การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

1. ผลิตภัณฑ์และบริการ

1.  ผลิตภัณฑ์

1.  โรงงานมาตรฐาน

บริษัทได้จัดสร้างโรงงานมาตรฐานที่มีคุณภาพระดับสากลเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ประกอบการที่เข้ามาตั้งฐาน
การผลิตในประเทศไทยโดยไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ในโรงงาน เพื่อลดต้นทุนในการดำเนินการ
และลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนต่าง ๆ
ที่อาจเกิดขึ้น บริษัทได้เลือกสร้างโรงงานในทำเลที่ตั้งที่ดี
และก่อสร้างโรงงานมาตรฐานที่มีรูปแบบเหมาะสมกับขั้นตอนการผลิตของผู้ประกอบการโดยทั่วไป
นอกจากนี้ เนื่องจากกลุ่มผู้เช่าโรงงานของบริษัทกว่าร้อยละ 90 เป็นผู้ประกอบการชาวต่างชาติ
บริษัทจึงได้เน้นการให้บริการให้ความช่วยเหลือในเรื่องต่าง ๆ
ที่เกี่ยวข้องกับการเริ่มต้นประกอบการผลิตในประเทศไทย

บริษัทเลือกทำเลที่ตั้งเพื่อทำการพัฒนาโรงงานโดยพิจารณาจากความต้องการของลูกค้าในปัจจุบันและที่คาดการณ์ไว้
ในอนาคต นอกจากนั้น ยังพิจารณาถึงเขตส่งเสริมการลงทุนของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
ความสะดวกในการเดินทางไปยังท่าเรือ สนามบิน ระยะห่างจากกรุงเทพมหานคร
ตลอดจนระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ได้มาตรฐานของที่ดินอุตสาหกรรมนั้น

บริษัทมีการพัฒนาโรงงานทั้งในเขตส่งออกและเขตทั่วไปตามความต้องการของลูกค้า
ซึ่งจะแตกต่างกันในแต่ละทำเลที่ตั้ง ตัวอย่างเช่น
ความต้องการโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบังซึ่งอยู่ติดกับท่าเรือน้ำลึกที่สำคัญของประเทศไทยนั้น
โดยส่วนใหญ่จะเป็น
ความต้องการโรงงานในเขตส่งออก

โรงงานของบริษัทมีลักษณะเป็นอาคารชั้นเดียวพร้อมชั้นลอยเพื่อใช้เป็นสำนักงาน
ซึ่งก่อสร้างในบริเวณพื้นที่ดินที่มีรั้วกั้น
เป็นสัดส่วน พร้อมด้วยป้อมยาม พื้นที่จอดรถ และพื้นที่สำหรับขนถ่ายสินค้า ทั้งนี้
โรงงานที่บริษัทพัฒนาขึ้นมีรูปแบบเป็นมาตรฐาน
แต่สามารถดัดแปลงให้เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้าได้ ขนาดของโรงงานมีตั้งแต่ 1,000 ถึง
6,000 ตารางเมตร ซึ่งโดยส่วนใหญ่มีขนาดประมาณ 2,000 ถึง 3,000 ตารางเมตร
พื้นโรงงานสามารถรับน้ำหนักได้ตั้งแต่ 1 ถึง 3 ตันต่อตารางเมตร
ตัวอาคารก่อสร้างโดยใช้โครงสร้างหลังคาเหล็ก ซึ่งไม่ต้องมีเสารองรับหลังคาโรงงาน
ทำให้ได้พื้นที่ใช้สอยสูงสุด

นอกจากโรงงานมาตรฐานแล้ว บริษัทยังให้บริการสร้างโรงงานตามแบบที่ลูกค้าต้องการ
ซึ่งโดยทั่วไปจะมีขนาดใหญ่กว่าโรงงานมาตรฐานของบริษัท

สัญญาเช่าระหว่างลูกค้ากับบริษัทเกือบทั้งหมดมีอายุสัญญา 3 ปี
โดยเปิดโอกาสให้ลูกค้ามีทางเลือกในการต่อสัญญาเช่าได้ นอกจากนั้น
บริษัทยังให้ทางเลือกแก่ลูกค้าในการเปลี่ยนไปเช่าโรงงานอื่นของบริษัทในทำเลที่ตั้งหรือขนาดที่แตกต่างไป
ตลอดจนให้ทางเลือก
แก่ลูกค้าในการซื้อโรงงาน

บริษัทกำหนดให้ลูกค้าชำระเงินมัดจำเป็นจำนวน 3 - 6
เดือนของค่าเช่าและค่าบริการตามแต่จะตกลงกัน

ณ สิ้นปี 2551 2552 และ 2553 บริษัทมีโรงงานให้เช่าแก่ลูกค้า
โรงงานที่มีสัญญาเช่าแล้วแต่ยังไม่ถึงกำหนดรับรู้รายได้ โรงงานว่างพร้อมให้เช่า
และโรงงานที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ดังนี้

+------------------------+------+------+------+------+------+------+
|                        | สิ้นปี  |      | สิ้นปี  |      | สิ้นปี  |      |
|                        | 2551 |      | 2552 |      | 2553 |      |
+------------------------+------+------+------+------+------+------+
|                        | จ    | พื้น   | จ    | พื้น   | จ    | พื้น   |
|                        | ำนวน | ที่เช่า | ำนวน | ที่เช่า | ำนวน | ที่เช่า |
+------------------------+------+------+------+------+------+------+
|                        | โร   | (ต   | โร   | (ต   | โร   | (ต   |
|                        | งงาน | รม.) | งงาน | รม.) | งงาน | รม.) |
+------------------------+------+------+------+------+------+------+
| โรงงานให้เช่า            | 107  | 302  | 115  | 324  | 101  | 296  |
|                        |      | ,640 |      | ,550 |      | ,825 |
| โรงงานที่มีสัญญาเช         | 12   |      | 9    |      | 8    |      |
| ่าแต่ยังไม่ถึงกำหนดรับรู้รายได้ |      | 24   |      | 17   |      | 23   |
|                        | 34   | ,675 | 41   | ,650 | 28   | ,850 |
| โรงงานว่างพร้อมให้เช่า     |      |      |      |      |      |      |
|                        | 25   | 91   | 10   | 104  | 11   | 71   |
| โรงงานที่อยู่ระหว่างการพัฒนา |      | ,035 |      | ,425 |      | ,015 |
|                        | 57   |      | 61   |      | 68   |      |
| โรงงานที่อยู่ในแผนการพัฒนา  |      | 65   |      | 27   |      | 25   |
|                        |      | ,250 |      | ,700 |      | ,000 |
|                        |      |      |      |      |      |      |
|                        |      | 127  |      | 141  |      | 164  |
|                        |      | ,925 |      | ,875 |      | ,950 |
+------------------------+------+------+------+------+------+------+
| รวม                    | 235  | 611  | 236  | 616  | 216  | 581  |
|                        |      | ,525 |      | ,200 |      | ,640 |
+------------------------+------+------+------+------+------+------+

ตารางข้างต้นแสดงข้อมูลของโรงงานภายหลังการขายโรงงานจำนวนหนึ่งซึ่งเกือบทั้งหมดมีผู้เช่าแล้วให้แก่
TFUND ทั้งนี้ ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีการขายโรงงานให้แก่ TFUND ดังนี้

  --------------------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------
                                    ปี 2551            ปี 2552            ปี 2553   

                                    จำนวน    พื้นที่เช่า   จำนวน    พื้นที่เช่า   จำนวน    พื้นที่เช่า

                                    โรงงาน   (ตรม.)   โรงงาน   (ตรม.)   โรงงาน   (ตรม.)

  โรงงานที่ขายให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์   39       98,418   -        -        36       87,435
  --------------------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------

อัตราการการเช่าโรงงานโดยเฉลี่ยของบริษัท (Occupancy rate) ในปี 2553
ที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นจากปี 2552 มาสู่ระดับปกติ คือ อยู่ในระดับเกินกว่าร้อยละ 80
(ดังแสดงในตารางข้างล่าง) เนื่องจากบริษัทสามารถให้เช่าโรงงานได้มากขึ้น
รวมทั้งอัตราการยกเลิกสัญญาเช่าโรงงานลดลงจากจากปีที่ผ่านมาอย่างเห็นได้ชัด
ซึ่งเป็นผลมาจากการฟื้นตัวของการลงทุนจากต่างประเทศในประเทศไทย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง
ในอุตสาหกรรมยานยนต์

อัตราการเช่าโรงงานเฉลี่ย

  ------------------------- --------------- --------------- ---------------
                            ปี 2551          ปี 2552          ปี 2553

  อัตราการเช่าโรงงานเฉลี่ย      81              73              81
  (ร้อยละ)                                                   
  ------------------------- --------------- --------------- ---------------

ณ สิ้นปี 2553 ลูกค้าที่เช่าโรงงานของบริษัทเป็นผู้ผลิตชิ้นส่วนจากประเทศต่าง ๆ
ในอุตสาหกรรมหลายประเภท ดังนี้

+---------------------------+-------+-------------------------+-------+
| อุตสาหกรรม                 | ร้อยละ | ประเทศ                  | ร้อยละ |
+---------------------------+-------+-------------------------+-------+
| 1. อิเล็กทรอนิคส์             | 52.0  | 1. ญี่ปุ่น                  | 53.8  |
| และเครื่องใช้ไฟฟ้า            |       |                         |       |
|                           | 17.9  | 2. ยุโรป                 | 12.4  |
| 2. ยานยนต์                 |       |                         |       |
|                           | 9.9   | 3. ไทย                  | 10.6  |
| 3. อาหาร                  |       |                         |       |
|                           | 2.0   | 4. สิงคโปร์               | 8.5   |
| 4. ขนส่ง และคลังสินค้า        |       |                         |       |
|                           | 2.1   | 5. แคนาดา               | 7.7   |
| 5. เหล็ก                   |       |                         |       |
|                           | 16.1  | 6. อื่น ๆ (เช่น สหรัฐอเมริกา | 7.0   |
| 6. อื่น ๆ (เช่น พลาสติก แฟชั่น  |       | มาเลเซีย ฯลฯ)            |       |
| ฯลฯ)                      |       |                         |       |
+---------------------------+-------+-------------------------+-------+
| รวม                       | 100.0 | รวม                     | 100.0 |
+---------------------------+-------+-------------------------+-------+

หมายเหตุ : สัดส่วนข้างต้นคำนวณจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของบริษัทในเดือนธันวาคม ปี
2553

2.  คลังสินค้าคุณภาพสูง

บริษัท ไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท
เป็นผู้พัฒนาอาคารคลังสินค้าคุณภาพมาตรฐานสากลเพื่อให้เช่า

โลจิสติคส์นับเป็นกิจกรรมที่สำคัญในการกระจายวัตถุดิบ ชิ้นส่วนอุปกรณ์ สินค้าสำเร็จรูป
และผลผลิตอื่น ๆ ผู้จัดการกระจายสินค้า ไม่ว่าจะเป็นตัวผู้ผลิตเอง
หรือผู้ให้บริการโลจิสติคส์มักจะใช้เงินลงทุนไปในระบบจัดการที่เกี่ยวเนื่องกับโลจิสติคส์
จึงเลือกที่จะใช้บริการเช่าคลังสินค้าแทน
ส่งผลให้เกิดความต้องการคลังสินค้าที่อยู่ในเขตอุตสาหกรรมโลจิสติคส์ที่ทันสมัย
ซึ่งบริษัทได้ตอบสนองความต้องการดังกล่าว

ปัจจุบันกิจกรรมด้านโลจิสติคส์ถือเป็นกิจกรรมที่ผู้ประกอบการให้ความสำคัญเป็นอย่างมาก อย่างไรก็ดี
ผู้ประกอบการตลอดจนผู้ให้บริการด้านโลจิสติคส์ส่วนใหญ่จำเป็นต้องใช้เงินจำนวนมากสำหรับการลงทุนในระบบเทคโนโลยีสารสนเทศ
ยานพาหนะ
และอุปกรณ์ต่าง ๆ ที่สำคัญ รวมทั้งบุคลากรที่เกี่ยวข้อง
บริษัทจึงเล็งเห็นโอกาสของการพัฒนาอาคารคลังสินค้าเพื่อให้ผู้ประกอบการเหล่านั้น
เช่าแทนการลงทุนสร้างเพื่อเป็นเจ้าของเอง

คลังสินค้าของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่เป็นยุทธศาสตร์ที่สำคัญ กล่าวคือ
ศูนย์คลังสินค้าแหลมฉบังตั้งอยู่ใกล้กับท่าเรือ แหลมฉบัง
เขตอุตสาหกรรมโลจิสติคส์ไทคอน-บางนาอยู่ระหว่างกรุงเทพฯ กับท่าเรือแหลมฉบัง
และอยู่ใกล้กับท่าอากาศยานนานาชาติสุวรรณภูมิ เหมาะแก่การเป็นศูนย์กระจายสินค้าที่ดี
ไม่ว่าจะเป็นการขนส่งทางอากาศ การขนส่งทางบก และการขนส่งทางน้ำ
เขตอุตสาหกรรมโลจิสติคส์
ไทคอน-วังน้อยเป็นทางเชื่อมที่ดีสำหรับการกระจายสินค้าระหว่างกรุงเทพฯ
และภาคเหนือ/ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ทั้งนี้ ภายใน
เขตอุตสาหกรรมโลจิสติคส์ไทคอนทั้ง 2
แห่งยังมีเขตปลอดอากรเพื่อให้บริการแก่ผู้ประกอบการที่มีการดำเนินธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการนำเข้า/ส่งออกอีกด้วย
นอกจากนี้บริษัทได้ขยายการพัฒนาโครงการไปในสวนอุตสาหกรรมโรจนะ จังหวัดพระนครศรีอยุธยา
ตามความต้องการ
ของลูกค้าซึ่งเป็นผู้ผลิตที่ประกอบการอยู่ในสวนอุตสาหกรรมดังกล่าว
และในปีที่ผ่านมาบริษัทได้ทำการซื้อที่ดินในทำเลอื่น ๆ เพิ่ม ได้แก่ ที่ดิน
ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร, ที่ดินบริเวณนิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง
และที่ดินบริเวณนิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ด
เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าซึ่งเป็นผู้ผลิตที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร,
นิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง และนิคมอุตสาหกรรมอีสเทิร์นซีบอร์ดตามลำดับ
และเพิ่มโอกาสในการขยายธุรกิจของบริษัท

คลังสินค้าของบริษัทสามารถรองรับการจัดการคลังสินค้าสมัยใหม่
การออกแบบตัวอาคารจะคำนึงถึงระยะห่างของช่วงเสา การรับน้ำหนักของพื้นอาคาร
ความสูงของอาคาร จำนวนประตูสำหรับขนถ่ายสินค้า
และอุปกรณ์ช่วยปรับระดับพื้นให้มีความลาดชันที่เหมาะสมกับความสูงของรถขนส่งสินค้า

นอกจากคลังสินค้ารูปแบบมาตรฐานที่บริษัทได้พัฒนาขึ้นพร้อมให้เช่าเช่นเดียวกับโรงงานมาตรฐานแล้ว
บริษัทยังมีการสร้างคลังสินค้าตามรูปแบบและในทำเลที่ลูกค้าต้องการ
อีกทั้งมีบริการซื้อคลังสินค้าจากลูกค้าเพื่อให้เช่ากลับคืนอีกด้วย

สัญญาเช่าส่วนใหญ่มีอายุ 3 ปี โดยมีการเปิดโอกาสให้ลูกค้าต่อสัญญาได้
และบริษัทมีการกำหนดให้ลูกค้าชำระค่ามัดจำ
เป็นจำนวน 3-6 เดือนของค่าเช่า

ณ สิ้นปี 2551 2552 และ 2553 บริษัทมีคลังสินค้าให้เช่าแก่ลูกค้า
คลังสินค้าที่มีสัญญาเช่าแล้วแต่ยังไม่ถึงกำหนดรับรู้รายได้ คลังสินค้าว่างพร้อมให้เช่า
และคลังสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนา ดังนี้

+-------------------------+------+------+------+------+------+------+
|                         | สิ้นปี  |      | สิ้นปี  |      | สิ้นปี  |      |
|                         | 2551 |      | 2552 |      | 2553 |      |
+-------------------------+------+------+------+------+------+------+
|                         | จ    | พื้น   | จ    | พื้น   | จ    | พื้น   |
|                         | ำนวน | ที่เช่า | ำนวน | ที่เช่า | ำนวน | ที่เช่า |
+-------------------------+------+------+------+------+------+------+
|                         | คลัง  | (ต   | คลัง  | (ต   | คลัง  | (ต   |
|                         | สินค้า | รม.) | สินค้า | รม.) | สินค้า | รม.) |
+-------------------------+------+------+------+------+------+------+
| คลังสินค้าให้เช่า            | 16   | 80   | 15   | 61   | 27   | 103  |
|                         |      | ,246 |      | ,580 |      | ,370 |
| คลังสินค้าที่มีสัญญาเ          | 8    |      | 2    |      | 6    |      |
| ช่าแต่ยังไม่ถึงกำหนดรับรู้รายได้ |      | 44   |      | 15   |      | 52   |
|                         | 7    | ,970 | 12   | ,180 | 13   | ,330 |
| คลังสินค้าว่างพร้อมให้เช่า     |      |      |      |      |      |      |
|                         | 22   | 27   | 17   | 50   | 11   | 64   |
| คลังสินค้าที่อยู่ระหว่างการพัฒนา |      | ,580 |      | ,540 |      | ,904 |
|                         | 21   |      | 32   |      | 35   |      |
| คลังสินค้าที่อยู่ในแผนการพัฒนา  |      | 79   |      | 50   |      | 27   |
|                         |      | ,895 |      | ,118 |      | ,550 |
|                         |      |      |      |      |      |      |
|                         |      | 135  |      | 137  |      | 127  |
|                         |      | ,183 |      | ,058 |      | ,718 |
+-------------------------+------+------+------+------+------+------+
| รวม                     | 74   | 367  | 78   | 314  | 92   | 375  |
|                         |      | ,874 |      | ,476 |      | ,872 |
+-------------------------+------+------+------+------+------+------+

ตารางข้างต้นแสดงข้อมูลภายหลังการขายคลังสินค้าจำนวนหนึ่งซึ่งเกือบทั้งหมดมีผู้เช่าแล้วให้แก่
TFUND/TLOGIS โดยมีรายละเอียดของการขายในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ดังนี้

  ---------------------------------- --------- -------- --------- -------- --------- --------
                                     ปี 2551             ปี 2552             ปี 2553    

                                     จำนวน     พื้นที่เช่า   จำนวน     พื้นที่เช่า   จำนวน     พื้นที่เช่า

                                     คลังสินค้า   (ตรม.)   คลังสินค้า   (ตรม.)   คลังสินค้า   (ตรม.)

  คลังสินค้าที่ขายให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์   8         19,600   15        70,731   -         -
  ---------------------------------- --------- -------- --------- -------- --------- --------

ในปี 2553 บริษัทให้เช่าคลังสินค้าได้เพิ่มขึ้นมากเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
เนื่องจากการฟื้นตัวของการลงทุนดังที่กล่าวมาแล้ว อย่างไรก็ดี
อัตราการการเช่าคลังสินค้าโดยเฉลี่ย (Occupancy rate) ในปี 2553 ลดลงจากปี 2552
เนื่องจากบริษัทมีการขายคลังสินค้าให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ปลายปี 2552 ตามตารางข้างต้น
อีกทั้งบริษัทมีการก่อสร้างอาคารคลังสินค้าเพิ่มขึ้นเพื่อรองรับความต้องการที่มากขึ้น

อัตราการเช่าคลังสินค้าเฉลี่ย

  -------------------------- -------------- --------------- --------------
                             ปี 2551         ปี 2552          ปี 2553

  อัตราการเช่าคลังสินค้าเฉลี่ย      83             76              72
  (ร้อยละ)                                                   
  -------------------------- -------------- --------------- --------------

ณ สิ้นปี 2553 ลูกค้าที่เช่าคลังสินค้าของบริษัทเป็นผู้ประกอบการจากประเทศต่าง ๆ
ในอุตสาหกรรมหลายประเภท ดังนี้

+---------------------------+-------+-------------------------+-------+
| อุตสาหกรรม                 | ร้อยละ | ประเทศ                  | ร้อยละ |
+---------------------------+-------+-------------------------+-------+
| 1. ยานยนต์                 | 25.6  | 1. ญี่ปุ่น                  | 22.3  |
|                           |       |                         |       |
| 2. อิเล็กทรอนิคส์             | 23.6  | 2. ออสเตรเลีย            | 15.3  |
| และเครื่องใช้ไฟฟ้า            |       |                         |       |
|                           | 14.6  | 3. ไทย                  | 15.2  |
| 3. อุปโภค บริโภค            |       |                         |       |
|                           | 14.4  | 4. ฝรั่งเศส               | 14.6  |
| 4. ค้าปลีก/ค้าส่ง             |       |                         |       |
|                           | 11.8  | 5. เนเธอร์แลนด์           | 14.3  |
| 5. อาหาร                  |       |                         |       |
|                           | 4.8   | 6. เยอรมนี               | 12.4  |
| 6. ผู้ให้บริการโลจิสติกส์        |       |                         |       |
|                           | 5.2   | 7. อื่นๆ (เช่น เกาหลี       | 5.9   |
| 7. อื่นๆ                    |       | สหรัฐอเมริกา ฯลฯ)         |       |
+---------------------------+-------+-------------------------+-------+
| รวม                       | 100.0 | รวม                     | 100.0 |
+---------------------------+-------+-------------------------+-------+

หมายเหตุ : สัดส่วนข้างต้นคำนวณจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของบริษัทในเดือนธันวาคม ปี
2553

1.2 บริการ

บริการที่บริษัทเสนอให้ลูกค้า ได้แก่

-   การดัดแปลงอาคารโรงงาน/คลังสินค้า

บริษัทมีทีมงานออกแบบ ก่อสร้าง ตลอดจนบริหารโครงการด้วยตนเอง
ทำให้บริษัทสามารถให้ความช่วยเหลือลูกค้าในการออกแบบ
และดัดแปลงอาคารโรงงาน/คลังสินค้าให้มีความเหมาะสมกับความต้องการเฉพาะของลูกค้าได้

-   การจัดหาสาธารณูปโภค

บริษัทให้ความช่วยเหลือในการจัดหาระบบสาธารณูปโภคที่เพียงพอกับความต้องการของลูกค้า

-   การขออนุญาตกับหน่วยงานราชการ

บริษัทให้ความช่วยเหลือลูกค้าเพื่อให้ได้รับใบอนุญาตที่จำเป็นต่อการเริ่มดำเนินการในเวลาอันรวดเร็ว
เช่น ใบอนุญาตประกอบการ นอกจากนั้น
บริษัทยังมีบริการให้ความช่วยเหลือลูกค้าในการขอและต่อใบอนุญาตทำงานในราชอาณาจักรสำหรับพนักงานของลูกค้าซึ่งเป็นคนต่างด้าว

-   บริการอื่น ๆ

นอกจากที่กล่าวข้างต้น บริษัทมีการให้ความช่วยเหลือแก่ลูกค้าในเรื่องต่าง ๆ
ตามความต้องการเฉพาะของลูกค้าเท่าที่ จะสามารถกระทำได้ เช่น การแนะนำผู้จำหน่ายสินค้า
การแนะนำบุคลากรที่สำคัญให้แก่ลูกค้า

2. สิทธิและประโยชน์ที่บริษัทและบริษัทย่อยได้รับ

2.1 สิทธิและประโยชน์จากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน

ก. บริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด (บริษัทย่อย)
ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนในเดือนพฤศจิกายน 2544
ในกิจการพัฒนาอาคารสำหรับโรงงานอุตสาหกรรมเพื่อให้เช่าจำนวน 10
โรงงานในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง ดังมีรายละเอียดที่สำคัญของสิทธิและประโยชน์ ดังนี้

1.
ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับกำไรสุทธิที่ได้จากการประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมมีกำหนดเวลา
8 ปี นับตั้งแต่วันเริ่มมีรายได้จากการประกอบกิจการนั้น (จากวันที่ 20 ธันวาคม 2544 ถึงวันที่ 19
ธันวาคม 2552) ในกรณีที่ประกอบกิจการขาดทุน
ในระหว่างเวลาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล
ผู้ได้รับการส่งเสริมจะได้รับอนุญาตให้นำผลขาดทุนประจำปีที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลานั้น
ไปหักออกจากกำไรสุทธิที่เกิดขึ้นภายหลังระยะเวลาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลมีกำหนดเวลาไม่เกิน
5 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลานั้น
(นับจากวันที่ 20 ธันวาคม 2552 ถึง วันที่ 19 ธันวาคม 2557)
โดยจะเลือกหักจากกำไรสุทธิของปีใดปีหนึ่งหรือหลายปีก็ได้

2.
ได้รับยกเว้นไม่ต้องนำเงินปันผลจากกิจการที่ได้รับการส่งเสริมซึ่งได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลไปรวมคำนวณ
เพื่อเสียภาษีเงินได้ ตลอดระยะเวลาที่ผู้ได้รับการส่งเสริมได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลนั้น

3. ได้รับลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับกำไรสุทธิที่ได้รับจากการลงทุนในอัตราร้อยละ 50
ของอัตราปกติ มีกำหนด 5 ปี นับจากวันที่พ้นกำหนดระยะเวลาตามข้อ 1 (นับจากวันที่ 20 ธันวาคม
2552 ถึง วันที่ 19 ธันวาคม 2557)

4. ได้รับอนุญาตให้หักค่าขนส่ง ค่าไฟฟ้า
และค่าประปาสองเท่าของค่าใช้จ่ายดังกล่าวเป็นระยะเวลา 10 ปี
นับแต่วันที่เริ่มมีรายได้จากการประกอบกิจการนั้น (นับจากวันที่ 20 ธันวาคม 2544 ถึง วันที่ 19
ธันวาคม 2554)

5. ได้รับอนุญาตให้หักเงินลงทุนในการติดตั้งหรือก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกร้อยละ 25
ของเงินลงทุน นอกเหนือไปจากการหักค่าเสื่อมราคาตามปกติ

6. ได้รับอนุญาตให้นำหรือส่งเงินออกนอกราชอาณาจักรเป็นเงินตราต่างประเทศได้

โดยมีเงื่อนไขที่สำคัญดังนี้

1. จะต้องประกอบกิจการในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง จังหวัดชลบุรี

2. จะต้องดำเนินการให้ได้รับใบรับรองระบบคุณภาพตามมาตรฐาน ISO 9000
หรือมาตรฐานสากลอื่นที่เทียบเท่าภายใน 2 ปี นับแต่วันเปิดดำเนินการ (ภายในวันที่ 15 พฤษภาคม
2549)

ข. บริษัท ไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค จำกัด (บริษัทย่อย)

-   ไทคอนโลจิสติคส์พาร์ค-บางนา
    ได้รับการอนุมัติการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนในเดือนมิถุนายน
    2550 ในกิจการเขตอุตสาหกรรรมโลจิสติคส์ (Logistics Park) ที่ถนนบางนา-ตราด
    กม.39 จังหวัดฉะเชิงเทรา ดังมีรายละเอียด
    ที่สำคัญของสิทธิและประโยชน์ ดังนี้

1.
ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับกำไรสุทธิที่ได้จากการประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมมีกำหนดเวลา
8 ปี นับตั้งแต่วันเริ่มมีรายได้จากการประกอบกิจการนั้น (จากวันที่ 20 มิถุนายน 2550 ถึงวันที่ 19
มิถุนายน 2558) ในกรณีที่ประกอบกิจการขาดทุนในระหว่างเวลาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล
ผู้ได้รับการส่งเสริมจะได้รับอนุญาตให้นำผลขาดทุนประจำปีที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลานั้น
ไปหักออกจากกำไรสุทธิที่เกิดขึ้นภายหลังระยะเวลาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลมีกำหนดเวลาไม่เกิน
5 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลานั้น
(นับจากวันที่ 20 มิถุนายน 2558 ถึง วันที่ 19 มิถุนายน 2563)
โดยจะเลือกหักจากกำไรสุทธิของปีใดปีหนึ่งหรือหลายปีก็ได้

2.
ได้รับยกเว้นไม่ต้องนำเงินปันผลจากกิจการที่ได้รับการส่งเสริมซึ่งได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้
ตลอดระยะเวลาที่ผู้ได้รับการส่งเสริมได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลนั้น

3. ได้รับการยกเว้นอากรขาเข้าสำหรับเครื่องจักรตามที่คณะกรรมการอนุมัติ

โดยมีเงื่อนไขที่สำคัญดังนี้

1. จะต้องประกอบกิจการเขตอุตสาหกรรมโลจิสติคส์ ในท้องที่จังหวัดฉะเชิงเทรา

2. จะต้องดำเนินการให้ได้รับใบรับรองระบบคุณภาพตามมาตรฐาน ISO 9000
หรือมาตรฐานสากลอื่นที่เทียบเท่าภายใน 2 ปี นับแต่วันเปิดดำเนินการ

-   ไทคอนโลจิสติคส์พาร์ค-วังน้อย
    ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนในเดือนสิงหาคม 2551
    ในกิจการเขตอุตสาหกรรรมโลจิสติคส์ (Logistics Park) ที่ถนนพหลโยธิน กม.55-56
    อำเภอวังน้อย จังหวัดพระนครศรีอยุธยาดังมีรายละเอียดที่สำคัญของสิทธิและประโยชน์ ดังนี้

1.
ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับกำไรสุทธิที่ได้จากการประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมมีกำหนดเวลา
8 ปี นับตั้งแต่วันเริ่มมีรายได้จากการประกอบกิจการนั้น (จากวันที่ 31 กรกฎาคม 2551 ถึงวันที่
30 กรกฎาคม 2559)
ในกรณีที่ประกอบกิจการขาดทุนในระหว่างเวลาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล
ผู้ได้รับการส่งเสริมจะได้รับอนุญาตให้นำผลขาดทุนประจำปีที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลานั้น
ไปหักออกจากกำไรสุทธิที่เกิดขึ้นภายหลังระยะเวลาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลมีกำหนดเวลาไม่เกิน
5 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลานั้น
(นับจากวันที่ 31 กรกฎาคม 2559 ถึง วันที่ 30 กรกฎาคม 2564)
โดยจะเลือกหักจากกำไรสุทธิของปีใดปีหนึ่งหรือหลายปีก็ได้

2.
ได้รับยกเว้นไม่ต้องนำเงินปันผลจากกิจการที่ได้รับการส่งเสริมซึ่งได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้
ตลอดระยะเวลาที่ผู้ได้รับการส่งเสริมได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลนั้น

3. ได้รับการยกเว้นอากรขาเข้าสำหรับเครื่องจักรตามที่คณะกรรมการอนุมัติ

โดยมีเงื่อนไขที่สำคัญดังนี้

1. จะต้องประกอบกิจการเขตอุตสาหกรรมโลจิสติคส์ ในท้องที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยา

2. จะต้องดำเนินการให้ได้รับใบรับรองระบบคุณภาพตามมาตรฐาน ISO 9000 หรือ ISO 14000
หรือมาตรฐาน สากลอื่นที่เทียบเท่าภายใน 2 ปี นับแต่วันเปิดดำเนินการ

-   โครงการไทคอนโลจิสติคส์พาร์ค สวนอุตสาหกรรมโรจนะ-อยุธยา
    ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน ในเดือนพฤษภาคม 2553
    ดังมีรายละเอียดที่สำคัญของสิทธิและประโยชน์ ดังนี้

1.
ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับกำไรสุทธิที่ได้จากการประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมมีกำหนดเวลา
7 ปี นับตั้งแต่วันเริ่มมีรายได้จากการประกอบกิจการนั้น (จากวันที่ 1 สิงหาคม 2553 ถึงวันที่ 31
กรกฎาคม 2560) ในกรณีที่ประกอบกิจการขาดทุนในระหว่างเวลาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล
ผู้ได้รับการส่งเสริมจะได้รับอนุญาตให้นำผลขาดทุนประจำปีที่เกิดขึ้นในระหว่างเวลานั้น
ไปหักออกจากกำไรสุทธิที่เกิดขึ้นภายหลังระยะเวลาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลมีกำหนดเวลาไม่เกิน
5 ปี นับแต่วันพ้นกำหนดเวลานั้น
(นับจากวันที่ 1 สิงหาคม 2560 ถึง วันที่ 31 กรกฎาคม 2565)
โดยจะเลือกหักจากกำไรสุทธิของปีใดปีหนึ่งหรือหลายปีก็ได้

2.
ได้รับยกเว้นไม่ต้องนำเงินปันผลจากกิจการที่ได้รับการส่งเสริมซึ่งได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลไปรวมคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้
ตลอดระยะเวลาที่ผู้ได้รับการส่งเสริมได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลนั้น

3. ได้รับการยกเว้นอากรขาเข้าสำหรับเครื่องจักรตามที่คณะกรรมการอนุมัติ

โดยมีเงื่อนไขที่สำคัญดังนี้

1. จะต้องประกอบกิจการให้บริการคลังสินค้าสำหรับกิจการอุตสาหกรรม พื้นที่รวม 18,366
ตารางเมตร ในสวนอุตสาหกรรมโรจนะ จังหวัดพระนครศรีอยุธยา

2. จะต้องดำเนินการให้ได้รับใบรับรองระบบคุณภาพตามมาตรฐาน ISO 9000 หรือ ISO 14000
หรือมาตรฐาน สากลอื่นที่เทียบเท่าภายใน 2 ปี นับแต่วันเปิดดำเนินการ

  2.2 สิทธิและประโยชน์ในเขตอุตสาหกรรมของ กนอ.

จากการที่บริษัทมีการประกอบธุรกิจการจัดสร้างโรงงานมาตรฐานในเขตนิคมอุตสาหกรรม
ภายใต้การดำเนินงานของ กนอ. อยู่ในปัจจุบัน
บริษัทจึงพึงได้รับสิทธิประโยชน์ในเขตอุตสาหกรรมจาก กนอ. ดังนี้

1. สิทธิประโยชน์ด้านภาษีอากร (เฉพาะเขตอุตสาหกรรมส่งออก) ที่สำคัญ ได้แก่
ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมพิเศษอากรขาเข้า
ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีสรรพสามิต สำหรับเครื่องจักร อุปกรณ์ต่าง ๆ รวมทั้งวัตถุดิบที่ใช้ในการผลิต
และได้รับยกเว้นภาษีอากรสำหรับ
ของส่งออกไปนอกราชอาณาจักร

2. สิทธิประโยชน์ที่ไม่เกี่ยวกับภาษีอากร ที่สำคัญได้แก่
ผู้ประกอบการจะได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมเพื่อประกอบกิจการ
ได้รับอนุญาตให้นำคนต่างด้าวซึ่งเป็นช่างฝีมือเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรตลอดระยะเวลาที่ได้รับอนุญาต
และสามารถส่งเงินออกนอกราชอาณาจักรเป็นเงินตราต่างประเทศได้
หากเงินจำนวนนั้นเป็นเงินทุนนำเข้าหรือเป็นเงินที่มีข้อผูกพันกับต่างประเทศ

3. สิทธิประโยชน์อื่น ๆ

3.1 สามารถยื่นขอใบอนุญาตที่จำเป็นสำหรับการประกอบการทั้งหมด (ได้แก่
ใบอนุญาตให้ใช้ที่ดินเพื่อประกอบกิจการ
ใบอนุญาตปลูกสร้าง และใบอนุญาตประกอบอุตสาหกรรม) ได้จาก กนอ.
(โดยปกติต้องได้รับอนุมัติจากหลายหน่วยงานราชการ) ซึ่งนับเป็น
ความสะดวกอย่างยิ่งในการดำเนินการ

3.2 ได้รับบริการสำหรับผู้ลงทุนในเรื่องคำแนะนำ คำปรึกษา เอกสารต่าง ๆ

  2.3 สิทธิประโยชน์จากการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

1. บริษัทได้รับลดหย่อนภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับกำไรสุทธิจากอัตราปกติร้อยละ 30 เป็นร้อยละ
25 ทั้งนี้ เฉพาะกำไรสุทธิในส่วนที่ไม่เกิน 300 ล้านบาท เป็นเวลา 3
รอบระยะเวลาบัญชีต่อเนื่องกันนับแต่รอบระยะเวลาบัญชีแรกที่เริ่มในหรือหลังวันที่ 1 มกราคม พ.ศ.
2551

2. บริษัทได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับเงินปันผลรับจากการลงทุนใน TFUND และ
TLOGIS ซึ่งเป็นหลักทรัพย์ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
หากบริษัทถือหน่วยลงทุนดังกล่าวตลอดช่วงเวลา 3 เดือนก่อนและหลังการจ่ายเงินปันผล
ของกองทุน

  2.4 สิทธิประโยชน์จากกรมศุลกากร

บริษัท ไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค จำกัด ได้รับการอนุมัติจากกรมศุลกากรในเดือนมกราคม 2550
ให้จัดตั้งเขตปลอดอากร
ชื่อ “เขตปลอดอากรไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค”
เพื่อพัฒนาอาคารคลังสินค้าสำหรับเป็นศูนย์กลางการกระจายสินค้าในเขตอุตสาหกรรมโลจิสติคส์
ไทคอน โดยมีสิทธิประโยชน์ด้านภาษีอากรที่สำคัญ คือ
การได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมพิเศษอากรขาเข้า ภาษีมูลค่าเพิ่ม และภาษีสรรพสามิต
สำหรับเครื่องจักร อุปกรณ์ต่าง ๆ รวมทั้งวัตถุดิบที่ใช้ในการผลิต
และได้รับยกเว้นภาษีอากรสำหรับของส่งออกไปนอกราชอาณาจักร

3. ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

  3.1 แนวคิด อุปทาน/อุปสงค์ และสภาวะการแข่งขัน

3.1.1 โรงงานมาตรฐานให้เช่า

ก. แนวคิดของโรงงานมาตรฐานให้เช่า

การพัฒนาอุตสาหกรรมโดยทั่วไปจะเริ่มต้นจากการพัฒนาที่ดินอุตสาหกรรม
การจัดสร้างโครงสร้างพื้นฐานในที่ดินอุตสาหกรรม
และการขายที่ดินให้แก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมเพื่อก่อสร้างโรงงานผลิตสินค้า

ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมอาจจัดสรรเงินลงทุนเพื่อเป็นเจ้าของโรงงานเอง
หรืออาจเลือกเช่าโรงงานเพื่อลดต้นทุน ในการดำเนินการ
และลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้น
โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากการให้เช่าโรงงานมีบริการแบบครบวงจร
เพื่ออำนวยความสะดวกในการประกอบการให้แก่ผู้ประกอบการ ทั้งนี้
ในอดีตที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันมีผู้ประกอบการชาวต่างชาติจำนวนมากที่เข้ามา
ตั้งฐานการผลิตในประเทศไทยโดยไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ในโรงงาน

ข. อุปทานของโรงงานมาตรฐานให้เช่า

ผู้พัฒนาโรงงานอุตสาหกรรมเพื่อขาย/ให้เช่า แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้

-   ผู้พัฒนาโรงงานบนที่ดินอุตสาหกรรมที่ตนเองพัฒนาขึ้น ได้แก่ เจ้าของนิคมอุตสาหกรรม

-   ผู้พัฒนาโรงงานบนที่ดินอุตสาหกรรมที่ซื้อ/เช่าจากเจ้าของที่ดินอุตสาหกรรม เช่น บริษัท
    และบริษัทย่อย
    ซึ่งสร้างโรงงานมาตรฐานเพื่อให้เช่าบนที่ดินที่ซื้อจากเจ้าของที่ดินอุตสาหกรรมในทำเลที่ตั้งที่หลากหลาย

    ค. อุปสงค์ของโรงงานมาตรฐานให้เช่า

การเลือกเช่าโรงงานเป็นทางเลือกหนึ่งของผู้ประกอบการที่ไม่ต้องการเป็นเจ้าของโรงงาน
เพื่อลดต้นทุนของโครงการ และเพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นในการทำธุรกิจ
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่มีความไม่แน่นอนของสถานการณ์ต่าง ๆ
ที่มีอิทธิพลต่อบรรยากาศการลงทุน นอกจากนั้น วงจรชีวิตของผลิตภัณฑ์ที่มีแนวโน้มสั้นลง
ตลอดจนการให้ความสำคัญกับอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนล้วนแต่เป็นปัจจัยเสริม
ให้ผู้ประกอบการมีความต้องการเช่าโรงงานแทนการลงทุนเป็นเจ้าของโรงงานเอง

ประเทศไทยตั้งอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีสำหรับการลงทุน เนื่องจากตั้งอยู่ในศูนย์กลางของทวีปเอเชีย
นอกจากนั้น ประเทศไทยยังมีแรงงานที่มีทักษะ มีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ดี รวมทั้งมีกฎระเบียบต่าง
ๆ ที่เอื้ออำนวยต่อการลงทุน การเติบโตของการลงทุนจากต่างประเทศในประเทศไทย
จะส่งผลให้มีความต้องการเช่าโรงงานมากขึ้น

ง. สภาวะการแข่งขัน

การสร้างโรงงานมาตรฐานให้เช่าในปัจจุบันถือว่ามีการแข่งขันไม่สูงนัก
ปัจจุบันมีบริษัทที่จัดสร้างโรงงานอุตสาหกรรม
ให้เช่าที่มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายใกล้เคียงกันกับบริษัท ได้แก่ บริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด
(มหาชน) บริษัท ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน) บริษัท อมตะ ซัมมิท เรดดี้ บิลด์
จำกัด และบริษัท สวนอุตสาหกรรมปิ่นทอง จำกัด

อย่างไรก็ตาม บริษัทที่ทำธุรกิจพัฒนาโรงงานให้เช่าเป็นธุรกิจหลัก
มีเพียงบริษัทเท่านั้นซึ่งมีความได้เปรียบ
เมื่อเปรียบเทียบกับบริษัทอื่น ๆ กล่าวคือ
บริษัทให้ความสำคัญกับธุรกิจการสร้างโรงงานเพื่อให้เช่าในทำเลที่ตั้งที่หลากหลาย
และมีบริการที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้าแบบครบวงจร (One stop service)
ทั้งการติดต่อขอใบอนุญาตต่าง ๆ กับหน่วยงานราชการที่ช่วยให้ลูกค้า
ซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติสามารถเริ่มดำเนินงานได้ในระยะเวลาอันสั้น
การช่วยเหลือเพื่อขอรับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
รวมทั้งบริการหลังการขายที่ให้การดูแลอย่างใกล้ชิดและรวดเร็ว นอกจากนั้น
การที่บริษัทอยู่ในธุรกิจนี้มากว่า 20 ปี และมีส่วนแบ่งตลาดมากกว่าร้อยละ 60
บริษัทจึงมีความได้เปรียบจากการประหยัดต่อขนาด (Economies of scale) อีกด้วย

3.1.2 คลังสินค้าคุณภาพสูงให้เช่า

ก. แนวคิดของคลังสินค้าคุณภาพสูงให้เช่า

ปัจจุบันต้นทุนจัดการด้านโลจิสติคส์ของประเทศไทยคิดเป็นสัดส่วนที่สูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่น ๆ
ในโลก ซึ่งส่งผลเสียต่อความสามารถในการแข่งขันของผู้ประกอบการในประเทศไทย
การพัฒนาการจัดการด้านโลจิสติคส์ให้มีประสิทธิภาพจะทำให้ต้นทุนสินค้าลดลงและยกระดับคุณภาพการบริการ
อันจะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันด้านการส่งออกของประเทศไทยได้มากขึ้น
และยังช่วยให้สินค้าอุปโภคบริโภคของตลาดภายในประเทศมีราคาลดลง นอกจากนี้
ระบบการจัดการด้านโลจิสติคส์ของประเทศที่มีประสิทธิภาพจะเป็นปัจจัย
ที่ส่งเสริมให้มีการลงทุนทางตรงจากต่างประเทศเพิ่มขึ้น

คลังสินค้าถือเป็นส่วนประกอบหนึ่งที่สำคัญของกิจกรรมโลจิสติคส์
คลังสินค้าที่มีคุณภาพได้มาตรฐานสากลจะช่วยทำให้ระบบโลจิสติคส์มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

บริษัทผู้ประกอบธุรกิจการจัดการด้านโลจิสติคส์จัดว่าเป็นผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านที่มีจำนวนเพิ่มขึ้น
และมีความสำคัญมากขึ้น เนื่องจากผู้ผลิตสินค้า ผู้ค้าส่ง ผู้ค้าปลีก
และผู้ประกอบการมีแนวโน้มที่จะใช้บริการจากผู้ให้บริการด้านโลจิสติคส์เพิ่มมากขึ้น แทนการ
มีหน่วยงานภายในเพื่อดำเนินการในเรื่องดังกล่าวเอง

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการรวมทั้งบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านโลจิสติคส์เหล่านี้
ส่วนใหญ่มีนโยบายไม่ต้องการลงทุนเพื่อ
เป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ เช่น คลังสินค้า
เนื่องจากเห็นว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มิใช่กิจกรรมหลักของกิจการ
บริษัทเหล่านี้ต้องการจำกัดการลงทุนเฉพาะสำหรับยานพาหนะ อุปกรณ์ ระบบสารสนเทศต่าง ๆ
รวมทั้งการพัฒนาบุคลากรที่เกี่ยวข้องในการดำเนินธุรกิจ อันเป็นสินทรัพย์หลักที่จำเป็นต่อกิจการ
และการรักษาความสามารถในการแข่งขันของกิจการเท่านั้น นอกจากนี้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดต้นทุนคงที่จำนวนมากเป็นระยะเวลานาน
เป็นการเพิ่มความเสี่ยงของกิจการในกรณีที่ลูกค้ายกเลิกสัญญา
อีกทั้งบริษัทเหล่านี้ยังไม่ชำนาญในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเองเนื่องจากมิใช่ธุรกิจหลัก
เมื่อเป็นเช่นนี้ ภาคอุตสาหกรรมด้านโลจิสติคส์โดยรวมจึงมุ่งหวังให้ภาคธุรกิจ
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้พัฒนาพื้นที่สำหรับกิจการขนส่งและคลังสินค้าเพื่อให้เช่า

ข. อุปทานของคลังสินค้าคุณภาพสูงให้เช่า

ปัจจุบันมีผู้ให้บริการคลังสินค้าให้เช่ากระจายอยู่ในเขตกรุงเทพฯ รอบนอก และปริมณฑล
โดยอาคารคลังสินค้า
ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่บริเวณถนนสายเอเซีย ถนนบางนาตราด และถนนพระราม 2
คลังสินค้าดังกล่าวส่วนใหญ่มีคุณภาพไม่ได้มาตรฐาน เช่น
พื้นอาคารรับน้ำหนักได้น้อย มีรูปแบบอาคารที่ไม่สะดวกต่อการขนถ่ายสินค้า พื้นที่จัดเก็บไม่เหมาะสม
ทำให้จัดเก็บสินค้าได้น้อย หรือค้นหาสินค้าได้ยาก ซึ่งส่งผลให้เกิดการขนย้ายที่ไม่จำเป็นมากเกินไป
คลังสินค้าดังกล่าวไม่มีระบบสาธารณูปโภคที่สามารถตอบสนองความต้องการของธุรกิจขนส่งและคลังสินค้าได้
เช่น ระบบระบายน้ำที่ดี ระบบถนนที่สามารถรองรับรถบรรทุกขนาดใหญ่ นอกจากนี้
อาคารคลังสินค้าส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในเขตชุมชนและเขตที่อยู่อาศัยซึ่งไม่อยู่ในเขตผังเมืองสำหรับที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า
ทำให้เกิดปัญหาต่าง ๆ ตามมา เช่น ปัญหาจราจร อุบัติเหตุ ความเสียหายของผิวจราจร
รวมทั้งมลภาวะทางอากาศและทางเสียง

ค. อุปสงค์ของคลังสินค้าคุณภาพสูงให้เช่า

กลุ่มผู้ต้องการใช้อาคารคลังสินค้า ได้แก่

1.  ธุรกิจขนส่งและบริหารคลังสินค้า (Logistics service providers)
    ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทชั้นนำจาก
    ในประเทศและต่างประเทศ
    บริษัทเหล่านี้จะมีความสามารถในการบริหารและจัดการโดยใช้ระบบ software
    และระบบจัดการที่ทันสมัย
    และโดยทั่วไปบริษัทในธุรกิจขนส่งและบริหารคลังสินค้าจะไม่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
    แต่มีความต้องการเช่าคลังสินค้า

2.  ผู้ประกอบการประเภทศูนย์กระจายสินค้าระหว่างประเทศด้วยระบบที่ทันสมัย
    (International distribution center)
    กิจการศูนย์จัดหาจัดซื้อชิ้นส่วนและผลิตภัณฑ์ระหว่างประเทศ (International
    procurement office) และกิจการศูนย์กระจายสินค้าด้วยระบบที่ทันสมัย (Distribution
    center)

3.  ผู้ผลิตและผู้ค้าปลีกขนาดใหญ่ โดยกลุ่มนี้มีความต้องการที่จะจัดตั้งศูนย์กระจายสินค้า
    เพื่อจัดส่งสินค้าไปยังลูกค้าและผู้บริโภคทั้งในเขตกรุงเทพฯ และภูมิภาคต่าง ๆ

4.  กลุ่มบริษัทนำเข้าและส่งออก
    ซึ่งมีความต้องการใช้อาคารคลังสินค้าที่ตั้งอยู่ใกล้สนามบินและท่าเรือ โดยเฉพาะ
    อย่างยิ่งพื้นที่เขตปลอดอากร

5.  ธุรกิจโลจิสติคส์สนับสนุนการกระจายสินค้าและกิจการอื่น ๆ เช่น
    ผู้ให้บริการขนส่งสินค้าและบริการขนส่ง ผู้ให้บริการบรรจุสินค้าและถ่ายบรรจุสินค้า
    ผู้ให้บริการสร้างมูลค่าเพิ่ม (การตรวจสอบคุณภาพ การติดฉลาก การซ่อมแซม
    และการประกอบ/บรรจุสินค้า) รวมถึงผู้ให้บริการเช่าอุปกรณ์ขนถ่าย
    ผู้ให้บริการแรงงานชั่วคราวและยกขนสินค้า เป็นต้น

    ง. สภาวะการแข่งขัน

ปัจจุบันผู้ให้บริการอาคารคลังสินค้าคุณภาพสูงซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสมลักษณะเดียวกับบริษัทมีอยู่น้อยราย
อาคารคลังสินค้าให้เช่าในปัจจุบันส่วนใหญ่มีคุณภาพต่ำ ขนาดเล็ก ไม่ได้มาตรฐาน
ไม่เหมาะสมกับระบบโลจิสติคส์สมัยใหม่ และตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่ดี
ขณะที่คลังสินค้าของบริษัทนั้นมีความแตกต่างจากผู้ให้บริการคลังสินค้ารายอื่น
เนื่องจากเป็นคลังสินค้าที่มีคุณภาพสูง ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี มีระบบสาธารณูปโภคตามมาตรฐานสากล
และสอดคล้องกับความต้องการใช้คลังสินค้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

  3.2 กลยุทธ์การแข่งขัน

-   ตำแหน่งทางการตลาด

บริษัทมีส่วนแบ่งในตลาดการให้เช่าโรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานร้อยละ 65
(รวมส่วนที่บริษัทบริหารให้แก่ TFUND ร้อยละ 30) ตามการสำรวจของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
(ประเทศไทย) จำกัด ณ สิ้นไตรมาส 3/2553

บริษัทได้กำหนดตำแหน่งทางการตลาดในการเป็นผู้สร้างโรงงานให้เช่ารายใหญ่ในประเทศไทย
บริษัทมีความมุ่งมั่นที่จะรักษาและพัฒนาตำแหน่งทางการตลาดให้ดียิ่งขึ้นด้วยการเพิ่มขนาดธุรกิจโดยการขยายฐานลูกค้า
และรักษาคุณภาพของการให้บริการที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าซึ่งจะส่งผลให้บริษัทมีความได้เปรียบจากการประหยัดต่อขนาด
ได้ผลตอบแทนที่เพิ่มมากขึ้น และส่งเสริมตำแหน่งทางการตลาดของบริษัทให้ดียิ่งขึ้นในที่สุด

สำหรับอาคารคลังสินค้านั้น
บริษัทมีความมุ่งมั่นที่จะเป็นผู้สร้างอาคารคลังสินค้ามาตรฐานสูงที่มีส่วนแบ่งทางการตลาด
มากที่สุดเช่นเดียวกับตำแหน่งทางการตลาดของโรงงานมาตรฐานให้เช่า

-   กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ลูกค้าเป้าหมายของโรงงานมาตรฐานให้เช่า คือ ผู้ผลิตชิ้นส่วนให้แก่ผู้ประกอบการขนาดใหญ่
อย่างไรก็ดี บริษัทสามารถสร้างโรงงานที่มีลักษณะเฉพาะให้ตามความต้องการของลูกค้า
ซึ่งส่วนใหญ่จะมีขนาดกลาง-ใหญ่

สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เช่าอาคารคลังสินค้าของบริษัท ได้แก่ ผู้ผลิต ผู้ค้าส่งและค้าปลีก
และผู้ประกอบการรวมถึง ผู้ให้บริการขนส่ง และบริหารคลังสินค้า

-   กลยุทธ์ด้านราคา

ค่าเช่าโรงงาน
และคลังสินค้าของบริษัทถูกกำหนดจากต้นทุนการก่อสร้างและต้นทุนทางการเงินเป็นหลัก อย่างไรก็ดี
ในการกำหนดค่าเช่าบริษัทยังได้คำนึงถึงราคาค่าเช่าโรงงานและคลังสินค้าของคู่แข่งขันด้วย
โดยบริษัทได้มีการตรวจสอบสภาวะตลาดอยู่เสมอ
เพื่อให้แน่ใจว่าค่าเช่าโรงงานและคลังสินค้าของบริษัทอยู่ในระดับที่สามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้

-   กลยุทธ์ด้านการส่งเสริมการตลาด

กิจกรรมการส่งเสริมการตลาดที่สำคัญ ได้แก่ การติดต่อลูกค้าเป้าหมายเองโดยตรง
และการติดต่อผ่านตัวกลางต่าง ๆ เช่น
ติดต่อผู้ผลิตรายใหญ่เพื่อเสนอบริการให้เช่าโรงงาน/คลังสินค้าให้แก่คู่ค้าของผู้ผลิตเหล่านั้น
การติดต่อผ่านหน่วยงานรัฐบาล สถานทูต สำนักงานการค้า สมาคมหอการค้า
เจ้าของนิคมอุตสาหกรรม ตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และตัวกลางอื่น ๆ

บริษัทมีการพัฒนาสื่อเพื่อส่งเสริมการตลาด อันได้แก่ สิ่งพิมพ์เอกสารเชิญชวน
การโฆษณาในหนังสือต่าง ๆ อินเตอร์เน็ตเว็บไซต์ แผ่นป้ายโฆษณาที่ติดตั้งบริเวณหน้าโครงการ
แผ่นป้ายโฆษณาขนาดใหญ่ข้างทางด่วน และการส่งจดหมายทางไปรษณีย์

นอกจากนี้ยังมีการใช้สื่อทางการตลาดประเภทอื่นที่มีประสิทธิผลตามความเหมาะสม ได้แก่
การเข้าร่วมงานสัมมนา
งานแสดงสินค้า และการประชุมต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งภายในและต่างประเทศ

3.3 แนวโน้มภาวะอุตสาหกรรมและสภาพการแข่งขันในอนาคต

3.3.1 แนวโน้มภาวะอุตสาหกรรม

ความต้องการเช่าโรงงาน/คลังสินค้ามีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นภายหลังการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกตั้งแต่ปลายปี
2552 โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการย้ายฐานการผลิตเข้ามาในประเทศแถบเอเซียเพิ่มขึ้น
นอกจากนั้น แนวโน้มที่ผู้ประกอบการไม่ต้องการลงทุน
ในสินทรัพย์ถาวร แต่ต้องการใช้เงินทุนที่มีอยู่ให้เป็นประโยชน์ที่สุด
จะเป็นปัจจัยสนับสนุนให้มีความต้องการเช่าโรงงาน/คลังสินค้าเพิ่มมากขึ้น

3.3.2 การแข่งขัน

การให้บริการให้เช่าโรงงานและคลังสินค้าในปัจจุบันยังมีไม่มาก
ผู้ประกอบการรายใหม่จะต้องใช้เงินทุนสูง
และใช้ระยะเวลานานในการพัฒนาโครงการและบริการที่ครบวงจร
โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าให้มีความได้เปรียบทั้งในแง่ของปริมาณและการกระจายตัวของทำเลที่ตั้ง

4. การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัทสร้างโรงงาน/คลังสินค้าบนที่ดินที่มีศักยภาพ
ด้วยทีมงานออกแบบและทีมงานก่อสร้างของบริษัทเอง
ซึ่งช่วยให้เกิดความคล่องตัวในการบริหารงานก่อสร้าง
อีกทั้งช่วยให้ต้นทุนการก่อสร้างของบริษัทอยู่ในระดับต่ำ

วัสดุก่อสร้างที่สำคัญในการก่อสร้างโรงงาน/คลังสินค้าของบริษัท ได้แก่ เหล็ก และคอนกรีต ทั้งนี้
บริษัทสามารถสั่งซื้อวัสดุก่อสร้าง
ได้จากผู้ผลิตหลายรายด้วยคุณภาพและราคาที่ใกล้เคียงกัน

5. งานระหว่างก่อสร้าง

ณ สิ้นปี 2553 บริษัทมีงานที่ยังไม่ส่งมอบซึ่งมีสัญญาเช่าแล้วแต่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ดังนี้

+----------------------------+---------+---------+---------+---------+
| นิคมอุตสาหกรรม /             | จำนว    | พื้นที่ดิน   | พื้นที่เช่า  | ประมาณ  |
| สวนอุตสาหกรรม /             | นโรงงาน |         | (ตาร    | เงินลงทุน |
| เขตส่งเสริมอุตสาหกรรม /       | /       | (ไร่)    | างเมตร) |         |
| เขตอุตสาหกรรมโลจิสติคส์ /      | อาคาร   |         |         | (       |
| ศูนย์คลังสินค้า                 | คลังสินค้า |         |         | ล้านบาท) |
+----------------------------+---------+---------+---------+---------+
| อมตะนคร                    | 2       | 15.7344 | 11,375  | 161.56  |
|                            |         |         |         |         |
| โรจนะ                      | 2       | 5.5350  | 3,125   | 44.08   |
|                            |         |         |         |         |
| ปิ่นทอง                      | 1       | 2.9928  | 1,800   | 24.13   |
|                            |         |         |         |         |
| ไทคอน - บางนา              | 1       | 15.0275 | 13,700  | 188.27  |
|                            |         |         |         |         |
| ไทคอน - วังน้อย              | 1       | 14.0707 | 10,530  | 124.27  |
|                            |         |         |         |         |
| อีสเทิร์นซีบอร์ด (คลังสินค้า)      | 2       | 28.8750 | 21,000  | 274.31  |
+----------------------------+---------+---------+---------+---------+
| รวม                        | 9       | 82.2354 | 61,530  | 816.62  |
+----------------------------+---------+---------+---------+---------+