ส่วนที่ 2

1.  ปัจจัยความเสี่ยง

    1.  ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

        1.  ความเสี่ยงจากการสร้างบ้านก่อนขาย

บริษัทประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยมีรายได้หลักมาจากการขายบ้านพร้อมที่ดินในปี 2546
และปี 2547 บริษัทมีรายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดินคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 89 และร้อยละ 87
ของรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2544
บริษัทได้เปลี่ยนนโยบายการดำเนินธุรกิจโครงการบ้านโดยการสร้างบ้านเสร็จก่อนขายแทนการสร้างบ้านเมื่อลูกค้ามาจองซื้อ
(หรือที่เรียกว่าบ้านสั่งสร้าง) การสร้างบ้านเสร็จก่อนขายของบริษัทมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยในปี 2545 จนถึงปัจจุบันบ้านทุกหลังที่ขายจะเป็นบ้านสร้างเสร็จ
จากการที่บริษัทได้เปลี่ยนนโยบายดังกล่าวส่งผลให้บริษัทต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนในการก่อสร้างบ้านสูงมากขึ้นกว่าเดิม
บริษัทจึงมีความเสี่ยงจากกรณีที่ไม่สามารถขายบ้านที่สร้างเสร็จได้ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงินและความสามารถในการหากำไรของบริษัท
เนื่องจากมีภาระต้นทุนสินค้าคงเหลือในปริมาณที่สูง

อย่างไรก็ตาม บริษัทมีวิธีการป้องกันหรือลดความเสี่ยงดังกล่าว โดยการดำเนินการดังต่อไปนี้

1)  บริษัทได้มีการศึกษาพฤติกรรมผู้บริโภคโดยสำรวจความคิดเห็นของลูกค้าที่เข้าชมโครงการในด้านงบประมาณราคาบ้าน
    แบบบ้าน ขนาดที่ดิน คุณภาพของวัสดุก่อสร้าง สภาพโครงการ และการรักษาความปลอดภัย
    เป็นต้น รวมทั้งใช้ข้อมูลการขายโครงการในอดีตมาทำการวิเคราะห์ความต้องการของลูกค้า
    ทำให้บริษัทสามารถสร้างบ้านก่อนขายได้ตรงกับความต้องการของลูกค้า

2)  บริษัทเป็นผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่และอยู่ในตลาดมานานจึงมีความได้เปรียบทั้งในด้านข้อมูลทางการตลาดและมีความเข้าใจในความต้องการของลูกค้าซึ่งสนับสนุนให้มีการออกแบบบ้านและพื้นที่ใช้สอยตรงกับความต้องการของลูกค้า
    ส่งผลให้บ้านสร้างเสร็จก่อนขายของบริษัทได้รับการยอมรับจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

3)  ปัจจุบันลูกค้าส่วนใหญ่โดยเฉพาะกลุ่มระดับบนมีความพึงพอใจที่จะซื้อบ้านที่สร้างเสร็จก่อนขายมากกว่าการสั่งสร้าง
    เนื่องจากมั่นใจได้ว่าจะได้รับมอบบ้านตามสัญญาและได้เห็นคุณภาพสินค้าตามสภาพจริงก่อนตัดสินใจซื้อ

    1.  ความเสี่ยงจากภาวะการแข่งขันที่สูงขึ้น

ในปี 2547 เกิดภาวะการแข่งขันในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างสูง
เนื่องจากมีผู้ประกอบการรายใหม่เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องและได้มีผู้ประกอบการบางรายเข้ามาแข่งขันกันในตลาดบ้านที่มีราคาสูง
ในขณะที่ปริมาณความต้องของผู้ที่จะซื้อบ้านระดับราคาสูงเพื่ออยู่อาศัยได้เพิ่มขึ้นในอัตราที่น้อยกว่า
จึงส่งผลให้เกิดภาวะการแข่งขันกันที่ค่อนข้างสูงในตลาดบ้านราคาสูง

แต่อย่างไรก็ตามเนื่องจากภาวะเศรฐกิจยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยถึงแม้จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นแต่ก็ยังคงอยู่ในอัตราที่ต่ำอยู่จึงเป็นผลดีต่อการตัดสินใจซื้อบ้านพักอาศัยในช่วงระยะเวลานี้
รวมทั้งการที่บริษัทเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่อยู่ในตลาดมานานและมีชื่อเสียงในการขายบ้านในระดับราคาสูง
ทำให้บริษัทมีความได้เปรียบทั้งในด้านชื่อเสียง ความน่าเชื่อถือ คุณภาพและมาตรฐานสินค้า
รวมทั้งข้อมูลทางการตลาดและความเข้าใจในความต้องการของลูกค้าในการออกแบบบ้านและพื้นที่ใช้สอยให้ตรงกับความต้องการของลูกค้า
ส่งผลให้บ้านสร้างเสร็จก่อนขายของบริษัทได้รับการยอมรับจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

1.  ความเสี่ยงเกี่ยวกับการผลิต

    1.  ความเสี่ยงเรื่องราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้างและต้นทุนการพัฒนาโครงการ

จากการประชุมของหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องที่จะยกเลิกการตรึงราคาน้ำมันดีเซลและเสนอให้มีการทยอยปรับราคาน้ำมันดีเซล
โดยจะเริ่มดำเนินการปล่อยลอยตัวราคาน้ำมันในปี 2548
เพื่อให้ราคาน้ำมันดีเซลเป็นไปตามราคาที่แท้จริง
ประกอบกับการที่ระดับราคาน้ำมันดิบในตลาดโลกยังคงทรงตัวอยู่ในระดับราคาสูงและมีความผันผวนจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้แก่
ค่าถมดิน ค่าขนส่ง ค่าผลิตวัสดุก่อสร้าง และอื่นๆ
ในขณะที่ภาวะการแข่งขันในการประกอบธุรกิจขายบ้านและที่ดินได้ทวีความรุนแรงมากขึ้น
ซึ่งอาจทำให้บริษัทฯไม่สามารถปรับขึ้นราคาขาย
บ้านและที่ดินเท่ากับต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น
และอาจจะกระทบต่อความสามารถในการทำกำไรของบริษัทในอนาคต

แต่อย่างไรก็ตามการที่บริษัทฯมีนโยบายในการสร้างบ้านเสร็จก่อนขายทำให้บริษัทฯลดความเสี่ยงด้านต้นทุนได้ระดับหนึ่ง
จึงสามารถจำหน่ายสินค้าได้ในระดับราคาเดิม
ทั้งนี้เนื่องจากบริษัทฯยังคงมีบ้านที่สร้างเสร็จแล้วและที่อยู่ระหว่างการพัฒนาจำนวนหนึ่งที่เป็นต้นทุนเดิมที่ควบคุมได้
ซึ่งอาจจะเป็นผลดีต่อบริษัทในการเพิ่มยอดขายสินค้าก่อนปรับราคา
สำหรับโครงการหรือบ้านที่สร้างใหม่
บริษัทฯอาจจะต้องปรับราคาขึ้นตามภาวะการแข่งขันที่เกิดขึ้นในขณะนั้น
รวมทั้งการเพิ่มประสิทธิภาพในการควบคุมงาน การลดระยะเวลาในการก่อสร้างหรือพัฒนาโครงการ
การทำสัญญาซื้อวัสดุก่อสร้างล่วงหน้าและชำระเงินล่วงหน้าค่าวัสดุก่อสร้างที่คาดว่าจะปรับราคาขึ้นในอนาคต
และจากการที่บริษัทฯมีปริมาณการใช้วัสดุก่อสร้างเป็นจำนวนมากทำให้บริษัทสามารถเจรจาตกลงเรื่องราคาวัสดุก่อสร้างกับผู้ขายหรือผู้ผลิตได้ในราคาต่ำ
ซึ่งบริษัทฯเชื่อว่าการดำเนินการทั้งหมดดังกล่าวสามารถลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการได้

3.  ความเสี่ยงด้านการเงิน

    1.  ความเสี่ยงจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น

จากแนวโน้มภาวะอัตราดอกเบี้ยโลกสูงขึ้น
ส่งผลให้ธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยตลาดซื้อคืนพันธบัตรประเภท 14 วัน
3 ครั้งในปี 2547 จากอัตราดอกเบี้ยร้อยละ 1.25 ต่อปีเป็นร้อยละ 2.00 ต่อปี
แต่อย่างไรก็ตามสภาพคล่องของตลาดเงินในประเทศไทยยังคงสูงอยู่
จึงส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ในประเทศ
มีการพิจารณาเกี่ยวกับการปรับอัตราดอกเบี้ยสำหรับผู้กู้ซื้อที่อยู่อาศัยไม่สูงมาก
และนอกจากนี้ยังมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์อาจจะชะลอตัวลง
เนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และการผ่อนคืนเงินกู้ยืม
เมื่อมีการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ซึ่งอาจจะส่งผลกระทบต่อยอดรายได้จากการขายบ้านและที่ดิน
และต้นทุนการดำเนินงานของบริษัท

จากการที่อัตราดอกเบี้ยมีมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นทำให้บริษัทฯมีภาระต้นทุนทางการเงินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการและดำเนินงานสูงขึ้น
ทางบริษัทฯได้มีมาตรการป้องกันความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นดังต่อไปนี้

1)  ในปี 2547 บริษัทฯได้มีการออกหุ้นกู้ชนิดระบุชื่อผู้ถือประเภทไม่ด้อยสิทธิ
    ไม่มีหลักประกันและมีผู้ถือหุ้นกู้แก่ผู้ลงทุนทั่วไปและผู้ลงทุนประเภทสถาบัน 2 ครั้ง
    เป็นจำนวนเงินรวม 3,000 ล้านบาท ซึ่งมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

A.  เมื่อวันที่ 8 เมษายน 2547 บริษัทฯได้ออกหุ้นกู้ชนิดระบุชื่อผู้ถือประเภทไม่ด้อยสิทธิ
    ไม่มีหลักประกัน และมีผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้แก่ผู้ลงทุนทั่วไปและผู้ลงทุนประเภทสถาบันจำนวน 2
    ล้านหน่วย มูลค่าที่ตราไว้หน่วยละ 1,000 บาทในราคาเสนอขายหน่วยละ 1,000 บาท
    เป็นจำนวนเงินรวม 2,000 ล้านบาท โดยแบ่งการออกและเสนอขายหุ้นกู้เป็น 3 ชุดดังนี้

    -   หุ้นกู้ชุดที่1 จำนวน 584,000 หน่วย มีอายุ 2 ปีนับจากวันที่ออกหุ้นกู้
        อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 3.50 ต่อปี ครบกำหนดไถ่ถอนวันที่ 8 เมษายน 2549

    -   หุ้นกู้ชุดที่ 2 จำนวน 917,000 หน่วย มีอายุ 3 ปีนับจากวันที่ออกหุ้นกู้
        อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 4.25 ต่อปี ครบกำหนดไถ่ถอนวันที่ 8 เมษายน 2550

    -   หุ้นกู้ชุดที่ 3 จำนวน 499,000 หน่วย มีอายุ 4 ปีนับจากวันที่ออกหุ้นกู้
        ครบกำหนดไถ่ถอนวันที่ 8 เมษายน 2551มีอัตราดอกเบี้ยดังนี้

-   ปีที่1 ถึงปีที่ 3 อัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 4.25 ต่อปี

-   ปีที่ 4 อัตราดอกเบี้ยลอยตัวตามอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 12
    เดือนของธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ 4 แห่งของประเทศไทยบวกด้วยร้อยละ 3.0 ต่อปี
    โดยมีอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำร้อยละ 4.75 ต่อปี

    B.  เมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2547 บริษัทฯได้ออกหุ้นกู้ชนิดระบุชื่อผู้ถือประเภทไม่ด้อยสิทธิ
        ไม่มีหลักประกัน และมีผู้แทนผู้ถือหุ้นกู้แก่ผู้ลงทุนทั่วไปและผู้ลงทุนประเภทสถาบันจำนวนรวม
        1 ล้านหน่วย มูลค่าที่ตราไว้หน่วยละ 1,000 บาท ในราคาเสนอขายหน่วยละ 1,000
        บาท จำนวน 1,000,000 หน่วย คิดเป็นจำนวนเงินรวม 1,000 ล้านบาท มีอายุ 5 ปีกู้
        ครบกำหนดไถ่ถอนในวันที่ 3 ธันวาคม 2552 มีอัตราดอกเบี้ยดังนี้

-   สำหรับปีที่1 ถึงปีที่ 3 มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ร้อยละ 5.1 ต่อปี

-   ปีที่ 4 ถึงปีที่ 5
    อัตราดอกเบี้ยลอยตัวตามอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมสำหรับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีแบบมีระยะเวลา(MLR)ของธนาคารพาณิชย์ที่จัดตั้งในประเทศไทยซึ่งมีสินทรัพย์ขนาดใหญ่สี่อันดับแรกของประเทศ
    ลบด้วยร้อยละ 0.75 ต่อปี

โดยตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยได้รับหุ้นกู้ของบริษัทฯเป็นหลักทรัพย์จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ตั้งแต่วันที่
26 มกราคม 2548
และบริษัทฯได้นำเงินที่ได้รับจากการออกหุ้นกู้ดังกล่าวไปชำระคืนเงินกู้ยืมเดิมบางส่วนที่มีต้นทุนดอกเบี้ยที่สูงกว่าและได้นำเงินส่วนที่เหลือไปลงทุนในโครงการบ้านและโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า
ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินของบริษัทต่ำลงและไม่ปรับเพิ่มขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในอนาคตสำหรับปีที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่

2)  บริษัทมีการออกตั๋วแลกเงินระยะสั้นซึ่งมีอัตราดอกเบี้ยต่ำขายให้แก่นักลงทุนประเภทสถาบันซึ่งเป็นการลดภาระต้นทุนดอกเบี้ยและเหมาะสมสอดคล้องกับธุรกิจประเภทโครงการบ้านที่ต้องการเงินลงทุนระยะสั้น

3)  บริษัทฯได้มีการวางแผนงานก่อสร้างและพัฒนาประสิทธิภาพการพัฒนาโครงการให้มีระยะเวลาที่สั้นลง
    เพื่อลดภาระดอกเบี้ยเงินกู้ยืม รวมทั้งบริษัทฯได้พยายามเร่งยอดขายและปิดโครงการให้สั้นลง
    เพื่อที่จะได้มีกระแสเงินสดมาชำระคืนเงินกู้ยืมเร็วขึ้นและสามารถนำกระแสเงินส่วนเหลือไปลงทุนต่อในโครงการอื่นต่อไป

    2.  ความเสี่ยงทางด้านโครงสร้างทางการเงินของบริษัท

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง
เพื่อให้บริษัทมีศักยภาพในการแข่งขันทางธุรกิจจึงมีความจำเป็นต้องจัดหาแหล่งเงินทุนเพื่อใช้ในการดำเนินงานจากการกู้ยืมเงิน
ทำให้บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นในปี 2543 เท่ากับ 8.95 เท่า อย่างไรก็ตาม
บริษัทมีการปรับโครงสร้างทางการเงินอย่างต่อเนื่อง ได้แก่

(1) การเพิ่มทุนจำนวน 812 ล้านบาท ในเดือนมีนาคม 2544 (รายละเอียดตามส่วนที่ 2 ข้อ 2.1
ประวัติความเป็นมาและการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาการที่สำคัญ)

(2) การประสบผลสำเร็จในการปรับโครงสร้างหนี้ด้วยการแปลงหนี้เป็นทุน
และการขอขยายเวลาการชำระหนี้ของเงินกู้และหุ้นกู้ (รายละเอียดตามส่วนที่ 2 ปัจจัยความเสี่ยง
ข้อ 1.3.3
ความเสี่ยงจากการที่บริษัทไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้
และรายละเอียดตามส่วนที่ 2 ข้อ 12.2
คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะทางการเงินและผลการดำเนินงาน ข้อย่อย 12.2(ค)(4)
แหล่งที่มาของเงินลงทุน)

(3)
การใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทที่จัดสรรให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมของบริษัท
(QH-W2 / QH-W3 / และ QH-W4)
และการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญที่จัดสรรให้แก่กรรมการและพนักงานของบริษัท
และ/หรือบริษัทย่อย (ESOP-W1 / และ ESOP-W2) โดยในปี 2545 ปี 2546
และช่วงหกเดือนแรกของปี 2547
บริษัทได้รับเงินเพิ่มทุนจากการใช้สิทธิตามใบสำคัญสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญ จำนวนรวม 561 ล้านบาท
1,594 ล้านบาท และ 202 ล้านบาท ตามลำดับ
เงินที่ได้รับจากการที่ผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของบริษัท
ได้นำไปใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนและลดภาระหนี้สินของบริษัทบางส่วน

ประกอบกับผลการดำเนินงานในระหว่างปี 2544 - 2546 บริษัทฯมีผลกำไรต่อเนื่อง
ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่อง เท่ากับ 4.03 เท่า 2.68
เท่า และ 1.54 เท่า ณ สิ้นปี 2544 สิ้นปี 2545 และสิ้นปี 2546 ตามลำดับ โดย ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2546 บริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวมจำนวน 8,944 ล้านบาท
และมีส่วนของผู้ถือหุ้นรวมจำนวน 5,802 ล้านบาท และ ณ สิ้นปี 2547
บริษัทและบริษัทย่อยมีหนี้สินรวม 9,665.5 ล้านบาท มีส่วนของผู้ถือหุ้นรวม 6,431.5 ล้านบาท
อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 1.50 เท่า โดยอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ณ สิ้นปี
2547 ปรับตัวลดลงจากสิ้นปี 2546 ที่เท่ากับ 1.54 เท่า เนื่องจากในปี 2547
บริษัทมีกำไรสุทธิจากการดำเนินงานจำนวนเงิน 964.7 ล้านบาท
และบริษัทได้รับเงินจากการเพิ่มทุนจากการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทเป็นจำนวนเงิน
201.9 ล้านบาท

3.  ความเสี่ยงจากการที่บริษัทไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้

จากการที่บริษัทประสบกับปัญหาในการดำเนินธุรกิจในช่วงวิกฤตการณ์การเงินในปี 2540
เช่นเดียวกับผู้ประกอบการรายอื่นในประเทศ หลังจากนั้นในระหว่างปี 2542 และ 2543
บริษัทได้ลงนามในสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับสถาบันการเงินด้วยมูลหนี้ที่เข้าสู่การปรับโครงสร้างหนี้จำนวนรวม
11,010 ล้านบาท (เป็นส่วนของเงินต้นจำนวน 9,543 ล้านบาท)
การปรับปรุงโครงสร้างหนี้ประกอบด้วยการแปลงสภาพหนี้บางส่วนเป็นทุนของบริษัท
การจ่ายชำระคืนเงินกู้และดอกเบี้ยค้างจ่าย
และการขอลดอัตราดอกเบี้ยและผ่อนผันกำหนดชำระคืนสำหรับเงินต้นและดอกเบี้ยค้างชำระ
โดยเงินกู้ยืมระยะยาว ภายหลังการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 และวันที่
31 ธันวาคม 2547 มียอดหนี้ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้คงเหลือจำนวนรวม 2,005.8
ล้านบาท และ 655.6 ล้านบาท (เปรียบเทียบกับเงินกู้ยืมระยะยาว /
เงินกู้ยืมระยาวที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี / และหุ้นกู้ จำนวนรวม 5,812.2 ล้านบาท และ
3,846.6 ล้านบาท) โดยยอดหนี้ตามสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้คงเหลือ ณ วันที่ 31 ธันวาคม
2547 รายละเอียดดังนี้

  -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
                                                                                                      หน่วย : ล้านบาท
  ------------------------------------------------------------- ------------ ------------------------ -------------
  ประเภทของหนี้                                                   อัตราดอกเบี้ย   เงื่อนไขการชำระคืน          ยอดหนี้คงเหลือ

  1. หนี้ที่มีหลักประกัน                                                                                     

  โครงการบ้านจัดสรร                                                                                     

  - โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาซึ่งก่อให้เกิดรายได้                       MLR-1%,MLR   ชำระคืนเป็นงวดๆตั้งแต่ปี       159.3
                                                                             2548-2558                

  - โครงการที่ยังไม่ได้รับการพัฒนาหรืออยู่ระหว่างการพัฒนาแต่ยังไม่ก่อให้เกิดรายได้ MLR-1.25%    ชำระคืนภายในปี 2548        148.00

  2. หนี้จากการกู้ยืมเพื่อจ่ายชำระหนี้ตามสัญญาแลกเปลี่ยนเงินข้ามสกุล            4%,MLR       ชำระคืนเป็นงวดๆ ตั้งแต่ปี 2547 348.3
                                                                             – 2551                   

  รวม                                                                                                 655.6
  -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

บริษัทมีความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นหากไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้
เช่น การจ่ายชำระดอกเบี้ยและจ่ายชำระคืนเงินต้นตามที่กำหนดในสัญญา
การดำรงอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่อัตราส่วนไม่เกิน 2 ต่อ 1 เท่า
และการดำรงอัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ยที่อัตราส่วนไม่ต่ำกว่า 1 เท่า (รายละเอียด
ตามส่วนที่ 2 ข้อ 12.2 คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะทางการเงินและผลการดำเนินงาน)
ซึ่งผลของการที่บริษัทไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขต่างๆ ที่กำหนดในสัญญาปรับโครงสร้างหนี้ได้
อาจก่อให้เกิดความเสียหายต่อบริษัทในแง่ที่เจ้าหนี้จะทำการฟ้องร้องต่อบริษัท
รวมถึงการฟ้องร้องเพื่อยึดหลักประกันได้ อย่างไรก็ตาม
ที่ผ่านมาบริษัทได้จ่ายชำระดอกเบี้ยและจ่ายชำระคืนเงินต้นสำหรับหนี้ที่ปรับโครงสร้างได้ตามกำหนด
รวมทั้งสามารถชำระคืนหนี้ที่ปรับโครงสร้างบางส่วนได้ก่อนกำหนด
สืบเนื่องจากการดำเนินธุรกิจต่อเนื่องระยะยาวด้วยการวางแผนการดำเนินธุรกิจอย่างชัดเจนสามารถบรรลุเป้าหมายจนทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดเพียงพอที่จ่ายชำระดอกเบี้ยและจ่ายชำระหนี้ได้ก่อนกำหนดตามสัญญาปรับโครงสร้างหนี้

4.  ความเสี่ยงจากการลงทุน การให้กู้ยืมเงิน และการค้ำประกันบริษัทที่เกี่ยวข้องรายบริษัท
    ฮาเบอร์ วิว จำกัด

บริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด เป็นบริษัทที่เกี่ยวข้อง โดยบริษัท คิว.เอช. อินเตอร์เนชั่นแนล (บีวีไอ)
จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทย่อย (บริษัทถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 100 โดยถือผ่านบริษัทย่อย คือ บริษัท
คิว.เอช. อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด) ถือหุ้นในบริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด ในสัดส่วนร้อยละ 14.15

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 เงินลงทุนในบริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด
มีมูลค่าเงินลงทุนสุทธิหลังหักค่าเผื่อการด้อยค่าของเงินลงทุน เท่ากับศูนย์
เปรียบเทียบกับเงินลงทุนตามราคาทุนจำนวน 32.60 ล้านบาท
โดยบริษัทได้ตั้งค่าเผื่อการด้อยค่าของเงินลงทุนดังกล่าวไว้เต็มจำนวน ทั้งนี้เนื่องจาก บริษัท
ฮาเบอร์ วิว จำกัด ซึ่งประกอบธุรกิจโรงแรมและอาคารสำนักงานให้เช่าในเมืองท่าไฮฟง
ประเทศเวียดนาม มีผลการดำเนินงานขาดทุนอย่างต่อเนื่อง

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 บริษัทย่อย คือ บริษัท คิว.เอช. อินเตอร์เนชั่นแนล (บีวีไอ) จำกัด
มีเงินให้กู้ยืมแก่บริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด จำนวน 3.3 ล้านบาท (รายละเอียดตามส่วนที่ 2
รายการระหว่างกัน ข้อ 19 การให้ความช่วยเหลือทางการเงินแก่บริษัทร่วม)
บริษัทย่อยดังกล่าวจึงมีความเสี่ยงที่อาจสูญเสียเงินให้กู้ยืมจำนวน 3.3 ล้านบาท เนื่องจากบริษัท
ฮาเบอร์ วิว จำกัด มีผลการดำเนินงานขาดทุนอย่างต่อเนื่อง

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 บริษัทได้เป็นผู้ค้ำประกันเงินกู้ยืมของบริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด
ตามสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทย่อย จำนวน 2.95 ล้านเหรียญสหรัฐอเมริกา
คำนวณเป็นเงินบาทประมาณ 115.6 ล้านบาท โดยใช้อัตราแลกเปลี่ยนขายถัวเฉลี่ย ณ
สิ้นวันทำการประจำวันที่ 31 ธันวาคม 2547 ที่เท่ากับ 39.2025 บาท ต่อ 1 เหรียญสหรัฐอเมริกา
(รายละเอียดตามส่วนที่ 2 รายการระหว่างกัน ข้อ 19
การให้ความช่วยเหลือทางการเงินแก่บริษัทร่วม) เนื่องจากบริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด
มีผลการดำเนินงานขาดทุนอย่างต่อเนื่องบริษัทจึงมีความเสี่ยงที่อาจจะต้องชำระหนี้ตามที่ค้ำประกันเงินกู้ยืมของบริษัท
ฮาเบอร์ วิว จำกัดแทน อย่างไรก็ตามในปี 2545
บริษัทได้ตั้งสำรองเผื่อหนี้สินที่อาจเกิดขึ้นจากการค้ำประกันส่วนหนึ่งจำนวน 35 ล้านบาท
ซึ่งหากเกิดกรณีที่บริษัทต้องชำระคืนหนี้ตามสัญญาค้ำประกันเงินกู้ยืมของบริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด
จำนวน 2.95 ล้านเหรียญสหรัฐอเมริกา หรือประมาณ 115.6 ล้านบาท
ก็จะส่งผลให้ให้บริษัทมีผลขาดทุนจากการค้ำประกันเงินกู้ของบริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด
เพิ่มขึ้นอีกจำนวนประมาณ 80.6 ล้านบาท แต่อย่างไรก็ตาม บริษัท ฮาเบอร์วิว จำกัด
ได้มีการปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับธนาคารและได้รับการขยายเวลาชำระหนี้คืน
ทำให้บริษัทลดความเสี่ยงจากการค้ำประกันเงินกู้ยืมดังกล่าว นอกจากนี้
บริษัทได้ติดตามฐานะทางการเงิน ผลการดำเนินงาน
และการปฏิบัติตามแผนปรับปรุงโครงสร้างหนี้ของบริษัท ฮาเบอร์ วิว จำกัด อย่างใกล้ชิด

5.  ความเสี่ยงจากการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า “คิวเฮ้าส์ ลุมพินี ”
    ภายหลังการชะลอการพัฒนาโครงการดังกล่าว

ตามที่บริษัทได้ชะลอการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้เช่า โครงการคิวเฮ้าส์ ลุมพินี
มูลค่าโครงการประมาณ 3,300 ล้านบาท
โดยได้ชะลอการพัฒนาโครงการดังกล่าวสืบเนื่องจากภาวะวิกฤตเศรษฐกิจในปี 2540
ที่ส่งผลกระทบต่อภาวะชะลอตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เนื่องจากภาวะอุปทานของอาคารสำนักงานมีมากกว่าความต้องการ
โดยก่อนหยุดดำเนินโครงการบริษัทได้ลงทุนไปแล้วจำนวนประมาณ 1,451 ล้านบาท
และได้ตั้งสำรองค่าเผื่อการด้อยค่าไว้แล้วจำนวน 704 ล้านบาท
ซึ่งบริษัทประเมินว่ามีความเพียงพอเมื่อพิจารณาถึงสภาพทางเศรษฐกิจแวดล้อม นอกจากนี้
ในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2547 บริษัทได้ชำระหนี้เงินกู้โครงการดังกล่าวประมาณ 1,000 ล้านบาท
แล้ว และ เมื่อวันที่ 4 มีนาคม 2547
บริษัทได้มีการขยายอายุการเช่าที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งโครงการคิวเฮ้าส์ ลุมพินี ออกไปอีกเป็นระยะเวลา
8 ปี ตามที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมคณะกรรมการของบริษัท ครั้งที่ 14/2546 เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม
2546 และตามที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมคณะกรรมการครั้งที่ 3/2547 เมื่อวันที่ 3 มีนาคม 2547
โดยมีรายละเอียดการชำระค่าตอบแทนจากการขยายอายุการเช่าที่ดิน ดังนี้

  (1) ชำระเป็นเงินสด จำนวนรวม 294 ล้านบาท
  ให้แก่ผู้เช่ารายหนึ่งซึ่งไม่มีความเกี่ยวโยงกับบริษัทและบริษัทย่อย โดยชำระในระหว่างปี 2571
  ถึง 2578

  (2) ชำระเป็นเงินสด จำนวนรวม 126.5 ล้านบาท
  ให้แก่ผู้เช่าอีกรายหนึ่งซึ่งไม่มีความเกี่ยวโยงกับบริษัทและบริษัทย่อย โดยชำระในระหว่างปี 2571
  ถึง 2578 และ

  (3) ชำระเป็นตั๋วสัญญาใช้เงิน จำนวนเงิน 12.3 ล้านบาท ครบกำหนดใช้เงินในวันที่ 31
  มีนาคม 2549 ให้แก่กลุ่มศรีวิกรม์ ซึ่งไม่มีความเกี่ยวโยงกับบริษัทและบริษัทย่อย

เมื่อรวมการชำระเงินค่าต่ออายุสิทธิการเช่าที่ดินตามข้อ (1) ข้อ (2) และข้อ (3)
รวมเป็นจำนวนเงินค่าต่ออายุสิทธิการเช่าที่ดินรวม 432.8 ล้าน บาท

เมื่อวันที่ 3 ธันวาคม 2547 บริษัทฯได้โอนสิทธิการเช่าและอาคารดังกล่าวให้แก่บริษัทย่อย คือ
บริษัท เซ็นเตอร์พอยท์ แมเนจเม้นท์ จำกัด(บริษัทถือหุ้นอยู่ในอัตราร้อยละ 100)
เพื่อความเหมาะสมในการบริหารและจัดการโครงการ

อย่างไรก็ตาม จากการที่สภาพตลาดอาคารสำนักงานโดยรวมของปี 2547
ที่ผ่านมามีการปรับตัวดีขึ้นจากอัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
(CBD: Central Business District) ได้แก่ บริเวณถนนสาทร สีลม สุรวงค์ วิทยุ
และเพลินจิต เป็นต้นลดลง เนื่องจากอุปสงค์เพิ่มมากขึ้น
ซึ่งเห็นได้จากอัตราการว่างของพื้นที่อาคารสำนักงานลดลงจากร้อยละ 15 ในปี 2546
มาอยู่ที่ร้อยละ 13 สำหรับปี 2547 ทั้งนี้
เนื่องจากอาคารสำนักงานในย่านนี้เป็นอาคารใหม่ที่มีคุณภาพดีและมีความยืดหยุ่นด้านการต่อรองราคาค่าเช่า
จึงเป็นที่สนใจของบริษัทที่ต้องการย้ายอาคารสำนักงานเก่ามาอยู่ในอาคารสำนักงานใหม่ที่มีคุณภาพดีโดยที่ราคาค่าเช่าไม่แตกต่างกันมากนัก
และอุปสงค์ที่เพิ่มขึ้นส่วนหนึ่งยังคงมาจากการขยายพื้นที่ของกลุ่มผู้เช่าเดิมและบริษัทที่จัดตั้งใหม่ตามภาวะเศรษฐกิจที่มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง

จากสภาพตลาดอาคารสำนักงานที่ปรับตัวดีขึ้น ในปี 2547 บริษัทจึงได้เริ่มพัฒนาโครงการดังกล่าวต่อ
โดยคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส สี่ ของปี 2548
และคาดว่าจะเริ่มเปิดให้เช่าพื้นที่ได้ในช่วงต้นปี 2549 โครงการดังกล่าวเป็นอาคารสูง 38 ชั้น
พื้นที่ปล่อยเช่ารวมประมาณ 69,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยพื้นที่อาคารสำนักงานให้เช่าประมาณ
59,000 ตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีกอีกประมาณ 10,000 ตารางเมตร
โดยคาดว่าจะต้องใช้เงินลงทุนเพิ่มอีกประมาณ 2,000 ล้านบาท
โดยแหล่งเงินทุนในการพัฒนาโครงการดังกล่าวจะมาจากกระแสเงินสดจากธุรกิจของบริษัทและเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน
บริษัทจึงมีความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการดังกล่าว ได้แก่
ในกรณีที่เกิดความล่าช้าในการพัฒนาโครงการ
และ/หรืออัตราการเช่าพื้นที่ไม่เป็นไปตามที่บริษัทคาดการณ์ไว้
จะทำให้บริษัทได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนหรือมีระยะเวลาคืนทุนไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้
ซึ่งอาจส่งผลให้บริษัทประสบปัญหาผิดนัดชำระหนี้กับสถาบันการเงิน
หรือในแง่ร้ายแรงที่สุดหากมีปัจจัยเปลี่ยนแปลงไปจากเดิมมากจนทำให้โครงการดังกล่าวไม่คุ้มค่าต่อการลงทุน
ก็อาจส่งผลกระทบต่อเนื่องกับฐานะทางการเงินและผลการดำเนินงานของบริษัท

อย่างไรก็ตาม มีปัจจัยต่างๆ ที่สนับสนุนต่อการดำเนินโครงการดังกล่าวประกอบด้วย

  (1) ความต้องการเช่าอาคารสำนักงานเกรด A ที่อยู่ในระดับสูง
  รวมทั้งสถานที่ตั้งโครงการมีข้อได้เปรียบในด้านทำเลที่ตั้งที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจและติดกับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินที่หัวมุมถนนสาทร
  จึงคาดว่าเมื่อโครงการแล้วเสร็จน่าจะมีอัตราการเช่าพื้นที่ตามที่บริษัทคาดการณ์ไว้

  (2) ชื่อเสียงและประสบการณ์ของบริษัทในการดำเนินธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า 4 แห่ง
  ตั้งอยู่ที่ถนนสาทร คอนแวนต์ อโศก และเพลินจิต ด้วยพื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 53,354
  ตารางเมตร มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยร้อยละ 89 (ณ 31 ธันวาคม 2547)
  เป็นปัจจัยสนับสนุนต่อการดำเนินโครงการใหม่ของบริษัท

  (3) ด้านระยะเวลาการพัฒนาโครงการซึ่งบริษัทคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จในไตรมาสสี่ของปี
  2548 หากเกิดความล่าช้าในงานก่อสร้าง
  บริษัทรับเหมาจะต้องชดเชยค่าเสียหายตามที่กำหนดในสัญญาก่อสร้าง

  (4) ด้านแหล่งเงินทุนในการพัฒนาโครงการ
  บริษัทมีความพร้อมในด้านแหล่งเงินทุนซึ่งส่วนหนึ่งมาจากเงินกู้ยืมสถาบันการเงินในลักษณะเงินกู้โครงการ

  (5) บริษัทได้ขยายอายุสิทธิการเช่าที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งโครงการออกไปอีกเป็นเวลา 8 ปี (จากปี
  2571 ถึงปี 2578) ซึ่งจะส่งผลให้ระยะเวลาดำเนินโครงการเพิ่มขึ้น
  ซึ่งหากโครงการแล้วเสร็จในปลายปี 2548 บริษัทจะมีระยะเวลาดำเนินโครงการเป็นระยะเวลา
  30 ปี

6.  ความเสี่ยงเกี่ยวกับความขัดแย้งทางผลประโยชน์

  จากการที่บริษัท และบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)
  มีความเกี่ยวข้องกันในแง่การถือหุ้นและการมีกรรมการร่วม โดยบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด
  (มหาชน) เป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ของบริษัทในสัดส่วนร้อยละ 21.84 (ณ วันที่ 21 มกราคม 2548
  ) นอกจากนี้ บริษัทและบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) มีกรรมการร่วมกันจำนวน 2
  คน คือ นายอนันต์ อัศวโภคิน และนายอดิศร ธนนันท์นราพูล
  โดยบุคคลทั้งสองดังกล่าวเป็นกรรมการที่ไม่มีอำนาจลงนามในบริษัท
  แต่เป็นกรรมการผู้มีอำนาจลงนามในบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)
  รวมทั้งบริษัททั้งสองประกอบธุรกิจประเภทเดียวกันจึงอาจมีผลกระทบต่อการดำเนินงานและการแข่งขันของบริษัทได้
  อย่างไรก็ตาม มาตรการที่ใช้ป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์ดังกล่าว มีดังนี้

-   บริษัทมุ่งเน้นการสร้างบ้านเพื่อขายแก่กลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงสูง
    โดยมุ่งเน้นที่ระดับราคาบ้านเฉลี่ยที่ 10 ล้านบาทขึ้นไป
    ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ต่างจากกลุ่มลูกค้าเป้าหมายบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด
    (มหาชน)

-   บริษัทมีนโยบายการสร้างบ้านเสร็จพร้อมขายด้วยนโยบายบ้าน 5 คุณภาพ
    (รายละเอียดตามส่วนที่ 2 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์
    หัวข้อสภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน ข้อ(1) ธุรกิจบ้านจัดสรร)
    ผลิตภัณฑ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัทมีความแตกต่างจากผลิตภัณฑ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายของบริษัท
    แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ทั้งในด้านแบบบ้าน
    วิธีการพัฒนาโครงการที่เป็นสังคมระดับเดียวกันทั้งโครงการ
    การทำพื้นที่ส่วนกลางที่มีความโดดเด่น เช่น
    การตรวจสอบบันทึกภาพคนเข้าและออกโครงการด้วยระบบโทรทัศน์วงจรปิด (CCTV)
    และระบบรักษาความปลอดภัยสองชั้น (Double Security) กล่าวคือชั้นแรก
    ควบคุมการเข้าและออกอย่างเข้มงวด โดยเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง
    ชั้นที่สอง ประตูรีโมทที่บุคคลภายนอกไม่ได้รับอนุญาตผ่านโดยเด็ดขาด เป็นต้น

-   ฝ่ายจัดการของบริษัท และบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน)
    มีการแยกจากกันอย่างชัดเจน นอกจากนี้ การกำหนดภารกิจ เป้าหมาย กลยุทธ์
    และนโยบายของบริษัท จะผ่านการพิจารณาจากคณะกรรมการบริษัท

    -   การพิจารณาจัดซื้อที่ดินของบริษัทจะผ่านการพิจารณาจากคณะกรรมการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์(ประกอบด้วยผู้บริหารตั้งแต่ระดับผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการขึ้นไป)
        ทำหน้าที่ ควบคุม
        พิจารณากลั่นกรองตลอดจนอนุมัติการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัททุกประเภทที่ไม่รวมอาคารสูง

        -   บริษัทมีคณะกรรมการตรวจสอบซึ่งเป็นผู้ดูแลตรวจสอบเกี่ยวกับความขัดแย้งทางผลประโยชน์และป้องกันความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต