3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะการบริการ

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน)

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน) “โรงแรมเอเชีย” เป็นผู้ดำเนินกิจการโรงแรมและภัตตาคาร เพื่อให้บริการด้านที่พัก จำหน่ายอาหารและเครื่องดื่ม พร้อมทั้งให้บริการอื่นๆ ซึ่งเกี่ยวข้องกับการประกอบธุรกิจโรงแรม โรงแรมเอเชีย ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 6-0-6 ไร่ บนถนนพญาไท เป็นโรงแรมซึ่งได้รับการจัดอันดับมาตรฐานการให้บริการในระดับสี่ดาว ลักษณะการให้บริการของโรงแรมแบ่งเป็นประเภทดังนี้

การให้บริการด้านห้องพัก ปัจจุบันทางโรงแรม มีห้องพักรวมทั้งสิ้น 604 ห้อง แบ่งเป็น

จำนวนห้อง อัตราค่าห้องพัก(บาท)

ห้องซุพีเรีย (Superior) 242 3,300 - 3,600

ห้องเอ็กซิคิวทิฟ (Executive) 198 3,700 - 4,000

ห้องพรีเมียร์ (Premier) 147 4,100 - 4,400

ห้องชุด (Suite) 17 5,500 -23,000

รวม 604

1.  การบริการอาหารและเครื่องดื่ม
    โรงแรมมีภัตตาคารจำหน่ายอาหารไทยและอาหารต่างประเทศ

  และห้องจัดเลี้ยง เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าที่มาพักและลูกค้าอื่น ๆ ทั่วไป ดังนี้

 ภัตตาคารและค๊อฟฟี่ช๊อพ จำนวน 4 ห้อง ขนาดความจุ 80-250 ที่นั่ง / ห้อง ได้แก่

-   Tivoli Coffee shop บริการอาหาร Buffet นานาชาติ ในช่วงกลางวันและเย็น
    นอกนั้นบริการอาหารแบบ A la carte ตลอด 24 ชั่วโมง ขนาดความจุ 250 ที่นั่ง

-   Saigon Restaurant บริการอาหารเวียดนาม เปิดบริการช่วง 11.30-14.00 น.
    และ18.00-22.00 น.

  ขนาดความจุ 120 ที่นั่ง

-   Rio Grill Restaurant บริการอาหาร Brazilian เปิดบริการช่วง 11.30-14.00 น.
    และ18.00-22.00 น. ขนาดความจุ 80 ที่นั่ง

-   Great Wall Restaurant บริการอาหารจีน เปิดบริการช่วง 11.30-14.00 น.
    และ18.00-22.00 น. ขนาดความจุ 100 ที่นั่ง

ห้องจัดเลี้ยงขนาดต่างๆ รวม 11 ห้อง เพื่อบริการจัดงานสัมมนาของหน่วยงานราชการและ

บริษัทเอกชน ต่าง ๆ ตลอดจนงานเลี้ยงวันเกิด, งานแต่งงาน, งานเลี้ยงเกษียณ และอื่นๆ ได้แก่

 ขนาดความจุ 20-50 คน จำนวน 5 ห้อง 

 ขนาดความจุ 100-300 คน จำนวน 4 ห้อง

 ขนาดความจุ 600 คน จำนวน 1 ห้อง

ขนาดความจุ 1,500 คน จำนวน 1 ห้อง

การให้บริการด้านอื่นๆ อาทิ Health Club สระว่ายน้ำ 2 สระ (ที่ชั้น 5 และชั้น12) บริการพื้นที่ให้เช่า บริการอื่น ๆ เช่น การแสดง The Playhouse Show บริการจำหน่ายสินค้าพื้นเมือง ของที่ระลึก การทำนายโชคชะตาราศี บริการอินเทอร์เน็ต

บริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด (บริษัทย่อย)

บริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด “โรงแรมเอเชียพัทยา” ดำเนินกิจการโรงแรมและภัตตาคาร
เป็นอาคารสูง 7 ชั้น ตั้งบนเนื้อที่ 44-0-15.8 ไร่ ตั้งอยู่ที่เขาพระตำหนัก อำเภอบางละมุง
จังหวัดชลบุรี ให้บริการทางด้านห้องพัก และให้บริการห้องจัดเลี้ยงและห้องประชุมสัมมนา,
ภัตตาคาร, ค๊อฟฟี่ช๊อพ, สนามกอล์ฟ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ
สำหรับลูกค้าทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศ สามารถแบ่งเป็นประเภทได้ ดังนี้

1.  การให้บริการด้านห้องพัก ปัจจุบันทางโรงแรมมีห้องพักทั้งสิ้น 320 ห้อง แบ่งเป็น

  จำนวนห้องพัก อัตราค่าห้องพัก ( บาท)

  ห้องพักธรรมดา (Standard room) 270 2,800 – 3,300

  ห้องชุด - Executive Suite 18 3,900 – 4,600

  - Asia Suite 8 4,400 – 7,000

  - Jacuzzi Suite 12 6,400

  - President Suite 12 7,000 – 11,000

  รวม 320

  การให้บริการด้านอาหาร ภัตตาคาร ห้องจัดเลี้ยง และห้องประชุมสัมมนา สำหรับหน่วยงานต่างๆ
  และธุรกิจเอกชน บริการแก่ลูกค้าที่มาพักและลูกค้าทั่วไปของโรงแรม ดังนี้

  ภัตตาคารและค๊อฟฟี่ช๊อพ

  Morakot Coffee Shop ให้บริการ Buffet ในช่วงเช้า และ A la carte ตลอดวัน 24
  ชั่วโมง

  ขนาดความจุ 300 คน

  Garden Terrace Café ให้บริการอาหารพร้อมดนตรี เปิดบริการช่วงเวลา 18.00-22.00
  น.

  ขนาด ความจุ 30 คน

  Poolside Bar บริการเครื่องดื่มกลางสระว่ายน้ำ เปิดบริการช่วงเวลา 10.00-19.00 น.

  Cliff Top Seafood Pavilion บริการอาหารทะเล ช่วงเวลา 11.00-14.00 น.

  และช่วงเวลา 18.00-22.00 น. ขนาดความจุ 200 คน

  Neptune Night Clubเปิดบริการเครื่องดื่ม ฟลอร์เต้นรำ มีคาราโอเกะ ขนาดความจุ 200
  คน

  ห้องจัดเลี้ยงขนาดต่าง ๆ รวม 6 ห้อง เพื่อบริการกลุ่มสัมมนา
  สำหรับหน่วยงานราชการและธุรกิจเอกชนต่าง ๆ ดังนี้

  ขนาดความจุ 50-120 คน 4 ห้อง

  ขนาดความจุ 350 คน 1 ห้อง

  ขนาดความจุ 700 คน 1 ห้อง

2.  การให้บริการด้านอื่น ๆ ได้แก่ ร้านค้าเช่า ร้านเสริมสวย บริการนวดแผนไทยเพื่อสุขภาพ
    นวดเท้า Health Club สนามกอล์ฟขนาด 9 หลุม สนามเทนนิส สระว่ายน้ำ อินเทอร์เน็ต

บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด (บริษัทย่อย)

บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด “โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท”
ดำเนินกิจการโรงแรมและภัตตาคาร ตั้งอยู่ชั้น 5, 6, 9-18 บนอาคารศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต
ถนนพหลโยธิน ลำลูกกา ปทุมธานี ซึ่งเป็นสัญญาเช่าพื้นที่ระยะเวลาสิ้นสุดเดือนมีนาคม 2582
มีพื้นที่ใช้สอยรวม 39,380 ตารางเมตร มีจำนวนห้องพักให้บริการรวมทั้งสิ้น 478 ห้อง
แบ่งการให้บริการห้องพัก ดังนี้

1.  ห้องพักโรงแรม จำนวนรวม 394 ห้อง แบ่งเป็น

  ----------------------------- ------------------ -----------------------
                                จำนวนห้องพัก         อัตราค่าห้องพัก (บาท)

  ห้องซูพีเรีย (Superior)           318                4,200 – 4,500

  ห้องเอ็กซิคิวทีฟ (Executive)       50                 4,700 – 5,000

  ห้องพรีเมียร์ (Premier)           10                 5,300 – 5,600

  ห้องชุด (Suite)                 16                 6,400

  รวม                           394                
  ----------------------------- ------------------ -----------------------

2.  ห้องพักระยะยาว (Service Apartment) จำนวน 84 ห้อง แบ่งเป็น

  --------------------------------- -------------------- ----------------
  ห้อง Studio - Deluxe               จำนวน                29 ห้อง

  ห้อง Suite                         จำนวน                55 ห้อง

  รวม                                                    84 ห้อง
  --------------------------------- -------------------- ----------------

3.  ห้องจัดเลี้ยงและประชุมสัมมนา 6 ห้อง แบ่งเป็น

  -------------------------------- ---------------- ---------------------
  ขนาดจุ 100 – 200 คน               จำนวน            3 ห้อง

  ขนาดจุ 150 – 300 คน               จำนวน            1 ห้อง

  ขนาดจุ 300 – 500 คน               จำนวน            1 ห้อง

  ขนาดจุ 500 – 800 คน               จำนวน            1 ห้อง
  -------------------------------- ---------------- ---------------------

4.  การให้บริการด้านอื่นๆ ได้แก่ สระว่ายน้ำ ร้านเสริมสวย

“โรงแรมเอเชียชะอำ” บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ทโฮเต็ล จำกัด ได้ทำสัญญาเช่าโรงแรมที่หาดชะอำ
จังหวัดเพชรบุรี จากบริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในปี
2553 เพื่อขยายธุรกิจโรงแรม บริเวณหาดชะอำเป็นการเช่าที่ดิน 3 ไร่ 3 งาน 46 ตารางวา
พร้อมอาคาร 3 อาคาร แบ่งเป็นอาคารสูง 17 ชั้น (อาคาร A) และอาคาร 4 ชั้น (อาคาร B
และ C) มีห้องพักรวมทั้งสิ้น 214 ห้อง มีอัตราค่าห้องพัก ดังนี้

1.  ห้องพักโรงแรม “ อาคาร A” จำนวนรวม 106 ห้อง แบ่งเป็น

  -------------------------- -------------------- -----------------------
                             จำนวนห้องพัก           อัตราค่าห้องพัก (บาท)

  ห้องซุพีเรีย (Superior)        36                   3,500

  ห้องเอ็กซิคิวทีฟ (Executive)    60                   4,000

  ห้องพรีเมียร์ (Premier)        7                    4,500

  ห้องชุด (Suite)              3                    5,500 – 10,000

  รวม                        106                  
  -------------------------- -------------------- -----------------------

2.  ห้องจัดเลี้ยงและประชุมสัมมนารวม 7 ห้อง แบ่งเป็น

  --------------------------- -------------------- -----------------------
                              ขนาดความจุ (ที่นั่ง)      จำนวน

  SUWANNASIN 1-2              100 – 200            2 ห้อง

  PETCHNAPHA 1-2              100 – 200            2 ห้อง

  PHUPAILIN                   250 – 300            1 ห้อง

  V.I.P.                      85 - 90              1 ห้อง
  --------------------------- -------------------- -----------------------

3.  และส่วนให้บริการด้านอื่นๆ ได้แก่ ห้องอาหาร ฟิตเนส ซาวน่า สระว่ายน้ำ

4.  ห้องพักในส่วนที่สอง “ อาคาร B และอาคาร C ” มีห้องพักจำนวนรวม 108
    ห้องโดยเริ่มเปิดให้บริการได้ในเดือนมกราคม 2555

ลักษณะของฤดูกาล หรือวัฏจักรของการประกอบธุรกิจ

ผลของฤดูกาลที่อาจกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัทและบริษัทย่อย
โดยปกติธุรกิจโรงแรมจะมีช่วงที่มีจำนวนนักท่องเที่ยวชาวไทย
และนักท่องเที่ยวต่างประเทศเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยแตกต่างกันใน 2 ช่วง คือช่วง High
Season ได้แก่ ระหว่างเดือนตุลาคม – มีนาคม และ Low Season ระหว่างเดือนเมษายน –
กันยายน เป็นประจำเกือบทุกปี
อย่างไรก็ตามตลาดทางด้านการท่องเที่ยวเป็นตลาดที่ใหญ่และมีหลายตลาด
แต่ละตลาดก็มีลักษณะเฉพาะตัว และช่วงเวลาของฤดูกาลท่องเที่ยวก็แตกต่างกันออกไป

สำหรับโรงแรมเอเชีย มีประสบการณ์ในการดำเนินกิจการมานาน มีกลยุทธ์ทางการตลาดที่แข็งแกร่ง
ถึงแม้ในช่วง Low Season ของธุรกิจโรงแรมโดยรวม
โรงแรมสามารถปรับกลยุทธ์ทางการตลาดดึงดูดลูกค้าจากทั่วทุกภูมิภาค และกลุ่มลูกค้า Company
และ Group Tour
รวมทั้งสามารถกระจายรายได้ในส่วนของโรงแรมและภัตตาคารได้เทียบเคียงกับในช่วง High
Season

สำหรับโรงแรมเอเชียพัทยาจะมีช่วง High Season ระหว่างเดือนพฤศจิกายน – เมษายน และ
Low Season ระหว่างเดือนพฤษภาคม – ตุลาคม เป็นประจำเกือบทุกปี

โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท เป็นลูกค้ากลุ่มที่เกี่ยวข้องกับสนามบิน และกลุ่ม Corporate
จากบริษัทและโรงงานที่ตั้งทางตอนเหนือของกรุงเทพมหานคร จะไม่มีลักษณะเป็น Seasonal
เหมือนโรงแรมในเมือง

โรงแรมเอเชียชะอำจะมีช่วง High Season ระหว่างเดือนพฤศจิกายน – เมษายน และ Low
Season ระหว่างเดือนพฤษภาคม – ตุลาคม เป็นประจำทุกปี เช่นเดียวกับโรงแรมเอเชียพัทยา

2.  การตลาดและภาวะการแข่งขัน

(1) กลยุทธ์ทางการตลาด

-   จุดเด่นทางการตลาด

จากประสบการณ์การดำเนินกิจการโรงแรมและภัตตาคารมากว่า 40 ปี
ทำให้บริษัทสามารถสร้างโอกาสและมีข้อได้เปรียบด้านการตลาด
ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญสู่ความสำเร็จในการดำเนินกิจการ แบ่งได้เป็น 3 หมวดหมู่ คือ การบริหาร
การตลาด และการบริการ ดังต่อไปนี้

1)  การบริหาร

1.  ผู้บริหารโรงแรม มีประสบการณ์ในการบริหารโรงแรมมากว่า 40 ปี

2.  ทรัพย์สินส่วนใหญ่กว่าร้อยละ 95 เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทมีอายุมากกว่า 20 ปี อยู่ในลักษณะ
    Assets Appreciation นับวันมีแต่จะเพิ่มค่าสูงขึ้น

3.  การกระจายรายได้ของบริษัทฯ มิได้ขึ้นอยู่กับรายได้จากห้องพักแต่เพียงอย่างเดียว
    บริษัทยังคงมีรายได้จากกิจการภัตตาคารเป็นสัดส่วนใกล้เคียงกับรายได้ห้องพักในภาวะปกติและมีรายได้คงที่อื่นจากสิทธิการเช่าและค่าเช่ารายเดือนจากพื้นที่เช่าในอาคารโรงแรม,
    อาคารเอเชีย (อาคารจอดรถ) และ Souvenir Arcade

4.  บริษัทใช้ระบบคอมพิวเตอร์ในการบริหารโรงแรมทั้ง FRONT และ BACK OFFICE
    ทำให้ระบบการส่งต่อข้อมูลข่าวสารต่างๆ ที่จำเป็นในการบริหาร
    และการจัดการเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ และรวดเร็วยิ่งขึ้น

5.  นโยบายด้านการพนักงานที่บริษัทยึดถือตลอดมา คือ การสร้างความรักและความศรัทธาในงาน
    การปรับปรุง และสวัสดิการให้การฝึกอบรม เพื่อพัฒนาความสามารถของบุคลากรอย่างต่อเนื่อง
    ทำให้พนักงานมีความตั้งใจในการทำงาน
    อันส่งผลให้การบริการของบริษัทอยู่ในระดับมาตรฐานสากลตลอดมา

2)  การตลาด

1.  ความหลากหลายของตลาด บริษัทฯ มีลูกค้าที่มาจากตลาดต่างๆ ทั่วโลก กระจายออกไป
    โดยไม่กระจุกตัวอยู่เฉพาะส่วนหนึ่งส่วนใดของโลก
    ประเทศที่เป็นลูกค้าหลักของบริษัทจากทวีปยุโรป ออสเตรเลีย และนิวซีแลนด์
    ทำให้ไม่มีความเสี่ยงในกรณีเกิดเหตุการณ์ที่กระทบตลาดใดตลาดหนึ่ง

2.  มีทีมขายที่ออกไปพบลูกค้ากลุ่มเป้าหมายอย่างสม่ำเสมอและต่อเนื่องทั้งในประเทศและต่างประเทศ

3.  การสำรองห้องพักผ่านระบบอินเทอร์เน็ต บริษัทมี Website
    http://www.asiahotel.co.th ซึ่งได้ทำการประชาสัมพันธ์ใน Search Engine
    อย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด ทำให้เป็น WEBSITE ที่ติดอันดับต้น ๆ ของ Search Engine ใน
    Keyword ที่ใช้ค้นหาโรงแรมในประเทศไทย นอกจากนี้ยังได้ติดต่อฝากขายอยู่ใน WEBSITE
    อื่น ๆ ที่ทำรายได้ที่ได้รับจากอินเทอร์เน็ตเติบโตขึ้นอย่างน่าพอใจ
    และยังคงเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคต

4.  บริษัทฯ ได้รับประโยชน์จากการมีสถานีรถไฟฟ้า BTS อยู่หน้าโรงแรม
    ซึ่งได้ใช้ความได้เปรียบนี้ในการประชาสัมพันธ์ให้ลูกค้าในต่างประเทศ
    ซึ่งส่วนใหญ่คุ้นเคยกับการเดินทางโดยระบบขนส่งมวลชนแบบนี้ได้ทราบ
    และได้รับการต้อนรับอย่างดี ว่าเป็นข้อได้เปรียบโรงแรมคู่แข่งขันในระดับเดียวกัน
    นอกจากนี้ยังได้ทำการตลาดร่วมกับรถไฟฟ้า BTS ในหลายรูปแบบ เช่น มี Package
    แถมบัตรรถไฟฟ้าในบางตลาด ออกบัตรรถไฟฟ้า BTS
    โดยใช้รูปและสัญญลักษณ์ของโรงแรมเอเชีย

  นอกจากนี้ การเดินทางโดยรถไฟฟ้า BTS ยังสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดิน
  ซึ่งทำให้การเดินทางโดยระบบขนส่งมวลชน สามารถครอบคลุมแหล่งท่องเที่ยวได้มากขึ้น
  อีกทั้งยังสามารถเชื่อมต่อกับโครงการ AIRPORT RAIL LINK
  ซึ่งได้เปิดบริการตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2553
  ทำให้นักท่องเที่ยวสามารถเดินทางไปและกลับจากสนามบินสุวรรณภูมิได้สะดวกมากยิ่งขึ้น

3) การบริการ

1.  มีความได้เปรียบคู่แข่งขันทางด้านทำเลที่ตั้ง ซึ่งอยู่ใจกลางเมือง
    ใกล้แหล่งจับจ่ายซื้อหาของใช้ต่างๆ ย่านศูนย์การค้าที่สำคัญในใจกลางกรุงเทพมหานคร
    อีกทั้งทางโรงแรมยังเปิดให้บริการ Souvenir Arcade
    เพื่อตอบสนองความต้องการลูกค้านักท่องเที่ยวด้วย

2.  เป็นเส้นทางผ่านของสถานีรถไฟฟ้า BTS ซึ่งมีสถานีราชเทวี
    เป็นสถานีรับ-ส่งผู้โดยสารอยู่หน้าโรงแรม
    อีกทั้งมีการจัดสร้างสะพานทางเชื่อมระหว่างอาคารโรงแรม ชั้น 2 กับสถานีราชเทวี
    ทำให้ผู้รับบริการได้รับความสะดวกเป็นอย่างมาก สามารถกล่าวได้ว่า
    เป็นโรงแรมที่สะดวกที่สุดสำหรับรถไฟฟ้า BTS และสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดิน
    รวมทั้งโครงการ AIRPORT RAIL LINK ได้เปิดบริการในเดือนสิงหาคม 2553

3.  โรงแรมมีภัตตาคารอาหารนานาชาติไทย, จีน, เวียดนาม, และ Brazilian
    เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่มาใช้บริการ

4.  ลูกค้าจัดเลี้ยง/ประชุม/สัมมนา กว่าร้อยละ 70 เป็นลูกค้าประจำ อันได้แก่ บริษัท, องค์กร
    หน่วยงาน ทั้งของรัฐและเอกชน

5.  มีบริการที่จอดรถ (อาคารเอเชีย) ซึ่งสามารถจอดรถได้ประมาณ 1,000 คัน

ส่วนของโรงแรมเอเชียพัทยา มีความได้เปรียบกว่าคู่แข่งขัน
ในบริเวณพัทยาในด้านทำเลที่ตั้งเป็นสำคัญ กล่าวคือ
โรงแรมเป็นหนึ่งในไม่กี่โรงแรมที่มีทำเลที่ตั้งอยู่บนหน้าผา หันหน้าออกทะเล
และมีชายหาดที่เป็นเอกเทศ แขกที่พักสามารถสนุกสนานกับกิจกรรมต่างๆ
บนชายหาดได้อย่างเป็นส่วนตัว นอกจากนี้จุดเด่นที่สำคัญอีกประการหนึ่งก็คือ
การบริการห้องจัดเลี้ยงและห้องจัดประชุมสัมมนาที่มีให้เลือกหลายขนาด ห้องประชุมสัมมนาทุกห้อง
มีอุปกรณ์ทันสมัยที่ใช้ในการประชุมอย่างครบครัน ซึ่งตลอดระยะเวลาหลายปีที่ผ่านมา
โรงแรมเอเชียพัทยาได้ชื่อว่า เป็นผู้ให้บริการจัดการประชุมสัมมนาที่ดีที่สุดแห่งหนึ่งในพัทยา
และโรงแรมเอเชียพัทยาได้รับรางวัลจากมูลนิธิใบไม้เขียวในฐานะที่เป็นโรงแรม
“เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม”

ในส่วนของโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท มีข้อได้เปรียบ
เนื่องจากในบริเวณกรุงเทพมหานครตอนเหนือยังเป็นเขตอุตสาหกรรมของบริษัทร่วมทุนระหว่างประเทศ
ทำให้เกิดความต้องการของที่พักในรูปแบบของโรงแรมทั่วไป
และในรูปแบบของการเช่าเหมาในระยะยาวอีกด้วย
ปัจจุบันโรงแรมมีศูนย์ประชุมซึ่งมีห้องจัดเลี้ยงหลายขนาด เพื่อรองรับตลาดงานจัดเลี้ยง เช่น
งานแต่งงาน งานสังสรรค์ งานประชุม สัมมนาในอนาคต ซึ่งในย่านดังกล่าวยังไม่มีคู่แข่งมากนัก

โรงแรมเอเชียชะอำ มีความได้เปรียบในการที่เป็นโรงแรมปรับปรุงใหม่
ห้องพักและสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมดได้รับการตกแต่งและปรับปรุงใหม่ทั้งหมด
ทางด้านทำเลที่ตั้งก็เป็นโรงแรมมีที่ดินเปิดออกสู่ชายหาดชะอำ อยู่กึ่งกลางของชายหาดชะอำ
ซึ่งเป็นชายหาดที่เป็นที่รู้จักกันดีในหมู่นักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างประเทศ
อยู่ศูนย์กลางของความเจริญของชายหาดชะอำ

-   จุดด้อยทางการตลาด

จุดด้อยทางการตลาดของบริษัทและบริษัทย่อย มีดังนี้

โรงแรมเอเชีย

เนื่องจากโรงแรมเอเชียเปิดบริการมานาน และทำการขยายต่อเติมจนมีห้องพักกว่า 600 ห้อง
ซึ่งมีอายุกว่า 20 ปี แม้มีการซ่อมแซมตลอดมา จนปี 2552 เริ่มปรับปรุงครั้งใหญ่
เป็นห้องพักบางส่วนจำนวน 370 ห้อง ในช่วงไตรมาส 2 ปี 2552
และห้องพักส่วนที่เหลือทำการปรับปรุงในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2553
ดังนั้นโรงแรมเอเชียได้ปรับปรุงห้องพักไปทั้งสิ้น 601 ห้อง
ขณะนี้อยู่ระหว่างเตรียมแผนงานปรับปรุงในส่วน Lobby ห้องอาหาร ภัตตาคาร
รวมทั้งเสริมสร้างบรรยากาศทั้งภายในและภายนอกอาคารให้ทันสมัย

โรงแรมเอเชียพัทยา

แม้ว่าโรงแรมเอเชียพัทยา ได้ปรับปรุงห้องพัก ห้องอาหาร และ Lobby ภายในเสร็จสิ้นแล้ว
แต่การเผยแพร่ข่าวสารยังกระจายไม่ทั่วถึง ทำให้ลูกค้าบางส่วนยังไม่ทราบ

โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท

เนื่องจากมีการย้ายสนามบินไปที่สนามบินสุวรรณภูมิ ทำให้บริษัทได้รับผลกระทบระดับหนึ่ง
โดยบริษัทได้จัดสร้างห้องประชุมขึ้น
เพื่อรองรับตลาดการประชุมสัมมนาเข้ามาแทนที่ลูกค้าจากสนามบิน

  โรงแรมเอเชียชะอำ

โรงแรมเอเชียชะอำ เนื่องจากเริ่มเปิดบริการได้ในเดือนมกราคม 2554
โดยกลุ่มลูกค้ายังไม่ได้มีการประชาสัมพันธ์เต็มที่ ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่เป็นลูกค้าประเภท Walk in
และลูกค้าประเภทติดต่อจองล่วงหน้ายังมีไม่มาก

  ภาวะการแข่งขัน

  โรงแรมเอเชีย

  กลุ่มเป้าหมาย: 1. บริษัทท่องเที่ยวไทยในประเทศ

2.  บริษัทท่องเที่ยวต่างประเทศ

3.  บริษัท Corporate

4.  ลูกค้าทาง Internet

คู่แข่งขัน : ได้แก่ โรงแรมในกรุงเทพมหานครในระดับราคาเดียวกัน ทำเลที่ตั้งใกล้เคียงกัน

1.  Bangkok Palace Hotel 2. Prince Palace Hotel 3. Dema Pavilion Hotel

4.  Twin Towers Hotel 5. The Empress Hotel 6. Narai Hotel

7.  Indra Hotel 8. Mandarin Hotel 9. Royal River Hotel

10. Tawanna Ramada Hotel 11. Amari Atriam Hotel 12. Siam@Siam

สภาพการแข่งขัน: จากผลพวงของสภาวะเศรษฐกิจที่ถดถอยในสหรัฐอเมริกาและสหภาพยุโรป
ทำให้การเดินทางของนักท่องเที่ยวจากยุโรป
ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักที่สำคัญส่วนหนึ่งของประเทศไทย
มีการเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวประเทศไทยน้อยลง จากการประมาณการอย่างมีนัยสำคัญ
แต่อย่างไรก็ดี ผลจากการเกิดปัญหาข้อพิพาทระหว่างประเทศ กลุ่มประเทศในเอเชียตะวันออก
ทำให้มีนักท่องเที่ยวในกลุ่มที่มีข้อพิพาทกัน ยกเลิกการท่องเที่ยวในกลุ่มประเทศที่มีข้อพิพาทกัน
หันมาท่องเที่ยวในกลุ่มประเทศแถบเอเชียตะวันออกเฉียงใต้แทน ทำให้มีนักท่องเที่ยวจากประเทศจีน
ญี่ปุ่น เกาหลี เพิ่มจำนวนขึ้นอย่างมากในไตรมาสที่ 4 ของปี 2555

โรงแรมเอเชียพัทยา

กลุ่มเป้าหมาย : 1. การประชุมสัมมนาของหน่วยราชการ บริษัทในเมืองไทย

2.  บริษัทท่องเที่ยวในประเทศไทย

3.  บริษัทท่องเที่ยวต่างประเทศ

4.  ลูกค้าทาง Internet

คู่แข่งขัน : 1. Pattaya Park Hotel 2. Amari Orchid Hotel 3. A- One Royal
Cruise Hotel

4. Baiyok Pattaya Hotel 5. Jomtien Palm Beach 6. Siam Bay View Hotel

สภาพการแข่งขัน:
ได้รับผลกระทบในเรื่องสภาวะทางเศรษฐกิจที่ถดถอยในสหรัฐอเมริกาและสหภาพยุโรป
เช่นเดียวกับโรงแรมเอเชีย

โรงแรมเอเชีย แอร์พอร์ท

กลุ่มเป้าหมาย : 1. บริษัท Corporate ทางตอนเหนือสนามบินขึ้นไป เช่น อยู่ในบริเวณนวนคร

2.  นักท่องเที่ยวที่เดินทางใช้สนามบิน Domestic ในบางสายการบิน

3.  ลูกค้าทาง Internet

4.  บริษัทท่องเที่ยวต่างประเทศและในประเทศ

5.  หน่วยงานราชการต่างๆ รวมถึงบริษัทเอกชนที่ต้องการใช้ห้องจัดเลี้ยง ห้องสัมมนา

คู่แข่งขัน : 1. Amari Airport Hotel 2.Quality Suite Hotel 3.Miracle Grand
Hotel 4.Rama Gardens Hotel

  สภาพการแข่งขัน : ลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดคือ กลุ่มประชุมสัมมนา
  ที่ใช้บริการทั้งห้องพักและห้องประชุมสัมมนา นอกจากนี้ การเปิดบริการของสนามบินดอนเมือง
  ทำให้มีผู้กลับมาใช้บริการสนามบินดอนเมือง ทำให้โรงแรมได้รับลูกค้ามากขึ้นด้วย

โรงแรมเอเชียชะอำ

กลุ่มเป้าหมาย: 1. การประชุมสัมมนาของหน่วยราชการ เทศบาล และบริษัทเอกชน

2.  บริษัทท่องเที่ยวในประเทศไทย

3.  นักท่องเที่ยวในประเทศที่ต้องการท่องเที่ยวในระยะทางที่ไม่ไกลจากกรุงเทพมากนัก

4.  บริษัทท่องเที่ยวต่างประเทศ

คู่แข่งขัน : 1. Long Beach Hotel 2. โรงแรมเมธาวลัย 3. พันทายรีสอร์ท

สภาพการแข่งขัน : โรงแรมต่างๆ ในชะอำมีการแข่งขันกันในด้านราคา
และในกลุ่มลูกค้าสัมมนาเป็นส่วนมาก

อันเนื่องจากลักษณะของธุรกิจจะมีผู้ใช้บริการในช่วงวันหยุดเป็นจำนวนมากเนื่องจากใกล้

กรุงเทพและสามารถรองรับกลุ่มลูกค้าในลักษณะใหญ่ๆ และกลุ่มทัวร์

  (2) การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่ายสำหรับกลุ่มลูกค้าของโรงแรมเอเชีย
สามารถแยกออกไปตามลักษณะการให้บริการได้ ดังนี้

1) ลูกค้าจากต่างประเทศ

บริษัทได้ทำการจัดจำหน่ายโดยติดต่อกับลูกค้าต่างประเทศผ่านช่องทางต่าง ๆ ดังนี้

1.  เข้าร่วมงานส่งเสริมการขายในต่างประเทศและในประเทศโดยส่งเจ้าหน้าที่เข้าร่วมงาน

  ส่งเสริมการขายใหญ่ ๆ ในโลก ประกอบด้วย

-   ASEAN Tourism Forum (ATF) จัดหาหมุนเวียนกันไปในกลุ่มประเทศ ASIAN

-   World Travel Market จัดที่กรุงลอนดอน ประเทศอังกฤษ ทุกปี

-   JATA ทุก 2 ปี ที่กรุงโตเกียว ประเทศญี่ปุ่น

1.2 ส่งเจ้าหน้าที่ไปพบกับบริษัทนำเที่ยวที่เป็นผู้ค้าส่ง (Wholesale Tour Operators)

อย่างสม่ำเสมอ

1.3 เข้าร่วมงานส่งเสริมการขายในตลาดใหม่ ๆ (Road Shows) ซึ่งจัดโดยการท่องเที่ยวแห่ง

ประเทศไทย เพื่อให้ได้ลูกค้าในตลาดใหม่ ๆ เข้ามาเพิ่มเติมตลอดเวลา

4.  ร่วมงานส่งเสริมการขายที่จัดในประเทศไทย
    โดยเชิญผู้ซื้อจากต่างประเทศและในประเทศมาร่วมงาน

-   Thailand Travel Mart Plus Mekhong Region - Hotels Meet Travel Agents

-   Hotels Meet Corporates - ไทยเที่ยวไทย

2) บริษัททัวร์ในประเทศและบริษัททัวร์จากต่างประเทศ

เจ้าหน้าที่ฝ่ายขายได้ออกไปพบกับผู้มีอำนาจในบริษัททัวร์ต่างๆ
และทำสัญญาให้บริการสำหรับทัวร์กลุ่มใหญ่ (Group Tour) ในด้านห้องพัก
พร้อมอาหารไว้กับบริษัทดังกล่าว ซึ่งในกลุ่มของบริษัททัวร์ มีทั้งทัวร์ในประเทศ
และบริษัททัวร์ต่างประเทศ บริษัททัวร์ในประเทศ คือ
บริษัทที่ดำเนินงานโดยคนไทยและมีสำนักงานในประเทศไทย แต่มิใช่นำลูกค้าชาวไทยมาพัก
บริษัททัวร์ในประเทศเป็นตัวแทนนำนักท่องเที่ยวจากต่างประเทศมาพัก
และดำเนินงานเช่นเดียวกับทัวร์จากต่างประเทศ
ในการที่จะติดต่อเสนอราคาให้แก่บริษัททัวร์เป็นลักษณะการติดต่อแบบไปเยี่ยมลูกค้า

3) บริษัทห้างร้านในประเทศไทย

ทางโรงแรมจะคัดเลือกบริษัท ห้างร้าน หรือหน่วยงานต่างๆ ที่คาดว่าต้องติดต่อกับต่างประเทศ
และบางโอกาสต้องต้อนรับผู้แทนจากต่างประเทศที่จะเดินทางเข้ามาในประเทศ
และเก็บบันทึกรายชื่อบริษัทห้างร้านเหล่านี้ไว้เพื่อประชาสัมพันธ์

4) ลูกค้าฝ่ายห้องอาหารและจัดเลี้ยง

เนื่องจากโรงแรมเอเชียมีห้องอาหารหลายห้อง และมีลักษณะเฉพาะแตกต่างกันออกไป
ลูกค้าห้องอาหารของโรงแรมเอเชียจึงแบ่งได้หลายกลุ่ม และต้องใช้วิธีการ
และสื่อโฆษณาให้ถึงลูกค้าแต่ละกลุ่มต่างกันออกไป ดังนี้

4.1 ลูกค้าที่เป็นแขกพักอยู่ในโรงแรม

การประชาสัมพันธ์ สำหรับลูกค้ากลุ่มนี้ใช้วิธีการโฆษณาเพื่อเข้าถึงลูกค้ากลุ่มนี้ ดังนี้

1.  ปิดป้ายโฆษณาในจุดต่าง ๆ ของโรงแรม

2.  ทำใบปลิวแจกเป็นข่าวสารถึงห้องพัก

3.  ออกข่าวทางระบบโทรทัศน์ที่ส่งสัญญาณเข้าโทรทัศน์ในห้องพัก

4.2 ลูกค้าที่เป็นนักธุรกิจและคนทำงานในย่านพญาไท

ลูกค้าเหล่านี้เป็นกลุ่มที่มาใช้บริการในห้องอาหาร เช่น Tivoli Coffee Shop, ห้องอาหารจีน
Great Wall, Saigon Restaurant และห้องริโอ กริล (Rio Grill)
ช่วงอาหารกลางวันและเย็น โดยโรงแรมใช้สื่อและวิธีการโฆษณาดังนี้

1. แจกใบปลิวทั่วบริเวณใกล้เคียง

2. ให้พนักงานขายออกติดต่อกับ Office หรือแหล่งลูกค้าที่มีคนจำนวนมาก เช่นที่ทำการ

กรมสรรพากรเขต, ธนาคารกรุงเทพ สาขาราชเทวี, ธนาคารกรุงไทย สาขาราชเทวี ฯลฯ

4.3 ลูกค้าทั่วไป

  ลูกค้ากลุ่มนี้เป็นลูกค้าห้องจัดเลี้ยง สำหรับลูกค้ากลุ่มนี้โรงแรมใช้สื่อโฆษณา คือ

1.  ส่งพนักงานขายไปพบกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพ และมีแนวโน้มที่จะจัดประชุมสัมมนา
    เพื่อสร้างความคุ้นเคย และส่งข้อมูลปัจจุบันให้แก่กลุ่มลูกค้าอย่างต่อเนื่อง

2.  การทำข่าวประชาสัมพันธ์เกี่ยวกับโรงแรมผ่านหน้าหนังสือพิมพ์ต่างๆ

3.  ลงโฆษณาในรายการวิทยุ หรือโทรทัศน์
    โดยเลือกเป็นผู้อุปถัมภ์รายการเฉพาะที่มุ่งในกลุ่มผู้ดูหรือผู้ฟังเป็นกลุ่มเดียวกับกลุ่มเป้าหมาย
    เช่น อุปถัมภ์รายการเพลงสากล และลงโฆษณาในสารบัตรเครดิตต่าง ๆ

4.  จัดทำเอกสารNewsletter ส่งให้ลูกค้าเพื่อแจ้งข่าวสาร ข้อมูลโรงแรมรวมทั้งโปรโมชั่นต่างๆ

การจำหน่าย วิธีการ และสัดส่วนการจำหน่ายแยกแต่ละวิธี

บริษัท เอเชียโฮเต็ล จำกัด (มหาชน)

+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | มูลค่าการ |          |         |          |
|                          | ให้บริการ |          |         |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| ประเภทลูกค้า               | ปี 2555  |          | ปี 2554  |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | ล้านบาท  | %        | ล้านบาท  | %        |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| 1. COMPANY GROUP         | 20.30   | 10.62    | 8.95    | 5.70     |
|                          |         |          |         |          |
| 2. GROUP TOUR AGENCY     | 59.09   | 30.90    | 46.85   | 29.77    |
|                          |         |          |         |          |
| 3. INTERNET              | 74.85   | 39.15    | 46.04   | 64.53    |
|                          |         |          |         |          |
| 4. OTHERS                | 36.96   | 19.33    | 55.51   | 35.28    |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| รวม                      | 191.20  | 100.00   | 157.35  | 100.00   |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+

หมายเหตุ : (%) ร้อยละของมูลค่าให้บริการของลูกค้าแต่ละกลุ่ม
คำนวณจากมูลค่าการให้บริการของการประกอบกิจการโรงแรมเป็นเกณฑ์

บริษัท เอเชียพัทยาโฮเต็ล จำกัด

+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | มูลค่าการ |          |         |          |
|                          | ให้บริการ |          |         |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| ประเภทลูกค้า               | ปี 2555  |          | ปี 2554  |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | ล้านบาท  | %        | ล้านบาท  | %        |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| 1. COMPANY GROUP         | 31.61   | 21.89    | 29.25   | 25.06    |
|                          |         |          |         |          |
| 2. GROUP TOUR AGENCY     | 76.42   | 52.93    | 52.45   | 44.94    |
|                          |         |          |         |          |
| 3. INTERNET              | 8.82    | 6.11     | 35.00   | 30.00    |
|                          |         |          |         |          |
| 4. OTHERS                | 27.54   | 19.07    |         |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| รวม                      | 144.39  | 100.00   | 116.70  | 100.00   |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+

หมายเหตุ : (%) ร้อยละของมูลค่าให้บริการของลูกค้าแต่ละกลุ่ม
คำนวณจากมูลค่าการให้บริการประกอบกิจการโรงแรมเป็นเกณฑ์

บริษัท เอเชีย แอร์พอร์ท โฮเต็ล จำกัด (บริษัทย่อย)

+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | มูลค่าการ |          |         |          |
|                          | ให้บริการ |          |         |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| ประเภทลูกค้า               | ปี 2555  |          | ปี 2554  |          |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
|                          | ล้านบาท  | %        | ล้านบาท  | %        |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| 1. COMPANY GROUP         | 56.27   | 76.76    | 45.03   | 91.38    |
|                          |         |          |         |          |
| 2. GROUP TOUR AGENCY     | 6.91    | 9.43     | 0.72    | 1.46     |
|                          |         |          |         |          |
| 3. INTERNET              | 3.66    | 5.00     | 2.90    | 5.88     |
|                          |         |          |         |          |
| 4. OTHERS                | 6.46    | 8.81     | 0.63    | 1.28     |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+
| รวม                      | 73.30   | 100.00   | 49.28   | 100.00   |
+--------------------------+---------+----------+---------+----------+

หมายเหตุ : (%) ร้อยละของมูลค่าให้บริการของลูกค้าแต่ละกลุ่ม
คำนวณจากมูลค่าการให้บริการของการประกอบกิจการโรงแรมเป็นเกณฑ์

ผู้แทนจำหน่ายและหลักเกณฑ์การแต่งตั้ง, สาระสำคัญของสัญญา

โรงแรมเอเชียกรุงเทพ, โรงแรมเอเชียพัทยา โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ทและโรงแรมเอเชียชะอำ
ทั้ง 4 โรงแรม มีนโยบายการจำหน่ายเช่นเดียวกัน
โดยเจ้าหน้าที่ฝ่ายขายจะเป็นผู้ติดต่อกับทางบริษัททัวร์ในประเทศ บริษัททัวร์ต่างประเทศ บริษัท ห้าง
ร้าน องค์กรหน่วยงานราชการ และเอกชนต่าง ๆ ทั้งนี้ ทางบริษัทไม่มีตัวแทนจำหน่ายแต่อย่างใด

  (3) ลักษณะของลูกค้าและความสัมพันธ์ระหว่างลูกค้ากับบริษัทและ / หรือบริษัทย่อย

ลักษณะของลูกค้าไม่จำกัดเฉพาะรายใดรายหนึ่ง และไม่มีการประมูล
ความสัมพันธ์กับลูกค้าเป็นไปตามธุรกิจปกติที่มีความเชื่อถือ และเชื่อมั่นในคุณภาพของบริการ
ความพอใจและความเข้าใจซึ่งกันและกัน

สำหรับลูกค้ากลุ่มนักท่องเที่ยวส่วนใหญ่จะได้รับการประชาสัมพันธ์โรงแรมเอเชีย
ทั้งที่กรุงเทพและพัทยาจากความพอใจในบริการที่มีมาตรฐานเป็นระยะเวลานาน และจากสื่อต่างๆ
อาทิเช่น ข่าวสารของสมาชิกผู้ถือบัตรเครดิตต่างๆ หรือสมาชิกสมาคมการค้า บริษัทห้างร้านต่าง ๆ

-   ร้อยละของยอดขายของลูกค้ารายใหญ่ 10 รายแรก

  ---------------------------------- ------------ ------------ -----------
  บมจ.เอเชียโฮเต็ล                     ปี 2555       ปี 2554       ปี 2553

  สัดส่วนลูกค้ารายใหญ่ รวม 10 รายแรก (%)  35.22%       28.47%       22.47%

                                                               

  บจ.เอเชียพัทยาโฮเต็ล                  ปี 2555       ปี 2554       ปี 2553

  สัดส่วนลูกค้ารายใหญ่ รวม 10 รายแรก (%)  35.66%       30.88%       37.89%

                                                               

  บจ.เอเชีย แอร์พอร์ท โฮเต็ล             ปี 2555       ปี 2554       ปี 2553

  สัดส่วนลูกค้ารายใหญ่ รวม 10 รายแรก (%)  37.81%       15.38%       21.08%
  ---------------------------------- ------------ ------------ -----------

ลูกค้า (รายใหญ่) ในที่นี้หมายความถึง กลุ่มบริษัท, องค์กร และ/หรือ บริษัททัวร์/เอเย่นต์
ที่ส่งลูกค้ามาเข้ารับบริการจากบริษัท

 นโยบายการตั้งราคา

การกำหนดราคาจะขึ้นอยู่กับเป้าหมาย ซึ่งในแต่ละกลุ่มเป้าหมายจะมีกำหนดราคาที่แตกต่างออกไป
ได้แก่

1.  กลุ่มบริษัททัวร์ แบ่งออกเป็น

    1.  บริษัททัวร์ในต่างประเทศ

    2.  บริษัททัวร์ในประเทศ

2.  กลุ่มสายการบิน

3.  กลุ่มบริษัท

4.  กลุ่มราชการ

5.  กลุ่มองค์กรต่าง ๆ

6.  กลุ่ม Internet

7.  อื่นๆ หมายถึง แขกประจำที่เคยมาพัก แขก Walk in เป็นต้น

การกำหนดราคาในแต่ละกลุ่มเป้าหมาย ก็จะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายๆ อย่าง เช่น
ปริมาณแขกที่คาดว่าจะได้จากการแข่งขันกันในตลาดนั้น ๆ
ความได้เปรียบเสียเปรียบในการเข้าถึงตลาดนั้นๆ

สิทธิหรือข้อจำกัดในการประกอบธุรกิจ

  - ไม่มี –

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

กำลังการให้บริการและปริมาณการให้บริการ

โรงแรมเอเชีย ดำเนินธุรกิจโรงแรมขนาด 601 ห้อง โดยมีกลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยว

มีอัตราค่าเช่าห้องพักต่ำสุด 1,500 บาท สูงสุด 2,700 บาท และมีอัตราเข้าพักต่ำสุด

48.36% สูงสุด 78.31% ในปี 2555

  โรงแรมเอเชียพัทยา ดำเนินธุรกิจโรงแรมขนาด 320 ห้อง มีอัตราค่าห้องพักต่ำสุด 1,400 บาท
  สูงสุด

  2,500 บาท และ อัตราเข้าพักต่ำสุด 47.63% สูงสุด 92.42% ในปี 2555

  โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท ดำเนินธุรกิจโรงแรม 234 ห้อง มีอัตราค่าห้องพักต่ำสุด 1,300 บาท
  สูงสุด 2,200

บาท และ อัตราการเข้าพักต่ำสุด 29.32% สูงสุด 61.65% และห้องพักระยะยาว

Service Apartment จำนวน 84 ห้อง มีอัตราค่าห้องพักต่ำสุดเดือนละ 26,400 บาท
สูงสุดเดือนละ 31,400 บาท อัตราเข้าพักต่ำสุด 27 % สูงสุด 41% ในปี 2555

โรงแรมเอเชียชะอำ ดำเนินธุรกิจโรงแรมขนาด 214 ห้อง เปิดบริการส่วนแรกก่อน
ในเดือนธันวาคม

2553 จำนวน 106 ห้อง และเพิ่มจำนวนห้องพักเต็มที่ในเดือน มกราคม 2555

มีอัตราค่าห้องพักต่ำสุด 1,400 บาท สูงสุด 2,500 บาท และ อัตราเข้าพักเฉลี่ยต่ำสุด

17.48% สูงสุด 36.92% ในปี 2555

ส่วนต้นทุนและค่าใช้จ่ายทั้ง 4 โรงแรม ประกอบด้วยโครงสร้างค่าใช้จ่ายในรูป เงินเดือน
ค่าสาธารณูปโภค ค่าวัตถุดิบ มีสัดส่วนโครงสร้างเดียวกัน

ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

กลุ่มโรงแรมเอเชีย มีความตระหนักถึงการควบคุมผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม โดยมีมาตรการจัดการ
และระบบการควบคุม ดังนี้

-   การบำบัดน้ำเสีย

การจัดการระบบการบำบัดน้ำเสีย กรณีที่เป็นน้ำใช้แล้ว
จะส่งเข้าบ่อบำบัดน้ำเสียก่อนปล่อยลงทางสาธารณะ
ส่วนน้ำที่ใช้แล้วจากห้องครัวจะส่งเข้าบ่อดักไขมันแล้วจึงส่งเข้าบ่อบำบัดน้ำเสียก่อนปล่อยลงทางน้ำสาธารณะ
ซึ่งไม่ก่อให้เกิดปัญหาสิ่งแวดล้อม

-   การกำจัดขยะมูลฝอย

ทางโรงแรม มีการแบ่งประเภทขยะ ขยะเปียก ขยะแห้ง ขยะที่สามารถนำกลับมาใช้ได้อีกพวก
Recycle เช่น เปลือกผลไม้ มีการนำเปลือกผลไม้ที่ควรจะทิ้งมาหมักทำน้ำจุลินทรีย์ชีวภาพ
ซึ่งมีคุณสมบัติกำจัดกลิ่นเหม็นของไขมันที่ตกค้าง ลดการอุดตันของไขมันตามท่อน้ำ
สุดท้ายนำกากที่เหลือมาทำเป็นปุ๋ยสำหรับต้นไม้วิธีการทำน้ำจุลินทรีย์จากเปลือกผลไม้มาใช้
นอกจากใช้แก้ปัญหาเรื่องไขมันอุดตัน แทนการใช้สารเคมี ไม่ทำลายสิ่งแวดล้อมแล้ว
ยังใช้กำจัดกลิ่นเหม็นบริเวณที่ทิ้งขยะ ท่อระบายน้ำ ทำความสะอาดในห้องครัว โดยโรงแรมทั้ง

สามแห่ง เริ่มใช้ตั้งแต่ปลายปี 2546 ดังนั้น
ปัจจุบันปริมาณขยะทั้งหมดรวมทั้งไขมันจากบ่อดักของโรงแรมที่จะต้องทิ้งในแต่ละวัน
ลดลงจำนวนมากเมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อนๆ สำหรับเศษวัสดุที่เหลือใช้ อาทิ ขยะมูลฝอย
จะถูกจัดเก็บโดยเจ้าหน้าที่เก็บขยะของหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง
ส่วนเศษอาหารจะจำหน่ายให้กับผู้รับซื้อเพื่อนำไปเลี้ยงสัตว์

-   การควบคุมมลพิษทางอากาศ

ทางโรงแรมมีการติดตั้งระบบ Cyclone เพื่อดักเขม่าจากการประกอบอาหาร
และมีการปรับแต่งเครื่องจักรอุปกรณ์เพื่อความสมบูรณ์ของการเผาไหม้ เพื่อให้มีควันน้อยที่สุด

อนึ่ง ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมได้รับการควบคุมโดยกรมอนามัยสิ่งแวดล้อม
สำนักอนามัยกรุงเทพมหานคร
ซึ่งโดยประวัติที่ผ่านมาการดำเนินการของโรงแรมไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

-   การใช้แก๊สแทนน้ำมันเตา

ทางโรงแรมมีการปรับระบบงานซักรีด จากเดิมที่ใช้น้ำมันเตากับเครื่อง Boiler เป็นใช้แก๊สแทน
เนื่องจากการใช้น้ำมันเตามีเขม่าออกมา ก่อให้เกิดสิ่งแวดล้อมเป็นพิษต่อชุมชนใกล้เคียงได้

3.1 ลักษณะการบริการ

บริษัท เซียร์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (“ZEER”)
ดำเนินธุรกิจด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
โดยเป็นเจ้าของกิจการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โครงการเซียร์รังสิต ซึ่งตั้งอยู่บนถนนวิภาวดี-รังสิต
กม. 28-29 ตำบลคูคต อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี โครงการมีเนื้อที่ประมาณ 86 ไร่ 1 งาน
59 ตารางวา บริษัทได้ทำสัญญาเช่าช่วงที่ดินจากบริษัท ดอนเมือง แกรนด์ พลาซ่า จำกัด (“DM”)
ซึ่งเป็นบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน ปัจจุบันคงเหลือระยะเวลาเช่าตามสัญญาประมาณ 35 ปี
สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินมีพื้นที่อาคารรวมประมาณ 273,960 ตารางเมตร
โดยดำเนินการให้เช่าช่วงทั้งระยะสั้นและระยะยาว กับผู้ประกอบการค้าปลีก
ภายในโครงการประกอบด้วย อาคารศูนย์การค้า 6 ชั้น (รวมชั้นใต้ดิน) และส่วนของทาวเวอร์ 12
ชั้น เป็นส่วนสำนักงานให้เช่า โรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท และเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์ นอกจากนี้
บริษัทยังมีพื้นที่ให้เช่าบริเวณภายนอกอาคาร
ซึ่งมีการแบ่งซอยเป็นล๊อคให้เช่าในลักษณะของตลาดสดและตลาดนัดบริเวณด้านหน้าและรอบ ๆ
อาคารเซียร์รังสิตอีกด้วย

ธุรกิจศูนย์การค้า

ธุรกิจศูนย์การค้าเป็นธุรกิจหลักของบริษัท ทำให้บริษัทมีรายได้ค่าเช่า ค่าบริการ
จากการให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกในศูนย์การค้าเซียร์รังสิต รวมถึงการให้บริการระบบสาธารณูปโภค
ระบบรักษาความปลอดภัย บริการรักษาความสะอาด ภายในศูนย์การค้า ซึ่งเมื่อกลางปี 2543
บริษัทได้ปรับกลยุทธ์การพัฒนาพื้นที่โดยเปลี่ยนรูปแบบการดำเนินธุรกิจจากลักษณะเป็นศูนย์การค้าเพื่อให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกสินค้าอุปโภคบริโภคทั่วไปมาเป็นขายสินค้าเฉพาะอย่าง
โดยปรับเป็นศูนย์อิเลกทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ ซึ่งได้รับการตอบสนองเป็นอย่างดี
และมีผู้ประกอบการเข้ามาร่วมเช่าพื้นที่มากรายขึ้น ส่งผลให้ในปัจจุบัน
ศูนย์การค้าเซียร์รังสิตเป็นศูนย์ขายคอมพิวเตอร์และอุปกรณ์อิเลกทรอนิกส์ที่มีพื้นที่เช่าขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศ
และคาดว่าจะมีแนวโน้มการขยายพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ

รายละเอียดพื้นที่ให้เช่าของศูนย์การค้าเซียร์รังสิต

ศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต เป็นอาคาร 1 หลัง สูง 18 ชั้น (รวมชั้นใต้ดิน)
เป็นศูนย์การค้าเฉพาะด้านไอทีขนาดใหญ่ ภายในอาคารมีการใช้สอยพื้นที่แบบผสม (Mixed-Use
Development) ประกอบด้วยโรงแรม ศูนย์การค้า และเซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์
โดยอาคารมีพื้นที่ก่อสร้างทั้งหมดประมาณ 273,960 ตารางเมตร แบ่งเป็นพื้นที่ให้เช่าประมาณ
134,902 ตารางเมตร พื้นที่ส่วนกลางประมาณ 73,394 ตารางเมตร และพื้นที่จอดรถประมาณ
65,664 ตารางเมตร มีรายละเอียดพื้นที่ให้เช่าแต่ละชั้น ได้แก่

-   ชั้นใต้ดิน มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 15,296 ตารางเมตร มีร้านค้าหลายประเภทเช่าพื้นที่ เช่น
    ร้านจำหน่ายอะไหล่และอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์ ร้านจำหน่ายเครื่องใช้ไฟฟ้า
    ร้านจำหน่ายอุปกรณ์ประดับรถยนต์ ร้านจำหน่ายสินค้าอุปโภคบริโภค ศูนย์อาหาร ท็อปส์
    ซูเปอร์มาร์เก็ต และ ร้านอาหารต่าง ๆ เช่น เอ็มเคสุกี้ บาร์บีคิวพลาซ่า จุ่มแซบฮัท
    เชสเตอร์กริล มิสเตอร์โดนัท ยำแซ่บ และมิยาบิ กริลเป็นต้น

-   ชั้นที่ 1 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 12,741 ตารางเมตร ร้านค้าที่เช่าพื้นที่ชั้นที่ 1
    ส่วนใหญ่เป็นร้านค้าที่อยู่ในธุรกิจจำหน่ายอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์ คอมพิวเตอร์ และอุปกรณ์ไฟฟ้า
    ได้แก่ ร้านค้าที่จำหน่ายโทรศัพท์มือถือและอุปกรณ์มือถือ กล้องถ่ายภาพ อุปกรณ์ไฟฟ้า
    คอมพิวเตอร์ อะไหล่และอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์ นอกจากนี้แล้ว
    ยังมีร้านอาหารและธนาคารหลายแห่ง เช่น ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารไทยพาณิชย์
    ธนาคารกรุงไทย ธนาคารธนชาต ธนาคารทหารไทย ร้านไอศครีมสเวนเซ่น และเคเอฟซี
    เป็นต้น

-   ชั้นที่ 2 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 12,875 ตารางเมตร
    ร้านค้าที่เช่าเป็นร้านค้าที่จำหน่ายอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์และอุปกรณ์ไฟฟ้าเช่นเดียวกันกับชั้นที่ 1
    โดยมีร้านค้าจำหน่ายสินค้าอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์ คอมพิวเตอร์ อุปกรณ์ไฟฟ้าขนาดใหญ่เช่น
    เดอะฟิวเจอร์ เอวี นอกจากนี้ยังมีธนาคารกสิกรไทย ร้านหนังสือซีเอ็ด และ
    ร้านจำหน่ายอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์ อุปกรณ์ไฟฟ้า คอมพิวเตอร์

-   ชั้นที่ 3 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 14,073 ตารางเมตร
    ร้านค้าในชั้นนี้ยังคงเป็นร้านค้าในธุรกิจจำหน่ายอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์ คอมพิวเตอร์
    และซอร์ฟแวร์ต่าง ๆ และในชั้นนี้ยังมีร้านค้าขนาดใหญ่ ได้แก่ ไอทีซิตี้

-   ชั้นที่ 4 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 14,604 ตารางเมตร
    ร้านค้าส่วนใหญ่ที่เปิดบริการเป็นร้านค้าจำหน่ายเฟอร์นิเจอร์ ได้แก่ ร้านโมดิช มอลล์ เป็นต้น
    และมีร้านค้าที่จำหน่ายคอมพิวเตอร์และอุปกรณ์อิเลคทรอนิคส์

-   ชั้นที่ 5 มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 17,835 ตารางเมตร
    เปิดให้บริการเป็นศูนย์ประชุมและสัมมนาขนาดใหญ่ ซึ่งมีพื้นที่เป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 51
    ของพื้นที่ชั้น 5 ทั้งหมด สามารถรองรับผู้ใช้บริการสูงสุดประมาณ 2,000 คน

-   ชั้นที่ 6 มีพื้นที่ประมาณ 8,064 ตารางเมตร เป็นพื้นที่เช่าของโรงแรม
    และส่วนที่เหลือเป็นส่วนของงานระบบของอาคาร

-   ชั้นที่ 7 – 9 เป็นพื้นที่สำนักงานให้เช่า ซึ่งมีผู้เช่าเป็นบริษัทเอกชนทั่วไป
    และสำนักงานส่วนราชการ

-   ชั้นที่ 10 – 17 เป็นพื้นที่ดำเนินธุรกิจของโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท ซึ่งมีจำนวนห้องพักรวม
    394 ห้อง และเซอร์วิส อพาร์เม้นท์ อีกจำนวน 84 ห้อง

-   พื้นที่ให้เช่าบริเวณภายนอกรอบอาคาร
    มีการแบ่งซอยให้เช่าเป็นลักษณะของตลาดนัดและตลาดสดบริเวณด้านหน้าและรอบ ๆ
    อาคารเซียร์รังสิตอีกด้วย มีพื้นที่รวมประมาณ 3,600 ตารางเมตร
    โดยคิดค่าเช่าในลักษณะวันต่อวันและรายสัปดาห์ และมีผู้เช่าอยู่หนาแน่น

บริษัทแบ่งลักษณะของการให้เช่าพื้นที่ออกเป็น 2 ประเภทคือ

-   การให้เช่าพื้นที่ระยะสั้น มีกำหนดระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 3 ปี
    โดยเรียกเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือน คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 63*
    ของพื้นที่เช่าที่มีผู้เช่าแล้ว
    สำหรับพื้นที่เช่าภายนอกอาคารในลักษณะของตลาดนัดและตลาดสดบริเวณด้านหน้าและรอบ ๆ
    อาคารเซียร์รังสิต มีการเรียกเก็บค่าเช่าในลักษณะวันต่อวันและรายสัปดาห์

-   การให้เช่าพื้นที่ระยะยาว มีกำหนดระยะเวลาการเช่าตั้งแต่ 3 ปีขึ้นไป
    โดยเรียกเก็บค่าเช่าเป็นรายปี คิดเป็นสัดส่วนประมาณร้อยละ 37* ของพื้นที่เช่าที่มีผู้เช่าแล้ว

ธุรกิจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่า

ปัจจุบันบริษัทได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เช่าพื้นที่ 2 โครงการ แบ่งเป็นในประเทศ 1
โครงการและต่างประเทศ 1 โครงการ ดังนี้

โครงการโรงแรมที่บริเวณหาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี

โครงการโรงแรมที่บริเวณหาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี เป็นการลงทุนซื้อที่ดินพร้อมอาคารโรงแรม
และอาคารพาณิชย์ ติดถนนร่วมจิตร อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี และนำมาปรับปรุง
และเปิดให้ผู้สนใจประกอบกิจการโรงแรมเข้าร่วมประกวดราคาค่าเช่าที่ดินพร้อมอาคารโรงแรม
รวม 214 ห้อง ซึ่งโรงแรมเอเชีย แอร์พอร์ท เป็นผู้เสนอผลตอบแทนสูงสุด เป็นผู้ชนะการประกวด
และเริ่มเปิดดำเนินการ “โรงแรมเอเชีย ชะอำ” ตั้งแต่ปลายปี 2553

โครงการศูนย์การค้า Glendale, Los Angeles ประเทศสหรัฐอเมริกา

โครงการศูนย์การค้า Glendale, Los Angeles ประเทศสหรัฐอเมริกา
เป็นการลงทุนซื้อที่ดินพร้อมอาคารศูนย์การค้าให้เช่า(Community Mall)
ตั้งอยู่ในบริเวณชุมชนขนาดใหญ่ ที่ตั้งล้อมรอบด้วยบ้านพักอาศัย ห่างจาก downtown ของ Los
Angeles ประมาณ 7 ไมล์ ขณะนี้ศูนย์การค้ามีผู้เช่าพื้นที่ซึ่งส่วนใหญ่เช่ามาแล้วกว่า 5 ปี
รวมพื้นที่ที่มีผู้เช่าแล้ว 11,735 ตารางฟุตจากพื้นที่ให้เช่า 11,735 ตารางฟุต หรือร้อยละ 100
ของพื้นที่ให้เช่า ผู้เช่าเป็นผู้ให้บริการร้านอาหาร, เสริมสวย, ตลอดจนบริษัทให้บริการจัดทำภาษี
และบริการทางการเงิน

3.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

นโยบายและลักษณะการตลาด

-   การกำหนดนโยบายของศูนย์

นโยบายของศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต
มีความชัดเจนในการวางตำแหน่งทางการตลาดเป็นศูนย์รวมธุรกิจไอที และอิเลคทรอนิคส์ ครบวงจร
และมีขนาดใหญ่ เพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าจากกรุงเทพตอนเหนือ ภาคกลาง ภาคเหนือ ภาคอีสาน
เนื่องจากตำแหน่งที่ตั้งของศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต เป็นปากประตู (Gate Way) เข้ากรุงเทพฯ

ปัจจุบัน ศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต เปิดให้บริการพื้นที่ส่วนของศูนย์การค้าทั้งหมด 6 ชั้น
มีอัตราการใช้พื้นที่ประมาณ 88% ของพื้นที่ขาย โดยชั้น B,1,2,3
ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นผู้จำหน่ายคอมพิวเตอร์และอุปกรณ์คอมพิวเตอร์ ส่วนชั้น 4
ผู้เช่าส่วนใหญ่ใช้เป็นสำนักงาน คลังสินค้าและชั้น 5
บางส่วนจัดเป็นห้องประชุมสัมมนาของโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท

ในปี 2555 ทางศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต ได้ขยายการลงทุนเพิ่มขึ้น คือ โครงการศูนย์การค้าเซียร์
2 เป็นการพัฒนาที่ดินส่วนที่เหลือประมาณ 50 ไร่ ให้เป็นศูนย์การค้าค้าส่ง ค้าปลีก
คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในปี 2556 ระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 2 ปี ด้วยงบลงทุนประมาณ 950
ล้านบาทและโครงการหอพักที่อยู่อาศัยให้เช่า เริ่มการก่อสร้างแล้วในปี 2555
และคาดว่าจะให้บริการได้ในปี 2556 ด้วบงบลงทุนประมาณ 100 ล้านบาท

-   วัตถุประสงค์ทางการตลาด

1.  เพิ่มพื้นที่ให้บริการในรูปของพื้นที่พลาซ่าและพื้นที่พักอาศัย

2.  เพิ่มการประชาสัมพันธ์ให้ ลูกค้ารู้จักศูนย์การค้า เซียร์ รังสิตมากขึ้น

3.  เพิ่มกลุ่มร้านค้าอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้องกับคอมพิวเตอร์มากขึ้น

4.  เพิ่มยอดขายให้กับร้านค้าที่เช่าพื้นที่อยู่ในศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต

-   กลยุทธ์ทางการตลาด

1.  เพื่อเพิ่มรายรับของบริษัท ขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างดำเนินการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยในลักษณะ

  อพาร์ทเม้นท์

  2. เพื่อเพิ่มส่วนแบ่งทางการตลาดของผู้ให้เช่าพื้นที่ในธุรกิจ ไอที

0.  ศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต ได้ร่วมกับผู้ค้ารายใหญ่ภายในศูนย์จัดทำแผนการตลาดร่วมกัน
    เพื่อส่งเสริมให้ลูกค้าเข้ามาใช้บริการมากขึ้นเพิ่มผลิตภัณฑ์ใหม่ ๆ ให้มีมากขึ้น
    เพื่อรองรับลูกค้าได้ทุก ๆ กลุ่มเปิดให้บริการพื้นที่เพิ่มขึ้นโดยให้สอดคล้องกับธุรกิจไอที
    และอิเลคทรอนิคส์
    เพื่อเป็นการขยายฐานกลุ่มลูกค้าให้กว้างยิ่งขึ้นเพิ่มพื้นที่ส่วนการศึกษาในด้านเทคโนโลยีและสถาบันสอนภาษาเพื่อเป็นแหล่งความรู้ให้กับลูกค้าและผู้สนใจทั่วไป

-   จุดเด่นจุดด้อยทางการตลาด

ในปัจจุบันศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต เป็นที่รู้จักของกลุ่มผู้ใช้ไอทีในระดับประเทศ
เนื่องจากมีจุดเด่นหลายประการ จุดเด่นของศูนย์ฯ คือ

1.  เป็นศูนย์ ไอที ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ

2.  ศูนย์เปิดให้บริการสินค้าด้านอุปโภคและบริโภคเพิ่มเติม
    ทำให้ลูกค้าส่วนมากสามารถเลือกซื้อสินค้าได้ครบถ้วนและหลากหลายมากขึ้น

3.  พื้นที่ลานจอดรถสะดวกสบาย และทางศูนย์ได้ปรับปรุงพื้นที่หลังอาคารเป็นลานจอดรถเพิ่มเติม

ในส่วนจุดด้อยที่ยังต้องทำการแก้ไขมีอยู่หลายประการ อาทิ การจราจรหน้าศูนย์ฯ,
การสร้างภาพลักษณ์ที่โดดเด่นให้แตกต่างจากเดิม
และการโฆษณาประชาสัมพันธ์อย่างต่อเนื่องเพื่อให้เป็นที่รู้จักกว้างขวางในเขตปริมณฑล
และต่างจังหวัด

-   กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต มีกลุ่มลูกค้ากลุ่มใหญ่อยู่ 2 กลุ่ม ซึ่งแต่ละกลุ่มจะมีกำลังซื้อที่แตกต่างกัน
ดังนี้

กลุ่มลูกค้าทางตรง ซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่เพื่อประกอบการพาณิชย์ โดยจำหน่ายสินค้าประเภทคอมพิวเตอร์
อุปกรณ์คอมพิวเตอร์ อุปกรณ์อิเลกทรอนิกส์ และร้านค้าอื่นที่เกี่ยวข้อง
สำหรับลูกค้าในกลุ่มนี้จะสามารถแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มย่อย คือ

กลุ่มที่ 1 กลุ่มผู้เช่าหลัก (Anchor) จะเป็นกลุ่มผู้เช่าร้านค้าเพื่อจำหน่ายสินค้าเกี่ยวกับคอมพิวเตอร์
อุปกรณ์มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า กล้องถ่ายรูป และเครื่องเสียง
ซึ่งจะเป็นร้านค้าทั้งรายใหญ่และรายย่อยซึ่งเป็นผู้เช่าพื้นที่ส่วนใหญ่
หรือถือว่าเป็นผลิตภัณฑ์ที่จำหน่ายหลักภายในศูนย์การค้า
โดยบริษัทมีการคัดสรรร้านค้าที่มีคุณภาพและสามารถสร้างฐานลูกค้าเพื่อการเติบโตในระยะยาว เช่น
ไอทีซิตี้ ฟิวเจอร์เอวี นัฐพงษ์เซลล์แอนด์เซอร์วิส และอมรศูนย์รวมอะไหล่ อิเลกทรอนิกส์ เป็นต้น

กลุ่มที่ 2 กลุ่มผู้เช่าร่วม (Co-Tenant)
เป็นร้านที่จำหน่ายผลิตภัณฑ์ให้ครอบคลุมความต้องการของผู้เข้ามาใช้บริการภายในศูนย์และชุมชนบริเวณใกล้เคียงที่เข้ามาใช้บริการ
เช่น ร้านเฟอร์นิเจอร์ ร้านอาหารและเครื่องดื่ม ร้านซุปเปอร์มาร์เก็ต ร้านหนังสือ ธนาคาร
สำนักงานของราชการ เอกชน และสำนักงานของร้านค้าภายในศูนย์การค้า เป็นต้น

กลุ่มลูกค้าทางอ้อม เป็นกลุ่มผู้ที่เข้ามาใช้บริการซื้อสินค้าภายในศูนย์การค้าเซียร์รังสิต
ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นลูกค้าที่พักอาศัย หรือศึกษาอยู่ในย่านรังสิตและบริเวณใกล้เคียง
เนื่องจากในย่านนี้มีหมู่บ้านอยู่เป็นจำนวนมาก
อีกทั้งยังมีแนวโน้มการขยายตัวของพื้นที่หน่วยงานราชการ หน่วยงานเอกชน สถาบันการศึกษา
และที่อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียงอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งยังมีการขยายโครงการคมนาคมของภาครัฐ
เช่น รถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต เป็นต้น

-   ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

  ศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต

  สืบเนื่องจากนโยบายรัฐบาลที่ส่งเสริมด้านอุตสาหกรรมสื่อสาร คอมพิวเตอร์ และอิเลคทรอนิคส์
  และจากทำเลที่ตั้งของศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต ที่อยู่ในบริเวณกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
  ซึ่งในบริเวณดังกล่าวเป็นทำเลต่อเนื่องไปยังภาคเหนือ ภาคตะวันตก
  และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในย่านนี้ค่อนข้างสูง เช่น
  ย่านลำลูกกา ปทุมธานี ดอนเมือง สายไหม
  ทำให้ทำเลดังกล่าวเป็นทำเลที่เหมาะสมในการประกอบธุรกิจด้านคอมพิวเตอร์ สื่อสาร
  และอิเลคทรอนิคส์ ตลอดจนเครื่องใช้ไฟฟ้า ภายหลังวิกฤติเศรษฐกิจ
  การขยายตัวด้านอุปสงค์ในธุรกิจดังกล่าวมีสูงขึ้น โครงการศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต
  เป็นโครงการที่มีศักยภาพที่จะรองรับการขยายตัวได้ดี ทำให้อัตราการให้เช่าพื้นที่มีเพิ่มขึ้น
  และจากจุดเด่นด้านทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม พื้นที่ในโครงการจึงมีการเข้าจองและประกอบกิจการ
  ตลอดจนการเข้าใช้พื้นที่ของผู้ประกอบการรายสำคัญที่สามารถดึงดูดกลุ่มลูกค้า เช่น Tops
  Supermarket, Office Depot, KFC, McDonald, MK Restaurant, Pizza Hut,
  Future AV, ธนาคารพาณิชย์กว่า 7 แห่ง และโรงแรมเอเชียแอร์พอร์ท เป็นต้น
  ทำให้ฐานลูกค้าของโครงการศูนย์การค้า เซียร์ รังสิต
  ขยายจากลูกค้ากลุ่มคอมพิวเตอร์และอิเลคทรอนิคส์
  เป็นกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาพักผ่อนและซื้อสินค้ามากขึ้น

นโยบายการแข่งขัน

  ด้านราคา

เนื่องจากศูนย์การค้าเซียร์รังสิตคำนึงถึงความสามารถในการดำเนินกิจการทั้งของบริษัทและของร้านค้าที่มาเช่าพื้นที่ของศูนย์การค้าในระยะยาว
จึงมีนโยบายกำหนดราคาเช่าให้เหมาะสมโดยคำนึงถึงปัจจัยที่สำคัญ ดังนี้

-   ต้นทุนพื้นที่เช่าและต้นทุนการบริการของบริษัท ทั้งด้านการได้มาของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง
    การต่อเติม ค่าใช้จ่ายในการดูแลพื้นที่ การประชาสัมพันธ์ และการส่งเสริมการขาย

-   ต้นทุนทางธุรกิจของผู้ประกอบการ ตามแนวทางมุ่งเน้นการเติบโตร่วมกันในระยะยาว
    โดยสนับสนุนการเติบโต ของผู้ประกอบการร้านค้าภายในศูนย์การค้าเซียร์รังสิต
    จึงคำนึงถึงต้นทุนที่สามารถรองรับได้ของร้านค้าแต่ละประเภทธุรกิจ
    และระยะเวลาการสร้างฐานลูกค้าของร้านค้าและภาวะเศรษฐกิจโดยรวม
    โดยการจัดสรรพื้นที่และกำหนดราคาให้เหมาะสมกับร้านค้าแต่ละประเภท

-   การเปรียบเทียบราคาและเงื่อนไขกับศูนย์การค้าอื่นในบริเวณใกล้เคียงที่มีพื้นที่ร้านค้าในลักษณะใกล้เคียงกัน

ทั้งนี้ การกำหนดราคาค่าเช่าและบริการของศูนย์การค้าเซียร์รังสิตมีความหลากหลายค่อนข้างมาก
โดยราคาต่อตารางเมตรจะขึ้นอยู่กับทำเลและขนาดของพื้นที่ให้เช่าเป็นหลัก นอกจากนี้
หากผู้เช่าเป็นธุรกิจที่มีชื่อเสียงหรือมีสินค้าและบริการที่น่าสนใจ
สามารถช่วยดึงดูดผู้คนให้เข้ามาจับจ่ายใช้สอยในศูนย์การค้ามากยิ่งขึ้น หรือเป็นผู้เช่าพื้นที่ขนาดใหญ่
ก็อาจได้รับการพิจารณาเป็นพิเศษ โดยทั่วไป
พื้นที่ให้เช่าบริเวณชั้นล่างมักจะมีราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงกว่าชั้นบน
พื้นที่ให้เช่าขนาดเล็กมักจะมีราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงกว่าผู้เช่าพื้นที่ขนาดใหญ่
พื้นที่เช่าที่อยู่บริเวณด้านหน้าอาคารหรืออยู่ในแหล่งที่ผู้คนมักสัญจรไปมา เช่น ใกล้บันไดเลื่อน
มักจะมีราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงกว่าพื้นที่ที่อยู่ด้านหลังที่มักจะมีผู้คนเข้าถึงน้อยกว่า นอกจากนี้
ผู้เช่าขนาดใหญ่บางรายที่บริษัทเห็นว่าหากเข้ามาอยู่ในศูนย์การค้าและเป็นประโยชน์กับบริษัท เช่น
ไอที ซิตี้ หรือ ท๊อปซุปเปอร์มาร์เก็ต เป็นต้น
อาจจะได้รับการพิจารณาให้เช่าในราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่า ทั้งนี้
เนื่องจากผู้เช่ารายใหญ่ดังกล่าวอาจช่วยดึงดูดลูกค้าเข้ามาจับจ่ายใช้สอยในศูนย์การค้า
และช่วยทำให้บริษัทสามารถปล่อยพื้นที่ให้เช่าได้ค่อนข้างเต็มศูนย์การค้าได้รวดเร็วยิ่งขึ้น
เป็นการลดความเสี่ยงที่พื้นที่ภายในศูนย์การค้าไม่สามารถปล่อยเช่าได้ทั้งหมด โดยเฉพาะช่วงปีแรก
ๆ ที่บริษัทเพิ่งเริ่มเปิดดำเนินการและยังไม่มีผู้คนสัญจรมากเหมือนในปัจจุบัน ทั้งนี้
การมีพื้นที่ให้เช่าค่อนข้างเต็มพื้นที่ในแต่ละชั้นที่เปิดให้บริการถือเป็นสิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญเป็นอย่างสูงมาโดยตลอด
ซึ่งหากมีพื้นที่ว่างไม่มีใครเช่าอาจส่งผลกระทบต่อบรรยากาศภายในศูนย์การค้าได้อย่างแรง

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

การจัดหาผลิตภัณฑ์ของบริษัท คือ การบริหารจัดการพื้นที่ให้เช่าและสาธารณูปโภค
และการพัฒนาโครงการศูนย์การค้า โดยมีรายละเอียดดังนี้

การบริหารพื้นที่เช่าและสาธารณูปโภค

บริษัทจะมีการทำสัญญากับผู้เช่าส่วนใหญ่ในลักษณะสัญญาเช่าระยะสั้น อายุสัญญาน้อยกว่าหรือเท่ากับ 3
ปี โดยบริษัทจะจัดให้มีพนักงานการตลาดคอยติดตามสถานะความเปลี่ยนแปลงของผู้เช่าพื้นที่ทุกเดือน
โดยหากผู้เช่าพื้นที่ประสงค์จะยกเลิกการเช่าหรือเปลี่ยนผู้เช่าช่วงจะต้องแจ้งให้ฝ่ายบริหารศูนย์การค้าทราบ
หากสินค้าหรือบริการที่เช่ารายใหม่หรือผู้เช่าช่วงจำหน่ายหรือให้บริการตรงตามวัตถุประสงค์ของการจัดพื้นที่จำหน่าย
(Zoning) ทางบริษัทจะอนุญาตให้ผู้เช่ารายใหม่หรือผู้เช่าช่วงดำเนินการ นอกจากนี้
ในปัจจุบันมีผู้ประกอบกิจการมาแสดงความจำนงในการขอเช่าพื้นที่อยู่จำนวนมาก
หากมีผู้เช่าใดแจ้งความจำนงในการยกเลิกการเช่า
ทางบริษัทจะพิจารณาและแจ้งไปยังผู้ประกอบการรายใหม่ให้ทราบถึงพื้นที่ว่าง
หากสินค้าและบริการนั้นตรงตามการจัดกลุ่มพื้นที่ (Zoning)

ในการบริหารพื้นที่เช่าขนาดใหญ่นั้น
บริษัทมีรายชื่อผู้แสดงความจำนงส่วนหนึ่งและอีกทางหนึ่งบริษัทได้ทำการตลาดในเชิงรุกโดยได้ติดต่อผู้เช่าเป้าหมายโดยตรง
เช่น กลุ่มสถาบันสอนพิเศษและสอนภาษา กลุ่มสำนักงาน
เพื่อให้บริษัทสามารถจัดการพื้นที่ขนาดใหญ่ได้อย่างเหมาะสมต่อการจัดกลุ่มพื้นที่และเหมาะสมต่อกลุ่มลูกค้าที่ใช้บริการในศูนย์การค้า
และบริษัทมีการให้บริการพื้นที่จัดกิจกรรมทางการตลาด (Promotion Area)
โดยจะมีการดำเนินการร่วมกันกับผู้ประกอบการที่เช่าพื้นที่จัดกิจกรรมทางการตลาดตามช่วงเวลาและเทศกาลต่าง
ๆ เพื่อกระตุ้นการใช้จ่ายและการซื้อหรือใช้บริการซ้ำของผู้ใช้บริการศูนย์การค้า

นอกจากนี้ บริษัทยังมีการบริหารพื้นที่ส่วนกลางให้เหมาะสมต่อปริมาณผู้เช่าและผู้ใช้บริการศูนย์การค้า
เช่น
การจัดให้มีระยะเวลาและทางเข้าออกเฉพาะเพื่อการขนส่งสินค้าและอุปกรณ์เข้ามาในศูนย์การค้า
การจัดระบบรักษาความปลอดภัยทั้งเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ระบบทีวีวงจรปิด
ระบบควบคุมการเข้าถึงพื้นที่ของผู้ประกอบการในเวลานอกทำการ

เพื่อรองรับการเติบโตของจำนวนผู้เช่าที่มากขึ้นบริษัทได้ปรับเปลี่ยนระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ
ให้เหมาะสมต่อจำนวนผู้เช่าและผู้ใช้บริการ ทั้งด้านระบบไฟฟ้าแสงสว่าง ระบบน้ำดีน้ำเสีย
ระบบการจราจรบริเวณที่จอดรถและบริเวณทางด้านหน้าศูนย์การค้า

โครงการโรงแรมที่อำเภอชะอำ จังหวัดเพชรบุรี

เนื่องจากโครงการนี้เป็นการให้เช่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นโรงแรม
ดังนั้นบริษัทจึงไม่จำเป็นต้องให้บริการใด ๆ เพิ่มเติมแก่ผู้เช่าพื้นที่
แต่จะมีการจัดส่งเจ้าหน้าที่เข้าสำรวจตรวจสอบพื้นที่โครงการเป็นระยะ

โครงการศูนย์การค้า Glendale , Los Angeles ประเทศสหรัฐอเมริกา

ในการบริหารจัดการโครงการ แก่ผู้เช่านี้ บริษัทได้ว่าจ้างให้บริษัทบริหารจัดการทรัพย์สินแห่งหนึ่ง
เป็นผู้ดูแลโครงการ และรายงานผลการจัดเก็บรายได้, ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมต่าง ๆ
ให้แก่บริษัท เป็นประจำทุก ๆ เดือน
โดยบริษัทส่งเจ้าหน้าที่บริษัทเข้าสำรวจตรวจสอบพื้นที่โครงการเป็นระยะ