2. ลักษณะการประกอบธุรกิจ

2.1 ประวัติความเป็นมาและพัฒนาการที่สำคัญ

2.1.1 ประวัติความเป็นมา

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) จดทะเบียนจัดตั้งบริษัทเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2543 ด้วยทุน
จดทะเบียนและเรียกชำระแล้ว 5 ล้านบาท เพื่อประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย บริษัทได้รับรางวัลการออกแบบบ้านดีเด่น
“Awards of Merit” ในปี 2544 และ ปี 2547 จากงาน PCBC (Pacific Coast
Builders Conference) ประเทศสหรัฐอเมริกา อีกทั้งยังได้รับรางวัลชมเชย
“บ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงาน ปี 2550” จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน
กระทรวงพลังงาน ในปี 2550 บริษัทมีทุนจดทะเบียนชำระแล้ว 1,005 ล้านบาท

2.1.2 พัฒนาการที่สำคัญ

+--------+---------+--------------------------------------------------+
|        | ปี 2549  | -   บริษัททำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และขาย               |
|        |         |     ประเภทอาคารชุดพักอาศัย ชื่อโครงการเดอะพัลซ์         |
|        |         |     คอนโดมิเนียม ซอยลาดพร้าว 44 เป็นโครงการแรก       |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทและบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน)           |
|        |         |     เพิ่มเงินลงทุนในบริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด “บริษัทย่อย”   |
|        |         |     อีก 2 ครั้ง เพื่อนำไปใช้ในการขยายธุรกิจ ทำให้บริษัท     |
|        |         |     ปริญเวนเจอร์ จำกัด มีทุนจดทะเบียนชำระแล้วเป็น 76.25  |
|        |         |     ล้านบาท ซึ่งบริษัทมีสัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 51.00        |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทให้เงินกู้กับบริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด “บริษัทย่อย”   |
|        |         |     ตามสัดส่วนการถือหุ้น เพื่อนำไปใช้ในการดำเนินธุรกิจ โดย  |
|        |         |     ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549 บริษัทมียอดการให้เงินกู้รวม    |
|        |         |     248.28 ล้านบาท                                |
+--------+---------+--------------------------------------------------+
|        | ปี 2550  | -   บริษัททำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และขาย               |
|        |         |     ประเภทอาคารชุดพักอาศัย โดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ |
|        |         |     “เดอะคอมพลีท” และ “สมาร์ทคอนโด”                |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัททำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และขาย               |
|        |         |     ประเภทบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น                 |
|        |         |     โดยสร้างตราสินค้าเพิ่มภายใต้ชื่อ “ปริญญดา ไลท์”,       |
|        |         |     “ปริญลักษณ์ ไลท์” ตามลำดับ                        |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวน 355 ล้านหุ้น        |
|        |         |     มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท ต่อผู้ถือหุ้นเดิมในอัตราส่วน 2   |
|        |         |     หุ้นสามัญเดิมต่อ 1 หุ้นสามัญใหม่ ราคาเสนอขายหุ้นละ 1.50 |
|        |         |     บาท ทำให้บริษัทมีทุนจดทะเบียน 1,340 ล้านบาท         |
|        |         |     และมีทุนชำระแล้ว 1,005 ล้านบาท                   |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทจัดตั้ง บริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย) จำกัด  |
|        |         |     เพื่อดำเนินธุรกิจค้าอสังหาริมทรัพย์                    |
|        |         |     ซึ่งบริษัทมีสัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 99.97               |
|        |         |     และมีทุนจดทะเบียนชำระแล้ว 2 ล้านบาท               |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทให้เงินกู้กับบริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด “บริษัทย่อย”   |
|        |         |     ตามสัดส่วนการถือหุ้น เพื่อนำไปใช้ในการดำเนินธุรกิจ โดย  |
|        |         |     ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทมียอดการให้เงินกู้รวม    |
|        |         |     255.00 ล้านบาท                                |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทให้เงินกู้กับบริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย)    |
|        |         |     จำกัด “บริษัทย่อย” เพื่อนำไปใช้ในการดำเนินธุรกิจ โดย ณ |
|        |         |     วันที่ 31 ธันวาคม 2550 บริษัทมียอดการให้เงินกู้รวม      |
|        |         |     56.00 ล้านบาท                                 |
|        |         |                                                  |
|        |         | -   บริษัทได้รับรางวัลชมเชย “บ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงาน ปี    |
|        |         |     2550” จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน    |
|        |         |     กระทรวงพลังงาน                                |
+--------+---------+--------------------------------------------------+

2.2 ภาพรวมการประกอบธุรกิจของบริษัท และบริษัทย่อย

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) “บริษัท” และบริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด “บริษัทย่อย”
ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย
ซึ่งบริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการและเป็นเจ้าของโครงการ
โดยเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แนวความคิด “เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ”
ในปี 2550 บริษัทมีสัดส่วนการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรรร้อยละ 96.65
ของรายได้รวม โดยในปี 2550
บริษัทไม่มีสัดส่วนการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดพักอาศัยเนื่องจากอยู่ระหว่างการดำเนินการพัฒนา
ปัจจุบันถือได้ว่าบริษัทเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการยอมรับ
และความไว้วางใจจากผู้บริโภคเป็นอย่างมากภายใต้แบรนด์ “ปริญสิริ” ไม่ว่าจะเป็น
ด้านทำเลที่ตั้งโครงการที่ดี
ด้านผลิตภัณฑ์ที่ดีมีคุณภาพ ราคาที่เหมาะสม และด้านบริการหลังการขายที่ดี
บริษัทได้มีการพัฒนาและปรับปรุงผลิตภัณฑ์ของบริษัทอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด
เพื่อให้ผลิตภัณฑ์ตรงกับความต้องการของลูกค้ามากที่สุด เช่น การออกแบบรูปแบบโครงการ
ผังโครงการ รูปแบบบ้าน ประโยชน์ใช้สอย ทำเลที่ตั้งโครงการ การคัดสรรวัสดุก่อสร้าง
และอุปกรณ์ตกแต่งที่มีความเหมาะสมกับสภาพแวดล้อมในแต่ละโครงการ เป็นต้น
นอกจากนี้บริษัทยังได้รับรางวัลการออกแบบบ้านดีเด่น “Awards of Merit” ในปี 2544 และปี
2547 จากงาน PCBC (Pacific Coast Builders Conference) ประเทศสหรัฐอเมริกา
อีกทั้งยังได้รับรางวัลชมเชย “บ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงาน ปี 2550”
จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน กระทรวงพลังงาน

บริษัท และบริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด “บริษัทย่อย”
มีนโยบายในการดำเนินงานที่แยกกันอย่างชัดเจน ถึงแม้ว่าจะมีประเภทของผลิตภัณฑ์ที่เหมือนกันก็ตาม
ซึ่งที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการของบริษัทนั้น บริษัทจะเป็นผู้จัดหาและตัดสินใจในการซื้อที่ดินเอง
ส่วนที่ดินที่นำมาพัฒนาโครงการของบริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด ที่ดินที่นำมาพัฒนาจะมาจากบริษัท
ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) “ผู้ร่วมทุน” (โดยมีสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด
ร้อยละ 49.00 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว)
จะเป็นผู้จัดหาและนำมาเสนอเพื่อตัดสินใจในการซื้อที่ดินร่วมกัน โดยบริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการ
ดำเนินการก่อสร้าง และรับผิดชอบด้านการขายให้แก่บริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด
โดยมีค่าตอบแทนในการดำเนินการดังกล่าว อีกทั้งโครงการของบริษัทและบริษัท ปริญเวนเจอร์
จำกัด จะใช้ชื่อของโครงการในแต่ละผลิตภัณฑ์ที่ต่างกันอีกด้วย

บริษัท โกร โยธา กรุ๊ป จำกัด “บริษัทย่อย” ประกอบธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง
และจำหน่ายวัสดุก่อสร้างประเภท ปูน, สี, เหล็ก และไม้ เป็นต้น
ให้กับบริษัทและผู้รับเหมาก่อสร้างของบริษัทเป็นส่วนใหญ่ ในปี 2550
มีสัดส่วนรายได้จากธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และจำหน่ายวัสดุก่อสร้างประมาณร้อยละ 81.11
และร้อยละ 18.57 ตามลำดับ

บริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย) จำกัด “บริษัทย่อย”
ประกอบธุรกิจค้าและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดิน
และจัดตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน 2550 โดยในปี 2550 บริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย)
จำกัด ยังไม่มีรายได้จากการดำเนินธุรกิจ

โครงสร้างการถือหุ้นของกลุ่มบริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน)

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2550

[]

2.3 โครงสร้างรายได้ของบริษัท

โครงสร้างรายได้ของบริษัท และบริษัทย่อย

+-----------------+-------------+------+----+------+----+------+----+
| รายได้           | ผู้ดำเนินการ   | 2548 |    | 2549 |    | 2550 |    |
+-----------------+-------------+------+----+------+----+------+----+
|                 |             | งบก  |    | งบก  |    | งบก  |    |
|                 |             | ารเง |    | ารเง |    | ารเง |    |
|                 |             | ินรวม |    | ินรวม |    | ินรวม |    |
+-----------------+-------------+------+----+------+----+------+----+
|                 |             | ล้า   | ร  | ล้า   | ร  | ล้า   | ร  |
|                 |             | นบาท | ้อย | นบาท | ้อย | นบาท | ้อย |
|                 |             |      | ละ |      | ละ |      | ละ |
+-----------------+-------------+------+----+------+----+------+----+
| บ้านเดี่ยวตลาดบน   | ปริญสิริ       | 42   | 1  | 12   | 4. | 12   | 4. |
|                 |             | 8.38 | 8. | 7.36 | 30 | 1.22 | 64 |
|                 |             |      | 42 |      |    |      |    |
+-----------------+-------------+------+----+------+----+------+----+
| บ้านเดี่ยว         | ปริญสิร       | 1,31 | 5  | 1,52 | 5  | 1,32 | 5  |
| ตลาดกลาง/บ้านแฝด | ิ/ปริญเวนเจอร์ | 2.46 | 6. | 6.09 | 1. | 1.88 | 0. |
|                 |             |      | 44 |      | 55 |      | 62 |
+-----------------+-------------+------+----+------+----+------+----+
| ทา              | ปริญสิร       | 41   | 1  | 89   | 3  | 1,08 | 4  |
| วน์เฮ้าส์/โฮมออฟฟิศ | ิ/ปริญเวนเจอร์ | 9.80 | 8. | 0.65 | 0. | 0.74 | 1. |
|                 |             |      | 05 |      | 08 |      | 39 |
+-----------------+-------------+------+----+------+----+------+----+
| อาคารชุดพักอาศัย   | ปริญสิริ       | -    | -  | 31   | 1  | -    | -  |
|                 |             |      |    | 8.56 | 0. |      |    |
|                 |             |      |    |      | 76 |      |    |
+-----------------+-------------+------+----+------+----+------+----+
| ที่ดินเปล่า         | ปริญสิริ/ซีเอ็น  | 8    | 3. | -    | -  | -    | -  |
|                 | เอสพีอาร์     | 0.38 | 46 |      |    |      |    |
+-----------------+-------------+------+----+------+----+------+----+
| รว              | ปริญสิร       | 2,24 | 9  | 2,86 | 9  | 2,52 | 9  |
| มรายได้จากการขาย | ิ/ปริญเวนเจอร์ | 1.02 | 6. | 2.66 | 6. | 3.84 | 6. |
|                 |             |      | 37 |      | 69 |      | 65 |
| อสังหาริมทรัพย์     |             |      |    |      |    |      |    |
+-----------------+-------------+------+----+------+----+------+----+
| ราย             | โกรโยธากรุ๊ป  | 7    | 3. | 8    | 2. | 6    | 2. |
| ได้จากการขายสินค้า |             | 1.39 | 07 | 6.07 | 91 | 1.62 | 36 |
+-----------------+-------------+------+----+------+----+------+----+
| รายได้อื่น         | บ           | 1    | 0. | 1    | 0. | 2    | 0. |
|                 | ริษัท/บริษัทย่อย | 2.94 | 56 | 1.79 | 40 | 5.78 | 99 |
+-----------------+-------------+------+----+------+----+------+----+
| รวมรายได้ทั้งสิ้น    |             | 2,32 | 10 | 2,96 | 10 | 2,61 | 10 |
|                 |             | 5.35 | 0. | 0.52 | 0. | 1.24 | 0. |
|                 |             |      | 00 |      | 00 |      | 00 |
+-----------------+-------------+------+----+------+----+------+----+

หมายเหตุ : บ้านเดี่ยวตลาดบน ราคาขายตั้งแต่ 7 ล้านบาทขึ้นไป

บ้านเดี่ยวตลาดกลาง ราคาขายตั้งแต่ 3 – 7 ล้านบาท

บริษัท มีรายได้ส่วนใหญ่มาจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยในปี 2548, ปี 2549 และปี 2550
มีสัดส่วนรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นร้อยละ 96.37, 96.69 และ 96.65
ของรายได้รวมทั้งนี้เป็นรายได้ที่มามาจากการขายบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด มากที่สุดคิดเป็นร้อยละ
74.86, 55.85 และ 55.26 ของรายได้รวม รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์และโฮมออฟฟิศ
คิดเป็นร้อยละ 18.05, 30.08 และ 41.39 ของรายได้รวมตามลำดับ

ในส่วนของอาคารชุดพักอาศัย (Condominium) บริษัทเริ่มมีรายได้ในปี 2549
โดยมีรายได้จากการขายอาคารชุดพักอาศัยซึ่งเป็นโครงการแรก ชื่อโครงการเดอะพัลซ์
คอนโดมิเนียม ซอยลาดพร้าว 44 จำนวน 318.56 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 10.76
ของรายได้รวม ส่วนในปี 2550 ไม่มีรายได้จากการขายอาคารชุดพักอาศัย
เนื่องจากบริษัทเริ่มเปิดขายโครงการอาคารชุดพักอาศัยใหม่และอยู่ในระหว่างการดำเนินงานก่อสร้าง
ทั้งนี้มีจำนวน 4 โครงการ ได้แก่ เดอะคอมพลีท นราธิวาส, เดอะคอมพลีท ราชปรารภ,
เดอะพัลซ์ พหลโยธิน 37 และ สมาร์ทคอนโด พระราม 2

ส่วน บริษัท โกร โยธา กรุ๊ป จำกัด (บริษัทย่อย) เริ่มมีรายได้จากการขายวัสดุก่อสร้างในปี 2548
จากการจำหน่ายวัสดุก่อสร้างประเภท ปูน, สี, เหล็ก และ ไม้ เป็นต้น โดยในปี 2548, ปี 2549
และ ปี 2550 มีสัดส่วนการขายสินค้าร้อยละ 3.07, 2.91 และ 2.36 ของรายได้รวมตามลำดับ

สำหรับรายได้อื่น ส่วนใหญ่มาจากเงินค่าจองบ้านที่ลูกค้าที่ไม่มาทำสัญญาเมื่อถึงกำหนดเวลา
ค่างวดผ่อนชำระที่ลูกค้าชำระมาระยะหนึ่งแล้วหยุดชำระโดยไม่มาติดต่อบริษัท
และค่าปรับงานก่อสร้างล่าช้าจากผู้รับเหมาของบริษัท

2.4 เป้าหมายในการดำเนินธุรกิจของบริษัท

จากการมุ่งเน้นความเป็นหนึ่งในผู้นำด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย
รวมทั้งการทำให้ได้การยอมรับและความไว้วางใจจากผู้บริโภคภายใต้ตราสินค้า “ปริญสิริ”
บริษัทจึงมุ่งเน้น การคัดเลือกที่ดินในทำเลที่ดีมีความ
โดดเด่น การพัฒนาและปรับปรุงรูปแบบโครงการ, แบบบ้าน และคุณภาพของงานก่อสร้าง
รวมไปถึงการคัดสรรวัสดุอุปกรณ์ต่าง ๆ ในงานก่อสร้างที่มีคุณภาพดีเหมาะสมในแต่ละโครงการ
อีกทั้งยังมุ่งเน้นการบริการหลังการขายที่ดีอีกด้วย บริษัทมีเป้าหมายในการขยายโครงการในอนาคต
โดยยังคงเน้นการพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร และโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัย
เพื่อสามารถเข้าถึงและครอบคลุมลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้อย่างทั่วถึง
บริษัทตั้งเป้าหมายการจัดซื้อที่ดินปีละประมาณ 8-12 โครงการ เพื่อนำมาพัฒนาโครงการใหม่ ๆ
ในแต่ละปี ซึ่งในปี 2550 บริษัทได้จัดซื้อที่ดินทั้งสิ้นจำนวน 10 โครงการ

ในด้านการตลาดบริษัทมีเป้าหมายที่จะสร้างการรับรู้ในตราสินค้า (Brand Awareness) ที่เป็น
Corporate Brand ในชื่อ “ปริญสิริ” และ Product Brand ในชื่อ “สิริทาวารา”,
“ปริญญดา”, “ปริญลักษณ์”, “ปริญญดา ไลท์”, “ปริญลักษณ์ ไลท์”, “เดอะพัลซ์”,
“เดอะคอมพลีท” และ “สมาร์ทคอนโด” ให้มากขึ้น โดยเน้นให้ผู้บริโภครับรู้ถึง
บ้านของปริญสิริที่เป็นคำว่า “บ้าน” อย่างแท้จริง ซึ่งเป็นศูนย์รวมของครอบครัว และความอบอุ่น
ภายใต้ แนวความคิด “เสน่ห์ของบ้าน...ที่เป็นมิตรกับธรรมชาติ” โดยผ่านสื่อต่าง ๆ เช่น
โทรทัศน์, วิทยุ, นิตยสาร, หนังสือพิมพ์, ป้ายโฆษณา และแผ่นพับ เป็นต้น
เพื่อเป็นการกระตุ้นและสร้างความต้องการของผู้บริโภคในผลิตภัณฑ์ของบริษัท