บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก
โดยเน้นการพัฒนาศูนย์การค้าเพื่อนำพื้นที่ออกให้เช่า ปัจจุบันธุรกิจของบริษัทฯ
และบริษัทย่อยสามารถแบ่งออกได้ 6 ประเภทดังนี้

1) ธุรกิจศูนย์การค้า

1.  ลักษณะธุรกิจ

บริษัทจัดหาที่ดินที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาศูนย์การค้าโดยการซื้อ เช่า หรือ วิธีอื่นใด
เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อบริษัท บริษัทมีศูนย์การค้าที่เปิดดำเนินการแล้ว 10 แห่ง ได้แก่

+---------------------------------+---------------------+-------------+
| โครงการ                         | ดำเนินการในนาม       | เริ่มดำเนินการ |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (1) เซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว         | บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา     | ธันวาคม 2525 |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (2) เซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา        | บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา     | พฤศจิกายน    |
|                                 |                     | 2536        |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (3) เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า          | บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา     | มีนาคม 2538  |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (4) เซ็นทรัลเฟสติวัล เซ็นเตอร์ พัทยา   | บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา     | กรกฎาคม     |
|                                 |                     | 2538        |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (5) เซ็นทรัลแอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ | บจ. เซ็นทรัลพัฒนา      | มีนาคม 2539  |
|                                 | เชียงใหม่             |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (6) เซ็นทรัล ซิตี้ บางนา             | บจ. บางนา เซ็นทรัล    | ธันวาคม 2536 |
|                                 | พร็อพเพอร์ตี้           |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (7) เซ็นทรัลพลาซา รัชดา พระราม 3   | บจ. เซ็นทรัลพัฒนา      | ตุลาคม 2540  |
|                                 | พระราม 3            |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (8) เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2       | บจ. เซ็นทรัลพัฒนา      | ธันวาคม 2545 |
|                                 | พระราม 2            |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (9) เซ็นทรัลเวิลด์                  | กองทุนรวมธุรกิจไทย 4   | ธันวาคม 2545 |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (10) เซ็นทรัล ทาวน์เซ็นเตอร์         | บจ. เซ็นทรัลพัฒนา      | ธันวาคม 2546 |
| รัตนาธิเบศร์                       | รัตนาธิเบศร์           |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+

1.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

-   ทำเลที่ตั้งและการวิจัย : เป็นปัจจัยสำคัญสำหรับธุรกิจค้าปลีกเป็นอย่างมาก ฝ่ายวิจัย,
    ฝ่ายพัฒนาธุรกิจ และฝ่ายการตลาดมีการจัดทำงานวิจัย
    เพื่อให้ได้ข้อมูลทางด้านกำลังซื้อของผู้บริโภค, ด้านพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป,
    การเจริญเติบโตของเมืองทั้งกรุงเทพฯและต่างจังหวัด,
    ข้อมูลด้านกฎหมายของทางราชการที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดิน,
    การพัฒนาระบบสาธารณูปโภค, การพัฒนาระบบ ขนส่งมวลชน รวมทั้งข้อมูล
    ทางการตลาดของคู่แข่งขันเพื่อนำมาสนับสนุนการเลือกทำเลที่จะพัฒนาศูนย์การค้าให้ประสบผลสำเร็จ

-   ผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant) : บริษัทฯ คำนึงถึงผู้เช่าหลักที่จะเป็นแม่เหล็กดึงดูด
    ผู้บริโภคให้เกิดความสนใจและกลับมาใช้บริการอย่างสม่ำเสมอ ผู้เช่าหลักต่าง ๆ คือ
    ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ เช่น ห้างเซ็นทรัล ดีพาร์ทเม้นท์สโตร์ ศูนย์รวมสินค้าเฉพาะทาง เช่น
    พาวเวอร์บาย, ซูเปอร์สปอร์ต, บีทูเอส, โรงภาพยนตร์, โบว์ลิ่ง, สวนสนุก, โฮมเวิร์ค
    และอื่น ๆ โดยบริษัทจะเลือกเฉพาะผู้เช่าหลักที่มีคุณภาพและเหมาะสม
    สามารถดึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในแต่ละทำเลที่ตั้งของศูนย์การค้าแต่ละแห่งให้เข้ามาใช้บริการเพิ่มขึ้นได้

-   ร้านค้าปลีก : เป็นอีกปัจจัยที่สำคัญซึ่งจะทำให้ศูนย์การค้าประสบความสำเร็จทางบริษัทฯ
    มีการคัดเลือกร้านค้าปลีกที่เป็นที่นิยม
    มีสินค้าและบริการที่มีคุณภาพเพื่อสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายของศูนย์การค้าแต่ละแห่ง
    และทางบริษัทฯยังได้วางนโยบายในเรื่อง Customer Relationship Management
    เพื่อรักษาความสัมพันธ์กับทางร้านค้า รวมทั้งคอยแนะนำให้คำปรึกษาในการปรับปรุง
    รูปแบบร้าน และกลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อสนับสนุนยอดขายของทางร้านค้า

-   การจัดวางและแบ่งประเภทของร้านค้าปลีก (Zoning and Tenant Mix) :
    ถือเป็นหัวใจสำคัญสำหรับศูนย์การค้า รวมทั้งร้านค้าปลีกซึ่งเช่าพื้นที่อยู่
    เพราะมีส่วนที่จะสนับสนุนการทำธุรกิจของร้านค้าในแต่ละประเภทให้ประสบความสำเร็จ

-   นวัตกรรมใหม่ (Innovation) : บริษัทฯ มีแผนการพัฒนาพื้นที่ต่าง ๆ ภายใน
    ศูนย์การค้าที่เปิดให้บริการอยู่แล้ว หรือศูนย์การค้าที่จะเปิดให้บริการในอนาคต เพื่อ
    ตอบสนองต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลา เช่น การพัฒนาพื้นที่ นอร์ธเธิร์น
    วิลเลจ ศูนย์รวมสินค้าหัตถกรรมของภาคเหนือ เพื่อตอบสนองต่อ
    นักท่องเที่ยวในศูนย์การค้าเซ็นทรัล แอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ การพัฒนาพื้นที่ อี-ไลฟ์
    ศูนย์รวมสินค้าแฟชั่น, อุปกรณ์สื่อสาร และสินค้าเทคโนโลยี
    เพื่อตอบสนองต่อกลุ่มลูกค้าที่รักความทันสมัยในศูนย์การค้าเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา

-   การออกแบบ : บริษัทฯ ตระหนักเสมอว่าความสำเร็จของศูนย์การค้าย่อมขึ้นกับ
    รูปแบบและส่วนประกอบการใช้งานในศูนย์ฯ เช่น ทางเดิน, บันไดเลื่อน, ลิฟท์, ห้องน้ำ ฯลฯ
    ทางบริษัทฯได้มีการปรับปรุง (Renovation) ให้ภายในศูนย์การค้าสามารถสร้างบรรยากาศ
    และอารมณ์ในการจับจ่ายใช้สอย,
    มีความทันสมัยอยู่เสมอรวมถึงการใช้ประโยชน์สูงสุดจากพื้นที่ทุกตารางเมตร

-   การจัดการ : บริษัทฯ มีการปรับปรุงกระบวนการบริหารจัดการโดยการนำเทคโนโลยีใหม่ ๆ
    มาใช้, การนำเอาระบบงานมาตรฐาน เช่น ระบบ ISO และระบบการควบคุม
    ประสิทธิภาพงานของทั้งบริษัทฯ
    มาสนับสนุนการจัดการให้มีความรวดเร็วและแม่นยำสามารถตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าได้ทันต่อเหตุการณ์
    และเกิดประสิทธิผล

-   การบริการ : ด้วยประสบการณ์ที่ผ่านมาผู้บริหารตระหนักถึงคุณค่าของลูกค้าเป็นอันดับต้น ๆ
    ทั้งร้านค้าปลีกและผู้บริโภคที่เข้ามาจับจ่ายใช้สอย บริษัทฯ ได้สร้างระบบต่าง ๆ
    ที่จะสามารถสร้างความประทับใจ
    รวมทั้งการเข้าไปมีส่วนร่วมในการช่วยเหลือและพัฒนาร้านค้าให้ประสบความสำเร็จในการขาย
    ซึ่งทำให้ร้านค้า ต่าง ๆ สามารถขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องไปยังสาขาอื่น ๆ ของบริษัท
    ในส่วนของ ผู้บริโภคที่มาใช้บริการก็จะได้รับความสะดวกสบายทั้งที่จอดรถ, ห้องน้ำ ฯลฯ
    รวมถึงความปลอดภัยตลอดเวลาที่อยู่ในศูนย์การค้า

-   การบริการเพื่อสังคม : ที่สำคัญที่สุดของการประกอบธุรกิจในปัจจุบันก็คือการ ตอบแทนสังคม
    ทางบริษัทฯ ได้ดำเนินการเปิดสวนสาธารณะขนาด 40 ไร่ บริเวณ
    ด้านหลังศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2
    เพื่อให้เป็นสถานที่พักผ่อนสำหรับประชาชนบริเวณใกล้เคียง,ได้ร่วมเป็นส่วนหนึ่งในการให้ความช่วยเหลือกับผู้ประสบภัยจากคลื่นยักย์
    สึนามิ ทั้งการบริจาคเงินโดยตรง
    และการให้ศูนย์การค้าของบริษัทเป็นศูนย์กลางในการรับบริจาคเงินและสิ่งของ
    นอกจากนี้บริษัทยังให้ความร่วมมือกับกระทรวง ICT โดยการเปิดศูนย์กลางการเรียนรู้ ICT
    แห่งชาติ บริเวณ ชั้น 6 ที่ เซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา

-   การส่งเสริมการขาย : บริษัทฯ
    วางแผนจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายที่สามารถสนับสนุนยอดขายของร้านค้า,
    แผนการส่งเสริมการขายสำหรับรักษาฐานลูกค้าเดิม, และ สร้างฐานลูกค้าใหม่ ๆ ตลอดทั้งปี

-   รักษาชื่อเสียงและคุณภาพ : ทุกสิ่งที่บริษัทฯ ดำเนินการบริษัทฯ
    เน้นคุณภาพและประโยชน์แก่ร้านค้า และผู้บริโภคซึ่งจะนำไปสู่ชื่อเสียงและความไว้วางใจ

-   การจัดจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

  บริษัทฯ ดำเนินการจัดจำหน่ายผ่านช่องทางดังต่อไปนี้

-   ทีมงานขายที่มีคุณภาพจากการฝึกอบรมของบริษัทฯ เองทำให้เป็นทีมงานที่มี
    ความเชี่ยวชาญในธุรกิจศูนย์การค้า รวมทั้งการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดสนับสนุน
    ทำให้ได้ร้านค้าที่มีคุณภาพและการที่บริษัทฯ บริหารหลายโครงการในเวลาเดียวกัน
    ก่อให้เกิดการประหยัด (Economy of Scale) ที่เป็นผลดีต่อบริษัทฯ
    เนื่องจากสามารถเสนอขายพื้นที่ได้ในทำเลที่หลากหลายตามความต้องการของลูกค้า

-   การใช้โฆษณาผ่านสื่อต่าง ๆ สนับสนุนให้ลูกค้าได้รับข้อมูลข่าวสารได้อย่างทั่วถึงทั้ง
    ลูกค้าที่ได้เช่าพื้นที่อยู่แล้ว หรือ ลูกค้ารายอื่นที่สนใจประกอบธุรกิจค้าปลีกเพิ่มเติม เช่น
    หนังสือพิมพ์, โบว์ชัวร์, วิทยุ และป้ายโฆษณากลางแจ้งบนสถานที่ก่อสร้างโครงการเป็นต้น
    ทั้งนี้เพื่อให้ผู้ประกอบการเกิดความเชื่อมั่นและเชื่อถือ

-   การประชาสัมพันธ์ผ่าน Website ของบริษัทฯ

-   การส่งเสริมการจัดนิทรรศการ ณ บริเวณลานเอนกประสงค์ในศูนย์การค้า

-   ลักษณะของลูกค้าและการสร้างความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัทฯ

  ร้านค้าที่จะเข้าดำเนินธุรกิจในศูนย์การค้าได้จะต้องผ่านการคัดเลือกเป็นอย่างดีแล้วว่าเป็นร้านค้าที่ดำเนินธุรกิจอย่างมืออาชีพ
  และมีความสามารถในการบริหารและพัฒนากิจการของตนเอง
  และเป็นร้านค้าที่เหมาะสมกับรูปแบบของศูนย์การค้าที่วางไว้

  บริษัทฯ ให้ความสำคัญกับลูกค้าทุก ๆ ราย
  เปรียบเสมือนเป็นคู่ค้าของทางบริษัทฯโดยมีฝ่ายประชาสัมพันธ์และลูกค้าสัมพันธ์
  ซึ่งจะติดต่อและประสานงานกับร้านค้า เพื่อให้ ได้รับความสะดวก และเข้าช่วยเหลือเมื่อพบปัญหา
  รวมทั้งสามารถให้คำปรึกษากับร้านค้าใหม่ที่สนใจจะเข้ามาลงทุน
  นอกจากนี้ได้จัดทำนิตยสารรายไตรมาสเกี่ยวกับกิจกรรมต่าง ๆ
  ของบริษัทและแนวโน้มของธุรกิจค้าปลีก
  เพื่อสร้างความสัมพันธ์ที่ดีและทำให้คู่ค้าของทางบริษัทฯได้รับทราบข่าวสารที่เป็นประโยชน์
  และความเคลื่อนไหวของธุรกิจค้าปลีกตลอดเวลา ในช่วงเปิดโครงการใหม่
  ผู้บริหารระดับสูงของบริษัทฯจะสร้างความสัมพันธ์ที่ดีโดยการ พบปะกับเจ้าของร้านค้า
  เพื่อรับรู้ถึงปัญหาและทำการช่วยเหลือในด้านต่าง ๆ
  ไม่ว่าจะเป็นด้านการตลาดการส่งเสริมการขายทำให้บริษัทฯ มีการหมุนเวียนของร้านค้า
  (Turnover) ต่ำมาก

  (ข) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

เนื่องจากศูนย์การค้าเป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง ประกอบกับต้องมีความรู้ความเข้าใจและ
ประสบการณ์ด้านค้าปลีกเป็นอย่างดียิ่ง ทำให้การเข้ามาของคู่แข่งรายใหม่ในปัจจุบันเป็นไปได้ยาก
มีคู่แข่งซึ่งเข้ามาทำธุรกิจก็เป็นเพียงการสร้างรูปแบบของศูนย์การค้าขนาดเล็กเจาะตามชุมชนซึ่งพบกับปัญหาตามมาก็คือ
ขาดความ หลากหลายของร้านค้า และที่สำคัญที่สุดก็คือบริษัทฯ
มีความได้เปรียบในฐานะที่เป็นผู้นำในตลาดการค้าปลีก และ
การบริหารห้างสรรพสินค้าและมีกลุ่มผู้บริหารและบุคลากรที่มีประสบการณ์สูง
มีชื่อเสียงในการส่งเสริมการลงทุนของ ร้านค้าให้ประสบผลสำเร็จเป็นจำนวนมาก
ได้รับความไว้วางใจจากผู้บริโภคทั่วไปในการบริการที่มีมาตรฐานทำให้บริษัทสามารถครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดถึง
30% ในด้านพื้นที่ให้เช่าในธุรกิจศูนย์การค้าบริเวณกรุงเทพและปริมณฑล

ในปี 2547 บริษัทฯมีการลงทุนเพิ่มเติมในศูนย์การค้าเซ็นทรัล เวิลด์
โดยการก่อสร้างอาคารสำนักงาน ดิออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์
ซึ่งเปิดให้บริการเมื่อปลายปีและอยู่ระหว่างการปรับปรุงอาคารศูนย์การค้าเพื่อเพิ่มพื้นที่ ค้าปลีก,
ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา โดยการปรับปรุงพื้นที่ชั้น 5 ให้เป็นโซน E-Life
แหล่งรวมร้านค้าแฟชั่น และเทคโนโลยีการสื่อสารที่ทันสมัย และศูนย์การค้าเซ็นทรัล ทาวน์เซ็นเตอร์
รัตนาธิเบศร์ โดยอยู่ระหว่างการปรับปรุงและ ก่อสร้างพื้นที่ชั้น 3
และด้านหน้าอาคารเพื่อเป็นพื้นที่สำหรับโรงภาพยนตร์, โบว์ลิ่ง, ศูนย์รวมร้านอาหารและภัตตาคาร
ฯลฯ
เพื่อสร้างให้ศูนย์การค้านี้เป็นศูนย์การค้าที่จะสามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคบริเวณกรุงเทพฯ
ชานเมือง และจังหวัดนนทบุรีได้มากขึ้น
และที่สำคัญที่สุดก็คือโครงการนี้ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพการขยายตัวของที่อยู่อาศัยจำนวนมาก
และจะมีโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ผ่านหน้าโครงการ

การขยายตัวของเศรษฐกิจในปี 2547 มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากไม่ว่าจะเป็นมูลค่าผลิตภัณฑ์
มวลรวมในประเทศ, ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคแสดงสัญญาณในทางบวก
ในธุรกิจการค้าส่วนใหญ่จะเป็นการขยายตัวของธุรกิจประเภทซูเปอร์เซ็นเตอร์
ซึ่งมีพื้นที่เช่าจำนวนไม่มากนัก เช่น เทสโก้ โลตัส, คาร์ฟูร์ และบิ๊กซี แต่มีแนวโน้ม
การขยายที่ลดน้อยลงกว่าปีที่ผ่านมา
รวมทั้งการขยายตัวของศูนย์การค้าขนาดเล็กที่มีร้านค้าจำนวนน้อยไม่หลากหลาย
สร้างขึ้นตามชุมชนต่าง ๆ ในขณะที่ทางบริษัทได้พัฒนารูปแบบใหม่ ๆ
เพื่อตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปทุกศูนย์การค้าที่บริหารโดยการสรรหาร้านค้าใหม่
ๆ ที่น่าสนใจแก่ผู้บริโภค รวมถึงการทำการส่งเสริม การขายในรูปแบบต่าง ๆ เช่น การจัดกิจกรรม
การแสดง และการลดราคา เพื่อดึงลูกค้าเข้าศูนย์การค้าให้มากที่สุด

การแข่งขันในธุรกิจศูนย์การค้ามีเพียงกลุ่มใหญ่ ๆ 2 กลุ่ม คือ เซ็นทรัลพัฒนา และ เดอะมอลล์
แต่ทางบริษัทก็ยังคงสามารถรักษาส่วนแบ่งครองตลาดและรักษามาตรฐานการให้บริการ
มาตรฐานการจัดการร้านค้า ฯลฯ ทำให้บริษัทเป็นที่นิยมอันดับ 1
ทั้งในแง่ของร้านค้าและผู้บริโภคทั่วไป

1.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์ หรือบริการ

การจัดหาผลิตภัณฑ์ของบริษัท คือ การพัฒนาโครงการศูนย์การค้า
โดยมีลำดับขั้นการพัฒนาโครงการดังนี้

-   การจัดหาที่ดินหรือซื้อศูนย์การค้าที่เปิดดำเนินการแล้ว
    บริษัทมีนโยบายที่จะพัฒนาหรือซื้อโครงการศูนย์การค้าที่ครบวงจรในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล
    และต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มของประชากรหนาแน่นโดยจะจัดหาพื้นที่ที่การดำเนินธุรกิจเป็นไปได้สูงและมีความเสี่ยงน้อย
    องค์ประกอบที่สำคัญในการพิจารณาซื้อที่ดินหรือโครงการของบริษัทมีสาระสำคัญดังนี้

-   ทำเลที่ตั้งของที่ดิน อาทิ สถานที่ตั้ง การคมนาคม ลักษณะการใช้ที่ดินข้างเคียง

-   ขนาด รูปร่าง และลักษณะการครอบครองที่ดิน

-   สาธารณูปโภคที่จะอำนวยความสะดวกในบริเวณที่ดินที่จะนำมาพัฒนา

-   การคำนึงถึงการใช้สอยของที่ดินที่ตั้งอยู่ เช่น เขตอุตสาหกรรม, เขตที่พักอาศัย เป็นต้น

-   แนวโน้มการเติบโตในอนาคต โดยพิจารณาจากแนวโน้มการเติบโตของประชากร
    และพฤติกรรมจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค จำนวนและรายได้ของประชากรโดยเฉพาะ
    กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และการประเมินอุปสงค์ อุปทานให้สอดคล้องกัน

-   ราคาของที่ดินและความเป็นไปได้ในการได้มา
    โดยบริษัทแบ่งทางเลือกในการจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพทางธุรกิจสูงดังนี้

1.  การซื้อขาด

  - ในกรณีที่ราคาสมเหตุผลหรือพอที่จะนำมาพัฒนาได้

  ข. การเช่าที่ดิน

  - ในกรณีที่เจ้าของที่ดินไม่ยินดีที่จะขายขาด

  - ราคาของที่ดินสูงมากจนไม่คุ้มกับการลงทุนหากใช้วิธีซื้อขาด

  - เจ้าของที่ดินไม่ได้เป็นนักธุรกิจ (จึงไม่สนใจการร่วมทุน)

ค. การร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน

  - ในกรณีที่เป็นเงื่อนไขจากเจ้าของที่ดิน และทำเลที่ตั้งนั้นมีศักยภาพทางธุรกิจสูง อย่างไรก็ดีทุก
  ๆ ทำเลที่ตั้งที่บริษัทจัดหาเพื่อพัฒนานับว่าเป็นทำเลที่ดี ที่สุดในย่านนั้นเสมอ
  และราคาที่ได้มาก็จะต้องเป็นราคาที่ไม่สูงกว่าราคาตลาด

-   ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

-   การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด –
    เพื่อลดความเสี่ยงให้น้อยที่สุดและได้ผลกำไรกลับคืนมาโดยรวดเร็ว
    บริษัทคำนึงถึงการศึกษาส่วนแบ่งการตลาด คู่แข่งขัน ลักษณะ
    กลุ่มลูกค้าตลอดจนแนวโน้มของตลาดในอนาคต เช่น ความต้องการของลูกค้า การจัดหา สินค้า
    การกำหนดราคาขายที่เหมาะสมเพื่อให้สอดคล้องกับแผนงานทางด้านการตลาด

-   การวิเคราะห์ทางด้านเทคนิคและการศึกษาโครงสร้าง –
    เพื่อกำหนดลักษณะเฉพาะที่โดดเด่นอันสวยงามดึงดูดสายตาของนักลงทุนและลูกค้าที่จะเข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า
    และเพื่อกำหนดองค์ประกอบของโครงการในส่วนต่าง ๆ รวมทั้งให้สองคล้องกับลักษณะ
    กลุ่มเป้าหมายและภาวะตลาดในทำเลที่ตั้งนั้น ๆ

-   การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน – เพื่อการศึกษาผลตอบแทนของการลงทุน
    แหล่งที่มาของทุน
    โดยโครงการจะต้องได้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่คุ้มค่าและไม่น้อยกว่าอัตราผลตอบแทนที่บริษัทกำหนดไว้

-   การจัดหา Supplier

  การจัดหา Supplier
  บริษัทจะทำการคัดเลือกบริษัทผู้รับเหมาที่มีความชำนาญในการก่อสร้างอาคารศูนย์การค้าโดยจะดูจากประวัติและผลงานของผู้รับเหมาที่เข้ามา
  ซึ่งจะทำการคัดเลือก ผู้รับเหมาจากหลาย ๆ บริษัท
  บริษัทจะดำเนินการเปิดประมูลหาผู้รับเหมาก่อสร้างในแต่ละ
  โครงการเพื่อคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีประสิทธิภาพสูงสุดและเป็นที่น่าเชื่อถือในวงการโดยให้
  ทำการเสนอราคาไม่ต่ำกว่า 3 รายต่อโครงการ การประมูลจะเป็นในลักษณะ Close Bid
  โดยจะพิจารณาต้นทุนการก่อสร้างให้อยู่ในงบประมาณที่ตั้งไว้
  และสอดคล้องกับราคากลางที่ประเมินโดยผู้สำรวจปริมาณงานอิสระ
  รวมทั้งระยะเวลาการก่อสร้างต้องเป็นไปตามที่ วางแผนไว้เช่นกัน
  ทั้งนี้บริษัทฯมีระเบียบปฎิบัติเกี่ยวกับเรื่องนี้อย่างเป็นทางการ

-   ขั้นตอนและเทคโนโลยีในการผลิต

  เนื่องจากบริษัทจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ผลิตโครงการ
  ดังนั้นขั้นตอนและเทคโนโลยีจึงเป็นส่วนของผู้รับเหมาก่อสร้าง
  อย่างไรก็ตามทางบริษัทได้มีการจ้างวิศวกรที่ปรึกษาโครงสร้าง วิศวกรที่ปรึกษางานระบบ ฯลฯ
  เพื่อเป็นผู้ที่คอยดูแลและควบคุมขั้นตอนกรผลิตให้กับบริษัท
  ในขณะเดียวกันบริษัทก็ต้องศึกษาเทคโนโลยีของผู้รับเหมาควบคู่ไปด้วย
  นอกจากนี้บริษัทได้เป็นสมาชิกสมาคมผู้ประกอบการศูนย์การค้า (ICSC)
  เพื่อจะได้รับข่าวสารข้อมูลและเทคโนโลยีที่เป็นประโยชน์ในการสร้างศูนย์การค้าของบริษัทที่ทันสมัยและเป็นปัจจุบันอยู่เสมอ

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  ลักษณะการประกอบธุรกิจของบริษัทมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมจากการก่อสร้างได้แก่
  ผลกระทบต่อการจราจรและมลภาวะ อย่างไรก็ตามการป้องกันของบริษัทอยู่ภายใต้
  การควบคุมผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมจากหน่วยงานของกรุงเทพมหานคร โดยบริษัทจะมี
  การปรึกษาหรือเจรจากับทางเขตและทางฝ่ายจราจร
  เพื่อที่จะมีมาตรการในการป้องกันให้มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยที่สุด อาทิเช่น
  การปรึกษาและวางแผนการขนย้ายวัสดุก่อสร้างว่าจะต้องดำเนินการอย่างไร
  ช่วงเวลาใดจึงจะมีผลกระทบต่อการจราจรน้อยที่สุด
  ในขณะเดียวกันบริษัทก็มีการวางแผนระบบทางเข้าออกของศูนย์การค้าอีกด้วย
  นอกจากนี้ตลอดระยะเวลาการก่อสร้างบริษัทมีการวางระบบป้องกันอัคคีภัย
  การทำแผงป้องกันฝุ่นละอองวัสดุการก่อสร้าง
  พร้อมทั้งแผ่นกันเสียงตลอดแนวการก่อสร้างเพื่อป้องกันไม่ให้กระทบ ต่อสิ่งแวดล้อม
  ซี่งในส่วนการป้องกันนั้นผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการและบริษัทที่ปรึกษาของบริษัทเป็นผู้ควบคุมดูแลการดำเนินการดังกล่าวให้ได้มาตรฐานและถูกต้องตามกฏหมาย

2) ธุรกิจอาคารสำนักงาน

  2.1 ลักษณะธุรกิจ

การพัฒนาอาคารสำนักงานเพื่อให้เช่าของบริษัทฯ
จะเป็นการดำเนินงานควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า เนื่องจากมีอุปสงค์ที่ส่งเสริมกัน
โดยมีอาคารสำนักงานที่เปิดดำเนินการแล้ว 4 แห่งได้แก่

+---------------------------------+---------------------+-------------+
| สถานที่ตั้ง                         | ดำเนินการในนาม       | เริ่มดำเนินการ |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (1) โครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว  | บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา     | ธันวาคม 2525 |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (2) โครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า   | บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา     | มีนาคม 2538  |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (3) โครงการเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา      | บจ. บางนา เซ็นทรัล    | ธันวาคม 2536 |
|                                 | พร็อพเพอร์ตี้           |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (4) ดิออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์    | บจ. เซ็นทรัล เวิลด์     | ตุลาคม 2547  |
|                                 | ทาวเวอร์             |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+

2.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

-   ตั้งอยู่ในโครงการศูนย์การค้าครบวงจร : โดยจะตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกับ
    โครงการศูนย์การค้าที่ทันสมัย มีที่จอดรถจำนวนมากซึ่งสร้างความสะดวกให้กับ
    ผู้เข้ามาใช้บริการได้เป็นอย่างดี, มีร้านค้าหลากหลายประเภท เช่น ร้านอาหาร
    ซึ่งอำนวยประโยชน์ให้กับผู้ที่ทำงานในอาคารสำนักงาน
    ซึ่งองค์ประกอบเหล่านี้สามารถที่จะตอบสนองความต้องการ ที่สมบูรณ์แบบของผู้เช่าที่หลากหลาย
    รวมทั้งสามารถสร้างภาพพจน์ให้กับผู้เช่าได้เป็นอย่างดี

-   การขยายกลุ่มลูกค้า : ในปีที่ผ่านมาบริษัทได้ดึงสถานเสริมความงาม, สถาน ออกกำลังกาย
    Fitness & Spa, บริษัทหลักทรัพย์ ฯลฯ ให้เข้ามาเช่าในส่วนของพื้นที่สำนักงานมากขึ้น
    และในอาคาร ดิออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งเปิดดำเนินแล้ว
    ได้วางกลยุทธ์ทางการตลาดให้เป็นศูนย์รวมบริษัทชั้นนำทั้งในประเทศและ ต่างประเทศ
    เนื่องจากเป็นอาคารสำนักงานที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางธุรกิจของกรุงเทพมหานครและมีเทคโนโลยีที่ทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่ง

-   คุณภาพของโครงการ :
    โครงการอาคารสำนักงานแต่ละแห่งถูกพิจารณาอย่างละเอียดจากทางบริษัทในหลาย ๆ ด้าน
    เช่น อยู่ในทำเลที่โดดเด่นมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง,
    การจราจรและระบบขนส่งมวลชนเข้าสู่โครงการมีความสะดวก ฯลฯ
    บริษัทได้เพิ่มความสะดวกให้กับผู้เช่าในอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด
    ์โดยการสร้างทางเดิน (Sky Walk)
    เชื่อมระหว่างสถานีรถไฟฟ้าสยามและชิดลมมายังอาคารสำนักงาน
    ในการพัฒนาได้คำนึงถึงรูปแบบของอาคารในเชิงวิศวกรรม
    และสถาปัตยกรรมมีการเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพ และมีการปรับปรุง
    คุณภาพของโครงการให้อยู่ในสภาพที่ดี และทันสมัยอยู่เสมอทั้งภายในและ ภายนอกอาคาร

-   ความพร้อมของทีมงาน : ทีมงานบริษัทประกอบด้วยผู้ทรงคุณวุฒิในแต่ละสาขาได้ร่วมกันศึกษา
    และพัฒนาโครงการต่าง ๆ เช่น ในเรื่องของการลงทุน การตลาด และรูปแบบของโครงการ
    โดยมีผู้เชี่ยวชาญทั้งไทยและต่างประเทศที่มีชื่อเสียงและ
    มีประสบการณ์การพัฒนาอาคารสำนักงานเป็นที่ปรึกษา
    และให้คำแนะนำโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ

-   การบริการหลังการขาย :
    บริษัทฯให้ความสำคัญและถือเป็นหัวใจหลักสำหรับการบริการหลังการขายที่สม่ำเสมอทำให้ลูกค้าของบริษัทฯ
    มีความเชื่อถือในทุก ๆ โครงการที่บริษัทฯได้ทำการพัฒนาตลอดมา

-   การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

ทีมงานฝ่ายขายของบริษัทฯเป็นผู้รับผิดชอบในเรื่องการขายโดยจะเป็นผู้ติดต่อกับบริษัทฯตัวแทนขายโครงการที่มีชื่อเสียงจากต่างประเทศเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ
การขาย นอกจากนี้ยังมีสื่อโฆษณาที่เหมาะสม เพื่อสนับสนุนการขายอย่างต่อเนื่อง

-   ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัท

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกิจการทั่วไปขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ทั้งในและ ต่างประเทศ
  รวมทั้งหน่วยงานราชการขนาดใหญ่ที่สนใจเช่าหรือขยายพื้นที่สำนักงาน
  รวมทั้งการติดตามให้บริการอย่างใกล้ชิดของฝ่ายลูกค้าสัมพันธ์ของแต่ละโครงการ
  เพื่อให้ดำเนินการของลูกค้าได้รับความสะดวกที่สุด

(ข) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

ปี 2547 เป็นปีที่ภาวะเศรษฐกิจมีการขยายตัวสูงทำให้ความต้องการพื้นที่เช่าในอาคาร
สำนักงานโดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ
เพิ่มสูงขึ้นมากทำให้อาคารที่มีอยู่ มีอัตราการเช่าสูงถึง 90-100% และราคาค่าเช่าเฉลี่ย 500-600
บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเพิ่มสูงขึ้นกว่าช่วงก่อนหน้านี้มาก

2.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัทพัฒนาอาคารสำนักงานเพื่อให้เช่าควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า เนื่องจากมีอุปสงค์ส่งเสริมกัน
ดังนั้น การจัดหาผลิตภัณฑ์จึงมีลักษณะเช่นเดียวกับการพัฒนาศูนย์การค้า

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

เนื่องจากอาคารสำนักงานเป็นศูนย์กลางการติดต่อธุรกิจอาจก่อให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัด
แต่อาคารสำนักงานของบริษัทฯตั้งอยู่ภายในโครงการศูนย์การค้า ซึ่งจะมีการศึกษาผลกระทบต่อ
การจราจรก่อนที่จะพัฒนาโครงการเพื่อไม่ให้การจราจรเกิดปัญหาติดขัด และทำให้รถที่เข้า-ออก
จากโครงการได้รับความสะดวกมากที่สุด ส่วนของระบบปรับอากาศซึ่งอาจก่อให้เกิดภาวะ
เรือนกระจกนั้นสามารถป้องกันแก้ไขโดยใช้เทคโนโลยีที่ปลอดภาวะดังกล่าว
และการบำรุงรักษาให้เครื่องปรับอากาศทำงานอย่างมีประสิทธิภาพอยู่เสมอ

3) ธุรกิจอาคารสำหรับพักอาศัย

3.1 ลักษณะธุรกิจ

บริษัทฯดำเนินการธุรกิจพัฒนาอาคารให้เช่าสำหรับพักอาศัย ได้แก่

+---------------------------+-------------------------+----------------+
| โครงการ                   | ดำเนินการในนาม           | เริ่มดำเนินการ    |
+---------------------------+-------------------------+----------------+
| (1) หลังสวนโคโลเนต         | บจ. หลังสวน เรียลตี้        | มิถุนายน 2536    |
+---------------------------+-------------------------+----------------+
| (2) เซ็นทรัล ซิตี้ เรสซิเดนซ์    | บจ. บางนา เซ็นทรัล        | ธันวาคม 2536    |
|                           | พร็อพเพอร์ตี้               |                |
+---------------------------+-------------------------+----------------+

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

-   ตั้งอยู่ใจกลางเมืองใกล้ระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ เช่น ทางด่วน, รถไฟฟ้า

-   ให้ความสำคัญกับการบริการในอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

การจำหน่ายใช้ทีมงานขายทีมเดียวกับอาคารสำนักงานและประสานงานกับทีมงานขายธุรกิจศูนย์การค้า
เพื่อใช้ประโยชน์จากฐานลูกค้าเก่า
นอกจากนี้บริษัทยังเข้าถึงลูกค้าโดยการติดต่อกับบริษัทตัวแทนขายที่มีฐานลูกค้าตามความต้องการของโครงการนอกเหนือจาก
ทีมงานฝ่ายขายแล้ว การใช้ศักยภาพของธุรกิจกลุ่มศูนย์การค้าของบริษัท
ซึ่งมีผู้ใช้บริการต่อวันเป็นจำนวนมหาศาล เป็นจุดออกบู้ทส่งเสริมการขาย, ติดตั้งสื่อโฆษณา เช่น
โปสเตอร์, แบนเนอร์ ฯลฯ สามารถสร้างการยอมรับและจูงใจให้ผู้ใช้บริการ
บางส่วนเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงาน และอาคารที่พักอาศัย ซึ่งประสบผลสำเร็จเป็นที่น่าพอใจ

-   ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัทฯย่อย

  ลักษณะลูกค้าจะเป็นนักธุรกิจ นักศึกษา
  ชาวไทยและต่างประเทศที่ทำงานหรือศึกษาอยู่ใจกลางเมืองฝั่งกรุงเทพฯ

(ข) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

ปี 2547 เป็นปีที่ธุรกิจพัฒนาอาคารสำหรับพักอาศัยมีการขยายตัวเพิ่มมากขึ้นตาม
การขยายตัวของเศรษฐกิจ แต่จะเป็นการพัฒนาในเขตใจกลางเมือง เช่น บริเวณถนนหลังสวน
ถนนวิทยุ ถนนสุขุมวิท

3.3 การจัดการผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัทฯจะจัดหาที่ดินที่เหมาะสมเพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการตลอดจนควบคุมการพัฒนาโครงการให้เสร็จสิ้นตามเวลาที่กำหนด

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  อาคารที่พักอาศัยมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยมาก
  เนื่องจากมีเฉพาะผู้อาศัยในอาคารเท่านั้นที่เข้าอยู่อาศัยทำให้ไม่เกิดปัญหามลภาวะ

4) ธุรกิจศูนย์อาหาร

4.1 ลักษณะธุรกิจ

บริษัทดำเนินธุรกิจศูนย์อาหารภายในศูนย์การค้าโดยการจัดพื้นที่ประมาณ 1,200-2,000 ตร.ม.
และ จัดอาหารที่มีชื่อเสียงต่าง ๆ มาเปิดเป็นบู้ธเพื่อความหลากหลาย
และเป็นบริการให้ลูกค้าที่จับจ่ายใช้สอย ปัจจุบันธุรกิจศูนย์การค้าเปิดดำเนินการแล้ว 8 แห่ง ได้แก่

+-----------------------------------------+----------------------------+
| ที่ตั้งศูนย์อาหาร                             | ดำเนินการในนาม              |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (1) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว         | บจ. เซ็นทรัลฟู้ดอเวนิว          |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (2) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า          | บจ. เซ็นทรัลฟู้ดอเวนิว          |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (3) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลแอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ | บจ. เซ็นทรัลพัฒนา เชียงใหม่     |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (4) ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา             | บจ. บางนา เซ็นทรัล พร็อพเพอร์ตี้ |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (5) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา รัชดา พระราม 3   | บจ. เซ็นทรัลเรียลตี้ เซอร์วิส     |
|                                         | พระราม 3                   |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (6) ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2       | บจ. เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2    |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (7) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์                  | บจ. เซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา      |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (8) ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ทาวน์เซ็นเตอร์          | บจ. เซ็นทรัลพัฒนา รัตนาธิเบศร์   |
|     รัตนาธิเบศร์                           |                            |
+-----------------------------------------+----------------------------+

  4.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

-   เปิดดำเนินการในศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่ของบริษัท โดยคำนึงถึงกลุ่มเป้าหมายเป็นหลัก

-   การปรับปรุงบรรยากาศภายในให้มีความทันสมัยจัดหาร้านค้าที่มีชื่อเสียง
    และเป็นที่นิยมหมุนเวียน เพื่อสร้างความหลากหลายให้กลุ่มเป้าหมายอยู่เสมอ

-   การรักษามาตรฐานของอาหารและบริการ

-   การโฆษณาและจัดรายการส่งเสริมการขาย เช่น การสะสมยอดการซื้อ, การให้ส่วนลด ฯลฯ

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

  บริษัทคัดเลือกร้านอาหารที่มีคุณภาพ มีรสดีและสะอาด
  มีการฝึกอบรมพนักงานให้มีการบริการที่ดีเพื่อสร้างความประทับใจและก่อให้เกิดกลับมาใช้บริการอีก
  นอกจากนี้บริษัทยังมีการจัดรายการส่งเสริมการขาย
  และการโฆษณาในศูนย์การค้าเพื่อกระตุ้นยอดขาย อย่างต่อเนื่อง

-   ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัท หรือบริษัทย่อย

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกลุ่มนักเรียน นักศึกษา คนทำงาน
  และบุคคลทั่วไปที่ต้องการความสะดวกรวดเร็ว และราคาประหยัด

(ข) ภาวะอุตสาหกรรม และการแข่งขัน

ในปี 2547 ธุรกิจศูนย์อาหารเริ่มมีการแข่งขันที่สูงขึ้น
เนื่องจากการขยายสาขาของธุรกิจซูเปอร์เซ็นเตอร์ เช่น เทสโก้โลตัส คาร์ฟูร์ บิ๊กซี
ซึ่งมีพื้นที่สำหรับศูนย์อาหาร และนำเอากลยุทธ์ราคามาดึงดูดลูกค้า ใน
ขณะที่ศูนย์อาหารในศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ก็มีการปรับปรุง เปลี่ยนแปลงรูปแบบการตกแต่งภายใน
เพื่อสร้างบรรยากาศให้มีความทันสมัยและน่าสนใจมากขึ้น

4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และการบริการ

บริษัทจะพัฒนาธุรกิจศูนย์อาหารควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า
ดังนั้นการจัดหาผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเช่นเดียวกับการพัฒนาศูนย์การค้า

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  ธุรกิจศูนย์อาหารมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในระดับหนึ่ง โดยก่อให้เกิดของเสียจากกากไขมัน
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้มีการวางแผนป้องกันและแก้ไขผลกระทบโดยการบำบัดน้ำเสียอย่างถูกหลักวิชาการ
  และการกำจัดขยะและแมลงต่าง ๆ อย่างถูกสุขลักษณะ

5) ธุรกิจสวนน้ำ สวนสนุกและสวนพักผ่อน

5.1 ลักษณะธุรกิจ

บริษัทดำเนินธุรกิจสวนน้ำ สวนสนุก และสวนพักผ่อน
ซึ่งเป็นองค์ประกอบหนึ่งภายในศูนย์การค้าที่สามารถเป็นสถานที่พักผ่อนสำหรับลูกค้ากลุ่มครอบครัว
ปัจจุบันธุรกิจสวนน้ำและสวนสนุกเปิดดำเนินการแล้ว 3 แห่ง ได้แก่

  ---------------------------- ---------------------- --------------------
  ชื่อโครงการ                    สถานที่ตั้ง                ดำเนินการในนาม

  (1) สวนน้ำและสวนสนุก ลีโอแลนด์   ศูนย์การค้าเซ็นทรัลซิตี้ บางนา บจ. บางนา เซ็นทรัล
                                                      พร็อพเพอร์ตี้

  (2) เวิลด์ ไอซ์ สเกตติ้ง          ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์     กองทุนรวมธุรกิจไทย 4
  (ปิดกิจการชั่วคราวเพื่อปรับปรุง)                            

  (3) เซ็นทรัล พาร์ค              ศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซา   บจ. เซ็นทรัลพัฒนา
                               พระราม 2               พระราม 2
  ---------------------------- ---------------------- --------------------

5.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

-   มีการจัดกิจกรรมอยู่โดยตลอด และตรงกับกลุ่มเป้าหมายเพื่อกระตุ้นให้เข้ามาใช้บริการ
    เพิ่มมากขึ้น

-   เปิดดำเนินการในศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่ของบริษัท และเป็นศูนย์ที่มีแนวโน้ม การขยายตัวสูง

-   ใช้กลยุทธ์การตลาดทางตรง เพื่อสื่อสารได้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายมากที่สุด

-   ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัท หรือบริษัทย่อย

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกลุ่มครอบครัวซึ่งเข้ามาพักผ่อนและออกกำลังกายในสวน หลายรูปแบบ
  และมีการสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย โดยใช้ Direct mail ถึงลูกค้าโดยตรง

  (ข) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

ปี 2547 เป็นปีที่ธุรกิจสวนน้ำและสวนสนุกเริ่มขยายตัวน้อยลง ในศูนย์การค้าอื่น ๆ
ก็เริ่มลดขนาดของพื้นที่ลง และปรับเปลี่ยนรูปแบบ ในขณะที่ทางบริษัทได้ปรับรูปแบบให้เล็กลง
และเพิ่มฐานลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยใช้กิจกรรมส่งเสริมการขาย และสื่อโฆษณา

5.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทจะศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการที่เหมาะสม เพื่อสามารถเป็นแม่เหล็กของศูนย์การค้า
โดยรวม

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  ธุรกิจสวนน้ำและสวนสนุกไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ในขณะที่สวนพักผ่อนจะช่วยให้
  สภาพแวดล้อมดีขึ้นด้วยพื้นที่สีเขียว

6) ธุรกิจการให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

6.1 ลักษณะธุรกิจ

ธุรกิจการให้บริการระบบสาธารณูปโภค บริการรักษาความปลอดภัย
และบริการรักษาความสะอาดภายในศูนย์การค้า 10 แห่ง ได้แก่

  ---------------------------------------- ------------------------------
  โครงการ                                  ดำเนินการในนาม

  (1) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว          บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา

  (2) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา         บจ. เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส

  (3) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า           บจ. เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส

  (4) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล เซ็นเตอร์ พัทยา    บจ. เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส

  (5) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลแอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่  บจ.เซ็นทรัลพัฒนา เชียงใหม่

  (6) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลซิตี้ บางนา               บจ.บางนา เซ็นทรัล พร็อพเพอร์ตี้

  (7) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา รัชดา พระราม 3    บจ. เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส พระราม3

  (8) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2         บจ.เซ็นทรัลพัฒนา พระราม2

  (9) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์                   บจ. เซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา

  (10) ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ทาวน์เซ็นเตอร์          บจ.เซ็นทรัลพัฒนา รัตนาธิเบศร์
  รัตนาธิเบศร์                                
  ---------------------------------------- ------------------------------

6.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ธุรกิจให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทนั้นเป็นธุรกิจให้บริการระบบสาธารณูปโภคภายในศูนย์การค้าที่เป็นโครงการของบริษัท
และโครงการของบริษัทย่อยและบริษัทร่วมเอง จึงไม่ต้อง แข่งขันกับผู้อื่น

6.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

การพัฒนาธุรกิจให้บริการจะควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า
ดังนั้นการจัดหาผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเช่นเดียวกับการพัฒนาศูนย์การค้า