3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร
และประเภทอาคารชุดพักอาศัย เพื่อจำหน่าย
โดยบริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการและเป็นเจ้าของโครงการ
สำหรับทำเลที่ตั้งโครงการที่เลือกนำมาพัฒนานั้น
ส่วนใหญ่จะเป็นบริเวณเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ซึ่งอยู่ใกล้แหล่งชุมชนที่มีระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการต่าง ๆ
ไว้รองรับการพัฒนาอย่างครบครัน ทั้งระบบไฟฟ้า ระบบประปา การสื่อสาร
การคมนาคมขนส่งที่สะดวก ผลิตภัณฑ์ทุกประเภทที่บริษัททำการพัฒนาจะใช้ตราสินค้า “ปริญสิริ”
ภายใต้แนวความคิด “เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ”

รูปตราสินค้าของบริษัท

บริษัทให้ความสำคัญกับคุณภาพสินค้าเป็นอย่างมาก โดยผสานทุกรายละเอียด ทุกความประณีต
ด้วยวัสดุคุณภาพที่คัดสรรด้วยความตั้งใจในทุกองค์ประกอบของบ้าน
อีกทั้งยังมีการตรวจสอบคุณภาพของผลิตภัณฑ์ในทุก ๆ ขั้นตอน
รวมทั้งมีการพัฒนาปรับปรุงผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
เพื่อให้ผลิตภัณฑ์ตรงกับความต้องการของลูกค้ามากที่สุด

ปัจจุบันการขายผลิตภัณฑ์ของบริษัท จะให้ชำระเงินจอง เงินดาวน์ และเงินทำสัญญา
จากลูกค้ารวมทั้งสิ้นประมาณร้อยละ 10 – 30 ของราคาขาย
สำหรับระยะเวลาการผ่อนชำระเงินดาวน์ประมาณ 3 – 8 งวด
ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการก่อสร้างและการตกลงกันระหว่างลูกค้ากับบริษัท
การส่งมอบบ้านและการโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้กับลูกค้าจะกำหนดในวันทำสัญญาและจะระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
ทั้งนี้ยังขึ้นอยู่กับความพร้อมของลูกค้าแต่ละรายด้วย

รายละเอียดของผลิตภัณฑ์ในแต่ละประเภทมีดังนี้

3.1.1 ประเภทหมู่บ้านจัดสรร

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรรเพื่อจำหน่ายของบริษัทนั้น
เป็นการพัฒนาโครงการในลักษณะแนวราบ ซึ่งตัวผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเป็นบ้านหรืออาคารที่สูงไม่เกิน
4 ชั้น โดยรูปแบบบ้านหรืออาคาร และรูปแบบโครงการ
ในแต่ละโครงการจะแตกต่างกันออกไปตามความเหมาะสมของสถานที่ตั้งของโครงการและความต้องการของลูกค้า
ซึ่งในแต่ละโครงการที่บริษัทพัฒนานั้นจะมีสาธารณูปโภคโครงการอย่างครบครัน
โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกและการรักษาความปลอดภัย เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ
ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น
ทั้งนี้โครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรรของบริษัทยังแบ่งออกเป็นแต่ละเฉพาะตัวผลิตภัณฑ์และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแต่ละกลุ่ม
โดยจะใช้ชื่อโครงการที่ต่างกันออกไป ซึ่งแบ่งออกได้อีกดังนี้

(1) บ้านเดี่ยว (Single Detached Home)

(1.1) บ้านเดี่ยวตลาดบน

ตราสัญลักษณ์โครงการ :

ชื่อโครงการ : สิริทาวารา

ระดับราคา : 7.0 ล้านบาทขึ้นไป

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง

รูปตัวอย่างผลิตภัณฑ์บ้านเดี่ยวตลาดบน

(1.2) บ้านเดี่ยวตลาดกลาง

ตราสัญลักษณ์โครงการ :

ชื่อโครงการ : ปริญญดา

ระดับราคา : 3.0 – 7.0 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ค่อนข้างสูง

รูปตัวอย่างผลิตภัณฑ์บ้านเดี่ยวตลาดกลาง

(2) ทาวน์เฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ (Town House & Home Office)

ตราสัญลักษณ์โครงการ :

ชื่อโครงการ : ปริญลักษณ์

ระดับราคา : 1.5 – 3.0 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

รูปตัวอย่างผลิตภัณฑ์ทาวเฮ้าส์

รูปตัวอย่างผลิตภัณฑ์โฮมออฟฟิศ

3.1.2 ประเภทอาคารชุดพักอาศัย

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดพักอาศัยเพื่อจำหน่ายของบริษัทนั้น
เป็นการพัฒนาโครงการในลักษณะแนวสูง ซึ่งตัวผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเป็นอาคารชุดพักอาศัยที่สูง 8
ชั้นขึ้นไป โดยรูปแบบอาคารชุดพักอาศัย และรูปแบบโครงการ
ในแต่ละโครงการจะแตกต่างกันออกไปตามความเหมาะสมของสถานที่ตั้งของโครงการและความต้องการของลูกค้า
ซึ่งในแต่ละโครงการที่บริษัทพัฒนานั้นจะมีสาธารณูปโภคโครงการอย่างครบครัน
โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกและการรักษาความปลอดภัย เช่น สระว่ายน้ำล้อมด้วยสวนสวย ลิฟท์
ระบบจานดาวเทียม ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น

ตราสัญลักษณ์โครงการ :

ชื่อโครงการ : เดอะพัลซ์

ระดับราคา : 1.29 – 3.60 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

รูปตัวอย่างผลิตภัณฑ์อาคารชุดพักอาศัย

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัท และบริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด “บริษัทย่อย”
มีรายละเอียดการพัฒนาโครงการต่าง ๆ ดังนี้

ตารางรายละเอียดโครงการที่เปิดขายอยู่ของบริษัท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549

[TABLE]

ตารางรายละเอียดโครงการของที่เปิดขายอยู่บริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2549

[TABLE]

หมายเหตุ มูลค่าเงินลงทุนในโครงการของบริษัท และบริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด
ไม่รวมค่าที่ดินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการ

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

3.2.1 การตลาด

กลยุทธ์การแข่งขัน

จากกลยุทธ์ระดับธุรกิจ (Business Strategy)
ที่บริษัทใช้กลยุทธ์การมุ่งเน้นการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ
(Differentiation-base Focus)
ทั้งยังมุ่งเน้นให้เกิดความเชื่อมั่นในบริษัทและผลิตภัณฑ์กับผู้บริโภค
ดังนั้นในด้านการตลาดของบริษัทจึงมีกลยุทธ์การแข่งขันโดยแบ่งออกได้ดังนี้

(1) ด้านผลิตภัณฑ์

บริษัทให้ความสำคัญอย่างมากในกลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์
โดยมุ่งเน้นการสร้างความแตกต่างในตัวผลิตภัณฑ์ภายใต้สโลแกน
“เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ”
เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีความต้องการที่แตกต่างกัน เช่น ทำเลที่ตั้งโครงการ
รูปแบบโครงการ รูปแบบบ้าน ขนาดพื้นที่
ใช้สอย เป็นต้น ซึ่งบริษัทได้แยกผลิตภัณฑ์ภายใต้ชื่อโครงการที่แตกต่างกัน
เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ตรงกับความต้องการมากที่สุด
เพื่อตอบสนองความพึงพอใจและรองรับความต้องการขอลูกค้าให้ได้สูงสุด
จากการควบคุมการทำงานในทุกขั้นตอน ไม่ว่าจะเป็นการเลือกทำเลที่ตั้งในการซื้อที่ดิน
การออกแบบบ้าน การออกแบบโครงการและสภาพแวดล้อม การเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพสินค้า
และการก่อสร้าง รวมไปถึงการพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
ส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ของบริษัทได้รับการยอมรับและความเชื่อมั่นจากลูกค้าไม่ว่าจะเป็นแบบบ้านที่สวยงาม
ความลงตัวของพื้นที่ใช้สอย รูปแบบโครงการและสภาพแวดล้อมที่ร่มรื่น
ความปราณีตในการก่อสร้าง การเลือกใช้วัสดุที่ดีได้มาตรฐาน

(2) การกำหนดราคาผลิตภัณฑ์

บริษัทมีนโยบายในการกำหนดราคาผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับราคาตลาด
และสามารถแข่งขันกับคู่แข่งขันได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการอื่น ๆ
บนทำเลเดียวกันหรือใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท ทั้งนี้ยังคำนึงถึงคุณภาพสินค้า
และต้นทุนโครงการ เช่น ค่าที่ดิน ค่าออกแบบ ค่าก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายทางการตลาด เป็นต้น

(3) การส่งเสริมการตลาด

กลยุทธ์ในการส่งเสริมการตลาด เป็นอีกกลยุทธ์หนึ่งที่บริษัทให้ความสำคัญ
และนำมาใช้แข่งขันกับคู่แข่งขัน เพื่อสร้างการรับรู้ต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand Awareness)
โดยใช้เพื่อจูงใจให้เกิดความต้องการผลิตภัณฑ์ เพื่อเตือนความทรงจำในสินค้า
อีกทั้งยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ และภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัทอีกด้วย
บริษัทได้นำเครื่องมือการส่งเสริมการตลาดที่สำคัญมาใช้ดังนี้ การโฆษณา,
การขายโดยใช้พนักงานขาย, การส่งเสริมการขาย, การตลาดทางตรง และการตลาดทางอ้อม

สำหรับในรอบปี 2549 บริษัททำการโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านช่องทางต่าง ๆ
เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทมากที่สุด ซี่งมีรายละเอียดดังนี้

กลยุทธ์ Above the line

- โฆษณาผ่านสื่อวิทยุ ด้วยแนวความคิด “It’s time to go home”
และเป็นสื่อแรกที่เปิดภาพความเป็นปริญสิริให้กับผู้บริโภครู้จัก

- โฆษณาผ่านสื่อโทรทัศน์ ด้วยภาพยนต์โฆษณาชุด “It’s time to go
home”เพื่อถ่ายทอดมุมมองความอบอุ่นในคำว่าบ้านของปริญสิริ

- โฆษณาผ่านนิตยสาร และหนังสือพิมพ์

- โฆษณาผ่านจอพลาสม่าในห้างสรรพสินค้าชั้นนำ (VDO Wall)

- โฆษณาผ่านสื่อ POV ในลิฟท์อาคารสำนักงาน และรถไฟฟ้า BTS

กลยุทธ์ Below the line

- โฆษณาผ่านสื่อป้ายโฆษณา (Cut Out)
โดยเลือกขึ้นป้ายตามถนนสายสำคัญที่อยู่โดยรอบบริเวณโครงการของบริษัท
เพื่อใช้ในการดึงลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเข้าเยี่ยมชมโครงการของบริษัท

- โฆษณาผ่านสื่อเว็ปไซด์ www.prinsiri.com

- กิจกรรม Road Show โดยใช้ Mascot Teddy Bear Family
ที่จัดทำขึ้นเป็นแบบเฉพาะของปริญสิริ ออกประชาสัมพันธ์แนะนำโครงการต่าง ๆ
และให้ข้อมูลแก่ลูกค้า

(4) ต้นทุนผลิตภัณฑ์

บริษัทมีการบริหารต้นทุนผลิตภัณฑ์
ที่มุ่งเน้นในการควบคุมราคาต้นทุนในการพัฒนาโครงการให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม
เพื่อรักษาอัตรากำไรขั้นต้นและเพื่อให้ราคาผลิตภัณฑ์ของบริษัทอยู่ในระดับที่สามารถแข่งขันได้
โดยเริ่มตั้งแต่การคัดเลือกที่ดินและจัดซื้อที่ดินให้อยู่ในระดับราคาที่เหมาะสม
การวิจัยและพัฒนาในการเลือกใช้วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง
ที่มีคุณภาพดีและได้มาตรฐานโดยมีต้นทุนไม่เกินจากที่ได้กำหนดไว้
การพัฒนาเทคนิคและเทคโนโลยีในการก่อสร้างเพื่อควบคุมต้นทุนในการก่อสร้าง
ทั้งนี้ยังช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ และมาตรฐานผลิตภัณฑ์ให้สูงขึ้นอีกด้วย

(5) การบริการหลังการขาย

เพื่อให้ลูกค้ามีความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ของบริษัทมากยิ่งขึ้น
และเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจซื้อผลิตภัณฑ์
บริษัทจึงมีการบริการหลังการขายสำหรับผู้ซื้อผลิตภัณฑ์ของบริษัทดังนี้

- รับประกันคุณภาพของบ้านระยะเวลา 1 ปี นับจากวันที่โอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า
สำหรับความบกพร่องที่เกิดจากการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง

- ทำประกันการโจรกรรมให้กับลูกค้าที่ซื้อบ้านของบริษัทเป็นระยะเวลา 1 ปี

ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

จากประเภทของผลิตภัณฑ์ของบริษัท ซึ่งได้แก่ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย
ดังนั้นลักษณะลูกค้าของบริษัทจะเป็นลักษณะที่เป็นผู้ต้องการที่อยู่อาศัยแห่งใหม่
ลูกค้าในแต่ละรายจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์
โฮมออฟฟิศ และอาคารชุดพักอาศัย ที่แตกต่างกันออกไปตามเหตุผล เงื่อนไข และข้อจำกัด
ทั้งนี้ถือได้ว่าลูกค้าดังกล่าวนั้นเป็นผู้บริโภคขั้นสุดท้าย (End User)

เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ตรงกับความต้องการมากที่สุด
บริษัทจึงได้ผลิตที่อยู่อาศัยให้มีความหลากหลายเพื่อตอบสนองความพึงพอใจและรองรับความต้องการขอลูกค้าให้ได้สูงสุด
ดังนั้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจึงสามารถแบ่งออกได้อีกตามรายได้ของลูกค้า ดังนี้

(1) กลุ่มที่มีรายได้สูง สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
จะเป็นผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดบน ในชื่อโครงการ “สิริทาวารา”

(2) กลุ่มที่มีรายได้ค่อนข้างสูง สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
จะเป็นผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดกลาง ในชื่อโครงการ “ปริญญดา”
และประเภทอาคารชุดพักอาศัย ในชื่อโครงการ “เดอะพัลซ์”

(3) กลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
จะเป็นผลิตภัณฑ์ประเภททาวเฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ ในชื่อโครงการ “ปริญลักษณ์”
และประเภทอาคารชุดพักอาศัย ในชื่อโครงการ “เดอะพัลซ์”

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมีรายได้จากผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดบน
คิดเป็นสัดส่วนรายได้ร้อยละ 4.30 ของยอดขายรวม
มีรายได้จากผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดกลาง คิดเป็นสัดส่วนรายได้ร้อยละ 51.54
ของยอดขายรวม มีรายได้จากผลิตภัณฑ์ประเภททาวเฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ
คิดเป็นสัดส่วนรายได้ร้อยละ 30.08 ของยอดขายรวม
และมีรายได้จากผลิตภัณฑ์ประเภทอาคารชุดพักอาศัย คิดเป็นสัดส่วนรายได้ร้อยละ 10.76
ของยอดขายรวม

ในปี 2546 – ปี 2549 บริษัทไม่มีสัดส่วนการขายให้แก่ลูกค้ารายใดรายหนึ่งเกินกว่าร้อยละ 10
ของรายได้รวม เนื่องจากการขายผลิตภัณฑ์ของบริษัท
เป็นลักษณะการขายโดยตรงให้กับผู้บริโภคขั้นสุดท้าย (End User)

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทจำหน่ายผลิตภัณฑ์โดยผ่านช่องทางการจำหน่ายแบบช่องทางทางตรง
และเป็นการขายโดยพนักงานขายของบริษัทซึ่งประจำอยู่ที่สำนักงานขายตามโครงการต่าง ๆ
นอกจากการขายที่ประจำอยู่ที่สำนักงานขายตามโครงการต่าง ๆ แล้ว
บริษัทมีการขายผ่านพนักงานขายของบริษัทโดยการออกบูธแสดงสินค้าตามสถานที่ต่าง ๆ
ที่สำคัญเป็นครั้งคราวอีกด้วย

3.2.2 ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

3.2.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม

ตลอดช่วงปี 2549 ที่ผ่านมาท่ามกลางภาวะทางการเมือง การชลอตัวของเศรษฐกิจ
ปัญหาราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น
ส่งผลต่อภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมชะลอตัวลง
อย่างไรก็ตามมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นใหม่ทั้งหมดในปี 2549 ประมาณ 70,444 ยูนิต
รวมมูลค่าสูงถึง 218,858 ล้านบาท
ซึ่งภาคที่อยู่อาศัยเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทสำคัญที่มีการเปิดตัวใหม่มากที่สุดถึง 66,118 ยูนิต
รวมมูลค่าสูงถึง 186,886 ล้านบาท หรือประมาณร้อยละ 94
ของจำนวนอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นใหม่ทั้งหมด ซึ่งหากเทียบเป็นมูลค่านั้นจะเท่ากับร้อยละ 85
ของมูลค่ารวมที่มีการพัฒนาในปี 2549

การที่อสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่ส่วนใหญ่เป็นภาคที่อยู่อาศัยนั้น
เนื่องจากเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีปริมาณความต้องการสูง

แผนภูมิแสดงจำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

[]

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย

สำหรับการขยายตัวของจำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มขึ้น ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
มีการเติบโตมาอย่างต่อเนื่องโดยปี 2544 – 2549 โดยมีจำนวน 34,023 ยูนิต, 34,035 ยูนิต,
50,594 ยูนิต, 62,796 ยูนิต, 67,829 ยูนิต และ 78,116 ยูนิต ตามลำดับ
ซึ่งมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย (CAGR) คิดเป็นร้อยละ 18.08 ต่อปี

ถึงแม้ว่าในปี 2549 ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะในภาคที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายด้าน
ไม่ว่าจะเป็นภาวะราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น
ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนราคาวัสดุในการก่อสร้างที่เชื่อมโยงกับปิโตรเลียมมีการปรับตัวสูงขึ้น
และวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ ก็ปรับตัวสูงขึ้นโดยผ่านค่าขนส่ง
รวมไปถึงความผันผวนของสถานการณ์ทางการเมือง สถานการณ์ความไม่สงบในชายแดนภาคใต้
และสถานการณ์ไข้หวัดนก ที่ยังไม่สงบลง
ประกอบกับปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยตรง
คืออัตราดอกเบี้ยที่มีการปรับตัวสูงขึ้นเป็นระยะ
แต่อย่างไรก็ตามภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2549 ยังคงมีการขยายตัว
โดยจะเห็นได้จากในปี 2549
จำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็ยังมีการขยายตัวเพิ่มขึ้น
เมื่อเทียบกับปี 2548 โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 15.17 จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่
จดทะเบียน 67,829 ยูนิตในปี 2548 เพิ่มเป็น 78,116 ยูนิตในปี 2549

แผนภูมิเปรียบเทียบประเภทที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

ปี 2548 ปี 2549

จำนวนที่อยู่อาศัยรวม 63,579 ยูนิต จำนวนที่อยู่อาศัยรวม 66,118 ยูนิต

[] []

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

สำหรับด้านอุปทาน (Supply) จากการข้อมูลรายงานการสำรวจวิจัยของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์
เรียเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) พบว่าในปี 2548
มีโครงการที่อยู่อาศัยซึ่งเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวน 63,579 ยูนิต
โดยมีประเภทที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนสูงสุดเป็นบ้านเดี่ยวร้อยละ 31 รองลงมาเป็นอาคารชุดร้อยละ
30, ทาวเฮาส์ร้อยละ 28, บ้านแฝดร้อยละ 5, อาคารพาณิชย์และที่ดินจัดสรรร้อยละ 3,
ตามลำดับ โดยมีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้นประมาณ 196,177 ล้านบาท

ในปี 2549 โครงการที่อยู่อาศัยซึ่งเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จำนวน 66,118
ยูนิต โดยมีประเภทที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนสูงสุดเป็นอาคารชุดร้อยละ 45
รองลงมาเป็นทาวเฮาส์ร้อยละ 27, บ้านเดี่ยวร้อยละ 20, บ้านแฝดร้อยละ 5,
อาคารพาณิชย์ร้อยละ 2 และที่ดินจัดสรรร้อยละ 1 ตามลำดับ
โดยมีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้นประมาณ 186,886 ล้านบาท

ตารางที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี 2549

แยกตามระดับราคา

(หน่วย : ยูนิต)

[]

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

จากข้อมูลระดับราคาที่อยู่อาศัย ในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี
2549 นั้นจะเห็นได้ว่าระดับราคาบ้านเดี่ยวที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดราคา 3.001 – 5.000
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 41.04 ของโครงการบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวใหม่
รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวระดับราคา 2.001 – 3.000 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 25.43
ของโครงการบ้านเดี่ยวที่เปิดตัวใหม่ ในส่วนของบ้านแฝดระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดราคา
1.001 – 2.000 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 63.11 ของโครงการบ้านแฝดที่เปิดตัวใหม่
รองลงมาเป็นบ้านแฝดระดับราคา 2.001 – 3.000 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 26.39
ของโครงการบ้านแฝดที่เปิดตัวใหม่
ในส่วนของทาวน์เฮาส์ระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดราคา 0.501 – 1.000 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 39.12 ของโครงการทาวน์เฮาส์ที่เปิดตัวใหม่ รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ระดับราคา
1.001 – 2.000 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 29.23 ของโครงการทาวน์เฮาส์ที่เปิดตัวใหม่
ในส่วนของอาคารพาณิชย์ระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดราคา 3.001 – 5.000 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 47.76 ของโครงการอาคารพาณิชย์ที่เปิดตัวใหม่
รองลงมาเป็นอาคารพาณิชย์ระดับราคา 2.001 – 3.000 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 21.88
ของโครงการอาคารพาณิชย์ที่เปิดตัวใหม่
ในส่วนของอาคารชุดระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดราคา 1.001 – 2.000 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 47.99 ของโครงการอาคารชุดที่เปิดตัวใหม่ รองลงมาเป็นอาคารชุดระดับราคา
0.501 – 1.000 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 15.28 ของโครงการอาคารชุดที่เปิดตัวใหม่
และในส่วนของที่ดินจัดสรรระดับราคาที่มีการเปิดตัวขายมากที่สุดราคา 1.001 – 2.000 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 37.26 ของโครงการที่ดินจัดสรร รองลงมาเป็นที่ดินจัดสรรระดับราคา 0.501 –
1.000 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 30.29 ของโครงการที่ดินจัดสรร

แผนภูมิจำนวนที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายได้ของที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่

ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี 2549

จำนวนที่อยู่อาศัยรวม 32,804 ยูนิต

[]

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

สำหรับด้านอุปสงค์ (Demand) จากข้อมูลรายงานการสำรวจวิจัยของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์
เรียเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) พบว่าในปี 2549
มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายได้ของที่อยู่อาศัยในโครงการที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลจำนวน
32,804 ยูนิต คิดเป็นร้อยละ 50
ของจำนวนที่อยู่อาศัยซึ่งเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปีเดียวกัน
โดยมีประเภทที่อยู่อาศัยที่มีสัดส่วนในการจำหน่ายได้สูงสุดเป็นอาคารชุดร้อยละ 59 รองลงมาเป็น
รองลงมาเป็นทาวเฮาส์ร้อยละ 22, บ้านเดี่ยวร้อยละ 13, บ้านแฝดร้อยละ 3,
อาคารพาณิชย์ร้อยละ 2 และที่ดินจัดสรรร้อยละ 1 ตามลำดับ

ตารางจำนวนที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายได้ของที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่

ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี 2549 แยกตามระดับราคา

(หน่วย : ยูนิต)

[]

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

จากข้อมูลระดับราคาจำนวนที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายได้
ของที่อยู่อาศัยในโครงการเปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี 2549
นั้นจะเห็นได้ว่าระดับราคาบ้านเดี่ยวที่จำหน่ายได้มากที่สุดราคา 3.001 – 5.000 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 40.59 ของโครงการบ้านเดี่ยวที่จำหน่ายได้ รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวระดับราคา
5.001 – 10.000 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 25.45 ของโครงการบ้านเดี่ยวที่จำหน่ายได้
ในส่วนของบ้านแฝดระดับราคาที่จำหน่ายได้มากที่สุดราคา 1.001 – 2.000 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 74.29 ของโครงการบ้านแฝดที่จำหน่ายได้ รองลงมาเป็นบ้านแฝดระดับราคา
2.001 – 3.000 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 13.10 ของโครงการบ้านแฝดที่จำหน่ายได้
ในส่วนของทาวน์เฮาส์ระดับราคาที่จำหน่ายได้มากที่สุดราคา 0.501 – 1.000 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 45.95 ของโครงการทาวน์เฮาส์ที่จำหน่ายได้ รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ระดับราคา
3.001 – 5.000 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 21.30 ของโครงการทาวน์เฮาส์ที่จำหน่ายได้
ในส่วนของอาคารพาณิชย์ระดับราคาที่จำหน่ายได้มากที่สุดราคา 3.001 – 5.000 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 50.65 ของโครงการอาคารพาณิชย์ที่จำหน่ายได้
รองลงมาเป็นอาคารพาณิชย์ระดับราคา 1.001 – 2.000 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 23.95
ของโครงการอาคารพาณิชย์ที่จำหน่ายได้ ในส่วนของอาคารชุดระดับราคาที่จำหน่ายได้มากที่สุดราคา
1.001 – 2.000 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 49.68 ของโครงการอาคารชุดที่จำหน่ายได้
รองลงมาเป็นอาคารชุดระดับราคา 3.001 – 5.000 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 17.23
ของโครงการอาคารชุดที่จำหน่ายได้
และในส่วนของที่ดินจัดสรรระดับราคาที่จำหน่ายได้มากที่สุดราคา 1.001 – 2.000 ล้านบาท
คิดเป็นร้อยละ 36.04 ของโครงการที่ดินจัดสรร รองลงมาเป็นที่ดินจัดสรรระดับราคา 0.501 –
1.000 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 24.11 ของโครงการที่ดินจัดสรรที่จำหน่ายได้

3.2.2.2 การแข่งขัน

ปัจจุบันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการแข่งขันกันสูงขึ้น ดังจะเห็นได้จากมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ
ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่เพิ่มมากขึ้น

จากรายงานการสำรวจวิจัยของ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)
พบว่าในปี 2549 มีจำนวนโครงการที่เปิดตัวใหม่ทั้งหมด 366 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายทั้งหมด
66,118 หน่วย ซึ่งมีจำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้นจากปี 2548 ประมาณร้อยละ 4
และมีมูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 186,885 ล้านบาท ซึ่งมีมูลค่าโครงการลดลงจากปี 2548
ประมาณร้อยละ 5
จากจำนวนหน่วยขายที่เพิ่มขึ้นแต่มีมูลค่าโครงการลดลงแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัย
ที่เน้นการผลิตที่อยู่อาศัยราคาถูกลง เพื่อตอบสนองกำลังซื้อของผู้บริโภค
ทั้งนี้ราคาเฉลี่ยขายต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยในปี 2549 อยู่ที่ 2.827 ล้านบาท ซึ่งมีราคาต่ำกว่าปี
2548 ที่ 3.111 ล้านบาท

ตารางแสดงรายชื่อบริษัทที่มีจำนวนที่อยู่อาศัยในโครงการที่เปิดตัวใหม่สูงสุด 10 อันดับแรก

ของปี 2549

+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| ลำ  | ชื่อบริษัท                          | จำนวนโครงการ | จ           |
| ดับที่ |                                 |              | ำนวนที่อยู่อาศัย |
|     |                                 | (โครงการ)    |             |
|     |                                 |              | (ยูนิต)       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 1   | บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด      | 17           | 4,616       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 2   | บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด        | 15           | 3,695       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 3   | บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)         | 6            | 3,563       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 4   | บริษัท แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด | 4            | 3,476       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 5   | บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้           | 12           | 2,870       |
|     | ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)        |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 6   | บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์     | 20           | 2,858       |
|     | จำกัด                            |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 7   | บริษัท อารียา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด       | 2            | 1,700       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 8   | บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน)         | 12           | 1,512       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 9   | บริษัท นิว ซิตี้ แอร์พอร์ต ดีเวลลอปเม้นท์  | 1            | 1,395       |
|     | จำกัด                            |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 10  | บริษัท นารายณ์พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด       | 2            | 1,285       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

ตารางแสดงรายชื่อบริษัทที่มีมูลค่าโครงการประเภทที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่สูงสุด 10 อันดับแรก

ของปี 2549

+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| ลำ  | ชื่อบริษัท                          | จำนวนโครงการ | มูลค่าโครงการ |
| ดับที่ |                                 |              |             |
|     |                                 | (โครงการ)    | (ล้านบาท)    |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 1   | บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด        | 15           | 14,170      |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 2   | บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้           | 12           | 10,543      |
|     | ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)        |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 3   | บริษัท ที.ซี.ซี. แคปปิตอลแลนด์ จำกัด    | 3            | 10,281      |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 4   | บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)         | 6            | 9,682       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 5   | บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ทเนอร์     | 20           | 8,075       |
|     | จำกัด                            |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 6   | บริษัท แอล.พี.เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด | 4            | 5,845       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+

+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| ลำ  | ชื่อบริษัท                          | จำนวนโครงการ | มูลค่าโครงการ |
| ดับที่ |                                 |              |             |
|     |                                 | (โครงการ)    | (ล้านบาท)    |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 7   | บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด      | 17           | 5,704       |
|     | (มหาชน)                         |              |             |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 8   | บริษัท คาซ่า วิลล์ จำกัด              | 7            | 5,372       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 9   | บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน)         | 12           | 4,849       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+
| 10  | บริษัท เอ็มอาร์ สุขุมวิท จำกัด          | 1            | 4,587       |
+-----+---------------------------------+--------------+-------------+

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

3.2.2.3 ศักยภาพในการแข่งขัน

จากประสบการณ์ ความรู้ ความสามารถ และความชำนาญ
ของบริษัทในอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมาอย่างยาวนานและต่อเนื่อง
ปัจจุบันทำให้บริษัทถือได้ว่าเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่เป็นที่รู้จักของผู้บริโภคเป็นอย่างดี
จากการมุ่งเน้นความเป็นเลิศของผลิตภัณฑ์และบริการ ภายใต้สโลแกน
“เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ” จึงทำให้ผลิตภัณฑ์ของบริษัทมีคุณภาพสูง
ด้วยการผสานทุกรายละเอียด ทุกความประณีต
ด้วยวัสดุคุณภาพที่คัดสรรด้วยความตั้งใจในทุกองค์ประกอบของบ้าน
จนได้รับการยอมรับและความเชื่อมั่นจากลูกค้า ทำให้บริษัทมีศักยภาพสูงในการแข่งขัน
และยังมีปัจจัยที่ส่งผลให้บริษัทมีศักยภาพในการแข่งขันได้อีกดังนี้

(1) บริษัทมีการวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
โดยการพัฒนาการออกแบบผลิตภัณฑ์และควบคุมคุณภาพผลิตภัณฑ์ให้มีคุณภาพสูงยิ่งขึ้น
โดยเน้นรูปแบบที่ตอบสนองประโยชน์การใช้สอย ความทันสมัย
ให้สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างสูงสุด

(2) บริษัทได้รับรางวัลการออกแบบบ้านดีเด่น “Awards of Merit” ในปี 2544 และปี 2547
จากงาน PCBC (Pacific Coast Builders Conference) ประเทศสหรัฐอเมริกา

(3) บริษัทมีนโยบายที่เน้นการสร้างความแตกต่าง (Differentiate) ในสินค้าและบริการ
เพื่อสร้างความได้เปรียบเหนือคู่แข่งขัน

(4) บริษัทมีการบริหารควบคุมต้นทุนในการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ โดยมีการดำเนินการต่าง ๆ
เช่น การพัฒนาเทคนิคและเทคโนโลยีการก่อสร้าง การมีบริษัทย่อย (บริษัท โกร โยธา กรุ๊ป
จำกัด) ดำเนินธุรกิจจำหน่ายวัสดุก่อสร้างเพื่อจัดหาวัสดุก่อสร้างให้กับบริษัทและผู้รับเหมาของบริษัท
เป็นต้น

(5) บริษัทมีการส่งเสริมการตลาดอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างการรับรู้ต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand
Awareness) โดยใช้เพื่อจูงใจให้เกิดความต้องการผลิตภัณฑ์ เพื่อเตือนความทรงจำในสินค้า
อีกทั้งยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ และภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัท

3.2.2.4 แนวโน้มอุตสาหกรรมและการแข่งขันในอนาคต

สำหรับแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2550 จากความเห็นของสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร
และสมาคมอาคารชุดไทยมีความเห็นว่า ทิศทางของที่อยู่อาศัยในปี 2550
นั้นน่าจะมีแนวโน้มในทางที่ดีขึ้น สืบเนื่องมาจากอุปทานที่เติบโตขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป
และในขณะเดียวกันอุปสงค์ของตลาดที่อยู่อาศัยก็มีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นด้วย
โดยพิจารณาจากปัจจัยสนับสนุนทั้งทางด้านเศรษฐกิจ สังคม และการเมือง ดังนี้

(1) ความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยังมีการรองรับอยู่ เนื่องจากสถานการณ์การเมืองที่คลี่คลายลง
ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคเริ่มที่จะดีขึ้น
และในขณะเดียวกันแนวโน้มของภาวะการว่างงานที่ยังอยู่ในระดับต่ำ
จึงถือว่าเป็นโอกาสที่ดีของตลาดที่อยู่อาศัย

(2) นโยบายรัฐบาล
ที่จะสานต่อการลงทุนในการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ซึ่งการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าจะส่งผลต่อการขยายตัวของชุมชนเมือง
และการขยายตัวของที่อยู่อาศัย

(3) การส่งสัญญาที่ชัดเจนจากหลายสถาบัน รวมทั้งธนาคารแห่งประเทศไทย
ถึงภาวะอัตราดอกเบี้ยว่าในขณะนี้น่าจะเรียกได้ว่าอยู่ในระดับสูงสุด (Peak) แล้ว
และอาจจะมีแนวโน้มว่าจะลดลงได้ในระดับหนึ่ง

(4) ราคาน้ำมันที่ลดลง

(5) กำลังซื้อเริ่มกลับมามีมากขึ้น หลังจากที่ได้มีการชะลอการตัดสินใจในช่วงปี 2549

ตารางผลการสำรวจระดับราคาความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

[]

ที่มา : รายงานผลการสำรวจความต้องการของผู้เข้าชมงานมหกรรมบ้านและคอนโด

ครั้งที่ 15 ระหว่างวันที่ 28 กันยายน - 1 ตุลาคม 2549

รวบรวมโดย : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ร่วมกับ บริษัท โฮมบายเออร์ ไกด์ จำกัด

แนวโน้มของระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการในปี 2550
จากรายงานผลการสำรวจความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งจัดทำโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.
และบริษัท โฮมบายเออร์ ไกด์ จำกัด
พบว่าระดับราคาของที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการซื้อมากที่สุดอยู่ในช่วงระดับราคา 1,000,001 –
2,000,000 บาท ซึ่งมีสัดส่วนร้อยละ 37.12 โดยความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยช่วงระดับราคาตั้งแต่
500,001 – 3,000,000 บาท มีสัดส่วนรวมกันสูงถึงร้อยละ 71.10
ทั้งนี้จากรายงานผลการสำรวจระบุว่ามีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวสูงถึงร้อยละ
39.90 ส่วนรองลงมาคือทาวน์เฮ้าส์ร้อยละ 22.25 คอนโดมิเนียมร้อยละ 21.57
อาคารพาณิชย์ร้อยละ 6.02 บ้านแฝดร้อยละ 5.69 และที่ดินเปล่าร้อยละ 4.36

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

การก่อสร้างโครงการของบริษัทในทุก ๆ โครงการ
บริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการและเป็นเจ้าของโครงการ โดยเริ่มตั้งแต่การจัดซื้อที่ดิน
การออกแบบบ้านและโครงการ การยื่นขออนุญาตจัดสรร การยื่นขออนุญาตก่อสร้าง
การดำเนินการก่อสร้าง การควบคุมคุณภาพและการตรวจสอบคุณภาพ จนถึงการขาย

การดำเนินการก่อสร้างในแต่ละโครงการจะใช้ระยะเวลาที่แตกต่างกันออกไป
ซึ่งขึ้นอยู่กับประเภทของโครงการ ขนาด รูปแบบ เป็นต้น
แต่อย่างไรก็ตามระยะเวลาในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ
มีระยะเวลาในการก่อสร้างดังนี้ การก่อสร้างบ้านแต่ละหลังจะใช้เวลาประมาณ 6 – 7 เดือน
การก่อสร้างทาวน์เฮ้าส์และ
โฮมออฟฟิศแต่ละแถวจะใช้เวลาประมาณ 7 - 8 เดือน
การก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยจะใช้เวลาประมาณ 11 – 20 เดือน

นโยบายการผลิต

บริษัทมีนโยบายการผลิตในการเพิ่มหรือลดกำลังการผลิตตามความสอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในแต่ละโครงการ
ทั้งนี้การดำเนินการก่อสร้างบริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการ
ดังนั้นหากในขณะที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในแต่ละโครงการเพิ่มขึ้น
บริษัทสามารถเพิ่มกำลังการผลิตโดยการจ้างผู้รับเหมาเพิ่มขึ้นเพื่อให้สัมพันธ์กับความต้องการของลูกค้าได้
และเพื่อเป็นการควบคุมคุณภาพในการก่อสร้างให้มีคุณภาพที่ดีในระดับมาตรฐานเดียวกัน
บริษัทจึงมีนโยบายในการควบคุมคุณภาพและการตรวจสอบคุณภาพ ดังนี้

(1) กำหนดมาตรฐานการก่อสร้างและวัสดุก่อสร้าง ให้กับผู้รับเหมา

(2) จัดการประชุมแผนการก่อสร้างให้กับผู้รับเหมาก่อนเริ่มงาน

(3) จัดให้มีวิศวกรโครงการ และหัวหน้าผู้ควบคุมงานประจำแต่ละโครงการ
เพื่อควบคุมแผนการก่อสร้างและตรวจรับงานของผู้รับเหมา

(4) จัดให้มีฝ่ายควบคุณภาพ โดยจะเข้าทำการตรวจสอบคุณภาพงานก่อสร้างทั้งหมด
ให้ตรงตามมาตรฐานที่ได้กำหนดไว้

การจัดซื้อที่ดิน

ที่ดินนับเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งในการนำมาพัฒนาและก่อสร้างโครงการ โดยค่าที่ดินคิดเป็น
ประมาณร้อยละ 40 – 50 ของต้นทุนรวมผลิตภัณฑ์

บริษัทจึงมีนโยบายในการจัดซื้อที่ดิน โดยมุ่งเน้นที่ดินที่มีศักยภาพและสามารถนำมาพัฒนาได้ทันที
โดยมีปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อที่ดิน เช่น ศักยภาพในทำเลที่ตั้งของที่ดิน ราคาที่ดิน ผังเมือง
ข้อจำกัดทางกฏหมาย ทิศทางการเติบโตของแหล่งที่อยู่อาศัย
เส้นทางการพัฒนาและการขยายตัวของเขตเมือง คู่แข่ง เป็นต้น
สำหรับที่ดินที่บริษัทจัดซื้อนั้นมาจากช่องทางต่าง ๆ คือ นายหน้าค้าที่ดิน เจ้าของที่ดิน
และพนักงานของบริษัท

เพื่อให้การจัดซื้อที่ดินเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
ก่อนการซื้อที่ดินทุกครั้งบริษัทจะทำการศึกษาถึงความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility
Study) โดยจัดทำเป็นรายงานเพื่อเป็นข้อมูลประกอบในการพิจารณาของคณะกรรมการบริหาร
ในการอนุมัติจัดซื้อที่ดินที่จะจัดซื้อดังกล่าว

การคัดเลือกและว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง

การดำเนินการงานก่อสร้าง บริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการ
โดยบริษัทจะจัดวิศวกรโครงการและหัวหน้าผู้ควบคุมงานซึ่งเป็นพนักงานของบริษัทเข้าประจำตามโครงการต่าง
ๆ
เพื่อคอยดูแลและควบคุมงานของผู้รับเหมาก่อสร้างให้เป็นไปตามแผนและมาตรฐานที่บริษัทกำหนดไว้

การคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหม่ บริษัทจะพิจารณาจากประสบการณ์
ผลงานและคุณภาพงานในอดีต ฐานะทางการเงิน เป็นต้น
สำหรับผู้รับเหมาก่อสร้างที่เคยรับเหมาก่อสร้างกับบริษัทแล้ว บริษัทจะจัดเก็บข้อมูลต่าง ๆ
ของผู้รับเหมาไว้เป็นฐานข้อมูล เช่น ข้อมูลการทำงาน ข้อมูลการประเมินผลงาน เป็นต้น
เพื่อใช้ในการประกอบการพิจารณาว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างโครงการใหม่ ๆ ต่อไป
ปัจจุบันบริษัทมีผู้รับเหมาก่อสร้างทั้งหมดประมาณ 200 ราย
ทำให้บริษัทมีความมั่นใจว่าผู้รับเหมาก่อสร้างมีมากพอสำหรับการดำเนินการงานก่อสร้างของบริษัท
รวมทั้งยังสามารถรองรับงานก่อสร้างที่มีมากขึ้นของบริษัทในอนาคตได้อีกด้วย

ตารางสัดส่วนมูลค่างานระหว่างก่อสร้าง

ของผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ต่อยอดมูลค่างานระหว่างก่อสร้างรวม

  ------------------------------------------------ --------- --------- ---------
  รายการ                                           2547      2548      2549

  สัดส่วนมูลค่างานระหว่างก่อสร้างของผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่   38.05     -         -
  (ร้อยละ)                                                              

  จำนวนผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ (ราย)                   2         -         -
  ------------------------------------------------ --------- --------- ---------

หมายเหตุ : ผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ หมายถึง
ผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีสัดส่วนมูลค่างานระหว่างก่อสร้างเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานระหว่างก่อสร้างรวม

ในปี 2547 มีสัดส่วนมูลค่างานระหว่างก่อสร้างของผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานระหว่างก่อสร้างรวม จำนวน 2 ราย
เนื่องจากในขณะนั้นบริษัทมีผู้รับเหมาก่อสร้างจำนวนน้อยราย
และขนาดของโครงการยังไม่ใหญ่มากนัก
อย่างไรก็ตามบริษัทได้เริ่มจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้างเพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่องทำให้ ในปี 2548 และปี
2549 ไม่มีสัดส่วนมูลค่างานระหว่างก่อสร้างของผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานระหว่างก่อสร้างรวม

การจัดซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง

บริษัทให้ความสำคัญเกี่ยวกับคุณภาพของผลิตภัณฑ์เป็นอย่างมาก
ดังนั้นการคัดสรรวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งให้เหมาะสมสอดคล้อง มีคุณภาพดีและได้มาตรฐาน
จึงเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการพิจารณาสั่งซื้อ ส่วนราคาจะเป็นปัจจัยที่บริษัทใช้พิจารณาประกอบ
ทั้งนี้วัสดุก่อสร้างที่สำคัญ ได้แก่ ปูนซีเมนต์ เหล็ก โครงหลังคา กระเบื้องมุงหลังคา
กระเบื้องเซรามิค แผ่นยิบซั่ม อิฐ แผ่นพื้น และเสาเข็มเจาะ

สำหรับการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งจะแบ่งเป็น 2 ส่วนใหญ่ ๆ ได้ดังนี้

(1) วัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบและจัดหา

เนื่องจากบริษัทว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง
ดังนั้นวัสดุก่อสร้างบางรายการในแต่ละประเภทของงานที่รับดำเนินการในการรับเหมาก่อสร้าง
ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้จัดหาและจัดซื้อเอง ซึ่งรายละเอียดต่าง ๆ
เกี่ยวกับรายการวัสดุและคุณสมบัติของวัสดุ
จะต้องได้คุณภาพและตรงกับที่ระบุไว้ในสัญญาว่าจ้างของบริษัทที่ได้กำหนดไว้

(2) วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งที่บริษัทเป็นผู้จัดหา

วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเอง
ส่วนใหญ่จะเป็นวัสดุและอุปกรณ์ตกแต่งที่ต้องใช้เป็นจำนวนมาก
หรือต้องสั่งซื้อกับผู้จัดจำหน่ายเฉพาะรายซึ่งจะต้องใช้ระยะเวลาในการสั่งซื้อ
ทั้งนี้การดำเนินการดังกล่าวยังทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้างอยู่ในระดับที่เหมาะสม
อีกทั้งเพื่อเป็นการลดภาระของผู้รับเหมาก่อสร้างในการจัดหาและจัดซื้อเอง
ปัจจุบันบริษัทมีการสั่งซื้อจากผู้จัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งในประเทศทั้งหมดประมาณ
150 ราย

สำหรับการสั่งซื้อวัสดุและอุปกรณ์ตกแต่งในแต่ละประเภท
บริษัทจะทำการประเมินปริมาณการใช้รวมทั้งโครงการก่อน
และจะสั่งซื้อวัสดุและอุปกรณ์ดังกล่าวตามปริมาณที่ได้ประเมินไว้
แต่ทั้งนี้บริษัทจะให้ผู้จัดจำหน่ายทยอยจัดส่งสินค้าและเรียกเก็บเงินตามความต้องการที่ใช้จริง

ในปี 2547 – 2549
ไม่มีสัดส่วนการซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งของผู้จัดจำหน่ายรายใหญ่รายใดรายหนึ่งเกินกว่าร้อยละ
10 ของยอดมูลค่างานระหว่างก่อสร้างรวม

3.4 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรรของบริษัทที่ผ่านมาในแต่ละโครงการ จะมีขนาดพื้นที่ไม่เกิน
100 ไร่ จึงไม่อยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฏหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม
อย่างไรก็ตามเพื่อเป็นส่งเสริมการรักษาสิ่งแวดล้อม บริษัทจึงจัดให้มีถังบำบัดน้ำเสียในบ้านแต่ละหลัง
และในสโมสรส่วนกลางทุก ๆ โครงการของบริษัท
เพื่อให้น้ำเสียได้รับการบำบัดก่อนที่จะระบายลงทางน้ำสาธารณะ

สำหรับการพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัยในรูปแบบอาคารสูง และอาคารขนาดกลาง
ที่มีจำนวนยูนิตตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป จะอยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฏหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม
โดยบริษัทจะยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
(ส.ผ.) ซึ่งจะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อเสนอต่อ ส.ผ. ด้วย
ทั้งนี้หาก ส.ผ. พิจารณาแล้วว่าโครงการที่ยื่นขออนุญาตไม่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ก็จะอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารต่อไป

ที่ผ่านมาบริษัทไม่มีข้อพิพาทในเรื่องสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใด

3.5 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549
บริษัทและบริษัทย่อยมีรายละเอียดการจองซื้อบ้านและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ดังนี้

ตารางรายละเอียดการจองซื้อบ้านและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์

  ----------------------- ----------------- -------------- --------------
  ประเภทของผลิตภัณฑ์         จำนวนโครงการ      จำนวนยูนิต       มูลค่า (ล้านบาท)
                          (โครงการ)         (หน่วย)         

  ประเภทหมู่บ้านจัดสรร        11                149            652.16

  ประเภทอาคารชุดพักอาศัย     -                 -              -

  รวมทั้งสิ้น                 11                149            652.16
  ----------------------- ----------------- -------------- --------------

ทั้งนี้ไม่มีโครงการใดที่มีมูลค่างานที่ยังไม่ได้ส่งมอบรวมทั้งโครงการเกินร้อยละ 10
ของยอดรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์