3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

  3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทและบริษัทร่วมประกอบธุรกิจพัฒนาที่ดินและจัดสร้างที่อยู่อาศัยให้กับผู้บริโภค
โดยบริษัทจะเน้นรูปแบบโครงการหมู่บ้านจัดสรรเป็นหลัก
ทั้งนี้บริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านตามแบบของบริษัทเองต่ออีกทอดหนึ่ง
โดยบริษัทจะดำเนินการควบคุมโดยการจัดส่งวิศวกรและสถาปนิกของบริษัทเข้าไปตรวจสอบให้เป็นไปตามรูปแบบมาตรฐานที่วางไว้

  นอกจากนี้ บริษัทยังมีการให้บริการหลังการขายแก่ลูกค้าโดยการรับประกันบ้านเป็นระยะเวลา 1
  ปี นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ และเพิ่มระยะเวลารับประกันบ้านเป็น 2
  ปีสำหรับลูกค้าที่ซื้อบ้านตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2545 เป็นต้นไป
  พร้อมทั้งยังจัดให้มีการดูแลและการซ่อมบำรุงสโมสร สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น สวนพักผ่อน
  ตลอดจนสาธารณูปโภคอื่น ๆ ในโครงการ จนกระทั่งได้ก่อสร้างโครงการจนแล้วเสร็จ
  และโอนพื้นที่ส่วนกลางและสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้กับคณะกรรมการหมู่บ้านเพื่อดูแลต่อไป

  บริษัทและบริษัทร่วมมีโครงการที่กำลังดำเนินการพัฒนา ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 ดังนี้

[TABLE]

  หมายเหตุ บริษัท เอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัด ซึ่งมีโครงการดำเนินงาน 1 โครงการคือ
  เดอะแกรนด์ เพอร์เฟค สุขุมวิท 77
  ในปีที่ผ่านมาได้หยุดดำเนินการเนื่องจากอยู่ระหว่างปรับโครงสร้างหนี้ แต่เมื่อปลายปี 2546
  ได้เริ่มกลับมาทำการพัฒนาต่อ โดยใช้เงินทุนในการพัฒนาจาก บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค
  จำกัด (มหาชน) และได้เปลี่ยนชื่อโครงการเป็นโครงการเพอร์เฟค เพลส สุขุมวิท 77
  ซึ่งเป็นชื่อที่ลูกค้าคุ้นเคยและเพื่อเป็นการสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้โครงการ
  ลักษณะโครงการจะเน้นบ้านเดี่ยวขนาด 70 – 90 ตารางวา มีระดับราคาเฉลี่ยประมาณ 5.8
  ล้านบาท ทั้งนี้ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)
  ได้เข้ามีส่วนร่วมในการกำหนดแผนการตลาดในบริษัท เอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัด ด้วย
  ซึ่งคาดว่าจะเริ่มเปิดขายได้ประมาณกลางปี 2547 เมื่อวันที่ 30 ธันวาคม 2546
  บริษัทได้ทำสัญญาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้เรียบร้อยแล้ว

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

1.  การตลาด

  1) กลยุทธ์ทางการตลาด

  ผลิตภัณฑ์

  เพื่อการพัฒนาผลิตภัณฑ์ได้ตรงใจกับความต้องการด้านประโยชน์ใช้สอยและสอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค
  บริษัทจึงใช้นโยบายการจัดจ้างจากภายนอก (Outsourcing) ทีมสถาปนิกจากบริษัทชั้นนำ
  เพื่อให้สามารถมีข้อได้เปรียบในการแข่งขันกับคู่แข่งด้าน Product Design
  ความหลากหลายในตัวสินค้า เช่น บ้านในสวน สวนในบ้านพร้อมสวน 10 สไตล์ 20 รูปแบบ
  ด้วยแนวคิดบ้านสวย ออกแบบดี สร้างความน่าเชื่อถือในเรื่องคุณภาพและมาตรฐานของโครงการ
  เช่น สาธารณูปโภค สภาพแวดล้อมในโครงการ ระบบความปลอดภัย
  บริการหลังการขายและความมั่นคงของบริษัท ความพร้อมสินค้าก่อนขาย
  เพื่อทำให้ลูกค้าเกิดความมั่นใจ และตัดสินใจได้ง่ายขึ้น กลยุทธ์สร้างแบรนด์

1. MASTER PIECE สำหรับลูกค้าระดับบน ราคาประมาณ 9 ล้านบาทขึ้นไป

  2. PERFECT PLACE สำหรับลูกค้าระดับกลางถึงระดับบน ราคาประมาณ 5-7 ล้านบาทขึ้นไป

1.  3. MANEERIN สำหรับลูกค้าระดับเริ่มครอบครัว ราคาประมาณ 3-5 ล้านบาทขึ้นไป

  และการสร้างชุมชนที่มีคุณภาพการอยู่อาศัยที่ดี ภายใต้ชื่อ “เพอร์เฟค โฮม”
  เน้นในด้านการสร้างคุณค่าแก่ลูกค้า
  และเพื่อบ่งบอกถึงมาตรฐานของสินค้าของบริษัทซึ่งได้มาจากการทำวิจัยข้อมูลตามความต้องการของลูกค้า
  โดยใช้กลยุทธ์พันธมิตรธุรกิจในการส่งเสริมความเป็นชุมชนในบริเวณ Sport Multiplex หรือ
  Clubhouse ของแต่ละโครงการ พันธมิตรธุรกิจ อาทิ Black Canyon, Clarkhatch,
  V-Shop, KPN, Sindry

ทำเล

  ทำเลที่มีศักยภาพสูงในการขยายตัวจากตัวเมือง ทั้งโซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือ กรุงเทพฯตะวันออก
  และกรุงเทพฯตะวันตก รองรับการกระจายตัวในวงรัศมีไม่เกิน 20 กิโลเมตรจากศูนย์กลางธุรกิจ
  CBD (Central Business District)
  และต้องเป็นทำเลที่พร้อมด้วยสาธารณูปโภครองรับการขยายตัวของประชากร
  เมื่อผู้บริโภคเปรียบเทียบกับโครงการของคู่แข่งจะเห็นว่าโครงการของบริษัทอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีและพร้อมอยู่
  ใกล้เมืองกว่า การเดินทางสะดวกกว่า โดยในปี 2547
  บริษัทมีแผนที่จะเปิดโครงการใหม่คือบริเวณ อ่อนนุช, เอกมัย-รามอินทรา, พระราม 5
  รัตนาธิเบศร์ และโครงการต่อขยายในบริเวณเดิมคือ โซนรังสิต 50 ไร่ และโซนรามคำแหง
  เพื่อให้ครอบคลุมพื้นที่ได้กว้างขึ้น

ราคา

  เนื่องจากบริษัทมีนโยบายในการตั้งราคา
  ตามความเหมาะสมกับสภาวะตลาดและการแข่งขันโดยจะพิจารณากำหนดจากปัจจัยทางด้านต้นทุนค่าใช้จ่าย
  ทำเล แบบบ้าน เงื่อนไขทางการตลาดเปรียบเทียบกับคู่แข่งขัน ซึ่งมีหลายแนวทาง เช่น
  การตั้งราคาขายที่ต่ำกว่าคู่แข่งในทำเลเดียวกัน หรือ บ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าในราคาเดียวกัน
  หรือ การตั้งราคาใกล้เคียงกันสำหรับทำเลที่ใกล้กว่าคู่แข่ง หรือสูงกว่าบ้าง
  แต่ลูกค้าจะได้บ้านหลังใหญ่กว่า ซึ่งบริษัทให้ในสิ่งที่มีคุณค่าที่มากกว่า
  ดังนั้นลูกค้าจึงมองว่าคุ้มค่าในการตัดสินใจเลือกซื้อโครงการของบริษัท

การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

  ในปีที่ผ่านมาบริษัทใช้มาตรการทางการตลาดในลักษณะ Mass Marketing
  โดยเน้นการโฆษณาในมุมกว้าง และใช้ฝ่ายขายตั้งรับในลักษณะ Counter Sales
  และมีการใช้มาตรการทางการตลาดแบบ Direct Marketing มาผสมผสาน
  โดยที่ฝ่ายขายมีการเสนอขายในเชิงรุกด้วย โดยมีการวิเคราะห์และเสาะหากลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
  ใช้การโฆษณาในลักษณะที่สามารถใช้ได้กับหลายๆ
  โครงการซึ่งส่งผลให้ต้นทุนค่าโฆษณาลดลงแต่ยังคงมีประสิทธิภาพและประสิทธิผลที่ดี
  เสริมด้วยกิจกรรมทางการตลาด Event Marketing และ E -Marketing
  เพิ่มช่องทางการจัดจำหน่ายโดยใช้อินเตอร์เน็ต

การส่งเสริมการจำหน่าย

  บริษัทจะเลือกใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่เหมาะสมเพื่อกระตุ้นการซื้อของผู้บริโภค อาทิการทำ
  Co-promotion ร่วมกับคู่ค้า นั่นคือสถาบันการเงินจัดเงื่อนไขทางการเงินในรูปแบบพิเศษ เช่น
  สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ
  ข้อเสนอพิเศษสำหรับลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำคงที่ระยะสั้น ระหว่าง 1 – 3
  ปีแรก และการขยายระยะเวลากู้นาน

2) กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

เนื่องจากบริษัทวางเป้าหมายในการสร้างและขายบ้านในระดับปานกลางถึงค่อนข้างสูง ดังนั้น ลักษณะลูกค้าเป้าหมายของบริษัทสามารถแบ่งได้ใน 2 ลักษณะดังนี้

ด้าน Demographic

  - ระดับรายได้ : เน้นกลุ่มรายได้ต่อครัวเรือน 30,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป

  - สถานภาพ : กำลังจะสมรส หรือสมรสแล้ว มีบุตร 1 – 2 คน

  - รถยนต์ : อย่างน้อย1 คัน

  ด้าน Geographic

  - กลุ่มลูกค้าที่มีที่อยู่อาศัยเดิมในรัศมีไม่เกิน 10 กิโลเมตร จากโครงการ
  เนื่องจากลูกค้าจะมีความ คุ้นเคยกับเส้นทางและสถานที่ตั้งโครงการ

-   กลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการโครงการที่มีสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น
    หรือมีความพอใจในรูปแบบของโครงการ และสามารถเดินทางได้สะดวก

  3.2.2 ภาวะการแข่งขัน

  บริษัทเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เฉพาะบ้านเดี่ยวเท่านั้น
  สภาพการแข่งขันในธุรกิจบ้านเดี่ยวที่แบ่งตามทำเลที่ตั้งสามารถแบ่งได้เป็น 4 กลุ่ม ดังนี้

  กลุ่มที่ 1 โครงการที่มีทำเลดีมาก อยู่ในเขตเมือง (อยู่ในรัศมีไม่เกิน 15 กม.)

ในกลุ่มนี้มีการแข่งขันน้อย โดยมีจำนวนโครงการไม่มากและขนาดโครงการไม่ใหญ่มากนัก เนื่องจากไม่มีที่ดินที่ว่างเปล่าขนาดใหญ่ สำหรับบ้านเดี่ยวมีจำนวนไม่มากนักและจะมีราคาที่สูงมาก ส่วนใหญ่จะพัฒนาเป็นทาวน์เฮ้าส์ราคาแพง กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มลูกค้าระดับสูงที่ต้องการใช้ชีวิตในเขตเมือง

กลุ่มที่ 2 โครงการที่มีทำเลดี ใกล้เมือง (อยู่ในรัศมี 15-20 กม.)

  ในกลุ่มนี้ปัจจุบันมีการแข่งขันด้านการเปิดโครงการใหม่ ๆ ในทำเลใกล้เมืองมากขึ้น
  เนื่องจากที่ดินที่อยู่ใกล้เมืองหรือในทำเลที่ดีจะมีต้นทุนสูงตามการตัดถนนสายใหม่
  ซึ่งทำให้ที่ดินบริเวณใกล้เคียง สามารถพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรรได้อาทิ ถนนพระราม 5,
  ถนนอ่อนนุช, ถนนสาทรตัดใหม่ และถนนเอกมัย-รามอินทรา
  ปัจจุบันพฤติกรรมการซื้อบ้านของผู้บริโภคจะเน้นซื้อบ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่ เป็นบ้านคุณภาพ
  ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ซึ่งโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทฯ จัดอยู่ในกลุ่มนี้
  จึงได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า
  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกลุ่มชนชั้นกลางจนถึงชนชั้นกลางค่อนข้างสูง ราคาจะอยู่ระดับประมาณ
  5-8 ล้านบาท

กลุ่มที่ 3 โครงการย่านชานเมือง (รัศมี 20-30 กม.)

  ในกลุ่มนี้มีการแข่งขันสูง เนื่องจากบริเวณย่านชานเมืองจะมีราคาที่ดินไม่สูงมากนัก
  ทำให้มีผู้ประกอบการหลายรายมักกระจุกตัวอยู่ในรัศมี 20-30 กม.
  ส่งผลให้มีปริมาณสินค้าเสนอขาย (Supply) มากกว่าปริมาณความต้องการซื้อ (Demand)
  ทำให้มีการแข่งขันสูง เกิดภาวะสงครามราคา ทำให้ราคาขายค่อนข้างต่ำ
  ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีกำไรต่ำตามไปด้วย โครงการของบริษัทฯ บางส่วนจัดอยู่ในกลุ่มนี้

กลุ่มที่ 4 โครงการทำเลไม่ดีหรือออกนอกเมือง ส่วนใหญ่ขายไม่ได้

  ในอดีตอาจจะมีลูกค้าเลือกซื้อที่ดินในทำเลไม่ดีหรือยู่นอกเมือง
  เพราะมีต้นทุนต่ำมากและหวังว่าในอนาคตมูลค่าบ้านและที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นเมื่อความเจริญมาถึง
  แต่ในปัจจุบันลูกค้าส่วนใหญ่มักไม่เลือกซื้อเนื่องจากการเดินทางที่ไม่สะดวก
  จึงทำให้โครงการเหล่านี้มักมีปัญหาในการขาย

  นอกจากนี้ด้านผู้ประกอบการยังเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
  เนื่องจากสถานการณ์ตกต่ำของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ผ่านมาได้ส่งผลกระทบต่อผู้บริโภคอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
  ประกอบกับสถานการณ์ในปัจจุบันที่มีภาวะการแข่งขันสูงขึ้น
  ส่งผลให้ผู้บริโภคจำเป็นต้องศึกษาข้อมูลของผู้ประกอบการเพื่อประกอบการตัดสินใจด้วย
  โดยสามารถแบ่งผู้ประกอบการอออกได้เป็น 3 กลุ่มหลัก ดังนี้

1.  กลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีขนาดทุนจดทะเบียนมากกว่า 500 ล้านบาท
    และมีขนาดของสินทรัพย์มากกว่า 2,000 ล้านบาท

ส่วนมากจะมีโครงการที่พัฒนาพร้อมกันมากกว่า 5 โครงการขึ้นไป
โดยในกลุ่มนี้สามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มย่อย ดังนี้

กลุ่มที่ 1 ผู้ประกอบการที่มีที่ดิน (Land Bank) ที่จะพัฒนาอย่างจำกัด

  ส่วนมากผู้ประกอบการในกลุ่มนี้จะได้รับการร่วมทุนจากต่างประเทศ ซึ่งไม่เน้นการถือครองที่ดิน
  แต่มีเงินทุนใหม่ที่ได้รับเข้ามาภายหลังภาวะถดถอยของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  ผู้ประกอบการกลุ่มนี้มีข้อได้เปรียบสองประการหลัก คือ สามารถเลือกซื้อโครงการที่เป็น NPL
  เพื่อนำมาปรับปรุงและขายใหม่
  ส่งผลให้สามารถเปิดขายและปิดโครงการได้เร็วและมีกำไรค่อนข้างดี
  เนื่องจากโครงการเหล่านี้มีความพร้อมทั้งในด้านการขายและการพัฒนาบางส่วนแล้ว
  นอกจากนี้ยังสามารถเลือกซื้อ Land Bank ในทำเลหลักๆ ได้ในราคาค่อนข้างต่ำ
  ทำให้สามารถกระจายทำเลได้ในระยะเวลาอันสั้น

กลุ่มที่ 2 ผู้ประกอบการที่มีที่ดินที่พร้อมจะพัฒนา

  ผู้ประกอบการในกลุ่มนี้มักทำธุรกิจมาเป็นเวลานานและมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและพร้อมขาย
  ข้อได้เปรียบของผู้ประกอบการในกลุ่มนี้คือสามารถขยายโครงการในโครงการเดิม
  โดยไม่ต้องลงทุนเพื่อเปิดโครงการใหม่ ซึ่งต้องการเงินลงทุนที่สูง บริษัทฯ จัดอยู่ในกลุ่มนี้
  โดยในปี 2547 บริษัทฯ
  มีนโยบายในการขายโครงการเดิมเป็นหลักและมีการเปิดโครงการใหม่ในทำเลใหม่ด้วย

2.  กลุ่มผู้ประกอบการขนาดกลาง ที่มีทุนจดทะเบียน 100-500 ล้านบาท มีขนาดสินทรัพย์ไม่เกิน
    2,000 ล้านบาท

ผู้ประกอบการในกลุ่มนี้ ส่วนมากจะอยู่ในธุรกิจนี้มานาน
แต่ภายหลังได้จำหน่ายสินทรัพย์ออกไปแล้วและไม่มีการขยายโครงการมากนัก
จะมีโครงการที่พัฒนาพร้อมกัน 2-3 โครงการ
ซึ่งมีชื่อเสียงอยู่บ้างเนื่องจากได้พัฒนามาเป็นระยะเวลาหนึ่งแล้ว
และอยู่ในระหว่างการพัฒนาขึ้นเป็นบริษัทขนาดใหญ่
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความสามารถในการหาแหล่งเงินทุนและจัดซื้อที่ดินเพื่อขยายโครงการ

3.  กลุ่มผู้ประกอบการรายย่อยมีทุนจดทะเบียนต่ำกว่า 100 ล้านบาท

  ผู้ประกอบการในกลุ่มนี้ส่วนมากมีเงินทุนค่อนข้างต่ำ
  รายใดที่มีโครงการใกล้เสร็จสมบูรณ์จะได้เปรียบโครงการที่เริ่มต้นใหม่เพราะไม่ต้องลงทุนเพิ่มเติมมากนัก
  โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปัจจุบันพฤติกรรมของผู้บริโภคใช้วิจารณญาณในการเลือกซื้อบ้านมากขึ้น
  โดยมีการศึกษาข้อมูลอย่างละเอียด มีการพิจารณาเกี่ยวกับสภาพและการจัดการโครงการ
  และบางรายต้องเห็นบ้านสร้างเสร็จสมบูรณ์ก่อนจึงตัดสินใจซื้อ
  ด้วยเหตุผลข้างต้นส่งผลให้ผู้ประกอบการที่มีทุนน้อยหรือที่ไม่มีประสบการณ์ในการจัดการจะเสียเปรียบในการแข่งขัน

แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2547

แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2547 ด้านต่างๆ มีดังนี้

  ด้านการตลาด ในปี 2546 ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับความสนใจจากผู้บริโภคเป็นจำนวนมาก
  เนื่องจากภาพรวมเศรษฐกิจชัดเจนขึ้น อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำมาก
  ตลอดจนได้รับผลจากมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐบาล ในเรื่องค่าใช้จ่ายโอนกรรมสิทธิ
  และการลดหย่อนภาษี จึงทำให้มีการเปิดโครงการมากขึ้นในปี 2546 โดยเฉพาะบริษัทมหาชน
  อย่างไรก็ตามผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงให้ความสนใจกับโครงการที่อยู่ในรัศมี 20 กิโลเมตร ซึ่ง
  ความต้องการบ้านในตลาดบ้านระดับราคาปานกลางถึงสูงสามารถเพิ่มขึ้นได้อย่างรวดเร็ว
  เนื่องจากมีความพร้อมและกำลังในการซื้ออยู่แล้ว
  สำหรับความต้องการบ้านในตลาดบ้านราคาต่ำมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแต่ในเปอร์เซนต์ที่ไม่มากนัก
  ดังนั้นในปี 2547 ตลาดบ้านราคาต่ำบริเวณชานเมือง เช่น บางบัวทอง รังสิต-องครักษ์ และ
  มีนบุรี จะมีการแข่งขันกันสูงมาก ซึ่งจะทำให้เกิด Over Supply ในบางบริเวณ
  สำหรับทิศทางการขายบ้านในปี 2547 จะทำในลักษณะสร้างบ้านก่อนขาย ซึ่งเรียกว่า “
  บ้านพร้อมอยู่ ” ในสัดส่วนที่มากขึ้นกว่าปี 2546ด้านดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยที่ลดลง
  รวมทั้งภาวะเงินเฟ้อที่อยู่ในอัตราใกล้ 0% ทำให้อัตราดอกเบี้ยมีภาวะทรงตัวในอัตราที่ต่ำ
  แต่เนื่องจากภาวะการขยายตัวของเศรษฐกิจในปี 2547
  ทำให้มีแนวโน้มที่อัตราดอกเบี้ยจะเริ่มเพิ่มขึ้น
  แต่ยังไม่ส่งผลกระทบต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคมากนัก

  ด้านมาตรการของรัฐ
  จากการที่รัฐบาลมีนโยบายไม่ต่ออายุมาตรการทางด้านภาษีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  ทำให้เกิดการเร่งซื้อและเร่งโอนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงปลายปี 2546
  ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาสแรกปี 2547
  ซึ่งคาดว่าความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะเข้าสู่ภาวะปกติตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2547
  เป็นต้นไป

  ผู้บริโภค
  การตัดสินใจซื้อบ้านช่วงหลังวิกฤตอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลและความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการเป็นอันดับแรก
  รูปแบบที่อยู่อาศัยซึ่งผู้บริโภคต้องการมากที่สุดยังคงเป็นบ้านเดี่ยว รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์
  ความต้องการส่วนใหญ่เป็นการซื้อหาเพื่ออยู่อาศัยเอง
  โดยจำนวนผู้ที่สนใจซื้อบ้านใหม่จากโครงการจัดสรรมีค่อนข้างสูง

  สถาบันการเงิน ทั้งภาครัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารพาณิชย์เอกชน
  มีการแข่งขันเสนอโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำพิเศษ อัตราคงที่ในช่วงปีแรกๆ
  และระยะเวลาการผ่อนชำระยาว เพื่อจูงใจให้ซื้อบ้าน
  นอกจากนี้ธนาคารพาณิชย์หันมาสร้างรายได้จากสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีบ้าน หลักประกัน
  ซึ่งให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากว่าและสามารถเสนอบริการทางการเงินต่อเนื่องสำหรับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้
  ดังนั้นธนาคารจึงมีบทบาทในการสร้างตลาดด้วย

  กองทุนต่างชาติ เข้ามามีบทบาทมากขึ้น
  การมีผู้ร่วมทุนต่างชาติส่งผลให้ผู้บริหารต้องให้ความสำคัญกับระบบการบริหารที่เป็นสากลมากยิ่งขึ้น
  คำนึงถึงผลตอบแทนจากการลงทุนและการบริหารความเสี่ยง
  ในขณะเดียวกันก็ได้รับทักษะและเทคโนโลยีใหม่ๆ เข้ามาด้วย

  การก่อสร้างระบบอุตสาหกรรม ในช่วงการฟื้นตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  ทำให้ผู้ประกอบการต้องมีการวางแผนการผลิตและบริหารงานก่อสร้าง
  โดยผู้ประกอบการบางรายมีการว่าจ้างผู้รับเหมารายใหญ่มาดำเนินการก่อสร้าง
  เพื่อให้สามารถควบคุมค่าก่อสร้าง, คุณภาพงาน และระยะเวลาในการก่อสร้าง
  และสามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าในช่วงปีนี้ได้อย่างพอเพียง

1)  

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  3.3.1 ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุดิบ

  การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทนั้น วัตถุดิบหลักของบริษัทจะประกอบด้วยที่ดิน
  และวัสดุก่อสร้าง ที่ดินนั้นเป็นวัตถุดิบที่มีความสำคัญอย่างมากต่อการพัฒนาโครงการ
  ซึ่งบริษัทจะให้ความสำคัญต่อการจัดซื้อที่ดินเป็นอย่างมาก
  โดยปัจจัยที่จะนำมาพิจารณาในการซื้อที่ดิน ได้แก่ ทำเล ระบบสาธารณูปโภคของรัฐ
  โดยบริษัทจะมีการติดต่อซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินโดยตรงหรือผ่านนายหน้าค้าที่ดิน อย่างไรก็ตาม
  จากการที่บริษัทเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการแล้ว บริษัทจะดำเนินการซื้อ ขาย
  จำหน่ายที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นใด
  รวมตลอดจนการลงทุนและการขยายกิจการเพื่อประโยชน์ในการดำเนินธุรกิจของบริษัทต่อไปตามแนวทางที่กำหนดไว้ในแผน
  โดยบริษัทจะเน้นการพัฒนาโครงการเดิม และที่ดินที่มีอยู่ให้แล้วเสร็จ เพื่อชำระหนี้คืน
  ซึ่งปัจจุบันบริษัทมีที่ดินที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและที่ดินที่รอการพัฒนารวมพื้นที่ 1,534.91 ไร่
  นอกจากนี้บริษัทยังมีแผนจัดซื้อที่ดินเพื่อขยายโครงการอื่นๆ รวมถึงที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพสูง
  เพื่อประโยชน์ในการดำเนินธุรกิจของบริษัทในอนาคต

  วัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่แล้วผู้รับเหมาที่ทางบริษัทว่าจ้างจะเป็นผู้จัดหาซื้อเอง
  ยกเว้นวัสดุบางชนิดที่ต้องใช้ปริมาณมาก และไม่มีความแตกต่างหรือหลากหลายขนาด รุ่น สี ฯลฯ
  มากนัก รวมถึงวัสดุที่มีราคาแพงบริษัทจะสั่งซื้อเอง
  ทั้งนี้เพื่ออำนวยความสะดวกและลดภาระผู้รับเหมา
  นอกจากนี้วัสดุที่บริษัทสั่งซื้อส่วนใหญ่มักจะใช้ในขั้นตอนการก่อสร้างที่สามารถแยกจากขั้นตอนการทำงานของผู้รับเหมาได้อย่างชัดเจน
  เช่น เสาเข็ม ซึ่งบริษัทจะสั่งซื้อเสาเข็มเอง
  และยังช่วยให้บริษัทสามารถควบคุมงานก่อสร้างของผู้รับเหมาได้ด้วย
  สำหรับบ้านพร้อมอยู่ที่สร้างเสร็จแล้ว
  บริษัทอาจต้องสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างบางส่วนเพิ่มเติมและจัดจ้างให้ผู้รับเหมาเข้าทำการติดตั้งส่วนที่เพิ่มเพื่อการส่งมอบบ้าน

  ทั้งนี้ บริษัทไม่มีการซื้อวัตถุดิบรายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 30
  ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบทั้งหมดในช่วง 3 ปี ติดต่อกัน

  3.3.2 ขั้นตอนและเทคโนโลยีการผลิต

    ในด้านการผลิต บริษัทไม่มีข้อจำกัดในการผลิต
    เนื่องจากบริษัทใช้วิธีการก่อสร้างโดยจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างทั้งหมด
    การจัดหาผู้รับเหมาจะเป็นผู้รับเหมาขนาดกลาง
    เพื่อให้งานที่แต่ละผู้รับเหมารับผิดชอบมีความสมดุลกับขนาดและเงินลงทุน
    แต่เพื่อให้ได้บ้านที่มีคุณภาพเป็นไปตามมาตรฐานที่บริษัทกำหนด
    ดังนั้นการดำเนินขั้นตอนการก่อสร้าง
    บริษัทจะใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษตั้งแต่การคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีความชำนาญและมีความพร้อมในการลงทุน
    โดยการว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านในแต่ละแบบบ้านจะเป็นราคามาตรฐานเดียวกันสำหรับผู้รับเหมาแต่ละราย

    ในปี 2546 บริษัทขยายโครงการมากขึ้น และเน้นขายบ้านสร้างเสร็จเป็นส่วนใหญ่
    จึงจัดหาผู้รับเหมารายใหญ่เพิ่มอีก 2-3
    รายให้เข้ารับผิดชอบการก่อสร้างในโครงการใดโครงการหนึ่งหรือเฟสใดเฟสหนึ่ง ทั้งหมด
    ทั้งนี้เพื่อให้สามารถเร่งงานก่อสร้างให้ทันกับการขยายตัวของบริษัท
    และได้ให้การสนับสนุนผู้รับเหมารายเดิมที่ทำงานได้ดีและมีคุณภาพให้ได้รับงานอย่างต่อเนื่องและเพิ่มศักยภาพการรับงานไปตามจำนวนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นของบริษัทอีกด้วย

    ทั้งนี้ในระหว่างการก่อสร้างโครงการ
    บริษัทจะมีทีมงานวิศวกรและโฟร์แมนควบคุมงานก่อสร้างให้เป็นไปตามมาตรฐานทุกขั้นตอน
    มีหน่วยงานควบคุมมาตรฐานกลางที่จะคอยดูแลรักษามาตรฐานการก่อสร้างของทุกโครงการ
    มีการจัดฝึกอบรมให้กับทั้งทีมงานวิศวกร โฟร์แมนของบริษัท และของผู้รับเหมา
    มีการจัดทำคู่มือการก่อสร้าง
    และขั้นตอนการตรวจสอบงานก่อสร้างให้กับทีมงานของบริษัทและผู้รับเหมา

  3.4 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  ในการดำเนินการพัฒนาโครงการแต่ละโครงการ ก่อนการดำเนินการก่อสร้างโครงการใด ๆ
  ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 100 ไร่ขึ้นไป หรือโครงการที่มีจำนวนมากกว่า 500 แปลงขึ้นไป
  บริษัทจะต้องทำการศึกษารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมตามระเบียบวิธีการจัดสรรของกรมที่ดิน
  ซึ่งกำหนดให้บริษัทต้องดำเนินมาตรการหลายประการในการลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
  สำหรับโครงการที่มีขนาดพื้นที่เล็กกว่าพื้นที่ที่ระบุไว้ข้างต้น
  บริษัทก็ได้นำวิธีการปฏิบัติเช่นเดียวกับวิธีการข้างต้นมาใช้ ซึ่งการศึกษาผลกระทบดังกล่าว
  บริษัทจะทำการศึกษาเพียงครั้งแรกครั้งเดียวเมื่อจะเริ่มพัฒนาโครงการ
  เว้นแต่จะมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการจึงจะต้องมีการศึกษาผลกระทบต่อโครงการใหม่
  ที่ผ่านมา โครงการต่าง ๆ
  ของบริษัทได้ผ่านความเห็นชอบในมาตรการด้านการจัดการสิ่งแวดล้อมในโครงการจากหน่วยงานของรัฐที่มีหน้าที่พิจารณาเรื่องสิ่งแวดล้อมอย่างครบถ้วน

  ทั้งนี้ ภายหลังจากที่บริษัทได้ศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้วนั้น
  บริษัทจะว่าจ้างให้ผู้รับเหมาก่อสร้างดำเนินการรับเหมางานจากบริษัทเพื่อดำเนินการก่อสร้างทั้งโครงการต่อไป
  ซึ่งเงื่อนไขการว่าจ้างก่อสร้างโครงการดังกล่าวกำหนดให้ผู้รับเหมาก่อสร้างต้องเป็นผู้รับผิดชอบต่อค่าใช้จ่ายในการควบคุมสิ่งแวดล้อมเอง
  ดังนั้น
  บริษัทจึงไม่มีค่าใช้จ่ายในการควบคุมสิ่งแวดล้อมอื่นอีกนอกเหนือจากค่าใช้จ่ายเพื่อการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  3.5 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546
  บริษัทมีภาระผูกพันที่จะต้องส่งมอบสินค้าให้กับผู้ซื้อบ้านตามที่ระบุในสัญญาซื้อขาย
  โดยแบ่งเป็นภาระผูกพันในแต่ละโครงการ ดังนี้

  ------------------------------------------- ------------- ---------------
  ชื่อโครงการ                                   งานค้างส่งมอบ   

                                              หน่วย          ล้านบาท

  เพอร์เฟค เพลส รามคำแหง                       7             63.97

  เพอร์เฟค เพลส รัตนาธิเบศร์                      8             39.24

  มณียา มาสเตอร์พีซ รัตนาธิเบศร์                    5             56.06

  มณีรินทร์ เลค & พาร์ค ติวานนท์ วงแหวน             5             22.78

  มณีรินทร์ เอ็กซ์คลูซีฟ พาร์ค รังสิต                   9             40.73

  รวม                                         34            222.78
  ------------------------------------------- ------------- ---------------