ลักษณะการประกอบธุรกิจ

1. ประวัติความเป็นมา

บริษัทจดทะเบียนจัดตั้งบริษัทและเริ่มดำเนินธุรกิจในปี 2533 ด้วยทุนจดทะเบียน 1 ล้านบาท ในชื่อ
“บริษัท ไทย คอนเน็คชั่น จำกัด” โดยกลุ่มผู้ก่อตั้ง คือ กลุ่มซิตี้เรียลตี้ และกลุ่ม H&Q Asia
Pacific โดยในเวลาต่อมาบริษัทได้เปลี่ยนชื่อเป็น “บริษัท ไทย
อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด” และ “บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน)
ตามลำดับ และในปี 2544 ได้จัดตั้งบริษัทย่อย คือ บริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด

  ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญเกี่ยวกับบริษัท ดังนี้

-   ในเดือนมิถุนายน 2545 บริษัทได้ดำเนินการเสนอขายหุ้นที่ออกใหม่จำนวน 15
    ล้านหุ้นให้แก่ประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (Initial Public Offering)
    พร้อมกับใบสำคัญแสดงสิทธิซื้อหุ้นสามัญจำนวน 22.5 ล้านหน่วยที่ออกให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม
    ผู้จองซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุน และกรรมการและพนักงาน
    และในเดือนเดียวกันบริษัทได้รับอนุญาตให้เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

-   ในเดือนกันยายน 2546 กลุ่ม H&Q Asia Pacific
    ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่รายหนึ่งได้ขายหุ้นที่ถืออยู่ทั้งหมดให้กับบริษัท สวนอุตสาหกรรมโรจนะ
    จำกัด (มหาชน)

-   ในเดือนตุลาคม 2546 บริษัทได้เปลี่ยนแปลงมูลค่าหุ้นที่ตราไว้จาก 5 บาทต่อหุ้น เป็น 1
    บาทต่อหุ้น

-   ในเดือนมกราคม 2547 บริษัทได้ลดทุนจดทะเบียนจาก 520.0 ล้านบาท เป็น 487.5
    ล้านบาท โดยตัดหุ้นที่ยังไม่จัดสรร และในขณะเดียวกันได้ทำการเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 487.5
    ล้านบาท เป็น 539.0 ล้านบาท โดยออกหุ้นบุริมสิทธิเพิ่มทุนจำนวน 50 ล้านหุ้น
    เสนอขายให้แก่กองทุนเพื่อการร่วมลงทุน (Thailand Equity Fund)
    และหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวน 1.5 ล้านหุ้น เพื่อรองรับการปรับอัตราการ
    ใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิซื้อหุ้นสามัญ (TICON-W1)

-   ในเดือนกุมภาพันธ์ 2547
    กองทุนเพื่อการร่วมลงทุนได้เข้ามาเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่รายหนึ่งของบริษัท
    ในการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการถือหุ้นของบริษัทดังกล่าวข้างต้น ส่งผลให้ในปัจจุบัน
    กลุ่มซิตี้เรียลตี้ บริษัท สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จำกัด (มหาชน)
    นายไว เชง ควน และกองทุนเพื่อการร่วมลงทุน เป็นผู้กำหนดทิศทางหลักของบริษัท

    -   ในเดือนมิถุนายน 2547 บริษัทได้จัดตั้งบริษัทย่อยขึ้นอีก 1 บริษัท คือ บริษัท ไทคอน
        เจนเนอรัล โฮลดิ้ง จำกัด โดยบริษัทถือหุ้นร้อยละ 99.99
        เพื่อวัตถุประสงค์ในการลงทุนในประเทศจีน (ปัจจุบันยังไม่เริ่มดำเนินการ)

    -   ในเดือนกรกฎาคม 2547 บริษัทได้เพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 539.0 ล้านบาท เป็น 564.6
        ล้านบาท โดยออกหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวน 25.6 ล้านหุ้น
        เพื่อรองรับการใช้สิทธิแปลงสภาพใบสำคัญแสดงสิทธิที่ออกให้แก่กรรมการและพนักงานที่ได้รับการคัดเลือก

2. ภาพรวมของธุรกิจ

บริษัทและบริษัทย่อยประกอบธุรกิจเป็นผู้ก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานให้เช่าในนิคมอุตสาหกรรมและสวนอุตสาหกรรมในประเทศไทย
ซึ่งในปัจจุบันมี 10 แห่ง ได้แก่

-   นิคมอุตสาหกรรมบางปะอิน จังหวัดพระนครศรีอยุธยา

-   นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค จังหวัดพระนครศรีอยุธยา

-   สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จังหวัดพระนครศรีอยุธยา

-   นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร จังหวัดชลบุรี

-   นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง จังหวัดชลบุรี

-   นิคมอุตสาหกรรมชลบุรี (บ่อวิน) จังหวัดชลบุรี

-   นิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง จังหวัดชลบุรี

-   นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ จังหวัดระยอง

-   นิคมอุตสาหกรรมบางปู จังหวัดสมุทรปราการ

-   นิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง จังหวัดกรุงเทพมหานคร

โดยนิคมอุตสาหกรรมบางปูและนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง ตั้งอยู่ในเขตส่งเสริมการลงทุนที่ 1
นิคมอุตสาหกรรมบางปะอิน นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค สวนอุตสาหกรรมโรจนะ
นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร นิคมอุตสาหกรรมบ่อวิน และนิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง
ตั้งอยู่ในเขตส่งเสริมการลงทุนที่ 2 สำหรับนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง และนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้
ได้รับสิทธิเป็นเขต 3 จนถึงสิ้นเดือนธันวาคม 2547
หลังจากนั้นจะถือว่าอยู่ในเขตส่งเสริมการลงทุนที่ 2

บริษัทมีบริษัทย่อย 2 บริษัท คือ บริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ
99.99 ของทุนจดทะเบียน โดยบริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด
ดำเนินธุรกิจเช่นเดียวกับบริษัท
และถูกจัดตั้งขึ้นเพื่อความสะดวกในการรับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนในโครงการก่อสร้างโรงงานมาตรฐานในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง
ซึ่งเป็นโครงการที่มีรูปแบบเช่นเดียวกับโครงการของบริษัท โดยเริ่มดำเนินการในเดือนเมษายน
2544
โดยได้รับอนุมัติให้ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนเมื่อเดือนสิงหาคม
2544 ณ วันที่ 9 มีนาคม 2548 บริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด
มีทุนจดทะเบียนและทุนที่เรียกชำระแล้ว 50 ล้านบาท แบ่งออกเป็น 5 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ
10 บาท ในปี 2546 บริษัท อีโคฯ ได้รับการรับรองคุณภาพมาตรฐาน ISO 9001 : 2000

สำหรับบริษัทย่อยอีกแห่งหนึ่ง คือ บริษัท ไทคอน เจนเนอรัล โฮลดิ้ง จำกัด เป็นบริษัทโฮลดิ้ง
ซึ่งบริษัทถือหุ้นร้อยละ 100 ของทุนจดทะเบียน โดยถูกจัดตั้งขึ้นเมื่อเดือนมิถุนายน 2547
เพื่อวัตถุประสงค์ในการลงทุนในประเทศจีน
โดยในปัจจุบันบริษัทยังคงอยู่ในระหว่างการศึกษาโครงการลงทุนดังกล่าว

บริษัทและบริษัทย่อยเป็นผู้ก่อสร้างโรงงานมาตรฐานสำเร็จรูปเพื่อให้เช่าบนที่ดินที่ซื้อจากนิคมอุตสาหกรรม
และสวนอุตสาหกรรม
ยกเว้นที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบังซึ่งการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.)
จัดสรรไว้เพื่อให้เช่าระยะยาวเท่านั้น ทั้งนี้
บริษัทจะซื้อที่ดินเมื่อต้องการสร้างโรงงานในระยะเวลาอันใกล้เท่านั้น
และไม่มีนโยบายซื้อที่ดินเพื่อการเก็งกำไร หรือเพื่อเก็บไว้รอสร้างโรงงานในระยะยาว

(คำว่า “บริษัทและบริษัทย่อย” ในแบบแสดงรายการข้อมูลฉบับนี้ หมายรวมเฉพาะ บริษัท และบริษัท
อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด เท่านั้น เนื่องจากบริษัท ไทคอน เจนเนอรัล โฮลดิ้ง จำกัด
จัดตั้งขึ้นเพื่อรองรับการขยายธุรกิจของบริษัทไปยังต่างประเทศ ซึ่งปัจจุบันยังไม่เริ่มดำเนินงาน)

3. ผลิตภัณฑ์และบริการ

ผลิตภัณฑ์และบริการของบริษัทและบริษัทย่อย คือ
โรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานเพื่อให้เช่าพร้อมด้วยบริการที่เกี่ยวข้อง
เพื่ออำนวยความสะดวกให้ลูกค้าสามารถเริ่มดำเนินการผลิตได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว

  ผลิตภัณฑ์

โรงงานของบริษัทและบริษัทย่อยมีลักษณะเป็นอาคารชั้นเดียวพร้อมชั้นลอยเพื่อใช้เป็นสำนักงาน
ซึ่งก่อสร้างในบริเวณพื้นที่ดินที่มีรั้วกั้นของแต่ละโรงงาน พร้อมด้วยป้อมยาม พื้นที่จอดรถ
และพื้นที่สำหรับขนถ่ายสินค้า ทั้งนี้ โรงงานที่บริษัทและบริษัทย่อยพัฒนาขึ้นมีรูปแบบเป็นมาตรฐาน
แต่สามารถดัดแปลงให้เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้าได้ ขนาดของโรงงานมีตั้งแต่ 1,000 ถึง
6,250 ตารางเมตร พื้นโรงงานสามารถรับน้ำหนักได้ตั้งแต่ 1 ถึง 3 ตันต่อตารางเมตร
ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของโรงงาน ตัวอาคารก่อสร้างโดยใช้โครงสร้างหลังคาเหล็ก
ซึ่งไม่ต้องมีเสาเพื่อรองรับหลังคาโรงงาน ทำให้ได้พื้นที่ใช้สอยสูงสุด

  บริการ

  บริการที่บริษัทและบริษัทย่อยเสนอให้ลูกค้า ได้แก่

-   การดัดแปลงอาคารโรงงาน

การที่บริษัทมีทีมงานออกแบบ ก่อสร้าง ตลอดจนการบริหารโครงการด้วยตนเอง
ทำให้บริษัทและบริษัทย่อยสามารถให้ความช่วยเหลือลูกค้าในการออกแบบ
และดัดแปลงอาคารโรงงานมาตรฐานให้มีความเหมาะสมกับความต้องการเฉพาะของลูกค้าได้

-   การจัดหาสาธารณูปโภค

  บริษัทและบริษัทย่อยให้ความช่วยเหลือในการจัดหาระบบสาธารณูปโภคที่เพียงพอกับความต้องการของลูกค้า

-   การขออนุญาตกับหน่วยงานราชการ

บริษัทและบริษัทย่อยให้ความช่วยเหลือลูกค้าเพื่อให้ได้รับใบอนุญาตที่จำเป็นต่อการเริ่มดำเนินการในเวลาอันรวดเร็ว
เช่น ใบอนุญาตประกอบการ นอกจากนั้น
บริษัทและบริษัทย่อยยังมีบริการให้ความช่วยเหลือลูกค้าในการขอและต่อใบอนุญาตทำงานในราชอาณาจักรสำหรับพนักงานของลูกค้าซึ่งเป็นคนต่างด้าว

-   บริการอื่น ๆ

นอกจากที่กล่าวข้างต้น บริษัทและบริษัทย่อยจะให้ความช่วยเหลือแก่ลูกค้าในเรื่องต่าง ๆ
ตามความต้องการเฉพาะของลูกค้าเท่าที่จะสามารถกระทำได้ เช่น
การแนะนำผู้จำหน่ายสินค้าและบริการ รวมทั้งบุคลากรที่สำคัญให้แก่ลูกค้า

บริษัทและบริษัทย่อยมีการก่อสร้างโรงงานเพื่อสนองต่อความต้องการโรงงานให้เช่าเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ดังจะเห็นได้จากจำนวนโรงงานที่บริษัทและบริษัทย่อยให้เช่าแก่ลูกค้าและรับรู้รายได้แล้วในช่วง 3
ปีที่ผ่านมา มีดังนี้

[TABLE]

หมายเหตุ : 1 ไร่ = 1,600 ตารางเมตร = 0.4 เอเคอร์

นอกจากโรงงานจำนวน 140 โรงงาน
ซึ่งบริษัทและบริษัทย่อยให้เช่าและรับรู้รายได้ตามสัญญาเช่าดังที่กล่าวมาแล้ว ณ สิ้นปี 2547
บริษัทและบริษัทย่อยยังมีโรงงานอีก 14 โรงงานที่มีสัญญาเช่าแล้วแต่ยังไม่ถึงกำหนดรับรู้รายได้
ดังต่อไปนี้

+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| นิคมอุตสา              | จำนวนโรงงาน  | พื้นที่ดิน         | พื้นที่เช่า        |
| หกรรม / สวนอุตสาหกรรม |              |               |               |
|                      | (โรง)        | (ไร่)          | (ตารางเมตร)   |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| อมตะนคร              | 2            | 5.5915        | 4,000         |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| ไฮเทค                | 2            | 13.5101       | 7,875         |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| อมตะซิตี้               | 2            | 6.3761        | 3,775         |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| โรจนะ                | 6            | 24.1850       | 20,957        |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| บางปู                 | 1            | 4.9000        | 3,150         |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| ปิ่นทอง                | 1            | 3.1000        | 2,100         |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| รวม                  | 14           | 57.6627       | 41,857        |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+

และเพื่อให้มีโรงงานรองรับความต้องการของลูกค้าได้ในทันที
บริษัทและบริษัทย่อยจึงจำเป็นต้องมีโรงงานที่สร้างเสร็จเตรียมพร้อมไว้ให้เช่าในแต่ละนิคมอุตสาหกรรม/สวนอุตสาหกรรม
โดย ณ สิ้นปี 2547 มีโรงงานที่สร้างเสร็จพร้อมให้เช่าจำนวน 13 โรงงาน ดังนี้

+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| นิคมอุตสา              | จำนวนโรงงาน  | พื้นที่ดิน         | พื้นที่เช่า        |
| หกรรม / สวนอุตสาหกรรม |              |               |               |
|                      | (โรง)        | (ไร่)          | (ตารางเมตร)   |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| บางปะอิน              | 1            | 4.1648        | 3,500         |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| อมตะนคร              | 4            | 15.4100       | 9,825         |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| แหลมฉบัง              | 1            | 1.9927        | 1,625         |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| ไฮเทค                | 2            | 6.7610        | 4,750         |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| อมตะซิตี้               | 4            | 15.6134       | 9,900         |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| โรจนะ                | 1            | 3.0500        | 2,100         |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+
| รวม                  | 13           | 46.9919       | 31,700        |
+----------------------+--------------+---------------+---------------+

ณ สิ้นปี 2547 บริษัทและบริษัทย่อยยังมีโรงงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ยังไม่มีสัญญากับลูกค้าอีก
63 โรงงาน ดังนี้

+--------------------------+----------+----------+----------+----------+
| นิคม                      | จำน      | พื้นที่ดิน    | พื้นที่เช่า   | มูล       |
| อุตสาหกรรม / สวนอุตสาหกรรม | วนโรงงาน |          |          | ค่าตามบัญชี |
|                          |          | (ไร่)     | (ตา      |          |
|                          | (โรง)    |          | รางเมตร) | (ล้านบาท) |
+--------------------------+----------+----------+----------+----------+
|   อมตะนคร                | 4        | 13.0687  | 9,150    | 69.08    |
+--------------------------+----------+----------+----------+----------+
|   ไฮเทค                  | 8        | 32.8550  | 21,275   | 157.42   |
+--------------------------+----------+----------+----------+----------+
|   อมตะซิตี้                 | 2        | 7.1533   | 4,375    | 13.84    |
+--------------------------+----------+----------+----------+----------+
|   โรจนะ                  | 19       | 61.7825  | 37,975   | 191.50   |
+--------------------------+----------+----------+----------+----------+
|   ลาดกระบัง               | 1        | 2.0000   | 1,300    | 19.12    |
+--------------------------+----------+----------+----------+----------+
|   บางปู                   | 6        | 19.5000  | 14,200   | 137.36   |
+--------------------------+----------+----------+----------+----------+
|   ปิ่นทอง *                | 12       | 48.4425  | 32,425   | 180.21   |
+--------------------------+----------+----------+----------+----------+
|   บ่อวิน                   | 11       | 54.1225  |   28,525 | 95.36    |
+--------------------------+----------+----------+----------+----------+
| รวม                      | 63       | 238.9245 | 149,225  | 863.89   |
+--------------------------+----------+----------+----------+----------+

หมายเหตุ : * ไม่รวมที่ดินจำนวน 17.58 ไร่
ที่บริษัทเตรียมพร้อมสำหรับการพัฒนาโรงงานอีกจำนวนหนึ่ง

เพื่อสนองความต้องการของลูกค้า นอกจากการให้ทางเลือกในการต่อสัญญาเช่าแล้ว
บริษัทและบริษัทย่อยยังให้ทางเลือกแก่ลูกค้าในการเปลี่ยนโรงงานได้ตามขนาดที่ต้องการ
การเปลี่ยนโรงงานที่อยู่ในทำเลที่ตั้งที่แตกต่างไป ตลอดจนให้ทางเลือกแก่ลูกค้าในการซื้อโรงงาน
โดยกำหนดหลักการในการคำนวณราคาซื้อขายไว้อย่างชัดเจน ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2547
จากจำนวนสัญญาเช่าทั้งสิ้น 140 โรงงาน มีสัญญาประเภทมีทางเลือกในการซื้อโรงงาน 38 สัญญา

สัญญาการให้เช่าโรงงานระหว่างลูกค้ากับบริษัท/บริษัทย่อยโดยส่วนใหญ่ประกอบด้วย 2 สัญญา คือ
สัญญาเช่า (Lease agreement) และสัญญาบริการ (Service agreement)
ซึ่งทั้งสองสัญญาจะมีวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดสัญญาเหมือนกัน
โดยสัญญาเช่าจะเป็นสัญญาเช่าที่ดินและอาคารโรงงานที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้น
ส่วนสัญญาบริการจะระบุถึงบริการที่บริษัทและบริษัทย่อยจัดหาให้แก่ลูกค้าอันเกี่ยวเนื่องกับเฉพาะทรัพย์สินในส่วนที่ระบุในสัญญาเช่า
อันได้แก่ การให้บริการดูแลรักษาโรงงาน
การซ่อมแซมโรงงานให้อยู่ในสภาพที่ดีและพร้อมใช้งานตลอดอายุของสัญญา
(ยกเว้นความเสียหายอันเกิดจากการกระทำของลูกค้า) ทั้งนี้ ลูกค้าจะต้องชำระค่าเช่า
และค่าบริการให้แก่บริษัทตามอัตราที่กำหนดในสัญญาเป็นประจำทุกเดือน

สัญญาเช่าและสัญญาบริการระหว่างลูกค้ากับบริษัท/บริษัทย่อยที่เป็นการเช่าเพื่อการผลิตและเพื่อเป็นคลังสินค้าระยะยาว
โดยปกติมีอายุสัญญา 3 ปี โดยมีทางเลือกในการต่อสัญญาภายใต้เงื่อนไขเดิม
(ยกเว้นในส่วนของอัตราค่าเช่าและค่าบริการ) ทั้งนี้
ลูกค้าส่วนใหญ่ของบริษัทจะต่อสัญญาเมื่อสัญญาหมดอายุลง ณ สิ้นปี 2547
บริษัทและบริษัทย่อยมีสัญญาที่มีอายุน้อยกว่า 3 ปีจำนวน 16 สัญญา
ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นการเช่าชั่วคราวเพื่อวางสิ่งของ หรือเพื่อเป็นคลังสินค้าชั่วคราว

บริษัท/บริษัทย่อยกำหนดให้ลูกค้าต้องชำระเงินมัดจำให้แก่บริษัท/บริษัทย่อยเป็นเงินสดจำนวนไม่เกิน
6 เดือนของค่าเช่าและค่าบริการตามแต่จะตกลงกัน
โดยเมื่อสัญญาเช่าและสัญญาบริการหมดอายุลงและไม่มีการต่อสัญญา บริษัทจะคืนเงินมัดจำดังกล่าว
(โดยไม่มีดอกเบี้ย) หลังหักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (ถ้ามี) ให้แก่ลูกค้า

4. โครงสร้างรายได้

จากการที่ธุรกิจของบริษัท/บริษัทย่อยเน้นการให้เช่าโรงงานและขายเมื่อมีโอกาสเหมาะสมเท่านั้น
รายได้ของบริษัท/บริษัทย่อยจึงมาจากการให้เช่าโรงงานเป็นหลัก
โดยในบางปีบริษัทมีการขายโรงงานให้แก่ลูกค้า ดังเช่นที่เคยเกิดในปี 2546 และ 2547
นอกจากนั้น บริษัท/บริษัทย่อยยังมีรายได้จากงานรับเหมาก่อสร้างเพื่อต่อเติม ปรับปรุง ซ่อมแซม
(ความเสียหายที่เกิดจากการกระทำของลูกค้าเอง) โรงงานที่ให้เช่า
ตามความต้องการของลูกค้าด้วย

  --------------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------
  โครงสร้างรายได้               2545              2546              2547     

                              ล้านบาท   ร้อยละ    ล้านบาท   ร้อยละ    ล้านบาท   ร้อยละ

  รายได้จากการเช่าและการบริการ   333.93   85.73    427.43   68.38    521.72   61.10

  รายได้จากการขาย              -        -        130.03   20.80    202.28   23.69

  รายได้จากงานรับเหมาก่อสร้าง     34.41    8.83     44.98    7.20     115.14   13.48

  รายได้อื่นๆ                    21.17    5.44     22.63    3.62     14.77    1.73

  รวม                         389.51   100.00   625.07   100.00   853.91   100.00
  --------------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------

5. เป้าหมายการดำเนินธุรกิจ

เป้าหมายการดำเนินธุรกิจของบริษัทและบริษัทย่อย คือ
การรักษาตำแหน่งการเป็นผู้นำด้านการก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานเพื่อให้เช่าที่มีคุณภาพระดับมาตรฐานสากลควบคู่ไปกับการให้บริการครบวงจร
โดยคำนึงถึงความต้องการของลูกค้าเป็นสำคัญ

6. สิทธิและประโยชน์ที่บริษัทและบริษัทย่อยได้รับ

ก. สิทธิและประโยชน์จากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน

บริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด (บริษัทย่อย)
ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนตามบัตรส่งเสริมเลขที่
1720(1)/2544 ลงวันที่ 15 พฤศจิกายน 2544
ในกิจการพัฒนาอาคารสำหรับโรงงานอุตสาหกรรมเพื่อให้เช่าจำนวน 10
โรงงานในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง ดังมีรายละเอียดที่สำคัญของสิทธิและประโยชน์ ดังนี้

1.
ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับกำไรสุทธิที่ได้จากการประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมมีกำหนดเวลา
8 ปี นับตั้งแต่วันเริ่มมีรายได้จากการประกอบกิจการนั้น
ในกรณีที่ประกอบกิจการขาดทุนในระหว่างเวลาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล
ผู้ได้รับการส่งเสริมจะได้รับอนุญาตให้นำผลขาดทุนประจำปีที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลานั้นไปหักออกจากกำไรสุทธิที่เกิดขึ้นภายหลังระยะเวลาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลมีกำหนดเวลาไม่เกิน
5 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลานั้น โดยจะเลือกหักจากกำไรสุทธิของปีใดปีหนึ่งหรือหลายปีก็ได้

2.
ได้รับยกเว้นไม่ต้องนำเงินปันผลจากกิจการที่ได้รับการส่งเสริมซึ่งได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้
ตลอดระยะเวลาที่ผู้ได้รับการส่งเสริมได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลนั้น

3. ได้รับลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับกำไรสุทธิที่ได้รับจากการลงทุนในอัตราร้อยละ 50
ของอัตราปกติ มีกำหนด 5 ปี นับจากวันที่พ้นกำหนดระยะเวลาตามข้อ 1

4. ได้รับอนุญาตให้หักค่าขนส่ง ค่าไฟฟ้า
และค่าประปาสองเท่าของค่าใช้จ่ายดังกล่าวเป็นระยะเวลา 10 ปี
นับแต่วันที่เริ่มมีรายได้จากการประกอบกิจการนั้น

5. ได้รับอนุญาตให้หักเงินลงทุนในการติดตั้งหรือก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกร้อยละ 25
ของเงินลงทุน นอกเหนือไปจากการหักค่าเสื่อมราคาตามปกติ

6. ได้รับอนุญาตให้นำหรือส่งเงินออกนอกราชอาณาจักรเป็นเงินตราต่างประเทศได้

โดยมีเงื่อนไขที่สำคัญดังนี้

1. จะต้องประกอบกิจการในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง จังหวัดชลบุรี

2. จะต้องดำเนินการให้ได้รับใบรับรองระบบคุณภาพตามมาตรฐาน ISO 9000
หรือมาตรฐานสากลอื่นที่เทียบเท่าภายใน 2 ปี นับแต่วันเปิดดำเนินการ

  ข. สิทธิและประโยชน์ในเขตอุตสาหกรรมของ กนอ.

จากการที่บริษัทและบริษัทย่อยมีการประกอบธุรกิจการจัดสร้างโรงงานมาตรฐานในเขตนิคมอุตสาหกรรม
ภายใต้การดำเนินงานของ กนอ. อยู่ในปัจจุบัน
บริษัทและบริษัทย่อยจึงพึงได้รับสิทธิประโยชน์ในเขตอุตสาหกรรมจาก กนอ. ดังนี้

1. สิทธิประโยชน์ด้านภาษีอากร (เฉพาะเขตอุตสาหกรรมส่งออก) ที่สำคัญ ได้แก่
ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมพิเศษอากรขาเข้า ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีสรรพสามิต สำหรับเครื่องจักร
อุปกรณ์ต่าง ๆ รวมทั้งวัตถุดิบที่ใช้ในการผลิต
และได้รับยกเว้นภาษีอากรสำหรับของส่งออกไปนอกราชอาณาจักร

2. สิทธิประโยชน์ที่ไม่เกี่ยวกับภาษีอากร ที่สำคัญได้แก่
ผู้ประกอบการจะได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพื่อประกอบกิจการ
ได้รับอนุญาตให้นำคนต่างด้าวซึ่งเป็นช่างฝีมือเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรตลอดระยะเวลาที่ได้รับอนุญาต
และสามารถส่งเงินออกนอกราชอาณาจักรเป็นเงินตราต่างประเทศได้
หากเงินจำนวนนั้นเป็นเงินทุนนำเข้าหรือเป็นเงินที่มีข้อผูกพันกับต่างประเทศ

3. สิทธิประโยชน์อื่น ๆ

3.1 สามารถยื่นขอใบอนุญาตที่จำเป็นสำหรับการประกอบการทั้งหมด (ได้แก่
ใบอนุญาตให้ใช้ที่ดินเพื่อประกอบกิจการ ใบอนุญาตปลูกสร้าง และใบอนุญาตประกอบอุตสาหกรรม)
ได้จาก กนอ. (โดยปกติต้องได้รับอนุมัติจากหลายหน่วยงานราชการ)
ซึ่งนับเป็นความสะดวกอย่างยิ่งในการดำเนินการ

3.2 ได้รับบริการสำหรับผู้ลงทุนในเรื่องคำแนะนำ คำปรึกษา เอกสารต่าง ๆ

  ค. สิทธิประโยชน์จากการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

บริษัทได้รับลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับกำไรสุทธิจากอัตราปกติร้อยละ 30 เป็นร้อยละ 25
เป็นเวลา 5 ปี นับตั้งแต่ปี 2546
เนื่องจากการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในปี 2545

7. ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

  7.1 แนวคิดของโรงงานให้เช่าพร้อมบริการ

การพัฒนาอุตสาหกรรมโดยทั่วไปจะเริ่มต้นจากการพัฒนาที่ดินอุตสาหกรรม
การจัดสร้างโครงสร้างพื้นฐานในที่ดินอุตสาหกรรม
และการขายที่ดินให้แก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมเพื่อก่อสร้างโรงงานหรือคลังสินค้าเป็นของตนเอง
อย่างไรก็ดี
ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมโดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการชาวต่างชาติยังมีทางเลือกในการเช่าโรงงานอุตสาหกรรมพร้อมบริการครบวงจรแทนการก่อสร้างโรงงานเป็นของตนเอง
ทั้งนี้
ในอดีตที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันมีผู้ประกอบการอุตสาหกรรมชาวต่างชาติจำนวนมากที่เข้ามาตั้งฐานการผลิตในประเทศไทยโดยไม่ต้องการเป็นเจ้าของโรงงาน
หรือไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ในโรงงาน เพื่อลดต้นทุนในการดำเนินการ
และลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนต่างๆที่อาจเกิดขึ้น

บริษัทและบริษัทย่อยได้ก่อตั้งขึ้นเพื่อจัดสร้างโรงงานมาตรฐานที่มีคุณภาพระดับสากลเพื่อตอบสนองความต้องการดังกล่าวข้างต้น
ซึ่งภายในระยะเวลาไม่กี่ปี
บริษัทได้ปรับปรุงรูปแบบของโรงงานมาตรฐานให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้ประกอบการชาวต่างชาติที่ต้องการตั้งฐานการผลิตในประเทศไทย
โดยบริษัทได้เลือกทำเลที่ตั้ง และออกแบบขนาดโรงงานให้เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้า
นอกจากนี้ ด้วยความเข้าใจในความต้องการของผู้ประกอบการชาวต่างชาติ
บริษัทจึงได้เพิ่มการให้บริการให้ความช่วยเหลือในเรื่องต่าง ๆ
ที่เกี่ยวข้องกับการตั้งฐานการผลิตในประเทศไทย

  7.2 ที่ดินอุตสาหกรรม

การจัดสร้างโรงงานให้เช่าพร้อมบริการแบบครบวงจรของบริษัทและบริษัทย่อยเป็นธุรกิจที่มีความเกี่ยวโยงกับการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม
ธุรกิจของบริษัทและบริษัทย่อยจัดว่าเป็นอุตสาหกรรมปลายทางของธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรม
ความสัมพันธ์ระหว่างบริษัทและผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมจึงอยู่ในรูปของผู้ซื้อ/ผู้ขายที่ดินอุตสาหกรรม
มากกว่าการเป็นคู่แข่งขันกัน

  ก. ทำเลที่ตั้งและประเภทของที่ดินอุตสาหกรรม

ภายใต้พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย กำหนดว่าที่ดินที่พัฒนาโดย กนอ.
หรือหน่วยงานที่ กนอ. ร่วมทุนด้วยเท่านั้นที่จะใช้ชื่อว่า “นิคมอุตสาหกรรม”
สำหรับที่ดินอุตสาหกรรมอื่นๆ ที่ควบคุมดูแลโดยหน่วยงานอื่นของรัฐบาลจะเรียกว่าสวนอุตสาหกรรม
เขตอุตสาหกรรม และเขตชุมชนอุตสาหกรรม

นิคมอุตสาหกรรมทุกแห่งสามารถตอบสนองความต้องการที่จำเป็นทั้งในส่วนของระบบโครงสร้างพื้นฐาน
สาธารณูปโภค และการบริหารจัดการ
พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทยได้ให้สิทธิประโยชน์ขั้นพื้นฐานในส่วนที่ไม่ใช่ด้านการเงินให้แก่ผู้ที่ประกอบการในนิคมอุตสาหกรรม
อันได้แก่ การให้สิทธิผู้ประกอบการต่างชาติในการเป็นเจ้าของที่ดินในนิคม
และการอำนวยความสะดวกในการเป็นศูนย์รวมให้การอนุมัติเรื่องต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง
(ซึ่งโดยปกติต้องได้รับอนุมัติจากหลายหน่วยงานราชการ)
อันเป็นการช่วยลดขั้นตอนสำหรับบริษัทที่ตั้งอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม ทั้งนี้
โดยปกติที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจัดเป็นเขตอุตสาหกรรมทั่วไป
ยกเว้นบางนิคมอุตสาหกรรมที่มีพื้นที่ซึ่งจัดเป็นเขตอุตสาหกรรมส่งออก
โดยจะให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีและอากรแก่บริษัทที่มีการส่งออกปริมาณมากตามที่กำหนด

ในส่วนของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนนั้น
ได้ให้สิทธิประโยชน์ด้านการเงินเป็นหลักแก่นักลงทุนที่มีคุณสมบัติตามที่กำหนด
ซึ่งสิทธิประโยชน์ที่จะได้รับจะขึ้นอยู่กับที่ตั้งของผู้ประกอบการ
คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้จัดแบ่งพื้นที่ทั่วประเทศเป็น 3 เขตการลงทุน
เพื่อวัตถุประสงค์ในการพิจารณาให้สิทธิประโยชน์ โดยเขตที่ 1 (กรุงเทพมหานคร และปริมณฑล)
จะได้รับสิทธิประโยชน์น้อยที่สุด ในขณะที่เขตที่ 3
(พื้นที่ส่วนใหญ่ของประเทศรวมทั้งพื้นที่ที่อยู่ในเขตห่างไกล) จะได้รับสิทธิประโยชน์มากที่สุด

บริษัทเลือกทำเลที่ตั้งของที่ดินอุตสาหกรรมเพื่อเข้าทำการพัฒนาโรงงานโดยพิจารณาจากความต้องการของลูกค้าในปัจจุบันและที่คาดการณ์ไว้ในอนาคต
นอกจากนั้น ยังพิจารณาจากเขตส่งเสริมการลงทุนของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
และความสะดวกในการเดินทางไปยังท่าเรือ สนามบิน และกรุงเทพมหานคร
การพิจารณาถึงความต้องการของลูกค้า ตลอดจนการคำนึงถึงการลงทุนของบริษัท
ทำให้บริษัทตัดสินใจเลือกพัฒนาโรงงานในเขตนิคมอุตสาหกรรม อย่างไรก็ดี
บริษัทจะพัฒนาโรงงานในสวนอุตสาหกรรมและเขตอุตสาหกรรมอื่น ๆ
ที่บริษัทเห็นว่ามีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ได้มาตรฐาน ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี
และมีเงื่อนไขที่เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้า

การที่บริษัทจะพัฒนาโรงงานในเขตส่งออกหรือเขตทั่วไป จะขึ้นอยู่กับความต้องการของลูกค้า
ซึ่งก็จะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งเช่นกัน ตัวอย่างเช่น
ความต้องการโรงงานในเขตนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบังซึ่งอยู่ติดกับท่าเรือน้ำลึกที่สำคัญของประเทศไทยนั้น
โดยส่วนใหญ่จะเป็นความต้องการโรงงานในเขตส่งออก

  ข. อุปทานของที่ดินอุตสาหกรรม

ที่ดินในเขตนิคมอุตสาหกรรมและสวนอุตสาหกรรมทั่วไปในประเทศไทยยังคงมีอุปทานส่วนเกินเหลืออยู่
แต่ส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ไม่เป็นที่น่าสนใจนัก
ส่วนที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีและมีสาธารณูปโภคที่มีคุณภาพจะเป็นที่ต้องการของนักลงทุนมาก

  ค. อุปทานของโรงงานอุตสาหกรรมเพื่อขาย/ให้เช่า

ผู้พัฒนาโรงงานอุตสาหกรรมเพื่อขาย/ให้เช่า แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้

1. ผู้ประกอบการที่สร้างโรงงานบนที่ดินอุตสาหกรรมที่ตนเองพัฒนาขึ้น

2. ผู้ประกอบการที่สร้างโรงงานบนที่ดินอุตสาหกรรมที่ซื้อ/เช่าจากผู้พัฒนาที่ดินอุตสาหกรรม เช่น
บริษัท ไทคอน
อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน) และบริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด
ซึ่งสร้างโรงงานมาตรฐานเพื่อให้เช่าบนที่ดินที่ซื้อจากผู้พัฒนาที่ดินอุตสาหกรรมในทำเลที่ตั้งที่หลากหลาย

  7.3 อุปสงค์ของโรงงานให้เช่าในประเทศไทย

ประเทศไทยเป็นประเทศที่อยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีสำหรับการลงทุน
เนื่องจากตั้งอยู่ในศูนย์กลางของทวีปเอเชีย นอกจากนั้น ประเทศไทยยังมีแรงงานที่มีทักษะ
มีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ดี มีเสถียรภาพทางการเมืองและสังคม
รวมทั้งมีต้นทุนการผลิตที่สมเหตุสมผล ทั้งนี้ ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมา
ประเทศไทยมีภาพลักษณ์ที่ดีจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างรวดเร็วหลังจากประสบภาวะวิกฤตตั้งแต่ปี
2540 และความมีเสถียรภาพที่เพิ่มขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาคอาเซียน
นอกจากนั้น
การที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ของอุตสาหกรรมยานยนต์และอิเล็คทรอนิคส์เข้ามาตั้งฐานการผลิตในประเทศไทย
ก็ช่วยทำให้ผู้ผลิตชิ้นส่วนสำหรับอุตสาหกรรมดังกล่าวเข้ามาทำการผลิตในประเทศเพิ่มมากขึ้น

การลงทุนในประเทศไทยที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ได้ส่งผลให้ความต้องการโรงงานอุตสาหกรรมมีเพิ่มมากขึ้น
โดยเฉพาะอย่างยิ่งโรงงานอุตสาหกรรมเพื่อเช่า
จากการที่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมจากต่างประเทศมีค่านิยมที่ไม่ต้องการเป็นเจ้าของโรงงาน
หรือไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ในโรงงานเพื่อลดต้นทุนในการดำเนินการ
และลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น นอกจานนั้น
การที่วงจรชีวิตของผลิตภัณฑ์มีแนวโน้มสั้นลง
และการให้ความสำคัญกับตัวเลขผลตอบแทนจากการลงทุน
ก็เป็นปัจจัยที่ช่วยเสริมให้ผู้ประกอบการมีความต้องการโรงงานเพื่อเช่า

  7.4 สภาวะการแข่งขัน

ตลาดโรงงานให้เช่าในปัจจุบันถือว่ามีการแข่งขันไม่สูงนัก
ปัจจุบันมีบริษัทที่จัดสร้างโรงงานอุตสาหกรรมให้เช่าที่มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายใกล้เคียงกัน ได้แก่ บริษัท
เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน) บริษัท ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน) และ
บริษัท อมตะ ซัมมิท เรดดี้ บิลด์ จำกัด

อย่างไรก็ตาม บริษัทที่ทำธุรกิจพัฒนาโรงงานให้เช่าเป็นธุรกิจหลัก (มิได้เป็นผู้พัฒนาที่ดินอุตสาหกรรม
และมิได้ทำธุรกิจอื่นใดนอกจากการพัฒนาโรงงานให้เช่า/ขาย) มีเพียงบริษัทและบริษัทย่อยเท่านั้น
ซึ่งมีความได้เปรียบเมื่อเปรียบเทียบกับบริษัทอื่น ๆ กล่าวคือ
บริษัทและบริษัทย่อยให้ความสำคัญกับธุรกิจการสร้างโรงงานเพื่อให้เช่าในทำเลที่ตั้งที่หลากหลาย
และมีบริการที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้า นอกจากนั้น
ยังมีความได้เปรียบจากการประหยัดต่อขนาด (Economies of scale) อีกด้วย

  7.5 กลยุทธ์การแข่งขัน

-   ตำแหน่งทางการตลาด

บริษัทได้กำหนดตำแหน่งทางการตลาดในการเป็นผู้สร้างโรงงานให้เช่ารายใหญ่ในประเทศไทย
บริษัทมีความมุ่งมั่นที่จะรักษาและพัฒนาตำแหน่งทางการตลาดให้ดียิ่งขึ้นด้วยการเพิ่มขนาดธุรกิจโดยการขยายฐานลูกค้า
ซึ่งก็จะส่งผลให้เกิดประโยชน์จากการประหยัดต่อขนาดมากขึ้น และได้ผลตอบแทนเพิ่มมากขึ้น

การขยายขนาดของธุรกิจจะเริ่มจากการพัฒนาโรงงานเพิ่มขึ้น ซึ่งในช่วงต้นปี 2548
บริษัทและบริษัทย่อยมีโรงงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งสิ้น 63 โรงงาน
บริษัทและบริษัทย่อยจะทำการพัฒนาโรงงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
เนื่องจากโรงงานใหม่ที่สร้างเสร็จจะถูกนำออกให้เช่า ทั้งนี้ จำนวนโรงงาน ทำเลที่ตั้ง
และขนาดของโรงงานจะถูกปรับเปลี่ยนตามการคาดการณ์ของความต้องการของลูกค้าในอนาคต

นอกจากการพัฒนาอาคารโรงงานเพิ่มขึ้นแล้ว
บริษัทได้ปรับปรุงและพัฒนาการให้บริการแก่ลูกค้าอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งจะช่วยเสริมตำแหน่งทางการตลาดของบริษัทให้ดียิ่งขึ้น

-   กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ลูกค้าเป้าหมายของบริษัทและบริษัทย่อย คือ ผู้ผลิตชิ้นส่วนป้อนให้ผู้ประกอบการขนาดใหญ่
ลูกค้าของบริษัทและบริษัทย่อยไม่ใช่ผู้ผลิตสินค้าขั้นสุดท้ายขนาดใหญ่ที่ต้องการมีโรงงานเป็นของตนเอง
เนื่องจากโรงงานที่ผู้ผลิตสินค้าขั้นสุดท้ายดังกล่าวใช้ผลิตสินค้าจะมีขนาดใหญ่และมีลักษณะเฉพาะ
เพื่อรองรับการผลิตในระยะยาว

ลูกค้าของบริษัทและบริษัทย่อยเป็นผู้ผลิตชิ้นส่วนจากประเทศต่าง ๆ ในอุตสาหกรรมหลายประเภท
ดังแสดงในตารางต่อไปนี้

+----------------------------+-------+-------------------------+-------+
| อุตสาหกรรม                  | ร้อยละ | ประเทศ                  | ร้อยละ |
+----------------------------+-------+-------------------------+-------+
|   1. อิเล็กทรอนิคส์            | 50.19 | 1. ญี่ปุ่น                  | 49.83 |
|   และเครื่องใช้ไฟฟ้า           |       |                         |       |
|                            | 18.35 | 2. ยุโรป                 | 13.34 |
|   2. ยานยนต์                |       |                         |       |
|                            | 9.94  | 3. สิงคโปร์               | 13.07 |
|   3. ขนส่ง และคลังสินค้า       |       |                         |       |
|                            | 21.52 | 4. อื่น ๆ (เช่น ไต้หวัน      | 23.76 |
|   4. อื่น ๆ (เช่น พลาสติก      |       | อินโดนีเซีย)               |       |
|   บรรจุภัณฑ์ เสื้อผ้า)           |       |                         |       |
+----------------------------+-------+-------------------------+-------+
|                            | 1     |                         | 1     |
|                            | 00.00 |                         | 00.00 |
+----------------------------+-------+-------------------------+-------+

หมายเหตุ : สัดส่วนข้างต้นคำนวณจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของบริษัทและบริษัทย่อยในปี
2547

-   กลยุทธ์ด้านราคา

ค่าเช่าโรงงานของบริษัทและบริษัทย่อยถูกกำหนดตามต้นทุนการก่อสร้างโรงงานมากกว่ากำหนดจากราคาค่าเช่าโรงงานที่คู่แข่งขันคิดจากลูกค้า
อย่างไรก็ตาม บริษัทได้มีการตรวจสอบสภาวะตลาดอยู่เสมอ
เพื่อให้แน่ใจว่าค่าเช่าโรงงานของบริษัทอยู่ในระดับที่สามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้

-   กลยุทธ์ด้านการส่งเสริมการตลาด

กิจกรรมการส่งเสริมการตลาดที่สำคัญ ได้แก่ การติดต่อลูกค้าเป้าหมายเองโดยตรง
และการติดต่อผ่านตัวกลางต่าง ๆ เช่น
ติดต่อผู้ผลิตรายใหญ่เพื่อเสนอบริการให้เช่าโรงงานให้แก่คู่ค้าของผู้ผลิตเหล่านั้น
การติดต่อผ่านหน่วยงานรัฐบาล สถานทูต สำนักงานการค้า สมาคมหอการค้า
เจ้าของนิคมอุตสาหกรรม ตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และตัวกลางอื่น ๆ

บริษัทมีการพัฒนาสื่อเพื่อส่งเสริมการตลาด อันได้แก่ สิ่งพิมพ์เอกสารเชิญชวน
การโฆษณาในหนังสือต่าง ๆ อินเตอร์เน็ตเว็บไซต์ แผ่นป้ายโฆษณาที่ติดตั้งบริเวณหน้าโรงงาน
แผ่นป้ายโฆษณาขนาดใหญ่ข้างทางด่วน และการส่งจดหมายทางไปรษณีย์

นอกจากนี้ยังมีการใช้สื่อทางการตลาดประเภทอื่นที่มีประสิทธิผลตามความเหมาะสม ได้แก่
การเข้าร่วมงานสัมมนา งานแสดงสินค้า และการประชุมต่าง ๆ
ที่เกี่ยวข้องทั้งภายในและต่างประเทศ

  7.6 แนวโน้มภาวะอุตสาหกรรมและสภาพการแข่งขันในอนาคต

  อุปสงค์

ตลอดเวลา 15 ปีที่ผ่านมา
อุปสงค์หรือความต้องการของโรงงานให้เช่ามีมากกว่าอุปทานของโรงงานให้เช่า
และสถานการณ์นี้ยังคงเป็นอยู่ในปัจจุบัน

ปัจจุบันผู้ผลิตที่เข้ามาดำเนินการผลิตในประเทศไทยได้ให้ความสนใจในการเช่าโรงงานเพิ่มมากขึ้น
ซึ่งโดยส่วนใหญ่บริษัทเหล่านี้จะอยู่ในอุตสาหกรรมสนับสนุน (Supporting industries)
และมีขนาดเล็กกว่าผู้ผลิตในอุตสาหกรรมหลัก
จึงมีแนวโน้มที่จะเลือกเช่าโรงงานแทนการลงทุนสร้างโรงงานของตนเอง นอกจากนี้
ความไม่แน่นอนและความเสี่ยงต่าง ๆ
ที่เพิ่มขึ้นในโลกปัจจุบันได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาสนใจการเช่ามากขึ้น
และมีแนวโน้มว่าความต้องการโรงงานให้เช่าจะยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไปในอนาคต

ความต้องการด้านทำเลที่ตั้งและขนาดของโรงงานมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
ซึ่งบริษัทได้ติดตามภาวะตลาดอย่างใกล้ชิด
เพื่อให้สามารถตอบสนองความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปได้อยู่เสมอ

อุปทาน

ในบางช่วงเวลาโรงงานให้เช่าที่มีคุณภาพและอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีมีไม่เพียงพอกับความต้องการ
บริษัทจึงได้พัฒนาโรงงานเพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวนมากโดยที่ความต้องการก็ยังคงมีอยู่มากเช่นกัน ทั้งนี้
แม้ว่าจะไม่สามารถประมาณการการเพิ่มขึ้นของโรงงานที่คู่แข่งขันจะสร้างขึ้นในอนาคต
แต่อาจกล่าวได้ว่า
การเพิ่มขึ้นของโรงงานให้เช่าดังกล่าวจะยังคงไม่เพียงพอต่อความต้องการของตลาด

การแข่งขัน

สภาวะการแข่งขันของตลาดการให้เช่าโรงงานในปัจจุบันนับว่ายังไม่รุนแรง ทั้งนี้
แม้ว่าผู้ประกอบการรายใหม่จะสามารถเข้าสู่ธุรกิจนี้ได้ไม่ยากนัก
แต่ก็เป็นการยากที่จะพัฒนาโรงงานให้เช่าให้มีความได้เปรียบทั้งในแง่ของปริมาณโรงงาน
และการกระจายตัวของทำเลที่ตั้งของโรงงานให้เช่า
อีกทั้งการที่จะพัฒนาบริการที่เสนอให้แก่ลูกค้าได้อย่างครบวงจรก็จะต้องอาศัยเวลาพอสมควร

8. การผลิต

1. เลือกที่ดินอุตสาหกรรมที่เหมาะสม
บริษัท/บริษัทย่อยจะคัดเลือกที่ดินอุตสาหกรรมที่มีความเหมาะสม โดยคำนึงถึงทำเลที่ตั้ง
มาตรฐานการจัดการของที่ดินอุตสาหกรรมนั้น ๆ ตลอดจนความต้องการของลูกค้าเป็นสำคัญ

2. เลือกตำแหน่งและขนาดที่ดินที่เหมาะสม
หลังจากที่บริษัท/บริษัทย่อยตัดสินใจเลือกทำเลของที่ดินอุตสาหกรรมได้แล้ว
บริษัท/บริษัทย่อยจะพิจารณาเลือกแปลงที่ดินที่อยู่ในตำแหน่งที่ดี
มีขนาดและรูปร่างที่เหมาะสมกับการตัดแบ่งเพื่อก่อสร้างโรงงานให้ได้พื้นที่ใช้สอยมากที่สุด
โดยจะเจรจาต่อรองราคากับเจ้าของที่ดินอุตสาหกรรม
ในขณะเดียวกันบริษัท/บริษัทย่อยจะติดต่อกับสถาบันการเงินเพื่อขออนุมัติเงินกู้เพื่อใช้ในการซื้อที่ดินและก่อสร้างโรงงาน

3. ลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าที่ดิน
บริษัท/บริษัทย่อยจะลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดินภายหลังจากที่ตัดสินใจเลือกและการต่อรองราคาสิ้นสุดแล้ว

4. ออกแบบโรงงาน สถาปนิกของบริษัทจะเริ่มดำเนินการออกแบบโรงงาน

5. ติดต่อกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย พร้อม ๆ กับการออกแบบโรงงาน
บริษัท/บริษัทย่อยจะทำการติดต่อกลุ่มลูกค้าเป้าหมายผ่านช่องทางการจำหน่ายที่กล่าวข้างต้น

6. ยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้าง
บริษัท/บริษัทย่อยจะดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างโรงงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

7. เริ่มดำเนินการก่อสร้าง เมื่อได้รับใบอนุญาตก่อสร้างเรียบร้อยแล้ว
บริษัท/บริษัทย่อยจะเริ่มดำเนินการก่อสร้าง โดยใช้ทีมงานก่อสร้างของบริษัทเป็นหลัก
ยกเว้นในส่วนของงานระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ประปา และระบบสุขาภิบาล
โรงงานหนึ่งหลังจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างประมาณ 6 เดือน อย่างไรก็ตาม
บริษัทอาจพิจารณาจ้างเหมาผู้รับเหมาภายนอกในกรณีที่บริษัทมีงานล้นมือ
และภายหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ
บริษัทจะดำเนินการขอรับใบรับรองการก่อสร้างจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

8. ลงนามในสัญญาเช่ากับลูกค้า ภายหลังจากที่ได้ตกลงเงื่อนไขการเช่ากับลูกค้าแล้วเสร็จ
บริษัท/บริษัทย่อยและลูกค้าจะลงนามในสัญญาเช่าโรงงานและสัญญาการให้บริการ
โดยบริษัท/บริษัทย่อยจะเก็บเงินมัดจำไม่เกิน 6 เดือนของค่าเช่าและค่าบริการ
และภายหลังจากลงนามในสัญญากับลูกค้าแล้ว
บริษัท/บริษัทย่อยจะดำเนินการเพื่อให้ลูกค้าได้รับใบอนุญาตให้ใช้ที่ดินเพื่อประกอบกิจการต่อไปได้

9. ส่งมอบโรงงานแก่ลูกค้า ภายหลังลงนามในสัญญาเช่าเรียบร้อยแล้ว
บริษัท/บริษัทย่อยจะทำการส่งมอบโรงงานให้แก่ลูกค้าในสภาพที่พร้อมสำหรับการติดตั้งเครื่องจักร
พร้อมทั้งช่วยประสานงานกับหน่วยงานต่าง ๆ ในการติดตั้งระบบสาธารณูปโภค

10. ขั้นตอนการแจ้งเริ่มประกอบอุตสาหกรรม ภายหลังการติดตั้งเครื่องจักรแล้วเสร็จ
บริษัท/บริษัทย่อยจะให้ความช่วยเหลือลูกค้าในการติดต่อกับหน่วยงานรัฐบาลในการขอใบอนุญาตประกอบการ
เพื่อยื่นคำขอแจ้งการเริ่มประกอบอุตสาหกรรมต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
โดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องดังกล่าวจะพิจารณาออกใบแจ้งการประกอบอุตสาหกรรมแก่ลูกค้าต่อไป

11. การให้บริการหลังการขาย บริษัท/บริษัทย่อยจัดให้มีหน่วยงานบริการซ่อมบำรุงให้กับลูกค้า
พร้อมทั้งช่วยเหลือในการต่ออายุใบอนุญาตต่าง ๆ เพื่ออำนวยความสะดวกในการดำเนินงาน

9. วัตถุดิบและผู้จำหน่ายวัตถุดิบ

วัตถุดิบหลักในการก่อสร้างโรงงานของบริษัท/บริษัทย่อย ได้แก่ ที่ดิน และวัสดุก่อสร้าง
โดยในส่วนของที่ดินนั้น
บริษัทจะซื้อที่ดินจากผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมและสวนอุตสาหกรรมที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นระบบ
โดยบริษัทมีนโยบายซื้อที่ดินเพื่อเป็นสินทรัพย์ของบริษัท ทั้งนี้
ที่ดินอุตสาหกรรมที่มีคุณภาพตามที่บริษัทต้องการยังคงมีเพียงพอต่อการขยายธุรกิจของบริษัทในปัจจุบัน
และในอนาคต

วัสดุก่อสร้างที่สำคัญในการก่อสร้างโรงงานของบริษัท/บริษัทย่อย ได้แก่ คอนกรีต โครงสร้างเหล็ก
แผ่นหลังคา อุปกรณ์ไฟฟ้า สุขภัณฑ์ สีทาอาคาร และประตูหน้าต่าง
โดยโครงสร้างเหล็กสำเร็จรูปเป็นวัตถุดิบที่นำเข้าจากต่างประเทศ
และมีมูลค่าสูงที่สุดของต้นทุนทั้งหมด หรือคิดเป็นประมาณร้อยละ 20
ของต้นทุนการก่อสร้างโรงงานแต่ละโรงงาน ทั้งนี้ บริษัทสามารถสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ
ดังกล่าวได้จากผู้ผลิตรายอื่น ๆ ด้วยคุณภาพและราคาที่ใกล้เคียงกัน

ผู้จำหน่ายวัตถุดิบตามที่กล่าวข้างต้นมีหลายราย ทั้งนี้
ที่ผ่านมาบริษัทและบริษัทย่อยไม่มีการพึ่งพิงผู้จัดจำหน่ายหรือผู้รับเหมารายหนึ่งรายใดเป็นหลัก

10. ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

บริษัท/บริษัทย่อยมีนโยบายก่อสร้างโรงงานในเขตที่ดินอุตสาหกรรมซึ่งมีการจัดการที่ดี
และมีการควบคุมการดำเนินงานอย่างเคร่งครัด
ซึ่งรวมถึงกระบวนการควบคุมการประกอบอุตสาหกรรมที่มีผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมโดยรวมอย่างเข้มงวด
โดยก่อนที่ผู้เช่าจะเริ่มดำเนินการต่าง ๆ
ได้ต้องผ่านการตรวจสอบและได้รับอนุญาตเริ่มประกอบการจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
หากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพบว่าการประกอบการของผู้เช่าจะทำให้เกิดอันตรายหรือมีภาวะมลพิษ
ก็จะไม่อนุญาตให้เริ่มประกอบการจนกว่าผู้เช่าจะสามารถสาธิตวิธีการกำจัดมลพิษและรักษาสภาพแวดล้อมให้ปลอดภัย

นอกจากนี้ ในสัญญาเช่าระหว่างบริษัท/บริษัทย่อยและลูกค้าได้กำหนดเงื่อนไขการเช่าที่ชัดเจนว่า
ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามข้อบังคับที่เกี่ยวข้องในเรื่องการรักษาสภาพแวดล้อมอย่างเคร่งครัด
ด้วยเหตุนี้บริษัท/บริษัทย่อยจึงไม่เคยมีปัญหา ไม่เคยละเมิด
ไม่เคยฝ่าฝืนกฎหมายที่เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม และไม่เคยเป็นต้นเหตุของปัญหาสิ่งแวดล้อมใด ๆ

11. งานที่ยังไม่ส่งมอบ

  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 บริษัทมีงานที่ยังไม่ส่งมอบ ดังนี้

+-------------------------+---------+---------+---------+------------+
| นิคมอุตสาหกรรม /          | จำนว    | พื้นที่ดิน   | พื้นที่เช่า  | ประ        |
| สวนอุตสาหกรรม            | นโรงงาน |         |         | มาณเงินลงทุน |
|                         |         | (ไร่)    | (ตาร    |            |
|                         |         |         | างเมตร) | (ล้านบาท)   |
+-------------------------+---------+---------+---------+------------+
| นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร     | 2       | 5.5915  | 4,000   | 43.56      |
+-------------------------+---------+---------+---------+------------+
| นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค       | 1       | 3.2167  | 1,875   | 22.02      |
+-------------------------+---------+---------+---------+------------+
| สวนอุตสาหกรรมโรจนะ       | 6       | 24.1850 | 20,957  | 215.82     |
+-------------------------+---------+---------+---------+------------+
| นิคมอุตสาหกรรมบางปู        | 1       | 4.9000  | 3,150   | 39.20      |
+-------------------------+---------+---------+---------+------------+
| นิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้      | 2       | 6.3761  | 3,775   | 38.21      |
+-------------------------+---------+---------+---------+------------+
| นิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง       | 1       | 3.1000  | 2,100   | 20.93      |
+-------------------------+---------+---------+---------+------------+
| รวม                     | 13      | 47.3693 | 35,857  | 379.74     |
+-------------------------+---------+---------+---------+------------+