4. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

4.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัทฯ และบริษัทย่อยประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โดยมีผลิตภัณฑ์หลัก
ได้แก่ การขายที่ดินจัดสรรพร้อมบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ และอาคารชุด
โดยเน้นในด้านตะวันออกเฉียงเหนือของกรุงเทพมหานครเป็นส่วนใหญ่
อีกทั้งยังมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสู่ต่างจังหวัดได้แก่ ระยอง ปทุมธานี ภูเก็ต

2.  โครงการในปัจจุบัน

บริษัทฯดำเนินโครงการโดยแบ่งประเภทสินค้าออกเป็นแนวราบประกอบด้วย บ้านเดี่ยว,บ้านแฝด,
ทาวน์เฮ้าส์และแนวสูง คือ อาคารชุด ดังนี้

ประเภทแนวราบ( บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮ้าส์ ฯลฯ)

บริษัทฯ และบริษัทย่อยเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงบน
โดยถ้าเป็นราคาบ้านเดี่ยวจะอยู่ในระดับราคา 3 - 6 ล้านบาท
แต่ถ้าเป็นทาวน์เฮ้าส์หรือบ้านแฝดระดับราคาจะอยู่ที่ 1.5 - 3 ล้านบาท
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นลูกค้าที่ต้องการคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมที่ดี
รวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน
เพื่อสนองความต้องการกลุ่มลูกค้าดังกล่าวให้สามารถเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยวและคุ้มค่ากับเงินที่จ่ายให้ได้มากที่สุด
(Value For Money) โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับรูปแบบ
ขนาดและฟังก์ชั่นของบ้านที่อยู่ในทำเลที่ใกล้เคียงกันของผู้ประกอบการรายอื่น

ประเภทแนวสูง( อาคารชุด)

  กลุ่มลูกค้าอาคารชุดปัจจุบันของบริษัทฯ ประกอบด้วย 2 กลุ่มคือ

1.  กลุ่มที่ต้องการพักอาศัยอยู่ในเขตกลางใจเมือง
    และต้องการความเป็นอยู่แบบทันสมัยซึ่งเน้นความสะดวกสบายในการเดินทางและการพักอาศัย
    ดังนั้นการเลือกทำเลที่ตั้งจึงเป็นสิ่งสำคัญที่สุดโดยจะมีกลุ่มลูกค้าที่อยู่ในช่วงระดับกลางถึงบน
    ซึ่งได้แก่ กลุ่มผู้บริหารระดับกลางถึงสูงขององค์กรภาครัฐและเอกชน
    กลุ่มนักธุรกิจชาวต่างชาติที่ทำงานในประเทศ กลุ่มผู้ประกอบอาชีพอิสระ เช่น สถาปนิก วิศวกร
    แพทย์ ตลอดจนเจ้าของกิจการ และนักลงทุน

2.  กลุ่มคนทำงานที่โยกย้ายถิ่นฐานไปทำงานที่เมืองใหญ่ในต่างจังหวัด
    โดยต้องการที่อยู่เป็นของตนเอง ทันสมัย

รายละเอียดโครงการทั้งหมด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555

[TABLE]

หมายเหตุ โครงการเดอะโคลเวอร์ ทองหล่อ
มีการขายซ้ำอันเกิดจากการขอยกเลิกห้องของลูกค้าเดิมบางราย

โครงการเรือนเจ้าพระยา อยู่ระหว่างปรับโครงสร้างหนี้

โครงการที่รอการพัฒนา

บริษัทฯมีแผนจะพัฒนาโครงการใหม่ในปี 2555 ซึ่งได้มีการศึกษาโครงการไว้แล้ว จำนวน 2
โครงการประกอบด้วย

+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
| โ |             | บ        | ที่ตั้งโ   | ประเภท  | มูลค่า   | หมายเหตุ    |
| ค |             | ริษัทที่ดำเน | ครงการ |         | โ      |            |
| ร |             | ินโครงการ |        |         | ครงการ |            |
| ง |             |          |        |         |        |            |
| ก |             |          |        |         |        |            |
| า |             |          |        |         |        |            |
| ร |             |          |        |         |        |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
|   |             |          |        |         | (ล     |            |
|   |             |          |        |         | ้านบาท) |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
| 1 | จี 28        | บมจ      | อ.ป    | อพาร์ตเม | 72.0   | ขายที่ดิน     |
| . |             | .ลิฟวิ่งแลน | ากเกร็ด | ้นท์ให้เช่า |        | พร้อมสิ่ง     |
|   |             | ด์แคปปิตอล | นนทบุรี  |         |        | ปลูกสร้างแล้ว |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
| 2 | พูนสินไพรเวซี่  | ท็อปไลน์   | ลา     | อาค     | 23.0   | -          |
| . |             | ลิฟวิ่ง     | ดกระบัง | ารพาณิชย์ |        |            |
|   |             |          |        |         |        |            |
|   |             |          | กทม.   |         |        |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+
|   |             |          |        | รวม     | 95.0   |            |
+---+-------------+----------+--------+---------+--------+------------+

4.3 สรุปภาวะสถานการณ์เศรษฐกิจ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2555 และแนวโน้มปี 2556

รายงานประมาณการเศรษฐกิจไทยปี 2555-2556 ของสำนักนโนบายเศรษฐกิจมหาภาค
สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กระทรวงการคลัง รายงานว่า เศรษฐกิจไทยปี 2555
คาดว่าจะขยายตัวได้ที่ร้อยละ 5.5 (โดยมีช่วงคาดการณ์ที่ร้อยละ 5.5-5.8)
เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าตามปัญหาข้อจำกัดในภาคการผลิตที่เริ่มคลี่คลายลงตามลำดับ
ประกอบกับอุปสงค์ภาคเอกชน ทั้งการบริโภคภาคเอกชน
และการลงทุนภาคเอกชนที่สามารถฟื้นกลับสู่ระดับก่อนอุทกภัยได้แล้ว นอกจากนี้ นโยบายของภาครัฐ
เช่น การเพิ่มรายได้แรงงานรายวัน และเงินเดือนข้าราชการ การรับจำนำข้าวเปลือก
โครงการรถยนต์คันแรก โครงการบ้านหลังแรก และการทยอยปรับลดภาษีเงินได้นิคิบุคคล
ยังมีส่วนสนับสนุนการใช้จ่ายภายในประเทศ
ขณะที่การบริโภคและการลงทุนภาครัฐมีบทบาทในการสนับสนุนการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม
ภาคการส่งออกสินค้าและบริการคาดว่าจะชะลอลงตามภาวะเศรษฐกิจโดยที่ยังคงอ่อนแอและผันผวนสูงจากปัญหาหนี้สาธารณะในกลุ่มประเทศสหภาพยุโรป
สำหรับเสถียรภาพภายในประเทศ คาดว่าอัตราเงินเงินเฟ้อทั่วไปในปี 2555 จะอยู่ที่ร้อยละ 3.3
(โดยมีช่วงคาดการณ์ที่ร้อยละ 3.0-3.5) ลดลงจากปีก่อน
ตามราคาน้ำมันและสินค้าโภคภัณฑ์ในตลาดโลกที่มีแนวโน้มขยายตัวในอัตราชะลอลง
อันเป็นผลมาจากอุปสงค์น้ำมันในตลาดโลกที่ชะลอลง
ประกอบกับผลจากแนวทางการดูแลราคาน้ำมันขายปลีกของภาครัฐ

รายงานเศรษฐกิจและการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย รายงานว่า
ภาวะเศรษฐกิจโดยรวมในเดือนธันวาคม 2555 ชะลอลงหลังจากที่ขยายตัวในช่วงก่อนหน้า
ทั้งการลงทุนในภาคเอกชน
และการบริโภคภาคเอกชนและการส่งออกสอดคล้องกับการผลิตภาคอุตสาหกรรมที่ชะลอลง
อย่างไรก็ดี ปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจยังดีอยู่ โดยการจ้างงานขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
ความเชื่อมั่นยังคงมีแนวโน้มสูงขึ้นทั้งของผู้บริโภคและผู้ประกอบการ
ขณะนี้สินเชื่อภาคเอกชนขยายตัวในเกณฑ์ดี และเศรษฐกิจโดยรวมมีเสถียรภาพ
อัตราเงินเฟ้อฟื้นฐานทรงตัวและดุลการชำระเงินเกินดุล

ภาครัฐ
รายจ่ายรัฐบาลลดลงตามรายจ่ายเงินโอนที่ได้เร่งโอนให้กองทุนหมู่บ้านและกองทุนเงินกู้ยืมเพื่อการศึกษาไปแล้ว
ในช่วงต้นปีงบประมาณ ขณะที่รายจ่ายเพื่อการลงทุนใกล้เคียงกับเดือนก่อน
เมื่อประกอบกับรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากการเหลือมเดือนของการนำส่งภาษีเงินได้นิติบุคคล
และการนำส่งรายได้จากการประมูลอนุญาตการใช้คลื่นความถี่ 3G รัฐบาลจึงเกินดุลเงินสด 8.6
ล้านบาท

เสถียรภาพเศรษฐกิจ อัตราเงินเฟ้อทั่วไปเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ร้อยละ 3.63
จากราคาอาหารสดโดยเฉพาะราคาผักและผลไม้ที่ผันผวน แต่อัตราเงินเฟ้อพื้นฐานทรงตัวอยู่ที่ร้อยละ
1.78 ดุลการชำระเงิน
เกินดุลบัญชีเดินสะพัดและดุลบัญชีเงินทุนเคลื่อนย้ายจากการเข้ามาลงทุนในตราสารหนี้ภาครัฐและตราสารทุนภาคเอกชนของนักลงทุนต่างชาติ
รวมทั้งการกู้เงินระยะสั้นของสาขาธนาคารพาณิชย์ต่างประเทศ

ภาคอสังหาริมทรัพย์

[]ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเดือนธันวาคม 2555
ชะลอลงจากเดือนก่อนเล็กน้อยสะท้อนจากจำนวนที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ในเดือนธันวาคม
2555 (เฉลี่ยเคลื่อนที่ 3 เดือน) ที่ 6,262 หน่วย ลดลงจากเดือนก่อนที่ 6,633 หน่วย
โดยเป็นการลดลงของที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นสำคัญ
โดยจำนวนบ้านแนวราบที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อในเดือนนี้อยู่ที่ 3,484 หน่วย ลดลงจากเดือนก่อนที่
3,990 หน่วย ขณะที่จำนวนอาคารชุดที่ได้รับอนุมัติสินเชื่ออยู่ที่ 2,778 หน่วย
ปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากเดือนที่ 2,642 หน่วย

[]

[]ด้านผู้ประกอบการมีการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น สะท้อนจากจำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่
(ปรับฤดูกาลเฉลี่ยเดือนละ 3 เดือน) ในเดือนธันวาคม ปี 2555 อยู่ที่ 9,846 หน่วย
เพิ่มขึ้นจากเดือนก่อนที่ 5,564 หน่วย โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยทุกประเภท
โดยเฉพาะอาคารชุดที่เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว โดยจำนวนอาคารชุดเปิดขายใหม่อยู่ที่ 5,848
เพิ่มขึ้นจากเดือนก่อนที่ 3,100 หน่วย ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่ อยู่ที่ 3,998 หน่วย
เพิ่มขึ้นจากเดือนก่อนหน้าที่ 2,464 หน่วย

ราคาที่อยู่อาศัยแนวราบปรับลดลง ขณะที่ราคาอาคารชุดปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากเดือนก่อน
สะท้อนจากดัชนีราคาอาคารชุดในเดือนธันวาคม 2555 อยู่ที่ 114.8 เพิ่มขึ้นจากเดิอนก่อนที่ 113.8
ขณะที่ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดินและดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ พร้อมที่ดินอยู่ที่ 106.2 และ 113.2
ตามลำดับ ชะลอลงจากเดือนก่อนที่ 106.4 และ 113.9 ตามลำดับ

ภาพรวมปี 2555
พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งด้านอุปสงค์และอุปทานฟื้นตัวต่อเนื่องหลังเกิดอุทกภัยในช่วงปลายปีก่อน
โดยในด้านอุปสงค์มีจำนวนที่อยู่อาศัยที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ในเขตกรุงเทพฯ
และปริมณฑล ทั้งปีอยู่ที่ 71,289 หน่วย ปรับเพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่ 60,904 หน่วย
โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ 45,268 หน่วย และที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด 26,022 หน่วย
เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 39,814 หน่วย และ 21,000 หน่วยตามลำดับ

ส่วนด้านอุปทานพบว่า จำนวนที่อยู่อาศัย เปิดขายในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2555 อยู่ที่
92,016 หน่วย ปรับเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 81,581 หน่วย
โดยเป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของจำนวนอาคารชุดเป็นสำคัญ โดยจำนวนอาคารชุดเปิดขายใหม่อยู่ที่
59,571 หน่วย ปรับเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 40,134 หน่วย
ขณะที่จำนวนที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดขายใหม่อยู่ที่ 32,445 หน่วย ปรับลดลงจากปีก่อน 41,447
หน่วย ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดจากผู้ประกอบการชะลอการเปิดขายที่อยู่อาศัย แนบราบในช่วงต้นปี
เพื่อรอดูสถานการณ์ของปัญหาอุทกภัยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2555

สำหรับด้านราคาพบว่า ราคาที่อยู่อาศัยทุกประเภทปรับสูงขึ้นจากปีก่อน
โดยดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ราคาทาน์เฮ้าส์พร้อมที่ดินและราคาอาคารชุดในปี 2555 อยู่ที่
105.1 112.8 และ 113.3 จุด ตามลำดับ ปรับเพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่ 103.8 109.7 และ 107.2
ตามลำดับ

แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2556

นอกจากจะคาดการณ์ว่าตลาดจะสามารถเติบโตได้จากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่น่าจะกลับมาเป็นปกติแล้ว
ยังมีปัจจัยสนับสนุนคือ อัตราดอกเบี้ยที่มียังคงอยู่ในระดับต่ำ รวมทั้งยังมีปัจจัยอื่นที่น่าสนใจ เช่น
แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของราคาที่อยู่อาศัย, แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัด
และการดำเนินการก่อสร้าง รถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยาย

1.  แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของราคาที่อยู่อาศัย ราคาที่อยู่อาศัยปี 2556
    มีแนวโน้มจะปรับตัวขึ้นต่อเนื่องจากปีนี้ ซึ่งดัชนีราคาอาคารชุดในเดือนกรกฎาคม
    ขยายตัวร้อยละ 7.6 เทียบกับเดือนเดียวกันปีก่อน ขณะที่ดัชนีราคาบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน
    และดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์พร้อมที่ดิน ขยายตัวร้อยละ 2.3 และ 1.7
    เทียบกับระยะเดียวกันปีก่อนตามลำดับ ตามต้นทุนต่างๆ ที่สูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็น

    a.  ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า เส้นทางถนน
        ทางด่วน และสะพานข้ามแม่น้ำใหม่ โดยถึงแม้ว่าจะเป็นทำเลชานเมือง
        อาจจะพัฒนาได้เพียงโครงการอาคารชุด และบ้านเดี่ยวระดับบน

    b.  ราคาประเมินที่ดินมีผลประกาศใช้ในวันที่ 1 กรกฎาคม 2556 ซึ่งราคาประเมินที่ดิน
        โดยรวมจะเพิ่มขึ้น 17-20% ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรม

    c.  ต้นทุนค่าก่อสร้าง ซึ่งรวมทั้งค่าแรงขั้นต่ำทั่วประเทศเป็นวันละ 300 บาท
        ซึ่งจะมีผลกระทบต่อต้นทุนค่าก่อสร้าง โดยดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยเดือนมกราคม –
        กันยายน 2555 เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2554 สูงขึ้นร้อยละ 4.3
        ราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น จากความต้องการที่เพิ่มขึ้น
        เพราะความเสียหายจากน้ำท่วม

2.  แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัด

  หากมองในแง่จำนวนประชากรแล้ว กรุงเทพฯ และปริมณฑล
  ยังคงถือว่าเป็นตลาดที่อยู่อาศัยที่ใหญ่ที่สุด เนื่องจากมีประชากรกว่า 12 ล้านคน หรือ 18%
  ของประชากรทั้งหมด และมีสัดส่วนของ GDP ถึง 42%

  แต่หากมองในแง่การเติบโตของรายได้แล้วในต่างจังหวัดมีอัตราการเติบโตของรายได้ประชากรต่อหัว
  GDP Per Capita สูงกว่าประชากรในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยในช่วงปี 2549-2553
  โดยเฉลี่ยแล้ว พบว่าในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลรวมมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 3%
  ขณะที่ภาคกลางรวมทั้งภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคเหนือ อัตราการเติบโตอยู่ที่ 9%
  ส่วนภาคตะวันออกซึ่งมีรายได้ต่อหัวใกล้เคียงกับกรุงเทพฯ และปริมณฑล และภาคตะวันตกนั้น
  มีอัตราการเติบโต อยู่ที่ 7% ดังนั้น เมื่อมีการขยายตัวของแหล่งงานและรายได้อย่างต่อเนื่อง
  ย่อมกระตุ้นให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น

  นอกจากนี้ยังมีปัจจัยที่กระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกันไปตามลักษณะความต้องการแตกต่างกันไปด้วย
  เช่น

-   ตลาดเมืองท่องเที่ยว มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยกึ่งที่พักตากอากาศ
    และที่อยู่อาศัยสำหรับเข้ามาทำงานหรือประกอบธุรกิจ

-   ตลาดเมืองอุตสาหกรรมที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับบุคคลากร ในภาคอุตสาหกรรม

-   ตลาดเมืองที่มีขนาดใหญ๋มีประชากรจำนวนมาก
    และมีการขยายตัวทางเศรษฐกิจสูงเป็นตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับคนในท้องถิ่น

3.  การดำเนินการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่ และส่วนต่อขยาย

  ปัจจุบันมีระยะทางของเส้นทางรถไฟฟ้ารวมทั้ง 78 กิโลเมตร โดยตามแผนการดำเนินการในปี
  2560 จะมีระยะทางเพิ่มขึ้นเป็น 161 กิโลเมตร แม้ว่าการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง
  พี่งจะเริ่มดำเนินการแต่ก็ได้ส่งผลเกิดความเคลื่อนไหวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ
  อย่างที่ได้กล่าวไปบางส่วนในเรื่องการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดิน
  ซึ่งไม่ได้เพียงจะส่งผลกระทบเพียงทำให้มีต้นทุนการพัฒนาที่สูงขึ้นแต่ยังส่งผลต่อเนื่องไปถึงรูปแบบและประเภทที่อยู่อาศัยที่จะสามารถพัฒนาได้อีกด้วย

ที่มา: รายงานสถานการณ์ที่อยู่อาศัยปี 2555 และแนวโน้มปี 2556

ธนาคารอาคารสงเคราะห์

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทฯ
และบริษัทย่อยมีการจำหน่ายสินค้าโดยใช้วิธีการขายตรงผ่านสำนักงานขายประจำโครงการของแต่ละโครงการ
ซึ่งจะมีการแสดงสินค้าตัวอย่างให้ลูกค้าได้เห็นถึงคุณภาพของโครงการ
อีกทั้งงานตกแต่งที่สามารถสร้างบรรยากาศที่ดีสำหรับการขาย
ประกอบกับการส่งเสริมการขายของโครงการเปิดใหม่ผ่านงานแสดงบ้านและที่อยู่อาศัยต่างๆ
นอกจากนั้น บริษัทฯ
และบริษัทย่อยยังมีช่องทางการขายที่เกิดขึ้นจากการแนะนำจากลูกค้าเก่าในโครงการ ซึ่ง
บริษัทฯและบริษัทย่อยเรียกการขายลักษณะนี้ว่า “Friend-get-Friend”

นอกจากนั้น หากบริษัทฯ และบริษัทย่อย ต้องการความเชี่ยวชาญเฉพาะทาง บริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาในการทำหน้าที่นั้นโดยเฉพาะ

กลยุทธ์ที่ใช้ในการแข่งขัน

บริษัทฯ และบริษัทย่อยมีกลยุทธ์ต่างๆ เพื่อส่งเสริมการจำหน่ายดังนี้

กลยุทธ์ด้านผลิตภัณฑ์: บริษัทฯ
และบริษัทย่อยให้ความสำคัญอย่างมากกับความพึงพอใจและความคุ้มค่าที่ผู้บริโภค (Value For
Money ) ที่จะได้รับ ดังนั้นเราจึงพยายามที่จะคัดสรรคุณภาพที่ดีที่สุดให้กับลูกค้าในทุกๆด้าน
ไม่ว่าจะเป็นวัสดุ สิ่งอำนวยความสะดวก พื้นที่ใช้สอย ความปลอดภัย และ
สาธารณูปโภคภายในโครงการ และ
เพื่อให้ตรงกับความต้องการของผู้อยู่อาศัยและสภาพแวดล้อมของตลาดในทำเลนั้นๆ นอกจากนั้น
บริษัทฯ และบริษัทย่อย
มีนโยบายให้ทีมงานคอยศึกษาและพัฒนาแบบบ้านให้มีรูปแบบและฟังค์ชั่นที่เหมาะสม (Product
Innovation) เพื่อตอบรับกับความต้องการของตลาดที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง

กลยุทธ์ด้านราคา: บริษัทฯ จะกำหนดราคาขายก่อนการเริ่มโครงการ โดยกำหนดจากข้อมูลที่บริษัทฯ
ได้สำรวจของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คู่แข่งขันในบริเวณใกล้เคียง และต้นทุนการก่อสร้าง
โดยปกติบริษัทฯจะกำหนดราคาตามกำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย และใกล้เคียงกับคู่แข่งขัน
แต่ยังคงรักษ่าระดับคุณภาพของสินค้าและอัตราการกำไรเป็นสำคัญ
โดยเสนอควบคู่ไปกับรายการส่งเสริมการขาย

กลยุทธ์ด้านโฆษณาประชาสัมพันธ์:
บริษัทฯทำการโฆษณาประชาสัมพันธ์โครงการเพื่อสนับสนุนการขายผ่านสื่อต่างๆ อาทิเช่น ป้ายโฆษณา
ป้ายรายทาง นิตยสาร แผ่นโฆษณา
รวมทั้งการใช้ประโยชน์จากฐานลูกค้าเดิมหรือผู้ที่มาเยี่ยมชมโครงการที่มีอยู่
ซึ่งก่อให้เกิดประสิทธิภาพและประหยัดต้นทุนในการเข้าถึงกลุ่มลูกค้า
โดยกลยุทธ์สื่อโฆษณาประชาสัมพันธ์ของบริษัทฯ คือ
บริษัทฯจะให้ความสำคัญกับป้ายโฆษณาและป้ายรายทางเป็นพิเศษ
เนื่องจากบริษัทฯเห็นว่าความต้องการที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในบริเวณนั้นๆ
มาจากกลุ่มลูกค้าที่เป็นผู้รู้จักคุ้นเคยกับพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่ ทั้งนี้
เพื่อดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามาติดต่อเยี่ยมชมสถานที่ได้โดยตรง

กลยุทธ์ทางด้านบริการหลังการขาย
บริษัทฯได้จัดตั้งทีมงานขึ้นเพื่อบริการกลุ่มลูกค้าให้ได้รับการดูแลและอำนวยความสะดวกสบายภายหลังการขายอย่างเต็มที่
ตลอดจนการพัฒนาระบบบริหารลูกค้าสัมพันธ์ (Customer Relationship Management (CRM))
อย่างต่อเนื่อง โดยจะคอยติดต่อและแลกเปลี่ยนความคิดเห็นอยู่เป็นระยะ
และจะทำหน้าที่บริหารชุมชนในลักษณะนิติบุคคลบ้านจัดสรร และนิติบุคคลอาคารชุด
เพื่อดูแลความเป็นอยู่ของสมาชิกให้มีความเป็นอยู่ที่ดี

4.4 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

4.4.1 การจัดซื้อที่ดินและสินค้า

บริษัทฯ และบริษัทย่อยไม่มีนโยบายสะสมที่ดินเปล่าล่วงหน้าเป็นเวลานาน โดยก่อนที่บริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะดำเนินการครอบครองที่ดิน บริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ โดยศึกษาสภาวะการณ์ของตลาด การแข่งขัน
ความต้องการของลูกค้า และความเหมาะสมทางการลงทุน
หากมีความเป็นไปได้ในความสำเร็จของโครงการ บริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะดำเนินการเจรจาซื้อที่ดินดังกล่าว โดยผ่านทั้งเจ้าของที่ดินโดยตรง
หรือนายหน้าค้าที่ดิน ในราคาที่สมเหตุสมผลกับราคาตลาดและราคาประเมิน

นอกจากที่ดินซึ่งถือว่าเป็นวัตถุดิบของสินค้าแล้ว บริษัทฯ
และบริษัทย่อยยังพิจารณาการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์
ที่คงค้างหรืออยู่ในระหว่างการพิจารณา
ที่สามารถเข้าไปครอบครองและก่อให้เกิดผลตอบแทนในการลงทุนได้อีกทางหนึ่ง

การพัฒนาทุกโครงการของบริษัทฯ และบริษัทย่อย จะได้รับการศึกษาความเป็นไปได้
ทั้งในด้านทำเลที่ตั้ง ข้อจำกัดทางกฎหมาย ความเหมาะสมในด้านการลงทุน
ซึ่งต้องสอดคล้องกับภาวะการตลาดของผู้บริโภค โดยเฉพาะพฤติกรรมการบริโภคของกลุ่มเป้าหมาย
เพื่อให้ได้มาซึ่งสินค้าที่เหมาะสมต่อกลุ่มเป้าหมาย โดยการพัฒนาสินค้า นอกจากบริษัทฯ
และบริษัทย่อยจะพัฒนาเองแล้ว บริษัทฯ และบริษัทย่อยยังได้ใช้บริการการออกแบบจากบริษัทฯ
ผู้ออกแบบ ที่ได้รับการยอมรับ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับประเภทสินค้า และกลุ่มเป้าหมาย

บริษัทจัดตั้งหน่วยงานจัดซื้อจัดจ้าง เพื่อให้การบริหารงานเป็นไปอย่างเป็นระบบ
และโปร่งใสตรวจสอบ ดังนี้

[]

4.4.2 วัสดุก่อสร้าง

วัสดุก่อสร้างในการดำเนินงานของบริษัทฯ เช่น เหล็กเส้น ปูนซีเมนต์ กระเบื้องปูพื้น
กระเบื้องหลังคา ไม้พื้น และอื่นๆ โดยบริษัทฯ มีนโยบายที่จะใช้วัสดุที่มีคุณภาพที่ดี คงทน แข็งแรง
ตามมาตรฐานอุตสาหกรรม ช่วยในการประหยัดพลังงาน
และรักษาสิ่งแวดล้อมเพื่อให้ได้ผลิตภัณฑ์ที่มีคุณภาพต่อชุมชนต่อไป

บริษัทฯ และบริษัทย่อยจัดหาวัสดุก่อสร้างโดย 3 วิธี

ติดต่อโดยตรงกับบริษัทผู้ผลิต โดยผ่านฝ่ายจัดซื้อของบริษัท

ติดต่อบริษัทผู้ผลิตโดยผ่านตัวแทนจำหน่าย

มอบหมายให้ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้ติดต่อ

บริษัทฯ และบริษัทย่อยจะสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างเท่าที่ทางฝ่ายก่อสร้างทำรายการให้
ไม่มีการเก็บเป็นสินค้าคงเหลือ เนื่องจากทางบริษัทไม่มีพื้นที่เก็บสินค้าได้เป็นจำนวนมากๆ

4.4.3 ผู้รับเหมาก่อสร้าง

บริษัทฯ และบริษัทย่อยมีนโยบายที่ยังคงติดต่อใช้งานกับผู้รับเหมารายเดิมที่มีคุณภาพที่ดี
รวมทั้งได้ดำเนินการจัดหาผู้รับเหมารายใหม่ ที่มีคุณสมบัติตรงตามที่บริษัทฯกำหนด
และเลือกเน้นเฉพาะผู้รับเหมาที่มีผลงานที่ผ่านมาให้อยู่ในขอบข่ายที่ทางบริษัทฯได้กำหนดไว้
และผ่านการพิจารณาจากอนุกรรมการจัดซื้อจัดจ้าง

4.4.4 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

บริษัทฯ และบริษัทย่อยปฎิบัติตามข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องกับผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมอย่างเคร่งครัด
เช่นทำการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมต่อสำนักงานสิ่งแวดล้อม ติดตั้งแผงกันฝุ่นละออง
ไม่ทำงานและส่งเสียงดังในเวลากลางคืน เป็นต้น
เพื่อให้ดำรงไว้ซึ่งสภาพแวดล้อมของโครงการและชุมชนโดยรอบ
ให้มีสภาพทางกายภาพที่สวยงามอยู่เสมอ

4.4.5 ปัญหาเกี่ยวกับการดำเนินโครงการ

เนื่องจากในบางครั้งบริษัทฯและบริษัทย่อยประสบปัญหาเกี่ยวกับการไม่สามารถส่งมอบโครงการได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
ทั้งนี้มาจากสาเหตุ ดังนี้

1. เกิดจากปัจจัยสภาพแวดล้อมที่ไม่สามารถควบคุมได้ เช่น ดิน ฟ้า อากาศ ไม่อำนวย
ทำให้การก่อสร้างล่าช้า

2. วัสดุก่อสร้างบางประเภทขาดแคลน ซึ่งผู้รับเหมาจัดหาวัสดุอื่นที่มีคุณสมบัติเหมือนกันทดแทน

3. ลูกค้าแจ้งให้ต่อเติมเพิ่มเติมจากแบบบ้านมาตรฐาน

4.4.6 บริการหลังการขาย

ฝ่ายบริหารสินทรัพย์ ได้ดำเนินการจัดตั้งนิติบุคคลให้แก่ลูกบ้าน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน
พ.ศ.2543
ในส่วนของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเมื่อได้รับหนังสือแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดินให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
เพื่อรับโอนทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในบัญชีทรัพย์สินฯ ไปจัดการดูแลและบำรุงรักษา โดยดำเนินการดังนี้

  1. จัดให้มีการประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
  เพื่อพิจารณามีมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรพร้อมด้วยข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
  มติดังกล่าวต้องมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยที่จัดจำหน่ายตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตลงคะแนนเสียงให้
  จัดตั้ง และในการลงคะแนนเสียง
  ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่ละแปลงมีเสียงเท่ากับหนึ่งคะแนนเสียงและหากได้แบ่งแยกที่ดินแปลงย่อยตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตออกไปอีก
  ให้ถือว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์แปลงคงเหลือและแปลงที่ได้แบ่งแยกออกไปมีเสียงรวมกันเท่ากับหนึ่งคะแนนเสียง
  เช่นเดียวกับเจ้าของรวม

  2. จัดทำข้อบังคับที่มีรายการตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ว่าด้วยการจัดตั้ง การบริหาร การควบ
  และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 ข้อ 3
  ซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีมติให้ความเห็นชอบในที่ประชุม ซึ่งข้อบังคับอย่างน้อยต้องมีรายการดังนี้

-   ชื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

-   วัตถุประสงค์

-   ที่ตั้งสำนักงาน

-   ข้อกำหนดเกี่ยวกับจำนวนกรรมการ การเลือกตั้ง วาระการดำรงตำแหน่ง
    การเริ่มดำรงตำแหน่ง การพ้นจากตำแหน่ง
    และการประชุมของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรซึ่งต้องประชุมอย่างน้อยปีละสองครั้ง

-   ข้อกำหนดเกี่ยวกับการดำเนินงาน การบัญชี และการเงิน

-   ข้อกำหนดเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของสมาชิก

-   ข้อกำหนดเกี่ยวกับการประชุมใหญ่

-   ข้อกำหนดเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ

-   ข้อกำหนดเกี่ยวกับการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

  3. จัดทำรายงานการประชุม

  4. ตัวแทนผู้ได้รับแต่งตั้ง ยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อเจ้าพนักงานที่ดิน
  จังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมด้วยเอกสารหลักฐาน
  ดังนี้

-   รายงานการประชุมของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร
    จำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ
    ที่มีมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เห็นชอบข้อบังคับ
    และแต่งตั้งตัวแทนในการยื่นคำขอจดทะเบียน

-   สำเนาข้อบังคับ (ตามข้อ 2)

-   หลักฐานการรับแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและ ระยะเวลาที่
    ผู้จัดสรรที่ดินกำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดำเนินการ

-   บัญชีที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้
    มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต
    พร้อมสำเนาหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินที่เกี่ยวข้อง

  5.
  เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้แล้วให้ดำเนินการดังนี้

-   แจ้งให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบพร้อมกำหนดวันจดทะเบียนโอนทรัพย์สินและส่งมอบ
    เงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินต้องรับผิดชอบตามบัญชี ทรัพย์สิน
    ซึ่งการดำเนินการดังกล่าวทั้งหมดต้องให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนดในหนังสือแจ้ง
    และผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่ได้จัดให้มีขึ้น
    เพื่อการจัดสรรที่ดิน ตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เมื่อได้จดทะเบียนโอนทรัพย์สิน
    และส่งมอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาฯ
    ตามบัญชีทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว

-   ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกราย (ผู้ที่เห็นชอบและไม่เห็นชอบให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร)
    เป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กรณีที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ใดซื้อ
    หรือได้โอนกลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน ให้ผู้จัดสรรที่ดินเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

-   ให้แสดงหนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้ในที่ เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ
    สำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

4.5 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทฯ และบริษัทย่อย มีบ้านในโครงการมีการจองแล้ว
และรอส่งมอบจำนวน

3 โครงการ ซึ่งมีมูลค่ารวมประมาณ 264.75 ล้านบาท ดังนี้

+------------------+------------------+----------+--------------------+
| โครงการ          | จ                | มูลค่า     | คาดว่าส่งมอบได้       |
|                  | ำนวนหน่วยที่มีการจอง |          |                    |
|                  | และรอส่งมอบ       | (ล้านบาท) |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| ลิฟวิ่ง นารา รังสิต   | 5                | 16.17    | พฤษภาคม 2556       |
| เฟส 2            |                  |          |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| เดอะ โคลเวอร์     | 8                | 27.59    | มิถุนายน 2556        |
| ทองหล่อ           |                  |          |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| เดอะ โคลเวอร์     | 71               | 220.99   | ธันวาคม 2556        |
| ภูเก็ต             |                  |          |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+
| รวม              | 84               | 264.75   |                    |
+------------------+------------------+----------+--------------------+

หมายเหตุ: มูลค่าแสดงมูลค่าขายตามจำนวนยูนิต (ยังมิได้หักเงินจอง)