3. ลักษณะการประกอบธุรกิจ

3.1 ประวัติความเป็นมาและพัฒนาการที่สำคัญ

บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ “บริษัทฯ” ก่อตั้งขึ้นในปี 2532
เดิมชื่อบริษัท เอฟ เอฟ พี จำกัด ซึ่งต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท โอเอไอ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นเป็นครอบครัวพันตำรวจโททักษิณและคุณหญิงพจมาน ชินวัตร และ
ปี 2546 ได้เปลี่ยนเป็น บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน)
บริษัทฯดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร
โดยเน้นจุดเด่นความเป็นผู้นำด้านเทคโนโลยีสารสนเทศและเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน

การดำเนินธุรกิจของบริษัทฯเริ่มจากธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าโดยในปี 2538
บริษัทฯได้ลงทุนสร้างอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ซึ่งเป็นอาคาร Smart Building
ที่มีจุดเด่นด้านเทคโนโลยีสารสนเทศและเทคโนโลยีประหยัดพลังงานได้เปิดดำเนินการในกลางปี
2543 และเป็นอาคารได้รับรางวัลอาคารดีเด่นทั้งจากในประเทศและต่างประเทศ ต่อมาในปี 2545
บริษัทฯได้ปรับเปลี่ยนบทบาทและทิศทางการดำเนินธุรกิจ
โดยขยายธุรกิจเข้าสู่การเป็นผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ยังคงรักษาภาพลักษณ์ในการเป็นผู้นำเรื่องเทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม

ปี 2546 บริษัทฯ เข้าลงทุนในกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค (ANET)
ซึ่งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้อง โดยมีสัดส่วนการถือหน่วยลงทุนร้อยละ 30
คิดเป็นมูลค่า 360 ล้านบาท ซึ่ง ANET ได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คืออาคารชินวัตร ทาวเวอร์ 1
และ 2 ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานให้เช่า และในปีเดียวกันบริษัทฯได้มีการปรับโครงสร้างกลุ่มบริษัทฯ
เพื่อให้บริษัทฯมีการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร โดยบริษัทฯได้เพิ่มทุนจดทะเบียนอีก
710 ล้านบาท เป็น 2,564 ล้านบาท เพื่อเข้าไปซื้อหุ้นของบริษัท โอเอไอ แอสเสท จำกัด บริษัท
อัพคันทรี่ แลนด์ จำกัด และบริษัท วี.แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด จากครอบครัวชินวัตร

บริษัทฯได้แปรสภาพเป็นบริษัทมหาชนจำกัดและเพิ่มทุนจดทะเบียนอีก 93.6 ล้านหุ้น หรือ 936
ล้านบาท ทำให้บริษัทฯ มีทุนจดทะเบียนทั้งสิ้นเท่ากับ 3,500 ล้านบาท
และได้เข้าเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลัก ทรัพย์แห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน
2546 โดยทำการขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวน 64.6 ล้านหุ้น ให้แก่ประชาชนทั่วไป ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2553 บริษัทฯมีทุนชำระแล้วเท่ากับ 3,219 ล้านบาท

การเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการที่สำคัญในช่วง 3 ปี

ปี 2551 กองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค
ได้รับมติเอกฉันท์จากผู้ถือหน่วยลงทุนให้ขยายอายุโครงการออกไปอีก 2 ปี
โดยจะครบกำหนดอายุกองทุนในวันที่ 28 กรกฎาคม 2553 ในวันที่ 15 ตุลาคม 2551
อัยการฝ่ายคดีพิเศษมีความเห็นสั่งไม่ฟ้องคดีบริษัทฯ
ต่อศาลในข้อกล่าวหาว่ากระทำผิดตามพระราชบัญญัติหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ.2535
มาตรา65 และ มาตรา278 ต่อมาเมื่อวันที่ 5 พฤศจิกายน 2551
กรมสอบสวนคดีพิเศษมีความเห็นไม่ฟ้องบริษัทฯตามมาตรา 146
ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญาแล้วส่งผลให้คดีเป็นอันยุติ

ปี 2552
บริษัทฯได้มีการปรับโครงสร้างองค์กรเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารงานและรองรับการเติบโต
โดยการควบรวมสายงานพัฒนาทรัพย์สินแนวราบและแนวสูงซึ่งพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย
ให้เป็นสายงานเดียวกันภายใต้การรับผิดชอบของประธานเจ้าหน้าที่ด้านปฏิบัติการ

ปี 2553 บริษัทฯ
ถูกคำสั่งของศูนย์อำนวยการแก้ไขสถานการณ์ฉุกเฉินระงับการทำธุรกรรมทางการเงินกับสถาบันการเงินในเดือนพฤษภาคม
ซึ่งทางบริษัทฯ ได้มีการเข้าชี้แจงและยื่นคำร้องเพื่อขอทำธุรกรรมทางการเงินโดยทันที
โดยทุกคำร้องได้รับการพิจารณาอนุมัติให้ดำเนินการได้ตามปกติ และ ต่อมาในเดือนสิงหาคม
ศอฉ.ได้ออกคำสั่งยกเลิกคำสั่งห้ามการทำธุรกรรมทางการเงินทั้งหมด

เดือนกรกฎาคม 2553 บริษัทฯได้เข้าซื้ออาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2
จากกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค (ANET) มูลค่ารวม 1,200 ล้านบาท
ตามข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขาย โดย ANET ได้ครบกำหนดอายุกองทุนในเดือนกรกฎาคม และ
ปิดกองทุนในเดือนสิงหาคม

ในปี 2553 บริษัทฯ ได้เปิดโครงการใหม่รวม 11 โครงการ มูลค่ารวมทั้งสิ้น 9,165 ล้านบาท
แบ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยว 6 โครงการ โครงการทาวน์เฮ้าส์ 2 โครงการ และ
โครงการคอนโดมิเนียม 3 โครงการ

ปี 2553 มีผู้ใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญตามใบสำคัญแสดงสิทธิ์ที่ออกให้แก่ กรรมการ พนักงาน และ
ที่ปรึกษาบริษัท (โครงการ ESOP ) จำนวนรวม 1,034,400 หุ้น

วันที่ 18 พฤษภาคม 2553 บริษัทฯ จ่ายเงินปันผลในอัตราหุ้นละ 0.90 บาท จำนวน 321 ล้านหุ้น
รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 288.90 ล้านบาท

3.2 ภาพรวมการประกอบธุรกิจของบริษัทฯและบริษัทย่อย

บริษัทฯและบริษัทย่อยประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร อันประกอบไปด้วย

(1) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ดำเนินการโดยบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด
    (มหาชน) บริษัท โอเอไอ แอสเสท จำกัด และบริษัท วี.แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

(2) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า ดำเนินการโดยบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น
    จำกัด (มหาชน) บริษัท โอเอไอ แอสเสท จำกัด และ บริษัท อัพคันทรี่ แลนด์ จำกัด

(3) ธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารงาน ดำเนินงานโดยบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด
    (มหาชน)

โครงสร้างการถือหุ้นในบริษัทย่อย

[]

บริษัทย่อยและกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค มีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   บริษัท โอเอไอ แอสเสท จำกัด ก่อตั้งขึ้นเมื่อ 14 มีนาคม 2534 โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม
    2553 มีทุนจดทะเบียน 100 ล้านบาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญ 10 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ 10 บาท
    ชำระค่าหุ้นเต็มมูลค่า ดำเนินธุรกิจให้เช่าอาคารสำนักงาน
    และพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย

-   บริษัท อัพคันทรี่ แลนด์ จำกัด ก่อตั้งขึ้นเมื่อ 1 พฤษภาคม 2533 โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม
    2553 มีทุนจดทะเบียน 300 ล้านบาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญ 30 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ 10 บาท
    ชำระค่าหุ้นเต็มมูลค่า ดำเนินธุรกิจให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ

-   บริษัท วี.แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ก่อตั้งขึ้นเมื่อ 21 มีนาคม 2535 โดย ณ วันที่ 31
    ธันวาคม 2553 มีทุนจดทะเบียน 10 ล้านบาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญ 1 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ 10
    บาท ชำระค่าหุ้นเต็มมูลค่า ดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขาย

-   ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 กองทุนรวมแอสเสท เน็ตเวิร์ค ได้มีการปิดกองทุนแล้ว
    โดยกองทุนมีรายละเอียดข้อมูล ดังนี้

กองทุนรวมแอสเสท เน็ตเวิร์ค (ANET)
ซึ่งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้องและเป็นกองทุนประเภทกองทุนปิด
ก่อตั้งเมื่อเดือนกรกฎาคม 2546 มีจำนวนเงินทุนของโครงการเท่ากับ 2,000 ล้านบาท
และเสนอขายหน่วยลงทุนในเบื้องต้นแล้ว 1,200 ล้านบาท มีกำหนดอายุโครงการ 5 ปี
และสามารถขยายอายุโครงการได้อีก 2 ปีตามมติผู้ถือหน่วยลงทุน ซึ่งเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2551
ผู้ถือหน่วยลงทุนมีมติให้ ANET ขยายอายุโครงการออกไปอีก 2 ปี โดยจะครบกำหนดวันที่ 28
กรกฎาคม 2553 มีวัตถุประสงค์ในการก่อตั้งเพื่อลงทุนในอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2
ทั้งนี้บริษัทฯถือหน่วยลงทุนใน ANET ในสัดส่วนร้อยละ 30
ของหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดของ ANET
โดยบริษัทฯจะได้รับผลตอบแทนในฐานะผู้ถือหน่วยลงทุนประเภท ข.[1]
ภายหลังจากที่ผู้ถือหน่วยลงทุนประเภท ก.[2]
ได้รับเงินปันผลหรือคืนเงินจากการลดมูลค่าหน่วยลงทุน ตามที่กำหนดในรายละเอียดโครงการ ทั้งนี้
ANET มีบุคคลที่เกี่ยวข้องของบริษัทฯเป็นผู้ถือหน่วยลงทุนประเภท ก. อีกในสัดส่วนร้อยละ 25
ซึ่งจากสัดส่วนการถือหน่วยลงทุนของบริษัทฯและบุคคลที่เกี่ยวข้องที่เกินร้อยละ 50
จึงถือว่าบริษัทฯมีอำนาจควบคุมใน ANET ทำให้ ANET มีลักษณะเป็นบริษัทย่อยของบริษัทฯ

นอกจากนี้ บริษัทฯได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับ ANET
โดยบริษัทฯหรือบุคคลที่บริษัทฯกำหนดจะต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารชินวัตรทาวเวอร์
1 และอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 2 และทรัพย์สินในอาคารดังกล่าวและสิ่งปลูกสร้างอื่นในที่ดินนั้น
ในวันครบกำหนด 5 หรือ 7 ปีนับแต่วันที่จดทะเบียนจัดตั้งกองทุน ในราคา 1,200 ล้านบาท รวมทั้ง
ANET มีสิทธิกำหนดให้บริษัทฯหรือบุคคลที่บริษัทฯกำหนดรับโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าว
หากมีการผิดสัญญาเช่าที่ดินและอาคารระหว่างผู้เช่าหลักกับ ANET หรือ ANET มีมติเลิกกองทุน

ในวันที่ 28 กรกฎาคม 2553 กองทุนได้ครบกำหนด 7 ปี และ มีการชำระบัญชีและทำการปิดกองทุน
เมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2553 โดยก่อนสิ้นสุดอายุกองทุน บริษัทฯ
ได้ซื้ออาคารทั้งสองจากกองทุนตามเงื่อนไขและข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ได้ทำไว้
ในราคารวม 1,200 ล้านบาท

ทั้งนี้ บริษัทฯยังมีบริษัทที่เกี่ยวข้องซึ่งดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มิได้รวมอยู่ในกลุ่มบริษัทฯ
อย่างไรก็ตามบริษัทที่เกี่ยวข้องทั้งหมดแม้จะมีบุคคลกลุ่มผู้ถือหุ้นใหญ่เป็นกลุ่มเดียวกันกับบริษัทฯแต่ลักษณะธุรกิจเป็นการประกอบธุรกิจที่แตกต่างคนละประเภทกับธุรกิจของบริษัทฯทั้งด้านผลิตภัณฑ์
การให้บริการ และกลุ่มลูกค้า
และไม่มีส่วนหนึ่งส่วนใดในธุรกิจของบริษัทที่เกี่ยวข้องที่จะก่อให้เกิดการแข่งขันทางธุรกิจระหว่างกัน
ทั้งไม่ก่อให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ต่อบริษัทฯในทุกด้าน

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯและบริษัทย่อยมีโครงการที่ดำเนินการดังต่อไปนี้

+----------------------------+------------------------------+----------+
| ธุรกิจ                       | โครงการ/บริษัทฯ                | ผ        |
|                            |                              | ู้ดำเนินการ |
+----------------------------+------------------------------+----------+
| ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย  | กรานาดา ปิ่นเกล้า               | SC       |
|                            |                              |          |
|                            | แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด วิภาวดี  | SC       |
|                            |                              |          |
|                            | แกรนด์ บางกอก บูเลอวาร์ด        | SC       |
|                            | สาทร-ราชพฤกษ์                 |          |
|                            |                              | SC       |
|                            | บางกอก บูเลอวาร์ด รามอินทรา     |          |
|                            | กม.2                         | SC       |
|                            |                              |          |
|                            | บางกอก บูเลอวาร์ด สาทร-ปิ่นเกล้า  | SC       |
|                            |                              |          |
|                            | บางกอก บูเลอวาร์ด              | SC       |
|                            | รัชดา-รามอินทรา2               |          |
|                            |                              | SC       |
|                            | ไลฟ์ บางกอก บูเลอวาร์ด รามอินทรา |          |
|                            | 23                           | SC       |
|                            |                              |          |
|                            | ไลฟ์ บางกอก บูเลอวาร์ด          | SC       |
|                            | วงแหวน-อ่อนนุช                 |          |
|                            |                              | SC       |
|                            | วิสต้า วันเอทโอ รัชวิภา           |          |
|                            |                              | SC       |
|                            | เซ็นทริค ซีน รัชวิภา              |          |
|                            |                              | SC       |
|                            | เซ็นทริค รัชดา-สุทธิสาร           |          |
|                            |                              |          |
|                            | เดอะ เครสท์ พหลโยธิน 11        |          |
|                            |                              |          |
|                            | เดอะ เครสท์ ร่วมฤดี             |          |
+----------------------------+------------------------------+----------+
| ธ                          | อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1          | SC       |
| ุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า |                              |          |
|                            | อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 2          | SC       |
|                            |                              |          |
|                            | อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3          | SC       |
|                            |                              |          |
|                            | อาคารสำนักงานขนาดกลาง 2 แห่ง   | SC,OA    |
|                            |                              |          |
|                            | อาคารสถานีชุมสายโทรศัพท์เคลื่อนที่   | UL       |
+----------------------------+------------------------------+----------+
| ธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารงาน      | บริษัทที่เกี่ยวข้องกัน               | SC       |
+----------------------------+------------------------------+----------+

3.  โครงสร้างรายได้

(หน่วย : ล้านบาท)

  ----------------------------- ----------- ---------- -------- ---------- -------- ---------- --------
  รายได้                         ผู้ดำเนินการ   ปี 2553              ปี 2552              ปี 2551     

                                            รายได้      %        รายได้      %        รายได้      %

                                                                                               

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย     SC, OA      5,787.34   87.29    3,902.84   82.19    3,208.57   79.58

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า   SC, OA, UL, 828.70     12.50    829.33     17.46    812.37     20.15
                                ANET**                                                         

  อื่นๆ*                          SC, OA, UL, 13.98      0.21     16.64      0.35     11.12      0.27
                                VL, ANET**                                                     

  รวม                                       6,630.02   100.00   4,748.81   100.00   4,032.06   100.00
  ----------------------------- ----------- ---------- -------- ---------- -------- ---------- --------

หมายเหตุ

  * รายได้อื่น ๆ ประกอบด้วย รายได้จากกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจากเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
  รายได้จากเงินประกันที่ลูกค้าคืนพื้นที่ก่อนครบอายุสัญญาและดอกเบี้ยรับจากเงินลงทุนระยะสั้น

  ** อายุโครงการของกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์คได้สิ้นสุดลงในวันที่ 28 กรกฎาคม 2553
  และได้ชำระบัญชีเสร็จสิ้นเมื่อวันที่ 24 สิงหาคม 2553

3.4 เป้าหมายการดำเนินธุรกิจ (Goal)

บริษัทฯมีเป้าหมายในการเป็นบริษัทชั้นนำในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร
โดยเน้นการผสมผสานของธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งเป็นแหล่งรายได้ระยะยาว
และการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยเพื่อขาย ซึ่งเป็นแหล่งรายได้ที่ช่วยสร้างการเติบโต
ทั้งนี้เพื่อเป็นการสร้างสมดุลของรายได้

บริษัทฯดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยคำนึงถึงความพร้อมและความสมบูรณ์แบบให้กับลูกค้า
ด้วยแนวคิดที่พัฒนาอย่างสร้างสรรค์และใส่ใจในทุกรายละเอียด โดยให้ความสำคัญกับ 5
ความสมบูรณ์แบบภายใต้มาตรฐานของเอสซี แอสเสท คือ

-   การออกแบบที่ปรับเปลี่ยนได้อย่างลงตัว

-   ทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพ

-   สังคมที่มีคุณภาพ

-   ความปลอดภัยที่ได้มาตรฐาน

-   เทคโนโลยีอัจฉริยะ

โดยบริษัทฯจะเน้นการลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในด้านโครงการพักอาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงเป็นหลักเพื่อสร้างฐานรายได้ให้เติบโต
อย่างไรก็ตามบริษัทฯยังต้องการขยายธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าให้ยังคงรักษาสัดส่วนของรายได้ระยะยาวได้อย่างเหมาะสม
และเป็นการป้องกันความเสี่ยงจากการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจ
นอกจากนี้บริษัทฯยังมีเป้าหมายในการพัฒนาสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non-Performing
Assets-NPAs) ซึ่งรวมถึงอาคาร ที่ดินเปล่า อาคารที่ยังสร้างไม่แล้วเสร็จ
ที่มีศักยภาพสูงและอยู่ในทำเลที่ดี เพื่อนำมาฟื้นฟูให้เสร็จสมบูรณ์เพื่อขายหรือให้เช่าต่อไป

[1] หน่วยลงทุนประเภท ข. คือ
หน่วยลงทุนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับเงินปันผลจากการลงทุนหรือได้รับเงินคืนจากการลดทุนหลังจากที่ผู้ถือหน่วยลงทุนประเภท
ก. ได้รับไปแล้ว

[2] หน่วยลงทุนประเภท ก. คือ
หน่วยลงทุนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับเงินปันผลจากการลงทุนก่อนหน่วยลงทุนประเภท ข.
ในอัตราคงที่ตามที่คณะกรรมการลงทุนมีมติให้จ่ายเงินปันผล
และมีสิทธิที่จะได้รับเงินคืนจากการลดทุนก่อนผู้ถือหน่วยลงทุนประเภท ข.