2. ปัจจัยความเสี่ยง

1.  ความเสี่ยงจากความไม่มีเสถียรภาพทางการเมืองและการดำเนินนโยบายของรัฐบาล

ในปี 2552
ปัญหาสถานการณ์ความไม่สงบทางการเมืองภายในประเทศที่เกิดขึ้นและความแตกแยกอย่างชัดเจนทางการเมืองที่ยังไม่ได้รับการแก้ปัญหาอย่างแท้จริงเป็นปัจจัยเสี่ยงที่มีผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของประเทศไทย
ทั้งด้านการลงทุน การท่องเที่ยว และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
และรวมถึงการเกิดความไม่มั่นใจในเสถียรภาพของรัฐบาล
ซึ่งทำให้เศรษฐกิจของประเทศไทยยังอยู่ในภาวะชะลอตัวและไม่สามารถฟื้นตัวได้อย่างที่ควรจะเป็น
นอกจากนี้การดำเนินนโยบายของรัฐบาลที่ไม่สามารถสร้างความมั่นใจให้แก่นักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศ
โดยเฉพาะอย่างยิ่งปัญหาโครงการลงทุนขนาดใหญ่ที่มาบตาพุดในพื้นที่ชายฝั่งทะเลภาคตะวันออก
ซึ่งถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่เขตพัฒนาอุตสาหกรรมหนักและได้ถูกคำสั่งศาลปกครองระงับโครงการเนื่องจากเห็นว่าโครงการก่อให้เกิดมลพิษและส่งผลต่อสุขภาพของคนในชุมชน
ทำให้เกิดปัญหาการชะงักของโครงการที่กำลังดำเนินการอยู่และโครงการลงทุนใหม่
และด้วยนโยบายที่ไม่มีความชัดเจนทำให้นักลงทุนต่างประเทศขาดความเชื่อมั่นและเริ่มพิจารณาย้ายฐานการผลิตไปจากประเทศไทยถ้าหากทุกฝ่ายไม่สามารถหาข้อตกลงร่วมกันได้โดยเร็ว
ซึ่งจะสร้างความเสียหายต่อเศรษฐกิจไทยโดยรวมอย่างรุนแรง
ปัจจุบันปัญหาดังกล่าวทั้งสองประเด็นยังเป็นเรื่องสำคัญที่รอการแก้ไขอย่างชัดเจนจากทุกฝ่ายโดยเฉพาะอย่างยิ่งจากรัฐบาลและถือเป็นปัจจัยเสี่ยงในปี
2553 ต่อไป

การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ถึงแม้ว่าในปี 2552
รัฐบาลมีมาตรการช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์หลายๆมาตรการทั้งด้านภาษีและต่ออายุการลดค่าธรรมเนียมต่างๆ
แต่จากสถานการณ์การเมืองที่ยังไม่ชัดเจนและปัญหาโครงการลงทุนมาบตาพุดที่มีผลโดยตรงต่อการลงทุน
การจ้างงานและการท่องเที่ยวย่อมส่งผลต่อความเชื่อมั่นทำให้ผู้ประกอบการชะลอการลงทุนในโครงการใหม่ๆออกไป
หรือปรับลดจำนวนโครงการลง ผู้บริโภคมีการยกเลิกหรือชะลอการตัดสินใจลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตามพบว่ายังมีความต้องการที่แท้จริง ( Real Demand)
ที่เป็นผู้บริโภคที่มีความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยและได้ใช้ประโยชน์จากมาตรการของรัฐบาลซึ่งผู้บริโภคกลุ่มนี้จะตัดสินซื้อที่อยู่อาศัยของโครงการที่มั่นใจและสามารถตอบสนองความต้องการมากที่สุดในทุกด้าน

ในการพัฒนาโครงการต่างๆ บริษัทฯได้มีการทำการวิจัยตลาด
วางแผนและศึกษาความเป็นไปได้ของแต่ละโครงการก่อนการลงทุน
โดยบริษัทฯจะมีผลิตภัณฑ์หลายประเภททั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
และคอนโดมีเนียมที่มีรูปแบบและพื้นที่ใช้สอยที่สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้า
และพัฒนาโครงการกระจายอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ มีการคมนาคมที่สะดวก
โดยบริษัทฯได้พัฒนาผลิตภัณฑ์แบบใหม่ๆเพื่อขยายฐานลูกค้าให้กว้างขึ้นทั้งในระดับราคาที่สูงขึ้นและราคาที่ต่ำลงจากระดับราคาขายเดิม
ทำให้การเปิดขายโครงการต่างๆได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้าและพบว่าลูกค้าที่ซื้อบ้านจากโครงการของบริษัทฯมีการซื้อเพื่อการเก็งกำไรในสัดส่วนที่ต่ำมาก

2.  ความเสี่ยงจากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก

จากวิกฤติเศรษฐกิจโลกที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมาทำให้ภาครัฐของแต่ละประเทศมีการกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างหนักผ่านการใช้จ่ายงบประมาณ
การลดภาษีและการใช้นโยบายดอกเบี้ยต่ำ
ทำให้ภาพเศรษฐกิจดูว่าสามารถฟื้นตัวได้เร็วและมีทิศทางที่ดีขึ้น
อย่างไรก็ตามการใช้มาตรการต่างๆจากภาครัฐสามารถดำเนินการไปได้ถึงระดับหนึ่งเท่านั้นโดยเฉพาะการใช้งบประมาณขาดดุลสูงทำให้รัฐบาลต้องมีภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้นสูงและมีฐานะการคลังอ่อนแอ
เห็นได้ว่าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกในปี 2552
ยังไม่ได้มาจากการบริโภคและการลงทุนของภาคเอกชน
จึงยังมีความเปราะบางและถูกจับตาดูว่าจะฟื้นตัวได้อย่างสมดุลและยั่งยืนขนาดไหน

นอกจากนี้การเกิดปัญหาการชำระหนี้ของดูไบอันเป็นผลต่อเนื่องจากวิกฤติเศรษฐกิจโลกที่ทำให้ความต้องการในภาคอสังหาริมทรัพย์ลดลงและส่งผลให้มีการชะลอการพัฒนาโครงการในดูไบจนทำให้หลายโครงการขาดสภาพคล่อง
และรัฐบาลดูไบต้องประกาศขอเลื่อนการชำระหนี้ของบริษัท Dubai World
ซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ออกไป
ส่งผลให้รัฐดูไบถูกปรับลดอันดับความน่าเชื่อถือลงและกระทบต่อสถานะทางการเงินของสถาบันการเงินเจ้าหนี้ที่มีอยู่ในหลายประเทศทำให้ความไม่เชื่อมั่นต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และภาวะเศรษฐกิจเพิ่มมากขึ้น
ขณะเดียวกันหลายประเทศในสหภาพยุโรปยังประสบปัญหาด้านเศรษฐกิจโดยเฉพาะประเทศกรีซซึ่งได้ถูกปรับลดอันดับความน่าเชื่อถือเช่นกัน
ประกอบกับการดำเนินนโยบายด้านเศรษฐกิจของประเทศจีนที่ไม่ต้องการให้เศรษฐกิจขยายตัวมากเกินไปและสัญญานการลงทุนภาคเอกชนและการจ้างงานของสหรัฐอเมริกาและประเทศในกลุ่มสหภาพยุโรปที่ยังไม่มีความชัดเจน
ทำให้แต่ละประเทศยังมีความกังวลและเฝ้าดูว่าเศรษฐกิจจะสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่องหรือไม่
ความไม่มั่นใจต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกแบบยั่งยืนย่อมส่งผลต่อความเชื่อมั่น
การบริโภคและการลงทุนในประเทศต่างๆทั่วโลกรวมถึงประเทศไทยที่ปัจจัยลบดังกล่าวส่งผลกระทบต่อบรรยากาศการลงทุนโดยรวม
การส่งออก และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
และรวมถึงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งที่ผ่านมาได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติมาก
ทั้งการเข้ามาร่วมลงทุนโครงการและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

บริษัทฯ ดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการที่พักอาศัยเพื่อขาย
ควบคู่ไปกับธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าซึ่งสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอระยะยาว บริษัทฯ
มีนโยบายชัดเจนที่ต้องการสร้างการเติบโตอย่างมีเสถียรภาพ
การลงทุนในโครงการต่างๆมีการศึกษาและวางแผนอย่างรอบคอบโดยทีมงานที่มีประสบการณ์และพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนกลยุทธและแผนงานให้เป็นไปตามสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลง
บริษัทฯมีการบริหารการเงินอย่างมีวินัยโดยกำหนดอัตราส่วนเงินกู้ยืมต่อส่วนของเจ้าของไว้ไม่เกิน
1:1 ซึ่งช่วยให้สามารถบริหารความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน
ปัจจุบันกลุ่มลูกค้าที่ซื้อโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทฯเป็นลูกค้าคนไทยและบริษัทฯไม่มีนโยบายที่จะร่วมทุนกับนักลงทุนต่างชาติจึงไม่ได้รับผลกระทบโดบตรงจากนักลงทุนและลูกค้าต่างชาติที่ลดลง

3.  ความเสี่ยงจากการแข่งขันที่สูงของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2552 มีการชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ
ผู้ประกอบการมีการลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ลดลง
โดยพบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลของโครงการที่เปิดขายใหม่มีจำนวนทั้งสิ้น
54,229 ยูนิต ลดลง 14% เมื่อเทียบกับจำนวนบ้านที่เปิดขายใหม่ ปี 2551
แต่หากพิจารณาเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ 10
รายแรกที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยกลับพบว่า
มีการเพิ่มขึ้นของจำนวนที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่ถึง 16%
ในขณะที่ผู้ประกอบการส่วนที่เหลือมีจำนวนการเปิดขายใหม่ลดลง 23%
นอกจากนี้ผลการดำเนินงานของผู้ประกอบการรายใหญ่มีการเติบโตเพิ่มขึ้นในทิศทางเดียวกัน
ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความน่าเชื่อถือของโครงการและผู้ประกอบการเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว
ประกอบกับ
การที่สถาบันการเงินมีการพิจารณาการให้สินเชื่อที่เข้มงวดกับผู้ประกอบการรายเล็กและรายใหม่
จึงช่วยเสริมให้ผู้ประกอบการรายใหญ่และรายกลางได้ส่วนแบ่งตลาดเพิ่มมากขึ้น และคาดว่าในปี
2553
ซึ่งการฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังมีความไม่แน่นอนจากปัจจัยต่างๆที่เกิดขึ้นและส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
การตอบรับของผู้บริโภคยังคงเป็นไปในลักษณะเดียวกันกับปีที่ผ่านมา
ทำให้การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2553
เป็นการแข่งขันที่สูงระหว่างผู้ประกอบการที่มีความเป็นมืออาชีพ และมีแบรนด์น่าเชื่อถือ
ผู้ประกอบการที่จะสามารถแข่งขันได้ต้องมีความพร้อมในทุกด้านทั้งประสบการณ์
ความสามารถในการบริหารโครงการและการขาย ความพร้อมของทีมงานและรวมถึงเงินลงทุน

บริษัทฯ เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ตั้งแต่ปี 2546 บริษัทฯ
มีการขยายธุรกิจมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายตั้งแต่ปี 2545 ซึ่งมีโครงการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านเดี่ยว
ทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียมที่พัฒนาไปแล้วถึงปี 2552 รวมทั้งสิ้น 28 โครงการ
มูลค่าโครงการรวมกว่า 18,000 ล้านบาท บริษัทฯ มีทีมงานมืออาชีพที่มีการวางแผนงานในลักษณะ
Dynamic
และพร้อมที่จะปรับกลยุทธ์เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาดและสามารถสร้างความแตกต่างและจุดขายที่ชัดเจนภายใต้แนวคิด
5 Selling Points ซึ่งทำให้ทุกโครงการของบริษัทฯได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้ามาโดยตลอด
ส่งผลให้บริษัทฯ มีผลการดำเนินงานที่ดีและเติบโตอย่างต่อเนื่อง
บริษัทฯใช้แหล่งเงินทุนหลักมาจากการดำเนินงานและได้รับการสนับสนุนด้านเงินกู้จากสถาบันการเงินต่างๆ
เป็นอย่างดี

4.  ความเสี่ยงจากการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค
    (ANET)

ในปี 2546 บริษัทฯได้ลงทุนในกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค์ในสัดส่วนร้อยละ 30
หรือคิดเป็นเงินจำนวน 360 ล้านบาทจากมูลค่าหน่วยลงทุนที่เสนอขาย 1,200 ล้านบาท โดย ANET
เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้องที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือ
อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 โดยเมื่อครบกำหนดอายุกองทุน 5 ปี
อาจขยายอายุโครงการออกไปอีก 2 ปีตามมติผู้ถือหน่วยลงทุน ซึ่งเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2551
ผู้ถือหน่วยลงทุนมีมติให้ ANET ขยายอายุโครงการออกไปอีก 2 ปี โดยจะครบกำหนดวันที่ 28
กรกฎาคม 2553 ทั้งนี้บริษัทฯได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับ ANET
โดยกำหนดว่าบริษัทฯหรือบุคคลที่บริษัทฯกำหนดมีสิทธิในการรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวในราคา
1,200 ล้านบาท
ซึ่งบริษัทฯอาจเกิดความเสี่ยงหากราคาอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีมูลค่าที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญรวมทั้งบริษัทฯอาจเผชิญความเสี่ยงจากกระแสเงินสดไม่เพียงพอเพื่อที่จะซื้อทรัพย์สินดังกล่าว
ทำให้ต้องจัดหาแหล่งเงินทุนอื่น อย่างไรก็ตาม
บริษัทฯเห็นว่าผู้เช่าหลักของกองทุนต้องรักษาสภาพทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่ดีตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาเช่าเพื่อส่งมอบให้ผู้ซื้อ
ดังนั้นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจึงไม่ควรลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ทาง ANET
ได้มีการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ตามข้อกำหนดของ กลต. พบว่า ณ สิ้นปี 2552
สินทรัพย์มีมูลค่าตามราคาตลาดเท่ากับ 1,433.85 ล้านบาท

5.  ความเสี่ยงจากการมีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่

บริษัทฯมีกลุ่มครอบครัวชินวัตรถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 61.79 ของจำนวนหุ้นสามัญซึ่งถือเป็นกลุ่ม
ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่สามารถควบคุมเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกือบทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นเรื่องการแต่งตั้งกรรมการ
หรือการขอมติในเรื่องอื่นที่ต้องใช้คะแนนเสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ยกเว้นเรื่องที่กฎหมายหรือข้อบังคับบริษัทฯกำหนดให้ต้องได้รับเสียง 3 ใน 4 ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงไม่อาจสามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบและถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นใหญ่เสนอได้

อย่างไรก็ตาม
คณะกรรมการบริษัทและคณะกรรมการบริหารเป็นผู้ที่มีอำนาจหน้าที่อย่างสมบูรณ์ในการบริหารจัดการธุรกิจ
ประกอบกับบริษัทฯมีคณะกรรมการตรวจสอบที่จะเข้ามาตรวจสอบและพิจารณาเพื่อไม่ให้เกิดรายการที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งกัน