3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทฯ
ประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยได้เน้นโครงการคอนโดมิเนียมประเภทอาคารสูง
ในระดับไฮเอนด์ โดยโครงการในปัจจุบันที่บริษัทฯ ดำเนินการอยู่
สามารถสรุปรายละเอียดโครงการได้ดังนี้

สรุปโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทฯ (ข้อมูล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551)

+--------------------+-------+------+-------+-------+-------+-------+
| โครงการ            | ม     | พื้น   | ร     | ควา   | ความ  | สัด    |
|                    | ูลค่าโค | ที่ขาย | าคาขา | มคืบหน | คืบหน้า | ส่วนกา |
|                    | รงการ |      | ยเฉลี่ย | ้าในกา | การก่อ | รรับรู้ร |
|                    | (ล้า   | (ตร  |       | รขาย¹ | สร้าง² | ายได้³ |
|                    | นบาท) | .ม.) | ต่อ    |       |       |       |
|                    |       |      | ตร.ม. |       |       |       |
+--------------------+-------+------+-------+-------+-------+-------+
|                    |       |      |       | ร้อยละ |       |       |
+--------------------+-------+------+-------+-------+-------+-------+
| ฟูลเลอตัน สุขุมวิท      | 1,600 | 19   | 7     | 96.63 | 1     | 96.13 |
|                    |       | ,905 | 9,962 |       | 00.00 |       |
+--------------------+-------+------+-------+-------+-------+-------+
| วอเตอร์มาร์ค         | 3,900 | 49   | 8     | 76.82 | 85.65 | 65.37 |
| เจ้าพระยา           |       | ,269 | 2,545 |       |       |       |
| ริเวอร์ ทาวเวอร์ เอ   |       |      |       |       |       |       |
+--------------------+-------+------+-------+-------+-------+-------+
| แมนฮัตตัน ชิดลม       | 1,250 | 15   | 8     | 88.07 | 1     | 87.60 |
|                    |       | ,477 | 0,328 |       | 00.00 |       |
+--------------------+-------+------+-------+-------+-------+-------+
| วอเตอร์มาร์ค         | 1,800 | 26   | 7     | 46.69 | 94.97 | 49.57 |
| เจ้าพระยา           |       | ,433 | 6,072 |       |       |       |
| ริเวอร์ ทาวเวอร์ บี    |       |      |       |       |       |       |
+--------------------+-------+------+-------+-------+-------+-------+
| วินด์ สุขุมวิท 23       | 1,200 | 12   | 9     | 60.61 | 61.57 | 35.50 |
|                    |       | ,590 | 4,023 |       |       |       |
+--------------------+-------+------+-------+-------+-------+-------+
| วินด์ รัชโยธิน         | 1,600 | 19   | 8     | 69.20 | 62.49 | 18.43 |
|                    |       | ,977 | 1,297 |       |       |       |
+--------------------+-------+------+-------+-------+-------+-------+
| อกัสตัน สุขุมวิท 22     | 2,000 | 21   | 9     | 36.43 | 44.53 | 0.00  |
|                    |       | ,151 | 9,919 |       |       |       |
+--------------------+-------+------+-------+-------+-------+-------+
| มิคโคนอส หัวหิน       | 450   | 6    | 6     | 83.26 | 64.04 | 52.43 |
|                    |       | ,674 | 9,295 |       |       |       |
+--------------------+-------+------+-------+-------+-------+-------+
| รีเฟล็คชั่น จอมเทียน บีช | 3,300 | 41   | 8     | 36.69 | 0.00  | 0.00  |
| พัทยา               |       | ,136 | 4,146 |       |       |       |
+--------------------+-------+------+-------+-------+-------+-------+
| มาราเกช หัวหิน       | 2,400 | 22   | 12    | 31.10 | 0.00  | 0.00  |
| เรสซิเดนเซส         |       | ,199 | 7,188 |       |       |       |
+--------------------+-------+------+-------+-------+-------+-------+
| ร๊อยซ์ ไพรเวท        | 3,000 | 26   | 14    | 16.31 | 6.78  | 0.00  |
| เรซิเดนซิซ           |       | ,033 | 1,274 |       |       |       |
+--------------------+-------+------+-------+-------+-------+-------+

หมายเหตุ : 1 ร้อยละของยอดพื้นที่ทำสัญญาเทียบกับพื้นที่ขายทั้งหมด

: 2 ร้อยละของมูลค่าการก่อสร้างทั้งหมด

: 3 ร้อยละของมูลค่าโครงการทั้งหมด

รายได้ที่รับรู้ไม่ตรงกับต้นทุนที่รับรู้ เนื่องจาก บริษัทฯ
รับรู้รายได้รายได้โดยคำนวณจากมูลค่าสัญญาที่สามารถรับรู้รายได้ได้
(สัญญาที่จ่ายเงินสดมากกว่าร้อยละ 20 ของมูลค่าสัญญานั้น) ตามความคืบหน้าในการก่อสร้าง
(Percentage of completion) และเนื่องจากต้นทุนแต่ละห้องชุดจะประกอบด้วย ค่าก่อสร้าง
และค่าที่ดิน ดั้งนั้นการรับรู้ต้นทุนจะต้องแบ่งออกเป็น 2 ส่วน

1. ค่าก่อสร้าง : ในการรับรู้ค่าก่อสร้าง
ฐานที่ใช้จะเป็นมูลค่าสัญญาในการคำนวณค่าก่อสร้างต่อห้องชุด
(ค่าก่อสร้าง คูณมูลค่าห้องชุดนั้นหารด้วยมูลค่าห้องชุดทั้งหมดของโครงการ)
และรับรู้ค่าก่อสร้างตามความคืบหน้าในการก่อสร้าง

2. ค่าที่ดิน : ในการรับรู้ค่าที่ดิน ฐานที่ใช้จะเป็นพื้นที่ขายในการคำนวณค่าก่อสร้างต่อห้องชุด
(ค่าที่ดิน
คูณพื้นที่ขายของห้องชุดนั้นหารด้วยพื้นที่ขายทั้งหมดของโครงการ)
และรับรู้ค่าที่ดินตามความคืบหน้าในการก่อสร้าง

ดังนั้นการรับรู้รายได้ที่ไม่ตรงกับต้นทุนที่รับรู้เพียงเล็กน้อยนั้น
เนื่องจากการรับรู้ค่าที่ดินของห้องชุดนั้นได้ใช้พื้นที่ขายเป็นฐาน

นอกจากนี้บริษัทฯ
มีนโยบายการตั้งราคาขายแตกต่างกันออกไปในแต่ละช่วงเวลาและรูปแบบของห้องชุด
โดยบริษัทฯ
ได้มีการให้ส่วนลดแก่ลูกค้าในช่วงก่อนเปิดโครงการอย่างเป็นทางการหรือเป็นการขายห้องเปล่าที่ไม่มีการตกแต่ง
(Bareshell) และในระหว่างที่โครงการกำลังดำเนินการก่อสร้างจนถึงการก่อสร้างแล้วเสร็จ
บริษัทฯ จะมีการพิจารณาทบทวนราคาขายในทุกๆ ไตรมาส
เพื่อให้สะท้อนถึงความคืบหน้าในการก่อสร้างของโครงการนั้นๆ

สำหรับบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)
แล้วแนวคิดในการพัฒนาโครงการแต่ละโครงการจะให้ความสำคัญต่อคุณภาพชีวิตของลูกค้าซึ่งเป็นผู้อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งในด้านของการออกแบบโครงการ การเลือกวัสดุในการก่อสร้าง ความเป็นส่วนตัว
ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบการบริหารลูกค้าสัมพันธ์ (Customer Relationship
Management: CRM) ตลอดจนทำเลที่ตั้งโครงการที่ต้องสะดวกต่อการคมนาคม
และระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางที่มีสิ่งอํานวยความสะดวกอย่างครบครัน อาทิเช่น สระว่ายน้ำ
ห้องฟิตเนส ห้องเซาว์น่า ห้องสมุด สนามเด็ก เล่นในร่มและกลางแจ้ง หน้าฝาจำลอง
และลานเอนกประสงค์ เป็นต้น เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยมีสภาพแวดล้อมทางสังคมในการอยู่อาศัยที่ดี
และสอดคล้องกับวิถีการใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ

3.2 การตลาด ภาวะการแข่งขันและแนวโน้มอุตสาหกรรม

3.2.1 การตลาด

3.2.1.1 กลยุทธ์ในการแข่งขันและจุดเด่น

ความเป็นมืออาชีพของคณะทำงาน (Professional)

บริษัทฯ ให้ความสำคัญกับการบริหารงานแบบมืออาชีพด้วยทีมงานที่มีคุณภาพและมีวิสัยทัศน์
โดยผู้บริหารของบริษัทฯเป็นผู้มีประสบการณ์และคุณวุฒิทางการศึกษาที่ตรงกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี
(รายละเอียดตามเอกสารแนบ รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการ
ผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัทฯ) ทำให้ระบบการทำงานภายในของบริษัทฯ
มีความชัดเจนโปร่งใส ร่วมกับการนำแนวคิดใหม่ๆ
ที่จะนำมาใช้ในการพัฒนาองค์กรและผลิตภัณฑ์ของบริษัทฯ อย่างสม่ำเสมอ
การคัดเลือกทีมงานมืออาชีพอาทิเช่น บริษัทออกแบบโครงสร้างงานสถาปัตยกรรม
บริษัทออกแบบภายในภูมิสถาปัตย์ และทีมควบคุมคุณภาพซึ่งล้วนเป็นบริษัทชั้นนำในธุรกิจทั้งสิ้น
จากความสำเร็จของโครงการที่ผ่านมาของบริษัทฯ สามารถสร้างความน่าเชื่อถือให้กับตัวบริษัทฯ
เองและโครงการต่างๆ ที่บริษัทฯ กำลังดำเนินการพัฒนาได้เป็นอย่างดี
ซึ่งปัจจัยดังกล่าวเอื้อประโยชน์ในการโฆษณาประชาสัมพันธ์
รวมถึงการขายและการทำการตลาดของบริษัทฯ ได้เป็นอย่างดี

ทำเลที่ตั้งของโครงการ (Prime Location)

บริษัทฯ
ให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นลำดับแรกในการพัฒนาโครงการทุกโครงการของบริษัทฯเนื่องจากทำเลที่ตั้งของโครงการถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม ทำเลที่ตั้งโครงการต้องอยู่ใจกลางเมือง
ใกล้แหล่งคมนาคม เดินทางสะดวก บริษัทฯ จึงให้ความใส่ใจในทำเลที่ตั้งของทุกโครงการ
นอกจากนี้บริษัทฯ ยังมีนโยบายการพัฒนาโครงการตามแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ ๆ และมีศักยภาพ อาทิ
หัวหิน หาดจอมเทียนพัทยา เป็นต้น

การเน้นกลุ่มลูกค้าระดับบนและการบริหารความสัมพันธ์ลูกค้า (High Networth Customers &
Customer Relationship Management)

บริษัทฯ พัฒนาโครงการทุกโครงการโดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน โดยเน้นที่ลูกค้าระดับบน
หรือกลุ่มลูกค้าระดับไฮเอนด์ ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้จะมีกำลังซื้อสูง รสนิยมดี
รวมทั้งยังมีกำลังซื้ออย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะสำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย หรือเพื่อการลงทุน
และยังเป็นกลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดแม้ว่าเศรษฐกิจและผันผวน
จึงเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคงสูงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม
และเนื่องจากกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง
และมีความต้องการในการซื้อห้องชุดอย่างต่อเนื่อง บริษัทฯ
ได้ให้ความสำคัญกับการสร้างความพอใจสูงสุดแก่ลูกค้าโดยการนำระบบการบริหารความสัมพันธ์ลูกค้าเข้ามาบริหารกลุ่มลูกค้า
มีการเก็บฐานข้อมูลที่สำคัญเพื่อประโยชน์ในการทำกิจกรรม เช่นการจัดกิจกรรมเชิงปฏิบัติการ
(Workshop) หรือการจัดสังสรรค์ภายในกลุ่มลูกค้า
หรือการจัดอบรมเพื่อให้ความรู้ในเรื่องการตกแต่งคอนโดมิเนียม เป็นต้น

การส่งมอบงานได้ตรงตามระยะเวลาที่กำหนดและนวัตกรรม (On-Time Construction
Completion & Innovation)

บริษัทฯ มีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
ซึ่งทำให้บริษัทฯ
สามารถบริหารการเงินและต้นทุนการก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพและสามารถสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าได้เป็นอย่างดี
และที่ผ่านมาทางบริษัทฯ สามารถส่งมอบงานให้ลูกค้าได้ตรงตามระยะเวลาที่กำหนด
รวมถึงยังมีนโยบายที่มุ่งเน้นจะพัฒนา และนำนวัตกรรมใหม่ๆ
มาใช้เพื่อมอบสิ่งที่ดีที่สุดและเหนือความคาดหมายให้กับลูกค้าอยู่ตลอดเวลา ทุกโครงการของบริษัทฯ
จึงนำแนวคิด และนวัตกรรมที่ทันสมัยมาปรับใช้ทั้งในเรื่องของการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุก่อสร้าง
หรือการนำเทคโนโลยีต่างๆ มาใช้ อาทิเช่น ระบบผนังแยกออกจากกันในแต่ละหน่วย (Detached
Wall Concept) มาใช้เพื่อช่วยเพิ่มความเป็นส่วนตัว ลดเสียงรบกวน
รวมไปถึงช่วยในเรื่องของการระบายอากาศและรับแสงได้ดีขึ้น แนวความคิดของลิฟท์ส่วนตัว
(Private Lift) ที่ทำให้ผู้พักอาศัยสามารถเพิ่มความเป็นส่วนตัว
และความสะดวกสบายให้กับลูกค้า การนำเทคโนโลยีระบบโอโซนมาใช้กับสระว่ายน้ำในโครงการ
(Ozone Treated Swimming Pool) เพื่อช่วยดูแลในเรื่องสุขอนามัยของลูกค้า
และการนำเทคโนโลยีล่าสุด
ของการออกแบบระบบโครงสร้างอาคารเพื่อป้องกันความเสียหายจากการเกิดแผ่นดินไหว
(Earthquake Resistant Design) มาใช้กับโครงการที่มีความสูงมากๆ รวมทั้งนำระบบ
Through Ventilation System มาใช้ในการออกแบบอาคาร
เพื่อให้อากาศหมุนเวียนภายในห้องพักและพื้นที่ส่วนกลางได้ดีขึ้น และมีห้องซ้อมกอล์ฟ (Virtual
Golf Simulators, Putting Green) เป็นต้น

3.2.1.2 กลยุทธ์การวางภาพลักษณ์บริษัทฯ

บริษัทฯ วางภาพลักษณ์และตำแหน่งทางการตลาดของบริษัทฯ
อย่างชัดเจนโดยเน้นในภาพลักษณ์ของการเป็นบริษัทที่ดำเนินกิจการโดยกลุ่มคนรุ่นใหม่
ที่นำนวัตกรรมและความคิดสร้างสรรค์ใหม่ๆ เข้ามาผสมผสานและประยุกต์ใช้ทั้งในการบริหารงาน
และการพัฒนาโครงการในระดับไฮเอนด์ โดยการสร้างภาพลักษณ์ผ่านชื่อ ”เมเจอร์
ดีเวลลอปเม้นท์” เพื่อให้ลูกค้าจดจำ “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์”
ว่าเป็นบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับไฮเอนด์ และมีคุณภาพสูงอย่างแท้จริง

3.2.1.3 กลยุทธ์ทางด้านราคาและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทฯ
ตั้งราคาขายในระดับสูงเพื่อรักษาภาพลักษณ์และตำแหน่งทางการตลาดของโครงการในระดับไฮเอนด์
โดยบริษัทฯ จะกำหนดราคาขายแต่ละหน่วยแตกต่างกันโดยขึ้นอยู่กับตำแหน่งที่ตั้งของห้อง
ทัศนียภาพของห้องชุดความคุ้มค่ากับสิ่งที่ลูกค้าได้รับ ความเหมาะสมของแต่ละโครงการ
รวมไปถึงการรักษาระดับกำไรของบริษัทฯ ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม

บริษัทฯ มีทีมขายที่มี ความเป็นมืออาชีพ มีประสิทธิภาพ
และมีความรู้ความเข้าใจในตัวสินค้าเป็นอย่างดีเพื่อรับรองลูกค้าที่เข้ามาแวะเยี่ยมชมโครงการ
นอกจากนี้สำหรับลูกค้าวีไอพี บริษัทฯ จะส่งเจ้าหน้าที่ออกไปแนะนำ
และนำเสนอสินค้าให้กับลูกค้าเหล่านั้นโดยตรงถึงที่ทำงาน หรือที่ที่ลูกค้าสะดวก และบริษัทฯ
ยังมีเว็บไซด์ ที่ลูกค้าสามารถเข้าไปอ่านและศึกษารายละเอียดเบื้องต้นของแต่ละโครงการได้
นอกเหนือจากทีมขายมืออาชีพของบริษัทฯ แล้ว สำหรับบางโครงการที่บริษัทฯ
ต้องการขยายฐานลูกค้าออกไป บริษัทฯ
ยังได้ใช้บริษัทที่เป็นตัวแทนขายมืออาชีพที่มีชื่อเสียงและมีคุณภาพมาร่วมงานในการขาย
โดยมีนโยบายการกำหนดผลตอบแทนในลักษณะค่านายหน้าให้กับทีมขายของบริษัทฯ
และบริษัทที่เป็นตัวแทนขายเพื่อเป็นการกระตุ้นยอดขายอีกทางหนึ่งด้วย

3.2.1.4 กลยุทธ์ทางด้านการตลาดและประชาสัมพันธ์

บริษัทฯ ถือเป็นหนึ่งในผู้นำในการใช้สื่อการขายและการตลาดในรูปแบบใหม่ เช่น
การสร้างห้องตัวอย่าง
(Mock up Room) เสมือนจริงเพื่อให้ลูกค้าได้สัมผัสกับลักษณะการจัดวางห้อง การเลือกใช้วัสดุ
บรรยากาศของโครงการเพื่อที่ลูกค้าจะได้ตัดสินใจซื้อได้อย่างมั่นใจและรวดเร็ว บริษัทฯ
ยังใช้สื่อในการโฆษณาประชาสัมพันธ์หลายช่องทาง อาทิเช่น ป้ายโฆษณากลางแจ้ง
สื่อสิ่งพิมพ์ทางหนังสือพิมพ์ นิตยสาร
เพื่อให้ผู้บริโภคได้รับทราบข้อมูลโครงการและเป็นการสร้างตราสินค้าให้รู้จักในวงกว้างมากขึ้น
ที่สำคัญบริษัทฯ เน้นการทำการตลาดโดยตรง (Direct Marketing)
ซึ่งเป็นการทำการตลาดที่สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าระดับบนได้อย่างมีประสิทธิภาพและยังใช้งบประมาณน้อยกว่าการทำการตลาดในรูปแบบอื่น
บริษัทฯ จึงสามารถบริหารค่าใช้จ่ายทางการตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ บริษัทฯ
จะใช้การทำโรดโชว์หรือการจัดกิจกรรมร่วมในห้างสรรพสินค้าระดับบน
รวมไปถึงการทำกิจกรรมร่วมกับสินค้าที่มีภาพลักษณ์ใกล้เคียงกันเช่น บัตรเครดิต
รวมถึงการส่งเอกสารโฆษณาโครงการ (Direct Mail) ถึงกลุ่มลูกค้าโดยตรงอีกทางหนึ่ง
และบริษัทฯ
กำลังดำเนินการที่จะทำโรดโชว์ในต่างประเทศเพื่อที่จะขยายฐานลูกค้าออกไปต่างประเทศซึ่งทำให้บริษัทฯ
สามารถเข้าถึงลูกค้าต่างชาติได้โดยตรง

นอกจากนี้ บริษัทฯ ยังคำนึงถึงการทำกิจกรรมเพื่อสาธารณะประโยชน์ โดยได้จัดโครงการ
รักษ์แม่น้ำเจ้าพระยา
เพื่อส่งเสริมให้เยาวชนเรียนรู้ในการอยู่อาศัยและรักษาสิ่งแวดล้อมกับแม่น้ำเจ้าพระยา
จัดกิจกรรมปลูกป่าชายเลนเพื่อคืนแหล่งอนุบาลสัตว์น้ำให้แก่ธรรมชาติ ซึ่งบริษัทฯ
มีแผนที่จะจัดอย่างต่อเนื่องทุกปี รวมถึงการทำกิจกรรมเพื่อสังคมอื่น ๆ ด้วย

3.2.1.5 ลักษณะของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ ในปัจจุบันเป็นโครงการคอนโดมิเนียมประเภทอาคารสูง
ในระดับ
ไฮเอนด์ที่มีความหรูหราในการอยู่อาศัยและมีมาตรฐานระดับสูง ดังนั้น
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ จึงได้แก่

-   กลุ่มลูกค้าชาวไทยที่มีฐานะ เคยศึกษาหรือใช้ชีวิตในต่างประเทศ คุ้นเคยกับการใช้ชีวิตในตึกสูง
    และต้องการที่พักอาศัยในทำเลที่เดินทางไปมาสะดวก อยู่ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวก

-   กลุ่มลูกค้าชาวไทยที่มีรสนิยมสูง ต้องการซื้อห้องชุดในโครงการที่มีการออกแบบที่มีระดับ
    ทั้งภายในและภายนอก มีการออกแบบงานระบบที่ได้มาตรฐาน
    และมีเพื่อนบ้านที่มีฐานะทางสังคมและการศึกษาในระดับเดียวกัน (Good Background,
    Well-Educated and Modern Lifestyle)

-   กลุ่มนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศที่มองหาแหล่งลงทุนของเงินออมระยะยาว
    โดยการซื้อ
    ห้องชุดที่มีคุณภาพในระดับไฮเอนด์เพื่อให้เช่าต่อ

-   กลุ่มนักธุรกิจชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศไทยที่มองหาที่พักอาศัยที่ไม่วุ่นวาย
    มีความปลอดภัยสูง แต่ยังมีความสะดวกในการเดินทางเข้ามาทำงานใจกลางเมือง
    และยังใกล้แหล่งอำนวยความสะดวกที่มีระดับ

3.2.2 ภาพรวมอุตสาหกรรม

3.2.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม และแนวโน้ม

ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ มีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจหรือ GDP เฉลี่ยในปี
2551 อยู่ที่อัตราร้อยละ 2.6 ขยายตัวลดลงจากปีก่อน ที่มีการขยายตัวร้อยละ 4.8
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในไตรมาสสุดท้ายของปีที่มูลค่าและปริมาณการส่งออกหดตัวลงอย่างชัดเจนและการลงทุนทั้งภาคเอกชนและภาครัฐหดตัว
ในขณะที่การใช้จ่ายของครัวเรือนชะลอตัวเล็กน้อย
จึงส่งผลให้ภาคการผลิตหดตัวทั้งภาคอุตสาหกรรมการขนส่ง การก่อสร้าง และภาคบริการ
โดยปัจจัยหลักเกิดจากวิกฤตการเงินในประเทศสหรัฐอเมริกาแล้วลุกลาม
กลายเป็นปัญหาวิกฤตการทางการเงินของโลกได้ส่งผลกระทบต่อเนื่องไปยังภาคเศรษฐกิจจริงและทำให้การใช้จ่าย
การลงทุน และการค้าระหว่างประเทศของหลายประเทศลดลง
ผนวกกับการขาดความเชื่อมั่นในสถานการณ์ความไม่แน่นอนทางการเมือง
การเปลี่ยนแปลงรัฐบาลหลายครั้งทำ
ให้การเบิกจ่ายงบประมาณภาครัฐมีความล่าช้าและต่ำกว่าเป้าหมาย ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลง
รวมถึงจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ลดลง
เป็นปัจจัยส่งผลให้การบริโภคและการลงทุนภาคเอกชนหดตัว

ส่วนในปี 2552 นี้
สำนักงานคณะกรรมการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติคาดว่าภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศจะขยายตัวระหว่าง
ติดลบร้อยละ 0.1 ถึง 0.0 โดยมีแนวโน้มที่จะหดตัวชัดเจนในช่วงครึ่งปีแรก
แต่คาดว่าเศรษฐกิจไทยจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีอันเนื่องจากปัจจัยสนับสนุน คือ
การผลักดันการดำเนินมาตรการเพื่อฟื้นฟูเศรษฐกิจของรัฐบาลให้มีความต่อเนื่องและเกิดผลในทางปฏิบัติอย่างจริงจัง
การเร่งรัดการเบิกจ่ายและการดำเนินโครงการภายใต้กรอบงบประมาณประจำปีงบประมาณ 2552
การเร่งดำเนินโครงการลงทุนสำคัญของภาครัฐภายใต้แผนการลงทุนระยะปานกลางและระยะยาวให้สามารถเริ่มดำเนินการได้ภายในปลายปีนี้
และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจการเงินโลกที่จะทำให้การส่งออกและการท่องเที่ยวเริ่มฟื้นตัวในช่วงปลายปี

การขยายตัวทางเศรษฐกิจ (GDP)

[]

ที่มา: สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

อัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยในปี 2551 เท่ากับร้อยละ 5.5 เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 2.3 ในปี 2550
โดยอัตราเงินเฟ้อได้ปรับตัวลงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2551
เนื่องจากการปรับตัวสูงขึ้นอย่างมากของราคาน้ำมันดิบและวัตถุดิบอื่น ๆ ในตลาดโลก
แต่ไตรมาสสุดท้ายของปีอัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเพียงร้อยละ 2.3
และมีแนวโน้มที่ปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องตามภาวะถดถอยของเศรษฐกิจโลก

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ (MLR) โดยเฉลี่ยของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่

[]

ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย

ทางด้านอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในประเทศ ในช่วงปี 2551
ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 2 ครั้งในไตรมาสสาม รวม 50 bps
เนื่องจากมีความเห็นว่ามีความเสี่ยงต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจมากขึ้นในภาวะที่แรงกดดันเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากการที่ราคาน้ำมันในตลาดโลกสูงขึ้นมาก
แต่ก็ได้ปรับลดลง 100 bps ในไตรมาสสี่ เมื่อพิจารณาเห็นว่าเศรษฐกิจชะลอตัวลงอย่างชัดเจน
ทำให้ ณ สิ้นเดือนธันวาคม อัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ร้อยละ 2.75 ลดลง 50 bps จากสิ้นปี
2550 และในเดือนมกราคม 2552 ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยอีก 75 bps มาอยู่ที่ร้อยละ 2.00
ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ย MLR
ของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ในประเทศที่ขยับตัวสูงขึ้นในช่วงสามไตรมาสแรกของปี
เริ่มปรับตัวลงตามในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี (MLR)
เฉลี่ยทั้งปีของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ในประเทศไทยมีค่าเท่ากับร้อยละ 7.0 ซึ่งใกล้เคียงกับ
อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยฯ ในปี 2550

ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างหลัก

[]

ที่มา: สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า

การเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาวัสดุก่อสร้าง
มีสาเหตุมาจากราคาน้ำมันและราคาวัตถุดิบที่เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงสามไตรมาสแรกของปี
โดยเฉพาะอย่างยิ่งดัชนีราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์เหล็ก
ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงกับกลุ่มผู้รับเหมาก่อสร้างลบจากต้นทุนก่อสร้างที่อยู่ในระดับสูง
และแม้ว่าจะมีแนวโน้มของราคาวัสดุก่อสร้างที่ลดลง แต่อย่างไรก็ดี
การควบคุมที่เข้มงวดของสถาบันการเงินในการให้เงินกู้โครงการทำให้ต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น
ส่งผลกระทบกับความสามารถในการทำกำไรและการพัฒนาโครงการได้
ทำให้ในปัจจุบันผู้ประกอบการจำนวนหนึ่งประสบความยากลำบากในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ
ซึ่งคาดว่าจะส่งผลให้จำนวนผู้ประกอบการลดน้อยลง
หรือหันมาเน้นในตลาดระดับกลางและล่างเป็นส่วนใหญ่ นอกจากนี้
แนวโน้มที่เห็นได้ชัดเจนในช่วงที่ผานมาก็คือ ต้นทุนค่าก่อสร้างและต้นทุนที่ดินเพิ่มสูงขึ้น
ผลักดันใหผู้ประกอบการหันไปพัฒนาโครงการที่มีขนาดหน่วยเล็กลง
หรือชะลอแผนพัฒนาโครงการใหม่ ๆ

ภาวะตลาดคอนโดมิเนียม

ในปี 2551 แม้ภาวะเศรษฐกิจและสถานการณ์ทางการเมืองตลอดทั้งปีจะไม่เอื้ออำนวยเท่าใดนัก
อย่างไรก็ดีปริมาณอุปทานคอนโดมิเนียมใหม่ในย่านใจกลางเมืองในปี 2551 มีปริมาณเท่ากับ 4,999
ยูนิต ทำให้มีปริมาณอุปทานคอนโดมิเนียมย่านใจกลางที่แล้วเสร็จจำนวนถึง ณ สิ้นปี มีเท่ากับ
56,269 ยูนิต หรือเพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 9.8 เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2550 (CB Richard Ellis:
Market View – Bangkok Residential Sales, 4Q 2008) โดยมีอัตราการซื้อ (take up
rate) คอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองที่ร้อยละ 79.7 ณ สิ้นปี 2551
ลดลงเล็กน้อยจากสิ้นปีก่อนที่มีอัตราร้อยละ 86.6

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรูในเขตใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ ในปีที่ผ่าน
แม้ว่าสถานการณ์จะไม่เอื้ออำนวยนัก แต่ในด้านราคาก็ยังคงขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง
โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับเกรดเอที่เปิดตัวในปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นจาก 136,308
บาทต่อตารางเมตร ในปี 2550 มาเป็น 155,801 บาทต่อตารางเมตร ในปี
2551 โดยเป็นการเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 14.3 (CB Richard Ellis: Market View – Bangkok
Residential Sales, 4Q 2008) ซึ่งราคาขายเฉลี่ยที่ยังคงเพิ่มขึ้น
แสดงให้เห็นการเติบโตของตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรู

[] []

ที่มา : CB Richard Ellis: Market View – Bangkok Residential Sales, 4Q 2008

แนวโน้มภาวะตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2552

สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรูในเขตเมืองของกรุงเทพฯ ในปี 2552 นี้
คาดว่าจำนวนอุปทานคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จจะมีเพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก จำนวนกว่า 11,000
ยูนิต ส่งผลให้ เกิดอุปทานคงค้างของคอนโดมิเนียมระดับหรูจำนวนมาก ทางด้านอุปสงค์
แม้ว่าสถานการณ์ทางการเมืองในประเทศจะมีทิศทางที่ดีขึ้นแต่คาดการณ์ว่าอุปสงค์ในปี 2552
จะมีแนวโน้มที่ลดลง เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยทั่วโลก
ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง
ประกอบกับการพิจารณาสินเชื่อสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มงวดมากขึ้น
ส่งผลให้คาดการณ์ว่าราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมระดับหรูในเขตเมืองจะไม่เพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตามต้นทุนทางด้านการก่อสร้างทั้งราคาน้ำมันและราคาวัสดุก่อสร้างที่ลดลงตามราคาตลาดโลก
จะส่งผลดีให้ผู้ประกอบสามารถนำเสนอเงื่อนไขจูงใจในการขายได้มากขึ้น
เพื่อเป็นการกระตุ้นกำลังซื้อในตลาด

ในขณะที่ทำเลที่ยังคงได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม
ระดับหรูใหม่ที่จะแล้วเสร็จในอนาคต ส่วนใหญ่คาดว่ายังคงอยู่ในย่านย่านสุขุมวิท ย่านสีลม, สาทร,
ปทุมวัน และ ลุมพินี ตามมาด้วยทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาและพระราม 3
เชื่อว่าโดยรวมยังคงมีความต้องการตลาดคอนโดมิเนียมระดับหรูในย่านใจกลางเมือง
สำหรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยทั้งจากผู้ซื้อชาวไทยและต่างชาติ

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

3.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

การจัดซื้อที่ดิน

ในการจัดหาที่ดินเพื่อนํามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น บริษัทฯ จะพิจารณาจากความเหมาะสม
และศักยภาพของทําเลที่ตั้งในการนํามาพัฒนาโครงการเป็นสําคัญ
เมื่อได้รายละเอียดของที่ดินเบื้องต้น บริษัทฯ
ก็จะทําการกําหนดรูปแบบโครงการให้เหมาะสมกับทําเลที่ตั้ง
ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นพร้อมทั้งตรวจสอบข้อกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง แล้วบริษัทฯ
ก็จะกําหนดราคาซื้อและทําการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทฯ
จะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที โดยคำนึงถึงความต่อเนื่องในการพัฒนาโครงการในทุกๆ รอบ
ของการพัฒนาโครงการ 2-3ปีของบริษัทฯ ทั้งนี้บริษัทฯ จะไม่ทําการซื้อที่ดินเก็บไว้รอ
เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จําเป็น
และหากมีการซื้อที่ดินจากบุคคลหรือบริษัทที่อาจมีความขัดแย้ง บริษัทฯ
จะปฏิบัติตามนโยบายการทํารายการระหว่างกัน

การจัดหาที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้าง (Construction Management Consultant)

การคัดเลือกบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้าง บริษัทฯ จะพิจารณาจาก ชื่อเสียง ผลงาน
ประสบการณ์
และความพร้อมของทีมงานของบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างเป็นหลักโดยเป็นผู้ทำหน้าที่รับผิดชอบในการให้คำปรึกษา
จัดทำรายงาน รวมทั้งตรวจสอบคุณภาพ ความถูกต้องในรายละเอียดเทคนิค ขั้นตอน วิธีการทำงาน
การติดตั้งและทดสอบงานทุกประเภท ในระหว่างการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ โดยในปัจจุบัน บริษัทฯ
ได้ใช้บริการบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างแตกต่างกันในแต่ละโครงการของบริษัทฯ
ซึ่งแสดงให้เห็นว่าบริษัทฯ
ไม่ได้มีการใช้บริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างรายใดรายหนึ่งเพียงรายเดียว

การจัดหาผู้ให้บริการ/รับจ้าง และผู้รับเหมาก่อสร้าง

ในการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทฯ มีกระบวนการในการคัดเลือกดังนี้

-   การคัดเลือกคุณสมบัติ (Pre-qualification) ของผู้รับเหมา
    โดยที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างจะรวบรวมรายชื่อที่ผ่านเข้าร่วมการประกวดราคา
    นำเสนอต่อบริษัทฯ ในการคัดเลือก โดยจะพิจารณาจาก

-   กำหนดวิธีการคัดเลือกโดยพิจารณาจากมูลค่างาน แบ่งเป็น 2 วิธีคือ

    -   การเทียบราคา (Competitive Bid) จะใช้ในกรณีที่มูลค่าของงานไม่สูงมาก
        หรือต้องการให้การคัดเลือกเป็นไปอย่างรวดเร็ว
        การเทียบราคาจะจัดทำสำหรับผู้ให้บริการ/รับจ้าง หรือผู้รับเหมาตั้งแต่ 3 รายขึ้นไป

    -   การประกวดราคา (Sealed Bid) จะใช้ในกรณีที่สินค้าหรืองานมีมูลค่าสูง
        และการคัดเลือกจำเป็นต้องทำด้วยความละเอียดรอบคอบ จะจัดทำสำหรับผู้รับเหมาตั้งแต่
        5 รายขึ้นไป

-   การออกเอกสารจัดซื้อ (Purchase Order) หรือหนังสือยืนยันการว่าจ้าง (Letter of
    Intent) หรือหนังสือสัญญา (Contract Document)
    หลังจากที่บริษัทฯได้สรุปผลการคัดเลือกผู้ให้บริการ/รับจ้างหรือผู้รับเหมา
    สำหรับสินค้าหรือบริการที่ต้องการแล้ว
    ในกรณีการเทียบราคาที่มูลค่าของงานไม่สูงมากจะต้องมีการจัดทำเอกสารจัดซื้อ (Purchase
    Order) และในกรณีการประกวดราคาของงานที่มีมูลค่าสูง
    จะมีการจัดทำเอกสารหนังสือยืนยันการว่าจ้าง (Letter of Intent) และหนังสือสัญญา
    (Contract Document) เพื่อแจ้งให้ ผู้ให้บริการ/รับจ้าง หรือผู้รับเหมาก่อสร้าง
    รายนั้นรับทราบถึงการยืนยันการจัดซื้อจัดจ้าง

การจัดหาวัสดุ อุปกรณ์

ในการจัดหาวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการนั้นสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน
ได้แก่วัสดุก่อสร้างหลัก และวัสดุก่อสร้างที่บริษัทฯ เป็นผู้จัดหาเอง
ทั้งนี้ในส่วนของวัสดุก่อสร้างหลักเช่น อิฐ หิน ปูน ทราย และเหล็ก เป็นต้น
บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างหลักเหล่านั้นโดยคำนวณรวมเป็นส่วนหนึ่งในราคาค่าจ้างก่อสร้าง
ในส่วนของวัสดุก่อสร้างที่บริษัทฯเป็นผู้จัดหาเอง ได้แก่
วัสดุก่อสร้างบางประเภทที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอนและมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง และวัสดุ
อุปกรณ์ในส่วนที่ไม่ได้รวมอยู่ในงานของผู้ให้บริการรับจ้าง และผู้รับเหมาก่อสร้าง เช่น ลิฟท์ สุขภัณฑ์
เครื่องปั่นไฟ เป็นต้น

3.3.2 ขั้นตอนและระยะเวลาในการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆของบริษัทฯ จะมีระยะเวลาในการดำเนินการที่แตกต่างกันไป
โดยจะขึ้นอยู่กับขนาดและรูปแบบของแต่ละโครงการ ซึ่งจะมีขั้นตอนและระยะเวลาโดยประมาณดังนี้

[]

3.3.3 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การก่อสร้างอาคารและการก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ของบริษัทฯ
ทุกโครงการจะอยู่ภายใต้การควบคุมของประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม
เรื่อง กำหนด หลักเกณฑ์ วิธีการ ระเบียบปฏิบัติ
และแนวทางในการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม โดยโครงการอาคารชุด
ที่มีการสร้างอาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตร หรือ 80 หน่วย ขึ้นไป
จะต้องมีการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อเสนอในขั้นตอนของการขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามกฎหมาย

นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้มีมาตรการการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ทั้งในระหว่างการก่อสร้างและหลังการก่อสร้าง เช่น มีผ้าใบคลุมอาคารในระหว่างที่ก่อสร้าง
เพื่อป้องกันเศษวัสดุก่อสร้างหล่นมาทำอันตรายแก่ผู้สัญจรไปมา และ เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว
ในอาคารนั้นๆ จะมีระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง ซึ่งมาตรการต่างๆ
ที่เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมนั้นเป็นสิ่งที่บริษัทฯ
ให้ความสำคัญและจัดให้ทุกโครงการมีการปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนดอย่างเคร่งครัด
โดยที่ผ่านมาบริษัทฯ ไม่มีประเด็นเรื่องผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
และไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการป้องกันผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใด
ยกเว้นค่าใช้จ่ายในการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อประกอบการขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามกฎหมาย

3.4 งานที่ขายแล้วและยังไม่ได้ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551

  ------------------------------------------------------------------------
  โครงการ                             งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ   
  ----------------------------------- ----------------- ------------------
                                      จำนวนหน่วย (ยูนิต)   มูลค่าตามสัญญา (บาท)

  โครงการฟูลเลอตัน สุขุมวิท                0                 0.00

  โครงการวอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยาริเวอร์     161               2,251,762,544.00
  ทาวเวอร์เอ                                             

  โครงการแมนฮัตตัน ชิดลม                 8                 59,565,108.00

  โครงการวอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยาริเวอร์     66                574,485,509.00
  ทาวเวอร์ บี                                             

  โครงการวินด์ สุขุมวิท 23 (ซอยประสานมิตร)  135               717,492,616.00

  โครงการวินด์ รัชโยธิน                   250               1,123,849,696.00

  โครงการอกัสตัน สุขุมวิท 22               95                769,875,297.92

  โครงการมิคโคนอส หัวหิน                 101               385,074,370.00

  โครงการรีเฟล็คชั่น จอมเทียนบีช พัทยา       99                877,982,487.00

  โครงการมาราเกช หัวหิน เรสซิเดนเซส      103               1,270,101,552.00

  โครงการร๊อยซ์ ไพรเวท เรซิเดนซิซ         26                559,992,582.00

  รวมทั้งหมด                            1,044             8,590,181,761.92
  ------------------------------------------------------------------------

3.5 ข้อจำกัดการประกอบธุรกิจ

-ไม่มี-