การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

1. ผลิตภัณฑ์และบริการ

ผลิตภัณฑ์และบริการของบริษัทและบริษัทย่อย คือ
โรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานและอาคารคลังสินค้าเพื่อให้เช่า/ขายพร้อมด้วยบริการที่เกี่ยวข้อง
เพื่ออำนวยความสะดวกให้ลูกค้าสามารถเริ่มประกอบการได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว ทั้งนี้
บริษัทและบริษัทย่อยก่อสร้างโรงงาน/คลังสินค้าบนที่ดินที่ซื้อจากผู้พัฒนานิคม/สวนอุตสาหกรรม
ยกเว้นที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบังซึ่งเป็นที่ดินที่บริษัทเช่าจากการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
(กนอ.) (ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบังเป็นที่ซึ่งจัดสรรไว้เพื่อให้เช่าระยะยาวเท่านั้น)
บริษัทจะซื้อที่ดินเมื่อต้องการสร้างโรงงานในระยะเวลาอันใกล้เท่านั้น
และไม่มีนโยบายซื้อที่ดินเพื่อการเก็งกำไร หรือเพื่อเก็บไว้รอสร้างโรงงานในระยะยาว

1.  ผลิตภัณฑ์

1.  โรงงานมาตรฐาน

บริษัทและบริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด
ได้จัดสร้างโรงงานมาตรฐานที่มีคุณภาพระดับสากลเพื่อตอบสนองความต้องการของผู้ประกอบการที่เข้ามาตั้งฐานการผลิตในประเทศไทยโดยไม่ต้องการเป็นเจ้าของโรงงาน
หรือไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ในโรงงาน เพื่อลดต้นทุนในการดำเนินการ
และลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งภายในระยะเวลาไม่นาน
บริษัทได้ปรับปรุงรูปแบบของโรงงานมาตรฐานให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้ประกอบการชาวต่างชาติที่ต้องการตั้งฐานการผลิตในประเทศไทย
โดยบริษัทได้เลือกทำเลที่ตั้ง และออกแบบขนาดโรงงานให้เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้า
นอกจากนี้ ด้วยความเข้าใจในความต้องการของผู้ประกอบการชาวต่างชาติ
บริษัทจึงได้เพิ่มการให้บริการให้ความช่วยเหลือในเรื่องต่าง ๆ
ที่เกี่ยวข้องกับการตั้งฐานการผลิตในประเทศไทย ดังที่จะกล่าวต่อไป

บริษัทเลือกทำเลที่ตั้งของที่ดินอุตสาหกรรมเพื่อทำการพัฒนาโรงงานโดยพิจารณาจากความต้องการของลูกค้าในปัจจุบันและที่คาดการณ์ไว้ในอนาคต
นอกจากนั้น ยังพิจารณาจากเขตส่งเสริมการลงทุนของคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
และความสะดวกในการเดินทางไปยังท่าเรือ สนามบิน ระยะทางจากกรุงเทพมหานคร
การพิจารณาถึงความต้องการของลูกค้า ตลอดจนการคำนึงถึงการลงทุนของบริษัท
บริษัทเลือกพัฒนาโรงงานในนิคม/สวน/เขตอุตสาหกรรมที่บริษัทเห็นว่ามีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ได้มาตรฐาน
ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี และมีเงื่อนไขที่เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้า

บริษัทอาจพัฒนาโรงงานในเขตส่งออกหรือเขตทั่วไป ขึ้นอยู่กับความต้องการของลูกค้า
ซึ่งก็จะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งเช่นกัน ตัวอย่างเช่น
ความต้องการโรงงานในเขตนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบังซึ่งอยู่ติดกับท่าเรือน้ำลึกที่สำคัญของประเทศไทยนั้น
โดยส่วนใหญ่จะเป็นความต้องการโรงงานในเขตส่งออก

โรงงานของบริษัทและบริษัทย่อยมีลักษณะเป็นอาคารชั้นเดียวพร้อมชั้นลอยเพื่อใช้เป็นสำนักงาน
ซึ่งก่อสร้างในบริเวณพื้นที่ดินที่มีรั้วกั้นเป็นสัดส่วน พร้อมด้วยป้อมยาม พื้นที่จอดรถ
และพื้นที่สำหรับขนถ่ายสินค้า ทั้งนี้ โรงงานที่บริษัทและบริษัทย่อยพัฒนาขึ้นมีรูปแบบเป็นมาตรฐาน
แต่สามารถดัดแปลงให้เหมาะสมกับความต้องการของลูกค้าได้ ขนาดของโรงงานมีตั้งแต่ 1,000 ถึง
11,700 ตารางเมตร ซึ่งโดยส่วนใหญ่มีขนาดประมาณ 2,000 ถึง 2,500 ตารางเมตร
พื้นโรงงานสามารถรับน้ำหนักได้ตั้งแต่ 1 ถึง 3 ตันต่อตารางเมตร
ตัวอาคารก่อสร้างโดยใช้โครงสร้างหลังคาเหล็ก ซึ่งไม่ต้องมีเสาเพื่อรองรับหลังคาโรงงาน
ทำให้ได้พื้นที่ใช้สอยสูงสุด

นอกจากโรงงานมาตรฐานแล้ว บริษัทยังให้บริการสร้างโรงงานตามแบบที่ลูกค้าต้องการ
ซึ่งโดยทั่วไปจะมีขนาดใหญ่กว่าโรงงานมาตรฐานของบริษัท

บริษัทมีการก่อสร้างโรงงานมาตรฐานเพื่อสนองต่อความต้องการโรงงานให้เช่าซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ดังจะเห็นได้จากจำนวนโรงงานที่บริษัท/บริษัทย่อยให้เช่าแก่ลูกค้าและรับรู้รายได้แล้วในช่วง 3
ปีที่ผ่านมา มีดังนี้

[TABLE]

หมายเหตุ : 1 ไร่ = 1,600 ตารางเมตร = 0.4 เอเคอร์

*ภายหลังการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 39 โรงงาน พื้นที่เช่ารวม 89,900 ตารางเมตร
พื้นที่ดินรวม 137.4088 ไร่ ให้แก่ TFUND ในเดือนเมษายน 2548

**ภายหลังการขายอสังหาริมทรัพย์จำนวน 44 โรงงาน พื้นที่เช่ารวม 100,407 ตารางเมตร
พื้นที่ดินรวม 146.1824 ไร่ ให้แก่ TFUND ในเดือนเมษายน 2549

นอกจากโรงงานจำนวน 147 โรงงาน ซึ่งบริษัท/บริษัทย่อย
ให้เช่าและรับรู้รายได้ตามสัญญาเช่าดังที่กล่าวมาแล้ว ณ สิ้นปี 2549 บริษัทยังมีโรงงานอีก 21
โรงงานที่มีสัญญาเช่าแล้วแต่ยังไม่ถึงกำหนดรับรู้รายได้ ดังต่อไปนี้

+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| นิคมอุตสาหกรรม /      | จำ        | พื้นที่ดิน     | พื้นที่เช่า    | ม         |
| สวนอุตสาหกรรม /      | นวนโรงงาน |           |           | ูลค่าตามบัญชี |
|                     |           | (ไร่)      | (ต        |           |
| เขตส่งเสริมอุตสาหกรรม  | (โรง)     |           | ารางเมตร) | (ล้านบาท)  |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| อมตะนคร             | 6         | 42.1787   | 28,325    | 214.75    |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| ไฮเทค               | 1         | 4.3550    | 2,550     | 35.92     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| โรจนะ               | 8         | 41.5510   | 32,400    | 279.81    |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| ปิ่นทอง               | 1         | 3.1874    | 3,325     | 25.57     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| นวนคร               | 5         | 17.4725   | 10,625    | 82.42     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| รวม                 | 21        | 108.7446  | 77,225    | 638.47    |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+

ทั้งนี้ บริษัทจะรับรู้รายได้จากโรงงานทั้ง 21 โรงงานดังกล่าว ในไตรมาส 1/2550 จำนวน 10
โรงงาน พื้นที่เช่า 41,575 ตารางเมตร ไตรมาส 2/2550 จำนวน 3 โรงงาน พื้นที่เช่า 8,100
ตารางเมตร ไตรมาส 3/2550 จำนวน 3 โรงงาน พื้นที่เช่า 12,650 ตารางเมตร และไตรมาส
4/2550 จำนวน 5 โรงงาน พื้นที่เช่า 14,900 ตารางเมตร

และเพื่อให้มีโรงงานรองรับความต้องการของลูกค้าได้ในทันที
บริษัทจึงจำเป็นต้องมีโรงงานที่สร้างเสร็จเตรียมพร้อมไว้ให้เช่า โดย ณ สิ้นปี 2549
มีโรงงานที่สร้างเสร็จพร้อมให้เช่าจำนวน 19 โรงงาน ดังนี้

+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| นิคมอุตสาหกรรม /      | จำ        | พื้นที่ดิน     | พื้นที่เช่า    | ม         |
| สวนอุตสาหกรรม /      | นวนโรงงาน |           |           | ูลค่าตามบัญชี |
|                     |           | (ไร่)      | (ต        |           |
| เขตส่งเสริมอุตสาหกรรม  | (โรง)     |           | ารางเมตร) | (ล้านบาท)  |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| แหลมฉบัง – บริษัทย่อย   | 4         | 12.0056   | 8,400     | 46.12     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| ไฮเทค               | 1         | 3.7875    | 2,750     | 34.97     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| อมตะซิตี้              | 2         | 6.7330    | 4,875     | 38.09     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| โรจนะ               | 1         | 5.0843    | 3,500     | 32.96     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| บางปู                | 4         | 19.1396   | 12,750    | 150.04    |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| ปิ่นทอง               | 5         | 9.4156    | 7,900     | 63.88     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| นวนคร               | 1         | 3.7500    | 2,375     | 31.22     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| อีสเทิร์นซีบอร์ด         | 1         | 4.1225    | 3,760     | 37.37     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| รวม                 | 19        | 64.0381   | 46,310    | 434.65    |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+

ณ สิ้นปี 2549 บริษัทยังมีโรงงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างที่ยังไม่มีสัญญากับลูกค้าอีก 75 โรงงาน
ซึ่งประกอบด้วย โรงงานที่เริ่มงานก่อสร้างแล้วจำนวน 47 โรงงาน
และโรงงานที่อยู่ในแผนงานการก่อสร้าง 28 โรงงาน ซึ่งมีรายละเอียด ดังนี้

โรงงานที่เริ่มงานก่อสร้างแล้วประกอบด้วย

+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| นิคมอุตสาหกรรม /      | จำ        | พื้นที่ดิน     | พื้นที่เช่า    | ม         |
| สวนอุตสาหกรรม /      | นวนโรงงาน |           |           | ูลค่าตามบัญชี |
|                     |           | (ไร่)      | (ต        |           |
| เขตส่งเสริมอุตสาหกรรม  | (โรง)     |           | ารางเมตร) | (ล้านบาท)  |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
|   อมตะนคร           | 11        | 50.1796   | 31,875    | 191.62    |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
|   ไฮเทค             | 4         | 15.1000   | 10,250    | 88.71     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
|   โรจนะ             | 17        | 67.6972   | 46,250    | 254.27    |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
|   บางปู              | 3         | 9.1375    | 6,250     | 53.66     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
|   ปิ่นทอง             | 3         | 10.8380   | 8,550     | 61.01     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
|   นวนคร             | 9         | 37.0475   |   22,700  | 211.45    |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| รวม                 | 47        | 189.9998  | 125,875   | 860.72    |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+

โรงงานที่อยู่ในแผนงานการก่อสร้างประกอบด้วย

+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| นิคมอุตสาหกรรม /      | จำ        | พื้นที่ดิน     | พื้นที่เช่า    | ม         |
| สวนอุตสาหกรรม /      | นวนโรงงาน |           |           | ูลค่าตามบัญชี |
|                     |           | (ไร่)      | (ต        |           |
| เขตส่งเสริมอุตสาหกรรม  | (โรง)     |           | ารางเมตร) | (ล้านบาท)  |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
|   อมตะนคร           | 6         | 9.2250    | 7,700     | 9.08      |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
|   แหลมฉบัง – บริษัท    | 4         | 15.6000   | 11,175    | 3.35      |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
|   บางปู              | 3         | 13.3475   | 9,200     | 66.09     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
|   นวนคร             | 2         | 10.7476   | 7,500     | 37.09     |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
|   บ่อวิน              | 13        |   61.3000 |   27,750  |   71.43   |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+
| รวม                 | 28        | 110.2201  | 63,325    | 187.04    |
+---------------------+-----------+-----------+-----------+-----------+

โรงงาน 28 โรงงานตามตารางข้างต้นนั้น
เป็นโรงงานที่อยู่ในแผนงานที่จะก่อสร้างบนที่ดินของบริษัทที่กำลังจัดเตรียมหรือจัดเตรียมไว้
พร้อมที่จะก่อสร้างโรงงานตามแผนที่ได้กำหนดไว้แล้ว

เพื่อสนองความต้องการของลูกค้า นอกจากการให้ทางเลือกในการต่อสัญญาเช่าแล้ว
บริษัท/บริษัทย่อยยังให้ทางเลือกแก่ลูกค้าในการเปลี่ยนโรงงาน/คลังสินค้าได้ตามขนาดที่ต้องการ
การเปลี่ยนโรงงาน/คลังสินค้าที่อยู่ในทำเลที่ตั้งที่แตกต่างไป
ตลอดจนให้ทางเลือกแก่ลูกค้าในการซื้อโรงงาน/คลังสินค้า
โดยกำหนดหลักการในการคำนวณราคาซื้อขายไว้อย่างชัดเจน ทั้งนี้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549
จากจำนวนสัญญาเช่าทั้งสิ้น 168 สัญญา มีสัญญาประเภทมีทางเลือกในการซื้อโรงงานจำนวน 62
สัญญา

สัญญาการให้เช่าโรงงานระหว่างลูกค้ากับบริษัท/บริษัทย่อยโดยส่วนใหญ่ประกอบด้วย 2 สัญญา คือ
สัญญาเช่า (Lease agreement) และสัญญาบริการ (Service agreement)
ซึ่งทั้งสองสัญญาจะมีวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดสัญญาเหมือนกัน
โดยสัญญาเช่าจะเป็นสัญญาเช่าที่ดินและอาคารโรงงานที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้น
ส่วนสัญญาบริการจะระบุถึงบริการที่บริษัท/บริษัทย่อยจัดหาให้แก่ลูกค้าอันเกี่ยวเนื่องกับเฉพาะทรัพย์สินในส่วนที่ระบุในสัญญาเช่า
อันได้แก่ การให้บริการดูแลรักษาโรงงาน
การซ่อมแซมโรงงานให้อยู่ในสภาพที่ดีและพร้อมใช้งานตลอดอายุของสัญญา
(ยกเว้นความเสียหายอันเกิดจากการกระทำของลูกค้า) ทั้งนี้ ลูกค้าจะต้องชำระค่าเช่า
และค่าบริการตามอัตราที่กำหนดในสัญญาเป็นประจำทุกเดือน

สัญญาเช่าและสัญญาบริการระหว่างลูกค้ากับบริษัท/บริษัทย่อยที่เป็นการเช่าเพื่อการผลิตและเพื่อเป็นคลังสินค้าระยะยาว
เกือบทั้งหมดมีอายุสัญญา 3 ปี โดยมีทางเลือกในการต่อสัญญาภายใต้เงื่อนไขเดิม
(ยกเว้นในส่วนของอัตราค่าเช่าและค่าบริการซึ่งจะมีการพิจารณาปรับเปลี่ยนให้เหมาะสมกับต้นทุนการดำเนินงานของบริษัท
รวมทั้งการเจรจาต่อรองในแต่ละกรณี) ทั้งนี้
ลูกค้าส่วนใหญ่ของบริษัทจะต่อสัญญาเมื่อสัญญาหมดอายุลง ณ สิ้นปี 2549
บริษัท/บริษัทย่อยมีสัญญาเช่าที่มีอายุมากกว่า 3 ปี จำนวน 1 สัญญา และสัญญาเช่าที่มีอายุน้อยกว่า 3
ปี จำนวน 16 สัญญา

บริษัท/บริษัทย่อยกำหนดให้ลูกค้าต้องชำระเงินมัดจำให้แก่บริษัท/บริษัทย่อยเป็นเงินสดจำนวนไม่เกิน
6 เดือนของค่าเช่าและค่าบริการตามแต่จะตกลงกัน
โดยเมื่อสัญญาเช่าและสัญญาบริการหมดอายุลงและไม่มีการต่อสัญญา บริษัทจะคืนเงินมัดจำดังกล่าว
(โดยไม่มีดอกเบี้ย) หลังหักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (ถ้ามี) ให้แก่ลูกค้า

ณ สิ้นปี 2549 ลูกค้าที่เช่าโรงงานมาตรฐานเป็นผู้ผลิตชิ้นส่วนจากประเทศต่าง ๆ
ในอุตสาหกรรมหลายประเภท ดังนี้

+----------------------------+-----+---------------------------+-----+
| อุตสาหกรรม                  | ร้อ  | ประเทศ                    | ร้อ  |
|                            | ยละ |                           | ยละ |
+----------------------------+-----+---------------------------+-----+
| 1. อิเล็กทรอนิคส์              | 49  | 1. ญี่ปุ่น                    | 45  |
| และเครื่องใช้ไฟฟ้า             | .68 |                           | .14 |
|                            |     | 2. สิงคโปร์                 |     |
| 2. ยานยนต์                  | 16  |                           | 13  |
|                            | .01 | 3. ยุโรป                   | .28 |
| 3. ขนส่ง และคลังสินค้า         |     |                           |     |
|                            | 8   | 4. แคนาดา                 | 11  |
| 4. เสื้อผ้า                   | .57 |                           | .28 |
|                            |     | 5. อื่น ๆ (เช่น อเมริกา ไทย   |     |
| 5. อื่น ๆ (เช่น อาหาร บรรจุภัณฑ์ | 5   | ไต้หวัน ฯลฯ)                | 8   |
| เคมีภัณฑ์ ฯลฯ)                | .29 |                           | .00 |
|                            |     |                           |     |
|                            | 20  |                           | 22  |
|                            | .45 |                           | .30 |
+----------------------------+-----+---------------------------+-----+
|                            | 100 |                           | 100 |
|                            | .00 |                           | .00 |
+----------------------------+-----+---------------------------+-----+

หมายเหตุ : สัดส่วนข้างต้นคำนวณจากรายได้ค่าเช่าและค่าบริการของบริษัทและบริษัทย่อยในปี
2549

2.  คลังสินค้าคุณภาพสูง

บริษัท ไทคอน โลจิสติคส์ พาร์ค จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย
เป็นผู้พัฒนาอาคารคลังสินค้าคุณภาพมาตรฐานสากลเพื่อให้เช่าแก่ผู้ประกอบการในภาคอุตสาหกรรมโลจิสติคส์

คลังสินค้าของบริษัทตั้งอยู่บริเวณถนนสายกรุงเทพฯ-ชลบุรี แยกหนองขาม
และบริเวณถนนบางนา-ตราด กม.39 ซึ่งนับว่าเป็นทำเลที่ตั้งที่ดี อยู่ใกล้ท่าเรือและสนามบิน
โดยเฉพาะอย่างยิ่งเขตอุตสาหกรรมโลจิสติคส์ไทคอน
ซึ่งเป็นพื้นที่ที่พัฒนาขึ้นเป็นเขตอุตสาหกรรมด้านโลจิสติสค์ (Logistics Park)
ให้เป็นศูนย์รวมกลุ่มกิจกรรมด้านโลจิสติสค์หลาย ๆ
ประเภทที่เกื้อหนุนซึ่งกันและกันไว้ในอาณาบริเวณเดียวกัน อันจะก่อให้เกิดการประหยัดต่อขนาด
(Economy of scale) จากการก่อสร้างอาคารจำนวนมาก นอกจากนั้น
ยังก่อให้เกิดประสิทธิภาพจากการใช้ถนนและระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ
ที่ถูกออกแบบมาให้เหมาะสมกับการใช้งานด้านโลจิสติสค์ร่วมกันภายในเขตอุตสาหกรรมและการประหยัดต้นทุนการขนส่งจากการส่งสินค้าร่วมกันของผู้ประกอบการในเขตอุตสาหกรรมด้านโลจิสติสค์
(Consolidation to full truck load)

การพัฒนาเขตอุตสาหกรรมด้านโลจิสติสค์เพื่อให้เช่าจะช่วยอำนวยความสะดวกในการจัดหาพื้นที่ที่สอดคล้องกับความต้องการของบริษัทผู้ประกอบธุรกิจการขนส่งและคลังสินค้า
และให้ความยืดหยุ่นแก่ผู้ประกอบการในการเพิ่ม/ลดพื้นที่ อันจะช่วยลดความเสี่ยงและต้นทุนได้

คลังสินค้าคุณภาพสูงของบริษัทออกแบบให้สามารถรองรับการจัดการคลังสินค้าสมัยใหม่
มีความสูงจากพื้นถึงหัวเสา (Clear Operation Height) ประมาณ 10 เมตร
ระยะห่างจากเสา (Span) ประมาณ 18 เมตร
พื้นคลังสินค้าถูกยกจากพื้นให้สูงจากระดับพื้นประมาณ 1.20-1.40 เมตร
และมีอุปกรณ์ช่วยปรับระดับพื้นโรงงานให้มีความลาดชันที่เหมาะสมกับความสูงของรถขนส่งสินค้า
(Dock Levelers) พื้นโรงงานสามารถรับน้ำหนักได้ตั้งแต่ 3 ถึง 5 ตันต่อตารางเมตร

ณ สิ้นปี 2549 ยังไม่มีคลังสินค้าที่มีสัญญาเช่า แต่มีคลังสินค้าที่พร้อมให้เช่า
และอยู่ระหว่างการพัฒนาดังนี้

คลังสินค้าพร้อมให้เช่า

+------------------------+----------+----------+----------+----------+
|                        | จำนว     | พื้นที่ดิน    | พื้นที่เช่า   | มูล       |
|                        | นคลังสินค้า |          |          | ค่าตามบัญชี |
|                        |          | (ไร่)     | (ตา      |          |
|                        | (หลัง)    |          | รางเมตร) | (ล้านบาท) |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+
| ศูนย์คลังสินค้าแหลมฉบัง      | 4        | 25.5565  | 21,240   | 238.78   |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+

คลังสินค้าที่เริ่มก่อสร้างแล้ว

+------------------------+----------+----------+----------+----------+
|                        | จำนว     | พื้นที่ดิน    | พื้นที่เช่า   | มูล       |
|                        | นคลังสินค้า |          |          | ค่าตามบัญชี |
|                        |          | (ไร่)     | (ตา      |          |
|                        | (หลัง)    |          | รางเมตร) | (ล้านบาท) |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+
| เข                     | 6        | 54.4616  | 27,100   | 305.36   |
| ตอุตสาหกรรมโลจิสติคส์ไทคอน |          |          |          |          |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+

  คลังสินค้าที่อยู่ในแผนการก่อสร้าง

+------------------------+----------+----------+----------+----------+
|                        | จำนว     | พื้นที่ดิน    | พื้นที่เช่า   | มูล       |
|                        | นคลังสินค้า |          |          | ค่าตามบัญชี |
|                        |          | (ไร่)     | (ตา      |          |
|                        | (หลัง)    |          | รางเมตร) | (ล้านบาท) |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+
| ศูนย์คลังสินค้าแหลมฉบัง      | 2        | 12.0323  | 10,548   | 19.08    |
+------------------------+----------+----------+----------+----------+

1.2 บริการ

บริการที่บริษัทและบริษัทย่อยเสนอให้ลูกค้า ได้แก่

-   การดัดแปลงอาคารโรงงาน

การที่บริษัทมีทีมงานออกแบบ ก่อสร้าง ตลอดจนการบริหารโครงการด้วยตนเอง
ทำให้บริษัทและบริษัทย่อยสามารถให้ความช่วยเหลือลูกค้าในการออกแบบ
และดัดแปลงอาคารโรงงานมาตรฐานให้มีความเหมาะสมกับความต้องการเฉพาะของลูกค้าได้

-   การจัดหาสาธารณูปโภค

บริษัทและบริษัทย่อยให้ความช่วยเหลือในการจัดหาระบบสาธารณูปโภคที่เพียงพอกับความต้องการของลูกค้า

-   การขออนุญาตกับหน่วยงานราชการ

บริษัทและบริษัทย่อยให้ความช่วยเหลือลูกค้าเพื่อให้ได้รับใบอนุญาตที่จำเป็นต่อการเริ่มดำเนินการในเวลาอันรวดเร็วเช่น
ใบอนุญาตประกอบการ นอกจากนั้น
บริษัทและบริษัทย่อยยังมีบริการให้ความช่วยเหลือลูกค้าในการขอและต่อใบอนุญาตทำงานในราชอาณาจักรสำหรับพนักงานของลูกค้าซึ่งเป็นคนต่างด้าว

-   บริการอื่น ๆ

นอกจากที่กล่าวข้างต้น บริษัทและบริษัทย่อยจะให้ความช่วยเหลือแก่ลูกค้าในเรื่องต่าง ๆ
ตามความต้องการเฉพาะของลูกค้าเท่าที่จะสามารถกระทำได้ เช่น
การแนะนำผู้จำหน่ายสินค้าและบริการ รวมทั้งการแนะนำบุคลากรที่สำคัญให้แก่ลูกค้า

2. ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

2.1 แนวคิดของโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าพร้อมบริการ

ก. โรงงานมาตรฐานให้เช่า

การพัฒนาอุตสาหกรรมโดยทั่วไปจะเริ่มต้นจากการพัฒนาที่ดินอุตสาหกรรม
การจัดสร้างโครงสร้างพื้นฐานในที่ดินอุตสาหกรรม
และการขายที่ดินให้แก่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมเพื่อก่อสร้างโรงงานผลิตสินค้า อย่างไรก็ดี
ผู้ประกอบการอุตสาหกรรมอาจเลือกเป็นเจ้าของโรงงานเองหรืออาจเลือกเช่าโรงงานเพื่อผลิตสินค้า
โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากการให้เช่าโรงงานมีบริการแบบครบวงจร
เพื่ออำนวยความสะดวกในการประกอบการให้แก่ผู้ประกอบการ ทั้งนี้
ในอดีตที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันมีผู้ประกอบการอุตสาหกรรมชาวต่างชาติจำนวนมากที่เข้ามาตั้งฐานการผลิตในประเทศไทยโดยไม่ต้องการเป็นเจ้าของโรงงาน
หรือไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ในโรงงาน เพื่อลดต้นทุนในการดำเนินการ
และลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้น

ข. คลังสินค้าคุณภาพสูงให้เช่า

ปัจจุบันต้นทุนจัดการด้านโลจิสติคส์ของประเทศไทยคิดเป็นสัดส่วนที่สูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่น ๆ
ในโลก ซึ่งส่งผลเสียต่อความสามารถในการแข่งขันของผู้ประกอบการในประเทศไทย
การพัฒนาการจัดการด้านโลจิสติคส์ให้มีประสิทธิภาพจะทำให้ต้นทุนสินค้าลดลงและยกระดับคุณภาพการบริการ
อันจะช่วยเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันด้านการส่งออกของประเทศไทยได้มากขึ้น
และยังช่วยให้สินค้าอุปโภคบริโภคของตลาดภายในประเทศมีราคาลดลง นอกจากนี้
ระบบการจัดการด้านโลจิสติคส์ของประเทศที่มีประสิทธิภาพจะเป็นปัจจัยที่ส่งเสริมให้มีการลงทุนทางตรงจากต่างประเทศเพิ่มขึ้น

คลังสินค้าถือเป็นองค์ประกอบหนึ่งที่สำคัญของระบบโลจิสติคส์
คลังสินค้าที่ได้มาตรฐานต้องช่วยเสริมประสิทธิภาพการจัดเก็บ และต้องอยู่ในทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม

2.2 อุปทาน

-   โรงงานมาตรฐานให้เช่า

ผู้พัฒนาโรงงานอุตสาหกรรมเพื่อขาย/ให้เช่า แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้

1. ผู้ประกอบการที่สร้างโรงงานบนที่ดินอุตสาหกรรมที่ตนเองพัฒนาขึ้น

2. ผู้ประกอบการที่สร้างโรงงานบนที่ดินอุตสาหกรรมที่ซื้อ/เช่าจากผู้พัฒนาที่ดินอุตสาหกรรม เช่น
บริษัท ไทคอน อินดัสเทรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน) และบริษัท อีโค อินดัสเทรียล
เซอร์วิสเซส จำกัด
ซึ่งสร้างโรงงานมาตรฐานเพื่อให้เช่าบนที่ดินที่ซื้อจากผู้พัฒนาที่ดินอุตสาหกรรมในทำเลที่ตั้งที่หลากหลาย

-   คลังสินค้าคุณภาพสูงให้เช่า

ปัจจุบันมีผู้ให้บริการคลังสินค้าให้เช่ากระจายอยู่ในเขตกรุงเทพฯ รอบนอก และปริมณฑล
โดยอาคารหลังสินค้าส่วนใหญ่จะตั้งอยู่บริเวณถนนสายเอเซีย ถนนบางนาตราด และถนนพระราม 2
คลังสินค้าดังกล่าวมีคุณภาพต่ำ เช่น พื้นอาคารรับน้ำหนักได้น้อย
มีรูปแบบอาคารที่ไม่สะดวกต่อการขนถ่าย พื้นที่จัดเก็บไม่เหมาะสม ทำให้จัดเก็บสินค้าได้น้อย
ค้นหาสินค้าได้ยาก ซึ่งส่งผลให้เกิดการขนย้ายที่ไม่จำเป็นมากเกินไป
คลังสินค้าดังกล่าวไม่มีระบบสาธารณูปโภคที่สามารถตอบสนองความต้องการของธุรกิจขนส่งและคลังสินค้าได้
เช่น ระบบระบายน้ำที่ดี ระบบถนนที่สามารถรองรับรถบรรทุกขนาดใหญ่ นอกจากนี้
อาคารคลังสินค้าส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในเขตชุมชนและเขตที่อยู่อาศัยซึ่งไม่อยู่ในเขตผังเมืองสำหรับที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า
ทำให้เกิดปัญหาต่าง ๆ ตามมา เช่น ปัญหาจราจร อุบัติเหตุ ความเสียหายของผิวจราจร
รวมทั้งมลภาวะทางอากาศและทางเสียง

2.3 อุปสงค์

-   โรงงานมาตรฐานให้เช่า

ประเทศไทยเป็นประเทศที่อยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีสำหรับการลงทุนและเป็นศูนย์กลางการขนส่ง
เนื่องจากตั้งอยู่ในศูนย์กลางของทวีปเอเชีย นอกจากนั้น ประเทศไทยยังมีแรงงานที่มีทักษะ
และมีระบบโครงสร้างพื้นฐานที่ดี นอกจากนั้น
การที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ของอุตสาหกรรมยานยนต์และอิเล็คทรอนิคส์เข้ามาตั้งฐานการผลิตในประเทศไทย
ก็ช่วยทำให้ผู้ผลิตชิ้นส่วนสำหรับอุตสาหกรรมดังกล่าวเข้ามาทำการผลิตในประเทศเพิ่มมากขึ้น

การลงทุนในประเทศไทยยังคงมีแนวโน้มของการเติบโตอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งส่งผลให้ความต้องการโรงงานอุตสาหกรรมมีเพิ่มมากขึ้น
ความต้องการโรงงานอุตสาหกรรมเพื่อเช่าเป็นทางเลือกหนึ่งของผู้ประกอบการอุตสาหกรรมจากต่างประเทศที่มีค่านิยมที่ไม่ต้องการเป็นเจ้าของโรงงาน
หรือไม่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ในโรงงานเพื่อลดต้นทุนในการดำเนินการ
และลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงที่มีความไม่แน่นอนของสถานการณ์ต่าง ๆ
ที่มีอิทธิพลต่อบรรยากาศการลงทุน นอกจากนั้น การที่วงจรชีวิตของผลิตภัณฑ์มีแนวโน้มสั้นลง
และการให้ความสำคัญกับตัวเลขผลตอบแทนจากการลงทุน
ก็เป็นปัจจัยที่ช่วยเสริมให้ผู้ประกอบการมีความต้องการโรงงานเพื่อเช่า

-   คลังสินค้าคุณภาพสูงให้เช่า

บริษัทผู้ประกอบธุรกิจการจัดการด้านโลจิสติสค์จัดว่าเป็นผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านที่มีจำนวนเพิ่มขึ้น
และมีความสำคัญมากขึ้น
เนื่องจากผู้ผลิตสินค้าและผู้ค้าส่งมีแนวโน้มที่จะใช้บริการจากผู้ให้บริการด้านโลจิสติสค์เพิ่มมากขึ้น
แทนการมีหน่วยงานภายในเพื่อดำเนินการในเรื่องดังกล่าวเอง

อย่างไรก็ดี บริษัทที่เชี่ยวชาญด้านโลจิสติสค์เหล่านี้
ส่วนใหญ่มีนโยบายไม่ต้องการลงทุนเพื่อเป็นเจ้าของในอสังหาริมทรัพย์ เช่น คลังสินค้า
เป็นจำนวนมาก ๆ
เนื่องจากเห็นว่าการหาผลกำไรจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มิใช่กิจกรรมหลักของกิจการ
และต้องการจำกัดการลงทุนเฉพาะสำหรับยานพาหนะ อุปกรณ์ ระบบสารสนเทศต่าง ๆ
รวมทั้งการพัฒนาบุคลากรที่เกี่ยวข้องในการดำเนินธุรกิจ อันเป็นสินทรัพย์หลักที่จำเป็นต่อกิจการ
และการรักษาความสามารถในการแข่งขันของกิจการเท่านั้น นอกจากนี้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก่อให้เกิดต้นทุนคงที่จำนวนมากเป็นระยะเวลานาน
เป็นการเพิ่มความเสี่ยงของกิจการในกรณีที่ลูกค้ายกเลิกสัญญา
อีกทั้งบริษัทเหล่านี้ยังไม่ชำนาญในการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเองเนื่องจากมิใช่ธุรกิจหลัก
เมื่อเป็นเช่นนี้
ภาคอุตสาหกรรมด้านโลจิสติสค์โดยรวมจึงมุ่งหวังให้ภาคธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้พัฒนาพื้นที่สำหรับกิจการขนส่งและคลังสินค้าเพื่อให้เช่า

  กลุ่มผู้ต้องการใช้อาคารคลังสินค้า ได้แก่

1.  ธุรกิจขนส่งและบริหารคลังสินค้า (Logistics service providers)
    ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทชั้นนำจากในประเทศและต่างประเทศ
    บริษัทเหล่านี้จะมีความสามารถในการบริหารและจัดการโดยใช้ระบบ software
    และระบบจัดการที่ทันสมัย
    และโดยทั่วไปบริษัทในธุรกิจขนส่งและบริหารคลังสินค้าจะไม่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
    แต่มีความต้องการเช่าคลังสินค้า

2.  ผู้ประกอบการประเภทศูนย์กระจายสินค้าระหว่างประเทศด้วยระบบที่ทันสมัย
    (International distribution center)
    กิจการศูนย์จัดหาจัดซื้อชิ้นส่วนและผลิตภัณฑ์ระหว่างประเทศ (International
    procurement office) และกิจการศูนย์กระจายสินค้าด้วยระบบที่ทันสมัย (Distribution
    center)

3.  ผู้ผลิตและผู้ค้าปลีกขนาดใหญ่
    โดยกลุ่มนี้มีความต้องการที่จะจัดตั้งศูนย์กระจายสินค้าเพื่อจัดส่งสินค้าไปยังลูกค้าและผู้บริโภคทั้งในเขตกรุงเทพฯ
    และภูมิภาคต่าง ๆ

4.  กลุ่มบริษัทนำเข้าและส่งออก
    ซึ่งจะมีความสนใจในอาคารคลังสินค้าที่ตั้งอยู่ใกล้สนามบินและท่าเรือ
    โดยเฉพาะอย่างยิ่งพื้นที่เขตปลอดอากร

5.  ธุรกิจโลจิสติคส์สนับสนุนการกระจายสินค้าและกิจการอื่น ๆ เช่น
    ผู้ให้บริการขนส่งสินค้าและบริการขนส่ง ผู้ให้บริการบรรจุสินค้าและถ่ายบรรจุสินค้า
    ผู้ให้บริการสร้างมูลค่าเพิ่ม (การตรวจสอบคุณภาพ การติดฉลาก การซ่อมแซม
    และการประกอบ/บรรจุสินค้า) รวมถึงผู้ให้บริการเช่าอุปกรณ์ขนถ่าย
    ผู้ให้บริการแรงงานชั่วคราวและยกขนสินค้า เป็นต้น

2.4 สภาวะการแข่งขัน

-   โรงงานมาตรฐานให้เช่า

ตลาดโรงงานมาตรฐานให้เช่าในปัจจุบันถือว่ามีการแข่งขันไม่สูงนัก
ปัจจุบันมีบริษัทที่จัดสร้างโรงงานอุตสาหกรรมให้เช่าที่มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายใกล้เคียงกันกับบริษัท
ได้แก่ บริษัท เหมราชพัฒนาที่ดิน จำกัด (มหาชน) บริษัท ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด
(มหาชน) และ บริษัท อมตะ ซัมมิท เรดดี้ บิลด์ จำกัด

อย่างไรก็ตาม บริษัทที่ทำธุรกิจพัฒนาโรงงานให้เช่าเป็นธุรกิจหลัก มีเพียงบริษัทและบริษัทย่อยเท่านั้น
ซึ่งมีความได้เปรียบเมื่อเปรียบเทียบกับบริษัทอื่น ๆ กล่าวคือ
บริษัทและบริษัทย่อยให้ความสำคัญกับธุรกิจการสร้างโรงงานเพื่อให้เช่าในทำเลที่ตั้งที่หลากหลาย
และมีบริการที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้า (ทั้งในด้านการติดต่อขอใบอนุญาตต่าง ๆ
กับหน่วยงานราชการที่ช่วยให้ลูกค้าซึ่งส่วนใหญ่เป็นชาวต่างชาติ
สามารถเริ่มดำเนินงานได้ในระยะเวลาอันสั้น
การขอรับการส่งเสริมการลงทุนจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน
รวมทั้งบริการหลังการขายที่ให้การดูแลอย่างใกล้ชิดและรวดเร็ว) นอกจากนั้น
ยังมีความได้เปรียบจากการประหยัดต่อขนาด (Economies of scale) อีกด้วย

-   คลังสินค้ามาตรฐานสูงให้เช่า

ปัจจุบันผู้ให้บริการอาคารคลังสินค้าคุณภาพสูงซึ่งตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสมมีอยู่น้อยราย
อาคารคลังสินค้าให้เช่าในปัจจุบันส่วนใหญ่มีคุณภาพต่ำและตั้งอยู่ในทำเลที่ไม่ดีดังที่กล่าวมาแล้ว

บริษัทมีความได้เปรียบกว่าผู้ให้บริการอาคารคลังสินค้ารายอื่น ๆ
เนื่องจากโครงการของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่ดี นอกจากนี้
อาคารคลังสินค้าและระบบสาธารณูปโภคของโครงการมีคุณภาพสูงและได้มาตรฐานสากล

2.5 กลยุทธ์การแข่งขัน

-   ตำแหน่งทางการตลาด

บริษัทและบริษัท อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัด
มีส่วนแบ่งในตลาดการให้เช่าโรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐาน ส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทและบริษัท
อีโค อินดัสเทรียล เซอร์วิสเซส จำกัดเอง ร้อยละ 50 และส่วนที่บริหารให้แก่ TFUND ร้อยละ 20
รวมเป็นส่วนแบ่งการตลาดร้อยละ 70 ตามการสำรวจของบริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส
(ประเทศไทย) จำกัด ณ สิ้นไตรมาส 3/2548

บริษัทได้กำหนดตำแหน่งทางการตลาดในการเป็นผู้สร้างโรงงานให้เช่ารายใหญ่ในประเทศไทย
บริษัทมีความมุ่งมั่นที่จะรักษาและพัฒนาตำแหน่งทางการตลาดให้ดียิ่งขึ้นด้วยการเพิ่มขนาดธุรกิจโดยการขยายฐานลูกค้า
และรักษาคุณภาพของการให้บริการที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้าซึ่งจะส่งผลให้บริษัทมีความได้เปรียบจากการประหยัดต่อขนาด
ได้ผลตอบแทนที่เพิ่มมากขึ้น และส่งเสริมตำแหน่งทางการตลาดของบริษัทให้ดียิ่งขึ้นในที่สุด

สำหรับอาคารคลังสินค้านั้น
บริษัทมีความตั้งใจที่จะให้บริษัทมีตำแหน่งทางการตลาดในการเป็นผู้สร้างอาคารคลังสินค้ามาตรฐานสูงที่มีส่วนแบ่งทางการตลาดมากที่สุดเช่นเดียวกับตำแหน่งทางการตลาดของโรงงานมาตรฐานให้เช่า

-   กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ลูกค้าเป้าหมายของโรงงานมาตรฐาน คือ ผู้ผลิตชิ้นส่วนป้อนให้แก่ผู้ประกอบการขนาดใหญ่
มิใช่ผู้ผลิตสินค้าขั้นสุดท้ายขนาดใหญ่ที่ต้องการมีโรงงานเป็นของตนเอง
เนื่องจากโรงงานที่ผู้ผลิตสินค้าขั้นสุดท้ายใช้ผลิตสินค้าจะมีขนาดใหญ่และมีลักษณะเฉพาะ
เพื่อรองรับการผลิตในระยะยาว

สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เช่าอาคารคลังสินค้าของบริษัทได้แก่กลุ่มผู้ประกอบการตามที่ได้กล่าวไว้ในหัวข้อ
“อุปสงค์ของอาคารคลังสินค้าให้เช่า”

-   กลยุทธ์ด้านราคา

ค่าเช่าโรงงาน และคลังสินค้าของบริษัทและบริษัทย่อยถูกกำหนดจากต้นทุนการก่อสร้างเป็นหลัก
อย่างไรก็ดี
ในการกำหนดค่าเช่าบริษัทยังได้คำนึงถึงราคาค่าเช่าโรงงานและคลังสินค้าที่คู่แข่งขันคิดจากลูกค้าด้วย
โดยบริษัทได้มีการตรวจสอบสภาวะตลาดอยู่เสมอ
เพื่อให้แน่ใจว่าค่าเช่าโรงงานและคลังสินค้าของบริษัทอยู่ในระดับที่สามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้

-   กลยุทธ์ด้านการส่งเสริมการตลาด

กิจกรรมการส่งเสริมการตลาดที่สำคัญ ได้แก่ การติดต่อลูกค้าเป้าหมายเองโดยตรง
และการติดต่อผ่านตัวกลางต่าง ๆ เช่น
ติดต่อผู้ผลิตรายใหญ่เพื่อเสนอบริการให้เช่าโรงงาน/คลังสินค้าให้แก่คู่ค้าของผู้ผลิตเหล่านั้น
การติดต่อผ่านหน่วยงานรัฐบาล สถานทูต สำนักงานการค้า สมาคมหอการค้า
เจ้าของนิคมอุตสาหกรรม ตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ และตัวกลางอื่น ๆ

บริษัทมีการพัฒนาสื่อเพื่อส่งเสริมการตลาด อันได้แก่ สิ่งพิมพ์เอกสารเชิญชวน
การโฆษณาในหนังสือต่าง ๆ อินเตอร์เน็ตเว็บไซต์ แผ่นป้ายโฆษณาที่ติดตั้งบริเวณหน้าโรงงาน
แผ่นป้ายโฆษณาขนาดใหญ่ข้างทางด่วน และการส่งจดหมายทางไปรษณีย์

นอกจากนี้ยังมีการใช้สื่อทางการตลาดประเภทอื่นที่มีประสิทธิผลตามความเหมาะสม ได้แก่
การเข้าร่วมงานสัมมนา งานแสดงสินค้า และการประชุมต่าง ๆ
ที่เกี่ยวข้องทั้งภายในและต่างประเทศ

ทั้งนี้ ในปี 2549
ลูกค้าของบริษัทและบริษัทย่อยมาจากการแนะนำของตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ร้อยละ 54
เจ้าของนิคมอุตสาหกรรมร้อยละ 18 การแนะนำโดยลูกค้าเดิมของบริษัทร้อยละ 9
จากเว็ปไซต์ของบริษัทร้อยละ 5 และจากแหล่งอื่น ๆ อีก ร้อยละ 14

2.6 แนวโน้มภาวะอุตสาหกรรมและสภาพการแข่งขันในอนาคต

1. โรงงานมาตรฐานให้เช่า

ตลอดเวลา 17 ปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน
อุปสงค์หรือความต้องการของโรงงานให้เช่ามีมากกว่าอุปทาน
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงภาวะเศรษฐกิจซบเซา
ผู้ประกอบการจะหันมาเช่าโรงงานมากกว่าที่จะใช้เงินเพื่อลงทุนสร้างหรือซื้อโรงงาน

ปัจจุบันผู้ผลิตที่เข้ามาดำเนินการผลิตในประเทศไทยได้ให้ความสนใจในการเช่าโรงงานเพิ่มมากขึ้น
ซึ่งโดยส่วนใหญ่บริษัทเหล่านี้จะอยู่ในอุตสาหกรรมสนับสนุน (Supporting industries)
และมีขนาดเล็กกว่าผู้ผลิตในอุตสาหกรรมหลัก
จึงมีแนวโน้มที่จะเลือกเช่าโรงงานแทนการลงทุนสร้างโรงงานของตนเอง นอกจากนี้
ความไม่แน่นอนและความเสี่ยงต่าง ๆ
ที่เพิ่มขึ้นในโลกปัจจุบันได้ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาสนใจการเช่ามากขึ้น
และมีแนวโน้มว่าความต้องการโรงงานให้เช่าจะยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไปในอนาคต ทั้งนี้
แม้ว่าจะไม่สามารถประมาณการการเพิ่มขึ้นของโรงงานที่คู่แข่งขันจะสร้างขึ้นในอนาคต
แต่อาจกล่าวได้ว่า
การเพิ่มขึ้นของโรงงานให้เช่าดังกล่าวจะยังคงไม่เพียงพอต่อความต้องการของตลาด

2. คลังสินค้าคุณภาพสูงให้เช่า

เช่นเดียวกันกับความต้องการเช่าโรงงาน
ผู้ประกอบการและผู้ให้บริการด้านโลจิสติคส์มีแนวโน้มที่ไม่ต้องการลงทุนเพื่อเป็นเจ้าของอาคารคลังสินค้า
เนื่องจากผลกำไรจากการลงทุนในอาคารคลังสินค้ามิใช่กิจกรรมหลักของกิจการ
และต้องการจำกัดการลงทุนเฉพาะสำหรับสินทรัพย์ที่จำเป็นต่อกิจการเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน
จากเหตุผลที่กล่าวนี้ จึงมีแน่วโน้มว่าความต้องการเช่าอาคารคลังสินค้าจะมีมากขึ้นในอนาคต

อย่างไรก็ตาม
คลังสินค้าที่ได้มาตรฐานสากลและอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีน่าจะมีการเพิ่มที่น้อยกว่าคลังสินค้าคุณภาพต่ำ
เนื่องจากต้นทุนในการก่อสร้างที่สูง
ซึ่งจะเป็นอุปสรรคสำหรับผู้ประกอบการรายย่อยในการเข้าสู่ธุรกิจการสร้างคลังสินค้ามาตรฐานสูง

การแข่งขันของโรงงานและคลังสินค้าให้เช่า

สภาวะการแข่งขันของตลาดโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าในปัจจุบันนับว่ายังไม่รุนแรง ทั้งนี้
ผู้ประกอบการรายใหม่ที่จะเข้าสู่ธุรกิจนี้จะต้องใช้เงินทุนสูง
และใช้ระยะเวลานานในการที่จะพัฒนาโครงการและบริการที่ครบวงจร
อีกทั้งเป็นการยากที่จะพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าให้มีความได้เปรียบทั้งในแง่ของปริมาณและการกระจายตัวของทำเลที่ตั้ง

3. การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.1 ขั้นตอนการจัดหาที่ดินและการดำเนินงานก่อสร้างโรงงาน/คลังสินค้า

1. เลือกที่ดินอุตสาหกรรมที่เหมาะสม
บริษัท/บริษัทย่อยจะคัดเลือกที่ดินอุตสาหกรรมที่มีความเหมาะสม โดยคำนึงถึงทำเลที่ตั้ง
มาตรฐานการจัดการของที่ดินอุตสาหกรรมนั้น ๆ ตลอดจนความต้องการของลูกค้าเป็นสำคัญ

2. เลือกตำแหน่งและขนาดที่ดินที่เหมาะสม หลังจากตัดสินใจเลือกทำเลของที่ดินอุตสาหกรรมได้แล้ว
บริษัท/บริษัทย่อยจะพิจารณาเลือกแปลงที่ดินที่อยู่ในตำแหน่งที่ดี
มีขนาดและรูปร่างที่เหมาะสมกับการตัดแบ่งเพื่อก่อสร้างโรงงาน/คลังสินค้าให้ได้พื้นที่ใช้สอยมากที่สุด
โดยจะเจรจาต่อรองราคากับเจ้าของที่ดินอุตสาหกรรม
ในขณะเดียวกันบริษัท/บริษัทย่อยจะติดต่อกับสถาบันการเงินเพื่อขออนุมัติเงินกู้เพื่อใช้ในการซื้อที่ดินและก่อสร้างโรงงาน/คลังสินค้า

3. ลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าที่ดิน
บริษัท/บริษัทย่อยจะลงนามในสัญญาซื้อขายหรือเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดินภายหลังจากที่ตัดสินใจเลือกและการต่อรองราคาสิ้นสุดแล้ว

4. ออกแบบโรงงาน สถาปนิกของบริษัทจะเริ่มดำเนินการออกแบบโรงงาน/คลังสินค้า

5. ติดต่อกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย พร้อม ๆ กับการออกแบบโรงงาน/คลังสินค้า
บริษัท/บริษัทย่อยจะทำการติดต่อกลุ่มลูกค้าเป้าหมายผ่านช่องทางการจำหน่ายที่กล่าวข้างต้น

6. ยื่นคำขออนุญาตการก่อสร้าง
บริษัท/บริษัทย่อยจะดำเนินการขออนุญาตก่อสร้างกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

7. เริ่มดำเนินการก่อสร้าง เมื่อได้รับใบอนุญาตก่อสร้างเรียบร้อยแล้ว
บริษัท/บริษัทย่อยจะเริ่มดำเนินการก่อสร้าง โดยใช้ทีมงานก่อสร้างของบริษัทเป็นหลัก
ยกเว้นในส่วนของงานระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ประปา และระบบสุขาภิบาล
โรงงาน/คลังสินค้าหนึ่งหลังจะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างประมาณ 6 เดือน อย่างไรก็ตาม
บริษัทอาจพิจารณาจ้างเหมาผู้รับเหมาภายนอกในกรณีที่บริษัทมีงานล้นมือ
และภายหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ
บริษัทจะดำเนินการขอรับใบรับรองการก่อสร้างจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

8. ลงนามในสัญญาเช่ากับลูกค้า ภายหลังจากที่ได้ตกลงเงื่อนไขการเช่ากับลูกค้าแล้วเสร็จ
บริษัท/บริษัทย่อยและลูกค้าจะลงนามในสัญญาเช่าและสัญญาการให้บริการ
โดยบริษัท/บริษัทย่อยจะเก็บเงินมัดจำไม่เกิน 6 เดือนของค่าเช่าและค่าบริการ
และภายหลังจากลงนามในสัญญากับลูกค้าแล้ว
บริษัท/บริษัทย่อยจะดำเนินการเพื่อให้ลูกค้าได้รับใบอนุญาตให้ใช้ที่ดินเพื่อประกอบกิจการต่อไปได้

9. ส่งมอบโรงงาน/คลังสินค้าแก่ลูกค้า ภายหลังลงนามในสัญญาเช่าเรียบร้อยแล้ว
บริษัท/บริษัทย่อยจะทำการส่งมอบโรงงาน/คลังสินค้าให้แก่ลูกค้าในสภาพที่พร้อมสำหรับการติดตั้งเครื่องจักร
พร้อมทั้งช่วยประสานงานกับหน่วยงานต่าง ๆ ในการติดตั้งระบบสาธารณูปโภค

10. ขั้นตอนการแจ้งเริ่มประกอบอุตสาหกรรม ภายหลังการติดตั้งเครื่องจักรแล้วเสร็จ
บริษัท/บริษัทย่อยจะให้ความช่วยเหลือลูกค้าในการติดต่อกับหน่วยงานรัฐบาลในการขอใบอนุญาตประกอบการ
เพื่อยื่นคำขอแจ้งการเริ่มประกอบอุตสาหกรรมต่อหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
โดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้องดังกล่าวจะพิจารณาออกใบแจ้งการประกอบอุตสาหกรรมแก่ลูกค้าต่อไป

11. การให้บริการหลังการขาย บริษัท/บริษัทย่อยจัดให้มีหน่วยงานบริการซ่อมบำรุงให้กับลูกค้า
พร้อมทั้งช่วยเหลือในการต่ออายุใบอนุญาตต่าง ๆ เพื่ออำนวยความสะดวกในการดำเนินงาน

3.2 วัตถุดิบและผู้จำหน่ายวัตถุดิบ

วัตถุดิบหลักในการก่อสร้างโรงงาน/คลังสินค้าของบริษัท/บริษัทย่อย ได้แก่ ที่ดิน และวัสดุก่อสร้าง
โดยในส่วนของที่ดินบริษัทจะซื้อที่ดินจากผู้พัฒนานิคม/สวนอุตสาหกรรมที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นระบบ
หรือที่ดินนอกนิคม/สวนอุตสาหกรรมที่อยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ
โดยบริษัทมีนโยบายซื้อที่ดินเพื่อเป็นสินทรัพย์ของบริษัท ทั้งนี้
ที่ดินอุตสาหกรรมที่มีคุณภาพตามที่ต้องการยังคงมีเพียงพอต่อการขยายธุรกิจของบริษัท/บริษัทย่อยในปัจจุบัน
และในอนาคต

วัสดุก่อสร้างที่สำคัญในการก่อสร้างโรงงาน/คลังสินค้าของบริษัท/บริษัทย่อย ได้แก่ เหล็ก
และคอนกรีต คิดเป็นประมาณ ร้อยละ 68 ของต้นทุนวัตถุดิบในการก่อสร้างโรงงานแต่ละโรงงาน
ทั้งนี้ บริษัทสามารถสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ
ได้จากผู้ผลิตหลายรายด้วยคุณภาพและราคาที่ใกล้เคียงกัน

3.3 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

บริษัท/บริษัทย่อยมีนโยบายก่อสร้างโรงงานในเขตที่ดินอุตสาหกรรมซึ่งมีการจัดการที่ดี
และมีการควบคุมการดำเนินงานอย่างเคร่งครัด
ซึ่งรวมถึงกระบวนการควบคุมการประกอบอุตสาหกรรมที่มีผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมโดยรวมอย่างเข้มงวด
โดยก่อนที่ผู้เช่าจะเริ่มดำเนินการต่าง ๆ
ได้ต้องผ่านการตรวจสอบและได้รับอนุญาตเริ่มประกอบการจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
หากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องพบว่าการประกอบการของผู้เช่าจะทำให้เกิดอันตรายหรือมีภาวะมลพิษ
ก็จะไม่อนุญาตให้เริ่มประกอบการจนกว่าผู้เช่าจะสามารถแสดงให้แน่ใจได้ว่ามีวิธีการกำจัดมลพิษและรักษาสภาพแวดล้อมอย่างปลอดภัย

นอกจากนี้ ในสัญญาเช่าระหว่างบริษัท/บริษัทย่อยและลูกค้าได้กำหนดเงื่อนไขการเช่าที่ชัดเจนว่า
ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามข้อบังคับที่เกี่ยวข้องในเรื่องการรักษาสภาพแวดล้อมอย่างเคร่งครัด
ด้วยเหตุนี้บริษัท/บริษัทย่อยจึงไม่เคยมีปัญหา ไม่เคยละเมิด
ไม่เคยฝ่าฝืนกฎหมายที่เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม และไม่เคยเป็นต้นเหตุของปัญหาสิ่งแวดล้อมใด ๆ

สำหรับอาคารคลังสินค้าของบริษัทย่อยนั้น เนื่องจากลักษณะของการใช้งานอาคารคลังสินค้า
ถ้าเป็นเพียงการใช้เพื่อจัดเก็บสินค้า หรือเพื่อการบรรจุภัณฑ์อย่างง่าย
จึงไม่ก่อให้เกิดปัญหาสิ่งแวดล้อมใดๆ

4. งานระหว่างก่อสร้าง

  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549
  บริษัทและบริษัทย่อยมีงานที่ยังไม่ส่งมอบซึ่งมีสัญญาเช่าแล้วแต่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ดังนี้

+------------------------+----------+---------+---------+------------+
| นิคมอุตสาหกรรม /         | จำน      | พื้นที่ดิน   | พื้นที่เช่า  | ประ        |
| สวนอุตสาหกรรม /         | วนโรงงาน |         |         | มาณเงินลงทุน |
| เขตส่งเสริมอุตสาหกรรม     | /        | (ไร่)    | (ตาร    |            |
|                        | อาคา     |         | างเมตร) | (ล้านบาท)   |
|                        | รคลังสินค้า |         |         |            |
+------------------------+----------+---------+---------+------------+
| นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร    | 5        | 39.3287 | 26,050  | 336.66     |
+------------------------+----------+---------+---------+------------+
| สวนอุตสาหกรรมโรจนะ      | 4        | 24.3910 | 21,000  | 272.79     |
+------------------------+----------+---------+---------+------------+
| เ                      | 4        | 13.6475 | 8,250   | 117.25     |
| ขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร |          |         |         |            |
+------------------------+----------+---------+---------+------------+
| รวม                    | 13       | 77.3672 | 55,300  | 726.70     |
+------------------------+----------+---------+---------+------------+