ปัจจัยความเสี่ยง

1. ความเสี่ยงจากการประกอบธุรกิจ

เนื่องจากธุรกิจหลักของบริษัท คือ การสร้างโรงงานและคลังสินค้าเพื่อให้เช่า
โดยที่สัญญาเช่าส่วนใหญ่จะมีอายุ 3 ปี (โดยมีทางเลือกในการต่ออายุสัญญาได้)
บริษัทจึงอาจได้รับผลกระทบจากการที่ลูกค้ายกเลิกสัญญาเช่าหรือไม่ต่อสัญญาเมื่อสัญญาเช่าหมดอายุลง

ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมานับตั้งแต่จัดตั้งบริษัทจนกระทั่งถึงปัจจุบัน
บริษัทพบว่าอัตราการยกเลิกสัญญาเช่า/ไม่ต่อสัญญาเช่ามีไม่มากแม้กระทั่งในช่วงที่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจทั่วโลก
ทั้งนี้ เนื่องจากผู้เช่าเห็นว่าการเช่ายังคงเป็นทางเลือกที่ดีในช่วงสภาวะการณ์ดังกล่าว
ดังจะเห็นได้จากในปี 2552 ที่ผ่านมา การยกเลิกสัญญาเช่าคิดเป็นประมาณร้อยละ 15
ของสัญญาเช่าทั้งหมดเฉลี่ยทั้งปี
เมื่อเทียบกับในภาวะปกติที่อัตราการยกเลิกสัญญาเช่าคิดเป็นประมาณร้อยละ 7
ของสัญญาเช่าทั้งหมดเฉลี่ยทั้งปี

ทั้งนี้
จากการที่โรงงานของบริษัทมีรูปแบบมาตรฐานและตั้งอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีสามารถรองรับความต้องการของผู้ประกอบการได้หลากหลาย
ทำให้บริษัทสามารถหาผู้เช่ารายใหม่แทนผู้เช่าที่ยกเลิกสัญญาได้ไม่ยาก

2. ความเสี่ยงจากการแข่งขันของผู้ประกอบธุรกิจพัฒนานิคมอุตสาหกรรม

ในปัจจุบันผู้ประกอบธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมมีการสร้างโรงงานสำเร็จรูปให้เช่าและจำหน่ายเช่นเดียวกับบริษัท
อย่างไรก็ตาม
ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมเหล่านั้นสร้างโรงงานให้เช่าในนิคมอุตสาหกรรมของตนเองเท่านั้น
ในขณะที่บริษัทสร้างโรงงานเพื่อให้เช่าในทำเลที่ตั้งที่หลากหลายถึง 13 ทำเล
อีกทั้งการที่บริษัทมีทีมงานก่อสร้างเป็นของบริษัทเอง และมีประสบการณ์ยาวนานในธุรกิจ
ทำให้บริษัทสามารถตอบสนองความต้องการต่าง ๆ ของลูกค้า
รวมทั้งสามารถให้บริการหลังการขายได้อย่างรวดเร็ว นอกจากนั้น
ยังมีความได้เปรียบจากการประหยัดต่อขนาด (Economies of scale) อีกด้วย

3. ความเสี่ยงจาก Dilution Effect จากการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W3

ในเดือนกุมภาพันธ์ 2552 บริษัทได้มีการออกใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W3 จำนวน 219,353,636
หน่วย ให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมของบริษัท ทั้งนี้ ใบสำคัญแสดงสิทธิดังกล่าวสามารถใช้สิทธิครั้งแรกได้ในวันที่
31 มีนาคม 2553 โดยใบสำคัญแสดงสิทธิ 1 หน่วยสามารถแปลงสภาพเป็นหุ้นสามัญได้ 1.00415
หุ้น ที่ราคาหุ้นละ 19.917 บาท

ในการนี้หากผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิทำการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของบริษัทเต็มจำนวน
ผู้ถือหุ้นสามัญของบริษัทอาจได้รับผลกระทบจาก Dilution Effect
ทั้งในเรื่องของราคาหุ้นในตลาดที่อาจปรับตัวลดลง และสัดส่วนการถือหุ้นที่ลดลง ดังต่อไปนี้

ก่อนการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเต็มจำนวน (19 กุมภาพันธ์ 2553)

จำนวนหุ้นสามัญที่เรียกชำระแล้ว 671,788,582 หุ้น

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นก่อนการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ 100 %

หลังการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเต็มจำนวน (TICON-W3)

จำนวนหุ้นสามัญที่เรียกชำระแล้ว 892,052,535 หุ้น

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นภายหลังการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ 75.31 %

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นที่ลดลง 24.69 %

4. ความเสี่ยงจาก Dilution Effect จากการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W4

ในเดือนพฤษภาคม 2552 บริษัทได้มีการออกใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W4 จำนวน 109,677,073
หน่วย ให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมของบริษัท โดยมีอัตราแปลงสภาพ 1 ใบสำคัญแสดงสิทธิต่อ 1 หุ้นสามัญ
ที่ราคาหุ้นละ 8 บาท ซึ่ง ณ วันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2553
ยังคงเหลือใบสำคัญแสดงสิทธิที่ยังไม่ได้ใช้สิทธิจำนวนทั้งสิ้น 107,886,941 หน่วย

ในการนี้หากผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิส่วนที่เหลือได้ทำการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของบริษัทเต็มจำนวน
ผู้ถือหุ้นสามัญของบริษัทอาจได้รับผลกระทบจาก Dilution Effect
ทั้งในเรื่องของราคาหุ้นในตลาดที่อาจปรับตัวลดลง และสัดส่วนการถือหุ้นที่ลดลง ดังต่อไปนี้

ก่อนการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเต็มจำนวน (19 กุมภาพันธ์ 2553)

จำนวนหุ้นสามัญที่เรียกชำระแล้ว 671,788,582 หุ้น

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นก่อนการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ 100 %

หลังการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเต็มจำนวน (TICON-W4)

จำนวนหุ้นสามัญที่เรียกชำระแล้ว 779,675,523 หุ้น

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นภายหลังการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ 86.16 %

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นที่ลดลง 13.84 %

5. ความเสี่ยงจาก Dilution Effect จากการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W5

ในเดือนพฤษภาคม 2552 บริษัทได้มีการออกใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W5 จำนวน 32.883
ล้านหน่วย ให้แก่กรรมการและพนักงานที่ได้รับคัดเลือกของบริษัท (อัตราแปลงสภาพ 1
ใบสำคัญแสดงสิทธิต่อ 1 หุ้นสามัญ ที่ราคาหุ้นละ 8 บาท)
โดยใบสำคัญแสดงสิทธิดังกล่าวสามารถใช้สิทธิครั้งแรกได้ในวันที่ 29 มิถุนายน 2555

ในการนี้หากผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิได้ทำการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของบริษัทเต็มจำนวน
ผู้ถือหุ้นสามัญของบริษัทอาจได้รับผลกระทบจาก Dilution Effect
ทั้งในเรื่องของราคาหุ้นในตลาดที่อาจปรับตัวลดลง และสัดส่วนการถือหุ้นที่ลดลง ดังต่อไปนี้

ก่อนการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเต็มจำนวน (19 กุมภาพันธ์ 2553)

จำนวนหุ้นสามัญที่เรียกชำระแล้ว 671,788,582 หุ้น

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นก่อนการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ 100 %

หลังการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเต็มจำนวน (TICON-W5)

จำนวนหุ้นสามัญที่เรียกชำระแล้ว 704,671,582 หุ้น

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นภายหลังการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิ 95.33 %

สัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นที่ลดลง 4.67 %

6. ความเสี่ยงจากการปรับราคาการใช้สิทธิและอัตราการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ
TICON-W3, TICON-W4 และ TICON-W5

การปรับราคาการใช้สิทธิและอัตราการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิ TICON-W3, TICON-W4 และ
TICON-W5 ตามเงื่อนไขการปรับสิทธิที่ระบุในหนังสือชี้ชวนเสนอขายหลักทรัพย์ของบริษัท
ในกรณีที่บริษัทมีการเสนอขายหลักทรัพย์ออกใหม่ที่ให้สิทธิในการซื้อหรือแปลงสภาพเพื่อซื้อหุ้นสามัญต่อผู้ถือหุ้นเดิมและ/หรือต่อประชาชนทั่วไปในอนาคต
วิธีการปรับสิทธิดังกล่าวอาจไม่สามารถชดเชยสิทธิประโยชน์ของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิได้อย่างครบถ้วน
เนื่องจากสูตรการคำนวณการปรับสิทธิคำนึงถึงเพียงราคาหลักทรัพย์แปลงสภาพที่ออกใหม่ ณ
วันปรับสิทธิเท่านั้น มิได้คำนึงถึงมูลค่าตามเวลาของหลักทรัพย์แปลงสภาพแต่อย่างใด

7. ความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของผู้เช่า

ณ 31 ธันวาคม 2552 ลูกค้าที่เช่าโรงงานของบริษัทร้อยละ 55 เป็นผู้ประกอบการจากประเทศญี่ปุ่น
และร้อยละ 49 เป็นผู้ผลิตชิ้นส่วนในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิคส์และเครื่องใช้ไฟฟ้า ดังนั้น
หากมีการลดลงของการลงทุนในอุตสาหกรรมดังกล่าว และมีการลดลงของการลงทุนจากประเทศญี่ปุ่น
อาจส่งผลกระทบต่อรายได้ของบริษัท

อย่างไรก็ตาม บริษัทคาดว่าผลกระทบดังกล่าวจะมีไม่มากนัก
เนื่องจากลูกค้าของบริษัทในกลุ่มอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิคส์/เครื่องใช้ไฟฟ้า
เป็นผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิคส์ที่หลากหลายซึ่งรวมถึงเครื่องใช้ไฟฟ้า
ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอุตสาหกรรมที่มีความเป็นอิสระจากกัน
จึงอาจกล่าวอีกนัยหนึ่งได้ว่าลูกค้าที่เช่าโรงงานของบริษัทกว่าร้อยละ 50
มิได้กระจุกตัวอยู่ในอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่ง

สำหรับการลงทุนจากประเทศญี่ปุ่นนั้น บริษัทมีความเห็นว่าในภูมิภาคเอเชีย
ประเทศไทยยังคงเป็นประเทศในลำดับต้นๆ
ที่นักลงทุนยังคงมีความสนใจเข้ามาลงทุนจากความได้เปรียบในด้านต้นทุนการผลิตโดยรวม
ดังจะเห็นได้จากในปี 2552
แม้จะมีการคืนโรงงานจากนักลงทุนจากประเทศญี่ปุ่นเป็นจำนวนมากแต่ผู้เช่าโรงงานเพิ่มในปี 2552
ส่วนใหญ่ก็เป็นนักลงทุนจากประเทศญี่ปุ่น
เช่นเดียวกับผู้ผลิตในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิคส์ที่มีการคืนโรงงานในสัดส่วนที่สูงในปี 2552
แต่ในขณะเดียวกันก็เป็นภาคอุตสาหกรรมที่มีการกลับมาเช่าโรงงานใหม่ในสัดส่วนที่สูงเช่นกัน
นอกจากนั้น
จากการที่โรงงานของบริษัทมีรูปแบบมาตรฐานจึงสามารถรองรับความต้องการของผู้ประกอบการจากทุกๆ
อุตสาหกรรม

8. ความเสี่ยงจากการไม่มีผู้เช่าโรงงาน/คลังสินค้าที่อยู่ในแผนการก่อสร้างในปัจจุบัน

ณ สิ้นเดือนธันวาคม 2552 บริษัทมีโรงงาน 61 โรง และคลังสินค้า 32 หลัง
ที่อยู่ในแผนการก่อสร้าง
โดยบริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการไม่มีผู้เช่าโรงงาน/คลังสินค้าที่จะสร้างแล้วเสร็จตามแผนการก่อสร้างในปัจจุบัน
อันจะส่งผลให้บริษัทมีภาระต้นทุนการก่อสร้างในช่วงเวลาดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม บริษัทเชื่อว่าจะสามารถควบคุมความเสี่ยงดังกล่าวได้
เนื่องจากบริษัทมิได้มีนโยบายในการสร้างโรงงาน/คลังสินค้าเพื่อปล่อยทิ้งไว้ให้ว่างจำนวนมาก
กล่าวอีกนัยหนึ่งก็คือ
บริษัทจะสร้างโรงงาน/คลังสินค้าเตรียมไว้พร้อมให้เช่าในแต่ละทำเลโดยเฉลี่ยประมาณ 3-4 โรง
และจะชะลอการก่อสร้างหากมีโรงงาน/คลังสินค้าที่สร้างเสร็จพร้อมให้เช่ามากกว่าจำนวนที่ต้องการ
ทั้งนี้ การที่บริษัทมีทีมงานก่อสร้างของตนเอง ทำให้การบริหารการก่อสร้างทำได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สามารถเร่ง/ชะลอ/หยุดการก่อสร้าง
หรือโยกย้ายคนงานไปก่อสร้างในทำเลที่มีความต้องการเช่าโรงงาน/คลังสินค้าได้โดยง่าย
ดังเช่นในปีที่ผ่านมา
บริษัทได้ชะลอการก่อสร้างและการลงทุนตามความต้องการเช่าที่ลดลงเพื่อบริหารความเสี่ยงดังกล่าว

9.
ความเสี่ยงในการถูกคัดค้านจากกองทุนเพื่อการร่วมลงทุนซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นรายหนึ่งของบริษัทในเรื่องของการออกหลักทรัพย์
ใหม่แบบคิดมูลค่า

บริษัทอาจมีความเสี่ยงในการถูกคัดค้านจากกองทุนเพื่อการร่วมลงทุนหากบริษัทต้องการออกหลักทรัพย์ใหม่เสนอขายต่อผู้ถือหุ้นเดิมตามสิทธิ
แบบคิดมูลค่า ทั้งนี้ตามข้อตกลงของผู้ถือหุ้น (รายละเอียดตามข้อ 3. “ข้อตกลงของผู้ถือหุ้น”
ภายใต้ข้อ 8. โครงสร้างเงินทุน)
ซึ่งระบุว่าหากกองทุนเพื่อการร่วมลงทุนคัดค้านข้อเสนอของบริษัทในการออกหลักทรัพย์ใด ๆ
ที่ให้สิทธิแก่ผู้ถือหุ้นซื้อหลักทรัพย์นั้นตามสัดส่วนการถือหุ้น (Right offering) นายชาลี โสภณพนิช
นายดิเรก วินิชบุตร และนายไว เชง ควน จะคัดค้านข้อเสนอดังกล่าว
รวมทั้งจะพยายามอย่างดีที่สุดเพื่อให้ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ อันได้แก่ บริษัท ซิตี้ วิลล่า จำกัด
กองทุนรวมสาทรซิตี้ทาวเวอร์ บริษัท ริเวอร์ไซด์ การ์เด้น มารีน่า จำกัด และบริษัท
สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จำกัด (มหาชน) คัดค้านข้อเสนอดังกล่าวด้วย

อย่างไรก็ตาม บริษัทเชื่อว่าหากบริษัทมีการออกหลักทรัพย์ดังกล่าวข้างต้น
บริษัทน่าจะได้รับการสนับสนุนจากกองทุนเพื่อการร่วมลงทุน ทั้งนี้
เนื่องจากการพิจารณาออกหลักทรัพย์ใหม่ในแต่ละครั้งจะดำเนินการโดยคำนึงถึงผลประโยชน์สูงสุดของผู้ถือหุ้นเป็นสำคัญ
โดยที่ผ่านมากองทุนเพื่อการร่วมลงทุนได้ให้การสนับสนุนนโยบายของบริษัทเป็นอย่างดีเสมอมา