2. ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยที่อาจทำให้เกิดความเสี่ยงต่อการลงทุนของผู้ลงทุนหรือได้รับผลกระทบต่อผู้ออกหลักทรัพย์ มีดังนี้

2.1 ความเสี่ยงเกี่ยวกับสภาพคล่องและการเข้าถึงแหล่งเงินทุน

การประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เป็นการดำเนินธุรกิจที่ต้องใช้การลงทุนสูง
เริ่มตั้งแต่การสรรหาที่ดิน พัฒนาที่ดิน ดำเนินการก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร
เพื่อให้เกิดการรับรู้รายได้
ซึ่งกิจกรรมดังกล่าวล้วนต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากและประกอบกับมีระยะเวลาในการการบริหารโครงการนานกว่า
1-2 ปีขึ้นไปในแต่ละโครงการ ซึ่งขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ
บริษัทได้พิจารณาและตระหนักถึงความสำคัญในการบริหารกระแสเงินสดให้มีสภาพคล่องเพียงพอต่อการดำเนินธุรกิจ

บริษัทดำเนินการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มานานกว่า 25 ปี โดยผู้บริหารที่มีประสบการณ์
จากภาวะวิกฤตเศรษฐกิจ ต่างๆ ทำให้ทราบถึงปัญหาและแนวทางพัฒนาอย่างระมัดระวัง
บริษัทได้ให้ความสำคัญในการดำเนินธุรกิจอย่างโปร่งใส
มีการระมัดระวังรอบคอบในการพิจารณาพัฒนาโครงการ เริ่มตั้งแต่การพิจารณาเลือก ทำเล ซื้อที่ดิน
มีการทำวิจัยเพื่อวิเคราะห์ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการต่าง ๆ
ให้ความสำคัญในรายละเอียดของทุกส่วนงานที่สำคัญ
และนำข้อมูลทั้งหมดเข้าที่คณะกรรมการบริหารเพื่อพิจารณาอนุมัติดำเนินการในแต่ละโครงการ แบบ
360 องศา ซึ่งบริษัทได้รับความไว้วางใจจากสถาบันการเงินและให้สนับสนุนเป็นอย่างดีตลอดมา
ทั้งในส่วนของสินเชื่อโครงการ( Project Finance ) ในฐานะลูกค้าชั้นดี
และการให้สินเชื่อสำหรับลูกค้าที่ต้องการกู้ซื้อบ้าน นอกจากนี้บริษัทยังใช้เครื่องมือทางการเงินต่างๆ
เพื่อระดมทุนผ่านตราสารหนี้ ตราสารทุน อาทิเช่น ตั๋วสัญญาใช้เงิน ตั๋วแลกเงิน การออกหุ้นกู้
การออกหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิแปลงสภาพ เพื่อ การลดต้นทุนทางการเงิน
และบริหารระยะเวลาการชำระหนี้

ในปี 2552 ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัท เมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2552 และวันที่ 12 พฤศจิกายน
2552 ได้มีมติอนุมัติให้ออกตั๋วแลกเงินภายในวงเงินไม่เกิน 2,000 ล้านบาท

บริษัทและบริษัทย่อยได้ดำเนินการออกหุ้นกู้ชนิดมีหลักประกัน รวม 4 ครั้ง มีมูลค่ารวม 1,793
ล้านบาท โดยมีส่วนถึงกำหนดชำระภายใน 1 ปี 187 ล้านบาท
ซึ่งปัจจุบันได้ดำเนินการชำระเรียบร้อยแล้ว

บริษัทได้พิจารณาและให้ความสำคัญในการบริหารอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทและบริษัทย่อย
โดยให้ดำรงอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนที่กำหนดไม่เกิน 1.75 เท่า ปัจจุบันบริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวม
ณ 31 ธันวาคม 2552 จำนวน 7,656.65 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นส่วนของหนี้สินหมุนเวียน
4.052.17 ล้านบาท รายละเอียดปรากฏตาม งบการเงินสำหรับปี สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2552)
โดยมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนผู้ถือหุ้น 0.92 เท่า ในปี 2551 และ1.12 เท่า ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2552

บริษัทมีความเชื่อมั่นว่าจากผลการดำเนินงานที่ผ่านมา
สถาบันการเงินภายในประเทศยังคงให้การสนับสนุนด้านการเงินแก่บริษัทในระดับสูงต่อไป
ซึ่งช่วยให้ความเสี่ยงด้านการเข้าถึงสถาบันการเงินและการขาดสภาพคล่องอยู่ในระดับต่ำ

2.2 ความเสี่ยงจากการรับประกันผลตอบแทนขั้นต่ำของกองทุนอสังหาริมทรัพย์

เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2551 บริษัทได้ทำสัญญาขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท
ให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค (“กองทุนฯ”) มีมูลค่าหน่วยลงทุนเป็นจำนวน
520 ล้านบาท โดยมีเงื่อนไขที่สำคัญที่บริษัทตกลงรับประกันรายได้ขั้นต่ำของกองทุน เป็นระยะเวลา
5 ปี ซึ่งจะสิ้นสุดภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2555
ดังนั้นบริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการที่ต้องรับผิดชอบสำหรับรายได้ขั้นต่ำเป็นระยะเวลา 5 ปี
บริษัทได้ประมาณมูลค่าที่คาดว่าจะเกิดขึ้นของค่าใช้จ่ายในการรับประกันรายได้ขั้นต่ำดังกล่าวตามมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดที่บริษัทต้องชำระให้แก่กองทุนฯ
ทั้งสิ้นเป็นจำนวนเงิน 73.8 ล้านบาท โดยบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุนสำหรับปีสิ้นสุดวันที่
31 ธันวาคม 2551 การประมาณการผลขาดทุนดังกล่าว
อันเป็นช่วงปีแรกของการดำเนินงานของกองทุนฯ
ซึ่งเกิดความวุ่นวายทางการเมืองและภาวะวิกฤตทางเศรษฐกิจทำให้รายได้ค่าเช่าไม่เป็นตามเป้าหมาย
กองทุนมีรายได้ค่าเช่า 12.6 ล้านบาท
ทำให้บริษัทต้องจ่ายค่าประกันรายได้ขั้นต่ำให้แก่กองทุนเป็นจำนวน 33.4 ล้านบาท
(เนื่องจากกองทุนฯ เริ่มก่อตั้งและดำเนินการประมาณเดือนมีนาคม 2551
ทำให้ประกันรายได้ขั้นต่ำในปี 2551 เท่ากับ 46 ล้านบาท) ในปี 2552
บริษัทชำระค่าประกันรายได้ขั้นต่ำให้แก่กองทุนอีก 6.9 ล้านบาทรวมเป็นจำนวน 40.3 ล้านบาท
บริษัทตั้งสำรองเผื่อผลขาดทุนจากการประกันรายได้ขั้นต่ำเพิ่มระหว่างปีขึ้นอีก 9.4 ล้านบาท
ทำให้คงเหลือเงินสำรองที่เผื่อผลขาดทุนจากการรับประกันรายได้ขั้นต่ำอีก 9.6 ล้านบาท ในปี
2553 บริษัทมั่นใจว่าจากสภาวะเศรษฐกิจที่มีสัญญานการฟื้นตัวในไตรมาส 4 ปี 2552
จะช่วยให้ตลาดบ้านเช่าดีขึ้นอย่างมีนัย และด้วยศักยภาพของทำเลที่ติดกับโรงเรียนนานาชาติ
สภาพแวดล้อมของโครงการ และการบริการที่ดี จะช่วยให้การชดเชยส่วนนี้ลดลงตามลำดับ

2.3 ความเสี่ยงจากความต้องการเงินทุนหมุนเวียนที่เพิ่มขึ้น จากการสร้างบ้านพร้อมอยู่และความสามารถในการชำระหนี้ 

บริษัทยังคงดำเนินนโยบายสร้างบ้านพร้อมอยู่
เพื่อตอบสนองความต้องการและสร้างความมั่นใจแก่ผู้บริโภคว่าจะได้รับการส่งมอบได้ตามสัญญา
ส่งผลให้บริษัทต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนล่วงหน้าในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น
ซึ่งบริษัทได้ดำเนินการควบคู่ไปกับการขายบ้านระหว่างก่อสร้าง
บริษัทมีการกำหนดปริมาณก่อสร้างบ้านพร้อมอยู่เพื่อรองรับการขายในจำนวนที่เหมาะสมโดยพิจารณาถึงปริมาณการขายถัวเฉลี่ย
(Moving Average)
ซึ่งในหลายโครงการของบริษัทความต้องการของผู้บริโภคมากกว่าปริมาณการสร้างบ้านพร้อมอยู่
บริษัทจึงจำเป็นต้องเปิดโอกาสให้ผู้บริโภคจองบ้านระหว่างก่อสร้าง
ซึ่งช่วยสร้างความพึงพอใจให้แก่ผู้บริโภค
ในขณะเดียวกันบริษัทได้เริ่มการขายบ้านระหว่างก่อสร้างในโครงการที่มีศักยภาพ
ซึ่งก็ได้รับการตอบรับที่ดีเนื่องจากความเชื่อถือต่อบริษัทที่เชื่อมั่นว่าจะได้รับการส่งมอบบ้านตามสัญญา
ซึ่งช่วยบริษัทได้ลดความเสี่ยงในการหาแหล่งเงินทุนหมุนเวียนจากการเปิดขายล่วงหน้า (Presale)
สำหรับโครงการใหม่ ทำให้ได้รับการพิจารณาอนุมัติเงินสนับสนุนโครงการจากสถาบันการเงิน
อย่างมั่นใจในศักยภาพของโครงการที่มียอดขายจากผู้บริโภคล่วงหน้าซึ่งลดความเสี่ยงจากการสร้างแล้วขายไม่ได้

นอกจากนี้จากการที่บริษัทได้นำเทคนิคการก่อสร้างบ้านสำเร็จรูปแบบ Prefabrication
และระบบเสา-คานสำเร็จรูป (Rigid Frame or Skeleton)
ซึ่งทำให้ลดระยะเวลาในการก่อสร้างบ้าน
และสามารถควบคุมคุณภาพของวัสดุได้ดีกว่าเพราะสามารถลดการพึ่งพาฝีมือแรงงาน
ลดระยะเวลาก่อสร้างบ้านจากเดิมที่ใช้เวลาประมาณ 6-8 เดือน เหลือเพียง ประมาณ 4-5 เดือน
ทำให้สามารถบริหารสินค้าคงเหลืออย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2553
บริษัทมีแผนการขยายกำลังการผลิตบ้านสำเร็จรูปเพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการเติบโตของยอดขาย

ความต้องการเงินทุนหมุนเวียนที่เพิ่มสูงขึ้นจากการขยายตัวของธุรกิจ
ไม่ก่อให้เกิดปัญหาในการชำระหนี้คืนให้แก่เจ้าหนี้ของบริษัท
เนื่องจากบริษัทใช้เงินทุนหมุนเวียนดังกล่าวจากการโอนขายบ้านและที่ดินในโครงการต่างๆ
ซึ่งมีระยะเวลาพัฒนาโครงการและระยะเวลาการขายที่แตกต่างกัน
ช่วยให้บริษัทสามารถบริหารเงินทุนหมุนเวียนได้
โดยบริษัทยังได้ป้องกันความเสี่ยงโดยการใช้วงเงินกู้ที่ได้รับการสนับสนุนจากสถาบันการเงินเป็นแหล่งเงินทุนหมุนเวียนสำรองเพิ่มเติมอีกทางหนึ่ง
ซึ่ง ณ วันที่ 31ธันวาคม 2552
บริษัทและบริษัทย่อยมีวงเงินเงินกู้ยืมระยะยาวตามสัญญาเงินกู้ที่ยังไม่ได้เบิกใช้คงเหลือจำนวน
3,917.8 ล้านบาท นอกจากนี้
บริษัทยังได้จัดให้มีระบบการตรวจสอบการขายและสั่งสร้างเพื่อให้บริษัทสามารถรักษาสมดุลของปริมาณบ้านสร้างเสร็จหรือสินค้าคงเหลือของบริษัทให้อยู่ในระดับที่เพียงพอเพื่อรองรับกับนโยบายการตลาดอีกทางหนึ่งด้วย

2.4 ความเสี่ยงจากความผันผวนของต้นทุนในการก่อสร้าง

ผลกระทบจากความผันผวนของระดับราคาน้ำมันตลอดปี 2552 มีผลกระทบโดยตรงที่ทำ
ให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
ก่อให้เกิดผลกระทบต่อต้นทุนในการดำเนินธุรกิจและภาคอุตสาหกรรมก่อสร้าง
บริษัทได้ให้ความสำคัญกับการลดความเสี่ยงของความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างซึ่งเป็นต้นทุนหลักในการก่อสร้าง
โดยมีการพิจารณาแนวทางบริหารจัดการทั้งทางตรงและทางอ้อม กล่าวคือ

ทางตรง บริษัทมีนโยบายการสั่งซื้อล่วงหน้าสำหรับวัสดุก่อสร้างที่สำคัญ ได้แก่ เสาเข็ม
เหล็กเสริมคอนกรีต โดยมีการสั่งซื้อล่วงหน้าไว้อย่างน้อย 6-12 เดือน
เพื่อลดความผันผวนของราคา
นอกจากนี้บริษัทได้ช่วยเหลือผู้รับเหมาในการติดต่อเจรจาจัดหาวัสดุก่อสร้างเพื่อใช้สำหรับโครงการทั้งหมดของบริษัท
ทำให้บริษัทมีอำนาจในการต่อรองราคาและกำหนดเงื่อนไขการส่งมอบ ในปี 2552
บริษัทดำเนินนโยบายบริหารต้นทุนโดยสร้างพันธมิตรกับ บริษัท SCG ผลิตภัณฑ์ก่อสร้างจำกัด
ซึ่งเป็นบริษัทในเครือของ บริษัท ปูนซีเมนต์ไทยจำกัด (มหาชน)
เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการจัดการและเตรียมความพร้อมในการนำระบบ Supply Chain
มาใช้ในการบริหารงานก่อสร้าง ลดต้นทุนทั้งในเรื่องของราคาและการบริหารงานก่อสร้างระยะยาว

ทางอ้อม การปรับกลยุทธ์ในการสร้างบ้านเป็นการสร้างบ้านพร้อมอยู่ทดแทนบ้านสั่งสร้าง
จึงเป็นผลทำให้บริษัททราบแผนการก่อสร้างล่วงหน้า
สามารถต่อรองราคาและควบคุมต้นทุนวัสดุก่อสร้างได้ระดับหนึ่ง
ทำให้บริษัททราบจำนวนต้นทุนรวมที่เกิดขึ้นก่อนการขาย
ซึ่งสามารถช่วยการบริหารต้นทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพในระดับหนึ่งและยังช่วยลดระดับความเสี่ยงจากความผันผวนของต้นทุนในการก่อสร้าง

2.5 ความเสี่ยงจากการขาดแคลนผู้รับเหมา

จากปริมาณการก่อสร้างที่มากขึ้นทั้งในส่วนของภาครัฐบาลและปริมาณการก่อสร้างที่ขยายตัวเพิ่มตามผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก
รายใหญ่ จึงมีความเสี่ยงในการขาดแคลนผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีคุณภาพ
บริษัทได้ให้ความสำคัญกับการบริหารงานก่อสร้างเป็นอย่างมาก
บริษัทดำเนินนโยบายสำหรับผู้รับเหมารายใหม่และผู้รับเหมาปัจจุบันที่ทำงานร่วมกับบริษัทอย่างเท่าเทียมกันโดยมีการจัดทำทะเบียน
ประวัติการทำงานอย่างเป็นระบบ เพื่อการพิจารณาขีดความสามารถของผู้รับเหมาในการจัดลำดับชั้น
รวมทั้งการแนะนำวิธีปฏิบัติและการทำงานร่วมกับบริษัทเพื่อให้ได้คุณภาพตามที่บริษัทต้องการ

โดยบริษัทตระหนักถึงวิธีปฏิบัติเพื่อสร้างพันธ์มิตรทางธุรกิจกับผู้รับเหมาเป็นเรื่องสำคัญ
จึงให้ความสำคัญในการพิจารณาปริมาณงานก่อสร้างที่จะมอบหมายให้แก่ผู้รับเหมาอย่างเหมาะสมและสม่ำเสมอโดยคำนึงถึงความพร้อมของผู้รับเหมาทั้งกำลังคน
และกำลังเงิน เป็นสำคัญ
บริษัทยังเปิดโอกาสแก่ผู้รับเหมารายใหม่เข้ามาร่วมงานกับบริษัทเพื่อรองรับปริมาณงานก่อสร้างที่เพิ่ม

การกำหนดราคาก่อสร้างอย่างยุติธรรม ระยะเวลาการเบิกจ่ายเงินตามงวดงาน
การให้การสนับสนุนในการปฏิบัติงานทั้งโฟร์แมนและวิศวกรของบริษัท
ได้สร้างบรรยากาศการร่วมงานที่ดี ส่งผลถึงการก่อสร้างที่ได้มาตรฐาน และมีคุณภาพ ในปี 2552
บริษัทได้เริ่มนำระบบ Site Management
มาพัฒนาเพื่อควบคุมมาตรฐานการก่อสร้างของบริษัทให้เป็นมาตรฐานเดียวกันทุกโครงการ
ซึ่งระบบนี้จะช่วยให้ผู้รับเหมามีความมั่นใจในการทำงานร่วมกับบริษัทและพร้อมที่จะเติบโตไปกับบริษัทอย่างมั่นคงยิ่งขึ้น
การสร้างบรรยากาศความร่วมมือระหว่างผู้รับเหมากับบริษัทในการทำงาน
ส่งผลให้ความเสี่ยงในการขาดแคลนผู้รับเหมานั้นอยู่ในระดับต่ำ

2.6 ความเสี่ยงจากภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัย

บริษัทได้ตระหนักถึงประเด็นนี้
และได้มีการเตรียมแผนงานเพื่อรักษาส่วนแบ่งของตลาดและการรุกเพิ่มเข้าไปในบาง
Segmentation ที่ยังมีช่องว่าง รวมทั้งเพิ่มส่วนแบ่งตลาดปัจจุบัน โดยบริษัทมีการกำหนด นโยบาย
และแผนพัฒนาธุรกิจ 3 ปี สำหรับการเตรียมความพร้อมเพื่อการเปิดโครงการใหม่
การเพิ่มสินค้าให้ตรงความต้องการของสภาวะตลาดปัจจุบัน
รวมทั้งการขยายกลุ่มลูกค้าไปในจังหวัดที่มีศักยภาพที่มีการเติบโตต่อเนื่อง

ปี 2552 บริษัทได้ดำเนินกลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์เพื่อให้สอดคล้องสภาพเศรษฐกิจ
ภาวะราคาน้ำมันเพื่อรองรับความต้องการของผู้บริโภคตั้งแต่ระดับราคา 1.2-20 ล้านบาทขึ้นไป
โดยแบ่งลักษณะผลิตภัณฑ์ตามแบรนด์ เพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเลือกได้ตามความต้องการของผู้บริโภค
โดยทุกทำเลของโครงการจะอยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนที่เกิดขึ้นแล้ว
และจะเกิดขึ้นในอนาคตอันใกล้ทำให้สามารถรองรับความต้องการของผู้บริโภคในทุกกลุ่มลูกค้า
(Segmentation) และทุกทำเล
โดยบริษัทยังคงเน้นสภาพแวดล้อมภายในโครงการที่บริษัทได้ลงทุนเพื่อให้เกิดบรรยากาศอันร่มรื่นภายในโครงการโดยมีรางวัลจากการจัดการสภาพแวดล้อมดีเด่น
(EIA Monitoring Awards) ติดต่อกัน 4 ปี (2548-2551) และ ในปี 2551
บริษัทได้รับรางวัลบ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงานจากกรมพัฒนาพลังงานทดแทน และ อนุรักษ์พลังงาน
กระทรวงแรงงานเป็นรางวัล “ รางวัลบ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงานดีเด่น “ 10 รางวัล จาก 7
แบบบ้าน และ 3 โครงการ

ในปี 2553 บริษัทและบริษัทย่อยมีแผนการเปิดโครงการใหม่
เพื่อเพิ่มส่วนแบ่งตลาดแยกตามประเภทผลิตภัณฑ์ ดังนี้ โครงการบ้านเดี่ยว จำนวน 4 โครงการ
ระดับราคาที่ 3-5 ล้าน มูลค่ารวมประมาณ 6,240 ล้านบาท ทาวน์เฮ้าส์ แบรนด์ The Villa
(โดยบริษัทย่อย” เอสเตท “) จำนวน 4-5 โครงการ ระดับราคาที่ 1.8 - 2 ล้านบาท
มูลค่ารวมประมาณ 3,713 ล้านบาท คอนโดมิเนียม แบรนด์ เมโทรพาร์ค และเมโทรสกาย จำนวน
2 โครงการ ระดับราคาที่ 2-5 ล้านบาท มูลค่ารวมประมาณ 6,555 ล้านบาท คอนโดมิเนียม
แบรนด์ Uniloft ( โดยบริษัทย่อย “ไบรท์” ) จำนวน 3 โครงการ ระดับราคาที่ 1.0-2.0
ล้านบาท มูลค่ารวมประมาณ 4,500 ล้านบาท รวม โครงการเปิดใหม่ ปี 2553 จำนวน 14
โครงการ มูลค่าประมาณ 21,000 ล้านบาท ในทำเลต่าง ๆ ซึ่งรวมกับโครงการปัจจุบัน 15
โครงการ ที่อยู่ระหว่างดำเนินการมีมูลค่าโครงการคงเหลือรวม 21,066 ล้านบาท
บริษัทและบริษัทย่อยจะมีโครงการรวม ในปี 2553 เป็นจำนวน 29 โครงการ คิดเป็นมูลค่า
42,066 ล้านบาท บริษัทมั่นใจนโยบายการขยายเปิดโครงการในทำเลต่าง ๆ
จะช่วยเพิ่มส่วนแบ่งการตลาดในแต่ประเภทของผลิตภัณฑ์
จากประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจของบริษัทและชื่อเสียงบริษัทจะสามารถลดระดับความเสี่ยงในการแข่งขันได้อย่างมีนัย

2.7 ความเสี่ยงในการชำระคืนหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิแปลงสภาพ

เมื่อวันที่ 25 พฤศจิกายน 2548 บริษัทได้ออกและเสนอขายหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิแปลงสภาพเป็นหุ้นสามัญ
จำนวน 200,000 หน่วย มูลค่าหน่วยละ 100 เหรียญสหรัฐฯ มูลค่ารวมจำนวน 20
ล้านเหรียญสหรัฐฯ โดยมีรายละเอียดดังนี้

  -------------------- -------------------------------------------------------------------------------
  วันเริ่มใช้สิทธิแปลงสภาพ   : 25 พฤษภาคม 2550

  วันครบกำหนดไถ่ถอน      : 25 พฤศจิกายน 2553

  อัตราดอกเบี้ย           : ร้อยละ 3.50 ต่อปี

  อัตราแปลงสภาพ         : หุ้นกู้ 1 หน่วย ต่อ 658.4 หุ้นสามัญ หรือคิดเป็นราคาหุ้นละ 6.25 บาท

  เงื่อนไขอื่นๆ            : สำหรับหุ้นกู้ส่วนที่ไม่ได้ใช้สิทธิแปลงสภาพจะชำระคืนเป็นจำนวน 131.60 เหรียญสหรัฐฯ ต่อหน่วย
                       โดยกำหนดอัตราแลกเปลี่ยนไว้ที่ 41.15 บาทต่อเหรียญสหรัฐฯ ซึ่ง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551
                       บริษัทได้บันทึกสำรองสำหรับหุ้นกู้ส่วนที่ไม่ได้ใช้สิทธิแปลงสภาพตามอายุของหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิแปลงสภาพจำนวน
                       809.15 ล้านบาท
  -------------------- -------------------------------------------------------------------------------

อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัท (D/E Ratio) ณ 31 ธันวาคม 2552 เท่ากับ 1.12
เท่า คิดเป็นสัดส่วนหนี้สินที่เกิดจากการออกหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิแปลงสภาพคิดเป็นร้อยละ 11.26
ของหนี้สินรวมทั้งหมดของบริษัทและบริษัทย่อย ทั้งนี้
จากการที่บริษัทมีการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรอย่างต่อเนื่อง
บริษัทมีความมั่นใจในสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทว่ามีความสามารถเพียงพอในการจ่ายชำระหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยของหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิแปลงสภาพดังกล่าว
รวมทั้งผู้ถือหุ้นกู้ไม่ด้อยสิทธิแปลงสภาพดังกล่าวไม่มีสิทธิไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนวันครบกำหนดไถ่ถอน (Put
Option)

2.8 ความเสี่ยงจากการค้ำประกันบริษัทย่อย

บริษัทมีบริษัทย่อยที่ให้การค้ำประกัน จำนวน 2 บริษัท คือ บริษัท เอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัด
ซึ่งบริษัท ถือหุ้น 100% ของทุนจดทะเบียนที่เรียกชำระแล้ว จำนวน 1,000 ล้านบาท
ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภท บ้านเดี่ยว ได้แก่ โครงการ เพอร์เฟคเพลส สุขุมวิท
77 – สุวรรณภูมิ และ โครงการ เพอร์เฟค พาร์ค – สุวรรณภูมิ โดยบริษัทได้ค้ำประกันวงเงินกู้
และวงเงิน สินเชื่อในวงเงิน 2,132.4 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2552
มียอดหนี้เงินกู้สถาบันการเงินคงค้าง 272.7 ล้านบาท และหนี้ตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 355 ล้านบาท
และ บริษัท ไบร์ท ดีเวลลอปเมนท์ กรุงเทพ จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้น 99.94%
ของทุนจดทะเบียนที่เรียกชำระแล้ว จำนวน 1 ล้านบาท ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ประเภท อาคารชุดพักอาศัย ได้แก่ โครงการ เมโทร สกาย รัชดา
โดยบริษัทได้ค้ำประกันวงเงินหุ้นกู้ จำนวน 462 ล้านบาท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552
ยอดหุ้นกู้คงเหลือ 187.15 ล้านบาท

การค้ำประกันของบริษัทฯนั้น เป็นการค้ำประกันตามสัดส่วนการถือหุ้น
และที่ผ่านมาโครงการที่ดำเนินการภายใต้บริษัท เอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัดนั้น
สามารถสร้างรายได้ให้กับบริษัทอย่างต่อเนื่อง ซึ่งโครงการ เพอร์เฟคเพลส สุขุมวิท 77 –
สุวรรณภูมิ มีความคืบหน้าในการขายไปแล้ว 60% และโครงการ เพอร์เฟค พาร์ค – สุวรรณภูมิ
(เฟส 1) มีความคืบหน้าในการขายไปแล้ว 56% โดยมีมูลค่าโครงการคงเหลือรวม ณ 31 ธันวาคม
2552 จำนวน 2,675 ล้านบาท ส่วนโครงการที่ดำเนินการภายใต้บริษัท ไบร์ท ดีเวลลอปเมนท์
กรุงเทพ จำกัด คือ โครงการ เมโทร สกาย รัชดา (เฟส 1) มีความคืบหน้าในการขายไปแล้ว
32% มีมูลค่าโครงการคงเหลือ ณ 31 ธันวาคม 2552 จำนวน 753 ล้านบาท

แม้ว่าความเสี่ยงต่างๆที่เกิดจากการค้ำประกันในบริษัทย่อยนั้น จะกระทบต่อบริษัทฯ
โดยตรงในฐานะผู้ถือหุ้นใหญ่ แต่อย่างไรก็ตามภาระหนี้สินในการค้ำประกันบริษัทย่อยทั้งหมดนั้น
ได้แสดงไว้ในงบการเงินรวมของบริษัทซึ่ง ณ 31 ธันวาคม 2552 บริษัท และบริษัทย่อย มีหนี้สินรวม
เท่ากับ 7,656.6 ล้านบาท เปรียบเทียบกับส่วนของผู้ถือหุ้นรวม 6,820.1 ล้านบาท
คิดเป็นอัตราส่วนหนี้ สินรวมต่อทุน 1.12 เท่า โดยเพิ่มขึ้นจาก 0.93 เท่า เมื่อสิ้นปี 2551
เนื่องจากการที่บริษัทมีการลงทุนในที่ดินบริเวณต่างๆ
เพื่อรองรับการขยายตัวจึงทำให้หนี้สินรวมเพิ่มขึ้นแต่เมื่อเทียบกับข้อจำกัดในการก่อหนี้ (Financial
Covenant) รวมที่อัตราส่วนหนี้สิน ต่อทุนที่กำหนดไม่เกิน 1.75 เท่า
และอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่เพิ่มขึ้นไม่ส่งผลกระทบต่อเงื่อนไขทางการเงินที่บริษัทได้กู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินหรือจากการที่บริษัทเข้าค้ำประกันการออกหุ้นกู้ของบริษัทย่อย
(บริษัทไบร์ท ดีเวลลอปเม้นท์ กรุงเทพ จำกัด)
ที่กำหนดเงื่อนไขให้บริษัทซึ่งเป็นผู้ค้ำประกันต้องดำรงอัตราส่วนหนี้สินทางการเงินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่เกิน
2 เท่า