ลักษณะความเสี่ยงและมาตรการรองรับผลกระทบ

1.1 ความเสี่ยงด้านการบริหารกิจการโรงแรมของบริษัทผู้บริหารโรงแรมจากภายนอก

  บริษัทไม่มีนโยบายที่บริหารกิจการโรงแรมด้วยตนเอง
  โดยจะว่าจ้างผู้บริหารโรงแรมระดับนานาชาติ (International hotel operator)
  ที่มีชื่อเสียง ประสบการณ์
  และความชำนาญเพื่อทำหน้าที่กำกับดูแลการบริหารโรงแรมที่บริษัทได้ลงทุนและพัฒนา
  สำหรับโรงแรมแกรนด์ ไฮแอท เอราวัณกรุงเทพ บริษัทย่อยได้ทำการว่าจ้าง Hyatt
  International Corp.ให้เป็นผู้บริหารจัดการ ส่วนโรงแรม เจดับบลิว แมริออท กรุงเทพ
  และ โรงแรมเรเนซองซ์ เกาะสมุย รีสอร์ท แอนด์ สปา บริษัทย่อยได้ทำการว่าจ้าง Marriott
  International Hotels,Inc. ให้เป็นผู้บริหารจัดการ
  สัญญาจ้างบริหารมีอายุค่อนข้างระยะยาว จึงอาจมีความเสี่ยงที่บริษัทผู้บริหารดังกล่าว หรือ
  ตราสินค้า หรือ บริการ (Brand) เกิดการถดถอยในศักยภาพการแข่งขัน หรือ
  ความสามารถในการจัดการ ซึ่งอาจส่งผลกับผลการดำเนินงาน อย่างไรก็ตาม
  ผู้บริหารโรงแรมที่บริษัทว่าจ้างไปดังกล่าวเป็นกลุ่มผู้บริหารที่มีชื่อเสียง มีประสบการณ์
  และความชำนาญในการประกอบธุรกิจโรงแรมในระดับหนึ่งในสิบของโลก
  โอกาสที่จะเกิดความถดถอยดังกล่าวจึงมีน้อยมาก แต่ถ้ามีเหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้น
  บริษัทยังสามารถเจรจายกเลิกสัญญาจ้างบริหารและจัดหาผู้บริหารโรงแรม ใหม่ในเครือข่ายอื่น
  ที่มีชื่อเสียงมาบริหารแทนได้

1.2 ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ

ธุรกิจโรงแรมที่ดำเนินการโดยบริษัทย่อย มีความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศที่กระทบกับรายได้ค่าห้องพัก (โดยมีรายได้ค่าห้องพักมีสัดส่วนเท่ากับ 41% ของรายได้รวมของบริษัทในปี 2549) เนื่องจากสำหรับลูกค้าส่วนใหญ่ของโรงแรมมีการตกลงอัตราค่าห้องพักเป็นสกุลเงินเหรียญสหรัฐ การเรียกเก็บชำระค่าห้องพักจะเป็นบาทโดยจะมีใช้อัตราแลกเปลี่ยนในวันที่ชำระ ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนจะส่งผลกระทบต่ออัตราค่าห้องพักของโรงแรม (Average Room Rate) ที่ได้คาดการณ์ไว้ตามงบประมาณ จึงอาจจะมีความเสี่ยงที่จะมีรายได้ค่าห้องพักที่น้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้นั้นได้ หากค่าเงินบาทเทียบกับเงินเหรียญสหรัฐแข็งขึ้น อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่เดือนธันวาคม 2549 เป็นต้นไป ทางโรงแรมได้เปลี่ยนการกำหนดอัตราค่าห้องพักจากเงินสกุลเหรียญสหรัฐไปเป็นสกุลเงินบาทแล้ว ทั้งนี้ เพื่อลดความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ

1.3 ความเสี่ยงจากการเพิ่มต้นทุนการก่อสร้างและความล่าช้าของโครงการ

  ก่อนการตัดสินใจลงทุน บริษัทได้ทำการศึกษาข้อมูลทางการตลาดอย่างละเอียด
  และได้มีการทำประมาณการกระแสเงินสด โดยใช้สมมติฐานเชิงอนุรักษ์ (Conservative)
  โดยภาพรวมของการลงทุน
  ถึงแม้ว่าเกิดความล่าช้าของโครงการหรือต้นทุนโครงการสูงกว่าที่ตั้งงบประมาณลงทุนไว้บ้าง
  แต่กระแสเงินสดที่ได้จากโครงการจริงสูงกว่าประมาณการ
  ผลตอบแทนของโครงการและผู้ถือหุ้นก็จะยังอยู่ในระดับดี อย่างไรก็ดี
  ในการบริหารต้นทุนของโครงการนั้น
  บริษัทได้มีการประมาณการต้นทุนของโครงการโดยบริษัทผู้เชี่ยวชาญ
  และยังได้ประมาณการสำรองค่าใช้จ่ายกรณีฉุกเฉิน (Contingency) ประมาณ 10%
  รวมไว้ส่วนหนึ่งเผื่อการเพิ่มขึ้นของต้นทุนโครงการ
  ซึ่งจะช่วยไม่ให้การเพิ่มขึ้นของต้นทุนโครงการมีผลกระทบมาก

  สำหรับความเสี่ยงจากความล่าช้าในการก่อสร้างของโครงการนั้น
  บริษัทได้ดำเนินการให้มีการศึกษาวางแผนงานก่อสร้างโดยละเอียดก่อนการสร้าง เพื่อกำหนด
  Critical Path และกำหนดวันแล้วเสร็จของงานสำคัญ ๆ แต่ละช่วงเวลา (Milestones)
  ซึ่งเป็นจุดตรวจสอบและแก้ไขอย่างมีระบบ นอกจากนั้นแล้ว
  ในระหว่างการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทฯ
  ยังได้ดำเนินการตรวจสอบผลงานที่ผ่านมาของผู้รับเหมานั้น ๆ
  และประเมินศักยภาพในการดำเนินงานก่อสร้างของผู้รับเหมาทั้งทางด้านเครื่องจักร กำลังคน
  และการบริหารงานก่อสร้าง เพื่อให้เหมาะสมกับลักษณะโครงการของบริษัท
  และสามารถดำเนินงานการก่อสร้างโครงการได้แล้วเสร็จตามแผนการก่อสร้างที่กำหนดไว้

1.4 ความเสี่ยงจากอุปทานในธุรกิจที่เพิ่มขึ้น

  ธุรกิจโรงแรมเติบโตเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจะส่งผลให้การแข่งขันเพิ่มสูงขึ้น
  โดยเฉพาะหากมีการใช้กลยุทธ์ราคาในการแข่งขัน เพื่อแย่งส่วนแบ่งตลาด
  ซึ่งอาจส่งผลกระทบกับรายได้และกำไรจากการดำเนินงานธุรกิจโรงแรม
  และธุรกิจอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า ทั้งนี้ธุรกิจโรงแรมของบริษัท
  บริหารโดยผู้บริหารของโรงแรมต่างประเทศกลุ่ม Hyatt International Corp. และ
  Marriott International Hotels,Inc. ซึ่งมีประสบการณ์
  และความชำนาญในการประกอบธุรกิจโรงแรมมาอย่างยาวนาน
  และยังมีฐานลูกค้าของตนเองทั้งในประเทศและต่างประเทศ
  รวมทั้งได้ผ่านสถานการณ์ในตลาดการแข่งขันของธุรกิจโรงแรมต่างๆมากมาย
  จึงมีความได้เปรียบในการแข่งขันต่อคู่แข่งขันในธุรกิจในหลายๆ ด้าน
  ทำให้เชื่อมั่นได้ว่าจะสามารถบริหารธุรกิจโรงแรมของบริษัท
  ภายใต้สภาวะการแข่งขันดังกล่าวได้เป็นอย่างดี ในส่วนของธุรกิจอาคารสำนักงาน
  และศูนย์การค้า ถึงแม้การแข่งขันในปัจจุบันจะค่อนข้างสูง
  แต่ความต้องการของตลาดยังมีอยู่อย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะย่านธุรกิจใจกลางเมือง
  ซึ่งทำเลที่ตั้งโครงการของบริษัท ตั้งอยู่บนถนนสายธุรกิจที่สำคัญ
  และเป็นศูนย์กลางของแหล่งช้อปปิ้ง ดังนั้น ความเสี่ยงดังกล่าวมีผลกระทบไม่มากนัก
  และบริหารได้

 1.5 ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอกที่มีผลกระทบกับธุรกิจโรงแรม

  ปัจจัยภายนอกต่างๆ เช่น การก่อการร้าย การเกิดโรคระบาดหรือ ภัยธรรมชาติต่างๆ
  ที่มีผลกระทบกับธุรกิจโรงแรมและอุตสาหกรรมการท่องเที่ยวนั้น เป็นสิ่งที่ยากจะหลีกเลี่ยงได้
  อย่างไรก็ตามที่ผ่านมานั้นปัจจัยภายนอกดังกล่าว
  มีผลกระทบกับการดำเนินธุรกิจโรงแรมของบริษัทเพียงในระยะสั้นเท่านั้น

  สำหรับการคุ้มครองภัยต่อทรัพย์สินของโรงแรม ซึ่งเกิดจากภัยธรรมชาติ หรือ การก่อการร้ายนั้น
  บริษัทได้จัดทำประกันภัยคุ้มครองความเสี่ยงทุกประเภท (All risks)
  ประกันภัยจากการก่อการร้าย (Terrorism Insurance)
  และคุ้มครองการขาดรายได้จากการหยุดดำเนินธุรกิจ (Business Interruption)
  เพื่อคุ้มครองภัยดังกล่าวไว้แล้ว และโรงแรมของบริษัท ยังได้มีมาตรการที่รัดกุมในการตรวจตรา
  ดูแล รักษาความปลอดภัยเพื่อป้องกันภัยจากการก่อการร้าย
  รวมทั้งมาตรการป้องกันและระแวดระวังโรคระบาดต่างๆอย่างเหมาะสมด้วย นอกจากนี้
  ทางโรงแรมยังมีมาตรการต่าง ๆ ในการควบคุมค่าใช้จ่ายในทุกส่วน
  เพื่อลดผลกระทบทางการเงิน หากเกิดเหตุการณ์ต่าง ๆ เหล่านี้

1.6 ความเสี่ยงด้านอัตราดอกเบี้ย

  ความเสี่ยงเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยนี้เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยในตลาดในอนาคต
  การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและกระแสเงินสดของบริษัท ซึ่ง ณ
  31 ธันวาคม 2549 มีเงินกู้ยืมที่มีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอยู่ 4,256 ล้านบาท หรือ 93.4%
  ของเงินกู้ยืมทั้งหมด ปัจจุบัน บริษัทยังมิได้มีมาตรการใดในการป้องกันความเสี่ยงดังกล่าว
  เนื่องจากบริษัทเห็นว่าค่าใช้จ่ายในการป้องกันความเสี่ยงในปัจจุบันยังคงอยู่ในระดับที่จะทำให้ต้นทุนการกู้ยืมโดยรวมของบริษัทสูงขึ้นค่อนข้างมาก
  อย่างไรก็ตาม บริษัทจะยังคงติดตามสภาพตลาดอย่างต่อเนื่อง
  และจะจัดให้มีการป้องกันความเสี่ยงในส่วนนี้เมื่อค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องลดลงมาอยู่ในระดับที่เหมาะสม