1. ปัจจัยความเสี่ยง

ในปี 2551 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในหลายภาคธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบนานัปการ
โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาน้ำมันซึ่งมีความผันผวนสูงมากและมีผลต่อราคาวัสดุและต้นทุนการก่อสร้าง
และค่าครองชีพของผู้บริโภคที่เพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตามในช่วงไตรมาสที่ 4
ราคาน้ำมันได้มีการปรับลดลงและลดแรงกดดันเรื่องค่าครองชีพแต่ยังมีปัจจัยเสี่ยงอื่นๆที่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับ กลยุทธ์
และการดำเนินธุรกิจให้สอดคล้องและรับมือกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นตลอดเวลา

1.  ความเสี่ยงจากการวิกฤติเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาและเศรษฐกิจโลก

การเกิดวิกฤติซับไพร์มที่เกิดขึ้นจากความไม่มีเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์และปัญหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกาที่เกิดขึ้นตั้งแต่ปี
2550
และได้ทำให้สถาบันการเงินรายใหญ่เกิดความเสียหายถึงขึ้นล้มละลายหรือต้องเข้าขอฟื้นฟูกิจการ
รัฐบาลสหรัฐต้องเข้าช่วยเหลือและออกมาตรการต่างๆ
เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับประชาชนและผู้ลงทุน
แต่ก็ไม่สามารถหยุดวิกฤติซับไพร์มได้ทำให้ปัญหาได้ลุกลามไปยังสถาบันการเงินอื่นรวมถึงตลาดทุนทั่วโลก
รัฐบาลและธนาคารกลางของประเทศต่างๆต้องออกมาตรการช่วยเหลือฟื้นฟูและมีการปรับลดดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง
แต่ยังไม่สามารถแก้ปัญหาและฟื้นเศรษฐกิจให้กลับมาได้

ปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาได้ทวีความรุนแรงกลายเป็นวิกฤติเศรษฐกิจโลกและเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยในหลายประเทศย่อมส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจประเทศไทยที่ต้องพึ่งพาภาคการส่งออกและการท่องเที่ยวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
และมีแนวโน้มสูงที่เศรษฐกิจไทยในปี 2552 จะชะลอตัวต่อไป
ซึ่งจะมีผลต่อทั้งด้านรายได้ของผู้ประกอบการและลูกจ้าง ความไม่มั่นใจของผู้บริโภคและ
นักลงทุนในประเทศและต่างประเทศจะลดหรือชะลอการใช้จ่ายและการลงทุน ส่งผลให้การผลิต
การจ้างงานภายในประเทศลดลงและอัตราการว่างงานสูงขึ้น
แม้ว่ารัฐบาลจะพยายามใช้ทั้งนโยบายการคลังและนโยบายการเงินเข้ามาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ
แต่ยังไม่สามารถสร้างความเชื่อมั่นได้มากนักเนื่องจากภาพรวมเศรษฐกิจโลกยังไม่มีการฟื้นตัวและคาดว่าจะต้องใช้ระยะเวลาอีกพอสมควร
จากปัจจัยลบด้านเศรษฐกิจย่อมส่งผลต่อทุกภาคธุรกิจรวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์
ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีการชะลอการลงทุนโครงการใหม่หรืออาจลดจำนวนโครงการลง
ผู้ประกอบการที่จะอยู่ได้ต้องมีประสบการณ์ มีการบริหารงานอย่างมืออาชีพและมีสภาพคล่องที่เพียงพอ
ในขณะที่ผู้บริโภคยังขาดความเชื่อมั่นและบางส่วนอาจมีกำลังซื้อลดลงจะชะลอการตัดสินใจซื้อหรือไม่มีความสามารถซื้อเพียงพอ

บริษัทฯ
ดำเนินธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่าซึ่งสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอระยะยาวควบคู่ไปกับธุรกิจพัฒนาโครงการที่พักอาศัยเพื่อขายซึ่งการพัฒนาโครงการต่างๆจะต้องมีการศึกษาและวางแผนด้านการตลาด
การขาย การก่อสร้างและมีการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ บริษัทฯ
มีการติดตามข้อมูลและปรับเปลี่ยนรูปแบบหรือผลิตภัณฑ์ให้ตอบความต้องการของตลาดให้มากที่สุดรวมถึงมีการพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ๆเพิ่มขึ้น
โดยจะเน้นการพัฒนาโครงการในราคาระดับกลางเป็นหลักซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลัง
นอกจากนี้นโยบายทางการเงินของบริษัทฯจะกำหนดโครงสร้างเงินทุนให้มีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่ไม่เกิน
1 : 1
และมีการบริหารการเงินอย่างมีวินัยซึ่งทำให้บริษัทฯมีโครงสร้างทางธุรกิจที่สามารถรองรับภาวะเศรษฐกิจที่อาจเกิดการชะลอตัวและสร้างการเติบโตอย่างมีเสถียรภาพ

2.  ความเสี่ยงจากสถานการณ์ทางการเมืองภายในประเทศ

ในปี 2551
สถานการณ์ความไม่สงบทางการเมืองในประเทศไทยได้ส่งผลกระทบในทางลบต่อเศรษฐกิจภายในประเทศ
ถึงแม้ว่าจะมีรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้งตามระบอบประชาธิปไตยซึ่งเป็นที่ยอมรับของนานาประเทศแต่ก็ไม่สามารถบริหารประเทศได้อย่างเต็มที่
เนื่องจากมีความขัดแย้งทางการเมืองและได้ทวีความรุนแรงมากขึ้น
กลุ่มต่อต้านรัฐบาลเข้ายึดสถานที่ราชการและได้มีการเข้าปิดสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิและสนามบินดอนเมืองในเดือนพฤศจิกายน
ซึ่งได้สร้างความเสียหายให้กับประเทศไทยในเชิงเศรษฐกิจอย่างรุนแรงทั้งด้านการส่งออก
การท่องเที่ยว และการลงทุน
ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและผู้ลงทุนภาคเอกชนทั้งในประเทศและต่างประเทศลดลงและชะลอการซื้อและการลงทุนโครงการต่างๆออกไป
อย่างไรก็ตามหลังจากที่มีการจัดตั้งคณะรัฐบาลชุดใหม่ในเดือนธันวาคมได้ช่วยบรรเทาความตึงเครียดทางการเมืองลงได้บ้าง
แต่หลายฝ่ายยังไม่มั่นใจในเสถียรภาพของรัฐบาลใหม่ที่เป็นรัฐบาลผสมหลายพรรค
สังคมไทยยังคงมีความแตกแยกทางการเมืองและกำลังรอดูนโยบายของรัฐบาลในการแก้ปัญหาด้านเศรษฐกิจว่ารัฐบาลจะมีความสามารถและมีความจริงใจในการแก้ปัญหาและเร่งฟื้นภาวะเศรษฐกิจ
หรือจะให้ความสำคัญกับผลทางการเมืองมากกว่า

การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขึ้นกับภาวะเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคโดยตรงจึงทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี
2551 มีการชะลอตัว สำหรับในปี 2552
รัฐบาลได้มีมาตรการช่วยกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์หลายมาตรการ อาทิ
การต่ออายุมาตรการลดภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ออกไปอีก 1 ปี
มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้
และเตรียมพิจารณาการลงทุนในโครงการระบบขนส่งมวลชนและโครงข่ายคมนาคม
แต่จากสถานการณ์ทางการเมืองที่ยังไม่ชัดเจนส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ชะลอการลงทุนในโครงการใหม่ๆ
หรือปรับลดโครงการให้มีขนาดเล็กลง
ผู้บริโภครวมถึงนักลงทุนต่างชาติยังไม่มีความเชื่อมั่นเพียงพอและอาจชะลอการตัดสินใจซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตามพบว่ายังมีความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย (Real Demand)
และมีกำลังซื้อ แต่ผู้ซื้อจะพิจารณาเลือกโครงการที่สามารถสนองความต้องการมากที่สุด
ทั้งในเรื่องความคุ้มค่า ทำเลที่ตั้ง รูปแบบและพื้นที่ใช้สอยที่ให้ประโยช์สูงสุด
และให้ความสำคัญกับความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ

ในการพัฒนาโครงการต่างๆ บริษัทฯได้มีการทำการวิจัยตลาด
วางแผนและศึกษาความเป็นไปได้ของแต่ละโครงการก่อนการลงทุน โดยบริษัทฯ
มีผลิตภัณฑ์หลายประเภททั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์
และคอนโดมีเนียมที่มีรูปแบบและพื้นที่ใช้สอยที่สอดคล้องกับความต้องการของลูกค้า
และพัฒนาโครงการกระจายอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ
มีการคมนาคมที่สะดวกหรืออยู่ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้า
โครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์จะเป็นบ้านประเภทสร้างเสร็จก่อนขายซึ่งช่วยเพิ่มความมั่นใจให้กับผู้ซื้อ
ทำให้การขายโครงการต่างๆได้รับการตอบรับที่ดี
โดยบริษัทฯยังได้ออกแบบผลิตภัณฑ์ใหม่เพื่อเป็นการขยายกลุ่มลูกค้าให้กว้างขึ้นทั้งในระดับราคาที่สูงขึ้นและราคาที่ต่ำลงจากระดับราคาขายเดิม
ทั้งนี้ในปี 2552 บริษัทฯ ยังมีการขยายโครงการใหม่ในทำเลที่มีศักยภาพ
โดยจะเน้นการพัฒนาโครงการแนวราบมากกว่าโครงการแนวสูงและ
ปรับขนาดโครงการใหม่ให้เล็กลงเพื่อที่จะได้ปิดโครงการได้เร็ว และ
มีการพัฒนาพื้นที่การก่อสร้างเป็นโซน เพื่อเป็นการบริหารความเสี่ยงได้อีกทางหนึ่ง

3.  ความเสี่ยงจากความเข้มงวดด้านสินเชื่อของสถาบันการเงิน

ปัญหาวิกฤติซับไพร์มที่เกิดขึ้นจากปัญหาสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกาได้ก่อให้เกิดความเสียหายอย่างรุนแรงต่อสถาบันการเงินทั้งในสหรัฐอเมริกาและสหภาพยุโรป
และส่งผลกระทบต่อตลาดเงิน ตลาดทุนและเศรษฐกิจทั่วโลก
ส่งผลให้สถาบันการเงินเน้นการดำรงสภาพคล่องและมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ
แม้ว่าธนาคารกลางประเทศต่างๆได้มีการปรับลดดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง
สถาบันการเงินยังคงชะลอการให้สินเชื่อ

สำหรับประเทศไทย สถาบันการเงินไม่ได้ประสบปัญหาเช่นในต่างประเทศ
แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวและยังมีความไม่แน่นอนสูง
ทำให้สถาบันการเงินต่างๆเพิ่มความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นทั้งสินเชื่อโครงการที่ให้กับผู้ประกอบการ
และสินเชื่อส่วนบุคคล เพื่อป้องกันปัญหาหนี้เสียที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
มีผลให้อัตราการปฎิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินสูงขึ้น
ซึ่งส่งผลกระทบต่อการเติบโตในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
แม้รัฐบาลจะมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ และ
อัตราดอกเบี้ยอยู่ในทิศทางที่ลดลงซึ่งเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
แต่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังไม่สามารถลงทุนพัฒนาโครงการได้
เนื่องจากไม่มีแหล่งเงินทุนและขาดสภาพคล่อง
โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการรายเล็กและรายใหม่ ส่งผลให้หลายโครงการชะลอดูสถานการณ์
หรืออาจไม่สามารถพัฒนาต่อได้ เช่นเดียวกับผู้ซิ้อบ้านจะมีโอกาสไม่ได้รับการอนุมัติเงินกู้สูงขึ้น
สถาบันการเงินจะพิจารณาถึงกลุ่มอาชีพที่เห็นว่ามีความเสี่ยงจากปัญหาเศรษฐกิจ เช่น ธุรกิจ SME
การส่งออกและการท่องเที่ยว
รวมถึงผู้กู้ที่มีรายได้ต่ำที่อาจประสบปัญหาการเลิกจ้างและไม่มีกำลังผ่อนเงินกู้ได้ในอนาคต
นอกเหนือจากการพิจารณาความสามารถในการชำระคืนเงินกู้ในปัจจุบัน

ในขั้นตอนการขายโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ บริษัทฯ
มีการพิจารณาคุณสมบัติเบื้องต้นของลูกค้าและกำหนดเงื่อนไขให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติเงินกู้แก่ลูกค้าก่อนการทำสัญญาซื้อขาย
ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมจะส่งให้ธนาคารพิจารณาก่อนการโอนประมาณ 3-6 เดือน
ซึ่งทุกโครงการของบริษัทฯได้รับการสนับสนุนเรื่องเงินกู้สินเชื่อบุคคลแก่ผู้ซื้อบ้านจากหลายสถาบันการเงินซึ่งช่วยให้ลูกค้าได้รับเงื่อนไขวงเงินกู้ที่ดีและใช้เวลาที่รวดเร็ว
ซึ่งหากผลไม่อนุมัติ บริษัทฯ จะสามารถดำเนินการเปิดการขายใหม่ได้ทันที
อย่างไรก็ตามเนื่องจากโครงการที่พัฒนาส่วนใหญ่จะเป็นโครงการในราคาระดับกลางขึ้นไปซึ่งลูกค้าจะมีกำลังซื้อและมีความสามารถในการผ่อนชำระเงินกู้ได้
ประกอบกับกลุ่มลูกค้าของบริษัทฯส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยไม่ใช่เพื่อการลงทุน
จึงทำให้การปฏิเสธการให้เงินกู้แก่ลูกค้าของโครงการกลุ่มนี้อยู่ในระดับต่ำ
นอกจากนี้โครงการที่บริษัทฯ จะลงทุนต้องมีการวิจัย ศึกษาถึงแนวโน้มพฤติกรรมของผู้บริโภค
ทำเลที่ตั้ง
การแข่งขันและความเป็นไปได้ทางการเงินเป็นอย่างดีเพื่อนำมาประกอบกำหนดรูปแบบและแนวคิดของโครงการ
การดำเนินงานของบริษัทฯ จะมีการดูแลการบริหารเงินอย่างมีประสิทธิภาพ มีวินัยทางการเงิน
และมีความเสี่ยงทางการเงินในระดับต่ำ
ซึ่งทำให้บริษัทฯได้รับการสนับสนุนทางการเงินอย่างดีจากสถาบันการเงินต่างๆมาโดยตลอด

4.  ความเสี่ยงจากการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค
    (ANET)

ในปี 2546 บริษัทฯได้ลงทุนในกองทุนรวมแอสเสทเน็ตเวิร์ค์ในสัดส่วนร้อยละ 30
หรือคิดเป็นเงินจำนวน 360 ล้านบาทจากมูลค่าหน่วยลงทุนที่เสนอขาย 1,200 ล้านบาท โดย ANET
เป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้องที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือ
อาคารชินวัตรทาวเวอร์ 1 และ 2 โดยเมื่อครบกำหนดอายุกองทุน 5 ปี
อาจขยายอายุโครงการออกไปอีก 2 ปีตามมติผู้ถือหน่วยลงทุน ซึ่งเมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2551
ผู้ถือหน่วยลงทุนมีมติให้ ANET ขยายอายุโครงการออกไปอีก 2 ปี โดยจะครบกำหนดวันที่ 28
กรกฎาคม 2553 ทั้งนี้บริษัทฯได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับ ANET
โดยกำหนดว่าบริษัทฯหรือบุคคลที่บริษัทฯกำหนดมีสิทธิในการรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวในราคา
1,200 ล้านบาท
ซึ่งบริษัทฯอาจเกิดความเสี่ยงหากราคาอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวมีมูลค่าที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญรวมทั้งบริษัทฯอาจเผชิญความเสี่ยงจากกระแสเงินสดไม่เพียงพอเพื่อที่จะซื้อทรัพย์สินดังกล่าว
ทำให้ต้องจัดหาแหล่งเงินทุนอื่น อย่างไรก็ตาม
บริษัทฯเห็นว่าผู้เช่าหลักของกองทุนต้องรักษาสภาพทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่ดีตามเงื่อนไขที่กำหนดในสัญญาเช่าเพื่อส่งมอบให้ผู้ซื้อ
ดังนั้นมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจึงไม่ควรลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ทาง ANET
ได้มีการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ตามข้อกำหนดของ กลต. พบว่า ณ สิ้นปี 2550
สินทรัพย์มีมูลค่าตามราคาตลาดเท่ากับ 1,479.03 ล้านบาท

5.  ความเสี่ยงจากการมีกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่

บริษัทฯมีกลุ่มครอบครัวชินวัตรถือหุ้นในสัดส่วนร้อยละ 61
ของจำนวนหุ้นสามัญซึ่งถือเป็นกลุ่มผู้ถือหุ้นรายใหญ่ที่สามารถควบคุมเสียงของที่ประชุมผู้ถือหุ้นได้เกือบทั้งหมดไม่ว่าจะเป็นเรื่องการแต่งตั้งกรรมการ
หรือการขอมติในเรื่องอื่นที่ต้องใช้คะแนนเสียงส่วนใหญ่ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ยกเว้นเรื่องที่กฎหมายหรือข้อบังคับบริษัทฯกำหนดให้ต้องได้รับเสียง 3 ใน 4 ของที่ประชุมผู้ถือหุ้น
ดังนั้นผู้ถือหุ้นรายอื่นจึงไม่อาจสามารถรวบรวมคะแนนเสียงเพื่อตรวจสอบและถ่วงดุลเรื่องที่ผู้ถือหุ้นใหญ่เสนอได้

อย่างไรก็ตาม
คณะกรรมการบริษัทและคณะกรรมการบริหารเป็นผู้ที่มีอำนาจหน้าที่อย่างสมบูรณ์ในการบริหารจัดการธุรกิจ
ประกอบกับบริษัทฯมีคณะกรรมการตรวจสอบที่จะเข้ามาตรวจสอบและพิจารณาเพื่อไม่ให้เกิดรายการที่อาจก่อให้เกิดความขัดแย้งกัน