ส่วนที่ 1 การประกอบธุรกิจ

1. นโยบายและภาพรวมการประกอบธุรกิจ

บริษัท เอเพ็กซ์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (“บริษัท”) สำนักงานใหญ่ตั้งอยู่เลขที่
10/53-56 ชั้น 2 อาคารเดอะเทรนดี้ ซอยสุขุมวิท 13 (แสงจันทร์) ถนนสุขุมวิท
แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร จัดอยู่ในกลุ่มอุตสาหกรรม
อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง หมวดธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ชื่อย่อหลักทรัพย์ APX
ซึ่งเปลี่ยนชื่อและธุรกิจเดิมจากบริษัท ซันเทคกรุ๊ป จำกัด (มหาชน) เมื่อวันที่ 9 สิงหาคม 2550
ปัจจุบันมีทุนจดทะเบียนและทุนจดทะเบียนชำระแล้ว 2,143,589,744 บาท มีนายพงษ์พันธ์
สัมภวคุปต์ เป็นประธานกรรมการบริษัทและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร

ปัจจุบัน บริษัทฯ ได้ดำเนินงานในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โครงการที่พัฒนาจะเป็นอาคารชุดพักอาศัยคอนโดมิเนียม บ้านพักตากอากาศและโรงแรม
ริมชายหาดพัทยา ชื่อโครงการ ไวท์แซนด์บีช พัทยา บนเนื้อที่ดินประมาณ 30 ไร่ ตำบลนาจอมเทียน
อำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี มูลค่าโครงการ 4,500 ล้านบาท ประกอบด้วย

1.  Mövenpick Hotel (อาคารด้านเหนือ) โรงแรมระดับ 5 ดาว สูง 34 ชั้น จำนวน 264
    ห้องพัก พร้อมห้องบอลรูม ห้องอาหาร ห้องนวดและสปา ห้องออกกำลังกาย สนามเทนนิส
    สระว่ายน้ำและอื่น ๆ

2.  Mövenpick Residences (อาคารด้านใต้) คอนโดมิเนียมสูง 37 ชั้น จำนวน 209 ห้องชุด
    พร้อมห้องออกกำลังกายและซาวน่า ห้องสนุกเกอร์และพูล ห้องปิงปอง สนามเทนนิส
    และสระว่ายน้ำ

3.  Mövenpick Pool Villas บ้านพร้อมที่ดิน 34 หลัง

บริษัทฯ ได้รับการสนับสนุนเงินกู้ก่อสร้างจาก ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน)
และโครงการกำหนดจะแล้วเสร็จในปี 2557 โดยคาดว่า จะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
Mövenpick Residences ให้แก่ลูกค้าของโครงการได้ประมาณไตรมาส 3
ซึ่งจะเป็นการเริ่มรับรู้รายได้เป็นผลกำไรครั้งแรกของบริษัทฯ
ตามหลักเกณฑ์ของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย และในส่วนของโรงแรม Mövenpick Hotel
คาดว่าจะสามารถเปิดดำเนินการได้ประมาณปลายปี 2557

บริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญกับการวิจัยและพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการอย่างจริงจังและต่อเนื่อง
ออกแบบและ กำหนดเนื้อที่ให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
รวมถึงการประเมินคุณภาพงานโครงการ
เพื่อให้งานก่อสร้างมีประสิทธิภาพได้มาตรฐานและสามารถประหยัดต้นทุนได้ดีที่สุด

บริษัทฯ มีนโยบายและปฏิบัติตามหลักการกำกับดูแลกิจการที่ดีในเรื่องต่าง ๆ
ทั้งในเรื่องสิทธิของผู้ถือหุ้น การปฏิบัติต่อผู้ถือหุ้นอย่างเท่าเทียมกัน
ดูแลให้เกิดความเป็นธรรมต่อผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่มทั้งภายในและภายนอก
บริษัทมีการเปิดเผยข้อมูลสำคัญทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับบริษัททั้งข้อมูลทางการเงินและข้อมูลอื่น ๆ
ตามข้อกำหนดของตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
และสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ อย่างถูกต้องครบถ้วน ทันเวลา
และโปร่งใส
รวมทั้งมีการกำหนดความรับผิดชอบของคณะกรรมการบริษัทอย่างชัดเจนเป็นไปเพื่อผลประโยชน์ของบริษัทและผู้ถือหุ้นโดยรวม
ตลอดจน
ได้ให้ความสำคัญต่อระบบการควบคุมภายในและการบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพพอเพียง

ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในการดำเนินธุรกิจของบริษัท ได้แก่
ความเสี่ยงจากการขายโครงการไม่ได้ตามเป้าที่กำหนด
ทำให้กระแสเงินสดรับและการรับรู้รายได้ลดลง
ความเสี่ยงเกี่ยวกับต้นทุนก่อสร้างโดยเฉพาะเหล็กที่มีราคาผันผวนรวมถึงค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการขายและบริหารที่สูงขึ้น
จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่กำลังก่อสร้าง
และจะเริ่มเปิดตัวมีมากขึ้นทำให้อุปทานสินค้ามากขึ้นในขณะที่อุปสงค์ของลูกค้าน้อยลงจากกำลังซื้อที่ลดลงและอีกส่วนหนึ่งชะลอการตัดสินใจซื้อ
การขาดแคลนทำเลที่เหมาะสมในการสร้างโครงการคอนโดมิเนียม
ปัญหาวิกฤตในภาคการเงินที่กระทบต่อภาคเศรษฐกิจจริง ซึ่งรวมทั้งธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ตลอดจน
มาตรการรัฐด้านสิ่งแวดล้อมและกฎหมายอาคารชุดฉบับใหม่ที่เพิ่มต้นทุนด้านการจัดการและเงินลงทุน

สำหรับปีสิ้นสุด ณ 31 ธันวาคม 2556 ผลการดำเนินงานของบริษัทมีเพียงรายได้อื่น 6.18 ล้านบาท
เนื่องมาจาก สภาวิชาชีพการบัญชีได้ออกมาตราฐานการบัญชีฉบับปรับปรุงใหม่
และมาตราฐานการบัญชีใหม่ ทำให้บริษัทฯ ยังไม่สามารถรับรู้รายได้จากการขายอาคารชุด

บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการขาย 35.33 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายในการบริหาร 37.51 ล้านบาท
ต้นทุนทางการเงินอีก 37.69ล้านบาท ทำให้บริษัทฯ มีผลขาดทุนสุทธิ 105.11 ล้านบาท
คิดเป็นผลขาดทุนสุทธิต่อหุ้น 0.05 บาท

ณ สิ้นปี 2556 บริษัทมีสินทรัพย์ รวม 1,852 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 458 ล้านบาทคิดเป็นร้อยละ 32.86
เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ปี 2555 มีหนี้สิน 1,681 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 563 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ
50.36 เมื่อเทียบกับหนี้สินปี 2555 และมีส่วนของผู้ถือหุ้นจำนวน 171 ล้านบาท ลดลง 105
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 38.04 เมื่อเทียบกับส่วนของผู้ถือหุ้นปี 2555

2. ลักษณะการประกอบธุรกิจ

บริษัทฯ ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อขายเป็นอาคารชุดพักอาศัย คอนโดมิเนียม
บ้านพักตากอากาศ และโรงแรม โดยมีโครงการอยู่ริมชายทะเลพัทยา ตำบลนาจอมเทียน
อำเภอสัตหีบ จังหวัดชลบุรี ซึ่งปัจจุบันการก่อสร้างใกล้จะเสร็จสิ้น
เพื่อโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ลูกค้าได้แล้ว และจะมีโครงการใหม่อีกแห่งหนี่งที่ภูเก็ตต่อไป

บริษัทฯ จะเลือกการลงทุนในโครงการที่สามารถสร้างผลตอบแทนทั้งระยะสั้นและระยะยาว
และเน้นการลงทุนในย่านธุรกิจและสถานที่พักผ่อน แหล่งท่องเที่ยว การเดินทางสะดวกสบาย เช่น
ที่ดินชายหาดพัทยา ที่ดินติดทะเลที่ภูเก็ต
โดยกลุ่มลูกค้าจะเน้นกลุ่มลูกค้าทั้งในประเทศและต่างประเทศที่มีรายได้ระดับปานกลาง - สูง

3. ปัจจัยความเสี่ยงและการบริหารจัดการความเสี่ยง

ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัท ได้แก่

- ความเสี่ยงเกี่ยวกับต้นทุนก่อสร้าง ราคาวัสดุอุปกรณ์การก่อสร้างที่มีการผันผวน
โดยเฉพาะราคาเหล็กเส้นและปูนซีเมนต์

- ความเสี่ยงเกี่ยวกับต้นทุนการขาย ค่าโฆษณา และการบริหารการขายที่สูงขึ้น
จากการแข่งขันทางการตลาด อันเนื่องมาจาก จำนวนโครงการที่อยู่อาศัยที่กำลังก่อสร้าง
และจะเริ่มเปิดตัวมีมากขึ้น ทำให้อุปทานสินค้ามากขึ้น ในขณะที่อุปสงค์ของลูกค้าน้อยลง
จากกำลังซื้อที่ลดลงและอีกส่วนหนึ่งชะลอการตัดสินใจซื้อ

- ความเสี่ยงในความต้องการของผู้บริโภค
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประสบปัญหาจากวิกฤตการเมืองภายในประเทศ และภาวะเศรษฐกิจโลกที่ตกต่ำ
ทำให้กำลังซื้อรวมถึงความเชื่อมั่นของผู้บริโภคทั้งในประเทศและต่างประเทศ อยู่ในระดับต่ำ
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่จะซื้อคอนโดมิเนียมหรูพักตากอากาศในทุกทำเลทั้ง พัทยา หัวหิน ภูเก็ต และ
เกาะสมุย ลดลงอย่างมาก
โดยชะลอการตัดสินใจซื้อเพื่อรอดูการคลี่คลายของสถานการณ์ทางการเมืองและเศรษฐกิจว่าจะดีขึ้นหรือไม่

- ความเสี่ยงทางด้านเศรษฐกิจ จากการกู้เงินและอัตราดอกเบี้ย
โดยอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นส่งผลให้กำลังซื้อลดลง
โดยเฉพาะในกลุ่มผู้บริโภคที่ไม่มีความพร้อมทางการเงิน ที่ต้องพึ่งเงินกู้จากสถาบันการเงิน
ประกอบกับนโยบายปล่อยสินเชื่อในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ระมัดระวังมากขึ้นของสถาบันการเงิน
และในส่วนของเจ้าของโครงการอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น อาจส่งผลให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น

- ความเสี่ยงจากสถานการณ์ทางการเมืองภายในประเทศ ซึ่งไม่มั่งคง
มีการเปลี่ยนแปลงผู้บริหารประเทศ มีการเปลี่ยนแปลงแนวทางนโยบายการบริหาร
มีการประท้วงกันหลายฝ่าย มีการแบ่งพรรคแบ่งพวกกันตามแนวความคิดที่ขัดแย้งกัน
ทำให้นักลงทุนไม่เชื่อมั่นที่จะเข้ามาลงทุนในประเทศไทย

การจัดการความเสี่ยงของบริษัท

  1. ปรับขนาดโครงการและขนาดห้องให้เหมาะสมกับภาวะตลาดและความต้องการของลูกค้า
  เพื่อเพิ่มสัดส่วนยอดขายให้มากขึ้น

  2. ปรับเปลี่ยนรูปแบบของโครงการโดยการเพิ่มทางเลือกให้ลูกค้าจากการซื้อเพื่ออยู่อาศัย
  เป็นการซื้อ เพื่อการลงทุนและได้รับผลตอบแทนในอนาคต

  3. ทำข้อตกลงจัดหาวัสดุก่อสร้างล่วงหน้า
  เพื่อไม่ให้ขาดแคลนและลดความเสี่ยงด้านราคาปรับตัวสูงขึ้น

  4. สร้างสัมพันธภาพที่ดีกับลูกค้าและซัพพลายเออร์โดยใกล้ชิด

  5.
  ควบคุมระยะเวลาก่อสร้างโครงการให้เป็นไปตามแผนงานที่วางไว้เพื่อส่งมอบให้ลูกค้าตามกำหนด

  6. ควบคุมการรับจ่ายเพื่อรักษาสภาพคล่องของกิจการให้เพียงพอ

  7. ควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายให้เป็นไปตามเป้าหมายที่ประมาณการไว้

4. ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ

ปัจจุบันบริษัท มีสินทรัพย์ถาวรหลัก ของบริษัทที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ ได้แก่ ที่ดิน
เนื้อที่รวมประมาณ 29 ไร่ 2 งาน 70 ตารางวา ของโฉนดเลขที่ 59526, 44240, 44238,
59522, 63844, 59527, 59523, 63843, 44239, 59524 (จัดสรร), 62176 (จัดสรร),
62177 และ 62178 ตั้งอยู่ที่ ถนนสุขุมวิท กิโลเมตรที่ 156.5 ตำบลนาจอมเทียน อำเภอสัตหีบ
จังหวัดชลบุรี มูลค่าโครงการ 4,500 ล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการเป็นโรงแรมระดับ 5 ดาว
บริหารโรงแรมโดยเชน จากประเทศสวิสเซอร์แลนด์ ประกอบด้วยจำนวน 264 ห้องพัก
พร้อมห้องจัดเลี้ยง สัมมนา ห้องอาหาร ศูนย์สุขภาพและสปา ชื่อ MÖvenpick Hotel (North
Tower) 1 อาคาร, เป็นคอนโดมิเนียมพักอาศัย จำนวน 209 ห้องชุด ที่ให้วิวทะเลแบบพาโนรามา
พร้อมด้วย ระเบียงส่วนตัวขนาดใหญ่ กับห้องชุดขนาด 1-3 ห้องนอน ชื่อ MÖvenpick
Residences (South Tower) 1 อาคาร และเป็นบ้านพักตากอากาศพร้อมที่ดิน
เป็นบ้านแบบชั้นเดียว และแบบชั้นครึ่ง มี 3 ห้องนอน อยู่บนแปลงที่ดินจัดสรรขนาด 130 ตารางวา
ออกแบบสถาปัตยกรรม เพื่อความเป็นส่วนตัวที่โดดเด่น รวมถึงสวนและสระว่ายน้ำ
ตั้งอยู่บริเวณส่วนกลางระหว่างห้องอาหาร ห้องนั่งเล่น และส่วนของห้องนอน ซึ่งมีจำนวนเพียง 34
วิลล่า พร้อมทางเดินส่วนตัวสู่ชายหาด ชื่อ MÖvenpick Pool Villas รวมทั้งโครงการภายใต้ชื่อ
โครงการ MÖvenpick White Sand Beach Pattaya

5. ข้อพิพาททางกฎหมาย

บริษัทฯ ได้ถูกฟ้องร้องในคดีต่าง ๆ เกี่ยวกับการผิดสัญญา เลิกสัญญา และการเรียกเงินคืน
ซึ่งมีทุนทรัพย์รวมเป็นจำนวนเงินประมาณ 15.22 ล้านบาท ซึ่งบริษัทฯ
ได้ทำสัญญาประนีประนอมกับคู่กรณีเพื่อผ่อนชำระหนี้แล้ว จำนวน 15.22 ล้านบาท ซึ่งบริษัทฯ
อยู่ในระหว่างการผ่อนชำระหนี้ โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2556 บริษัทฯ
มีหนี้คงค้างตามสัญญาประนีประนอมประมาณ 14.71 ล้านบาท

6. ข้อมูลทั่วไปและข้อมูลสำคัญอื่น

แผนการดำเนินงานในปี 2557 และการนำหุ้นของบริษัทฯ
กลับเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

เนื่องจากนับแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 เป็นต้นมา
กระทรวงการคลังได้มีการเปลี่ยนแปลงกฏเกณฑ์เกี่ยวกับการรับรู้รายได้ของโครงการอาคารชุด
(Condominium) ใหม่
โดยยกเลิกกฏเกณฑ์เดิมที่ได้เคยอนุญาตให้โครงการอาคารชุดสามารถรับรู้รายได้และผลกำไรจากยอดขายทางบัญชีในระหว่างการก่อสร้าง
เปลี่ยนเป็นกฏเกณฑ์ใหม่
ที่ให้รับรู้รายได้เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้กับผู้ซื้อแล้วเท่านั้น

ด้วยเหตุนี้ ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมานับแต่เริ่มโครงการ White Sand Beach
บริษัทฯไม่สามารถรับรู้รายได้แม้จะดำเนินการก่อสร้างไปแล้วกว่า 60%
และมียอดขายห้องชุดในโครงการแล้วประมาณ 75% แต่ไม่สามารถรับรู้ผลกำไรทางบัญชีได้
จึงทำให้บัญชีงบดุลของบริษัทฯ มียอดขาดทุนมาโดยตลอด และมูลค่าต่อหุ้นของบริษัทฯ
มีค่าน้อยลงตามลำดับจนถึงปัจจุบัน

ดังนั้น เมื่อโครงการของบริษัทฯ ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จตามหมายกำหนดการ
และคาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ลูกค้าได้ในปี 2557 บริษัทฯ
คาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้และผลกำไรตามมาตรฐานบัญชีใหม่ข้างต้นโดยประมาณ ดังนี้

+------------------------+-------+------------------------+-----------+
| ชื่อโครงการ              | จำนวน | ประมาณกำหนดแล้วเสร็จ     | มูล        |
|                        |       |                        | ค่าโครงการ |
|                        |       | และโอนกรรมสิทธิ์          |           |
+------------------------+-------+------------------------+-----------+
| Mövenpick Residences   | 209   | ประมาณไตรมาส 3 ปี 2557  | 1,826.5   |
| (South Tower)          | ห้องชุด |                        | ล้านบาท    |
+------------------------+-------+------------------------+-----------+
| Mövenpick Pool Villas  | 34    | ประมาณไตรมาส 3 ปี 2557  | 558.89    |
|                        | แปลง  |                        | ล้านบาท    |
+------------------------+-------+------------------------+-----------+
| Mövenpick Hotel (North | 264   | กำ                     | 1,750     |
| Tower)                 | ห้องพัก | หนดเปิดกิจการโรงแรมปลายปี | ล้านบาท    |
|                        |       | 2557                   |           |
+------------------------+-------+------------------------+-----------+

โดยสรุปแล้ว คาดว่าในปี 2557 บริษัทฯ
จะมีผลกำไรจากการดำเนินงานปกติเกินกว่าหลักเกณฑ์ของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ที่กำหนดให้ต้องมีกำไรสุทธิรวมสี่ไตรมาสไม่ต่ำกว่า
30 ล้านบาท และบริษัทฯ จะสามารถยื่นคำขออนุญาตต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
เพื่อนำหุ้นของบริษัทฯ กลับเข้าซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯได้ต่อไป