2.3 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

2.3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

ลักษณะการให้บริการของบริษัทสามารถแบ่งออกเป็นดังนี้

1)  การให้บริการเช่าพื้นที่ระยะสั้นและระยะยาว โดยส่วนใหญ่กว่าร้อยละ 60
    ของพื้นที่ที่สามารถให้เช่าได้ (Gross Leasable Area หรือ GLA)
    บริษัทให้เช่าพื้นที่ระยะยาวตั้งแต่ 10 ถึง 30 ปี และพื้นที่ส่วนที่เหลือจะให้เช่าระยะสั้นตั้งแต่ 1
    ถึง 3 ปี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการเช่า 3+3 ปี (3 ปี และมีสิทธิต่อสัญญาเช่าได้อีก 3 ปี)
    โดยสัญญาเช่าพื้นที่แต่ละสัญญาจะกำหนดราคาค่าเช่าพื้นที่ ระยะเวลาในการชำระค่าเช่า
    การปรับขึ้นค่าเช่าในอนาคต และเงื่อนไขในการเช่าไว้โดยละเอียด
    บริษัทจะทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลักโดยให้มีระยะเวลาของสัญญาเท่ากับสัญญาเช่าที่ดินที่ทำกับเจ้าของที่ดินในแต่ละโครงการ
    เพื่อให้กระแสรายได้ตรงกับค่าใช้จ่ายในอนาคตตลอดอายุสัญญา (ยกเว้นโครงการบางบอน
    และประชาอุทิศ ตามรายละเอียดเพิ่มเติมในปัจจัยความเสี่ยง ข้อ 2.1.4)

  ทั้งนี้ การเลือกที่จะดำเนินธุรกิจโดยทำสัญญาเช่าระยะยาวกับเจ้าของที่ดิน
  และผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่ของบริษัท นอกจากจะช่วยลดต้นทุนในการซื้อที่ดินที่มีราคาสูงแล้ว
  ยังทำให้บริษัทมีรายได้และค่าใช้จ่ายที่แน่นอนในระยะยาว นอกเหนือจากนี้
  การทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าพื้นที่โดยมีการเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้า
  ทำให้บริษัทสามารถบริหารสภาพคล่องได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  และมีการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเป็นจำนวนน้อยมาก
  และบริษัทยังได้ลดความเสี่ยงในการดำเนินธุรกิจโดยบริษัทไม่ทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของก่อนที่จะได้เจรจาและตกลงขั้นสุดท้าย
  หรือได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลัก ทำให้บริษัทสามารถจัดการ (Match)
  กระแสเงินสดรับจากค่าเช่าพื้นที่และกระแสเงินสดจ่ายจากค่าเช่าที่ดินของแต่ละโครงการในอนาคตได้
  นอกเหนือจากนี้บริษัทยังไม่ต้องแบกรับภาระสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้

  สำหรับการเจรจากับผู้เช่าพื้นที่ บริษัทจะเรียกเก็บค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้า
  (หรือค่าเซ้งพื้นที่) จากผู้เช่าหลักเป็นเงินสดจำนวนหนึ่ง
  ประกอบกับเรียกเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้า (หรือค่ามัดจำ)
  เท่ากับค่าเช่าและค่าบริการรายเดือนจำนวน 12 เดือนสำหรับผู้เช่าหลัก และ 6
  เดือนสำหรับผู้เช่าร่วมทุกราย
  ทำให้บริษัทมีเงินสดจำนวนหนึ่งในช่วงเริ่มต้นของโครงการเพื่อไว้ใช้ในการชำระค่าออกแบบโครงการ
  ค่าก่อสร้างอาคาร ค่าใช้จ่ายในการขออนุญาตหน่วยงานราชการ และค่าเช่าที่ดินล่วงหน้า
  (หรือค่าหน้าดิน) แก่เจ้าของที่ดิน เป็นต้น ด้วยสาเหตุดังกล่าว ทำให้บริษัทมีเงินลงทุนสุทธิ (Net
  Investment) ในแต่ละโครงการน้อยกว่าวงเงินลงทุนจริง (Total Investment Amount)
  ของโครงการนั้นๆ บริษัทจึงไม่มีปัญหาสภาพคล่องในอดีตที่ผ่านมา
  และมีเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินในระดับต่ำมาก

  []

2)  การให้บริการบริหารโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง
    การให้บริการบริหารโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง เป็นการให้บริการตามสัญญาการให้บริการ
    ซึ่งจะจัดทำพร้อมกับสัญญาเช่าพื้นที่กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย
    โดยสัญญาการให้บริการจะมีอายุของสัญญาเท่ากับสัญญาเช่าพื้นที่ของลูกค้าแต่ละราย
    การให้บริการบริหารโครงการ และพื้นที่ส่วนกลาง ภายในโครงการจะครอบคลุมถึง
    การบริการทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง การดูแลรักษาต้นไม้และสวนหย่อม
    การดูแลรักษาความปลอดภัย การจัดการจราจร การซ่อมบำรุงพื้นที่ส่วนกลาง อาคาร
    และอุปกรณ์ แสงไฟในโครงการ ค่าไฟฟ้า และค่าประปาในพื้นที่ส่วนกลาง การกำจัดขยะ
    การบำบัดน้ำเสีย และการจัดรายการส่งเสริมการขายเป็นระยะๆ

3)  การให้บริการจัดหาสถานที่ประกอบการ[1]
    เป็นการให้บริการจัดหาพื้นที่ในการดำเนินธุรกิจที่มีศักยภาพให้กับลูกค้าผู้ค้าปลีกในบริเวณที่ผู้ค้าปลีกแจ้งความต้องการ
    เนื่องจากธุรกิจค้าปลีกในปัจจุบันมีการแข่งขันกันสูงมาก
    และมีแนวโน้มจะเป็นเช่นนี้ต่อไปในอีกหลายปีข้างหน้า
    ที่ตั้งของสถานประกอบการค้าปลีกเป็นปัจจัยที่สำคัญอันดับต้นๆ
    ที่จะทำให้ผู้ค้าปลีกประสบผลสำเร็จในการดำเนินธุรกิจและทำกำไรจากสาขานั้นๆ ได้ ดังนั้น
    ผู้ค้าปลีกจึงมีการแข่งขันในการหาพื้นที่ประกอบการเพิ่มสูงมาก
    การที่ผู้ค้าปลีกสามารถยึดพื้นที่ค้าปลีกที่มีศักยภาพในแต่ละบริเวณได้
    ย่อมทำให้ผู้ค้าปลีกได้เปรียบในการแข่งขันในธุรกิจ ทั้งนี้
    บริษัทมีแผนที่จะจัดหาพื้นที่ในการดำเนินธุรกิจให้กับผู้ค้าปลีกในบริเวณนอกศูนย์การค้าของบริษัทในอนาคตต่อไปเพื่อเพิ่มรายได้ของบริษัท
    อย่างไรก็ตาม การจัดหาสถานที่ประกอบการนี้ เป็นการให้บริการอีกประเภทหนึ่งของบริษัท
    ซึ่งไม่มีส่วนเกี่ยวข้องใดๆ กับค่าเช่าและค่าบริการที่บริษัทเรียกเก็บจากผู้เช่าพื้นที่หลัก
    ถ้าบริษัทไม่มีรายได้ค่าธรรมเนียมในส่วนนี้
    โครงการศูนย์การค้าชุมชนในแต่ละศูนย์ยังคงมีความเป็นไปได้ในด้านการเงินจากค่าเช่าและค่าบริการของผู้เช่าหลักและผู้เช่าร่วมของโครงการนั้นๆ

4)  การให้บริการสาธารณูปโภค ซึ่งได้แก่ ไฟฟ้า ประปา และโทรศัพท์
    ให้กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย
    โดยบริษัทเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคดังกล่าวจากลูกค้าผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย
    ในอัตราที่สูงกว่าอัตราที่บริษัทชำระจริงแก่ผู้ให้บริการสาธารณูปโภคแต่ละประเภท ซึ่งได้แก่
    การไฟฟ้านครหลวง การประปานครหลวง องค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย และบริษัท ทรู
    คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ทั้งนี้บริษัทได้นำกำไรจากการให้บริการสาธารณูปโภคดังกล่าว
    ไปชำระค่าสาธารณูปโภคของพื้นที่ส่วนกลาง เช่น ค่าน้ำประปาที่ใช้ในห้องน้ำ
    ค่าไฟฟ้าบริเวณทางเดินและที่จอดรถ เป็นต้น

2.3.2 การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

1) ภาวะอุตสาหกรรม

ธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า เป็นธุรกิจที่มีความเกี่ยวข้องโดยตรงกับธุรกิจค้าปลีก
กล่าวคือเมื่อธุรกิจค้าปลีกมีการขยายตัว ความต้องการพื้นที่ที่จะดำเนินธุรกิจก็จะมีมากขึ้นตามไปด้วย

โครงสร้างธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทย

ที่มา : สมาคมผู้ค้าปลีกแห่งประเทศไทย

  [2]ธุรกิจค้าปลีกในปี 2547 มีแนวโน้มการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น
  เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่กระเตื้องขึ้นภายใต้มาตรการต่างๆ
  ที่ภาครัฐได้ออกมากระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศให้เติบโต ทำให้มีการขยายตัวของร้านค้า
  อีกทั้งผู้บริโภคมีกำลังซื้อมากขึ้น ผู้ประกอบการจึงมองหากลยุทธ์ในการดึงดูดลูกค้าให้มากที่สุด
  การแข่งขันที่เกิดขึ้นดังกล่าวส่งผลให้ธุรกิจค้าปลีกในประเทศมีการขยายตัวมากขึ้นจากปี พ.ศ.
  2546 โดยปัจจัยต่างๆ ที่เป็นแรงสนับสนุนการขยายตัวทางเศรษฐกิจ ได้แก่

1.  การบริโภคและการลงทุนภาคเอกชนที่ได้รับแรงสนับสนุนจากการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งในปี
    2547 ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำอย่างต่อเนื่อง
    ขณะที่อัตราเงินเฟ้อไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นมากและอยู่ในเกณฑ์ที่ควบคุมได้
    ตลอดจนการดำเนินนโยบายงบประมาณแบบขาดดุล
    รวมถึงมาตรการกระตุ้นการบริโภคที่ดำเนินมาอย่างต่อเนื่องช่วยสนับสนุนการเติบโตทางเศรษฐกิจ

2.  การบริโภคและลงทุนภาคเอกชนภายในประเทศยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
    ถึงแม้ว่าจะมีหลายปัจจัยเสี่ยงเกิดขึ้น ได้แก่ การแพร่ระบาดของโรคไข้หวัดนก
    การปรับเพิ่มของราคาน้ำมันดิบในตลาดโลก และเหตุการณ์ไม่สงบใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้
    นับว่ามีผลต่อการบั่นทอนการใช้จ่ายบริโภคโดยรวมพอสมควร
    จากที่ไทยเป็นผู้นำเข้าน้ำมันในสัดส่วนสูง
    การผันผวนไม่แน่นอนของอุปทานน้ำมันดิบในตลาดโลกที่ก่อให้เกิดภาวะน้ำมันราคาแพงจึงมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยโดยตรง
    อีกทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังมีต้นทุนสูงขึ้นตามราคาน้ำมัน และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย
    ดังนั้นความเชื่อมั่นและแผนการใช้จ่ายภาคครัวเรือนจึงได้รับผลกระทบ
    โดยมีแนวโน้มจะชะลอการใช้จ่ายลงในระดับหนึ่ง การบริโภครวมทั้งปี 2547
    จึงยังอาจจะขยายตัวได้ใกล้เคียง หรือน้อยกว่าอัตราที่คาดการณ์ไว้เดิมตั้งแต่ต้นปีที่ระดับ 4.9
    % (ประมาณการ ณ ระดับ GDP ปี 2547 เติบโตที่ 7.2 %) เทียบกับ 5.6 % ในปีก่อน
    ทั้งนี้เป็นส่วนของการบริโภคภาคเอกชนที่คาดว่าจะขยายตัวที่ 5.5 %
    ซึ่งเป็นอัตราที่ชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
    แต่ถือว่าเป็นอัตราที่น่าพอใจภายใต้สถานการณ์ปัจจุบัน

3.  มาตรการของรัฐบาลในการส่งเสริมการบริโภคของประชาชน เช่น
    มาตรการเพิ่มรายได้ขั้นต่ำที่ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
    และมาตรการที่ให้ข้าราชการบำนาญสามารถที่จะนำบำเหน็จตกทอดมาใช้ล่วงหน้า

4.  การขยายตัวของระบบสินเชื่อ ได้แก่
    การเติบโตของบัตรเครดิตส่งผลให้ผู้บริโภคนิยมซื้อสินค้าในระบบสินเชื่อมากขึ้น
    มีโครงการสินเชื่อธุรกิจแฟรนไชส์เกิดขึ้น
    เพื่อสนับสนุนผู้ขายแฟรนไชส์ให้ขยายธุรกิจและสร้างโอกาสให้ผู้ประกอบธุรกิจรายใหม่ให้สามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างเข้มแข็ง
    เติบโต และยั่งยืน

ธุรกิจค้าปลีกมีการแข่งขันรุนแรงใน 4 กลุ่มใหญ่ คือ ดิสเคาน์สโตร์ ห้างสรรพสินค้า
คอนวิเนี่ยนสโตร์ และซูเปอร์มาร์เก็ต โดยดิสเคาน์สโตร์ มีการแข่งขันสูงที่สุด
และมีบทบาทมากที่สุดต่อธุรกิจค้าปลีก
แต่ที่กลุ่มผู้บริโภคนิยมใช้บริการมากที่สุดจะเป็นกลุ่มคอนวิเนี่ยนสโตร์ โดยเฉพาะร้านเซเว่นอีเลฟเว่น
ด้วยจุดเด่นในด้านความสะดวกรวดเร็ว มีสาขาจำนวนมาก ตั้งอยู่ใกล้แหล่งชุมชนต่างๆ
สำหรับกลุ่มที่มีบทบาทน้อยที่สุด คือ กลุ่มซูเปอร์มาร์เก็ต ซึ่งผู้บริโภคที่เข้าไปใช้บริการมีแนวโน้มลดลง
เนื่องจากกลุ่มดิสเคาน์สโตร์ได้เข้ามาแย่งส่วนแบ่งครองตลาดไป

ดิสเคาน์สโตร์

ธุรกิจดิสเคาน์สโตร์ยังมีการแข่งขันที่รุนแรง ในปี 2547
ตลาดดิสเคาน์สโตร์ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่มีแนวโน้มดีขึ้น
โดยมีผู้ประกอบการรายใหญ่จะนวน 4 ราย คือ เทสโก้โลตัส บิ๊กซี คาร์ฟูร์ และแม็คโคร
มีแผนการจะขยายสาขาทุกรูปแบบมากกว่า 100 สาขาทั่วประเทศ
โดยมุ่งเน้นการขยายสาขาไปยังจังหวัดขนาดกลางและขนาดเล็กที่มีกำลังซื้อสูง
และเน้นการขยายสาขารูปแบบใหม่ที่มีขนาดเล็กลง และใกล้แหล่งชุมชน
เพื่อดึงดูดลูกค้าที่มีหลายระดับรายได้ให้เข้ามาใช้บริการมากขึ้น
และเป็นการเพิ่มส่วนแบ่งครองตลาดให้ได้มากที่สุด

ซูเปอร์มาร์เก็ต

ในปี 2547 นี้ ตลาดซูเปอร์มาร์เก็ตมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง และมีการแข่งขันค่อนข้างสูง
เพราะนอกจากต้องแข่งขันกันเองแล้วยังต้องแข่งกับกิจการค้าปลีกอื่นๆ อีก
โดยเฉพาะดิสเคาน์สโตร์ที่เร่งขยายสาขาในช่วงภาวะเศรษฐกิจขยายตัว
ในขณะที่ซูเปอร์มาร์เก็ตไม่เน้นการขยายสาขา แต่ใช้นโยบายการปรับปรุงสาขาอย่างต่อเนื่อง
พร้อมเร่งปรับตัวทั้งในเรื่องอุปกรณ์ การวางระบบ มีการวางตำแหน่งชัดเจนเจาะจงลูกค้าระดับ
กลาง-บน ใช้กลยุทธ์ชูคุณภาพ สด การันตี
และความหลากหลายเป็นจุดขายที่แตกต่างจากดิสเคาท์สโตร์ที่มุ่งเน้นราคาถูกเพื่อดึงดูดลูกค้า

ในปี 2547 นี้ ผู้ประกอบการรายใหญ่มีแผนการขยายสาขาเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 4 สาขา
และที่สำคัญการที่กลุ่มเซ็นทรัลซื้อหุ้นท็อปส์ ซูเปอร์มาร์เก็ตทั้งหมดคืนจากกลุ่มซีอาร์ซี เอโฮลด์
ทำให้ตลาดมีความคึกคักมากขึ้น

คอนวิเนี่ยนสโตร์

ธุรกิจคอนวิเนี่ยนสโตร์ยังคงมีเซเว่นอีเลฟเว่นเป็นผู้นำตลาดด้วยสาขามากกว่า 2,600 สาขา
ครอบคลุมแทบทุกพื้นที่ โดยมี วี.ช็อป เฟรชมาร์ท แฟมิลี่มาร์ท เออาร์ที และ 108 ช็อป
เป็นกลุ่มที่แทรกเข้ามาในตลาดและมีสัดส่วนเล็กน้อย การแข่งขันสูง มีการทำตลาดรูปแบบต่างๆ
เพื่อเพิ่มรายได้และเพิ่มสัดส่วนในการครองตลาด เช่น บริการรับชำระค่าสาธารณูปโภคต่างๆ
ค่าประกันภัย เป็นต้น

ในปี 2547 มูลค่าตลาดจะขยายตัวอย่างต่อเนื่องและมีการแข่งขันรุนแรงมากขึ้น วี.ช็อป
และเฟรชมาร์ท เตรียมตัวที่จะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
หลังจากที่เซเว่นอีเลฟเว่นได้จดทะเบียนแปรสภาพเป็นบริษัทมหาชนจำกัดก่อนหน้านี้แล้ว

ตารางที่ 2.3.1 สรุปผลการประมาณการเศรษฐกิจไทย ปี 2546-2547

  ------------------------------------------ -------------- --------------
  สรุปผลการประมาณการเศรษฐกิจไทย                2546           2547

  อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (% yoy)            6.4            7.5

  การบริโภคภาคเอกชนที่แท้จริง                     6.2            6.5

  การลงทุนภาคเอกชนที่แท้จริง                      19.0           19.3

  การบริโภคภาครัฐบาลที่แท้จริง                     0.4            5.4

  การลงทุนภาครัฐบาลที่แท้จริง                      -9.9           1.7

  ปริมาณการส่งออกสินค้าและบริการ                  5.4            6.7

  ปริมาณการนำเข้าสินค้าและบริการ                  5.3            7.9

  ดุลการค้า (Bill. USD)                        4.5            3.7

  ดุลบัญชีเดินสะพัด (Bill. USD)                   8.3            7.1

  ดุลบัญชีเดินสะพัด (% ของ GDP)                   5.8            4.3

  เงินทุนสำรองระหว่างประเทศ (Bill. USD)         41.3           48.5

  อัตาเงินเฟ้อ (% yoy)                          2.0            2.6
  ------------------------------------------ -------------- --------------

การแข่งขันที่รุนแรงของธุรกิจค้าปลีกในปัจจุบัน
ทำให้ผู้ประกอบการต่างเร่งหากลยุทธ์ในการสร้างความได้เปรียบ
เพื่อเพิ่มรายได้และสัดส่วนการครองตลาด ทำให้ผู้ประกอบการต่างๆ มีการร่วมเป็นพันธมิตร
หรือการลงทุนร่วมกัน เช่น

-   ท็อปส์ กับบู๊ทส์ ร่วมมือกับบรรดาผู้ค้าปลีก เพื่อใช้พื้นที่ในการเปิดบูทขายแบบถาวรและชั่วคราว

-   เซเว่นอีเลฟเว่น
    ใช้การขยายสาขาเพิ่มด้วยตัวเองและการมุ่งเน้นการขยายแฟรนไชส์ควบคู่กันไปด้วย

นอกเหนือจากการขยายตัวของธุรกิจค้าปลีกที่ส่งผลโดยตรงต่อการขยายตัวของธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแล้ว
จากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่มีวิถีชีวิต (Lifestyle) เปลี่ยนแปลงไป
มีกำลังซื้อเพิ่มสูงขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจ ผู้บริโภคดังกล่าวให้ความสำคัญเรื่องสุขภาพมากขึ้น
ก่อให้เกิดโอกาสทางการตลาดที่จะเพิ่มลูกค้าให้กับสินค้า และนิยมซื้อสินค้าจากศูนย์การค้า
และร้านค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade Retail Store) แทนที่ร้านค้าปลีกรูปแบบเดิม
(Traditional Trade Retail Store) ซึ่งได้แก่ ร้านโชว์ห่วย และตลาดสด มากขึ้นเรื่อยๆ
ส่งผลให้ธุรกิจการค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade Retail Store)
มีส่วนแบ่งทางการตลาดเพิ่มสูงขึ้น ดังจะเห็นได้จากตาราง 2.3.2 – 2.3.5 และในปี 2547
ยอดขายจากร้านค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade Retail Store)
เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 26 % ของยอดขายจากค้าปลีกทั้งหมด
ซึ่งได้ช่วยเกื้อหนุนให้ธุรกิจค้าปลีกในศูนย์การค้ามีปริมาณเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก

ตาราง 2.3.2 ส่วนแบ่งตลาดของการค้าปลีกประเภทอาหารในประเทศไทย
จำแนกตามประเภทธุรกิจค้าปลีก และจำนวนศูนย์การค้าในประเทศไทย ปี 1999-2003
จำแนกตามประเภทของศูนย์การค้า

[]

ตาราง 2.3.3 ส่วนแบ่งตลาดของธุรกิจค้าปลีกประเภทอาหาร และประเภทอื่นๆ ในประเทศไทย
โดยเทียบจากการใช้จ่ายของผู้บริโภค

[]

ตารางที่ 2.3.4 Retail market sizes of Thailand

[]

ตารางที่ 2.3.5 Thailand market shares: top retailers, August and October
2004.

[]

ตารางที่ 2.3.6 Percentage of M & P stores losing their customers to modern
retail stores in Thailand

[]

แนวโน้มอุตสาหกรรม

ธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทยยังคงมีแนวโน้มในการขยายตัวต่อไปอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งจะมีผลทำให้ธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้ามีแนวโน้มจะขยายตัวไปในทิศทางเดียวกัน
ผู้ค้าปลีกที่ดำเนินธุรกิจในประเทศไทยอยู่แล้ว ส่วนใหญ่มีแผนที่จะขยายสาขาต่อไปอย่างต่อเนื่อง
นอกเหนือจากนี้ผู้ค้าปลีกประเภทร้านขายสินค้าลดราคา (Discount Store) บางราย เช่น
เทสโก้ โลตัส และบิ๊ก-ซี
มีแผนการชัดเจนที่จะขยายสาขาในรูปแบบศูนย์การค้าแบบเปิดที่บริษัทเชี่ยวชาญและดำเนินการอยู่
ผู้ค้าปลีกรายอื่นๆ ที่ยังไม่มีธุรกิจในประเทศไทย มีแผนการที่จะเข้ามาเปิดตลาดในประเทศไทย เช่น
ร้านขายยา ร้านขายเฟอร์นิเจอร์ ซูเปอร์มาร์เก็ต เป็นต้น
ทั้งนี้บริษัทได้รับการติดต่อจากผู้ประกอบการดังกล่าวจำนวนมาก

ตาราง 2.3.7 จำนวนสาขาของซูเปอร์มาร์เก็ต ร้านขายสินค้าลดราคา ร้านขายสินค้าเฉพาะอย่าง
และร้านค้าสะดวกซื้อ ในประเทศไทย ปี 2542-2547

  --------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------
                        2542     2543     2544     2545     2546     2547

  ซูเปอร์มาร์เก็ต                                                        

  ท็อปส์                  40       41       44       48       47       61

  ฟู๊ด ไลอ้อน              13*      20       28       32       40       0

  จัสโก้                  14       14       10       10       10       6

  ฟูดแลนด์                7        7        8        8        9        9

  วิลล่า                  6        7        7        8        8        9

  ดิสเคาน์สโตร์                                                         

  เทสโก้ โลตัส            14       24       33       41       47       48

  คาร์ฟูร์                 7        11       15       17       19       21

  บิ๊กซี                   20       25       29       33       36       39

  แม็คโคร                                  20       21       22       25

  ร้านขายสินค้าเฉพาะอย่าง                                                

  เพาเวอร์ บาย           32       32       31       37       n.a.     38

  โฮมโปร                3        6        10       11       16       18

  โฮมเวิร์ค                                                   6        8

  คอนวิเนี่ยนสโตร์                                                       

  บู๊ทส์                                              59       63       74

  วัตสันส์                                   55       61       n.a.     90

  เซเว่น อีเลฟเว่น                           1,800    2,042    2,402    2,620

  แฟมมิลี่ มาร์ท                              150      246      300      n.a.

  วี.ช็อป                                            232      500      500

  เฟรชมาร์ท                                         117      200      150
  --------------------- -------- -------- -------- -------- -------- --------

ที่มา : Thailand Retail Food Sector Report 1999-2001, USDA Global
Agriculture Information Network (GAIN Report)

: หนังสือพิมพ์บางกอกโพสต์, Retail Review Year End 2002

: http://www.tescolotus.net

: http://www.bigc.co.th

: http://www.carrefour.com

: http://www.tops.co.th

: http://www.powerbuy.co.th

: http://www.homepro.co.th

หมายเหตุ : * รวม ซันนี่ ซุปเปอร์มาร์เก็ต จำนวน 8 สาขา

แนวโน้มของธุรกิจในอนาคตจะมีการกระจายของศูนย์การค้าแบบเปิดออกไปทั่วกรุงเทพฯ
และต่างจังหวัดทั่วประเทศ โดยเฉพาะศูนย์การค้าชุมชนซึ่งมีจำนวนน้อยมากในต่างจังหวัด
ตามแนวโน้มของประเทศที่พัฒนาแล้ว เช่น สหรัฐอเมริกามีศูนย์การค้าแบบเปิดมากกว่าร้อยละ 95
ของศูนย์การค้าทั้งหมด

นอกเหนือจากนี้จะมีศูนย์การค้าแบบเปิดหลากหลายประเภทมากขึ้น เช่น ศูนย์การค้าชุมชนขนาดใหญ่
(Community Center) ศูนย์รวมสินค้าเฉพาะอย่าง (Power Center) ศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์
(Lifestyle Center) ศูนย์การค้าของผู้ผลิต (Factory Outlet Center)
ตามความต้องการที่หลากหลายมากขึ้นของผู้บริโภค

ศูนย์การค้าในประเทศไทยยังมีการขยายจำนวนต่อไปอย่างต่อเนื่อง
เนื่องจากร้านค้าปลีกและศูนย์การค้ายังมีการขยายจำนวนอย่างต่อเนื่องทั่วโลก
รวมถึงประเทศที่มีศูนย์การค้าจำนวนมากอยู่แล้ว เช่น สหรัฐอเมริกา ญี่ปุ่น อังกฤษ ฝรั่งเศส
และประเทศอื่นๆ ในทวีปยุโรปและอเมริกาใต้ ตามแผนภาพด้านล่าง
สำหรับในประเทศสหรัฐอเมริกา
มีศูนย์การค้าเปิดใหม่ในปี 2544 เพียงปีเดียวถึง 704 แห่ง[3]

การเติบโตของจำนวนร้านค้าปลีกของผู้ประกอบการ 200 อันดับแรกในภูมิภาคต่างๆ ทั่วโลกในปี
2002

[]

[]

ที่มา : M+M Planet Retail, www.planetretail.net

โดยทั่วไปแล้ว ผู้ค้าปลีกต้องการที่จะให้ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าในประเทศ
ดำเนินการบริหารโครงการให้
เนื่องจากผู้ค้าปลีกมีความต้องการมุ่งเน้นที่ธุรกิจหลักแต่เพียงอย่างเดียว
ไม่ต้องการยุ่งยากในการบริหารศูนย์การค้าซึ่งไม่ใช่ธุรกิจหลัก
ซึ่งเป็นไปตามรูปแบบการดำเนินการศูนย์การค้าในประเทศที่พัฒนาแล้ว
ปัจจุบันมีผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าในประเทศที่มีความสามารถและมีมาตรฐานสากลจำนวนน้อย
โดยเฉพาะผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด
ไม่เพียงพอต่อความต้องการของผู้ค้าปลีกในการขยายสาขาจำนวนมาก

2) สภาพการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

ในธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าในประเทศไทย
มีการแข่งขันกันสูงในรูปแบบของศูนย์การค้าแบบปิด แต่สำหรับศูนย์การค้าแบบเปิด
มีการแข่งขันไม่มากนักเนื่องจากมีจำนวนคู่แข่งน้อยราย
หลายรายได้ปิดกิจการหรือหยุดดำเนินกิจการไปในช่วงภาวะเศรษฐกิจตกต่ำในหลายปีที่ผ่านมา
และคู่แข่งที่เหลือไม่ได้เป็นผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าโดยเฉพาะ
บางรายเป็นเจ้าของที่ดินที่มีเงินลงทุนสูง แต่ไม่ได้เป็นผู้เชี่ยวชาญในธุรกิจโดยตรง

การดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า
มีความจำเป็นต้องใช้ประสบการณ์และความรู้พื้นฐานในการดำเนินการเป็นอย่างสูง เช่น ก)
การเลือกที่ดินที่เหมาะสมในการดำเนินธุรกิจ ซึ่งจำเป็นต้องมีการพิจารณาถึง ทำเล ทางเข้าออก
ขนาดของที่ดิน ระบบผังเมือง สภาพการจราจรและทิศทางการจราจรในบริเวณ
จำนวนประชากรในพื้นที่และจำนวนประชากรที่สัญจรผ่าน แนวโน้มการขยายตัวของประชากร
กฎหมายที่เกี่ยวข้องจำนวนมาก ระบบสาธารณูปโภค จำนวนคู่แข่งในพื้นที่ เป็นต้น ข)
การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางธุรกิจ เช่น ระดับค่าเช่าที่ดิน
ระดับค่าเช่าและค่าบริการที่สามารถเรียกเก็บจากลูกค้า ค่าพัฒนาพื้นที่ ค่าก่อสร้างอาคาร
ตกแต่งภายนอก และติดตั้งระบบไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ การบริหารเงินลงทุนและเงินสด
และผลตอบแทนจากการลงทุน ค) การติดตามแนวโน้มใหม่ๆ ของธุรกิจ เช่น รูปแบบ (Concept)
ของโครงการศูนย์การค้าแบบเปิดที่เหมาะสม เป็นที่ต้องการของผู้เช่าพื้นที่
และอยู่ในความต้องการของผู้บริโภค รวมถึงการผสมผสานของผู้เช่าพื้นที่ (Tenant Mix)
ที่เหมาะสม ง) ความสัมพันธ์กับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่
ซึ่งมีความจำเป็นที่จะต้องสร้างความมั่นใจและความไว้วางใจให้กับลูกค้า
ว่าลูกค้าจะสามารถดำเนินธุรกิจได้อย่างประสบผลสำเร็จในพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัท
โดยบริษัทผู้พัฒนาและบริหารศูนย์การค้าไม่ควรทำธุรกิจแข่งขันกับผู้เช่าพื้นที่
ไม่เปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการ และสร้างสิ่งปลูกสร้างใดๆ
ในอนาคตที่จะเป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่ทุกราย ตลอดอายุสัญญาเช่าระยะยาว
10 - 30 ปี นอกเหนือจากนี้ยังต้องมี จ) ความรู้และประสบการณ์ในด้านการบริหารพื้นที่ส่วนกลาง
(Common Area Maintenance หรือ CAM) ภายในศูนย์ให้ราบรื่นและเป็นระเบียบเรียบร้อย

เนื่องจากการที่ธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้ามีความจำเป็นที่จะต้องมีประสบการณ์
และความรู้พื้นฐานเป็นอย่างมากดังที่กล่าวมาแล้ว
อาจจะเป็นสาเหตุหลักอย่างหนึ่งที่ทำให้มีจำนวนคู่แข่งในธุรกิจโดยตรงน้อยราย และคู่แข่งใหม่ๆ
ยากที่จะดำเนินการให้ประสบผลสำเร็จ หรือสร้างความไว้วางใจให้กับผู้เช่าพื้นที่ได้
ในระยะเวลาสั้นๆ

จำนวนคู่แข่ง

คู่แข่งของบริษัทสามารถแบ่งเป็นคู่แข่งโดยตรงและคู่แข่งโดยอ้อม
ซึ่งคู่แข่งในแต่ละประเภทจะมีขนาดของโครงการ รูปแบบของศูนย์การค้า กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
และลักษณะอื่นๆ ที่แตกต่างกัน ดังนี้

คู่แข่งโดยตรงของบริษัท หมายถึง ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า ซึ่งแบ่งเป็น 2
ประเภทได้แก่

1)  ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิด
    จำนวนผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบเปิดในปัจจุบันมีไม่มากนัก
    และส่วนใหญ่จะเป็นผู้ประกอบการรายย่อย เช่น เจ้าของที่ดิน ซึ่งมีจำนวนน้อยราย
    ในอดีตคู่แข่งโดยตรงที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าแบบเปิด ได้แก่ กลุ่มบริษัทสยามพรีเมียร์
    และกลุ่มบริษัทเฟิรส์ท แปซิฟิก
    แต่ปัจจุบันทั้งสองกลุ่มไม่ได้เปิดดำเนินการศูนย์การค้าแบบเปิดใหม่มาหลายปีแล้ว

2)  ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด
    ผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าที่เป็นที่รู้จักกันโดยทั่วไป
    และยังคงขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง เช่น กลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มเดอะ มอลล์
    จะเน้นการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด ดังจะเห็นได้จากตารางในหน้าถัดไป
    ศูนย์การค้าที่เปิดใหม่ในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมาของกลุ่มเซ็นทรัล และกลุ่มเดอะ มอลล์
    เป็นศูนย์การค้าแบบปิดทั้งสิ้น เช่น โครงการเซ็นทรัล พระรามที่ 2 และพระรามที่ 3
    และโครงการดิ เอ็มโพเรียม และสยามพารากอน ของกลุ่มเดอะ มอลล์ เป็นต้น
    สำหรับคู่แข่งโดยตรงที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าแบบปิดรายอื่นๆ ไม่ได้มีการขยายธุรกิจมากนัก
    บางรายอยู่ในระหว่างการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงศูนย์การค้าที่มีอยู่เดิมให้ดีขึ้น
    บางรายกำลังอยู่ระหว่างเจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้
    โดยสรุปแล้วผู้ดำเนินธุรกิจศูนย์การค้าแบบปิดที่มีศักยภาพในการขยายธุรกิจ
    ไม่ได้สนใจที่จะเข้ามาแข่งขันในธุรกิจศูนย์การค้าแบบเปิด
    เนื่องจากมีความชำนาญในการดำเนินธุรกิจศูนย์การค้าแบบปิด
    และศูนย์การค้าแบบเปิดอาจจะมีขนาดของโครงการที่เล็กเกินไปที่จะสนใจ

ทั้งนี้ กลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบเปิด
ยังมีลักษณะที่แตกต่างไปจากกลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบปิด
โดยกลุ่มผู้ใช้บริการหลักของศูนย์การค้าแบบเปิดจะต้องการความสะดวกรวดเร็ว
ใช้เวลาไม่นานในการเข้ามาใช้บริการ แต่มาใช้บริการได้บ่อยครั้ง เนื่องจากมีที่จอดรถสะดวก
เข้าถึงร้านค้าได้ทันที และเป็นทางผ่านก่อนกลับที่พักอาศัย
ในขณะที่ศูนย์การค้าแบบปิดจะต้องใช้เวลาค่อนข้างมากในการเข้ามาใช้บริการเพื่อเลือกซื้อสินค้า
ซึ่งส่งผลให้การหาที่จอดรถค่อนข้างลำบาก
เนื่องจากผู้เข้ามาใช้บริการจะจอดรถไว้เป็นเวลานานตามการใช้เวลาในการเลือกซื้อสินค้าและบริการ
โดยความถี่ในการเข้ามาใช้บริการจะไม่บ่อยครั้งนัก

ตารางที่ 2.3.8 คู่แข่งโดยตรงของบริษัท
ซึ่งส่วนใหญ่มุ่งเน้นที่การพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าแบบปิด

+-------------+-----------------+------------------+------------------+
| คู่แข่ง        | ศูนย์การค้าที่ด      | ประเภทศูนย์การค้า   |                  |
|             | ำเนินการในปัจจุบัน* |                  |                  |
+=============+=================+==================+==================+
|             |                 | ประเภทหลัก        | ชนิด              |
+-------------+-----------------+------------------+------------------+
| กลุ่มเซ็นทรัล   | เซ็นทรัล : ชิดลม,  | ศูนย์การค้าแบบปิด    | ศูนย์การค้าภูมิภาค    |
|             | ลาดพร้าว,        |                  |                  |
|             | พระรามที่ 3,      |                  |                  |
|             | ปิ่นเกล้า, บางนา,  |                  |                  |
|             | รามอินทรา,       |                  |                  |
|             | แอร์พอร์ต พลาซ่า   |                  |                  |
|             | (เชียงใหม่),      |                  |                  |
|             | หาดใหญ่, พระรามที่ |                  |                  |
|             | 2, ภูเก็ต         |                  |                  |
|             | และเซ็นทรัลเวิลด์   |                  |                  |
|             | พลาซ่า           |                  |                  |
+-------------+-----------------+------------------+------------------+
|             | พัทยาเฟสติวัล      | ศูนย์การค้าแบบเปิด   | ศูนย              |
|             | เซ็นเตอร์         |                  | ์การค้าชุมชนขนาดใหญ่ |
+-------------+-----------------+------------------+------------------+
|             | วงศ์สว่าง         | ศูนย์การค้าแบบเปิด   | ศูนย              |
|             |                 |                  | ์การค้าชุมชนขนาดใหญ่ |
+-------------+-----------------+------------------+------------------+
| กลุ่มเดอะ     | เดอะ มอลล์ :     | ศูนย์การค้าแบบปิด    | ศูนย์การค้าภูมิภาค    |
| มอลล์        | รามคำแหง,       |                  |                  |
|             | งามวงศ์วาน,      |                  |                  |
|             | ท่าพระ, บางแค,   |                  |                  |
|             | บางกะปิ,         |                  |                  |
|             | นครราชสีมา       |                  |                  |
|             |                 |                  |                  |
|             | ดิ เอ็มโพเรียม     |                  |                  |
|             |                 |                  |                  |
|             | สยาม พารากอน**  |                  |                  |
+-------------+-----------------+------------------+------------------+
| กลุ่มอิมพีเรียล  | ลาดพร้าว         | ศูนย์การค้าแบบปิด    | ศูนย์การค้าภูมิภาค    |
|             | และสำโรง        |                  |                  |
+-------------+-----------------+------------------+------------------+
| กลุ่มซอโสติกุล  | ซีคอน สแควร์      | ศูนย์การค้าแบบปิด    | ศูนย์ก             |
|             |                 |                  | ารค้าภูมิภาคขนาดใหญ่ |
+-------------+-----------------+------------------+------------------+
| กลุ่มหวั่งหลี    | ฟิวเจอร์พาร์ค :    | ศูนย์การค้าแบบปิด    | ศูนย์ก             |
|             | บางแค และรังสิต   |                  | ารค้าภูมิภาคขนาดใหญ่ |
+-------------+-----------------+------------------+------------------+
| กลุ่มอัศวโภคิน  | แฟชั่น ไอส์แลนด์    | ศูนย์การค้าแบบปิด    | ศูนย์ก             |
|             |                 |                  | ารค้าภูมิภาคขนาดใหญ่ |
+-------------+-----------------+------------------+------------------+
| กลุ่มธนชาติ    | มาบุญครอง        | ศูนย์การค้าแบบปิด    | ศูนย์ก             |
|             |                 |                  | ารค้าภูมิภาคขนาดใหญ่ |
+-------------+-----------------+------------------+------------------+
| กลุ่มโ        | เสรี เซ็นเตอร์     | ศูนย์การค้าแบบปิด    | ศูนย์การค้าภูมิภาค    |
| อสถานุเคราะห์ |                 |                  |                  |
+-------------+-----------------+------------------+------------------+
| กลุ่มศรีวิกรม์   | เกษรพลาซ่า       | ศูนย์การค้าแบบปิด    | ศูนย์รวมแฟชั่น       |
+-------------+-----------------+------------------+------------------+
| สำนักง       | สยามเซ็นเตอร์     | ศูนย์การค้าแบบปิด    | ศูนย์รวมแฟชั่น       |
| านทรัพย์สินส่วน |                 |                  |                  |
| พระมหากษัตริย์ |                 |                  |                  |
+-------------+-----------------+------------------+------------------+

หมายเหตุ : * เฉพาะส่วนที่ดำเนินการศูนย์การค้า

** เป็นโครงการที่กำลังก่อสร้าง ยังไม่เปิดให้ดำเนินการในปัจจุบัน

คู่แข่งโดยอ้อมของบริษัท หมายถึง ผู้ค้าปลีกที่ดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเอง เช่น
เทสโก้ โลตัส คาร์ฟูร์ บิ๊กซี เป็นต้น
ในความเป็นจริงแล้วผู้ค้าปลีกมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่แตกต่างจากบริษัท
โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของผู้ค้าปลีกคือผู้บริโภค ในขณะที่กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทคือผู้ค้าปลีก
แต่เนื่องจากผู้ค้าปลีกไม่สามารถสรรหาผู้ประกอบการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้ามืออาชีพ
มาดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าที่ต้องการเปิดใหม่จำนวนมากได้
ผู้ค้าปลีกจึงมีความจำเป็นต้องดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าด้วยตัวเอง

การดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเองของผู้ค้าปลีก
อาจจะมีผลกระทบต่อบริษัทในแง่การแข่งขันในการจัดหาที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการใหม่
และการดึงผู้บริโภคและผู้ค้าปลีกในกรณีที่ผู้ค้าปลีกเปิดดำเนินการศูนย์
การค้าใหม่ในบริเวณใกล้เคียงกับศูนย์การค้าของบริษัท (รายละเอียดเพิ่มเติมในปัจจัยความเสี่ยงข้อ
2.1.1 และ 2.1.2) อย่างไรก็ตามถ้าบริษัทสามารถดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าใหม่ๆ
ให้กับผู้ค้าปลีกได้มากขึ้น คู่แข่งโดยอ้อมเหล่านี้จะลดจำนวนลง

3) ลักษณะการตลาด

กลยุทธ์การแข่งขันของบริษัท

1.  บริษัทมุ่งเน้นที่จะดำเนินธุรกิจศูนย์การค้าแบบเปิด
    ที่บริษัทมีความชำนาญและประสบการณ์อยู่แล้วเป็นหลัก
    ประกอบกับคู่แข่งโดยตรงในธุรกิจนี้มีจำนวนน้อยราย

2.  บริษัทมุ่งเน้นเรื่องการออกแบบรูปแบบ (Concept)
    ของศูนย์การค้าที่ทันสมัยเข้ากับแนวโน้มใหม่ๆ ที่โดดเด่น
    ถูกต้องตามหลักวิชาการด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า มีการผสมผสานของผู้เช่า
    (Tenant Mix) ที่ดี และเป็นที่ต้องการของลูกค้าผู้ที่เช่าพื้นที่ (ผู้ค้าปลีก)
    และลูกค้าของผู้ค้าปลีก (ผู้บริโภค) เป็นอย่างดี
    โดยบริษัทให้ความสำคัญกับการติดตามสถานการณ์ ความเคลื่อนไหว
    และแนวโน้มของธุรกิจศูนย์การค้า และธุรกิจค้าปลีกอย่างใกล้ชิด

3.  บริษัทมุ่งเน้นเรื่องการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่าพื้นที่ทุกราย
    โดยการติดตามผลการดำเนินการของร้านค้าปลีกในศูนย์อย่างใกล้ชิด
    จัดรายการส่งเสริมการขาย (Promotion) เพื่อเพิ่มยอดขายแก่ผู้เช่าพื้นที่เป็นระยะๆ
    แก้ไขปัญหาของผู้เช่าพื้นที่อย่างรวดเร็ว นอกเหนือจากนี้
    บริษัทยังรักษาจรรยาบรรณในการดำเนินธุรกิจ
    โดยไม่ทำธุรกิจที่แข่งขันกับลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ภายในศูนย์ ไม่เปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการ
    และสร้างสิ่งปลูกสร้างใดๆ ในอนาคตที่จะเป็นอุปสรรคในการดำเนินธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่ทุกราย
    ตลอดอายุสัญญาเช่าระยะยาว 10 – 30 ปี

4.  บริษัทมุ่งเน้นที่จะตอบสนองความต้องการของลูกค้าอย่างรวดเร็ว
    โดยบริษัทให้ความสำคัญในการพัฒนาระบบการดำเนินงานให้มีประสิทธิภาพมากขึ้นอยู่ตลอดเวลา
    ทั้งในด้านการสรรหาพื้นที่เพื่อดำเนินโครงการตามความต้องการของลูกค้า
    การติดต่อประสานงานกับหน่วยงานราชการและผู้ที่เกี่ยวข้อง
    การควบคุมดูแลการก่อสร้างให้ได้มาตรฐาน ตามรูปแบบของโครงการ
    และเสร็จตามเวลาหรือก่อนเวลาที่กำหนด
    เพื่อให้บริษัทและลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ได้รับประโยชน์สูงสุด
    นอกจากนี้บริษัทได้ว่าจ้างนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ สถาปนิก ผู้รับเหมาก่อสร้าง
    บริษัทรักษาความปลอดภัย บริษัทรักษาความสะอาด และที่ปรึกษาอื่นๆ ที่มีมาตรฐาน
    และมีความเป็นมืออาชีพสูง เพื่อรักษาคุณภาพการให้บริการให้ดีที่สุด

5.  บริษัทจะไม่รับพัฒนาและบริหารโครงการมากจนเกินกว่าที่จะสามารถควบคุมมาตรฐานในการดำเนินธุรกิจได้
    บริษัทจะรับโครงการเพิ่มเติมก็ต่อเมื่อมั่นใจว่า
    มีจำนวนบุคลากรที่มีความสามารถและมีประสบการณ์เพียงพอที่จะรักษามาตรฐานในการดำเนินธุรกิจให้อยู่ในระดับเดิมหรือดีขึ้นกว่าเดิมเท่านั้น

นโยบายด้านราคา

ในการกำหนดราคาค่าเช่าพื้นที่ และค่าบริการจากผู้เช่าพื้นที่ ในแต่ละโครงการ
บริษัทจะพิจารณาจากหลายๆ ปัจจัยประกอบกัน เช่น ทำเลและที่ตั้งของโครงการ
ระดับค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทในบริเวณใกล้เคียง ต้นทุนค่าเช่าที่ดิน ต้นทุนค่าพัฒนาพื้นที่
ต้นทุนค่าก่อสร้างอาคาร งานระบบ และพื้นที่ส่วนกลาง ประเภทธุรกิจของผู้เช่าพื้นที่
ปริมาณการเช่าพื้นที่ ระดับชั้น (Floor) ในอาคาร ระยะเวลาของสัญญาเช่าพื้นที่
ประเภทธุรกิจของผู้เช่า (ผู้เช่าหลัก หรือผู้เช่าร่วม) และผลตอบแทนจากการลงทุน

ทั้งนี้บริษัทไม่มีนโยบายการตัดราคาค่าเช่าและค่าบริการเพื่อดึงผู้เช่าพื้นที่เข้าศูนย์
แต่จะใช้การออกแบบรูปแบบของศูนย์ตามแนวโน้มใหม่ๆ ที่โดดเด่น
มีระดับเหมาะสมกับระดับรายได้ของประชากรในพื้นที่ มีการผสมผสานของผู้เช่าพื้นที่ (Tenant
Mix) อย่างลงตัว ประกอบกับความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่าพื้นที่เดิมและชื่อเสียงในการทำธุรกิจที่ผ่านมา
ทำให้ผู้ค้าปลีกมั่นใจว่าจะสามารถดำเนินธุรกิจค้าปลีกได้ประสบผลสำเร็จในพื้นที่ศูนย์การค้าของบริษัท
ดังนั้นบริษัทจึงไม่จำเป็นต้องใช้นโยบายตัดราคาแต่อย่างใด

การกำหนดราคาค่าธรรมเนียมในการจัดหาสถานที่ประกอบการ
เป็นการตกลงกันระหว่างบริษัทและผู้ค้าปลีกแต่ละราย ในแต่ละสถานที่
โดยการกำหนดราคาค่าธรรมเนียมนี้จะขึ้นอยู่กับระดับความต้องการของผู้ค้าปลีกที่จะเปิดร้านค้าปลีกในบริเวณนั้นๆ
ความยากในการจัดหาสถานที่ดังกล่าว ขนาดของพื้นที่ และทำเล

สำหรับการกำหนดราคาค่าบริการสาธารณูปโภค ซึ่งได้แก่ ไฟฟ้า ประปา และโทรศัพท์
แก่ผู้เช่าพื้นที่แต่ละราย ในอดีตที่ผ่านมา
บริษัทมีผลขาดทุนเล็กน้อยจากค่าสาธารณูปโภคของพื้นที่ส่วนกลางมากกว่ากำไรจากการให้บริการสาธารณูปโภคแก่ผู้เช่าพื้นที่
เนื่องจากบริษัทไม่สามารถขึ้นราคาค่าบริการสาธารณูปโภคได้มากอย่างที่ต้องการเนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ
แต่บริษัทมีแผนที่จะเรียกเก็บค่าบริการสาธารณูปโภคจากผู้เช่าพื้นที่มากขึ้นในอนาคต
เนื่องจากเศรษฐกิจในประเทศเริ่มฟื้นตัว และผู้เช่าพื้นที่เริ่มมีรายได้และกำไรมากขึ้น
ซึ่งการขึ้นค่าบริการสาธารณูปโภคดังกล่าวจะทำให้บริษัทมีกำไรเพิ่มขึ้น

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าของบริษัทจะแบ่งเป็น 2 กลุ่มได้แก่

1) กลุ่มลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลัก (Anchor Tenant)
ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าที่ทำธุรกิจประเภทซูเปอร์มาร์เก็ต และร้านขายสินค้าเฉพาะอย่าง
(Category Killer) โดยกลุ่มลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักนี้จะเป็นสิ่งดึงดูด (Magnet) ผู้เช่าพื้นที่ร่วม
(Co-Tenant) รายอื่นๆ ให้เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ภายในโครงการของบริษัท

2) กลุ่มลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม (Co-Tenant) ซึ่งจะประกอบด้วย ร้านค้าต่างๆ เช่น ร้านอาหาร
ร้านขายยา ร้านให้เช่าวีดีโอ ร้านซักรีด ร้านขายหนังสือ ร้านขายดอกไม้ ธนาคาร และ
ร้านค้าปลีกอื่นๆ เป็นต้น ในช่วงปี 2544 จนถึง ปี 2547 บริษัทมี รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ
จากลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักและลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม แสดงดังตาราง 2.3.9

ตาราง 2.3.9
รายได้จากค่าเช่าและค่าบริการของลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักและลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วมของบริษัท

ปีพ.ศ. 2544-2547

  ---------------- -------- --------- -------- --------- -------- --------- -------- ---------
  ลูกค้า             2544               2545               2546               2547     

                   ล้านบาท   สัดส่วน     ล้านบาท   สัดส่วน     ล้านบาท   สัดส่วน     ล้านบาท   สัดส่วน

  1.               27.32    40.43%    31.77    45.31%    51.75    51.08%    52.57    34.64%
  ลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลัก                                                                     

  2.               40.26    59.57%    38.35    54.69%    49.56    48.92%    99.20    65.36%
  ลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม                                                                     

  รวม              67.58    100.00%   70.12    100.00%   101.31   100.00%   151.77   100.00%
  ---------------- -------- --------- -------- --------- -------- --------- -------- ---------

หมายเหตุ: ลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักหมายถึง
ลูกค้าหลักตามตารางรายละเอียดของโครงการที่เปิดดำเนินการอยู่ในปัจจุบันจำนวน 21 โครงการ
(เกี่ยวกับลูกค้า สัดส่วนรายได้ และวันสิ้นสุดโครงการ) ในหน้า 2.2-5

ตาราง 2.3.10 ตัวอย่างรายชื่อผู้เช่าพื้นที่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547

การจัดจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทจัดจำหน่ายพื้นที่ภายในศูนย์การค้าของบริษัทผ่านช่องทางการจำหน่ายหลัก 2 ช่องทาง ได้แก่
ฝ่ายการตลาดของบริษัท และผ่านบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ โดยส่วนใหญ่ประมาณร้อยละ
75 ของพื้นที่เช่าทั้งหมดของบริษัท จะจัดจำหน่ายโดยฝ่ายการตลาดของบริษัท
ซึ่งมุ่งเน้นในการจำหน่ายพื้นที่แก่ลูกค้าเดิม (ทั้งผู้เช่าหลักและผู้เช่าร่วม)
ที่เคยเช่าพื้นที่ภายในศูนย์ของบริษัทอยู่แล้ว ส่วนที่เหลือประมาณร้อยละ 25
ของพื้นที่เช่าทั้งหมดจะจัดจำหน่ายผ่านบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
เพื่อจุดประสงค์ในการหาลูกค้าผู้เช่าพื้นที่รายใหม่ๆ

ในบางกรณี ผู้ค้าปลีกบางรายที่ไม่เคยเป็นลูกค้าของบริษัทมาก่อน
ได้รับทราบข้อมูลของบริษัทจากเว็บไซด์ของบริษัท หรือได้รับการแนะนำจากลูกค้าปัจจุบันของบริษัท
ได้ติดต่อโดยตรงเข้ามาที่บริษัทเพื่อขอเช่าพื้นที่
แต่ที่ผ่านมาช่องทางการจำหน่ายนี้มีจำนวนน้อยเมื่อเทียบกับช่องทางการจำหน่ายหลัก 2
ช่องทางที่กล่าวมาแล้วข้างต้น อย่างไรก็ตาม บริษัทคาดว่าในอนาคต
ช่องทางการจำหน่ายนี้จะเพิ่มสัดส่วนมากขึ้น เนื่องจากปัจจุบัน
บริษัทได้รับการติดต่อจากผู้ค้าปลีกที่ไม่ได้ทำธุรกิจในประเทศไทยแต่ต้องการขยายธุรกิจในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก

2.3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

1) การจัดหาที่ดิน

ในการให้บริการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า
วัตถุดิบที่สำคัญที่สุดในการดำเนินธุรกิจได้แก่ที่ดินที่จะจัดตั้งศูนย์การค้า
บริษัทมีช่องทางในการจัดหาที่ดินหลายทางด้วยกัน เช่น ฝ่ายโครงการของบริษัทจัดหาที่ดินเอง
จัดหาที่ดินผ่านนายหน้าค้าที่ดิน และผู้ค้าปลีกเป็นผู้แนะนำที่ดินให้บริษัท เป็นต้น
อย่างไรก็ตามในระยะหลังๆ ผู้ค้าปลีกที่ต้องการดำเนินธุรกิจกับบริษัท
มีความต้องการขยายสาขาอย่างรวดเร็ว
จึงได้ทำการแนะนำที่ดินที่ต้องการให้บริษัทเป็นจำนวนมากขึ้น
ด้วยจุดประสงค์ที่ต้องการลดขั้นตอนในการจัดหาที่ดินของบริษัท
ซึ่งจะทำให้บริษัทจะสามารถเปิดศูนย์การค้าใหม่ๆ ให้กับผู้ค้าปลีกได้เร็วขึ้น และจำนวนมากขึ้น

ปัจจุบันบริษัทได้ทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวจากเจ้าของที่ดินในทุกโครงการของบริษัท
โดยที่ดินของแต่ละโครงการอาจมีเจ้าของที่ดินรายเดียวหรือหลายราย
ในการเจรจาเงื่อนไขของสัญญาเช่าที่ดินระยะยาวกับเจ้าของที่ดิน บริษัทอาจจะเจรจาเอง
หรือเจรจาผ่านนายหน้า ตามความเหมาะสมในแต่ละกรณี

บริษัทมีนโยบายที่จะจัดหาที่ดิน โดยการทำสัญญาเช่าระยะยาวแทนการซื้อที่ดิน
เพื่อเป็นการลดต้นทุนในการดำเนินธุรกิจของบริษัท อย่างไรก็ตาม
ในอนาคตถ้าบริษัทต้องการขยายจำนวนศูนย์การค้ามากขึ้น และไม่มีที่ดินให้เช่าที่อยู่ในทำเลที่ดี
บริษัทอาจจะจำเป็นต้องซื้อที่ดินที่อยู่ในทำเลที่ดีกว่าเพื่อทำโครงการ เนื่องจากเจ้าของที่ดินนั้นๆ
ต้องการขายที่ดินมากกว่าให้เช่าระยะยาว
แต่ทั้งนี้บริษัทจะพยายามติดต่อที่จะทำสัญญาเช่าระยะยาวก่อน ถ้าจำเป็นต้องซื้อที่ดินจริงๆ
จำเป็นต้องมีการคำนวณความเป็นไปได้ของโครงการ และผลตอบแทนจากการลงทุน
ให้ละเอียดรอบคอบมากขึ้นที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้

รายละเอียดของสัญญาเช่าที่ดินที่บริษัทได้ทำไว้กับเจ้าของที่ในแต่ละโครงการนั้น
จะมีรายละเอียดที่สำคัญของแต่ละโครงการ ดังแสดงรายละเอียดในหัวข้อ
สรุปสาระสำคัญของสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว หน้า 2.5-2

ขั้นตอนในการดำเนินการก่อนเปิดโครงการ

ก่อนที่จะเปิดโครงการเพื่อให้ผู้บริโภคสามารถเข้ามาใช้บริการของผู้เช่าพื้นที่ภายในโครงการได้
บริษัทมีความจำเป็นต้องมีการดำเนินการก่อนเปิดโครงการ ตั้งแต่ การคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพ
วิเคราะห์ถึงความเหมาะสมของสถานที่และความเป็นไปได้ทางการเงินในการทำธุรกิจ
เจรจาต่อรองรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดิน
เจรจาต่อรองรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าพื้นที่หลัก
ติดต่อลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วมและเจรจาต่อรองกับผู้เช่าพื้นที่ร่วมแต่ละรายรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่ระยะสั้น/ระยะยาวกับผู้เช่าพื้นที่ร่วมแต่ละราย
ออกแบบโครงการโดยละเอียด ขออนุญาตจากหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง
ดำเนินการปรับพื้นที่และก่อสร้างอาคาร ตกแต่งภายนอกและพื้นที่ส่วนกลาง ติดตั้งระบบสาธารณูปโภค

ระยะเวลาตั้งแต่การลงนามในสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินและผู้เช่าหลักจนถึงก่อสร้างแล้วเสร็จ
ประมาณ 5-6 เดือน โดยระยะเวลาตั้งแต่ส่งมอบอาคารให้กับผู้เช่าพื้นที่จนถึงเปิดโครงการ
ซึ่งเป็นระยะเวลาที่ผู้เช่าหลักและผู้เช่าร่วมแต่ละรายตกแต่งภายใน ประมาณ 1-2 เดือน

ก) ขั้นตอนการคัดเลือกที่ดินที่มีศักยภาพ และการวิเคราะห์ถึงความเหมาะสมของสถานที่

เนื่องจากที่ดินเป็นวัตถุดิบหลักของบริษัทในการดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า
การจัดหาที่ดินในแต่ละบริเวณที่มีความเหมาะสมและมีความเป็นไปได้ในการดำเนินธุรกิจและทางด้านการเงิน
ไม่ใช่สามารถจะทำได้โดยง่าย และโดยเร็ว
ในพื้นที่บางบริเวณอาจจะมีที่ดินที่มีความเหมาะสมในการทำธุรกิจเหลืออยู่ไม่กี่แห่งเท่านั้น

โดยการศึกษาเบื้องต้นในการตัดสินใจเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินที่มีศักยภาพนั้นต้องอาศัยข้อมูลหลายๆ
ด้านประกอบเข้าด้วยกันโดยข้อมูลที่ใช้ในการประกอบการพิจารณา ได้แก่

-   ข้อมูลทางด้านอุปสงค์ และอุปทาน ได้แก่ จำนวนประชากร จำนวนครัวเรือน
    รายได้เฉลี่ยต่อคน รายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือน และกิจการที่เกี่ยวข้องกับโครงการ
    ทางบริษัทได้เลือกใช้โปรแกรม MapInfo Professional ซึ่งสามารถแสดงภาพแผนที่
    สร้างแผนที่ และแก้ไขข้อมูล สอบถาม
    และวิเคราะห์ข้อมูลเชิงพื้นที่และข้อมูลทางด้านประชากรได้
    โดยโปรแกรมนี้เป็นโปรแกรมที่ได้รับความนิยมกันอย่างแพร่หลายในการหาข้อมูลต่างๆ
    เพื่อประกอบการพิจารณา

-   สภาพทั่วไปของที่ดิน ได้แก่ ขนาดและรูปร่างของที่ดิน ความเข้าถึงได้ เป็นต้น
    โดยข้อมูลในส่วนนี้ได้มาจากการเข้าสำรวจพื้นที่ (Site Survey)

-   ราคาประเมินที่ดินจากกรมที่ดิน

ข) ขั้นตอนการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินในการทำธุรกิจ

เมื่อได้คักเลือกที่ดินที่มีศักยภาพแล้ว
ทางบริษัทจะทำการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินโดยอาศัยราคาประเมินที่ดินจากกรมที่ดิน
และสมมติฐานต่างๆ จากข้อมูลที่มีอยู่ ในการพิจารณา
เพื่อให้ได้ข้อมูลประกอบการตัดสินใจที่จะพัฒนาศูนย์การค้าบนที่ดินนั้นๆ

ค) ขั้นตอนการเจรจาต่อรองรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าที่ดิน

เมื่อได้มีติดต่อกับเจ้าของที่ดินแล้ว
บริษัทจะป้องกันความเสี่ยงจากการแข่งขันในการหาที่ดินด้วยการลงนามในบันทึกความเข้าใจ
(Memorandum of Understanding หรือ MOU) กับเจ้าของที่ดินนั้นๆ
ก่อนที่จะทำการเจรจาต่อไป เพื่อป้องกันไม่ให้เจ้าของที่ดินเจรจากับผู้ที่สนใจรายอื่นๆ

ง) ขั้นตอนการเจรจาต่อรองรวมถึงลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าพื้นที่หลัก

ในโครงการศูนย์การค้าชุมชนของบริษัท ผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant) จะเป็นสิ่งดึงดูดผู้เช่าร่วม
(Co-Tenants) เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ภายในโครงการของการของบริษัท ดังนั้น
หลังจากที่ได้มีการลงนามในบันทึกความเข้าใจ (Memorandum of Understanding หรือ MOU)
กับเจ้าของที่ดินแล้ว บริษัทจะทำการเจรจาต่อรอง พร้อมทั้งยื่นข้อเสนอไปยังผู้เช่าหลัก
โดยในขั้นตอนนี้จะมีการออกแบบโครงการในเบื้องต้นเพื่อประกอบการยื่นข้อเสนอ
ซึ่งบริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าหลักยกเลิกข้อตกลงได้
ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้เช่าพื้นที่ร่วมต้องยกเลิกตามไปด้วย ดังนั้น
บริษัทจึงได้มีการลงนามในบันทึกความเข้าใจ (Memorandum of Understanding หรือ MOU)
กับผู้เช่าหลักก่อนที่จะมีการทำสัญญา

จ) ขั้นตอนการติดต่อลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม และเจรจาต่อรองกับผู้เช่าพื้นที่ร่วมแต่ละราย
รวมถึงลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่ระยะสั้น/ระยะยาว กับผู้เช่าพื้นที่ร่วมแต่ละราย

ในปัจจุบันความต้องการสถานที่ประกอบการในการทำธุรกิจค้าปลีกอยู่ในระดับสูง
และบริษัทยังได้รับการติดต่อเพื่อขอเช่าพื้นที่ในโครงการของบริษัทอย่างต่อเนื่อง
โดยบริษัทมีนโยบายเข้มงวดที่จะคัดเลือกผู้เช่าพื้นที่ที่ทำธุรกิจไม่แข่งขันกับผู้เช่าพื้นที่เดิม
ไม่ทำธุรกิจที่เป็นอบายมุข ไม่สร้างผลกระทบต่อโครงการหรือผู้เช่าพื้นที่รายอื่น มีฐานะทางการเงินดี
และมีความผสมผสานเป็นอย่างดีกับผู้เช่าอื่นในศูนย์การค้า (Tenant Mix)

ฉ) ขั้นตอนการออกแบบโครงการโดยละเอียด และขออนุญาตจากหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง

เมื่อได้ลงนามในสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าพื้นที่หลักแล้ว
ทางบริษัทจะเริ่มดำเนินการออกแบบโครงการโดยละเอียดทั้งด้านสถาปัตยกรรม โครงสร้าง
และงานระบบต่างๆ รวมไปถึงการขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร

ช) ขั้นตอนการก่อสร้าง

ทางบริษัท ได้ทำการจ้างบริษัทที่ปรึกษา (Consultant)
สำหรับควบคุมดูแลงานก่อสร้างในแต่ละโครงการ เพื่อช่วยในการประสานงานต่างๆ
ซึ่งช่วยให้การดำเนินงานเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
ในการตกแต่งร้านของลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม ทางบริษัท จะทำการออกเอกสาร “คู่มือตกแต่งร้านค้า”
เพื่อใช้อ้างอิงและควบคุมการออกแบบตกแต่งของลูกค้าผู้เช่าพื้นที่ร่วม
จากนั้นต้องมีการส่งแบบตกแต่งมายังบริษัทเพื่อขออนุมัติแบบแล้วจึงสามารถเข้าทำการตกแต่งพื้นที่ได้
โดยยังอยู่ในการควบคุมดูแลของบริษัทที่ปรึกษา (Consultant)

2) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการดำเนินงานก่อนเปิดโครงการ ซึ่งจำเป็นต้องมีการพัฒนาพื้นที่ในโครงการ การก่อสร้างอาคาร
งานระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวก ต่างๆ
บริษัทได้ร่วมมือกับบริษัทที่ปรึกษาในการควบคุมงานก่อสร้าง
เพื่อควบคุมผู้รับเหมาก่อสร้างให้ดำเนินการอยู่ภายใต้กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อม
ทั้งนี้สำนักงานเขตเทศบาลในแต่ละพื้นที่ยังมีส่วนที่จะช่วยควบคุมไม่ให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมด้วย
นอกจากนี้บริษัทมีการก่อสร้างระบบบำบัดน้ำเสียที่มีมาตรฐานในแต่ละศูนย์การค้าชุมชน

การให้บริการบริหารโครงการและบริการสาธารณูปโภคในแต่ละโครงการของบริษัท
อาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้ในบางกรณี
ซึ่งบริษัทก็ได้เตรียมมาตรการรองรับผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นจากการดำเนินงานของบริษัทไว้แล้ว
ทั้งด้านคุณภาพอากาศ การบำบัดน้ำเสีย การกำจัดขยะ

2.3.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

โครงการที่ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินและลูกค้าผู้เช่าพื้นที่หลักแล้วแต่ยังไม่เปิดดำเนินการ

ปัจจุบัน บริษัทมีโครงการที่ทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินและผู้เช่าหลักแล้ว
แต่ยังไม่เปิดดำเนินการจำนวน 4 โครงการ ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้

[TABLE]

หมายเหตุ : * เทียบจากความคืบหน้าในการก่อสร้าง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547

[1] การให้บริการจัดหาสถานที่ประกอบการ เป็นธุรกิจที่บริษัทเพิ่งเริ่มให้บริการในปี 2545
โดยบริษัทมีแผนที่จะจัดหาพื้นที่ในการดำเนินธุรกิจให้กับผู้ค้าปลีกในบริเวณนอกศูนย์การค้าของบริษัทในอนาคตต่อไปเพื่อเพิ่มรายได้ของบริษัท
อย่างไรก็ตามรายได้ค่าธรรมเนียมจัดหาสถานที่ประกอบการจะเกิดขึ้นได้เมื่อบริษัทมีการเปิดโครงการใหม่
และผู้เช่าพื้นที่ของบริษัทตกลงให้บริษัทจัดหาสถานที่ประกอบการให้แก่ผู้เช่าพื้นที่ดังกล่าว

[2] ที่มา: ธุรกิจค้าปลีกแข่งขันรุนแรง, นายวิชัย ปิยพัฒนมงคล, สารวิจัยธุรกิจ, 2547.

การบริโภคภาคเอกชนปี 47 เผชิญหลายปัจจัยเสี่ยง, ฝ่ายวิจัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด
(มหาชน)

[3] ที่มา : สภาศูนย์การค้าระหว่างประเทศ (International Counsil of Shopping
Centers หรือ ICSC), www.icsc.org