ส่วนที่ 2

1.  ปัจจัยความเสี่ยง

    1.  ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

        1.  ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านก่อนขาย

บริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยมีรายได้หลักมาจากการขายบ้านพร้อมที่ดินในปี 2547
และปี 2548 บริษัทมีรายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดินคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 87.0 และร้อยละ
82.3 ของรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2544
บริษัทได้เปลี่ยนนโยบายการดำเนินธุรกิจโครงการบ้านโดยการสร้างบ้านเสร็จก่อนขายแทนการสร้างบ้านเมื่อลูกค้ามาจองซื้อ
(หรือที่เรียกว่าบ้านสั่งสร้าง) การสร้างบ้านเสร็จก่อนขายของบริษัทมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยในปี 2545 จนถึงปัจจุบันบ้านทุกหลังที่ขายจะเป็นบ้านสร้างเสร็จ
จากการที่บริษัทได้เปลี่ยนนโยบายดังกล่าวส่งผลให้บริษัทต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนในการก่อสร้างบ้านสูงมากขึ้นกว่าเดิม
บริษัทจึงมีความเสี่ยงจากกรณีที่อาจจะไม่สามารถขายบ้านที่สร้างเสร็จได้
ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินและความสามารถในการหากำไรของบริษัท
เนื่องจากมีภาระต้นทุนสินค้าคงเหลือในปริมาณที่สูง

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีวิธีการป้องกันหรือลดความเสี่ยงดังกล่าว โดยการดำเนินการดังต่อไปนี้

1)  บริษัทได้มีการศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคโดยสำรวจความคิดเห็นของลูกค้าที่เข้าชมโครงการในด้านงบประมาณราคาบ้าน
    แบบบ้าน ขนาดที่ดิน คุณภาพของวัสดุก่อสร้าง สภาพโครงการ และการรักษาความปลอดภัย
    เป็นต้น รวมทั้งใช้ข้อมูลการขายโครงการในอดีตมาทำการวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้า
    ทำให้บริษัทสามารถสร้างบ้านก่อนขายได้ตรงกับความต้องการของลูกค้า

2)  บริษัทเป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่และอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์มานานจึงมีความได้เปรียบทั้งในด้านข้อมูลทางการตลาดและมีความเข้าใจในความต้องการของลูกค้าซึ่งสนับสนุนให้มีการออกแบบบ้านและพื้นที่ใช้สอยตรงกับความต้องการของลูกค้า
    ส่งผลให้บ้านสร้างเสร็จก่อนขายของบริษัทได้รับการยอมรับจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

3)  ปัจจุบันลูกค้าส่วนใหญ่โดยเฉพาะกลุ่มระดับบนมีความพึงพอใจที่จะซื้อบ้านที่สร้างเสร็จก่อนขายมากกว่าการสั่งสร้าง
    เนื่องจากมีความมั่นใจได้ว่าจะได้รับโอนกรรมกสิทธิบ้านตรงตามสัญญาและได้เห็นคุณภาพสินค้าตามสภาพจริงก่อนตัดสินใจซื้อ

4)  1.  ความเสี่ยงจากภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้น

สืบเนื่องจาก ภาวะเศรษฐกิจไทยโดยรวมปี 2548 ชะลอตัวจากปี 2547 ทั้งด้านอุปทานและอุปสงค์
โดยได้รับผลกระทบจากภัยแล้ง ความไม่สงบใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้
การเพิ่มสูงขึ้นของราคาน้ำมัน อัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ย
จากปัจจัยต่างๆดังกล่าวส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
ทำให้กำลังซื้อลดลงและมีความระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น
ส่งผลให้เกิดการชะลอตัวลงของธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวม
เนื่องจากผู้บริโภคเลื่อนการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัยออกไป
ทำให้ผู้ประกอบการแต่ละรายนำกลยุทธ์ด้านการตลาดมาใช้ในการกระตุ้นยอดขายอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
จึงส่งผลให้เกิดภาวะการแข่งขันกันที่ค่อนข้างสูงในตลาดบ้านระดับปานกลางถึงระดับราคาสูง

แต่อย่างไรก็ตามเนื่องจากเศรษฐกิจยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยถึงแม้จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นแต่ก็ยังคงอยู่ในอัตราที่ต่ำอยู่จึงเป็นผลดีต่อการตัดสินใจซื้อบ้านพักอาศัยในช่วงระยะเวลานี้
รวมทั้งการที่บริษัทเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ในตลาดมานานและมีชื่อเสียงในการขายบ้านในระดับราคาสูง
ทำให้บริษัทมีความได้เปรียบทั้งในด้านชื่อเสียง ความน่าเชื่อถือ คุณภาพและมาตรฐานสินค้า
รวมทั้งข้อมูลทางการตลาดและความเข้าใจในความต้องการของลูกค้าในการออกแบบบ้านและพื้นที่ใช้สอยให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า
ส่งผลให้บ้านสร้างเสร็จก่อนขายของบริษัทได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

1.  ความเสี่ยงเกี่ยวกับการผลิต

  ความเสี่ยงเรื่องราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้างและต้นทุนการพัฒนาโครงการ

จากการยกเลิกการตรึงราคาน้ำมันดีเซลในปี 2548
เพื่อให้ราคาน้ำมันดีเซลเป็นไปตามราคาที่แท้จริง
ประกอบกับระดับราคาน้ำมันดิบในตลาดโลกยังคงทรงตัวอยู่ในระดับราคาสูงและมีความผันผวนจึงส่งผลกระทบต่ออัตราเงินเฟ้อและดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น
ทำให้ต้นทุนในการผลิตสินค้าต่างๆเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งรวมทั้งต้นทุนวัสดุก่อสร้าง
และต้นทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้แก่ ค่าถมดิน ค่าขนส่ง ค่าผลิตวัสดุก่อสร้าง และอื่นๆ
ในขณะที่ภาวะการแข่งขันในการประกอบธุรกิจขายบ้านและที่ดินได้ทวีความรุนแรงมากขึ้น
อาจทำให้บริษัทไม่สามารถปรับขึ้นราคาขายบ้านและที่ดินเท่ากับต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่เพิ่มสูงขึ้น
และอาจจะกระทบต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัทในอนาคต

แต่อย่างไรก็ตามการที่บริษัทมีนโยบายในการสร้างบ้านเสร็จก่อนขายทำให้บริษัทสามารถลดความเสี่ยงด้านการกำหนดราคาสินค้า
เนื่องจากบริษัทสามารถทราบต้นทุนการขายบ้านพร้อมที่ดินที่แน่นอน
ทำให้บริษัทกำหนดราคาขายได้ถูกต้องและทราบกำไรที่ชัดเจน
ขณะเดียวกันบริษัทสามารถควบคุมต้นทุนและระยะเวลาในการผลิตสินค้าให้เป็นไปตามแผนงานที่วางไว้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ
สำหรับโครงการหรือบ้านที่สร้างใหม่
บริษัทอาจจะต้องปรับราคาสินค้าเพิ่มสูงขึ้นตามต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มสูงขึ้น
รวมทั้งตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนั้น
นอกจากนี้บริษัทยังได้หาแนวทางในการเพิ่มประสิทธิภาพในการควบคุมงาน
การลดระยะเวลาในการก่อสร้างหรือพัฒนาโครงการ
การทำสัญญาซื้อวัสดุก่อสร้างล่วงหน้าและชำระเงินล่วงหน้าค่าวัสดุก่อสร้างที่คาดว่าจะปรับราคาขึ้นในอนาคต
และจากการที่บริษัทมีปริมาณการใช้วัสดุก่อสร้างเป็นจำนวนมากทำให้บริษัทสามารถเจรจาตกลงเรื่องราคาวัสดุก่อสร้างกับผู้ขายหรือผู้ผลิตได้ในราคาต่ำ
ซึ่งบริษัทเชื่อว่าการดำเนินการทั้งหมดดังกล่าวสามารถลดต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการได้

3.  ความเสี่ยงด้านการเงิน

    1.  ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย

จากแนวโน้มภาวะอัตราดอกเบี้ยโลกที่เพิ่มสูงขึ้น
ส่งผลให้ธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยตลาดซื้อคืนพันธบัตรประเภท 14 วัน
6 ครั้งในปี 2548 จากอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 2.0 ต่อปีเป็นร้อยละ 4.0 ต่อปี
แต่อย่างไรก็ตามสภาพคล่องของตลาดเงินในประเทศไทยยังคงสูงอยู่
จึงส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ในประเทศ
มีการพิจารณาเกี่ยวกับการปรับอัตราดอกเบี้ยสำหรับผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยไม่สูงมาก
และนอกจากนี้ยังมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจจะชะลอตัวลง
เนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และการผ่อนคืนเงินกู้ยืม
เมื่อมีการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อยอดรายได้จากการขายบ้านและที่ดิน
และต้นทุนการดำเนินงานของบริษัท

จากการที่อัตราดอกเบี้ยมีมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นทำให้บริษัทมีภาระต้นทุนทางการเงินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการและดำเนินงานสูงขึ้น
ทางบริษัทได้มีมาตรการป้องกันความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นดังต่อไปนี้

  ก) การออกหุ้นกู้

  เมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2548 บริษัทได้ออกหุ้นกู้ชนิดระบุชื่อผู้ถือประเภทไม่ด้อยสิทธิ
  ไม่มีหลักประกัน และมีผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้แก่ผู้ลงทุนทั่วไปและผู้ลงทุนประเภทสถาบันจำนวนรวม 3
  ล้านหน่วย มูลค่าที่ตราไว้หน่วยละ 1,000 บาท ในราคาเสนอขายหน่วยละ 1,000 บาท
  คิดเป็นจำนวนเงินรวม 3,000 ล้านบาท โดยแบ่งการออกและเสนอขายหุ้นกู้เป็น 3 ชุดดังนี้

  1) หุ้นกู้ชุดที่ 1 จำนวน 1,000,000 หน่วย มีอายุ 3 ปีนับจากวันที่ออกหุ้นกู้
  มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 4.50 ต่อปี ครบกำหนดไถ่ถอนวันที่ 14 กรกฎาคม 2551

  2) หุ้นกู้ชุดที่ 2 จำนวน 1,000,000 หน่วย มีอายุ 4 ปีนับจากวันที่ออกหุ้นกู้
  ครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 14 กรกฎาคม 2552 มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ดังนี้

  - ปีที่ 1 ถึงปีที่ 3 ร้อยละ 4.50 ต่อปี

  - ปีที่ 4 ร้อยละ 6.00 ต่อปี

  3) หุ้นกู้ชุดที่ 3 จำนวน 1,000,000 หน่วย มีอายุ 5 ปีนับจากวันที่ออกหุ้นกู้
  ครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 14 กรกฎาคม 2553 มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ดังนี้

  - ปีที่ 1 ถึงปีที่ 3 ร้อยละ 4.50 ต่อปี

  - ปีที่ 4 ร้อยละ 6.00 ต่อปี

  - ปีที่ 5 ร้อยละ 6.75 ต่อปี

  บริษัทได้ออกหุ้นกู้ที่เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่
  ไปชำระคืนเงินกู้ยืมเดิมบางส่วนที่มีต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงกว่า
  ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของบริษัทต่ำลงและเป็นการลดความเสี่ยงของอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับสูงขึ้นในอนาคต
  และได้นำเงินส่วนที่เหลือไปลงทุนในโครงการบ้านและโครงการอาคารสำนักงานให้เช่าที่ให้อัตราผลตอบแทนการลงทุนที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยจ่าย

1)  ในปี 2547 บริษัทฯได้มีการออกหุ้นกู้ชนิดระบุชื่อผู้ถือประเภทไม่ด้อยสิทธิ
    ไม่มีหลักประกันและมีผู้ถือหุ้นกู้แก่ผู้ลงทุนทั่วไปและผู้ลงทุนประเภทสถาบัน 2 ครั้ง
    เป็นจำนวนเงินรวม 3,000 ล้านบาท ซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

2)  

3)  

4)  

5)  

6)  

7)  

8)  

9)  

10) 

11) 

12) 

13) บริษัทมีการออกตั๋วแลกเงินระยะสั้นซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยต่ำขายให้แก่นักลงทุนประเภทสถาบันซึ่งเป็นการลดภาระต้นทุนดอกเบี้ยและเหมาะสมสอดคล้องกับธุรกิจประเภทโครงการบ้านที่ต้องการเงินลงทุนระยะสั้น

2)  บริษัทได้มีการวางแผนงานก่อสร้างและพัฒนาประสิทธิภาพการพัฒนาโครงการให้มีระยะเวลาที่สั้นลง
    เพื่อลดภาระดอกเบี้ยเงินกู้ยืม รวมทั้งบริษัทได้พยายามเร่งยอดขายและปิดโครงการให้สั้นลง
    เพื่อที่จะได้มีกระแสเงินสดมาชำระคืนเงินกู้ยืมเร็วขึ้นและสามารถนำกระแสเงินส่วนเหลือไปลงทุนต่อในโครงการอื่นต่อไป

3)  บริษัทได้จัดสรรเงินกู้ยืมทั้งในส่วนที่เป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวให้สอดคล้องกับประเภทของธุรกิจของบริษัท
    โดยมีการติดตามแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยทั้งในปัจจุบันและในอนาคต
    และใช้เครื่องมือทางการเงินที่เหมาะสมในการบริหารเพื่อลดลดความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย

    2.  ความเสี่ยงทางด้านโครงสร้างทางการเงินของบริษัท

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง
เพื่อให้บริษัทมีศักยภาพในการแข่งขันทางธุรกิจจึงมีความจำเป็นต้องจัดหาแหล่งเงินทุนเพื่อใช้ในการดำเนินงานจากการกู้ยืมเงิน
ทำให้บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นในปี 2543 หลังจากเกิดวิกฤติทางการเงินปี 2540
เท่ากับ 8.95 เท่า อย่างไรก็ตาม บริษัทมีการปรับโครงสร้างทางการเงินอย่างต่อเนื่อง ได้แก่

(1) การเพิ่มทุนจำนวน 812 ล้านบาท ในเดือนมีนาคม 2544 (รายละเอียดตามส่วนที่ 2 ข้อ 2.1
ประวัติความเป็นมาและการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการที่สำคัญ)

(2) การประสบผลสำเร็จในการปรับโครงสร้างหนี้ด้วยการแปลงหนี้เป็นทุน
และการขอขยายเวลาการชำระหนี้ของเงินกู้และหุ้นกู้ (รายละเอียดตามส่วนที่ 2 ข้อ 12.2
คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะทางการเงินและผลการดำเนินงาน ข้อย่อย 12.2(ค)(4)
แหล่งที่มาของเงินลงทุน)

(3)
การใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทที่จัดสรรให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมของบริษัท
(QH-W2 / QH-W3 / และ QH-W4)
และการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญที่จัดสรรให้แก่กรรมการและพนักงานของบริษัท
และ/หรือบริษัทย่อย (ESOP-W1 ESOP-W2 และESOP-W3) โดยในปี 2545 ปี 2546 ปี 2547
และปี 2548 บริษัทได้รับเงินเพิ่มทุนจากการใช้สิทธิตามใบสำคัญสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญ จำนวนรวม
561 ล้านบาท 1,594 ล้านบาท 202 ล้านบาท และ 158.1 ล้านบาทตามลำดับ
เงินที่ได้รับจากการที่ผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของบริษัท
ได้นำไปใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนและลดภาระหนี้สินของบริษัทบางส่วน

3.  

  --------------------- ---------- --------------- --------- --- -----------
                                                                 

                                                                 

                                                                 

                                                                 

                                                                 

                                                                 

                                                                 

                                                                 
  --------------------- ---------- --------------- --------- --- -----------

ความเสี่ยงจากการลงทุน การให้กู้ยืมเงิน และการค้ำประกันบริษัทที่เกี่ยวข้องรายบริษัท ฮาเบอร์
วิว จำกัด

บริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด เป็นบริษัทที่เกี่ยวข้อง โดยบริษัท คิว.เอช. อินเตอร์เนชั่นแนล (บีวีไอ)
จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย (บริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 100 โดยถือผ่านบริษัทย่อย คือ บริษัท
คิว.เอช. อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด) ถือหุ้นในบริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด ในสัดส่วนร้อยละ 14.15

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 และ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 เงินลงทุนในบริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด
มีมูลค่าเงินลงทุนสุทธิหลังหักค่าเผื่อการด้อยค่าของเงินลงทุน เท่ากับศูนย์
เมื่อเปรียบเทียบกับเงินลงทุนตามราคาทุนจำนวน 32.6 ล้านบาท
โดยบริษัทได้ตั้งค่าเผื่อการด้อยค่าของเงินลงทุนดังกล่าวไว้เต็มจำนวน ทั้งนี้เนื่องจาก บริษัท
ฮาเบอร์ วิว จำกัด ซึ่งประกอบธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่าในเมืองท่าไฮฟง
ประเทศเวียดนาม มีผลการดำเนินงานขาดทุนอย่างต่อเนื่อง

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 และ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548 บริษัทย่อย คือ บริษัท คิว.เอช.
อินเตอร์เนชั่นแนล (บีวีไอ) จำกัด มีเงินให้กู้ยืมแก่บริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด จำนวน 3.3
ล้านบาทและ 3.7 ล้านบาทตามลำดับ (รายละเอียดตามส่วนที่ 2 รายการระหว่างกัน ข้อ 21
การให้ความช่วยเหลือทางการเงินแก่บริษัทร่วม)
บริษัทย่อยดังกล่าวจึงมีความเสี่ยงที่อาจสูญเสียเงินให้กู้ยืมจำนวน 3.7 ล้านบาท เนื่องจากบริษัท
ฮาเบอร์ วิว จำกัด มีผลการดำเนินงานขาดทุนอย่างต่อเนื่อง

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 และ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548
บริษัทได้เป็นผู้ค้ำประกันเงินกู้ยืมของบริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด ตามสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทย่อย
จำนวน 2.95 ล้านเหรียญสหรัฐอเมริกา และ 2.1 ล้านเหรียญสหรัฐอเมริกา
คำนวณเป็นเงินบาทประมาณ 115.6 ล้านบาท และ 86.5
ล้านบาทโดยใช้อัตราแลกเปลี่ยนขายถัวเฉลี่ย ณ สิ้นวันทำการประจำวันที่ 31 ธันวาคม 2547 และ
วันที่ 31 ธันวาคม 2548 ที่เท่ากับ 39.2025 บาท และ 41.1746 บาท ต่อ 1
เหรียญสหรัฐอเมริกาตามลำดับ (รายละเอียดตามส่วนที่ 2 รายการระหว่างกัน ข้อ 21
การให้ความช่วยเหลือทางการเงินแก่บริษัทร่วม) เนื่องจากบริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด
มีผลการดำเนินงานขาดทุนอย่างต่อเนื่องบริษัทจึงมีความเสี่ยงที่อาจจะต้องชำระหนี้ตามที่ค้ำประกันเงินกู้ยืมของบริษัท
ฮาเบอร์ วิว จำกัดแทน อย่างไรก็ตามในปี 2545
บริษัทได้ตั้งสำรองเผื่อหนี้สินที่อาจเกิดขึ้นจากการค้ำประกันส่วนหนึ่งจำนวน 35 ล้านบาท
ซึ่งหากเกิดกรณีที่บริษัทต้องชำระคืนหนี้ตามสัญญาค้ำประกันเงินกู้ยืมของบริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด
จำนวน 2.1 ล้านเหรียญสหรัฐอเมริกา หรือประมาณ 86.5 ล้านบาท(ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548)
ก็จะส่งผลให้ให้บริษัทมีผลขาดทุนจากการค้ำประกันเงินกู้ของบริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด
เพิ่มขึ้นอีกจำนวนประมาณ 51.5 ล้านบาท แต่อย่างไรก็ตาม บริษัท ฮาเบอร์วิว จำกัด
ได้มีการปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับธนาคารและได้รับการขยายเวลาชำระหนี้คืน
ทำให้บริษัทลดความเสี่ยงจากการค้ำประกันเงินกู้ยืมดังกล่าว นอกจากนี้
บริษัทได้ติดตามฐานะทางการเงิน ผลการดำเนินงาน
และการปฏิบัติตามแผนปรับปรุงโครงสร้างหนี้ของบริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด อย่างใกล้ชิด

  1.3.4. ความเสี่ยงจากการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า “คิวเฮ้าส์ ลุมพินี ”

ตามที่บริษัทได้ชะลอการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า โครงการคิวเฮ้าส์ ลุมพินี
มูลค่าโครงการประมาณ 3,730 ล้านบาท อาคารสูง 38 ชั้น พื้นที่ปล่อยเช่ารวม 68,272
ตารางเมตร ประกอบด้วยพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่า 58,894 ตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีกอีก
9,378 ตารางเมตร โดยคาดว่าจะต้องใช้เงินลงทุนเพิ่มอีกประมาณ 2,300 ล้านบาท
โดยโครงการดังกล่าวได้ชะลอการพัฒนาอันสืบเนื่องจากภาวะวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540
ที่ส่งผลกระทบต่อภาวะชะลอตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เนื่องจากภาวะอุปทานของอาคารสำนักงานมีมากกว่าความต้องการ
โดยก่อนหยุดดำเนินโครงการบริษัทได้ลงทุนไปแล้วจำนวนประมาณ 1,451 ล้านบาท
และได้ตั้งสำรองค่าเผื่อการด้อยค่าไว้แล้วจำนวน 704 ล้านบาท
ซึ่งบริษัทประเมินว่ามีความเพียงพอเมื่อพิจารณาถึงสภาพทางเศรษฐกิจแวดล้อม นอกจากนี้
ในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2547 บริษัทได้ชำระหนี้เงินกู้โครงการดังกล่าวประมาณ 1,000 ล้านบาท
แล้ว และ เมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2547
บริษัทได้มีการขยายอายุการเช่าที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งโครงการคิวเฮ้าส์ ลุมพินี ออกไปอีกเป็นระยะเวลา
8 ปี ตามที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมคณะกรรมการของบริษัท ครั้งที่ 14/2546 เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม
2546 และตามที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมคณะกรรมการของบริษัทครั้งที่ 3/2547 เมื่อวันที่ 3 มีนาคม
2547 โดยมีรายละเอียดการชำระค่าตอบแทนจากการขยายอายุการเช่าที่ดิน ดังนี้

  (1) ชำระเป็นเงินสด จำนวนรวม 294 ล้านบาท
  ให้แก่ผู้ให้เช่ารายหนึ่งซึ่งไม่มีความเกี่ยวโยงกับบริษัทและบริษัทย่อย โดยชำระในระหว่างปี 2571
  ถึง 2578

  (2) ชำระเป็นเงินสด จำนวนรวม 126.5 ล้านบาท
  ให้แก่ผู้ให้เช่าอีกรายหนึ่งซึ่งไม่มีความเกี่ยวโยงกับบริษัทและบริษัทย่อย โดยชำระในระหว่างปี
  2571 ถึง 2578 และ

  (3) ชำระเป็นตั๋วสัญญาใช้เงิน จำนวนเงิน 12.3 ล้านบาท ครบกำหนดใช้เงินในวันที่ 31
  มีนาคม 2549 ให้แก่กลุ่มศรีวิกรม์ ซึ่งไม่มีความเกี่ยวโยงกับบริษัทและบริษัทย่อย

เมื่อรวมการชำระเงินค่าต่ออายุสิทธิการเช่าที่ดินตามข้อ (1) ข้อ (2) และข้อ (3)
รวมเป็นจำนวนเงินค่าต่ออายุสิทธิการเช่าที่ดินรวม 432.8 ล้าน บาท

เมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2547 บริษัทได้โอนสิทธิการเช่าและอาคารดังกล่าวให้แก่บริษัทย่อย คือ บริษัท
เซ็นเตอร์พอยท์ แมเนจเม้นท์ จำกัด(บริษัทถือหุ้นอยู่ในอัตราร้อยละ 100)
เพื่อความเหมาะสมในการบริหารและจัดการโครงการ

จากสภาพตลาดอาคารสำนักงานที่ปรับตัวดีขึ้น ในปลายปี 2547
บริษัทจึงได้เริ่มพัฒนาโครงการดังกล่าวต่อ
โดยคาดว่าจะก่อสร้างอาคารเสร็จสมบูรณ์ประมาณปลายเดือนมีนาคม 2549
แต่บริษัทได้เปิดให้เช่าพื้นที่ได้ในช่วงปลายไตรมาส 4 ปี 2548
โดยแหล่งเงินทุนในการพัฒนาโครงการดังกล่าวจะมาจากกระแสเงินสดจากธุรกิจของบริษัทและเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน
บริษัทจึงมีความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการดังกล่าว ได้แก่
ในกรณีที่เกิดความล่าช้าในการพัฒนาโครงการ
และ/หรืออัตราการเช่าพื้นที่ไม่เป็นไปตามที่บริษัทคาดการณ์ไว้
จะทำให้บริษัทได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนหรือมีระยะเวลาคืนทุนไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้
หรือบริษัทอาจจะเกิดปัญหาขาดสภาพคล่องทางการเงินหรือในแง่ร้ายแรงที่สุดหากมีปัจจัยเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมากจนทำให้โครงการดังกล่าวไม่คุ้มค่าต่อการลงทุน
ก็อาจส่งผลกระทบต่อเนื่องกับฐานะทางการเงินและผลการดำเนินงานของบริษัท

อย่างไรก็ตาม มีปัจจัยต่างๆ ที่สนับสนุนต่อการดำเนินโครงการดังกล่าวประกอบด้วย

  (1) สภาพตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมตั้งแต่ ปี 2546-2548
  ที่ผ่านมามีการปรับตัวดีขึ้นจากอัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอลดลงโดยเฉพาะ
  ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD: Central Business District) ได้แก่ บริเวณถนนสาทร
  สีลม สุรวงศ์ วิทยุ และเพลินจิต เป็นต้น เนื่องจากอุปสงค์เพิ่มมากขึ้น
  ซึ่งเห็นได้จากอัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานลดลงจากอัตราร้อยละ15 มาอยู่ที่ร้อยละ 13
  และร้อยละ 12 ในปี2546-2548 ตามลำดับ
  ประกอบกับราคาปล่อยเช่าต่อตารางเมตรของพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอได้มีการปรับตัวสูงขึ้น
  ตามภาวะเศรษฐกิจที่มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

  (2)
  สถานที่ตั้งโครงการมีข้อได้เปรียบในด้านทำเลที่ตั้งที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจและติดกับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินที่หัวมุมถนนสาทร
  จึงคาดว่าเมื่อโครงการแล้วเสร็จน่าจะมีอัตราการเช่าพื้นที่ตามที่บริษัทคาดการณ์ไว้ ซึ่ง ณ
  สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ 2549 บริษัทย่อยสามารถปล่อยเช่า พื้นที่ได้ในอัตราร้อยละ 45
  ของพื้นที่ปล่อยเช่าทั้งหมด

  (3)ประสบการณ์และชื่อเสียงของบริษัทในการดำเนินธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า 4 แห่ง
  ตั้งอยู่ที่ถนนสาทร คอนแวนต์ อโศก และเพลินจิต ด้วยพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 57,064
  ตารางเมตร มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยร้อยละ 89 (ณ 31 ธันวาคม 2547) และ ร้อยละ 87 (
  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548) เป็นปัจจัยสนับสนุนต่อการดำเนินโครงการใหม่ของบริษัท

  (3)
  บริษัทมีความพร้อมในด้านแหล่งเงินทุนซึ่งส่วนหนึ่งมาจากเงินกู้ยืมสถาบันการเงินในลักษณะเงินกู้โครงการ

  (4) บริษัทได้ขยายอายุสิทธิการเช่าที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งโครงการออกไปอีกเป็นเวลา 8 ปี (จากปี
  2571 ถึงปี 2578) ซึ่งส่งผลให้ระยะเวลาดำเนินโครงการเพิ่มขึ้น
  และหากโครงการแล้วเสร็จในปลายมีนาคม 2549
  บริษัทจะมีระยะเวลาดำเนินโครงการเป็นระยะเวลา 30 ปี
  ทำให้มีอัตราผลตอบแทนคุ้มค่าต่อการลงทุน

  1.3.5 ความเสี่ยงเกี่ยวกับความขัดแย้งทางผลประโยชน์

  จากการที่บริษัท และบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)
  มีความเกี่ยวข้องกันในแง่การถือหุ้นและการมีกรรมการร่วม โดยบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด
  (มหาชน) เป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทในสัดส่วนร้อยละ 23.14 (ณ วันที่ 21 ตุลาคม 2548 )
  นอกจากนี้ บริษัทและบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีกรรมการร่วมกันจำนวน 2
  คน คือ นายอนันต์ อัศวโภคิน และนายอดิศร ธนนันท์นราพูล
  โดยบุคคลทั้งสองดังกล่าวเป็นกรรมการที่ไม่มีอำนาจลงนามในบริษัท
  แต่เป็นกรรมการผู้มีอำนาจลงนามในบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)
  รวมทั้งบริษัททั้งสองประกอบธุรกิจประเภทเดียวกันจึงอาจมีผลกระทบต่อการดำเนินงานและการแข่งขันของบริษัทได้
  อย่างไรก็ตาม มาตรการที่ใช้ป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์ดังกล่าว มีดังนี้

-   บริษัทมุ่งเน้นการสร้างบ้านเพื่อขายแก่กลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงสูง
    โดยมุ่งเน้นที่ระดับราคาบ้านเฉลี่ยที่ 10 ล้านบาทขึ้นไป
    ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ต่างจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด
    (มหาชน)

-   บริษัทมีนโยบายการสร้างบ้านเสร็จพร้อมขายด้วยนโยบายบ้าน 5 คุณภาพ
    (รายละเอียดตามส่วนที่ 2 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์
    หัวข้อสภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน ข้อ(2.1) ธุรกิจขายบ้านพร้อมที่ดิน)
    ผลิตภัณฑ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัทมีความแตกต่างจากผลิตภัณฑ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัท
    แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ทั้งในด้านแบบบ้าน
    วิธีการพัฒนาโครงการที่เป็นสังคมระดับเดียวกันทั้งโครงการ
    การทำพื้นที่ส่วนกลางที่มีความโดดเด่น เช่น
    การตรวจสอบบันทึกภาพคนเข้าและออกโครงการด้วยระบบโทรทัศน์วงจรปิด (CCTV)
    และระบบรักษาความปลอดภัยสองชั้น (Double Security) กล่าวคือชั้นแรก
    ควบคุมการเข้าและออกอย่างเข้มงวด โดยเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง
    ชั้นที่สอง ประตูรีโมทที่บุคคลภายนอกไม่ได้รับอนุญาตผ่านโดยเด็ดขาด เป็นต้น

-   ฝ่ายจัดการของบริษัท และบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)
    มีการแยกจากกันอย่างชัดเจน นอกจากนี้ การกำหนดภารกิจ เป้าหมาย กลยุทธ์
    และนโยบายของบริษัท จะผ่านการพิจารณาจากคณะกรรมการบริษัท

    -   การพิจารณาจัดซื้อที่ดินของบริษัทจะผ่านการพิจารณาจากคณะกรรมการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์(ประกอบด้วยผู้บริหารตั้งแต่ระดับผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการขึ้นไป)
        ทำหน้าที่ ควบคุม
        พิจารณากลั่นกรองตลอดจนอนุมัติการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัททุกประเภท

        -   

        -   

        -   บริษัทมีคณะกรรมการตรวจสอบซึ่งเป็นผู้ดูแลตรวจสอบเกี่ยวกับความขัดแย้งทางผลประโยชน์และป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต