12. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

1. งบการเงิน

สรุปฐานะการเงินและผลการดำเนินงานในระยะ 3 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ. 2542 – 2544)

  (ก) สรุปรายงานการสอบบัญชี ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2542, 2543, 2544

สรุปรายงานการสรุปรายงานการสอบบัญชี ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2542

ผู้สอบบัญชี: รุ้งนภา เลิศสุวรรณกุล ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 3516

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2542 บริษัทมีเงินกู้ยืมกับสถาบันการเงินหลายแห่ง จนถึงวันที่ในรายงานนี้
(19 กุมภาพันธ์ 2543)
ผู้สอบบัญชียังไม่ได้รับหนังสือยืนยันยอดตอบกลับสำหรับเงินกู้ยืมจำนวนประมาณ 4,263 ล้านบาท

ยกเว้นผลของการปรับปรุงซึ่งอาจจำเป็นต่องบการเงินจากเหตุการณ์ตามที่กล่าวไว้ในวรรคก่อน
ผู้สอบบัญชีให้ความเห็นว่างบการเงินแสดงฐานะทางการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2542
ผลการดำเนินงานและกระแสเงินสดสำหรับปีสิ้นสุดวันเดียวกันโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

โดยมิได้เป็นการแสดงความเห็นอย่างมีเงื่อนไข ผู้สอบบัญชีได้ให้ข้อสังเกตไว้ดังนี้

(ก) “ที่ดินและงานระหว่างก่อสร้าง” และ “ที่ดินและต้นทุนในการพัฒนาโครงการ”
สุทธิตามที่ปรากฎในงบดุล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2542 เป็นจำนวนเงิน 2,908 ล้านบาท และ
3,908 ล้านบาทตามลำดับ (2541: 4,027 ล้านบาท และ 4,550 ล้านบาทตามลำดับ)
แสดงตามราคาทุนซึ่งรวมต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้างและดอกเบี้ยที่เกี่ยวข้องที่ถือเป็นต้นทุน
(สุทธิจากสำรองเผื่อผลขาดทุนจากการลดลงของมูลค่าโครงการจำนวนรวม 1,860 ล้านบาท
ซึ่งฝ่ายบริหารของบริษัทได้ประมาณขึ้นในปีก่อนและปีปัจจุบัน
โดยเปรียบเทียบต้นทุนรวมต่อพื้นที่ขายของแต่ละโครงการกับราคาขายต่อตารางวาสำหรับ
“ที่ดินและงานระหว่างก่อสร้าง”
และเปรียบเทียบต้นทุนรวมต่อพื้นที่ของแต่ละโครงการกับราคาตลาดต่อตารางวาของที่ดินในบริเวณใกล้เคียงสำหรับ
“ที่ดินและต้นทุนในการพัฒนาโครงการ” ตามที่กล่าวไว้ในหมายเหตุ 7 และหมายเหตุ 12)
อย่างไรก็ตามในสภาพปัจจุบันที่กำลังมีปัญหาด้านเศรษฐกิจและวิกฤตการณ์ด้านการเงินในประเทศ
มูลค่าของโครงการดังกล่าวที่จะเสนอขายได้อาจจะต่ำกว่าราคาทุนที่แสดงไว้ในงบดุล

(ข) ในระหว่างปีปัจจุบัน วิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจของประเทศได้ผ่อนคลายลง
แต่คาดว่ายังจะมีผลกระทบต่อภาคธุรกิจไปอีกระยะหนึ่ง ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2542
บริษัทมีผลขาดทุนสะสมจำนวนมาก
เนื่องจากปัญหาสภาพคล่องทางการเงินบริษัทได้ชะลอการจ่ายชำระคืนเงินกู้ยืมและดอกเบี้ยแก่สถาบันการเงินหลายแห่ง
และไม่สามารถปฎิบัติตามเงื่อนไขบางประเด็นตามที่ระบุในสัญญาเงินกู้ยืม
อย่างไรก็ตามบริษัทได้เจรจาและลงนามในสัญญาการปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับผู้ให้กู้ซึ่งรวมถึงการแปลงหนี้บางส่วนเป็นทุนและปรับปรุงโครงสร้างทุนของบริษัทตามที่กล่าวไว้ในหมายเหตุ
2 หมายเหตุ 14 และหมายเหตุ 16
บริษัทคาดว่าภายหลังการปรับปรุงโครงสร้างทางการเงินแล้วจะส่งผลให้บริษัทสามารถปฎิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้ได้
การที่บริษัทจะสามารถดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่องได้
ขึ้นอยู่กับความสามารถของบริษัทในการปฎิบัติตามแผนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้
ผลการดำเนินธุรกิจในอนาคต และการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจโดยส่วนรวมของประเทศ
ถึงแม้จะมีความไม่แน่นอนดังกล่าว
งบการเงินที่แนบมานี้ยังคงจัดทำขึ้นตามหลักการดำเนินงานอย่างต่อเนื่องของกิจการโดยถือว่าการขายหรือเรียกคืนสินทรัพย์และการจ่ายชำระหนี้สินจะเป็นไปตามปกติธุรกิจ

สรุปรายงานการสอบบัญชี ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543

ผู้สอบบัญชี: รุ้งนภา เลิศสุวรรณกุล ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 3516

บริษัทมีเงินกู้ยืมกับสถาบันการเงินหลายแห่ง ในปี 2543
ผู้สอบบัญชียังได้รับหนังสือยืนยันยอดจากสถาบันการเงินสำหรับยอดคงเหลือเงินกู้ยืม ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2543 เป็นส่วนใหญ่

ยกเว้นผลของการปรับปรุงซึ่งอาจจำเป็นต่องบการเงินจากเหตุการณ์ตามที่กล่าวไว้ในวรรคก่อน
ผู้สอบบัญชีให้ความเห็นว่างบการเงินแสดงฐานะทางการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2542
ผลการดำเนินงานและกระแสเงินสดสำหรับปีสิ้นสุดวันเดียวกันโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

โดยมิได้เป็นการแสดงความเห็นอย่างมีเงื่อนไข ผู้สอบบัญชีได้ให้ข้อสังเกตไว้ดังนี้

(ก) "ที่ดินและงานระหว่างก่อสร้าง" และ "ที่ดินและต้นทุนในการพัฒนาโครงการ"
ตามที่ปรากฏในงบดุล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543 เป็นจำนวนเงิน 2,565 ล้านบาท และ 3,474
ล้านบาทตามลำดับ (2542 : 2,908 ล้านบาทและ 3,908 ล้านบาทตามลำดับ)
แสดงตามราคาทุนสุทธิจากสำรองเผื่อผลขาดทุนจากการลดลงของมูลค่าโครงการจำนวนรวม 2,271
ล้านบาท (2542 : จำนวนรวม 1,860 ล้านบาท) เนื่องจากในระหว่างปีปัจจุบัน
บริษัทได้จัดให้มีการประเมินราคาใหม่สำหรับทุกโครงการของบริษัทโดยผู้ประเมินราคาอิสระและได้บันทึกสำรองเผื่อผลขาดทุนจากการลดลงของมูลค่าโครงการเพิ่มเติมเฉพาะโครงการที่มีมูลค่ายุติธรรมตามรายงานการประเมินต่ำกว่าราคาทุนสุทธิตามบัญชี
ตามที่กล่าวไว้ในหมายเหตุประกอบงบการเงินข้อ 7 และ 13
โดยไม่ได้มีการบันทึกส่วนเกินจากการตีราคาสินทรัพย์สำหรับโครงการที่มูลค่ายุติธรรมตามรายงานการประเมินสูงกว่าราคาทุนสุทธิตามบัญชี
อย่างไรก็ตามในสภาพปัจจุบันปัญหาด้านเศรษฐกิจและวิกฤตการณ์ด้านการเงินเพิ่งเริ่มผ่อนคลายลง
มูลค่าของโครงการดังกล่าวที่จะเสนอขายได้อาจจะแตกต่างจากมูลค่าที่แสดงไว้ในงบดุล

(ข) ตามที่กล่าวไว้ในหมายเหตุประกอบงบการเงินข้อ 2 ในปี 2542
บริษัทได้เจรจาและลงนามในสัญญาการปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับผู้ให้กู้รายใหญ่ทั้งหมด
ซึ่งรวมถึงการแปลงหนี้บางส่วนเป็นทุนของบริษัท
และการขอลดอัตราดอกเบี้ยและผ่อนผันกำหนดการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยค้างชำระ
รวมถึงการปรับปรุงโครงสร้างทุนของบริษัท
ในระหว่างปีปัจจุบันบริษัทได้ลงนามในสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้เพิ่มเติม คงเหลือยอดหนี้จำนวน
50 ล้านบาท ซึ่งอยู่ระหว่างการเจรจาต่อรองกับผู้ให้กู้ตามที่กล่าวไว้ในหมายเหตุ 25.3
บริษัทคาดว่าภายหลังการปรับปรุงโครงสร้างหนี้แล้วจะส่งผลให้บริษัทสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้ยืมได้
การที่บริษัทจะสามารถดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่องได้ขึ้นอยู่กับความสามารถบริษัทในการปฎิบัติตามแผนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้
ผลการดำเนินธุรกิจในอนาคต และการฟื้นตัวของสภาพเศรษฐกิจโดยส่วนรวมของประเทศ
ถึงเแม้จะมีความไม่แน่นอนดังกล่าว
งบการเงินที่แนบมานี้ยังคงจัดทำขึ้นตามหลักการดำเนินงานอย่างต่อเนื่องของกิจการโดยถือว่าการขายหรือเรียกคืนสินทรัพย์และการจ่ายชำระหนี้สินจะเป็นไปตามปกติธุรกิจ

สรุปรายงานการสอบบัญชี ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544

ผู้สอบบัญชี: รุ้งนภา เลิศสุวรรณกุล ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 3516

ผู้สอบบัญชีมิได้แสดงความเห็นอย่างมีเงื่อนไขต่องบการเงินของบริษัทแต่อย่างใด
แต่ได้ให้ข้อสังเกตไว้ดังนี้

(1) “ที่ดินและงานระหว่างก่อสร้าง” “ ที่ดินและต้นทุนในการพัฒนาโครงการ”และ “ที่ดิน
    อาคารและอุปกรณ์” ตามที่ปรากฏในงบดุล ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544
    มีมูลค่าตามบัญชีสุทธิเป็นจำนวนเงินรวม 9,051 ล้านบาท (2543 : 9,524 ล้านบาท)
    แสดงตามราคาทุนสุทธิจากสำรองเผื่อผลขาดทุนจากการลดลงของมูลค่าโครงการจำนวนรวม
    2,122 ล้านบาท (2543 : จำนวนรวม 2,437 ล้านบาท) เนื่องจากในปี 2543
    บริษัทได้จัดให้มีการประเมินราคาใหม่สำหรับทุกโครงการของบริษัท
    โดยผู้ประเมินราคาอิสระและได้บันทึกสำรองเผื่อผลขาดทุนจากการลดลงของมูลค่าโครงการเพิ่มเติมเฉพาะโครงการที่มีมูลค่ายุติธรรมตามรายงานการประเมินต่ำกว่าราคาทุนสุทธิตามบัญชี
    ตามที่กล่าวไว้ในหมายเหตุประกอบงบการเงินข้อ7, 12 และ 13
    โดยไม่ได้มีการบันทึกส่วนเกินจากการตีราคาสินทรัพย์สำหรับโครงการที่มู่ลค่ายุติธรรมตามรายงานการประเมินสูงกว่าราคาทุนสุทธิตามบัญชี
    หากได้มีการบันทึกส่วนเกินดังกล่าวแล้วจะทำให้ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัท เพิ่มขึ้น
    อย่างไรก็ตาม
    ในสภาพปัจจุบันปัญหาด้านเศรษฐกิจและวิกฤตการณ์ด้านการเงินเพิ่งเริ่มผ่อนคลายลง
    มูลค่าของโครงการดังกล่าวที่จะเสนอขายได้อาจจะแตกต่างจากมูลค่าที่แสดงไว้ในงบดุล

(ข) ตามที่กล่าวไว้ในหมายเหตุประกอบงบการเงินข้อ 2 ในปี 2542 และ 2543
บริษัทได้เจรจาและลงนามในสัญญาการปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับผู้ให้กู้รายใหญ่ทั้งหมด
ซึ่งรวมถึงการแปลงหนี้บางส่วนเป็นทุนของบริษัท
และการขอลดอัตราดอกเบี้ยและผ่อนผันกำหนดการชำระคืนเงินต้นและดอกเบี้ยค้างชำระ
รวมถึงการปรับปรุงโครงสร้างทุนของบริษัท นอกจากนี้ในเดือนสิงหาคม 2544
ที่ประชุมวิสมัญผู้ถือหุ้นของบริษัทได้มีมติอนุมัติให้บริษัทดำเนินการลดทุนจดทะเบียนและทุนที่ชำระแล้ว
โดยการลดมูลค่าหุ้นที่ตราไว้เพื่อล้างขาดทุนสะสมจำนวน 4,059 ล้านบาท
ตามที่กล่าวไว้ในหมายเหตุประกอบงบการเงินข้อ 18
บริษัทคาดว่าภายหลังการปรับปรุงโครงสร้างหนี้และโครงสร้างทุนแล้วจะส่งผลให้บริษัทสามารถปฎิบัติตามเงื่อนไชในสัญญาเงินกู้ยืมได้
การที่บริษัทจะสามารถดำเนินธุรกิจอย่างต่อเนื่องได้ขั้นอยู่กับความสามารถของบริษัทในการปฏิบัติตามแผนการปรับลปรุงโครงาร้างหนี้
ผลการดำเนินธุรกิจในอนาคต และการฟื้นตัวขอสภาพเศรษฐกิจโดยส่วนรวมของประเทศ
ถึงแม้จะมีความไม่แน่นอนดังกล่าว
งบการเงินที่แนบมานี้ยังคงจัดทำขึ้นตามหลักการดำเนินงานอย่างต่อเนื่องของกิจการ
โดยถือว่าการขายหรือเรียกคืนสินทรัพย์และการจ่ายชำระหนี้สินจะเป็นไปตามปกติธุรกิจ

(ค) ตามที่กล่าวไว้ในหมายเหตุประกอบงบการเงินข้อ 25.8
บริษัทย่อยแห่งหนึ่งมีภาระผูกพันเกี่ยวกับการค้ำประกันเงินกู้ยืมของบริษัทร่วมแห่งหนึ่งเป็นจำนวนเงิน
235.4 ล้านบาท บริษัทย่อยจึงมีหนี้สินที่อาจจะเกิดขึ้นจากการค้ำประกันดังกล่าว อย่างไรก็ตาม
บริษัทย่อยมิได้บันทึกหนี้สินที่อาจจะเกิดขึ้นดังกล่าวไว้ในบัญชี
เนื่องจากบริษัทแจ้งว่าภาระหนี้สินดังกล่าวยังไม่เกิดขึ้นและไม่คาดว่าจะเกิดขึ้นเนื่องจากบริษัทร่วมกำลังอยู่ในระหว่างการปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้เงินกู้ยืมและปรับโครงสร้างทุน
ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในช่วงต้นปี 2545
โดยคาดว่าจะได้รับการปรับลดหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยบางส่วน
ทำให้ภาระค้ำประกันที่บริษัทย่อยมีต่อบริษัทร่วมดังกล่าวลดลงอย่างเป็นสาระสำคัญ
และจากการประมาณการฐานะการเงิน บริษัทร่วมจะไม่มีผลขาดทุนเกินทุนในส่วนของผู้ถือหุ้น ดังนั้น
บริษัทย่อยจึงไม่คาดว่าจะมีภาระหนี้สินจากการค้ำประกันดังกล่าว อย่างไรก็ตาม
หนี้สินที่อาจจะเกิดจากภาระค้ำประกันของบริษัทย่อยที่มีต่อบริษัทร่วมดังกล่าวขึ้นอยู่กับผลของการปรับปรุงโครงสร้างหนี้และโครงสร้างทุนของบริษัทร่วมดังกล่าว

(ข) ตารางสรุปงบการเงินรวม

สรุปงบดุลของบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย

  --------------------------------------------- --------- -------- --------- -------- -------- --------
                                                31 ธ.ค.            31 ธ.ค.            31 ธ.ค.  
                                                2542               2543               2544     

                                                ล้านบาท    %        ล้านบาท    %        ล้านบาท   %

  เงินสดและเงินฝากธนาคาร                          517       4.14     223       2.07     236      2.28

  เงินลงทุนชั่วคราว                                 -         -        -         -        84       0.81

  ลูกหนี้การค้า – สุทธิ                               95        0.76     187       1.73     150      1.45

  ที่ดินและงานระหว่างก่อสร้าง                         2,908     23.29    2,565     23.77    3,060    29.55

  สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น                               195       1.56     136       1.26     151      1.46

  รวมสินทรัพย์หมุนเวียน                              3,715     29.75    3,111     28.83    3,681    35.55

  เงินลงทุน                                       254       2.03     233       2.16     219      2.12

  เงินให้กู้ยืมระยะยาวและเงินทดรองแก่กิจการที่เกี่ยวข้องกัน   13        0.10     3         0.03     12       0.12

  ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ – สุทธิ                      3,811     30.52    3,485     32.30    3,364    32.49

  ที่ดินและต้นทุนในการพัฒนาโครงการ                    3,908     31.30    3,474     32.20    2,627    25.37

  สินทรัพย์อื่น                                      786       6.29     484       4.49     451      4.36

  รวมสินทรัพย์                                     12,488    100.00   10,790    100.00   10,354   100.00

  เงินเบิกเกินบัญชีและเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน           381       3.05     188       1.74     107      1.03

  เจ้าหนี้การค้าและตั๋วเงินจ่าย                         57        0.46     101       0.94     143      1.38

  ส่วนของหนี้สินระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี        514       4.12     722       6.69     752      7.26

  หุ้นกู้ส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี                   1,119     8.96     -         -        -        -

  หนี้สินหมุนเวียนอื่น                                 1,241     9.94     885       8.20     714      6.90

  รวมหนี้สินหมุนเวียน                                3,312     26.52    1,896     17.57    1,716    16.57

  หนี้สินระยะยาว                                   6,522     52.23    6,273     58.14    5,545    53.55

  หุ้นกู้                                           -         -        1,141     10.57    884      8.54

  หนี้สินอื่น                                        607       4.86     396       3.67     73       0.71

  รวมหนี้สิน                                       10,441    83.61    9,706     89.95    8,218    79.37

  ทุนเรียกชำระแล้ว                                 4,881     39.09    5,411     50.15    4,059    39.20

  กำไร(ขาดทุน) สะสม                              (2,889)   -23.14   (4,172)   -38.67   84       0.81

  ขาดทุนที่ยังไม่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุน       (40)      -0.32    (51)      -0.47    (19)     -0.18

  รวมส่วนของผู้ถือหุ้น                                2,046     16.39    1,084     10.05    2,136    20.63
  --------------------------------------------- --------- -------- --------- -------- -------- --------

สรุปงบกำไรขาดทุนของบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย

  ----------------------------------------- -------- -------- --------- -------- -------- --------
                                            31 ธ.ค.           31 ธ.ค.            31 ธ.ค.  
                                            2542              2543               2544     

                                            ล้านบาท   %        ล้านบาท    %        ล้านบาท   %

  รายได้จากการขาย                            2,122    77.33    1,458     72.36    2,218    77.55

  รายได้จากค่าเช่าพื้นที่และค่าบริการ                466      16.98    506       25.11    563      19.69

  รายได้อื่น                                   156      5.69     51        2.53     79       2.76

  รายได้รวม                                  2,744    100.00   2,015     100.00   2,860    100.00

  ต้นทุนขาย                                   1,890    68.88    1,435     71.22    1,958    68.46

  ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร                   424      15.45    401       19.90    480      16.78

  ค่าตอบแทนกรรมการ                           2        0.07     2         0.10     4        0.14

  ขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยน                      83       3.02     10        0.50     1        0.03

  สำรองเผื่อผลขาดทุนจากการลดลงของมูลค่าโครงการ   100      3.64     1,124     55.78    7        0.24

  ส่วนแบ่งผลขาดทุนจากบริษัทร่วม                   23       0.84     19        0.94     40       1.40

  ดอกเบี้ยจ่าย                                 744      27.11    284       14.09    226      7.90

  กำไร (ขาดทุน) ก่อนรายการพิเศษ                (522)    -19.02   (1,260)   -62.53   144      5.03

  รายการพิเศษ                                                                              

  กำไรจากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้                50       1.82     9         0.45     -        -

  กำไรจากการซื้อคืนหุ้นกู้                         52       1.90     2         0.10     64       2.24

  ขาดทุนจากการไถ่ถอนหุ้นกู้ก่อนครบกำหนด            -        -        (34)      -1.69    -        -

  กำไร (ขาดทุน) สุทธิ                          (420)    -15.31   (1,283)   -63.68   208      7.27
  ----------------------------------------- -------- -------- --------- -------- -------- --------

สรุปงบกระแสเงินสดของบริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย

(หน่วย : ล้านบาท)

+-----------------------------+------------+-------------+------------+
|                             | 31 ธ.ค.    | 31 ธ.ค.     | 31 ธ.ค.    |
|                             | 2542       | 2543        | 2544       |
+-----------------------------+------------+-------------+------------+
| เงินสดสุทธิที่ได้มา (ใช้ไปใน)      | 531        | (311)       | 239        |
|                             |            |             |            |
| กิจกรรมดำเนินงาน              |            |             |            |
+-----------------------------+------------+-------------+------------+
| เงินสดสุทธิที่ได้มา (ใช้ไปใน)      | (52)       | (57)        | (65)       |
|                             |            |             |            |
| กิจกรรมลงทุน                  |            |             |            |
+-----------------------------+------------+-------------+------------+
| เงินสดสุทธิที่ได้มา (ใช้ไปใน)      | (144)      | 73          | (161)      |
|                             |            |             |            |
| จากกิจกรรมจัดหาเงิน            |            |             |            |
+-----------------------------+------------+-------------+------------+
| เงินสดและเงินฝากธนาคาร ณ      | 517        | 223         | 237        |
| วันสิ้นงวด                     |            |             |            |
+-----------------------------+------------+-------------+------------+

(ค) อัตราส่วนทางการเงิน

อัตราส่วนทางการเงิน บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัทย่อย

  -------------------------------------- ---------- ---------- ----------
                                         31 ธ.ค.    31 ธ.ค.    31 ธ.ค.
                                         2542       2543       2544

  อัตราส่วนสภาพคล่อง                                              

  อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า)                  1.13       1.64       2.14

  อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า)            0.18       0.22       0.27

  อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า)        0.12       (0.12)     0.13

  อัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้า (เท่า)          7.33       13.45      15.69

  ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน)                 49         27         23

  อัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ (เท่า)         0.47       0.42       0.59

  ระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ย (วัน)               772        861        607

  อัตราส่วนหมุนเวียนเจ้าหนี้ (เท่า)              25.42      14.52      13.68

  ระยะเวลาชำระหนี้ (วัน)                    14         25         26

  Cash Cycle (วัน)                        806        863        603

  อัตราส่วนแสดงความสามารถในการหากำไร                             

  อัตรากำไรขั้นต้น (%)                       26.96%     26.93%     29.59%

  อัตรากำไรสุทธิ (%)                        -15.31%    -63.68%    7.27%

  อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%)                  -31.04%    -81.97%    12.92%

  อัตราส่วนแสดงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน                            

  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%)              -3.20%     -11.02%    1.97%

  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ถาวร (%)          -2.98%     -14.87%    5.96%

  อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า)              0.21       0.17       0.27

  อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน                                

  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า)         5.10       8.95       3.85

  อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย (เท่า)      1.50       0.57       1.41

  อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน (Cash    0.26       (0.22)     0.29
  basis) (เท่า)                                                 

  อัตราการจ่ายเงินปันผล (%)                  n.a.       n.a.       n.a.
  -------------------------------------- ---------- ---------- ----------

2. คำอธิบายและการวิเคราะห์ของฝ่ายจัดการ

จากภาวะเศรษฐกิจที่ได้ปรับตัวดีขึ้น รวมทั้งการส่งเสริมของรัฐบาลในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ทำให้ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวอย่างช้าๆ ในปี 2544 ที่ผ่านมาบริษัทได้มีการเพิ่มทุน
จำนวน 812 ล้านบาท หรือ 270,569,788 หุ้น ราคาหุ้นละ 3 บาท
เป็นการเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนให้ Government of Singapore Investment Pte. Ltc.
(GIC) และผู้ถือหุ้นเดิม
นอกจากนี้บริษัทฯได้ดำเนินการลดทุนจดทะเบียนและทุนที่ชำระแล้วโดยการลดมูลค่าหุ้นที่ตราไว้เพื่อล้างขาดทุนสะสมจำนวน
4,059 ล้านบาท
ซึ่งในปีนี้บริษัทฯมีรายได้โครงการบ้านจัดสรรและรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ารวมทั้งสิ้น
2,781 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 42 เมื่อเทียบกับปี 2543 ในขณะที่มีต้นทุนรวม 1,958 ล้านบาท
และมีกำไรสุทธิจำนวน 208 ล้านบาท (โดยเป็นกำไรที่มาจากซื้อหุ้นกู้คืน 64 ล้านบาท)
อัตรากำไรขั้นต้นของบริษัทปี 2544 อยู่ที่ร้อยละ 29.59

การดำเนินงานและฐานะการเงินที่ผ่านมา

-   ความเหมาะสมของโครงสร้างเงินทุน

เนื่องจากบริษัทดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีการลงทุนทั้งในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการขายและการให้เช่าดังนั้นจึงมีความต้องการเงินทุนเพื่อใช้ในการดำเนินงานสูง
ความเหมาะสมของโครงสร้างเงินทุนจึงต้องคำนึงถึงสัดส่วนของเงินทุนจากส่วนของผู้ถือหุ้นและการกู้ยืมจากธนาคารหรือสถาบันการเงิน
ซึ่งการบริหารงานจะต้องรักษาระดับของสินทรัพย์ ส่วนของผู้ถือหุ้นและหนี้สินที่สอดคล้องกัน

สินทรัพย์โดยส่วนใหญ่ของบริษัทจะสามารถก่อให้เกิดรายได้ทั้งในระยะยาวและระยะปานกลาง ดังนั้น
สัดส่วนของหนี้สินระยะยาวต่อหนี้สินทั้งหมดควรจะมีมากกว่าสัดส่วนของหนี้สินระยะสั้นต่อหนี้สินทั้งหมด
ณ 31 ธันวาคม 2543 และ 31 ธันวาคม 2544
หนี้สินระยะยาวของบริษัทที่มีระยะเวลาชำระคืนภายใน 5-10 ปี มีสัดส่วนประมาณร้อยละ 80
และร้อยละ 79 ของหนี้สินทั้งหมด ตามลำดับ ที่เหลือร้อยละ 20 และร้อยละ 21 ตามลำดับ
เป็นหนี้สินระยะสั้น
ซึ่งเมื่อพิจารณาจากสัดส่วนดังกล่าวข้างต้นมีความเหมาะสมสอดคล้องในด้านสินทรัพย์และหนี้สิน

นอกจากนี้ สัดส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่เหมาะสมควรจะอยู่ ณ ระดับหนึ่งต่อหนึ่ง
จึงสามารถรองรับการชำระเงินต้นและดอกเบี้ยได้ ในส่วนของบริษัท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543
และ วันที่ 31 ธันวาคม 2544 อัตราหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นอยู่ ณ ระดับ 8.95 เท่าต่อ 1
และ 3.85 ต่อ 1 ตามลำดับ ซึ่งการลดลงของอัตราหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้น
มาจากจากการเพิ่มทุนในไตรมาส 2 ของปี 2544 จำนวน 812 ล้านบาท
แต่อย่างไรก็ตามบริษัทยังคงมีเป้าหมายในการลดอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนผู้ถือหุ้นให้อยู่ในระดับหนึ่งต่อหนึ่งในอนาคตภายในระยะเวลา
2-3 ปี

สภาพคล่อง

ในปี 2543 เงินสดสุทธิที่บริษัทใช้ไปในกิจกรรมดำเนินงานมี จำนวนทั้งสิ้น 310 ล้านบาท ในขณะที่ปี
2544 มีเงินสดสุทธิจากการดำเนินงาน 239 ล้านบาท โดยในปี
2543ทรัพย์สินดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นมาก คืองานระหว่างก่อสร้างและที่ดิน-ต้นทุนในการพัฒนาโครงการ
เพิ่มขึ้น จำนวน 866 ล้านบาท และ187 ล้านบาท ตามลำดับ ขณะที่ปี 2544
งานระหว่างก่อสร้างและที่ดิน-ต้นทุนในการพัฒนาโครงการ เพิ่มขึ้น จำนวน 1,219 ล้านบาท และ
118 ล้านบาท ตามลำดับ

สำหรับเงินสดที่ใช้ไปในกิจกรรมลงทุนในปี 2543 และปี 2544 มีจำนวน 57 ล้านบาท และ 65
ล้านบาท ตามลำดับ โดยเป็นเงินลงทุนในบริษัทร่วม ปี 2543 เพิ่มขึ้น 25 ล้านบาท ปี 2544
เพิ่มขึ้น 22 ล้านบาท และเป็นการลงทุนในที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ ปี 2543 เพิ่มขึ้น 31 ล้านบาท
และปี 2544 เพิ่มขึ้น 41 ล้านบาท

จากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น
รวมทั้งการเพิ่มทุนและการลดทุนด้วยการลดมูลค่าหุ้นเพื่อล้างขาดทุนสะสม
ส่งผลให้บริษัทมีสภาพคล่องเพิ่มขึ้น ทำให้อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ยจาก (2.76) เท่า
ต่อ 1 ในปี 2543 เป็น 2.42 เท่า ต่อ 1 ในปี 2544

อัตราส่วนสภาพคล่องของสินทรัพย์หมุนเวียนต่อหนี้สินหมุนเวียน ในปี 2543 เป็น 1.64 เท่า
และในปี 2544 เพิ่มเป็น 2.14 เท่า
โดยสินทรัพย์หมุนเวียนส่วนใหญ่จะป็นรายการที่ดินและงานระหว่างก่อสร้าง ณ สิ้นปี 2543 จำนวน
2,565 ล้านบาท และ สิ้นปี 2544 จำนวน 3,060 ล้านบาท ซึ่งในปี 2544
ได้มีการพัฒนาโครงการใหม่ 2 โครงการ คือ ลัดดารมย์ ปิ่นเกล้า 2 และ พฤกษ์ภิรมย์ พระราม 2

-   ความเพียงพอของสภาพคล่อง

สืบเนื่องมาจากการเคร่งคัดปล่อยสินเชื่อของระบบธนาคารพาณิชย์และสถาบันการเงิน
ทำให้สถานการณ์ดังกล่าวยังมีผลกระทบต่อเนื่องกับสภาพคล่องของบริษัท ในปี 2544 ไตรมาสที่ 2
บริษัทได้เพิ่มทุนจำนวนรวม 812 ล้านบาท รายละเอียดดังนี้ ในเดือน เมษายน 2544
บริษัทได้เพิ่มทุนชำระแล้วจาก 5,411 ล้านบาท เป็น 6,764 ล้านบาท
โดยเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนจำนวน 135.3 ล้านหุ้น ให้กับ Government of Singapore
Investment Pte. Ltc. ในราคาหุ้นละ 3 บาท เป็นจำนวนเงินรวม 406 ล้านบาท
และในเดือนพฤษภาคม 2544 บริษัทได้เพิ่มทุนชำระแล้วจาก 6,764 ล้านบาท เป็น 8,117
ล้านบาท โดยเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนให้กับผู้ถือหุ้นเดิมตามสัดส่วน จำนวน 135.3 ล้านหุ้น
ในราคาหุ้นละ 3 บาท เป็นจำนวนเงินรวม 406 ล้านบาท
การเพิ่มทุนดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินธุรกิจและนำไปลดภาระหนี้สินของบริษัท

-   ฐานะทางการเงินและคุณภาพของสินทรัพย์

  ฐานะทางการเงินของบริษัท ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543 และ วันที่ 31 ธันวาคม 2544
  โดยพิจารณาจากงบการเงินของบริษัทและบริษัทย่อย

  สินทรัพย์

  บริษัทและบริษัทย่อยมีทรัพย์สินรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543 และ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544
  รวมทั้งสิ้น 10,791 ล้านบาท และ 10,354 ล้านบาท ตามลำดับ สินทรัพย์ประมาณร้อยละ 71
  ของสินทรัพย์รวมเป็นสินทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ให้แก่บริษัท ส่วนที่เหลืออีกร้อยละ 29
  ของสินทรัพย์รวม ยังไม่สามารถสร้างรายได้ให้แก่บริษัทในระยะ 2-3 ปี ข้างหน้า
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้พยายามเปลี่ยนสินค้าคงคลัง (ที่ดินและงานระหว่างก่อสร้าง)
  กลับมาเป็นเงินสดให้เร็วที่สุด เพื่อลดภาระหนี้สินของบริษัท โดยการเร่งก่อสร้างบ้านเพื่อขาย

  ในเดือนมกราคม 2544 บริษัทฯได้ซื้อเงินลงทุนในบริษัท โฮมโปรดักส์ เซ็นตอร์ จำกัด (มหาชน)
  จากบริษัท คิว.เอช. อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด จำนวน 599,999 หุ้น ในราคาหุ้นละ 107 บาท
  อย่างไรก็ตามภายหลัง บริษัท โฮมโปรดักส์ เซ็นตอร์ จำกัด (มหาชน) ได้เพิ่มทุน จำนวน 75
  ล้านบาท เพื่อจำหน่ายให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม บริษัทฯได้ใช้สิทธิซื้อหุ้นเพิ่มทุนดังกล่าวเพียงบางส่วน
  ซึ่งมีผลให้อัตราส่วนการถือหุ้นของบริษัทฯลดลงจากร้อยละ 30 เป็นร้อยละ 27
  และภายหลังจากเพิ่มทุนให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมแล้วบริษัทได้มีการเสนอขายหุ้นเพิ่มทุนอีกจำนวน
  75,000,000 หุ้นให้แก่ประชาชน (IPO) เมื่อวันที่ 27 ตุลาคม 2544
  ทำให้สัดส่วนการถือหุ้นของบริษัทในบริษัทดังกล่าวลดลงเหลือร้อยละ 22

  ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์สุทธิ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่รวมมูลค่าของตึกให้เช่า 8 โครงการ ณ วันที่ 31
  ธันวาคม 2543 และ วันที่ 31 ธันวาคม 2544 มีมูลค่าตามบัญชี 3,485 ล้านบาท และ 3,364
  ล้านบาท ตามลำดับ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัยให้เช่า 4 โครงการ อาคารสำนักงานให้เช่า 4
  โครงการ ซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่ก่อให้เกิดรายได้

  สำหรับที่ดินเปล่าที่เตรียมไว้สำหรับโครงการบ้านจัดสรรซึ่งยังไม่สามารถพัฒนาได้เนื่องจากสภาพตลาดยังไม่เอื้ออำนวย
  และโครงการคิวเฮ้าส์ ลุมพินี ปาร์ค ที่หยุดก่อสร้างเนื่องจากภาวะล้นตลาดของอาคารสำนักงาน
  บริษัทคาดว่าสภาวะล้นตลาดของอาคารสำนักงานจะต้องใช้เวลาไม่น้อยกว่า 4 - 5
  ปีที่อุปสงค์ของสำนักงานจะดูดซับได้หมด

  มูลค่าของที่ดินและต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543 และวันที่ 31
  ธันวาคม 2544 มีมูลค่าตามบัญชี 3,474 ล้านบาท และ 2,627 ล้านบาท ตามลำดับ
  จัดเป็นส่วนของสินทรัพย์ที่ยังไม่ก่อให้เกิดรายได้ในระยะเวลา 2-3 ปี
  ทั้งนี้มูลค่าตามบัญชีของที่ดินและต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544
  ลดลงจาก ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543
  เนื่องจากเป็นการจัดประเภทรายการทางบัญชีโดยการบันทึกโอนที่ดินที่ดำเนินการพัฒนาเป็นโครงการเพื่อขายแล้วไปบัญชีที่ดินและงานระหว่างก่อสร้าง

  ที่ดินและงานระหว่างก่อสร้าง,ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์สุทธิ และ
  ที่ดินและต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543 และวันที่ 31 ธันวาคม 2544
  จำนวน 9,524 ล้านบาท และ 9,051 ล้านบาทตามลำดับ
  ซึ่งแสดงตามราคาทุนสุทธิหลังจากสำรองเผื่อผลขาดทุนจากการลดลงของมูลค่าโครงการ จำนวน
  2,437 ล้านบาท และ 2,122 ล้านบาท โดยในปี 2544 บริษัทได้สำรอง
  เผื่อผลขาดทุนจากการลดลงของมูลค่าโครงการ จำนวน 7 ล้านบาท
  ซึ่งน่าจะเพียงพอต่อการลดลงของมูลค่าโครงการ
  เนื่องจากในสภาพเศรษฐกิจและวิกฤตการณ์ด้านการเงินเริ่มผ่อนคลายลง

  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543 และวันที่ 31 ธันวาคม 2544 เงินค้างชำระจากลูกหนี้ประกอบด้วย
  ลูกหนี้โครงการบ้านจัดสรร จำนวน 79.78 ล้านบาท และ 81.63 ล้านบาท ตามลำดับ
  ลูกหนี้ค่าเช่าและค่าบริการ จำนวน 14.29 ล้านบาท และ 18.57 ล้านบาท ตามลำดับ
  และลูกหนี้จากการรับสร้างบ้าน จำนวน 7.54 ล้านบาท และ 7.54 ล้านบาท ตามลำดับ
  (ซึ่งปัจจุบันบริษัทไม่ได้ดำเนินธุรกิจประเภทนี้) โดยลูกหนี้โครงการบ้านจัดสรรมีรายละเอียดดังนี้

+----------------------+-----------------------+-----------------------+
| (ล้านบาท)             | ณ 31 ธ.ค. 2543        | ณ 31 ธ.ค. 2544        |
+----------------------+-----------------------+-----------------------+
| ค้างชำระไม่เกิน 3 เดือน  | 17.51                 | 1.74                  |
|                      |                       |                       |
| ค้างชำระ 3-6 เดือน     | 3.42                  | 0.42                  |
|                      |                       |                       |
| ค้างชำระ 6-12 เดือน    | 1.85                  | 0.13                  |
|                      |                       |                       |
| ค้างชำระมากกว่า 12     | 0.38                  | 4.43                  |
| เดือน                 |                       |                       |
|                      | 55.25                 | 73.54                 |
| ลูก                   |                       |                       |
| หนี้ที่ถึงกำหนดโอนและชำระ |                       |                       |
+----------------------+-----------------------+-----------------------+

ลูกหนี้ที่ถึงกำหนดโอนและชำระ ณ วันที่ 31 ธ.ค. 2544 จำนวน 73.54 ล้านบาทซึ่งสูงกว่าปี
2543 เนื่องจากลูกค้าขอเลื่อนการโอนบ้านมาในเดือน ม.ค.และ ก.พ. 2545

หนี้สิน

หนี้สินของบริษัทและบริษัทย่อย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543 และวันที่ 31 ธันวาคม 2544
ประกอบด้วยเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน ธนาคาร และบริษัทอื่น จำนวน 8,324 ล้านบาท และ
7,288 ล้านบาท ตามลำดับ สำหรับหนี้สินระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี
คือหนี้เงินกู้โครงการบ้านพร้อมที่ดิน
ซึ่งประมาณว่าจะมีการชำระคืนเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้ามีจำนวน 722 ล้านบาท และ 752
ล้านบาท ตามลำดับ

หนี้สินส่วนใหญ่ของบริษัทเป็นหนี้สินจากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้และหุ้นกู้ชนิดไม่มีหลักประกัน ณ วันที่
31 ธันวาคม 2543 และวันที่ 31 ธันวาคม 2544 มีจำนวนประมาณ 8,136 ล้านบาท และ 7,181
ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 75 และร้อยละ 67 ของสินทรัพย์รวม ตามลำดับ
(หนี้สินดังกล่าวมีรายละเอียดการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ตามรายละเอียดในข้อ 2
ของหัวข้อปัจจัยความเสี่ยง)
ความเสี่ยงจากการที่บริษัทไม่สามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้
โดยสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ส่วนใหญ่ได้ระบุข้อปฏิบัติและข้อจำกัดบางประการ เช่น
การจ่ายเงินปันผล การเพิ่มทุนและลดทุนเรือนหุ้น
การค้ำประกันหนี้สินหรือเข้ารับอาวัลตั๋วสัญญาใช้เงินแก่บุคคลหรือนิติบุคคลใดๆ
การรวมหรือควบบริษัทเข้ากับบริษัทอื่น และการดำรงอัตราส่วนทางการเงินบางประการ เป็นต้น

-   ภาระผูกพัน

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544
กองทุนเพื่อการฟื้นฟูและพัฒนาระบบสถาบันการเงินได้ฟ้องบริษัทในข้อหาหรือฐานความผิดเกี่ยวกับตั๋วสัญญาใช้เงินเมื่อวันที่
23 พฤศจิกายน 2543 ทุนทรัพย์ทั้งสิ้น 81,305,479.45 บาท
ขณะนี้คดีดังกล่าวศาลได้มีคำพิพากษาแล้ว โดยเมื่อวันที่ 8 กุมภาพันธ์ 2545
ซึ่งเป็นวันนัดสืบพยานโจทก์
ทนายความของสำนักงานที่บริษัทว่าจ้างป่วยหนักจนไม่สามารถเดินทางมาศาลได้
และต้องเข้ารับการรักษาตัวที่โรงพยาบาลกรุงเทพคริสเตียนในเวลาต่อมา
จึงเป็นเหตุให้ไม่อาจแจ้งให้ทนายความคนอื่นให้ไปดำเนินกระบวนพิจารณาที่ศาลแทนได้
กับทั้งไม่อาจแจ้งให้ศาลทราบถึงเหตุแห่งการไม่ไปดำเนินกระบวนพิจารณาต่อศาลได้ ต่อมา วันที่21
กุมภาพันธ์ 2545 สำนักงานทนายความได้ยื่นคำร้องขอให้ศาลพิจารณาคดีใหม่
ศาลมีคำสั่งรับคำร้องแล้ว ขณะนี้คดีอยู่ระหว่างนัดไตร่สวนคำร้องดังกล่าว อย่างไรก็ตาม
ฝ่ายบริหารของบริษัทฯ เชื่อว่าบริษัทยังสามารถเจรจาต่อรองกับกองทุนเพื่อการฟื้นฟูฯ
เกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยที่จะคิดสำหรับเงินกู้ยืมตามตั๋วสัญญาใช้เงินตามฟ้องดังกล่าว

นอกจากหนี้สินของบริษัทที่ได้กล่าวมาแล้วข้างต้น ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544
บริษัทยังอาจมีภาระหนี้สินที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต
เนื่องจากบริษัทได้เข้าทำสัญญาค้ำประกันหนี้สินของบริษัทย่อยและบริษัทร่วมที่กู้เงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงิน
เป็นจำนวนทั้งสิ้นประมาณ 690 ล้านบาท
ในกรณีที่บริษัทย่อยและบริษัทร่วมไม่สามารถปรับปรุงโครงสร้างหนี้ได้สำเร็จ
หรือไม่มีความสารถในการชำระหนี้ให้แก่ธนาคารหรือสถาบันการเงิน

-   ความสามารถในการทำกำไรและประสิทธิภาพในการดำเนินงาน

ความสามารถในการทำกำไรของบริษัทขึ้นอยู่กับภาวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจของประเทศไทย
โดยสามารถพิจารณาตามรายธุรกิจได้ดังนี้

ก. ธุรกิจบ้านจัดสรร ยอดขายขึ้นอยู่กับกำลังซื้อของผู้บริโภค หากเศรษฐกิจฟื้นตัว กำลังซื้อจะสูงขึ้น
ซึ่งในปี 2544 เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัว แต่ยังไม่มากนัก โดยยอดขาย (Booking)
ของโครงการบ้านจัดสรรของบริษัทมีจำนวนประมาณ 1,700 ล้านบาท ลดลงจากปี 2543 ที่เท่ากับ
2,000 ล้านบาท
ทั้งนี้เป็นผลมาจากบริษัทเปลี่ยนกลยุทธ์จากการขายบ้านสั่งสร้างมาเป็นสร้างบ้านเสร็จพร้อมขาย
เพื่อสร้างความมั่นใจให้ลูกค้า
จึงส่งผลให้บ้านสร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่อาศัยมีปริมาณไม่เพียงพอขายให้แก่ลูกค้า อย่างไรก็ตาม ในปี
2544 บริษัทมีรายได้จากโครงการบ้านจัดสรร จำนวนรวม 2,218 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2543
ในอัตราร้อยละ 52

ข. ธุรกิจห้องชุดพักอาศัยให้เช่า ผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย
นับตั้งแต่เกิดภาวะวิกฤติทางเศรษฐกิจ
ชาวต่างประเทศชะลอการลงทุนในประเทศไทยและลดขนาดบริษัทลง และ/หรือลดจำนวนพนักงานลง
จึงทำให้ชาวต่างประเทศบางส่วนกลับประเทศตน ปรากฏว่าในปี 2544
ชาวต่างประเทศได้เข้ามาประเทศไทยมากขึ้นจากปี 2543
ซึ่งเป็นแนวโน้มที่ดีสำหรับธุรกิจห้องชุดพักอาศัยให้เช่า
แต่ภายหลังจากเกิดเหตุการณ์ก่อการร้ายในสหรัฐอเมริกา เมื่อวันที่ 11 กันยายน 2544
จำนวนคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้ทำงานในประเทศไทยลดลงอย่างมาก
ส่งผลกระทบต่อธุรกิจห้องชุดพักอาศัยให้เช่า
แต่อย่างไรก็ตามบริษัทได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ดังกล่าวไม่มากนัก จึงทำให้ในปี 2544
บริษัทมีรายได้จากธุรกิจห้องชุดพักอาศัยให้เช่า จำนวน 366 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2543
ในอัตราร้อยละ 10

ค. ธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า ได้รับผลกระทบมากที่สุดนับแต่เกิดวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจ
เพราะธนาคาร สถาบันการเงินและธุรกิจเอกชนจำนวนมากต้องปิดกิจการ และที่ยังดำเนินธุรกิจอยู่
ยังไม่มีการขยายธุรกิจแต่อย่างใด จึงยังไม่มีการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น
ผนวกกับภาวะล้นตลาดของอาคารสำนักงาน
ทำให้ระดับอัตราการว่างของพื้นที่เช่าในกรุงเทพมหานครสูงเกินกว่าร้อยละ 40
แต่อย่างไรก็ตามในปี 2544 ภาวะเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวขึ้น
บริษัทเอกชนต่างๆเริ่มขยายพื้นที่เช่าสำนักงานมากขึ้น
เป็นการขยายเพื่อรองรับธุรกิจที่เริ่มกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง
แต่คงไม่ขยายเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในอดีตที่ผ่านมา ในปี 2544
บริษัทมีรายได้จากธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า จำนวน 196 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2543
ในอัตราร้อยละ 13

ในปี 2544 บริษัทมีรายได้จากทุกหน่วยธุรกิจรวม จำนวน 2,781 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 42
เมื่อเทียบกับปี 2543 เนื่องจากภาวะอสังหาริมทรัพย์โดยรวมเริ่มฟื้นตัวขึ้น
และผู้บริโภคเริ่มผ่อนคลายความกังวลจากภาวะเศรษฐกิจ ทำให้มีการจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น
นอกจากนี้บริษัทฯได้ดำเนินการควบคุมค่าใช้จ่ายให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม
มีการลดค่าใช้จ่ายที่ไม่มีความจำเป็น แต่ยังรักษาประสิทธิภาพของพนักงานไว้ได้
โดยค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารในปี 2544 จำนวน 459 ล้านบาท คิดเป็นอัตราร้อยละ 17
ของรายได้รวม ลดลงจากปี 2543 ที่คิดเป็นอัตราร้อยละ 19 ของรายได้รวม

ในปี 2544 บริษัทฯมีกำไรสุทธิ จำนวน 208 ล้านบาท คิดเป็นอัตราร้อยละ 7.48 ของรายได้รวม
เพิ่มขึ้นจากปี 2543 ที่ขาดทุนสุทธิ จำนวน (1,283) ล้านบาท นอกจากนี้ในเดือนสิงหาคม 2544
ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของบริษัทฯได้มีมติอนุมัติให้บริษัทฯดำเนินการลดทุนจดทะเบียนและทุนที่ชำระแล้วของบริษัทเพื่อล้างขาดทุนสะสม
จำนวน 4,059 ล้านบาท โดยการลดมูลค่าหุ้นที่ตราไว้จากเดิมหุ้นละ 10 บาท เป็นหุ้นละ 5 บาท
และบริษัทได้ดำเนินการจดทะเบียนลดทุนดังกล่าวกับกระทรวงพาณิชย์เป็นที่เรียบร้อยแล้วเมื่อวันที่ 20
ธันวาคม 2544 และ ตลาดหลักทรัพย์ได้ดำเนินการลดมูลค่าหุ้นที่ตราไว้หุ้นละ 10 บาท เป็นหุ้นละ 5
บาท ในวันที่ 25 ธันวาคม 2544 บริษัทฯได้นำทุนชำระแล้วที่ลดลงจำนวน 4,059 ล้านบาท
มาชดเชยขาดทุนสะสมที่มีอยู่

-   การเปลี่ยนแปลงที่สำคัญภายหลังงบการเงินล่าสุด

  เมื่อวันที่ 22 มกราคม 2545 ที่ประชุมวิสามัญผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ ได้มีมติดังต่อไปนี้ :-

(1) อนุมัติให้ดำเนินการกับทรัพย์สินบางส่วนของบริษัทฯ
    ซึ่งประกอบด้วยที่ดินพร้อมอาคารและทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องในโครงการ 3 โครงการ คือ
    โครงการเซ็นเตอร์พอยท์ เพชรบุรี, โครงการเซ็นเตอร์พอยท์ สุขุมวิท และโครงการคิวเฮ้าส์
    เพลินจิต โดยลักษณะการทำรายการแบ่งออกเป็น 3 ส่วน คือ

    1.  บริษัทฯโอนขายและ/หรือขายฝาก (ขาย)
        ที่ดินพร้อมอาคารและทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องในโครงการดังกล่าวให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
        (Property Fund) (กองทุน) โดยมีเงื่อนไขการซื้อคืนและ/หรือไถ่ถอน (ซื้อคืน)
        ในเวลาที่ครบกำหนด 3 ปี หรือ 5 ปี แล้วแต่กรณี
        และให้บริษัทฯมีสิทธิซื้อหรือลงทุนกับกองทุนดังกล่าวได้ไม่เกินอัตราที่คณะกรรมการก.ล.ต.
        ประกาศกำหนด

    2.  บริษัทฯเช่าที่ดินพร้อมอาคารและทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องในโครงการดังกล่าวจากกองทุนในระหว่างเวลาก่อนถึงเวลาที่ครบกำหนดให้ซื้อคืน

    3.  บริษัทฯตกลงซื้อที่ดินพร้อมอาคารและทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องในโครงการดังกล่าวคืนจากกองทุนในเวลาที่ครบกำหนด
        3 ปีหรือ 5 ปี แล้วแต่กรณี ทั้งนี้ ตามเงื่อนไขและรายละเอียดที่คณะกรรมการบริษัทฯ
        กำหนด

  ทั้งนี้ ราคาขายที่ดินและอาคารแต่ละโครงการจะต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 95
  ของราคาประเมินที่ประเมินโดยผู้ประเมินอิสระ
  โดยบริษัทฯจะนำเงินที่ได้จากการขายสินทรัพย์ดังกล่าว
  ไปใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในบริษทฯและใช้ในการชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้เพื่อลดภาระหนี้ของบริษัทฯ

  ทั้งนี้บริษัทได้จดทะเบียนขายฝากที่ดินพร้อมอาคารและขายส่วนควบอุปกรณ์ จำนวน 2 โครงการ
  คือ โครงการเซ็นเตอร์พอยท์ สุขุมวิท และโครงการคิวเฮ้าส์ เพลินจิต
  ให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ควอลิตี้ เฮ้าส์ ในวันที่ 20 มีนาคม 2545 โดยมีราคาขาย 2
  โครงการ รวมทั้งสิ้นเท่ากับ 1,410 ล้านบาท
  พร้อมกันนี้บริษัทได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพร้อมอาคารและทรัพย์สินที่เกี่ยวข้อง ของทั้ง 2 โครงการ
  มาดำเนินการเป็นที่เรียบร้อยแล้ว บริษัทมีกำหนดระยะเวลาซื้อคืนทรัพย์สินดังกล่าวภายในวันที่ 18
  มีนาคม 2548

(2) อนุมัติให้บริษัทฯออกและเสนอขายใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทฯ
    จำนวน12,500,000 หน่วย ให้แก่กรรมการและพนักงานของบริษัทฯและ/หรือบริษัท (ESOP)
    โดยไม่มีราคาเสนอขาย ใบสำคัญแสดงสิทธิดังกล่าวมีอายุ 3 ปีนับแต่วันออก
    โดยมีอัตราการใช้สิทธิ คือ ใบสำคัญแสดงสิทธิ 1 หน่วย มีสิทธิซื้อหุ้นสามัญได้ 1 หุ้น
    ในราคาใช้สิทธิ 5 บาทต่อ 1 หุ้นสามัญ และมีระยะเวลาการใช้สิทธิทุกๆ 3 เดือน

(3) อนุมัติให้เพิ่มทุนจดทะเบียนของบริษัทฯจากเดิม 7,211,395,760 บาท เป็น
    7,273,895,760 บาท โดยการออกหุ้นสามัญเพิ่มทุน จำนวน 12,500,000 หุ้น
    มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 5 บาท เป็นจำนวนเงิน 62,500,000บาท

(4) อนุมัติให้จัดสรรหุ้นสามัญเพิ่มทุนจำนวน 12,500,000 หุ้น
    เพื่อรองรับการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัทฯ
    ที่จัดสรรให้แก่กรรมการและพนักงานของบริษัทฯ และ/หรือบริษัทย่อย (ESOP)
    ตามที่กล่าวไว้ในข้อ (2)

แนวโน้มในอนาคต

จากภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ปรับตัวดีขึ้น
รวมทั้งนโยบายการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐบาล
ส่งผลให้ผลการดำเนินงานของบริษัทที่เกี่ยวกับธุรกิจบ้านจัดสรรและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเริ่มดีขึ้น
อย่างไรก็ตามบริษัทยังคงใช้นโยบายการดำเนินงานอย่างระมัดระวัง
รวมทั้งการควบคุมต้นทุนการดำเนินงานและการกระบวนการทำงานเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของทุกธุรกิจ
และบริษัทยังมีนโยบายศึกษาและวิจัยความต้องการของลูกค้า
เพื่อเข้าถึงลูกค้ากลุ่มเป้าหมายของบริษัท
นอกจากนี้บริษัทยังปรับโครงสร้างทางการเงินของบริษัทให้เป็นเงินทุนระยะยาวเพื่อให้เหมาะสมกับลักษณะธุรกิจของบริษัท
ซึ่งอาศัยแหล่งเงินทุนระยะยาว ทั้งนี้เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขัน
อย่างไรก็ตามบริษัทคาดว่าในปี 2545
ความต้องการบ้านสร้างเสร็จพร้อมให้ลูกค้าเข้าอยู่อาศัยจะมีมากขึ้น
ทำให้บริษัทมีนโยบายที่จะพัฒนาโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับความต้องการของลูกค้า