3. การประกอบธุรกิจของแต่ละกลุ่มธุรกิจ

3.1 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า

3.1.1 ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัทฯและบริษัทย่อยมีอาคารสำนักงานให้เช่าทั้งสิ้น 3 แห่ง คือ อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
อาคารสำนักงานอื่นอีก 2 แห่ง ส่วนอาคารชินวัตร

ทาวเวอร์ 1 และ 2 ดำเนินการภายใต้ ANET โดยมีรายละเอียดลักษณะโครงการดังนี้

รายละเอียดธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+
| โครงการ  | เ   | สถานที่ตั้ง/  | ร               | พื้นที่ให้เช่า   | อัตรากา  |
|          | จ้าข |           | ายละเอียดโครงการ |            | รเช่าพื้นที่ |
|          | องก | ขนาดที่ดิน   |                 |            |         |
|          | รรม |           |                 |            | ณ 31    |
|          | สิทธ |           |                 |            | ธันวาคม  |
|          | ิ์และ |           |                 |            | 2547    |
|          | ผู้ดำ |           |                 |            |         |
|          | เนิน |           |                 |            |         |
|          | การ |           |                 |            |         |
+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+
| อ        | SC  | 1010      | อาคารสำนักงาน 38 | พ          | ร้อยละ   |
| าคารชินวัต |     | ถนน       | ชั้น และชั้นใต้ดิน 2  | ื้นที่ให้เช่ารวม | 94.57   |
| รทาวเวอร์ |     | วิภาวดีรังสิต | ชั้นแบ่งออกเป็น     | 47,967     |         |
| 3        |     | แขวงจตุจักร |                 | ตร.ม.      | ขอ      |
|          |     | เขตจตุจักร  | -   ส่วนสำนักงาน  |            | งพื้นที่เช่า |
|          |     | กรุงเทพฯ   |     32 ชั้น       | -          |         |
|          |     |           |                 |    สำนักงาน |         |
|          |     | 9-1-52 ไร่ | -   Conference  |     45,518 |         |
|          |     |           |     Room 2 ชั้น   |     ตร.ม.  |         |
|          |     |           |                 |            |         |
|          |     |           | -   ศูนย์การค้า    | -          |         |
|          |     |           |     (Plaza) 3   |   ศูนย์การค้า |         |
|          |     |           |     ชั้น          |     2,449  |         |
|          |     |           |                 |     ตร.ม.  |         |
|          |     |           | อาคารจอดรถ 10   |            |         |
|          |     |           | ชั้น และชั้นใต้ดิน 2  | (ไม่รวมพ    |         |
|          |     |           | ชั้น              | ื้นที่ห้องประชุม |         |
|          |     |           |                 | 5,684      |         |
|          |     |           | -   พื้นที่จอดรถ    | ตร.ม.)     |         |
|          |     |           |     1,200 คัน    |            |         |
+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+

+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+
| โครงการ  | เ   | สถานที่ตั้ง/  | ร               | พื้นที่ให้เช่า   | อัตรากา  |
|          | จ้าข |           | ายละเอียดโครงการ |            | รเช่าพื้นที่ |
|          | องก | ขนาดที่ดิน   |                 |            |         |
|          | รรม |           |                 |            | ณ 31    |
|          | สิทธ |           |                 |            | ธันวาคม  |
|          | ิ์และ |           |                 |            | 2547    |
|          | ผู้ดำ |           |                 |            |         |
|          | เนิน |           |                 |            |         |
|          | การ |           |                 |            |         |
+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+
| อ        | A   | 414       | อาคารสำนักงาน 31 | พื้นที่ 22,530 | ร้อยละ   |
| าคารชินวัต | NET | ถ         | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ตร.ม.      | 100     |
| รทาวเวอร์ |     | นนพหลโยธิน | ชั้น แบ่งออกเป็น    |            |         |
| 1        |     |           |                 | -          | ขอ      |
|          |     | แขว       | -   ส่วนสำนักงาน  |    สำนักงาน | งพื้นที่เช่า |
|          |     | งสามเสนใน |     21 ชั้น       |     22,400 |         |
|          |     | เขตพญาไท  |                 |     ตร.ม.  |         |
|          |     | กรุงเทพฯ   | -   ศูนย์การค้า    |            |         |
|          |     |           |     (Plaza) 1   | -          |         |
|          |     | 1-2-82 ไร่ |     ชั้น          |   ศูนย์การค้า |         |
|          |     |           |                 |     130    |         |
|          |     |           | -   พื้นที่จอดรถ 9  |     ตร.ม.  |         |
|          |     |           |     ชั้น จำนวน    |            |         |
|          |     |           |     376 คัน      |            |         |
+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+
| อ        | A   | 1291/1    | อาคารสำนักงาน 20 | พื้นที่ 16,620 | ร้อยละ   |
| าคารชินวัต | NET | ถ         | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ตร.ม.      | 98      |
| รทาวเวอร์ |     | นนพหลโยธิน | ชั้น แบ่งออกเป็น    |            |         |
| 2        |     | แขว       |                 | -          | ขอ      |
|          |     | งสามเสนใน | -   ส่วนสำนักงาน  |    สำนักงาน | งพื้นที่เช่า |
|          |     | เขตพญาไท  |     13 ชั้น       |     13,870 |         |
|          |     | กรุงเทพฯ   |                 |     ตร.ม.  |         |
|          |     |           | -   ศูนย์การค้า    |            |         |
|          |     | 1-3-98 ไร่ |     (Plaza) 3   | -          |         |
|          |     |           |     ชั้น          |   ศูนย์การค้า |         |
|          |     |           |                 |     2,750  |         |
|          |     |           | -   พื้นที่จอดรถ 4  |     ตร.ม.  |         |
|          |     |           |     ชั้น จำนวน    |            |         |
|          |     |           |     383 คัน      |            |         |
+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+
| อาคา     | OA  | (1)       | -   ส่วนสำนักงาน  | พื้นที่สำนักงาน | ร้อยละ   |
| รสำนักงาน |     | อาคารเลขที่ |     2 ชั้น        | 1,009      | 100     |
|          |     |     21    |                 | ตร.ม.      |         |
|          |     |           | -   พื้นที่จอดรถ 25 |            | ขอ      |
|          |     | พ         |     คัน          | พื้นที่สำนักงาน | งพื้นที่เช่า |
|          |     | หลโยธินซอย |                 | 1,405      |         |
|          |     | 9         | -   ส่วนสำนักงาน  | ตร.ม.      |         |
|          |     |           |     2 ชั้น        |            |         |
|          |     | 1-2-53 ไร่ |                 |            |         |
|          |     |           | -   พื้นที่จอดรถ 15 |            |         |
|          |     | (2)       |     คัน          |            |         |
|          |     | อาคารเลขที่ |                 |            |         |
|          |     | 1285      |                 |            |         |
|          |     |           |                 |            |         |
|          |     | 0-3-85.65 |                 |            |         |
|          |     | ไร่        |                 |            |         |
+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ถือกรรมสิทธิ์และดำเนินการโดยบริษัทฯ
ซึ่งบริษัทฯจะมีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากผู้เช่าอาคาร
รวมทั้งรายได้อื่นจากการให้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารทั้งจาก
ผู้เช่าอาคารและจากบุคคลภายนอก โดยอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
เป็นอาคารสำนักงานแรกที่บริษัทฯได้นำนวัตกรรมด้านการสื่อสารโทรคมนาคมและเทคโนโลยีสารสนเทศที่ทันสมัยที่สุดและเทคโนโลยีระบบอัตโนมัติในอาคารที่มีศักยภาพสูงรวมไว้ด้วยกัน
เป็นอาคารประหยัดพลังงานซึ่งได้รับรางวัลอนุรักษ์พลังงานดีเด่นจากกระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม
และรางวัลอาคารอนุรักษ์พลังงานของอาเซียน ตัวอาคารประกอบไปด้วย ส่วนทาวเวอร์สูง 38 ชั้น
ส่วนโพเดียมสูง 14 ชั้น ภายใต้แนวความคิดของ Smart Building ดังมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   ระบบเครือข่ายที่รองรับการขยายตัวในอนาคต ประกอบไปด้วยเคเบิลใยแก้วนำแสง (Fiber
    Optic Backbone) ในอาคาร
    เพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจและเชื่อมต่อระบบอินเตอร์เน็ตและดาวเทียมไทยคม
    นอกจากนี้ยังมีระบบโทรศัพท์ที่มีขีดความสามารถสูงระบบโทรศัพท์เรียกตรงอัตโนมัติ (DID)
    ผ่านชุมสายโทรศัพท์สาขา (PABX) ที่ทันสมัย สามารถรองรับการใช้งานได้ถึง 100,000
    สายต่อชั่วโมง

-   สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ได้แก่

-   ห้องประชุมและห้องจัดเลี้ยงครบวงจร เพียบพร้อมไปด้วยโสตทัศนูปกรณ์ที่ทันสมัย ห้องประชุม
    ดังกล่าวได้ติดตั้งระบบอินเตอร์เน็ตและการสื่อสารผ่านดาวเทียม รวมถึง VDO Conference
    เพื่อรองรับกิจกรรมทุกรูปแบบ นอกจากนี้ยังมีห้องคอมพิวเตอร์ที่มีประสิทธิภาพสูง
    และห้องจัดเลี้ยงขนาดใหญ่

-   พลาซ่า 3 ชั้น เป็นศูนย์รวมของร้านค้าและศูนย์บริการตลอดจนศูนย์การศึกษา เช่น ธนาคาร
    ห้องค้าหลักทรัพย์ ศูนย์บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่ ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ
    และศูนย์การให้คำปรึกษาแนะนำเกี่ยวกับการศึกษาทั้งในและต่างประเทศ

-   งานระบบที่ออกแบบโดยคำนึงถึงความสะดวกสบายของลูกค้าเป็นหลัก ได้แก่

-   การออกแบบช่อง Shaft ที่แยกส่วนของระบบไฟฟ้าและการสื่อสารออกจากกัน

-   ระบบลิฟต์ความเร็วสูงทั้งสิ้น 23 ตัวโดยแบ่งโซนเพื่อรองรับการใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพ

-   ระบบปรับอากาศที่ทันสมัยและมีระบบหมุนเวียนอากาศเพื่อทำให้อากาศบริสุทธิ์ขึ้น

-   ระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉินสูงกว่ามาตรฐาน

-   ระบบกล้อง Digital วงจรปิดในการควบคุมความปลอดภัยของพื้นที่ส่วนกลาง

-   ระบบน้ำดื่มส่วนกลางที่สะอาดปราศจากเชื้อโรค (Purified Drinking Water System)

-   ระบบศูนย์กลางเวลาของอาคาร (Master Time Clock System)

-   อาคารประหยัดพลังงาน เป็นระบบควบคุมอัตโนมัติด้วยคอมพิวเตอร์ประสิทธิภาพสูง
    ที่ทำการควบคุมและตรวจสอบการทำงานของระบบปรับอากาศ ระบบแสงสว่าง
    ระบบกระจายลมเย็น ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบลิฟต์ และระบบรักษาความปลอดภัย

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 นอกจากจะเป็นอาคารที่ทันสมัยด้วยระบบเทคโนโลยีแล้ว
ยังให้ความสำคัญกับการให้การบริการลูกค้า และความปลอดภัยของผู้ที่อยู่ในอาคาร
ด้วยศูนย์บริการรับแจ้งดำเนินการ

ช่วยเหลือให้กับผู้เช่าตลอด 24 ชั่วโมง ระบบควบคุมการผ่านเข้าออกพื้นที่ (Access Control)
ที่ควบคุมการเข้า-ออก และระบบรักษาความปลอดภัยดูแลความเรียบร้อยและความปลอดภัย 24
ชั่วโมง

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 2
เดิมถือกรรมสิทธ์และดำเนินการโดยบริษัท เอสซี ออฟฟิช ปาร์ค จำกัด (SOP) และบริษัท โอเอไอ
แอสเสท จำกัด (OA) ตามลำดับซึ่งบริษัททั้งสองเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน ต่อมา ในเดือนกรกฎาคม
2546 ANET ได้เข้าถือกรรมสิทธ์ทั้งในอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 โดยทำการซื้อจาก SOP
และ OA ตามลำดับ ทั้งนี้ ANET ได้ทำสัญญาให้ SOP เป็นผู้เช่าที่ดิน
อาคารและอุปกรณ์ของอาคารทั้งสองดังกล่าวเพียงรายเดียว
ทั้งนี้เพื่อบริษัทจะเน้นดำเนินธุรกิจอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 และธุรกิจที่พักอาศัยเป็นหลัก โดย
ANET จะได้รับรายได้ค่าเช่าจาก SOP เป็นรายเดือนคงที่ตลอดอายุกองทุน

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 เป็นอาคารสำนักงานที่มีการเตรียมและจัดวางระบบต่างๆ
ที่มีมาตรฐานและความทันสมัยเพื่อรองรับกับความต้องการของลูกค้าซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   ระบบโทรศัพท์เรียกตรงอัตโนมัติ (DID) ผ่านชุมสายโทรศัพท์สาขา (PABX)
    สามารถเชื่อมต่อหมายเลขภายในระหว่างอาคารทั้งสองแห่ง

-   ระบบไฟฟ้าสำรองขนาดใหญ่ เพื่อป้องกันเหตุขัดข้องทางไฟฟ้าและการหยุดชะงักของระบบต่างๆ
    ที่ดำเนินการอยู่ภายใต้อาคาร อันเป็นเหตุให้เกิดความเสียหายต่อผู้เช่า

-   ระบบความปลอดภัยภายในอาคาร

-   การรักษาความปลอดภัย มีระบบควบคุมการเข้าออกพื้นที่ (Access Control)
    และระบบโทรทัศน์วงจรปิด (CCTV)

-   การป้องกันอัคคีภัย มีระบบเตือนภัยฉุกเฉิน ตรวจจับความร้อนและควัน
    อุปกรณ์ป้องกันอัคคีภัยอื่นๆ

-   สิ่งอำนวยความสะดวก มีพลาซ่าเป็นศูนย์รวมร้านค้าและศูนย์บริการ เช่น ธนาคาร
    ห้องค้าหลักทรัพย์ ศูนย์บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่ ร้านอาหาร เป็นต้น

สำหรับอาคารสำนักงานอื่นๆ อีก 2 แห่ง ซึ่งถือกรรมสิทธิ์และดำเนินการโดย OA
เป็นอาคารทั่วไปขนาด 2 ชั้น ซึ่งตั้งอยู่บนถนนพหลโยธินใกล้กับอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2
นั้น ใช้เป็นสำนักงานและศูนย์ฝึกอบรมของผู้เช่า
โดยบริษัทมีแผนที่จะพัฒนาเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัย บริเวณที่ดินพหลโยธิน ซอย 9 ในปี 2548

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ภาวะการตลาด

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

บริษัทฯมุ่งพัฒนาอาคารสำนักงานในทำเลที่การคมนาคมสะดวก ใกล้ทางด่วน ทางยกระดับ
เส้นทางรถไฟฟ้า อยู่ใกล้ชุมชน ห้างสรรพสินค้า และโรงแรม
นอกจากนี้ยังเน้นการให้บริการด้านระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและอุปกรณ์ที่ครบวงจร เช่น
อินเตอร์เน็ตความเร็วสูง คอมพิวเตอร์ Video Conference ระบบเสียง

เครื่องฉาย สไลด์หรือวีดีโอ จอสำหรับการนำเสนอ การบันทึกภาพและเสียง เป็นต้น
ทั้งนี้เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าอาคารและบุคคลภายนอก
และที่สำคัญคือการให้บริการแก่ลูกค้าหลังการขาย

-   ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

-   อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ลูกค้าเป็นบริษัทประเภทสื่อ โทรคมนาคม พลังงาน เคมีภัณฑ์
    วัสดุก่อสร้าง สถาบันการศึกษา บริษัทข้ามชาติ
    ตลอดจนกลุ่มลูกค้าที่เกี่ยวข้องหรือต้องการใช้เทคโนโลยีสารสนเทศเป็นพิเศษ
    และบริษัทขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) เป็นต้น

-   อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 และอาคารสำนักงานอื่นอีก 2 แห่ง
    มีผู้เช่าหลักคือบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน

-   ศูนย์การค้า (Plaza) บริษัทได้บริหารจัดการให้มีความหลากหลายของร้านค้าอย่างเหมาะสม
    และแบ่งโซนหรือประเภทร้านค้าเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าอาคารและผู้มาติดต่อ
    ซึ่งประกอบด้วย ธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ
    ศูนย์บริการและจำหน่ายโทรศัพท์เคลื่อนที่ เป็นต้น

-   ห้องประชุมและห้องจัดเลี้ยง ลูกค้าหลักได้แก่ บริษัทที่เกี่ยวข้องกัน ผู้เช่าในอาคาร
    สถาบันการศึกษา และบริษัททั่วไป

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

-   ติดต่อลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยตรง
    โดยที่บริษัทฯจะมีระบบจัดเก็บข้อมูลผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายย่อยไว้ในระบบจัดเก็บข้อมูล
    ซึ่งมีการปรับปรุงข้อมูลให้ทันสมัยอยู่เสมอ นอกจากนั้นบริษัทฯ ยังได้จัดทำเว็บไซต์
    และกิจกรรมการตลาดทางตรง (Direct Marketing)
    เพื่อเป็นการให้ข่าวสารแก่ลูกค้าอีกทางหนึ่ง

-   ติดต่อลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยผ่านตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีความชำนาญและมีประสบการณ์สูง
    ซึ่งไม่มีความเกี่ยวข้องกับบริษัท

ภาวะการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าในปี 2547 มีแนวโน้มการเติบโตอย่างเนื่องจากปี 2545 และ 2546
ซึ่งจากข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2547 อัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานลดลงจากสิ้นปี
2546 จากร้อยละ 21.1 มาอยู่ในระดับร้อยละ 17.2 โดยมีอุปทานรวม ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี
2547 ทั้งสิ้น 7.19 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นสุทธิ 69,887 ตารางเมตรจากปี 2546
หรือคิดเป็นร้อยละ 0.98 แบ่งเป็นอาคารสำนักงานในย่าน CBD [1] อัตราส่วนร้อยละ 49
และอาคารนอกเขต CBD อัตราส่วนร้อยละ 51 ของยอดรวม

ตารางอุปทานและอัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพ ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2547

(หน่วย : ล้านตารางเมตร)

  ------------------ --------------- ------------------- ------------------
  เขตพื้นที่             อุปทานรวม        พื้นที่ว่าง              อัตราพื้นที่ว่าง (%)

  CBD                3.51            0.61                17.27

  นอกเขต CBD         3.68            0.63                17.19

  รวม                7.19            1.24                17.27

  CBD เกรด A         1.37            0.18                12.90

  NON-CBD เกรด A     1.10            0.07                6.80
  ------------------ --------------- ------------------- ------------------

ที่มา : CB Richard Ellis Research

ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2547 พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพแบ่งได้เป็นพื้นที่สำนักงานเกรด A 2.47
ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นร้อยละ 34 ของพื้นที่ทั้งหมด และพื้นที่สำนักงานเกรด B 4.70
ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นร้อยละ 66 ของพื้นที่รวมทั้งหมด

กราฟแสดงอุปสงค์และอุปทานต่อพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพ 

[] ที่มา: CB Richard Ellis Research

ปริมาณการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในปี 2547 มีพื้นที่รวม 5.95 ล้านตารางเมตร
เพิ่มขึ้น336,948 ตารางเมตรจากปี 2546หรือคิดเป็นร้อยละ 6.0 สำหรับในปี 2548
คาดว่าความต้องการพื้นที่เช่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม
เนื่องจากการปรับขึ้นค่าเช่า
อุปทานที่มีจำกัดและการเติบโตของเศรษฐกิจที่อาจชะลอตัวจากปีที่ผ่านมา
จะเป็นผลให้การใช้พื้นที่เพิ่มลดลงจากปี 2547
ได้โดยคาดว่าปริมาณการเช่าพื้นที่จะอยู่ที่ระดับประมาณ 300,000 ตารางเมตร

สำหรับแนวโน้มทางด้านอุปทานนั้น
คาดว่าจะมีการนำโครงการที่มีการก่อสร้างค้างไว้และหยุดดำเนินการไปเนื่องจากผู้ประกอบการที่มีการชะลอดูแนวโน้มของเศรษฐกิจในช่วงที่ผ่านมาได้มาพัฒนาต่อ
เพื่อรองรับกับปริมาณอุปสงค์ที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งจะทำให้มีอุปทานในตลาดเพิ่มขึ้นอีกในช่วง 2–3
ปีข้างหน้า โดยคาดว่าในปี 2548 – 2549 จะมีปริมาณพื้นที่ให้เช่าสำนักงานเพิ่มขึ้น 230,000
ตารางเมตร โดยจะเป็นอาคารสำนักงานใหม่ 4 แห่งในปี 2548 พื้นที่รวม 140,000 ตารางเมตร
และปี 2549 มีอาคารที่แผนจะแล้วเสร็จอีก 5 แห่ง

สรุปได้ว่าถึงแม้ในปี 2548 เศรษฐกิจโดยรวมอาจจะชะลอตัวลง เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2546 และปี
2547 แต่ไม่ส่งผลกระทบต่อความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในระยะสั้น
เนื่องจากปริมาณพื้นที่เช่าสำนักงานเกรด A
ยังไม่เพียงพอและการขยายตัวต้องใช้เวลาในการก่อสร้าง ทั้งนี้ อาคารสำนักงานเกรด A
ซึ่งตามความหมายของหน่วยงานวิจัยของ CB Richard Ellis
หมายถึงอาคารที่มีลักษณะสำคัญดังต่อไปนี้

-   พื้นที่ที่สามารถแบ่งสัดส่วนได้ง่าย โดยไม่มีสิ่งกีดขวางทางโครงสร้าง

-   ระบบปรับอากาศที่มีระบบทำความเย็นส่วนกลางที่สามารถปรับระดับได้
    พร้อมด้วยระบบปรับอากาศแยกส่วนที่สำรองไว้ให้บริการสำหรับระบบคอมพิวเตอร์ได้ตลอด 24
    ชั่วโมง

-   ลิฟท์โดยสารที่สะดวก รวดเร็ว และมีการแบ่งชั้นการให้บริการของลิฟท์โดยสารออกเป็นโซน
    ตามระดับความสูงของอาคาร พร้อมด้วยลิฟท์บริการ (Service Lift)
    แยกต่างหากไว้คอยให้บริการด้วย

-   พื้นที่ใช้สอยส่วนกลางที่มีการตกแต่งอย่างสวยงามและได้คุณภาพ
    โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณโถงกลาง และทางเข้าออกหลัก

-   ความสูงจากพื้นถึงเพดานอย่างน้อย 2.6 เมตร

-   มีการบริหารอาคารโดยทีมบริหารมืออาชีพ

-   ที่จอดรถที่ได้สัดส่วน เข้าออกสะดวก

หากพิจารณาถึงคู่แข่งของอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 แล้ว
นอกเหนือจากอาคารสำนักงานที่อยู่ในทำเลเดียวกันเช่น อาคาร SCB Park Plaza และ อาคาร
Sun Tower เป็นต้น ยังอาจรวมถึงอาคารสำนักงานในเขต CBD
อย่างไรก็ตามจากการที่อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ซึ่งได้รับการยอมรับว่าเป็นอาคารที่ทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทย
มีคุณลักษณะสอดคล้องกับอาคารสำนักงานเกรด A
ตามความหมายของหน่วยงานวิจัยด้านอาคารสำนักงาน เป็นที่ยอมรับของอุตสาหกรรม
รวมทั้งยังได้นำเสนอนวัตกรรมและเทคโนโลยีต่างๆ ทั้งทางด้านการสื่อสาร
โทรคมนาคมและด้านการประหยัดพลังงาน
บริษัทจึงเชื่อมั่นในศักยภาพการแข่งขันของอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ว่าจะสามารถแข่งขันกับคู่แข่งในธุรกิจอาคารสำนักงานได้

สำหรับอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 ปัจจุบัน ANET ให้ SOP เป็นผู้เช่าหลักเพียงรายเดียว
และมีผู้เช่าอาคารเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน จึงไม่ได้มีการแข่งขันกับอาคารสำนักงานอื่นโดยตรง

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาอาคารสำนักงาน

-   บริษัทฯได้ก่อสร้างอาคารชินวัตร ทาวเวอร์ 3
    บนที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองและได้เริ่มต้นเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการตั้งแต่ปี
    2543 เป็นต้นมา ส่วนอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 เป็นกรรมสิทธิ์ของ ANET
    ซึ่งบริษัทฯได้เข้าไปลงทุนในกองทุนดังกล่าว

-   ในอนาคตหากความต้องการอาคารสำนักงานมีอัตราสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
    บริษัทฯอาจจะสรรหาอาคารสำนักงานที่อยู่ในสถานะ NPAs
    ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีระบบโครงสร้างที่สามารถปรับปรุงต่อเติมได้
    นำมาฟื้นฟูต่อเติมให้เสร็จสมบูรณ์เพื่อให้รวดเร็วทันต่อความต้องการของตลาด
    หรืออาจมีการพัฒนาอาคารขึ้นใหม่ ทั้งนี้จะพิจารณาจากความเป็นไปได้ของโครงการ

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 2 และ 3 มีระบบบำบัดน้ำเสียที่ได้มาตรฐาน
มีการตรวจเช็คคุณภาพน้ำภายหลังจากผ่านระบบบำบัดเพื่อให้ได้มาตรฐานที่กำหนดไว้
ก่อนที่จะถูกปล่อยลงสู่แหล่งน้ำสาธารณะ เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  3.1.2 ธุรกิจให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ดำเนินการภายใต้บริษัท อัพคันทรี่ แลนด์ จำกัด โดยให้บริการเช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ
ซึ่งเป็นอาคารที่บริษัทฯสร้างขึ้นเพื่อรองรับการติดตั้งอุปกรณ์โทรคมนาคม หรือ
อุปกรณ์ทางด้านวิศวกรรมต่างๆ โดยเฉพาะ เช่น อาคารชุมสาย ศูนย์บำรุงรักษา
ที่ดินสำหรับติดตั้งเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองและเสาเพื่อรับส่งคลื่นสัญญาณโทรศัพท์เคลื่อนที่ เป็นต้น
โดยปัจจุบันบริษัทฯให้เช่ากับบริษัทที่เกี่ยวข้องเพียงรายเดียว

สรุปสาระสำคัญของสัญญาเช่าสถานที่และสัญญาบริการของที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ

  วัตถุประสงค์ : - เพื่อใช้เป็นที่ตั้งอาคารชุมสาย (Mobile Switching Center)
  ศูนย์บำรุงรักษา (Maintenance Center)

  - เพื่อใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานสาขาสำหรับให้บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่

  - เพื่อใช้เป็นสถานที่สำหรับติดตั้งอุปกรณ์เพื่อให้บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่

  กำหนดเวลาเช่า : มีกำหนดเวลา 1-10 ปี เมื่อครบกำหนด
  บริษัทฯจะพิจารณาให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีก ภายใต้ข้อกำหนดและเงื่อนไขที่ได้ตกลงกัน
  โดยบริษัทฯจะปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าและบริการเกินกว่าร้อยละ 25 ของอัตราค่าเช่าสุดท้ายมิได้

  อัตราค่าเช่า : คิดค่าเช่าและบริการเป็นรายเดือน
  โดยผู้เช่าต้องวางเงินประกันการเช่าเป็นเงินเท่ากับค่าเช่าและบริการ 3 เดือน

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ธุรกิจนี้ค่อนข้างจะเป็นผลิตภัณฑ์เฉพาะด้านกล่าวคือ
อาคารเทคนิคพิเศษจะถูกออกแบบและสร้างขึ้นในรูปแบบเฉพาะเจาะจง (Specific Model)
ตามข้อกำหนดและความต้องการใช้งานของลูกค้า เพื่อติดตั้งอุปกรณ์โทรคมนาคม
หรืออุปกรณ์ทางด้านวิศวกรรมต่างๆ เช่น ต้องมีทำเลที่ตั้งในพื้นที่ที่ได้กำหนดไว้
มีโครงสร้างที่สามารถรองรับอุปกรณ์โทรคมนาคมที่มีน้ำหนักมากได้ มีระบบระบายอากาศที่เหมาะสม
มีการออกแบบทางเข้าออกของสายไฟฟ้าและสายสัญญาณต่าง ๆ ที่เหมาะสม เป็นต้น ดังนั้น
การดำเนินการจะต้องคำนึงถึงโครงสร้างอาคาร รูปแบบ ความปลอดภัย
ความคล่องตัวในการขยายหรือปรับเปลี่ยน ซึ่งบริษัทฯจะมีบุคลากรทั้งด้านวิศวกรโครงสร้าง สถาปนิก
ที่มีประสบการณ์ความชำนาญเป็นผู้ดำเนินการ
ปัจจุบันบริษัทฯได้ให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษที่บริษัทฯสร้างขึ้นจำนวน 107 แห่ง
ซึ่งครอบคลุมอยู่ในทุกๆ ภาคของประเทศ

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาที่ดินและการจัดหา Supplier

บริษัทฯจัดหาที่ดินโดยการเจรจาซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดิน โดยให้พนักงานของบริษัทฯออกไปติดต่อเอง
หรือมีการเจรจาซื้อที่ดินผ่านนายหน้า ทั้งนี้ในส่วนทำเลที่ตั้งเพื่อสร้างอาคารเทคนิคพิเศษ
ลูกค้าจะเป็นผู้กำหนดหลังจากที่ได้ทำการสำรวจพื้นที่
ส่วนผู้รับเหมาที่รับดำเนินการในการก่อสร้างจะเป็นผู้รับเหมาที่เคยผ่านงานก่อสร้างลักษณะนี้มาก่อน
รวมถึงผลการดำเนินงานที่เชื่อถือได้และผ่านการคัดเลือกจากบริษัทฯ

3.2 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.2.1 ธุรกิจบ้านจัดสรร

โครงการที่เปิดดำเนินการ

1. โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด รามอินทรา

เนื้อที่โครงการ : 74 ไร่ 1 งาน 24 ตารางวา (เฟส 1)

ที่ตั้งโครงการ : ถนนนวมินทร์ – รามอินทรา แขวงคันนายาว เขตคันนายาว กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : บ้านเดี่ยว ขนาด 60 – 120 ตารางวา

จำนวนหน่วย : 223 ยูนิต พื้นที่ใช้สอยประมาณ 190 – 412 ตารางเมตร

มูลค่าโครงการ : 1,750 ล้านบาท

ราคาขาย : 5-12 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้างเดือน มี.ค. 2546 คาดว่าจะแล้วเสร็จ มิ.ย. 2548

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย : ผู้ที่มีรายได้ครอบครัวละ 120,000-250,000 บาท/เดือน

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 90% ( เฟส 1)

ความคืบหน้าของการขาย : 39%

2. โครงการชาลิสา กรุงเทพกรีฑา

เนื้อที่โครงการ : 8 ไร่

ที่ตั้งโครงการ : ถนนกรุงเทพกรีฑา แขวงสะพานสูง เขตสะพานสูง กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮาส์ 2, 3 ชั้น ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 143 – 207 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : 81 ยูนิต ( 8 ยูนิตต่อ 1 คลัสเตอร์ )

มูลค่าโครงการ : 206 ล้านบาท

ราคาขาย : 2-4 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง ก.พ. 2546 ก่อสร้างแล้วเสร็จ 100%

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย : ผู้มีรายได้ครอบครัวละ 35,000 – 80,000 บาท/เดือน

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท วี แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง: 100%

ความคืบหน้าของการขาย : 100%

3. โครงการชาลิสา ลาดพร้าว – โชคชัย 4

เนื้อที่โครงการ : 5 ไร่ 64 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ถนนสุขาภิบาล – บางกะปิ แขวงลาดพร้าว เขตลาดพร้าว กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : ทาวน์เฮาส์ 3 ชั้น ขนาดพื้นที่ใช้สอยประมาณ 205 - 210 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : 55 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 177 ล้านบาท

ราคาขาย : 3-4 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง ธ.ค. 2546 แล้วเสร็จ ธ.ค. 2547

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย : ผู้มีรายได้ครอบครัวละ 35,000 – 80,000 บาท/เดือน

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 100%

ความคืบหน้าของการขาย : 100%

3.2.2 ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย

1. โครงการรอยัล ปาร์ค 3

เนื้อที่โครงการ : 0-3-9 ไร่

ที่ตั้งโครงการ : ซอยอารีย์ 2 ถ.พหลโยธิน 7 แขวงสามเสนใน พญาไท กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : คอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 38 –164 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : 65 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 150 ล้านบาท

ราคาขาย : 1.5- 6 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เป็นการซื้อห้องชุดพักอาศัยที่สร้างแล้วเสร็จมาปรับปรุงใหม่

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย : ผู้มีรายได้ครอบครัวละ 35,000 – 150,000 บาท/เดือน

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 100%

ความคืบหน้าของการขาย : 98 %

2. โครงการเซ็นทริคเพลส

เนื้อที่โครงการ : 1 ไร่ 74 ตารางวา

ที่ตั้งโครงการ : ซอยอารีย์ 4(ฝั่งเหนือ) ถ.พหลโยธิน 7 แขวงสามเสนใน พญาไท กรุงเทพฯ

รายละเอียดโครงการ : คอนโดมิเนียมสูง 8 ชั้น ขนาดพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 40 –102 ตารางเมตร

จำนวนหน่วย : 77 ยูนิต

มูลค่าโครงการ : 280 ล้านบาท

ราคาขาย : 2.1-5.5 ล้านบาท ต่อยูนิต

ระยะเวลาในการก่อสร้าง : เริ่มก่อสร้าง พ.ย.2546 คาดว่าจะแล้วเสร็จ ก.พ.2548

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย : ผู้มีรายได้ครอบครัวละ 40,000 – 200,000 บาท/เดือน

กรรมสิทธิ์ที่ดิน : บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)

ความคืบหน้าของการก่อสร้าง : 75%

ความคืบหน้าของการขาย : 100%

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ลักษณะการตลาด

 กลยุทธ์การแข่งขัน

จากนโยบายในการพัฒนาธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัยในโครงการของบริษัทฯ
เพื่อให้สินค้าและบริการของบริษัทฯ มีความโดดเด่นและมีมาตรฐาน บริษัทฯ
จึงได้มุ่งเน้นการพัฒนาโครงการโดยกำหนดกลยุทธ์การตลาดและการขายดังนี้

1. การเลือกทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพและมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคตอย่างต่อเนื่อง

เพื่อสะดวกในการเดินทางเชื่อมต่อกับโครงข่ายจราจรของเส้นทางคมนาคมสำคัญๆ ไม่ว่าจะเป็น
ทางด่วน ทางยกระดับต่างๆ
รวมถึงสถานีรถไฟฟ้าที่จะพัฒนาใหม่ในอนาคตและการใช้ชีวิตประจำวันที่มีคุณภาพของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ
นโยบายในการเลือกซื้อที่ดินของบริษัทฯจึงคัดเลือกเฉพาะทำเลที่มีศักยภาพสูง
ตั้งอยู่ริมถนนไม่เกินเขตที่ตั้งของถนนวงแหวนรอบนอก
และสามารถเดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจชั้นในของกรุงเทพมหานคร โดยมีรัศมีการเดินทางไม่เกิน 1
ชั่วโมง

2. การใช้แนวคิดนวัตกรรมใหม่เพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย ภายใต้ชื่อ “
I-HOME”เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ( Better Living Through
Innovation )

เพื่อให้คุณภาพของที่อยู่อาศัยของบริษัทมีความโดดเด่นและมีมาตรฐานแตกต่างจากคู่แข่งขัน
บริษัทฯได้นำนวัตกรรมด้านเทคโนโลยีสารสนเทศและเทคโนโลยีประหยัดพลังงานมาผสมผสานกันในการพัฒนาแบบบ้านและโครงการ
โดยรายละเอียดของ “ I-HOME CONCEPT “ ประกอบด้วย

-   Intelligent Network

  เทคโนโลยีเครือข่ายอัจฉริยะ ด้วยระบบสื่อสารดิจิตอลความเร็วสูง (ISDN)
  อินเตอร์เน็ตความเร็ว 128 kbps

  (Broadband Communication) ติดตั้งให้บ้านทุกหลัง พร้อมทั้งระบบสื่อสารข้อมูลความเร็วสูง
  ADSL Leased Line และ PSTN ที่จัดเตรียมไว้ให้เลือก

-   Intelligent Design

  เทคโนโลยีดีไซน์ให้โอกาสในการเลือกบ้านได้หลากหลายแบบ
  และยังสามารถปรับพื้นที่ใช้สอยให้ตอบสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัยได้อีกด้วย

-   Intelligent Creation

  เทคโนโลยีประหยัดพลังงานและการก่อสร้าง ด้วยการใช้วัสดุคุณภาพสูงในการก่อสร้าง เช่น
  กระจกเขียวตัดแสงฉนวนกันความร้อน M-PE (Metalized Polyethylene) ใช้ในผนังสองชั้น
  (Insulated Sandwich Wall) และใช้เป็นฉนวนกันความร้อนใต้หลังคา
  นอกจากนี้ยังออกแบบช่อง Shaft
  โดยแยกระบบไฟฟ้าและโทรศัพท์ออกจากระบบสุขาภิบาลเพื่อสะดวกในการต่อเติมในอนาคต

-   Intelligent Safety

  เทคโนโลยีแห่งมาตรฐานความปลอดภัย มีระบบควบคุมการผ่านเข้าออกพื้นที่ (Access
  Control) ที่เชื่อมจาก Main Entrance ไปสู่ Cluster ต่างๆ รวมถึงการติดตั้งกล้อง CCTV
  ทั่วโครงการ พร้อมระบบ Home Automation
  ที่ควบคุมการเปิดปิดไฟและสัญญาณกันขโมยเชื่อมต่อกับระบบรักษาความปลอดภัยของโครงการ

3. แนวคิดการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้าอย่างต่อเนื่อง ( Value Chain )

เพื่อเป็นการสนองตอบความต้องการของลูกค้าที่มีความหลากหลาย
และมีความเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา และเพื่อให้ความพอใจของลูกค้ามีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
รูปแบบการจัดกิจกรรมทางการตลาดและการขายจึงมุ่งเน้นที่การให้ความสำคัญกับการสร้างมูลค่าเพิ่มทั้งทางด้านอรรถประโยชน์
และความสัมพันธ์อันดีกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างต่อเนื่อง

4.  การกำหนดราคา

บริษัทฯใช้นโยบายการกำหนดราคาและเงื่อนไขการชำระเงินที่สามารถแข่งขันกับคู่แข่งขันได้
โดยต้องสอดคล้องกับกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

5.  การส่งเสริมการการตลาดและการขาย

เพื่อให้สามารถสื่อสารถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างทั่วถึง บริษัทใช้กลยุทธการสื่อสารแบบผสมผสาน
(Intedrated Marketing Communication ) เพื่อพัฒนาช่องทางการสื่อสารที่มีประสิทธิภาพ
สามารถสื่อสารได้ทั้งทางเดียวและสองทาง (one way & two way communication) อันได้แก่
การประชาสัมพันธ์เพื่อเสริมสร้างภาพพจน์ของบริษัทและชื่อโครงการของบริษัทฯ (Corporate &
Brand Image) การโฆษณา รวมไปถึงการใช้สื่อทางอิเลคโทรนิคผ่านทางเว็บไซต์
www.scasset.com เป็นต้น

ในส่วนของการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย บริษัทฯ
ให้ความสำคัญกับการจัดกิจกรรมที่เพิ่มมูลค่าเพิ่มให้กับผลิตภัณฑ์และบริการของบริษัทฯ เช่น
การจัดให้มีของแถมเพื่อเพิ่มความพร้อมในการเข้าอยู่อาศัย เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ
เป็นต้น รวมทั้งการจัดกิจกรรมเพื่อเร่งให้ลูกค้าตัดสินใจซื้อได้รวดเร็วขึ้น
โดยการช่วยลดภาระให้กับลูกค้า เช่น ส่วนลดวันทำสัญญา
หรือจัดให้มีส่วนลดพิเศษในกรณีจองซื้อในระยะเวลาที่กำหนด เป็นต้น

6.  การสร้างความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้าอย่างต่อเนื่อง (Customer Relationship
    Management)

เพื่อเป็นการสร้าง รักษาและขยายฐานลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ
และเพื่อ่ให้ผู้อยู่อาศัยในโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัทฯ มีความสัมพันธ์อันดี
สามารถพึ่งพากันและกันได้ เป็นชุมชนที่อยู่อาศัยที่ทันสมัยและอบอุ่น
รวมทั้งเพื่อเป็นการสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายตั้งแต่ก่อนขายจนถึงหลังการย้ายเข้าอยู่อาศัยในโครงการ
บริษัทฯ
จึงกำหนดแนวคิดในการจัดกิจกรรมการตลาดโดยให้ความสำคัญกับลูกค้าศักยภาพและลูกค้าผู้อยู่อาศัยในโครงการอย่างต่อเนื่อง
ภายใต้ชื่อโครงการ “ I CLUB “
ทั้งนี้ภายใต้แนวคิดรวมเพื่อการพัฒนาชีวิตที่ดีกว่าให้กับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย อาทิเช่น
กิจกรรมพบปะเยี่ยมเยียนโดยกลุ่มผู้บริหารของบริษัทฯ
กิจกรรมเพื่อเสริมสร้างความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับการอยู่อาศัย นวัตกรรมและเทคโนโลยีใหม่ๆ
การรักษาสุขภาพ
และกิจกรรมเพื่อส่งเสริมความสัมพันธ์ระหว่างลูกบ้านในโครงการของบริษัทฯและบริษัทย่อย เป็นต้น

7.  การให้บริการหลังการขาย ( Village Management )

เพื่อเป็นการให้บริการกับลูกค้าผู้อยู่อาศัยในด้านการบริหารและจัดการโครงการที่อยู่อาศัยให้มี
คุณภาพ และเพื่อเป็นการดูแล รักษาสภาพที่อยู่อาศัยเพื่อให้มีมูลค่าเพิ่มในอนาคต บริษัทฯ
ได้จัดให้มีหน่วยงานหลักรองรับงานในส่วนนี้ภายใต้ชื่อโครงการ “ SC SMART SERVICE
“โดยได้จัดให้มีทีมงานทางด้านการบริหารชุมชน ทีมงานช่างเพื่อดูแล รักษาบ้านให้อยู่สภาพที่ดี

 ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรูปแบบการดำเนินชีวิต (lifestyle)
ที่ทันสมัยพร้อมกับการให้ความสำคัญกับการมีเวลาอยู่กับครอบครัวอย่างอบอุ่น
เป็นกลุ่มที่มีรายได้ระดับปานกลางถึงระดับสูง
และเป็นผู้ที่ให้ความสำคัญกับการใช้เทคโนโลยีสารสนเทศที่สามารถสื่อสารกับสถานที่ทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ
กล่าวคือให้ความสำคัญกับการเลือกที่อยู่อาศัยที่ตั้งอยู่ในเขตชุมชนที่สามารถใช้ชีวิตการทำงานและที่บ้านได้อย่างมีคุณภาพ
และมีความสมดุลในการจัดแบ่งเวลาทั้งสองส่วนอย่างลงตัว

 การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทฯได้วางกลยุทธ์ช่องทางการจัดจำหน่ายดังนี้

1.  จัดตั้งทีมขายที่มีประสบการณ์ในการขายและมีความรู้ความเข้าใจในเรื่องเทคโนโลยี
    มีการอบรมให้ความรู้เพื่อให้ทีมขายมีประสิทธิภาพและให้บริการลูกค้าได้เป็นอย่างดี
    โดยจัดตั้งสำนักงานขายอยู่ที่โครงการและสำนักงานใหญ่ของบริษัทฯ

2.  เพิ่มช่องทางจัดจำหน่ายโดยจัดกิจกรรม

-   Road Show ตามห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน

-   ออกงานนิทรรศการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

-   จัดทำกิจกรรม Direct Marketing
    โดยส่งจดหมายไปตามฐานข้อมูลกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ได้จัดเก็บ
    ทั้งนอกสถานที่และในสำนักงานขาย

3.  สร้างการรับรู้ในตัวสินค้าและภาพลักษณ์ที่ดีของโครงการไปยังกลุ่มเป้าหมาย
    โดยโฆษณาประชาสัมพันธ์ ผ่านสื่อโทรทัศน์ หนังสือพิมพ์ สื่อสิ่งพิมพ์ ป้ายโฆษณา และ Website

  ภาวะการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในช่วงปี 2547 ดัชนีชี้ภาวะที่อยู่อาศัยสะท้อนภาวะตลาดที่ยังมีการขยายตัวจากปี 2546
ถึงแม้ว่าจะเป็นอัตราการขยายตัวที่ลดลง
อันเป็นผลมาจากการสิ้นสุดมาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ และ
ภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากความไม่สงบในภาคใต้ โรคระบาด
ราคาน้ำมันที่สูงขึ้นได้เพิ่มแรงกดดันต่ออัตราเงินเฟ้อ ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น
ซึ่งส่งผลให้ราคาบ้านปรับตัวสูงขึ้นมาประมาณ 10-15% โดยโครงการบ้านเดี่ยวที่เปิดใหม่ในปี 2547
มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 5.3 ล้านบาท

[]ที่มา: กองดัชนีเศรษฐกิจการค้า กรมเศรษฐกิจการพาณิชย์

รวบรวมโดย : ส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการ และศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย
ธนาคารอาคารสงเคราะห์

อย่างไรก็ตามในช่วงครึ่งปีหลังตลาดมีทิศทางปรับตัวดีขึ้น
ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพและปริมณฑลมีอัตราการขยายตัวถึงร้อยละ 41
เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก
มีผู้ประกอบการหลายรายกระตุ้นตลาดโดยใช้กลยุทธ์ราคาเดิมในช่วงปลายปี
ซึ่งสอดคล้องกับแนวโน้มของการปรับต้นทุนในการก่อสร้าง และต้นทุนทางการเงิน อาทิ
การคาดการณ์เรื่องการปรับตัวของดอกเบี้ยในอนาคต
การประกาศนโยบายลอยตัวของน้ำมันดีเซลในอนาคต
รวมถึงการแข่งขันของตลาดที่พักอาศัยที่รุนแรงมากขึ้น ทำให้ผู้บริโภคได้ประโยชน์มากขึ้น

ปัจจัยที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ การขยายตัวของโครงข่ายคมนาคมทั้งถนนตัดใหม่ ถนนวงแหวน
ทางด่วนส่วนขยาย ระบบขนส่งมวลชน รวมถึงรถไฟฟ้า BTS
และรถไฟฟ้าใต้ดินที่ช่วยให้ผู้บริโภคได้รับความสะดวกในการเดินทางมากขึ้น
จึงทำให้ผู้ประกอบการต่างๆ เลือกพัฒนาโครงการใกล้แนวเส้นทางโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่
และใช้เป็นจุดขาย เนื่องจากผู้บริโภคเห็นว่าอนาคตจะช่วยให้การเดินทางสะดวกขึ้น
จึงใช้เป็นปัจจัยในการตัดสินใจเลือกซื้อที่สำคัญปัจจัยหนึ่ง

ปริมาณการจดทะเบียนของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2547 มีจำนวนรวม
62,796 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปี 2546 ร้อยละ 24 โดยพบว่าบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนสูงสุดคิดเป็นร้อยละ 70
รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ ร้อยละ 25

ตารางการจดทะเบียนเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

(หน่วย : ยูนิต)

  ----------------------- --------- --------- --------- --------- ---------
  ประเภท                  2543      2544      2545      2546      2547

  ภาพรวมทั้งหมด             32,028    34,023    34,035    50,594    62,796

  บ้านเดี่ยว                 23,128    24,041    24,973    34,592    44,248

  จัดสรร                   6,489     5,802     8,604     17,911    26,631

  สร้างเอง                 16,639    18,239    16,369    16,681    17,617

  บ้านแฝด                  539       227       80        1,144     945

  จัดสรร                   173       113       36        905       761

  สร้างเอง                 366       114       44        239       184

  ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์   2,728     5,062     7,008     12,950    15,418

  จัดสรร                   1,669     3,785     5,728     11,272    13,360

  สร้างเอง                 1,059     1,277     1,280     1,678     2,058

  แฟลตและอาคารชุด          5,633     4,693     1,971     1,908     2,185
  ----------------------- --------- --------- --------- --------- ---------

หมายเหตุ

ที่มา : สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาลและสำนักงานจังหวัดในปริมณฑล

รวบรวมโดย : ส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัยธนาคารอาคารสงเคราะห์

จำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขาย (Supply)

จากข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลพบว่าปี 2547 ที่อยู่อาศัยเสนอขาย
มีจำนวนทั้งสิ้น 340,908 หน่วย คิดเป็นมูลค่าโครงการ 711,109 ล้านบาท
เป็นโครงการเปิดใหม่ภายในปีเดียวกัน 62,100 หน่วย (18%) คิดเป็นมูลค่าโครงการ 234,815
ล้านบาท (33%) สัดส่วนการเปิดตัวใหม่เปรียบเทียบปี 2546 เติบโตเพิ่มขึ้น 12%
ต่างจากสัดส่วนการเติบโตในปี 2546 ซึ่งมีสัดส่วนการเติบโต 90% เมื่อเทียบกับปี 2545
เนื่องจากมาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐสิ้นสุดลง
ดังนั้นการเติบโตของตลาดที่พักอาศัยปี 2547
จึงอาจประเมินได้ว่าเป็นการเติบโตในภาวะปกติของธุรกิจ

ตารางแสดงผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยปี 2547

  --------------- ------------------ -------- --------- -------- ---------- ------------ ------------ ---------
  ประเภทที่อยู่อาศัย                               บ้านเดี่ยว   บ้านแฝด   ทาวน์เฮ้าส์   อาคารพาณิชย์   คอนโดมิเนียม   รวม

  โครงการทั้ง       จำนวนหน่วย          หน่วย     99,018    9,689    88,051     10,784       133,366      340,908

  หมด ณ สิ้นปี                          %        29%       3%       26%        3%           39%          100%

                  มูลค่าโครงการ        ล้านบาท   425,149   16,749   96,574     25,508       147,129      711,109

                                     %        60%       2%       14%        4%           21%          100%

                  ราคาขายเฉลี่ย/หน่วย   ล้านบาท   4.294     1.729    1.097      2.365        1.103        2.091

  โครงการเปิด      จำนวนหน่วย          หน่วย     24,649    2,110    18,071     2,230        15,040       62,100

  ใหม่                                %        40%       3%       29%        4%           24%          100%

                  มูลค่าโครงการ        ล้านบาท   131,403   5,052    25,632     5,861        66,867       234,815

                                     %        56%       2%       11%        2%           28%          100%

                  ราคาขายเฉลี่ย/หน่วย   ล้านบาท   5.331     2.394    1.418      2.628        4.446        3.781

  สถานการณ์        ขายได้              หน่วย     71,135    7,469    73,321     8,952        113,209      274,086

  ยอดขาย                             %        26%       3%       27%        3%           41%          100%

                  คงเหลือ             หน่วย     27,883    2,220    14,730     1,832        20,157       66,822

                                     %        42%       3%       22%        3%           30%          100%

                  สัดส่วนการขายได้      %        72%       77%      83%        83%          85%          80%
  --------------- ------------------ -------- --------- -------- ---------- ------------ ------------ ---------

ที่มา : บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ตลาดบ้านเดี่ยว

ปี 2547 มีจำนวนหน่วยในการเสนอขายถึง 99,018 หน่วย โดยที่ร้อยละ 74
เน้นการขายบ้านที่ระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท โดยขายได้จำนวน 71,135 หน่วย
คิดเป็นอัตราการขายร้อยละ 72
ในขณะที่การจดทะเบียนบ้านเดี่ยวของโครงการจัดสรรมีเพียงประมาณ 26,631 หน่วย
อันสะท้อนให้เห็นถึงกลยุทธ์ในการขายบ้านเดี่ยวที่ยังมีสัดส่วนของบ้านสั่งสร้างหรือบ้านที่สร้างเสร็จบางส่วนสูงกว่าบ้านสร้างเสร็จ

จากการสำรวจตลาดพบว่า อัตราการขายเฉลี่ยต่อเดือนในตลาดบ้านเดี่ยวลดลง
โดยเฉพาะกลุ่มบ้านเดี่ยวที่มีระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป

โครงการที่อยู่อาศัยที่ขายทั้งหมด ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2547 แยกตามระดับราคา

  ---------------- --------- -------- ---------- ------------ --------- ----------
  จำนวนหน่วยทั้งหมด                                                        

  ระดับราคา (ลบ.)   บ้านเดี่ยว   บ้านแฝด   ทาวน์เฮ้าส์   อาคารพาณิชย์   อาคารชุด   รวม

  <0.501 ล้านบาท                       7,785                   84,763    92,548

  0.501 - 1.000    3,135     2,395    50,983     655          21,935    79,103

  1.001 - 2.000    14,680    5,415    22,648     4,385        10,672    57,800

  2.001 - 3.000    27,031    1,535    3,378      3,973        5,661     41,578

  3.001 - 5.000    28,914    190      2,327      1,457        5,219     38,107

  5.001-10.000     19,734    126      879        227          3,545     24,511

  10.001-20.000    4,671     12       51         81           1,075     5,890

  >20 ล้านบาท       853       16                  6            496       1,371

  รวม              99,018    9,689    88,051     10,784       133,366   340,908
  ---------------- --------- -------- ---------- ------------ --------- ----------

ที่มา : บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ตลาดอาคารชุดพักอาศัย

ปี 2547 ตลาดอาคารชุดพักอาศัยมีอุปทาน (Supply) จำนวนสูงสุดในตลาดที่พักอาศัยถึง 133,366
หน่วย หรือ 39% ของจำนวนอุปทานที่พักอาศัยทั้งหมด อย่างไรก็ตามหากพิจารณาที่มูลค่าโครงการ
พบว่า บ้านเดี่ยวมีมูลค่าโครงการสูงสุด 425,149 ล้านบาท หรือ 60%
ของมูลค่าอุปทานที่พักอาศัยทั้งหมด ในขณะที่อาคารชุดพักอาศัยมีมูลค่าเพียง 147,129 ล้านบาท หรือ
21%ของมูลค่าอุปทานที่พักอาศัยทั้งหมด ทั้งนี้เนื่องจากมีราคาเฉลี่ยค่อนข้างต่ำคือ 1.1 ล้านบาท
โดยที่ร้อยละ 88 เป็นอาคารชุดพักอาศัยที่จับกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่าง โดยมีราคาต่ำกว่า 2
ล้านบาท

อาคารชุดพักอาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนปี 2547 จำนวน 2,185 หน่วย
แต่มีจำนวนการขายได้ค่อนข้างมากคือ 113,209 หน่วย
เนื่องจากโครงการเปิดการขายก่อนการก่อสร้างซึ่งต้องใช้เวลาประมาณ 12-24
เดือนจึงส่งมอบได้และอาจมีความล่าช้าในการขออนุญาตต่อคณะกรรมการสิ่งแวดล้อม
ส่งผลให้หลายโครงการต้องเลื่อนการก่อสร้าง ประกอบกับปัญหาราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
ทำให้อัตรากำไรลดลง
ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังมากขึ้นในการเปิดตัวสินค้าและการกำหนดราคาขาย
นอกจากนี้ผู้ประกอบการเองก็ต้องพบปัญหานโยบายเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการขนาดใหญ่
คาดว่ากลไกเหล่านี้จะเป็นการลด Supply ในตลาด

ข้อจำกัดของการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัยที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ การประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่
ทำให้ผู้ประกอบการต้องออกแบบโครงการตามข้อกำหนดใหม่
ส่งผลทำให้มีต้นทุนการพัฒนาสูงขึ้นในเขตเมือง สำหรับผู้ประกอบการที่มีการลงทุนซื้อที่ดินไปแล้ว

ตลาดทาวน์เฮ้าส์

ตลาดทาวน์เฮ้าส์ มีการเติบโตเล็กน้อยในปี 2547 โดยมีอุปทานในตลาดกรุงเทพและปริมณฑลทั้งสิ้น
88,051 หน่วย คิดเป็น 26%ของจำนวนอุปทานที่พักอาศัยทั้งหมด และเป็นลำดับที่สามของตลาด
ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยใกล้เคียงกับตลาดอาคารชุดพักอาศัย ประมาณ 1.1 ล้านบาท
มีสัดส่วนการขายได้สูงถึง 83% ซึ่งอยู่ในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับอาคารพาณิชย์และคอนโดมิเนียม
ในขณะที่ตัวเลขจดทะเบียนของทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์มีเพียงประมาณ 12,391 หน่วย

คาดว่าภายหลังการประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่
จะทำให้การขยายตัวของตลาดทาวน์เฮาส์ในเมืองและในบางพื้นที่จะถูกจำกัดมากขึ้น
และคาดว่าจะมีราคาขายต่อหน่วยสูงขึ้น

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาที่ดินและการจัดหา Supplier

โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด โครงการชาลิสา-กรุงเทพกรีฑา และโครงการชาลิสา
ลาดพร้าว-โชคชัย4 เป็นโครงการที่บริษัทฯ และ บริษัทย่อย เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
สำหรับอาคารชุดพักอาศัยบริษัทฯจะจัดหาทำเลที่อยู่ใจกลางเมือง มีการคมนาคมสะดวก
มีเขตชุมชนที่มีการขยายตัวโดยโครงการรอยัล ปาร์ค 3 คอนโดมิเนียม นั้น
บริษัทฯได้เข้าไปฟื้นฟูโครงการซึ่งเป็นลักษณะทรัพย์สินที่ยังไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non-performing
Assets – NPAs) โดยนำมาพัฒนา ปรับปรุงและตกแต่งสถานที่ใหม่
เพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานและแนว Concept ของบริษัทฯ จากนั้นจึงนำออกขาย ส่วนโครงการ
เซ็นทริค เพลส เป็นอาคารชุดพักอาศัยที่ก่อสร้างบนที่ดินซึ่งบริษัทฯได้ซื้อจากบุคคลอื่น

ในการจัดหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการนั้น
บริษัทฯให้ความสำคัญเป็นอย่างสูงเนื่องจากเป็นปัจจัยหลักในการแข่งขัน
ทั้งในเรื่องต้นทุนและทำเลที่ตั้ง
อย่างไรก็ตามบริษัทฯไม่มีนโยบายในการซื้อที่ดินสะสมไว้เพื่อรอการพัฒนา
บริษัทฯมีทีมวิจัยในการสำรวจสภาวะตลาดและการแข่งขัน รวมทั้งพฤติกรรมผู้บริโภค
จากนั้นจะทำการประมวลผลการศึกษาเพื่อนำมากำหนดรูปแบบ ทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมของโครงการ
และประเมินความเป็นไปได้ของโครงการ จากนั้นจึงจะดำเนินการเจรจาซื้อที่ดิน
โดยในการจัดซื้อที่ดินของบริษัทฯนั้นบริษัทฯ อาจติดต่อผ่านนายหน้า ผ่านเจ้าของที่ดินเอง
หรือเจรจาซื้อจากบริษัทในกลุ่มที่เกี่ยวข้อง ในราคาที่เหมาะสมเมื่อเปรียบเทียบกับราคาตลาด
ราคาประเมินของทางราชการ และราคาประเมินจากการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

สำหรับการก่อสร้างโครงการ บริษัทฯได้มีการเจรจาต่อรองผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างเพื่อให้ได้สินค้าที่มี
คุณภาพดีในราคาที่เหมาะสม โดยบริษัทฯจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างเองบางประเภท เช่น เสาเข็ม
สุขภัณฑ์ เฟอร์นิเจอร์ และระบบรักษาความปลอดภัยที่ติดตั้งในบ้านทุกหลัง
ทั้งนี้นอกจากจะสามารถรักษาคุณภาพของสินค้าแล้ว
ยังทำให้สามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้างได้อีกด้วย โดยบริษัทฯไม่มีการพึ่งพาผู้ผลิตวัสดุ
ก่อสร้างรายไดรายหนึ่งเป็นพิเศษ รวมถึง
วัสดุคุณภาพสูงที่ใช้ในเทคโนโลยีประหยัดพลังงานและระบบ
สื่อสารดิจิตอลความเร็วสูง ซึ่งบริษัทฯสามารถจัดหาได้จากผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างหลายราย
ส่วนการคัดเลือกผู้
รับเหมานั้น บริษัทฯมีทีมวิศวกรและทีมงานที่ทำหน้าที่คัดเลือกผู้รับเหมาที่มีคุณภาพ
มีประสบการณ์และมีเครดิตทางการค้าที่ดี
โดยได้มีการกำหนดมาตรฐานในการทำงานและตารางการตรวจรับงานที่ชัดเจน

-   ขั้นตอนและเทคโนโลยีการผลิต

ในขั้นตอนการพัฒนาธุรกิจบ้านจัดสรรนั้น
บริษัทฯให้ความสำคัญกับรายละเอียดในทุกขั้นตอนโดยอาจอธิบายได้โดยสังเขปดังนี้
ก่อนการกำหนดโครงการพัฒนาบ้านจัดสรรใดๆ บริษัทฯจะมีการสำรวจทำเลและวิเคราะห์ข้อมูล
ซึ่งจะทำการสำรวจโดยทีมวิจัยของบริษัทฯ เพื่อศึกษาความต้องการ รูปแบบพฤติกรรมของผู้บริโภค
เพื่อวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด และวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน
โดยในการวิเคราะห์นั้นจะเป็นการทำงานร่วมกันระหว่างทีมวิจัย ทีมงานด้านการตลาด
วิศวกรโครงการ และฝ่ายบริหาร
โดยจะผสมผสานและผนวกรูปแบบโครงการซึ่งจะเป็นจุดขายและเป็นความได้เปรียบในเชิงการ
แข่งขันเข้าไปด้วย เช่น เทคโนโลยีการก่อสร้างประเภทประหยัดพลังงาน
ระบบเทคโนโลยีสารสนเทศ ระบบ

ความปลอดภัย เป็นต้น นอกจากนั้นบริษัทฯยังให้ความสำคัญกับการบริหารงานก่อสร้าง ซึ่งรวมถึงการ
คัดเลือกผู้รับเหมาที่มีความชำนาญ มีประสบการณ์และมีเครดิตความน่าเชื่อถือที่ดี ประกอบกับบริหาร
จัดการการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างที่ดี และระบบควบคุมมาตรฐานและการส่งมอบงาน
เพื่อให้สามารถส่งมอบงานได้ตามกำหนดด้วยคุณภาพที่เป็นมาตรฐาน

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในโครงการต่าง ๆ ของบริษัทฯ
บริษัทฯได้จัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียสำหรับบ้านแต่ละหลังและระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง
เพื่อมิให้ส่งผลกระทบต่อแหล่งน้ำสาธารณะ
รวมทั้งได้มีการออกแบบระบบสาธารณูปโภคที่เหมาะสมเพื่อมิให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

(4) งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 บริษัทฯมียอดขายที่ทำสัญญาแล้ว และยังไม่ได้ส่งมอบจำนวนประมาณ 89
ยูนิต มูลค่ารวม 370.26 ล้านบาท

  ----------------------- ----------------------- -----------------------
  โครงการ                 จำนวน (ยูนิต)             มูลค่า (ล้านบาท)

  บางกอก บูเลอวาร์ด         10                      86.71

  ชาลิสา ลาดพร้าว           2                       6.25

  เซ็นทริค เพลส             77                      277.30

  รวมทั้งสิ้น                 89                      370.26
  ----------------------- ----------------------- -----------------------

3.3 ธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารงาน

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

การให้บริการที่ปรึกษาและบริหารงานของบริษัทฯแบ่งออกเป็น 3 ลักษณะคือ

1.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ – ด้านการบริหาร เช่น การบริหารอาคาร
    บริหารโครงการ บริหารจัดการ เป็นต้น

2.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ - ด้านเทคนิควิศวกรรม เช่น การออกแบบ ควบคุม
    บำรุงรักษาระบบงานวิศวกรรม รวมถึงงานบำรุงรักษาอาคารเทคนิคพิเศษ

3.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ - ส่วนงานสนับสนุน เช่น งานด้านบัญชีการเงิน จัดซื้อ
    ทรัพยากรบุคคล กฎหมาย และระบบสารสนเทศ เป็นต้น

โดยในรูปแบบการให้บริการนั้นมีทั้งรูปแบบระยะสั้นหรือเป็นงานเฉพาะกิจ เช่น
การซ่อมแซมปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ การหาสถานที่เพื่อสร้างอาคารเทคนิคพิเศษ
การออกแบบควบคุมงาน งานวิศวกรโยธา เป็นต้น และงานในรูปแบบระยะยาว
เช่นการให้บริการเกี่ยวกับการบำรุงรักษาอาคารสถานที่ การให้บริการส่วนงานสนับสนุน เป็นต้น

ก่อนการปรับโครงสร้างองค์กร บริษัทฯจะเป็นผู้ให้บริการด้านเทคนิควิศวกรรมแก่บริษัทที่เกี่ยวข้อง
เนื่องจากบริษัทฯมีทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญด้านเทคนิควิศวกรรม ในขณะที่บริษัท โอเอไอ
แมนเนจเม้นท์

จำกัด (OM) ซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้อง จะเป็นผู้ให้บริการด้านการบริหารและส่วนงานสนับสนุน
อย่างไรก็ตาม ภายหลังจากมีการปรับโครงสร้างองค์กรและการจัดการในกลุ่มในเดือนมีนาคม 2546
ทำให้มีการโอนย้ายผู้บริหารและพนักงานบางส่วนจาก OM เข้ามา
และได้มีการโอนงานด้านการบริหารและส่วนงานสนับสนุนมาให้บริษัทฯเป็นผู้ดำเนินการแทน
โดยปัจจุบัน OM ไม่มีการให้บริการด้านการบริหารและส่วนงานสนับสนุนแก่บริษัทที่เกี่ยวข้องอีก
ทั้งนี้ในการให้บริการกับบริษัทที่เกี่ยวข้องนอกเหนือจากบริษัทย่อยนั้น
บริษัทฯจะให้บริการด้านเทคนิควิศวกรรมและส่วนงานสนับสนุนเป็นหลัก
เนื่องจากบริษัทที่เกี่ยวข้องมีกลุ่มผู้บริหารงานที่แยกจากกันจากบริษัทฯ
จึงไม่มีการพึ่งพากันในด้านการบริหารจัดการ

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ในปัจจุบันบริษัทฯได้ให้บริการกับบริษัทที่เกี่ยวข้องเท่านั้น
จึงมิได้เป็นการแข่งขันในธุรกิจด้านนี้กับบริษัทอื่นๆ

[1] CBD : Central Business District ศูนย์กลางย่านธุรกิจ ซึ่งหมายรวมถึง ถนนสีลม
สาทร สุรวงศ์ เพลินจิต พระรามที่ 4 วิทยุ สุขุมวิท และอโศก