4. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

1.  ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัทฯ และบริษัทย่อยประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โดยมีผลิตภัณฑ์หลัก
ได้แก่ การขายที่ดินจัดสรรพร้อมบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ และอาคารชุด
โดยเน้นในด้านตะวันออกเฉียงเหนือของกรุงเทพมหานครเป็นส่วนใหญ่
อีกทั้งยังมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสู่ต่างจังหวัดได้แก่ ระยอง ปทุมธานี ภูเก็ต
นอกจากนี้ยังพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทรีสอร์ท โดยมีโครงการในแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ
ได้แก่จังหวัดสุราษฎร์ธานี และจังหวัดภูเก็ต

ในการดำเนินการก่อสร้างโครงการ ประกอบด้วยขั้นตอนโดยสรุป 8 ขั้นตอน ดังนี้

1.  การสำรวจตลาด ฝ่ายการตลาดของบริษัท
    จะทำการสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนในพื้นที่เป้าหมายอย่างสม่ำเสมอ
    เพื่อสรุปข้อมูลเพื่อจัดหาที่ดินในพื้นที่เป้าหมาย

2.  การจัดหาที่ดิน
    บริษัทจัดหาที่ดินจากนายหน้าค้าที่ดินและเจ้าของที่ดินโดยตรงเพื่อนำมาพิจารณาและตรวจสอบความถูกต้องของที่ดิน

3.  การวางรูปแบบและการศีกษาความน่าจะเป็นของโครงการ
    บริษัทจะศึกษาหารูปแบบที่เหมาะสมของโครงการ ศึกษาความคุ้มค่าของการลงทุน
    และให้คณะกรรมการบริหารตัดสินใจลงทุนและเริ่มโครงการ

4.  การขอวงเงินสินเชื่อเพื่อทำโครงการ ภายหลังคณะกรรมการบริหารอนุมัติการทำโครงการ
    บริษัทจะขอวงเงินสินเชื่อต่อสถาบันการเงินเพื่อทำโครงการ

5.  การซื้อที่ดิน บริษัทจะทำการซื้อที่ดินโดยใช้เงินทุนบริษัท
    หรือใช้วงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่อนุมัติ

6.  การจัดจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง
    บริษัทจะทำการเปิดการประมูลเพื่อจัดหาผู้รับเหมามาดำเนินการก่อสร้าง

7.  การก่อสร้างและการตรวจรับงานก่อสร้าง ระยะเวลาการก่อสร้างอยู่ระหว่าง 6 เดือน – 2
    ปี ขึ้นอยู่ลักษณะของโครงการ ขณะที่บริษัทจะตรวจสอบการก่อสร้างให้เป็นไปตามการออกแบบ

8.  การเปิดการขาย บริษัทจะเริ่มเปิดขายหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและเริ่มทำการพัฒนา

และในการประกอบธุรกิจและดำเนินโครงการ บริษัทต้องดำเนินการขอใบอนุญาตต่างๆ เช่น
ใบอนุญาตให้ทำการค้าที่ดิน ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ใบอนุญาตให้ทำการก่อสร้างอาคาร
เป็นต้น

บริษัทดำเนินโครงการ 4 รูปแบบ คือ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ อาคาชุด
และรีสอร์ท ดังมีรายละเอียด ดังนี้

1.  โครงการในปัจจุบัน

-   ประเภททาวน์เฮ้าส์

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551 โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา มี 2 โครงการ จำนวน 366 ยูนิต
มูลค่าโครงการรวม 691 ล้านบาท โดยระดับราคาอยู่ระหว่าง 1.5 – 2.0 ล้านบาท ดังนี้

  --------- ----------------- ------------------- ------------- ------- ------------- -----------------
  โครงการ                     บริษัทที่ดำเนินโครงการ   ที่ตั้งโครงการ    จำนวน   มูลค่าโครงการ   เริ่มดำเนินโครงการ
                                                                ยูนิต                   

                                                                        (ล้านบาท)      

  1         บ้านพูนสิน-สุวรรณภูมิ   ท็อปไลน์ ลิฟวิ่ง         เขตลาดกระบัง   58      94            ธันวาคม 2549
                                                  กทม.                                

  2         ลิฟวิ่ง - นีโอ        ลิฟวิ่งแลนด์ แคปปิตอล    เขตลาดกระบัง   308     597           เมษายน 2551
                                                  กทม.                                

                                                  รวม           366     691           
  --------- ----------------- ------------------- ------------- ------- ------------- -----------------

ผลิตภัณฑ์ประเภททาวน์เฮ้าส์เน้นไปที่กลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางที่ต้องการมีที่พักอาศัยเป็นของตนเอง
หรือเป็นกลุ่มคนที่ต้องการแยกครอบครัวออกจากครอบครัวเดิม เพื่อต้องการสร้างครอบครัวใหม่
และยกระดับความเป็นอยู่อาศัยให้ดีขึ้น ระดับราคาบ้านเฉลี่ยอยู่ที่ 1.5-2.0 ล้านบาท

-   ประเภทบ้านเดี่ยว

โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ประกอบด้วย 3 โครงการ จำนวน 420 ยูนิต รวมมูลค่าทั้งสิ้น
ประมาณ 1,713 ล้านบาท โดยระดับราคาอยู่ระหว่าง 3.0 ล้านบาท ถึง 6.0 ล้านบาท ดังนี้

+---+-------------+-----------+---------+------+---------+------------+
| โ |             | บริษัทที่ดำเ  | ที่ตั้ง     | จ    | มูลค่า    | เริ่มดำ      |
| ค |             | นินโครงการ | โครงการ | ำนวน | โครงการ | เนินโครงการ |
| ร |             |           |         | ยูนิต  |         |            |
| ง |             |           |         |      |         |            |
| ก |             |           |         |      |         |            |
| า |             |           |         |      |         |            |
| ร |             |           |         |      |         |            |
+---+-------------+-----------+---------+------+---------+------------+
|   |             |           |         |      | (       |            |
|   |             |           |         |      | ล้านบาท) |            |
+---+-------------+-----------+---------+------+---------+------------+
| 1 | ลิฟวิ่ง นารา   | ท็อปไลน์    | อ.ธัญบุรี  | 198  | 750     | กันยายน     |
|   | รังสิต ⁽¹⁾    | ลิฟวิ่ง      |         |      |         | 2546       |
|   |             |           | จ       |      |         |            |
|   |             |           | .ปทุมธานี |      |         |            |
+---+-------------+-----------+---------+------+---------+------------+
| 2 | ลิฟวิ่ง นารา   | ท็อปไลน์    | อ.ล     | 201  | 748     | มีนาคม 2548 |
|   | รามคำแหง    | ลิฟวิ่ง      | าดกระบัง |      |         |            |
|   |             |           | กทม.    |      |         |            |
+---+-------------+-----------+---------+------+---------+------------+
| 3 | เรือน        | นันทภพ     | อ       | 21   | 215     | กรกฎาคม    |
|   | เจ้าพระยา⁽²⁾ |           | .สามโคก |      |         | 2548       |
|   |             |           |         |      |         |            |
|   |             |           | จ       |      |         |            |
|   |             |           | .ปทุมธานี |      |         |            |
+---+-------------+-----------+---------+------+---------+------------+
|   |             |           | รวม     | 420  | 1,713   |            |
+---+-------------+-----------+---------+------+---------+------------+
| ห |             |           |         |      |         |            |
| ม |             |           |         |      |         |            |
| า |             |           |         |      |         |            |
| ย |             |           |         |      |         |            |
| เ |             |           |         |      |         |            |
| ห |             |           |         |      |         |            |
| ตุ |             |           |         |      |         |            |
| : |             |           |         |      |         |            |
| ( |             |           |         |      |         |            |
| 1 |             |           |         |      |         |            |
| ) |             |           |         |      |         |            |
| โ |             |           |         |      |         |            |
| ค |             |           |         |      |         |            |
| ร |             |           |         |      |         |            |
| ง |             |           |         |      |         |            |
| ก |             |           |         |      |         |            |
| า |             |           |         |      |         |            |
| ร |             |           |         |      |         |            |
| ม |             |           |         |      |         |            |
| ีท |             |           |         |      |         |            |
| ั้ง |             |           |         |      |         |            |
| ห |             |           |         |      |         |            |
| ม |             |           |         |      |         |            |
| ด |             |           |         |      |         |            |
| 3 |             |           |         |      |         |            |
| เ |             |           |         |      |         |            |
| ฟ |             |           |         |      |         |            |
| ส |             |           |         |      |         |            |
| ป |             |           |         |      |         |            |
| ัจ |             |           |         |      |         |            |
| จ |             |           |         |      |         |            |
| ุบ |             |           |         |      |         |            |
| ัน |             |           |         |      |         |            |
| อ |             |           |         |      |         |            |
| ย |             |           |         |      |         |            |
| ู่ร |             |           |         |      |         |            |
| ะ |             |           |         |      |         |            |
| ห |             |           |         |      |         |            |
| ว |             |           |         |      |         |            |
| ่า |             |           |         |      |         |            |
| ง |             |           |         |      |         |            |
| ก |             |           |         |      |         |            |
| า |             |           |         |      |         |            |
| ร |             |           |         |      |         |            |
| ด |             |           |         |      |         |            |
| ำ |             |           |         |      |         |            |
| เ |             |           |         |      |         |            |
| น |             |           |         |      |         |            |
| ิน |             |           |         |      |         |            |
| ก |             |           |         |      |         |            |
| า |             |           |         |      |         |            |
| ร |             |           |         |      |         |            |
| เ |             |           |         |      |         |            |
| ฟ |             |           |         |      |         |            |
| ส |             |           |         |      |         |            |
| 2 |             |           |         |      |         |            |
| แ |             |           |         |      |         |            |
| ล |             |           |         |      |         |            |
| ะ |             |           |         |      |         |            |
| 3 |             |           |         |      |         |            |
| ต |             |           |         |      |         |            |
| า |             |           |         |      |         |            |
| ม |             |           |         |      |         |            |
| ล |             |           |         |      |         |            |
| ำ |             |           |         |      |         |            |
| ด |             |           |         |      |         |            |
| ับ |             |           |         |      |         |            |
|   |             |           |         |      |         |            |
| : |             |           |         |      |         |            |
| ( |             |           |         |      |         |            |
| 2 |             |           |         |      |         |            |
| ) |             |           |         |      |         |            |
| โ |             |           |         |      |         |            |
| ค |             |           |         |      |         |            |
| ร |             |           |         |      |         |            |
| ง |             |           |         |      |         |            |
| ก |             |           |         |      |         |            |
| า |             |           |         |      |         |            |
| ร |             |           |         |      |         |            |
| จ |             |           |         |      |         |            |
| ัด |             |           |         |      |         |            |
| ส |             |           |         |      |         |            |
| ร |             |           |         |      |         |            |
| ร |             |           |         |      |         |            |
| เ |             |           |         |      |         |            |
| ป |             |           |         |      |         |            |
| ็น |             |           |         |      |         |            |
| ท |             |           |         |      |         |            |
| ี่ด |             |           |         |      |         |            |
| ิน |             |           |         |      |         |            |
| เ |             |           |         |      |         |            |
| ป |             |           |         |      |         |            |
| ล |             |           |         |      |         |            |
| ่า |             |           |         |      |         |            |
| แ |             |           |         |      |         |            |
| ล |             |           |         |      |         |            |
| ะ |             |           |         |      |         |            |
| บ |             |           |         |      |         |            |
| ร |             |           |         |      |         |            |
| ิษ |             |           |         |      |         |            |
| ัท |             |           |         |      |         |            |
| ฯ |             |           |         |      |         |            |
| ร |             |           |         |      |         |            |
| ับ |             |           |         |      |         |            |
| จ |             |           |         |      |         |            |
| ้า |             |           |         |      |         |            |
| ง |             |           |         |      |         |            |
| ส |             |           |         |      |         |            |
| ร |             |           |         |      |         |            |
| ้า |             |           |         |      |         |            |
| ง |             |           |         |      |         |            |
| บ |             |           |         |      |         |            |
| ้า |             |           |         |      |         |            |
| น |             |           |         |      |         |            |
| เ |             |           |         |      |         |            |
| ด |             |           |         |      |         |            |
| ี่ย |             |           |         |      |         |            |
| ว |             |           |         |      |         |            |
+---+-------------+-----------+---------+------+---------+------------+

บริษัทฯ และบริษัทย่อยเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน และราคาบ้านที่อยู่ในระดับราคา 3-6
ล้านบาท กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นลูกค้าที่ต้องการคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมที่ดี
รวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน
เพื่อสนองความต้องการกลุ่มลูกค้าดังกล่าวให้สามารถเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวและคุ้มค่ากับเงินที่จ่ายให้ได้มากที่สุด
(Value for Money) โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับรูปแบบ
ขนาดและฟังค์ชั่นของบ้านที่อยู่ในทำเลที่ใกล้เคียงกันของผู้ประกอบการรายอื่น

-   ประเภทอาคารชุด

โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ประกอบด้วย 2 โครงการ จำนวน 657 ยูนิต รวมมูลค่าทั้งสิ้น
2,108 ล้านบาท ดังนี้

+---+---------------+-----------+---------+-----+--------+------------+
| โ |               | บริษัทที่ดำเ  | ที่ตั้ง     | จำ  | มูลค่า   | เริ่มดำ      |
| ค |               | นินโครงการ | โครงการ | นวน | โ      | เนินโครงการ |
| ร |               |           |         | ยูนิต | ครงการ |            |
| ง |               |           |         |     |        |            |
| ก |               |           |         |     |        |            |
| า |               |           |         |     |        |            |
| ร |               |           |         |     |        |            |
+---+---------------+-----------+---------+-----+--------+------------+
|   |               |           |         |     | (ล     |            |
|   |               |           |         |     | ้านบาท) |            |
+---+---------------+-----------+---------+-----+--------+------------+
| 1 | เดอะ โคลเวอร์  | ลิฟวิ่งแลนด์  | เขต     | 572 | 1,900  | กุมภาพันธ์    |
|   | ทองหล่อ        | แคปปิตอล   | พระโขนง |     |        | 2548       |
|   |               |           | กทม.    |     |        |            |
+---+---------------+-----------+---------+-----+--------+------------+
| 2 | เดอะ โคลเวอร์  | ท็อปไลน์    | อ.เมือง  | 85  | 208    | พฤศจิกายน   |
|   | ภูเก็ต**        | ลิฟวิ่ง      |         |     |        | 2550       |
|   |               |           | จ.ภูเก็ต  |     |        |            |
+---+---------------+-----------+---------+-----+--------+------------+
|   |               |           | รวม     | 657 | 2,108  |            |
+---+---------------+-----------+---------+-----+--------+------------+

** เดอะโคลเวอร์ ภูเก็ต ประกอบด้วย อาคาชุด 79 ยูนิตและทาวน์โฮม 6 ยูนิต

  กลุ่มลูกค้าอาคารชุดปัจจุบันของบริษัทฯ ประกอบด้วย 2 กลุ่มคือ

1.  กลุ่มที่ต้องการพักอาศัยอยู่ในเขตกลางใจเมือง
    และต้องการความเป็นอยู่แบบทันสมัยซึ่งเน้นความสะดวกสบายในการเดินทางและการพักอาศัย
    ดังนั้นการเลือกทำเลที่ตั้งจึงเป็นสิ่งสำคัญที่สุดโดยจะมีกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในช่วงระดับกลางถึงบน
    ซึ่งได้แก่ กลุ่มผู้บริหารระดับกลางถึงสูงขององค์กรภาครัฐและเอกชน
    กลุ่มนักธุรกิจชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศ กลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระ เช่น สถาปนิก วิศวกร
    แพทย์ ตลอดจนเจ้าของกิจการ และนักลงทุน

2.  กลุ่มคนทำงานที่โยกย้ายถิ่นฐานไปทำงานที่เมืองใหญ่ในต่างจังหวัด
    โดยต้องการที่อยู่เป็นของตนเอง ทันสมัย

    -   ประเภทรีสอร์ท

  บริษัทฯได้มีโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการทั้งสิ้น 1 โครงการ ตามรายละเอียดดังนี้

+---+-------------+-----------+---------+-----+---------+------------+
| โ |             | บริษัทที่ดำเ  | ที่ตั้ง     | จำ  | มูลค่า    | เ          |
| ค |             | นินโครงการ | โครงการ | นวน | โครงการ | ปิดดำเนินการ |
| ร |             |           |         | ยูนิต |         |            |
| ง |             |           |         |     |         |            |
| ก |             |           |         |     |         |            |
| า |             |           |         |     |         |            |
| ร |             |           |         |     |         |            |
+---+-------------+-----------+---------+-----+---------+------------+
|   |             |           |         |     | (       |            |
|   |             |           |         |     | ล้านบาท) |            |
+---+-------------+-----------+---------+-----+---------+------------+
| 1 | ไชนิ่ง มูน     | แดร์ ทู บี   | อ.      | 90  | 230     | ประมาณ     |
|   |             |           | เกาะพงัน |     |         | พฤษภาคม    |
|   | (Shining    |           |         |     |         | 2552       |
|   | Moon)       |           | จ.สุร    |     |         |            |
|   |             |           | าษฎร์ธานี |     |         |            |
+---+-------------+-----------+---------+-----+---------+------------+
|   |             |           | รวม     | 90  | 230     |            |
+---+-------------+-----------+---------+-----+---------+------------+

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของโครงการประเภทรีสอร์ท คือ
กลุ่มนักท่องเที่ยวที่จะมาเที่ยวในงานฟูลมูนปาร์ตี้อันมีชื่อเสียง บนเกาะพงัน
รวมถึงการพักผ่อนไม่ว่าจะเป็นนักท่องเที่ยวชาวไทยหรือชาวต่างประเทศ

โครงการที่รอการพัฒนา

โครงการที่รอการพัฒนา เพื่อทบทวนโครงการให้สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจ ประกอบด้วย

+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
| โ |             | บ        | ที่ตั้งโ   | ประเภท  | มูลค่า   | เริ่มดำ      |
| ค |             | ริษัทที่ดำเน | ครงการ |         | โ      | เนินโครงการ |
| ร |             | ินโครงการ |        |         | ครงการ |            |
| ง |             |          |        |         |        |            |
| ก |             |          |        |         |        |            |
| า |             |          |        |         |        |            |
| ร |             |          |        |         |        |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
|   |             |          |        |         | (ล     |            |
|   |             |          |        |         | ้านบาท) |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
| 1 | เดอะ เมเปิ้ล  | ท็อ       | เขตพ   | อาคาชุด  | 1,480  | ช          |
|   | รามคำแหง    | ปไลน์ลิฟวิ่ง | ระโขนง |         |        | ะลอการลงทุน |
|   |             |          | กทม.   |         |        |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
| 2 | มณีคราม ภูเก็ต | ท็อ       | อ.เมือง | บ้านเดี่ยว | -      | ช          |
|   |             | ปไลน์ลิฟวิ่ง |        |         |        | ะลอการลงทุน |
|   |             |          | จ.ภูเก็ต |         |        |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
| 3 | ไพรเนอรี่ปาร์ค | นันทภพ    | อ.เมือง | บ้านเดี่ยว | -      | ช          |
|   |             |          |        |         |        | ะลอการลงทุน |
|   |             |          | จ      |         |        |            |
|   |             |          | .ระยอง |         |        |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
| 4 | บางรักรีสอร์ท  | แทนเจอรีน | อ.เมือง | อ.      | 230    | ช          |
|   |             | พ        |        | เกาะสมุย |        | ะลอการลงทุน |
|   |             | ร็อพเพอร์ตี้ | จ.ภูเก็ต |         |        |            |
|   |             |          |        | จ.สุร    |        |            |
|   |             |          |        | าษฏร์ธานี |        |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
|   |             |          |        | รวม     | 1,710  |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+

4.2 สรุปภาวะเศรษฐกิจ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2551 และแนวโน้ม ปี 2552[1]

ในปี 2551 เศรษฐกิจโดยรวมถือว่าชะลอลงจากปีก่อน
โดยวัดจากอัตราการเติบโตของผลิตภัณฑ์มวลรวม โดยในปี 2550 เท่ากับ 4.9 และในปี 2551
เท่ากับ 2.9 ซึ่งการชะลอตัวนี้เกิดจากในไตรมาสสุดท้ายของปี
ที่เกิดจากสาเหตุการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกและความไม่สงบทางการเมือง ดังตารางสรุป GDP
ดังนี้

+------------------+-------+-------+--------+--------+--------+--------+
|                  | 2550  | 2551  | 2551   |        |        |        |
|                  |       |       |        |        |        |        |
|                  |       |       |        |        |        |        |
+------------------+-------+-------+--------+--------+--------+--------+
|                  |       |       | ไตรมาส | ไตรมาส | ไตรมาส | ไตรมาส |
|                  |       |       | 1      | 2      | 3      | 4      |
+------------------+-------+-------+--------+--------+--------+--------+
| GDP              | 4.9   | 2.6   | 6.0    | 5.3    | 3.9    | (4.3)  |
+------------------+-------+-------+--------+--------+--------+--------+
| GDP              | 4.9   | 2.7   | 0.9    | 0.6    | 0.4    | (6.1)  |
| ปรับลดตามฤดูกาล    |       |       |        |        |        |        |
+------------------+-------+-------+--------+--------+--------+--------+

** ที่มา : จากสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

การชะลอตัวดังกล่าวในช่วงไตรมาสที่ 4
มีเหตุการณ์สำคัญที่มากระทบคือการเมืองภายในประเทศยังไม่มีเสถียรภาพและการปิดสนามบินทั้ง 2
แห่ง ซึ่งส่งผลกระทบต่อผลผลิตภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว
ขณะที่อัตราการว่างงานโดยรวมยังอยู่ในระดับต่ำ
แต่ก็มีสัญญาณของการจ้างงานที่ลดลงในช่วงไตรมาสสุดท้าย
โดยเฉพาะภาคการผลิตที่ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจ

แนวโน้มปี 2552 สภาพัฒน์ฯได้คาดว่าเศรษฐกิจไทยมีความเสี่ยงที่จะหดตัว
โดยมีแนวโน้มที่จะหดตัวชัดเจนในช่วงครึ่งปีแรก
แต่คาดว่าเศรษฐกิจไทยจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีอันเนื่องจากปัจจัยสนับสนุนคือ

1)  การผลักดันการดำเนินมาตรการเพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจของรัฐบาลให้มีความต่อเนื่องและเกิดผล

2)  การเร่งรัดการเบิกจ่ายและการดำเนินโครงการภายใต้กรอบงบประมาณประจำปีงบประมาณ
    2552

3)  การเร่งดำเนินโครงการลงทุนสำคัญของภาครัฐภายใต้แผนการลงทุนระยะปานกลางและระยะยาวให้สามารถเริ่มดำเนินการได้ภายในปลายปีนี้

4)  การฟื้นตัวของเศรษฐกิจการเงินโลกที่จะทำให้การส่งออกและการท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัวในช่วงปลายปี

ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2551 เป็นปีที่มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยแนวสูงในสัดส่วนและปริมาณที่
มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยมีปัจจัยสนับสนุนหลักคือเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน 2 สายหลัก คือ
รถไฟลอยฟ้า และรถไฟใต้ดิน โดยพบว่าจำนวนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่
ซึ่งเคยมีเพียงประมาณปีละ 5,000 หน่วยในปี 2544 และ 2545 นั้น ได้ปรับเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ
7,400 หน่วยในปี 2546 และเป็น 8,400 หน่วยในปี 2547 ก่อนจะกระโดดข้ามหลักหมื่นเป็น
10,900 หน่วยในปี 2548 และเป็นประมาณ 13,000 หน่วยในปี 2550

          สำหรับในปี 2551 จำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ใน 3
ไตรมาสแรกรวมกันมีประมาณ 19,700 หน่วย เมื่อรวมทั้งปีจำนวนหน่วยจะอยู่ที่ประมาณ 25,000
หน่วย หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 35 ของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ทั้งหมดในปีนี้
เพิ่มขึ้นจากสัดส่วนไม่เกินร้อยละ 15 ในระหว่างปี 2542-2548 และสัดส่วนร้อยละ 22 ในปี 2549
และ 2550

          เฉพาะไตรมาสที่ 3 มีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จใหม่รวม 26,000 หน่วย ในขณะที่ไตรมาส
1 และ 2 มีเท่ากับ 15,000 และ16,000 หน่วยตามลำดับ
โดยประเภทที่มีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นมากที่สุด คือคอนโดมิเนียมประมาณ 12,000 หน่วย
เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2 เท่ากับ 8,000 หน่วย บ้านเดี่ยวมีจำนวน 10,000 หน่วย
เพิ่มขึ้นจากไตรมาส 2 เท่ากับ 2,500 หน่วย
ส่วนหนึ่งเป็นเพราะผู้ประกอบการเร่งรัดการสร้างเพื่อให้ทันกำหนดการ
และมีแรงจูงใจมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเดิมกำหนดให้สิ้นสุดปลายเดือนมีนาคม 2551
และต่อมาได้มีการขยายระยะเวลาออกไปอีกหนึ่งปี

สำหรับแนวโน้มการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2552 น่าจะเป็นปีที่มีการแข่งขันที่รุนแรงในด้านราคา
เนื่องจากกำลังซื้อลดลง คงเหลือแต่กลุ่มลูกค้าที่ยังคงต้องการที่อยู่อาศัยจริง
ในขณะที่ผู้ประกอบการก็เร่งระบายสินค้าที่สร้างไว้ต่อเนื่องจากปีก่อน
เพื่อลดภาระต้นทุนและเสริมสภาพคล่องของผู้ประกอบการ 
ในขณะที่แนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2552
คาดว่ากำลังซื้อต่อที่อยู่อาศัยอาจยังคงไม่ปรับตัวดีขึ้นอย่างรวดเร็วนัก
ถึงแม้จะมีมาตรการภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่เพื่อหวังกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมาอย่างต่อเนืองจากปีก่อนก็ยังไม่ส่งผลมากนักในช่วงนี้เพราะมาตราการดังกล่าวจะหมดเขตวันที่
28 มีนาคม 2553 ทำให้ไม่จำเป็นต้องเร่งตัดสินใจซื้อ ประกอบกับมีสินค้าออกสู่ตลาดจำนวนมาก
ทำให้ผู้บริโภคมีข้อเปรียบเทียบในแต่ละสินค้ามากขึ้น
รวมถึงสามารถที่จะเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลง

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทฯ
และบริษัทย่อยมีการจำหน่ายสินค้าโดยใช้วิธีการขายตรงผ่านสำนักงานขายประจำโครงการของแต่ละโครงการ
ซึ่งจะมีการแสดงสินค้าตัวอย่างให้ลูกค้าได้เห็นถึงคุณภาพของโครงการ
อีกทั้งงานตกแต่งที่สามารถสร้างบรรยากาศที่ดีสำหรับการขาย
ประกอบกับการส่งเสริมการขายของโครงการเปิดใหม่ผ่านงานแสดงบ้านและที่อยู่อาศัยต่างๆ
นอกจากนั้น บริษัทฯ
และบริษัทย่อยยังมีช่องทางการขายที่เกิดขึ้นจากการแนะนำจากลูกค้าเก่าในโครงการ ซึ่ง
บริษัทฯและบริษัทย่อยเรียกการขายลักษณะนี้ว่า “Friend-get-Friend”

นอกจากนั้น หากบริษัทฯ และบริษัทย่อย ต้องการความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง บริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาในการทำหน้าที่นั้นโดยเฉพาะ

กลยุทธ์ที่ใช้ในการแข่งขัน

บริษัทฯ และบริษัทย่อยมีกลยุทธ์ต่างๆ เพื่อส่งเสริมการจำหน่ายดังนี้

กลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์: บริษัทฯ
และบริษัทย่อยให้ความสำคัญอย่างมากกับความพึงพอใจและความคุ้มค่าที่ผู้บริโภค (Value for
Money )ที่จะได้รับ ดังนั้นเราจึงพยายามที่จะคัดสรรคุณภาพที่ดีที่สุดให้กับลูกค้าในทุกๆด้าน
ไม่ว่าจะเป็นวัสดุ สิ่งอำนวยความสะดวก พื้นที่ใช้สอย ความปลอดภัย และ
สาธารณูปโภคภายในโครงการ และ
เพื่อให้ตรงกับความต้องการของผู้อยู่อาศัยและสภาพแวดล้อมของตลาดในทำเลนั้นๆ นอกจากนั้น
บริษัทฯ และบริษัทย่อย
มีนโยบายให้ทีมงานคอยศึกษาและพัฒนาแบบบ้านให้มีรูปแบบและฟังค์ชั่นที่เหมาะสม (Product
Innovation) เพื่อตอบรับกับความต้องการของตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง

กลยุทธ์ด้านราคา: บริษัทฯ จะกำหนดราคาขายก่อนการเริ่มโครงการ โดยกำหนดจากข้อมูลที่บริษัทฯ
ได้สำรวจของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คู่แข่งขันในบริเวณใกล้เคียง และต้นทุนการก่อสร้าง
โดยปกติบริษัทฯจะกำหนดราคาตามกำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย และใกล้เคียงกับคู่แข่งขัน
แต่ยังคงรักษ่าระดับคุณภาพของสินค้าและอัตราการกำไรเป็นสำคัญ
โดยเสนอควบคู่ไปกับรายการส่งเสริมการขาย

กลยุทธ์ด้านโฆษณาประชาสัมพันธ์:
บริษัทฯทำการโฆษณาประชาสัมพันธ์โครงการเพื่อสนับสนุนการขายผ่านสื่อต่างๆ อาทิเช่น ป้ายโฆษณา
ป้ายรายทาง นิตยสาร แผ่นโฆษณา
รวมทั้งการใช้ประโยชน์จากฐานลูกค้าเดิมหรือผู้ที่มาเยี่ยมชมโครงการที่มีอยู่
ซึ่งก่อให้เกิดประสิทธิภาพและประหยัดต้นทุนในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้า
โดยกลยุทธ์สื่อโฆษณาประชาสัมพันธ์ของบริษัทฯ คือ
บริษัทฯจะให้ความสำคัญกับป้ายโฆษณาและป้ายรายทางเป็นพิเศษ
เนื่องจากบริษัทฯเห็นว่าความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในบริเวณนั้นๆ
มาจากกลุ่มลูกค้าที่เป็นผู้รู้จักคุ้นเคยกับพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่ ทั้งนี้
เพื่อดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามาติดต่อเยี่ยมชมสถานที่ได้โดยตรง

กลยุทธ์ทางด้านบริการหลังการขาย บริษัทได้มีการจัดตั้ง บริษัท ลิฟวิ่งแลนด์ บริหารสินทรัพย์ จำกัด
ขึ้นเพื่อบริการกลุ่มลูกค้าให้ได้รับการดูแลและอำนวยความสะดวกสบายภายหลังการขายอย่างเต็มที่
ตลอดจนการพัฒนาระบบบริหารลูกค้าสัมพันธ์ (Customer Relationship Management (CRM))
อย่างต่อเนื่อง โดยจะคอยติดต่อและแลกเปลี่ยนความคิดเห็นอยู่เป็นระยะ
และจะทำหน้าที่บริหารชุมชนในลักษณะนิติบุคคลบ้านจัดสรร และนิติบุคคลอาคารชุด
เพื่อดูแลความเป็นอยู่ของสมาชิกให้มีความเป็นอยู่ที่ดี

4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

4.3.1 การจัดซื้อที่ดินและสินค้า

บริษัทฯ และบริษัทย่อยไม่มีนโยบายสะสมที่ดินเปล่าล่วงหน้าเป็นเวลานาน โดยก่อนที่บริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะดำเนินการครอบครองที่ดิน บริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ โดยศึกษาสภาวะการณ์ของตลาด การแข่งขัน
ความต้องการของลูกค้า และความเหมาะสมทางการลงทุน
หากมีความเป็นไปได้ในความสำเร็จของโครงการ บริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะดำเนินการเจรจาซื้อที่ดินดังกล่าว โดยผ่านทั้งเจ้าของที่ดินโดยตรง
หรือนายหน้าค้าที่ดิน ในราคาที่สมเหตุสมผลกับราคาตลาดและราคาประเมิน

นอกจากที่ดินซึ่งถือว่าเป็นวัตถุดิบของสินค้าแล้ว บริษัทฯ
และบริษัทย่อยยังพิจารณาการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์
ที่คงค้างหรืออยู่ในระหว่างการพิจารณา
ที่สามารถเข้าไปครอบครองและก่อให้เกิดผลตอบแทนในการลงทุนได้อีกทางหนึ่ง

การพัฒนาทุกโครงการของบริษัทฯ และบริษัทย่อย จะได้รับการศึกษาความเป็นไปได้
ทั้งในด้านทำเลที่ตั้ง ข้อจำกัดทางกฎหมาย ความเหมาะสมในด้านการลงทุน
ซึ่งต้องสอดคล้องกับภาวะการตลาดของผู้บริโภค โดยเฉพาะพฤติกรรมการบริโภคของกลุ่มเป้าหมาย
เพื่อให้ได้มาซึ่งสินค้าที่เหมาะสมต่อกลุ่มเป้าหมาย โดยการพัฒนาสินค้า นอกจากบริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะพัฒนาเองแล้ว บริษัทฯ และบริษัทย่อยยังได้ใช้บริการการออกแบบจากบริษัทฯ
ผู้ออกแบบ ที่ได้รับการยอมรับ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทสินค้า และกลุ่มเป้าหมาย

4.3.2 วัสดุก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างในการดำเนินงานของบริษัทฯ เช่น เหล็กเส้น ปูนซีเมนต์ กระเบื้องปูพื้น
กระเบื้องหลังคา ไม้พื้น และอื่นๆ โดยบริษัทฯ มีนโยบายที่จะใช้วัสดุที่มีคุณภาพที่ดี คงทน แข็งแรง
ตามมาตรฐานอุตสาหกรรม ช่วยในการประหยัดพลังงาน
และรักษาสิ่งแวดล้อมเพื่อให้ได้ผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพต่อชุมชนต่อไป

บริษัทฯ และบริษัทย่อยจัดหาวัสดุก่อสร้างโดย 3 วิธี

ติดต่อโดยตรงกับบริษัทผู้ผลิต โดยผ่านฝ่ายจัดซื้อของบริษัท

ติดต่อบริษัทผู้ผลิตโดยผ่านตัวแทนจำหน่าย

มอบหมายให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ติดต่อ

บริษัทฯ และบริษัทย่อยจะสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างเท่าที่ทางฝ่ายก่อสร้างทำรายการให้
ไม่มีการเก็บเป็นสินค้าคงเหลือ เนื่องจากทางบริษัทไม่มีพื้นที่เก็บสินค้าได้เป็นจำนวนมาก

4.3.3 ผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทฯ และบริษัทย่อยมีนโยบายที่ยังคงติดต่อใช้งานกับผู้รับเหมารายเดิมที่มีคุณภาพที่ดี
รวมทั้งได้ดำเนินการจัดหาผู้รับเหมารายใหม่ ที่มีคุณสมบัติตรงตามที่บริษัทฯกำหนด
และเลือกเน้นเฉพาะผู้รับเหมาที่มีผลงานที่ผ่านมาให้อยู่ในขอบข่ายที่ทางบริษัทฯได้กำหนดไว้
และผ่านการพิจารณาจากอนุกรรมการจัดซื้อจัดจ้าง

4.3.4 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

บริษัทฯ และบริษัทย่อยปฎิบัติตามข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอย่างเคร่งครัด เช่น
ทำการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมต่อสำนักงานสิ่งแวดล้อม ติดตั้งแผงกันฝุ่นละออง
ไม่ทำงานและส่งเสียงดังในเวลากลางคืน เป็นต้น
เพื่อให้ดำรงไว้ซึ่งสภาพแวดล้อมของโครงการและชุมชนโดยรอบ
ให้มีสภาพทางกายภาพที่สวยงามอยู่เสมอ

4.3.5 ปัญหาเกี่ยวกับการดำเนินโครงการ

เนื่องจากในบางครั้งบริษัทฯและบริษัทย่อยประสบปัญหาเกี่ยวกับการไม่สามารถส่งมอบโครงการได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
ทั้งนี้มาจากสาเหตุ ดังนี้

1. เกิดจากปัจจัยสภาพแวดล้อมที่ไม่สามารถควบคุมได้ เช่น ดิน ฟ้า อากาศ ไม่อำนวย
ทำให้การก่อสร้างล่าช้า

2. วัสดุก่อสร้างบางประเภทขาดแคลน  ซึ่งผู้รับเหมาจัดหาวัสดุอื่นที่มีคุณสมบัติเหมือนกันทดแทน

3. ลูกค้าแจ้งให้ต่อเติมเพิ่มเติมจากแบบบ้านมาตราฐาน 

4.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551 บริษัทฯ และบริษัทย่อย
มีบ้านในโครงการมีการจองแล้วและรอส่งมอบจำนวน

7 โครงการ ซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 2,007.40 ล้านบาท ดังนี้

+------------------+------------------+----------+--------------------+
| โครงการ          | จ                | มูลค่า     | คาดว่าส่งมอบได้       |
|                  | ำนวนหน่วยที่มีการจอง |          |                    |
|                  | และรอส่งมอบ       | (ล้านบาท) |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| ลิฟวิ่ง นารา รังสิต   | 3                | 9.41     | เมษายน 2552        |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| ลิฟวิ่ง นารา        | 4                | 10.78    | เมษายน 2552        |
| รามคำแหง         |                  |          |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| บ้าน              | 4                | 7        | เมษายน 2552        |
| พูนสิน-สุวรรณภูมิ(TH) |                  |          |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| เรือนเจ้าพระยา     | 4                | 45.76    | เมษายน 2552        |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| เดอะ โคลเวอร์     | 559              | 1,835.91 | พฤษภาคม - กรกฎาคม  |
| ทองหล่อ           |                  |          | 2552               |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| เดอะ โคลเวอร์     | 37               | 85.24    | มกราคม 2553        |
| ภูเก็ต             |                  |          |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| มณีครามวิวล์        | 2                | 13.3     | ธันวาคม 2552        |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| รวม              | 613              | 2,007.40 |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+

หมายเหตุ: โครงการรีสอร์ทไม่รวมอยู่ในรายการนี้ เนื่องจาก ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์

: มูลค่าแสดงมูลค่าขายตามจำนวนยูนิต(ยังมิได้หักเงินจอง)

[1] ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์