1. ปัจจัยความเสี่ยง

1.  ความเสี่ยงจากเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาและการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก

เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกามีอิทธิพลอย่างมากต่อเศรษฐกิจโลกเพราะสหรัฐฯเป็นตลาดผู้บริโภคที่ใหญ่ที่สุดโดยมีมูลค่าประมาณ
21% ของมูลค่าเศรษฐกิจโลก
ดังนั้นเมื่อเศรษฐกิจสหรัฐฯมีปัญหาจะมีผลกระทบต่อประเทศต่างๆทั่วโลกที่เป็นประเทศคู่ค้าและพึ่งการส่งออกสินค้ามายังสหรัฐฯ
ทั้งนี้สาเหตุที่สำคัญของเศรษฐกิจสหรัฐฯ คือ
ภาวะวิกฤตสินเชื่อด้อยคุณภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์(ซับไพร์ม)ที่เกิดขึ้นในปี 2550
และการที่คนอเมริกันและภาคธุรกิจเริ่มลดการใช้จ่าย โดยมีการคาดการณ์ว่าปี 2551
การเติบโตของเศรษฐกิจโลกจะอยู่ที่ 3% เทียบกับปี 2550 อยู่ที่ 4.7%
ซึ่งพบว่าเศรษฐกิจโลกในปีนี้มีแนวโน้มเข้าสู่ภาวะถดถอย
อย่างไรก็ตามนักการเงินเชื่อว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจของตลาดเกิดใหม่อย่างประเทศจีนและอินเดียมาช่วยชดเชยการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกได้ส่วนหนึ่ง

ปัญหาของวิกฤตซับไพร์มเกิดขึ้นจากความไม่มีเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์และปัญหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ
ความเสียหายทางการเงินในครั้งนี้ได้เกิดขึ้นกับทั้งสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้จำนองในสหรัฐฯและสถาบันการเงินอื่นๆทั่วโลกรวมถึงตลาดหุ้นทั่วโลกที่ได้รับผลกระทบเช่นกัน
นอกจากนี้หากตลาดการเงินยังคงขาดเสถียรภาพต่อไป
จะทำให้สถาบันการเงินที่ประสบปัญหาต้องผลักภาระต้นทุนให้กับลูกหนี้พร้อมๆกับเพิ่มมาตรฐานที่เข้มงวดมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อ
ซึ่งท้ายที่สุดอาจส่งกระทบต่อเนื่องเป็นลูกโซ่ต่อความเชื่อมั่นและการใช้จ่ายของผู้บริโภคซึ่งเป็นหัวใจของเศรษฐกิจสหรัฐฯและทำให้เศรษฐกิจสหรัฐฯ
ต้องเข้าสู่ภาวะชะลอตัวหรืออาจถดถอยชั่วคราว
ทั้งนี้ทางการสหรัฐฯได้เข้ามาแก้ไขวิกฤตดังกล่าวโดยธนาคารกลางสหรัฐฯได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยต่อเนื่อง
รวมถึงได้เร่งออกมาตรการคืนภาษี และมาตรการประกันหุ้นกู้

ปัญหาของสหรัฐฯถือเป็นปัจจัยเสี่ยงที่มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทย
เนื่องจากตลาดส่งออกไปสหรัฐฯยังคงมีความสำคัญต่อภาคการส่งออกของไทย แม้ว่าในปี 2550
สัดส่วนการส่งออกไปสหรัฐฯมีประมาณ 12.8%ของการส่งออกโดยรวม
แต่ยังมีผลทางอ้อมจากการที่ไทยส่งออกสินค้าขั้นต้นและขั้นกลางไปยังประเทศคู่ค้าที่จะนำไปผลิตเป็นสินค้าขั้นสุดท้ายที่มีจุดหมายปลายทางคือตลาดสหรัฐฯ
นอกจากนี้ยังทำให้เกิดการเคลื่อนย้ายเงินทุนที่จะส่งผลต่อค่าเงินบาท
ตลาดหุ้นและภาวะเงินเฟ้อของไทยรวมถึงการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก
ซึ่งจะส่งผลต่อเศรษฐกิจภายในประเทศทั้งผลกระทบโดยตรงต่อรายได้ของผู้ประกอบการและลูกจ้างที่อยู่ในธุรกิจภาคการส่งออก
นักลงทุนและผู้บริโภคยังมีความไม่เชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจและอาจชะลอการตัดสินใจลงทุน
รวมถึงธนาคารต่างๆ
มีความเข้มงวดมากขึ้นในการพิจารณาให้สินเชื่อให้แก่ผู้ประกอบการและผู้กู้รายย่อยโดยเฉพาะด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย
ถือเป็นปัจจัยลบต่อการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย

บริษัทฯ
ดำเนินธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าซึ่งสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอระยะยาวควบคู่ไปกับธุรกิจพัฒนาโครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย
ขณะเดียวกันการพัฒนาโครงการต่างๆจะต้องมีการศึกษาและวางแผนการก่อสร้าง
การตลาดและการขายให้มีการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
มีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ๆตามความต้องการของตลาดและให้สามารถขยายฐานลูกค้าให้กว้างขึ้นรวมถึงในระดับราคาที่ต่ำลง
นอกจากนี้นโยบายทางการเงินของบริษัทฯจะกำหนดโครงสร้างเงินทุนให้มีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่ไม่เกิน
1 : 1
และมีการบริหารการเงินอย่างมีวินัยซึ่งทำให้บริษัทฯมีโครงสร้างทางธุรกิจที่สามารถรองรับภาวะเศรษฐกิจที่อาจเกิดการชะลอตัวและสร้างการเติบโตอย่างมีเสถียรภาพ

2.  ความเสี่ยงจากราคาน้ำมัน

ในปี 2550 ราคาน้ำมันดิบในตลาดโลกได้ปรับตัวสูงขึ้นโดยราคาน้ำมันดิบดูไบเฉลี่ยอยู่ที่ 72.3
เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรลเพิ่มขึ้นจากราคาเฉลี่ย 61.50 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรลในปี 2549
และมีความผันผวนของราคาค่อนข้างมากต่อปัจจัยต่างๆที่เกิดขึ้น ได้แก่
การลดกำลังการผลิตลงเพื่อรักษาระดับราคาของกลุ่มประเทศผู้ส่งออกน้ำมัน
สถานการณ์การเมืองในประเทศผู้ส่งออกน้ำมันบางประเทศ
การเกิดวาตภัยที่แหล่งขุดเจาะน้ำมันในอ่าวเม็กซิโก การปิดซ่อมโรงกลั่น
และการเก็งกำไรในตลาดซื้อขายล่วงหน้าของกองทุนน้ำมัน
รวมถึงความต้องการใช้น้ำมันที่มากขึ้นของประเทศจีนและอินเดียที่เศรษฐกิจมีการขยายตัวสูง
ซึ่งคาดว่าในปี 2551 ราคาน้ำมันมีแนวโน้มทรงตัวในระดับสูงและมีความผันผวนสูงต่อไป

สำหรับประเทศไทยพบว่า ปัญหาราคาน้ำมันที่สูงส่งผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจไทยมาตลอด 4-5
ปีที่ผ่านมา
เนื่องจากประเทศไทยมีการพึ่งพาน้ำมันในระดับที่สูงซึ่งต้องมีการนำเข้าน้ำมันดิบคิดเป็นมูลค่าถึงประมาณ
7-8 แสนล้านบาทต่อปี ปัญหาราคาน้ำมันส่งผลอย่างมากต่อต้นทุนการผลิต ต้นทุนการขนส่ง
และทำให้ราคาสินค้าบริการและวัสดุก่อสร้างปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่น เหล็กเส้น ปูนซีเมนต์
ในภาวะราคาน้ำมันแพงส่งผลให้ผู้บริโภคมีค่าใช้จ่ายในการครองชีพที่สูงขึ้นและมีความสามารถในการซื้อลดลงซึ่งรวมถึงการซื้อที่อยู่อาศัย
ผู้บริโภคอาจต้องเลือกซื้อบ้านในระดับราคาที่ต่ำลงหรืออาจชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อน
อย่างไรก็ตามการปรับขึ้นของราคาน้ำมันส่งผลให้ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในทำเลที่ใกล้กับโครงการรถไฟฟ้ามากขึ้นเพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง
ทำให้ตลาดในเซ็คเม้นท์นี้มีการเติบโตสูงมาก
สำหรับผู้ประกอบการต้องรับภาระต้นทุนค่าก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น
ในขณะที่ไม่สามารถปรับขึ้นราคาขายให้สอดคล้องกับต้นทุนได้เนื่องจากสภาพของเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
ทำให้กำไรจากการดำเนินงานลดลง
นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงในบางโครงการโดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำที่มีการขายไปแล้วอาจไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จได้เนื่องจากผู้ประกอบการประสบปัญหาขาดทุนหรือผู้รับเหมาทิ้งงานก่อสร้าง

ในส่วนของบริษัทฯ
ได้มีการป้องกันและลดความเสี่ยงเรื่องราคาน้ำมันซึ่งส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างปรับสูงขึ้นโดยให้ความสำคัญกับการบริหารการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ
บริษัทฯมีการวางแผนการก่อสร้างและสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างเพื่อให้บริษัทฯสามารถควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างได้
มีการใช้นโยบายการสร้างบ้านพร้อมอยู่โดยแบ่งพื้นที่การก่อสร้างเป็นโซนและทำสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมาแต่ละรายในปริมาณงานที่เหมาะสม
สำหรับอาคารชุดพักอาศัยบริษัทฯได้จัดให้มีการประมูลราคาและคัดเลือกผู้รับเหมางานก่อสร้างและงานระบบต่างๆ
เพื่อให้สามารถกำหนดราคาขายให้สอดคล้องกับต้นทุนและได้ผู้รับเหมาที่มีคุณภาพ
นอกจากนี้บริษัทฯได้มีการทำสัญญาสั่งซื้อวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างกับผู้ผลิตรายใหญ่โดยตรง
และยังมีการศึกษาเทคโนโลยีใหม่ๆที่ใช้ในการก่อสร้างที่จะช่วยให้เกิดการประหยัดต้นทุนการก่อสร้างอีกทางหนึ่ง

3.  ความเสี่ยงจากสถานการณ์ทางการเมืองภายในประเทศ

ในปี 2550
สถานการณ์ทางการเมืองของรัฐบาลชั่วคราวทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและผู้ลงทุนลดลง
นักลงทุนภาคเอกชนทั้งไทยและต่างประเทศมีการชะลอการลงทุน อีกทั้งภาครัฐยังไม่มีการดำเนินการ
ในโครงการขนาดใหญ่อย่างเป็นรูปธรรมเป็นผลให้เกิดการชะลอตัวทางเศรษฐกิจโดยรวม
แม้ว่ารัฐบาลได้จัดการเลือกตั้งขึ้นในวันที่ 23 ธันวาคม 2550
ทำให้ประเทศไทยมีรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้งตามระบอบประชาธิปไตยซึ่งเป็นที่ยอมรับของนานาประเทศ
น่าจะส่งผลให้มีความเชื่อมั่นในการบริโภคและการลงทุนมากขึ้น
โดยเฉพาะการมีนโยบายชัดเจนที่จะดำเนินโครงการเมกะโปรเจ็คต่อจะช่วยให้เกิดการลงทุนขนาดใหญ่ของภาครัฐ
อย่างไรก็ตามหลายฝ่ายยังรอดูการดำเนินนโยบายด้านเศรษฐกิจและยังไม่มั่นใจในเสถียรภาพของรัฐบาลใหม่
เนื่องจากเป็นรัฐบาลผสมหลายพรรคการเมืองและยังถูกคาดหวังให้เข้ามาแก้ไขและเร่งฟื้นภาวะเศรษฐกิจที่มีปัญหาสะสมมาทั้งจากเศรษฐกิจในประเทศและเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวซึ่งการแก้ปัญหาดังกล่าวไม่สามารถทำได้โดยง่ายและรวดเร็ว

เสถียรภาพทางการเมืองของประเทศและนโยบายของภาครัฐ อาทิ นโยบายเรื่องดอกเบี้ย
และภาษีรวมถึงการลงทุนในโครงการระบบขนส่งมวลชนและโครงข่ายคมนาคม
มีผลโดยตรงต่อการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน
เมื่อผู้บริโภคไม่มีความมั่นใจและมีอำนาจซื้อลดลง
จะชะลอการตัดสินใจลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์และด้านผู้ประกอบการเองยังไม่กล้าขยายการลงทุนขยายในโครงการใหม่ๆมากนัก
อย่างไรก็ตาม พบว่ายังมีความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของตนเอง (Real
Demand) อยู่ หากเป็นโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ อยู่ในทำเลที่ดีและมีรูปแบบตรงกับความต้องการ

ดังนั้น ในการพัฒนาโครงการต่างๆ บริษัทฯได้มีการทำการวิจัยตลาด
วางแผนและศึกษาความเป็นไปได้ของแต่ละโครงการก่อนการลงทุน
โดยบริษัทฯจะมีผลิตภัณฑ์หลายประเภททั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
และคอนโดมีเนียมที่มีรูปแบบและพื้นที่ใช้สอยที่สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้า
และพัฒนาโครงการกระจายอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ
มีการคมนาคมที่สะดวกหรืออยู่ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้า
ทำให้การขายโครงการต่างๆได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า นอกจากนี้ในปี 2551
บริษัทฯยังได้ออกแบบผลิตภัณฑ์ใหม่เพื่อการขยายกลุ่มลูกค้าให้กว้างขึ้นทั้งในระดับราคาที่สูงขึ้นและราคาที่ต่ำลงจากระดับราคาขายเดิม

4.  ความเสี่ยงจากการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค
    (ANET)

ในปี 2546 บริษัทฯได้ลงทุนในกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค์ในสัดส่วนร้อยละ 30
หรือคิดเป็นเงินจำนวน 360 ล้านบาทจากมูลค่าหน่วยลงทุนที่เสนอขาย 1,200 ล้านบาท โดย ANET
เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้องที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือ
อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 โดยเมื่อครบกำหนดอายุกองทุน 5 ปี
อาจขยายอายุโครงการออกไปอีก 2 ปีตามมติผู้ถือหน่วยลงทุน
ทั้งนี้บริษัทฯได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับ ANET
โดยกำหนดว่าบริษัทฯหรือบุคคลที่บริษัทฯกำหนดมีสิทธิในการรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวในราคา
1,200 ล้านบาท
ซึ่งบริษัทฯอาจเกิดความเสี่ยงหากราคาอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีมูลค่าที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญรวมทั้งบริษัทฯอาจเผชิญความเสี่ยงจากกระแสเงินสดไม่เพียงพอเพื่อที่จะซื้อทรัพย์สินดังกล่าว
ทำให้ต้องจัดหาแหล่งเงินทุนอื่น อย่างไรก็ตาม
บริษัทฯเห็นว่าผู้เช่าหลักของกองทุนต้องรักษาสภาพทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่ดีตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาเช่าเพื่อส่งมอบให้ผู้ซื้อ
ดังนั้นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจึงไม่ควรลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ทาง ANET
ได้มีการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ตามข้อกำหนดของ กลต. พบว่า ณ สิ้นปี 2550
สินทรัพย์มีมูลค่าตามราคาตลาดเท่ากับ 1,479.03 ล้านบาท

5.  ความเสี่ยงจากการมีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่

บริษัทฯมีกลุ่มครอบครัวชินวัตรถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 61
ของจำนวนหุ้นสามัญซึ่งถือเป็นกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่สามารถควบคุมเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกือบทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นเรื่องการแต่งตั้งกรรมการ
หรือการขอมติในเรื่องอื่นที่ต้องใช้คะแนนเสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ยกเว้นเรื่องที่กฎหมายหรือข้อบังคับบริษัทฯกำหนดให้ต้องได้รับเสียง 3 ใน 4 ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงไม่อาจสามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบและถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นใหญ่เสนอได้

อย่างไรก็ตาม
คณะกรรมการบริษัทและคณะกรรมการบริหารเป็นผู้ที่มีอำนาจหน้าที่อย่างสมบูรณ์ในการบริหารจัดการธุรกิจ
ประกอบกับบริษัทฯมีคณะกรรมการตรวจสอบที่จะเข้ามาตรวจสอบและพิจารณาเพื่อไม่ให้เกิดรายการที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งกัน