2.1 ปัจจัยความเสี่ยง

ในปี 2551 เป็นปีที่เศรษฐกิจของประเทศประสบปัญหามากมาย
ทั้งปัญหาภายในประเทศและปัญหาจากเศรษฐกิจโลก
แต่ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมก็ยังมีอัตราการเติบโตที่ดีพอสมควร
แม้ช่วงปลายปีวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจของโลกจะมีผลกระทบทำให้เศรษฐกิจของประเทศไทยในไตรมาสที่
4 มีอัตราการเติบโตที่ติดลบก็ตาม
สถานการณ์สำหรับธุรกิจบ้านจัดสรรมีอัตราการเติบโตโดยรวมที่ชะลอตัวลง
ทั้งนี้เพราะการแข่งขันในธุรกิจมีค่อนข้างสูงและวัสดุก่อสร้างมีการปรับราคาสูงขึ้น
ทำให้ต้นทุนสินค้ามีราคาเพิ่มขึ้น ในขณะที่กำลังซื้อมีแนวโน้มอ่อนตัวลง
และผู้ซื้อบางส่วนได้ชะลอการตัดสินใจออกไป ยิ่งช่วงปลายปีผลกระทบยิ่งชัดเจนขึ้น
สถานการณ์ดังกล่าวจึงเป็นความเสี่ยงสำคัญที่กระทบต่อธุรกิจ

ในปีที่ผ่านมาเป็นปีที่ภาวะเศรษฐกิจของไทยมีความผันผวนมากที่สุด สาเหตุเกิดจากปัญหา Subprime
และวิกฤตการณ์ทางการเงินของประเทศสหรัฐอเมริกา ซึ่งได้ก่อความเสียหายและขยายไปทั่วโลก
วาณิชธนกิจขนาดใหญ่และธนาคารต่างๆ ทั้งในสหรัฐอเมริกาและยุโรปได้รับผลกระทบอย่างหนัก
เกิดปัญหาขาดสภาพคล่องอย่างรุนแรง มีสถาบันการเงินหลายแห่งอยู่ในภาวะล้มละลาย
รัฐบาลของประเทศต่างๆ ต้องเข้าแทรกแซงโดยระดมเงินเข้าช่วยเหลือ
แต่สถานการณ์ก็ยังลุกลามต่อไปยังไม่หยุด ธนาคารไม่สามารถปล่อยสินเชื่อได้
ทำให้เศรษฐกิจของประเทศต่างๆ ทั่วโลกอยู่ในในภาวะที่ยากลำบากยิ่งขึ้น
และมีแนวโน้มที่จะต้องใช้เวลาเยียวยาหลายปีกว่าจะฟื้นตัวสู่ภาวะปกติ
ส่วนประเทศไทยยังดีที่สถาบันการเงินเข้มแข็งไม่มีปัญหาขาดสภาพคล่อง
แต่ปัญหาสำคัญจะเกิดจากการส่งออกที่ลดลง กระทบถึงการผลิต การเลิกจ้าง
ทำให้การว่างงานสูงขึ้น มีผลให้เศรษฐกิจชะลอตัวลง กำลังซื้อลดลง
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบที่รุนแรงตามไปด้วย

ในปี 2552 ธุรกิจบ้านจัดสรรของบริษัทฯยังคงมีความเสี่ยงค่อนข้างสูง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ
มากมายทั้งด้านเศรษฐกิจสังคม และการเมืองที่อาจแปรเปลี่ยนได้เสมอ
ทั้งอาจมีเหตุมาจากปัจจัยจากภายในองค์กรและจากปัจจัยภายนอกที่บริษัทฯไม่สามารถควบคุมได้ เช่น
ปัญหาการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก ปัญหาการท่องเที่ยวและปัญหาการส่งออกที่ชะลอตัวลงเป็นต้น
แต่บริษัทฯได้มีการวิเคราะห์และติดตามความเสี่ยงต่างๆ
โดยมีมาตรการติดตามดูแลความเสี่ยงและมาตรการเตือนภัยล่วงหน้า
เพื่อระมัดระวังและลดผลกระทบมิให้มีความรุนแรง
ซึ่งเชื่อว่าจะทำให้ธุรกิจของบริษัทฯสามารถเติบโตอย่างยั่งยืนและมั่นคงต่อไปในอนาคตได้

ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

ปัจจัยความเสี่ยงที่บริษัทต้องติดตามดูแลเป็นพิเศษในปี 2552 มีดังต่อไปนี้

(1) ความเสี่ยงเกี่ยวกับการแข่งขัน

ธุรกิจจัดสรรบ้านและที่ดินเป็นธุรกิจที่มีการแข่งขันกันสูงมาก
ในภาวะที่เศรษฐกิจปกติดีจะมีจำนวนผู้ประกอบการเพิ่มขึ้นมากราย
ปริมาณการก่อสร้างบ้านจะทวีจำนวนขึ้นอย่างรวดเร็ว
ยิ่งธุรกิจบ้านจัดสรรจำเป็นต้องสร้างให้แล้วเสร็จเป็นการล่วงหน้า และใช้เวลาหลายเดือน
พอเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยจะเหลือบ้านในสต็อคจำนวนมาก
ดังนั้นเพื่อให้ขายบ้านได้ผู้จัดสรรจำเป็นต้องลดราคาลง ทำให้การแข่งขันยิ่งรุนแรงขึ้น
ยอดขายโดยรวมจะลดลง ขณะที่ต้นทุนยังสูงอยู่ กำไรของกิจการจะลดลง

ทางแก้ไข คือ
ต้องติดตามสถานการณ์ตลาดบ้านจัดสรรและทิศทางภาวะเศรษฐกิจอย่างใกล้ชิดลดการปลูกสร้างบ้านล่วงหน้าจำนวนมากลง
ลดค่าใช้จ่าย ควบคุมต้นทุน เน้นการบริการและเพิ่มความพึงพอใจให้แก่ลูกค้า
เสริมด้วยการตลาดและสร้างความแตกต่าง เพื่อรักษายอดขาย ซึ่งอาจมีผลกระทบต่อกำไรขั้นต้นบ้าง

(2) ความเสี่ยงเกี่ยวกับกำลังซื้อลดลง

ความเสี่ยงดังกล่าว
เกิดจากการหดตัวของเศรษฐกิจโลกทำให้มีผลกระทบต่อการส่งออกอย่างมีสาระสำคัญ
เมื่อการส่งออกลดลงจะมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศไทยค่อนข้างมาก
เพราะการเติบโตทางเศรษฐกิจพึ่งพาการส่งออกในอัตราที่สูง
ทำให้เกิดปัญหาการว่างงานจำนวนมาก ประกอบกับมีปัญหารุมเร้าด้านสังคมและการเมือง
จึงทำให้ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่น และระมัดระวังเรื่องการใช้จ่ายมากขึ้น
ทำให้กำลังซื้ออ่อนตัวลงไปอีก ในการนี้จะมีผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อบ้านค่อนข้างมาก

ทางแก้ไข คือ ในเบื้องต้นรัฐบาลได้ออกมาตรการต่างๆ
เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อโดยเพิ่มจำนวนเงินลดหย่อนภาษีให้สูงสุดในวงเงิน 400,000 บาท
สำหรับผู้ซื้อบ้านในปีนี้ มาตรการดังกล่าวก็อาจช่วยเพิ่มกำลังซื้อได้บ้าง
ในขณะเดียวกันแม้ในภาวะวิกฤตและมีปัญหามากมายดังกล่าวก็ยังมีข้อดีคือ
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคารมีอัตราลดลงค่อนข้างมาก
ต้นทุนค่าก่อสร้างบ้านก็มีแนวโน้มลดลงเช่นเดียวกัน
สำหรับบริษัทฯก็สามารถขายบ้านในราคาที่ต่ำลงได้และยังให้เงื่อนไขพิเศษกับลูกค้าเพิ่มขึ้นได้อีก
ดังนั้นผู้ซื้อบ้านในปีนี้ก็จะได้รับผลประโยชน์เพิ่มขึ้น
หากเศรษฐกิจประเทศไทยเริ่มดีขึ้นในครึ่งหลังของปี
สถานการณ์การเมืองมีความมั่นคงและประชาชนมีความเชื่อมั่นสูงขึ้น คาดว่ากำลังซื้อน่าจะเพิ่มขึ้น
ความเสี่ยงจะลดลง อย่างไรก็ดีบริษัทฯต้องติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด

(3) ความเสี่ยงเรื่องการอนุมัติเงินกู้แก่ลูกค้ารายย่อย

ในภาวะเศรษฐกิจถดถอย ธนาคารค่อนข้างจะเข้มงวดกับการพิจารณาอนุมัติเงินกู้ของลูกค้า
เริ่มตั้งแต่การ Pre-approve ก่อนทำสัญญา ซึ่งธนาคารใช้เวลายาวนานขึ้น
และยังได้วางเงื่อนไขการพิจารณาเข้มงวดมากขึ้นด้วย
จึงถือเป็นความเสี่ยงที่สำคัญเพราะลูกค้าอาจไม่ผ่านการอนุมัติเงินกู้มากขึ้น

ทางแก้ไข คือ บริษัทฯต้องชี้แจงให้ลูกค้าเข้าใจสถานการณ์
ลูกค้าอาจต้องใช้ระยะเวลาผ่อนชำระยาวนานขึ้น หรือบริษัทอาจใช้มาตรการทางการตลาดเสริมด้วย
เช่น ตกลงกับธนาคารให้มีระยะผ่อนปรนในช่วงปีแรกๆ
โดยให้ลูกค้าผ่อนชำระอัตราดอกเบี้ยศูนย์เปอร์เซ็นต์ เป็นต้น
นอกจากนั้นต้องคอยติดตามให้ธนาคารพิจารณาสถานะของ ลูกค้าโดยรวดเร็ว
อย่างไรก็ดีเชื่อว่าเมื่อภาวะวิกฤตการทางการเงินคลี่คลายลงในระยะครึ่งหลังของปี
การพิจารณาอนุมัติเงินกู้รายย่อยของธนาคารก็จะหมดปัญหา