ปัจจัยความเสี่ยงและการบริหารความเสี่ยง

ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก

1. ความเสี่ยงจากสภาวะเศรษฐกิจ

ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวที่ต่อเนื่องมาจากปี 2549 ได้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
และทำให้การบริโภค โดยรวมของประเทศลดลง
ถึงแม้ว่าตัวเลขดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคจะเริ่มดีขึ้น
และมีการคาดการณ์ว่าการบริโภคจะเริ่มฟื้นตัวในช่วงต้นปี 2551
แต่เนื่องจากปัญหาทางด้านการเมืองที่ยังไม่มีเสถียรภาพ และปัญหาเศรษฐกิจตกต่ำของสหรัฐอเมริกา
ประกอบกับปัญหาราคาน้ำมันที่เพิ่มสูงขึ้น ล้วนเป็นปัจจัยลบต่อสภาวะเศรษฐกิจของไทย
ซึ่งขณะนี้ยังไม่มีความชัดเจนว่าเศรษฐกิจของไทยจะเริ่มฟื้นตัวได้รวดเร็วแค่ไหน ดังนั้น
หากเกิดเหตุการณ์ที่การบริโภคชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องและยาวนาน
อาจส่งผลกระทบต่อบริษัทฯในแง่ของอัตราการเช่าพื้นที่ การปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าพื้นที่
และจำนวนลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า อย่างไรก็ตาม จาก
ประสบการณ์ในการบริหารศูนย์การค้าที่ยาวนาน และความมั่นคงทางด้านการเงินของบริษัทฯ
ประกอบกับการดำเนินธุรกิจโดยใช้หลักความระมัดระวัง บริษัทฯ
ยังคงสามารถมีผลการดำเนินงานที่เติบโตต่อเนื่องและเชื่อว่าจะสามารถนำพาธุรกิจก้าวผ่านช่วงเวลานี้ไปได้อย่างราบรื่น

2. ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

จากการที่บริษัทฯ
จะต้องใช้เงินลงทุนตามแผนการพัฒนาโครงการใหม่ที่ได้ดำเนินการต่อเนื่องมาโดยตลอดนั้น
เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย บริษัทฯ
จึงมีนโยบายให้การกู้ยืมเงินระยะยาวมีการคิดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่
ซึ่งสอดคล้องกับลักษณะการประกอบธุรกิจของบริษัทฯ ในขณะเดียวกัน บริษัทฯ
ยังคงมีโอกาสสำหรับทางเลือกอื่นๆ ในการระดมทุนที่ไม่ใช่เงินกู้ เช่น
การระดมทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และการหาผู้ร่วมทุนอื่นในการพัฒนาโครงการ เป็นต้น
ทั้งนี้เพื่อให้การบริหารจัดการเงินทุนของบริษัทฯ
เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและมีต้นทุนทางการเงินที่เหมาะสม

3. ความเสี่ยงจากการแข่งขันที่สูงขึ้น

สภาวะการแข่งขันของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกจะขึ้นอยู่กับพื้นที่ค้าปลีกที่เปิดให้บริการและขนาดของฐานผู้บริโภคที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า
ซึ่งทั้งสองปัจจัยนี้เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อการจัดหาผู้เช่าพื้นที่และการดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า
ถึงแม้สภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันจะอยู่ในช่วงที่ชะลอตัวแต่ในช่วงปีที่ผ่านมามีการเปิดให้บริการ
ศูนย์การค้าใหม่ เช่น ศูนย์การค้าในรูปแบบของ คอมมูนิตี้ มอลล์
ซึ่งเป็นศูนย์การค้าขนาดเล็กที่มีกลุ่มเป้าหมายเป็นผู้บริโภคในชุมชน
โดยผู้ประกอบการในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกหลายรายได้ให้ความสนใจและหันมาพัฒนาศูนย์การค้า
คอมมูนิตี้ มอลล์ ซึ่งคาดการณ์ว่าในปี 2551 จะมีศูนย์การค้า คอมมูนิตี้ มอลล์
เปิดให้บริการอีกหลายโครงการ ในขณะเดียวกัน
ซูปเปอร์สโตร์ได้มีการปรับเปลี่ยนให้มีพื้นที่สำหรับร้านค้าปลีกเพิ่มมากขึ้น
ซึ่งจากการเพิ่มขึ้นของอุปทานดังกล่าว ส่งผลให้การแข่งขันในธุรกิจค้าปลีกเพิ่มความรุนแรงมากขึ้น
อย่างไรก็ตาม ศูนย์การค้าในรูปแบบของคอมมูนิตี้ มอลล์ และซูปเปอร์สโตร์
นั้นจัดเป็นคู่แข่งทางอ้อมของบริษัทฯ
เนื่องจากมีขนาดพื้นที่ค้าปลีกที่น้อยกว่าและมีข้อจำกัดในเรื่องจำนวนและประเภทร้านค้า
ในขณะที่บริษัทฯ
มุ่งที่จะพัฒนาศูนย์การค้าครบวงจรเพื่อตอบสนองความต้องการที่แตกต่างกันของลูกค้าให้ลูกค้าได้รับบริการที่เป็นเลิศสามารถเลือกสรรสินค้าและบริการทุกอย่างที่ต้องการอย่างครบครัน
รวมทั้งเป็นสถานที่นัดพบในการทำงาน การพบปะสังสรรค์ ตลอดจนเป็นแหล่งศึกษาหา
ความรู้ทั้งในด้านวิชาการและด้านสังคม เช่น
ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ที่มีอุทยานการเรียนรู้สำหรับเด็กและเยาวชน (TK Park) เป็นต้น ดังนั้น
บริษัทฯ คาดว่าด้วยมาตรฐานการให้บริการที่เป็นเลิศ
และการตอบสนองความต้องการของลูกค้าอย่างครบครัน
ประกอบกับทำเลที่ตั้งของโครงการที่มีศักยภาพจะเป็นปัจจัยที่ส่งผลให้บริษัทฯ
ยังคงครองความเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกต่อไปในอนาคต

4. ความเสี่ยงจากการก่อวินาศกรรม อุบัติภัยและภัยธรรมชาติ

เนื่องจากบริษัทฯ ประกอบธุรกิจศูนย์การค้าแบบครบวงจร ซึ่งจะต้องเกี่ยวข้องกับบุคคลจำนวนมาก
ทั้งผู้เช่าพื้นที่ใน ศูนย์การค้า ลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการ และพนักงานของบริษัทฯ ดังนั้น บริษัทฯ
จึงมีนโยบายในการรักษาความปลอดภัยอย่างรัดกุมและ เข้มงวด
และได้กำหนดมาตรการป้องกันและแนวทางปฏิบัติกรณีเกิดการก่อวินาศกรรมขึ้น
เพื่อเป็นการป้องกันเหตุร้ายจากการ
ก่อวินาศกรรมและเตรียมความพร้อมเมื่อเหตุการณ์ได้เกิดขึ้นจริง
โดยจัดให้มีการอบรมเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยในการรับมือกับการก่อวินาศกรรม
และกำหนดให้มีการตรวจตราทุกพื้นที่อย่างเข้มงวด
ตลอดจนการติดตามข่าวสารและสถานการณ์อย่างใกล้ชิด ในขณะเดียวกัน บริษัทฯ
ยังได้จัดทำประกันภัยที่ครอบคลุมความเสียหายอันเกิดจากภัยธรรมชาติ อุบัติภัย
และการก่อวินาศกรรมไว้ โดยครอบคลุมทุกโครงการของบริษัทฯ
เพื่อเป็นการป้องกันความเสียหายทางการเงินอีกด้วย

5. ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ลักษณะการประกอบธุรกิจของบริษัทฯ ที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกนั้น
มีความเสี่ยงที่จะได้รับ ผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย และการวางนโยบายจากภาครัฐ
ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการวางผังเมือง แนวเวนคืน การปรับปรุงระบบขนส่งมวลชน
หรือกฎหมายเกี่ยวกับการรักษาสิ่งแวดล้อม
ล้วนเป็นปัจจัยที่อยู่เหนือการควบคุมซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการใหม่ของบริษัทฯ
อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่ตั้ง และการกำหนดขนาดที่ดินที่ตั้ง
ตลอดจนตรวจสอบถึงข้อจำกัดทางกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องอย่างละเอียดก่อนการตัดสินใจลงทุน
รวมถึงการติดตามสถานการณ์ความเคลื่อนไหวในประเด็นต่างๆ เหล่านี้อย่างใกล้ชิดตลอดเวลา
เพื่อให้สามารถกำหนดแผนการพัฒนาโครงการได้อย่างเหมาะสมหากมีการเปลี่ยนแปลงในข้อกฎหมายหรือนโยบายของรัฐ

ความเสี่ยงจากการดำเนินงานภายใน

6. ความเสี่ยงจากการไม่สามารถต่อสัญญาเช่าที่ดิน

เนื่องจากข้อจำกัดในการจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่จะต้องพิจารณาทำเลที่มีความเหมาะสมและมีศักยภาพเพียงพอเป็นหลักนั้น
ทำให้ในบางโครงการที่เป็นที่ดินของหน่วยงานราชการหรือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
หรือเจ้าของที่ดินที่ ไม่ต้องการขายที่ดิน บริษัทฯ
จึงจำเป็นต้องทำการเช่าที่ดินแทนการซื้อที่ดินมาเป็นกรรมสิทธิ์
ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงจากการไม่สามารถต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินได้
แม้ว่าสัญญาเช่าที่ดินจะได้มีการระบุถึงเงื่อนไขการต่ออายุสัญญาเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าไว้ก็ตาม
โดยหากเกิดเหตุการณ์ที่บริษัทฯไม่สามารถต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินออกไปได้
และทำให้โครงการต้องหยุดดำเนินการ อาจทำให้บริษัทฯ ต้องสูญเสียผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจ
ในส่วนที่ควรจะได้เพิ่มจากโครงการนั้นๆไป อย่างไรก็ตาม
เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงจากการไม่สามารถต่ออายุสัญญาเช่าที่ดิน บริษัทฯ
ได้เตรียมการศึกษาและพัฒนาโครงการใหม่ๆ มาโดยตลอด
ทั้งในบริเวณเดียวกับโครงการที่สัญญาเช่าที่ดินใกล้จะหมดอายุลง
และในพื้นที่อื่นที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการ
เพื่อเป็นการรักษาอัตราการเติบโตของรายได้และกำไรในภาพรวมให้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต

7. ความเสี่ยงด้านงานก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการใหม่อย่างรวดเร็วและต่อเนื่องตามแผนการขยายธุรกิจเชิงรุกของบริษัทฯ
ทำให้บริษัทฯ จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการควบคุมดูแลการก่อสร้างโครงการต่างๆ มากขึ้น
เพื่อรักษาคุณภาพและมาตรฐานของงานก่อสร้าง
ตลอดจนการใช้งบประมาณอย่างมีประสิทธิภาพและเป็นไปตามแผนการลงทุน

-   คุณภาพและมาตรฐานของงานก่อสร้าง บริษัทฯ
    ได้กำหนดระเบียบเกี่ยวกับคุณสมบัติและขั้นตอนในการคัดเลือกผู้ออกแบบ วิศวกรที่ปรึกษา
    วิศวกรควบคุมงาน ตลอดจนบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างไว้อย่างชัดเจน เพื่อให้
    กระบวนการคัดเลือกเป็นไปอย่างโปร่งใส รอบคอบรัดกุม และมีประสิทธิภาพ
    เพื่อให้ได้ผู้เข้าร่วมพัฒนาโครงการที่มีคุณสมบัติและมีประสบการณ์เป็นที่ยอมรับและเชื่อถือได้

-   ศักยภาพทางการเงินและประวัติการทำงานของผู้รับเหมา
    เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงจากการที่ผู้รับเหมาประสบปัญหาทางการเงินจนส่งผลกระทบให้การก่อสร้างโครงการต้องล่าช้าหรือหยุดการก่อสร้างลง
    บริษัทฯ จึงคำนึงถึงความมั่นคงทางด้านการเงินและประวัติการทำงานที่ดีของผู้รับเหมา
    โดยถือเป็นปัจจัยสำคัญอีกส่วนหนึ่งที่จะใช้พิจารณาคัดเลือกผู้เข้าร่วมพัฒนาโครงการ

ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน การดูแลความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของลูกค้าที่เป็นผู้เช่าพื้นที่และลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า ตลอดจนพนักงานของบริษัทฯ มีความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าการให้ความสะดวกสบายและความครบถ้วนของบริการ ดังนั้น ในขั้นตอนของการพัฒนาโครงการ บริษัทฯ จึงให้ ความสำคัญกับขั้นตอนการก่อสร้างที่มีคุณภาพและได้มาตรฐาน เพื่อป้องกันความเสี่ยงอันจะก่อให้เกิดความเสียหายต่อชีวิต และทรัพย์สิน และยังเป็นการช่วยให้บริษัทฯสามารถควบคุมงบประมาณการลงทุนให้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ ตลอดจนช่วยลดต้นทุนในการปรับปรุงโครงการในอนาคตอีกด้วย

-   การเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าก่อสร้างโครงการใหม่เนื่องจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง
    อาจส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนของโครงการได้ ดังนั้น
    ในการทำสัญญาจัดซื้อจัดจ้างกับผู้รับเหมาแต่ละรายนั้นจะมีการกำหนด
    มูลค่างานตามสัญญาไว้เป็นจำนวนเงินที่แน่นอน โดยระบุรายละเอียดของวัสดุ รูปแบบ
    และลักษณะของผลงานไว้อย่างชัดเจน ทำให้บริษัทฯ
    สามารถลดความเสี่ยงจากการที่ต้นทุนค่าก่อสร้างจะสูงกว่างบประมาณที่ กำหนดไว้
    และเพื่อเป็นทางเลือกในการลดต้นทุนค่าก่อสร้าง บริษัทฯ ได้มีการศึกษาและพัฒนาเทคนิคการ
    ก่อสร้างใหม่ ๆ ร่วมกับผู้รับเหมาอย่างต่อเนื่อง
    เพื่อช่วยลดต้นทุนและระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการใหม่ของบริษัทฯ

8. ความเสี่ยงจากการปฏิบัติงาน

บริษัทฯ ตระหนักถึงความสำคัญของความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในขั้นตอนการปฏิบัติงาน
ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้ทั้งจากปัจจัยภายในและปัจจัยภายนอกองค์กร
ซึ่งส่งผลกระทบให้การปฏิบัติงานไม่เป็นไปตามเป้าหมายหรือทำให้การปฏิบัติงานไม่มีประสิทธิภาพ
เท่าที่ควร บริษัทฯ จึงได้จัดตั้งหน่วยงานบริหารความเสี่ยงขึ้น
เพื่อดำเนินการให้มีการควบคุมและบริหารความเสี่ยงในการปฏิบัติงานอย่างเป็นระบบ
โดยหน่วยงานบริหารความเสี่ยงจะดำเนินการสำรวจเชิงปฏิบัติการในขั้นตอนการทำงานของทุกหน่วยงานของบริษัทฯ
และทำการกำหนดประเด็นความเสี่ยงร่วมกันกับแต่ละหน่วยงาน
เพื่อที่จะวางมาตรการในการป้องกันและลดความเสี่ยงในการปฏิบัติงานทั้งประเด็นความเสี่ยงในระดับหน่วยงานและประเด็นความเสี่ยงในระดับองค์กร
โดยมีการติดตามและประเมินผลการควบคุมความเสี่ยงอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งหน่วยงานบริหารความเสี่ยงจะต้องจัดทำรายงานการบริหารความเสี่ยงเพื่อรายงานผลในการประชุม
คณะกรรมการบริหารความเสี่ยงของบริษัทฯ ที่จัดให้มีขึ้นไตรมาสละ 1 ครั้ง