2. ลักษณะการประกอบธุรกิจ

2.1 ประวัติความเป็นมาและพัฒนาการที่สำคัญ

บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ “บริษัทฯ” ก่อตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 8
สิงหาคม 2532 เดิมชื่อบริษัท เอฟ เอฟ พี จำกัด ซึ่งต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท โอเอไอ
พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เนื่องจากมีการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นเป็นครอบครัวพันตำรวจโททักษิณ
และคุณหญิงพจมาน ชินวัตร และได้เปลี่ยนเป็น บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด
(มหาชน) ในปัจจุบัน บริษัทฯดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร
โดยเน้นจุดเด่นความเป็นผู้นำด้านเทคโนโลยีสารสนเทศและเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน

ในปี 2538 บริษัทฯได้ลงทุนสร้างอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ที่มีลักษณะเป็นอาคาร Smart
Building
ซึ่งมีจุดเด่นด้านเทคโนโลยีสารสนเทศและเทคโนโลยีประหยัดพลังงานและได้เปิดดำเนินการในกลางปี
2543 โดยได้รับรางวัลอาคารดีเด่นทั้งจากในประเทศและต่างประเทศ ต่อมาในปี 2545
จากสถานการณ์ที่เอื้ออำนวยของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และความพร้อมของบุคลากรในองค์กร
บริษัทฯได้ปรับเปลี่ยนบทบาทและทิศทางการดำเนินธุรกิจ
โดยขยายธุรกิจเข้าสู่การเป็นผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้ยังคงรักษาภาพลักษณ์ในการเป็นผู้นำเรื่องเทคโนโลยีและสิ่งแวดล้อม

ปี 2546 บริษัทฯได้เข้าลงทุนในหน่วยลงทุนของกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค (ANET)
ซึ่งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้อง โดยมีสัดส่วนการถือหน่วยร้อยละ 30
คิดเป็นมูลค่า 360 ล้านบาท ซึ่ง ANET ได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คืออาคารชินวัตร ทาวเวอร์ 1
และ 2 และในปีเดียวกันบริษัทฯได้มีการปรับโครงสร้างกลุ่มบริษัทฯ
โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริษัทฯมีการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร
โดยบริษัทฯได้เพิ่มทุนจดทะเบียนอีก 710 ล้านบาท เป็น 2,564 ล้านบาท
โดยจัดสรรหุ้นเพิ่มทุนทั้งหมดให้ครอบครัวชินวัตรทำให้ครอบครัวชินวัตรมีสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทฯเพิ่มขึ้นจากร้อยละ
67.01 เป็นร้อยละ 76.15 และเข้าไปซื้อหุ้นของบริษัท โอเอไอ แอสเสท จำกัด บริษัท อัพคันทรี่
แลนด์ จำกัด และบริษัท วี.แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด จากครอบครัวชินวัตร

บริษัทฯได้แปรสภาพเป็นบริษัทมหาชนจำกัดและเพิ่มทุนจดทะเบียนอีก 93.6 ล้านหุ้น หรือ 936
ล้านบาท ทำให้บริษัทฯมีทุนจดทะเบียนทั้งสิ้นเท่ากับ 3,500 ล้านบาท
และได้เข้าเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2546
โดยทำการขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวน 64.6 ล้านหุ้น ให้แก่ประชาชนทั่วไป
ทำให้บริษัทฯมีทุนชำระแล้วเท่ากับ 3,210 ล้านบาท

เดือนมีนาคม 2547 บริษัท โอเอไอ แอสเสท จำกัด ประกาศจ่ายปันผลในอัตราหุ้นละ 3.98 บาท
คิดเป็นเงินปันผลที่บริษัทฯได้รับ 159.37 ล้านบาท และบริษัท โอเอไอ แอเสท จำกัด
ได้ลดทุนจดทะเบียน จากเดิม 400 ล้านบาท เป็น 100 ล้านบาท ในเดือนเมษายน 2547
โดยบริษัทฯมีสัดส่วนการถือหุ้นคงเดิมคือร้อยละ 99.99

2.2 ภาพรวมการประกอบธุรกิจของบริษัทฯและบริษัทย่อย

บริษัทฯและบริษัทย่อยประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร อันประกอบไปด้วย

(1) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า ดำเนินการโดยบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น
    จำกัด (มหาชน) บริษัท โอเอไอ แอสเสท จำกัด บริษัท อัพคันทรี่ แลนด์
    จำกัดและกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค

(2) ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ดำเนินการโดยบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด
    (มหาชน) และบริษัท วี.แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

(3) ธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารงาน ดำเนินงานโดยบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด
    (มหาชน)

โครงสร้างการถือหุ้นในบริษัทย่อย

บริษัทย่อยและกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์คมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

-   บริษัท โอเอไอ แอสเสท จำกัด ก่อตั้งขึ้นเมื่อ 14 มีนาคม 2534 โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม
    2547 มีทุนจดทะเบียน 100 ล้านบาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญ 10 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ 10 บาท
    ชำระค่าหุ้นเต็ม มูลค่า ดำเนินธุรกิจให้เช่าอาคารสำนักงาน

-   บริษัท อัพคันทรี่ แลนด์ จำกัด ก่อตั้งขึ้นเมื่อ 1 พฤษภาคม 2533 โดย ณ วันที่ 31 ธันวาคม
    2547 มีทุนจดทะเบียน 300 ล้านบาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญ 30 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ 10 บาท
    ชำระค่าหุ้นเต็มมูลค่า ดำเนินธุรกิจให้เช่าที่ดินและอาคารเทคนิคพิเศษ

-   บริษัท วี.แลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ก่อตั้งขึ้นเมื่อ 21 มีนาคม 2535 โดย ณ วันที่ 31
    ธันวาคม 2547 มีทุนจดทะเบียน 10 ล้านบาท แบ่งเป็นหุ้นสามัญ 1 ล้านหุ้น มูลค่าหุ้นละ 10
    บาท ชำระค่าหุ้นเต็มมูลค่า ดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร

-   กองทุนรวมแอสเสท เน็ตเวิร์ค (ANET)
    ซึ่งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้องและเป็นกองทุนประเภทกองทุนปิด
    ก่อตั้งเมื่อเดือนกรกฎาคม 2546 มีมูลค่าโครงการเท่ากับ 2,000 ล้านบาท
    และเสนอขายหน่วยลงทุนในเบื้องต้นแล้ว 1,200 ล้านบาท มีกำหนดอายุโครงการ 5 ปี
    ซึ่งอาจขยายอายุโครงการออกไปอีกได้ 2 ปีตามมติผู้ถือหน่วยลงทุน
    มีวัตถุประสงค์ในการก่อตั้งเพื่อลงทุนในอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2
    ทั้งนี้บริษัทฯถือหน่วยลงทุนใน ANET ในสัดส่วนร้อยละ 30
    ของหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดของ ANET
    โดยบริษัทฯจะได้รับผลตอบแทนในฐานะผู้ถือหน่วยลงทุนประเภท ข.[1]
    ภายหลังจากที่ผู้ถือหน่วยลงทุนประเภท ก.[2]
    ได้รับเงินปันผลหรือคืนเงินจากการลดมูลค่าหน่วยลงทุน ตามที่กำหนดในรายละเอียดโครงการ
    ทั้งนี้ ANET มีบุคคลที่เกี่ยวข้องของบริษัทฯเป็นผู้ถือหน่วยลงทุนประเภท ก. อีกในสัดส่วนร้อยละ
    25 ซึ่งจากสัดส่วนการถือหน่วยลงทุนของบริษัทฯ และบุคคลที่เกี่ยวข้องที่เกินร้อยละ 50
    จึงถือว่าบริษัทฯมีอำนาจควบคุมใน ANET ทำให้ ANET มีลักษณะเป็นบริษัทย่อยของบริษัทฯ

นอกจากนี้ บริษัทฯได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับ ANET
โดยบริษัทฯหรือบุคคลที่บริษัทฯกำหนดจะต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารชินวัตรทาวเวอร์
1 และอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 2 และทรัพย์สินในอาคารดังกล่าวและสิ่งปลูกสร้างอื่นในที่ดินนั้น
ในวันครบกำหนด 5 หรือ 7 ปีนับแต่วันที่จดทะเบียนจัดตั้งกองทุน ในราคา 1,200 ล้านบาท รวมทั้ง
ANET มีสิทธิกำหนดให้บริษัทฯหรือบุคคลที่บริษัทฯกำหนดรับโอนกรรมสิทธิ์ดังกล่าว
หากมีการผิดสัญญาเช่าที่ดินและอาคารระหว่างผู้เช่าหลักกับ ANET หรือ ANET มีมติเลิกกองทุน

ทั้งนี้ บริษัทฯยังมีบริษัทที่เกี่ยวข้องซึ่งดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อื่นที่มิได้รวมอยู่ในกลุ่มบริษัทฯ
อย่างไรก็ตาม กลุ่มบริษัทฯมีนโยบายชัดเจนในการที่จะไม่ให้บริษัทที่เกี่ยวข้องดำเนินธุรกิจพัฒนา

อสังหาริมทรัพย์ในลักษณะเดียวกันกับที่บริษัทฯและบริษัทย่อยดำเนินการอยู่
เพื่อป้องกันมิให้เกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์

ปัจจุบันบริษัทฯและบริษัทย่อยมีโครงการดังต่อไปนี้

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547

+----------------------------+----------------------------+-----------+
| ธุรกิจ                       | โครงการ/บริษัทฯ              | ผู้ดำเนินการ |
+----------------------------+----------------------------+-----------+
| ธ                          | อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3        | SC        |
| ุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า |                            |           |
|                            | อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2  | ANET      |
|                            |                            |           |
|                            | อาคารสำนักงาน 2 แห่ง         | OA        |
|                            |                            |           |
|                            | อาคารสถานีชุมสายโทรศัพท์เคลื่อนที่ | UL        |
+----------------------------+----------------------------+-----------+
| ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย  | บางกอกบูเลอวาร์ด รามอินทรา    | SC        |
|                            |                            |           |
|                            | ชาลิสา กรุงเทพกรีฑา           | VL        |
|                            |                            |           |
|                            | รอยัล ปาร์ค 3 คอนโดมิเนียม     | SC        |
|                            |                            |           |
|                            | ชาลิสา ลาดพร้าว-โชคชัย4       | SC        |
|                            |                            |           |
|                            | เซ็นทริค เพลส                | SC        |
+----------------------------+----------------------------+-----------+
| ธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารงาน      | บริษัทที่เกี่ยวข้องกัน             | SC        |
+----------------------------+----------------------------+-----------+

2.3 โครงสร้างรายได้

(หน่วย: ล้านบาท)

  ----------------------------- ------------- -------- -------- ---------- -------- ---------- --------
  รายได้                         ผู้ดำเนินการ     ปี 2545            ปี 2546              ปี 2547     

                                              รายได้    %        รายได้      %        รายได้      %

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า   SC, OA, UL,   209.15   79.59    375.23     36.79    661.45     38.77
                                ANET                                                           

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย     SC, VL                          305.71     29.97    977.06     57.27

  ธุรกิจที่ปรึกษาและบริหารงาน         SC            46.47    17.68    105.99     10.39    29.27      1.71

  อื่นๆ                           SC, OA, UL,   7.18     2.73     233.12     22.85    38.39      2.25
                                VL, ANET                                                       

  รวม                                         262.80   100.00   1,020.05   100.00   1,706.17   100.00
  ----------------------------- ------------- -------- -------- ---------- -------- ---------- --------

หมายเหตุ

-   รายได้จากธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าปี 2546
    ส่วนใหญ่เป็นรายได้จากอาคารชินวัตรทาวเวอร์ 3 ทั้งปี และรายได้จาก ANET
    ซึ่งได้รับค่าเช่าจากอาคาร

ชินวัตรทาวเวอร์1 และ 2 ตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2546

-   รายได้อื่น ๆ ประกอบด้วย รายได้จากกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจากเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
    รายได้การรับรู้ค่าความนิยม รายได้จากเงินประกันที่ลูกค้า

    คืนพื้นที่ก่อนครบอายุสัญญาและดอกเบี้ยรับจากเงินลงทุนชั่วคราว

2.4 เป้าหมายการดำเนินธุรกิจ (Goal)

บริษัทฯมีเป้าหมายในการดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างครบวงจร
โดยเน้นการผสมผสานของธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งเป็นแหล่งรายได้ระยะยาว
และการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัย ซึ่งเป็นแหล่งรายได้ระยะสั้นที่ช่วยเสริมการเติบโต
ทั้งนี้เพื่อเป็นการสร้างสมดุลของรายได้โดยให้ความสำคัญกับองค์ประกอบ คือ

1. ทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพ เช่นมีการคมนาคมสะดวก มีระบบขนส่งมวลชนสมัยใหม่

2. เทคโนโยลีสารสนเทศ เช่น ระบบสื่อสารข้อมูลความเร็วสูง

3. เทคโนโลยีประหยัดพลังงาน เช่น การใช้วัสดุก่อสร้างที่มีคุณสมบัติพิเศษ

โดยบริษัทฯจะเน้นการลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในด้านโครงการพักอาศัยทั้งแนวราบและแนวสูงเป็นหลัก
อย่างไรก็ตามบริษัทฯยังต้องการขยายธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าให้ยังคงรักษาสัดส่วนของรายได้ระยะยาวได้อย่างเหมาะสม
และเป็นการป้องกันความเสี่ยงหากเกิดการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจ
นอกจากนี้บริษัทฯยังมีเป้าหมายในการพัฒนาสินทรัพย์ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (Non-Performing
Assets-NPAs) ซึ่งรวมถึงอาคาร ที่ดินเปล่า อาคารที่ยังสร้างไม่แล้วเสร็จ ที่มีศักยภาพสูง
และอยู่ในทำเลที่ดี เพื่อนำมาฟื้นฟูให้เสร็จสมบูรณ์เพื่อขายหรือให้เช่าต่อไป

[1] หน่วยลงทุนประเภท ข. คือ
หน่วยลงทุนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับเงินปันผลจากการลงทุนหรือได้รับเงินคืนจากการลดทุนหลังจากที่ผู้ถือหน่วยลงทุนประเภท
ก. ได้รับไปแล้ว

[2] หน่วยลงทุนประเภท ก. คือ
หน่วยลงทุนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับเงินปันผลจากการลงทุนก่อนหน่วยลงทุนประเภท ข.
ในอัตราคงที่ตามที่คณะกรรมการลงทุนมีมติให้จ่ายเงินปันผล
และมีสิทธิที่จะได้รับเงินคืนจากการลดทุนก่อนผู้ถือหน่วยลงทุนประเภท ข.