2. ปัจจัยความเสี่ยง

ความเสี่ยงเกี่ยวกับการดำเนินธุรกิจ

ความเสี่ยงจากนโยบายการจัดซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการในอนาคต

บริษัทฯ ไม่มีนโยบายถือครองทรัพย์สินหรือที่ดินเปล่าที่ไม่พร้อมจะพัฒนา
แต่จะใช้วิธีวางแผนในการจัดซื้อที่ดินให้เพียงพอต่อรอบระยะเวลาในการพัฒนาโครงการของบริษัทฯ
( 2 – 3 ปี) โดยจะพิจารณาที่ดินแต่ละแห่งให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าแล้วจึงพัฒนาโครงการ
ดังนั้นบริษัทฯ จึงไม่มีที่ดินเปล่าที่ไม่พร้อมจะพัฒนาเก็บไว้เป็นจำนวนมาก
การดำเนินการดังกล่าวอาจทำให้บริษัทฯ
มีความเสี่ยงในการจัดหาที่ดินเปล่าเพื่อการพัฒนาโครงการต่อๆ ไป แต่อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
เชื่อว่าการเก็บที่ดินไว้เพื่อรอการพัฒนานั้นนอกจากจะก่อให้เกิดความเสี่ยงโดยตรง
แล้วยังทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นจากต้นทุนทางการเงินที่ต้องใช้ไปในการซื้อที่ดินเก็บไว้
นอกจากนั้น
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมนั้นมีความต้องการใช้ที่ดินขนาดพื้นที่ไม่ใหญ่นักเมื่อเทียบกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ
การจัดหาที่ดินจึงง่ายกว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ รวมทั้งการใช้โครงข่าย
ที่กว้างขวางที่บริษัทฯ มี ช่วยให้สามารถสรรหาหรือซื้อที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีในราคาที่เหมาะสมได้
นอกจากนี้การให้ความสำคัญในการทำวิจัยและสำรวจตลาดอย่างมาก
รวมถึงการนำผลการทำวิจัยและสำรวจตลาดนี้ไปวิเคราะห์เพื่อพิจารณาและลดความเสี่ยงในการซื้อที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
รวมถึงนโยบายที่จะพัฒนาโครงการบนพื้นที่สำคัญๆ ในเมือง (Prime Area)
ที่ไม่ได้จำกัดเฉพาะพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD Area) อาทิเช่น หัวหิน พัทยา ที่ทำให้บริษัทฯ
มีความเสี่ยงในการจัดหาที่ดินจึงไม่สูงมากนัก

ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

จากข้อมูลสำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า หากกำหนดให้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างในปี 2548 เป็นปีฐานที่
100 จะพบว่าดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยปี 2553 เท่ากับ 113.3 จุด
ซึ่งเป็นการปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 110.8 จุด ในปี 2552

โดยสินค้าวัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่มีระดับราคาที่ทรงตัว หรือลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีก่อน
(จะมีเพียงวัสดุเหล็กและผลิตภัณฑ์จากเหล็กเท่านั้นที่ปรับราคาสูงขึ้นจาก 103.6 จุด เป็น 110.9
จุด) แต่อย่างไรก็ตาม
มีแนวโน้มว่าราคาวัสดุก่อสร้างในอนาคตก็อาจจะมีการปรับขึ้นได้ตามการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันและต้นทุนวัตถุดิบขั้นต้นของวัสดุก่อสร้างเหล่านั้น
ซึ่งการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างย่อมส่งผลต่อต้นทุนโครงการและกำไรของบริษัทฯ ได้
อย่างไรก็ตามแนวการดำเนินงานของบริษัทฯ นั้น ในส่วนของวัสดุก่อสร้างหลักเช่น อิฐ หิน ปูน
ทราย และเหล็ก
บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างหลักเหล่านั้นโดยคำนวณรวมเป็นส่วนหนึ่งในราคาค่าจ้างก่อสร้าง
ดังนั้น หากวัสดุก่อสร้างหลักปรับตัวสูงขึ้นในระหว่างการก่อสร้าง จะไม่มีผลกระทบต่อบริษัทฯ
เนื่องจากผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับความเสี่ยงดังกล่าว ในส่วนของวัสดุก่อสร้างที่บริษัทฯ
เป็นผู้จัดหาเอง ได้แก่
วัสดุก่อสร้างบางประเภทที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอนและมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง เช่น ลิฟท์
สุขภัณฑ์ เครื่องปั่นไฟ เป็นต้น คิดสัดส่วนเพียงประมาณร้อยละ 8 - 10
ของต้นทุนของแต่ละโครงการ ดังนั้นหากราคาวัสดุก่อสร้างในส่วนนี้ปรับสูงขึ้น
จะส่งผลกระทบต่อกำไรขั้นต้นเพียงเล็กน้อยเฉพาะในส่วนที่บริษัทฯ
ยังไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายสำหรับวัสดุก่อสร้างดังกล่าวเท่านั้น

ความเสี่ยงจากการที่บริษัทฯ มีสินค้าเป็นคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียว

ณ ปัจจุบัน บริษัทฯ ได้เน้นการพัฒนาโครงการอาคารที่อยู่อาศัยประเภทในระดับไฮเอนด์ (High
End) เพียงอย่างเดียว ดังนั้นบริษัทฯ อาจเผชิญความเสี่ยง
ต่อการเปลี่ยนแปลงในความต้องการของกลุ่มลูกค้าไปยังโครงการประเภทอื่น อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
ไม่มีนโยบายที่จะจำกัดตัวเองอยู่กับการพัฒนาโครงการอาคารที่อยู่อาศัยประเภท คอนโดมิเนียม
ในระดับไฮเอนด์ แต่เพียงประเภทเดียว
หากเล็งเห็นโอกาสทางการตลาดสำหรับโครงการประเภทอื่นที่มีศักยภาพในการเติบโตบริษัทฯ
ก็พร้อมที่จะเข้าไปพัฒนาโครงการในลักษณะดังกล่าวต่อไป เช่น โครงการเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
หรือโรงแรม เป็นต้น ดังจะเห็นได้จากการที่บริษัทฯ
มีการจัดตั้งบริษัทย่อยขึ้นมาเพื่อเตรียมการรองรับรูปแบบความต้องการที่เปลี่ยนแปลงของลูกค้า
ไม่ว่าจะเป็นบริษัทย่อยเพื่อจัดการบริหารด้านโรงแรม หรือเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการบริหารโรงแรมนั้น
ทางกลุ่มบริษัทพร้อมที่จะเปิดดำเนินงานได้ภายในเร็ววันนี้ นอกจากนี้
ทางกลุ่มบริษัทยังได้ติดตามสภาพการแข่งขันในธุรกิจ
พยายามหาโอกาสทางการตลาดสำหรับโครงการประเภทอื่นๆ อย่างสม่ำเสมอ

ความเสี่ยงจากการมีกลุ่ม พูลวรลักษณ์เป็นกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่

กลุ่มพูลวรลักษณ์ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นกลุ่มใหญ่ในบริษัทฯ คิดเป็นร้อยละ 72.12
ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดของบริษัทฯ (ณ วันที่ 17 มิถุนายน 2553)
จึงทำให้กลุ่มพูลวรลักษณ์สามารถควบคุมมติที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกือบทั้งหมด
ยกเว้นมติพิเศษที่ต้องอาศัยเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นมากกว่า 3 ใน 4
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงอาจไม่สามารถรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นเสนอได้
อย่างไรก็ตามบริษัทฯ ได้มีการแต่งตั้งบุคคลภายนอก 3 ท่าน ที่มีประสบการณ์ ความรู้
ความสามารถที่หลากหลาย
เข้าเป็นกรรมการอิสระและคณะกรรมการตรวจสอบเพื่อทำหน้าที่ตรวจสอบและพิจารณาเพื่อมิให้เกิดรายการที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งและเพื่อก่อให้เกิดความโปร่งใสในการดำเนินงานของบริษัทฯ
นอกจากนี้การถือหุ้นในลักษณะกระจุกตัวโดยกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ยังทำให้โอกาสที่บริษัทจะถูกครอบงำกิจการ
(Takeover) โดยบุคคลอื่นไม่สามารถเกิดขึ้นได้โดยปราศจากการยินยอมของผู้ถือหุ้นกลุ่มนี้
แม้ว่าผู้ถือหุ้นกลุ่มอื่นจะเห็นโอกาสที่จะทำให้มูลค่าของกิจการเพิ่มขึ้น

ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก

ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย

ณ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯ มีหนี้สินรวม 5,496.00 ล้านบาท (งบการเงินรวม)
เป็นหนี้สินที่มีดอกเบี้ย (Interest Bearing Debt) จำนวน 3,516.12 ล้านบาท
และหากพิจารณาเฉพาะในส่วนของหนี้ที่มีดอกเบี้ย ของบริษัทฯ
จะพบว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นจะมีค่าเท่ากับ 1.41 เท่า
ปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา โดยเงินกู้ดังกล่าวนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการต่างๆ
ของบริษัทฯ ซึ่งเงินกู้ทั้งหมดมีการคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว
ซึ่งถึงแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะทรงตัวและอาจมีแนวโน้มที่จะมีการปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต
ซึ่งอาจทำให้ส่งผลกระทบต่อต้นทุนการพัฒนาโครงการบ้าง แต่อย่างไรก็ดีโครงการที่บริษัทฯ
กำลังพัฒนาส่วนใหญ่ได้พัฒนาใกล้แล้วเสร็จ พร้อมเริ่มทยอยโอนให้ลูกค้าบางส่วน
ซึ่งก็จะส่งผลให้สัดส่วนภาระหนี้ทยอยลดลงด้วย

ความเสี่ยงของการเปลี่ยนแปลงนโยบายของหน่วยงานราชการหรือหน่วยงานอื่น ที่เกี่ยวข้อง

ความเสี่ยงของการเปลี่ยนแปลงนโยบายของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง อาทิ
กฎหมายส่วนที่เกี่ยวข้องกับพระราชบัญญัติผังเมือง การกำหนดปริมาณพื้นที่ใช้สอยของโครงการจัดสรร
การกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio – FAR)
หรือข้อกำหนดเกี่ยวกับใบอนุญาตสิ่งแวดล้อม ซึ่งในการนี้ทางบริษัทฯ พยายามลดความเสี่ยง
ด้วยการศึกษาข้อมูลการเปลี่ยนแปลงนโยบายของหน่วยงานราชการอย่างละเอียด
และได้ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ โดยพิจารณาตามข้อกำหนด ข้อบังคับและกฎหมายต่างๆ
อย่างละเอียด อย่างไรก็ดี ในทุกโครงการของบริษัทฯ ที่ได้ดำเนินการก่อสร้างไปแล้วนั้น
ทางบริษัทฯ ได้รับใบอนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแล้วทั้งสิ้น ดังนั้น
การเปลี่ยนแปลงกฎหมายในส่วนที่ข้องดังกล่าว
จึงไม่มีผลกระทบต่อโครงการที่ได้ดำเนินการก่อสร้างไปแล้วแต่อย่างใด