ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

1. ความเห็นของผู้สอบบัญชี

  ผู้สอบบัญชี

+----------------------------------+-----------------------------------+
|   ไตรมาสที่ 1 ปี 2545 ถึง สิ้นปี 2546   |   ไตรมาสที่ 1 ปี 2547 ถึงปัจจุบัน        |
|                                  |                                   |
|   นายพิศิษฐ์ ชีวะเรืองโรจน์            |   นายโสภณ เพิ่มศิริวัลลภ               |
|                                  |                                   |
|   ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ทะเบียนเลขที่ 2803 |   ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต ทะเบียนเลขที่ 3182  |
|                                  |                                   |
|   บริษัท เคพีเอ็มจี ภูมิไชย สอบบัญชี จำกัด |   บริษัท สำนักงาน เอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด |
+----------------------------------+-----------------------------------+

สรุปรายงานการตรวจสอบของผู้สอบบัญชี ในระยะ 3 ปีที่ผ่านมา

รายงานผู้สอบบัญชีสำหรับปี 2546 ถึง ปี 2548
ได้ให้ความเห็นอย่างไม่มีเงื่อนไขว่างบการเงินของบริษัทได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

อย่างไรก็ดี ผู้สอบบัญชีได้ให้ข้อสังเกตเกี่ยวกับรายการภาษีเงินได้รอตัดบัญชีในงบการเงินไตรมาส
2/2548 ไตรมาส 3/2548 และ งบการเงินประจำปีสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2548
โดยให้ข้อสังเกตในงบการเงินงวดสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2548 ว่า
“ข้าพเจ้าให้สังเกตหมายเหตุประกอบงบการเงินข้อ 4
บริษัทฯและบริษัทย่อยได้นำนโยบายการบัญชีเกี่ยวกับภาษีเงินได้รอตัดบัญชีมาใช้ตั้งแต่วันที่ 30
มิถุนายน 2548
เป็นผลให้บริษัทฯและบริษัทย่อยต้องปรับงบการเงินย้อนหลังโดยถือเสมือนว่าบริษัทฯและบริษัทย่อยได้ถือปฏิบัติเกี่ยวกับภาษีเงินได้รอตัดบัญชีมาโดยตลอด
ผลของการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวทำให้กำไรสุทธิสำหรับปีสิ้นสุด 31 ธันวาคม 2547 เพิ่มขึ้น 1.5
ล้านบาท ผลสะสมของการเปลี่ยนแปลงจากอดีตถึงต้นปี 2547 ได้แสดงไว้ในหัวข้อ
“ผลสะสมจากการเปลี่ยนแปลงทางการบัญชี” ในงบแสดงการเปลี่ยนแปลงส่วนของผู้ถือหุ้นแล้ว”

2. งบการเงิน

บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน) และ บริษัทย่อย

งบดุล

(หน่วย : บาท)

[]

บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน) และ บริษัทย่อย

งบกำไรขาดทุน

(หน่วย : บาท)

[]

บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน) และ บริษัทย่อย

งบกระแสเงินสด

(หน่วย : บาท)

[]

บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน) และ บริษัทย่อย

อัตราส่วนทางการเงิน

  ----------------------------------- -------------------------------- ----------- ----------- -----------
                                                                       งบรวม                   

                                                                       ตรวจสอบ ณ               
                                                                       31 ธันวาคม               

                                                                       2546        2547        2548

                                                                                                

  อัตราส่วนสภาพคล่อง (Liquidity Ratio)                                                             

  1.                                  อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า)            0.17        0.12        0.14

  2.                                  อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า)      0.07        0.09        0.13

  3.                                  อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า)  0.45        0.62        0.71

  4.                                  อัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้า (เท่า)    22.41       32.08       45.30

  5.                                  ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน)           16          11          7.95

  6.                                  อัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ (เท่า)   N.A.        N.A.        N.A.

  7.                                  ระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ย (วัน)         N.A.        N.A.        N.A.

  8.                                  อัตราส่วนหมุนเวียนเจ้าหนี้ (เท่า)        1.60        0.95        0.45

  9.                                  ระยะเวลาชำระหนี้ (วัน)              226         379         809

  10.                                 Cash Cycle (วัน)                  N.A.        N.A.        N.A.

                                                                                                

  อัตราส่วนแสดงความสามารถในการหากำไร                                                              
  (Profitability Ratio)                                                                        

  11.                                 อัตรากำไรขั้นต้น (%) -               69.29       68.57       55.01
                                      รวมรายได้จากการขาย                                        

                                      - ไม่รวมรายได้จากการขาย            80.28       78.82       79.41

  12.                                 อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (%)       54.41       53.05       48.99

  13.                                 อัตรากำไรอื่น (%)                   1.24        0.54        1.27

  14.                                 อัตราส่วนเงินสดต่อการทำกำไร (%)      104.57      162.25      98.67

  15.                                 อัตรากำไรสุทธิ (%)                  33.21       34.08       26.95

  16.                                 อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%)            18.26       19.67       36.36

                                                                                                

  อัตราส่วนแสดงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน                                                             
  (Efficiency Ratio)                                                                           

  17.                                 อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%)        7.92        7.86        12.61

  18.                                 อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ถาวร (%)    11.42       10.97       16.26

  19.                                 อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า)        0.24        0.23        0.47

                                                                                                

  อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน                                                                 
  (Financial Policy Ratio)                                                                     

  20.                                 อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า)   1.55        1.47        2.25

  21.                                 อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย      8.00        9.80        14.14
                                      (เท่า)                                                    

  22.                                 อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน    0.87        1.25        0.85
                                      (cash basis) (เท่า)                                       

  23.                                 อัตราการจ่ายเงินปันผล (%)            87.92       88.18       94.77

                                                                                                
  ----------------------------------- -------------------------------- ----------- ----------- -----------

หมายเหตุ : อัตรากำไรขั้นต้น อัตรากำไรจากการดำเนินงาน และ
อัตราส่วนเงินสดต่อการทำกำไร คำนวณบนฐานรายได้หลักของบริษัทซึ่งได้แก่
รายได้ค่าเช่ารับและบริการ
และรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ลูกค้าและกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอนเท่านั้น

3. คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ

  3.1 ผลการดำเนินงาน

  1) รายได้

ธุรกิจหลักของบริษัทและบริษัทย่อย คือ การก่อสร้างโรงงานมาตรฐานเพื่อให้เช่า ดังนั้น
รายได้ส่วนใหญ่จึงมาจากการให้เช่าและการให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับการเช่าโรงงาน

นอกจากรายได้จากการให้เช่าโรงงานแล้ว
ในบางช่วงเวลาบริษัทยังมีรายได้จากการขายโรงงานให้แก่ลูกค้า
โดยที่เกือบทั้งหมดเป็นลูกค้าที่ใช้สิทธิซื้อโรงงานตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาเช่า
(ซึ่งไม่สามารถคาดการณ์ได้ว่าจะเกิดขึ้นในช่วงเวลาใด) ทั้งนี้
รายได้จากการขายโรงงานให้แก่ลูกค้านี้เป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับรายได้รวมทั้งหมดของบริษัทและบริษัทย่อย
เนื่องจากในแต่ละช่วงเวลานั้นมีลูกค้าน้อยรายที่ใช้สิทธิซื้อโรงงานจากบริษัท

อย่างไรก็ดีนับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2/2548 เป็นต้นไป บริษัทจะมีแหล่งรายได้เพิ่มขึ้นอีก 2 ประเภท คือ
รายได้จากการขายโรงงานให้ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (“TFUND”)
และรายได้จากการรับจ้างบริหารอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ TFUND ทั้งนี้ รายได้จากการขายโรงงานให้
TFUND
จะเป็นสัดส่วนที่สูงเมื่อเทียบกับรายได้รวมของบริษัทและบริษัทย่อยในช่วงเวลาที่เกิดรายการขายดังกล่าว
เนื่องจากการขายโรงงานให้แก่ TFUND ในแต่ละคราวจะเป็นการขายจำนวนหลายโรงงาน ทั้งนี้
บริษัทมีนโยบายที่จะเสนอขายโรงงานให้แก่ TFUND อย่างต่อเนื่อง
เพื่อใช้เป็นแหล่งเงินทุนหนึ่งของบริษัท

1.1 รายได้ค่าเช่ารับและค่าบริการ

ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้ค่าเช่ารับและค่าบริการเท่ากับ 427.4 ล้านบาท
521.7 ล้านบาท และ 591.4 ล้านบาท ตามลำดับ
ในขณะที่มีต้นทุนในการให้เช่าและให้บริการเท่ากับ 84.3 ล้านบาท 110.5 ล้านบาท และ 121.7
ล้านบาท ตามลำดับ คิดเป็นกำไรขั้นต้น (Gross margin)
ของการให้เช่าและให้บริการเท่ากับร้อยละ 80.3 ร้อยละ 78.8 และร้อยละ 79.4 ตามลำดับ

จะเห็นว่ารายได้ค่าเช่ารับและบริการซึ่งเป็นรายได้หลักของบริษัทและบริษัทย่อยมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
โดยรายได้ค่าเช่ารับและค่าบริการในช่วงปี 2546 ถึง 2548 มีอัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 21.1
ต่อปี สอดคล้องกับการเพิ่มขึ้นของจำนวนโรงงานให้เช่าเฉลี่ยร้อยละ 22.3 ต่อปี สำหรับปี 2548
รายได้ดังกล่าวเพิ่มขึ้นจาก ปี 2547 ร้อยละ 13.4 แม้ว่าบริษัทจะได้มีการขายโรงงาน 39
โรงให้แก่ TFUND แต่ก็มิได้ทำให้รายได้ค่าเช่ารับและค่าบริการลดลงแต่อย่างใด ทั้งนี้
เนื่องจากบริษัทสามารถให้เช่าโรงงานได้เพิ่มขึ้นมากกว่าโรงงานที่ขายให้แก่ TFUND

1.2 รายได้จากการขายโรงงานให้แก่ลูกค้าตามการใช้สิทธิซื้อโรงงาน

ในช่วงปี 2546 ถึง 2548
บริษัทมีรายได้จากการขายโรงงานให้แก่ลูกค้าตามการใช้สิทธิซื้อโรงงานเท่ากับ 130.0 ล้านบาท
202.3 ล้านบาท และ 108.7 ล้านบาท ตามลำดับ
ในขณะที่มีต้นทุนของการขายโรงงานดังกล่าวเท่ากับ 86.9 ล้านบาท 117.0 ล้านบาท และ 62.6
ล้านบาท ตามลำดับ
คิดเป็นกำไรขั้นต้นของการขายโรงงานให้ลูกค้าตามการใช้สิทธิซื้อโรงงานเท่ากับร้อยละ 33.2
ร้อยละ 42.2 และร้อยละ 42.4 ตามลำดับ

จากข้อมูลข้างต้นจะเห็นได้ว่ารายได้จากการขายโรงงานให้แก่ลูกค้าตามการใช้สิทธิซื้อโรงงานเป็นรายได้ที่เกิดขึ้นอย่างไม่สม่ำเสมอ
ในบางช่วงเวลามีรายได้ดังกล่าวเกิดขึ้นจำนวนมาก
และในบางช่วงเวลาก็มีรายได้ดังกล่าวเกิดขึ้นจำนวนน้อย นอกจากนั้น
กำไรขั้นต้นของการขายโรงงานดังกล่าวขึ้นอยู่กับอายุ ขนาด และคุณลักษณะของโรงงาน
(Specification) (เช่น พื้นรับน้ำหนัก ความสูง) รวมทั้งที่ตั้ง (Location)
ของโรงงานที่ขายเป็นสำคัญ

1.3 รายได้จากการขายโรงงานให้ TFUND

ในไตรมาส 2/2548 บริษัทมีรายได้จากการขายโรงงานจำนวน 39 โรงงานให้แก่ TFUND จำนวน
1,730 ล้านบาท โดยมีต้นทุนการขายเท่ากับ 908.8 ล้านบาท ซึ่งคิดเป็นกำไรขั้นต้นเท่ากับร้อยละ
47.5

1.4 รายได้อื่น ๆ นอกเหนือจากที่กล่าวข้างต้น

นอกจากรายได้ตามที่กล่าวข้างต้นแล้ว บริษัทและบริษัทย่อยยังมีรายได้ประเภทอื่น ๆ อีก
ซึ่งเป็นสัดส่วนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับรายได้รวมของบริษัท ได้แก่

1) รายได้จากงานรับเหมาก่อสร้าง
เป็นรายได้ที่เกิดจากการที่บริษัทได้รับว่าจ้างจากลูกค้าที่เช่าโรงงานของบริษัทให้ทำการต่อเติม/ดัดแปลงโรงงานที่เช่าอยู่

2) รายได้ค่าสาธารณูปโภค
เกิดจากการที่บริษัทเป็นผู้จัดหาสาธารณูปโภคเป็นการชั่วคราวให้แก่ลูกค้าที่เช่าโรงงานในระหว่างที่ลูกค้าดังกล่าวกำลังดำเนินการขอสาธารณูปโภคประเภทนั้น
ๆ จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ทั้งนี้
บริษัทมิได้แสวงหากำไรจากการให้บริการงานรับเหมาก่อสร้างและการจัดหาสาธารณูปโภคให้แก่ลูกค้า

3) ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วมตามวิธีส่วนได้ส่วนเสีย
ซึ่งเป็นส่วนแบ่งกำไรจากการที่บริษัทมีการลงทุนใน TFUND

4) รายได้จากการเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์หรือโรงงานให้เช่าซึ่งบริษัทขายให้แก่ TFUND ทั้งนี้
บริษัทคาดว่ารายได้จากการเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ TFUND
จะเพิ่มขึ้นจากการที่บริษัทมีนโยบายเสนอขายโรงงานให้แก่ TFUND อย่างต่อเนื่องในอนาคต

  2) ค่าใช้จ่าย

  2.1 ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร

บริษัทและบริษัทย่อยมีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเมื่อเทียบกับรายได้รวมที่ไม่รวมรายได้จากการขายโรงงานให้
TFUND ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาเฉลี่ยร้อยละ 14.9 ต่อปี
ส่วนประกอบหลักของค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่
เงินเดือนและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับพนักงาน ซึ่งคิดเป็นเฉลี่ยร้อยละ 48.2
ของค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารทั้งหมดในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารมีการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยร้อยละ 29.1 ต่อปี
ซึ่งนับว่าเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากบริษัทมีการขยายตัวอย่างรวดเร็วในช่วง 3
ปีดังกล่าว ประกอบกับบริษัทมีการขายโรงงานให้แก่ลูกค้าเพิ่มขึ้น
ส่งผลให้มีการเพิ่มขึ้นของภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมการโอน
(ซึ่งบันทึกเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร) นอกจากนั้น
การที่บริษัทมีความจำเป็นต้องมีโรงงานพร้อมให้เช่าเพิ่มมากขึ้นจากการที่เล็งเห็นโอกาสของการเติบโตของความต้องการโรงงานให้เช่าในอนาคต
ได้ส่งผลให้เกิดค่าเสื่อมราคาตัดจ่ายมากขึ้น (ซึ่งรายการค่าเสื่อมราคาของโรงงานพร้อมให้เช่า
ได้ถูกบันทึกอยู่ในรายการค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร)
อย่างไรก็ดีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของปี 2548 เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าเพียงร้อยละ 28.6
แม้ว่าบริษัทจะมีรายได้จากการขายโรงงานเพิ่มขึ้นมาก ทั้งนี้
เนื่องจากบริษัทได้เปลี่ยนนโยบายบัญชีในการบันทึกภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมการโอนที่เกิดขึ้นจากการขายโรงงาน
จากเดิมที่บันทึกในค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารมาเป็นการบันทึกในต้นทุนขายโดยตรง

2.2 ดอกเบี้ยจ่าย

ในระยะเวลา 3 ปีที่ผ่านมา
อัตราส่วนดอกเบี้ยจ่ายต่อรายได้รวมภายหลังหักด้วยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ TFUND
คิดเป็นร้อยละ 6.3 ร้อยละ 5.1 และ ร้อยละ 11.2 ตามลำดับ
การเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนดังกล่าวในปี 2548
มีสาเหตุมาจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยมีการกู้ยืมเงินเพิ่มมากขึ้นเพื่อนำมาขยายกิจการในการก่อสร้างโรงงานมาตรฐานของบริษัท
และเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการสวนการขนส่งและคลังสินค้าของบริษัท ไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค
จำกัด ประกอบกับการที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในตลาดการเงินได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งส่งผลให้ดอกเบี้ยจ่ายของบริษัทและบริษัทย่อยเพิ่มขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
แม้ว่าบริษัทจะมีต้นทุนการกู้ยืมเงินที่ค่อนข้างต่ำเมื่อเปรียบเทียบกับตลาดทั่วไป

  3) กำไร

3.1 กำไรขั้นต้น

บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตรากำไรขั้นต้นจากการให้เช่าและจากการขายโรงงาน ในรอบ 3
ปีที่ผ่านมาเท่ากับร้อยละ 69.3 ร้อยละ 68.6 และร้อยละ 55 ตามลำดับ
อัตรากำไรขั้นต้นในแต่ละปีขึ้นอยู่กับการขายโรงงานของบริษัทให้แก่ลูกค้า และ/หรือ TFUND
ซึ่งโดยปกติอัตรากำไรขั้นต้นของการขายจะต่ำกว่าอัตรากำไรขั้นต้นของการให้เช่าโรงงาน
ดังที่ได้กล่าวมาแล้ว

3.2 กำไรสุทธิ

บริษัทและบริษัทย่อยมีกำไรสุทธิในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา เท่ากับ 207.6 ล้านบาท 289.5 ล้านบาท
และ 680.3 ล้านบาท ตามลำดับ คิดเป็นอัตราเพิ่มโดยเฉลี่ยในช่วงปีดังกล่าวเท่ากับร้อยละ 86.7
และคิดเป็นอัตรากำไรสุทธิเท่ากับร้อยละ 33.2 ร้อยละ 34.1 และร้อยละ 27.0 ตามลำดับ

กล่าวโดยสรุป ธุรกิจหลักของบริษัทมีการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง
บริษัทมีโรงงานที่ให้เช่าและรับรู้รายได้แล้วเพิ่มมากขึ้นในแต่ละปีแม้ว่าจะมีการขายโรงงานจำนวนหนึ่งให้แก่
TFUND ในไตรมาส 2/2548 และนอกจากรายได้จากการให้เช่าโรงงานแล้ว
บริษัทยังมีแหล่งที่มาของรายได้เพิ่มขึ้น ที่สำคัญได้แก่ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่
TFUND และรายได้จากการบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่ขายให้ TFUND

  3.2 ฐานะทางการเงิน

1) สินทรัพย์

  1.1 สินทรัพย์รวม

ปี 2548 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวมทั้งสิ้น 6,446.3 ล้านบาท ซึ่งร้อยละ 87.9
เป็นสินทรัพย์ประเภทที่ดินและอาคารโรงงาน
อันประกอบด้วยที่ดินและโรงงานที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและพร้อมให้เช่า (ร้อยละ 50.1
ของสินทรัพย์รวม) และที่ดินและโรงงานที่มีผู้เช่า (ร้อยละ 37.8 ของสินทรัพย์รวม) ทั้งนี้
สินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตามการเติบโตของธุรกิจของบริษัท
โดยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมามีอัตราการเพิ่มขึ้นร้อยละ 40.3 ร้อยละ 42.1 และร้อยละ 48.3
ตามลำดับ ซึ่งการที่สินทรัพย์รวมของปี 2548 เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2547 ถึงร้อยละ 48.3
เนื่องจากบริษัทย่อย (บริษัท ไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค จำกัด) ได้ทำการซื้อที่ดินเนื้อที่ 405 ไร่
บนถนนบางนา-ตราด กม. 39 เพื่อพัฒนาสวนการขนส่งและคลังสินค้า (Logistics park)

จากการเปรียบเทียบมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์ที่เป็นที่ดินและอาคารโรงงานของบริษัทกับราคาประเมินสินทรัพย์ดังกล่าวโดยผู้ประเมินอิสระที่ใช้วิธีต้นทุนทดแทน
และวิธีคิดจากรายได้ พบว่ามูลค่าประเมินสูงกว่ามูลค่าตามบัญชีมาก
เนื่องจากสินทรัพย์ส่วนที่เป็นที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับต้นทุนที่ดินที่ซื้อมาในอดีตและมูลค่าของโรงงานหากคิดตามต้นทุนการก่อสร้างเพื่อสร้างทดแทนในปัจจุบันก็เพิ่มขึ้นมากด้วยเช่นกัน
นอกจากนั้นการที่ที่ดินและโรงงานของส่วนหนึ่งของบริษัทมีผู้เช่าและก่อให้เกิดรายได้แล้ว
ได้ส่งผลให้มูลค่าประเมินโดยพิจารณาจากวิธีคิดจากรายได้มีค่าสูงขึ้นมาก

บริษัทมีนโยบายการคิดค่าเสื่อมราคาอาคารโรงงาน ในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี ของมูลค่าอาคาร

1.2 ลูกหนี้การค้า

ณ สิ้นปี 2548 บริษัทและบริษัทย่อยมียอดลูกหนี้การค้า 16.9 ล้านบาท
ในอดีตที่ผ่านมาบริษัทและบริษัทย่อยไม่เคยประสบปัญหาการผิดนัดชำระหนี้ของผู้เช่า
เนื่องจากนโยบายที่สำคัญของบริษัทและบริษัทย่อย คือ การเอาใจใส่ดูแลลูกค้า การให้บริการที่ดี
ตลอดจนการสร้างความสัมพันธ์อันดีกับลูกค้า เพื่อให้มั่นใจว่าจะสามารถรับรู้ปัญหาของลูกค้า
และแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ทันท่วงที
ประกอบกับบริษัทและบริษัทย่อยมีนโยบายเก็บค่ามัดจำเป็นเงินสดจำนวน 3-6
เดือนของค่าเช่าและค่าบริการจากลูกค้าทุกรายเพื่อลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ดังนั้น
บริษัทและบริษัทย่อยจึงไม่เคยมีการตั้งสำรองหนี้สงสัยจะสูญในส่วนของลูกหนี้ค่าเช่าโรงงานในงบดุลแต่อย่างใด
ทั้งนี้ รายการค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญจำนวน 50,000
บาทที่ปรากฏอยู่ในงบดุลเป็นรายการค่าสาธารณูปโภคที่ผู้รับเหมารายหนึ่งค้างจ่ายต่อบริษัทมาตั้งแต่ปี
2546

1.3 การลงทุน

ณ สิ้นปี 2548 บริษัทมีเงินลงทุนในบริษัทย่อย บริษัทร่วม และบริษัทที่เกี่ยวข้อง ดังนี้

1. บริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด (บริษัทย่อย) ในสัดส่วนร้อยละ 99.99
ของทุนชำระแล้วของบริษัทย่อย ทั้งนี้ เงินลงทุนดังกล่าวคำนวณตามวิธีส่วนได้เสียเท่ากับ 120.0
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 2.1 ของสินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย

2. บริษัท ไทคอน โลจิสติคส์พาร์ค จำกัด (บริษัทย่อย) ในสัดส่วนร้อยละ 99.99
ของทุนชำระแล้วของบริษัทย่อย เงินลงทุนดังกล่าวคำนวณตามวิธีส่วนได้เสียเท่ากับ 237.6 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 3.7 ของสินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย

3. บริษัท ไทคอน เจนเนอรัล โฮลดิ้ง จำกัด (บริษัทย่อย) ในสัดส่วนร้อยละ 100
ของทุนชำระแล้วของบริษัทย่อย เงินลงทุนดังกล่าวคำนวณตามวิธีส่วนได้เสียเท่ากับ 1.8 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 0.03 ของสินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย อย่างไรก็ดี บริษัท ไทคอน
เจนเนอรัล โฮลดิ้ง จำกัด อยู่ระหว่างการเลิกกิจการ ตามมติที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทครั้งที่
2/2549 ตามที่ได้กล่าวแล้ว

4. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทคอน (บริษัทร่วม) ในสัดส่วนร้อยละ 35.6 ของทุนชำระแล้วของ
TFUND ทั้งนี้ เงินลงทุนดังกล่าวคำนวณตามวิธีส่วนได้เสียเท่ากับ 354.0 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ
5.5 ของสินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย

5. บริษัท บางกอกคลับ จำกัด (บริษัทที่เกี่ยวข้อง) ในสัดส่วนร้อยละ 0.11
ของทุนชำระแล้วของบริษัทดังกล่าว ทั้งนี้
คิดเป็นเงินลงทุนหลังหักค่าเผื่อการด้อยค่าของเงินลงทุนทั้งสิ้น 0.44 ล้านบาท

1.4 สินทรัพย์ภาษีเงินได้รอตัดบัญชี

ณ สิ้นปี 2548 บริษัทและบริษัทย่อยมีภาษีเงินได้รอตัดบัญชีจำนวน 68.4 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 1
ใน 3 ของภาษีทั้งหมดที่คิดจากกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ TFUND
เนื่องจากบริษัทยังไม่สามารถรับรู้กำไรจากการขายดังกล่าวเป็นสัดส่วนเดียวกับการลงทุนครั้งแรกของบริษัทในกองทุนร้อยละ
33.33 ของขนาดกองทุน
ซึ่งเป็นสัดส่วนการลงทุนในช่วงเวลาที่บริษัทมีการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวให้แก่ TFUND
ในขณะที่ภาษีที่เกิดจากกำไรจากการขายได้ถูกคำนวณเพื่อจ่ายชำระเป็นเงินสดเต็มจำนวนแล้ว

  2) หนี้สิน

2.1 หนี้สินรวม

ณ สิ้นปี 2548 บริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวมทั้งสิ้น 4,461.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2547
ร้อยละ 72.2
ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยมีการกู้ยืมเงินเพิ่มมากขึ้นเพื่อใช้ในการก่อสร้างโรงงานมาตรฐานของบริษัท
และเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการสวนการขนส่งและคลังสินค้าของบริษัท ไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค
จำกัด โดยหนี้สินดังกล่าวแบ่งเป็นเงินกู้ยืมระยะยาว 2,359.0 ล้านบาท และเงินกู้ระยะสั้น
1,307.0 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 52.9 และร้อยละ 29.3 เมื่อเทียบกับหนี้สินรวม ตามลำดับ
ทั้งนี้ ในจำนวนเงินกู้ยืมระยะยาวดังกล่าวเป็นส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี 318.9 ล้านบาท

เงินกู้ยืมระยะยาวของบริษัทและบริษัทย่อยทั้งหมดมาจากการกู้ยืมจากสถาบันการเงิน
โดยมีระยะเวลาของสัญญาเงินกู้ประมาณ 7-8 ปี
บริษัทและบริษัทย่อยได้มีการตกลงในเงื่อนไขของการกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงินบางแห่ง ที่สำคัญ คือ
บริษัทและบริษัทย่อยจะต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นในอัตราไม่เกิน 2.5 เท่า ณ สิ้นปี
2548 บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น เท่ากับ 2.2 เท่า

นอกจากเงินกู้ยืมระยะยาวดังกล่าวข้างต้นแล้ว
บริษัทมีการระดมทุนโดยการออกตราสารหนี้ระยะสั้นประเภทตั๋วสัญญาใช้เงินและตั๋วแลกเงินด้วยต้นทุนที่ต่ำเพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน
โดย ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2548
บริษัทมีรายการเงินกู้ยืมระยะสั้นโดยการออกตั๋วสัญญาใช้เงินและตั๋วแลกเงินทั้งสิ้น 1,260.5
ล้านบาท (โปรดดูเวลาครบกำหนดชำระของตั๋วแลกเงินในหัวข้อ “โครงสร้างเงินทุน”) ทั้งนี้
บริษัทไม่มีความเสี่ยงจากการที่มีเงินกู้ยืมระยะสั้น เนื่องจากในทุก ๆ
โครงการพัฒนาที่ดินและโรงงานของบริษัทและบริษัทย่อยนั้นจะมีวงเงินกู้ยืมระยะยาวรองรับเสมอ
นอกจากนั้นคณะกรรมการและคณะกรรมการตรวจสอบของบริษัทยังได้มีการตรวจสอบอย่างสม่ำเสมอ
มิให้สัดส่วนของเงินกู้ระยะสั้นต่อเงินกู้รวมของบริษัทและบริษัทย่อยเกินอัตราที่กำหนด

2.2 เจ้าหนี้การค้า

ณ สิ้นปี 2548 บริษัทมีเจ้าหนี้การค้าเพิ่มขึ้นจากเมื่อสิ้นปี 2547 ร้อยละ 60.8 ทั้งนี้
เจ้าหนี้การค้าดังกล่าวร้อยละ 57.8
เป็นเจ้าหนี้ค่าที่ดินที่อยู่ระหว่างขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขาย ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 42.2
เป็นเจ้าหนี้ค่าก่อสร้าง

เจ้าหนี้การค้าบริษัทที่เกี่ยวข้องกันที่ปรากฏอยู่ในงบดุลเป็นเจ้าหนี้ค่าที่ดิน
(ที่อยู่ระหว่างรอโอนกรรมสิทธิ์) ที่บริษัทซื้อจากบริษัท สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จำกัด (มหาชน)
ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัท โดย ณ สิ้นปี 2548
เจ้าหนี้บริษัทที่เกี่ยวข้องกันดังกล่าวมีสัดส่วนร้อยละ 9.1
ของเจ้าหนี้การค้าทั้งหมดของบริษัทและบริษัทย่อย

  3) ส่วนของผู้ถือหุ้น

ณ สิ้นปี 2548 บริษัทและบริษัทย่อยมีส่วนของผู้ถือหุ้น 1,984.9 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากเมื่อสิ้นปี
2547 ร้อยละ 13.0 สาเหตุหลักเนื่องมาจากการขายโรงงานจำนวน 39 โรงงานให้แก่ TFUND
ซึ่งส่งผลให้กำไรสะสมเพิ่มขึ้น

  4) ความเหมาะสมของโครงสร้างเงินทุน

ณ สิ้นปี 2548 บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 2.2 เท่า
ซึ่งเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2547 ทั้งนี้ เนื่องจากบริษัทมีการเบิกใช้เงินกู้เพิ่มมากขึ้น
เพื่อใช้ในการก่อสร้างโรงงานของบริษัท
และเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการสวนการขนส่งและคลังสินค้า
ทั้งนี้บริษัทจะได้ทำการระดมเงินทุนจากการเสนอขายโรงงานให้แก่ TFUND ในช่วงไตรมาส
1/2549 ซึ่งจะทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดลงมาสู่ระดับที่เหมาะสม

  5) สภาพคล่อง

ในปี 2546 ปี 2547 และ ปี 2548
บริษัทและบริษัทย่อยมีกระแสเงินสดสุทธิได้มาจากกิจกรรมดำเนินงาน 317.2 ล้านบาท 623.1
ล้านบาท และ 1,174.6 ล้านบาท ตามลำดับ ซึ่งนับว่าเพิ่มขึ้นมาก
ทั้งนี้เนื่องมาจากในช่วงปีดังกล่าว ธุรกิจของบริษัทมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้
บริษัทและบริษัทย่อยได้มีการขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ TFUND ดังที่กล่าวมาแล้ว

ในส่วนของเงินสดสุทธิที่ใช้ไปในกิจกรรมการลงทุนนั้น ในปี 2546 2547 และ 2548
บริษัทและบริษัทย่อยมีกระแสเงินสดสุทธิในกิจกรรมการลงทุนเท่ากับ 846.8 ล้านบาท 1,337.7
ล้านบาท และ 2,226.9 ล้านบาท ตามลำดับ
เงินสดสุทธิที่ใช้ในกิจกรรมการลงทุนที่เพิ่มขึ้นมากในช่วงปี 2548
เนื่องมาจากบริษัทและบริษัทย่อยมีการลงทุนในสินทรัพย์ที่เป็นที่ดินและโรงงานเพิ่มขึ้น
และมีการลงทุนใน TFUND ด้วย ดังที่กล่าวมาแล้ว

นอกจากเงินสดจากการดำเนินงานดังที่กล่าวข้างต้นแล้ว
บริษัทและบริษัทย่อยยังมีแหล่งเงินลงทุนในการพัฒนาโครงการจากเงินกู้ยืมระยะสั้น และระยะยาว
ตลอดจนเงินสดรับจากการขายหุ้นสามัญให้แก่ผู้ที่ใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิเพื่อซื้อหุ้นสามัญของบริษัท
โดยกระแสเงินสดดังกล่าวมีจำนวนรวม 520.5 ล้านบาท 759.9 ล้านบาท และ 1,228.8
ล้านบาท ในปี 2546 2547 และ 2548 ตามลำดับ ทั้งนี้
เงินสดจากกิจกรรมการจัดหาเงินที่เพิ่มขึ้นมากในช่วงปี 2548
เนื่องมาจากบริษัทมีการเบิกใช้เงินกู้เพิ่มขึ้นดังที่ได้กล่าวมาแล้ว

กระแสเงินสดสุทธิของบริษัทและบริษัทย่อยในอดีตที่ผ่านมาขึ้นอยู่กับค่าเช่ารับและค่าบริการ
เงินลงทุนที่จ่ายไปสำหรับการพัฒนาโรงงานให้เช่า
และเงินกู้ยืมที่เบิกจ่ายจากสถาบันการเงินเพื่อวัตถุประสงค์ในการพัฒนาโรงงาน อย่างไรก็ดี
ตั้งแต่ไตรมาส 2/2548 เป็นต้นไป
กระแสเงินสดของบริษัทนอกจากจะขึ้นอยู่กับทั้งสามปัจจัยหลักดังกล่าวแล้ว
จะขึ้นอยู่กับการขายอสังหาริมทรัพย์ให้ TFUND ด้วย

เมื่อพิจารณาอัตราส่วนสภาพคล่อง (Current ratio) โดยรวมของบริษัทและบริษัทย่อยนั้นพบว่า
บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตราส่วนสภาพคล่องค่อนข้างต่ำ
ซึ่งมีสาเหตุหลักมาจากการที่บริษัทและบริษัทย่อยไม่มีการบันทึกรายการสินค้าคงเหลือในสินทรัพย์หมุนเวียน
(เนื่องจากลักษณะสินทรัพย์ของบริษัทและบริษัทย่อยส่วนใหญ่เป็นที่ดินและโรงงาน
ซึ่งจะไม่บันทึกเป็นสินทรัพย์หมุนเวียนของบริษัท) ในขณะที่รายการเจ้าหนี้การค้าค่าที่ดิน
และค่าก่อสร้างโรงงาน จะถูกบันทึกเป็นหนี้สินหมุนเวียนของบริษัท
จึงทำให้อัตราส่วนสินทรัพย์หมุนเวียนต่อหนี้สินหมุนเวียนอยู่ในระดับต่ำ นอกจากนั้น
การที่บริษัทมีการกู้เงินโดยการออกตั๋วสัญญาใช้เงินและตั๋วแลกเงินจำนวนหนึ่งก็เป็นปัจจัยเสริมที่ทำให้อัตราส่วนสภาพคล่อง
โดยรวมของบริษัทอยู่ในระดับต่ำ อย่างไรก็ดี
บริษัทไม่มีความเสี่ยงในการบริหารสภาพคล่องดังที่ได้กล่าวมาแล้ว
โดยบริษัทได้จัดหาแหล่งเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินให้สอดคล้องกับการลงทุนในสินทรัพย์ถาวรของบริษัท
นอกจากนี้ บริษัทและบริษัทย่อยจะมีแหล่งเงินทุนสำหรับขยายธุรกิจจากการขายทรัพย์สินบางส่วนให้แก่
TFUND ด้วยเช่นกัน

บริษัทและบริษัทย่อยชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปีโดยใช้แหล่งเงินทุนจากกระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน
ทั้งนี้ ในช่วงปี 2548 บริษัทและบริษัทย่อยมีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย
และความสามารถในการชำระภาระผูกพันเท่ากับ 14.1 เท่า และ 0.85 เท่า ตามลำดับ
ซึ่งการที่อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยสูงมาก
เนื่องจากในช่วงเวลาดังกล่าวนั้นบริษัทและบริษัทย่อยมีกำไรจากการดำเนินงานสูงมากจากการขายสินทรัพย์ให้
TFUND

  3.3 แนวโน้มในอนาคต

จากประสบการณ์ที่บริษัทและบริษัทย่อยอยู่ในธุรกิจการจัดหาโรงงานให้เช่ามากว่า 15 ปี
บริษัทมีความเชื่อมั่นว่า
ผู้ประกอบการโดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการชาวต่างชาติยังคงมีความต้องการโรงงานให้เช่าอย่างต่อเนื่อง
เนื่องจากประเทศไทยมีความได้เปรียบในด้านการแข่งขันเมื่อเปรียบเทียบกับประเทศอื่นในภูมิภาคนี้
ประกอบกับสภาวะในปัจจุบันได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการระมัดระวังในการใช้จ่ายเงินทุนในการดำเนินธุรกิจ
และต้องการความยืดหยุ่นในการดำเนินธุรกิจ ดังนั้น
การเช่าโรงงานจึงเป็นทางเลือกที่เหมาะสมของผู้ประกอบการ นอกจากนี้
สถานที่ตั้งโรงงานของบริษัทอยู่ในพื้นที่ที่มีการจัดการดูแลสภาพแวดล้อมเป็นอย่างดี
พร้อมทั้งมีสาธารณูปโภคครบครัน
ประกอบกับบริการที่บริษัทและบริษัทย่อยช่วยอำนวยความสะดวกในขั้นตอนการขออนุญาตต่าง ๆ
ทำให้ผู้ประกอบการลดความยุ่งยาก และสามารถเริ่มดำเนินการผลิตในระยะเวลาอันสั้น

จนถึงปัจจุบัน
นับได้ว่าบริษัทและบริษัทย่อยเป็นผู้นำด้านการก่อสร้างโรงงานมาตรฐานเพื่อให้เช่า/ขายในประเทศไทย
บริษัทและบริษัทย่อยไม่มีข้อจำกัดในการเลือกทำเลที่ตั้งเพื่อพัฒนาโรงงาน
ซึ่งถือเป็นหนึ่งในข้อได้เปรียบในการทำธุรกิจที่แตกต่างจากคู่แข่งขันที่ดำเนินธุรกิจเป็นผู้ประกอบการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม
และพัฒนาโรงงานในที่ดินของตนเองเท่านั้น อันถือเป็นข้อจำกัดอย่างหนึ่งของคู่แข่งขัน นอกจากนั้น
การมีทีมงานที่มีประสิทธิภาพ การควบคุมภายในของการพัฒนาโครงการ
ตลอดจนการมีจริยธรรมในการดำเนินธุรกิจและการบริหารงาน
ได้ส่งผลให้บริษัทและบริษัทย่อยสามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้อย่างมีประสิทธิภาพ
และมีแนวโน้มของการเติบโตที่ดีในอนาคต

จากแนวโน้มของธุรกิจโรงงานให้เช่าที่ยังคงเติบโตได้อย่างมากในอนาคต
บริษัทจึงยังคงมีเป้าหมายของการดำเนินธุรกิจในการสร้างโรงงานให้เช่าดังเช่นที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบันต่อไป
อย่างไรก็ดี
การเติบโตและการขยายธุรกิจของบริษัทอย่างต่อเนื่องจำเป็นต้องใช้เงินทุนเพิ่มขึ้นตลอดเวลา
บริษัทได้ตระหนักถึงความเหมาะสมของโครงสร้างเงินทุนของบริษัท
รวมทั้งผลกระทบของการจัดหาเงินทุนจากแหล่งต่าง ๆ
บริษัทพบว่าการระดมทุนผ่านทางกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นวิธีการที่แพร่หลายและประสบผลสำเร็จอย่างมากในหลาย
ๆ ประเทศ น่าจะเป็นทางเลือกหนึ่งที่ช่วยลดปัญหาการเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น
และหลีกเลี่ยงการเพิ่มทุนนำเงินมาพัฒนาโรงงานมาตรฐาน ทั้งนี้ ในเดือนเมษายน 2548 ที่ผ่านมา
บริษัทประสบความสำเร็จจากการระดมทุนผ่านการขายโรงงานจำนวน 39 โรงงานให้แก่ TFUND
ดังที่ได้กล่าวมาแล้ว

บริษัทมีแผนการที่จะเสนอขายโรงงานให้แก่กองทุนดังกล่าวอีกในไตรมาส 2/2549
โดยการเสนอขายโรงงานครั้งที่ 2 ให้แก่ TFUND นี้ จะเป็นการเสนอขายโรงงานจำนวน 44
โรงงาน บริษัทคาดว่าจะได้รับเงินจากการขายเป็นจำนวนประมาณ 2,000 ล้านบาท ทั้งนี้
บริษัทมีนโยบายที่จะใช้ช่องทางดังกล่าวเป็นช่องทางการระดมทุนหนึ่งของบริษัทต่อไปในอนาคต

นอกจากการพัฒนาโรงงานมาตรฐานเพื่อให้เช่า/ขายแล้ว
บริษัทได้เห็นถึงโอกาสในการพัฒนาสวนการขนส่งและคลังสินค้า
โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อรัฐบาลได้ให้ความสำคัญและมีนโยบายให้การสนับสนุนและส่งเสริมธุรกิจดังกล่าว
ทั้งนี้ บริษัทอยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการสวนการขนส่งและคลังสินค้าเพื่อให้เช่า/ขาย
ภายใต้การดำเนินการของบริษัท ไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค จำกัด
โดยโครงการดังกล่าวตั้งอยู่ไม่ไกลจากสนามบินสุวรรณภูมิ บนถนนบางนา-ตราด กม. 39
เป็นโครงการพัฒนาที่ดินเพื่อสร้างสวนการขนส่งและคลังสินค้าบนพื้นที่ดินประมาณ 400 ไร่
โดยในเบื้องต้น (ซึ่งอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจ
และการเมืองในแต่ละช่วงเวลา) คาดว่าจะมีพื้นที่ใช้สอยรวมทั้งสิ้นประมาณ 200,000 ตารางเมตร
ใช้เวลาพัฒนาโครงการประมาณ 2 ปีครึ่ง และใช้เงินลงทุนรวมทั้งสิ้นประมาณ 3,700 ล้านบาท
โดยแหล่งเงินทุนจะมาจากส่วนของผู้ถือหุ้นและเงินจากการกู้ยืม