ปัจจัยความเสี่ยงและการบริหารความเสี่ยง

ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก

1. ความเสี่ยงจากสภาวะเศรษฐกิจ

ในปีที่ผ่านมาภาคธุรกิจต่างได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและเหตุการณ์วุ่นวายทางการเมืองภายในประเทศ
ถึงแม้สถานการณ์ด้านการเมืองของไทยจะเริ่มมีความชัดเจนมากขึ้นในช่วงปลายปีที่ผ่านมา แต่ในปี
2552 นี้เป็นที่คาดการณ์กันว่าเศรษฐกิจโลกโดยรวมจะอยู่ในภาวะเศรษฐกิจถดถอย
ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อตลาดการค้าทั่วโลกซึ่งรวมถึงตลาดการค้าและภาคการจ้างงานของไทย
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านของการส่งออกและการท่องเที่ยวซึ่งจะได้รับผลกระทบโดยตรง
ถึงแม้รัฐบาลได้ประกาศใช้นโยบายการคลังขาดดุลและออกนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ
รวมทั้งธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง
แต่ยังคงมีความวิตกกังวลในสภาวะเศรษฐกิจและส่งผลกระทบอย่างชัดเจนกับความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น
ซึ่งหากเศรษฐกิจภายในประเทศและเศรษฐกิจโลกใช้เวลายาวนานในการฟื้นตัว
ผู้ประกอบการจะต้องเตรียมรับมือกับผลกระทบต่อภาคธุรกิจค้าปลีกทั้งในในแง่ของอัตราการเช่าพื้นที่
การปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าพื้นที่ และจำนวนลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า บริษัทฯ
จึงได้ดำเนินธุรกิจโดยใช้หลักความระมัดระวัง โดยได้ชะลอการลงทุน
โครงการใหม่และรอดูแนวโน้มค่าก่อสร้างที่เริ่มลดลง
รวมทั้งได้เน้นการปรับปรุงกระบวนการภายในองค์กรเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน นอกจากนี้
บริษัทฯ ได้รณรงค์และใช้นโยบายประหยัดต้นทุนและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
เพื่อรักษาสภาพคล่องให้เพียงพอ ทั้งนี้ จากประสบการณ์ในการบริหารศูนย์การค้าที่ยาวนาน บริษัทฯ
ยังคงมีผลการดำเนินงานที่เติบโตอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับความ มั่นคงทางด้านการเงินของบริษัทฯ
เชื่อว่าบริษัทฯ จะสามารถนำพาธุรกิจก้าวผ่านช่วงเวลานี้ไปได้

2. ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย / สภาวะเงินตึงตัว

จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทยมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพื่อกระตุ้นการลงทุนและการบริโภคภายในประเทศ
ซึ่งส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินมีแนวโน้มที่จะปรับลดลงตามไปด้วย อย่างไรก็ตาม
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินอาจไม่ถูกปรับลดลงมากเท่ากับขนาดการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย
เนื่องจากธนาคารพาณิชย์จะต้องพยายามรักษาส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และเงินฝากเพื่อรักษาผลประกอบการ
ประกอบกับธนาคารพาณิชย์ต้องเพิ่มความระมัดระวังมากขึ้นในการปล่อยสินเชื่อช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำซึ่งทำให้เกิดสภาวะเงินตึงตัวในระบบการเงิน
ในขณะที่บริษัทฯ
จะต้องใช้เงินลงทุนตามแผนการพัฒนาโครงการใหม่ซึ่งได้ดำเนินการต่อเนื่องมาตลอด
โดยเงินกู้ยืมเพื่อพัฒนาโครงการของบริษัทฯ
ส่วนใหญ่เป็นเงินกู้ยืมระยะยาวซึ่งจะมีความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
ดังนั้น
เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยโดยไม่เสียโอกาสจากอัตราดอกเบี้ยในช่วงขาลง
บริษัทฯ
จึงได้คงสัดส่วนของเงินกู้ยืมที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่กับเงินกู้ยืมที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวให้อยู่ในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน
ในขณะเดียวกัน บริษัทฯ
ได้รับวงเงินกู้เพื่อเตรียมใช้ในการพัฒนาโครงการใหม่ซึ่งเพียงพอสำหรับแผนการลงทุนของบริษัทแล้ว
นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังคงมองหาโอกาสในทางเลือกอื่นๆ สำหรับการระดมทุนนอกเหนือจากเงินกู้
เช่น การระดมทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ และการหาผู้ร่วมทุนอื่นในการพัฒนาโครงการ
ทั้งนี้เพื่อให้การบริหารจัดการเงินทุนของบริษัทฯ
เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและมีต้นทุนทางการเงินที่เหมาะสม

3. ความเสี่ยงจากการแข่งขันที่สูงขึ้น

ในปี 2552 ธุรกิจค้าปลีกจะต้องเผชิญกับภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั้งภายในและภายนอกประเทศ
ซึ่งส่งผลกระทบอย่าง ชัดเจนกับความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ทำให้ผู้บริโภคมีความระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น ส่งผลให้ธุรกิจค้าปลีกจะมีการแข่งขันที่
รุนแรงกว่าเดิมเพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดที่มีอยู่
คาดว่าผู้ประกอบธุรกิจค้าปลีกจะใช้การจัดโปรโมชั่นและกิจกรรมทางการตลาดอื่น ๆ
เพิ่มขึ้นเพื่อดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการและเป็นการกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของลูกค้า
ในขณะที่การพัฒนาศูนย์การค้าในรูปแบบของคอมมูนิตี้ มอลล์
จะยังคงเป็นรูปแบบที่ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจ
เนื่องจากเป็นการขยายฐานลูกค้าไปยังแหล่งชุมชนได้อย่างทั่วถึงมากขึ้น
และใช้เงินลงทุนต่ำกว่าการพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ในส่วนของบริษัทฯ
ยังคงมีความมุ่งมั่นที่จะพัฒนาศูนย์การค้าครบวงจรเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าในทุกๆ ด้าน
ทั้งการเสนอสินค้าและบริการต่าง ๆ ในชีวิตประจำวันและในโอกาสพิเศษ เป็นศูนย์รวมความบันเทิง
สถานที่พบปะสังสรรค์ ตลอดจนเป็นแหล่งศึกษาหาความรู้ทั้งในเชิงวิชาการและด้านสังคม เช่น
ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์ที่มีอุทยานการเรียนรู้สำหรับเด็กและเยาวชน (TK Park) เป็นต้น
ประกอบกับทำเลที่ตั้งของทุกโครงการเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพ มีประชากรหนาแน่น การคมนาคมสะดวก
มีแนวโน้มการเติบโตของประชากรและรายได้ในอนาคต และบริษัทฯ
ได้พัฒนาปรับปรุงศูนย์การค้าพร้อมทั้งยกระดับมาตรฐานการให้บริการและการบริหารจัดการอย่างต่อเนื่อง
เพื่อสร้างความแตกต่างและความได้เปรียบในการแข่งขัน เชื่อว่าปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลให้บริษัทฯ
ยังคงครองความเป็นผู้นำในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกต่อไปในอนาคต

4. ความเสี่ยงจากการก่อวินาศกรรม อุบัติภัยและภัยธรรมชาติ

ธุรกิจศูนย์การค้าแบบครบวงจรเป็นธุรกิจที่ให้ความสำคัญกับการบริการและการนำเสนอความสะดวกสบายให้กับลูกค้า
แต่ความเชื่อมั่นก็นับเป็นอีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญ บริษัทฯ
จึงมีนโยบายในการรักษาความปลอดภัยอย่างรัดกุมและเข้มงวด
และได้มีการกำหนดมาตรการป้องกันและแนวทางปฏิบัติกรณีเกิดเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด เช่น
การก่อวินาศกรรมหรือเหตุการณ์ร้ายอื่น ๆ เพื่อ ป้องกันและลดความเสียหายจากเหตุการณ์ที่เกิดขึ้น
โดยจัดให้มีหน่วยงานบรรเทาสาธารณภัยที่ได้รับการอบรมและทดสอบทั้งภาคทฤษฎีและปฏิบัติประจำอยู่ทุกศูนย์การค้า
เพื่อเตรียมรับมือกับการก่อวินาศกรรม และกำหนดให้มีการตรวจตราทุกพื้นที่อย่างเข้มงวด
ตลอดจนการติดตามข่าวสารและสถานการณ์บ้านเมืองอย่างใกล้ชิด ในขณะเดียวกันบริษัทฯ
ยังได้จัดทำประกันภัยที่ครอบคลุมความเสียหายอันเกิดจากภัยธรรมชาติ อุบัติภัย
และการก่อวินาศกรรมไว้ ในทุกโครงการของบริษัทฯ
เพื่อเป็นการป้องกันความเสียหายทางการเงินอีกด้วย

5. ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ลักษณะการประกอบธุรกิจของบริษัทฯ ที่ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกนั้น
มีความเสี่ยงที่จะได้รับ ผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงกฎหมาย และการวางนโยบายจากภาครัฐ
ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการวางผังเมือง แนวเวนคืน การปรับปรุงระบบขนส่งมวลชน
หรือกฎหมายเกี่ยวกับการรักษาสิ่งแวดล้อม
ล้วนเป็นปัจจัยที่อยู่เหนือการควบคุมซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการใหม่ของบริษัทฯ
อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่ตั้ง และการกำหนดขนาดที่ดินที่ตั้ง
ตลอดจนตรวจสอบถึงข้อจำกัดทางกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้องอย่างละเอียดก่อนการตัดสินใจลงทุน
รวมถึงการติดตามสถานการณ์ความเคลื่อนไหวในประเด็นต่างๆ เหล่านี้อย่างใกล้ชิดตลอดเวลา
เพื่อให้สามารถกำหนดแผนการพัฒนาโครงการได้อย่างเหมาะสมหากมีการเปลี่ยนแปลงในข้อกฎหมายหรือนโยบายของรัฐ

ความเสี่ยงจากการดำเนินงานภายใน

6. ความเสี่ยงจากการไม่สามารถต่อสัญญาเช่าที่ดิน

เนื่องจากข้อจำกัดในการจัดหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่จะต้องพิจารณาทำเลที่มีความเหมาะสมและมีศักยภาพเพียงพอเป็นหลักนั้น
ทำให้ในบางโครงการที่เป็นที่ดินของหน่วยงานราชการหรือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์
หรือเจ้าของที่ดินที่ ไม่ต้องการขายที่ดิน บริษัทฯ
จึงจำเป็นต้องทำการเช่าที่ดินแทนการซื้อที่ดินมาเป็นกรรมสิทธิ์
ซึ่งอาจก่อให้เกิดความเสี่ยงจากการไม่สามารถต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินได้
แม้ว่าสัญญาเช่าที่ดินจะได้มีการระบุถึงเงื่อนไขการต่ออายุสัญญาเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าไว้ก็ตาม
โดยหากเกิดเหตุการณ์ที่บริษัทฯไม่สามารถต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินออกไปได้
และทำให้โครงการต้องหยุดดำเนินการ อาจทำให้บริษัทฯ ต้องสูญเสียผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจ
ในส่วนที่ควรจะได้เพิ่มจากโครงการนั้นๆไป อย่างไรก็ตาม
เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงจากการไม่สามารถต่ออายุสัญญาเช่าที่ดิน บริษัทฯ
ได้เตรียมการศึกษาและพัฒนาโครงการใหม่ๆ มาโดยตลอด
ทั้งในบริเวณเดียวกับโครงการที่สัญญาเช่าที่ดินใกล้จะหมดอายุลง
และในพื้นที่อื่นที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการ
เพื่อเป็นการรักษาอัตราการเติบโตของรายได้และกำไรในภาพรวมให้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต

7. ความเสี่ยงด้านงานก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการ
เพื่อเป็นการรักษาอัตราการเติบโตของรายได้และกำไรในภาพรวมให้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคตนั้น

บริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญกับการควบคุมดูแลการก่อสร้างโครงการต่างๆ
เพื่อเป็นการรักษาคุณภาพและมาตรฐานของงานก่อสร้าง
ตลอดจนการใช้งบประมาณอย่างมีประสิทธิภาพและเป็นไปตามแผนการลงทุน

-   คุณภาพและมาตรฐานของงานก่อสร้าง บริษัทฯ
    ได้กำหนดระเบียบเกี่ยวกับคุณสมบัติและขั้นตอนในการคัดเลือกผู้ออกแบบ วิศวกรที่ปรึกษา
    วิศวกรควบคุมงาน ตลอดจนบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างไว้อย่างชัดเจน เพื่อให้
    กระบวนการคัดเลือกเป็นไปอย่างโปร่งใส รอบคอบรัดกุม และมีประสิทธิภาพ
    เพื่อให้ได้ผู้เข้าร่วมพัฒนาโครงการที่มีคุณสมบัติและมีประสบการณ์เป็นที่ยอมรับและเชื่อถือได้

-   ศักยภาพทางการเงินและประวัติการทำงานของผู้รับเหมา
    เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงจากการที่ผู้รับเหมาประสบปัญหาทางการเงินจนส่งผลกระทบให้การก่อสร้างโครงการต้องล่าช้าหรือหยุดการก่อสร้างลง
    บริษัทฯ จึงคำนึงถึงความมั่นคงทางด้านการเงินและประวัติการทำงานที่ดีของผู้รับเหมา
    โดยถือเป็นปัจจัยสำคัญอีกส่วนหนึ่งที่จะใช้พิจารณาคัดเลือกผู้เข้าร่วมพัฒนาโครงการ

ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน การดูแลความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของลูกค้าที่เป็นผู้เช่าพื้นที่และลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า ตลอดจนพนักงานของบริษัทฯ มีความสำคัญไม่ยิ่งหย่อนไปกว่าการให้ความสะดวกสบายและความครบถ้วนของบริการ ดังนั้น ในขั้นตอนของการพัฒนาโครงการ บริษัทฯ จึงให้ ความสำคัญกับขั้นตอนการก่อสร้างที่มีคุณภาพและได้มาตรฐาน เพื่อป้องกันความเสี่ยงอันจะก่อให้เกิดความเสียหายต่อชีวิต และทรัพย์สิน และยังเป็นการช่วยให้บริษัทฯสามารถควบคุมงบประมาณการลงทุนให้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ ตลอดจนช่วยลดต้นทุนในการปรับปรุงโครงการในอนาคตอีกด้วย

-   การเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าก่อสร้าง
    เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าก่อสร้าง บริษัทฯ
    ได้นำเอาวิศวกรรมคุณค่า (Value Engineering)
    เข้ามาใช้ในขั้นตอนการออกแบบและก่อสร้างโครงการ
    ซึ่งเป็นเทคนิคที่ทำให้บริษัทสามารถนำมาใช้ในการลดต้นทุนการก่อสร้างได้เป็นอย่างดี
    โดยที่ยังคงคุณภาพและมาตรฐานการก่อสร้างไว้
    ในส่วนของความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างนั้น
    ในการทำสัญญาจัดซื้อจัดจ้างกับผู้รับเหมาแต่ละรายนั้นจะมีการกำหนดมูลค่างานตามสัญญาไว้เป็นจำนวนเงินที่แน่นอน
    โดยระบุรายละเอียดของวัสดุ รูปแบบ และลักษณะของผลงานไว้อย่างชัดเจน
    ทำให้สามารถลดความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างลงได้
    ประกอบกับปัจจุบันเศรษฐกิจอยู่ในภาวะถดถอยส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างลดลง
    ซึ่งเป็นประโยชน์กับบริษัทฯ ที่ได้มีการพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงนี้อีกด้วย

8. ความเสี่ยงจากการปฏิบัติงาน

บริษัทฯ ตระหนักถึงความสำคัญของความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในขั้นตอนการปฏิบัติงาน
ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้ทั้งจากปัจจัยภายในและปัจจัยภายนอกองค์กร
ซึ่งส่งผลกระทบให้การปฏิบัติงานไม่เป็นไปตามเป้าหมายหรือทำให้การปฏิบัติงานไม่มีประสิทธิภาพ
เท่าที่ควร บริษัทฯ จึงได้จัดตั้งหน่วยงานบริหารความเสี่ยงขึ้น
เพื่อดำเนินการให้มีการควบคุมและบริหารความเสี่ยงในการปฏิบัติงานอย่างเป็นระบบ
โดยหน่วยงานบริหารความเสี่ยงจะดำเนินการสำรวจเชิงปฏิบัติการในขั้นตอนการทำงานของทุกหน่วยงานของบริษัทฯ
และทำการกำหนดประเด็นความเสี่ยงร่วมกันกับแต่ละหน่วยงาน
เพื่อที่จะวางมาตรการในการป้องกันและลดความเสี่ยงในการปฏิบัติงานทั้งประเด็นความเสี่ยงในระดับหน่วยงานและประเด็นความเสี่ยงในระดับองค์กร
โดยมีการติดตามและประเมินผลการควบคุม ความเสี่ยงอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ บริษัทฯ
ได้อยู่ระหว่างดำเนินการปรับปรุงกระบวนการทำงาน (Business Process Improvement)
เพื่อช่วยลดความซ้ำซ้อนและเพิ่มประสิทธิภาพของงาน
ซึ่งจะเป็นเครื่องมือสนับสนุนในการบริหารความเสี่ยงและการควบคุมภายในของบริษัทฯ ทั้งนี้
หน่วยงานบริหารความเสี่ยงจะต้องจัดทำรายงานการบริหารความเสี่ยงเพื่อรายงานผลในการประชุมคณะกรรมการบริหารความเสี่ยงของบริษัทฯ
ที่จัดให้มีขึ้นไตรมาสละ 1 ครั้ง