4.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัทมีนโยบายที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ให้เช่า
โดยแบ่งผลิตภัณฑ์สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นประเภทต่างๆ ซึ่งสามารถสรุปได้ดังนี้

ก) ธุรกิจขายที่ดินเปล่าและบ้านพร้อมที่ดิน

  บริษัทได้ตัดสินใจเข้าดำเนินการบริการโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวด้วยการซื้อทรัพย์

จากบริษัท ณุศาศิริ แกรนด์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท เคเอ็มพี พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
ที่มีประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจประเภทดังกล่าว โดยการพิจารณาจากทำเลที่เหมาะสม
มีโอกาสในการขายและการทำการตลาด สามารถแบ่งกลุ่มผลิตภัณฑ์เป็น 2 กลุ่มหลักๆ ดังนี้

1. บ้านเดี่ยวระดับ A สำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับสูง ราคาเริ่มต้นที่ 10.0 ล้านบาท

มีเกณฑ์ในการเลือกซื้อที่ชัดเจนและมีเหตุผล คำนึงถึงคุณภาพของบ้าน การส่งมอบบ้าน
ตลอดจนราคาที่เหมาะสม ใช้ชื่อโครงการว่า “ณุศาศิริ” มุ่งเน้นให้ลูกค้าได้ใช้ชีวิตที่รื่นรมย์
ในสังคมคุณภาพ

  2. บ้านเดี่ยวระดับ B สำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ระดับกลาง ราคาเริ่มต้น 5.0 ล้านบาท
  ซึ่งเป็น

ระดับราคาที่มีอุปสงค์มาก กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มที่เริ่มต้นสร้างครอบครัว
ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดี ต้องการเลือกซื้อบ้านที่ตอบสนองความต้องการทั้งด้านรูปแบบ พื้นที่ใช้สอย
คุณภาพของบ้าน การส่งมอบบ้าน และราคาที่เหมาะสม ปัจจุบันมีโครงการ “บ้านกฤษณา พระราม
5” เพียงโครงการเดียว  ในอนาคตอาจมีโครงการบ้านเดี่ยวระดับ B  เพิ่มเติม 
โดยจะไม่ใช้ชื่อบ้านกฤษณาอีก เนื่องจากได้รับสิทธิเพียงโครงการเดียว แต่จะใช้ชื่อโครงการ
ที่แตกต่างกันออกไปตามความเหมาะสม

ข) ธุรกิจขายพื้นที่ และให้เช่าพื้นที่ ในส่วนของพลาซ่าทางด้านสุขภาพ

  บริษัทได้เล็งเห็นโอกาสทางด้านธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับด้านสุขภาพ ในโครงการ “แบงคอคเมดิ

เพล็กซ์” (BMC) ซึ่งเป็นศูนย์กลางทางการแพทย์ ยาและอุปกรณ์การแพทย์ ที่ทันสมัยที่สุดในเอเชีย
ด้วยแนวคิดที่เน้นเรื่องสุขภาพและให้คำปรึกษาแก่กลุ่มลูกค้า
โดยมีกลุ่มธุรกิจและบุคคลที่เป็นกลุ่มเป้าหมายสำหรับการขายพื้นที่ และให้เช่าพื้นที่ ได้แก่คลินิก
สถานพยาบาล ร้านขายยา ร้านอาหาร แพทย์และนักลงทุนด้านสุขภาพ

ค) ธุรกิจรับจ้างก่อสร้าง ที่ตอบสนองการความต้องการของลูกค้าในโครงการบ้านเดี่ยวระดับ A
เท่านั้น

ง) ธุรกิจประเภทคอนโดมีเนียมเนียม Low-Rise และ High-Rise

  ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างพัฒนาคอนโดมิเนียมเพื่อขาย 2 โครงการด้วยกันได้แก้ โครงการ

คอนโดมิเนียม UP Ekamai Condominium บริเวณถนนเอกมัย และโครงการ คอนโดมิเนียม
Parc Exo Condominium บริเวณ ถนนเกษตร นวมินทร์

4.2 โครงการของบริษัท

บริษัทมีโครงการที่ดำเนินงานอยู่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 ดังนี้

[]

4.3 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ภาวะอุตสาหกรรมของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถสรุปได้ดังนี้

สำหรับแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2553 ยังคงมีโอกาสเติบโตต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา แต่คง
ลดความร้อนแรงลง เพราะปีนี้ไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์
ในเรื่องการลดค่าธรรมเนียมการโอนต่างๆ ลง
ซึ่งจะเห็นได้ว่านโยบายรัฐมีผลสะท้อนให้เห็นในการกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัยจริง
โดยที่ผ่านมาภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมกับกลุ่มรับเหมาก่อให้เกิดมูลค่าทางเศรษฐกิจ สูงถึง 2.7
แสนล้านบาท คิดเป็น 6.2% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (จีดีพี)
แต่หากมองถึงการกระตุ้นไปยังธุรกิจต่อเนื่องจะมีสัดส่วนสูงถึง 25% ของจีดีพี

โดยในรอบ 3 ไตรมาสแรกของปี 2553 สถาบันการเงินทุกแห่งให้สินเชื่อบ้านรวมกันทั่วประเทศ
ประมาณ 281,300 ล้านบาท คาดว่ายอดรวมทั้งปี 2553 ไม่ต่ำกว่า 330,000 ล้านบาท
ส่วนยอดโอนกรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภททั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลรวมกันในช่วง
10 เดือนแรกของปี 2553 อยู่ที่ประมาณ 147,000 หน่วย คาดว่ายอดรวมทั้งปี 2553 ไม่ต่ำกว่า
170,000 หน่วย สำหรับคอนโดมิเนียมใหม่มียอดเปิดตัวสูงถึงประมาณ 66,000 หน่วย
ทั้งนี้หลังจากคณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงินได้กำหนดเกณฑ์ LTV ใหม่เมื่อวันที่ 12
พฤศจิกายน 2553 และคณะกรรมการนโยบายการเงินได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 3 ใน 4
ครั้งสุดท้ายของปี ทำให้ยอดคอนโดมิเนียมใหม่ลดลงเหลือเพียงไม่ถึง 2,000 หน่วยในเดือนธันวาคม

สำหรับในปี 2554
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่าผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์และรายย่อยนอกตลาดจะยังคงเดินหน้าเปิดโครงการคอนโดมิเนียมต่อ
แต่จำนวนหน่วยที่เปิดใหม่จะลดลง หรือเน้นทำโครงการขนาดเล็กลง
จำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปี 2554 จะน้อยกว่าที่มีการเปิดในปี 2553
โดยจะหันไปทำโครงการแนวราบ ประเภททาวน์เฮ้าส์แทน

4.4 กลยุทธ์การแข่งขัน

บริษัทมีกลยุทธ์ต่างๆ เพื่อส่งเสริมการจำหน่ายดังนี้

  4.4.1 กลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์

บริษัทให้ความสำคัญอย่างมากกับการออกแบบและการจัดวางผังโครงการ
การจัดการสภาพแวดล้อมของโครงการ ระบบสาธารณูปโภคและรักษาความปลอดภัยของโครงการ
รวมถึงการออกแบบบ้าน พื้นที่ใช้สอยภายนอกและภายในบ้าน คุณภาพการผลิต
ความคงทนในด้านการใช้งาน การเลือกใช้วัสดุที่สอดคล้องกับแนวทางการอยู่อาศัย ความปลอดภัย
การบริการหลังการขาย อีกทั้งยังแสวงหานวัตกรรมใหม่ๆ
เพื่อเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับบ้านที่ลูกค้าได้ตัดสินใจซื้อ ทั้งนี้เพื่อให้ลูกค้าได้ใช้ชีวิตที่รื่นรมย์
ในสังคมคุณภาพ

ในส่วนของโครงการบ้านเดี่ยว บริษัทฯรังสรรค์โครงการให้มีพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ มีทะเลสาบ
มีสวนสาธารณะที่เป็นกรีนโซนขนาดใหญ่ ในส่วนของผลิตภัณฑ์
บริษัทมีผลิตภัณฑ์ที่สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้า แบ่งได้ออกเป็น 2 กลุ่ม

1. บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย และพร้อมเข้าอยู่

บริษัทมีบ้านสร้างเสร็จตามแบบมาตรฐาน และพร้อมให้ลูกค้าเข้าอยู่
โดยบ้านทุกหลังจะต้องผ่านการตรวจสอบคุณภาพจากหน่วยงานควบคุมคุณภาพก่อนที่จะเสนอขายลูกค้า

2. บ้านที่ลูกค้าสามารถปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยจากแบบมาตรฐาน (Flexible Function)

จากการศึกษาความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของบริษัท
พบว่ามีลูกค้าที่มีความต้องการในการปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้สอยทั้งภายนอกและภายในบ้าน
บริษัทจึงจัดให้มีสินค้าที่สามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้ากลุ่มนี้

ในส่วนของโครงการคอนโดมีเนียม
บริษัทฯมีสินค้าที่จะตอบสนองคนเมืองเพื่อความสะดวกในการเดินทาง
โดยเปิดตัวคอนโดมิเนียมโดยใช้ชื่อ UP Condominium
เพื่อสะท้อนถึงชีวิตคนเมืองที่ต้องการมีชิวิตที่อัพเกรดขึ้น โดยมีราคาเริ่มต้นเพียง 2.3 ล้านบาท
นอกจากนี้ บริษัทยังมีคอนโดมิเนียม Low-Rise ชื่อ Parc Exo Condominium บนทำเลชุมชนใหม่
ถนนเกษตร นวมินทร์ เป็นการตอบโจทก์คนรุ่นใหม่ที่ใส่ใจในสุขภาพ
เป็นคอนโดที่มีพื้นที่ส่วนกลางมากกว่าข้อกำหนด และยังจัดให้มี Sport Mall
ภายในโครงการคอนโดมิเนียมที่จะให้ลูกบ้านสามารถเลือกออกกำลังกายได้หลากหลาย
โดยมีราคาเริ่มต้นเพียง 1.3 ล้านบาท

4.4.2 กลยุทธ์ด้านราคา

บริษัทได้กำหนดราคาขายเพื่อสร้างแรงจูงใจและความคุ้มค่าของสินค้า
ตามความเหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจ และกำลังซื้อของลูกค้า โดยคำนึงถึงต้นทุนของบริษัทเป็นหลัก
อีกทั้งมีการเปรียบเทียบราคาของบริษัทกับคู่แข่งบริเวณเดียวกัน
การตั้งราคาของบริษัทจะตั้งราคาที่ถูกกว่าโครงการระดับเดียวกันเพื่อให้ผู้บริโภคได้สินค้าและราคาที่สมเหตุสมผลที่สุด

4.4.3 กลยุทธ์ด้านการจำหน่าย และช่องทางการจำหน่าย

บริษัทมีการจำหน่ายสินค้าโดยใช้วิธีการขายผ่านพนักงานขาย ณ สำนักงานขายที่ตั้งอยู่ที่โครงการ
ซึ่งจะมีการแสดงสินค้าตัวอย่างให้ลูกค้าได้เห็นถึง คุณภาพของโครงการ คุณภาพของสินค้า
งานตกแต่งที่สามารถสร้างบรรยากาศที่ดีสำหรับการขาย

บริษัทยังมีการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายผ่านงานแสดงบ้านและที่อยู่อาศัยต่างๆ นอกจากนั้น
บริษัทยังมีช่องทางการขายที่เกิดจากการแนะนำของลูกค้าเก่าในโครงการ

4.4.4 กลยุทธ์ด้านการส่งเสริมการขาย

บริษัทเน้นการทำส่งเสริมการขายเพื่อให้ลูกบ้านได้รับผลประโยชน์สูงสุด
โดยเน้นการคล่องตัวในการบริหารการเงินของลูกค้า
โดยให้ลูกค้าสามารถเลือกการผ่อนชำระเงินดาวน์ที่ต่ำ
อีกทั้งลูกค้ายังได้สิทธิประโยชน์จากการแนะนำเพื่อน ญาติ มีซื้อโครงการของบริษัท
นอกจากนี้บริษัทจะเน้นการ
ลดแลกแจกแถมให้แก่ผู้ซื้อเพื่อให้ผู้ซื้อได้รับผลประโยชน์จากการซื้อโดยตรง

4.5 กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทเป็นลูกค้าระดับกลางถึงระดับบน มีขนาดครอบครัวตั้งแต่ 2-6 คน
เป็นเจ้าของกิจการ ผู้บริหารระดับสูง เจ้าหน้าที่รัฐวิสาหกิจ และพนักงานบริษัทเอกชน

4.6 การจัดหาผลิตภัณฑ์

4.6.1 การจัดให้ได้มาซึ่งที่ดินและสินค้า

บริษัทมีนโยบายที่จะเข้าครอบครองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างในโครงการที่มีความเป็นไปได้
ทั้งนี้การครอบครองดังกล่าวจะถูกพิจารณาจากผลการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
สภาวการณ์ของตลาด การแข่งขัน ความต้องการของลูกค้า และความเหมาะสมทางการลงทุน

4.6.2 วัสดุก่อสร้าง

บริษัทมีนโยบายที่จะใช้วัสดุที่มีคุณภาพดี คงทน แข็งแรง ตามมาตรฐานอุตสาหกรรม
เหมาะกับตำแหน่งสินค้า และกลุ่มเป้าหมายของบริษัท

บริษัทแบ่งวิธีการได้มาซึ่งวัสดุก่อสร้างเป็น 3 วิธี ได้แก่

-   ติดต่อโดยตรงกับบริษัทผู้ผลิต โดยผ่านฝ่ายจัดซื้อของบริษัท

-   ติดต่อบริษัทผู้ผลิตโดยผ่านตัวแทนจำหน่าย

-   มอบหมายให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ติดต่อ

4.6.3 ผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทมีนโยบายการร่วมงานกับผู้รับเหมาที่มีคุณภาพ
มีมาตรฐานการปฏิบัติงานที่กำหนดตามมาตรฐานของบริษัท
ตลอดจนมีการประเมินคุณภาพแลผลงานของผู้รับเหมา เพื่อใช้พิจาณาการจ้างงานครั้งต่อไป

4.7 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

บริษัทมีมาตรการป้องกันและควบคุมไม่ให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในด้านปัญหาสาธารณูปโภค เช่น
การจัดการขยะ ระบบระบายน้ำ เสียงที่เกิดจากการก่อสร้างที่อาจส่งผลกระทบต่อชุมชน
การรักษาความเป็นระเบียบเรียบร้อยของสถานที่ก่อสร้าง