11.1 สรุปงบการเงินในระยะเวลา 3 ปีที่ผ่านมา หน่วย : พันบาท

  --------------- --------------------------- ----------------- ----------- ---------- -----------
                                                                2553        2552       2551

                                                                                       

  ฐานะทางการเงิน                                                                        

                  สินทรัพย์หมุนเวียน                                 2,782,601   182,147    246,546

                  ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์สุทธิ                          9,656       20         302

                  รวมสินทรัพย์                                     3,097,766   198,840    257,406

                  รวมหนี้สินหมุนเวียน                                537,132     2,982      49,039

                  หนี้สินระยะยาว                                   1,135,821   -          -

                  รวมหนี้สิน                                       1,672,953   2,982      49,039

                  ทุนที่ออกและเรียกชำระแล้ว                          3,792,990   532,604    532,604

                  ส่วนของผู้ถือหุ้น                                   1,424,813   195,858    208,367

  ผลการดำเนินงาน                                                                        

                  รายได้                                                                

                  ขายสุทธิ                                        631,237     28,400     27,842

                  รายได้อื่น                                       2,056       3,541      17,000

                  รวมรายได้                                      633,293     31,941     44,842

                  ต้นทุนขาย                                       446,886     25,500     -

                  กำไร (ขาดทุน)                                  186,407     6,168      44,842
                  ก่อนค่าใช้จ่ายในการขาย                                                   

                  ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร                       95,933      19,025     24,092

                  ดอกเบี้ยจ่าย                                     2,969       -          82,315

                  กำไร (ขาดทุน) ก่อนรายการพิเศษ                    87,505      (12,857)   (61,565)

                  รายการพิเศษ                                    -           273        1,006,271

                  กำไร (ขาดทุน) สุทธิ                              87,505      (12,584)   944,706

                  กำไร (ขาดทุน) สุทธิต่อหุ้น (บาท)                    0.03        (0.02)     1.77

                  มูลค่าที่ตราไว้ต่อหุ้น (บาท)                          1.00        1.00       1.00

                  มูลค่าหุ้นตามบัญชี (บาท)                            0.38        0.35       0.39

                  เงินปันผลต่อหุ้น (บาท)                             -           -          -

                  กำไร (ขาดทุน) สุทธิต่อรายได้รวม                    13.82       (39.73)    89.88
                  (%)                                                                  

                  ผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเฉลี่ย                     10.80       (6.23)     453.39
                  (%)                                                                  

                  ผลตอบแทนจากสินทรัพย์รวมเฉลี่ย                      5.31        (5.52)     367.01
                  (%)                                                                  
  --------------- --------------------------- ----------------- ----------- ---------- -----------

11.2 คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

1) ข้อมูลทั่วไปและการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ

บริษัทได้เริ่มก่อตั้งขึ้นเมื่อปี 2503 ภายใต้ชื่อ บริษัท ไทยเกรียงการทอ จำกัด
เพื่อดำเนินธุรกิจหลักในอุตสาหกรรมสิ่งทอ
โดยเป็นผู้ผลิตเส้นด้ายและผ้าทอดิบจำหน่ายทั้งในและต่างประเทศ ต่อมาในปี 2535
บริษัทได้แปลงสภาพเป็นบริษัทมหาชนและได้นำหุ้นเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
และได้เปลี่ยนชื่อเป็นบริษัท ไทยเกรียง กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) เมื่อวันที่ 25 กุมภาพันธ์ 2547

สืบเนื่องจากการเปิดการค้าเสรี รวมถึงการยกเลิกระบบการจัดสรรโควต้าสิ่งทอในต้นปี 2548
ทำให้ภาวะการแข่งขันในตลาดการค้ารุนแรงอย่างมากทั้งในประเทศและต่างประเทศ
ส่งผลให้ราคาขายของสินค้าสิ่งทอลดลงและทำให้บริษัทต้องประสบกับภาวะขาดทุน
และมีปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงินมาโดยตลอด ในปี 2549
บริษัทจึงหยุดการผลิตในกิจการสิ่งทอทั้งหมด
โดยหยุดการผลิตในส่วนโรงปั่นด้ายและโรงทอในเดือนกุมภาพันธ์ 2549
และหยุดการผลิตในส่วนของแผนกการ์เม้นท์ทั้งหมดในเดือนมิถุนายน 2549
บริษัทมีการเลิกจ้างพนักงานในช่วงปี 2549 และ 2550
และจ่ายค่าชดเชยการเลิกจ้างตามกฎหมายแรงงานแล้ว

ภายหลังจากการหยุดกิจการสิ่งทอ บริษัทมีโครงการที่จะดำเนินธุรกิจใหม่ คือ
ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

หลังจากที่บริษัทพยายามปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงิน 2 แห่ง
และในที่สุดก็ประสบความสำเร็จในการปรับโครงสร้างหนี้และมีกำไรจากการปรับโครงสร้างหนี้ในปี
2551
ต่อมาบริษัทได้เริ่มประกอบธุรกิจโดยการเป็นนายหน้าขายห้องชุดและมีรายได้จากธุรกิจนายหน้าซื้อขายคอนโดมิเนียม

ในปี 2552 บริษัทได้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง
โดยเป็นการเข้าไปลงทุนซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียมและที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อขาย
โดยมีรายได้จากการขายห้องชุดคอนโดมิเนียมจำนวน 28.40 ล้านบาท

ในปี 2553 บริษัทมีรายได้จากการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 597.89 ล้านบาท
รายได้จากการให้เช่าพื้นที่ห้องชุด 20.31 ล้านบาท รายได้จากการรับจ้างก่อสร้าง 13.04
ล้านบาท และ รายได้อื่นอีก 2.06 ล้านบาท รวมมีรายได้ทั้งสิ้น 633.29 ล้านบาท
ทำให้บริษัทมีกำไรสุทธิ 87.51 ล้านบาท

2) ผลการดำเนินงานที่ผ่านมา

2.1) รายได้

ในปี 2553 บริษัทได้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายอย่างจริงจัง
โดยมีรายได้หลักมาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 597.89 ล้านบาท
รายได้จากการให้เช่าพื้นที่ห้องชุด จำนวน 20.31 ล้านบาท รายได้จากการรับจ้างก่อสร้าง จำนวน
13.04 ล้านบาท และ เป็นรายได้อื่นอีก จำนวน 2.06 ล้านบาท รวมรายได้ทั้งปี 2553 จำนวน
633.29 ล้านบาท ในขณะที่ปี 2552 บริษัทมีรายได้ทั้งหมดเท่ากับ 31.67 ล้านบาท
ประกอบด้วยรายได้จากการขายห้องชุด จำนวน 28.40 ล้านบาท และ รายได้อื่น จำนวน 3.27
ล้านบาท

ซึ่งเมื่อพิจารณารายได้รวมในปี 2553 เพิ่มขึ้นจากปี 2552 โดยเพิ่มขึ้นเท่ากับ 601.63 ล้านบาท
เนื่องจากในปี 2553 บริษัทได้มีการรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
เพิ่มขึ้นจำนวน 569.49 ล้านบาท รับรู้รายได้จากการให้เช่าพื้นที่ห้องชุด เพิ่มขึ้นจำนวน 20.31
ล้านบาท รับรู้รายได้จากการรับจ้างก่อสร้าง เพิ่มขึ้นจำนวน 13.04 ล้านบาท ส่วนรายได้อื่น
ลดลงจำนวน 1.21 ล้านบาท และในปีต่อๆไป
บริษัทก็จะยังคงมีการรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง

2.2) ต้นทุนและค่าใช้จ่าย

สำหรับในปี 2553 บริษัทมีต้นทุนและค่าใช้จ่ายทั้งหมดเท่ากับ 542.82 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นจากปี
2552 เนื่องจากทางบริษัทมีการลงทุนพัฒนาโครงการ ซึ่งเป็นต้นทุนของสินค้าที่ขาย จำนวน 446.89
ล้านบาท และมีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารรวม 95.93 ล้านบาท
โดยส่วนใหญ่เป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารและค่าใช้จ่ายพนักงาน
เป็นผลมาจากบริษัทมีจำนวนพนักงานเพิ่มขึ้นและมีการว่าจ้างผู้บริหารเข้ามาบริหารจัดการองค์กรเพื่อรองรับการทำธุรกิจของบริษัท

โดยมีรายละเอียดต้นทุนและค่าใช้จ่าย ดังนี้

  ------------------------------------------------------------------------
  หน่วย : พันบาท                                 2553           2552
  -------------------------------------------- -------------- ------------
  ต้นทุนขาย                                      446,886        25,500

  เงินเดือนและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับพนักงาน                26,835         1,685

  ค่าตอบแทนกรรมการและเบี้ยประชุม                   2,773          2,940

  ค่าที่ปรึกษาและค่าวิชาชีพ                           6,537          7,107

  ค่าโฆษณาและส่งเสริมการขาย                       15,136         951

  ค่าธรรมเนียมธนาคาร                             1,240          7

  ค่าใช้จ่ายชดเชยสำหรับการเลิกจ้างพนักงาน             -              -

  ค่าไฟฟ้าและน้ำประปา                             5,260          134

  ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ                               11,669         88

  อื่นๆ                                          26,483         6,113

  รวม                                          542,819        44,525
  ------------------------------------------------------------------------

2.3) ดอกเบี้ยจ่าย

ในปี 2551 บริษัทได้เจรจาประนีประนอมเพื่อปรับโครงสร้างหนี้เป็นผลสำเร็จ
และจ่ายชำระหนี้สินตามสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินสองแห่งในปี 2551 ทั้งจำนวน
ทั้งนี้ประกอบกับบริษัทไม่มีการจัดหาเงินทุนจากการกู้ยืม จึงส่งผลให้ปี 2552
บริษัทไม่มีภาระหนี้เงินต้นที่ต้องชำระคืนและดอกเบี้ยจ่าย
อันส่งผลดีต่อบริษัทในด้านความเสี่ยงทางการเงินค่อนข้างต่ำ

ในปี 2553 บริษัทมีดอกเบี้ยจ่าย จำนวน 2.97 ล้านบาท
เกิดจากการที่บริษัททำสัญญาเช่าซื้อรถยนต์เพื่อนำมาใช้ในการประกอบกิจการ จำนวน 2 คัน

2.4) กำไร (ขาดทุน) สุทธิ

ในปี 2552 บริษัทมีรายได้รวม 31.94 ล้านบาท และมีค่าใช้จ่ายรวม 44.52 ล้านบาท
จึงทำให้เกิดขาดทุนสุทธิจำนวน 12.58 ล้านบาท
เนื่องจากบริษัทมีต้นทุนของห้องชุดเพื่อขายค่อนข้างสูงจำนวน 25.5 ล้านบาท
ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการบริหารและค่าใช้จ่ายพนักงานจำนวน 19.02 ล้านบาท
โดยเป็นค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นตามการปรับเปลี่ยนโครงสร้างองค์กรเพื่อรองรับการขยายการเติบโตของธุรกิจในอนาคต
จึงทำให้ในปี 2552 บริษัทเกิดผลขาดทุนสุทธิ

ในปี 2553 บริษัทมีรายได้รวม 633.29 ล้านบาท ต้นทุนขาย จำนวน 446.87 ล้านบาท
ค่าใช้จ่ายรวม จำนวน 95.93 ล้านบาท และ ดอกเบี้ยจ่าย จำนวน 2.97 ล้านบาท
จึงทำให้บริษัทมีกำไร จำนวน 87.50 ล้านบาท

3) ฐานะการเงิน

3.1) สินทรัพย์

สินทรัพย์รวมของบริษัท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 มีจำนวนทั้งสิ้น 3,097.77 ล้านบาท
โดยสินทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นสินทรัพย์หมุนเวียนจำนวน 2,782.60 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 89.82
ของสินทรัพย์รวม ประกอบด้วยรายการเงินสดหรือรายการเทียบเท่าเงินสด จำนวน 39.13
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 1.26 ของสินทรัพย์รวม , ต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน
2,705.79 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 87.35 ของสินทรัพย์รวม ส่วนอุปกรณ์ สุทธิเพิ่มขึ้นเป็น 9.66
ล้านบาท เนื่องจากในปี 2553 บริษัทได้มีการซื้ออุปกรณ์ จำนวน 0.53 ล้านบาทและยานพาหนะ
จำนวน 9.13 ล้านบาท

3.2) หนี้สิน

หนี้สินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัท มีจำนวนทั้งสิ้น 1,672.95 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปี
2552 จำนวน 1,669.97 ล้านบาท โดยเป็นเงินกู้ยืมธนาคาร จำนวน 1,478.43 ล้านบาท
เงินกู้ระยะสั้นตามตั๋วสัญญาใช้เงิน จำนวน 71.76 ล้านบาท เป็นเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า จำนวน
83.12 ล้านบาท เจ้าหนี้สัญญาเช่าซื้อ จำนวน 6.78 ล้านบาท เจ้าหนี้การค้า จำนวน 7.77
ล้านบาท และค่าใช้จ่ายค้างจ่ายอื่น จำนวน 25.09 ล้านบาท

3.3) ส่วนของผู้ถือหุ้น

ส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 เป็นจำนวน 1,424.81 ล้านบาท ประกอบด้วย
ทุนที่ออกและชำระแล้ว จำนวน 3,792.99 ล้านบาท ส่วนต่ำกว่ามูลค่าหุ้นสามัญ จำนวน 2,119.25
ล้านบาท
กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนระยะยาวในหลักทรัพย์เผื่อขาย
จำนวน 0.47 ล้านบาทและ ขาดทุนสะสม จำนวน 249.39 ล้านบาท

ส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552 เท่ากับ 195.85 ล้านบาท
โดยประกอบด้วยทุนที่ออกและชำระแล้วจำนวน 532.60 ล้านบาท
กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนระยะยาวในหลักทรัพย์เผื่อขายจำนวน
0.15 ล้านบาทและขาดทุนสะสม 336.89 ล้านบาท

การเปลี่ยนแปลงของทุนที่ออกและชำระแล้ว เป็นผลมาจากที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นครั้งที่ 1/2552
เมื่อวันที่ 28 กรกฎาคม 2552 มีมติอนุมัติลดทุนจดทะเบียนจาก 1,057.21 ล้านบาท (หุ้นสามัญ
1,057.21 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1.00 บาท) เป็น 532.60 ล้านบาท (หุ้นสามัญ 532.60
ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1.00 บาท) และเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 532.60 ล้านบาท เป็น
6,500.00 ล้านบาท โดยการออกและเสนอขายหุ้นสามัญจำนวน 5,967.40 ล้านหุ้น
มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1.00 บาท และเมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2553 ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นครั้งที่
1/2553 ได้มีมติอนุมัติการจัดสรรหุ้นเพิ่มทุนให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมจำนวน 2,663.02 ล้านหุ้น ในราคา
0.35 บาทต่อหุ้น และจัดสรรให้บุคคลในวงจำกัด คือ กลุ่มณุศาศิริ จำนวน 2,165.53 ล้านหุ้น
ในราคา 0.35 บาทต่อหุ้น เพื่อเป็นการจ่ายชำระค่าซื้อทรัพย์สิน 5 โครงการ โดยบริษัทฯ
ได้จัดสรรหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้แก่กลุ่มณุศาศิริเป็นที่เรียบร้อยแล้วเมื่อวันที่ 12 มีนาคม 2553
และมีผู้ถือหุ้นเดิมใช้สิทธิจองซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวน 1,094.86 ล้านหุ้น
ส่งผลให้ทุนจดทะเบียนที่ออกและชำระแล้วของบริษัทฯ เพิ่มขึ้นจาก 532.60 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2552
เป็น 3,792.99 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2553

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทมีทุนจดทะเบียน 6,500.00 ล้านบาท เป็นหุ้นสามัญ 6,500.00
ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ 1.00 บาท ในขณะที่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552 บริษัทมีทุนจดทะเบียน
532.60 ล้านบาทเป็นหุ้นสามัญ 532.60 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ 1.00 บาท และวันที่ 31 ธันวาคม
2551 บริษัทมีทุนจดทะเบียน 1,057.21 ล้านบาทเป็นหุ้นสามัญ 1057.21 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ
1.00 บาท

3.4) สภาพคล่อง

กระแสเงินสดของบริษัทในระหว่างปี 2553 และ 2552 เป็นดังนี้

  ----------------------------------------- -------------- ---------------
  หน่วย : พันบาท                              2553           2552

  กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน                  (1,642,064)    (159,282)

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุน                   (306,413)      2,205

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงิน                1,930,429      -

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเพิ่มขึ้น (ลดลง)         (18,048)       (157,077)
  ----------------------------------------- -------------- ---------------

-   กระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน

ในปี 2553 บริษัทมีกระแสเงินสดใช้ไปจากกิจกรรมดำเนินงานเท่ากับ 1,642.06 ล้านบาท
สืบเนื่องจากบริษัทมีต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ 1,823.35 ล้านบาท
ซึ่งเป็นการใช้กระแสเงินสดเพื่อการดำเนินธุรกิจหลักของบริษัท

-   กระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุน

กระแสเงินสดจากกิจกรรมการลงทุนในปี 2553 เท่ากับ 306.41 ล้านบาท
ส่วนใหญ่เกิดจากการจ่ายเงินเพื่อซื้อห้องชุดให้เช่า จำนวน 300.88 ล้านบาท

-   กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงิน

กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินในปี 2553 จำนวน 1,930.43 ล้านบาท
เกิดจากการกู้ยืมเงินจากธนาคารจำนวน 1,487.56 ล้านบาท กู้ยืมเงินโดยออกตั๋วสัญญาใช้เงิน
จำนวน 71.76 ล้านบาท เงินสดรับจากการเพิ่มทุน จำนวน 383.20 ล้านบาท

อัตราส่วนสภาพคล่องที่สำคัญ

บริษัทมีอัตราส่วนสภาพคล่อง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 เท่ากับ 5.18 เท่า ลดลงจาก 61.08
เท่า ณ สิ้นปี 2552 ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากในปี 2553 บริษัทมีสินทรัพย์หมุนเวียนสูงถึง 2,782.60
ล้านบาท ในขณะเดียวกันมีหนี้สินหมุนเวียน 537.13 ล้านบาท

11.3 ค่าตอบแทนของผู้สอบบัญชี

1.  ค่าตอบแทนของผู้สอบบัญชี (Audit fee)

  บริษัท อั่งเปา แอสเสท จำกัด (มหาชน) จ่ายค่าตอบแทนการสอบบัญชี ในปี 2553 ให้แก่

  ---------------------- ---------------- --------------------- -----------
  ชื่อบริษัทผู้จ่าย             ชื่อผู้สอบบัญชี        สำนักงานบัญชี            ค่าสอบบัญชี
                                                                (บาท)

  บริษัท อั่งเปา แอสเสท จำกัด นางณัฐสรัคร์        บริษัท เอ.เอ็ม.ที.        1,200,000
  (มหาชน)                สโรชันนท์จีน        แอสโซซิเอท จำกัด        
  ---------------------- ---------------- --------------------- -----------

หมายเหตุ ค่าสอบบัญชีข้างต้นรวมการสอบทานรายไตรมาส 3ไตรมาส

2.  ค่าบริการอื่น (Non-audit Fee)

  - ไม่มี -