3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

(1) อาคารสำนักงานให้เช่า

1.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

บริษัทฯและบริษัทย่อยมีอาคารสำนักงานให้เช่าทั้งสิ้น 3 แห่ง คือ อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
และอาคารสำนักงานอื่นอีก 2 แห่ง ส่วนอาคารชินวัตร

ทาวเวอร์ 1 และ 2 ดำเนินการภายใต้ ANET โดยมีรายละเอียดลักษณะโครงการดังนี้

รายละเอียดธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+
| โครงการ  | เ   | สถานที่ตั้ง/  | ร               | พื้นที่ให้เช่า   | อัตรากา  |
|          | จ้าข |           | ายละเอียดโครงการ |            | รเช่าพื้นที่ |
|          | องก | ขนาดที่ดิน   |                 |            |         |
|          | รรม |           |                 |            | ณ 31    |
|          | สิทธ |           |                 |            | ธันวาคม  |
|          | ิ์และ |           |                 |            | 2546    |
|          | ผู้ดำ |           |                 |            |         |
|          | เนิน |           |                 |            |         |
|          | การ |           |                 |            |         |
+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+
| อ        | SC  | 1010      | อาคารสำนักงาน 38 | พ          | ร้อยละ   |
| าคารชินวัต |     | ถนน       | ชั้น และชั้นใต้ดิน 2  | ื้นที่ให้เช่ารวม | 88      |
| รทาวเวอร์ |     | วิภาวดีรังสิต | ชั้นแบ่งออกเป็น     | 47,967     |         |
| 3        |     | แขวงจตุจักร |                 | ตร.ม.      | ขอ      |
|          |     | เขตจตุจักร  | -   ส่วนสำนักงาน  |            | งพื้นที่เช่า |
|          |     | กรุงเทพฯ   |     32 ชั้น       | -          |         |
|          |     |           |                 |    สำนักงาน |         |
|          |     | 9-1-52 ไร่ | -   Conference  |     44,874 |         |
|          |     |           |     Room 2 ชั้น   |     ตร.ม.  |         |
|          |     |           |                 |            |         |
|          |     |           | -   ศูนย์การค้า    | -          |         |
|          |     |           |     (Plaza) 3   |   ศูนย์การค้า |         |
|          |     |           |     ชั้น          |     3,093  |         |
|          |     |           |                 |     ตร.ม.  |         |
|          |     |           | อาคารจอดรถ 10   |            |         |
|          |     |           | ชั้น และชั้นใต้ดิน 2  | (ไม่รวมพ    |         |
|          |     |           | ชั้น              | ื้นที่ห้องประชุม |         |
|          |     |           |                 | 5,684      |         |
|          |     |           | -   พื้นที่จอดรถ    | ตร.ม.)     |         |
|          |     |           |     1,200 คัน    |            |         |
+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+

+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+
| โครงการ  | เ   | สถานที่ตั้ง/  | ร               | พื้นที่ให้เช่า   | อัตรากา  |
|          | จ้าข |           | ายละเอียดโครงการ |            | รเช่าพื้นที่ |
|          | องก | ขนาดที่ดิน   |                 |            |         |
|          | รรม |           |                 |            | ณ 31    |
|          | สิทธ |           |                 |            | ธันวาคม  |
|          | ิ์และ |           |                 |            | 2546    |
|          | ผู้ดำ |           |                 |            |         |
|          | เนิน |           |                 |            |         |
|          | การ |           |                 |            |         |
+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+
| อาคา     | OA  | (1)       | -   ส่วนสำนักงาน  | พื้นที่สำนักงาน | ร้อยละ   |
| รสำนักงาน |     | อาคารเลขที่ |     2 ชั้น        | 1,009      | 100     |
|          |     |     21    |                 | ตร.ม.      |         |
|          |     |           | -   พื้นที่จอดรถ 25 |            | ขอ      |
|          |     | พ         |     คัน          | พื้นที่สำนักงาน | งพื้นที่เช่า |
|          |     | หลโยธินซอย |                 | 1,405      |         |
|          |     | 9         | -   ส่วนสำนักงาน  | ตร.ม.      |         |
|          |     |           |     2 ชั้น        |            |         |
|          |     | 1-2-53 ไร่ |                 |            |         |
|          |     |           | -   พื้นที่จอดรถ 15 |            |         |
|          |     | (2)       |     คัน          |            |         |
|          |     | อาคารเลขที่ |                 |            |         |
|          |     | 1285      |                 |            |         |
|          |     |           |                 |            |         |
|          |     | 0-3-85.65 |                 |            |         |
|          |     | ไร่        |                 |            |         |
+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+
| อ        | A   | 414       | อาคารสำนักงาน 31 | พื้นที่ 22,530 | ร้อยละ   |
| าคารชินวัต | NET | ถ         | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ตร.ม.      | 100     |
| รทาวเวอร์ |     | นนพหลโยธิน | ชั้น แบ่งออกเป็น    |            |         |
| 1        |     |           |                 | -          | ขอ      |
|          |     | แขว       | -   ส่วนสำนักงาน  |    สำนักงาน | งพื้นที่เช่า |
|          |     | งสามเสนใน |     21 ชั้น       |     22,400 |         |
|          |     | เขตพญาไท  |                 |     ตร.ม.  |         |
|          |     | กรุงเทพฯ   | -   ศูนย์การค้า    |            |         |
|          |     |           |     (Plaza) 1   | -          |         |
|          |     | 1-2-82 ไร่ |     ชั้น          |   ศูนย์การค้า |         |
|          |     |           |                 |     130    |         |
|          |     |           | -   พื้นที่จอดรถ 9  |     ตร.ม.  |         |
|          |     |           |     ชั้น จำนวน    |            |         |
|          |     |           |     376 คัน      |            |         |
+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+
| อ        | A   | 1291/1    | อาคารสำนักงาน 20 | พื้นที่ 16,620 | ร้อยละ   |
| าคารชินวัต | NET | ถ         | ชั้น และชั้นใต้ดิน 1  | ตร.ม.      | 100     |
| รทาวเวอร์ |     | นนพหลโยธิน | ชั้น แบ่งออกเป็น    |            |         |
| 2        |     | แขว       |                 | -          | ขอ      |
|          |     | งสามเสนใน | -   ส่วนสำนักงาน  |    สำนักงาน | งพื้นที่เช่า |
|          |     | เขตพญาไท  |     13 ชั้น       |     13,870 |         |
|          |     | กรุงเทพฯ   |                 |     ตร.ม.  |         |
|          |     |           | -   ศูนย์การค้า    |            |         |
|          |     | 1-3-98 ไร่ |     (Plaza) 3   | -          |         |
|          |     |           |     ชั้น          |   ศูนย์การค้า |         |
|          |     |           |                 |     2,750  |         |
|          |     |           | -   พื้นที่จอดรถ 4  |     ตร.ม.  |         |
|          |     |           |     ชั้น จำนวน    |            |         |
|          |     |           |     383 คัน      |            |         |
+----------+-----+-----------+-----------------+------------+---------+

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ถือกรรมสิทธิ์และดำเนินการโดยบริษัทฯ
ซึ่งบริษัทฯจะมีรายได้ค่าเช่าและค่าบริการจากผู้เช่าอาคาร
รวมทั้งรายได้อื่นจากการให้บริการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารทั้งจาก
ผู้เช่าอาคารและจากบุคคลภายนอก โดยอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
เป็นอาคารสำนักงานแรกที่บริษัทฯได้นำนวัตกรรมด้านการสื่อสารโทรคมนาคมและเทคโนโลยีสารสนเทศที่ทันสมัยที่สุดและเทคโนโลยีระบบอัตโนมัติในอาคารที่มีศักยภาพสูงรวมไว้ด้วยกัน
เป็นอาคารประหยัดพลังงานซึ่งได้รับรางวัลอนุรักษ์พลังงานดีเด่นจากกระทรวงวิทยาศาสตร์เทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม
และรางวัลอาคารอนุรักษ์พลังงานของอาเซียน ตัวอาคารประกอบไปด้วย ส่วนทาวเวอร์สูง 38 ชั้น
ส่วนโพเดียมสูง 14 ชั้น ภายใต้แนวคอนเซ็ปต์ของ Smart Building ดังมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   ระบบเครือข่ายที่รองรับการขยายตัวในอนาคต ประกอบไปด้วยเคเบิลใยแก้วนำแสง (Fiber
    Optic Backbone) ในอาคาร
    เพื่อรองรับการขยายตัวของธุรกิจและเชื่อมต่อระบบอินเตอร์เน็ตและดาวเทียมไทยคม
    นอกจากนี้ยังมีระบบโทรศัพท์ที่มีขีดความสามารถสูงระบบโทรศัพท์เรียกตรงอัตโนมัติ (DID)
    ผ่านชุมสายโทรศัพท์สาขา (PABX) ที่ทันสมัย สามารถรองรับการใช้งานได้ถึง 100,000
    สายต่อชั่วโมง

-   สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ได้แก่

-   ห้องประชุมและห้องจัดเลี้ยงครบวงจร เพียบพร้อมไปด้วยโสตทัศนูปกรณ์ที่ทันสมัย ห้องประชุม
    ดังกล่าวได้ติดตั้งระบบอินเตอร์เน็ตและการสื่อสารผ่านดาวเทียม รวมถึง VDO Conference
    เพื่อรองรับกิจกรรมทุกรูปแบบ นอกจากนี้ยังมีห้องคอมพิวเตอร์ที่มีประสิทธิภาพสูง
    และห้องจัดเลี้ยงขนาดใหญ่

-   พลาซ่า 3 ชั้น เป็นศูนย์รวมของร้านค้าและศูนย์บริการตลอดจนศูนย์การศึกษา เช่น ธนาคาร
    ห้องค้าหลักทรัพย์ ศูนย์บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่ ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ
    และศูนย์พัฒนาทักษะและส่งเสริมการเรียนรู้ของเด็ก

-   งานระบบที่ออกแบบโดยคำนึงถึงความสะดวกสบายของลูกค้าเป็นหลัก ได้แก่

-   การออกแบบช่อง Shaft ที่แยกส่วนของระบบไฟฟ้าและการสื่อสารออกจากกัน

-   ระบบลิฟต์ความเร็วสูงทั้งสิ้น 23 ตัวโดยแบ่งโซนเพื่อรองรับการใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพ

-   ระบบปรับอากาศที่ทันสมัยและมีระบบหมุนเวียนอากาศเพื่อทำให้อากาศบริสุทธิ์ขึ้น

-   ระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉินสูงกว่ามาตรฐาน

-   ระบบกล้อง Digital วงจรปิดในการควบคุมความปลอดภัยของพื้นที่ส่วนกลาง

-   ระบบน้ำดื่มส่วนกลางที่สะอาดปราศจากเชื้อโรค (Purified Drinking Water System)

-   ระบบศูนย์กลางเวลาของอาคาร (Master Time Clock System)

-   อาคารประหยัดพลังงาน เป็นระบบควบคุมอัตโนมัติด้วยคอมพิวเตอร์ประสิทธิภาพสูง
    ที่ทำการควบคุมและตรวจสอบการทำงานของระบบปรับอากาศ ระบบแสงสว่าง
    ระบบกระจายลมเย็น ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบลิฟต์ และระบบรักษาความปลอดภัย

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 นอกจากจะเป็นอาคารที่ทันสมัยด้วยระบบเทคโนโลยีแล้ว
ยังให้ความสำคัญกับการให้การบริการลูกค้า และความปลอดภัยของผู้ที่อยู่ในอาคาร
ด้วยศูนย์บริการรับแจ้งดำเนินการช่วยเหลือให้กับผู้เช่าตลอด 24 ชั่วโมง
ระบบควบคุมการผ่านเข้าออกพื้นที่ (Access Control) ที่ควบคุมการเข้า-ออก
และระบบรักษาความปลอดภัยดูแลความเรียบร้อยและความปลอดภัย 24 ชั่วโมง

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 เดิมถือกรรมสิทธ์และดำเนินการโดยบริษัท เอสซี ออฟฟิช ปาร์ค จำกัด
(SOP) ซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้อง ในขณะที่ อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 2
เดิมถือกรรมสิทธ์และดำเนินการโดยบริษัท โอเอไอ แอสเสท จำกัด (OA) ต่อมา
ในเดือนกรกฎาคม 2546 ANET ได้เข้าถือกรรมสิทธ์ทั้งในอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2
โดยทำการซื้อจาก SOP และ OA ตามลำดับ ทั้งนี้ ANET ได้ทำสัญญาให้ SOP เป็นผู้เช่าที่ดิน
อาคารและอุปกรณ์ของอาคารทั้ง 2 ดังกล่าวเพียงรายเดียว
ทั้งนี้เพื่อบริษัทฯจะเน้นดำเนินธุรกิจอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 และธุรกิจที่พักอาศัยเป็นหลัก โดย
ANET จะได้รับค่าเช่าจาก SOP เป็นรายเดือนคงที่ตลอดอายุกองทุน

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 เป็นอาคารสำนักงานที่มีการเตรียมและจัดวางระบบต่างๆ
ที่มีมาตรฐานและความทันสมัยเพื่อรองรับกับความต้องการของลูกค้าซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   ระบบโทรศัพท์เรียกตรงอัตโนมัติ (DID) ผ่านชุมสายโทรศัพท์สาขา (PABX)
    สามารถเชื่อมต่อหมายเลขภายในระหว่างอาคารทั้งสองแห่ง

-   ระบบไฟฟ้าสำรองขนาดใหญ่ เพื่อป้องกันเหตุขัดข้องทางไฟฟ้าและการหยุดชะงักของระบบต่างๆ
    ที่ดำเนินการอยู่ภายใต้อาคาร อันเป็นเหตุให้เกิดความเสียหายต่อผู้เช่า

-   ระบบความปลอดภัยภายในอาคาร

-   การรักษาความปลอดภัย มีระบบควบคุมการเข้าออกพื้นที่ (Access Control)
    และระบบโทรทัศน์วงจรปิด (CCTV)

-   การป้องกันอัคคีภัย มีระบบเตือนภัยฉุกเฉิน ตรวจจับความร้อนและควัน
    อุปกรณ์ป้องกันอัคคีภัยอื่นๆ

-   สิ่งอำนวยความสะดวก มีพลาซ่าเป็นศูนย์รวมร้านค้าและศูนย์บริการ เช่น ธนาคาร
    ห้องค้าหลักทรัพย์ ศูนย์บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่ ร้านอาหาร เป็นต้น

สำหรับอาคารสำนักงานอื่นๆ อีก 2 แห่ง ซึ่งถือกรรมสิทธิ์และดำเนินการโดย OA
เป็นอาคารทั่วไปขนาด 2 ชั้น ซึ่งตั้งอยู่บนถนนพหลโยธินใกล้กับอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2
นั้น ใช้เป็นสำนักงานและศูนย์ฝึกอบรมของผู้เช่า

1.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

1.2.1 ภาวะการตลาด

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

บริษัทฯมุ่งก่อตั้งอาคารสำนักงานในทำเลที่การคมนาคมสะดวก ใกล้ทางด่วน ทางยกระดับ
เส้นทางรถไฟฟ้า อยู่ใกล้ชุมชน ห้างสรรพสินค้า และโรงแรม
นอกจากนี้ยังเน้นการให้บริการด้านระบบเทคโนโลยีสารสนเทศและอุปกรณ์ที่ครบวงจร เช่น
อินเตอร์เน็ตความเร็วสูง คอมพิวเตอร์ Video Conference ระบบเสียง

เครื่องฉาย สไลด์หรือวีดีโอ จอสำหรับการนำเสนอ การบันทึกภาพและเสียง เป็นต้น
ทั้งนี้เพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าอาคารและบุคคลภายนอก
และที่สำคัญคือการให้บริการแก่ลูกค้าหลังการขาย

-   ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

-   อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ลูกค้าเป็นบริษัทประเภทสื่อ โทรคมนาคม พลังงาน เคมีภัณฑ์
    วัสดุก่อสร้าง สถาบันการศึกษา บริษัทข้ามชาติ
    ตลอดจนกลุ่มลูกค้าที่เกี่ยวข้องหรือต้องการใช้เทคโนโลยีสารสนเทศเป็นพิเศษ
    และบริษัทขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) เป็นต้น

-   อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 และอาคารสำนักงานอื่นอีก 2 แห่ง
    มีผู้เช่าหลักคือบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน

-   ศูนย์การค้า (Plaza) บริษัทฯได้บริหารจัดการให้มีความหลากหลายของร้านค้าอย่างเหมาะสม
    และแบ่งโซนหรือประเภทร้านค้าเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้เช่าอาคารและผู้มาติดต่อ
    ซึ่งประกอบด้วย ธนาคารพาณิชย์ บริษัทหลักทรัพย์ ร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ
    ศูนย์บริการและจำหน่ายโทรศัพท์เคลื่อนที่ เป็นต้น

-   ห้องประชุมและห้องจัดเลี้ยง ลูกค้าหลักได้แก่ บริษัทที่เกี่ยวข้องกัน ผู้เช่าในอาคาร
    สถาบันการศึกษา และบริษัททั่วไป

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

-   ติดต่อลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยตรง
    โดยที่บริษัทฯจะมีระบบจัดเก็บข้อมูลผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่และรายย่อยไว้ในระบบจัดเก็บข้อมูล
    ซึ่งมีการปรับปรุงข้อมูลให้ทันสมัยอยู่เสมอ นอกจากนั้นบริษัทฯยังได้จัดทำ Website
    และกิจกรรมการตลาดทางตรง (Direct Marketing)
    เพื่อเป็นการให้ข่าวสารแก่ลูกค้าอีกทางหนึ่ง

-   ติดต่อลูกค้ากลุ่มเป้าหมายโดยผ่านตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีความชำนาญและมีประสบการณ์สูง
    ซึ่งไม่มีความเกี่ยวข้องกับบริษัทฯ

1.2.2 ภาวะการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

จากภาวะวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540
ส่งผลให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมตกอยู่ในภาวะซบเซา
ปริมาณอุปทานมีเกินกว่าความต้องการอยู่มาก ผู้ประกอบการหลายรายต้องประสบกับภาวะขาดทุน
อย่างไรก็ดี ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศเริ่มมีแนวโน้มที่ดีขึ้น
ความต้องการของ
ผู้บริโภคขยายตัวอย่างรวดเร็ว เป็นผลให้เกิดการขยายตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อันจะเห็นได้จากยอดจดทะเบียนที่อยู่อาศัยที่เพิ่มสูงขึ้น ในขณะเดียวกันในส่วนของอาคารสำนักงาน
ธุรกิจค้าปลีกและโรงงานอุตสาหกรรม ก็มีอัตราการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มสูงขึ้น

ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าในปี 2546 มีแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่องจากปี 2544 และ
2545 โดยจากข้อมูล ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2546 ตลาดมีการปรับตัวสูงขึ้น
อัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานลดลงจากสิ้นปี 2545 จากร้อยละ 24.5
มาอยู่ในระดับร้อยละ 21.1 โดยมีอุปทานรวม ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2546 ทั้งสิ้น 7.11
ล้านตารางเมตร แบ่งเป็นอาคารสำนักงานในย่าน CBD[1] คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 48
และนอกเขต CBD คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 52

ตารางอุปทานและอัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพ ณ สิ้นไตรมาสที่ 4 ปี 2546

  (หน่วย:ล้านตารางเมตร)

  ----------------- ----------------- ----------------- -----------------
  เขตพื้นที่            อุปทานรวม          พื้นที่ว่าง            อัตราพื้นที่ว่าง (%)

  CBD               3.39              0.72              21.2

  นอกเขต CBD        3.72              0.78              20.0

  รวม               7.11              1.50              21.1

  CBD เกรด A        1.28              0.17              13.3

  NON-CBD เกรด A    1.10              0.11              0.11
  ----------------- ----------------- ----------------- -----------------

ที่มา: CB Richard Ellis Research

ณ สิ้นไตรมาสที่4 ปี 2546 อุปทานของพื้นที่สำนักงานเกรด A คิดเป็น 2.38 ล้านตารางเมตร หรือ
ร้อยละ 33 ของอุปทานรวม ในขณะที่ พื้นที่สำนักงานเกรด B และ C มีอุปทาน 4.74
ล้านตารางเมตรหรือ ร้อยละ 67 ของอุปทานรวม

อุปสงค์และอุปทานต่อพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพ

[] ที่มา: CB Richard Ellis Research

สำหรับปริมาณการเช่าพื้นที่ในปี2546 เพิ่มขึ้น 246,000 ตารางเมตร โดยมีการปรับตัวลดลงถึง
ร้อยละ 20 เมื่อเทียบกับปริมาณการเช่าพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น 307,000 ตารางเมตรในปี 2545
ทั้งนี้เนื่องจากการเกิดสงครามในอิรัก และการระบาดของโรคซาร์
ทำให้หลายบริษัทชะลอการตัดสินใจในการขยายพื้นที่ และการย้ายสำนักงานในช่วงครึ่งปีแรกของปี
2546 ออกไป อย่างไรก็ตามสถานการณ์ในครึ่งปีหลัง
เริ่มดีขึ้นทำให้ปริมาณการเช่าพื้นที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น ร้อยละ 29 ในครึ่งปีหลัง ถึง 139,000
ตารางเมตร จาก 108,000 ตารางเมตรในครึ่งปีแรก

สำหรับแนวโน้มปริมาณอุปทาน ในปี 2547-2548 คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานในเขต CBD เพิ่มขึ้นถึง
165,000 ตารางเมตร โดยจะมีอาคารสำนักงานใหม่ 4 อาคาร ได้แก่ Metha Complex,
Pornpat Center, Krung Thai Bank Headquaters และ Central World Tower
ซึ่งจะแล้วเสร็จภายในปี 2547
และจะส่งผลให้ตลาดรวมอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯมีเนื้อที่เพิ่มขึ้นประมาณ 152,000
ตารางเมตร นอกจากนี้ ยังมีอาคารที่กำลังปรับปรุงและจะแล้วเสร็จใน ปี2547 อีกหลายอาคาร
ซึ่งคาดว่าเมื่ออาคารสำนักงานใหม่มีการสร้างแล้วเสร็จจะทำให้สภาพการแข่งขันรุนแรงมากขึ้น

ในส่วนของอุปสงค์โดยรวมต่อพื้นที่อาคารสำนักงานในปี 2547 นั้น
คาดว่าน่าจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
อันเนื่องมาจากการขยายตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศและเศรษฐกิจโลก
ซึ่งเป็นผลให้ผู้ประกอบการในภาคธุรกิจที่มีการขยายตัวสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ภาคธุรกิจพลังงาน
และธุรกิจเทรดดิ้ง มีความต้องการพื้นที่สำนักงานเพื่อรองรับการขยายธุรกิจเพิ่มขึ้น
คาดว่าปริมาณการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานรวมในปี 2547 น่าจะอยู่ที่ระดับประมาณ
250,000-300,000 ตารางเมตร ทั้งนี้ อุปสงค์ที่สูงขึ้นจะมีทั้งในส่วนของความต้องการขยายพื้นที่
และความต้องการย้ายสถานที่จากอาคารเดิมไปสู่อาคารใหม่
โดยเฉพาะอย่างยิ่งการย้ายไปสู่อาคารสำนักงานเกรด A ซึ่งตามความหมายของหน่วยงานวิจัยของ
CB Richard Ellis หมายถึงอาคารที่มีลักษณะสำคัญดังต่อไปนี้

-   พื้นที่ที่สามารถแบ่งสัดส่วนได้ง่าย โดยไม่มีสิ่งกีดขวางทางโครงสร้าง

-   ระบบปรับอากาศที่มีระบบทำความเย็นส่วนกลางที่สามารถปรับระดับได้
    พร้อมด้วยระบบปรับอากาศแยกส่วนที่สำรองไว้ให้บริการสำหรับระบบคอมพิวเตอร์ได้ตลอด 24
    ชั่วโมง

-   ลิฟท์โดยสารที่สะดวก รวดเร็ว และมีการแบ่งชั้นการให้บริการของลิฟท์โดยสารออกเป็นโซน
    ตามระดับความสูงของอาคาร พร้อมด้วยลิฟท์บริการ (Service Lift)
    แยกต่างหากไว้คอยให้บริการด้วย

-   พื้นที่ใช้สอยส่วนกลางที่มีการตกแต่งอย่างสวยงามและได้คุณภาพ
    โดยเฉพาะอย่างยิ่งบริเวณโถงกลาง และทางเข้าออกหลัก

-   ความสูงจากพื้นถึงเพดานอย่างน้อย 2.6 เมตร

-   มีการบริหารอาคารโดยทีมบริหารมืออาชีพ

-   ที่จอดรถที่ได้สัดส่วน เข้าออกสะดวก

หากพิจารณาถึงคู่แข่งของอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 แล้ว
นอกเหนือจากอาคารสำนักงานที่อยู่ในทำเลเดียวกันเช่น อาคาร SCB Park Plaza และ อาคาร
Sun Tower เป็นต้น ยังอาจรวมถึงอาคารสำนักงานในเขต CBD อย่างไรก็ตาม
จากการที่อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ซึ่งได้รับการยอมรับว่าเป็นอาคารที่ทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศไทย
มีคุณลักษณะสอดคล้องกับอาคารสำนักงานเกรด A
ตามความหมายของหน่วยงานวิจัยด้านอาคารสำนักงาน เป็นที่ยอมรับของอุตสาหกรรม
รวมทั้งยังได้นำเสนอนวัตกรรมและเทคโนโลยีต่างๆ ทั้งทางด้านการสื่อสาร
โทรคมนาคมและด้านการประหยัดพลังงาน
บริษัทฯจึงเชื่อมั่นในศักยภาพการแข่งขันของอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3
ว่าจะสามารถแข่งขันกับคู่แข่งในธุรกิจอาคารสำนักงานได้

สำหรับอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 ปัจจุบัน ANET ให้ SOP เป็นผู้เช่าหลักเพียงรายเดียว
และมีผู้เช่าอาคารเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน จึงมิได้มีการแข่งขันกับอาคารสำนักงานอื่นโดยตรง

1.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาอาคารสำนักงาน

-   บริษัทฯได้ก่อสร้างอาคารชินวัตร ทาวเวอร์ 3
    บนที่ดินอันเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองและได้เริ่มต้นเปิดดำเนินการอย่างเป็นทางการตั้งแต่ปี
    2543 เป็นต้นมา

-   ส่วนอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 เป็นกรรมสิทธิ์ของ ANET
    ซึ่งบริษัทฯได้เข้าไปลงทุนในกองทุนดังกล่าว

-   ในอนาคตหากความต้องการอาคารสำนักงานมีอัตราสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
    บริษัทฯอาจจะสรรหาอาคารสำนักงานที่อยู่ในสถานะ NPAs
    ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีและมีระบบโครงสร้างที่สามารถปรับปรุงต่อเติมได้
    นำมาฟื้นฟูต่อเติมให้เสร็จสมบูรณ์เพื่อให้รวดเร็วทันต่อความต้องการของตลาด

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 2 และ 3 มีระบบบำบัดน้ำเสียที่ได้มาตรฐาน
มีการตรวจเช็คคุณภาพน้ำภายหลังจากผ่านระบบบำบัดเพื่อให้ได้มาตรฐานที่กำหนดไว้
ก่อนที่จะถูกปล่อยลงสู่แหล่งน้ำสาธารณะ เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

(2) ธุรกิจบ้านจัดสรร

2.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ปัจจุบันบริษัทฯมีการดำเนินการธุรกิจบ้านจัดสรรจำนวน 2 โครงการ คือ
โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด ดำเนินการโดย บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด
(มหาชน) (SC) และโครงการบ้านชาลิสา ซึ่งดำเนินการโดยบริษัทย่อย คือ บริษัท วี.แลนด์
พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (VL)

รายละเอียดธุรกิจบ้านจัดสรร

[TABLE]

หมายเหตุ

* เปิดตัวโครงการในเดือนกรกฎาคม 2546

** เปิดตัวโครงการในเดือนเมษายน 2546

โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด

โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด ตั้งอยู่บนพื้นที่ประมาณ 100 ไร่
ลักษณะโครงการเป็นบ้านเดี่ยวที่มีให้เลือกทั้งสิ้น 8 ขนาด 16 แบบ มีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 178-412
ตร.ม. จัดแบ่งพื้นที่ภายในโครงการเป็นกลุ่ม (Cluster) เพิ่มความเป็นส่วนตัว ถนนสายหลักกว้าง
18 เมตร พร้อมต้นไม้ร่มรื่นตลอดทาง โครงการตั้งอยู่บริเวณที่มีการคมนาคมสะดวก
ใกล้ห้างสรรพสินค้าแฟชั่นไอส์แลนด์ บนถนนรามอินทรา มีถนนเข้าสู่โครงการได้ 3 เส้นทางหลัก คือ
ถนนรามอินทรา ถนนวงแหวนรอบนอกตะวันออก และถนนนวมินทร์
โดยแบ่งบ้านตามลักษณะการก่อสร้างออกเป็น

-   - บ้านพร้อมอยู่ บริษัทฯจะดำเนินการสร้างบ้านตามแบบและบนที่ดินแปลงที่บริษัทฯได้กำหนดไว้
    ภายหลังจากที่มีการก่อสร้างแล้วประมาณร้อยละ 30 หรือประมาณ 4 เดือน
    บริษัทฯจึงจะดำเนินการเปิดขายและบริษัทฯจะดำเนินการก่อสร้างไปจนเสร็จซึ่งจะใช้เวลาอีกประมาณ
    4-6 เดือน ทั้งนี้ หากลูกค้ามีความสนใจจองซื้อ
    ก็จะเข้าทำสัญญาซื้อขายและทยอยชำระเงินดาวน์ประมาณร้อยละ 10
    ของราคาบ้านเป็นระยะเวลาประมาณ 2-9 เดือนขึ้นกับความคืบหน้าในการก่อสร้าง
    ภายหลังจากก่อสร้างเสร็จลูกค้าจะชำระเงินส่วนที่เหลือให้กับบริษัทฯ
    บริษัทฯก็จะดำเนินการโอนบ้านให้ลูกค้าพร้อมทั้งรับรู้เป็นรายได้เมื่อมีการโอน

-   - บ้านสั่งสร้าง บริษัทฯจะดำเนินการสร้างบ้านเมื่อมีลูกค้าตกลงจองโครงการแล้วเท่านั้น โดย
    ลูกค้าสามารถเลือกแบบบ้านที่ต้องการให้สร้าง 1 ใน 16 แบบตามที่บริษัทฯได้มีให้เลือก บน
    ที่ดินแปลงที่ลูกค้าเลือกเอง
    ซึ่งภายหลังจากที่ลูกค้าเข้าทำสัญญาซื้อขายและทยอยชำระเงินดาวน์ประมาณร้อยละ 10
    ของราคาบ้าน โดยจะแบ่งชำระเป็น 10 งวด ระหว่างนั้น
    บริษัทฯจะดำเนินการก่อสร้างบ้านซึ่งจะใช้เวลาประมาณ 8-10 เดือนเช่นกัน
    ภายหลังจากก่อสร้างเสร็จ ลูกค้าจะชำระเงินส่วนที่เหลือให้กับบริษัทฯ
    บริษัทฯก็จะดำเนินการโอนบ้านให้ลูกค้าพร้อมทั้งรับรู้เป็นรายได้เมื่อมีโอนเช่นเดียวกัน

ในระยะแรกโครงการบางกอก บูเลอวาร์ด มีสัดส่วนบ้านพร้อมอยู่ประมาณร้อยละ 60
ส่วนที่เหลือร้อยละ 40 เป็นบ้านสั่งสร้าง แต่ในสิ้นปี 2546 ได้มีการปรับสัดส่วน
โดยลดสัดส่วนของบ้านสั่งสร้างเหลือเพียงร้อยละ 8 ของจำนวนบ้านทั้งโครงการ

นอกจากนี้โครงการยังมีการนำเทคโนโลยีทันสมัยมาผสานการก่อสร้างภายใต้ ihome concept
อันประกอบไปด้วย

-   Intelligent Network

เทคโนโลยีเครือข่ายอัจฉริยะ ด้วยระบบสื่อสารดิจิตอลความเร็วสูง (ISDN) อินเตอร์เน็ตความเร็ว
128 kbps (Broadband Communication) ติดตั้งให้บ้านทุกหลัง
พร้อมทั้งระบบสื่อสารข้อมูลความเร็วสูง ADSL Leased Line และ PSTN ที่จัดเตรียมไว้ให้เลือก

-   Intelligent Design

เทคโนโลยีดีไซน์ให้โอกาสในการเลือกบ้านได้หลากหลายแบบ ทั้งแบบบ้านพร้อมอยู่
(Complete-before-Sale) หรือบ้านสั่งสร้าง (Built-to-Order)
และยังสามารถปรับพื้นที่ใช้สอยให้ตอบสนองความต้องการของผู้อยู่อาศัยได้อีกด้วย

-   Intelligent Creation

เทคโนโลยีประหยัดพลังงานและการก่อสร้าง ด้วยการใช้วัสดุคุณภาพสูงในการก่อสร้าง เช่น
กระจกเขียวตัดแสง ฉนวนกันความร้อน M-PE (Metalized Polyethylene) ใช้ในผนังสองชั้น
(Insulated Sandwich Wall) และใช้เป็นฉนวนกันความร้อนใต้หลังคา
นอกจากนี้ยังออกแบบช่อง Shaft โดยแยกระบบไฟฟ้าและโทรศัพท์ออกจากระบบสุขาภิบาล
เพื่อสะดวกในการต่อเติมในอนาคต

-   Intelligent Safety

เทคโนโลยีแห่งมาตรฐานความปลอดภัย มีระบบควบคุมการผ่านเข้าออกพื้นที่ (Access Control)
ที่เชื่อมจาก Main Entrance ไปสู่ Cluster ต่างๆ รวมถึงการติดตั้งกล้อง CCTV ทั่วโครงการ
พร้อมระบบ Home Automation
ที่ควบคุมการเปิดปิดไฟและสัญญาณกันขโมยเชื่อมต่อกับระบบรักษาความปลอดภัยของ
โครงการ

โครงการบ้านชาลิสา

โครงการบ้านชาลิสามีลักษณะเป็นทาวน์เฮ้าส์สไตล์ยุโรป มีให้เลือก 5 แบบ แยกเป็น 8 ยูนิตต่อ 1
กลุ่ม (Cluster) จำนวน 81 ยูนิต บนพื้นที่ประมาณ 8 ไร่
ออกแบบจัดวางผังโครงการให้มีสภาพแวดล้อมที่สมดุล
พร้อมประหยัดพลังงานด้วยฉนวนกันความร้อนใต้หลังคามาตรฐานคุณภาพสูงใช้วัสดุที่มีความหนาถึง 10
มม. หน้าบ้านมีสวนหย่อมและจอดรถยนต์ได้ 2 คัน
พื้นที่ด้านหลังออกแบบเผื่อสำหรับการต่อเติมครัวไทยในอนาคต
พร้อมด้วยระบบสาธารณูปโภคภายในโครงการ เช่น ถนนสายหลักขนาดกว้าง 11
เมตรกว้างกว่ามาตรฐานทั่วไป สวนพักผ่อนจำนวน 2 แห่งในโครงการพร้อมเครื่องเล่นเด็ก
และมีระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง

2.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

2.2.1 ลักษณะการตลาด

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

สำหรับโครงการบางกอกบูเลอวาร์ด บริษัทฯนำนวัตกรรมเทคโนโลยีทางด้านการสื่อสารโทรคมนาคม
การก่อสร้าง การประหยัดพลังงาน และความปลอดภัยมาเป็นจุดเด่นของโครงการ
นอกจากนี้ยังมีจุดขายเพิ่มเติม คือ โครงการตั้งอยู่ในทำเลที่ดี มีการคมนาคมขนส่งสะดวก
มีพื้นที่ส่วนกลางและสวนสาธารณะในโครงการ
แบบบ้านให้เลือกหลากหลายและลูกค้าสามารถเลือกได้ไม่ว่าจะเป็นบ้านสร้างเสร็จหรือบ้านสั่งสร้าง
บ้านทุกหลังสามารถเชื่อมต่ออินเตอร์เน็ตความเร็วสูงได้อย่างสะดวก

ในส่วนโครงการบ้านชาลิสา นอกเหนือจากทำเลที่ตั้งที่ดี มีการคมนาคมขนส่งสะดวกแล้ว
มีทางเชื่อมต่อถนนถึง 2 เส้นหลัก คือ ศรีนครินทร์ และวงแหวนตะวันออก
บริษัทฯยังคงเน้นในด้านการประหยัดพลังงาน การออกแบบให้ความรู้สึกโล่งโปร่งสบาย
มีพื้นที่ใช้สอยมากเท่าบ้านเดี่ยว และความปลอดภัย รวมถึง
การจัดวางผังโครงการให้มีสภาพแวดล้อมที่สมดุล

-   ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายสำหรับโครงการบางกอกบูเลอวาร์ด เป็นกลุ่มลูกค้ารายได้ระดับ AB
(รายได้ต่อครัวเรือนประมาณ 80,000-150,000 บาทต่อเดือน) เป็นผู้ที่มีกำลังซื้อค่อนข้างสูง
แบบบ้านหลากหลาย

สำหรับผู้อยู่อาศัยทุกประเภททั้งคนโสดไปจนถึงครอบครัวที่มีบุตรแล้ว
เนื่องจากมีแบบบ้านหลายแบบและหลายขนาดนำเสนอให้เหมาะสมกับบุคคลทุกกลุ่ม
นอกจากนี้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯคือบุคคลที่

ใส่ใจในคุณภาพชีวิตต้องการสถานที่ออกกำลังกาย
และมีความต้องการใช้เทคโนโลยีและสารสนเทศในชีวิตประจำวัน

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายสำหรับบ้านชาลิสา คือ กลุ่มลูกค้ารายได้ระดับ BC (รายได้ต่อครัวเรือนประมาณ
35,000-80,000 บาทต่อเดือน) คู่แต่งงานใหม่ที่กำลังสร้างครอบครัว
คนรุ่นใหม่ที่ไม่ต้องการความยุ่งยากในการดูแลรักษาอย่างบ้านเดี่ยว

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทฯได้วางกลยุทธ์ช่องทางการจัดจำหน่ายดังนี้

1.  จัดตั้งทีมขายที่มีประสบการณ์ในการขายและมีความรู้ความเข้าใจในเรื่องเทคโนโลยี
    มีการอบรมให้ความรู้เพื่อให้ทีมขายมีประสิทธิภาพและให้บริการลูกค้าได้เป็นอย่างดี
    โดยจัดตั้งสำนักงานขายอยู่ที่โครงการและสำนักงานใหญ่ของบริษัทฯ

2.  เพิ่มช่องทางจัดจำหน่ายโดยจัดกิจกรรม

-   Road Show ตามห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน

-   ออกงานนิทรรศการที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์

-   จัดทำกิจกรรม Direct Marketing
    โดยส่งจดหมายไปตามฐานข้อมูลกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ได้จัดเก็บ
    ทั้งนอกสถานที่และในสำนักงานขาย

3.  สร้างการรับรู้ในตัวสินค้าและภาพลักษณ์ที่ดีของโครงการไปยังกลุ่มเป้าหมาย
    โดยโฆษณาประชาสัมพันธ์ ผ่านสื่อโทรทัศน์ หนังสือพิมพ์ สื่อสิ่งพิมพ์ ป้ายโฆษณา และ Website

2.2.2 ภาวะการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

ในช่วงปี 2546
เศรษฐกิจโดยรวมมีการเติบโตโดยเฉลี่ยทั้งปีเห็นได้จากตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศที่มีการขยายตัวถึงร้อยละ
6.7 แม้ว่าต้นปีเกิดภาวะความไม่มั่นคงจากสงครามอิรัก และการระบาดของโรคซาร์ส
ทว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับผลกระทบที่รุนแรงมากนัก
สถานการณ์ในตลาดมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องจากการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ
และปัจจัยเกื้อหนุนอื่นๆ เช่น
มาตรการกระตุ้นของภาครัฐที่ลดอัตราภาษีค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง
การขยายสินเชื่อของสถาบันการเงิน อัตราดอกเบี้ยต่ำ และการขยายตัวของโครงข่ายคมนาคม
นับได้ว่าเป็นปีที่ดีที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์นับตั้งแต่เกิดวิกฤต

ในส่วนความต้องการของผู้บริโภคนั้นเพิ่มมากขึ้นในทุกภาคของอสังหาริมทรัพย์
สืบเนื่องมาจากปัจจัยหลายอย่างตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้น
และปัจจัยสนับสนุนอีกตัวหนึ่งคืออัตราการเติบโตของสินเชื่อ ที่อยู่อาศัย โดยในช่วง 9
เดือนแรกของปี 2546 มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปที่ปล่อยใหม่จำนวน 178,951 ล้านบาท
ขยายตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2545 ร้อยละ 63
คาดว่าจะมีจำนวนสินเชื่อปล่อยใหม่ทั้งปีประมาณ 250,000
ล้านบาทซึ่งเป็นการขยายตัวอย่างสูงสุดเท่าที่เคยปรากฏ

ในปี2546
ปัจจัยด้านอุปทานที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวนทั้งสิ้น
50,594 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2545 ร้อยละ 48 โดยพบว่าบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนมากที่สุดถึงร้อยละ 68
รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์ร้อยละ 26

ตารางการจดทะเบียนเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยในเขต กรุงเทพมหานครและปริมณฑล

  (หน่วย: ยูนิต)

+------------------------+----------+----------+----------+----------+
| ประเภท                 | 2543     | 2544     | 2545     | 2546     |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+
| บ้านเดี่ยว                | 23,128   | 24,041   | 24,973   | 34,592   |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+
|   จัดสรร                | 6,489    | 5,802    | 8,604    | 17,911   |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+
|   สร้างเอง              | 16,639   | 18,239   | 16,369   | 16,681   |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+
| บ้านแฝด                 | 539      | 227      | 80       | 1,144    |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+
|   จัดสรร                | 173      | 113      | 36       | 905      |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+
|   สร้างเอง              | 366      | 114      | 44       | 239      |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+
| ทาวน์เฮ้าส์และอาคารพาณิชย์  | 2,728    | 5,062    | 7,008    | 12,950   |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+
|   จัดสรร                | 1,669    | 3,785    | 5,728    | 11,272   |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+
|   สร้างเอง              | 1,059    | 1,277    | 1,280    | 1,678    |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+
| แฟลตและอาคารชุด         | 5,633    | 4,693    | 1,971    | 1,908    |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+

ที่มา : สำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาลและสำนักงานจังหวัดในปริมณฑล

รวบรวมโดย : ส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัยธนาคารอาคารสงเคราะห์

สำหรับปี 2547 คาดว่าความต้องการและกำลังซื้อที่อยู่อาศัยจะขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศดีขึ้นทำให้ประชาชนมีรายได้เพิ่มขึ้น
ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ
และราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ยังไม่ปรับขึ้นมากนักเมื่อเทียบกับราคาวัสดุก่อสร้าง โดยในช่วงต้นปี
อาจมีการปรับราคาขึ้นบ้างอันเนื่องจากราคาวัสดุก่อสร้างปรับขึ้น
และการไม่ต่ออายุมาตรการด้านภาษีและค่าธรรมเนียม ขณะเดียวกัน
ภาวะการแข่งขันจะมีความรุนแรงมากขึ้นจากโครงการใหม่ที่มีการเปิดตัวจำนวนมากโดยผู้ประกอบการทั้งรายเดิมและรายใหม่

บานเดี่ยวเปนตลาดที่ไดรับความนิยมมากที่สุด แตเริ่มมีการอิ่มตัวบ้างในบางเขต
จากการที่มีโครงการรถไฟฟ้าและรถไฟฟ้าใต้ดิน และการขยายตัวของโครงการคมนาคม
ส่งผลให้ทาวนเฮาสกลางใจเมืองเริ่มเปนที่สนใจมากขึ้น
ภาคการกอสรางขยายตัวอยูในเกณฑดีอยางตอเนื่อง จะเห็นไดจากพื้นที่รับอนุญาต
กอสรางในเขตเทศบาลทั้งประเทศในไตรมาสที่ 3 ของป 2546 เพิ่มขึ้นร้อยละ 38.8

นอกจากนี้ พบว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในช่วง 9 เดือนแรก 15,649 หน่วย
เพิ่มจากช่วงเดียวกันของปีก่อนร้อยละ 46.5 ในจำนวนนี้เป็นบ้านเดี่ยวมากที่สุด คิดเป็นร้อยละ
60.5 รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ ร้อยละ 33.3 และอาคารชุดร้อยละ 4.8

ตารางที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่เขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล

  (หน่วย: ยูนิต)

+---------------+------------+------------+------------+--------------+
| ประเภท        | 2543       | 2544       | 2545       | ไตรมาส 3     |
|               |            |            |            | 2546         |
+---------------+------------+------------+------------+--------------+
| บ้านเดี่ยว       | 1,631      | 2,107      | 4,176      | 9,474        |
+---------------+------------+------------+------------+--------------+
| ทาวน์เฮาส์      | 1,399      | 2,591      | 4,185      | 5,218        |
+---------------+------------+------------+------------+--------------+
| อาคารชุด       | -          | 1,070      | 3,733      | 755          |
+---------------+------------+------------+------------+--------------+
| อื่นๆ           | 10         | 389        | 1,093      | 202          |
+---------------+------------+------------+------------+--------------+
| รวม           | 3,040      | 6,157      | 13,187     | 15,649       |
+---------------+------------+------------+------------+--------------+

ที่มา: การเคหะแห่งชาติ

รวบรวมโดย: ส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัย ฝ่ายวิชาการและศูนย์ข้อมูลที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์

โดยรวมแล้วสำหรับภาวะการแข่งขันในธุรกิจบ้านจัดสรร
แม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก แต่จากภาวะเศรษฐกิจที่มีการขยายตัวมากขึ้น
ประกอบกับปัจจัยสนับสนุนข้างต้น
ทำให้ประชาชนมีกำลังซื้อและมีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงขึ้นซึ่งสร้างโอกาสในการเติบโตของธุรกิจอีกมาก
ทั้งนี้หากพิจารณาถึงศักยภาพในการแข่งขันของบริษัทฯในธุรกิจบ้านจัดสรร
แม้ว่าจะมีคู่แข่งที่พัฒนาโครงการที่มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและราคาใกล้เคียงกับของบริษัทฯหลายราย
รวมทั้งมีโครงการที่มีทำเลที่ตั้งใกล้เคียงกับโครงการของบริษัทฯ
แต่จากการวางตำแหน่งสินค้าที่แตกต่างจากคู่แข่งประกอบกับกลยุทธ์ทางด้านการตลาดที่บริษัทฯเลือกใช้ในการแข่งขัน
จะพบว่าบริษัทฯมีศักยภาพในการแข่งขันที่ดี สามารถแข่งขันกับคู่แข่งในอุตสาหกรรมได้
จากปัจจัยสนับสนุนดังต่อไปนี้

-   บริษัทฯเลือกกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านและทาวน์เฮ้าส์
    ซึ่งลูกค้ากลุ่ม
    เป้าหมายดังกล่าวมีรายได้ครอบครัวค่อนข้างสูง

-   การเลือกที่ตั้งโครงการ โดยโครงการจะตั้งอยู่ในทำเลที่มีการคมนาคมสะดวก
    และอยู่ใกล้แหล่งชุมชน

-   การนำนวัตกรรม และเทคโนโลยีด้านการสื่อสาร โทรคมนาคม การประหยัดพลังงาน
    และเทคโนโลยีด้านความปลอดภัย มาเป็นจุดเด่นของโครงการ
    ซึ่งสอดคล้องกับลักษณะการใช้ชีวิตสมัยใหม่ที่ต้องการความสะดวกสบายและความรวดเร็วในการติดต่อสื่อสาร
    และแนวความคิดด้านการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม

2.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาที่ดินและการจัดหา Supplier

โครงการบางกอกบูเลอวาร์ด และโครงการบ้านชาลิสา
เป็นโครงการที่บริษัทฯและบริษัทย่อยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินเอง
โดยที่ดินของโครงการบางกอกบูเลอวาร์ด บริษัทฯได้ซื้อมาจากบริษัทในกลุ่มที่เกี่ยวข้อง
โดยคำนึงถึงศักยภาพ และได้กำหนดรูปแบบโครงการให้เหมาะสมกับความต้องการของตลาด
ในการจัดหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการนั้น
บริษัทฯให้ความสำคัญเป็นอย่างสูงเนื่องจากเป็นปัจจัยหลักในการแข่งขัน
ทั้งในเรื่องต้นทุนและทำเลที่ตั้ง
อย่างไรก็ตามบริษัทฯไม่มีนโยบายในการซื้อที่ดินสะสมไว้เพื่อรอการพัฒนา
บริษัทฯมีทีมวิจัยในการสำรวจสภาวะตลาดและการแข่งขัน รวมทั้งพฤติกรรมผู้บริโภค
จากนั้นจะทำการประมวลผลการศึกษาเพื่อนำมากำหนดรูปแบบ ทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมของโครงการ
และประเมินความเป็นไปได้ของโครงการ จากนั้นจึงจะดำเนินการเจรจาซื้อที่ดิน
โดยในการจัดซื้อที่ดินของบริษัทฯนั้นบริษัทฯอาจติดต่อผ่านนายหน้า ผ่านเจ้าของที่ดินเอง
หรือเจรจาซื้อจากบริษัทในกลุ่มที่เกี่ยวข้อง
ในราคาที่เปรียบเทียบกับตลาดหรือราคาประเมินที่เหมาะสม

สำหรับการก่อสร้างโครงการ บริษัทฯได้มีการเจรจาต่อรองผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างเพื่อให้ได้สินค้าที่มี
คุณภาพดีในราคาที่เหมาะสม โดยบริษัทฯจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างเองบางประเภท เช่น เสาเข็ม
สุขภัณฑ์ เฟอร์นิเจอร์ และระบบรักษาความปลอดภัยที่ติดตั้งในบ้านทุกหลัง
ทั้งนี้นอกจากจะสามารถรักษาคุณภาพของสินค้าแล้ว
ยังทำให้สามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้างได้อีกด้วย โดยบริษัทฯไม่มีการพึ่งพาผู้ผลิตวัสดุ
ก่อสร้างรายไดรายหนึ่งเป็นพิเศษ รวมถึง
วัสดุคุณภาพสูงที่ใช้ในเทคโนโลยีประหยัดพลังงานและระบบ
สื่อสารดิจิตอลความเร็วสูง ซึ่งบริษัทฯสามารถจัดหาได้จากผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างหลายราย
ส่วนการคัดเลือกผู้
รับเหมานั้น บริษัทฯมีทีมวิศวกรและทีมงานที่ทำหน้าที่คัดเลือกผู้รับเหมาที่มีคุณภาพ
มีประสบการณ์และมีเครดิตทางการค้าที่ดี
โดยได้มีการกำหนดมาตรฐานในการทำงานและตารางการตรวจรับงานที่ชัดเจน

-   ขั้นตอนและเทคโนโลยีการผลิต

ในขั้นตอนการพัฒนาธุรกิจบ้านจัดสรรนั้น
บริษัทฯให้ความสำคัญกับรายละเอียดในทุกขั้นตอนโดยอาจอธิบายได้โดยสังเขปดังนี้
ก่อนการกำหนดโครงการพัฒนาบ้านจัดสรรใดๆ บริษัทฯจะมีการสำรวจทำเลและวิเคราะห์ข้อมูล
ซึ่งจะทำการสำรวจโดยทีมวิจัยของบริษัทฯ เพื่อศึกษาความต้องการ รูปแบบพฤติกรรมของผู้บริโภค
เพื่อวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด และวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน
โดยในการวิเคราะห์นั้นจะเป็นการทำงานร่วมกันระหว่างทีมวิจัย ทีมงานด้านการตลาด
วิศวกรโครงการ และฝ่ายบริหาร
โดยจะผสมผสานและผนวกรูปแบบโครงการซึ่งจะเป็นจุดขายและเป็นความได้เปรียบในเชิงการ
แข่งขันเข้าไปด้วย เช่น เทคโนโลยีการก่อสร้างประเภทประหยัดพลังงาน
ระบบเทคโนโลยีสารสนเทศ ระบบความปลอดภัย เป็นต้น
นอกจากนั้นบริษัทฯยังให้ความสำคัญกับการบริหารงานก่อสร้าง ซึ่งรวมถึงการ
คัดเลือกผู้รับเหมาที่มีความชำนาญ มีประสบการณ์และมีเครดิตความน่าเชื่อถือที่ดี ประกอบกับบริหาร
จัดการการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างที่ดี และระบบควบคุมมาตรฐานและการส่งมอบงาน
เพื่อให้สามารถส่งมอบงานได้ตามกำหนดด้วยคุณภาพที่เป็นมาตรฐาน

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในโครงการต่าง ๆ ของบริษัทฯ
บริษัทฯได้จัดให้มีระบบบำบัดน้ำเสียสำหรับบ้านแต่ละหลังและระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง
เพื่อมิให้ส่งผลกระทบต่อแหล่งน้ำสาธารณะ
รวมทั้งได้มีการออกแบบระบบสาธารณูปโภคที่เหมาะสมเพื่อมิให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

2.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 บริษัทฯ มียอดขายที่ทำสัญญาแล้ว และยังไม่ได้ส่งมอบจำนวนประมาณ
52 ยูนิต มูลค่ารวม 321.54 ล้านบาท

+--------------------------+-------------------+----------------------+
| โครงการ                  | จำนวน (ยูนิต)       | มูลค่า (ล้านบาท)        |
+--------------------------+-------------------+----------------------+
| บางกอกบูเลอวาร์ด           | 34                | 274.44               |
+--------------------------+-------------------+----------------------+
| บ้านชาลิสา กรุงเทพกรีฑา      | 18                | 47.10                |
+--------------------------+-------------------+----------------------+
| รวมทั้งสิ้น                  | 52                | 321.54               |
+--------------------------+-------------------+----------------------+

  (3) ธุรกิจอาคารชุดพักอาศัย

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ปัจจุบันบริษัทฯมีโครงการห้องชุดพักอาศัยพร้อมตกแต่งจำนวน 1 โครงการ โดยมีรายละเอียดดังนี้

+---------+-------+--------+------+------+------+----------+----------+
| โครงการ | เจ้าขอ | สถา    | จ    | มูลค่า | ราค  | ความคืบห  | ความคืบห  |
|         | งกรรม | นที่ตั้ง/ข | ำนวน |      | าขาย | น้าการขาย | น้าการโอน |
|         | สิทธิ์แล | นาดที่ดิน |      | โคร  |      |          |          |
|         | ะผู้ดำเ |        | ยูนิต  | งการ |      | ณ 31     | ณ 31     |
|         | นินการ |        |      |      |      | ธันวาคม   | ธันวาคม   |
|         |       |        |      |      |      | 2546     | 2546     |
+---------+-------+--------+------+------+------+----------+----------+
| รอยัล    | SC    | ซ      | 65   | 150  | 1.5  | ร้อยละ 94 | ร้อยละ 94 |
| ปาร์ค 3  |       | อยอารีย์ | ยูนิต  |      | -6.0 |          |          |
| คอน     |       | พ      |      | ล้า   |      |          |          |
| โดมิเนียม |       | หลโยธิน |      | นบาท | ล้า   |          |          |
|         |       |        |      |      | นบาท |          |          |
|         |       | 0-3-9  |      |      |      |          |          |
|         |       | ไร่     |      |      |      |          |          |
+---------+-------+--------+------+------+------+----------+----------+

หมายเหตุ เปิดตัวโครงการในเดือนมิถุนายน 2546

อาคารชุดพักอาศัย (คอนโดมิเนียม) สูง 8 ชั้น มีลักษณะเป็นห้องนอนในตัว (Studio)
จนกระทั่งถึงขนาด 3 ห้องนอน พร้อมสำหรับการพักอาศัยด้วยการตกแต่งห้องน้ำ ชุดครัว
ระบบปรับอากาศ ระบบสื่อสารข้อมูลความเร็วสูง (ISDN) อินเตอร์เน็ตความเร็ว 128 kbps
(Broadband Communication) นอกจากนี้ยังมีระบบรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมงและ
Keycard Access

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

3.2.1 ลักษณะการตลาด

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

บริษัทฯได้ทำการศึกษาอุปทานของอาคารชุดพักอาศัย ในย่านพหลโยธิน ที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS
และพบว่ามีการขาดแคลนอาคารชุดพักอาศัยที่มีขนาดห้องนอนในตัว (Studio) ถึง 1
ห้องนอนในบริเวณนี้ ดังนั้นอาคารชุดพักอาศัยรอยัล ปาร์ค 3 คอนโดมิเนียม
จึงเป็นอาคารแห่งหนึ่งที่อยู่ใจกลางเมืองห่างจาก BTS เพียง 300 เมตร
การเดินทางสะดวกและเชื่อมต่อ ถนนพหลโยธิน ถนนประดิพัทธิ์ และถนนพระราม 6
มีขนาดห้องให้เลือกตั้งแต่ 38-163 ตารางเมตร ตามความต้องการของลูกค้า
ซึ่งเป็นจุดขายสำคัญและยังชูประเด็นคนรุ่นใหม่
โดยนำเทคโนโลยีสารสนเทศมาผนวกในโครงการอีกด้วย

-   ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ลูกค้าเป้าหมายแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ผู้ที่ต้องการห้องชุดพักอาศัยสำหรับเป็น (1) บ้านหลังแรก
สำหรับคนโสดที่ต้องการที่พักอาศัยที่สะดวกสบายไม่ยุ่งยากในการดูแลรักษาอย่างบ้านเดี่ยว
หรือคู่แต่งงานใหม่ที่ยังไม่มีรายได้สูงพอสำหรับการซื้อบ้านเดี่ยว (2) บ้านหลังที่สอง
สำหรับครอบครัวที่มีบ้านอยู่ชานเมือง แต่ทำงานในใจกลางเมือง
จึงต้องการที่พักอาศัยที่สะดวกต่อการเดินทางไปทำงาน

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

ทีมงานขายของบริษัทฯเป็นผู้รับผิดชอบในด้านการขายและให้ข้อมูลผ่านทาง www.scasset.com
นอกจากนี้ยังใช้ช่องทางการจำหน่ายทางอื่นๆ เช่น การขายตรงไปยังกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย (Direct
Marketing) แผ่นพับ สื่อโฆษณาริมทางด่วนและบนสถานีรถไฟฟ้า BTS
และมีพนักงานขายประจำอยู่ที่
โครงการ

3.2.2 ภาวะการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

ภาวะตลาดอาคารชุดพักอาศัยได้มีอัตราการเติบโตทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์อย่างเห็นได้ชัดในปี
2546 อันสืบเนื่องมาจาก
ทั้งความต้องการที่อยู่อาศัยในใจกลางเมืองและทั้งคนไทยและชาวต่างประเทศที่ทำงานอยู่ในประเทศไทยที่ต้องการความสะดวกสบายในการเดินทาง
ระบบคมนาคมสมัยไหม่ทั้งรถไฟฟ้า
และโครงการรถไฟฟ้าใต้ดินรวมถึงทางด่วนและการขยายตัวของโครงข่ายคมนาคมทั้งกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
และจากการวิจัยของบริษัทฯพบว่า
ผู้บริโภคเป็นจำนวนมากปรับพฤติกรรมในการอยู่อาศัยโดยจะซื้อเพื่อใช้พักอาศัยระหว่างวันทำงาน
นอกจากนี้ยังมีอัตราการซื้อเพื่อเป็นการลงทุนเพิ่มขึ้น

ในปี2546 อาคารชุดพักอาศัยในเขตตัวเมืองกรุงเทพ (Downtown) ทั้งประเภท Freehold และ
Leasehold มีจำนวนทั้งสิ้น 36,011 ยูนิต และมีอัตราการครอบครองพื้นที่สูงถึงร้อยละ 84
ของจำนวนยูนิตทั้งหมด

ตารางอัตราว่างของอาคารชุดพักอาศัยประเภท Freehold ในเขตตัวเมืองกรุงเทพ

  (หน่วย: ยูนิต)

+------------------+----------------+----------------+----------------+
|  ปี               | อุปทาน          | อุปสงค์          | อัตราว่าง (%)    |
+==================+================+================+================+
| 2541             | 31,036         | 18,010         | 42.0           |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| 2542             | 30,942         | 19,102         | 38.3           |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| 2543             | 30,943         | 20,921         | 32.4           |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| 2544             | 31,788         | 23,338         | 26.6           |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| 2545             | 33,406         | 26,907         | 19.5           |
+------------------+----------------+----------------+----------------+
| 2546             | 34,412         | 28,891         | 16.0           |
+------------------+----------------+----------------+----------------+

ที่มา: CB Richard Ellis Research

จากข้อมูลขั้นต้น
จะเห็นได้ว่าความต้องการอาคารชุดพักอาศัยเพื่อพักอาศัยในเขตตัวเมืองกรุงเทพเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
และคาดว่าความต้องการจะยังขยายตัวต่อในปี2547 โดยมีปัจจัยในการพิจารณาตัดสินใจซื้อที่สำคัญคือ
ทำเลที่ตั้งโครงการ การออกแบบและการจัดวางผัง การบริหารโครงการแบบมืออาชีพ
และราคาขาย

การแข่งขันของตลาดอาคารชุดพักอาศัย ถึงแม้ว่าจะสูงมากในเขตตัวเมืองกรุงเทพแต่ในย่าน
Northern Corridor ยังมีอุปสงค์ที่จำกัด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม Grade A/B ขนาด Studio
และ 1 ห้องนอน จากปัจจัยดังกล่าว ทำให้
บริษัทเชื่อมั่นว่ามีความสามารถและศักยภาพในการแข่งขัน
และตอบสนองความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้เป็นอย่างดี โดยมีปัจจัยสนับสนุนดังนี้

-   ทำเลที่ตั้งของโครงการ อยู่ในเขตตัวเมือง ท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่สะดวกและปลอดภัย
    และมีการคมนาคมที่สะดวกใกล้รถไฟฟ้า

-   การบริหารโครงการโดยผู้บริหารที่มีประสบการณ์

-   การนำเทคโนโลยีด้านการสื่อสารมาใช้เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้พักอาศัยให้สามารถใช้อินเตอร์เน็ตความเร็วสูงได้ซึ่งนับเป็นกลยุทธ์ทางการตลาดที่สร้างความแตกต่างให้กับบริษัทฯได้เป็นอย่างดีอีกทางหนึ่ง

-   การให้ความสำคัญกับระบบรักษาความปลอดภัย

-   การจัดผังห้องชุดและสิ่งอำนวยความสะดวกที่สอดคล้องกับความต้องการของผู้บริโภค

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาอาคารชุดพักอาศัย

บริษัทฯจะจัดหาอาคารชุดพักอาศัยที่อยู่ในทำเลใจกลางเมือง มีการคมนาคมสะดวก
มีเขตชุมชนที่มีการขยายตัว โดยโครงการรอยัล ปาร์ค 3 คอนโดมิเนียม นั้น
บริษัทฯได้เข้าไปฟื้นฟูโครงการซึ่งเป็นลักษณะทรัพย์สินที่ยังไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non-performing
Assets – NPAs) โดยนำมาพัฒนา ปรับปรุงและตกแต่งสถานที่ใหม่
เพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานและแนว Concept ของบริษัทฯ จากนั้นจึงนำออกขาย

ในการจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยนั้น
บริษัทฯยังคงเน้นนโยบายไม่ซื้อที่ดินสะสมเพื่อพัฒนาโครงการ
ทีมวิจัยของบริษัทฯจะเป็นผู้ศึกษาและวิจัยความต้องการของตลาด
โดยเน้นการพัฒนาโครงการในเขตชุมชน หรือเขตเมืองที่มีการขยายตัว มีการจราจรที่สะดวก
มีระบบขนส่งที่ทันสมัย
ทั้งนี้ในการจัดซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการชุดพักอาศัยนั้นบริษัทฯอาจพัฒนาบนที่ดินที่บริษัทฯมีอยู่
ติดต่อผ่านนายหน้า ผ่านเจ้าของที่ดินเอง เจรจาซื้อจากบริษัทในกลุ่มที่เกี่ยวข้อง
หรือเจรจาซื้อที่ดินหรือโครงการที่อยู่ในลักษณะทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้

-   การจัดหา Supplier

ในการก่อสร้างและตกแต่งเพิ่มเติมอาคารชุดพักอาศัยนั้น
บริษัทฯจะจัดหาวัสดุและผู้รับเหมาในลักษณะเดียวกับบ้านจัดสรร กล่าวคือ
บริษัทฯจะเป็นผู้จัดซื้อวัสดุก่อสร้างบางประเภทเอง เพื่อควบคุมคุณภาพและมาตรฐานของสินค้า
นอกจากนั้นจากการที่บริษัทฯมีข้อได้เปรียบจากประสบการณ์การในการสร้างและบริหารตึกสูง
จึงมีทีมงานวิศวกรที่มีความชำนาญ
และมีพันธมิตรในธุรกิจโดยเฉพาะในวงการรับเหมาก่อสร้างเป็นจำนวนมากซึ่งทำให้สามารถควบคุมมาตรฐานและระยะเวลาการก่อสร้างให้เป็นไปตามที่ต้องการได้

-   ขั้นตอนและเทคโนโลยีการผลิต

เป็นไปในลักษณะเดียวกันกับธุรกิจบ้านจัดสรร

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

โครงการรอยัล ปาร์ค 3 มีระบบบำบัดน้ำเสียที่ได้มาตรฐาน
มีการตรวจเช็คคุณภาพน้ำภายหลังจากผ่านระบบบำบัดเพื่อให้ได้มาตรฐานที่กำหนดไว้
ก่อนที่จะถูกปล่อยลงสู่แหล่งน้ำสาธารณะ เพื่อไม่ให้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ไม่มี ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546

  (4) ธุรกิจให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ

4.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ดำเนินการภายใต้บริษัท อัพคันทรี่ แลนด์ จำกัด โดยให้บริการเช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ
ซึ่งเป็นอาคารที่บริษัทฯสร้างขึ้นเพื่อรองรับการติดตั้งอุปกรณ์โทรคมนาคม หรือ
อุปกรณ์ทางด้านวิศวกรรมต่างๆ เช่น อาคารชุมสาย/Maintenance Center
ที่ดินสำหรับติดตั้งเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองและเสาเพื่อรับส่งคลื่นสัญญาณโทรศัพท์เคลื่อนที่ เป็นต้น
โดยปัจจุบันบริษัทฯให้เช่ากับบริษัทที่เกี่ยวข้องเพียงรายเดียว

สรุปสาระสำคัญของสัญญาเช่าสถานที่และสัญญาบริการของที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ

  วัตถุประสงค์ : - เพื่อใช้เป็นที่ตั้งอาคารชุมสาย (Mobile Switching
  Center)/Maintenance Center

  - เพื่อใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานสาขาสำหรับให้บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่

  - เพื่อใช้เป็นสถานที่สำหรับติดตั้งอุปกรณ์เพื่อให้บริการโทรศัพท์เคลื่อนที่

  กำหนดเวลาเช่า : มีกำหนดเวลา 1-10 ปี เมื่อครบกำหนด
  บริษัทฯจะพิจารณาให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีก ภายใต้ข้อกำหนดและเงื่อนไขที่ได้ตกลงกัน
  โดยบริษัทฯจะปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าและบริการเกินกว่าร้อยละ 25 ของอัตราค่าเช่าสุดท้ายมิได้

  อัตราค่าเช่า : คิดค่าเช่าและบริการเป็นรายเดือน
  โดยผู้เช่าต้องวางเงินประกันการเช่าเป็นเงินเท่ากับค่าเช่าและบริการ 3 เดือน

4.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ธุรกิจนี้ค่อนข้างจะเป็นผลิตภัณฑ์เฉพาะด้านกล่าวคือ
อาคารเทคนิคพิเศษจะถูกออกแบบและสร้างขึ้นในรูปแบบเฉพาะเจาะจง (Specific Model)
ตามข้อกำหนดและความต้องการใช้งานของลูกค้า เพื่อติดตั้งอุปกรณ์โทรคมนาคม
หรืออุปกรณ์ทางด้านวิศวกรรมต่างๆ เช่น ต้องมีทำเลที่ตั้งในพื้นที่ที่ได้กำหนดไว้
มีโครงสร้างที่สามารถรองรับอุปกรณ์โทรคมนาคมที่มีน้ำหนักมากได้ มีระบบระบายอากาศที่เหมาะสม
มีการออกแบบทางเข้าออกของสายไฟฟ้าและสายสัญญาณต่าง ๆ ที่เหมาะสม เป็นต้น ดังนั้น
การดำเนินการจะต้องคำนึงถึงโครงสร้างอาคาร รูปแบบ ความปลอดภัย
ความคล่องตัวในการขยายหรือปรับเปลี่ยน ซึ่งบริษัทฯจะมีบุคลากรทั้งด้านวิศวกรโครงสร้าง สถาปนิก
ที่มีประสบการณ์ความชำนาญเป็นผู้ดำเนินการ
ปัจจุบันบริษัทฯได้ให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษที่บริษัทฯสร้างขึ้นจำนวน 107 แห่ง
ซึ่งครอบคลุมอยู่ในทุกๆ ภาคของประเทศ

4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

-   การจัดหาที่ดินและการจัดหา Supplier

บริษัทฯจัดหาที่ดินโดยการเจรจาซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดิน โดยให้พนักงานของบริษัทฯออกไปติดต่อเอง
หรือมีการเจรจาซื้อที่ดินผ่านนายหน้า ทั้งนี้ในส่วนทำเลที่ตั้งเพื่อสร้างอาคารเทคนิคพิเศษ
ลูกค้าจะเป็นผู้กำหนดหลังจากที่ได้ทำการสำรวจพื้นที่
ส่วนผู้รับเหมาที่รับดำเนินการในการก่อสร้างจะเป็นผู้รับเหมาที่เคยผ่านงานก่อสร้างลักษณะนี้มาก่อน
รวมถึงผลการดำเนินงานที่เชื่อถือได้และผ่านการคัดเลือกจากบริษัทฯ

(5) ธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารงาน

5.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

การให้บริการที่ปรึกษาและบริหารงานของบริษัทฯแบ่งออกเป็น 3 ลักษณะคือ

1.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ – ด้านการบริหาร เช่น การบริหารอาคาร
    บริหารโครงการ บริหารจัดการ เป็นต้น

2.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ - ด้านเทคนิควิศวกรรม เช่น การออกแบบ ควบคุม
    บำรุงรักษาระบบงานวิศวกรรม รวมถึงงานบำรุงรักษาอาคารเทคนิคพิเศษ

3.  การให้บริการที่ปรึกษาและการจัดการ - ส่วนงานสนับสนุน เช่น งานด้านบัญชีการเงิน จัดซื้อ
    ทรัพยากรบุคคล กฎหมาย และระบบสารสนเทศ เป็นต้น

โดยในรูปแบบการให้บริการนั้นมีทั้งรูปแบบระยะสั้นหรือเป็นงานเฉพาะกิจ เช่น
การซ่อมแซมปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ การหาสถานที่เพื่อสร้างอาคารเทคนิคพิเศษ
การออกแบบควบคุมงาน งานวิศวกรโยธา เป็นต้น และงานในรูปแบบระยะยาว
เช่นการให้บริการเกี่ยวกับการบำรุงรักษาอาคารสถานที่ การให้บริการส่วนงานสนับสนุน เป็นต้น

ก่อนการปรับโครงสร้างองค์กร บริษัทฯจะเป็นผู้ให้บริการด้านเทคนิควิศวกรรมแก่บริษัทที่เกี่ยวข้อง
เนื่องจากบริษัทฯมีทีมงานที่มีความเชี่ยวชาญด้านเทคนิควิศวกรรม ในขณะที่บริษัท โอเอไอ
แมนเนจเม้นท์ จำกัด (OM) ซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้อง
จะเป็นผู้ให้บริการด้านการบริหารและส่วนงานสนับสนุน อย่างไรก็ตาม
ภายหลังจากมีการปรับโครงสร้างองค์กรและการจัดการในกลุ่มในเดือนมีนาคม 2546
ทำให้มีการโอนย้ายผู้บริหารและพนักงานบางส่วนจาก OM เข้ามา
และได้มีการโอนงานด้านการบริหารและส่วนงานสนับสนุนมาให้บริษัทฯเป็นผู้ดำเนินการแทน
โดยปัจจุบัน OM ไม่มีการให้บริการด้านการบริหารและส่วนงานสนับสนุนแก่บริษัทที่เกี่ยวข้องอีก
ทั้งนี้ในการให้บริการกับบริษัทที่เกี่ยวข้องนอกเหนือจากบริษัทย่อยนั้น
บริษัทฯจะให้บริการด้านเทคนิควิศวกรรมและส่วนงานสนับสนุนเป็นหลัก
เนื่องจากบริษัทที่เกี่ยวข้องมีกลุ่มผู้บริหารงานที่แยกจากกันจากบริษัทฯ
จึงไม่มีการพึ่งพากันในด้านการบริหารจัดการ

สำหรับนโยบายในอนาคตของบริษัทฯ ในธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารงานนั้น
บริษัทฯไม่มีนโยบายที่จะโอนย้ายธุรกิจนี้แต่อย่างใด เนื่องจากในการปรับโครงสร้างองค์กร
บริษัทฯมีวัตถุประสงค์ในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจรอันรวมถึงธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารงานนี้ด้วย

5.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ในปัจจุบันบริษัทฯได้ให้บริการกับบริษัทที่เกี่ยวข้องเท่านั้น
จึงมิได้เป็นการแข่งขันในธุรกิจด้านนี้กับบริษัทอื่นๆ

[1] CBD: Central Business District ศูนย์กลางย่านธุรกิจ ซึ่งหมายรวมถึง ถนนสีลม
สาทร สุรวงศ์ เพลินจิต พระรามที่ 4 วิทยุ สุขุมวิท และอโศก