1. ปัจจัยความเสี่ยง

1.  ความเสี่ยงจากสภาพเศรษฐกิจ

จากสถานการณ์ที่ราคาน้ำมันดิบในตลาดโลกในปี 2549 ที่มีการปรับตัวสูงขึ้นจนถึง 65-70
ดอลลาร์ต่อบาเรลและราคาสินค้าและบริการต้องปรับขึ้นราคาทำให้อัตราเงินเฟ้อเพิ่มสูงขึ้นมากในช่วงครึ่งปีแรก
ส่งผลให้ธนาคารแห่งประเทศไทยใช้นโยบายการเงินโดยการขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย (r/p 14
วัน) อย่างต่อเนื่องรวม 4 ครั้งจากอัตราดอกเบี้ย 4% ณ สิ้นปี 2548 เป็น 5% ในเดือนมิถุนายน
2549 และทำให้ธนาคารพาณิชย์ต้องมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยให้สอดคล้องตาม
ในครึ่งปีหลังราคาน้ำมันและดอกเบี้ยเริ่มทรงตัวแต่ด้วยบรรยากาศของความไม่มั่นใจด้านการเมืองยังทำให้การบริโภคและการลงทุนของภาคเอกชนคงชะลอตัว
อย่างไรก็ตามหลังจากเกิดการเปลี่ยนแปลงทางการเมืองซึ่งทำให้ทิศทางการเมืองดูมีความชัดเจนขึ้นช่วยให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคได้เริ่มกลับมาแต่ยังไม่สร้างความมั่นใจในการเข้ามาลงทุนของต่างชาติประกอบกับเกิดอุทกภัยในหลายพื้นที่ของประเทศ
รวมถึงมีการแข็งค่าของเงินบาทจนทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการป้องกันการเก็งกำไรค่าเงินบาท
และเหตุการณ์ความไม่สงบในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในวันสิ้นปียังคงเป็นปัจจัยลบต่อเศรษฐกิจทำให้เกิดการชะลอตัวของการบริโภคและการลงทุนภาคเอกชนอย่างต่อเนื่อง
และได้ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งในส่วนของผู้ประกอบการที่มีภาระต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างและต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นในขณะที่ไม่สามารถปรับขึ้นราคาขายได้และส่วนของผู้บริโภคที่มีอำนาจซื้อที่ลดลงจากอัตราดอกเบี้ยที่ทำให้ความสามารถในการกู้ยืมลดลง
และยังมีความเชื่อมั่นที่ลดลงซึ่งอาจยกเลิกหรือชะลอการตัดสินใจลงทุนซื้อที่อยู่อาศัยได้

ในปี 2550 ได้มีการคาดการว่าจะมีปัจจัยหลายอย่างเข้ามาสนับสนุนเศรษฐกิจไทยให้เข้มแข็งขึ้น
ได้แก่
ราคาน้ำมันที่มีแนวโน้มลดลงซึ่งจะส่งผลให้อัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยมีทิศทางปรับลดลงตาม
นอกจากนี้การใช้งบประมาณเพื่อลงทุนในโครงการพื้นฐานขนาดใหญ่ (Mega Projects)
ของรัฐบาลจะช่วยกระตุ้นให้เกิดการลงทุนและการใช้จ่ายในเศรษฐกิจ
รวมถึงการเลือกตั้งที่คาดว่าจะมีขึ้นในปลายปีนี้จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้บริโภค
ผู้ประกอบการและนักลงทุนไทยและต่างชาติต่อเศรษฐกิจไทยมากขึ้น

สำหรับบริษัทฯได้มีการวางแผนและศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการก่อนที่จะลงทุนและมีการบริหารต้นทุนการก่อสร้างโดยการจัดแบ่งพื้นที่การก่อสร้างเป็นโซนและมีการทำสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมาแต่ละรายในปริมาณที่เหมาะสม
มีการใช้นโยบายการสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างเองเพื่อประหยัดต้นทุนรวมถึงการทำสัญญาล่วงหน้าเพื่อซื้อวัสดุที่มีแนวโน้มราคาสูงขึ้นหรือมีการขาดตลาดกับผู้ผลิตโดยตรง
การกำหนดราคาขายต้องสอดคล้องทั้งกับต้นทุนและสภาพตลาด ในปี 2550
บริษัทฯจะมีการพัฒนาโครงการในระดับราคาที่ต่ำลงเพื่อการขยายฐานลูกค้าที่จะมีกำลังซื้อได้เพิ่มขึ้นสำหรับผลกระทบด้านต้นทุนทางการเงิน
บริษัทฯมีการบริหารการเงินอย่างมีวินัยและมีประสิทธิภาพ
โดยใช้นโยบายการเงินที่กำหนดอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่เกิน 1: 1 และ
มีการบริหารสัดส่วนเงินกู้ยืมระยะสั้นและระยะยาวให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์การใช้เงิน
นอกจากนี้บริษัทฯยังดำเนินธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าซึ่งสามารถสร้างรายได้และกระแสเงินสดระยะยาวที่มีความสม่ำเสมอควบคู่ไปกับการพัฒนาโครงการเพื่อขาย
ซึ่งเป็นทิศทางและนโยบายที่สำคัญของบริษัทฯที่ต้องการสร้างความเติบโตอย่างมีเสถียรภาพแม้ในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัว

2.  ความเสี่ยงจากการแข่งขันสูง

ในปี 2549 มีปัจจัยลบหลายด้านที่กระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั้งอัตราดอกเบี้ย
ราคาน้ำมันและราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับสูงขึ้น ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร
และสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนทางการเมือง
ซึ่งได้ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลงและเกิดการชะลอตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
ขณะที่ผู้ประกอบการซึ่งได้รับผลกระทบจากต้นทุนค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น
ไม่สามารถปรับขึ้นราคาขายบ้านให้สูงขึ้นตามได้และยังต้องเร่งระบายสินค้าที่มีอยู่ทั้งจากโครงการเดิมและจากโครงการที่พัฒนาขึ้นใหม่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวการณ์แข่งขันที่สูง
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มียอดขายที่ลดลงโดยเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยวในระดับราคาปานกลาง-สูงขึ้นไปยกเว้นในบางเซ็กเม้นต์อาทิ
ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าที่มียอดขายที่ดีอยู่และทำให้มีกำไรจากการดำเนินงานลดลง
ผู้ประกอบการทุกรายต้องปรับกลยุทธ์ทางการตลาดทั้งการปรับราคา
การส่งเสริมการขายในรูปแบบต่างๆ
รวมทั้งการหามาตรการต่างๆที่เพิ่มความสามารถทางการแข่งขัน

สำหรับปี 2550 แม้ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่ดีขึ้นจากราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ย
และอัตราเงินเฟ้อที่มีแนวโน้มลดลง แต่ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงจากเหตุการณ์ความไม่สงบ
บรรยากาศทางการเมือง และความไม่มั่นใจในมาตรการต่างๆของภาครัฐ
สภาพการแข่งขันของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังรุนแรง
หลายโครงการใหม่มีการชะลอการเปิดตัวเพื่อดูสถานการณ์อีกระยะหนึ่ง
อีกทั้งการขยายโครงการส่วนใหญ่จะเป็นการขยายตลาดในระดับกลาง-ล่าง
ผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายเล็กต่างเข้ามาพัฒนาโครงการในตลาดนี้มากขึ้นทำให้เกิดการแข่งขันที่สูงมากโดยเฉพาะตลาดซิตี้คอนโดซึ่งปีที่ผ่านมาได้รับการตอบรับที่ดีมากและทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำส่งผลให้กำไรขั้นต้นของผู้ประกอบการลดลง
อย่างไรก็ตามภายใต้การแข่งขันที่สูงถือเป็นผลดีต่อผู้บริโภคที่จะสามารถเลือกสิ่งที่ดีและตรงกับความต้องที่สุดโดยการพิจารณาเปรียบเทียบในเรื่องราคา
คุณภาพ รูปแบบของโครงการ ทำเล รวมถึงความสามารถและความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ

บริษัทฯ
ดำเนินธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลานานและได้เข้าสู่การเป็นผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี
2546 โดยมีผลิตภัณฑ์ทั้งบ้านเดี่ยว
ทาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียมและกระจายไปในหลายๆทำเลที่มีศักยภาพ
เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกซื้อได้ตรงตามความต้องการ
บริษัทฯมีทีมงานวิจัยทำการศึกษาถึงแนวโน้มพฤติกรรมของผู้บริโภค ทำเลที่ตั้งและการแข่งขัน
เพื่อนำมาประกอบการกำหนดรูปแบบและแนวคิดของโครงการเพื่อให้สนองตอบความต้องการของผู้บริโภคให้มากที่สุด
การดำเนินงานในปี 2549 ของบริษัทฯยังได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า
โดยสามารถทำยอดขายและรายได้จาการดำเนินงานที่มีการเติบโตได้ตามเป้าหมาย และ ในปี
2550
บริษัทฯมีนโยบายที่จะขยายตลาดไปยังระดับราคาที่ต่ำลงและยังมีการศึกษาถึงการนำเทคโนโลยีใหม่ๆการใช้ในการก่อสร้างเพื่อให้สามารถบริหารต้นทุนและเวลาการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ

3.  ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงด้านกฎหมายและมาตรการต่างๆของภาครัฐ

การที่รัฐบาลหรือหน่วยงานของภาครัฐได้มีการออกกฎหมายและมาตรการต่างๆ
อาจมีผลกระทบต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่เป็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องโดยตรง อาทิ
กฎหมายผังเมืองซึ่งได้มีการประกาศใช้ผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ในเดือนพฤษภาคม 2549
ทำให้ผู้ประกอบการมีข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
โดยเฉพาะการปรับลดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน หรือ Floor Area Ratios (FAR)
โดยแยกตามโซนการใช้ประโยชน์ของที่ดินไม่ให้แต่ละพื้นที่เกิดความหนาแน่นมากเกินไป
รวมถึงการกำหนดเพิ่มมาตรฐานในการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัย
ซึ่งส่งผลให้ผู้ประกอบการสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้ลดลงและมีต้นทุนการพัฒนาสูงขึ้น
นอกจากนี้ในปี 2549
ยังมีการแก้กฎหมายรวมถึงการใช้มาตรการด้านเศรษฐกิจและการพาณิชย์ที่เป็นอุปสรรคต่อการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์
อันได้แก่
การแก้ไขพรบ.ประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวที่มีการกำหนดหลักเกณฑ์และคำนิยามต่างๆของบริษัทต่างชาติที่จะเข้ามาลงทุนในประเทศไทยอย่างเข้มงวด
และ การที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการดำรงเงินสำรองเงินนำเข้าระยะสั้น
เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและดูแลค่าเงินบาทโดยกำหนดให้ผู้ที่ต้องการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศเป็นเงินบาทต้องกันสำรองไว้จำนวนร้อยละ
30 ของเงินตราต่างประเทศดังกล่าว
ยกเว้นธุรกรรมที่มีเงื่อนไขตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนด
มาตรการดังกล่าวนี้จะครอบคลุมถึงกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
แต่ไม่รวมถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สามารถแจ้งรายการซื้อขายได้
แม้ว่าปัจจุบันการลงทุนในตราสารหนี้และหน่วยลงทุนของกองทุนทุกประเภทจะมีการเพิ่มทางเลือกให้นักลงทุนต่างชาติไม่ต้องมีการกันสำรองหากมีการป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน
100% (Fully Hedge) ly มีการป้งกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน
100นสำรอง0000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
ทำให้นักลงทุนต่างชาติอาจมีความไม่มั่นใจต่อนโยบายของภาครัฐและชะลอแผนการลงทุนในประเทศไทย
ก่อให้เกิดผลกระทบในทางลบต่อบรรยากาศการลงทุนโดยรวมและต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งที่ผ่านมาเป็นที่สนใจลงทุนของต่างชาติอย่างมาก

การพิจารณาลงทุนซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการของบริษัทฯจะต้องมีการตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินและศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการทั้งด้านกฎหมาย
เทคนิค การตลาดและการเงินอย่างครบถ้วนก่อน
นอกจากนี้บริษัทฯไม่มีนโยบายในการซื้อที่ดินเก็บสะสมไว้มากจึงทำให้บริษัทฯสามารถปรับตัวและจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพและตรงกับความต้องการของตลาดได้
สำหรับผลกระทบจากการลงทุนของต่างชาติ
บริษัทฯไม่มีการจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์กองใหม่และกลุ่มลูกค้าที่ซื้อโครงการส่วนใหญ่ไม่ใช่ต่างชาติ
จึงไม่ได้รับผลกระทบโดยตรง อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
ได้มีการศึกษาและติดตามข้อมูลทางด้านกฎหมายรวมถึงผลกระทบของมาตรการต่างๆที่มีการเปลี่ยนแปลงมาโดยตลอด

4.  ความเสี่ยงจากการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค
    (ANET)

ในปี 2546 บริษัทฯได้ลงทุนในกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค์ในสัดส่วนร้อยละ 30
หรือคิดเป็นเงินจำนวน 360 ล้านบาทจากมูลค่าหน่วยลงทุนที่เสนอขาย 1,200 ล้านบาท โดย ANET
เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้องที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือ
อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 โดยเมื่อครบกำหนดอายุกองทุน 5 ปี
อาจขยายอายุโครงการออกไปอีก 2 ปีตามมติผู้ถือหน่วยลงทุน
ทั้งนี้บริษัทฯได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับ ANET
โดยกำหนดว่าบริษัทฯหรือบุคคลที่บริษัทฯกำหนดมีสิทธิในการรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวในราคา
1,200 ล้านบาท
ซึ่งบริษัทฯอาจเกิดความเสี่ยงหากราคาอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีมูลค่าที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญรวมทั้งบริษัทฯอาจเผชิญความเสี่ยงจากกระแสเงินสดไม่เพียงพอเพื่อที่จะซื้อทรัพย์สินดังกล่าว
ทำให้ต้องจัดหาแหล่งเงินทุนอื่น อย่างไรก็ตาม
บริษัทฯเห็นว่าผู้เช่าหลักของกองทุนต้องรักษาสภาพทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่ดีตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาเช่าเพื่อส่งมอบให้ผู้ซื้อ
ดังนั้นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจึงไม่ควรลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ทาง ANET
ได้มีการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ตามข้อกำหนดของ กลต. พบว่า ณ สิ้นปี 2548
สินทรัพย์มีมูลค่าตามราคาตลาดเท่ากับ 1,442.17 ล้านบาท

5.  ความเสี่ยงจากการมีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่

บริษัทฯมีกลุ่มครอบครัวชินวัตรถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 61
ของจำนวนหุ้นสามัญซึ่งถือเป็นกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่สามารถควบคุมเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกือบทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นเรื่องการแต่งตั้งกรรมการ
หรือการขอมติในเรื่องอื่นที่ต้องใช้คะแนนเสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ยกเว้นเรื่องที่กฎหมายหรือข้อบังคับบริษัทฯกำหนดให้ต้องได้รับเสียง 3 ใน 4 ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงไม่อาจสามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบและถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นใหญ่เสนอได้

อย่างไรก็ตาม
คณะกรรมการบริษัทและคณะกรรมการบริหารเป็นผู้ที่มีอำนาจหน้าที่อย่างสมบูรณ์ในการบริหารจัดการธุรกิจ
ประกอบกับบริษัทฯมีคณะกรรมการตรวจสอบที่จะเข้ามาตรวจสอบและพิจารณาเพื่อไม่ให้เกิดรายการที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งกัน