ส่วนที่ 1

การประกอบธุรกิจ

1.  นโยบายและภาพรวมการประกอบธุรกิจ

  บริษัท บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) (ASIA)

  ประเภทธุรกิจ ประกอบธุรกิจหลัก 2 กลุ่ม ได้แก่ ธุรกิจโรงแรมและภัตตาคาร
  และธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่

ธุรกิจโรงแรมและภัตตาคาร ได้แก่

บริษัทเอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) บริหารงาน“โรงแรมเอเชีย” ถนนพญาไท เขตราชเทวี
กรุงเทพมหานคร

บริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด (AP) - บริษัทย่อย บริหารงาน “โรงแรมเอเชียพัทยา” ตั้งอยู่ที่

เขาพระตำหนัก อำเภอบางละมุง พัทยา ชลบุรี

บริษัท เอเชียแอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด (AA)- บริษัทย่อย บริหารงาน “โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท”
ตั้งอยู่บน

อาคารเซียร์ รังสิต ริมถนนพหลโยธิน อำเภอลำลูกกา ปทุมธานี และโรงแรมเอเชีย ชะอำ
ตั้งอยู่ริมหาดชะอำ

เพชรบุรี

  ธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่ ได้แก่

  บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (ZP) – บริษัทย่อย บริหารงาน “ศูนย์การค้าเซียร์
  รังสิต” ตั้งอยู่ที่ ถนนพหลโยธิน อำเภอลำลูกกา ปทุมธานี และ ZP มีบริษัทย่อยอีก 2 บริษัท
  ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คือ บริษัท เซียร์ แอสเซท จำกัด และ ZEER OVERSEA LLC
  ประกอบธุรกิจศูนย์การค้าที่ San Francisco, USA

1.  วิสัยทัศน์

บริษัทมีนโยบายของการดำเนินธุรกิจโรงแรมและภัตตาคาร รักษามาตรฐานอยู่ในระดับสี่ดาว
มุ่งสร้างสรรการบริการให้ประทับใจแก่ลูกค้าทุกกลุ่ม ทุกระดับ
ด้วยความรับผิดชอบแก่สังคมและสิ่งแวดล้อม ปรับปรุงและพัฒนาองค์ความรู้อย่างต่อเนื่อง
ตลอดจนให้ความสำคัญต่อผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่ม เพื่อความสำเร็จที่ยั่งยืน

ธุรกิจโรงแรมและภัตตาคาร : มีวัตถุประสงค์รองรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของแต่ละโรงแรม
ตามทำเลที่ตั้งสถานประกอบการเช่น

โรงแรมเอเชีย ราชเทวี ซึ่งก่อตั้งขึ้นมาตั้งแต่ ปี 2509 เป็นที่รู้จักมีชื่อเสียงมานานปี
เนื่องจากตั้งอยู่ใกล้ศูนย์การค้าระดับสูง เช่น สยามพารากอน สยามเซ็นเตอร์ สยามดิสคอฟเวอรี่
และศูนย์การค้ามาบุญครอง ที่จำหน่ายสินค้าหลากหลาย ขายส่ง ขายปลีก
และสินค้ากลุ่มไอทีที่สำคัญที่มีราคาสูง หรือราคามือสอง อีกทั้งอาคารโรงแรมเชื่อมกับสถานีรถไฟฟ้า
“ราชเทวี” ทำให้สะดวกและปลอดภัยในการเดินทางของกลุ่มลูกค้านักท่องเที่ยวมาเอง หรือกรุ๊ปทัวร์
ลูกค้าจัดเลี้ยงและสัมมนา หรือลูกค้าภัตตาคาร ที่มาใช้บริการในโรงแรม

โรงแรมเอเชีย พัทยา ตั้งอยู่บนเขาพระตำหนัก บนเนื้อที่กว่า 44 ไร่ บรรยากาศเงียบสงบ
ติดชายทะเลหาดทรายสวยงาม เหมาะสมผู้มาพักผ่อน มีห้องประชุมสำหรับตลาดสัมมนา
เป็นที่ชื่นชอบของลูกค้าต่างประเทศและชาวไทย

โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท ตั้งอยู่บนอาคารศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต ปทุมธานี มีห้องจัดเลี้ยง
ห้องสัมมนา และห้องพักสำหรับนักท่องเที่ยวที่มาใช้บริการสนามบินดอนเมือง
รองรับกลุ่มลูกค้าที่อยู่บริเวณส่วนเหนือกรุงเทพมหานคร จังหวัดใกล้เคียงทั้งหมด
ซึ่งมีความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจสูงต่อเนื่องมาตลอด

โรงแรมเอเชีย ชะอำ อยู่ริมชายหาดชะอำ เพชรบุรี รองรับลูกค้าชาวไทย และชาวต่างประเทศ
ที่ต้องการพักผ่อนสะดวก เรียบง่าย อยู่ไม่ไกลจากหัวหิน แหล่งท่องเที่ยวเปิดใหม่ย่านใกล้เคียง
มีห้องประชุมสำหรับตลาดสัมมนา เป็นที่ชื่นชอบของลูกค้าต่างประเทศและชาวไทย

ธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่ (อสังหาริมทรัพย์) : มีวัตถุประสงค์พัฒนาชุมชน บริเวณส่วนเหนือกรุงเทพ
และจังหวัดใกล้เคียง มีสิ่งอำนวยความสดวก เช่นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ด้วยตั้งอยู่บนเนื้อที่กว่า 88
ไร่ ปัจจุบันส่งเสริมเป็นศูนย์การค้าประเภทไอที ใช้ชื่อว่า “ศูนย์การค้าไอที เซียร์รังสิต” และในปี
2555-2556 มีการขยายโครงการเพิ่มอีก 1 โครงการ “ศูนย์การค้าเซียร์ สตรีท”
สร้างเชื่อมกับอาคารเดิม เพื่อจัดเป็นศูนย์การค้าเสื้อผ้า ขายส่ง ขายปลีก
คาดกว่าจะแล้วเสร็จสมบูรณ์ ปี 2558 และโครงการหอพัก จำนวน 11 อาคาร
เพื่อกลุ่มคนทำงานละแวกใกล้เคียง ที่สามารถเช่าพักในราคาไม่สูงมาก นอกจากนี้ ปี 2554
เกิดวิกฤตเศรษฐกิจในสหรัฐอเมริกา
ทำให้เกิดโอกาสการขยายลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ คือ ZO บริษัทย่อยของ ZP
ดำเนินธุรกิจศูนย์การค้าขนาดเล็ก ที่เมือง San Francisco สหรัฐอเมริกา
ซึ่งได้รับค่าเช่ามาตลอด

2.  การเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการที่สำคัญ

ประวัติความเป็นมา

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) (ASIA) เริ่มประกอบธุรกิจโรงแรมเมื่อปี 2509
โดยกลุ่มตระกูล

เตชะหรูวิจิตร ด้วยทุนจดทะเบียน 17 ล้านบาท โดยซื้อที่ดินบริเวณริมถนนพญาไท เนื้อที่ประมาณ 2
ไร่ เพื่อก่อสร้างโรงแรมสูง 9 ชั้น

ต่อมาปี 2515 บริษัทได้ร่วมลงทุนในบริษัท เอเชียพัทยา โฮเต็ล จำกัด (AP) คิดเป็นร้อยละ 35.0
ของทุนจดทะเบียน 12.0 ล้านบาท เพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม “โรงแรมเอเชียพัทยา”
ที่เขาพระตำหนัก หาดพัทยา ชลบุรี ซึ่งต่อมาในปัจจุบัน บริษัทลงทุนเพิ่มในบริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล
จำกัด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 99.42 ด้วยทุนจดทะเบียน 120.0 ล้านบาท

ในช่วงปี 2529-2530 บริษัทได้มีการขยายต่อเติมและปรับปรุงอาคารโรงแรมเอเชีย
เป็นโรงแรมขนาดห้องพัก 601 ห้อง พร้อมห้องจัดเลี้ยงและภัตตาคาร ต่อมาในปี 2532
บริษัทได้เข้าจดทะเบียนเป็นบริษัทรับอนุญาตอยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีทุนจดทะเบียน
240 ล้านบาท มีหุ้นสามัญจำนวน 24 ล้านหุ้น

ปี 2535 บริษัทลงทุนก่อตั้งบริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด (AA) เพื่อประกอบธุรกิจโรงแรม
ภัตตาคารและ Service Apartment มีชื่อว่า “ โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท ” ตั้งอยู่ ตำบลคูคต
อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี ห่างจากท่าอากาศยานกรุงเทพ (สนามบินดอนเมือง)ประมาณ 3
กิโลเมตร มีสัดส่วนลงทุนร้อยละ 75.0 และถือทางอ้อมผ่านบริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด
ที่ถือหุ้นอยู่ในสัดส่วนร้อยละ 24.99 รวมคิดเป็นเงินลงทุนในบริษัทนี้ร้อยละ 99.99 บริษัท
เอเชียแอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด มีทุนจดทะเบียน 300 ล้านบาท และในช่วงปลายปี 2535 บริษัทฯ
ได้จดทะเบียนแปรสภาพเป็นบริษัทมหาชน ทะเบียนเลขที่ บมจ.67

ปี 2536 บริษัทจดทะเบียนเพิ่มทุนเป็น 500 ล้านบาท ชำระแล้ว 320 ล้านบาท มีหุ้นสามัญจำนวน
32 ล้านหุ้น มูลค่าตราไว้หุ้นละ 10.-บาท
บริษัทนำเงินที่ได้มาชำระหนี้สถาบันการเงินและใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียน

ปลายปี 2543 บริษัทได้ปรับหนี้ให้กับ บริษัท เอ.บี.เค.เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (ABK)
ซึ่งเป็นบริษัทใหญ่และลูกหนี้ของบริษัท ทำให้บริษัทฯ เป็นผู้ถือหุ้น บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
(ZP) โดยทางอ้อม ZP เป็นเจ้าของโครงการ เซียร์ รังสิต ประกอบธุรกิจให้เช่าพื้นที่
โดยเฉพาะจัดทำเป็นศูนย์ไอที ย่านรังสิต

ทำให้ในปี 2543 บริษัทมีบริษัทย่อย 3 บริษัทในกลุ่ม คือ บริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด, บริษัท
เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด และบริษัท บี.เค.ราชเทวี เอ็นเตอร์ไพร้ส์ จำกัด (รวมบริษัท
เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด)

อนึ่งก่อนปี 2543 บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (ZP) ได้ลงทุนในบริษัทอื่น 4
บริษัทในสัดส่วนร้อยละ 19 ซึ่งในปี 2548 และ 2549 ZPได้ขายเงินลงทุนทั้งหมด
เนื่องจากไม่สามารถทำรายได้ให้แก่ ZP

ตั้งแต่ปี 2540 – 2543 บริษัทได้รับผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจ
ภาวะอุตสาหกรรมท่องเที่ยวชะลอตัว และนักท่องเที่ยวลดลง
ประกอบค่าใช้จ่ายทางการเงินเกี่ยวกับดอกเบี้ยจ่ายเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมาก
ส่งผลให้งบการเงินของบริษัทประจำปี 2544 มีส่วนของผู้ถือหุ้นต่ำกว่าศูนย์ ส่งผลให้ในปี 2545
บริษัทมีคุณสมบัติเข้าเหตุอาจถูกเพิกถอนจากการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
ถูกจัดอยู่ในหมวด REHABCO
ต้องได้รับการฟื้นฟูกิจการและถูกระงับการซื้อขายหลักทรัพย์ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2545 เป็นต้นมา

ในช่วงปลายเดือนธันวาคม 2548 บริษัทมีการจัดโครงสร้างการถือหุ้นในกลุ่มใหม่
ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความชัดเจนและไม่ซ้ำซ้อน
มีการปรับใหม่เปลี่ยนจากการถือหุ้นทางอ้อมเป็นถือหุ้นทางตรงจากบริษัทใหญ่ คือ

(1) ASIA ถือหุ้นโดยตรงใน AA ในสัดส่วนร้อยละ 100 และ

(2) ASIA ถือหุ้นโดยตรงใน ZP ในสัดส่วนร้อยละ 73.98 และ
ASIAได้ขายเงินลงทุนซึ่งเป็นบริษัทที่เดิมถือหุ้น ZP ออกไปทั้งจำนวน เพื่อลดภาระการดูแลในอนาคต

ต้นปี 2549 บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย
ได้ทำการเพิ่มทุนจดทะเบียนจากเดิม 300 ล้านบาท เป็น 660 ล้านบาท
และเรียกชำระครบแล้วเมื่อธันวาคม 2549 โดย ASIA ถือหุ้นในสัดส่วนเดิม

หลังจากการปรับโครงสร้างการถือหุ้น และโครงสร้างทางการเงิน การชำระหนี้ กับสถาบันการเงิน
และหนี้ระหว่างกันแล้ว ทำให้ผลประกอบการของบริษัทในงบการเงินปี 2548-49
มีสัดส่วนผู้ถือหุ้นเป็นบวก มีกำไรจากธุรกิจหลักติดต่อกันไม่น้อยกว่า 3 ไตรมาส
และมีคุณสมบัติอื่นครบถ้วน
ตลาดหลักทรัพย์พิจารณาอนุมัติให้หลักทรัพย์กลับเข้ามาซื้อขายได้และกลับเข้าอยู่ในหมวดธุรกิจปกติ
และในวันที่ 22 มกราคม 2550 หลักทรัพย์ของบริษัทได้กลับเข้ามาซื้อขายได้เป็นวันแรก

ในเดือนมกราคม 2550 บริษัท ZP ทำการลดทุนจากเดิม ทุนจดทะเบียน 4 ล้านหุ้น
มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท รวม 400 ล้านบาท เหลือ 1 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 100
บาท รวม 100 ล้านบาท มีผลทำให้ขาดทุนสะสมของ ZP ลดลงในจำนวน 300 ล้านบาท

ในเดือนพฤษภาคม 2550 บริษัท ZP มีการเพิ่มทุนจดทะเบียน โดยออกหุ้นใหม่จำนวน 3 ล้านหุ้น
มูลค่าหุ้นละ 100 บาท รวม 300 ล้านบาท ทำให้ทุนจดทะเบียนเป็น 400 ล้านบาท ASIA
ในฐานะผู้ถือหุ้นรายใหญ่ มีมติอนุมัติให้ ZP ทำการเพิ่มทุนได้
และใช้สิทธิซื้อหุ้นเพิ่มทุนที่ได้รับการจัดสรรและซื้อหุ้นเพิ่มทุนในส่วนที่เหลือจากการใช้สิทธิ
โดยผ่านความเห็นของที่ปรึกษาการเงินอิสระ “บริษัท แอดไวเซอรี่พลัส จำกัด”
เนื่องจากเห็นศักยภาพของ ZP ที่จะสามารถพัฒนาเติบโตขึ้นได้ในอนาคต ดังนั้น ASIA จึงถือหุ้น ZP
ในสัดส่วนร้อยละ 93.50 ของทุนจดทะเบียนและเรียกชำระแล้ว การเพิ่มสัดส่วนในการถือหุ้นใน ZP
ทำให้ ASIA มีอำนาจการควบคุมการบริหารงานอย่างชัดเจน
และเป็นการลดความขัดแย้งทางผลประโยชน์

ในเดือนสิงหาคม 2550 ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของ ASIA
ได้อนุมัติการทำรายการเกี่ยวโยงประเภทต่อสัญญาเช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติม
และทำสัญญาเช่าที่ดินเพิ่มเติม ระหว่าง ZP “ผู้เช่า” กับ บริษัท ดอนเมือง แกรนด์ พลาซ่า จำกัด
(DM) ซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้อง โดยการโอนที่ดิน 8 ไร่ 59 ตารางวา ของบริษัท AA ให้แก่ DM
ทำให้ ZP มีสิทธิการเช่าในที่ดิน 78 ไร่ 1 งาน พร้อมสิ่งปลูกสร้าง (ที่ตั้งโครงการเซียร์ รังสิต)
ขยายระยะเวลาออกไปอีก 25 ปี (สิ้นสุดสัญญาวันที่ 31 มีนาคม 2591) และ มีสิทธิการเช่าในที่ดิน
8 ไร่ 59 ตารางวา ระยะเวลา 40 ปี 7 เดือน (ตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2550 ถึงวันที่ 31
มีนาคม 2591) ดังนั้น ZP สามารถทำประโยชน์ในที่ดินทั้งสองแปลง คุ้มค่าต่อการลงทุนใด ๆ
ในอนาคต อันจะส่งผลให้แก่ ASIA ต่อไป

ต่อมาเดือนสิงหาคม 2551 ZP มีการลดทุนจดทะเบียนจาก 4 ล้านหุ้น คงเหลือ 1 ล้านหุ้น
เพื่อให้สอดคล้องกับแผนปรับปรุงโครงสร้างทุนลดขาดทุนสะสมของบริษัท ZP โดย ASIA
คงสัดส่วนการถือหุ้นเท่าเดิม

เดือนธันวาคม 2551 บริษัทย่อย AA ลดทุนจดทะเบียนลงทั้งนี้ ASIA ถือหุ้นในบริษัท AA
เป็นสัดส่วนร้อยละ 100 เท่าเดิม จาก 660 ล้านบาท ทำให้ทุนจดทะเบียนลดลงเหลือ 495
ล้านบาท มูลค่าหุ้นที่ตราไว้หุ้นละ 100 บาท

เดิม บริษัทย่อย AA ถือหุ้นใน ASIA จำนวน 3.79 ล้านหุ้น ตั้งแต่ปี 2550 ซึ่งเป็นการถือหุ้นไขว้
บริษัทได้พยายามแก้ไขรายการหุ้นไขว้ โดย AA ขายหุ้น ASIA ทั้งหมด ส่วนหนึ่งขายให้แก่ บริษัท
เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด “AP” ซึ่งเป็นบริษัทย่อยอีกแห่งหนึ่ง ทำให้ AP ถือหุ้น ASIA จำนวน
2.24 ล้านหุ้น ณ สิ้นปี 2552 ASIA พยายามแก้ไขหุ้นไขว้ระหว่างกันนี้ โดย AP ทยอยขายหุ้น
ASIA ออกไปจนหมดในปี 2554 และปัจจุบันไม่มีปัญหาหุ้นไขว้ดังกล่าว

เดือนพฤศจิกายน 2552 ZP ได้จัดตั้งบริษัทใหม่ คือ บริษัท เซียร์ แอสเซท จำกัด (ZA)
ทุนจดทะเบียน 1 ล้านบาท จำนวนหุ้น 10,000 หุ้น มูลค่าหุ้นที่ตราไว้ละ 100 บาท โดย ZP
ถือหุ้นคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 96.99 ZA เป็นบริษัททำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โครงการแรกลงทุนอยู่ที่หาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี

เมื่อเดือนเมษายน 2553 ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของบริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ครั้งที่
1/2553 ได้อนุมัติให้แปรสภาพบริษัทเป็นบริษัทมหาชน “บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
(มหาชน)” (ZP) มีทุนจดทะเบียน 225 ล้านบาท จำนวนหุ้น 225 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นตราไว้หุ้นละ
1.-บาท การจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงนี้
เพื่อรองรับการเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

เดือนพฤศจิกายน 2553 AA เป็นบริษัทได้รับการคัดเลือกจากการประกวดราคา
ทำสัญญาเช่าบริหารโครงการโรงแรม “โรงแรมเอเชียชะอำ” ที่หาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี จาก
ZP โดยมีอายุสัญญาเช่า 3 ปี โดยเริ่มเปิดบริการตั้งแต่เดือนธันวาคม 2553 จำนวน 106 ห้อง
และในปี 2554 เพิ่มอีก 108 ห้อง ทำให้ปัจจุบันโรงแรมเอเชียชะอำ มีห้องพักจำนวน 214 ห้อง

ในปี 2553 ZP ได้จัดตั้งบริษัท ZEER OVERSEA LLC ที่ประเทศสหรัฐอเมริกา มีทุนจดทะเบียน
100,000 เหรียญสหรัฐ โดย ZP ถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 94 เพื่อลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งในเดือนเมษายน 2554 ได้ลงทุนซื้อ Shopping Mall “ Glendale Plaza” ที่ Glendale
Boulevard, Los Angeles , California สหรัฐอเมริกา มีมูลค่า 6.29 ล้านเหรียญสหรัฐ
ประมาณ 190.50 ล้านบาท

ในปี 2554-2555 ZP เริ่มก่อสร้างโครงการเซียร์ 2 และ ธุรกิจหอพัก
ซึ่งอยู่ในบริเวณข้างเคียงกับอาคารเดิม เซียร์ รังสิต มูลค่าโครงการทั้งสองรวมประมาณ 1,900
ล้านบาท คาดว่าการก่อสร้างแล้วเสร็จ ในปี 2558

ในปี 2556 เดือนสิงหาคม 2556 ที่ประชุมผู้ถือหุ้นครั้งที่ 1/2013 วันที่ 16 สิงหาคม 2556 ของ
ZO บริษัทย่อยของ ZP มีมติเพิ่มทุนจำนวน 5.66 ล้านเหรียญสหรัฐ เพื่อนำเงินมาชำระหนี้ให้แก่ ZP
และที่ประชุมกรรมการครั้งที่ 6/2556 เมื่อวันที่ 16 กันยายน 2556 ของ ZP
มีมติอนุมัติการเพิ่มทุนในบริษัทย่อย ZO โดยแปลงหนี้เป็นทุน ซึ่งจากเดิมบริษัท ZP ให้ ZO
กู้ยืมเงินจำนวน 6.2 ล้านเหรียญสหรัฐ คงเหลือหนี้ค้างจำนวน 5.66 ล้านเหรียญสหรัฐ มีผลให้ ZO
มีเงินลงทุน 5,760,000 เหรียญสหรัฐ โดย ZP ลงทุนเป็นเงินทั้งสิ้น 5,754,000 เหรียญสหรัฐ
มีสัดส่วนถือหุ้นเพิ่มขึ้นจากเดิม 94% เป็น 99.90% เพื่อให้ ZO
มีศักยภาพในการขยายธุรกิจในอนาคต

ในวันที่ 16 ธันวาคม 2556 นายกำพล เตชะหรูวิจิตร ประธานกรรมการและกรรมการผู้อำนวยการ
ซึ่งเป็นผู้ก่อตั้งและผู้บริหารกลุ่มบริษัทเอเชียถึงแก่กรรม
แต่บริษัทยังมิได้มีการเปลี่ยนแปลงอำนาจกรรมการแต่อย่างใด แต่ได้แต่งตั้งนายสุรพงษ์
เตชะหรูวิจิตร เป็นกรรมการผู้อำนวยการ ของกลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ล เมื่อวันที่ 18 กุมภาพันธ์
2557 ส่วนตำแหน่งประธานกรรมการ อยู่ระหว่างการสรรหา โดยให้มีคุณสมบัติเป็นกรรมการอิสระ

ภาพรวมการประกอบธุรกิจของกลุ่มบริษัท

ปัจจุบันบริษัทมีการประกอบธุรกิจในกลุ่มธุรกิจ 2 กลุ่ม คือ กลุ่มธุรกิจโรงแรมและภัตตาคาร
และกลุ่มธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่ โดยมีการแบ่งการดำเนินงานของบริษัทในกลุ่มดังนี้

โครงสร้างการถือหุ้นในกลุ่มบริษัท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556

  ความสัมพันธ์กับกลุ่มบริษัทของผู้ถือหุ้นใหญ่

  บริษัท เอ.บี.เค.เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด (ABK) เป็น Holding Company
  ถือหุ้นบริษัทเอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) (ASIA) ร้อยละ 46.33
  และมีรายได้จากเงินปันผลที่มาจาก ASIA เท่านั้น
  มิได้ประกอบกิจการอื่นใดที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้ง หรือ ความจำเป็นต้องพึ่งพิง บริษัท ABK
  ถือหุ้นโดยกลุ่มเตชะหรูวิจิตร ที่เป็นผู้บริหาร ASIA ถือหุ้นร้อยละ 33.53
  และส่วนที่เหลือเป็นบุคคลภายนอกถือหุ้นร้อยละ 66.47 ดังนั้น ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556
  กลุ่มเตชะหรูวิจิตร ที่เป็นผู้บริหาร ASIA อยู่ในปัจจุบัน ถือหุ้นในบริษัท ASIA ทางตรงร้อยละ
  14.49 และทางอ้อมผ่านบริษัทกลุ่มบริษัท เอ.บี.เค. เอ็นเตอร์ไพรส์ จำกัด
  รวมถือหุ้นทางตรงและทางอ้อม ใน ASIA คิดเป็นร้อยละ 61.94

นโยบายการแบ่งแยกธุรกิจของกลุ่มบริษัทเอเชีย กับ บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) ได้ให้ความสำคัญต่อความชัดเจนในการดำเนินธุรกิจทั้งสอง
และเพื่อผลประโยชน์ของกลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ล ซึ่งเป็นธุรกิจโรงแรม และ กลุ่มบริษัทเซียร์
ซึ่งเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต ที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้นของบริษัทครั้งที่ 48 เมื่อวันที่ 9
เมษายน 2553 อนุมัตินโยบายแบ่งแยกการดำเนินงานระหว่างกันของบริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด
(มหาชน) (ASIA) และบริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)(ZEER) แล้ว
และต่อมามีการทบทวนนโยบายดังกล่าวโดยมีการแก้ไขเพิ่มเติมให้เกิดความชัดเจนต่อบุคคลทั่วไป
ผ่านที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้น ครั้งที่ 50 ในวันที่ 12 เมษายน 2555
ล่าสุดได้ปรับปรุงเกี่ยวกับเนื้อหาและหลักการทั้งสองกลุ่มธุรกิจตกลงทำเป็นสัญญาการแบ่งแยกธุรกิจที่จะไม่ทำธุรกิจแข่งขันกัน
เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2556 สรุปดังนี้

คำจำกัดความ

  “กลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ล” บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อยอีก 2
  แห่งของเอเชียโฮเต็ล คือ บริษัท เอเชียพัทยา โฮเต็ล จำกัด และบริษัท เอเชีย แอร์พอร์ท
  โฮเต็ล จำกัด ซึ่งทำธุรกิจในลักษณะเดียวกัน

  “กลุ่มบริษัทเซียร์” บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)
  (บริษัทย่อยของบริษัทเอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน)) และบริษัทย่อยอีก 2 แห่งของบริษัทเซียร์
  คือ บริษัท เซียร์ แอสเซท จำกัด และ Zeer Oversea LLC. ซึ่งทำธุรกิจในลักษณะเดียวกัน

กลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ล มีนโยบาย ดังนี้

1) นโยบายการดำเนินธุรกิจ

1.1 กลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ล มีนโยบายดำเนินธุรกิจด้านโรงแรมและเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
รวมถึงการรับจ้างบริหารโรงแรมและเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
โดยมีลักษณะการครอบครองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์, เป็นผู้เช่า
หรือเข้าครอบครองในลักษณะการเข้าบริหารซึ่งมีลักษณะการให้บริการดังนี้

-   การให้บริการด้านโรงแรม ภัตตาคาร ห้องจัดเลี้ยง
    และสิ่งอำนวยความสะดวกทั่วไปสำหรับโรงแรม เพื่อนักท่องเที่ยว
    ทั้งนี้ยังรวมถึงการทำการตลาดของโรงแรมนั้นๆ

-   การให้บริการด้านเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
    โดยเป็นอพาร์ทเม้นท์ที่มีบริการเพื่ออำนวยความสะดวกต่างๆ
    ในลักษณะเดียวกันกับโรงแรมแต่เป็นลักษณะของสัญญาเช่าระยะยาว

-   การรับจ้างบริหารโรงแรม และเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
    เป็นการเข้าครอบครองและจัดให้บริการด้านโรงแรม และเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
    โดยเข้าตกลงกับเจ้าของกรรมสิทธิ์และได้รับประโยชน์ในรูปของส่วนแบ่งรายได้
    หรือตามวิธีที่กำหนดเป็นกรณีไป

1.2
กลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ลจะไม่ดำเนินธุรกิจให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าและ/หรือพัฒนาโครงการศูนย์การค้า
เพื่อมิให้เป็นการดำเนินธุรกิจที่แข่งขันกับธุรกิจของกลุ่มบริษัทเซียร์ได้

2) นโยบายการทำธุรกรรมระหว่างกัน

กรณีกลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ลทำธุรกรรมใดๆ กับบุคคลเกี่ยวโยง เช่น กลุ่มบริษัทเซียร์ เป็นต้น
จะต้องปฎิบัติแบบรายการที่เกี่ยวโยงกัน ตามประกาศคณะกรรมการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
เรื่องการเปิดเผยข้อมูลและการปฎิบัติการในรายการที่เกี่ยวโยงกัน พ.ศ. 2546
และแก้ไขเพิ่มเติมในประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ.21/2551
เรื่องหลักเกณฑ์ในการทำรายการที่เกี่ยวโยงกัน

นโยบายของกลุ่มบริษัทเซียร์

1) นโยบายการดำเนินธุรกิจ

1.1 กลุ่มบริษัทเซียร์ มีนโยบายดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยบริษัทจะเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ศูนย์การค้าและ Shopping Mall
ทั้งในรูปของการเข้าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือเข้าเป็นผู้เช่า
เพื่อดำเนินการพัฒนาทั้งรูปแบบของการก่อสร้าง และปรับปรุง และ/หรือจัดให้มีการบริหารจัดการขึ้น
ซึ่งจะทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มจากการลงทุน
และรับประโยชน์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้นในรูปของการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์หรือขายธุรกิจพร้อมอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือที่เป็นเจ้าของสิทธิการเช่านั้น

1.2 กลุ่มบริษัทเซียร์ไม่ดำเนินธุรกิจในลักษณะให้เช่าห้องพักที่มีการให้บริการเยี่ยงโรงแรม เช่น
ห้องพักโรงแรมหรือห้องพักรายเดือนที่มีบริการเพิ่มเติมนอกเหนือจากการให้เช่าห้องพัก เช่น
เซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ โดยมีบริการทำความสะอาด เปลี่ยนผ้าปูที่นอน รวมถึงผ้าเช็ดตัว ด้วย
เพื่อมิให้เป็นการดำเนินธุรกิจที่แข่งขันกับกลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ล

2) นโยบายการทำธุรกรรมระหว่างกัน

กรณีกลุ่มบริษัทเซียร์ทำธุรกรรมใดๆ กับบุคคลเกี่ยวโยง เช่น กลุ่มบริษัทเอเชียโฮเต็ล เป็นต้น
จะต้องปฏิบัติแบบรายการที่เกี่ยวโยงกัน ตามประกาศคณะกรรมการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
เรื่องการเปิดเผยข้อมูลและการปฎิบัติการในรายการที่เกี่ยวโยงกัน พ.ศ. 2546
และแก้ไขเพิ่มเติมในประกาศคณะกรรมการกำกับตลาดทุน ที่ ทจ.21/2551
เรื่องหลักเกณฑ์ในการทำรายการที่เกี่ยวโยงกัน

หากเกิดกรณีที่ฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงข้างต้น ดังต่อไปนี้

(ก) ให้ผู้ทักท้วงแจ้งทักท้วงไปยังคู่กรณี โดยแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร

(ข) เมื่อผู้ถูกทักท้วงได้รับแจ้งทักท้วงแล้ว จะต้องชี้แจงให้อีกฝ่ายหนึ่งทราบ ภายใน 30 วัน
จากวันที่ได้รับแจ้งทักท้วง

ว่า ได้มีการละเมิดการแข่งขันทางธุรกิจตามบันทึกข้อตกลงแบ่งแยกธุรกิจฉบับนี้หรือไม่

(ค) หากมีการละเมิดให้ฝ่ายที่ถูกทักท้วงดำเนินการขายกิจการนั้น
โดยต้องดำเนินการให้แล้วเสร็จภายใน 180 วันนับ

จากวันที่ได้รับหนังสือทักท้วง
ทั้งนี้ในการดำเนินการปฏิบัติตามประกาศและข้อกำหนดของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

รวมถึงนโยบายและข้อปฏิบัติของบริษัท

(ง) หากฝ่ายที่ทักท้วงไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง ฝ่ายที่ทักท้วงมีสิทธิฟ้องร้องต่อศาลในกรุงเทพมหานคร
ทั้งนี้ ไม่สงวน

สิทธิให้ฝ่ายที่ถูกทักท้วงรับผิดชอบกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง

2.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) (ASIA) เริ่มประกอบธุรกิจโรงแรม ภายใต้ชื่อ
“โรงแรมเอเชีย” เมื่อปี 2509 โดยกลุ่มตระกูลเตชะหรูวิจิตร และได้ขยายธุรกิจโรงแรม อีก 3
แห่ง คือ “โรงแรมเอเชียพัทยา” ตั้งอยู่ พัทยา จังหวัดชลบุรี , “โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท” ตั้งอยู่
อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี และ “โรงแรมเอเชียชะอำ” ตั้งอยู่อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี
และประกอบธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่ คือ “ศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต” ตั้งอยู่ อำเภอลำลูกกา
จังหวัดปทุมธานี และ “Glendale Plaza” ตั้งอยู่ ลอสเองเจลลิส แคลิฟอร์เนีย
ประเทศสหรัฐอเมริกา

  ASIA มีรายได้จากกลุ่มธุรกิจโรงแรมและธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่ เปรียบเทียบ 3 ปีย้อนหลัง ดังนี้

  โครงสร้างรายได้หลัก

+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
| ลักษ     | ดำเนินการโดย  | %        | ปี  |   | ปี  |   | ปี  |    |
| ณะบริการ |              | การถือหุ้น  | 25 |   | 25 |   | 25 |    |
|         |              |          | 54 |   | 55 |   | 56 |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
|         |              | ของบริษัท  | ล้า | ( | ล้า | ( | ล้า | (  |
|         |              |          | นบ | % | นบ | % | นบ | %) |
|         |              |          | าท | ) | าท | ) | าท |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
| -โรงแรม | บริษัท         | บริษัทใหญ่  | 14 | 1 | 17 | 1 | 22 | 1  |
|         | เอเชียโฮเต็ล   |          | 0. | 5 | 9. | 5 | 4. | 7. |
| -       | จำกัด (มหาชน) | (บริษัทจ   | 17 | . | 23 | . | 87 | 08 |
| ภัตตาคาร |              | ดทะเบียน) | 11 | 5 | 12 | 5 |    |    |
|         |              |          | 4. | 3 | 5. | 2 | 13 | 1  |
|         |              |          | 18 | 1 | 92 |   | 9. | 0. |
|         |              |          |    | 2 |    | 1 | 86 | 63 |
|         |              |          |    | . |    | 0 |    |    |
|         |              |          |    | 6 |    | . |    |    |
|         |              |          |    | 4 |    | 9 |    |    |
|         |              |          |    |   |    | 1 |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
|         |              | รวม      | 25 | 2 | 30 | 2 | 36 | 2  |
|         |              |          | 4. | 8 | 5. | 6 | 4. | 7. |
|         |              |          | 35 | . | 15 | . | 73 | 71 |
|         |              |          |    | 1 |    | 4 |    |    |
|         |              |          |    | 7 |    | 3 |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
| -โรงแรม | บริษัท         | 99.42%   | 7  | 7 | 8  | 7 | 9  | 7. |
|         | เอ           |          | 0. | . | 5. | . | 9. | 56 |
| -       | เชียพัทยาโฮเต็ล |          | 83 | 8 | 17 | 3 | 56 |    |
| ภัตตาคาร | จำกัด         |          | 3  | 4 |    | 7 |    | 4. |
|         | (บริษัทย่อย)    |          | 3. | 3 | 4  |   | 5  | 27 |
|         |              |          | 06 | . | 4. | 3 | 6. |    |
|         |              |          |    | 6 | 06 | . | 18 |    |
|         |              |          |    | 7 |    | 8 |    |    |
|         |              |          |    |   |    | 2 |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
|         |              | รวม      | 10 | 1 | 12 | 1 | 15 | 1  |
|         |              |          | 3. | 1 | 9. | 1 | 5. | 1. |
|         |              |          | 89 | . | 23 | . | 74 | 83 |
|         |              |          |    | 5 |    | 1 |    |    |
|         |              |          |    | 1 |    | 9 |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
| -โรงแรม | บริษัท เอเชีย   | 100.00%  | 6  | 6 | 12 | 1 | 13 | 1  |
|         | แอร์พอร์ทโฮเต็ล |          | 2. | . | 1. | 0 | 4. | 0. |
| -       |              |          | 36 | 9 | 11 | . | 66 | 23 |
| ภัตตาคาร | จำกัด         |          | 4  | 0 |    | 4 |    |    |
|         | (บริษัทย่อย)    |          | 1. | 4 | 7  | 8 | 7  | 5. |
|         |              |          | 09 | . | 2. |   | 5. | 73 |
|         |              |          |    | 5 | 94 | 6 | 45 |    |
|         |              |          |    | 5 |    | . |    |    |
|         |              |          |    |   |    | 3 |    |    |
|         |              |          |    |   |    | 2 |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
|         |              | รวม      | 10 | 1 | 19 | 1 | 21 | 1  |
|         |              |          | 3. | 1 | 4. | 6 | 0. | 5. |
|         |              |          | 45 | . | 05 | . | 11 | 96 |
|         |              |          |    | 4 |    | 8 |    |    |
|         |              |          |    | 5 |    | 0 |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
| ให้เช    | บริษัท เซียร์    | 94.85%   | 44 |   | 52 |   | 58 | 4  |
| ่าช่วงพื้นที่ | พร็อพเพอร์ตี้    |          | 1. |   | 6. |   | 5. | 4. |
|         | จำกัด (มหาชน) |          | 34 |   | 26 |   | 64 | 50 |
|         | (บริษัทย่อย)    |          | 4  |   | 4  |   |    |    |
|         |              |          | 8. |   | 5. |   |    |    |
|         |              |          | 87 |   | 58 |   |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
|         |              | รวม      | 44 | 4 | 52 | 4 | 58 | 4  |
|         |              |          | 1. | 8 | 6. | 5 | 5. | 4. |
|         |              |          | 34 | . | 26 | . | 64 | 50 |
|         |              |          |    | 8 |    | 5 |    |    |
|         |              |          |    | 7 |    | 8 |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+
|         |              | รวมทั้งสิ้น  | 90 | 1 | 1, | 1 | 1, | 1  |
|         |              |          | 3. | 0 | 15 | 0 | 31 | 00 |
|         |              |          | 03 | 0 | 4. | 0 | 6. | .0 |
|         |              |          |    | . | 69 | . | 22 |    |
|         |              |          |    | 0 |    | 0 |    |    |
+---------+--------------+----------+----+---+----+---+----+----+

2.1 ลักษณะการบริการ

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน)

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) “โรงแรมเอเชีย” เป็นผู้ดำเนินกิจการโรงแรมและภัตตาคาร เพื่อให้บริการด้านที่พัก จำหน่ายอาหารและเครื่องดื่ม พร้อมทั้งให้บริการอื่นๆ ซึ่งเกี่ยวข้องกับการประกอบธุรกิจโรงแรม โรงแรมเอเชีย ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 6-0-6 ไร่ บนถนนพญาไท เป็นโรงแรมซึ่งได้รับการจัดอันดับมาตรฐานการให้บริการในระดับสี่ดาว ลักษณะการให้บริการของโรงแรมแบ่งเป็นประเภทดังนี้

การให้บริการด้านห้องพัก ปัจจุบันทางโรงแรม มีห้องพักรวมทั้งสิ้น 604 ห้อง แบ่งเป็น

จำนวนห้อง อัตราค่าห้องพัก(บาท)

ห้องซุพีเรีย (Superior) 242 3,300 - 3,600

ห้องเอ็กซิคิวทิฟ (Executive) 198 3,700 - 4,000

ห้องพรีเมียร์ (Premier) 147 4,100 - 4,400

ห้องชุด (Suite) 17 5,500 -23,000

รวม 604

1.  การบริการอาหารและเครื่องดื่ม
    โรงแรมมีภัตตาคารจำหน่ายอาหารไทยและอาหารต่างประเทศ

  และห้องจัดเลี้ยง เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าที่มาพักและลูกค้าอื่น ๆ ทั่วไป ดังนี้

 ภัตตาคารและค๊อฟฟี่ช๊อพ จำนวน 4 ห้อง ขนาดความจุ 80-250 ที่นั่ง / ห้อง ได้แก่

-   Tivoli Coffee shop บริการอาหาร Buffet นานาชาติ ในช่วงกลางวันและเย็น
    นอกนั้นบริการอาหารแบบ A la carte ตลอด 24 ชั่วโมง ขนาดความจุ 250 ที่นั่ง

-   Saigon Restaurant บริการอาหารเวียดนาม เปิดบริการช่วง 11.30-14.00 น.
    และ18.00-22.00 น.

  ขนาดความจุ 120 ที่นั่ง

-   Rio Grill Restaurant บริการอาหาร Brazilian เปิดบริการช่วง 11.30-14.00 น.
    และ18.00-22.00 น. ขนาดความจุ 80 ที่นั่ง

-   Great Wall Restaurant บริการอาหารจีน เปิดบริการช่วง 11.30-14.00 น.
    และ18.00-22.00 น. ขนาดความจุ 100 ที่นั่ง

-   Crystal Bar บริการเครื่องดื่มและอาหารว่าง เปิดบริการช่วง 8.00 น – 1.00 น.
    ขนาดความจุ 70 ที่นั่ง

ห้องจัดเลี้ยงขนาดต่างๆ รวม 11 ห้อง เพื่อบริการจัดงานสัมมนาของหน่วยงานราชการและ

บริษัทเอกชน ต่าง ๆ ตลอดจนงานเลี้ยงวันเกิด, งานแต่งงาน, งานเลี้ยงเกษียณ และอื่นๆ ได้แก่

 ขนาดความจุ 20-50 คน จำนวน 5 ห้อง 

 ขนาดความจุ 100-300 คน จำนวน 4 ห้อง

 ขนาดความจุ 600 คน จำนวน 1 ห้อง

ขนาดความจุ 1,500 คน จำนวน 1 ห้อง

การให้บริการด้านอื่นๆ อาทิ Health Club สระว่ายน้ำ 2 สระ (ที่ชั้น 5 และชั้น 12) บริการพื้นที่ให้เช่า บริการอื่น ๆ เช่น การแสดง The Playhouse Show บริการจำหน่ายสินค้าพื้นเมือง ของที่ระลึก การทำนายโชคชะตาราศี บริการอินเทอร์เน็ต

บริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด (บริษัทย่อย)

บริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด “โรงแรมเอเชียพัทยา” ดำเนินกิจการโรงแรมและภัตตาคาร
เป็นอาคารสูง 7 ชั้น ตั้งบนเนื้อที่ 44-0-15.8 ไร่ ตั้งอยู่ที่เขาพระตำหนัก อำเภอบางละมุง
จังหวัดชลบุรี ให้บริการทางด้านห้องพัก และให้บริการห้องจัดเลี้ยงและห้องประชุมสัมมนา,
ภัตตาคาร, ค๊อฟฟี่ช๊อพ, สนามกอล์ฟ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
สำหรับลูกค้าทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศ สามารถแบ่งเป็นประเภทได้ ดังนี้

1.  การให้บริการด้านห้องพัก ปัจจุบันทางโรงแรมมีห้องพักทั้งสิ้น 320 ห้อง แบ่งเป็น

  จำนวนห้องพัก อัตราค่าห้องพัก ( บาท)

  ห้องพักธรรมดา (Standard room) 270 2,800 – 3,300

  ห้องชุด - Executive Suite 18 3,900 – 4,600

  - Asia Suite 8 4,400 – 7,000

  - Jacuzzi Suite 12 6,400

  - President Suite 12 7,000 – 11,000

  รวม 320

  การให้บริการด้านอาหาร ภัตตาคาร ห้องจัดเลี้ยง และห้องประชุมสัมมนา สำหรับหน่วยงานต่างๆ
  และธุรกิจเอกชน บริการแก่ลูกค้าที่มาพักและลูกค้าทั่วไปของโรงแรม ดังนี้

  ภัตตาคารและค๊อฟฟี่ช๊อพ

  Morakot Coffee Shop ให้บริการ Buffet ในช่วงเช้า และ A la carte ตลอดวัน 24
  ชั่วโมง

  ขนาดความจุ 300 คน

  Garden Terrace Café ให้บริการอาหารพร้อมดนตรี เปิดบริการช่วงเวลา 18.00-22.00
  น.

  ขนาด ความจุ 30 คน

  Poolside Bar บริการเครื่องดื่มกลางสระว่ายน้ำ เปิดบริการช่วงเวลา 10.00-19.00 น.

  Cliff Top Seafood Pavilion บริการอาหารทะเล ช่วงเวลา 11.00-14.00 น.

  และช่วงเวลา 18.00-22.00 น. ขนาดความจุ 200 คน

  Neptune Night Club เปิดบริการเครื่องดื่ม ฟลอร์เต้นรำ มีคาราโอเกะ ขนาดความจุ 200
  คน

  ห้องจัดเลี้ยงขนาดต่าง ๆ รวม 6 ห้อง เพื่อบริการกลุ่มสัมมนา
  สำหรับหน่วยงานราชการและธุรกิจเอกชนต่าง ๆ ดังนี้

  ขนาดความจุ 50-120 คน 4 ห้อง

  ขนาดความจุ 350 คน 1 ห้อง

  ขนาดความจุ 700 คน 1 ห้อง

2.  การให้บริการด้านอื่น ๆ ได้แก่ ร้านค้าเช่า ร้านเสริมสวย บริการนวดแผนไทยเพื่อสุขภาพ
    นวดเท้า Health Club สนามกอล์ฟขนาด 9 หลุม สนามเทนนิส สระว่ายน้ำ อินเทอร์เน็ต

บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด (บริษัทย่อย)

บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด “โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท”
ดำเนินกิจการโรงแรมและภัตตาคาร ตั้งอยู่ชั้น 5, 6, 9-18 บนอาคารศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต
ถนนพหลโยธิน ลำลูกกา ปทุมธานี ซึ่งเป็นสัญญาเช่าพื้นที่ระยะเวลาสิ้นสุดเดือนมีนาคม 2582
มีพื้นที่ใช้สอยรวม 39,380 ตารางเมตร มีจำนวนห้องพักให้บริการรวมทั้งสิ้น 478 ห้อง
แบ่งการให้บริการห้องพัก ดังนี้

1.  ห้องพักโรงแรม จำนวนรวม 394 ห้อง แบ่งเป็น

  ----------------------------- ------------------ -----------------------
                                จำนวนห้องพัก         อัตราค่าห้องพัก (บาท)

  ห้องซูพีเรีย (Superior)           318                4,200 – 4,500

  ห้องเอ็กซิคิวทีฟ (Executive)       50                 4,700 – 5,000

  ห้องพรีเมียร์ (Premier)           10                 5,300 – 5,600

  ห้องชุด (Suite)                 16                 6,400

  รวม                           394                
  ----------------------------- ------------------ -----------------------

2.  ห้องพักระยะยาว (Service Apartment) จำนวน 84 ห้อง แบ่งเป็น

  --------------------------------- -------------------- ----------------
  ห้อง Studio - Deluxe               จำนวน                29 ห้อง

  ห้อง Suite                         จำนวน                55 ห้อง

  รวม                                                    84 ห้อง
  --------------------------------- -------------------- ----------------

3.  ห้องจัดเลี้ยงและประชุมสัมมนา 6 ห้อง แบ่งเป็น

  -------------------------------- ---------------- ---------------------
  ขนาดจุ 100 – 200 คน               จำนวน            3 ห้อง

  ขนาดจุ 150 – 300 คน               จำนวน            1 ห้อง

  ขนาดจุ 300 – 500 คน               จำนวน            1 ห้อง

  ขนาดจุ 500 – 800 คน               จำนวน            1 ห้อง
  -------------------------------- ---------------- ---------------------

4.  การให้บริการด้านอื่นๆ ได้แก่ สระว่ายน้ำ ร้านเสริมสวย

“โรงแรมเอเชียชะอำ” บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด ได้ทำสัญญาเช่าโรงแรมที่หาดชะอำ
จังหวัดเพชรบุรี จากบริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในปี
2553 เพื่อขยายธุรกิจโรงแรม บริเวณหาดชะอำเป็นการเช่าที่ดิน 3 ไร่ 3 งาน 46 ตารางวา
พร้อมอาคาร 3 อาคาร แบ่งเป็นอาคารสูง 17 ชั้น (อาคาร A) และอาคาร 4 ชั้น (อาคาร B
และ C) มีห้องพักรวมทั้งสิ้น 214 ห้อง ปัจจุบันได้มีการต่อสัญญาเช่าออกไปถึงตุลาคม 2559
มีอัตราค่าห้องพัก ดังนี้

1.  ห้องพักโรงแรม “ อาคาร A , B และ C” จำนวนรวม 214 ห้อง แบ่งเป็น

  -------------------------- -------------------- -----------------------
                             จำนวนห้องพัก           อัตราค่าห้องพัก (บาท)

  ห้องซุพีเรีย (Superior)        78                   3,500

  ห้องเอ็กซิคิวทีฟ (Executive)    111                  4,000

  ห้องพรีเมียร์ (Premier)        22                   4,500

  ห้องชุด (Suite)              3                    5,500 – 10,000

  รวม                        214                  
  -------------------------- -------------------- -----------------------

2.  ห้องจัดเลี้ยงและประชุมสัมมนารวม 6 ห้อง แบ่งเป็น

  --------------------------- -------------------- -----------------------
                              ขนาดความจุ (ที่นั่ง)      จำนวน

  SUWANNASIN 1-2              100 – 200            2 ห้อง

  PETCHNAPHA 1-2              100 – 200            2 ห้อง

  PHUPAILIN                   250 – 300            1 ห้อง

  V.I.P.                      85 - 90              1 ห้อง
  --------------------------- -------------------- -----------------------

3.  และส่วนให้บริการด้านอื่นๆ ได้แก่ ห้องอาหาร ฟิตเนส ซาวน่า สระว่ายน้ำ

ลักษณะของฤดูกาล หรือวัฏจักรของการประกอบธุรกิจ

ผลของฤดูกาลที่อาจกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัทและบริษัทย่อย
โดยปกติธุรกิจโรงแรมจะมีช่วงที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวชาวไทย
และนักท่องเที่ยวต่างประเทศเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยแตกต่างกันใน 2 ช่วง คือช่วง High
Season ได้แก่ ระหว่างเดือนตุลาคม – มีนาคม และ Low Season ระหว่างเดือนเมษายน –
กันยายน เป็นประจำเกือบทุกปี
อย่างไรก็ตามตลาดทางด้านการท่องเที่ยวเป็นตลาดที่ใหญ่และมีหลายตลาด
แต่ละตลาดก็มีลักษณะเฉพาะตัว และช่วงเวลาของฤดูกาลท่องเที่ยวก็แตกต่างกันออกไป

สำหรับโรงแรมเอเชีย มีประสบการณ์ในการดำเนินกิจการมานาน มีกลยุทธ์ทางการตลาดที่แข็งแกร่ง
ถึงแม้ในช่วง Low Season ของธุรกิจโรงแรมโดยรวม
โรงแรมสามารถปรับกลยุทธ์ทางการตลาดดึงดูดลูกค้าจากทั่วทุกภูมิภาค และกลุ่มลูกค้า Company
และ Group Tour
รวมทั้งสามารถกระจายรายได้ในส่วนของโรงแรมและภัตตาคารได้เทียบเคียงกับในช่วง High
Season

สำหรับโรงแรมเอเชียพัทยาจะมีช่วง High Season ระหว่างเดือนพฤศจิกายน – เมษายน และ
Low Season ระหว่างเดือนพฤษภาคม – ตุลาคม เป็นประจำเกือบทุกปี

โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท เป็นลูกค้ากลุ่มที่เกี่ยวข้องกับสนามบินดอนเมือง และกลุ่ม Corporate
จากบริษัทและโรงงานที่ตั้งทางตอนเหนือของกรุงเทพมหานคร จะไม่มีลักษณะเป็น Seasonal
เหมือนโรงแรมในเมือง

โรงแรมเอเชียชะอำ จะมีช่วง High Season ระหว่างเดือนพฤศจิกายน – เมษายน และ Low
Season ระหว่างเดือนพฤษภาคม – ตุลาคม เป็นประจำทุกปี เช่นเดียวกับโรงแรมเอเชียพัทยา

2.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(1) กลยุทธ์ทางการตลาด

-   จุดเด่นทางการตลาด

จากประสบการณ์การดำเนินกิจการโรงแรมและภัตตาคารมากว่า 40 ปี
ทำให้บริษัทสามารถสร้างโอกาสและมีข้อได้เปรียบด้านการตลาด
ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญสู่ความสำเร็จในการดำเนินกิจการ แบ่งได้เป็น 3 หมวดหมู่ คือ การบริหาร
การตลาด และการบริการ ดังต่อไปนี้

1)  การบริหาร

1.  ผู้บริหารโรงแรม มีประสบการณ์ในการบริหารโรงแรมมากว่า 40 ปี

2.  ทรัพย์สินส่วนใหญ่กว่าร้อยละ 95 เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทมีอายุมากกว่า 20 ปี อยู่ในลักษณะ
    Assets Appreciation นับวันมีแต่จะเพิ่มค่าสูงขึ้น

3.  การกระจายรายได้ของบริษัทฯ มิได้ขึ้นอยู่กับรายได้จากห้องพักแต่เพียงอย่างเดียว
    บริษัทยังคงมีรายได้จากกิจการภัตตาคารเป็นสัดส่วนใกล้เคียงกับรายได้ห้องพักในภาวะปกติและมีรายได้คงที่อื่นจากสิทธิการเช่าและค่าเช่ารายเดือนจากพื้นที่เช่าในอาคารโรงแรม,
    อาคารเอเชีย (อาคารจอดรถ) และ Souvenir Arcade

4.  บริษัทใช้ระบบคอมพิวเตอร์ในการบริหารโรงแรมทั้ง FRONT และ BACK OFFICE
    ทำให้ระบบการส่งต่อข้อมูลข่าวสารต่างๆ ที่จำเป็นในการบริหาร
    และการจัดการเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ และรวดเร็วยิ่งขึ้น

5.  นโยบายด้านการพนักงานที่บริษัทยึดถือตลอดมา คือ การสร้างความรักและความศรัทธาในงาน
    การปรับปรุง และสวัสดิการให้การฝึกอบรม เพื่อพัฒนาความสามารถของบุคลากรอย่างต่อเนื่อง
    ทำให้พนักงานมีความตั้งใจในการทำงาน
    อันส่งผลให้การบริการของบริษัทอยู่ในระดับมาตรฐานสากลตลอดมา

2)  การตลาด

1.  ความหลากหลายของตลาด บริษัทฯ มีลูกค้าที่มาจากตลาดต่างๆ ทั่วโลก กระจายออกไป
    โดยไม่กระจุกตัวอยู่เฉพาะส่วนหนึ่งส่วนใดของโลก
    ประเทศที่เป็นลูกค้าหลักของบริษัทจากทวีปยุโรป ออสเตรเลีย และนิวซีแลนด์
    ทำให้ไม่มีความเสี่ยงในกรณีเกิดเหตุการณ์ที่กระทบตลาดใดตลาดหนึ่ง

2.  มีทีมขายที่ออกไปพบลูกค้ากลุ่มเป้าหมายอย่างสม่ำเสมอและต่อเนื่องทั้งในประเทศและต่างประเทศ

3.  การสำรองห้องพักผ่านระบบอินเทอร์เน็ต บริษัทมี Website
    http://www.asiahotel.co.th ซึ่งได้ทำการประชาสัมพันธ์ใน Search Engine
    อย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด ทำให้เป็น WEBSITE ที่ติดอันดับต้น ๆ ของ Search Engine ใน
    Keyword ที่ใช้ค้นหาโรงแรมในประเทศไทย นอกจากนี้ยังได้ติดต่อฝากขายอยู่ใน WEBSITE
    อื่น ๆ ที่ทำรายได้ที่ได้รับจากอินเทอร์เน็ตเติบโตขึ้นอย่างน่าพอใจ
    และยังคงเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต

4.  บริษัทฯ ได้รับประโยชน์จากการมีสถานีรถไฟฟ้า BTS อยู่หน้าโรงแรม
    ซึ่งได้ใช้ความได้เปรียบนี้ในการประชาสัมพันธ์ให้ลูกค้าในต่างประเทศ
    ซึ่งส่วนใหญ่คุ้นเคยกับการเดินทางโดยระบบขนส่งมวลชนแบบนี้ได้ทราบ
    และได้รับการต้อนรับอย่างดี ว่าเป็นข้อได้เปรียบโรงแรมคู่แข่งขันในระดับเดียวกัน
    นอกจากนี้ยังได้ทำการตลาดร่วมกับรถไฟฟ้า BTS ในหลายรูปแบบ เช่น มี Package
    แถมบัตรรถไฟฟ้าในบางตลาด ออกบัตรรถไฟฟ้า BTS
    โดยใช้รูปและสัญญลักษณ์ของโรงแรมเอเชีย

  นอกจากนี้ การเดินทางโดยรถไฟฟ้า BTS ยังสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดิน
  ซึ่งทำให้การเดินทางโดยระบบขนส่งมวลชน สามารถครอบคลุมแหล่งท่องเที่ยวได้มากขึ้น
  อีกทั้งยังสามารถเชื่อมต่อกับโครงการ AIRPORT RAIL LINK
  ซึ่งได้เปิดบริการตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2553
  ทำให้นักท่องเที่ยวสามารถเดินทางไปและกลับจากสนามบินสุวรรณภูมิได้สะดวกมากยิ่งขึ้น

3) การบริการ

1.  มีความได้เปรียบคู่แข่งขันทางด้านทำเลที่ตั้ง ซึ่งอยู่ใจกลางเมือง
    ใกล้แหล่งจับจ่ายซื้อหาของใช้ต่างๆ ย่านศูนย์การค้าที่สำคัญในใจกลางกรุงเทพมหานคร
    อีกทั้งทางโรงแรมยังเปิดให้บริการ Souvenir Arcade
    เพื่อตอบสนองความต้องการลูกค้านักท่องเที่ยวด้วย

2.  เป็นเส้นทางผ่านของสถานีรถไฟฟ้า BTS ซึ่งมีสถานีราชเทวี
    เป็นสถานีรับ-ส่งผู้โดยสารอยู่หน้าโรงแรม
    อีกทั้งมีการจัดสร้างสะพานทางเชื่อมระหว่างอาคารโรงแรม ชั้น 2 กับสถานีราชเทวี
    ทำให้ผู้รับบริการได้รับความสะดวกเป็นอย่างมาก สามารถกล่าวได้ว่า
    เป็นโรงแรมที่สะดวกที่สุดสำหรับรถไฟฟ้า BTS และสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดิน
    รวมทั้งโครงการ AIRPORT RAIL LINK

3.  โรงแรมมีภัตตาคารอาหารนานาชาติไทย, จีน, เวียดนาม, และ Brazilian
    เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่มาใช้บริการ

4.  ลูกค้าจัดเลี้ยง/ประชุม/สัมมนา กว่าร้อยละ 70 เป็นลูกค้าประจำ อันได้แก่ บริษัท, องค์กร
    หน่วยงาน ทั้งของรัฐและเอกชน

5.  มีบริการที่จอดรถ (อาคารเอเชีย) ซึ่งสามารถจอดรถได้ประมาณ 1,000 คัน

ส่วนของโรงแรมเอเชียพัทยา มีความได้เปรียบกว่าคู่แข่งขัน
ในบริเวณพัทยาในด้านทำเลที่ตั้งเป็นสำคัญ กล่าวคือ
โรงแรมเป็นหนึ่งในไม่กี่โรงแรมที่มีทำเลที่ตั้งอยู่บนหน้าผา หันหน้าออกทะเล
และมีชายหาดที่เป็นเอกเทศ แขกที่พักสามารถสนุกสนานกับกิจกรรมต่างๆ
บนชายหาดได้อย่างเป็นส่วนตัว นอกจากนี้จุดเด่นที่สำคัญอีกประการหนึ่งก็คือ
การบริการห้องจัดเลี้ยงและห้องจัดประชุมสัมมนาที่มีให้เลือกหลายขนาด ห้องประชุมสัมมนาทุกห้อง
มีอุปกรณ์ทันสมัยที่ใช้ในการประชุมอย่างครบครัน ซึ่งตลอดระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา
โรงแรมเอเชียพัทยาได้ชื่อว่า เป็นผู้ให้บริการจัดการประชุมสัมมนาที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งในพัทยา
และโรงแรมเอเชียพัทยาได้รับรางวัลจากมูลนิธิใบไม้เขียวในฐานะที่เป็นโรงแรม
“เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม”

ในส่วนของโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท มีข้อได้เปรียบ
เนื่องจากในบริเวณกรุงเทพมหานครตอนเหนือยังเป็นเขตอุตสาหกรรมของบริษัทร่วมทุนระหว่างประเทศ
ทำให้เกิดความต้องการของที่พักในรูปแบบของโรงแรมทั่วไป
และในรูปแบบของการเช่าเหมาในระยะยาวอีกด้วย
ปัจจุบันโรงแรมมีศูนย์ประชุมซึ่งมีห้องจัดเลี้ยงหลายขนาด เพื่อรองรับตลาดงานจัดเลี้ยง เช่น
งานแต่งงาน งานสังสรรค์ งานประชุม สัมมนาในอนาคต ซึ่งในย่านดังกล่าวยังไม่มีคู่แข่งมากนัก

โรงแรมเอเชียชะอำ มีความได้เปรียบในการที่เป็นโรงแรมปรับปรุงใหม่
ห้องพักและสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมดได้รับการตกแต่งและปรับปรุงใหม่ทั้งหมด
ทางด้านทำเลที่ตั้งก็เป็นโรงแรมมีที่ดินเปิดออกสู่ชายหาดชะอำ อยู่กึ่งกลางของชายหาดชะอำ
ซึ่งเป็นชายหาดที่เป็นที่รู้จักกันดีในหมู่นักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศ
อยู่ศูนย์กลางของความเจริญของชายหาดชะอำ

-   จุดด้อยทางการตลาด

จุดด้อยทางการตลาดของบริษัทและบริษัทย่อย มีดังนี้

โรงแรมเอเชีย

เนื่องจากโรงแรมเอเชียเปิดบริการมานาน และทำการขยายต่อเติมจนมีห้องพักกว่า 600 ห้อง
ซึ่งมีอายุกว่า 20 ปี แม้มีการซ่อมแซมตลอดมา จนปี 2552 เริ่มปรับปรุงครั้งใหญ่
เป็นห้องพักบางส่วนจำนวน 370 ห้อง ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2552
และห้องพักส่วนที่เหลือทำการปรับปรุงในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2553
ดังนั้นโรงแรมเอเชียได้ปรับปรุงห้องพักไปทั้งสิ้น 601 ห้อง และมีแผนที่จะปรับปรุงในส่วน Lobby
ห้องอาหาร ภัตตาคาร รวมทั้งเสริมสร้างบรรยากาศทั้งภายในและภายนอกอาคารให้ทันสมัย

โรงแรมเอเชียพัทยา

แม้ว่าโรงแรมเอเชียพัทยา ได้ปรับปรุงห้องพัก ห้องอาหาร และ Lobby ภายในเสร็จสิ้นแล้ว
แต่การเผยแพร่ข่าวสารยังกระจายไม่ทั่วถึง ทำให้ลูกค้าบางส่วนยังไม่ทราบ

โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท

เนื่องจากมีการย้ายสนามบินไปที่สนามบินสุวรรณภูมิ ทำให้บริษัทได้รับผลกระทบระดับหนึ่ง
โดยบริษัทได้จัดสร้างห้องประชุมขึ้น
เพื่อรองรับตลาดการประชุมสัมมนาเข้ามาแทนที่ลูกค้าจากสนามบิน

  โรงแรมเอเชียชะอำ

โรงแรมเอเชียชะอำ ตั้งอยู่บนหาดชะอำ ซึ่งถือเป็นแหล่งท่องเที่ยวรอง
มิใช่แหล่งท่องเที่ยวหลักเหมือนหาดหัวหิน
ราคาห้องพักจึงถูกกว่าและได้รับความนิยมน้อยกว่าหาดหัวหิน
เนื่องจากเริ่มเปิดบริการได้ในเดือนมกราคม 2554 โดยกลุ่มลูกค้ายังไม่ได้มีการประชาสัมพันธ์เต็มที่
ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่เป็นลูกค้าประเภท Walk in และลูกค้าประเภทติดต่อจองล่วงหน้ายังมีไม่มาก

  ภาวะการแข่งขัน

  โรงแรมเอเชีย

  กลุ่มเป้าหมาย: 1. บริษัทท่องเที่ยวไทยในประเทศ

2.  บริษัทท่องเที่ยวต่างประเทศ

3.  บริษัท Corporate

4.  ลูกค้าทาง Internet

คู่แข่งขัน : ได้แก่ โรงแรมในกรุงเทพมหานครในระดับราคาเดียวกัน ทำเลที่ตั้งใกล้เคียงกัน

1.  Bangkok Palace Hotel 2. Prince Palace Hotel 3. Dema Pavilion Hotel

4.  Twin Towers Hotel 5. The Empress Hotel 6. Narai Hotel

7.  Indra Hotel 8. Mandarin Hotel 9. Royal River Hotel

10. Tawanna Ramada Hotel 11. Amari Atriam Hotel 12. Siam@Siam

สภาพการแข่งขัน: จากผลพวงของสภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยในสหรัฐอเมริกาและสหภาพยุโรป
ทำให้การเดินทางของนักท่องเที่ยวจากยุโรป
ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักที่สำคัญส่วนหนึ่งของประเทศไทย
มีการเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวประเทศไทยน้อยลง จากการประมาณการอย่างมีนัยสำคัญ
แต่อย่างไรก็ดี ผลจากการเกิดปัญหาข้อพิพาทระหว่างประเทศ กลุ่มประเทศในเอเชียตะวันออก
ทำให้มีนักท่องเที่ยวในกลุ่มที่มีข้อพิพาทกัน ยกเลิกการท่องเที่ยวในกลุ่มประเทศที่มีข้อพิพาทกัน
หันมาท่องเที่ยวในกลุ่มประเทศแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้แทน ทำให้มีนักท่องเที่ยวจากประเทศจีน
ญี่ปุ่น เกาหลี เพิ่มจำนวนขึ้นอย่างมากในไตรมาสที่ 4 ของปี 2555 ต่อเนื่องมาถึงไตรมาส 2 ของปี
2556

โรงแรมเอเชียพัทยา

กลุ่มเป้าหมาย : 1. การประชุมสัมมนาของหน่วยราชการ บริษัทในเมืองไทย

2.  บริษัทท่องเที่ยวในประเทศไทย

3.  บริษัทท่องเที่ยวต่างประเทศ

4.  ลูกค้าทาง Internet

คู่แข่งขัน : 1. Pattaya Park Hotel 2. Amari Orchid Hotel 3. A- One Royal
Cruise Hotel

4. Baiyok Pattaya Hotel 5. Jomtien Palm Beach 6. Siam Bay View Hotel

สภาพการแข่งขัน:
ได้รับผลกระทบในเรื่องสภาวะทางเศรษฐกิจที่ถดถอยในสหรัฐอเมริกาและสหภาพยุโรป
เช่นเดียวกับโรงแรมเอเชีย

โรงแรมเอเชีย แอร์พอร์ท

กลุ่มเป้าหมาย : 1. บริษัท Corporate ทางตอนเหนือสนามบินขึ้นไป เช่น อยู่ในบริเวณนวนคร

2.  นักท่องเที่ยวที่เดินทางใช้สนามบิน Domestic ในบางสายการบิน

3.  ลูกค้าทาง Internet

4.  บริษัทท่องเที่ยวต่างประเทศและในประเทศ

5.  หน่วยงานราชการต่างๆ รวมถึงบริษัทเอกชนที่ต้องการใช้ห้องจัดเลี้ยง ห้องสัมมนา

คู่แข่งขัน : 1. Amari Airport Hotel 2.Quality Suite Hotel 3.Miracle Grand
Hotel 4.Rama Gardens Hotel

  สภาพการแข่งขัน : ลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดคือ กลุ่มประชุมสัมมนา
  ที่ใช้บริการทั้งห้องพักและห้องประชุมสัมมนา นอกจากนี้ การเปิดบริการของสนามบินดอนเมือง
  ทำให้มีผู้กลับมาใช้บริการสนามบินดอนเมือง ทำให้โรงแรมได้รับลูกค้ามากขึ้นด้วย

โรงแรมเอเชียชะอำ

กลุ่มเป้าหมาย: 1. การประชุมสัมมนาของหน่วยราชการ เทศบาล และบริษัทเอกชน

2.  บริษัทท่องเที่ยวในประเทศไทย

3.  นักท่องเที่ยวในประเทศที่ต้องการท่องเที่ยวในระยะทางที่ไม่ไกลจากกรุงเทพมากนัก

4.  บริษัทท่องเที่ยวต่างประเทศ

คู่แข่งขัน : 1. Long Beach Hotel 2. โรงแรมเมธาวลัย 3. พันทายรีสอร์ท

สภาพการแข่งขัน : โรงแรมต่างๆ ในชะอำมีการแข่งขันกันในด้านราคา
และในกลุ่มลูกค้าสัมมนาเป็นส่วนมาก

อันเนื่องจากลักษณะของธุรกิจจะมีผู้ใช้บริการในช่วงวันหยุดเป็นจำนวนมากเนื่องจากใกล้

กรุงเทพและสามารถรองรับกลุ่มลูกค้าในลักษณะใหญ่ๆ และกลุ่มทัวร์

  (2) การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่ายสำหรับกลุ่มลูกค้าของโรงแรมเอเชีย
สามารถแยกออกไปตามลักษณะการให้บริการได้ ดังนี้

1) ลูกค้าจากต่างประเทศ

บริษัทได้ทำการจัดจำหน่ายโดยติดต่อกับลูกค้าต่างประเทศผ่านช่องทางต่าง ๆ ดังนี้

1.  เข้าร่วมงานส่งเสริมการขายในต่างประเทศและในประเทศโดยส่งเจ้าหน้าที่เข้าร่วมงาน

  ส่งเสริมการขายใหญ่ ๆ ในโลก ประกอบด้วย

-   ASEAN Tourism Forum (ATF) จัดหาหมุนเวียนกันไปในกลุ่มประเทศ ASIAN

-   World Travel Market จัดที่กรุงลอนดอน ประเทศอังกฤษ ทุกปี

-   JATA ทุก 2 ปี ที่กรุงโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น

1.2 ส่งเจ้าหน้าที่ไปพบกับบริษัทนำเที่ยวที่เป็นผู้ค้าส่ง (Wholesale Tour Operators)

อย่างสม่ำเสมอ

1.3 เข้าร่วมงานส่งเสริมการขายในตลาดใหม่ ๆ (Road Shows) ซึ่งจัดโดยการท่องเที่ยวแห่ง

ประเทศไทย เพื่อให้ได้ลูกค้าในตลาดใหม่ ๆ เข้ามาเพิ่มเติมตลอดเวลา

4.  ร่วมงานส่งเสริมการขายที่จัดในประเทศไทย
    โดยเชิญผู้ซื้อจากต่างประเทศและในประเทศมาร่วมงาน

-   Thailand Travel Mart Plus Mekhong Region - Hotels Meet Travel Agents

-   Hotels Meet Corporates - ไทยเที่ยวไทย

2) บริษัททัวร์ในประเทศและบริษัททัวร์จากต่างประเทศ

เจ้าหน้าที่ฝ่ายขายได้ออกไปพบกับผู้มีอำนาจในบริษัททัวร์ต่างๆ
และทำสัญญาให้บริการสำหรับทัวร์กลุ่มใหญ่ (Group Tour) ในด้านห้องพัก
พร้อมอาหารไว้กับบริษัทดังกล่าว ซึ่งในกลุ่มของบริษัททัวร์ มีทั้งทัวร์ในประเทศ
และบริษัททัวร์ต่างประเทศ บริษัททัวร์ในประเทศ คือ
บริษัทที่ดำเนินงานโดยคนไทยและมีสำนักงานในประเทศไทย แต่มิใช่นำลูกค้าชาวไทยมาพัก
บริษัททัวร์ในประเทศเป็นตัวแทนนำนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศมาพัก
และดำเนินงานเช่นเดียวกับทัวร์จากต่างประเทศ
ในการที่จะติดต่อเสนอราคาให้แก่บริษัททัวร์เป็นลักษณะการติดต่อแบบไปเยี่ยมลูกค้า

3) การเสนอขายทางอินเตอร์เน็ต

การเสนอขายทางอินเตอร์เน็ตเป็นอีกช่องทางการขายหนึ่ง ซึ่งนับวันจะมีความสำคัญมากขึ้น
และมีการเติบโตในอัตราสูงมากขึ้นเรื่อย ๆ โดยการเสนอขายทางอินเตอร์เน็ตนี้
สามารถแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบที่สำคัญคือ

3.1 ผ่านทางเว็บไซด์ของโรงแรมเอง
โดยโรงแรมเอเชียได้ทำการจดทะเบียนเว็บไซด์ของโรงแรมโดยใช้ชื่อว่า
www.asiahotel.co.th เพื่อใช้เป็นช่องทางการขาย
รวมทั้งใช้ในการประชาสัมพันธ์กิจการของโรงแรม
อีกทั้งยังเป็นช่องทางในการสื่อสารกับผู้ถือหุ้นของโรงแรมอีกช่องทางหนึ่งด้วย

3.2 ผ่านทางเว็บไซด์ที่เป็นตัวกลางในการขายห้องพักโรงแรมทางอินเตอร์เน็ต
ซึ่งขณะนี้มีผู้ให้บริการในการขายห้องพักผ่านทางอินเตอร์เน็ตเป็นจำนวนมาก

4) บริษัทห้างร้านในประเทศไทย

ทางโรงแรมจะคัดเลือกบริษัท ห้างร้าน หรือหน่วยงานต่างๆ ที่คาดว่าต้องติดต่อกับต่างประเทศ
และบางโอกาสต้องต้อนรับผู้แทนจากต่างประเทศที่จะเดินทางเข้ามาในประเทศ
และเก็บบันทึกรายชื่อบริษัทห้างร้านเหล่านี้ไว้เพื่อประชาสัมพันธ์

5) ลูกค้าฝ่ายห้องอาหารและจัดเลี้ยง

เนื่องจากโรงแรมเอเชียมีห้องอาหารหลายห้อง และมีลักษณะเฉพาะแตกต่างกันออกไป
ลูกค้าห้องอาหารของโรงแรมเอเชียจึงแบ่งได้หลายกลุ่ม และต้องใช้วิธีการ
และสื่อโฆษณาให้ถึงลูกค้าแต่ละกลุ่มต่างกันออกไป ดังนี้

5.1 ลูกค้าที่เป็นแขกพักอยู่ในโรงแรม

การประชาสัมพันธ์ สำหรับลูกค้ากลุ่มนี้ใช้วิธีการโฆษณาเพื่อเข้าถึงลูกค้ากลุ่มนี้ ดังนี้

1.  ปิดป้ายโฆษณาในจุดต่าง ๆ ของโรงแรม

2.  ทำใบปลิวแจกเป็นข่าวสารถึงห้องพัก

3.  ออกข่าวทางระบบโทรทัศน์ที่ส่งสัญญาณเข้าโทรทัศน์ในห้องพัก

5.2 ลูกค้าที่เป็นนักธุรกิจและคนทำงานในย่านพญาไท

ลูกค้าเหล่านี้เป็นกลุ่มที่มาใช้บริการในห้องอาหาร เช่น Tivoli Coffee Shop, ห้องอาหารจีน
Great Wall, Saigon Restaurant และห้องริโอ กริล (Rio Grill)
ช่วงอาหารกลางวันและเย็น โดยโรงแรมใช้สื่อและวิธีการโฆษณาดังนี้

1. แจกใบปลิวทั่วบริเวณใกล้เคียง

2. ให้พนักงานขายออกติดต่อกับ Office หรือแหล่งลูกค้าที่มีคนจำนวนมาก เช่นที่ทำการ

กรมสรรพากรเขต, ธนาคารกรุงเทพ สาขาราชเทวี, ธนาคารกรุงไทย สาขาราชเทวี ฯลฯ

5.3 ลูกค้าทั่วไป

  ลูกค้ากลุ่มนี้เป็นลูกค้าห้องจัดเลี้ยง สำหรับลูกค้ากลุ่มนี้โรงแรมใช้สื่อโฆษณา คือ

1.  ส่งพนักงานขายไปพบกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพ และมีแนวโน้มที่จะจัดประชุมสัมมนา
    เพื่อสร้างความคุ้นเคย และส่งข้อมูลปัจจุบันให้แก่กลุ่มลูกค้าอย่างต่อเนื่อง

    การทำข่าวประชาสัมพันธ์เกี่ยวกับโรงแรมผ่านหน้าหนังสือพิมพ์ต่างๆ

    ลงโฆษณาในรายการวิทยุ หรือโทรทัศน์
    โดยเลือกเป็นผู้อุปถัมภ์รายการเฉพาะที่มุ่งในกลุ่มผู้ดูหรือผู้ฟังเป็นกลุ่มเดียวกับกลุ่มเป้าหมาย
    เช่น อุปถัมภ์รายการเพลงสากล และลงโฆษณาในสารบัตรเครดิตต่าง ๆ

    จัดทำเอกสารNewsletter ส่งให้ลูกค้าเพื่อแจ้งข่าวสาร ข้อมูลโรงแรมรวมทั้งโปรโมชั่นต่างๆ

การจำหน่าย วิธีการ และสัดส่วนการจำหน่ายแยกแต่ละวิธี

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน)

+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | มูลค่าการ |          |         |          |
|                          | ให้บริการ |          |         |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| ประเภทลูกค้า               | ปี 2555  |          | ปี 2556  |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | ล้านบาท  | %        | ล้านบาท  | %        |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| 1. COMPANY GROUP         | 20.30   | 10.62    | 28.51   | 12.28    |
|                          |         |          |         |          |
| 2. GROUP TOUR AGENCY     | 59.09   | 30.90    | 86.76   | 37.36    |
|                          |         |          |         |          |
| 3. INTERNET              | 74.85   | 39.15    | 92.74   | 39.94    |
|                          |         |          |         |          |
| 4. OTHERS                | 36.96   | 19.33    | 24.22   | 10.42    |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| รวม                      | 191.20  | 100.00   | 232.23  | 100.00   |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+

หมายเหตุ : (%) ร้อยละของมูลค่าให้บริการของลูกค้าแต่ละกลุ่ม
คำนวณจากมูลค่าการให้บริการของการประกอบกิจการโรงแรมเป็นเกณฑ์

บริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด

+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | มูลค่าการ |          |         |          |
|                          | ให้บริการ |          |         |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| ประเภทลูกค้า               | ปี 2555  |          | ปี 2556  |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | ล้านบาท  | %        | ล้านบาท  | %        |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| 1. COMPANY GROUP         | 31.61   | 21.89    | 10.87   | 10.23    |
|                          |         |          |         |          |
| 2. GROUP TOUR AGENCY     | 76.42   | 52.93    | 78.81   | 74.14    |
|                          |         |          |         |          |
| 3. INTERNET              | 8.82    | 6.11     | 7.80    | 7.34     |
|                          |         |          |         |          |
| 4. OTHERS                | 27.54   | 19.07    | 8.81    | 8.29     |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| รวม                      | 144.39  | 100.00   | 106.29  | 100.00   |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+

หมายเหตุ : (%) ร้อยละของมูลค่าให้บริการของลูกค้าแต่ละกลุ่ม
คำนวณจากมูลค่าการให้บริการประกอบกิจการโรงแรมเป็นเกณฑ์

บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ท โฮเต็ล จำกัด (บริษัทย่อย)

+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | มูลค่าการ |          |         |          |
|                          | ให้บริการ |          |         |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| ประเภทลูกค้า               | ปี 2555  |          | ปี 2556  |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | ล้านบาท  | %        | ล้านบาท  | %        |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| 1. COMPANY GROUP         | 56.27   | 76.76    | 55.47   | 72.67    |
|                          |         |          |         |          |
| 2. GROUP TOUR AGENCY     | 6.91    | 9.43     | 11.30   | 14.81    |
|                          |         |          |         |          |
| 3. INTERNET              | 3.66    | 5.00     | 4.32    | 5.66     |
|                          |         |          |         |          |
| 4. OTHERS                | 6.46    | 8.81     | 5.24    | 6.86     |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| รวม                      | 73.30   | 100.00   | 76.33   | 100.00   |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+

หมายเหตุ : (%) ร้อยละของมูลค่าให้บริการของลูกค้าแต่ละกลุ่ม
คำนวณจากมูลค่าการให้บริการของการประกอบกิจการโรงแรมเป็นเกณฑ์

ผู้แทนจำหน่ายและหลักเกณฑ์การแต่งตั้ง, สาระสำคัญของสัญญา

โรงแรมเอเชียกรุงเทพ, โรงแรมเอเชียพัทยา โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ทและโรงแรมเอเชียชะอำ
ทั้ง 4 โรงแรม มีนโยบายการจำหน่ายเช่นเดียวกัน
โดยเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายจะเป็นผู้ติดต่อกับทางบริษัททัวร์ในประเทศ บริษัททัวร์ต่างประเทศ บริษัท ห้าง
ร้าน องค์กรหน่วยงานราชการ และเอกชนต่าง ๆ ทั้งนี้ ทางบริษัทไม่มีตัวแทนจำหน่ายแต่อย่างใด

  (3) ลักษณะของลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัทและ / หรือบริษัทย่อย

ลักษณะของลูกค้าไม่จำกัดเฉพาะรายใดรายหนึ่ง และไม่มีการประมูล
ความสัมพันธ์กับลูกค้าเป็นไปตามธุรกิจปกติที่มีความเชื่อถือ และเชื่อมั่นในคุณภาพของบริการ
ความพอใจและความเข้าใจซึ่งกันและกัน

สำหรับลูกค้ากลุ่มนักท่องเที่ยวส่วนใหญ่จะได้รับการประชาสัมพันธ์โรงแรมเอเชีย
ทั้งที่กรุงเทพและพัทยาจากความพอใจในบริการที่มีมาตรฐานเป็นระยะเวลานาน และจากสื่อต่างๆ
อาทิเช่น ข่าวสารของสมาชิกผู้ถือบัตรเครดิตต่างๆ หรือสมาชิกสมาคมการค้า บริษัทห้างร้านต่าง ๆ

-   ร้อยละของยอดขายของลูกค้ารายใหญ่ 10 รายแรก

  ---------------------------------- ------------ ------------ -----------
  บมจ.เอเชียโฮเต็ล                     ปี 2556       ปี 2555       ปี 2554

  สัดส่วนลูกค้ารายใหญ่ รวม 10 รายแรก (%)  50.04        35.22%       28.47%

                                                               

  บจ.เอเชียพัทยาโฮเต็ล                  ปี 2556       ปี 2555       ปี 2554

  สัดส่วนลูกค้ารายใหญ่ รวม 10 รายแรก (%)  50.68        35.66%       30.88%

                                                               

  บจ.เอเชีย แอร์พอร์ท โฮเต็ล             ปี 2556       ปี 2555       ปี 2554

  สัดส่วนลูกค้ารายใหญ่ รวม 10 รายแรก (%)  34.46        37.81%       15.38%
  ---------------------------------- ------------ ------------ -----------

ลูกค้า (รายใหญ่) ในที่นี้หมายความถึง กลุ่มบริษัท, องค์กร และ/หรือ บริษัททัวร์/เอเย่นต์
ที่ส่งลูกค้ามาเข้ารับบริการจากบริษัท

 นโยบายการตั้งราคา

การกำหนดราคาจะขึ้นอยู่กับเป้าหมาย ซึ่งในแต่ละกลุ่มเป้าหมายจะมีกำหนดราคาที่แตกต่างออกไป
ได้แก่

1.  กลุ่มบริษัททัวร์ แบ่งออกเป็น

    1.  บริษัททัวร์ในต่างประเทศ

    2.  บริษัททัวร์ในประเทศ

2.  กลุ่มสายการบิน

3.  กลุ่มบริษัท

4.  กลุ่มราชการ

5.  กลุ่มองค์กรต่าง ๆ

6.  กลุ่ม Internet

7.  อื่นๆ หมายถึง แขกประจำที่เคยมาพัก แขก Walk in เป็นต้น

การกำหนดราคาในแต่ละกลุ่มเป้าหมาย ก็จะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆ อย่าง เช่น
ปริมาณแขกที่คาดว่าจะได้จากการแข่งขันกันในตลาดนั้น ๆ
ความได้เปรียบเสียเปรียบในการเข้าถึงตลาดนั้นๆ

สิทธิหรือข้อจำกัดในการประกอบธุรกิจ

  - ไม่มี –

2.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

กำลังการให้บริการและปริมาณการให้บริการ

โรงแรมเอเชีย ดำเนินธุรกิจโรงแรมขนาด 601 ห้อง โดยมีกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยว

มีอัตราค่าเช่าห้องพักต่ำสุด 1,500 บาท สูงสุด 2,700 บาท และมีอัตราเข้าพักต่ำสุด

66.91% สูงสุด 87.72% ในปี 2556

  โรงแรมเอเชียพัทยา ดำเนินธุรกิจโรงแรมขนาด 320 ห้อง มีอัตราค่าห้องพักต่ำสุด 1,400 บาท
  สูงสุด

  2,500 บาท และ อัตราเข้าพักต่ำสุด 49.60% สูงสุด 96.83% ในปี 2556

  โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท ดำเนินธุรกิจโรงแรม 394 ห้อง มีอัตราค่าห้องพักต่ำสุด 1,300 บาท
  สูงสุด 2,200

บาท และ อัตราการเข้าพักต่ำสุด 36.50% สูงสุด 73.10% และห้องพักระยะยาว

Service Apartment จำนวน 84 ห้อง มีอัตราค่าห้องพักต่ำสุดเดือนละ 26,400 บาท
สูงสุดเดือนละ 31,400 บาท อัตราเข้าพักต่ำสุด 27 % สูงสุด 56% ในปี 2556

โรงแรมเอเชียชะอำ ดำเนินธุรกิจโรงแรมขนาด 214 ห้อง มีอัตราค่าห้องพักต่ำสุด 1,400 บาท
สูงสุด 2,500 บาท

และ อัตราเข้าพักเฉลี่ยต่ำสุด 20.68% สูงสุด 44.61% ในปี 2556

ส่วนต้นทุนและค่าใช้จ่ายทั้ง 4 โรงแรม ประกอบด้วยโครงสร้างค่าใช้จ่ายในรูป เงินเดือน
ค่าสาธารณูปโภค ค่าวัตถุดิบ มีสัดส่วนโครงสร้างเดียวกัน

2.1 ลักษณะการบริการ

บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (“ZEER”)
ดำเนินธุรกิจด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยเป็นเจ้าของกิจการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โครงการเซียร์รังสิต ซึ่งตั้งอยู่บนถนนวิภาวดี-รังสิต
กม. 28-29 ตำบลคูคต อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี โครงการมีเนื้อที่ประมาณ 86 ไร่ 1 งาน
59 ตารางวา บริษัทได้ทำสัญญาเช่าช่วงที่ดินจากบริษัท ดอนเมือง แกรนด์ พลาซ่า จำกัด (“DM”)
ซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน ปัจจุบันคงเหลือระยะเวลาเช่าตามสัญญาประมาณ 35 ปี
สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินมีพื้นที่อาคารรวมประมาณ 273,960 ตารางเมตร
โดยดำเนินการให้เช่าช่วงทั้งระยะสั้นและระยะยาว กับผู้ประกอบการค้าปลีก
ภายในโครงการประกอบด้วย อาคารศูนย์การค้า 6 ชั้น (รวมชั้นใต้ดิน) และส่วนของทาวเวอร์ 12
ชั้น เป็นส่วนสำนักงานให้เช่า โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท และเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ นอกจากนี้
บริษัทยังมีพื้นที่ให้เช่าบริเวณภายนอกอาคาร
ซึ่งมีการแบ่งซอยเป็นล๊อคให้เช่าในลักษณะของตลาดสดและตลาดนัดบริเวณด้านหน้าและรอบ ๆ
อาคารเซียร์รังสิตอีกด้วย

ธุรกิจศูนย์การค้า

ธุรกิจศูนย์การค้าเป็นธุรกิจหลักของบริษัท ทำให้บริษัทมีรายได้ค่าเช่า ค่าบริการ
จากการให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้าเซียร์รังสิต รวมถึงการให้บริการระบบสาธารณูปโภค
ระบบรักษาความปลอดภัย บริการรักษาความสะอาด ภายในศูนย์การค้า ซึ่งเมื่อกลางปี 2543
บริษัทได้ปรับกลยุทธ์การพัฒนาพื้นที่โดยเปลี่ยนรูปแบบการดำเนินธุรกิจจากลักษณะเป็นศูนย์การค้าเพื่อให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกสินค้าอุปโภคบริโภคทั่วไปมาเป็นขายสินค้าเฉพาะอย่าง
โดยปรับเป็นศูนย์อิเลกทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ ซึ่งได้รับการตอบสนองเป็นอย่างดี
และมีผู้ประกอบการเข้ามาร่วมเช่าพื้นที่มากรายขึ้น ส่งผลให้ในปัจจุบัน
ศูนย์การค้าเซียร์รังสิตเป็นศูนย์ขายคอมพิวเตอร์และอุปกรณ์อิเลกทรอนิกส์ที่มีพื้นที่เช่าขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ
และคาดว่าจะมีแนวโน้มการขยายพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ

รายละเอียดพื้นที่ให้เช่าของศูนย์การค้าเซียร์รังสิต

ศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต เป็นอาคาร 1 หลัง สูง 18 ชั้น (รวมชั้นใต้ดิน)
เป็นศูนย์การค้าเฉพาะด้านไอทีขนาดใหญ่ ภายในอาคารมีการใช้สอยพื้นที่แบบผสม (Mixed-Use
Development) ประกอบด้วยโรงแรม ศูนย์การค้า และเซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์
โดยอาคารมีพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมดประมาณ 273,960 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ
134,902 ตารางเมตร พื้นที่ส่วนกลางประมาณ 73,394 ตารางเมตร และพื้นที่จอดรถประมาณ
65,664 ตารางเมตร มีรายละเอียดพื้นที่ให้เช่าแต่ละชั้น ได้แก่

-   ชั้นใต้ดิน มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 15,296 ตารางเมตร มีร้านค้าหลายประเภทเช่าพื้นที่ เช่น
    ร้านจำหน่ายอะไหล่และอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์ ร้านจำหน่ายเครื่องใช้ไฟฟ้า
    ร้านจำหน่ายอุปกรณ์ประดับรถยนต์ ร้านจำหน่ายสินค้าอุปโภคบริโภค ศูนย์อาหาร ท็อปส์
    ซูเปอร์มาร์เก็ต และ ร้านอาหารต่าง ๆ เช่น เอ็มเคสุกี้ บาร์บีคิวพลาซ่า จุ่มแซบฮัท
    เชสเตอร์กริล มิสเตอร์โดนัท ยำแซ่บ และมิยาบิ กริลเป็นต้น

-   ชั้นที่ 1 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 12,741 ตารางเมตร ร้านค้าที่เช่าพื้นที่ชั้นที่ 1
    ส่วนใหญ่เป็นร้านค้าที่อยู่ในธุรกิจจำหน่ายอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์ คอมพิวเตอร์ และอุปกรณ์ไฟฟ้า
    ได้แก่ ร้านค้าที่จำหน่ายโทรศัพท์มือถือและอุปกรณ์มือถือ กล้องถ่ายภาพ อุปกรณ์ไฟฟ้า
    คอมพิวเตอร์ อะไหล่และอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์ นอกจากนี้แล้ว
    ยังมีร้านอาหารและธนาคารหลายแห่ง เช่น ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารไทยพาณิชย์
    ธนาคารกรุงไทย ธนาคารธนชาต ธนาคารทหารไทย ร้านไอศครีมสเวนเซ่น และเคเอฟซี
    เป็นต้น

-   ชั้นที่ 2 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 12,875 ตารางเมตร
    ร้านค้าที่เช่าเป็นร้านค้าที่จำหน่ายอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์และอุปกรณ์ไฟฟ้าเช่นเดียวกันกับชั้นที่ 1
    โดยมีร้านค้าจำหน่ายสินค้าอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์ คอมพิวเตอร์ อุปกรณ์ไฟฟ้าขนาดใหญ่เช่น
    เดอะฟิวเจอร์ เอวี นอกจากนี้ยังมีธนาคารกสิกรไทย ร้านหนังสือซีเอ็ด และ
    ร้านจำหน่ายอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์ อุปกรณ์ไฟฟ้า คอมพิวเตอร์

-   ชั้นที่ 3 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 14,073 ตารางเมตร
    ร้านค้าในชั้นนี้ยังคงเป็นร้านค้าในธุรกิจจำหน่ายอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์ คอมพิวเตอร์
    และซอร์ฟแวร์ต่าง ๆ และในชั้นนี้ยังมีร้านค้าขนาดใหญ่ ได้แก่ ไอทีซิตี้

-   ชั้นที่ 4 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 14,604 ตารางเมตร
    ร้านค้าส่วนใหญ่ที่เปิดบริการเป็นร้านค้าจำหน่ายเฟอร์นิเจอร์ ได้แก่ ร้านโมดิช มอลล์ เป็นต้น
    และมีร้านค้าที่จำหน่ายคอมพิวเตอร์และอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์

-   ชั้นที่ 5 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 17,835 ตารางเมตร
    เปิดให้บริการเป็นศูนย์ประชุมและสัมมนาขนาดใหญ่ ซึ่งมีพื้นที่เป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 51
    ของพื้นที่ชั้น 5 ทั้งหมด สามารถรองรับผู้ใช้บริการสูงสุดประมาณ 2,000 คน

-   ชั้นที่ 6 มีพื้นที่ประมาณ 8,064 ตารางเมตร เป็นพื้นที่เช่าของโรงแรม
    และส่วนที่เหลือเป็นส่วนของงานระบบของอาคาร

-   ชั้นที่ 7 – 9 เป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่า ซึ่งมีผู้เช่าเป็นบริษัทเอกชนทั่วไป
    และสำนักงานส่วนราชการ

-   ชั้นที่ 10 – 17 เป็นพื้นที่ดำเนินธุรกิจของโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท ซึ่งมีจำนวนห้องพักรวม
    394 ห้อง และเซอร์วิส อพาร์เม้นท์ อีกจำนวน 84 ห้อง

-   พื้นที่ให้เช่าบริเวณภายนอกรอบอาคาร
    มีการแบ่งซอยให้เช่าเป็นลักษณะของตลาดนัดและตลาดสดบริเวณด้านหน้าและรอบ ๆ
    อาคารเซียร์รังสิตอีกด้วย มีพื้นที่รวมประมาณ 3,600 ตารางเมตร
    โดยคิดค่าเช่าในลักษณะวันต่อวันและรายสัปดาห์ และมีผู้เช่าอยู่หนาแน่น

บริษัทแบ่งลักษณะของการให้เช่าพื้นที่ออกเป็น 2 ประเภทคือ

-   การให้เช่าพื้นที่ระยะสั้น มีกำหนดระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 3 ปี
    โดยเรียกเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 63*
    ของพื้นที่เช่าที่มีผู้เช่าแล้ว
    สำหรับพื้นที่เช่าภายนอกอาคารในลักษณะของตลาดนัดและตลาดสดบริเวณด้านหน้าและรอบ ๆ
    อาคารเซียร์รังสิต มีการเรียกเก็บค่าเช่าในลักษณะวันต่อวันและรายสัปดาห์

-   การให้เช่าพื้นที่ระยะยาว มีกำหนดระยะเวลาการเช่าตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป
    โดยเรียกเก็บค่าเช่าเป็นรายปี คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 37* ของพื้นที่เช่าที่มีผู้เช่าแล้ว

ธุรกิจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า

ปัจจุบันบริษัทได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าพื้นที่ 2 โครงการ แบ่งเป็นในประเทศ 1
โครงการและต่างประเทศ 1 โครงการ ดังนี้

โครงการโรงแรมที่บริเวณหาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี

โครงการโรงแรมที่บริเวณหาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี เป็นการลงทุนซื้อที่ดินพร้อมอาคารโรงแรม
และอาคารพาณิชย์ ติดถนนร่วมจิตร อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี และนำมาปรับปรุง
และเปิดให้ผู้สนใจประกอบกิจการโรงแรมเข้าร่วมประกวดราคาค่าเช่าที่ดินพร้อมอาคารโรงแรม
รวม 214 ห้อง ซึ่งโรงแรมเอเชีย แอร์พอร์ท เป็นผู้เสนอผลตอบแทนสูงสุด เป็นผู้ชนะการประกวด
และเริ่มเปิดดำเนินการ “โรงแรมเอเชีย ชะอำ” ตั้งแต่ปลายปี 2553 ต่อมาในปี 2556
บริษัทเซียร์ฯ และบริษัทเอเชียแอร์พอร์ทฯ ได้ทำการต่อสัญญาเช่าออกไปอีก 3 ปี
ซึ่งจะครบกำหนดในปี 2559

โครงการศูนย์การค้า Glendale, Los Angeles ประเทศสหรัฐอเมริกา

โครงการศูนย์การค้า Glendale, Los Angeles ประเทศสหรัฐอเมริกา
เป็นการลงทุนซื้อที่ดินพร้อมอาคารศูนย์การค้าให้เช่า(Community Mall)
ตั้งอยู่ในบริเวณชุมชนขนาดใหญ่ ที่ตั้งล้อมรอบด้วยบ้านพักอาศัย ห่างจาก downtown ของ Los
Angeles ประมาณ 7 ไมล์ ขณะนี้ศูนย์การค้ามีผู้เช่าพื้นที่ซึ่งส่วนใหญ่เช่ามาแล้วกว่า 5 ปี
รวมพื้นที่ที่มีผู้เช่าแล้ว 11,735 ตารางฟุตจากพื้นที่ให้เช่า 11,735 ตารางฟุต หรือร้อยละ 100
ของพื้นที่ให้เช่า ผู้เช่าเป็นผู้ให้บริการร้านอาหาร, เสริมสวย, ตลอดจนบริษัทให้บริการจัดทำภาษี
และบริการทางการเงิน

2.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

นโยบายและลักษณะการตลาด

-   การกำหนดนโยบายของศูนย์

นโยบายของศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต
มีความชัดเจนในการวางตำแหน่งทางการตลาดเป็นศูนย์รวมธุรกิจไอที และอิเลคทรอนิคส์ ครบวงจร
และมีขนาดใหญ่ เพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าจากกรุงเทพตอนเหนือ ภาคกลาง ภาคเหนือ ภาคอีสาน
เนื่องจากตำแหน่งที่ตั้งของศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต เป็นปากประตู (Gate Way) เข้ากรุงเทพฯ

ปัจจุบัน ศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต เปิดให้บริการพื้นที่ส่วนของศูนย์การค้าทั้งหมด 6 ชั้น
มีอัตราการใช้พื้นที่ประมาณ 82% ของพื้นที่ขาย โดยชั้น B,1,2,3
ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นผู้จำหน่ายคอมพิวเตอร์และอุปกรณ์คอมพิวเตอร์ ส่วนชั้น 4
ผู้เช่าส่วนใหญ่ใช้เป็นสำนักงาน คลังสินค้าและชั้น 5
บางส่วนจัดเป็นห้องประชุมสัมมนาของโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท

ในปี 2555 ทางศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต ได้ขยายการลงทุนเพิ่มขึ้น คือ โครงการศูนย์การค้าเซียร์
2 เป็นการพัฒนาที่ดินส่วนที่เหลือประมาณ 50 ไร่ ให้เป็นศูนย์การค้าค้าส่ง ค้าปลีก
คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในปี 2556 ระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 2 ปี ด้วยงบลงทุนประมาณ 950
ล้านบาทและโครงการหอพักที่อยู่อาศัยให้เช่า เริ่มการก่อสร้างแล้วในปี 2555
และคาดว่าจะให้บริการได้ในปลายปี 2557 ด้วบงบลงทุนประมาณ 100 ล้านบาท

-   วัตถุประสงค์ทางการตลาด

1.  เพิ่มพื้นที่ให้บริการในรูปของพื้นที่พลาซ่าและพื้นที่พักอาศัย

2.  เพิ่มการประชาสัมพันธ์ให้ ลูกค้ารู้จักศูนย์การค้า เซียร์ รังสิตมากขึ้น

3.  เพิ่มกลุ่มร้านค้าอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องกับคอมพิวเตอร์มากขึ้น

4.  เพิ่มยอดขายให้กับร้านค้าที่เช่าพื้นที่อยู่ในศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต

-   กลยุทธ์ทางการตลาด

1.  เพื่อเพิ่มรายรับของบริษัท ขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างดำเนินการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยในลักษณะ

  อพาร์ทเม้นท์

  2. เพื่อเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดของผู้ให้เช่าพื้นที่ในธุรกิจ ไอที

0.  ศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต ได้ร่วมกับผู้ค้ารายใหญ่ภายในศูนย์จัดทำแผนการตลาดร่วมกัน
    เพื่อส่งเสริมให้ลูกค้าเข้ามาใช้บริการมากขึ้นเพิ่มผลิตภัณฑ์ใหม่ ๆ ให้มีมากขึ้น
    เพื่อรองรับลูกค้าได้ทุก ๆ กลุ่มเปิดให้บริการพื้นที่เพิ่มขึ้นโดยให้สอดคล้องกับธุรกิจไอที
    และอิเลคทรอนิคส์
    เพื่อเป็นการขยายฐานกลุ่มลูกค้าให้กว้างยิ่งขึ้นเพิ่มพื้นที่ส่วนการศึกษาในด้านเทคโนโลยีและสถาบันสอนภาษาเพื่อเป็นแหล่งความรู้ให้กับลูกค้าและผู้สนใจทั่วไป

-   จุดเด่นจุดด้อยทางการตลาด

ในปัจจุบันศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต เป็นที่รู้จักของกลุ่มผู้ใช้ไอทีในระดับประเทศ
เนื่องจากมีจุดเด่นหลายประการ จุดเด่นของศูนย์ฯ คือ

1.  เป็นศูนย์ ไอที ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ

2.  ศูนย์เปิดให้บริการสินค้าด้านอุปโภคและบริโภคเพิ่มเติม
    ทำให้ลูกค้าส่วนมากสามารถเลือกซื้อสินค้าได้ครบถ้วนและหลากหลายมากขึ้น

3.  พื้นที่ลานจอดรถสะดวกสบาย และทางศูนย์ได้ปรับปรุงพื้นที่หลังอาคารเป็นลานจอดรถเพิ่มเติม

ในส่วนจุดด้อยที่ยังต้องทำการแก้ไขมีอยู่หลายประการ อาทิ การจราจรหน้าศูนย์ฯ,
การสร้างภาพลักษณ์ที่โดดเด่นให้แตกต่างจากเดิม
และการโฆษณาประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่องเพื่อให้เป็นที่รู้จักกว้างขวางในเขตปริมณฑล
และต่างจังหวัด

-   กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต มีกลุ่มลูกค้ากลุ่มใหญ่อยู่ 2 กลุ่ม ซึ่งแต่ละกลุ่มจะมีกำลังซื้อที่แตกต่างกัน
ดังนี้

กลุ่มลูกค้าทางตรง ซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่เพื่อประกอบการพาณิชย์ โดยจำหน่ายสินค้าประเภทคอมพิวเตอร์
อุปกรณ์คอมพิวเตอร์ อุปกรณ์อิเลกทรอนิกส์ และร้านค้าอื่นที่เกี่ยวข้อง
สำหรับลูกค้าในกลุ่มนี้จะสามารถแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มย่อย คือ

กลุ่มที่ 1 กลุ่มผู้เช่าหลัก (Anchor) จะเป็นกลุ่มผู้เช่าร้านค้าเพื่อจำหน่ายสินค้าเกี่ยวกับคอมพิวเตอร์
อุปกรณ์มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า กล้องถ่ายรูป และเครื่องเสียง
ซึ่งจะเป็นร้านค้าทั้งรายใหญ่และรายย่อยซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่
หรือถือว่าเป็นผลิตภัณฑ์ที่จำหน่ายหลักภายในศูนย์การค้า
โดยบริษัทมีการคัดสรรร้านค้าที่มีคุณภาพและสามารถสร้างฐานลูกค้าเพื่อการเติบโตในระยะยาว เช่น
ไอทีซิตี้ ฟิวเจอร์เอวี นัฐพงษ์เซลล์แอนด์เซอร์วิส และอมรศูนย์รวมอะไหล่ อิเลกทรอนิกส์ เป็นต้น

กลุ่มที่ 2 กลุ่มผู้เช่าร่วม (Co-Tenant)
เป็นร้านที่จำหน่ายผลิตภัณฑ์ให้ครอบคลุมความต้องการของผู้เข้ามาใช้บริการภายในศูนย์และชุมชนบริเวณใกล้เคียงที่เข้ามาใช้บริการ
เช่น ร้านเฟอร์นิเจอร์ ร้านอาหารและเครื่องดื่ม ร้านซุปเปอร์มาร์เก็ต ร้านหนังสือ ธนาคาร
สำนักงานของราชการ เอกชน และสำนักงานของร้านค้าภายในศูนย์การค้า เป็นต้น

กลุ่มลูกค้าทางอ้อม เป็นกลุ่มผู้ที่เข้ามาใช้บริการซื้อสินค้าภายในศูนย์การค้าเซียร์รังสิต
ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าที่พักอาศัย หรือศึกษาอยู่ในย่านรังสิตและบริเวณใกล้เคียง
เนื่องจากในย่านนี้มีหมู่บ้านอยู่เป็นจำนวนมาก
อีกทั้งยังมีแนวโน้มการขยายตัวของพื้นที่หน่วยงานราชการ หน่วยงานเอกชน สถาบันการศึกษา
และที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียงอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งยังมีการขยายโครงการคมนาคมของภาครัฐ
เช่น รถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต เป็นต้น

-   ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

  ศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต

  สืบเนื่องจากนโยบายรัฐบาลที่ส่งเสริมด้านอุตสาหกรรมสื่อสาร คอมพิวเตอร์ และอิเลคทรอนิคส์
  และจากทำเลที่ตั้งของศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต ที่อยู่ในบริเวณกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
  ซึ่งในบริเวณดังกล่าวเป็นทำเลต่อเนื่องไปยังภาคเหนือ ภาคตะวันตก
  และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ค่อนข้างสูง เช่น
  ย่านลำลูกกา ปทุมธานี ดอนเมือง สายไหม
  ทำให้ทำเลดังกล่าวเป็นทำเลที่เหมาะสมในการประกอบธุรกิจด้านคอมพิวเตอร์ สื่อสาร
  และอิเลคทรอนิคส์ ตลอดจนเครื่องใช้ไฟฟ้า ภายหลังวิกฤติเศรษฐกิจ
  การขยายตัวด้านอุปสงค์ในธุรกิจดังกล่าวมีสูงขึ้น โครงการศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต
  เป็นโครงการที่มีศักยภาพที่จะรองรับการขยายตัวได้ดี ทำให้อัตราการให้เช่าพื้นที่มีเพิ่มขึ้น
  และจากจุดเด่นด้านทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม พื้นที่ในโครงการจึงมีการเข้าจองและประกอบกิจการ
  ตลอดจนการเข้าใช้พื้นที่ของผู้ประกอบการรายสำคัญที่สามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้า เช่น Tops
  Supermarket, Office Depot, KFC, McDonald, MK Restaurant, Pizza Hut,
  Future AV, ธนาคารพาณิชย์กว่า 7 แห่ง และโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท เป็นต้น
  ทำให้ฐานลูกค้าของโครงการศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต
  ขยายจากลูกค้ากลุ่มคอมพิวเตอร์และอิเลคทรอนิคส์
  เป็นกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาพักผ่อนและซื้อสินค้ามากขึ้น

นโยบายการแข่งขัน

  ด้านราคา

เนื่องจากศูนย์การค้าเซียร์รังสิตคำนึงถึงความสามารถในการดำเนินกิจการทั้งของบริษัทและของร้านค้าที่มาเช่าพื้นที่ของศูนย์การค้าในระยะยาว
จึงมีนโยบายกำหนดราคาเช่าให้เหมาะสมโดยคำนึงถึงปัจจัยที่สำคัญ ดังนี้

-   ต้นทุนพื้นที่เช่าและต้นทุนการบริการของบริษัท ทั้งด้านการได้มาของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง
    การต่อเติม ค่าใช้จ่ายในการดูแลพื้นที่ การประชาสัมพันธ์ และการส่งเสริมการขาย

-   ต้นทุนทางธุรกิจของผู้ประกอบการ ตามแนวทางมุ่งเน้นการเติบโตร่วมกันในระยะยาว
    โดยสนับสนุนการเติบโต ของผู้ประกอบการร้านค้าภายในศูนย์การค้าเซียร์รังสิต
    จึงคำนึงถึงต้นทุนที่สามารถรองรับได้ของร้านค้าแต่ละประเภทธุรกิจ
    และระยะเวลาการสร้างฐานลูกค้าของร้านค้าและภาวะเศรษฐกิจโดยรวม
    โดยการจัดสรรพื้นที่และกำหนดราคาให้เหมาะสมกับร้านค้าแต่ละประเภท

-   การเปรียบเทียบราคาและเงื่อนไขกับศูนย์การค้าอื่นในบริเวณใกล้เคียงที่มีพื้นที่ร้านค้าในลักษณะใกล้เคียงกัน

ทั้งนี้ การกำหนดราคาค่าเช่าและบริการของศูนย์การค้าเซียร์รังสิตมีความหลากหลายค่อนข้างมาก
โดยราคาต่อตารางเมตรจะขึ้นอยู่กับทำเลและขนาดของพื้นที่ให้เช่าเป็นหลัก นอกจากนี้
หากผู้เช่าเป็นธุรกิจที่มีชื่อเสียงหรือมีสินค้าและบริการที่น่าสนใจ
สามารถช่วยดึงดูดผู้คนให้เข้ามาจับจ่ายใช้สอยในศูนย์การค้ามากยิ่งขึ้น หรือเป็นผู้เช่าพื้นที่ขนาดใหญ่
ก็อาจได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษ โดยทั่วไป
พื้นที่ให้เช่าบริเวณชั้นล่างมักจะมีราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงกว่าชั้นบน
พื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กมักจะมีราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงกว่าผู้เช่าพื้นที่ขนาดใหญ่
พื้นที่เช่าที่อยู่บริเวณด้านหน้าอาคารหรืออยู่ในแหล่งที่ผู้คนมักสัญจรไปมา เช่น ใกล้บันไดเลื่อน
มักจะมีราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงกว่าพื้นที่ที่อยู่ด้านหลังที่มักจะมีผู้คนเข้าถึงน้อยกว่า นอกจากนี้
ผู้เช่าขนาดใหญ่บางรายที่บริษัทเห็นว่าหากเข้ามาอยู่ในศูนย์การค้าและเป็นประโยชน์กับบริษัท เช่น
ไอที ซิตี้ หรือ ท๊อปซุปเปอร์มาร์เก็ต เป็นต้น
อาจจะได้รับการพิจารณาให้เช่าในราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่า ทั้งนี้
เนื่องจากผู้เช่ารายใหญ่ดังกล่าวอาจช่วยดึงดูดลูกค้าเข้ามาจับจ่ายใช้สอยในศูนย์การค้า
และช่วยทำให้บริษัทสามารถปล่อยพื้นที่ให้เช่าได้ค่อนข้างเต็มศูนย์การค้าได้รวดเร็วยิ่งขึ้น
เป็นการลดความเสี่ยงที่พื้นที่ภายในศูนย์การค้าไม่สามารถปล่อยเช่าได้ทั้งหมด โดยเฉพาะช่วงปีแรก
ๆ ที่บริษัทเพิ่งเริ่มเปิดดำเนินการและยังไม่มีผู้คนสัญจรมากเหมือนในปัจจุบัน ทั้งนี้
การมีพื้นที่ให้เช่าค่อนข้างเต็มพื้นที่ในแต่ละชั้นที่เปิดให้บริการถือเป็นสิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญเป็นอย่างสูงมาโดยตลอด
ซึ่งหากมีพื้นที่ว่างไม่มีใครเช่าอาจส่งผลกระทบต่อบรรยากาศภายในศูนย์การค้าได้อย่างแรง

2.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

การจัดหาผลิตภัณฑ์ของบริษัท คือ การบริหารจัดการพื้นที่ให้เช่าและสาธารณูปโภค
และการพัฒนาโครงการศูนย์การค้า โดยมีรายละเอียดดังนี้

การบริหารพื้นที่เช่าและสาธารณูปโภค

บริษัทจะมีการทำสัญญากับผู้เช่าส่วนใหญ่ในลักษณะสัญญาเช่าระยะสั้น อายุสัญญาน้อยกว่าหรือเท่ากับ 3
ปี โดยบริษัทจะจัดให้มีพนักงานการตลาดคอยติดตามสถานะความเปลี่ยนแปลงของผู้เช่าพื้นที่ทุกเดือน
โดยหากผู้เช่าพื้นที่ประสงค์จะยกเลิกการเช่าหรือเปลี่ยนผู้เช่าช่วงจะต้องแจ้งให้ฝ่ายบริหารศูนย์การค้าทราบ
หากสินค้าหรือบริการที่เช่ารายใหม่หรือผู้เช่าช่วงจำหน่ายหรือให้บริการตรงตามวัตถุประสงค์ของการจัดพื้นที่จำหน่าย
(Zoning) ทางบริษัทจะอนุญาตให้ผู้เช่ารายใหม่หรือผู้เช่าช่วงดำเนินการ นอกจากนี้
ในปัจจุบันมีผู้ประกอบกิจการมาแสดงความจำนงในการขอเช่าพื้นที่อยู่จำนวนมาก
หากมีผู้เช่าใดแจ้งความจำนงในการยกเลิกการเช่า
ทางบริษัทจะพิจารณาและแจ้งไปยังผู้ประกอบการรายใหม่ให้ทราบถึงพื้นที่ว่าง
หากสินค้าและบริการนั้นตรงตามการจัดกลุ่มพื้นที่ (Zoning)

ในการบริหารพื้นที่เช่าขนาดใหญ่นั้น
บริษัทมีรายชื่อผู้แสดงความจำนงส่วนหนึ่งและอีกทางหนึ่งบริษัทได้ทำการตลาดในเชิงรุกโดยได้ติดต่อผู้เช่าเป้าหมายโดยตรง
เช่น กลุ่มสถาบันสอนพิเศษและสอนภาษา กลุ่มสำนักงาน
เพื่อให้บริษัทสามารถจัดการพื้นที่ขนาดใหญ่ได้อย่างเหมาะสมต่อการจัดกลุ่มพื้นที่และเหมาะสมต่อกลุ่มลูกค้าที่ใช้บริการในศูนย์การค้า
และบริษัทมีการให้บริการพื้นที่จัดกิจกรรมทางการตลาด (Promotion Area)
โดยจะมีการดำเนินการร่วมกันกับผู้ประกอบการที่เช่าพื้นที่จัดกิจกรรมทางการตลาดตามช่วงเวลาและเทศกาลต่าง
ๆ เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายและการซื้อหรือใช้บริการซ้ำของผู้ใช้บริการศูนย์การค้า

นอกจากนี้ บริษัทยังมีการบริหารพื้นที่ส่วนกลางให้เหมาะสมต่อปริมาณผู้เช่าและผู้ใช้บริการศูนย์การค้า
เช่น
การจัดให้มีระยะเวลาและทางเข้าออกเฉพาะเพื่อการขนส่งสินค้าและอุปกรณ์เข้ามาในศูนย์การค้า
การจัดระบบรักษาความปลอดภัยทั้งเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ระบบทีวีวงจรปิด
ระบบควบคุมการเข้าถึงพื้นที่ของผู้ประกอบการในเวลานอกทำการ

เพื่อรองรับการเติบโตของจำนวนผู้เช่าที่มากขึ้นบริษัทได้ปรับเปลี่ยนระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ
ให้เหมาะสมต่อจำนวนผู้เช่าและผู้ใช้บริการ ทั้งด้านระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ระบบน้ำดีน้ำเสีย
ระบบการจราจรบริเวณที่จอดรถและบริเวณทางด้านหน้าศูนย์การค้า

โครงการโรงแรมที่อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี

เนื่องจากโครงการนี้เป็นการให้เช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นโรงแรม
ดังนั้นบริษัทจึงไม่จำเป็นต้องให้บริการใด ๆ เพิ่มเติมแก่ผู้เช่าพื้นที่
แต่จะมีการจัดส่งเจ้าหน้าที่เข้าสำรวจตรวจสอบพื้นที่โครงการเป็นระยะ

โครงการศูนย์การค้า Glendale , Los Angeles ประเทศสหรัฐอเมริกา

ในการบริหารจัดการโครงการ แก่ผู้เช่านี้ บริษัทได้ว่าจ้างให้บริษัทบริหารจัดการทรัพย์สินแห่งหนึ่ง
เป็นผู้ดูแลโครงการ และรายงานผลการจัดเก็บรายได้, ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมต่าง ๆ
ให้แก่บริษัท เป็นประจำทุก ๆ เดือน
โดยบริษัทส่งเจ้าหน้าที่บริษัทเข้าสำรวจตรวจสอบพื้นที่โครงการเป็นระยะ

3. ปัจจัยความเสี่ยง

1) ปัจจัยภายนอกที่ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัท

-   ความเสี่ยงต่อการผันผวนทางการเมืองและความไม่สงบในประเทศ

ในปี 2556 ในช่วงไตรมาส 4 ธุรกิจท่องเที่ยวและโรงแรม
ได้รับผลกระทบจากการผันผวนทางการเมืองอย่างมาก โดยเฉพาะโรงแรมเอเชียกรุงเทพ
ซึ่งตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งในยามปกติเป็นย่านสำคัญของการค้าขาย
เป็นจุดสำคัญต่อภาพลักษณ์ทางสังคมและเศรษฐกิจอย่างมาก
แต่ในช่วงที่มีการเคลื่อนไหวทางการเมืองโดยเฉพาะไตรมาส 4 ของ ปี 2556 นี้
มีการชุมนุมประท้วงจัดตั้งหลายเวที ในระยะใกล้กับโรงแรมเอเชียกรุงเทพมาก เช่น
เวทีที่สี่แยกปทุมวัน หรือ เวทีอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ

ดังนั้น ความเสี่ยงต่อความผันผวนทางการเมือง ความไม่สงบในประเทศ ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2556
ถึงไตรมาส 1 ของ ปี 2557 มีผลกระทบโดยตรงกับรายได้ของกลุ่มโรงแรมเอเชีย
ส่วนโรงแรมเอเชียพัทยา เอเชียแอร์พอร์ท เอเชียชะอำ และศูนย์การค้าเซียร์รังสิต
ได้รับผลกระทบจากความวุ่นวายทางการเมืองบ้าง แต่ไม่รุนแรงเท่าที่โรงแรมเอเชียกรุงเทพ

-   ความเสี่ยงต่อภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกหดตัวลง

  จากที่กลุ่มโรงแรมมีลูกค้ากลุ่มใหญ่มาจากยุโรป ดังนั้น
  เมื่อเศรษฐกิจยุโรปยังคงได้รับผลกระทบต่อเนื่องจากวิกฤติเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา
  ทำให้กลุ่มลูกค้าจากยุโรปลดลงอย่างมากมาหลายปีต่อเนื่อง
  กลุ่มโรงแรมเอเชียที่เคยมีลูกค้าจากยุโรปก็ได้รับผลกระทบดังกล่าวเช่นกัน ซึ่งเป็นความเสี่ยง
  แต่บริษัทได้ลดความเสี่ยงโดยเปิดตลาดกลุ่มลูกค้าชาวเอเชียมากขึ้น เช่น ปัจจุบัน (ปี 2556)
  มีลูกค้าจากรัสเซีย เกาหลี จีน มากขึ้น
  ซึ่งเป็นการลดความเสี่ยงต่อการที่ภาวะเศรษฐกิจหดตัวทั่วโลก

  และจากการเปลี่ยนฐานลูกค้าเป็นกลุ่มเอเชียในช่วงปี 2556 นี้
  มีผลกระทบต่อราคาขายห้องพักของบริษัทที่ต่ำกว่าปกติ แม้จะมีอัตราการเข้าพักสูงขึ้น
  แต่อาจเป็นผลทำให้อัตราค่าห้องพักเฉลี่ยลดลงบ้าง

-   ความเสี่ยงในนโยบายภาครัฐ

  รัฐบาลควรให้ความสำคัญต่อรายได้ที่มาจากการท่องเที่ยว ซึ่งควรจะสนับสนุนกิจกรรมในด้านต่างๆ
  ส่งเสริมการท่องเที่ยวอย่างจริงจัง
  หากภาครัฐบาลมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายส่งเสริมด้านการท่องเที่ยวไม่สอดคล้องกับภาคธุรกิจนั้น
  อาจทำให้เกิดความเสี่ยงได้

  นอกจากนี้ นโยบายของรัฐเกี่ยวกับค่าจ้างแรงงาน รายวันวันละ 300 บาท กับค่าแรง
  (เงินเดือน/ค่าตอบแทน) ของแรงงานที่จบปริญญตรีขั้นต่ำเดือนละ 15,000 บาท
  ซึ่งนโยบายค่าแรงวันละ 300 บาท ไม่ส่งผลกระทบต่อบริษัทมากนัก
  เนื่องจากบริษัทได้จ่ายค่าแรงในระดับนี้อยู่แล้ว
  แต่ค่าแรงสำหรับผู้จบวุฒิการศึกษาปริญญาตรีเดือนละ 15,000 บาท นั้น
  ส่งผลต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัท
  เนื่องจากบริษัทมีพนักงานระดับนี้มากขึ้นจำเป็นต้องพิจารณาโครงสร้างเงินเดือนและผลตอบแทนอื่นควบคู่กัน
  ให้สอดคล้องกับประสิทธิภาพ คุณภาพของงานในแต่ละด้าน

-   ความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติ

จากเหตุการณ์มหาอุทกภัย ที่เกิดขึ้นในช่วงปลายปี 2554 ทำให้ในปี 2555
กลุ่มบริษัทเอเชียให้ความสำคัญต่อการปกป้องดูแลทรัพย์สินของบริษัท
ที่อาจจะได้รับผลกระทบโดยตรงในอนาคต เช่น บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)
ซึ่งเป็นบริษัทย่อย (เจ้าของโครงการศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต)
ได้ลงทุนสร้างเขื่อนป้องกันน้ำท่วมเพิ่มจากระดับความสูงเดิม นอกจากการป้องกันในทางตรงแล้ว
บริษัทพยายามลดความเสี่ยงโดยทำอัคคีภัยประกันภัยคุ้มครองทรัพย์สินในเรื่องอื่นๆ อีกด้วย
ในปัจจุบันปี 2556 บริษัทยังคงเฝ้าระวังเรื่องภัยธรรมชาติ
เตรียมความพร้อมปกป้องดูแลทรัพย์สินคงไว้เช่นเดิม

2) ปัจจัยภายใน ที่มีผลต่อการประกอบธุรกิจต่อบริษัท

-   ความเสี่ยงจากการขาดแรงงานด้านบริการที่มีประสิทธิภาพ

ปัจจุบันบริษัทประสบปัญหาการขาดแคลนแรงงานที่มีประสิทธิภาพ
เนื่องจากธุรกิจโรงแรมและภัตตาคารในปัจจุบันมีการขยายตัวมาก
ทั้งขนาดใหญ่และเล็กเกิดขึ้นใหม่มากมาย ทำให้แรงงานมีการเคลื่อนย้ายเข้าและออกมีอัตราสูง
ดังในช่วงปีที่ผ่านมา ส่งผลให้เกิดปัญหาการพัฒนาฝีมือ ความเชี่ยวชาญ
อาจมีผลต่อการให้บริการที่อาจบกพร่องไป
ทำให้บริษัทต้องเร่งพัฒนาการฝึกอบรมบุคลากรให้ได้คุณภาพมาตรฐานเพื่อให้ทันต่อความต้องการ

-   ความเสี่ยงจากการไม่สามารถปรับราคาขายสูงขึ้นเมื่อเทียบกับต้นทุนที่สูงขึ้น

  จากการที่มีการแข่งขันสูงในธุรกิจนี้ ประกอบกับต้นทุนค่าแรง อาหาร วัตถุดิบต่าง ๆ มีราคาสูงขึ้น
  จากปีที่แล้วประมาณ 5-10% ทำให้ต้นทุนค่าใช้จ่ายสูงขึ้น
  ประกอบกับราคาห้องพักหรือราคาขายด้านจัดเลี้ยงที่ไม่สามารถปรับขึ้นได้มากตามอัตราส่วนต้นทุนที่ปรับขึ้น
  อาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานลดลง

4. ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ

4.1 ทรัพย์สินที่สำคัญที่ใช้ในการประกอบธุรกิจของบริษัทและบริษัทย่อย ณ 31 ธันวาคม 2556

+--------------------------+----------------------+-----------+-------+
| ประเภท / ลักษณะทรัพย์สิน     | ลักษณะกรรมสิทธิ์         |           |       |
+--------------------------+----------------------+-----------+-------+
|                          |                      | ม         | ภาร   |
|                          |                      | ูลค่าตามบัญชี | ะผูกพัน |
|                          |                      | (ล้านบาท)  |       |
|                          |                      |           | (หม   |
|                          |                      |           | ายเหตุ |
|                          |                      |           | 1)    |
+--------------------------+----------------------+-----------+-------+
| 1.                       | ASIA                 | 1,917.39  | 1,7   |
| ที่ดินพร้อมอาคารโรงแรม       | เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์     |           | 90.00 |
| /อาคารจอดรถ/อาคารสำนักงาน |                      |           |       |
| รวมเนื้อที่ 5-2-55 ไร่        |                      |           |       |
| ตั้งอยู่ที่เขตราชเทวี           |                      |           |       |
| กรุงเทพมหานคร             |                      |           |       |
|                          |                      |           |       |
| ประกอบธุรกิจ “โรงแรมเอเชีย” |                      |           |       |
+--------------------------+----------------------+-----------+-------+
| 2. ที่ดินพร้อมอาคารโรงแรมสูง  | บจก.เอเชียพัทยา (AP)   | 970.10    | 6     |
| 6 ชั้น และอาคารหอพักพนักงาน  | เป็นเจ้าของ            |           | 60.00 |
| 7 แปลง รวมเนื้อที่ 44-0-15.8 | กรรมสิทธิ์ทั้งอาคารและที่ดิน |           |       |
| ไร่ ตั้งอยู่ที่เมืองพัทยา         |                      |           |       |
|                          |                      |           |       |
| อ.บางละมุง จ.ชลบุรี         |                      |           |       |
| (ติดภาระผูกพัน              |                      |           |       |
|                          |                      |           |       |
| เนื้อที่ 39-1-0.2 ไร่)        |                      |           |       |
|                          |                      |           |       |
| ประกอบธุรกิจ               |                      |           |       |
| “โรงแรมเอเชียพัทยา”        |                      |           |       |
+--------------------------+----------------------+-----------+-------+
| 3. สิทธิการเช่าอาคาร 4 ชั้น   | ASIA ทำสัญญาเช่า       | 13.16     | -     |
| ซ.พญานาค                 | กับสำนักงานทรัพย์สินฯ     |           |       |
|                          | ตั้งแต่ปี 2525           |           |       |
| เขตราชเทวี กรุงเทพ         | มีการต่ออายุตลอดมา      |           |       |
|                          | ปัจจ                  |           |       |
| ใช้เป็นอา                  | ุบันต่ออายุสัญญาเช่าถึงเดือน |           |       |
| คารสำนักงานของโรงแรมเอเชีย | 29 ก.พ. 2555         |           |       |
+--------------------------+----------------------+-----------+-------+
| 4.1                      | บจก.เอเชียแอร์พอร์ท     |   503.99  | 1     |
| ที่ดินและอาคารโรงแรมจำนวน   | (AA)(ผู้เช่า)           |           | 50.00 |
| 11                       |                      |           |       |
|                          | ทำสัญญากับบมจ.เซียร์     |           |       |
| ชั้น พื้นที่เช่า 39,380 ตร.เมตร | พร็อพเพอร์ตี้            |           |       |
| ตั้งอยู่ที่                    |                      |           |       |
|                          | (ZP) (ผู้ให้เช่า)        |           |       |
| อาคารศูนย์การค้าเซียร์รังสิต    |                      |           |       |
|                          | เป็นสัญญาเช่าระยะยาว 26 |           |       |
| ถนนพหลโยธิน ต.คูคต         | ปี 5 เดือน             |           |       |
| จ.ปทุมธานี                 |                      |           |       |
|                          | นับตั้งแต่ 1 พ.ย.2539 ถึง |           |       |
| มีค่าสิทธิการเช่า 600 ล้านบาท  | 31 มี.ค.2566          |           |       |
|                          | (อายุสัญญาคงเหลือ 10 ปี  |           |       |
| ประก                     | 3 เดือน)              |           |       |
| อบธุรกิจโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท |                      |           |       |
+--------------------------+----------------------+-----------+-------+
| 4.2                      | บจก.เอเชียแอร์พอร์ท     | 9.90      | -     |
| สิทธิกา                    | (AA)(ผู้เช่า)           |           |       |
| รเช่าอาคารโรงแรมเอเชียชะอำ |                      |           |       |
|                          | ทำสัญญากับบมจ.เซียร์     |           |       |
| บนที่ดิน 3 ไร่ 3 งาน 46      | พร็อพเพอร์ตี้ (ผู้ให้เช่า)   |           |       |
| ตร.วา ที่หาด               |                      |           |       |
|                          | เป็นสัญญ               |           |       |
| ชะอำ จ.เพชรบุรี พร้อมอาคาร  | าเช่าระยะ 3 ปี นับตั้งแต่  |           |       |
| 17 ชั้น มี                  |                      |           |       |
|                          | 1 พ.ย.               |           |       |
| ห้องพัก 106 ห้อง และอาคาร 4 | 2556 ถึง 31 ต.ค. 2559 |           |       |
| ชั้น มี                     |                      |           |       |
|                          |                      |           |       |
| ห้องพัก 108 ห้อง รวมห้องพัก   |                      |           |       |
| 214 ห้อง                  |                      |           |       |
|                          |                      |           |       |
| ป                        |                      |           |       |
| ระกอบธุรกิจโรงแรมเอเชียชะอำ |                      |           |       |
+--------------------------+----------------------+-----------+-------+

+--------------------------+----------------------+----------+-------+
| ประเภท / ลักษณะทรัพย์สิน     | ลักษณะกรรมสิทธิ์         | มูล       | ภาร   |
|                          |                      | ค่าตามบัญชี | ะผูกพัน |
|                          |                      | (ล้านบาท) |       |
|                          |                      |          | (หม   |
|                          |                      |          | ายเหตุ |
|                          |                      |          | 1)    |
+--------------------------+----------------------+----------+-------+
| 5.1 สิทธิการเช่าที่ดินเนื้อที่ 86  | บมจ.เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้   | 4,870.79 | 1,5   |
| ไร่ 1 งาน 59 ตารางวา      | (ผู้เช่า) ZP กับ         |          | 90.00 |
| พร้อมอาคารศูนย์การค้าเซียร์    | บจก.ดอนเมืองแกรนด์     |          |       |
| รังสิต                     | (ผู้ให้เช่า)DM           |          | ตามสัญ |
| และอ                     | ทำสัญญาเช่าระยะยาวรวม  |          | ญาจำน |
| าคารภายใต้สัญญาเช่าและอุปกรณ์ | 55 ปี ตั้งแต่วันที่ 1       |          | องกับส |
| ปัจจุบันบันทึกเป็น“อสังหาริม     | เม.ย.2536-31         |          | ถาบันก |
| ทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวน      | มี.ค.2591             |          | ารเงิน |
| 4,644.90 ล้านบาท”         | (อายุสัญญาคงเหลือ 35 ปี  |          |       |
| ในงบการเงินของ ASIA       | 3 เดือน)              |          |       |
+--------------------------+----------------------+----------+-------+
| 5.2 ทรัพย์สินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง  | บมจ. เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้  | 372.89   | 2     |
| อ.ชะอำ                   |                      |          | 20.00 |
|                          |                      |          |       |
|   จ.เพชรบุรี ประกอบด้วย     |                      |          | ตามสัญ |
|                          |                      |          | ญาจำน |
| (1) ที่ดินพร้อมอาคารโรงแรมสูง |                      |          | องกับส |
|     17 ชั้น 1 อาคาร        |                      |          | ถาบันก |
|     และอาคารโรงแรมสูง 4   |                      |          | ารเงิน |
|     ชั้น 2 อาคาร (ห้องพักรวม |                      |          |       |
|     214 ห้อง) (รวม 3-3-46 |                      |          |       |
|     ไร่)                  |                      |          |       |
+--------------------------+----------------------+----------+-------+
| (2) ที่ดินเปล่า ถ.ร่วมจิตร     | บมจ. เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้  | 56.65    | -     |
|     เนื้อที่ 40 ตารางวา,     |                      |          |       |
|     ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง     |                      |          |       |
|     ถ.เจ้าลาย เนื้อที่ 1-1-70 |                      |          |       |
|     ไร่ และ อาคารพาณิชย์    |                      |          |       |
|     ถ.ร่วมจิตร จำนวน 8 ห้อง |                      |          |       |
|     (รวม 0-1-45 ไร่)      |                      |          |       |
+--------------------------+----------------------+----------+-------+
| 5.3 ศูนย์การค้า Glendale,   | Zeer Oversea LLC     | 211.92   | -     |
| Los Angeles., U.S.A.     |                      |          |       |
+--------------------------+----------------------+----------+-------+
| 6. เครื่องจักรและอุปกรณ์      | เจ้าของ               | 65.96    | -     |
+--------------------------+----------------------+----------+-------+
| 7. เครื่องตกแต่งและติดตั้ง     | เจ้าของ               | 195.91   | -     |
+--------------------------+----------------------+----------+-------+
| 8.                       | เจ้าของ               | 18.06    | -     |
| เครื่องเรือนและเครื่องประดับ   |                      |          |       |
+--------------------------+----------------------+----------+-------+
| 9.                       | เจ้าของ               | 20.34    | -     |
| อุป                       |                      |          |       |
| กรณ์ประจำโรงแรมและภัตตาคาร |                      |          |       |
+--------------------------+----------------------+----------+-------+
| 10.                      | เจ้าของ               | 9.34     | -     |
| เครื่องมือและเครื่องใช้สำนักงาน |                      |          |       |
+--------------------------+----------------------+----------+-------+
| 11. ยานพาหนะ             | เจ้าของ               | 5.25     | 4.28  |
+--------------------------+----------------------+----------+-------+

หมายเหตุ : (1) ภาระผูกพันแสดงตามมูลค่าหนี้ ณ ปีปัจจุบัน

4.2 นโยบายการลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วม

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 บริษัทมีเงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมในธุรกิจต่าง ๆ คือ
บริษัทย่อย ได้แก่ ธุรกิจโรงแรมและภัตตาคารมูลค่ารวม 711.80 ล้านบาท
และลงทุนในธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่ (ZP) มูลค่า 428.79 ล้านบาท
โดยมีสัดส่วนเงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมทั้งหมดคิดเป็นร้อยละ 11.35 ของสินทรัพย์รวม

นอกจากบริษัทย่อยที่มีอยู่ในปัจจุบันแล้ว ปัจจุบันบริษัทไม่มีนโยบายที่จะลงทุนเพิ่มเติมในธุรกิจอื่น

4.3 การประเมินราคาทรัพย์สิน

เนื่องจากในปี 2556 บริษัทย่อยได้มีการตีราคาทรัพย์สินใหม่ในระหว่างรอบระยะเวลาบัญชี
โดยมีข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินที่มีการประเมินราคา และราคาประเมิน ดังนี้

มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556
ในงบการเงินรวมมีจำนวน 5,174.40 ล้านบาท มีรายละเอียดดังนี้

ส่วนที่ก่อให้เกิดรายได้ ประเมินโดยวิธีการรายได้ (Income Approach) ประกอบด้วย

-   ส่วนที่ 1 อาคารเซียร์ รังสิต จำนวน 4,778 ล้านบาท ประเมินตามอายุสัญญาเช่าที่เหลือ 34
    ปี 3 เดือน ประเมินโดยผู้ประเมินอิสระโดยบริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์
    จำกัด ลงวันที่ 25 มกราคม 2557

-   ส่วนที่ 2 ส่วนของบริษัทย่อยในต่างประเทศ จำนวน 211.92 ล้านบาท (จำนวน 6.90
    ล้านดอลลาร์สหรัฐอเมริกา) ประเมินโดย ผู้ประเมินอิสระ โดย Greenwich Realty
    Advisors Incorporated ลงวันที่ 22 พฤศจิกายน 2556

  ส่วนที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้

  เป็นอาคารระหว่างก่อสร้าง จำนวน 184.48 ล้านบาท ใช้วิธีราคาทุน

ทั้งนี้ ข้อมูลเกี่ยวกับการประเมินราคาทรัพย์สินข้างต้น ปรากฎอยู่ในเอกสารแนบ 4

5. ข้อพิพาททางกฎหมาย

 บริษัทไม่มีข้อพิพาททางกฎหมายในคดีที่อาจมีผลกระทบต่อสินทรัพย์ของบริษัทที่มีจำนวนสูงกว่า

ร้อยละ 5 ของส่วนของผู้ถือหุ้น

  6. ข้อมูลทั่วไปและข้อมูลสำคัญอื่น

ข้อมูลทั่วไปของบริษัท

บริษัท บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) (ASIA)

ประเภทธุรกิจ ประกอบธุรกิจหลัก 2 กลุ่ม ได้แก่ ธุรกิจโรงแรมและภัตตาคาร
และธุรกิจให้เช่าช่วงพื้นที่

  ทะเบียนเลขที่ 0107535000346
  โทรศัพท์ 0-2217-0808 โทรสาร 0-2215-2645

  Home Page: //www.asiahotel.co.th

ที่ตั้งสำนักงานใหญ่ เลขที่ 296 ถนนพญาไท แขวงถนนเพชรบุรี เขตราชเทวี กรุงเทพมหานคร
10400

ทุนจดทะเบียน: หุ้นสามัญ 50 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 10 บาท รวม 500 ล้าน

ทุนชำระแล้ว: หุ้นสามัญ 32 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 10 บาท รวม 320 ล้านบาท

นิติบุคคลที่บริษัทถือหุ้นตั้งแต่ร้อยละ 10 ขึ้นไป

+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+------+
|                |                 | ประเภ | ประ |   | ท    | จ   | สัด   |
|                |                 | ทธุรกิจ | เภท |   | ุนที่ออ | ำนว | ส่วนก |
|                |                 |       |     |   | กและ | นหุ้น | ารถือ |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+------+
|                | ที่อยู่             |       | ขอ  |   | เรีย  | ที่ถือ | หุ้นท  |
|                |                 |       | งหุ้น |   | กชำร |     | ั้งหมด |
|                |                 |       |     |   | ะแล้ว |     |      |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+------+
|                |                 |       |     |   | (ล้าน | (   | (%)  |
|                |                 |       |     |   | บาท) | หุ้น) |      |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+------+
| บริษัท เอเชีย     | 352 หมู่ 2 ถ      | ธุรกิจโ | หุ้นส |   | 1    | 1,  |  99  |
| พัทยาโฮเต็ล จำกัด | นนพระตำหนัก ตำบล | รงแรม | ามัญ |   | 20.0 | 193 | .42% |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+------+
| (บริษัทย่อย)      | หนองปรือ อำ      | และภัต |     |   |      |     |      |
|                | เภอบางละมุง ชลบุรี | ตาคาร |     |   |      |     |      |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+------+
| บ              | 99/2 หมู่ 8 ถนนพ  | ธุรกิจโ | หุ้นส |   | 4    | 4,9 | 10   |
| ริษัท เอเชียแอร์พอ | หลโยธิน ตำบลคูคต  | รงแรม | ามัญ |   | 95.0 | 49, | 0.0% |
| ร์ท โฮเต็ล จำกัด  |                 |       |     |   |      | 993 |      |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+------+
| (บริษัทย่อย)      | อำเภอลำล        | แล    |     |   |      |     |      |
|                | ูกกา จังหวัดปทุมธานี | ะ Ser |     |   |      |     |      |
|                |                 | vice- |     |   |      |     |      |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+------+
|                |                 | Apa   |     |   |      |     |      |
|                |                 | rtmen |     |   |      |     |      |
|                |                 | t และ |     |   |      |     |      |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+------+
|                |                 | ภัต    |     |   |      |     |      |
|                |                 | ตาคาร |     |   |      |     |      |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+------+
| บริษัท เซียร์ พ    | 99 หมู่ 8         | ธุร    | หุ้นส |   | 2    | 21  |  94  |
| ร็อพเพอร์ตี้ จำกัด  | ถนนพหลโยธิน      | กิจให้เ | ามัญ |   | 25.0 | 3,4 | .85% |
|                | ตำบลคูคต         | ช่าช่วง |     |   |      | 12, |      |
|                |                 |       |     |   |      | 200 |      |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+------+
|  (มห           | อำเภอลำล        |       |     |   |      |     |      |
| าชน) (บริษัทย่อย) | ูกกา จังหวัดปทุมธานี |       |     |   |      |     |      |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+------+
| บริษัท เซียร์      | 165             | ธุรกิจอ | หุ้นส | 1 |      | 10, | 96   |
| แอสเซท จำกัด *  | ซ.รังสิต-นครนายก  | สังหาร | ามัญ | . |      | 000 | .99% |
|                | 20              | ิมทรัพย์ |     | 0 |      |     |      |
| “ZA” ถือหุ้นโดย   |                 |       |     | 0 |      |     |      |
| “ZP”           | ถนนรังสิต-        |       |     |   |      |     |      |
|                | นครนายก         |       |     |   |      |     |      |
|                |                 |       |     |   |      |     |      |
|                | ตำบลประชาธิปัตย์   |       |     |   |      |     |      |
|                | จังหวัดปทุมธานี     |       |     |   |      |     |      |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+------+
| ZEER OVERSEA   | 2662 22^(nd)    | ศ     | หุ้นส | U |      | US$ | 99   |
| LLC.,          | Avenue          | ูนย์การ | ามัญ | S |      |     | .90% |
|                |                 | ค้าเพื่อ |     | $ |      | 5,7 |      |
| “ZO” ถือหุ้นโดย “ | San Francisco,  | ให้เช่า |     | 5 |      | 54, |      |
| ZP”            |                 |       |     | , |      | 000 |      |
|                | CA., USA 94116  |       |     | 7 |      |     |      |
|                |                 |       |     | 6 |      |     |      |
|                |                 |       |     | 0 |      |     |      |
|                |                 |       |     | , |      |     |      |
|                |                 |       |     | 0 |      |     |      |
|                |                 |       |     | 0 |      |     |      |
|                |                 |       |     | 0 |      |     |      |
+----------------+-----------------+-------+-----+---+------+-----+------+

หมายเหตุ * ZP ถือหุ้นสัดส่วน 96.99% และ 99.90% ใน ZA และ ZO ตามลำดับ ส่งผลให้ASIA
ถือหุ้นทางอ้อม

บุคคลอ้างอิงอื่น ๆ

นายทะเบียนหุ้นสามัญ : บริษัท ศูนย์รับฝากหลักทรัพย์ (ประเทศไทย) จำกัด

  62 อาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ถนนรัชดาภิเษก คลองเตย กรุงเทพมหานคร

โทร. 0-2359 -1200 -01

ผู้สอบบัญชี: นางวิไลรัตน์ โรจน์นครินทร์ ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 3104 หรือ

นางสาวสมจินตนา พลหิรัญรัตน์ ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 5599 หรือ

นายวิสุทธิ์ เพชรพาณิชกุล ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 7309

5.  แห่งบริษัท สอบบัญชีดีไอเอ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด

    ตั้งอยู่เลขที่ 316/32 ซอยสุขุมวิท 22 ถนนสุขุมวิท แขวงคลองเตย เขตคลองเตย

    กรุงเทพมหานคร 10110 โทร. 0-2259-5300 โทรสาร 0-2260-1553

    ที่ปรึกษากฏหมาย : สำนักงาน ทัพชัยทนายความ จำกัด เลขที่ 60/217 ถนนประชาร่วมใจ
    แขวงทรายกองดินใต้

    เขตคลองสามวา กรุงเทพมหานคร 10500 โทร. 0-2995-2866