1. ปัจจัยความเสี่ยง

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน)
ได้ให้ความสำคัญกับการบริหารความเสี่ยงเป็นอย่างมากในการดำเนินธุรกิจของบริษัท
ทั้งนี้จึงได้กำหนดเป็นนโยบายการบริหารความเสี่ยงในทุกฝ่ายงานของบริษัทซึ่ง คณะกรรมการบริหาร
คณะผู้บริหาร และพนักงานทุกคนต้องปฏิบัติตาม
อีกทั้งบริษัทยังได้จังตั้งคณะกรรมการบริหารความเสี่ยง (Risk Management Committee)
ทำหน้าที่บริหารความเสี่ยงในภาพรวมของบริษัท
โดยมีฝ่ายตรวจสอบภายในทำการตรวจสอบประเมินผลการควบคุมของบริษัทในทุก ๆ ไตรมาส
และรายงานตรงต่อคณะกรรมการตรวจสอบของบริษัท
เพื่อให้มั่นใจว่าบริษัทสามารถบรรลุวัตถุประสงค์ เป้าหมาย ได้อย่างมีประสิทธิภาพ และประสิทธิผล

สำหรับปัจจัยความเสี่ยงต่าง ๆ ที่ได้นำเสนอในแบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี 2549 ของบริษัทนั้น
เป็นปัจจัยความเสี่ยงที่ประเมินจากสถานการณ์ในปัจจุบัน ทั้งนี้อาจมีความเสี่ยงอื่น ๆ
ที่บริษัทไม่อาจทราบได้ในปัจจุบัน
หรือเป็นความเสี่ยงที่บริษัทพิจารณาว่าในปัจจุบันไม่มีผลกระทบในสาระสำคัญต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัท
รวมทั้งความเสี่ยงที่อ้างอิงถึงสภาพเศรษฐกิจและนโยบายของรัฐบาล
เป็นข้อมูลที่ได้มาจากหน่วยงานของรัฐและแหล่งข้อมูลต่าง ๆ
ที่เชื่อถือได้ซึ่งบริษัทไม่ได้ตรวจทานข้อมูลดังกล่าว
ดังนั้นการลงทุนในหลักทรัพย์ของบริษัทผู้ลงทุนควรพิจารณาอย่างรอบคอบ

ปัจจัยความเสี่ยงของบริษัท มีดังนี้

1.1 ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

บริษัทดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ วัสดุก่อสร้างจึงเป็นวัตถุดิบหลักที่สำคัญในการพัฒนาโครงการ
ทั้งนี้ราคาวัสดุก่อสร้างดังกล่าวจะมีความผันแปรไปตามภาวะราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น
ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนราคาวัสดุในการก่อสร้างที่เชื่อมโยงกับปิโตรเลียมที่มีการปรับตัวสูงขึ้น
รวมทั้งวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ ที่ปรับตัวสูงขึ้นโดยผ่านค่าขนส่ง
ในขณะที่บริษัทไม่สามารถปรับราคาขายได้ในทันทีที่ราคาวัสดุก่อสร้างมีการปรับตัวขึ้น
หรือหากบริษัทสามารถปรับราคาขายให้สอดคล้องกับต้นทุนที่สูงขึ้นได้
ก็อาจส่งผลกระทบต่อจำนวนการขายที่อยู่อาศัยของบริษัทด้วยเช่นกันหากคู่แข่งขันที่มีโครงการอยู่ในย่านเดียวกันไม่ได้ทำการปรับราคาเพิ่มขึ้น
ดังนั้นความ
ผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างอาจส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างโครงการของบริษัทเพิ่มขึ้น
ซึ่งส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัท

อย่างไรก็ตามการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างของบริษัทแบ่งออกเป็น 2 ส่วนใหญ่ ๆ คือ
วัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบและจัดหา และวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหา
ตามรายละเอียดในข้อ 3.3 เรื่องการจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ
ซึ่งวัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบและจัดหานั้น
บริษัทจะกำหนดราคาการรับเหมาก่อสร้างพร้อมกับราคาวัสดุก่อสร้างไว้ในสัญญาว่าจ้างของบริษัทไว้แล้ว
ดังนั้นหากวัสดุก่อสร้างมีการปรับตัวขึ้น
บริษัทก็จะยังคงจ่ายเงินให้กับผู้รับเหมาในราคาคงที่ตามสัญญาว่าจ้าง
สำหรับวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหานั้น
จากการที่บริษัทมีปริมาณโครงการที่จะดำเนินการพัฒนาเป็นจำนวนมากและต่อเนื่อง
ทำให้บริษัทมีอำนาจในการต่อรองกับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง
ซึ่งจะทำให้บริษัทยังสามารถควบคุมต้นทุนของวัสดุก่อสร้างให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมได้
โดยบริษัทจะวางแผนการก่อสร้างและทำการประเมินปริมาณการใช้วัสดุแต่ละประเภทรวมทั้งโครงการก่อน
และจะสั่งซื้อวัสดุดังกล่าวตามปริมาณที่ได้ประเมินไว้ ทั้งนี้บริษัทยังมีบริษัท โกร โยธา กรุ๊ป จำกัด
ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของบริษัท ดำเนินธุรกิจรับเหมาก่อสร้างและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง
โดยบริษัทย่อยดังกล่าวถือว่าเป็นหน่วยธุรกิจของบริษัท
ในการควบคุมต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างสำหรับการพัฒนาโครงการของบริษัท
และเพื่อเสริมศักยภาพในการแข่งขัน

1.2 ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านเสร็จก่อนขาย

ปัจจุบันบริษัทและบริษัทย่อยมีนโยบายในการพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร
โดยสร้างบ้านเสร็จก่อนขายเป็นส่วนใหญ่
จากนโยบายดังกล่าวส่งผลให้บริษัทต้องใช้เงินลงทุนล่วงหน้าในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยสูงขึ้น
เนื่องจากจะไม่ได้รับเงินจากลูกค้ามาเป็นเงินทุนหมุนเวียนในระหว่างการก่อสร้าง
ประกอบกับหากมีปัจจัยที่อาจจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัท
เช่น ภาวะทางการเมือง การชลอตัวของเศรษฐกิจ ปัญหาราคาน้ำมัน อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น
อาจทำให้บริษัทมีความเสี่ยงจากการสร้างบ้านเสร็จก่อนขายแล้วยังไม่สามารถขายได้
หรือขายได้ช้าลง ซึ่งจะส่งผลให้บริษัทมีภาระต้นทุนสินค้าคงเหลือในปริมาณที่สูง
และส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องรวมทั้งความสามารถในการทำกำไรของบริษัท

ทั้งนี้ในปัจจุบันผู้บริโภคส่วนใหญ่จะพึงพอใจและเลือกซื้อบ้านที่สร้างเสร็จก่อนขาย
เนื่องจากมั่นใจได้ว่าจะได้รับมอบบ้านได้ตามสัญญา
จากการมุ่งเน้นความเป็นเลิศของผลิตภัณฑ์และบริการ ภายใต้สโลแกน
“เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ”
จึงทำให้ผลิตภัณฑ์ของบริษัทได้รับการยอมรับและความเชื่อมั่นจากลูกค้า ภายใต้ตราสินค้า “ปริญสิริ”
อย่างไรก็ตามบริษัทได้มีนโยบายเพื่อลดผลกระทบดังกล่าว
โดยทำการวิจัยและศึกษาพฤติกรรมของผู้บริโภคก่อนการพัฒนาโครงการ
เพื่อให้มั่นใจว่าผลิตภัณฑ์ของบริษัทตรงกับความต้องการของลูกค้ามากที่สุด
และบริษัทมีการวางแผนการก่อสร้างให้สอดคล้องกับประมาณการการขาย
โดยแบ่งการพัฒนาโครงการออกเป็นรายเฟส
และโครงการที่เปิดขายในแต่ละโครงการจะมีทั้งบ้านพร้อมอยู่ (Pre-Built)
และบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง (Semi Pre-Built) และมีการส่งเสริมการตลาดอย่างต่อเนื่อง
เพื่อสร้างการรับรู้ต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand Awareness)
โดยใช้เพื่อจูงใจให้เกิดความต้องการผลิตภัณฑ์ เพื่อเตือนความทรงจำในสินค้า
อีกทั้งยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ และภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัท
ทำให้บริษัมมั่นใจได้ว่าสามารถลดผลกระทบดังกล่าวได้ในระดับหนึ่ง

1.3 ความเสี่ยงจากนโยบายการจัดซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการในอนาคต

บริษัทมีนโยบายในการจัดซื้อที่ดิน โดยมุ่งเน้นที่ดินที่มีศักยภาพและสามารถนำมาพัฒนาได้ทันที
ซึ่งจะไม่มีนโยบายในการซื้อที่ดินสะสมไว้เป็นจำนวนมาก ๆ สำหรับการก่อสร้างโครงการต่าง ๆ
ในอนาคต เนื่องจากไม่ต้องการแบกภาระต้นทุนทางการเงิน
การแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น ดังจะเห็นได้จากมีการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ
ที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้มีการแข่งขันการซื้อที่ดินในทำเลที่ดีในระหว่างผู้ประกอบการ อาจทำให้
บริษัทมีความเสี่ยงจากการราคาที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้น หรือไม่สามารถซื้อที่ดินในทำเลที่ต้องการได้
ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการของบริษัทสูงขึ้น หรือไม่มีที่ดินในทำเลที่ดีในการพัฒนา

อย่างไรก็ตามบริษัท
มีการจัดทำแผนการจัดหาและจัดซื้อที่ดินล่วงหน้าให้สอดคล้องกับการนำไปพัฒนาโครงการของบริษัทในแต่ละปี
ดังนั้นบริษัทจะยังคงมีเวลาเพียงพอที่จะจัดหาที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการในอนาคตของบริษัท
และสามารถควบคุมราคาต้นทุนที่ดินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมได้
อีกทั้งบริษัทมีนายหน้าค้าที่ดินเป็นจำนวนมากที่ดินที่ติดต่อกับบริษัทมาอย่างต่อเนื่องและยาวนาน
ทำให้มีความสัมพันธ์ที่ดีกับนายหน้าค้าที่ดินดังกล่าว
ซึ่งจะคอยคัดเลือกที่ดินในทำเลที่ดีและราคาที่เหมาะสมมานำเสนอให้กับบริษัทเพื่อพิจารณามาโดยตลอด

1.4 ความเสี่ยงจากการที่บริษัทมีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่มากกว่าร้อยละ 75

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ซึ่งได้แก่ กลุ่มตระกูลโกวิทจินดาชัย
ซึ่งถือหุ้นในบริษัทจำนวน 509,245,000 หุ้น คิดเป็นร้อยละ 76.01
ของจำนวนหุ้นที่จดทะเบียนชำระแล้ว ซึ่งสัดส่วนการถือหุ้นที่มีมากกว่า 3 ใน 4 ดังกล่าว
ทำให้ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ดังกล่าวมีอำนาจในการควบคุมบริษัท
และมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจของบริษัทในทุกเรื่องที่ต้องได้รับอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นของบริษัทจึงมีความเสี่ยงจากการไม่สามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบ
และถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นใหญ่เสนอให้ที่ประชุมผู้ถือหุ้นพิจารณา
นอกจากนี้การถือหุ้นในลักษณะกระจุกตัวโดยผู้ถือหุ้นรายใหญ่รายนี้ยังทำให้โอกาสที่บริษัทจะถูกครอบงำกิจการ
(Takeover) โดยบุคคลอื่นไม่สามารถเกิดขึ้นได้โดยปราศจากการยินยอมของ
ผู้ถือหุ้นรายใหญ่นี้ แม้ว่าผู้ถือหุ้นกลุ่มอื่นจะเห็นโอกาสที่จะทำให้มูลค่าของกิจการเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม บริษัทได้แต่ตั้งบุคคลภายนอก 5 ท่าน เข้าเป็นกรรมการอิสระของบริษัท
และจัดให้มีคณะกรรมการตรวจสอบ จึงเป็นการถ่วงดุลอำนาจของการบริหารจัดการได้ในระดับหนึ่ง