3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) (“บริษัท”)

บริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร แบบบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย
และประเภทอาคารชุดพักอาศัย เพื่อจำหน่าย โดยบริษัทจะเป็นผู้พัฒนาและเป็นเจ้าของโครงการ
สำหรับทำเลที่ตั้งโครงการที่เลือกนำมาพัฒนานั้น
ส่วนใหญ่จะเป็นบริเวณเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ซึ่งอยู่ใกล้แหล่งชุมชนที่มีระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการต่าง ๆ
ไว้รองรับการพัฒนาอย่างครบครัน ทั้งระบบไฟฟ้า ระบบประปา การสื่อสาร
การคมนาคมขนส่งที่สะดวก ผลิตภัณฑ์ทุกประเภทที่บริษัททำการพัฒนาจะใช้ตราสินค้า “ปริญสิริ”
ภายใต้แนวความคิด “The Art of Family Living”

รูปตราสินค้าของบริษัท

[]

บริษัทให้ความสำคัญกับคุณภาพสินค้าเป็นอย่างมาก โดยผสานทุกรายละเอียด ทุกความประณีต
ด้วยวัสดุคุณภาพที่คัดสรรด้วยความตั้งใจในทุกองค์ประกอบของบ้าน
อีกทั้งยังมีการตรวจสอบคุณภาพของผลิตภัณฑ์ในทุกๆ ขั้นตอน
รวมทั้งมีการพัฒนาปรับปรุงผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
เพื่อให้ผลิตภัณฑ์ตรงกับความต้องการของลูกค้ามากที่สุด

ปัจจุบันการขายผลิตภัณฑ์ของบริษัท จะให้ชำระเงินจอง เงินดาวน์ และเงินทำสัญญา
จากลูกค้ารวมทั้งสิ้นประมาณร้อยละ 10 ของราคาขาย
สำหรับระยะเวลาการผ่อนชำระเงินดาวน์ประมาณ 3 – 12 เดือน
ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการก่อสร้างและการตกลงกันระหว่างลูกค้ากับบริษัท
การส่งมอบบ้านและการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้าจะกำหนดในวันจองและจะระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
ทั้งนี้ยังขึ้นอยู่กับความพร้อมของลูกค้าแต่ละรายด้วย

รายละเอียดของผลิตภัณฑ์ในแต่ละประเภทมีดังนี้

3.1.1 ประเภทหมู่บ้านจัดสรร

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรรเพื่อจำหน่ายของบริษัทนั้น
เป็นการพัฒนาโครงการในลักษณะแนวราบ ซึ่งตัวผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเป็นบ้านหรืออาคารที่สูงไม่เกิน
4 ชั้น โดยรูปแบบบ้านหรืออาคาร และรูปแบบโครงการ
ในแต่ละโครงการจะแตกต่างกันออกไปตามความเหมาะสมของสถานที่ตั้งของโครงการและความต้องการของลูกค้า
ซึ่งในแต่ละโครงการที่บริษัทพัฒนานั้นจะมีสาธารณูปโภคโครงการอย่างครบครัน
โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกและการรักษาความปลอดภัย เช่น สโมสร สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ
ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น
ทั้งนี้โครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรรของบริษัทยังสามารถแบ่งย่อยตามลักษณะเฉพาะตัวผลิตภัณฑ์และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแต่ละกลุ่ม
โดยจะใช้ชื่อโครงการที่ต่างกันออกไป ดังนี้

(1) บ้านเดี่ยว (Single Detached House)

(1.1) บ้านเดี่ยวตลาดบน

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : สิริทาวารา

ระดับราคา : 15.0 ล้านบาทขึ้นไป

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้สูง

2.  บ้านเดี่ยวตลาดกลางถึงตลาดบน

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

[]

ชื่อโครงการ : บ้านปริญสิริ และ Zerene

ระดับราคา : 5.00 – 10.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงค่อนข้างสูง

(2) ทาวน์เฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ (Town House & Home Office)

(2.1) ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : Six Nature

ระดับราคา : 2.00 – 5.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

[] (2.2) ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น

ตราสัญลักษณ์โครงการ :

ชื่อโครงการ : City Sense

ระดับราคา : 1.50 – 3.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

3.1.2 ประเภทอาคารชุดพักอาศัย (Condominium)

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดพักอาศัยเพื่อจำหน่ายของบริษัทนั้น
เป็นการพัฒนาโครงการในลักษณะแนวสูง ซึ่งตัวผลิตภัณฑ์จะมีลักษณะเป็นอาคารชุดพักอาศัยที่สูง 8
ชั้นขึ้นไป โดยรูปแบบอาคารชุดพักอาศัย และรูปแบบโครงการ
ในแต่ละโครงการจะแตกต่างกันออกไปตามความเหมาะสมของสถานที่ตั้งของโครงการ
และความต้องการของลูกค้า
ซึ่งในแต่ละโครงการที่บริษัทพัฒนานั้นจะมีสาธารณูปโภคโครงการอย่างครบครัน
โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกและการรักษาความปลอดภัย เช่น สระว่ายน้ำล้อมด้วยสวนสวย ลิฟท์
ระบบจานดาวเทียม ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นต้น ทั้งนี้
บริษัทได้แบ่งประเภทของผลิตภัณฑ์ออกเป็นสามแบรนด์
เพื่อให้ชัดเจนในการวางตำแหน่งของผลิตภัณฑ์และง่ายต่อการจดจำ โดยชื่อโครงการ Bridge
สมาร์ทคอนโด และ The Pride จะเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัยประเภท Low Rise
Condominium (ระดับความสูงของอาคารไม่เกิน 23 เมตร) และ ชื่อโครงการ เดอะคอมพลีท
The COMPLETE สำหรับโครงการอาคารชุดพักอาศัยประเภท High Rise Condominium
(ระดับความสูงของอาคารเกิน 23 เมตร)

  อาคารชุดพักอาศัยความสูงต่ำกว่า 23 เมตร (Low Rise)

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : บริดจ์

ระดับราคา : เริ่มที่ 1.80 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : สมาร์ทคอนโด

ระดับราคา : 0.69 - 1.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : เดอะ ไพรด์พัทยาสาย 2

ระดับราคา : 2.00 - 5.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลางถึงสูง

อาคารชุดพักอาศัยประเภทระดับความสูงของอาคารเกิน 23 เมตร (High Rise)

ตราสัญลักษณ์โครงการ : []

ชื่อโครงการ : เดอะคอมพลีท

ระดับราคา : 1.79 – 12.00 ล้านบาท

กลุ่มลูกค้า : กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

ตารางรายละเอียดโครงการที่เปิดขายอยู่ของบริษัท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554

หน่วย: ล้านบาท (ยกเว้นจำนวนยูนิต)

[TABLE]

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

3.2.1 การตลาด

กลยุทธ์การแข่งขัน

จากกลยุทธ์ระดับธุรกิจ (Business Strategy)
ที่บริษัทใช้กลยุทธ์การมุ่งเน้นการสร้างความแตกต่างให้กับผลิตภัณฑ์และบริการ
(Differentiation-base Focus)
ทั้งยังมุ่งเน้นให้เกิดความเชื่อมั่นในบริษัทและผลิตภัณฑ์กับผู้บริโภค ดังนั้น
ในด้านการตลาดของบริษัทจึงมีกลยุทธ์การแข่งขัน โดยแบ่งออกได้ดังนี้

(1) ด้านผลิตภัณฑ์

บริษัทให้ความสำคัญอย่างมากในกลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์
โดยมุ่งเน้นการสร้างความแตกต่างในตัวผลิตภัณฑ์ภายใต้สโลแกน “The Art of Family
Living” เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่มีความต้องการที่แตกต่างกัน เช่น ทำเลที่ตั้งโครงการ
รูปแบบโครงการ รูปแบบบ้าน ขนาดพื้นที่
ใช้สอย เป็นต้น ซึ่งบริษัทได้แยกผลิตภัณฑ์ภายใต้ชื่อโครงการที่แตกต่างกัน
เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ตรงกับความต้องการมากที่สุด
เพื่อตอบสนองความพึงพอใจและรองรับความต้องการของลูกค้าให้ได้สูงสุด
จากการควบคุมการทำงานในทุกขั้นตอน ไม่ว่าจะเป็นการเลือกทำเลที่ตั้งในการซื้อที่ดิน
การออกแบบบ้าน การออกแบบโครงการและสภาพแวดล้อม การเลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพสินค้า
และการก่อสร้าง รวมไปถึงการพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
ส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ของบริษัทได้รับการยอมรับและความเชื่อมั่นจากลูกค้าไม่ว่าจะเป็นแบบบ้านที่สวยงาม
ความลงตัวของพื้นที่ใช้สอย รูปแบบโครงการและสภาพแวดล้อมที่ร่มรื่น
ความประณีตในการก่อสร้าง การเลือกใช้วัสดุที่ดีได้มาตรฐาน

(2) การกำหนดราคาผลิตภัณฑ์

บริษัทมีนโยบายในการกำหนดราคาผลิตภัณฑ์ให้สอดคล้องกับราคาตลาด
และสามารถแข่งขันกับคู่แข่งขันได้ เปรียบเทียบกับโครงการอื่น ๆ
บนทำเลเดียวกันหรือใกล้เคียงกันกับโครงการของบริษัท ทั้งนี้ยังคำนึงถึงคุณภาพสินค้า
และต้นทุนโครงการ เช่น ค่าที่ดิน ค่าออกแบบ ค่าก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายทางการตลาด เป็นต้น
อีกทั้งยังเน้นถึงความคุ้มค่าของผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่ให้มากกว่าเมื่อเทียบกับบริษัทอื่น ๆ เช่น
ซื้อบ้านพร้อมตกแต่งเข้าอยู่ได้ทันที เป็นต้น

(3) การส่งเสริมการตลาด

กลยุทธ์ในการส่งเสริมการตลาด เป็นอีกกลยุทธ์หนึ่งที่บริษัทให้ความสำคัญ
และนำมาใช้แข่งขันกับคู่แข่งขัน เพื่อสร้างการรับรู้ต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand Awareness)
โดยใช้เพื่อจูงใจให้เกิดความต้องการผลิตภัณฑ์ เพื่อเตือนความทรงจำในสินค้า
อีกทั้งยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ และภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัทอีกด้วย
บริษัทได้นำเครื่องมือการส่งเสริมการตลาดที่สำคัญมาใช้ ได้แก่ การโฆษณา
การขายโดยใช้พนักงานขาย การส่งเสริมการขาย การตลาดทางตรง และการตลาดทางอ้อม

สำหรับในปี 2554 บริษัททำการโฆษณาประชาสัมพันธ์ผ่านช่องทางต่าง ๆ
เพื่อให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทมากที่สุด ซึ่งมีรายละเอียด ดังนี้

กลยุทธ์ Above the line - โฆษณาผ่านสื่อสิ่งพิมพ์ ด้วยภาพยนต์โฆษณาชุด “สมาร์ทคอนโด
พระราม 2” เพื่อถ่ายทอดมุมมองความแตกต่างในหลาย ๆ
ด้านของอาคารชุดพักอาศัยที่บริษัทเป็นผู้พัฒนา

- โฆษณาผ่านนิตยสาร หนังสือพิมพ์ วิทยุ และ Direct mail

- จัดส่ง SMS ข้อมูลและรายละเอียดต่าง ๆ ของโครงการใหม่
รวมไปถึงรายการส่งเสริมการขายที่มีในขณะนั้น ไปยังโทรศัพท์มือถือของลูกค้า

- โฆษณาผ่านสื่อเว็บไซด์ www.prinsiri.com

- การโฆษณาประชาสัมสัมพันธ์ผ่านกลุ่ม Social Network เช่น Facebook, MSN, Twitter,
เป็นต้น

กลยุทธ์ Below the line

- โฆษณาผ่านสื่อป้ายโฆษณา (Cut Out)
โดยเลือกขึ้นป้ายตามถนนสายสำคัญที่อยู่โดยรอบบริเวณโครงการของบริษัท
เพื่อใช้ในการดึงลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเข้าเยี่ยมชมโครงการของบริษัท

- จัดกิจกรรมต่าง ๆ ให้กับลูกค้าที่อยู่อาศัยในโครงการของบริษัท
และเชิญลูกค้าเป้าหมายเข้าร่วมกิจกรรมด้วย เพื่อเสริมสร้างความสัมพันธ์กับลูกค้า
และสร้างภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัท

- จัดบู๊ธออกงาน ตามสถานที่ต่าง ๆ เช่น งานมหกรรมบ้านและคอนโด ห้างสรรพสินค้า
และอาคารสำนักงาน เพื่อประชาสัมพันธ์โครงการต่าง ๆ ของบริษัทให้กับลูกค้า

ทั้งนี้ ในปี 2552 และปี 2553
บริษัทได้สร้างตราสินค้าใหม่เพิ่มขึ้นและทำการประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่อง
เพื่อให้ง่ายต่อการจดจำผลิตภัณฑ์ของบริษัท ภายใต้ชื่อ “Six Nature”
ตราสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ 3 ชั้น และ ภายใต้ชื่อ “City Sense”
ตราสินค้าประเภททาวน์เฮาส์ 2 ชั้น และในปี 2554 บริษัทได้สร้างตราสินค้าใหม่เพิ่มขึ้นอีกหนึ่งตรา
และทำการประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่อง เพื่อให้ง่ายต่อการจดจำผลิตภัณฑ์ของบริษัท ภายใต้ชื่อ
“Zerene” ได้แก่ตราสินค้าประเภทบ้านเดี่ยว

(4) ต้นทุนผลิตภัณฑ์

บริษัทมีการบริหารต้นทุนผลิตภัณฑ์
ที่มุ่งเน้นในการควบคุมราคาต้นทุนในการพัฒนาโครงการให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม
เพื่อรักษาอัตรากำไรขั้นต้น และเพื่อให้ราคาผลิตภัณฑ์ของบริษัทอยู่ในระดับที่สามารถแข่งขันได้
โดยเริ่มตั้งแต่การคัดเลือกที่ดินและจัดซื้อที่ดินให้อยู่ในระดับราคาที่เหมาะสม
การวิจัยและพัฒนาในการเลือกใช้วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งที่มีคุณภาพดีและได้มาตรฐานโดยมีต้นทุนไม่เกินจากที่ได้กำหนดไว้
การพัฒนาเทคนิคและเทคโนโลยีในการก่อสร้างเพื่อควบคุมต้นทุนในการก่อสร้าง
ทั้งนี้ยังช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ และมาตรฐานผลิตภัณฑ์ให้สูงขึ้นอีกด้วย

(5) การบริการหลังการขาย

เพื่อให้ลูกค้ามีความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ของบริษัทมากยิ่งขึ้น
และเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจซื้อผลิตภัณฑ์
บริษัทจึงมีการบริการหลังการขายสำหรับผู้ซื้อผลิตภัณฑ์ของบริษัทดังนี้

- รับประกันคุณภาพของบ้านเป็นระยะเวลา 1 ปี นับจากวันที่โอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า
สำหรับความบกพร่องที่เกิดจากการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง

- ทำประกันภัยสำหรับการโจรกรรมให้กับลูกค้าที่ซื้อบ้านของบริษัท
โดยมีความคุ้มครองเป็นระยะเวลา 1 ปี นับจากวันที่โอนกรรมสิทธิ์ให้กับลูกค้า

ลักษณะลูกค้าและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

จากประเภทของผลิตภัณฑ์ของบริษัท ซึ่งได้แก่ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย
ดังนั้น ลักษณะลูกค้าของบริษัทจะเป็นลักษณะที่เป็นผู้ต้องการที่อยู่อาศัยแห่งใหม่
ลูกค้าในแต่ละรายจะมีความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์
โฮมออฟฟิศ และอาคารชุดพักอาศัย ที่แตกต่างกันออกไปตามเหตุผล เงื่อนไข และข้อจำกัด ทั้งนี้
ถือได้ว่าลูกค้าดังกล่าวนั้นเป็นผู้บริโภคขั้นสุดท้าย (End User)

เพื่อให้ลูกค้าสามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ตรงกับความต้องการมากที่สุด
บริษัทจึงได้ผลิตที่อยู่อาศัยให้มีความหลากหลายเพื่อตอบสนองความพึงพอใจและรองรับความต้องการขอลูกค้าให้ได้สูงสุด
ดังนั้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจึงสามารถแบ่งออกได้อีกตามรายได้ของลูกค้า ดังนี้

(1) กลุ่มที่มีรายได้สูง สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
    จะเป็นผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดบน ในชื่อโครงการ “สิริทาวารา”

(2) กลุ่มที่มีรายได้ค่อนข้างสูง สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
    จะเป็นผลิตภัณฑ์ประเภทบ้านเดี่ยวตลาดกลาง ในชื่อโครงการ “บ้านปริญสิริ” และ “Zerene”
    ประเภทอาคารชุดพักอาศัย ในชื่อโครงการ “บริดจ์” “เดอะ ไพร์ด” และ “เดอะคอมพลีท”

(3) กลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง สำหรับผลิตภัณฑ์ของบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในกลุ่มนี้
    จะเป็นผลิตภัณฑ์ “ประเภททาวน์เฮ้าส์ ในชื่อโครงการ “Six Nature” และ “City
    Sense” ประเภทอาคารชุดพักอาศัย ในชื่อโครงการ “สมาร์ท คอนโด”

    การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทจำหน่ายผลิตภัณฑ์โดยผ่านช่องทางการจำหน่ายแบบช่องทางทางตรง
และเป็นการขายโดยพนักงานขายของบริษัทซึ่งประจำอยู่ที่สำนักงานขายตามโครงการต่าง ๆ
นอกจากการขายที่ประจำอยู่ที่สำนักงานขายตามโครงการต่าง ๆ แล้ว
บริษัทมีการขายผ่านพนักงานขายของบริษัทโดยการออกบู๊ธแสดงสินค้าตามสถานที่ต่าง ๆ
ที่สำคัญเป็นครั้งคราวอีกด้วย

3.2.2 ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

3.2.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม

ตลอดช่วงปี 2554 เศรษฐกิจภายในประเทศยังคงเติบโตต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา มีการจ้างงาน
การส่งออกที่เพิ่มขึ้น บวกกับการเปลี่ยนแปลงรัฐบาลใหม่ในกลางปี
ทำให้เกิดความเชื่อมั่นในการลงทุน นอกจากนี้รัฐบาลใหม่ได้มีนโยบายกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์
สำหรับผู้กู้ซื้อบ้านหลังแรกในอัตราดอกเบี้ย 0% และสามารถหักลดหย่อนภาษีได้ 10%
จึงส่งผลต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ช่วงต้นปีมีการขยายตัวที่ดีเรื่อยมา
มีการปรับฐานเงินเดือนคนจบปริญญาตรีใหม่ ซึ่งเป็นการเพิ่มกำลังซื้อของผู้บริโภคได้มากขึ้น
แต่อาจจะมีปัจจัยลบอยู่บ้าง คือ ปัญหาราคาน้ำมันที่อยู่ในภาวะผันผวน ภาวะเงินเฟ้อ
และมหาอุทกภัยช่วงปลายปี 2554 ทำให้ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวลง
ส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องหยุดชะงักลงไปด้วย เพราะผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ
เนื่องจากรายได้ลด วิตกกังวลกับภัยธรรมชาติที่อาจเกิดซ้ำ อัตราการว่างงาน ดัชนีความเชื่อมั่น
ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในปี 2554 ชะลอตัวกว่าปี 2553 ณ สิ้นปี 2554
มีโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังเปิดขายอยู่ในท้องตลาดทั้งหมด 1,400 แห่ง
แต่ถ้านับเฉพาะโครงการที่ยังมีหน่วยขายอยู่เกินกว่า 20 หน่วย จะพบว่ามีอยู่ 955 แห่ง
อย่างไรก็ตามมีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นใหม่ทั้งหมดในปี 2554 มีโครงการเปิดตัว 398
โครงการ มีจำนวนยูนิตประมาณ 85,800 ยูนิต รวมมูลค่าสูงถึง 256,042 ล้านบาท
และมีราคาขายเฉลี่ยที่ 2.98 ล้านบาท การเปิดตัวของที่อยู่อาศัย ปี 2554 มีจำนวนหน่วยขายลดลง
จำนวน 30,991 ยูนิต เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2553 ทั้งปี หรือลดลงประมาณ 27%
ของจำนวนหน่วยขายทั้งหมดในปี 2553
ซึ่งจะพบว่าจำนวนโครงการที่เปิดตัวไม่น้อยไปกว่าโครงการในปีที่แล้ว
แต่จำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงไปพอสมควร ทั้งนี้เนื่องจากปัจจัยลบหลาย ๆ ด้าน อาทิเช่น
สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ ไม่ผ่าน EIA ทำเลที่ตั้งห่างไกลสิ่งอำนวยความสะดวก
รูปแบบสินค้าไม่เหมาะ ปัญหากรรมสิทธิ์ที่ดินและทางเข้าออก
หรือแม้แต่การปรับปรุงโครงการเนื่องจากน้ำท่วม เป็นต้น ซึ่งในแง่หนึ่งสะท้อนถึงภาวะที่ถดถอยลง
แต่ในแง่ดีก็แสดงให้เห็นว่าภาวะฟองสบู่คงจะไม่เกิดขึ้น จำนวนหน่วยที่เปิดขายรวมในปี 2554
เน้นสินค้าระดับกลาง-บนมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดใจกลางเมืองและบ้านเดี่ยวระดับกลางถึงบน
รวมถึงทาวน์เฮาส์กลางเมืองเป็นหลัก ทำให้ราคาขายเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา
โดยการพัฒนาส่วนใหญ่จะเน้นพัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ ทำให้ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยสูงขึ้น
เปิดขายในช่วงราคาประมาณ 1 - 4 ล้านบาท ซึ่งเป็นสินค้าที่ผู้บริโภคยังมีความต้องการซื้อ
หรือส่วนหนึ่งซื้อเพื่อลงทุน และการเก็งกำไร

โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวปี 2554 (แยกตามจำนวนหน่วย)

[]

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

มูลค่าของโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2554 มีมูลค่าโครงการรวมจำนวน 256,042 ล้านบาท
ซึ่งมีมูลค่าลดลงจากปี 2553 ที่จำนวน 302,139 ล้านบาท หรือลดลง 15%
ของมูลค่าโครงการที่เปิดในปี 2553 แต่ราคาขายเฉลี่ยต่อเพิ่มขึ้นกว่าปี 2553
มียอดขายเฉลี่ยต่อหน่วย 2.98 ล้านบาท ในปี 2553 ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยอยู่ที่ 2.58 ล้านบาท
หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 15 เนื่องจากผู้ประกอบการได้เน้นสินค้าระดับ กลาง-บน มีมากขึ้น
ดังนั้นการพัฒนาในปี 2554 จึงเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ระดับราคาไม่เกิน 1-4 ล้านบาทเป็นสำคัญ

โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวปี 2554 (แยกตามมูลค่าโครงการ)

[]

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

ในปี 2554 อาคารชุดพักอาศัยมีจำนวนหน่วยที่ขายได้สูงสุด สำหรับโครงการที่เปิดขายในปี 2554
โดยขายได้จำนวน 37,797 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนถึงร้อยละ 46
ของจำนวนหน่วยขายได้ที่เปิดขายรวมในปี 2554 โดยที่ทาวน์เฮ้าส์ ขายได้รองลงมา
โดยขายได้จำนวนหน่วยรวม 23,148 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 28 ของจำนวนหน่วยขายรวม

จำนวนหน่วยที่ขายได้จากโครงการเปิดตัวปี 2554 ( Units Sold)

[]

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

สำหรับยอดขายได้ของที่อยู่อาศัยปี 2554(หน่วย)บริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์
มียอดขายได้รวม 81,816 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 61 ของยอดการขายได้รวม(หน่วย) และมีมูลค่า
148,489 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 62 ของมูลค่ารวมของการขายได้
ซึ่งแสดงว่าบริษัทมหาชนจะมีการพัฒนาโครงการขายเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดเพิ่มมากขึ้น
มีการเปิดตัวโครงการจำนวนมากขึ้น รวมถึงจำนวนหน่วยขายต่อโครงการจำนวนมากขึ้น
อีกทั้งยังเลือกทำเลที่ตั้งที่ดีเป็นส่วนใหญ่
นอกจากนี้อีกส่วนหนึ่งที่ทำให้มียอดขายบริษัทมหาชนมากกว่าบริษัทจำกัด
เนื่องจากบริษัทมหาชนส่วนใหญ่ได้หันมาพัฒนาอาคารชุด บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในใจกลางเมือง
ตามแนวรถไฟฟ้าที่ระดับราคาปานกลาง-สูง จึงมียอดขายที่ดี

[]

เปรียบเทียบยอดการขายได้และมูลค่าระหว่าง บริษัทมหาชน และบริษัทจำกัด

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

ตารางแสดงรายชื่อ10 อันดับบริษัทมหาชน ที่มีมูลค่าการพัฒนามากที่สุดของปี 2554

[]

ที่มา : บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA)

3.2.2.3 ศักยภาพในการแข่งขัน

จากประสบการณ์ ความรู้ ความสามารถ และความชำนาญ
ของบริษัทในอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยมาอย่างยาวนานและต่อเนื่อง
ปัจจุบันทำให้บริษัทถือได้ว่าเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยที่เป็นที่รู้จักของผู้บริโภคเป็นอย่างดี
จากการมุ่งเน้นความเป็นเลิศของผลิตภัณฑ์และบริการ ภายใต้สโลแกน “The Art of Family
Living” จึงทำให้ผลิตภัณฑ์ของบริษัทมีคุณภาพสูง ด้วยการผสานทุกรายละเอียด ทุกความประณีต
ด้วยวัสดุคุณภาพที่คัดสรรด้วยความตั้งใจในทุกองค์ประกอบของบ้าน
จนได้รับการยอมรับและความเชื่อมั่นจากลูกค้า ทำให้บริษัทมีศักยภาพสูงในการแข่งขัน
และยังมีปัจจัยที่ส่งผลให้บริษัทมีศักยภาพในการแข่งขันได้อีกดังนี้

(1) บริษัทมีการวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์อย่างต่อเนื่อง
โดยการพัฒนาการออกแบบผลิตภัณฑ์และควบคุมคุณภาพผลิตภัณฑ์ให้มีคุณภาพสูงยิ่งขึ้น
โดยเน้นรูปแบบที่ตอบสนองประโยชน์การใช้สอย ความทันสมัย
ให้สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างสูงสุด

(2) บริษัทได้รับรางวัลการออกแบบบ้านดีเด่น “Awards of Merit” ในปี 2544 และปี 2547
จากงาน PCBC (Pacific Coast Builders Conference) ประเทศสหรัฐอเมริกา
อีกทั้งยังได้รับรางวัลชมเชย “บ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงาน ปี 2550”
จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงานกระทรวงพลังงาน โดยบริษัทฯ
เล็งเห็นความสำคัญด้านพลังงานและมีความมุ่งมั่นในการดูแลรักษาสิ่งแวดล้อม
โดยได้พัฒนาประสิทธิภาพ การดำเนินการด้านสิ่งแวดล้อมไปพร้อมๆ
กับความพยายามที่จะลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมในทุกกระบวนการทำงาน ครอบคลุมตั้งแต่การผลิต
ไปจนกระทั่งผลิตภัณฑ์และบริการต่างๆ เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีของพนักงาน ผู้รับเหมา
ประชาชนในชุมชนรอบข้างโครงการและสังคมต่อไป

(3) บริษัทมีนโยบายที่เน้นการสร้างความแตกต่าง (Differentiate) ในสินค้าและบริการ
เพื่อสร้างความได้เปรียบเหนือคู่แข่งขัน

(4) บริษัทมีการบริหารควบคุมต้นทุนในการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ โดยมีการดำเนินการต่าง ๆ
เช่น การพัฒนาเทคนิคและเทคโนโลยีการก่อสร้าง การมีบริษัทย่อย (บริษัท โกร โยธา กรุ๊ป
จำกัด) ดำเนินธุรกิจจำหน่ายวัสดุก่อสร้างเพื่อจัดหาวัสดุก่อสร้างให้กับบริษัทและผู้รับเหมาของบริษัท
เป็นต้น

(5) บริษัทมีการส่งเสริมการตลาดอย่างต่อเนื่อง เพื่อสร้างการรับรู้ต่อตราสินค้าของบริษัท (Brand
Awareness) โดยใช้เพื่อจูงใจให้เกิดความต้องการผลิตภัณฑ์ เพื่อเตือนความทรงจำในสินค้า
อีกทั้งยังช่วยสร้างความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ และภาพลักษณ์ที่ดีให้กับบริษัท

(6) บริษัทมีการเน้นบริการหลังการขายที่ดี
เพื่อให้ลูกค้ามีความเชื่อมั่นในตัวผลิตภัณฑ์ของบริษัทมากยิ่งขึ้น
และถือเป็นส่วนหนึ่งในการตัดสินใจซื้อผลิตภัณฑ์ของลูกค้า

3.2.2.4 แนวโน้มอุตสาหกรรมและการแข่งขันในอนาคต

จากปัญหาการแข่งขันระหว่างผู้ประกอบการด้วยกัน รวมถึงการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น
เพื่อป้องกันภาวะฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่เกิดจากการอำนวยสินเชื่อในราคาที่สูงเกินจริง
และผู้กู้ไม่สามารถผ่อนต่อได้ รวมถึงภาวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ
และปัญหาน้ำท่วมครั้งใหญ่ในปลายปี 2554
ที่อาจส่งผลต่อการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไประยะหนึ่ง
และคาดว่ากำลังซื้อจะกลับมาประมาณไตรมาส 3 ของปี 2555
ซึ่งมาตรการบ้านหลังแรกของรัฐบาลยังคงอยู่
รวมทั้งธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศขยายใช้เกณฑ์ LTV ร้อยละ 95 จากเดิม 1 มกราคม
2555 เป็น 1 มกราคม 2556 นั้น ยังคงเป็นตัวกระตุ้นที่ดีสำหรับผู้บริโภค
ทำให้บริษัทจะต้องพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆที่ส่งผลประทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และปรับกลยุทธ์ในการทำธุรกิจเพื่อรองรับปัจจัยดังกล่าวดังนี้

(1) มาตรการวางเงินมัดจำ ร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย
ซึ่งเป็นการป้องกันปัญหาการเก็งกำไรในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ทางธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศใช้
โดยเริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 โดยจะเริ่มในส่วนของอาคารชุดคอนโดมิเนียมก่อน และในปี
2556 จะประกาศในส่วนของบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมโดยวางเงินมัดจำ ร้อยละ 5
ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขาย

(2) การลงทุนในโครงการเม็กกะโปรเจ็กต์ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ
เป็นปัจจัยบวกสำคัญในภาพรวม และยังส่งผลต่อการขยายตัวของชุมชนเมือง
และการขยายตัวของที่อยู่อาศัยต่าง ๆ โดยในปี
2554รัฐบาลได้เซ็นสัญญาสำหรับโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางซื่อ –บางใหญ่
ที่จะกระตุ้นการแข่งขัน ในบริเวณแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่จังหวัดนนทบุรี และในปี 2555
มีการเพิ่มโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีแดง หัวลำโพง – บางแค บางซื่อ – ตลิ่งชัน
และ บางซื่อ - รังสิต ตามลำดับ ซึ่งโครงการรถไฟฟ้าทั้งสามสายนั้น
บริษัทมีโครงการที่เปิดรองรับในพื้นที่ดังกล่าวทั้งที่เป็นโครงการเปิดขาย ณ ปัจจุบัน
และโครงการในอนาคตทั้งแนวราบและแนวสูง

(3) อัตราดอกเบี้ย มีทิศทางปรับเพิ่มขึ้น และราคาที่อยู่อาศัยมีแนงโน้มปรับตัวสูงขึ้น
จากการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกตามนโยบายการเงินโลก
ซึ่งถือเป็นปัจจัยเสี่ยงสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
รวมถึงต้นทุนการผลิตของผู้ประกอบการมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่ม ตามอัตราเงินเฟ้อที่ปรับตัวเพิ่มขึ้น
เนื่องจากราคาน้ำมัน ราคาวัสดุก่อสร้าง อัตราค่าแรงงาน
และการขาดแคลนแรงงานที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน

(4) ปริมาณอุปทานคงค้างของที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวสูงขึ้นจากปลายปี 2554
สืบเนื่องจากภาวะน้ำท่วม ผู้บริโภคจะมีปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น คิดนานขึ้น
เนื่องจากกังวลกับภัยธรรมชาติที่อาจเกิดซ้ำ
ทำให้ผู้ประกอบการในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ต้องระมัดระวังมากขึ้น
โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ
ที่ผู้ประกอบการจำเป็นที่ต้องพิจารณาในเรื่องทำเลที่ตั้งโครงการรวมถึงระบบป้องกันน้ำท่วม
ที่จะสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภค

(5) ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมีเนียม ทาวน์เฮาส์กลางเมือง
และบ้านเดี่ยวราคาปานกลางถึงค่อนข้างสูง ทำเลยังเป็นในเขตชั้นในของกรุงเทพมหานคร
และตามแนวรถไฟฟ้าสายต่าง ๆ และ คอนโดมิเนียมที่ได้รับมาตรการ ทางภาษีจากบีโอไอ
จะมีการแข่งขันกันที่สูงขึ้น

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

การก่อสร้างโครงการของบริษัทในทุก ๆ โครงการ บริษัทจะเป็นผู้พัฒนาและเป็นเจ้าของโครงการ
โดยเริ่มตั้งแต่การจัดซื้อที่ดิน การออกแบบบ้านและโครงการ การยื่นขออนุญาตจัดสรร
การยื่นขออนุญาตก่อสร้าง การดำเนินการก่อสร้าง การควบคุมคุณภาพและการตรวจสอบคุณภาพ
การขาย ตลอดจนการให้บริการหลังการขาย

การดำเนินการก่อสร้างในแต่ละโครงการจะใช้ระยะเวลาที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งขึ้นอยู่กับประเภท
ขนาด รูปแบบของโครงการ ระยะเวลาในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยประเภทต่าง ๆ
มีระยะเวลาในการก่อสร้างดังนี้ การก่อสร้างบ้านแต่ละหลังจะใช้เวลาประมาณ 4 – 6 เดือน
การก่อสร้างทาวน์เฮ้าส์แต่ละแถวจะใช้เวลาประมาณ 4 - 8 เดือน
การก่อสร้างอาคารชุดพักอาศัยจะใช้เวลาประมาณ 8 – 18 เดือน

นโยบายการผลิต

บริษัทมีนโยบายการผลิตในการเพิ่มหรือลดกำลังการผลิตตามความสอดคล้องกับความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในแต่ละโครงการ
ทั้งนี้ในการดำเนินการก่อสร้างบริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาเป็นผู้ดำเนินการ
ดังนั้นหากในขณะที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยในแต่ละโครงการเพิ่มขึ้น
บริษัทสามารถเพิ่มกำลังการผลิตโดยการจ้างผู้รับเหมาเพิ่มขึ้นเพื่อให้สัมพันธ์กับความต้องการของลูกค้าได้
และเพื่อเป็นการควบคุมคุณภาพในการก่อสร้างให้มีคุณภาพที่ดีในระดับมาตรฐานเดียวกัน
บริษัทจึงมีนโยบายในการควบคุมคุณภาพและการตรวจสอบคุณภาพ ดังนี้

(1) กำหนดมาตรฐานการก่อสร้างและวัสดุก่อสร้าง ให้กับผู้รับเหมา

(2) จัดการประชุมแผนการก่อสร้างกับผู้รับเหมาก่อนเริ่มงาน

(3) จัดให้มีวิศวกรโครงการ และหัวหน้าผู้ควบคุมงานประจำแต่ละโครงการ
    เพื่อควบคุมแผนการก่อสร้างและตรวจรับงานของผู้รับเหมา

(4) จัดให้มีฝ่ายควบคุณภาพ โดยจะเข้าทำการตรวจสอบคุณภาพงานก่อสร้างทั้งหมด
    ให้ตรงตามมาตรฐานที่ได้กำหนดไว้

การจัดซื้อที่ดิน

ที่ดินนับเป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งในการนำมาพัฒนาและก่อสร้างโครงการ
โดยต้นทุนที่ดินคิดเป็นประมาณร้อยละ 20 – 30 ของต้นทุนรวมผลิตภัณฑ์

บริษัทจึงมีนโยบายในการจัดซื้อที่ดิน โดยมุ่งเน้นที่ดินที่มีศักยภาพและสามารถนำมาพัฒนาได้ทันที
โดยมีปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อที่ดิน เช่น ศักยภาพในทำเลที่ตั้งของที่ดิน ราคาที่ดิน ผังเมือง
ข้อจำกัดทางกฎหมาย ทิศทางการเติบโตของแหล่งที่อยู่อาศัย
เส้นทางการพัฒนาและการขยายตัวของเขตเมือง คู่แข่ง เป็นต้น
สำหรับที่ดินที่บริษัทจัดซื้อนั้นมาจากช่องทางต่าง ๆ คือ นายหน้าค้าที่ดิน เจ้าของที่ดิน
และพนักงานของบริษัท

เพื่อให้การจัดซื้อที่ดินเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ
ก่อนการซื้อที่ดินทุกครั้งบริษัทจะทำการศึกษาถึงความเป็นไปได้ของโครงการ (Feasibility
Study) โดยจัดทำเป็นรายงานเพื่อเป็นข้อมูลประกอบในการพิจารณาของคณะกรรมการบริหาร
ในการอนุมัติจัดซื้อที่ดินดังกล่าว

การคัดเลือกและว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้าง

การดำเนินการงานก่อสร้าง บริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการ
โดยบริษัทจะจัดผู้จัดการโครงการ
วิศวกรโครงการและหัวหน้าผู้ควบคุมงานซึ่งเป็นพนักงานของบริษัทเข้าประจำตามโครงการต่าง ๆ
เพื่อคอยดูแลและควบคุมงานของผู้รับเหมาก่อสร้างให้เป็นไปตามแผนและมาตรฐานที่บริษัทกำหนดไว้

การคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหม่ บริษัทจะพิจารณาจากประสบการณ์
ผลงานและคุณภาพงานที่ผ่านมา ฐานะทางการเงิน เป็นต้น
สำหรับผู้รับเหมาก่อสร้างที่เคยรับเหมาก่อสร้างกับบริษัทแล้ว บริษัทจะจัดเก็บข้อมูลต่าง ๆ
ของผู้รับเหมาไว้เป็นฐานข้อมูล เช่น ข้อมูลการทำงาน ข้อมูลการประเมินผลงาน เป็นต้น
เพื่อใช้ในการประกอบการพิจารณาว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างโครงการใหม่ ๆ ต่อไป
ปัจจุบันบริษัทมีผู้รับเหมาก่อสร้างทั้งหมดประมาณ 80 ราย
ทำให้บริษัทมีความมั่นใจว่าผู้รับเหมาก่อสร้างมีมากพอสำหรับการดำเนินการงานก่อสร้างของบริษัท
รวมทั้งยังสามารถรองรับงานก่อสร้างที่มีมากขึ้นของบริษัทในอนาคตได้อีกด้วย

ตารางสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้าง

ของผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ต่อยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม

  -------------------------------------------- -------- -------- --------
  รายการ                                       2552     2553     2554

  สัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างของผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่     35.29    27.37    32.34
  (ร้อยละ)                                                        

  จำนวนผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ (ราย)               1        1        1
  -------------------------------------------- -------- -------- --------

หมายเหตุ : ผู้รับเหมาก่อสร้างรายใหญ่ หมายถึง
ผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม

ในปี 2552 และปี 2553
บริษัทมีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวมของผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม จำนวน 1 ราย ได้แก่ บริษัท อิตาเลียน ไทย
ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้รับเหมาหลักในโครงการ สมาร์ท คอนโด พระราม 2
ซึ่งมีมูลค่าโครงการประมาณ 1,800 ล้านบาท

ในปี 2554
บริษัทมีสัดส่วนมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวมของผู้รับเหมารายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 10
ของยอดมูลค่างานก่อสร้างและซื้อสินค้ารวม จำนวน 1 ราย ได้แก่ บริษัท เพาเวอร์ไลน์
เอ็นจิเนียริ่ง จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นผู้รับเหมาหลักในโครงการ สมาร์ท คอนโด วัชรพล
ซึ่งมีมูลค่าโครงการประมาณ 746 ล้านบาท

การจัดซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง

บริษัทให้ความสำคัญเกี่ยวกับคุณภาพของผลิตภัณฑ์เป็นอย่างมาก
ดังนั้นการคัดสรรวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งให้เหมาะสมสอดคล้อง มีคุณภาพดีและได้มาตรฐาน
จึงเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการพิจารณาสั่งซื้อ ส่วนราคาจะเป็นปัจจัยที่บริษัทใช้พิจารณาประกอบ
ทั้งนี้วัสดุก่อสร้างที่สำคัญ ได้แก่ เสาเข็มตอก คอนกรีต เหล็ก Wire mesh โครงหลังคา
กระเบื้องมุงหลังคา วัสดุปูพื้นและผนัง สุขภัณฑ์ เป็นต้น

สำหรับการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งจะแบ่งเป็น 2 ส่วนใหญ่ ๆ ได้ดังนี้

(1) วัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบและจัดหา

เนื่องจากบริษัทว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้าง
ดังนั้นวัสดุก่อสร้างบางรายการในแต่ละประเภทของงานที่รับดำเนินการในการรับเหมาก่อสร้าง
ผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้จัดหาและจัดซื้อเอง ซึ่งรายละเอียดต่าง ๆ
เกี่ยวกับรายการวัสดุและคุณสมบัติของวัสดุ
จะต้องได้คุณภาพและตรงกับที่สัญญาว่าจ้างของบริษัทที่ได้กำหนดไว้

(2) วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งที่บริษัทเป็นผู้จัดหา

วัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งที่บริษัทเป็นผู้จัดหาเอง
ส่วนใหญ่จะเป็นวัสดุและอุปกรณ์ตกแต่งที่ต้องใช้เป็นจำนวนมาก
หรือต้องสั่งซื้อกับผู้จัดจำหน่ายเฉพาะรายซึ่งจะต้องใช้ระยะเวลาในการสั่งซื้อ
ทั้งนี้การดำเนินการดังกล่าวยังทำให้บริษัทสามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้างอยู่ในระดับที่เหมาะสมอีกทั้งเพื่อเป็นการลดภาระของผู้รับเหมาก่อสร้างในการจัดหาและจัดซื้อเอง
ปัจจุบันบริษัทมีการสั่งซื้อจากผู้จัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งในประเทศทั้งหมดประมาณ
200 ราย

สำหรับการสั่งซื้อวัสดุและอุปกรณ์ตกแต่งในแต่ละประเภท
บริษัทจะทำการประเมินปริมาณการใช้รวมทั้งโครงการก่อน
และจะสั่งซื้อวัสดุและอุปกรณ์ดังกล่าวตามปริมาณที่ได้ประเมินไว้
แต่ทั้งนี้บริษัทจะให้ผู้จัดจำหน่ายทยอยจัดส่งสินค้าและเรียกเก็บเงินตามความต้องการที่ใช้จริง

ในปี 2553 และ 2554 มีผู้จำหน่ายรายใหญ่ 1
รายที่มีสัดส่วนการซื้อวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่งเกินกว่าร้อยละ 10
ของมูลค่างานระหว่างก่อสร้างรวมของบริษัท ได้แก่ บริษัท โมเดริ์น ฟอร์ม กรุ๊ป จำกัด(มหาชน)
ซึ่งเป็น บริษัทที่รับติดตั้งงานเฟอร์นิเจอร์ในโครงการ สมาร์ทคอนโด พระราม 2
ซึ่งมีมูลค่าโครงการกว่า 1,800 ล้านบาท และโครงการ สมาร์ทคอนโด วัชรพล
ซึ่งมีมูลค่าโครงการกว่า 746 ล้านบาท ตามลำดับ

3.4 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรรของบริษัทที่ผ่านมาในแต่ละโครงการ จะมีขนาดพื้นที่ไม่เกิน
100 ไร่ จึงไม่อยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม
อย่างไรก็ตามเพื่อเป็นส่งเสริมการรักษาสิ่งแวดล้อม บริษัทจึงจัดให้มีถังบำบัดน้ำเสียในบ้านแต่ละหลัง
และในสโมสรส่วนกลางทุก ๆ โครงการของบริษัท
เพื่อให้น้ำเสียได้รับการบำบัดก่อนที่จะระบายลงทางน้ำสาธารณะ

สำหรับการพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัยในรูปแบบอาคารสูง และอาคารขนาดกลาง
ที่มีจำนวนยูนิตตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป จะอยู่ภายใต้ข้อบังคับของกฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม
โดยบริษัทจะยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
(ส.ผ.) ซึ่งจะต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อเสนอต่อ ส.ผ. ด้วย
ทั้งนี้หาก ส.ผ. พิจารณาแล้วว่าโครงการที่ยื่นขออนุญาตไม่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ก็จะอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารต่อไปที่ผ่านมาบริษัทไม่มีข้อพิพาทในเรื่องสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใด

3.5 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554
บริษัทและบริษัทย่อยมีรายละเอียดการจองซื้อบ้านและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ดังนี้

ตารางรายละเอียดจำนวนยูนิตและมูลค่าที่จองซื้อแล้วแต่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์

  ----------------------- ----------------- -------------- --------------
  ประเภทของผลิตภัณฑ์         จำนวนโครงการ      จำนวนยูนิต       มูลค่า (ล้านบาท)
                          (โครงการ)         (หน่วย)         

  ประเภทหมู่บ้านจัดสรร        15                308            1,179.84

  ประเภทอาคารชุดพักอาศัย     4                 245            272.69

  รวมทั้งสิ้น                 19                553            1,452.54
  ----------------------- ----------------- -------------- --------------

ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2554
บริษัทมีมูลค่างานที่ยังไม่ได้ส่งมอบรวมทั้งโครงการของยอดรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ทั้งสิ้น
19 โครงการ ดังนี้

(1) โครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร จำนวน 15 โครงการ โดยมีจำนวน 308 ยูนิต
และมีมูลค่ารวม 1,179.84 ล้านบาท เนื่องจากปัจจุบัน บริษัทใช้นโยบาย สร้างบ้านแบบ
Semi-Pre built โดยสร้างบ้านกับทำการขายไปพร้อมกัน

(2) โครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัย จำนวน 4 โครงการ โดยมีจำนวน 245 ยูนิต
และมีมูลค่ารวม 272.69 ล้านบาท

4. การวิจัยและพัฒนา

ปัจจุบันภาวะการแข่งขันในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มีมากขึ้น
ประกอบกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป
งานวิจัยและพัฒนาเข้ามามีบทบาทในการทำการตลาดเป็นอย่างมาก
บริษัทจึงให้ความสำคัญกับงานวิจัยและพัฒนามากยิ่งขึ้น
เพื่อให้สามารถผลิตผลิตภัณฑ์ที่สามารถตอบโจทย์ได้ตรงกับความต้องการของลูกค้ามากที่สุด อาทิ
การออกแบบรูปแบบโครงการ ผังโครงการ รูปแบบบ้าน ประโยชน์ใช้สอย ทำเลที่ตั้งโครงการ
การคัดสรรวัสดุก่อสร้าง และอุปกรณ์ตกแต่งที่มีความเหมาะสมกับสภาพแวดล้อมในแต่ละโครงการ

การวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์ของบริษัทมีดังนี้

1. การพัฒนาการออกแบบผลิตภัณฑ์และควบคุมคุณภาพของผลิตภัณฑ์
ให้สามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค โดยเน้นรูปแบบที่ตอบสนองประโยชน์การใช้สอย
ความทันสมัย คุณภาพ และมาตรฐาน ซึ่งสอดคล้องกับสภาพแวดล้อมเพื่อการอยู่อาศัยที่ดีขึ้น

2. การคัดสรรวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง ทั้งทางวิศวกรรมและสถาปัตยกรรม
ซึ่งเน้นความทันสมัย มีความเหมาะสมสอดคล้อง มีคุณภาพดีและได้มาตรฐาน
ทั้งนี้บริษัทยังให้ความร่วมมือกับผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างในการพัฒนาวัสดุก่อสร้างที่ใช้กับโครงการของบริษัทด้วย

3. การพัฒนาเทคนิคและเทคโนโลยีการก่อสร้าง ในปี 2554 ที่ผ่านมา
บริษัทได้ใช้การก่อสร้างระบบ Prefabrication สำหรับการก่อสร้างบ้านเดี่ยว
เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการก่อสร้าง และปรับมาตรฐานผลิตภัณฑ์ให้สูงขึ้น
รวมทั้งเพื่อควบคุมต้นทุนในการก่อสร้าง

นอกจากนี้ บริษัทยังทำการศึกษาวิจัยความต้องการของลูกค้า
เพื่อใช้เป็นข้อมูลในการพัฒนาการออกแบบผลิตภัณฑ์ การคัดสรรวัสดุก่อสร้างและอุปกรณ์ตกแต่ง
โดยการออกแบบรูปแบบการวิจัยให้มีความเหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมายแต่ละกลุ่ม อาทิ แบบสอบถาม
โฟกัส กรุ๊ป (Focus Group) และยังศึกษาติดตามภาวะการตลาด
รวมทั้งความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการรายอื่นอย่างต่อเนื่องอีกด้วย

บริษัทมีบุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญด้านงานวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์
เป็นกลจักรสำคัญในการเก็บรวบรวมข้อมูลของลูกค้าในรูปแบบต่างๆ
ผนวกกับข้อมูลวิจัยที่ได้จากบริษัทภายนอก
ส่งผลให้ผลิตภัณฑ์ของบริษัทในแต่ละโครงการมีความโดดเด่น
และแตกต่างกันตามความเหมาะสมของสถานที่ตั้งโครงการ ขนาดของพื้นที่โครงการ
และความต้องการของลูกค้า