3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรร และอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขาย

บริษัทดำเนินธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภท บ้านเดี่ยว
บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขาย
โดยมีจุดเด่นในการออกแบบตามแนวคิดเฉพาะของแต่ละโครงการ และแบบบ้านที่เป็นเอกลักษณ์
ตลอดจนสภาพแวดล้อมภายในโครงการที่ดี
และมีการบริหารจัดการโครงการภายหลังการขายให้กับชุมชนในโครงการต่างๆ
ทำให้สามารถเจาะกลุ่มลูกค้าได้หลากหลายทั่วถึงทั้ง 4 มุมเมือง รวมทั้งโซนในเมือง
และจังหวัดใหญ่ๆ เช่น ชลบุรี และขอนแก่น
โดยโครงการของบริษัทสามารถแยกประเภทตามแนวคิดของแต่ละโครงการ ดังนี้

   แนวคิดไทยประยุกต์ (Thai Contemporary Concept)
  เน้นการออกแบบชุมชนและบ้านแบบไทยประยุกต์โดยใช้สถาปัตยกรรมไทยย้อนยุคในสมัยรัชกาลที่ 5
  และการจัดกิจกรรมภายในชุมชน ที่สอดคล้องกับแนวคิดของโครงการ อาทิเช่น
  โครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ และบ้านนริศา เป็นต้น

 แนวคิดบ้านสวน (Green Park Concept) เน้นบรรยากาศบ้านสวน และรีสอร์ทหลายรูปแบบ โดยออกแบบบ้านให้เปิดรับมุมมองของสวนธรรมชาติจากภายนอกได้มากขึ้น และเพิ่มเติมส่วนอื่น เช่น Oriental Room, Lanai และห้องชมสวน มาประยุกต์ใช้ให้สอดคล้องกับแนวคิดบ้านสวน ได้แก่ บ้านฟ้ากรีนพาร์ค และบ้านสวนลลนา เป็นต้น

 แนวคิดบ้านติดสนามกอล์ฟ (Home on Green Concept) เน้นบ้านติดสนามกอล์ฟ และการออกแบบบ้านในบรรยากาศที่ล้อมรอบด้วยสนามกอล์ฟ อาทิเช่น ธัญธานี โฮมออนกรีน และ โฮมออนกรีน 2 เป็นต้น 

แนวคิดบ้านทำเลดี (Location Concept) เป็นโครงการขนาดเล็กที่เน้นในทำเลที่ตั้งที่ดี มีทางเข้าออกสะดวก อาทิเช่น บ้านฟ้ารังสิต บ้านฟ้าริมหาด จอมทียน และเดอะโฟกัส คอนโดมิเนียม เป็นต้น

ในปัจจุบัน บริษัทมีโครงการที่อยู่ภายใต้การดำเนินงานของบริษัททั้งสิ้น 16 โครงการ
แบ่งกลุ่มตามแนวคิดของแต่ละโครงการ ได้ดังนี้

+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| ชื่อโครงการ                            | กลุ่มลูกค้า    | ระดับร  | ปร      |
|                                      |            | าคาบ้าน | ะเภทบ้าน |
|                                      | เป้าหมาย    | (ลบ.)  |         |
+======================================+============+========+=========+
| แนวคิดไทยประยุกต์                       |            |        |         |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| บ้านฟ้าปิยรมย์-พฤกษ์วารี เรือนพฤกษ์          | AB, AC     | 1.0 –  | SDH,    |
| และพรีเมียร์ พาร์ค                       |            | 3.6    | DH, TH  |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| บ้านฟ้าปิยรมย์-เลค แอนด์ พาร์ค 1 และ 2     | AA, AB     | 3.0 –  | SDH     |
|                                      |            | 9.6    |         |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| บ้านนริศา ธนบุรีรมย์                      | AA         | 5.0 –  | SDH     |
|                                      |            | 12.0   |         |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| แนวคิดบ้านสวน                          |            |        |         |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| บ้านฟ้ากรีนพาร์ค รังสิต - คลอง 2 และ คลอง  | AA, AB     | 1.9 –  | SDH, DH |
| 3                                    |            | 6.5    |         |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| บ้านฟ้ากรีนพาร์ค รอยัล ปิ่นเกล้า             | AA         | 5.0 –  | SDH     |
|                                      |            | 12.0   |         |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| บ้านฟ้ากรีนพาร์ค รอยัล พุทธมณฑล สาย1       | AA         | 7.0 –  | SDH     |
|                                      |            | 12.0   |         |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| บ้านฟ้ากรีนพาร์ค รอยัล ธนบุรีรมย์            | AA         | 3.     | SDH     |
|                                      |            | 7-12.0 |         |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| แนวคิดบ้านติดสนามกอล์ฟ                   |            |        |         |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| โครงการธัญธานี โฮมออนกรีน และโฮมออนกรีน  | AA         | 5.0 –  | SDH     |
| 2                                    |            | 12.0   |         |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| แนวคิดบ้านทำเลดี                        |            |        |         |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| โครงการบ้านฟ้าริมหาด จอมเทียน            | AA         | 4.5 -  | SDH     |
|                                      |            | 6.9    |         |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| โครงการเดอะโฟกัส คอนโดมิเนียม           | AC         | 0      | CD      |
|                                      |            | .5-1.0 |         |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+
| โครงการบ้านฟ้ารังสิต ลำลูกกา คลอง 7       | AB, AC     | 1.0 –  | SDH,    |
|                                      |            | 2.5    | DH, TH, |
|                                      |            |        | CB      |
+--------------------------------------+------------+--------+---------+

หมายเหตุ : 1. SDH = บ้านเดี่ยว, DH = บ้านแฝด, TH = ทาวน์เฮ้าส์, CD = คอนโดมิเนียม,
CB = อาคารพาณิชย์

2. บริษัทมีการกำหนดกลุ่มลูกค้าเป็น 3 กลุ่มหลัก ดังนี้

  กลุ่มลูกค้า AA กลุ่มลูกค้าระดับสูง (ระดับราคาตั้งแต่ 4.0 ล้านบาทขึ้นไป)

  กลุ่มลูกค้า AB กลุ่มลูกค้าระดับกลางค่อนข้างสูง (ระดับราคา 2.0 – 4.0 ล้านบาท)

  กลุ่มลูกค้า AC กลุ่มลูกค้าระดับกลาง (ระดับราคา 1.0 – 2.0 ล้านบาท)

ทั้งนี้ โครงการที่บริษัทและบริษัทย่อยพัฒนาเพื่อขาย สามารถแบ่งเป็น 3 ลักษณะ ดังนี้

1. บ้านสั่งสร้าง ใช้กับโครงการประเภทบ้านจัดสรร
เป็นลักษณะบ้านที่ลูกค้าสั่งสร้างตามรูปแบบที่บริษัทได้ออกแบบไว้
โดยลูกค้าสามารถเลือกทางเลือกในการปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยภายในซึ่งได้ออกแบบรองรับไว้แล้วได้
บริษัทจะเริ่มก่อสร้างเมื่อมีการทำสัญญาซื้อขายกับลูกค้าและได้รับชำระเงินดาวน์แล้ว
โดยมีงวดการผ่อนชำระเงินดาวน์ประมาณ 7–8 งวด คิดเป็นร้อยละ 10 - 15 ของราคาบ้าน
บ้านสั่งสร้างเป็นผลิตภัณฑ์ที่บริษัทมีไว้เพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน
และเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่ต้องการทยอยผ่อนชำระเงินดาวน์
หรือปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน ในปี 2550 และปี 2549
บริษัทมีรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านสั่งสร้างคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 8.7
และร้อยละ 22.5 ของรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินทั้งหมด ตามลำดับ

2. บ้านสร้างก่อนขาย ใช้กับโครงการประเภทบ้านจัดสรร เป็นบ้านที่บริษัทได้เริ่มก่อสร้างบางส่วน
ซึ่งเมื่อลูกค้าเข้าแวะชมโครงการจะสามารถเลือกซื้อได้ทันที
บริษัทมีนโยบายการสร้างบ้านก่อนขายเพื่อเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า
ในขณะเดียวกันก็สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าในเรื่องการปรับรูปแบบการใช้สอย
(Adaptive Function Design)
รวมทั้งความพร้อมของลูกค้าในการเข้าอยู่อาศัยที่แตกต่างกันได้อีกด้วย นอกจากนี้
การมีบ้านสร้างก่อนขายในโครงการถือเป็นกลยุทธ์หนึ่งที่ช่วยให้บริษัทมีสินค้ากึ่งสำเร็จรูป
ที่ช่วยให้เกิดการโอนได้เร็วขึ้น โดยมีงวดการผ่อนชำระเงินดาวน์ประมาณ 3 – 6 งวด
บริษัทได้เพิ่มสินค้าประเภทบ้านสร้างก่อนขายตั้งแต่ปี 2545 โดยในปี 2550 และปี 2549
บริษัทมีรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านสร้างก่อนขายคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 9.0
และร้อยละ 8.7 ของรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินทั้งหมด ตามลำดับ

3. บ้านพร้อมอยู่ ใช้กับโครงการประเภทบ้านจัดสรร และอาคารชุดพักอาศัย
เป็นบ้านหรืออาคารชุดพักอาศัย ที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว
และพร้อมที่จะโอนให้ลูกค้าทันทีที่ลูกค้าชำระเงินเรียบร้อย
โดยมีระยะการผ่อนชำระเงินดาวน์ประมาณ 0-2 งวด คิดเป็นร้อยละ 5
ของราคาบ้านโดยบริษัทดำเนินการขายบ้านพร้อมอยู่ตั้งแต่ปี 2545
และเริ่มพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขายในปี 2549 ทั้งนี้ เริ่มตั้งแต่ปี 2547 เป็นต้นมา
บริษัทมีนโยบายมุ่งเน้นการขายบ้านพร้อมอยู่เพิ่มขึ้น เนื่องจากสามารถรับรู้รายได้ได้ทันที และ
เพื่อเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันในการตอบสนองความต้องการของลูกค้า
ส่งผลให้บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านพร้อมอยู่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่
ปี 2547-2550 (รายละเอียดดังตาราง)

 สัดส่วนรายได้ตามลักษณะการสั่งซื้อของลูกค้า

[]

ทั้งนี้ บ้านแต่ละประเภทที่มีแบบเดียวกัน จะมีราคาไม่แตกต่างกัน ซึ่งการมีบ้านประเภทต่างๆ
เพื่อให้เป็นทางเลือกกับลูกค้า ทั้งในด้านความมั่นใจในสินค้าของบริษัท
และในเรื่องความพร้อมในการผ่อนชำระ
บริษัทใช้กลยุทธ์การกำหนดลักษณะของบ้านที่ขายในแต่ละโครงการให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
และทำเลที่ตั้งโครงการ อาทิ โซนทางเหนือ ซึ่งมักจะเป็นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง บริษัทจะเน้น
กลยุทธ์ขายบ้านสั่งสร้าง และบ้านสร้างก่อนขายเป็นหลัก
เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่พอใจที่จะทยอยผ่อนชำระเงินดาวน์มากกว่า ในขณะที่โซนทางใต้
บริษัทจะใช้กลยุทธ์สร้างบ้านพร้อมอยู่ เนื่องจากในโซนใต้
ขนาดของบ้านจะถูกกำหนดโดยผังเมืองให้สร้างบ้านเดี่ยว ซึ่งเป็นการจำกัดกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
มีความต้องการบ้านในระยะเวลารวดเร็ว ตลอดจนลักษณะการแข่งขัน
และพฤติกรรมผู้บริโภคในบริเวณนั้น กลยุทธ์การสร้างบ้านพร้อมอยู่
จะเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าเป็นอย่างดี

ปัจจุบันบริษัทมีโครงการอาคารชุดพักอาศัยเพื่อขายภายใต้การดำเนินงานของบริษัทจำนวน 1
โครงการ ซึ่งเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยโครงการแรกของบริษัท คือ โครงการเดอะโฟกัส
คอนโดมิเนียม โดยเป็นการซื้อโครงการ NPL ที่พัฒนาเกือบเสร็จสมบูรณ์แล้วมาเพื่อพัฒนาต่อ ดังนั้น
โครงการดังกล่าวจึงเป็นโครงการบ้านพร้อมอยู่ อย่างไรก็ดี
นโยบายการพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยของบริษัทอาจเปลี่ยนแปลงไปในอนาคต

ในปัจจุบัน บริษัทและบริษัทย่อย มีโครงการที่ดำเนินการอยู่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 ทั้งสิ้น 16
โครงการ ดังนี้

  [][]

หมายเหตุ : - * โครงการที่ดำเนินการอยู่ หมายถึง โครงการที่เริ่มเปิดขาย
และอยู่ระหว่างก่อสร้าง หรืออยู่ระหว่างการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าสำหรับรอบบัญชีนั้น

- ** บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด รับจ้างบริหารจัดการโครงการ
บริษัทจึงไม่ใช่เจ้าของที่ดินในโครงการ

  - SDH = บ้านเดี่ยว, DH = บ้านแฝด, TH = ทาวน์เฮ้าส์, CD = คอนโดมิเนียม, CBD =
  อาคารพาณิชย์

  - บริษัทมีการกำหนดกลุ่มลูกค้าเป็น 3 กลุ่มหลัก ดังนี้

  กลุ่มลูกค้า AA กลุ่มลูกค้าระดับสูง (ระดับราคาตั้งแต่ 4.0 ล้านบาทขึ้นไป)

  กลุ่มลูกค้า AB กลุ่มลูกค้าระดับกลางค่อนข้างสูง (ระดับราคา 2.0 – 4.0 ล้านบาท)

  กลุ่มลูกค้า AC กลุ่มลูกค้าระดับกลาง (ระดับราคา 1.0 – 2.0 ล้านบาท)

ธุรกิจบริหารและจัดการโครงการแบบครบวงจร

ดำเนินการโดยบริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนท์ จำกัด (NCPM) ซึ่งเป็นบริษัทย่อย
ดำเนินธุรกิจบริหารและจัดการโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร ตั้งแต่การฟื้นฟูกิจการ
การเจรจาลูกค้าเก่า การเจรจาเจ้าหนี้ การขาย การก่อสร้าง การเก็บเงินดาวน์
การยื่นขอสินเชื่อให้ผู้ซื้อรายย่อย การโอน โดยผลงานของบริษัทที่ผ่านมา ได้แก่

   โครงการจันทิมาปาร์ค (พุทธมณฑล 5) ของบริษัท ไทยพาณิชย์พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำกัด
  เข้าบริหารโครงการในปี 2543 และสามารถปิดโครงการได้ในปี 2544 จำนวน 99 ยูนิต
  มูลค่าโครงการ 122 ล้านบาท

   โครงการคอนโดมิเนียมบ้านสวนลลนา (หาดจอมเทียน) ของบริษัท
  ไทยพาณิชย์พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำกัด เข้าบริหารโครงการในปี 2544 และปิดโครงการได้ในปี
  2544 จำนวน 133 ยูนิต มูลค่าโครงการ 53 ล้านบาท

   โครงการธัญธานี โฮมออนกรีน ของบริษัท สุรชิต เรียลเอสเตท จำกัด
  เข้าบริหารโครงการใน ปี 2545 จำนวน 203 ยูนิต มูลค่าโครงการ 814 ล้านบาท

   โครงการบ้านสวนริมธาร ดอยสะเก็ด จังหวัดเชียงใหม่ ของบริษัท ดอยสะเก็ด
  บ้านและที่ดินจำกัด เข้าบริหารโครงการในปี 2546 จำนวน 75 ยูนิต มูลค่าโครงการ 125
  ล้านบาท

ธุรกิจบริหารชุมชน

ดำเนินการโดย บริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด (QLM) ซึ่งเป็นบริษัทย่อย
ดำเนินธุรกิจบริหารชุมชนบ้านจัดสรรและอาคารชุดหลังเข้าอยู่อาศัย
ตลอดจนให้บริการรับจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร และนิติบุคคลอาคารชุด
โดยมีเป้าหมายเพื่อให้เกิดระบบชุมชนที่ดีภายหลังการปิดโครงการ
ทำให้ลูกค้าเชื่อมั่นในคุณภาพของโครงการ ซึ่งเป็นบริการหลังการขายประเภทหนึ่ง
โดยมุ่งบริหารโครงการบ้านฟ้าเป็นหลัก และยังรับจ้างบริหารงานจากหมู่บ้านอื่นๆ อีกด้วย ปัจจุบัน
QLM บริหารชุมชนบ้านจัดสรรอยู่ทั้งสิ้น 14 โครงการ

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

3.2.1 การตลาด

บริษัทวางนโยบายการตลาดโดยยึดหลัก “รู้จักบ้าน รู้ใจคุณ”
และมุ่งสร้างความแตกต่างของโครงการและผลิตภัณฑ์จากคู่แข่งโดยทั่วไป
ประสานระบบคุณภาพมาตรฐานสากล ISO 9001:2000 ทั้งมาตรฐานการออกแบบ
การควบคุมการก่อสร้างบ้านของโครงการ และการสร้างความเชื่อมั่นให้ลูกค้าในด้านการส่งมอบบ้าน
ตลอดจนการดูแลโครงการหลังการขาย เพื่อสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้า
และเป็นการสร้างแบรนด์ “บ้านฟ้า” ในตลาดบ้านจัดสรรอีกด้วย

  กลยุทธ์การตลาด

 1) กลยุทธ์การสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์

 บริษัทได้กำหนดแนวคิดเฉพาะสำหรับแต่ละโครงการ เพื่อสร้างความแตกต่าง
โดยมีการวางแผนออกแบบผังโครงการ รูปแบบสไตล์บ้าน ประโยชน์ใช้สอยของพื้นที่ทั้งภายใน
และภายนอกบ้าน และการบริหารโครงการหลังการขายที่เป็นเอกลักษณ์ชัดเจน เช่น
โครงการบ้านฟ้า ปิยรมย์ ที่เน้นสถาปัตยกรรมไทยย้อนยุคในสมัยรัชกาลที่ 5
การจัดทำกิจกรรมร่วมกันระหว่างลูกบ้าน หรือการออกแบบประโยชน์ใช้สอย (function)
สำหรับโครงการแนวคิดบ้านสวน ทั้งภายในและภายนอกบ้านให้สัมผัสทัศนียภาพของสวนได้อย่างเต็มที่
เป็นต้น

 ลักษณะเฉพาะของการออกแบบบ้านให้มีทางเลือกสำหรับลูกค้า (Adaptive Function
Design) กล่าวคือ บริษัทได้สร้างทางเลือกให้กับลูกค้า (Design Option)
ในการปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านได้ เช่น เพิ่มห้องนอนชั้นล่าง เพิ่มโรงจอดรถ
หรือเพิ่มห้องนั่งเล่น เป็นต้น
ทำให้ลูกค้าสามารถต่อเติมหรือปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านได้ตามความพึงพอใจ

 โครงการของบริษัทจะมีพื้นที่ส่วนกลางเป็นจุดเด่น เนื่องจากในแต่ละโครงการ
แม้จะมีแนวคิดที่แตกต่างกัน ซึ่งทำให้มีการจัดสรรพื้นที่ส่วนกลางแตกต่างกัน แต่พื้นที่สาธารณูปโภค
และพื้นที่ส่วนกลางของแต่ละโครงการ จะได้รับการจัดสรรให้มีพื้นที่มากกว่าที่กฎหมายกำหนด
เพื่อเพิ่มความร่มรื่นและความเป็นเอกลักษณ์ให้กับชุมชนในหมู่บ้านอีกด้วย

 2) กลยุทธ์การกำหนดมาตรฐานและคุณภาพของบ้านและโครงการ

การดำเนินงานอย่างเป็นระบบ
และกระบวนการตรวจเช็คงานในทุกขั้นตอนเพื่อให้ได้บ้านและโครงการที่เป็นไปตามมาตรฐานสากลที่กำหนดขึ้นตามขั้นตอนของ
ISO 9001:2000 ซึ่งครอบคลุมตั้งแต่การออกแบบโครงการ (Site Plan)
การควบคุมการก่อสร้าง การบริหารการขาย ตลอดจนการเสนอบริการหลังการขาย
โดยรับประกันโครงสร้างบ้านภายหลังการโอนนานถึง 5 ปี
เป็นกลยุทธ์ที่ทำให้ลูกค้ามั่นใจได้ถึงคุณภาพของโครงการของบริษัท ที่เป็นไปตามมาตรฐานเดียวกัน
ตลอดจนการสื่อสารตรงถึงผู้บริหารผ่านฝ่ายลูกค้าสัมพันธ์ (CFR : Customer Feedback
Records)
จะเป็นช่องทางหนึ่งที่ให้ลูกค้าได้มีโอกาสตรวจสอบและร้องเรียนงานก่อสร้างที่ไม่เป็นไปตามมาตรฐาน
และมีการแก้ไขได้ทันเวลา อีกทั้งก่อให้เกิดความพึงพอใจและสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าอีกด้วย

 3) กลยุทธ์การสร้างความมั่นใจในชุมชนอยู่อาศัยที่ดีภายหลังปิดโครงการ

บริษัทตระหนักถึงความสำคัญของความพึงพอใจของลูกค้าในระยะยาว
จึงมุ่งเน้นการสร้างชุมชนที่ดีในโครงการภายหลังการปิดการขาย
โดยการวางระบบการบริหารชุมชนที่ดี สร้าง Customer Lifetime Value กล่าวคือ
มีการวางแผนจัดการภายในชุมชนเพื่อผลประโยชน์สำหรับผู้อยู่อาศัยในระยะยาว โดยได้จัดตั้งบริษัท
ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด ขึ้นเพื่อดำเนินกิจการบริหารโครงการของบริษัทอย่างเป็นระบบ
นอกจากนี้ ยังมีการกำหนดพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งประกอบด้วยสโมสร สวนหย่อม และสถานที่เล่นกีฬา
มากกว่าที่กฎหมายกำหนด และการจัดกิจกรรมต่างๆ อย่างต่อเนื่อง
เพื่อให้ลูกบ้านได้มีกิจกรรมร่วมกัน โดยฝ่ายลูกค้าสัมพันธ์ของบริษัท (CRM: Customer Relations
Management) ทั้งนี้ เพื่อสร้างความมั่นใจให้ผู้อยู่อาศัย
และเป็นการรักษาลักษณะเฉพาะและแนวคิดของโครงการไว้ต่อไป

 4) กลยุทธ์ด้านการวิจัยการตลาดและการพัฒนาตลาด

บริษัทเล็งเห็นความสำคัญของข้อมูลความต้องการของลูกค้าในตลาดเป็นอย่างมาก
โดยได้จัดตั้งหน่วยพัฒนาธุรกิจ เพื่อทำการวิจัยตลาดก่อนการจัดซื้อที่ดินและการเปิดโครงการใหม่
โดยวิจัยความต้องการของลูกค้า การเคลื่อนไหวของตลาด การวิเคราะห์คู่แข่งขัน
และช่องว่างทางการตลาด ตลอดจนนโยบายของรัฐบาลอย่างต่อเนื่อง
เพื่อศึกษาถึงความเป็นไปได้ของโครงการ สภาวะการแข่งขัน ศักยภาพของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
และการพัฒนาผลิตภัณฑ์เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า โดยมีการวิจัยอย่างเป็นระบบ

5) กลยุทธ์การสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า

บริษัทมุ่งสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายหลังวิกฤติเศรษฐกิจ
ซึ่งมีผู้ประกอบการหลายรายที่ไม่สามารถส่งมอบบ้านให้กับลูกค้าได้ โดยได้ดำเนินกลยุทธ์ต่างๆ
เพื่อก่อให้เกิดความเชื่อมั่น อาทิเช่น บริษัทเป็นผู้ริเริ่มการใช้ “สัญญาเป็นธรรม” ในปี 2542
ซึ่งเป็นสัญญาที่กำหนดให้ลูกค้าจ่ายเงินดาวน์ตามสัดส่วนความคืบหน้าของงานที่ทำเสร็จ
โดยในภายหลังได้กลายมาเป็นสัญญาต้นแบบของสัญญามาตรฐานที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค หรือ
สคบ. บังคับใช้ทั่วไปในปัจจุบัน
อันเป็นกลยุทธ์ที่สะท้อนถึงการตระหนักถึงความเท่าเทียมกันเพื่อรักษาสิทธิประโยชน์ให้กับลูกค้า
นอกจากนี้ ในระหว่างงานก่อสร้างตามขั้นตอนควบคุมมาตรฐานของ ISO 9001:2000
บริษัทจะมีการติดต่อกับลูกค้าเป็นระยะ โดยกำหนดให้ลูกค้ามาตรวจงานด้วยตนเอง
หรือบริษัทจัดส่งภาพถ่ายความคืบหน้าการก่อสร้างบ้านให้กับลูกค้าทางไปรษณีย์เพื่อให้ลูกค้ามั่นใจในคุณภาพ
และการส่งมอบที่ตรงต่อเวลา

 6) กลยุทธ์ทางด้านราคา

บริษัทมีนโยบายการกำหนดราคาขายในรูปแบบของราคาที่แข่งขันได้ในทำเลที่ตั้งของโครงการนั้นๆ
และมุ่งให้มูลค่าเพิ่มแก่ลูกค้าของโครงการด้วยความมั่นใจในสภาพชุมชนที่ดีภายหลังการปิดโครงการ
ทั้งนี้ การกำหนดลูกค้าเป้าหมายอันเป็นที่มาของการกำหนดราคา จะพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ
ที่เกี่ยวข้อง อันได้แก่ ทำเลที่ตั้งของโครงการ และโอกาสทางการตลาด
พฤติกรรมของลูกค้าเป้าหมาย และราคาตลาดของคู่แข่งขันในบริเวณใกล้เคียง
เทียบเคียงกับต้นทุนในการดำเนินโครงการ
แล้วจึงกำหนดกลยุทธ์ราคาตามช่องว่างทางการตลาดที่เปิดอยู่ในพื้นที่นั้น
ให้เหมาะสมกับกลยุทธ์การแข่งขันด้วย

 7) กลยุทธ์การดำเนินโครงการให้ครอบคลุมพื้นที่ 4 มุมเมือง และจังหวัดใหญ่ๆ

จากเดิมที่บริษัทเป็นผู้นำตลาดบ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพฯ โซนเหนือ
บริษัทได้ใช้กลยุทธ์การทดลองศึกษาตลาดในเขตอื่นในระยะที่ผ่านมา
ทั้งผ่านโครงการโดยตรงของบริษัท และการรับจ้างบริหารโครงการ
ทำให้บริษัทมีความเชี่ยวชาญยิ่งขึ้นในพื้นที่อื่น
และจากความสำเร็จของโครงการนำร่องในเขตอื่นดังกล่าว ปัจจุบัน
บริษัทได้ดำเนินโครงการครอบคลุมพื้นที่หลัก 4 มุมเมือง ตลอดจนโซนในเมือง และจังหวัดใหญ่ๆ
เช่น ชลบุรี และขอนแก่น ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง มีระบบการคมนาคม
และระบบสาธารณูปโภคพร้อม และเป็นทำเลที่เหมาะแก่การอยู่อาศัย
ซึ่งการเปิดโครงการครอบคลุมพื้นที่โดยรอบ และจังหวัดใหญ่ๆ ได้นั้น ส่งผลให้แบรนด์ “บ้านฟ้า”
เป็นที่รู้จักมากยิ่งขึ้น และทำให้ลูกค้าเกิดความเชื่อมั่นในการเติบโตของธุรกิจ
ซึ่งเป็นการขยายฐานและเข้าถึงลูกค้าที่หลากหลายขึ้น
ตลอดจนเป็นการกระจายความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของโครงการของบริษัทอีกด้วย

 

 ลักษณะของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย

ลักษณะของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของบริษัทมีความแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งของโครงการ
ลักษณะของโครงการ และสถานภาพการแข่งขัน
อันก่อให้เกิดช่องว่างทางการตลาดที่เหมาะสมกับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายนั้น อาทิเช่น
โครงการบ้านฟ้ากรีนพาร์ค รอยัล พุทธมณฑลสาย 1 ซึ่งผังเมืองกำหนดให้เป็นบ้านเดี่ยว
ประกอบกับการเปรียบเทียบต้นทุนดำเนินการเพื่อกำหนดราคาขายสินค้า
ทำให้ลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเป็นกลุ่มระดับสูงโดยปริยาย เป็นต้น ซึ่งบริษัทมีสัดส่วนประเภทลูกค้าต่างๆ
คละกันไป อันเนื่องจากนโยบายการกระจายความเสี่ยงในทำเลที่ตั้งโครงการ
และกลุ่มลูกค้าให้ครอบคลุมในทุกทำเล และกลุ่มเป้าหมาย อย่างไรก็ตาม
บริษัทยังคงเน้นผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อในระดับกลางถึงสูงเป็นหลัก จากข้อมูลในอดีตที่ผ่านมา พบว่า
กว่าร้อยละ 35 ของการได้มาซึ่งลูกค้า เป็นลูกค้าที่เกิดจากการแนะนำ
และบอกต่อของลูกค้าเก่าในโครงการ (MGM : Member Gets Member)
อันสะท้อนถึงความไว้วางใจของลูกค้าที่เป็นไปอย่างต่อเนื่อง

การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

ช่องทางการจำหน่ายหลักของบริษัท เป็นการขายตรงผ่านสำนักงานขายแต่ละโครงการของบริษัท
และการแนะนำจากลูกค้าเก่าในโครงการ
ซึ่งบริษัทสามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แตกต่างกันไปในแต่ละโครงการ
ด้วยวิธีการประชาสัมพันธ์ในรูปแบบต่างๆ ได้แก่ ป้ายโฆษณา ป้ายบอกทางในพื้นที่ใกล้เคียง ใบปลิว
หนังสือพิมพ์ นิตยสาร แผ่นพับโครงการ อินเตอร์เน็ต การส่งจดหมายตรงให้กลุ่มเป้าหมาย
ตลอดจนการจัดกิจกรรมเพื่อส่งเสริมการขายในโครงการ รวมถึงการร่วมจัดพิมพ์หนังสือ
“คู่มือคู่บ้าน” ร่วมกับนิตยสารบ้านเพื่อแจกลูกค้า และผู้ที่กำลังเลือกซื้อบ้าน
เพื่อให้ลูกค้าได้คุ้นเคยกับแบรนด์ “บ้านฟ้า” และได้ทราบถึงโครงการต่างๆ ของบริษัท ทั้งนี้
อินเตอร์เน็ตยังเป็นช่องทางการตลาดใหม่ที่เป็นกลยุทธ์สำคัญในการเข้าถึงลูกค้าเป้าหมายได้อย่างดี
เนื่องจากสามารถกลั่นกรองลักษณะของลูกค้าจากความสนใจ และลักษณะการดำเนินชีวิตของลูกค้าได้
ซึ่งสอดคล้องกับการออกแบบชุมชน โครงการ และผลิตภัณฑ์ตามหลักแนวคิดของบริษัท

2.  ภาวะอุตสาหกรรม

  ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2550
หากพิจารณาจากจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
จะเห็นได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมีการหดตัวลง ซึ่งเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน
ความไม่มีเสถียรภาพทางการเมือง ซึ่งส่งผลถึงกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
โดยจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลปี 2550
มีจำนวน 74,221 ยูนิต ลดลงจาก 78,116 ยูนิต ในปี 2549 หรือลดลงร้อยละ 5.0
อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนแยกตามประเภทการดำเนินการ
พบว่า จำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนที่ลดลงส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยประเภทสร้างเอง โดยในปี 2550
ที่อยู่อาศัยประเภทสร้างเองมีจำนวน 25,251 ยูนิต ลดลงจาก 28,949 ยูนิต ในปี 2549
หรือลดลงร้อยละ 12.8 ขณะที่ที่อยู่อาศัยประเภทจัดสรรมีจำนวน 48,970 ยูนิต ลดลงจาก 49,167
ยูนิต ในปี 2549 หรือลดลงเพียงร้อยละ 0.4 เท่านั้น

ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

แสดงจำนวนยูนิตแยกตามประเภทการดำเนินการ

[]

เมื่อพิจารณาจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนใหม่แยกตามประเภทที่อยู่อาศัย จะเห็นได้ว่า
บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียมจดทะเบียนใหม่มีจำนวนลดลง
ขณะที่บ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์จดทะเบียนใหม่มีจำนวนเพิ่มขึ้น โดยในปี 2550
มีจำนวนบ้านเดี่ยวจดทะเบียนใหม่ 16,374 ยูนิต ลดลงร้อยละ 2.0 บ้านแฝดจดทะเบียนใหม่
1,436 ยูนิต เพิ่มขึ้นร้อยละ 65.0 ทาวน์เฮ้าส์จดทะเบียนใหม่ 14,931 ยูนิต เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.0
คอนโดมิเนียมจดทะเบียนใหม่ 16,229 ยูนิต ลดลงร้อยละ 4.0

ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จและจดทะเบียนใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

แสดงจำนวนยูนิตแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยสร้างโดยผู้ประกอบการ

[]

ความต้องการที่อยู่อาศัย (Demand)

จากการสำรวจของศูนย์วิจัยกสิกรไทย ถึงความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค พบว่า
รูปแบบที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการมากที่สุดยังคงเป็นบ้านเดี่ยว คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 35.6
รองลงมา คือ คอนโดมิเนียม บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และอาคารพาณิชย์ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 25.7
ร้อยละ 20.1 ร้อยละ 13.4 และร้อยละ 5.2 ตามลำดับ
ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีผู้ต้องการมากที่สุด คือ ระดับราคาที่ 1-2 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ
39.4 รองลงมา คือ ที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ที่อยู่อาศัยระดับราคา 2-3 ล้านบาท
และที่อยู่อาศัยระดับราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 31.0 ร้อยละ 18.3
และร้อยละ 11.3 ตามลำดับ

  ประเภทที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการซื้อ ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการซื้อ

[]

จำนวนที่อยู่อาศัย (Supply)

เมื่อพิจารณาโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พบว่า ในปี 2550
มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยรวมกันทุกประเภทในจำนวนใกล้เคียงกับปีก่อน โดยในปี 2550
และปี 2549 มีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่รวมกันทุกประเภทจำนวน 66,576 ยูนิต และ
66,118 ยูนิต ตามลำดับ โครงการที่อยู่อาศัยระดับราคา 0.5-3.0 ล้านบาท
มีการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 80.5
ของจำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด โดยมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นจากปี 2549 ที่ร้อยละ 69.2

โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพ และปริมณฑล

[]

เมื่อพิจารณาที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในปี 2550 แยกตามประเภท พบว่า
ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดมีการเปิดตัวมากเป็นอันดับหนึ่งคิดเป็นสัดส่วนสูงถึงร้อยละ 60.2
รองลงมาคือ ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว และบ้านแฝด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 19.7 ร้อยละ 11.7
และร้อยละ 6.4 ตามลำดับ โดยอาคารชุดระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีการเปิดตัวใหม่มากที่สุด
คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 26.7 ของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด และร้อยละ 44.3
ของจำนวนอาคารชุดเปิดตัวใหม่ทั้งหมด บ้านเดี่ยวระดับราคา 3-5 ล้านบาท
มีการเปิดตัวใหม่มากที่สุด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 40.5 ของจำนวนบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด
และทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีการเปิดตัวใหม่มากที่สุด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 44.7
ของจำนวนทาวน์เฮาส์ที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด

โครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑล ปี 2550

แยกตามประเภท และระดับราคา

[]

สินเชื่อที่อยู่อาศัย

ในปี 2550 สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ มีจำนวนรวม 270,466 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ
2.8 จากปี 2549 ที่มีจำนวน 262,993 ล้านบาท
และยอดคงค้างสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปเพิ่มขึ้นจาก 1,346,622 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2549 เป็น
1,479,903 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2550 หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 10.0
ซึ่งเป็นผลมาจากการลดลงของอัตราดอกเบี้ย
และการแข่งขันกันในตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์

สำหรับสินเชื่อผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ในปี 2550 มีจำนวนรวม 31,448 ล้านบาท
เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.0 เมื่อเทียบกับปี 2549 ที่มีจำนวนรวม 29,404 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม
จากการที่ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้มีการระดมทุนโดยการออกหุ้นกู้มากกว่าการกู้ยืมจากสถาบันการเงินตั้งแต่ปี
2549 ส่งผลให้ยอดสินเชื่อผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยคงค้างลดลงจาก 183,864 ล้านบาท ณ สิ้นปี
2549 เหลือ 178,994 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2550 หรือลดลงร้อยละ 2.6 โดยในปี 2549
มีการออกหุ้นกู้ภาคอสังหาริมทรัพย์รวมกันประมาณ 39,981 ล้านบาท และเพิ่มขึ้นเป็นประมาณ
59,493 ล้านบาทในปี 2550 (ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์)

ตารางสินเชื่อที่อยู่อาศัย และหุ้นกู้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ปี 2550

[]

ศักยภาพในการแข่งขัน

บริษัทเป็นองค์กรที่มีความเข้มแข็ง มั่นคง สามารถฝ่าวิกฤติเศรษฐกิจ ทั้งนี้
บริษัทมีจุดแข็งหลายประการ ซึ่งจะเป็นปัจจัยทำให้บริษัทมีศักยภาพในการแข่งขันที่สูง เนื่องจาก

1) บริษัทมีผู้บริหารที่มีประสบการณ์ และอยู่ในธุรกิจมายาวนาน
จึงทำให้มีความเข้าใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี
สามารถตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้า และสามารถนำบริษัทผ่านพ้นวิกฤติเศรษฐกิจ

2) บริษัทสามารถแข่งขันกับผู้อื่นได้ในเรื่องต้นทุน
เนื่องจากบริษัทจะมุ่งเน้นการจัดซื้อที่ดินซื่งเป็นหลักประกันหลุดจำนอง
ซึ่งเป็นหลักประกันที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้จากสถาบันการเงิน ปัจจุบัน
บริษัทมีที่ดินเปล่ารอการพัฒนาเป็นเนื้อที่ทั้งหมดประมาณ 780 ไร่
เพื่อสำหรับใช้ดำเนินโครงการในอนาคต

3) บริษัทได้มีความคิดริเริ่มสร้างสรรแบบบ้านใหม่ๆ อยู่เสมอ อาทิ โครงการบ้านฟ้าปิยรมย์
ซึ่งเป็นแบบบ้านไทยประยุกต์สมัยยุครัชกาลที่ 5
ซึ่งได้รับการตอบรับจากสาธารณชนผู้ซื้อบ้านอย่างล้นหลาม
โดยสามารถขายและปิดโครงการอย่างรวดเร็ว
ซึ่งเป็นการบ่งชี้ถึงความสามารถในการสร้างสรรแบบบ้านใหม่ๆ ให้กับผู้ซื้อบ้านได้เป็นอย่างดี
นอกจากนี้
บริษัทมีนโยบายในการนำเสนอบ้านเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าภายใต้แนวคิดปลูกเรือนตามใจผู้อยู่
(Adaptive Function Design) รองรับการปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน
และมุ่งเน้นการสร้างระบบและหน่วยงานบริหารชุมชนภายหลังการขาย

4) บริษัทมีนโยบายในการสร้างความมั่นใจให้แก่ลูกค้า โดยบริษัทเป็นผู้ริเริ่มใช้ระบบ
“สัญญาเป็นธรรม” เป็นรายแรกในปี 2542
และเป็นบริษัทบ้านจัดสรรในประเทศไทยรายแรกที่ได้รับการรับรองมาตรฐาน ISO 9002

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์

ในการพัฒนาโครงการ บริษัทยึดหลักความระมัดระวังในการพิจารณาดำเนินธุรกิจ
ซึ่งโดยปกติโครงการของบริษัทจะใช้ระยะเวลาเฉลี่ยในการพัฒนาโครงการจนสามารถรับรู้รายได้ได้ประมาณ
8 – 12 เดือน
(ระยะเวลาเฉลี่ยในการพัฒนาโครงการจนปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์แล้วเสร็จประมาณ 2 ปี)
โดยมีขั้นตอนการดำเนินงาน ดังต่อไปนี้

[TABLE]

การจัดซื้อที่ดิน

บริษัทมีนโยบายการจัดซื้อที่ดิน ผ่านขั้นตอนการพิจารณาของคณะกรรมการบริหาร
คณะกรรมการตรวจสอบ คณะกรรมการบริษัท และผู้ถือหุ้น
ตามขอบเขตอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการแต่ละชุด และดำเนินการให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์
ข้อบังคับของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
โดยอาจมอบอำนาจให้ผู้บริหารหรือบุคคลใดเป็นตัวแทนในการจัดซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์สูงสุดของบริษัทและบริษัทย่อย

ที่ดินเป็นต้นทุนหลักประมาณร้อยละ 27 ของต้นทุนทั้งหมดในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และเป็นปัจจัยสำคัญในการแข่งขัน บริษัทจึงได้ให้ความสำคัญเป็นอย่างมากในการจัดซื้อที่ดิน
โดยในปัจจุบัน บริษัทมีนโยบายจัดหาที่ดินจาก 2 แหล่ง คือ จากสถาบันการเงิน อาทิเช่น
บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บบส.) บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย (บสท.)
และซื้อผ่านนายหน้าที่ดิน โดยมีขั้นตอนหลักดังนี้

โดยเมื่อมีช่องทางในการจัดซื้อที่ดิน คณะทำงานของบริษัทจะใช้เวลาประมาณ 1 – 2
สัปดาห์ทำการสำรวจเพื่อขออนุมัติจัดซื้อ โดยหลักเกณฑ์การเลือกที่ดิน
จะพิจารณาจากอุปสงค์และอุปทานของตลาด สภาพแวดล้อม การคมนาคม และสาธารณูปโภคพื้นฐาน
โดยบริษัทจะทำการพัฒนาโครงการในที่ดินเปล่าได้ภายในระยะเวลา 6-8 เดือน

ตั้งแต่ปี 2543 เป็นต้นมา
บริษัทได้พิจารณาหาแหล่งซื้อที่ดินเปล่าหรือโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างพัฒนาซึ่งเป็นหลักประกันหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของสถาบันการเงิน
บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน หรือบรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย
รวมทั้งจากที่ปรึกษาทางการเงินเพื่อการฟื้นฟูกิจการลูกหนี้
เนื่องจากเป็นช่องทางในการได้สินทรัพย์ที่มีคุณภาพ ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด
สำหรับโครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างพัฒนานั้น
บริษัทจะพิจารณาศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
วางแผนดำเนินการปรับเปลี่ยนรูปแบบบ้านและโครงการ ตลอดจนพิจารณากลยุทธ์การเข้าดำเนินการ
เช่น การบริหารโครงการเพื่อพัฒนา หรือการรับจ้างบริหารโครงการแบบครบวงจรโดยบริษัทย่อยคือ
บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนท์ จำกัด เช่น การรับจ้างบริหารโครงการจันทิมาปาร์ค
เป็นต้น หรือการเข้าร่วมบริหารโครงการธัญธานี โฮมออนกรีน ร่วมกับผู้ประกอบการเดิม
โดยบริษัทจะได้รับผลตอบแทนในรูปแบบของค่าธรรมเนียมการรับจ้างบริหารโครงการ
และผลตอบแทนในการขายบ้านให้กับลูกค้าในโครงการ

การจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัททำการว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างขนาดกลาง และขนาดเล็กในการก่อสร้างโครงการของบริษัท
ณ ปัจจุบัน บริษัทมีผู้รับเหมางานอาคาร (Contractors) ที่รับงานอยู่ทั้งสิ้น 30 ราย
ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผู้รับเหมาที่ผ่านการทำงานกับบริษัทมาเป็นระยะเวลาหนึ่ง
ซึ่งหากบริษัทมีการเพิ่มโครงการใหม่ๆ ในอนาคต บริษัทสามารถดำเนินการจ้างผู้รับเหมาเพิ่มได้
โดยปัจจุบันบริษัทมีผู้รับเหมาในบัญชีรายชื่อและทะเบียนประวัติของผู้รับเหมางานอาคารทั้งหมด 70
ราย ซึ่งผ่านกระบวนการพิจารณาคุณสมบัติตามที่กำหนดมาตรฐานไว้
โดยบริษัทมีขั้นตอนการปฏิบัติงานในการจัดจ้างผู้รับเหมาอย่างชัดเจน ตามที่กำหนดในระบบมาตรฐาน
ISO 9001:2000 เพื่อให้มั่นใจว่าผู้รับเหมางานก่อสร้างต่างๆ
จะสามารถทำการก่อสร้างงานได้คุณภาพมาตรฐาน โดยบริษัทจะเป็นผู้กำหนดแบบบ้าน
และราคาให้ผู้รับเหมาตามแบบบ้านของบริษัท
และผู้รับเหมาที่ได้มาตรฐานตามทะเบียนรายชื่อของบริษัทจะเป็นผู้เสนองาน
ให้บริษัทพิจารณาจัดสรรงานให้แก่ผู้รับเหมาตามความสามารถในการผลิต
โดยผู้รับเหมาจะเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างต่างๆ เองตามแบบและมาตรฐานที่บริษัทกำหนดไว้

บริษัทควบคุมคุณภาพงานของผู้รับเหมาโดยการตรวจสอบงานให้เป็นไปตามมาตรฐานคู่มือการปฏิบัติงานของบริษัท
ซึ่งมีเกณฑ์มาตรฐานในการประเมินคุณภาพงาน ระยะเวลาปฏิบัติงาน แรงงาน อุปกรณ์
และเครื่องมือ การบริหารงาน และการใช้เงินทุนหมุนเวียน
ซึ่งบริษัทจัดให้มีการตรวจเช็คงานโดยหัวหน้าคุมงาน (Foreman) แต่ละส่วนงานซึ่งโดยเฉลี่ย 20
หลังต่อ 1 คน และจัดทำรายงานการตรวจเช็คอย่างสม่ำเสมอ
เพื่อเสนอต่อฝ่ายก่อสร้างและฝ่ายบริหารต่อไป

การจัดหาวัสดุก่อสร้าง

ผู้รับเหมาจะเป็นผู้จัดหาเครื่องมือ เครื่องใช้ เครื่องจักรอุปกรณ์
และวัสดุก่อสร้างตามบัญชีรายการวัสดุที่บริษัทกำหนดระบุไว้ในคู่มือปฏิบัติการของบริษัทตามมาตรฐาน
ISO 9001:2000โดยวัสดุที่ผู้รับเหมานำมาใช้นั้น
จะต้องผ่านการพิจารณาคุณภาพและมาตรฐานจากทางบริษัทก่อน
ยกเว้นวัสดุควบคุมหลักซึ่งบริษัทจะเป็นผู้จัดหาเองเพื่อเป็นการควบคุมคุณภาพและมาตรฐานผลิตภัณฑ์
ได้แก่ เสาเข็ม ปาร์เก้ พรม งานปูหินอ่อน หินแกรนิต กระเบื้องยาง ราวบันไดยาง
งานกำจัดปลวก เป็นต้น
โดยฝ่ายจัดซื้อจะจัดการประชุมเพื่อสำรวจพื้นที่ก่อสร้างเป็นประจำทุกเดือนเพื่อจัดทำ MRP
(Material Requirement Planning)
บริษัทมีนโยบายสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างตามจำนวนที่ต้องการใช้จริงเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการควบคุมสต็อกสินค้า
ส่วนในกรณีที่เป็นวัสดุหายากจะทำการตกลงราคาและปริมาณล่วงหน้ากับผู้ผลิตเพื่อป้องกันความเสี่ยงในการขาดแคลนวัตถุดิบ

ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

บริษัทมีระบบการจัดการสาธารณูปโภคของโครงการต่างๆ ไว้อย่างชัดเจน
เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาที่อาจส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง
ระบบการบำบัดน้ำเสีย โดยได้จัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสีย เป็นระบบมาตรฐานสำหรับบ้านแต่ละหลัง
และระบบการบำบัดน้ำเสียส่วนกลางของแต่ละโครงการ
และมีการปฏิบัติให้เป็นไปตามขั้นตอนการดำเนินงานที่เป็นมาตรฐานที่กำหนดใน ISO 9001:2000
ซึ่งครอบคลุมถึงระเบียบที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม
บริษัทไม่มีกรณีพิพาทหรือถูกฟ้องร้องเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมในระยะ 3 ปีที่ผ่านมา

งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทมียอดบ้านที่ได้รับจอง และรอส่งมอบใน 16 โครงการ จำนวน
123 ยูนิต รวมมูลค่า 519 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 4.4
ของมูลค่าโครงการที่เปิดดำเนินการอยู่ทั้งหมด
โดยบ้านที่รอส่งมอบส่วนใหญ่อยู่ในโครงการโฮมออนกรีน 2 บ้านฟ้ารังสิต คลอง 7 บ้านฟ้ากรีนพาร์ค
รอยัล ธนบุรีรมย์ บ้านฟ้าปิยรมย์ เรือนพฤกษ์ และเดอะโฟกัส คอนโดมิเนียม
รายละเอียดปรากฏตามตารางโครงการที่ดำเนินการในปัจจุบันของบริษัท ในส่วนที่ 2 ข้อ 3.1
ลักษณะผลิตภัณฑ์