2. ลักษณะการประกอบธุรกิจ

2.1 ประวัติความเป็นมาและพัฒนาการที่สำคัญ

2.1.1 ประวัติความเป็นมา

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) จดทะเบียนจัดตั้งบริษัทเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2543 ด้วยทุน
จดทะเบียนเริ่มต้น 5 ล้านบาท เพื่อประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร
และประเภทอาคารชุดพักอาศัย บริษัทได้รับรางวัลแบบบ้านดีเด่น “Award of Merit” ในปี 2544
และปี 2547 จากงาน PCBC (Pacific Coast Builders Conference)
ประเทศสหรัฐอเมริกา อีกทั้งยังได้รับรางวัลชมเชย
และรางวัลระดับดี“โครงการบ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงาน ปี 2550 และปี 2551” ตามลำดับ
จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน กระทรวงพลังงาน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552
บริษัทมีทุนจดทะเบียน 1,005 ล้านบาทและทุนเรียกชำระแล้ว 1,005 ล้านบาท

2.  พัฒนาการที่สำคัญ

+--------+---------+--------------------------------------------------+
|        | ปี 2547  | -   บริษัทแปรสภาพจากบริษัทจำกัดเป็นบริษัทมหาชนจำกัด       |
|        |         |     เพื่อเตรียมเสนอขายหุ้นสามัญให้แก่ประชาชน             |
|        |         |     แล                                           |
|        |         | ะนำหุ้นของบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย |
+--------+---------+--------------------------------------------------+
|        | ปี 2548  | -   บริษัทเข้าลงทุนในบริษัท โกร โยธา กรุ๊ป จำกัด          |
|        |         |     ซึ่งประกอบธุรกิจรับเหมาก่อสร้างและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง   |
|        |         |     โดยถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 99.99                    |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทร่วมลงทุนกับบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน)     |
|        |         |     จัดตั้งบริษัท                                     |
|        |         |     ปริญเวนเจอร์ จำกัด เพื่อดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์  |
|        |         |     โดยบริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 51.00                |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวน 155 ล้านหุ้น        |
|        |         |     มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท ต่อประชาชนทั่วไป           |
|        |         |     ในราคาเสนอขายหุ้นละ 2.80 บาท                   |
|        |         |     ทำให้บริษัทมีทุนจดทะเบียนและชำระแล้วเพิ่มเป็น 670      |
|        |         |     ล้านบาท                                       |
|        |         |                                                  |
|        |         | -                                                |
|        |         |  บริษัทเข้าเป็นบริษัทจดทะเบียนกับตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย |
|        |         |     โดยหลักทรัพย์ของบริษัทเข้าซื้อขายวันแรกในกระดานหลัก    |
|        |         |     (Main Board) เมื่อวันที่ 7 พฤศจิกายน 2548          |
+--------+---------+--------------------------------------------------+
|        | ปี 2549  | -   บริษัททำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และขาย               |
|        |         |     ประเภทอาคารชุดพักอาศัย ชื่อโครงการเดอะพัลซ์         |
|        |         |     คอนโดมิเนียม ซอยลาดพร้าว 44 เป็นโครงการแรก       |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทและบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน)           |
|        |         |     เพิ่มเงินลงทุนใน บริษัท                            |
|        |         |     ปริญเวนเจอร์ จำกัด อีก 2 ครั้ง                     |
|        |         |     เพื่อนำไปใช้ในการขยายธุรกิจ ทำให้ บริษัท ปริญเวนเจอร์  |
|        |         |     จำกัด มีทุนจดทะเบียนชำระแล้วเป็น 76.25 ล้านบาท      |
|        |         |     โดยบริษัทยังคงมีสัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 51.00          |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทให้เงินกู้กับ บริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด            |
|        |         |     ตามสัดส่วนการถือหุ้น เพื่อนำไปใช้ในการดำเนินธุรกิจ โดย  |
|        |         |     ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมียอดเงินให้กู้แก่ บริษัท   |
|        |         |     ปริญเวนเจอร์ จำกัด รวม 248.28 ล้านบาท            |
+--------+---------+--------------------------------------------------+
|        | ปี 2550  | -   บริษัททำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และขาย               |
|        |         |     ประเภทอาคารชุดพักอาศัยโดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ  |
|        |         |     “เดอะคอมพลีท” และ “สมาร์ทคอนโด”                |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัททำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และขาย               |
|        |         |     ประเภทบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น                 |
|        |         |     โดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ “ปริญญดา ไลท์” และ    |
|        |         |     “ปริญลักษณ์ ไลท์”                                |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนต่อผู้ถือหุ้นเดิมจำนวน 335    |
|        |         |     ล้านหุ้น                                        |
|        |         |     มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท ในราคาเสนอขายหุ้นละ 1.50  |
|        |         |     บาท ในอัตราส่วน 2 หุ้นเดิมต่อ 1 หุ้นใหม่              |
|        |         |     ทำให้บริษัทมีทุนชำระแล้วเพิ่มเป็น 1,005 ล้านบาท        |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทจัดตั้งบริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย) จำกัด   |
|        |         |     เพื่อดำเนินธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์                 |
|        |         |     และซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่รอการพัฒนา                |
|        |         |     โดยบริษัทถือหุ้นร้อยละ 99.99                       |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทให้เงินกู้เพิ่มเติมกับ ปริญเวนเจอร์                |
|        |         |     ตามสัดส่วนการถือหุ้น เพื่อนำไปใช้ในการดำเนินธุรกิจ โดย  |
|        |         |     ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทมียอดการให้เงินกู้รวม    |
|        |         |     255.00 ล้านบาท                                |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทให้เงินกู้กับบริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย)    |
|        |         |     จำกัด เพื่อนำไปใช้ในการดำเนินธุรกิจ โดย ณ วันที่ 31    |
|        |         |     ธันวาคม 2550 บริษัทมียอดการให้เงินกู้รวม 56.00       |
|        |         |     ล้านบาท                                       |
+--------+---------+--------------------------------------------------+
|        | ปี 2551  | -   บริษัททำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และขาย               |
|        |         |     ประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น                |
|        |         |     โดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ “บ้านปริญสิริ” และ      |
|        |         |     “บ้านปริญ”                                     |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัททำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และขาย               |
|        |         |     ประเภทอาคารชุดพักอาศัยโดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ  |
|        |         |     “เดอะไพรด์ พัทยาสาย 2”                         |
+--------+---------+--------------------------------------------------+
|        | ปี 2552  | -   บริษัททำการเปลี่ยนแปลงภาพลักษณ์ใหม่ (Rebranding)    |
|        |         |     โดยได้มีการเปลี่ยน ตราบริษัทใหม่ และ จัดกิจกรรมครบรอบ |
|        |         |     10 ปี ปริญสิริ ความสุขยกกำลังสิบ และได้มีการเปลี่ยน     |
|        |         |     สโลแกน เป็น “ The Art of Family Living”       |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัททำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และขาย ประเภททาวน์โฮม |
|        |         |     3 ชั้น โดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ Six Nature และ |
|        |         |     City Sense                                   |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทมีการเปลี่ยน ประธานกรรมการ จาก นายมงคล      |
|        |         |     เปาอินทร์ เป็น ศ.ดร.วรภัทร โตธนะเกษม             |
+--------+---------+--------------------------------------------------+

2.2 ภาพรวมการประกอบธุรกิจของบริษัท และบริษัทย่อย

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) “บริษัท” และบริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด “บริษัทย่อย”
ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย
ซึ่งบริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการและเป็นเจ้าของโครงการ
โดยเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แนวความคิด “The Art of Family Living” ในปี
2552 บริษัทมีสัดส่วนการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรรร้อยละ 87.88 ของรายได้รวม
ปัจจุบันถือได้ว่าบริษัทเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการยอมรับ
และความไว้วางใจจากผู้บริโภคเป็นอย่างสูง ภายใต้แบรนด์ “ปริญสิริ” ไม่ว่าจะเป็น
ด้านทำเลที่ตั้งโครงการที่ดี ด้านผลิตภัณฑ์ที่ดีมีคุณภาพ ราคาที่เหมาะสม
และด้านบริการหลังการขายที่ดี
บริษัทได้มีการพัฒนาและปรับปรุงผลิตภัณฑ์ของบริษัทอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด
เพื่อให้ผลิตภัณฑ์ตรงกับความต้องการของลูกค้ามากที่สุด เช่น การออกแบบรูปแบบโครงการ
ผังโครงการ รูปแบบบ้าน ประโยชน์ใช้สอย ทำเลที่ตั้งโครงการ การคัดสรรวัสดุก่อสร้าง
และอุปกรณ์ตกแต่งที่มีความเหมาะสมกับสภาพแวดล้อมในแต่โครงการ
การนำเทคโนโลยีการก่อสร้างแบบใหม่ เช่น การสร้างบ้านแบบอุโมงค์ (Tunnel formwork)
การนำระบบ Pre-fabrication ซึ่งจะเพิ่มประสิทธิภาพในการก่อสร้าง
โดยจะลดเวลาการสร้างที่อยู่อาศัยให้สั้นลง และควบคุมคุณภาพได้ดีมากขึ้น
อันจะตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้มากขึ้น เป็นต้น

โครงสร้างการถือหุ้นของกลุ่มบริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน)

ณ วันที่ 32 ธันวาคม 2551

บริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรร
โดยเป็นการร่วมทุนกันระหว่างบริษัท และบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน)
ซึ่งไม่มีความเกี่ยวข้องใด ๆ กับบริษัท ในสัดส่วนร้อยละ 51 และ 49 ตามลำดับ ทั้งนี้ บริษัท
และปริญเวนเจอร์ มีนโยบายในการดำเนินงานที่แยกกันอย่างชัดเจน
ถึงแม้ว่าจะมีประเภทของผลิตภัณฑ์ที่เหมือนกันก็ตาม ซึ่งที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการของบริษัทนั้น
บริษัทจะเป็นผู้จัดหาและตัดสินใจในการซื้อที่ดินเอง
ส่วนที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการของปริญเวนเจอร์จะมาจากการจัดหาของบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด
(มหาชน) โดยจะต้องนำมาเสนอเพื่อตัดสินใจในการซื้อที่ดินร่วมกันกับบริษัท
บริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการ ดำเนินการก่อสร้าง และรับผิดชอบด้านการขายให้แก่ปริญเวนเจอร์
โดยมีค่าตอบแทนในการดำเนินการดังกล่าว อีกทั้งโครงการของบริษัท
และปริญเวนเจอร์จะใช้ชื่อของโครงการในแต่ละผลิตภัณฑ์ที่ต่างกันอีกด้วย

บริษัท โกร โยธา กรุ๊ป จำกัด ประกอบธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และจำหน่ายวัสดุก่อสร้างประเภท
ปูนซีเมนต์ สี เหล็ก และไม้ เป็นต้น โดยให้บริการ และจำหน่ายสินค้าให้กับบริษัท
และผู้รับเหมาก่อสร้างของบริษัทเป็นส่วนใหญ่ ในปี 2552 บริษัท โกร โยธา กรุ๊ป จำกัด
มีสัดส่วนรายได้จากธุรกิจจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและรับเหมาก่อสร้าง ประมาณร้อยละ 70.21
และร้อยละ 29.79 ตามลำดับ

บริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย) จำกัด จัดตั้งขึ้นเมื่อเดือนมิถุนายน 2550
เพื่อประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ และซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่รอการพัฒนา เช่น
การซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าและการลงทุน
เพื่อแสวงหากำไรจากการเพิ่มค่าของอสังหาริมทรัพย์ การให้เช่าทั้งระยะสั้นและระยะยาว
รวมถึงรายได้จากการให้บริการ หรือบริหารโรงแรมสถานบริการที่พักตากอากาศและที่พักอาศัย
เป็นต้น โดยจะเป็นบริษัทที่สร้างรายได้ที่ไม่ได้มาจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เช่น ค่าเช่า
ให้กับบริษัท สำหรับในปี 2552 บริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย) จำกัด
ยังไม่มีรายได้จากการประกอบธุรกิจ

2.3 โครงสร้างรายได้ของบริษัท

โครงสร้างรายได้ของบริษัท และบริษัทย่อย

  --------------------- ----------------- ------------- -------- ------------- -------- ------------- --------
  รายได้                 ผู้ดำเนินการ         2550                   2551                   2552          

                                          งบการเงินรวม            งบการเงินรวม            งบการเงินรวม   

                                          ล้านบาท        ร้อยละ    ล้านบาท        ร้อยละ    ล้านบาท        ร้อยละ

  บ้านเดี่ยวตลาดบน         บริษัท              121.22        4.64     123.50        2.82     85.50         1.73

  บ้านเดี่ยวตลาดกลาง/บ้าน   บริษัท/ปริญเวนเจอร์   1,321.88      50.62    1,238.29      28.32    1,280.62      26.04
  แฝด                                                                                                 

  ทาวน์เฮ้าส์/โฮมออฟฟิศ     บริษัท/ปริญเวนเจอร์   1,080.74      41.39    2,107.52      48.20    1,246.53      25.34

  อาคารชุดพักอาศัย         บริษัท              -             -        2.29          0.05     1,708.94      34.75

  ที่ดินเปล่า               บริษัท              -             -        827           18.91    555.63        11.29

  รวมรายได้จากการขาย     บริษัท/ปริญเวนเจอร์   2,523.84      96.65    4,298.60      98.30    4,877.22      99.18

  อสังหาริมทรัพย์                                                                                         

  รายได้จากการขายสินค้า    โกรโยธา           61.62         2.36     30.26         0.69     20.58         0.41

  รายได้อื่น               บริษัท/บริษัทย่อย      25.78         0.99     43.95         1.00     19.63         0.4

  รวมรายได้ทั้งสิ้น                            2,611.24      100.00   4,372.81      100.00   4,917.43      100.00
  --------------------- ----------------- ------------- -------- ------------- -------- ------------- --------

หมายเหตุ : บ้านเดี่ยวตลาดบน ราคาขายตั้งแต่ 7 ล้านบาทขึ้นไป

บ้านเดี่ยวตลาดกลาง ราคาขายตั้งแต่ 3 – 7 ล้านบาท

บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้ส่วนใหญ่จากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยใน ปี 2550 ปี 2551 ปี
2552 บริษัทและบริษัทย่อยมีสัดส่วนรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์คิดร้อยละ 96.65 ร้อยละ
98.39 และ ร้อยละ 99.18 ของรายได้รวม ตามลำดับ โดยในปี 2550
บริษัทมีรายได้จากการขายบ้านเดี่ยว และบ้านแฝดมากที่สุดคิดเป็นร้อยละ 50.62 และในปี 2551
เป็นรายได้จากทาวน์เฮาส์และโฮมออฟฟิศมากที่สุดคิดเป็นร้อยละ 48.24 ของรายได้รวม
สำหรับในปี 2552 บริษัทมีรายได้จากการขายบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม เป็นสัดส่วนร้อยละ 26.04
และ 25.34 ตามลำดับ

ในส่วนของอาคารชุดพักอาศัย (Condominium) ในปี 2550
บริษัทไม่มีรายได้จากการขายอาคารชุดเนื่องจากว่ายังอยู่ในระหว่างก่อสร้าง จำนวน 5 โครงการ
ในปี 2551 บริษัทมีรายได้จากการขายอาคารชุด เดอะพัลซ์ คอนโดมิเนียม ซอยลาดพร้าว 44
จำนวน 2.29 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ .05 ของรายได้รวมปี 2551 สำหรับ ปี 2552
เป็นปีที่บริษัทมีรายได้จากการขายอาคารชุด จำนวน 1,709 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 34.75
ของรายได้รวม โดยในปี2552 นี้ เป็นปีที่บริษัทมียอดรายได้จากอาคารชุดพักอาศัยสูงกว่า บ้านเดี่ยว
บ้านแฝด และทาวน์โฮม เนื่องจากว่า บริษัทได้มียอดการโอนจาก โครงการเดอะคอมพลีท
ราชปรารถ และ โครงการ เดอะไพร์ด พัทยาสาย2 โดยทั้งสองโครงการมีมูลค่ารวมกว่า 1,700
ล้านบาท

บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากการขายวัสดุก่อสร้างประเภท ปูนซีเมนต์ สี เหล็ก และไม้ เป็นต้น
โดยในปี 2550 ปี 2551 และ ปี 2552มีสัดส่วนการขายสินค้าร้อยละ 2.36 ร้อยละ 0.59 และ
ร้อยละ 0.41 ของรายได้รวมตามลำดับ

ในปี 2552 บริษัทมีรายได้พิเศษจากการขายที่ดินที่บริษัทยังไม่มีแผนพัฒนาในระยะเวลาอันใกล้มูลค่า
555.63 ล้านบาท คิดเป็น ร้อยละ 11.29 ของรายได้รวม สำหรับรายได้อื่น
ส่วนใหญ่มาจากเงินค่าจองบ้านที่ลูกค้าที่ไม่มาทำสัญญาเมื่อถึงกำหนดเวลา
ค่างวดผ่อนชำระที่ลูกค้าชำระมาระยะหนึ่งแล้วหยุดชำระโดยไม่มาติดต่อบริษัท
และค่าปรับงานก่อสร้างล่าช้าจากผู้รับเหมาของบริษัท

2.4 เป้าหมายในการดำเนินธุรกิจของบริษัท

จากการมุ่งเน้นความเป็นหนึ่งในผู้นำด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย รวมทั้งการทำให้ได้การยอมรับ
และความไว้วางใจจากผู้บริโภคภายใต้ตราสินค้า “ปริญสิริ”
บริษัทจึงมุ่งเน้นการคัดเลือกที่ดินในทำเลที่ดีมีความ
โดดเด่น การพัฒนาและปรับปรุงรูปแบบโครงการ แบบบ้าน และคุณภาพของงานก่อสร้าง
รวมไปถึงการคัดสรรวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ในงานก่อสร้างที่มีคุณภาพดีเหมาะสมในแต่ละโครงการ
อีกทั้งยังมุ่งเน้นการบริการหลังการขายที่ดีอีกด้วย บริษัทมีเป้าหมายในการขยายโครงการในอนาคต
โดยยังคงเน้นการพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร และโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัย
เพื่อให้สามารถเข้าถึงและครอบคลุมลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้อย่างทั่วถึง

ในด้านการตลาดบริษัทมีเป้าหมายที่จะสร้างการรับรู้ในตราสินค้า “ปริญสิริ” (Brand Awareness)
ให้มากขึ้น โดยเน้นให้ผู้บริโภครับรู้ถึง บ้านของปริญสิริที่เป็นคำว่า “บ้าน” อย่างแท้จริง
ซึ่งเป็นศูนย์รวมของครอบครัว และความอบอุ่น ภายใต้แนวความคิด “The Art of Family
Living” โดยผ่านสื่อต่าง ๆ เช่น โทรทัศน์ วิทยุ ป้ายโฆษณา แผ่นพับ เป็นต้น
เพื่อเป็นการกระตุ้นและสร้างความต้องการของผู้บริโภคในผลิตภัณฑ์ของบริษัท