การประกอบธุรกิจในแต่ละกลุ่มธุรกิจ

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีก
โดยมุ่งเน้นที่การพัฒนา ศูนย์การค้าเพื่อนำพื้นที่ออกให้เช่าอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันบริษัท ฯ
เป็นผู้บริหารศูนย์การค้าทั้งสิ้น 10 โครงการซึ่งธุรกิจของบริษัทฯ และบริษัทย่อยสามารถแบ่งออกได้
6 ประเภท ดังนี้

1) ธุรกิจศูนย์การค้า

1.  ลักษณะธุรกิจ

บริษัทมีการจัดหาที่ดินที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาศูนย์การค้าโดยการซื้อ เช่า หรือ วิธีอื่นใด
เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อบริษัท
โดยปัจจุบันบริษัทมีศูนย์การค้าที่อยู่ภายใต้การบริหารงานของบริษัทและบริษัทย่อย จำนวน 10 แห่ง
ได้แก่

+---------------------------------+---------------------+-------------+
| โครงการ                         | ดำเนินการในนาม       | เริ่มดำเนินการ |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (1) เซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว         | บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา     | ธันวาคม 2525 |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (2) เซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา        | บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา     | พฤศจิกายน    |
|                                 |                     | 2536        |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (3) เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า          | บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา     | มีนาคม 2538  |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (4) เซ็นทรัลเฟสติวัล เซ็นเตอร์ พัทยา   | บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา     | กรกฎาคม     |
|                                 |                     | 2538        |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (5) เซ็นทรัลแอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ | บจ. เซ็นทรัลพัฒนา      | มีนาคม 2539  |
|                                 | เชียงใหม่             |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (6) เซ็นทรัล ซิตี้ บางนา             | บจ. บางนา เซ็นทรัล    | ธันวาคม 2536 |
|                                 | พร็อพเพอร์ตี้           |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (7) เซ็นทรัลพลาซา รัชดา พระราม 3*  | บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา และ | ตุลาคม 2540  |
|                                 |                     |             |
|                                 | บจ. เซ็นทรัลพัฒนา      |             |
|                                 | พระราม 3            |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
|                                 | กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ |             |
|                                 | CPN รีเทลโกรท        |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (8) เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2*      | บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา และ | ธันวาคม 2545 |
|                                 |                     |             |
|                                 | บจ. เซ็นทรัลพัฒนา      |             |
|                                 | พระราม 2            |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
|                                 | กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ |             |
|                                 | CPN รีเทลโกรท        |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (9) เซ็นทรัลเวิลด์                  | กองทุนรวมธุรกิจไทย 4   | ธันวาคม 2545 |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (10) เซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์      | บจ. เซ็นทรัลพัฒนา      | ธันวาคม 2546 |
|                                 | รัตนาธิเบศร์           |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+

* ในเดือนสิงหาคมปี 2548 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2 จำกัด และบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา
พระราม 3 จำกัด ได้ทำการโอนทรัพย์สินส่วนใหญ่ให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทลโกรท
(CPNRF) คงไว้เพียงพื้นที่ที่มีภาระผูกพันจากการทำสัญญาเช่าระยะยาวไว้กับผู้เช่า
ซึ่งทรัพย์สินส่วนที่ได้โอนเข้า CPNRF ไปแล้ว บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา
ยังคงเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์โดย ได้รับค่าตอบแทนในรูปค่าบริหารงาน

1.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

  การนำนวัตกรรมใหม่เข้ามาเปิดให้บริการภายในศูนย์การค้า :

  บริษัทฯ มีการพัฒนาพื้นที่และการให้บริการต่าง ๆ ภายในศูนย์การค้าที่เปิดให้บริการในปัจจุบัน
  และศูนย์การค้าที่จะเปิดให้บริการในอนาคต
  เพื่อตอบสนองต่อพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปตลอดเวลา ตลอดจนเพิ่มความมี
  เอกลักษณ์เฉพาะตัวของแต่ละศูนย์การค้า เช่น การปรับเพิ่ม Zone ใหม่ ภายใต้แนวคิด “Life
  Style Zone” ที่ชั้น 2 เซ็นทรัล ซิตี้ บางนา ภายใน zone ประกอบไปด้วยร้านค้าชั้นนำ
  ที่มาเพิ่มความหลากหลายให้กับสินค้าและบริการที่ทันให้ทันสมัยมากขึ้น นอกจากนั้นบริเวณชั้น 6
  ซึ่งเป็นพื้นที่สำหรับการศึกษาและเพิ่มทักษะต่าง ๆ ให้กับเยาวชน
  บริษัทได้ปรับปรุงพื้นที่และนำร้านซึ่งเป็นแหล่งศูนย์รวมของเล่นระดับโลก ได้แก่ ทอยส์ “อาร์” อัส
  เข้ามาเพื่อเพิ่มสีสันและความสมบูรณ์แบบมอบให้กับลูกค้าที่มาใช้บริการ
  สำหรับศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ บริษัทฯได้พัฒนาและนำเอาเทคโนโลยีใหม่ ๆ
  เข้ามาเพื่อพร้อมรับกับการเปิดให้บริการอย่างเต็มรูปแบบในกลางปี 2549 และในไตรมาสที่ 4 ปี
  2548 บริษัทได้ทำการเปิดตัวบัตรเงินสด Central Plaza Plus Card
  ซึ่งเป็นรูปแบบของการส่งเสริมการขายแนวใหม่เพื่อสร้างความแตกต่างในการเลือกซื้อสินค้าและเพิ่มความประทับใจให้กับลูกค้าของศูนย์การค้า

  การรักษาคุณภาพและชื่อเสียง :

  ในการดำเนินงานของบริษัท ฯ
  เน้นที่คุณภาพและประโยชน์กับร้านค้าตลอดจนผู้บริโภคซึ่งจะนำไปสู่ชื่อเสียงและการได้รับความไว้วางใจ
  โดยมีการนำกระบวนการบริหารจัดการที่มีเทคโนโลยีใหม่ ๆ มาใช้,
  การนำเอาระบบงานมาตรฐาน เช่น ระบบ ISO9000
  และระบบการควบคุมประสิทธิภาพงานของทั้งบริษัทฯมาสนับสนุนการจัดการให้มีความรวดเร็ว
  และแม่นยำ สามารถตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าได้ทันต่อเหตุการณ์ และเกิดประสิทธิผล
  นอกจากนั้นบริษัท ฯ
  ได้มีการจัดให้พนักงานในองค์กรมีการอบรมสัมมนาทั้งภายในและภายนอกองค์กร
  เพื่อเพิ่มพูนประสิทธิภาพในระบบ การทำงานควบคู่กัน

  ดำเนินงานด้านการทำวิจัยธุรกิจและตลาดอย่างต่อเนื่อง :

  การทำวิจัยเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับธุรกิจค้าปลีกเป็นอย่างมาก ฝ่ายวิจัย, ฝ่ายพัฒนาธุรกิจ
  และฝ่ายการตลาดมีการจัดทำงานวิจัย เพื่อให้ได้ข้อมูลทางด้านกำลังซื้อของผู้บริโภค,
  ด้านพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป, การเจริญ
  เติบโตของเมืองทั้งกรุงเทพฯและต่างจังหวัด,
  ข้อมูลด้านกฎหมายของทางราชการที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดิน, การพัฒนาระบบสาธารณูปโภค,
  การพัฒนาระบบ ขนส่งมวลชน รวมทั้งข้อมูล
  ทางการตลาดของคู่แข่งขันเพื่อนำมาสนับสนุนการเลือกทำเลที่จะพัฒนาเพื่อให้ศูนย์การค้าประสบผลสำเร็จ

  การสร้างและเพิ่มพูนสัมพันธ์ที่ดีงามให้กับพันธมิตรทางธุรกิจในด้านผู้เช่าหลักและร้านค้าปลีก :

  บริษัทฯ
  ได้คำนึงถึงผู้เช่าหลักที่จะเป็นแม่เหล็กดึงดูดผู้บริโภคให้เกิดความสนใจและกลับมาใช้บริการอย่างสม่ำเสมอ
  ผู้เช่าหลักต่าง ๆ คือ ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ เช่น ห้างเซ็นทรัล ดีพาร์ทเม้นท์สโตร์
  ห้างโรบินสันและศูนย์รวมสินค้าเฉพาะทาง เช่น พาวเวอร์บาย, ซูเปอร์สปอร์ต,
  ท๊อปส์ซุปเปอร์มาร์เก็ต, บีทูเอส, โรงภาพยนตร์, โบว์ลิ่ง, สวนสนุก, โฮมเวิร์ค และอื่น ๆ
  โดยบริษัทจะเลือกเฉพาะผู้เช่าหลักที่มีคุณภาพและเหมาะสม
  สามารถดึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในแต่ละทำเลที่ตั้งของศูนย์การค้าแต่ละแห่งให้เข้ามาใช้บริการเพิ่มขึ้นได้
  สำหรับร้านค้าปลีก คือปัจจัยที่สำคัญอีกประการหนึ่งซึ่งจะทำให้ ศูนย์การค้าประสบความสำเร็จ
  บริษัทฯ มีการคัดเลือกร้านค้าปลีกที่เป็นที่นิยม
  มีสินค้าและบริการที่มีคุณภาพเพื่อสามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มเป้าหมายของศูนย์การค้าแต่ละแห่ง
  โดยทางบริษัทฯ ได้วางนโยบายในเรื่อง Customer Relationship Management
  เพื่อรักษาความสัมพันธ์กับทางร้านค้า รวมทั้งคอยแนะนำให้คำปรึกษาในการปรับปรุง รูปแบบร้าน
  และกลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อสนับสนุนยอดขายของทางร้านค้าตลอดจนมีการจัดกิจกรรมเพื่อให้ผู้เช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าได้ทำกิจกรรมร่วมกับบริษัท
  เช่น การร่วมการแข่งขันกอล์ฟ ที่จะจัดให้มีขึ้นทุก ๆ ปี
  นอกจากนี้บริษัทฯได้วางแผนในการพัฒนาผู้ประกอบการรายเดิม
  และจัดหาผู้ประกอบการและร้านค้าใหม่ๆ เพื่อรองรับการขยายธุรกิจของบริษัทฯในอนาคต

  การจัดพื้นที่แบ่งประเภทของร้านค้า (Zoning and Tenant Mix)
  ภายในศูนย์การค้าให้เป็นหมวดหมู่ :

  ถือเป็นหัวใจสำคัญสำหรับศูนย์การค้า รวมทั้งร้านค้าปลีกซึ่งเช่าพื้นที่อยู่
  เพราะมีส่วนที่จะสนับสนุนการทำธุรกิจของร้านค้าในแต่ละประเภทให้ประสบความสำเร็จ
  ซึ่งเรื่องดังกล่าวต้องอาศัยประสบการณ์และความชำนาญอย่างสูง
  จึงจะส่งผลให้ศูนย์การค้านั้นประสบความสำเร็จได้

  รูปแบบของการออกแบบศูนย์การค้าอย่างพิถีพิถัน เน้นความสวยงามทันสมัย
  โดยคงไว้ซึ่งการวางระบบรักษาความปลอดภัยที่ดีควบคู่กัน :

  บริษัทฯ ตระหนักเสมอว่าความสำเร็จของศูนย์การค้า
  สิ่งสำคัญอีกประการหนึ่งย่อมขึ้นกับรูปแบบและ ส่วนประกอบการใช้งานในศูนย์ฯ เช่น ทางเดิน,
  บันไดเลื่อน, ลิฟท์, ห้องน้ำ ฯลฯ ทางบริษัทฯได้ปรับปรุง (Renovation)
  ให้ภายในศูนย์การค้ามีบรรยากาศในการจับจ่ายใช้สอยที่ดี, มีความทันสมัยอยู่เสมอ
  รวมถึงการมีใช้ประโยชน์และ ความปลอดภัยสูงสุดจากพื้นที่ทุกตารางเมตร นอกจากนั้นบริษัทฯ
  ยังจัดกิจกรรมในการส่งเสริมการขายที่สามารถสนับสนุนยอดขายของร้านค้า,
  แผนกการส่งเสริมการขายสำหรับรักษาฐานลูกค้าเดิม, และสร้างฐานลูกค้าใหม่ ๆ ตลอดทั้งปี

  เน้นการบริการที่ดีเพื่อเป็นประโยชน์กับสังคม :

  ด้วยประสบการณ์ที่ผ่านมาผู้บริหารตระหนักถึงความสำคัญของลูกค้า
  ทั้งร้านค้าปลีกและผู้บริโภคที่เข้ามาจับจ่ายใช้สอย บริษัทฯ ได้สร้างระบบต่าง ๆ
  ที่จะสามารถสร้างความประทับใจ
  รวมทั้งการเข้าไปมีส่วนร่วมในการช่วยเหลือและพัฒนาร้านค้าให้ประสบความสำเร็จในการขาย
  ซึ่งทำให้ร้านค้าต่าง ๆ สามารถขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่องไปยัง สาขาอื่น ๆ ของบริษัท
  ในส่วนของผู้บริโภคที่มาใช้บริการก็จะได้รับความสะดวกสบายทั้งที่จอดรถ, ห้องน้ำ ฯลฯ
  รวมถึงความปลอดภัยตลอดเวลาที่อยู่ในศูนย์การค้า นอกเหนือจากนั้น บริษัทยังได้มีจัดกิจกรรมต่าง
  ๆ ที่เป็นประโยชน์กับสังคม เช่น
  การช่วยเหลือโดยการบริจาคสิ่งของเครื่องใช้เครื่องนุ่งห่มกันหนาวให้กับผู้ประสบกับภัยหนาวทางภาคเหนือของประเทศ

-   การจัดจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

  บริษัทฯ ดำเนินการจัดจำหน่ายผ่านช่องทางดังต่อไปนี้

-   โดยทีมงานขายที่มีคุณภาพจากการฝึกอบรมของบริษัทฯ
    เองทำให้เป็นทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจ ศูนย์การค้า
    รวมทั้งการใช้กลยุทธ์ทางการตลาดสนับสนุน ทำให้ได้ร้านค้าที่มีคุณภาพและการที่บริษัทฯ
    มีศูนย์การค้าที่อยู่ภายใต้การบริหารหลายโครงการ ก่อให้เกิดการประหยัดต่อขนาด (
    Economy of Scale ) ที่จะเป็นผลดีต่อบริษัท อาทิเช่น
    การจัดกิจกรรมเพื่อส่งเสริมการขายส่วนใหญ่บริษัทจะทำพร้อม ๆ กันกับทุกศูนย์การค้า
    หรือกรณีเปิดศูนย์การค้าใหม่ บริษัทจะติดต่อฐานลูกค้ากลุ่มเดิมคือ
    ผู้เช่าร้านค้าที่เป็นผู้เช่าหลักและร้านค้าปลีกที่มีคุณภาพจากสาขาที่ได้เปิดให้บริการไปแล้วเข้ามาอยู่ในศูนย์การค้าแห่งใหม่ก่อนเป็นอันดับต้น
    ๆ
    เพื่อเป็นการสร้างระดับมาตรฐานเดียวกันและสร้างความมั่นใจให้ลูกค้าว่าสามารถพบสินค้าที่ต้องการได้ในทุกศูนย์การค้า

-   การใช้โฆษณาผ่านสื่อต่าง ๆ
    สนับสนุนให้ลูกค้าได้รับข้อมูลข่าวสารได้อย่างทั่วถึงทั้งลูกค้าที่ได้เช่าพื้นที่อยู่แล้ว หรือ
    ลูกค้ารายอื่นที่สนใจประกอบธุรกิจค้าปลีกเพิ่มเติม เช่น หนังสือพิมพ์, โบว์ชัวร์, วิทยุ
    และป้ายโฆษณากลางแจ้ง บนสถานที่ก่อสร้างโครงการ เป็นต้น
    นอกจากนั้นยังมีการประชาสัมพันธ์ผ่าน Website ของบริษัทฯ

-   การส่งเสริมการจัดนิทรรศการ ณ บริเวณลานเอนกประสงค์ในศูนย์การค้า
    โดยบริษัทจะมีการบริหารพื้นที่ ณ
    ลานเอนกประสงค์โดยการเปิดโอกาสให้ร้านค้าภายในศูนย์การค้าและกลุ่มผู้จัดนิทรรศการต่าง
    ๆ เข้ามาเสนอขายสินค้าและบริการ

-   ลักษณะของลูกค้าและการสร้างความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัทฯ

  ร้านค้าที่จะเข้าดำเนินธุรกิจในศูนย์การค้าได้จะต้องผ่านการคัดเลือกเป็นอย่างดีแล้วว่าเป็นร้านค้าที่ดำเนินธุรกิจอย่างมืออาชีพ
  และมีความสามารถในการบริหารและพัฒนากิจการของตนเอง
  และเป็นร้านค้าที่เหมาะสมกับรูปแบบของศูนย์การค้าที่วางไว้

  บริษัทฯ ให้ความสำคัญกับลูกค้าทุก ๆ ราย
  เปรียบเสมือนเป็นคู่ค้าของทางบริษัทฯโดยมีฝ่ายประชาสัมพันธ์และลูกค้าสัมพันธ์
  ซึ่งจะติดต่อและประสานงานกับร้านค้า เพื่อให้ ได้รับความสะดวก และเข้าช่วยเหลือเมื่อพบปัญหา
  รวมทั้งสามารถให้คำปรึกษากับร้านค้าใหม่ที่สนใจจะเข้ามาลงทุนกับบริษัทด้วย
  นอกจากนี้บริษัทได้จัดทำนิตยสารรายไตรมาสเกี่ยวกับกิจกรรมต่าง ๆ
  ของบริษัทและแนวโน้มของธุรกิจค้าปลีก
  เพื่อสร้างความสัมพันธ์ที่ดีและทำให้คู่ค้าของทางบริษัทฯได้รับทราบข่าวสารที่เป็นประโยชน์
  และความเคลื่อนไหวของธุรกิจค้าปลีกตลอดเวลา ในช่วงเปิดโครงการใหม่
  ผู้บริหารระดับสูงของบริษัทฯจะสร้างความสัมพันธ์ที่ดีโดยการพบปะกับเจ้าของร้านค้า
  เพื่อรับรู้ถึงปัญหาและทำการช่วยเหลือ ในด้านต่าง ๆ
  ไม่ว่าจะเป็นด้านการตลาดการส่งเสริมการขายทำให้บริษัทฯ มีการหมุนเวียนของร้านค้า
  (Turnover) อยู่ในอัตราที่ต่ำมาก

  (ข) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

ในด้านการประกอบธุรกิจการค้าปลีกนับได้ว่ามีการขยายตัวและการแข่งขันในอัตราสูง
ผู้ประกอบการแต่ละรายเร่งนำ กลยุทธ์ต่าง ๆ
มาพิจารณาปรับปรุงศูนย์การค้าเพื่อดึงดูดและรักษาฐานลูกค้าไว้
รวมทั้งมีการเปิดโครงการใหม่หลายแห่งและ
ใช้กลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อสร้างความแตกต่างจากคู่แข่งขัน
และเพิ่มความเป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัวเพื่อเพิ่มส่วนแบ่งตลาดที่มี การเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ในขณะเดียวกันผู้ประกอบการแต่ละรายต่างเผชิญกับภาวะทางด้านต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นจากระดับราคาน้ำมันและภาวะเงินเฟ้อทำให้ผู้ประกอบการค้าปลีกมีแนวโน้มที่จะหันมาสร้างรูปแบบของศูนย์การค้าขนาดเล็กตามพื้นที่ในแหล่งชุมชน
มากขึ้น อย่างไรก็ตามการประกอบธุรกิจศูนย์การค้าขนาดใหญ่
ถือได้ว่ามีความหลากหลายมากกว่าศูนย์การค้าขนาดเล็กแต่ต้องใช้
เงินลงทุนสูงประกอบกับต้องมีความรู้ความเข้าใจและประสบการณ์ด้านค้าปลีกอย่างดียิ่ง
ทำให้การเข้ามาของคู่แข่งรายใหม่ในปัจจุบันเป็นไปได้ค่อนข้างยาก และที่สำคัญที่สุดก็คือบริษัท ฯ
มีความได้เปรียบในฐานะที่เป็นผู้นำในตลาดการค้าปลีก
และการบริหารศูนย์การค้าและมีกลุ่มผู้บริหารและบุคลากรที่มีประสบการณ์สูง
มีชื่อเสียงในการส่งเสริมการลงทุนของร้านค้าให้ประสบผลสำเร็จเป็นจำนวนมาก
ได้รับความไว้วางใจจากผู้บริโภคทั่วไปในการบริการที่มีมาตรฐานทำให้บริษัทสามารถครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดถึง
31% ในด้านพื้นที่ให้เช่าในธุรกิจศูนย์การค้าบริเวณกรุงเทพและปริมณฑล

ในปี 2548 บริษัทมีการลงทุนเพิ่มเติมในการปรับปรุงการเพิ่มพื้นที่ของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์
ให้เป็นศูนย์การค้าที่เป็น ที่สุดแห่งความทันสมัยและโดดเด่น
โดยจะเปิดให้บริการได้เต็มรูปแบบในกลางปี 2549 และจะกลายเป็น Land mark of the
world ของประเทศซึ่งภายในโครงการจะประกอบไปด้วยโรงแรมระดับ 5 ดาว
อาคารสำนักงานเกรด เอ 45 ชั้น (เปิดดำเนินการเรียบร้อยแล้ว) และห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่
2 ห้างซึ่งการเปิดตัวโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ อย่างเต็มรูปแบบในกลางปี 2549 นี้ จะทำให้บริเวณ
ใจกลางเมืองย่านสยามสแควร์ – ราชประสงค์ – สุขุมวิท
ซึ่งทางการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยได้ผลักดันให้เป็น Shopping Street
มีความสมบูรณ์แบบมากยิ่งขึ้น สำหรับการลงทุนเพิ่มเติมในโครงการอื่น ๆ
ที่ดำเนินการแล้วเสร็จภายในปี 2548 ได้แก่ ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์
โดยเพิ่มพื้นที่การก่อสร้างชั้น 3 และด้านหน้าอาคารเพื่อเป็นพื้นที่สำหรับโรงภาพยนตร์, โบว์ลิ่ง,
ศูนย์รวมร้านอาหารและภัตตาคาร ฯลฯ
รวมทั้งการเปิดให้บริการของห้างสรรพสินค้าโรบินสันเพื่อสร้างให้ศูนย์การค้านี้เป็นศูนย์การค้าที่จะสามารถตอบสนอง
ความต้องการของผู้บริโภคบริเวณกรุงเทพฯ ชานเมือง และจังหวัดนนทบุรีได้มากขึ้น
และที่สำคัญที่สุดก็คือโครงการนี้ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพการขยายตัวของที่อยู่อาศัยจำนวนมาก
และจะมีโครงการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ ผ่านหน้าโครงการในอนาคตด้วย

ในปี 2548 พบว่าการแข่งขันในธุรกิจศูนย์การค้ามีเพียงกลุ่มใหญ่ ๆ 2 กลุ่ม คือ เซ็นทรัลพัฒนา
และเดอะมอลล์ ซึ่ง
ทางบริษัทก็ยังคงสามารถรักษาส่วนแบ่งครองตลาดและรักษามาตรฐานการให้บริการ
มาตรฐานการจัดการร้านค้า ฯลฯ ทำให้บริษัทได้รับการยอมรับทั้งจากร้านค้าและผู้บริโภคทั่วไป

1.  การจัดหาผลิตภัณฑ์ หรือบริการ

การจัดหาผลิตภัณฑ์ของบริษัท คือ การพัฒนาโครงการศูนย์การค้า
โดยมีลำดับขั้นการพัฒนาโครงการดังนี้

-   การจัดหาที่ดินหรือซื้อศูนย์การค้าที่เปิดดำเนินการแล้ว

  บริษัทมีนโยบายที่จะพัฒนาหรือซื้อโครงการศูนย์การค้าที่ครบวงจรในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑล
  และต่างจังหวัด
  ที่มีแนวโน้มของประชากรหนาแน่นโดยจะจัดหาพื้นที่ที่มีความเป็นไปได้ในการเติบโตสูง
  และมีความเสี่ยงน้อย
  องค์ประกอบที่สำคัญในการพิจารณาซื้อที่ดินหรือโครงการของบริษัทมีสาระสำคัญดังนี้

-   ทำเลที่ตั้งของที่ดิน อาทิ สถานที่ตั้ง การคมนาคม ลักษณะการใช้ที่ดินข้างเคียง

-   ขนาด รูปร่าง และลักษณะการครอบครองที่ดิน

-   สาธารณูปโภคที่จะอำนวยความสะดวกในบริเวณที่ดินที่จะนำมาพัฒนา

-   การคำนึงถึงการใช้สอยของที่ดินที่ตั้งอยู่ เช่น เขตอุตสาหกรรม, เขตที่พักอาศัย เป็นต้น

-   แนวโน้มการเติบโตในอนาคต โดยพิจารณาจากแนวโน้มการเติบโตของประชากร
    และพฤติกรรมจับจ่าย ใช้สอยของผู้บริโภค
    จำนวนและรายได้ของประชากรโดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และการประเมินอุปสงค์
    อุปทานให้สอดคล้องกัน

-   ราคาของที่ดินและความเป็นไปได้ในการได้มา
    โดยบริษัทแบ่งทางเลือกในการจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพ ทางธุรกิจสูงดังนี้

-   ข้อจำกัดการใช้ที่ดินและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น Zoning Law

1.  การซื้อขาด

  - ในกรณีที่ราคาสมเหตุผลหรือพอที่จะนำมาพัฒนาได้

  ข. การเช่าที่ดิน

  - ในกรณีที่เจ้าของที่ดินไม่ยินดีที่จะขายขาด

  - ราคาของที่ดินสูงมากจนไม่คุ้มกับการลงทุนหากใช้วิธีซื้อขาด

  - เจ้าของที่ดินไม่ได้เป็นนักธุรกิจ (จึงไม่สนใจการร่วมทุน)

  ค. การร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน

  - ในกรณีที่เป็นเงื่อนไขจากเจ้าของที่ดิน และทำเลที่ตั้งนั้นมีศักยภาพทางธุรกิจสูง อย่างไรก็ดี ทุก
  ๆ ทำเลที่ตั้งที่บริษัทจัดหาเพื่อพัฒนานับว่าเป็นทำเลที่ดีที่สุดในย่านนั้นเสมอ
  และราคาที่ได้มาต้องเป็นราคาที่ไม่สูงกว่าราคาตลาด

-   ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

-   การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด –
    เพื่อลดความเสี่ยงให้น้อยที่สุดและได้ผลกำไรกลับคืนมา อย่างรวดเร็ว
    บริษัทคำนึงถึงการศึกษาส่วนแบ่งการตลาด คู่แข่งขัน
    ลักษณะกลุ่มลูกค้าตลอดจนแนวโน้มของตลาด ในอนาคต เช่น ความต้องการของลูกค้า
    การจัดหาสินค้า การกำหนดประเภทสินค้าและร้านค้า
    การกำหนดราคาขายที่เหมาะสมเพื่อให้สอดคล้องกับแผนงานทางด้านการตลาด

-   การวิเคราะห์ทางด้านเทคนิคและการศึกษาโครงสร้าง –
    เพื่อกำหนดลักษณะเฉพาะที่โดดเด่นอันสวยงามดึงดูดสายตาของนักลงทุนและลูกค้าที่จะเข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า
    และเพื่อกำหนดองค์ประกอบของโครงการในส่วนต่าง ๆ
    รวมทั้งให้สองคล้องกับลักษณะกลุ่มเป้าหมายและภาวะตลาดในทำเลที่ตั้งนั้น ๆ

-   การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน – เพื่อการศึกษาผลตอบแทนจากการลงทุน
    และจัดหาแหล่งที่มา ของทุน
    โดยโครงการจะต้องได้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่คุ้มค่าและไม่น้อยกว่าอัตราผลตอบแทนที่บริษัทกำหนดไว้

-   การจัดหา Supplier

  การจัดหา Supplier
  บริษัทจะทำการคัดเลือกบริษัทผู้รับเหมาที่มีความชำนาญในการก่อสร้างอาคารศูนย์การค้าโดยจะดูจากประวัติและผลงานของผู้รับเหมาที่เข้ามาเสนอบริการ
  ซึ่งบริษัทจะดำเนินการเปิดประมูลหาผู้รับเหมาก่อสร้างในแต่ละโครงการเพื่อคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีประสิทธิภาพสูงสุดและเป็นที่น่าเชื่อถือใน
  วงการโดยให้ทำการเสนอราคา ไม่ต่ำกว่า 3 รายต่อโครงการ การประมูลจะเป็นในลักษณะ
  Close Bid โดยจะพิจารณาต้นทุนการก่อสร้างให้อยู่ใน งบประมาณที่ตั้งไว้
  และสอดคล้องกับราคากลางที่ประเมินโดยผู้สำรวจปริมาณงานอิสระ
  รวมทั้งระยะเวลาการก่อสร้าง ต้องเป็นไปตามที่วางแผนไว้เช่นกัน
  ทั้งนี้บริษัทฯมีระเบียบปฏิบัติเกี่ยวกับเรื่องนี้อย่างชัดเจน

-   ขั้นตอนและเทคโนโลยีในการผลิต

  เนื่องจากบริษัทจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ผลิตโครงการ
  ดังนั้นขั้นตอนและเทคโนโลยีจึงเป็นส่วนของผู้รับเหมาก่อสร้าง
  อย่างไรก็ตามทางบริษัทได้มีการจ้างวิศวกรที่ปรึกษาโครงสร้าง วิศวกรที่ปรึกษางานระบบ ฯลฯ
  เพื่อเป็นผู้ที่คอย ดูแลและควบคุมขั้นตอนการผลิตให้กับบริษัท
  ในขณะเดียวกันบริษัทต้องศึกษาเทคโนโลยีของผู้รับเหมาควบคู่ไปด้วย
  นอกจากนี้บริษัทได้เป็นสมาชิกสมาคมผู้ประกอบการศูนย์การค้า (ICSC)
  เพื่อจะได้รับข่าวสารข้อมูลและเทคโนโลยีที่เป็นประโยชน์ในการสร้างศูนย์การค้าของบริษัทที่ทันสมัยและเป็นปัจจุบันอยู่เสมอ

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  ลักษณะการประกอบธุรกิจของบริษัทมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมจากการก่อสร้างได้แก่
  ผลกระทบต่อการจราจรและมลภาวะ
  อย่างไรก็ตามการป้องกันของบริษัทอยู่ภายใต้การควบคุมผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมจากหน่วยงานของกรุงเทพมหานคร
  โดยบริษัทจะมีการปรึกษาหรือเจรจากับทางเขตและทางฝ่ายจราจร
  เพื่อที่จะมีมาตรการในการป้องกันให้มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยที่สุด อาทิเช่น
  การปรึกษาและวางแผนการขนย้ายวัสดุก่อสร้างว่าจะต้องดำเนินการอย่างไร
  ช่วงเวลาใดจึงจะมีผลกระทบต่อการจราจรน้อยที่สุด
  ในขณะเดียวกันบริษัทได้วางแผนระบบทางเข้าออกของศูนย์การค้า อีกด้วย
  นอกจากนี้ตลอดระยะเวลาการก่อสร้างบริษัทมีการวางระบบป้องกันอัคคีภัย
  การทำแผงป้องกันฝุ่นละออง วัสดุการก่อสร้าง
  พร้อมทั้งแผ่นกันเสียงตลอดแนวการก่อสร้างเพื่อป้องกันไม่ให้กระทบต่อสิ่งแวดล้อม ซึ่งในส่วน
  การป้องกันนั้น
  ผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการและบริษัทที่ปรึกษาของบริษัทเป็นผู้ควบคุมดูแลการดำเนินการดังกล่าวให้ได้มาตรฐานและถูกต้องตามกฎหมาย

2) ธุรกิจอาคารสำนักงาน

  2.1 ลักษณะธุรกิจ

การพัฒนาอาคารสำนักงานเพื่อให้เช่าของบริษัทฯ
จะเป็นการดำเนินงานควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า เนื่องจากมีอุปสงค์ที่ส่งเสริมกัน
โดยมีอาคารสำนักงานที่เปิดดำเนินการแล้ว 4 แห่ง ได้แก่

+---------------------------------+---------------------+-------------+
| สถานที่ตั้ง                         | ดำเนินการในนาม       | เริ่มดำเนินการ |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (1) โครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว  | บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา     | ธันวาคม 2525 |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (2) โครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า   | บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา     | มีนาคม 2538  |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (3) โครงการเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา      | บจ. บางนา เซ็นทรัล    | ธันวาคม 2536 |
|                                 | พร็อพเพอร์ตี้           |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+
| (4) อาคารสำนักงาน เซ็นทรัลเวิลด์     | บจ. เซ็นทรัล เวิลด์     | ตุลาคม 2547  |
|                                 | ทาวเวอร์             |             |
+---------------------------------+---------------------+-------------+

  2.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

  โครงการธุรกิจอาคารสำนักงานตั้งอยู่ติดกับศูนย์การค้าที่ครบวงจร :

  โดยจะอยู่ในบริเวณเดียวกับโครงการศูนย์การค้าที่ทันสมัย มีที่จอดรถจำนวนมาก
  ซึ่งเอื้อประโยชน์ซึ่งกันและกันและสร้างความสะดวกให้กับผู้เข้ามาใช้บริการ
  รวมทั้งอำนวยประโยชน์ให้กับผู้ที่ทำงานในอาคารสำนักงานองค์ประกอบเหล่านี้สามารถที่จะตอบสนองความต้องการที่สมบูรณ์แบบของผู้เช่าที่หลากหลาย
  รวมทั้งสามารถสร้างภาพพจน์ให้กับ ผู้เช่าได้เป็นอย่างดี

  พิจารณาจัดสรรและคัดเลือกกลุ่มลูกค้าที่จะเข้ามาอยู่ในอาคารสำนักงานอย่างเหมาะสม :

  บริษัทมีการจัดสรรพื้นที่ของผู้เช่าอาคารสำนักงานเพื่อให้เกิดความหลากหลายและประโยชน์สูงสุดกับทั้งผู้เช่าอาคารและผู้เข้ามาติดต่อขอใช้บริการ
  เช่น มีสถานเสริมความงาม, สถานออกกำลังกาย Fitness & Spa, บริษัทหลักทรัพย์
  และสถานบันโรงเรียนต่าง ๆ ให้เข้ามาเช่าในส่วนของพื้นที่สำนักงานมากขึ้น
  และในอาคารสำนักงาน เซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งเปิดดำเนินแล้ว
  ได้วางกลยุทธ์ทางการตลาดให้เป็นศูนย์รวมบริษัทชั้นนำทั้งในประเทศและ ต่างประเทศ
  เนื่องจากเป็นอาคารสำนักงานเกรด A
  ที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ใจกลางธุรกิจของกรุงเทพมหานครและมีเทคโนโลยีที่ทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่ง

  มุ่งเน้นในการประกอบธุรกิจอาคารสำนักงานอย่างมีคุณภาพ :

  โครงการอาคารสำนักงานแต่ละแห่งถูกพิจารณาอย่างละเอียดจากทางบริษัทในหลาย ๆ ด้าน เช่น
  อยู่ในทำเลที่โดดเด่นมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง,
  การจราจรและระบบขนส่งมวลชนเข้าสู่โครงการมีความสะดวก ฯลฯ
  บริษัทได้เพิ่มความสะดวกให้กับผู้เช่าในอาคารสำนักงาน เซ็นทรัลเวิลด ์โดยการสร้างทางเดิน
  (Sky Walk) เชื่อมระหว่างสถานีรถไฟฟ้าสยามและชิดลมมายังอาคารสำนักงาน
  ในการพัฒนาได้คำนึงถึงรูปแบบของอาคารในเชิงวิศวกรรม และสถาปัตยกรรม
  โดยเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพ ประหยัดพลังงาน
  และเน้นการปรับปรุงคุณภาพของโครงการให้อยู่ในสภาพที่ดี และทันสมัย
  อยู่เสมอทั้งภายในและภายนอกอาคาร

  การบริหารงานอย่างมีคุณภาพพร้อมกับมีระบบการให้บริการหลังการขายที่ดี :

  ทีมงานบริษัทประกอบด้วยผู้ทรงคุณวุฒิในแต่ละสาขาได้ร่วมกันศึกษา และพัฒนาโครงการต่าง ๆ
  เช่น ในเรื่องของการลงทุน การตลาด และรูปแบบของโครงการ
  โดยมีผู้เชี่ยวชาญทั้งไทยและต่างประเทศที่มีชื่อเสียงและมีประสบการณ์ในการพัฒนาอาคารสำนักงานเป็นที่ปรึกษา
  และให้คำแนะนำโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนั้นบริษัทฯได้ให้
  ความสำคัญและถือเป็นหัวใจหลักสำหรับการดูแลร้านค้าและการบริการหลังการขายที่สม่ำเสมอทำให้ลูกค้าของบริษัทฯ
  มีความเชื่อถือและไว้วางใจในทุก ๆ โครงการที่บริษัทฯได้ทำการพัฒนาตลอดมา

-   การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

ทีมงานฝ่ายขายของบริษัทฯเป็นผู้รับผิดชอบในเรื่องการขายโดยจะเป็นผู้ติดต่อกับบริษัทฯตัวแทนขายโครงการที่มีชื่อเสียงจากต่างประเทศเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการขาย
นอกจากนี้ยังมีสื่อโฆษณาที่เหมาะสม เพื่อสนับสนุนการขายอย่างต่อเนื่อง

-   ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัท

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกิจการทั่วไปขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ทั้งในและต่างประเทศ
รวมทั้งหน่วยงานราชการขนาดใหญ่ที่สนใจเช่าหรือขยายพื้นที่สำนักงาน
บริษัทเน้นการติดตามให้บริการอย่างใกล้ชิดโดยฝ่ายลูกค้าสัมพันธ์ของแต่ละโครงการ
เพื่อให้ดำเนินการของลูกค้าได้รับความสะดวกที่สุด

(ข) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ของธุรกิจอาคารสำนักงาน ในปี 2548
พบว่าจำนวนความต้องการขยายสำนักงานระดับเกรดเอ
ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ในขณะทีโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ค่อนข้างน้อย
ซึ่งสาเหตุหนึ่งมาจากที่ดินที่เหมาะสมมีจำกัด
รวมทั้งได้รับผลกระทบของการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง อัตราดอกเบี้ยและระดับราคาน้ำมัน

2.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัทพัฒนาอาคารสำนักงานเพื่อให้เช่าควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า เนื่องจากมีอุปสงค์ส่งเสริมกัน
ดังนั้น การจัดหาผลิตภัณฑ์จึงมีลักษณะเช่นเดียวกับการพัฒนาศูนย์การค้า

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

เนื่องจากอาคารสำนักงานเป็นศูนย์กลางการติดต่อธุรกิจอาจก่อให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัด
แต่อาคารสำนักงานของบริษัทฯตั้งอยู่ภายในโครงการศูนย์การค้า ซึ่งจะมีการศึกษาผลกระทบต่อ
การจราจรก่อนที่จะพัฒนาโครงการเพื่อไม่ให้การจราจรเกิดปัญหาติดขัด และทำให้รถที่เข้า-ออก
จากโครงการได้รับความสะดวกมากที่สุด
ส่วนของระบบปรับอากาศซึ่งอาจก่อให้เกิดภาวะเรือนกระจกนั้นสามารถป้องกันแก้ไขโดยใช้เทคโนโลยีที่ปลอดภาวะดังกล่าว
และการบำรุงรักษาให้เครื่องปรับอากาศทำงานอย่างมีประสิทธิภาพอยู่เสมอ

3)  ธุรกิจอาคารสำหรับพักอาศัย

  3.1 ลักษณะธุรกิจ

บริษัทฯดำเนินการธุรกิจพัฒนาอาคารให้เช่าสำหรับพักอาศัย ได้แก่

+---------------------------+-------------------------+----------------+
| โครงการ                   | ดำเนินการในนาม           | เริ่มดำเนินการ    |
+---------------------------+-------------------------+----------------+
| (1) หลังสวนโคโลเนต         | บจ. หลังสวน เรียลตี้        | มิถุนายน 2536    |
+---------------------------+-------------------------+----------------+
| (2) เซ็นทรัล ซิตี้ เรสซิเดนซ์    | บจ. บางนา เซ็นทรัล        | ธันวาคม 2536    |
|                           | พร็อพเพอร์ตี้               |                |
+---------------------------+-------------------------+----------------+

  3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

-   ตั้งอยู่ใจกลางเมืองใกล้ระบบขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ เช่น ทางด่วน, รถไฟฟ้า

-   ให้ความสำคัญกับการบริการในอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

การจำหน่ายใช้ทีมงานขายทีมเดียวกับอาคารสำนักงานและประสานงานกับทีมงานขายธุรกิจศูนย์การค้า
เพื่อใช้ประโยชน์จากฐานลูกค้าเก่า
นอกจากนี้บริษัทยังเข้าถึงลูกค้าโดยการติดต่อกับบริษัทตัวแทนขายที่มีฐานลูกค้าตามความต้องการของโครงการ
นอกเหนือจากทีมงานฝ่ายขายแล้ว การใช้ศักยภาพของธุรกิจกลุ่มศูนย์การค้าของบริษัท
ซึ่งมีผู้ใช้บริการต่อวันเป็นจำนวนมหาศาล เป็นจุดออกบู้ทส่งเสริมการขาย, ติดตั้งสื่อโฆษณา เช่น
โปสเตอร์, แบนเนอร์ ฯลฯ
สามารถสร้างการยอมรับและจูงใจให้ผู้ใช้บริการสนใจเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงาน
และอาคารที่พักอาศัย ซึ่งที่ผ่านมาก็ประสบผลสำเร็จเป็นที่น่าพอใจ

-   ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัทฯย่อย

  ลักษณะลูกค้าจะเป็นนักธุรกิจ นักศึกษา
  ชาวไทยและต่างประเทศที่ทำงานหรือศึกษาอยู่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ

(ข) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

ปี 2548 พบว่าที่อยู่อาศัย ประเภทอาคารชุดยังมีอัตราการขยายตัวอยู่
และระดับราคามีแนวโน้มที่สูงขึ้นอย่าง ต่อเนื่องด้วยเช่นกัน
โดยเฉพาะในบริเวณเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพ ฯ
อย่างไรก็ตามความต้องการอาจจะชะลอตัวอันเนื่องมาจากผลกระทบทางด้านระดับค่าครองชีพ
อัตราดอกเบี้ย และอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มสูงขึ้น

3.3 การจัดการผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัทฯจะจัดหาที่ดินที่เหมาะสมเพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการตลอดจนควบคุมการพัฒนาโครงการให้เสร็จสิ้นตามเวลาที่กำหนด

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  อาคารที่พักอาศัยมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยมาก
  เนื่องจากมีเฉพาะผู้อาศัยในอาคารเท่านั้นที่เข้าอยู่อาศัยทำให้ไม่เกิดปัญหามลภาวะ

4) ธุรกิจศูนย์อาหาร

4.1 ลักษณะธุรกิจ

บริษัทดำเนินธุรกิจศูนย์อาหารภายในศูนย์การค้าโดยการจัดพื้นที่ประมาณ 1,200-2,000 ตร.ม.
และ จัดหาร้านอาหารที่มีชื่อเสียงต่าง ๆ มาเปิดเป็นบู้ธเพื่อความหลากหลาย
และเป็นบริการให้ลูกค้าที่จับจ่ายใช้สอย ปัจจุบันธุรกิจศูนย์การค้าเปิดดำเนินการแล้ว 8 แห่ง ได้แก่

+-----------------------------------------+----------------------------+
| ที่ตั้งศูนย์อาหาร                             | ดำเนินการในนาม              |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (1) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว         | บจ. เซ็นทรัลฟู้ดอเวนิว          |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (2) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า          | บจ. เซ็นทรัลฟู้ดอเวนิว          |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (3) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลแอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ | บจ. เซ็นทรัลพัฒนา เชียงใหม่     |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (4) ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ซิตี้ บางนา             | บจ. บางนา เซ็นทรัล พร็อพเพอร์ตี้ |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (5) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา รัชดา พระราม 3   | บจ. เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส      |
|                                         | พระราม 3                   |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (6) ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา พระราม 2       | บจ. เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2    |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (7) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์                  | บจ. เซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา      |
+-----------------------------------------+----------------------------+
| (8) ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์       | บจ. เซ็นทรัลพัฒนา รัตนาธิเบศร์   |
+-----------------------------------------+----------------------------+

  4.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

-   เปิดดำเนินการในศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่ของบริษัท โดยคำนึงถึงกลุ่มเป้าหมายเป็นหลัก

-   การปรับปรุงบรรยากาศภายในให้มีความทันสมัย จัดหาร้านค้าที่มีชื่อเสียง และเป็นที่นิยม
    เพื่อสร้างความหลากหลายให้กลุ่มเป้าหมายอยู่เสมอ

-   การรักษามาตรฐานของอาหารและบริการ

-   การโฆษณาและจัดรายการส่งเสริมการขาย เช่น การสะสมยอดการซื้อ, การให้ส่วนลด ฯลฯ

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

  บริษัทคัดเลือกร้านอาหารที่มีคุณภาพหลากหลาย มีรสดีและสะอาด
  มีการฝึกอบรมพนักงานให้มีการบริการที่ดีเพื่อสร้างความประทับใจและก่อให้เกิดกลับมาใช้บริการอีก
  นอกจากนี้บริษัทยังมีการจัดรายการส่งเสริมการขาย และ
  การโฆษณาในศูนย์การค้าเพื่อกระตุ้นยอดขายอย่างต่อเนื่อง

-   ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัท หรือบริษัทย่อย

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกลุ่มนักเรียน นักศึกษา คนทำงาน
  และบุคคลทั่วไปที่ต้องการความสะดวก รวดเร็ว และราคาประหยัด

  (ข) ภาวะอุตสาหกรรม และการแข่งขัน

  ธุรกิจศูนย์อาหารมีการแข่งขันที่สูงขึ้น เนื่องจากการขยายสาขาของธุรกิจซูเปอร์เซ็นเตอร์ เช่น
  เทสโก้โลตัส คาร์ฟูร์ บิ๊กซี ซึ่งมีพื้นที่สำหรับศูนย์อาหารเป็นส่วนประกอบสำคัญ
  และนำเอากลยุทธ์ราคามาดึงดูดลูกค้า
  ในขณะที่ศูนย์อาหารในศูนย์การค้าขนาดใหญ่เน้นการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงรูปแบบการตกแต่งภายใน
  เพื่อสร้างบรรยากาศให้มีความทันสมัยและน่าสนใจมากขึ้น

4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และการบริการ

  บริษัทจะพัฒนาธุรกิจศูนย์อาหารควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า ดังนั้นการจัดหาผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะ
  เช่นเดียวกับการพัฒนาศูนย์การค้า

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  ธุรกิจศูนย์อาหารมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในระดับหนึ่ง โดยก่อให้เกิดของเสียจากกากไขมัน
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้มีการวางแผนป้องกันและแก้ไขผลกระทบโดยการบำบัดน้ำเสียอย่างถูกหลักวิชาการ
  และการกำจัดขยะและแมลงต่าง ๆ อย่างถูกสุขลักษณะ

5) ธุรกิจสวนน้ำ และสวนพักผ่อน

5.1 ลักษณะธุรกิจ

บริษัทดำเนินธุรกิจสวนน้ำ และสวนพักผ่อน
ซึ่งเป็นองค์ประกอบหนึ่งภายในศูนย์การค้าที่สามารถเป็นสถานที่พักผ่อนสำหรับลูกค้ากลุ่มครอบครัว
ปัจจุบันธุรกิจสวนน้ำและสวนพักผ่อนที่เปิดดำเนินการแล้ว 2 แห่ง ได้แก่

  ------------------- -------------------------- ------------------------
  ชื่อโครงการ           สถานที่ตั้ง                    ดำเนินการในนาม

  (1) สวนน้ำ ลีโอแลนด์   ศูนย์การค้าเซ็นทรัลซิตี้ บางนา     บจ. บางนา เซ็นทรัล
                                                 พร็อพเพอร์ตี้

  (2) เซ็นทรัล พาร์ค     ศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซา       บจ. เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2
                      พระราม 2                   
  ------------------- -------------------------- ------------------------

5.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขันและช่องทางการจัดจำหน่าย

-   มีการจัดกิจกรรมอยู่โดยตลอด
    และตรงกับกลุ่มเป้าหมายเพื่อกระตุ้นให้เข้ามาใช้บริการเพิ่มมากขึ้น

-   เปิดดำเนินการในศูนย์การค้าที่มีขนาดใหญ่ของบริษัท และเป็นศูนย์ที่มีแนวโน้มการขยายตัวสูง

-   ใช้กลยุทธ์การตลาดทางตรง เพื่อสื่อสารได้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายมากที่สุด

-   ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัท หรือบริษัทย่อย

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกลุ่มครอบครัวซึ่งเข้ามาพักผ่อนและออกกำลังกายในสวน หลายรูปแบบ
  และมีการสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย โดยใช้ Direct mail ถึงลูกค้าโดยตรง

(ข) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

ธุรกิจสวนน้ำเริ่มขยายตัวน้อยลง ในศูนย์การค้าอื่น ๆ ก็เริ่มลดขนาดของพื้นที่ลง
และปรับเปลี่ยนรูปแบบ ในขณะที่ ทางบริษัทได้ปรับรูปแบบให้เล็กลง
และเพิ่มฐานลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยใช้กิจกรรมส่งเสริมการขาย และสื่อโฆษณา

5.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทจะศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการที่เหมาะสม
เพื่อสามารถเป็นแม่เหล็กของศูนย์การค้าโดยรวม

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  ธุรกิจสวนน้ำและสวนสนุกไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
  ในขณะที่สวนพักผ่อนจะช่วยให้สภาพแวดล้อมดีขึ้นด้วยพื้นที่สีเขียว

6) ธุรกิจการให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

6.1 ลักษณะธุรกิจ

ธุรกิจการให้บริการระบบสาธารณูปโภค บริการรักษาความปลอดภัย
และบริการรักษาความสะอาดภายในศูนย์การค้า 10 แห่ง ได้แก่

+---------------------------------------+------------------------------+
| โครงการ                               | ดำเนินการในนาม                |
+---------------------------------------+------------------------------+
| (1) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว       | บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา               |
+---------------------------------------+------------------------------+
| (2) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา รามอินทรา      | บจ. เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส        |
+---------------------------------------+------------------------------+
| (3) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า        | บจ. เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส        |
+---------------------------------------+------------------------------+
| (4) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล เซ็นเตอร์ พัทยา | บจ. เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส        |
+---------------------------------------+------------------------------+
| (5) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลแอร์พอร์ต พลาซา       | บจ.เซ็นทรัลพัฒนา เชียงใหม่        |
| เชียงใหม่                               |                              |
+---------------------------------------+------------------------------+
| (6) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลซิตี้ บางนา            | บจ.บางนา เซ็นทรัล พร็อพเพอร์ตี้    |
+---------------------------------------+------------------------------+
| (7) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา รัชดา พระราม 3 | บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา และ           |
|                                       |                              |
|                                       | บจ. เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส พระราม |
|                                       | 3                            |
+---------------------------------------+------------------------------+
| โครงการ                               | ดำเนินการในนาม                |
+---------------------------------------+------------------------------+
| (8) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2      | บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา และ           |
|                                       |                              |
|                                       | บจ.เซ็นทรัลพัฒนา พระราม 2       |
+---------------------------------------+------------------------------+
| (9) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์                | บจ. เซ็นทรัล เวิลด์ พลาซา        |
+---------------------------------------+------------------------------+
| (10) ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ทาวน์ รัตนาธิเบศร์    | บจ.เซ็นทรัลพัฒนา รัตนาธิเบศร์      |
+---------------------------------------+------------------------------+

6.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ธุรกิจให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทนั้นเป็นธุรกิจให้บริการระบบสาธารณูปโภคภายใน
ศูนย์การค้าที่เป็นโครงการของบริษัท และโครงการของบริษัทย่อยและบริษัทร่วมเอง
จึงไม่ต้องแข่งขันกับผู้อื่น

6.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

การพัฒนาธุรกิจให้บริการจะควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า
ดังนั้นการจัดหาผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเช่นเดียวกับการพัฒนาศูนย์การค้า