2.1 ปัจจัยความเสี่ยง

2.1.1 ความเสี่ยงจากการหาที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการใหม่

เนื่องจากที่ดินเป็นวัตถุดิบหลักของบริษัทในการดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า
การจัดหาที่ดินในแต่ละบริเวณที่มีความเหมาะสมและมีความเป็นไปได้ในการดำเนินธุรกิจและทางด้านการเงิน
ไม่ใช่สามารถจะทำได้โดยง่าย และโดยเร็ว
ในพื้นที่บางบริเวณอาจจะมีที่ดินที่มีความเหมาะสมในการทำธุรกิจเหลืออยู่ไม่กี่แห่งเท่านั้น
และในการจัดหาที่ดินจำเป็นต้องมีการเจรจาต่อรองกับเจ้าของที่ดินในการขอเช่าที่ดินระยะยาว
หรือขอซื้อที่ดินซึ่งอาจจะใช้เวลา ความพยายาม และเทคนิคในการเจรจาพอสมควร
โดยเฉพาะที่ดินที่มีเจ้าของหลายราย
ความยากลำบากในการสรุปเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินหรือสัญญาซื้อขายที่ดินย่อมมีมากขึ้น นอกจากนี้
การขยายสาขาจำนวนมากของผู้ค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade Retailers) ขนาดใหญ่
ก็อาจส่งผลกระทบให้บริษัทมีความเสี่ยงจากการหาที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการใหม่เพิ่มขึ้นด้วย
เนื่องจากผู้ค้าปลีกดังกล่าวจะเข้ามาแข่งขันในการหาที่ดินกับบริษัท

อย่างไรก็ตาม จากประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจมาหลายปี ทำให้ผู้บริหารของบริษัทมีทักษะ
วิธีการ และเทคนิคในการติดต่อและเจรจาต่อรองกับเจ้าของที่ดินที่มีประสิทธิภาพ
และได้รับเงื่อนไขที่ดีในสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวของทุกโครงการ นอกเหนือจากนี้
บริษัทยังได้รับการแนะนำที่ดินจากผู้ค้าปลีกที่ต้องการเช่าพื้นที่ในโครงการใหม่ๆ ของบริษัท

สำหรับการแข่งขันในการหาที่ดินกับผู้ค้าปลีก
บริษัทจะป้องกันความเสี่ยงด้วยการลงนามในบันทึกความเข้าใจ (Memorandum of
Understanding หรือ MOU) กับเจ้าของที่ดินก่อนที่จะทำการเจรจา
เพื่อป้องกันไม่ให้เจ้าของที่ดินเจรจากับผู้ที่สนใจรายอื่นๆ
บริษัทพยายามหลีกเลี่ยงที่จะไม่เสนอราคาแก่เจ้าของที่ดินเพิ่มขึ้นมาก
เพื่อแข่งขันกับผู้ค้าปลีกให้ได้ที่ดินมา
เพราะต้นทุนที่ดินราคาแพงอาจจะมีผลกระทบต่อความเป็นไปได้ของโครงการ
หรือระดับกำไรของบริษัท
ในทางกลับกันบริษัทพยายามที่จะเจรจากับผู้ค้าปลีกที่เข้ามาแข่งขันในการหาที่ดิน
เพื่อที่จะพัฒนาและบริหารโครงการให้

2.1.2 ความเสี่ยงจากการแข่งขันทางธุรกิจ

ความเสี่ยงจากการแข่งขันทางธุรกิจในปัจจุบัน จะเกิดจากคู่แข่งโดยอ้อมซึ่งได้แก่
ผู้ค้าปลีกที่ดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเอง
โดยอาจจะมีการแข่งขันกับบริษัทในด้านการจัดหาที่ดิน การดึงลูกค้าผู้บริโภค และการจัดหาผู้เช่าพื้นที่
ในกรณีที่มีการเปิดดำเนินการศูนย์การค้าในบริเวณที่ใกล้เคียงกันกับศูนย์การค้าของบริษัท
อาจจะทำให้บริษัทมีความเสี่ยงเรื่องจำนวนผู้บริโภคที่ลดลง
ทำให้มีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของผู้ค้าปลีกที่เช่าพื้นที่ของบริษัท
ซึ่งอาจจะมีผลกระทบต่ออัตราการเช่า และราคาค่าเช่าและค่าบริการ แต่จากประสบการณ์ที่ผ่านมา
เนื่องจากที่ตั้งโครงการของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพโดดเด่นกว่าที่อื่นในบริเวณเดียวกัน
และพื้นที่ครอบคลุมกลุ่มผู้บริโภค (Coverage Area)¹ ของศูนย์การค้าแบบเปิด อยู่ในบริเวณ 1-2
กิโลเมตรจากศูนย์ ซึ่งไม่กว้างมากนัก
ดังนั้นบริษัทจึงไม่ได้รับผลกระทบจากการมีศูนย์การค้ามาเปิดใหม่ในบริเวณใกล้เคียงมากนัก
อย่างไรก็ตามเพื่อลดผลกระทบดังกล่าว และเพื่อพยายามรักษาระดับอัตราการเช่า
ราคาค่าเช่าและค่าบริการ บริษัทได้มีการจัดทำการส่งเสริมการขายเป็นระยะๆ
และมีการปรับเปลี่ยนให้ผู้เช่าพื้นที่ที่เป็นสิ่งดึงดูด (Magnet)
เข้ามาในศูนย์เพื่อทำให้มีผู้เช่าพื้นที่และผู้บริโภคเข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าของบริษัทมากขึ้น
อย่างไรก็ดี ความเสี่ยงในการแข่งขันทางธุรกิจจากคู่แข่งโดยตรงยังคงมีบ้างแต่มีไม่มากนัก
เนื่องจากคู่แข่งที่ทำธุรกิจส่วน

หมายเหตุ

1 พื้นที่ครอบคลุมกลุ่มผู้บริโภค (Coverage Area) หมายถึง
บริเวณที่เป็นที่อยู่ของผู้บริโภคที่เป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของผู้เช่าพื้นที่ของบริษัท

ใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายย่อยที่ไม่ได้เป็นผู้พัฒนาและบริหารศูนย์การค้ามืออาชีพ
ส่วนคู่แข่งที่มีเงินทุนจำนวนมาก เช่น กลุ่มดิสเคาท์สโตร์ โลตัส และ บิ๊กซี กลุ่มนี้มี
แนวโน้มที่จะมุ่งเน้นทำธุรกิจในเฉพาะส่วนที่ตนถนัดซึ่งคือการค้าปลีกเท่านั้น
ดังนั้นจึงมีโอกาสที่บริษัทสามารถจะเข้าไปตอบสนองความต้องการในการพัฒนาพื้นที่ได้
และจะเป็นผู้เช่าหลักที่มีศักยภาพของบริษัทต่อไปป

2.1.3 ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงผู้เช่าหลักในโครงการศูนย์การค้าชุมชน

ในโครงการศูนย์การค้าชุมชนของบริษัท ผู้เช่าหลัก (Anchor)² จะเป็นสิ่งดึงดูดผู้เช่าร่วม
(Co-Tenants)³ เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ภายในโครงการของการของบริษัท ดังนั้น
บริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าหลักของบริษัทเลิกสัญญาหรือปิดกิจการลงซึ่งอาจส่งผลให้ผู้เช่าพื้นที่ร่วมต้องยกเลิกสัญญาตามไปด้วย
ความเสี่ยงดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อรายได้หลักของบริษัทได้ อย่างไรก็ตาม
บริษัทได้เรียกเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้าจำนวนหนึ่งจากผู้เช่าหลักทุกราย
และผู้เช่าพื้นที่ร่วมบางราย ณ วันที่ทำสัญญาเช่าพื้นที่ไปแล้ว ทำให้ความเสี่ยงดังกล่าวน้อยลง
นอกจากนี้ ในกรณีที่ผู้เช่าหลักเลิกกิจการเนื่องจากนโยบายภายในของผู้ค้าปลีกเอง เช่น เซยู
ซูเปอร์มาร์เก็ต (Seiyu Supermarket) จากประเทศญี่ปุ่น
ซึ่งเป็นผู้เช่าหลักของโครงการศูนย์การค้าชุมชน (Neighborhood Shopping Center)⁴
สุขาภิบาล 3 เดิม มีนโยบายเลิกดำเนินธุรกิจในต่างประเทศ เซยูได้ดำเนินการหาผู้เช่าพื้นที่รายอื่น
(ที่ได้รับความเห็นชอบจากบริษัท) มาเช่าพื้นที่แทน (ปัจจุบัน ท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต
เป็นผู้เช่าหลักในโครงการสุขาภิบาล3 ) ทำให้บริษัทก็ยังคงมีรายได้ต่อเนื่องต่อไป
สำหรับโครงการที่บริษัทพัฒนาและบริหารพื้นที่ให้กับศูนย์ซ่อมและจำหน่ายอะไหล่รถยนต์ (Auto
Service Center) บี-ควิก (B-Quik) จำนวน 14 สาขา
บริษัทได้ทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวกับเจ้าของที่ดินทุกราย
โดยมีเงื่อนไขในสัญญาว่าบริษัทสามารถที่จะยกเลิกสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวได้
ถ้าบี-ควิกยกเลิกสัญญาเช่าพื้นที่กับบริษัท
ซึ่งจะทำให้บริษัทไม่ต้องแบกรับภาระในการชำระค่าเช่าที่ดินต่อไปโดยไม่มีรายได้จากบี-ควิก ทั้งนี้
หากผู้เช่าพื้นที่เลิกกิจการโดยไม่ชำระค่าเช่าและค่าบริการ
บริษัทสามารถยึดพื้นที่คืนเพื่อนำออกให้ผู้เช่าพื้นที่รายอื่นเช่าต่อไป
โดยไม่จ่ายคืนค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้าแต่อย่างใด
และบริษัทมั่นใจว่าบริษัทไม่มีปัญหาในการหาผู้เช่าพื้นที่รายใหม่ โดยเฉพาะผู้เช่าหลัก

หมายเหตุ

1.  ศูนย์การค้าแบบเปิด (Open Shopping Center) คือ ศูนย์การค้าที่มีพื้นที่ด้านหน้าเปิดโล่ง
    และใช้เป็นที่จอดรถ โดยทั่วไปแล้วจะมีอาคารสูง 1-3 ชั้น จำนวน 1-3 อาคาร
    ตั้งอยู่ในแนวตรง รูปตัวแอล (L) หรือรูปตัวยู (U)
    และไม่มีทางเดินเชื่อมที่มีการปรับอากาศระหว่างร้านค้าปลีก

  ส่วนศูนย์การค้าแบบปิด (Enclosed Shopping Center) หมายถึง
  ศูนย์การค้าที่มีผู้เช่าหลักและร้านค้าปลีกต่างๆ รวมทั้งที่จอดรถ อยู่ภายในอาคารทั้งหมด
  และมีทางเดินเชื่อมที่มีการปรับอากาศระหว่างร้านค้าปลีกภายในอาคาร
  โดยรูปแบบศูนย์การค้าส่วนใหญ่ของประเทศไทยในปัจจุบัน จะเป็นศูนย์การค้าแบบปิดเกือบทั้งหมด
  ยกตัวอย่างเช่น ศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซ่า ดิ เอ็มโพเรียม ซีคอน สแควร์ เวิลด์เทรด
  เซ็นเตอร์ มาบุญครอง สยาม ดิสคัฟเวอรี่ และฟิวเจอร์พาร์ค เป็นต้น

2 ผู้เช่าหลัก (Anchor) หมายถึง ผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของโครงการ ซึ่งมักจะเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต
และร้านขายยา เป็นต้น โดยกลุ่มลูกค้าหลักนี้จะเป็นสิ่งดึงดูด (Magnet) ผู้เช่าพื้นที่ร่วม
(Co-Tenants) เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ภายในโครงการของบริษัท

3 ผู้เช่าพื้นที่ร่วม (Co-Tenants) หมายถึง ร้านค้าปลีกต่างๆ ที่เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ
ภายในศูนย์การค้าของบริษัท เช่น ร้านอาหาร ร้านเสริมสวย ร้านขายหนังสือ ร้านให้เช่าวิดีโอ
โรงเรียน และคลินิก เป็นต้น

4 ศูนย์การค้าชุมชน (Neighborhood Shopping Center) คือ
ศูนย์การค้าแบบเปิดขนาดเล็กในละแวกบ้าน
ที่ออกแบบเพื่อให้ความสะดวกแก่ผู้บริโภคในการซื้อสินค้าอุปโภคบริโภค (Consumer Goods)
หรือสิ่งของที่ใช้ประจำวัน มีพื้นที่ประมาณ 3-5 ไร่ และมีขนาดพื้นที่ให้เช่าประมาณ 2,700-14,000
ตารางเมตร สิ่งดึงดูดผู้บริโภคให้เข้ามาที่ศูนย์ส่วนใหญ่จะเป็นผู้เช่าหลัก
ประเภทซูเปอร์มาร์เก็ตหรือร้านขายยา นอกเหนือจากนี้ยังมีจะมีร้านค้าปลีกต่างๆ
อยู่ภายในบริเวณศูนย์การค้าชุมชนนี้ประมาณ 15 – 20 ร้าน เช่น ร้านอาหาร ร้านขายยา
ร้านให้เช่าวีดีโอ ร้านซักรีด ร้านทำผม ร้านขายดอกไม้ และธนาคาร เป็นต้น
ศูนย์การค้าชุมชนจะสามารถรองรับผู้บริโภคได้ 2,500 – 40,000 คนต่อวัน ภายในรัศมีประมาณ 3
– 5 กิโลเมตร

เนื่องจากตลาดค้าปลีกยังคงมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
และบริษัทยังได้รับการติดต่อขอเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าอย่างต่อเนื่อง

2.1.4 ความเสี่ยงเรื่องการจัดหาผู้เช่าพื้นที่

บริษัทอาจมีความเสี่ยงในเรื่องการจัดหาผู้เช่าพื้นที่
ในบางโครงการศูนย์การค้าที่บริษัททำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดิน ระยะยาวกว่า
สัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลัก ซึ่งได้แก่ โครงการบางบอนและประชาอุทิศ บริษัททำสัญญาเช่าที่ดินอายุ
30 ปี แต่ทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลักอายุ 15 ปี และ 20 ปี ตามลำดับเท่านั้น ดังนั้นในปีที่ 15
และ 20 ของโครงการดังกล่าว บริษัทจำเป็นต้องจัดหาผู้เช่าหลักรายใหม่เพื่อเข้ามาเช่าพื้นที่ต่ออีก
15 ปี และ 10 ปี ตามลำดับ แต่บริษัทมั่นใจว่าบริษัทไม่มีปัญหาในการหาผู้เช่าพื้นที่รายใหม่
เนื่องจากในปัจจุบันความต้องการสถานที่ประกอบการในการทำธุรกิจค้าปลีกอยู่ในระดับสูง
และบริษัทยังได้รับการติดต่อเพื่อขอเช่าพื้นที่ในโครงการของบริษัทอย่างต่อเนื่อง

ความเสี่ยงอีกอย่างหนึ่งได้แก่ความเสี่ยงในการจัดหาผู้เช่าพื้นที่ให้เต็มโครงการ
โดยเฉพาะบางพื้นที่ในบางโครงการที่ไม่เป็นที่สนใจของผู้ค้าปลีกมากนัก เช่น พื้นที่บนชั้น 3
ของอาคาร
อย่างไรก็ตามบริษัทได้แก้ไขปัญหาดังกล่าวโดยจัดหาผู้เช่าพื้นที่ที่ไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่บนชั้น 1 และ 2
ซึ่งต้องการความเงียบสงบบนชั้น 3 และค่าเช่าและค่าบริการที่ต่ำกว่าชั้น 1 และ 2 เช่น
ผู้เช่าพื้นที่ที่ทำธุรกิจโรงเรียนสอนภาษา โรงเรียนกวดวิชา โรงเรียนสอนดนตรี
และโรงเรียนสอนเทควนโด เป็นต้น

แม้ว่าในบางโครงการของบริษัทจะมีผู้เช่าเกือบเต็มโครงการ เหลือพื้นที่เพียงแค่บางห้องเท่านั้น
แต่บริษัทมีนโยบายเข้มงวดที่จะคัดเลือกผู้เช่าพื้นที่ที่ทำธุรกิจไม่แข่งขันกับผู้เช่าพื้นที่เดิม
ไม่ทำธุรกิจที่เป็นอบายมุข ไม่สร้างผลกระทบต่อโครงการหรือผู้เช่าพื้นที่รายอื่น มีฐานะทางการเงินดี
และมีความผสมผสานเป็นอย่างดีกับผู้เช่าอื่นในศูนย์การค้า (Tenant Mix)

2.1.5 ความเสี่ยงเนื่องจากต้นทุนของที่ดินในการดำเนินโครงการใหม่เพิ่มขึ้น

ในการดำเนินโครงการใหม่ๆ ต้นทุนของที่ดินอาจจะเพิ่มขึ้น
เนื่องจากค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น หรือบริษัทอาจจะจำเป็นต้องซื้อที่ดิน
ในกรณีที่เจ้าของที่ดินต้องการขายที่ดินมากกว่าให้เช่าระยะยาว
และไม่มีที่ดินที่อื่นในบริเวณที่มีศักยภาพในการดำเนินการศูนย์การค้าดีกว่าที่ดินดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปแล้วบริษัทจะเลือกดำเนินโครงการศูนย์การค้าที่มีผลตอบแทนดีเท่านั้น
ถ้าต้นทุนของที่ดินมีราคาสูงขึ้น
บริษัทจะคิดราคาค่าเช่าและค่าบริการจากลูกค้าผู้เช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นตามสัดส่วน
เพื่อให้ได้ผลตอบแทนในการดำเนินโครงการที่ใกล้เคียงระดับเดิม
ทำให้บริษัทสามารถลดผลกระทบจากความเสี่ยงจากการที่ต้นทุนของที่ดินในการดำเนินโครงการใหม่เพิ่มขึ้นได้
จากสถานการณ์การแข่งขันด้านค้าปลีกที่รุนแรงมากขึ้น
ผู้ค้าปลีกส่วนใหญ่ยอมที่จะจ่ายค่าเช่าและค่าบริการที่สูงขึ้นในทำเลที่โดดเด่นที่สุดในบริเวณต่างๆ
เพื่อยึดพื้นที่และสร้างความได้เปรียบในการดำเนินธุรกิจค้าปลีกต่อคู่แข่งค้าปลีก

2.1.6 ความเสี่ยงจากการขาดความต่อเนื่องในการดำเนินโครงการของบริษัท

ในการดำเนินโครงการต่างๆ ของบริษัท บริษัทได้ทำการเช่าที่ดินจากเจ้าของพื้นที่ ดังนั้น
บริษัทอาจมีความเสี่ยงจากความต่อเนื่องของโครงการ เนื่องจากไม่ได้รับการต่อสัญญาเช่าที่ดิน
อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าที่ดินของบริษัทที่ทำไว้กับเจ้าของที่ดินทั้งหมดเป็นสัญญาเช่าระยะยาว
ซึ่งในปัจจุบันสิทธิการเช่าของบริษัทในทุกโครงการยังมีอายุสัญญามากกว่า 10 ปี (ยกเว้น
โครงการรามอินทรา กม.2 โครงการบางแค และ โครงการศรีนครินทร์ ที่เหลืออายุสัญญาประมาณ
8 ปี 7 ปี และ 4 ปี ตามลำดับ) นอกจากนี้
บริษัทมีนโยบายที่จะทำการเจรจาเพื่อต่อสัญญาเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดินออกไปอีกตามความเหมาะสม

2.1.7 ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงบุคลากรที่มีความรู้และประสบการณ์ ที่มีจำนวนจำกัด

เนื่องจากในการดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า จำเป็นต้องอาศัยบุคลากรที่มีความรู้
ความสามารถและประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจเป็นอย่างมาก
ทั้งด้านการจัดหาที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ การออกแบบรูปแบบ (Concept) ของโครงการ
การจัดหาผู้เช่าพื้นที่ และการบริหารโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น
ประกอบกับการที่บริษัทมีจำนวนพนักงานอยู่ในระดับที่ไม่มากนัก ดังนั้น
ในกรณีที่มีเหตุการณ์ที่บริษัทต้องสูญเสียบุคลากรดังกล่าวไปหรือมีจำนวนไม่เพียงพอ
อาจส่งผลให้บริษัทต้องประสบปัญหาในการดำเนินธุรกิจได้ อย่างไรก็ตาม
บริษัทได้ดำเนินการป้องกันความเสี่ยงดังกล่าว โดยการจัดหาบุคลากรเพิ่มเติม
ทำการฝึกอบรมและพัฒนาความรู้ ความสามารถ และประสบการณ์
ทั้งด้านการฝึกอบรมและพัฒนาความรู้ระหว่างปฏิบัติงาน (On-The-Job Training)
และการฝึกอบรมนอกสถานที่ (Outside Training)
เพื่อทำให้การดำเนินงานของบริษัทเป็นไปอย่างราบรื่นมากขึ้น
และทำให้พนักงานของบริษัทสามารถเข้ามาทำหน้าที่ทดแทนกันได้ในกรณีที่บริษัทต้องสูญเสียบุคลากรคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนออกไป

นอกจากนี้
บริษัทสนับสนุนและส่งเสริมให้พนักงานของบริษัทใฝ่หาความรู้ในด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า
และติดตามแนวโน้มธุรกิจค้าปลีก0เพิ่มเติม เช่น จัดหาหนังสือ วารสาร และเทคนิคๆ
ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจของบริษัทให้พนักงานของบริษัทศึกษา เพื่อให้มีความรู้ที่เพียงพอ
และสามารถนำความรู้ต่างๆ มาใช้ในการดำเนินธุรกิจได้

2.1.8 ความเสี่ยงจากการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิในอนาคต

บริษัทได้มีการจัดสรรหุ้นสามัญไว้ในอนาคตเพื่อรองรับการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทซึ่งออกให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมจำนวนคงเหลือ
170,655,827 หุ้นภายหลังการใช้สิทธิครั้งที่ 4 เมื่อวันที่ 30 ธันวาคม 2546
ดังนั้นในอนาคตหากมีผู้ใช้สิทธิใบสำคัญแสดงสิทธินี้จะมีผลกระทบทางด้านสัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นลดลง
(Dilution Effect)
ซึ่งอัตราส่วนการลดลงของการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นจะขึ้นอยู่กับการใช้สิทธิในใบสำคัญแสดงสิทธิ
ซึ่งผู้ถือหุ้นและผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิควรพิจารณาในผลกระทบดังกล่าวนี้ด้วย

อย่างไรก็ตามการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิในอนาคตอาจจะมีผลกระทบทำให้กำไรต่อหุ้นลดลง
ในกรณีที่บริษัทไม่สามารถทำกำไรในอนาคตได้เพิ่มมากขึ้นตามสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นของจำนวนหุ้นสามัญจากการใช้สิทธิ

ดังนั้นบริษัทจึงมีการวางแผนที่จะขยายโครงการศูนย์การค้าชุมชน และศูนย์การค้าแบบเปิดรูปแบบอื่นๆ
เพิ่มเติมในอนาคต โดยใช้เงินทุนหมุนเวียนของบริษัท เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน (ในกรณีที่จำเป็น
เพื่อลดภาระภาษีเงินได้นิติบุคคลของบริษัท และเพิ่มผลตอบแทนต่อผู้ถือหุ้น)
และเงินที่ได้จากการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ เพื่อรักษากำไรต่อหุ้นให้ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด

2.1.9 ความเสี่ยงจากการปรับสิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญ

เรื่องเงื่อนไขในการปรับสิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญ
กำหนดให้บริษัทต้องดำเนินการปรับราคาใช้สิทธิ
และอัตราการใช้สิทธิตลอดอายุของใบสำคัญแสดงสิทธิเพื่อไม่ให้สิทธิประโยชน์ของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิด้อยไปกว่าเดิม
เมื่อเกิดเหตุการณ์ต่างๆ ภายหลังการออกใบสำคัญแสดงสิทธิตามที่ระบุในหัวข้อดังกล่าว
อย่างไรก็ตามในการปรับสิทธิการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิที่ออกในครั้งนี้
จะเป็นการปรับสิทธิเพื่อชดเชยมูลค่าที่แท้จริง (Intrinsic Value) ของใบสำคัญแสดงสิทธิเท่านั้น
ไม่ได้คำนึงถึงมูลค่าตามเวลา (Time Value) ด้วย
ดังนั้นผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิอาจมีความเสี่ยงที่จะได้สิทธิประโยชน์น้อยลงจากการปรับสิทธิดังกล่าวนี้
เนื่องจากวิธีการปรับสิทธิดังกล่าวไม่อาจชดเชยสิทธิประโยชน์ของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิได้ครบถ้วน

10. ความเสี่ยงจากการมีอายุของสัญญาเช่าพื้นที่ยาวกว่าอายุของสัญญาเช่าที่ดินของโครงการรามอินทรา
    กม. 2

เนื่องจากอายุของสัญญาเช่าที่ดินของโครงการรามอินทรา กม. 2 ของบริษัทจะสิ้นสุดเมื่อวันที่ 31
มกราคม 2555 แต่บริษัทได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลัก (บี-ควิก) ในโครงการรามอินทรา กม.
2 โดยมีอายุสัญญาสิ้นสุดวันที่ 31 มีนาคม 2555 โดยในสัญญาการเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดินระบุว่า
เมื่อสัญญาเช่าที่ดินสิ้นสุดลง บริษัทจะต้องขนย้าย เครื่องจักรกลไก และอุปกรณ์ต่างๆ
ตลอดจนทรัพย์สินอื่นๆ ออกจากพื้นที่เช่า ภายใน 3 เดือนนับจากวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง
โดยในระยะเวลา 3 เดือนดังกล่าวบริษัทต้องชำระค่าเช่าปกติตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า
ดังนั้นจะทำให้บริษัทและผู้เช่าพื้นที่จะมีเวลาในการขนย้ายทรัพย์สินดังกล่าวเหลืออยู่เพียง 1
เดือนเท่านั้น ทำให้บริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการที่บริษัทอาจไม่สามารถขนย้ายทรัพย์สินดังกล่าว
ออกจากบริเวณพื้นที่เช่าได้ตามกำหนด
ซึ่งส่งผลให้บริษัทอาจต้องเสียค่าปรับให้แก่เจ้าของที่ดินในอัตรา 5,000 บาทต่อวัน
นับจากวันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงจนถึงวันที่การขนย้ายทรัพย์สินดังกล่าวออกจากบริเวณพื้นที่เช่าแล้วเสร็จ