2.3 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

2.3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ลักษณะการให้บริการของบริษัทสามารถแบ่งออกเป็นดังนี้

1)  การให้บริการเช่าพื้นที่ระยะสั้นและระยะยาว โดยส่วนใหญ่กว่าร้อยละ 60
    ของพื้นที่ที่สามารถให้เช่าได้ (Gross Leasable Area หรือ GLA)
    บริษัทให้เช่าพื้นที่ระยะยาวตั้งแต่ 10 ถึง 30 ปี และพื้นที่ส่วนที่เหลือจะให้เช่าระยะสั้นตั้งแต่ 1
    ถึง 3 ปี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการเช่า 3+3 ปี (3 ปี และมีสิทธิต่อสัญญาเช่าได้อีก 3 ปี)
    โดยสัญญาเช่าพื้นที่แต่ละสัญญาจะกำหนดราคาค่าเช่าพื้นที่ ระยะเวลาในการชำระค่าเช่า
    การปรับขึ้นค่าเช่าในอนาคต และเงื่อนไขในการเช่าไว้โดยละเอียด
    บริษัทจะทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลักโดยให้มีระยะเวลาของสัญญาเท่ากับสัญญาเช่าที่ดินที่ทำกับเจ้าของที่ดินในแต่ละโครงการ
    เพื่อให้กระแสรายได้ตรงกับค่าใช้จ่ายในอนาคตตลอดอายุสัญญา (ยกเว้นโครงการบางบอน
    และประชาอุทิศ ตามรายละเอียดเพิ่มเติมในปัจจัยความเสี่ยง ข้อ 2.1.4)

  ทั้งนี้ การเลือกที่จะดำเนินธุรกิจโดยทำสัญญาเช่าระยะยาวกับเจ้าของที่ดิน
  และผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของบริษัท นอกจากจะช่วยลดต้นทุนในการซื้อที่ดินที่มีราคาสูงแล้ว
  ยังทำให้บริษัทมีรายได้และค่าใช้จ่ายที่แน่นอนในระยะยาว นอกเหนือจากนี้
  การทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าพื้นที่โดยมีการเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้า
  ทำให้บริษัทสามารถบริหารสภาพคล่องได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  และมีการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเป็นจำนวนน้อยมาก
  และบริษัทยังได้ลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจโดยบริษัทไม่ทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของก่อนที่จะได้เจรจาและตกลงขั้นสุดท้าย
  หรือได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลัก ทำให้บริษัทสามารถจัดการ (Match)
  กระแสเงินสดรับจากค่าเช่าพื้นที่และกระแสเงินสดจ่ายจากค่าเช่าที่ดินของแต่ละโครงการในอนาคตได้
  นอกเหนือจากนี้บริษัทยังไม่ต้องแบกรับภาระสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้

  สำหรับการเจรจากับผู้เช่าพื้นที่ บริษัทจะเรียกเก็บค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้า
  (หรือค่าเซ้งพื้นที่) จากผู้เช่าหลักเป็นเงินสดจำนวนหนึ่ง
  ประกอบกับเรียกเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้า (หรือค่ามัดจำ)
  เท่ากับค่าเช่าและค่าบริการรายเดือนจำนวน 12 เดือนสำหรับผู้เช่าหลัก และ 6
  เดือนสำหรับผู้เช่าร่วมทุกราย
  ทำให้บริษัทมีเงินสดจำนวนหนึ่งในช่วงเริ่มต้นของโครงการเพื่อไว้ใช้ในการชำระค่าออกแบบโครงการ
  ค่าก่อสร้างอาคาร ค่าใช้จ่ายในการขออนุญาตหน่วยงานราชการ และค่าเช่าที่ดินล่วงหน้า
  (หรือค่าหน้าดิน) แก่เจ้าของที่ดิน เป็นต้น ด้วยสาเหตุดังกล่าว ทำให้บริษัทมีเงินลงทุนสุทธิ (Net
  Investment) ในแต่ละโครงการน้อยกว่าวงเงินลงทุนจริง (Total Investment Amount)
  ของโครงการนั้นๆ บริษัทจึงไม่มีปัญหาสภาพคล่องในอดีตที่ผ่านมา
  และมีเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินในระดับต่ำมาก

  []

2)  การให้บริการบริหารโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง
    การให้บริการบริหารโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง เป็นการให้บริการตามสัญญาการให้บริการ
    ซึ่งจะจัดทำพร้อมกับสัญญาเช่าพื้นที่กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย
    โดยสัญญาการให้บริการจะมีอายุของสัญญาเท่ากับสัญญาเช่าพื้นที่ของลูกค้าแต่ละราย
    การให้บริการบริหารโครงการ และพื้นที่ส่วนกลาง ภายในโครงการจะครอบคลุมถึง
    การบริการทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง การดูแลรักษาต้นไม้และสวนหย่อม
    การดูแลรักษาความปลอดภัย การจัดการจราจร การซ่อมบำรุงพื้นที่ส่วนกลาง อาคาร
    และอุปกรณ์ แสงไฟในโครงการ ค่าไฟฟ้า และค่าประปาในพื้นที่ส่วนกลาง การกำจัดขยะ
    การบำบัดน้ำเสีย และการจัดรายการส่งเสริมการขายเป็นระยะๆ

3)  รายได้จากสัญญาเช่าทางการเงิน ได้แก่ ค่าสิทธิการเช่า (ค่าเซ้ง)
    และมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่ารายเดือนตลอดอายุสัญญาเช่า ซึ่งจะรับรู้ ณ
    วันส่งมอบพื้นที่เช่าให้กับลูกค้า บริษัทได้เริ่มบันทึกการรับรู้รายได้แบบสัญญาเช่าทางการเงิน
    (Financial Lease) ตั้งแต่ ไตรมาสที่ 2 ปี 2549
    ซึ่งก่อนหน้านั้นบริษัทรับรู้รายได้สัญญาเช่าระยะยาวแบบสัญญาเช่าดำเนินงาน (Operating
    Lease) เนื่องจากสัญญาเช่าระยะยาวที่กลุ่มบริษัทเป็นผู้ให้เช่าที่ทำไว้ก่อนปี 2549
    มีข้อตกลงที่สำคัญในสัญญาเช่าและบริการที่บริษัททำกับลูกค้า
    โดยบริษัทยังมีความเสี่ยงในการชำระคืนเงินค่าสิทธิการเช่า (ค่าเซ้ง) ให้กับลูกค้า
    หากบริษัททำผิดตามสัญญา แต่สำหรับสัญญาเช่าระยะยาวของ โครงการที่เปิดดำเนินการตั้งแต่ปี
    2549 เป็นต้นไป บริษัทไม่มีความเสี่ยงในการชำระคืนเงินค่าสิทธิการเช่า (ค่าเซ้ง)
    แล้วตามสัญญา นอกจากนี้ ตามมาตรฐานบัญชีฉบับที่ 29 เรื่องสัญญาเช่าทางการเงิน
    รายได้จากผู้เช่าระยะยาวต้องมีอายุของสัญญาเช่าเกินกว่าร้อยละ 80
    ของอายุสัญญาเช่าที่ดินที่บริษัททำสัญญากับเจ้าของที่ดิน
    ดังนั้นบริษัทจึงบันทึกการรับรู้รายได้เหมือนกับการขายพื้นที่นั้น (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมในหัวข้อ
    2.12.2 คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน)

4)  การให้บริการสาธารณูปโภค ซึ่งได้แก่ ไฟฟ้า ประปา และโทรศัพท์
    ให้กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย โดยบริษัทเรียกเก็บ
    ค่าบริการสาธารณูปโภคดังกล่าวจากลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย
    ในอัตราที่สูงกว่าอัตราที่บริษัทชำระจริงแก่ผู้ให้บริการสาธารณูปโภคแต่ละประเภท ซึ่งได้แก่
    การไฟฟ้านครหลวง การประปานครหลวง องค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย และบริษัท ทรู
    คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ทั้งนี้บริษัทได้นำกำไรจากการให้บริการสาธารณูปโภคดังกล่าว
    ไปชำระค่าสาธารณูปโภคของพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ค่าน้ำประปาที่ใช้ในห้องน้ำ
    ค่าไฟฟ้าบริเวณทางเดินและที่จอดรถ เป็นต้น

2.3.2 การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

1) ภาวะอุตสาหกรรม

ธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า เป็นธุรกิจที่มีความเกี่ยวข้องโดยตรงกับธุรกิจค้าปลีก
กล่าวคือเมื่อธุรกิจค้าปลีกมีการขยายตัว ความต้องการพื้นที่ที่จะดำเนินธุรกิจก็จะมีมากขึ้นตามไปด้วย

โครงสร้างธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทย

[]

ที่มา : สมาคมผู้ค้าปลีกแห่งประเทศไทย

ธุรกิจค้าปลีกในทวีปเอเชียมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยประเทศไทยมีการเติบโตสูงเป็นอันดับที่ 2
รองจากประเทศจีน โดยเฉพาะธุรกิจค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade)
ที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ภาพรวมธุรกิจค้าปลีกปี 2554

  ---------------------------------- ------------------------------------
  []                                 

  []                                 []

  []                                 
  ---------------------------------- ------------------------------------

ที่มา: Bangkok Retail Market View Q3 2011, CBRE Research

พื้นที่เช่าของธุรกิจค้าปลีกในไตรมาสที่ 3 ปี 2554 ที่ผ่านมา มีพื้นที่เช่าทั้งหมดประมาณ 5,560,000
ตารางเมตร เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6 เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 3 ปีก่อนหน้า (Q-o-Q)
และร้อยละ 2.5 เมื่อเปรียบเที่ยบกับปีที่ผ่านมา (Y-o-Y)
โดยพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้นเป็นทั้งในรูปแบบศูนย์การค้าแบบปิดรวมทั้งรูปแบบของคอมมูนิตี้มอลล์
ซึ่งเพิ่มขึ้นในพื้นที่กรุงเทพฯชั้นกลาง และบริเวณรอบนอกกรุงเทพฯ

อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยโดยรวมเท่ากับร้อยละ 91.6 เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.8
เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 3 ปีก่อนหน้า (Q-o-Q) และร้อยละ 0.9
เมื่อเปรียบเที่ยบกับปีที่ผ่านมา (Y-o-Y) สำหรับอัตราค่าเช่าในภาพรวมยังคงทรงตัวอยู่ในระดับเดิม
อย่างไรก็ตาม
เริ่มมีสัญญาณการปรับขึ้นราคาค่าเช่าจากผู้พัฒนาศูนย์การค้าสำหรับโครงการที่มีทำเลที่ตั้งดี

แนวโน้มของธุรกิจค้าปลีกในปี 2555 คาดการณ์ว่า
มูลค่าตลาดน่าจะยังคงขยายตัวอยู่ที่ประมาณร้อยละ 5-7 เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
โดยตัวขับเคลื่อนธุรกิจน่าจะยังคงเป้นกลุ่มค้าปลีกสมัยใหม่ (Modern Trade)
โดยเฉพาะห้างสรรพสินค้า ดิสเคาน์สโตร์ และคอนวีเนี่ยนสโตร์
ที่ยังคงมีการขยายการลงทุนและทำกุลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อกระตุ้นการจับจ่ายของผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ คาดว่า ในปี 2555 ธุรกิจค้าปลีกสมัยใหม่ น่าจะมีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 50-55
จากปีที่ผ่านมา ที่มีส่วนแบ่งตลาดอยู่ที่ประมาณร้อยละ 45

ธุรกิจค้าปลีกที่เน้นจำหน่ายสินค้าอุปโภคบริโภค สินค้าซ่อมแซมและตกแต่งบ้าน อาคารและสำนักงาน
รวมถึงสินค้ากลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าคาดว่า ยังคงมีแนวโน้มเติบโต โดยเฉพาะในช่วงครึ่งแรกของปี
2555 น่าจะทำยอดขายได้เพิ่มขึ้น อันเนื่องมาจากผลกระทบจากภาวะน้ำท่วมที่เกิดขึ้นในช่วงปลายปี
2554 ที่ผ่านมา

[]

ทิศทางของธุรกิจค้าปลีกในปี 2555 คาดว่า
ยังคงสามารถฝ่ากระแสปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจไทยที่อาจจะได้รับผลกระทบจากวิกฤตเศรษฐกิจโลก
รวมถึงปัญหาน้ำท่วม โดยได้รับปัจจัยหนุนจากนโยบายเพิ่มรายได้ให้กับประชาชนของทางภาครัฐ อาทิ
การปรับขึ้นเงินเดือนข้าราชการปริญญาตรี การปรับขึ้นค่าแรง รวมถึงโครงการรับจำนำข้าว เป็นต้น

ถึงแม้ในปี 2555 จะมีปัจจัยหนุนที่ทำให้ผู้บริโภคมีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น
แต่จากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจทั้งภายนอกและภายในประเทศที่อาจกระทบต่ออารมณ์การจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค
ทำให้ผู้บริโภคยังคงมีความระมัดระวังในการใช้จ่าย ดังนั้น
ธุรกิจค้าปลีกจึงจำเป็นต้องแสวงหากลยุทธ์ทางการตลาด เพื่อกระตุ้นให้ผู้บริโภคจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น

สำหรับการขยายการลงทุน
ผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกรายใหญ่เริ่มมีการขยายการลงทุนไปยังต่างประเทศมากขึ้น
เนื่องจากเล็งเห็นถึงโอกาสในการขยายตัวของธุรกิจ เช่น จีน ลาว เป็นต้น
ในขณะที่ธุรกิจค้าปลีกในประเทศคาดว่า
ยังคงเดินหน้าขยายการลงทุนกันอย่างต่อเนื่องเหมือนเช่นปีที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นดิสเคาน์สโตร์
และคอนวีเนียนสโตร์ ที่ยังคงขยายสาขาให้ครอบคลุมแหล่งชุมชน หรือการขยายตัวของคอมมูนิติ้มอลล์
ที่มีแนวโน้มขยายตัวตามการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

ประเด็นสำคัญที่ต้องติดตามในปี 2555 ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อธุรกิจค้าปลีก มีดังนี้

1)  ภาวะการแข่งขันของธุรกิจค้าปลีก ทั้งรายเก่าและรายใหม่ที่หันมาลงทุนทำธุรกิจค้าปลีกมากขึ้น
    ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงนักลงทุนในสาขาธุรกิจอื่นๆ
    ซึ่งอาจส่งผลให้การแข่งขันในธุรกิจค้าปลีกบางประเภทมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น เช่น
    คอมมูนิตี้มอลล์ รวมทั้งการขายสาขาให้ครอบคลุมพื้นที่มากขึ้น เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
    ทำให้จะเห็นการแข่งขั้นของธุรกิจค้าปลีกในลักษณะร้านค้าขนาดเล็กที่เข้าถึงชุมชน เช่น
    คอนวีเนียนสโตร์ เพื่มมากขึ้น

2)  การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้บริโภค เป็นอีกปัจจัยหนึงที่ธุรกิจต้องให้ความสำคัญ
    เพื่อการสื่อสารได้ตรงกับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายมากขึ้น
    โดยเฉพาะการใช้ช่องทางออนไลน์ที่มีประสิทธิภาพในการสื่อสารการตลาด อีกทั้งมีต้นทุนไม่สูง
    แต่ต้องมีการเลือกใช้เครื่องมือแต่ละประเภทให้เหมาะสมกับเป้าหมาย เช่น เฟซบุ๊ค ทวิตเตอร์
    โฟร์สแควร์ หรือเครื่องมือใหม่อย่างอินสตาแกรม (Instagram)
    ที่ใช้การถ่ายภาพมาเป็นเครื่องมือการตลาดในการแชร์ภาพ ส่งภาพในสังคมออนไลน์ได้เห็น
    เป็นประโยชน์สำหรับสินค้าแฟชั่นที่เน้นความสวยงาม เป็นต้น นอกจากนี้
    เทรนด์ร้านค้าเสมือนจริง (Virtual Store) ก็เป็นแนวธุรกิจอีกรูปแบบหนึ่งที่น่าสนใจ
    ซึ่งน่าจะเห็นธุรกิจค้าปลีกไทยเริ่มพัฒนาช่องทางการจำหน่ายในรูปแบบนี้เพิ่มขึ้นในระยะต่อไป

3)  การก้าวไปสู่การเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในปี 2558
    ซึ่งนักลงทุนสามารถถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 70 จากปัจจุยันที่สามารถถือหุ้นได้ไม่เกินร้อยละ 49
    ซึ่งจากข้อตกลงดังกล่าว น่าจะสร้างโอกาสสำหรับผู้ประกอบการค้าปลีก
    โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ในการเข้าไปขยายการลงทุนในอาเซียนมากขึ้น
    โดยช่วงเวลาที่เหลือนับจากนี้ คือ ปี 2555-2557
    คาดว่าผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกของไทยอาจจะเริ่มมองหาทำเลที่มีศักยภาพในการแข่งขัน
    และมีความเหมาะสมในการเข้าไปลงทุนในอาเซียน ทั้งนี้
    เพื่อสร้างความได้เปรียบและสร้างโอกาสในการขยายธุรกิจค้าปลีก อย่างไรก็ตาม
    ผลจากการก้าวไปสู่ AEC ในปี 2558
    ก็อาจจะมีส่วนผลักดันให้ธุรกิจค้าปลีกในประเทศเกิดการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้น
    จากการสนใจเข้ามาลงทุนในประเทศของนักลงทุนต่างชาติ
    ซึ่งอาจจะทำให้ผู้ประกอบการค้าปลีกของไทย
    โดยเฉพาะผู้ประกอบการธุรกิจค้าปลีกขนาดกลางและขนาดย่อม
    ซึ่งเป็นกลุ่มที่ช่วยเหลือตนเองได้ในขอบเขตจำกัด
    อาจจะได้รับผลกระทบมากกว่าผู้ประกอบการรายใหญ่

ที่มา: Economic Outlook 2012 บจก.ศูนย์วิจัยกสิกรไทย (K Research)

ธุรกิจค้าปลีกมีการแข่งขันอย่างรุนแรงใน 4 ประเภทใหญ่ อันได้แก่ ดิสเคาน์สโตร์ ห้างสรรพสินค้า
คอนวิเนี่ยนสโตร์ และซูเปอร์มาร์เก็ต โดยที่มีการแข่งขันสูงที่สุดและมีบทบาทมากที่สุดต่อธุรกิจค้าปลีก
คือ ดิสเคาน์สโตร์ โดยประมาณ 90 เปอร์เซ็นต์ของคนไทยเข้าใช้บริการดิสเคาน์สโตร์อย่างน้อย 1
ครั้ง ต่อเดือน แต่ที่เป็นที่นิยมใช้บริการมากที่สุดโดยเฉลี่ยมากถึง 2-3 ครั้งต่อสัปดาห์ คือ
คอนวิเนี่ยนสโตร์ โดยเฉพาะร้านเซเว่นอีเลฟเว่น ด้วยจุดเด่นทางด้านความสะดวกรวดเร็ว
มีสาขาจำนวนมาก และตั้งอยู่ใกล้แหล่งชุมชน

ดิสเคาน์สโตร์ และไฮเปอร์มาร์เก็ต

ธุรกิจดิสเคาท์สโตร์และไฮเปอร์มาร์เก็ตเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างชะลอตัว
โดยมีผู้ประกอบการรายใหญ่จำนวน 3 ราย คือ เทสโก้โลตัส บิ๊กซี และแม็คโคร โดยในปัจจุบัน
บิ๊กซีได้เข้าซื้อกิจการของคาร์ฟูร์ทั้งหมด ด้วยข้อจำกัดในหลายๆ
ด้านทำให้แนวโน้มของดิสเคาท์สโตร์มีขนาดเล็ก โดยกลุ่มดิสเคาท์สโตร์อย่างเทสโก้โลตัส บิ๊กซี
และแม็คโคร ได้ดำเนินการขยายสาขาโดยปรับเปลี่ยนรูปแบบและคอนเซ็ปต์โดยใช้พื้นที่ขนาดเล็กลง
เช่น ในรูปแบบคอนวิเนี่ยนสโตร์ และซูเปอร์มาร์เก็ต เป็นต้น

คาดว่าในปีนี้กลุ่มดิสเคานท์สโตร์อาจจะมีการจัดโปรโมชั่นสินค้าราคาถูกให้เลือกซื้อค่อนข้างถี่มากขึ้น
ภายใต้ชนิดของสินค้าที่หลากหลายยิ่งขึ้น จึงทำให้ไม่เฉพาะแต่ผู้บริโภคเท่านั้นที่จะนิยมหันไปใช้บริการร้านค้าปลีกสมัยใหม่ดังกล่าวเพิ่มมากขึ้นท่ามกลางภาวะค่าครองชีพสูงเช่นปัจจุบัน 

ซูเปอร์มาร์เก็ต

ซูเปอร์มาร์เก็ต เพราะต้องเผชิญกับสถานการณ์การแข่งขันที่ดุเดือดไม่น้อยในปี 2554 
จากจำนวนคู่แข่งทางอ้อมอย่างดิสเคานท์สโตร์ย่อส่วนที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นโดยเฉพาะตามตรอกซอกซอยต่างๆ 
ทำให้ซูเปอร์มาร์เก็ตจำเป็นต้องเร่งปรับตัวโดยเฉพาะการขยายสาขาให้ครอบคลุมพื้นที่มากที่สุด
ทั้งในย่านชุมชนและย่านชานเมือง ซึ่งจะมีทั้งที่เป็นห้องแถว ร้านสแตนอโลน 
และร้านที่อยู่ในอาคารสำนักงาน รวมถึงอาจจะเข้าไปเป็นส่วนหนึ่งของคอมมูนิตี้มอลล์ซึ่งเป็นรูปแบบค้าปลีกสมัยใหม่
ที่มีแนวโน้มจะขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนับจากนี้ ด้วยแนวทางการพัฒนาที่มีการกำหนดกลุ่มเป้าหมายอย่างชัดเจนมากขึ้น
ตามพฤติกรรมของผู้บริโภคในแต่ละทำเลที่ตั้ง
เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่ต้องการร้านที่เป็นร้านสะดวกซื้อ
ภายใต้สินค้าและบริการที่หลากหลายกว่าร้านสะดวกซื้อหรือร้านคอนวีเนี่ยนสโตร์โดยทั่วไป 
ควบคู่กับการพยายามนำเสนอสินค้าที่สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคให้ได้มากขึ้น 
และสร้างความแตกต่างให้ได้มากที่สุด

คอนวิเนี่ยนสโตร์

ธุรกิจคอนวิเนี่ยนสโตร์ยังคงมีเซเว่นอีเลฟเว่นเป็นผู้นำตลาดด้วยสาขามากกว่า 5,000 สาขา
ครอบคลุมแทบทุกพื้นที่ การแข่งขันในธุรกิจนี้สูง มีการทำตลาดรูปแบบต่างๆ
เพื่อเพิ่มรายได้และเพิ่มสัดส่วนในการครองตลาด เช่น บริการรับชำระค่าสาธารณูปโภคต่างๆ
ค่าประกันภัย เป็นต้น นอกจากนี้ ยังมีความเป็นไปได้ว่า
ผู้ประกอบการบางรายกำลังพยายามเพิ่มช่องทางการจำหน่ายให้หลากหลายมากขึ้น 
ด้วยการบริการรับสั่งซื้อสินค้าทางโทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต หรือโทรศัพท์เคลื่อนที่ 
เพื่อให้สอดคล้องกับพฤติกรรมผู้บริโภคในปัจจุบันที่ต้องการลดค่าใช้จ่ายในการเดินทางในภาวะราคาน้ำมันแพง
ซึ่งการที่สามารถขยายช่องทางการจัดจำหน่ายได้หลากหลายมากขึ้น 
ก็ย่อมหมายถึงการสร้างโอกาสในการขายให้มีมากยิ่งขึ้นด้วย
โดยแต่ละค่ายของร้านสะดวกซื้อเร่งขยายสาขาใหม่ให้ได้มากที่สุดเพื่อเพิ่มฐานลูกค้า
และทำให้ธุรกิจมีรายได้คุ้มทุนและได้กำไรมากขึ้นจากจำนวนสาขาที่เพิ่มมากขึ้น โดยผู้นำตลาดอย่าง
บริษัท ซี.พี. เซเว่น อีเลฟเว่นเติบโตมากกว่าค่ายอื่นๆ
เนื่องจากมีศักยภาพในการขยายสาขามีความพร้อมทั้งด้านบุคลากร การบริหารจัดการ
และเทคโนโลยี

การแข่งขันที่รุนแรงของธุรกิจค้าปลีกในปัจจุบัน
ทำให้ผู้ประกอบการต่างเร่งหากลยุทธ์ในการสร้างความได้เปรียบ
เพื่อเพิ่มรายได้และสัดส่วนการครองตลาด ทำให้ผู้ประกอบการต่างๆ มีการร่วมเป็นพันธมิตร
หรือการลงทุนร่วมกัน

นอกเหนือจากการขยายตัวของธุรกิจค้าปลีกที่ส่งผลโดยตรงต่อการขยายตัวของธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแล้ว
จากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่มีวิถีชีวิต (Lifestyle) เปลี่ยนแปลงไป
มีกำลังซื้อเพิ่มสูงขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ ผู้บริโภคดังกล่าวให้ความสำคัญเรื่องสุขภาพมากขึ้น
ก่อให้เกิดโอกาสทางการตลาดที่จะเพิ่มลูกค้าให้กับสินค้า และนิยมซื้อสินค้าจากศูนย์การค้า
และร้านค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade Retail Store) แทนที่ร้านค้าปลีกรูปแบบเดิม
(Traditional Trade Retail Store) ซึ่งได้แก่ ร้านโชว์ห่วย และตลาดสด มากขึ้นเรื่อยๆ
ส่งผลให้ธุรกิจการค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade Retail Store)
มีส่วนแบ่งทางการตลาดเพิ่มสูงขึ้น

แนวโน้มอุตสาหกรรม

ธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทยยังคงมีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งส่งผลให้ธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้ามีแนวโน้มที่จะขยายตัวไปในทิศทางเดียวกัน
ผู้ค้าปลีกที่ดำเนินธุรกิจในประเทศไทยอยู่แล้ว มีแผนที่จะขยายสาขาต่อไปอย่างต่อเนื่อง เช่น เทสโก้
โลตัส และบิ๊กซี
มีแผนที่จะขยายสาขาในรูปแบบศูนย์การค้าแบบเปิดที่บริษัทเชี่ยวชาญและดำเนินการอยู่
โดยได้มีการพัฒนารูปแบบธุรกิจประเภทซูเปอร์มาเก็ตเพิ่มเติม เพื่อรองรับกฎหมายค้าปลีก นอกจากนี้
วิลล่า มาร์เก็ต และ จัสโก้ ผู้ค้าปลีกประเภทซูเปอร์มาร์เก็ต
ก็มีแผนที่จะขยายสาขาไปกับทางบริษัทต่อไป ส่วนผู้ค้าปลีกรายอื่นๆ ในต่างประเทศ
ก็มีแผนที่จะเข้ามาเปิดตลาดในประเทศไทย เช่น ร้านขายยา ร้านขายเฟอร์นิเจอร์ เป็นต้น
ทั้งนี้ทางบริษัทก็ได้รับการไว้วางใจและการติดต่อจากผู้ประกอบการดังกล่าวเข้ามาเป็นจำนวนมาก

ตารางแสดงจำนวนสาขาของซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านขายสินค้าลดราคา ร้านขายสินค้าเฉพาะอย่าง

และร้านค้าสะดวกซื้อ ในประเทศไทย ปี 2547-2554

  --------------------- ------- ------- ------- ------- ------- ------- ------- -------
                        2547    2548    2549    2550    2551    2552    2553    2554

  ซูเปอร์มาร์เก็ต                                                                   

  ท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต      61      91      94      92      105     114     154     206

  จัสโก้ และ Maxvalu      6       6       6       9       9       12      13      13

  ฟูดแลนด์                9       9       9       9       9       13      13      13

  ตลาดโลตัส และ Oasis            8       19      28      54      80      89      106

  วิลล่า มาร์เก็ต           9       9       12      13      16      18      20      20

  รวม                   85      123     140     151     193     237     289     358

  ดิสเคาน์สโตร์                                                                    

  เทสโก้ โลตัสและโลตัส     48      67      71      94      109     120     119     136
  คุ้มค่า                                                                          

  คาร์ฟูร์                 21      23      23      27      30      39      39      - *

  บิ๊กซี                   39      45      49      55      66      67      70      120

  แม็คโคร                25      29      29      41      41      45      48      55

  รวม                   133     164     172     217     246     271     276     311

  ร้านขายสินค้าเฉพาะอย่าง                                                           

  เพาเวอร์ บาย           38      36      69      51      64      73      65      80

  โฮมโปร                18      20      26      30      33      35      40      46

  โฮมเวิร์ค               8       9       10      8       8       9       7       7

  รวม                   64      65      105     105     105     117     112     133

  คอนวิเนี่ยนสโตร์                                                                  

  บู๊ทส์                   74      n.a.    115     153     112     160     180     202

  วัตสันส์                 90      100     130     145     145     155     175     216

  เซเว่น อีเลฟเว่น         2,861   3,095   3,674   4.335   4,769   5,123   5,790   6,276

  แฟมมิลี่ มาร์ท            n.a.    n.a.    n.a.    502     550     561     614     662

  วี.ช้อป                 n.a.    n.a.    n.a.    400     792     840     n.a.    n.a.

  108 ช้อป                                               100     300     n.a.    n.a.

  เทสโก้ โลตัส เอ็กซ์เพรส           100     222     189     401     450     859     775

  เฟรชมาร์ท              150     n.a.    n.a.    300     400     600     639     n.a.
  --------------------- ------- ------- ------- ------- ------- ------- ------- -------

ที่มา : Thailand Retail Food Sector Report 1999-2001, USDA Global
Agriculture Information Network (GAIN Report)

: http://www.tescolotus.com : http://www.foodland.co.th

: http://www.bigc.co.th : http://www.siammakro.co.th

: http://www.carrefour.co.th : http://www.villamarket.com

: http://www.cpall.co.th : http://www.familymart.co.th

: http://www.tops.co.th : http://www.watson.co.th

: http://www.powerbuy.co.th : http://www.boots.co.th

: http://www.homepro.co.th

* บิ๊กซี เข้าซื้อกิจการของคาร์ฟูร์ปลายปี 2553

แนวโน้มของธุรกิจในอนาคตจะมีการกระจายของศูนย์การค้าแบบเปิดออกไปทั่วกรุงเทพฯ
และต่างจังหวัดทั่วประเทศ โดยเฉพาะศูนย์การค้าชุมชนซึ่งมีจำนวนน้อยมากในต่างจังหวัด
ตามแนวโน้มของประเทศที่พัฒนาแล้ว เช่น สหรัฐอเมริกามีศูนย์การค้าแบบเปิดมากกว่าร้อยละ 95
ของศูนย์การค้าทั้งหมด

นอกเหนือจากนี้จะมีศูนย์การค้าแบบเปิดหลากหลายประเภทมากขึ้น เช่น ศูนย์การค้าชุมชนขนาดใหญ่
(Community Center) ศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง (Power Center) ศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์
(Lifestyle Center) ศูนย์การค้าของผู้ผลิต (Factory Outlet Center)
ตามความต้องการที่หลากหลายมากขึ้นของผู้บริโภค

โดยทั่วไปแล้ว ผู้ค้าปลีกต้องการที่จะให้ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า
ดำเนินการบริหารโครงการให้
เนื่องจากผู้ค้าปลีกมีความต้องการมุ่งเน้นที่ธุรกิจหลักแต่เพียงอย่างเดียว
ไม่ต้องการยุ่งยากในการบริหารศูนย์การค้าซึ่งไม่ใช่ธุรกิจหลัก
ซึ่งเป็นไปตามรูปแบบการดำเนินการศูนย์การค้าในประเทศที่พัฒนาแล้ว
ปัจจุบันมีผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าในประเทศที่มีความสามารถและมีมาตรฐานสากลจำนวนน้อย
โดยเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด
ไม่เพียงพอต่อความต้องการของผู้ค้าปลีกในการขยายสาขาจำนวนมาก

2) สภาพการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

ในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าในประเทศไทย
มีการแข่งขันกันสูงในรูปแบบของศูนย์การค้าแบบปิด สำหรับศูนย์การค้าแบบเปิด
มีการแข่งขันปรับตัวสูงขึ้นแต่ไม่สูงนักเนื่องจากมีจำนวนคู่แข่งน้อยราย
ซึ่งไม่ได้เป็นผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิดโดยเฉพาะ
บางรายเป็นเจ้าของที่ดินที่มีเงินลงทุนสูง แต่ไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจโดยตรง
ทำให้บริษัทยังคงความเป็นผู้นำในสายธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิดในปัจจุบัน

การดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า
มีความจำเป็นต้องใช้ประสบการณ์และความรู้พื้นฐานอย่างสูง เช่น

  ก) การเลือกที่ดินที่เหมาะสมในการดำเนินธุรกิจ

  ข) การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางธุรกิจ

ค) การติดตามแนวโน้มใหม่ๆ ของธุรกิจ รวมถึงการผสมผสานของผู้เช่าพื้นที่ (Tenant Mix)
ที่เหมาะสม

ง) ความสัมพันธ์กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่
ซึ่งมีความจำเป็นที่จะต้องสร้างความมั่นใจและความไว้วางใจให้กับลูกค้า
ว่าลูกค้าจะสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างประสบผลสำเร็จในพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัท
โดยบริษัทผู้พัฒนาและบริหารศูนย์การค้าไม่ควรทำธุรกิจแข่งขันกับผู้เช่าพื้นที่
ไม่เปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการ และสร้างสิ่งปลูกสร้างใดๆ
ในอนาคตที่จะเป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่ทุกราย ตลอดอายุสัญญาเช่าระยะยาว
10 - 30 ปี นอกเหนือจากนี้ยังต้องมี

จ) ความรู้และประสบการณ์ในด้านการบริหารพื้นที่ส่วนกลาง (Common Area Maintenance หรือ
CAM) ภายในศูนย์ให้ราบรื่นและเป็นระเบียบเรียบร้อย

จำนวนคู่แข่ง

คู่แข่งของบริษัทสามารถแบ่งเป็นคู่แข่งโดยตรงและคู่แข่งโดยอ้อม
ซึ่งคู่แข่งในแต่ละประเภทจะมีขนาดของโครงการ รูปแบบของศูนย์การค้า กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
และลักษณะอื่นๆ ที่แตกต่างกัน

คู่แข่งโดยตรงของบริษัท หมายถึง ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า ซึ่งแบ่งเป็น 2
ประเภท ได้แก่

1)  ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด
    จำนวนผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิดในปัจจุบันมีไม่มากนัก
    ถึงแม้ว่าในปัจจุบันผู้ประกอบการหลายรายได้มีการพัฒนาศูนย์การค้าแบบเปิดในรูปแบบที่บริษัทดำเนินการอยู่ก็ตาม
    รวมทั้งผู้ประกอบการรายใหม่ที่ไม่เคยมีประสบการณ์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือทำธุรกิจค้าปลีกมาก่อน
    ก็ได้มีการขยายแนวทางในการดำเนินธุรกิจออกมา ตัวอย่าง เช่น

  ---- ------------------- ------------------- ----------------------------
       ชื่อโครงการ           สถานที่ตั้ง             ชื่อผู้ประกอบการ

  1    Amorini Ramintra    ถนนสวนสยาม, คันนายาว บริษัท เอ เอ็ม อาร์ ดีเวลลอปเมนท์
                                               จำกัด

  2    K village           ซอย สุขุมวิท 26        บริษัท คณานันต์ จำกัด

  3    The Circle          ถนนราชพฤกษ์          บริษัท สุวรรณ ราชพฤกษ์ ปาร์ค จำกัด

  4    Rain Hill           ซอยสุขุมวิท 47         กลุ่มบริษัทบูทิคฯ 

  5    The Nine            ถนนพระราม 9         บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน)

  6    The Walk            ถนนราชพฤกษ์          บริษัท อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ จำกัด
       Ratchaphruek                            

  7    Park Lane           เอกมัย ซอย 2         Gelson Development Co.,Ltd

  8    Terminal 21         สี่แยกอโศก-สุขุมวิท      Land & House Plc.

  9    Crystal Design      ถนนประดิษฐ์มนูธรรม     K.E.Land Co.,Ltd
       Center (CDC)                            

  10   The Crystal         ถนนประดิษฐ์มนูธรรม     K.E.Land Co.,Ltd

  11   Tonsoong Avenue     ถนนประดิษฐ์มนูธรรม     บริษัท สวนบางกระเจ้า จำกัด

  12   Pure Place          ซอยรามคำแหง 110     บริษัท เพียวสัมมากร ดีเวลลอปเมนท์
                                               จำกัด

  13   Pure Place          รังสิต คลอง 2         บริษัท เพียวสัมมากร ดีเวลลอปเมนท์
                                               จำกัด

  14   The City Viva       ถนนสาทร-นราธิวาส     N.A. 

  15   The Coast Village   สถานีรถไฟฟ้าบางนา     BKK Grand Estate Co.,Ltd

  16   The Promenade       ติดกับแฟชั่นไอซ์แลนด์     บริษัท สยามรีเทล ดีเวลล็อปเมนท์
                                               จำกัด

  17   Sena Fest           เจริญนคร-กรุงธนบุรี     บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด
                                               (มหาชน)

  18   The Paseo           สุวรรณภูมิ-อ่อนนุช       บริษัท โตโยต้า ทีบีเอ็น จำกัด

  19   Asiatique           ซอยเจริญกรุง 72-76    บริษัท ทีซีซี แลนด์ จำกัด
       Riverfront                              
  ---- ------------------- ------------------- ----------------------------

2)  ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด
    ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าที่เป็นที่รู้จักกันโดยทั่วไป
    และยังคงขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง เช่น กลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มเดอะ มอลล์
    จะเน้นการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด ดังจะเห็นได้จากตารางในหน้าถัดไป
    สำหรับคู่แข่งโดยตรงที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าแบบปิดรายอื่นๆ ไม่ได้มีการขยายธุรกิจมากนัก
    บางรายอยู่ในระหว่างการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงศูนย์การค้าที่มีอยู่เดิมให้ดีขึ้น
    บางรายกำลังอยู่ระหว่างเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้ เป็นต้น

ทั้งนี้ กลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบเปิด
ยังมีลักษณะที่แตกต่างไปจากกลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบปิด
โดยกลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบเปิดจะต้องการความสะดวกรวดเร็ว
ใช้เวลาไม่นานในการเข้ามาใช้บริการ แต่มาใช้บริการได้บ่อยครั้ง เนื่องจากมีที่จอดรถสะดวก
เข้าถึงร้านค้าได้ทันที และเป็นทางผ่านก่อนกลับที่พักอาศัย
ในขณะที่ศูนย์การค้าแบบปิดจะต้องใช้เวลาค่อนข้างมากในการเข้ามาใช้บริการเพื่อเลือกซื้อสินค้า
ซึ่งส่งผลให้การหาที่จอดรถค่อนข้างลำบาก
เนื่องจากผู้เข้ามาใช้บริการจะจอดรถไว้เป็นเวลานานตามการใช้เวลาในการเลือกซื้อสินค้าและบริการ
โดยความถี่ในการเข้ามาใช้บริการจะไม่บ่อยครั้งนัก

ตารางแสดงผู้ประกอบการ ซึ่งส่วนใหญ่มุ่งเน้นที่การพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด

+-----------------+-----------------------+------------+--------------+
| กลุ่มธุรกิจ         | ศูนย์ก                  | ประเ       |              |
|                 | ารค้าที่ดำเนินการในปัจจุบัน* | ภทศูนย์การค้า |              |
+=================+=======================+============+==============+
|                 |                       | ประเภทหลัก  | ชนิด          |
+-----------------+-----------------------+------------+--------------+
| กลุ่มเซ็นทรัล       | เซ็นทรัล: ชิดลม,         | ศูนย        | ศ            |
|                 | ลาดพร้าว, พระราม 3,    | ์การค้าแบบปิด | ูนย์การค้าภูมิภาค |
|                 | ปิ่นเกล้า, บางนา,        |            |              |
|                 | รามอินทรา, แอร์พอร์ต     |            |              |
|                 | พลาซ่า (เชียงใหม่),      |            |              |
|                 | หาดใหญ่, พระราม 2,     |            |              |
|                 | ภูเก็ต, เซ็นทรัลเวิลด์,     |            |              |
|                 | แจ้งวัฒนะ, ขอนแก่น,      |            |              |
|                 | ชลบุรี, เชียงรายและ      |            |              |
|                 | พระราม 9              |            |              |
+-----------------+-----------------------+------------+--------------+
|                 | พัทยาเฟสติวัล เซ็นเตอร์    | ศูนย์ก       | ศูนย์การค      |
|                 |                       | ารค้าแบบเปิด | ้าชุมชนขนาดใหญ่ |
+-----------------+-----------------------+------------+--------------+
|                 | เซ็นทรัล ทาวน์ เซ็นเตอร์   | ศูนย์ก       | ศูนย์การค      |
|                 | รัตนาธิเบศน์             | ารค้าแบบเปิด | ้าชุมชนขนาดใหญ่ |
+-----------------+-----------------------+------------+--------------+
|                 | วงศ์สว่าง               | ศูนย์ก       | ศูนย์การค      |
|                 |                       | ารค้าแบบเปิด | ้าชุมชนขนาดใหญ่ |
+-----------------+-----------------------+------------+--------------+
| กลุ่มเดอะ มอลล์    | เดอะ มอลล์: รามคำแหง,  | ศูนย        | ศ            |
|                 | งามวงศ์วาน, ท่าพระ,     | ์การค้าแบบปิด | ูนย์การค้าภูมิภาค |
|                 | บางแค, บางกะปิ,        |            |              |
|                 | นครราชสีมา             |            |              |
|                 |                       |            |              |
|                 | ดิ เอ็มโพเรียม           |            |              |
|                 |                       |            |              |
|                 | สยาม พารากอน          |            |              |
+-----------------+-----------------------+------------+--------------+
| กลุ่มซอโสติกุล      | ซีคอน สแควร์            | ศูนย        | ศูนย์การค้า     |
|                 |                       | ์การค้าแบบปิด | ภูมิภาคขนาดใหญ่ |
+-----------------+-----------------------+------------+--------------+
| กลุ่มหวั่งหลี        | ฟิวเจอร์พาร์ครังสิต        | ศูนย        | ศูนย์การค้า     |
|                 |                       | ์การค้าแบบปิด | ภูมิภาคขนาดใหญ่ |
+-----------------+-----------------------+------------+--------------+
| กลุ่มอัศวโภคิน      | แฟชั่น ไอส์แลนด์          | ศูนย        | ศูนย์การค้า     |
|                 |                       | ์การค้าแบบปิด | ภูมิภาคขนาดใหญ่ |
+-----------------+-----------------------+------------+--------------+
| กลุ่มธนชาติ        | มาบุญครอง              | ศูนย        | ศูนย์การค้า     |
|                 |                       | ์การค้าแบบปิด | ภูมิภาคขนาดใหญ่ |
+-----------------+-----------------------+------------+--------------+
| กลุ่มศรีวิกรม์       | เกสรพลาซ่า             | ศูนย        | ศูนย์รวมแฟชั่น   |
|                 |                       | ์การค้าแบบปิด |              |
+-----------------+-----------------------+------------+--------------+
| กลุ่มสยามพิวรรธน์   | สยามเซ็นเตอร์,          | ศูนย        | ศูนย์รวมแฟชั่น   |
|                 | สยามดิสคัฟเวอรี่          | ์การค้าแบบปิด |              |
+-----------------+-----------------------+------------+--------------+
| กลุ่มสยามพิวร      | พาราไดซ์ พาร์ค          | ศูนย        | ศ            |
| รธน์และกลุ่มเอ็มบีเค |                       | ์การค้าแบบปิด | ูนย์การค้าภูมิภาค |
+-----------------+-----------------------+------------+--------------+

หมายเหตุ : * เฉพาะส่วนที่ดำเนินการศูนย์การค้า

คู่แข่งโดยอ้อมของบริษัท หมายถึง ผู้ค้าปลีกที่ดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเอง เช่น
เทสโก้ โลตัส

บิ๊กซี เป็นต้น

การดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเองของผู้ค้าปลีก
อาจจะมีผลกระทบต่อบริษัทในแง่การแข่งขันในการจัดหาที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการใหม่และการดึงผู้บริโภคและผู้ค้าปลีกในกรณีที่ผู้ค้าปลีกเปิดดำเนินการศูนย์การค้าใหม่ในบริเวณใกล้เคียงกับศูนย์การค้าของบริษัท
(รายละเอียดเพิ่มเติมในปัจจัยความเสี่ยงข้อ 2.1.1 และ 2.1.2)
อย่างไรก็ตามถ้าบริษัทสามารถดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าใหม่ๆ ให้กับผู้ค้าปลีกได้มากขึ้น
คู่แข่งโดยอ้อมเหล่านี้จะลดจำนวนลง

หมายเหตุ

ศูนย์การค้าแบบเปิด (Open-air Shopping Center) หมายถึง
ศูนย์การค้าที่มีพื้นที่ด้านหน้าเปิดโล่ง และใช้เป็นที่จอดรถ โดยทั่วไปแล้วจะมีอาคารสูง 1-3 ชั้น
จำนวน 1-3 อาคาร ตั้งอยู่ในแนวตรง รูปตัวแอล (L) หรือรูปตัวยู (U)
และไม่มีทางเดินเชื่อมที่มีการปรับอากาศระหว่างร้านค้าปลีก

ศูนย์การค้าแบบปิด (Enclosed Shopping Center) หมายถึง
ศูนย์การค้าที่มีผู้เช่าหลักและร้านค้าปลีกต่างๆ รวมทั้งที่จอดรถ อยู่ภายในอาคารทั้งหมด
และมีทางเดินเชื่อมที่มีการปรับอากาศระหว่างร้านค้าปลีกภายในอาคาร
โดยรูปแบบศูนย์การค้าส่วนใหญ่ของประเทศไทยในปัจจุบัน จะเป็นศูนย์การค้าแบบปิดเกือบทั้งหมด
ยกตัวอย่างเช่น ศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซ่า ดิ เอ็มโพเรียม ซีคอน สแควร์ มาบุญครอง สยาม
ดิสคัฟเวอรี่ และฟิวเจอร์พาร์คเป็นต้น

3) ลักษณะการตลาด

กลยุทธ์การแข่งขันของบริษัท

1.  บริษัทมุ่งเน้นที่จะดำเนินธุรกิจศูนย์การค้าแบบเปิด
    ที่บริษัทมีความชำนาญและประสบการณ์อยู่แล้วเป็นหลัก
    ประกอบกับคู่แข่งโดยตรงในธุรกิจนี้มีจำนวนน้อยราย

2.  บริษัทมุ่งเน้นเรื่องการออกแบบรูปแบบ (Concept)
    ของศูนย์การค้าที่ทันสมัยเข้ากับแนวโน้มใหม่ๆ ที่โดดเด่น มีการผสมผสานของผู้เช่า (Tenant
    Mix) ที่ดี และเป็นที่ต้องการของลูกค้าผู้ที่เช่าพื้นที่ (ผู้ค้าปลีก) และลูกค้าของผู้ค้าปลีก
    (ผู้บริโภค) เป็นอย่างดี โดยบริษัทให้ความสำคัญกับการติดตามสถานการณ์ ความเคลื่อนไหว
    และแนวโน้มของธุรกิจศูนย์การค้า และธุรกิจค้าปลีกอย่างใกล้ชิด

3.  บริษัทมุ่งเน้นเรื่องการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่าพื้นที่ทุกราย
    โดยการติดตามผลการดำเนินการของร้านค้าปลีกในศูนย์อย่างใกล้ชิด
    จัดรายการส่งเสริมการขาย (Promotion) เพื่อเพิ่มยอดขายแก่ผู้เช่าพื้นที่เป็นระยะๆ
    แก้ไขปัญหาของผู้เช่าพื้นที่อย่างรวดเร็ว นอกเหนือจากนี้
    บริษัทยังรักษาจรรยาบรรณในการดำเนินธุรกิจ
    โดยไม่ทำธุรกิจที่แข่งขันกับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ภายในศูนย์ ไม่เปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการ
    และสร้างสิ่งปลูกสร้างใดๆ ในอนาคตที่จะเป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่ทุกราย
    ตลอดอายุสัญญาเช่า

4.  บริษัทมุ่งเน้นที่จะตอบสนองความต้องการของลูกค้าอย่างรวดเร็ว
    โดยบริษัทให้ความสำคัญในการพัฒนาระบบการดำเนินงานให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นอยู่ตลอดเวลา
    ทั้งในด้านการสรรหาพื้นที่เพื่อดำเนินโครงการตามความต้องการของลูกค้า
    การติดต่อประสานงานกับหน่วยงานราชการและผู้ที่เกี่ยวข้อง
    การควบคุมดูแลการก่อสร้างให้ได้มาตรฐาน และเสร็จตามเวลาหรือก่อนเวลาที่กำหนด
    เพื่อให้บริษัทและลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ได้รับประโยชน์สูงสุด
    นอกจากนี้บริษัทได้ว่าจ้างนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ สถาปนิก ผู้รับเหมาก่อสร้าง
    บริษัทรักษาความปลอดภัย บริษัทรักษาความสะอาด และที่ปรึกษาอื่นๆ ที่มีมาตรฐาน
    และมีความเป็นมืออาชีพสูง เพื่อรักษาคุณภาพการให้บริการให้ดีที่สุด

5.  บริษัทจะไม่รับพัฒนาและบริหารโครงการมากจนเกินกว่าที่จะสามารถควบคุมมาตรฐานในการดำเนินธุรกิจได้
    บริษัทจะรับโครงการเพิ่มเติมก็ต่อเมื่อมั่นใจว่า
    มีจำนวนบุคลากรที่มีความสามารถและมีประสบการณ์เพียงพอที่จะรักษามาตรฐานในการดำเนินธุรกิจให้อยู่ในระดับเดิมหรือดีขึ้นกว่าเดิมเท่านั้น

นโยบายด้านราคา

ในการกำหนดราคาค่าเช่าพื้นที่ และค่าบริการจากผู้เช่าพื้นที่ ในแต่ละโครงการ
บริษัทจะพิจารณาจากหลายๆ ปัจจัยประกอบกัน เช่น ทำเลและที่ตั้งของโครงการ
ระดับค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทในบริเวณใกล้เคียง ต้นทุนค่าเช่าที่ดิน ต้นทุนค่าพัฒนาพื้นที่
ต้นทุนค่าก่อสร้างอาคาร งานระบบ และพื้นที่ส่วนกลาง ประเภทธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่
ปริมาณการเช่าพื้นที่ ระดับชั้น (Floor) ในอาคาร ระยะเวลาของสัญญาเช่าพื้นที่
ประเภทธุรกิจของผู้เช่า (ผู้เช่าหลัก หรือผู้เช่าร่วม) และผลตอบแทนจากการลงทุน

ทั้งนี้บริษัทไม่มีนโยบายการตัดราคาค่าเช่าและค่าบริการเพื่อดึงผู้เช่าพื้นที่เข้าศูนย์
แต่จะใช้การออกแบบรูปแบบของศูนย์ตามแนวโน้มใหม่ๆ ที่โดดเด่น
มีระดับเหมาะสมกับระดับรายได้ของประชากรในพื้นที่ มีการผสมผสานของผู้เช่าพื้นที่ (Tenant
Mix) อย่างลงตัว ประกอบกับความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่าพื้นที่เดิมและชื่อเสียงในการทำธุรกิจที่ผ่านมา
ทำให้ผู้ค้าปลีกมั่นใจว่าจะสามารถดำเนินธุรกิจค้าปลีกได้ประสบผลสำเร็จในพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัท

การกำหนดราคาค่าธรรมเนียมในการจัดหาสถานที่ประกอบการ
เป็นการตกลงกันระหว่างบริษัทและผู้ค้าปลีกแต่ละราย ในแต่ละสถานที่
โดยการกำหนดราคาค่าธรรมเนียมนี้จะขึ้นอยู่กับระดับความต้องการของผู้ค้าปลีกที่จะเปิดร้านค้าปลีกในบริเวณนั้นๆ
ความยากในการจัดหาสถานที่ดังกล่าว ขนาดของพื้นที่ และทำเล

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าของบริษัทจะแบ่งเป็น 2 กลุ่มได้แก่

1) กลุ่มลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลัก (Anchor Tenant)
ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าที่ทำธุรกิจประเภทซูเปอร์มาร์เก็ต และร้านขายสินค้าเฉพาะอย่าง
(Category Killer) โดยกลุ่มลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักนี้จะเป็นสิ่งดึงดูด (Magnet) ผู้เช่าพื้นที่ร่วม
(Co-Tenant) รายอื่นๆ ให้เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ภายในโครงการของบริษัท

2) กลุ่มลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม (Co-Tenant) ซึ่งจะประกอบด้วย ร้านค้าต่างๆ เช่น ร้านอาหาร
ร้านขายยา ร้านให้เช่าวีดีโอ ร้านซักรีด ร้านขายหนังสือ ร้านขายดอกไม้ ธนาคาร และ
ร้านค้าปลีกอื่นๆ เป็นต้น ในช่วงปี 2552 จนถึง ปี 2554 บริษัทมี รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ
จากลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักและลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม แสดงดังตาราง 2.3.4

ตาราง 2.3.4
รายได้จากค่าเช่าและค่าบริการของลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักและลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วมของบริษัท

ปีพ.ศ. 2552-2554

  -------------- --------- --------- --------- --------- --------- ---------
  ลูกค้า           2552                2553                2554      

                 ล้านบาท    สัดส่วน     ล้านบาท    สัดส่วน     ล้านบาท    สัดส่วน

  1. ผู้เช่าหลัก     266.04    33.79%    252.05    31.23%    273.29    36.99%

  2. ผู้เช่ารายย่อย  521.25    66.21%    555.08    68.77%    465.52    63.01%

  รวม            787.29    100.00%   807.13    100.00%   738.81    100.00%
  -------------- --------- --------- --------- --------- --------- ---------

หมายเหตุ: ลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักหมายถึง
ลูกค้าหลักตามตารางรายละเอียดของโครงการที่เปิดดำเนินการอยู่ในปัจจุบันจำนวน 30 โครงการ
(เกี่ยวกับพื้นที่ และอัตราการเช่าพื้นที่)) ในหน้า 2.2-6 - 7

ตาราง 2.3.5 ตัวอย่างรายชื่อผู้เช่าพื้นที่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554

+--------+--------------+----------------------------------------------+
| ผู้เช่า   |              | จัสโก้ ซูเปอร์มาร์เก็ต, ท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ต, บี-ควิก,   |
| พื้นที่หลัก |              | วิลล่า มาร์เก็ท, เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์, เมเจอร์ โบว์ล, บิ๊ก |
| (      |              | ซี, อินเด็กซ์ ลิฟวิ่ง มอลล์, โฮม เวิร์ค, แคลิฟอร์เนีย ว้าว |
| Anchor |              | ฟิตเนส, โรงละคร รัชดาลัย, เทสโก้ โลตัส เอ็กเพรซ,   |
| T      |              | Bosch                                        |
| enant) |              |                                              |
+--------+--------------+----------------------------------------------+
| ผู้เช่า   | ร้านอาหาร     | เอ็ม เค เรสโตรองต์, KFC, S&P, The Pizza        |
| พื้นที่ร่วม |              | Company, Chester Grill, Greyhound Café,      |
|        |              | ร้านอาหารญี่ปุ่น โอโตยะ, ยูรา อัน, นาโนฮานะ, ฮอท    |
| (Co-T  |              | พอท, ฮะจิบัง ราเมน, ยำแซ่บ, Yuu BBQ, ฟูจิ,        |
| enant) |              | เย็นตาโฟเครื่องทรง, Scoozi Pizza, Lee Café,     |
|        |              | Viet Cuisine, BarBQ Plaza, Yayoi, Café Nero, |
|        |              | McDonalds, Mixx Cuisine, Sizzler , Shibuya,  |
|        |              | Wasabi, Tohkai, Yuu Bar B Q, HOBS, Coco      |
|        |              | Ichibanya                                    |
+--------+--------------+----------------------------------------------+
|        | ร้านขายยา     | Cute Press, Boots, Watson, Oriental Princess |
|        |              |                                              |
|        | แ            |                                              |
|        | ละเครื่องสำอาง |                                              |
+--------+--------------+----------------------------------------------+
|        | ร้านเสริมสวย   | Nail Concept, Take Care Nail Spa, Gloss      |
|        |              | Nail, at nail, Toni & Guy, Q-Cut, ชลาชล,     |
|        |              | Erabella, Hanako                             |
+--------+--------------+----------------------------------------------+
|        | ร้านขายหนังสือ  | ดอกหญ้า, ซี เอ็ด บุ๊ค, Bookazine, B2S             |
+--------+--------------+----------------------------------------------+
|        | ร้านไอศกรีม,   | Starbucks, iberry, Swensens, Café d’oro, 94  |
|        | กาแฟ         | Coffee, Au Bon Pain, Mousse & Meringues,     |
|        |              | Wrap-it, Saint Etoile, Miki Ojisan, Beard    |
|        | และอาหารว่าง  | Papa, Cha ho, Takoyaki GINDACO, Baskin       |
|        |              | Robbins, Cream & Fudge, Secret Recipe, Kaldi |
|        |              | Coffee, Ete Ice Cream, After U, Kanom        |
+--------+--------------+----------------------------------------------+
|        | ร้านให้บริกา    | บล็อกบัสเตอร์                                   |
|        | รเช่า/ขายวิดีโอ |                                              |
+--------+--------------+----------------------------------------------+
|        | ธนาคาร       | ธนาคารนครหลวงไทย, ธนาคารไทยพาณิชย์,            |
|        |              | ธนาคารไทยธนาคาร, ธนาคารกรุงไทย, ธนาคารกรุงเทพ, |
|        |              | ธนาคารกสิกรไทย, ธนาคารกรุงศรีอยุธยา,             |
|        |              | ธนาคารธนชาต, ธนาคารออมสิน                     |
+--------+--------------+----------------------------------------------+
|        | โรงเรียน      | โรงเรียนภาษานานาชาติ, Smart English,           |
|        |              | ไซเบอร์เลอร์นเนอร์, โรงเรียนเสริมหลักสูตร ไฮ ทัช,    |
|        |              | โรงเรียนกวดวิชาแอม จีเนียส, โรงเรียนสอนดนตรี       |
|        |              | ยามาฮ่า, KPN, Kumon, Jumping Clay, Gymboree,  |
|        |              | The Tutor, Mathnasium, Quality Kids          |
+--------+--------------+----------------------------------------------+
|        | คลินิก         | เดนตา จอย, Bright Smile คลีนิกเบญจบริรักษ์,       |
|        |              | พรเกษมคลีนิก, พงษ์ศักดิ์ คลีนิก, นิติพล คลีนิก           |
+--------+--------------+----------------------------------------------+
|        | อื่นๆ          | ลิเบอร์ตี้ประกันภัย, แคร์ ออพติค, แว่นเจ้าพระยานาฬิกา,  |
|        |              | หอแว่น, Infinite Gallery, Eye lab, เฟรม แอนด์  |
|        |              | เลนส์, ท็อป เจริญ, เซเว่น อีเลฟเว่น, Adidas, Six   |
|        |              | Stars Travel, Crazy Step, ห้องสมุดมารวย, AP    |
|        |              | Property, GNC, Toy’ R Us, Mario Land         |
+--------+--------------+----------------------------------------------+

ตาราง 2.3.6 ตารางแสดงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มาใช้บริการในศูนย์การค้า

+----------------------------------+-----------------------------------+
| ประเภทศูนย์การค้า                   | กลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มาใช้บริการ          |
+----------------------------------+-----------------------------------+
| 1. ศูนย์การค้าชุมชน                  | ผู้ที่อยู่อาศัยในบริเวณรัศมี 1.5 - 3        |
|                                  | กิโลเมตร                           |
| (Neighborhood Shopping Center)   | ที่ต้องการค                          |
|                                  | วามสะดวกรวดเร็วในการซื้อสินค้าและบริการ |
+----------------------------------+-----------------------------------+
| 2. ศูนย์สะดวกซื้อ                    | ผู้ที่อยู่อาศัยในบริเวณรัศมี 0.5 - 1        |
|                                  | กิโลเมตร                           |
| (Convenience Center)             | ที่ต้องการค                          |
|                                  | วามสะดวกรวดเร็วในการซื้อสินค้าและบริการ |
+----------------------------------+-----------------------------------+
| 3. ร้านค้าปลีก                      | ผู้ที่อยู่อาศัยในบริเวณรัศมี 0.5 - 1        |
|                                  | กิโลเมตร                           |
| (Stand-Alone Retail Store)       | ที่ต้องการค                          |
|                                  | วามสะดวกรวดเร็วในการซื้อสินค้าและบริการ |
+----------------------------------+-----------------------------------+
| 4. ศูนย์เอนเตอร์เทนเมนท์             | ผู้ที่อยู่อาศัยในบริเวณรัศมี 5 - 10 กิโลเมตร |
|                                  | ที่ต้องการค                          |
| (Urban Community Center)         | วามสะดวกรวดเร็วในการซื้อสินค้าและบริการ |
+----------------------------------+-----------------------------------+
| 5. ศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง           | ผู้ที่อยู่อาศัยในบริเวณรัศมี 5 - 10 กิโลเมตร |
|                                  | ที่ต้องการค                          |
| (Power Center)                   | วามสะดวกรวดเร็วในการซื้อสินค้าและบริการ |
+----------------------------------+-----------------------------------+
| 6. ศูนย์ไลฟ์สไตล์                    | ผู้ที่อยู่อาศัยในบริเวณรัศมี 1.5 - 3        |
|                                  | กิโลเมตร                           |
| (Lifestyle Center)               | ที่ต้องการค                          |
|                                  | วามสะดวกรวดเร็วในการซื้อสินค้าและบริการ |
|                                  | และกลุ่มคนรุ่นใหม่ อายุ 18 - 35 ปี       |
|                                  | ที่มีไลฟ์สไตล์ทันสมัย                    |
+----------------------------------+-----------------------------------+

การจัดจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทให้เช่าพื้นที่ภายในศูนย์การค้าของบริษัทผ่านช่องทางการจำหน่ายหลัก 2 ช่องทาง ได้แก่
ฝ่ายขายของบริษัท และผ่านบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ โดยส่วนใหญ่ประมาณร้อยละ 90
ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของบริษัท จะจัดจำหน่ายโดยฝ่ายขายของบริษัท
ซึ่งมุ่งเน้นในการจำหน่ายพื้นที่แก่ลูกค้าเดิม (ทั้งผู้เช่าหลักและผู้เช่าร่วม)
ที่เคยเช่าพื้นที่ภายในศูนย์ของบริษัทอยู่แล้ว ส่วนที่เหลือประมาณร้อยละ 10
ของพื้นที่เช่าทั้งหมดจะจัดจำหน่ายผ่านบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
เพื่อจุดประสงค์ในการหาลูกค้าผู้เช่าพื้นที่รายใหม่ๆ

ในบางกรณี ผู้ค้าปลีกบางรายที่ไม่เคยเป็นลูกค้าของบริษัทมาก่อน
ได้รับทราบข้อมูลของบริษัทจากเว็บไซด์ของบริษัท หรือได้รับการแนะนำจากลูกค้าปัจจุบันของบริษัท
ได้ติดต่อโดยตรงเข้ามาที่บริษัทเพื่อขอเช่าพื้นที่
แต่ที่ผ่านมาช่องทางการจำหน่ายนี้มีจำนวนน้อยเมื่อเทียบกับช่องทางการจำหน่ายหลัก 2
ช่องทางที่กล่าวมาแล้วข้างต้น อย่างไรก็ตาม บริษัทคาดว่าในอนาคต
ช่องทางการจำหน่ายนี้จะเพิ่มสัดส่วนมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบัน
บริษัทได้รับการติดต่อจากผู้ค้าปลีกที่ไม่ได้ทำธุรกิจในประเทศไทยแต่ต้องการขยายธุรกิจในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก

2.3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

1) การจัดหาที่ดิน

ในการให้บริการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการดำเนินธุรกิจได้แก่
ทำเลที่ตั้งของศูนย์การค้า บริษัทมีช่องทางในการจัดหาที่ดินหลายทางด้วยกัน เช่น
ฝ่ายพัฒนาธุรกิจของบริษัทจัดหาที่ดินเอง จัดหาที่ดินผ่านนายหน้าค้าที่ดิน
และผู้ค้าปลีกเป็นผู้แนะนำที่ดินให้บริษัท เป็นต้น อย่างไรก็ตามในระยะหลังๆ
ผู้ค้าปลีกที่ต้องการดำเนินธุรกิจกับบริษัท มีความต้องการขยายสาขาอย่างรวดเร็ว
จึงได้ทำการแนะนำที่ดินที่ต้องการให้บริษัทเป็นจำนวนมากขึ้น
ด้วยจุดประสงค์ที่ต้องการลดขั้นตอนในการจัดหาที่ดินของบริษัท
ซึ่งจะทำให้บริษัทจะสามารถเปิดศูนย์การค้าใหม่ๆ ให้กับผู้ค้าปลีกได้เร็วขึ้น และจำนวนมากขึ้น

ปัจจุบันบริษัทได้ทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวจากเจ้าของที่ดินในทุกโครงการของบริษัท
โดยที่ดินของแต่ละโครงการอาจมีเจ้าของที่ดินรายเดียวหรือหลายราย
ในการเจรจาเงื่อนไขของสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวกับเจ้าของที่ดิน บริษัทอาจจะเจรจาเอง
หรือเจรจาผ่านนายหน้า ตามความเหมาะสมในแต่ละกรณี

บริษัทมีนโยบายที่จะจัดหาที่ดิน โดยการทำสัญญาเช่าระยะยาวแทนการซื้อที่ดิน
เพื่อเป็นการลดต้นทุนในการดำเนินธุรกิจของบริษัท อย่างไรก็ตาม
ในอนาคตถ้าบริษัทต้องการขยายจำนวนศูนย์การค้ามากขึ้น และไม่มีที่ดินให้เช่าที่อยู่ในทำเลที่ดี
บริษัทอาจจะจำเป็นต้องซื้อที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดีกว่าเพื่อทำโครงการ เนื่องจากเจ้าของที่ดินนั้นๆ
ต้องการขายที่ดินมากกว่าให้เช่าระยะยาว
แต่ทั้งนี้บริษัทจะพยายามติดต่อที่จะทำสัญญาเช่าระยะยาวก่อน ถ้าจำเป็นต้องซื้อที่ดินจริงๆ
จำเป็นต้องมีการคำนวณความเป็นไปได้ของโครงการ และผลตอบแทนจากการลงทุน
ให้ละเอียดรอบคอบมากขึ้นที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้

รายละเอียดของสัญญาเช่าที่ดินที่บริษัทได้ทำไว้กับเจ้าของที่ในแต่ละโครงการนั้น
จะมีรายละเอียดที่สำคัญของแต่ละโครงการ ดังแสดงรายละเอียดในหัวข้อ
สรุปสาระสำคัญของสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว หน้า 2.5-2

ขั้นตอนในการดำเนินการก่อนเปิดโครงการ

ก่อนที่จะเปิดโครงการเพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเข้ามาใช้บริการของผู้เช่าพื้นที่ภายในโครงการได้
บริษัทมีความจำเป็นต้องมีการดำเนินการก่อนเปิดโครงการ ตั้งแต่ การคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพ
วิเคราะห์ถึงความเหมาะสมของสถานที่และความเป็นไปได้ทางการเงินในการทำธุรกิจ
เจรจาต่อรองรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดิน
เจรจาต่อรองรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าพื้นที่หลัก
ติดต่อลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วมและเจรจาต่อรองกับผู้เช่าพื้นที่ร่วมแต่ละรายรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่ระยะสั้น/ระยะยาวกับผู้เช่าพื้นที่ร่วมแต่ละราย
ออกแบบโครงการโดยละเอียด ขออนุญาตจากหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง
ดำเนินการปรับพื้นที่และก่อสร้างอาคาร ตกแต่งภายนอกและพื้นที่ส่วนกลาง ติดตั้งระบบสาธารณูปโภค

ระยะเวลาตั้งแต่การลงนามในสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินและผู้เช่าหลักจนถึงก่อสร้างแล้วเสร็จ
ประมาณ 6-9 เดือน โดยระยะเวลาตั้งแต่ส่งมอบอาคารให้กับผู้เช่าพื้นที่จนถึงเปิดโครงการ
ซึ่งเป็นระยะเวลาที่ผู้เช่าหลักและผู้เช่าร่วมแต่ละรายตกแต่งภายใน ประมาณ 1-2 เดือน
ทั้งนี้ระยะเวลาก่อสร้าง ขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ

ก) ขั้นตอนการคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพ และการวิเคราะห์ถึงความเหมาะสมของสถานที่

เนื่องจากที่ดินเป็นปัจจัยหลักของบริษัทในการดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า
การจัดหาที่ดินในแต่ละบริเวณที่มีความเหมาะสมและมีความเป็นไปได้ในการดำเนินธุรกิจและทางด้านการเงิน
ไม่ใช่สามารถจะทำได้โดยง่าย และโดยเร็ว
ในพื้นที่บางบริเวณอาจจะมีที่ดินที่มีความเหมาะสมในการทำธุรกิจเหลืออยู่ไม่กี่แห่งเท่านั้น

โดยการศึกษาเบื้องต้นในการตัดสินใจเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินที่มีศักยภาพนั้นต้องอาศัยข้อมูลหลายๆ
ด้านประกอบเข้าด้วยกันโดยข้อมูลที่ใช้ในการประกอบการพิจารณา ได้แก่

-   ข้อมูลทางด้านอุปสงค์ และอุปทาน ได้แก่ จำนวนประชากร จำนวนครัวเรือน
    รายได้เฉลี่ยต่อคน รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือน และกิจการที่เกี่ยวข้องกับโครงการ
    ทางบริษัทได้เลือกใช้โปรแกรม MapInfo Professional ซึ่งสามารถแสดงภาพแผนที่
    สร้างแผนที่ และแก้ไขข้อมูล สอบถาม
    และวิเคราะห์ข้อมูลเชิงพื้นที่และข้อมูลทางด้านประชากรได้
    โดยโปรแกรมนี้เป็นโปรแกรมที่ได้รับความนิยมกันอย่างแพร่หลายในการหาข้อมูลต่างๆ
    เพื่อประกอบการพิจารณา

-   สภาพทั่วไปของที่ดิน ได้แก่ ขนาดและรูปร่างของที่ดิน ความเข้าถึงได้ เป็นต้น
    โดยข้อมูลในส่วนนี้ได้มาจากการเข้าสำรวจพื้นที่ (Site Survey)

-   ราคาประเมินที่ดินจากกรมที่ดิน

ข) ขั้นตอนการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินในการทำธุรกิจ

เมื่อได้คัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพแล้ว
ทางบริษัทจะทำการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโดยอาศัยราคาประเมินที่ดินจากกรมที่ดิน
และสมมติฐานต่างๆ จากข้อมูลที่มีอยู่ ในการพิจารณา
เพื่อให้ได้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจที่จะพัฒนาศูนย์การค้าบนที่ดินนั้นๆ

ค) ขั้นตอนการเจรจาต่อรองรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าที่ดิน

เมื่อได้มีติดต่อกับเจ้าของที่ดินแล้ว
บริษัทจะป้องกันความเสี่ยงจากการแข่งขันในการหาที่ดินด้วยการลงนามในบันทึกความเข้าใจ
(Memorandum of Understanding หรือ MOU) กับเจ้าของที่ดินนั้นๆ
ก่อนที่จะทำการเจรจาต่อไป เพื่อป้องกันไม่ให้เจ้าของที่ดินเจรจากับผู้ที่สนใจรายอื่นๆ

ง) ขั้นตอนการเจรจาต่อรองรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าพื้นที่หลัก

ในโครงการศูนย์การค้าชุมชนของบริษัท ผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant) จะเป็นสิ่งดึงดูดผู้เช่าร่วม
(Co-Tenants) เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ภายในโครงการของการของบริษัท ดังนั้น
หลังจากที่ได้มีการลงนามในบันทึกความเข้าใจ (Memorandum of Understanding หรือ MOU)
กับเจ้าของที่ดินแล้ว บริษัทจะทำการเจรจาต่อรอง พร้อมทั้งยื่นข้อเสนอไปยังผู้เช่าหลัก
โดยในขั้นตอนนี้จะมีการออกแบบโครงการในเบื้องต้นเพื่อประกอบการยื่นข้อเสนอ
ซึ่งบริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าหลักยกเลิกข้อตกลงได้
ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้เช่าพื้นที่ร่วมต้องยกเลิกตามไปด้วย ดังนั้น
บริษัทจึงได้มีการลงนามในบันทึกความเข้าใจ (Memorandum of Understanding หรือ MOU)
กับผู้เช่าหลักก่อนที่จะมีการทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดิน

จ) ขั้นตอนการติดต่อลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม และเจรจาต่อรองกับผู้เช่าพื้นที่ร่วมแต่ละราย
รวมถึงลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่ระยะสั้น/ระยะยาว กับผู้เช่าพื้นที่ร่วมแต่ละราย

ในปัจจุบันความต้องการสถานที่ประกอบการในการทำธุรกิจค้าปลีกอยู่ในระดับสูง
และบริษัทยังได้รับการติดต่อเพื่อขอเช่าพื้นที่ในโครงการของบริษัทอย่างต่อเนื่อง
โดยบริษัทมีนโยบายเข้มงวดที่จะคัดเลือกผู้เช่าพื้นที่ที่ทำธุรกิจไม่แข่งขันกับผู้เช่าพื้นที่เดิม
ไม่ทำธุรกิจที่เป็นอบายมุข ไม่สร้างผลกระทบต่อโครงการหรือผู้เช่าพื้นที่รายอื่น มีฐานะทางการเงินดี
และมีความผสมผสานเป็นอย่างดีกับผู้เช่าอื่นในศูนย์การค้า (Tenant Mix)

ฉ) ขั้นตอนการออกแบบโครงการโดยละเอียด และขออนุญาตจากหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

เมื่อได้ลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าพื้นที่หลักแล้ว
ทางบริษัทจะเริ่มดำเนินการออกแบบโครงการโดยละเอียดทั้งด้านสถาปัตยกรรม โครงสร้าง
และงานระบบต่างๆ รวมไปถึงการขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร

ช) ขั้นตอนการก่อสร้าง

ทางบริษัท ได้ทำการจ้างบริษัทที่ปรึกษา (Consultant)
สำหรับควบคุมดูแลงานก่อสร้างในแต่ละโครงการ เพื่อช่วยในการประสานงานต่างๆ
ซึ่งช่วยให้การดำเนินงานเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
ในการตกแต่งร้านของลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม ทางบริษัท จะทำการออกเอกสาร “คู่มือตกแต่งร้านค้า”
เพื่อใช้อ้างอิงและควบคุมการออกแบบตกแต่งของลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม
จากนั้นต้องมีการส่งแบบตกแต่งมายังบริษัทเพื่อขออนุมัติแบบแล้วจึงสามารถเข้าทำการตกแต่งพื้นที่ได้
โดยยังอยู่ในการควบคุมดูแลของบริษัทที่ปรึกษา (Consultant)

2) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการดำเนินงานก่อนเปิดโครงการ ซึ่งจำเป็นต้องมีการพัฒนาพื้นที่ในโครงการ การก่อสร้างอาคาร
งานระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวก ต่างๆ
บริษัทได้ร่วมมือกับบริษัทที่ปรึกษาในการควบคุมงานก่อสร้าง
เพื่อควบคุมผู้รับเหมาก่อสร้างให้ดำเนินการอยู่ภายใต้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อม
ทั้งนี้สำนักงานเขตเทศบาลในแต่ละพื้นที่ยังมีส่วนที่จะช่วยควบคุมไม่ให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมด้วย
นอกจากนี้บริษัทมีการก่อสร้างระบบบำบัดน้ำเสียที่มีมาตรฐานในแต่ละศูนย์การค้าชุมชน

การให้บริการบริหารโครงการและบริการสาธารณูปโภคในแต่ละโครงการของบริษัท
อาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้ในบางกรณี
ซึ่งบริษัทก็ได้เตรียมมาตรการรองรับผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นจากการดำเนินงานของบริษัทไว้แล้ว
ทั้งด้านคุณภาพอากาศ การบำบัดน้ำเสีย การกำจัดขยะ

2.3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

โครงการที่ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินและลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักแล้วแต่ยังไม่เปิดดำเนินการ

ปัจจุบัน บริษัทมีโครงการที่ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินและผู้เช่าหลักแล้ว
แต่ยังไม่เปิดดำเนินการจำนวน 1 โครงการ ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

[TABLE]

หมายเหตุ : * เทียบจากความคืบหน้าในการก่อสร้าง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554

** ร่วมทุนกับ IKEA ภายใต้บริษัทร่วมทุน บจ.เอสเอฟ ดีเวลอปเมนท์

*** IKEA Furniture Store ได้เปิดให้บริการแล้ว เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน 2554