3. การประกอบธุรกิจของแต่ละกลุ่มธุรกิจ

3.1 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.1.1 ธุรกิจบ้านจัดสรร

โครงการที่เปิดดำเนินการ

1. โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด รามอินทรา

เนื้อที่โครงการ : 74 ไร่ 3 งาน 52 ตารางวา (เฟส 1)

ที่ตั้งโครงการ : ถนนนวมินทร์ – รามอินทรา แขวงคันนายาว เขตคันนายาว กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยว ขนาด 60 – 120 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 223 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 190 – 412 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 1,750 ล้านบาท

ราคาขาย : 5 - 18 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน มี.ค. 2546 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2549

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 100% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 80.8% ของยูนิตที่เปิดขาย

2. โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด พระราม 5

เนื้อที่โครงการ : 74 ไร่ 1 งาน 90 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนราชพฤกษ์ อำเภอเมือง จังหวัดนนทบุรี

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยวขนาด 52 – 140 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 242 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 164 – 301 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 1,630 ล้านบาท

ราคาขาย : 4.9 – 10 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง ต.ค. 2547 คาดว่าในปี 2550จะแล้วเสร็จบางเฟส

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 32% ของทั้งโครงการ (ปัจจุบันมีการก่อสร้างเฉพาะเฟส1 78
ยูนิต)

ความคืบหน้าของการขาย : 56% ของยูนิตที่เปิดขาย

3. โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด แจ้งวัฒนะ

เนื้อที่โครงการ : 31 ไร่ 98.31 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนเลี่ยงเมืองปากเกร็ด ตำบลบางตลาด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยวขนาด 52 – 116 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 116 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 840 ล้านบาท

ราคาขาย : 6 – 12 ล้านบาท

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน มิ.ย. 2548 คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2550

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 41%ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 65%ของยูนิตที่เปิดขาย

4. โครงการวิสต้า ปาร์ค วัชรพล

เนื้อที่โครงการ : 14 ไร่ 1 งาน 34 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนวัชรพล แขวงคลองถนน เขตสายไหม กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮ้าส์ ขนาด 24 – 48 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยประมาณ 220
ตารางเมตร

: อาคารพาณิชย์ ขนาด 24-38 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยประมาณ 230-350 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : ทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 115 ยูนิต และ อาคารพาณิชย์ จำนวน 15 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 380 ล้านบาท

ราคาขาย : ทาวน์เฮ้าส์ 2.9 – 3.9 ล้านบาท ต่อยูนิต

: อาคารพาณิชย์ 3.9 – 7.1 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน ส.ค. 2547 คาดว่าจะแล้วเสร็จเดือน มี.ค.
2550

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 90% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 77% ของยูนิตที่เปิดขาย

5. โครงการวิสต้า ปาร์ค วิภาวดี

เนื้อที่โครงการ : 23 ไร่ 1 งาน 59 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนวิภาวดี – รังสิต แขวงบางเขน เขตบางเขน กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮ้าส์ ขนาด 24 – 60 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 202 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 220 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 880 ล้านบาท

ราคาขาย : 4.3 – 5.6 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน พ.ค. 2548 คาดว่าจะแล้วเสร็จเดือน ก.ค.
2550

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 80% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 70% ของยูนิตที่เปิดขาย

6. โครงการวิสต้า ปาร์ค ประชาชื่น

เนื้อที่โครงการ : 10 ไร่ 2 งาน 31.90 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนสามัคคี ตำบลบางตลาด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮ้าส์ ขนาด 22.62 – 73.94 ตารางวา

พื้นที่ใช้สอยประมาณ 220 – 229 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : 78 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 360 ล้านบาท

ราคาขาย : 4.1 – 7.9 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน ส.ค. 2549 คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2550

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 24% ของทั้งโครงการ

ความคืบหน้าของการขาย : 28% ของยูนิตที่เปิดขาย

3.1.2 ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย

1. โครงการเซ็นทริค ซีน

เนื้อที่โครงการ : 1 ไร่ 2 งาน 53 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนพหลโยธิน ซอย 9 แขวงสามเสนใน เขตพญาไท กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : คอนโดมิเนียมสูง 24 ชั้น (มีชั้นใต้ดิน 1 ชั้น) ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่

  44 –98 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 206 ยูนิต และ พื้นที่ร้านค้าย่อยจำนวน 3 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 759 ล้านบาท

ราคาขาย : 2.7 – 5.7 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน มิ.ย. 2548 คาดว่าจะแล้วเสร็จเดือน เม.ย.
2550

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท โอเอไอ แอสเสท จำกัด

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 80%

ความคืบหน้าของการขาย : 100% ของยูนิตที่เปิดขาย

2. โครงการเซ็นทริค ซีน อารีย์ 2

เนื้อที่โครงการ : 1 ไร่ 59 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ซอยพหลโยธิน 7 (อารีย์) แยกซอยอารีย์ 2 แขวงสามเสนใน เขตพญาไท

กรุงเทพฯ 10400

รายละเอียดโครงการ : คอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น (มีชั้นใต้ดิน 1 ชั้น) ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่

  45-121 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 79 ยูนิต และ พื้นที่ร้านค้าย่อยจำนวน 1 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 401 ล้านบาท

ราคาขาย : 2.7 – 9.2 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน ก.พ.2550
คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณกลางปี2551

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างงานเสาเข็ม

ความคืบหน้าของการขาย : 59%

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ลักษณะการตลาด

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

จากนโยบายในการพัฒนาธุรกิจที่อยู่อาศัย
อันมุ่งเน้นในการยกระดับมาตรฐานการอยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยในโครงการของบริษัทฯ
ให้สอดคล้องกับสโลแกน “ ชีวิตที่สมบูรณ์แบบเพื่อวันนี้และวันหน้า ” ทางบริษัทฯ
จึงมุ่งมั่นในการพัฒนาสินค้าและบริการให้มีความโดดเด่นและมีมาตรฐานภายใต้แนวคิด “ 5
ความสมบูรณ์แบบ ” อันนำมาใช้เป็นแนวทางในการกำหนดกลยุทธ์การตลาดและการขาย ดังนี้

1. Practical Design

  การออกแบบที่ผู้อยู่อาศัยสามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยได้แบบ Flexible Function
  รวมถึงงานระบบภายในที่ออกแบบให้มีศูนย์รวมงานระบบ (Central Control Station)
  ที่แยกส่วนของระบบไฟฟ้าและโทรศัพท์ออกจากระบบสุขาภิบาล เพื่อความสวยงาม
  สะดวกสบายและรองรับการต่อเติมซ่อมแซมในอนาคต

  2. Accessible Location

  ทุกโครงการตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ
  เดินทางสะดวกโดยอยู่ติดถนนสายหลักและ/หรือใกล้ระบบเครือข่ายคมนาคม อาทิ
  จุดขึ้น-ลงทางด่วน สถานีรถไฟฟ้า และใกล้ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกต่างๆ

  3. Lively Neighborhood

  การออกแบบสภาพแวดล้อมภายในโครงการให้ร่มรื่นและไม่แออัดด้วยถนนเมนที่กว้าง
  มีพื้นที่สวนส่วนกลางและ/หรือคลับเฮ้าส์ที่เพียบพร้อม และจัดสวนหย่อมที่กระจายอยู่ทั่วโครงการ
  มีการจัดกิจกรรมต่างๆ ให้แก่ลูกบ้านเพื่อสร้างสังคมที่อบอุ่นและมีมิตรภาพ

  4. Security Care

  การจัดการระบบรักษาความปลอดภัยที่ได้มาตรฐานตลอด 24 ชม.
  โดยมีการควบคุมการผ่านเข้า-ออกโครงการของลูกบ้านด้วย Access Card Control
  ติดตั้งกล้อง CCTV เพื่อบันทึกภาพการเข้า-ออกขอรถในโครงการ
  จัดเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย 24 ช.ม.
  นอกจากนี้ยังจัดให้มีศูนย์ให้บริการหลังการขายเพื่อดูแลลูกบ้านที่เข้ามาอยู่ในโครงการ
  และให้การดูแลต่ออีก 6 เดือนหลังการโอนเป็นนิติบุคคลแล้ว

  5. Intelligent Home

  การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง ทั้งด้านการประหยัดพลังงาน
  การสื่อสาร และการก่อสร้าง อาทิ

-   ด้วยการบุฉนวน M-PE (Metalized Polyethylene) หนา 10 มม.กันความร้อนใต้หลังคา

-   การเว้นช่อง Air Gap เพื่อระบายความร้อน

-   ผนังหนา 2 ชั้นและบุฉนวนป้องกันความร้อนระหว่างกลาง

-   กระจกเขียวตัดแสงเพื่อกรองรังสี UV เพื่อลดทอนแสงและความร้อนที่จะเข้าบ้าน

-   ติดตั้งระบบเปิด-ปิดไฟอัตโนมัติซึ่งทำงานตามความเข้มของแสงอาทิตย์ (Photo Cell)

-   ติดตั้งระบบอินเตอร์เน็ตความเร็วสูงที่บ้านหรือคลับเฮ้าส์ เป็นต้น

การส่งเสริมการตลาดและการขาย

บริษัทใช้ Integrated Marketing Communication
เป็นกลยุทธ์การสื่อสารแบบผสมผสานในการเข้าถึงลูกค้าทั้งในรูปแบบของโฆษณาประชาสัมพันธ์
Direct Marketing และ Event Marketing ขณะเดียวกันในสินค้าบางโครงการที่เน้น Niche
Market บริษัทได้เลือกใช้ Segmented Marketing Strategy
ในการเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายกลุ่มนี้
เพื่อให้การรับรู้เกี่ยวกับสินค้าและการเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

เนื่องจากลูกค้าแต่ละกลุ่มมีความต้องการที่หลากหลายตามไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกัน
ดังนั้นการจัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาดและการขายจึงเน้นการตอบสนองความต้องการของแต่ละกลุ่มเป้าหมายอย่างชัดเจนขึ้น
เสริมและสร้างกิจกรรมเพื่อการรู้จักโครงการในกลุ่ม เช่น การจัด Co-Promotion

การกำหนดราคา

บริษัทฯมีการวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดและสภาวะการแข่งขันอยู่ตลอดเวลาทำให้บริษัทฯมีการกำหนดราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มเป้าหมายโดยเน้นความคุ้มค่าที่ลูกค้าจะได้รับเป็นสำคัญ

สร้างกิจกรรมสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าอย่างต่อเนื่อง ( Customer Relationship Management)

บริษัทฯใช้กลยุทธ์บริหารความสัมพันธ์กับลูกค้าอย่างต่อเนื่องโดยให้ความสำคัญกับกิจกรรมลูกค้าสัมพันธ์ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นการสร้างความพึงพอใจให้แก่ลูกค้า
รักษาและขยายฐานลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯและเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทฯมีความสัมพันธ์อันดี
สามารถพึ่งพากันและกันได้
เป็นชุมชนที่อยู่อาศัยที่ทันสมัยและอบอุ่นรวมทั้งเพื่อเป็นการสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายตั้งแต่ก่อนขายจนถึงหลังการย้ายเข้าอยู่อาศัยในโครงการ

บริษัทฯได้จัดทำกิจกรรมต่างๆโดยได้มีรูปแบบของกิจกรรมหลากหลาย อาทิการจัด SC Newsletter
เพื่อแจ้งข่าวสารข้อมูลที่เป็นความเคลื่อนไหวของข้อมูลต่างๆและข้อมูลที่เป็นประโยชน์แก่ลูกค้า
การจัดกิจกรรมเพื่อการพัฒนาเสริมสร้างความรู้และกิจกรรมสร้างสรรค์ต่างๆเพื่อสังคมคุณภาพและมิตรภาพของสมาชิกในโครงการ

การให้บริการหลังการขาย ( Village Management )

เพื่อเป็นการให้บริการกับลูกค้าผู้อยู่อาศัยในด้านการบริหารและจัดการโครงการที่อยู่อาศัยให้มีคุณภาพ
และเพื่อเป็นการดูแลรักษาสภาพที่อยู่อาศัยให้มีมูลค่าเพิ่มในอนาคต
บริษัทฯได้จัดให้มีหน่วยงานหลักรองรับงานในส่วนนี้โดยได้จัดให้มีทีมงานทางด้านการบริหารชุมชนและทีมงานช่างเพื่อดูแลรักษาบ้านให้อยู่ในสภาพที่ดี

-   ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าของบริษัทฯเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรูปแบบการดำเนินชีวิต(lifestyle)ที่ทันสมัยพร้อมกับการให้ความสำคัญกับการมีเวลาอยู่กับครอบครัวอย่างอบอุ่น
เป็นกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางถึงระดับสูง
และเป็นผู้ที่ให้ความสำคัญกับการใช้เทคโนโลยีสารสนเทศที่สามารถสื่อสารกับสถานที่ทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กล่าวคือให้ความสำคัญกับการเลือกที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่ในเขตชุมชนที่สามารถใช้ชีวิตการทำงานและที่บ้านได้อย่างมีคุณภาพ
และมีความสมดุลในการจัดแบ่งเวลาทั้งสองส่วนอย่างลงตัว

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทฯได้วางกลยุทธ์ช่องทางการจัดจำหน่ายดังนี้

1.  จัดตั้งทีมขายที่มีประสบการณ์ในการขายและมีความรู้ความเข้าใจในผลิตภัณฑ์
    มีการอบรมให้ความรู้เพื่อให้ทีมขายมีประสิทธิภาพและให้บริการลูกค้าได้เป็นอย่างดี
    โดยจัดตั้งสำนักงานขายอยู่ที่โครงการและสำนักงานใหญ่ของบริษัทฯ

2.  เพิ่มช่องทางจัดจำหน่ายโดยจัดกิจกรรม

  - Road Show ตามอาคารสำนักงาน

  - จัด Corporate Package สำหรับลูกค้าตลาด Niche Market อาทิกลุ่มบริษัทในเครือ
  และบริษัทชั้นนำทั่วไป

  - ออกงานนิทรรศการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

  - จัดทำกิจกรรม Direct Marketing โดยส่งจดหมายไปตามฐานข้อมูลกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

3.  สร้างการรับรู้ในตัวสินค้าและภาพลักษณ์ที่ดีของโครงการไปยังกลุ่มเป้าหมายโดยโฆษณาประชาสัมพันธ์
    ผ่านสื่อ หนังสือพิมพ์ สื่อสิ่งพิมพ์ ป้ายโฆษณา และ Website

4.  เร่งพัฒนาสินค้าที่ตรงความต้องการของตลาดในแต่ละช่วงเวลา

ภาวะการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ใน ปี 2549 มีการเติบโตในลักษณะที่ชะลอตัวลงจากปี 2548
เนื่องจากได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายด้าน ไม่ว่าจะเป็นภาวะราคาน้ำมัน
ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค สถานการณ์การเมืองภายในประเทศ
และอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นมาตั้งแต่ปลายปี 2548
ซึ่งส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยตรง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2550 คาดว่าจะขยายตัวใกล้เคียงกับปี 2549
โดยได้รับปัจจัยบวกจากการปรับตัวลดลงของราคาน้ำมัน อัตราเงินเฟ้อที่เริ่มชะลอตัว
และอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับตัวลง
แต่จะมีปัจจัยลบด้านเสถียรภาพทางการเมืองและเหตุการณ์ภายในประเทศ
ซึ่งส่งผลถึงความมั่นใจของผู้บริโภคต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
ดังนั้นสถานการณ์โดยรวมจึงไม่น่าจะเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนหน้านี้มากนักโดยเฉพาะในครึ่งปีแรก

จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียน

ปริมาณการจดทะเบียนของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จขยายตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2545-2548
ตามภาวะเศรษฐกิจที่ดีและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยซึ่งค่อนข้างต่ำทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อสูงแต่ในปี2548-2549ตลาดเริ่มชะลอตัวลงเมื่ออัตราดอกเบี้ยเริ่มปรับตัวสูงขึ้นประกอบกับราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นเช่นกันทำให้กำลังซื้อของประชาชนลดลง

ปริมาณการจดทะเบียนของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2549 มีจำนวนรวม
78,116 ยูนิต ขยายตัวพิ่มขึ้นร้อยละ 8.4 เมื่อเทียบกับปี 2548
เมื่อพิจารณาจำแนกตามที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ พบว่าบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนมากที่สุดร้อยละ 55
รองลงมาได้แก่ทาวน์เฮาส์และคอนโดมิเยียมโดยมีสัดส่วนร้อยละ 22 เท่ากัน
เมื่อวิเคราะห์ในภาพรวมพบว่าในปี 2549 สัดส่วนบ้านเดี่ยวลดลง ในขณะที่อาคารชุดและทาวน์เฮาส์
มีสัดส่วนเพิ่มขึ้น

ตารางการจดทะเบียนเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

(หน่วย : ยูนิต)

  ----------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------
  ประเภท                  2544     2545     2546     2547     2548     2549

  ภาพรวมทั้งหมด             33,980   37,182   56,085   69,050   72,069   78,116

  บ้านเดี่ยว                 24,041   24,973   34,592   44,248   46,643   42,764

  จัดสรร                   5,802    8,604    17,911   26,631   23,889   16,700

  สร้างเอง                 18,239   16,369   16,681   17,617   22,754   26,064

  บ้านแฝด                  227      80       1,144    945      678      965

  จัดสรร                   113      36       905      761      586      869

  สร้างเอง                 114      44       239      184      92       96

  ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์   5,062    7,011    12,950   15,418   13,855   17,421

  จัดสรร                   3,785    5,731    11,272   13,360   11,460   14,632

  สร้างเอง                 1,277    1,280    1,678    2,058    2,395    2,789

  แฟลตและอาคารชุด          4,650    5,118    7,399    8,439    10,893   16,966
  ----------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------

ที่มา : สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาลและสำนักงานจังหวัดในปริมณฑล

รวบรวมโดย : ส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัยธนาคารอาคารสงเคราะห์

จำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขาย (Supply)

จากข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลพบว่าปี 2549 ที่อยู่อาศัยที่เสนอขาย
มีจำนวนรวม 319,885 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการ 843,801 ล้านบาท
โดยเป็นโครงการเปิดใหม่ภายในปีเดียวกัน 65,286 หน่วย (ร้อยละ 20 ของทั้งหมด)
คิดเป็นมูลค่าโครงการ 185,624 ล้านบาท (ร้อยละ 22 ทั้งหมด)

หากพิจารณาด้านอุปทาน (Supply) จากการสำรวจภาคสนามของบริษัท เอเจนซี่ฟอร์เรียลเอสเตท
แอฟแฟร์ (AREA) พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยซึ่งเปิดตัวในปี 2548
ทั้งหมดในเขตกรุงเทพและปริมณฑล จำนวน 56,316 โดยสัดส่วนของบ้านเดี่ยว อาคารชุด
และทาวน์เฮาส์ ร้อยละ 32, 31 และ 29 ตามลำดับ

ปี 2549 โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ มีจำนวน 65,286 เพิ่มขึ้นจากปี 2548 ร้อยละ 16
สัดส่วนของบ้านเดี่ยวลดลงเหลือร้อยละ 21 ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์ยังคงมีสัดส่วนใกล้เคียงกับปี 48
คือร้อยละ 27 แต่น่าสังเกตว่าสัดส่วนการเปิดตัวของอาคารชุดเพิ่มจากร้อยละ 31 เมื่อปี 2548
เป็นร้อยละ 45 ในปี 2549

โครงการที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้น มีมูลค่าและจำนวนยูนิตน้อยลง ซึ่งจากผลสำรวจของ บจก.เอเจนซี
ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ พบว่าโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี 2549 มีราคาเฉลี่ย 2.89
ล้านบาทต่อหน่วย ลดลงจาก 3.19 ล้านบาท ในปี2548 ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มสถานการณ์
การแข่งขันของตลาดที่พักอาศัยที่รุนแรงมากขึ้น

ตารางแสดงผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยปี 2549

+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
| ป    |         |      | บ้าน  | บ้า   | ทาวน | อาคาร | ค   | รวม  |
| ระเภ |         |      | เดี่ยว | นแฝด | ์เฮ้าส์ | พาณิชย์ | อนโ |      |
| ทที่อย |         |      |      |      |      |       | ดมิเ |      |
| ู่อาศัย |         |      |      |      |      |       | นียม |      |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
| รวม  | จำ      | หน่วย | 107  | 12   | 72   | 7,474 | 1   | 319  |
| โครง | นวนหน่วย |      | ,305 | ,496 | ,182 |       | 20, | ,885 |
| การท |         |      |      |      |      |       | 428 |      |
| ั้งหมด |         |      |      |      |      |       |     |      |
| ณ    |         |      |      |      |      |       |     |      |
| สิ้นปี  |         |      |      |      |      |       |     |      |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
|      |         | %    | 34%  | 4%   | 23%  | 2%    | 38% | 100% |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
|      | มูลค่า    | ล้า   | 486  | 25   | 102  | 2     | 2   | 843  |
|      | โครงการ | นบาท | ,374 | ,220 | ,696 | 0,864 | 08, | ,801 |
|      |         |      |      |      |      |       | 647 |      |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
|      |         | %    | 58%  | 3%   | 12%  | 2%    | 25% | 100% |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
|      | รา      | ล้า   | 4.53 | 2.02 | 1.42 | 2.79  | 1   | 2    |
|      | คาขายเฉ | นบาท |      |      |      |       | .73 | .498 |
|      | ลี่ย/หน่วย |      |      |      |      |       |     |      |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
| เฉพ  | จำ      | หน่วย | 13   | 2    | 17   | 1,650 | 29, | 65   |
| าะโค | นวนหน่วย |      | ,521 | ,990 | ,859 |       | 266 | ,286 |
| รงกา |         |      |      |      |      |       |     |      |
| รเปิด |         |      |      |      |      |       |     |      |
|      |         |      |      |      |      |       |     |      |
| ใหม่  |         |      |      |      |      |       |     |      |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
|      |         | %    | 21%  | 5%   | 27%  | 3%    | 45% | 100% |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
|      | มูลค่า    | ล้า   | 62   | 5    | 33   | 5,507 | 78, | 185  |
|      | โครงการ | นบาท | ,661 | ,717 | ,434 |       | 305 | ,624 |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
|      |         | %    | 34%  | 3%   | 18%  | 3%    | 42% | 100% |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
|      | รา      | ล้า   | 4.63 | 1.91 | 1.87 | 3.34  | 2   | 2.89 |
|      | คาขายเฉ | นบาท |      |      |      |       | .68 |      |
|      | ลี่ย/หน่วย |      |      |      |      |       |     |      |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
| สถาน | ขายได้   | หน่วย | 69   | 7    | 51   | 5,016 | 95, | 229  |
| การณ์ |         |      | ,456 | ,431 | ,983 |       | 921 | ,807 |
|      |         |      |      |      |      |       |     |      |
| ยอ   |         |      |      |      |      |       |     |      |
| ดขาย |         |      |      |      |      |       |     |      |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
|      |         | %    | 30%  | 3%   | 23%  | 2%    | 42% | 100% |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
|      | คงเหลือ  | หน่วย | 37   | 5    | 20   | 2,458 | 24, | 90   |
|      |         |      | ,849 | ,065 | ,199 |       | 507 | ,078 |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
|      |         | %    | 42%  | 6%   | 22%  | 3%    | 27% | 100% |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+
|      | สัดส่วนก  | %    | 65%  | 59%  | 72%  | 67%   | 80% | 72%  |
|      | ารขายได้ |      |      |      |      |       |     |      |
+------+---------+------+------+------+------+-------+-----+------+

ที่มา : บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ตลาดบ้านเดี่ยว

จากการสำรวจตลาดพบว่าโครงการบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวใหม่ในปี 2549
ยังคงมุ่งทำตลาดกับกลุ่มลูกค้าระดับกลางเป็นหลัก ดังจะเห็นได้จากโครงการบ้านเดี่ยวราคา 2-5
ล้านบาท ยังคงขยายตัวต่อเนื่อง และรักษาส่วนแบ่งตลาดไว้ได้ถึงร้อยละ 67
โดยมีจำนวนหน่วยที่เปิดขายมากที่สุดในระดับราคา 3-5 ล้านบาทถึง 5,549 ยูนิต (ร้อยละ 41)
รองลงมา เป็นระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวนเปิดขาย 3,499 ยูนิต (ร้อยละ 26)
ส่วนบ้านเดี่ยวระดับบนราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปหดตัวลงอย่างชัดเจนโดยลดลงจากปี 2548
ถึงร้อยละ 58 มีส่วนแบ่งตลาดเพียงร้อยละ 4 เท่านั้น

ณ สิ้นปี 2549 บ้านเดี่ยวมีจำนวนหน่วยในการเสนอขายรวมทั้งหมดถึง 107,305 หน่วย
โดยที่บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง (ราคา 3-5 ล้านบาท) มีสัดส่วนมากที่สุดร้อยละ 38
เมื่อพิจารณาสถานการณ์การขายของสินค้าที่เปิดตัวใหม่ในปี 2549 พบว่าขายได้จำนวน 4,193 ยูนิต
เฉลี่ยเดือนละ 349 ยูนิตลดลงจากปี 2548 ที่ขายได้เฉลี่ยเดือนละ 382 ยูนิต

ตลาดอาคารชุดพักอาศัย

ปี2549 ตลาดอาคารชุดพักอาศัย
ยังคงมีจำนวนสูงสุดในตลาดที่พักอาศัยโดยมีจำนวนเท่าเดิมคือ120,428 หน่วยหรือร้อยละ 38
แต่มีมูลค่า 208,647 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วร้อยละ 15 โดยจำนวนหน่วยขายที่เปิดใหม่ในปี
2549 มีจำนวนหน่วยเปิดขาย 29,266 สูงถึงร้อยละ 45 มีมูลค่าโครงการรวมกันประมาณร้อยละ
42 ของมูลค่าที่อยู่อาศัยทั้งหมด โดยเฉพาะอาคารชุดระดับราคาไม่เกิน 2
ล้านบาทมีการพัฒนามากถึงร้อยละ 65 ของจำนวนอาคารชุดทั้งหมดที่เปิดในปีนี้

ในปี 2550
คาดว่าจะมีการชะลอตัวของการเปิดโครงการใหม่ย่านใจกลางเมืองเพราะผู้ประกอบการประสบปัญหาการหาที่ดินที่เหมาะสมแต่จะมีโครงการใหม่ๆเกิดขึ้นในพื้นที่กรุงเทพตอนกลาง
โดยเฉพาะทำเลที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้ารวมถึงทำเลใหม่ๆตามแนวก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนขยายในอนาคต
โดยทั้งนี้จะเน้นการเปิดตัวคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลาง-ต่ำเป็นหลัก

ตลาดทาวน์เฮ้าส์

ตลาดทาวน์เฮ้าสมีจำนวนหน่วยที่เปิดขายเป็นอันดับ 2 รวมกันถึงร้อยละ 27 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด
มีมูลค่ารวมกันประมาณร้อยละ 18 ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดขาย

จากการสำรวจตลาดโครงการทาวน์เฮาส์ที่เปิดตัวใหม่ ทาวน์เฮาส์ราคาต่ำกว่า 2
ล้านบาทมีส่วนแบ่งตลาดมากที่สุด มีจำนวนหน่วยเปิดขาย 12,206 ยูนิต หรือร้อยละ 68
โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ระดับราคา 0.5 -1 ล้านบาท มีการเปิดตัวเพิ่มจากปีที่แล้วถึงร้อยละ 14
สาเหตุอาจจะมาจากการที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการในระดับราคาต่ำเข้าสู่ตลาด
โดยเน้นทำเลย่านชานเมือง

อุปทานของตลาดทาวน์เฮ้าส์ในปี 2549 ตลาดกรุงเทพและปริมณฑลมีทั้งสิ้น 72,182 หน่วย
คิดเป็นร้อยละ 23 ของจำนวนอุปทานที่พักอาศัยทั้งหมดและเป็นลำดับที่สามของตลาด
ลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า จำนวนหน่วยที่ขายสะสม ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2549 จำนวน
51,983 ยูนิต มีสัดส่วนการขายได้ ร้อยละ 72

ตารางโครงการที่อยู่อาศัยที่เสนอขายทั้งหมด ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2549 แยกตามระดับราคา

  ---------------- --------- -------- ---------- ------------ --------- ----------
  จำนวนหน่วยทั้งหมด                                                        

  ระดับราคา (ลบ.)   บ้านเดี่ยว   บ้านแฝด   ทาวน์เฮ้าส์   อาคารพาณิชย์   อาคารชุด   รวม

  <0.501 ล้านบาท                       2,755                   57,143    59,898

  0.501 - 1.000    2,051     1,101    35,554     137          16,723    55,566

  1.001 - 2.000    11,129    6,321    22,414     2,856        23,817    66,537

  2.001 - 3.000    26,724    4,203    4,260      1,669        7,640     44,496

  3.001 - 5.000    40,295    680      6,167      2,370        6,514     56,026

  5.001-10.000     21,655    165      1,024      403          5,712     28,959

  10.001-20.000    4,370     26       8          39           1,745     6,188

  >20 ล้านบาท       1,081                                      1,134     2,215

  รวม              107,305   12,496   72,182     7,474        120,428   319,885
  ---------------- --------- -------- ---------- ------------ --------- ----------

ที่มา : บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ด้านอุปทานที่อยู่อาศัยในปี 2550 คาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ จะมีปริมาณใกล้เคียงกับปี
2549 เป็นที่น่าสังเกตว่า สินเชื่อผู้ประกอบการปล่อยใหม่เริ่มหดตัวลงตั้งแต่ปี 2548 ต่อเนื่องถึงปี
2549 โดยมูลค่าลดลง แต่จำนวนหน่วยลดลงไม่มากนัก
เนื่องจากผู้ประกอบการปรับตัวหันมาสร้างที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำลงที่ 1-3 ล้านบาทมากขึ้น
เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อในตลาด ในปี 2550นี้
ผู้ประกอบการที่จะประสบความสำเร็จต้องมีการบริหารจัดการที่ดีโดยเฉพาะ การบริหารต้นทุน
การพัฒนาเทคโนโลยี่ก่อสร้างที่จะช่วยลดต้นทุนการผลิต
นอกจากนี้จะต้องมีการศึกษาความต้องการของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง
เพื่อปรับสินค้าให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้ซื้อที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว

ปัจจัยที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ การขยายตัวของโครงข่ายคมนาคมทั้งถนนตัดใหม่ ถนนวงแหวน
ทางด่วนส่วนขยาย ระบบขนส่งมวลชน ที่ช่วยให้ผู้บริโภคได้รับความสะดวกในการเดินทางมากขึ้น
จึงทำให้ผู้ประกอบการต่างๆ เลือกพัฒนาโครงการใกล้แนวเส้นทางโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่
และใช้เป็นจุดขาย เนื่องจากผู้บริโภคเห็นว่าอนาคตจะช่วยให้การเดินทางสะดวกขึ้น
จึงใช้เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัย

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาที่ดินและการจัดหา Supplier

โครงการเพื่อขาย
จะเน้นพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยหลายประเภทและระดับราคาในทำเลที่แตกต่างกัน
เพื่อกระจายความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ
ซึ่งในการจัดหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการนั้นบริษัทฯให้ความสำคัญเป็นอย่างสูงเนื่องจากเป็นปัจจัยหลักในการแข่งขันทั้งในเรื่องต้นทุนและทำเลที่ตั้ง
โดยโครงการที่บริษัทฯพัฒนาขึ้นมีทั้งการพัฒนาที่ดินซึ่งบริษัทฯหรือบริษัทย่อยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
หรือ ซื้อจากบุคคลอื่น หรือ ซื้อโครงการในลักษณะทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non
Performance Asset, NPA) มาดำเนินการต่อ
อย่างไรก็ตามบริษัทฯไม่มีนโยบายในการซื้อที่ดินสะสมไว้เพื่อรอการพัฒนา

ในขั้นตอนการจัดหาที่ดินและพัฒนาโครงการ
บริษัทฯมีทีมวิจัยในการสำรวจสภาวะตลาดและการแข่งขัน รวมทั้งพฤติกรรมผู้บริโภค
จากนั้นจะทำการประมวลผลการศึกษาเพื่อนำมากำหนดแนวคิดรูปแบบ
ทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมของโครงการ และประเมินความเป็นไปได้ของโครงการ
จากนั้นจึงจะดำเนินการจัดหาที่ดิน เพื่อพัฒนาโครงการ ซึ่งบริษัทฯ อาจติดต่อผ่านนายหน้า
ผ่านเจ้าของที่ดินโดยตรงหรือเจรจาซื้อจากบริษัทในกลุ่มที่เกี่ยวข้องในราคาที่เหมาะสมเมื่อเปรียบเทียบกับราคาตลาด
ราคาประเมินของทางราชการ และราคาประเมินจากการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

สำหรับการจัดหาวัสดุก่อสร้างสำหรับโครงการ
บริษัทฯได้มีการเจรจาต่อรองผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างเพื่อให้ได้สินค้าที่มีคุณภาพดีในราคาที่เหมาะสม
โดยบริษัทฯจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างเองบางประเภท เช่น เสาเข็ม สุขภัณฑ์ เฟอร์นิเจอร์
และระบบรักษาความปลอดภัยที่ติดตั้งในบ้านทุกหลัง
ทั้งนี้นอกจากจะสามารถรักษาคุณภาพของสินค้าแล้วยังทำให้สามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้างได้อีกด้วย
โดยบริษัทฯไม่มีการพึ่งพาผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างรายใดรายหนึ่งเป็นพิเศษรวมถึงวัสดุคุณภาพสูงที่ใช้ในเทคโนโลยีประหยัดพลังงานและระบบ
สื่อสารดิจิตอลความเร็วสูงซึ่งบริษัทฯสามารถจัดหาได้จากผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างหลายรายส่วนการคัดเลือกผู้
รับเหมานั้นบริษัทฯมีทีมวิศวกรและทีมงานที่ทำหน้าที่คัดเลือกผู้รับเหมาที่มีคุณภาพ
มีประสบการณ์และมีเครดิตทางการค้าที่ดี
โดยได้มีการกำหนดมาตรฐานในการทำงานและตารางการตรวจรับงานที่ชัดเจน

-   ขั้นตอนและเทคโนโลยีการผลิต

ในขั้นตอนการพัฒนาธุรกิจบ้านจัดสรรนั้น
บริษัทฯให้ความสำคัญกับรายละเอียดในทุกขั้นตอนโดยอาจอธิบายได้โดยสังเขปดังนี้
ก่อนการกำหนดโครงการพัฒนาบ้านจัดสรรใดๆบริษัทฯจะมีการสำรวจทำเลและวิเคราะห์ข้อมูล
ซึ่งจะทำการสำรวจโดยทีมวิจัยของบริษัทฯ เพื่อศึกษาความต้องการ
รูปแบบพฤติกรรมของผู้บริโภคเพื่อวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด และ
วิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน
โดยในการวิเคราะห์นั้นจะเป็นการทำงานร่วมกันระหว่างทีมวิจัย ทีมงานด้านการตลาด
ทีมบริหารงานก่อสร้าง และฝ่ายบริหาร
โดยจะผสมผสานและผนวกรูปแบบโครงการซึ่งจะเป็นจุดขายและเป็นความได้เปรียบในเชิงการ
แข่งขันเข้าไปด้วย เช่น เทคโนโลยีการก่อสร้างประเภทประหยัดพลังงาน
ระบบเทคโนโลยีสารสนเทศ ระบบความปลอดภัย เป็นต้น
นอกจากนั้นบริษัทฯยังให้ความสำคัญกับการบริหารงานก่อสร้าง ซึ่งรวมถึงการ
คัดเลือกผู้รับเหมาที่มีความชำนาญ มีประสบการณ์และมีเครดิตความน่าเชื่อถือที่ดี ประกอบกับบริหาร
จัดการการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างที่ดี และระบบควบคุมมาตรฐานและการส่งมอบงาน
เพื่อให้สามารถส่งมอบงานได้ตามกำหนดด้วยคุณภาพที่เป็นมาตรฐาน

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในโครงการต่าง ๆ ของบริษัทฯ
บริษัทฯได้จัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียสำหรับบ้านแต่ละหลังและระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง
เพื่อมิให้ส่งผลกระทบต่อแหล่งน้ำสาธารณะ
รวมทั้งได้มีการออกแบบระบบสาธารณูปโภคที่เหมาะสมเพื่อมิให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทฯ มียอดขายที่ทำสัญญาแล้วและยังไม่ได้ส่งมอบจำนวนประมาณ
291 ยูนิต มูลค่ารวม 1,190.03 ล้านบาท
โดยส่วนใหญ่เป็นส่วนของโครงการอาคารชุดพักอาศัยเซ็นทริค ซีน ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้าง
ส่วนโครงการอื่นๆเป็นการขายบ้านพร้อมโอนจึงไม่ค่อยมีจำนวนบ้านที่ยังไม่ส่งมอบค้างอยู่ ณ วันสิ้นปี

  ------------------------------ -------------------- --------------------
  โครงการ                        จำนวน (ยูนิต)          มูลค่า (ล้านบาท)

  บางกอกบูเลอวาร์ด รามอินทรา        3                    24.02

  บางกอกบูเลอวาร์ด พระราม 5        6                    38.51

  บางกอกบูเลอวาร์ด แจ้งวัฒนะ         10                   70.20

  วิสต้า ปาร์ค วัชรพล                2                    6.15

  วิสต้า ปาร์ค วิภาวดี                13                   68.40

  วิสต้า ปาร์ค ประชาชื่น              10                   47.18

  เซ็นทริค ซีน                      206                  746.00

  เซ็นทริค ซีน ซอยอารีย์ 2            41                   189.57

  รวมทั้งสิ้น                        291                  1,190.03
  ------------------------------ -------------------- --------------------

กิจกรรมพิเศษ

บริษัทฯให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมและสังคมคุณภาพชีวิตที่ดีเป็นสำคัญทั้งภายในโครงการและชุมชนรอบๆบริเวณโครงการ
ในปี2549
บริษัทฯได้มีนโยบายในการดำเนินโครงการกิจกรรมเพื่อสังคมโดยแบ่งเป็น2โครงการสำคัญ คือ
โครงการจัดสร้าง / ปรับปรุงลานกีฬา และ โครงการจัดสร้างสวนรื่นรมย์โดยมีวัตถุประสงค์หลักคือ

1.  เพื่อเป็นการพัฒนาคุณภาพชีวิตและสนับสนุนโครงการสาธารณประโยชน์ที่เป็นประโยชน์ต่อสังคมและชุมชน

2.  เพื่อสร้างสัมพันธ์อันดีระหว่างบริษัทฯ ลูกค้า
    และประชาชนบริเวณใกล้เคียงโครงการให้มีส่วนร่วมในการพัฒนาชุมชนให้มีคุณภาพชีวิตและสภาพแวดล้อมความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น

3.  เพื่อส่งเสริมแนวทางการสร้างวัฒนธรรมองค์กรให้มีส่วนร่วมรับผิดชอบต่อสังคมเพื่อผลยั่งยืนในระยะยาว

โครงการจัดสร้าง / ปรับปรุงลานกีฬา

บริษัทฯได้เล็งเห็นถึงพลังสำคัญของเยาวชนไทยที่กำลังเติบโตและเป็นกำลังสำคัญในการพัฒนาประเทศในอนาคตซึ่งนอกจากการส่งเสริมเรื่องการศึกษาแล้ว
การพัฒนาทางด้านสุขภาพพลานามัยก็เป็นปัจจัยสำคัญในการเสริมสร้างสติปัญญาอย่างดีเยี่ยม
ดังนั้นจึงได้เริ่มโครงการปรับปรุงลานกีฬาเพื่อส่งเสริมสุขภาพและพลานามัยที่ดีให้แก่เยาวชนไทย
ภายใต้ชื่อ “ ลานรักษ์สุขภาพ ” โดยบริษัทฯได้เข้าดำเนินการปรับปรุงลานกีฬาเมื่อเดือนตุลาคม
2549
ที่ผ่านมาและส่งมอบเรียบร้อยแล้วในโอกาสวันเด็กและกิจกรรมกีฬาสีประจำปีของทางโรงเรียน
เมื่อวันที่ 12 มกราคม 2550 จำนวน 2 โรงเรียน คือ โรงเรียนวัดประชารังสรรค์ จ.นนทบุรี
และ โรงเรียนชลประทานสงเคราะห์ จ. นนทบุรี

โครงการจัดสร้างสวนรื่นรมย์

บริษัทฯได้มุ่งหมายในการพัฒนาสิ่งแวดล้อมด้วยการสร้างและปรับปรุง
เพื่อเพิ่มพื้นที่สีเขียวให้ชุมชนได้ใกล้ชิดกับธรรมชาติเพิ่มขึ้น เพื่อเป็นแหล่งพักผ่อนหย่อนใจในยามว่าง
ดังนั้นบริษัทฯจึงได้เริ่มโครงการจัดสร้างสวนรื่นรมย์ภายใต้ชื่อ “ สวนรักษ์สุขภาพ ” จำนวน 2
แห่งซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างดำเนินการและคาดว่าจะแล้วเสร็จและส่งมอบในไตรมาสแรกของปี 2550
คือ พื้นที่บริเวณหมวดการทางหลักสี่ ถ.วิภาวดี และ
พื้นที่บริเวณด้านหน้าของโรงเรียนชลประทานสงเคราะห์ จ. นนทบุรี

ทั้งนี้ ทางบริษัทฯมีแผนการที่จะดำเนินการโครงการจัดสร้าง / ปรับปรุงลานกีฬา
พร้อมโครงการจัดสร้างสวนรื่นรมย์อย่างต่อเนื่องต่อไปในอนาคตและขยายไปยังชุมชนอื่น ๆทั่วเขต
กรุงเทพมหานครและปริมณฑล

3.2 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า

3.2.1 ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัทฯและบริษัทย่อยมีอาคารสำนักงานให้เช่าทั้งสิ้น 5 แห่ง คือ อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1,2 และ
3 ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานขนาดใหญ่และอาคารขนาดกลางอื่นอีก 2 แห่ง

โดยมีรายละเอียดลักษณะโครงการดังนี้

รายละเอียดธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+
| โครงการ | เ    | สถานที่ตั้ง/  | ร               | พื้นที่ให้เช่า   | อัตรากา  |
|         | จ้าขอ |           | ายละเอียดโครงการ |            | รเช่าพื้นที่ |
|         | งกรร | ขนาดที่ดิน   |                 |            |         |
|         | มสิทธ |           |                 |            | ณ 31    |
|         | ิ์และผ |           |                 |            | ธันวาคม  |
|         | ู้ดำเน |           |                 |            | 2549    |
|         | ินการ |           |                 |            |         |
+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+
| อาค     | SC   | 1010      | อาคารสำนักงาน 38 | พ          | ร้อยละ   |
| ารชินวัตร |      | ถนน       | ชั้น และชั้นใต้ดิน 2  | ื้นที่ให้เช่ารวม | 99.77   |
| ทาวเวอร์ |      | วิภาวดีรังสิต | ชั้นแบ่งออกเป็น     | 48,069     |         |
| 3       |      |           |                 | ตร.ม.      | ขอ      |
|         |      | แขวงจตุจักร | -   ส่วนสำนักงาน  |            | งพื้นที่เช่า |
|         |      | เขตจตุจักร  |     32 ชั้น       | -          |         |
|         |      | กรุงเทพฯ   |                 |    สำนักงาน |         |
|         |      |           | -   Conference  |     45,618 |         |
|         |      | 9-1-52 ไร่ |     Room 2 ชั้น   |     ตร.ม.  |         |
|         |      |           |                 |            |         |
|         |      |           | -   ศูนย์การค้า    | -          |         |
|         |      |           |     (Plaza) 3   |   ศูนย์การค้า |         |
|         |      |           |     ชั้น          |     2,451  |         |
|         |      |           |                 |     ตร.ม.  |         |
|         |      |           | อาคารจอดรถ 10   |            |         |
|         |      |           | ชั้น และชั้นใต้ดิน 2  | (ไม่รวมพ    |         |
|         |      |           | ชั้น              | ื้นที่ห้องประชุม |         |
|         |      |           |                 | 5,684      |         |
|         |      |           | -   พื้นที่จอดรถ    | ตร.ม.)     |         |
|         |      |           |     1,200 คัน    |            |         |
+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+
| โครงการ | เ    | สถานที่ตั้ง/  | ร               | พื้นที่ให้เช่า   | อัตรากา  |
|         | จ้าขอ |           | ายละเอียดโครงการ |            | รเช่าพื้นที่ |
|         | งกรร | ขนาดที่ดิน   |                 |            |         |
|         | มสิทธ |           |                 |            | ณ 31    |
|         | ิ์และผ |           |                 |            | ธันวาคม  |
|         | ู้ดำเน |           |                 |            | 2549    |
|         | ินการ |           |                 |            |         |
+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+
| อาค     | ANET | 414       | อาคารสำนักงาน 31 | พื้นที่ 21,051 | ร้อยละ   |
| ารชินวัตร |      | ถ         | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ตร.ม.      | 100     |
| ทาวเวอร์ |      | นนพหลโยธิน | ชั้น แบ่งออกเป็น    |            |         |
| 1       |      |           |                 | -          | ขอ      |
|         |      | แขว       | -   ส่วนสำนักงาน  |    สำนักงาน | งพื้นที่เช่า |
|         |      | งสามเสนใน |     21 ชั้น       |     20,781 |         |
|         |      | เขตพญาไท  |                 |     ตร.ม.  |         |
|         |      | กรุงเทพฯ   | -   ศูนย์การค้า    |            |         |
|         |      |           |     (Plaza) 1   | -          |         |
|         |      | 1-2-82 ไร่ |     ชั้น          |   ศูนย์การค้า |         |
|         |      |           |                 |     270    |         |
|         |      |           | -   พื้นที่จอดรถ 9  |     ตร.ม.  |         |
|         |      |           |     ชั้น จำนวน    |            |         |
|         |      |           |     376 คัน      |            |         |
+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+
| อาค     | ANET | 1291/1    | อาคารสำนักงาน 20 | พื้นที่ 16,215 | ร้อยละ   |
| ารชินวัตร |      | ถ         | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ตร.ม.      | 100     |
| ทาวเวอร์ |      | นนพหลโยธิน | ชั้น แบ่งออกเป็น    |            |         |
| 2       |      | แขว       |                 | -          | ขอ      |
|         |      | งสามเสนใน | -   ส่วนสำนักงาน  |    สำนักงาน | งพื้นที่เช่า |
|         |      | เขตพญาไท  |     13 ชั้น       |     13,168 |         |
|         |      | กรุงเทพฯ   |                 |     ตร.ม.  |         |
|         |      |           | -   ศูนย์การค้า    |            |         |
|         |      | 1-3-98 ไร่ |     (Plaza) 3   | -          |         |
|         |      |           |     ชั้น          |   ศูนย์การค้า |         |
|         |      |           |                 |     3,047  |         |
|         |      |           | -   พื้นที่จอดรถ 4  |     ตร.ม.  |         |
|         |      |           |     ชั้น จำนวน    |            |         |
|         |      |           |     383 คัน      |            |         |
+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+
| C       | SC   | 29 หมู่ที่ 7  | -   ส่วนสำนักงาน  | พ          | ร้อยละ   |
| omputer |      | ถนนเลี่ยงเม |     3 ชั้น        | ื้นที่ใช้สอยรวม | 100     |
| Center  |      | ืองปากเกร็ด |                 | 6,823      |         |
| B       |      | ต.        | -               | ตร.ม.      | ขอ      |
| uilding |      | บางตลาด   |   พื้นที่จอดรถจำนวน |            | งพื้นที่เช่า |
| (อาคาร  |      |           |     28 คัน       |            |         |
| CC)     |      | อ.ปากเกร็ด |                 |            |         |
|         |      | จ.นนทบุรี   |                 |            |         |
|         |      |           |                 |            |         |
|         |      | 2-2-70 ไร่ |                 |            |         |
+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+
| Te      | OA*  | เลขที่ 1285 | อาคารสำนักงาน 8  | พ          | ร้อยละ   |
| chnical |      | ถ         | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ื้นที่ใช้สอยรวม | 100     |
| T       |      | นนพหลโยธิน | ชั้น              | 6,487      |         |
| raining |      |           |                 | ตร.ม.      | ขอ      |
| Center  |      | แขว       | แบ่งออกเป็น       |            | งพื้นที่เช่า |
| & Car   |      | งสามเสนใน |                 |            |         |
| Park    |      | เขตพญาไท  | -   ส่วนสำนักงาน  |            |         |
| B       |      | กรุงเทพฯ   |     3 ชั้น        |            |         |
| uilding |      |           |                 |            |         |
| (อาคาร  |      | 0-3-85.65 | -               |            |         |
| TTC)    |      | ไร่        |   พื้นที่จอดรถจำนวน |            |         |
|         |      |           |     118 คัน      |            |         |
+---------+------+-----------+-----------------+------------+---------+

* ทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวกับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ถือกรรมสิทธิ์และดำเนินการโดยบริษัทฯ
ซึ่งบริษัทฯจะมีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากผู้เช่าอาคาร
รวมทั้งรายได้อื่นจากการให้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารทั้งจาก
ผู้เช่าอาคารและจากบุคคลภายนอก โดยอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
เป็นอาคารสำนักงานแรกที่บริษัทฯได้นำนวัตกรรมด้านการสื่อสารโทรคมนาคมและเทคโนโลยีสารสนเทศที่ทันสมัยที่สุดและเทคโนโลยีระบบอัตโนมัติในอาคารที่มีศักยภาพสูงรวมไว้ด้วยกัน
เป็นอาคารประหยัดพลังงานซึ่งได้รับรางวัลอนุรักษ์พลังงานดีเด่นจากกระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม
และรางวัลอาคารอนุรักษ์พลังงานของอาเซียน ตัวอาคารประกอบไปด้วย ส่วนทาวเวอร์สูง 38 ชั้น
ส่วนโพเดียมสูง 14 ชั้น ภายใต้แนวความคิดของ Smart Building ดังมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   ระบบเครือข่ายที่รองรับการขยายตัวในอนาคต ประกอบไปด้วยเคเบิลใยแก้วนำแสง (Fiber
    Optic Backbone) ในอาคาร
    เพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจและเชื่อมต่อระบบอินเตอร์เน็ตและดาวเทียมไทยคม
    นอกจากนี้ยังมีระบบโทรศัพท์ที่มีขีดความสามารถสูงระบบโทรศัพท์เรียกตรงอัตโนมัติ (DID)
    ผ่านชุมสายโทรศัพท์สาขา (PABX) ที่ทันสมัย สามารถรองรับการใช้งานได้ถึง 100,000
    สายต่อชั่วโมง

-   สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ได้แก่

-   ห้องประชุมและห้องจัดเลี้ยงครบวงจร เพียบพร้อมไปด้วยโสตทัศนูปกรณ์ที่ทันสมัย ห้องประชุม
    ดังกล่าวได้ติดตั้งระบบอินเตอร์เน็ต การสื่อสารผ่านดาวเทียม และ VDO Conference
    เพื่อรองรับกิจกรรมทุกรูปแบบรวมทั้งห้องจัดเลี้ยงขนาดใหญ่

-   พลาซ่า 3 ชั้น เป็นศูนย์รวมของร้านค้าและศูนย์บริการตลอดจนศูนย์การศึกษา เช่น ธนาคาร
    ห้องค้าหลักทรัพย์ ศูนย์บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่ ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ
    และศูนย์การให้คำปรึกษาแนะนำเกี่ยวกับการศึกษาทั้งในและต่างประเทศ

-   งานระบบที่ออกแบบโดยคำนึงถึงความสะดวกสบายของลูกค้าเป็นหลัก ได้แก่

-   การออกแบบช่อง Shaft ที่แยกส่วนของระบบไฟฟ้าและการสื่อสารออกจากกัน

-   ระบบลิฟต์ความเร็วสูงทั้งสิ้น 23 ตัวโดยแบ่งโซนเพื่อรองรับการใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพ

-   ระบบปรับอากาศที่ทันสมัยและมีระบบหมุนเวียนอากาศเพื่อทำให้อากาศบริสุทธิ์ขึ้น

-   ระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉินสูงกว่ามาตรฐาน

-   ระบบกล้อง Digital วงจรปิดในการควบคุมความปลอดภัยของพื้นที่ส่วนกลาง

-   ระบบน้ำดื่มส่วนกลางที่สะอาดปราศจากเชื้อโรค (Purified Drinking Water System)

-   ระบบศูนย์กลางเวลาของอาคาร (Master Time Clock System)

-   อาคารประหยัดพลังงาน เป็นระบบควบคุมอัตโนมัติด้วยคอมพิวเตอร์ประสิทธิภาพสูง
    ที่ทำการควบคุมและตรวจสอบการทำงานของระบบปรับอากาศ ระบบแสงสว่าง
    ระบบกระจายลมเย็น ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบลิฟต์ และระบบรักษาความปลอดภัย

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 นอกจากจะเป็นอาคารที่ทันสมัยด้วยระบบเทคโนโลยีแล้ว
ยังให้ความสำคัญกับการให้การบริการลูกค้าและความปลอดภัยของผู้ที่อยู่ในอาคารด้วยศูนย์บริการรับแจ้งดำเนินการช่วยเหลือให้กับผู้เช่าตลอด
24 ชั่วโมง ระบบควบคุมการผ่านเข้าออกพื้นที่ (Access Control) ที่ควบคุมการเข้า-ออก
และระบบรักษาความปลอดภัยดูแลความเรียบร้อยและความปลอดภัย 24 ชั่วโมง

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 2
เดิมถือกรรมสิทธ์และดำเนินการโดยบริษัท เอสซี ออฟฟิช ปาร์ค จำกัด (SOP) และบริษัท โอเอไอ
แอสเสท จำกัด (OA) ตามลำดับซึ่งบริษัททั้งสองเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน ต่อมา ในเดือนกรกฎาคม
2546 ANET ได้เข้าถือกรรมสิทธ์ทั้งในอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 โดยทำการซื้อจาก SOP
และ OA ตามลำดับ ทั้งนี้ ANET ได้ทำสัญญาให้ SOP เป็นผู้เช่าที่ดิน
อาคารและอุปกรณ์ของอาคารทั้งสองดังกล่าวเพียงรายเดียว โดย ANET จะได้รับรายได้ค่าเช่าจาก
SOP เป็นรายเดือนคงที่ตลอดอายุกองทุน

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 เป็นอาคารสำนักงานที่มีการเตรียมและจัดวางระบบต่างๆ
ที่มีมาตรฐานและความทันสมัยเพื่อรองรับกับความต้องการของลูกค้าโดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   ระบบโทรศัพท์เรียกตรงอัตโนมัติ (DID) ผ่านชุมสายโทรศัพท์สาขา (PABX)
    สามารถเชื่อมต่อหมายเลขภายในระหว่างอาคารทั้งสองแห่ง

-   ระบบไฟฟ้าสำรองขนาดใหญ่ เพื่อป้องกันเหตุขัดข้องทางไฟฟ้าและการหยุดชะงักของระบบต่างๆ
    ที่ดำเนินการอยู่ภายใต้อาคาร อันเป็นเหตุให้เกิดความเสียหายต่อผู้เช่า

-   ระบบความปลอดภัยภายในอาคาร

-   การรักษาความปลอดภัย มีระบบควบคุมการเข้าออกพื้นที่ (Access Control)
    และระบบโทรทัศน์วงจรปิด (CCTV)

-   การป้องกันอัคคีภัย มีระบบเตือนภัยฉุกเฉิน ตรวจจับความร้อนและควัน
    อุปกรณ์ป้องกันอัคคีภัยอื่นๆ ตลอดจนมีเจ้าหน้าที่ผจญเพลิง พร้อมใช้ดับเพลิงตลอด 24 ชม.
    ซึ่งได้รับการอบรมจากหน่วยฝึกของรัฐและเอกชน ที่มีมาตรฐานรับรอง

-   สิ่งอำนวยความสะดวก มีพลาซ่าเป็นศูนย์รวมร้านค้าและศูนย์บริการ เช่น ธนาคาร
    ห้องค้าหลักทรัพย์ ศูนย์บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่ ร้านอาหาร, เครื่องดื่ม และ
    การศึกษาต่างประเทศ เป็นต้น

สำหรับอาคารสำนักงานขนาดกลางอีก 2 แห่งที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ได้แก่ Computer Center
Building (อาคาร CC) ซึ่งเป็นสำนักงานให้เช่าบนถนนเลี่ยงเมืองปากเกร็ด ถือกรรมสิทธิ์
และดำเนินการโดย SC และ Technical Training Center & Car Park (อาคาร TTC)
ซึ่งเป็นสำนักงานให้เช่า บนถนนพหลโยธิน ดำเนินการโดย OA

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ภาวะการตลาด

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

บริษัทฯมุ่งพัฒนาอาคารสำนักงานในทำเลที่การคมนาคมสะดวก ใกล้ทางด่วน ทางยกระดับ
เส้นทางรถไฟฟ้า อยู่ใกล้ชุมชน ห้างสรรพสินค้า และโรงแรม
นอกจากนี้ยังเน้นการให้บริการด้านระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและอุปกรณ์ที่ครบวงจร เช่น
อินเตอร์เน็ตความเร็วสูง คอมพิวเตอร์ Video Conference
ระบบเสียงเครื่องฉายสไลด์หรือวีดีโอ จอสำหรับการนำเสนอ การบันทึกภาพและเสียง เป็นต้น
ทั้งนี้เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าอาคารและบุคคลภายนอก และที่สำคัญ คือ
การให้บริการแก่ลูกค้าหลังการขาย โดยใช้กลยุทธ์รักษาฐานลูกค้าเก่า
และกลยุทธ์สร้างความแตกต่าง (Differentiates Strategy)
เพื่อให้ลูกค้าเกิดความประทับใจและเห็นความแตกต่างจากคู่แข่งที่อยู่ในระดับเกรด A ด้วยกัน

-   ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

-   อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ลูกค้าเป็นบริษัทประเภทสื่อ โทรคมนาคม พลังงาน เคมีภัณฑ์
    วัสดุก่อสร้าง สถาบันการศึกษา บริษัทต่างชาติ
    ตลอดจนกลุ่มลูกค้าที่เกี่ยวข้องหรือต้องการใช้เทคโนโลยีสารสนเทศเป็นพิเศษ
    และบริษัทขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) เป็นต้น

-   อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 และอาคารสำนักงานอื่นอีก 2 แห่ง มีผู้เช่าหลักในปี2549
    คือบริษัทในกลุ่มธุรกิจโทรคมนาคม

-   ศูนย์การค้า (Plaza) บริษัทได้บริหารจัดการให้มีความหลากหลายของร้านค้าอย่างเหมาะสม
    และแบ่งโซนหรือประเภทร้านค้าเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าอาคารและผู้มาติดต่อ
    ซึ่งประกอบด้วย ธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ
    ศูนย์บริการและจำหน่ายโทรศัพท์เคลื่อนที่ เป็นต้น

-   ห้องประชุมและห้องจัดเลี้ยง ลูกค้าหลักได้แก่ บริษัททั่วไป ผู้เช่าในอาคาร
    และสถาบันการศึกษา

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

-   ติดต่อลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยตรง
    โดยที่บริษัทฯจะมีระบบจัดเก็บข้อมูลผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายย่อยไว้ในระบบจัดเก็บข้อมูล
    ซึ่งมีการปรับปรุงข้อมูลให้ทันสมัยอยู่เสมอ นอกจากนั้นบริษัทฯ ยังได้จัดทำเว็บไซต์
    และกิจกรรมการตลาดทางตรง (Direct Marketing)
    เพื่อเป็นการให้ข่าวสารแก่ลูกค้าอีกทางหนึ่ง

-   ติดต่อลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยผ่านตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีความชำนาญและมีประสบการณ์สูง
    ซึ่งไม่มีความเกี่ยวข้องกับบริษัท

  ภาวะการแข่งขันในอุตสาหกรรม

อุปสงค์และอุปทานต่อพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพ

ธุรกิจอาคารสำนักงานจากข้อมูล ณ สิ้นปี 2549 อัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานสูงกว่า ณ
สิ้นปี 2548 เล็กน้อยจากอัตราเดิมร้อยละ 13.3 มาอยู่ในระดับที่ร้อยละ 13.5 โดยมีอุปทานรวม ณ
สิ้นปี 2549 ทั้งสิ้น 7.46 ล้านตารางเมตร แบ่งเป็นอาคารสำนักงานในย่าน CBD [1]
คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 49 และนอกเขต CBD คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 51 ของยอดรวม

ตารางอุปทานและอัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพ ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2549

(หน่วย : ล้านตารางเมตร)

  ------------------ --------------- ------------------- ------------------
  เขตพื้นที่             อุปทานรวม        พื้นที่ว่าง              อัตราพื้นที่ว่าง (%)

  CBD                3.66            0.44                11.95

  นอกเขต CBD         3.80            0.56                14.90

  รวม                7.46            1.00                13.46

  CBD เกรด A         1.30            0.11                8.25

  NON-CBD เกรด A     0.81            0.04                5.39
  ------------------ --------------- ------------------- ------------------

ที่มา : CB Richard Ellis Research

ณ สิ้นปี 2549 พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพแบ่งได้เป็นพื้นที่สำนักงานเกรด A 2.12 ล้านตารางเมตร
หรือคิดเป็นร้อยละ 28 ของพื้นที่ทั้งหมด และพื้นที่สำนักงานเกรด B และ C 5.35 ล้านตารางเมตร
หรือคิดเป็นร้อยละ 72 ของพื้นที่รวมทั้งหมด

ปริมาณอุปทานของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพ ณ สิ้นปี 2549 คิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 7.46
ล้านตารางเมตรทั้งนี้มีจำนวนของพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นในปี 2549 เป็นจำนวน 252,826 ตารางเมตร
ประกอบด้วย Q House Lumpini, Exchange Tower, The Column, Supalai Grand
Tower, I Tower, Fenix Tower, Central Pinklao Tower B, Rasa Tower II และ
King Power New Head Office

สำหรับแนวโน้มทางด้านอุปทานปี 2550 จะมีพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ประมาณ 192,575
ตารางเมตร และคาดว่าปี 2550 – 2552 จะมีอุปทานรวมทั้งสิ้น 556,575 ตารางเมตร กล่าวคือ

ปี 2550 จำนวน 192,575 ตารางเมตร มีสำนักงาน 6 แห่งที่คาดว่าจะแล้วเสร็จ ประกอบด้วย
อาคาร Pipatanasin Building, The Trendy, Athenee Tower, Thai Beverage
Tower Building, Cyber World (Ratchada Square) และ East Water

ปี 2551 จำนวน 160,000 ตารางเมตร มีสำนักงาน 3 แห่งที่มีแผนว่าจะแล้วเสร็จ ประกอบด้วย
อาคาร JaturasJamjuree(C.U. Hi-Tech), AsokeComplex และ Pakin Building

ปี 2552 จำนวน 204,000 ตารางเมตร มีสำนักงาน 3 แห่งที่มีแผนว่าจะแล้วเสร็จ ประกอบด้วย
อาคาร Energy Complex, Asia Center และ Sathorn Square

สำหรับปี 2549 อัตราพื้นที่ว่าง ณ ไตรมาสที่ 4 รวมทั้งสิ้นประมาณ 1.00 ล้านตารางเมตร
ซึ่งสูงกว่าอัตราการว่างของพื้นที่ ณ ไตรมาสที่ 4 ของปี 2548 ซึ่งมีอยู่ 0.96 ล้านตารางเมตร
และคาดว่าอัตราการว่างของพื้นที่น่าจะเพิ่มขึ้นอีกเพียงเล็กน้อยในอนาคต

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยในเขต CBD และ NON-CBD ตั้งแต่ปี 2546 – ไตรมาสที่ 4 ของปี 2549

  --------- ---- --------- --------- --------- --------- --------- --------
  สถานที่ /        CBD                 NON-CBD             เฉลี่ย      
  เกรด                                                             

                 A         B         A         B         A         B

                 บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²  บาท / ม²

  2546           466       316       386       273       426       294

  2547           504       366       424       314       464       340

  2548           626       441       501       367       563       404

  2549           721       520       549       401       635       461
  --------- ---- --------- --------- --------- --------- --------- --------

ที่มา : CB Richard Ellis Research

กล่าวโดยรวมในปี 2549 อัตราค่าเช่าสำนักงาน มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2549
อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ตารางเมตรละ 635 บาท เพิ่มขึ้นจากปี 2548
ร้อยละ 12.8 โดยอัตราค่าเช่าอาคารเกรด A ในเขต CBD จะปรับขึ้นในสัดส่วนที่สูงกว่าเขต
NON-CBD สำหรับอาคารสำนักงานเกรด B มีการปรับขึ้นของอัตราค่าเช่าเฉลี่ยร้อยละ 14.1%

ภาพโดยรวม

ในปี 2549 สภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศมีการชะลอตัว
ทั้งนี้เนื่องมาจากปัจจัยความไม่เสถียรภาพทางการเมือง ความอ่อนตัวของระบบเศรษฐกิจ
รวมถึงข้อจำกัดทางด้านสิทธิในการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
การเปิดดำเนินการธุรกิจของชาวต่างชาติ
และมาตรการควบคุมเงินลงทุนจากต่างประเทศของธนาคาแห่งประเทศไทย
ซึ่งปัจจัยเหล่านี้มีผลกระทบอย่างมากต่อการขยายตัวของการลงทุนและความต้องการในการเช่าพื้นที่สำนักงาน
หากในอนาคตความต้องการในการเช่าพื้นที่สำนักงานน้อยลง
ก็จะส่งผลกระทบต่ออัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน ซึ่งไม่สามารถปรับเพิ่มสูงขึ้นได้มากนัก

หากพิจารณาถึงอาคารสำนักงานที่เป็นคู่แข่งของอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ในทำเลใกล้เคียงกันรวมถึงอาคารที่จะสร้างเสร็จในปี 2550 ตลอดจนอาคารสำนักงานในเขต CBD
แล้ว การที่อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ได้รับการยอมรับว่าเป็นอาคารที่ทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทย
มีคุณลักษณะสอดคล้องกับอาคารสำนักงานเกรด A
ตามความหมายของหน่วยงานวิจัยด้านอาคารสำนักงาน เป็นที่ยอมรับของอุตสาหกรรม
รวมทั้งยังได้นำเสนอนวัตกรรมและเทคโนโลยีต่างๆ ทั้งทางด้านการสื่อสาร
โทรคมนาคมและด้านการประหยัดพลังงาน ตลอดจนการนำกลยุทธ์ต่างๆ
เพื่อใช้ในการรักษาฐานลูกค้าปัจจุบัน และลูกค้าใหม่
บริษัทจึงเชื่อมั่นในศักยภาพการแข่งขันของอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ว่าจะสามารถแข่งขันกับคู่แข่งในธุรกิจอาคารสำนักงานได้

สำหรับอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 ปัจจุบัน ANET ให้ บริษัท เอสซี ออฟฟิซ ปาร์ค จำกัด
เป็นผู้เช่าหลักเพียงรายเดียว และมีผู้เช่าอาคารเป็นกลุ่มบริษัทที่มีศักยภาพทางธุรกิจ
จึงไม่ได้มีการแข่งขันกับอาคารสำนักงานอื่นโดยตรง

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาอาคารสำนักงาน

-   บริษัทฯได้ก่อสร้างอาคารชินวัตร ทาวเวอร์ 3
    บนที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองและได้เริ่มต้นเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการตั้งแต่ปี
    2543 เป็นต้นมา ส่วนอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 เป็นกรรมสิทธิ์ของ ANET
    ซึ่งบริษัทฯได้เข้าไปลงทุนในกองทุนดังกล่าว

-   ในอนาคตหากความต้องการอาคารสำนักงานมีอัตราสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
    บริษัทฯอาจจะสรรหาอาคารสำนักงานที่อยู่ในสถานะ NPAs
    ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีระบบโครงสร้างที่สามารถปรับปรุงต่อเติมได้
    นำมาฟื้นฟูต่อเติมให้เสร็จสมบูรณ์เพื่อให้รวดเร็วทันต่อความต้องการของตลาด
    หรืออาจมีการพัฒนาอาคารขึ้นใหม่ ทั้งนี้จะพิจารณาจากความเป็นไปได้ของโครงการ

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 2 และ 3 มีระบบบำบัดน้ำเสียที่ได้มาตรฐาน
มีการตรวจเช็คคุณภาพน้ำภายหลังจากผ่านระบบบำบัดเพื่อให้ได้มาตรฐานที่กำหนดไว้
ก่อนที่จะถูกปล่อยลงสู่แหล่งน้ำสาธารณะ เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม โดยอาคารชินวัตร 3
ได้มีการออกแบบระบบบำบัดน้ำเสียให้สามารถนำน้ำเสียกลับมาใช้ในการระบายความร้อนของระบบปรับอากาศและนำมารดน้ำต้นไม้ได้
ส่วนการอนุรักษ์พลังงานเพื่อมิให้กระทบสิ่งแวดล้อมทางอาคารชินวัตร 3
ได้มีการออกแบบกระจกกรอบอาคารสำนักงานและอุปกรณ์ในระบบปรับอากาศเป็นชนิดที่ประหยัดพลังงานซึ่งทำให้อาคารชินวัตร
3 ได้รับรางวัลโครงการอาคารอนุรักษ์พลังงานดีเด่นของอาเซียนปี 2545

  3.2.2 ธุรกิจให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ดำเนินการภายใต้บริษัท อัพคันทรี่ แลนด์ จำกัด โดยให้บริการเช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ
ซึ่งเป็นอาคารที่บริษัทฯสร้างขึ้นเพื่อรองรับการติดตั้งอุปกรณ์โทรคมนาคม หรือ
อุปกรณ์ทางด้านวิศวกรรมต่างๆ โดยเฉพาะ เช่น อาคารชุมสาย ศูนย์บำรุงรักษา
ที่ดินสำหรับติดตั้งเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองและเสาเพื่อรับส่งคลื่นสัญญาณโทรศัพท์เคลื่อนที่ เป็นต้น
โดยปัจจุบันบริษัทฯให้เช่ากับบริษัทโทรคมนาคมแห่งหนึ่ง

สรุปสาระสำคัญของสัญญาเช่าสถานที่และสัญญาบริการของที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ

  วัตถุประสงค์ : - เพื่อใช้เป็นที่ตั้งอาคารชุมสาย (Mobile Switching Center)
  ศูนย์บำรุงรักษา (Maintenance Center)

  - เพื่อใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานสาขาสำหรับให้บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่

  - เพื่อใช้เป็นสถานที่สำหรับติดตั้งอุปกรณ์เพื่อให้บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่

  กำหนดเวลาเช่า : มีกำหนดเวลา 1-10 ปี เมื่อครบกำหนด
  บริษัทฯจะพิจารณาให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีก ภายใต้ข้อกำหนดและเงื่อนไขที่ได้ตกลงกัน
  โดยบริษัทฯจะปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าและบริการเกินกว่าร้อยละ 25 ของอัตราค่าเช่าสุดท้ายมิได้

  อัตราค่าเช่า :
  คิดค่าเช่าและบริการเป็นรายเดือนโดยผู้เช่าต้องวางเงินประกันการเช่าเป็นเงินเท่ากับค่าเช่าและบริการ
  3 เดือน

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ธุรกิจนี้ค่อนข้างจะเป็นผลิตภัณฑ์เฉพาะด้านกล่าวคือ
อาคารเทคนิคพิเศษจะถูกออกแบบและสร้างขึ้นในรูปแบบเฉพาะเจาะจง (Specific Model)
ตามข้อกำหนดและความต้องการใช้งานของลูกค้า เพื่อติดตั้งอุปกรณ์โทรคมนาคม
หรืออุปกรณ์ทางด้านวิศวกรรมต่างๆ เช่น ต้องมีทำเลที่ตั้งในพื้นที่ที่ได้กำหนดไว้
มีโครงสร้างที่สามารถรองรับอุปกรณ์โทรคมนาคมที่มีน้ำหนักมากได้ มีระบบระบายอากาศที่เหมาะสม
มีการออกแบบทางเข้าออกของสายไฟฟ้าและสายสัญญาณต่าง ๆ ที่เหมาะสม เป็นต้น ดังนั้น
การดำเนินการจะต้องคำนึงถึงโครงสร้างอาคาร รูปแบบ ความปลอดภัย
ความคล่องตัวในการขยายหรือปรับเปลี่ยน ซึ่งบริษัทฯจะมีบุคลากรทั้งด้านวิศวกรโครงสร้าง สถาปนิก
ที่มีประสบการณ์ความชำนาญเป็นผู้ดำเนินการ
ปัจจุบันบริษัทฯได้ให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษที่บริษัทฯสร้างขึ้นจำนวน 110 แห่ง
และที่กำลังสร้างอีก 2 แห่งซึ่งจะแล้วเสร็จในปี 2550โดยครอบคลุมอยู่ในทุกๆ ภาคของประเทศ

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาที่ดินและการจัดหา Supplier

บริษัทฯจัดหาที่ดินโดยการเจรจาซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดิน โดยให้พนักงานของบริษัทฯออกไปติดต่อเอง
หรือมีการเจรจาซื้อที่ดินผ่านนายหน้า ทั้งนี้ในส่วนทำเลที่ตั้งเพื่อสร้างอาคารเทคนิคพิเศษ
ลูกค้าจะเป็นผู้กำหนดหลังจากที่ได้ทำการสำรวจพื้นที่
ส่วนผู้รับเหมาที่รับดำเนินการในการก่อสร้างจะเป็นผู้รับเหมาที่เคยผ่านงานก่อสร้างลักษณะนี้มาก่อน
รวมถึงผลการดำเนินงานที่เชื่อถือได้และผ่านการคัดเลือกจากบริษัทฯ

3.3 ธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารงาน

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

การให้บริการที่ปรึกษาและบริหารงานของบริษัทฯแบ่งออกเป็น 3 ลักษณะคือ

1.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ – ด้านการบริหาร เช่น การบริหารอาคาร
    บริหารโครงการ บริหารจัดการ เป็นต้น

2.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ - ด้านเทคนิควิศวกรรม เช่น การออกแบบ ควบคุม
    บำรุงรักษาระบบงานวิศวกรรม รวมถึงงานบำรุงรักษาอาคารเทคนิคพิเศษ

3.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ - ส่วนงานสนับสนุน เช่น งานด้านบัญชีการเงิน จัดซื้อ
    ทรัพยากรบุคคล กฎหมาย และระบบสารสนเทศ เป็นต้น

โดยในรูปแบบการให้บริการนั้นมีทั้งรูปแบบระยะสั้นหรือเป็นงานเฉพาะกิจ เช่น
การซ่อมแซมปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ การหาสถานที่เพื่อสร้างอาคารเทคนิคพิเศษ
การออกแบบควบคุมงาน งานวิศวกรโยธา เป็นต้น และงานในรูปแบบระยะยาว
เช่นการให้บริการเกี่ยวกับการบำรุงรักษาอาคารสถานที่ การให้บริการส่วนงานสนับสนุน เป็นต้น

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ในปัจจุบันบริษัทฯได้ให้บริการกับบริษัทที่เกี่ยวข้องเท่านั้น
จึงมิได้เป็นการแข่งขันในธุรกิจด้านนี้กับบริษัทอื่นๆ

[1] CBD : Central Business District ศูนย์กลางย่านธุรกิจ ซึ่งหมายรวมถึง ถนนสีลม
สาทร สุรวงศ์ เพลินจิต พระรามที่ 4 วิทยุ สุขุมวิท และอโศก