ล

3.1 การเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการที่สำคัญของการประกอบธุรกิจ

3.1.1 ประวัติความเป็นมา

  บริษัท ณุศาศิริ จำกัด (มหาชน) (“บริษัทฯ”) (เดิมชื่อ บริษัท อั่งเปา แอสเสท จำกัด
  (มหาชน), บริษัท ไทยเกรียง กรุ๊ป จำกัด (มหาชน)) จดทะเบียนเป็นบริษัทจำกัด เมื่อวันที่ 19
  สิงหาคม 2503 เพื่อดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับสิ่งทอ โดยเมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2535
  หุ้นสามัญของบริษัทฯ ได้เข้าเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ แห่งประเทศไทย
  (“ตลาดหลักทรัพย์ฯ”) และได้แปรสภาพเป็นบริษัทมหาชนในปี 2537

  เนื่องจากผลขาดทุนในช่วงปี 2536-2540 ส่งผลทำให้ในปี 2541 บริษัทฯ
  ได้รับแจ้งจากตลาดหลักทรัพย์ฯ
  เรื่องการเข้าเกณฑ์อาจถูกเพิกถอนจากการเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
  และตลาดหลักทรัพย์ฯ มีคำสั่งเปลี่ยนหมวดการซื้อขายหุ้นสามัญของบริษัทฯ จากหมวดสิ่งทอ
  เป็นหมวดบริษัทจดทะเบียนที่อยู่ระหว่างแก้ไขดำเนินการ (REHABCO) ต่อมาบริษัทฯ
  ได้ดำเนินการแก้ไขตามแผนการแก้ไขให้พ้นเหตุเพิกถอนดังกล่าว ตลาดหลักทรัพย์ฯ
  จึงอนุมัติให้หุ้นสามัญของบริษัทฯ เปิดทำการซื้อขายในหมวด REHABCO อีกครั้งในเดือน เมษายน
  2546

จากการเปิดการค้าเสรี รวมถึงการยกเลิกระบบการจัดสรรโควต้าสิ่งทอในต้นปี 2548
ทำให้ภาวการณ์แข่งขันในตลาดการค้ารุนแรงอย่างมากทั้งในประเทศและต่างประเทศ
ส่งผลให้ราคาขายของสินค้าสิ่งทอลดลง และทำให้บริษัทฯ ต้องประสบกับภาวะขาดทุน
และมีปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงิน ตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงสั่งห้ามซื้อขายหุ้นของบริษัทฯ
จนกว่าจะพ้นเหตุเพิกถอนและย้ายกลับหมวดปกติ และเมื่อเดือนกรกฎาคม 2549
ตลาดหลักทรัพย์ฯได้ยกเลิกหมวด REHABCO และย้ายบริษัทฯ
ไปอยู่ในกลุ่มบริษัทจดทะเบียนที่แก้ไขการดำเนินงานไม่ได้ตามกำหนด (Non-Performing Group)

จากการที่บริษัทฯ ได้ยุติการประกอบธุรกิจด้านสิ่งทอ ในปี 2549
โดยหยุดการผลิตในส่วนโรงปั่นด้ายและโรงทอในเดือนกุมภาพันธ์ 2549
และหยุดการผลิตในส่วนของแผนกการ์เม้นท์ทั้งหมดในเดือนมิถุนายน 2549 เมื่อวันที่ 22 ธันวาคม
2549 ตลาดหลักทรัพย์ฯ
ได้แจ้งเพิ่มเหตุเข้าข่ายอาจถูกเพิกถอนจากการเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนอีกเหตุหนึ่ง เนื่องด้วย
บริษัทฯมีการหยุดประกอบกิจการเกือบทั้งหมด และสินทรัพย์ที่ใช้ในดำเนินงานของบริษัทฯ
ได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

ในการดำเนินธุรกิจภายหลังจากการหยุดกิจการสิ่งทอ บริษัทฯมีโครงการที่จะดำเนินธุรกิจใหม่ คือ
ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2551 บริษัทฯพยายามปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงิน
2 แห่ง และในที่สุด
ก็ประสบความสำเร็จในการปรับโครงสร้างหนี้และมีกำไรจากการปรับโครงสร้างหนี้
บริษัทฯจึงได้เริ่มประกอบธุรกิจ ด้านอสังหาริมทรัพย์
โดยการเป็นนายหน้าขายห้องชุดและมีรายได้จากธุรกิจนายหน้าซื้อขายคอนโดมิเนียม ปี 2552
บริษัทได้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจังโดยเข้าไปลงทุนซื้อห้องชุดคอนโดมิเนียม
และที่ดินพร้อม สิ่งปลูกสร้างเพื่อขาย โดยบริษัทฯเข้าซื้อทรัพย์สินจาก บริษัท ณุศาศิริ แกรนด์ จำกัด
( มหาชน ) และ บริษัท เคเอ็มพี พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด จากกลุ่ม ณุศาศิริ
เป็นทรัพย์สินโครงการอสังหาริมทรัพย์รวม 5 โครงการ ในมูลค่ารวมไม่เกิน 2,490.00 ล้านบาท
เพื่อเป็นทรัพย์สินในการดำเนินธุรกิจ และดำเนินการบริหารต่อ
โดยบริษัทฯได้เป็นเจ้าของเครื่องหมายการค้า “ณุศาศิริ”
ซึ่งเป็นแบรนด์เดิมที่มีชื่อเสียงในกลุ่มลูกค้าระดับบนอยู่แล้ว และบริษัทฯ ยังได้รับสิทธิ
ให้ใช้เครื่องหมายบริการ “บ้านกฤษณา” ในโครงการบ้านกฤษณา-พระราม 5
ซึ่งเป็นแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักพอสมควร
สินทรัพย์ที่ซื้อมาตามมติที่ประชุมผู้ถือหุ้นของบริษัทฯเมื่อเดือนกรกฎาคม 2552
เพื่อเป็นทรัพย์สินและทำให้บริษัทฯ มีผลประกอบการกำไร
เพื่อแก้ไขเหตุแห่งการถูกเพิกถอนหลักทรัพย์ออกจากการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ
สินทรัพย์ที่ซื้อมาประกอบด้วย

1) พื้นที่ส่วนพลาซ่าของอาคารชุด โครงการณุศาศิริ แกรนด์ คอนโด (สุขุมวิท - เอกมัย)

2) ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโครงการณุศาศิริ สาทร - วงแหวน

3) ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของ โครงการณุศาศิริ สาทร - ปิ่นเกล้า

4) ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของโครงการณุศาศิริ พระราม 2 และ

5) โครงการบ้านกฤษณา พระราม 5 – กาญจนาภิเษก

โดยชำระเป็นเงินสดไม่เกิน 1,500 ล้านบาทและชำระเป็นหุ้นเพิ่มทุนให้กลุ่มณุศาศิริไม่เกิน 3,304.
38 ล้านหุ้น ในราคาหุ้นละ 0.35 บาท คิดเป็นมูลค่าไม่เกิน 1,156.53 ล้านบาท
และเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท อั่งเปา แอสเสท จำกัด (มหาชน) ต่อมาในปี 2553
ได้เปิดตัวโครงการในนามบริษัทฯอีก 2 โครงการ ได้แก่

1)  โครงการคอนโดมิเนียม Up Ekamai ถนนเอกมัย

2)  โครงการคอนโดมิเนียม Parc Exo ถนนเกษตร-นวมินทร์

3.1.2 ลักษณะการประกอบธุรกิจ

ภายหลังจากที่บริษัทฯ สามารถปิดการขายโครงการได้รวม 2 โครงการ คือ โครงการณุศาศิริ
สาทร-วงแหวน และณุศาศิริ สาทร-ปิ่นเกล้า ในปี 2555 บริษัทฯ
จึงได้เข้าลงทุนในจังหวัดที่มีศักยภาพทางการตลาดเพิ่มเติมอีก 4 โครงการ ได้แก่

1)  โครงการบ้านสุขภาพ ภายใต้ชื่อโครงการ Nusa Chevani@ Pattaya
    โดยมีทำเลที่ตั้งอยู่บนถนน

สุขุมวิท อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี

2)  โครงการหมู่บ้านสุขภาพ ภายใต้ชื่อโครงการ My Ozone โดยมีทำเลที่ตั้งอยู่บริเวณ
    บ้านซับเศรษฐฐี อำเภอปากช่อง จังหวัดนครราชสีมา

3)  โครงการคอนโดมิเนียม ภายใต้ชื่อ โครงการ Condotel De’Aqua
    โดยมีทำเลที่ตั้งอยู่บนถนน

สุขุมวิท อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี

4 ) โครงการบ้าน ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว และอาคารพาณิชย์ ภายใต้ชื่อ บ้าน ณ ราธร
โดยมีทำเล ที่ตั้งอยู่บนถนนสุวินทวงศ์ กรุงเทพมหานคร

นอกเหนือจากการเข้าลงทุนในโครงการใหม่เพิ่มเติม 4 โครงการข้างต้นแล้วนั้น บริษัทฯจัดตั้ง
บริษัทย่อย ได้แก่ บริษัท ณุศา วอเตอร์แลนด์ จำกัด
เข้าทำการศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนโครงการสวนน้ำ และศูนย์การค้า ( Shopping
Plaza Center ) ซึ่งถือเป็นธุรกิจใหม่ของกลุ่มบริษัทฯ โดยใช้กลยุทธ์กระจายการลงทุน
ไปยังอุตสาหกรรมอื่น เพื่อลดความเสี่ยงของบริษัทฯ

3.1.3 การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเงินทุน

ในปี 2555 บริษัทฯ มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเงินทุน ที่สำคัญ ดังนี้

บริษัทฯ ได้รับการอนุมัติจากที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้น ครั้งที่ 1/2555 เมื่อวันที่ 30 เมษายน 2555
ให้ลดทุน จดทะเบียนของบริษัท โดยการตัดหุ้นจดทะเบียนที่ยังมิได้นำออกจำหน่าย จำนวน
2,207,010,211 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท จากทุนจดทะเบียนจำนวน 6,500,000,000
บาท เป็นทุนจดทะเบียนใหม่ จำนวน 4,292,989,789 บาท แบ่งออกเป็นหุ้นจำนวน
4,292,989,789 หุ้น และ มีมติให้ลดทุนจดทะเบียนและทุนชำระแล้วของบริษัทจากเดิมจำนวน
4,292,989,789 บาท ให้เป็นทุนจดทะเบียนและทุนชำระแล้วจำนวน 1,703,567,377 บาท
เพื่อนำทุนจากการลดทุนมาชดเชยส่วนต่ำกว่ามูลค่าหุ้นและผลขาดทุนสะสม
โดยการลดจำนวนหุ้นสามัญตามสัดส่วนการถือหุ้น ในอัตรา 2.52 หุ้นต่อ 1 หุ้น และ
มีการอนุมัติให้เพิ่มทุนจดทะเบียนของบริษัทแบบมอบอำนาจทั่วไป (General Mandate) จำนวน
680,432,623 หุ้น แบ่งออกเป็นหุ้นสามัญจำนวน 680,432,623 หุ้นมูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท
จากทุนจดทะเบียนเดิมจำนวน 1,703,567,377 บาท
(ทุนจดทะเบียนภายหลังการลดทุนจดทะเบียนและทุนชำระแล้วโดยการลดจำนวนหุ้น
ตามสัดส่วนการถือหุ้น) เป็นทุนจดทะเบียนใหม่จำนวน 2,384,000,000 บาท
แบ่งออกเป็นหุ้นสามัญจำนวน 2,384,000,000 หุ้น

มติที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้นของบริษัท ณุศาศิริ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 1/2555 ลงวันที่ 30 เมษายน
2555 ได้มีมติอนุมัติจัดสรรหุ้นสามัญเพิ่มทุน จำนวน 680,432,623 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1.00
บาท เพื่อเสนอขายให้แก่ ผู้ถือหุ้นเดิมตามสัดส่วนการถือหุ้น จำนวนไม่เกิน 510,432,623 หุ้น และ
เสนอขายให้แก่บุคคลในวงจำกัด จำนวน ไม่เกิน 170,000,000 หุ้น ที่ประชุมคณะกรรมการบริหาร
ครั้งที่ 11/2555 เมื่อวันที่ 21 กันยายน 2555 ได้มีมติอนุมัติ การจัดสรรหุ้นสามัญเพิ่มทุน
ให้บุคคลในวงจำกัด ครั้งที่ 1 จำนวน 100,000,000 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1.00 บาท และ
ที่ประชุมคณะกรรมการบริหาร ครั้งที่ 12/2555 เมื่อวันที่ 8 ตุลาคม 2555
ได้มีมติอนุมัติการจัดสรรหุ้นสามัญ เพิ่มทุนให้บุคคลในวงจำกัด ครั้งที่ 2 อีก จำนวน 70,000,000
หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1.00 บาท

มติที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของ บริษัท ณุศาศิริ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 1/2555 เมื่อวันที่ 23
พฤศจิกายน 2555 ยกเลิกหุ้นสามัญที่เหลือจำนวน 510,432,623 หุ้น และเพิ่มทุนใหม่ จำนวน
600,000,000 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท
เพื่อเสนอขายให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมตามสัดส่วนการถือหุ้นจำนวนไม่เกิน 200,000,000 หุ้น
และบุคคลในวงจำกัดจำนวนไม่เกิน 400,000,000 หุ้น โดยให้คณะกรรมการบริษัทและ/หรือ
บุคคลที่คณะกรรมการบริษัทมอบหมายเป็นผู้มีอำนาจจัดสรร ฯลฯ นั้น

ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัท ครั้งที่ 10/2555 ลงวันที่ 28 พฤศจิกายน 2555
ได้มีมติอนุมัติการจัดสรรหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้กับบุคคลในวงจำกัด ครั้งที่ 1 จำนวน 200,000,000 หุ้น
มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1.00 บาท และที่ประชุมคณะกรรมการบริหาร ครั้งที่ 14/2555 ลงวันที่ 18
ธันวาคม 2555 มีมติอนุมัติการจัดสรรหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้บุคคล ในวงจำกัด ครั้งที่ 2 จำนวน
200,000,000 หุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1.00 บาท ณ วันที่31 ธันวาคม 2555 บริษัทมี
ทุนจดทะเบียน 2,473,567,377 บาท และทุนจดทะเบียนที่ชำระแล้ว 2,273,567,377 บาท

3.2 โครงสร้างรายได้

ภาพรวมการประกอบธุรกิจของกลุ่มบริษัท หลังจากที่บริษัทฯหยุดกิจการทางด้านสิ่งทอ
และเปลี่ยนโครงสร้างการดำเนินธุรกิจมาเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ เมื่อปี 2551 บริษัทฯ
มีรายได้ตั้งแต่ปี 2553 ดังนี้

  -------------------------- ------------- -------- ------------- --------- ------------- ---------
  ประเภทรายได้                31 ธันวาคม              31 ธันวาคม               31 ธันวาคม     
                             2555                   2554                    2553          

                             จำนวนเงิน      ร้อยละ    จำนวนเงิน      ร้อยละ     จำนวนเงิน      ร้อยละ

  การขายที่ดินและบ้านพร้อมที่ดิน     494,341,400   91.03%   750,936,494   95.25%    360,966,000   57.00%

  การขายคอนโด                -             -        -             -         236,926,000   37.41%

  การรับจ้างก่อสร้าง             1,399,364     0.25%    4,897,082     0.63%     13,036,000    2.06%

  การให้เช่าและบริการที่เกี่ยวข้อง   10,293,631    1.90%    23,838,082    3.02%     20,309,000    3.21%

  รายได้อื่นๆ                   37,047,218    6.82%    8,688,904     1.10%     2,056,000     0.32%

  รายได้รวม                   543,081,615   100%     788,360,563   100%      633,293,000   100.00%
  -------------------------- ------------- -------- ------------- --------- ------------- ---------

3.3 เป้าหมายในการดำเนินธุรกิจ

  บริษัทฯ
  ตั้งเป้าหมายในการดำเนินธุรกิจในการที่จะเป็นหนึ่งในผู้นำธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร

ได้แก่ การซื้อขาย การเป็นนายหน้า การพัฒนาโครงการเต็มรูปแบบ
เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้แก่ผู้ถือหุ้นและสร้าง ความยั่งยืนในระยะยาว