12. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

1.  งบการเงิน

ผู้สอบบัญชีและรายงานผู้สอบบัญชี

สรุปรายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546

ผู้สอบบัญชี : นายพิชัย ดัชณาภิรมย์ ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตทะเบียนเลขที่ 2421

ผู้สอบบัญชีแสดงความเห็นว่า งบการเงินแสดงฐานะการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546
ผลการดำเนินงานรวม การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้นรวม และกระแสเงินสดรวม
สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2546 ของบริษัท เอ็น. ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)
และบริษัทย่อย และฐานะการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 และ 2545 ผลการดำเนินงาน
การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้นและกระแสเงินสดสำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกันของบริษัท เอ็น.
ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) ถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

สรุปรายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินระหว่างกาล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547

ผู้สอบบัญชี : นายพิชัย ดัชณาภิรมย์ ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตทะเบียนเลขที่ 2421

ผู้สอบบัญชีแสดงความเห็นว่า งบการเงินแสดงฐานะการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 และ
2546 ผลการดำเนินงานรวม การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้นรวม และกระแสเงินสดรวม
สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกัน ของบริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
และฐานะการเงิน ณ วันที่ 31ธันวาคม 2547 และ 2546 ผลการดำเนินงาน
การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้น และกระแสเงินสด สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกันของ บริษัท
เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) ถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

สรุปรายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินระหว่างกาล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548

ผู้สอบบัญชี : นายพิชัย ดัชณาภิรมย์ ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตทะเบียนเลขที่ 2421

ผู้สอบบัญชีแสดงความเห็นว่า งบการเงินแสดงฐานะการเงินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 และ
2547 ผลการดำเนินงานรวม การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้นรวม และกระแสเงินสดรวม
สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกัน ของบริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย
และฐานะการเงิน ณ วันที่ 31ธันวาคม 2548 และ 2547 ผลการดำเนินงาน
การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้น และกระแสเงินสด สำหรับแต่ละปีสิ้นสุดวันเดียวกันของ บริษัท
เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) ถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

2) ตารางสรุปงบการเงิน

บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)

งบดุล (งบการเงินรวม)

[]

บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)

งบกำไรขาดทุน (งบการเงินรวม)

[]

บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน)

งบกระแสเงินสด (งบการเงินรวม)

[]

1)  ตารางสรุปอัตราส่วนทางการเงิน

  []

  -----------------------------------------------------------------------
  หมายเหตุ : * อัตราการจ่ายเงินปันผลสำหรับปี 2548 รอมติอนุมัติจากที่ประชุมผู้ถือหุ้นในวันที่ 21
  เมษายน 2549

  -----------------------------------------------------------------------

1.  คำอธิบายและวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

ในเดือนตุลาคม 2546 บริษัทได้ปรับโครงสร้างกลุ่มบริษัท โดยการเข้าถือหุ้นในบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
3 แห่งในสัดส่วนร้อยละ 99.99 ประกอบด้วย บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด
บริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเจนเม้นท์ จำกัด และ บริษัท เอ็น.ซี. เอสเตท จำกัด
เพื่อให้เกิดความชัดเจนในโครงสร้างการถือหุ้น ความโปร่งใส
และเพื่อเป็นการสนับสนุนการดำเนินธุรกิจระหว่างกัน โดยหลังการจัดโครงสร้างครั้งนี้
ทำให้บริษัทมีรายได้จากการบริหารโครงการ และการก่อสร้างเพิ่มขึ้น
บริษัทได้จัดทำงบการเงินรวมเสมือนปรับโครงสร้างการถือหุ้นในบริษัทย่อยทั้งสามดังกล่าว สำหรับปี
2544 - 2546 เสมือนบริษัทได้จัดโครงสร้างการถือหุ้นนี้ตั้งแต่ต้นปี 2544
โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อแสดงฐานะการเงินและผลการดำเนินงานรวมของบริษัท และบริษัทย่อย

1.  สรุปภาพรวมการดำเนินงานของบริษัท

บริษัทดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร
ซึ่งประกอบด้วยธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินเพื่อขาย
การรับบริหารโครงการแบบครบวงจร และ การบริหารชุมชน โดยในปัจจุบัน
บริษัทมีรายได้หลักทั้งจำนวนมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งแม้ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจอย่างรุนแรงในช่วงปี
2540 - 2542 ส่งผลให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาในการชำระหนี้
และขาดเงินทุนในการดำเนินงาน
แต่จากวิสัยทัศน์ของผู้บริหารที่ปรับกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่อง
โดยได้ใช้กลยุทธ์การซื้อโครงการ
และที่ดินที่เป็นหลักประกันของหนี้สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้จากเจ้าของโครงการเดิม
หรือจากสถาบันการเงินมาพัฒนารูปแบบแนวคิด และกลยุทธ์การตลาด
ตลอดจนการขยายการดำเนินธุรกิจรับบริหารโครงการแบบครบวงจร
รับบริหารโครงการที่ประสบปัญหา ซึ่งที่ผ่านมาบริษัทรับซื้อโครงการลักษณะดังกล่าวเพื่อพัฒนาต่อทั้งสิ้น
9 โครงการ รับบริหารโครงการ 3 โครงการ และรับจ้างบริหารชุมชนทั้งสิ้น 20 โครงการ

นอกจากนี้ บริษัทยังเป็นผู้บุกเบิกการใช้ “สัญญาเป็นธรรม” ซึ่งเป็นการสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า
โดยกำหนดการจ่ายเงินดาวน์ตามสัดส่วนความคืบหน้าของงานที่ทำเสร็จ
และเป็นผู้ริเริ่มการออกแบบบ้านแนวความคิดใหม่
ซึ่งมีการออกแบบบ้านและประโยชน์ใช้สอยให้สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้า
และมีการศึกษาวิจัยตลาดเพื่อให้สามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ให้ตรงความต้องการของลูกค้าอย่างต่อเนื่อง

ณ 31 ธันวาคม 2548 บริษัทและบริษัทย่อย มีโครงการที่เปิดดำเนินการทั้งสิ้น 14 โครงการ
มูลค่าโครงการรวมทั้งสิ้น 11,731 ล้านบาท โดยเป็นมูลค่าที่ทำสัญญาซื้อขายแล้วทั้งสิ้น 5,309
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 45.3 ของมูลค่าโครงการรวมในปัจจุบัน และโอนรับรู้เป็นรายได้แล้ว
4,615 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 39.3 ของมูลค่าโครงการรวมในปัจจุบัน
ทั้งนี้เป็นโครงการที่เปิดในปี 2548 ทั้งสิ้น 4 โครงการ คิดเป็นมูลค่าทั้งสิ้น 4,167 ล้านบาท
หรือร้อยละ 35.5 ของมูลค่าโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน

2.  การวิเคราะห์ผลการดำเนินงานที่ผ่านมา

    1.  รายได้

  จากผลกระทบของการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันและอัตราดอกเบี้ย
  การเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของลูกค้ารายย่อยของธนาคารพาณิชย์
  ประกอบกับการเปิดตัวโครงการที่ล่าช้ากว่าแผนการดำเนินงานที่กำหนดไว้ ส่งผลให้ในปี 2548
  บริษัทมีรายได้ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2547 โดยในปี 2548 บริษัทมีรายได้รวมทั้งสิ้น 1,535
  ล้านบาท ลดลงจากปี 2547 ซึ่งมีรายได้รวมทั้งสิ้น 2,548 ล้านบาท หรือลดลงในอัตราร้อยละ
  39.8

  รายได้ของบริษัททั้งจำนวนมาจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  และมีรายได้หลักจากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน ในปี 2548
  บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินและรายได้จากการบริการเพิ่มขึ้น
  ขณะที่มีสัดส่วนรายได้จากการก่อสร้างลดลงเมื่อเทียบกับปี 2547 โดยในปี 2548
  บริษัทมีรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน
  รายได้จากการก่อสร้างและรายได้จากการบริการคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 95.4 ร้อยละ 3.0
  และร้อยละ 0.9 จากรายได้รวมทั้งหมด ตามลำดับ ขณะที่ปี 2547
  บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน
  รายได้จากการก่อสร้างและรายได้จากการบริการเท่ากับ ร้อยละ 90.5 ร้อยละ 7.7
  และร้อยละ 0.7 ตามลำดับ

  โครงสร้างรายได้

  []

  รายได้จากการขาย

  จากการที่บริษัทมีนโยบายในการขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มลูกค้าระดับกลางและระดับสูงมากขึ้น
  ส่งผลให้บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้นจากร้อยละ
  75.4 ของรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินในปี 2547 เป็นร้อยละ 79.7
  ของรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินในปี 2548 อย่างไรก็ตาม
  บริษัทยังคงมีสินค้าประเภทบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์
  เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าในทุกรูปแบบ โดยในปี 2548
  บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์คิดเป็นร้อยละ
  12.9 และร้อยละ 7.4 ของรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน ตามลำดับ

  รายได้จากการขายแบ่งตามประเภทบ้าน

  []

  นอกจากนี้ ในปี 2548 บริษัทมีนโยบายในการสร้างบ้านพร้อมอยู่ (บ้านสร้างเสร็จพร้อมโอน)
  เพิ่มขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าและเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน
  ส่งผลให้สัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านพร้อมอยู่เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ
  48.2 ของรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน
  และมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านสร้างก่อนขาย
  (บ้านก่อสร้างเสร็จบางส่วนก่อนขาย) และบ้านสั่งสร้างลดลงเหลือร้อยละ 21.3 และร้อยละ
  30.4 ของรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน ตามลำดับ เทียบกับปี 2547
  ซึ่งมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านพร้อมอยู่ บ้านสร้างก่อนขาย
  และบ้านสั่งสร้าง อยู่ที่ร้อยละ 35.4 ร้อยละ 22.2 และร้อยละ 42.4
  ของรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน ตามลำดับ

  สัดส่วนรายได้ตามลักษณะคำสั่งซื้อของลูกค้า

  []

  ในปี 2548 รายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินส่วนใหญ่มาจากการขายบ้านในโครงการ
  บ้านฟ้าปิยรมย์ (เฟส 7) โครงการบ้านฟ้ากรีนพาร์ค รังสิต (เฟส 2)
  โครงการบ้านฟ้าริมหาดจอมเทียน และโครงการบ้านฟ้าปิยรมย์ (เฟส 6) คิดเป็นสัดส่วนรวม
  ร้อยละ 64.7 ของรายได้จากการขายทั้งหมด

รายได้จากการขายรายโครงการ

[]

  ทั้งนี้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 บริษัทและบริษัทย่อย มีโครงการที่เปิดดำเนินการทั้งสิ้น 14
  โครงการคิดเป็นมูลค่ารวม ประมาณ 11,731 ล้านบาท มีการทำสัญญาซื้อขายแล้ว 5,309
  ล้านบาท เป็นมูลค่าที่โอนแล้ว 4,615 ล้านบาท คงเหลือยอดซื้อที่ทำสัญญาแล้ว
  แต่ยังไม่ได้โอนทั้งสิ้น 695 ล้านบาท

รายได้จากการก่อสร้าง

  รายได้จากการก่อสร้างมาจากการดำเนินงานของบริษัทย่อยคือ บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้
  แมเนจเม้นท์ จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจรับก่อสร้างบ้าน และเนื่องจากในปี 2548
  บริษัทมีนโยบายในการสร้างบ้านพร้อมอยู่มากขึ้น
  ส่งผลให้รายได้จากการก่อสร้างซึ่งส่วนใหญ่มาจากการรับก่อสร้างบ้านให้กับลูกค้าในโครงการ
  ธัญธานี โฮมออนกรีน ลดลงจาก 197 ล้านบาทในปี 2547 เหลือ 46 ล้านบาท ในปี 2548

  รายได้จากการบริการ

  รายได้จากการบริการมาจากการดำเนินงานของบริษัทย่อยคือ บริษัท เอ็น.ซี. พร็อพเพอร์ตี้
  แมเนจเม้นท์ จำกัด ซึ่งรับจ้างบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร และบริษัท ควอลิตี้
  ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด
  ซึ่งให้บริการบริหารชุมชนในโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุดภายหลังจากการเข้าอยู่อาศัยในชุมชนแล้ว
  เช่น ให้บริการระบบรักษาความปลอดภัย การรักษาความสะอาด และสาธารณูปโภคต่างๆ
  ในโครงการ เป็นต้น ในปี 2548 และปี 2547 บริษัทมีรายได้จากการบริการจำนวน 14
  ล้านบาท และ 19 ล้านบาท ตามลำดับ
  รายได้จากการบริการลดลงเนื่องจากรายได้จากการรับจ้างบริหารโครงการ
  และค่าคอมมิชชั่นจากการขายที่ดินในโครงการธัญธานี โฮมออนกรีน ของบริษัท เอ็น.ซี.
  พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเม้นท์ จำกัด ลดลงจำนวน 3.4 ล้านบาท และ 5.2 ล้านบาท ตามลำดับ

  เนื่องจากในปี 2548 โครงการธัญธานี โฮมออนกรีน มีที่ดินที่เหลืออยู่เพื่อการจำหน่ายลดลง
  อย่างไรก็ดี รายได้จากการรับจ้างบริหารชุมชนเพิ่มขึ้นจำนวน 3.7 ล้านบาท
  เนื่องจากบริษัทควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด รับจ้างบริหารโครงการเพิ่มขึ้น
  และโครงการที่รับจ้างบริหารมีการจดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้นจำนวน 4 โครงการ
  ซึ่งรายได้จากการรับจ้างบริหารชุมชนของโครงการดังกล่าวจะสูงกว่ารายได้จากการบริหารโครงการที่ยังไม่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรร
  โดยในปี 2548 และปี 2547 บริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด
  รับจ้างบริหารชุมชนทั้งสิ้น 20 โครงการ และ 18 โครงการ ตามลำดับ

  รายได้อื่น

  รายได้อื่นเป็นรายได้จากค่าเช่า ค่าน้ำบาดาล และค่าเปลี่ยนสัญญา ดอกเบี้ยรับ
  กำไรจากการจำหน่ายทรัพย์สิน และอื่นๆ โดยในปี 2548 และ ปี 2547 บริษัทมีรายได้อื่นจำนวน
  10 ล้านบาท และ 27 ล้านบาท ตามลำดับ

  2.2) ต้นทุนและกำไรขั้นต้น

  ในปี 2548
  บริษัทมีสัดส่วนต้นทุนขายต่อรายได้จากการขายสำหรับธุรกิจขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินลดลงเหลือร้อยละ
  66.0 จากเดิมที่มีสัดส่วนต้นทุนขายต่อรายได้จากการขายร้อยละ 68.5 ในปี 2547
  ขณะที่สัดส่วนต้นทุนก่อสร้างต่อรายได้จากการก่อสร้างสำหรับธุรกิจรับก่อสร้างเพิ่มขึ้นจากร้อยละ
  67.9 ในปี 2547 เป็นร้อยละ 69.0 ในปี 2548 เนื่องจากต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับเพิ่มขึ้น

  บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นในปี 2548 เพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 34.3 เทียบกับร้อยละ 31.9 ในปี 2547
  เนื่องจากบริษัทมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์โดยการขยายฐานลูกค้าไปสู่กลุ่มลูกค้าระดับกลางและระดับสูงเพิ่มขึ้น
  ส่งผลให้บริษัทมีสัดส่วนรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยวซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่าบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น
  ประกอบกับบริษัทมีนโยบายในการสร้างบ้านพร้อมอยู่มากขึ้น
  ทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนในการก่อสร้างบ้านได้มีประสิทธิภาพยิ่งขึ้น นอกจากนี้
  บริษัทได้มีการปรับราคาขายเพิ่มขึ้นร้อยละ 10 เพื่อให้ครอบคลุมค่าวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น
  ส่งผลให้บริษัทมีกำไรขั้นต้นเพิ่มขึ้น

  2.3) ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร

  ในปี 2548 บริษัทมีค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารลดลงเหลือ 386 ล้านบาท หรือลดลงร้อยละ
  22.0 เมื่อเทียบกับปี 2547
  โดยค่าใช้จ่ายที่ลดลงส่วนใหญ่เกิดจากการลดลงของค่าใช้จ่ายทางด้านการตลาดและการขาย
  จำนวน 56 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมโอนและภาษีธุริจเฉพาะจำนวน 32 ล้านบาท และ
  ค่าใช้จ่ายในการบริหารงานทั่วไปจำนวน 16 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม
  อัตราการลดลงของค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร ยังคงน้อยกว่าอัตราการลดลงของรายได้
  ส่งผลให้บริษัทมีอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อรายได้รวมเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 25.2
  เทียบกับปี 2547 ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 19.4

  2.4) กำไร

  อัตรากำไรสุทธิต่อรายได้รวมของบริษัทลดลงจากร้อยละ 7.9 ในปี 2547 เหลือร้อยละ 6.5
  ในปี 2548 และอัตรากำไรก่อนหักดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้ในปี 2548 ลดลงเหลือร้อยละ
  9.6 เทียบกับปี 2547 ซึ่งอยู่ที่ร้อยละ 12.6 เนื่องจากผลกระทบของการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน
  อัตราดอกเบี้ย
  การเพิ่มความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับลูกค้ารายย่อยและการแข่งขันที่เพิ่มสูงขึ้น
  ส่งผลให้บริษัทมีรายได้ลดลง
  ขณะที่ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารลดลงในสัดส่วนที่น้อยกว่ารายได้ที่ลดลง
  บริษัทจึงมีกำไรก่อนดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้ และกำไรสุทธิลดลง

  2.5) อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น

  ในปี 2548 บริษัทมีกำไรสุทธิต่อหุ้น และกำไรสุทธิปรับลดต่อหุ้น
  (รวมจำนวนหุ้นที่จะเกิดจากการใช้สิทธิ์ของใบสำคัญแสดงสิทธิ์จำนวน 100 ล้านหุ้น) เท่ากับ
  0.095 และ 0.090 บาท ตามลำดับ ลดลงจากปี 2547 ที่มีกำไรสุทธิต่อหุ้น 0.21 ล้านบาท
  และมีอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นเท่ากับร้อยละ 5.1 ในปี 2548 ลดลงจากร้อยละ 14.4 ในปี
  2547 เนื่องจากมีกำไรสุทธิลดลง
  และส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มมากขึ้นจากการที่บริษัทเพิ่มทุนจดทะเบียนชำระแล้วอีกจำนวน 100
  ล้านบาท รวมเป็นทุนจดทะเบียนชำระแล้วทั้งสิ้น 1,100 ล้านบาท

  บริษัทจ่ายเงินปันผลสำหรับผลประกอบการปี 2548 ในอัตราหุ้นละ 0.05 บาท รวมทั้งสิ้น 55
  ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 55.3 ของกำไรสุทธิ และร้อยละ 58.2
  ของกำไรสุทธิหลังหักภาษีและสำรองตามกฎหมาย ในปี 2547 บริษัทจ่ายเงินปันผลในอัตราหุ้นละ
  0.09 บาท รวมทั้งสิ้น 90 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 44.5 ของกำไรสุทธิ และร้อยละ 48.3
  ของกำไรสุทธิหลังหักภาษีและสำรองตามกฎหมาย
  (บริษัทมีนโยบายจ่ายเงินปันผลในอัตราไม่ต่ำกว่าร้อยละ 40
  ของกำไรสุทธิหลังหักภาษีและสำรองตามกฎหมาย)

ฐานะทางการเงิน

1.  สินทรัพย์

    1.  ส่วนประกอบของสินทรัพย์

สินค้าคงเหลือ

สินค้าคงเหลืออยู่ในรูปของอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายแสดงในราคาทุนหรือมูลค่าสุทธิที่จะได้รับแล้วแต่ราคาใดจะต่ำกว่า
ทั้งนี้ ราคาทุนประกอบด้วยต้นทุนในการได้มาซึ่งที่ดิน ค่าพัฒนาที่ดิน ค่าก่อสร้าง
และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับโครงการรวมทั้งดอกเบี้ย ณ 31 ธันวาคม 2548 และ 31
ธันวาคม 2547 บริษัทมีสินค้าคงเหลือจำนวน 666 ล้านบาท และ 264 ล้านบาท ตามลำดับ
คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 16.3 และ ร้อยละ 7.0 ของสินทรัพย์รวม ตามลำดับ
โดยเป็นบ้านที่ทำสัญญาซื้อขายแล้ว 78 ล้านบาท และ 68 ล้านบาท ตามลำดับ
การเพิ่มขึ้นของสัดส่วนของสินค้าคงเหลือต่อสินทรัพย์รวมในปี 2548
เนื่องจากบริษัทมีนโยบายในการเพิ่มสัดส่วนบ้านประเภทพร้อมอยู่เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้า
ซึ่งบ้านพร้อมอยู่เป็นบ้านที่สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว
และพร้อมที่จะโอนให้ลูกค้าทันทีที่ลูกค้าชำระเงินครบถ้วน โดยในปี 2548 และปี 2547
บริษัทมีสัดส่วนการจำหน่ายบ้านพร้อมอยู่คิดเป็นร้อยละ 48.2 และร้อยละ 35.4
ของรายได้จากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดิน ตามลำดับ

ต้นทุนการพัฒนาที่ดิน

ต้นทุนการพัฒนาที่ดินเป็นส่วนประกอบหลักของสินทรัพย์ของบริษัท โดยในช่วงปี 2546 - 2548
บริษัทมีต้นทุนการพัฒนาที่ดินคิดเป็นสัดส่วนเฉลี่ยร้อยละ 74-80 ของสินทรัพย์รวม
ต้นทุนการพัฒนาที่ดินประกอบด้วยค่าที่ดิน ค่าพัฒนาที่ดิน ค่าพัฒนาสาธารณูปโภค
ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างบ้าน รวมถึงดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้ยืมระหว่างการพัฒนาโครงการนั้น
โดยหักต้นทุนส่วนที่โอนไปเป็นสินค้าสำเร็จรูปและส่วนที่โอนไปเป็นต้นทุนขาย ณ 31 ธันวาคม 2548
และ 31 ธันวาคม 2547 บริษัทมีต้นทุนการพัฒนาที่ดินจำนวน 3,025 ล้านบาท และ 2,915
ล้านบาท ตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 74.1 และร้อยละ 77.0 ของสินทรัพย์รวม ตามลำดับ
การลดลงของสัดส่วนต้นทุนการพัฒนาที่ดินต่อสินทรัพย์รวม
เนื่องจากบริษัทดำเนินการก่อสร้างบ้านประเภทบ้านพร้อมอยู่แล้วเสร็จและโอนไปเป็นสินค้าสำเร็จรูปจำนวนมาก
ทั้งนี้ ในปี 2548 บริษัทมีการโอนต้นทุนการพัฒนาที่ดินไปเป็นสินค้าสำเร็จรูปและต้นทุนขายเพิ่มขึ้นจาก
ณ สิ้นปี 2547 จำนวน 1,201 ล้านบาท

ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์

  สินทรัพย์ประเภทนี้ประกอบด้วยองค์ประกอบที่สำคัญคือ
  ที่ดินและอาคารสำหรับเป็นสำนักงานและสโมสรในโครงการบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินเพื่อขายของบริษัท
  บริษัทและบริษัทย่อยมีที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ ณ สิ้นปี 2548 และปี 2547 จำนวน 264
  ล้านบาท และ 286 ล้านบาท ตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 6.5 ร้อยละ 7.6
  ของสินทรัพย์รวม ตามลำดับ

วัสดุก่อสร้างคงเหลือ

เนื่องจากบริษัทมีนโยบายให้ผู้รับเหมารับผิดชอบในการซื้อวัสดุก่อสร้างให้ได้ตามคุณภาพที่บริษัทกำหนด
โดยบริษัทจะดำเนินการจัดหาเฉพาะวัสดุก่อสร้างหลักบางชนิดเท่านั้น ดังนั้น
บริษัทจึงไม่มีปัญหาเกี่ยวกับการบริหารจัดเก็บวัสดุก่อสร้าง
โดยมีรายการวัสดุก่อสร้างคงเหลือในระดับต่ำกว่า 1% ของสินทรัพย์รวม

2.  คุณภาพสินทรัพย์

สินทรัพย์

บริษัทและบริษัทย่อยมีการสอบทานการด้อยค่าของสินทรัพย์เมื่อมีเหตุการณ์หรือการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์ที่เป็นข้อบ่งชี้ว่ามูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์อาจจะไม่ได้รับคืน
เมื่อมูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์สูงกว่ามูลค่าที่คาดว่าจะได้รับคืนบริษัทจะรับรู้รายการขาดทุนจากการด้อยค่าเป็นค่าใช้จ่ายทันที
ทั้งนี้ ในปี 2546 บริษัทมีการปรับปรุงโครงสร้างกลุ่มโดยบริษัทเข้าลงทุนในบริษัทย่อยทั้ง 3
บริษัทในสัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 99.99 โดยบริษัทเข้าลงทุนในบริษัทย่อยที่ราคายุติธรรม ยกเว้น
การเข้าลงทุนในบริษัท ควอลิตี้ ลิฟวิ่ง แมเนจเม้นท์ จำกัด
ซึ่งบริษัทเข้าลงทุนในราคาที่สูงกว่าราคายุติธรรมจำนวน 1.4 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นค่าความนิยม
อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ตัดจำหน่ายค่าความนิยมดังกล่าวเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับปี 2546 แล้วทั้งจำนวน

ลูกหนี้

รายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดินและรายได้จากการรับจ้างก่อสร้างบ้านจะรับรู้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ
ส่วนรายได้จากการบริการจะรับรู้ตามระยะเวลาของสัญญา โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548
บริษัทและบริษัทย่อยมีลูกหนี้การค้าก่อนหักค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญจำนวน 5.8 ล้านบาท
ประกอบด้วยลูกหนี้จากกิจการอสังหาริมทรัพย์ ลูกหนี้จากกิจการรับเหมาก่อสร้างและบริหารโครงการ
และลูกหนี้จากกิจการบริหารหมู่บ้าน จำนวน 5.57 ล้านบาท 0.14 ล้านบาท และ 0.10 ล้านบาท
ตามลำดับ หรือคิดเป็น ร้อยละ 95.9 ร้อยละ 2.4 และร้อยละ 1.7 ของลูกหนี้การค้าทั้งหมด
ตามลำดับ โดยมีรายละเอียดการค้างชำระดังนี้

รายละเอียดเงินค้างชำระสะสม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548

[]

ทั้งนี้ลูกหนี้การค้ารวม 5.8 ล้านบาท พิจารณาได้ว่ามีมูลค่าน้อย
และไม่มีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัท
โดยบริษัทยังไม่มีการรับรู้เงินค้างชำระเป็นรายได้จากการขายของบริษัท
บริษัทจะออกหนังสือติดตามการชำระหนี้ สำหรับหนี้ที่ครบกำหนดค้างชำระเกิน 2 เดือน
โดยมีหน่วยงานที่ทำหน้าที่ดำเนินการติดตามหนี้
ซึ่งจะประสานความร่วมมือกับลูกหนี้เพื่อเร่งรัดให้มีการชำระหนี้
บริษัทมีการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญตามจำนวนหนี้ที่คาดว่าจะเรียกเก็บไม่ได้
โดยประมาณการจากประสบการณ์การเรียกเก็บหนี้ในอดีตและการวิเคราะห์ฐานะปัจจุบันของลูกหนี้

2. สภาพคล่อง

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548
บริษัทและบริษัทย่อยมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดคงเหลือจำนวน 63 ล้านบาท
ลดลงจากต้นงวดจำนวน 98 ล้านบาท
โดยมีรายละเอียดของแหล่งที่มาและแหล่งที่ใช้ไปของเงินดังต่อไปนี้

เงินสดสุทธิใช้ไปในการดำเนินงานจำนวน 431 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทมีการขยายธุรกิจ
และมีนโยบายในการสร้างบ้านพร้อมอยู่มากขึ้น จึงมีความจำเป็นต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนเพิ่มขึ้น
โดยบริษัทมีสินค้าคงเหลือและต้นทุนการพัฒนาที่ดินเพิ่มขึ้นจำนวน 402 ล้านบาท และ 72 ล้านบาท
ตามลำดับ

เงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมลงทุนจำนวน 8 ล้านบาท
ส่วนใหญ่เนื่องจากการลงทุนในทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ

เงินสดสุทธิได้มาจากกิจกรรมจัดหาเงินจำนวน 341 ล้านบาท
ส่วนใหญ่เนื่องจากการกู้ยืมเงินจากกองทุนสำรองเลี้ยงชีพจำนวน 510 ล้านบาท และการเพิ่มทุน
100 ล้านบาท

จากการที่บริษัทมีการกู้ยืมเงินจากกองทุนสำรองเลี้ยงชีพจำนวน 510 ล้านบาท ในปี 2548
ทำให้บริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นเพิ่มขึ้น ส่งผลให้บริษัทมีอัตราส่วนสภาพคล่องลดลงจาก 4.7 เท่าในปี
2547 เหลือ 3.6 เท่าในปี 2548

3. แหล่งที่มาของเงินทุน

ความเหมาะสมของโครงสร้างเงินทุน

หนี้สิน

จากการที่บริษัทมีการขยายธุรกิจ
และมีการปรับกลยุทธ์โดยการเพิ่มสัดส่วนการสร้างบ้านพร้อมอยู่เพิ่มขึ้น
ทำให้บริษัทมีความต้องการใช้เงินทุนหมุนเวียนสูงขึ้น ส่งผลให้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548
บริษัทมีหนี้สินรวมจำนวน 2,077 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2547 ซึ่งมีหนี้สินรวมจำนวน 1,892
ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.8 และมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้นเป็น 1.04 เท่า เทียบกับปี
2547 ซึ่งอยู่ที่ 1.00 เท่า
โดยบริษัทมีนโยบายที่จะรักษาอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนให้อยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกับ 1 เท่า

ส่วนของผู้ถือหุ้น

บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้น ณ สิ้นปี 2547 และปี 2548 เท่ากับ 1,894 ล้านบาท และ 2,004
ล้านบาท ตามลำดับ การเพิ่มขึ้นของส่วนของผู้ถือหุ้นมีสาเหตุหลักมาจากการเพิ่มทุน จำนวน100
ล้านบาท

ภาระผูกพันและหนี้สินที่อาจเกิดขึ้น

1)  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548
    บริษัทและบริษัทย่อยได้ให้ธนาคารสองแห่งออกหนังสือค้ำประกันต่อหน่วยงานราชการและบุคคลภายนอกเพื่อเป็นการค้ำประกันการใช้ไฟฟ้าและการสื่อสารแห่ง
    ประเทศไทยเป็นจำนวนเงิน 173.72 ล้านบาท (เฉพาะบริษัท 173.05 ล้านบาท)

2)  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 บริษัทได้ให้ธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่ง
    ออกหนังสือค้ำประกันเพื่อค้ำประกันการใช้ไฟฟ้าให้กับบริษัทย่อย เป็นจำนวนเงิน 1.0 ล้านบาท

    1.  ปัจจัยและอิทธิพลหลักที่อาจมีผลกระทบต่อการดำเนินงานหรือฐานะการดำเนินงานในอนาคต

การเปลี่ยนแปลงของนโยบายภาครัฐ

เนื่องจากบริษัทอยู่ในธุรกิจบ้านจัดสรรซึ่งได้รับผลกระทบโดยตรงจากมาตรการทางภาษีของรัฐบาล
อาทิเช่น การขึ้นค่าธรรมเนียมการโอน และการขึ้นค่าจดจำนอง
ซึ่งทำให้ต้นทุนในการซื้อบ้านของผู้บริโภคสูงขึ้น
และการขึ้นภาษีธุรกิจเฉพาะส่งผลให้ต้นทุนการดำเนินงานของบริษัทสูงขึ้น ดังนั้น
หากรัฐบาลมีการเปลี่ยนแปลงนโยบายที่เกี่ยวข้อง
อาจจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัทในอนาคต

ผลกระทบจากแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ย น้ำมัน และราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น

บริษัทเป็นผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีรายได้หลักจากการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินและรับก่อสร้างบ้านให้กับลูกค้าในโครงการ
ภาวะราคาวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น เมื่อพิจารณาจากข้อมูลดัชนีรวมวัสดุก่อสร้างในปี 2546
ปี 2547 และ 9 เดือนแรกของปี 2548 เท่ากับ 112.8 124.3 และ 124.5 ตามลำดับ
(เทียบกับปี 2543 เท่ากับ 100) กอปรกับมีแรงกดดันในการเพิ่มอัตราดอกเบี้ย โดยในปี 2548
ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในตลาดซื้อคืนพันธบัตร (อาร์พี) 14 วัน รวม 6
ครั้ง ทำให้อัตราดอกเบี้ยอาร์พีเพิ่มจากร้อยละ 2.00 เป็นร้อยละ 4.00
และอัตราดอกเบี้ยลูกค้าชั้นดี (MLR) ปรับเพิ่มขึ้นจาก 5.50-5.75 เป็น 6.50-6.75
ปัจจัยเหล่านี้จะส่งผลต่อต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของบริษัท
และการลดลงของความต้องการในสินค้าประเภทอสังหาริมทรัพย์
เนื่องจากกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ลดลง ทำให้อาจมีผลกระทบต่อรายได้ของบริษัท อย่างไรก็ตาม
บริษัทใช้กลยุทธ์ทางด้านการตลาดหลายประการเพื่อเพิ่มความแข่งแกร่งทางด้านความสามารถในการแข่งขันของบริษัท
เช่น การสร้างความแตกต่างของผลิตภัณฑ์โดยการให้ทางเลือกแก่ลูกค้า (Adaptive Function
Design) การเลือกทำเลที่ตั้งของโครงการที่ตรงกับความต้องการของลูกค้า เป็นต้น

ความไม่มีเสถียรภาพทางการเมือง

ความไม่มีเสถียรภาพทางการเมืองจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ผู้บริโภคอาจตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยช้าลง
เนื่องจากมีความกังวลต่อสถานะการณ์ทางการเมืองว่าจะส่งผลกระทบต่อความมั่นคงในอาชีพและความสามารถในการผ่อนชำระ
ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในตลาดลดลง นอกจากนี้
ทางด้านผู้ประกอบการเองก็อาจจะต้องมีการปรับแผนการดำเนินงานโดยการชะลอการก่อสร้างบางส่วนลงเพื่อให้เป็นไปในทิศทางเดียวกับความต้องการของตลาดที่ลดลง
อันจะส่งผลให้เกิดความเสี่ยงต่อความสามารถในการรับรู้รายได้ของบริษัทให้ทันภายในสิ้นปี
อย่างไรก็ตาม บริษัทมีการวางแผนการดำเนินงานอย่างรอบคอบ และมีการติดตามสถานะการณ์ต่างๆ
ที่อาจมีผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัท รวมทั้งมีการทบทวนและปรับปรุงนโยบาย กลยุทธ์
และแผนธุรกิจของบริษัท
เพื่อให้มีความเหมาะสมกับสถานะการณ์โดยคำนึงถึงการรักษาศักยภาพในการแข่งขัน
และความสามารถในการทำกำไรของบริษัท อย่างสม่ำเสมอ

12.4 ค่าตอบแทนของผู้สอบบัญชี

1. ค่าตอบแทนจากการสอบบัญชี (audit fee)

บริษัทได้แต่งตั้งผู้สอบบัญชี คือ นายพิชัย ดัชนาภิรมย์ สำนักงานสอบบัญชีธรรมนิติ จำกัด
เป็นผู้สอบบัญชีของบริษัท โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 28 เมษายน 2548
โดยให้ตรวจสอบบริษัทและบริษัทย่อย จำนวน 3 บริษัท โดยมีค่าตอบแทนจากการสอบบัญชีประจำปี
2548 เท่ากับ 1,375,000.00 บาท

  2. ค่าบริการอื่น (Non-Audit Fee)

บริษัทและบริษัทย่อยจ่ายค่าตอบแทนของงานบริการอื่น ซึ่งได้แก่
การสอบทานข้อมูลของโครงการอสังหาริมทรัพย์ ค่าที่ปรึกษากฎหมาย ค่าอบรมสัมมนา
ค่าพาหนะเดินทางและค่าล่วงเวลา ให้แก่สำนักงานสอบบัญชีธรรมนิติ จำกัด
และกิจการที่เกี่ยวข้องกับสำนักงานสอบบัญชีธรรมนิติ จำกัด ในรอบปีบัญชีที่ผ่านมามีจำนวนเงินรวม
228,993.00 บาท