ปัจจัยความเสี่ยง

1. ความเสี่ยงจากการประกอบธุรกิจ

เนื่องจากธุรกิจหลักของบริษัท คือ การสร้างโรงงานและคลังสินค้าเพื่อให้เช่า
โดยที่สัญญาเช่าส่วนใหญ่จะมีอายุ 3 ปี (โดยมีทางเลือก
ในการต่ออายุสัญญาได้) บริษัทจึงอาจได้รับผลกระทบจากการที่ลูกค้าไม่ต่อสัญญา

วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทมีจำนวนโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าทั้งหมดกว่า 140 อาคาร
ในทำเลที่ตั้งต่าง ๆ ซึ่งผู้เช่า
เป็นผู้ประกอบการในธุรกิจที่หลากหลาย จึงถือว่าเป็นการกระจายความเสี่ยงของผู้เช่า
อีกทั้งเนื่องจากผู้เช่าโรงงานต้องมีการลงทุนติดตั้งเครื่องจักร
ขอใบอนุญาตส่งเสริมจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน และมีการจ้างแรงงานมีฝีมือในพื้นที่
ผู้เช่าโรงงานส่วนใหญ่จึงมีแนวโน้มที่จะต่ออายุสัญญาเช่ามากกว่ายกเลิกสัญญา
ส่วนผู้เช่าคลังสินค้าแม้ว่าจะมีการลงทุนติดตั้งอุปกรณ์น้อยกว่าโรงงานและมีการจ้างคนงานน้อยกว่า
แต่เนื่องจากผู้เช่าคลังสินค้าเลือกเช่าคลังสินค้าโดยตัดสินใจจากคุณภาพและทำเลที่ตั้งที่เหมาะกับธุรกิจของผู้เช่าเป็นหลัก
ผู้เช่าคลังสินค้าส่วนใหญ่จึงมีแนวโน้มที่จะต่อสัญญาเช่าเช่นกัน

2. ความเสี่ยงจากการแข่งขันของผู้ประกอบธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรม

ในปัจจุบันผู้ประกอบธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมมีการสร้างโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าและจำหน่ายเช่นเดียวกับบริษัท
อย่างไรก็ตาม
ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมเหล่านั้นสร้างโรงงานให้เช่าในนิคมอุตสาหกรรมของตนเองเท่านั้น
ในขณะที่บริษัทสร้างโรงงานเพื่อให้เช่าในทำเลที่ตั้งที่หลากหลายถึง 12 ทำเล
อีกทั้งการที่บริษัทมีทีมงานก่อสร้างเป็นของบริษัทเอง และมีประสบการณ์ยาวนานในธุรกิจ
ทำให้บริษัทสามารถตอบสนองความต้องการต่าง ๆ ของลูกค้า
รวมทั้งสามารถให้บริการหลังการขายได้อย่างรวดเร็ว นอกจากนั้น
ยังมีความได้เปรียบจากการประหยัดต่อขนาด (Economies of scale) อีกด้วย

3. ความเสี่ยงจาก Dilution Effect จากการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W3

ในเดือนกุมภาพันธ์ 2552 บริษัทได้มีการออกใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W3 จำนวน 219,353,636
หน่วย ให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม
ของบริษัท โดยมีอัตราแปลงสภาพ 1 ใบสำคัญแสดงสิทธิต่อ 1.01583 หุ้นสามัญ ที่ราคาหุ้นละ
19.688 บาท ซึ่ง ณ วันที่ 6 มกราคม 2554
ยังคงเหลือใบสำคัญแสดงสิทธิที่ยังไม่ได้ใช้สิทธิจำนวนทั้งสิ้น 219,349,803 หน่วย

ในการนี้หากผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิทำการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของบริษัทเต็มจำนวน
ผู้ถือหุ้นสามัญของบริษัทอาจได้รับผลกระทบจาก Dilution Effect
ทั้งในเรื่องของราคาหุ้นในตลาดที่อาจปรับตัวลดลง และสัดส่วนการถือหุ้นที่ลดลง ดังต่อไปนี้

ก่อนการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเต็มจำนวน (6 มกราคม 2554)

จำนวนหุ้นสามัญที่เรียกชำระแล้ว 699,697,720 หุ้น

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นก่อนการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ 100 %

หลังการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเต็มจำนวน (TICON-W3)

จำนวนหุ้นสามัญที่เรียกชำระแล้ว 922,519,830 หุ้น

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นภายหลังการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ 75.85 %

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นที่ลดลง 24.15 %

4. ความเสี่ยงจาก Dilution Effect จากการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W4

ในเดือนพฤษภาคม 2552 บริษัทได้มีการออกใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W4 จำนวน 109,677,073
หน่วย ให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม
ของบริษัท โดยมีอัตราแปลงสภาพ 1 ใบสำคัญแสดงสิทธิต่อ 1.01164 หุ้นสามัญ ที่ราคาหุ้นละ
7.908 บาท ซึ่ง ณ วันที่ 6 มกราคม 2554
ยังคงเหลือใบสำคัญแสดงสิทธิที่ยังไม่ได้ใช้สิทธิจำนวนทั้งสิ้น 80,298,522 หน่วย

ในการนี้หากผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิส่วนที่เหลือได้ทำการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของบริษัทเต็มจำนวน
ผู้ถือหุ้นสามัญของบริษัทอาจได้รับผลกระทบจาก Dilution Effect
ทั้งในเรื่องของราคาหุ้นในตลาดที่อาจปรับตัวลดลง และสัดส่วนการถือหุ้นที่ลดลง ดังต่อไปนี้

ก่อนการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเต็มจำนวน (6 มกราคม 2554)

จำนวนหุ้นสามัญที่เรียกชำระแล้ว 699,697,720 หุ้น

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นก่อนการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ 100 %

หลังการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเต็มจำนวน (TICON-W4)

จำนวนหุ้นสามัญที่เรียกชำระแล้ว 780,930,916 หุ้น

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นภายหลังการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ 89.60 %

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นที่ลดลง 10.40 %

5. ความเสี่ยงจาก Dilution Effect จากการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W5

ในเดือนพฤษภาคม 2552 บริษัทได้มีการออกใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W5 จำนวน 32,883,000
หน่วย ให้แก่กรรมการและพนักงานที่ได้รับคัดเลือกของบริษัท (อัตราแปลงสภาพ 1
ใบสำคัญแสดงสิทธิต่อ 1.01164 หุ้นสามัญ ที่ราคาหุ้นละ 7.908 บาท)
โดยใบสำคัญแสดงสิทธิดังกล่าวสามารถใช้สิทธิครั้งแรกได้ในวันที่ 29 มิถุนายน 2555

ในการนี้หากผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิได้ทำการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของบริษัทเต็มจำนวน
ผู้ถือหุ้นสามัญของบริษัทอาจได้รับผลกระทบจาก Dilution Effect
ทั้งในเรื่องของราคาหุ้นในตลาดที่อาจปรับตัวลดลง และสัดส่วนการถือหุ้นที่ลดลง ดังต่อไปนี้

ก่อนการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเต็มจำนวน (6 มกราคม 2554)

จำนวนหุ้นสามัญที่เรียกชำระแล้ว 699,697,720 หุ้น

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นก่อนการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ 100 %

หลังการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเต็มจำนวน (TICON-W5)

จำนวนหุ้นสามัญที่เรียกชำระแล้ว 732,963,478 หุ้น

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นภายหลังการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ 95.46 %

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นที่ลดลง 4.54 %

6. ความเสี่ยงจากการปรับราคาการใช้สิทธิและอัตราการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ
TICON-W3, TICON-W4 และ TICON-W5

การปรับราคาการใช้สิทธิและอัตราการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W3, TICON-W4 และ
TICON-W5 ตามเงื่อนไขการปรับสิทธิที่ระบุในหนังสือชี้ชวนเสนอขายหลักทรัพย์ของบริษัท
ในกรณีที่บริษัทมีการเสนอขายหลักทรัพย์ออกใหม่ที่ให้สิทธิในการซื้อหรือ
แปลงสภาพเพื่อซื้อหุ้นสามัญต่อผู้ถือหุ้นเดิมและ/หรือต่อประชาชนทั่วไปในอนาคต
วิธีการปรับสิทธิดังกล่าวอาจไม่สามารถชดเชยสิทธิประโยชน์ของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิได้อย่างครบถ้วน
เนื่องจากสูตรการคำนวณการปรับสิทธิคำนึงถึงเพียงราคาหลักทรัพย์แปลงสภาพที่ออกใหม่ ณ
วันปรับสิทธิเท่านั้น มิได้คำนึงถึงมูลค่าตามเวลาของหลักทรัพย์แปลงสภาพแต่อย่างใด

7. ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่า

ณ 31 ธันวาคม 2553 ลูกค้าที่เช่าโรงงานของบริษัทร้อยละ 54 เป็นผู้ประกอบการจากประเทศญี่ปุ่น
และร้อยละ 52 เป็นผู้ผลิตชิ้นส่วนในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิคส์และเครื่องใช้ไฟฟ้า ดังนั้น
หากมีการลดลงของการลงทุนในอุตสาหกรรมดังกล่าว และมีการลดลงของการลงทุน
จากประเทศญี่ปุ่น อาจส่งผลกระทบต่อรายได้ของบริษัท

อย่างไรก็ตาม บริษัทคาดว่าผลกระทบดังกล่าวจะมีไม่มากนัก
เนื่องจากลูกค้าของบริษัทในกลุ่มอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิคส์/เครื่องใช้ไฟฟ้า
เป็นผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิคส์ที่หลากหลายซึ่งรวมถึงเครื่องใช้ไฟฟ้า
ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอุตสาหกรรมที่ไม่มี
ความเกี่ยวข้องกัน ตัวอย่างเช่น อุตสาหกรรมผลิต Hard Disk Drive
อุตสาหกรรมผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิคส์ในรถยนต์ อุตสาหกรรมรับจ้างผลิตชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิคส์ทั่วไป
(Electronic Manufacturing Services) อุตสาหกรรมเครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ เป็นต้น

สำหรับการลงทุนจากประเทศญี่ปุ่นนั้น
ผู้ประกอบการจากประเทศญี่ปุ่นเป็นผู้ลงทุนอันดับหนื่งในประเทศไทย จึงเป็นเหตุให้บริษัท
ซึ่งมีส่วนแบ่งการตลาดของโรงงานให้เช่าสูงที่สุดในประเทศมีลูกค้าเช่าโรงงานจากประเทศญี่ปุ่นมากเป็นไปตามสัดส่วน
บริษัทมีความเห็นว่า
ในภูมิภาคเอเชีย ประเทศไทยยังคงเป็นประเทศในลำดับต้น ๆ
ที่นักลงทุนมีความสนใจเข้ามาลงทุนจากความได้เปรียบในด้านต้นทุนการผลิตโดยรวม
ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่าที่มาจากประเทศญี่ปุ่นจึงเป็นความเสี่ยงที่รับได้

นอกจากนั้น
จากการที่โรงงานของบริษัทมีรูปแบบมาตรฐานจึงสามารถรองรับความต้องการของผู้ประกอบการจากทุก
ๆ อุตสาหกรรม

8. ความเสี่ยงจากการไม่มีผู้เช่าโรงงาน/คลังสินค้าที่อยู่ในแผนการก่อสร้างในปัจจุบัน

ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2553 บริษัทมีโรงงาน 68 โรง และคลังสินค้า 35 หลัง
ที่อยู่ในแผนการก่อสร้าง
โดยบริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการไม่มีผู้เช่าโรงงาน/คลังสินค้าที่จะสร้างแล้วเสร็จตามแผนการก่อสร้างในปัจจุบัน
อันจะส่งผลให้บริษัทมีภาระต้นทุนการก่อสร้างในช่วงเวลาดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม บริษัทเชื่อว่าจะสามารถควบคุมความเสี่ยงดังกล่าวได้
เนื่องจากบริษัทมิได้มีนโยบายในการสร้างโรงงาน/คลังสินค้า
เพื่อปล่อยทิ้งไว้ให้ว่างจำนวนมาก กล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือ
บริษัทจะสร้างโรงงาน/คลังสินค้าเตรียมไว้พร้อมให้เช่าในแต่ละทำเลโดยเฉลี่ยประมาณ
3-4 โรง
และจะชะลอการก่อสร้างหากมีโรงงาน/คลังสินค้าที่สร้างเสร็จพร้อมให้เช่ามากกว่าจำนวนที่ต้องการ
ทั้งนี้ การที่บริษัทมีทีมงานก่อสร้าง
ของตนเอง ทำให้การบริหารการก่อสร้างทำได้อย่างมีประสิทธิภาพ
และมีความยืดหยุ่นในการเร่ง/ชะลอ/หยุดการก่อสร้าง หรือโยกย้ายคนงาน
ไปก่อสร้างในทำเลที่มีความต้องการเช่าโรงงาน/คลังสินค้าได้โดยง่าย

9.
ความเสี่ยงในการถูกคัดค้านจากกองทุนเพื่อการร่วมลงทุนซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นรายหนึ่งของบริษัทในเรื่องของการออกหลักทรัพย์
ใหม่แบบคิดมูลค่า

บริษัทอาจมีความเสี่ยงในการถูกคัดค้านจากกองทุนเพื่อการร่วมลงทุนหากบริษัทต้องการออกหลักทรัพย์ใหม่เสนอขายต่อผู้ถือหุ้นเดิมตามสิทธิ
แบบคิดมูลค่า ทั้งนี้ตามข้อตกลงของผู้ถือหุ้น (รายละเอียดตามข้อ 3. “ข้อตกลงของผู้ถือหุ้น”
ภายใต้หัวข้อโครงสร้างเงินทุน)
ซึ่งระบุว่าหากกองทุนเพื่อการร่วมลงทุนคัดค้านข้อเสนอของบริษัทในการออกหลักทรัพย์ใด ๆ
ที่ให้สิทธิแก่ผู้ถือหุ้นซื้อหลักทรัพย์นั้นตามสัดส่วนการถือหุ้น (Right offering) นายชาลี โสภณพนิช
นายดิเรก วินิชบุตร และนายไว เชง ควน จะคัดค้านข้อเสนอดังกล่าว
รวมทั้งจะพยายามอย่างดีที่สุดเพื่อให้ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ อันได้แก่ บริษัท ซิตี้ วิลล่า จำกัด
กองทุนรวมสาทรซิตี้ทาวเวอร์ บริษัท ริเวอร์ไซด์ การ์เด้น มารีน่า จำกัด และบริษัท
สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จำกัด (มหาชน) คัดค้านข้อเสนอดังกล่าวด้วย

อย่างไรก็ตาม บริษัทเชื่อว่าหากบริษัทมีการออกหลักทรัพย์ดังกล่าวข้างต้น
บริษัทน่าจะได้รับการสนับสนุนจากกองทุนเพื่อการ
ร่วมลงทุน ทั้งนี้
เนื่องจากการพิจารณาออกหลักทรัพย์ใหม่ในแต่ละครั้งจะดำเนินการโดยคำนึงถึงผลประโยชน์สูงสุดของผู้ถือหุ้นเป็นสำคัญ
โดยที่ผ่านมากองทุนเพื่อการร่วมลงทุนได้ให้การสนับสนุนนโยบายของบริษัทเป็นอย่างดีเสมอมา