2. ปัจจัยความเสี่ยง

ความเสี่ยงเกี่ยวกับการดำเนินธุรกิจ

ความเสี่ยงจากนโยบายการจัดซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการในอนาคต

บริษัทฯ ไม่มีนโยบายถือครองทรัพย์สินหรือที่ดินเปล่าที่ไม่พร้อมจะพัฒนา
แต่จะใช้วิธีวางแผนในการจัดซื้อที่ดินให้เพียงพอต่อรอบระยะเวลาในการพัฒนาโครงการของบริษัทฯ
( 2 – 3 ปี) โดยจะพิจารณาที่ดินแต่ละแห่งให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าแล้วจึงพัฒนาโครงการ
ดังนั้นบริษัทฯ จึงไม่มีที่ดินเปล่าที่ไม่พร้อมจะพัฒนาเก็บไว้เป็นจำนวนมาก
การดำเนินการดังกล่าวอาจทำให้บริษัทฯ
มีความเสี่ยงในการจัดหาที่ดินเปล่าเพื่อการพัฒนาโครงการต่อๆ ไป แต่อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
เชื่อว่าการเก็บที่ดินไว้เพื่อรอการพัฒนานั้นนอกจากจะก่อให้เกิดความเสี่ยงโดยตรง
แล้วยังทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นจากต้นทุนทางการเงินที่ต้องใช้ไปในการซื้อที่ดินเก็บไว้
นอกจากนั้น
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมนั้นมีความต้องการใช้ที่ดินขนาดพื้นที่ไม่ใหญ่นักเมื่อเทียบกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ
การจัดหาที่ดินจึงง่ายกว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ รวมทั้งการใช้โครงข่าย
ที่กว้างขวางที่บริษัทฯ มี ช่วยให้สามารถสรรหาหรือซื้อที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีในราคาที่เหมาะสมได้
นอกจากนี้การให้ความสำคัญในการทำวิจัยและสำรวจตลาดอย่างมาก
รวมถึงการนำผลการทำวิจัยและสำรวจตลาดนี้ไปวิเคราะห์เพื่อพิจารณาและลดความเสี่ยงในการซื้อที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
รวมถึงนโยบายที่จะพัฒนาโครงการบนพื้นที่สำคัญๆ ในเมือง (Prime Area)
ที่ไม่ได้จำกัดเฉพาะพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD Area) อาทิเช่น หัวหิน พัทยา ที่ทำให้บริษัทฯ
มีความเสี่ยงในการจัดหาที่ดินจึงไม่สูงมากนัก

ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

จากข้อมูลสำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า หากกำหนดให้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างในปี 2548 เป็นปีฐานที่
100 จะพบว่าดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยปี 2554 เท่ากับ 120.4 จุด ซึ่งเป็นการปรับเพิ่มขึ้นจาก
113.3 จุด ในปี 2553 โดยสินค้าวัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่มีระดับราคาที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน
แต่อย่างไรก็ตาม
มีแนวโน้มว่าราคาวัสดุก่อสร้างในอนาคตก็อาจจะมีการปรับขึ้นได้ตามการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันและต้นทุนวัตถุดิบขั้นต้นของวัสดุก่อสร้างเหล่านั้น
ซึ่งการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างย่อมส่งผลต่อต้นทุนโครงการและกำไรของบริษัทฯ ได้
อย่างไรก็ตามแนวการดำเนินงานของบริษัทฯ นั้น ในส่วนของวัสดุก่อสร้างหลักเช่น อิฐ หิน ปูน
ทราย และเหล็ก
บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างหลักเหล่านั้นโดยคำนวณรวมเป็นส่วนหนึ่งในราคาค่าจ้างก่อสร้าง
ดังนั้น หากวัสดุก่อสร้างหลักปรับตัวสูงขึ้นในระหว่างการก่อสร้าง จะไม่มีผลกระทบต่อบริษัทฯ
เนื่องจากผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับความเสี่ยงดังกล่าว ในส่วนของวัสดุก่อสร้างที่บริษัทฯ
เป็นผู้จัดหาเอง ได้แก่
วัสดุก่อสร้างบางประเภทที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอนและมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง เช่น ลิฟท์
สุขภัณฑ์ เครื่องปั่นไฟ เป็นต้น คิดสัดส่วนเพียงประมาณร้อยละ 8 - 10
ของต้นทุนของแต่ละโครงการ ดังนั้นหากราคาวัสดุก่อสร้างในส่วนนี้ปรับสูงขึ้น
จะส่งผลกระทบต่อกำไรขั้นต้นเพียงเล็กน้อยเฉพาะในส่วนที่บริษัทฯ
ยังไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายสำหรับวัสดุก่อสร้างดังกล่าวเท่านั้น

ความเสี่ยงจากการที่บริษัทฯ มีสินค้าเป็นคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียว

ณ ปัจจุบัน บริษัทฯ ได้เน้นการพัฒนาโครงการอาคารที่อยู่อาศัยประเภทในระดับไฮเอนด์ (High
End) เพียงอย่างเดียว ดังนั้นบริษัทฯ อาจเผชิญความเสี่ยง
ต่อการเปลี่ยนแปลงในความต้องการของกลุ่มลูกค้าไปยังโครงการประเภทอื่น อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
ไม่มีนโยบายที่จะจำกัดตัวเองอยู่กับการพัฒนาโครงการอาคารที่อยู่อาศัยประเภท คอนโดมิเนียม
ในระดับไฮเอนด์ แต่เพียงประเภทเดียว
หากเล็งเห็นโอกาสทางการตลาดสำหรับโครงการประเภทอื่นที่มีศักยภาพในการเติบโตบริษัทฯ
ก็พร้อมที่จะเข้าไปพัฒนาโครงการในลักษณะดังกล่าวต่อไปเช่น โครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
อาคารสำนักงานให้เช่า หรือโรงแรมเป็นต้น ดังจะเห็นได้จากการที่บริษัทฯ
มีการจัดตั้งบริษัทย่อยขึ้นมาเพื่อเตรียมการรองรับรูปแบบความต้องการที่เปลี่ยนแปลงของลูกค้า
ไม่ว่าจะเป็นบริษัทย่อยเพื่อจัดการบริหารด้านโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
หรืออาคารสำนักงานให้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการบริหารโรงแรมนั้น
ทางกลุ่มบริษัทพร้อมที่จะเปิดดำเนินงานได้ภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2555 นอกจากนี้
ทางกลุ่มบริษัทยังได้ติดตามสภาพการแข่งขันในธุรกิจ
พยายามหาโอกาสทางการตลาดสำหรับโครงการประเภทอื่นๆ อย่างสม่ำเสมอ

ความเสี่ยงจากการมีกลุ่ม พูลวรลักษณ์เป็นกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่

กลุ่มพูลวรลักษณ์ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นกลุ่มใหญ่ในบริษัทฯ คิดเป็นร้อยละ 71.69
ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดของบริษัทฯ (ณ วันที่ 5 เมษายน 2554)
จึงทำให้กลุ่มพูลวรลักษณ์สามารถควบคุมมติที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกือบทั้งหมด
ยกเว้นมติพิเศษที่ต้องอาศัยเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นมากกว่า 3 ใน 4
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงอาจไม่สามารถรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นเสนอได้
อย่างไรก็ตามบริษัทฯ ได้มีการแต่งตั้งบุคคลภายนอก 3 ท่าน ที่มีประสบการณ์ ความรู้
ความสามารถที่หลากหลาย เข้าเป็นกรรมการอิสระและ
คณะกรรมการตรวจสอบเข้ามาเพื่อทำหน้าที่ตรวจสอบและพิจารณาเพื่อมิให้เกิดรายการที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งและเพื่อก่อให้เกิดความโปร่งใสในการดำเนินงานของบริษัทฯ
นอกจากนี้การถือหุ้นในลักษณะกระจุกตัวโดยกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ยังทำให้โอกาสที่บริษัทจะถูกครอบงำกิจการ
(Takeover) โดยบุคคลอื่นไม่สามารถเกิดขึ้นได้โดยปราศจากการยินยอมของผู้ถือหุ้นกลุ่มนี้
แม้ว่าผู้ถือหุ้นกลุ่มอื่นจะเห็นโอกาสที่จะทำให้มูลค่าของกิจการเพิ่มขึ้น

ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก

ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย

ณ 31 ธันวาคม 2554 บริษัทฯ มีหนี้สินรวม 6,157.4 ล้านบาท (งบการเงินรวม)
เป็นหนี้สินที่มีดอกเบี้ย (Interest Bearing Debt) จำนวน 3,479.67 .ล้านบาท
และหากพิจารณาเฉพาะในส่วนของหนี้ที่มีดอกเบี้ย ของบริษัทฯ
จะพบว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นจะมีค่าเท่ากับ 1.44 เท่า ซึ่งเท่ากับปีที่ผ่านมา
โดยเงินกู้ดังกล่าวนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทฯ
ซึ่งเงินกู้ทั้งหมดมีการคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว
ซึ่งถึงแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะมีการปรับตัวลดลงในอนาคต
ซึ่งอาจจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการลดลง

ความเสี่ยงของการเปลี่ยนแปลงนโยบายของหน่วยงานราชการหรือหน่วยงานอื่น ที่เกี่ยวข้อง

ความเสี่ยงของการเปลี่ยนแปลงนโยบายของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง อาทิ
กฎหมายส่วนที่เกี่ยวข้องกับพระราชบัญญัติผังเมือง การกำหนดปริมาณพื้นที่ใช้สอยของโครงการจัดสรร
การกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio – FAR)
หรือข้อกำหนดเกี่ยวกับใบอนุญาตสิ่งแวดล้อม ซึ่งในการนี้ทางบริษัทฯ พยายามลดความเสี่ยง
ด้วยการศึกษาข้อมูลการเปลี่ยนแปลงนโยบายของหน่วยงานราชการอย่างละเอียด
และได้ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ โดยพิจารณาตามข้อกำหนด ข้อบังคับและกฎหมายต่างๆ
อย่างละเอียด อย่างไรก็ดี ในทุกโครงการของบริษัทฯ ที่ได้ดำเนินการก่อสร้างไปแล้วนั้น
ทางบริษัทฯ ได้รับใบอนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแล้วทั้งสิ้น ดังนั้น
การเปลี่ยนแปลงกฎหมายในส่วนที่ข้องดังกล่าว
จึงไม่มีผลกระทบต่อโครงการที่ได้ดำเนินการก่อสร้างไปแล้วแต่อย่างใด

ความเสี่ยงจากผลกระทบปัญหาอุทกภัย

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555 ว่าได้รับผลกระทบจากปัญหาน้ำท่วม
ส่งผลให้ผู้บริโภคที่จะซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ประเภทบ้านเดี่ยว
และทาวน์เฮ้าส์จะใช้เวลาในการพิจารณายาวนานขึ้นในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคต
เพราะต้องพิจารณาด้านทำเลที่ตั้งอย่างครบถ้วน
ที่อยู่อาศัยในแนวราบจะมีราคาขายแพงขึ้นจากการที่ผู้ประกอบการจะต้องวางระบบเพื่อป้องกันน้ำท่วม
ทั้งการถมดินที่สูงกว่าระดับน้ำท่วมถึง การทำคันดิน และการวงระบบป้องกันน้ำท่วมในโครงการ

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม
ผู้บริโภคให้ความสนใจมากขึ้นหลังจากที่เกิดปัญหาอุทกภัยโดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดฯตามแนวรถไฟฟ้า
แต่ราคาที่ดินแนวรถไฟฟ้าจะปรับตัวเพิ่มขึ้น 10-15% เป็นผลมาจากความต้องการห้องชุดคอนโดฯมีสูง
ส่งให้ต้นทุนค่าก่อสร้างจากเดิมที่ดินมีสัดส่วนมูลค่าเพิ่มเป็น 30 % ส่งผลให้ราคาขายขยับขึ้น
ทำเลที่ยังคงเป็นที่สนใจคือ สุขุมวิท เพลินจิต ทองหล่อ เอกมัย สาทร พหลโยธิน ซอย 7,9,11
สำหรับทำเลที่เป็นอนาคต คือ ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าอ่อนนุช-แบริ่ง และรถไฟฟ้าสายสีม่วง
บางซื่อ-บางใหญ่ – รัตนาธิเบศธ์ และตลาดคอนโดในหัวเมืองท่องเที่ยว เช่น หัวหิน เชียงใหม่

และในช่วงอุทกภัยใหญ่ ที่ผ่านมา โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทฯ ส่วนใหญ่
ไม่รับการกระทบจากน้ำท่วม

แต่อย่างใด อาจจะมีบางโครงการที่ได้รับ
จากน้ำท่วมบริเวณถนนรอบโครงการในช่วงระยะเวลาสั้นๆ
แต่ภายในโครงการก็ไม่รับการกระทบแต่อย่างใด ซึ่งมีผลให้ บริษัทฯ
สามารถทำยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิได้เร็วขึ้น โดยเฉพาะที่ โครงการมาราเกซ หัวหิน