1. ปัจจัยความเสี่ยง

ความเสี่ยงจากปัจจัยภายในประกอบด้วย

ความเสี่ยงด้านการดำเนินธุรกิจ

-   การรับจ้างบริหารโรงแรม

ในปี 2548 และ 2549 บริษัทมีรายได้จากการรับบริหารโรงแรมคิดเป็นร้อยละ 4.70 และร้อยละ
4.58 ของรายได้รวม ตามลำดับ ทั้งนี้สัญญารับจ้างบริหารโรงแรมมีอายุสัญญาอยู่ระหว่าง 2-10 ปี
บริษัทและบริษัทย่อยจึงอาจมีความเสี่ยงที่โรงแรมที่รับบริหารจะไม่ต่อสัญญาหลังจากหมดอายุสัญญา
หรือบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

อย่างไรก็ตามบริษัทและบริษัทย่อยมีการจัดทำสัญญารับจ้างบริหารที่รัดกุมมากยิ่งขึ้นเพื่อลดความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับค่าชดเชยจากการที่คู่สัญญายกเลิกสัญญารับจ้างบริหารโรงแรม
นอกจากนี้
บริษัทยังมีนโยบายในการขยายการรับบริหารโรงแรมเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทั้งภายในประเทศและต่างประเทศภายใต้แบรนด์
“ดุสิต” “รอยัล ปริ๊นเซส” และ “ดีทู”

-   การลงทุนในโครงการใหม่

หนึ่งในเป้าหมายของบริษัทคือ การขยายการลงทุนในโครงการใหม่ๆ
ที่มีผลตอบเเทนดีเเละสนับสนุนกลยุทธ์การเติบโตของบริษัท โดยในปลายปี 2547
บริษัทได้ลงทุนซื้อที่ดินพร้อมอาคารและดำเนินการปรับปรุงด้วยเงินลงทุนรวมประมาณ 810 ล้านบาท
เพื่อสร้างโรงเเรมดีทู เชียงใหม่ซึ่งเปิดดำเนินการไปตั้งเเต่ปลายปี 2548 บริษัทวางโรงแรมดีทู
เชียงใหม่เป็นโรงแรมต้นแบบ (Showcase Hotel) ของแบรนด์ดีทู
ซึ่งจะเป็นการช่วยให้ธุรกิจการรับจ้างบริหารโรงแรมขยายต่อไปในอนาคต
นอกจากนี้บริษัทได้พิจารณาการลงทุนในโรงแรมและอพาร์ทเม้นท์พร้อมอยู่ (Serviced
Apartment) อีก 2-3 แห่งในอีก 2 ปีข้างหน้า ในการลงทุนดังกล่าวบริษัทมีความเสี่ยง เช่น
การยอมรับจากลูกค้า รายได้ที่ไม่เเน่นอน การเปลี่ยนเเปลงค่าก่อสร้าง รวมทั้ง
ค่าใช้จ่ายก่อนการเปิดอย่างเป็นทางการ

อย่างไรก็ตามในการลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ก่อนตัดสินใจลงทุนในทุกโครงการ
บริษัทได้จ้างบริษัทเอกชนมืออาชีพให้มาศึกษาความเป็นไปได้
ของโครงการใหม่ว่าจะให้ผลตอบเเทนที่คุ้มค่าเเละเพิ่มมูลค่าโดยรวมให้กับบริษัทได้หรือไม่

-   การปรับปรุงและพัฒนาโรงแรม

  ธุรกิจโรงแรมมีความจำเป็นต้องปรับปรุงโรงแรมเพื่อรักษาระดับและมาตรฐานโรงแรมระดับ 5
  ดาวและ 4 ดาว เเละเพื่อพัฒนาให้สามารถแข่งขันกับคู่แข่งในธุรกิจระดับเดียวกันได้
  เเต่ละโรงเเรมจะใช้งบประมาณการปรับปรุงครั้งใหญ่ทุก 5-7 ปี โดยจะทำเป็นส่วนๆ
  ในขณะที่ยังมีการเปิดให้บริการลูกค้าทำให้เกิดอุปสรรคการทำงานที่ล่าช้ากว่ากำหนด
  รวมทั้งในการปรับปรุงตกแต่งบางโรงแรมไม่สามารถดำเนินการได้ตามแบบ
  เนื่องจากข้อจำกัดของโครงสร้างเดิม ซึ่งปัจจัยดังกล่าวส่งผลกระทบต่อรายได้
  และกระแสเงินสดของบริษัท แต่ปี 2549 การปรับปรุงตกแต่งภายในได้แล้วเสร็จ
  คงเหลือเพียงงานปลีกย่อยเล็กน้อย
  ส่วนการปรับปรุงภายนอกอาคารและภูมิทัศน์โดยรอบอาคารบริษัทได้ของบประมาณการปรับปรุงในปี
  2550 ซึ่งคาดว่าจะสามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในสิ้นปี 2550

  บริษัทได้กำหนดมาตรการ และแนวทางในการปรับปรุงโรงแรมเพื่อลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น
  โดยมาตรการดังกล่าวได้เริ่มใช้ในการปรับปรุงตกแต่งโรงแรมดุสิตนิกโก้ มะนิลา
  และจะปรับใช้ในการปรับปรุงตกแต่งโรงแรมอื่นๆต่อไป

ความเสี่ยงด้านการเงิน

ณ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมีเงินกู้ระยะยาวจากสถาบันการเงินจำนวน 1,544 ล้านบาท
เป็นวงเงินกู้ของ บมจ.ดุสิตธานี 1,000 ล้านบาท เพื่อใช้ลงทุนปรับปรุงโรงแรม
ซึ่งต้องคืนเงินต้นตั้งแต่ กุมภาพันธ์ 2550 ถึง สิงหาคม 2554 โดยชำระดอกเบี้ยราย 3 เดือน
และวงเงินกู้ของบ.ดุสิตโฮเต็ลแอนด์รีสอร์ท 600 ล้านบาท เพื่อใช้ในการซื้อและปรับปรุงโรงแรมดี
ทู เชียงใหม่ กำหนดชำระคืน มีนาคม 2549 ถึง มีนาคม 2558 โดยชำระดอกเบี้ยราย 3 เดือน
บริษัทได้ตกลงกับเจ้าหนี้สถาบันการเงินว่าตลอดอายุสัญญาการกู้เงิน
จะดำรงอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่เกิน 2 ต่อ 1
หากบริษัทไม่สามารถดำรงอัตราส่วนดังกล่าวตามสัญญาได้ จะถือว่าบริษัทผิดสัญญากู้ยืมเงิน
ซึ่งเจ้าหนี้มีสิทธิระงับการให้กู้ยืมเงินเเละ ถือว่าเงินกู้ทั้งหมดถึงกำหนดชำระทันที
ซึ่งจะมีผลต่อสภาพคล่องและฐานะการดำเนินงานของบริษัท อย่างไรก็ตาม ณ 31 ธันวาคม 2549
บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเพียง 0.59 ต่อ 1
ซึ่งตามนโยบายของบริษัทจะดำรงอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นไม่เกิน 1ต่อ 1
เเต่หากมีปัจจัยภายนอกที่ไม่อาจควบคุมได้ที่ส่งผลกระทบต่อรายได้
อาจทำให้มีผลต่อการชำระคืนเงินกู้ได้

  ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก

-   ความเสี่ยงในด้านการแข่งขันและการเพิ่มขึ้นของคู่แข่ง

  ห้องพัก ธุรกิจโรงแรมในหลายๆ แห่งมีการแข่งขันสูง
  โดยกลุ่มบริษัทต้องแข่งขันกับโรงแรมทั้งในระดับประเทศ ระดับภูมิภาค
  และโรงแรมในแต่ละท้องถิ่น ซึ่งคู่แข่งบางรายเป็นเครือโรงแรมที่มีเครือข่ายต่างประเทศ
  รวมทั้งที่มีฐานะทางการเงินที่มีสภาพคล่องและแหล่งเงินทุนที่ถูกกว่า นอกจากนี้ เซอร์วิส
  อพาร์ตเม้นท์ (Service Apartments) หรือแม้กระทั่งโรงพยาบาลเอกชนหลายๆ
  ที่ได้ทำการเปลี่ยนรูปแบบการให้บริการแบบใหม่
  โดยจัดสรรห้องจำนวนหนึ่งไว้สำหรับบริการผู้ที่ต้องการพักระยะสั้น
  หากการให้บริการนั้นเป็นในรูปแบบของโรงแรมจะส่งผลทำให้ธุรกิจดังกล่าวเป็นคู่แข่งในธุรกิจโรงแรมเช่นกัน
  ดังนั้นการเข้ามาของคู่แข่งในแต่ละประเภทและในแต่ละแหล่ง
  ทำให้จำนวนห้องพักเพิ่มมากขึ้นกว่าความต้องการ และอาจทำให้ส่วนแบ่งทางการตลาดลดลง

  ห้องอาหาร ปัจจุบันมีร้านอาหารนอกโรงแรมเกิดขึ้นมากซึ่งมีประเภทอาหาร รูปโฉม
  และระดับบริการ ที่แตกต่างกัน
  ทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกมากขึ้นทำให้ส่วนแบ่งการตลาดด้านอาหารและเครื่องดื่มได้กระจายไปด้วย

  ทั้ง 2 กรณีดังกล่าวบริษัทและบริษัทย่อยมีแนวทางที่จะลดความเสี่ยง
  โดยการเน้นการให้บริการแก่ลูกค้าให้เกิดความประทับใจเพื่อรักษาฐานลูกค้าเดิมไว้
  ทำการตลาดในการแสวงหาลูกค้าใหม่ๆ โดยมี Promotion และ Packages
  เพื่อดึงดูดลูกค้าในส่วนห้องพักและห้องอาหาร
  และมีการพัฒนาบุคลากรโดยจัดฝึกอบรมให้มีความรู้ด้านบริการอย่างสม่ำเสมอ
  ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจ การปรับปรุงโรงแรมให้มีความทันสมัย
  และอำนวยความสะดวกสบายให้แก่ลูกค้า
  รวมทั้งมีการควบคุมต้นทุนการดำเนินการเพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน

-   ความเสี่ยงในด้าน การเมือง สงคราม การก่อการร้าย และโรคระบาด

  สถานการณ์ต่างๆ ภายในประเทศขณะนี้ไม่ว่าจะเป็น การก่อความไม่สงบในทางใต้
  ความเปลี่ยนเเปลงทางการเมือง นโยบายรัฐที่ไม่เเน่นอน กระทบต่ออุตสาหกรรมท่องเที่ยว
  และธุรกิจโรงแรมโดยตรง นอกจากนี้ยังมีปัจจัยทางเศรษฐกิจอื่น ๆ ส่งผลเช่นกัน เช่น
  การใช้จ่ายเงินที่ระมัดระวังขึ้นในภาคธุรกิจ ราคาน้ำมัน เเละ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น
  การเกิดเหตุการณ์ดังกล่าวล้วนส่งผลกระทบต่อรายได้ธุรกิจโรงแรมของบริษัท

  บริษัทตระหนักถึงความเสี่ยงดังกล่าว
  โดยพยายามหาแนวทางการกระจายความเสี่ยงโดยการเพิ่มรายได้จากภูมิภาคอื่นๆ เช่น
  ตะวันออกกลาง เเละอินเดีย
  ไม่ให้การขยายธุรกิจรวมตัวอยู่ในประเทศหรือเพียงภูมิภาคเดียวเท่านั้น

-   ความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติ

  การเกิดภัยธรรมชาติ เช่นพายุ อุทกภัย แผ่นดินไหว
  ส่งผลกระทบต่อธุรกิจโรงแรมเเละการท่องเที่ยวโดยตรง
  อย่างไรก็ตามบริษัทมีมาตรการลดความเสี่ยงด้วยการซักซ้อมแผนฉุกเฉิน
  และทำประกันภัยกับบริษัทประกันภัยที่มีชื่อเสียง โดยคุ้มครองความเสียหายที่อาจเกิดกับลูกค้า
  รวมถึงการทำประกันความเสียหายเมื่อธุรกิจหยุดชะงัก เพื่อชดเชยรายได้ที่ต้องเสียไป

  กรณีของเหตุการณ์น้ำท่วมที่จังหวัดเชียงใหม่ในไตรมาส 3 ปี 2548 ทำให้กิจการโรงแรมรอยัล
  ปริ๊นเซส เชียงใหม่และโรงแรมดีทู เชียงใหม่หยุดชะงัก
  เเต่บริษัทก็ได้รับค่าชดเชยความเสียหายที่เกิดขึ้นอย่างพอเพียงจากบริษัทประกันภัย

-   ความเสี่ยงจากการผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

  บริษัทและบริษัทย่อยมีภาระหนี้สินกับสถาบันการเงินกว่า 1,000 ล้านบาท
  และมีแนวโน้มในการกู้ยืมเพิ่มขึ้นอีกในปี 2550
  บริษัทอาจมีความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยในอนาคต
  ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและกระแสเงินสดของบริษัทได้
  อย่างไรก็ตามบริษัทมีนโยบายควบคุมความเสี่ยงโดยกำหนดให้บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อผู้ถือหุ้นไม่เกิน
  1: 1 ทั้งนี้ เพื่อไม่ให้บริษัทมีภาระดอกเบี้ยจ่าย และการคืนเงินต้นมากเกินไป

-   ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน

  บริษัทมีรายได้ส่วนหนึ่งจากการรับจ้างบริหารโรงแรมในต่างประเทศ เช่นที่ ดูไบ พม่า เเละ
  ฟิลิปปินส์
  ตามสัญญาการบริหารและการตลาดที่บริษัทได้ทำขึ้นนั้นระบุให้การรับค่าบริหารเป็นสกุลเงินดอลล่าร์สหรัฐเพียงสกุลเดียว
  อีกทั้ง ในการทำสัญญาขายห้องและการรับชำระเงินค่าห้องพักและค่า package
  ในบางกรณีอาจเป็นสกุลเงินต่างประเทศ เช่น ดอลล่าร์สหรัฐ ปอนด์อังกฤษ เยน ยูโร ฯลฯ
  หากค่าเงินบาทแข็งตัว จะทำให้บริษัทประสบความเสี่ยงกับรายได้ที่ลดลง
  ในปัจจุบันผลกระทบดังกล่าวยังไม่มากนักบริษัทจึงยังไม่มีการทำสัญญาป้องกันความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนไว้
  หากบริษัทพิจารณาเห็นว่าความเสี่ยงดังกล่าวมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นที่อาจจะส่งผลกระทบกับรายได้ของบริษัทอย่างมีสาระสำคัญ
  บริษัทจะพิจารณาใช้เครื่องมือทางการเงินเพื่อลดความเสี่ยงดังกล่าว