ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

บริษัท ลิฟวิ่งแลนด์ แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) (“บริษัทฯ”) เดิมชื่อบริษัท
นครหลวงเส้นใยสังเคราะห์ จำกัด (มหาชน) (“บริษัทนครหลวงฯ”) จดทะเบียนเมื่อวันที่ 29
กันยายน 2515 โดยมีวัตถุประสงค์ประกอบธุรกิจ ผลิตเส้นใยไนล่อน (Nylon Filament Yarn)
ต่อมาช่วงปี 2540-2544 บริษัทนครหลวงฯ ดำเนินธุรกิจขาดทุนติดต่อกัน
เนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจตกต่ำตั้งแต่ ปี 2540
ทำให้กิจการทางด้านอุตสาหกรรมสิ่งทอได้รับผลกระทบอย่างมาก
และได้หยุดกิจการตั้งแต่เดือนเมษายน 2548 จนกระทั่งเมื่อวันที่ 12 กันยายน 2548
ศาลล้มละลายกลางได้มีคำสั่งให้ฟื้นฟูกิจการของบริษัทนครหลวงฯ
และศาลล้มละลายกลางได้มีคำสั่งเห็นชอบด้วยแผนฟื้นฟูกิจการของบริษัทเมื่อวันที่ 25 กันยายน 2549
เป็นต้นมา

บริษัทนครหลวงฯ ได้ดำเนินการฟื้นฟูกิจการภายใต้แผนฟื้นฟูกิจการอย่างต่อเนื่อง
ดังมีรายละเอียดโดยย่อดังนี้

  ---------------------- --------------------------------------------------
  ธันวาคม 2549            บริษัทนครหลวงฯได้ดำเนินการจดทะเบียนลดทุนจดทะเบียนจากเดิม
                         1,523,451,770 บาท มูลค่าที่ตราไว้ 10 บาท เป็น
                         523,451,770 บาท เท่ากับทุนจดทะเบียนชำระแล้ว
                         และลดมูลค่าที่ตราไว้เป็น 0.10 บาท
                         ดังนั้นบริษัทนครหลวงฯจึงมีทุนจดทะเบียน และทุนจดทะเบียนชำระแล้ว
                         5,234,517.70 บาท

  มีนาคม 2550             บริษัทนครหลวงฯได้ดำเนินการเปลี่ยนแปลงมูลค่าหุ้นที่ตราไว้จาก
                         0.10 บาท เป็น 1 บาท โดยการรวมหุ้นราคา 0.10 บาท
                         มารวมกันเป็นหนึ่งหุ้น มูลค่าหุ้นละ 1 บาท
                         ส่งผลให้จำนวนหุ้นสามัญของบริษัทฯเท่ากับ 5,234,510 หุ้น
                         โดยมีทุนจดทะเบียน และทุนชำระแล้วเท่ากับ 5,234,510 บาท
                         มูลค่าหุ้นละ 1 บาท

                         บริษัทนครหลวงฯได้ดำเนินการเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 5,234,510
                         บาท เป็นจำนวน 114,999,993 บาท

  เมษายน 2550            บริษัทนครหลวงฯได้ดำเนินการแปลงหนี้เป็นทุนจำนวน 8,596,938
                         บาท ส่งผลให้มีทุนจดทะเบียนชำระแล้ว เท่ากับ 13,831,448 บาท
  ---------------------- --------------------------------------------------

การปรับโครงสร้างบริษัทภายหลังกลุ่มผู้บริหารบริษัทฯ เข้าบริหาร

ตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2550 เป็นต้นมา ภายใต้การดำเนินการตามแผนฟื้นฟูกิจการ บริษัทนครหลวงฯ
มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างผู้ถือหุ้นรายใหญ่และผู้บริหาร จดทะเบียนเปลี่ยนชื่อบริษัทเป็นชื่อ “บริษัท
ลิฟวิ่งแลนด์ แคปปิตอล จำกัด (มหาชน)”
และเปลี่ยนแปลงลักษณะการประกอบธุรกิจผลิตเส้นใยไนล่อน
เป็นธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย
และการเข้าซื้อหุ้นสามัญในบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ
และเพิ่มทุนจดทะเบียนโดยการเสนอขายหุ้นสามัญแก่นักลงทุนแบบเฉพาะเจาะจง
ดังมีรายละเอียดโดยย่อดังนี้

  ----------------------------- -----------------------------------------------------------------------------------------
  7 มิถุนายน 2550                 ศาลล้มละลายกลางได้มีคำสั่งเห็นชอบด้วยแผนฟื้นฟูฉบับแก้ไขเพื่อให้บริษัทฯ
                                สามารถดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อให้เกิดรายได้จากการประกอบธุรกิจรวมถึงการระดมทุนเพิ่มเติม
                                อันจะเป็นผลดีต่อการคงอยู่และเติบโตของกิจการและเพื่อให้สอดคล้องกับธุรกิจเดิมของผู้ร่วมลงทุนรายใหม่

  29 มิถุนายน 2550                บริษัทฯดำเนินการจดทะเบียนแก้ไขเปลี่ยนแปลงสถานที่ตั้งสำนักงานใหญ่ ชื่อบริษัทฯ ตราประทับ และข้อบังคับ
                                รวมถึงการเพิ่มทุนจดทะเบียนจำนวน 900,000,007 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท
                                โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดสรรให้กับนักลงทุนเฉพาะกลุ่ม รวมทุนจดทะเบียนเพิ่มทุนบริษัทฯ เป็น 1,015,000,000 บาท
                                ดำเนินการต่อกระทรวงพาณิชย์เป็นที่เรียบร้อยแล้ว

  11 กรกฎาคม 2550               ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้ประกาศการเปลี่ยนชื่อของบริษัทฯ จากเดิม “บริษัท นครหลวงเส้ยใยสังเคราะห์ จำกัด
                                (มหาชน)” หรือ “HANTEX PUBLIC COMPANY LIMITED” เป็นชื่อใหม่ “บริษัท ลิฟวิ่งแลนด์ แคปปิตอล จำกัด
                                (มหาชน)” หรือ “LIVING LAND CAPITAL PUBLIC COMPANY LIMITED” และเปลี่ยนชื่อย่อบริษัทฯ จากเดิม “HTX”
                                เป็น “LL” ในระบบการซื้อขาย

  16 กรกฎาคม 2550               บริษัทฯได้ลงนามการเข้าลงทุนในบริษัท ฮาร์ท ออฟ ลิฟวิ่ง จำกัด (HOL), บริษัท เทอร์เทิล ฮิล จำกัด (TTH),
                                และบริษัท เทอร์เทิล ฮิล วิลล่า จำกัด (TTHV) ในสัดส่วน 100%, 69.99%, และ 69.99% ตามลำดับ
                                เพื่อเป็นการรับโอนและลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นธุรกิจหลักของนักลงทุนรายใหม่

  31 กรกฎาคม 2550               บริษัทฯได้มีการควบรวมกับบริษัทฮาร์ท ออฟ ลิฟวิ่ง จำกัด (HOL) ซึ่งเป็นผู้บริหารโครงการ เดอะ โคลเวอร์ ทองหล่อ
                                โดยรับโอนทรัพย์สินและหนี้สินทั้งหมด เข้ามายังบริษัทฯ

  24 กันยายน 2550                บริษัทฯ ได้ลงนามการลงทุนเพิ่มใน 3 บริษัท โดยการเข้าซื้อหุ้นจากผู้ถือหุ้นเดิม ในสัดส่วน 100% ได้แก่ บริษัท ท็อปไลน์
                                ลิฟวิ่ง จำกัด บริษัท นันทภพ จำกัด และ บริษัท แทนเจอรีน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

  28 ตุลาคม 2550                 ผู้บริหารแผนมีมติให้จัดสรรหุ้นเพิ่มทุนให้กับนักลงทุน 10 ราย จำนวน 501,168,552 หุ้น โดยจัดสรรในราคาหุ้นละ 1 บาท
                                รวมมูลค่าเป็น 501,168,552 บาท

  21 ธันวาคม 2550                บริษัทฯ ขายหุ้นที่มีการจัดสรรเพิ่มเติม ให้แก่นักลงทุนซึ่งมีความสนใจที่จะเข้ามาลงทุนในหุ้นทุนของบริษัทฯ
                                โดยไม่มีความเกี่ยวข้องใดๆ กับทางบริษัทฯ จำนวนหุ้นที่ขาย เป็นจำนวน 105,000,000 หุ้น ราคาขาย หุ้นละ 1.90 บาท
                                รวมเป็นมูลค่า 199,500,000 บาท ดังนั้นจึงทำให้ทุนจดทะเบียนชำระแล้วของบริษัทฯ เท่ากับ 720,000,000 บาท

                                และมีมติจากคณะกรรมการบริษัทให้ขายเงินลงทุนในบริษัทย่อยให้แก่กลุ่มบุคคลซึ่งไม่เข้าเกณฑ์เป็นบุคคลเกี่ยวโยงกับบริษัทฯ
                                ซึ่งบริษัทฯได้ขายหุ้นสามัญของ บริษัท เทอร์เทิล ฮิล จำกัด จำนวน 251,996 หุ้น ในราคา 128.335549 บาทต่อหุ้น
                                เป็นมูลค่าขายรวม 32,340,045 บาท และขายหุ้นสามัญของบริษัท เทอร์เทิล ฮิล วิลล่า จำกัด จำนวน 251,996 หุ้น
                                ในราคา 128.335549 บาทต่อหุ้น เป็นมูลค่าขายรวม 32,340,045 บาท รวมมูลค่าของทรัพย์สินที่ขายคือ 64,680,090
                                บาท เนื่องจาก บริษัทฯไม่ประสงค์จะลงทุนในกิจการดังกล่าวต่อไป

  31 ธันวาคม 2550                บริษัทฯมีทุนจดทะเบียนจำนวน 1,015,000,000 บาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญ จำนวน 1,015,000,000 หุ้น
                                มูลค่าหุ้นตราไว้หุ้นละ 1 บาท และมีทุนชำระแล้วทั้งสิ้น จำนวน 720,000,000 บาท ประกอบด้วยหุ้นสามัญจำนวน
                                720,000,000 หุ้น มูลค่าหุ้นที่ตราไว้ มูลค่าหุ้นละ 1 บาท

  21 มกราคม 2551                บริษัทฯ ขายหุ้นที่มีการจัดสรรเพิ่มเติมให้แก่บริษัท ไทยอินคิวเบเตอร์ ดอท คอม จำกัด จำนวน 10.00 ล้านหุ้น
                                ในราคาหุ้นละ 1.90 บาทต่อหุ้น รวมเป็นมูลค่าทั้งสิ้น 19.00 ล้านบาท

  11 กุมภาพันธ์ 2551               ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทฯ ในฐานะผู้บริหารแผนฟื้นฟูกิจการ มีมติอนุมัติให้ลงทุนในบริษัทที่จัดตั้งขึ้นใหม่คือ บริษัท
                                ลิฟวิ่งแลนด์บริหารสินทรัพย์ จำกัด ในจำนวน 99,400 หุ้น ในราคาหุ้นละ 10 ที่มูลค่าหุ้นที่ตราไว้ 10 บาท
                                หรือคิดเป็นสัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 99.40% โดยมีวัตถุประสงค์ การบริหารต้นทุน และค่าใช้จ่าย
                                ในโครงการของกลุ่มบริษัท

  14 กุมภาพันธ์ 2551               บริษัทฯ ขายหุ้นที่มีการจัดสรรเพิ่มเติมให้แก่ บริษัทหลักทรัพย์ บีฟิท จำกัด(มหาชน) จำนวน 20.00 ล้านหุ้น ในราคาหุ้นละ
                                1.90 บาทต่อหุ้น รวมเป็นมูลค่าทั้งสิ้น 38.00 ล้านบาท

  27 มีนาคม 2551                 บริษัทฯ ขายหุ้นที่มีการจัดสรรเพิ่มเติมให้แก่ บริษัท โกลบอล เรียลลิตี้ จำกัด จำนวนไม่เกิน 30,000,000 หุ้น
                                มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1.00 บาท ราคาขายต่อหุ้น หุ้นละ 2.05 บาท รวมเป็นมูลค่าทั้งสิ้น 61.05 ล้านบาท

  ณ วันที่ 31 มีนาคม 2551           
  บริษัทมีทุนจดทะเบียนชำระแล้วจำนวน   
  780.00 ล้านบาท จำนวนหุ้นสามัญทั้งสิ้น 
  780.00 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นที่ตราไว้หุ้นละ 
  1 บาท                         
  ----------------------------- -----------------------------------------------------------------------------------------

บริษัทฯ ภายใต้การดำเนินงานภายใต้ชื่อ “บริษัท ลิฟวิ่งแลนด์ แคปปิตอล จำกัด (มหาชน)”
ได้ดำเนินการภายใต้แผนฟื้นฟูกิจการอย่างต่อเนื่อง และเป็นผลสำเร็จตามแผนฟื้นฟูกิจการแล้ว
โดยเมื่อวันที่ 30 พฤศจิการยน 2550 บริษัทฯ ได้ยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งยกเลิกการฟื้นฟูกิจการ
และศาลล้มละลายกลางมีคำสั่งนัดฟังคำสั่งยกเลิกการฟื้นฟูกิจการในวันที่ 3 เมษายน 2551

ลักษณะการประกอบธุรกิจ

บริษัทฯ และบริษัทย่อยประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โดยมีผลิตภัณฑ์หลัก
ได้แก่ การขายที่ดินจัดสรรพร้อมบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์และ คอนโดมิเนียม
โดยเน้นในด้านตะวันออกเฉียงเหนือของกรุงเทพมหานครเป็นส่วนใหญ่
อีกทั้งยังมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสู่ต่างจังหวัดได้แก่ ระยอง ปทุมธานี ภูเก็ต
นอกจากนี้ยังพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทรีสอร์ท โดยมีโครงการในแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ
ได้แก่จังหวัดสุราษฎร์ธานี และจังหวัดภูเก็ต

บริษัทดำเนินโครงการ 4 รูปแบบ คือ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์
อาคารชุดและรีสอร์ท รายละเอียดโดยย่อ ดังนี้

1.  บ้านเดี่ยวและที่ดิน บริษัทฯ และบริษัทย่อย พัฒนาโครงการภายใต้ชื่อ “ลิฟวิ่งนารา”
    ปัจจุบันพัฒนาโครงการลิฟวิ่งนารา-รังสิต และ โครงการลิฟวิ่งนารา-รามคำแหง
    และโครงการเรือนเจ้าพระยา จังหวัดปทุมธานี

2.  ทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ บริษัทฯ และบริษัทย่อย พัฒนาโครงการภายใต้ชื่อ “บ้านพูนสิน”
    และ “ลิฟวิ่ง นีโอ”ปัจจุบันพัฒนาโครงการบ้านพูนสิน ที่สุวรรณภูมิ และ
    อยู่ระหว่างพัฒนาโครงการใหม่ชื่อ ลิฟวิ่ง นีโอ ที่เขตลาดกระบัง กรุงเทพฯ

3.  อาคารชุด บริษัทฯ และบริษัทย่อย พัฒนาโครงการภายใต้ชื่อ “เดอะโคลเวอร์” และ
    “เดอะเมเปิ้ล” ปัจจุบันพัฒนาโครงการเดอะโคลเวอร์ ที่ทองหล่อ และ
    อยู่ระหว่างพัฒนาโครงการใหม่ชื่อ เดอะเมเปิ้ล ที่เขตสะพานสูง กรุงเทพฯ

4.  รีสอร์ท บริษัทฯ และบริษัทย่อย ปัจจุบันอยู่ระหว่างพัฒนาโครงการที่ชื่อ ไชนิ่งมูน เกาะพงัน
    จังหวัดสุราษฎร์ธานี และ โครงการบางรักรีสอร์ท เกาะสมุย จังหวัดสุราษฎร์ธานี

ลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าของบริษัทฯและบริษัทย่อย แบ่งออกตามประเภทผลิตภัณฑ์ ได้ดังนี้

1.  ทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์
    เน้นไปที่กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางที่ต้องการมีที่พักอาศัยเป็นของตนเอง
    หรือเป็นกลุ่มคนที่ต้องการแยกครอบครัวออกจากครอบครัวเดิม เพื่อต้องการสร้างครอบครัวใหม่
    และยกระดับความเป็นอยู่อาศัยให้ดีขึ้น ระดับราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 1.5-2.0 ล้านบาท

2.  บ้านเดี่ยว เน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง และราคาบ้านที่อยู่ในระดับราคา 3-6 ล้านบาท
    กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นลูกค้าที่ต้องการคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมที่ดี
    รวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน โดยบริษัทฯมุ่งเน้นลูกค้ากลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง
    เพื่อสนองความต้องการกลุ่มลูกค้าดังกล่าวให้สามารถเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวและคุ้มค่ากับเงินที่จ่ายให้ได้มากที่สุด
    (Value for Money) โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับรูปแบบ
    ขนาดและฟังค์ชั่นของบ้านที่อยู่ในทำเลที่ใกล้เคียงกันของผู้ประกอบการรายอื่น

3.  อาคารชุด ประกอบด้วยลูกค้า 3 กลุ่ม ดังนี้

    1.  เน้นกลุ่มที่ต้องการพักอาศัยอยู่ในเขตกลางใจเมือง
        และต้องการความเป็นอยู่แบบทันสมัยซึ่งเน้นความสะดวกสบายในการเดินทางและการพักอาศัย
        ดังนั้นการเลือกทำเลที่ตั้งจึงเป็นสิ่งสำคัญที่สุดโดยจะมีกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในช่วงระดับกลางถึงบน
        ซึ่งได้แก่ กลุ่มผู้บริหารระดับกลางถึงสูงขององค์กรภาครัฐและเอกชน
        กลุ่มนักธุรกิจชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศ กลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระ เช่น สถาปนิก
        วิศวกร แพทย์ ตลอดจนเจ้าของกิจการ และนักลงทุน

    2.  กลุ่มลูกค้าย่านชานเมือง ที่มีฐานรายได้ต่ำลงมา ต้องการมีที่อยู่เป็นของตนเอง
        แบบทันสมัย มีความปลอดภัยและความสะดวกในการเดินทาง หรือใก้ลกับสถานที่ทำงาน
        ได้แก่ ข้าราชการ พนักงานบริษัทเอกชน หรือโรงงานในละแวกใกล้เคียง
        ตลอดจนนักเรียนนักศึกษา

    3.  กลุ่มคนทำงานที่โยกย้ายถิ่นฐานไปทำงานที่เมืองใหญ่ในต่างจังหวัด
        โดยต้องการที่อยู่เป็นของตนเอง ทันสมัย

4.  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของโครงการประเภทรีสอร์ท คือ
    กลุ่มนักท่องเที่ยวที่ติดต่อผ่านทางสำนักงานตัวแทน
    และนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศ

ภาวะอุตสาหกรรม

ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 ที่ผ่านมา ประสบภาวะการชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง
ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองก็ยังประสบปัญหาภาวะการชะลอตัว
ยอดขายทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ลดลง อย่างไรก็ตาม ยอดขายอาคารชุดมีการปรับตัวที่ดีขึ้น
การชะลอตัวโดยรวมนี้เป็นผลมาจากเศรษฐกิจไทยที่ยังคงเผชิญกับปัจจัยลบ
รวมถึงความไม่แน่นอนทางการเมืองในปีที่ผ่านมา
ส่งผลกระทบอย่างมากต่อการตัดสินใจในการลงทุนของภาครัฐ และ การตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัย
ช่วงครึ่งปีแรกของปี 2550 การลงทุนในด้านการก่อสร้างขยายตัวเพียงร้อยละ 2.2
เทียบกับช่วงครึ่งปีแรกของปี 2549 ชะลอตัวลงจากที่มีอัตราการขยายตัวร้อยละ 4.8 ในปี 2549

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 นี้ ประเภทผลิตภัณฑ์ที่ยังคงเติบโตได้ดีสวนกระแสตลาด คือ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกสิกรไทยกล่าวว่า
เนื่องจากเศรษฐกิจไทยประสบกับภาวะการชะลอตัว และภาวะการปรับตัวขึ้นอย่างสูงของราคาน้ำมัน
จึงทำให้โครงการคอนโดมิเนียมเริ่มมีมากขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
ผู้ประกอบการต่างหันมาให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในย่านธุรกิจใจกลางเมือง
และตามเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน
โดยผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้หันมาเน้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคาปานกลาง
ที่ราคาประมาณ 1-3 ล้านบาท และยังคงพัฒนาโครงการตามเส้นทางรถไฟฟ้าทั้ง 2 ระบบพาดผ่าน

        สำหรับแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551
ทางศูนย์วิจัยกสิกรไทยได้คาดการณ์ว่าการก่อสร้างมีโอกาสฟื้นตัวชัดเจนขึ้น
เนื่องจากการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมของผู้บริโภคต่อการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันมาเป็นการเดินทางแบบสาธารณะมากขึ้น
ทำให้ผู้บริโภคต้องการที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้แนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟฟ้าใต้ดินมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนี้ แนวโน้มโดยรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ
และปริมณฑล และการก่อสร้างอาคารสำนักงาน และอาคารโรงงานก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ทั้งนี้
เป็นผลต่อเนื่องมาจากทิศทางทางการเมืองที่ชัดเจนมากขึ้น
ประชาชนมีความมั่นใจในเสถียรภาพทางการเมืองที่ได้รับความเชื่อมั่นว่าจะรัฐบาลไทยจะสามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยไปได้อย่างดี
โดยใช้นโยบายการเงินและการคลังแบบขยายตัว
และผลักดันการลงทุนในโครงการของภาครัฐให้มีความคืบหน้า
ซึ่งเสริมความเชื่อมั่นให้กับภาคเอกชนและเป็นแรงกระตุ้นการลงทุนของภาคเอกชนอีกด้วย

ล่าสุด ณ มีนาคม 2551 รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์
โดยการลดภาษีธุรกิจเฉพาะ จากเดิมร้อยละ 3.3 เป็น ร้อยละ 0.1 เป็นเวลา 1 ปี
และลดค่าจดทะเบียนการโอน และจดจำนองลงเหลือร้อยละ 0.01
คาดว่ามาตราการดังกล่าวจะสามารถช่วยกระตุ้นยอดขายในโครงการอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น
เนื่องจากสามารถลดต้นทุนการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลง
รวมถึงลดค่าใช้จ่ายของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้

อย่างไรก็ตาม ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญต่อการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คือ
แนวโน้มผลกระทบของเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาที่จะกระทบต่ออัตราแลกเปลี่ยนและภาคการส่งออกของไทย
ภาวะเศรษฐกิจซบเซาของตลาดโลกโดยรวม
ขณะที่ราคาน้ำมันและราคาสินค้าวัตถุดิบในตลาดโลกยังมีโอกาสที่จะปรับตัวสูงขึ้นได้อีก

ผลการดำเนินงานปี 2550

ผลการดำเนินงานรวมของบริษัทในปี 2548 และปี 2549
เป็นผลการดำเนินงานจากธุรกิจเดิมของบริษัทนครหลวงฯ คือ
ธุรกิจผลิตและจำหน่ายเส้นใยสังเคราะห์และเส้นด้ายไนลอน ขณะที่ผลการดำเนินงานรวมของบริษัทปี
2550 ยังมีบางรายการที่มีผลจากการปรับโครงสร้างหนี้ภายใต้แผนฟื้นฟูกิจการของบริษัทนครหลวงฯ
ได้แก่ กำไรจากการปรับโครงสร้างหนี้ เป็นต้น
อย่างไรก็ตามผลการดำเนินงานส่วนใหญ่มาจากธุรกิจใหม่ คือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และได้รวมผลประกอบการของบริษัทย่อยได้แก่ บริษัท ท็อปไลน์ ลิฟวิ่ง จำกัด บริษัท นันทภพ จำกัด
บริษัท แทนเจอรีน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ตั้งแต่ 30 กันยายน 2550
(ซึ่งเป็นวันที่มีอำนาจควบคุมโดยบริษัทฯ) เป็นต้นไป โดยในปี 2550
บริษัทฯและบริษัทย่อยมีผลดำเนินงานโดยสรุปดังนี้

บริษัทฯมีรายได้รวมจำนวน 869.77 ล้านบาท
โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นรายได้หลักของบริษัทฯ หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 97.63
ของรายได้รวม โดยแบ่งเป็นรายได้จากการขายบ้านเดี่ยวจำนวน จำนวน 66.12 ล้านบาท
หรือคิดเป็นร้อยละ 7.60 ของรายได้รวม รายได้จากการขายทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์จำนวน
45.26 ล้านบาทคิดเป็นร้อยละ 5.20 ของรายได้รวม รายได้จากการขายอาคารชุดจำนวน
737.73 ล้านบาทคิดเป็นร้อยละ 84.82 ของรายได้รวม และรายได้อื่นๆ จำนวน 3.28 ล้านบาท
ขณะที่มีกำไรจากการขายเงินลงทุน และกำไรจากการตีทรัพย์ชำระหนี้จำนวน 14.28 ล้านบาท และ
3.10 ล้านบาท ตามลำดับ ขณะที่บริษัทฯมีต้นทุนขายเท่ากับ 708.85 ล้านบาท
โดยต้นทุนขายประกอบด้วย ค่าที่ดินและค่าพัฒนา ค่าก่อสร้างและออกแบบ
ดอกเบี้ยจ่ายที่เกิดจากเงินกู้ยืมในการพัฒนาโครงการ ค่าใช้จ่ายอื่นในโครงการ
และจะบันทึกตามวิธีอัตราร้อยละของการรับรู้รายได้ในแต่ละงวด ส่งผลให้มีกำไรขั้นต้นเท่ากับ
140.26 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 16.13 ของรายได้รวม โดยบริษัทฯมีกำไรสุทธิจำนวน
134.20 ล้านบาท หรือคิดเป็นอัตรากำไรสุทธิร้อยละ 15.43 อย่างไรก็ตาม
กำไรสุทธิก่อนกำไรจากการปรับโครงสร้างหนี้จำนวน 71.60 ล้านบาท จะเท่ากับ 62.59 ล้านบาท
หรือคิดเป็นร้อยละ 7.20 ของรายได้รวม

สินทรัพย์บริษัทฯ เท่ากับ 2,397.33 ล้านบาท โดยมีรายการที่มีสัดส่วนที่ใหญ่ที่สุดในรายการสินทรัพย์
คือสินค้าคงเหลือหรืออสังหาริมทรัพย์รอการขายจำนวน 1,177.61 ล้านบาท
หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 49.12 ของสินทรัพย์รวม
ซึ่งรายการนี้คือต้นทุนในการพัฒนาโครงการปัจจุบันซึ่งรับรู้รายได้ตามสัดส่วนงานที่เสร็จแล้วแต่ยังไม่โอนกรรมสิทธิ์
ประกอบด้วย ที่ดินและค่าพัฒนาโครงการ ค่าก่อสร้างและออกแบบ ดอกเบี้ยจ่าย
ขณะที่มีหนี้สินของรวมทั้งสิ้น 1,655.99 ล้านบาท โดยมีเงินกู้ยืมระยะยาว-สุทธิจำนวน 864.83
ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 36.07 ของหนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น
เพื่อนำมาใช้สำหรับการพัฒนาโครงการต่างๆของบริษัทฯและบริษัทย่อยเป็นหลัก
โดยเงินกู้ยืมดังกล่าวค้ำประกันโดยการจดจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของแต่ละโครงการที่เสนอกู้

ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทฯมีจำนวน 741.34 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นจำนวน 855.28 ล้านบาท จากปี
2549 ซึ่งอยู่ที่ -113.94 ล้านบาท สาเหตุหลักเนื่องจาก บริษัทฯ ได้มีการเพิ่มทุนจดทะเบียนจำนวน
706.17 ล้านบาท จาก 5.23 ล้านบาทในปี 2549 มาเป็น 720.00 ล้านบาทในปี 2550

บริษัทฯ มีกระแสเงินสดสุทธิเพิ่มขึ้นจำนวน 57.77 ล้านบาท
ประกอบด้วยเงินสดสุทธิได้มาจากกิจกรรมจัดหาเงินจำนวน 934.75
ล้านบาทเพื่อนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการเป็นหลัก และเงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมลงทุนจำนวน
-437.95 ล้านบาท โดยสาเหตุหลักคือ บริษัทฯ ได้เข้าลงทุนซื้อหุ้นสามัญบริษัทย่อยจำนวนทั้งสิ้น
399.25 ล้านบาทในปี 2550 จำนวน 5 บริษัท ได้แก่ บริษัท ท็อปไลน์ ลิฟวิ่ง จำกัด บริษัท นันทภพ
จำกัด บริษัท แทนเจอรีน พร็อพเพอตี้ จำกัด บริษัท เทอร์เทิล ฮิล จำกัด และ บริษัท เทอร์เทิลฮิล
วิลล่า จำกัด ซึ่งภายหลังบริษัทฯได้ขายเงินลงทุนในบริษัท เทอร์เทิล ฮิล จำกัด และ บริษัท
เทอร์เทิลฮิล วิลล่า จำกัด ในมูลค่า 64.68 ล้านบาท และเงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมดำเนินงาน
-439.03 ล้านบาท เนื่องจากสาเหตุหลักคือ บริษัทฯ ใช้เงินลงทุนในโครงการอาคารชุดเดอะ
โคลเวอร์ ทองหล่อ และในปี 2550 ยังไม่มีกระแสเงินสดรับเข้าจากการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า
โดยโครงการดังกล่าวจะมีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าในไตรมาสที่ 1 และ 2 ของปี 2551

ปัจจัยความเสี่ยง

1.  ความเสี่ยงจากปัญหาราคาน้ำมัน และราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้าง :
    ราคาน้ำมันในตลาดโลกที่ยังคงอยู่ในระดับสูง ผันผวนได้ง่าย
    และแนวโน้มของราคาถูกคาดหมายว่าจะยังคงอยู่ในระดับสูงต่อไป
    เนื่องจากความต้องการน้ำมันในตลาดโลกยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีก
    ประกอบกับค่าเงินดอลล่าร์สหรัฐฯที่ยังมีแนวโน้มอ่อนตัวลง
    ทำให้กลุ่มประเทศผู้ส่งออกน้ำมันมีแรงจูงใจที่จะ รักษาระดับราคาน้ำมันไว้ในระดับสูงต่อไป
    นอกจากนั้นการปรับตัวขึ้นของราคาน้ำมัน
    อาจเป็นผลมาจากความเสี่ยงที่มาจากความขัดแย้งระหว่างประเทศสหรัฐอเมริกา-อิหร่าน
    ความไม่สงบในประเทศไนจีเรีย อิรัก และ เวเนซูเอลาอีกด้วย
    จากความเสี่ยงจากปัญหาราคาน้ำมันดังกล่าว
    ได้ส่งผลให้ต้นทุนและวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เนื่องจาก
    อุปสงค์ของวัสดุก่อสร้างทั้งในประเทศและนอกประเทศเพิ่มสูงขึ้น
    จากการเพิ่มของโครงการด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชน
    และโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ของภาครัฐบาล
    ซึ่งบริษัทฯมีข้อจำกัดที่ไม่สามารถปรับราคาขายได้ในทันที อย่างไรก็ตาม
    บริษัทฯลดความเสี่ยงดังกล่าว โดย
    บริษัทดำเนินการก่อสร้างโครงการในรูปแบบเปิดประมูลโครงการ
    ดังนั้นแม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้างจะผันผวน ผู้รับเหมาซึ่งผ่านการคัดสรรเรื่องความน่าเชื่อถือ และ
    ฐานะทางการเงินจากคณะกรรมการจัดซื้อจัดจ้างบริษัท
    จะเป็นผู้รับความเสี่ยงดังกล่าวแทนบริษัทฯ

2.  ความเสี่ยงจากความผันผวนทางเศรษฐกิจ : ปัจจัยเสี่ยงนี้
    เกิดขึ้นได้ในกรณีที่เศรษฐกิจในประเทศ
    เศรษฐกิจของโลกและเศรษฐกิจประเทศคู่ค้าของประเทศไทยเกิดภาวะการชะลอตัว
    ซึ่งอาจเป็นผลมาจากปัจจัยต่างๆ เช่น ราคาน้ำมันดิบสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
    สถานการณ์ทางการเมืองที่ไม่แน่นนอน เป็นต้น
    ซึ่งจะทำให้ความมั่นใจของผู้บริโภคการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และกำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง
    โดยจะส่งผลกระทบต่อยอดขายโครงการต่างๆ ที่อยู่ระหว่างการเปิดขาย
    หรือทำให้การเปิดโครงการใหม่อาจมีการพิจารณาเลื่อนการเปิดโครงการออกไป
    และอาจทำให้รายได้ของกลุ่มบริษัทลดลง อย่างไรก็ตามบริษัทฯ ลดความเสี่ยงโดย
    การกำหนดให้มีการออกสำรวจความต้องการของประชาชนในพื้นที่โครงการและพื้นที่ใกล้เคียง
    และศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการเบื้องต้นก่อนที่จะตัดสินใจดำเนินโครงการใหม่
    นอกจากนั้น กลุ่มบริษัทฯ
    จะออกแบบลักษณะของโครงการแต่ละโครงการตามภาวะเศรษฐกิจที่ได้คาดการณ์

3.  ความเสี่ยงจากการแข่งขันที่รุนแรงในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ : ปัจจุบัน
    จำนวนผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
    ส่งผลให้เกิดการแข่งขันทางธุรกิจที่รุนแรง รวมทั้งด้านจำนวนวัสดุก่อสร้าง
    นโยบายทางการตลาด ราคาขาย รวมทั้งนโยบายการส่งเสริมการขาย
    ซึ่งได้ส่งผลถึงต้นทุนการก่อสร้าง และค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่เพิ่มมากขึ้น ในขณะที่บริษัทฯ
    มีข้อจำกัดในการขึ้นราคาขายตามเนื่องจากจะลดความสามารถในการแข่งขันของโครงการได้
    ดังนั้น สาเหตุดังกล่าวอาจส่งผลให้บริษัทฯอาจมีอัตรากำไรลดลง อย่างไรก็ตาม
    บริษัทลดความเสี่ยงโดย ทำการติดตามและทบทวนภาวะการแข่งขันอย่างสม่ำเสมอ
    และได้ปรับแผนการดำเนินงาน รวมทั้งกลยุทธ์อย่างต่อเนื่อง
    เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะการแข่งขันที่เกิดขึ้นในตลาด นอกจากนั้น
    หากโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีการแข่งขันสูง
    กลุ่มบริษัทจะทำการว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญในแต่ละด้านมาดำเนินการหรือให้คำปรึกษาโครงการโดยเฉพาะ

4.  ความเสี่ยงด้านกฎหมาย :
    เนื่องจากกฎหมายและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้มีการปรับปรุงแก้ไข
    และเพิ่มเติมอยู่เสมอ ซึ่งกฎหมายที่เกี่ยวข้องได้แก่ ประมวลกฎหมายที่ดิน พุทธศักราช 2497
    ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง พุทธศักราช 2477 พระราชบัญญัติการผังเมือง
    พุทธศักราช 2518 และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พุทธศักราช
    2522 พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พุทธศักราช 2530
    และพระราชกฤษฎีกาที่เกี่ยวข้อง ดังนั้น
    กลุ่มบริษัทอาจมีความเสี่ยงหากมีการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบดังกล่าวได้ เช่น
    การถูกจำกัดประโยชน์ในการใช้พื้นที่การก่อสร้างอาคารบางประเภท เขตจำกัดความสูง
    ปัญหาการเรียกเวนคืนที่ดินเพื่อการก่อสร้างสาธารณูปโภคของภาครัฐ
    และข้อกำหนดต่างๆของทางราชการ
    ซึ่งอาจจะส่งผลให้การดำเนินโครงการอาจมีการล่าช้าเนื่องจากจะต้องรอความชัดเจนของกฎระเบียบที่จะออกใหม่
    เป็นต้น

5.  ความเสี่ยงจากนโยบายการขยายสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์
    :นโยบายการให้วงเงินสินเชื่อส่วนบุคคลของธนาคารพาณิชย์เป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อการดำเนินงานของบริษัทฯ
    เนื่องจากเป็นปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนให้ผู้บริโภคจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
    หากธนาคารพาณิชย์มีนโยบายที่เข้มงวดหรือ จำกัดการให้วงเงินสินเชื่อลง
    จะส่งผลต่อการขอวงเงินสินเชื่อสำหรับซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคได้
    ซึ่งส่งผลกับผลประกอบการของบริษัทฯ ได้เช่นกัน อย่างไรก็ตาม ในปี 2551
    สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ คาดการณ์ว่า
    นโยบายการขยายสินเชื่อรายย่อยของธนาคารพาณิชย์มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น[1]
    ดังนั้นผู้บริโภคจึงมีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น เนื่องจากโอกาสในการกู้ยืมเงินมีเพิ่มมากขึ้น
    ประกอบกับแนวโน้มนโยบายอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับลดลง หรือคงตัวอยู่ในระดับต่ำ
    จะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้การตัดสินใจในการบริโภค และลงทุนเป็นไปได้ง่ายและรวดเร็วยิ่งขึ้น
    อย่างไรก็ดี
    บริษัทฯได้ติดตามนโยบายทางเศรษฐกิจและการกำหนดนโยบายต่างๆของธนาคารที่จะมีผลกระทบต่อการดำเนินงานอย่างสม่ำเสมอ
    และปรับกลยุทธ์ของบริษัทฯ ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอด

[1] สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ วันที่ 3 ธันวาคม 2550