (งบการเงินรวม)

[]

[]

บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)

งบกำไรขาดทุน (งบการเงินรวม)

[]

บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)

งบกระแสเงินสด (งบการเงินรวม)

(หน่วย : ล้านบาท)

  []

1)  ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน

  []

1.  คำอธิบายและวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

1.  สรุปภาพรวมการดำเนินงานของบริษัท

บริษัทดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร
ซึ่งประกอบด้วยธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน
และโครงการชุดพักอาศัยเพื่อขาย การรับบริหารโครงการแบบครบวงจร และการบริหารชุมชน
โดยในปัจจุบัน บริษัทมีรายได้หลักทั้งจำนวนมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

บริษัทมีบริษัทย่อย 3 บริษัทซึ่งบริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 99.99 คือ บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้
แมเนจเม้นท์ จำกัด ประกอบธุรกิจรับบริหารโครงการแบบครบวงจร
ทั้งด้านบริหารการขายและการตลาด การก่อสร้างและการโอน ในลักษณะของการเข้าไปฟื้นฟูกิจการ
และการบริหารร่วมกับเจ้าของที่ดิน บริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด
ประกอบธุรกิจการให้บริการบริหารชุมชนแก่โครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดภายหลังการโอน
และบริษัท เอ็น.ซี. เอสเตท จำกัด ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในโครงการขนาดเล็ก

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทและบริษัทย่อย มีโครงการที่เปิดดำเนินการทั้งสิ้น 14 โครงการ
มูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 10,910 ล้านบาท โดยเป็นมูลค่าที่ทำสัญญาซื้อขายแล้วทั้งสิ้น 5,429
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 49.8 ของมูลค่าโครงการรวมในปัจจุบัน และโอนรับรู้เป็นรายได้แล้ว
4,922 ล้านบาท คิดเป็น ร้อยละ 45.1 ของมูลค่าโครงการรวมในปัจจุบัน ทั้งนี้ ในปี 2549
บริษัทมีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 1 โครงการ คือ โครงการเดอะโฟกัส คอนโดมิเนียม มูลค่า
132 ล้านบาท จากเดิมที่มีการวางแผนการดำเนินงานการเปิดโครงการใหม่ทั้งสิ้น 3 โครงการ
มูลค่า 1,650 ล้านบาท เนื่องจากการชะลอตัวของ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยบริษัทได้เลื่อนแผนการเปิดโครงการที่เหลือมาดำเนินการต่อในปี 2550

2.  การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานที่ผ่านมา

    1.  รายได้

จากผลกระทบของการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน และอัตราดอกเบี้ย ความไม่มีเสถียรภาพทางการเมือง
ภัยธรรมชาติ
ตลอดจนการเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของลูกค้ารายย่อยของธนาคารพาณิชย์
ส่งผลให้ในปี 2549 บริษัทมีรายได้รวมทั้งสิ้น 1,206 ล้านบาท ลดลงจากปี 2548
ซึ่งมีรายได้รวมทั้งสิ้น 1,535 ล้านบาท หรือลดลงในอัตราร้อยละ 21.4

รายได้ของบริษัททั้งจำนวนมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และมีรายได้หลักจากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน ในปี 2549
บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินเพิ่มขึ้น
ขณะที่มีสัดส่วนรายได้จากการก่อสร้างและการบริการลดลงเมื่อเทียบกับปี 2548 โดยในปี 2549
บริษัทมีรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน รายได้จากการก่อสร้าง และรายได้จากการบริการ
คิดเป็นสัดส่วน ร้อยละ 96.3 ร้อยละ 1.7 และร้อยละ 0.7 จากรายได้รวมทั้งหมด ตามลำดับ
ขณะที่ปี 2548 บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน รายได้จากการก่อสร้าง
และรายได้จากการบริการเท่ากับ ร้อยละ 95.4 ร้อยละ 3.0 และร้อยละ 0.9 ตามลำดับ

  โครงสร้างรายได้

  []

  รายได้จากการขาย

  ในปี 2549 บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภททาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น
  ขณะที่มีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดลดลง
  เนื่องจากบริษัทมีรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภททาวน์เฮ้าส์ในโครงการบ้านฟ้าปิยรมย์
  เรือนพฤกษ์ เพิ่มขึ้น โดยในปี 2549
  บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด
  และทาวน์เฮ้าส์ ในอัตราส่วนร้อยละ 70.5 ร้อยละ 10.8 และร้อยละ 18.7 ตามลำดับ ขณะที่ปี
  2548 บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด
  และทาวน์เฮ้าส์ ในอัตราส่วนร้อยละ 79.7 ร้อยละ 12.9 และร้อยละ 7.4 ตามลำดับ

  รายได้จากการขายแบ่งตามประเภทบ้าน

  []

  ในปี 2549 บริษัทมีนโยบายในการสร้างบ้านพร้อมอยู่ (บ้านสร้างเสร็จพร้อมโอน) เพิ่มขึ้น
  เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าและเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน
  ส่งผลให้สัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านพร้อมอยู่เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ
  68.8 ของรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน
  และมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านสร้างก่อนขาย
  (บ้านก่อสร้างเสร็จบางส่วนก่อนขาย) และบ้านสั่งสร้างลดลงเหลือร้อยละ 8.7 และร้อยละ
  22.5 ของรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน ตามลำดับ ขณะที่ปี 2548
  มีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านพร้อมอยู่ บ้านสร้างก่อนขาย
  และบ้านสั่งสร้าง อยู่ที่ร้อยละ 48.2 ร้อยละ 21.3 และร้อยละ 30.4
  ของรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน ตามลำดับ

  สัดส่วนรายได้ตามลักษณะคำสั่งซื้อของลูกค้า

  []

  ในปี 2549 รายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินส่วนใหญ่มาจากการขายบ้านในโครงการ
  บ้านฟ้าปิยรมย์ เรือนพฤกษ์ โครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ พฤกษ์วารี และโครงการบ้านฟ้ากรีนพาร์ค
  รอยัล ประชาอุทิศ คิดเป็นสัดส่วนรวมร้อยละ 50.0 ของรายได้จากการขายทั้งหมด

รายได้จากการขายรายโครงการ

[]

รายได้จากการก่อสร้าง

  รายได้จากการก่อสร้างของบริษัทมาจากการดำเนินงานของบริษัทย่อยคือ บริษัท เอ็น.ซี.
  พร็อพ-เพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจสร้างบ้านในโครงการธัญธานี โฮมออนกรีน
  และเนื่องจากบริษัทมีนโยบายในการขายบ้านพร้อมอยู่เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปี 2547
  ประกอบกับโครงการดังกล่าวใกล้ปิดโครงการแล้วจึงมีจำนวนบ้านเหลือขายในโครงการเป็นจำนวนน้อย
  ส่งผลให้รายได้จากการก่อสร้างของบริษัทลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2547
  โดยบริษัทมีรายได้จากการก่อสร้างเท่ากับ 197 ล้านบาท 46 ล้านบาท และ 20 ล้านบาท ในปี
  2547 ปี 2548 และปี 2549 ตามลำดับ

  รายได้จากการบริการ

  รายได้จากการบริการมาจากการดำเนินงานของบริษัทย่อยคือ บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้
  แมเนจเม้นท์ จำกัด ซึ่งรับจ้างบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร และบริษัท ควอลิตี้
  ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด
  ซึ่งให้บริการบริหารชุมชนในโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดภายหลังจากการเข้าอยู่อาศัยในชุมชนแล้ว
  ในปี 2549 บริษัทมีรายได้จากการบริการ 8 ล้านบาท ลดลงจากปี 2548
  ซี่งมีรายได้จากการบริการ 14 ล้านบาท หรือลดลงในอัตราร้อยละ 41.2 เนื่องจากบริษัท
  เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด
  มีรายได้ค่าคอมมิชชั่นจากการขายที่ดินในโครงการธัญธานี โฮมออนกรีน ลดลง 4 ล้านบาท
  และบริษัทควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด มีรายได้จากการบริการลดลง 3 ล้านบาท

  รายได้อื่น

  รายได้อื่นเป็นรายได้จากค่าเช่า ค่าน้ำบาดาล ค่าเปลี่ยนสัญญา ดอกเบี้ยรับ
  กำไรจากการจำหน่ายทรัพย์สิน และอื่นๆ โดยในปี 2549 และ ปี 2548 บริษัทมีรายได้อื่นจำนวน
  16 ล้านบาท และ 10 ล้านบาท ตามลำดับ

  2.2) ต้นทุนและกำไรขั้นต้น

  บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นลดลงจาก ร้อยละ 34.1 ในปี 2548 เหลือร้อยละ 32.6 ในปี 2549
  เนื่องจากในปี 2549 บริษัทมีกำไรขั้นต้นจากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินลดลงเหลือร้อยละ
  32.4 จากเดิมที่มีอัตรากำไรขั้นต้นร้อยละ 34.0 ในปี 2548
  เนื่องจากบริษัทมีต้นทุนการก่อสร้างและต้นทุนดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น
  และมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภททาวน์เฮ้าส์
  ซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้นต่ำกว่าบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเพิ่มขึ้น

  2.3) ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร

  ในปี 2549 บริษัทมีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารลดลงเหลือ 297 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ
  22.3 เมื่อเทียบกับปี 2548
  โดยค่าใช้จ่ายที่ลดลงส่วนใหญ่เกิดจากการลดลงของค่าใช้จ่ายทางด้านการตลาดและการขาย
  จำนวน 32 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายในการบริหารงานทั่วไปจำนวน 21 ล้านบาท
  และค่าธรรมเนียมโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะจำนวน 11 ล้านบาท

2.4) กำไร

  ในปี 2549 บริษัทมีอัตรากำไรก่อนหักดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้ลดลงเหลือร้อยละ 8.8
  เทียบกับ ปี 2548 ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 9.6 และมีอัตรากำไรสุทธิต่อรายได้รวมลดลงจากร้อยละ 6.5
  ในปี 2548 เหลือ ร้อยละ 4.4 ในปี 2549 เนื่องจากผลกระทบของการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน
  อัตราดอกเบี้ย
  การเพิ่มความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้ารายย่อยและการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้น
  ประกอบกับบริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภททาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น
  ส่งผลให้บริษัทมีรายได้และกำไรขั้นต้นลดลง ขณะที่มีดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มขึ้น โดยในปี 2549 และ ปี
  2548 บริษัทมีดอกเบี้ยจ่ายจำนวน 52 ล้านบาท และ 28 ล้านบาท ตามลำดับ

  2.5) อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น

  ในปี 2549 บริษัทมีกำไรสุทธิต่อหุ้น และกำไรสุทธิปรับลดต่อหุ้น เท่ากับ 0.05 บาท และ 0.04
  บาท ตามลำดับ ลดลงจากปี 2548 ที่มีกำไรสุทธิต่อหุ้น และกำไรสุทธิปรับลดต่อหุ้น เท่ากับ 0.09
  บาท และ0.08 บาท ตามลำดับ

  บริษัทมีอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นในปี 2549 และปี 2548 เท่ากับร้อยละ 2.5 และร้อยละ 5.1
  ตามลำดับ อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นลดลงเนื่องจากบริษัทมีกำไรสุทธิลดลง
  ขณะที่มีส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้นเนื่องจากการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิของบริษัทจำนวน 86
  ล้านบาท

  บริษัทงดจ่ายเงินปันผลสำหรับผลประกอบการปี 2549
  เนื่องจากบริษัทมีความจำเป็นต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนสำหรับการดำเนินงานของบริษัท โดยในปี
  2548 บริษัทจ่ายเงินปันผลสำหรับผลประกอบการ ในอัตราหุ้นละ 0.05 บาท รวมทั้งสิ้น 55
  ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 55.3 ของกำไรสุทธิ และร้อยละ 58.2
  ของกำไรสุทธิหลังหักภาษีและสำรองตามกฎหมาย
  (บริษัทมีนโยบายจ่ายเงินปันผลในอัตราไม่ต่ำกว่าร้อยละ 40
  ของกำไรสุทธิหลังหักภาษีและสำรองตามกฎหมาย)

ฐานะทางการเงิน

1.  สินทรัพย์

  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมีสินทรัพย์รวมทั้งสิ้น 3,780 ล้านบาท ลดลงจาก ณ วันที่ 31
  ธันวาคม 2548 จำนวน 281 ล้านบาท หรือลดลงในอัตรารัอยละ 6.9
  โดยสินทรัพย์หมุนเวียนลดลงจำนวน 273 ล้านบาท หรือลดลงในอัตราร้อยละ 7.2
  ซึ่งส่วนใหญ่เนื่องจากการลดลงของต้นทุนการพัฒนาที่ดินจำนวน 358 ล้านบาท ขณะที่มี
  สินค้าคงเหลือเพิ่มขึ้น 126 ล้านบาท สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนลดลง 7 ล้านบาท
  หรือลดลงในอัตรารัอยละ 2.8 ซึ่งส่วนใหญ่เนื่องจากการลดลงของที่ดิน อาคารและอุปกรณ์
  จำนวน 19 ล้านบาท ขณะที่ภาษีเงินได้ถูกหัก ณ ที่จ่ายเพิ่มขึ้น 10 ล้านบาท

1.  ส่วนประกอบของสินทรัพย์

สินค้าคงเหลือ

สินค้าคงเหลืออยู่ในรูปของอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายแสดงในราคาทุนหรือมูลค่าสุทธิที่จะได้รับแล้วแต่ราคาใดจะต่ำกว่า
ทั้งนี้ ราคาทุนประกอบด้วยต้นทุนในการได้มาซึ่งที่ดิน ค่าพัฒนาที่ดิน ค่าก่อสร้าง
และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับโครงการรวมทั้งดอกเบี้ย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 และ 31
ธันวาคม 2548 บริษัทมีสินค้าคงเหลือจำนวน 792 ล้านบาท และ 666 ล้านบาท ตามลำดับ
คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 20.8 และร้อยละ 16.3 ของสินทรัพย์รวม ตามลำดับ
โดยเป็นบ้านที่ทำสัญญาซื้อขายแล้ว 34 ล้านบาท และ 53 ล้านบาท ตามลำดับ
การเพิ่มขึ้นของสัดส่วนของสินค้าคงเหลือต่อสินทรัพย์รวมในปี 2549
เนื่องจากบริษัทมีนโยบายในการเพิ่มสัดส่วนบ้านประเภทพร้อมอยู่เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า
ซึ่งบ้านพร้อมอยู่เป็นบ้านที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว
และพร้อมที่จะโอนให้ลูกค้าทันทีที่ลูกค้าชำระเงินครบถ้วน โดยในปี 2549 และปี 2548
บริษัทมีสัดส่วนการจำหน่ายบ้านพร้อมอยู่คิดเป็นร้อยละ 68.8 และร้อยละ 48.2
ของรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน ตามลำดับ

ต้นทุนการพัฒนาที่ดิน

ต้นทุนการพัฒนาที่ดินเป็นส่วนประกอบหลักของสินทรัพย์ของบริษัท โดยในช่วงปี 2547 - 2549
บริษัทมีต้นทุนการพัฒนาที่ดินคิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยร้อยละ 70-80 ของสินทรัพย์รวม
ต้นทุนการพัฒนาที่ดินประกอบด้วยค่าที่ดิน ค่าพัฒนาที่ดิน ค่าพัฒนาสาธารณูปโภค
ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างบ้าน รวมถึงดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้ยืมระหว่างการพัฒนาโครงการนั้น
โดยหักต้นทุนส่วนที่โอนไปเป็นสินค้าสำเร็จรูปและส่วนที่โอนไปเป็นต้นทุนขาย ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2549 และ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 บริษัทมีต้นทุนการพัฒนาที่ดินจำนวน 2,667 ล้านบาท และ
3,025 ล้านบาท ตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 70.2 และร้อยละ 74.1 ของสินทรัพย์รวม
ตามลำดับ การลดลงของสัดส่วนต้นทุนการพัฒนาที่ดินต่อสินทรัพย์รวม
เนื่องจากบริษัทดำเนินการก่อสร้างบ้านประเภทบ้านพร้อมอยู่แล้วเสร็จและโอนไปเป็นสินค้าสำเร็จรูปจำนวนมาก
ทั้งนี้ ในปี 2549 บริษัทมีการโอนต้นทุนการพัฒนาที่ดินไปเป็นสินค้าสำเร็จรูปและต้นทุนขายเพิ่มขึ้นจาก
ณ สิ้นปี 2548 จำนวน 908 ล้านบาท

ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์

  สินทรัพย์ประเภทนี้ประกอบด้วยองค์ประกอบที่สำคัญคือ
  ที่ดินและอาคารสำหรับเป็นสำนักงานและสโมสรในโครงการบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินเพื่อขายของบริษัท
  บริษัทมีที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 และวันที่ 31 ธันวาคม 2548
  จำนวน 245 ล้านบาท และ 264 ล้านบาท ตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 6.4 ร้อยละ 6.5
  ของสินทรัพย์รวม ตามลำดับ

วัสดุก่อสร้างคงเหลือ

เนื่องจากบริษัทมีนโยบายให้ผู้รับเหมารับผิดชอบในการซื้อวัสดุก่อสร้างให้ได้ตามคุณภาพที่บริษัทกำหนด
โดยบริษัทจะดำเนินการจัดหาเฉพาะวัสดุก่อสร้างหลักบางชนิดเท่านั้น ดังนั้น
บริษัทจึงไม่มีปัญหาเกี่ยวกับการบริหารจัดเก็บวัสดุก่อสร้าง
โดยมีรายการวัสดุก่อสร้างคงเหลือในระดับต่ำกว่า 1% ของสินทรัพย์รวม

2.  คุณภาพสินทรัพย์

สินทรัพย์

บริษัทและบริษัทย่อยมีการสอบทานการด้อยค่าของสินทรัพย์เมื่อมีเหตุการณ์หรือการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ที่เป็นข้อบ่งชี้ว่ามูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์อาจจะไม่ได้รับคืน
เมื่อมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์สูงกว่ามูลค่าที่คาดว่าจะได้รับคืนบริษัทจะรับรู้รายการขาดทุนจากการด้อยค่าเป็นค่าใช้จ่ายทันที
ทั้งนี้ ในปี 2546 บริษัทมีการปรับปรุงโครงสร้างกลุ่มโดยบริษัทเข้าลงทุนในบริษัทย่อยทั้ง 3
บริษัทในสัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 99.99 โดยบริษัทเข้าลงทุนในบริษัทย่อยที่ราคายุติธรรม ยกเว้น
การเข้าลงทุนในบริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด
ซึ่งบริษัทเข้าลงทุนในราคาที่สูงกว่าราคายุติธรรมจำนวน 1.4 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นค่าความนิยม
อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ตัดจำหน่ายค่าความนิยมดังกล่าวเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับปี 2546 แล้วทั้งจำนวน

ลูกหนี้

รายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดินและรายได้จากการรับจ้างก่อสร้างบ้านจะรับรู้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ
ส่วนรายได้จากการบริการจะรับรู้ตามระยะเวลาของสัญญา โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549
บริษัทมีลูกหนี้การค้าก่อนหักค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญจำนวน 4.1 ล้านบาท
ประกอบด้วยลูกหนี้จากกิจการอสังหาริมทรัพย์ ลูกหนี้จากกิจการรับเหมาก่อสร้างและบริหารโครงการ
และลูกหนี้จากกิจการบริหารหมู่บ้าน จำนวน 3.4 ล้านบาท 0.6 ล้านบาท และ 0.1 ล้านบาท
ตามลำดับ หรือคิดเป็น ร้อยละ 83.0 ร้อยละ 15.4 และร้อยละ 1.6 ของลูกหนี้การค้าทั้งหมด
ตามลำดับ โดยมีรายละเอียดการค้างชำระดังนี้

รายละเอียดเงินค้างชำระสะสม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549

  []

ทั้งนี้ลูกหนี้การค้ารวม 4.1 ล้านบาท พิจารณาได้ว่ามีมูลค่าน้อย
และไม่มีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัท
โดยบริษัทยังไม่มีการรับรู้เงินค้างชำระเป็นรายได้จากการขายของบริษัท
บริษัทจะออกหนังสือติดตามการชำระหนี้ สำหรับหนี้ที่ครบกำหนดค้างชำระเกิน 2 เดือน
โดยมีหน่วยงานที่ทำหน้าที่ดำเนินการติดตามหนี้
ซึ่งจะประสานความร่วมมือกับลูกหนี้เพื่อเร่งรัดให้มีการชำระหนี้
บริษัทมีการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญตามจำนวนหนี้ที่คาดว่าจะเรียกเก็บไม่ได้
โดยประมาณการจากประสบการณ์การเรียกเก็บหนี้ในอดีตและการวิเคราะห์ฐานะปัจจุบันของลูกหนี้

2. สภาพคล่อง

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดคงเหลือจำนวน 18
ล้านบาท ลดลงจากต้นงวดจำนวน 44 ล้านบาท
โดยมีรายละเอียดของแหล่งที่มาและแหล่งที่ใช้ไปของเงินดังต่อไปนี้

เงินสดสุทธิได้มาจากการดำเนินงานจำนวน 177 ล้านบาท
ส่วนใหญ่เนื่องจากบริษัทมีกำไรสุทธิจำนวน 53 ล้านบาท และมีต้นทุนการพัฒนาที่ดินลดลงจำนวน 356
ล้านบาท ขณะที่มีสินค้าคงเหลือเพิ่มขึ้นจำนวน 126 ล้านบาท

เงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมลงทุนจำนวน 3 ล้านบาท
ส่วนใหญ่เนื่องจากการลงทุนในทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ

เงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมจัดหาเงินจำนวน 218 ล้านบาท
เนื่องจากบริษัทชำระคืนเงินกู้ยืมระยะสั้นและเบิกเกินบัญชีจำนวน 638 ล้านบาท
และจ่ายเงินปันผลจำนวน 55 ล้านบาท
ขณะที่มีเงินกู้ยืมกรรมการและเงินกู้ยืมระยะยาวเพิ่มขึ้นจำนวน 84 ล้านบาท และ 304 ล้านบาท
ตามลำดับ และมีเงินสดรับจากการเพิ่มทุนจำนวน 86 ล้านบาท

บริษัทมีอัตราส่วนสภาพคล่องเพิ่มขึ้นจาก 3.6 เท่าในปี 2548 เป็น 11.1 เท่าในปี 2549
และมีอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วเพิ่มขึ้นจาก 0.07 เท่าในปี 2548 เป็น 0.09 เท่าในปี 2549
เนื่องจากบริษัทมีหนี้สินหมุนเวียนลดลง 728 ล้านบาท หรือลดลงในอัตราร้อยละ 69.6
เนื่องจากบริษัทมีการเปลี่ยนสัญญาเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 450 ล้านบาทเป็นเงินกู้ยืมระยะยาว
และชำระคืนเงินกู้ยืมระยะสั้นบางส่วน

3. แหล่งที่มาของเงินทุน

ความเหมาะสมของโครงสร้างเงินทุน

หนี้สิน

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมีหนี้สินรวมจำนวน 1,712 ล้านบาท ลดลงจากปี 2548
ซึ่งมีหนี้สินรวมจำนวน 2,077 ล้านบาท หรือลดลงในอัตราร้อยละ 17.6 โดยมีหนี้สินหมุนเวียนลดลง
728 ล้านบาท หรือลดลงในอัตราร้อยละ 69.6
ส่วนใหญ่เนื่องจากการลดลงของเงินเบิกเกินบัญชีและเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงิน จำนวน
638 ล้านบาท ขณะที่มีหนี้สินไม่หมุนเวียนเพิ่มขึ้น 364 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 35.3
ส่วนใหญ่เนื่องจากเงินกู้ยืมระยะยาวเพิ่มขึ้น 304 ล้านบาท
เนื่องจากบริษัทมีการเปลี่ยนสัญญาเงินกู้ยืมระยะสั้นจำนวน 450 ล้านบาทเป็นเงินกู้ยืมระยะยาว
และเงินกู้ยืมจากกรรมการเพิ่มขึ้น 84 ล้านบาท ส่งผลให้บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนลดลงเหลือ
0.8 เท่า เทียบกับปี 2548 ที่ 1.0 เท่า ซึ่งใกล้เคียงกับบริษัทอื่นในอุตสาหกรรม
โดยบริษัทมีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับ 1 เท่า

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมีเงินกู้ยืมระยะยาวทั้งสิ้น 1,253 ล้านบาท โดยมีรายละเอียด
ดังนี้

[]

เงินกู้ยืมระยะยาวของบริษัททั้งหมดค้ำประกันโดยการจดจำนองที่ดินบางส่วนพร้อมสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินของโครงการ
โดยเงินกู้ยืมระยะยาวทั้งหมดบริษัทจะจ่ายชำระคืนเมื่อได้รับชำระเงินจากลูกค้า ณ
วันโอนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายให้กับลูกค้า
โดยบริษัทจะต้องจ่ายชำระคืนเงินกู้ทั้งหมดภายในปีที่กำหนดตามแต่ละสัญญา
โดยธนาคารจะพิจารณาการต่ออายุสัญญาเงินกู้เมื่อครบกำหนด ทั้งนี้ ในปี 2549
บริษัทมีอัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย 2.7 เท่า เพิ่มขึ้นจากปี 2548
ซึ่งมีอัตราส่วนดังกล่าวอยู่ที่ -6.3 เท่าเนื่องจากบริษัทมีเงินสดสุทธิได้มาจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้น

ส่วนของผู้ถือหุ้น

บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ สิ้นปี 2549 และปี 2548 เท่ากับ 2,087 ล้านบาท และ 2,004
ล้านบาท ตามลำดับ หรือเพิ่มขึ้นในอัตราร้อยละ 4.2
การเพิ่มขึ้นของส่วนของผู้ถือหุ้นมีสาเหตุหลักมาจากผลประกอบการที่มีกำไรสุทธิจำนวน 53 ล้านบาท
และการเพิ่มทุนจำนวน 86 ล้านบาท ขณะที่บริษัทมีการจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหุ้นเป็นจำนวนเงิน 55
ล้านบาท

ภาระผูกพันและหนี้สินที่อาจเกิดขึ้น

1)  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549
    บริษัทและบริษัทย่อยได้ให้ธนาคารสองแห่งออกหนังสือค้ำประกันต่อหน่วยงานราชการและบุคคลภายนอก
    จำนวน 158.41 ล้านบาท (เฉพาะบริษัท 156.94 ล้านบาท)

2)  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทได้ให้สถาบันการเงินแห่งหนึ่ง
    ออกหนังสือค้ำประกันเพื่อค้ำประกันการใช้ไฟฟ้าให้กับบริษัทย่อย เป็นจำนวนเงิน 1.0 ล้านบาท

3)  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมีภาระผูกพันที่ต้องจ่ายค่าซื้อที่ดินโครงการ
    จำนวนเงินประมาณ 58.09 ล้านบาท

    1.  ปัจจัยและอิทธิพลหลักที่อาจมีผลกระทบต่อการดำเนินงานหรือฐานะการดำเนินงานในอนาคต

การเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ

เนื่องจากบริษัทอยู่ในธุรกิจบ้านจัดสรรซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากมาตรการทางภาษีของรัฐบาล
อาทิเช่น การขึ้นค่าธรรมเนียมการโอน และการขึ้นค่าจดจำนอง
ซึ่งทำให้ต้นทุนในการซื้อบ้านของผู้บริโภคสูงขึ้น
และการขึ้นภาษีธุรกิจเฉพาะส่งผลให้ต้นทุนการดำเนินงานของบริษัทสูงขึ้น ดังนั้น
หากรัฐบาลมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่เกี่ยวข้อง
อาจจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทในอนาคต

ผลกระทบจากแนวโน้มของราคาน้ำมัน และราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น

บริษัทเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีรายได้หลักจากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินและรับก่อสร้างบ้านให้กับลูกค้าในโครงการ
ภาวะราคาน้ำมันและราคาวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
จะส่งผลให้บริษัทมีต้นทุนการดำเนินงานเพิ่มขึ้น และส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง
ทำให้ความต้องการในสินค้าประเภทอสังหาริมทรัพย์ลดลง

ความไม่มีเสถียรภาพทางการเมือง

ความไม่มีเสถียรภาพทางการเมืองจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
เนื่องจากมีความกังวลต่อสถานะการณ์ทางการเมืองว่าจะส่งผลกระทบต่อความมั่นคงในอาชีพและความสามารถในการผ่อนชำระ
ส่งผลให้ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยช้าลง ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดลดลง

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีการวางแผนการดำเนินงานอย่างรอบคอบ และมีการติดตามสถานะการณ์ต่างๆ
ที่อาจมีผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัท รวมทั้งมีการทบทวนและปรับปรุงนโยบาย กลยุทธ์
และแผนธุรกิจของบริษัท
เพื่อให้มีความเหมาะสมกับสถานะการณ์โดยคำนึงถึงการรักษาศักยภาพในการแข่งขัน
และความสามารถในการทำกำไรของบริษัทอย่างสม่ำเสมอ

12.4 ค่าตอบแทนของผู้สอบบัญชี

1.  ค่าตอบแทนจากการสอบบัญชี (audit fee)

บริษัทและบริษัทย่อย จ่ายค่าตอบแทนการสอบบัญชีให้แก่ สำนักงานสอบบัญชีที่ผู้สอบบัญชีสังกัด
ในรอบปีบัญชีที่ผ่านมาเป็นจำนวนเงินรวม 1,185,000 บาท

2.  ค่าบริการอื่น (non-audit fee)

บริษัทและบริษัทย่อย จ่ายค่าตอบแทนของงานบริการอื่น ซึ่งได้แก่ ค่าพาหนะเดินทาง และ
ค่าล่วงเวลาให้แก่ สำนักงานสอบบัญชีที่ผู้สอบบัญชีสังกัด ในรอบปีบัญชีที่ผ่านมา เป็นจำนวนเงินรวม
32,909 บาท