ส่วนที่ 3 ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

13 ข้อมูลทางการเงินที่สำคัญ

งบการเงิน

งบแสดงฐานะทางการเงิน

หน่วย : ล้านบาท

+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
| งบแสดงฐานะทางการเงิน      | งวด  |      |      |      |      |      |
|                          | ปีบัญช |      |      |      |      |      |
|                          | ีสิ้นสุด |      |      |      |      |      |
+==========================+======+======+======+======+======+======+
|                          | ณ 31 |      | ณ 31 |      | ณ 31 |      |
|                          | ธ.ค. |      | ธ.ค. |      | ธ.ค. |      |
|                          | 2557 |      | 2558 |      | 2559 |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|                          | จ    | %    | จ    | %    | จ    | %    |
|                          | ำนวน |      | ำนวน |      | ำนวน |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
| สินทรัพย์                   |      |      |      |      |      |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
| สินทรัพย์หมุนเวียน            |      |      |      |      |      |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   เง                     | 5    | 3    | 5    | 2    | 8    | 5    |
| ินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด | 5.85 | .52% | 1.26 | .60% | 5.69 | .17% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   ลูกหนี้การค้าและลูกหนี้อื่น     | 17   | 10   | 3    | 1    | 3    | 2    |
|                          | 1.28 | .79% | 6.72 | .86% | 5.62 | .15% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|                          | -    | -    | 1    | 0    | 8.40 | 0    |
|  เงินให้กู้ยืมระยะสั้นแก่กิจการอื่น |      |      | 2.52 | .63% |      | .51% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   ต้น                     | 1,25 | 79   | -    | -    | -    | -    |
| ทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ | 7.08 | .19% |      |      |      |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|                          | -    | -    | -    | -    | 41   | 25   |
|  ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย |      |      |      |      | 4.94 | .06% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น        | -    | -    | 1.08 | 0    | 2.78 | 0    |
|                          |      |      |      | .05% |      | .17% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   รวมสินทรัพย์หมุนเวียน       | 1,48 | 93   | 10   | 5    | 54   | 33   |
|                          | 4.20 | .49% | 1.57 | .14% | 7.44 | .06% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
| สินทรัพย์ไม่หมุนเวียน          |      |      |      |      |      |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   เงินจ่าย                 | -    | -    | -    | -    | 7    | 4    |
| ล่วงหน้าสำหรับการลงทุนในธุรกิจ |      |      |      |      | 5.40 | .55% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   เงินลงทุนระยะยาว         | 0.07 | 0    | 0.06 | 0    | 0.07 | 0    |
|                          |      | .00% |      | .00% |      | .00% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   ที่ดินและ                 | -    | -    | 1,67 | 84   | 89   | 53   |
| อสังหาริมทรัพย์ระหว่างการพัฒนา |      |      | 0.93 | .61% | 0.48 | .77% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   ที่ดินและอสังหาริมทรัพย      | -    | -    | 6    | 3    | 5    | 3    |
| ์ที่ขายโดยมีการรับประกันรายได้ใ |      |      | 3.53 | .22% | 8.66 | .54% |
| นระยะยาว/เงื่อนไขการรับซื้อคืน |      |      |      |      |      |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์      | 3    | 2    | 3    | 1    | 3    | 2    |
|   (สุทธิ)                  | 9.01 | .46% | 5.59 | .80% | 7.66 | .27% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|                          | 5    | 3    | 3    | 2    | 1    | 1    |
| สินทรัพย์ภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี | 5.32 | .49% | 9.83 | .02% | 7.74 | .07% |
|   (สุทธิ)                  |      |      |      |      |      |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   เงินมัดจำ                | -    | -    | 4    | 2    | 3.43 | 0    |
|                          |      |      | 5.69 | .31% |      | .21% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   ภาษีเงินได้ถูกหัก ณ ที่จ่าย    | 8.32 | 0    | 1    | 0    | 2    | 1    |
|                          |      | .52% | 6.73 | .85% | 4.18 | .46% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น      | 0.58 | 0    | 0.95 | 0    | 1.02 | 0    |
|                          |      | .04% |      | .05% |      | .06% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   รวมสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน     | 10   | 6    | 1,87 | 94   | 1,10 | 66   |
|                          | 3.29 | .51% | 3.31 | .86% | 8.65 | .94% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   รวมสินทรัพย์              | 1,58 | 100  | 1,97 | 100  | 1,65 | 100  |
|                          | 7.49 | .00% | 4.88 | .00% | 6.09 | .00% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
| หนี้สิน                     |      |      |      |      |      |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
| หนี้สินหมุนเวียน              |      |      |      |      |      |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   เงินกู้ยืม                 | 29   | 18   | 33   | 16   | 19   | 11   |
| ระยะสั้นจากกิจการที่เกี่ยวข้องกัน | 0.53 | .30% | 1.43 | .78% | 3.93 | .71% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   เงินกู้ยืมระยะสั้นจากกิจการอื่น | 2    | 1    | 3    | 1    | 21   | 12   |
|                          | 3.64 | .49% | 0.00 | .52% | 5.00 | .98% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   เจ้าหนี้การค้าและเจ้าหนี้อื่น   | 25   | 16   | 26   | 13   | 14   | 8    |
|                          | 5.75 | .11% | 3.34 | .33% | 3.68 | .68% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|                          | 5    | 3    | 4    | 2    | 9.00 | 0    |
| เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการ | 0.00 | .15% | 6.33 | .35% |      | .54% |
| เงินที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี |      |      |      |      |      |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   ประมาณการห             | -    | -    | 7.41 | 0    | 7.64 | 0    |
| นี้สินสำหรับการประกันผลตอบแทน |      |      |      | .38% |      | .46% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   หนี้สินตามสัญญาเช่าการ      | 1.73 | 0    | 1.67 | 0    | 1.19 | 0    |
| เงินที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี |      | .11% |      | .08% |      | .07% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   เงินม                   | 69   | 43   | 35   | 17   | 10   | 6    |
| ัดจำและเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า | 2.58 | .63% | 3.82 | .92% | 3.44 | .25% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   ปร                     | 4    | 3    | 3    | 1    | 4.98 | 0    |
| ะมาณการค่าปรับส่งมอบงานล่าช้า | 7.65 | .00% | 5.27 | .79% |      | .30% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   หนี้สินหมุนเวียนอื่น          | -    | -    | 0.79 | 0    | 3.17 | 0    |
|                          |      |      |      | .04% |      | .19% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   รวมหนี้สินหมุนเวียน         | 1,36 | 85   | 1,07 | 54   | 68   | 41   |
|                          | 1.88 | .79% | 0.05 | .18% | 2.02 | .18% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
| หนี้สินไม่หมุนเวียน            |      |      |      |      |      |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   เงิน                    | 9    | 6    | 39   | 19   | 4    | 2    |
| กู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน | 6.89 | .10% | 0.25 | .76% | 1.00 | .48% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   หนี้สินตามสัญญาเช่าการเงิน   | 3.10 | 0    | 1.44 | 0    | 2.77 | 0    |
|                          |      | .20% |      | .07% |      | .17% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   รายได้รับล่วงหน้า          | -    | -    | 10   | 5    | 9    | 5    |
|                          |      |      | 5.10 | .32% | 4.13 | .68% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   เงินม                   | -    | -    | -    | -    | 7.07 | 0    |
| ัดจำและเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า |      |      |      |      |      | .43% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|                          | 7.56 | 0    | 9.90 | 0    | 9.52 | 0    |
|  ภาระผูกพันผลประโยชน์พนักงาน |      | .48% |      | .50% |      | .57% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   รวมหนี้สินไม่หมุนเวียน       | 10   | 6    | 50   | 25   | 15   | 9    |
|                          | 7.56 | .78% | 6.69 | .66% | 4.49 | .33% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   รวมหนี้สิน                | 1,46 | 92   | 1,57 | 79   | 83   | 50   |
|                          | 9.44 | .56% | 6.74 | .84% | 6.52 | .51% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
| ส่วนของผู้ถือหุ้น              |      |      |      |      |      |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   ทุนจดทะเบียน             | 2,14 | 135  | 2,85 | 144  | 2,99 | 181  |
|                          | 3.59 | .03% | 7.00 | .67% | 9.85 | .14% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   ทุนที่ออกและชำระแล้ว       | 2,14 | 135  | 2,50 | 126  | 2,99 | 181  |
|                          | 3.59 | .03% | 0.29 | .60% | 9.85 | .14% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   ส่วนต่ำกว่ามูลค่าหุ้น         | (871 | (54. | (1   | (51. | (1   | (69. |
|                          | .37) | 89%) | ,012 | 27%) | ,153 | 67%) |
|                          |      |      | .60) |      | .82) |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   ขาดทุนสะสม              | (1   | (72. | (1   | (55. | (1   | (61. |
|                          | ,154 | 70%) | ,089 | 17%) | ,026 | 98%) |
|                          | .17) |      | .56) |      | .46) |      |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   อ                      | 0.00 | 0    | (0   | (0.  | 0.01 | 0    |
| งค์ประกอบอื่นของส่วนของผู้ถือหุ้น |      | .00% | .00) | 00%) |      | .00% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+
|   รวมส่วนของผู้ถือหุ้น         | 11   | 7    | 39   | 20   | 81   | 49   |
|                          | 8.05 | .44% | 8.14 | .16% | 9.57 | .49% |
+--------------------------+------+------+------+------+------+------+

งบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จ

หน่วย : ล้านบาท

  -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
  รายการ                                                 งบตรวจสอบ                                               
  ------------------------------------------------------ ----------- ---------- ---------- ---------- ---------- ----------
                                                         ปี 2557                 ปี 2558                ปี 2559     

                                                         จำนวน       %          จำนวน      %          จำนวน      %

  รายได้จากการขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์                        827.80      100.00%    772.16     99.14%     754.90     94.54%

  รายได้จากการให้บริการตกแต่ง                                -           -          6.74       0.86%      43.63      5.46%

  ต้นทุนขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์                               (713.81)    (86.23%)   (523.34)   (67.19%)   (520.39)   (65.17%)

  ต้นทุนจากการให้บริการตกแต่ง                                 -           -          (5.60)     (0.72%)    (38.96)    (4.88%)

  กำไรขั้นต้น                                               113.99      13.77%     249.94     32.09%     239.18     29.95%

  รายได้อื่น                                                38.16       4.61%      6.80       0.87%      16.14      2.02%

  กำไรก่อนค่าใช้จ่าย                                         152.14      18.38%     256.75     32.96%     255.31     31.97%

  ค่าใช้จ่ายการขาย & บริการ                                  (25.43)     (3.07%)    (68.76)    (8.83%)    (66.14)    (8.28%)

  ค่าใช้จ่ายในการบริหาร                                      (75.86)     (9.16%)    (73.50)    (9.44%)    (90.11)    (11.28%)

  ต้นทุนทางการเงิน                                          (54.44)     (6.58%)    (44.08)    (5.66%)    (44.27)    (5.54%)

  กำไร (ขาดทุน) อื่น ⁽¹⁾                                    -           -          12.38      1.59%      30.29      3.79%

  รวมค่าใช้จ่าย                                             (155.73)    (18.81%)   (173.96)   (22.33%)   (170.23)   (21.32%)

  กำไรก่อนภาษีเงินได้                                        (3.58)      (0.43%)    82.79      10.63%     85.09      10.66%

  ภาษีเงินได้                                               (5.33)      (0.64%)    (17.17)    (2.20%)    (23.20)    (2.91%)

  กำไร (ขาดทุน) สำหรับงวด                                  (8.91)      (1.08%)    65.62      8.43%      61.89      7.75%

  กำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จอื่น                                                                                             

  รายการที่จะไม่จัดประเภทรายการใหม่ไปยังกำไรหรือขาดทุนในภายหลัง                          (1.26)                1.51       
  การวัดมูลค่าใหม่ของภาระผูกพันผลประโยชน์พนักงาน                                                                         

  ภาษีเงินได้ของรายการที่จะไม่จัดประเภทรายการใหม่                                       0.25                  (0.30)     
  ไปยังกำไรหรือขาดทุนในภายหลัง                                                                                       

  การวัดมูลค่าใหม่ของภาระผูกพันผลประโยชน์พนักงาน, สุทธิจากภาษี      (0.15)                 (1.01)                1.21       

  รายการที่จะจัดประเภทรายการใหม่ไปยังกำไรหรือขาดทุนในภายหลัง                            (0.008)               0.009      
  กำไร(ขาดทุน)จากการวัดมูลค่าใหม่ของเงินลงทุน                                                                           

  ภาษีเงินได้ของรายการที่จะจัดประเภทรายการใหม่ไปยัง                                     0.001                 (0.002)    
  กำไรหรือขาดทุนในภายหลัง                                                                                           

  กำไร(ขาดทุน)จากการวัดมูลค่าใหม่ของเงินลงทุน, สุทธิจากภาษี        0.004                  (0.007)               0.007      

  กำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จอื่นสำหรับปี - สุทธิจากภาษี                   (0.15)                 (1.02)                1.22       

  กำไรเบ็ดเสร็จรวมสำหรับปี                                   (9.06)                 64.60                 63.11      

  กำไรต่อหุ้น                                                                                                       

  กำไรต่อหุ้นขั้นพื้นฐาน (บาท)                                  (0.004)                0.028                 0.021      
  -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

งบกระแสเงินสด

หน่วย : ล้านบาท

  ---------------------------------------------------------------------------------------------
  งบกระแสเงินสด                                       สำหรับงวดปีบัญชีสิ้นสุด               
  -------------------------------------------------- ------------------ ----------- -----------
                                                     ปี 2557             ปี 2558      ปี 2559

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน                                                        

  กำไรก่อนภาษีเงินได้                                    (3,582)            82,791      85,088

  รายการปรับปรุง                                                                       

  - ค่าเสื่อมราคา                                       6,455              2,993       2,830

  - ค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ                                                     1,018       1,610

  - กำไรจากการขายเงินลงทุน                                                (73)        -

  - ขาดทุน(กำไร)จากการจำหน่ายที่ดิน อาคารและอุปกรณ์         (3)                (10)        2,237

  - รายได้จากการยกเลิกสัญญา                             (36,192)                        

  - โอนงานระหว่างก่อสร้างออกไปเป็นต้นทุนขาย                713,811                         

  - ค่าเผื่อการด้อยค่าของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ (กลับรายการ)                      84          (2,167)

  - ประมาณการค่าปรับส่งมอบสินค้าล่าช้า                      27,539                          

  และขาดทุนจากโครงการ (กลับรายการ)                                        (12,422)    (30,289)

  - ประมาณการหนี้สินสำหรับการประกันผลตอบแทน                                  7,589       9,612

  - ประมาณการหนี้สินผลประโยชน์พนักงาน                     1,498              1,071       1,136

  - ดอกเบี้ยรับ                                         (347)              (768)       (914)

  ต้นทุนการเงิน - ดอกเบี้ยจ่าย                             54,444             44,078      44,266

                                                     763,623            126,351     113,409

  การเปลี่ยนแปลงของเงินทุนหมุนเวียน                                                        

  - ลูกหนี้การค้าและลูกหนี้อื่น                               (44,577)           136,203     8,275

  - ต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์                           (387,699)          (476,309)   370,375

  - สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น                                                     (1,081)     (1,699)

  - เงินมัดจำ                                                             (46,175)    40,644

  - สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น                                (66)               (2,552)     (63)

  - เจ้าหนี้การค้าและเจ้าหนี้อื่น                             (98,844)           22,111      (33,585)

  - ประมาณการหนี้สินสำหรับการประกันผลตอบแทน                                  (176)       (9,386)

  - เงินมัดจำและเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า                     65,687             (322,578)   (243,308)

  - หนี้สินหมุนเวียนอื่น                                    3,320              790         2,380

  - รายได้รับล่วงหน้า                                                       105,104     (10,974)

  เงินสดได้มาจาก(ใช้ไปใน)การดำเนินงาน                    301,444            (458,312)   236,068

  เงินสดจ่ายภาษีเงินได้                                   0                  (8,415)     (8,872)

  เงินสดสุทธิได้มาจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมดำเนินงาน              301,444            (466,727)   227,196

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุน                                                            

  เงินสดจ่ายให้กู้เพิ่มสำหรับเงินกู้ยืมระยะสั้นแก่กิจการที่เกี่ยวข้องกัน   -                  -           -

  เงินสดรับ(จ่าย)สำหรับเงินกู้ยืมระยะสั้นแก่กิจการอื่น (สุทธิ)       1,379              (12,515)    4,112

  เงินสดจ่ายเพื่อซื้อที่ดิน อาคารและอุปกรณ์                     (1,211)            (733)       (1,391)

  ดอกเบี้ยรับ                                           347                220         196

  เงินสดจ่ายเพื่อลงทุนในบริษัทย่อย                           -                  -           -

  เงินสดรับจากการขายเงินลงทุนในหลักทรัพย์เผื่อขาย             -                  73          -

  เงินสดรับจากการจำหน่ายที่ดิน อาคารและอุปกรณ์               -                  10          -

  เงินสดจ่ายล่วงหน้าสำหรับการลงทุนในธุรกิจ                                      -           (75,403)

  เงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมลงทุน                           515                (12,945)    (72,486)

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงิน                                                         

  เงินสดจ่ายหนี้สินภายใต้สัญญาเช่าทางการเงิน                  (2,272)            (1,731)     (2,725)

  เงินสดรับจากเงินกู้ยืมระยะสั้นจากกิจการที่เกี่ยวข้องกัน           (46,177)           85,790      271,053

  เงินสดรับจากเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน              0                  707,615     104,061

  จ่ายคืนเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน                   (224,574)          (417,930)   (490,639)

  จ่ายคืนเงินกู้ยืมระยะสั้นจากกิจการที่เกี่ยวข้องกัน                0                  (44,892)    (408,554)

  เงินสดรับจากเงินกู้ยืมระยะสั้นจากกิจการอื่น                   15,638             6,361       215,000

  จ่ายคืนเงินกู้ยืมระยะสั้นจากกิจการอื่น                        0                  -           (30,000)

  เงินสดรับจากการออกหุ้น (สุทธิ)                           44,231             169,826     358,328

  เงินสดจ่ายค่าดอกเบี้ย                                   (39,993)           (29,958)    (136,801)

  เงินสดสุทธิได้มาจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมจัดหาเงิน               (253,147)          475,081     (120,277)

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดเพิ่มขึ้น(ลดลง)สุทธิ           48,812             (4,591)     34,433

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดยอดคงเหลือต้นปี             7,037              55,848      51,257

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดยอดคงเหลือปลายปี           55,849             51,257      85,690

  ข้อมูลเพิ่มเติมสำหรับงบกระแสเงินสด                        ~~ ~~              ~~ ~~       ~~ ~~

  รายการที่ไม่ใช่เงินสด                                   ~~ ~~              ~~ ~~       ~~ ~~

  หนี้สินตามสัญญาเช่าการเงินจากการซื้ออุปกรณ์                  3,715              -           3,715
  ---------------------------------------------------------------------------------------------

ตารางวิเคราะห์อัตราส่วน

+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
| รายการ                      | หน่วย  | งบ      |          |          |
|                             |       | ตรวจสอบ |          |          |
+=============================+=======+=========+==========+==========+
|                             |       | ปี 2557  | ปี 2558   | ปี 2559   |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
| อัตราส่วนสภาพคล่อง             |       |         |          |          |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตราส่วนสภาพคล่อง           | เท่า   | 1.09    | 0.09     | 0.80     |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว     | เท่า   | 0.04    | 0.05     | 0.13     |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด | เท่า   | 0.22    | n/a      | 0.26     |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตราหมุนเวียนลูกหนี้การค้า      | เท่า   | n/a     | n/a      | n/a      |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   ระยะเวลาการเก็บหนี้เฉลี่ย      | วัน    | n/a     | n/a      | n/a      |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ  | เท่า   | 0.51    | 0.36     | 0.38     |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   ระยะเวลาการขายสินค้าเฉลี่ย    | วัน    | 707.40  | 996.40   | 957.79   |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตราส่วนหมุนเวียนเจ้าหนี้       | เท่า   | 5.89    | 6.43     | 8.41     |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   ระยะเวลาการชำระหนี้         | วัน    | 61.15   | 56.03    | 42.82    |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   Cash Cycle                | วัน    | 646.24  | 940.37   | 914.97   |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
| อัตราส                       |       |         |          |          |
| ่วนแสดงความสามารถในการทำกำไร |       |         |          |          |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตรากำไรขั้นต้น              | %     | 13.77   | 32.09    | 29.95    |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตรากำไรจากการดำเนินงาน    | %     | 1.53    | 13.83    | 10.39    |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตรากำไรอื่น                | %     | 4.41    | 2.44     | 5.70     |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตราส่วนเงินสดต่อการทำกำไร   | %     | 2       | (433.42) | 273.96   |
|                             |       | ,372.46 |          |          |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตรากำไรสุทธิ               | %     | (1.03)  | 8.35     | 7.60     |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น         | %     | (7.27)  | 25.43    | 10.16    |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
| อัตราส่ว                      |       |         |          |          |
| นแสดงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน |       |         |          |          |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์     | %     | (0.52)  | 3.68     | 3.41     |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ถาวร | %     | (4.16)  | 183.97   | 176.69   |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตราหมุนของสินทรัพย์          | เท่า   | 0.51    | 0.44     | 0.45     |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
| อัต                          |       |         |          |          |
| ราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน |       |         |          |          |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น  | เท่า   | 12.45   | 3.96     | 1.02     |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|                             | เท่า   | 8.54    | (14.30)  | 2.73     |
| อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย |       |         |          |          |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัต                        | เท่า   | 1.10    | (0.98)   | 0.23     |
| ราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน |       |         |          |          |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+
|   อัตราการจ่ายเงินปันผล         | %     | -       | -        | -        |
+-----------------------------+-------+---------+----------+----------+

สรุปรายงานของผู้สอบบัญชี

  --------------------- ----------- ----------- ------------ -----------------------------
  รายชื่อผู้สอบบัญชีรับอนุญาต   เลขทะเบียน   วันที่รายงาน   สำหรับปีสิ้นสุด   สังกัด

  นายชัยยุทธ อังศุวิทยา      3885        27 ก.พ.     31 ธ.ค. 2557 สำนักงาน เอเอ็มที แอสโซซิเอท
                                    2558                     

  นางสาวซูซาน เอี่ยมวณิชชา  4306        29 ก.พ.     31 ธ.ค. 2558 บจก. เอสพี ออดิท
                                    2559                     

  นายบุญเลิศ กมลชนกกุล     5339        28 ก.พ.     31 ธ.ค. 2559 บจก.
                                    2560                     ไพร์ซวอเตอร์เฮาส์คูเปอร์เอบีเอเอส
  --------------------- ----------- ----------- ------------ -----------------------------

จากรายงานผู้สอบบัญชีรับอนุญาตดังกล่าวข้างต้น ซึ่งได้ตรวจสอบงบการเงิน สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31
ธันวาคม 2557, 2558 และ 2559 มีความเห็นว่า งบการเงินของบริษัทฯ ซึ่งประกอบด้วย
งบแสดงฐานะการเงินรวม และงบแสดงฐานะการเงินเฉพาะกิจการ งบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จรวม
และงบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จเฉพาะกิจการ งบแสดงการเปลี่ยนแปลงส่วนของเจ้าของรวม
และงบแสดงการเปลี่ยนแปลงส่วนของเจ้าของเฉพาะกิจการ และงบกระแสเงินสดรวม
และงบกระแสเงินสดเฉพาะกิจการ สำหรับปีสิ้นสุดวันเดียวกัน
และหมานเหตุประกอบงบการเงินรวมและงบการเงินเฉพาะกิจการ รวมถึง
หมายเหตุสรุปนโยบายการบัญชีที่สำคัญ
โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน

14 การวิเคราะห์และคำอธิบายของฝ่ายจัดการ

(1) การวิเคราะห์ผลการดำเนินงาน

ธุรกิจหลักของบริษัทฯ คือ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เช่น อาคารชุดที่พักอาศัย
บ้านพักตากอากาศ และโรงแรม เป็นต้น
รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะรับรู้เป็นรายได้ทั้งจำนวนเมื่อบริษัทฯ
ได้โอนความเสี่ยงและผลประโยชน์ที่มีนัยสำคัญในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ซึ่งในที่นี้คือ
จะรับรู้เป็นรายได้ทั้งหมดเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ และรับชำระเงินตามสัญญาครบถ้วนแล้ว
นอกจากนี้บริษัทฯ คาดว่าจะเริ่มมีรายได้จากค่าธรรมเนียมการเป็นผู้รับจัดการของโปรแกรม
Rental Pool เริ่มตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2560 เป็นต้นไป

อย่างไรก็ดี นอกจากการขายและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดและ Villa ให้กับลูกค้าแล้ว บริษัทฯ ยังมี
Rental Pool Program ซึ่งเป็นการจัดส่วนของห้องชุดและ Villa ที่ลูกค้าซื้อไปแล้ว
และต้องการให้มีการจัดการโดยนำห้องชุดและ Villa
ดังกล่าวออกให้เช่าเพื่อให้เกิดรายได้จากค่าเช่า
โดยจะมีการรับรู้รายได้จากการขายที่แตกต่างกันในแต่ละประเภทของสัญญา
ซึ่งสามารถสรุปได้ดังตารางดังต่อไปนี้

+----+-----------------------------------------+-----------------------+
| ระ | ประเภทของสัญญา Rental Pool Program       | การรับรู้รายได้จากการขาย  |
| ยะ |                                         |                       |
|    |                                         |                       |
| เว |                                         |                       |
| ลา |                                         |                       |
+====+=========================================+=======================+
| 3  | แบบกำหนดอัตราผลตอบแทน                    | เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์     |
| ปี  |                                         |                       |
+----+-----------------------------------------+-----------------------+
| 3  | แบบไม่มีการกำหนดอัตราผลตอบแทน              | เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์     |
| ปี  |                                         |                       |
+----+-----------------------------------------+-----------------------+
| 15 | แบบไม่มีการกำหนดอัตราผลตอบแทน              | เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์     |
| ปี  |                                         |                       |
+----+-----------------------------------------+-----------------------+
| 15 | แบบกำหนดอัตราผลตอบแทน                    | เมื่อสิ้นสุดก              |
| ปี  |                                         | ารรับประกันอัตราผลตอบแทน |
+----+-----------------------------------------+-----------------------+

นอกจากนั้น บริษัทฯ จะมีการรับรู้รายได้ค่าธรรมเนียมในการเป็นผู้รับจัดการ
และรายได้จากการให้เช่า เพิ่มเติมจากโครงการ Rental Pool Program
โดยรายได้ค่าธรรมเนียมในการเป็นผู้รับจัดการ จะเป็นรายได้ของบริษัทฯ
ที่เกิดขึ้นเมื่อมีการนำห้องชุดหรือ Villa ออกให้เช่า โดยบริษัทฯ
จะมีการหักค่าธรรมเนียมดังกล่าวร้อยละ 6 และค่าบำรุงวัสดุอุปกรณ์ร้อยละ 4
ของรายได้ค่าเช่าก่อนนำส่งยอดสุทธิให้เจ้าของห้องชุดหรือ Villa ส่วนของรายได้ค่าเช่า
จะเป็นรายได้ค่าเช่าส่วนที่เกินกว่าอัตราที่กำหนดให้แก่ผู้ซื้อ

รายละเอียดโครงสร้างรายได้ของบริษัทฯ

+---------------------------------------+---------+---------+---------+
| หน่วย: ล้านบาท                          | ปี 2557  | ปี 2558  | ปี 2559  |
+=======================================+=========+=========+=========+
| รายได้จากการขาย                        |         |         |         |
+---------------------------------------+---------+---------+---------+
|   ขายโรงแรมระหว่างพัฒนา                 | 827.80  | -       | -       |
+---------------------------------------+---------+---------+---------+
|   ขายห้องชุด และไม่มีการจัดการให้เช่า        | -       | 329.32  | 481.17  |
+---------------------------------------+---------+---------+---------+
|   ขายห้องชุด และมีการจัดการให้เช่า          | -       | 176.55  | 135.56  |
+---------------------------------------+---------+---------+---------+
|   ขายวิลล่า และไม่มีการจัดการให้เช่า         | -       | 201.18  | 32.50   |
+---------------------------------------+---------+---------+---------+
|   ขายวิลล่า และมีการจัดการให้เช่า           | -       | 64.59   | 35.00   |
+---------------------------------------+---------+---------+---------+
|   ขายที่ดิน                              | -       | -       | 70.67   |
+---------------------------------------+---------+---------+---------+
|   รายได้ค่าติดตั้งมิเตอร์น้ำ ไฟ               | -       | 0.52    | -       |
+---------------------------------------+---------+---------+---------+
|   รวมรายได้จากการขาย                   | 827.80  | 772.16  | 754.90  |
+---------------------------------------+---------+---------+---------+
| รายได้จากการบริการ                      | -       | 6.74    | 43.63   |
+---------------------------------------+---------+---------+---------+
| รายได้อื่น                               | 38.16   | 6.80    | 16.14   |
+---------------------------------------+---------+---------+---------+
| รวมรายได้                              | 865.96  | 785.69  | 814.67  |
+---------------------------------------+---------+---------+---------+

ตามมาตรฐานการบัญชี รายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดินและห้องชุดในอาคารชุดพักอาศัย
จะสามารถรับรู้เป็นรายได้ก็ต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อแล้ว
แต่ในทางปฏิบัติโดยทั่วไปของธุรกิจนี้ บริษัทฯ
จะได้รับชำระเงินบางส่วนจากลูกค้าก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งได้แก่ เงินค่าจองซื้อ (ได้รับชำระ ณ
วันทำสัญญาจองซื้อ), เงินค่าทำสัญญา (ได้รับชำระ ณ วันทำสัญญาจะซื้อจะขาย)
และเงินค่างวดผ่อนชำระเงินดาวน์ตามกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งรวมเรียกเป็นเงินรับล่วงหน้า
โดยทางบริษัทฯ เมื่อได้รับชำระแล้วจะยังบันทึกรับรู้เป็นรายได้ของบริษัทฯ ไม่ได้
ต้องตั้งเป็นหนี้สินรายการ “เงินมัดจำและเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า” ไว้ก่อน
เพื่อรอให้เมื่อได้รับชำระครบทั้งจำนวนตามสัญญาจะซื้อจะขายและมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าแล้ว
จึงจะนำเอาเงินรับล่วงหน้าทั้งจำนวนไปบันทึกรับรู้เป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
ดังนั้น ในการดูผลประกอบการของบริษัทฯ จะต้องดูที่รายการ “เงินมัดจำและเงินรับล่วงหน้า”
ในส่วนของหนี้สิน ประกอบการวิเคราะห์และพิจารณาด้วย

ปี 2557 บริษัทฯ มีรายได้รวมเท่ากับ 865.96 ล้านบาท
เป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์รวมเท่ากับ 827.80 ล้านบาท
ซึ่งเป็นการขายส่วนของอาคารโรงแรม MÖvenpick Siam Hotel Pattaya
ส่วนหนึ่งของโครงการ MÖvenpick White Sand Beach Pattaya และรายได้อื่น 38.16
ล้านบาท ซึ่งประกอบด้วยรายได้จากการยกเลิกสัญญา จำนวน 36.19 ล้านบาท

ปี 2558 บริษัทฯ มีรายได้รวมเท่ากับ 785.69 ล้านบาท
เป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์รวมเท่ากับ 772.16 ล้านบาท
รายได้จากการให้บริการซึ่งเป็นรายได้ค่าตกแต่งห้องให้แก่ลูกค้า 6.74 ล้านบาท และรายได้อื่น
6.80 ล้านบาท โดยรายได้จากการขายสามารถแบ่งออกเป็น รายได้จากการขายห้องชุด เท่ากับ
505.87 ล้านบาท รายได้จากการขาย Villa เท่ากับ 265.77 ล้านบาท
และรายได้ค่าติดตั้งมิเตอร์น้ำและไฟ เท่ากับ 0.52 ล้านบาท ทั้งนี้ รายได้จากการขายห้องชุด
สามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ ส่วนที่รับชำระเงินตามสัญญาครบถ้วนแล้วและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ
เท่ากับ 329.32 ล้านบาท และส่วนที่ลูกค้าเข้าร่วมโปรแกรม Rental Pool
หลังจากได้รับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว จำนวน 176.55 ล้านบาท ซึ่งไม่รวมที่เป็นสัญญาระยะเวลา 15 ปี
ที่มีกำหนดหรือรับประกันผลตอบแทนขั้นต่ำ ในส่วนของรายได้จากการขาย Villa
สามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วนเช่นกัน คือ
ส่วนที่รับชำระเงินตามสัญญาครบถ้วนแล้วและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ เท่ากับ 201.18 ล้านบาท
และส่วนที่ลูกค้าเข้าร่วมโปรแกรม Rental Pool หลังจากได้รับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว จำนวน 64.59
ล้านบาท ทั้งนี้รายได้จากการขาย มีส่วนของรายได้จากการขายห้องชุด/บ้านพัก
ที่ผู้ซื้อทำสัญญาเข้าร่วมโปรแกรม Rental Pool ภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็นประมาณร้อยละ
31 ของรายได้จากการขายทั้งหมด

ปี 2559 บริษัทฯ มีรายได้รวมเท่ากับ 814.67 ล้านบาท
เป็นรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์รวมเท่ากับ 754.90 ล้านบาท
รายได้จากการให้บริการซึ่งเป็นรายได้ค่าตกแต่งห้องให้แก่ลูกค้า 43.63 ล้านบาท และรายได้อื่น
16.14 ล้านบาท โดยรายได้จากการขายสามารถแบ่งออกเป็น รายได้จากการขายห้องชุด เท่ากับ
616.73 ล้านบาท รายได้จากการขาย Villa เท่ากับ 67.50 ล้านบาท ทั้งนี้
รายได้จากการขายห้องชุด สามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ
ส่วนที่รับชำระเงินตามสัญญาครบถ้วนแล้วและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ เท่ากับ 481.17 ล้านบาท
และส่วนที่ลูกค้าเข้าร่วมโปรแกรม Rental Pool หลังจากได้รับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว จำนวน
135.56 ล้านบาท ในส่วนของรายได้จากการขาย Villa สามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ
ส่วนที่รับชำระเงินตามสัญญาครบถ้วนแล้วและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ เท่ากับ 32.50 ล้านบาท
และส่วนที่ลูกค้าเข้าร่วมโปรแกรม Rental Pool หลังจากได้รับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว จำนวน 35.00
ล้านบาท ทั้งนี้รายได้จากการขาย มีส่วนของรายได้จากการขายห้องชุด/บ้านพัก
ที่ผู้ซื้อทำสัญญาเข้าร่วมโปรแกรม Rental Pool ภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์ คิดเป็นประมาณร้อยละ
23 ของรายได้จากการขายทั้งหมด ในปี 2559
รายได้จากการให้บริการจัดการให้เช่ายังไม่มีเนื่องจากห้องชุด
และบ้านพักที่เข้าร่วมโปรแกรมดังกล่าวอยู่ระหว่างตกแต่ง เพื่อส่งมอบให้กับ Movenpick Hotel
and Spa ซึ่งคาดว่าจะส่งมอบ และเปิดบริการได้ในไตรมาส 2 ปี 2560 รายได้อื่นของปี 2559
เท่ากับ 16.14 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจาก 6.80 ล้านบาทในปี 2558 มีสาเหตุหลักมาจากในปี 2559
มีรายได้จากการปรับลดดอกเบี้ยค้างจ่ายบางส่วนอันเป็นเงินให้กู้จากบุคคลที่เกี่ยวข้องประมาณ 7
ล้านบาท และมียอดริบเงินจองและเงินดาวน์เพิ่มขึ้นจากปี 2558 อีกประมาณ 2 ล้านบาท

ส่วนต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์นั้น บริษัทฯ
จะสามารถรับรู้ต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์ได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อแล้ว ทั้งนี้ในส่วนของ
Rental Pool Program บริษัทฯ
จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมสำหรับผู้ซื้อที่ทำสัญญาแบบรับประกันอัตราผลตอบแทน
โดยสำหรับกรณีที่เป็นสัญญาที่รับประกันอัตราผลตอบแทนคงที่ บริษัทฯ
จะต้องจ่ายค่าตอบแทนเท่ากับอัตราที่กำหนดในสัญญาให้แก่ผู้ซื้อทุก 3 หรือ 4 เดือน
(แล้วแต่ระบุในสัญญา) โดยจะมีการหักค่าบำรุงรักษาเท่ากับร้อยละ 4
ของผลตอบแทนที่จ่ายให้ผู้ซื้อในแต่ละงวด
สำหรับกรณีที่เป็นสัญญาที่รับประกันอัตราผลตอบแทนขั้นต่ำบริษัทฯ
จะนำรายได้จากการให้เช่าหลังหักค่าบริหารและการตลาดของ MÖvenpick แล้วร้อยละ 40
ของรายได้ค่าเช่า หักค่าธรรมเนียมการเป็นผู้รับจัดการของบริษัทฯ ร้อยละ 6 ของรายได้ค่าเช่า
และหักสำรองค่าบำรุงรักษาอีกร้อยละ 4 ของรายได้ค่าเช่า ที่เหลือเป็นยอดรายได้ค่าเช่าสุทธิ
แล้วบริษัทฯ จะนำยอดรายได้ค่าเช่าสุทธิมาเทียบกับอัตราผลตอบแทนรับประกันขั้นต่ำ
ถ้ารายได้ค่าเช่าสุทธิน้อยกว่าอัตราผลตอบแทนรับประกันขั้นต่ำ บริษัทฯ
จะต้องจ่ายส่วนต่างเพื่อให้ผู้ซื้อได้รับเงินครบการรับประกันอัตราผลตอบแทนขั้นต่ำตามสัญญาดังนั้น
ส่วนต่างดังกล่าวจะบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายของบริษัทฯ
ซึ่งค่าใช้จ่ายดังกล่าวจะบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายในการขายตามงวด ทั้งนี้ ในปี 2557 และ 2558
บริษัทฯ มีต้นทุนจากการขายอสังหาริมทรัพย์รวมเท่ากับ 713.81 ล้านบาท และ 523.34 ล้านบาท
ตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วนต่อรายได้จากการขายเท่ากับร้อยละ 86.23 และ 67.78 ตามลำดับ
สัดส่วนต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์ของปี 2558
สะท้อนต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นโครงการของบริษัทฯ มากกว่า เนื่องจากในปี 2557
รายได้จากการขายเป็นการขายส่วนของโรงแรมของโครงการ MÖvenpick พัทยาเท่านั้น
ยังไม่มีส่วนของการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นโครงการที่พัฒนาเพื่อขาย สำหรับปี 2559 บริษัทฯ
มีต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์เท่ากับ 520.39 ล้านบาท
คิดเป็นสัดส่วนต่อรายได้จากการขายเท่ากับร้อยละ 68.94 ซึ่งเป็นสัดส่วนใกล้เคียงกับของปี 2558

นอกจากต้นทุนขายอสังหาริมทรัพย์แล้ว ในปี 2558 และ ปี 2559 บริษัทฯ
มีรายได้จากการให้บริการ ซึ่งเป็นรายได้จากการให้บริการตกแต่งห้องให้แก่ลูกค้า
ซึ่งมีต้นทุนในการให้บริการคิดเป็นสัดส่วนต่อรายได้จากการให้บริการเท่ากับร้อยละ 83.21 และ
89.29 ตามลำดับ

ปี 2557 – 2558 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขายและการให้บริการ เท่ากับ 25.43 และ 68.76
ล้านบาท ตามลำดับ โดยในปี 2557
ค่าใช้จ่ายในการขายส่วนใหญ่จะเป็นค่าใช้จ่ายในการทำการตลาด โฆษณาโครงการ MÖvenpick
พัทยาและยังไม่มีค่าใช้จ่ายในการให้บริการ แต่สำหรับปี 2558 และปี 2559
จะมีส่วนของค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าดำเนินการ การทำนิติกรรมสัญญาต่างๆ
ที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า และยังมีส่วนของการบริหารจัดการ Rental Pool
Program ด้วยจึงมีค่าใช้จ่ายในการให้บริการเพิ่มขึ้นจากรายการดังกล่าวด้วย ทั้งนี้
ค่าใช้จ่ายในการขายและการให้บริการของปี 2558 และปี 2559
คิดเป็นสัดส่วนต่อรายได้จากการขายและการให้บริการเท่ากับร้อยละ 8.83 และ 8.28 ตามลำดับ
ทั้งนี้ในปี 2559 มีสัดส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและการให้บริการต่ำกว่าของปี 2558
เนื่องจากในช่วงดังกล่าว บริษัทฯ มีรายได้จากการให้บริการตกแต่งเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ
จึงส่งผลให้สัดส่วนของค่าใช้จ่ายในการขายและการให้บริการลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน
อย่างไรก็ดีในระหว่างปี 2559 บริษัทฯ ได้เริ่มทำการตลาดสำหรับโครงการ Sheraton Phuket
เช่น มีการจัดงานเปิดตัวโครงการ การโฆษณาตามสื่อต่าง ๆ เป็นต้น ส่วนค่าใช้จ่ายในการบริหาร
ได้แก่ เงินเดือน สวัสดิการ และค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับพนักงาน เป็นต้น สำหรับ ปี 2557, 2558 และ
2559 เท่ากับ 75.86, 73.50 และ 90.11 ล้านบาท ตามลำดับ โดยในปี 2557
มีการบันทึกค่าปรับงานล่าช้าจำนวน 27.54 ล้านบาท
เนื่องจากงานก่อสร้างโครงการที่พัทยามีความล่าช้าทำให้ส่งมอบให้ลูกค้าไม่ทันตามกำหนดที่เคยระบุไว้
จึงทำให้มีส่วนของค่าปรับที่จะต้องชำระให้กับลูกค้าตามสัญญา
จึงมีการบันทึกค่าปรับงานล่าช้าดังกล่าวในส่วนของค่าใช้จ่ายในการบริหาร ทั้งนี้บริษัทฯ
เริ่มคำนวณค่าปรับงานล่าช้าตั้งแต่วันที่ ทำสัญญากับลูกค้านั้นๆ
จนถึงวันที่โครงการที่พัทยาก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า
โดยค่าใช้จ่ายส่วนดังกล่าวทางบริษัทฯ จะชำระจริงให้กับลูกค้าเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป
ทั้งนี้ในปี 2558 ก็มีส่วนของค่าปรับงานล่าช้าจำนวน 22.51 ล้านบาท
แต่เนื่องจากยอดขายที่โอนกรรมสิทธิ์ภายในปี 2558 บริษัทฯ
ชำระค่าปรับงานล่าช้าจริงน้อยกว่าที่ประมาณการค่าปรับล่าช้าในปีก่อนหน้า
จึงทำให้มีการโอนกลับในส่วนของค่าปรับล่าช้าบางส่วน ทำให้ค่าใช้จ่ายในการบริหารในปี 2558
น้อยกว่าของปี 2557 ส่วนในปี 2559 บริษัทฯ
มีสัดส่วนค่าใช้จ่ายในการบริหารเทียบกับรายได้จากการขายและบริการ เท่ากับร้อยละ 11.28
ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนดังกล่าวในปี 2558 ซึ่งมีค่าเท่ากับร้อยละ 9.44
เนื่องจากในระหว่างปีดังกล่าวมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการกลับเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์และค่าที่ปรึกษาที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินโครงการที่ภูเก็ต
อาทิเช่น ค่าที่ปรึกษากฎหมาย เป็นต้น ซึ่งค่าใช้จ่ายดังกล่าวรวมประมาณ 17 ล้านบาท

ภาพรวมกำไรสุทธิของบริษัทฯ เกิดจากการขายอสังหาริมทรัพย์โครงการต่างๆ ของบริษัทฯ
จะต้องดูในปี 2558 ซึ่งเป็นปีที่เริ่มมีการทยอยโอนกรรมสิทธิ์และรับรู้รายได้ตั้งแต่ปลายไตรมาสที่ 2
ซึ่งบริษัทฯ มีกำไรสุทธิสำหรับปี 2558 เท่ากับ 65.62 ล้านบาท
คิดเป็นสัดส่วนต่อรายได้รวมเท่ากับร้อยละ 8.35 ส่วนปี 2559 บริษัทฯ มีกำไรสุทธิ เท่ากับ 61.89
ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนต่อรายได้รวมเท่ากับร้อยละ 7.60 กำไรสุทธิของบริษัทฯ ปี 2559
ลดลงจากของปี 2558 จำนวน 3.74 ล้านบาทเทียบเท่ากับลดลงร้อยละ 5.7 จากปี 2558
แม้ว่ารายได้รวมของปี 2559 จะมากกว่า
ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นในส่วนของรายได้จากการให้บริการตกแต่ง โดยในปี 2559
มีรายได้จากการให้บริการตกแต่ง 43.63 ล้านบาทในขณะที่ปี 2558 มีเพียง 6.73 ล้านบาท
อย่างไรก็ตามการเพิ่มขึ้นในส่วนของรายได้จากการให้บริการตกแต่งไม่ได้ช่วยให้กำไรสุทธิของบริษัทฯ
เพิ่มขึ้นตามเนื่องจากการให้บริการดังกล่าวเป็นเพียงบริการเสริมให้กับลูกค้าที่ซื้อห้องชุด/วิลล่าเท่านั้น
ไม่ได้เป็นรายได้หลัก จึงมีกำไรจากการให้บริการเพียงเล็กน้อย
กำไรสุทธิจะมาจากการขายที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก

(2) การวิเคราะห์ฐานะการเงิน

สินทรัพย์

ณ สิ้นปี 2557 –2559 บริษัทฯ มีสินทรัพย์รวมเท่ากับ 1,587.49, 1,974.88 และ 1,656.09
ล้านบาท ตามลำดับ โดยมีสินทรัพย์หลัก คือ ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ระหว่างการพัฒนา
ซึ่งประกอบด้วย ต้นทุนที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้างในการพัฒนาโครงการ
ต้นทุนทางการเงินจากการกู้ยืมเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการก่อสร้าง
(ดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมสินเชื่อ) และที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ซึ่งประกอบด้วย
อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย
ซึ่งจะโอนเป็นต้นทุนขายเมื่อมีการรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์

ณ สิ้นปี 2558 – 2559 ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ระหว่างการพัฒนา เท่ากับ 1,670.93 และ
890.48 ล้านบาทตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วนต่อสินทรัพย์รวมเท่ากับร้อยละ 84.61 และ 53.77
ตามลำดับ โดยในปี 2559 มีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ระหว่างการพัฒนาลดลง เนื่องจากโครงการ
MÖvenpick White Sand Beach Pattaya ส่วนที่เป็น Residence
ได้มีการก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มเติม จึงถูกโอนเป็นรายการที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
โดยส่วนที่คงเหลืออยู่ในรายการที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ระหว่างการพัฒนา คือ ส่วนที่เป็น Pool
Villa ของโครงการ MÖvenpick White Sand Beach Pattaya และโครงการ Sheraton
Grand Bay Resort & Grand Bay Residence ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ณ สิ้นปี 2559 มีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เท่ากับ 414.94 ล้านบาท
คิดเป็นสัดส่วนต่อสินทรัพย์รวมเท่ากับร้อยละ 25.06 โดยรายการดังกล่าวจะเป็นโครงการ
MÖvenpick White Sand Beach Pattaya ส่วนที่เป็น Residence
เนื่องจากส่วนดังกล่าวได้มีการก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ทั้งนี้ รายการดังกล่าวเพิ่งเริ่มมีในปี
2559 เป็นปีแรกเนื่องจาก ในระหว่างปี 2558 มี Residence ของโครงการ MÖvenpick
White Sand Beach Pattaya
ที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและโอนไปแล้วจึงไม่ได้แสดงเป็นรายการที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ณ
สิ้นงวด

ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2557 บริษัทฯ และบริษัทย่อยไม่มีรายการที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ระหว่างการพัฒนา
และที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงรายการทางบัญชี อย่างไรก็ดี ณ
สิ้นปี 2557 มีรายการต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เท่ากับ 1,257.08 ล้านบาท
ซึ่งในรายการดังกล่าวประกอบด้วย ต้นทุนที่ดิน 380.10 ล้านบาท ต้นทุนในการพัฒนาโครงการ
834.96 ล้านบาท และดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมสินเชื่อ 42.02 ล้านบาท ตามลำดับ

ณ สิ้นปี 2559 บริษัทฯ มีรายการเงินจ่ายล่วงหน้าสำหรับการลงทุนในธุรกิจจำนวน 75.40 ล้านบาท
เป็นผลจากการที่บริษัทฯ ได้ทำสัญญาเพื่อซื้อหุ้นทั้งหมดของ LP Land
พร้อมกับรับภาระหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการอีกจำนวนหนึ่งเมื่อเดือนเมษายน 2559 โดย ณ 31 ธันวาคม
2559 บริษัทฯ ได้จ่ายเงินล่วงหน้าให้แก่ผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของ LP Land สำหรับค่าหุ้นเป็นจำนวนเงิน
57.25 ล้านบาท
และให้เงินสำหรับชำระหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการและการพัฒนาธุรกิจเป็นจำนวนเงินอีก 18.15
ล้านบาท รวมเป็น 75.40 ล้านบาท ทั้งนี้การเข้าลงทุนดังกล่าว บริษัทฯ
ยังไม่ได้รวมบริษัทดังกล่าวในงบการเงินรวมเนื่องจากบริษัทดังกล่าวยังอยู่ในกระบวนการฟื้นฟูกิจการ
และการเข้าซื้อขายอาจไม่สำเร็จหากไม่สามารถซื้อหุ้นได้ทั้งหมด
ซึ่งตามสัญญาอาจเปลี่ยนเป็นการซื้อทรัพย์สินแทน

หนี้สิน

บริษัทฯ มีหนี้สินรวม ณ สิ้นปี 2557 – 2559 เท่ากับ 1,469.44, 1,576.74 และ 836.52
ล้านบาท ตามลำดับ โดย ณ สิ้นปี 2559 มีหนี้สินหลักของบริษัทฯ และบริษัทย่อย ประกอบด้วย
เงินกู้ยืมระยะสั้นจากกิจการอื่น เงินกู้ยืมระยะสั้นจากกิจการที่เกี่ยวข้องกัน
และเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า เป็นหลัก โดยในปี 2559 บริษัทฯ ได้มีการออกตั๋วแลกเงิน 215.00
ล้านบาท ซึ่งได้มีการนำเงินดังกล่าวไปจ่ายชำระหนี้ส่วนอื่นๆ
ในส่วนของเงินมัดจำและเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้า ประกอบด้วย
เงินมัดจำและเงินรับล่วงหน้าจากการขายห้องชุด บ้านพัก และการให้บริการตกแต่ง
โดยเงินรับล่วงหน้าดังกล่าวจะรับรู้เป็นรายได้เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ลูกค้า
ดังนั้นยอดเงินรับล่วงหน้าจะทยอยลดลงเมื่อมีการรับรู้รายได้จากการขาย
และเพิ่มขึ้นเมื่อรับเงินดาวน์จากลูกค้า จะเห็นได้จากเงินรับล่วงหน้าตั้งแต่ปี 2557 ถึง 2559
ลดลงมาโดยตลอด บริษัทฯ มียอดเงินมัดจำและเงินรับล่วงหน้าส่วนที่เป็นหนี้สินหมุนเวียน ณ สิ้นปี
2557, 2558 และ 2559 เท่ากับ 648.34, 353.82 และ 103.44 ล้านบาท ตามลำดับ ใน ปี
2559 บริษัทฯ เริ่มมีเงินมัดจำและเงินรับล่วงหน้าอันเกิดจากการเปิดตัวและการซื้อโครงการ
Sheraton Phuket Residence (South Residence) แล้ว เป็นจำนวนเท่ากับ 7.07
ล้านบาท ซึ่งเปิดตัวปลายไตรมาส 2 ปี 2559
ซึ่งบันทึกอยู่ในเงินมัดจำและเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้าที่เป็นหนี้สินไม่หมุนเวียน
เนื่องจากคาดว่าโครงการจะแล้วเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์รับรู้รายได้ได้ภายในระยะเวลามากกว่าหนึ่งปี
นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้บันทึกรายได้จากการขายส่วนที่เข้า Rental Pool Program ที่มีระยะเวลา
15 ปี ซึ่งยังไม่สามารถรับรู้รายได้จากการขายได้ จึงตั้งเป็นรายได้รับล่วงหน้า โดย ณ สิ้นปี 2558
และ 2559 มีจำนวน 105.10 ล้านบาท และ 94.13 ล้านบาท ตามลำดับ

ทั้งนี้สำหรับ ณ สิ้น ปี 2559 บริษัทฯ
และบริษัทย่อยมีสัดส่วนของเจ้าหนี้การค้าและเจ้าหนี้อื่นต่อหนี้สินรวม เท่ากับร้อยละ 17.18
ใกล้เคียงกับ ณ สิ้นปี 2558 ซึ่งเท่ากับร้อยละ 16.70 อย่างไรก็ดี
เจ้าหนี้เจ้าหนี้การค้าและเจ้าหนี้อื่นโดยรวมของบริษัทฯ และบริษัทย่อยมีมูลค่าลดลงเนื่องจากบริษัทฯ
มีการจ่ายชำระในงวดดังกล่าว

เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน เป็นเงินกู้ยืมเพื่อใช้ในการดำเนินการพัฒนาโครงการต่าง ๆ
ของบริษัทฯ รวมถึงเป็นเงินทุนในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดย ณ สิ้นปี 2557, 2558
และ 2559 บริษัทฯ มีเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินเท่ากับ 146.89, 436.58 และ
50.00 ล้านบาท ตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วนต่อหนี้สินรวมเท่ากับร้อยละ 10.00, 27.69 และ 5.98
ตามลำดับ
การชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวดังกล่าวจะมาจากรายได้จากการขายที่มีโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้าแล้ว
และเงินจากการออกตั๋วแลกเงินดังที่กล่าวไว้ข้างต้น
โดยเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินของบริษัทฯ เป็นภาระหนี้ที่อยู่ในสถานะปกติ

ที่ผ่านมาในช่วงปี 2557 – 2559 นอกจากหนี้สินที่เป็นเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินแล้ว
บริษัทฯ ยังใช้แหล่งเงินทุนในการดำเนินการพัฒนาโครงการต่างๆ
จากเงินกู้ยืมระยะสั้นจากบุคคลหรือกิจการที่เกี่ยวข้อง เพื่อความคล่องตัวในการดำเนินงาน โดย ณ
สิ้นปี 2557, 2558 และ 2559 บริษัทฯ
มียอดคงค้างในส่วนหนี้สินระยะสั้นจากบุคคลหรือกิจการที่เกี่ยวข้องกันเท่ากับ 290.53, 331.43
และ 193.93 ล้านบาท ตามลำดับ จากตัวเลขดังกล่าว จะเห็นได้ว่า ปี 2559
ภาระหนี้ดังกล่าวลดลงอย่างมาก เกิดจากการที่บริษัทฯ
ได้ชำระหนี้ส่วนที่มีการคิดอัตราดอกเบี้ยสูงกว่า เพื่อลดภาระดอกเบี้ยจ่ายของบริษัทฯ
โดยใช้เงินจากการดำเนินงานและเงินจากการออกตั๋วแลกเงินดังที่กล่าวไว้ข้างต้น
เพื่อชำระในส่วนดังกล่าว และมีการชำระหนี้เงินกู้ยืมจากกรรมการบางส่วน
โดยใช้เงินจากการเพิ่มทุนโดยการออกหุ้นสามัญ ให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมของบริษัทฯ เมื่อเดือนมิถุนายน
2559 ที่ผ่านมา

ทั้งนี้ บริษัทฯ
ได้ตั้งประมาณการหนี้สินที่เกิดจากการรับประกันผลตอบแทนในกรณีที่มีการขายห้องชุด/บ้านพัก
ที่เข้าร่วม Rental Pool Program โดยจะบันทึกเป็นรายการ
ประมาณการหนี้สินสำหรับการประกันผลตอบแทนในงบการเงิน
โดยประมาณการหนี้สินดังกล่าวเกิดจากการประมาณการรายได้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับหักค่าบริหารการเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นๆ
เปรียบเทียบกับอัตราผลตอบแทนที่กำหนดหรืออัตราการรับประกันผลตอบแทนขั้นต่ำที่จะต้องจ่ายให้กับผู้ซื้อ
ถ้ารายได้ที่คาดว่าจะได้รับต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนหรือค่ารับประกันผลตอบแทนขั้นต่ำก็จะนำผลต่างมาบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายในการขายในงบกำไรขาดทุน
และตั้งประมาณการหนี้สินที่เกิดจากการรับประกันผลตอบแทน
ในการคำนวณผลตอบแทนและการประมาณการหนี้สิน บริษัทฯ
เริ่มคำนวณตั้งแต่วันที่มีภาระผูกพันในการจ่ายผลตอบแทนจนครบกำหนดสัญญา โดย ณ สิ้นปี 2558
และ 2559 บริษัทฯ มีประมาณการหนี้สินค่าประกันผลตอบแทนค้างจ่าย เท่ากับ 7.41 ล้านบาท และ
7.64 ล้านบาท ตามลำดับ ซึ่งทางผู้สอบบัญชีของบริษัทฯ
ได้ทำการตรวจสอบสมมติฐานที่ใช้ในการประมาณการหนี้สินสำหรับงวดดังกล่าวแล้ว ทั้งนี้บริษัทฯ
ได้มีการทบทวนการทำประมาณการหนี้สินดังกล่าวทุกไตรมาส
เพื่อให้การตั้งสำรองดังกล่าวสอดคล้องกับความเป็นจริงมากที่สุด

ส่วนของผู้ถือหุ้น

ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ ณ สิ้นปี 2557 –2559 เท่ากับ 118.05, 398.14 และ 819.57
ล้านบาท ตามลำดับ บริษัทฯ มีส่วนขาดทุนสะสม ณ 31 ธันวาคม 2559 เท่ากับ 1,026.46
ล้านบาท ส่วนของผู้ถือหุ้น ณ 31 ธันวาคม 2559 ปรับเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2557 คิดเป็นจำนวน
701.52 ล้านบาท เนื่องจากบริษัทฯ มีการเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนให้แก่บุคคลในวงจำกัด
โดยกลุ่มผู้ลงทุนดังกล่าวชำระค่าหุ้นเพิ่มทุนในระหว่างปี 2558 และไตรมาส 1 ปี 2559
เป็นจำนวนรวม 430.96 ล้านบาท และในไตรมาส 2 ปี 2559
มีการเสนอขายหุ้นสามัญเพื่มทุนให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมอีก 142.85 ล้านบาท ประกอบกับปี 2558 และ
บริษัทฯ มีกำไรสุทธิเบ็ดเสร็จรวมอีกจำนวน 127.71 ล้านบาท

หน่วย : ล้านบาท

+----------------------------------+-----------+-----------+-----------+
| รายการ                           | งบตรวจสอบ |           |           |
+==================================+===========+===========+===========+
|                                  | ปี 2557    | ปี 2558    | ปี 2559    |
+----------------------------------+-----------+-----------+-----------+
|   เงินสดสุทธิได้มา (ใช้ไป)            | 301.44    | (466.73)  | 227.20    |
|   จากกิจกรรมดำเนินงาน              |           |           |           |
+----------------------------------+-----------+-----------+-----------+
|   เงินสดสุทธิได้มา (ใช้ไป)            | 0.52      | (12.95)   | (72.49)   |
|   จากกิจกรรมลงทุน                  |           |           |           |
+----------------------------------+-----------+-----------+-----------+
|   เงินสดสุทธิได้มา (ใช้ไป)            | (253.15)  | 475.08    | (120.28)  |
|   จากกิจกรรมจัดหาเงิน               |           |           |           |
+----------------------------------+-----------+-----------+-----------+
| เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดเพิ่มสุทธิ | 48.81     | (4.59)    | 34.43     |
+----------------------------------+-----------+-----------+-----------+
|   เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด ณ   | 7.04      | 55.85     | 51.26     |
|   วันต้นงวด                        |           |           |           |
+----------------------------------+-----------+-----------+-----------+
| เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด ณ     | 55.85     | 51.26     | 85.69     |
| วันสิ้นงวด                          |           |           |           |
+----------------------------------+-----------+-----------+-----------+

(3) การวิเคราะห์สภาพคล่องจากงบกระแสเงินสด

กระแสเงินสดสุทธิจากกิจกรรมดำเนินงาน

ปี 2557 บริษัทฯ มีกระแสเงินสดสุทธิได้มาจากกิจกรรมดำเนินงานเท่ากับ 301.44 ล้านบาท
เนื่องจากในปีดังกล่าวมีการขายส่วนโรงแรมของโครงการ MÖvenpick White Sand Beach
Pattaya
ทำให้มีการตัดส่วนต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อบันทึกเป็นต้นทุนในการรับรู้รายได้จากการขายจำนวน
713.81 ล้านบาท ในขณะเดียวกันมีต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นจากโครงการ
MÖvenpick Residences และ Pool Villa ด้วย ทำให้ปี 2557
มีการเพิ่มขึ้นของต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากโครงการดังกล่าว เท่ากับ 387.70
ล้านบาท และสำหรับปี 2558 บริษัทฯ มีกระแสเงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมดำเนินงานเท่ากับ
466.73 ล้านบาท
สาเหตุหลักเป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากมีการเริ่มดำเนินการในส่วนของโครงการเดอะแกรนด์เบย์แล้ว
โดยต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของปี 2558 เพิ่มขึ้นจากปี 2557 จำนวน 476.31
ล้านบาท ในขณะเดียวกันในช่วงครึ่งหลังของปีก็มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับลูกค้าจำนวนมาก
ทำให้ส่วนของเงินรับล่วงหน้าจากลูกค้าลดลงเพื่อไปรับรู้เป็นรายได้จากการขายเท่ากับ 322.58
ล้านบาท

ปี 2559 บริษัทฯ มีเงินสดสุทธิได้มาจากกิจการดำเนินงาน 227.20 ล้านบาท
เป็นผลจากการมีรายได้จากการขายเพิ่มขึ้นในขณะที่ต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ลดลงจากเดิม
กล่าวคือ
ต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของโครงการที่พัทยามีลดลงเนื่องจากได้มีการลงทุนส่วนใหญ่ไปแล้วในระหว่างปี
2558
ประกอบกับการก่อสร้างสำหรับโครงการที่ภูเก็ตยังอยู่ในช่วงที่เพิ่งเริ่มก่อสร้างจึงยังมีต้นทุนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่มากนัก

กระแสเงินสดสุทธิจากกิจกรรมลงทุน

ปี 2557 บริษัทฯ มีเงินสดสุทธิได้มาจากกิจกรรมลงทุนจำนวน 0.52 ล้านบาท โดยรายการหลักๆ
เกิดจากบริษัทฯ มีเงินฝากและตั๋วแลกเงินที่ติดภาระค้ำประกันลดลง จำนวน 1.38 ล้านบาท
ในขณะเดียวกันก็มีการซื้ออุปกรณ์เพิ่มเติม เป็นจำนวน 1.26 ล้านบาท

ปี 2558 บริษัทฯ มีเงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมลงทุนจำนวน 12.95 ล้านบาท ส่วนหลักๆ
เป็นการให้กู้ยืมแก่กิจการอื่น จำนวน 12.52 ล้านบาท ซึ่งเกิดจากการที่บริษัทฯ
ให้กิจการที่ดำเนินการก่อสร้างให้กับบริษัทฯ
ยืมเพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนของกิจการดังกล่าวในงานก่อสร้างโครงการห้องชุดของบริษัทโดยคิดดอกเบี้ยที่อัตรา
MLR ของธนาคารพาณิชย์แห่งหนึ่ง ซึ่งเมื่อมีการส่งมอบงานเรียบร้อยแล้ว
กิจการดังกล่าวจะชำระคืนโดยหักกลบกับค่างานที่บริษัทฯ จะต้องจ่าย

ปี 2559 บริษัทฯ มีการจ่ายเงินค่าซื้อหุ้นของบริษัท แอล พี แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ซิ่ง ดีเวล
ลอปเม้นท์ จำกัด เพื่อที่จะทำโครงการพัฒนาโรงแรมซิกม่า รีสอร์ท พัทยา
ตามที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น โดยในช่วงเวลาดังกล่าว บริษัทฯ ได้จ่ายค่าซื้อหุ้นไปแล้วจำนวน
57.25 ล้านบาท และจ่ายสำหรับการนำไปชำระหนี้ตามแผนฟื้นฟูกิจการของ LP Land
และการพัฒนาธุรกิจอีก 18.15 ล้านบาท รวมเป็น 75.40 ล้านบาท

กระแสเงินสดสุทธิจากกิจกรรมจัดหาเงิน

ปี 2557 บริษัทฯ มีเงินสดสุทธิใช้ไปจากกิจกรรมจัดหาเงินจำนวน 253.15 ล้านบาท
โดยรายการหลักๆ เกิดจากการที่บริษัทฯ มีการจ่ายเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน
เป็นจำนวน 224.57 ล้านบาท จ่ายเงินกู้ยืมระยะสั้นจากบุคคลและกิจการที่เกี่ยวข้องกัน จำนวน
46.18 ล้านบาท ในขณะเดียวกันก็มีเงินสดรับเงินมัดจำค่าหุ้นเพิ่มทุน จำนวน 44.23 ล้านบาท

ปี 2558 บริษัทฯ มีเงินสดสุทธิได้มาจากกิจกรรมจัดหาเงินจำนวน 475.08 ล้านบาท
เป็นจำนวนสุทธิจากเงินสดรับจากการเพิ่มทุนโดยการเสนอขายให้แก่บุคคลในวงจำกัดจำนวน
169.83 ล้านบาท, เงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงินจำนวน 707.62 ล้านบาท
และเงินชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวจำนวน 417.93 ล้านบาท และอื่นๆ

ปี 2559 บริษัทฯ มีเงินสดสุทธิใช้ไปจากกิจกรรมจัดหาเงินจำนวน 120.28 ล้านบาท
เป็นจำนวนสุทธิจากกิจกรรมหลักๆ คือ
มีเงินสดรับจากการเพิ่มทุนทั้งที่เป็นการเสนอขายให้แก่บุคคลในวงจำกัดและให้ผู้ถือหุ้นเดิมรวม
358.33 ล้านบาท
และมีการชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาวและเงินสดรับจากสถาบันการเงินเป็นสุทธิชำระคืนประมาณ
386.58 ล้านบาท มีเงินกู้ยืมระยะสั้นที่มีทั้งการชำระคืนและกู้เพิ่มสุทธิเป็นการชำระคืนประมาณ
167.50 ล้านบาท ในขณะเดียวกันบริษัทฯ ได้มีการออกตั๋วสัญญาใช้เงินจำนวน 215.00 ล้านบาท
และมีดอกเบี้ยจ่ายอีก 136.80 ล้านบาท และอื่น ๆ

(4) การวิเคราะห์อัตราส่วนทางการเงิน

อัตราส่วนสภาพคล่องปี 2558 เท่ากับ 0.09 เท่า ลดลงจาก 1.09 เท่าของปี 2557
เกิดจากการลดลงของสินทรัพย์หมุนเวียนมีมากกว่าของหนี้สินหมุนเวียน
อันเป็นผลจากส่วนของต้นทุนโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงเนื่องจากในปี 2558
ได้มีการเปลี่ยนแปลงการบันทึกบัญชีโดยแบ่งรายการดังกล่าวออกเป็นที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายซึ่งอยู่ในสินทรัพย์หมุนเวียน
และที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ระหว่างการพัฒนาซึ่งอยู่ในสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน สำหรับปี 2559 บริษัทฯ
มีอัตราส่วนสภาพคล่องเท่ากับ 0.80 เท่า ซึ่งเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2558
เนื่องจากโครงการที่พัทยาส่วนของ Residence
มีการก่อสร้างแล้วเสร็จเพิ่มเติมส่งผลให้มีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย
ซึ่งเป็นสินทรัพย์หมุนเวียนเพิ่มสูงขึ้น จากการที่บริษัทฯ มีอัตราส่วนสภาพคล่องที่ดีขึ้น มีเงินสด ณ สิ้นปี
2559 สูงขึ้นจากการขายและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด/วิลล่า
รวมถึงส่วนที่ได้รับจากการจองซื้อโครงการที่ภูเก็ตที่เพิ่งเปิดตัว แสดงถึงสภาพคล่องของบริษัทฯ
ที่มีเพิ่มขึ้นและอยู่ในระดับที่สามารถบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพได้ต่อไป

บริษัทฯ มีระยะเวลาในการขายสินค้าปี 2558 และ 2559 เฉลี่ยเท่ากับ 977 วัน
ซึ่งเป็นระยะเวลาที่นาน
แต่เป็นลักษณะปกติสำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะรับรู้รายได้เมื่อสร้างเสร็จและมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ
ซึ่งโครงการของบริษัทฯ ใช้เวลาในการก่อสร้างนานกว่าจะรับรู้เป็นรายได้
เป็นผลให้วงจรเงินสดมีระยะเวลานานไปด้วย ทั้งนี้ช่วงที่ผ่านมาการก่อสร้างโครงการของบริษัทฯ
มีความล่าช้าประกอบกับการก่อสร้างอาคารสูงจะใช้เวลานานกว่าโครงการที่เป็น Low-rise

ปี 2558 และ 2559 บริษัทฯ มีอัตรากำไรขั้นต้นเท่ากับร้อยละ 32.09 และ 29.95 ตามลำดับ
อัตรากำไรจากการดำเนินงานเท่ากับร้อยละ 13.83 และ 10.39 ตามลำดับ โดยปี 2559 บริษัทฯ
มีอัตราส่วนกำไรจากการดำเนินการลดลง
เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มสูงขึ้นเนื่องจากสาเหตุที่ได้กล่าวไว้ในข้างต้น
ทั้งนี้ไม่สามารถวิเคราะห์เปรียบเทียบกับปีก่อนหน้าได้ เนื่องจากปี 2557 บริษัทฯ
มีรายได้จากการขายเพียงส่วนโรงแรมซึ่งเป็นการขายระหว่างก่อสร้าง

ปี 2558 และ 2559 บริษัทฯ มีอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นเท่ากับร้อยละ 25.43 และ 10.16
ตามลำดับ โดย ปี 2559 มีอัตราดังกล่าวลดลงจากปี 2558
เนื่องจากมีส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้นประมาณ 420 ล้านบาท
สาเหตุหลักมาจากมีการชำระค่าหุ้นที่ออกและเสนอขายให้บุคคลในวงจำกัดเมื่อต้นปี 2558
และหุ้นที่ออกและเสนอขายให้ผู้ถือหุ้นเดิมรวมประมาณ 358 ล้านบาท ทั้งนี้ สำหรับปี 2557 บริษัทฯ
มีผลขาดทุนทำให้อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นติดลบจึงไม่ได้วิเคราะห์เปรียบเทียบ

อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ณ สิ้นปี 2557, 2558 และ 2559 เท่ากับ 12.45, 3.96 และ
1.02 เท่าตามลำดับ อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ ลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยตั้งแต่ปี
2558 อัตราส่วนดังกล่าวลดลงอย่างมากจากปีก่อนหน้า เนื่องมาจากในช่วงระหว่างปี 2558 ถึง
2559 บริษัทฯ มีการเพิ่มทุนจดทะเบียนชำระแล้ว (หักส่วนต่ำมูลค่าหุ้นแล้ว) เพิ่มขึ้นจำนวน เท่ากับ
573.81 ล้านบาท ประกอบกับในช่วงปี 2558 และ 2559 บริษัทฯ
มีกำไรเบ็ดเสร็จรวมอีกเป็นจำนวน 127.71 ล้านบาท ทำให้ ณ 31 ธันวาคม 2559 บริษัทฯ
มีส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้นจากปี 2557 เป็นจำนวน 701.52 ล้านบาท นอกจากนี้ สำหรับปี 2559
บริษัทฯ มีอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจาก ติดลบ 14.30 เท่าในปี 2558
เป็น 2.73 เท่าในปี 2559 แสดงถึงความสามารถในการชำระหนี้ที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากบริษัทฯ
มีภาระหนี้เงินกู้ยืมลดลงเป็นอย่างมากจากปี 2558

เหตุการณ์ภายหลังวันที่ 31 ธันวาคม 2559 ที่เป็นภาระผูกพันและหนี้สินที่อาจเกิดขึ้นในภายหน้า

เนื่องจากเมื่อวันที่ 26 มกราคม 2560
กลุ่มบริษัทได้เข้าทำหนังสือสัญญาซื้อขายเพื่อซื้อที่ดินที่ถูกนำออกขายทอดตลาด
และได้จ่ายเงินมัดจำสำหรับการซื้อในวันทำสัญญาเป็นจำนวนเงิน 10 ล้านบาท
ค่าที่ดินส่วนที่เหลืออีกจำนวน 325 ล้านบาท จะชำระในเดือนพฤษภาคม 2560
ทั้งนี้แหล่งเงินทุนสำหรับการชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือนี้จะมาจากการขอสินเชื่อกู้ยืมจากสถาบันการเงิน
และ/หรือการระดมทุนโดยการออกตราสารหนี้ รวมถึงบางส่วนจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน
เมื่อการประชุมคณะกรรมการบริษัทครั้งที่ 2/2560 วันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2560
คณะกรรมการบริษัทมีมติอนุมัติให้เสนอต่อที่ประชุมผู้ถือหุ้นเพื่อพิจารณาอนุมัติให้มีการออกและเสนอขายหุ้นกู้
เพื่อใช้ในการดำเนินธุรกิจในวงเงินไม่เกิน 2,000 ล้านบาท