ส่วนที่ 1

การประกอบธุรกิจ

1. นโยบายและภาพรวมการประกอบธุรกิจ

1.1 วิสัยทัศน์ วัตถุประสงค์ เป้าหมายหรือกลยุทธ์ในการดำเนินงานของบริษัท

บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “บริษัท”
ประกอบธุรกิจด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า โดยวิสัยทัศน์ของบริษัทคือ “Unlike other
developers, we create a place for people first then for business.

บริษัทมีเป้าหมายหลักในการเป็นผู้นำในธุรกิจด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าชุมชนของประเทศไทย
เพื่อให้บรรลุเป้าหมายดังกล่าว บริษัทมีแผนที่จะขยายธุรกิจโดย เพิ่มพื้นที่เช่าประมาณ
10,000-20,000 ตารางเมตร ต่อปี ซึ่งจะพัฒนาเป็นศูนย์การค้าในหลายรูปแบบ
เพื่อเพิ่มความหลากหลายในการให้บริการแก่ผู้ค้าปลีก และผู้บริโภค โดยมีรายละเอียดดังนี้

-   ศูนย์การค้าชุมชน (Neighborhood Shopping Center) คือ
    ศูนย์การค้าเปิดขนาดเล็กในละแวกบ้านที่ออกแบบเพื่อให้ความสะดวกแก่ผู้บริโภคในการซื้อสินค้าอุปโภคบริโภค
    หรือสิ่งของที่ใช้ประจำวัน มีผู้เช่าหลักเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต และร้านค้า 15-20 ร้าน

-   ศูนย์สะดวกซื้อ (Convenience Shopping Center) คือ
    ศูนย์การค้าขนาดเล็กมีพื้นที่ประมาณ 1 ไร่ อยู่ติดถนนใหญ่ หรือซอยหลัก
    มีที่จอดรถในบริเวณประมาณ 3-10 คันเท่านั้น มีผู้เช่าพื้นที่ (Tenants) 2-3 ราย เช่น
    ศูนย์บริการซ่อมและจำหน่ายอะไหล่รถยนต์ (Auto Service Center) ร้านสะดวกซื้อ
    (Convenience Store) และ/หรือ โรงเรียนกวดวิชา เป็นต้น

-   ร้านค้าปลีก (Stand-Alone Retail Store) คือ ร้านค้าปลีกร้านเดียว พื้นที่ประมาณ 1/2
    ไร่ อยู่ติดถนนใหญ่ หรือซอยหลัก มีผู้เช่าพื้นที่ (Tenant) 1 ราย เช่น
    ศูนย์บริการซ่อมและจำหน่ายอะไหล่รถยนต์ ร้านสะดวกซื้อ หรือร้านค้าปลีก เป็นต้น

-   ศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง (Power Center) คือ
    ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่มีผู้เช่ารายใหญ่ตั้งแต่ 2
    รายขึ้นไปและเป็นร้านค้าที่มีความชำนาญและมีจุดเด่นด้านใดด้านหนึ่ง เช่น
    ร้านขายเฟอร์นิเจอร์, ร้านค้าปลีก, ร้านขายอุปกรณ์ก่อสร้างและตกแต่งบ้าน เป็นต้น

-   ศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ (Lifestyle Center) คือ
    ศูนย์การค้าที่มีผู้เช่าหลักเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต และมีร้านที่ตอบสนองต่อการใช้ชีวิตประจำวัน
    ได้แก่ โรงภาพยนตร์, ร้านอาหาร, ร้านเบเกอร์รี่, ร้านขายผลิตภัณฑ์เสริมความงาม,
    โรงเรียน และมีพื้นที่เปิดโล่ง

-   ศูนย์บันเทิง (Entertainment Center) คือ
    ศูนย์รวมความบันเทิงขนาดใหญ่ที่มีผู้เช่าหลักเป็นโรงภาพยนตร์, โบว์ลิ่ง, โรงละครเวที
    และร้านค้าที่ตอบสนองต่อการใช้ชีวิตประจำวันของคนรุ่นใหม่

-   ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ (Super Regional Mall) คือ ศูนย์การค้าขนาดใหญ่พิเศษ
    มีขนาดพื้นที่ใหญ่สอยมากกว่า 150,000 ตารางเมตร มีร้านค้าหลักประกอบด้วยซูเปอร์มาร์เก็ต
    ร้านอาหาร ธนาคาร ร้านขายสินค้าเฉพาะทาง พื้นที่กิจกรรม ศูนย์อาหาร อาคารสำนักงาน
    เป็นต้น

  1.2 การเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการที่สำคัญ

ประวัติความเป็นมา การก่อตั้งธุรกิจ

บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 29 สิงหาคม 2537
โดยนายพงศ์กิจ สุทธพงศ์ และนายนพพร วิฑูรชาติ ด้วยทุนจดทะเบียน 10 ล้านบาท
เพื่อประกอบธุรกิจด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า ประเภทศูนย์การค้าแบบเปิด

การเปิดศูนย์การค้าและขยายกิจการ

ปี 2538 บริษัทได้เปิดดำเนินการโครงการมาร์เก็ตเพลส บางบอน ซึ่งเป็นศูนย์การค้าชุมชน
(Neighborhood Shopping Center) แห่งแรกของบริษัท โดยมี จัสโก้ ซูเปอร์มาร์เก็ต
(ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็น แม็กซ์แวลู) เป็นผู้เช่าหลัก (Anchor tenant)

ปี 2539 บริษัทได้เปิดดำเนินการศูนย์การค้าชุมชนแห่งที่ 2 และ 3 ได้แก่ โครงการมาร์เก็ตเพลส
ประชาอุทิศและมาร์เก็ตเพลส สุขาภิบาล 3 โดยปัจจุบันมี จัสโก้ ซูเปอร์มาร์เก็ต
(ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็น แม็กซ์แวลู) และ ท็อปส์ มาร์เก็ต เป็นผู้เช่าหลัก ตามลำดับ

ปี 2541 บริษัทได้เปิดดำเนินการศูนย์การค้าชุมชนแห่งใหม่บนถนนสุขุมวิท 71 (คลองตัน) ในปี
2541 โดยมี จัสโก้ ซูเปอร์มาร์เก็ต เป็นผู้เช่าหลัก

ปี 2543 บริษัทประสบความสำเร็จในการจัดหาและพัฒนาพื้นที่ให้แก่ บริษัท บี-ควิก เซอร์วิส จำกัด
ซึ่งดำเนินธุรกิจให้บริการซ่อมและจำหน่ายอะไหล่รถยนต์ภายใต้ชื่อ “บี-ควิก (B-Quik)” จำนวน
14 สาขา โดยบริษัทพัฒนาเป็นศูนย์สะดวกซื้อ (Convenience Center) 2 แห่ง และร้านค้าปลีก
(Stand-Alone Retail Store) 8 แห่ง ส่วนอีก 4
สาขาได้ใช้พื้นที่ในบริเวณศูนย์การค้าชุมชนของบริษัท 4 แห่งที่ได้เปิดทำการไปแล้ว

ปี 2545 เปิดดำเนินการศูนย์การค้าชุมชนเพิ่มบริเวณซอยทองหล่อ โดยมี ท็อปส์ มาร์เก็ต
เป็นผู้เช่าหลัก ภายใต้ชื่อโครงการมาร์เก็ตเพลส ทองหล่อ

ปี 2546 บริษัทได้เปิดดำเนินการศูนย์การค้าชุมชนแห่งใหม่ ได้แก่โครงการมาร์เก็ตเพลส
ทุ่งมหาเมฆ โดยมี ท็อปส์ มาร์เก็ต เป็นผู้เช่าหลัก
และบริษัทได้ลงนามในสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวจากเจ้าของที่ดิน บริเวณทองหล่อซอย
15และถนนแจ้งวัฒนะเพื่อพัฒนาเป็นศูนย์การค้าในปีถัดไป

ปี 2547 บริษัทได้เปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ 5 แห่ง ดังนี้ 1.ศูนย์การค้าแฟมมิลี่ เซ็นเตอร์ แจ้งวัฒนะ
2.ศูนย์สะดวกซื้อ ลาดพร้าว ซอย 120 3.ศูนย์เมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ ฉะเชิงเทรา
4.ศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ J Avenue ทองหล่อ ซอย 15 และ 5.ศูนย์การค้าปิยรมย์ เพลส สุขุมวิท
101/1

ปี 2548 บริษัทได้เปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ จำนวน 3 แห่ง ได้แก่ 1.ศูนย์สะดวกซื้อ วังหิน
2.ศูนย์การค้าเพชรเกษม พาวเวอร์ เซ็นเตอร์ โดยเป็นศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง
มีโรงภาพยนตร์เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์, บิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์, อินเด็กซ์ ลิฟวิ่งมอลล์ และโฮมเวิร์ค
เป็นผู้เช่าหลัก และ3.ศูนย์การค้า เอกมัย พาวเวอร์ เซ็นเตอร์ โดยเป็นศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง
มี บิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์ และ อินเด็กซ์ ลิฟวิ่ง มอลล์ เป็นผู้เช่าหลัก

ปี 2549 บริษัทได้เปิดศูนย์การค้าเพิ่ม จำนวน 3 แห่ง ได้แก่ 1.ศูนย์ไลฟ์สไตล์ เซ็นเตอร์ ดิ
อเวนิว แจ้งวัฒนะ 2.ศูนย์ไลฟ์สไตล์ เซ็นเตอร์ ลา วิลลา พหลโยธิน และ3.ศูนย์บันเทิง
(Entertainment Center) เอสพละนาด รัชดาภิเษก โดยมีผู้เช่าหลักได้แก่
โรงภาพยนตร์เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์, โรงละครรัชดาลัย และ ท็อปส์ มาร์เก็ต อีกทั้งในปี 2557
บริษัทได้จัดหาผู้เช่าหลักมาเพิ่มเติมในศูนย์การค้า ได้แก่ วี ฟิตเนส โซไซตี้ และ อาร์ท อิน
พาราไดซ์ ซึ่งเป็นพิพิธภัณฑ์รูปภาพ 3 มิติรายแรกในประเทศไทย

ปี 2550 บริษัทได้เปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ ศูนย์ไลฟ์สไตล์ เซ็นเตอร์ พัทยา อเวนิว
โดยมีผู้เช่าหลักได้แก่ โรงภาพยนตร์ เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์, เมเจอร์ โบว์ล และวิลล่า มาร์เก็ต
อีกทั้งในปี 2557 บริษัทได้เพิ่มผู้เช่าหลัก อีก 1 ราย คือ Premium Outlet
ซึ่งเป็นศูนย์รวมสินค้าแฟชั่นลดราคาที่มีหลายสาขาทั่วประเทศไทย และศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง
(Power Center) เขาใหญ่ มาร์เก็ต วิลเลจ โดยมี เทสโก้ โลตัส เป็นผู้เช่าหลัก และในปี
2552 บริษัทได้ขายโครงการให้เทสโก้ โลตัสแล้ว

ปี 2551 บริษัทได้เปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ 2 แห่ง ได้แก่ ศูนย์การค้าชุมชน มาร์เก็ตเพลส นวมินทร์
(สุขาภิบาล1) โดยมี บิ๊กซี มาร์เก็ต เป็นผู้เช่าหลัก และศูนย์ไลฟ์สไตล์ เซ็นเตอร์ เมเจอร์ อเวนิว
รัชโยธิน โดยมี วิลล่า มาร์เก็ต เป็นผู้เช่าหลัก

ปี 2552 บริษัทได้เปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ ได้แก่ ศูนย์ไลฟ์สไตล์ เซ็นเตอร์ นวมินทร์ ซิตี้ อเวนิว
บนถนนเกษตร-นวมินทร์ โดยมี วิลล่า มาร์เก็ต เป็นผู้เช่าหลัก

นอกจากนี้ในปี 2553 บริษัทได้ให้สิทธิการเช่าโครงการ เมเจอร์ อเวนิว รัชโยธิน
สำหรับพื้นที่ให้เช่าระยะสั้น จำนวน 11,109 ตารางเมตร
แก่กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ ไลฟ์สไตล์ (MJLF)

ปี 2554 บริษัท ได้เปิดดำเนินการศูนย์การค้าแห่งใหม่ ได้แก่ ศูนย์ไลฟ์สไตล์ เซ็นเตอร์ เฟสติวัล
วอล์ค ซึ่งเป็นพื้นที่ส่วนขยายของโครงการ นวมินทร์ ซิตี้ อเวนิว บนถนนเกษตร-นวมินทร์
และในเดือนพฤศจิกายน อิเกีย สโตร์ หนึ่งในผู้เช่าหลักของศูนย์การค้าเมกา
บางนาซึ่งเป็นศูนย์การค้าที่บริษัทร่วมทุนกับบริษัท อิคาโน่ จำกัด เปิดดำเนินการมีพื้นที่ ประมาณ
40,000 ตารางเมตร

ปี 2555 บริษัทได้เปิดดำเนินการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ คือ ศูนย์การค้าเมกาบางนา
ตั้งอยู่บริเวณถนนบางนา-ตราด กม.8 ในนามบริษัท เอสเอฟ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด
ซึ่งเป็นบริษัทร่วมทุนกับ บริษัท อิคาโน่ จำกัด บริษัทเฟอร์นิเจอร์ระดับโลกจากประเทศสวีเดน
ภายในศูนย์การค้าเมกา บางนามีศูนย์จำหน่ายเฟอร์นิเจอร์อิเกีย (IKEA Store),
โรงภาพยนตร์เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์, บิ๊กซี ซูเปอร์เซ็นเตอร์, โฮมโปรและโรบินสัน เป็นผู้เช่าหลัก
คิดเป็นพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งโครงการกว่า 180,000 ตารางเมตร

ปี 2556 บริษัทได้เป็นผู้บริหารศูนย์การค้า อิมเมจิ้น วิลเลจ ของมหาวิทยาลัยกรุงเทพ
ซึ่งเปิดดำเนินการในเดือน เมษายน โดยมีผู้เช่าหลักคือ เซเว่น-อีเลเว่น

ปัจจุบัน บริษัท มีพื้นที่ให้เช่า ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2557 เป็นจำนวน 412,712 ตารางเมตร

รายละเอียดของโครงการที่เปิดดำเนินการอยู่ในปัจจุบันจำนวน 25 โครงการ
โดยแยกตามประเภทศูนย์การค้า

+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ประเภทศูนย์การค้า        | จำ  | โครงการ                                |
|                       | นวน |                                        |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ศูนย์การค้าชุมชน          | 7   | บางบอน, ประชาอุทิศ, สุขาภิบาล 3, ทองหล่อ    |
|                       |     | ซอย 4 , ทุ่งมหาเมฆ , ปิยรมย์ เพลส          |
| (Neighborhood         |     | (ซอยสุขุมวิท 101/1) และ มาร์เก็ตเพลส นวมินทร์ |
| Shopping Center)      |     | (สุขาภิบาล 1)                            |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ศูนย์สะดวกซื้อ            | 2   | วังหิน, ลาดพร้าว ซอย 120                  |
| (Convenience Center)  |     |                                        |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ร้านค้าปลีก (Stand-Alone | 3   | รัชดาภิเษก-พระราม 3, บางแค และ เหม่งจ๋าย   |
| Retail Store)         |     |                                        |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง   | 3   | เพชรเกษม พาวเวอร์ เซ็นเตอร์, เอกมัย        |
| (Power Center)        |     | พาวเวอร์ เซ็นเตอร์, เอสเอฟ เมเจอร์ซีนีเพล็กซ์  |
|                       |     | ฉะเชิงเทรา                              |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ศูนย์ไลฟ์สไตล์ (Lifestyle | 8   | J Avenue ทองหล่อ ซอย 15, ดิ อเวนิว        |
| Center)               |     | แจ้งวัฒนะ, ลา วิลล่า พหลโยธิน, ดิ อเวนิว      |
|                       |     | พัทยา, เมเจอร์ อเวนิว รัชโยธิน, นวมินทร์ ซิตี้   |
|                       |     | อเวนิว นวมินทร์ เฟสติวัล วอล์ค และ อิมเมจิ้น    |
|                       |     | วิลเลจ                                  |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ศูนย์บันเทิง (Urban       | 1   | ดิ เอสพละนาด รัชดาภิเษก                   |
| Entertainment Center) |     |                                        |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| ศูนย์การค้าขนาดใหญ่       | 1   | เมกา บางนา                             |
| (Super Regional Mall) |     |                                        |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+
| รวม                   | 25  |                                        |
+-----------------------+-----+----------------------------------------+

การระดมทุน

บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เริ่มดำเนินธุรกิจในปี 2537
ด้วยทุนจดทะเบียน 10 ล้านบาท

ปี 2540 บริษัทได้เพิ่มทุนจดทะเบียนจำนวน 10 ล้านบาทเป็น 20 ล้านบาท
เพื่อรองรับการขยายตัวของบริษัท จากนั้นบริษัทมีรายการระดมทุนที่สำคัญดังต่อไปนี้

ปี 2545 บริษัทได้เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ MAI โดยเพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 20 ล้านบาท
เป็น 150 ล้านบาท มีทุนชำระแล้ว 71 ล้านบาท

ปี 2546 บริษัทได้เพิ่มทุนจดทะเบียนเป็น 500 ล้านบาท โดยจัดสรรหุ้นเพิ่มทุนจำนวน 24 ล้านหุ้น
ให้แก่บริษัทเมเจอร์ซีนีเพล็กซ์ กรุ้ป จำกัด (มหาชน) ในราคา 3.99 บาท
และได้จัดสรรหุ้นเพิ่มทุนจำนวน 142,499,935 หุ้น ให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมในสัดส่วน 1 หุ้นเดิม ต่อ 1.5
หุ้นใหม่ ในราคาหุ้นละ 1 บาท และบริษัทได้รับอนุมัติย้ายหลักทรัพย์จากตลาดหลักทรัพย์ MAI
มาอยู่ใน SET เมื่อวันที่ 12 ธันวาคม 2546

ปี 2548 บริษัทได้ออกและเสนอขายหุ้นกู้ชนิดทยอยชำระคืนเงินต้น มูลค่ารวม 1,000 ล้านบาท อายุ
5 ปี ครบกำหนดไถ่ถอน พ.ศ. 2553 โดยได้รับการจัดอันดับความน่าเชื่อถือ BBB+ (tha)
จากบริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัด

ปี 2549 ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นครั้งที่ 1/2549 อนุมัติการเพิ่มทุนจดทะเบียนของบริษัทจาก
424,117,769 บาท เป็น 533,947,769 บาท โดยจัดสรรหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม
ในสัดส่วน 5 หุ้นเดิมต่อ 1 หุ้นใหม่ เสนอขายราคาหุ้นละ 5 บาท
บริษัทมีทุนจดทะเบียนเพิ่มทุนชำระเป็น 508,941,438 บาท

ปี 2550 บริษัทได้ออกและเสนอขายหุ้นกู้ มูลค่ารวมทั้งสิ้น 940 ล้านบาท อายุ 3 ปี
ครบกำหนดไถ่ถอนปี พ.ศ.2553

ปี 2552 บริษัทได้เพิ่มทุนให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมในสัดส่วน 1 หุ้นเดิม ต่อ 1 หุ้นใหม่ จำนวน 513.15
ล้านหุ้น ที่ราคาหุ้นละ 1.20 บาท เพื่อนำเงินเพิ่มทุนมาลงทุนในบริษัท เอส เอฟ ดีเวลอปเมนท์
จำกัด ซึ่งเป็นการร่วมทุนกับบริษัท อิคาโน่ จำกัด โดยมีทุนจดทะเบียน 1,047.09 ล้านบาท
และทุนที่ออกและเรียกชำระแล้ว 1,026.30 ล้านบาท นอกจากนี้บริษัท ได้ออกและเสนอขายหุ้นกู้
มูลค่ารวม 500 ล้านบาท อายุ 3.5 ปี ครบกำหนดไถ่ถอนเดือนมีนาคม 2556 ด้วย

ปี 2553 บริษัทได้ออกและเสนอขายหุ้นกู้ มูลค่ารวม 1,200 ล้านบาท อายุ 3-4 ปี
ครบกำหนดไถ่ถอนปี 2556 จำนวน 700 ล้านบาท และ ปี 2557 จำนวน 500 ล้านบาท

ปี 2555 บริษัทมีมติจ่ายหุ้นปันผลแก่ผู้ถือหุ้นเดิมในอัตรา 8: 1 เป็นจำนวนหุ้นทั้งสิ้น 130 ล้านหุ้น
ทำให้ทุนจดทะเบียนของบริษัทเท่ากับ 1,169.86 ล้านหุ้น

ปี 2556 บริษัทได้ออกและเสนอขายหุ้นกู้ มูลค่ารวม 1,450 ล้านบาท อายุ 3-4 ปี
ครบกำหนดไถ่ถอนปี 2559 จำนวน 750 ล้านบาท และปี 2560 จำนวน 700 ล้านบาท
อีกทั้งบริษัทมีมติจ่ายหุ้นปันผลแก่ผู้ถือหุ้นเดิมในอัตรา 8: 1 เป็นจำนวนหุ้นทั้งสิ้น 146.16 ล้านหุ้น
ทำให้ทุนจดทะเบียนของบริษัทเท่ากับ 1,316.02 ล้านหุ้น

ปี 2557 บริษัทมีมติจ่ายหุ้นปันผลแก่ผู้ถือหุ้นเดิมในอัตรา 8: 1 เป็นจำนวนหุ้นทั้งสิ้น 164.50 ล้านหุ้น
ทำให้ทุนจดทะเบียนของบริษัทเท่ากับ 1,480.52 ล้านหุ้น

รายละเอียดของโครงการที่เปิดดำเนินการอยู่ในปัจจุบันจำนวน 25 โครงการ (เกี่ยวกับพื้นที่
และอัตราการเช่าพื้นที่)

+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
|   | ศูนย์การค้า       | ผู้เช่าหลัก       | รูปแบบศูนย์การค้า | พื้นที่ให้เ  | อัตร   |
|   |                |               |               | ช่าทั้งหมด | าการเ |
|   |                |               |               |         | ช่าพื้นที่ |
|   |                |               |               | (ตาร    | (%)   |
|   |                |               |               | างเมตร) |       |
+===+================+===============+===============+=========+=======+
|   | Shopping       | Anchor        | Type of       | Gross   | Occu  |
|   | Center         | Tenants       | Shopping      | L       | pancy |
|   |                |               | Center        | easable | Rate  |
|   |                |               |               | Area    | (%)   |
|   |                |               |               | (Sq.m.) |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 1 | ศูนย์ก           | Max Valu      | ศูนย์การค้าชุมชน  | 7,206   | 80    |
|   | ารค้ามาร์เก็ตเพลส | Supermarket   |               |         |       |
|   | บางบอน         |               | (Neighborhood |         |       |
|   |                |               | Center)       |         |       |
|   | (Market Place  |               |               |         |       |
|   | Bangbon)       |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 2 | ศูนย์ก           | Max Valu      | ศูนย์การค้าชุมชน  | 6,174   | 100   |
|   | ารค้ามาร์เก็ตเพลส | Supermarket   |               |         |       |
|   | ประชาอุทิศ       |               | (Neighborhood |         |       |
|   |                |               | Center)       |         |       |
|   | (Market Place  |               |               |         |       |
|   | Prachautis)    |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 3 | ศูนย์ก           | Tops Market   | ศูนย์การค้าชุมชน  | 6,725   | 97    |
|   | ารค้ามาร์เก็ตเพลส |               |               |         |       |
|   | สุขาภิบาล 3      |               | (Neighborhood |         |       |
|   |                |               | Center)       |         |       |
|   | (Market Place  |               |               |         |       |
|   | Sukaphiban 3)  |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 4 | ศูนย์ก           | Tops Market   | ศูนย์การค้าชุมชน  | 3,644   | 100   |
|   | ารค้ามาร์เก็ตเพลส |               |               |         |       |
|   | ทองหล่อ         |               | (Neighborhood |         |       |
|   |                |               | Center)       |         |       |
|   | (Market Place  |               |               |         |       |
|   | Thonglo)       |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 5 | ศูนย์ก           | Tops Market   | ศูนย์การค้าชุมชน  | 2,877   | 100   |
|   | ารค้ามาร์เก็ตเพลส |               |               |         |       |
|   | ทุ่งมหาเมฆ       |               | (Neighborhood |         |       |
|   |                |               | Center)       |         |       |
|   | (Market Place  |               |               |         |       |
|   | Thungmahamek)  |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 6 | ศูนย์การค้า ดิ     | Major         | ศูน            | 21,031  | 77    |
|   | อเวนิว แจ้งวัฒนะ  | Cineplex,     | ย์การค้าไลฟ์สไตล์ |         |       |
|   |                | Major Bowl,   |               |         |       |
|   | (The Avenue    |               | (Lifestyle    |         |       |
|   | Chaeng         | Villa Market, | Center)       |         |       |
|   | wattana)       | Lemon Farm    |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 7 | ศูนย์การค้า ปิยรมย์ | Tops Market   | ศูนย์การค้าชุมชน  | 7,588   | 98    |
|   | เพลส (Piyarom  |               |               |         |       |
|   | Place)         |               | (Neighborhood |         |       |
|   |                |               | Center)       |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 8 | ศูนย์ก           | Major         | ศูนย์รวม        | 8,408   | 93    |
|   | ารค้าสยามฟิวเจอร์ | Cineplex      | สินค้าเฉพาะอย่าง |         |       |
|   | ทาวน์ เซ็นเตอร์   |               |               |         |       |
|   | 11 (ฉะเชิงเทรา: |               | (Power        |         |       |
|   | Cha Choeng     |               | Center)       |         |       |
|   | Sao)           |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 9 | ศูนย์ก           | Villa Market  | ศูน            | 7,765   | 100   |
|   | ารค้าสยามฟิวเจอร์ |               | ย์การค้าไลฟ์สไตล์ |         |       |
|   | ช้อปปิ้งเซ็นเตอร์   |               |               |         |       |
|   |                |               | (Lifestyle    |         |       |
|   | เจ อเวนิว       |               | Center)       |         |       |
|   | (ทองหล่อ ซอย    |               |               |         |       |
|   | 15)            |               |               |         |       |
|   |                |               |               |         |       |
|   | J Avenue       |               |               |         |       |
|   | (Thonglo 15)   |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 1 | ศูนย์ก           | B-Quik        | ศูนย์สะดวกซื้อ    | 535     | 100   |
| 0 | ารค้าสยามฟิวเจอร์ |               |               |         |       |
|   | ทาวน์ เซ็นเตอร์ 8 |               | (Convenience  |         |       |
|   |                |               | Center)       |         |       |
|   | (วังหิน:         |               |               |         |       |
|   | Wanghin)       |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 1 | ศูนย์ก           | Tesco Lotus   | ศูนย์สะดวกซื้อ    | 643     | 84    |
| 1 | ารค้าสยามฟิวเจอร์ | Express       |               |         |       |
|   | ทาวน์ เซ็นเตอร์   |               | (Convenience  |         |       |
|   | 10             |               | Center)       |         |       |
|   |                |               |               |         |       |
|   | (ลาดพร้าว ซอย   |               |               |         |       |
|   | 120: Ladprao   |               |               |         |       |
|   | 120)           |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 1 | บางแค          | Seacon Square | เช่าที่ดิน        | 364     | 100   |
| 2 | (Bangkae)      |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 1 | เหม่งจ๋าย (Meng  | B-Quik        | ร้านค้าปลีก      | 465     | 100   |
| 3 | Jai)           |               | (Stand-Alone  |         |       |
|   |                |               | Retail Store) |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 1 | รัชดา-พระราม 3  | B-Quik        | ร้านค้าปลีก      | 343     | 100   |
| 4 | (Ratchada-Rama |               | (Stand-Alone  |         |       |
|   | III)           |               | Retail Store) |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 1 | ศูน             | Big C, Index, | ศูนย์รวม        | 43,735  | 100   |
| 5 | ย์การค้าเพชรเกษม | Homeworks,    | สินค้าเฉพาะอย่าง |         |       |
|   | พาวเวอร์        |               |               |         |       |
|   | เซ็นเตอร์        | Major         | (Power        |         |       |
|   |                | Cineplex      | Center)       |         |       |
|   | (Petchkasem    |               |               |         |       |
|   | Power Center)  |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 1 | ศูนย์การค้า เอกมัย | Big C, Index  | ศูนย์รวม        | 15,074  | 100   |
| 6 | พาวเวอร์        |               | สินค้าเฉพาะอย่าง |         |       |
|   | เซ็นเตอร์        |               |               |         |       |
|   |                |               | (Power        |         |       |
|   | (Ekkamai Power |               | Center)       |         |       |
|   | Center)        |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 1 | ศูนย์การค้า ลา    | Villa Market  | ศูน            | 5,330   | 100   |
| 7 | วิลล่า (พหลโยธิน) |               | ย์การค้าไลฟ์สไตล์ |         |       |
|   |                |               |               |         |       |
|   | La-Villa       |               | (Lifestyle    |         |       |
|   | (Phahonyothin) |               | Center)       |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 1 | ศูนย์การค้า       | Major         | ศูนย์เ          | 43,241  | 96    |
| 8 | เอสพละนาด      | Cineplex,     | อนเตอร์เทนเมนท์ |         |       |
|   | รัชดาภิเษก       | Blu-o Bowl,   |               |         |       |
|   |                | Ratchadalai   | (Urban        |         |       |
|   | (Esplanade     | Theatre, Tops | Entertainment |         |       |
|   | Ratchadapisek) | Market,       | Center)       |         |       |
|   |                |               |               |         |       |
|   |                | We Fitness    |               |         |       |
|   |                | Society, Arts |               |         |       |
|   |                | in Paradise   |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 1 | ศูนย์การค้า พัทยา  | Major         | ศูน            | 24,113  | 83    |
| 9 | อเวนิว          | Cineplex,     | ย์การค้าไลฟ์สไตล์ |         |       |
|   |                | Major Bowl,   |               |         |       |
|   | (Pattaya       |               | (Lifestyle    |         |       |
|   | Avenue)        | Villa Market, | Center)       |         |       |
|   |                | Premium       |               |         |       |
|   |                | Outlet        |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 2 | ศูนย์การค้า       | Big C Market  | ศูนย์การค้าชุมชน  | 4,175   | 84    |
| 0 | มาร์เก็ตเพลส     |               |               |         |       |
|   | นวมินทร์         |               | (Neighborhood |         |       |
|   |                |               | Center)       |         |       |
|   | (Market Place  |               |               |         |       |
|   | Nawamin )      |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 2 | ศูนย์การค้า       | Villa Market  | ศูน            | 3,904   | 100   |
| 1 | เมเจอร์ อเวนิว   |               | ย์การค้าไลฟ์สไตล์ |         |       |
|   | รัชโยธิน         |               |               |         |       |
|   |                |               | (Lifestyle    |         |       |
|   | (Suzuki Avenue |               | Center)       |         |       |
|   | Ratchayothin)  |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 2 | ศูนย์การค้า       | Villa Market  | ศูน            | 7,891   | 93    |
| 2 | นวมินทร์ ซิตี้      |               | ย์การค้าไลฟ์สไตล์ |         |       |
|   | อเวนิว          |               |               |         |       |
|   |                |               | (Lifestyle    |         |       |
|   | (Nawamin City  |               | Center)       |         |       |
|   | Avenue)        |               |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 2 | ศูนย์การค้า       | Bosch         | ศูน            | 7,675   | 86    |
| 3 | เฟสติวัล วอล์ค    |               | ย์การค้าไลฟ์สไตล์ |         |       |
|   |                |               |               |         |       |
|   | (Festival      |               | (Lifestyle    |         |       |
|   | Walk)          |               | Center)       |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 2 | ศูนย์การค้าเมกา   | IKEA, Major   | ศูน            | 180,000 | 100   |
| 4 | บางนา          | Cineplex,     | ย์การค้าขนาดใหญ่ |         |       |
|   |                | Blu-o Bowl,   |               |         |       |
|   | (Mega Bangna)  | Sub-Zero Ice  | (Super        |         |       |
|   |                | Skate, Big C, | Regional      |         |       |
|   |                | HomePro,      | Mall)         |         |       |
|   |                | Robinson      |               |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
| 2 | อิมเมจิ้น วิลเลจ   | 7-11          | ศูนย์ไลฟ์สไตล์    | 3.806   | 62    |
| 5 |                |               |               |         |       |
|   | (Imagine       |               | (Lifestyle    |         |       |
|   | Village)*      |               | Center)       |         |       |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+
|   | รวม (Total)    |               |               | 412,712 | 96    |
+---+----------------+---------------+---------------+---------+-------+

หมายเหตุ : ข้อมูล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2557

โครงการลำดับที่ 10, 13-14 เช่าพื้นที่โดยศูนย์บริการซ่อมและจำหน่ายอะไหล่รถยนต์ บี-ควิก
แต่เพียงผู้เดียว

*บริษัท ฯ รับบริหารศูนย์การค้าอิมเมจิ้น วิลเลจให้มหาวิทยาลัยกรุงเทพ

รายละเอียดเกี่ยวกับผู้เช่าพื้นที่ สัดส่วนรายได้
และวันสิ้นสุดโครงการของโครงการที่เปิดดำเนินการอยู่ในปัจจุบันจำนวน 23 โครงการ ¹

+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
|   | ที่ตั้งโค | ผ         | ตัวอย่างผู้เช่าพื้นที่ร่วม      | สัด |    |    | วันสิ้นส |
|   | รงการ | ู้เช่าพื้นที่หลัก |                       | ส่ว |    |    | ุดสัญญา |
|   |       |           | (Co-Tenants)          | นร |    |    |       |
|   |       |           |                       | าย |    |    |       |
|   |       |           |                       | ได้ |    |    |       |
|   |       |           |                       | (ร |    |    |       |
|   |       |           |                       | ้อย |    |    |       |
|   |       |           |                       | ละ |    |    |       |
|   |       |           |                       | )¹ |    |    |       |
+===+=======+===========+=======================+====+====+====+=======+
|   |       | (Anchor   |                       | ปี  | ปี  | ปี  | เ     |
|   |       | Tenants)  |                       | 25 | 25 | 25 | ช่าที่ดิน |
|   |       |           |                       | 55 | 56 | 57 |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 1 | บ     | แม็กซ์ แวลู  | บี-ควิก, เค เอฟ ซี, เดอะ | 1  | 1  | 1  | 1     |
|   | างบอน | ซูเ        | พิซซ่า คอมปะนี,          | .8 | .9 | .7 | ก     |
|   |       | ปอร์มาร์เก็ต |                       | 7% | 7% | 5% | ันยายน |
|   |       |           |                       |    |    |    | 2567  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
|   |       |           | เทเลวิซ, ดีแทค          |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 2 | ประ   | แม็กซ์ แวลู  | บี-ควิก,                | 1  | 1  | 1  | 23    |
|   | ชาอุทิศ | ซูเ        | โร                    | .4 | .4 | .4 | พฤศ   |
|   |       | ปอร์มาร์เก็ต | งเรียนดนตรีสยามจันทน์วินิต, | 2% | 6% | 9% | จิกายน |
|   |       |           | เคเอฟซี, 94 Coffee,    |    |    |    | 2567  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
|   |       |           | เอส แอนด์ พี, สเวนเซ่นส์, |    |    |    |       |
|   |       |           | บู๊ทส์, เลิฟ ฟิตเนส        |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 3 | สุข    | ท็อปส์      | บี-ควิก, เอ็ม เค         | 2  | 2  | 2  | 30    |
|   | าภิบาล | มาร์เก็ต    | เรสโตรองต์, บู๊ทส์,       | .7 | .7 | .7 | ม     |
|   | 3     |           | เอสแอนด์พี,             | 4% | 6% | 6% | ิถุนายน |
|   |       |           |                       |    |    |    | 2560  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
|   |       |           | Baby Genius, The      |    |    |    |       |
|   |       |           | Tutor, สเวนเซ่นส์, Café |    |    |    |       |
|   |       |           | d'oro, ง้วนหลังวัง       |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 4 | ท     | ท็อปส์      | สตาร์บัคส์, ไอเบอร์รี่,     | 3  | 3  | 3  | 27    |
|   | องหล่อ | มาร์เก็ต    | เบอร์เกอร์ คิง, มาม่า ดู   | .3 | .4 | .7 | ธ     |
|   | ซอย 4 |           | บาย เธอ,              | 8% | 0% | 0% | ันวาคม |
|   |       |           |                       |    |    |    | 2560  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
|   |       |           | สเวนเซ่นส์, เทค แคร์ เนล |    |    |    |       |
|   |       |           | สปา, ดุ๋ง เด้ง ได้, Wine  |    |    |    |       |
|   |       |           | Loft                  |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 5 | ทุ่งม   | ท็อปส์      | โรงเรียนคีตดนตรี,        | 1  | 2  | 2  | 31    |
|   | หาเมฆ | มาร์เก็ต    | สเวนเซ่นส์,             | .9 | .0 | .0 | ธ     |
|   |       |           | ธนาคารธนชาต, เนล      | 8% | 8% | 5% | ันวาคม |
|   |       |           | คอนเซ็ปต์,              |    |    |    | 2560  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
|   |       |           | Club Kerastate, เดอะ  |    |    |    |       |
|   |       |           | พิซซ่า คอมปะนี, ควอลิตี้    |    |    |    |       |
|   |       |           | เด็นทรัล คลีนิค           |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 6 | แจ    | เมเจอร์    | เดอะ พิซซ่า คอมปะนี,     | 7  | 6  | 5  | 28    |
|   | ้งวัฒนะ | ซีนีเพล็กซ์,  | วีรสุ, มานีมีหม้อ, Babies  | .0 | .1 | .5 | กุม    |
|   |       | เมเจอร์    | Genius, คุมอง          | 8% | 4% | 8% | ภาพันธ์ |
|   |       | โบวล์      |                       |    |    |    | 2562  |
|   |       |           | บู๊ทส์, ฟูจิ, ซิสเลอร์,      |    |    |    | –     |
|   |       | เลมอน     | โอโตยะ, เบอเกอร์ คิง    |    |    |    |       |
|   |       | ฟาร์ม,วิลล่า |                       |    |    |    | 31    |
|   |       | มาร์เก็ต    |                       |    |    |    | ธ     |
|   |       |           |                       |    |    |    | ันวาคม |
|   |       |           |                       |    |    |    | 2562  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
|   |       |           |                       |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 7 | ปิยรมย์ | ท็อปส์      | แมคโดนัลด์, เคพีเอ็น,     | 2  | 2  | 3  | 31    |
|   | เพลส  | มาร์เก็ต    | ธนาคารธนชาต,          | .5 | .9 | .4 | ตุลาคม |
|   |       |           | เอสแอนด์พี, เอ็ม เค      | 2% | 6% | 7% | 2562  |
|   |       |           | เรสโตรองต์             |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 8 | ฉะเช  | เมเจอร์    | ฮอท พอท, Oriental     | 2  | 2  | 2  | 31    |
|   | ิงเทรา | ซีนีเพล็กซ์   | Princess, ฮะจิบัง       | .6 | .9 | .8 | ม     |
|   |       |           | ราเมน, กานต์ชนก บิวตี้    | 6% | 6% | 7% | กราคม |
|   |       |           |                       |    |    |    | 2572  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
|   |       |           | วัตสัน, ซี เอ็ด บุ๊ค        |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 9 | ท     | วิลล่า      | เกรย์ ฮาวด์ คาเฟ่,       | 8  | 9  | 10 | 22    |
|   | องหล่อ | มาร์เก็ต    | ไอเบอร์รี่, โอ บอง แปง,  | .5 | .5 | .0 | ธ     |
|   | ซอย   |           | แมคโดนัลด์,             | 3% | 6% | 8% | ันวาคม |
|   | 15    | วี ฟิตเนส   | ธนาคารกรุงศรีอยุธยา,     |    |    |    | 2567  |
|   |       | โซไซตี้     |                       |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
|   |       |           | โอโตยะ, นีตนาท คลีนิค,   |    |    |    |       |
|   |       |           | อาฟเตอร์ ยู, iStudio,   |    |    |    |       |
|   |       |           | Oakley, เทค แคร์ เนล   |    |    |    |       |
|   |       |           | สปา                   |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 1 | วังหิน  | บี-ควิก     | ทราเวล โปร            | 0  | 0  | 0  | 31    |
| 0 |       |           |                       | .2 | .1 | .1 | ธ     |
|   |       |           |                       | 0% | 9% | 7% | ันวาคม |
|   |       |           |                       |    |    |    | 2560  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 1 | ลา    | โลตัส      | โรงพยาบาลสัตว์ทองหล่อ,   | 0  | 0  | 0  | 26    |
| 1 | ดพร้าว | เอ็กซ์เพรส  | ทองหล่อ เพ็ทแคร์, 94     | .2 | .2 | .2 | พฤ    |
|   | ซอย   |           | Coffee                | 3% | 5% | 3% | ษภาคม |
|   | 120   |           |                       |    |    |    | 2561  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 1 | บางแค | ซีคอน      | ไม่มี                   | 0  | 0  | 0  | 15    |
| 2 |       | สแควร์     |                       | .1 | .0 | .0 | กร    |
|   |       |           |                       | 0% | 7% | 9% | กฎาคม |
|   |       |           |                       |    |    |    | 2563  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 1 | เห    | บี-ควิก     | ไม่มี                   | 0  | 0  | 1  | 30    |
| 3 | ม่งจ๋าย |           |                       | .2 | .2 | .6 | ม     |
|   |       |           |                       | 0% | 0% | 7% | ิถุนายน |
|   |       |           |                       |    |    |    | 2567  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 1 | ร     | บี-ควิก     | ไม่มี                   | 0  | 0  | 0  | 14    |
| 4 | ัชดา-พ |           |                       | .1 | .2 | .1 | ม     |
|   | ระราม |           |                       | 9% | 0% | 9% | กราคม |
|   | 3 ²   |           |                       |    |    |    | 2558  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 1 | เพช   | บิ๊กซี       | บี-ควิก, เค เอฟ ซี, บี ทู  | 9  | 10 | 10 | 31    |
| 5 | รเกษม | ซูเปอ      | เอส, เอ็ม เค           | .1 | .4 | .2 | ส     |
|   | ³     | ร์เซ็นเตอร์, | เรสโตรองต์, ฮะจิบัง      | 9% | 8% | 4% | ิงหาคม |
|   |       | เมเจอร์    | ราเมน, โออิชิ บุฟเฟต์     |    |    |    | 2578  |
|   |       | ซีนีเพล็กซ์,  |                       |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
|   |       | อินเด็กซ์    | สเวนเซ่นส์, เดอะ พิซซ่า,  |    |    |    |       |
|   |       | ลิฟวิ่งมอลล์, | วัตสัน, ธนาคารธนชาต,    |    |    |    |       |
|   |       | โฮมเวิร์ค   | คุมอง, The Tutor,      |    |    |    |       |
|   |       |           | Gymboree              |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 1 | เอกมัย | บิ๊กซี       | สตาร์บัคส์,              | 5  | 5  | 5  | 31    |
| 6 | ซอย 8 | ซูเปอ      | เจียงลูกชิ้นปลา,ดีแทค      | .3 | .6 | .5 | ส     |
|   | ³     | ร์เซ็นเตอร์, | ชอปส์, Better vision,  | 8% | 6% | 2% | ิงหาคม |
|   |       |           | เอสแอนด์พี,             |    |    |    | 2578  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
|   |       | อินเด็กซ์    | ธนาคารธนชาต, กอล์ฟ     |    |    |    |       |
|   |       | ลิฟวิ่งมอลล์  | โซน, Gyudon exprees , |    |    |    |       |
|   |       |           | Ajidouraku            |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 1 | ลา    | วิลล่า      | สตาร์บัคส์, ไอ สตูดิโอ,    | 6  | 7  | 7  | 2     |
| 7 | วิลล่า  | มาร์เก็ต    | กับข้าวกับปลา, ร้านขนม,   | .4 | .3 | .3 | เ     |
|   | (พหล  |           | เกรฮาวด์ คาเฟ่,         | 1% | 3% | 8% | มษายน |
|   | โยธิน) |           |                       |    |    |    | 2564  |
|   |       |           |                       |    |    |    | -     |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
|   |       |           | ธนาคารธนชาต, ฟูจิ, บอน  |    |    |    | 28    |
|   |       |           | ชอน ชิคเก้น, บู๊ทส์, ยู     |    |    |    | กุม    |
|   |       |           | บาร์บีคิว, อาฟเตอร์ ยู     |    |    |    | ภาพันธ์ |
|   |       |           |                       |    |    |    | 2579  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 1 | เอสพ  | เมเจอร์    | สตาร์บัคส์, ไอเบอร์รี่, ไวน์ | 26 | 22 | 22 | 4     |
| 8 | ละนาด | ซีนีเพล็กซ์,วี | คอนเน็คชั่น, ฟูจิ, เอ็มเค   | .4 | .7 | .9 | ส     |
|   | (     | ฟิตเนส     | โกลด์, ยาโยอิ, Scoozi   | 7% | 9% | 0% | ิงหาคม |
|   | รัชดา) | โซไซตี้,    | Pizza,                |    |    |    | 2574  |
|   | ³     |           |                       |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
|   |       | โรงละคร   | at nail, พรเกษม คลินิก, |    |    |    |       |
|   |       | รัชดาลัย,   | มารุกาเมะ,Jone’s       |    |    |    |       |
|   |       | ท้อปส์      | Salad, เคลลี่ บาย       |    |    |    |       |
|   |       | มาร์เก็ต,   | ออเดรย์,               |    |    |    |       |
|   |       |           |                       |    |    |    |       |
|   |       | อาร์ท อิน   | ง้วนหลังวัง, บอนชอน      |    |    |    |       |
|   |       | พาราไดซ์   | ชิคเก้น, โคโค่ อิฉิบันยะ,   |    |    |    |       |
|   |       |           | บีทูเอส                 |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 1 | พัทยา  | วิลล่า      | สำนักงานหนังสือเดินทาง,   | 5  | 5  | 4  | 7     |
| 9 |       | มาร์เก็ต,   | สตาร์บัคส์, โอ บอง แปง,  | .4 | .0 | .8 | เ     |
|   |       | เมเจอร์    | แมคโดนัลด์,             | 4% | 9% | 7% | มษายน |
|   |       | ซีนีเพล็กซ์,  |                       |    |    |    | 2578  |
|   |       | เมเจอร์    | ไวน์ คอนเนคชั่น, โออิชิ    |    |    |    |       |
|   |       | โบ        | บุฟเฟ่ต์, ตำนานไก่, เอเชีย |    |    |    |       |
|   |       | ว์ล,พรีเมี่ยม | บุ๊ค,อาดิดาส, บู๊ทส์        |    |    |    |       |
|   |       | เอาท์เล็ต   |                       |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 2 | น     | บิ๊กซี       | สตาร์บัคส์, ธนาคารธนชาต, | 1  | 1  | 1  | 15    |
| 0 | วมินทร์ | มาร์เก็ต    | บาร์บีคิว พลาซ่า, เอ็ม เค  | .7 | .6 | .3 | ส     |
|   |       |           | เรสโตรองต์,            | 5% | 6% | 4% | ิงหาคม |
|   |       |           |                       |    |    |    | 2580  |
|   |       |           | Oriental Princess,    |    |    |    |       |
|   |       |           | แ                     |    |    |    |       |
|   |       |           | ว่นท็อปเจริญ,เจียงลูกชิ้นปลา |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 2 | ร     | วิลลา      | สตาร์บัคส์, ฟูจิ,          | 3  | 4  | 3  | ซื้อที่ดิน |
| 1 | ัชโยธิน | มาร์เก็ต    | ธนาคารกสิกรไทย,        | .6 | .0 | .8 |       |
|   | ³ ⁴   |           | ธนาคารกรุงเทพ, Crazy   | 0% | 2% | 6% |       |
|   |       |           | Step,                 |    |    |    |       |
|   |       |           |                       |    |    |    |       |
|   |       |           | บาร์บีคิว พลาซ่า, บู๊ทส์, My |    |    |    |       |
|   |       |           | nails, Daiso,         |    |    |    |       |
|   |       |           | inlingua              |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 2 | น     | วิลล่า      | แพน เค้ก คาเฟ่, ฟูจิ,     | 5  | 6  | 5  | 15    |
| 2 | วมินทร์ | มาร์เก็ต    | ครัวเจ๊ง๊อ, เอ็ม เค       | .8 | .1 | .9 | ส     |
|   | ซิตี้    |           | เรสโตรองต์, ยาโยอิ,     | 2% | 7% | 6% | ิงหาคม |
|   | อเวนิว |           | สตาร์บัคส์, คิมจู,         |    |    |    | 2581  |
|   |       |           | แมคโดนัลด์, สเวนเซ่นส์,   |    |    |    |       |
|   |       |           | ไดโซะ, บี ทู เอส, บู๊ทส์,  |    |    |    |       |
|   |       |           | ธนาคารกสิกรไทย,        |    |    |    |       |
|   |       |           | ไทยพาณิชย์              |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 2 | เ     | บอร์ช      | HOBS,                 | 0  | 1  | 1  | 15    |
| 3 | ฟสติวัล |           | ก๋วยเตี๋ยวเรือกลางกรุง,    | .5 | .4 | .0 | ส     |
|   | วอล์ค  |           | มานีมีหม้อ, Oxygen cafe, | 8% | 7% | 6% | ิงหาคม |
|   |       |           | Kampang Beef, Club    |    |    |    | 2581  |
|   |       |           | 24, พฤกษา เลเซอร์ แอนด์ |    |    |    |       |
|   |       |           | บอดี้, Morning Glory by |    |    |    |       |
|   |       |           | Four                  |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| โ |       |           |                       |    |    |    |       |
| ค |       |           |                       |    |    |    |       |
| ร |       |           |                       |    |    |    |       |
| ง |       |           |                       |    |    |    |       |
| ก |       |           |                       |    |    |    |       |
| า |       |           |                       |    |    |    |       |
| ร |       |           |                       |    |    |    |       |
| ท |       |           |                       |    |    |    |       |
| ี่ห |       |           |                       |    |    |    |       |
| ม |       |           |                       |    |    |    |       |
| ด |       |           |                       |    |    |    |       |
| อ |       |           |                       |    |    |    |       |
| า |       |           |                       |    |    |    |       |
| ย |       |           |                       |    |    |    |       |
| ุส |       |           |                       |    |    |    |       |
| ัญ |       |           |                       |    |    |    |       |
| ญ |       |           |                       |    |    |    |       |
| า |       |           |                       |    |    |    |       |
| เ |       |           |                       |    |    |    |       |
| ช |       |           |                       |    |    |    |       |
| ่า |       |           |                       |    |    |    |       |
| ท |       |           |                       |    |    |    |       |
| ี่ด |       |           |                       |    |    |    |       |
| ิน |       |           |                       |    |    |    |       |
| ใ |       |           |                       |    |    |    |       |
| น |       |           |                       |    |    |    |       |
| ร |       |           |                       |    |    |    |       |
| ะ |       |           |                       |    |    |    |       |
| ห |       |           |                       |    |    |    |       |
| ว |       |           |                       |    |    |    |       |
| ่า |       |           |                       |    |    |    |       |
| ง |       |           |                       |    |    |    |       |
| ปี |       |           |                       |    |    |    |       |
| 2 |       |           |                       |    |    |    |       |
| 5 |       |           |                       |    |    |    |       |
| 5 |       |           |                       |    |    |    |       |
| 7 |       |           |                       |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 1 | วังหิน  | โลตัส      | เอส แอนด์ พี, เมกา แฮร์  | 0  | 0  | 0  | 30    |
|   | 2     | เอ็กซ์เพรส  |                       | .3 | .3 | .2 | พฤศ   |
|   |       |           |                       | 3% | 5% | 9% | จิกายน |
|   |       |           |                       |    |    |    | 2557  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 2 | พห    | บี-ควิก     | ไม่มี                   | 0  | 0  | 0  | 31    |
|   | ลโยธิน |           |                       | .1 | .1 | .1 | กร    |
|   | กม.   |           |                       | 7% | 7% | 0% | กฎาคม |
|   | 27    |           |                       |    |    |    | 2557  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 3 | รัช    | บี-ควิก     | ไม่มี                   | 0  | 0  | 0  | 31    |
|   | ดา-ห้ว |           |                       | .1 | .1 | .1 | กร    |
|   | ยขวาง |           |                       | 7% | 8% | 0% | กฎาคม |
|   |       |           |                       |    |    |    | 2557  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 4 | ท่าพระ | บี-ควิก     | ไม่มี                   | 0  | 0  | 0  | 31    |
|   |       |           |                       | .1 | .1 | .1 | กร    |
|   |       |           |                       | 9% | 9% | 1% | กฎาคม |
|   |       |           |                       |    |    |    | 2557  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
| 5 | สาทร  | บี-ควิก     | ไม่มี                   | 0  | 0  | 0  | 31    |
|   |       |           |                       | .2 | .2 | .1 | ส     |
|   |       |           |                       | 3% | 4% | 5% | ิงหาคม |
|   |       |           |                       |    |    |    | 2557  |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+
|   | รวม   |           |                       | 1  | 1  | 1  |       |
|   | สัดส่วน |           |                       | 00 | 00 | 00 |       |
|   | รายได |           |                       | .0 | .0 | .0 |       |
|   | ้โครงก |           |                       | 0% | 0% | 0% |       |
|   | ารที่เป |           |                       |    |    |    |       |
|   | ิดดำเน |           |                       |    |    |    |       |
|   | ินการอ |           |                       |    |    |    |       |
|   | ยู่และโ |           |                       |    |    |    |       |
|   | ครงกา |           |                       |    |    |    |       |
|   | รที่หมด |           |                       |    |    |    |       |
|   | อายุสัญ |           |                       |    |    |    |       |
|   | ญาเช่า |           |                       |    |    |    |       |
|   | ที่ดินระ |           |                       |    |    |    |       |
|   | หว่างปี |           |                       |    |    |    |       |
|   | 2557  |           |                       |    |    |    |       |
+---+-------+-----------+-----------------------+----+----+----+-------+

หมายเหตุ : ข้อมูล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2557

1 สัดส่วนรายได้ หมายถึง สัดส่วนของ รายได้ค่าเช่า รายได้ค่าบริการ
และรายได้ค่าบริการสาธารณูปโภค ของแต่ละโครงการต่อรายได้ค่าเช่า รายได้ค่าบริการ
และรายได้ค่าบริการสาธารณูปโภคทั้งหมดทุกโครงการ ยกเว้นโครงการเมกาบางนา
และค่าบริหารโครงการจากอิมเมจิ้น วิลเลจ

2 ลำดับที่ 14 บริษัทฯ ไม่ได้ต่ออายุสัญญาเช่าที่ดิน

3 บริษัทย่อย ได้แก่ บริษ้ท เพชรเกษม พาวเวอร์ เซ็นเตอร์ จำกัด, บริษัท เอกมัย ไลฟ์สไตล์
เซ็นเตอร์ จำกัด, บริษัท สยามฟิวเจอร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด, บริษัท รัชโยธิน อเวนิว จำกัด
และบริษัท รัชโยธิน อเวนิว แมเนจเมนท์ จำกัด

4 ขายโครงการรัชโยธิน ให้กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ ไลฟ์
สไตล์ (MJLF) เมื่อวันที่ 29 ธันวาคม 2553

1.3 โครงสร้างการถือหุ้นของบริษัท

[]

หมายเหตุ

สัดส่วนการถือหุ้นและสัดส่วนสิทธิในการออกเสียงเป็นสัดส่วนเดียวกัน

2. ลักษณะการประกอบธุรกิจ

โครงสร้างรายได้ของบริษัทและบริษัทย่อย

บริษัทมีรายได้จากการให้บริการหลัก 6 กลุ่มโดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1. รายได้ค่าเช่าพื้นที่ในโครงการ และ รายได้ค่าบริการจากการบริหารโครงการ
และพื้นที่ส่วนกลาง (Common Area Maintenance หรือ CAM) รวมถึง
รายได้ค่าบริการสาธารณูปโภค ซึ่งได้แก่ รายได้จากค่าไฟฟ้า ประปา และโทรศัพท์

2. รายได้จากสัญญาเช่าทางการเงิน จากผู้เช่าระยะยาว

3. รายได้ทางการเงินและดอกเบี้ยรับ จากผู้เช่าระยะยาว

4. รายได้อื่น ประกอบด้วย รายได้ค่าติดตั้งมิเตอร์ประปาและไฟฟ้า เป็นต้น

5. กำไร (ขาดทุน) จากการปรับมูลค่ายุติธรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงุทน
โดยมูลค่ายุติธรรมนั้นประเมินจากวิธีรายได้

(Income Approach) จากกระแสเงินสดของแต่ละโครงการ

6. ส่วนแบ่งกำไร (ขาดทุน) จากกิจการร่วมค้า ได้แก่ โครงการเมกา บางนา

  ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
  โครงสร้างรายได้                                   สัดส่วนการถือ   ปี 2555              ปี 2556              ปี 2557                    
  ----------------------------- ----------------- ------------ ---------- -------- ---------- -------- ---------- -------- -- -- --
                                                  หุ้นของบริษัท    ล้านบาท     สัดส่วน    ล้านบาท     สัดส่วน    ล้านบาท     สัดส่วน          

  1. รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ                                                                                                        

                                บมจ.สยามฟิวเจอร์ฯ                748.68     30.66%   755.48     50.26%   767.68     41.08%         

                                บจ.เพชรเกษม ฯ     74%          133.5      5.47%    141.28     9.40%    140.32     7.51%          

                                บจ.เอกมัย ฯ        51%          74.38      3.05%    77.19      5.14%    76.92      4.12%          

                                บจ.สยามฟิวเจอร์     100%         311.72     12.77%   307.69     20.47%   317.41     16.99%         
                                พร็อพเพอร์ตี้                                                                                        

                                บจ.สยามฟิวเจอร์     100%         15.74      0.64%    14.96      1.00%    13.38      0.72%          
                                แมเนจเมนท์                                                                                        

                                บจ.รัชโยธิน อเวนิว   50%          -0.03      0.00%    0.00       0.00%    0.24       0.01%          

                                บจ.รัชโยธิน อเวนิว   50%          2.7        0.11%    2.66       0.18%    2.99       0.16%          
                                แมเนจเมนท์                                                                                        

  รวมรายได้ค่าเช่าและค่าบริการ                                      1,286.70   52.70%   1,299.27   86.44%   1,318.94   70.58%         

  2. รายได้จากสัญญาเช่าทางการเงิน                                                                                                    

                                บมจ.สยามฟิวเจอร์ฯ                -          0.00%    7.41       0.49%    21.67      1.16%          

                                บจ.เพชรเกษม ฯ     74%          -          0.00%    -          -        0          0.00%          

                                บจ.เอกมัย ฯ        51%          -          0.00%    -          -        0          0.00%          

                                บจ.สยามฟิวเจอร์     100%         -          0.00%    -          -        0          0.00%          
                                พร็อพเพอร์ตี้                                                                                        

                                บจ.สยามฟิวเจอร์     100%         -          0.00%    -          -        0          0.00%          
                                แมเนจเมนท์                                                                                        

                                บจ.รัชโยธิน อเวนิว   50%          -          0.00%    -          -        0          0.00%          

                                บจ.รัชโยธิน อเวนิว   50%          -          0.00%    -          -        0          0.00%          
                                แมเนจเมนท์                                                                                        

  รวมรายได้จากสัญญาเช่าทางการเงิน                                  -          0.00%    7.41       0.49%    21.67      1.16%          
  ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

  ------------------------------ ----------------- --------------------- ---------- --------- ---------- --------- ---------- ---------
  โครงสร้างรายได้                                    สัดส่วนการถือหุ้นของบริษัท   ปี 2555               ปี 2556               ปี 2557     

                                                                         ล้านบาท     สัดส่วน     ล้านบาท     สัดส่วน     ล้านบาท     สัดส่วน

  3. รายได้ทางการเงินและดอกเบี้ยรับ                                                                                                

                                 บมจ.สยามฟิวเจอร์ฯ                         17.32      0.71%     14.67      0.98%     18.85      1.01%

                                 บจ.เพชรเกษม ฯ     74%                   1.31       0.05%     1.56       0.10%     0.93       0.05%

                                 บจ.เอกมัย ฯ        51%                   0.04       0.00%     0.17       0.01%     0.03       0.00%

                                 บจ.สยามฟิวเจอร์     100%                  10.84      0.44%     -0.49      -0.03%    -0.49      -0.03%
                                 พร็อพเพอร์ตี้                                                                                    

                                 บจ.สยามฟิวเจอร์     100%                  0.64       0.03%     0.68       0.05%     0.62       0.03%
                                 แมเนจเมนท์                                                                                    

                                 บจ.รัชโยธิน อเวนิว   50%                   5.99       0.25%     6.56       0.44%     6.22       0.33%

                                 บจ.รัชโยธิน อเวนิว   50%                   0.78       0.03%     2.80       0.19%     0.75       0.04%
                                 แมเนจเมนท์                                                                                    

  รวมรายได้ทางการเงินและดอกเบี้ยรับ                                           36.93      1.51%     25.96      1.73%     26.91      1.44%

  4. กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรม                                                                                                  

                                 บมจ.สยามฟิวเจอร์ฯ                         -38.38     -1.57%                                    

                                 บจ.เพชรเกษม ฯ     74%                   -11.34     -0.46%                                    

                                 บจ.เอกมัย ฯ        51%                   -52.32     -2.14%                                    

                                 บจ.สยามฟิวเจอร์     100%                  104.94     4.30%                                     
                                 พร็อพเพอร์ตี้                                                                                    

                                 บจ.สยามฟิวเจอร์     100%                  10.87      0.45%                                     
                                 แมเนจเมนท์                                                                                    

                                 บจ.รัชโยธิน อเวนิว   50%                   -          0.00%                                     

                                 บจ.รัชโยธิน อเวนิว   50%                   -          0.00%                                     
                                 แมเนจเมนท์                                                                                    

  รวมกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรม                                             13.77      0.56%                                     

  5. รายได้อื่น                                                                                                                  

                                 บมจ.สยามฟิวเจอร์ฯ                         10.6       0.43%     22.48      1.50%     16.56      0.89%

                                 บจ.เพชรเกษม ฯ     74%                   0.79       0.03%     1.12       0.07%     1.51       0.08%

                                 บจ.เอกมัย ฯ        51%                   0.68       0.03%     0.17       0.01%     0.09       0.00%

                                 บจ.สยามฟิวเจอร์     100%                  2.99       0.12%     4.34       0.29%     2.23       0.12%
                                 พร็อพเพอร์ตี้                                                                                    

                                 บจ.สยามฟิวเจอร์     100%                  0.05       0.00%     0.03       0.00%     0.06       0.00%
                                 แมเนจเมนท์                                                                                    

                                 บจ.รัชโยธิน อเวนิว   50%                   5.46       0.22%     5.47       0.36%     5.46       0.29%

                                 บจ.รัชโยธิน อเวนิว   50%                   2.48       0.10%     0.08       0.01%     0.11       0.01%
                                 แมเนจเมนท์                                                                                    

  รวมรายได้อื่น                                                             23.05      0.94%     33.69      2.24%     26.02      1.39%

  6. ส่วนแบ่งกำไรจากบจ.เอส เอฟ                       49%                   1,081.26   44.28%    291.57     19.40%    475.06     25.42%
  ดีเวลอปเมนท์                                                                                                                  

  รวมทั้งสิ้น                                                                2,441.70   100.00%   1,657.91   100.00%   1,868.59   100.00%
  ------------------------------ ----------------- --------------------- ---------- --------- ---------- --------- ---------- ---------

2.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ลักษณะการให้บริการของบริษัทสามารถแบ่งออกได้ดังนี้

1)  การให้บริการเช่าพื้นที่ระยะสั้นและระยะยาว โดยส่วนใหญ่กว่าร้อยละ 60
    ของพื้นที่ที่สามารถให้เช่าได้ (Gross Leasable Area หรือ GLA)
    บริษัทให้เช่าพื้นที่ระยะยาวตั้งแต่ 10 ถึง 30 ปี และพื้นที่ส่วนที่เหลือจะให้เช่าระยะสั้นตั้งแต่ 1
    ถึง 3 ปี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการเช่า 3 ปี
    โดยสัญญาเช่าพื้นที่แต่ละสัญญาจะกำหนดราคาค่าเช่าพื้นที่ ระยะเวลาในการชำระค่าเช่า
    การปรับขึ้นค่าเช่าในอนาคต และเงื่อนไขในการเช่าไว้โดยละเอียด
    บริษัทจะทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลักโดยให้มีระยะเวลาของสัญญาเท่ากับสัญญาเช่าที่ดินที่ทำกับเจ้าของที่ดินในแต่ละโครงการ
    เพื่อให้กระแสรายได้ตรงกับค่าใช้จ่ายในอนาคตตลอดอายุสัญญา

  การที่บริษัทเลือกที่จะดำเนินธุรกิจโดยทำสัญญาเช่าระยะยาวแทนการซื้อที่ดินนั้นจะช่วยลดต้นทุนในการครอบครองที่ดินลงได้
  ส่วนการทำสัญญาเช่าระยะยาวกับผู้เช่าพื้นที่จะทำให้บริษัทมีรายได้ที่แน่นอนในระยะยาว
  นอกจากนั้นยังมีการเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้า
  ทำให้บริษัทสามารถบริหารสภาพคล่องได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  และมีการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเป็นจำนวนน้อยลง
  ทั้งนี้บริษัทยังมีการบริหารความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจโดยจะยังไม่ทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดินก่อนที่จะได้เจรจาและตกลงกับผู้เช่าหลักได้
  ทำให้บริษัทสามารถจัดการ (Match)
  กระแสเงินสดรับจากค่าเช่าพื้นที่และกระแสเงินสดจ่ายจากค่าเช่าที่ดินของแต่ละโครงการในอนาคตได้อย่างมีประสิทธิภาพ

  []สำหรับการเจรจากับผู้เช่าพื้นที่ บริษัทจะเรียกเก็บค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้า (ค่าเซ้ง)
  จากผู้เช่าระยะยาวประกอบกับเรียกเก็บเงินประกันการเช่าและบริการ
  เท่ากับค่าเช่าและค่าบริการรายเดือนจำนวน 12 เดือนสำหรับผู้เช่าหลัก และ 6
  เดือนสำหรับผู้เช่าร่วมทุกราย
  ทำให้บริษัทมีเงินสดจำนวนหนึ่งในช่วงเริ่มต้นของโครงการเพื่อไว้ใช้ในการชำระค่าออกแบบโครงการ
  ค่าก่อสร้างอาคาร ค่าใช้จ่ายในการขออนุญาตหน่วยงานราชการ และค่าเช่าที่ดินล่วงหน้า
  (หรือค่าหน้าดิน) แก่เจ้าของที่ดิน เป็นต้น ด้วยสาเหตุดังกล่าว ทำให้บริษัทมีเงินลงทุนสุทธิ (Net
  Investment) ในแต่ละโครงการน้อยกว่าเงินลงทุนจริง (Total Investment)
  บริษัทจึงไม่มีปัญหาสภาพคล่องในอดีตที่ผ่านมา และมีระดับเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินในระดับต่ำ

2)  การให้บริการบริหารโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง
    การให้บริการบริหารโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง เป็นการให้บริการตามสัญญาการให้บริการ
    ซึ่งจะจัดทำพร้อมกับสัญญาเช่าพื้นที่กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย
    โดยสัญญาการให้บริการจะมีอายุของสัญญาเท่ากับสัญญาเช่าพื้นที่ของลูกค้าแต่ละราย
    การให้บริการบริหารโครงการ และพื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการจะครอบคลุมถึง
    การบริการทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง การดูแลรักษาต้นไม้และสวนหย่อม
    การดูแลรักษาความปลอดภัย การจัดการจราจร การซ่อมบำรุงพื้นที่ส่วนกลาง อาคาร
    และอุปกรณ์ แสงไฟในโครงการ ค่าไฟฟ้า และค่าประปาในพื้นที่ส่วนกลาง การกำจัดขยะ
    การบำบัดน้ำเสีย และการจัดรายการส่งเสริมการขายเป็นระยะๆ

3)  รายได้จากสัญญาเช่าทางการเงิน ได้แก่ ค่าสิทธิการเช่า (ค่าเซ้ง)
    และมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่ารายเดือนตลอดอายุสัญญาเช่า ซึ่งจะรับรู้ ณ
    วันส่งมอบพื้นที่เช่าให้กับลูกค้า บริษัทได้เริ่มบันทึกการรับรู้รายได้แบบสัญญาเช่าทางการเงิน
    (Financial Lease) ตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2549
    ซึ่งก่อนหน้านั้นบริษัทรับรู้รายได้สัญญาเช่าระยะยาวแบบสัญญาเช่าดำเนินงาน (Operating
    Lease) เนื่องจากสัญญาเช่าระยะยาวที่กลุ่มบริษัทเป็นผู้ให้เช่าที่ทำไว้ก่อนปี 2549
    มีข้อตกลงที่สำคัญในสัญญาเช่าและบริการที่บริษัททำกับลูกค้า
    โดยบริษัทยังมีความเสี่ยงในการชำระคืนเงินค่าสิทธิการเช่า (ค่าเซ้ง) ให้กับลูกค้า
    หากบริษัททำผิดตามสัญญา แต่สำหรับสัญญาเช่าระยะยาวของโครงการที่เปิดดำเนินการตั้งแต่ปี
    2549 เป็นต้นไป บริษัทไม่มีความเสี่ยงในการชำระคืนเงินค่าสิทธิการเช่า (ค่าเซ้ง)
    แล้วตามสัญญา นอกจากนี้ ตามมาตรฐานบัญชีฉบับที่ 29 เรื่องสัญญาเช่าทางการเงิน
    รายได้จากผู้เช่าระยะยาวต้องมีอายุของสัญญาเช่าเกินกว่าร้อยละ 80
    ของอายุสัญญาเช่าที่ดินที่บริษัททำสัญญากับเจ้าของที่ดิน
    ดังนั้นบริษัทจึงบันทึกการรับรู้รายได้เหมือนกับการขายพื้นที่นั้น
    ตามหมายเหตุประกอบงบการเงินข้อ 7

4)  การให้บริการสาธารณูปโภค ซึ่งได้แก่ ไฟฟ้า ประปา และโทรศัพท์
    ให้กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย
    โดยบริษัทเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคดังกล่าวจากลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย
    ในอัตราที่สูงกว่าอัตราที่บริษัทชำระจริงแก่ผู้ให้บริการสาธารณูปโภคแต่ละประเภท ซึ่งได้แก่
    การไฟฟ้านครหลวง การประปานครหลวง องค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทยและ บริษัท ทรู
    คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ทั้งนี้บริษัทได้นำกำไรจากการให้บริการสาธารณูปโภคดังกล่าว
    ไปชำระค่าสาธารณูปโภคของพื้นที่ส่วนกลาง
    ทั้งนี้ส่วนต่างของอัตราที่เรียกเก็บเพื่อให้ครอบคลุมถึงค่าสาธารณูปโภคของพื้นที่ส่วนกลาง

2.2 การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

(ก) นโยบายตลาดของผลิตภัณฑ์หรือบริการที่สำคัญ

ทั้งนี้บริษัทได้แบ่งกลุ่มลูกค้าออกเป็น 2 กลุ่ม ได้แก่

-   กลุ่มผู้เช่าหลัก ได้แก่ ซูเปอร์มาร์เก็ต, ไฮเปอร์มาร์เก็ต, โรงภาพยนตร์ เป็นต้น
    โดยผู้เช่ากลุ่มนี้มีความสำคัญและมีความจำเป็นต่อศูนย์การค้าของบริษัท
    เนื่องจากผู้เช่าหลักนั้นจะช่วยสิ่งดึงดูดผู้เช่าร่วม รวมถึงผู้ใช้บริการของศูนย์การค้า
    บริษัทจึงคอยดูแล ติดตามยอดขาย และอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าหลัก
    เพื่อให้ธุรกิจของผู้เช่าหลักดำเนินงานได้อย่างราบรื่น

-   กลุ่มผู้เช่ารายย่อย บริษัทมีกลุ่มผู้เช่ารายย่อยมากกว่า 700 ร้านค้า
    บริษัทคอยติดตามดูแลการดำเนินธุรกิจของผู้เช่าอย่างเสมอ
    รวมทั้งได้วิเคราะห์ศึกษาข้อมูลการตลาด เพื่อจัดส่วนผสมผู้เช่า (Tenant Mix)
    ของศูนย์การค้าให้มีความครบถ้วนเหมาะสม
    รวมทั้งการหาลูกค้ารายใหม่ๆเข้ามาเช่าพื้นที่เพื่อสร้างความแปลกใหม่และเพิ่มความหลากหลายในแต่ละโครงการ

บริษัทได้จัดกิจกรรมพบปะลูกค้าของบริษัท
เพื่อรับฟังความคิดเห็นของลูกค้าในสิ่งที่บริษัทจะต้องปรับปรุงแก้ไขเพิ่มเติม
เพื่อตอบสนองต่อความต้องการของร้านค้าและลูกค้าอย่างแท้จริง

นอกจากนี้บริษัทได้ทำการตลาดอย่างสม่ำเสมอ โดยมุ่งเน้นการดึงดูดผู้ใช้บริการ
เพื่อเพิ่มยอดขายให้กับร้านค้าในศูนย์การค้าของบริษัท ฝ่ายการตลาดได้มองหากิจกรรมที่แปลกใหม่
ทันสมัย สร้างสรรค์ เพื่อสร้างประสบการณ์ที่ดีในการใช้บริการศูนย์การค้า

(ข) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

การตลาดและสภาวะการแข่งขันภาวะอุตสาหกรรม

อัตราการเติบโตของอุตสาหกรรมค้าปลีกจะมีความแปรผันและเป็นไปในทิศทางเดียวกันตามอัตราการเติบโตทาง
GDP ของประเทศ เพราะขึ้นอยู่กับอัตราการบริโภคของประชาชนในประเทศเป็นหลัก

ภาพรวมธุรกิจค้าปลีกปี 2557

ในภาพรวมของอุตสาหกรรมค้าปลีกกลับมีการขยายสาขาขึ้นอย่างต่อเนื่อง
สะท้อนให้เห็นถึงความเชื่อมั่นของภาคเอกชนที่มีต่อรัฐบาล
โดยพบว่ากลุ่มธุรกิจค้าปลีกยังคงมีการขยายสาขาใหม่อย่างต่อเนื่อง ประกอบด้วย
ซูเปอร์มาร์เก็ตเติบโตขึ้น 6.5% คอนวีเนียนสโตร์เติบโตขึ้น 4.5% ดีพาร์ทเมนต์สโตร์เติบโตขึ้น
3.4% กลุ่มร้านค้าเฉพาะทางเติบโตขึ้น 2.7%และซูเปอร์เซ็นเตอร์เติบโตขึ้น 2.6%

แผนภาพแสดง - การเติบโตด้านจำนวนสาขาของธุรกิจค้าปลีกแต่ละประเภทในปี 2557

[]

  ที่มา : ฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์จำกัด (มหาชน)

แต่อย่างไรก็ตาม
กำลังซื้อของผู้บริโภคยังคงถูกแรงกดดันจากปัญหาค่าครองชีพและหนี้ครัวเรือนที่ยังทรงตัวอยู่ในระดับสูง
ซึ่งหากมองทางฝั่งของผู้ประกอบการค้าปลีก โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ กลับพบว่า
ผู้ประกอบการยังคงมีแผนขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่องในทุกรูปแบบของร้านค้า
ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้าหรือห้างสรรพสินค้า ไฮเปอร์มาร์เก็ต
หรือแม้แต่ร้านค้าปลีกขนาดเล็กอย่างคอนวีเนียนสโตร์

แนวโน้มธุรกิจค้าปลีก 2558

กลุ่มธุรกิจค้าปลีกและค้าส่งเป็นธุรกิจที่มีความสำคัญต่อประเทศและมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก
ปัจจุบันสถานการณ์การเมืองมีเสถียรภาพมากขึ้น แม้กำลังซื้อของผู้บริโภคจะยังไม่ฟื้นตัวนัก
แต่ส่งผลให้ความเชื่อมั่นมีแนวโน้มดีขึ้น และคาดการณ์ว่าปี 2558 จะดีขึ้นตามลำดับ
โดยมองไปถึงทิศทางธุรกิจค้าปลีกค้าส่งอีก 5 ปีข้างหน้าว่าจะมีมูลค่าตลาดรวม 1.6 ล้านล้านบาท
จากปัจจุบันมีมูลค่าอยู่ที่ 1.5 ล้านล้านบาท หรือคิดเป็นการขยายตัวเฉลี่ยอยู่ที่ 7-8% ต่อปี
(2558-2562) เพิ่มขึ้นจากอัตราการขยายตัวเฉลี่ยต่อปีในช่วง ปี 2553-2557 อยู่ที่ 5% ต่อปี

ธุรกิจค้าปลีกเติบโตสูงขึ้นในทุกประเภท ทั้งไฮเปอร์มาร์เก็ต ซูเปอร์มาร์เก็ต และร้านสะดวกซื้อ
โดยจะเห็นว่าตลอด 10 ปี ที่ผ่านมาร้านสะดวกซื้อมีแนวโน้มเติบโต 10% ต่อเนื่อง
เพราะการขยายตัวของสังคมเมือง รวมถึงการเปิด AEC
เป็นโอกาสสำคัญในการรองรับนักท่องเที่ยวที่จะเข้ามา และรูปแบบของการขายออนไลน์
หรืออีคอมเมิร์ซจะขยายตัวมากขึ้น ทำให้ธุรกิจค้าปลีกต้องปรับตัวให้ทันกับตลาด

ท่ามกลางกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวขึ้นอย่างชัดเจน บรรดาผู้ประกอบการค้าปลีกสมัยใหม่
ยังคงมีแผนขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะพื้นที่ในต่างจังหวัด
เนื่องจากมองเห็นโอกาสในการขยายตัวของธุรกิจค้าปลีกในต่างจังหวัดในระยะข้างหน้า
จากปัจจัยหนุนทางด้านการเติบโตของความเป็นเมือง (Urbanization) และการค้าชายแดน
ที่กระตุ้นให้กำลังซื้อเพิ่มขึ้น แต่รูปแบบของร้านค้าปลีกอาจแตกต่างกันไปในแต่ละจังหวัด
ขึ้นอยู่กับพฤติกรรมและระดับรายได้ของผู้บริโภคในจังหวัดนั้นๆ

ภาพรวมตลาดค้าปลีกในกรุงเทพมหานคร

สำหรับกรุงเทพฯ และปริมณฑล
การขยายร้านค้าปลีกขนาดใหญ่น่าจะมีความยากลำบากมากขึ้นในการหาพื้นที่ที่เหมาะสม
ส่งผลให้คาดว่าสัดส่วนมูลค่า GDP ค้าปลีกค้าส่งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
เทียบกับในต่างจังหวัดจะค่อยๆ เปลี่ยนแปลงไปจากสัดส่วน 60:40 ในปี 2553 เป็น 55:45 ในปี
2558

ตารางแสดง ภาพรวมแสดงอุปสงค์อุปทานของตลาดกรุงเทพมหานคร ณ ไตรมาส 3 ปี 2557

[]

ที่มา : ฝ่ายวิจัยบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด

การแข่งขันที่รุนแรงขึ้นของธุรกิจค้าปลีกทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด
นำมาซึ่งโจทย์ที่ท้าทายของผู้ประกอบการค้าปลีก ทำให้การดำเนินธุรกิจค้าปลีกนับจากนี้ไป
อาจจะต้องเป็นอะไรที่มากกว่าการซื้อ-ขายสินค้าผ่านหน้าร้านเพียงอย่างเดียว แต่นั่นหมายถึง
“การดำเนินธุรกิจที่สามารถเข้าถึงกลุ่มผู้บริโภคได้ก่อนและสามารถตอบโจทย์พฤติกรรมของผู้บริโภคได้ตรงจุด
(Fast & Smart Moves)” ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของร้านค้าปลีกที่หลากหลาย กลยุทธ์ทางการตลาด
หรือแม้แต่การให้บริการเสริมต่างๆ ที่ทำให้ผู้บริโภครู้สึกพึงพอใจ และอยากที่จะกลับมาใช้บริการซ้ำ

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จะเห็นว่า ธุรกิจค้าปลีกโดยเฉพาะกลุ่มร้านค้าปลีกสมัยใหม่ (Modern
Trade) มีการขยายสาขาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง คำถามที่ตามมา คือ
การเร่งขยายสาขาของธุรกิจค้าปลีกในช่วงที่ผ่านมานั้น คงต้องยอมรับว่า
ในจังหวัดที่สำคัญอย่างกรุงเทพฯ รวมถึงจังหวัดที่เป็นหัวเมืองหลัก
การมองหาทำเลหรือพื้นที่ที่เหมาะสมในการขยายธุรกิจค้าปลีก
โดยเฉพาะร้านค้าปลีกขนาดใหญ่อาจทำได้ยากลำบากมากขึ้น
เนื่องจากแต่ละพื้นที่ที่มีศักยภาพก็ล้วนแล้วแต่มีผู้ประกอบการเข้าไปจับจองทำเลเด่นแล้วทั้งสิ้น
ในขณะที่ พื้นที่ในต่างจังหวัดอื่นๆ โดยเฉพาะจังหวัดที่เป็นหัวเมืองรอง
กลับกลายเป็นพื้นที่เป้าหมายสำคัญในการรุกขยายการลงทุนในระยะข้างหน้า
จากปัจจัยหนุนทางด้านการขยายตัวของความเป็นเมือง (Urbanization)
และการเติบโตของการค้าชายแดน
ที่น่าจะทำให้ภาพรวมของธุรกิจค้าปลีกยังมีโอกาสขยายตัวได้อีกมาก

ดังนั้น การลงทุนของผู้ประกอบการค้าปลีกเริ่มขยับขยายจากกรุงเทพฯ
ออกสู่พื้นที่ในต่างจังหวัดมากขึ้น จากปัจจัยหนุนทางด้านการขยายตัวของความเป็นเมือง
(Urbanization) และการเติบโตของการค้าชายแดน
ที่น่าจะได้รับแรงกระตุ้นจากการนับถอยหลังเข้าสู่การเปิดเสรี AEC
จนทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงตามมา ทั้งด้านความเจริญ สาธารณูปโภค รายได้ของคนในจังหวัด
อันจะส่งผลต่อพฤติกรรมและไลฟ์สไตล์ในการดำเนินชีวิตที่เป็นแบบสังคมเมืองมากขึ้น จึงทำให้คาดว่า
ธุรกิจค้าปลีกในต่างจังหวัดยังมีโอกาสขยายตัวได้อีกมากในระยะข้างหน้า
ซึ่งสัญญาณดังกล่าวสะท้อนได้จากสัดส่วนของมูลค่า GDP
ปลีกค้าส่งในต่างจังหวัดที่มีการปรับทยอยเพิ่มขึ้น จากร้อยละ 37 ในปี 2548 เป็นร้อยละ 40 ในปี
2555 และคาดว่าจะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 45 ในปี 2558 นอกจากนี้
หากพิจารณาถึงยอดขายรวมห้างสรรพสินค้าของผู้ประกอบการรายใหญ่บางราย

โตเฉลี่ยประมาณร้อยละ 17.5 ต่อปี (ปี 2553-2556)
ซึ่งสูงกว่าการเติบโตเฉลี่ยของยอดขายสาขาเดิมที่ประมาณร้อยละ 8.3 ต่อปี
โดยการเติบโตของยอดขายรวมมาจากการรุกขยายสาขาใหม่ควบคู่ไปด้วย
ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการขยายสาขาในต่างจังหวัดเป็นหลัก
และทำให้สัดส่วนรายได้จากสาขาในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นเกินกว่าร้อยละ 65 ของรายได้รวมทั้งหมด
สะท้อนโอกาสการเติบโตของธุรกิจค้าปลีกในพื้นที่ศักยภาพในต่างจังหวัด

อย่างไรก็ดีนอกเหนือจากเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล รวมถึงจังหวัดที่เป็นหัวเมืองหลักที่สำคัญแล้ว
(อาทิ เชียงใหม่ ภูเก็ต ชลบุรี และขอนแก่น เป็นต้น) ยังคงมีอีกหลายจังหวัด
โดยเฉพาะจังหวัดที่เป็นหัวเมืองรองที่คาดว่า
ธุรกิจค้าปลีกจะมีศักยภาพในการเติบโตสูงในระยะข้างหน้า ได้แก่ นครสวรรค์ พิษณุโลก อุดรธานี
ศรีสะเกษ อุบลราชธานี ซึ่งแม้ว่าปัจจุบัน
กำลังซื้อของผู้บริโภคในจังหวัดดังกล่าวจะต่ำกว่ารายได้เฉลี่ยของทั้งประเทศ
แต่หากพิจารณาถึงอัตราการขยายตัวของรายได้กลับพบว่า
มีอัตราการขยายตัวในสัดส่วนที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศ หรือขยายตัวอยู่ที่ไม่ต่ำกว่าร้อยละ 8.6
ต่อ(Compound Annual Growth Rate: CAGR 2008-2012)
อีกทั้งยังมีอัตราการเติบโตของมูลค่าค้าปลีกค้าส่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา เฉลี่ยสูงกว่าร้อยละ 8.8
ต่อปี

จังหวัดที่ธุรกิจค้าปลีกจะมีศักยภาพในการเติบโตสูงในอนาคตสอดคล้องกับสนามบินซึ่งเป็นจุดเชื่อมการคมนาคม

[]

ที่มา : ฝ่ายพัฒนาธุรกิจ บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์จำกัด (มหาชน)

ขณะเดียวกัน ในบางจังหวัดยังมีปัจจัยหนุนทางด้านตลาดที่มีขนาดใหญ่
มีจำนวนประชากรโดยเฉพาะประชากรในเขตเทศบาลสูง อีกทั้งกำลังซื้อของผู้บริโภค
(วัดจากรายได้ต่อประชากร : Gross Provincial Product: GPP)
ก็มีแนวโน้มขยายตัวเพิ่มขึ้นเฉลี่ยไม่ต่ำกว่าร้อยละ 10.0 ต่อปี อาทิ อุบลราชธานี นครศรีธรรมราช
เชียงราย อุดรธานี
ซึ่งก็นับเป็นกลุ่มจังหวัดรองที่ค่อนข้างมีศักยภาพในการขยายการลงทุนของธุรกิจค้าปลีกเช่นกัน

นอกจากนี้ จังหวัดที่อยู่ติดชายแดนเป็นอีกหนึ่งกลุ่มจังหวัดที่ผู้ประกอบการไม่ควรมองข้าม อาทิ
หนองคาย ตราด มุกดาหาร สระแก้ว เป็นต้น
ซึ่งถึงแม้ว่าจังหวัดดังกล่าวจะมีจำนวนประชากรหรือกำลังซื้อไม่มากนัก
แต่คาดว่ารายได้ของผู้บริโภคจะทยอยปรับเพิ่มสูงขึ้น
จากปัจจัยหนุนทางด้านการค้าชายแดนที่มีแนวโน้มเติบโตสูง
โดยเฉพาะอย่างยิ่งภายหลังจากการเปิดการค้าเสรี AEC ในปี 2558
ซึ่งไม่เพียงแต่รองรับกับกลุ่มผู้บริโภคในประเทศเท่านั้น
แต่ยังหมายรวมถึงโอกาสในการรองรับกับกลุ่มผู้บริโภคจากประเทศเพื่อนบ้าน ไม่ว่าจะเป็นเมียนมาร์
สปป.ลาว และกัมพูชาที่มีกำลังซื้อสูง อีกทั้งสินค้าของไทย

ยังเป็นที่ยอมรับและได้รับความนิยมอย่างมากในกลุ่มผู้บริโภคกลุ่มนี้อีกด้วย จึงนับว่า
ในระยะถัดไปกลุ่มจังหวัดเหล่านี้ น่าจะมีศักยภาพในการเข้าไปลงทุนสูงเช่นกัน

ภาพรวมตลาดคอมมูนิตี้มอลล์ในกรุงเทพมหานคร คอมมูนิตี้มอลล์ยังคงขยายตัวต่อเนื่อง
หลายโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดเปิดใบริการในปี พ.ศ.2557–2558
แม้ว่าคอมมูนิตี้มอลล์บางโครงการจะไม่ประสบความสำเร็จหลังจากเปิดให้บริการไปไม่นาน
ส่วนอัตราการเช่าและค่าเช่าในธุรกิจพื้นที่ค้าปลีกปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยตั้งแต่ช่วงต้นปี
และยังคงเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จากโครงการใหม่ๆ ที่เพิ่มเข้าสู่ตลาด
ศูนย์การค้าขนาดใหญ่บางโครงการอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงระหว่างปี
พ.ศ.2557–2559 โดยเฉพาะในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพมหานคร

พื้นที่ค้าปลีกประมาณ 196,000 ตารางเมตรที่สร้างเสร็จ และเปิดให้บริการในช่วง 9
เดือนที่ผ่านมาของปีพ.ศ.2557 โดยพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร
และพื้นที่โดยรอบอยู่ที่ประมาณ 6,794,600 ตารางเมตร
และคอมมูนิตี้มอลล์ยังคงเป็นรูปแบบที่เปิดให้บริการมากที่สุดในไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2557
คือประมาณ47% หรือประมาณ 25,200 ตารางเมตร จากพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมด 53,200 ตารางเมตร
ที่เปิดในไตรมาสที่ 3 นอกจากนี้ ยังมีพื้นที่ค้าปลีกอีกประมาณ 393,390 ตารางเมตร
ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในไตรมาสสุดท้ายของปีพ.ศ.2557

พื้นที่ค้าปลีกประมาณ 3,564,700 ตารางเมตร หรือประมาณ 52%
ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร และพื้นที่โดยรอบ ตั้งอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอก
โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกฝั่งตะวันออก ที่มีพื้นที่ค้าปลีกอยู่ประมาณ 1,536,900
ตารางเมตร

พื้นที่ค้าปลีกประมาณ 4,006,000 ตารางเมตร หรือประมาณ 59%ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดในปัจจุบัน
ณ ไตรมาสที่ 3 พ.ศ.2557 เป็นของศูนย์การค้า ในขณะที่คอมมูนิตี้มอลล์มีสัดส่วนมากเป็นลำดับที่ 2
ในตลาดพื้นที่ค้าปลีกโดยมีพื้นที่รวมประมาณ 905,980 ตารางเมตร หรือประมาณ 13%
ในขณะที่ซูเปอร์สโตร์มอลล์เป็นลำดับที่สามมีสัดส่วนประมาณ 12% หรือประมาณ 816,950
ตารางเมตรคอมมูนิตี้มอลล์ขึ้นมาเป็นลำดับที่สองแทนที่ซูเปอร์สโตร์มอลล์
หลังจากที่จำนวนของคอมมูนิตี้มอลล์เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ในขณะที่ซูเปอร์สโตร์มอลล์มีเปิดให้บริการใหม่ไม่มากนัก

อุปทานในอนาคตที่มีกำหนดแล้วเสร็จในไตรมาสสุดท้ายของปีพ.ศ.2557 มีประมาณ 393,390
ตารางเมตร โดยประมาณ 190,500ตารางเมตรเป็นศูนย์การค้า และอีกประมาณ 182,900
ตารางเมตรเป็นคอมมูนิตี้มอลล์

การขยายการลงทุนธุรกิจค้าปลีกต่างจังหวัด

รูปแบบของร้านค้าปลีกที่จะเข้าไปขยายการลงทุนในจังหวัดหัวเมืองรองที่มีศักยภาพต่างๆ มี
ปัจจัยหลักทางด้านจำนวนประชากรโดยเฉพาะในเขตเทศบาล และกำลังซื้อของประชากร
อันจะสะท้อนเบื้องต้นได้จากผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัดต่อคน (GPP) และมูลค่า GDP
ค้าปลีกค้าส่งยังคงเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาการลงทุนในทุกประเภท นอกจากนี้
ยังมีปัจจัยเสริมด้านอื่นๆ ที่มีผลต่อการขยายธุรกิจค้าปลีกในแต่ละประเภทที่แตกต่างกัน ดังนี้

1. ห้างสรรพสินค้า (Department Store) จังหวัดที่น่าสนใจ คือ
จังหวัดที่ยังไม่มีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่เข้าไปเปิด
และจะต้องเป็นจังหวัดที่มีความโดดเด่นในเรื่องของกำลังซื้อ
เนื่องจากสินค้าที่จำหน่ายในห้างสรรพสินค้าส่วนใหญ่มีราคาค่อนข้างสูง นอกจากนี้
จังหวัดที่มีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้าไปท่องเที่ยวเป็นจำนวนมาก
ก็น่าจะเป็นจังหวัดเป้าหมายในการขยายสาขาห้างสรรพสินค้าเช่นกัน ทั้งนี้
เศรษฐกิจในจังหวัดที่เป็นหัวเมืองรอง รวมถึงจังหวัดที่อยู่ตามแนวชายแดนน่าจะมีโอกาสเติบโตสูง
โดยจังหวัดที่น่าสนใจ ได้แก่ นครศรีธรรมราช นครสวรรค์ หนองคาย มุกดาหาร ศรีสะเกษ
สระแก้ว เป็นต้ว

ปัจจัยส่งเสริมเพิ่มเติม

  -นักท่องเที่ยว ส่วนใหญ่มีกำลังซื้อค่อนข้างสูง โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวต่างชาติ อีกทั้งกิจกรรมการ
  Shopping ยังถือเป็นหนึ่งในกิจกรรมหลักของนักท่องเที่ยวกลุ่มดังกล่าว

  -การค้าชายแดน ที่มีแนวโน้มเติบโตสูง
  น่าจะเป็นปัจจัยผลักดันกำลังซื้อของผู้บริโภคในพื้นที่ดังกล่าวได้ดี
  อีกทั้งยังสามารถรองรับกับกลุ่มลูกค้าจากประเทศเพื่อนบ้านที่มีกำลังซื้อได้อีกด้วย
  ไม่ว่าจะเป็นเมียนมาร์ สปป.ลาว และกัมพูชา

2. ไฮเปอร์มาร์เก็ต (Hypermarket) จังหวัดที่น่าสนใจ
ยังคงเน้นไปที่จังหวัดที่มีจำนวนประชากรหนาแน่น เนื่องจาก
ไฮเปอร์มาร์เก็ตส่วนใหญ่จะขยายสาขาครอบคลุมพื้นที่เกือบทุกจังหวัดแล้ว
แต่ในบางจังหวัดยังสามารถรองรับกับจำนวนประชากรเพิ่มได้อีก อาทิ ตรัง พิษณุโลก เชียงราย
ซึ่งยังมีจำนวนสาขาไม่มาก เฉลี่ย 2-3 สาขา
ในขณะที่บางจังหวัดที่เป็นหัวเมืองหลักมีจำนวนสาขากว่า 6-8 สาขา เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต
ขอนแก่น เป็นต้น นอกจากนี้ ในบางจังหวัด อาทิ อุบลราชธานี สระแก้ว
ยังมีโอกาสขยายสาขาเพิ่มเพื่อรองรับกับลูกค้าทั้งในประเทศ รวมถึงลูกค้าในประเทศเพื่อนบ้าน

ปัจจัยส่งเสริมเพิ่มเติม

  -จำนวนประชากรโดยเฉพาะในเขตเทศบาล
  น่าจะเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาการขยายสาขาไฮเปอร์มาร์เก็ตเพิ่ม

  -การค้าชายแดน น่าจะเป็นปัจจัยผลักดันกำลังซื้อของผู้บริโภค รวมถึงพ่อค้าแม่ค้าที่เป็นร้านโชห่วย
  อีกทั้ง ยังสามารถรองรับลูกค้าจากประเทศเพื่อนบ้าน
  ซึ่งมีความชื่นชอบในสินค้าอุปโภคบริโภคของไทยอยู่แล้ว

3. ร้านจำหน่ายสินค้าเฉพาะประเภท (Specialty Store)
เป็นร้านค้าปลีกที่ขายของเฉพาะอย่างในสายผลิตภัณฑ์เดียวกัน เช่น พาวเวอร์บาย ซูเปอร์สปอร์ต
เป็นต้น จังหวัดที่น่าสนใจ
น่าจะเป็นจังหวัดที่เป็นกลุ่มเป้าหมายของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีแผนจะขยายตัว
ซึ่งนอกจากจะยังคงเป็นจังหวัดหลักแล้ว ยังมีจังหวัดรอง
รวมถึงจังหวัดตามแนวชายแดนอีกหลายจังหวัดที่น่าสนใจจากการขยายตัวของเศรษฐกิจ อาทิ
นครศรีธรรมราช เชียงราย พิษณุโลก อุดรธานี อุบลราชธานี เป็นต้น

ปัจจัยส่งเสริมเพิ่มเติม

  -การขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นปัจจัยหนุนนำให้
  ธุรกิจร้านค้าวัสดุก่อสร้างและของตกแต่งบ้านมีแนวโน้มขยายตัวตาม

  -การค้าชายแดน ที่ทำให้ภาพรวมของเศรษฐกิจในจังหวัดเหล่านี้เติบโต
  นำมาซึ่งกำลังซื้อของผู้บริโภคที่มีโอกาสเพิ่มสูงขึ้น
  และอาจจะส่งผลต่อไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เป็นแบบสังคมเมืองมากขึ้น

4. ศูนย์การค้าชุมชน (Community Mall) จังหวัดที่น่าสนใจ คือ จังหวัดหัวเมืองขนาดใหญ่

“การขยายสาขาธุรกิจค้าปลีกในกรุงเทพฯ และปริมณฑล
ยังไม่ถึงจุดอิ่มตัวสำหรับร้านค้าปลีกรูปแบบขนาดเล็กอย่าง Convenience Store & Community
Mall ในขณะที่รูปแบบร้านค้าปลีกขนาดใหญ่ อาทิ ห้างสรรพสินค้า
และไฮเปอร์มาร์เก็ตน่าจะหาพื้นที่ที่เหมาะสมยากขึ้น

แต่อย่างไรก็ตามกรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงมีพื้นที่ที่น่าสนใจในการขยายสาขาในบางรูปแบบ
โดยเฉพาะรูปแบบร้านค้าปลีกขนาดเล็ก อาทิ ร้านค้าปลีกสะดวกซื้อ (Convenience Stores)
ที่ยังมีโอกาสขยายตัวได้อีกตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ
ซึ่งคาดว่าจะมีธุรกิจที่พักอาศัยอย่างคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นอีกจำนวนมาก
หรือแม้แต่ศูนย์การค้าขนาดเล็กที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวอย่างคอมมูนิตี้มอลล์ (Community Mall)
ที่มีโอกาสเติบโตไปตามกลุ่มธุรกิจที่อยู่อาศัยที่เน้นกระจายตัวไปยังพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก
หรือแม้แต่ปริมณฑล

อย่างไรก็ตาม หากผู้ประกอบการไม่สามารถสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
ก็อาจจะไม่ใช่เรื่องง่ายนักที่จะทำให้ธุรกิจประสบความสำเร็จ ซึ่งวิธีที่จะทำให้คอมมูนิตี้มอลล์
อยู่รอดและเติบโตต่อไปได้ท่ามกลางการแข่งขันในธุรกิจค้าปลีกที่เข้มข้นขึ้นเรื่อยๆ นั้น
การวางโพสิชันนิ่งของคอมมูนิตี้มอลล์และการกำหนดกลุ่มเป้าหมายที่ชัดเจนจะเป็นตัวผลักดันให้คอมมูนิตี้มอลล์ประสบความสำเร็จ

2.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

1) การจัดหาที่ดิน

ในการให้บริการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการดำเนินธุรกิจได้แก่
ทำเลที่ตั้งของศูนย์การค้า บริษัทมีช่องทางในการจัดหาที่ดินหลายทางด้วยกัน เช่น
ฝ่ายพัฒนาธุรกิจของบริษัทจัดหาที่ดินเอง จัดหาที่ดินผ่านนายหน้าค้าที่ดิน
และผู้ค้าปลีกเป็นผู้แนะนำที่ดินให้บริษัท เป็นต้น อย่างไรก็ตามในระยะหลังๆ
ผู้ค้าปลีกที่ต้องการดำเนินธุรกิจกับบริษัท มีความต้องการขยายสาขาอย่างรวดเร็ว
จึงได้ทำการแนะนำที่ดินที่ต้องการให้บริษัทเป็นจำนวนมากขึ้น
ด้วยจุดประสงค์ที่ต้องการลดขั้นตอนในการจัดหาที่ดินของบริษัท
ซึ่งจะทำให้บริษัทจะสามารถเปิดศูนย์การค้าใหม่ๆ ให้กับผู้ค้าปลีกได้เร็วขึ้น และจำนวนมากขึ้น

ปัจจุบันบริษัทได้ทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวจากเจ้าของที่ดินในทุกโครงการของบริษัท
โดยที่ดินของแต่ละโครงการอาจมีเจ้าของที่ดินรายเดียวหรือหลายราย
ในการเจรจาเงื่อนไขของสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวกับเจ้าของที่ดิน บริษัทอาจจะเจรจาเอง
หรือเจรจาผ่านนายหน้า ตามความเหมาะสมในแต่ละกรณี

บริษัทมีนโยบายที่จะจัดหาที่ดิน โดยการทำสัญญาเช่าระยะยาวแทนการซื้อที่ดิน
เพื่อเป็นการลดต้นทุนในการดำเนินธุรกิจของบริษัท อย่างไรก็ตาม
ในอนาคตถ้าบริษัทต้องการขยายจำนวนศูนย์การค้ามากขึ้น และไม่มีที่ดินให้เช่าที่อยู่ในทำเลที่ดี
บริษัทอาจจะจำเป็นต้องซื้อที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดีกว่าเพื่อทำโครงการ เนื่องจากเจ้าของที่ดินนั้นๆ
ต้องการขายที่ดินมากกว่าให้เช่าระยะยาว
แต่ทั้งนี้บริษัทจะพยายามติดต่อที่จะทำสัญญาเช่าระยะยาวก่อน ถ้าจำเป็นต้องซื้อที่ดินจริงๆ
จำเป็นต้องมีการคำนวณความเป็นไปได้ของโครงการ และผลตอบแทนจากการลงทุน
ให้ละเอียดรอบคอบมากขึ้นที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้

รายละเอียดของสัญญาเช่าที่ดินที่บริษัทได้ทำไว้กับเจ้าของที่ในแต่ละโครงการนั้น
จะมีรายละเอียดที่สำคัญของแต่ละโครงการ
ดังแสดงรายละเอียดในหัวข้อทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ

ขั้นตอนในการดำเนินการก่อนเปิดโครงการ

ก่อนที่จะเปิดโครงการเพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเข้ามาใช้บริการของผู้เช่าพื้นที่ภายในโครงการได้
บริษัทมีความจำเป็นต้องมีการดำเนินการก่อนเปิดโครงการ ตั้งแต่ การคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพ
วิเคราะห์ถึงความเหมาะสมของสถานที่และความเป็นไปได้ทางการเงินในการทำธุรกิจ
เจรจาต่อรองรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดิน
เจรจาต่อรองรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าพื้นที่หลัก
ติดต่อและเจรจาต่อรองกับผู้เช่าพื้นที่ร่วมแต่ละรายรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่ระยะสั้น/ระยะยาวกับผู้เช่าพื้นที่ร่วมแต่ละราย
ออกแบบโครงการโดยละเอียด ขออนุญาตจากหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง
ดำเนินการปรับพื้นที่และก่อสร้างอาคาร ตกแต่งภายนอกและพื้นที่ส่วนกลาง ติดตั้งระบบสาธารณูปโภค

ระยะเวลาตั้งแต่การลงนามในสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินและผู้เช่าหลักจนถึงก่อสร้างแล้วเสร็จ
ประมาณ 6-9 เดือน โดยระยะเวลาตั้งแต่ส่งมอบอาคารให้กับผู้เช่าพื้นที่จนถึงเปิดโครงการ
ซึ่งเป็นระยะเวลาที่ผู้เช่าหลักและผู้เช่าร่วมแต่ละรายตกแต่งภายใน ประมาณ 1-2 เดือน
ทั้งนี้ระยะเวลาก่อสร้าง ขึ้นอยู่กับขนาดของโครงการ

ก) ขั้นตอนการคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพ และการวิเคราะห์ถึงความเหมาะสมของสถานที่

เนื่องจากที่ดินเป็นปัจจัยหลักของบริษัทในการดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า
การจัดหาที่ดินในแต่ละบริเวณที่มีความเหมาะสมและมีความเป็นไปได้ในการดำเนินธุรกิจและทางด้านการเงิน
ไม่ใช่สามารถจะทำได้โดยง่าย และโดยเร็ว
ในพื้นที่บางบริเวณอาจจะมีที่ดินที่มีความเหมาะสมในการทำธุรกิจเหลืออยู่ไม่กี่แห่งเท่านั้น

โดยการศึกษาเบื้องต้นในการตัดสินใจเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินที่มีศักยภาพนั้นต้องอาศัยข้อมูลหลายๆ
ด้านประกอบเข้าด้วยกันโดยข้อมูลที่ใช้ในการประกอบการพิจารณา ได้แก่

-   ข้อมูลทางด้านอุปสงค์ และอุปทาน ได้แก่ จำนวนประชากร จำนวนครัวเรือน
    รายได้เฉลี่ยต่อคน รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือน และกิจการที่เกี่ยวข้องกับโครงการ
    ทางบริษัทได้เลือกใช้โปรแกรม MapInfo Professional ซึ่งสามารถแสดงภาพแผนที่
    สร้างแผนที่ และแก้ไขข้อมูล สอบถาม
    และวิเคราะห์ข้อมูลเชิงพื้นที่และข้อมูลทางด้านประชากรได้
    โดยโปรแกรมนี้เป็นโปรแกรมที่ได้รับความนิยมกันอย่างแพร่หลายในการหาข้อมูลต่างๆ
    เพื่อประกอบการพิจารณา

-   สภาพทั่วไปของที่ดิน ได้แก่ ขนาดและรูปร่างของที่ดิน ความเข้าถึงได้ เป็นต้น
    โดยข้อมูลในส่วนนี้ได้มาจากการเข้าสำรวจพื้นที่ (Site Survey)

-   ราคาประเมินที่ดินจากกรมที่ดิน

ข) ขั้นตอนการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินในการทำธุรกิจ

เมื่อได้คัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพแล้ว
ทางบริษัทจะทำการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโดยอาศัยราคาประเมินที่ดินจากกรมที่ดิน
และสมมติฐานต่างๆ จากข้อมูลที่มีอยู่ ในการพิจารณา
เพื่อให้ได้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจที่จะพัฒนาศูนย์การค้าบนที่ดินนั้นๆ

ค) ขั้นตอนการเจรจาต่อรองรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าที่ดิน

เมื่อได้เจรจาต่อรองกับเจ้าของที่ดินแล้ว
บริษัทจะป้องกันความเสี่ยงจากการแข่งขันในการหาที่ดินด้วยการลงนามในบันทึกความเข้าใจ
(Memorandum of Understanding หรือ MOU) กับเจ้าของที่ดินนั้นๆ
ก่อนที่จะทำการเจรจาต่อไป เพื่อป้องกันไม่ให้เจ้าของที่ดินเจรจากับผู้ที่สนใจรายอื่นๆ

ง) ขั้นตอนการเจรจาต่อรองรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าพื้นที่หลัก

ในโครงการศูนย์การค้าชุมชนของบริษัท ผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant) จะเป็นสิ่งดึงดูดผู้เช่าร่วม
(Co-Tenants) เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ภายในโครงการของการของบริษัท ดังนั้น
หลังจากที่ได้มีการลงนามในบันทึกความเข้าใจ (Memorandum of Understanding หรือ MOU)
กับเจ้าของที่ดินแล้ว บริษัทจะทำการเจรจาต่อรอง พร้อมทั้งยื่นข้อเสนอไปยังผู้เช่าหลัก
โดยในขั้นตอนนี้จะมีการออกแบบโครงการในเบื้องต้นเพื่อประกอบการยื่นข้อเสนอ
ซึ่งบริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าหลักยกเลิกข้อตกลงได้
ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้เช่าพื้นที่ร่วมต้องยกเลิกตามไปด้วย ดังนั้น
บริษัทจึงได้มีการลงนามในบันทึกความเข้าใจ (Memorandum of Understanding หรือ MOU)
กับผู้เช่าหลักก่อนที่จะมีการทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดิน

จ) ขั้นตอนการติดต่อลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม และเจรจาต่อรองกับผู้เช่าพื้นที่ร่วมแต่ละราย
รวมถึงลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่ระยะสั้น/ระยะยาว กับผู้เช่าพื้นที่ร่วมแต่ละราย

ในปัจจุบันความต้องการสถานที่ประกอบการในการทำธุรกิจค้าปลีกอยู่ในระดับสูง
และบริษัทยังได้รับการติดต่อเพื่อขอเช่าพื้นที่ในโครงการของบริษัทอย่างต่อเนื่อง
โดยบริษัทมีนโยบายเข้มงวดที่จะคัดเลือกผู้เช่าพื้นที่ที่ทำธุรกิจไม่แข่งขันกับผู้เช่าพื้นที่เดิม
ไม่ทำธุรกิจที่เป็นอบายมุข ไม่สร้างผลกระทบต่อโครงการหรือผู้เช่าพื้นที่รายอื่น มีฐานะทางการเงินดี
และมีความผสมผสานเป็นอย่างดีกับผู้เช่าอื่นในศูนย์การค้า (Tenant Mix)

ฉ) ขั้นตอนการออกแบบโครงการโดยละเอียด และขออนุญาตจากหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

เมื่อได้ลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าพื้นที่หลักแล้ว
ทางบริษัทจะเริ่มดำเนินการออกแบบโครงการโดยละเอียดทั้งด้านสถาปัตยกรรม โครงสร้าง
และงานระบบต่างๆ รวมไปถึงการขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร

ช) ขั้นตอนการก่อสร้าง

ทางบริษัท ได้ทำการจ้างบริษัทที่ปรึกษา (Consultant)
สำหรับควบคุมดูแลงานก่อสร้างในแต่ละโครงการ เพื่อช่วยในการประสานงานต่างๆ
ซึ่งช่วยให้การดำเนินงานเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
ในการตกแต่งร้านของลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม ทางบริษัท จะทำการออกเอกสาร “คู่มือตกแต่งร้านค้า”
เพื่อใช้อ้างอิงและควบคุมการออกแบบตกแต่งของลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม
จากนั้นต้องมีการส่งแบบตกแต่งมายังบริษัทเพื่อขออนุมัติแบบแล้วจึงสามารถเข้าทำการตกแต่งพื้นที่ได้
โดยยังอยู่ในการควบคุมดูแลของบริษัทที่ปรึกษา (Consultant)
โดยระยะเวลาตั้งแต่ส่งมอบพื้นที่อาคารให้กับผู้เช่าหลักและผู้เช่าร่วมแต่ละรายดำเนินการตกแต่งพื้นที่จนแล้วเสร็จประมาณ
1-3 เดือน โดยขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่

2) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการดำเนินงานก่อนเปิดโครงการ ซึ่งจำเป็นต้องมีการพัฒนาพื้นที่ในโครงการ การก่อสร้างอาคาร
งานระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวก ต่างๆ
บริษัทได้ร่วมมือกับบริษัทที่ปรึกษาในการควบคุมงานก่อสร้าง
เพื่อควบคุมผู้รับเหมาก่อสร้างให้ดำเนินการอยู่ภายใต้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อม
ทั้งนี้สำนักงานเขตเทศบาลในแต่ละพื้นที่ยังมีส่วนที่จะช่วยควบคุมไม่ให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมด้วย
นอกจากนี้บริษัทมีการก่อสร้างระบบบำบัดน้ำเสียที่มีมาตรฐานในแต่ละศูนย์การค้าชุมชน

การให้บริการบริหารโครงการและบริการสาธารณูปโภคในแต่ละโครงการของบริษัท
อาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้ในบางกรณี
ซึ่งบริษัทก็ได้เตรียมมาตรการรองรับผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นจากการดำเนินงานของบริษัทไว้แล้ว
ทั้งด้านคุณภาพอากาศ การบำบัดน้ำเสีย การกำจัดขยะ

2.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ปัจจุบัน บริษัทยังไม่มีโครงการที่ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินและผู้เช่าหลัก

3.ปัจจัยความเสี่ยง

3.1 ความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจ

3.1.1 ความเสี่ยงจากการหาที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการใหม่

เนื่องจากที่ดินเป็นปัจจัยหลักของบริษัทในการดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า
การจัดหาที่ดินในแต่ละบริเวณที่มีความเหมาะสมและมีความเป็นไปได้ในการดำเนินธุรกิจและทางด้านการเงิน
ไม่ใช่สามารถจะทำได้โดยง่าย และโดยเร็ว
ในพื้นที่บางบริเวณอาจจะมีที่ดินที่มีความเหมาะสมในการทำธุรกิจเหลืออยู่ไม่กี่แห่งเท่านั้น
และในการจัดหาที่ดินจำเป็นต้องมีการเจรจาต่อรองกับเจ้าของที่ดินในการขอเช่าที่ดินระยะยาว
หรือขอซื้อที่ดินซึ่งอาจจะใช้เวลา ความพยายาม และเทคนิคในการเจรจาพอสมควร
โดยเฉพาะที่ดินที่มีเจ้าของหลายราย
ความยากลำบากในการสรุปเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินหรือสัญญาซื้อขายที่ดินย่อมมีมากขึ้น นอกจากนี้
การขยายสาขาจำนวนมากของผู้ค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade Retailers) ขนาดใหญ่
ก็อาจส่งผลกระทบให้บริษัทมีความเสี่ยงจากการหาที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการใหม่เพิ่มขึ้นด้วย
เนื่องจากผู้ค้าปลีกดังกล่าวจะเข้ามาแข่งขันในการหาที่ดินกับบริษัท

อย่างไรก็ตาม จากประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจมาหลายปี ทำให้ผู้บริหารของบริษัทมีทักษะ
วิธีการ และเทคนิคในการติดต่อและเจรจาต่อรองกับเจ้าของที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ
และได้รับเงื่อนไขที่ดีในสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวของทุกโครงการ นอกเหนือจากนี้
บริษัทยังได้รับการแนะนำที่ดินจากผู้ค้าปลีกที่ต้องการเช่าพื้นที่ในโครงการใหม่ๆ ของบริษัท

สำหรับการแข่งขันในการหาที่ดินกับผู้ค้าปลีก
บริษัทจะป้องกันความเสี่ยงด้วยการลงนามในบันทึกความเข้าใจ (Memorandum of
Understanding หรือ MOU) กับเจ้าของที่ดินก่อนที่จะทำการเจรจา
เพื่อป้องกันไม่ให้เจ้าของที่ดินเจรจากับผู้ที่สนใจรายอื่นๆ
บริษัทพยายามหลีกเลี่ยงที่จะไม่เสนอราคาแก่เจ้าของที่ดินเพิ่มขึ้นมาก
เพื่อแข่งขันกับผู้ค้าปลีกให้ได้ที่ดินมา
เพราะต้นทุนที่ดินราคาแพงอาจจะมีผลกระทบต่อความเป็นไปได้ของโครงการ
หรือระดับกำไรของบริษัท ในทางกลับกัน
บริษัทพยายามที่จะเจรจากับผู้ค้าปลีกที่เข้ามาแข่งขันในการหาที่ดิน
เพื่อที่จะพัฒนาและบริหารโครงการให้

3.1.2 ความเสี่ยงจากการแข่งขันทางธุรกิจ

ความเสี่ยงจากการแข่งขันทางธุรกิจในปัจจุบัน จะเกิดจากคู่แข่งโดยอ้อมซึ่งได้แก่
ผู้ค้าปลีกที่ดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเอง
โดยอาจจะมีการแข่งขันกับบริษัทในด้านการจัดหาที่ดิน การดึงลูกค้าผู้บริโภค และการจัดหาผู้เช่าพื้นที่
ในกรณีที่มีการเปิดดำเนินการศูนย์การค้าในบริเวณที่ใกล้เคียงกันกับศูนย์การค้าของบริษัท
อาจจะทำให้บริษัทมีความเสี่ยงเรื่องจำนวนผู้บริโภคที่ลดลง
ทำให้มีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของผู้ค้าปลีกที่เช่าพื้นที่ของบริษัท
ซึ่งอาจจะมีผลกระทบต่ออัตราการเช่า และราคาค่าเช่าและค่าบริการ แต่จากประสบการณ์ที่ผ่านมา
เนื่องจากที่ตั้งโครงการของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ และพื้นที่ครอบคลุมกลุ่มผู้บริโภค
(Coverage Area)¹ ของศูนย์การค้าแบบเปิด อยู่ในบริเวณ 1-2 กิโลเมตรจากศูนย์
ซึ่งไม่กว้างมากนัก
ดังนั้นบริษัทจึงไม่ได้รับผลกระทบจากการมีศูนย์การค้ามาเปิดใหม่ในบริเวณใกล้เคียงมากนัก
อย่างไรก็ตามเพื่อลดผลกระทบดังกล่าว และเพื่อพยายามรักษาระดับอัตราการเช่า
ราคาค่าเช่าและค่าบริการ บริษัทได้มีการจัดทำการส่งเสริมการขายเป็นระยะๆ
และมีการปรับเปลี่ยนให้ผู้เช่าพื้นที่ที่เป็นสิ่งดึงดูด (Magnet)
เข้ามาในศูนย์เพื่อทำให้มีผู้เช่าพื้นที่และผู้บริโภคเข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าของบริษัทมากขึ้น
อย่างไรก็ดี ความเสี่ยงในการแข่งขัน

หมายเหตุ

1 พื้นที่ครอบคลุมกลุ่มผู้บริโภค (Coverage Area) หมายถึง
บริเวณที่เป็นที่อยู่ของผู้บริโภคที่เป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของผู้เช่าพื้นที่ของบริษัท

ทางธุรกิจจากคู่แข่งโดยตรงเริ่มสูงขึ้น เนื่องจากมีคู่แข่งที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าแบบเปิด (Open-air
Shopping Center)¹ เพิ่มขึ้น ส่วนใหญ่เป็นเจ้าของที่ดิน ทั้งนี้ การพัฒนาและบริหารศูนย์การค้านั้น
ต้องอาศัยประสบการณ์ และหลักทฤษฎีของการพัฒนาศูนย์การค้าอย่างมืออาชีพ อีกทั้ง บริษัท
มีศูนย์การค้าที่ดำเนินการอยู่ 25 โครงการ ซึ่งทำให้ต้นทุนในการบริหารศูนย์การค้าค่อนข้างต่ำ
หากเทียบกับ คู่แข่ง ซึ่งมีศูนย์การค้าเพียงแห่งเดียว ส่วนคู่แข่งที่มีเงินทุนจำนวนมาก เช่น
กลุ่มดิสเคาท์สโตร์ โลตัส และ บิ๊กซี กลุ่มนี้มี
แนวโน้มที่จะมุ่งเน้นทำธุรกิจในเฉพาะส่วนที่ตนถนัดซึ่งคือการค้าปลีกเท่านั้น
ดังนั้นจึงมีโอกาสที่บริษัทสามารถจะเข้าไปตอบสนองความต้องการในการพัฒนาพื้นที่ได้
และจะเป็นผู้เช่าหลักที่มีศักยภาพของบริษัทต่อไป

3.1.3 ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงผู้เช่าหลักในโครงการศูนย์การค้าชุมชน

ในโครงการศูนย์การค้าชุมชนของบริษัท ผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant)² จะเป็นสิ่งดึงดูดผู้เช่าร่วม
(Co-Tenants)³ เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ภายในโครงการของบริษัท ดังนั้น
บริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าหลักของบริษัทเลิกสัญญาหรือปิดกิจการลงซึ่งอาจส่งผลให้ผู้เช่าพื้นที่ร่วมต้องยกเลิกสัญญาตามไปด้วย
ความเสี่ยงดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อรายได้หลักของบริษัทได้ อย่างไรก็ตาม
บริษัทได้เรียกเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้าจำนวนหนึ่งจากผู้เช่าหลักทุกราย
และผู้เช่าพื้นที่ร่วมบางราย ณ วันที่ทำสัญญาเช่าพื้นที่ไปแล้ว ทำให้ความเสี่ยงดังกล่าวน้อยลง
นอกจากนี้ ในกรณีที่ผู้เช่าหลักเลิกกิจการเนื่องจากนโยบายภายในของผู้เช่าหลักเอง
ผู้เช่าจะดำเนินการหาผู้เช่ารายอื่นมาเช่าแทน เช่น เซยู ซูเปอร์มาร์เก็ต (Seiyu
Supermarket) จากประเทศญี่ปุ่น ซึ่งเป็นผู้เช่าหลักของโครงการศูนย์การค้าชุมชน
(Neighborhood Shopping Center)⁴ สุขาภิบาล 3 เดิม
มีนโยบายเลิกดำเนินธุรกิจในต่างประเทศ เซยูได้ดำเนินการหาผู้เช่าพื้นที่รายอื่น
(ที่ได้รับความเห็นชอบจากบริษัท) มาเช่าพื้นที่แทน (ปัจจุบัน ท็อปส์ มาร์เก็ต
เป็นผู้เช่าหลักในโครงการสุขาภิบาล 3) ทำให้บริษัทก็ยังคงมีรายได้ต่อเนื่องต่อไป ทั้งนี้
หากผู้เช่าพื้นที่เลิกกิจการโดยไม่ชำระค่าเช่าและค่าบริการ
บริษัทสามารถยึดพื้นที่คืนเพื่อนำออกให้ผู้เช่าพื้นที่รายอื่นเช่าต่อไป
โดยไม่ชำระคืนค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้าแต่อย่างใด
และบริษัทมั่นใจว่าบริษัทไม่มีปัญหาในการหาผู้เช่าพื้นที่รายใหม่ โดยเฉพาะผู้เช่าหลัก
เนื่องจากตลาดค้าปลีกยังคงมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
และบริษัทยังได้รับการติดต่อขอเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าอย่างต่อเนื่อง

หมายเหตุ

1.  ศูนย์การค้าแบบเปิด (Open-air Shopping Center) คือ
    ศูนย์การค้าที่มีพื้นที่ด้านหน้าเปิดโล่ง และใช้เป็นที่จอดรถ โดยทั่วไปแล้วจะมีอาคารสูง 1-3 ชั้น
    จำนวน 1-3 อาคาร ตั้งอยู่ในแนวตรง รูปตัวแอล (L) หรือรูปตัวยู (U)
    และไม่มีทางเดินเชื่อมที่มีการปรับอากาศระหว่างร้านค้าปลีก

  ส่วนศูนย์การค้าแบบปิด (Enclosed Shopping Center) หมายถึง
  ศูนย์การค้าที่มีผู้เช่าหลักและร้านค้าปลีกต่างๆ รวมทั้งที่จอดรถ อยู่ภายในอาคารทั้งหมด
  และมีทางเดินเชื่อมที่มีการปรับอากาศระหว่างร้านค้าปลีกภายในอาคาร
  โดยรูปแบบศูนย์การค้าส่วนใหญ่ของประเทศไทยในปัจจุบัน จะเป็นศูนย์การค้าแบบปิดเกือบทั้งหมด
  ยกตัวอย่างเช่น ศูนย์การค้าเมกา บางนา, สยาม พารากอน, สยาม เซ็นเตอร์, สยาม
  ดิสคัฟเวอรี่, เซ็นทรัลเวิล์ด, เซ็นทรัลพลาซ่า, ดิ เอ็มโพเรียม, ซีคอนสแควร์, มาบุญครอง,
  เดอะ มอลล์, ฟิวเจอร์พาร์ค และ แฟชั่น ไอส์แลนด์ เป็นต้น

2 ผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant) หมายถึง ผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของโครงการ
ซึ่งมักจะเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต โรงภาพยนตร์ ร้านเฟอร์นิเจอร์ขนาดใหญ่ เป็นต้น
โดยกลุ่มผู้เช่าหลักนี้จะเป็นสิ่งดึงดูด (Magnet) ผู้เช่าพื้นที่ร่วม (Co-Tenants)
เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ภายในโครงการของบริษัท รวมทั้งผู้ใช้บริการของศูนย์การค้า

3 ผู้เช่าพื้นที่ร่วม (Co-Tenants) หมายถึง ร้านค้าปลีกต่างๆ ที่เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ
ภายในศูนย์การค้าของบริษัท เช่น ร้านอาหาร ร้านเสริมสวย ร้านขายหนังสือ โรงเรียน คลินิก
ธนาคาร เป็นต้น

4 ศูนย์การค้าชุมชน (Neighborhood Shopping Center) คือ
ศูนย์การค้าแบบเปิดขนาดเล็กในละแวกบ้าน
ที่ออกแบบเพื่อให้ความสะดวกแก่ผู้บริโภคในการซื้อสินค้าอุปโภคบริโภค (Consumer Goods)
หรือสิ่งของที่ใช้ประจำวัน มีพื้นที่ประมาณ 3-5 ไร่ และมีขนาดพื้นที่ให้เช่าประมาณ 2,700-14,000
ตารางเมตร สิ่งดึงดูดผู้บริโภคให้เข้ามาที่ศูนย์ส่วนใหญ่จะเป็นผู้เช่าหลัก ประเภทซูเปอร์มาร์เก็ต
นอกเหนือจากนี้ยังมีจะมีร้านค้าปลีกต่างๆ อยู่ภายในบริเวณศูนย์การค้าชุมชนนี้ประมาณ 15 – 20
ร้าน เช่น ร้านอาหาร ร้านขายยา ร้านซักรีด ร้านทำผม ร้านขายดอกไม้ และธนาคาร เป็นต้น
ศูนย์การค้าชุมชนจะสามารถรองรับผู้บริโภคได้ 2,500 – 40,000 คนต่อวัน ภายในรัศมีประมาณ 3
– 5 กิโลเมตร

3.1.4 ความเสี่ยงเรื่องการจัดหาผู้เช่าพื้นที่

บริษัทอาจมีความเสี่ยงในเรื่องการจัดหาผู้เช่าพื้นที่
ในบางศูนย์การค้าที่บริษัททำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดินมีระยะยาวกว่าสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลัก
ซึ่งได้แก่ โครงการบางบอนและประชาอุทิศ บริษัททำสัญญาเช่าที่ดินอายุ 30 ปี
แต่ทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลักอายุ 15 ปี และ 20 ปี ตามลำดับเท่านั้น ดังนั้นในปีที่ 15 และ 20
ของโครงการดังกล่าว บริษัทจำเป็นต้องจัดหาผู้เช่าหลักรายใหม่เพื่อเข้ามาเช่าพื้นที่ต่ออีก 15 ปี
และ 10 ปี ตามลำดับ แต่บริษัทมั่นใจว่าบริษัทไม่มีปัญหาในการหาผู้เช่าพื้นที่รายใหม่
เนื่องจากในปัจจุบันความต้องการสถานที่ประกอบการในการทำธุรกิจค้าปลีกอยู่ในระดับสูง
และบริษัทยังได้รับการติดต่อเพื่อขอเช่าพื้นที่ในโครงการของบริษัทอย่างต่อเนื่อง
สำหรับโครงการบางบอนและประชาอุทิศผู้เช่าหลักเดิม ได้แก่ จัสโก้ ซุปเปอร์มาร์เก็ต
ได้ตกลงต่อสัญญาเช่าพื้นที่ ซึ่งเท่ากับอายุที่เหลือของสัญญาเช่าที่ดินแล้ว

สำหรับความเสี่ยงในการจัดหาผู้เช่าพื้นที่ให้เต็มโครงการ
โดยเฉพาะบางพื้นที่ในบางโครงการที่ไม่เป็นที่สนใจของผู้ค้าปลีกมากนัก เช่น พื้นที่บนชั้น 3
ของอาคาร
อย่างไรก็ตามบริษัทได้แก้ไขปัญหาดังกล่าวโดยจัดหาผู้เช่าพื้นที่ที่ไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่บนชั้น 1 และ 2
ซึ่งต้องการความเงียบสงบบนชั้น 3 และค่าเช่าและค่าบริการที่ต่ำกว่าชั้น 1 และ 2 เช่น
ผู้เช่าพื้นที่ที่ทำธุรกิจโรงเรียนสอนภาษา โรงเรียนกวดวิชา โรงเรียนสอนดนตรี
และโรงเรียนสอนเทควันโด เป็นต้น

แม้ว่าในบางโครงการของบริษัทจะมีผู้เช่าเกือบเต็มโครงการ เหลือพื้นที่เพียงแค่บางห้องเท่านั้น
แต่บริษัทมีนโยบายเข้มงวดที่จะคัดเลือกผู้เช่าพื้นที่ที่ทำธุรกิจไม่แข่งขันกับผู้เช่าพื้นที่เดิม
ไม่ทำธุรกิจที่เป็นอบายมุข ไม่สร้างผลกระทบต่อโครงการหรือผู้เช่าพื้นที่รายอื่น มีฐานะทางการเงินดี
และมีความผสมผสานเป็นอย่างดีกับผู้เช่าอื่นในศูนย์การค้า (Tenant Mix)

3.1.5 ความเสี่ยงเนื่องจากต้นทุนของที่ดินในการดำเนินโครงการใหม่เพิ่มขึ้น

ในการดำเนินโครงการใหม่ ต้นทุนของที่ดินอาจจะเพิ่มขึ้น
เนื่องจากค่าเช่าที่ดินเพิ่มขึ้นจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น หรือบริษัทอาจจะจำเป็นต้องซื้อที่ดิน
ในกรณีที่เจ้าของที่ดินต้องการขายที่ดินมากกว่าให้เช่าระยะยาว
และไม่มีที่ดินที่อื่นในบริเวณที่มีศักยภาพในการดำเนินการศูนย์การค้าดีกว่าที่ดินดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม โดยทั่วไปแล้วบริษัทจะเลือกดำเนินโครงการศูนย์การค้าที่มีผลตอบแทนดีเท่านั้น
ถ้าต้นทุนของที่ดินมีราคาสูงขึ้น
บริษัทจะคิดราคาค่าเช่าและค่าบริการจากลูกค้าผู้เช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นตามสัดส่วน
เพื่อให้ได้ผลตอบแทนในการดำเนินโครงการที่ใกล้เคียงระดับเดิม
ทำให้บริษัทสามารถลดผลกระทบจากความเสี่ยงจากการที่ต้นทุนของที่ดินในการดำเนินโครงการใหม่เพิ่มขึ้นได้
จากสถานการณ์การแข่งขันด้านค้าปลีกที่รุนแรงมากขึ้น
ผู้ค้าปลีกส่วนใหญ่ยอมที่จะจ่ายค่าเช่าและค่าบริการที่สูงขึ้นในทำเลที่โดดเด่นที่สุดในบริเวณต่างๆ
เพื่อยึดพื้นที่และสร้างความได้เปรียบในการดำเนินธุรกิจค้าปลีกต่อคู่แข่งค้าปลีก

3.1.6 ความเสี่ยงจากการขาดความต่อเนื่องในการดำเนินโครงการของบริษัท

ในการดำเนินโครงการต่างๆ ของบริษัท บริษัทได้ทำการเช่าที่ดินจากเจ้าของพื้นที่ ดังนั้น
บริษัทอาจมีความเสี่ยงจากความต่อเนื่องของโครงการ เนื่องจากไม่ได้รับการต่อสัญญาเช่าที่ดิน
อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าที่ดินของบริษัทที่ทำไว้กับเจ้าของที่ดินทั้งหมดเป็นสัญญาเช่าระยะยาว 15-30
ปี นอกจากนี้
บริษัทมีนโยบายที่จะทำการเจรจาเพื่อต่อสัญญาเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดินออกไปอีกตามความเหมาะสม

+--------------------------------------+--------------------+----------+
| อายุสัญญาเช่าที่ดินคงเหลือ นับจากวันที่ 31      | พื้นที่ให้เช่า           | %        |
| ธ.ค.57                               |                    |          |
|                                      | (ตร.ม.)            |          |
+--------------------------------------+--------------------+----------+
| น้อยกว่า 5 ปี                           | 43,386             | 11%      |
+--------------------------------------+--------------------+----------+
| 5 - 10 ปี                             | 30,382             | 7%       |
+--------------------------------------+--------------------+----------+
| มากกว่า 10 ปี                          | 151,234            | 37%      |
+--------------------------------------+--------------------+----------+
| บริษัทเป็นเจ้าของที่ดิน                     | 183,904            | 45%      |
+--------------------------------------+--------------------+----------+
| รวมพื้นที่ให้เช่า                          | 408,906*           | 100%     |
+--------------------------------------+--------------------+----------+

*หมายเหตุ ไม่รวมโครงการอิมเมจิ้น วิลเลจ

3.1.7 ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงบุคลากรที่มีความรู้และประสบการณ์ ที่มีจำนวนจำกัด

เนื่องจากในการดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า
จำเป็นต้องอาศัยบุคลากรระดับบริหารที่มีความรู้
ความสามารถและประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจด้านศูนย์การค้าเป็นอย่างมาก
ทั้งด้านการจัดหาที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ การออกแบบรูปแบบ (Concept) ของโครงการ
การจัดหาผู้เช่าพื้นที่ และการบริหารโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น
ประกอบกับการที่บริษัทมีจำนวนพนักงานอยู่ในระดับที่ไม่มากนัก ดังนั้น
ในกรณีที่มีเหตุการณ์ที่บริษัทต้องสูญเสียบุคลากรดังกล่าวไปหรือมีจำนวนไม่เพียงพอ
อาจส่งผลให้บริษัทต้องประสบปัญหาในการดำเนินธุรกิจได้ อย่างไรก็ตาม
บริษัทได้ดำเนินการป้องกันความเสี่ยงดังกล่าว โดยการจัดหาบุคลากรเพิ่มเติม
ทำการฝึกอบรมและพัฒนาความรู้ ความสามารถ และประสบการณ์
ทั้งด้านการฝึกอบรมและพัฒนาความรู้ระหว่างปฏิบัติงาน (On-The-Job Training)
และการฝึกอบรมนอกสถานที่ (Outside Training)
เพื่อทำให้การดำเนินงานของบริษัทเป็นไปอย่างราบรื่นมากขึ้น
และทำให้พนักงานของบริษัทสามารถเข้ามาทำหน้าที่ทดแทนกันได้ในกรณีที่บริษัทต้องสูญเสียบุคลากรคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนออกไป

นอกจากนี้
บริษัทสนับสนุนและส่งเสริมให้พนักงานของบริษัทใฝ่หาความรู้ในด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า
และติดตามแนวโน้มธุรกิจค้าปลีก0เพิ่มเติม เช่น จัดหาหนังสือ วารสาร และเทคนิคๆ
ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจของบริษัทให้พนักงานของบริษัทศึกษา เพื่อให้มีความรู้ที่เพียงพอ
และสามารถนำความรู้ต่างๆ มาใช้ในการดำเนินธุรกิจได้

3.1.8 ความเสี่ยงจากความล่าช้าในการรับชำระค่าเช่าพื้นที่และค่าบริการของโครงการต่างๆ

บริษัทมีรายได้หลักจากการให้เช่าพื้นที่โครงการ
ดังนั้นหากผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่สามารถชำระค่าเช่าและค่าบริการได้ตามกำหนดระยะเวลา
อาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทได้
อย่างไรก็ตามบริษัทได้ทำสัญญาเช่าระยะยาวกับกลุ่มลูกค้าโดยเฉพาะผู้เช่าหลัก
โดยรับค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้าจำนวนหนึ่ง
ซึ่งทำให้ผู้เช่าหลักเหล่านี้มีภาระที่จะต้องจ่ายค่าเช่าและค่าบริการส่วนที่เหลืออยู่ไม่มากนัก
จึงลดความเสี่ยงที่ผู้เช่าหลักจะไม่ชำระค่าเช่าและค่าบริการได้
นอกจากนี้บริษัทจะติดตามดูแลการชำระค่าเช่าและค่าบริการของผู้เช่าทั้งผู้เช่าหลักและผู้เช่ารายย่อยอย่างสม่ำเสมอ
อีกทั้ง บริษัทยังมีเงินประกันการเช่าและบริการที่ได้รับจากลูกค้า จำนวน 6-12 เดือน
เพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดความล่าช้าหรือค้างชำระค่าเช่าและค่าบริการ

3.1.9 ความเสี่ยงจากการดำรงอัตราส่วนทางการเงินตามข้อกำหนดสิทธิของหุ้นกู้

ตามข้อกำหนดว่าด้วยสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้และผู้ถือหุ้นกู้
กำหนดให้บริษัทต้องดำรงอัตราส่วนเงินกู้ยืมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ในอัตราส่วนไม่เกิน 1.5 : 1 ณ
วันสิ้นงวดบัญชีของแต่ละปี ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2557 บริษัทมี

อัตราส่วนเงินกู้ยืมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Interest Bearing Debt to Equity Ratio) 0.27
เท่า ดังนั้น ความเสี่ยงจากการดำรงอัตราส่วนทางการเงินตามข้อกำหนดสิทธิของหุ้นกู้นั้นจึงมีน้อย

4.ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ

4.1 ลักษณะสำคัญของทรัพย์สินถาวรหลักของบริษัท และบริษัทย่อย

ที่ดิน 

บริษัทซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการจำนวน 2 โครงการได้แก่ ที่โครงการเมเจอร์ อเวนิว รัชโยธิน
และโครงการเมกา บางนา นอกจากนั้นที่ดินส่วนใหญ่ที่เป็นพื้นที่ตั้งของโครงการ
บริษัทได้ทำสัญญาเช่าระยะยาวกับเจ้าของที่ดิน
อาคารที่บริษัทก่อสร้างบนที่ดินเช่าจะตกเป็นของเจ้าของที่ดินหรือต้องรื้อถอนออกจากบริเวณ
ภายหลังสิ้นสุดสัญญาเช่าที่ดินแล้วแต่กรณี

สิทธิการเช่าและค่าปรับปรุงสิทธิการเช่า และอาคารในที่เช่า

สินทรัพย์หลักที่ใช้ในการประกอบธุรกิจของบริษัท ได้แก่ สิทธิในการเช่าที่ดินระยะยาว
เงินลงทุนที่บริษัทได้พัฒนาที่ดินเช่า (ค่าปรับปรุงสิทธิการเช่า) และอาคารที่บริษัทก่อสร้างบนที่ดินเช่า
และระบบสาธารณูปโภค

ตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นไป บริษัทฯ ได้เปลี่ยนวิธีการบันทึกบัญชีจาก วิธีมูลค่าตามบัญชี
เป็นตามมาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 เรื่องอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
โดยอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทถือครองเป็นเจ้าของเพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า
จะต้องแสดงมูลค่ายุติธรรมซึ่งประเมินโดยผู้ประเมินอิสระ
เพื่อให้มูลค่ายุติธรรมสะท้อนถึงสภาพตลาดที่แท้จริง
ซึ่งมูลค่ายุติธรรมดังกล่าวคำนวณได้จากการประมาณกระแสเงินสดตลอดอายุสัญญาเช่าคิดลดมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน
ดังแสดงในงบแสดงฐานะการเงิน “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน”

ทั้งนี้ ที่ดิน และ สัญญาเช่าที่ดินระยะยาวของบริษัท (รวมทั้งมูลค่าตามบัญชี (Cost method))
มีรายละเอียดที่สำคัญดังตารางในหน้าต่อไป

ตารางแสดงสินทรัพย์ที่เป็นที่ดิน,
สิทธิการเช่าและค่าปรับปรุงสิทธิการเช่าและอาคารในที่เช่าของบริษัท (วิธีมูลค่าตามบัญชี) ณ 31
ธันวาคม 2557

[TABLE]

[TABLE]

หมายเหตุ : 1 กรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้าง และ/หรือ
ส่วนควบของที่ดินจะตกเป็นของผู้ให้เช่าที่ดิน

2 บริษัทต้องรื้อถอน และ/หรือ ขนย้ายสิ่งปลูกสร้าง และ/หรือ อุปกรณ์ต่างๆ ออกจากบริเวณที่เช่า
เมื่อสัญญาเช่าที่ดินสิ้นสุดลง

3 บริษัทย่อย ได้แก่ บริษัท เพชรเกษม พาวเวอร์ เซ็นเตอร์ จำกัด, บริษัท เอกมัย พาวเวอร์
เซ็นเตอร์ จำกัด, บริษัท สยามฟิวเจอร์พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด, บริษัท รัชโยธิน อเวนิว จำกัด
และบริษัท รัชโยธิน อเวนิว แมเนจเมนท์ จำกัด

  4 บริษัท รัชโยธิน อเวนิว จำกัด
  ได้ขายอาคารและงานระบบสาธารณูปโภคให้กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เมเจอร์
  ซีนีเพล็กซ์ ไลฟ์สไตล์ (MJLF) เมื่อวันที่ 29 ธันวาคม 2553

ตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นไป บริษัทฯ ได้เปลี่ยนวิธีการบันทึกบัญชีจาก วิธีมูลค่าตามบัญชี
เป็นตามมาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 40 เรื่องอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
โดยอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทถือครองเป็นเจ้าของเพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า
จะต้องแสดงมูลค่ายุติธรรมซึ่งประเมินโดยผู้ประเมินอิสระ
เพื่อให้มูลค่ายุติธรรมสะท้อนถึงสภาพตลาดที่แท้จริง
ซึ่งมูลค่ายุติธรรมดังกล่าวคำนวณได้จากการประมาณกระแสเงินสดตลอดอายุสัญญาเช่าคิดลดมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน

4.2 ลักษณะสำคัญ เงื่อนไข สินทรัพย์ที่ไม่มีตัวตนที่สำคัญในการประกอบธุรกิจของบริษัทและบริษัทย่อย

  สินทรัพย์ที่ไม่มีตัวตนที่สำคัญของบริษัท ได้แก่ ค่าความนิยม และสิทธิการใช้โปรแกรมคอมพิวเตอร์

4.2 นโยบายการลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วม

บริษัทไม่ได้แสดงผลกำไรจากการลงทุนตามวิธีส่วนได้เสียในงบการเงิน สิ้นสุด วันที่ 31 ธันวาคม
2549
เนื่องจากบริษัทได้เปลี่ยนแปลงวิธีการบันทึกบัญชีเงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมของงบการเงินเฉพาะกิจการ
จากวิธีส่วนได้เสีย (Equity method) เป็นวิธีราคาทุน (Cost method)
เพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานการบัญชี ฉบับที่ 44 (ฉบับปรับปรุง พ.ศ. 2549) เรื่อง
งบการเงินและการบัญชีสำหรับเงินลงทุนในบริษัทย่อย และฉบับที่ 45 (ฉบับปรับปรุง พ.ศ. 2549)
เรื่อง เงินลงทุนในบริษัทร่วม ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2550
ทั้งนี้นโยบายการลงทุนในบริษัทย่อยจะพิจารณาจากภาวะเศรษฐกิจและผลตอบแทนจากการลงทุนเป็นสำคัญ
โครงการลงทุนต้องผ่านการพิจารณาจากที่ประชุมคณะกรรมการบริษัทและ/หรือที่ประชุมผู้ถือหุ้นตามขอบเขตอำนาจการอนุมัติตามที่กำหนดและจำกัดอยู่เฉพาะธุรกิจหลักหรือธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจหลักของบริษัท
ซึ่งการลงทุนในบริษัทย่อย บริษัทได้ถือหุ้นเกิน ร้อยละ 50
ดังนั้นนโยบายการบริหารงานของบริษัทย่อยจะเป็นไปตามนโยบายของบริษัท
และมีผู้บริหารเป็นคณะเดียวกันกับบริษัท

5.ข้อพิพาททางกฎหมาย

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2557 บริษัทไม่มีคดี หรือข้อพิพาททางกฎหมายใดๆ
ที่อาจมีผลกระทบด้านลบที่มีนัยสำคัญต่อสินทรัพย์หรือการดำเนินธุรกิจของบริษัท

6. ข้อมูลทั่วไปและข้อมูลสำคัญอื่น

6.1 ข้อมูลทั่วไป

บริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)

ทะเบียนบริษัทเลขที่ : 0107545000187

วันจดทะเบียน : 13 สิงหาคม 2545

ที่ตั้ง : ชั้น 5-6 อาคารศูนย์การค้า เอสพละนาด รัชดาภิเษก

เลขที่ 99 ถนนรัชดาภิเษก แขวงดินแดง เขตดินแดง

  กรุงเทพมหานคร 10400

  โทร. 0-2660-9000 โทรสาร 0-2660-9010, 0-2660-9020, 0-2660-9030

  Website: www.siamfuture.com

ประเภทธุรกิจ : ดำเนินธุรกิจด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า

  ได้แก่ ศูนย์การค้าชุมชน (Neighborhood Shopping Center),

  ศูนย์ไลฟ์สไตล์ เซ็นเตอร์ (Lifestyle Center),

  ศูนย์สะดวกซื้อ (Convenience Center),

  ศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง (Power Center),

  ศูนย์บันเทิง (Urban Entertainment Center),

  ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ (Super Regional Mall)

ทุนจดทะเบียน : 1,480,522,641 บาท เป็นหุ้นสามัญ 1,480,522,641 หุ้น

  มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท

ทุนที่ออกและเรียกชำระแล้ว : 1,480,515,030 บาท เป็นหุ้นสามัญ 1,480,515,030 หุ้น

  (ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2557)

  มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท

ข้อมูลทั่วไปของบริษัทย่อยและบริษัทร่วมทั้งหมด (บริษัทถือหุ้นตั้งแต่ 10% ขึ้นไป)

+-----------+------+--------------+-------+-------+-----+-----+-----+
| ชื่อบริษัทย่อย | เ    | ประเภทธุรกิจ   | ที่ตั้งสำ | โ     | จำ  | ทุนช | ส   |
|           | ลขทะ |              | นักงาน | ทรศัพท์ | นวน | ำระ | ัดส่ว |
|           | เบียน |              |       | และ   | หุ้นส | แล้ว | นกา |
|           |      |              |       | โ     | ามัญ |     | รถือ |
|           |      |              |       | ทรสาร | ที่จำ |     | หุ้นข |
|           |      |              |       |       | หน่า |     | องบ |
|           |      |              |       |       | ยได |     | ริษัท |
|           |      |              |       |       | ้แล้ว |     |     |
+===========+======+==============+=======+=======+=====+=====+=====+
| 1. บจ.    | 0    | ดำเนินธุรกิจด้า  | 99    | โ     | 1   | 1,0 | 74% |
| เพชรเกษม  | 1055 | นการพัฒนาและบ | ถ     | ทรศัพท์ | 00, | 00, |     |
| พาวเวอร์   | 4704 | ริหารศูนย์การค้า | นนรัชด |       | 000 | 000 |     |
| เซ็นเตอร์   | 6760 | เพชรเกษม     | าภิเษก | 0     |     |     |     |
|           |      | พาวเวอร์      | แขวง  | -2660 |     |     |     |
|           |      | เซ็นเตอร์      | ดินแดง | -9000 |     |     |     |
|           |      |              | เขต   |       |     |     |     |
|           |      |              | ดินแดง | โ     |     |     |     |
|           |      |              | กทม.  | ทรสาร |     |     |     |
|           |      |              | 10400 |       |     |     |     |
|           |      |              |       | 0-    |     |     |     |
|           |      |              |       | 2660- |     |     |     |
|           |      |              |       | 9010, |     |     |     |
|           |      |              |       | 20,   |     |     |     |
|           |      |              |       | 30    |     |     |     |
+-----------+------+--------------+-------+-------+-----+-----+-----+
| 2. บจ.    | 0    | ดำเนินธุรกิจด้า  |       |       | 1   | 1,0 | 51% |
| เอกมัย     | 1055 | นการพัฒนาและบ |       |       | 00, | 00, |     |
| ไลฟ์สไตล์   | 4704 | ริหารศูนย์การค้า |       |       | 000 | 000 |     |
| เซ็นเตอร์   | 6778 | เอกมัย        |       |       |     |     |     |
|           |      | ไลฟ์สไตล์      |       |       |     |     |     |
|           |      | เซ็นเตอร์      |       |       |     |     |     |
+-----------+------+--------------+-------+-------+-----+-----+-----+
| 3. บจ.    | 0    | ดำเนินธุรกิจด้า  |       |       | 2   | 5   | 1   |
| ส         | 1055 | นการพัฒนาและบ |       |       | 0,0 | 0,0 | 00% |
| ยามฟิวเจอร์ | 4705 | ริหารศูนย์การค้า |       |       | 00, | 75, |     |
| พร็อพเพอร์ตี้ | 2662 | เอสพละนาด    |       |       | 000 | 000 |     |
+-----------+------+--------------+-------+-------+-----+-----+-----+
| 4. บจ.    | 0    | ดำเนินธุรกิจด้า  |       |       | 1   | 13  | 50% |
| รัชโยธิน    | 1055 | นการพัฒนาและบ |       |       | 3,5 | 5,0 |     |
| อเวนิว     | 5000 | ริหารศูนย์การค้า |       |       | 00, | 00, |     |
|           | 6391 | เมเจอร์ อเวนิว |       |       | 000 | 000 |     |
|           |      | รัชโยธิน       |       |       |     |     |     |
+-----------+------+--------------+-------+-------+-----+-----+-----+
| 5. บจ.    | 0    |              |       |       | 10, | 1,0 | 50% |
| รัชโยธิน    | 1055 |              |       |       | 000 | 00, |     |
| อเวนิว     | 4814 |              |       |       |     | 000 |     |
| แมเนจเมนท์ | 3602 |              |       |       |     |     |     |
+-----------+------+--------------+-------+-------+-----+-----+-----+
| 6. บจ.    | 0    | ดำเนินธุรกิจด้า  |       |       | 10, | 1   | 1   |
| ส         | 1055 | นการพัฒนาและบ |       |       | 000 | 00, | 00% |
| ยามฟิวเจอร์ | 5006 | ริหารศูนย์การค้า |       |       |     | 000 |     |
| แมเนจเมนท์ | 6636 | มาร์เก็ตเพลส   |       |       |     |     |     |
|           |      | นวมินทร์       |       |       |     |     |     |
|           |      |              |       |       |     |     |     |
|           |      | (สุขาภิบาล 1)  |       |       |     |     |     |
+-----------+------+--------------+-------+-------+-----+-----+-----+
| 7. บจ.    | 0    | ดำเนินธุรกิจด   |       |       | 7   | 77  | 49% |
| นอร์ธ      | 1055 | ้านการพัฒนาและ |       |       | 7,0 | 0,0 |     |
| บางกอก    | 5303 | บริหารศูนย์การค |       |       | 00, | 00, |     |
| ด         | 7173 | ้าแห่งใหม่ร่วมกับ |       |       | 000 | 000 |     |
| ีเวลอปเมนท์ |      | บจ.อิคาโน่     |       |       |     |     |     |
+-----------+------+--------------+-------+-------+-----+-----+-----+
| 8. บจ.    | 0    | ดำเนินธุรกิจด้า  | 38,   | โ     | 30  | 3   | 49% |
| เอสเอฟ    | 1055 | นการพัฒนาและบ | 38    | ทรศัพท์ | 0,0 | ,00 |     |
| ด         | 5106 | ริหารศูนย์การค้า | /1,38 |       | 00, | 0,0 |     |
| ีเวลอปเมนท์ | 1280 | เมกา บางนา   | /2,38 | 0     | 000 | 00, |     |
|           |      |              | /3,39 | -2105 |     | 000 |     |
|           |      |              | หมู่ 6  | -1000 |     |     |     |
|           |      |              | ถนน   |       |     |     |     |
|           |      |              | บางนา | โ     |     |     |     |
|           |      |              | -ตราด | ทรสาร |     |     |     |
|           |      |              | ตำบลบ |       |     |     |     |
|           |      |              | างแก้ว | 0-2   |     |     |     |
|           |      |              | อำเภอ | 105-1 |     |     |     |
|           |      |              | บางพลี | 100-1 |     |     |     |
|           |      |              | จังหวัด |       |     |     |     |
|           |      |              | สมุทรป |       |     |     |     |
|           |      |              | ราการ |       |     |     |     |
+-----------+------+--------------+-------+-------+-----+-----+-----+