รายงานความรับผิดชอบของคณะกรรมการต่อรายงานทางการเงิน

คณะกรรมการบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) เป็นผู้รับผิดชอบต่องบการเงินรวมของ บริษัท
เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
และสารสนเทศทางการเงินที่ปรากฏในรายงานประจำปี
ซึ่งงบการเงินดังกล่าวจัดทำขึ้นตามมาตรฐาน
การบัญชีที่รับรองทั่วไปในประเทศไทย
โดยเลือกใช้นโยบายบัญชีที่เหมาะสมและถือปฏิบัติอย่างสม่ำเสมอ
และใช้ดุลยพินิจอย่างระมัดระวังและประมาณการที่ดีที่สุดในการจัดทำ
รวมทั้งมีการเปิดเผยข้อมูลสำคัญอย่างเพียงพอในหมายเหตุประกอบงบการเงิน

คณะกรรมการได้จัดให้มีและดำรงรักษาไว้ซึ่งระบบควบคุมภายในที่มีประสิทธิผลเพื่อให้มั่นใจได้อย่างมีเหตุผลว่าการบันทึกข้อมูลทางบัญชีมีความถูกต้อง
ครบถ้วน และเพียงพอที่จะดำรงรักษาไว้ซึ่งทรัพย์สิน
และเพื่อให้ทราบจุดอ่อนเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการทุจริตหรือการดำเนินการที่ผิดปกติอย่างมีสาระสำคัญ

ในการนี้ คณะกรรมการบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) ได้แต่งตั้งคณะกรรมการตรวจสอบ
ซึ่งประกอบด้วยกรรมการที่ไม่เป็นผู้บริหารเป็นผู้ดูแลรับผิดชอบเกี่ยวกับคุณภาพของรายงานทางการเงิน
และระบบควบคุมภายใน และความเห็นของคณะกรรมการตรวจสอบ
เกี่ยวกับเรื่องนี้ปรากฏในรายงานของคณะกรรมการตรวจสอบแล้ว

คณะกรรมการมีความเห็นว่าระบบควบคุมภายในของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน)
โดยรวมอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
และสามารถสร้างความเชื่อมั่นอย่างมีเหตุผลต่อความเชื่อถือได้ของงบการเงินรวมของบริษัท
เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552

( นายวันชัย จิราธิวัฒน์ ) ( นายกอบชัย จิราธิวัฒน์ )

ประธานกรรมการ กรรมการผู้จัดการใหญ่

รายงานของผู้สอบบัญชีรับอนุญาต

เสนอ ผู้ถือหุ้น บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

ข้าพเจ้าได้ตรวจสอบงบดุลรวมและงบดุลเฉพาะกิจการ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552
งบกำไรขาดทุนรวมและงบกำไรขาดทุนเฉพาะกิจการ
งบแสดงการเปลี่ยนแปลงส่วนของผู้ถือหุ้นรวมและงบแสดงการเปลี่ยนแปลงส่วนของผู้ถือหุ้นเฉพาะกิจการ
และงบกระแสเงินสดรวมและงบกระแสเงินสดเฉพาะกิจการ สำหรับปีสิ้นสุดวันเดียวกันของบริษัท
เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย และของเฉพาะบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด
(มหาชน) ตามลำดับ
ซึ่งผู้บริหารของกิจการเป็นผู้รับผิดชอบต่อความถูกต้องและครบถ้วนของข้อมูลในงบการเงินเหล่านี้
ส่วนข้าพเจ้าเป็นผู้รับผิดชอบในการแสดงความเห็นต่องบการเงินดังกล่าวจากผลการตรวจสอบของข้าพเจ้า
งบการเงินรวมและงบการเงินเฉพาะกิจการสำหรับปีสิ้นสุด วันที่ 31 ธันวาคม 2551 ของบริษัท
เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย และของเฉพาะบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด
(มหาชน) ตามลำดับตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีอื่น
ซึ่งแสดงความเห็นอย่างไม่มีเงื่อนไขตามรายงานลงวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2552

ข้าพเจ้าได้ปฏิบัติงานตรวจสอบตามมาตรฐานการสอบบัญชีที่รับรองทั่วไป
ซึ่งกำหนดให้ข้าพเจ้าต้องวางแผนและปฏิบัติงานเพื่อให้ได้ความเชื่อมั่นอย่างมีเหตุผลว่า
งบการเงินแสดงข้อมูลที่ขัดต่อข้อเท็จจริงอันเป็นสาระสำคัญหรือไม่
การตรวจสอบรวมถึงการใช้วิธีการทดสอบหลักฐานประกอบรายการทั้งที่เป็นจำนวนเงินและการเปิดเผยข้อมูลใน
งบการเงิน
การประเมินความเหมาะสมของหลักการบัญชีที่กิจการใช้และประมาณการเกี่ยวกับรายการทางการเงินที่เป็นสาระสำคัญซึ่งผู้บริหารเป็นผู้จัดทำขึ้น
ตลอดจนการประเมินถึงความเหมาะสมของการแสดงรายการที่นำเสนอใน งบการเงินโดยรวม
ข้าพเจ้าเชื่อว่าการตรวจสอบดังกล่าวให้ข้อสรุปที่เป็นเกณฑ์อย่างเหมาะสมในการแสดงความเห็นของข้าพเจ้า

ข้าพเจ้าเห็นว่างบการเงินรวมและงบการเงินเฉพาะกิจการข้างต้นนี้
แสดงฐานะการเงินรวมและฐานะการเงินเฉพาะกิจการ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552
ผลการดำเนินงานรวมและผลการดำเนินงานเฉพาะกิจการ
และกระแสเงินสดรวมและกระแสเงินสดเฉพาะกิจการ สำหรับปีสิ้นสุดวันเดียวกันของบริษัท
เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย และของเฉพาะบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด
(มหาชน) ตามลำดับ โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

(นายวิเชียร ธรรมตระกูล)

ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต

เลขทะเบียน 3183

บริษัท เคพีเอ็มจี ภูมิไชย สอบบัญชี จำกัด

กรุงเทพมหานคร

25 กุมภาพันธ์ 2553

  --------------------------------- ---------------- ------- ---------------- ------- ---------------- -------
  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)                                                                         
  และบริษัทย่อย                                                                                           

  งบดุล                                                                                (หน่วย : บาท)     

                                                             ตรวจสอบแล้ว                                

                                    ปี 2550                   ปี 2551                   ปี 2552           

                                    จำนวนเงิน         %       จำนวนเงิน         %       จำนวนเงิน         %

  สินทรัพย์หมุนเวียน                                                                                        

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด        1,026,000,685    2.76    2,407,345,899    5.50    1,734,554,683    3.41

  เงินลงทุนชั่วคราว                     2,957,083,995    7.95    1,269,355,534    2.90    806,457,963      1.58

  ลูกหนี้การค้า - สุทธิ                   378,804,711      1.02    536,595,036      1.23    480,934,773      0.94

  สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น                   860,376,970      2.31    1,179,220,612    2.69    915,225,909      1.80

  รวมสินทรัพย์หมุนเวียน                  5,222,266,361    14.04   5,392,517,081    12.32   3,937,173,328    7.74

  สินทรัพย์ไม่หมุนเวียน                                                                                      

  เงินลงทุนในบริษัทร่วม                  2,306,473,984    6.20    2,354,751,757    5.38    2,617,779,664    5.14

  เงินให้กู้ยืมระยะยาวแก่บริษัทที่เกี่ยวข้องกัน   12,167,165       0.03    -                -       -                -

  เงินลงทุนอื่น                         1,000,000        0.00    1,895,194        0.00    1,895,194        0.00

  ภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี                655,162,109      1.76    734,424,504      1.68    931,661,030      1.83

  ที่ดิน อาคาร อุปกรณ์ และสิทธิการเช่า-สุทธิ  28,795,045,018   77.40   34,973,048,824   79.88   42,876,530,628   84.24

  สินทรัพย์อื่น                          212,526,565      0.57    327,142,155      0.75    530,410,076      1.04

  รวมสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน                31,982,374,841   85.96   38,391,262,434   87.68   46,958,276,592   92.26

  รวมสินทรัพย์                         37,204,641,202   100.0   43,783,779,515   100.0   50,895,449,920   100.0
  --------------------------------- ---------------- ------- ---------------- ------- ---------------- -------

  ---------------------------------------- ---------------- ------- ---------------- ------- ---------------- -------
  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย                                                                     

  งบดุล                                                                                       (หน่วย : บาท)     

                                                                    ตรวจสอบแล้ว                                

                                           ปี 2550                   ปี 2551                   ปี 2552           

                                           จำนวนเงิน         %       จำนวนเงิน         %       จำนวนเงิน         %

  หนี้สินหมุนเวียน                                                                                                 

  เจ้าหนี้การค้า                               54,711,489       0.15    53,325,273       0.12    6,936,380        0.01

  เงินกู้ยืมระยะสั้นจากบุคคลหรือกิจการที่เกี่ยวข้องกัน    3,300,159        0.01    3,429,068        0.01    3,557,977        0.01

  ส่วนของเงินกู้ยืมระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระใน 1 ปี    1,233,591,261    3.32    3,320,419,636    7.58    1,809,847,200    3.56

  ส่วนของเจ้าหนี้สิทธิการเช่าที่ถึงกำหนดชำระภายใน 1  -                -       -                -       390,338,640      0.77
  ปี                                                                                                           

  เงินกู้ยืมระยะสั้นอื่น                           -                -       1,450,000,000    3.31    -                -

  สำรองการค้ำประกัน                          -                -       -                -       30,965,000       0.06

  ภาษีเงินได้ค้างจ่าย                           252,448,562      0.68    316,571,142      0.72    188,499,951      0.37

  เจ้าหนี้ผู้รับเหมาก่อสร้าง                       379,211,889      1.02    851,814,659      1.95    1,483,141,249    2.91

  หนี้สินหมุนเวียนอื่น                            2,611,788,665    7.02    2,355,265,883    5.38    2,669,526,501    5.25

  รวมหนี้สินหมุนเวียน                           4,535,052,025    12.19   8,350,825,661    19.07   6,582,812,898    12.93

  หนี้สินไม่หมุนเวียน                                                                                               

  เงินกู้ยืมระยะยาวจากบุคคลหรือกิจการที่เกี่ยวข้องกัน   40,885,256       0.11    161,587,774      0.37    18,429,307       0.04

  เงินกู้ยืมระยะยาวอื่น                          10,770,470,484   28.95   11,674,686,104   26.66   14,859,598,600   29.20

  เจ้าหนี้สิทธิการเช่า                           -                -       -                -       852,343,454      1.67

  หนี้สินภาษีเงินได้รอตัดบัญชี                      759,512,233      2.04    715,324,822      1.63    1,812,014,337    3.56

  รายได้ค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้า             4,893,018,074    13.15   4,817,191,627    11.00   4,744,359,332    9.32

  เงินมัดจำรับจากลูกค้า                         2,405,361,563    6.47    2,857,708,211    6.53    2,994,670,366    5.88

  เงินค้ำประกันสิทธิการเช่า                      161,049,067      0.43    33,132,999       0.08    23,119,446       0.05

  รวมหนี้สินไม่หมุนเวียน                         19,030,296,677   51.15   20,259,631,537   46.27   25,304,534,842   49.72

  รวมหนี้สิน                                  23,565,348,702   63.34   28,610,457,198   65.34   31,887,347,740   62.65
  ---------------------------------------- ---------------- ------- ---------------- ------- ---------------- -------

  ------------------------------------------------ ---------------- ------- ---------------- ------- ---------------- --------
  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย                                                                             

  งบดุล                                                                                               (หน่วย : บาท)     

                                                                            ตรวจสอบแล้ว                                

                                                   ปี 2550                   ปี 2551                   ปี 2552           

                                                   จำนวนเงิน         %       จำนวนเงิน         %       จำนวนเงิน         %

  ส่วนของผู้ถือหุ้น                                                                                                         

  ทุนเรือนหุ้น                                                                                                            

  ทุนจดทะเบียน*                                      2,178,816,000            2,178,816,000            2,178,816,000    

  หุ้นทั้งหมดชำระเต็มมูลค่าแล้ว                            2,178,816,000    5.86    2,178,816,000    4.98    2,178,816,000    4.28

  ส่วนเกินมูลค่าหุ้น                                     2,007,565,850    5.40    2,007,565,850    4.59    2,007,565,850    3.94

  ส่วนเกินทุนจากการรวมธุรกิจภายใต้การควบคุมเดียวกัน         -                -       -                -       ( 54,371,775)    (0.11)

  กำไร(ขาดทุน)ที่ยังไม่เกิดขึ้นของเงินลงทุนในหลักทรัพย์เผื่อขาย   1,277,030        0.00    5,319,194        0.01    1,547,246        0.00

  ค่าความนิยมติดลบ                                    112,594,465      0.30    -                -       -                -

  กำไรสะสม                                                                                                            

  จัดสรรเป็นทุนสำรอง                                  217,881,600      0.59    217,881,600      0.50    217,881,600      0.43

  ยังไม่ได้จัดสรร                                      8,502,680,424    22.85   10,089,338,299   23.04   14,321,958,195   28.14

  ส่วนของผู้ถือหุ้นน้อย                                   618,477,131      1.66    674,401,374      1.54    334,705,064      0.66

  รวมส่วนของผู้ถือหุ้น                                   13,639,292,500   36.66   15,173,322,317   34.66   19,008,102,180   37.35

  รวมหนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น                            37,204,641,202   100.0   43,783,779,515   100.0   50,895,449,920   100.0

                                                                                                                      

  หมายเหตุ : * ทุนจดทะเบียน ณ 31 ธ.ค. 2552 ประกอบด้วย                                                                     
  หุ้นสามัญ 2,178,816,000 หุ้น มูลค่า 1 บาท/หุ้น                                                                               
  ------------------------------------------------ ---------------- ------- ---------------- ------- ---------------- --------

+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด      |        |   |        |   |        |    |
| (มหาชน) และบริษัทย่อย        |        |   |        |   |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| งบกำไรขาด                 |        |   |        |   |        |    |
| ทุนและกำไรสะสมที่ยังไม่ได้จัดสรร |        |   |        |   |        |    |
| (หน่วย : บาท)              |        |   |        |   |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
|                           |        |   | ตรวจ   |   |        |    |
|                           |        |   | สอบแล้ว |   |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
|                           | ปี 2550 |   | ปี 2551 |   | ปี 2552 |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
|                           | จำ     | % | จำ     | % | จำ     | %  |
|                           | นวนเงิน |   | นวนเงิน |   | นวนเงิน |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| รายได้                     |        |   |        |   |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| รายได้ค่าเช่าและบริการ        | 7      | 8 | 8      | 8 | 10     | 6  |
|                           | ,517,2 | 7 | ,142,3 | 6 | ,178,4 | 4. |
|                           | 98,536 | . | 21,686 | . | 72,953 | 77 |
|                           |        | 3 |        | 9 |        |    |
|                           |        | 4 |        | 0 |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| รายไ                      | 377,9  | 4 | 456,3  | 4 | 639,4  | 4. |
| ด้จากการขายอาหารและเครื่องดื่ม | 86,619 | . | 09,095 | . | 29,377 | 07 |
|                           |        | 3 |        | 8 |        |    |
|                           |        | 9 |        | 7 |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| ราย                       | -      | - | -      | - | 116,3  | 0. |
| ได้จากการประกอบกิจการโรงแรม |        |   |        |   | 54,234 | 74 |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| ดอกเบี้ยรับ                  | 110,0  | 1 | 59,1   | 0 | 27,3   | 0. |
|                           | 30,776 | . | 08,910 | . | 37,490 | 17 |
|                           |        | 2 |        | 6 |        |    |
|                           |        | 8 |        | 3 |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| รายได้เงินปันผล              | -      | - | 60,146 | 0 | 60,000 | 0. |
|                           |        |   |        | . |        | 00 |
|                           |        |   |        | 0 |        |    |
|                           |        |   |        | 0 |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| กำไรจากสัญญาเช่าการเงิน      | -      | - | -      | - | 3      | 2  |
|                           |        |   |        |   | ,206,9 | 0. |
|                           |        |   |        |   | 41,795 | 41 |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| รายได้อื่น                   | 601,1  | 6 | 711,9  | 7 | 1      | 9. |
|                           | 47,514 | . | 53,116 | . | ,545,3 | 83 |
|                           |        | 9 |        | 6 | 33,116 |    |
|                           |        | 8 |        | 0 |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| รวมรายได้                  | 8      | 1 | 9      | 1 | 15     | 1  |
|                           | ,606,4 | 0 | ,369,7 | 0 | ,713,9 | 00 |
|                           | 63,445 | 0 | 52,953 | 0 | 28,965 | .0 |
|                           |        | . |        | . |        |    |
|                           |        | 0 |        | 0 |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| ต้นทุนและค่าใช้จ่าย            |        |   |        |   |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| ต้นทุนการเช่าและบริการ        | 4      | 4 | 4      | 4 | 6      | 3  |
|                           | ,185,2 | 8 | ,516,3 | 8 | ,118,0 | 8. |
|                           | 23,693 | . | 97,860 | . | 78,147 | 93 |
|                           |        | 6 |        | 2 |        |    |
|                           |        | 3 |        | 0 |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม       | 288,1  | 3 | 373,1  | 3 | 532,8  | 3. |
|                           | 38,833 | . | 99,836 | . | 65,367 | 39 |
|                           |        | 3 |        | 9 |        |    |
|                           |        | 5 |        | 8 |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| ต้น                        | -      | - | -      | - | 45,7   | 0. |
| ทุนจากการประกอบกิจการโรงแรม |        |   |        |   | 34,339 | 29 |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| ค่าใ                       | 1      | 1 | 1      | 1 | 1      | 1  |
| ช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหาร | ,511,1 | 7 | ,463,5 | 5 | ,993,5 | 2. |
|                           | 07,980 | . | 97,201 | . | 70,372 | 69 |
|                           |        | 5 |        | 6 |        |    |
|                           |        | 6 |        | 2 |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| ค่าตอบแทนกรรมการ           | 3,4    | 0 | 70,6   | 0 | 80,0   | 0. |
|                           | 00,000 | . | 88,459 | . | 58,062 | 51 |
|                           |        | 0 |        | 7 |        |    |
|                           |        | 4 |        | 5 |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| รวมต้นทุนและค่าใช้จ่าย         | 5      | 6 | 6      | 6 | 8      | 5  |
|                           | ,987,8 | 9 | ,423,8 | 8 | ,770,3 | 5. |
|                           | 70,506 | . | 83,356 | . | 06,287 | 81 |
|                           |        | 5 |        | 5 |        |    |
|                           |        | 7 |        | 6 |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| กำไรสุทธิจากการดำเนินงาน     | 2      | 3 | 2      | 3 | 6      | 4  |
|                           | ,618,5 | 0 | ,945,8 | 1 | ,943,6 | 4. |
|                           | 92,939 | . | 69,597 | . | 22,678 | 19 |
|                           |        | 4 |        | 4 |        |    |
|                           |        | 3 |        | 4 |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| ส่วนแบ่ง                    | 316,4  | 3 | 361,9  | 3 | 450,5  | 2. |
| ผลกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทย่อย | 69,454 | . | 07,080 | . | 41,657 | 87 |
| กิจการร่วมค้า                |        | 6 |        | 8 |        |    |
|                           |        | 8 |        | 6 |        |    |
| แ                         |        |   |        |   |        |    |
| ละบริษัทร่วมตามวิธีส่วนได้ส่วนเสีย |        |   |        |   |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| ต้นทุนทางการเงิน             | (      | ( | (      | ( | (      | (4 |
|                           | 580,75 | 6 | 458,33 | 4 | 745,18 | .7 |
|                           | 3,116) | . | 7,401) | . | 0,448) | 4) |
|                           |        | 7 |        | 8 |        |    |
|                           |        | 5 |        | 9 |        |    |
|                           |        | ) |        | ) |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| ภาษีเงินได้                  | (      | ( | (      | ( | (1,    | (  |
|                           | 563,43 | 6 | 650,70 | 6 | 699,25 | 10 |
|                           | 9,437) | . | 2,311) | . | 8,405) | .8 |
|                           |        | 5 |        | 9 |        | 1) |
|                           |        | 5 |        | 4 |        |    |
|                           |        | ) |        | ) |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| กำไร(ขาดทุน)               | 1      | 2 | 2      | 2 | 4      | 3  |
| ก่อนส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย      | ,790,8 | 0 | ,198,7 | 3 | ,949,7 | 1. |
|                           | 69,840 | . | 36,965 | . | 25,482 | 50 |
|                           |        | 8 |        | 4 |        |    |
|                           |        | 1 |        | 7 |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| (กำไร)ขาด                 | (      | - | (      | ( | 1,8    | 0. |
| ทุนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยในบริษัทย่อย | 7,46   | 0 | 12,95  | 0 | 97,933 | 01 |
|                           | 4,010) | . | 0,717) | . |        |    |
|                           |        | 0 |        | 1 |        |    |
|                           |        | 9 |        | 4 |        |    |
|                           |        |   |        | ) |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| กำไร(ขาดทุน)สุทธิสำหรับปี      | 1      | 2 | 2      | 2 | 4      | 3  |
|                           | ,783,4 | 0 | ,185,7 | 3 | ,951,6 | 1. |
|                           | 05,830 | . | 86,248 | . | 23,415 | 51 |
|                           |        | 7 |        | 3 |        |    |
|                           |        | 2 |        | 3 |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| กำไรสะสมที่ยังไม่ได้จัดสรรต้นปี   | 7      |   | 8      |   | 10     |    |
|                           | ,509,3 |   | ,502,6 |   | ,089,3 |    |
|                           | 91,324 |   | 80,424 |   | 38,299 |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| การเปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชี*    | -      |   | 211,1  |   | -      |    |
|                           |        |   | 32,472 |   |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| เปลี่ยน                     | (      |   | (      |   | -      |    |
| แปลงสัดส่วนการลงทุนในบริษัทย่อย | 114,68 |   | 91,36  |   |        |    |
|                           | 3,770) |   | 6,009) |   |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| เงินปันผลจ่าย                | (      |   | (      |   | (      |    |
|                           | 675,43 |   | 718,89 |   | 719,00 |    |
|                           | 2,960) |   | 4,836) |   | 3,519) |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| กำไรสะสมที่ยังไม่ได้จัดสรรสิ้นปี   | 8      |   | 10     |   | 14     |    |
|                           | ,502,6 |   | ,089,3 |   | ,321,9 |    |
|                           | 80,424 |   | 38,299 |   | 58,195 |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| กำไรต่อหุ้น                  |        |   |        |   |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| กำไร (ขาดทุน) สุทธิต่อหุ้น      | 0.82   |   | 1.00   |   | 2.27   |    |
| ขั้นพื้นฐาน                   |        |   |        |   |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+
| หมายเหตุ : * บริษัทฯ         |        |   |        |   |        |    |
| ได้เปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญช   |        |   |        |   |        |    |
| ีสำหรับค่าความนิยมติดลบตั้งแต่วันที่ |        |   |        |   |        |    |
| 1 ม.ค.2551 เป็นต้นไป        |        |   |        |   |        |    |
| ตามมาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 43  |        |   |        |   |        |    |
|                           |        |   |        |   |        |    |
| (ปรับปรุง 2550)             |        |   |        |   |        |    |
| (รายละเอียด                |        |   |        |   |        |    |
| ตามหมายเหตุประกอบงบการเงินปี |        |   |        |   |        |    |
| 2551 ข้อ 29)               |        |   |        |   |        |    |
+---------------------------+--------+---+--------+---+--------+----+

  ------------------------------------------ --------------- --------- --------------- --------- ----------------- ---------
  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย                                                                          

  งบกระแสเงินสด (หน่วย : บาท)                                                                                        

                                             ตรวจสอบแล้ว                                                            

                                             ปี 2550                    ปี 2551                    ปี 2552            

                                             จำนวนเงิน        %         จำนวนเงิน        %         จำนวนเงิน          %

  กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน                                                                                         

  กำไรสุทธิ                                    1,790,869,840   53.01     2,198,736,965   67.83     4,949,725,482     88.75

  รายการปรับปรุง                                                                                                     

  ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย                    1,122,429,325   33.23     1,329,232,991   41.01     1,757,854,771     31.52

  ตัดจำหน่ายสิทธิการเช่า                          123,693,776     3.66      133,429,816     4.12      352,334,611       6.32

  ส่วนเกินส่วนได้ส่วนเสียของผู้ซื้อมูลค่ายุติธรรมสูงกว่าทุน   -               -         -               -         (66,072,149)      (1.38)

  รายได้เงินปันผล                               -               -         (60,146)        0.00      (60,000)          (0.00)

  ดอกเบี้ยรับ                                   (110,030,776)   (3.26)    (59,108,910)    (1.82)    (27,337,490)      (0.49)

  ต้นทุนทางการเงิน                              580,753,116     17.19     458,337,401     14.14     745,180,448       13.36

  ค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ                            (550,380)       (0.02)    598,795         0.02      1,114,242         0.02

  (กำไร) ขาดทุนจากการจำหน่ายอุปกรณ์              (938,919)       (0.03)    (3,729,504)     (0.14)    (14,436,500)      (0.30)

  ตัดจำหน่ายค่าความนิยมติดลบ                      (6,658,672)     (0.25)    -               -         -                 -

  (กำไร) ขาดทุนจากการให้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน  -               -         -               -         (3,206,941,795)   (67.00)

  รับรู้รายได้ค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้า            (501,998,997)   (14.86)   (341,106,297)   (10.52)   (405,113,000)     (7.26)

  ส่วนแบ่งผลกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วม            (316,469,454)   (9.37)    (361,907,080)   (11.16)   (450,541,657)     (8.08)

  ค้ำประกันสิทธิการเช่า                           (3,903,150)     (0.12)    (127,916,069)   (3.95)    (10,013,552)      (0.18)

  ภาษีเงินได้                                   563,439,437     16.68     650,702,311     20.07     1,699,258,405     30.47

                                             3,240,635,146   95.93     3,877,162,541   119.61    5,324,951,816     95.48

  การเปลี่ยนแปลงของสินทรัพย์และหนี้สินดำเนินงาน                                                                             

  - ลูกหนี้การค้า(เพิ่มขึ้น)ลดลง                     (111,286,694)   (3.29)    (158,389,121)   (4.89)    54,546,021        0.98

  - สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น(เพิ่มขึ้น)ลดลง               (331,780,043)   (9.82)    (331,153,746)   (10.22)   301,305,926       5.40

  - สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น(เพิ่มขึ้น)ลดลง             517,425,603     15.32     (16,077,583)    (0.50)    (203,267,921)     (3.64)

  - เจ้าหนี้การค้า(ลดลง)เพิ่มขึ้น                    51,001,423      1.51      (1,386,216)     (0.04)    (46,388,893)      (0.83)

  - หนี้สินหมุนเวียนอื่น(ลดลง)เพิ่มขึ้น                 54,141,075      1.60      (136,156,090)   (4.20)    604,522,995       10.84

  - รายได้ค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้า(ลดลง)เพิ่มขึ้น  474,786,967     14.05     265,279,850     8.18      332,280,705       5.96

  - เงินมัดจำรับจากลูกค้า(ลดลง)เพิ่มขึ้น              907,226,053     26.86     798,427,574     24.63     853,958,014       15.31

  - เงินมัดจำรับจ่ายคืนลูกค้า (ลดลง) เพิ่มขึ้น          (614,596,642)   (18.19)   (346,080,927)   (10.68)   (716,995,859)     (12.86)

  - เงินประกันสิทธิการเช่า(ลดลง)เพิ่มขึ้น             13,740,207      0.41      -               -         -                 -

  จ่ายภาษีเงินได้                                (823,123,343)   (24.37)   (710,029,536)   (21.90)   (927,876,608)     (16.64)

  เงินสดสุทธิได้มาจากกิจกรรมดำเนินงาน              3,378,169,752   100.00    3,241,596,746   100.00    5,577,036,196     100.00
  ------------------------------------------ --------------- --------- --------------- --------- ----------------- ---------

  -------------------------------------- ----------------- ---------- ----------------- --------- ----------------- ----------
  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)                                                                                      
  และบริษัทย่อย                                                                                                        

  งบกระแสเงินสด                                                                                    (หน่วย : บาท)      

                                         ตรวจสอบแล้ว                                                                 

                                         ปี 2550                       ปี 2551                      ปี 2552            

                                         จำนวนเงิน          %          จำนวนเงิน          %         จำนวนเงิน          %

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมการลงทุน                                                                                        

  รับดอกเบี้ย                               101,499,288       (2.25)     73,714,918        (1.45)    19,700,235        (0.23)

  รับเงินปันผล                              289,812,897       (6.43)     313,689,454       (6.18)    354,325,421       (4.17)

  เงินลงทุนชั่วคราวลดลง (เพิ่มขึ้น)              (1,890,208,845)   41.94      1,690,875,431     (33.29)   459,125,623       (5.41)

  ซื้อตราสารทุน และหน่วยลงทุน                 (33,153,740)      0.74       -                 -         (811,066,986)     9.55

  ส่วนเกินทุนจากการรวมธุรกิจที่เกี่ยวข้องกัน        -                 -          -                 -         (54,371,775)      0.64

  เพิ่มหุ้นสามัญ                              -                 -          -                 -         285,348,188       (3.36)

  เงินให้กู้ยืมแก่กิจการที่เกี่ยวข้องกัน              (2,049,241)       0.05       -                 -         -                 -

  รับชำระคืนเงินให้กู้ยืมจากกิจการที่เกี่ยวข้องกัน     -                 -          12,167,165        (0.24)    -                 -

  ซื้ออาคารและอุปกรณ์                        (3,455,824,787)   76.68      (6,664,442,097)   131.19    (7,553,840,633)   88.98

  สิทธิการเช่า                              (42,513,378)      0.94       (142,931,666)     2.81      (1,043,952,784)   12.30

  ขายอุปกรณ์                               43,735,892        (0.97)     16,178,025        (0.32)    707,482,805       (8.33)

  เจ้าหนี้ค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น (ลดลง)              481,602,373       (10.69)    (379,211,889)     7.46      (851,814,659)     10.03

  เงินสดสุทธิใช้ไปในกืจกรรมการลงทุน            (4,507,099,541)   100.00     (5,079,960,659)   100.00    (8,489,064,565)   100.00

                                                                                                                    

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงิน                                                                                        

  จ่ายดอกเบี้ย                              (663,128,247)     141.50     (568,386,629)     (17.65)   (790,424,173)     (35.30)

  เงินเบิกเกินบัญชีธนาคารลดลง                 (11,719,321)      2.50       -                 -         -                 -

  เงินสดรับจากเงินกู้ยืมจากบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน      40,730,360        (8.69)     115,000,000       3.57      95,000,000        4.24

  เงินสดรับจากเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน         2,959,269,640     (631.47)   6,200,000,000     192.56    9,570,000,000     427.38

  จ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมจากกิจการที่เกี่ยวข้องกัน      -                 -          -                 -         (235,730,360)     (10.53)

  จ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน          (2,067,140,401)   441.10     (1,758,956,005)   (54.63)   (9,345,659,940)   (417.36)

  จ่ายชำระหนี้สินตามสัญญาเช่าทางการเงิน         (823,343)         0.18       (698,281)         (0.02)    (544,930.00)      (0.02)

  จ่ายเงินปันผล                             (725,816,849)     154.88     (767,249,958)     (23.83)   (733,471,807)     (32.76)

  เงินสดรับจากการให้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน   -                 -          -                 -         4,252,318,363     189.90

  ซื้อเงินลงทุนจากผู้ถือหุ้นส่วนน้อย                -                 -          -                 -         (572,250,000)     (25.56)

  เงินสดสุทธิได้มาจากกิจกรรมจัดหาเงิน           (468,628,161)     100.00     3,219,709,127     100.00    2,239,237,153     100.00

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด                                                                                        

  เพิ่มขึ้น(ลดลง)สุทธิ                         (1,597,557,950)              1,381,345,214               (672,791,216)     

  ยอดคงเหลือต้นปี                           2,623,558,635                1,026,000,685               2,407,345,899     

  ยอดคงเหลือปลายปี                         1,026,000,685                2,407,345,899               1,734,554,683     

  เงินสดหรือรายการเทียบเท่าเงินสด                                                                                        

  เงินสดและเงินฝากธนาคาร                   1,024,797,401                2,407,345,899               1,734,554,683     

  เงินฝากประจำ/ตั๋วเงินฝากสถาบันการเงิน        1,203,284                    -                           -                 

                                         1,026,000,685                2,407,345,899               1,734,554,683     
  -------------------------------------- ----------------- ---------- ----------------- --------- ----------------- ----------

  ------------------------------- ----------------------------------------- -------- -------- --------
  ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ                                                               

  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) และ                                                             
  บริษัทย่อย                                                                                     

                                  ณ 31 ธันวาคม                               2550     2551     2552

  LIQUIDITY RATIO                                                                              

                                  อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า)                     1.15     0.65     0.60

                                  อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า)               0.96     0.50     0.46

                                  อัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้าถัวเฉลี่ย (เท่า)       26.31    20.34    24.53

                                  ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน)                    14       18       15

  PROFITABILITY RATIO                                                                         

                                  อัตรากำไรขั้นต้น ⁽¹⁾ (%)                      46.00%   47.26%   43.03%

                                  อัตรากำไรสุทธิ ⁽¹⁾ (%)                       18.19%   22.41%   18.69%

                                  Profit Margin                             #REF!    #REF!    

                                  อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น ⁽²⁾ (%)                 14.24%   15.89%   29.85%

  EFFICIENCY RATIO                                                                            

                                  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%)                 4.99%    5.40%    10.46%

                                  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ถาวรถัวเฉลี่ย                             

                                  อัตราการหมุนของสินทรัพย์ถัวเฉลี่ย                                   

  FINANCIAL POLICY RATIO                                                                      

                                  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า)            1.73     1.89     1.68

                                  อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น   0.59     0.84     0.74
                                  ⁽³⁾ (เท่า)                                                   

                                  อัตราการจ่ายเงินปันผล (%)                     40%      33%      26%⁽⁴⁾
  ------------------------------- ----------------------------------------- -------- -------- --------

หมายเหตุ

⁽¹⁾ ส่วนของรายได้ ไม่รวมรายได้ดอกเบี้ยรับ, ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสีย,
กำไรจากสัญญาเช่าการเงิน และรายได้ที่ไม่เกิดขึ้นประจำ

ส่วนของกำไรสุทธิ ไม่รวมกำไรจากสัญญาเช่าการเงิน และรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นประจำ

⁽²⁾ อัตราผลตอบแทนของผู้ถือหุ้นไม่รวมส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยในบริษัทย่อย

⁽³⁾ หนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย ไม่รวมเงินกู้ยืมจากกิจการที่เกี่ยวข้องกัน

⁽⁴⁾ การจ่ายเงินปันผลจากผลการดำเนินงานประจำปี 2552 คณะกรรมการบริษัทฯ
มีมติเสนอต่อที่ประชุมผู้ถือหุ้นซึ่งกำหนดจะจัดขึ้นในวันที่ 28 เมษายน 2553
ให้มีการจ่ายเงินปันผลจำนวน 0.58 บาทต่อหุ้น (จำนวนเงินรวม 1,263.7 ล้านบาท)
โดยเงินปันผลดังกล่าวคำนวณจากอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ 40% ของกำไรสุทธิจากการดำเนินงาน
และ 14%
ของกำไรจากการเข้าทำสัญญาเช่าทางการเงินสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา
ปิ่นเกล้า ให้แก่ CPNRF

  ---------------------------------------------------------------- ----------------------------------- -------- -------- -----------
  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน)                                                                                            

                                                                                                                         

                                                                                                                          

                                                                                                       2544     2545     2545

  LIQUIDITY RATIO                                                                                                         

                                                                   Current Ratio                       1.85     1.85     1.85

                                                                   Quick Ratio                         1.10     1.10     1.10

                                                                   Receivable Turnover                 12.38    12.38    12.38

                                                                   Collection Period (days)            29       29       29

  PROFITABILITY RATIO                                                                                                     

                                                                   Gross Profit Margin                 66%      66%      66%

                                                                   Profit Margin                       26%      26%      26%

                                                                   Return on Equity                    11%      11%      11%

  EFFCIENCY RATIO                                                                                                         

                                                                   Return on Total Assets              4%       4%       4%

                                                                   Return on Fixed Assets              11%      11%      11%

                                                                   Asset Turnover                      16%      16%      16%

  FINANCIAL POLICY RATIO                                                                                                  

                                                                   Debt to Equity*                     1.59     1.59     1.59

                                                                   Interest Coverage**                 4.20     4.20     4.20

                                                                   Payout Ratio (pay in following      #REF!    0.40     0.40
                                                                   year)                                                 

  PER SHARE (Baht)                                                                                                        

                                                                   Par Value                           11.00    12.00    12.00

                                                                   Book Value                          34.62    34.62    34.62

                                                                   EPS                                 3.72     3.72     3.72

  GROWTH RATE (%)                                                                                                         

                                                                   Sales                               11%      11%      11%

                                                                   Cost of Sales                       4%       4%       4%

                                                                   Administrative Expense              4%       4%       4%

                                                                   Profit                              6%       6%       6%

                                                                   Total Assets                        10%      10%      10%

                                                                                                                         

  * Debt to Equity = Total liabilities (exclude Guarantee for                                                            
  leasehold rights) / (Total shareholders ' equity + Minority                                                            
  interest )                                                                                                             

                                                                                                                         

  **Interest Coverage Ratio =                                                                                            
  เงินสดสุทธิที่ได้รับจากกิจกรรมดำเนินงาน(ไม่รวมลูกหนี้อื่น)+ดอกเบี้ยจ่าย+ภาษีเงินได้                                                         

                                                                   ดอกเบี้ยจ่าย                                             
  ---------------------------------------------------------------- ----------------------------------- -------- -------- -----------

วิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

ภาพรวมผลการดำเนินงาน

ภาวการณ์ค้าปลีกของไทยในปี 2552
ได้รับผลกระทบทั้งจากความไม่มั่นคงทางการเมืองภายในประเทศและภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว
ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและการจับจ่ายใช้สอยลดลง อย่างไรก็ตาม
ผลการดำเนินงานของบริษัทฯ ในปี 2552
ยังสามารถเติบโตได้ดีอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นผลมาจากรายได้ค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้น
และการบริหารต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ
รวมถึงการเปิดโครงการใหม่ยังคงเป็นไปตามแผนงานที่ได้กำหนดไว้ โดยบริษัทฯ
ได้เปิดให้บริการโครงการใหม่ ถึง 4 โครงการในปี 2552 ได้แก่
โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยาบีช ในเดือนมกราคม 2552,
โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา อุดรธานี ในเดือนเมษายน 2552,
โครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี ในเดือนพฤษภาคม 2552 และโครงการเซ็นทรัลพลาซา
ขอนแก่น ในเดือนธันวาคม 2552 ที่ผ่านมา
นอกจากนี้บริษัทฯมีกำไรจากการทำสัญญาเช่าทางการเงินสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา
ปิ่นเกล้า กับกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (“CPNRF”) ด้วย

ในการเปรียบเทียบผลการดำเนินงานรวมของบริษัทฯและบริษัทย่อยระหว่างปี 2551 และ 2552
บริษัทฯ ขอให้ข้อสังเกตในการพิจารณาว่า สินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า
ได้ถูกโอนไปให้แก่กองทุน CPNRF
ตามสัญญาเช่าทางการเงินที่ได้ลงนามร่วมกันตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน ปี 2552
นอกจากนี้ผลการดำเนินงานรวมของบริษัทฯ และบริษัทย่อยประจำปี 2552
ประกอบด้วยรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำจำนวน 4 รายการ ดังนี้

1) กำไรจากการซื้อคืนหน่วยลงทุนในกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 จำนวน 66.0 ล้านบาท ในไตรมาสที่
2 ปี 2552

2) กำไรจากสัญญาเช่าทางการเงินสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า
กับกองทุน CPNRF จำนวน 3,206.9 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 4 ปี 2552

3) รายได้อื่นจำนวน 659.0 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 4
(โปรดดูรายละเอียดในหมายเหตุประกอบงบการเงินประจำปี 2552 ข้อ 23)

4)
ค่าใช้จ่ายในรูปของเงินสนับสนุนโครงการพัฒนาสวนสาธารณะบริเวณติดกับโครงการเซ็นทรัลเวิลด์จำนวน
100 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 4 ปี 2552

สำหรับปี 2552 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิรวมจำนวน 4,951.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 126.5% จากปีก่อน
โดยมีรายได้รวมเพิ่มขึ้น 68.5% จากปีก่อน มาอยู่ที่ 15,686.6 ล้านบาท
หากไม่รวมรายการพิเศษดังกล่าวข้างต้น บริษัทฯ จะมีกำไรสุทธิรวมเพิ่มขึ้น 6.2% จากปีก่อน
และมีรายได้เพิ่มขึ้น 26.8% จากปีก่อน
ซึ่งเป็นผลมาจากการอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการใหม่ที่ยังอยู่ในระดับต่ำในช่วงแรกของ
การเปิดให้บริการ

ถือเป็นปกติธุรกิจที่ในระยะแรกของการเปิดให้บริการ
ผลประกอบการจากโครงการใหม่จะต่ำกว่าโครงการที่เปิดให้บริการมาระยะหนึ่งแล้ว
จากอัตราการเช่าพื้นที่ซึ่งยังไม่สูงมากนักและการให้ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่แก่ผู้เช่าเพื่อช่วยเหลือในช่วงแรกของการเปิดให้บริการศูนย์การค้า
แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวจะส่งผลกระทบในทางอ้อมต่อธุรกิจศูนย์การค้า แต่บริษัทฯ
ยังสามารถบริหารจัดการโครงการใหม่ให้มีผลประกอบการอยู่ในระดับที่น่าพึงพอใจ
ทั้งนี้เป็นผลจากการดำเนินมาตรการควบคุมและประหยัดค่าใช้จ่ายควบคู่ไปกับการพิจารณาให้ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่อย่างเหมาะสม

อนึ่ง คณะกรรมการบริษัทฯ มีมติเสนอต่อที่ประชุมผู้ถือหุ้นซึ่งกำหนดจะจัดขึ้นในวันที่ 28 เมษายน
2553 ให้มีการจ่ายเงินปันผลจำนวน 0.58 บาทต่อหุ้น (จำนวนเงินรวม 1,263.7 ล้านบาท)
โดยเงินปันผลดังกล่าวคำนวณจากอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ 40% ของกำไรสุทธิจากการดำเนินงาน
และ 14%
ของกำไรจากการเข้าทำสัญญาเช่าทางการเงินสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา
ปิ่นเกล้า ให้แก่ CPNRF

การพัฒนาโครงการใหม่

ในปี 2552 บริษัทฯ ได้เปิดให้บริการศูนย์การค้าแห่งใหม่จำนวน 3 โครงการ และ
อาคารสำนักงาน 1 อาคาร และได้เข้าซื้อโครงการศูนย์การค้าอีก 1 โครงการ
โดยมีรายละเอียดดังนี้

  • ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช ซึ่งเปิดให้บริการในเดือนมกราคม

  • อาคารสำนักงานในโครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ ซึ่งเปิดให้บริการในเดือนมีนาคม

  • ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา อุดรธานี และ โรงแรมเซ็นทารา อุดรธานี
  โดยเข้าซื้อกิจการในเดือนเมษายน

  • ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี ซึ่งเปิดให้บริการในเดือนพฤษภาคม

  • ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น ซึ่งเปิดให้บริการในเดือนธันวาคม

สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา คือ โรงแรมฮิลตัน พัทยา บีช
(ส่วนหนึ่งของโครงการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช) และ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา
พระราม 9 มีความคืบหน้าเป็นไปตามเป้าหมาย

นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้เข้าซื้อที่ดินในจังหวัดเชียงรายเพื่อพัฒนาเป็นศูนย์การค้าผ่านการเข้าซื้อบริษัท
ไทยพัฒน์ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด ในเดือนพฤศจิกายน ปี 2552

สำหรับโครงการในอนาคตจำนวน 4 โครงการ คือ โรงแรมฮิลตัน พัทยา บีช,
ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 9, ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล เชียงใหม่,
และศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา เชียงราย ซึ่งมีกำหนดการที่จะแล้วเสร็จในปี 2553 – 2555
บริษัทฯ จะอาศัยเงินทุนจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน เงินกู้ยืม
และการระดมทุนผ่านการโอนสินทรัพย์ให้แก่ CPNRF

ผลการดำเนินงาน

ณ สิ้นปี 2552 บริษัทฯ มีโครงการภายใต้การบริหารงาน 15 โครงการ ประกอบด้วย
โครงการศูนย์การค้า 15 โครงการ (มีพื้นที่ค้าปลีกให้เช่ารวม 810,120 ตารางเมตร)
อาคารสำนักงาน 6 โครงการ (มีพื้นที่ให้เช่ารวม 129,984 ตารางเมตร) อาคารที่พักอาศัย 2
โครงการ (มีจำนวน 62 ห้องชุด) และโรงแรม 1 โครงการ (มีห้องพักจำนวน 255 ห้อง)
โดยพื้นที่ดังกล่าวไม่รวมพื้นที่ค้าปลีกให้เช่าในโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2, เซ็นทรัลพลาซา
รัชดา-พระราม 3, และเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า จำนวน 157,310 ตารางเมตร
และพื้นที่อาคารสำนักงานปิ่นเกล้า เอ และ บี จำนวน 33,762 ตารางเมตร
ซึ่งได้โอนไปยังกองทุน CPNRF แล้ว แต่ยังอยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ
ในฐานะของผู้บริหารสินทรัพย์ของกองทุน

ณ สิ้นปี 2552 อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทฯ เฉลี่ยอยู่ที่ 96% (ลดลงจากปีก่อน 1%)
โดยมีอัตราค่าเช่าพื้นที่ตามสัญญาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1,277 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (ลดลง 3%
จากปีก่อน) ซึ่งเป็นผลมาจากศูนย์การค้าใหม่ของบริษัทส่วนใหญ่อยู่ในเขตต่างจังหวัด
ซึ่งมีอัตราค่าเช่าพื้นที่ตามสัญญาเช่าต่ำกว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่ตามสัญญาเช่าเฉลี่ยเดิม
และเพื่อการเปรียบเทียบให้เห็นผลการเปลี่ยนแปลงของอัตราค่าเช่าพื้นที่ตามสัญญาเช่าอย่างชัดเจน
หากไม่รวมอัตราค่าเช่าพื้นที่ตามสัญญาเช่าของโครงการใหม่
ทั้ง 5 โครงการแล้ว อัตราค่าเช่าพื้นที่ตามสัญญาเช่าเฉลี่ยศูนย์การค้าของบริษัทฯ ในปี 2552
จะอยู่ที่ 1,351 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เติบโต 2% จากปีก่อน

สำหรับอาคารสำนักงานของบริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย ณ สิ้นปี 2552 อยู่ที่ 86%
ลดลงจากปีก่อน 8%
เนื่องจากอัตราการเช่าพื้นที่ที่ยังอยู่ในระดับต่ำในระยะแรกของการเปิดให้บริการอาคารสำนักงานที่โครงการเซ็นทรัลพลาซา
แจ้งวัฒนะ (เปิดให้บริการเมื่อเดือนมีนาคม 2552) ซึ่งมีอัตราการเช่าพื้นที่ ณ สิ้นปี 2552 อยู่ที่
26% โดยบริษัทฯ คาดว่าจะสามารถปล่อยพื้นที่ให้เช่าส่วนที่เหลือ
ของโครงการดังกล่าวได้ภายในปี 2554

สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน

รายได้รวม

รายได้รวมของบริษัทฯและบริษัทย่อย ประกอบด้วย รายได้จากค่าเช่าและบริการ
รายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่ม รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม และรายได้อื่นๆ
โดยในปี 2552 บริษัทฯและบริษัทย่อย มีรายได้รวม จำนวน 15,686.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น
6,275.9 ล้านบาท หรือ 68.5% จากปี 2551

สัดส่วนรายได้หลักทั้งสามประเภท(ไม่รวมรายได้อื่นๆ) คือ รายได้จากค่าเช่าและบริการ
รายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่ม และรายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม ในปี 2552
เท่ากับ 93.1%, 5.8% และ 1.1% ตามลำดับ

รายได้จากค่าเช่าและค่าบริการ

บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและบริการจำนวน 10,178.5 ล้านบาท เติบโต 25.0% จากปีก่อน
ถึงแม้จะมีการโอนผลการดำเนินงานบางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้าจำนวน 2
เดือนหลังของปี ให้แก่ CPNRF ทั้งนี้
การเติบโตของรายได้มีปัจจัยหลักมาจากรายได้ของโครงการใหม่จำนวน 4 โครงการ
และการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกในทุกโครงการ

รายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่ม

บริษัทฯ มีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 639.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 40.1% จากปีก่อน
จากรายได้ส่วนเพิ่มจากศูนย์อาหารในศูนย์การค้าที่เปิดให้บริการใหม่
และผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของศูนย์อาหารในทุกโครงการศูนย์การค้าตามภาวะตลาดและเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้น

รายได้จากการประกอบกิจการธุรกิจโรงแรม

บริษัทฯ มีรายได้ค่าห้องพัก และค่าอาหารและเครื่องดื่มเท่ากับ 116.3 ล้านบาท
ซึ่งเป็นรายได้ที่เพิ่มขึ้นมาจากปีก่อนทั้งจำนวน จากการเปิดให้บริการโรงแรมในโครงการ
โรงแรมเซ็นทารา อุดรธานี

รายได้อื่นๆ

รายได้อื่นประกอบด้วยค่าชดเชยค่าใช้จ่ายต่างๆที่เรียกเก็บคืนจากร้านค้า (Cost charged back)
อาทิ ภาษีโรงเรือน ค่าเบี้ยประกันภัย และต้นทุนการปรับปรุงพื้นที่ เป็นต้น
รวมถึงรายได้สนับสนุนจากธุรกิจคู่ค้าเพื่อจัดงานประชาสัมพันธ์และส่งเสริมการขาย
(sponsorship) และรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำอื่นๆ

ในปี 2552 บริษัทฯ มีรายได้ที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังนี้

1) กำไรจำนวน 66.0 ล้านบาท จากการซื้อคืนหน่วยลงทุนในกองทุนรวมธุรกิจไทย 4
ซึ่งเป็นบริษัทย่อย ในไตรมาสที่ 2

2) กำไรจำนวน 3,206.9 ล้านบาท
จากการทำสัญญาเช่าทางการเงินสินทรัพย์บางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ให้แก่
CPNRF ในไตรมาสที่ 4

3) รายได้อื่นจำนวน 659.0 ล้านบาท ในไตรมาสที่ 4
(โปรดดูรายละเอียดในหมายเหตุประกอบงบการเงินประจำปี 2552 ข้อ 23)

ทั้งนี้ รายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าวทำให้รายได้อื่นของบริษัทฯ เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 567.5%
มาอยู่ที่ 4,752.3 ล้านบาท โดยหากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว
รายได้อื่นสำหรับปี 2552 จะเพิ่มขึ้น 22.1% จากปีก่อน
เป็นผลมาจากการเปิดให้บริการศูนย์การค้าโครงการใหม่และรายได้ค่าธรรมเนียมผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์จาก
CPNRF ที่เพิ่มขึ้น

ต้นทุนรวม

ต้นทุนรวม ได้แก่ ต้นทุนจากการให้เช่าพื้นที่และการให้บริการ ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม
ต้นทุนจากการประกอบกิจการโรงแรม รวมถึงค่าสาธารณูปโภค
ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสินทรัพย์ให้เช่า
ค่าใช้จ่ายพนักงานผู้ปฎิบัติงานที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการให้เช่าและให้บริการพื้นที่โครงการ
ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาสินทรัพย์ให้เช่า และภาษีโรงเรือน โดยในปี 2552 บริษัทฯ
มีต้นทุนรวมเท่ากับ 6,696.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 37.0% จากปีก่อน ซึ่งเป็นผลหลักมาจาก

1) ต้นทุนดำเนินงานศูนย์การค้า
ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายที่เพิ่มเข้ามาจากโครงการใหม่ดังที่ได้กล่าวแล้วข้างต้น

2)
ต้นทุนการดำเนินงานศูนย์อาหารที่เพิ่มเข้ามาจากศูนย์อาหารในโครงการใหม่ดังที่ได้กล่าวแล้วข้างต้น

3) ต้นทุนดำเนินงานธุรกิจโรงแรมที่เพิ่มเข้ามาจากโครงการใหม่ดังที่ได้กล่าวแล้วข้างต้น

4) ค่าเช่าช่วงทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว
ภายหลังการต่อสัญญาเช่าช่วงใหม่

5) ค่าเช่าที่สูงขึ้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ซึ่งปรับขึ้นตามโครงสร้างการจ่ายค่าเช่าที่ได้กำหนดไว้

ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร

ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางและผู้บริหาร
ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ
และค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน

ในปี 2552 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารจำนวน 1,993.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 36.2%
จากปีก่อน
ซึ่งนับรวมเงินสนับสนุนเพื่อพัฒนาสวนสาธารณะสำหรับพื้นที่ที่ติดกับโครงการเซ็นทรัลเวิลด์จำนวน
100.0 ล้านบาท หากไม่รวมเงินสนับสนุนดังกล่าวแล้ว ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารจะเพิ่มขึ้น
26.8% จากปีก่อน เนื่องจากมีโครงการศูนย์การค้าเปิดให้บริการใหม่
และจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายบุคลากรตามจำนวนบุคคลากรที่เพิ่มขึ้นเพื่อสนับสนุนการขยายตัวทางธุรกิจ
รวมถึงค่าใช้จ่ายค่าโฆษณาและประชาสัมพันธ์ที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดศูนย์ใหม่ในปี 2552

ทั้งนี้ ในช่วงภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและการอุปโภคและบริโภคที่ลดลง บริษัทฯ
บริหารจัดการค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์เชิงกลยุทธ์
โดยอิงกับรายได้และพิจารณาควบคู่ไปกับผลตอบแทนทั้งในด้านการกระตุ้นยอดขายและจำนวนผู้เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าที่จะเกิดขึ้นตามมา
โดยในปี 2552 หากไม่รวมค่าใช้จ่ายสำหรับงานฉลองการเปิดให้บริการ (Grand Opening)
ของศูนย์การค้าใหม่ ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์จะคิดเป็น 5.2% ของรายได้รวม
ซึ่งลดลงจากปีก่อนซึ่งอยู่ที่ 5.4% ของรายได้รวม

กำไรสุทธิ

ในปี 2552 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 4,951.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.6% จากปีก่อน
อย่างไรก็ตามหากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าวทั้งหมดในข้างต้น บริษัทฯ
จะมีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 6.2% จากปีก่อน มาอยู่ที่ 2,292.5 ล้านบาท
เป็นผลมาจากรายได้ที่เพิ่มขึ้นของโครงการศูนย์การค้าที่เปิดให้บริการใหม่
และผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์

ภาพรวมฐานะทางการเงินปี 2552

ตารางสรุปฐานะการเงินและผลการดำเนินงานจำแนกตามส่วนงาน

[TABLE]

สินทรัพย์รวม

เงินสด และรายการเทียบเท่าเงินสด – ประกอบด้วย เงินสด
เงินฝากธนาคารประเภทจ่ายคืนเมื่อทวงถาม ณ สิ้นปี 2552
บริษัทมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด จำนวน 1,734.6 ล้านบาท ลดลงจากปี 2551 จำนวน
672.8 ล้านบาท หรือคิดเป็น 27.9%

เงินลงทุนชั่วคราว – เงินลงทุนชั่วคราวของบริษัทประกอบด้วยเงินฝากระยะสั้น
ตราสารหนี้ที่จะถือจนครบกำหนด และตราสารทุนประเภทหลักทรัพย์เผื่อขาย โดย ณ สิ้นปี 2552
บริษัทมีเงินลงทุนชั่วคราวจำนวน 806.5 ล้านบาท ลดลงจากปี 2551 จำนวน 462.9 ล้านบาท
หรือคิดเป็น 36.5%

ด้านคุณภาพเงินลงทุน – บริษัทได้ปรับมูลค่าราคาบัญชีตามราคาตลาดของหลักทรัพย์เผื่อขาย ณ
วันสิ้นปีแล้ว

ลูกหนี้การค้า – ลูกหนี้การค้าของบริษัท ณ สิ้นปี 2552 มีจำนวน 480.9 ล้านบาท ลดลงจากปี
2551 จำนวน 55.7 ล้านบาท หรือ 11.6%
และมีระยะเวลาในการเรียกเก็บหนี้ของลูกหนี้การค้าอยู่ที่ 15 วัน ลดลงจากปี 2551 ซึ่งอยู่ที่ 18
วัน
ลูกหนี้การค้าที่ลดลงส่วนใหญ่มาจากเร่งติดตามเก็บหนี้จากลูกหนี้ทั้งลูกค้าภายนอกและบริษัทย่อยและกิจการที่เกี่ยวข้องกัน
นอกจากนี้บริษัทฯได้มีการพิจารณาช่วยเหลือผู้เช่าโดยการให้ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่อย่างเหมาะสม
ซึ่งช่วยให้สามารถเจรจาหนี้ค้างชำระให้ลดลงได้

ด้านคุณภาพลูกหนี้ - บริษัทฯแสดงมูลค่าลูกหนี้การค้า ด้วยมูลค่าที่คาดว่าจะได้รับคืน
และมีนโยบายการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญตามประมาณการจากลูกหนี้ที่คาดว่าจะเก็บเงินไม่ได้ซึ่งจะประเมินจากประสบการณ์การชำระเงินในอดีต
บริษัทไม่มีการกระจุกตัวของความเสี่ยงด้านการให้สินเชื่อแก่ลูกหนี้เนื่องจากบริษัทฯมีจำนวนลูกหนี้การค้าจำนวนมากและอยู่ในกลุ่มธุรกิจที่ต่างกัน
บริษัทมีนโยบายทบทวนเกณฑ์ในการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญอย่างสม่ำเสมอเพื่อประเมินความเหมาะสมของการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ
ซึ่งปัจจุบันพบว่าเกณฑ์ที่ใช้ยังมีความเหมาะสมอยู่

สำหรับนโยบายปัจจุบันที่บริษัทกำหนดไว้เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการให้เครดิตลูกหนี้ ได้แก่

1.  เรียกเก็บเงินมัดจำค่าเช่าล่วงหน้าจากลูกค้าเพื่อเป็นประกันยอดเงินค้างชำระ
    ซึ่งโดยทั่วไปเป็นจำนวน 6 เท่าของค่าเช่ารายเดือน

2.  บริษัทมีวิธีปฏิบัติในการติดตามหนี้ค้างชำระค่าเช่า
    โดยวิธีการติดตามทวงถามที่รัดกุมเป็นขั้นตอนตั้งแต่การโทรศัพท์แจ้ง การไปพบที่ร้านค้า
    การออกจดหมายทวงหนี้ การเจรจาประนอมหนี้ จนกระทั่งการดำเนินการทางกฎหมาย

รายงานลูกหนี้ค้างชำระ และเงินมัดจำรับ (งบการเงินรวม)

+----------------------------------+-----------+----------+-----------+
|                                  | พ.ศ. 2552 | พ.ศ.     | % เพิ่มขึ้น   |
|                                  |           | 2551     |           |
|                                  | (ล้านบาท)  |          | (ลดลง)    |
|                                  |           | (ล้านบาท) |           |
+----------------------------------+-----------+----------+-----------+
| ยังไม่ครบกำหนดชำระ                 | 163.7     | 144.0    | 13.7%     |
+----------------------------------+-----------+----------+-----------+
| เกินวันครบกำหนดชำระ :              |           |          |           |
+----------------------------------+-----------+----------+-----------+
| น้อยกว่า 3 เดือน                    | 167.3     | 127.8    | 30.9%     |
+----------------------------------+-----------+----------+-----------+
| 3-6 เดือน                         | 59.7      | 75.8     | (21.2%)   |
+----------------------------------+-----------+----------+-----------+
| 6-12 เดือน                        | 53.9      | 42.1     | 28.0%     |
+----------------------------------+-----------+----------+-----------+
| มากกว่า 12 เดือน                   | 39.8      | 149.2    | (73.3%)   |
+----------------------------------+-----------+----------+-----------+
| ลูกหนี้การค้ารวม                     | 484.4     | 538.9    | (10.1%)   |
| ก่อนหักค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ             |           |          |           |
+----------------------------------+-----------+----------+-----------+
| หัก ค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ               | (3.4)     | (2.3)    | 47.8%     |
+----------------------------------+-----------+----------+-----------+
| ลูกหนี้การค้า – สุทธิ                  | 480.9     | 536.6    | (10.4%)   |
+----------------------------------+-----------+----------+-----------+
| เงินมัดจำรับจากลูกค้า                 | 1,371.9   | 957.7    | 119.5%    |
+----------------------------------+-----------+----------+-----------+

ที่มา : บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น – ประกอบด้วย รายได้ค้างรับ เงินประกันสิทธิการเช่า ลูกหนี้อื่น ค่าใช้จ่ายจ่ายล่วงหน้า และอื่นๆ โดย ณ สิ้นปี 2552 มีจำนวน 915.2 ล้านบาท ลดลง 264.0 ล้านบาท หรือ 22.4% จากปี 2551 ส่วนใหญ่มาจากเงินประกันสิทธิการเช่าจำนวน 300 ล้านบาท ที่บริษัทฯ ได้ให้ไว้กับบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด เพื่อรักษาสิทธิและยืนยันการใช้สิทธิในการเข้าทำสัญญาเช่าช่วงใหม่กับเซ็นทรัลในการการเช่าช่วงทรัพย์สินโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ซึ่งบริษัทฯได้รับเงินประกันดังกล่าวคืนแล้วภายในปี 2552

เงินลงทุนในบริษัทร่วม – บริษัทฯมียอดเงินลงทุนในบริษัท ณ สิ้นปี 2552 จำนวน 2,617.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 11.2% จากการที่บริษัทฯ ได้ลงทุนเพิ่มในกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท ตามสิทธิของผู้ถือหน่วยลงทุนเดิม เพื่อลงทุนในโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ซึ่งภายหลังการลงทุนเพิ่มนี้ทำให้บริษัทฯมีสัดส่วนการลงทุนใน CPNRF เปลี่ยนแปลงจาก 33.33% เป็น 27.8% และอีกส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้ส่วนแบ่งกำไรประจำปี 2552 จาก CPNRF 

ที่ดิน อาคาร อุปกรณ์ และสิทธิการเช่า – บริษัทฯ มีที่ดิน อาคาร อุปกรณ์ และสิทธิการเช่า - สุทธิ ณ สิ้นปี 2552 จำนวน 42,876.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2551 จำนวน 7,903.5 ล้านบาท หรือ 22.6% ส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นจากการการลงทุนก่อสร้างในโครงการใหม่ การเข้าซื้อกิจการโครงการอุดรธานี รวมถึงการซื้อที่ดินเพื่อรอพัฒนาโครงการที่เชียงรายและพิษณุโลก

คุณภาพสินทรัพย์ – ยอดสินทรัพย์คงเหลือตามบัญชีของกลุ่มบริษัท ได้รับการทบทวน ณ
วันที่ในงบดุลว่ามีข้อบ่งชี้เรื่องการด้อยค่าหรือไม่
ในกรณีที่มีข้อบ่งชี้จะทำการประมาณมูลค่าสินทรัพย์ที่คาดว่าจะได้รับคืน
และจะมีการรับรู้ขาดทุนจากการด้อยค่า เมื่อมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์
หรือมูลค่าตามบัญชีของหน่วยสินทรัพย์ที่ก่อให้เกิดเงินสด สูงกว่ามูลค่าที่จะได้รับคืน
โดยบันทึกขาดทุนจากการด้อยค่าในงบกำไรขาดทุน
ซึ่งบริษัทได้บันทึกค่าเผื่อมูลค่าสินทรัพย์ลดลงเป็นจำนวนที่เพียงพอแล้ว
เนื่องจากบริษัทใช้นโยบายการบันทึกบัญชีในราคามูลค่าตามบัญชีหรือราคาประเมินที่ต่ำกว่า ทั้งนี้
ที่ดินและอาคารส่วนใหญ่ของบริษัทจะมีราคาประเมินสูงกว่า มูลค่าตามบัญชีมาก

สินทรัพย์อื่น ประกอบด้วย สินทรัพย์ไม่มีตัวตน ภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี และสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น

-   สินทรัพย์ไม่มีตัวตน ณ สิ้นปี 2552 มีจำนวน 174.9 ล้านบาท ลดลง 8.8 ล้านบาท จากปี
    2551 จากการตัดจำหน่ายสำหรับปี

-   สินทรัพย์ภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี เพิ่มขึ้น 197.2 ล้านบาทจากปี 2551
    ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของเงินมัดจำรับจากลูกค้าโดยเฉพาะผู้เช่าในโครงการใหม่

หนี้สินรวม

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเท่ากับ 31,887.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3,276.9
ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11.45% จากปี 2551
โดยส่วนใหญ่มาจากเจ้าหนี้สิทธิการเช่าของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว
หนี้สินภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี
และเงินกู้ยืมที่เพิ่มขึ้นเพื่อใช้เป็นเงินทุนสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ของบริษัทฯ
อย่างไรก็ตามในเดือนกรกฎาคม 2552 ทริสเรทติ้ง ยังคงอันดับเครดิตขององค์กร
และตราสารหนี้ของบริษัทฯ ไว้ที่ระดับ “A+”

เจ้าหนี้สิทธิการเช่า - ณ สิ้นปี 2552 บริษัทฯมีเจ้าหนี้สิทธิการเช่ารวม 1,242.7 ล้านบาท
ซึ่งเป็นค่าสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าช่วงทรัพย์สินโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว
ในส่วนที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระ

เงินกู้ยืม – บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย ณ สิ้นปี 2552 จำนวน 16,669.4 ล้านบาท
เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 224.3 ล้านบาท หรือ 1.4% โดยในปี 2552 บริษัทฯ
ได้มีการออกหุ้นกู้ระยะยาวไม่มีหลักประกันจำนวน 5,200 ล้านบาท (อายุ 3 - 5 ปี
อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4.00 - 4.75% ต่อปี โดยชำระคืนเงินต้นทั้งจำนวนเมื่อครบกำหนด)
และการเบิกใช้เงินกู้ยืมระยะยาว 2,150 ล้านบาท (ระยะเวลาผ่อนชำระคืน 7 ปี
และอัตราดอกเบี้ยลอยตัว MLR – 2.0% ต่อปี) เพื่อใช้เป็นเงินทุนสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่
ในขณะที่บริษัทฯมีการชำระคืนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระจำนวน 2,500 ล้านบาท
ชำระคืนตั๋วแลกเงินจำนวน 950 ล้านบาท ชำระคืนตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 683.8 ล้านบาท
และชำระคืนมูลค่าหน่วยลงทุนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนประเภทเจ้าหนี้ของกองทุนรวมธุรกิจไทย 2, 4
และ 5 รวม 2,992 ล้านบาท

ณ สิ้นปี 2552 เงินกู้ยืมที่มีภาระดอกเบี้ยของบริษัทฯ
ประกอบด้วยเงินกู้ยืมอัตราดอกเบี้ยคงที่ในสัดส่วน 68% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในสัดส่วน 32%
และมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.7% ต่อปี ลดลงจาก ณ สิ้นปี 2551 ซึ่งอยู่ที่ 5.2%
ต่อปี

ภาษีเงินได้ค้างจ่าย - ณ สิ้นปี 2552 บริษัทมีภาษีเงินได้ค้างจ่าย 188.5 ล้านบาท ลดลงจากปี
2551 เป็นจำนวน 128.1 ล้านบาท หรือ 40.5% เนื่องจากปี 2552
บริษัทฯมีภาระภาษีเงินได้นิติบุคคลลดลง

เจ้าหนี้ผู้รับเหมาก่อสร้าง - ณ สิ้นปี 2552 บริษัทฯมีเจ้าหนี้ผู้รับเหมาก่อสร้างรวม 1,483.1
ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2551 เป็นจำนวน 472.6 ล้านบาท หรือ 74.1% เนื่องจากในปี 2552
บริษัทฯยังมีโครงการระหว่างพัฒนาหลายโครงการ ได้แก่ โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 9,
โครงการโรงแรมฮิลตัน พัทยา บีช, โครงการเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น
และโครงการเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี เป็นตัน

หนี้สินหมุนเวียนอื่น - ประกอบด้วย ค่าใช้จ่ายค้างจ่าย เงินประกันผลงานค้างจ่าย เจ้าหนี้อื่น
ดอกเบี้ยจ่ายค้างจ่าย รายได้รับล่วงหน้า และอื่นๆ โดย ณ สิ้นปี 2552 หนี้สินหมุนเวียนอื่นมีจำนวน
2,669.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 314.2 ล้านบาท หรือ 13.3%
ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการเพิ่มขึ้นในส่วนของเจ้าหนี้ตั๋วอาวัลซึ่งเกิดจากการทำสัญญาซื้อขายที่ดินเพื่อรอการพัฒนาโครงการใหม่
จำนวน 108 ล้านบาท และเงินประกันผลงานค้างจ่ายที่เพิ่มขึ้น 139.6 ล้านบาท
ตามจำนวนโครงการใหม่ที่ยังอยู่ในช่วงรับประกันผลงานมีมากขึ้น

หนี้สินภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี - ณ สิ้นปี 2552 บริษัทมีหนี้สินภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี 1,812.0
ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2551 จำนวน 1,096.7 ล้านบาท
เกิดจากภาษีรอตัดบัญชีจากกำไรจากการทำสัญญาเช่าการเงินกับ CPNRF

เงินมัดจำรับจากลูกค้า - ณ สิ้นปี 2552 มีจำนวน 2,994.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2551
เป็นจำนวน 137.0 ล้านบาท หรือ 4.8%
ส่วนใหญ่เป็นผลมาจำนวนผู้เช่าที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดโครงการใหม่
โดยเฉพาะโครงการเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี และโครงการเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น

ส่วนของผู้ถือหุ้น

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552 บริษัทฯ และบริษัทย่อย มีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 19,008.1 ล้านบาท
เพิ่มขึ้น 3,834.8 ล้านบาท หรือ 25.3% จาก ณ สิ้นปี 2551

ทุนจดทะเบียน - ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552 บริษัทฯมีหุ้นสามัญทั้งหมดจำนวน 2,178,816,000
หุ้น เท่ากับ ณ สิ้นปี 2551

ส่วนเกินทุน – ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552 บริษัทฯมีส่วนเกินทุน 1,953.2 ล้านบาท
ลดลงจากปีก่อน 54.4 ล้านบาท เนื่องจากได้มีการซื้อหุ้นบริษัท ไทยพัฒน์ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด
เพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินสำหรับพัฒนาเป็นโครงการใหม่ในอนาคต โดยบริษัทฯ
ได้ซื้อหุ้นดังกล่าวในราคาที่สูงกว่ามูลค่าตามบัญชีของกิจการนั้น

กำไรสะสม

-   กำไรสะสมจัดสรรแล้ว - สำรองตามกฎหมาย : ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552 บริษัทฯ
    มีสำรองตามกฎหมาย 217.9 ล้านบาท เท่ากับปี 2551
    ซึ่งเป็นผลจากการจัดสรรสำรองตามกฎหมายพระราชบัญญัติมหาชนจำกัด
    โดยบริษัทได้จัดสรรเงินสำรองครบถ้วนแล้ว ซึ่งเท่ากับ ร้อยละสิบของทุนจดทะเบียน

-   กำไรสะสมยังไม่ได้จัดสรร - ณ สิ้นปี 2552 บริษัทฯ มีกำไรสะสมเท่ากับ 14,539.8
    ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4,232.6 ล้านบาท จาก ณ สิ้นปี 2551 ดังนี้

1)  เพิ่มขึ้นจากกำไรสุทธิประจำปี 2552 จำนวน 4,951.6 ล้านบาท
    (คิดเป็นกำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน 2.27 บาท/หุ้น ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปี 2551 ที่มีกำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน
    1.00 บาท/หุ้น เนื่องมาจากกำไรสุทธิที่เพิ่มขึ้น 2,765.8 ล้านบาท)

2)  ลดลงจากการจ่ายเงินปันผลสำหรับผลการดำเนินงานปี 2551 จำนวน 718.9 ล้านบาท
    (0.33 บาทต่อหุ้น) ซึ่งจ่ายในปี 2552

ส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย – ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552 บริษัทฯมีส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย 334.7
ล้านบาท ลดลงจากปีก่อน 339.7 ล้านบาท เนื่องจากได้มีการซื้อหุ้นบริษัท เซ็นทรัลเวิลด์ จำกัด
และกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 จากผู้ถือหุ้นส่วนน้อย จนบริษัทฯได้เป็นผู้ถือหุ้นทั้งหมด
จึงทำให้ส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยลดลง

รายจ่ายลงทุน

บริษัทฯ และบริษัทย่อยมีรายจ่ายลงทุนในปี 2552 จำนวน 7,553.8 ล้านบาท เป็นการลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ของบริษัท ได้แก่ โครงการเซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ, โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช, โครงการเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี, โครงการเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น, โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 9, โครงการโรงแรมฮิลตัน พัทยาบีช และการเข้าซื้อโครงการเซ็นทรัลพลาซา อุดรธานี การซื้อที่ดินเพื่อรอพัฒนาโครงการ รวมถึงการลงทุนปรับปรุงศูนย์การค้าที่มีอยู่เดิม เช่น โครงการเซ็นทรัลเวิลด์, เซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต และโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า เป็นต้น 

  รายจ่ายลงทุนเพื่อการปรับปรุงศูนย์การค้าเดิม

+----------------------------------------------+----------+-----------+
| โครงการ                                      | ปี 2551   | ปี 2552    |
|                                              |          |           |
|                                              | (ล้านบาท) | (ล้านบาท)  |
+----------------------------------------------+----------+-----------+
| เซ็นทรัลเวิลด์                                   | 539      | 193       |
+----------------------------------------------+----------+-----------+
| เซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต                  | 90       | 52        |
+----------------------------------------------+----------+-----------+
| เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า                           | 60       | 77        |
+----------------------------------------------+----------+-----------+

+----------------------------------------------+----------+----------+
| ร                                            |          |          |
| ายจ่ายลงทุนค่าที่ดินและค่าก่อสร้างในการพัฒนาโครงการใหม่ |          |          |
+----------------------------------------------+----------+----------+
| โครงการ                                      | ปี 2551   | ปี 2552   |
|                                              |          |          |
|                                              | (ล้านบาท) | (ล้านบาท) |
+----------------------------------------------+----------+----------+
| เซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ                          | 1,951    | 409      |
+----------------------------------------------+----------+----------+
| เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช                         | 1,599    | 644      |
+----------------------------------------------+----------+----------+
| เซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น                           | 780      | 1,719    |
+----------------------------------------------+----------+----------+
| เซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี                             | 789      | 1,048    |
+----------------------------------------------+----------+----------+
| เซ็นทรัลพลาซา พระราม 9                         | 312      | 518      |
+----------------------------------------------+----------+----------+
| เซ็นทรัลพลาซา อุดรธานี                           | -        | 2,135    |
+----------------------------------------------+----------+----------+
| โรงแรมฮิลตัน พัทยา บีช                           | -        | 361      |
+----------------------------------------------+----------+----------+

ที่มา : บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

กระแสเงินสด และแหล่งที่มาของทุน

กระแสเงินสด

-   กระแสเงินสดได้มาจากการดำเนินงานปี 2552 จำนวน 5,577.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น
    2,335.4 ล้านบาท หรือ เพิ่มขึ้น 72.0% จากปี 2551 ซึ่งอยู่ที่ 3,241.6 ล้านบาท
    เนื่องจากบริษัทมีกระแสเงินสดรับสุทธิจากการดำเนินงานที่ดีขึ้นของโครงการที่มีอยู่เดิม
    และโครงการใหม่ที่เปิดดำเนินงานในปี 2552
    รวมถึงกระแสเงินสดรับจากรายได้อื่นซึ่งเป็นรายการที่มิได้เกิดขึ้นประจำตามที่กล่าวข้างต้น

-   กระแสเงินสดใช้ไปในกิจกรรมลงทุนในปี 2552 จำนวน 8,489.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น
    3,409.1 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 67.1% จากปี 2551 ซึ่งอยู่ที่ 5,080.0 ล้านบาท
    จากการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่หลายโครงการตลอดปี 2552
    ตามที่แสดงไว้ในส่วนของงบจ่ายลงทุน และการลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุน CPNRF เพิ่มขึ้น

-   กระแสเงินสดได้มาจากกิจกรรมจัดหาเงินปี 2552 จำนวน 2,239.2 ล้านบาท ลดลงจำนวน
    980.5 ล้านบาท จากปี 2551 ซึ่งอยู่ที่ 3,219.7 ล้านบาท ถึงแม้ว่าในปี 2552
    บริษัทฯจะจัดหาเงินได้เป็นจำนวนมากทั้งจากการออกหุ้นกู้ระยะยาวไม่มีหลักประกัน
    และการเบิกใช้วงเงินกู้ยืมระยะยาว และการทำสัญญาเช่าการเงินกับ CPNRF
    แต่บริษัทฯก็ได้ชำระคืนหนี้สินเป็นจำนวนมากเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็นหุ้นกู้ที่ครบกำหนดไถ่ถอน
    การชำระคืนมูลค่าหน่วยลงทุนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวมธุรกิจไทย 2, 4 และ 5
    การซื้อหุ้นบริษัทย่อยจากผู้ถือหุ้นส่วนน้อย รวมถึงรายจ่ายดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกว่าปีก่อน

แหล่งที่มาของทุน

ในระหว่างปี 2552 บริษัทสามารถระดมทุนผ่านกองทุน CPNRF เพื่อใช้สนับสนุนการขยายธุรกิจ
ได้เป็นเงินกว่า 3,900 ล้านบาท
แต่อย่างไรก็ตามบริษัทฯ ยังคงจำเป็นต้องจัดหาทุนด้วยการกู้ยืมเป็นหลัก
เพื่อใช้ในการลงทุนพัฒนาโครงการตามแผนการขยายธุรกิจของบริษัทฯ โดย ณ สิ้นปี 2552
บริษัทฯมีรายละเอียดของหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย ดังต่อไปนี้

  รายละเอียดหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย

+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| ประเภทหนี้สิน                | จ     | ระยะเวลา | หลักประกัน             |
|                           | ำนวนเ | ครบกำหนด |                      |
|                           | งิน(ล้า |          |                      |
|                           | นบาท) |          |                      |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| หุ้นกู้ไม่มีประกันและไม่ด้อยสิทธิ    | 1     | 2        | ไม่มี                  |
|                           | 1,200 | 552-2556 |                      |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| เงินกู้ยืมระยะยาว             | 2,500 | ก.ย.     | ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง      |
|                           |       | 2558     |                      |
| โครงการเซ็นทรัลพลาซา        |       |          | โครงการเซ็นทรัลพลาซา   |
| แจ้งวัฒนะ                   |       |          | แจ้งวัฒนะ              |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| เงินกู้ยืมระยะยาว             | 1,000 | ก.พ.     | ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง      |
|                           |       | 2559     |                      |
| โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา  |       |          | โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล  |
| บีช                        |       |          | พัทยา บีช              |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| เงินกู้ยืมระยะยาว             | 500   | ก.ย.     | ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง      |
|                           |       | 2558     |                      |
| โครงการเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี   |       |          | โครงการเซ็นทรัลพลาซา   |
|                           |       |          | ชลบุรี                 |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| เงินกู้ยืมระยะยาว             | 650   | ก.ย.     | ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง      |
|                           |       | 2558     |                      |
| โครงการเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น |       |          | โครงการเซ็นทรัลพลาซา   |
|                           |       |          | ขอนแก่น               |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| กองทุนรวมธุรกิจไทย 5         | 819   | มี.ค.     | ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง      |
|                           |       | 2561     |                      |
|                           |       |          | โครงการเซ็นทรัลพลาซา   |
|                           |       |          | บางนา                |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| รวม                       | 1     |          |                      |
|                           | 6,669 |          |                      |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+

* อัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยเท่ากับ 4.7%