ปัจจุบันธุรกิจของบริษัทฯและบริษัทย่อย สามารถแบ่งออกได้ 5 ประเภท ดังนี้

1)  ธุรกิจศูนย์การค้า

  1.1 ลักษณะธุรกิจ

บริษัทจะจัดหาที่ดินที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาศูนย์การค้าโดยการซื้อ เช่า หรือ วิธีอื่นใด
เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อบริษัท ปัจจุบันบริษัทมีศูนย์การค้าที่เปิดดำเนินการแล้ว 6 ศูนย์ ได้แก่
ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว, ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รามอินทรา,
ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า, ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล เซ็นเตอร์ พัทยา (ทั้ง
4แห่งดำเนินการในนามของ บมจ. เซ็นทรัลพัฒนา) , ศูนย์การค้าเซ็นทรัลแอร์พอร์ต พลาซา
เชียงใหม่ (ดำเนินการในนาม บจ.เซ็นทรัลพัฒนา เชียงใหม่ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่บริษัทถือหุ้นอยู่
99.99%) และศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา รัชดาพระราม 3
(เป็นโครงการร่วมลงทุนกับกลุ่มโรแดมโก้ในบจ. เซ็นทรัลพัฒนาพระราม 3 ซึ่งบริษัทถือหุ้นอยู่
60.53%)

  1.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

  (ก) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

กลยุทธ์การแข่งขัน

- ทำเลที่ตั้ง : เป็นปัจจัยสำคัญสำหรับธุรกิจค้าปลีกเป็นอย่างมาก
ฝ่ายพัฒนาธุรกิจและฝ่ายการตลาดต้องร่วมมือกันวิจัยเลือกเฟ้นทำเลซึ่งมีปริมาณของผู้บริโภคและกำลังซื้อมากพอ
โดยคำนึงถึงคู่แข่งขันด้วย

- ผู้เช่าหลัก (ANCHOR TENANT) :
บริษัทคำนึงถึงผู้เช่าหลักที่จะทำให้ศูนย์การค้ามีแม่เหล็กดึงดูดผู้บริโภคให้เกิดความสนใจ
และกลับมาใช้บริการอย่างสม่ำเสมอ ผู้เช่าหลักต่าง ๆ คือ ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ (เช่น
ห้างเซ็นทรัลดีพาร์ทเม้นท์สโตร์) โรงหนัง โบว์ลิ่ง สวนสนุก ฯลฯ
บริษัทจะเลือกเฉพาะผู้เช่าหลักที่มีคุณภาพและเหมาะสมกับลักษณะของศูนย์ฯ แต่ละแห่ง

- การออกแบบ :
บริษัทตระหนักเสมอว่าความสำเร็จของศูนย์การค้าย่อมขึ้นกับรูปแบบและส่วนประกอบการใช้งานในศูนย์ฯ
เช่น ทางเดิน, บันไดเลื่อน, ลิฟท์, ห้องน้ำ ฯลฯ
รูปแบบซึ่งทันสมัยและสร้างอารมณ์ในการจับจ่ายใช้สอย
รวมถึงการใช้ประโยชน์สูงสุดจากพื้นที่ทุกตารางเมตร

- การพัฒนาอย่างต่อเนื่อง : บริษัทมีแผนการปรับปรุงศูนย์ฯ ตลอดเวลาตามแนวโน้มใหม่ๆ
และแฟชั่น ซึ่งเปลี่ยนแปลงตลอดเวลาเพื่อให้ศูนย์ฯ ดูแปลกใหม่ตลอดเวลาสำหรับผู้มาใช้บริการ

- การจัดการ :
บริษัทได้ปรับปรุงการบริหารจัดการให้ทันต่อเหตุการณ์และให้เกิดประสิทธิผลอยู่ตลอดเวลา
ไม่ว่าจะเป็นการปรับกระบวนการและการนำเทคโนโลยีใหม่ ๆ ที่เหมาะสมมาใช้

- การบริการ : ด้วยประสบการณ์ที่ผ่านมา
ผู้บริหารตระหนักถึงคุณค่าของลูกค้าซึ่งรวมถึงร้านค้าและผู้บริโภค
บริษัทต้องการสร้างความประทับใจทั้งแก่ร้านค้าที่เช่าพื้นที่ในศูนย์ฯแต่ละสาขาเพื่อความต่อเนื่องในการขยายธุรกิจไปยังสาขาอื่น
ๆ ของบริษัท ส่วนผู้บริโภคที่มาใช้บริการต้องได้รับความสะดวกสบายทั้งที่จอดรถ,ห้องน้ำ ฯลฯ
รวมถึงความปลอดภัยตลอดเวลาที่อยู่ในศูนย์ฯ

- การส่งเสริมการขาย :
บริษัทวางแผนการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขายตลอดทั้งปีซึ่งมีความหลากหลายครอบคลุมทุกกลุ่มลูกค้า
และหลายรูปแบบ ทั้งยังร่วมมือกับร้านค้าในศูนย์ฯ เป็นอย่างดี

- รักษาชื่อเสียง และคุณภาพ :
ทุกสิ่งซึ่งบริษัททำเน้นถึงคุณภาพและประโยชน์แก่ร้านค้าและผู้บริโภคซึ่งจะนำไปสู่ชื่อเสียง
และความไว้วางใจ

-   การจัดจำหน่ายและช่องการจัดจำหน่าย

  บริษัทดำเนินการจำหน่ายผ่านช่องทางดังต่อไปนี้

- ทีมงานขายที่มีคุณภาพและผ่านการฝึกอบรมของบริษัทเอง
ทีมงานขายจะใช้การตลาดนำหน้าการขายซึ่งทำให้ได้ร้านค้าซึ่งมีคุณภาพ
และการที่บริษัทบริหารหลายโครงการในเวลาเดียวกันก่อให้เกิดการประหยัด (Economies of
Scale) ที่เป็นผลดีต่อบริษัท
เนื่องจากเสนอขายพื้นที่ได้ในทำเลที่หลายหลากตามความต้องการของลูกค้า

- การโฆษณาผ่านสื่อต่างๆ เช่น หนังสือพิมพ์, โบว์ชัวร์, แคตตาล็อก
และจัดทำป้ายโฆษณากลางแจ้งบนสถานที่ที่จะไปสร้างโครงการเป็นต้น
ทั้งนี้เพื่อให้ผู้ประกอบการเกิดความเชื่อมั่นและเชื่อถือ

- การประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่องและสม่ำเสมอเพื่อให้ลูกค้าจดจำได้ตลอดเวลา เช่น
การส่งเสริมการจัดนิทรรศการ ณ บริเวณ Convention Hall

-   ลักษณะของลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัท

ลูกค้าของบริษัทที่จะเข้าดำเนินธุรกิจในศูนย์การค้าได้จะต้องผ่านการคัดเลือกมาแล้วเป็นอย่างดีว่าเป็นร้านค้าที่ดำเนินธุรกิจอย่างมืออาชีพและมีความสามารถในการบริหารและพัฒนากิจการของตนเอง
กล่าวคือ จะต้องเป็นร้านค้าที่เหมาะสมกับรูปแบบของศูนย์การค้าที่วางไว้

บริษัทยังมีฝ่ายประชาสัมพันธ์และลูกค้าสัมพันธ์ซึ่งคอยรับฟังปัญหา และให้คำปรึกษากับร้านค้าที่มาลงทุน
โดยในช่วงเปิดโครงการใหม่ ผู้บริหารระดับสูงของบริษัทมีโอกาสได้พบกับเจ้าของร้านค้าทุกราย
เพื่อสร้างความสัมพันธ์ที่ดี
จากความสัมพันธ์และการบริการที่มีเหล่านี้ทำให้บริษัทมีการหมุนเวียนเข้าออก(Turnover)
ของลูกค้าต่ำมาก

การสูญเสียลูกค้าแต่ละรายไม่มีผลกระทบกับบริษัทฯ
เนื่องจากลูกค้าส่วนใหญ่เป็นธุรกิจรายย่อยอีกทั้งยังมีร้านค้าที่รอลำดับเข้าจับจองเช่าพื้นที่อีกอย่างสม่ำเสมอ

ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

เนื่องจากศูนย์การค้าเป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนสูงประกอบกับต้องมีพื้นฐานความรู้และประสบการณ์ด้านการค้าปลีก
เช่น ห้างสรรพสินค้า หรือสถานบันเทิงเป็นอย่างดียิ่ง
ทำให้การเข้ามาของผู้แข่งขันรายใหม่โดยเฉพาะในภาวะปัจจุบันเป็นไปได้ยาก

ในปี 2543 มีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เปิดใหม่เพียงแห่งเดียวในต่างจังหวัด
โดยกลุ่มผู้พัฒนาศูนย์การค้าจากกรุงเทพฯ โดยมีร้านค้าจากกรุงเทพฯไปเปิดมากมาย
แต่คาดว่ายังคงต้องใช้เวลาที่จะสร้างตลาดให้มีความต้องการอย่างพอเพียงแก่ร้านค้าต่าง ๆ
นอกจากนี้ร้านค้าประเภทซุปเปอร์สโตร์มีขยายตัวอย่างรวดเร็ว
อีกทั้งพัฒนาพื้นที่สำหรับร้านค้าปลีกประมาณ 3,000 – 5,000 ตร.ม. เพื่อเช่าให้แก่ร้านค้าปลีก
นับว่าเป็นที่สนใจต่อร้านค้าปลีกไม่น้อย เนื่องจากอัตราค่าเช่าโดยทั่วไปต่ำกว่าศูนย์การค้าปกติ
ทำให้ร้านค้าปลีกโดยเฉพาะอย่างยิ่งร้านอาหารมีทางเลือกเพิ่มขึ้นสำหรับทำเลการค้าใหม่ ๆ

ศูนย์การค้าซึ่งมีทำเลดี เช่น
ใจกลางเมืองหรือชานเมืองซึ่งเป็นชุมชนหนาแน่นยังคงเป็นที่ต้องการของผู้ค้าปลีกที่ต้องการขยายธุรกิจ
แต่ก็ขยายตัวด้วยความระมัดระวังอัตราค่าเช่ายังคงเป็นปัจจัยหลักในการพิจารณาเช่าพื้นที่ของร้านค้า
ศูนย์การค้าต่างเพิ่มศักยภาพในการแข่งขัน โดยการดึงดูดร้านค้าดี ๆ น่าสนใจมาเปิดในศูนย์ฯ
และพัฒนารูปแบบใหม่ ๆ ขึ้นเพื่อเป็นที่สนใจแก่ผู้บริโภค
รวมถึงการทำการส่งเสริมการขายในรูปแบบต่างๆ ไม่ว่าการจัดกิจกรรม การแสดง ลดราคา ฯลฯ
เพื่อดึงลูกค้าเข้าศูนย์ฯ ให้มากที่สุด

การแข่งขันอันรุนแรงเช่นนี้ยังคงดำเนินต่อไปแน่นอน ศูนย์ฯ ต่างๆ
ได้พยายามปรับปรุงการบริหารจัดการให้เกิดประสิทธิผลและประสิทธิภาพ รวมถึงการพัฒนาสิ่งใหม่ๆ
การนำเทคโนโลยีที่เหมาะสมมาใช้
โดยเฉพาะอย่างยิ่งโปรแกรมการประหยัดค่าใช้จ่ายเป็นเครื่องมือในการรักษาผลกำไรของศูนย์ฯ
ในสภาวะซึ่งไม่สามารถเก็บค่าเช่าในอัตราสูงได้

สำหรับคู่แข่งขันจากต่างประเทศที่จะเข้ามาในอุตสาหกรรมนี้เป็นไปได้ค่อนข้างยาก
เนื่องจากที่ดินใจกลางเมืองใหญ่ๆ พอที่จะนำมาเป็นศูนย์การค้าและบันเทิงครบวงจรหาได้ไม่ง่ายนัก
และการแข่งขันในแถบชานเมืองเมื่อเทียบกับความหนาแน่นของประชากรและวิถีชีวิตก็ยังไม่เพียงพอที่จะทำให้ประสบความสำเร็จได้ง่าย
ต่างประเทศจึงนิยมเข้ามาลงทุนซื้อหุ้น หรือ Take over ศูนย์การค้าที่มีอยู่แล้ว
หรือร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการรายใหญ่แทน

1.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์ หรือ บริการ

การจัดหาผลิตภัณฑ์ของบริษัท คือ การพัฒนาโครงการศูนย์การค้า
โดยมีลำดับขั้นการดำเนินการพัฒนาโครงการดังนี้

-   การจัดหาที่ดิน
    บริษัทมีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการศูนย์การค้าที่ครบวงจรในพื้นที่ในกรุงเทฑปริมณฑล
    และต่างจังหวัดที่มีแนวโน้มของประชากรหนาแน่นโดยจะจัดหาที่ดินที่มีความเป็นไปได้สูงในการดำเนินธุรกิจ
    และความเสี่ยงน้อย

  องค์ประกอบที่สำคัญในการพิจารณาซื้อที่ดินของบริษัทมีสาระสำคัญดังนี้

-   ทำเลที่ตั้งของที่ดิน อาทิ สถานที่ตั้ง การคมนาคม ลักษณะการใช้ที่ดินข้างเคียง

-   ขนาด รูปร่าง และลักษณะการครอบครองที่ดิน

-   สาธารณูปโภคที่จะอำนวยความสะดวกในบริเวณที่ดินที่จะนำมาพัฒนา

-   การคำนึงถึงเขตการใช้สอยของที่ดินที่ตั้งอยู่ เช่น เขตอุตสาหกรรม, เขตที่พักอาศัย เป็นต้น

-   แนวโน้มความเจริญเติบโตในอนาคต โดยพิจารณาจากแนวโน้มความเจริญเติบโตของประชากร
    และพฤติกรรมจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภครวมทั้งรายได้ของประชากร และการประเมินอุปสงค์
    อุปทานให้สอดคล้องกัน

-   ราคาของที่ดินและความเป็นไปได้ในการได้มาซึ่งทำให้บริษัทจำเป็นต้องมีทางเลือกในการจัดหาที่ดินในบริเวณที่มีศักยภาพทางธุรกิจสูง
    มากกว่าหนึ่งทางเลือก กล่าวคือ

  ก. การซื้อขาด - ในกรณีที่ราคาสมเหตุผลหรือพอที่จะนำมาพัฒนาได้

  ข. การเช่าที่ดิน - ในกรณีที่เจ้าของที่ดินไม่ยินดีที่จะขายขาด

  - ราคาของที่ดินสูงมากจนไม่คุ้มกับการลงทุนหากใช้วิธีซื้อขาด

  - เจ้าของที่ดินไม่ได้เป็นนักธุรกิจ (จึงไม่สนใจการร่วมทุน)

ค. การร่วมทุนกับเจ้าของที่ดิน

  -ในกรณีที่เป็นเงื่อนไขจากเจ้าของที่ดิน และทำเลที่ตั้งนั้นมีศักยภาพทางธุรกิจ สูง
  อย่างไรก็ดีทุกๆทำเลที่ตั้งของที่ดินทุกแปลงที่บริษัทจัดหาเพื่อพัฒนา
  นับว่าเป็นทำเลที่ดีที่สุดในย่านนั้นเสมอพร้อมทั้งราคาในการได้มาซี่งที่ดินก็จะต้องเป็นราคาที่ไม่สูงกว่าราคาตลาด

-   ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

-   การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด
    เพื่อลดความเสี่ยงให้น้อยที่สุดและได้ผลกำไรกลับคืนมาโดยรวดเร็ว
    บริษัทคำนึงถึงการศึกษาส่วนแบ่งของตลาด คู่แข่งขัน ตลอดจนแนวโน้มของตลาดในอนาคต
    เช่นความต้องการของลูกค้าการจัดหาสินค้า
    การกำหนดราคาขายที่เหมาะสมเพื่อให้สอดคล้องกันแผนงานทางด้านการตลาด

-   การวิเคราะห์ทางด้านเทคนิค
    การศึกษาโครงสร้างเพื่อกำหนดลักษณะที่โดดเด่นที่เป็นรูปลักษณ์เฉพาะอันสวยงามดึงดูดสายตาของนักลงทุน
    และลูกค้าที่จะเข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า
    และเพื่อกำหนดองค์ประกอบของโครงการในส่วนต่างๆ

-   การวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน เป็นการศึกษาผลตอบแทนของการลงทุน
    แหล่งที่มาของทุน โดยโครงการจะต้องได้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่คุ้มค่า

-   การจัดหา SUPPLIER

  การจัดหา SUPPLIER
  บริษัทจะทำการคัดเลือกบริษัทผู้รับเหมาที่ความชำนาญในด้านการก่อสร้างอาคารศูนย์การค้าโดยจะดูจากประวัติและผลงานของผู้รับเหมาที่เข้ามา
  ซึ่งจะทำการคัดเลือกผู้รับเหมาจากหลาย ๆ บริษัท
  โดยบริษัทจะดำเนินการเปิดประมูลหาผู้รับเหมาก่อสร้างในแต่ละโครงการ
  เพื่อคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีประสิทธิภาพสูงสุดและเป็นที่น่าเชื่อถือในวงการเข้าทำการเสนอราคาไม่ต่ำกว่า
  3 รายต่อโครงการ การประมูลจะเป็นในลักษณะ CLOSE BID
  โดยจะพิจารณาต้นทุนการก่อสร้างให้อยู่ในงบประมาณที่ตั้งไว้
  ทั้งนี้บริษัทฯจะมีคณะกรรมการเปิดซองประมูล และนำเสนอต่อคณะกรรมการบริหารของบริษัท
  เพื่อพิจารณาเลือกผู้รับเหมาที่เหมาะสมที่สุด
  ราคาในการพิจารณาต้องอยู่ในงบประมาณของค่าใช้จ่าย
  ส่วนระยะเวลาการก่อสร้างก็ต้องเป็นไปตามที่วางแผนไว้เช่นกัน

-   ขั้นตอนและเทคโนโลยีในการผลิต

  ในลักษณะการประกอบธุรกิจของบริษัทฯนั้น
  ทางบริษัทต้องมีการจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ผลิตโครงการให้แก่บริษัท
  ดังนั้นขั้นตอนและเทคโนโลยีจึงเป็นส่วนของผู้รับเหมาก่อสร้าง
  อย่างไรก็ตามทางบริษัทได้มีการจ้างวิศวกรที่ปรึกษาโครงสร้าง วิศวกรที่ปรึกษางานระบบ ฯลฯ
  เพื่อเป็นผู้ที่คอยดูแลและควบคุมขั้นตอนการผลิตให้กับบริษัท
  ในขณะเดียวกันทางบริษัทก็ได้มีการศึกษาในด้านของเทคโนโลยีของผู้รับเหมาด้วย
  นอกจากนี้บริษัทได้เป็นสมาชิกสมาคมผู้ประกอบการศูนย์การค้า (ICSC)
  โดยทางบริษัทจะได้รับข่าวสารและข้อมูลที่จะเป็นประโยชน์ในการสร้างศูนย์การค้าของบริษัทว่าในปัจจุบันได้มีการใช้เทคโนโลยีที่ทันสมัยอย่างไรในการสร้างศูนย์การค้า

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  ลักษณะการประกอบธุรกิจของบริษัท ได้มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมซึ่งมาจากการก่อสร้างโดยตรง
  โดยจะเป็นผลกระทบต่อการจราจรและมลภาวะ
  อย่างไรตามการป้องกันของบริษัทได้อยู่ภายใต้การควบคุมผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมจากหน่วยงานของกรุงเทพมหานคร
  โดยทางบริษัทจะต้องมีการปรึกษาหรือเจรจากับทางเขตและทางฝ่ายจราจร
  เพื่อที่จะมีมาตรการในการป้องกันให้ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยที่สุด อาทิเช่น
  จะมีการปรึกษาและวางแผนกับทางจราจรในการขนย้ายวัสดุก่อสร้างว่าจะต้องดำเนินการอย่างไร
  ช่วงเวลาใดจึงจะมีผลกระทบต่อการจราจรน้อยที่สุด
  ในขณะเดียวกันทางบริษัทฯต้องมีการวางแผนถึงระบบทางเข้าออกของศูนย์การค้าอีกด้วย
  นอกจากนี้ตลอดระยะเวลาการก่อสร้าง ก็ได้มีการวางระบบป้องกันอัคคีภัย
  ทำแผงป้องกันฝุ่นละอองและวัสดุที่เกิดจากการก่อสร้าง
  พร้อมทั้งแผ่นกันเสียงตลอดแนวการก่อสร้างเพื่อป้องกันไม่ให้กระทบต่อสิ่งแวดล้อม
  ซึ่งในส่วนการป้องกันนั้นทางผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้ดำเนินการ
  และทางบริษัทจะใช้ที่ปรึกษาเป็นผู้ดูแลควบคุมอีกที

2)  ธุรกิจอาคารสำนักงาน

2.1 ลักษณะธุรกิจ

  การพัฒนาอาคารสำนักงานเพื่อให้เช่าของบริษัท
  จะเป็นการดำเนินงานควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า เนื่องจากมีอุปสงค์ที่ส่งเสริมกัน
  โดยมีอาคารสำนักงานที่เปิดดำเนินการแล้ว 2 แห่ง อยู่ที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาด พร้าว
  และศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า ดำเนินการในนามบมจ. เซ็นทรัลพัฒนา

2.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

- สถานที่ตั้งอยู่ในศูนย์การค้าครบวงจร :
ซึ่งสอดคล้องกับสภาพการดำเนินชีวิตในปัจจุบันของคนกรุงเทพฯ
ที่มีปัญหาหลักในเรื่องของการจราจรและสิ่งแวดล้อม โดยที่โครงการถูกแวดล้อมไปด้วย
ศูนย์การค้าที่ทันสมัย ภัตตาคารและร้านอาหารที่ถูกเลือกสรรมาแล้ว
ซึ่งทั้งหมดนี้จะเป็นตัวเกื้อหนุนที่ดีที่เอื้ออำนวยประโยชน์ให้กับโครงการอาคารสำนักงานของบริษัท

- การจัดตั้งโรงเรียน : ในปีที่ผ่านมาบริษัทได้ปรับกลยุทธ์โดยการดึงเอาพวกโรงเรียนต่างๆ
อาทิเช่น สอนภาษาอังกฤษ, คณิตศาสตร์, ภาษาจีน ฯลฯ เข้ามาเช่าในส่วนของพื้นที่สำนักงาน
โดยโรงเรียนจะได้ประโยชน์จากจำนวนคนซึ่งมา ที่ศูนย์การค้าเป็นจำนวนมาก
แต่ค่าเช่าถูกกว่าในพลาซา 2-3 เท่า

- คุณภาพของโครงการ : โครงการอาคารสำนักงานแต่ละแห่งของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่โดดเด่น
ในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงและมีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่องทั้งในปัจจุบันและอนาคต
รูปแบบของอาคารในเชิงวิศวกรรมและสถาปัตยกรรมที่ดึงดูด
ตลอดจนการเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ที่มีคุณภาพเป็นสิ่งสำคัญที่ทางบริษัทได้พิจารณาถึงอยู่ตลอดเวลา
นอกจากนี้บริษัทมีการปรับปรุงคุณภาพของโครงการให้อยู่ในสภาพที่ดีและทันสมัยอยู่เสมอ
ทั้งภายในและภายนอกอาคาร มีการดูแลงานระบบอุปกรณ์ต่าง ๆ รวมถึงสภาพแวดล้อมของอาคาร

- ความพร้อมของทีมงาน :
ทีมงานบริษัทประกอบด้วยผู้ทรงคุณวุฒิในแต่ละสาขาได้ร่วมกันศึกษาและพัฒนาโครงการต่างๆ อาทิเช่น
ในเรื่องของภาวะการลงทุน การตลาด และรูปแบบของโครงการ
โดยมีผู้เชี่ยวชาญที่มีชื่อเสียงและมีประสบการณ์การพัฒนาอาคารสำนักงานต่างๆ
ที่มีชื่อเสียงเป็นที่ปรึกษาและคอยให้คำแนะนำโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ

- การบริการหลังการขาย :
บริษัทให้ความสำคัญกับการบริการหลังการขายที่สม่ำเสมอและถือเป็นหัวใจหลักในการดำเนินธุรกิจของบริษัทที่สร้างชื่อเสียงให้กับบริษัทมานาน
มีผลทำให้ลูกค้าของบริษัทมีความเชื่อถือในโครงการ ต่างๆ ของบริษัท ตลอดมา

-   การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

ทีมงานฝ่ายขายของบริษัทจะเป็นผู้รับผิดชอบในเรื่องของการขาย
โดยมีการติดต่อใกล้ชิดกับบริษัทตัวแทนขายโครงการที่มีชื่อเสียงจากต่างประเทศในเรื่องของการขายและการจัดจำหน่าย
นอกจากนี้ยังมีการส่งเสริมการขายอย่างต่อเนื่อง

-   ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัท

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกิจการทั่วไปขนาดกลางถึงใหญ่ที่ต้องการเช่าพื้นที่สำนักงาน
ทั้งเพื่อสำนักงานใหญ่และสำนักงานสาขา
ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้ารายย่อยจึงไม่มีผลกระทบต่อบริษัท แต่อย่างใด

(2) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

ปี 2543 ยังคงเป็นปีที่มีภาวะการแข่งขันรุนแรงในธุรกิจอาคารสำนักงาน
ทั้งนี้จากภาวะเศรษฐกิจถดถอย บริษัทจำนวนมากต้องปิดตัวลงหรือลดขนาดของบริษัทลง
ประกอบกับอาคารที่พักอาศัยบางแห่งได้ปรับธุรกิจเป็นอาคารสำนักงานหรืออาคารแสดงสินค้า
ส่งผลให้เกิดภาวะอุปทานที่เกินความต้องการมาก ผู้ประกอบการจึงต้องแข่งขันกันลดอัตราค่าเช่าลง
อุปทานของอาคารสำนักงานในย่านกลางเมืองในปี 2543 มีประมาณ 2.5 ล้านตารางเมตร
โดยมีอัตราการเช่าที่ 65-70% ราคาค่าเช่าเฉลี่ย 300-400 บาทต่อตารางเมตร
ขณะที่อัตราการเช่าของอาคารสำนักงานย่านชานเมืองเฉลี่ยที่ 45% โดยราคาค่าเช่าเฉลี่ย
200-300 บาทต่อตารางเมตร

ธุรกิจอาคารสำนักงานในปี 2544 นี้คาดว่ายังคงอยู่ในภาวะที่ไม่ดีนัก
โดยยังคงมีอุปทานมากเกินกว่าความต้องการส่วนอัตราการเช่าและอัตราค่าเช่ามีแนวโน้ม คงที่
คงจะต้องให้ภาวะเศรษฐกิจของชาติเติบโตมากขึ้น เพื่อเกิดอุปสงค์ตามอัตราการเติบโต

  2.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์ หรือ บริการ

บริษัทจะพัฒนาอาคารสำนักงานเพื่อให้เช่าควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้าเนื่องจากมีอุปสงค์ที่ส่งเสริมกัน
ดังนั้นการจัดหาผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเช่นเดียวกับการพัฒนาศูนย์การค้า

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

เนื่องจากอาคารสำนักงานเป็นจุดศูนย์กลางของการติดต่อธุรกิจ อาจก่อให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัด
ซึ่งเป็นสาเหตุของมลภาวะ แต่สามารถป้องกันได้โดยจัดการจราจรเข้าออกอาคารอย่างมีประสิทธิผล
และจัดที่จอดรถให้เพียงพอต่อความต้องการ
ในส่วนของการปรับอากาศในอาคารซึ่งอาจก่อให้เกิดภาวะเรือนกระจกนั้น
สามารถป้องกันแก้ไขโดยการใช้เทคโนโลยีที่ปลอดภาวะดังกล่าว
และการบำรุงรักษาให้เครื่องปรับอากาศทำงานอย่างมีประสิทธิภาพ

3)  ธุรกิจอาคารสำหรับพักอาศัย

    1.  ลักษณะธุรกิจ

บริษัทดำเนินการธุรกิจพัฒนาอาคารให้เช่าสำหรับพักอาศัยคือโครงการหลังสวนโคโลเนต
ตั้งอยู่ที่ซอยหลังสวน ดำเนินการโดยบริษัท หลังสวน เรียลตี้ จำกัด ซึ่งทางบริษัทถือหุ้นอยู่ 99.99%

  3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

-   กลยุทธ์การแข่งขัน

-   สถานที่ตั้งใจกลางเมือง ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก

-   อัตราค่าเช่าที่เหมาะสม

  นอกเหนือไปจากนี้ เนื่องจากปัญหาด้านเศรษฐกิจในปีที่ผ่านไปประกอบกับภาวะการแข่งขันในตลาด
  ทำให้บริษัทต้องปรับกลยุทธ์ในเรื่องราคาโดยให้ส่วนลดสำหรับผู้เช่าทั่วไป
  เพื่อแบ่งเบาภาระต้นทุนของผู้เช่า และสามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

การจำหน่ายจะใช้ทีมงานขายเฉพาะโดยประสานงานกับทีมงานขายธุรกิจศูนย์การค้า
เพื่อใช้ประโยชน์จากฐานลูกค้าเก่า นอกจากนี้
บริษัทยังเข้าถึงลูกค้าโดยการติดต่อกับบริษัทตัวแทนขายที่มีฐานลูกค้าตามความต้องการของโครงการ

นอกเหนือจากทีมงานฝ่ายขายแล้ว การใช้ศักยภาพของธุรกิจกลุ่มศูนย์การค้าของบริษัท
ซึ่งมีผู้ใช้บริการต่อวันเป็นจำนวนมหาศาล
เป็นจุดออกบู้ทส่งเสริมการขายเพื่อสร้างการยอมรับและจูงใจให้ผู้ใช้บริการบางส่วนเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานและอาคารที่พักอาศัย
ซึ่งประสบผลสำเร็จเป็นที่น่าพอใจ

-   ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัทหรือบริษัทย่อย

ลักษณะลูกค้าโครงการหลังสวนโคลโลเนดจะเป็นนักธุรกิจที่ทำงานอยู่ใจกลางเมืองฝั่งกรุงเทพฯ
ทั้งชาวไทยและต่างประเทศ

(ข) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

 ธุรกิจพัฒนาอาคารสำหรับพักอาศัย ในปี 2543 ถึงแม้จะยังคงอยู่ในภาวะอุปทานที่มากเกินความต้องการแต่ก็ดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากชาวต่างประเทศที่ลดจำนวนลงในช่วงที่เกิดวิกฤติเริ่มกลับเข้ามาพำนักในประเทศไทยมากขึ้น ทำให้อุปสรรคของตลาดอพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้น ส่วนผู้บริโภคชาวไทยเองเริ่มมีรายได้เพิ่มขึ้นสามารถพักอาศัยในอพาร์ทเม้นท์ที่มีราคาสูงขึ้นได้

อัตราการเช่าพื้นที่ของธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ในปีที่ผ่านมาอยู่ในเกณฑ์ที่ดีขึ้นเล็กน้อย เฉลี่ยประมาณ 80% โดยพื้นที่กลางใจเมือง มีอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ 85% ด้านอัตราค่าเช่าห้องระดับกลาง เฉลี่ยที่ 30,000 บาทต่อเดือน และอัตราเช่าห้องระดับสูง เฉลี่ยที่ 70,000 บาทต่อเดือน

ในปี 2544 คาดว่าจะมีอุปสงค์เพิ่มขึ้นเล็กน้อย เนื่องจากมีนักลงทุนต่างประเทศ และชาวต่างประเทศกลับเข้ามาทำงานในประเทศไทยเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามภาวะอุปทานที่มากเกินความต้องการยังคงมีผลกระทบต่ออัตราค่าเช่าของอพาร์ทเมนท์ที่จะไม่สามารถปรับสูงขึ้นได้มากนัก

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์ หรือบริการ

บริษัทจะเริ่มจากการจัดหาที่ดินที่เหมาะสม ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
ตลอดจนถึงควบคุมการพัฒนาโครงการให้เสร็จสิ้นตามเวลาที่กำหนด

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

อาคารที่พักอาศัยมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยมาก
เนื่องจากมีเฉพาะผู้อยู่อาศัยในอาคารเท่านั้นที่เข้าอยู่อาศัยในอาคารทำให้ไม่เกิดปัญหามลภาวะ

4)  ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม

4.1 ลักษณะธุรกิจ

บริษัทได้ดำเนินธุรกิจด้านอาหารและเครื่องดื่ม 3 ประเภท คือ

  (ก) ธุรกิจศูนย์อาหารภายในศูนย์การค้า: เปิดดำเนินการแล้ว 4 สาขา ได้แก่ สาขาลาดพร้าว,
  สาขาปิ่นเกล้า, สาขาพระราม 3 ซึ่งดำเนินการในนาม บจ.เซ็นทรัลฟู้ด อเวนิว จำกัด
  ซึ่งบริษัทถือหุ้น 99.99 % (แต่นับจากวันที่ 1 มกราคม 2544
  ธุรกิจศูนย์อาหารของเซ็นทรัลพลาซารัชดา พระราม3 จะดำเนินการในนามของ บจ.
  เซ็นทรัลเรียลตี้ เซอร์วิส พระราม3 และสาขาเซ็นทรัลแอร์พอร์ตพลาซา เชียงใหม่
  จะดำเนินการในนาม บจ.เซ็นทรัลพัฒนาเชียงใหม่ ซึ่งบริษัทถือหุ้น 99.99%

  (ข) ธุรกิจร้านขายกาแฟ : ภายใต้เครื่องหมายการค้า “ Starbucks ”
  เปิดดำเนินการในนาม บจ.คอฟฟี่พาร์ทเนอร์ ซึ่งบริษัท หลังสวน เรียลตี้ จำกัด ถือหุ้นอยู่ 91%
  แต่เมื่อเดือนมิถุนายน 2543 บริษัทได้ทำการจำหน่ายเงินลงทุนใน บจ. คอฟฟี่พาร์ทเนอร์ ให้แก่
  STARBUCKS CORPORATION (USA) แล้ว

  (ค) ธุรกิจขนมอบ Soft Pretzel : ภายใต้เครื่องหมายการค้า “Auntie Anne’s ”
  เปิดดำเนินการในนาม บจ.ฟู้ดโนเวลตี้ ซึ่งบริษัท หลังสวน เรียลตี้ จำกัด ถือหุ้น 99.99 %
  แต่เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2543 คณะกรรมการบริษัทได้มีมติให้ทำการจำหน่ายเงินลงทุนในบจ. ฟู้ด
  โนเวลตี้ส์ ให้แก่ บมจ. โรงแรมเซ็นทรัลพลาซา แล้ว โดยจะมีผลตั้งแต่วันที่ 3 มกราคม 2544

4.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(1) กลยุทธ์การแข่งขัน ช่องทางการจัดจำหน่ายและลักษณะลูกค้า

กลยุทธ์การแข่งขัน

-   ทำเลสถานที่ตั้ง เน้นเปิดดำเนินการในศูนย์การค้าที่ประสบความสำเร็จ, แหล่งชุมชน,
    หรือย่านธุรกิจ โดยคำนึงถึงกลุ่มเป้าหมายเป็นหลัก

-   ขยายจำนวนสาขาเพื่อครอบคลุมตลาดและได้ประโยชน์จากขนาดของธุรกิจ (Economy of
    Scale)

-   การรักษามาตรฐานของผลิตภัณฑ์

-   การโฆษณาและจัดรายการส่งเสริมการขาย เช่น การสะสมยอดการซื้อ, การให้ส่วนลด ฯลฯ

-   การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

  บริษัท
  จะใช้พนักงานขายที่มีการฝึกอบรมให้มีความรู้และความเข้าใจในผลิตภัณฑ์ของบริษัทเป็นอย่างดี
  โดยเน้นการบริการเพื่อสร้างความประทับใจ เพื่อก่อให้เกิดกลับมาซื้อผลิตภัณฑ์อีก
  นอกจากนี้บริษัทยังมีการจัดรายการส่งเสริมการขาย
  และการโฆษณาในนิตยสารเพื่อกระตุ้นยอดขายอย่างต่อเนื่อง

ลักษณะลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัทหรือบริษัทย่อย 

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย มีดังนี้

-   ธุรกิจศูนย์อาหารในศูนย์การค้า กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกลุ่มนักเรียน นักศึกษา และ
      กลุ่มคนทำงาน และบุคคลทั่วไปที่ต้องการความสะดวกรวดเร็ว และราคาประหยัด

-   ธุรกิจร้านขายกาแฟ “Starbucks” กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มคนทำงาน
      ในระดับกลางถึงระดับสูง

-   ธุรกิจร้านขนมอบ “Auntie Anne’s” กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกลุ่มวัยรุ่น
      และกลุ่มครอบครัว

(ข) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

 ในปี 2543 ในธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มขยายตัวค่อนข้างมาก มีการเปิดตัว Brand ใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง ทั้ง Franchise จากต่างประเทศ และ Brand ของคนไทย ส่งผลให้มีการแข่งขันกันอย่างมาก โดยแผนการตลาดที่ใช้ในการแข่งขันส่วนใหญ่ใช้รายการส่งเสริมการขายและกลยุทธ์ราคาเป็นหลัก

3.  การจัดหาผลิตภัณฑ์และการบริการ

บริษัทจะพัฒนาธุรกิจศูนย์อาหารควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า
ดังนั้นการจัดหาผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเช่นเดียวกับการพัฒนาศูนย์การค้า ส่วนธุรกิจร้านขายกาแฟ
Starbucks และธุรกิจขายขนมอบ Auntie Anne
บริษัทได้สิทธิในการจำหน่ายจากบริษัทแม่ในประเทศสหรัฐอเมริกา
แต่อย่างไรก็ตามบริษัทได้จำหน่ายเงินลงทุนในสองธุรกิจนี้ในปี 2543 แล้ว ตามที่ได้กล่าวไว้ข้างต้น

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในระดับหนึ่ง
ซึ่งต้องนำเอาวัตถุดิบจากธรรมชาติไปใช้และก่อให้เกิดของเสียจากกระบวนการ
อย่างไรก็ตามบริษัทได้มีการวางแผนป้องกันและแก้ไขผลกระทบจากสิ่งเหล่านี้โดยการบำบัดน้ำเสียอย่างถูกหลักวิชาการ
และการกำจัดขยะอย่างถูกสุขลักษณะ

5.  5) ธุรกิจการให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

5.1 ลักษณะธุรกิจ

  ให้บริการระบบสาธารณูปโภค บริการรักษาความปลอดภัย
  และบริการรักษาความสะอาดภายในศูนย์การค้า 3 แห่ง คือ สาขารามอินทรา, สาขาปิ่นเกล้า
  และสาขาพัทยา ซึ่งดำเนินการโดยบริษัท เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้น 99.99%
  ส่วนสาขาพระราม 3 บริษัท จะดำเนินการในนามบริษัทเซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส พระราม3 จำกัด
  ซึ่งบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาพระราม3 ถือหุ้นอยู่ 99.99%

นอกจากนี้ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ยังประกอบธุรกิจรับจ้างบริหารโครงการ บริหารการขาย
และบริหารศูนย์การค้าสำหรับบางโครงการ อาทิเช่น โครงการเซ็นทรัลซิตี้บางนา,
โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 และโครงการเซ็นทรัลพาว์เวอร์เซ็นเตอร์ หัวหมาก
โดยรับรายได้ในรูปของค่าธรรมเนียมในการบริหารโครงการ และค่านายหน้าในการขาย

2.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

ธุรกิจการให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทนั้นเป็นธุรกิจให้บริการระบบสาธารณูปโภคภายในศูนย์การค้าที่เป็นโครงการของบริษัท
และโครงการของบริษัทย่อยและบริษัทร่วมเอง จึงไม่ต้องแข่งขันกับผู้อื่น

3.  การจัดหาผลิตภัณฑ์ หรือ บริการ

การพัฒนาธุรกิจให้บริการจะควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า
ดังนั้นการจัดหาผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเช่นเดียวกับการพัฒนาศูนย์การค้า

-   ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  มีลักษณะเช่นเดียวกับ ธุรกิจศูนย์การค้า