ปัจจัยความเสี่ยง

1. ความเสี่ยงจากการประกอบธุรกิจ

เนื่องจากธุรกิจหลักของบริษัทและบริษัทย่อย คือ การสร้างโรงงานและคลังสินค้าเพื่อให้เช่า
โดยที่สัญญาเช่าส่วนใหญ่จะมีอายุ 3 ปี (โดยมีทางเลือกในการต่ออายุสัญญาได้)
บริษัทจึงอาจได้รับผลกระทบจากการที่ลูกค้ายกเลิกสัญญาเช่าหรือไม่ต่อสัญญาเมื่อสัญญาเช่าหมดอายุลง

อย่างไรก็ดี ในช่วง 17 ปีที่ผ่านมานับตั้งแต่จัดตั้งบริษัทจนกระทั่งถึงปัจจุบัน
ซึ่งเป็นช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยและภาวะเศรษฐกิจโลกมีความผันผวนอยู่ตลอดเวลานั้น
บริษัทพบว่าอัตราการยกเลิกสัญญาเช่า/ไม่ต่อสัญญาเช่ามีน้อยมาก
บริษัทและบริษัทย่อยสามารถรักษาอัตราการเช่า (Occupancy rate)
โดยเฉลี่ยในแต่ละปีได้ในระดับร้อยละ 80-85 ทั้งนี้ เหตุผลหลัก 2 ประการที่ลูกค้าคืนโรงงาน คือ
การที่ธุรกิจของลูกค้าไม่ประสบความสำเร็จ
ซึ่งบริษัทและบริษัทย่อยจะนำโรงงานนั้นให้ลูกค้ารายใหม่เช่าแทนได้โดยเฉลี่ยภายในระยะเวลา 1-2
เดือน หรืออีกสาเหตุหนึ่ง คือ การที่ลูกค้าประสบความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจอย่างมาก
ทำให้มีความต้องการขยายกิจการ
ซึ่งบริษัทและบริษัทย่อยจะเสนอให้ลูกค้าเช่าโรงงานเพิ่มหรือเสนอให้ลูกค้าเช่าโรงงานที่มีขนาดใหญ่ขึ้นแทนโรงงานเดิม
อย่างไรก็ตาม ในภาวะปกติลูกค้าส่วนใหญ่จะยังคงเช่าและต่ออายุสัญญาการเช่าเมื่อครบกำหนด
ซึ่งจากเหตุผลดังกล่าวข้างต้นแสดงให้เห็นว่า
อายุของสัญญาเช่ามิได้เป็นปัจจัยเสี่ยงสำหรับการดำเนินธุรกิจของบริษัทและบริษัทย่อย

จากเหตุผลดังกล่าวข้างต้น
จึงอาจกล่าวได้ว่าโอกาสที่บริษัทและบริษัทย่อยจะประสบกับปัญหาสภาพคล่องทางการเงินนั้นมีน้อยมาก
เนื่องจากรายได้หลักของบริษัทและบริษัทย่อยมาจากค่าเช่าโรงงานซึ่งมีเสถียรภาพและมีการเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ ที่ผ่านมาบริษัทและบริษัทย่อยไม่เคยประสบปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงิน
บริษัทและบริษัทย่อยสามารถชำระดอกเบี้ยและคืนเงินต้นให้แก่สถาบันการเงินภายในกำหนดเวลา
อีกทั้งมีสภาพคล่องส่วนเกินเหลือเพื่อใช้เป็นส่วนหนึ่งของเงินลงทุนเพื่อขยายกิจการของบริษัทด้วย

2. ความเสี่ยงจากการเข้ามาแข่งขันประกอบธุรกิจของผู้ประกอบธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม

ในปัจจุบัน
ผู้ประกอบธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมเริ่มที่จะเข้ามาทำธุรกิจแข่งกับบริษัทในการสร้างโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าและจำหน่าย
อย่างไรก็ตาม บริษัทที่ทำธุรกิจพัฒนาโรงงานให้เช่าเป็นธุรกิจหลักมีเพียงบริษัทและบริษัทย่อยเท่านั้น
ซึ่งมีความได้เปรียบเมื่อเปรียบเทียบกับบริษัทอื่น กล่าวคือ
บริษัทสร้างโรงงานเพื่อให้เช่าในทำเลที่ตั้งที่หลากหลาย
ในขณะที่คู่แข่งดังกล่าวพัฒนาโรงงานให้เช่าในนิคมอุตสาหกรรมของตนเอง
อีกทั้งการที่บริษัทมีทีมงานก่อสร้างเป็นของบริษัทเอง
และมีประสบการณ์ยาวนานในธุรกิจทำให้บริษัทสามารถตอบสนองความต้องการต่างๆของลูกค้า
รวมทั้งให้บริการหลังการขายอย่างใกล้ชิดและรวดเร็ว นอกจากนั้น
ยังมีความได้เปรียบจากการประหยัดต่อขนาด (Economies of scale) อีกด้วย

3. ความเสี่ยงจาก Dilution Effect จากการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ

ในเดือนกุมภาพันธ์ 2549 บริษัทได้มีการออกใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W2 จำนวน 25.618
ล้านหน่วย ให้แก่กรรมการและพนักงานที่ได้รับคัดเลือกของบริษัท (อัตราแปลงสภาพ 1
ใบสำคัญแสดงสิทธิต่อ 1.04846 หุ้นสามัญ ที่ราคาหุ้นละ 8.633 บาท) ซึ่ง ณ วันที่ 25 สิงหาคม
2551 ยังคงเหลือใบสำคัญแสดงสิทธิที่ยังไม่ได้ใช้สิทธิจำนวนทั้งสิ้น 13,633,116 หน่วย

ในการนี้
หากผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิส่วนที่เหลือดังกล่าวได้ทำการใช้สิทธิในการซื้อหุ้นสามัญของบริษัทเต็มจำนวน
ผู้ลงทุนที่ซื้อหุ้นสามัญของบริษัทอาจได้รับผลกระทบจาก Dilution Effect
ทั้งในเรื่องของราคาหุ้นในตลาดที่อาจปรับตัวลดลง และสัดส่วนการถือหุ้นที่ลดลง ดังต่อไปนี้

ก่อนการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเต็มจำนวน (25 สิงหาคม 2551)

จำนวนหุ้นสามัญที่เรียกชำระแล้ว 657,062,332 หุ้น

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นก่อนการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ 100 %

หลังการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเต็มจำนวน

จำนวนหุ้นสามัญที่เรียกชำระแล้ว 671,356,108 หุ้น

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นภายหลังการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ 97.87 %

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นที่ลดลง 2.13 %

4. ความเสี่ยงจากการปรับราคาการใช้สิทธิและอัตราการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ

การปรับราคาการใช้สิทธิและอัตราการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W2
ตามเงื่อนไขการปรับสิทธิที่ระบุในหนังสือชี้ชวนเสนอขายหลักทรัพย์ของบริษัท
ในกรณีที่บริษัทมีการเสนอขายหลักทรัพย์ออกใหม่ที่ให้สิทธิในการซื้อหรือแปลงสภาพเพื่อซื้อหุ้นสามัญต่อผู้ถือหุ้นเดิมและ/หรือต่อประชาชนทั่วไปในอนาคต
วิธีการปรับสิทธิดังกล่าวอาจไม่สามารถชดเชยสิทธิประโยชน์ของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิได้อย่างครบถ้วน
เนื่องจากสูตรการคำนวณการปรับสิทธิคำนึงถึงเพียงราคาหลักทรัพย์แปลงสภาพที่ออกใหม่ ณ
วันปรับสิทธิเท่านั้น มิได้คำนึงถึงมูลค่าตามเวลาของหลักทรัพย์แปลงสภาพแต่อย่างใด

5.  ความเสี่ยงในด้านการกระจุกตัวของผู้เช่า

ณ 30 มิถุนายน 2551 ลูกค้าที่เช่าโรงงานและคลังสินค้าของบริษัทกว่าร้อยละ 50
เป็นผู้ประกอบการจากประเทศญี่ปุ่น นอกจากนั้น ร้อยละ 49
ของผู้เช่าโรงงานของบริษัทเป็นผู้ผลิตชิ้นส่วนที่อยู่ในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิคส์และเครื่องใช้ไฟฟ้า
และร้อยละ 53 ของผู้เช่าคลังสินค้าของบริษัทเป็นผู้อยู่ในอุตสาหกรรมขนส่งและคลังสินค้า ดังนั้น
หากมีการลดลงในการลงทุนในอุตสาหกรรมดังกล่าว และมีการลดลงของการลงทุนจากประเทศญี่ปุ่น
อาจส่งผลกระทบในด้านลบต่อรายได้ของบริษัท

อย่างไรก็ตาม บริษัทคาดว่าผลกระทบดังกล่าวจะมีไม่มากนัก
เนื่องจากลูกค้าของบริษัทเป็นผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิคส์ที่หลากหลายซึ่งรวมถึงเครื่องใช้ไฟฟ้า
ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอุตสาหกรรมที่มีความเป็นอิสระจากกัน
จึงอาจกล่าวอีกนัยหนึ่งได้ว่าลูกค้าที่เช่าโรงงานของบริษัทกว่าครึ่ง
มิได้กระจุกตัวอยู่ในอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่ง

สำหรับการลงทุนจากประเทศญี่ปุ่นนั้น บริษัทมีความเห็นว่าในภูมิภาคเอเชีย
ประเทศไทยยังคงเป็นประเทศในอันดับต้นๆ ที่ประเทศญี่ปุ่นยังคงมีความสนใจเข้ามาลงทุน
นักลงทุนจากประเทศญี่ปุ่นเป็นนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพของโรงงานและคลังสินค้า
นอกจากนั้น นักลงทุนญี่ปุ่นเป็นนักลงทุนที่ดี ซื่อสัตย์ และชำระค่าเช่าตรงเวลา

ในส่วนของการกระจุกตัวของผู้เช่าคลังสินค้าที่เป็นผู้ให้บริการด้านโลจิสติคส์นั้น เนื่องด้วยในปัจจุบัน
อุตสาหกรรมโลจิสติคส์มีความสำคัญ
และกำลังได้รับความสนใจอย่างมากจากบริษัทที่มีความต้องการใช้อาคารคลังสินค้า
อีกทั้งการส่งเสริมกิจกรรมทางโลจิสติคส์จากภาครัฐบาล ได้ส่งผลให้อุปสงค์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้ บริษัทคาดว่าความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นจากการตกต่ำของอุตสาหกรรมดังกล่าวจะมีน้อยมาก

อย่างไรก็ตาม หากเกิดสภาวะตกต่ำของอุตสาหกรรมดังกล่าว
บริษัทอาจได้รับผลกระทบในแง่ลบเพียงเล็กน้อย
เนื่องจากโรงงานและคลังสินค้าของบริษัทมีรูปแบบมาตรฐาน
สามารถรองรับความต้องการของผู้ประกอบการจากทุก ๆ อุตสาหกรรม ทั้งนี้
บริษัทเชื่อว่าสามารถจัดการกับความเสี่ยงดังกล่าวได้

6.  ความเสี่ยงจากการไม่มีผู้เช่าโรงงาน/คลังสินค้าที่อยู่ในแผนการก่อสร้างในปัจจุบัน

ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2551 บริษัทมีโรงงาน 64 โรง และคลังสินค้า 36 หลัง
ที่อยู่ในแผนการก่อสร้าง
โดยบริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการไม่มีผู้เช่าโรงงาน/คลังสินค้าที่จะสร้างแล้วเสร็จตามแผนการก่อสร้างในปัจจุบัน
อันจะส่งผลให้บริษัทมีภาระต้นทุนการก่อสร้างในช่วงเวลาดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม บริษัทเชื่อว่าจะสามารถควบคุมความเสี่ยงดังกล่าวได้
เนื่องจากบริษัทมิได้มีนโยบายในการสร้างโรงงาน/คลังสินค้าเพื่อปล่อยทิ้งไว้ให้ว่างจำนวนมาก
กล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือ
บริษัทจะสร้างโรงงาน/คลังสินค้าเตรียมไว้พร้อมให้เช่าในแต่ละทำเลโดยเฉลี่ยประมาณ 2-3 โรง
ทั้งนี้ การที่บริษัทมีทีมงานก่อสร้างของตนเอง ทำให้การบริหารการก่อสร้างทำได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สามารถเร่ง/ชะลอ/หยุดการก่อสร้าง
หรือโยกย้ายคนงานไปก่อสร้างในทำเลที่มีความต้องการเช่าโรงงาน/คลังสินค้าได้โดยง่าย

7.  ความเสี่ยงในการถูกคัดค้านจากกองทุนเพื่อการร่วมลงทุนซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นรายหนึ่งของบริษัทในเรื่องของการออกหลักทรัพย์ใหม่แบบคิดมูลค่า

บริษัทอาจมีความเสี่ยงในการถูกคัดค้านจากกองทุนเพื่อการร่วมลงทุนหากบริษัทต้องการออกหลักทรัพย์ใหม่เสนอขายต่อผู้ถือหุ้นเดิมตามสิทธิ
แบบคิดมูลค่า ทั้งนี้ตามข้อตกลงของผู้ถือหุ้น (รายละเอียดตามข้อ 2. ในเรื่อง
“ข้อตกลงของผู้ถือหุ้น”)
ซึ่งระบุว่าหากกองทุนเพื่อการร่วมลงทุนคัดค้านข้อเสนอของบริษัทในการออกหลักทรัพย์ใด ๆ
ที่ให้สิทธิแก่ผู้ถือหุ้นเข้าซื้อหลักทรัพย์นั้นตามสัดส่วนการถือหุ้น (Right offering) นายชาลี
โสภณพนิช นายดิเรก วินิชบุตร และนายไว เชง ควน จะคัดค้านข้อเสนอดังกล่าว
รวมทั้งจะพยายามอย่างดีที่สุดเพื่อให้ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ อันได้แก่ บริษัท ซิตี้ วิลล่า จำกัด
กองทุนรวมสาทรซิตี้ทาวเวอร์ บริษัท ริเวอร์ไซด์ การ์เด้น มารีน่า จำกัด และบริษัท
สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จำกัด (มหาชน) คัดค้านข้อเสนอดังกล่าวด้วย
เว้นเสียแต่ว่าการออกหลักทรัพย์ดังกล่าวนั้นเป็นการออกให้โดยไม่คิดมูลค่า

อย่างไรก็ตาม บริษัทเชื่อว่าหากบริษัทมีการออกหลักทรัพย์ดังกล่าวข้างต้น
บริษัทน่าจะได้รับการสนับสนุนจากกองทุนเพื่อการร่วมลงทุน ทั้งนี้
เนื่องจากการพิจารณาออกหลักทรัพย์ใหม่ในแต่ละครั้งจะดำเนินการโดยคำนึงถึงผลประโยชน์สูงสุดของผู้ถือหุ้นเป็นสำคัญ
โดยที่ผ่านมากองทุนเพื่อการร่วมลงทุนได้ให้การสนับสนุนบริษัทเป็นอย่างดีเสมอมา