1. ปัจจัยความเสี่ยง

ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและส่งผลกระทบต่อการดำเนินการของบริษัทฯในอนาคตมีดังนี้

1.  ความเสี่ยงจากสภาพการแข่งขันที่สูงจากการที่มีผู้ประกอบการจำนวนมากในตลาด

ในปี 2547 มีผู้ประกอบการจำนวนมากในตลาดคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดีต่อเนื่องจากปี
2546 จึงมีการขยายการลงทุนเป็นจำนวนมากเพื่อรองรับกำลังซื้อ จนเมื่อช่วงต้นปี 2547
ภาพการชะลอตัวของตลาดเริ่มเกิดขึ้น เนื่องจากกำลังซื้อในตลาดส่วนหนึ่งได้ถูกดึงไปตั้งแต่ไตรมาส
4 ปี 2546 ซึ่งเป็นช่วงสิ้นสุดมาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากรัฐบาล
ประกอบกับมีปัจจัยความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศ โดยเฉพาะราคาน้ำมัน
อัตราดอกเบี้ย และราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น เหตุการณ์ความไม่สงบในภาคใต้ ไข้หวัดนก
ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค และกำลังซื้อที่มีอยู่ชะลอตัวลง
จึงทำให้เกิดการแช่งขันที่สูงขึ้นระหว่างผู้ประกอบการ
มีการแข่งขันทางด้านราคาและการส่งเสริมการขายเพื่อทำตลาดและสร้างยอดขาย

สำหรับภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2548 สภาพการแข่งขันในตลาดจะยังคงมีอยู่อย่าง
ต่อเนื่องและรุนแรงมากขึ้น ทั้งจากสต็อกบ้านรอการขายที่ยังคงมีอยู่
และโครงการใหม่ที่จะถูกผลักออกมาสู่ตลาด ในปี 2548
การเติบโตของตลาดคาดว่าจะยังมีการขยายตัวต่อเนื่องจากปี 2547
เพียงแต่จะเป็นการขยายตัวที่มีความมั่นคง และสมดุลสอดคล้องกับกลไกทางการตลาดมากขึ้น
โดยมีปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค คือ ความเชื่อมั่นในผู้ประกอบการ
คุณภาพและรูปแบบของสินค้าที่ตรงกับความต้องการของผู้บริโภค ทำเลที่ตั้ง
และระดับราคาสินค้าที่เหมาะสม

บริษัทฯ ดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลานาน
และได้เข้าสู่การเป็นผู้พัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยตั้งแต่ปี 2546
โดยบริษัทฯมีทีมงานวิจัยศึกษาถึงแนวโน้มพฤติกรรมผู้บริโภค ทำเลที่ตั้ง พร้อมทั้งการแข่งขัน
เพื่อนำมาประกอบการตัดสินใจในการกำหนดรูปแบบและแนวคิดของโครงการ
พร้อมกันนั้นบริษัทฯมีทีมงานการตลาดและการขายที่มีประสบการณ์ร่วมกำหนดกลยุทธ์การตลาด
โดยในปี 2547 บริษัทฯ มีโครงการที่เปิดดำเนินการทั้งหมด 5 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ
3,500 ล้านบาท ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า สามารถปิดการขายได้แล้วถึง 3 โครงการ

ในปี 2548 เพื่อรองรับภาวะการแข่งขันที่สูงในตลาด
บริษัทฯมีแผนงานที่ผสมผสานหลักการบริหารการลงทุน
โดยจะขยายแนวธุรกิจที่สร้างรายได้ทั้งระยะสั้นและระยะยาว
คือจะทำการพัฒนาโครงการให้เช่าควบคู่ไปกับโครงการพัฒนาเพื่อขาย ครอบคลุมทั้ง บ้านเดี่ยว
ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม และ อาคารสำนักงาน กระจายอยู่ในหลายทำเลที่มีศักยภาพ
เพื่อเป็นการกระจายความเสี่ยงในด้านการลงทุนและเพิ่มอัตราการเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง
โดยโครงการที่พัฒนามีรูปแบบสินค้าที่เข้าถึงพฤติกรรมผู้บริโภคและตรงกับความต้องการในตลาด
อีกทั้งยังคงเน้นการสร้างตราผลิตภัณฑ์เพื่อให้เป็นที่รู้จักในตลาดมากยิ่งขึ้นไป

1.2 ความเสี่ยงจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น

ในปี 2547 จากการที่ราคาน้ำมันในตลาดโลกมีความผันผวนมาก
ส่งผลให้ค่าขนส่งและราคาวัสดุก่อสร้างแต่ละประเภทมีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาเหล็กและผลิตภัณฑ์ต่อเนื่องที่

ทำจากเหล็กซึ่งปรับราคาขึ้นไปตามราคาน้ำมันที่สูงขึ้นและยังเป็นผลจากความต้องการใช้เหล็กในประเทศจีนจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจรถยนต์ที่มีอัตราการเติบโตค่อนข้างสูง
ทำให้มีการสั่งนำเข้าเหล็กเพิ่มมากขึ้นส่งผลกระทบต่อราคา นอกจากนี้ในปี 2548
ราคาน้ำมันดีเซลที่ยังมีการตรึงราคาอยู่มีแนวโน้มที่จะถูกปล่อยให้เป็นราคาลอยตัวเพื่อเข้าสู่ภาวะราคาตลาดเช่นเดียวกับราคาน้ำมันเบนซินซึ่งจะส่งผลให้ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้นซึ่งในภาวะการแข่งขันที่สูงผู้ประกอบการไม่สามารถปรับราคาให้สอดคล้องกับต้นทุนได้
และรวมถึงกำลังซื้อของลูกค้าที่ลดต่ำลงจากภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นด้วย

เพื่อป้องกันและลดความเสี่ยงจากราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น
ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนและระยะเวลาการก่อสร้าง
บริษัทฯได้มีการวางแผนการก่อสร้างและสั่งซื้อวัสดุก่อสร้าง
โดยมีนโยบายการสร้างบ้านพร้อมอยู่ที่แบ่งพื้นที่การก่อสร้างเป็นโซนและทำสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมาแต่ละรายในปริมาณงานที่เหมาะสม
ส่วนอาคารชุดพักอาศัย
บริษัทฯจะจัดให้มีการประมูลราคาและคัดเลือกผู้รับเหมางานก่อสร้างและงานระบบต่างๆ
ซึ่งทำให้บริษัทฯ สามารถควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างและกำหนดราคาขายให้สอดคล้องกับต้นทุนได้
นอกจากนี้บริษัทฯได้มีการทำสัญญาสั่งซื้อวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างที่ราคามีแนวโน้มที่จะปรับสูงขึ้นหรือมีการขาดตลาดล่วงหน้ากับผู้ผลิตรายใหญ่โดยตรง

1.3 ความเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ย

ปัจจัยดอกเบี้ยถือว่าเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ทั้งต่อผู้ประกอบการและผู้บริโภค ซึ่งในปี2547
สถาบันการเงินได้ใช้กลยุทธ์การให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในอัตราดอกเบี้ยต่ำและดอกเบี้ยอัตราคงที่เพื่อที่จะดึงดูดใจผู้บริโภค
และต่อมาเมื่อภาวะเศรษฐกิจโลกเริ่มมีการปรับตัวส่งผลให้ธนาคารกลางสหรัฐอเมริกามีการปรับขึ้นดอกเบี้ยและธนาคารแห่งประเทศไทยมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยซื้อคืนพันธบัตร
ทำให้สถาบันการเงินและธนาคารพาณิชย์ปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นตามเพื่อลดภาระดอกเบี้ยตามต้นทุนที่เพิ่มขึ้นและจากอัตราการขยายตัวของสินเชื่อเพิ่มขึ้นมากกว่าอัตราการขยายตัวของเงินฝาก
ประกอบกับสภาพคล่องในระบบเริ่มลดลงหลังจากที่ได้มีการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นมาโดยตลอด
ซึ่งตลาดคาดการณ์ว่าในปี 2548
อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องตามทิศทางของอัตราดอกเบี้ยในต่างประเทศและแรงกดดันด้านเงินเฟ้อ
ซึ่งจะทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องรับภาระดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น
ทำให้มีต้นทุนสูงขึ้นและรวมถึงนโยบายที่เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ประกอบการของสถาบันการเงิน
ในส่วนของผู้บริโภคเมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้นจะส่งผลต่อภาระการผ่อนชำระเงินกู้และกำลังซื้อที่ลดลงจะทำให้ผู้บริโภคพิจารณาซื้อบ้านในราคาที่ต่ำลง
รวมถึงผู้บริโภคอาจชะลอการตัดสินใจซื้อหรือลงทุน

อย่างไรก็ตามสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2547
ก็ยังมีขยายตัวอย่างต่อเนื่องโดยมีการคาดว่าตลาดน่าจะมีการเติบโตประมาณร้อยละ 10-15 ในปี
2548 ดังนั้นเพื่อเตรียมรองรับกำลังซื้อที่อาจลดลงของผู้บริโภค
ทางบริษัทฯได้วางแผนขยายตลาดบ้านราคาระดับกลางโดยมีการเพิ่มแแบบบ้านที่มีขนาดเล็กลง
มีช่วงราคาที่แตกต่างหลากหลายและลงไปสู่ราคาระดับ 4 - 5
ล้านบาทให้สามารถเลือกซื้อได้ตามกำลังของผู้บริโภคและมีการวางแผนการขายและการตลาดให้สามารถแข่งขันได้
สำหรับผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของบริษัทฯนั้น ทางบริษัทฯ
จะมีการดูแลบริหารเงินอย่างมีประสิทธิภาพและมีการใช้เงินกู้ระยะยาวบางส่วนที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่
ปัจจุบันบริษัทฯ มีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนทุนต่ำกว่า 1 : 1
และได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากธนาคารและสถาบันการเงินต่างๆ มาโดยตลอด

4.  ความเสี่ยงของคุณภาพของงานก่อสร้าง

บริษัทฯ ว่าจ้างผู้รับเหมาภายนอกเข้ามาดำเนินการก่อสร้างโครงการต่างๆตามแผนงานของบริษัทฯ
ทั้งหมด จึงอาจเกิดความเสี่ยงในเรื่องของคุณภาพของงานก่อสร้าง ระยะเวลาการก่อสร้าง
และการส่งมอบงานให้กับลูกค้าตามกำหนดเวลา

ปัจจุบันมีผู้รับเหมาขนาดกลางและขนาดใหญ่กว่า 20 รายที่บริษัทฯคัดเลือกว่าจ้างมาดำเนินการ
ก่อสร้าง โดยเป็นผู้รับเหมาที่มีคุณภาพและประสบการณ์ มีความเชี่ยวชาญในงานก่อสร้าง
มีฐานะทางการเงิน มั่นคงและเครดิตทางการค้าที่ดี
ซึ่งมีจำนวนเพียงพอสำหรับงานก่อสร้างตามแผนงานบริษัทฯ

บริษัทฯ มีการวางแผนงานก่อสร้างล่วงหน้า โดยมีงานแบบและงานก่อสร้างอย่างมีมาตรฐาน
มีกำหนดระยะเวลาการก่อสร้างที่แน่นอน
เพื่อให้การก่อสร้างเสร็จตามกำหนดระยะเวลาให้สอดคล้องกับแผนงานการขายและการตลาด
มีการแบ่งงานก่อสร้างเป็นโซนและจัดสรรงานให้กับผู้รับเหมาแต่ละราย
ทำให้ผู้รับเหมาสามารถบริหารคนงานและเครื่องมือให้เพียงพอที่จะใช้ในแต่ละงวดงานก่อสร้าง
และสามารถส่งมอบงานก่อสร้างที่มีคุณภาพได้เสร็จตรงตามกำหนดเวลา
หากผู้รับเหมารายใดส่งมอบงานล่าช้าเกินกว่ากำหนด 30 วัน ทางบริษัทฯจะมีบทปรับ
หรือสามารถยกเลิกสัญญาและให้ผู้รับเหมารายอื่นทำงานแทนได้ แล้วแต่กรณี

สำหรับคุณภาพงานก่อสร้าง
บริษัทฯมีทีมงานที่มีมาตรฐานคอยตรวจสอบคุณภาพงานทุกขั้นตอนการก่อสร้างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์
ส่วนงานก่อสร้างอาคารสูงบริษัทฯว่าจ้างที่ปรึกษาวิศวกรภายนอกเข้ามาช่วยบริหารและควบคุมงานก่อสร้าง
นอกจากนี้บริษัทฯจะชำระเงินค่าก่อสร้างให้กับผู้รับเหมาตามงวดความสำเร็จของงานที่ได้ระบุไว้ในสัญญาก่อสร้างและหลังจากที่ได้มีการตรวจรับงวดงานร่วมกับลูกค้าแล้วเท่านั้น
ซึ่งในการชำระเงินให้กับผู้รับเหมา บริษัทฯจะหักเงินค่าประกันผลงานไว้ในแต่ละงวดงานร้อยละ
3-5 ของมูลค่างานที่ส่งมอบ
บริษัทฯมีกำหนดระยะเวลาการจ่ายเงินที่แน่นนอนให้แก่ผู้รับเหมาภายหลังจากตรวจรับงาน
ซึ่งทำให้ผู้รับเหมามีเงินทุนหมุนเวียนเพียงพอที่จะใช้ในการดำเนินงาน
และมีความเชื่อมั่นในฐานะทางการเงินและเครดิตทางการค้าที่ดีของบริษัทฯ
และยินดีที่จะรับทำงานก่อสร้างอย่างมีคุณภาพและเสร็จตรงตามกำหนดเวลาให้กับบริษัทฯ

1.5
ความเสี่ยงจากการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค
(ANET)

ในปี 2546 บริษัทฯได้ลงทุนในกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค์ในสัดส่วนร้อยละ 30
หรือคิดเป็นเงินจำนวน 360 ล้านบาท จากมูลค่าหน่วยลงทุนที่เสนอขาย 1,200 ล้านบาท โดย
ANET เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้องที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือ
อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 โดยเมื่อครบกำหนดอายุกองทุน 5 ปี
อาจขยายอายุโครงการออกไปอีก 2 ปีตามมติผู้ถือหน่วยลงทุน
ทั้งนี้บริษัทฯได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับ ANET
โดยกำหนดว่าบริษัทฯหรือบุคคลที่บริษัทฯกำหนดมีสิทธิในการรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวในราคา
1,200 ล้านบาท
ซึ่งบริษัทฯอาจเกิดความเสี่ยงหากราคาอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีมูลค่าที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
รวมทั้งบริษัทฯอาจเผชิญความเสี่ยงจากกระแสเงินสดไม่เพียงพอเพื่อที่จะซื้อทรัพย์สินดังกล่าว
ทำให้ต้องจัดหาแหล่งเงินทุนอื่น อย่างไรก็ตาม บริษัทฯ

เห็นว่าผู้เช่าหลักของกองทุนต้องรักษาสภาพทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่ดีตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาเช่าเพื่อส่งมอบให้ผู้ซื้อ
ดังนั้นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจึงไม่ควรลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

1.6 ความเสี่ยงจากการมีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่

บริษัทฯมีกลุ่มครอบครัวชินวัตรถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 61
ของจำนวนหุ้นสามัญซึ่งถือเป็นกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่สามารถควบคุมเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกือบทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นเรื่องการแต่งตั้งกรรมการ
หรือการขอมติในเรื่องอื่นที่ต้องใช้คะแนนเสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ยกเว้นเรื่องที่กฎหมายหรือข้อบังคับบริษัทฯกำหนดให้ต้องได้รับเสียง 3 ใน 4 ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงไม่อาจสามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบและถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นใหญ่เสนอได้

อย่างไรก็ตาม
คณะกรรมการบริษัทและคณะกรรมการบริหารเป็นผู้ที่มีอำนาจหน้าที่อย่างสมบูรณ์ในการบริหารจัดการธุรกิจ
ประกอบกับบริษัทฯมีคณะกรรมการตรวจสอบที่จะเข้ามาตรวจสอบและพิจารณาเพื่อไม่ให้เกิดรายการที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งกัน