4. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

4.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทฯ ประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยได้เน้นโครงการคอนโดมิเนียม
ในระดับไฮเอนด์ โดยโครงการในปัจจุบันที่บริษัทฯ ดำเนินการอยู่
สามารถสรุปรายละเอียดโครงการได้ดังนี้

สรุปโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทฯ (ข้อมูล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555)

+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
| โครงการ          | ม     | พ     | ราคา    | ควา |   | ความ  | มูลค่าร |
|                  | ูลค่าโค | ื้นที่ขาย | ขายเฉลี่ย | มคืบ |   | คืบหน้า | ับรู้ราย |
|                  | รงการ |       |         | หน้า |   | การก่อ | ได้แล้ว |
|                  | (ล้า   | (ต    | ต่อ      | ในก |   | สร้าง² |       |
|                  | นบาท) | ร.ม.) | ตร.ม.   | ารข |   |       |       |
|                  |       |       |         | าย¹ |   |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
|                  |       |       |         | ร้อ  |   |       |       |
|                  |       |       |         | ยละ |   |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
| วอเตอร์มาร์ค       | 3,9   | 49,2  | 79      | 96  | 1 |       | 96.01 |
| เจ้าพระยา         | 00.00 | 69.17 | ,157.00 | .32 | 0 |       |       |
| ริเวอร์ ทาวเวอร์ เอ |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | . |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
| วอเตอร์มาร์ค       | 1,8   | 26,4  | 68      | 78  | 1 |       | 77.46 |
| เจ้าพระยา         | 00.00 | 33.27 | ,096.00 | .75 | 0 |       |       |
| ริเวอร์ ทาวเวอร์ บี  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | . |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
| อกัสตัน สุขุมวิท 22   | 2,0   | 21,7  | 92      | 77  | 1 |       | 74.20 |
|                  | 00.00 | 13.17 | ,110.00 | .27 | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | . |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
| รีเฟล็คชั่น จอมเทียน  | 3,3   | 41,3  | 79      | 79  | 8 |       |       |
| บีช พัทยา          | 00.00 | 65.00 | ,776.00 | .56 | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | . |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
| มาราเกช หัวหิน     | 2,6   | 23,3  | 111     | 86  | 1 |       | 84.86 |
| เรสซิเดนเซส       | 00.00 | 71.82 | ,245.00 | .81 | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | . |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
| ร๊อยซ์ ไพรเวท      | 3,0   | 25,8  | 115     | 63  | 1 |       | 42.86 |
| เรซิเดนซิซ         | 00.00 | 84.65 | ,890.00 | .24 | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | . |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
| คอลเลสซิโอ        | 6     | 4,3   | 139     | 36  | 1 |       | 21.64 |
| สาทร-พิพัฒน์        | 00.00 | 02.36 | ,458.00 | .77 | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | . |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
| เอ็ม สีลม          | 1,7   | 11,5  | 148     | 37  | 3 |       |       |
|                  | 10.00 | 07.00 | ,605.00 | .90 | 2 |       |       |
|                  |       |       |         |     | . |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
| เอ็ม พญาไท        | 1,4   | 10,6  | 140     | 61  | 1 |       |       |
|                  | 91.00 | 41.00 | ,132.00 | .40 | 5 |       |       |
|                  |       |       |         |     | . |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
| อีควิน็อคซ์ พหล-วิภา  | 2,3   | 21,3  | 107     | 67  | 4 |       |       |
|                  | 00.00 | 69.00 | ,633.00 | .44 | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | . |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
| เอ็ม ลาดพร้าว      | 1,5   | 13,3  | 112     | 60  | 2 |       |       |
|                  | 00.00 | 11.00 | ,689.00 | .63 | 1 |       |       |
|                  |       |       |         |     | . |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
| เดอะ มาร์เวล      | 3     | 2,4   | 148     | 52  | 1 |       | 43.03 |
| เรสซิเดนซ์ ทองหล่อ  | 66.30 | 64.37 | ,638.00 | .61 | 0 |       |       |
| 5                |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | . |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
|                  |       |       |         |     | 0 |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+
| แมเนอร์ สนามบินน้ำ  | 3,6   | 65,5  | 55      | 0   |   |       |       |
|                  | 05.47 | 54.14 | ,000.00 | .47 |   |       |       |
+------------------+-------+-------+---------+-----+---+-------+-------+

หมายเหตุ : 1 ร้อยละของยอดพื้นที่ทำสัญญาเทียบกับพื้นที่ขายทั้งหมด : 2
ร้อยละของมูลค่าการก่อสร้างทั้งหมด

: 3 ร้อยละของมูลค่าโครงการทั้งหมด

การรับรู้รายได้จากการขายหน่วยในอาคารชุดรับรู้เป็นรายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแล้ว

นอกจากนี้บริษัทฯ
มีนโยบายการตั้งราคาขายแตกต่างกันออกไปในแต่ละช่วงเวลาและรูปแบบของห้องชุด
โดยบริษัทฯ
ได้มีการให้ส่วนลดแก่ลูกค้าในช่วงก่อนเปิดโครงการอย่างเป็นทางการหรือเป็นการขายห้องเปล่าที่ไม่มีการตกแต่ง
(Bareshell) และในระหว่างที่โครงการกำลังดำเนินการก่อสร้างจนถึงการก่อสร้างแล้วเสร็จ
บริษัทฯ จะมีการพิจารณาทบทวนราคาขายในทุกๆ ไตรมาส
เพื่อให้สะท้อนถึงความคืบหน้าในการก่อสร้างของโครงการนั้นๆ

สำหรับบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)
แล้วแนวคิดในการพัฒนาโครงการแต่ละโครงการจะให้ความสำคัญต่อคุณภาพชีวิตของลูกค้าซึ่งเป็นผู้อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งในด้านของการออกแบบโครงการ การเลือกวัสดุในการก่อสร้าง ความเป็นส่วนตัว
ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบการบริหารลูกค้าสัมพันธ์ (Customer Relationship
Management: CRM) ตลอดจนทำเลที่ตั้งโครงการที่ต้องสะดวกต่อการคมนาคม
และระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางที่มีสิ่งอํานวยความสะดวกอย่างครบครัน อาทิเช่น สระว่ายน้ำ
ห้องฟิตเนส ห้องเซาว์น่า ห้องสมุด สนามเด็ก เล่นในร่มและกลางแจ้ง หน้าฝาจำลอง
และลานเอนกประสงค์ เป็นต้น เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยมีสภาพแวดล้อมทางสังคมในการอยู่อาศัยที่ดี
และสอดคล้องกับวิถีการใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ

4.2 การตลาด ภาวะการแข่งขันและแนวโน้มอุตสาหกรรม

4.2.1 การตลาด

4.2.1.1 กลยุทธ์ในการแข่งขันและจุดเด่น

ความเป็นมืออาชีพของคณะทำงาน (Professional) บริษัทฯ
ให้ความสำคัญกับการบริหารงานแบบมืออาชีพด้วยทีมงานที่มีคุณภาพและมีวิสัยทัศน์
เพื่อทำให้ระบบการทำงานภายในของบริษัทฯ มีความชัดเจนโปร่งใส ร่วมกับการนำแนวคิดใหม่ๆ
มาใช้พัฒนาองค์กรอย่างสม่ำเสมอ
การคัดเลือกทีมงานมืออาชีพในด้านการออกแบบโครงสร้างงานสถาปัตยกรรม การออกแบบภายใน
และทีมควบคุมคุณภาพซึ่งล้วนเป็นบริษัทชั้นนำในธุรกิจทั้งสิ้น
จากความสำเร็จของโครงการที่ผ่านมาสามารถสร้างความน่าเชื่อถือให้กับตัวบริษัทฯ
เองและโครงการต่างๆ ที่บริษัทฯ กำลังดำเนินการพัฒนาได้เป็นอย่างดี
ซึ่งปัจจัยดังกล่าวสามารถเอื้อประโยชน์ในการโฆษณาประชาสัมพันธ์
การขายและการทำการตลาดของบริษัทฯ ได้เป็นอย่างดี

ทำเลที่ตั้งของโครงการ (Prime Location) บริษัทฯ
ให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นลำดับแรกในการพัฒนาโครงการทุกโครงการของบริษัทฯเนื่องจากทำเลที่ตั้งของโครงการถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม ทำเลที่ตั้งโครงการต้องอยู่ใจกลางเมือง
ใกล้แหล่งคมนาคม เดินทางสะดวก นอกจากนี้บริษัทฯ
ยังมีนโยบายการพัฒนาโครงการตามแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ ๆ และมีศักยภาพ อาทิ หัวหิน
หาดจอมเทียนพัทยา

การบริหารความสัมพันธ์ลูกค้า (Customer Relationship Management) บริษัทฯ
พัฒนาโครงการทุกโครงการโดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน โดยเน้นที่ลูกค้าระดับบน
ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้จะมีกำลังซื้อสูง รสนิยมดี
รวมทั้งยังมีกำลังซื้ออย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะสำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย หรือเพื่อการลงทุน
และยังเป็นกลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดแม้ว่าเศรษฐกิจจะมีความผันผวน
จึงเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคงสูงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม นอกจากนี้
ทางบริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญกับการสร้างความพอใจสูงสุดแก่ลูกค้า
โดยการนำระบบการบริหารความ สัมพันธ์ลูกค้าเข้ามาบริหารกลุ่มลูกค้า
มีการเก็บฐานข้อมูลที่สำคัญเพื่อประโยชน์ในการทำกิจกรรม เช่นการจัดกิจกรรมเชิงปฏิบัติการ
(Workshop) หรือการจัดสังสรรค์ภายในกลุ่มลูกค้า หรือการจัดอบรมเพื่อให้ความรู้
ให้ประสบการณ์ใหม่ๆ ที่ลูกค้าไม่เคยสัมผัสมาก่อน เป็นต้น

การส่งมอบงานได้ตรงตามระยะเวลาที่กำหนดและการนำเสนอนวัตกรรมใหม่ (On-Time
Construction Completion & Innovation) บริษัทฯ
มีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
เพื่อทำให้บริษัทฯ
สามารถบริหารการเงินและต้นทุนการก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพและสามารถสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าได้
รวมถึงยังมีนโยบายที่มุ่งเน้นจะพัฒนา และนำนวัตกรรมใหม่ๆ
มาใช้เพื่อมอบสิ่งที่ดีที่สุดและเหนือความคาดหมายให้กับลูกค้าอยู่ตลอดเวลา ทุกโครงการของบริษัทฯ
จึงนำแนวคิด และนวัตกรรมที่ทันสมัยมาปรับใช้ทั้งในเรื่องของการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุก่อสร้าง
หรือการนำเทคโนโลยีต่างๆ มาใช้ อาทิเช่น ระบบผนังแยกออกจากกันในแต่ละหน่วย (Detached
Wall Concept) มาใช้เพื่อช่วยเพิ่มความเป็นส่วนตัว ลดเสียงรบกวน
รวมไปถึงช่วยในเรื่องของการระบายอากาศและรับแสงได้ดีขึ้น แนวความคิดของลิฟท์ส่วนตัว
(Private Lift) ที่ทำให้ผู้พักอาศัยสามารถเพิ่มความเป็นส่วนตัว
และความสะดวกสบายให้กับลูกค้า การนำเทคโนโลยีระบบโอโซนมาใช้กับสระว่ายน้ำในโครงการ
(Ozone Treated Swimming Pool) เพื่อช่วยดูแลในเรื่องสุขอนามัยของลูกค้า
และการนำเทคโนโลยี
ของการออกแบบระบบโครงสร้างอาคารเพื่อป้องกันความเสียหายจากการเกิดแผ่นดินไหว
(Earthquake Resistant Design) มาใช้กับโครงการที่มีความสูงมากๆ รวมทั้งนำระบบ
Through Ventilation System มาใช้ในการออกแบบอาคาร
เพื่อให้อากาศหมุนเวียนภายในห้องพักและพื้นที่ส่วนกลางได้ดีขึ้น และมีห้องซ้อมกอล์ฟ (Virtual
Golf Simulators, Putting Green) เป็นต้น

4.2.1.2 การวางภาพลักษณ์บริษัทฯ

บริษัทฯ วางภาพลักษณ์และตำแหน่งทางการตลาดของบริษัทฯ
อย่างชัดเจนโดยเน้นในภาพลักษณ์ของการเป็นบริษัทที่ดำเนินกิจการโดยกลุ่มคนรุ่นใหม่
ที่นำนวัตกรรมและความคิดสร้างสรรค์ใหม่ๆ เข้ามาผสมผสานและประยุกต์ใช้ทั้งในการบริหารงาน
และการพัฒนาโครงการในระดับไฮเอนด์ โดยการสร้างภาพลักษณ์ผ่านชื่อ ”เมเจอร์
ดีเวลลอปเม้นท์” เพื่อให้ลูกค้าจดจำ “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์”
ว่าเป็นบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับไฮเอนด์ และมีคุณภาพสูงอย่างแท้จริง

4.2.1.3 การกำหนดราคาและช่องทางการจำหน่าย

การตั้งราคาขายของบริษัทฯ
จะคำนึงถึงภาพลักษณ์และตำแหน่งทางการตลาดของโครงการในระดับไฮเอนด์
โดยจะกำหนดราคาขายแต่ละหน่วยแตกต่างกันโดยขึ้นอยู่กับตำแหน่งที่ตั้งของห้อง
ความคุ้มค่ากับสิ่งที่ลูกค้าได้รับ ความเหมาะสมของแต่ละโครงการ
รวมไปถึงการรักษาระดับกำไรของบริษัทฯ ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม

บริษัทฯ มีทีมขายที่มีความเป็นมืออาชีพ มีประสิทธิภาพ
และมีความรู้ความเข้าใจในตัวสินค้าเป็นอย่างดีเพื่อรับรองลูกค้าที่เข้ามาแวะเยี่ยมชมโครงการ
นอกจากนี้สำหรับลูกค้าพิเศษ ทางบริษัทฯ จะส่งเจ้าหน้าที่ออกไปแนะนำ
และนำเสนอสินค้าให้กับลูกค้าเหล่านั้นโดยตรง
และยังมีช่องทางเว็บไซด์ที่ลูกค้าสามารถเข้าไปศึกษารายละเอียดเบื้องต้นของแต่ละโครงการได้
นอกเหนือจากทีมขายมืออาชีพแล้ว สำหรับบางโครงการที่บริษัทฯ ต้องการขยายฐานลูกค้าออกไป
ทางบริษัทฯ ยังได้ใช้บริษัทที่เป็นตัวแทนขายมืออาชีพที่มีชื่อเสียงและมีคุณภาพมาร่วมงานในการขาย
เพื่อเป็นการกระตุ้นยอดขายอีกทางหนึ่งด้วย

4.2.1.4 การตลาดและประชาสัมพันธ์

บริษัทฯ ถือเป็นหนึ่งในผู้นำในการใช้สื่อการขายและการตลาดในรูปแบบใหม่ เช่น
การสร้างห้องตัวอย่าง
(Mock up Room) เสมือนจริงเพื่อให้ลูกค้าได้สัมผัสกับลักษณะการจัดวางห้อง การเลือกใช้วัสดุ
บรรยากาศของโครงการเพื่อที่ลูกค้าจะได้ตัดสินใจซื้อได้อย่างมั่นใจและรวดเร็ว บริษัทฯ
ยังใช้สื่อในการโฆษณาประชาสัมพันธ์หลายช่องทาง
เพื่อให้ผู้บริโภคได้รับทราบข้อมูลโครงการและเป็นการสร้างตราสินค้าให้รู้จักในวงกว้างมากขึ้น
ที่สำคัญบริษัทฯ เน้นการทำการตลาดโดยตรง (Direct Marketing)
ซึ่งเป็นการทำการตลาดที่สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าระดับบนได้อย่างมีประสิทธิภาพและยังใช้งบประมาณน้อยกว่าการทำการตลาดในรูปแบบอื่น
เพื่อสามารถบริหารค่าใช้จ่ายทางการตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ บริษัทฯ
จะใช้การจัดกิจกรรมโรดโชว์ รวมไปถึงการทำกิจกรรมร่วมกับสินค้าที่มีภาพลักษณ์ใกล้เคียงกัน
รวมถึงการส่งเอกสารโฆษณาโครงการ (Direct Mail) ถึงกลุ่มลูกค้าโดยตรงอีกทางหนึ่ง

5.  กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ ในปัจจุบันเป็นโครงการคอนโดมิเนียม
ในระดับไฮเอนด์ที่มีความหรูหราในการอยู่อาศัยและมีมาตรฐานระดับสูง ดังนั้น
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ จึงได้แก่ กลุ่มลูกค้าทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศที่มีรสนิยมสูง
ในการซื้อห้องชุดในโครงการที่มีการออกแบบที่มีระดับ ทั้งภายในและภายนอก
มีการออกแบบงานระบบที่ได้มาตรฐาน ในทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวก
และมีเพื่อนบ้านที่มีคุณภาพในระดับเดียวกัน
และยังรวมถึงกลุ่มนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศที่มองหาแหล่งลงทุนของเงินออมระยะยาว
โดยการซื้อห้องชุดที่มีคุณภาพในระดับไฮเอนด์เพื่อการเช่าต่อ

4.2.2 ภาพรวมอุตสาหกรรม

4.2.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม และแนวโน้ม

เศรษฐกิจไทยในปี 2555 คาดว่าสามารถขยายตัวได้ร้อยละ 6.4
โดยอุปสงค์ในประเทศทั้งการบริโภคและการลงทุนภาคเอกชนได้รับแรงสนับสนุนจากนโยบายภาครัฐ
อาทิ การเพิ่มรายได้แรงงานรายวันและเงินเดือน ข้าราชการ การรับจำนำข้าวเปลือก
โครงการรถยนต์คันแรก โครงการบ้านหลังแรก และการทยอยปรับลดภาษีเงินได้นิติบุคคล
ในส่วนของภาคการส่งออกมีการชะลอตัวลง
เนื่องจากได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก
ประกอบกับความล่าช้าในการฟื้นตัวของภาคการผลิตอุตสาหกรรมเพื่อส่งออกในบางสาขา
สำหรับเสถียรภาพเศรษฐกิจภายในประเทศคาดว่าอัตราเงินเฟ้อทั่วไปปี 2555 จะอยู่ที่ร้อยละ 3.0
ลดลงจากปีที่แล้ว ตามราคาน้ำมันและสินค้าโภคภัณฑ์ในตลาดโลกที่เพิ่มขึ้นในอัตรที่ชะลดลง
อันเป็นผลมาจากอุปสงค์น้ำมันในตลาดโลกที่อ่อนแอลง

ภาวะอุตสาหกรรมไทยปี 2555 มีอุปสรรคใหญ่ 2 ประการ คือ
ความเสียหายจากมหาอุทกภัยในช่วงปลายปี 2554
และการชะลอตัวของเศรษฐกิจประเทศคู่ค้าสำคัญของไทย โดยเฉพาะสหภาพยุโรป
ที่ปัญหาเริ่มส่งผลกระทบต่อภาคอุตสาหรรมซึ่งพิจารณาได้จากการหดตัวของเครื่องชี้วัดภาวะเศรษฐกิจอุตสาหกรรมหลายตัว
อาทิ ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม( MPI)

ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ ปี 2555 ขยายตัวร้อยละ 4.4
โดยความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงขยายตัว
สะท้อนจากยอดคงค้างสินเชื่อส่วนบุคคลเพื่ออสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์ที่ขยายตัวร้อยละ 9.8
ในด้านอุปทาน ยอดคงค้างสินเชื่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์ ขยายตัวร้อยละ
15.6 ในขณะที่ระดับราคายังคงเพิ่มั

การขยายตัวทางเศรษฐกิจ (GDP)

[]

ที่มา: สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

ส่วนในปี 2556 ด้านการขยายตัวทางเศรษฐกิจ คาดว่าจะขยายตัวอย่างต่อเนื่องในอัตราร้อยละ
5.2
ซึ่งจะมีแรงขับเคลื่อนหลักจากอุปสงค์ภาครัฐและอุปสงค์จากต่างประเทศที่คาดว่าจะยังคงขยายตัวได้
นอกจากนี้ สถานการณ์เศรษฐกิจโลกยังคงมีความเสี่ยง
แต่มีแนวโน้มว่าจะเริ่มฟื้นตัวขึ้นได้ในช่วงปลายปี 2556
คาดว่าจะช่วยสนับสนุนให้ปริมาณการส่งออกสินค้าและบริการฟื้นตัวกลับเข้าสู่ระดับการขยายตัวที่ร้อยละ
7.3

ด้านเสถียรภาพเศรษฐกิจ เสถียรภาพภายในประเทศ ในด้านอัตราเงินเฟ้อทั่วไปในปี 2556
คาดว่าจะอยู่ที่ร้อยละ 3.5 ( โดยมีช่วงคาดการณ์ที่ร้อยละ 3.0 -4.0 )
ตามอุปสงค์น้ำมันในตลาดโลกที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นตามแนวโน้มการเติบโตของเศรษฐกิจเอเชีย
ส่วนอัตราการว่างงานคาดว่าจะยังคงอยู่ในระดับต่ำที่ร้อยละ 0.6 ของกำลังแรงงานรวม

ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างหลัก

[]

ที่มา: สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า

ในปี 2555 ที่ผ่านมานั้น แม้ว่าเศรษฐกิจของไทยจะขยายตัวร้อยละ 5.7
แต่ภาพรวมของดัชนีราคาวัสดุ โดยดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างรวมปรับเพิ่มจาก 120.4 จุดในปี 2554
เป็น 124.7 ในปี 2555 เท่านั้น ขณะที่ดัชนีราคาไม้และผลิตภัณท์ไม้ปรับเพิ่มจาก 139.8 จุดในปี
2554 เป็น 143.0 ในปี 2555,ดัชนีราคาซีเมนต์ปรับลดลงจาก 115.1 จุดในปี 2554 เป็น
113.1 ในปี 2555, ดัชนีราคาผลิตภัณฑ์คอนกรีตเพิ่มจาก 106.9 จุดในปี 2554 เป็น 124 ในปี
2555 ดัชนีราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์จากเหล็กเท่านั้นที่ปรับลดลงจาก 123.7 จุดในปี 2554 เป็น
122.2 ในปี 2555

ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างป 255ถ เทียบกับปี 2554 สูงขึ้นร้อยละ 3.6
สาเหตุจากการสูงขึ้นของดัชนีราคาหมวดไม้และผลิตภัณฑ์ไม้ ร้อยละ 2.3
หมวดผลิตภัณฑ์คอนกรีตร้อยละ16.0 หมวดกระเบื้อง ร้อยละ 1.9 หมวดวัสดุฉาบผิวร้อยละ 1.1
หมวดวัสดุก่อสร้างอื่น ๆ ร้อยละ 9.4 โดยต้นทุนการผลิตสูงขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2554
ทั้งนี้จากราคาวัตถุดิบที่สูงขึ้น การปรับค่าแรงในช่วงเดือนเมษายน 2555
รวมทั้งความต้องการวัสดุก่อสร้างเพื่อสร้างและซ่อมแซมอาคารบ้านเรือน
การก่อสร้างตามแผนบริหารจัดการน้ำและโครงสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐานต่าง ๆ

ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เผยทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556
แนวโน้มผู้ประกอบการหันพัฒนาโครงการจัดสรรพื้นที่ปริมณฑล – รอบนอก กทม.
ส่วนต่างจังหวัดที่มีศักยภาพในอนาคตจับตาดูหัวเมืองใหญ่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ภาคเหนือ
ใกล้ประเทศเพื่อนบ้านที่มีการคมนาคมรองรับ
การประกาศผังเมืองรวมฉบับใหม่ช่วยเพิ่มความการกำหนดแผนธุรกิจของผู้ประกอบการ
ปัญหาขาดแคลนแรงงานยังเป็นอุปสรรคต่อเนื่องเศรษฐกิจยุโรป
การเมืองในประเทศยังเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีความเปราะบาง

ในรอบ 3 ปี ระหว่าง 2553-2555 มีการเปิดหน่วยใหม่ไปแล้วมากถึงประมาณ 169,000 หน่วย
และโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่ยังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างหรือยังไม่เริ่มก่อสร้าง

ปัญหาการขาดแคลนแรงงานต่อเนื่องจะยังเป็นอุปสรรคสำคัญสำหรับตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2556
ผู้ประกอบการจะแก้ปัญหาโดยการจัดสร้างหรือจัดหาผนังสำเร็จรูปและชิ้นส่วนอุปกรณ์สำเร็จรูปมาใช้มากขึ้น
เพื่อลดการพึ่งพิงแรงงาน

และความเสี่ยงในปี 2556 ยังเป็นประเด็นเศรษฐกิจในยุโรป
และสถานการณ์การเมืองภายในประเทศ แต่ประเทศในกลุ่มอาเซี่ยนจะมีการเติบโตดี
โดยเฉพาะประเทศที่มีระบบเศรษฐกิจขนาดเล็กและเติบโตได้จากฐานต่ำ เช่น เมียนมาร์และลาว

ในการสำรวจดัชนีความเชื่อมั้นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในไตรมาสสุดท้านของปี 2555
พบกว่าผู้ประกอบการมีความเชื่อมั้นในภาวะปัจจุบันและความคาดหวังในอนาคต 6 เดือน
ข้างหน้าดีขึ้นมาก โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งมีส่วนแบ่งการรตลาดสูง ดังนั้น
ผู้ประกอบการคงยังมีแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่อเนื่องทำให้ภาคที่อยู่อาศัยของไทยจะยังเติบโตได้ดีในปี
2556 ทั้งในกรุงเทพฯ –ปริมณฑลและต่างจังหวัด

4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

4.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

การจัดซื้อที่ดิน

ในการจัดหาที่ดินเพื่อนํามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น บริษัทฯ จะพิจารณาจากความเหมาะสม
และศักยภาพของทําเลที่ตั้งในการนํามาพัฒนาโครงการเป็นสําคัญ
เมื่อได้รายละเอียดของที่ดินเบื้องต้น บริษัทฯ
ก็จะทําการกําหนดรูปแบบโครงการให้เหมาะสมกับทําเลที่ตั้ง
ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นพร้อมทั้งตรวจสอบข้อกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง แล้วบริษัทฯ
ก็จะกําหนดราคาซื้อและทําการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทฯ
จะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที โดยคำนึงถึงความต่อเนื่องในการพัฒนาโครงการในทุกๆ รอบ
ของการพัฒนาโครงการ 2-3ปีของบริษัทฯ ทั้งนี้บริษัทฯ จะไม่ทําการซื้อที่ดินเก็บไว้รอ
เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จําเป็น
และหากมีการซื้อที่ดินจากบุคคลหรือบริษัทที่อาจมีความขัดแย้ง บริษัทฯ
จะปฏิบัติตามนโยบายการทํารายการระหว่างกัน

การจัดหาที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้าง (Construction Management Consultant)

การคัดเลือกบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้าง บริษัทฯ จะพิจารณาจาก ชื่อเสียง ผลงาน
ประสบการณ์
และความพร้อมของทีมงานของบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างเป็นหลักโดยเป็นผู้ทำหน้าที่รับผิดชอบในการให้คำปรึกษา
จัดทำรายงาน รวมทั้งตรวจสอบคุณภาพ ความถูกต้องในรายละเอียดเทคนิค ขั้นตอน วิธีการทำงาน
การติดตั้งและทดสอบงานทุกประเภท ในระหว่างการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ โดยในปัจจุบัน บริษัทฯ
ได้ใช้บริการบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างแตกต่างกันในแต่ละโครงการของบริษัทฯ
ซึ่งแสดงให้เห็นว่าบริษัทฯ
ไม่ได้มีการใช้บริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างรายใดรายหนึ่งเพียงรายเดียว

การจัดหาผู้ให้บริการ/รับจ้าง และผู้รับเหมาก่อสร้าง

ในการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทฯ มีกระบวนการในการคัดเลือกดังนี้

-   การคัดเลือกคุณสมบัติ (Pre-qualification) ของผู้รับเหมา
    โดยที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างจะรวบรวมรายชื่อที่ผ่านเข้าร่วมการประกวดราคา
    นำเสนอต่อบริษัทฯ ในการคัดเลือก โดยจะพิจารณาจาก

-   กำหนดวิธีการคัดเลือกโดยพิจารณาจากมูลค่างาน แบ่งเป็น 2 วิธีคือ

    -   การเทียบราคา (Competitive Bid) จะใช้ในกรณีที่มูลค่าของงานไม่สูงมาก
        หรือต้องการให้การคัดเลือกเป็นไปอย่างรวดเร็ว
        การเทียบราคาจะจัดทำสำหรับผู้ให้บริการ/รับจ้าง หรือผู้รับเหมาตั้งแต่ 3 รายขึ้นไป

    -   การประกวดราคา (Sealed Bid) จะใช้ในกรณีที่สินค้าหรืองานมีมูลค่าสูง
        และการคัดเลือกจำเป็นต้องทำด้วยความละเอียดรอบคอบ จะจัดทำสำหรับผู้รับเหมาตั้งแต่
        5 รายขึ้นไป

-   การออกเอกสารจัดซื้อ (Purchase Order) หรือหนังสือยืนยันการว่าจ้าง (Letter of
    Intent) หรือหนังสือสัญญา (Contract Document)
    หลังจากที่บริษัทฯได้สรุปผลการคัดเลือกผู้ให้บริการ/รับจ้างหรือผู้รับเหมา
    สำหรับสินค้าหรือบริการที่ต้องการแล้ว
    ในกรณีการเทียบราคาที่มูลค่าของงานไม่สูงมากจะต้องมีการจัดทำเอกสารจัดซื้อ (Purchase
    Order) และในกรณีการประกวดราคาของงานที่มีมูลค่าสูง
    จะมีการจัดทำเอกสารหนังสือยืนยันการว่าจ้าง (Letter of Intent) และหนังสือสัญญา
    (Contract Document) เพื่อแจ้งให้ ผู้ให้บริการ/รับจ้าง หรือผู้รับเหมาก่อสร้าง
    รายนั้นรับทราบถึงการยืนยันการจัดซื้อจัดจ้าง

การจัดหาวัสดุ อุปกรณ์

ในการจัดหาวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการนั้นสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน
ได้แก่วัสดุก่อสร้างหลัก และวัสดุก่อสร้างที่บริษัทฯ เป็นผู้จัดหาเอง
ทั้งนี้ในส่วนของวัสดุก่อสร้างหลักเช่น อิฐ หิน ปูน ทราย และเหล็ก เป็นต้น
บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างหลักเหล่านั้นโดยคำนวณรวมเป็นส่วนหนึ่งในราคาค่าจ้างก่อสร้าง
ในส่วนของวัสดุก่อสร้างที่บริษัทฯเป็นผู้จัดหาเอง ได้แก่
วัสดุก่อสร้างบางประเภทที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอนและมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง และวัสดุ
อุปกรณ์ในส่วนที่ไม่ได้รวมอยู่ในงานของผู้ให้บริการรับจ้าง และผู้รับเหมาก่อสร้าง เช่น ลิฟท์ สุขภัณฑ์
เครื่องปั่นไฟ เป็นต้น

4.3.2 ขั้นตอนและระยะเวลาในการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆของบริษัทฯ จะมีระยะเวลาในการดำเนินการที่แตกต่างกันไป
โดยจะขึ้นอยู่กับขนาดและรูปแบบของแต่ละโครงการ ซึ่งจะมีขั้นตอนและระยะเวลาโดยประมาณดังนี้

[]

4.3.3 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การก่อสร้างอาคารและการก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ของบริษัทฯ
ทุกโครงการจะอยู่ภายใต้การควบคุมของประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม
เรื่อง กำหนด หลักเกณฑ์ วิธีการ ระเบียบปฏิบัติ
และแนวทางในการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม โดยโครงการอาคารชุด
ที่มีการสร้างอาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตร หรือ 80 หน่วย ขึ้นไป
จะต้องมีการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อเสนอในขั้นตอนของการขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามกฎหมาย

นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้มีมาตรการการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ทั้งในระหว่างการก่อสร้างและหลังการก่อสร้าง เช่น มีผ้าใบคลุมอาคารในระหว่างที่ก่อสร้าง
เพื่อป้องกันเศษวัสดุก่อสร้างหล่นมาทำอันตรายแก่ผู้สัญจรไปมา และ เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว
ในอาคารนั้นๆ จะมีระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง ซึ่งมาตรการต่างๆ
ที่เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมนั้นเป็นสิ่งที่บริษัทฯ
ให้ความสำคัญและจัดให้ทุกโครงการมีการปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนดอย่างเคร่งครัด
โดยที่ผ่านมาบริษัทฯ ไม่มีประเด็นเรื่องผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
และไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการป้องกันผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใด
ยกเว้นค่าใช้จ่ายในการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อประกอบการขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามกฎหมาย

4.  งานที่ขายได้จริง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

  --------------------------------- ----------------- --------------------
  โครงการ                           จำนวนหน่วยทั้งหมด    จำนวนหน่วยที่ขายได้จริง

                                    (ยูนิต)             (ยูนิต)

  วอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยาริเวอร์          282               273
  ทาวเวอร์เอ                                           

  วอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยาริเวอร์ ทาวเวอร์บี 204               164

  วินด์ สุขุมวิท 23                      220               220

  วินด์ รัชโยธิน                        390               390

  อกัสตัน สุขุมวิท 22                    269               190

  มิคโคนอส หัวหิน                      122               122

  มาราเกซ หัวหิน เรสซิเดนเซส           345               332

  คอลเลซซิโอ สาทร-พิพัฒน์               95                39

  รีเฟล็คชั่น จอมเทียนบีช พัทยา            334               225

  ร๊อยซ์ ไพรเวท เรซิเดนซิซ สุขุมวิท 31     160               110

  เอ็ม สีลม                           161               69

  เอ็ม พญาไท                         215               131

  อีควิน็อคซ์                           490               360

  เอ็ม ลาดพร้าว                       286               178

  เดอะ มาร์เวล เรสซิเดนซ์ ทองหล่อ 5     9                 5

  แมเนอร์ สนามบินน้ำ                   1,848             6

  รวม                               5,430             2,814
  --------------------------------- ----------------- --------------------

4.5 ข้อจำกัดการประกอบธุรกิจ

-ไม่มี-