4. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

4.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัทฯ ประกอบธุรกิจหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยได้เน้นโครงการคอนโดมิเนียม
ในระดับไฮเอนด์ โดยโครงการในปัจจุบันที่บริษัทฯ ดำเนินการอยู่
สามารถสรุปรายละเอียดโครงการได้ดังนี้

สรุปโครงการคอนโดมิเนียมของบริษัทฯ (ข้อมูล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554)

+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| โครงการ              | มูลค  | พื้น   | ร     | ควา   | ความ  | มูลค่า  |
|                      | ่าโคร | ที่ขาย | าคาขา | มคืบหน | คืบหน้า | ทำสัญญ |
|                      | งการ |      | ยเฉลี่ย | ้าในกา | การก่อ | าแล้ว³ |
|                      | (ล้าน | (ตร  |       | รขาย¹ | สร้าง² |       |
|                      | บาท) | .ม.) | ต่อ    |       |       |       |
|                      |      |      | ตร.ม. |       |       |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
|                      |      |      |       | ร้อยละ |       |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| วอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยา  | 3    | 49   | 7     | 92.12 | 1     | 92.81 |
| ริเวอร์ ทาวเวอร์ เอ     | ,900 | ,269 | 9,751 |       | 00.00 |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| วอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยา  | 1    | 26   | 7     | 68.56 | 1     | 72.87 |
| ริเวอร์ ทาวเวอร์ บี      | ,800 | ,433 | 2,379 |       | 00.00 |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| วินด์ สุขุมวิท 23         | 1    | 13   | 8     | 98.19 | 1     | 97.57 |
|                      | ,200 | ,408 | 9,928 |       | 00.00 |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| วินด์ รัชโยธิน           | 1    | 21   | 7     | 96.36 | 1     | 96.99 |
|                      | ,700 | ,133 | 8,519 |       | 00.00 |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| อกัสตัน สุขุมวิท 22       | 2    | 21   | 10    | 63.91 | 1     | 72.14 |
|                      | ,000 | ,713 | 3,966 |       | 00.00 |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| มิคโคนอส หัวหิน         | 458  | 7    | 6     | 1     | 1     | 1     |
|                      |      | ,115 | 4,422 | 00.00 | 00.00 | 00.00 |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| รีเฟล็คชั่น จอมเทียน บีช   | 3    | 40   | 8     | 60.90 | 29.16 | 66.78 |
| พัทยา                 | ,300 | ,910 | 8,451 |       |       |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| มาราเกช หัวหิน         | 2    | 23   | 10    | 81.93 | 1     | 74.56 |
| เรสซิเดนเซส           | ,600 | ,372 | 1,241 |       | 00.00 |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| ร๊อยซ์ ไพรเวท เรซิเดนซิซ | 3    | 26   | 12    | 50.64 | 69.33 | 52.96 |
|                      | ,000 | ,033 | 0,519 |       |       |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| คอลเลสซิโอ สาทร-พิพัฒน์  | 600  | 4    | 14    | 35.12 | 42.00 | 35.12 |
|                      |      | ,251 | 1,160 |       |       |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| เอ็ม สีลม              | 1    | 11   | 14    | 21.80 | 15.70 | 20.24 |
|                      | ,710 | ,507 | 3,448 |       |       |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| เอ็ม พญาไท            | 1    | 10   | 13    | 41.42 | -     | 39.27 |
|                      | ,491 | ,641 | 2,848 |       |       |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| อีควิน็อคซ์ พหล-วิภา      | 2    | 21   | 9     | 53.35 | 14.20 | 48.32 |
|                      | ,300 | ,369 | 7,487 |       |       |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| เอ็ม ลาดพร้าว          | 1    | 12   | 11    | 45.57 | -     | 41.91 |
|                      | ,500 | ,378 | 1,451 |       |       |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| เดอะ มาร์เวล เรสซิเดนส์ | 366  | 2    | 17    | 20.02 | 40.00 | 23.07 |
| ทองหล่อ 5             |      | ,442 | 2,802 |       |       |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+
| รวม                  | 27   | 49   |       |       |       |       |
|                      | ,993 | ,269 |       |       |       |       |
+----------------------+------+------+-------+-------+-------+-------+

หมายเหตุ : 1 ร้อยละของยอดพื้นที่ทำสัญญาเทียบกับพื้นที่ขายทั้งหมด

: 2 ร้อยละของมูลค่าการก่อสร้างทั้งหมด

: 3 ร้อยละของมูลค่าโครงการทั้งหมด

การรับรู้รายได้จากการขายหน่วยในอาคารชุดรับรู้เป็นรายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแล้ว

นอกจากนี้บริษัทฯ
มีนโยบายการตั้งราคาขายแตกต่างกันออกไปในแต่ละช่วงเวลาและรูปแบบของห้องชุด
โดยบริษัทฯ
ได้มีการให้ส่วนลดแก่ลูกค้าในช่วงก่อนเปิดโครงการอย่างเป็นทางการหรือเป็นการขายห้องเปล่าที่ไม่มีการตกแต่ง
(Bareshell) และในระหว่างที่โครงการกำลังดำเนินการก่อสร้างจนถึงการก่อสร้างแล้วเสร็จ
บริษัทฯ จะมีการพิจารณาทบทวนราคาขายในทุกๆ ไตรมาส
เพื่อให้สะท้อนถึงความคืบหน้าในการก่อสร้างของโครงการนั้นๆ

สำหรับบริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)
แล้วแนวคิดในการพัฒนาโครงการแต่ละโครงการจะให้ความสำคัญต่อคุณภาพชีวิตของลูกค้าซึ่งเป็นผู้อยู่อาศัยเป็นหลัก
ทั้งในด้านของการออกแบบโครงการ การเลือกวัสดุในการก่อสร้าง ความเป็นส่วนตัว
ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบการบริหารลูกค้าสัมพันธ์ (Customer Relationship
Management: CRM) ตลอดจนทำเลที่ตั้งโครงการที่ต้องสะดวกต่อการคมนาคม
และระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางที่มีสิ่งอํานวยความสะดวกอย่างครบครัน อาทิเช่น สระว่ายน้ำ
ห้องฟิตเนส ห้องเซาว์น่า ห้องสมุด สนามเด็ก เล่นในร่มและกลางแจ้ง หน้าฝาจำลอง
และลานเอนกประสงค์ เป็นต้น เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยมีสภาพแวดล้อมทางสังคมในการอยู่อาศัยที่ดี
และสอดคล้องกับวิถีการใช้ชีวิตของกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯ

4.2 การตลาด ภาวะการแข่งขันและแนวโน้มอุตสาหกรรม

4.2.1 การตลาด

4.2.1.1 กลยุทธ์ในการแข่งขันและจุดเด่น

ความเป็นมืออาชีพของคณะทำงาน (Professional) บริษัทฯ
ให้ความสำคัญกับการบริหารงานแบบมืออาชีพด้วยทีมงานที่มีคุณภาพและมีวิสัยทัศน์
เพื่อทำให้ระบบการทำงานภายในของบริษัทฯ มีความชัดเจนโปร่งใส ร่วมกับการนำแนวคิดใหม่ๆ
มาใช้พัฒนาองค์กรอย่างสม่ำเสมอ
การคัดเลือกทีมงานมืออาชีพในด้านการออกแบบโครงสร้างงานสถาปัตยกรรม การออกแบบภายใน
และทีมควบคุมคุณภาพซึ่งล้วนเป็นบริษัทชั้นนำในธุรกิจทั้งสิ้น
จากความสำเร็จของโครงการที่ผ่านมาสามารถสร้างความน่าเชื่อถือให้กับตัวบริษัทฯ
เองและโครงการต่างๆ ที่บริษัทฯ กำลังดำเนินการพัฒนาได้เป็นอย่างดี
ซึ่งปัจจัยดังกล่าวสามารถเอื้อประโยชน์ในการโฆษณาประชาสัมพันธ์
การขายและการทำการตลาดของบริษัทฯ ได้เป็นอย่างดี

ทำเลที่ตั้งของโครงการ (Prime Location) บริษัทฯ
ให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นลำดับแรกในการพัฒนาโครงการทุกโครงการของบริษัทฯเนื่องจากทำเลที่ตั้งของโครงการถือเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม ทำเลที่ตั้งโครงการต้องอยู่ใจกลางเมือง
ใกล้แหล่งคมนาคม เดินทางสะดวก นอกจากนี้บริษัทฯ
ยังมีนโยบายการพัฒนาโครงการตามแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ ๆ และมีศักยภาพ อาทิ หัวหิน
หาดจอมเทียนพัทยา

การบริหารความสัมพันธ์ลูกค้า (Customer Relationship Management) บริษัทฯ
พัฒนาโครงการทุกโครงการโดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ชัดเจน โดยเน้นที่ลูกค้าระดับบน
ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้จะมีกำลังซื้อสูง รสนิยมดี
รวมทั้งยังมีกำลังซื้ออย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะสำหรับใช้เป็นที่พักอาศัย หรือเพื่อการลงทุน
และยังเป็นกลุ่มลูกค้าที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดแม้ว่าเศรษฐกิจจะมีความผันผวน
จึงเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่นคงสูงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม นอกจากนี้
ทางบริษัทฯ ได้ให้ความสำคัญกับการสร้างความพอใจสูงสุดแก่ลูกค้า
โดยการนำระบบการบริหารความ สัมพันธ์ลูกค้าเข้ามาบริหารกลุ่มลูกค้า
มีการเก็บฐานข้อมูลที่สำคัญเพื่อประโยชน์ในการทำกิจกรรม เช่นการจัดกิจกรรมเชิงปฏิบัติการ
(Workshop) หรือการจัดสังสรรค์ภายในกลุ่มลูกค้า หรือการจัดอบรมเพื่อให้ความรู้
ให้ประสบการณ์ใหม่ๆ ที่ลูกค้าไม่เคยสัมผัสมาก่อน เป็นต้น

การส่งมอบงานได้ตรงตามระยะเวลาที่กำหนดและการนำเสนอนวัตกรรมใหม่ (On-Time
Construction Completion & Innovation) บริษัทฯ
มีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการและส่งมอบโครงการให้กับลูกค้าได้ตามระยะเวลาที่กำหนด
เพื่อทำให้บริษัทฯ
สามารถบริหารการเงินและต้นทุนการก่อสร้างได้อย่างมีประสิทธิภาพและสามารถสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าได้
รวมถึงยังมีนโยบายที่มุ่งเน้นจะพัฒนา และนำนวัตกรรมใหม่ๆ
มาใช้เพื่อมอบสิ่งที่ดีที่สุดและเหนือความคาดหมายให้กับลูกค้าอยู่ตลอดเวลา ทุกโครงการของบริษัทฯ
จึงนำแนวคิด และนวัตกรรมที่ทันสมัยมาปรับใช้ทั้งในเรื่องของการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุก่อสร้าง
หรือการนำเทคโนโลยีต่างๆ มาใช้ อาทิเช่น ระบบผนังแยกออกจากกันในแต่ละหน่วย (Detached
Wall Concept) มาใช้เพื่อช่วยเพิ่มความเป็นส่วนตัว ลดเสียงรบกวน
รวมไปถึงช่วยในเรื่องของการระบายอากาศและรับแสงได้ดีขึ้น แนวความคิดของลิฟท์ส่วนตัว
(Private Lift) ที่ทำให้ผู้พักอาศัยสามารถเพิ่มความเป็นส่วนตัว
และความสะดวกสบายให้กับลูกค้า การนำเทคโนโลยีระบบโอโซนมาใช้กับสระว่ายน้ำในโครงการ
(Ozone Treated Swimming Pool) เพื่อช่วยดูแลในเรื่องสุขอนามัยของลูกค้า
และการนำเทคโนโลยี
ของการออกแบบระบบโครงสร้างอาคารเพื่อป้องกันความเสียหายจากการเกิดแผ่นดินไหว
(Earthquake Resistant Design) มาใช้กับโครงการที่มีความสูงมากๆ รวมทั้งนำระบบ
Through Ventilation System มาใช้ในการออกแบบอาคาร
เพื่อให้อากาศหมุนเวียนภายในห้องพักและพื้นที่ส่วนกลางได้ดีขึ้น และมีห้องซ้อมกอล์ฟ (Virtual
Golf Simulators, Putting Green) เป็นต้น

4.2.1.2 การวางภาพลักษณ์บริษัทฯ

บริษัทฯ วางภาพลักษณ์และตำแหน่งทางการตลาดของบริษัทฯ
อย่างชัดเจนโดยเน้นในภาพลักษณ์ของการเป็นบริษัทที่ดำเนินกิจการโดยกลุ่มคนรุ่นใหม่
ที่นำนวัตกรรมและความคิดสร้างสรรค์ใหม่ๆ เข้ามาผสมผสานและประยุกต์ใช้ทั้งในการบริหารงาน
และการพัฒนาโครงการในระดับไฮเอนด์ โดยการสร้างภาพลักษณ์ผ่านชื่อ ”เมเจอร์
ดีเวลลอปเม้นท์” เพื่อให้ลูกค้าจดจำ “เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์”
ว่าเป็นบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับไฮเอนด์ และมีคุณภาพสูงอย่างแท้จริง

4.2.1.3 การกำหนดราคาและช่องทางการจำหน่าย

การตั้งราคาขายของบริษัทฯ
จะคำนึงถึงภาพลักษณ์และตำแหน่งทางการตลาดของโครงการในระดับไฮเอนด์
โดยจะกำหนดราคาขายแต่ละหน่วยแตกต่างกันโดยขึ้นอยู่กับตำแหน่งที่ตั้งของห้อง
ความคุ้มค่ากับสิ่งที่ลูกค้าได้รับ ความเหมาะสมของแต่ละโครงการ
รวมไปถึงการรักษาระดับกำไรของบริษัทฯ ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม

บริษัทฯ มีทีมขายที่มีความเป็นมืออาชีพ มีประสิทธิภาพ
และมีความรู้ความเข้าใจในตัวสินค้าเป็นอย่างดีเพื่อรับรองลูกค้าที่เข้ามาแวะเยี่ยมชมโครงการ
นอกจากนี้สำหรับลูกค้าพิเศษ ทางบริษัทฯ จะส่งเจ้าหน้าที่ออกไปแนะนำ
และนำเสนอสินค้าให้กับลูกค้าเหล่านั้นโดยตรง
และยังมีช่องทางเว็บไซด์ที่ลูกค้าสามารถเข้าไปศึกษารายละเอียดเบื้องต้นของแต่ละโครงการได้
นอกเหนือจากทีมขายมืออาชีพแล้ว สำหรับบางโครงการที่บริษัทฯ ต้องการขยายฐานลูกค้าออกไป
ทางบริษัทฯ ยังได้ใช้บริษัทที่เป็นตัวแทนขายมืออาชีพที่มีชื่อเสียงและมีคุณภาพมาร่วมงานในการขาย
เพื่อเป็นการกระตุ้นยอดขายอีกทางหนึ่งด้วย

4.2.1.4 การตลาดและประชาสัมพันธ์

บริษัทฯ ถือเป็นหนึ่งในผู้นำในการใช้สื่อการขายและการตลาดในรูปแบบใหม่ เช่น
การสร้างห้องตัวอย่าง
(Mock up Room) เสมือนจริงเพื่อให้ลูกค้าได้สัมผัสกับลักษณะการจัดวางห้อง การเลือกใช้วัสดุ
บรรยากาศของโครงการเพื่อที่ลูกค้าจะได้ตัดสินใจซื้อได้อย่างมั่นใจและรวดเร็ว บริษัทฯ
ยังใช้สื่อในการโฆษณาประชาสัมพันธ์หลายช่องทาง
เพื่อให้ผู้บริโภคได้รับทราบข้อมูลโครงการและเป็นการสร้างตราสินค้าให้รู้จักในวงกว้างมากขึ้น
ที่สำคัญบริษัทฯ เน้นการทำการตลาดโดยตรง (Direct Marketing)
ซึ่งเป็นการทำการตลาดที่สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าระดับบนได้อย่างมีประสิทธิภาพและยังใช้งบประมาณน้อยกว่าการทำการตลาดในรูปแบบอื่น
เพื่อสามารถบริหารค่าใช้จ่ายทางการตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ บริษัทฯ
จะใช้การจัดกิจกรรมโรดโชว์ รวมไปถึงการทำกิจกรรมร่วมกับสินค้าที่มีภาพลักษณ์ใกล้เคียงกัน
รวมถึงการส่งเอกสารโฆษณาโครงการ (Direct Mail) ถึงกลุ่มลูกค้าโดยตรงอีกทางหนึ่ง

5.  กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

โครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทฯ ในปัจจุบันเป็นโครงการคอนโดมิเนียม
ในระดับไฮเอนด์ที่มีความหรูหราในการอยู่อาศัยและมีมาตรฐานระดับสูง ดังนั้น
กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทฯ จึงได้แก่ กลุ่มลูกค้าทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศที่มีรสนิยมสูง
ในการซื้อห้องชุดในโครงการที่มีการออกแบบที่มีระดับ ทั้งภายในและภายนอก
มีการออกแบบงานระบบที่ได้มาตรฐาน ในทำเลที่อยู่ใกล้แหล่งอำนวยความสะดวก
และมีเพื่อนบ้านที่มีคุณภาพในระดับเดียวกัน
และยังรวมถึงกลุ่มนักลงทุนทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศที่มองหาแหล่งลงทุนของเงินออมระยะยาว
โดยการซื้อห้องชุดที่มีคุณภาพในระดับไฮเอนด์เพื่อการเช่าต่อ

4.2.2 ภาพรวมอุตสาหกรรม

4.2.2.1 ภาวะอุตสาหกรรม และแนวโน้ม

สำหรับภาวะภาพรวมเศรษฐกิจไทยในปี 2554 ที่ผ่านมานั้น ค่อนข้างแตกต่างจากปีก่อนๆ
และแบ่งได้เป็น 2 ช่วงที่ต่างกันอย่างชัดแจน มีทั้งช่วงที่เศรษฐกิจขยายตัวและหดตัวในปีเดียวกัน
โดยในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี เศรษฐกิจไทยขยายตัวเฉลี่ยร้อยละ 3.1
เป็นการขยายตัวในอัตราที่ต่ำ ซึ่งเกิดจากข้อจำกัดด้านอุปทานโดยเฉพาะการขาดแคลนแรงงาน
จึงทำให้ส่วนต่างระหว่างผลผลิตจริง กับความสามารถที่จะผลิตได้เต็มที่อยู่ในระดับต่ำมาก
แม้ว่าอุปสงค์ด้านความต้องการสินค้าและบริการเพิ่มขึ้นมาก
แต่อุปทานเพิ่มตามไม่มากด้วยข้อจำกัดด้านแรงงานเป็นหลัก
จึงส่งผลให้เศรษฐกิจไทยเคลื่อนย้ายจากการขยายตัวในอัตราต่ำ และในไตรมาส 4
ผลของมหาอุทกภัยที่เริ่มหนักหนาสาหัสมาตั้งแต่เดือนกันยายน
สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ( สศช.)
ประกาศว่าเศรษฐกิจไทยในไตรมาสสุดท้ายจะหดตัวร้อยละ 9 ซึ่งทำให้ทั้งปี 2554
เศรษฐกิจขยายตัวเพียงร้อยละ 0.1 มหาอุทกภัยได้ทำลายฐานการผลิตอุตสาหกรรมจำนวนมาก
โดยเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมหลัก 7 แห่ง และข้อมูลของ

สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ( สศช.)
ยังระบุว่าอุตสาหกรรมที่อยู่นอกเขตนิคม ก็ถูกกระทบในระดับที่ใกล้เคียงกัน
ในการฟื้นฟูเศรษฐกิจจากผลของมหาอุทกภัย จะต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก
และต้องใช้เวลาในการฟื้นฟู

การขยายตัวทางเศรษฐกิจ (GDP)

[]

ที่มา: สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ

ส่วนในปี 2555 นี้ สำนักงานคณะกรรมการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ
คาดว่าภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2555 คาดว่าจะขยายตัวรัอยละ 5.5 -6.5
โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนจากการปรับตัวที่ดีขึ้นที่งอุปสงค์ภายในและต่างประเทศ
โดยการใช้จ่ายและการลงทุนภาครัฐมีบทบาทสำคัญต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ
โดยเฉพาะการเร่งรัดการลงทุนเพื่อปรับปรุงฟื้นฟูโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมในช่วงปลายปี
2554
พร้อมทั้งการดำเนินมาตรการสนับสนุนด้านสินเชื่อและมาตรการภาษีที่มีส่วนสำคัญต่อการฟื้นฟูทั้งภาคเกษตร
ภาคอุตสาหกรรม
และพร้อมทั้งการดำเนินมาตรการสนับสนุนด้านสินเชื่อและมาตรการภาษีที่มีส่วนสำคัญต่อการฟื้นฟูทั้งภาคเกษตร
ภาคอุตสาหกรรม และภาคบริการ ซึ่งจะเป็นปัจจัยสนับสนุนในการสร้างงานเพิ่มขึ้น
นโยบายของรัฐบาลที่มุ่งเน้นการเพิ่มรายได้ของประชาชน ทำให้มีเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจเพิ่มขึ้น
ส่งผลให้อุปสงค์ภายในประเทศขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง
รวมทั้งมีการลงทุนของภาคเอกชนในเครื่องจักรใหม่และซ่อมแซมเครื่องจักร
ส่วนด้านอุปสงค์ต่างประเทศปรับได้ดีจากขยายตัวของเศรษฐกิจเอเซียเป็นหลัก

ั

ทางด้านอัตราเงินเฟ้อทั่วไปนั้น ทั้งปี 2554 เท่ากับร้อยละ 3.90 ดัชนีเฉลี่ยทั้งปี 2554 เทียบกับปี
2553 สูงขึ้นร้อยละ 3.81 จากการสูงขึ้นของดัชนีราคาในหมวดอาหารและเครื่องดื่ม ร้อยละ 7.96
และหมวดอื่นๆ ไม่ใช่อาหารและเครื่องดื่มสูงขึ้น ร้อยละ 1.32 น้ำมันเชื้อเพลิง ร้อยละ 6.69
ค่าน้ำประปา ร้อยละ 4.76 ค่ากระแสไฟฟ้า ร้อยละ 3.47 และค่าเช่าบ้านร้อยละ 0.65
แม้ว่ารัฐบายมีนโยบายงดเว้นการเก็บเงินเข้ากองทุนน้ำมัน
การปรับลดมาตรการลดภาระค่าครองชีพของประชาชน เช่น การลดการอุดหนุน ค่าไฟฟ้า
ค่าน้ำประปา มีผลทำให้อัตราเงินเฟ้อสูงขึ้น และการเกิดภาวะอุทกภัยอย่างรุนแรง
ทำให้ราคาสินค้าที่จำเป็นต่อการครองชีพสูงขึ้นตามความต้องการ สำหรับแนวโน้มในปี 2555
นั้นคาดว่า อัตราเงินเฟ้อทั่วไปอยู่ที่ร้อยละ 3.8 การบริโภคของภาคครัวเรือนขยายตัวร้อยละ 1.3
การลงทุนภาคเอกชนขยายตัวร้อยละ 7.2 มูลค่าการส่งออกในรูปดอลลาร์ สรอ. ขยายตัวร้อยละ
16.4 และดุลบัญชีเดินสะพัดเกินดุลประมาณร้อยละ 3.4 ของ GDP

สำหรับทิศทางอัตราดอกเบี้ยในปี 2554 นั้น ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2554
คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 1 ครั้ง จากร้อยละ
3.50 ต่อปี มาอยู่ที่ร้อยละ 3.25 ต่อปี
เพื่อสนับสนุนการฟื้นตัวทางฌศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาอุทกภัย
เช่นเดียวกับประเทศื่นในภูมิภาคเอเชีย ที่เริ่มมีสัญญาณการเข้าสู่วงจรอัตราดอกเบี้ยขาลง
เนื่องจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก

ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างหลัก

[]

ที่มา: สำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า

ในปี 2554 ที่ผ่านมานั้น แม้ว่าเศรษฐกิจของไทยจะขยายตัวกว่าร้อยละ 0.1
แต่ภาพรวมของดัชนีราคาวัสดุ โดยดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างรวมปรับเพิ่มจาก 113.3 จุดในปี 2553
เป็น 120.4 ในปี 2554 เท่านั้น ขณะที่ดัชนีราคาไม้และผลิตภัณท์ไม้ปรับเพิ่มจาก 135.8 จุดในปี
2553 เป็น 139.8 ในปี 2554,ดัชนีราคาซีเมนต์ปรับเพิ่มจาก 104.2 จุดในปี 2553 เป็น 115.1
ในปี 2554, ดัชนีราคาผลิตภัณฑ์คอนกรีตเพิ่มจาก 102.5 จุดในปี 2553 เป็น 106.9 ในปี 2554
ดัชนีราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์จากเหล็กเท่านั้นที่ปรับเพิ่มขึ้นจาก 110.9 จุดในปี 2553 เป็น 123.7
ในปี 2554 และ มีเพียงดัชนีราคากระเบื้องเท่านั้นที่ปรับลดจาก 110.6 จุดในปี 2553 เป็น
109.4 ในปี 2554 ซึ่งสาเหตุดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น
เนื่องจากประชาชนมีความต้องการวัสดุกอ่สร้างเพื่อทยอยซ่อมแซมที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง
ประกอบกับแหล่งผลิตวัสดุก่อสร้างบางชนิด เช่น อิฐ และคอนกรีตบล็อค
ประสบอุทกภัยจึงมีปริมาณการผลิตน้อยลง

ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท
แอฟแฟร์ส ได้ตรวจสอบมา พบว่ามีหน่วยขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2554
คาดว่าจะมีหน่วยขาย ถึง 105,466 หน่วย รวมมุลค่า 274,737 ล้านบาท
ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท
แอฟแฟร์สได้เปิดเผยว่า จำนวนหน่วยขายข้างต้านลดลงจากปี 2553 เล็กน้อย
มีหน่วยขายในโครงการเกิดใหม่ถึง 116,791 หน่วย รวมมูลค่า 302,140 ล้านบาท

ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
เปิดเยว่าในเดือนพฤศจิกายน มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 22
โดยลักษณะการพัฒนาเป็นการพัฒนาในการพัฒนาในกลุ่มที่อยู่อาศัย 21 โครงการ
และอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ อีก 1 โครงการ ในจำนวน 21 โครงการ
ที่เป็นที่อยู่อาศัยมีมากถึง 13 โครงการที่เปิดขายอาคารชุดและที่เหลือ 8
โครงการเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ โดยภาพรวมในเดือนนี้มีจำนวนหน่วยขายรวม 5,654
และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 15,655 ล้านบาท

อย่างไรก็ตามในจำนวนหน่วยขายที่อยู่อาศัย 114,150 หน่วยนี้ อาคารชุดเปิดตัวมากที่สุดคือ 54.7%
รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ 26.8% บ้านเดี่ยว 14.4% และบ้านแฝด 3.2% อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว
0.8% และเป็นที่ดินเปล่าจัดสรรเพียง 0.1% หรือ 117 แปลงเท่านั้น
ทั้งนี้เพราะสถาบันการเงินส่วนมากไม่ปล่อยสินเชื่อในกรณีที่เป็นที่ดินเปล่า
ตัวเลขนี้แสดงว่าอาคารชุดยังครองส่วนแบ่งในตลาดสูงสุด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เปิดเผยข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ – ปริมณฑล
ในปี 2554 พบว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 134,200 หน่วย ลดลงร้อย 17
จากช่งเดียวกันของปีก่อน

จากปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย แยกประเภทเป็นห้องชุดมากที่สุด สัดส่วนร้อยละ 40
ทาวน์เฮ้าส์จำนวน ร้อยละ 31 บ้านเดี่ยว สัดส่วนร้อยละ 18 อาคารพาณิชย์จำนวน สัดส่วนร้อยบละ
8 และบ้านแฝดร้อยละ 3

มูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยลดลงร้อยละ 20 จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
แยกประเภทเป็นอาคารุดมากที่สุด ร้อยละ 36 บ้านเดี่ยว สัดส่วนร้อยละ 31
ทาวน์เฮ้าส์สัดส่วนร้อยละ 21 อาคารพาณิชย์สัดส่วนร้อยละ 9 และบ้านแฝดสัดส่วนร้อยละ 3

อย่างไรก็ตามสำหรับโครงการอาคารชุดพักอาศัยระดับบนในปี 2555 นั้น
คาดว่าน้ำหนักการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมน่าจะทรงตัวเมื่อเทียบกับปี 2554
ซึ่งผู้ประกอบการจะให้น้ำหนักในการเปิดโครงการบ้านแนวราบมากขึ้น
โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าที่ขยายออกสู่ชานเมือง
และรวมถึงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบในการพัฒนาที่สั้น
และสามารถสร้างเสร็จให้ทันมาตรการลดหย่อนภาษีที่จะสิ้นสุดลงในวันที่ 31 ธันวาคม 2555
การเปิดโครงการใหม่ในปีที่ผ่านมาชะลดตัวลง
เนื่องจากภาวะโดยรวมของเศรษฐกิจไทยยังมีความเสี่ยง อีกทั้งอุปทานที่อยู่อาศัย
สร้างเสร็จเหนือขายในตลาดยังคงมีอยู่จำนวนหนึ่งทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่จึงต้องมีความระมัดระวังมากขึ้น

4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์และบริการ

4.3.1 การจัดหาให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

การจัดซื้อที่ดิน

ในการจัดหาที่ดินเพื่อนํามาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้น บริษัทฯ จะพิจารณาจากความเหมาะสม
และศักยภาพของทําเลที่ตั้งในการนํามาพัฒนาโครงการเป็นสําคัญ
เมื่อได้รายละเอียดของที่ดินเบื้องต้น บริษัทฯ
ก็จะทําการกําหนดรูปแบบโครงการให้เหมาะสมกับทําเลที่ตั้ง
ศึกษาความเป็นไปได้เบื้องต้นพร้อมทั้งตรวจสอบข้อกฎหมายต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง แล้วบริษัทฯ
ก็จะกําหนดราคาซื้อและทําการเจรจาเพื่อซื้อที่ดินต่อไป โดยนโยบายการซื้อที่ดินของบริษัทฯ
จะเป็นการซื้อแล้วพัฒนาทันที โดยคำนึงถึงความต่อเนื่องในการพัฒนาโครงการในทุกๆ รอบ
ของการพัฒนาโครงการ 2-3ปีของบริษัทฯ ทั้งนี้บริษัทฯ จะไม่ทําการซื้อที่ดินเก็บไว้รอ
เนื่องจากไม่ต้องการแบกรับต้นทุนการถือครองที่ดินโดยไม่จําเป็น
และหากมีการซื้อที่ดินจากบุคคลหรือบริษัทที่อาจมีความขัดแย้ง บริษัทฯ
จะปฏิบัติตามนโยบายการทํารายการระหว่างกัน

การจัดหาที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้าง (Construction Management Consultant)

การคัดเลือกบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้าง บริษัทฯ จะพิจารณาจาก ชื่อเสียง ผลงาน
ประสบการณ์
และความพร้อมของทีมงานของบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างเป็นหลักโดยเป็นผู้ทำหน้าที่รับผิดชอบในการให้คำปรึกษา
จัดทำรายงาน รวมทั้งตรวจสอบคุณภาพ ความถูกต้องในรายละเอียดเทคนิค ขั้นตอน วิธีการทำงาน
การติดตั้งและทดสอบงานทุกประเภท ในระหว่างการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ โดยในปัจจุบัน บริษัทฯ
ได้ใช้บริการบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างแตกต่างกันในแต่ละโครงการของบริษัทฯ
ซึ่งแสดงให้เห็นว่าบริษัทฯ
ไม่ได้มีการใช้บริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างรายใดรายหนึ่งเพียงรายเดียว

การจัดหาผู้ให้บริการ/รับจ้าง และผู้รับเหมาก่อสร้าง

ในการคัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง บริษัทฯ มีกระบวนการในการคัดเลือกดังนี้

-   การคัดเลือกคุณสมบัติ (Pre-qualification) ของผู้รับเหมา
    โดยที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างจะรวบรวมรายชื่อที่ผ่านเข้าร่วมการประกวดราคา
    นำเสนอต่อบริษัทฯ ในการคัดเลือก โดยจะพิจารณาจาก

-   กำหนดวิธีการคัดเลือกโดยพิจารณาจากมูลค่างาน แบ่งเป็น 2 วิธีคือ

    -   การเทียบราคา (Competitive Bid) จะใช้ในกรณีที่มูลค่าของงานไม่สูงมาก
        หรือต้องการให้การคัดเลือกเป็นไปอย่างรวดเร็ว
        การเทียบราคาจะจัดทำสำหรับผู้ให้บริการ/รับจ้าง หรือผู้รับเหมาตั้งแต่ 3 รายขึ้นไป

    -   การประกวดราคา (Sealed Bid) จะใช้ในกรณีที่สินค้าหรืองานมีมูลค่าสูง
        และการคัดเลือกจำเป็นต้องทำด้วยความละเอียดรอบคอบ จะจัดทำสำหรับผู้รับเหมาตั้งแต่
        5 รายขึ้นไป

-   การออกเอกสารจัดซื้อ (Purchase Order) หรือหนังสือยืนยันการว่าจ้าง (Letter of
    Intent) หรือหนังสือสัญญา (Contract Document)
    หลังจากที่บริษัทฯได้สรุปผลการคัดเลือกผู้ให้บริการ/รับจ้างหรือผู้รับเหมา
    สำหรับสินค้าหรือบริการที่ต้องการแล้ว
    ในกรณีการเทียบราคาที่มูลค่าของงานไม่สูงมากจะต้องมีการจัดทำเอกสารจัดซื้อ (Purchase
    Order) และในกรณีการประกวดราคาของงานที่มีมูลค่าสูง
    จะมีการจัดทำเอกสารหนังสือยืนยันการว่าจ้าง (Letter of Intent) และหนังสือสัญญา
    (Contract Document) เพื่อแจ้งให้ ผู้ให้บริการ/รับจ้าง หรือผู้รับเหมาก่อสร้าง
    รายนั้นรับทราบถึงการยืนยันการจัดซื้อจัดจ้าง

การจัดหาวัสดุ อุปกรณ์

ในการจัดหาวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในการก่อสร้างโครงการนั้นสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วน
ได้แก่วัสดุก่อสร้างหลัก และวัสดุก่อสร้างที่บริษัทฯ เป็นผู้จัดหาเอง
ทั้งนี้ในส่วนของวัสดุก่อสร้างหลักเช่น อิฐ หิน ปูน ทราย และเหล็ก เป็นต้น
บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างหลักเหล่านั้นโดยคำนวณรวมเป็นส่วนหนึ่งในราคาค่าจ้างก่อสร้าง
ในส่วนของวัสดุก่อสร้างที่บริษัทฯเป็นผู้จัดหาเอง ได้แก่
วัสดุก่อสร้างบางประเภทที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอนและมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง และวัสดุ
อุปกรณ์ในส่วนที่ไม่ได้รวมอยู่ในงานของผู้ให้บริการรับจ้าง และผู้รับเหมาก่อสร้าง เช่น ลิฟท์ สุขภัณฑ์
เครื่องปั่นไฟ เป็นต้น

4.3.2 ขั้นตอนและระยะเวลาในการก่อสร้าง

การพัฒนาโครงการต่างๆของบริษัทฯ จะมีระยะเวลาในการดำเนินการที่แตกต่างกันไป
โดยจะขึ้นอยู่กับขนาดและรูปแบบของแต่ละโครงการ ซึ่งจะมีขั้นตอนและระยะเวลาโดยประมาณดังนี้

[]

4.3.3 ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การก่อสร้างอาคารและการก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ของบริษัทฯ
ทุกโครงการจะอยู่ภายใต้การควบคุมของประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม
เรื่อง กำหนด หลักเกณฑ์ วิธีการ ระเบียบปฏิบัติ
และแนวทางในการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม โดยโครงการอาคารชุด
ที่มีการสร้างอาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตร หรือ 80 หน่วย ขึ้นไป
จะต้องมีการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อเสนอในขั้นตอนของการขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามกฎหมาย

นอกจากนี้ บริษัทฯ ได้มีมาตรการการป้องกันมลภาวะที่จะมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
ทั้งในระหว่างการก่อสร้างและหลังการก่อสร้าง เช่น มีผ้าใบคลุมอาคารในระหว่างที่ก่อสร้าง
เพื่อป้องกันเศษวัสดุก่อสร้างหล่นมาทำอันตรายแก่ผู้สัญจรไปมา และ เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว
ในอาคารนั้นๆ จะมีระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง ซึ่งมาตรการต่างๆ
ที่เกี่ยวกับสิ่งแวดล้อมนั้นเป็นสิ่งที่บริษัทฯ
ให้ความสำคัญและจัดให้ทุกโครงการมีการปฏิบัติตามมาตรฐานที่กำหนดอย่างเคร่งครัด
โดยที่ผ่านมาบริษัทฯ ไม่มีประเด็นเรื่องผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
และไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการป้องกันผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใด
ยกเว้นค่าใช้จ่ายในการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมเพื่อประกอบการขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามกฎหมาย

4.  งานที่ขายแล้วและยังไม่ได้ส่งมอบ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554

  --------------------------------- ----------------- --------------------
  โครงการ                           จำนวนหน่วยทั้งหมด    จำนวนหน่วยที่ขายได้จริง

                                    (ยูนิต)             (ยูนิต)

  วอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยาริเวอร์          282               260
  ทาวเวอร์เอ                                           

  วอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยาริเวอร์ ทาวเวอร์บี 204               152

  วินด์ สุขุมวิท 23                      220               219

  วินด์ รัชโยธิน                        390               387

  อกัสตัน สุขุมวิท 22                    269               180

  มิคโคนอส หัวหิน                      122               122

  มาราเกซ หัวหิน เรสซิเดนเซส           345               286

  คอลเลซซิโอ สาทร-พิพัฒน์               95                38

  รีเฟล็คชั่น จอมเทียนบีช พัทยา            334               199

  ร๊อยซ์ ไพรเวท เรซิเดนซิซ สุขุมวิท 31     160               83

  เอ็ม สีลม                           161               38

  เอ็ม พญาไท                         215               89

  อีควิน็อคซ์                           490               262

  เอ็ม ลาดพร้าว                       289               136

  เดอะ มาร์เวล เรสซิเดนซ์ ทองหล่อ 5     9                 2

  รวม                               3,585             2,453
  --------------------------------- ----------------- --------------------

4.5 ข้อจำกัดการประกอบธุรกิจ

-ไม่มี-