pythainlp/thai-financial-dataset huggingface dataset:
การวิจัยและพัฒนา

ในปี 2548 ที่ผ่านมา แผนกวิจัยได้ดำเนินการวิจัยเชิงปริมาณในเรื่องข้อมูลของลูกค้าและร้านค้า
โดยแบ่งงานวิจัยออกเป็น 3 ประเภทดังนี้

1. ศึกษาข้อมูลของลูกค้า (Customer Profile)
ที่เข้ามาใช้บริการภายในศูนย์การค้าของบริษัทฯทุกสาขา เช่น รายได้ อาชีพ การศึกษา
บริเวณที่อยู่อาศัย ฯลฯ เพื่อนำไปใช้วางแผน ปรับปรุงและพัฒนาศูนย์การค้า
ตลอดจนจัดกิจกรรมต่างๆ เพื่อดึงลูกค้าให้มาใช้บริการเพิ่มมากขึ้น

  2. สำรวจความคิดเห็นของกลุ่มตัวอย่างที่มีต่อโครงการใหม่ที่จะเปิดขึ้นของบริษัท ฯ เช่น
  ในเดือนกันยายน 2548 ที่ผ่านมา ได้ทำวิจัยพฤติกรรมการซื้อสินค้าและ Lifestyle
  ของกลุ่มตัวอย่างในละแวกรัตนาธิเบศร์
  เพื่อนำข้อมูลที่ได้มาใช้ในการวางแผนการตลาดสำหรับการเปิดศูนย์การค้าเซ็นทรัล ทาวน์
  รัตนาธิเบศร์ หรือการศึกษาปริมาณและ
  ความต้องการของลูกค้าในทำเลที่จะมีการพัฒนาโครงการศูนย์การค้าใหม่
  ซึ่งจะต้องรวบรวมข้อมูลทางด้านการตลาด แนวโน้มของเศรษฐกิจ ธุรกิจค้าปลีกในอนาคต
  การขยายระบบขนส่งมวลชน ฯลฯ เพื่อใช้เป็นฐานข้อมูลใน การตัดสินใจก่อนการลงทุน

  3.
  สำรวจความพึงพอใจของลูกค้าที่มาใช้บริการตลอดจนร้านค้าที่อยู่ภายในศูนย์การค้าที่อยู่ภายใต้การบริหารงานของ
  บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ทั้ง 10 แห่ง
  เพื่อนำข้อมูลที่ได้มาปรับปรุงและพัฒนาการให้บริการของพนักงานต่อไป

สำหรับปี 2549 ทางแผนกฯ จะเน้นงานวิจัยในเชิงคุณภาพ (Qualitative Research)
เพิ่มมากขึ้น ทั้งนี้เพื่อทราบถึง ความรู้สึกและความต้องการของผู้บริโภคให้ลึกซึ้ง
โดยนำเอาข้อมูลที่ได้มาใช้ประกอบกับข้อมูลเชิงปริมาณ (Quantitative Research)
ที่ทำเป็นประจำอยู่แล้ว ทั้งนี้มีเป้าหมายคือเพื่อพัฒนาการให้บริการแก่ลูกค้าให้เกิดความพึงพอใจสูงสุด
นอกจากนี้ยังมีโครงการ ความร่วมมือระหว่างบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) (CPN) กับ
บริษัท เซ็นทรัลรีเทล คอร์ปอเรชั่น จำกัด (CRC) ไม่ว่าจะเป็นการทำงานวิจัยร่วมกัน
หรือแลกเปลี่ยนข้อมูลระหว่างกัน ซึ่งจะทำให้ทราบถึงข้อมูลของลูกค้าที่มาใช้บริการโดยละเอียด
ไม่เพียงเฉพาะแต่ลูกค้าที่มาใช้บริการที่ร้านค้าภายในศูนย์การค้าเท่านั้น
แต่ยังรวมถึงลูกค้าที่มาใช้บริการในกลุ่มบริษัทของ CRC อีกด้วย เช่น เซ็นทรัลดีพาทเมนท์สโตร์,
ซูเปอร์สปอร์ต หรือบีทูเอส เป็นต้น

นอกจากนี้ยังพัฒนาและกำหนดรูปแบบของศูนย์การค้าออกเป็น 4 รูปแบบหลัก
เพื่อเป็นมาตรฐานในการพัฒนา ศูนย์การค้าในอนาคต ประกอบด้วย

-   เซ็นทรัลเวิลด์ เป็นรูปแบบของศูนย์การค้าที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีที่สุดของประเทศ

-   เซ็นทรัล พลาซา เป็นรูปแบบของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ครบวงจร

-   เซ็นทรัล เฟสติวัล เป็นรูปแบบของศูนย์การค้าในเมืองท่องเที่ยว

-   เซ็นทรัล ทาวน์ เป็นรูปแบบของศูนย์การค้าที่ใกล้ชิดชุมชน
ข้อพิพาททางกฎหมาย

1.  ในปี 2539 บริษัทในประเทศแห่งหนึ่งได้ฟ้องร้องบริษัท ฐานผิดสัญญาเช่า จำนวนทุนทรัพย์
    83.4 ล้านบาท บริษัทได้ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายฐานละเมิด โดยเรียกค่าเสียหายจำนวน
    2.5 ล้านบาท ในเดือนตุลาคม 2544 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้บริษัทชนะคดี และในเดือนกันยายน
    2547 ศาลอุทธรณ์ได้มีคำพิพากษากลับให้บริษัทแพ้คดี ขณะนี้อยู่ระหว่างการพิพากษาของศาลฎีกา

2.  ในปี 2540 บริษัทในประเทศแห่งหนึ่งได้ฟ้องร้องบริษัท ฐานผิดสัญญาเช่า จำนวนทุนทรัพย์
    10.3 ล้านบาท บริษัทได้ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายฐานละเมิด โดยเรียกค่าเสียหายจำนวน
    69.5 ล้านบาท ในเดือนมีนาคม 2545
    ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ต่างฝ่ายต่างชดใช้ค่าเสียหายซึ่งกันและกัน
    ขณะนี้อยู่ระหว่างการพิพากษาของศาลอุทธรณ์

3.  ในปี 2546 บุคคลธรรมดาได้ฟ้องร้องบริษัทเพื่อเรียกเงินชดเชยค่าเสียหายจากการก่อสร้าง
    จำนวนทุนทรัพย์ 64.9 ล้านบาท ในเดือนสิงหาคม 2548 ศาลชั้นต้นพิพากษาให้บริษัทชนะคดี
    ขณะนี้อยู่ระหว่างการพิพากษาของศาลอุทธรณ์
บริษัทที่ออกหลักทรัพย์

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

ประกอบธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ที่ตั้งสำนักงานใหญ่ อาคารดิออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ ชั้น 30-33

ที่อยู่ 999/9 ถ.พระราม 1 แขวงปทุมวัน เขตปทุมวัน กรุงเทพฯ 10330

เลขทะเบียนบริษัท บมจ. 491

โทรศัพท์ 0-2264-5555

โทรสาร 0-2264-5593

เว็บไซต์ http://www.centralpattana.com
บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี 2549

(แบบ 56-1)

สารบัญ

หน้า

ส่วนที่ 1 ข้อมูลสรุป (Executive Summary) 1

ส่วนที่ 2 บริษัทที่ออกหลักทรัพย์ 2

1.  ปัจจัยความเสี่ยง 3

2.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ 6

3.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์ 25

4.  การวิจัยและพัฒนา 38

5.  ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ 39

6.  โครงการดำเนินงานในอนาคต 46

7.  ข้อพิพาททางกฎหมาย 48

8.  โครงสร้างเงินทุน 49

9.  การจัดการ 51

10. การควบคุมภายใน 75

11. รายการระหว่างกัน 80

12. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน 89

13. ข้อมูลอื่นที่เกี่ยวข้อง 120

ส่วนที่ 3 การรับรองความถูกต้องของข้อมูล 121 

เอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท 135

เอกสารแนบ 2 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการของบริษัทย่อย 140
การวิจัยและพัฒนา

ในปี 2549
ที่ผ่านมาทางหน่วยงานวิจัยตลาดได้ทำการสำรวจข้อมูลเพื่อประกอบการดำเนินงานทางการตลาดโดยมุ่งเน้นทั้งในส่วนของงานวิจัยเชิงคุณภาพ
(Qualitative Research) และงานวิจัยเชิงปริมาณ (Quantitative Research)
โดยมีวัตถุประสงค์หลักเพื่อที่จะตอบโจทย์ทางการตลาดที่มีความเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา
โดยเฉพาะความต้องการของผู้บริโภคที่มีความแตกต่างกัน
ในเรื่องของความต้องการขั้นพื้นฐานและความต้องการเฉพาะบุคคล (Individual Lifestyle
study) ซึ่งในปี 2549 บริษัทฯ มีค่าใช้จ่ายในการวิจัยจำนวน 1.3 ล้านบาท

เพื่อให้ทางบริษัทฯ สามารถตอบสนองความต้องการของกลุ่มลูกค้าได้อย่างครบถ้วน
โดยนำเสนอสินค้าและการบริการที่ตรงกับความต้องการเพื่อให้เกิดความพอใจอย่างสูงสุด
และให้เกิดความแตกต่างจากคู่แข่งในสายตาของผู้บริโภค งานวิจัยได้แบ่งออกเป็น 3 ส่วนดังต่อไปนี้

1.  การศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภค เพื่อเข้าใจถึงความต้องการที่แตกต่างกันของกลุ่มลูกค้าแต่ละกลุ่ม
    ซึ่งจะนำไปใช้ในการวางแผนงานทางการตลาด และทำให้ทราบถึงสถานะของบริษัทฯ
    ในสายตาของผู้บริโภคเมื่อเปรียบเทียบกับคู่แข่งขัน
    เพื่อนำมาใช้ในการปรับแผนกลยุทธ์ทางการตลาด
    รักษาฐานลูกค้าที่มีอยู่และขยายฐานลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าของบริษัทฯ
    ให้มากขึ้น

2.  การศึกษาความพึงพอใจของลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าและผู้ประกอบการที่เช่าพื้นที่ของบริษัทฯ
    ทั้ง 10 โครงการ และนำไปปรับปรุงพัฒนาการบริหารจัดการ
    เพื่อให้ลูกค้าและผู้ประกอบการที่เช่าพื้นที่ได้รับความพึงพอใจ สูงสุด

3.  การสำรวจความพึงพอใจของลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์อาหารของบริษัทฯ ทั้ง 6 แห่ง
    โดยจะนำข้อมูลที่ได้รับจากการศึกษามาปรับปรุงการบริหารงานและการให้บริการเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดทั้งกับลูกค้าและบริษัทฯ

สำหรับปี 2550 ทางหน่วยงานวิจัยตลาดจะเน้นการศึกษาวิจัยในเรื่องความต้องการของผู้บริโภค
ทั้งงานวิจัยเชิงคุณภาพ (Qualitative Research) และงานวิจัยเชิงปริมาณ (Quantitative
Research) ให้มากยิ่งขึ้น
โดยจะศึกษาถึงความต้องการที่แตกต่างกันของผู้บริโภคในเรื่องสินค้าและบริการ
รวมถึงการศึกษาคู่แข่งเพื่อที่จะพัฒนาศักยภาพในการบริหารจัดการของบริษัทฯ ให้เหนือ
คู่แข่งขันอย่างชัดเจน
โดยจะนำมาใช้ในการต่อยอดพัฒนาการบริหารศูนย์การค้าที่กำลังจะเกิดขึ้นอีกในอนาคตอันใกล้
7.

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543 บริษัทและบริษัทย่อย
มีข้อพิพาททางกฎหมายที่อยู่ระหว่างการดำเนินคดีที่สำคัญ ดังนี้

สัญญาเช่าที่ดิน

บริษัทเซ็นทรัลพัฒนาโคราช จำกัด (โจทก์) ซึ่งเป็นบริษัทย่อยได้ยื่นฟ้องร้องต่อบริษัทไทยสงวนบริการ
จำกัด (จำเลย) เนื่องจากผิดสัญญาเช่าที่ดินเมื่อวันที่ 21 กันยายน 2541
และเรียกร้องความเสียหายจำนวนเงิน 444 ล้านบาท
จำเลยในคดีดังกล่าวได้ฟ้องแย้งบริษัทย่อยต่อศาลให้ชำระเงินค่าตอบแทนการเช่าที่ถึงกำหนดชำระและเรียกค่าเสียหายจำนวนเงินรวม
1,249 ล้านบาท (แบ่งเป็นค่าตอบแทนการเช่าจำนวนเงินประมาณ 349 ล้านบาท
และค่าความเสียหายเนื่องจากผิดสัญญาจำนวนเงินประมาณ 900 ล้านบาท)
คดีฟ้องร้องดังกล่าวอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาลแพ่งกรุงเทพใต้
โดยจำเลยขอเจรจาไกล่เกลี่ยและได้เริ่มสืบพยานฝ่ายโจทก์
บริษัทเชื่อว่าผลของคดีน่าจะเป็นไปในด้านที่เป็นประโยชน์ต่อบริษัท

สัญญารับเหมาก่อสร้าง

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา พระราม3 จำกัดและบริษัท เซ็นทรัลเรียลตี้ เซอร์วิส พระราม3 จำกัด
ซึ่งเป็นบริษัทย่อย และบริษัท สรรพสินค้ารัชดานนทรีย์ จำกัด ในฐานะผู้ว่าจ้างร่วม
ได้ยื่นเสนอข้อพิพาทต่อสำนักงานอนุญาโตตุลาการ กระทรวงยุติธรรม เมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2542
เรียกร้องเงินและค่าเสียหายจากบริษัทสองแห่งในประเทศ
เนื่องจากผิดสัญญารับเหมาก่อสร้างเป็นจำนวนทั้งสิ้น 1,518 ล้านบาท
ส่วนคู่พิพาทดังกล่าวเรียกร้องให้บริษัทย่อยร่วมรับผิดชดใช้เงินค่าเสียหายเป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 488
ล้านบาท ขณะนี้
คดีดังกล่าวอยู่ในระหว่างการดำเนินการในชั้นอนุญาโตตุลาการและได้สืบพยานฝ่ายผู้รับเหมาแล้ว
ซึ่งคาดว่าจะทราบผลประมาณกลางปี 2544
บริษัทเชื่อว่าผลของคดีน่าจะเป็นไปในด้านที่เป็นประโยชน์ต่อบริษัท
บริษัทที่ออกหลักทรัพย์

  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

  ประกอบธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  ที่ตั้งสำนักงานใหญ่ อาคารเซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว ชั้น 12 และ 13

  ที่อยู่ 1693 ถนนพหลโยธิน แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพฯ 10900

  เลขทะเบียนบริษัท บมจ. 491

  โทรศัพท์ 937-1555

  โทรสาร 9371578-80

  Home Page www. centralpattana.co.th
เอกสารแนบ 3

***ไม่มี**
หน้า

ส่วนที่ 1 ข้อมูลสรุป (Executive Summary) 1

ส่วนที่ 2 บริษัทที่ออกหลักทรัพย์ 3

1.  ปัจจัยความเสี่ยง 4

2.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ 5

3.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายธุรกิจ 17

4.  การวิจัยและพัฒนา 26

5.  ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ 27

6.  โครงการในอนาคต 38

7.  ข้อพิพาททางกฎหมาย 40

8.  โครงสร้างเงินทุน 41

9.  การจัดการ 44

10. การควบคุมภายใน 51

11. รายการระหว่างกัน 66

12. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน 69

13. ข้อมูลอื่นที่เกี่ยวข้อง 88

ส่วนที่ 3 การรับรองความถูกต้องของข้อมูล 90

เอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท 91

เอกสารแนบ 2 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการของบริษัทย่อย 100
4.  

บริษัทได้มีการวิจัยและพัฒนาโครงการเพื่อปรับปรุงโครงการให้มีความทันสมัยและตรงตามความต้องการของร้านค้าและลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์อย่างสม่ำเสมอ
ทั้งนี้การวิจัยและพัฒนาโครงการของบริษัทจะเริ่มจากการสำรวจตลาดทั้งภายในประเทศและต่างประเทศ
ประกอบกับวิสัยทัศน์ของผู้บริหารที่มีประสบการณ์ในธุรกิจนี้เป็นระยะเวลานาน
มาพัฒนาเป็นแนวคิดใหม่ๆที่จะนำมาใช้ในศูนย์การค้า
ต่อจากนั้นบริษัทจะทำการศึกษาวิจัยความเป็นไปได้ทางด้านการตลาด อาทิเช่น การออกแบบสอบถาม
การสำรวจความต้องการของลูกค้า การสำรวจความหนาแน่นของประชากร
กำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย เป็นต้น เมื่อเห็นว่าโครงการใหม่มีความเป็นไปได้ในแง่การตลาด
บริษัทก็จะทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในด้านการลงทุนและผลตอบแทนต่อไป
จนถึงขั้นตอนสุดท้าย คือ การพัฒนาพื้นที่ใหม่ หรือ โครงการใหม่จนแล้วเสร็จ
หลังจากเปิดดำเนินการแล้ว
บริษัทยังได้ติดตามผลตอบรับจากร้านค้าและลูกค้าอย่างสม่ำเสมอเพื่อนำไปเป้นข้อมูลของบริษัทในการวิจัยและพัฒนาต่อไป

บริษัทไม่สามารถแสดงรายจ่ายในการวิจัยและพัฒนาในระยะ 3 ปีที่ผ่านมาได้
เนื่องจากบริษัทไม่ได้แยกเป็นหน่วยวิจัยและพัฒนาโดยเฉพาะ
แต่การวิจัยและพัฒนาจะดำเนินการโดยแต่ละฝ่ายที่เกี่ยวข้องร่วมกัน
1) ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

 รายได้ค่าเช่า

รายได้หลักของบริษัทเป็นรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้า
ซึ่งความสามารถในการให้เช่าพื้นที่ส่วนหนึ่งขึ้นกับสภาวะเศรษฐกิจของประเทศ
หากสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำลง ผู้ประกอบการบางรายอาจมีปัญหาในการดำเนินธุรกิจ
จนต้องคืนพื้นที่เช่าให้แก่บริษัท ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ของบริษัทลดลงได้
หรือบริษัทอาจต้องลดอัตราเช่าลงเพื่อเป็นการช่วยเหลือร้านค้า
สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยที่อาจทำให้รายได้ค่าเช่าของบริษัทลดลง

อย่างไรก็ตาม ภาวะเศรษฐกิจในปี 2543 มีสัญญาณบ่งชี้ถึงแนวโน้มที่ดีขึ้น มีการฟื้นตัวอย่างช้าๆ
บริษัทสามารถรักษาอัตราการเช่าโดยเฉลี่ยสูงถึง 90 %
อัตราส่วนลดที่ให้แก่ร้านค้ามีการปรับลดลงในไตรมาสที่ 4
และยังสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้เล็กน้อยในบางพื้นที่ อีกทั้งการเรียกเก็บหนี้ก็ดีขึ้น
โดยจำนวนวันของลูกหนี้ค้างชำระเฉลี่ยก็ลดลงเป็นลำดับ บริษัทคาดว่าภาวะเศรษฐกิจในปี 2544
มีแนวโน้มดีขึ้น อัตราการเช่าพื้นที่และอัตราค่าเช่าจะเพิ่มสูงขึ้นได้

 2) ความเสี่ยงด้านการเงิน

 อัตราแลกเปลี่ยน

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543 บริษัทมีหุ้นกู้แปลงสภาพเป็นสกุลเงินตราต่างประเทศ
จำนวนรวมดอกเบี้ยและส่วนเกินในการไถ่ถอนหุ้นกู้ค้างจ่ายประมาณ 37.97
ล้านเหรียญสหรัฐอเมริกา
โดยเป็นหนี้สินที่บริษัทได้ทำการประกันความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงในอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศจำนวน
15 ล้านเหรียญสหรัฐ ไว้ในอัตราแลกเปลี่ยน 42 บาทต่อเหรียญสหรัฐ
ซึ่งหากอัตราแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศมีการเคลื่อนไหวขึ้นลงมาก
จะส่งผลกระทบต่อผลกำไรขาดทุนของบริษัท

 3) ความเสี่ยงในการบริหารและจัดการ

 การชะลอโครงการระหว่างการพัฒนา

จากภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา บริษัทย่อยจึงชะลอการพัฒนาโครงการ
โดยจะมีการศึกษาเพื่อปรับปรุงรูปแบบ ส่วนประกอบ
และขนาดของโครงการให้เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจและการตลาดในอนาคต
ซึ่งโครงการเหล่านี้ประกอบด้วย โครงการพระราม 9 โครงการชลบุรี โครงการขอนแก่น และ
โครงการโคราช รวมมูลค่าทั้งสิ้นประมาณ 1,044 ล้านบาท
ซึ่งเป็นเพียงต้นทุนการจัดหาที่ดิน/สิทธิการเช่าที่ดินเท่านั้น
และบริษัทได้ชำระค่าเช่าที่ดิน/สิทธิการเช่าไปแล้วเป็นส่วนใหญ่โดยยังไม่ได้เริ่มการก่อสร้างอาคาร
การชะลอโครงการจึงไม่มีผลกระทบในเรื่องงานก่อสร้างแต่อย่างใด

สัญญาเช่าที่ดิน

เนื่องจากศูนย์การค้าบางโครงการที่บริษัทดำเนินอยู่
บริษัทมิได้เป็นเจ้าของที่ดินแต่ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินระยะยาว จากบริษัทในเครือหรือบุคคลภายนอก
จึงมีความเสี่ยงเกี่ยวกับความต่อเนื่องของโครงการ
หากไม่ได้รับการต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินที่ตั้งโครงการ
อย่างไรก็ดีที่ดินที่เช่าจากบริษัทในเครือนั้นเมื่อครบอายุตามสัญญาเช่าบริษัทคาดว่าจะสามารถต่อสัญญาออกไปได้
ได้แก่ ที่ดินที่ตั้งศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่าปิ่นเกล้า รามอินทรา และพัทยา
ส่วนที่ดินที่เช่าจากบุคคลภายนอก อาทิเช่น ที่ดินที่ตั้งศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่าลาดพร้าว นั้น
บริษัทได้สิทธิเป็นรายแรกในการต่ออายุสัญญาอีกคราวละไม่เกิน 10 ปี
ข้อมูลสรุป ( Executive Summary )

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยเน้นการพัฒนาศูนย์การค้าเพื่อนำพื้นที่ออกให้เช่า ปัจจุบันธุรกิจของบริษัทฯ และบริษัทย่อย
สามารถแบ่งออกได้ 5 ประเภท ดังนี้

1) ศูนย์การค้า

บริษัทมีศูนย์การค้าที่เปิดดำเนินการแล้ว 6 ศูนย์ ได้แก่ ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซาลาดพร้าว
ศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา รามอินทรา ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า
ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเฟสติวัล เซ็นเตอร์ พัทยา (ทั้ง 4 แห่งดำเนินการในนามของ บมจ.
เซ็นทรัลพัฒนา) ศูนย์การค้าเซ็นทรัลแอร์พอร์ต พลาซา เชียงใหม่ (ดำเนินการในนาม
บจ.เซ็นทรัลพัฒนา เชียงใหม่ ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่บริษัทถือหุ้นอยู่ 99.99%)
และศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา รัชดาพระราม 3 (เป็นโครงการร่วมลงทุนกับกลุ่มโรแดมโก้ในบจ.
เซ็นทรัลพัฒนาพระราม 3 ซึ่งบริษัทถือหุ้นอยู่ 60.53%)

2) อาคารสำนักงาน

การพัฒนาอาคารสำนักงานเพื่อให้เช่าของบริษัท จะเป็นการดำเนินงานควบคู่กับการพัฒนาศูนย์การค้า
เนื่องจากมีอุปสงค์ที่ส่งเสริมกัน โดยมีอาคารสำนักงานที่เปิดดำเนินการแล้ว 2 แห่ง
อยู่ที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว และศูนย์การค้า เซ็นทรัล พลาซา ปิ่นเกล้า
ดำเนินการในนามบมจ. เซ็นทรัลพัฒนา

3) อาคารสำหรับพักอาศัย

บริษัทดำเนินการธุรกิจพัฒนาอาคารให้เช่าสำหรับพักอาศัยคือโครงการหลังสวนโคโลเนต
ตั้งอยู่ที่ซอยหลังสวน ดำเนินการโดยบริษัท หลังสวน เรียลตี้ จำกัด ซึ่งทางบริษัทถือหุ้นอยู่ 99.99%

4) ธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม

  บริษัทได้ดำเนินธุรกิจด้านอาหารและเครื่องดื่ม 3 ประเภท คือ

4.1) ธุรกิจศูนย์อาหารภายในศูนย์การค้า: เปิดดำเนินการแล้ว 4 สาขา ได้แก่ สาขาลาดพร้าว,
สาขาปิ่นเกล้า, สาขาพระราม 3 ซึ่งดำเนินการในนาม บจ.เซ็นทรัลฟู้ด อเวนิว จำกัด
ซึ่งบริษัทถือหุ้น 99.99 % (แต่นับจากวันที่ 1 มกราคม 2544
ธุรกิจศูนย์อาหารของเซ็นทรัลพลาซารัชดา พระราม 3 จะดำเนินการในนามของ บจ.
เซ็นทรัลเรียลตี้ เซอร์วิส พระราม 3 และสาขาเซ็นทรัลแอร์พอร์ตพลาซา เชียงใหม่
จะดำเนินการในนาม บจ.เซ็นทรัลพัฒนาเชียงใหม่ ซึ่งบริษัทถือหุ้น 99.99%

4.2) ธุรกิจร้านขายกาแฟ : ภายใต้เครื่องหมายการค้า “ Starbucks ” เปิดดำเนินการในนาม
บจ.คอฟฟี่พาร์ทเนอร์ ซึ่งบริษัท หลังสวน เรียลตี้ จำกัด ถือหุ้นอยู่ 91% แต่เมื่อเดือนมิถุนายน 2543
บริษัทได้ทำการจำหน่ายเงินลงทุนใน บจ. คอฟฟี่พาร์ทเนอร์ ให้แก่ STARBUCKS CORPORATION
(USA) แล้ว

4.3) ธุรกิจขนมอบ Soft Pretzel : ภายใต้เครื่องหมายการค้า “Auntie Anne’s ”
เปิดดำเนินการในนาม บจ.ฟู้ด โนเวลตี้ ซึ่งบริษัท หลังสวน เรียลตี้ จำกัด ถือหุ้น 99.99 %
แต่เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2543 คณะกรรมการบริษัทได้มีมติให้ทำการจำหน่ายเงินลงทุนในบจ. ฟู้ด
โนเวลตี้ส์ ให้แก่ บมจ. โรงแรมเซ็นทรัลพลาซา แล้ว โดยจะมีผลตั้งแต่วันที่ 3 มกราคม 2544

5) ธุรกิจการให้บริการที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ได้แก่ ธุรกิจการให้บริการระบบสาธารณูปโภค บริการรักษาความปลอดภัย
และบริการรักษาความสะอาดภายในศูนย์การค้า 3 แห่ง คือ สาขารามอินทรา, สาขาปิ่นเกล้า
และสาขาพัทยา ซึ่งดำเนินการโดยบริษัท เซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้น 99.99%
ส่วนสาขาพระราม 3 บริษัท จะดำเนินการในนามบริษัทเซ็นทรัลเรียลตี้เซอร์วิส พระราม3 จำกัด
ซึ่งบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาพระราม3 ถือหุ้นอยู่ 99.99%

นอกจากนี้ บมจ.เซ็นทรัลพัฒนา ยังประกอบธุรกิจรับจ้างบริหารโครงการ บริหารการขาย
และบริหารศูนย์การค้าสำหรับบางโครงการ อาทิเช่น โครงการเซ็นทรัลซิตี้บางนา,
โครงการเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 และโครงการเซ็นทรัลพาว์เวอร์เซ็นเตอร์ หัวหมาก
โดยรับรายได้ในรูปของค่าธรรมเนียมในการบริหารโครงการ และค่านายหน้าในการขาย
6.

บริษัทกำลังพัฒนาโครงการในอนาคตสองโครงการ คือ เซ็นทรัล พลาซา พระราม 2 และเซ็นทรัล
แอร์พอร์ต พลาซา เฟส 2B แต่อย่างไรบริษัทยังคงชะลอการพัฒนาโครงการส่วนใหญ่ออกไป ราว
2-3ปี เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยในปัจจุบัน
โครงการในอนาคตมีรายละเอียดต่อไปนี้

1.  โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2

ดำเนินการโดยบริษัทย่อย คือ บจ.โฟกัส โฮลดิ้ง
ปัจจุบันอยู่ในระหว่างการตอกเสาเข็มและดำเนินการขายพื้นที่ให้ร้านค้าที่สนใจเปิดร้านในโครงการ
ซึ่งคาดจะเปิดให้บริการได้ในเดือน ธันวาคม พ.ศ. 2545 โดยมีลักษณะโครงการดังนี้

-   ตั้งอยู่บนถนนพระราม 2 ฝั่งขาเข้าห่างจากทางด่วนดาวคนองประมาณ 4 กม.

-   พื้นที่ค้าปลีก 200,000 ตร.ม. ประกอบด้วย

-   ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล

-   ท๊อปซุปเปอร์มาร์เก็ต

-   ตลาดสดติดแอร์

-   ศูนย์รวมร้านค้าย่อย

-   ศูนย์รวมอุปกรณ์สื่อสาร และเทคโนโลยีสารสนเทศ

-   ศูนย์รวมเฟอร์นิเจอร์

-   โรงภาพยนตร์เมเจอร์ซีนีเพล็กซ์

-   ลานโบว์ลิ่ง

-   ฮอลล์เอนกประสงค์

-   ฟู๊ดเซ็นเตอร์

-   ร้านค้าปลีกกว่า 200 ร้าน

-   สวนสาธารณะ

-   ศูนย์กีฬา ฯลฯ

-   ที่จอดรถ 4,000 คัน

-   ผลตอบแทน(IRR) ที่คาดว่าจะได้รับ โดยประมาณ คือ 18% ของเงินที่จะลงทุน

2.  โครงการเซ็นทรัล แอร์พอร์ท พลาซา เชียงใหม่ (เฟส 2)

ดำเนินการโดยบริษัทย่อยคือ บจ. เซ็นทรัลพัฒนา เชียงใหม่
โครงการนี้เป็นส่วนที่ขยายต่อออกมาจากโครงการในเฟส 1 (ที่ได้เปิดดำเนินการไปแล้วเมื่อ มี.ค.
2539)
ขณะนี้อยู่ในขั้นตอนการเตรียมแบบขั้นสุดท้ายและดำเนินการขายพื้นที่ให้ร้านค้าที่สนใจเปิดร้านในโครงการ
ซึ่งคาดว่าจะเริ่มดำเนินการก่อสร้างในไตรมาสที่ 2 ของปี 2544
และเปิดให้บริการได้ในเดือนธันวาคม พ.ศ. 2545 โครงการมีลักษณะดังนี้

-   ตั้งอยู่บนแยกถนนมหิดล และเชียงใหม่-หางดง ห่างจากสนามบินนานาชาติ เชียงใหม่ 700 ม.

-   พื้นที่ค้าปลีก 130,000 ตร.ม. ประกอบด้วย

-   ตลาดของพื้นเมืองติดแอร์

-   ศูนย์รวมศิลปและหัตถกรรมภาคเหนือ

-   ศูนย์รวมเฟอร์นิเจอร์

-   ศูนย์รวมอุปกรณ์สื่อสาร และเทคโนโลยีสารสนเทศ

-   ฮอลล์เอนกประสงค์

-   ร้านค้ากว่า 100 ร้าน

-   ร้านค้าย่อยกว่า 100 ร้าน

-   สวนน้ำและสวนสนุกที่สมบูรณ์ที่สุดของเชียงใหม่

-   ผลตอบแทน(IRR) ที่คาดว่าจะได้รับ โดยประมาณ คือ 18% ของเงินที่จะลงทุน

เมื่อเดือนพฤศจิกายน 2543 ที่ผ่านมา บริษัทฯ ได้เปิดตัวโครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม2
และโครงการเชียงใหม่ เฟส 2B อย่างเป็นทางการ
ซึ่งได้รับการตอบรับจากบรรดาร้านค้าชั้นนำอย่างล้นหลาม ทำให้บริษัทมีความมั่นใจว่าทั้ง 2
โครงการจะประสบความสำเร็จอย่างแน่นอน

3.  โครงการเซ็นทรัลพลาซา ชลบุรี

ดำเนินการโดยบริษัทย่อย คือ บจ. เซ็นทรัลพัฒนา ชลบุรี
ปัจจุบันได้มีการออกแบบการก่อสร้างและได้รับใบอนุญาตก่อสร้างเรียบร้อยแล้ว
โดยความคืบหน้าในการดำเนินการนั้นได้มีการปรับระดับดินและลงเสาเข็ม เรียบร้อยแล้ว
พร้อมทั้งได้มีการปรับระดับถนนโดยรอบโครงการ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจ จึงได้ชะลอโครงการ
หยุดการดำเนินการชั่วคราว ขณะนี้อยู่ในระหว่างการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ

4.  โครงการเซ็นทรัลพลาซา พระราม 9 สแควร์

ดำเนินการโดยบริษัทย่อย คือบจ.เซ็นพัฒนา ไนน์ สแควร์
ความคืบหน้าในการดำเนินการของโครงการในขณะนี้ได้ออกแบบในขั้นของ Schemetic Design
เรียบร้อยแล้ว
แต่เนื่องจากในขณะนี้ติดปัญหาเรื่องที่โครงการรถไฟฟ้ามหานครได้ใช้พื้นที่บางส่วนของโครงการทำให้โครงการยังไม่สามารถดำเนินการก่อสร้างได้
โดยบริษัทอยู่ในระหว่างกำลังศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการนี้
ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544 บริษัทและบริษัทย่อย
มีข้อพิพาททางกฎหมายที่อยู่ระหว่างการดำเนินคดีที่สำคัญ ดังนี้

สัญญาเช่าที่ดิน

บริษัทย่อยแห่งหนึ่งได้ยื่นฟ้องร้องต่อบริษัทในประเทศแห่งหนึ่งเนื่องจากผิดสัญญาเช่าที่ดิน
และเรียกร้องความเสียหายจำนวนเงิน 444 ล้านบาท
จำเลยในคดีดังกล่าวได้ฟ้องแย้งบริษัทย่อยต่อศาลให้ชำระเงิน
ค่าตอบแทนการเช่าที่ถึงกำหนดชำระและเรียกค่าเสียหายจำนวนเงินรวม 1,249 ล้านบาท
(แบ่งเป็นค่าตอบแทนการเช่าจำนวนเงินประมาณ 349 ล้านบาท
และค่าความเสียหายเนื่องจากผิดสัญญาจำนวนเงินประมาณ 900 ล้านบาท)
คดีฟ้องร้องดังกล่าวอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล
บริษัทเชื่อว่าผลของคดีน่าจะเป็นไปในด้านที่เป็นประโยชน์ต่อบริษัท

สัญญารับเหมาก่อสร้าง

บริษัทย่อยแห่งหนึ่งยื่นเสนอข้อพิพาทต่อสำนักงานอนุญาโตตุลาการ กระทรวงยุติธรรม
เรียกร้องเงินและค่าเสียหายจากบริษัทสองแห่งในประเทศ
เนื่องจากผิดสัญญารับเหมาก่อสร้างเป็นจำนวนทั้งสิ้น 1,518 ล้านบาท ส่วนคู่พิพาทดังกล่าว
เรียกร้องให้บริษัทย่อยร่วมรับผิดชดใช้เงินค่าเสียหายเป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 488 ล้านบาท ขณะนี้
คดีดังกล่าวอยู่ในระหว่างการดำเนินการในชั้นอนุญาโตตุลาการ ซึ่งคาดว่าจะทราบผลประมาณกลางปี
2545 บริษัทเชื่อว่าผลของคดีน่าจะเป็นไปในด้านที่เป็นประโยชน์ต่อบริษัท

สัญญาเงินกู้

ธนาคารพาณิชย์ในประเทศแห่งหนึ่ง ได้เป็นโจทก์ยื่นฟ้องบริษัทย่อยแห่งหนึ่ง ในกรณีการผิดสัญญาเงินกู้
จำนวนทุนทรัพย์ 652 ล้านบาท เมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2543
ซึ่งคดีอยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาล โดยหนี้ดังกล่าว บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย(บสท.)
จะรับโอนไปบริหารจัดการ ซึ่งเชื่อว่า ผลการเจรจาระหว่างบริษัทกับธนาคารดังกล่าว
น่าจะเป็นไปในด้านที่เป็นประโยชน์ต่อบริษัท
บริษัทที่ออกหลักทรัพย์

  บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

  ประกอบธุรกิจ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  ที่ตั้งสำนักงานใหญ่ อาคารเซ็นทรัลพลาซา ลาดพร้าว ชั้น 12 และ 13

  ที่อยู่ 1693 ถนนพหลโยธิน แขวงลาดยาว เขตจตุจักร กรุงเทพฯ 10900

  เลขทะเบียนบริษัท บมจ. 491

  โทรศัพท์ 0-2937-1555

  โทรสาร 0-2937-1578-80

  Home Page www. centralpattana.co.th
แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี (แบบ 56-1)

สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2544

บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน)

หัวข้อ หน้า

ส่วนที่ 1 ข้อมูลสรุป (Executive Summary) 1 

ส่วนที่ 2 บริษัทที่ออกหลักทรัพย์ 3

1.  ปัจจัยความเสี่ยง 4

2.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ 5

2.3 การประกอบธุรกิจของแต่ละกลุ่มธุรกิจ 17

4.  การวิจัยและพัฒนา 26

5.  ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ 27

6.  โครงการในอนาคต 41

7.  ข้อพิพาททางกฎหมาย 43

8.  โครงสร้างเงินทุน 44

9.  การจัดการ 46

10. การควบคุมภายใน 54

11. รายการระหว่างกัน 65

12. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน 72

  2.13 ข้อมูลอื่นที่เกี่ยวข้อง 91

ส่วนที่ 3 การรับรองความถูกต้องของข้อมูล 93 

เอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท 94

เอกสารแนบ 2 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการของบริษัทย่อย 100
4.  

บริษัทมีแนวทางการวิจัย
และพัฒนาที่มุ่งเน้นไปที่การปรับปรุงเปลี่ยนแปลงรูปแบบศูนย์การค้าที่มีอยู่ให้มีรูปแบบที่ทันสมัยอยู่ตลอดเวลา
รวมถึงการพัฒนาแนวคิดใหม่ๆ เพื่อสร้างความพึงพอใจให้กับทั้งลูกค้าที่เข้ามาใช้บริการ
และร้านค้าผู้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้า
อีกทั้งการปรับรูปแบบศูนย์การค้าให้สอดคล้องกับความต้องการของผู้ใช้บริการในแต่ละพื้นที่
เนื่องจากบริษัทมีศูนย์การค้ากระจายอยู่ในหลายทำเล ไม่ว่าจะในกรุงเทพฯ หรือ ต่างจังหวัด
ซึ่งมีความแตกต่างกันทั้งในแง่ภูมิศาสตร์ และประชากรศาสตร์ อีกส่วนหนึ่งคือการวิจัยและพัฒนา
เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการใหม่ที่อยู่ระหว่างการพัฒนา
ซึ่งบริษัทจะต้องวิเคราะห์ทั้งปัจจัยภายในและภายนอกที่เข้ามามีผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนนั้นๆ
โดยการวิจัยและพัฒนาโครงการของบริษัทจะเริ่มจากการสำรวจตลาดทั้งภายในประเทศและต่างประเทศ
ประกอบกับวิสัยทัศน์ของผู้บริหารที่มีประสบการณ์ในธุรกิจนี้เป็นระยะเวลานาน
มาพัฒนาเป็นแนวคิดใหม่ๆที่จะนำมาใช้ในศูนย์การค้า
ต่อจากนั้นบริษัทจะทำการศึกษาวิจัยความเป็นไปได้ทางด้านการตลาด อาทิเช่น การออกแบบสอบถาม
การสำรวจความต้องการของลูกค้า การสำรวจความหนาแน่นของประชากร
กำลังซื้อของลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย เป็นต้น เมื่อเห็นว่าโครงการใหม่มีความเป็นไปได้ในแง่การตลาด
บริษัทก็จะทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการในด้านการลงทุนและผลตอบแทนต่อไป
จนถึงขั้นตอนสุดท้าย คือ การพัฒนาพื้นที่ใหม่ หรือ โครงการใหม่จนแล้วเสร็จ

บริษัทไม่สามารถแสดงรายจ่ายในการวิจัยและพัฒนาในระยะ 3 ปีที่ผ่านมาได้ เนื่องจากบริษัทไม่ได้
แยกเป็นหน่วยวิจัยและพัฒนาโดยเฉพาะ
แต่การวิจัยและพัฒนาจะดำเนินการโดยแต่ละฝ่ายที่เกี่ยวข้องร่วมกัน