3. การประกอบธุรกิจแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

หมวดอสังหาริมทรัพย์

บริษัทมีนโยบายที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ให้เช่า
โดยแบ่งผลิตภัณฑ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นประเภทต่างๆ ซึ่งสามารถสรุปได้ดังนี้

1)  ธุรกิจนายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ ประเภทคอนโดมิเนียม และบ้านเดี่ยว
    ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

2)  ธุรกิจขายบ้านพร้อมที่ดิน

  บริษัทได้ตัดสินใจเข้าดำเนินการบริการโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวด้วยการซื้อทรัพย์จากบริษัทแห่งหนึ่งที่มีประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจประเภทดังกล่าว
  โดยการพิจารณาจากทำเล ที่เหมาะสม มีโอกาสในการขายและการทำการตลาด
  สามารถแบ่งกลุ่มผลิตภัณฑ์เป็น 2 กลุ่มหลักๆ ดังนี้

1.  บ้านเดี่ยวระดับ A สำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับสูง ราคาเริ่มต้นที่ 10.0 ล้านบาท
    มีเกณฑ์ในการเลือกซื้อที่ชัดเจนและมีเหตุผล คำนึงถึงคุณภาพของบ้าน การส่งมอบบ้าน
    ตลอดจนราคาที่เหมาะสม ใช้ชื่อโครงการว่า “ณุศาศิริ” มุ่งเน้นให้ลูกค้าได้ใช้ชีวิตที่รื่นรมย์
    ในสังคมคุณภาพ

2.  บ้านเดี่ยวระดับ B สำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับกลาง ราคาเริ่มต้น 5 ล้านบาท
    ซึ่งเป็นระดับราคาที่มีอุปสงค์มาก กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มที่เริ่มต้นสร้างครอบครัว
    ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดี ต้องการเลือกซื้อบ้านที่ตอบสนองความต้องการทั้งด้านรูปแบบ
    พื้นที่ใช้สอย คุณภาพของบ้าน การส่งมอบบ้าน และราคาที่เหมาะสม ใช้ชื่อโครงการว่า
    “บ้านกฤษณา”

3)  ธุรกิจขายพื้นที่ และให้เช่าพื้นที่ ในส่วนของพลาซ่าทางด้านสุขภาพ

  บริษัทได้เล็งเห็นโอกาสทางด้านธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับด้านสุขภาพ ในโครงการ “บางกอก
  เมดิเพล็กซ์” (BMC) ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการแพทย์ ยาและอุปกรณ์การแพทย์
  ที่ทันสมัยที่สุดในเอเชีย ด้วยแนวคิดที่เน้นเรื่องสุขภาพและให้คำปรึกษาแก่กลุ่มลูกค้า

  โดยมีกลุ่มธุรกิจและบุคคลที่เป็นกลุ่มเป้าหมายสำหรับการขายพื้นที่ และให้เช่าพื้นที่ ได้แก่คลินิก
  สถานพยาบาล ร้านขายยา ร้านอาหาร แพทย์และนักลงทุนด้านสุขภาพ

4)  ธุรกิจให้เช่าพื้นที่ ในส่วนของพลาซ่า
    ที่ตอบสนองการใช้ชีวิตสำหรับลูกค้าในโครงการบ้านเดี่ยวระดับ A และกลุ่มลูกค้าทั่วไป

3.1.1 โครงการของบริษัท

-   โครงการขายบ้านพร้อมที่ดิน

  บ้านเดี่ยวระดับ A ราคาเริ่มต้นที่ 10.0 ล้านบาท

+--------------------+-------------------+---------+-------+---------+
| ชื่อและที่ตั้งโครงการ    | ข                 | พื้นที่ขาย  | จำนวน | มูลค่า    |
|                    | นาดที่ดินโครงการ(ไร่) |         |       |         |
|                    |                   | (ตร.วา) | (หลัง) | (       |
|                    |                   |         |       | ล้านบาท) |
+--------------------+-------------------+---------+-------+---------+
| ณุศาศิริ สาทร-ปิ่นเกล้า  | ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง  | 2,436   | 15    | 317     |
|                    |                   |         |       |         |
|                    | (แปลงย่อย)         |         |       |         |
+--------------------+-------------------+---------+-------+---------+
| ณุศาศิริ สาทร-วงแหวน  | ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง  | 1,175   | 7     | 157     |
|                    |                   |         |       |         |
|                    | (แปลงย่อย)         |         |       |         |
+--------------------+-------------------+---------+-------+---------+
| ณุศาศิริ พระราม2*     | ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง  | 17,222  | 57    | 1,079   |
+--------------------+-------------------+---------+-------+---------+

หมายเหตุ *โครงการณุศาศิริ พระราม2 เป็นข้อมูลเฉพาะการพัฒนาโครงการในเฟสที่ 1

  บ้านเดี่ยวระดับ B ราคาเริ่มต้นที่ 5.0 ล้านบาท

+--------------------+-------------------+---------+-------+---------+
| ชื่อและที่ตั้งโครงการ    | ข                 | พื้นที่ขาย  | จำนวน | มูลค่า    |
|                    | นาดที่ดินโครงการ(ไร่) |         |       |         |
|                    |                   | (ตร.วา) | (หลัง) | (       |
|                    |                   |         |       | ล้านบาท) |
+--------------------+-------------------+---------+-------+---------+
| กฤษณา พระราม5      | ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง  | 10,182  | 120   | 775     |
|                    |                   |         |       |         |
|                    | (แปลงย่อย)         |         |       |         |
+--------------------+-------------------+---------+-------+---------+

-   โครงการขายพื้นที่ และให้เช่าพื้นที่ในส่วนของพลาซ่าทางด้านสุขภาพ

+------------------------+----------------+---------+-------+---------+
| ชื่อและที่ตั้งโครงการ        | ลักษณะอาคาร     | พื้นที่ขาย  | จำนวน | มูลค่า    |
|                        |                |         |       |         |
|                        |                | (ต      | (ยูนิต) | (       |
|                        |                | ร.เมตร) |       | ล้านบาท) |
+------------------------+----------------+---------+-------+---------+
| บางกอกเมดิเพล็กซ์         | อาคารชุดสำนักงาน | 4,816   | 50    | 818     |
|                        | หรือพาณิชยกรรม   |         |       |         |
| ณุศาศิริแกรนด์ คอนโด เอกมัย |                |         |       |         |
+------------------------+----------------+---------+-------+---------+

หมายเหตุ *คำนวณจากการขายพื้นที่คงเหลือในปัจจุบัน และพื้นที่เช่าที่จะหมดสัญญาแล้วนำมาขาย

-   โครงการให้เช่าพื้นที่ในส่วนของพลาซ่า

+-----------------------+---------------+---------+---------+---------+
| ชื่อและที่ตั้งโครงการ       | ลักษณะอาคาร    | พ       | พื้นที่ขาย  | มูลค่า    |
|                       |               | ื้นที่อาคาร |         |         |
|                       |               |         | (ต      | (       |
|                       |               | (ต      | ร.เมตร) | ล้านบาท) |
|                       |               | ร.เมตร) |         |         |
+-----------------------+---------------+---------+---------+---------+
| ณุศาศิริ ไลฟ์สไตล์มอลล์     | อ             | 9,000   | 6,057   | 289     |
|                       | าคารชุดสำนักงาน |         |         |         |
| ณุศาศิริ พระราม2         | หรือพาณิชยกรรม  |         |         |         |
+-----------------------+---------------+---------+---------+---------+

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรมของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถสรุปได้ดังนี้

เศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวอย่างรุนแรงต่อเนื่องจากปี 2551 ถึงปี 2552
ได้ส่งผลกระทบเป็นลูกโซ่ต่อระบบเศรษฐกิจของภูมิภาค ตลอดจนเศรษฐกิจของประเทศไทย
อีกทั้งสถานการณ์ทางการเมืองในประเทศที่ยังไม่สามารถทราบถึงจุดสิ้นสุด
ทำให้บรรยากาศการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเต็มไปด้วยความกังวล
จนส่งผลให้ระยะเวลาการตัดสินใจซื้อนานขึ้น

อย่างไรก็ตาม ในไตรมาสที่ 4/2552 เศรษฐกิจของประเทศเริ่มปรับตัวดีขึ้น
ลูกค้าเริ่มกลับมามีความเชื่อมั่น
อีกทั้งมีการแข่งขันที่ค่อนข้างรุนแรงอย่างต่อเนื่องระหว่างผู้ประกอบการแต่ละราย
เพื่อหวังกระตุ้นยอดขายโดยใช้แผนกลยุทธ์ต่างๆไม่ว่าจะเป็นกลยุทธ์ทางด้านผลิตภัณฑ์ ราคา ทำเล
รายการส่งเสริมการขาย เพื่อดึงดูดลูกค้าให้เร่งการตัดสินใจซื้อ

จากข้อมูลศูนย์อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2552 มีจำนวนโอนที่อยู่อาศัย 160,600 หน่วย
แบ่งเป็นการโอนห้องชุดมากสุด 5.61 หมื่นหน่วย สัดส่วน 35% รองลงมาเป็นการโอนทาวน์เฮ้าส์
5.15 หมื่นหน่วย คิดเป็น 32% บ้านเดี่ยว 3.31 หมื่นหน่วย สัดส่วน 21% อาคารพาณิชย์ 15,350
หน่วย สัดส่วน 9% และบ้านแฝด 4,550 หน่วย สัดส่วน 3%

จากหน่วยที่อยู่อาศัยที่มีการโอนทั้งหมดเป็นหน่วยสร้างใหม่ 51% หรือ 8.19 หมื่นหน่วย
และเป็นบ้านมือสอง 49% หรือ 7.87 หมื่นหน่วย

ทั้งนี้การโอนห้องชุดได้เพิ่มขึ้นมากถึง 22% จากปี 2551 ขณะที่การโอนทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 7%
บ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นเพียง 2% ส่วนอาคารพาณิชย์ลดลง 3% และบ้านแฝดลดลง 1%
โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั้งหมดจะอยู่ในกรุงเทพฯ จังหวัดเดียวมากถึง 59%
และเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอยู่ในกรุงเทพฯ ถึง 80%

หากพิจารณาในเชิงมูลค่า พบว่ามีการโอนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ทั้งที่อยู่อาศัย ที่ดินเปล่า
และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ มีมูลค่ารวมกัน 572,800 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 1% จากปี 2551
การโอนเฉพาะประเภทที่อยู่อาศัย มีมูลค่ารวม 336,400 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8%

ทั้งนี้แบ่งเป็นการโอนบ้านเดี่ยวมูลค่า 114,700 ล้านบาท ใกล้เคียงปีก่อน อาคารชุดมูลค่า
106,300 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 18% ทาวน์เฮ้าส์มูลค่า 68,100 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12% อาคารพาณิชย์
มูลค่า 38,100 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% และบ้านแฝด 9,300 ล้านบาท ใกล้เคียงกับปีก่อน
และจากมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทั้งหมดจะอยู่ในกรุงเทพฯ มากถึง 69%

  กลยุทธ์การแข่งขัน

  บริษัทมีกลยุทธ์ต่างๆ เพื่อส่งเสริมการจำหน่ายดังนี้

  กลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์

บริษัทให้ความสำคัญอย่างมากกับการออกแบบบ้าน พื้นที่ใช้สอยภายนอกและภายในบ้าน
คุณภาพการผลิต ความคงทนในด้านการใช้งาน การเลือกใช้วัสดุที่สอดคล้องกับแนวทางการอยู่อาศัย
ความปลอดภัย การบริการหลังการขาย อีกทั้งยังแสวงหานวัตกรรมใหม่ๆ
เพื่อเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับบ้านที่ลูกค้าได้ตัดสินใจซื้อ ทั้งนี้เพื่อให้ลูกค้าได้ใช้ชีวิตที่รื่นรมย์
ในสังคมคุณภาพ

บริษัทมีผลิตภัณฑ์ที่สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้า แบ่งได้ออกเป็น 2 กลุ่ม

1.บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย และพร้อมเข้าอยู่

บริษัทมีบ้านสร้างเสร็จตามแบบมาตรฐาน และพร้อมให้ลูกค้าเข้าอยู่
โดยบ้านทุกหลังจะต้องผ่านการตรวจสอบคุณภาพจากหน่วยงานควบคุมคุณภาพก่อนที่จะเสนอขายลูกค้า

2.บ้านที่ลูกค้าสามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยจากแบบมาตรฐาน (Flexible Function)

จากการศึกษาความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของบริษัท
พบว่ามีลูกค้าที่มีความต้องการในการปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยทั้งภายนอกและภายในบ้าน
บริษัทจึงจัดให้มีสินค้าที่สามารถตอบสนองความต้องการ ของลูกค้ากลุ่มนี้

กลยุทธ์ด้านราคา

บริษัทได้กำหนดราคาขายตามกำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
และสามารถแข่งขันได้กับผู้ประกอบการรายอื่น

กลยุทธ์ด้านการจำหน่าย และช่องทางการจำหน่าย

บริษัทมีการจำหน่ายสินค้าโดยใช้วิธีการขายผ่านพนักงานขาย ณ สำนักงานขายที่ตั้งอยู่ที่โครงการ
ซึ่งจะมีการแสดงสินค้าตัวอย่างให้ลูกค้าได้เห็นถึง คุณภาพของโครงการ คุณภาพของสินค้า
งานตกแต่งที่สามารถสร้างบรรยากาศที่ดีสำหรับการขาย

บริษัทยังมีการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายผ่านงานแสดงบ้านและที่อยู่อาศัยต่างๆ นอกจากนั้น
บริษัทยังมีช่องทางการขายที่เกิดจากการแนะนำของลูกค้าเก่าในโครงการ

กลยุทธ์ด้านโฆษณาประชาสัมพันธ์

บริษัททำการโฆษณาประชาสัมพันธ์โครงการเพื่อสนับสนุนการขายผ่านสื่อต่างๆ เช่น โทรทัศน์
ป้ายโฆษณา ป้ายรายทาง นิตยสาร หนังสือพิมพ์ แผ่นโฆษณา จัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย ณ
โครงการ และตามสถานที่ที่กลุ่มเป้าหมายใช้บริการ

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นลูกค้าระดับกลางถึงระดับบน มีขนาดครอบครัวตั้งแต่ 2-6 คน
เป็นเจ้าของกิจการ ผู้บริหารระดับสูง เจ้าหน้าที่รัฐวิสาหกิจ และพนักงานบริษัทเอกชน

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์

3.3.1 การจัดให้ได้มาซึ่งที่ดินและสินค้า

บริษัทมีนโยบายที่จะเข้าครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในโครงการที่มีความเป็นไปได้
ทั้งนี้การครอบครองดังกล่าวจะถูกพิจารณาจากผลการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
สภาวการณ์ของตลาด การแข่งขัน ความต้องการของลูกค้า และความเหมาะสมทางการลงทุน

3.3.2 วัสดุก่อสร้าง

บริษัทมีนโยบายที่จะใช้วัสดุที่มีคุณภาพดี คงทน แข็งแรง ตามมาตรฐานอุตสาหกรรม
เหมาะกับตำแหน่งสินค้า และกลุ่มเป้าหมายของบริษัท

บริษัทแบ่งวิธีการได้มาซึ่งวัสดุก่อสร้างเป็น 3 วิธี ได้แก่

-   ติดต่อโดยตรงกับบริษัทผู้ผลิต โดยผ่านฝ่ายจัดซื้อของบริษัท

-   ติดต่อบริษัทผู้ผลิตโดยผ่านตัวแทนจำหน่าย

-   มอบหมายให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ติดต่อ

3.3.3 ผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทมีนโยบายการร่วมงานกับผู้รับเหมาที่มีคุณภาพ
มีมาตรฐานการปฏิบัติงานที่กำหนดตามมาตรฐานของบริษัท
ตลอดจนมีการประเมินคุณภาพแลผลงานของผู้รับเหมา เพื่อใช้พิจาณาการจ้างงานครั้งต่อไป

3.3.4 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

บริษัทมีมาตรการป้องกันและควบคุมไม่ให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในด้านปัญหาสาธารณูปโภค เช่น
การจัดการขยะ ระบบระบายน้ำ เสียงที่เกิดจากการก่อสร้างที่อาจส่งผลกระทบต่อชุมชน
การรักษาความเป็นระเบียบเรียบร้อยของสถานที่ก่อสร้าง

3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

- ไม่มี -