3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งประกอบไปด้วย บ้านและที่ดินจัดสรร
และห้องชุดในคอนโดมิเนียม ประมาณ 75 %
รายได้จากการให้เช่าและค่าบริการในอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าโครงการชาญอิสสระทาวเวอร์
2 และ อาคารอิสสระ เพลซ ซึ่งมีรายได้ประมาณ 13 % รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม
ประมาณ 3 %ส่วนที่เหลืออีกประมาณร้อยละ 12
เป็นรายได้จากการบริหารงานให้กับโครงการของบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
ส่วนแบ่งผลกำไรจากเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสียในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก
และรายได้อื่นๆ ซึ่งประกอบด้วยรายได้จากการเช่าระยะสั้น รายได้จากการบริการติดตั้งโทรศัพท์
รายได้ภาษีโรงเรือนที่เรียกเก็บจากผู้เช่า รายได้ที่ทยอยรับรู้จากสิทธิการเช่าระยะยาวและอื่นๆ

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

1.  ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย

ปัจจุบันบริษัทอยู่ระหว่างพัฒนาบ้านและที่ดินเพื่อขาย 5 โครงการด้วยกันคือ “บ้านอิสสระ พระราม
9” ซอยรามคำแหง 24 โครงการคอนโดมิเนียมอยู่อาศัย “ Issara@42 “ บริเวณถนนสุขุมวิท
ซอย 42 โครงการคอนโดมิเนียมอยู่อาศัย “The Issara Ladprow“ บริเวณถนนลาดพร้าว
ซอย12 โครงการบ้านพักตากอากาศ”ศรีพันวา” บริเวณแหลมพันวา จังกวัดภูเก็ต
และโครงการคอนโดมิเนียมตากอากาศ”บ้านเชานทะเล” บริเวณชายหาด อำเภอชะอำ
จังหวัดเพชรบุรี โดยลักษณะบ้านที่ดำเนินการพัฒนามี 2 ประเภทได้แก่
บ้านสร้างก่อนขายซึ่งเป็นบ้านที่สร้างล่วงหน้าและแล้วเสร็จก่อนเปิดการขาย และบ้านสั่งสร้าง
กล่าวคือ จะสร้างบ้านเมื่อมีการจองบ้านจากลูกค้า ทั้งนี้จะพิจารณาเลือกที่ดินที่อยู่ในทำเลที่เหมาะสม
มีศักยภาพ และมีระบบคมนาคมที่สะดวก
โดยซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินและที่ดินที่รอการขายของสถาบันการเงิน (Distressed Property)

ในปี 2546-2549 บริษัทได้พัฒนาโครงการ บ้านอิสสระ พระราม 9 ซึ่งเป็นบ้านเดี่ยว
โดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นลูกค้าระดับรายได้สูง มีราคาบ้านต่อหลังประมาณ 18 - 40 ล้านบาท
ตั้งอยู่ใจกลางเมืองบนถนนพระรามเก้าตัดใหม่ ซอยรามคำแหง 24 เนื้อที่โครงการทั้งหมด ประมาณ
27 ไร่เศษ มูลค่าโครงการประมาณ 1,400 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2549 คงเหลือบ้านพร้อมขายเพียง
4 หลังเท่านั้น และบริษัทฯได้เตรียมทำโครงการต่อเนื่องเป็นโครงการ “Issara @ 42”
เป็นคอนโดมิเนียมหรู Lowrise ขนาด 8 ชั้น บนถนนสุขุมวิท ซอย42 บนเนื้อที่ 1 ไร่ เศษ
ประกอบไปด้วยห้องชุด 2 ห้องนอน 3 ห้องนอน และ Duplex จำนวนห้องชุดทั้งหมด 69 ห้องชุด
มูลค่าโครงการประมาณ 450 ล้านบาท

ในไตรมาสที่ 4 บริษัทได้ลงทุนในบริษัท ซี.ไอ.เอ็น. เอสเตท จำกัด ร้อยละ 60
ของทุนจดทะเบียน 250 ล้านบาท เพื่อทำโครงการคอนโดมิเนียม อยู่อาศัย ซื่อโครงการ “The
Issara Ladprow” บนถนนลาดพร้าว 12 เนื้อที่ประมาณ 5 ไร่ เป็นคอนโดมิเนียมสูง 50 ชั้น
มูลค่าโครงการประมาณ 2,300 ล้านบาท

บริษัท ชาญอิสสระ เรสซิเดนซ์ จำกัด ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
ปัจจุบันอยู่ระหว่างการพัฒนา “โครงการศรีพันวา” เฟส 2 ซึ่งเป็นโครงการบ้านพักตากอากาศมูลค่า
1,400 ล้านบาท บนเนื้อที่ประมาณ 57 ไร่ ตั้งอยู่ที่แหลมพันวา จังหวัดภูเก็ต
ล้อมรอบด้วยวิวทะเลและเกาะน้อยใหญ่โดยรอบ กลุ่มลูกค้าของโครงการศรีพันวา คือ
ชาวต่างชาติและชาวไทยที่นิยมการใช้ชีวิตในจังหวัดภูเก็ตซึ่งเป็นสถานตากอากาศที่มีชื่อเสียงติดอันดับโลก
การก่อสร้างเฟสแรกของโครงการครอบคลุมเนื้อที่ประมาณ 30 ไร่ ได้เริ่มขึ้นในไตรมาสแรกของปี
2546 และเสร็จทั้งหมดแล้วในปี 2548 พร้อมด้วยโรงแรม ประมาณ 11 หลัง จำนวน 18 ห้อง
ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2548 บริษัทเริ่มดำเนินการก่อสร้างในเฟสที่สอง

โครงการศรีพันวา ได้รับการยอมรับว่าเป็นโครงการติดทะเลที่มีวิวสวยที่สุดแห่งหนึ่งของภูเก็ต
ด้วยทำเลที่ตั้งที่สะดวกห่างจากเมืองภูเก็ตเพียง 15 นาที แวดล้อมด้วยเพื่อนบ้านที่ดีอาทิ เช่น
ศูนย์ชีววิทยาทางทะเล , ฐานทัพเรือ และโรงแรมเคปพันวา ทัศนียภาพทะเลรอบๆ ที่ดินสวยงาม
และการที่โครงการเป็นที่ดินแปลงสุดท้ายบนปลายแหลมพันวาจึงมั่นใจได้ว่าจะไม่มีการพัฒนารอบๆ
มาบังทัศนียภาพ
การซื้อวิลล่าในโครงการศรีพันวาจึงเป็นโอกาสการลงทุนที่คุ้มค่าซึ่งจะให้ผลตอบแทนที่ดีในระยะยาวอีกด้วย

ในไตรมาส 4 ปี 2545 บริษัทได้ลงทุนในบริษัท ชาญอิสสระ วิภาพล จำกัด (“CIV”)
ซึ่งดำเนินธุรกิจโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย โดยบริษัทลงทุนใน CIV ในสัดส่วนร้อยละ
50 ของทุนจดทะเบียน ได้พัฒนา “โครงการบ้านเพลินทะเล”
ซึ่งเป็นโครงการคอนมีเนียมพักตากอากาศมูลค่าประมาณ 520 ล้านบาท บนเนื้อที่ประมาณ 7 ไร่
ตั้งอยู่ที่อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี เป็นทำเลที่เงียบสงบไม่พลุกพล่านบนพื้นที่ดินกว่า 7 ไร่
และสามารถปิดโครงการได้ในไตรมาสที่ 1 ของปี 2549 ปัจจุบันกำลังพัฒนา
”โครงการบ้านชานทะเล” ห่างจากโครงการบ้านเพลินทะเล เพียง 1 กิโลเมตร
เป็นคอนโดมิเนียมหรู บนที่ดิน 14 ไร่ ประกอบไปด้วยหมู่อาคารแนวราบ สไตล์ New Natural
ซึ่งสวยงามทันสมัย มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว มีห้องชุดให้เลือก 3 แบบ จำนวน 167 ห้องชุด
มูลค่าโครงการประมาณ 1,300 ล้านบาท

2.  ธุรกิจขาย ให้เช่าระยะยาว และให้เช่าอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า

ปัจจุบันบริษัทดำเนินการอยู่ คือ อาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 2
ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าสูง 36 ชั้น ตั้งอยู่บนเนื้อที่กว่า 4
ไร่ครึ่งในย่านธุรกิจบนถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ระหว่างถนนเอกมัยและถนนทองหล่อ
อยู่ใกล้กับทางด่วนขั้นที่ 2 คือ ทางด่วนเอกมัย-รามอินทราที่เชื่อมโยงเข้าสู่ระบบทางด่วนทั้งระบบ
ทำให้เดินทางไปยังสถานที่ต่างๆ ได้สะดวกสบาย โครงการชาญอิสสระทาวเวอร์ 2
ตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์กลางธุรกิจใหม่
เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้เช่าสำนักงานที่ต้องการสำนักงานด้านตะวันออกของกรุงเทพฯ
ทั้งนี้ผู้เช่าจะสามารถเดินทางได้สะดวก
โดยไม่ต้องประสบกับปัญหาสภาพการจราจรที่แออัดในเขตชั้นในของกรุงเทพฯ

โครงการชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 ได้เริ่มก่อสร้างในปี 2533 และแล้วเสร็จในปี 2535
มูลค่าเงินลงทุนประมาณ 3,500 ล้านบาท ออกแบบและงานสถาปัตย์โดยบริษัท ดวงไชยา จำกัด
ออกแบบงานระบบ ควบคุมและบริหารงานก่อสร้างโดย บริษัท เอสคอน จำกัด
และก่อสร้างโดยบริษัท ไทยทาเกนาก้า สากลก่อสร้าง จำกัด
ซึ่งเป็นผู้รับเหมาอันดับหนึ่งจากประเทศญี่ปุ่นจัดเป็นอาคารที่ได้มาตรฐานสากล
มีพื้นที่ใช้สอยในอาคารรวม 58,571.33 ตารางเมตร
ภายในอาคารประกอบด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับผู้เช่าที่ครบครัน

ในช่วงไตรมาสที่ 4 ของปี 2546 บริษัทได้จำหน่ายพื้นที่ห้องชุดในอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 2
ให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก จำนวน 22,468.60
และบริษัทได้เข้าไปถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวมฯ ดังกล่าวจำนวนร้อยละ 33.3
ของกองทุนที่ตั้งขึ้นจำนวน 1,000 ล้านบาท
นอกจากนี้บริษัทยังได้บริหารการให้เช่าห้องชุดเหล่านี้ต่อไปเป็นระยะเวลา 10 ปี
โดยทั่วไปบริษัทมีนโยบายการทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าเป็นระยะเวลา 3 ปี

ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2548 และไตรมาสที่ 1 ของปี 2549 บริษัทได้ซื้อห้องชุดบางส่วนคืนจาก
ธนาคารไทยธนาคาร จำกัด (มหาชน) จำนวน 56 ห้องชุด จำนวน 3,113.42 ตารางเมตร
ซึ่งนำมาให้ลูกค้าเช่าเพื่อเป็นรายได้ระยะยาวต่อไป

นอกจากนี้ในเดือน สิงหาคม 2546 บริษัทได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่จากบริษัทชลประทาน ซีเมนต์
ซึ่งติดกับอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 ถนนเพชรบุรีตัดใหม่ ซึ่งมีเนื้อที่ประมาณ 5 ไร่
และมีพื้นที่ใช้สอยในอาคาร ประมาณ 4,000 ตารางเมตร เป็นเวลา 4 ปี
เพื่อนำมาปรับปรุงและให้เช่าช่วงกับลูกค้าต่อไป ซึ่ง สัญญาจะหมดอายุในปี 2550 แต่อย่างไรก็ดี
บริษัทคาดว่าจะสามารถต่อสัญญาเช่าออกไปได้อีกอย่างน้อย 1 ปี

3.  ธุรกิจการประกอบกิจการโรงแรม

ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2549 บริษัท ชาญอิสสระ เรสซิเดนซ์ จำกัด
ซึ่งเป็นบริษัทลูกได้เริ่มประกอบกิจการโรงแรม ในโครงการศรีพันวา จังหวัดภูเก็ต
เป็นโรงแรมประเภท Boutiique Hotel ในนามโรงแรมศรีพันวา
และได้รับใบอนุญาตให้ดำเนินการประกอบกิจการโรงแรมเป็นที่เรียบร้อย โดยใช้ Pool Villa
จำนวน 11 หลัง ซึ่งประกอบไปด้วยห้องนอน จำนวน 18 ห้อง
เปิดเป็นห้องพักให้กับลูกค้าทั้งชาวไทย และชาวต่างชาติ
ปัจจุบันเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติในระดับที่น่พอใจ ในปี 2549
มีรายได้จากการประกอบกิจการโรงแรม เป็นจำนวนเงิน 22 ล้านบาทเศษ หรือคิดเป็น 3 %
ของรายได้ทั้งหมด อย่างไรก็ตามบริษัท คาดว่าธุรกิจโรงแรม
ที่จังหวัดภูเก็ตจะเป็นธุรกิจที่สามารถทำรายได้ให้บริษัทได้ดี และต่อเนื่องในอนาคต

4.  ธุรกิจรับบริหารอาคารสำนักงานและโครงการอสังหาริมทรัพย์

ในส่วนของการรับจ้างบริหารโครงการ ในปี 2549
บริษัทได้รับจ้างบริหารพื้นที่เช่าห้องชุดสำนักงานจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ บางกอก
โดยได้รับแต่งตั้งเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุน
ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่ให้เช่าในอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 6,917.64 ตารางเมตร
และอาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 จำนวน 22,468.60 ตารางเมตร
นอกจากนี้บริษัทได้รับจ้างบริหารโครงการของบริษัท อินเตอร์ เนชั่นแนล รีซอร์ท ดีเวลลอปเมนท์
จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 16.00 บริษัท อินเตอร์เนชั่นแนล รีซอร์ท ดีเวลลอปเมนท์
จำกัด ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ปัจจุบันมีที่ดินรอการพัฒนา 1,024 ไร่
อยู่ใกล้กับสนามบินสุวรรณภูมิ

โดยปัจจุบันบริษัทรับจ้าง บริหารงานด้านการเงินและการบัญชี รวมทั้งการจัดการ เช่น
ประสานงานกับหน่วยงานภาครัฐในการสำรวจที่ดิน ร่วมมือกับสถาปนิกในการออกแบบผังที่ดิน
และจัดหาช่องทางการจัดจำหน่าย รวมทั้งเป็นที่ปรึกษาและควบคุมการก่อสร้างถนน
และสาธารณูปโภค

2.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

การตลาด

กลยุทธ์การตลาดของบริษัท

บริษัทได้มีการจัดแบ่งผลิตภัณฑ์และการบริการออกเป็นกลุ่มตามประเภทของธุรกิจ ซึ่งใช้กลยุทธ์การ
แข่งขันแตกต่างกันออกไปตามความเหมาะสม โดยสรุปได้ดังนี้

ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย

บริษัทมีนโยบายที่จะจัดหาที่ดินเปล่ารวมถึงที่ดินที่รอการขายของสถาบันการเงิน (Distressed
Property) หรือที่ดินใจกลางเมืองที่มีขนาดไม่ใหญ่มาก
และดำเนินการพัฒนาที่อยู่อาศัยบนที่ดินเหล่านั้น
โดยคำนึงถึงทำเลที่เหมาะสมโดยเน้นการคมนาคมที่สะดวกสบาย รูปแบบของโครงการที่ทันสมัย
คุณภาพของผลิตภัณฑ์ที่อยู่ในระดับสูง และบริการหลังการขายที่ดี
เพื่อช่วยทำให้โครงการได้รับความสนใจจากลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
และทำให้โครงการประสบความสำเร็จ

ธุรกิจขาย ให้เช่าระยะยาว และให้เช่าอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า

ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการได้หยุดโครงการสร้างอาคารสำนักงาน
เนื่องจากได้เกิดภาวะวิกฤตเศรษฐกิจซึ่งส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาใช้กลยุทธ์ด้านราคาเพื่อช่วยเพิ่มอัตราการการเช่าพื้นที่
อย่างไรก็ตามเมื่อวิกฤตเศรษฐกิจได้คลี่คลายลง
ความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานและศูนย์การค้าเริ่มขยายตัวขึ้นในขณะที่อุปทานในตลาดไม่เพียงพอที่จะรองรับความต้องการในตลาด
จึงส่งผลให้อุปทานในตลาดลดลงและส่งผลให้ระดับอัตรา ค่าเช่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 10-15
อย่างไรก็ตามจุดเด่นของบริษัท คือ คุณภาพของอาคารและงานบริการ
โดยทีมงานบริหารที่มีประสบการณ์
บริษัทจึงเน้นคุณภาพของอาคารที่ได้มาตรฐานและความเหมาะสมในการวางรูปแบบพื้นที่ใช้สอยภายในอาคาร
ซึ่งจะช่วยให้การดำเนินธุรกิจต่างๆ เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากกว่าเน้นกลยุทธ์ด้านราคา
นอกจากนี้บริษัทยังเน้นความชัดเจนในสิทธิประโยชน์ที่ลูกค้าจะได้รับ
ไม่ว่าจะเป็นการประนีประนอมด้านราคาหรือคุณภาพของบริการ
ซึ่งสามารถยืนยันได้จากอัตราการต่ออายุสัญญาของลูกค้ามีสูงถึงร้อยละ 90

ธุรกิจรับจ้างบริหารอาคารสำนักงานและโครงการอสังหาริมทรัพย์

บริษัทได้เน้นถึงคุณภาพของงานบริการและประสิทธิภาพของการรับจ้างบริหารอาคารสำนักงานและ
โครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักโดยที่ผ่านมาบริษัทได้รับจ้างบริหารให้แก่บริษัทที่เกี่ยวข้องเท่านั้น
อย่างไรก็ตามเมื่อตลาดมีอุปสงค์ในบริการด้านนี้มากพอ
บริษัทก็จะรับบริหารอาคารอื่นที่ไม่ใช่กลุ่มบริษัทที่เกี่ยวข้องในลำดับถัดไป
โดยเน้นจุดเด่นของบริษัทไปที่ความชำนาญและประสบการณ์ของผู้บริหาร
ชื่อเสียงในการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และความสัมพันธ์ที่มีต่อลูกค้าในธุรกิจประเภทอื่น
ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2546 บริษัทได้รับเป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์
ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกอก เป็นเวลา 10ปี
หลังจากบริษัทได้ขายทรัพย์สินห้องชุดให้กับกองทุนดังกล่าว

การจัดจำหน่าย

การจัดจำหน่ายของบริษัทในธุรกิจทุกประเภท มีการใช้ช่องทางการจัดจำหน่าย 2 รูปแบบ คือ
การขายโดยตรงของทีมงานขายเน้นจุดประสงค์เพื่อรักษาความสัมพันธ์กับลูกค้าอย่างต่อเนื่อง
และการขายโดยผ่าน ตัวแทน ทั้งนี้ในปัจจุบันจะใช้ช่องทางทางการจัดจำหน่ายเฉพาะในประเทศ

ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัท

ลูกค้าของบริษัทมีลักษณะเป็นลูกค้ารายใหญ่และรายย่อย ซึ่งมีความแตกต่างกันไปตามลักษณะธุรกิจ
ดังนี้

ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพและปริมณฑลของบริษัท
เป็นลูกค้าระดับ A+ (ราคาบ้านตั้งแต่ 10.00 ล้านบาท ขึ้นไป)
บริษัทมั่นใจว่าการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า ไม่ว่าจะเป็นการให้บริการหลังการขาย
การขายสินค้าที่มีมาตรฐานและคุณภาพดี
จะส่งผลให้ลูกค้าของบริษัทแนะนำสินค้าของบริษัทให้แก่ญาติพี่น้อง หรือเพื่อนฝูงต่อไป

ธุรกิจขาย ให้เช่าระยะยาว และให้เช่าอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า

บริษัทเน้นกลุ่มเป้าหมาย 2 ประเภท คือ
กลุ่มห้างร้านที่ต้องการประกอบการค้าในอาคารโดยมีพื้นที่ให้ลูกค้าเลือกตั้งแต่ 30 ตารางเมตร
เป็นต้นไป และกลุ่มบริษัทต่างๆ รวมทั้งกลุ่มบริษัทที่มีการผลิตอยู่ในย่านนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ
ในเขตปริมณฑลและต้องการอาคารสำนักงานที่มีทำเลที่ตั้งอยู่ใกล้ย่านธุรกิจ
มีสิ่งอำนวยความสะดวกในด้านสาธารณูปโภค และโทรคมนาคมครบครัน
ปัจจุบันลูกค้ารายใหญ่ของบริษัท คือ บริษัท ซีเมนส์ จำกัด (Siemens AG)
ซึ่งได้เป็นลูกค้าของบริษัทมากกว่า 10 ปี

ธุรกิจรับจ้างบริหารอาคารสำนักงานและโครงการอสังหาริมทรัพย์

ลูกค้าในการบริหารโครงการของบริษัทจะเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องในกลุ่มบริษัทเอง อย่างไรก็ตาม
หากปริมาณอุปสงค์ในตลาดมีมากพอ ด้วยความชำนาญและประสบการณ์ของผู้บริหารและทีมงาน
บริษัทมี จุดมุ่งหมายที่จะให้บริการกับบริษัทอื่นๆ ทั้งขนาดกลาง และขนาดใหญ่ด้วย

นโยบายราคา

นโยบายการกำหนดราคาในแต่ละลักษณะธุรกิจของบริษัทสามารถแบ่งได้ดังนี้

ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย

ในส่วนของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายนั้น เนื่องจากลักษณะธรรมชาติของสินค้ามีราคาสูง
ลูกค้าจึงต้องพิจารณาสินค้าอย่างรอบคอบก่อนการตัดสินใจ
ดังนั้นบริษัทจึงมุ่งเน้นที่จะนำเสนอสินค้าที่มีคุณภาพสูงสุดโดยให้นโยบายราคาที่มีความเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายของทางบริษัทและสร้างจุดเด่นในด้านความประหยัด
ค่าใช้จ่ายทั้งในระยะสั้นและระยะยาวให้แก่ลูกค้าโดยบริษัทได้มีการสำรวจ วิจัย
และศึกษาแนวโน้มของธุรกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างสม่ำเสมอ
โดยทีมงานของบริษัทเป็นผู้รวบรวมเก็บข้อมูลและออกรายงานต่อผู้บริหาร ทั้งรายงานภาพรวมธุรกิจ
และรายงานเฉพาะบริเวณที่บริษัทสนใจทำโครงการ
เพื่อบริษัทจะได้ทราบถึงความต้องการของตลาดและสามารถกำหนดระดับราคาที่เหมาะสมและสามารถตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าได้

ธุรกิจขาย ให้เช่าระยะยาว และให้เช่าอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า

บริษัทมีนโยบายการกำหนดราคาในแต่ละลักษณะธุรกิจให้สามารถแข่งขันกับผู้อื่นได้
โดยราคาที่กำหนดในธุรกิจขาย ให้เช่าระยะยาว
และให้เช่าอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าได้กำหนดตามระดับราคาในตลาดซึ่งบริษัทได้ข้อมูลจากการสำรวจ
และศึกษาจากอัตราค่าเช่าและราคาขายของอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพระดับเดียวกันและอยู่ในบริเวณใกล้เคียง

ธุรกิจรับจ้างบริหารอาคารสำนักงานและโครงการอสังหาริมทรัพย์

แม้ว่าบริษัทได้รับจ้างบริหารอาคารสำนักงานและโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้แก่บริษัทที่เกี่ยวข้องเท่านั้น
แต่นโยบายราคาที่บริษัทได้กำหนดในธุรกิจนี้เป็นระดับราคาที่กำหนดตามระดับในตลาดเพื่อให้บริษัทสามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้

สภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

  คู่แข่งและศักยภาพในการแข่งขันของบริษัท

  การดำเนินธุรกิจของบริษัทสามารถแบ่งได้เป็น 3 ประเภท โดยแต่ละกลุ่มจะมีคู่แข่งที่แตกต่างกัน
  ดังนี้

ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย

ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายเป็นธุรกิจที่บริษัทมีจำนวนคู่แข่งมาก ซึ่งคู่แข่งหลักๆ ของบริษัท คือ
ผู้ประกอบการที่เน้นกลุ่มเป้าหมายเดียวกับบริษัทและมีโครงการอยู่ในเขตนอก CBD (Central
Business District)[1] และปริมณฑล ซึ่งบริษัทที่จัดว่าเป็นคู่แข่ง คือ บริษัท โฮมเพลส จำกัด
บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์จำกัด (มหาชน) บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์
จำกัด (มหาชน) และบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)

ธุรกิจขาย ให้เช่าระยะยาว และให้เช่าอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า

จำนวนคู่แข่งในธุรกิจนี้มีไม่มากนักโดยคู่แข่งหลักๆ ของบริษัทเป็นอาคารสำนักงานบนถนนเพชรบุรี
ตัดใหม่ที่มีขนาดใกล้เคียงกับบริษัท เช่น อาคารอิตัลไทย อาคารเอสเอสพี (SSP) อาคารยูเอ็ม
(UM) อาคาร ไอเอฟซีที (IFCT) และอัมรินทร์ทาวเวอร์ (Amarin Tower)
โดยเมื่อเปรียบเทียบกับอาคารในบริเวณเดียวกันซึ่งมี อัตราการเช่าที่ใกล้เคียงกันที่ประมาณร้อยละ
80 แล้ว บริษัทจะมีส่วนแบ่งตลาดพอๆ กับคู่แข่งรายอื่น

ธุรกิจรับจ้างบริหารอาคารสำนักงานและโครงการอสังหาริมทรัพย์

บริษัทยังไม่มีคู่แข่งในธุรกิจประเภทนี้เนื่องจากบริษัทให้บริการเฉพาะบริษัทที่เกี่ยวข้องเท่านั้น
อย่างไรก็ตาม บริษัทมีโครงการที่จะให้บริการกับบริษัทอื่น
ทั้งนี้บริษัทที่ให้บริการในลักษณะนี้และอาจจะเป็นคู่แข่งในอนาคตของบริษัทส่วนมากเป็นบริษัทที่เป็นที่รู้จักในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ได้แก่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ซี.บี. ริชาร์ด เอลลิส จำกัด (“C.B.
Richard Ellis”)

  ภาวะตลาดที่อยู่อาศัย

อุปทาน

ในปี 2549 ที่ผ่านมามีผู้ประกอบการรายใหม่เพิ่มมากขึ้น
และผู้ประกอบการรายเดิมเริ่มกลับมาขยายธุรกิจต่อ แต่เนื่องจากเกิดการปฎิวัติในช่างไตรมาสที่ 3
ทำให้ผู้ประกอบการบางส่วนหยุดดูเหตุการณ์ ทำให้อุปทานไม่มากขึ้นมากนัก

  อุปสงค์

ภาวะเศรษฐกิจในประเทศที่เติบโตขึ้นส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น
ทำให้ความต้องการในที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคเพิ่มสูงขึ้น แม้จะชลอไปบ้างในช่วงไตมาสที่ 4
แต่ความต้องการในที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะความต้องการในบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียมที่ใกล้ระบบขนส่งมวลชนมากกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่น

สาเหตุหลักที่อุปสงค์ในที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาจาก

-   การที่อัตราดอกเบี้ยมียังไม่สูงมากนัก และมีแนวโน้มที่ลดลง

-   การแข่งขันการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินต่าง ๆ

-   ความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภคที่สูงขึ้น

  แนวโน้มในอนาคต

แม้ว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจภายในประเทศอาจจะมีแนวโน้มชะลอตัวตามกระแสเศรษฐกิจโลก
ซึ่งส่งผลให้แนวโน้มเศรษฐกิจโดยรวมไม่สามารถเติบโตได้เท่าที่ควร
อย่างไรก็ตามนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศยังมีความมั่นใจในการลงทุนภายในประเทศมากขึ้น
ซึ่งกระตุ้นปริมาณอุปสงค์และอุปทานในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เนื่องจากผู้บริโภคมีความสามารถในการผ่อนชำระสูงขึ้น อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ
รวมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคและความต้องการที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ของผู้ประกอบการจึงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตามเนื่องจากครอบครัวสมัยใหม่นิยมการแยกครอบครัวออกมาเป็นครอบครัว ขนาดเล็ก
จำนวนครอบครัวจึงมาก กลุ่มที่อยู่อาศัยที่คาดว่าจะมีอุปสงค์เพิ่มมากที่สุด ได้แก่
ที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวเพื่ออยู่อาศัยเองมากกว่าเพื่อลงทุน
ทั้งนี้ด้วยความพิถีพิถันในการเลือกที่อยู่อาศัยบ้านที่สร้างตาม
ความต้องการของลูกค้าน่าจะเป็นปัจจัยที่ผู้บริโภคให้ในการพิจารณาเลือกซื้อบ้านและเป็นกลุ่มที่ได้รับความนิยมมากที่สุด
บริษัทคาดว่าความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังคงมีอย่างต่อเนื่องไปอีกหลายปีข้างหน้า
โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยจากโครงการบ้านจัดสรรที่มีความหลากหลาย และมีเอกลักษณ์

  ภาวะการตลาดอาคารสำนักงาน

  อุปทาน

ในด้านธุรกิจอาคารสำนักงาน สภาพตลาดโดยรวมของปี 2549 มีการเติบโตมากขึ้น
เมื่อเทียบกับช่วงปี 2548 ซึ่งอาคารสำนักงานใหม่ที่เกิดขึ้นส่วนมากอยู่ในเขต CBD
ทั้งนี้เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่อยู่ระหว่างการขยายตัวอีกครั้ง
ประกอบกับการลงทุนของภาคเอกชนในช่วงที่ผ่านมาเริ่มมีมากขึ้น
จึงทำให้ผู้ประกอบการที่เคยหยุดดำเนินโครงการต่างๆ เพื่อดูแนวโน้มของตลาด
เริ่มดำเนินการอีกครั้งจึงทำให้อาคารสำนักงานใหม่ที่เข้ามาในช่วงปี 2549
บางส่วนเป็นโครงการค้างที่กลับมาดำเนินการใหม่หลังจากที่ได้หยุดการดำเนินการไปช่วงเวลาหนึ่ง

อุปสงค์

ในส่วนอุปสงค์ของอาคารสำนักงานมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ทั้งนี้อุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นส่วนมากเป็นอุปสงค์เดิมที่ย้ายจากอาคารสำนักงานเก่ามาอยู่ในอาคารสำนักงานใหม่
ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานในย่าน CBD
เนื่องจากอาคารใหม่เหล่านี้เป็นอาคารที่มีคุณภาพและมีความยืดหยุ่นในการเจรจาต่อรองจึงเป็นที่สนใจของบริษัทที่ต้องการย้ายอาคารสำนักงาน
ส่วนอาคารสำนักงานที่อยู่นอกย่าน CBD จะมีอุปทานสูงกว่าอุปสงค์
ส่งผลให้เกิดภาวะการแข่งขันด้านราคาเพื่อ ที่จะทำให้อาคารสำนักงานที่มีอยู่มีอัตราการเช่าที่สูงขึ้น
และเพื่อหลีกเลี่ยงการเสื่อมสภาพของอาคารสำนักงานที่ ไม่มีผู้เช่า
นอกจากนี้อุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งมาจากการขยายพื้นที่ของกลุ่มผู้เช่าเดิมและบริษัทที่จัดตั้งใหม่ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทขนาดเล็ก
สำหรับสาเหตุหลักที่ทำให้อัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานลดลงน่าจะ
มาจากปริมาณอุปสงค์ที่มาจากการโยกย้ายสำนักงานของหน่วยงานภาครัฐ

แนวโน้มในอนาคต

อุปทานของตลาดอาคารสำนักงานในปี 2550 สำหรับโครงการในย่านรอบนอก CBD
จะเป็นการนำโครงการที่สร้างค้างไว้มาพัฒนาใหม่
เนื่องจากผู้ประกอบการได้หยุดการผลิตและคอยดูแนวโน้มของตลาดในช่วงที่ผ่านมา
โดยทั่วไปหลังจากผู้ประกอบการเริ่มดำเนินการพัฒนาอาคารสำนักงานจะต้องใช้ระยะเวลาอีกประมาณ
1 ปีจึงจะมีอุปทานเข้าสู่ตลาด
สำหรับอุปสงค์ของอาคารสำนักงานนั้นคาดว่าจะยังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
โดยอุปสงค์หลักน่าจะมาจากกลุ่มที่ต้องการย้ายสำนักงานไปสู่อาคารสำนักงานใหม่ที่มีคุณภาพในทำเลที่ดีกว่า
การขยายพื้นที่เช่าของกลุ่มผู้เช่าเดิม
และกลุ่มบริษัทที่จัดตั้งใหม่ที่ต้องการใช้พื้นที่ขนาดเล็กมีจำนวนเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม
ถึงแม้ว่าอุปสงค์โดยรวมของตลาดมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น
และอุปทานใหม่ที่จะเข้ามาในตลาดในระยะใกล้เริ่มมากขึ้น
อุปทานในตลาดก็ยังมีพื้นที่ว่างอยู่พอสมควร จึงยังทำให้การแข่งขันในตลาดยังคงสูงเช่นเดิม

2.  การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใน 3 รูปแบบที่บริษัทดำเนินธุรกิจ อันได้แก่ ธุรกิจขาย ให้เช่าระยะยาว
และให้เช่าอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า
ธุรกิจรับจ้างบริหารอาคารสำนักงานและโครงการอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย
สามารถแบ่งเป็น 8 ขั้นตอนดังนี้

1.  ขั้นหลักการ (Conception)

  เริ่มแรกทางผู้บริหารบริษัทจะกำหนดหลักการ หรือลักษณะของโครงการ
  โดยการเน้นรูปแบบที่ออกมาให้ตรงกับกลุ่มลูกค้าที่บริษัทต้องการขาย เช่น ลูกค้าที่อยู่ระดับล่าง
  ระดับกลาง หรือระดับบน เป็นต้น

2.  ขั้นกำหนดโครงการ (Formulation)

  เป็นขั้นตอนหลังจากที่ได้หลักการแล้ว บริษัทก็จะกำหนดโครงการว่าให้โครงการเป็นรูปแบบใด
  เช่น ในกรณีที่บริษัทอยากให้รูปแบบบ้านออกเป็นแนวบ้านเดี่ยว
  บริษัทก็จำเป็นที่จะต้องหาที่ดินที่มีเนื้อที่ประมาณ 20 ไร่ขึ้นไป หากโครงการบ้านทาวน์เฮ้าส์
  ก็ควรจะมีที่ดินประมาณ 10 ไร่

3.  ขั้นวิเคราะห์และประเมินโครงการ (Analysis and Evaluation)

  ภายหลังจากที่บริษัทสามารถกำหนดโครงการได้
  ทางผู้บริหารก็จะทำการวิเคราะห์และประเมินถึงความเป็นไปได้โครงการ เงินลงทุน ผลตอบแทน
  ก่อนที่จะดำเนินการอนุมัติ

4.  ขั้นอนุมัติโครงการ (Approval)

  หากผลการวิเคราะห์โครงการออกมาว่า บริษัทสามารถทำโครงการดังกล่าวได้
  ผู้บริหารก็จะอนุมัติให้การซื้อที่ดินหรือลงทุนในที่ดินนั้น

5.  ขั้นปฏิบัติการ (Implementation)

  ภายหลังจากการอนุมัติโครงการ ขั้นตอนต่อมาก็จะเป็นขั้นตอนการติดต่อเจรจาเพื่อซื้อที่ดิน
  ซึ่งคงต้องใช้ระยะเวลาประมาณ 1-2 เดือน
  เนื่องจากบริษัทต้องเจรจาต่อรองราคากับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงินทุนที่บริษัทมี
  หากบริษัทมีความจำเป็นที่จะต้องขอเงินทุนเพิ่มเติม อาจต้องติดต่อขอเงินกู้กับสถาบันการเงิน
  นอกจากนี้บริษัทจะดำเนินการจัดบุคคลากร เพื่อประจำแต่ละโครงการ วางแผนโครงการ
  จัดจ้างผู้ออกแบบ และนำไปขออนุญาตหน่วยงานราชการ เพื่อ
  ก่อสร้างหรือขอจัดสรรแล้วแต่กรณีและจัดหาผู้รับเหมาเพื่อประมูลงานก่อสร้าง
  อีกทั้งเตรียมการด้านการตลาดและการขายเพื่อเปิดตัวโครงการ

6.  ขั้นติดตามและรายงานผลการปฏิบัติงาน (Reporting and Feedback)

  ในระหว่างที่ดำเนินการก่อสร้าง
  บริษัทก็จะติดตามเพื่อให้ผู้รับเหมาที่ก่อสร้างบ้านหรืออาคารได้ดำเนินการเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด

7.  ขั้นเปลี่ยนเป็นงานและบริหารตามปกติ (Transition to Normal Administration)

  หลังจากเสร็จสิ้นการขายและงานก่อสร้าง
  จะเข้าสู่กระบวนการบริหารอาคารหรือบริหารหมู่บ้านต่อไป

8.  ขั้นประเมินผลงาน (Evaluation of Results)

  ภายหลังการการเสร็จสิ้นโครงการ บริษัทก็จะทำการประเมินผลงาน
  โดยจะดูจากความสำเร็จของโครงการว่าสามารถขายได้หมดหรือไม่
  และลูกค้ามีความพอใจกับโครงการที่บริษัทพัฒนามากน้อยเพียงไร
  เพื่อเป็นข้อมูลในการพัฒนาโครงการของบริษัทต่อไปในอนาคต

อย่างไรก็ตามสำหรับธุรกิจรับจ้างบริหารอาคารสำนักงานและโครงการอสังหาริมทรัพย์
แม้ว่าจะมีขั้นตอนเช่นเดียวกับข้างต้นแต่จะมีความแตกต่างจากการขาย ให้เช่าระยะยาว
และให้เช่าอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า และการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขาย กล่าวคือ
รายได้จากการรับจ้างบริหารอาคารสำนักงานและโครงการอสังหา
ริมทรัพย์จะรับค่าตอบแทนเป็นค่าบริหารโครงการ (Management Fee)

การจัดหาวัตถุดิบ

วัตถุดิบสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดินและวัสดุก่อสร้าง

สำหรับวัสดุก่อสร้าง ส่วนใหญ่แล้วผู้รับเหมาที่ทางบริษัทว่าจ้างจะเป็นผู้จัดหาซื้อเอง
โดยที่บริษัทจะเป็น ผู้กำหนดชนิด แบบ
และลักษณะของวัตถุดิบเพื่อให้ผู้รับเหมาสามารถสร้างบ้านหรืออาคารได้ตามที่บริษัทต้องการ

 สำหรับวิธีการจัดซื้อที่ดิน บริษัทมีวิธีการจัดซื้อที่สามารถแบ่งออกเป็น 4 วิธี คือ

1.  ลงประกาศโฆษณาแสดงความต้องการที่จะซื้อที่ดินในหนังสือพิมพ์

2.  วิธีการประมูลหรือเจรจาซื้อจากธนาคาร

3.  ติดต่อผ่านนายหน้า

4.  ติดต่อกับเจ้าของที่ดินที่มาเสนอขายโดยตรง

ปัจจุบันบริษัทไม่ได้มีการจัดซื้อที่ดินจากบุคคลที่อาจมีความขัดแย้ง อย่างไรก็ตามหากในอนาคตบริษัทจะมีการจัดซื้อที่ดินจากบุคคลที่อาจมีความขัดแย้ง บริษัทจะดำเนินการตามมาตรการหรือขั้นตอนการอนุมัติการทำรายการระหว่างกัน และนโยบายหรือแนวโน้มการทำรายการระหว่างกันตามที่ได้ระบุไว้ในหัวข้อ 11.3 และ 11.4 ในเรื่องรายการระหว่างกัน

ปัญหาวัตถุดิบ

 เท่าที่ผ่านมา บริษัทไม่มีปัญหาเกี่ยวกับการจัดหาวัตถุดิบ เนื่องจากบริษัทได้คำนึงถึงสาเหตุความผันผวนของระดับราคาวัตถุดิบและตระหนักถึงผลกระทบ บริษัทจึงมีการเตรียมตัวเพื่อป้องกันความเสี่ยงนี้โดยได้ทำสัญญาว่าจ้างผู้ประกอบการในการดำเนินการก่อสร้าง ซึ่งผู้ประกอบการที่ทางบริษัทได้ว่าจ้างจะเป็นผู้ดำเนินการจัดหาซื้อวัตถุดิบ

ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในด้านการควบคุมผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมของบริษัท ปัจจุบันดำเนินการโดยนิติบุคคลอาคารชุด
อาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 โดยในระยะเวลา 3
ปีที่ผ่านมาได้ปฏิบัติตามกฏระเบียบของกรุงเทพมหานครอย่างต่อเนื่อง อาทิเช่น
การจัดระบบบำบัดน้ำเสียรวม ซึ่งใช้ระบบ Biocontact
ช่วยเพิ่มออกซิเจนให้กับน้ำทิ้งก่อนสูบออกอาคาร
สู่ท่อระบายน้ำสาธารณะและการจัดระบบการจัดเก็บขยะ โดยระบบต่างๆ
จะมีมาตรฐานในการทำงานที่มี
ประสิทธิภาพและมีทีมงานที่มีประสิทธิภาพสูงในการดูแลอาคารให้อยู่ในสภาพที่ดีเสมอ
ทั้งนี้ค่าใช้จ่ายในการบำรุงระบบดังกล่าวเป็นค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด
อาคารชาญอิสสระทาวเวอร์ 2 ทั้งสิ้น นอกจากนี้การดำเนินธุรกิจของบริษัทใน 3
ปีที่ผ่านมาไม่ได้ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมเกินกว่าขอบเขตที่กฏหมายกำหนด
หรือไม่อยู่ระหว่างถูกกล่าวหาหรือมีข้อพิพาทจากหน่วยงานทางการว่าการประกอบธุรกิจบริษัทก่อให้เกิดผลกระทบต่อ
สิ่งแวดล้อมเกินกว่าขอบเขตที่กฏหมายกำหนด

2.  งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

– ไม่มี –

[1] เขตย่านใจกลางเมือง เช่น ถนนสาทร ถนนสีลม และถนนวิทยุ