3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัท,บริษัทย่อย,และบริษัทร่วม ประกอบธุรกิจพัฒนาที่ดินและจัดสร้างที่อยู่อาศัยให้กับผู้บริโภค
โดยบริษัทจะเน้นรูปแบบโครงการหมู่บ้านจัดสรรเป็นหลัก
ทั้งนี้บริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านตามแบบของบริษัทเองต่ออีกทอดหนึ่ง
โดยบริษัทจะดำเนินการควบคุมโดยการจัดส่งวิศวกรและสถาปนิกของบริษัทเข้าไปตรวจสอบให้เป็นไปตามรูปแบบมาตรฐานที่วางไว้

นอกจากนี้ บริษัทยังมีการให้บริการหลังการขายแก่ลูกค้าโดยการรับประกันบ้านเป็นระยะเวลา 1 ปี
นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ และเพิ่มระยะเวลารับประกันบ้านเป็น 2
ปีสำหรับลูกค้าที่ซื้อบ้านตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2545 เป็นต้นไป
พร้อมทั้งยังจัดให้มีการดูแลและการซ่อมบำรุงสโมสร สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น สวนพักผ่อน
ตลอดจนสาธารณูปโภคอื่น ๆ ในโครงการ จนกระทั่งได้ก่อสร้างโครงการจนแล้วเสร็จ
และโอนพื้นที่ส่วนกลางและสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้กับคณะกรรมการหมู่บ้านเพื่อดูแลต่อไป

บริษัทและบริษัทย่อยมีโครงการที่กำลังดำเนินการพัฒนา ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 ดังนี้

+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+
| โครงการ                 | ลักษณะ    | ร       | จำนวน | จำนวน | มูลค  |
|                         |          | ะยะเวลา |       |       | ่าโคร |
| บริษัทและบริษัทย่อย          | ผลิตภัณฑ์   |         | ยูนิต   | ยูนิต   | งการ |
|                         |          | พัฒนา    |       |       |      |
|                         |          | โครงการ | ทั้งหมด | ค     | (ล้าน |
|                         |          |         |       | งเหลือ | บาท) |
+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+
|                         |          |         |       |       |      |
+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+
| 1.                      | บ้าน      | 25      | 953   | 102   | 546  |
|  เพอร์เฟค เพลส รัตนาธิเบศร์ | เดี่ยว/ที่ดิน | 39-2548 |       |       |      |
+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+
| 2. ม                    | บ้านเดี่ยว  | 25      | 185   | 69    | 784  |
| ณียา มาสเตอร์พีซ รัตนาธิเบศร์ |          | 45-2548 |       |       |      |
+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+
| 3                       | บ้าน      | 25      | 188   | 108   | 470  |
| . มณีรินทร์ พาร์ค รัตนาธิเบศร์ | เดี่ยว/ที่ดิน | 47-2548 |       |       |      |
+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+
| 4. มณีริน                 | บ้านเดี่ยว  | 25      | 65    | 1     | 5    |
| ทร์ เอ็กซคลูซีฟ พาร์ค รังสิต 1 |          | 46-2547 |       |       |      |
+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+
| 5. มณีรน                 | บ้าน      | 25      | 189   | 144   | 576  |
| ิทร์ เอ็กซคลูซีฟ พาร์ค รังสิต 2 | เดี่ยว/ที่ดิน | 47-2548 |       |       |      |
+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+
| 6.                      | บ้าน      | 25      | 535   | 321   | 1605 |
| มณีรินทร์ เลค & เลค & พาร์ค | เดี่ยว/ที่ดิน | 45-2549 |       |       |      |
+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+
| 7. เพ                   | บ้าน      | 25      | 943   | 18    | 178  |
| อร์เฟค เพลส รามคำแหง 1-3 | เดี่ยว/ที่ดิน | 37-2547 |       |       |      |
+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+
| 8. เพอร์เ                | บ้านเดี่ยว  | 25      | 241   | 122   | 610  |
| ฟค เพลส รามคำแหง การ์เด้น |          | 47-2548 |       |       |      |
+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+
| 9. เพอร์เฟค เ            | บ้านเดี่ยว  | 25      | 98    | 73    | 511  |
| พลส รามคำแหง โคโลเนียล 1 |          | 47-2548 |       |       |      |
+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+
| 10. เพอร์เฟค เพลส ร      | บ้านเดี่ยว  | 25      | 77    | 11    | 77   |
| ามคำแหง เดอะ เลคไซด์ โฮม |          | 45-2548 |       |       |      |
+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+
| 11. เ                   | บ้าน      | 25      | 780   | 720   | 4    |
| พอร์เฟค เพลส สุขุมวิท 77 ** | เดี่ยว/ที่ดิน | 47-2552 |       |       | ,188 |
+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+
| 12. มาส                 | บ้าน      | 25      | 195   | 189   | 2    |
| เตอร์พีซ เอกมัย - รามอินทรา | เดี่ยว/ที่ดิน | 47-2549 |       |       | ,604 |
+-------------------------+----------+---------+-------+-------+------+

หมายเหตุ ** โครงการบริษัทย่อย “ บริษัท เอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัด ” เริ่มเปิดขายไตรมาส
4 ปี 2547

  โครงการบริษัทร่วม “ บจก. กรุงเทพบ้านและที่ดิน ” ที่กำลังพัฒนา ณ 31 ธันวาคม 2547

+-----------------------+-------+--------+-------+--------+--------+
| ชื่อ / ที่ตั้งโครงการ       | ปร    | ระยะเว | จำนวน | จำ     | มูลค่าโ  |
|                       | ะเภทผ | ลาพัฒนา |       | นวนยูนิต | ครงการ |
|                       | ลิตภัณฑ์ |        | (ยูนิต) |        | (ล     |
|                       |       |        |       | คงเหลือ | ้านบาท) |
+-----------------------+-------+--------+-------+--------+--------+
| 1. บ้านราชพฤกษ์ สุขุมวิท   | บ้า    | 254    | 86    | 43     | 456.29 |
| 77                    | นเดี่ยว | 6-2548 |       |        |        |
+-----------------------+-------+--------+-------+--------+--------+
| 2. บ้านราชพฤกษ์ วงแหวน  | บ้า    | 254    | 146   | 105    | 904.89 |
| – เพชรเกษม            | นเดี่ยว | 6-2549 |       |        |        |
+-----------------------+-------+--------+-------+--------+--------+
| 3. สราญพฤกษ์ ลาดพร้าว   | ทาว   | 254    | 115   | 98     | 381.63 |
|                       | น์เฮาส์ | 7-2548 |       |        |        |
+-----------------------+-------+--------+-------+--------+--------+
| 4. เดอะแกรนด์ ราชพฤกษ์  | บ้า    | 254    | 415   | 3,000  | 3,000  |
| พระราม 2              | นเดี่ยว | 7-2551 |       |        |        |
+-----------------------+-------+--------+-------+--------+--------+

  3.2 การตลาด และภาวะการแข่งขัน

  3.2.1 การตลาด

  กลยุทธ์การตลาด

  บริษัทได้กำหนดกลยุทธ์ทางการตลาดเพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะการแข่งขันมาโดยตลอด
  และโดยมีการพัฒนาและเพิ่มความสำคัญในทุกส่วนประสมทางการตลาด ดังนี้

  ด้าน ผลิตภัณฑ์

  เพื่อการพัฒนาผลิตภัณฑ์ได้ตรงใจกับความต้องการด้านประโยชน์ใช้สอยและสอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค
  บริษัทจึงใช้นโยบายการจัดจ้างจากภายนอก (Outsourcing) ทีมสถาปนิกจากบริษัทชั้นนำ
  เพื่อให้สามารถมีข้อได้เปรียบในการแข่งขันกับคู่แข่งด้าน Product Design
  ความหลากหลายในตัวสินค้า เช่น บ้านในสวน สวนในบ้านพร้อมสวน 10 สไตล์ 20 รูปแบบ
  ด้วยแนวคิดบ้านสวย ออกแบบดี สร้างความน่าเชื่อถือในเรื่องคุณภาพและมาตรฐานของโครงการ
  เช่น สาธารณูปโภค สภาพแวดล้อมในโครงการ ระบบความปลอดภัย
  บริการหลังการขายและความมั่นคงของบริษัท ความพร้อมสินค้าก่อนขาย
  เพื่อทำให้ลูกค้าเกิดความมั่นใจ และตัดสินใจได้ง่ายขึ้น

  กลยุทธ์สร้างแบรนด์

  - พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟคได้มีการสร้างแบรนด์ เพื่อก่อให้เกิดภาพพจน์ที่ดี
  โดยเฉพาะโครงการของบริษัทจะอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า หรือ ใกล้ทางด่วน
  จึงเหมาะกับลูกค้ากลุ่มที่ทำงานในเมือง ซึ่งสามารถเดินทางไป-มาได้สะดวกสบาย
  เป็นการเสริมสร้างคุณภาพชีวิตที่ดี

  - แนวคิด “บ้านคนเมือง” จึงถูกนำมาใช้คู่กับภาพของบริษัทฯ

  - ชื่อโครงการต่าง ๆ ของบริษัทฯ ได้ถูกจัดแบ่งออกเพื่อเหมาะกับกลุ่มลูกค้า ดังนี้

  1. PERFECT MASTER PIECE สำหรับลูกค้าระดับบน ราคาประมาณ 8 ล้านบาทขึ้นไป

  2. PERFECT PLACE สำหรับลูกค้าระดับกลางถึงระดับบน ราคาประมาณ4-7 ล้านบาท ขึ้นไป

  3. PERFECT PARK และ MANEERIN สำหรับลูกค้าระดับเริ่มครอบครัว ราคาประมาณ 3-5
  ล้านบาทขึ้นไป และการสร้างชุมชนที่มีคุณภาพการอยู่อาศัยที่ดี ภายใต้ชื่อ “เพอร์เฟค โฮม”
  เน้นในด้านการสร้างคุณค่าแก่ลูกค้า
  และเพื่อบ่งบอกถึงมาตรฐานของสินค้าของบริษัทซึ่งได้มาจากการทำวิจัยข้อมูลตามความต้องการของลูกค้า
  โดยใช้กลยุทธ์พันธมิตรธุรกิจในการส่งเสริมความเป็นชุมชนในบริเวณ Sport Multiplex หรือ
  Clubhouse ของแต่ละโครงการ พันธมิตรธุรกิจ อาทิ Black Canyon, Clarkhatch,
  V-Shop, KPN, Sindy

ด้านทำเล

  ทำเลที่มีศักยภาพสูงในการขยายตัวจากตัวเมือง โครงการอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า หรือทางด่วน
  ซึ่งทำให้ลูกค้าเป้าหมายสามารถเดินทางได้สะดวก ทั้งโซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
  กรุงเทพฯตะวันออก และกรุงเทพฯตะวันตก รองรับการกระจายตัวในวงรัศมีไม่เกิน 20
  กิโลเมตรจากศูนย์กลางธุรกิจ CBD (Central Business District)
  และต้องเป็นทำเลที่พร้อมด้วยสาธารณูปโภครองรับการขยายตัวของประชากร
  เมื่อผู้บริโภคเปรียบเทียบกับโครงการของคู่แข่งจะเห็นว่าโครงการของบริษัทอยู่ในทำเลที่ตั้งที่ดีและพร้อมอยู่
  ใกล้เมืองกว่า การเดินทางสะดวกกว่า โดยในปี 2548
  บริษัทมีแผนที่จะเปิดโครงการใหม่คือบริเวณ พระราม 5, รัตนาธิเบศร์ และบริเวณรามคำแหง
  และโครงการต่อขยายในบริเวณเดิมคือ บริเวณอ่อนนุช และโซนรามคำแหง เพื่อให้ครอบคลุมพื้นที่
  และกลุ่มเป้าหมายได้กว้างและครอบคลุมยิ่งขึ้น

ด้านราคา

  เนื่องจากบริษัทมีนโยบายในการตั้งราคา
  ตามความเหมาะสมกับสภาวะตลาดและการแข่งขันโดยจะพิจารณากำหนดจากปัจจัยทางด้านต้นทุนค่าใช้จ่าย
  ทำเล แบบบ้าน เงื่อนไขทางการตลาดเปรียบเทียบกับคู่แข่งขัน ซึ่งมีหลายแนวทาง เช่น
  การตั้งราคาขายที่ต่ำกว่าคู่แข่งในทำเลเดียวกัน หรือ บ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าในราคาเดียวกัน
  หรือ การตั้งราคาใกล้เคียงกันสำหรับทำเลที่ใกล้กว่าคู่แข่ง หรือสูงกว่าบ้าง
  แต่ลูกค้าจะได้บ้านหลังใหญ่กว่า ซึ่งบริษัทให้ในสิ่งที่มีคุณค่าที่มากกว่า
  ดังนั้นลูกค้าจึงมองว่าคุ้มค่าในการตัดสินใจเลือกซื้อโครงการของบริษัท

ด้านโฆษณา การจำหน่ายและช่องทางการจัดจำหน่าย

  ในปีที่ผ่านมาบริษัทใช้มาตรการทางการตลาดในลักษณะ Mass Marketing
  โดยเน้นการโฆษณาในมุมกว้าง และใช้ฝ่ายขายตั้งรับในลักษณะ Counter Sales
  และมีการใช้มาตรการทางการตลาดแบบ Direct Marketing มาผสมผสาน
  โดยที่ฝ่ายขายมีการเสนอขายในเชิงรุกด้วยโดยมีการวิเคราะห์และเสาะหากลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
  ใช้การโฆษณาในลักษณะที่สามารถใช้ได้กับหลายๆ
  โครงการซึ่งส่งผลให้ต้นทุนค่าโฆษณาลดลงแต่ยังคงมีประสิทธิภาพและประสิทธิผลที่ดี
  เสริมด้วยกิจกรรมทางการตลาด Event Marketing และ E -Marketing
  เพิ่มช่องทางการจัดจำหน่ายโดยใช้อินเตอร์เน็ต

การส่งเสริมการจำหน่าย

  บริษัทจะเลือกใช้กลยุทธ์ทางการตลาดที่เหมาะสมเพื่อกระตุ้นการซื้อของผู้บริโภค อาทิการทำ
  Co-promotion ร่วมกับคู่ค้า นั่นคือสถาบันการเงินจัดเงื่อนไขทางการเงินในรูปแบบพิเศษ เช่น
  สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ
  ข้อเสนอพิเศษสำหรับลูกค้าสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยเงื่อนไขการกู้และผ่อนชำระในอัตราพิเศษ
  และการขยายระยะเวลากู้นาน

กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

เนื่องจากบริษัทวางเป้าหมายในการสร้างและขายบ้านในระดับปานกลางถึงค่อนข้างสูง ดังนั้น ลักษณะลูกค้าเป้าหมายของบริษัทสามารถแบ่งได้ใน 2 ลักษณะดังนี้

ด้าน Demographic

  - ระดับรายได้ : เน้นกลุ่มรายได้ต่อครัวเรือน40,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป

  - สถานภาพ : กำลังจะสมรส หรือสมรสแล้ว มีบุตร 1 – 2 คน

  - รถยนต์ : อย่างน้อย1 คัน

  ด้าน Geographic

  - กลุ่มลูกค้าที่มีที่อยู่อาศัยเดิมในรัศมีไม่เกิน 10 กิโลเมตร จากโครงการ
  เนื่องจากลูกค้าจะมีความ คุ้นเคยกับเส้นทางและสถานที่ตั้งโครงการ

  - กลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการโครงการที่มีสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น
  หรือมีความพอใจในรูปแบบของโครงการ และสามารถเดินทางได้สะดวก

 3.2.2 ภาวะการแข่งขัน

  บริษัทเน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เฉพาะบ้านเดี่ยวเท่านั้น
  สภาพการแข่งขันในธุรกิจบ้านเดี่ยวที่แบ่งตามทำเลที่ตั้งสามารถแบ่งได้เป็น 4 กลุ่ม ดังนี้

  กลุ่มที่ 1 โครงการที่มีทำเลดีมาก อยู่ในเขตเมือง (อยู่ในรัศมีไม่เกิน 15 กม.)

ในกลุ่มนี้มีการแข่งขันน้อย โดยมีจำนวนโครงการไม่มากและขนาดโครงการไม่ใหญ่มากนัก เนื่องจากไม่มีที่ดินที่ว่างเปล่าขนาดใหญ่ สำหรับบ้านเดี่ยวมีจำนวนไม่มากนักและจะมีราคาที่สูงมาก ส่วนใหญ่จะพัฒนาเป็นทาวน์เฮ้าส์ราคาแพง กลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นกลุ่มลูกค้าระดับสูงที่ต้องการใช้ชีวิตในเขตเมือง

กลุ่มที่ 2 โครงการที่มีทำเลดี ใกล้เมือง (อยู่ในรัศมี 15-20 กม.)

  ในกลุ่มนี้ปัจจุบันมีการแข่งขันด้านการเปิดโครงการใหม่ๆ ในทำเลใกล้เมืองมากขึ้น
  เนื่องจากที่ดินที่อยู่ใกล้เมืองหรือในทำเลที่ดีจะมีต้นทุนสูงตามการตัดถนนสายใหม่
  ซึ่งทำให้ที่ดินบริเวณใกล้เคียง สามารถพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรรได้อาทิ ถนนพระราม 5,
  ถนนอ่อนนุช, ถนนสาทรตัดใหม่ และถนนเอกมัย-รามอินทรา
  ปัจจุบันพฤติกรรมการซื้อบ้านของผู้บริโภคจะเน้นซื้อบ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่ เป็นบ้านคุณภาพ
  ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ซึ่งโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทฯ จัดอยู่ในกลุ่มนี้
  จึงได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า
  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายจะเป็นกลุ่มชนชั้นกลางจนถึงชนชั้นกลางค่อนข้างสูง ราคาจะอยู่ระดับประมาณ
  5-8 ล้านบาท

กลุ่มที่ 3 โครงการย่านชานเมือง (รัศมี 20-30 กม.)

  ในกลุ่มนี้มีการแข่งขันสูง เนื่องจากบริเวณย่านชานเมืองจะมีราคาที่ดินไม่สูงมากนัก
  ทำให้มีผู้ประกอบการหลายรายมักกระจุกตัวอยู่ในรัศมี 20-30 กม.
  ส่งผลให้มีปริมาณสินค้าเสนอขาย (Supply) มากกว่าปริมาณความต้องการซื้อ (Demand)
  ทำให้มีการแข่งขันสูง เกิดภาวะสงครามราคา ทำให้ราคาขายค่อนข้างต่ำ
  ส่งผลให้ผู้ประกอบการมีกำไรต่ำตามไปด้วย โครงการของบริษัทฯ บางส่วนจัดอยู่ในกลุ่มนี้

กลุ่มที่ 4 โครงการทำเลไม่ดีหรือออกนอกเมือง

  ส่วนใหญ่ขายไม่ได้ ในอดีตอาจจะมีลูกค้าเลือกซื้อที่ดินในทำเลไม่ดีหรือยู่นอกเมือง
  เพราะมีต้นทุนต่ำมากและหวังว่าในอนาคตมูลค่าบ้านและที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นเมื่อความเจริญมาถึง
  แต่ในปัจจุบันลูกค้าส่วนใหญ่มักไม่เลือกซื้อเนื่องจากการเดินทางที่ไม่สะดวก
  จึงทำให้โครงการเหล่านี้มักมีปัญหาในการขาย

  บริษัทมีการพิจารณาเลือกทำเลเป็นส่วนสำคัญหนึ่งในการกำหนดกลยุทธ์เพื่อการแข่งขัน

แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2548

แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2548 ด้านต่างๆ มีดังนี้

ด้านการตลาด ในปี 2545-2546 นับเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตสูงมาก
ผู้ประกอบการในตลาดต่างขยายธุรกิจอย่างรวดเร็วและยังเป็นแรงดึงดูดกลุ่มผู้ประกอบการจากภาคธุรกิจอื่นให้เข้ามาสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตามภายหลังจากสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐบาลในปี 2547 ก็ทำให้เกิดการ Over
Supply ในบางทำเล โดยเฉพาะบ้านหรูในระดับราคามากกว่า 10
ล้านบาทที่การขายเริ่มชะลอตัวลงอย่างมาก ในปี 2548
ผู้ประกอบการจะกลับมาเน้นบ้านเดี่ยวในระดับราคา 2 – 5 ล้านบาทมากขึ้น
เนื่องจากความต้องการบ้านในระดับราคามีอย่างต่อเนื่อง
โดยในทิศทางของการขายจะมีทั้งบ้านพร้อมอยู่ และบ้านสั่งสร้าง ในด้านดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
แต่คิดว่ายังอยู่ในอัตราที่ต่ำ จึงไม่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของลูกค้ามากนัก ทั้งนี้
นโยบายของภาครัฐที่จะเร่งดำเนินการรถไฟฟ้า จะทำให้เกิดการขยายตัวของ Demand
ในทำเลที่รถไฟฟ้าผ่าน รวมถึงบางส่วนใกล้สนามบินสุวรรณภูมิก็จะเป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการหาบ้าน

ผู้บริโภค
การตัดสินใจซื้อบ้านช่วงหลังวิกฤตอยู่บนพื้นฐานของข้อมูลและความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการเป็นอันดับแรก
รูปแบบที่อยู่อาศัยซึ่งผู้บริโภคต้องการมากที่สุดยังคงเป็นบ้านเดี่ยว
รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ความต้องการส่วนใหญ่เป็นการซื้อหาเพื่ออยู่อาศัยเอง
โดยจำนวนผู้ที่สนใจซื้อบ้านใหม่จากโครงการจัดสรรมีค่อนข้างสูง

สถาบันการเงิน ทั้งภาครัฐ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารพาณิชย์เอกชน
มีการแข่งขันเสนอโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำพิเศษ อัตราคงที่ในช่วงปีแรกๆ
และระยะเวลาการผ่อนชำระยาว เพื่อจูงใจให้ซื้อบ้าน
นอกจากนี้ธนาคารพาณิชย์หันมาสร้างรายได้จากสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีบ้าน หลักประกัน
ซึ่งให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากว่าและสามารถเสนอบริการทางการเงินต่อเนื่องสำหรับลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้
ดังนั้นธนาคารจึงมีบทบาทในการสร้างตลาดด้วย

กองทุนต่างชาติ เข้ามามีบทบาทมากขึ้น
การมีผู้ร่วมทุนต่างชาติส่งผลให้ผู้บริหารต้องให้ความสำคัญกับระบบการบริหารที่เป็นสากลมากยิ่งขึ้น
คำนึงถึงผลตอบแทนจากการลงทุนและการบริหารความเสี่ยง
ในขณะเดียวกันก็ได้รับทักษะและเทคโนโลยีใหม่ๆ เข้ามาด้วย

การก่อสร้างระบบอุตสาหกรรม ในช่วงการฟื้นตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ทำให้ผู้ประกอบการต้องมีการวางแผนการผลิตและบริหารงานก่อสร้าง
โดยผู้ประกอบการบางรายมีการว่าจ้างผู้รับเหมารายใหญ่มาดำเนินการก่อสร้าง
เพื่อให้สามารถควบคุมค่าก่อสร้าง, คุณภาพงาน และระยะเวลาในการก่อสร้าง
และสามารถตอบสนองความต้องการของลูกค้าในช่วงปีนี้ได้อย่างพอเพียง

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.3.1 ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุดิบ

วัตถุดิบหลักในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทประกอบด้วยที่ดิน และวัสดุก่อสร้าง
ที่ดินอันเป็นทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นปัจจัยสำคัญ และเป็นต้นทุนหลักในการดำเนินธุรกิจของบริษัท
ซึ่งบริษัทฯ จะให้ความสำคัญต่อการจัดซื้อที่ดินเป็นอย่างมาก โดยการพิจารณาที่ดินที่มีศักยภาพ
ในทำเลที่ตั้งที่มี ระบบสาธารณูปโภคของรัฐรองรับ โดยบริษัทฯ
มีแนวทางในการรวบรวมที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการ
จากการติดต่อซื้อที่ดินทั้งจากเจ้าของที่ดินโดยตรงหรือผ่านนายหน้าค้าที่ดิน

การจัดหาวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในโครงการของบริษัทฯ และบริษัทในเครือ
ผู้รับเหมาโครงการจะเป็นผู้จัดหาซื้อเองโดยตรง ยกเว้นวัสดุบางชนิดที่ต้องใช้ปริมาณมาก
หรือวัสดุก่อสร้างที่มีราคาแพง ซึ่งบริษัทฯ
ต้องการควบคุมคุณภาพและรูปแบบให้ได้มาตรฐานตามที่กำหนด
และเพื่อประโยชน์ในการบริหารต้นทุนวัสดุก่อสร้างจากการสั่งซื้อจำนวนมาก อาทิ เสาเข็ม หลังคา
หรือกระเบื้อง เป็นต้น โดยบริษัทฯจะเป็นผู้จัดหาวัสดุดังกล่าวเอง เพื่อลดภาระของผู้รับเหมา ทั้งนี้
วัสดุที่บริษัทฯ
สั่งซื้อส่วนใหญ่มักจะใช้ในขั้นตอนการก่อสร้างที่สามารถแยกจากขั้นตอนการทำงานของผู้รับเหมาได้อย่างชัดเจน
ทำให้บริษัทฯ สามารถควบคุมงานก่อสร้างของผู้รับเหมาได้ด้วย

ทั้งนี้ บริษัทฯ ไม่มีการซื้อวัตถุดิบรายใดรายหนึ่งเกินร้อยละ 30
ของมูลค่าการซื้อวัตถุดิบทั้งหมดในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา

3.3.2 ขั้นตอนและเทคโนโลยีการผลิต

ในด้านการผลิต บริษัทฯไม่มีข้อจำกัดใดในกระบวนการผลิต
โดยบริษัทฯใช้วิธีการจ้างผู้รับเหมาเป็นผู้ก่อสร้างงานโครงการของบริษัทฯ
การจัดหาผู้รับเหมาส่วนใหญ่จะเป็นผู้รับเหมาขนาดกลาง,ผู้รับเหมาขนาดใหญ่
บริษัทมีขึ้นตอนการตรวจสอบ โดยพิจารณาจากประสบการณ์การทำงาน
ปริมาณความสามารถในการรับงานที่เหมาะสมกับเงินทุนของผู้รับเหมา
รวมทั้งการพิจารณาความเชี่ยวชาญเฉพาะด้านของผู้รับเหมา ก่อนจะมีการ
มอบหมายงานให้ผู้รับเหมาโดยจะกำหนดปริมาณงานตามความเหมาะสมขนาดและขีดความสามารถเงินลงทุนของผู้รับเหมา
และเพื่อให้ได้บ้านที่มีคุณภาพเป็นไปตามมาตรฐานที่บริษัทกำหนด
บริษัทจะมีการกำหนดราคามาตรฐานการก่อสร้างในแต่ละแบบในราคาเดียวกันสำหรับผู้รับเหมาทุกราย

ทั้งนี้ในระหว่างการก่อสร้างโครงการ
บริษัทจะมีทีมงานวิศวกรและโฟร์แมนควบคุมงานก่อสร้างให้เป็นไปตามมาตรฐานทุกขั้นตอน
มีหน่วยงานควบคุมมาตรฐานกลางที่จะคอยดูแลรักษามาตรฐานการก่อสร้างของทุกโครงการ
มีการจัดฝึกอบรมให้กับทั้งทีมงานวิศวกร โฟร์แมนของบริษัท และของผู้รับเหมา
มีการจัดทำคู่มือการก่อสร้าง
และขั้นตอนการตรวจสอบงานก่อสร้างให้กับทีมงานของบริษัทและผู้รับเหมา

ปัจจุบัน ไม่มีผู้รับเหมารายหนึ่งรายใดของบริษัทฯ ที่รับเหมางานของบริษัทฯ เกินกว่าร้อยละ 30
ของมูลค่าจ้างผู้รับเหมาทั้งหมด และจากการมีมาตรการตรวจสอบผู้รับ ทำให้บริษัทฯ
ไม่มีผลกระทบจากการขาดแคลนแรงงานใด เนื่องจากบริษัทฯ ผู้รับเหมาที่บริษัทฯ
จัดจ้างเป็นผู้รับเหมาขนาดกลางหรือขนาดใหญ่
ซึ่งมีการจัดทำสัญญาและกำหนดระยะเวลาการส่งมอบงานที่ชัดเจน นอกจากนี้
ทีมวิศวกรหรือโฟร์แมนที่ใช้ในการควบคุมงานก่อสร้างของบริษัทฯ
เป็นทีมงานที่เป็นพนักงานของบริษัทฯ ซึ่งเพียงพอต่อปริมาณงานของบริษัทในปัจจุบัน

  3.4 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ในการดำเนินการพัฒนาโครงการแต่ละโครงการก่อนการดำเนินการก่อสร้างโครงการใด ๆ
ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 100 ไร่ขึ้นไป หรือโครงการที่มีจำนวนมากกว่า 500 แปลงขึ้นไป บริษัทฯ
จะต้องทำการศึกษารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมตามระเบียบวิธีการจัดสรรของกรมที่ดินซึ่งกำหนดให้บริษัทต้องดำเนินมาตรการหลายประการในการลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
สำหรับโครงการที่มีขนาดพื้นที่เล็กกว่าพื้นที่ที่ระบุไว้ข้างต้น
บริษัทก็ได้นำวิธีการปฏิบัติเช่นเดียวกับวิธีการข้างต้นมาใช้ ซึ่งการศึกษาผลกระทบดังกล่าว
บริษัทจะทำการศึกษาเพียงครั้งแรกครั้งเดียวเมื่อจะเริ่มพัฒนาโครงการ
เว้นแต่จะมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการจึงจะต้องมีการศึกษาผลกระทบต่อโครงการใหม่
ที่ผ่านมา โครงการต่าง ๆ
ของบริษัทได้ผ่านความเห็นชอบในมาตรการด้านการจัดการสิ่งแวดล้อมในโครงการจากหน่วยงานของรัฐที่มีหน้าที่พิจารณาเรื่องสิ่งแวดล้อมอย่างครบถ้วน

ทั้งนี้ ภายหลังจากที่บริษัทฯ ได้ศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้วนั้น บริษัทฯ
จะว่าจ้างให้ผู้รับเหมาก่อสร้างดำเนินการรับเหมางานจากบริษัทฯ
เพื่อดำเนินการก่อสร้างทั้งโครงการต่อไป
ซึ่งเงื่อนไขการว่าจ้างก่อสร้างโครงการกำหนดให้ผู้รับเหมาก่อสร้างต้องเป็นผู้รับผิดชอบต่อค่าใช้จ่ายในการควบคุมสิ่งแวดล้อมเอง
ดังนั้น บริษัทฯ
จึงไม่มีค่าใช้จ่ายในการควบคุมสิ่งแวดล้อมอื่นอีกนอกเหนือจากค่าใช้จ่ายเพื่อการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  3.5 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547
บริษัทมีภาระผูกพันที่จะต้องส่งมอบสินค้าให้กับผู้ซื้อบ้านตามที่ระบุในสัญญาซื้อขาย
โดยแบ่งเป็นภาระผูกพันในแต่ละโครงการ ดังนี้

  ------------------------------------------- ------------- ---------------
  ชื่อโครงการ                                   งานค้างส่งมอบ   

                                              หน่วย          ล้านบาท

  มณีรินทร์ พาร์ค รัตนาธิเบศร์                       14            48.78

  เพอร์เฟค เพลส รัตนาธิเบศร์                      14            78.18

  มณียา มาสเตอร์พีซ รัตนาธิเบศร์                    7             109.41

  มณีรินทร์ เลค & พาร์ค ติวานนท์ วงแหวน             1             5.54

  มณีรินทร์ พาร์ค รังสิต                            14            60.08

  เพอร์เฟค เพลส รามคำแหง                       1             5.09

  รามคำแหง เลคไซค์                             2             19.67

  เพอร์เฟค การ์เด้น รามคำแหง                     7             36.76

  เพอร์เฟค โคโลเนียล รามคำแหง                   2             13.1

  มาสเตอร์พีช เอกมัย-รามอินทรา                    7             136.96

  เพอร์เฟคเพลส อ่อนนุช**                         25            178.46

  รวม                                         94            703.041
  ------------------------------------------- ------------- ---------------

** โครงการบริษัทย่อย