ปัจจัยความเสี่ยงและการบริหารความเสี่ยง

ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก

1. ความเสี่ยงจากสภาวะเศรษฐกิจ

ภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงจากปัจจัยลบต่างๆในประเทศตั้งแต่ปลายปี 2549
ซึ่งมีสาเหตุมาจากปัญหาความไม่แน่นอนทางการเมืองและปัญหาความไม่สงบในประเทศ
ส่งผลกระทบโดยตรงต่อบรรยากาศการลงทุนของ นักธุรกิจ และการจับจ่ายใช้สอยของผู้บริโภค
ซึ่งอาจจะส่งผลต่อบริษัทฯในแง่ของอัตราการเช่าพื้นที่ การปรับเพิ่มอัตราค่าเช่าพื้นที่
และจำนวนลูกค้าที่เข้ามาจับจ่าย ใช้สอยที่ลดลง
แต่อย่างไรก็ตามจากประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจที่ยาวนาน
ประกอบกับความเชื่อมั่นในผลงานของบริษัทฯ ทำให้ ผู้เช่าส่วนใหญ่ยังคงให้ความมั่นใจ
และพร้อมที่จะลงทุนไปกับบริษัทฯ และด้วยนโยบายการลงทุนที่ค่อนข้างระมัดระวัง
บริษัทฯมั่นใจว่าบริษัทฯจะสามารถนำพาธุรกิจก้าวผ่านช่วงเวลานี้ไปได้อย่างราบรื่น

2. ความเสี่ยงจากนโยบายการเงินการคลัง

การเปลี่ยนแปลงนโนบายการเงินการคลังของภาครัฐ
ได้ส่งผลให้แผนการระดมทุนของบริษัทฯผ่านทางกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ CPN รีเทล โกรท
ต้องชะลอออกไป อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
มีทางเลือกในการระดมทุนโดยใช้เครื่องมือทางการเงินอื่นๆในการระดมทุนแทน เช่น การกู้ยืม
หรือการหาผู้ร่วมทุน
ซึ่งคาดว่าจะไม่ส่งผลกระทบกับความต่อเนื่องในการพัฒนาโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างแต่อย่างใด
และการเลือกใช้การระดมทุนทุนผ่านช่องทางต่างๆ บริษัทฯ
คาดการณ์ว่าจะยังสามารถดำรงอัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระ ดอกเบี้ยต่อทุนในสัดส่วนประมาณ 1 เท่าได้
ทั้งนี้การกำหนดอัตราส่วนดังกล่าวที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับแผนในการระดมทุน ต้นทุน
และภาวะตลาดที่เกี่ยวข้อง ในขณะเดียวกันบริษัทฯ ยังคงติดตามสถานการณ์ดังกล่าวอย่างใกล้ชิด
พร้อมๆกับการปรับแผนการระดมทุนของบริษัทฯ
รวมทั้งแผนการลงทุนให้สอดคล้องกับนโยบายด้านการเงินการคลัง สภาวะเศรษฐกิจ
สภาวะตลาดเงินและตลาดทุนภายในประเทศ

3. ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

ในช่วงปีที่ผ่านมาอัตราดอกเบี้ยในตลาดได้มีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
แม้ว่าจะมีการคาดการณ์ว่าอัตราดอกเบี้ยใน ปีหน้าจะลดลงก็ตาม
แต่การคาดการณ์แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในอนาคตยังคงมีความไม่แน่นอน
อันเนื่องมาจากปัจจัยภายนอกหลายๆปัจจัยที่เข้ามามีผลกระทบ
ในขณะที่บริษัทฯยังคงเดินหน้าลงทุนในโครงการใหม่ตามแผนการขยายธุรกิจอย่างต่อเนื่อง
ซึ่งต้องใช้เงินลงทุนเป็นจำนวนมาก เพื่อลดความเสี่ยงจากการผันผวนของอัตราดอกเบี้ย
บริษัทฯมีนโยบายการกู้ยืมเงินระยะยาวที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่
ซึ่งสอดคล้องกับธรรมชาติการประกอบธุรกิจของบริษัทฯ
ประกอบกับการทำประมาณการทางการเงินอย่างรอบคอบ
เพื่อการบริหารจัดการเงินทุนที่มีประสิทธิภาพ ภายใต้ต้นทุนทางการเงินที่เหมาะสม

4. ความเสี่ยงจากการก่อวินาศกรรม อุบัติภัยและภัยธรรมชาติ

สถานการณ์การก่อความไม่สงบภายในประเทศที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ทำให้บริษัทฯ
ยังคงต้องให้ความสำคัญกับนโยบายรักษาความปลอดภัยอย่างรัดกุมและเข้มงวด การติดตามข่าวสาร
และมาตรการเฝ้าระวังอย่างใกล้ชิดยังคงถูกนำมาใช้
เพื่อเป็นการป้องปรามและลดโอกาสที่จะเกิดเหตุการณ์วุ่นวายต่างๆ
ในสถานที่ที่อยู่ในความรับผิดชอบของบริษัทฯ ตลอดจนมี
การเตรียมความพร้อมที่จะรับมือกับเหตุการณ์ต่างๆอย่างต่อเนื่องเพื่อความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
สำหรับการป้องกันความเสียหายทางการเงินจากเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิดนั้น
บริษัทฯจะได้ทำประกันภัยที่ครอบคลุมความเสียหาย ที่เกิดจากภัยธรรมชาติ อุบัติภัย
และการก่อวินาศกรรมไว้สำหรับทุกโครงการ

5. ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

ข้อจำกัดทางกฎหมาย หรือนโยบายจากภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องผังเมือง แนวเวนคืน
ระบบขนส่งมวลชน หรือสิ่งแวดล้อม ล้วนเป็นปัจจัยที่อยู่เหนือการควบคุมของบริษัทฯ
แต่ส่งผลกระทบโดยตรงกับแผนการพัฒนาโครงการศูนย์การค้า บริษัทฯ จึงให้
ความสำคัญกับการเลือกทำเลที่ตั้ง และการกำหนดขนาดที่ดินที่ตั้ง
และตรวจสอบถึงข้อจำกัดทางกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง อย่างละเอียดก่อนการตัดสินใจลงทุน
ตลอดจนติดตามสถานการณ์ความเคลื่อนไหวในประเด็นต่างๆ เหล่านี้อย่างใกล้ชิดตลอดเวลา
เพื่อให้สามารถกำหนดแผนการพัฒนาโครงการได้อย่างเหมาะสมหากมีการเปลี่ยนแปลงในข้อกฎหมายหรือนโยบายของรัฐ

ความเสี่ยงจากการดำเนินงานภายใน

6. ความเสี่ยงจากการไม่สามารถต่อสัญญาเช่าที่ดิน

ความเหมาะสมด้านทำเลที่ตั้งในการพัฒนาโครงการของบริษัทฯ
อาจทำให้บางโครงการจำเป็นต้องตั้งอยู่บนที่ดินเช่า
ซึ่งสัญญาเช่าที่ดินได้มีการระบุถึงเงื่อนไขการต่ออายุสัญญาเมื่อครบอายุสัญญาเช่าไว้ แต่อย่างไรก็ตาม
หากอายุโครงการจำเป็นต้องสิ้นสุดลงอันเนื่องมาจากบริษัทฯไม่สามารถต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินออกไปได้
อาจทำให้บริษัทฯต้องสูญเสียประโยชน์ทางเศรษฐกิจส่วนเพิ่มอันพึงจะได้จากโครงการนั้นๆไป
เพื่อเป็นการลดความเสี่ยงจากการไม่สามารถต่ออายุสัญญาเช่าที่ดิน บริษัทฯ
ได้เตรียมศึกษาและพัฒนาโครงการใหม่ๆ
ทั้งในบริเวณเดียวกับโครงการที่สัญญาเช่าใกล้จะหมดอายุและทำเลอื่นที่มีศักยภาพอยู่ตลอดเวลา
เพื่อรักษารายได้และอัตราการเติบโตของกำไรในภาพรวมให้เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต

7. ความเสี่ยงด้านงานก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการใหม่อย่างรวดเร็วและต่อเนื่องตามแผนการขยายธุรกิจเชิงรุกของบริษัทฯ
ทำให้บริษัทฯจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการควบคุมดูแลการก่อสร้างโครงการต่างๆ มากขึ้น
เพื่อรักษาคุณภาพและมาตรฐานของงานก่อสร้าง
ตลอดจนการใช้งบประมาณให้เป็นไปตามแผนการลงทุนและเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด

-   คุณภาพและมาตรฐานของงานก่อสร้าง บริษัทฯ
    ได้กำหนดระเบียบเกี่ยวกับคุณสมบัติและขั้นตอนในการคัดเลือกผู้ออกแบบ วิศวกรที่ปรึกษา
    วิศวกรควบคุมงาน ตลอดจนบริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างไว้อย่างชัดเจน
    โดยกระบวนการคัดสรรจะมีการดำเนินการอย่างละเอียดรอบคอบ
    ทุกฝ่ายที่จะเข้ามามีส่วนร่วมในการพัฒนาโครงการจะต้องมีคุณสมบัติและประสบการณ์อันเป็นที่ยอมรับและเชื่อถือได้

-   ศักยภาพทางการเงิน และประวัติการทำงานของผู้รับเหมา
    เพื่อป้องกันปัญหาผู้รับเหมาประสบปัญหาทาง การเงิน
    จนส่งผลกระทบให้การก่อสร้างโครงการของผู้รับเหมาล่าช้าหรือหยุดดำเนินงาน บริษัทฯ จึงให้
    ความสำคัญกับความมั่นคงทางด้านการเงินและประวัติการทำงานที่ดีของผู้รับเหมา
    ที่จะเข้ามารับผิดชอบ ดำเนินงานก่อสร้างในทุก ๆ โครงการของบริษัทฯ

ความปลอดภัยในชีวิต และทรัพย์สิน ของผู้เช่าและผู้ที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้า ตลอดจนพนักงาน เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่บริษัทฯต้องให้ความสำคัญในระดับต้นๆ นอกเหนือจากความสะดวกสบายและ ความครบถ้วนของบริการ การพัฒนาโครงการที่มี คุณภาพและมาตรฐานการก่อสร้างสูง จะสามารถป้องกันความเสี่ยงอันจะก่อให้เกิดความเสียหายต่อชีวิต และทรัพย์สินได้ใน ระดับหนึ่ง อีกทั้งจะช่วยให้บริษัทฯสามารถควบคุมงบประมาณการลงทุนให้เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ และช่วยประหยัด ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงโครงการในอนาคตได้อีกด้วย

-   การเพิ่มขึ้นของต้นทุนค่าก่อสร้างโครงการใหม่เนื่องจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง
    เพื่อเป็นการลดผลกระทบจากราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น บริษัทฯ
    ได้มีการศึกษาและพัฒนาเทคนิคการก่อสร้างใหม่ ๆ ร่วมกับ ผู้รับเหมา
    ซึ่งสามารถช่วยให้ต้นทุนและระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการใหม่ของบริษัทลดลง

8. ความเสี่ยงจากการปฏิบัติงาน

เพื่อเป็นการป้องกันและลดความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากความผิดพลาดระหว่างขั้นตอนการปฏิบัติงาน
บริษัทฯ ได้มีการควบคุมและบริหารความเสี่ยงในการปฏิบัติงาน
โดยจัดตั้งหน่วยงานบริหารความเสี่ยงเข้าไปทำการสำรวจเชิงปฏิบัติการในขั้นตอนการทำงานของทุกหน่วยงานของบริษัทฯ
ซึ่งครอบคลุมทุกศูนย์การค้ารวมถึงในส่วนของสำนักงานใหญ่ เพื่อที่จะกำหนดประเด็นความเสี่ยง
และนำมาวางมาตรการในการป้องกันและลดความเสี่ยงในการปฏิบัติงาน
รวมถึงการวางนโยบายและแนวทางในการปฏิบัติงานที่เป็นมาตรฐานขององค์กรโดยรวม
และได้มีการติดตาม ประเมินผลการควบคุมความเสี่ยงอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด
ซึ่งหน่วยงานบริหารความเสี่ยงได้จัดทำรายงานการบริหารความเสี่ยงเพื่อรายงานผลในการประชุมคณะกรรมการบริหารความเสี่ยงของบริษัทฯ
ที่มีขึ้น ไตรมาสละ 1 ครั้ง โดยในปี 2550 บริษัทฯ
มีนโยบายในการให้ความสำคัญกับการบริหารความเสี่ยงในด้านบริษัทภิบาล
สิ่งแวดล้อมและผลกระทบต่อชุมชนโดยรวม