ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) (“บริษัท”)
ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทการพัฒนาที่ดินและก่อสร้างที่อยู่อาศัยในรูปแบบโครงการหมู่บ้านจัดสรรในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
โดยปัจจุบันมีการแบ่งลักษณะโครงการตามกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ได้ 5 ประเภท ได้แก่

1.  PERFECT MASTERPIECE สำหรับลูกค้าระดับบน ราคาประมาณ 7 ล้านบาทขึ้นไป

2.  PERFECT PLACE สำหรับลูกค้าระดับกลางถึงระดับบน ราคาประมาณ 3.5 - 7 ล้านบาท

3.  PERFECT PARK และ MANEERIN สำหรับลูกค้าระดับเริ่มครอบครัว ราคาประมาณ 2.5 –
    5.0 ล้านบาท

4.  THE VILLA ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝดแนวคิดใหม่
    ทำเลอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าเหมาะสำหรับครอบครัวที่เพิ่งเริ่มต้น ราคา 1.7 – 3.0 ล้านบาท

5.  METRO PARK สำหรับลูกค้าที่ต้องการความทันสมัยและการดำเนินชีวิตประจำวันอย่างคุ้มค่า
    ท่ามกลางบรรยากาศร่มรื่มด้วยต้นไม้รอบๆโครงการ
    เป็นคอนโดมิเนียมที่สามารถเดินทางได้สะดวกด้วยรถไฟฟ้า ในรูปแบบคอนโดกลางสวน
    ระดับราคา 1.2 – 2 .5 ล้านบาท เป็นการขยายตลาด
    ไปสู่กลุ่มลูกค้าที่ทำงานหรืออาศัยอยู่ในเมือง

สำหรับลักษณะการประกอบธุรกิจของบริษัท จะดำเนินการพัฒนาที่ดินและก่อสร้างที่อยู่อาศัย
โดยว่าจ้างผู้รับเหมา เพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามแบบของบริษัท
และจัดส่งวิศวกรและสถาปนิกของบริษัทเข้าไปควบคุมและตรวจสอบการก่อสร้างบ้านให้เป็นไปตามมาตรฐานที่กำหนดไว้

ภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรอบปี 2549 มีการขยายตัวในระดับปานกลางเมื่อเทียบกับปี
2544-2548 ที่มีการขยายตัวในระดับสูง สาเหตุเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น
สภาวะราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น ตั้งแต่ปี 2548
มาอย่างต่อเนื่องเป็นผลให้อำนาจและกำลังของผู้บริโภคลดถอยลง
ผู้ประกอบการหลายรายเร่งการปรับกลยุทธ์และเร่งระบายสต็อกเก่าออกโดยการลดราคา
ทำให้เกิดสภาวะการแข่งขันสูงในตลอดปี 2549 เนื่องจากต้องเร่งระบายสินค้าส่วนเกินที่มีอยู่
และในขณะเดียวกันผู้ประกอบการรายใหญ่ก็เร่งปรับกลยุทธ์ให้ตรงความต้องการของสภาวะตลาด
โดยให้ความสำคัญกับการพัฒนาสินค้าให้ตรงตามความต้องการของตลาดและอำนาจการซื้อของผู้บริโภค
เป็นผลให้ผู้ประกอบการหลายรายปรับกลยุทธ์ ด้านผลิตภัณฑ์ ด้านราคา ทำเล
ตลอดจนความได้เปรียบเชิงธุรกิจ ต่างๆที่จะสามารถนำมาใช้ในการแข่งขัน
เพื่อสนองความต้องการของผู้บริโภค

สำหรับผลการดำเนินงานในรอบปี 2549 ที่ผ่านมา บริษัทและบริษัทย่อยมียอดขายเท่ากับ 4,477.3
ล้านบาท เติบโตลดลงจากปี 2548 ที่มียอดขาย 4,932 ล้านบาท
คิดเป็นอัตราการเติบโตลดลงร้อยละ 9.22 จากปีก่อนหน้า
ทั้งนี้เนื่องจากบริษัทสามารถรับรู้รายได้จากการขายบ้านเดี่ยวแต่เพียงอย่างเดียว
แม้บริษัทจะได้มีการปรับกลยุทธ์ โดยหันมาสร้างบ้านเดี่ยว ที่มีขนาดเล็กลง ตามกำลังซื้อที่ลดลง
ของผู้บริโภค แต่ ยังเน้นฟังก์ชั่น การใช้งานตามเดิม ภายใต้ สโมสร และ ทะเลสาบขนาดใหญ่
เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้ซื้อบ้าน เพิ่มสินค้าใหม่ ได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์ และ บ้านแฝด
ในระดับราคาไม่ถึง 2.50 ล้านบาท ต่อหน่วย นอกเหนือจาก คอนโดมิเนียม
ที่มีการขายได้อย่างต่อเนื่อง การปรับตัวดังกล่าวทำให้บริษัทมียอดขายที่เพิ่มขึ้น โดยยอดขายรวม
ในปี 2549 เท่ากับ 6,433 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.6 จากปีก่อนหน้า แต่การรับรู้รายได้
โดยเฉพาะจากโครงการ คอนโดมิเนียมและ ทาวน์เฮ้าส์ ยังไม่สามารถรับรู้ได้ภายในปีที่ผ่านมาได้
เนื่องจากเป็นไปตามมาตรฐานบัญชี เมื่อรวมกับยอดขายบ้านเดี่ยวที่ยกมาบางส่วน
ทำให้บริษัทมียอดขายที่ยังไม่ได้รับรู้รายได้รวม (Backlog)ในปี 2549 คิดเป็นมูลค่าประมาณ
3,374 ล้านบาท ซึ่งยอด Backlog ดังกล่าวสามารถทยอยการรับรู้เป็นรายได้ในปี 2550
เป็นต้นไป ดังนั้น รายได้ และกำไรของบริษัทในปี 2550 จะมีการเติบโตจากปี 2549
เป็นอย่างมาก

สำหรับปี 2550 นี้บริษัทคาดการณ์ว่า สถานการณ์
ต่างๆในประเทศน่าจะปรับตัวดีขึ้นหรือคงไม่เลวร้ายกว่าปี 2549
ทั้งในเรื่องราคาน้ำมันที่มีแนวโน้มที่จะลดลง นอกจากนี้การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย
ได้มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยมาตรฐาน ลง ถึง ร้อยละ 0.50 ในช่วง ต้นปีนี้ ทำให้
หลายฝ่ายคาดการณ์ว่า อัตราดอกเบี้ยน่าจะสามารถปรับตัวลดลงอีก ประมาณ ร้อยละ 0.50 –
1.00 ภายในปีนี้ ซึ่งจะช่วยให้ความมั่นใจของผู้บริโภค
และกำลังซื้อของผู้ที่ต้องการจะซื้อบ้านมีเพิ่มขึ้น
ประกอบกับสถานการณ์การเมืองน่าจะเริ่มชัดเจนขึ้นภายในสิ้นปีนี้

จากการที่รัฐบาลเลือกที่จะลงทุนในโครงการรถไฟฟ้า ทั้ง 5 สาย ได้แก่ สายสีแดง สายสีม่วง
สายสีน้ำเงิน และ สายสีเขียวอ่อนและสีเขียวแก่ คาดว่าเมื่อเริ่มเปิดประมูลสายสีแดง
จะสามารถช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในแนวรถไฟฟ้าได้เป็นอย่างดี
ซึ่งบริษัทเป็นบริษัทหนึ่งที่ได้เปรียบเนื่องจากโครงการส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในแนวรถไฟฟ้า

บริษัทมีแผนในการเปิดโครงการใหม่ เพิ่มขึ้นอีก 5 โครงการในปีนี้ เป็นทาวน์เฮ้าส์ 1 โครงการ
ได้แก่ เดอะ วิลล่า ที่ถนนพัฒนาการ เป็น ทาวน์เฮ้าส์ ระดับราคา 3.8-4.2 ล้านบาท
เพื่อเสริมตลาด ทาวน์เฮ้าส์ นอกเหนือจาก เดอะ วิลล่า ที่ รัตนาธิเบศร์ ที่ได้เปิดตัวไปเมื่อ
ปลายเดือนพฤศจิกายน 2549 ระดับราคา 1.7-2.2 ล้านบาท ต่อหน่วย

นอกจากนี้บริษัทมีแผนเปิดโครงการบ้านเดี่ยวอีก 4 โครงการ ได้แก่ โครงการบ้านเดี่ยว เพอร์เฟค
มาสเตอร์ พีซ – รัตนาธิเบศร์ ระดับราคาประมาณ 7.0 ล้านบาท และ โครงการ
บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด มณีรินทร์ พาร์ค - รังสิต ราคาประมาณ 2.49 ล้านบาท โครงการ
บ้านเดี่ยว เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ – พัฒนาการ ระดับราคาประมาณ 7.00 ล้านบาท โครงการ
บ้านเดี่ยว เพอร์เฟค พาร์ค – ร่มเกล้า ระดับราคาประมาณ 4.00 ล้านบาท
โดยสัดส่วนของยอดขายปีนี้ บริษัทคาดว่าจะมาจากบ้านเดี่ยวร้อยละ 69 ในขณะที่ ทาวน์เฮ้าส์ และ
คอนโดมิเนียม จะเท่ากับร้อยละ 13 และ 18 ตามลำดับ

บริษัทได้ปรับกลยุทธ์โดยหันมาสร้างที่อยู่อาศัยที่มีราคาลดลงจากระดับเฉลี่ยต่อหน่วยที่ 5-6 ล้านบาท
มาอยู่ที่ระดับ 3.0-4.0 ล้านบาท แม้จะมีผู้ประกอบการหลายรายหันมาสร้างบ้านระดับ 3
ล้านบาทกันมาก และหลายฝ่ายคาดการณ์ว่าจะมีการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น แต่บริษัทเชื่อว่า
บริษัทจะยังได้เปรียบ คู่แข่งจากการเน้นสิ่งแวดล้อมที่ดีทั้ง สโมสร และทะเลสาบขนาดใหญ่
ซึ่งเป็นจุดขายของทุกโครงการของบริษัท โดยในปี 2549 และปี 2550 บริษัทได้รับรางวัล EIA
Monitoring Awards จากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม

บริษัทยังคงเชื่อมั่นว่า ความปรารถนาสูงสุดของผู้บริโภคคือ
ความต้องการที่จะเป็นเจ้าของบ้านพร้อมที่ดิน
แม้ปีที่ผ่านมายอดขายของบ้านเดี่ยวจะได้รับผลกระทบจากราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น
ทำให้ผู้บริโภคหันมาซื้อคอนโดในเมืองเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก
ซึ่งบริษัทเชื่อว่าน่าจะเป็นความต้องการที่ไม่ถาวร เมื่อโครงการการก่อสร้างรถไฟฟ้าของรัฐ
เป็นรูปธรรมมากขึ้น
จะทำให้คนหันไปสนใจที่อยู่อาศัยในรูปแบบของบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์ในแนวรถไฟฟ้า ในรัศมี
15-20 ก.ม จากศูนย์กลาง ที่ระดับราคา ประมาณ 2-4 ล้านบาท มากขึ้น
และจากการที่บริษัทมีสินค้าที่ครอบคลุมความต้องการที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา และ ทุกรูปแบบ
ทำให้มีความยืดหยุ่นในการปรับตัว ตามความต้องการของลูกค้าที่อาจเปลี่ยนได้ในอนาคต

ตลอดปีที่ผ่านมาบริษัทขอขอบคุณในความสนับสนุน ความเข้าใจด้วยดีมาโดยตลอดจากผู้ถือหุ้น
สถาบันการเงิน ลูกค้า คู่ค้าและ พนักงานทุกท่าน
แม้ปีที่ผ่านมาบริษัทจะมีผลการดำเนินงานต่ำกว่าที่คาด บริษัทเชื่อว่าจากการปรับ
กลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจของบริษัทตลอดปีที่ผ่านมาจะเริ่มเห็นผลในปี 2550 นี้ เป็นต้นไป
และบริษัทยังคงหวังว่าทุกท่านจะยังคงให้ความไว้วางใจและเชื่อมั่นบริษัทต่อไป