ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

สรุปภาพรวมของบริษัทและบริษัทย่อย

บริษัท ปริญสิริ จำกัด (มหาชน) จดทะเบียนจัดตั้งบริษัทเมื่อวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2543 ณ สิ้นปี
2555บริษัทมีทุนจดทะเบียน 1,276.04 ล้านบาท และมีทุนชำระแล้ว 1,219.30 ล้านบาท
แบ่งเป็นหุ้นสามัญจำนวน 1,219.30 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 1 บาท
บริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร และประเภทอาคารชุดพักอาศัย
ซึ่งบริษัทจะเป็นผู้พัฒนาโครงการและเป็นเจ้าของโครงการ บริษัทได้รับรางวัลการออกแบบบ้านดีเด่น
“Awards of Merit” ในปี 2544 และปี 2547 จากงาน PCBC (Pacific Coast Builders
Conference) ประเทศสหรัฐอเมริกา อีกทั้งยังได้รับรางวัลชมเชย
และรางวัลระดับดี“โครงการบ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงาน ปี 2550 และปี 2551” ตามลำดับ
จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทนและอนุรักษ์พลังงาน กระทรวงพลังงาน
เน้นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แนวความคิด “The Art of Family Living” ในปี 2555
บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทหมู่บ้านจัดสรร จำนวน 2,770.73 ล้านบาท
ปัจจุบันถือได้ว่าบริษัทเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการยอมรับ
และความไว้วางใจจากผู้บริโภคเป็นอย่างมาก ภายใต้แบรนด์ “ปริญสิริ”
โดยบริษัทมีการถือหุ้นในบริษัทย่อย 3 แห่ง ได้แก่

(1) บริษัท ปริญเวนเจอร์ จำกัด ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ประเภทหมู่บ้านจัดสรร
บริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 100.00 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว

(2) บริษัท โกร โยธา กรุ๊ป จำกัด “บริษัทย่อย” ประกอบธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง
และจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ให้กับบริษัทและผู้รับเหมาก่อสร้างของบริษัทเป็นส่วนใหญ่
บริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 99.99 ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว

(3) บริษัท ซีเอ็น เอสพีอาร์ (ประเทศไทย) จำกัด “บริษัทย่อย”
ประกอบธุรกิจค้าและให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดิน
และจัดตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 15 มิถุนายน 2550 บริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 99.97
ของทุนจดทะเบียนชำระแล้ว

ผลิตภัณฑ์ของบริษัท แบ่งออกได้อีกดังนี้

(1) ประเภทหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งแบ่งออกเป็นแต่ละเฉพาะตัวผลิตภัณฑ์และกลุ่มเป้าหมายแต่ละกลุ่ม
โดยจะใช้ชื่อโครงการที่แตกต่างกันออกไป และสามารถแบ่งออกได้อีกดังนี้

(1.1) บ้านเดี่ยว (Single Detached Home)

(1.1.1) บ้านเดี่ยวตลาดบนและระดับกลาง ใช้ชื่อโครงการสิริทาวารา และ บ้านปริญสิริ
ระดับราคาประมาณ 7.00 ล้านบาทขึ้นไป โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง-สูง

(1.2) ทาวน์เฮ้าส์และทาวน์โฮม (Town House & Town Home)

(1.2.1) ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้น ใช้ชื่อโครงการ Six Nature ระดับราคาประมาณ 1.50 – 4.00
ล้านบาท โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

(1.2.2) ทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น ใช้ชื่อโครงการ City Sense บ้านปริญ ระดับราคาประมาณ 1.00
– 2.50 ล้านบาท โดยเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

(2) ประเภทอาคารชุดพักอาศัย (Condominium)
ซึ่งแบ่งออกเป็นแต่ละเฉพาะตัวผลิตภัณฑ์และกลุ่มเป้าหมายแต่ละกลุ่ม
โดยจะใช้ชื่อโครงการที่แตกต่างกันออกไป และสามารถแบ่งออกได้อีกดังนี้

(2.1) อาคารชุดพักอาศัยประเภทระดับความสูงของอาคารไม่เกิน 23 เมตร (Low Rise)

(2.1.1) ใช้ชื่อโครงการบริดจ์, เดอะไพร์ด และสมาร์ท Z (Non BOI) ระดับราคาประมาณ
1.29 – 3.60 ล้านบาท กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

(2.1.2) ใช้ชื่อโครงการสมาร์ทคอนโด ระดับราคาประมาณ 0.69 - 1.00 ล้านบาท
กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง

(2.2) อาคารชุดพักอาศัยประเภทระดับความสูงของอาคารเกิน 23 เมตร (High Rise)
ใช้ชื่อโครงการเดอะคอมพลีท ระดับราคาประมาณ 1.79 – 12.00 ล้านบาท
กลุ่มลูกค้าที่มีรายได้ปานกลาง ถึงรายได้ค่อนข้างสูง

เป้าหมายในการดำเนินธุรกิจของบริษัท
บริษัทมุ่งเน้นความเป็นหนึ่งในผู้นำด้านพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทย
รวมทั้งการได้การยอมรับและความไว้วางใจจากผู้บริโภคภายใต้ตราสินค้า “ปริญสิริ”
และมีเป้าหมายในการขยายโครงการในอนาคต
ที่ยังคงเน้นการพัฒนาโครงการประเภทหมู่บ้านจัดสรร และโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัย
บริษัทตั้งเป้าหมายการจัดซื้อที่ดินและนำมาพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ประมาณปีละ 6 – 12 โครงการ
ในด้านการตลาดบริษัทมีเป้าหมายที่จะสร้างการรับรู้ในตราสินค้า “ปริญสิริ” ให้มากขึ้น

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทและบริษัทย่อยอยู่ระหว่างการเปิดขายโครงการทั้งสิ้น 24
โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 17,268.46 ล้านบาท โดยในปี 2555 มีมูลค่าที่ขายแล้วรวมประมาณ
3,076.32 ล้านบาท และมียอดการรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 2,770.73
ล้านบาท ในปี 2554 มีโครงการที่ได้จัดซื้อที่ดินไปแล้วอยู่ระหว่างการก่อสร้างและเปิดขายภายในปี
2555 จำนวน 2 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 551.75 ล้านบาท
โดยทางบริษัทมีนโยบายซื้อที่ดินในปี 2556 ประมาณ 1,000 ล้านบาท

สรุปฐานะทางการเงินและผลการดำเนินงาน

(หน่วย : ล้านบาท)

  -------------------------- -------------- -------------- --------------
  รายละเอียด                  ปี 2553         ปี 2554         ปี 2555

  รายได้รวม                   4,468.15       2,255.97       2,820.04

  ต้นทุนขาย                    3,177.65       1,402.94       1,795.40

  กำไรสุทธิ                    572.50         203.05         354.24

  สินทรัพย์รวม                  5,567.52       7,028.47       7,193.21

  หนี้สินรวม                    2,185.99       3,576.56       3,437.79

  ส่วนของผู้ถือหุ้นรวม             3,381.52       3,451.89       3,755.41

  อัตราส่วนกำไรขั้นต้น (%)        28.56          37.74          36.00

  อัตราส่วนกำไรสุทธิ (%)         12.67          9.07           12.56

  มูลค่าตามบัญชีต่อหุ้น (บาทต่อหุ้น)   3.05           2.84           3.08

  กำไรสุทธิต่อหุ้น (บาทต่อหุ้น)      0.53           0.17           0.29
  -------------------------- -------------- -------------- --------------

ปี 2555 บริษัทมีกำไรสุทธิ จำนวน 354.24 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2554 ถึงร้อยละ 74.46
เปรียบเทียบปี 2554 โดยกำไรสุทธิต่อหุ้น เพิ่มขึ้นเป็น 0.29 บาท จากปี 2554 ที่กำไรต่อหุ้น
0.17 บาท

อัตราส่วน หนี้สินต่อทุนในปี 2555 ลดลงเป็น 0.92 เท่า โดยบริษัทคาดการณ์จะรักษาระดับ
อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนให้ไม่เกิน 1.2
เพื่อเป็นการป้องกันปัญหาด้านหนี้สินที่บริษัทเคยประสบปัญหานี้มาในอดีตและเป็นการป้องกันความเสี่ยงทางด้านหนี้สินของบริษัทอีกทางหนึ่ง

สินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย ณ สิ้นปี 2553 ปี 2554 และปี 2555 มีมูลค่าเท่ากับ
5,567.52 ล้านบาท 7,028.47 ล้านบาท และ 7,193.21 ล้านบาท ตามลำดับ โดย ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2555 สินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย
ประกอบด้วยสินทรัพย์หมุนเวียนและสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนเท่ากับ 5,723.13 ล้านบาท และ
1,470.09 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 79.56 และร้อยละ 20.44 ของสินทรัพย์รวม ตามลำดับ
โดยสินทรัพย์ส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นสินค้าคงเหลือ โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555
บริษัทและบริษัทย่อยมีสินค้าคงเหลือเท่ากับ 5,359.70ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 74.51
ของสินทรัพย์รวม

ปัจจัยความเสี่ยง

1. ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างและการขาดแคลนแรงงาน

วัสดุก่อสร้างถือเป็นวัตถุดิบที่สำคัญในการพัฒนาโครงการ
ทั้งนี้ราคาวัสดุก่อสร้างหลักหลายส่วนในปีที่ผ่านมาได้มีการปรับราคาเพิ่มขึ้น
เนื่องมาจากผลกระทบจากสถานการณ์อุทกภัยปลายปี 2554
โรงงานผลิตวัสดุก่อสร้างได้รับความเสียหายหรือการผลิตวัสดุก่อสร้างหยุดชะงัก
การขนส่งวัสดุก่อสร้างเป็นไปด้วยความยากลำบาก หรือวัสดุก่อสร้างบางรายการอาจขาดแคลน
หรือมีราคาแพงขึ้นมาก ทั้งอิฐบล็อก หิน ปูน ทราย
ประกอบกับความผันผวนของภาวะราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ราคาสินค้าโภคภัณฑ์หลักปรับราคาขึ้น
ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนราคาวัสดุในการก่อสร้าง รวมทั้งวัสดุก่อสร้างอื่นๆ ที่ปรับตัวสูงขึ้นจากต้นทุนค่าขนส่ง
ทั้งนี้บริษัทไม่สามารถปรับราคาขายได้ในทันที หรือหากบริษัทสามารถปรับราคาขายได้
ก็อาจส่งผลกระทบต่อจำนวนการขายที่อยู่อาศัยของบริษัท
นอกจากนี้ปัญหาขาดแคลนแรงงานยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องคำนึงถึงด้วย
เพราะหากแรงงานไม่เพียงพอจะทำให้แผนก่อสร้างและส่งมอบบ้านไม่เป็นไปตามเป้าหมายได้
นอกจากนี้ บริษัทมีนโยบายป้องกันความเสี่ยงจากการขาดแคลนแรงงานในรูปแบบต่างๆ เช่น
การนำแรงงานไทยและต่างชาติที่ถูกกฎหมายมาพัฒนาฝีมือแรงงานเอง
และการจ้างผู้รับเหมาที่มีแรงงานเพียงพอที่จะช่วยให้บริษัทสามารถดำเนินการก่อสร้างได้อย่างต่อเนื่อง
ดังนั้นความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างอาจส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างโครงการของบริษัทเพิ่มขึ้น
และการขาดแคลนแรงงานจะทำให้โครงการอาจเกิดความล่าช้าและทำให้มีต้นทุนดำเนินงานเพิ่ม
ซึ่งส่งผลต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัท

อย่างไรก็ตามสำหรับวัสดุก่อสร้างที่ผู้รับเหมาก่อสร้างเป็นผู้รับผิดชอบและจัดหานั้น
จะถูกกำหนดราคาการรับเหมาก่อสร้างพร้อมกับราคาวัสดุก่อสร้างไว้ในสัญญาว่าจ้างของบริษัทไว้แล้ว
สำหรับวัสดุก่อสร้างที่บริษัทเป็นผู้จัดหานั้น
เนื่องจากบริษัทมีอำนาจในการต่อรองกับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง
ทำให้บริษัทยังสามารถควบคุมต้นทุนของวัสดุก่อสร้างอยู่ในระดับที่เหมาะสมได้
โดยบริษัทจะวางแผนการก่อสร้างและทำการประเมินปริมาณการใช้วัสดุแต่ละประเภทรวมทั้งโครงการก่อน
และจะสั่งซื้อวัสดุดังกล่าวตามปริมาณที่ได้ประเมินไว้โดยผ่านบริษัทที่ประกวดราคา และยืนราคาเป็นปี
หรือเป็นโครงการจากบริษัทที่เป็นพันธมิตรทางการค้า

2. ความเสี่ยงจากนโยบายการจัดซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการในอนาคต

บริษัทมีนโยบายในการจัดซื้อที่ดิน โดยมุ่งเน้นที่ดินที่มีศักยภาพและสามารถนำมาพัฒนาโครงการได้ทันที
ดังนั้นบริษัทจึงไม่มีนโยบายในการซื้อที่ดินสะสม (Land Bank) ไว้เป็นจำนวนมากๆ
สำหรับการก่อสร้างโครงการต่างๆ ในอนาคต
เนื่องจากบริษัทไม่ต้องการแบกภาระต้นทุนทางการเงิน
ประกอบกับการแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น ดังจะเห็นได้จากมีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ
ที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้มีการแข่งขันการซื้อที่ดินในทำเลที่ดีในระหว่างผู้ประกอบการ อาจทำให้
บริษัทมีความเสี่ยงจากการที่ราคาที่ดินที่มีการปรับตัวสูงขึ้น
หรือไม่สามารถซื้อที่ดินในทำเลที่ต้องการได้ ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการของบริษัทสูงขึ้น
หรือไม่มีที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพในการพัฒนา

อย่างไรก็ตาม
บริษัทมีการจัดทำแผนการจัดหาและจัดซื้อที่ดินล่วงหน้าให้สอดคล้องกับการนำไปพัฒนาโครงการของบริษัทในแต่ละปี
ดังนั้นบริษัทจะยังคงมีเวลาเพียงพอที่จะจัดหาที่ดินที่มีศักยภาพเพื่อนำมาพัฒนาโครงการในอนาคตของบริษัท
และสามารถควบคุมต้นทุนราคาที่ดินให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมได้ อีกทั้ง
บริษัทมีนายหน้าค้าที่ดินเป็นจำนวนมากที่ติดต่อกับบริษัทมาอย่างต่อเนื่องและยาวนาน
ทำให้มีความสัมพันธ์ที่ดีกับนายหน้าค้าที่ดินดังกล่าว ซึ่งจะคอยคัดเลือกที่ดินในทำเลที่ดี
และราคาที่เหมาะสมมานำเสนอให้กับบริษัทเพื่อพิจารณาพัฒนาโครงการมาโดยตลอด

3. ความเสี่ยงจากนโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์

มาตรฐานการให้สินเชื่อโดยรวมของธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดเพื่อป้องกันปัญหาหนี้เสียในระบบสถาบันการเงินและป้องกันปัญหาการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะมาตรการอัตราสวนการใหสินเชื่อต่อมูลคาบานหรือที่อยูอาศัย
จากธนาคารแห่งประเทศไทย
ที่กำหนดให้ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดต้องวางเงินในอัตราร้อยละ 10
ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อ เพื่อป้องกันปัญหาการเก็งกำไร
ซึ่งสะท้อนถึงความระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจ
ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกจากปัญหาหนี้สาธารณะในยุโรป
ประกอบกับมีความกังวลต่อคุณภาพสินเชื่อจากผลกระทบของสถานการณ์
อุทกภัยและแนวโน้มภาวะอัตราดอกเบี้ยที่คาดว่าจะมีการปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต
หากลูกค้าของบริษัทมีคุณสมบัติไม่เป็นไปตามเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนดอาจทำให้ลูกค้าไม่ได้รับการอนุมัติสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารพาณิชย์เพื่อมาชำระค่าบ้านที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์กับบริษัท
อาจส่งผลกระทบต่อยอดการโอน และการรับรู้รายได้ของบริษัท
ยังคงเหลือเพียงมาตรการบ้านหลังแรกของรัฐบาลกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่จะขยายเวลาออกไปอีกจนถึง
30 มิถุนายน 2556
นอกจากนี้ธนาคารแห่งประเทศไทยจะประกาศการใช้เกณฑ์สัดส่วนมูลค่าสินเชื่อต่อราคาบ้าน (LTV)
95% สำหรับอสังหาประเภทแนวราบในวันที่ 1 มกราคม 2556 นี้
อาจทำให้บริษัทมีการแข่งขันด้านอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น
โดยที่ปัจจัยดังกล่าวเป็นปัจจัยในการตัดสินใจของผู้บริโภคที่จะตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปี 2556

อย่างไรก็ตามบริษัท
มีการติดตามภาวะเศรษฐกิจและติดตามนโยบายการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิขย์ต่างๆ
ที่จะมีผลต่อการดำเนินงานของบริษัท และมีการปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว
รวมทั้งได้ทำการตรวจสอบข้อมูลลูกค้าก่อนยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารพาณิชย์
รวมถึงได้มีการเจรจาร่วมกับธนาคารพาณิชย์ในการอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้าในการติดต่อขอสินเชื่อกับธนาคาร
เพื่อความรวดเร็วในการขอและการอนุมัติสินเชื่อให้มีความราบรื่น

4. ความเสี่ยงจากผลกระทบจากอุทกภัย

สถานการณ์อุทกภัยปลายปี 2554 ที่รุนแรง ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างมาก
สะท้อนจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเดือนตุลาคม 2554 ลดลงร้อยละ 50-60 จากค่าเฉลี่ย 9
เดือนแรกของปี 2554
ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อและมีปัจจัยในการพิจารณาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น
โดยเฉพาะด้านกายภาพ ทำเลที่ตั้งโครงการ
ในพื้นที่ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากอุทกภัยหรือได้รับผลกระทบน้อย จะได้รับความสนใจจากผู้บริโภค
รวมถึงระบบป้องกันอุทกภัย ที่จะสร้างความมั่นใจให้กับผู้บริโภคมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม บริษัทคาดว่าปัญหานี้เป็นเพียงผลกระทบระยะสั้น ทั้งนี้ในปี 2555
สถานการณ์ได้กลับเช้าสู่สภาวะปกติแล้ว
แม้ว่าโครงการส่วนใหญ่ของบริษัทจะไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะน้ำท่วม
แต่บริษัทก็ได้ดำเนินการปรับปรุงการติดตั้งระบบไฟฟ้าของบ้าน
และการเพิ่มการป้องกันอุทกภัยของโครงการมากขึ้น
เพื่อทำให้ผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในการเลือกซื้อโครงการของบริษัท

(ผู้ลงทุนควรอ่านรายละเอียดข้อมูลในส่วนที่ 2 ก่อนตัดสินใจลงทุนในหลักทรัพย์)