3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) (“บริษัท”)

บริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร แบบบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย
และประเภทอาคารชุดพักอาศัย เพื่อจำหน่าย โดยบริษัทจะเป็นผู้พัฒนาและเป็นเจ้าของโครงการ
สำหรับทำเลที่ตั้งโครงการที่เลือกนำมาพัฒนานั้น
ส่วนใหญ่จะเป็นบริเวณเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ซึ่งอยู่ใกล้แหล่งชุมชนที่มีระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการต่างๆ
ไว้รองรับการพัฒนาอย่างครบครัน ทั้งระบบไฟฟ้า ระบบประปา การสื่อสาร
การคมนาคมขนส่งที่สะดวก ผลิตภัณฑ์ทุกประเภทที่บริษัททำการพัฒนาจะใช้ตราสินค้า “ปริญสิริ”
ภายใต้แนวความคิด “The Art of Family Living”

รูปตราสินค้าของบริษัท

[]

บริษัทให้ความสำคัญกับคุณภาพสินค้าเป็นอย่างมาก โดยผสานทุกรายละเอียด ทุกความประณีต
ด้วยวัสดุคุณภาพที่คัดสรรด้วยความตั้งใจในทุกองค์ประกอบของบ้าน
อีกทั้งยังมีการตรวจสอบคุณภาพของผลิตภัณฑ์ในทุกๆ ขั้นตอน
รวมทั้งมีการพัฒนาปรับปรุงผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ผลิตภัณฑ์ตรงกับความต้องการของลูกค้า

ปัจจุบันการขายผลิตภัณฑ์ของบริษัท จะให้ชำระเงินจอง เงินดาวน์ และเงินทำสัญญา
จากลูกค้ารวมทั้งสิ้นประมาณร้อยละ 10 ของราคาขาย
สำหรับระยะเวลาการผ่อนชำระเงินดาวน์ประมาณ 3 – 12 เดือน
ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการก่อสร้างและการตกลงกันระหว่างลูกค้ากับบริษัท
การส่งมอบบ้านและการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าจะกำหนดในวันจองและจะระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
ทั้งนี้ยังขึ้นอยู่กับความพร้อมของลูกค้าแต่ละรายด้วย

รายละเอียดของผลิตภัณฑ์ในแต่ละประเภทมีดังนี้

3.1.1 ประเภทหมู่บ้านจัดสรร

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรรเพื่อจำหน่ายของบริษัทนั้น
เป็นการพัฒนาโครงการในลักษณะแนวราบ ซึ่งตัวผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเป็นบ้านหรืออาคารที่สูงไม่เกิน
4 ชั้น โดยรูปแบบบ้านหรืออาคาร และรูปแบบโครงการ
ในแต่ละโครงการจะแตกต่างกันออกไปตามความเหมาะสมของสถานที่ตั้งของโครงการและความต้องการของลูกค้า
ซึ่งในแต่ละโครงการที่บริษัทพัฒนานั้นจะมีสาธารณูปโภคโครงการอย่างครบครัน
โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกและการรักษาความปลอดภัย เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ
ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น
ทั้งนี้โครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรรของบริษัทยังสามารถแบ่งย่อยตามลักษณะเฉพาะตัวผลิตภัณฑ์และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแต่ละกลุ่ม
โดยจะใช้ชื่อโครงการที่ต่างกันออกไป ดังนี้

(1) บ้านเดี่ยว (Single Detached House)

(1.1) บ้านเดี่ยวตลาดบน

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : สิริทาวารา

ระดับราคา : 15.0 ล้านบาทขึ้นไป

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง

2.  บ้านเดี่ยวตลาดกลางถึงตลาดบน

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

[]

ชื่อโครงการ : บ้านปริญสิริ และ Zerene

ระดับราคา : 5.00 – 10.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงค่อนข้างสูง

(2) ทาวน์เฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ (Town House & Home Office)

(2.1) ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : Six Nature

ระดับราคา : 2.00 – 5.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

(2.2) ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : City Sense

ระดับราคา : 1.50 – 3.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

3.1.2 ประเภทอาคารชุดพักอาศัย (Condominium)

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดพักอาศัยเพื่อจำหน่ายของบริษัทนั้น
เป็นการพัฒนาโครงการในลักษณะแนวสูง โดยรูปแบบอาคารชุดพักอาศัย และรูปแบบโครงการ
ในแต่ละโครงการจะแตกต่างกันออกไปตามความเหมาะสมของที่ตั้งของโครงการ
และความต้องการของลูกค้า
ซึ่งในแต่ละโครงการที่บริษัทพัฒนานั้นจะมีสาธารณูปโภคโครงการอย่างครบครัน
โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกและการรักษาความปลอดภัย เช่น สระว่ายน้ำล้อมด้วยสวน ลิฟท์
ระบบจานดาวเทียม ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น ทั้งนี้
บริษัทได้แบ่งประเภทของผลิตภัณฑ์ออกเป็น 3 ตราสินค้า
เพื่อให้ชัดเจนในการวางตำแหน่งของผลิตภัณฑ์และง่ายต่อการจดจำ โดยชื่อโครงการ Bridge
สมาร์ทคอนโด และ The Pride จะเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยประเภท Low Rise
Condominium (ระดับความสูงของอาคารไม่เกิน 23 เมตร) และ ชื่อโครงการ เดอะคอมพลีท
The COMPLETE สำหรับโครงการอาคารชุดพักอาศัยประเภท High Rise Condominium
(ระดับความสูงของอาคารเกิน 23 เมตร)

  อาคารชุดพักอาศัยประเภทระดับความสูงไม่เกิน 23 เมตร (Low Rise)

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : บริดจ์

ตราสัญลักษณ์โครงการ : [] ( Non BOI )

ชื่อโครงการ : สมาร์ท Z

ระดับราคา : เริ่มที่ 1.80 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

ตราสัญลักษณ์โครงการ : [] ( BOI )

ชื่อโครงการ : สมาร์ทคอนโด

ระดับราคา : 0.69 - 1.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : เดอะ ไพรด์พัทยาสาย 2

ระดับราคา : 2.00 - 5.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงสูง

อาคารชุดพักอาศัยประเภทระดับความสูงของอาคารเกิน 23 เมตร (High Rise)

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : เดอะคอมพลีท

ระดับราคา : 1.79 – 12.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

ตารางรายละเอียดโครงการที่เปิดขายอยู่ของบริษัท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555

[TABLE]

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

3.2.1 การตลาด

กลยุทธ์การแข่งขัน

จากกลยุทธ์ระดับธุรกิจ (Business Strategy)
ที่บริษัทใช้กลยุทธ์การมุ่งเน้นการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ
(Differentiation-base Focus)
ทั้งยังมุ่งเน้นให้เกิดความเชื่อมั่นในบริษัทและผลิตภัณฑ์กับผู้บริโภค ดังนั้น
ในด้านการตลาดของบริษัทจึงมีกลยุทธ์การแข่งขัน โดยแบ่งออกได้ดังนี้

(1) ด้านผลิตภัณฑ์

บริษัทให้ความสำคัญอย่างมากในกลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์
โดยมุ่งเน้นการสร้างความแตกต่างในตัวผลิตภัณฑ์ภายใต้สโลแกน “The Art of Family
Living” เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีความต้องการที่แตกต่างกัน เช่น ทำเลที่ตั้งโครงการ
รูปแบบโครงการ รูปแบบบ้าน ขนาดพื้นที่ใช้สอย เป็นต้น
ซึ่งบริษัทได้แยกผลิตภัณฑ์ภายใต้ชื่อโครงการที่แตกต่างกัน
เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ตรงกับความต้องการ
เพื่อตอบสนองความพึงพอใจและรองรับความต้องการของลูกค้า
จากการควบคุมการทำงานในทุกขั้นตอน ไม่ว่าจะเป็นการเลือกทำเลที่ตั้งในการซื้อที่ดิน
การออกแบบบ้าน การออกแบบโครงการและสภาพแวดล้อม การเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพสินค้า
และการก่อสร้าง รวมไปถึงการพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
ส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ของบริษัทได้รับการยอมรับและความเชื่อมั่นจากลูกค้าไม่ว่าจะเป็นแบบบ้านที่สวยงาม
ความลงตัวของพื้นที่ใช้สอย รูปแบบโครงการและสภาพแวดล้อมที่ร่มรื่น ความประณีตในการก่อสร้าง
การเลือกใช้วัสดุที่ดีได้มาตรฐาน

(2) การกำหนดราคาผลิตภัณฑ์

บริษัทมีนโยบายในการกำหนดราคาผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับราคาตลาด และสามารถแข่งขันได้
เปรียบเทียบกับโครงการอื่นๆ บนทำเลเดียวกันหรือใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท
โดยคำนึงถึงคุณภาพสินค้า และต้นทุนโครงการ เช่น ค่าที่ดิน ค่าออกแบบ ค่าก่อสร้าง
ค่าใช้จ่ายทางการตลาด เป็นต้น
อีกทั้งยังเน้นถึงความคุ้มค่าของผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่ให้มากกว่าเมื่อเทียบกับบริษัทอื่นๆ เช่น
ซื้อบ้านพร้อมตกแต่งเข้าอยู่ได้ทันที เป็นต้น

(3) การส่งเสริมการตลาด

กลยุทธ์ในการส่งเสริมการตลาด เป็นอีกกลยุทธ์หนึ่งที่บริษัทให้ความสำคัญ
และนำมาใช้แข่งขันกับคู่แข่งขัน เพื่อสร้างการรับรู้ต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand Awareness)
โดยใช้เพื่อจูงใจให้เกิดความต้องการผลิตภัณฑ์ เพื่อเตือนการจดจำในสินค้า
อีกทั้งยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ และภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัทอีกด้วย
บริษัทได้นำเครื่องมือการส่งเสริมการตลาดที่สำคัญมาใช้ ได้แก่ การโฆษณา
การขายโดยใช้พนักงานขาย การส่งเสริมการขาย การตลาดทางตรง และการตลาดทางอ้อม

บริษัททำการโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านช่องทางต่างๆ เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท
ซึ่งมีรายละเอียด ดังนี้

กลยุทธ์ Above the line - โฆษณาผ่านสื่อสิ่งพิมพ์ ด้วยภาพยนต์โฆษณาชุด “สมาร์ทคอนโด
พระราม 2” เพื่อถ่ายทอดมุมมองความแตกต่างในหลาย ๆ
ด้านของอาคารชุดพักอาศัยที่บริษัทเป็นผู้พัฒนา

- โฆษณาผ่านนิตยสาร หนังสือพิมพ์ วิทยุ และ Direct mail

- จัดส่ง SMS ข้อมูลและรายละเอียดต่างๆ ของโครงการใหม่
รวมไปถึงรายการส่งเสริมการขายที่มีในขณะนั้น ไปยังโทรศัพท์มือถือของลูกค้า

- โฆษณาผ่านสื่อเว็บไซต์ www.prinsiri.com

- การโฆษณาประชาสัมสัมพันธ์ผ่านกลุ่ม Social Network เช่น Facebook, MSN, Twitter,
เป็นต้น

กลยุทธ์ Below the line

- โฆษณาผ่านสื่อป้ายโฆษณา (Cut Out)
โดยเลือกขึ้นป้ายตามถนนสายสำคัญที่อยู่โดยรอบบริเวณโครงการของบริษัท
เพื่อใช้ในการดึงลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเข้าเยี่ยมชมโครงการของบริษัท

- จัดกิจกรรมต่างๆ ให้กับลูกค้าที่อยู่อาศัยในโครงการของบริษัท
และเชิญลูกค้าเป้าหมายเข้าร่วมกิจกรรมด้วย เพื่อเสริมสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้า
และสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัท

- จัดบู๊ธออกงาน ตามสถานที่ต่างๆ เช่น งานมหกรรมบ้านและคอนโด ห้างสรรพสินค้า
และอาคารสำนักงาน เพื่อประชาสัมพันธ์โครงการต่างๆ ของบริษัทให้กับลูกค้า

ในปี 2552 และปี 2553 บริษัทได้สร้างตราสินค้าใหม่เพิ่มขึ้นและทำการประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่อง
เพื่อให้ง่ายต่อการจดจำผลิตภัณฑ์ของบริษัท ภายใต้ชื่อ “Six Nature”
ตราสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ 3 ชั้น และ ภายใต้ชื่อ “City Sense”
ตราสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ 2 ชั้น และในปี 2554 บริษัทได้สร้างตราสินค้าใหม่เพิ่มขึ้นอีกหนึ่งตรา
และทำการประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ง่ายต่อการจดจำผลิตภัณฑ์ของบริษัท ภายใต้ชื่อ
“Zerene” ได้แก่ตราสินค้าประเภทบ้านเดี่ยว

(4) ต้นทุนผลิตภัณฑ์

บริษัทมีการบริหารต้นทุนผลิตภัณฑ์
ที่มุ่งเน้นในการควบคุมราคาต้นทุนในการพัฒนาโครงการให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม
เพื่อรักษาอัตรากำไรขั้นต้น และเพื่อให้ราคาผลิตภัณฑ์ของบริษัทอยู่ในระดับที่สามารถแข่งขันได้
โดยเริ่มตั้งแต่การคัดเลือกที่ดินและจัดซื้อที่ดินให้อยู่ในระดับราคาที่เหมาะสม
การวิจัยและพัฒนาในการเลือกใช้วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งที่มีคุณภาพดีและได้มาตรฐานโดยมีต้นทุนไม่เกินจากที่ได้กำหนดไว้
การพัฒนาเทคนิคและเทคโนโลยีในการก่อสร้างเพื่อควบคุมต้นทุนในการก่อสร้าง
ทั้งนี้ยังช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ และมาตรฐานผลิตภัณฑ์ให้สูงขึ้นอีกด้วย

(5) การบริการหลังการขาย

เพื่อให้ลูกค้ามีความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ของบริษัท และเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจซื้อผลิตภัณฑ์
บริษัทจึงมีการบริการหลังการขายสำหรับผู้ซื้อผลิตภัณฑ์ของบริษัทดังนี้

- รับประกันคุณภาพของบ้านเป็นระยะเวลา 1 ปี นับจากวันที่โอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า
สำหรับความบกพร่องที่เกิดจากการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง

- ทำประกันภัยสำหรับการโจรกรรมให้กับลูกค้าที่ซื้อบ้านของบริษัท
โดยมีความคุ้มครองเป็นระยะเวลา 1 ปี นับจากวันที่โอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า

ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

จากประเภทของผลิตภัณฑ์ของบริษัท ซึ่งได้แก่ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย
ดังนั้น ลักษณะลูกค้าของบริษัทจะเป็นลักษณะที่เป็นผู้ต้องการที่อยู่อาศัยแห่งใหม่
ลูกค้าในแต่ละรายจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์
โฮมออฟฟิศ และอาคารชุดพักอาศัย ที่แตกต่างกันออกไปตามเหตุผล เงื่อนไข และข้อจำกัด ทั้งนี้
ถือได้ว่าลูกค้าดังกล่าวนั้นเป็นผู้บริโภคขั้นสุดท้าย (End User)

เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ตรงกับความต้องการ
บริษัทจึงได้ผลิตที่อยู่อาศัยให้มีความหลากหลายเพื่อตอบสนองความพึงพอใจและรองรับความต้องการของลูกค้า
โดยแบ่งกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจึงสามารถแบ่งออกได้อีกตามรายได้ของลูกค้า ดังนี้

(1) กลุ่มที่มีรายได้สูง สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
    จะเป็นผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดบน ในชื่อโครงการ “สิริทาวารา”

(2) กลุ่มที่มีรายได้ค่อนข้างสูง สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
    จะเป็นผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดกลาง ในชื่อโครงการ “บ้านปริญสิริ” และ “Zerene”
    ประเภทอาคารชุดพักอาศัย ในชื่อโครงการ “บริดจ์” “เดอะ ไพร์ด” “เดอะคอมพลีท” และ
    “สมาร์ท Z”

(3) กลุ่มที่มีรายได้ปานกลางลงไป สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
    จะเป็นผลิตภัณฑ์ “ประเภททาวน์เฮ้าส์ ในชื่อโครงการ “Six Nature” และ “City
    Sense” ประเภทอาคารชุดพักอาศัย ในชื่อโครงการ “สมาร์ท คอนโด”

    การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทจำหน่ายผลิตภัณฑ์โดยผ่านช่องทางการจำหน่ายแบบช่องทางทางตรง
และเป็นการขายโดยพนักงานขายของบริษัทซึ่งประจำอยู่ที่สำนักงานขายตามโครงการต่างๆ
นอกจากการขายที่ประจำอยู่ที่สำนักงานขายตามโครงการต่างๆ แล้ว
บริษัทมีการขายผ่านพนักงานขายของบริษัทโดยการออกบู๊ธแสดงสินค้าตามสถานที่ต่างๆ
ที่สำคัญเป็นครั้งคราวอีกด้วย

3.2.2 ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

3.2.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม

ในช่วงปี 2555 ที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับปัจจัยหลากหลายที่มีผลต่อการเติบโต
เช่น วิกฤตน้ำท่วมในปี 2554
ที่ผ่านมามีผลต่อเนื่องมาถึงการขายโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตน้ำท่วม
ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อรอดูสถานการณ์น้ำในปี 2555
ทางด้านผู้ประกอบการได้ชะลอการเปิดโครงการใหม่ในพื้นที่ที่เสี่ยงต่อน้ำท่วม
โดยผู้ประกอบการมีการปรับตัวในการพัฒนาโครงการเพื่อป้องกันผลกระทบจากน้ำท่วม
นอกจากนั้นยังมีปัจจัยแวดล้อมด้านเศรษฐกิจที่ไม่เอื้อต่อการตัดสินในซื้อที่อยู่อาศัย
แม้ภาครัฐจะมีมาตรการช่วยเหลือผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย เช่น
มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรก
มาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย
และโครงการสินเชื่อเพื่อช่วยเหลือผู้ประสบภัยน้ำท่วม (Soft Loan) ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
แต่เนื่องจากเศรษฐกิจเพิ่งเริ่มฟื้นตัวจากภาวะน้ำท่วม
และวิกฤตหนี้สาธารณะยุโรปที่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมเศรษฐกิจไทย
โดยเฉพาะการส่งออกที่ชะลอตัวลง

ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ ณ สิ้นปี 2555 พบว่ามีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่ทั้งหมด 419
โครงการ ประกอบด้วยจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 103,481 หน่วย
แยกเป็นโครงการที่อยู่อาศัยประมาณ 99%
แต่หากแยกตามมูลค่าโครงการที่อยู่อาศัยจะมีสัดส่วนประมาณ 98%

[]

[]

[]

  แผนภูมิที่ 1.1 แผนภูมิที่ 1.2

  จำนวนหน่วยขายอสังหาริมทรัพย์ มูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด

  ที่เปิดตัวใหม่ ม.ค. – ธ.ค. 2555 รวม 103,481 หน่วย ที่เปิดตัวใหม่ ม.ค. – ธ.ค. 2555
  รวม 304,629 หน่วย

[]

ในจำนวนหน่วยทั้งหมดที่เสนอขายนี้เป็นห้องชุด 60% หรือ 62,548 หน่วย รองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์
22,503 หน่วย หรือประมาณ 22% อันดับที่ 3 ได้แก่ บ้านเดี่ยวจำนวน 12,720 หน่วย
โดยมีสัดส่วน 12% นอกจากนั้นเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์เพียงประมาณอย่างละ 2% เท่านั้น

[]

ในกรณีห้องชุดพบว่าระดับราคา 1-2 ล้านบาทมีมากที่สุดถึง 33,827 หน่วยหรือประมาณ 54%
ของห้องชุดทั้งหมด และหากเทียบกับที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิดตัวก็เป็นประมาณ 1ใน 3
ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด ห้องชุดที่เปิดในอันดับรองลงมา ห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีประมาณ
12,124 หน่วย ถัดจากนั้นเป็นห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 7,719 หน่วย
จะสังเกตได้ว่าห้องชุดราคาแพงระหว่าง 10-20 ล้านบาท มีเปิดตัวใหม่เพียง 633 หน่วย
ห้องชุดที่มีราคาตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป มีเปิดใหม่เพียง 58 หน่วยเท่านั้น
แสดงให้เห็นว่าตลาดมีความต้องการห้องชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูกเพื่อการอยู่อาศัยและการลงทุนเก็งกำไร

สำหรับทาวน์เฮ้าส์ที่เปิดตัวในปี 2555 กลุ่มใหญ่ที่สุดเป็นระดับราคา 1-2 ล้านบาทเช่นกัน จำนวน
10,638 หน่วย อันดับสองคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 5,671 หน่วย ส่วนอันดับสาม
คือทาวน์เฮ้าส์ราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 3,766 หน่วย
สำหรับกรณีบ้านเดี่ยวกลุ่มใหญ่ที่สุดเปิดขายในราคา 5-10 ล้านบาท จำนวน 4,651 หน่วย
รองลงมาคือระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 4,539 หน่วย

มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่ทั้งหมดปี พ.ศ.2555 มีจำนวน 304,629 ล้านบาท ทั้งนี้ประมาณ
48% หรือ 146,221 ล้านบาท เป็นห้องชุด และที่เป็นบ้านเดี่ยวมี 80,208 ล้าน หรือ 26%
ของทั้งหมด และอันดับสามคือทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 56,092 ล้านบาท หรือประมาณ 18% ของทั้งหมด
อาจกล่าวได้ว่าการเปิดตัวโครงการในปี 2555 นี้มีเป็นจำนวนมาก
ซึ่งคงเป็นผลจากการฟื้นตัวหลังน้ำท่วมในปลายปี พ.ศ.2554

[]

[]

  สำหรับราคาเฉลี่ยของบ้านประเภทต่าง ๆ ในปี 2555 เฉลี่ยโดยรวมเป็นเงินหน่วยละ 2.937
ล้านบาท สำหรับบ้านเดี่ยวเฉลี่ยหน่วยละ 6.306 ล้านบาท บ้านแฝดหน่วยละ 3.110 ล้านบาท
ทาวน์เฮ้าส์หน่วยละ 2.493 ล้านบาท อาคารพาณิชย์หน่วยละ 5.215 ล้านบาท ห้องชุดหน่วยละ
2.338 ล้านบาท

[]

[]

ณ สิ้นปี พ.ศ.2555 ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ 128,934 หน่วย แยกเป็นห้องชุด 32% หรือ 40,853
หน่วย รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวประมาณ 30% จำนวน 38,778 หน่วย และทาวน์เฮ้าส์ 38,617
หน่วย หรือ 30 % นอกจากนั้นยังมีบ้านแฝดที่ยังเหลือขาย 7,937 หน่วย

ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2556 นั้นยังคงจะขยายตัวตามทิศทางเศรษฐกิจที่เติบโตขึ้น
โดยทั้งสินเชื่อและโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ยังเติบโต
โดยยังไม่พบสัญญาณความไม่สมดุลด้านราคาและปริมาณที่อยู่อาศัย
โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้ายังสอดคล้องกับความต้องการที่แท้จริงและต้นทุนที่สูงขึ้นสะท้อนกำลังซื้อที่เกิดจากความต้องการที่แท้จริงมากกว่าการเก็งกำไร
ขณะที่ผู้กู้เองมีความสามารถในการชำระหนี้และธนาคารพาณิชย์ยังคงให้ความสำคัญต่อคุณภาพสินเชื่อ
นอกจากนี้ความกังวลต่อการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์จากผลกระทบของมาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณระยะที่
3 (QE 3) ของสหรัฐฯนั้น แม้จะเห็นผลไม่ชัด แต่ความแตกต่างจากฮ่องกงและสิงคโปร์
และการวิเคราะห์ข้อมูลในอดีตพบว่า
การเคลื่อนไหวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มีความสัมพันธ์กับการไหลเข้าออกของเงินลงทุนจากต่างประเทศมากนัก

ในปี 2556 นั้นมีทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบจากทั้งภายในและภายนอกประเทศ โดยปัจจัยภายนอก
ได้แก่ สภาพเศรษฐกิจโลก ส่วนของปัจจัยภายใน ได้แก่ หลักเกณฑ์การให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน
(Loan to value Ratio : LTV) ที่จะเริ่มใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2556
จากมาตรการดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการและผู้บริโภคต้องมีการปรับตัว
อีกทั้งผังเมืองใหม่กรุงเทพมหานครที่จะประกาศใช้ในเดือน พฤษภาคม 2556
จะมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงของกรุงเทพมหานคร อาทิ
เรื่องการกำหนดขนาดถนนขั้นต่ำไว้ที่ 12 เมตร นั้นก็จะทำให้ถนนอารีย์ สุขุมวิท ลาดพร้าว ฯลฯ
จะไม่สามารถสร้างได้ทำให้ที่อยู่อาศัยต้องขยายสู่ปริมณฑลตามแนวรถไฟฟ้ามากขึ้น
ปัญหาขาดแคลนแรงงานก็เป็นปัญหาหนึ่งเนื่องจากแรงงานไทยส่วนใหญ่ย้ายกลับภูมิลำเนา
สาเหตุจากความเจริญที่ขยายสู่ภูมิภาคมากขึ้น
ในขณะที่แรงงานต่างด้าวซึ่งเป็นแรงงานหลักในภาคอสังหาริมทรัพย์มีการย้ายกลับถิ่นฐาน
รวมถึงปัญหาต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้นจากหลายๆ ปัจจัย อาทิ การปรับค่าจ้างแรงงานและเงินเดือน,
ราคาน้ำมัน และค่าขนส่ง ฯลฯ
ในการขยายเส้นทางรถไฟฟ้านั้นทำให้ราคาที่ดินแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสูงขึ้น
อาจทำให้ราคาบ้านมีการปรับราคาตัวขึ้น

ต้นทุนการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังอยู่ในช่วงขาขึ้น
ซึ่งจะมีผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในการที่จะคงระดับราคาขายที่อยู่อาศัย
หรือให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากมีปัจจัยที่ไม่เอื้ออำนวยต่อการเติบโต
โดยเฉพาะด้านผู้บริโภคที่จะต้องเผชิญกับรายจ่ายที่เพิ่มขึ้น ซึ่งมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
สำหรับต้นทุนของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับขึ้นราคาค่าจ้างขั้นต่ำเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2555
ที่ผ่านมานั้น ทำให้ต้นทุนแรงงานเพิ่มขึ้นและผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับต้นทุนอื่นที่เพิ่มขึ้นอีก

-   ราคาวัสดุก่อสร้างปรับขึ้นตามความต้องการใช้ในประเทศและต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น

  ตั้งแต่ต้นปี 2555 ที่ผ่านมานั้น
  ราคาวัสดุก่อสร้างหลายประเภทปรับตัวสูงขึ้นจากรายงานของกระทรวงพาณิชย์
  โดยวัสดุก่อสร้างที่ปรับขึ้นส่วนใหญ่จะเป็นวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ
  เช่น ผลิตภัณฑ์คอนกรีต กลุ่มวัสดุก่อสร้าง เช่น ยางมะตอย ทราย และอิฐ

-   ราคาที่ดินปี 2555 ยังคงปรับตัวสูงขึ้น
    ผลจากความต้องการและการใช้ราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่

  ปัจจุบันราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในหลายๆ พื้นที่
  โดยเฉพาะย่านธุรกิจที่สำคัญในกรุงเทพฯ ราคาที่ดินนั้นปรับตัวสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
  โดยปัจจัยที่มีผลต่อการขยับขึ้นของราคาที่ดินในปี 2555 นั้น ได้แก่
  การพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น
  ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯและปริมณฑล เป็นต้น

  ราคาที่ดินในปี 2555 นั้น ยังมีปัจจัยการใช้ราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ตั้งแต่ 1 กรกฎาคม 2555
  ที่ทางกรมธนารักษ์จะใช้บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินฉบับปี 2555 - 2558
  โดยในพื้นที่ที่มีศักยภาพทางธุรกิจราคาประเมินจะปรับตัวสูงขึ้นกว่าร้อยละ 100
  ของราคาประเมินเดิม

การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในโครงการแนวราบชะลอตัวลง
เนื่องจากวิกฤตน้ำท่วมเมื่อปี 2554
แต่การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นใน
ชั้นกลางและตามแนวรถไฟฟ้ายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมในบางทำเลยังคงมีอยู่สูง
และอาจได้รับอานิสงส์มาจากวิกฤตน้ำท่วมปี 2554
ซึ่งทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหันมาให้ความสนใจในการเลือกซื้อที่อยู่ประเภทคอนโดมิเนียม
และยังเป็นทางเลือกในการซื้อบ้านหลังที่ 2 สำหรับผู้บริโภคที่มีความพร้อมทางการเงิน
การพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมมีปัจจัยเฉพาะ คือ ต้นทุนการก่อสร้าง อาทิ
ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ราคาวัสดุก่อสร้าง
ซึ่งปัจจัยทางด้านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นมีผลทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงขอทำเลที่ตั้งของโครงการตามชานเมืองรอบกรุงเทพฯ
หรือตามแหล่งชุมชนที่มีการคมนาคมสะดวก และตั้งอยู่ในแนวรถไฟฟ้า

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวในทุกภูมิภาค ธุรกิจขนาดใหญ่ยังมีการขยายการลงทุนไปยังจังหวัดหลักๆ
ในภูมิภาค จังหวัดเศรษฐกิจมากขึ้นตามแนวโน้มของตลาดที่ขยายตัว ในไตรมาส 4 /2555
นั้นมีแนวโน้มขยายตัวจากความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ดีขึ้น
และยังมีปัจจัยบวกจากการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนที่ช่วยกระตุ้นความต้องการอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะในพื้นที่เส้นทางเศรษฐกิจหลัก
ด้านผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นก็มีการเปิดโครงการใหม่และในบางรายก็มีการขยายการลงทุนที่หลากหลายขึ้น
เช่น โครงการ Community mall เพื่อเป็นการตอบสนองการใช้ชีวิตของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป

3.2.2.2 ศักยภาพในการแข่งขัน

จากประสบการณ์ ความรู้ ความสามารถ และความชำนาญ
ของบริษัทในอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมาอย่างต่อเนื่อง
ปัจจุบันทำให้บริษัทถือได้ว่าเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่เป็นที่รู้จักของผู้บริโภค
จากการมุ่งเน้นความเป็นเลิศของผลิตภัณฑ์และบริการ ภายใต้สโลแกน “The Art of Family
Living” ด้วยผลิตภัณฑ์ของบริษัทมีคุณภาพสูง มีความประณีต
คัดสรรวัสดุคุณภาพด้วยความตั้งใจในทุกองค์ประกอบของบ้าน
จนได้รับการยอมรับและความเชื่อมั่นจากลูกค้า ทำให้บริษัทมีศักยภาพสูงในการแข่งขัน
และยังมีปัจจัยที่ส่งผลให้บริษัทมีความสามารถในการแข่งขันได้ ดังนี้

(1) บริษัทมีการวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
โดยการพัฒนาการออกแบบผลิตภัณฑ์และควบคุมคุณภาพผลิตภัณฑ์ให้มีคุณภาพสูง
เน้นรูปแบบที่ตอบสนองประโยชน์การใช้สอย ความทันสมัย
ให้สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค

(2) บริษัทได้รับรางวัลการออกแบบบ้านดีเด่น “Awards of Merit” ในปี 2544 และปี 2547
จากงาน PCBC (Pacific Coast Builders Conference) ประเทศสหรัฐอเมริกา
อีกทั้งยังได้รับรางวัลชมเชย “บ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงาน ปี 2550”
จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงานกระทรวงพลังงาน โดยบริษัทฯ
เล็งเห็นความสำคัญด้านพลังงานและมีความมุ่งมั่นในการดูแลรักษาสิ่งแวดล้อม
โดยได้พัฒนาประสิทธิภาพ การดำเนินการด้านสิ่งแวดล้อมไปพร้อมๆ
กับความพยายามที่จะลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในทุกกระบวนการทำงาน ครอบคลุมตั้งแต่การผลิต
ไปจนกระทั่งผลิตภัณฑ์และบริการต่างๆ เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีของพนักงาน ผู้รับเหมา
ประชาชนในชุมชนรอบข้างโครงการ เป็นต้น

(3) บริษัทมีนโยบายที่เน้นการสร้างความแตกต่าง (Differentiate) ในสินค้าและบริการ
เพื่อสร้างความได้เปรียบด้านการแข่งขัน

(4) บริษัทมีการบริหารควบคุมต้นทุนในการก่อสร้าง โดยการบริหารการจัดซื้อ
จัดจ้างได้ทันต่อความต้องการ การพัฒนาเทคนิคและเทคโนโลยีการก่อสร้าง การมีบริษัทย่อย (บริษัท
โกร โยธา กรุ๊ป จำกัด)
ดำเนินธุรกิจจำหน่ายวัสดุก่อสร้างเพื่อจัดหาวัสดุก่อสร้างให้กับบริษัทและผู้รับเหมาของบริษัท เป็นต้น

(5) บริษัทมีการส่งเสริมการตลาดอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างการรับรู้ต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand
Awareness) โดยใช้เพื่อจูงใจให้เกิดความต้องการผลิตภัณฑ์ เพื่อเตือนความทรงจำในสินค้า
อีกทั้งยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ และภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัท

(6) บริษัทมีการเน้นบริการหลังการขาย เพื่อให้ลูกค้ามีความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ของบริษัท
และถือเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจซื้อผลิตภัณฑ์ของลูกค้า

3.2.2.3 แนวโน้มอุตสาหกรรมและการแข่งขันในอนาคต

จากภาวะการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการ
รวมถึงการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดของสถาบันการเงินเพื่อป้องกันภาวะฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ที่เกิดจากการให้สินเชื่อในวงเงินที่สูงเกินจริง และผู้กู้ไม่สามารถผ่อนต่อได้
รวมถึงภาวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และปัญหาน้ำท่วมในปลายปี 2554
ที่อาจส่งผลต่อการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป นอกจากนี้
ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศขยายใช้เกณฑ์ LTV ร้อยละ 95 จากเดิม 1 มกราคม 2555
เป็น 1 มกราคม 2556 นั้น
ทำให้บริษัทจะต้องพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆที่ส่งผลประทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และปรับกลยุทธ์ในการทำธุรกิจเพื่อรองรับปัจจัยดังกล่าว ดังนี้

(1) มาตรการวางเงินมัดจำ ร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย
ซึ่งเป็นการป้องกันปัญหาการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศใช้
โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 โดยจะเริ่มในส่วนของอาคารชุดคอนโดมิเนียมก่อน และในปี
2556 จะประกาศในส่วนของบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมโดยวางเงินมัดจำ ร้อยละ 5
ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย

(2) การลงทุนในโครงการเม็กกะโปรเจ็กต์ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายต่างๆ
เป็นปัจจัยบวกสำคัญในภาพรวม ซึ่งส่งผลต่อการขยายตัวของชุมชนเมือง
และการขยายตัวของที่อยู่อาศัยต่างๆ
โดยบริษัทมีนโยบายซื้อที่ดินในทำเลที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาโครงการ ทั้งแนวราบและแนวสูง
รองรับการขยายตัวของสถานีรถไฟฟ้า
และเพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้อยู่อาศัยในอนาคต
โดยพิจารณาจากโครงการรถไฟฟ้า ดังต่อไปนี้

[]

จากข้อมูลดังกล่าวข้างต้น พบว่า ณ สิ้นเดือนกันยายน 2555 โครงการรถไฟฟ้า 10 สาย
กำลังก่อสร้าง 3 สาย พร้อมประมูลปี 2555 จำนวน 2 สาย รอคิวปี 2556 จำนวน 6 สาย และปี
2557 จำนวน 4 สาย ปี 2556 มี "สายสีชมพู" ช่วงแคราย-มีนบุรี 54,000 ล้านบาท "สายสีส้ม"
ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี 73,070 ล้านบาท สายอื่น เช่น
ต่อขยายแอร์พอร์ตลิงก์มาดอนเมืองจะทยอยตามมาจะเร่งเซ็นสัญญาให้เสร็จทั้ง 10 สาย ในปี 2557
มูลค่ากว่า 3 แสนล้านบาท จึงเห็นได้ว่า
ทำเลที่ดินที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าจะมีศักยภาพในการพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้นและมีอยู่หลายแห่งที่บริษัทสามารถพิจารณาทำเลที่เหมาะสมได้

(3) แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย ในปี 2556 คาดว่ายังอยู่ในระดับต่ำ
ขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก
เป็นปัจจัยเสี่ยงสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย รวมถึงต้นทุนราคาที่ดิน
ต้นทุนการก่อสร้างของผู้ประกอบการมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่ม ตามอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น
เนื่องจากราคาน้ำมัน ราคาวัสดุก่อสร้าง อัตราค่าแรงงาน
และการขาดแคลนแรงงานที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน

(4) ปริมาณอุปทานคงค้างของที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวสูงขึ้นจากปลายปี 2554
สืบเนื่องจากภาวะน้ำท่วม ผู้บริโภคจะมีปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น คิดนานขึ้น
เนื่องจากกังวลกับภัยธรรมชาติที่อาจเกิดซ้ำ
ทำให้ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องระมัดระวังมากขึ้น
โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ
ที่ผู้ประกอบการจำเป็นที่ต้องพิจารณาในเรื่องทำเลที่ตั้งโครงการรวมถึงระบบป้องกันน้ำท่วม
ที่จะสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภค

(5) ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมีเนียม ทาวน์เฮาส์กลางเมือง
และบ้านเดี่ยวราคาปานกลางถึงค่อนข้างสูง ทำเลยังเป็นในเขตชั้นในของกรุงเทพมหานคร
และตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ และ คอนโดมิเนียมที่ได้รับมาตรการ ทางภาษีจากบีโอไอ
จะมีการแข่งขันที่สูงขึ้น

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

การก่อสร้างโครงการของบริษัทในทุกๆ โครงการ บริษัทจะเป็นผู้พัฒนาและเป็นเจ้าของโครงการ
โดยเริ่มตั้งแต่การจัดซื้อที่ดิน การออกแบบบ้านและโครงการ การยื่นขออนุญาตจัดสรร
การยื่นขออนุญาตก่อสร้าง การดำเนินการก่อสร้าง การควบคุมคุณภาพและการตรวจสอบคุณภาพ
การขาย ตลอดจนการให้บริการหลังการขาย

การดำเนินการก่อสร้างในแต่ละโครงการจะใช้ระยะเวลาที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งขึ้นอยู่กับประเภท
ขนาด รูปแบบของโครงการ ระยะเวลาในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ
มีระยะเวลาในการก่อสร้างดังนี้ การก่อสร้างบ้านแต่ละหลังจะใช้เวลาประมาณ 4 – 6 เดือน
การก่อสร้างทาวน์เฮ้าส์แต่ละแถวจะใช้เวลาประมาณ 4 - 8 เดือน
การก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยจะใช้เวลาประมาณ 8 – 18 เดือน

นโยบายการผลิต

บริษัทมีนโยบายการผลิตในการเพิ่มหรือลดกำลังการผลิตตามความสอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในแต่ละโครงการ
ทั้งนี้ในการดำเนินการก่อสร้างบริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการ
ดังนั้นหากในขณะที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในแต่ละโครงการเพิ่มขึ้น
บริษัทสามารถเพิ่มกำลังการผลิตโดยการจ้างผู้รับเหมาเพิ่มขึ้นเพื่อให้สัมพันธ์กับความต้องการของลูกค้าได้
และเพื่อเป็นการควบคุมคุณภาพในการก่อสร้างให้มีคุณภาพที่ดีในระดับมาตรฐานเดียวกัน
บริษัทจึงมีนโยบายในการควบคุมคุณภาพและการตรวจสอบคุณภาพ ดังนี้

(1) กำหนดมาตรฐานการก่อสร้างและวัสดุก่อสร้าง ให้กับผู้รับเหมา

(2) จัดการประชุมแผนการก่อสร้างกับผู้รับเหมาก่อนเริ่มงาน

(3) จัดให้มีวิศวกรโครงการ และหัวหน้าผู้ควบคุมงานประจำแต่ละโครงการ
    เพื่อควบคุมแผนการก่อสร้างและตรวจรับงานของผู้รับเหมา

(4) จัดให้มีฝ่ายควบคุณภาพ โดยจะเข้าทำการตรวจสอบคุณภาพงานก่อสร้างทั้งหมด
    ให้ตรงตามมาตรฐานที่ได้กำหนดไว้

การจัดซื้อที่ดิน

ที่ดินนับเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งในการนำมาพัฒนาและก่อสร้างโครงการ
โดยต้นทุนที่ดินคิดเป็นประมาณร้อยละ 20 – 30 ของต้นทุนรวมผลิตภัณฑ์

บริษัทจึงมีนโยบายในการจัดซื้อที่ดิน โดยมุ่งเน้นที่ดินที่มีศักยภาพและสามารถนำมาพัฒนาได้ทันที
โดยมีปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อที่ดิน เช่น ศักยภาพในทำเลที่ตั้งของที่ดิน ราคาที่ดิน ผังเมือง
ข้อจำกัดทางกฎหมาย ทิศทางการเติบโตของแหล่งที่อยู่อาศัย
เส้นทางการพัฒนาและการขยายตัวของเขตเมือง คู่แข่ง เป็นต้น
สำหรับที่ดินที่บริษัทจัดซื้อนั้นมาจากช่องทางต่างๆ คือ นายหน้าค้าที่ดิน เจ้าของที่ดิน
และพนักงานของบริษัท

เพื่อให้การจัดซื้อที่ดินเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
ก่อนการซื้อที่ดินทุกครั้งบริษัทจะทำการศึกษาถึงความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility
Study) โดยจัดทำเป็นรายงานเพื่อเป็นข้อมูลประกอบในการพิจารณาของคณะกรรมการบริหาร
ในการอนุมัติจัดซื้อที่ดินดังกล่าว

การคัดเลือกและว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง

การดำเนินการงานก่อสร้าง บริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการ
โดยบริษัทจะจัดผู้จัดการโครงการ
วิศวกรโครงการและหัวหน้าผู้ควบคุมงานซึ่งเป็นพนักงานของบริษัทเข้าประจำตามโครงการต่างๆ
เพื่อคอยดูแลและควบคุมงานของผู้รับเหมาก่อสร้างให้เป็นไปตามแผนงานและมาตรฐานที่บริษัทกำหนดไว้

การคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหม่ บริษัทจะพิจารณาจากประสบการณ์
ผลงานและคุณภาพงานที่ผ่านมา ฐานะทางการเงิน เป็นต้น
สำหรับผู้รับเหมาก่อสร้างที่เคยรับเหมาก่อสร้างกับบริษัทแล้ว บริษัทจะจัดเก็บข้อมูลต่างๆ
ของผู้รับเหมาไว้เป็นฐานข้อมูล เช่น ข้อมูลการทำงาน ข้อมูลการประเมินผลงาน เป็นต้น
เพื่อใช้ในการประกอบการพิจารณาว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างโครงการใหม่ๆ ต่อไป
ปัจจุบันบริษัทมีผู้รับเหมาก่อสร้างทั้งหมดประมาณ 80 ราย
ทำให้บริษัทมีความมั่นใจว่าผู้รับเหมาก่อสร้างมีมากพอสำหรับการดำเนินการงานก่อสร้างของบริษัท
รวมทั้งยังสามารถรองรับงานก่อสร้างที่มีมากขึ้นของบริษัทในอนาคตได้อีกด้วย

ตารางสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้าง

ของผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ต่อยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม

  ------------------------------------------ ----------- ----------- -----------
  รายการ                                     2553        2554        2555

  สัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างของผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่   27.37       32.34       7.05
  (ร้อยละ)                                                            

  จำนวนผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ (ราย)             1           1           1
  ------------------------------------------ ----------- ----------- -----------

หมายเหตุ : ผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ หมายถึง
ผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม

ปี 2553 บริษัทมีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวมของผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ
10 ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม จำนวน 1 ราย ได้แก่ บริษัท อิตาเลียน ไทย
ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้รับเหมาหลักในโครงการ สมาร์ท คอนโด พระราม 2
ซึ่งมีมูลค่าโครงการประมาณ 1,800 ล้านบาท

ในปี 2554
บริษัทมีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวมของผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม จำนวน 1 ราย ได้แก่ บริษัท เพาเวอร์ไลน์
เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้รับเหมาหลักในโครงการ สมาร์ท คอนโด วัชรพล
ซึ่งมีมูลค่าโครงการประมาณ 746 ล้านบาท

ในปี 2555
บริษัทมีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวมของผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม จำนวน 1 ราย ได้แก่ บริษัท แม๊กไมล์ส
ดีเวลลอปเมนต์ จำกัด ซึ่งเป็นผู้รับเหมาหลักในโครงการ สมาร์ท Z อ่อนนุช, ซิตี้เซนส์ วัชรพล,
ปริญ ราชพฤกษ์, ไอโคเนเจอร์ รามอินทรา 109 ซึ่งมีมูลค่าโครงการประมาณ 746 ล้านบาท

การจัดซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง

บริษัทให้ความสำคัญเกี่ยวกับคุณภาพของผลิตภัณฑ์เป็นอย่างมาก
ดังนั้นการคัดสรรวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งให้เหมาะสมสอดคล้อง มีคุณภาพดีและได้มาตรฐาน
จึงเป็นปัจจัยที่สำคัญในการพิจารณาสั่งซื้อ ส่วนราคาจะเป็นปัจจัยที่บริษัทใช้พิจารณาประกอบ
ทั้งนี้วัสดุก่อสร้างที่สำคัญ ได้แก่ เสาเข็มตอก คอนกรีต เหล็ก Wire mesh โครงหลังคา
กระเบื้องมุงหลังคา วัสดุปูพื้นและผนัง สุขภัณฑ์ เป็นต้น

สำหรับการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งจะแบ่งเป็น 2 ส่วนใหญ่ๆ ได้ดังนี้

(1) วัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบและจัดหา

เนื่องจากบริษัทว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง
ดังนั้นวัสดุก่อสร้างบางรายการในแต่ละประเภทของงานที่รับดำเนินการในการรับเหมาก่อสร้าง
ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้จัดหาและจัดซื้อเอง ซึ่งรายละเอียดต่างๆ
เกี่ยวกับรายการวัสดุและคุณสมบัติของวัสดุ
จะต้องได้คุณภาพและตรงกับที่สัญญาว่าจ้างของบริษัทที่ได้กำหนดไว้

(2) วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งที่บริษัทเป็นผู้จัดหา

วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเอง
ส่วนใหญ่จะเป็นวัสดุและอุปกรณ์ตกแต่งที่ต้องใช้เป็นจำนวนมาก
หรือต้องสั่งซื้อกับผู้จัดจำหน่ายเฉพาะรายซึ่งจะต้องใช้ระยะเวลาในการสั่งซื้อ
ทั้งนี้การดำเนินการดังกล่าวยังทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้างอยู่ในระดับที่เหมาะสมอีกทั้งเพื่อเป็นการลดภาระของผู้รับเหมาก่อสร้างในการจัดหาและจัดซื้อเอง
ปัจจุบันบริษัทมีการสั่งซื้อจากผู้จัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งในประเทศทั้งหมดประมาณ
200 ราย

สำหรับการสั่งซื้อวัสดุและอุปกรณ์ตกแต่งในแต่ละประเภท
บริษัทจะทำการประเมินปริมาณการใช้รวมทั้งโครงการก่อน
และจะสั่งซื้อวัสดุและอุปกรณ์ดังกล่าวตามปริมาณที่ได้ประเมินไว้
แต่ทั้งนี้บริษัทจะให้ผู้จัดจำหน่ายทยอยจัดส่งสินค้าและเรียกเก็บเงินตามความต้องการที่ใช้จริง

ในปี 2553 และ 2554 มีผู้จำหน่ายรายใหญ่ 1
รายที่มีสัดส่วนการซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งเกินกว่าร้อยละ 10
ของมูลค่างานระหว่างก่อสร้างรวมของบริษัท ได้แก่ บริษัท โมเดริ์น ฟอร์ม กรุ๊ป จำกัด(มหาชน)
ซึ่งเป็น บริษัทที่รับติดตั้งงานเฟอร์นิเจอร์ในโครงการ สมาร์ทคอนโด พระราม 2
ซึ่งมีมูลค่าโครงการกว่า 1,800 ล้านบาท และโครงการ สมาร์ทคอนโด วัชรพล
ซึ่งมีมูลค่าโครงการกว่า 746 ล้านบาท ตามลำดับ

ในปี 2555 มีผู้จำหน่ายรายใหญ่ 1 ราย ที่มีสัดส่วนการซื้อวัสดุก่อสร้างเกินกว่าร้อยละ 10
ของมูลค่างานระหว่างก่อสร้างรวมของบริษัท ได้แก่ บริษัท โฟร์ซัมมิท จำกัดและอุปกรณ์ตกแต่ง
ได้แก่ บริษัท เอสบี เฟอร์นิเจอร์ จำกัด ซึ่งเป็น บริษัทที่รับติดตั้งงานเฟอร์นิเจอร์

3.4 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรรของบริษัทที่ผ่านมาในแต่ละโครงการ จะมีขนาดพื้นที่ไม่เกิน
100 ไร่ จึงไม่อยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม
อย่างไรก็ตามเพื่อเป็นส่งเสริมการรักษาสิ่งแวดล้อม บริษัทจึงจัดให้มีถังบำบัดน้ำเสียในบ้านแต่ละหลัง
และในสโมสรส่วนกลางทุกๆ โครงการของบริษัท
เพื่อให้น้ำเสียได้รับการบำบัดก่อนที่จะระบายลงทางน้ำสาธารณะ

สำหรับการพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัยในรูปแบบอาคารสูง และอาคารขนาดกลาง
ที่มีจำนวนยูนิตตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป จะอยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม
โดยบริษัทจะยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
(ส.ผ.) ซึ่งจะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อเสนอต่อ ส.ผ. ด้วย
ทั้งนี้หาก ส.ผ. พิจารณาแล้วว่าโครงการที่ยื่นขออนุญาตไม่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ก็จะอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารต่อไปที่ผ่านมาบริษัทไม่มีข้อพิพาทในเรื่องสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใด

3.5 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555
บริษัทและบริษัทย่อยมีรายละเอียดการจองซื้อบ้านและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ดังนี้

ตารางรายละเอียดจำนวนยูนิตและมูลค่าที่จองซื้อแล้วแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์

  ---------------------- ------------------ --------------- --------------
  ประเภทของผลิตภัณฑ์        จำนวนโครงการ       จำนวนยูนิต (หน่วย) มูลค่า (ล้านบาท)
                         (โครงการ)                          

  ประเภทหมู่บ้านจัดสรร       11                 404             1,493.20

  ประเภทอาคารชุดพักอาศัย    4                  210             264.93

  รวมทั้งสิ้น                15                 614             1,758.13
  ---------------------- ------------------ --------------- --------------

ทั้งนี้ ณ 31 ธันวาคม 2555
บริษัทมีมูลค่างานที่ยังไม่ได้ส่งมอบรวมทั้งโครงการของยอดรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น
15 โครงการ ดังนี้

(1) โครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร จำนวน 11 โครงการ โดยมีจำนวน 404 ยูนิต
และมีมูลค่ารวม 1,493.20 ล้านบาท เนื่องจากปัจจุบัน บริษัทใช้นโยบาย สร้างบ้านแบบ
Semi-Pre built โดยสร้างบ้านกับทำการขายไปพร้อมกัน

(2) โครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัย จำนวน 4 โครงการ โดยมีจำนวน 210 ยูนิต
และมีมูลค่ารวม 264.93 ล้านบาท

4. การวิจัยและพัฒนา

ปัจจุบันภาวะการแข่งขันในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มีมากขึ้น
ประกอบกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
งานวิจัยและพัฒนาเข้ามามีบทบาทในการทำการตลาดเป็นอย่างมาก
บริษัทจึงให้ความสำคัญกับงานวิจัยและพัฒนามากยิ่งขึ้น
เพื่อให้สามารถผลิตผลิตภัณฑ์ที่สามารถตอบโจทย์ได้ตรงกับความต้องการของลูกค้ามากที่สุด อาทิ
การออกแบบจัดวางภูมิทัศน์ทำเลที่ตั้งโครงการ การออกแบบรูปลักษณ์โครงการ ผังโครงการ
รูปแบบบ้าน ประโยชน์ใช้สอย การคัดสรรวัสดุก่อสร้าง
และอุปกรณ์ตกแต่งที่มีความเหมาะสมกับสภาพแวดล้อมในแต่ละโครงการ

การวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์ของบริษัทมีดังนี้

1. การพัฒนาการออกแบบผลิตภัณฑ์และควบคุมคุณภาพของผลิตภัณฑ์
ให้สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค โดยเน้นรูปแบบที่ตอบสนองประโยชน์การใช้สอย
ความทันสมัย คุณภาพ และมาตรฐาน ซึ่งสอดคล้องกับสภาพแวดล้อมเพื่อการอยู่อาศัยที่ดีขึ้น

2. การคัดสรรวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง ทั้งทางวิศวกรรมและสถาปัตยกรรม
ซึ่งเน้นความทันสมัย มีความเหมาะสมสอดคล้อง มีคุณภาพดีและได้มาตรฐาน
ทั้งนี้บริษัทยังให้ความร่วมมือกับผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างในการพัฒนาวัสดุก่อสร้างที่ใช้กับโครงการของบริษัทด้วย

3. การพัฒนาเทคนิคและเทคโนโลยีการก่อสร้าง เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการก่อสร้าง
และปรับมาตรฐานผลิตภัณฑ์ให้สูงขึ้น รวมทั้งเพื่อควบคุมต้นทุนในการก่อสร้าง โดยในปี 2552
บริษัทได้นำเทคโนโลยีการก่อสร้างแบบ Tunnel formwork มาใช้สำหรับการสร้างทาวน์โฮม
โครงการ บ้านปริญวัชรพล Six Nature กัลปพฤกษ์
ซึ่งจะเป็นระบบการก่อสร้างหลักในทุกโครงการทาวน์โฮมที่จะเปิดขาย
และระบบPre-fabrication สำหรับโครงการสมาร์ทคอนโด และในปี 2553
บริษัทได้ทำการศึกษาเทคโนโลยีการก่อสร้างระบบ Prefabrication
สำหรับการก่อสร้างบ้านเดี่ยวระดับกลาง โดยบริษัทเริ่มนำมาใช้สำหรับการก่อสร้างบ้านเดี่ยวในปี
2554 ร่วมกับระบบก่อสร้างแบบก่ออิฐฉาบปูน

นอกจากนี้ บริษัทยังทำการศึกษาวิจัยความต้องการของลูกค้า
เพื่อใช้เป็นข้อมูลในการพัฒนาการออกแบบผลิตภัณฑ์ การคัดสรรวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง
โดยการออกแบบรูปแบบการวิจัยให้มีความเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายแต่ละกลุ่ม อาทิ แบบสอบถาม
โฟกัส กรุ๊ป (Focus Group) และยังศึกษาติดตามภาวะการตลาด
รวมทั้งความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการรายอื่นอย่างต่อเนื่องอีกด้วย

บริษัทมีบุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญด้านงานวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์
เพื่อการเก็บรวบรวมข้อมูลของลูกค้าในรูปแบบต่างๆ ผนวกกับข้อมูลวิจัยที่ได้จากบริษัทภายนอก
ส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ของบริษัทในแต่ละโครงการมีการปรับรูปแบบโครงการแต่งต่างกันตามความเหมาะสมของสถานที่ตั้งโครงการ
ขนาดของพื้นที่โครงการ และความต้องการของลูกค้า

ทั้งนี้ บริษัทมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการวิจัยและพัฒนา
โดยเป็นในรูปเงินเดือนของพนักงานในฝ่ายงานที่เกี่ยวข้องกับการวิจัยและพัฒนา เช่น
ฝ่ายพัฒนาผลิตภัณฑ์ และฝ่ายการตลาด เป็นต้น
โดยในอนาคตบริษัทมีแผนงานปรับปรุงระบบเทคโนโลยีสารสนเทศให้มีความทันสมัย
และรองรับการเติบโตของบริษัทในอนาคต โดยจะเริ่มมีการเตรียมการในปี 2556 และเริ่มใช้ในปี
2557