2. ปัจจัยความเสี่ยง

ความเสี่ยงเกี่ยวกับการดำเนินธุรกิจ

ความเสี่ยงจากนโยบายการจัดซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาโครงการในอนาคต

บริษัทฯ ไม่มีนโยบายถือครองทรัพย์สินหรือที่ดินเปล่าที่ไม่พร้อมจะพัฒนา
แต่จะใช้วิธีวางแผนในการจัดซื้อที่ดินให้เพียงพอต่อรอบระยะเวลาในการพัฒนาโครงการของบริษัทฯ
( 2 – 3 ปี) โดยจะพิจารณาที่ดินแต่ละแห่งให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้าแล้วจึงพัฒนาโครงการ
ดังนั้นบริษัทฯ จึงไม่มีที่ดินเปล่าที่ไม่พร้อมจะพัฒนาเก็บไว้เป็นจำนวนมาก
การดำเนินการดังกล่าวอาจทำให้บริษัทฯ
มีความเสี่ยงในการจัดหาที่ดินเปล่าเพื่อการพัฒนาโครงการต่อๆ ไป แต่อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
เชื่อว่าการเก็บที่ดินไว้เพื่อรอการพัฒนานั้นนอกจากจะก่อให้เกิดความเสี่ยงโดยตรง
แล้วยังทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นจากต้นทุนทางการเงินที่ต้องใช้ไปในการซื้อที่ดินเก็บไว้
นอกจากนั้น
การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมนั้นมีความต้องการใช้ที่ดินขนาดพื้นที่ไม่ใหญ่นักเมื่อเทียบกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ
การจัดหาที่ดินจึงง่ายกว่าการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ รวมทั้งการใช้โครงข่าย
ที่กว้างขวางที่บริษัทฯ มี ช่วยให้สามารถสรรหาหรือซื้อที่ดินที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีในราคาที่เหมาะสมได้
นอกจากนี้การให้ความสำคัญในการทำวิจัยและสำรวจตลาดอย่างมาก
รวมถึงการนำผลการทำวิจัยและสำรวจตลาดนี้ไปวิเคราะห์เพื่อพิจารณาและลดความเสี่ยงในการซื้อที่ดินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
รวมถึงนโยบายที่จะพัฒนาโครงการบนพื้นที่สำคัญๆ ในเมือง (Prime Area)
ที่ไม่ได้จำกัดเฉพาะพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD Area) อาทิเช่น หัวหิน พัทยา ที่ทำให้บริษัทฯ
มีความเสี่ยงในการจัดหาที่ดินจึงไม่สูงมากนัก

ความเสี่ยงจากความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้าง

จากข้อมูลสำนักดัชนีเศรษฐกิจการค้า หากกำหนดให้ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างในปี 2548 เป็นปีฐานที่
100 จะพบว่าดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ยปี 2555 เท่ากับ 124.8 จุด ซึ่งเป็นการปรับเพิ่มขึ้นจาก
122.2 จุด ในปี 2554 โดยสินค้าวัสดุก่อสร้างส่วนใหญ่มีระดับราคาที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน
แต่อย่างไรก็ตาม
มีแนวโน้มว่าราคาวัสดุก่อสร้างในอนาคตก็อาจจะมีการปรับขึ้นได้ตามการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันและต้นทุนวัตถุดิบขั้นต้นของวัสดุก่อสร้างเหล่านั้น
ซึ่งการเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างย่อมส่งผลต่อต้นทุนโครงการและกำไรของบริษัทฯ ได้
อย่างไรก็ตามแนวการดำเนินงานของบริษัทฯ นั้น ในส่วนของวัสดุก่อสร้างหลักเช่น อิฐ หิน ปูน
ทราย และเหล็ก
บริษัทผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับผิดชอบในการจัดซื้อวัสดุก่อสร้างหลักเหล่านั้นโดยคำนวณรวมเป็นส่วนหนึ่งในราคาค่าจ้างก่อสร้าง
ดังนั้น หากวัสดุก่อสร้างหลักปรับตัวสูงขึ้นในระหว่างการก่อสร้าง จะไม่มีผลกระทบต่อบริษัทฯ
เนื่องจากผู้รับเหมาก่อสร้างจะเป็นผู้รับความเสี่ยงดังกล่าว ในส่วนของวัสดุก่อสร้างที่บริษัทฯ
เป็นผู้จัดหาเอง ได้แก่
วัสดุก่อสร้างบางประเภทที่สามารถนับจำนวนได้แน่นอนและมีราคาต่อหน่วยค่อนข้างสูง เช่น ลิฟท์
สุขภัณฑ์ เครื่องปั่นไฟ เป็นต้น คิดสัดส่วนเพียงประมาณร้อยละ 8 - 10
ของต้นทุนของแต่ละโครงการ ดังนั้นหากราคาวัสดุก่อสร้างในส่วนนี้ปรับสูงขึ้น
จะส่งผลกระทบต่อกำไรขั้นต้นเพียงเล็กน้อยเฉพาะในส่วนที่บริษัทฯ
ยังไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายสำหรับวัสดุก่อสร้างดังกล่าวเท่านั้น

ความเสี่ยงจากการที่บริษัทฯ มีสินค้าเป็นคอนโดมิเนียมเพียงอย่างเดียว

ณ ปัจจุบัน บริษัทฯ ได้เน้นการพัฒนาโครงการอาคารที่อยู่อาศัยประเภทในระดับไฮเอนด์ (High
End) เพียงอย่างเดียว ดังนั้นบริษัทฯ อาจเผชิญความเสี่ยง
ต่อการเปลี่ยนแปลงในความต้องการของกลุ่มลูกค้าไปยังโครงการประเภทอื่น อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
ไม่มีนโยบายที่จะจำกัดตัวเองอยู่กับการพัฒนาโครงการอาคารที่อยู่อาศัยประเภท คอนโดมิเนียม
ในระดับไฮเอนด์ แต่เพียงประเภทเดียว
หากเล็งเห็นโอกาสทางการตลาดสำหรับโครงการประเภทอื่นที่มีศักยภาพในการเติบโตบริษัทฯ
ก็พร้อมที่จะเข้าไปพัฒนาโครงการในลักษณะดังกล่าวต่อไปเช่น โครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
หรือโรงแรมเป็นต้น ดังจะเห็นได้จากการที่บริษัทฯ
มีการจัดตั้งบริษัทย่อยขึ้นมาเพื่อเตรียมการรองรับรูปแบบความต้องการที่เปลี่ยนแปลงของลูกค้า
ไม่ว่าจะเป็นบริษัทย่อยเพื่อจัดการบริหารด้านโรงแรม หรือเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการบริหารโรงแรมนั้น
ทางกลุ่มบริษัทพร้อมที่จะเปิดดำเนินงานได้ภายในเร็ววันนี้ นอกจากนี้
ทางกลุ่มบริษัทยังได้ติดตามสภาพการแข่งขันในธุรกิจ
พยายามหาโอกาสทางการตลาดสำหรับโครงการประเภทอื่นๆ อย่างสม่ำเสมอ

การลดความเสี่ยงในส่วนของการมีการจัดทำธุรกิจอย่างเดียวนั้น ณ ตอนนี้ทางบริษัทฯ
ได้มีการจัดตั้งบริษัทย่อยขึ้นมาเพื่อรองรับในส่วนของการธุรกิจเกี่ยวกับโรงแรม
และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์แล้วน้น ยังมีการจัดตั้งบริษัทย่อยเพิ่มขึ้น เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้ากลุ่มใหม่
โดยทางบริษัทได้มีจัดทำคอนโนมิเนียม ระดับกลาง โดยกลุ่มเป้าหมายของลูกค้าจะกว้างขึ้น
ซึ่งจะส่งผลให้ยอดขายเพิ่มมากขึ้น และระยะเวลาในการก่อสร้างจะเร็วขึ้น จะยิ่งส่งผลให้
การรับรู้รายได้เร็วขึ้นและทำให้บริษัทเกิดผลกำไรได้มากขึ้น

ความเสี่ยงจากการมีกลุ่ม พูลวรลักษณ์เป็นกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่

กลุ่มพูลวรลักษณ์ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นกลุ่มใหญ่ในบริษัทฯ คิดเป็นร้อยละ 71.63
ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดของบริษัทฯ (ณ วันที่ 5 เมษายน 2555)
จึงทำให้กลุ่มพูลวรลักษณ์สามารถควบคุมมติที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกือบทั้งหมด
ยกเว้นมติพิเศษที่ต้องอาศัยเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นมากกว่า 3 ใน 4
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงอาจไม่สามารถรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นเสนอได้
อย่างไรก็ตามบริษัทฯ ได้มีการแต่งตั้งบุคคลภายนอก 3 ท่าน ที่มีประสบการณ์ ความรู้
ความสามารถที่หลากหลาย เข้าเป็นกรรมการอิสระและ
คณะกรรมการตรวจสอบเข้ามาเพื่อทำหน้าที่ตรวจสอบและพิจารณาเพื่อมิให้เกิดรายการที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งและเพื่อก่อให้เกิดความโปร่งใสในการดำเนินงานของบริษัทฯ
นอกจากนี้การถือหุ้นในลักษณะกระจุกตัวโดยกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ยังทำให้โอกาสที่บริษัทจะถูกครอบงำกิจการ
(Takeover) โดยบุคคลอื่นไม่สามารถเกิดขึ้นได้โดยปราศจากการยินยอมของผู้ถือหุ้นกลุ่มนี้
แม้ว่าผู้ถือหุ้นกลุ่มอื่นจะเห็นโอกาสที่จะทำให้มูลค่าของกิจการเพิ่มขึ้น

ความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก

ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ย

ณ 31 ธันวาคม 2555 บริษัทฯ มีหนี้สินรวม 8,297.62 ล้านบาท (งบการเงินรวม)
เป็นหนี้สินที่มีดอกเบี้ย (Interest Bearing Debt) จำนวน 5,148.34.ล้านบาท
และหากพิจารณาเฉพาะในส่วนของหนี้ที่มีดอกเบี้ย ของบริษัทฯ
จะพบว่าอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นจะมีค่าเท่ากับ 2.05 เท่า ซึ่งสูงกว่าปีที่ผ่านมา
โดยเงินกู้ดังกล่าวนำมาใช้ในการพัฒนาโครงการต่างๆ ของบริษัทฯ
ซึ่งเงินกู้ทั้งหมดมีการคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว
ซึ่งถึงแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะมีการปรับตัวลดลงในอนาคต
ซึ่งอาจจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการลดลง

บริษัทฯ มีความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่สำคัญอันเนื่องกับเงินฝากธนาคารเงินให้กู้ยืม
เงินลงทุนระยะยาวอื่น เงินเบิกเกินบัญชี หนี้สินตามสัญญาเช่าการเงิน หุ้นกู้และเงินกู้ยืมที่มีดอกเบี้ย
สินทรัพย์และหนี้สินทางการเงินส่วนใหญ่มีอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นลงตามอัตราตลาดหรือมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราตลาดในปัจจุบัน

สินทรัพย์และหนี้สินทางการเงินที่สำคัญสามารถจัดตามประเภทอัตราดอกเบี้ยและสำหรับสินทรัพย์และหนี้สินทางการเงินที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่สามารถแยกตามวันที่ครบกำหนด
หรือวันที่มีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยใหม่

ความเสี่ยงด้านการให้สินเชื่อ

บริษัทฯ มีความเสี่ยงด้านการให้สินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับลูกหนี้การค้า ลูกหนี้อื่นและเงินให้กู้ยืม
ฝ่ายบริหารควบคุมความเสี่ยงนี้โดยการกำหนดให้มีนโยบายและวิธีการในการควบคุมสินเชื่อที่เหมาะสม
ดังนั้น บริษัทฯจึงไม่คาดว่าจะได้รับความเสียหายที่เป็นสาระสำคัญจากการให้สินเชื่อ นอกจากนี้
การให้สินเชื่อของบริษัทฯไม่มีการกระจุกตัวเนื่องจากบริษัทฯ
มีฐานของลูกค้าที่ความหลากหลายและมีอยู่จำนวนมากราย

ความเสี่ยงของการเปลี่ยนแปลงนโยบายของหน่วยงานราชการหรือหน่วยงานอื่น ที่เกี่ยวข้อง

ความเสี่ยงของการเปลี่ยนแปลงนโยบายของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง อาทิ
กฎหมายส่วนที่เกี่ยวข้องกับพระราชบัญญัติผังเมือง การกำหนดปริมาณพื้นที่ใช้สอยของโครงการจัดสรร
การกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio – FAR)
หรือข้อกำหนดเกี่ยวกับใบอนุญาตสิ่งแวดล้อม ซึ่งในการนี้ทางบริษัทฯ พยายามลดความเสี่ยง
ด้วยการศึกษาข้อมูลการเปลี่ยนแปลงนโยบายของหน่วยงานราชการอย่างละเอียด
และได้ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ โดยพิจารณาตามข้อกำหนด ข้อบังคับและกฎหมายต่างๆ
อย่างละเอียด อย่างไรก็ดี ในทุกโครงการของบริษัทฯ ที่ได้ดำเนินการก่อสร้างไปแล้วนั้น
ทางบริษัทฯ ได้รับใบอนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องแล้วทั้งสิ้น ดังนั้น
การเปลี่ยนแปลงกฎหมายในส่วนที่ข้องดังกล่าว
จึงไม่มีผลกระทบต่อโครงการที่ได้ดำเนินการก่อสร้างไปแล้วแต่อย่างใด

ส่วนในปี 2556 กรุงเทพมหานคร
มีแนวโน้มจะประกาศใช้ผังเมืองรวมได้ก่อนผังเมืองรวมฉบับเดิมที่ได้รับการต่ออายุในปัจจุบันจะหมดอายุในช่วงกลางเดือน
พฤษภาคม 2556 ซี่งจะช่วยให้เกิดความชัดเจนในการกำหนดแผนธุรกิจของบริษัทฯ
โดยผังเมืองฉบับใหม่จะมีความเข้มงวดเพิ่มขึ้นในบางพื้นที่
จึงจะส่งให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะไม่ซื้อที่ดินไว้เป็นเวลานาน
เมื่อมีแผนดำเนินการที่ชัดเจนจะซื้อที่ดินแล้วจะรีบดำเนินการพัฒนาโครงการทันที

ความเสี่ยงจากผลกระทบปัญหาเศรษฐกิจ

สำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555
พบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมีแนวโน้มที่ดึขึ้น
โดยมีปัจจัยหนุนจากมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยบ้านแรก
และมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 0.0 เป็นเวลา 3 ปี
สิ้นสุด 31 ธันวาคม 2555 แม้ว่าวิกฤติน้ำท่วมเมื่อปลายปี 2554 ที่ผ่านมา
จะสร้างความกังวลใจให้แก่ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลที่ไม่เคยถูกน้ำท่วม
ทำให้เป็นปัจจัยที่ทำให้แนวโน้มการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มดีขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีปัจจัยสำคัญที่อาจมีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้อ่อนตัวลงในระยะสั้นได้
โดยสภาพเศรษฐกิจในระยะข้างหน้าที่ยังคงอยู่ภายใต้ความเสี่ยงต่อวิกฤติเศรษฐกิจโลกครั้งใหม่
และการใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่ฉบับ พ.ศ 2555 - 2558 โดยตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2555
จะมีการใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่จะมีผลต่อภาระรายจ่ายในการซื้อที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น

ในส่วนต้นทุนการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังสูงยังคงขึ้น
เป็นการปรับขึ้นอัตราค่าจ้างแรงงานขั้นต่ำ เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2555
ที่ผ่านมาแล้วนั้นผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับแรงกดดันจากต้นทุนด้านอื่นๆที่สำคัญ ได้แก่

ราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับขึ้นตามความต้องการใช้ในประเทศ เช่น ผลิตภัณฑ์คอนกรีต ยางมะตอย
ทรายและอิฐ

ราคาที่ดินปี 2555 ยังคงปรับตัวสูงขึ้น ผลจากความต้องการและการใช้ราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่
ปัจจุบันราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในหลายๆพื้นที่
โดยเฉพาะพื้นที่ย่านธุรกิจที่สำคัญในกรุงเทพฯ ราคาที่ดินปรับตัวสูงอย่างเห็นได้ชัด
โดยปัจจัยที่จะมีผลต่อการขยับขึ้นของราคาที่ดินในปี 2555 นี้ได้แก่
การพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่นทำเลตามแนวรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ
และปริมณฑล เป็นต้น

ดังนั้น เมื่อต้นทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น
ซึ่งจะมีผลต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะมีความท้าทายมากขึ้น
ในการที่จะดำเนินกลยุทธ์การตลาดที่จะสามารถคงระดับราคาขายที่อยู่อาศัย
หรือให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้นเล็กน้อย
เนื่องจากปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจที่ไม่เอื้อต่อการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2555
โดยเฉพาะในด้านของผู้บริโภค ที่กำลังเผชิญกับปัญหาภาระรายจ่ายชีวิตประจำวันที่เพิ่มขึ้น
ซึ่งจะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย