3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร
และประเภทอาคารชุดพักอาศัย เพื่อจำหน่าย
โดยบริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการและเป็นเจ้าของโครงการ
สำหรับทำเลที่ตั้งโครงการที่เลือกนำมาพัฒนานั้น
ส่วนใหญ่จะเป็นบริเวณเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ซึ่งอยู่ใกล้แหล่งชุมชนที่มีระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการต่าง ๆ
ไว้รองรับการพัฒนาอย่างครบครัน ทั้งระบบไฟฟ้า ระบบประปา การสื่อสาร
การคมนาคมขนส่งที่สะดวก ผลิตภัณฑ์ทุกประเภทที่บริษัททำการพัฒนาจะใช้
ตราสินค้า “ปริญสิริ” ภายใต้แนวความคิด “เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ”

รูปตราสินค้าของบริษัท

[]

บริษัทให้ความสำคัญกับคุณภาพสินค้าเป็นอย่างมาก โดยผสานทุกรายละเอียด ทุกความประณีต
ด้วยวัสดุคุณภาพที่คัดสรรด้วยความตั้งใจในทุกองค์ประกอบของบ้าน
อีกทั้งยังมีการตรวจสอบคุณภาพของผลิตภัณฑ์ในทุก ๆ ขั้นตอน
รวมทั้งมีการพัฒนาปรับปรุงผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
เพื่อให้ผลิตภัณฑ์ตรงกับความต้องการของลูกค้ามากที่สุด

ปัจจุบันการขายผลิตภัณฑ์ของบริษัท จะให้ชำระเงินจอง เงินดาวน์ และเงินทำสัญญา
จากลูกค้ารวมทั้งสิ้นประมาณร้อยละ 10 – 30 ของราคาขาย
สำหรับระยะเวลาการผ่อนชำระเงินดาวน์ประมาณ 3 – 8 งวด
ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการก่อสร้างและการตกลงกันระหว่างลูกค้ากับบริษัท
การส่งมอบบ้านและการโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้กับลูกค้าจะกำหนดในวันทำสัญญาและจะระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
ทั้งนี้ยังขึ้นอยู่กับความพร้อมของลูกค้าแต่ละรายด้วย

รายละเอียดของผลิตภัณฑ์ในแต่ละประเภทมีดังนี้

3.1.1 ประเภทหมู่บ้านจัดสรร

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรรเพื่อจำหน่ายของบริษัทนั้น
เป็นการพัฒนาโครงการในลักษณะแนวราบ ซึ่งตัวผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเป็นบ้านหรืออาคารที่สูงไม่เกิน
4 ชั้น โดยรูปแบบบ้านหรืออาคาร และรูปแบบโครงการ
ในแต่ละโครงการจะแตกต่างกันออกไปตามความเหมาะสมของสถานที่ตั้งของโครงการและความต้องการของลูกค้า
ซึ่งในแต่ละโครงการที่บริษัทพัฒนานั้นจะมีสาธารณูปโภคโครงการอย่างครบครัน
โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกและการรักษาความปลอดภัย เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ
ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น
ทั้งนี้โครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรรของบริษัทยังแบ่งออกเป็นแต่ละเฉพาะตัวผลิตภัณฑ์และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแต่ละกลุ่ม
โดยจะใช้ชื่อโครงการที่ต่างกันออกไป ซึ่งแบ่งออกได้อีกดังนี้

(1) บ้านเดี่ยว (Single Detached Home)

(1.1) บ้านเดี่ยวตลาดบน

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : สิริทาวารา

ระดับราคา : 7.0 ล้านบาทขึ้นไป

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง

รูปตัวอย่างผลิตภัณฑ์บ้านเดี่ยวตลาดบน

(1.2) บ้านเดี่ยวตลาดกลาง

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : ปริญญดา

ระดับราคา : 3.0 – 7.0 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ค่อนข้างสูง

รูปตัวอย่างผลิตภัณฑ์บ้านเดี่ยวตลาดกลาง

[] (2) บ้านแฝด (Semi Detached Home)

ตราสัญลักษณ์โครงการ :

ชื่อโครงการ : ปริญญดา ไลท์

ระดับราคา : 2.00 – 4.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

รูปตัวอย่างผลิตภัณฑ์บ้านแฝด

(3) ทาวน์เฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ (Town House & Home Office)

(3.1) ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : ปริญลักษณ์

ระดับราคา : 1.5 – 3.0 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

รูปตัวอย่างผลิตภัณฑ์ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น

(3.2) ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น

[]

ตราสัญลักษณ์โครงการ :

ชื่อโครงการ : ปริญลักษณ์ ไลท์

ระดับราคา : 1.00 – 2.50 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

รูปตัวอย่างผลิตภัณฑ์ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น

(3.3) โฮมออฟฟิศ

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

[]

ชื่อโครงการ : ปริญลักษณ์, ปริญลักษณ์ ไลท์

ระดับราคา : 2.00 – 4.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

รูปตัวอย่างผลิตภัณฑ์โฮมออฟฟิศ

3.1.2 ประเภทอาคารชุดพักอาศัย

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดพักอาศัยเพื่อจำหน่ายของบริษัทนั้น
เป็นการพัฒนาโครงการในลักษณะแนวสูง ซึ่งตัวผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเป็นอาคารชุดพักอาศัยที่สูง 8
ชั้นขึ้นไป โดยรูปแบบอาคารชุดพักอาศัย และรูปแบบโครงการ
ในแต่ละโครงการจะแตกต่างกันออกไปตามความเหมาะสมของสถานที่ตั้งของโครงการและความต้องการของลูกค้า
ซึ่งในแต่ละโครงการที่บริษัทพัฒนานั้นจะมีสาธารณูปโภคโครงการอย่างครบครัน
โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกและการรักษาความปลอดภัย เช่น สระว่ายน้ำล้อมด้วยสวนสวย ลิฟท์
ระบบจานดาวเทียม ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น
ทั้งนี้โครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัยของบริษัทยังแบ่งออกเป็นแต่ละลักษณะของผลิตภัณฑ์
โดยจะใช้ชื่อโครงการที่ต่างกันออกไป ซึ่งแบ่งออกได้อีกดังนี้

(1) อาคารชุดพักอาศัยประเภทระดับความสูงของอาคารไม่เกิน 9 ชั้น (Low Rise)

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : เดอะพัลซ์

ระดับราคา : 1.29 – 3.60 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

รูปตัวอย่างผลิตภัณฑ์อาคารชุดพักอาศัยไม่เกิน 9 ชั้น (เดอะพัลซ์)

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : สมาร์ทคอนโด

ระดับราคา : 0.69 - 1.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

รูปตัวอย่างผลิตภัณฑ์อาคารชุดพักอาศัยไม่เกิน 9 ชั้น (สมาร์ทคอนโด)

(2) อาคารชุดพักอาศัยประเภทระดับความสูงของอาคารเกิน 9 ชั้น (High Rise)

[]

ตราสัญลักษณ์โครงการ :

ชื่อโครงการ : เดอะคอมพลีท

ระดับราคา : 1.79 – 12.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

รูปตัวอย่างผลิตภัณฑ์อาคารชุดพักอาศัยเกิน 9 ชั้น (เดอะคอมพลีท)

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัท และบริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด “บริษัทย่อย”
มีรายละเอียดการพัฒนาโครงการต่าง ๆ ดังนี้

ตารางรายละเอียดโครงการที่เปิดขายอยู่ของบริษัท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550

[TABLE]

[TABLE]

ตารางรายละเอียดโครงการของที่เปิดขายอยู่บริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2550

[TABLE]

หมายเหตุ มูลค่าเงินลงทุนในโครงการของบริษัท และบริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด
ไม่รวมค่าที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการ

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

3.2.1 การตลาด

กลยุทธ์การแข่งขัน

จากกลยุทธ์ระดับธุรกิจ (Business Strategy)
ที่บริษัทใช้กลยุทธ์การมุ่งเน้นการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ
(Differentiation-base Focus)
ทั้งยังมุ่งเน้นให้เกิดความเชื่อมั่นในบริษัทและผลิตภัณฑ์กับผู้บริโภค
ดังนั้นในด้านการตลาดของบริษัทจึงมีกลยุทธ์การแข่งขันโดยแบ่งออกได้ดังนี้

(1) ด้านผลิตภัณฑ์

บริษัทให้ความสำคัญอย่างมากในกลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์
โดยมุ่งเน้นการสร้างความแตกต่างในตัวผลิตภัณฑ์ภายใต้สโลแกน
“เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ”
เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีความต้องการที่แตกต่างกัน เช่น ทำเลที่ตั้งโครงการ
รูปแบบโครงการ รูปแบบบ้าน ขนาดพื้นที่
ใช้สอย เป็นต้น ซึ่งบริษัทได้แยกผลิตภัณฑ์ภายใต้ชื่อโครงการที่แตกต่างกัน
เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ตรงกับความต้องการมากที่สุด
เพื่อตอบสนองความพึงพอใจและรองรับความต้องการขอลูกค้าให้ได้สูงสุด
จากการควบคุมการทำงานในทุกขั้นตอน ไม่ว่าจะเป็นการเลือกทำเลที่ตั้งในการซื้อที่ดิน
การออกแบบบ้าน การออกแบบโครงการและสภาพแวดล้อม การเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพสินค้า
และการก่อสร้าง รวมไปถึงการพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
ส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ของบริษัทได้รับการยอมรับและความเชื่อมั่นจากลูกค้าไม่ว่าจะเป็นแบบบ้านที่สวยงาม
ความลงตัวของพื้นที่ใช้สอย รูปแบบโครงการและสภาพแวดล้อมที่ร่มรื่น
ความปราณีตในการก่อสร้าง การเลือกใช้วัสดุที่ดีได้มาตรฐาน

(2) การกำหนดราคาผลิตภัณฑ์

บริษัทมีนโยบายในการกำหนดราคาผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับราคาตลาด
และสามารถแข่งขันกับคู่แข่งขันได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการอื่น ๆ
บนทำเลเดียวกันหรือใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท ทั้งนี้ยังคำนึงถึงคุณภาพสินค้า
และต้นทุนโครงการ เช่น ค่าที่ดิน ค่าออกแบบ ค่าก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายทางการตลาด เป็นต้น

(3) การส่งเสริมการตลาด

กลยุทธ์ในการส่งเสริมการตลาด เป็นอีกกลยุทธ์หนึ่งที่บริษัทให้ความสำคัญ
และนำมาใช้แข่งขันกับคู่แข่งขัน เพื่อสร้างการรับรู้ต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand Awareness)
โดยใช้เพื่อจูงใจให้เกิดความต้องการผลิตภัณฑ์ เพื่อเตือนความทรงจำในสินค้า
อีกทั้งยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ และภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัทอีกด้วย
บริษัทได้นำเครื่องมือการส่งเสริมการตลาดที่สำคัญมาใช้ดังนี้ การโฆษณา,
การขายโดยใช้พนักงานขาย, การส่งเสริมการขาย, การตลาดทางตรง และการตลาดทางอ้อม

สำหรับในรอบปี 2550 บริษัททำการโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านช่องทางต่าง ๆ
เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทมากที่สุด ซี่งมีรายละเอียดดังนี้

กลยุทธ์ Above the line

- โฆษณาผ่านสื่อวิทยุ ด้วยแนวความคิด “Prinsiri Angle” เพื่อส่งเสริมภาพลักษณ์ให้กับบริษัท
และสื่อถึงความอบอุ่นของครอบครัวในทุก ๆ โครงการของบริษัท

- โฆษณาผ่านสื่อโทรทัศน์ ด้วยภาพยนต์โฆษณาชุด “สมาร์ทคอนโด พระราม 2”
เพื่อถ่ายทอดมุมมองความแตกต่างในหลาย ๆ ด้านของอาคารชุดพักอาศัยที่บริษัทเป็นผู้พัฒนา

- โฆษณาผ่านนิตยสาร และหนังสือพิมพ์

- จัดส่ง SMS ข้อมูลและรายละเอียดต่าง ๆ ของโครงการใหม่
รวมไปถึงรายการส่งเสริมการขายที่มีในขณะนั้น ไปยังโทรศัพท์มือถือของลูกค้า

กลยุทธ์ Below the line

- โฆษณาผ่านสื่อป้ายโฆษณา (Cut Out)
โดยเลือกขึ้นป้ายตามถนนสายสำคัญที่อยู่โดยรอบบริเวณโครงการของบริษัท
เพื่อใช้ในการดึงลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเข้าเยี่ยมชมโครงการของบริษัท

- โฆษณาผ่านสื่อเว็ปไซด์ www.prinsiri.com

- กิจกรรม Road Show โดยใช้ Mascot Teddy Bear Family
ที่จัดทำขึ้นเป็นแบบเฉพาะของปริญสิริ ออกประชาสัมพันธ์แนะนำโครงการต่าง ๆ
และให้ข้อมูลแก่ลูกค้า

- จัดกิจกรรมต่าง ๆ ให้กับลูกค้าที่อยู่อาศัยในโครงการของบริษัท
และเชิญลูกค้าเป้าหมายเข้าร่วมกิจกรรมด้วย เพื่อเสริมสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้า
และสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัท

- จัดบู๊ธออกงาน ตามสถานที่ต่าง ๆ เช่น งานมหกรรมบ้านและคอนโด, ห้างสรรพสินค้า
และอาคารสำนักงาน เพื่อประชาสัมพันธ์โครงการต่าง ๆ ของบริษัทให้กับลูกค้า

ทั้งนี้ในปี 2550 บริษัทยังสร้างตราสินค้าใหม่เพิ่มขึ้นและทำการประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่อง
เพื่อให้ง่ายต่อการจดจำผลิตภัณฑ์ของบริษัทอีก 4 ตราสินค้า
ได้แก่ตราสินค้าประเภทอาคารชุดพักอาศัย โดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ “เดอะคอมพลีท” และ
“สมาร์ทคอนโด” ตราสินค้าประเภทบ้านแฝด โดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ “ปริญญดา ไลท์”
และตราสินค้าประเภททาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น โดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ “ปริญลักษณ์ ไลท์”

(4) ต้นทุนผลิตภัณฑ์

บริษัทมีการบริหารต้นทุนผลิตภัณฑ์
ที่มุ่งเน้นในการควบคุมราคาต้นทุนในการพัฒนาโครงการให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม
เพื่อรักษาอัตรากำไรขั้นต้นและเพื่อให้ราคาผลิตภัณฑ์ของบริษัทอยู่ในระดับที่สามารถแข่งขันได้
โดยเริ่มตั้งแต่การคัดเลือกที่ดินและจัดซื้อที่ดินให้อยู่ในระดับราคาที่เหมาะสม
การวิจัยและพัฒนาในการเลือกใช้วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง
ที่มีคุณภาพดีและได้มาตรฐานโดยมีต้นทุนไม่เกินจากที่ได้กำหนดไว้
การพัฒนาเทคนิคและเทคโนโลยีในการก่อสร้างเพื่อควบคุมต้นทุนในการก่อสร้าง
ทั้งนี้ยังช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ และมาตรฐานผลิตภัณฑ์ให้สูงขึ้นอีกด้วย

(5) การบริการหลังการขาย

เพื่อให้ลูกค้ามีความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ของบริษัทมากยิ่งขึ้น
และเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจซื้อผลิตภัณฑ์
บริษัทจึงมีการบริการหลังการขายสำหรับผู้ซื้อผลิตภัณฑ์ของบริษัทดังนี้

- รับประกันคุณภาพของบ้านระยะเวลา 1 ปี นับจากวันที่โอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า
สำหรับความบกพร่องที่เกิดจากการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง

- ทำประกันการโจรกรรมให้กับลูกค้าที่ซื้อบ้านของบริษัทเป็นระยะเวลา 1 ปี

ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

จากประเภทของผลิตภัณฑ์ของบริษัท ซึ่งได้แก่ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย
ดังนั้นลักษณะลูกค้าของบริษัทจะเป็นลักษณะที่เป็นผู้ต้องการที่อยู่อาศัยแห่งใหม่
ลูกค้าในแต่ละรายจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์
โฮมออฟฟิศ และอาคารชุดพักอาศัย ที่แตกต่างกันออกไปตามเหตุผล เงื่อนไข และข้อจำกัด
ทั้งนี้ถือได้ว่าลูกค้าดังกล่าวนั้นเป็นผู้บริโภคขั้นสุดท้าย (End User)

เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ตรงกับความต้องการมากที่สุด
บริษัทจึงได้ผลิตที่อยู่อาศัยให้มีความหลากหลายเพื่อตอบสนองความพึงพอใจและรองรับความต้องการของลูกค้าให้ได้สูงสุด
ดังนั้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจึงสามารถแบ่งออกได้อีกตามรายได้ของลูกค้า ดังนี้

(1) กลุ่มที่มีรายได้สูง สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
จะเป็นผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดบน ในชื่อโครงการ “สิริทาวารา”

(2) กลุ่มที่มีรายได้ค่อนข้างสูง สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
จะเป็นผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดกลาง ในชื่อโครงการ “ปริญญดา”
ประเภทอาคารชุดพักอาศัย ในชื่อโครงการ “เดอะพัลซ์” และ “เดอะคอมพลีท”

(3) กลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
จะเป็นผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านแฝด ในชื่อโครงการ “ปริญญดา ไลท์”
ประเภททาวน์เฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ ในชื่อโครงการ “ปริญลักษณ์” และ “ปริญลักษณ์ ไลท์”
ประเภทอาคารชุดพักอาศัย ในชื่อโครงการ “เดอะพัลซ์”, “เดอะคอมพลีท” และ “สมาร์ทคอนโด”

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทมีรายได้จากผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดบน
คิดเป็นสัดส่วนรายได้ร้อยละ 4.64 ของยอดขายรวม
มีรายได้จากผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดกลางและบ้านแฝด คิดเป็นสัดส่วนรายได้ร้อยละ 50.62
ของยอดขายรวม มีรายได้จากผลิตภัณฑ์ประเภททาวน์เฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ
คิดเป็นสัดส่วนรายได้ร้อยละ 41.39 ของยอดขายรวม
และบริษัทไม่มีรายได้จากผลิตภัณฑ์ประเภทอาคารชุดพักอาศัย
เนื่องจากบริษัทเริ่มเปิดขายโครงการอาคารชุดพักอาศัยใหม่ ในปี 2550
และอยู่ในระหว่างการดำเนินงานก่อสร้าง ทั้งนี้มีจำนวน 4 โครงการ ได้แก่ เดอะคอมพลีท
นราธิวาส, เดอะคอมพลีท ราชปรารภ, เดอะพัลซ์ พหลโยธิน 37 และ สมาร์ทคอนโด พระราม 2

ในปี 2548 – ปี 2550 บริษัทไม่มีสัดส่วนการขายให้แก่ลูกค้ารายใดรายหนึ่งเกินกว่าร้อยละ 10
ของรายได้รวม เนื่องจากการขายผลิตภัณฑ์ของบริษัท
เป็นลักษณะการขายโดยตรงให้กับผู้บริโภคขั้นสุดท้าย (End User)

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทจำหน่ายผลิตภัณฑ์โดยผ่านช่องทางการจำหน่ายแบบช่องทางทางตรง
และเป็นการขายโดยพนักงานขายของบริษัทซึ่งประจำอยู่ที่สำนักงานขายตามโครงการต่าง ๆ
นอกจากการขายที่ประจำอยู่ที่สำนักงานขายตามโครงการต่าง ๆ แล้ว
บริษัทมีการขายผ่านพนักงานขายของบริษัทโดยการออกบูธแสดงสินค้าตามสถานที่ต่าง ๆ
ที่สำคัญเป็นครั้งคราวอีกด้วย

3.2.2 ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

3.2.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม

ตลอดช่วงปี 2550 ที่ผ่านมาท่ามกลางภาวะทางการเมืองที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรุนแรง
การชลอตัวของเศรษฐกิจ ปัญหาราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น
ส่งผลต่อภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมชะลอตัวลง
อย่างไรก็ตามมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นใหม่ทั้งหมดในปี 2550 ประมาณ 83,828 ยูนิต
รวมมูลค่าสูงถึง 208,313 ล้านบาท
ซึ่งภาคที่อยู่อาศัยเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำคัญที่มีการเปิดตัวใหม่มากที่สุดถึง 81,364 ยูนิต
รวมมูลค่าสูงถึง 186,250 ล้านบาท หรือประมาณร้อยละ 94
ของจำนวนอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นใหม่ทั้งหมด ซึ่งหากเทียบเป็นมูลค่านั้นจะเท่ากับร้อยละ 89
ของมูลค่ารวมที่มีการพัฒนาในปี 2550

การที่อสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ส่วนใหญ่เป็นภาคที่อยู่อาศัยนั้น
เนื่องจากเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีปริมาณความต้องการสูงกว่า
และเป็นภาคสำคัญที่สุดของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

แผนภูมิแสดงจำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

[]

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย

สำหรับการขยายตัวของจำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มขึ้น ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
มีการเติบโตมาอย่างต่อเนื่องโดยปี 2545 – 2549 โดยมีจำนวน 34,035 ยูนิต, 50,594 ยูนิต,
62,796 ยูนิต, 67,829 ยูนิต และ 78,116 ยูนิต ตามลำดับ ซึ่งมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย
(CAGR) คิดเป็นร้อยละ 23.08 ต่อปี

ถึงแม้ว่าในปี 2550 ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะในภาคที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายด้าน
ไม่ว่าจะเป็นภาวะราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น
ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนราคาวัสดุในการก่อสร้างที่เชื่อมโยงกับปิโตรเลียมมีการปรับตัวสูงขึ้น
และวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ ก็ปรับตัวสูงขึ้นโดยผ่านค่าขนส่ง
รวมไปถึงความผันผวนของสถานการณ์ทางการเมืองอย่างรุนแรง
และสถานการณ์ความไม่สงบในชายแดนภาคใต้
ประกอบกับปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยตรง
คืออัตราดอกเบี้ยที่มีการปรับตัวสูงขึ้นเป็นระยะ
แต่อย่างไรก็ตามภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2550 ถึงแม้จะไม่มีการขยายตัว
แต่ก็ลดลงเล็กน้อยจากปี 2549 โดยจะเห็นได้จากในปี 2550 จำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มขึ้นใน
เขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลลดลงเมื่อเทียบกับปี 2549 เพียงร้อยละ 1.40
จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่
จดทะเบียน 78,116 ยูนิตในปี 2549 ลดลงเหลือ 77,019 ยูนิตในปี 2550 ซึ่งลดลงเพียง 1,097
ยูนิตเท่านั้น

แผนภูมิเปรียบเทียบประเภทที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

ปี 2549 ปี 2550

จำนวนที่อยู่อาศัยรวม 66,118 ยูนิต จำนวนที่อยู่อาศัยรวม 81,364 ยูนิต

[] []

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

สำหรับด้านอุปทาน (Supply) จากการข้อมูลรายงานการสำรวจวิจัยของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์
เรียเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) พบว่าในปี 2549
มีโครงการที่อยู่อาศัยซึ่งเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวน 66,118 ยูนิต
โดยมีประเภทที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนสูงสุดเป็นอาคารชุดร้อยละ 45 รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ร้อยละ
27, บ้านเดี่ยวร้อยละ 20, บ้านแฝดร้อยละ 5, อาคารพาณิชย์และที่ดินจัดสรรร้อยละ 3,
ตามลำดับ โดยมีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้นประมาณ 186,886 ล้านบาท
ทั้งนี้ยังมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาเฉลี่ย 2.827 ล้านบาท

ในปี 2550 โครงการที่อยู่อาศัยซึ่งเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวน 81,364
ยูนิต โดยมีประเภทที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนสูงสุดเป็นอาคารชุดร้อยละ 55
รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ร้อยละ 22, บ้านเดี่ยวร้อยละ 14, บ้านแฝดร้อยละ 7
และอาคารพาณิชย์ร้อยละ 2 โดยมีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้นประมาณ 186,250 ล้านบาท
ทั้งนี้ยังมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาเฉลี่ย 2.289 ล้านบาท

ตารางที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี 2550

แยกตามระดับราคา

(หน่วย : ยูนิต)

[]

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

จากข้อมูลระดับราคาที่อยู่อาศัย ในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี
2550 นั้นจะเห็นได้ว่าระดับราคาบ้านเดี่ยวที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป – 5
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 45.31 ของโครงการบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวใหม่
รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวระดับราคา 1 ล้านบาทขึ้นไป – 2 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 22.29
ของโครงการบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวใหม่ ในส่วนของบ้านแฝดระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดราคา
2 ล้านบาทขึ้นไป – 3 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 50.37 ของโครงการบ้านแฝดที่เปิดตัวใหม่
รองลงมาเป็นบ้านแฝดระดับราคา 1 ล้านบาทขึ้นไป – 2 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 30.71
ของโครงการบ้านแฝดที่เปิดตัวใหม่
ในส่วนของทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดราคา 1 ล้านบาทขึ้นไป – 2 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 42.90 ของโครงการทาวน์เฮ้าส์ที่เปิดตัวใหม่ รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ระดับราคา
0.50 ล้านบาทขึ้นไป – 1 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 35.68 ของโครงการทาวน์เฮ้าส์ที่เปิดตัวใหม่
ในส่วนของอาคารพาณิชย์ระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดราคา 1 ล้านบาทขึ้นไป – 2
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 39.72 ของโครงการอาคารพาณิชย์ที่เปิดตัวใหม่
รองลงมาเป็นอาคารพาณิชย์ระดับราคา 3 ล้านบาท – 5 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 34.64
ของโครงการอาคารพาณิชย์ที่เปิดตัวใหม่
ในส่วนของอาคารชุดระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดราคา 1 ล้านบาทขึ้นไป – 2 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 40.97 ของโครงการอาคารชุดที่เปิดตัวใหม่ รองลงมาเป็นอาคารชุดระดับราคา
0.50 ล้านบาทขึ้นไป – 1 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 22.16 ของโครงการอาคารชุดที่เปิดตัวใหม่
และในส่วนของที่ดินจัดสรรระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป – 10
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 85.00 ของโครงการที่ดินจัดสรร รองลงมาเป็นที่ดินจัดสรรระดับราคา 1
ล้านบาทขึ้นไป – 2 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 15.00 ของโครงการที่ดินจัดสรร

แผนภูมิจำนวนที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายได้ของที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่

ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี 2550

จำนวนที่อยู่อาศัยรวม 66,039 ยูนิต

[]

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

สำหรับด้านอุปสงค์ (Demand) จากข้อมูลรายงานการสำรวจวิจัยของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์
เรียเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) พบว่าในปี 2550
มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายได้ของที่อยู่อาศัยในโครงการที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวน
66,039 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 81.16
ของจำนวนที่อยู่อาศัยซึ่งเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปีเดียวกัน
โดยมีประเภทที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนในการจำหน่ายได้สูงสุดเป็นอาคารชุดร้อยละ 60
รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวร้อยละ 18, ทาวน์เฮ้าส์ร้อยละ 16, บ้านแฝดร้อยละ 3,
อาคารพาณิชย์ร้อยละ 2 และที่ดินจัดสรรร้อยละ 1 ตามลำดับ

3.2.2.2 การแข่งขัน

ปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันกันสูงขึ้น ดังจะเห็นได้จากมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ
ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่เพิ่มมากขึ้น และปรับปรุงผลิตภัณฑ์ให้มี ขนาด และราคา
ที่เหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจ

จากรายงานการสำรวจวิจัยของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)
พบว่าในปี 2550 มีจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 356 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายทั้งหมด
81,364 หน่วย ซึ่งมีจำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้นจากปี 2549 ประมาณร้อยละ 23.06
และมีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 186,250 ล้านบาท ซึ่งมีมูลค่าโครงการลดลงจากปี 2549
ประมาณร้อยละ 0.34
จากจำนวนหน่วยขายที่เพิ่มขึ้นแต่มีมูลค่าโครงการลดลงแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัย
ที่เน้นการผลิตที่อยู่อาศัยราคาถูกลง เพื่อตอบสนองกำลังซื้อของผู้บริโภค
ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยขายต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยในปี 2550 อยู่ที่ 2.289 ล้านบาท ซึ่งมีราคาต่ำกว่าปี
2548 ที่ 2.827 ล้านบาท

ตารางแสดงรายชื่อบริษัทที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยในโครงการที่เปิดตัวใหม่สูงสุด 10 อันดับแรก

ของปี 2550

+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| ลำ  | ชื่อบริษัท                          | จำนวนโครงการ | จ           |
| ดับที่ |                                 |              | ำนวนที่อยู่อาศัย |
|     |                                 | (โครงการ)    |             |
|     |                                 |              | (ยูนิต)       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 1   | บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด      | 26           | 10,208      |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 2   | บริษัท แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด | 5            | 8,564       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 3   | บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)         | 13           | 5,460       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 4   | บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน)         | 8            | 3,159       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 5   | บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด     | 8            | 3,109       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 6   | บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้           | 11           | 2,840       |
|     | ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)        |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 7   | บริษัท พลัส พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด         | 10           | 2,375       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 8   | บริษัท อารียา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด       | 4            | 2,014       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 9   | บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด     | 6            | 1,485       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 10  | บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด        | 6            | 1,317       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

ตารางแสดงรายชื่อบริษัทที่มีมูลค่าโครงการประเภทที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่สูงสุด 10 อันดับแรก

ของปี 2550

+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| ลำ  | ชื่อบริษัท                          | จำนวนโครงการ | มูลค่าโครงการ |
| ดับที่ |                                 |              |             |
|     |                                 | (โครงการ)    | (ล้านบาท)    |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 1   | บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด      | 26           | 14,173      |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 2   | บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)         | 13           | 12,349      |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 3   | บริษัท แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด | 5            | 8,202       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 4   | บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้           | 11           | 7,272       |
|     | ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)        |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 5   | บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน)         | 8            | 6,333       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 6   | บริษัท ไรมอนด์แลนด์ จำกัด (มหาชน)    | 1            | 5,952       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 7   | บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด        | 6            | 5,400       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 8   | บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด     | 6            | 4,723       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 9   | บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)         | 6            | 4,387       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 10  | บริษัท อารียา พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด       | 4            | 3,898       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

3.2.2.3 ศักยภาพในการแข่งขัน

จากประสบการณ์ ความรู้ ความสามารถ และความชำนาญ
ของบริษัทในอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมาอย่างยาวนานและต่อเนื่อง
ปัจจุบันทำให้บริษัทถือได้ว่าเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่เป็นที่รู้จักของผู้บริโภคเป็นอย่างดี
จากการมุ่งเน้นความเป็นเลิศของผลิตภัณฑ์และบริการ ภายใต้สโลแกน
“เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ” จึงทำให้ผลิตภัณฑ์ของบริษัทมีคุณภาพสูง
ด้วยการผสานทุกรายละเอียด ทุกความประณีต
ด้วยวัสดุคุณภาพที่คัดสรรด้วยความตั้งใจในทุกองค์ประกอบของบ้าน
จนได้รับการยอมรับและความเชื่อมั่นจากลูกค้า ทำให้บริษัทมีศักยภาพสูงในการแข่งขัน
และยังมีปัจจัยที่ส่งผลให้บริษัทมีศักยภาพในการแข่งขันได้อีกดังนี้

(1) บริษัทมีการวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
โดยการพัฒนาการออกแบบผลิตภัณฑ์และควบคุมคุณภาพผลิตภัณฑ์ให้มีคุณภาพสูงยิ่งขึ้น
โดยเน้นรูปแบบที่ตอบสนองประโยชน์การใช้สอย ความทันสมัย
ให้สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างสูงสุด

(2) บริษัทได้รับรางวัลการออกแบบบ้านดีเด่น “Awards of Merit” ในปี 2544 และปี 2547
จากงาน PCBC (Pacific Coast Builders Conference) ประเทศสหรัฐอเมริกา
อีกทั้งยังได้รับรางวัลชมเชย “บ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงาน ปี 2550”
จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน กระทรวงพลังงาน

(3) บริษัทมีนโยบายที่เน้นการสร้างความแตกต่าง (Differentiate) ในสินค้าและบริการ
เพื่อสร้างความได้เปรียบเหนือคู่แข่งขัน

(4) บริษัทมีการบริหารควบคุมต้นทุนในการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ โดยมีการดำเนินการต่าง ๆ
เช่น การพัฒนาเทคนิคและเทคโนโลยีการก่อสร้าง การมีบริษัทย่อย (บริษัท โกร โยธา กรุ๊ป
จำกัด) ดำเนินธุรกิจจำหน่ายวัสดุก่อสร้างเพื่อจัดหาวัสดุก่อสร้างให้กับบริษัทและผู้รับเหมาของบริษัท
เป็นต้น

(5) บริษัทมีการส่งเสริมการตลาดอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างการรับรู้ต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand
Awareness) โดยใช้เพื่อจูงใจให้เกิดความต้องการผลิตภัณฑ์ เพื่อเตือนความทรงจำในสินค้า
อีกทั้งยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ และภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัท

(6) บริษัทมีการเน้นบริการหลังการขายที่ดี
เพื่อให้ลูกค้ามีความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ของบริษัทมากยิ่งขึ้น
และถือเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจซื้อผลิตภัณฑ์ของลูกค้า

3.2.2.4 แนวโน้มอุตสาหกรรมและการแข่งขันในอนาคต

จากสถานการณ์ต่าง ๆ ในประเทศที่เริ่มคลี่คลายขึ้น ไม่ว่าจะเป็นสถานการณ์การเมือง เศรษฐกิจ
และสังคม
รวมไปถึงความเชื่อมั่นของนานาประเทศต่อประเทศไทยที่เพิ่มขึ้นจากการได้รัฐบาลภายหลังจากการเลือกตั้ง
ทำให้โดยภาพรวมมองว่าแนวโน้มของภาวะเศรษฐกิจในปี 2551 จะเริ่มดีขึ้น
ซึ่งคาดว่าจะส่งผลต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ให้มีแนวโน้มที่ดีขึ้น อย่างไรก็ตามปัญหาต่าง ๆ
ไม่ว่าจะเป็นด้านการเมือง เศรษฐกิจ และสังคม ก็ยังคงมีอยู่
ดังนั้นหากเกิดความผันผวนก็อาจทำให้ภาวะเศรษฐกิจซบเซาลง
และส่งผลโดยตรงต่อการเติบโตของอุตสาหกรรมและตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย
ทั้งนี้แนวโน้มอุตสาหกรรมและการแข่งขันของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551
สามารถสรุปได้ดังนี้

(1) การลงทุนในโครงการเม็กกะโปรเจ็กต์ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ
เป็นปัจจัยบวกสำคัญในภาพรวม และยังส่งผลต่อการขยายตัวของชุมชนเมือง
และการขยายตัวของที่อยู่อาศัย

(2) ปริมาณอุปทานคงค้างของที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นตั้งแต่ปี 2548
ทำให้ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องระมัดระวังมากขึ้น
โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์
ที่ผู้ประกอบการจำเป็นที่ต้องพิจารณาในเรื่องทำเล และระดับราคาเป็นอย่างมาก

(3) ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมีเนียม ยังมีแนวโน้มที่ดีจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน
ซึ่งจะเป็นปัจจัยเสริมให้การซื้อคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในเมืองจะน่าสนใจมากขึ้น

(4) ด้านผู้ประกอบการจะมีการแข่งขันกันสูงขึ้น
และปัญหาต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ได้เปรียบเนื่องจากควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างได้ดีกว่า
ผู้ประกอบการรายย่อยอาจแข่งขันได้ยากขึ้น

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

การก่อสร้างโครงการของบริษัทในทุก ๆ โครงการ
บริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการและเป็นเจ้าของโครงการ โดยเริ่มตั้งแต่การจัดซื้อที่ดิน
การออกแบบบ้านและโครงการ การยื่นขออนุญาตจัดสรร การยื่นขออนุญาตก่อสร้าง
การดำเนินการก่อสร้าง การควบคุมคุณภาพและการตรวจสอบคุณภาพ จนถึงการขาย

การดำเนินการก่อสร้างในแต่ละโครงการจะใช้ระยะเวลาที่แตกต่างกันออกไป
ซึ่งขึ้นอยู่กับประเภทของโครงการ ขนาด รูปแบบ เป็นต้น
แต่อย่างไรก็ตามระยะเวลาในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ
มีระยะเวลาในการก่อสร้างดังนี้ การก่อสร้างบ้านแต่ละหลังจะใช้เวลาประมาณ 6 – 7 เดือน
การก่อสร้างทาวน์เฮ้าส์และ
โฮมออฟฟิศแต่ละแถวจะใช้เวลาประมาณ 7 - 8 เดือน
การก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยจะใช้เวลาประมาณ 11 – 24 เดือน

นโยบายการผลิต

บริษัทมีนโยบายการผลิตในการเพิ่มหรือลดกำลังการผลิตตามความสอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในแต่ละโครงการ
ทั้งนี้การดำเนินการก่อสร้างบริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการ
ดังนั้นหากในขณะที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในแต่ละโครงการเพิ่มขึ้น
บริษัทสามารถเพิ่มกำลังการผลิตโดยการจ้างผู้รับเหมาเพิ่มขึ้นเพื่อให้สัมพันธ์กับความต้องการของลูกค้าได้
และเพื่อเป็นการควบคุมคุณภาพในการก่อสร้างให้มีคุณภาพที่ดีในระดับมาตรฐานเดียวกัน
บริษัทจึงมีนโยบายในการควบคุมคุณภาพและการตรวจสอบคุณภาพ ดังนี้

(1) กำหนดมาตรฐานการก่อสร้างและวัสดุก่อสร้าง ให้กับผู้รับเหมา

(2) จัดการประชุมแผนการก่อสร้างให้กับผู้รับเหมาก่อนเริ่มงาน

(3) จัดให้มีวิศวกรโครงการ และหัวหน้าผู้ควบคุมงานประจำแต่ละโครงการ
เพื่อควบคุมแผนการก่อสร้างและตรวจรับงานของผู้รับเหมา

(4) จัดให้มีฝ่ายควบคุณภาพ โดยจะเข้าทำการตรวจสอบคุณภาพงานก่อสร้างทั้งหมด
ให้ตรงตามมาตรฐานที่ได้กำหนดไว้

การจัดซื้อที่ดิน

ที่ดินนับเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งในการนำมาพัฒนาและก่อสร้างโครงการ โดยค่าที่ดินคิดเป็น
ประมาณร้อยละ 40 – 50 ของต้นทุนรวมผลิตภัณฑ์

บริษัทจึงมีนโยบายในการจัดซื้อที่ดิน โดยมุ่งเน้นที่ดินที่มีศักยภาพและสามารถนำมาพัฒนาได้ทันที
โดยมีปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อที่ดิน เช่น ศักยภาพในทำเลที่ตั้งของที่ดิน ราคาที่ดิน ผังเมือง
ข้อจำกัดทางกฏหมาย ทิศทางการเติบโตของแหล่งที่อยู่อาศัย
เส้นทางการพัฒนาและการขยายตัวของเขตเมือง คู่แข่ง เป็นต้น
สำหรับที่ดินที่บริษัทจัดซื้อนั้นมาจากช่องทางต่าง ๆ คือ นายหน้าค้าที่ดิน เจ้าของที่ดิน
และพนักงานของบริษัท

เพื่อให้การจัดซื้อที่ดินเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
ก่อนการซื้อที่ดินทุกครั้งบริษัทจะทำการศึกษาถึงความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility
Study) โดยจัดทำเป็นรายงานเพื่อเป็นข้อมูลประกอบในการพิจารณาของคณะกรรมการบริหาร
ในการอนุมัติจัดซื้อที่ดินที่จะจัดซื้อดังกล่าว

การคัดเลือกและว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง

การดำเนินการงานก่อสร้าง บริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการ
โดยบริษัทจะจัดวิศวกรโครงการและหัวหน้าผู้ควบคุมงานซึ่งเป็นพนักงานของบริษัทเข้าประจำตามโครงการต่าง
ๆ
เพื่อคอยดูแลและควบคุมงานของผู้รับเหมาก่อสร้างให้เป็นไปตามแผนและมาตรฐานที่บริษัทกำหนดไว้

การคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหม่ บริษัทจะพิจารณาจากประสบการณ์
ผลงานและคุณภาพงานในอดีต ฐานะทางการเงิน เป็นต้น
สำหรับผู้รับเหมาก่อสร้างที่เคยรับเหมาก่อสร้างกับบริษัทแล้ว บริษัทจะจัดเก็บข้อมูลต่าง ๆ
ของผู้รับเหมาไว้เป็นฐานข้อมูล เช่น ข้อมูลการทำงาน ข้อมูลการประเมินผลงาน เป็นต้น
เพื่อใช้ในการประกอบการพิจารณาว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างโครงการใหม่ ๆ ต่อไป
ปัจจุบันบริษัทมีผู้รับเหมาก่อสร้างทั้งหมดประมาณ 200 ราย
ทำให้บริษัทมีความมั่นใจว่าผู้รับเหมาก่อสร้างมีมากพอสำหรับการดำเนินการงานก่อสร้างของบริษัท
รวมทั้งยังสามารถรองรับงานก่อสร้างที่มีมากขึ้นของบริษัทในอนาคตได้อีกด้วย

ตารางสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้าง

ของผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ต่อยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม

  ------------------------------------------- --------- --------- ---------
  รายการ                                      2548      2549      2550

  สัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างของผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่    -         -         14.29
  (ร้อยละ)                                                         

  จำนวนผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ (ราย)              -         -         1
  ------------------------------------------- --------- --------- ---------

หมายเหตุ : ผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ หมายถึง
ผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม

ในปี 2548 และปี 2549 ไม่มีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างของผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม

ในปี 2550 มีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างของผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม จำนวน 1 ราย
เนื่องจากเป็นผู้รับเหมางานอาคารชุดพักอาศัย โครงการ เดอะคอมพลีท ราชปรารภ
ที่บริษัทเปิดขายโครงการและดำเนินงานก่อสร้างในปี 2550
ซึ่งโครงการดังกล่าวมีมูลค่าโครงการสูงจึงทำให้มีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม

การจัดซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง

บริษัทให้ความสำคัญเกี่ยวกับคุณภาพของผลิตภัณฑ์เป็นอย่างมาก
ดังนั้นการคัดสรรวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งให้เหมาะสมสอดคล้อง มีคุณภาพดีและได้มาตรฐาน
จึงเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการพิจารณาสั่งซื้อ ส่วนราคาจะเป็นปัจจัยที่บริษัทใช้พิจารณาประกอบ
ทั้งนี้วัสดุก่อสร้างที่สำคัญ ได้แก่ ปูนซีเมนต์ เหล็ก โครงหลังคา กระเบื้องมุงหลังคา
กระเบื้องเซรามิค แผ่นยิบซั่ม อิฐ แผ่นพื้น และเสาเข็มเจาะ

สำหรับการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งจะแบ่งเป็น 2 ส่วนใหญ่ ๆ ได้ดังนี้

(1) วัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบและจัดหา

เนื่องจากบริษัทว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง
ดังนั้นวัสดุก่อสร้างบางรายการในแต่ละประเภทของงานที่รับดำเนินการในการรับเหมาก่อสร้าง
ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้จัดหาและจัดซื้อเอง ซึ่งรายละเอียดต่าง ๆ
เกี่ยวกับรายการวัสดุและคุณสมบัติของวัสดุ
จะต้องได้คุณภาพและตรงกับที่ระบุไว้ในสัญญาว่าจ้างของบริษัทที่ได้กำหนดไว้

(2) วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งที่บริษัทเป็นผู้จัดหา

วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเอง
ส่วนใหญ่จะเป็นวัสดุและอุปกรณ์ตกแต่งที่ต้องใช้เป็นจำนวนมาก
หรือต้องสั่งซื้อกับผู้จัดจำหน่ายเฉพาะรายซึ่งจะต้องใช้ระยะเวลาในการสั่งซื้อ
ทั้งนี้การดำเนินการดังกล่าวยังทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้างอยู่ในระดับที่เหมาะสม
อีกทั้งเพื่อเป็นการลดภาระของผู้รับเหมาก่อสร้างในการจัดหาและจัดซื้อเอง
ปัจจุบันบริษัทมีการสั่งซื้อจากผู้จัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งในประเทศทั้งหมดประมาณ
150 ราย

สำหรับการสั่งซื้อวัสดุและอุปกรณ์ตกแต่งในแต่ละประเภท
บริษัทจะทำการประเมินปริมาณการใช้รวมทั้งโครงการก่อน
และจะสั่งซื้อวัสดุและอุปกรณ์ดังกล่าวตามปริมาณที่ได้ประเมินไว้
แต่ทั้งนี้บริษัทจะให้ผู้จัดจำหน่ายทยอยจัดส่งสินค้าและเรียกเก็บเงินตามความต้องการที่ใช้จริง

ในปี 2548 – 2550
ไม่มีสัดส่วนการซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งของผู้จัดจำหน่ายรายใหญ่รายใดรายหนึ่งเกินกว่าร้อยละ
10 ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม

3.4 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรรของบริษัทที่ผ่านมาในแต่ละโครงการ จะมีขนาดพื้นที่ไม่เกิน
100 ไร่ จึงไม่อยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฏหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม
อย่างไรก็ตามเพื่อเป็นส่งเสริมการรักษาสิ่งแวดล้อม บริษัทจึงจัดให้มีถังบำบัดน้ำเสียในบ้านแต่ละหลัง
และในสโมสรส่วนกลางทุก ๆ โครงการของบริษัท
เพื่อให้น้ำเสียได้รับการบำบัดก่อนที่จะระบายลงทางน้ำสาธารณะ

สำหรับการพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัยในรูปแบบอาคารสูง และอาคารขนาดกลาง
ที่มีจำนวนยูนิตตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป จะอยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฏหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม
โดยบริษัทจะยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
(ส.ผ.) ซึ่งจะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อเสนอต่อ ส.ผ. ด้วย
ทั้งนี้หาก ส.ผ. พิจารณาแล้วว่าโครงการที่ยื่นขออนุญาตไม่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ก็จะอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารต่อไป

ที่ผ่านมาบริษัทไม่มีข้อพิพาทในเรื่องสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใด

3.5 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550
บริษัทและบริษัทย่อยมีรายละเอียดการจองซื้อบ้านและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ดังนี้

ตารางรายละเอียดการจองซื้อบ้านและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์

  ----------------------- ----------------- -------------- --------------
  ประเภทของผลิตภัณฑ์         จำนวนโครงการ      จำนวนยูนิต       มูลค่า (ล้านบาท)
                          (โครงการ)         (หน่วย)         

  ประเภทหมู่บ้านจัดสรร        18                608            1,683.77

  ประเภทอาคารชุดพักอาศัย     5                 2,038          3,497.35

  รวมทั้งสิ้น                 23                2,646          5,151.12
  ----------------------- ----------------- -------------- --------------

ทั้งนี้ในปี 2550 มีมูลค่างานที่ยังไม่ได้ส่งมอบรวมทั้งโครงการเกินร้อยละ 10
ของยอดรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น 6 โครงการ ดังนี้

(1) โครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร จำนวน 2 โครงการ โดยมีจำนวน 263 ยูนิต
และมีมูลค่ารวม 667.31 ล้านบาท เนื่องจากทั้ง 2 โครงการ
เป็นโครงการที่สร้างบ้านตัวอย่างเพื่อขายก่อนเริ่มดำเนินการก่อสร้างบ้านให้กับลูกค้าที่จองซื้อบ้านของบริษัท

(2) โครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัย จำนวน 4 โครงการ โดยมีจำนวน 2,037 ยูนิต
และมีมูลค่ารวม 3,495.06 ล้านบาท
เนื่องจากบริษัทเริ่มเปิดขายโครงการอาคารชุดพักอาศัยดังกล่าวในปี 2550
และอยู่ในระหว่างการดำเนินงานก่อสร้าง