2.12 ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

2.12.1 งบการเงิน

  (ก) สรุปรายงานการตรวจสอบบัญชี

ผู้สอบบัญชีได้แสดงความเห็นต่องบการเงินของบริษัท สิ้นสุด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 ถึงวันที่ 31
ธันวาคม 2555 อย่างไม่มีเงื่อนไข ทั้งนี้
บริษัทได้มีข้อสังเกตและการเปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีตามลำดับรายละเอียดดังต่อไปนี้

ในปี 2547 ผู้ตรวจสอบบัญชี (นายศุภชัย ปัญญาวัฒโน) บริษัท สำนักงาน เอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด
แสดงความเห็นอย่างไม่มีเงื่อนไขต่องบการเงินรวมของบริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด
(มหาชน) และ บริษัทย่อยและตามที่กล่าวไว้ในหมายเหตุประกอบงบการเงินข้อ 2
โดยไม่มีการแสดงตัวเลขเปรียบเทียบสำหรับงบการเงินรวมปี 2547 ของบริษัท
สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
เนื่องจากบริษัทลงทุนในบริษัทย่อยในเดือนมีนาคมและเมษายน 2547

ในปี 2548 ผู้ตรวจสอบบัญชี (นายสมชาย คุรุจิตโกศล) บริษัท เอส.เค. แอคเคาน์แต้นท์
เซอร์วิสเซส จำกัด แสดงความเห็นอย่างไม่มีเงื่อนไขต่องบการเงินรวมของบริษัท
สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัทย่อย

ในปี 2549 - 2553 ผู้ตรวจสอบบัญชี (นายขจรเกียรติ อรุณไพโรจนกุล) บริษัท
ไพร้ซวอเตอร์เฮาส์คูเปอร์ส เอบีเอเอส จำกัด
แสดงความเห็นอย่างไม่มีเงื่อนไขต่องบการเงินรวมของบริษัท สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด
(มหาชน) และบริษัทย่อย

ในปี 2554 - 2555 ผู้ตรวจสอบบัญชี (นายพิสิฐ ทางธนกุล) บริษัท ไพร้ซวอเตอร์เฮาส์คูเปอร์ส
เอบีเอเอส จำกัด แสดงความเห็นอย่างไม่มีเงื่อนไขต่องบการเงินรวมของบริษัท
สยามฟิวเจอร์ดีเวลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย

(ข) สรุปฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

ตารางสรุปย่อแสดงรายการงบการเงินรวม ได้แก่ งบดุล งบกำไรขาดทุน และงบกระแสเงินสด ปี
2553 – 2555

  (พันบาท)

  --------------------------------------------- ------------ ------ ------------ ------ ------------ ------
  งบดุลรวม                                       2555         %      2554         %      2553         %

  สินทรัพย์                                                                                              

  สินทรัพย์หมุนเวียน                                                                                       

  เงินสดและเงินฝากสถาบันการเงิน                     60,567       1%     87,302       1%     54,745       1%

  เงินลงทุนระยะสั้น                                 24,500       0%     55,004       1%     310,000      3%

  ลูกหนี้การค้า                                     66,223       1%     75,527       1%     85,944       1%

  ลูกหนี้ตามสัญญาเช่าการเงินที่ถึงกำหนดรับชำระภายในหนึ่งปี   20,898       0%     46,614       0%     11,965       0%

  ลูกหนี้กิจการที่เกี่ยวข้องกัน                           99,385       1%     30,659       0%     1,546        0%

  เงินให้กู้ยืมแก่บริษัทย่อยและกิจการที่เกี่ยวข้องกัน           -            0%     -            0%     440,127      4%

  สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น                               116,590      1%     116,567      1%     111,997      1%

  รวมสินทรัพย์หมุนเวียน                              388,163      3%     411,674      4%     1,016,326    10%

  สินทรัพย์ไม่หมุนเวียน                                                                                     

  เงินฝากสถาบันการเงินที่มีภาระค้ำประกัน                555          0%     550          0%     550          0%

  ลูกหนี้ตามสัญญาเช่าการเงิน                          687,981      6%     992,241      10%    942,561      9%

  ส่วนได้เสียในกิจการร่วมค้า                          2,568,604    22%    1,487,341    14%    1,459,362    14%

  ค่าเช่าจ่ายล่วงหน้า - สุทธิ                          1,232        0%     1,298        0%     1,364        0%

  ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ – สุทธิ                       30,390       0%     35,410       0%     565,363      5%

  สินทรัพย์ไม่มีตัวตน - สุทธิ                           23,128       0%     25,439       0%     27,271       0%

  อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน                         7,607,225    67%    7,348,733    71%    6,378,892    61%

  เงินประกันการเช่าที่ดิน                             57,637       1%     56,449       1%     56,449       1%

  สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น                             65,163       1%     58,431       1%     36,399       0%

  รวมสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน                            11,041,915   97%    10,005,892   96%    9,468,211    90%

  รวมสินทรัพย์                                     11,430,078   100%   10,417,566   100%   10,484,536   100%
  --------------------------------------------- ------------ ------ ------------ ------ ------------ ------

(พันบาท)

  ------------------------------------------------------- ----------- ----- ----------- ----- ----------- -----
  งบดุลรวม                                                 2555        %     2554        %     2553        %

  หนี้สิน                                                                                                     

  หนี้สินหมุนเวียน                                                                                              

  เงินเบิกเกินบัญชีธนาคารและเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงิน         90,855      1%    155,000     1%    200,006     2%

  เจ้าหนี้การค้า                                              9,199       0%    7,668       0%    6,412       0%

  ค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้าที่ถึงกำหนดรับรู้เป็นรายได้ภายในหนึ่งปี     57,232      1%    55,300      1%    76,802      1%

  เงินกู้ยืมจากธนาคารระยะยาวที่จะถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี           91,250      1%    92,500      1%    86,950      1%

  ค่าเช่าที่ดินรับรู้ด้วยวิธีสัญญาเช่าการเงินส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี   102,099     1%    105,866     1%    85,355      1%

  หุ้นกู้ที่จะถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี                              1,198,854   10%   -           0%    -           0%

  เจ้าหนี้กิจการที่เกี่ยวข้องกัน                                    9,270       0%    8,705       0%    8,650       0%

  ภาษีเงินได้นิติบุคคลค้างจ่าย                                    11,793      0%    26,481      0%    9,699       0%

  หนี้สินหมุนเวียนอื่น                                           291,661     3%    314,754     3%    306,918     3%

  รวมหนี้สินหมุนเวียน                                          1,862,213   16%   766,273     7%    780,792     7%

  หนี้สินไม่หมุนเวียน                                                                                            

  ค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้า                                 512,082     4%    560,581     5%    597,811     6%

  เงินกู้ยืมจากธนาคาร-ระยะยาว                                 72,500      1%    163,750     2%    289,250     3%

  หุ้นกู้ - สุทธิ                                               500,000     4%    1,697,321   16%   1,695,799   16%

  เงินมัดจำและเงินประกันการเช่า                                470,834     4%    463,537     4%    412,907     4%

  หนี้สินภาษีเงินได้รอตัดบัญชี                                     609,419     5%    631,520     6%    759,307     7%

  ค่าเช่าที่ดินที่รับรู้เป็นต้นทุนสัญญาเช่าการเงิน                        1,475,915   13%   1,616,542   16%   1,662,553   16%

  หนี้สินไม่หมุนเวียนอื่น                                         23,884      0%    19,958      0%    16,709      0%

  รวมหนี้สินไม่หมุนเวียน                                        3,664,634   32%   5,153,208   49%   5,434,337   52%

  รวมหนี้สิน                                                 5,526,847   48%   5,919,482   57%   6,215,129   59%
  ------------------------------------------------------- ----------- ----- ----------- ----- ----------- -----

(พันบาท)

  ----------------------------- ------------ ------ ------------ ------ ------------ ------
  งบดุลรวม                       2555         %      2554         %      2553         %

  ส่วนของผู้ถือหุ้น                                                                         

  ทุนจดทะเบียน                    1,169,875    10%    1,047,089    10%    1,047,089    10%

  ทุนที่ออกและชำระแล้ว              1,169,863    10%    1,036,226    10%    1,030,412    10%

  ส่วนเกินมูลค่าหุ้น                  634,029      6%     620,590      6%     599,203      6%

  เงินรับล่วงหน้าค่าหุ้น               -            0%     2,423        0%     460          0%

  ส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุม        353,908      3%     349,898      3%     704,383      7%

  กำไร (ขาดทุน) สะสม             3,745,431    33%    2,488,947    24%    1,934,949    18%

  รวมส่วนผู้ถือหุ้นของบริษัท            5,903,231    52%    4,498,084    43%    4,269,408    41%

  รวมหนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น         11,430,078   100%   10,417,566   100%   10,484,536   100%
  ----------------------------- ------------ ------ ------------ ------ ------------ ------

(พันบาท)

  ---------------------------------- ----------- ------ ----------- ------ ----------- ------
  งบกำไรขาดทุนรวม                     2555        %      2554        %      2553        %

  รายได้                                                                                 

  รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ               1,286,695   53%    1,197,098   76%    1,295,980   61%

  รายได้ค่าเช่าจากสัญญาเช่าทางการเงิน      -           0%     115,059     7%     684,155     32%

  รายได้ทางการเงินและดอกเบี้ยรับ          36,925      2%     56,045      4%     46,882      2%

  กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรม -          13,767      1%     152,115     10%    83,177      4%
  อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน - สุทธิ                                                          

                                                                                        

  รายได้อื่น                            23,050      1%     18,198      1%     27,706      1%

  ส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้า            1,081,263   44%    27,979      2%     -           0% 

  รวมรายได้                           2,441,700   100%   1,566,494   100%   2,137,900   100%

                                                                                        

  ค่าใช้จ่าย                                                                               

  ต้นทุนค่าเช่าและการให้บริการ             525,858     22%    470,998     30%    510,176     24%

  ต้นทุนสัญญาเช่าการเงิน                  -           0%     61,857      4%     274,779     13%

  ขาดทุนจากการยกเลิกสัญญาเช่าการเงิน      169,596     7%     -            0%    -           0% 

  ค่าใช้จ่ายในการขายและการบริหาร         197,081     8%     183,450     12%    181,860     9%

  ส่วนแบ่งขาดทุนจากกิจการร่วมค้า           -           0%     -           0%     10,638      0%

  รวมค่าใช้จ่าย                         892,535     37%    716,305     46%    977,454     46%

                                                                                        

  กำไร (ขาดทุน)                       1,549,165   63%    850,188     54%    1,160,446   54%
  ก่อนดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้                                                              

  ดอกเบี้ยจ่าย                          (102,129)   -4%    (106,272)   -7%    (150,168)   -7%

  ภาษีเงินได้นิติบุคคล                     (42,114)    -2%    32,028      2%     (291,106)   -14%

  กำไร (ขาดทุน) ก่อนส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย  1,404,922   58%    775,944     50%    719,172     34%

  ส่วนที่เป็นของส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุม   (4,010)     0%     (67,015)    -4%    (201,534)   -9%

  กำไรสุทธิสำหรับงวด                    1,400,912   57%    708,929     45%    517,638     24%

                                                                                        

  กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน                    1.20               0.69               0.50         

  กำไรต่อหุ้นปรับลด                      1.20               0.68               0.50         
  ---------------------------------- ----------- ------ ----------- ------ ----------- ------

  ---------------------------------------------- ------------- ----------- -----------
  งบกระแสเงินสดรวม                                2555          2554        2553

  กระแสเงินสดจาก (ใช้ไปใน) กิจกรรมดำเนินงาน                                     

  กำไรก่อนหักภาษีเงินได้สำหรับปี                        1,447,035     743,916     1,010,278

  ค่าเสื่อมราคาและค่าตัดจำหน่าย                        14,289        17,292      23,281

  ดอกเบี้ยรับ                                       (36,925)      (56,045)    (46,882)

  ดอกเบี้ยจ่าย                                      102,129       106,272     150,168

  ตัดจำหน่ายค่าเช่าจ่ายล่วงหน้า                         66            66          66

  ตัดจำหน่ายค่าใช้จ่ายในการออกหุ้นกู้                     1,533         1,521       3,067

  (กำไร)ขาดทุนจากการขายทรัพย์สิน                     -             5           (1,958)

  ค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้าส่วนที่รับรู้เป็นรายได้         (50,668)      (51,589)    (49,777)

  อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนรับรู้เป็นต้นทุนสัญญาเช่าการเงิน   -             61,857      274,779

  หนี้สงสัยจะสูญ                                     (1,474)       1,474       -

  หนี้สินผลประโยชน์พนักงาน                            3,927         3,248       3,329

  ขาดทุน (กำไร)จากการปรับมูลค่ายุติธรรม -              (13,767)      (152,115)   (83,177)
  อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน                                                    

  ส่วนแบ่งขาดทุนจากกิจการร่วมค้า                       (1,081,263)   (27,979)    10,638

  ขาดทุนจากการตัดจำหน่ายอุปกรณ์                       1,642         -           - 

  ขาดทุนจากการยกเลิกสัญญาเช่าทางการเงิน               169,596       -           - 

                                                 556,120       647,925     1,293,814

  สินทรัพย์จากการดำเนินงาน (เพิ่มขึ้น) ลดลง                                         

  เงินลงทุนชั่วคราว                                  30,504        254,996     127,110

  ลูกหนี้การค้า                                      10,778        1,353       14,724

  ลูกหนี้ตามสัญญาเช่าการเงิน                           100,683       (71,279)    152,280

  ลูกหนี้กิจกาจที่เกี่ยวข้องกัน                            (68,726)      (29,113)    (546)

  สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น                                13,679        (15,138)    (19,329)

  เงินประกันการเช่าที่ดิน                              (1,188)       -           - 

  สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น                              (6,731)       (22,032)    (11,056)

  หนี้สินจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้น (ลดลง)                                            

  เจ้าหนี้การค้า                                     1,531         1,255       (471)

  เจ้าหนี้กิจกาจที่เกี่ยวข้องกัน                           565           55          (9,006)

  หนี้สินหมุนเวียนอื่น                                  (16,824)      (8,636)     43,254

  เงินมัดจำและเงินประกันการเช่า                       7,297         50,629      (49,470)

  รายได้ค่าเช่าและค่าบริการรับล่วงหน้า                   4,101         (7,142)     174,565

  ค่าเช่าที่ดินที่รับรู้เป็นต้นทุนสัญญาเช่าทางการเงิน            (236,378)     (164,565)   (104,698)

  เงินสุทธิจาก (ใช้ไปใน) กิจกรรมดำเนินงาน              395,411       638,310     1,611,169

  ดอกเบี้ยจ่าย                                      (102,092)     (106,301)   (157,032)

  การจ่ายภาษีเงินได้                                 (91,069)      (74,992)    (134,497)

  รับคืนภาษีเงินได้                                   -             7,086       - 

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน                    202,249       464,103     1,319,640
  ---------------------------------------------- ------------- ----------- -----------

  (พันบาท)

  ------------------------------------------------------ ----------- ----------- -------------
  งบกระแสเงินสดรวม                                        2555        2554        2553

  กระแสเงินสดจาก (ใช้ไปใน) กิจกรรมการลงทุน                                            

  เงินฝากประจำที่มีภาระผูกพันลดลง (เพิ่มขึ้น)                      -           -           (16)

  เงินสดจ่ายเพื่อซื้อสินทรัพย์ไม่มีตัวตน                             (611)       (976)       (2,746)

  เงินสดรับจากการจำหน่ายยานพาหนะและอุปกรณ์สำนักงาน             -           118         13,517

  เงินสดรับจากการจำหน่ายสินทรัพย์ที่ถือไว้เพื่อขาย                   -           -           90,383

  เงินให้กู้ยืมแก่บริษัทย่อยและกิจการที่เกี่ยวข้องกัน                    -           -           (440,127)

  เงินสดรับจากบริษัทย่อยและกิจการที่เกี่ยวข้องกัน                    -           440,127     - 

  ดอกเบี้ยรับ                                               1,838       9,199       1,362

  เงินสดจ่ายซื้อสินทรัพย์ถาวร                                   (73,792)    (167,791)   (76,493)

  เงินสุทธิจาก (ใช้ไปใน) กิจกรรมลงทุน                          (72,565)    280,676     (414,121)

                                                                                  

  กระแสเงินสดจาก (ใช้ไปใน) กิจกรรมจัดหาเงิน                                            

  เงินเบิกเกินบัญชีและเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินเพิ่มขึ้น (ลดลง)        (64,145)    (45,006)    (543,917)

  เงินสดรับจากการออกหุ้นสามัญและส่วนเกินมูลค่าหุ้น                  14,670      26,741      239,254

  เงินสดรับล่วงหน้าค่าหุ้น                                      -           2,423       460

  จ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมจากกิจการที่เกี่ยวข้องกัน                      -           -           (12,903)

  เงินสดรับจากเงินกู้ยืมระยะยาว                                -           -           1,200,000

  จ่ายคืนเงินกู้ยืมระยะยาว                                     (92,500)    (119,950)   (1,752,943)

  เงินสดจ่ายจากการลดทุนของบริษัทย่อยให้ส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุม   -           (202,500)   - 

  เงินปันผลจ่ายของบริษัทย่อยให้ส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุม           -           (219,000)   - 

  เงินปันผลจ่าย                                             (14,444)    (154,931)   (123,156)

  เงินสุทธิจาก (ใช้ไปใน) กิจกรรมจัดหาเงิน                       (156,419)   (712,223)   (993,204)

                                                                                  

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดเพิ่มขึ้น (ลดลง) สุทธิ             (26,735)    32,556      (87,685)

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดต้นปี                          87,302      54,745      142,431

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดปลายปี                        60,567      87,302      54,745
  ------------------------------------------------------ ----------- ----------- -------------

(3) อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญที่สะท้อนถึงฐานะการเงิน

  --------------------------------------- ---------- ---------- ----------
  อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ                   2555       2554       2553

  อัตราส่วนสภาพคล่อง                                               

  อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า)                   0.21       0.54       1.30

  อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า)             0.09       0.35       0.59

  อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า)         0.15       0.60       0.83

  อัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้า (เท่า)           18.15      14.83      13.89

  ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน)                  10.51      22.37      24.51

  อัตราส่วนหมุนเวียนเจ้าหนี้ (เท่า)               62.36      66.90      76.74

  ระยะเวลาชำระหนี้ (วัน)                     5.77       5.38       4.69

  Cash Cycle (วัน)                         14.06      18.90      21.23

  อัตราส่วนแสดงความสามารถในการทำกำไร                              

  อัตรากำไรขั้นต้น*                           60.95%     62.95%     62.78%

  อัตรากำไรจากการดำเนินงาน                  63.45%     54.27%     54.28%

  อัตรากำไรอื่น                              0.94%      1.16%      1.30%

  อัตราส่วนเงินสดต่อการทำกำไร                 13.06%     54.59%     113.72%

  อัตรากำไรสุทธิ                             57.37%     45.26%     24.21%

  อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น                       26.94%     16.17%     14.32%

  อัตราส่วนแสดงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน                             

  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์                   13%        6.78%      5.42%

  อัตราผลตอบแทนจากอหังสาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ** 18.73%     10.33%     8.11%

  อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า)               0.22       0.15       0.22

  อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน                                 

  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า)          0.94       1.32       1.46

  อัตราส่วนเงินกู้ยืมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า)        0.33       0.47       0.53

  อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย (เท่า)       3.39       5.07       11.73

  อัตราการจ่ายเงินปันผล***                    11.60%     20.30%     29.86%

  อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน ****      1.40       0.83       0.76
  --------------------------------------- ---------- ---------- ----------

หมายเหตุ :

บริษัทได้มีการเปลี่ยนวิธีบันทึกบัญชีใหม่ตามมาตรฐานการบัญชี ฉบับที่40 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
ในปี 2553 จึงทำให้ฐานะทางการ เงินและผลการดำเนินงานของบริษัทเพิ่มขึ้น
ซึ่งรายละเอียดเพิ่มเติมในหมายเหตุประกอบงบการเงิน ข้อ 2.8
โดยบันทึกอสังหาริทรัพย์เพื่อการลงทุน ตามมูลค่ายุติธรรม จากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์
ตามวิธีรายได้ (Income Approach) จึงไม่มีการตัดค่าเสื่อมราคา

* อัตรากำไรขั้นต้น = (รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ + รายได้ทางการเงินและดอกเบี้ยรับ
+รายได้อื่น หักด้วย ต้นทุนของการให้เช่าและการให้บริการ) / (รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ +
รายได้ทางการเงินและดอกเบี้ยรับ +รายได้อื่น)

  ** อัตราผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน = กำไรสุทธิ /
  (ค่าเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนปีปัจจุบันและปีก่อน)

*** สำหรับปี 2554 - 2555 อัตราการจ่ายเงินปันผล มีการจ่ายเป็นหุ้นปันผลในอัตรา 8 หุ้นเดิม
: 1 หุ้นปันผลคิดเป็น 0.125บาทต่อหุ้นและจ่ายปันผลเป็นเงินสดหุ้นละ 0.01389 บาท
รวมจ่ายปันผลทั้งสิ้น 0.13889 บาทต่อหุ้น

**** อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน = กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน /
(การจ่ายชำระหนี้สิน + ดอกเบี้ยจ่ายจากการดำเนินงานและการลงทุน + รายจ่ายลงทุน +
ซื้อสินทรัพย์ + เงินปันผลจ่าย)

2.12.2 คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

ในไตรมาสที่ 2 ปี 2549 บริษัทฯ ได้เริ่มบันทึกการรับรู้รายได้ของสัญญาเช่าระยะยาวที่เรียกว่า
สัญญาเช่าการเงิน (Financial Lease) ซึ่งที่ผ่านมา บริษัทฯ
รับรู้รายได้สัญญาเช่าระยะยาวแบบสัญญาเช่าดำเนินงาน (Operating Lease)
เนื่องจากตามสัญญาแล้วบริษัทฯ ยังมีความเสี่ยงในการชำระคืนเงินค่าสิทธิการเช่าให้กับลูกค้า
หากบริษัทฯ ทำผิดตามสัญญา แต่สำหรับสัญญาเช่าระยะยาวของโครงการที่เปิดดำเนินการตั้งแต่ปี
2549 เป็นต้นไป บริษัทฯ ไม่มีความเสี่ยงในการชำระคืนเงินค่าสิทธิการเช่าแล้วตามสัญญา ดังนั้น
บริษัทฯ จึงบันทึกการรับรู้รายได้เหมือนกับการขายพื้นที่นั้น รายได้สัญญาเช่าการเงินที่รับรู้ ณ
วันส่งมอบพื้นที่เช่าให้กับลูกค้า ได้แก่ ค่าสิทธิการเช่า (ค่าเซ้ง)
และมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่ารายเดือนตลอดอายุสัญญาเช่า และต้นทุนสัญญาเช่าการเงิน ได้แก่
ค่าหน้าดิน และค่าก่อสร้างของโครงการ

การบันทึกบัญชีตามวิธีสัญญาเช่าการเงิน (Financial Lease) จะทำให้ ในงบดุลของบริษัทฯ
เปลี่ยนแปลงไป เช่น ในด้านสินทรัพย์ มีลูกหนี้ตามสัญญาเช่าการเงินเพิ่มขึ้น และ ที่ดิน
อาคารและอุปกรณ์ลดลง และในด้านหนี้สิน บริษัทฯ มีเจ้าหนี้ค่าสิทธิการเช่าที่ดินเพิ่มขึ้น
สำหรับในงบกำไรขาดทุน บริษัทฯ มีรายได้สัญญาเช่าการเงินเพิ่มขึ้น
ซึ่งจะบันทึกการรับรู้รายได้ในวันส่งมอบพื้นที่ให้เช่าของโครงการ
รวมทั้งรายได้ดอกเบี้ยที่จะรับรู้ตลอดอายุสัญญาเช่า และมีต้นทุนสัญญาเช่าการเงินเพิ่มขึ้น

ในปี 2553 บริษัทฯได้เริ่มใช้ตามมาตรฐานบัญชี ฉบับที่ 40
เรื่องอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทถือครองเป็นเจ้าของเพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า
จะต้องแสดงมูลค่ายุติธรรมซึ่งประเมินโดยผู้ประเมินอิสระ
เพื่อให้มูลค่ายุติธรรมสะท้อนถึงสภาพตลาดที่แท้จริง
ซึ่งมูลค่ายุติธรรมดังกล่าวคำนวณได้จากการประมาณกระแสเงินสดตลอดอายุสัญญาเช่าทอนมาเป็นมูลค่าปัจจุบัน
ซึ่งตามวิธีมูลค่ายุติธรรมนี้ บริษัทต้องประเมินมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
สำหรับโครงการศูนย์การค้าทุกโครงการของบริษัท แล้วนำมาเปรียบเทียบกับมูลค่าทางบัญชี (Book
Value) เมื่อโครงการเปิดดำเนินการ หลังจากเปิดดำเนินการแล้ว
บริษัทต้องมีการประเมินมูลค่าทุกไตรมาส แล้วนำมาเปรียบเทียบกัน หากมีมูลค่ายุติธรรมเพิ่มขึ้น
ก็จะรับรู้เป็นกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรม

ในไตรมาสที่ 1 ปี 2555
บริษัทรับรู้กำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหลังหักภาษี
(ตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 40 เรื่องอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน) ของศูนย์การค้าเมกา
บางนา เป็นจำนวน 996 ล้านบาท ซึ่งเป็น 49% ตามสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทร่วมทุน (บริษัท เอส
เอฟ ดีเวลอปเมนท์ จำกัด) พัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเมกา บางนา โดยบริษัทได้ร่วมทุนกับบริษัท
อิคาโน่ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทเฟอร์นิเจอร์ระดับโลก จากประเทศสวีเดน โดยมี IKEA Store
เป็นศูนย์จำหน่ายเฟอร์นิเจอร์อิเกียและยังเป็นศูนย์การค้าจำหน่ายสินค้าหลากหลาย โดยมีผู้เช่าหลัก
อาทิ เมเจอร์ซีนีเพล็กซ์, บิ๊กซี, โฮมโปร, โรบินสัน มีพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งโครงการ 180,000
ตร.ม.

และในเดือนพฤษภาคม 2555 ศูนย์การค้าเมกา บางนาได้เปิดดำเนินการ โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่
99% ณ เดือนธันวาคม 2555

 

ฐานะการเงิน

สินทรัพย์รวม

ปี 2555

ณ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทมีสินทรัพย์รวมทั้งสิ้น 11,430 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2554 จำนวน
1,012 ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 10
รายการเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดรวมถึงเงินลงทุนชั่วคราวลดลงจำนวน 57 ล้านบาท
โดยนำเงินดังกล่าวมาชำระหนี้เงินกู้ยืม
ในส่วนของลูกหนี้ที่เกี่ยวข้องกันเป็นลูกหนี้กิจการร่วมค้าเพิ่มขึ้น 68 ล้านบาท
สำหรับลูกหนี้ตามสัญญาเช่าการเงินลดลง 330 ล้าน
สาเหตุหลักมาจากการกลับรายการลูกหนี้ที่เคยบันทึกสัญญาเช่าทางการเงิน (Financial Lease)
ของ บริษัท แคลิฟอร์เนีย ว้าว เอ็กซ์พีเรียนซ์ จำกัด (มหาชน) (CAWOW) เมื่อปี 2549
ที่โครงการเอสพละนาดจำนวน 279 ล้านบาท เนื่องจากเมื่อ CAWOW
ได้ออกจากแผนฟื้นฟูได้คืนพื้นที่เช่า 2 แห่งคือที่โครงการพัทยาและโครงการแจ้งวัฒนะ
ส่วนโครงการเอสพละนาด CAWOW ขอระยะเวลาในการหาผู้เช่ารายใหม่หรืออาจจะเช่าต่อ
โดยสัญญาเดิมถือว่าได้ยกเลิกแล้วจึงได้มีการกลับรายการลูกหนี้ดังกล่าว

สำหรับรายการส่วนได้เสียในกิจการร่วมค้า เพิ่มขึ้นจากปี 2554 เป็นจำนวน 1,081 ล้านบาท
หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 73 เป็นเพราะเมื่อโครงการเมกาบางนา
เปิดดำเนินการได้ใช้มาตรฐานบัญชีฉบับที่ 40
เรื่องอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมาปรับใช้ในการบันทึกมูลค่ายุติธรรมของพื้นที่เช่าทั้งหมด
ทำให้โครงการเมกาบางนา
บันทึกกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในไตรมาส 1 ปี 2555
ซึ่งจำนวนที่บริษัทบันทึกรับรู้กำไรตามอัตราส่วนการถือหุ้นร้อยละ 49

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้นจากปี 2554 เป็นจำนวน 259 ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 4
เนื่องจากการปรับมูลค่ายุติธรรมพื้นที่เช่าของโครงการเอสพละนาดเพิ่มขึ้น 210 ล้านบาท
และโครงการอื่นๆ เพิ่มขึ้น 49 ล้านบาท

ปี 2554

ณ 31 ธันวาคม 2554 บริษัทมีสินทรัพย์รวมทั้งสิ้น 10,417 ล้านบาท ลดลงจากปี 2553 จำนวน 67
ล้านบาทหรือลดลงร้อยละ 0.6 โดยเงินลงทุนระยะสั้นลดลง 255
ล้านบาทจากการนำเงินดังกล่าวมาชำระหนี้เงินกู้ยืม ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้น
970 ล้านบาทจากการเปิดโครงการเฟสติวัล วอล์ค นวมินทร์ อาร์ต วิลเลจ โดยโอนมาจากที่ดิน
อาคารและอุปกรณ์และมีการประเมินมูลค่ายุติธรรมเพิ่มขึ้น

ลูกหนี้ตามสัญญาเช่าการเงินที่ถึงกำหนดรับชำระภายในหนึ่งปี คือ ค่าสิทธิการเช่า (ค่าเซ้ง)
และรายได้ค่าเช่าและค่าบริการรายเดือนที่บริษัทจะได้รับจากร้านค้าที่เช่าระยะยาว ในปี 2554
ลูกหนี้ดังกล่าวเพิ่มขึ้นเป็น 46.61 ล้านบาท จาก 11.97 ล้านบาท ในปี 2553 คิดเป็นร้อยละ 289
เนื่องจากมีร้านค้าที่เช่าระยะยาวเพิ่มในโครงการ เฟสติวัล วอล์ค นวมินทร์ อาร์ต วิลเลจ
และโครงการบางบอน

นอกจากนี้ ในปี 2554 บริษัทมีลูกหนี้กิจการที่เกี่ยวข้องกัน จำนวน 30.66 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก
1.55 ล้านบาทในปี 2553 คิดเป็นร้อยละ 19 เนื่องจาก บริษัทมีเงินทดรองจ่าย (Advance)
ในกิจการร่วมค้า จำนวน 29.66 ล้านบาท

หนี้สินรวม

ปี 2555

ณ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทมีหนี้สินรวมทั้งสิ้น 5,527 ล้านบาท ลดลงจากปี 2554 จำนวน 393
ล้านบาทหรือลดลงร้อยละ 7 เนื่องจากการจ่ายคืนเงินกู้ทั้งเงินกู้ยืมระยะสั้นและเงินกู้ยืมระยะยาว
157 ล้านบาท และมีเงินกู้ระยะยาว-หุ้นกู้ ที่จะถึงกำหนดชำระในเดือนมีนาคม
กรกฎาคมและกันยายน 2556 โอนมาเป็นหนี้สินหมุนเวียนจำนวน 1,200
ล้านบาทจึงทำให้อัตราส่วนสินทรัพย์สภาพคล่อง( Current Ratio) เท่ากับ 0.21 เท่า
ซึ่งเป็นรายการแสดงในงบตามปกติและบริษัทอยู่ระหว่างการออกและเสนอขายหุ้นกู้ใหม่เพื่อทดแทนหุ้นกู้เดิม

สำหรับภาษีเงินได้นิติบุคคลค้างจ่าย ลดลง 15 ล้านบาท
เนื่องจากการที่รัฐบาลลดอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลจากร้อยละ 30 เป็นร้อยละ 23 ในปี 2555
ส่วนหนี้สินภาษีเงินได้รอการตัดบัญชีลดลง 22 ล้านบาท
สาเหตุหลักเป็นผลกระทบจากขาดทุนจากการยกเลิกสัญญาเช่าทางการเงินของ CAWOW

ปี 2555 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to equity Ratio) เท่ากับ 0.94
และ อัตราส่วนเงินกู้ยืมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Interest Bearing Debt to Equity Ratio)
เท่ากับ 0.33 ซึ่งลดลงจากปี 2554 จากการจ่ายคืนเงินกู้ยืมและการเพิ่มขึ้นในส่วนของผู้ถือหุ้น

ปี 2554

ณ 31 ธันวาคม 2554 บริษัทมีหนี้สินรวมทั้งสิ้น 5,919 ล้านบาท ลดลงจากปี 2553 จำนวน 296
ล้านบาทหรือลดลงร้อยละ 5 เนื่องจากการจ่ายคืนเงินกู้ทั้งเงินกู้ยืมระยะสั้นและเงินกู้ยืมระยะยาว
169 ล้านบาท และหนี้สินภาษีเงินได้รอการตัดบัญชีลดลง 128
ล้านบาทเป็นผลมาจากการที่รัฐบาลประกาศลดอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลในปี 2555-2557 จากอัตรา
30% เป็น 23 -20% ตามลำดับทำให้บริษัทมีภาระภาษีเงินได้นิติบุคคล (Deferred Income
Tax)ลดลง

  ปี 2554 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to equity Ratio) เท่ากับ 1.32
  เท่า และ อัตราส่วนเงินกู้ยืมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Interest Bearing Debt to Equity
  Ratio) เท่ากับ 0.47 เท่า ซึ่งลดลงจากปี 2553
  เพราะการจ่ายคืนเงินกู้และกำไรสุทธิเพิ่มขึ้นจึงทำให้ส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้น

ส่วนของผู้ถือหุ้น

ปี 2555

บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 จำนวน 5,903 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2554
จำนวน 1,405 ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 31 จากการจ่ายหุ้นปันผลในปี 2555
รวมถึงกำไรสะสมที่เพิ่มขึ้น 1,225 ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 51
เนื่องมาจากส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้าโครงการเมกาบางนา 1,081 ล้านบาท
และกำไรสุทธิของกลุ่มบริษัท 324 ล้านบาท

ปี 2554

ในปี 2554 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นทั้งสิ้น 4,498 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2553 จำนวน 229
ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 5 โดยเป็นผลมาจาก สาเหตุหลัก 2 ประการ ได้แก่

1) ส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุมลดลง 354 ล้านบาทเพราะในปี 2553 บจ.รัชโยธิน อเวนิว
ซึ่งเป็นบริษัทย่อย โดยบริษัทถือหุ้น 50% ได้ขายสิทธิการเช่าโครงการซูซูกิ อเวนิว
รัชโยธินเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ในปี 2554 บจ.รัชโยธิน
อเวนิวจึงได้จ่ายเงินปันผลจำนวน 219 ล้านบาท และลดทุนชำระแล้ว จำนวน 202.50 ล้านบาท
ซึ่งส่งผลให้ ส่วนของผู้ถือหุ้นของบจ.รัชโยธิน อเวนิว ลดลง
ส่วนได้เสียที่ไม่มีอำนาจควบคุมจึงลดลงด้วย

2) ส่วนของผู้ถือหุ้นบริษัทใหญ่เพิ่มขึ้น 583 ล้านบาทเป็นผลมาจากกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 709
ล้านบาทสาเหตุหลักมาจากการที่รัฐบาลประกาศลดอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลในปี 2555-2557
จากอัตรา 30% เป็น 23 -20% และการจ่ายเงินปันผล จำนวน 155 ล้านบาท

ผลการดำเนินงาน

ปี 2555

ผลการดำเนินงานสำหรับปี 2555 บริษัทมีรายได้รวม จำนวน 2,442 ล้านบาท
เพิ่มขึ้นจากปีก่อนจำนวน 875 ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 56
โดยมาจากส่วนแบ่งกำไรจากกิจการร่วมค้าโครงการเมกาบางนา 1,081 ล้านบาท

ในส่วนรายได้จากสัญญาเช่าการเงินในปี 2555 นี้ไม่มีลูกค้าใหม่เข้าทำสัญญาเช่าทางการเงิน
สำหรับกำไรจากการปรับมูลค่ายุติธรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน-สุทธิมีจำนวน 14 ล้านบาท
ลดลงจากปีก่อนจำนวน 138 ล้านบาท
เนื่องจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนจากการปรับปรุงและพัฒนาโครงการ

ค่าใช้จ่ายรวม 892 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากงวดเดียวกันของปีก่อน 176 ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้นร้อยละ
25 เนื่องจากการปรับค่าแรงขั้นต่ำทำให้ต้นทุนการบริการเพิ่มขึ้นเดือนละ 2
ล้านบาทตั้งแต่เดือนเมษายน 2555 เป็นต้นมารวมเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 18 ล้านบาท
นอกจากนี้ได้รับรู้ผลขาดทุนจากการการยกเลิกสัญญาทางการเงินกับบริษัท แคลิฟอร์เนีย ว้าว
เอ็กซ์พีเรียนซ์ จำกัด(มหาชน) (CAWOW) จำนวน 169 ล้านบาท ในปี 2555 นี้ด้วย

จากข้อมูลข้างต้นบริษัทมีกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทใหญ่เท่ากับ 1,401 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปีก่อน
692 ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 98

สำหรับปี 2555 บริษัทมีอัตราส่วนสภาพคล่อง เท่ากับ 0.21 ลดลงจากปี 2554
เพราะมีหุ้นกู้จำนวนเงิน 1200 ล้านบาท จะครบกำหนดชำระในปี 2556 ซึ่งเป็นการลดลงชั่วคราว
บริษัทอยู่ระหว่างการออกและเสนอขายหุ้นกู้ใหม่ทดแทนหุ้นกู้เดิมที่จะครบกำหนดชำระ
โดยบางส่วนได้ดำเนินการเรียบร้อยแล้วในเดือนกุมภาพันธ์ 2556

ปี 2554

ผลการดำเนินงานสำหรับปี 2554 สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2554 บริษัทมีรายได้รวม จำนวน
1,566 ล้านบาท ลดลงจากงวดเดียวกันของปีก่อน เป็นจำนวน 571 ล้านบาทหรือลดลงร้อยละ 27
โดยเป็นรายได้จากสัญญาเช่าการเงินลดลง 569 ล้านบาท เป็นเพราะในปี 2553
บริษัทขายสิทธิการเช่าโครงการ ซูซูกิ อเวนิว รัชโยธิน เข้ากองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์
เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ ไลฟ์สไตล์
ซึ่งรับรู้รายได้เป็นรายได้สัญญาเช่าการเงินซึ่งการขายสิทธิการเช่าโครงการดังกล่าวจะไม่กระทบกับลูกหนี้สัญญาเช่าการเงิน
(เช่าระยะยาว) เนื่องจากเป็นการขายสิทธิเฉพาะลูกค้าเช่าระยะสั้นเท่านั้น

ในปี 2554 บริษัทมีค่าใช้จ่ายรวม 716 ล้านบาท ลดลงจากงวดเดียวกันของปีก่อน 261
ล้านบาทหรือลดลงร้อยละ 27 เนื่องจากในปี 2553 บริษัทมีต้นทุนของการขายสิทธิการเช่าโครงการ
ซูซูกิ อเวนิว รัชโยธิน เข้ากองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์

จากการลดลงของรายได้และค่าใช้จ่ายที่อธิบายมาแล้วข้างต้นนั้น
จึงทำให้กำไรก่อนต้นทุนทางการเงินและภาษีเงินได้ในปี 2554 ลดลง 310
ล้านบาทหรือลดลงร้อยละ 27 จากปี 2553 แต่อย่างไรก็ตาม
บริษัทมีกำไรสุทธิส่วนที่เป็นของบริษัทใหญ่เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 191 ล้านบาท เป็น 709
ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 37 เป็นผลมาจาก 1) ดอกเบี้ยจ่ายในปี 2554 ลดลง 44
ล้านบาทหรือลดลงร้อยละ 29 เนื่องจากการขายโครงการ ซูซูกิ อเวนิว
รัชโยธินตามที่ได้กล่าวมาแล้วนั้น บริษัทได้นำเงินไปชำระหนี้เงินกู้ยืมเพื่อลดดอกเบี้ยจ่าย 2)
ภาษีเงินได้ลดลง 323 ล้านบาท จากการที่รัฐบาลประกาศลดอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลในปี
2555-2557 จากอัตรา 30% เป็น 23 -20%ตามลำดับ บริษัทจึงรับรู้กำไรทั้งจำนวนในปี 2554

สำหรับปี 2554 บริษัทมีอัตราส่วนสภาพคล่อง เท่ากับ 0.54 ลดลงจากปี 2553 เป็นเพราะในปี
2554สินทรัพย์หมุนเวียนลดลง 604
ล้านบาทจากเงินลงทุนระยะสั้นลดลงและลูกหนี้บริษัทย่อยและกิจการที่เกี่ยวข้องกันชำระหนี้
แล้วบริษัทได้นำเงินสดดังกล่าวมาชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาว

2.12.3 ค่าตอบแทนของผู้สอบบัญชี

1. ค่าตอบแทนจากการสอบบัญชี (audit fee)

บริษัทและบริษัทย่อย จ่ายค่าตอบแทนการสอบบัญชี ให้แก่ สำนักงานสอบบัญชีที่ผู้สอบบัญชีสังกัด
บุคคลหรือกิจการที่เกี่ยวข้องกับผู้สอบบัญชี และสำนักงานสอบบัญชีที่ผู้สอบบัญชีสังกัด
ในรอบปีบัญชีที่ผ่านมามีจำนวนเงินรวม 2,335,000 บาท

2. ค่าบริการอื่น (non-audit fee)

  บริษัทและบริษัทย่อยไม่มีการจ่ายค่าตอบแทนของงานบริการอื่น ในรอบปีที่ผ่านมา
  หรือในอนาคตอันเกิดจากการตกลงที่ยังให้บริการไม่แล้วเสร็จในรอบปีบัญชีที่ผ่านมา