รายงานความรับผิดชอบของคณะกรรมการต่อรายงานทางการเงิน

คณะกรรมการบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) เป็นผู้รับผิดชอบต่องบการเงินรวมของ บริษัท
เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
และสารสนเทศทางการเงินที่ปรากฎในรายงานประจำปี
ซึ่งงบการเงินดังกล่าวจัดทำขึ้นตามมาตรฐานการบัญชีที่รับรองทั่วไป
โดยเลือกใช้นโยบายบัญชีที่เหมาะสมและถือปฏิบัติอย่างสม่ำเสมอ
และใช้ดุลยพินิจอย่างระมัดระวังและประมาณการที่ดีที่สุดในการจัดทำ
รวมทั้งมีการเปิดเผยข้อมูลสำคัญอย่างเพียงพอในหมายเหตุประกอบงบการเงิน

คณะกรรมการได้จัดให้มีและดำรงรักษาไว้ซึ่งระบบควบคุมภายในที่มีประสิทธิผล
เพื่อให้มั่นใจได้อย่างมีเหตุผลว่าการบันทึกข้อมูลทางบัญชีมีความถูกต้อง ครบถ้วน
และเพียงพอที่จะดำรงรักษาไว้ซึ่งทรัพย์สิน
และเพื่อให้ทราบจุดอ่อนเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการทุจริตหรือการดำเนินการที่ผิดปกติอย่างมีสาระสำคัญ

ในการนี้ คณะกรรมการบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ได้แต่งตั้งคณะกรรมการตรวจสอบ
ซึ่งประกอบด้วยกรรมการที่ไม่เป็นผู้บริหารเป็นผู้ดูแลรับผิดชอบเกี่ยวกับคุณภาพของรายงานทางการเงินและระบบควบคุมภายใน
และความเห็นของคณะกรรมการตรวจสอบ
เกี่ยวกับเรื่องนี้ปรากฎในรายงานของคณะกรรมการตรวจสอบแล้ว

คณะกรรมการมีความเห็นว่าระบบควบคุมภายในของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน)
โดยรวมอยู่ในระดับที่น่าพอใจ
และสามารถสร้างความเชื่อมั่นอย่างมีเหตุผลต่อความเชื่อถือได้ของงบการเงินรวมของบริษัท
เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553

( นายสุทธิชัย จิราธิวัฒน์ ) ( นายกอบชัย จิราธิวัฒน์ )

ประธานกรรมการ กรรมการผู้จัดการใหญ่

รายงานของผู้สอบบัญชีรับอนุญาต

เสนอ ผู้ถือหุ้น บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

ข้าพเจ้าได้ตรวจสอบงบดุลรวมและงบดุลเฉพาะกิจการ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 และ 2552
งบกำไรขาดทุนรวมและงบกำไรขาดทุนเฉพาะกิจการ
งบแสดงการเปลี่ยนแปลงส่วนของผู้ถือหุ้นรวมและงบแสดงการเปลี่ยนแปลงส่วนของผู้ถือหุ้นเฉพาะกิจการ
และงบกระแสเงินสดรวมและงบกระแสเงินสดเฉพาะกิจการ
สำหรับปีสิ้นสุดวันเดียวกันของแต่ละปีของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
และของเฉพาะบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ตามลำดับ
ซึ่งผู้บริหารของกิจการเป็นผู้รับผิดชอบต่อความถูกต้องและครบถ้วนของข้อมูลในงบการเงินเหล่านี้
ส่วนข้าพเจ้าเป็นผู้รับผิดชอบในการแสดงความเห็นต่องบการเงินดังกล่าวจากผลการตรวจสอบของข้าพเจ้า

ข้าพเจ้าได้ปฏิบัติงานตรวจสอบตามมาตรฐานการสอบบัญชีที่รับรองทั่วไป
ซึ่งกำหนดให้ข้าพเจ้าต้องวางแผนและปฏิบัติงานเพื่อให้ได้ความเชื่อมั่นอย่างมีเหตุผลว่างบการเงินแสดงข้อมูลที่ขัดต่อข้อเท็จจริงอันเป็นสาระสำคัญหรือไม่
การตรวจสอบรวมถึงการใช้วิธีการทดสอบหลักฐานประกอบรายการทั้งที่เป็นจำนวนเงินและการเปิดเผยข้อมูลใน
งบการเงิน
การประเมินความเหมาะสมของหลักการบัญชีที่กิจการใช้และประมาณการเกี่ยวกับรายการทางการเงินที่เป็นสาระสำคัญซึ่งผู้บริหารเป็นผู้จัดทำขึ้น
ตลอดจนการประเมินถึงความเหมาะสมของการแสดงรายการที่นำเสนอในงบการเงินโดยรวม
ข้าพเจ้าเชื่อว่าการตรวจสอบดังกล่าวให้ข้อสรุปที่เป็นเกณฑ์อย่างเหมาะสมในการแสดงความเห็นของข้าพเจ้า

ข้าพเจ้าเห็นว่างบการเงินรวมและงบการเงินเฉพาะกิจการข้างต้นนี้
แสดงฐานะการเงินรวมและฐานะการเงินเฉพาะ กิจการ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 และ 2552
ผลการดำเนินงานรวมและผลการดำเนินงานเฉพาะกิจการ
และกระแสเงินสดรวมและกระแสเงินสดเฉพาะกิจการ
สำหรับปีสิ้นสุดวันเดียวกันของแต่ละปีของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา
จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย และของเฉพาะบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ตามลำดับ
โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

(นายวิเชียร ธรรมตระกูล)

ผู้สอบบัญชีรับอนุญาต

เลขทะเบียน 3183

บริษัท เคพีเอ็มจี ภูมิไชย สอบบัญชี จำกัด

กรุงเทพมหานคร

28 กุมภาพันธ์ 2554

  --------------------------------- ---------------- ------- ---------------- ------- ---------------- -------
  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)                                                                         
  และบริษัทย่อย                                                                                           

  งบดุล                                                                                                 

                                    ตรวจสอบแล้ว                                                         

                                    ปี 2551                   ปี 2552                   ปี 2553           

                                    จำนวนเงิน         %       จำนวนเงิน         %       จำนวนเงิน         %

  สินทรัพย์หมุนเวียน                                                                                         

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด        2,407,345,899    5.5     1,734,554,683    3.4     771,564,294      1.4

  เงินลงทุนชั่วคราว                     1,269,355,534    2.9     806,457,963      1.6     860,706,639      1.6

  ลูกหนี้การค้า - สุทธิ                   536,595,036      1.2     480,934,773      0.9     653,490,441      1.2

  สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น                   1,179,220,612    2.7     915,225,909      1.8     1,479,162,764    2.7

  รวมสินทรัพย์หมุนเวียน                  5,392,517,081    12.3    3,937,173,328    7.7     3,764,924,138    7.0

  สินทรัพย์ไม่หมุนเวียน                                                                                      0.0

  เงินลงทุนในบริษัทร่วม                  2,354,751,757    5.4     2,617,779,664    5.1     2,684,149,680    5.0

  เงินให้กู้ยืมระยะยาวแก่บริษัทที่เกี่ยวข้องกัน   -                -       -                -       0                0.0

  เงินลงทุนอื่น                         1,895,194        0.0     1,895,194        0.0     1,000,000        0.0

  ภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี                734,424,504      1.7     931,661,030      1.8     1,064,144,483    2.0

  ที่ดิน อาคาร อุปกรณ์ และสิทธิการเช่า-สุทธิ  34,973,048,824   79.9    42,876,530,628   84.2    45,858,006,375   85.2

  สินทรัพย์อื่น                          327,142,155      0.8     530,410,076      1.0     460,338,331      0.9

  รวมสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน                38,391,262,434   87.7    46,958,276,592   92.3    50,067,638,869   93.0

  รวมสินทรัพย์                         43,783,779,515   100.0   50,895,449,920   100.0   53,832,563,007   100.0
  --------------------------------- ---------------- ------- ---------------- ------- ---------------- -------

  ---------------------------------------- ---------------- ------ ---------------- ------ ---------------- ------
  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย                                                                   

  งบดุล                                                                                                      

                                           ตรวจสอบแล้ว                                                       

                                           ปี 2551                  ปี 2552                  ปี 2553           

                                           จำนวนเงิน         %      จำนวนเงิน         %      จำนวนเงิน         %

  หนี้สินหมุนเวียน                                                                                                

  เจ้าหนี้การค้า                               53,325,273       0.1    6,936,380        0.0    5,988,668        0.0

  เงินกู้ยืมระยะสั้นจากบุคคลหรือกิจการที่เกี่ยวข้องกัน    3,429,068        0.0    3,557,977        0.0    3,686,885        0.0

  ส่วนของเงินกู้ยืมระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระใน 1 ปี    3,320,419,636    7.6    1,809,847,200    3.6    2,989,927,200    5.6

  ส่วนของเจ้าหนี้สิทธิการเช่าที่ถึงกำหนดชำระภายใน 1  -                -      390,338,640      0.8    413,758,958      0.8
  ปี                                                                                                         

  เงินกู้ยืมระยะสั้นอื่น                           1,450,000,000    3.3    -                -      1,100,000,000    2.0

  สำรองการค้ำประกัน                          -                -      30,965,000       0.1    0                0.0

  ภาษีเงินได้ค้างจ่าย                           316,571,142      0.7    188,499,951      0.4    352,419,087      0.7

  เจ้าหนี้ผู้รับเหมาก่อสร้าง                       851,814,659      2.0    1,483,141,249    2.9    2,319,078,941    4.3

  หนี้สินหมุนเวียนอื่น                            2,355,265,883    5.4    2,669,526,501    5.3    2,656,778,353    4.9

  รวมหนี้สินหมุนเวียน                           8,350,825,661    19.1   6,582,812,898    12.9   9,841,638,092    18.3

  หนี้สินไม่หมุนเวียน                                                                                              

  เงินกู้ยืมระยะยาวจากบุคคลหรือกิจการที่เกี่ยวข้องกัน   161,587,774      0.4    18,429,307       0.0    0                0.0

  เงินกู้ยืมระยะยาวอื่น                          11,674,686,104   26.7   14,859,598,600   29.2   14,994,681,400   27.9

  เจ้าหนี้สิทธิการเช่า                           -                -      852,343,454      1.7    438,584,496      0.8

  หนี้สินภาษีเงินได้รอตัดบัญชี                      715,324,822      1.6    1,812,014,337    3.6    1,677,091,157    3.1

  รายได้ค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้า             4,817,191,627    11.0   4,744,359,332    9.3    4,547,138,240    8.4

  เงินมัดจำรับจากลูกค้า                         2,857,708,211    6.5    2,994,670,366    5.9    3,340,313,554    6.2

  เงินค้ำประกันสิทธิการเช่า                      33,132,999       0.1    23,119,446       0.1    8,156,688        0.0

  รวมหนี้สินไม่หมุนเวียน                         20,259,631,537   46.3   25,304,534,842   49.7   25,005,965,535   46.5

  รวมหนี้สิน                                  28,610,457,198   65.3   31,887,347,740   62.7   34,847,603,627   64.7
  ---------------------------------------- ---------------- ------ ---------------- ------ ---------------- ------

  ------------------------------------------------ ---------------- ------- ---------------- ------- ---------------- -------
  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย                                                                             

  งบดุล                                                                                                                

                                                   ตรวจสอบแล้ว                                                         

                                                   ปี 2551                   ปี 2552                   ปี 2553           

                                                   จำนวนเงิน         %       จำนวนเงิน         %       จำนวนเงิน         %

  ส่วนของผู้ถือหุ้น                                                                                                          

  ทุนเรือนหุ้น                                                                                                             

  ทุนจดทะเบียน*                                      2,178,816,000            2,178,816,000            2,178,816,000     

  หุ้นทั้งหมดชำระเต็มมูลค่าแล้ว                            2,178,816,000    5.0     2,178,816,000    4.3     2,178,816,000    4.0

  ส่วนเกินมูลค่าหุ้น                                     2,007,565,850    4.6     2,007,565,850    3.9     2,007,565,850    3.7

  ส่วนเกินทุนจากการรวมธุรกิจภายใต้การควบคุมเดียวกัน         -                -       (54,371,775)     (0.1)   (54,371,775)     (0.1)

  กำไร(ขาดทุน)ที่ยังไม่เกิดขึ้นของเงินลงทุนในหลักทรัพย์เผื่อขาย   5,319,194        0.0     1,547,246        0.0     3,252,494        0.0

  ค่าความนิยมติดลบ                                    -                -       -                -       0                0.0

  กำไรสะสม                                                                                                            0.0

  จัดสรรเป็นทุนสำรอง                                  217,881,600      0.5     217,881,600      0.4     217,881,600      0.4

  ยังไม่ได้จัดสรร                                      10,089,338,299   23.0    14,321,958,195   28.1    14,188,792,782   26.4

  ส่วนของผู้ถือหุ้นน้อย                                   674,401,374      1.5     334,705,064      0.7     443,022,429      0.8

  รวมส่วนของผู้ถือหุ้น                                   15,173,322,317   34.7    19,008,102,180   37.4    18,984,959,380   35.3

  รวมหนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น                            43,783,779,515   100.0   50,895,449,920   100.0   53,832,563,007   100.0

                                                                                                                      

  หมายเหตุ : * ทุนจดทะเบียน ณ 31 ธ.ค. 2552 ประกอบด้วย                                                                     
  หุ้นสามัญ 2,178,816,000 หุ้น มูลค่า 1 บาท/หุ้น                                                                               
  ------------------------------------------------ ---------------- ------- ---------------- ------- ---------------- -------

  ------------------------------------ ---------------- ------- ----------------- -------- ----------------- -------
  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)                                                                               
  และบริษัทย่อย                                                                                                 

  งบกำไรขาดทุนและกำไรสะสมที่ยังไม่ได้จัดสรร                                                                         

                                       ตรวจสอบแล้ว                                                            

                                       ปี 2551                   ปี 2552                     ปี 2553            

                                       จำนวนเงิน         %       จำนวนเงิน          %        จำนวนเงิน          %

  รายได้                                                                                                       

  รายได้ค่าเช่าและบริการ                   8,142,321,686    86.9    10,178,472,953    64.8     9,822,418,845     82.7

  รายได้จากการขายอาหารและเครื่องดื่ม        456,309,095      4.9     639,429,377       4.1      550,031,151       4.6

  รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม         -                -       116,354,234       0.7      157,451,438       1.3

  ดอกเบี้ยรับ                             59,108,910       0.6     27,337,490        0.2      225,723,760       1.9

  รายได้เงินปันผล                         60,146           0.0     60,000            0.0      90,000            0.0

  กำไรจากการให้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน    -                -       3,206,941,795     20.4     0                 0.0

  รายได้อื่น                              711,953,116      7.6     1,545,333,116     9.8      1,116,863,333     9.4

  รวมรายได้                             9,369,752,953    100.0   15,713,928,965    100.0    11,872,578,527    100.0

  ต้นทุนและค่าใช้จ่าย                                                                                              

  ต้นทุนการเช่าและบริการ                   4,516,397,860    48.2    6,118,078,147     38.9     6,383,594,764     53.8

  ต้นทุนอาหารและเครื่องดื่ม                  373,199,836      4.0     532,865,367       3.4      470,371,098       4.0

  ต้นทุนจากการประกอบกิจการโรงแรม          -                -       45,734,339        0.3      67,079,971        0.6

  ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและบริหาร         1,463,597,201    15.6    1,993,570,372     12.7     2,010,587,752     16.9

  ค่าตอบแทนกรรมการ                      70,688,459       0.8     80,058,062        0.5      84,109,643        0.7

  ขาดทุนจากการตัดจำหน่ายสินทรัพย์                                                                775,000,003       6.5

  รวมต้นทุนและค่าใช้จ่าย                    6,423,883,356    68.6    8,770,306,287     55.8     9,790,743,231     82.5

  กำไรสุทธิจากการดำเนินงาน                2,945,869,597    31.4    6,943,622,678     44.2     2,081,835,296     17.5

  ส่วนแบ่งผลกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทย่อย      361,907,080      3.9     450,541,657       2.9      475,122,927       4.0
  กิจการร่วมค้า                                                                                                 

  และบริษัทร่วมตามวิธีส่วนได้ส่วนเสีย                                                                                 0.0

  ต้นทุนทางการเงิน                        (458,337,401)    (4.9)   (745,180,448)     (4.7)    (688,289,917)     (5.8)

  ภาษีเงินได้                             (650,702,311)    (6.9)   (1,699,258,405)   (10.8)   (724,967,788)     (6.1)

  กำไร(ขาดทุน) ก่อนส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย     2,198,736,965    23.5    4,949,725,482     31.5     1,130,499,365     9.5

  (กำไร)ขาดทุนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยในบริษัทย่อย   (12,950,717)     (0.1)   1,897,933         0.0      13,201,153        0.1

  กำไร(ขาดทุน)สุทธิสำหรับปี                 2,185,786,248    23.3    4,951,623,415     31.5     1,143,700,518     9.6

  กำไรสะสมที่ยังไม่ได้จัดสรรต้นปี              8,502,680,424            10,089,338,299             14,188,792,782     

  การเปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชี*               211,132,472                                                            

  เปลี่ยนแปลงสัดส่วนการลงทุนในบริษัทย่อย       (91,366,009)                                                           

  เงินปันผลจ่าย                           (718,894,836)            (719,003,519)              (1,263,664,778)    

  กำไรสะสมที่ยังไม่ได้จัดสรรสิ้นปี              10,089,338,299           14,321,958,195             12,925,128,004     

  กำไรต่อหุ้น                                                                                                    

  กำไร (ขาดทุน) สุทธิต่อหุ้น ขั้นพื้นฐาน         1.00                     2.27                       0.52               
  ------------------------------------ ---------------- ------- ----------------- -------- ----------------- -------

  ------------------------------------- --------------- -------- ----------------- -------- --------------- --------
  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)                                                                              
  และบริษัทย่อย                                                                                                

  งบกระแสเงินสด                                                                                              

                                        ตรวจสอบแล้ว                                                          

                                        ปี 2551                   ปี 2552                     ปี 2553          

                                        จำนวนเงิน        %        จำนวนเงิน          %        จำนวนเงิน        %

  กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน                                                                                   

  กำไรสุทธิสำหรับปี                         2,198,736,965   67.8     4,949,725,482     88.8     1,143,700,518   29.1

  รายการปรับปรุง                                                                                               

  ค่าเสื่อมราคา                            1,329,232,991   41.0     1,757,854,771     31.5     2,019,660,139   51.4

  ขาดทุนจากการตัดจำหน่ายสินทรัพย์                                                                 775,000,003     19.7

  ตัดจำหน่ายสิทธิการเช่า                     133,429,816     4.1      352,334,611       6.3      336,578,890     8.6

  ของผู้ถูกซื้อที่สูงกว่าราคาทุน                  -               -        (66,072,149)      (1.2)    0               0.0

  รายได้เงินปันผล                          (60,146)        0.0      (60,000)          0.0      (90,000)        (0.0)

  ดอกเบี้ยรับ                              (59,108,910)    (1.8)    (27,337,490)      (0.5)    (225,723,760)   (5.7)

  ต้นทุนทางการเงิน                         458,337,401     14.1     745,180,448       13.4     688,289,917     17.5

  ค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ                       598,795         0.0      1,114,242         0.0      56,337          0.0

  กลับรายการสำรองค่าเผื่นหนี้สงสัยจะสูญ                                                             (162,739,322)   (4.1)

  กลับรายการสำรองการค้ำประกัน                                                                  (16,227,793)    (0.4)

  กำไรจากการขายสินทรัพย์                   (3,777,236)     (0.1)    (14,436,500)      (0.3)    (1,213,944)     (0.0)

  กำไรจากการให้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน     -               -        (3,206,941,795)   (57.5)   0               0.0

  รับรู้รายได้ค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้า       (341,106,297)   (10.5)   (405,113,000)     (7.3)    (328,662,622)   (8.4)

  ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วม         (361,907,080)   (11.2)   (450,541,657)     (8.1)    (475,122,927)   (12.1)

  ค้ำประกันสิทธิการเช่า                      (127,916,069)   (4.0)    (10,013,552)      (0.2)    0               0.0

  ผลต่างจากการแปลงค่างบการเงิน                                                                 1,636           0.0

  ภาษีเงินได้                              650,702,311     20.1     1,699,258,405     30.5     724,967,788     18.4

                                        3,877,162,541   119.6    5,324,951,816     95.5     4,478,474,860   113.9

  การเปลี่ยนแปลงในสินทรัพย์และหนี้สินดำเนินงาน                                                                       0.0

  ลูกหนี้การค้า                             (158,389,121)   (4.9)    54,546,021        1.0      (172,612,005)   (4.4)

  สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น                       (331,153,746)   (10.2)   301,305,926       5.4      (572,621,458)   (14.6)

  สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น                     (16,077,583)    (0.5)    (203,267,921)     (3.6)    173,006,102     4.4

  เจ้าหนี้การค้า                            (1,386,216)     (0.0)    (46,388,893)      (0.8)    (947,712)       (0.0)

  ค่าใช้จ่ายจากสำรองการค้ำประกัน                                                                 (14,737,207)    (0.4)

  หนี้สินหมุนเวียนอื่น                         (136,156,090)   (4.2)    604,522,995       10.8     406,227,022     10.3

  รายได้ค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้า          265,279,850     8.2      332,280,705       6.0      131,441,529     3.3

  เงินมัดจำรับจากลูกค้า                      798,427,574     24.6     853,958,014       15.3     842,480,424     21.4

  เงินมัดจำรับจ่ายคืนลูกค้า                    (346,080,927)   (10.7)   (716,995,859)     (12.9)   (496,837,236)   (12.6)

  เงินค้ำประกันสิทธิการเช่า                   -               -        -                 -        (14,962,759)    (0.4)

  จ่ายภาษีเงินได้                           (710,029,536)   (21.9)   (927,876,608)     (16.6)   (828,455,284)   (21.1)

  เงินสดสุทธิได้มาจากกิจกรรมดำเนินงาน         3,241,596,746   100.0    5,577,036,196     100.0    3,930,456,276   100.0
  ------------------------------------- --------------- -------- ----------------- -------- --------------- --------

  ------------------------------------------ ----------------- -------- ----------------- --------- ----------------- ---------
  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย                                                                             

  งบกระแสเงินสด                                                                                                        

                                             ตรวจสอบแล้ว                                                               

                                             ปี 2551                     ปี 2552                      ปี 2553            

                                             จำนวนเงิน          %        จำนวนเงิน          %         จำนวนเงิน          %

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุน                                                                                              

  รับดอกเบี้ย                                   73,714,918        (1.5)    19,700,235        (0.2)     131,474,006       (2.4)

  รับเงินปันผล                                  313,689,454       (6.2)    354,325,421       (4.2)     408,842,911       (7.6)

  เงินลงทุนชั่วคราวลดลง (เพิ่มขึ้น)                  1,690,875,431     (33.3)   459,125,623       (5.4)     (51,649,871)      1.0

  ซื้อตราสารทุนและหน่วยลงทุน                      -                 -        (811,066,986)     9.6       0                 0.0

  ส่วนเกินทุนจากการรวมธุรกิจภายใต้การควบคุมเดียวกัน   -                 -        (54,371,775)      0.6       0                 0.0

  เพิ่มหุ้นสามัญ                                  -                 -        285,348,188       (3.4)     12,391,778        (0.2)

  เงินสดรับคืนจากหน่วยลงทุนในกองทุนรวม             -                 -        -                 -         0                 0.0

  เงินให้กู้ยืมแก่กิจการที่เกี่ยวข้องกัน                  -                 -        -                 -         0                 0.0

  รับชำระคืนเงินให้กู้ยืมจากกิจการที่เกี่ยวข้องกัน         12,167,165        (0.2)    -                 -         162,739,322       (3.0)

  ซื้ออาคารและอุปกรณ์                            (6,664,442,097)   131.2    (7,553,840,633)   89.0      (4,908,541,818)   90.7

  สิทธิการเช่า                                  (142,931,666)     2.8      (1,043,952,784)   12.3      (775,590)         0.0

  ขายอุปกรณ์                                   16,178,025        (0.3)    707,482,805       (8.3)     102,082,316       (1.9)

  เจ้าหนี้ค่าก่อสร้างลดลง                          (379,211,889)     7.5      (851,814,659)     10.0      (879,389,074)     16.2

  จ่ายค่าสิทธิการเช่า                                                                                    (390,338,640)     7.2

  เงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมลงทุน                   (5,079,960,659)   100.0    (8,489,064,565)   100.0     (5,413,164,660)   100.0

                                                                                                                       

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงิน                                                                                           

  จ่ายดอกเบี้ย                                  (568,386,629)     (17.7)   (790,424,173)     (35.3)    (690,847,876)     (132.9)

  เงินเบิกเกินบัญชีธนาคารลดลง                     -                 -        -                 -         0                 0.0

  เงินสดรับจากการกู้ยืมจากกิจการที่เกี่ยวข้องกัน         115,000,000       3.6      95,000,000        4.2       63,762,896        12.3

  เงินสดรับจากการกู้ยืม                           6,200,000,000     192.6    9,570,000,000     427.4     5,700,000,000     1,096.7

  จ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมจากกิจการที่เกี่ยวข้องกัน          -                 -        (235,730,360)     (10.5)    (191,801)         (0.0)

  จ่ายชำระคืนเงินกู้ยืม                            (1,758,956,005)   (54.6)   (9,345,659,940)   (417.4)   (3,284,837,200)   (632.0)

  จ่ายชำระหนี้สินตามสัญญาเช่าการเงิน                (698,281)         (0.0)    (544,930)         (0.0)     (1,179,641)       (0.2)

  จ่ายเงินปันผล                                 (767,249,958)     (23.8)   (733,471,807)     (32.8)    (1,266,988,384)   (243.8)

  เงินสดรับจากการให้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน       -                 -        4,252,318,363     189.9     0                 0.0

  ซื้อเงินลงทุนจากผู้ถือหุ้นส่วนน้อย                    -                 -        (572,250,000)     (25.6)    0                 0.0

  เงินสดสุทธิได้มาจากกิจกรรมจัดหาเงิน               3,219,709,127     100.0    2,239,237,153     100.0     519,717,994       100.0

                                                                                                                       

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด (ลดลง) เพิ่มขึ้น                                                                              

  - สุทธิ                                      1,381,345,214              (672,791,216)               (962,990,389)      

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด ณ วันต้นปี         1,026,000,685              2,407,345,899               1,734,554,683      

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด ณ วันสิ้นปี         2,407,345,899              1,734,554,683               771,564,294        
  ------------------------------------------ ----------------- -------- ----------------- --------- ----------------- ---------

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย

งบกระแสเงินสด

สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2553 และ 2552

รายการที่ไม่กระทบเงินสด

บริษัทมีหนี้สินคงค้างจากการก่อสร้างโครงการระหว่างการพัฒนา ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553
จำนวนเงินประมาณ 59.2 ล้านบาท

(2552: 124.0 ล้านบาท)

กลุ่มบริษัทมีหนี้สินคงค้างจากการก่อสร้างโครงการระหว่างการพัฒนา ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553
จำนวนเงินประมาณ 2,319.1 ล้านบาท

(2552: 1,483.1 ล้านบาท)

  ------------------------------- ----------------------------------------- -------- -------- -------- ---------
  ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ                                                                        

  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) และ                                                                      
  บริษัทย่อย                                                                                              

                                                                                                       

                                  ณ 31 ธันวาคม                               2550     2551     2552     2553

  LIQUIDITY RATIO                                                                                       

                                  อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า)                     1.15     0.65     0.60     0.38

                                  อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า)               0.96     0.50     0.46     0.23

                                  อัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้าถัวเฉลี่ย (เท่า)       26.31    20.34    24.53    20.26

                                  ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน)                    14       18       15       18

  PROFITABILITY RATIO                                                                                   

                                  อัตรากำไรขั้นต้น ⁽¹⁾ (%)                      46.00%   47.26%   43.03%   39.22%

                                  อัตรากำไรสุทธิ ⁽¹⁾ (%)                       18.19%   22.41%   18.69%   13.67%

                                  อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น ⁽²⁾ (%)                 14.24%   15.89%   29.85%   6.08%

  EFFICIENCY RATIO                                                                                      

                                  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%)                 4.99%    5.40%    10.46%   2.16%

                                  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ถาวรถัวเฉลี่ย                                       

                                  อัตราการหมุนของสินทรัพย์ถัวเฉลี่ย                                             

  FINANCIAL POLICY RATIO                                                                                

                                  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า)            1.73     1.89     1.68     1.84

                                  อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อส่วนของผู้ถือหุ้น   0.59     0.84     0.74     0.92
                                  ⁽³⁾ (เท่า)                                                            

                                  อัตราการจ่ายเงินปันผล (%)                     40%      33%      26%⁽⁴⁾   48%⁽⁴⁾
  ------------------------------- ----------------------------------------- -------- -------- -------- ---------

วิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

ภาพรวมผลการดำเนินงาน

ภาวการณ์ค้าปลีกของไทยในปี 2553 ได้รับผลกระทบจากความไม่มั่นคงทางการเมืองภายในประเทศ
ส่งผลให้การจับจ่ายใช้สอยผู้บริโภคลดลงและอุตสาหกรรมท่องเที่ยวซบเซาเป็นลำดับ
จากเหตุการณ์การชุมนุมทางการเมืองในบริเวณใกล้เคียงโครงการเซ็นทรัลเวิลด์
เป็นเหตุให้เกิดเพลิงไหม้ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ในไตรมาสที่ 2 ปี 2553
ท่ามกลางสถานการณ์ที่ท้าทายในปีที่ผ่านมา
ผลการดำเนินงานของบริษัทยังอยู่ในเกณฑ์ดีภายหลังสถานการณ์ทางการเมืองเริ่มคลี่คลายและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้นในครึ่งหลังของปี
การขยายโครงการใหม่ยังคงเป็นไปตามแผนงานที่ได้กำหนดไว้
โดยจะมีการเปิดให้บริการศูนย์การค้าใหม่จำนวน 3 ศูนย์การค้าในปี 2554

เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (“บริษัทฯ”) รายงานงบการเงินประจำไตรมาสที่ 4 ปี 2553
มีรายได้จำนวน 3,272.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 26.0% จากไตรมาสที่ผ่านมา
เนื่องจากการเปิดให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ และลดลง 53.4% จากไตรมาสเดียวกันปีก่อน
เนื่องจากการโอนสินทรัพย์บางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า
ให้แก่กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท (“CPNRF”)
ตามสัญญาเช่าทางการเงิน และในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 บริษัทฯ
ได้บันทึกขาดทุนจากการตัดจำหน่ายสินทรัพย์โครงการเซ็นทรัลเวิลด์จำนวน 804.4 ล้านบาท
(รายการที่มิใช่เงินสด) ทำให้บริษัทมีขาดทุนสุทธิในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 จำนวน 155.2 ล้านบาท
สำหรับผลการดำเนินงานประจำปี 2553 บริษัทฯ มีรายได้รวมเท่ากับ 11,646.8 ล้านบาท ลดลง
25.8% จากปีก่อน และมีกำไรสุทธิเท่ากับ 1,130.5 ล้านบาท ลดลง 77.2% จากปีก่อน

การเปลี่ยนแปลงผลการดำเนินงานประจำปี 2553 เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมามีสาเหตุหลัก คือ

1)  การยกเว้นการเรียกเก็บค่าเช่าพื้นที่และค่าบริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ในไตรมาสที่ 2
    และไตรมาสที่ 3 ปี 2553 ซึ่งเป็นช่วงที่ศูนย์การค้าปิดให้บริการ (ดูรายละเอียดในหัวข้อ
    “โครงการเซ็นทรัลเวิลด์”)

2)  การยกเว้นการเรียกเก็บค่าเช่าพื้นที่และค่าบริการอาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท
    เซ็นทรัลเวิลด์ เป็นเวลา 1 เดือน ในไตรมาสที่ 2 ปี 2553
    และเป็นเวลาครึ่งเดือนในไตรมาสที่ 3 ปี 2553
    เพื่อชดเชยให้แก่ผู้เช่าจากความไม่สะดวกในการเข้าใช้อาคารสำนักงานในระหว่างที่มีการชุมนุมทางการเมืองในบริเวณใกล้เคียง

3)  การโอนสินทรัพย์บางส่วนของศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และอาคารสำนักงาน 2
    แห่งของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ให้แก่ CPNRF ตามสัญญาเช่าทางการเงิน
    ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน ปี 2552

โดยสาเหตุในข้อแรกนั้น ส่งผลกระทบมากที่สุดต่อผลการดำเนินงานประจำปี 2553
เนื่องจากศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์เป็นศูนย์การค้าที่ทำรายได้สูงสุด
ซึ่งต้นทุนและค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งของสินทรัพย์นี้เป็นต้นทุนและค่าใช้จ่ายคงที่
จึงเป็นต้นทุนที่ยังคงเกิดขึ้นและมีผลทางบัญชีแม้ศูนย์การค้าจะปิดให้บริการ

นอกจากนี้ งบการเงินประจำปี 2552 และปี 2553 มีรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำ ดังนี้

ปี 2552 :

1)  ไตรมาสที่ 2 ปี 2552 บันทึกในรายได้อื่นๆ :
    กำไรจากการซื้อหน่วยลงทุนเพิ่มเติมในกองทุนรวมธุรกิจไทย 4 (บริษัทย่อย) จำนวน 66.0
    ล้านบาท

2)  ไตรมาสที่ 4 ปี 2552 :
    กำไรจากสัญญาเช่าทางการเงินสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า
    กับกองทุน CPNRF จำนวน 3,206.9 ล้านบาท

3)  ไตรมาสที่ 4 ปี 2552 บันทึกในรายได้อื่นๆ : รายได้จากการยกเลิกกองทุนรวมธุรกิจไทย 2
    (บริษัทย่อย) จำนวน 659.0 ล้านบาท
    (โปรดดูรายละเอียดในหมายเหตุประกอบงบการเงินประจำปี 2552 ข้อ 23)

4)  ไตรมาสที่ 4 ปี 2552
    :ค่าใช้จ่ายในรูปของเงินสนับสนุนโครงการพัฒนาสวนสาธารณะบริเวณติดกับโครงการเซ็นทรัลเวิลด์จำนวน
    100.0 ล้านบาท

ปี 2553 :

5)  ไตรมาสที่ 1 ปี 2553 : รายได้อื่นและดอกเบี้ยรับจากการกลับรายการหนี้สงสัยจะสูญจำนวน
    162.7 ล้านบาท และ177.3 ล้านบาท ตามลำดับ
    (โปรดดูรายละเอียดในหมายเหตุประกอบงบการเงินประจำปี 2553 ข้อ 4)

6)  ไตรมาสที่ 4 ปี 2553 บันทึกในรายได้อื่นๆ :
    รายได้ชดเชยจากรัฐบาลสำหรับการปิดให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์เนื่องจากเหตุการณ์ชุมนุมทางการเมืองในบริเวณใกล้เคียง
    จำนวน 96.4 ล้านบาท

7)  ไตรมาสที่ 4 ปี 2553 : ขาดทุนจากการตัดจำหน่ายสินทรัพย์โครงการเซ็นทรัลเวิลด์
    (รายการที่มิใช่เงินสด) จำนวน 804.4 ล้านบาท (จำนวน 775.0 ล้านบาท
    บันทึกในรายการขาดทุนจากการตัดจำหน่ายสินทรัพย์
    และจำนวนที่เหลือบันทึกในค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร)

ในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 หากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ
มีรายได้รวมเพิ่มขึ้น 22.3% และมีกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 224.1% จากไตรมาสที่ผ่านมา
เนื่องจากการเปิดให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์อีกครั้งในไตรมาสที่ 4 ปี 2553
และเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน บริษัทฯ มีรายได้รวมไม่เปลี่ยนแปลง
แม้ว่าสัดส่วนรายได้จากศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์จะน้อยลงจากการปิดให้บริการ
และการโอนสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า และอาคารสำนักงาน 2
แห่งของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ให้แก่ CPNRF
อย่างไรก็ตามมีปัจจัยสนับสนุนจากสัดส่วนรายได้เพิ่มขึ้นจากโครงการที่เปิดให้บริการใหม่
สำหรับรายการส่วนแบ่งกำไรจาก CPNRF ลดลง ทำให้บริษัทฯ มีกำไรสุทธิลดลง 7.7%
จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

สำหรับผลการดำเนินงานประจำปี 2553 หากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว
บริษัทฯ มีรายได้รวมลดลง 3.1% และกำไรสุทธิลดลง 32.1% จากปีก่อน
สาเหตุหลักจากการโอนสินทรัพย์บางส่วนของศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า
และอาคารสำนักงาน 2 แห่งของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ให้แก่ CPNRF

ณ ไตรมาสที่ 4 ปี 2553 บริษัทฯ มีอัตราการเช่าพื้นที่ (occupancy rate) เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 94%
เนื่องจากการเปิดให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ ทั้งนี้
โครงการส่วนใหญ่ยังคงปรับขึ้นค่าเช่าพื้นที่ได้ แต่อัตราการปรับขึ้นค่าเช่านั้นไม่สูงนัก
สำหรับสถานการณ์ความไม่สงบทางการเมืองช่วงที่ผ่านมาได้ส่งผลกระทบเฉพาะโครงการใหม่ซึ่งการดำเนินงานยังไม่อยู่ตัว
ทำให้อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยสุทธิ (effective rental rate) ของโครงการใหม่ๆลดลงเล็กน้อย

อนึ่ง คณะกรรมการบริษัทฯ มีมติเสนอต่อที่ประชุมผู้ถือหุ้นซึ่งกำหนดจะจัดขึ้นในวันที่ 29 เมษายน
2554 ให้มีการจ่ายเงินปันผลจำนวน 0.25 บาทต่อหุ้น (จำนวนเงินรวม 544.7 ล้านบาท)
โดยเงินปันผลดังกล่าวคำนวณจากอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ 48% ของกำไรสุทธิจากการดำเนินงาน

โครงการเซ็นทรัลเวิลด์

สืบเนื่องจากการชุมนุมทางการเมืองในบริเวณใกล้เคียงโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ในช่วงไตรมาสที่ 2
ปี 2553 และเป็นเหตุให้เกิดเพลิงไหม้ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์เมื่อวันที่ 19 พฤษภาคม 2553
ส่งผลให้พื้นที่ส่วนใหญ่ของห้างสรรพสินค้าเซ็น (ผู้เช่าระยะยาวรายหนึ่งของโครงการนี้)
และพื้นที่ค้าปลีกบางส่วนของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ได้รับความเสียหาย
การชุมนุมทางการเมืองและเหตุการณ์เพลิงไหม้ดังกล่าวทำให้บริษัทฯ
ต้องปิดให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ในไตรมาสที่ 2 และไตรมาสที่ 3 ปี 2553 ดังนั้น บริษัทฯ
จึงไม่ได้เรียกเก็บค่าเช่าพื้นที่และค่าบริการจากผู้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ในช่วงที่ปิดให้บริการ
อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ
ยังคงรับรู้และบันทึกต้นทุนและค่าใช้จ่ายส่วนหนึ่งของสินทรัพย์และมีผลทางบัญชีในไตรมาสที่ 2 และ 3
ปี 2553 แม้ศูนย์การค้าจะปิดให้บริการ

ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ได้มีการทำประกันภัยคุ้มครองความเสี่ยงภัยทุกชนิด (Industrial All
Risks) การประกันภัยธุรกิจหยุดชะงัก และการประกันภัยการก่อการร้ายไว้แล้ว
และอยู่ระหว่างการเรียกค่าสินไหมทดแทนกับผู้รับประกันภัย
ซึ่งฝ่ายบริหารเชื่อว่าความเสียหายที่เกิดขึ้นทั้งหมดอยู่ภายใต้ความคุ้มครองของกรมธรรม์ประกันภัยที่ได้ทำไว้
และเชื่อว่าจะสามารถเรียกค่าสินไหมทดแทนได้เต็มจำนวนสำหรับรายได้ส่วนที่ขาดหายไปภายหลังการเกิดเหตุเพลิงไหม้เป็นต้นไปจนกว่าจะเปิดบริการได้อีกครั้ง
ภายใต้เงื่อนไขตามกรมธรรม์ประกันภัยธุรกิจหยุดชะงัก

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 ฝ่ายบริหารของบริษัทฯ บริษัทประกันภัย
และผู้เชี่ยวชาญอิสระที่เกี่ยวข้อง อยู่ระหว่างการเจรจาและพิจารณาค่าสินไหมทดแทน
ซึ่งการเจรจายังไม่สามารถสรุปผลได้ บริษัทฯ
จึงยังไม่ได้บันทึกค่าสินไหมทดแทนที่คาดว่าจะได้รับในงบการเงินประจำปี 2553

ทั้งนี้ การปรับปรุงโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ได้เริ่มดำเนินการแล้วและมีความคืบหน้าเป็นไปตามแผน
โดยห้างสรรพสินค้าอิเซตัน (ผู้เช่าระยะยาวรายหนึ่งของโครงการ)
ซึ่งไม่ได้รับความเสียหายจากเหตุการณ์ไฟไหม้ได้เปิดให้บริการในเดือนมิถุนายน ปี 2553
และในเดือนกันยายน ปี 2553 พื้นที่ให้เช่าประมาณ 80%
ของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ได้เปิดให้บริการในโซน Beacon, Central Court, Dazzle,
Eden และในเดือนธันวาคม 2553ได้เปิดให้บริการในโซน Atrium ซึ่งคิดเป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ
10 % ของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ สำหรับห้างสรรพสินค้าเซ็น
คาดว่าจะใช้เวลาในการก่อสร้างและปรับปรุงพื้นที่พร้อมเปิดให้บริการได้อีกครั้งในไตรมาสที่ 3 ปี
2554

ในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 บริษัทฯ
บันทึกขาดทุนจากการตัดจำหน่ายสินทรัพย์ตามการบันทึกบัญชีแบบต้นทุนของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์
(รายการที่มิใช่เงินสด) จำนวน 775.0 ล้านบาท
(โปรดดูรายละเอียดในหมายเหตุประกอบงบการเงินประจำปี 2553 ข้อ 32)
และมีการบันทึกขาดทุนจากการตัดจำหน่ายสินทรัพย์ตามการบันทึกบัญชีแบบต้นทุนของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์
ในส่วนทดแทนสินทรัพย์ที่ได้รับการตกแต่งใหม่จำนวน 29.4 ล้านบาท
ซึ่งบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายในการบริหาร

ผลการดำเนินงาน

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯ มีโครงการศูนย์การค้าภายใต้การบริหารงานรวม 15
โครงการ (9 โครงการอยู่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล และ 6 โครงการในต่างจังหวัด)
อาคารสำนักงานรวม 6 โครงการ (รวม 62 ยูนิต) อาคารที่พักอาศัย 2 โครงการ และโรงแรม
2 โครงการ (รวม 557 ห้อง) ซึ่งนับรวมโครงการที่สินทรัพย์บางส่วนได้โอนไปยัง CPNRF แล้ว
แต่ยังอยู่ภายใต้การบริหารของบริษัทฯ ในฐานะผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุน

ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2553 อัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัทฯเฉลี่ยอยู่ที่ 96% ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก
88% ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 ปี 2553 เป็นผลหลักจากศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์
ที่มีอัตราการเช่าพื้นที่เท่ากับ 62% ณ วันที่เปิดให้บริการในเดือนกันยายน ปี 2553
และเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 86% ณ วันที่เปิดให้บริการในโซน Atrium ในเดือนธันวาคม ปี 2553 โดย
คาดว่าอัตราการเช่าพื้นที่ของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์จะเพิ่มขึ้นสูงกว่า 90%
หลังจากที่ห้างสรรพสินค้าเซ็นเปิดให้บริการอีกครั้ง

โครงการศูนย์การค้าส่วนใหญ่ยังคงปรับขึ้นค่าเช่าพื้นที่ได้ แต่เป็นไปในอัตราการเติบโตที่ต่ำ

โดยสถานการณ์ความไม่สงบทางการเมืองในปีที่ผ่านมาส่งผลกระทบเฉพาะศูนย์การค้าใหม่ๆ
ทำให้อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยสุทธิ (effective rental rate)
ของโครงการใหม่ปรับตัวลดลงเล็กน้อย
ซึ่งหากไม่รวมอัตราค่าเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์และศูนย์การค้าใหม่ที่เปิดให้บริการทั้ง 5
โครงการแล้ว อัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยสุทธิจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 1.8% จากปีก่อน

แม้ว่าบริษัทฯ จะเลื่อนการปิดปรับปรุงศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าวออกไป
แต่การปรับปรุงโครงการในส่วนของอาคารสำนักงาน ณ โครงการเซ็นทรัลพลาซา
ลาดพร้าวยังคงดำเนินไปตามแผนงานเดิม
ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานที่ลาดพร้าวลดลงมาอยู่ที่ 16% ณ ไตรมาสที่ 4 ปี
2553

สรุปผลการดำเนินงานทางการเงิน

รายได้รวม

รายได้จากค่าเช่าและบริการ

ไตรมาสที่ 4 ปี 2553 บริษัทฯ มีรายได้จากค่าเช่าและบริการจำนวน 2,674.0 ล้านบาท เพิ่มขึ้น
18.9% จากไตรมาสที่ผ่านมา และเพิ่มขึ้น 2.6% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน
แม้ว่ารายได้ค่าเช่าและบริการส่วนใหญ่ของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ได้โอนเข้ากองทุน
CPNRF และเพื่อการเปรียบเทียบโดยไม่รวมผลการดำเนินงานของศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา
ปิ่นเกล้า ในไตรมาสที่ 4 ปี 2552 และไตรมาสที่ 4 ปี 2553
รายได้ค่าเช่าและบริการในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 เพิ่มขึ้น 4.8% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน
เนื่องจาก

1)  รายได้จากโครงการเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น เข้ามาเต็มไตรมาส
    (เปิดให้บริการในเดือนธันวาคม 2552)

2)  รายได้จากโครงการใหม่ที่เปิดให้บริการเพิ่มขึ้น

3)  รายได้จากโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ลดลง ในช่วงต่อสัญญาค่าเช่าพื้นที่
    (เดือนพฤษภาคม ปี 2553 ถึงเดือนกุมภาพันธ์ ปี 2554)

4)  รายได้จากโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ที่ลดลงจากพื้นที่บางส่วนที่ยังอยู่ระหว่างการปรับปรุงโครงการ

สำหรับผลการดำเนินงานประจำปี 2553 บริษัทฯ มีรายได้ค่าเช่าและบริการจำนวน 9,822.4
ล้านบาท ลดลง 3.5% จากปีก่อน
เป็นผลจากการปิดให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์และการโอนสินทรัพย์บางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา
ปิ่นเกล้า ให้แก่ CPNRF และเพื่อการเปรียบเทียบ
หากไม่รวมผลการดำเนินงานของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์และเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า ในปี 2552
และปี 2553 รายได้ค่าเช่าและบริการสำหรับปี 2553 เพิ่มขึ้น 14.6% จากปีก่อน
เป็นผลจากโครงการใหม่ที่เปิดให้บริการ

รายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่ม

สำหรับธุรกิจศูนย์อาหารนั้น ในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 บริษัทฯ
มีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 139.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.4% จากไตรมาสที่ผ่านมา
จากรายได้จากศูนย์อาหาร ณ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยาบีช เพิ่มขึ้น
และเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน บริษัทฯ มีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มลดลง
10.1% เป็นผลจากภายในศูนย์การค้ามีร้านอาหารและจุดจำหน่ายอาหารและเครื่องดื่มเพิ่มขึ้น

สำหรับปี 2553 บริษัทฯ มีรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 550.0 ล้านบาท ลดลง 14.0%
จากปีก่อน เป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของร้านอาหารและเครื่องดื่มในศูนย์การค้า
รวมทั้งการจัดงานเทศกาลอาหารในพื้นที่ส่วนกลางมากขึ้น

รายได้จากธุรกิจโรงแรม

ธุรกิจโรงแรมถือเป็นธุรกิจสนับสนุนธุรกิจหลักของบริษัทฯ โดยในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 บริษัทฯ
มีรายได้จากธุรกิจโรงแรมจำนวน 52.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 57.0% จากไตรมาสที่ผ่านมา และ
27.2% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากการเปิดให้บริการโรงแรมฮิลตัน พัทยา
ในเดือนธันวาคม ปี 2553

สำหรับปี 2553 บริษัทฯ มีรายได้จากธุรกิจโรงแรมจำนวน 157.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 35.3%
จากปีก่อน เป็นผลจากรายได้จากธุรกิจโรงแรมเซ็นทารา แอนด์ คอนเวนชัน อุดรธานี
ที่เข้ามาเต็มปี (เข้าซื้อกิจการในเดือนเมษายน ปี 2553) และรายได้จากโรงแรมฮิลตัน พัทยา
ที่เปิดให้บริการใหม่

ต้นทุนรวม

ต้นทุนค่าเช่าและบริการ

บริษัทฯ มีต้นทุนค่าเช่าและบริการในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 จำนวน 1,633.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้น
3.6% จากไตรมาสที่ผ่านมา โดยมีสาเหตุหลักจาก

1)  ค่าสาธารณูปโภคเพิ่มขึ้นจากการเปิดให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ (โซน Atrium)
    ในเดือนธันวาคม ปี 2553

2)  อย่างไรก็ตาม ค่าเสื่อมราคาของศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ลดลงจากการตัดจำหน่ายสินทรัพย์
    ตามที่ได้กล่าวแล้วข้างต้น

หากไม่รวมผลการดำเนินงานโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า
ต้นทุนค่าเช่าและบริการในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 ลดลง 1.8% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน
เนื่องจากการตัดจำหน่ายสินทรัพย์ของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์
และค่าใช้จ่ายดำเนินงานที่ลดลงของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ระหว่างการปิดปรับปรุงโครงการในโซน
Atrium ถึงแม้ว่าจะมีค่าเสื่อมราคาของศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น
เข้ามาเต็มในไตรมาสที่ 4 ปี 2553

สำหรับปี 2553 บริษัทฯ มีต้นทุนค่าเช่าและบริการจำนวน 6,383.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.3%
จากปีก่อน หากไม่รวมต้นทุนค่าเช่าและบริการของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์และเซ็นทรัลพลาซา
ปิ่นเกล้าในปี 2552 และปี 2553 ต้นทุนค่าเช่าและบริการของโครงการอื่นๆ เพิ่มขึ้น 10.0%
จากปีก่อน เป็นผลจากโครงการใหม่

ต้นทุนค่าอาหารและเครื่องดื่ม

ในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 บริษัทฯ มีต้นทุนค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 120.8 ล้านบาท เพิ่มขึ้น
4.9% จากไตรมาสที่ผ่านมาและลดลง 8.0% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน
ซึ่งสอดคล้องกับการลดลงของรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่ม สำหรับปี 2553 บริษัทฯ
มีต้นทุนค่าอาหารและเครื่องดื่มจำนวน 470.4 ล้านบาท ลดลง 11.7% จากปีก่อน
ตามการลดลงของรายได้ค่าอาหารและเครื่องดื่มตามที่กล่าวไปแล้ว

ต้นทุนจากธุรกิจโรงแรม

ในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 บริษัทฯ ได้เปิดให้บริการโรงแรมฮิลตัน พัทยา (โรงแรมแห่งที่ 2
ของบริษัทฯ) ทำให้ต้นทุนจากธุรกิจโรงแรมเพิ่มขึ้น 60.5% และ 61.8%
จากไตรมาสที่ผ่านมาและจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ตามลำดับ สำหรับปี 2553 บริษัทฯ
มีต้นทุนจากธุรกิจโรงแรมเพิ่มขึ้น 46.7% จากการเปิดให้บริการโรงแรมเซ็นทารา แอนด์
คอนเวนชัน อุดรธานี เต็มปี และจากการเปิดให้บริการโรงแรมฮิลตัน พัทยา ในเดือนธันวาคม ปี
2553

ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร

ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ได้แก่ ค่าใช้จ่ายของพนักงานส่วนกลางและผู้บริหาร
ค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์ ค่าเครื่องใช้สำนักงาน ค่าธรรมเนียมและค่าที่ปรึกษาต่างๆ
และค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่ายสำหรับอุปกรณ์สำนักงาน

สำหรับไตรมาสที่ 4 ปี 2553 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเท่ากับ 1,477.2 ล้านบาท
เพิ่มขึ้น 197.4% จากไตรมาสที่ผ่านมา และ 92.1% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน โดยไตรมาสที่
4 ปี 2553 และไตรมาสที่ 4 ปี 2552 มีรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำ (รายการที่มิใช่เงินสด)
คือ ขาดทุนจากการตัดจำหน่ายสินทรัพย์ตามการบันทึกบัญชีแบบต้นทุนของโครงการเซ็นทรัลเวิลด์
ในส่วนทดแทนสินทรัพย์ที่ได้รับการตกแต่งใหม่จำนวน 29.4 ล้านบาท
และค่าใช้จ่ายในรูปของเงินสนับสนุนโครงการพัฒนาสวนสาธารณะบริเวณติดกับโครงการเซ็นทรัลเวิลด์จำนวน
100.0 ล้านบาท ตามลำดับ หากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ
มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 เพิ่มขึ้น 35.5% จากไตรมาสที่ผ่านมา
โดยมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นตามฤดูกาลของค่าใช้จ่ายบุคลากร (โบนัสประจำปี)
และค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ในช่วงการเฉลิมฉลองสิ้นปี
และเมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารไม่เปลี่ยนแปลง
เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายในการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ลดลงสำหรับศูนย์การค้าใหม่ที่เปิดให้บริการ

สำหรับปี 2553 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเท่ากับ 2,869.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น
38.4% จากปีก่อน
หากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าวและค่าใช้จ่ายสำหรับศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา
ปิ่นเกล้า และศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารเพิ่มขึ้น 6.2%
จากปีก่อน เป็นผลจากการค่าใช้จ่ายบุคลากรที่เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการขยายธุรกิจ

กำไรสุทธิ

บริษัทฯ มีขาดทุนสุทธิในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 เท่ากับ 155.2 ล้านบาท เป็นผลจากบริษัทฯ บันทีกขาดทุนจากการตัดจำหน่ายสินทรัพย์โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ (รายการที่มิใช่เงินสด) หากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว บริษัทฯ มีกำไรสุทธิในไตรมาสที่ 4 ปี 2553 เพิ่มขึ้น 224.3% จากไตรมาสก่อน จากการเปิดให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์และลดลง 7.7% จากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากส่วนแบ่งกำไรจาก CPNRF ลดลง

สำหรับปี 2553 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเท่ากับ 1,130.5 ล้านบาท ลดลง 77.2% จากปีก่อน
หากไม่รวมรายการที่มิได้เกิดขึ้นเป็นประจำดังกล่าว กำไรสุทธิจะลดลง 32.1% จากปีก่อน
เนื่องจากการปิดให้บริการศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ในไตรมาสที่ 2 และ 3 ปี 2553
และการโอนสินทรัพย์บางส่วนของโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้าให้แก่ CPNRF

ภาพรวมฐานะทางการเงินปี 2553

ตารางสรุปฐานะการเงินและผลการดำเนินงานจำแนกตามส่วนงาน

[]

สินทรัพย์รวม

เงินสด และรายการเทียบเท่าเงินสด – ประกอบด้วย เงินสด
เงินฝากธนาคารประเภทจ่ายคืนเมื่อทวงถาม ณ สิ้นปี 2553
บริษัทมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด จำนวน 771.6 ล้านบาท ลดลงจากปี 2552 จำนวน
963 ล้านบาท หรือคิดเป็น 55.5%

เงินลงทุนชั่วคราว – เงินลงทุนชั่วคราวของบริษัทประกอบด้วยเงินฝากระยะสั้น
ตราสารหนี้ที่จะถือจนครบกำหนด และตราสารทุนประเภทหลักทรัพย์เผื่อขาย โดย ณ สิ้นปี 2553
บริษัทมีเงินลงทุนชั่วคราวจำนวน 860.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2552 จำนวน 54.2 ล้านบาท
หรือคิดเป็น 6.7%

ด้านคุณภาพเงินลงทุน – บริษัทได้ปรับมูลค่าราคาบัญชีตามราคาตลาดของหลักทรัพย์เผื่อขาย ณ
วันสิ้นปีแล้ว

ลูกหนี้การค้า – ลูกหนี้การค้าของบริษัท ณ สิ้นปี 2553มีจำนวน 653.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี
2552 จำนวน 172.6 ล้านบาท หรือ 35.9%
และมีระยะเวลาในการเรียกเก็บหนี้ของลูกหนี้การค้าอยู่ที่ 18 วัน เพิ่มขึ้นจากปี 2552 ซึ่งอยู่ที่ 15
วัน ลูกหนี้การค้าที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่มาจากโครงการใหม่ที่เปิดให้บริการปีที่ผ่านมา
และโครงการเซ็นทรัลเวิลด์ ซึ่งเกิดเหตุการณ์ความไม่สงบ
บริษัทฯจึงได้พิจารณาช่วยเหลือผู้เช่าโดยการให้ส่วนลดค่าเช่าพื้นที่
ซึ่งบางส่วนอยู่ระหว่างการพิจารณาเงื่อนไขและรายละเอียดต่างๆ
ดังนั้นผู้เช่าบางส่วนจึงยังไม่ได้ชำระค่าเช่าพื้นที่ เนื่องจากรอผลการพิจารณาดังกล่าว

ด้านคุณภาพลูกหนี้ - บริษัทฯแสดงมูลค่าลูกหนี้การค้า ด้วยมูลค่าที่คาดว่าจะได้รับคืน
และมีนโยบายการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญตามประมาณการจากลูกหนี้ที่คาดว่าจะเก็บเงินไม่ได้ซึ่งจะประเมินจากประสบการณ์การชำระเงินในอดีต
บริษัทไม่มีการกระจุกตัวของความเสี่ยงด้านการให้สินเชื่อแก่ลูกหนี้เนื่องจากบริษัทฯมีจำนวนลูกหนี้การค้าจำนวนมากและอยู่ในกลุ่มธุรกิจที่ต่างกัน
บริษัทมีนโยบายทบทวนเกณฑ์ในการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญอย่างสม่ำเสมอเพื่อประเมินความเหมาะสมของการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ
ซึ่งปัจจุบันพบว่าเกณฑ์ที่ใช้ยังมีความเหมาะสมอยู่

สำหรับนโยบายปัจจุบันที่บริษัทกำหนดไว้เพื่อป้องกันความเสี่ยงจากการให้เครดิตลูกหนี้ ได้แก่

1.  เรียกเก็บเงินมัดจำค่าเช่าล่วงหน้าจากลูกค้าเพื่อเป็นประกันยอดเงินค้างชำระ
    ซึ่งโดยทั่วไปเป็นจำนวน 6 เท่าของค่าเช่ารายเดือน

2.  บริษัทมีวิธีปฏิบัติในการติดตามหนี้ค้างชำระค่าเช่า
    โดยวิธีการติดตามทวงถามที่รัดกุมเป็นขั้นตอนตั้งแต่การโทรศัพท์แจ้ง การไปพบที่ร้านค้า
    การออกจดหมายทวงหนี้ การเจรจาประนอมหนี้ จนกระทั่งการดำเนินการทางกฎหมาย

รายงานลูกหนี้ค้างชำระ และเงินมัดจำรับ (งบการเงินรวม)

  ----------------------------------- ----------- ----------- ------------
                                      พ.ศ. 2553   พ.ศ. 2552   % เพิ่มขึ้น

                                      (ล้านบาท)    (ล้านบาท)    (ลดลง)

  ยังไม่ครบกำหนดชำระ                    317.4       163.7       93.89%

  เกินวันครบกำหนดชำระ :                                          

  น้อยกว่า 3 เดือน                       89.6        167.3       -46.44%

  3-6 เดือน                            42.9        59.7        -28.14%

  6-12 เดือน                           128.3       53.9        138.03%

  มากกว่า 12 เดือน                      78.8        39.8        97.99%

  ลูกหนี้การค้ารวม ก่อนหักค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ   657.0       484.4       35.63%

  หัก ค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ                  (3.5)       (3.4)       2.94%

  ลูกหนี้การค้า – สุทธิ                     653.5       480.9       35.89%

  เงินมัดจำรับจากลูกค้า                    1,513.20    1,371.90    10.30%
  ----------------------------------- ----------- ----------- ------------

ที่มา : บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น – ประกอบด้วย รายได้ค้างรับ เงินประกันสิทธิการเช่า ลูกหนี้อื่น
ค่าใช้จ่ายจ่ายล่วงหน้า และอื่นๆ โดย ณ สิ้นปี 2553มีจำนวน 1,479.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 564.0
ล้านบาท หรือ 61.6% ส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นจากลูกหนี้อื่น 267.2 ล้านบาท, รายได้ค้างรับ 164.6
ล้านบาท และลูกหนี้สรรพากร 83.3 ล้านบาท

เงินลงทุนในบริษัทร่วม – บริษัทฯมียอดเงินลงทุนในบริษัท ณ สิ้นปี 2553 จำนวน 2,684.1
ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 2.5% เนื่องจากกำไรจากการลงทุนใน CPNRF ที่เพิ่มขึ้น

ที่ดิน อาคาร อุปกรณ์ และสิทธิการเช่า – บริษัทฯ มีที่ดิน อาคาร อุปกรณ์ และสิทธิการเช่า - สุทธิ ณ สิ้นปี 2553 จำนวน 45,858 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2552 จำนวน 2,981.5 ล้านบาท หรือ 7% ส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นจากการการลงทุนก่อสร้างในโครงการใหม่ รวมถึงการซื้อที่ดินเพื่อรอพัฒนาโครงการ

คุณภาพสินทรัพย์ –ยอดสินทรัพย์คงเหลือตามบัญชีของกลุ่มบริษัท ได้รับการทบทวน ณ
วันที่ในงบดุลว่ามีข้อบ่งชี้เรื่องการด้อยค่าหรือไม่
ในกรณีที่มีข้อบ่งชี้จะทำการประมาณมูลค่าสินทรัพย์ที่คาดว่าจะได้รับคืน
และจะมีการรับรู้ขาดทุนจากการด้อยค่า เมื่อมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์
หรือมูลค่าตามบัญชีของหน่วยสินทรัพย์ที่ก่อให้เกิดเงินสด สูงกว่ามูลค่าที่จะได้รับคืน
โดยบันทึกขาดทุนจากการด้อยค่าในงบกำไรขาดทุน
ซึ่งบริษัทได้บันทึกค่าเผื่อมูลค่าสินทรัพย์ลดลงเป็นจำนวนที่เพียงพอแล้ว
เนื่องจากบริษัทใช้นโยบายการบันทึกบัญชีในราคามูลค่าตามบัญชีหรือราคาประเมินที่ต่ำกว่า โดยในปี
2553 มูลค่าสินทรัพย์โครงการเซ็นทรัลเวิลด์ลดลง 804.4 ล้านบาท
จากการบันทึกขาดทุนจากการตัดจำหน่ายสินทรัพย์ที่ได้รับความเสียหายจากเหตุการณ์เพลิงใหม้ตามมูลค่าทางบัญชี
ทั้งนี้ ที่ดินและอาคารส่วนใหญ่ของบริษัทจะมีราคาประเมินสูงกว่ามูลค่าตามบัญชีมาก

สินทรัพย์อื่น ประกอบด้วย สินทรัพย์ไม่มีตัวตน ภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี และสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น

-   สินทรัพย์ไม่มีตัวตน ณ สิ้นปี 2552 มีจำนวน 165.6 ล้านบาท ลดลง 9.3 ล้านบาท จากปี
    2552 จากการตัดจำหน่ายสำหรับปี

-   สินทรัพย์ภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี เพิ่มขึ้น 267.5 ล้านบาทจากปี 2552
    ส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของเงินมัดจำรับจากลูกค้าโดยเฉพาะผู้เช่าในโครงการใหม่

หนี้สินรวม

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯ มีหนี้สินรวมเท่ากับ 34,847.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2,960.3
ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 9.3% จากปี 2552 โดยส่วนใหญ่มาจากเจ้าหนี้ผู้รับเหมาก่อสร้าง
และเงินกู้ยืมที่เพิ่มขึ้นเพื่อใช้เป็นเงินทุนสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ของบริษัทฯ
อย่างไรก็ตามในเดือนสิงหาคม 2553 ทริสเรทติ้ง ยังคงอันดับเครดิตขององค์กร
และตราสารหนี้ของบริษัทฯ ไว้ที่ระดับ “A+”

เจ้าหนี้สิทธิการเช่า - ณ สิ้นปี 2553 บริษัทฯมีเจ้าหนี้สิทธิการเช่ารวม 852.4 ล้านบาท
ซึ่งเป็นค่าสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าช่วงทรัพย์สินโครงการเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว
ในส่วนที่ยังไม่ถึงกำหนดชำระ

เงินกู้ยืม – บริษัทมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย ณ สิ้นปี 2553 จำนวน 19,084.6 ล้านบาท
เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 2,415.2 ล้านบาท หรือ 14.5% โดยในปี 2553 บริษัทฯ
ได้มีการออกหุ้นกู้ระยะยาวไม่มีหลักประกันจำนวน 1,000 ล้านบาท (อายุ 2 ปี จำนวน 500
ล้านบาท และ อายุ 5 ปี จำนวน 500 ล้านบาท โดยชำระคืนเงินต้นทั้งจำนวนเมื่อครบกำหนด),
เบิกใช้เงินกู้ยืมระยะยาว 3,600 ล้านบาท และเบิกใช้เงินกู้ยืมระยะสั้น 1,100 ล้านบาท
เพื่อใช้เป็นเงินทุนสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่
ในขณะที่บริษัทฯมีการชำระคืนหุ้นกู้ที่ครบกำหนดชำระจำนวน 1,500 ล้านบาท ชำระคืนเงินกู้ยืม
จำนวน 1,675 ล้านบาท
และชำระคืนมูลค่าหน่วยลงทุนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนประเภทเจ้าหนี้ของกองทุนรวมธุรกิจไทย 5
จำนวน 109.9 ล้านบาท

ณ สิ้นปี 2553 เงินกู้ยืมที่มีภาระดอกเบี้ยของบริษัทฯ
ประกอบด้วยเงินกู้ยืมอัตราดอกเบี้ยคงที่ในสัดส่วน 61% และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในสัดส่วน 39%
และมีอัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักอยู่ที่ 4.4% ต่อปี ลดลงจาก ณ สิ้นปี 2552 ซึ่งอยู่ที่ 4.7%
ต่อปี

ภาษีเงินได้ค้างจ่าย - ณ สิ้นปี 2553 บริษัทมีภาษีเงินได้ค้างจ่าย 352.4 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี
2552 เป็นจำนวน 163.9 ล้านบาท หรือ 86.9% แม้กำไรสุทธิในปี 2553 จะลดลง
แต่เนื่องจากโครงการที่มีกำไรมาตั้งแต่ปี 2552 มีผลกำไรเพิ่มมากขึ้น
ในขณะที่โครงการที่มีผลขาดทุนมาตั้งแต่ปี 2552 ยังคงมีผลขาดทุนอยู่
จึงส่งผลให้บริษัทต้องชำระภาษีเงินได้ในจำนวนที่เพิ่มขึ้น

เจ้าหนี้ผู้รับเหมาก่อสร้าง - ณ สิ้นปี 2553 บริษัทฯมีเจ้าหนี้ผู้รับเหมาก่อสร้างรวม 2,319.1
ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2552 เป็นจำนวน 836 ล้านบาท หรือ 56.4% เนื่องจากในปี 2553
บริษัทฯยังมีโครงการระหว่างพัฒนาหลายโครงการ ได้แก่ โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 9,
โครงการเซ็นทรัลพลาซา เชียงราย และโครงการเซ็นทรัลพลาซา พิษณุโลก เป็นตัน

หนี้สินหมุนเวียนอื่น - ประกอบด้วย ค่าใช้จ่ายค้างจ่าย เงินประกันผลงานค้างจ่าย เจ้าหนี้อื่น
ดอกเบี้ยจ่ายค้างจ่าย รายได้รับล่วงหน้า และอื่นๆ โดย ณ สิ้นปี 2553 หนี้สินหมุนเวียนอื่นมีจำนวน
2,656.8 ล้านบาท ลดลง 12.7 ล้านบาท หรือ 0.5%

หนี้สินภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี - ณ สิ้นปี 2553 บริษัทมีหนี้สินภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี 1,677.1
ล้านบาท ลดลงจากปี 2552 จำนวน 134.9 ล้านบาท
เกิดจากภาษีรอตัดบัญชีจากกำไรจากการทำสัญญาเช่าการเงินกับ CPNRF

เงินมัดจำรับจากลูกค้า - ณ สิ้นปี 2553 มีจำนวน 3,340.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2552
เป็นจำนวน 345.6 ล้านบาท หรือ 11.5%
ส่วนใหญ่เป็นผลมาจำนวนผู้เช่าที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดโครงการใหม่

ส่วนของผู้ถือหุ้น

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯ และบริษัทย่อย มีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 18,985.0 ล้านบาท
ลดลง 23.1 ล้านบาท หรือ 0.1% จาก ณ สิ้นปี 2552

ทุนจดทะเบียน - ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯมีหุ้นสามัญทั้งหมดจำนวน 2,178,816,000
หุ้น เท่ากับ ณ สิ้นปี 2552

ส่วนเกินทุน – ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯมีส่วนเกินทุน 1,953.2 ล้านบาท เท่ากับ ณ
สิ้นปี 2552

กำไรสะสม

-   กำไรสะสมจัดสรรแล้ว - สำรองตามกฎหมาย : ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯ
    มีสำรองตามกฎหมาย 217.9 ล้านบาท เท่ากับปี 2552
    ซึ่งเป็นผลจากการจัดสรรสำรองตามกฎหมายพระราชบัญญัติมหาชนจำกัด
    โดยบริษัทได้จัดสรรเงินสำรองครบถ้วนแล้ว ซึ่งเท่ากับ ร้อยละสิบของทุนจดทะเบียน

-   กำไรสะสมยังไม่ได้จัดสรร - ณ สิ้นปี 2553 บริษัทฯ มีกำไรสะสมเท่ากับ 14,406.7
    ล้านบาท ลดลง 133.2 ล้านบาท จาก ณ สิ้นปี 2552 ดังนี้

1)  เพิ่มขึ้นจากกำไรสุทธิประจำปี 2553 จำนวน 1,130.5 ล้านบาท
    (คิดเป็นกำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน 0.52 บาท/หุ้น ซึ่งลดลงจากปี 2552 ที่มีกำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน
    2.27 บาท/หุ้น เนื่องมาจากกำไรสุทธิที่ลดลง 3,821.1 ล้านบาท)

2)  ลดลงจากการจ่ายเงินปันผลสำหรับผลการดำเนินงานปี 2552 จำนวน 1,263.7 ล้านบาท
    (0.58 บาทต่อหุ้น) ซึ่งจ่ายในปี 2553

ส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย – ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553 บริษัทฯมีส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย 443.0
ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 108.3 ล้านบาท เนื่องจากส่วนแบ่งกำไรจากบริษัทย่อยที่เพิ่มขึ้น

รายจ่ายลงทุน

บริษัทฯ และบริษัทย่อยมีรายจ่ายลงทุนในปี 2553 จำนวน 4,908.5 ล้านบาท เป็นการลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ของบริษัท ได้แก่ โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 9, โครงการโรงแรมฮิลตัน พัทยาบีช โครงการเซ็นทรัลพลาซา เชียงราย โครงการเซ็นทรัลพลาซา พิษณุโลก และการเข้าซื้อที่ดินเพื่อรอพัฒนาโครงการ รวมถึงการลงทุนปรับปรุงศูนย์การค้าที่มีอยู่เดิม เช่น โครงการเซ็นทรัลเวิลด์, เซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต และโครงการเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า เป็นต้น

  ----------------------------------------------- ------------ ------------
  รายจ่ายลงทุนเพื่อการปรับปรุงศูนย์การค้าเดิม                            

  โครงการ                                         ปี 2552       ปี 2553

                                                  (ล้านบาท)     (ล้านบาท)

  เซ็นทรัลเวิลด์                                      193          817

  เซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ แอร์พอร์ต                     52           123

  เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า                              77           102

  เซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว                                          512

                                                               

  รายจ่ายลงทุนค่าที่ดินและค่าก่อสร้างในการพัฒนาโครงการใหม่                

  โครงการ                                         ปี 2552       ปี 2553

                                                  (ล้านบาท)     (ล้านบาท)

  เซ็นทรัลพลาซา แจ้งวัฒนะ                             409          108

  เซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา บีช                            644          213

  เซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น                              1,719        457

  เซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี                                1,048        183

  เซ็นทรัลพลาซา พระราม 9                            518          782

  โรงแรมฮิลตัน พัทยา บีช                              361          981

  เซ็นทรัลพลาซา อุดรธานี                              2,135        0

  เซ็นทรัลพลาซา เชียงราย                                          558

  เซ็นทรัลพลาซา พิษณุโลก                                           155

  ที่ดินใหม่                                                       753
  ----------------------------------------------- ------------ ------------

ที่มา : บริษัทเซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

กระแสเงินสด และแหล่งที่มาของทุน

กระแสเงินสด

-   กระแสเงินสดได้มาจากการดำเนินงานปี 2553 จำนวน 3,930.5 ล้านบาท ลดลง 1,646.5
    ล้านบาท หรือ ลดลง 29.5% จากปี 2552 ซึ่งอยู่ที่ 5,577.0 ล้านบาท เนื่องจากในปี 2552
    บริษัทมีกระแสเงินสดรับจากรายได้อื่นซึ่งเป็นรายการที่มิได้เกิดขึ้นประจำ

-   กระแสเงินสดใช้ไปในกิจกรรมลงทุนในปี 2553 จำนวน 5,413.2 ล้านบาท ลดลง 3,075.9
    ล้านบาท หรือลดลง 36.2% จากปี 2552 ซึ่งอยู่ที่ 8,489.1 ล้านบาท เนื่องจากในปี 2552
    มีการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่หลายโครงการตลอดปี ตามที่แสดงไว้ในส่วนของงบจ่ายลงทุน
    และมีการลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุน CPNRF เพิ่มขึ้น

-   กระแสเงินสดได้มาจากกิจกรรมจัดหาเงินปี 2553 จำนวน 519.7 ล้านบาท ลดลงจำนวน
    1,719.5 ล้านบาท จากปี 2552 ซึ่งอยู่ที่ 2,239.2 ล้านบาท
    โดยกิจกรรมหลักๆมาจากเงินกู้ยืมสุทธิ 2,415.2 ล้านบาท การจ่ายดอกเบี้ย 690.8 ล้านบาท
    และการจ่ายเงินปันผล 1,267.0 ล้านบาท ลดลงเนื่องจากในปี 2552
    มีกระแสเงินสดรับจากการให้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงินจาก CPNRF

แหล่งที่มาของทุน

ในระหว่างปี 2553
บริษัทได้ออกหุ้นกู้ประเภทไม่มีหลักประกันโดยเสนอขายแบบเฉพาะเจาะจงให้แก่นักลงทุนสถาบันเป็นวงเงินรวม
1,000 ล้านบาท โดยเป็นหุ้นกู้ อายุ 2 ปี จำนวน 500 ล้านบาท และหุ้นกู้ อายุ 5 ปี จำนวน 500
ล้านบาท และได้ลงนามในสัญญาวงเงินกู้ระยะยาว 4 ปี กับธนาคารกรุงไทยจำกัด (มหาชน)
และธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) วงเงินธนาคารละ 1,500 ล้านบาท โดย ณ สิ้นปี 2553
บริษัทฯมีรายละเอียดของหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย ดังต่อไปนี้

  รายละเอียดหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ย

+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| ประเภทหนี้สิน                | จ     | ระยะเวลา | หลักประกัน             |
|                           | ำนวนเ | ครบกำหนด |                      |
|                           | งิน(ล้า |          |                      |
|                           | นบาท) |          |                      |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| ตั๋วสัญญาใช้เงิน ระยะสั้น        | 1,100 | 2554     | ไม่มี                  |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| เงินกู้ยืมระยะยาว             | 1,200 | 2557     | ไม่มี                  |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| หุ้นกู้ไม่มีประกันและไม่ด้อยสิทธิ    | 1     | 2        | ไม่มี                  |
|                           | 0,700 | 554-2558 |                      |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| เงินกู้ยืมระยะยาว             | 1,900 | ก.ย.     | ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง      |
|                           |       | 2558     |                      |
| โครงการเซ็นทรัลพลาซา        |       |          | โครงการเซ็นทรัลพลาซา   |
| แจ้งวัฒนะ                   |       |          | แจ้งวัฒนะ              |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| เงินกู้ยืมระยะยาว             | 1,000 | ก.พ.     | ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง      |
|                           |       | 2559     |                      |
| โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล พัทยา  |       |          | โครงการเซ็นทรัลเฟสติวัล  |
| บีช                        |       |          | พัทยา บีช              |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| เงินกู้ยืมระยะยาว             | 500   | ก.ย.     | ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง      |
|                           |       | 2558     |                      |
| โครงการเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี   |       |          | โครงการเซ็นทรัลพลาซา   |
|                           |       |          | ชลบุรี                 |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| เงินกู้ยืมระยะยาว             | 1,175 | ก.ย.     | ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง      |
|                           |       | 2558     |                      |
| โครงการเซ็นทรัลพลาซา ขอนแก่น |       |          | โครงการเซ็นทรัลพลาซา   |
|                           |       |          | ขอนแก่น               |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| เงินกู้ยืมระยะยาว             | 800   | ก.พ.     | ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง      |
|                           |       | 2559     |                      |
| โครงการโรงแรมฮิลตัน พัทยา    |       |          | โรงแรมฮิลตัน พัทยา      |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| กองทุนรวมธุรกิจไทย 5         | 710   | มี.ค.     | ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง      |
|                           |       | 2561     |                      |
|                           |       |          | โครงการเซ็นทรัลพลาซา   |
|                           |       |          | บางนา                |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+
| รวม                       | 1     |          |                      |
|                           | 9,085 |          |                      |
+---------------------------+-------+----------+----------------------+

* อัตราดอกเบี้ยถัวเฉลี่ยเท่ากับ 4.07%

ค่าตอบแทนของผู้สอบบัญชี

1. ค่าตอบแทนจากการสอบบัญชี (Audit fee)

ในปี 2552 บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย จ่ายค่าตอบแทนการสอบบัญชี ให้แก่ สำนักงานสอบบัญชี ที่ผู้สอบบัญชีสังกัดเป็นจำนวนเงินรวม 5,220,000 บาท 

2. ค่าบริการอื่น (Non-Audit fee)

-ไม่มี-