1.  การตลาดและแนวโน้มภาวะอุตสาหกรรม

    1.  การตลาด

        1.  ลักษณะการตลาดของกลุ่มธุรกิจโรงแรม

            1.  กลยุทธ์การแข่งขัน

  บริษัทฯ
  มีนโยบายเลือกลงทุนสร้างโรงแรมในเขตที่เป็นแหล่งย่านธุรกิจและสถานที่ท่องเที่ยวที่มีทัศนียภาพที่งดงามและการเดินทางสะดวก
  และเป็นโรงแรมระดับ 4 - 5 ดาว เช่น โรงแรมเดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท โรงแรม
  คราวน์ พลาซ่า โรงแรมเดอะ รีเจ้นท์ แบงคอก จะอยู่ติดถนนสุขุมวิทและใกล้สถานีรถไฟฟ้า
  ทำให้สะดวกแก่ลูกค้าต่างประเทศหรือนักธุรกิจที่จะเดินทางเข้ามาพัก นอกจากนี้ บริษัทฯ
  ได้กระจายการลงทุนในธุรกิจโรงแรมไปยังต่างจังหวัดที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียง ได้แก่
  โรงแรมเชอราตัน หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา ที่อยู่ริมชายหาดหัวหิน จังหวัดเพชรบุรี
  ซึ่งเปิดดำเนินการแล้วเมื่อสิงหาคมปี 2550 และโรงแรมเลอ เมอริเดียน พัทยา รีสอร์ท
  ที่ชายหาดจอมเทียน จังหวัดชลบุรี
  ซึ่งขณะนี้ได้หยุดดำเนินการก่อสร้างชั่วคราวเพื่อรอความชัดเจนของแหล่งเงินทุน บริษัทฯ
  มีนโยบายว่าจ้างบริษัทผู้บริหารโรงแรมที่มีชื่อเสียงและมีเครือข่ายทั่วโลก เช่น Starwood
  Hotel & Resort, InterContinental Hotel Group และ Carlson Hotels
  ในการบริหารจัดการและทำการตลาดในการจัดหาลูกค้าชาวต่างประเทศและมีระบบการจองห้องพักโดยผ่านเครือข่ายของบริษัทผู้บริหารโรงแรม
  การที่บริษัทฯ
  ใช้แบรนด์โรงแรมของกลุ่มผู้บริหารดังกล่าวทำให้นักท่องเที่ยวต่างชาติมีความมั่นใจที่จะเข้าพักในโรงแรม
  เนื่องจากมั่นใจในมาตรฐานการให้บริการ
  และสร้างความมีเสถียรภาพด้านผลประกอบการของบริษัทฯ
  เนื่องจากบริษัทผู้บริหารโรงแรมดังกล่าวจะมีการรับประกันผลการดำเนินงานขั้นต่ำกับบริษัทฯ
  กรณีที่ไม่สามารถบริหารได้ตามเป้าหมายที่วางไว้
  จะมีการชดเชยเงินให้เท่ากับจำนวนเงินขั้นต่ำที่ตกลงไว้

2.  กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

  กลุ่มลูกค้าโรงแรมในกรุงเทพมหานคร จะเป็นกลุ่มนักธุรกิจและนักท่องเที่ยวต่างประเทศเป็นหลัก
  บริษัทในประเทศและต่างประเทศที่ต้องการจัดประชุมสัมมนา ที่มีระดับรายได้ระดับปานกลาง -
  สูง ที่ต้องการมาตรฐานการบริการที่มีคุณภาพ

  กลุ่มลูกค้าโรงแรมในต่างจังหวัดจะเน้นไปที่กลุ่มนักท่องเที่ยวในประเทศและต่างประเทศที่มีระดับรายได้ปานกลาง -
  สูง ที่ต้องการพักโรงแรมที่มีแบรนด์และคุณภาพบริการที่ดี

3.  นโยบายการตั้งราคา

  เนื่องจากโรงแรมของบริษัทฯ เป็นโรงแรมระดับ 4 - 5
  ดาวและอยู่ภายใต้แบรนด์ที่มีชื่อเสียงทั่วโลก
  จึงเน้นเรื่องคุณภาพการให้บริการรวมกับการส่งเสริมการขาย เพื่อชักชวนให้ลูกค้ามาพักเพิ่มขึ้น

2.  ลักษณะการตลาดของกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

    1.  กลยุทธ์การแข่งขัน

  บริษัทฯ
  เลือกลงทุนในโครงการที่สามารถก่อสร้างได้เร็วเป็นที่ต้องการของตลาดและการเดินทางสะดวก
  และได้จ้างบริษัทสถาปนิกที่มีชื่อเสียงมาช่วยออกแบบและตกแต่งภายในโครงการเดอะ รีเจ้นท์
  เรสซิเดนซ์ ซึ่งอยู่ใกล้กับถนนสุขุมวิทสามารถเดินทางได้สะดวก นอกจากนี้บริษัทฯ
  ได้ลงทุนพัฒนาโครงการหัวหิน บูล ลากูน รีสอร์ท ซึ่งมีสไตล์ที่แตกต่างจากบ้านพักตากอากาศทั่วไป
  เนื่องจากออกแบบให้มีสระว่ายน้ำเหมือนทะเลสาบล้อมรอบคอนโดมิเนียมและ วิลล่าทุกหลัง
  และโครงการอยู่ติดกับถนนเพชรเกษมและชายหาดหัวหิน
  นอกจากนี้โครงการดังกล่าวได้ปิดการก่อสร้างลงและได้โอนกรรมสิทธิแก่ผู้จองซื้อเกือบหมดแล้วในปี
  2551หรือโครงการเดอะ เซลส์ พัทยา คอนโดมิเนียมสไตล์หรู ที่พัทยา
  ซึ่งตัวอาคารเป็นรูปใบเรือ โดยที่แต่ละชั้นมีเพียง 4 ยูนิตและแต่ละยูนิตเห็นวิวทะเลแบบ
  Panoramic View

2.  กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายสำหรับโครงการเดอะ รีเจ้นท์ เรสซิเดนซ์ และโครงการเดอะ เทรนดี้
  คอนโดมิเนียม
  จะเป็นกลุ่มนักธุรกิจที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางและชาวต่างประเทศที่ต้องการที่อยู่อาศัย
  นอกจากนี้บริษัทฯ เล็งเห็นว่าในกรุงเทพยังขาดพื้นที่ที่จัดทำสำนักงานจึงได้พัฒนาเป็นโครงการ
  The Trendy Office เพื่อรองกับกับธุรกิจที่ขยายตัว โดยกลุ่มเป้าหมายของโครงการ The
  Trendy Office จะเป็นบริษัทขนาดกลางและขนาดใหญ่
  ทั้งบริษัทไทยและบริษัทต่างชาติที่ต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดบี ทำเลใจกลางกรุงเทพฯ
  ที่เดินทางสะดวก และได้พัฒนาโครงการ The Trendy Plaza สำหรับตั้งร้านค้า ภัตตาคาร
  โดยกลุ่มลูกค้าจะเป็นผู้ประกอบการอิสระ ซึ่งในปี 2551
  บริษัทได้ขายและทำการโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่คอนโดมิเนียม
  สำนักงานและร้านค้าเกือบทั้งหมดในโครงการ The Trendy
  ทำให้บริษัทลดความเสี่ยงในด้านราคาและยอดขายที่มีผลกระทบจากปัจจัยภายนอก
  ที่สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในช่วงชะลอตัว

  สำหรับกลุ่มลูกค้าโครงการหัวหิน บลู ลากูน รีสอร์ท
  จะเน้นกลุ่มผู้มีรายได้ระดับสูงที่ต้องการห้องพักส่วนตัวไว้พักผ่อนวันหยุด
  ผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุน
  ชาวต่างประเทศที่ต้องการอาศัยอยู่ในประเทศไทยหลังเกษียณอายุ

3.  นโยบายการตั้งราคา

  บริษัทฯ
  มีนโยบายการกำหนดราคาโดยอิงปัจจัยของต้นทุนและภาวะตลาดที่สามารถแข่งขันกับผู้อื่นได้

  0

2.  แนวโน้มภาวะอุตสาหกรรม

  3.1.2.1 ธุรกิจโรงแรม

  ถึงแม้ในปี 2551
  ปัญหาความไม่สงบทางการเมืองได้ส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมการท่องเที่ยวของไทย
  แต่ตัวเลขภาพรวมของจำนวนนักท่องเที่ยวในไตรมาส 1-3 ไม่ได้ลดลง มีอัตราการเติบโต
  3.49% ส่วนในช่วงไตรมาส 4
  ที่เกิดเหตุการณ์ปิดสนามบินและมีการประกาศภาวะฉุกเฉินในเขตกรุงเทพมหานคร
  ทำให้ประเทศต่างๆ ประกาศเตือนนักท่องเที่ยวให้ระมัดระวังการเดินทางมาไทย
  ทำให้นักท่องเที่ยวส่วนหนึ่งยกเลิกการเดินทางมาไทยทันที
  รวมถึงวิกฤตการณ์การเงินในสหรัฐอเมริกา
  ได้ส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติลดลงจากเป้าหมายในปี 2551
  ที่การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยตั้งไว้ที่ 15.48 ล้านคน
  แต่มีจำนวนนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยประมาณ 14.3 ล้านคน*
  ต่ำกว่าเป้าหมายประมาณ 8% เท่านั้น อย่างไรก็ตามกลุ่มที่เข้ามามีการใช้จ่ายเพิ่มขึ้น
  โดยเฉพาะเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวจากจีน อินเดีย รัสเซีย และตะวันออกกลาง

  ดังนั้นในปี 2552 กระทรวงการท่องเที่ยวและการกีฬากำหนดแผนยุทธศาสตร์เจาะตลาดใหม่ๆ
  ที่มีการใช้จ่ายสูง รวมถึงส่งเสริมให้คนไทยเดินทางท่องเที่ยวในประเทศให้มากขึ้น ตัวอย่างเช่น
  การประกาศเพิ่มจำนวนวันหยุดราชการ
  แนวคิดการลดค่าธรรมเนียมการขอและออกวีซ่าให้กับชาวต่างชาติ
  การให้สิทธิชาวต่างชาติพำนักอยู่ในประเทศได้นานขึ้น
  การลดหรือยกเลิกค่าธรรมเนียมลงจอดของสายการบิน แนวคิดการลดหรือยกเว้นภาษีโรงเรือน
  ภาษีเทศบาลของธุรกิจโรงแรม เป็นต้น
  นอกจากนี้อัตราค่าที่พักของโรงแรมในประเทศมีแน้วโน้มของการปรับราคาลง
  ตลอดจนราคาน้ำมันซึ่งมีแนวโน้มว่าจะไม่ปรับตัวสูงขึ้นดังเช่นในปี 2551
  ซี่งจะส่งผลให้นักท่องเที่ยวคนไทยมีแนวโน้มการเดินทางในลักษณะกลุ่มเพื่อนและครอบครัวมากขึ้นเช่นกัน

  ด้านของธุรกิจโรงแรมในปี 2552 ยังคงได้รับผลกระทบจากปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจโลก
  ถึงแม้นักท่องเที่ยวยังคงมีความสนใจที่จะมาท่องเที่ยวในประเทศไทย
  แต่หากวิกฤตเศรษฐกิจโลกยังคงไม่คลี่คลาย คาดว่าผลประกอบการของธุรกิจโรงแรมในปี 2552
  ยังคงหดตัว อาจเนื่องมาจาก หรือเป็นไปได้ว่านักท่องเที่ยวที่ชอบเดินทางมาเป็นกลุ่ม
  หรือกลุ่มที่ต้องการเดินทางมาใช้บริการจัดสัมมนาผนวกกับการท่องเที่ยวจะลดลงในช่วงครึ่งปีแรก
  ถึงแม้จะมีแนวโน้มว่านักท่องเที่ยวกลุ่มนี้อาจจะเพิ่มขึ้นบ้างในช่วงครึ่งปีหลังก็ตาม
  และหากมาพิจารณาในกลุ่มนักท่องเที่ยวทั่วไป ด้วยสภาพปัญหาทางเศรษฐกิจ
  ทำให้ต้องระมัดระวังในเรื่องการใช้จ่าย อาจจะต้องตัดค่าใช้จ่ายในการท่องเที่ยวในต่างประเทศ
  และหันมาท่องเที่ยวในประเทศมากขึ้น ดังนั้น ในปี 2552 บริษัทฯ
  จึงมุ่งเน้นตลาดนักท่องเที่ยวคนไทย เพื่อให้มาใช้บริการโรงแรมของบริษัทฯให้มากขึ้น
  ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มลูกค้าทั่วไป กลุ่มองค์กรต่างๆให้มาจัดเลี้ยง จัดสัมมนา ด้วยการส่งเสริมการขาย
  และแพ็กเกจราคาที่ดึงดูดใจเพื่อกระตุ้นยอดขายทั้งในส่วนห้องพัก ภัตตาคาร ร้านอาหาร บาร์
  เครื่องดื่ม เป็นต้น

*ที่มา: www.kasikornresearch.com

  3.1.2.2 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  สภาวะธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
  มีอัตราการเติบโตในระดับเกินกว่า 20% ต่อปี แต่ในปี 2551
  ยอดขายคอนโดมิเนียมได้ปรับตัวลดลงจากปี 2550 ยอดขายรวมอยู่ที่ประมาณ 25,000 ยูนิต*
  แม้ยอดขายจะลดลง แต่ตลาดคอนโดมิเนียมก็ยังคงได้รับความนิยมสูง
  โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียมคุณภาพสูง ที่ตั้งอยู่บนทำเลใจกลางธุรกิจ
  และตามแนวรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน เนื่องจากค่าครองชีพที่สูงขึ้นจากปัจจัยต้นทุนค่าเดินทางที่เพิ่มขึ้น
  รวมถึงราคาที่ดินในการสร้างบ้านปรับสูงขึ้น
  นอกจากนี้โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่มักอยู่ใจกลางเมือง สามารถลงทุนซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่า
  ซึ่งผู้ซื้อจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างคุ้มค่า

  จากสภาวะการทางการเงินที่ผิดปกติที่เกิดขึ้นเริ่มจากประเทศสหรัฐอมริกา
  ในช่วงปีที่ผ่านมาได้ส่งผลกระทบต่อสภาวะเศรษฐกิจโลกอย่างรุนแรง เกิดความผันผวนในตลาดหุ้น
  ตลาดน้ำมัน และทำให้เกิดภาวะการตึงตัวของสินเชื่อ การกู้ยืมระหว่างธนาคาร
  เกิดการล้มละลายของสถาบันการเงินขนาดใหญ่ ธนาคาร บริษัทประกันภัย
  ซึ่งวิกฤตการณ์ดังกล่าวได้ส่งผลกระทบต่อแผนการดำเนินธุรกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
  โดยรัฐบาลของประเทศต่างๆ
  รวมถึงประเทศไทยได้ใช้ความพยายามในการและแก้ไขปัญหาเหล่านี้
  โดยผ่านทั้งนโยบายการเงินและการคลัง

  ผลกระทบจากปัจจัยต่างๆ ทำให้คาดการณ์ได้ว่า ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2552
  ของประเทศจะชะลอตัว
  ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะปรับลดขนาดโครงการหรือชะลอโครงการออกไป
  เพื่อดูสถานการณ์และทิศทางที่ชัดเจน
  แต่หากพิจารณาไปในด้านปัจจัยบวกถือว่าเป็นการจำกัดปริมาณซัพพลายในตลาดไม่ให้เพิ่มขึ้น
  ซึ่งจะส่งผลดีในด้านเสถียรภาพของราคาซื้อขายในอนาคต นอกจากนี้รัฐบาลได้ออกมาตรการต่างๆ
  เพื่อกระตุ้นธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไปแล้ว อาทิ
  มาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2552
  โดยยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาให้แก่ผู้จ่ายค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เคยผ่านการใช้งานมาก่อน
  และโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี 2552
  ให้ได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้พึงประเมินเป็นจำนวนเท่ากับมูลค่าจริง แต่ไม่เกิน 300,000 บาท
  ตลอดจนยืดระยะเวลามาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองออกไปอีก 1 ปี
  และรัฐบาลมีแนวคิดที่เปิดให้ชาวต่างชาติ สามารถซื้อคอนโดมิเนียมได้ 100% จากเดิมเพียง 49%
  เป็นต้น

จากปัจจัยข้างต้น บริษัทฯได้ทบทวนแผนการดำเนินงานของบริษัทในปี 2552
โดยเน้นที่การเจรจาและติดต่อผู้ซื้อหุ้นกู้รวมทั้งจัดหาแหล่งเงินทุนทดแทน
เพื่อใช้ในการก่อสร้างโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างให้แล้วเสร็จ
ตลอดจนทบทวนแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมในการลงทุนโครงการต่างๆ ต่อไป

*ที่มา: เวปไซด์สมาคมอาคารชุดไทย วารสารสมาคม ปีที่ 5 ฉบับที่ 23 ประจำเดือน
มกราคม - กุมภาพันธ์ 2552