ส่วนที่ 1

การประกอบธุรกิจ

1.  นโยบายและภาพรวมการประกอบธุรกิจ

บริษัท บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) (ASIA)

ประเภทธุรกิจ ประกอบธุรกิจหลัก 2 กลุ่ม ได้แก่ ธุรกิจโรงแรมและภัตตาคาร
และธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่

ธุรกิจโรงแรมและภัตตาคาร ได้แก่

  บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) บริหารงาน“โรงแรมเอเชีย” ถนนพญาไท เขตราชเทวี
  กรุงเทพมหานคร

  บริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด (AP) - บริษัทย่อย

  บริหารงาน “โรงแรมเอเชียพัทยา” ตั้งอยู่ที่เขาพระตำหนัก อำเภอบางละมุง พัทยา ชลบุรี

บริษัท เอเชียแอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด (AA)- บริษัทย่อย

  บริหารงาน “โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท” ตั้งอยู่บนอาคารเซียร์ รังสิต ริมถนนพหลโยธิน
  อำเภอลำลูกกา ปทุมธานี และ “โรงแรมเอเชีย ชะอำ” ตั้งอยู่ริมหาดชะอำ เพชรบุรี

  ธุรกิจศูนย์การค้า (ให้เช่าพื้นที่) ได้แก่

  บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ZP) – บริษัทย่อย

  บริหารงาน “ศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต” ตั้งอยู่ที่ ถนนพหลโยธิน อำเภอลำลูกกา ปทุมธานี

  และ ZP มีบริษัทย่อยอีก 3 บริษัท ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือ บริษัท เซียร์ แอสเซท จำกัด ,
  ZEER OVERSEA LLC ประกอบธุรกิจศูนย์การค้าที่ลอสแองเจลิส สหรัฐอเมริกา และบริษัท
  สปาโฮเต็ล จำกัด ทำธุรกิจให้เช่าพื้นที่ ทำศูนย์การค้าพลาซ่า โรงแรม ที่ตำบลช้างม่อย
  อำเภอเมือง จังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งอยู่ระหว่างการวางแผนงาน

1.  วิสัยทัศน์

บริษัทมีนโยบายของการดำเนินธุรกิจโรงแรมและภัตตาคาร รักษามาตรฐานอยู่ในระดับสี่ดาว
มุ่งสร้างสรรค์การบริการให้ประทับใจแก่ลูกค้าทุกกลุ่ม ทุกระดับ
ด้วยความรับผิดชอบแก่สังคมและสิ่งแวดล้อม ปรับปรุงและพัฒนาองค์ความรู้อย่างต่อเนื่อง
ตลอดจนให้ความสำคัญต่อผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่ม เพื่อความสำเร็จที่ยั่งยืน

ธุรกิจโรงแรมและภัตตาคาร : มีวัตถุประสงค์รองรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของแต่ละโรงแรม
ตามทำเลที่ตั้งสถานประกอบการ เช่น

โรงแรมเอเชีย ราชเทวี ซึ่งก่อตั้งขึ้นมาตั้งแต่ ปี 2509 เป็นที่รู้จักมีชื่อเสียงมานานปี
เนื่องจากตั้งอยู่ใกล้ศูนย์การค้าระดับสูง เช่น สยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคอฟเวอรี่
และศูนย์การค้ามาบุญครอง ที่จำหน่ายสินค้าหลากหลาย ขายส่ง ขายปลีก
และสินค้ากลุ่มไอทีที่สำคัญที่มีราคาสูง หรือราคามือสอง อีกทั้งอาคารโรงแรมเชื่อมกับสถานีรถไฟฟ้า
“ราชเทวี” ทำให้สะดวกและปลอดภัยในการเดินทางของกลุ่มลูกค้านักท่องเที่ยวมาเอง หรือกรุ๊ปทัวร์
ลูกค้าจัดเลี้ยงและสัมมนา หรือลูกค้าภัตตาคาร ที่มาใช้บริการในโรงแรม

โรงแรมเอเชีย พัทยา ตั้งอยู่บนเขาพระตำหนัก บนเนื้อที่กว่า 44 ไร่ บรรยากาศเงียบสงบ
ติดชายทะเลหาดทรายสวยงาม เหมาะสมผู้มาพักผ่อน มีห้องประชุมสำหรับตลาดสัมมนา
เป็นที่ชื่นชอบของลูกค้าต่างประเทศและชาวไทย

โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท ตั้งอยู่บนอาคารศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต ปทุมธานี มีห้องจัดเลี้ยง
ห้องสัมมนา และห้องพักสำหรับนักท่องเที่ยวที่มาใช้บริการสนามบินดอนเมือง
รองรับกลุ่มลูกค้าที่อยู่บริเวณส่วนเหนือกรุงเทพมหานคร จังหวัดใกล้เคียงทั้งหมด
ซึ่งมีความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจสูงต่อเนื่องมาตลอด

โรงแรมเอเชีย ชะอำ อยู่ริมชายหาดชะอำ เพชรบุรี รองรับลูกค้าชาวไทย และชาวต่างประเทศ
ที่ต้องการพักผ่อนสะดวก เรียบง่าย อยู่ไม่ไกลจากหัวหิน แหล่งท่องเที่ยวเปิดใหม่ย่านใกล้เคียง
มีห้องประชุมสำหรับตลาดสัมมนา เป็นที่ชื่นชอบของลูกค้าต่างประเทศและชาวไทย

ธุรกิจศูนย์การค้า (ให้เช่าพื้นที่) : มีวัตถุประสงค์พัฒนาชุมชน บริเวณส่วนเหนือกรุงเทพมหานคร
และจังหวัดใกล้เคียง มีสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ตั้งอยู่บนเนื้อที่กว่า 88
ไร่ ปัจจุบันส่งเสริมเป็นศูนย์การค้าประเภทไอที ใช้ชื่อว่า “ศูนย์การค้าไอที เซียร์รังสิต”
และได้ขยายโครงการเพิ่มอีก 2 โครงการ โดยเปิดให้บริการแล้วตั้งแต่ปี 2558
คือโครงการศูนย์ค้าส่ง “ The Hub” ซึ่งมีทางเดินต่อเชื่อมกับอาคารศูนย์การค้าไอที เซียร์ รังสิต
เป็นศูนย์การค้าเสื้อผ้า ขายส่ง ขายปลีก และโครงการอพาร์ทเม้นท์ AA-TOWN จำนวน 11 อาคาร
ปัจจุบันเปิดให้ดำเนินการแล้ว 1 อาคาร เพื่อกลุ่มคนทำงานละแวกใกล้เคียง
ที่สามารถเช่าพักในราคาปานกลาง ซึ่งได้รับความสนใจมากและมีการเข้าพักเต็มแล้ว นอกจากนี้ปี
2554 บริษัทย่อยได้ขยายการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ เป็นศูนย์การค้าขนาดเล็ก
ที่เมือง Los Angeles สหรัฐอเมริกา ในปลายปี 2559
บริษัทย่อยมีการลงทุนเพิ่มในที่ดินย่านตลาดวโรรส ใจกลางเมือง จังหวัดเชียงใหม่
เพื่อพัฒนาเป็นศูนย์การค้าและโรงแรมในอนาคตโดยลงทุนร่วมกันจัดตั้งบริษัทใหม่ในนามบริษัท
สปาโฮเต็ล จำกัด

2.  การเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการที่สำคัญ

ประวัติความเป็นมา

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) (ASIA) เริ่มประกอบธุรกิจโรงแรมเมื่อปี 2509
โดยกลุ่มตระกูลเตชะหรูวิจิตร ด้วยทุนจดทะเบียน 17 ล้านบาท โดยซื้อที่ดินบริเวณริมถนนพญาไท
เนื้อที่ประมาณ 2 ไร่ เพื่อก่อสร้างโรงแรมสูง 9 ชั้น

ต่อมาปี 2515 บริษัทได้ร่วมลงทุนในบริษัท เอเชียพัทยา โฮเต็ล จำกัด (AP) คิดเป็นร้อยละ 35.0
ของทุนจดทะเบียน 12.0 ล้านบาท เพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม “โรงแรมเอเชียพัทยา”
ที่เขาพระตำหนัก หาดพัทยา ชลบุรี ซึ่งต่อมาในปัจจุบัน บริษัทลงทุนเพิ่มในบริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล
จำกัด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 99.42 ด้วยทุนจดทะเบียน 120.0 ล้านบาท

ในช่วงปี 2529-2530 บริษัทได้มีการขยายต่อเติมและปรับปรุงอาคารโรงแรมเอเชีย
เป็นโรงแรมขนาดห้องพัก 601 ห้อง พร้อมห้องจัดเลี้ยงและภัตตาคาร ต่อมาในปี 2532
บริษัทได้เข้าจดทะเบียนเป็นบริษัทรับอนุญาตอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีทุนจดทะเบียน
240 ล้านบาท มีหุ้นสามัญจำนวน 24 ล้านหุ้น

ปี 2535 บริษัทลงทุนก่อตั้งบริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด (AA) เพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม
ภัตตาคารและ Service Apartment มีชื่อว่า “ โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท ” ตั้งอยู่ ตำบลคูคต
อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี ห่างจากท่าอากาศยานกรุงเทพ (สนามบินดอนเมือง)ประมาณ 3
กิโลเมตร มีสัดส่วนลงทุนร้อยละ 75.0 และถือทางอ้อมผ่านบริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด
ที่ถือหุ้นอยู่ในสัดส่วนร้อยละ 24.99 รวมคิดเป็นเงินลงทุนในบริษัทนี้ร้อยละ 99.99 บริษัท
เอเชียแอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด มีทุนจดทะเบียน 300 ล้านบาท และในช่วงปลายปี 2535
บริษัทเอเชียโฮเต็ลฯ ได้จดทะเบียนแปรสภาพเป็นบริษัทมหาชน ทะเบียนเลขที่ บมจ.67

ปี 2536 บริษัทจดทะเบียนเพิ่มทุนเป็น 500 ล้านบาท ชำระแล้ว 320 ล้านบาท มีหุ้นสามัญจำนวน
32 ล้านหุ้น มูลค่าตราไว้หุ้นละ 10.-บาท
บริษัทนำเงินที่ได้มาชำระหนี้สถาบันการเงินและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน

ปลายปี 2543 บริษัทได้ปรับหนี้ให้กับ บริษัท เอ.บี.เค.เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (ABK)
ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่และลูกหนี้ของบริษัท ทำให้บริษัทฯ เป็นผู้ถือหุ้น บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
(ZP) โดยทางอ้อม ZP เป็นเจ้าของโครงการ เซียร์ รังสิต ประกอบธุรกิจให้เช่าพื้นที่
โดยเฉพาะจัดทำเป็นศูนย์ไอที ย่านรังสิต

ทำให้ในปี 2543 บริษัทมีบริษัทย่อย 3 บริษัทในกลุ่ม คือ บริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด, บริษัท
เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด และบริษัท บี.เค.ราชเทวี เอ็นเตอร์ไพร้ส์ จำกัด (รวมบริษัท
เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด)

อนึ่งก่อนปี 2543 บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (ZP) ได้ลงทุนในบริษัทอื่น 4
บริษัทในสัดส่วนร้อยละ 19 ซึ่งในปี 2548 และ 2549 ZP ได้ขายเงินลงทุนทั้งหมด
เนื่องจากไม่สามารถทำรายได้ให้แก่ ZP

ตั้งแต่ปี 2540 – 2543 บริษัทได้รับผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจ
ภาวะอุตสาหกรรมท่องเที่ยวชะลอตัว และนักท่องเที่ยวลดลง
ประกอบค่าใช้จ่ายทางการเงินเกี่ยวกับดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมาก
กระทบต่องบการเงินของบริษัทประจำปี 2544 มีส่วนของผู้ถือหุ้นต่ำกว่าศูนย์ ส่งผลให้ในปี 2545
บริษัทมีคุณสมบัติเข้าเหตุอาจถูกเพิกถอนจากการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ถูกจัดอยู่ในหมวด REHABCO
ต้องได้รับการฟื้นฟูกิจการและถูกระงับการซื้อขายหลักทรัพย์ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2545 เป็นต้นมา

ในช่วงปลายเดือนธันวาคม 2548 บริษัทมีการจัดโครงสร้างการถือหุ้นในกลุ่มใหม่
ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความชัดเจนและไม่ซ้ำซ้อน
มีการปรับใหม่เปลี่ยนจากการถือหุ้นทางอ้อมเป็นถือหุ้นทางตรงจากบริษัทใหญ่ คือ

(1) ASIA ถือหุ้นโดยตรงใน AA ในสัดส่วนร้อยละ 100 และ

(2) ASIA ถือหุ้นโดยตรงใน ZP ในสัดส่วนร้อยละ 73.98 และ
ASIAได้ขายเงินลงทุนซึ่งเป็นบริษัทที่เดิมถือหุ้น ZP ออกไปทั้งจำนวน เพื่อลดภาระการดูแลในอนาคต

ต้นปี 2549 บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย
ได้ทำการเพิ่มทุนจดทะเบียนจากเดิม 300 ล้านบาท เป็น 660 ล้านบาท
และเรียกชำระครบแล้วเมื่อธันวาคม 2549 โดย ASIA ถือหุ้นในสัดส่วนเดิม

หลังจากการปรับโครงสร้างการถือหุ้น และโครงสร้างทางการเงิน การชำระหนี้ กับสถาบันการเงิน
และหนี้ระหว่างกันแล้ว ทำให้ผลประกอบการของบริษัทในงบการเงินปี 2548-49
มีสัดส่วนผู้ถือหุ้นเป็นบวก มีกำไรจากธุรกิจหลักติดต่อกันไม่น้อยกว่า 3 ไตรมาส
และมีคุณสมบัติอื่นครบถ้วน
ตลาดหลักทรัพย์พิจารณาอนุมัติให้หลักทรัพย์กลับเข้ามาซื้อขายได้และกลับเข้าอยู่ในหมวดธุรกิจปกติ
และในวันที่ 22 มกราคม 2550 หลักทรัพย์ของบริษัทได้กลับเข้ามาซื้อขายได้เป็นวันแรก
ในกลุ่มอุตสาหกรรมบริการ หมวดธุรกิจท่องเที่ยว

ในเดือนมกราคม 2550 บริษัท ZP ทำการลดทุนจากเดิม ทุนจดทะเบียน 4 ล้านหุ้น
มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท รวม 400 ล้านบาท เหลือ 1 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 100
บาท รวม 100 ล้านบาท มีผลทำให้ขาดทุนสะสมของ ZP ลดลงในจำนวน 300 ล้านบาท

ในเดือนพฤษภาคม 2550 บริษัท ZP มีการเพิ่มทุนจดทะเบียน โดยออกหุ้นใหม่จำนวน 3 ล้านหุ้น
มูลค่าหุ้นละ 100 บาท รวม 300 ล้านบาท ทำให้ทุนจดทะเบียนเป็น 400 ล้านบาท ASIA
ในฐานะผู้ถือหุ้นรายใหญ่ มีมติอนุมัติให้ ZP ทำการเพิ่มทุนได้
และใช้สิทธิซื้อหุ้นเพิ่มทุนที่ได้รับการจัดสรรและซื้อหุ้นเพิ่มทุนในส่วนที่เหลือจากการใช้สิทธิ
โดยผ่านความเห็นของที่ปรึกษาการเงินอิสระ “บริษัท แอดไวเซอรี่พลัส จำกัด”
เนื่องจากเห็นศักยภาพของ ZP ที่จะสามารถพัฒนาเติบโตขึ้นได้ในอนาคต ดังนั้น ASIA จึงถือหุ้น ZP
ในสัดส่วนร้อยละ 93.50 ของทุนจดทะเบียนและเรียกชำระแล้ว การเพิ่มสัดส่วนในการถือหุ้นใน ZP
ทำให้ ASIA มีอำนาจการควบคุมการบริหารงานอย่างชัดเจน
และเป็นการลดความขัดแย้งทางผลประโยชน์

ในเดือนสิงหาคม 2550 ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของ ASIA
ได้อนุมัติการทำรายการเกี่ยวโยงประเภทต่อสัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติม
และทำสัญญาเช่าที่ดินเพิ่มเติม ระหว่าง ZP “ผู้เช่า” กับ บริษัท ดอนเมือง แกรนด์ พลาซ่า จำกัด
(DM) ซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้อง โดยการโอนที่ดิน 8 ไร่ 59 ตารางวา ของบริษัท AA ให้แก่ DM
ทำให้ ZP มีสิทธิการเช่าในที่ดิน 78 ไร่ 1 งาน พร้อมสิ่งปลูกสร้าง (ที่ตั้งโครงการเซียร์ รังสิต)
ขยายระยะเวลาออกไปอีก 25 ปี (สิ้นสุดสัญญาวันที่ 31 มีนาคม 2591) และ มีสิทธิการเช่าในที่ดิน
8 ไร่ 59 ตารางวา ระยะเวลา 40 ปี 7 เดือน (ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2550 ถึงวันที่ 31
มีนาคม 2591) ดังนั้น ZP สามารถทำประโยชน์ในที่ดินทั้งสองแปลง คุ้มค่าต่อการลงทุนใด ๆ
ในอนาคต อันจะส่งผลให้แก่ ASIA ต่อไป

ต่อมาเดือนสิงหาคม 2551 ZP มีการลดทุนจดทะเบียนจาก 4 ล้านหุ้น คงเหลือ 1 ล้านหุ้น
เพื่อให้สอดคล้องกับแผนปรับปรุงโครงสร้างเงินทุนลดขาดทุนสะสมของบริษัท ZP โดย ASIA
คงสัดส่วนการถือหุ้นเท่าเดิม

เดือนธันวาคม 2551 บริษัทย่อย AA ลดทุนจดทะเบียนลง 165 ล้านบาท ทั้งนี้ ASIA ถือหุ้นในบริษัท
AA เป็นสัดส่วนร้อยละ 100 เท่าเดิม จาก 660 ล้านบาท ทำให้ทุนจดทะเบียนลดลงเหลือ 495
ล้านบาท มูลค่าหุ้นที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท

เดิม บริษัทย่อย AA ถือหุ้นใน ASIA จำนวน 3.79 ล้านหุ้น ตั้งแต่ปี 2550 ซึ่งเป็นการถือหุ้นไขว้
บริษัทได้พยายามแก้ไขรายการหุ้นไขว้ โดย AA ขายหุ้น ASIA ทั้งหมด ส่วนหนึ่งขายให้แก่ บริษัท
เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด “AP” ซึ่งเป็นบริษัทย่อยอีกแห่งหนึ่ง ทำให้ AP ถือหุ้น ASIA จำนวน
2.24 ล้านหุ้น ณ สิ้นปี 2552 ASIA พยายามแก้ไขหุ้นไขว้ระหว่างกันนี้ โดย AP ทยอยขายหุ้น
ASIA ออกไปจนหมดในปี 2554 และไม่มีปัญหาหุ้นไขว้ดังกล่าวในปัจจุบัน

เดือนพฤศจิกายน 2552 ZP ได้จัดตั้งบริษัทใหม่ คือ บริษัท เซียร์ แอสเซท จำกัด (ZA)
ทุนจดทะเบียน 1 ล้านบาท จำนวนหุ้น 10,000 หุ้น มูลค่าหุ้นที่ตราไว้ละ 100 บาท โดย ZP
ถือหุ้นคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 96.99 ZA เป็นบริษัททำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โครงการแรกลงทุนอยู่ที่หาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี ต่อมาในเดือนธันวาคม 2554 ZA
ได้ขายทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่บริษัท ZP

เมื่อเดือนเมษายน 2553 ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของบริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ครั้งที่
1/2553 ได้อนุมัติให้แปรสภาพบริษัทเป็นบริษัทมหาชน “บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
(มหาชน)” (ZP) มีทุนจดทะเบียน 225 ล้านบาท จำนวนหุ้น 225 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นตราไว้หุ้นละ
1.-บาท การจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงนี้
เพื่อรองรับการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

เดือนพฤศจิกายน 2553 AA เป็นบริษัทได้รับการคัดเลือกจากการประกวดราคา
ทำสัญญาเช่าบริหารโครงการโรงแรม “โรงแรมเอเชียชะอำ” ที่หาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี จาก
ZP โดยมีอายุสัญญาเช่า 3 ปี โดยเริ่มเปิดบริการตั้งแต่เดือนธันวาคม 2553 จำนวน 106 ห้อง
และในปี 2554 เพิ่มอีก 108 ห้อง ทำให้ปัจจุบันโรงแรมเอเชียชะอำ มีห้องพักจำนวน 214 ห้อง

ในปี 2553 ZP ได้จัดตั้งบริษัท ZEER OVERSEA LLC ที่ประเทศสหรัฐอเมริกา มีทุนจดทะเบียน
100,000 เหรียญสหรัฐ โดย ZP ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 94 เพื่อลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งในเดือนเมษายน 2554 ได้ลงทุนซื้อ Shopping Mall “ Glendale Plaza” ที่ Glendale
Boulevard, Los Angeles , California สหรัฐอเมริกา มีมูลค่า 6.29 ล้านเหรียญสหรัฐ
ประมาณ 190.50 ล้านบาท

ในปี 2554-2555 ZP เริ่มก่อสร้างโครงการเซียร์ 2 (The Hub) และ ธุรกิจหอพัก (AA Town
Apartment) ซึ่งอยู่ในบริเวณข้างเคียงกับอาคารเดิม เซียร์ รังสิต
มูลค่าโครงการทั้งสองรวมประมาณ 1,900 ล้านบาท คาดว่าการก่อสร้างแล้วเสร็จ ในปี 2558

ในเดือนสิงหาคม 2556 ที่ประชุมผู้ถือหุ้นครั้งที่ 1/2013 วันที่ 16 สิงหาคม 2556 ของ
ZOบริษัทย่อยของ ZP มีมติเพิ่มทุนจำนวน 5.66 ล้านเหรียญสหรัฐ เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้แก่ ZP
และที่ประชุมกรรมการครั้งที่ 6/2556 เมื่อวันที่ 16 กันยายน 2556 ของ ZP
มีมติอนุมัติการเพิ่มทุนในบริษัทย่อย ZO โดยแปลงหนี้เป็นทุน ซึ่งจากเดิมบริษัท ZP ให้ ZO
กู้ยืมเงินจำนวน 6.2 ล้านเหรียญสหรัฐ คงเหลือหนี้ค้างจำนวน 5.66 ล้านเหรียญสหรัฐ มีผลให้ ZO
มีเงินลงทุน 5,760,000 เหรียญสหรัฐ โดย ZP ลงทุนเป็นเงินทั้งสิ้น 5,754,000 เหรียญสหรัฐ
มีสัดส่วนถือหุ้นเพิ่มขึ้นจากเดิม 94% เป็น 99.90% เพื่อให้ ZO
มีศักยภาพในการขยายธุรกิจในอนาคต และในเดือนสิงหาคม 2559 ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัท
เอเชียแอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัดและบริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)
ได้ทำการต่อสัญญาเช่าโครงการโรงแรมเอเชียชะอำ ไปอีก 3 ปี ตั้งแต่ ตุลาคม 2559 - ตุลาคม
2562

ในวันที่ 16 ธันวาคม 2556 นายกำพล เตชะหรูวิจิตร ประธานกรรมการและกรรมการผู้อำนวยการ
ซึ่งเป็นผู้ก่อตั้งและผู้บริหารกลุ่มบริษัทเอเชียมากว่า 46 ปี ถึงแก่กรรม
ที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทครั้งที่ 2/2557 เมื่อวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2557 แต่งตั้งนายสุรพงษ์
เตชะหรูวิจิตร เป็นกรรมการผู้จัดการ ของกลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ล เมื่อวันที่ 18 กุมภาพันธ์ 2557
ส่วนตำแหน่งประธานกรรมการ อยู่ระหว่างการสรรหา โดยให้มีคุณสมบัติเป็นกรรมการอิสระ ทั้งนี้
มีนายอมร เตชะหรูวิจิตร เป็นรองประธานกรรมการ และประธานกลุ่มโรงแรมเอเชีย

เดือนตุลาคม 2559 บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัทย่อย ได้จัดตั้งบริษัทใหม่ ชื่อ
บริษัท สปาโฮเต็ล จำกัด “SPA” ทุนจดทะเบียน 140 ล้านบาท โดยบริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้
จำกัด (มหาชน) เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ ณ เดือนมีนาคม 2560 ถือหุ้นในสัดส่วน 84%
มูลค่าหุ้นตราไว้หุ้นละ 10 บาท SPA ประกอบธุรกิจศูนย์การค้าและโรงแรม จังหวัดเชียงใหม่
มีทำเลที่ตั้งกลางใจเมือง ใกล้ตลาดวโรรส มีเนื้อที่ 2-2-93.3 ไร่
ขณะนี้อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการเป็นร้านค้าให้เช่า อพาร์ทเม้นท์ให้เช่าและโรงแรม
คาดว่าเปิดทำการในไตรมาส 1 ของปี 2561

ภาพรวมการประกอบธุรกิจของกลุ่มบริษัท

ปัจจุบันบริษัทมีการประกอบธุรกิจในกลุ่มธุรกิจ 2 กลุ่ม คือ กลุ่มธุรกิจโรงแรมและภัตตาคาร
และกลุ่มธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่ โดยมีการแบ่งการดำเนินงานของบริษัทในกลุ่มดังนี้

โครงสร้างการถือหุ้นในกลุ่มบริษัท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559

  ความสัมพันธ์กับกลุ่มบริษัทของผู้ถือหุ้นใหญ่

  บริษัท เอ.บี.เค.เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (ABK) เป็น Holding Company ถือหุ้นบริษัท
  เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) (ASIA) ร้อยละ 46.33 และมีรายได้จากเงินปันผลที่มาจาก
  ASIA เท่านั้น มิได้ประกอบกิจการอื่นใดที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้ง หรือ ความจำเป็นต้องพึ่งพิง
  บริษัท ABK ถือหุ้นโดยกลุ่มเตชะหรูวิจิตร ที่เป็นผู้บริหาร ASIA ถือหุ้นร้อยละ 32.94
  และส่วนที่เหลือเป็นบุคคลภายนอกถือหุ้นร้อยละ 67.06 ดังนั้น ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559
  กลุ่มเตชะหรูวิจิตร ที่เป็นผู้บริหาร ASIA อยู่ในปัจจุบัน ถือหุ้นในบริษัท ASIA ทางตรงร้อยละ
  14.49 และทางอ้อมผ่านบริษัทกลุ่มบริษัท เอ.บี.เค. เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด
  รวมถือหุ้นทางตรงและทางอ้อม ใน ASIA คิดเป็นร้อยละ 61.94

นโยบายการแบ่งแยกธุรกิจของกลุ่มบริษัทเอเชีย กับ บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

เดิมบริษัทมีการกำหนดนโยบายแบ่งแยกธุรกิจของกลุ่มบริษัทเอเชีย กับ บริษัทเซียร์ พร็อพเพอร์ตี้
จำกัด (มหาชน) ต่อมาต้นปี 2560 มีการพิจารณาทบทวนนโยบายดังกล่าว ด้วยเห็นว่า
ตลอดเวลาที่มีการปฏิบัติงานตามนโยบายดังกล่าว
ทำให้เกิดข้อจำกัดในการดำเนินธุรกิจหลายประการ
จึงนำเสนอที่ประชุมคณะกรรมการของบริษัททั้งสองพิจารณายกเลิกนโยบายนี้ในเดือนกุมภาพันธ์ 2560
เพื่อนำเสนอที่ประชุมผู้ถือหุ้นประจำปี 2560 พิจารณาอนุมัติการยกเลิกในขั้นตอนต่อไป

อย่างไรก็ดี ตลอดปี 2559 บริษัทได้ปฏิบัติตามนโยบายแบ่งแยกธุรกิจฯ สรุปดังนี้

คำจำกัดความ

  “กลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ล” บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อยอีก 2
  แห่งของเอเชียโฮเต็ล คือ บริษัท เอเชียพัทยา โฮเต็ล จำกัด และบริษัท เอเชีย แอร์พอร์ท
  โฮเต็ล จำกัด ซึ่งทำธุรกิจในลักษณะเดียวกัน

  “กลุ่มบริษัทเซียร์” บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)
  (บริษัทย่อยของบริษัทเอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน)) และบริษัทย่อยอีก 2 แห่งของบริษัทเซียร์
  คือ บริษัท เซียร์ แอสเซท จำกัด และ Zeer Oversea LLC. ซึ่งทำธุรกิจในลักษณะเดียวกัน

กลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ล มีนโยบาย ดังนี้

1) นโยบายการดำเนินธุรกิจ

1.1 กลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ล มีนโยบายดำเนินธุรกิจด้านโรงแรมและเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
รวมถึงการรับจ้างบริหารโรงแรมและเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
โดยมีลักษณะการครอบครองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์, เป็นผู้เช่า
หรือเข้าครอบครองในลักษณะการเข้าบริหารซึ่งมีลักษณะการให้บริการดังนี้

-   การให้บริการด้านโรงแรม ภัตตาคาร ห้องจัดเลี้ยง
    และสิ่งอำนวยความสะดวกทั่วไปสำหรับโรงแรม เพื่อนักท่องเที่ยว
    ทั้งนี้ยังรวมถึงการทำการตลาดของโรงแรมนั้นๆ

-   การให้บริการด้านเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
    โดยเป็นอพาร์ทเม้นท์ที่มีบริการเพื่ออำนวยความสะดวกต่างๆ
    ในลักษณะเดียวกันกับโรงแรมแต่เป็นลักษณะของสัญญาเช่าระยะยาว

-   การรับจ้างบริหารโรงแรม และเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
    เป็นการเข้าครอบครองและจัดให้บริการด้านโรงแรม และเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
    โดยเข้าตกลงกับเจ้าของกรรมสิทธิ์และได้รับประโยชน์ในรูปของส่วนแบ่งรายได้
    หรือตามวิธีที่กำหนดเป็นกรณีไป

1.2
กลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ลจะไม่ดำเนินธุรกิจให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าและ/หรือพัฒนาโครงการศูนย์การค้า
เพื่อมิให้เป็นการดำเนินธุรกิจที่แข่งขันกับธุรกิจของกลุ่มบริษัทเซียร์ได้

2) นโยบายการทำธุรกรรมระหว่างกัน

กรณีกลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ลทำธุรกรรมใดๆ กับบุคคลเกี่ยวโยง เช่น กลุ่มบริษัทเซียร์ เป็นต้น
จะต้องปฏิบัติแบบรายการที่เกี่ยวโยงกัน ตามประกาศคณะกรรมการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
เรื่องการเปิดเผยข้อมูลและการปฏิบัติการในรายการที่เกี่ยวโยงกัน พ.ศ. 2546
และแก้ไขเพิ่มเติมในประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ.21/2551
เรื่องหลักเกณฑ์ในการทำรายการที่เกี่ยวโยงกัน

นโยบายของกลุ่มบริษัทเซียร์

1) นโยบายการดำเนินธุรกิจ

1.1 กลุ่มบริษัทเซียร์ มีนโยบายดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยบริษัทจะเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ศูนย์การค้าและ Shopping Mall
ทั้งในรูปของการเข้าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือเข้าเป็นผู้เช่า
เพื่อดำเนินการพัฒนาทั้งรูปแบบของการก่อสร้าง และปรับปรุง และ/หรือจัดให้มีการบริหารจัดการขึ้น
ซึ่งจะทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มจากการลงทุน
และรับประโยชน์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นในรูปของการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์หรือขายธุรกิจพร้อมอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือที่เป็นเจ้าของสิทธิการเช่านั้น

1.2 กลุ่มบริษัทเซียร์ไม่ดำเนินธุรกิจในลักษณะให้เช่าห้องพักที่มีการให้บริการเยี่ยงโรงแรม เช่น
ห้องพักโรงแรมหรือห้องพักรายเดือนที่มีบริการเพิ่มเติมนอกเหนือจากการให้เช่าห้องพัก เช่น
เซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ โดยมีบริการทำความสะอาด เปลี่ยนผ้าปูที่นอน รวมถึงผ้าเช็ดตัว ด้วย
เพื่อมิให้เป็นการดำเนินธุรกิจที่แข่งขันกับกลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ล

2) นโยบายการทำธุรกรรมระหว่างกัน

กรณีกลุ่มบริษัทเซียร์ทำธุรกรรมใดๆ กับบุคคลเกี่ยวโยง เช่น กลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ล เป็นต้น
จะต้องปฏิบัติแบบรายการที่เกี่ยวโยงกัน ตามประกาศคณะกรรมการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
เรื่องการเปิดเผยข้อมูลและการปฏิบัติการในรายการที่เกี่ยวโยงกัน พ.ศ. 2546
และแก้ไขเพิ่มเติมในประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ.21/2551
เรื่องหลักเกณฑ์ในการทำรายการที่เกี่ยวโยงกัน

หากเกิดกรณีที่ฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงข้างต้น ดังต่อไปนี้

(ก) ให้ผู้ทักท้วงแจ้งทักท้วงไปยังคู่กรณี โดยแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร

(ข) เมื่อผู้ถูกทักท้วงได้รับแจ้งทักท้วงแล้ว จะต้องชี้แจงให้อีกฝ่ายหนึ่งทราบ ภายใน 30 วัน
จากวันที่ได้รับแจ้ง

ทักท้วงว่า ได้มีการละเมิดการแข่งขันทางธุรกิจตามบันทึกข้อตกลงแบ่งแยกธุรกิจฉบับนี้หรือไม่

(ค) หากมีการละเมิดให้ฝ่ายที่ถูกทักท้วงดำเนินการขายกิจการนั้น
โดยต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 180 วัน

นับจากวันที่ได้รับหนังสือทักท้วง
ทั้งนี้ในการดำเนินการปฏิบัติตามประกาศและข้อกำหนดของหน่วยงานที่

เกี่ยวข้องรวมถึงนโยบายและข้อปฏิบัติของบริษัท

(ง) หากฝ่ายที่ทักท้วงไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง ฝ่ายที่ทักท้วงมีสิทธิฟ้องร้องต่อศาลในกรุงเทพมหานคร
ทั้งนี้ ไม่

สงวนสิทธิให้ฝ่ายที่ถูกทักท้วงรับผิดชอบกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

ดังนั้น
ฝ่ายบริหารจึงพิจารณายกเลิกนโยบายการแบ่งแยกธุรกิจของกลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ลและกลุ่มบริษัทเซียร์
พร็อพเพอร์ตี้ ข้างต้นนี้ ตั้งแต่ปลายปี 2559
และนำเสนอที่ประชุมคณะกรรมการบริษัททั้งสองในเดือนกุมภาพันธ์ 2560
เพื่อเสนอที่ประชุมผู้ถือหุ้นประจำปี 2560
พิจารณาอนุมัติยกเลิกทั้งนโยบายและข้อปฏิบัติที่เกี่ยวข้องต่อไป

2.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) (ASIA) เริ่มประกอบธุรกิจโรงแรม ภายใต้ชื่อ
“โรงแรมเอเชีย” เมื่อปี 2509 โดยกลุ่มตระกูลเตชะหรูวิจิตร และได้ขยายธุรกิจโรงแรม อีก 3
แห่ง คือ “โรงแรมเอเชียพัทยา” ตั้งอยู่ พัทยา จังหวัดชลบุรี , “โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท” ตั้งอยู่
อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี และ “โรงแรมเอเชียชะอำ” ตั้งอยู่อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี
และประกอบธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่ คือ ศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต ศูนย์การค้า เดอะ ฮับ รังสิต และ
อพาร์ทเม้นท์ เอ เอ ทาวน์ ซึ่งตั้งอยู่ อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี และ “Glendale Plaza”
ตั้งอยู่ ลอสเองเจลลิส แคลิฟอร์เนีย ประเทศสหรัฐอเมริกา

  ASIA มีรายได้จากกลุ่มธุรกิจโรงแรมและธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่ เปรียบเทียบ 3 ปีย้อนหลัง ดังนี้

  โครงสร้างรายได้หลัก

[TABLE]

2.1 ลักษณะการบริการ

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน)

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) “โรงแรมเอเชีย” เป็นผู้ดำเนินกิจการโรงแรมและภัตตาคาร เพื่อให้บริการด้านที่พัก จำหน่ายอาหารและเครื่องดื่ม พร้อมทั้งให้บริการอื่นๆ ซึ่งเกี่ยวข้องกับการประกอบธุรกิจโรงแรม โรงแรมเอเชีย ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 6-0-6 ไร่ บนถนนพญาไท เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร เป็นโรงแรมซึ่งได้รับการจัดอันดับมาตรฐานการให้บริการในระดับสี่ดาว ลักษณะการให้บริการของโรงแรมแบ่งเป็นประเภทดังนี้

การให้บริการด้านห้องพัก ปัจจุบันทางโรงแรม มีห้องพักรวมทั้งสิ้น 594 ห้อง แบ่งเป็น

จำนวนห้อง อัตราค่าห้องพัก(บาท)

ห้องซุพีเรีย (Superior) 232 3,700 - 4,000

ห้องเอ็กซิคิวทิฟ (Executive) 198 4,100 - 4,400

ห้องพรีเมียร์ (Premier) 142 4,500 - 4,800

ห้องชุด (Suite) 22 8,000 -14,500

รวม 594

1.  การบริการอาหารและเครื่องดื่ม
    โรงแรมมีภัตตาคารจำหน่ายอาหารไทยและอาหารต่างประเทศ

  และห้องจัดเลี้ยง เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าที่มาพักและลูกค้าอื่น ๆ ทั่วไป ดังนี้

  ภัตตาคารและค๊อฟฟี่ช๊อพ จำนวน 4 ห้อง ขนาดความจุ 80-250 ที่นั่ง / ห้อง ได้แก่

-   Tivoli Coffee shop บริการอาหาร Buffet นานาชาติ ในช่วงกลางวันและเย็น
    นอกนั้นบริการอาหารแบบ A la carte ตลอด 24 ชั่วโมง ขนาดความจุ 180-200 ที่นั่ง

-   Saigon Restaurant บริการอาหารเวียดนาม เปิดบริการช่วง 11.30-14.30 น.
    และ18.00-22.30 น. ขนาดความจุ 120 ที่นั่ง

-   Rio Grill Restaurant บริการอาหาร Brazilian เปิดบริการช่วง 11.30-14.30 น.
    และ18.00-22.30 น. ขนาดความจุ 64 ที่นั่ง

-   Great Wall Restaurant บริการอาหารจีน เปิดบริการช่วง 11.00-14.00 น. และ
    18.00-22.00 น. ขนาดความจุ 100-140 ที่นั่ง

-   Crystal Bar บริการเครื่องดื่มและอาหารว่าง เปิดบริการช่วง 8.00 น – 1.00
    น.ขนาดความจุ

  70 ที่นั่ง

ห้องจัดเลี้ยง ขนาดต่างๆ รวม 12 ห้อง เพื่อบริการจัดงานสัมมนาของหน่วยงานราชการและ

บริษัทเอกชน ต่าง ๆ ตลอดจนงานเลี้ยงวันเกิด, งานแต่งงาน, งานเลี้ยงเกษียณ และอื่นๆ ได้แก่

 ขนาดความจุ 10-20 คน จำนวน 5 ห้อง 

 ขนาดความจุ 30-50 คน จำนวน 2 ห้อง

 ขนาดความจุ 60-100 คน จำนวน 2 ห้อง

ขนาดความจุ 150-300 คน จำนวน 3 ห้อง

ขนาดความจุ 600-1,500 คน จำนวน 1 ห้อง

การให้บริการด้านอื่นๆ อาทิ Health Club สระว่ายน้ำ 2 สระ (ที่ชั้น 5 และชั้น 12) สปา “เอเชียสปา”ชั้น 4 บริการพื้นที่ให้เช่า บริการอื่น ๆ เช่น บริการจำหน่ายสินค้าพื้นเมือง ของที่ระลึก การทำนายโชคชะตาราศี บริการอินเทอร์เน็ต

บริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด (บริษัทย่อย)

บริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด “โรงแรมเอเชียพัทยา” ดำเนินกิจการโรงแรมและภัตตาคาร
เป็นอาคารสูง 7 ชั้น ตั้งบนเนื้อที่ 44-0-15.8 ไร่ ตั้งอยู่ที่เขาพระตำหนัก อำเภอบางละมุง
จังหวัดชลบุรี ให้บริการทางด้านห้องพัก และให้บริการห้องจัดเลี้ยงและห้องประชุมสัมมนา,
ภัตตาคาร, ค๊อฟฟี่ช๊อพ, สนามกอล์ฟ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
สำหรับลูกค้าทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศ สามารถแบ่งเป็นประเภทได้ ดังนี้

1.  การให้บริการด้านห้องพัก ปัจจุบันทางโรงแรมมีห้องพักทั้งสิ้น 305 ห้อง แบ่งเป็น

  จำนวนห้องพัก อัตราค่าห้องพัก ( บาท)

  ห้องพักธรรมดา (Standard room) 270 2,800 – 3,300

  ห้องชุด - Executive Suite 4 3,900 – 4,600

  - Asia Suite 5 4,400 – 7,000

  - Jacuzzi Suite 10 6,400

  - President Suite 16 7,000 – 11,000

  รวม 305

  การให้บริการด้านอาหาร ภัตตาคาร ห้องจัดเลี้ยง และห้องประชุมสัมมนา สำหรับหน่วยงานต่างๆ
  และธุรกิจเอกชน บริการแก่ลูกค้าที่มาพักและลูกค้าทั่วไปของโรงแรม ดังนี้

  ภัตตาคารและค๊อฟฟี่ช๊อพ

  Morakot Coffee Shop ให้บริการ Buffet ในช่วงเช้า และ A la carte ตลอดวัน 24
  ชั่วโมง

  ขนาดความจุ 300 คน

  Garden Terrace Café ให้บริการอาหารพร้อมดนตรี เปิดบริการช่วงเวลา 18.00-22.00
  น.

  ขนาดความจุ 30 คน

  Poolside Bar บริการเครื่องดื่มกลางสระว่ายน้ำ เปิดบริการช่วงเวลา 10.00-19.00 น.

  Cliff Top Seafood Pavilion บริการอาหารทะเล ช่วงเวลา 11.00-14.00 น.

  และช่วงเวลา 18.00-22.00 น. ขนาดความจุ 200 คน

  Neptune Sport Club เปิดบริการเครื่องดื่ม มีคาราโอเกะ โต๊ะสนุ๊กเกอร์
  จอขนาดใหญ่สำหรับ

  ชมการแข่งขันกีฬา ขนาดความจุ 100 คน

  ห้องจัดเลี้ยง ขนาดต่าง ๆ รวม 6 ห้อง เพื่อบริการกลุ่มสัมมนา
  สำหรับหน่วยงานราชการและธุรกิจเอกชนต่าง ๆ ดังนี้ ขนาดความจุ 50-120 คน 4 ห้อง

  ขนาดความจุ 350 คน 1 ห้อง

  ขนาดความจุ 700 คน 1 ห้อง

2.  การให้บริการด้านอื่น ๆ ได้แก่ ร้านค้าเช่า ร้านเสริมสวย บริการนวดแผนไทยเพื่อสุขภาพ
    นวดเท้า Health Club สนามกอล์ฟ ขนาด 9 หลุม สนามเทนนิส สระว่ายน้ำ อินเทอร์เน็ต
    รถรับ-ส่งระหว่างโรงแรมและแหล่งท่องเที่ยวในเมืองพัทยา

บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด (บริษัทย่อย)

บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด “โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท”
ดำเนินกิจการโรงแรมและภัตตาคาร ตั้งอยู่ชั้น 5, 6, 9-18 บนอาคารศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต
ถนนพหลโยธิน ลำลูกกา ปทุมธานี ซึ่งเป็นสัญญาเช่าพื้นที่ระยะเวลาสิ้นสุดเดือนมีนาคม 2582
มีพื้นที่ใช้สอยรวม 39,380 ตารางเมตร มีจำนวนห้องพักให้บริการรวมทั้งสิ้น 486 ห้อง
แบ่งการให้บริการห้องพัก ดังนี้

1.  ห้องพักโรงแรม จำนวนรวม 402 ห้อง แบ่งเป็น

  ----------------------------- ------------------ -----------------------
                                จำนวนห้องพัก         อัตราค่าห้องพัก (บาท)

  ห้องซูพีเรีย (Superior)           238                2,900 – 3,200

  ห้องเอ็กซิคิวทีฟ (Executive)       152                3,200 – 3,500

  ห้องพรีเมียร์ (Premier)           8                  3,500 - 3,800

  ห้องชุด (Suite)                 4                  5,300

  รวม                           402                
  ----------------------------- ------------------ -----------------------

2.  ห้องพักระยะยาว (Service Apartment) จำนวน 84 ห้อง แบ่งเป็น

  --------------------------------- -------------------- ----------------
  ห้อง Studio - Deluxe               จำนวน                29 ห้อง

  ห้อง Suite                         จำนวน                55 ห้อง

  รวม                                                    84 ห้อง
  --------------------------------- -------------------- ----------------

3.  ห้องจัดเลี้ยงและประชุมสัมมนา 6 ห้อง แบ่งเป็น

  -------------------------------- ---------------- ---------------------
  ขนาดจุ 100 – 200 คน               จำนวน            3 ห้อง

  ขนาดจุ 150 – 300 คน               จำนวน            1 ห้อง

  ขนาดจุ 300 – 500 คน               จำนวน            1 ห้อง

  ขนาดจุ 500 – 800 คน               จำนวน            1 ห้อง
  -------------------------------- ---------------- ---------------------

4.  ห้องอาหาร 2 ห้อง ห้อง Rosy Court ขนาดจุ 50-200 คน จำนวน 1 ห้อง

  ห้อง Rio Grill ขนาดจุ 50-100 คน จำนวน 1 ห้อง

5.  การให้บริการด้านอื่นๆ ได้แก่ สระว่ายน้ำ ร้านเสริมสวย

“โรงแรมเอเชียชะอำ” บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด ได้ทำสัญญาเช่าโรงแรมที่หาดชะอำ
จังหวัดเพชรบุรี จากบริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในปี
2553 เพื่อขยายธุรกิจโรงแรม บริเวณหาดชะอำเป็นการเช่าที่ดิน 3 ไร่ 3 งาน 46 ตารางวา
พร้อมอาคาร 3 อาคาร แบ่งเป็นอาคารสูง 17 ชั้น (อาคาร A) และอาคาร 4 ชั้น (อาคาร B
และ C) มีห้องพักรวมทั้งสิ้น 214 ห้อง ปัจจุบันได้มีการต่อสัญญาเช่าออกไปถึงตุลาคม 2562
มีอัตราค่าห้องพัก ดังนี้

1.  ห้องพักโรงแรม “ อาคาร A , B และ C ” จำนวนรวม 214 ห้อง แบ่งเป็น

  -------------------------- -------------------- -----------------------
                             จำนวนห้องพัก           อัตราค่าห้องพัก (บาท)

  ห้องซุพีเรีย (Superior)        78                   3,500

  ห้องเอ็กซิคิวทีฟ (Executive)    111                  4,000

  ห้องพรีเมียร์ (Premier)        22                   4,500

  ห้องชุด (Suite)              3                    5,500 – 10,000

  รวม                        214                  
  -------------------------- -------------------- -----------------------

2.  ห้องอาหาร ขนาดจุ 50-200 ห้อง

3.  ห้องจัดเลี้ยงและประชุมสัมมนารวม 9 ห้อง แบ่งเป็น

  --------------------------- -------------------- -----------------------
                              ขนาดความจุ (ที่นั่ง)      จำนวน

  SUWANNASIN 1-2              100 – 200            2 ห้อง

  PETCHNAPHA 1-2              100 – 200            2 ห้อง

  RUENROM 1-2                 100 - 300            2 ห้อง

  PHUPAILIN                   150 – 200            1 ห้อง

  CHOMTALAY                   250 - 300            1 ห้อง

  V.I.P.                      85 - 90              1 ห้อง
  --------------------------- -------------------- -----------------------

4.  ส่วนให้บริการด้านอื่นๆ ได้แก่ ฟิตเนส ซาวน่า สระว่ายน้ำ บนชั้น 17 และสระว่ายน้ำริมทะเล

ลักษณะของฤดูกาล หรือวัฏจักรของการประกอบธุรกิจ

ผลของฤดูกาลที่อาจกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัทและบริษัทย่อย
โดยปกติธุรกิจโรงแรมจะมีช่วงที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวชาวไทย
และนักท่องเที่ยวต่างประเทศเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยแตกต่างกันใน 2 ช่วง คือช่วง High
Season ได้แก่ ระหว่างเดือนตุลาคม – มีนาคม และ Low Season ระหว่างเดือนเมษายน –
กันยายน เป็นประจำเกือบทุกปี
อย่างไรก็ตามตลาดทางด้านการท่องเที่ยวเป็นตลาดที่ใหญ่และมีหลายตลาด
แต่ละตลาดก็มีลักษณะเฉพาะตัว และช่วงเวลาของฤดูกาลท่องเที่ยวก็แตกต่างกันออกไป

สำหรับโรงแรมเอเชีย มีประสบการณ์ในการดำเนินกิจการมานาน มีกลยุทธ์ทางการตลาดที่แข็งแกร่ง
ถึงแม้ในช่วง Low Season ของธุรกิจโรงแรมโดยรวม
โรงแรมสามารถปรับกลยุทธ์ทางการตลาดดึงดูดลูกค้าจากทั่วทุกภูมิภาค และกลุ่มลูกค้า Company
และ Group Tour
รวมทั้งสามารถกระจายรายได้ในส่วนของโรงแรมและภัตตาคารได้เทียบเคียงกับในช่วง High
Season

สำหรับโรงแรมเอเชียพัทยาจะมีช่วง High Season ระหว่างเดือนพฤศจิกายน – เมษายน และ
Low Season ระหว่างเดือนพฤษภาคม – ตุลาคม เป็นประจำเกือบทุกปี

โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท เป็นลูกค้ากลุ่มที่เกี่ยวข้องกับสนามบินดอนเมือง และกลุ่ม Corporate
จากบริษัทและโรงงานที่ตั้งทางตอนเหนือของกรุงเทพมหานคร จะไม่มีลักษณะเป็น Seasonal
เหมือนโรงแรมในเมือง

โรงแรมเอเชียชะอำ จะมีช่วง High Season ระหว่างเดือนพฤศจิกายน – เมษายน และ Low
Season ระหว่างเดือนพฤษภาคม – ตุลาคม เป็นประจำทุกปี เช่นเดียวกับโรงแรมเอเชียพัทยา

2.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(1) กลยุทธ์ทางการตลาด

-   จุดเด่นทางการตลาด

จากประสบการณ์การดำเนินกิจการโรงแรมและภัตตาคารมากว่า 40 ปี
ทำให้บริษัทสามารถสร้างโอกาสและมีข้อได้เปรียบด้านการตลาด
ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญสู่ความสำเร็จในการดำเนินกิจการ แบ่งได้เป็น 3 หมวดหมู่ คือ การบริหาร
การตลาด และการบริการ ดังต่อไปนี้

1)  การบริหาร

1.  ผู้บริหารโรงแรม มีประสบการณ์ในการบริหารโรงแรมมากว่า 40 ปี

2.  ทรัพย์สินส่วนใหญ่กว่าร้อยละ 95 เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทมีอายุมากกว่า 20 ปี อยู่ในลักษณะ
    Assets Appreciation นับวันมีแต่จะเพิ่มค่าสูงขึ้น

3.  การกระจายรายได้ของบริษัทฯ มิได้ขึ้นอยู่กับรายได้จากห้องพักแต่เพียงอย่างเดียว
    บริษัทยังคงมีรายได้จากกิจการภัตตาคารเป็นสัดส่วนสูง ด้วยมาจากห้องจัดเลี้ยงงานสัมมนาต่าง
    ๆ และมีรายได้คงที่อื่นจากสิทธิการเช่าและค่าเช่ารายเดือนจากพื้นที่เช่าในอาคารโรงแรม,
    อาคารเอเชีย (อาคารจอดรถ) และ Souvenir Arcade

4.  บริษัทใช้ระบบคอมพิวเตอร์ในการบริหารโรงแรมทั้ง FRONT และ BACK OFFICE
    ทำให้ระบบการส่งต่อข้อมูลข่าวสารต่างๆ ที่จำเป็นในการบริหาร
    และการจัดการเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ และรวดเร็วยิ่งขึ้น

5.  นโยบายด้านการพนักงานที่บริษัทยึดถือตลอดมา คือ การสร้างความรักและความศรัทธาในงาน
    การปรับปรุง และสวัสดิการให้การฝึกอบรม เพื่อพัฒนาความสามารถของบุคลากรอย่างต่อเนื่อง
    ทำให้พนักงานมีความตั้งใจในการทำงาน
    อันส่งผลให้การบริการของบริษัทอยู่ในระดับมาตรฐานสากลตลอดมา

2)  การตลาด

1.  ความหลากหลายของตลาด บริษัทฯ มีลูกค้าที่มาจากตลาดต่างๆ ทั่วโลก กระจายออกไป
    โดยไม่กระจุกตัวอยู่เฉพาะส่วนหนึ่งส่วนใดของโลก
    ประเทศที่เป็นลูกค้าหลักของบริษัทจากทวีปยุโรป ออสเตรเลีย และนิวซีแลนด์
    ทำให้ไม่มีความเสี่ยงในกรณีเกิดเหตุการณ์ที่กระทบตลาดใดตลาดหนึ่ง

2.  มีทีมขายที่ออกไปพบลูกค้ากลุ่มเป้าหมายอย่างสม่ำเสมอและต่อเนื่องทั้งในประเทศและต่างประเทศ

3.  การสำรองห้องพักผ่านระบบอินเทอร์เน็ตบริษัทมี Website
    http://www.asiahotel.co.th ซึ่งได้ทำการประชาสัมพันธ์ใน Search Engine
    อย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด ทำให้เป็นWEBSITE ที่ติดอันดับต้น ๆ ของ Search Engine ใน
    Keyword ที่ใช้ค้นหาโรงแรมในประเทศไทย นอกจากนี้ยังได้ติดต่อฝากขายอยู่ใน WEBSITE
    อื่น ๆ ที่ทำรายได้ที่ได้รับจากอินเทอร์เน็ตเติบโตขึ้นอย่างน่าพอใจ
    และยังคงเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต

4.  บริษัทฯ ได้รับประโยชน์จากการมีสถานีรถไฟฟ้า BTS อยู่หน้าโรงแรม
    ซึ่งได้ใช้ความได้เปรียบนี้ในการประชาสัมพันธ์ให้ลูกค้าในต่างประเทศ
    ซึ่งส่วนใหญ่คุ้นเคยกับการเดินทางโดยระบบขนส่งมวลชนแบบนี้ได้ทราบ
    และได้รับการต้อนรับอย่างดี ว่าเป็นข้อได้เปรียบโรงแรมคู่แข่งขันในระดับเดียวกัน
    นอกจากนี้ยังได้ทำการตลาดร่วมกับรถไฟฟ้า BTS ในหลายรูปแบบ เช่น มี Package
    แถมบัตรรถไฟฟ้าในบางตลาด ออกบัตรรถไฟฟ้า BTS
    โดยใช้รูปและสัญญลักษณ์ของโรงแรมเอเชีย

  นอกจากนี้ การเดินทางโดยรถไฟฟ้า BTS ยังสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดิน
  ซึ่งทำให้การเดินทางโดยระบบขนส่งมวลชน สามารถครอบคลุมแหล่งท่องเที่ยวได้มากขึ้น
  อีกทั้งยังสามารถเชื่อมต่อกับโครงการ AIRPORT RAIL LINK
  ซึ่งได้เปิดบริการตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2553
  ทำให้นักท่องเที่ยวสามารถเดินทางไปและกลับจากสนามบินสุวรรณภูมิได้สะดวกมากยิ่งขึ้น

3) การบริการ

1.  มีความได้เปรียบคู่แข่งขันทางด้านทำเลที่ตั้ง ซึ่งอยู่ใจกลางเมือง
    ใกล้แหล่งจับจ่ายซื้อหาของใช้ต่างๆ ย่านศูนย์การค้าที่สำคัญในใจกลางกรุงเทพมหานคร
    อีกทั้งทางโรงแรมยังเปิดให้บริการ Souvenir Arcade
    เพื่อตอบสนองความต้องการลูกค้านักท่องเที่ยวด้วย

2.  เป็นเส้นทางผ่านของสถานีรถไฟฟ้า BTS ซึ่งมีสถานีราชเทวี
    เป็นสถานีรับ-ส่งผู้โดยสารอยู่หน้าโรงแรมอีกทั้งมีการจัดสร้างสะพานทางเชื่อมระหว่างอาคารโรงแรม
    ชั้น 2 กับสถานีราชเทวี ทำให้ผู้รับบริการได้รับความสะดวกเป็นอย่างมาก สามารถกล่าวได้ว่า
    เป็นโรงแรมที่สะดวกที่สุดสำหรับรถไฟฟ้า BTS และสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดิน
    รวมทั้งโครงการ AIRPORT RAIL LINK

3.  โรงแรมมีภัตตาคารอาหารนานาชาติไทย จีน เวียดนาม และ Brazilian
    เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่มาใช้บริการ

4.  ลูกค้าจัดเลี้ยง/ประชุม/สัมมนากว่าร้อยละ 70 เป็นลูกค้าประจำ อันได้แก่ บริษัท, องค์กร
    หน่วยงาน ทั้งของรัฐและเอกชน

5.  มีบริการที่จอดรถ (อาคารเอเชีย) ซึ่งสามารถจอดรถได้ประมาณ 420 คัน

ส่วนของโรงแรมเอเชียพัทยา
มีความได้เปรียบกว่าคู่แข่งขันในบริเวณพัทยาในด้านทำเลที่ตั้งเป็นสำคัญ กล่าวคือ
โรงแรมเป็นหนึ่งในไม่กี่โรงแรมที่มีทำเลที่ตั้งอยู่บนหน้าผา หันหน้าออกทะเล
และมีชายหาดที่เป็นเอกเทศ แขกที่พักสามารถสนุกสนานกับกิจกรรมต่างๆ
บนชายหาดได้อย่างเป็นส่วนตัว นอกจากนี้จุดเด่นที่สำคัญอีกประการหนึ่งก็คือ
การบริการห้องจัดเลี้ยงและห้องจัดประชุมสัมมนาที่มีให้เลือกหลายขนาด
ห้องประชุมสัมมนาทุกห้องมีอุปกรณ์ทันสมัยที่ใช้ในการประชุมอย่างครบครัน
ซึ่งตลอดระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา โรงแรมเอเชียพัทยาได้ชื่อว่า
เป็นผู้ให้บริการจัดการประชุมสัมมนาที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งในพัทยา
และโรงแรมเอเชียพัทยาได้รับรางวัลจากมูลนิธิใบไม้เขียวในฐานะที่เป็นโรงแรม
“เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม”

ในส่วนของโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท มีข้อได้เปรียบ
เนื่องจากในบริเวณกรุงเทพมหานครตอนเหนือเป็นเขตอุตสาหกรรมของบริษัทร่วมทุนระหว่างประเทศ
ทำให้เกิดความต้องการของที่พักในรูปแบบของโรงแรมทั่วไป
และในรูปแบบของการเช่าเหมาในระยะยาวอีกด้วย
อีกทั้งทำเลที่ตั้งของโรงแรมไม่ไกลกับสนามบินดอนเมือง
ที่ปัจจุบันมีสายการบินในประเทศทุกสายและประเภทชาร์เตอร์ไฟลท์มาใช้บริการมากขึ้น
จึงสามารถรองรับผู้โดยสารของสายการบินบางส่วน
นอกจากนี้โรงแรมมีศูนย์ประชุมซึ่งมีห้องจัดเลี้ยงหลายขนาด เพื่อรองรับตลาดงานจัดเลี้ยง เช่น
งานแต่งงาน งานสังสรรค์ งานประชุม สัมมนาในอนาคต ซึ่งในย่านดังกล่าวยังไม่มีคู่แข่งมากนัก

โรงแรมเอเชียชะอำ มีความได้เปรียบในการที่เป็นโรงแรมปรับปรุงใหม่
ห้องพักและสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมดได้รับการตกแต่งและปรับปรุงใหม่ทั้งหมด
ทางด้านทำเลที่ตั้งก็เป็นโรงแรมมีที่ดินเปิดออกสู่ชายหาดชะอำ อยู่กึ่งกลางของชายหาดชะอำ
ซึ่งเป็นชายหาดที่เป็นที่รู้จักกันดีในหมู่นักท่องเที่ยวทั้งชาวไทย และชาวต่างประเทศ
อยู่ศูนย์กลางของความเจริญของชายหาดชะอำ ต่อมาเพิ่มอาคารห้องจัดเลี้ยงขนาดใหญ่ ขนาดเล็ก
พร้อมครัวจัดเลี้ยงรองรับงานจัดเลี้ยงจำนวนมาก
เพิ่มสระว่ายน้ำด้านหน้าโรงแรมและปรับภูมิทัศน์ให้สวยงามเปิดบริการในเดือนกันยายน 2558
ที่ผ่านมา

-   จุดด้อยทางการตลาด

จุดด้อยทางการตลาดของบริษัทและบริษัทย่อย มีดังนี้

โรงแรมเอเชีย

เนื่องจากโรงแรมเอเชียเปิดบริการมานาน จนปี 2552-2553 ปรับปรุงครั้งใหญ่
มีทั้งยุบรวมห้องให้มีขนาดใหญ่ ดังนั้นโรงแรมเอเชียปรับปรุงห้องพักพร้อมขายทั้งสิ้น 594 ห้อง
และมีแผนที่จะปรับปรุงในส่วน Lobby ห้องอาหาร ภัตตาคาร
รวมทั้งเสริมสร้างบรรยากาศทั้งภายในและภายนอกอาคารให้ทันสมัย
โดยแผนการปรับปรุงที่ล่าช้าเนื่องจากไม่สามารถปิดบริการกับช่วงเวลาที่เหมาะสมในการปรับปรุง

โรงแรมเอเชียพัทยา

แม้ว่าโรงแรมเอเชียพัทยา ได้ปรับปรุงห้องพัก ห้องอาหาร และ Lobby ภายในเสร็จสิ้นแล้ว
แต่การเผยแพร่ข่าวสารยังกระจายไม่ทั่วถึง ทำให้ลูกค้าบางส่วนยังไม่ทราบ

โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท

เนื่องจากโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท รังสิต ตั้งอยู่ในอาคารศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต
ซึ่งมีผู้คนเข้ามาใช้บริการจำนวนมาก ส่งผลต่อความต้องการเป็นส่วนตัวของลูกค้าที่มาพักบางกลุ่ม
กับทางโรงแรมต้องเพิ่มและดูแลรักษาความปลอดภัยเข้มงวดยิ่งขึ้น
กับพื้นที่จอดรถอาจไม่เพียงพอสำหรับลูกค้าที่มาใช้งานจัดเลี้ยง สัมมนา
งานแต่งงานในช่วงเวลาเดียวกับที่ลูกค้าของศูนย์การค้าซื้อของหรือใช้บริการห้างพร้อมกัน

  โรงแรมเอเชียชะอำ

โรงแรมเอเชียชะอำ ตั้งอยู่บนหาดชะอำ ซึ่งถือเป็นแหล่งท่องเที่ยวรอง
มิใช่แหล่งท่องเที่ยวหลักเหมือนหาดหัวหินราคาค่าห้องพักจึงถูกกว่าและได้รับความนิยมน้อยกว่าหาดหัวหินโรงแรมเอเชียชะอำเปิดบริการมาระยะหนึ่ง
ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่เป็นลูกค้าประเภท Walk in และลูกค้าประเภทติดต่อจองล่วงหน้ามีมากขึ้น

ภาวะการแข่งขัน

  โรงแรมเอเชีย

  กลุ่มเป้าหมาย: 1. บริษัทท่องเที่ยวไทยในประเทศ

2.  บริษัทท่องเที่ยวต่างประเทศ

3.  บริษัท Corporate

4.  ลูกค้าทาง Internet

คู่แข่งขัน : ได้แก่ โรงแรมในกรุงเทพมหานครในระดับราคาเดียวกัน ทำเลที่ตั้งใกล้เคียงกัน

1.  Bangkok Palace Hotel 2. Prince Palace Hotel 3. Dema Pavilion Hotel

4.  Twin Towers Hotel 5. Eastin Hotel 6. Narai Hotel

7.  Indra Hotel 8. Mandarin Hotel 9. Royal River Hotel

10. Tawanna Ramada Hotel 11. Amari Atriam Hotel 12. Siam@Siam

สภาพการแข่งขัน: จากผลกระทบของสภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยในสหรัฐอเมริกาและสหภาพยุโรป
และประเทศรัสเซีย ที่สภาพเศรษฐกิจทรุดจากราคาน้ำมันโลก
ทำให้การเดินทางของนักท่องเที่ยวจากยุโรป รัสเซีย
ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักที่สำคัญส่วนหนึ่งของประเทศไทย
มีการเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวประเทศไทยน้อยลง
ส่งผลต่อการแข่งขันธุรกิจโรงแรมในประเทศมากยิ่งขึ้นเพราะ กระทบถึงการที่โรงแรมระดับ 5 ดาว
ลงมาแข่งขันระดับล่าง

โรงแรมเอเชียพัทยา

กลุ่มเป้าหมาย : 1. การประชุมสัมมนาของหน่วยราชการ บริษัทในเมืองไทย

2.  บริษัทท่องเที่ยวในประเทศไทย

3.  บริษัทท่องเที่ยวต่างประเทศ

4.  ลูกค้าทาง Internet

คู่แข่งขัน : 1. Pattaya Park Hotel 2. Amari Orchid Hotel 3. A- One Royal
Cruise Hotel

4. D-varee Hotel 5. Jomtien Palm Beach 6. Siam Bay View Hotel

สภาพการแข่งขัน:
ได้รับผลกระทบในเรื่องสภาวะทางเศรษฐกิจที่ถดถอยในสหรัฐอเมริกาและสหภาพยุโรปและล่าสุดประเทศรัสเซีย
ที่สภาพเศรษฐกิจทรุดจากราคาน้ำมันโลก เช่นเดียวกับโรงแรมเอเชีย

โรงแรมเอเชีย แอร์พอร์ท

กลุ่มเป้าหมาย : 1. บริษัท Corporate ทางตอนเหนือสนามบินขึ้นไป เช่น อยู่ในบริเวณนวนคร

2.  นักท่องเที่ยวที่เดินทางใช้สนามบิน Domestic ในบางสายการบิน

3.  ลูกค้าทาง Internet

4.  บริษัทท่องเที่ยวต่างประเทศและในประเทศ

5.  หน่วยงานราชการต่างๆ รวมถึงบริษัทเอกชนที่ต้องการใช้ห้องจัดเลี้ยง ห้องสัมมนา

คู่แข่งขัน : 1. Amari Airport Hotel 2. Quality Suite Hotel 3. Miracle Grand
Hotel 4. Rama Gardens Hotel

  สภาพการแข่งขัน : ลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดคือ กลุ่มประชุมสัมมนา
  ที่ใช้บริการทั้งห้องพักและห้องประชุมสัมมนา นอกจากนี้ การเปิดบริการของสนามบินดอนเมือง
  ทำให้มีผู้กลับมาใช้บริการสนามบินดอนเมือง ทำให้โรงแรมได้รับลูกค้ามากขึ้นด้วย

โรงแรมเอเชียชะอำ

กลุ่มเป้าหมาย: 1. การประชุมสัมมนาของหน่วยราชการ เทศบาล และบริษัทเอกชน

2.  บริษัทท่องเที่ยวในประเทศไทย

3.  นักท่องเที่ยวในประเทศที่ต้องการท่องเที่ยวในระยะทางที่ไม่ไกลจากกรุงเทพมากนัก

4.  บริษัทท่องเที่ยวต่างประเทศ

คู่แข่งขัน : 1. Long Beach Hotel 2. โรงแรมเมธาวลัย 3. พันทายรีสอร์ท

4. Golden Beach Resort 5. Regent Cha Am 6. สวนบวกหาด

สภาพการแข่งขัน : โรงแรมต่างๆ ในชะอำมีการแข่งขันกันทั้งด้านราคา
และในกลุ่มลูกค้าสัมมนาเป็นส่วน

ใหญ่อันเนื่องจากลักษณะของธุรกิจจะมีผู้ใช้บริการในช่วงวันหยุดเป็นจำนวนมากเช่นกัน

เนื่องจากใช้เวลาเดินทางไม่ไกลจากกรุงเทพ และสามารถรองรับกลุ่มลูกค้าในลักษณะ

กลุ่มใหญ่และกลุ่มทัวร์

  (2) การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่ายสำหรับกลุ่มลูกค้าของโรงแรมเอเชีย
สามารถแยกออกไปตามลักษณะการให้บริการได้ ดังนี้

1) ลูกค้าจากต่างประเทศ

บริษัทได้ทำการจัดจำหน่ายโดยติดต่อกับลูกค้าต่างประเทศผ่านช่องทางต่าง ๆ ดังนี้

1.  เข้าร่วมงานส่งเสริมการขายในต่างประเทศและในประเทศโดยส่งเจ้าหน้าที่เข้าร่วมงาน

  ส่งเสริมการขายใหญ่ ๆ ในโลก ประกอบด้วย

  - ASEAN Tourism Forum (ATF) จัดหาหมุนเวียนกันไปในกลุ่มประเทศ ASIAN

  - World Travel Market จัดที่กรุงลอนดอน ประเทศอังกฤษ ทุกปี

  - JATA ทุก 2 ปี ที่กรุงโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น

1.2 ส่งเจ้าหน้าที่ไปพบกับบริษัทนำเที่ยวที่เป็นผู้ค้าส่ง (Wholesale Tour Operators)

อย่างสม่ำเสมอ

1.3 เข้าร่วมงานส่งเสริมการขายในตลาดใหม่ ๆ (Road Shows) ซึ่งจัดโดยการท่องเที่ยวแห่ง

ประเทศไทย เพื่อให้ได้ลูกค้าในตลาดใหม่ ๆ เข้ามาเพิ่มเติมตลอดเวลา

4.  ร่วมงานส่งเสริมการขายที่จัดในประเทศไทย
    โดยเชิญผู้ซื้อจากต่างประเทศและในประเทศมาร่วมงาน

  - Thailand Travel Mart Plus Mekhong Region - Hotels Meet Travel Agents

  - Hotels Meet Corporates - ไทยเที่ยวไทย

2) บริษัททัวร์ในประเทศและบริษัททัวร์จากต่างประเทศ

เจ้าหน้าที่ฝ่ายขายได้ออกไปพบกับผู้มีอำนาจในบริษัททัวร์ต่างๆ
และทำสัญญาให้บริการสำหรับทัวร์กลุ่มใหญ่ (Group Tour) ในด้านห้องพัก
พร้อมอาหารไว้กับบริษัทดังกล่าว ซึ่งในกลุ่มของบริษัททัวร์ มีทั้งทัวร์ในประเทศ
และบริษัททัวร์ต่างประเทศ บริษัททัวร์ในประเทศ คือ
บริษัทที่ดำเนินงานโดยคนไทยและมีสำนักงานในประเทศไทย แต่มิใช่นำลูกค้าชาวไทยมาพัก
บริษัททัวร์ในประเทศเป็นตัวแทนนำนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศมาพัก
และดำเนินงานเช่นเดียวกับทัวร์จากต่างประเทศ
ในการที่จะติดต่อเสนอราคาให้แก่บริษัททัวร์เป็นลักษณะการติดต่อแบบไปเยี่ยมลูกค้า

3) การเสนอขายทางอินเตอร์เน็ต

การเสนอขายทางอินเตอร์เน็ตเป็นอีกช่องทางการขายหนึ่ง ซึ่งนับวันจะมีความสำคัญมากขึ้น
และมีการเติบโตในอัตราสูงมากขึ้นเรื่อย ๆ โดยการเสนอขายทางอินเตอร์เน็ตนี้
สามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบที่สำคัญคือ

3.1 ผ่านทางเว็บไซด์ของโรงแรมเอง
โดยโรงแรมเอเชียได้ทำการจดทะเบียนเว็บไซด์ของโรงแรมโดยใช้ชื่อว่า
www.asiahotel.co.th เพื่อใช้เป็นช่องทางการขาย
รวมทั้งใช้ในการประชาสัมพันธ์กิจการของโรงแรม
อีกทั้งยังเป็นช่องทางในการสื่อสารกับผู้ถือหุ้นของโรงแรมอีกช่องทางหนึ่งด้วย

3.2 ผ่านทางเว็บไซด์ที่เป็นตัวกลางในการขายห้องพักโรงแรมทางอินเตอร์เน็ต
ซึ่งขณะนี้มีผู้ให้บริการในการขายห้องพักผ่านทางอินเตอร์เน็ตเป็นจำนวนมาก

4) บริษัทห้างร้านในประเทศไทย

ทางโรงแรมจะคัดเลือกบริษัท ห้างร้าน หรือหน่วยงานต่างๆ ที่คาดว่าต้องติดต่อกับต่างประเทศ
และบางโอกาสต้องต้อนรับผู้แทนจากต่างประเทศที่จะเดินทางเข้ามาในประเทศ
และเก็บบันทึกรายชื่อบริษัทห้างร้านเหล่านี้ไว้เพื่อประชาสัมพันธ์

5) ลูกค้าฝ่ายห้องอาหารและจัดเลี้ยง

เนื่องจากโรงแรมเอเชียมีห้องอาหารหลายห้อง และมีลักษณะเฉพาะแตกต่างกันออกไป
ลูกค้าห้องอาหารของโรงแรมเอเชียจึงแบ่งได้หลายกลุ่ม และต้องใช้วิธีการ
และสื่อโฆษณาให้ถึงลูกค้าแต่ละกลุ่มต่างกันออกไป ดังนี้

5.1 ลูกค้าที่เป็นแขกพักอยู่ในโรงแรม

การประชาสัมพันธ์ สำหรับลูกค้ากลุ่มนี้ใช้วิธีการโฆษณาเพื่อเข้าถึงลูกค้ากลุ่มนี้ ดังนี้

1.  ปิดป้ายโฆษณาในจุดต่าง ๆ ของโรงแรม

2.  ทำใบปลิวแจกเป็นข่าวสารถึงห้องพัก

3.  ออกข่าวทางระบบโทรทัศน์ที่ส่งสัญญาณเข้าโทรทัศน์ในห้องพัก

5.2 ลูกค้าที่เป็นนักธุรกิจและคนทำงานในย่านพญาไท

ลูกค้าเหล่านี้เป็นกลุ่มที่มาใช้บริการในห้องอาหาร เช่น Tivoli Coffee Shop, ห้องอาหารจีน
Great Wall, Saigon Restaurant และห้องริโอ กริล (Rio Grill)
ช่วงอาหารกลางวันและเย็น โดยโรงแรมใช้สื่อและวิธีการโฆษณาดังนี้

  1. แจกใบปลิวทั่วบริเวณใกล้เคียง

2. ให้พนักงานขายออกติดต่อกับ Office หรือแหล่งลูกค้าที่มีคนจำนวนมาก เช่นที่ทำการ

กรมสรรพากรเขต,สาขาของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ คอนโดอยู่อาศัย อาคารสำนักงาน ฯลฯ

5.3 ลูกค้าทั่วไป

  ลูกค้ากลุ่มนี้เป็นลูกค้าห้องจัดเลี้ยง สำหรับลูกค้ากลุ่มนี้โรงแรมใช้สื่อโฆษณา คือ

  1. ส่งพนักงานขายไปพบกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพ และมีแนวโน้มที่จะจัดประชุมสัมมนา
  เพื่อสร้างความคุ้นเคย และส่งข้อมูลปัจจุบันให้แก่กลุ่มลูกค้าอย่างต่อเนื่อง
  การทำข่าวประชาสัมพันธ์เกี่ยวกับโรงแรมผ่านหน้าหนังสือพิมพ์ต่างๆ

2. ลงโฆษณาในรายการวิทยุ หรือโทรทัศน์
โดยเลือกเป็นผู้อุปถัมภ์รายการเฉพาะที่มุ่งในกลุ่มผู้ดูหรือผู้ฟังเป็นกลุ่มเดียวกับกลุ่มเป้าหมาย เช่น
อุปถัมภ์รายการเพลงสากล และลงโฆษณาในสารบัตรเครดิตต่าง ๆ

3. จัดทำเอกสาร Newsletter ส่งให้ลูกค้าเพื่อแจ้งข่าวสาร ข้อมูลโรงแรมรวมทั้งโปรโมชั่นต่างๆ

การจำหน่าย วิธีการ และสัดส่วนการจำหน่ายแยกแต่ละวิธี

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน)

+--------------------------+---------+---------+---------+----------+
|                          | มูลค่าการ |         |         |          |
|                          | ให้บริการ |         |         |          |
+--------------------------+---------+---------+---------+----------+
| ประเภทลูกค้า               | ปี 2558  |         | ปี 2559  |          |
+--------------------------+---------+---------+---------+----------+
|                          | ล้านบาท  | %       | ล้านบาท  | %        |
+--------------------------+---------+---------+---------+----------+
| 1. COMPANY GROUP         | 25.84   | 11.40   | 28.84   | 13.72    |
|                          |         |         |         |          |
| 2. GROUP TOUR AGENCY     | 62.29   | 27.48   | 53.28   | 25.35    |
|                          |         |         |         |          |
| 3. INTERNET              | 108.56  | 47.90   | 97.72   | 46.49    |
|                          |         |         |         |          |
| 4. OTHERS                | 29.97   | 13.22   | 15.62   | 7.43     |
|                          |         |         |         |          |
| 5. GOVERNMENT            |         |         | 14.75   | 7.01     |
+--------------------------+---------+---------+---------+----------+
| รวม                      | 226.66  | 100.00  | 210.21  | 100.00   |
+--------------------------+---------+---------+---------+----------+

หมายเหตุ : (%) ร้อยละของมูลค่าให้บริการของลูกค้าแต่ละกลุ่ม
คำนวณจากมูลค่าการให้บริการของการประกอบกิจการโรงแรมเป็นเกณฑ์

บริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด

+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | มูลค่าการ |          |         |          |
|                          | ให้บริการ |          |         |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| ประเภทลูกค้า               | ปี 2558  |          | ปี 2559  |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | ล้านบาท  | %        | ล้านบาท  | %        |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| 1. COMPANY GROUP         | 0.49    | 0.54     | 2.98    | 4.24     |
|                          |         |          |         |          |
| 2. GROUP TOUR AGENCY     | 70.82   | 77.04    | 51.77   | 73.67    |
|                          |         |          |         |          |
| 3. INTERNET              | 5.27    | 5.73     | 3.50    | 4.98     |
|                          |         |          |         |          |
| 4. OTHERS                | 15.34   | 16.69    | 7.77    | 11.06    |
|                          |         |          |         |          |
| 5. GOVERNMENT            |         |          | 4.25    | 6.05     |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| รวม                      | 91.92   | 100.00   | 70.27   | 100.00   |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+

หมายเหตุ : (%) ร้อยละของมูลค่าให้บริการของลูกค้าแต่ละกลุ่ม
คำนวณจากมูลค่าการให้บริการประกอบกิจการโรงแรมเป็นเกณฑ์

บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ท โฮเต็ล จำกัด (บริษัทย่อย)

+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| ประเภทลูกค้า               | มูลค่าการ |          |         |          |
|                          | ให้บริการ |          |         |          |
| โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท รังสิต  |         |          |         |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | ปี 2558  |          | ปี 2559  |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | ล้านบาท  | %        | ล้านบาท  | %        |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| 1. COMPANY GROUP         | 62.89   | 63.15    | 30.35   | 30.64    |
|                          |         |          |         |          |
| 2. GROUP TOUR AGENCY     | 17.15   | 17.22    | 15.64   | 15.79    |
|                          |         |          |         |          |
| 3. INTERNET              | 7.49    | 7.52     | 9.20    | 9.29     |
|                          |         |          |         |          |
| 4. OTHERS                | 12.05   | 12.11    | 10.86   | 10.97    |
|                          |         |          |         |          |
| 5. GOVERNMENT            |         |          | 32.99   | 33.31    |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| รวม                      | 99.58   | 100.00   | 99.04   | 100.00   |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+

หมายเหตุ : (%) ร้อยละของมูลค่าให้บริการของลูกค้าแต่ละกลุ่ม
คำนวณจากมูลค่าการให้บริการของการประกอบกิจการโรงแรมเป็นเกณฑ์

+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| ประเภทลูกค้า               | มูลค่าการ |          |         |          |
|                          | ให้บริการ |          |         |          |
| โรงแรมเอเชียชะอำ          |         |          |         |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | ปี 2558  |          | ปี 2559  |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | ล้านบาท  | %        | ล้านบาท  | %        |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| 1. COMPANY GROUP         |         |          | 2.86    | 14.68    |
|                          |         |          |         |          |
| 2. GROUP TOUR AGENCY     |         |          | 5.45    | 27.98    |
|                          |         |          |         |          |
| 3. INTERNET              |         |          | 2.35    | 12.06    |
|                          |         |          |         |          |
| 4. OTHERS                |         |          | 3.24    | 16.63    |
|                          |         |          |         |          |
| 5. GOVERNMENT            |         |          | 5.58    | 28.65    |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| รวม                      | ---     | เก็บ      | 19.48   | 100.00   |
|                          | ยังไม่แยก | ตัวเลข--- |         |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+

หมายเหตุ : (%) ร้อยละของมูลค่าให้บริการของลูกค้าแต่ละกลุ่ม
คำนวณจากมูลค่าการให้บริการของการประกอบกิจการโรงแรมเป็นเกณฑ์

ผู้แทนจำหน่ายและหลักเกณฑ์การแต่งตั้ง, สาระสำคัญของสัญญา

โรงแรมเอเชียกรุงเทพ, โรงแรมเอเชียพัทยา โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ทและโรงแรมเอเชียชะอำ
ทั้ง 4 โรงแรม มีนโยบายการจำหน่ายเช่นเดียวกัน
โดยเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายจะเป็นผู้ติดต่อกับทางบริษัททัวร์ในประเทศ บริษัททัวร์ต่างประเทศ บริษัท ห้าง
ร้าน องค์กรหน่วยงานราชการ และเอกชนต่าง ๆ ทั้งนี้ ทางบริษัทไม่มีตัวแทนจำหน่ายแต่อย่างใด

  (3) ลักษณะของลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัทและ / หรือบริษัทย่อย

ลักษณะของลูกค้าไม่จำกัดเฉพาะรายใดรายหนึ่ง และไม่มีการประมูล
ความสัมพันธ์กับลูกค้าเป็นไปตามธุรกิจปกติที่มีความเชื่อถือ และเชื่อมั่นในคุณภาพของบริการ
ความพอใจและความเข้าใจซึ่งกันและกัน

สำหรับลูกค้ากลุ่มนักท่องเที่ยวส่วนใหญ่จะได้รับการประชาสัมพันธ์โรงแรมเอเชีย
ทั้งที่กรุงเทพและพัทยาจากความพอใจในบริการที่มีมาตรฐานเป็นระยะเวลานาน และจากสื่อต่างๆ
อาทิเช่น ข่าวสารของสมาชิกผู้ถือบัตรเครดิตต่างๆ หรือสมาชิกสมาคมการค้า บริษัทห้างร้านต่าง ๆ

นโยบายการตั้งราคา

การกำหนดราคาจะขึ้นอยู่กับเป้าหมาย ซึ่งในแต่ละกลุ่มเป้าหมายจะมีกำหนดราคาที่แตกต่างออกไป
ได้แก่

1.  กลุ่มบริษัททัวร์ แบ่งออกเป็น

    1.  บริษัททัวร์ในต่างประเทศ

    2.  บริษัททัวร์ในประเทศ

2.  กลุ่มสายการบิน

3.  กลุ่มบริษัท

4.  กลุ่มราชการ

5.  กลุ่มองค์กรต่าง ๆ

6.  กลุ่ม Internet

7.  อื่นๆ หมายถึง แขกประจำที่เคยมาพัก แขก Walk in เป็นต้น

การกำหนดราคาในแต่ละกลุ่มเป้าหมาย ก็จะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆ อย่าง เช่น
ปริมาณแขกที่คาดว่าจะได้จากการแข่งขันกันในตลาดนั้น ๆ
ความได้เปรียบเสียเปรียบในการเข้าถึงตลาดนั้นๆ

สิทธิหรือข้อจำกัดในการประกอบธุรกิจ

  - ไม่มี –

2.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

กำลังการให้บริการและปริมาณการให้บริการ

โรงแรมเอเชีย ดำเนินธุรกิจโรงแรมขนาด 594 ห้อง โดยมีกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยว

มีอัตราค่าเช่าห้องพักต่ำสุด 1,600 บาท สูงสุด 3,500 บาท และมีอัตราเข้าพักต่ำสุด

43.88% สูงสุด 77.39% ในปี 2559

  โรงแรมเอเชียพัทยา ดำเนินธุรกิจโรงแรมขนาด 305 ห้อง มีอัตราค่าห้องพักต่ำสุด 1,800 บาท
  สูงสุด

  3,050 บาท และ อัตราเข้าพักต่ำสุด 22.89% สูงสุด 84.57% ในปี 2559

  โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท ดำเนินธุรกิจโรงแรม 402 ห้อง มีอัตราค่าห้องพักต่ำสุด 1,000 บาท
  สูงสุด 2,850.-

  บาท และ อัตราการเข้าพักต่ำสุด 36.36% สูงสุด 75.93% และห้องพักระยะยาว

Service Apartment จำนวน 84 ห้อง มีอัตราค่าห้องพักต่ำสุดเดือนละ 23,230 บาท

สูงสุดเดือนละ 29,099 บาท อัตราเข้าพักต่ำสุด 15.66% สูงสุด 26.5% ในปี 2559

โรงแรมเอเชียชะอำ ดำเนินธุรกิจโรงแรมขนาด 214 ห้อง มีอัตราค่าห้องพักต่ำสุด 1,300 บาท
สูงสุด

2,600 บาท และ อัตราเข้าพักเฉลี่ยต่ำสุด 14.40% สูงสุด 53.08% ในปี 2559

ส่วนต้นทุนและค่าใช้จ่ายทั้ง 4 โรงแรม ประกอบด้วยโครงสร้างค่าใช้จ่ายในรูป เงินเดือน
ค่าสาธารณูปโภค

ค่าวัตถุดิบ มีสัดส่วนโครงสร้างเดียวกัน

2.1 ลักษณะการบริการ

บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (“ZEER”)
ดำเนินธุรกิจด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยเป็นเจ้าของกิจการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โครงการเซียร์รังสิต ซึ่งตั้งอยู่บนถนนวิภาวดี-รังสิต
กม. 28-29 ตำบลคูคต อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี โครงการมีเนื้อที่ประมาณ 86 ไร่ 1 งาน
59 ตารางวา บริษัทได้ทำสัญญาเช่าช่วงที่ดินจากบริษัท ดอนเมือง แกรนด์ พลาซ่า จำกัด (“DM”)
ซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน ปัจจุบันคงเหลือระยะเวลาเช่าตามสัญญาประมาณ 32 ปี
ปัจจุบันในโครงการมีอาคารหลักทั้งหมด 3 อาคาร ประกอบด้วย อาคารศูนย์การค้าเซียร์-รังสิต,
อาคารศูนย์การค้า เดอะฮับ รังสิต และ อาคาร อพาร์ทเม้นท์ เอ เอ ทาวน์
โดยดำเนินการให้เช่าช่วงทั้งระยะสั้นและระยะยาว กับผู้ประกอบการค้าปลีก

ธุรกิจศูนย์การค้า

ธุรกิจศูนย์การค้าเป็นธุรกิจหลักของบริษัท ทำให้บริษัทมีรายได้ค่าเช่า ค่าบริการ
จากการให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้าเซียร์รังสิต รวมถึงการให้บริการระบบสาธารณูปโภค
ระบบรักษาความปลอดภัย บริการรักษาความสะอาด ภายในศูนย์การค้า ซึ่งเมื่อกลางปี 2543
บริษัทได้ปรับกลยุทธ์การพัฒนาพื้นที่โดยเปลี่ยนรูปแบบการดำเนินธุรกิจจากลักษณะเป็นศูนย์การค้าเพื่อให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกสินค้าอุปโภคบริโภคทั่วไปมาเป็นขายสินค้าเฉพาะอย่าง
โดยปรับเป็นศูนย์อิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ ซึ่งได้รับการตอบสนองเป็นอย่างดี
และมีผู้ประกอบการเข้ามาร่วมเช่าพื้นที่มากรายขึ้น ส่งผลให้ในปัจจุบัน
ศูนย์การค้าเซียร์รังสิตเป็นศูนย์ขายคอมพิวเตอร์และอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ที่มีพื้นที่เช่าขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ
และคาดว่าจะมีแนวโน้มการขยายพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ

รายละเอียดพื้นที่ให้เช่าของศูนย์การค้าเซียร์รังสิต

ศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต เป็นอาคาร 1 หลัง สูง 18 ชั้น (รวมชั้นใต้ดิน)
เป็นศูนย์การค้าเฉพาะด้านไอทีขนาดใหญ่ ภายในอาคารมีการใช้สอยพื้นที่แบบผสม (Mixed-Use
Development) ประกอบด้วยโรงแรม ศูนย์การค้า และเซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์
โดยอาคารมีพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมดประมาณ 273,960 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ
135,000 ตารางเมตร พื้นที่ส่วนกลางประมาณ 73,000 ตารางเมตร และพื้นที่จอดรถประมาณ
65,000 ตารางเมตร มีรายละเอียดพื้นที่ให้เช่าแต่ละชั้น ได้แก่

-   ชั้นใต้ดิน มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 15,000 ตารางเมตร มีร้านค้าหลายประเภทเช่าพื้นที่ เช่น
    ร้านจำหน่ายอะไหล่และอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ร้านจำหน่ายเครื่องใช้ไฟฟ้า
    ร้านจำหน่ายอุปกรณ์ประดับรถยนต์ ร้านจำหน่ายสินค้าอุปโภคบริโภค ศูนย์อาหาร ท็อปส์
    ซูเปอร์มาร์เก็ต และ ร้านอาหารต่าง ๆ เช่น เอ็มเคสุกี้ บาร์บีคิวพลาซ่า จุ่มแซบฮัท
    เชสเตอร์กริล มิสเตอร์โดนัท ยำแซ่บ และมิยาบิ กริลเป็นต้น

  ในปี 2559 บริษัทได้ปรับปรุงพื้นที่บางส่วน เปิดดำเนินการเป็นโซน ZEER MARKET
  สำหรับสินค้าอุปโภคเน้นอาหารและเครื่องดื่ม

-   ชั้นที่ 1 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 13,000 ตารางเมตร ร้านค้าที่เช่าพื้นที่ชั้นที่ 1
    ส่วนใหญ่เป็นร้านค้าที่อยู่ในธุรกิจจำหน่ายอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ คอมพิวเตอร์ และอุปกรณ์ไฟฟ้า
    ได้แก่ ร้านค้าที่จำหน่ายโทรศัพท์มือถือและอุปกรณ์มือถือ กล้องถ่ายภาพ อุปกรณ์ไฟฟ้า
    คอมพิวเตอร์ อะไหล่และอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ นอกจากนี้แล้ว
    ยังมีร้านอาหารและธนาคารหลายแห่ง เช่น ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารไทยพาณิชย์
    ธนาคารกรุงไทย ธนาคารธนชาต ธนาคารทหารไทย ร้านไอศครีมสเวนเซ่น
    และเคเอฟซีเป็นต้น

-   ชั้นที่ 2 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 12,500 ตารางเมตร
    ร้านค้าที่เช่าเป็นร้านค้าที่จำหน่ายอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์และอุปกรณ์ไฟฟ้าเช่นเดียวกันกับชั้นที่
    1โดยมีร้านค้าจำหน่ายสินค้าอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ คอมพิวเตอร์ อุปกรณ์ไฟฟ้าขนาดใหญ่เช่น
    เดอะฟิวเจอร์ เอวี นอกจากนี้ยังมีธนาคารกสิกรไทย ร้านหนังสือซีเอ็ด และ
    ร้านจำหน่ายอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ อุปกรณ์ไฟฟ้า คอมพิวเตอร์

-   ชั้นที่ 3 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 14,000 ตารางเมตร
    ร้านค้าในชั้นนี้ยังคงเป็นร้านค้าในธุรกิจจำหน่ายอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ คอมพิวเตอร์
    และซอร์ฟแวร์ต่าง ๆ และในชั้นนี้ยังมีร้านค้าขนาดใหญ่ ได้แก่ ไอทีซิตี้

-   ชั้นที่ 4 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 14,500 ตารางเมตร
    ร้านค้าส่วนใหญ่ที่เปิดบริการเป็นร้านค้าจำหน่ายเฟอร์นิเจอร์ ได้แก่ ร้านโมดิช มอลล์ เป็นต้น
    และมีร้านค้าที่จำหน่ายคอมพิวเตอร์และอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์

-   ชั้นที่ 5 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 18,000 ตารางเมตร
    เปิดให้บริการเป็นศูนย์ประชุมและสัมมนาขนาดใหญ่ ซึ่งมีพื้นที่เป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 51
    ของพื้นที่ชั้น 5 ทั้งหมด สามารถรองรับผู้ใช้บริการสูงสุดประมาณ 2,000 คน

  ในปี 2559 บริษัทได้ปรับปรุงพื้นที่อีกประมาณ 9,000 ตารางเมตร
  ให้เป็นศูนย์ประชุมแสดงสินค้าชื่อ Diamond Hall ซึ่งสามารถเปิดให้บริการได้ในเดือนเมษายน
  2560

-   ชั้นที่ 6 มีพื้นที่ประมาณ 8,000 ตารางเมตร เป็นพื้นที่เช่าของโรงแรม
    และส่วนที่เหลือเป็นส่วนของงานระบบของอาคาร

-   ชั้นที่ 7 – 9 เป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่า ซึ่งมีผู้เช่าเป็นบริษัทเอกชนทั่วไป
    และสำนักงานส่วนราชการ

-   ชั้นที่ 10 – 17 เป็นพื้นที่ดำเนินธุรกิจของโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท ซึ่งมีจำนวนห้องพักรวม
    394 ห้อง และเซอร์วิส อพาร์เม้นท์ อีกจำนวน 84 ห้อง

-   พื้นที่ให้เช่าบริเวณภายนอกรอบอาคาร
    มีการแบ่งซอยให้เช่าเป็นลักษณะของตลาดนัดและตลาดสดบริเวณด้านหน้าและรอบ ๆ
    อาคารเซียร์รังสิตอีกด้วย มีพื้นที่รวมประมาณ 4,900 ตารางเมตร
    โดยคิดค่าเช่าในลักษณะวันต่อวันและรายสัปดาห์ และมีผู้เช่าอยู่หนาแน่น

บริษัทแบ่งลักษณะของการให้เช่าพื้นที่ออกเป็น 2 ประเภทคือ

-   การให้เช่าพื้นที่ระยะสั้น มีกำหนดระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 3 ปี
    โดยเรียกเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 70
    ของพื้นที่เช่าที่มีผู้เช่าแล้ว
    สำหรับพื้นที่เช่าภายนอกอาคารในลักษณะของตลาดนัดและตลาดสดบริเวณด้านหน้าและรอบ ๆ
    อาคารเซียร์รังสิต มีการเรียกเก็บค่าเช่าในลักษณะวันต่อวันและรายสัปดาห์

-   การให้เช่าพื้นที่ระยะยาว มีกำหนดระยะเวลาการเช่าตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป
    โดยเรียกเก็บค่าเช่าเป็นรายปี คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 30 ของพื้นที่เช่าที่มีผู้เช่าแล้ว

รายละเอียดพื้นที่ให้เช่าของของศูนย์การค้า เดอะฮับ รังสิต

ศูนย์ค้าส่งเดอะฮับ (The Hub) พื้นที่อาคาร 48,231 ตารางเมตร เป็นอาคารสูง 3 ชั้น
และมีชั้นใต้ดิน โดยตั้งอยู่บนพื้นที่ด้านข้างของอาคารศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต
มีลักษณะเป็นศูนย์การค้าส่วนขยายให้เช่าแก่ร้านค้าเสื้อผ้าและสินค้าอื่นๆที่เกี่ยวข้อง
เพื่อขายส่งและขายปลีก ร้านค้าส่วนใหญ่จะเป็นการขยายมาจากประตูน้ำ และโรงงานผู้ผลิต
ปัจจุบันเปิดให้บริการ ชั้นใต้ดินเป็นลานจอดรถ ชั้น 1 และ 2 เป็นร้านค้าให้เช่า
มีร้านค้าเปิดให้บริการแล้วกว่า 80% ของร้านค้าที่มี

รายละเอียดอาคารอพาร์ทเม้นท์ เอเอทาวน์

โครงการอพาร์ทเม้นท์ (AA-TOWN) ตั้งอยู่บริเวณด้านหลังอาคารศูนย์การค้าเซียร์รังสิต
อาคารหอพักเป็นอาคารสูง 7 ชั้น มีห้องพักให้บริการ 130 ห้อง มีอัตราค่าเช่าประมาณ
4,500/4,800/5,500 บาทต่อเดือน เปิดให้บริการแล้ว ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2557
ปัจจุบันมีผู้เช่าเต็มร้อยละ 100

ธุรกิจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า

ปัจจุบันบริษัทได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าพื้นที่ 3 โครงการ แบ่งเป็นในประเทศ 2
โครงการและต่างประเทศ 1 โครงการ ดังนี้

1.โครงการโรงแรมที่บริเวณหาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี

โครงการโรงแรมที่บริเวณหาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี เป็นการลงทุนซื้อที่ดินพร้อมอาคารโรงแรม
และอาคารพาณิชย์ ติดถนนร่วมจิตร อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี และนำมาปรับปรุง
โดยเปิดให้ผู้สนใจประกอบกิจการโรงแรมเข้าร่วมประกวดราคาค่าเช่าที่ดินพร้อมอาคารโรงแรม
รวม 214 ห้อง ซึ่งโรงแรมเอเชีย แอร์พอร์ท เป็นผู้เสนอผลตอบแทนสูงสุด เป็นผู้ชนะการประกวด
และเริ่มเปิดดำเนินการ “โรงแรมเอเชีย ชะอำ” ตั้งแต่ปลายปี 2553 ต่อมาในปี 2559
บริษัทเซียร์ฯ และบริษัทเอเชียแอร์พอร์ทฯ ได้ทำการต่อสัญญาเช่าออกไปอีก 3 ปี
ซึ่งจะครบกำหนดในปี 2562

2.โครงการศูนย์การค้า Glendale, Los Angeles ประเทศสหรัฐอเมริกา

โครงการศูนย์การค้า Glendale, Los Angeles ประเทศสหรัฐอเมริกา
เป็นการลงทุนซื้อที่ดินพร้อมอาคารศูนย์การค้าให้เช่า (Community Mall)
ตั้งอยู่ในบริเวณชุมชนขนาดใหญ่ ที่ตั้งล้อมรอบด้วยบ้านพักอาศัย ห่างจาก downtown ของ Los
Angeles ประมาณ 7 ไมล์ ขณะนี้ศูนย์การค้ามีผู้เช่าพื้นที่ซึ่งส่วนใหญ่เช่ามาแล้วกว่า 5 ปี
รวมพื้นที่ที่มีผู้เช่าแล้ว 11,735 ตารางฟุตจากพื้นที่ให้เช่า 11,735 ตารางฟุต หรือร้อยละ 100
ของพื้นที่ให้เช่า ทั้งนี้อยู่ระหว่างพิจารณาข้อเสนอของผู้สนใจที่จะเช่าพื้นที่ว่างอยู่
โดยผู้เช่าเป็นผู้ให้บริการร้านอาหาร, เสริมสวย, Fast Food และ Fitness

3.โครงการศูนย์การค้า-โรงแรม ที่จังหวัดเชียงใหม่

ในปี 2559 ที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้ร่วมทุนกับเจ้าของธุรกิจเดิม เพื่อจัดตั้งบริษัทใหม่ ภายใต้ชื่อ บริษัท
สปาโฮเต็ล จำกัด  โดยเข้าถือหุ้นในบริษัทย่อยจัดตั้งใหม่ในสัดส่วนร้อยละ 84 ของทุนจดทะเบียน
บริษัท สปาโฮเต็ล จำกัด ลงทุนในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ตั้งอยู่ตำบล ช้างม่อย
อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่  ในราคา 140 ล้านบาท
โดยซื้อได้ในราคาต่ำกว่าราคาประเมิน (ราคาประเมิน 237 ล้านบาท) 
โดยศักยภาพของทำเลตั้งอยู่ใกล้ตลาดวโรรส บริษัทฯ มีแผนพัฒนาโครงการให้เป็นพื้นที่ร้านค้า
4,000 ตารางเมตร และพื้นที่โรงแรม 2,900 ตารางเมตร

2.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

นโยบายและลักษณะการตลาด

-   การกำหนดนโยบายของศูนย์การค้า

นโยบายของศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต
มีความชัดเจนในการวางตำแหน่งทางการตลาดเป็นศูนย์รวมธุรกิจไอที และอิเล็กทรอนิกส์ ครบวงจร
และมีขนาดใหญ่ เพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าจากกรุงเทพตอนเหนือ ภาคกลาง ภาคเหนือ ภาคอีสาน
เนื่องจากตำแหน่งที่ตั้งของศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต เป็นปากประตู (Gate Way) เข้ากรุงเทพฯ

ปัจจุบันภายในโครงการ ศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต ประกอบด้วยอาคารธุรกิจ 3 อาคาร คือ
ศูนย์การค้าไอที เซียร์ –รังสิต ศูนย์ค้าส่งเดอะฮับ และอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า

ศูนย์การค้า ไอที เซียร์ รังสิต เปิดให้บริการพื้นที่ส่วนของศูนย์การค้าทั้งหมด 6 ชั้น
มีอัตราการใช้พื้นที่ประมาณ 72% ของพื้นที่ขาย โดยชั้น B ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นร้านอาหาร ศูนย์อาหาร
และซุเปอร์สโตร์ ชั้น 1,2,3 ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นผู้จำหน่ายคอมพิวเตอร์และอุปกรณ์คอมพิวเตอร์
ส่วนชั้น 4 ผู้เช่าส่วนใหญ่ใช้เป็นสำนักงาน คลังสินค้าและชั้น 5
บางส่วนจัดเป็นห้องประชุมสัมมนาของโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท

ศูนย์ค้าส่งเดอะฮับ (The Hub) เป็นอาคารสูง 3 ชั้น และมีชั้นใต้ดิน พื้นที่อาคาร 48,231
ตารางเมตร โดยตั้งอยู่บนพื้นที่ด้านข้างของอาคารศูนย์การค้าเซียร์ รังสิตในปัจจุบัน
ศูนย์การค้าแห่งใหม่นี้
จะมีลักษณะเป็นศูนย์การค้าส่วนขยายให้เช่าแก่ร้านค้าเสื้อผ้าเพื่อขายส่งและขายปลีก
รวมถึงสินค้าอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง ลักษณะคล้ายคลึงกับศูนย์การค้าประตูน้ำ เช่น ศูนย์การค้าแพลตทินัม
ปัจจุบันเปิดให้บริการ ชั้นใต้ดินเป็นลานจอดรถ ชั้น 1 และ 2 เป็นร้านค้าให้เช่า
มีร้านค้าเปิดให้บริการแล้วกว่า 80% ของร้านค้าที่มี ส่วนชั้น 3 ยังไม่เปิดให้บริการ
โดยเริ่มเปิดให้บริการเมื่อเดือนมิถุนายน 2558 ที่ผ่านมา

โครงการอพาร์ทเม้นท์ (AA-TOWN) ตั้งอยู่บริเวณด้านหลังอาคารศูนย์การค้าเซียร์รังสิต
มีห้องพักให้บริการ 130 ห้อง มีอัตราค่าเช่าประมาณ 4,500/4,800/5,500 บาทต่อเดือน
อาคารหอพักเป็นอาคารสูง 7 ชั้น เปิดให้บริการแล้ว ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2557
ปัจจุบันมีผู้เช่าเต็มร้อยละ 100 แล้ว

-   วัตถุประสงค์ทางการตลาด

1.  เพิ่มพื้นที่ให้บริการในรูปของพื้นที่พลาซ่าและพื้นที่พักอาศัย

2.  เพิ่มการประชาสัมพันธ์ให้ ลูกค้ารู้จักศูนย์การค้า ไอที เซียร์ รังสิต และ ศูนย์ค้าส่งเดอะฮับ
    มากขึ้น

3.  เพิ่มกลุ่มร้านค้าอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องกับคอมพิวเตอร์มากขึ้น

4.  เพิ่มยอดขายให้กับร้านค้าที่เช่าพื้นที่อยู่ในศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต

5.  เพิ่มกลุ่มลูกค้าของโครงการนอกเหนือจากกลุ่มลูกค้าที่เกี่ยวข้องกับคอมพิวเตอร์
    ได้แก่กลุ่มลูกค้าค้าส่งที่สนใจสินค้าแฟชั่นและเครื่องประดับ

-   กลยุทธ์ทางการตลาด

1.  เพื่อเพิ่มรายรับของบริษัท

2. เพื่อเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดของผู้ให้เช่าพื้นที่ทั้งในธุรกิจ ไอที และธุรกิจค้าส่ง

0.  ศูนย์การค้า ไอที เซียร์ รังสิต และศูนย์ค้าส่งเดอะฮับ
    ได้ร่วมกับผู้ค้ารายใหญ่ภายในศูนย์จัดทำแผนการตลาดร่วมกัน
    เพื่อส่งเสริมให้ลูกค้าเข้ามาใช้บริการมากขึ้นเพิ่มผลิตภัณฑ์ใหม่ ๆ ให้มีมากขึ้น
    เพื่อรองรับลูกค้าได้ทุก ๆ กลุ่มเปิดให้บริการพื้นที่เพิ่มขึ้น
    เพื่อเป็นการขยายฐานกลุ่มลูกค้าให้กว้างยิ่งขึ้นเพิ่มพื้นที่ส่วนการศึกษาในด้านเทคโนโลยีและสถาบันสอนภาษา
    ตลอดจนศูนย์ค้าส่งเสื้อผ้าและเครื่องประดับ เพื่อเป็นแหล่งความรู้ให้กับลูกค้าและผู้สนใจทั่วไป

-   จุดเด่นจุดด้อยทางการตลาด

ในปัจจุบันศูนย์การค้าไอทีเซียร์ รังสิต เป็นที่รู้จักของกลุ่มผู้ใช้ไอทีในระดับประเทศ
เนื่องจากมีจุดเด่นหลายประการ จุดเด่นของศูนย์ฯ คือ

1.  เป็นศูนย์ ไอที ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ ภายใต้ชื่อ “ไอที เซียร์-รังสิต”

2.  ศูนย์เปิดให้บริการสินค้าด้านอุปโภคและบริโภคเพิ่มเติมทำให้ลูกค้าส่วนมากสามารถเลือกซื้อสินค้าได้ครบถ้วนและหลากหลายมากขึ้น

3.  ชั้นใต้ดินของศูนย์ฯ เป็นแหล่งรวมร้านอาหารทุกประเภท

4.  พื้นที่ลานจอดรถสะดวกสบาย และทางศูนย์ได้ปรับปรุงพื้นที่หลังอาคารเป็นลานจอดรถเพิ่มเติม

5.  ภายในโครงการให้มีศูนย์การค้าส่ง เสื้อผ้า เครื่องประดับขนาดใหญ่ และมีที่พักอาศัย
    คุณภาพดีให้บริการอีกด้วย

ในส่วนจุดด้อยที่ยังต้องทำการแก้ไข อาทิ การจราจรหน้าโครงการ
ให้ความสะดวกแก่ลูกค้าเข้าและออก, การสร้างภาพลักษณ์ของโครงการใหม่ให้เป็นที่รู้จัก

-   กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต มีกลุ่มลูกค้ากลุ่มใหญ่อยู่ 2 กลุ่ม ซึ่งแต่ละกลุ่มจะมีกำลังซื้อที่แตกต่างกัน
ดังนี้

กลุ่มลูกค้าทางตรง ซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่เพื่อประกอบการพาณิชย์ โดยจำหน่ายสินค้าประเภทคอมพิวเตอร์
อุปกรณ์คอมพิวเตอร์ อุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ และร้านค้าอื่นที่เกี่ยวข้อง
สำหรับลูกค้าในกลุ่มนี้จะสามารถแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มย่อย คือ

กลุ่มที่ 1 กลุ่มผู้เช่าหลัก (Anchor) จะเป็นกลุ่มผู้เช่าร้านค้าเพื่อจำหน่ายสินค้าเกี่ยวกับคอมพิวเตอร์
อุปกรณ์มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า กล้องถ่ายรูป และเครื่องเสียง
ซึ่งจะเป็นร้านค้าทั้งรายใหญ่และรายย่อยซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่
หรือถือว่าเป็นผลิตภัณฑ์ที่จำหน่ายหลักภายในศูนย์การค้า
โดยบริษัทมีการคัดสรรร้านค้าที่มีคุณภาพและสามารถสร้างฐานลูกค้าเพื่อการเติบโตในระยะยาว เช่น
ไอทีซิตี้ ฟิวเจอร์เอวี นัฐพงษ์เซลล์แอนด์เซอร์วิส และอมรศูนย์รวมอะไหล่ อิเล็กทรอนิกส์ เป็นต้น

กลุ่มที่ 2 กลุ่มผู้เช่าร่วม (Co-Tenant)
เป็นร้านที่จำหน่ายผลิตภัณฑ์ให้ครอบคลุมความต้องการของผู้เข้ามาใช้บริการภายในศูนย์และชุมชนบริเวณใกล้เคียงที่เข้ามาใช้บริการ
เช่น ร้านเฟอร์นิเจอร์ ร้านอาหารและเครื่องดื่ม ร้านซุปเปอร์มาร์เก็ต ร้านหนังสือ ธนาคาร
สำนักงานของราชการ เอกชน และสำนักงานของร้านค้าภายในศูนย์การค้า เป็นต้น

กลุ่มลูกค้าทางอ้อม เป็นกลุ่มผู้ที่เข้ามาใช้บริการซื้อสินค้าภายในศูนย์การค้าเซียร์รังสิต
ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าที่พักอาศัย หรือศึกษาอยู่ในย่านรังสิตและบริเวณใกล้เคียง
เนื่องจากในย่านนี้มีหมู่บ้านอยู่เป็นจำนวนมาก
อีกทั้งยังมีแนวโน้มการขยายตัวของพื้นที่หน่วยงานราชการ หน่วยงานเอกชน สถาบันการศึกษา
และที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียงอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งยังมีการขยายโครงการคมนาคมของภาครัฐ
เช่น รถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต เป็นต้น

-   ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

  ศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต

  สืบเนื่องจากนโยบายรัฐบาลที่ส่งเสริมด้านอุตสาหกรรมสื่อสาร คอมพิวเตอร์ และอิเล็กทรอนิกส์
  และจากทำเลที่ตั้งของศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต ที่อยู่ในบริเวณกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
  ซึ่งในบริเวณดังกล่าวเป็นทำเลต่อเนื่องไปยังภาคเหนือ ภาคตะวันตก
  และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ค่อนข้างสูง เช่น
  ย่านลำลูกกา ปทุมธานี ดอนเมือง สายไหม
  ทำให้ทำเลดังกล่าวเป็นทำเลที่เหมาะสมในการประกอบธุรกิจด้านคอมพิวเตอร์ สื่อสาร
  และอิเล็กทรอนิกส์ ตลอดจนเครื่องใช้ไฟฟ้า ภายหลังวิกฤติเศรษฐกิจ
  การขยายตัวด้านอุปสงค์ในธุรกิจดังกล่าวมีสูงขึ้น โครงการศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต
  เป็นโครงการที่มีศักยภาพที่จะรองรับการขยายตัวได้ดี ทำให้อัตราการให้เช่าพื้นที่มีเพิ่มขึ้น
  และจากจุดเด่นด้านทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม พื้นที่ในโครงการจึงมีการเข้าจองและประกอบกิจการ
  ตลอดจนการเข้าใช้พื้นที่ของผู้ประกอบการรายสำคัญที่สามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้า เช่น Tops
  Supermarket, Office Depot, KFC, McDonald, MK Restaurant, Pizza Hut,
  Future AV, ธนาคารพาณิชย์กว่า 7 แห่ง และโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท เป็นต้น
  ทำให้ฐานลูกค้าของโครงการศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต
  ขยายจากลูกค้ากลุ่มคอมพิวเตอร์และอิเล็กทรอนิกส์
  เป็นกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาพักผ่อนและซื้อสินค้ามากขึ้น

นโยบายการแข่งขันด้านราคา

เนื่องจากศูนย์การค้าเซียร์รังสิตคำนึงถึงความสามารถในการดำเนินกิจการทั้งของบริษัทและของร้านค้าที่มาเช่าพื้นที่ของศูนย์การค้าในระยะยาว
จึงมีนโยบายกำหนดราคาเช่าให้เหมาะสมโดยคำนึงถึงปัจจัยที่สำคัญ ดังนี้

-   ต้นทุนพื้นที่เช่าและต้นทุนการบริการของบริษัท ทั้งด้านการได้มาของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง
    การต่อเติม ค่าใช้จ่ายในการดูแลพื้นที่ การประชาสัมพันธ์ และการส่งเสริมการขาย

-   ต้นทุนทางธุรกิจของผู้ประกอบการ ตามแนวทางมุ่งเน้นการเติบโตร่วมกันในระยะยาว
    โดยสนับสนุนการเติบโต ของผู้ประกอบการร้านค้าภายในศูนย์การค้าเซียร์รังสิต
    จึงคำนึงถึงต้นทุนที่สามารถรองรับได้ของร้านค้าแต่ละประเภทธุรกิจ
    และระยะเวลาการสร้างฐานลูกค้าของร้านค้าและภาวะเศรษฐกิจโดยรวม
    โดยการจัดสรรพื้นที่และกำหนดราคาให้เหมาะสมกับร้านค้าแต่ละประเภท

-   การเปรียบเทียบราคาและเงื่อนไขกับศูนย์การค้าอื่นในบริเวณใกล้เคียงที่มีพื้นที่ร้านค้าในลักษณะใกล้เคียงกัน

ทั้งนี้ การกำหนดราคาค่าเช่าและบริการของศูนย์การค้าเซียร์รังสิตมีความหลากหลายค่อนข้างมาก
โดยราคาต่อตารางเมตรจะขึ้นอยู่กับทำเลและขนาดของพื้นที่ให้เช่าเป็นหลัก นอกจากนี้
หากผู้เช่าเป็นธุรกิจที่มีชื่อเสียงหรือมีสินค้าและบริการที่น่าสนใจ
สามารถช่วยดึงดูดผู้คนให้เข้ามาจับจ่ายใช้สอยในศูนย์การค้ามากยิ่งขึ้น หรือเป็นผู้เช่าพื้นที่ขนาดใหญ่
ก็อาจได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษ โดยทั่วไป
พื้นที่ให้เช่าบริเวณชั้นล่างมักจะมีราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงกว่าชั้นบน
พื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กมักจะมีราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงกว่าผู้เช่าพื้นที่ขนาดใหญ่
พื้นที่เช่าที่อยู่บริเวณด้านหน้าอาคารหรืออยู่ในแหล่งที่ผู้คนมักสัญจรไปมา เช่น ใกล้บันไดเลื่อน
มักจะมีราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงกว่าพื้นที่ที่อยู่ด้านหลังที่มักจะมีผู้คนเข้าถึงน้อยกว่า นอกจากนี้
ผู้เช่าขนาดใหญ่บางรายที่บริษัทเห็นว่าหากเข้ามาอยู่ในศูนย์การค้าและเป็นประโยชน์กับบริษัท เช่น
ไอที ซิตี้ หรือ ท้อปซุปเปอร์มาร์เก็ต เป็นต้น
อาจจะได้รับการพิจารณาให้เช่าในราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่า ทั้งนี้
เนื่องจากผู้เช่ารายใหญ่ดังกล่าวอาจช่วยดึงดูดลูกค้าเข้ามาจับจ่ายใช้สอยในศูนย์การค้า
และช่วยทำให้บริษัทสามารถปล่อยพื้นที่ให้เช่าได้ค่อนข้างเต็มศูนย์การค้าได้รวดเร็วยิ่งขึ้น
เป็นการลดความเสี่ยงที่พื้นที่ภายในศูนย์การค้าไม่สามารถปล่อยเช่าได้ทั้งหมด โดยเฉพาะช่วงปีแรก
ๆ ที่บริษัทเพิ่งเริ่มเปิดดำเนินการและยังไม่มีผู้คนสัญจรมากเหมือนในปัจจุบัน ทั้งนี้
การมีพื้นที่ให้เช่าค่อนข้างเต็มพื้นที่ในแต่ละชั้นที่เปิดให้บริการถือเป็นสิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญเป็นอย่างสูงมาโดยตลอด
ซึ่งหากมีพื้นที่ว่างไม่มีใครเช่าอาจส่งผลกระทบต่อบรรยากาศภายในศูนย์การค้าได้อย่างแรง

2.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

การจัดหาผลิตภัณฑ์ของบริษัท คือ การบริหารจัดการพื้นที่ให้เช่าและสาธารณูปโภค
และการพัฒนาโครงการศูนย์การค้า โดยมีรายละเอียดดังนี้

การบริหารพื้นที่เช่าและสาธารณูปโภค

บริษัทจะมีการทำสัญญากับผู้เช่าส่วนใหญ่ในลักษณะสัญญาเช่าระยะสั้น อายุสัญญาน้อยกว่าหรือเท่ากับ 3
ปี โดยบริษัทจะจัดให้มีพนักงานการตลาดคอยติดตามสถานะความเปลี่ยนแปลงของผู้เช่าพื้นที่ทุกเดือน
โดยหากผู้เช่าพื้นที่ประสงค์จะยกเลิกการเช่าหรือเปลี่ยนผู้เช่าช่วงจะต้องแจ้งให้ฝ่ายบริหารศูนย์การค้าทราบ
หากสินค้าหรือบริการที่เช่ารายใหม่หรือผู้เช่าช่วงจำหน่ายหรือให้บริการตรงตามวัตถุประสงค์ของการจัดพื้นที่จำหน่าย
(Zoning) ทางบริษัทจะอนุญาตให้ผู้เช่ารายใหม่หรือผู้เช่าช่วงดำเนินการ นอกจากนี้
ในปัจจุบันมีผู้ประกอบกิจการมาแสดงความจำนงในการขอเช่าพื้นที่อยู่จำนวนมาก
หากมีผู้เช่าใดแจ้งความจำนงในการยกเลิกการเช่า
ทางบริษัทจะพิจารณาและแจ้งไปยังผู้ประกอบการรายใหม่ให้ทราบถึงพื้นที่ว่าง
หากสินค้าและบริการนั้นตรงตามการจัดกลุ่มพื้นที่ (Zoning)

ในการบริหารพื้นที่เช่าขนาดใหญ่นั้น
บริษัทมีรายชื่อผู้แสดงความจำนงส่วนหนึ่งและอีกทางหนึ่งบริษัทได้ทำการตลาดในเชิงรุกโดยได้ติดต่อผู้เช่าเป้าหมายโดยตรง
เช่น กลุ่มสถาบันสอนพิเศษและสอนภาษา กลุ่มสำนักงาน
เพื่อให้บริษัทสามารถจัดการพื้นที่ขนาดใหญ่ได้อย่างเหมาะสมต่อการจัดกลุ่มพื้นที่และเหมาะสมต่อกลุ่มลูกค้าที่ใช้บริการในศูนย์การค้า
และบริษัทมีการให้บริการพื้นที่จัดกิจกรรมทางการตลาด (Promotion Area)
โดยจะมีการดำเนินการร่วมกันกับผู้ประกอบการที่เช่าพื้นที่จัดกิจกรรมทางการตลาดตามช่วงเวลาและเทศกาลต่าง
ๆ เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายและการซื้อหรือใช้บริการซ้ำของผู้ใช้บริการศูนย์การค้า

นอกจากนี้ บริษัทยังมีการบริหารพื้นที่ส่วนกลางให้เหมาะสมต่อปริมาณผู้เช่าและผู้ใช้บริการศูนย์การค้า
เช่น
การจัดให้มีระยะเวลาและทางเข้าออกเฉพาะเพื่อการขนส่งสินค้าและอุปกรณ์เข้ามาในศูนย์การค้า
การจัดระบบรักษาความปลอดภัยทั้งเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ระบบทีวีวงจรปิด
ระบบควบคุมการเข้าถึงพื้นที่ของผู้ประกอบการในเวลานอกทำการ

เพื่อรองรับการเติบโตของจำนวนผู้เช่าที่มากขึ้นบริษัทได้ปรับเปลี่ยนระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ
ให้เหมาะสมต่อจำนวนผู้เช่าและผู้ใช้บริการ ทั้งด้านระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ระบบน้ำดีน้ำเสีย
ระบบการจราจรบริเวณที่จอดรถและบริเวณทางด้านหน้าศูนย์การค้า

โครงการโรงแรมที่อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี

เนื่องจากโครงการนี้เป็นการให้เช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นโรงแรม
ปัจจุบันได้พัฒนาห้องประชุมสัมมนาและสระว่ายน้ำเพื่อเพิ่มเติม เพื่อเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน
ดังนั้นบริษัทจึงไม่จำเป็นต้องให้บริการใด ๆ เพิ่มเติมแก่ผู้เช่าพื้นที่
แต่จะมีการจัดส่งเจ้าหน้าที่เข้าสำรวจตรวจสอบพื้นที่โครงการเป็นระยะ

โครงการศูนย์การค้า Glendale , Los Angeles ประเทศสหรัฐอเมริกา

ในการบริหารจัดการโครงการ แก่ผู้เช่านี้ บริษัทได้ว่าจ้างให้บริษัทบริหารจัดการทรัพย์สินแห่งหนึ่ง
เป็นผู้ดูแลโครงการ และรายงานผลการจัดเก็บรายได้, ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมต่าง ๆ
ให้แก่บริษัท เป็นประจำทุก ๆ เดือน
โดยบริษัทส่งเจ้าหน้าที่บริษัทเข้าสำรวจตรวจสอบพื้นที่โครงการเป็นระยะ

โครงการศุนย์การค้า-โรงแรม ที่จังหวัดเชียงใหม่

ปัจจุบันโครงการอยู่ระหว่างการออกแบบเพื่อพัฒนาให้เป็นศุนย์การค้าที่มีโรงแรมอยู่ด้วย

3. ปัจจัยความเสี่ยง

1) ปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัท

-   ความเสี่ยงต่อการก่อการร้ายในประเทศและต่างประเทศ

สืบเนื่องจากปี 2558
ธุรกิจท่องเที่ยวและโรงแรมได้รับผลกระทบจากการก่อการร้ายบริเวณสี่แยกราชประสงค์ ทำให้ในปี
2559 เกิดความตื่นตัวในการระมัดระวังความปลอดภัยในที่ชุมชน แหล่งศูนย์การค้า
แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ ซึ่งทำลายบรรยากาศของการท่องเที่ยว
อันสำคัญต่อภาพลักษณ์ทางสังคมและเศรษฐกิจอย่างมาก

ดังนั้น ความเสี่ยงต่อความไม่สงบในประเทศ
ที่เกิดขึ้นส่งผลกระทบโดยตรงกับรายได้ของกลุ่มโรงแรมเอเชียทั้งหมด ได้แก่ โรงแรมเอเชียพัทยา
เมืองพัทยา ชลบุรี, โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท รังสิต ปทุมธานี โรงแรมเอเชียชะอำ เพชรบุรี
และรายได้ของ0ศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต ได้รับผลกระทบจากความเสี่ยงนี้เช่นกัน

นอกจากนี้ เหตุก่อการร้ายที่เกิดขึ้นในต่างประเทศทั่วโลก ก็ส่งผลให้ชาวต่างชาติประเทศต่างๆ
เกิดความกังวลใจในการเดินทาง ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน
ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจที่จะเดินทางท่องเที่ยวได้

-   ความเสี่ยงต่อภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกหดตัวลง

  จากการที่กลุ่มโรงแรมมีลูกค้ากลุ่มใหญ่มาจากยุโรป ดังนั้น
  เมื่อเศรษฐกิจยุโรปยังคงได้รับผลกระทบต่อเนื่องจากวิกฤติเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา
  ทำให้กลุ่มลูกค้าจากยุโรปลดลงอย่างมากมาหลายปีต่อเนื่อง
  กลุ่มโรงแรมเอเชียที่เคยมีลูกค้าจากยุโรปก็ได้รับผลกระทบดังกล่าวเช่นกัน ซึ่งเป็นความเสี่ยง
  แต่บริษัทได้ลดความเสี่ยงโดยเปิดตลาดกลุ่มลูกค้าชาวเอเชียมากขึ้น เช่น ปัจจุบัน (ปี2559)
  มีลูกค้าจาก จีน อินโดนีเซีย อิสราเอล มากขึ้น
  ซึ่งเป็นการลดความเสี่ยงต่อการที่ภาวะเศรษฐกิจหดตัวทั่วโลก

  และจากการเปลี่ยนฐานลูกค้าเป็นกลุ่มเอเชียตั้งแต่ปี 2558 มานี้
  มีผลกระทบต่อราคาขายห้องพักของบริษัทที่ต่ำกว่าปกติ แม้จะมีอัตราการเข้าพักสูงขึ้น
  แต่อาจเป็นผลทำให้อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยลดลงบ้าง

-   ความเสี่ยงในนโยบายภาครัฐ

  เป็นที่ยอมรับในปัจจุบันว่ารายได้ของประเทศไทย ที่สำคัญมาจากภาคการท่องเที่ยว
  ซึ่งรัฐบาลปัจจุบันให้ความสำคัญต่อรายได้ที่มาจากการท่องเที่ยว
  ควรจะสนับสนุนกิจกรรมในด้านต่างๆ ส่งเสริมการท่องเที่ยวอย่างจริงจัง
  หากภาครัฐบาลมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายส่งเสริมด้านการท่องเที่ยวไม่สอดคล้องกับภาคธุรกิจนั้น
  อาจทำให้เกิดความเสี่ยงได้ อย่างไรก็ดี
  รัฐบาลปัจจุบันให้ความสำคัญต่อการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการท่องเที่ยว อาทิ

-   ส่งเสริมการท่องเที่ยวในประเทศ โดยประชาชนชาวไทยสามารถนำค่าใช้จ่าย ค่าที่พัก
    ค่าเดินทางมาลดหย่อนภาษีเงินได้ช่วงสิ้นปี 2559 วงเงิน 15,000 บาท
    ซึ่งจะต้องมีใบเสร็จรับเงินจากสถานประกอบการที่จดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มเป็นหลักฐาน

-   ส่งเสริมการท่องเที่ยวไทย โดยใช้มาตรการวีซ่า กระตุ้นตลาด
    เพื่อขยายตัวนักท่องเที่ยวต่างชาติ เช่น ขยาย Long stay visa จาก 1 ปี เป็น 10 ปี,
    การยกเว้น ค่าธรรมเนียมวีซ่า ณ สถานทูต หรือสถานกงสุลไทยในต่างประเทศ 1,000
    บาทต่อคน เป็นการชั่วคราว 3 เดือน, การปรับลดค่าธรรมเนียมวีซ่า Visa on Arrival
    ให้แก่ชาวต่างชาติ 19 ประเทศ จาก 2,000 บาท เป็น 1,000 บาท เป็นเวลา 3 เดือน
    และยังคงนโยบายจัดระเบียบดูแลนักท่องเที่ยวมิให้ถูกเอาเปรียบ
    ดูแลสถานที่ท่องเที่ยวให้มีความสวยงาม ปลอดภัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งนักท่องเที่ยวต่างประเทศ

-   การแก้ปัญหาทัวร์ศูนย์เหรียญ ที่ทำให้นักท่องเที่ยวชาวจีนลดลง
    แต่ในระยะยาวเป็นการช่วยผู้ประกอบการไทยให้มีความยั่งยืน

2) ปัจจัยภายใน ที่มีผลต่อการประกอบธุรกิจต่อบริษัท

-   ความเสี่ยงจากการขาดแรงงานด้านบริการที่มีประสิทธิภาพ

ปัจจุบันบริษัทประสบปัญหาการขาดแคลนแรงงานที่มีประสิทธิภาพ
เนื่องจากธุรกิจโรงแรมและภัตตาคารในปัจจุบันมีการขยายตัวมาก
ทั้งขนาดใหญ่และเล็กเกิดขึ้นใหม่มากมาย ทำให้แรงงานมีการเคลื่อนย้ายเข้าและออกมีอัตราสูง
ดังในช่วงปีที่ผ่านมา ส่งผลให้เกิดปัญหาการพัฒนาฝีมือ ความเชี่ยวชาญ
อาจมีผลต่อการให้บริการที่อาจบกพร่องไป
ทำให้บริษัทต้องเร่งพัฒนาการฝึกอบรมบุคลากรให้ได้คุณภาพมาตรฐานเพื่อให้ทันต่อความต้องการ

-   ความเสี่ยงจากการไม่สามารถปรับราคาขายสูงขึ้นเมื่อเทียบกับต้นทุนที่สูงขึ้น

  จากการที่มีการแข่งขันสูงในธุรกิจนี้ ประกอบกับต้นทุนค่าแรง อาหาร วัตถุดิบต่าง ๆ มีราคาสูงขึ้น
  จากปีที่แล้วประมาณ 5-10% ทำให้ต้นทุนค่าใช้จ่ายสูงขึ้น
  ประกอบกับราคาห้องพักหรือราคาขายด้านจัดเลี้ยงที่ไม่สามารถปรับขึ้นได้มากตามอัตราส่วนต้นทุนที่ปรับขึ้น
  อาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทลดลง

4. ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ

4.1 ทรัพย์สินที่สำคัญที่ใช้ในการประกอบธุรกิจของบริษัทและบริษัทย่อย ณ 31 ธันวาคม 2559

+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| ประเภท / ลักษณะทรัพย์สิน     | ลักษณะกรรมสิทธิ์         |         |       |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
|                          |                      | มูลค     | ภาร   |   |
|                          |                      | ่าตามบัญชี | ะผูกพัน |   |
|                          |                      | (       |       |   |
|                          |                      | ล้านบาท) | (หม   |   |
|                          |                      |         | ายเหตุ |   |
|                          |                      |         | 1)    |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| 1.                       | ASIA                 | 2       | 1,7   |   |
| ที่ดินพร้อมอาคารโรงแรม       | เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์     | ,033.87 | 90.00 |   |
| /อาคารจอดรถ/อาคารสำนักงาน |                      |         |       |   |
| รวมเนื้อที่ 6-0-6 ไร่         |                      |         |       |   |
| ตั้งอยู่ที่เขตราชเทวี           |                      |         |       |   |
| กรุงเทพมหานคร             |                      |         |       |   |
|                          |                      |         |       |   |
| ประกอบธุรกิจ “โรงแรมเอเชีย” |                      |         |       |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| 2. ที่ดินพร้อมอาคารโรงแรมสูง  | บจก.เอเชียพัทยา (AP)   | 1       | 6     |   |
| 6 ชั้น และอาคารหอพักพนักงาน  | เป็นเจ้าของ            | ,530.09 | 60.00 |   |
| 7 แปลง รวมเนื้อที่ 44-0-15.8 | กรรมสิทธิ์ทั้งอาคารและที่ดิน |         |       |   |
| ไร่ ตั้งอยู่ที่เมืองพัทยา         |                      |         |       |   |
|                          |                      |         |       |   |
| อ.บางละมุง จ.ชลบุรี         |                      |         |       |   |
| (ติดภาระผูกพัน              |                      |         |       |   |
|                          |                      |         |       |   |
| เนื้อที่ 39-1-0.2 ไร่)        |                      |         |       |   |
|                          |                      |         |       |   |
| ประกอบธุรกิจ               |                      |         |       |   |
| “โรงแรมเอเชียพัทยา”        |                      |         |       |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| 3. สิทธิการเช่าอาคาร 4 ชั้น   | ASIA ทำสัญญาเช่า       | 9.53    | -     |   |
| ซ.พญานาค                 | กับสำนักงานทรัพย์สินฯ     |         |       |   |
|                          | ตั้งแต่ปี 2525           |         |       |   |
| เขตราชเทวี กรุงเทพ         | มีการต่ออายุตลอดมา      |         |       |   |
|                          | ปัจจุบันต่ออายุสัญญาเช่า 20 |         |       |   |
| ใช้เป็นอา                  | ปี ถึงเดือน ก.พ. 2575   |         |       |   |
| คารสำนักงานของโรงแรมเอเชีย |                      |         |       |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| 4.1                      | บจก.เอเชียแอร์พอร์ท     |         | 1     |   |
| ที่ดินและอาคารโรงแรมจำนวน   | (AA) (ผู้เช่า)          |  441.90 | 50.00 |   |
| 11                       |                      |         |       |   |
|                          | ทำสัญญากับบมจ.เซียร์     |         |       |   |
| ชั้น พื้นที่เช่า 39,380 ตร.เมตร | พร็อพเพอร์ตี้            |         |       |   |
| ตั้งอยู่ที่                    |                      |         |       |   |
|                          | (ZP) (ผู้ให้เช่า)        |         |       |   |
| อาคารศูนย์การค้าเซียร์รังสิต    |                      |         |       |   |
|                          | เป็นสัญญาเช่าระยะยาว 42 |         |       |   |
| ถนนพหลโยธิน ต.คูคต         | ปี 5 เดือน             |         |       |   |
| จ.ปทุมธานี                 |                      |         |       |   |
|                          | นับตั้งแต่ 1 พ.ย.2539 ถึง |         |       |   |
| มีค่าสิทธิการเช่า 600 ล้านบาท  | 31 มี.ค.2582          |         |       |   |
|                          | (อายุสัญญาคงเหลือ 23 ปี  |         |       |   |
| ประกอบธุรกิจ               | 3 เดือน)              |         |       |   |
| โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท       |                      |         |       |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| 4.2                      | บจก.เอเชียแอร์พอร์ท     | -ไม่มี-   | -     |   |
| สิทธิกา                    | (AA)(ผู้เช่า)           |         |       |   |
| รเช่าอาคารโรงแรมเอเชียชะอำ |                      |         |       |   |
|                          | ทำสัญญากับบมจ.เซียร์     |         |       |   |
| บนที่ดิน 3 ไร่ 3 งาน 46      | พร็อพเพอร์ตี้ (ผู้ให้เช่า)   |         |       |   |
| ตร.วา ที่หาด               |                      |         |       |   |
|                          | เป็นสัญญ               |         |       |   |
| ชะอำ จ.เพชรบุรี พร้อมอาคาร  | าเช่าระยะ 3 ปี นับตั้งแต่  |         |       |   |
| 17 ชั้น มี                  |                      |         |       |   |
|                          | 1 พ.ย.               |         |       |   |
| ห้องพัก 106 ห้อง และอาคาร 4 | 2559 ถึง 31 ต.ค. 2562 |         |       |   |
| ชั้น มี                     |                      |         |       |   |
|                          |                      |         |       |   |
| ห้องพัก 108 ห้อง รวมห้องพัก   |                      |         |       |   |
| 214 ห้อง                  |                      |         |       |   |
|                          |                      |         |       |   |
| ประกอบธุรกิจ               |                      |         |       |   |
| โรงแรมเอเชียชะอำ          |                      |         |       |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| ประเภท / ลักษณะทรัพย์สิน     | ลักษณะกรรมสิทธิ์         | มูลค     | ภาร   |   |
|                          |                      | ่าตามบัญชี | ะผูกพัน |   |
|                          |                      | (       |       |   |
|                          |                      | ล้านบาท) | (หม   |   |
|                          |                      |         | ายเหตุ |   |
|                          |                      |         | 1)    |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| 5.1 สิทธิการเช่าที่ดินเนื้อที่ 86  | บมจ.เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้   | 3       | 1,5   |   |
| ไร่ 1 งาน 59 ตารางวา      | (ผู้เช่า) ZP กับ         | ,400.20 | 90.00 |   |
| พร้อมอาคารศูนย์การค้าเซียร์    | บจก.ดอนเมืองแกรนด์     |         |       |   |
| รังสิต                     | (ผู้ให้เช่า)DM           |         | ตามสัญ |   |
| และอ                     | ทำสัญญาเช่าระยะยาวรวม  |         | ญาจำน |   |
| าคารภายใต้สัญญาเช่าและอุปกรณ์ | 55 ปี ตั้งแต่วันที่ 1       |         | องกับส |   |
|                          | เม.ย.2536-31         |         | ถาบันก |   |
|                          | มี.ค.2591             |         | ารเงิน |   |
|                          | (อายุสัญญาคงเหลือ 30 ปี  |         |       |   |
|                          | 3 เดือน)              |         |       |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| 5.2 ทรัพย์สินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง  | บมจ. เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้  | 363.82  | 2     |   |
| อ.ชะอำ                   |                      |         | 20.00 |   |
|                          |                      |         |       |   |
|   จ.เพชรบุรี ประกอบด้วย     |                      |         | ตามสัญ |   |
|                          |                      |         | ญาจำน |   |
| (1) ที่ดินพร้อมอาคารโรงแรม มี |                      |         | องกับส |   |
|     ห้องพักรวม 214 ห้อง     |                      |         | ถาบันก |   |
|                          |                      |         | ารเงิน |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| (2) ที่ดินเปล่า และ          | บมจ. เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้  | 19.95   | -     |   |
|     อาคารพาณิชย์           |                      |         |       |   |
|                          |                      |         |       |   |
|   ถ.ร่วมจิตร               |                      |         |       |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| 5.3 ศูนย์การค้า Glendale,   | Zeer Oversea LLC     | 265.89  | -     |   |
| Los Angeles., U.S.A.     |                      |         |       |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| 6. เครื่องจักรและอุปกรณ์      | เจ้าของ               | 40.62   | -     |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| 7. เครื่องตกแต่งและติดตั้ง     | เจ้าของ               | 264.32  | -     |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| 8.                       | เจ้าของ               | 9.50    | -     |   |
| เครื่องเรือนและเครื่องประดับ   |                      |         |       |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| 9.                       | เจ้าของ               | 10.83   | -     |   |
| อุป                       |                      |         |       |   |
| กรณ์ประจำโรงแรมและภัตตาคาร |                      |         |       |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| 10.                      | เจ้าของ               | 16.05   | -     |   |
| เครื่องมือและเครื่องใช้สำนักงาน |                      |         |       |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+
| 11. ยานพาหนะ             | เจ้าของ               | 19.56   | 4.69  |   |
+--------------------------+----------------------+---------+-------+---+

หมายเหตุ : (1) ภาระผูกพันแสดงตามมูลค่าหนี้ ณ ปีปัจจุบัน

4.2 นโยบายการลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วม

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2559 บริษัทมีเงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมในธุรกิจต่าง ๆ คือ
บริษัทย่อย ได้แก่ ธุรกิจโรงแรมและภัตตาคารมูลค่ารวม 711.80 ล้านบาท
และลงทุนในธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่ (ZP) มูลค่า 428.79 ล้านบาท
โดยมีสัดส่วนเงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมทั้งหมดคิดเป็นร้อยละ 12.45 ของสินทรัพย์รวม

นอกจากบริษัทย่อยที่มีอยู่ในปัจจุบันแล้ว ปัจจุบันบริษัทไม่มีนโยบายที่จะลงทุนเพิ่มเติมในธุรกิจอื่น

4.3 การประเมินราคาทรัพย์สิน

ในปี 2559 บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) ดำเนินธุรกิจโรงแรมเอเชีย ราชเทวี
กรุงเทพมหานคร ได้มีการประเมินราคาทรัพย์สินของบริษัทใหม่
โดยบริษัทผู้ประเมินทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจากสำนักงาน
ก.ล.ต.ซึ่งมีมูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นประมาณ 151.83 ล้านบาท
และบันทึกเป็นรายการทรัพย์สินในงบการเงินสำหรับงวดปี 2559.

5. ข้อพิพาททางกฎหมาย

 บริษัทไม่มีข้อพิพาททางกฎหมายในคดีที่อาจมีผลกระทบต่อสินทรัพย์ของบริษัทที่มีจำนวนสูงกว่า

ร้อยละ 5 ของส่วนของผู้ถือหุ้น

  6. ข้อมูลทั่วไปและข้อมูลสำคัญอื่น

ข้อมูลทั่วไปของบริษัท

บริษัท บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) (ASIA)

ประเภทธุรกิจ ประกอบธุรกิจหลัก 2 กลุ่ม ได้แก่ ธุรกิจโรงแรมและภัตตาคาร
และธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่

  ทะเบียนเลขที่ 0107535000346
  โทรศัพท์ (662) 217-0808 โทรสาร (662) 215-2645

  Home Page: //www.asiahotel.co.th

ที่ตั้งสำนักงานใหญ่ เลขที่ 296 ถนนพญาไท แขวงถนนเพชรบุรี เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร
10400

ทุนจดทะเบียน: หุ้นสามัญ 50 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 10 บาท รวม 500 ล้านบาท

ทุนชำระแล้ว: หุ้นสามัญ 32 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 10 บาท รวม 320 ล้านบาท

นิติบุคคลที่บริษัทถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละ 10 ขึ้นไป

+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+
|                |                 | ประเภ | ประ |   | ท    | จ   | ส   |
|                |                 | ทธุรกิจ | เภท |   | ุนที่ออ | ำนว | ัดส่ว |
|                |                 |       |     |   | กและ | นหุ้น | นกา |
|                |                 |       |     |   |      |     | รถือ |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+
|                | ที่อยู่             |       | ขอ  |   | เรีย  | ที่ถือ | ห   |
|                |                 |       | งหุ้น |   | กชำร |     | ุ้นทั้ง |
|                |                 |       |     |   | ะแล้ว |     | หมด |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+
|                |                 |       |     |   | (ล้าน | (   | (%) |
|                |                 |       |     |   | บาท) | หุ้น) |     |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+
| บริษัท เอเชีย     | 352 หมู่ 2 ถ      | ธุรกิจโ | หุ้นส |   | 1    | 1,  |     |
| พัทยาโฮเต็ล จำกัด | นนพระตำหนัก ตำบล | รงแรม | ามัญ |   | 20.0 | 193 |     |
|                |                 |       |     |   |      |     |     |
|                |                 |       |     |   |      |     | 99. |
|                |                 |       |     |   |      |     | 42% |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+
| (บริษัทย่อย)      | หนองปรือ อำ      | และภัต |     |   |      |     |     |
|                | เภอบางละมุง ชลบุรี | ตาคาร |     |   |      |     |     |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+
| บ              | 99/2 หมู่ 8 ถนนพ  | ธุรกิจโ | หุ้นส |   | 4    | 4,9 | 100 |
| ริษัท เอเชียแอร์พอ | หลโยธิน ตำบลคูคต  | รงแรม | ามัญ |   | 95.0 | 49, | .0% |
| ร์ท โฮเต็ล จำกัด  |                 |       |     |   |      | 993 |     |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+
| (บริษัทย่อย)      | อำเภอลำล        | แล    |     |   |      |     |     |
|                | ูกกา จังหวัดปทุมธานี | ะ Ser |     |   |      |     |     |
|                |                 | vice- |     |   |      |     |     |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+
|                |                 | Apa   |     |   |      |     |     |
|                |                 | rtmen |     |   |      |     |     |
|                |                 | t และ |     |   |      |     |     |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+
|                |                 | ภัต    |     |   |      |     |     |
|                |                 | ตาคาร |     |   |      |     |     |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+
| บริษัท เซียร์ พ    | 99 หมู่ 8         | ธุร    | หุ้นส |   | 2    | 21  |     |
| ร็อพเพอร์ตี้ จำกัด  | ถนนพหลโยธิน      | กิจให้เ | ามัญ |   | 25.0 | 3,4 | 94. |
|                | ตำบลคูคต         | ช่าช่วง |     |   |      | 12, | 85% |
|                |                 |       |     |   |      | 200 |     |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+
|  (มห           | อำเภอลำล        |       |     |   |      |     |     |
| าชน) (บริษัทย่อย) | ูกกา จังหวัดปทุมธานี |       |     |   |      |     |     |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+
| บริษัท เซียร์      | 165             | ธุรกิจอ | หุ้นส | 1 |      | 10, | 96. |
| แอสเซท จำกัด *  | ซ.รังสิต-นครนายก  | สังหาร | ามัญ | . |      | 000 | 99% |
|                | 20              | ิมทรัพย์ |     | 0 |      |     |     |
| “ZA” ถือหุ้นโดย   |                 |       |     | 0 |      |     |     |
| “ZP”           | ถนนรังสิต-        |       |     |   |      |     |     |
|                | นครนายก         |       |     |   |      |     |     |
|                |                 |       |     |   |      |     |     |
|                | ตำบลประชาธิปัตย์   |       |     |   |      |     |     |
|                | จังหวัดปทุมธานี     |       |     |   |      |     |     |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+
| ZEER OVERSEA   | 2662 22^(nd)    | ศ     | หุ้นส | U |      | US$ | 99. |
| LLC.,*         | Avenue          | ูนย์การ | ามัญ | S |      |     | 90% |
|                |                 | ค้าเพื่อ |     | $ |      | 5,7 |     |
| “ZO” ถือหุ้นโดย “ | San Francisco,  | ให้เช่า |     | 5 |      | 54, |     |
| ZP”            |                 |       |     | , |      | 000 |     |
|                | CA., USA 94116  |       |     | 7 |      |     |     |
|                |                 |       |     | 6 |      |     |     |
|                |                 |       |     | 0 |      |     |     |
|                |                 |       |     | , |      |     |     |
|                |                 |       |     | 0 |      |     |     |
|                |                 |       |     | 0 |      |     |     |
|                |                 |       |     | 0 |      |     |     |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+
| บริษัท สปาโฮเต็ล  | 99 หมู่ 8         | ศ     | หุ้นส | 1 |      | 1   | 84. |
| จำกัด *         | ถนนพหลโยธิน      | ูนย์การ | ามัญ | 4 |      | 1,7 | 00% |
|                | ตำบ             | ค้าเพื่อ |     | 0 |      | 59, |     |
| “SPA”          | ลคูคตอำเภอลำลูกกา | ให้เช่า |     | . |      | 987 |     |
| ถือหุ้นโดย”ZP”    | จังหวัดปทุมธานี     |       |     | 0 |      |     |     |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+-----+

หมายเหตุ * ZP ถือหุ้นสัดส่วน 96.99% , 99.90% และ 84.00% ใน ZA, ZO และ SPA
ตามลำดับ ส่งผลให้ASIA ถือหุ้นทางอ้อม

บุคคลอ้างอิงอื่น ๆ

นายทะเบียนหุ้นสามัญ : บริษัท ศูนย์รับฝากหลักทรัพย์ (ประเทศไทย) จำกัด

62 อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ถนนรัชดาภิเษก คลองเตย กรุงเทพมหานคร

โทร. 0-2359 -1200 -01

ผู้สอบบัญชี: นายอธิพงศ์ อธิพงศ์สกุล ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 3500 หรือ

นายเสถียร วงศ์สนันท์ ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 3495 หรือ

นายวิชัย รุจิตานนท์ ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 4054 หรือ

นางสาวกุลธิดา ภาสุรกุล ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 5946

  แห่งบริษัท เอเอ็นเอส ออดิท จำกัด

  ตั้งอยู่เลขที่ 100/72 ชั้น 22 อาคารว่องวานิช บี อาคารเลขที่ 100/2 ถนนพระราม 9

  แขวงห้วยขวาง เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร 10310

โทร. (662) 645-0109 โทรสาร (662) 645-0110

ที่ปรึกษากฏหมาย : นายเรืองศักดิ์ ยงพัฒนจิตร สำนักงานพัฒนจิตรทนายความ

  เลขที่ 802/902 หมู่ที่ 12 ตำบลคูคต อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี 12130

โทร. (662)536-5273