3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์และบริการ

บริษัท และบริษัทในเครือประกอบธุรกิจพัฒนาที่ดิน และจัดสร้างที่อยู่อาศัยให้แก่ลูกค้า
ประเภทโครงการหมู่บ้านจัดสรรเป็นหลัก
ซึ่งโครงการที่ดำเนินการในปัจจุบันของบริษัทสามารถแบ่งตามประเภทกลุ่มลูกค้า
ภายใต้ชื่อโครงการของบริษัทได้ดังนี้

1.  โครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ (Perfect MasterPiece)
    เป็นโครงการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยว ในระดับราคา 7 ล้านบาทขี้นไป
    เน้นกลุ่มลูกค้าระดับบน

2.  โครงการเพอร์เฟค เพลส (Perfect Place)
    เป็นโครงการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยว ในระดับราคา 3.5-7
    ล้านบาทขี้นไป เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง

3.  โครงการเพอร์เฟค พาร์ค (Perfect Park) (โครงการมณีรินทร์เดิม)
    เป็นโครงการขายบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยว และมีบ้านแฝดแนวคิดใหม่
    เฉพาะในทำเลที่มีความต้องการของลูกค้าในระดับราคา 2.5-5 ล้านบาทขี้นไป
    และเน้นกลุ่มลูกค้าระดับเริ่มครอบครัวหรือลูกค้าที่ต้องการบ้านที่ใหญ่ขึ้น

4.  โครงการเดอะ วิลล่า (The Villa) เป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝดแนวคิดใหม่
    สำหรับครอบครัวเริ่มต้น ในระดับราคา 1.7-3 ล้านบาท

5.  โครงการเมโทร พาร์ค (Metro Park) เป็นโครงการคอนโดมิเนียมแนวราบ ระดับ 8 ชั้น
    ที่สามารถเดินทางได้สะดวกด้วยรถไฟฟ้า ในรูปแบบคอนโดกลางสวน ในระดับราคา 1.2-3.0
    ล้านบาท เน้นการขยายตลาดไปสู่กลุ่มลูกค้าที่ทำงานหรืออาศัยอยู่ในเมือง

6.  เดอะเมทโทร (The Metro) เป็นโครงการ ทาวน์โฮม 3 ชั้น ในระดับราคา 3 – 5
    ล้านบาท

  โดยเน้นคุณภาพ การออกแบบ และวัสดุเหนือมาตรฐาน ในทำเลใกล้เมือง ใกล้รถไฟฟ้า

7.  เมโทรสกาย (Metro Sky) เป็นโครงการคอนโดมิเนียม
    โดยเน้นกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง
    และต้องการที่อยู่อาศัยที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า โดยมีระดับราคา 2-5 ล้านบาท

ในการพิจารณาเปิดโครงการบริษัทและบริษัทย่อยจะมีการทำวิจัยเพื่อรับทราบความต้องการของผู้บริโภคที่แท้จริงในแต่ละทำเลที่ตั้งโครงการของบริษัทและบริษัทย่อย
ทั้งในเรื่องของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ประเภทแบบบ้านและราคาที่เหมาะสม
โดยทุกโครงการของบริษัทจะต้องผ่านการพิจารณาอย่างรอบคอบจากฝ่ายงานที่เกี่ยวข้องโดยการจัดทำการศึกษาความเป็นไปได้
โดยโครงการของบริษัทจะ กระจายอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพของกรุงเทพและปริมณฑล
ในทุกโครงการของบริษัทโดยมุ่งเน้นที่จะพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพ มีการออกแบบที่ดี
ตลอดจนมีสภาพแวดล้อมที่ดีเหมาะแก่การอยู่อาศัย รวมทั้งการให้บริการที่ดี

หลังจากส่งมอบบ้านให้ลูกค้าแล้ว
บริษัทยังคงสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าในการรับประกันบ้านเป็นระยะเวลา 1 ปี
นับจากวันโอนกรรมสิทธิ์ ในปี 2551 บริษัทได้ดำเนินการตั้ง แผนก Perfect Service
เพื่อดูแลและบริการบ้านที่บริษัทได้ทำการส่งมอบแล้วโดยเฉพาะทั้งในระยะรับประกันและนอกระยะเวลาประกันโดยคำนึงถึงการบริการและสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าบริษัทโดยเฉพาะรวมทั้งเป็นการสร้างระบบความปลอดภัยให้กับเจ้าของบ้านเนื่องจากบริษัทจะคัดสรรบุคลากรที่มีความซื่อสัตย์และมีพื้นฐานของการให้บริการจากการฝึกอบรมทั้งเรื่องความรู้ความสามารถในด้านต่างๆ

นอกจากนี้บริษัทจัดให้มีการจัดการบริหารชุมชน สโมสร สระว่ายน้ำ สวนพักผ่อน
ตลอดจนสาธารณูปโภค สาธารณูปการต่างๆ
ในโครงการจนกระทั่งได้ดำเนินการก่อสร้างโครงการจนแล้วเสร็จ และจัดตั้งคณะกรรมการหมู่บ้าน
หรือคณะกรรมการนิติบุคคลเพื่อดูแลต่อไป

บริษัทและบริษัทย่อยมีลักษณะผลิตภัณฑ์แยกตามโครงการปัจจุบัน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551 ดังนี้

+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| โครงการ                  | ระยะเ   | ผ     | จำ  | จ    | ม        |
|                          | วลาพัฒนา | ลิตภัณฑ์ | นวน | ำนวน | ูลค่าโครงก |
|                          | โครงการ |       |     |      | ารคงเหลือ |
|                          |         |       | ยูน  | ยูนิต  |          |
|                          |         |       | ิตทั้ง | คง   | (ล้านบาท) |
|                          |         |       | หมด | เหลือ |          |
+==========================+=========+=======+=====+======+==========+
| 1. เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ     | 25      | SDH   | 144 | 86   | 860      |
| รัตนาธิเบศร์ เฟส1-2         | 50-2553 |       |     |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 2. เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ     | 25      | SDH   | 231 | 32   | 414      |
| เอกมัย-รามอินทรา           | 47-2552 |       |     |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 3. เพอร์เฟค เพลส          | 25      | SDH   | 395 | 143  | 632      |
| รัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์        | 48-2552 |       |     |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 4. เพอร์เฟค เพลส พระราม   | 25      | SDH   | 306 | 7    | 39       |
| 5-ราชพฤกษ์                | 48-2552 |       |     |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 5. เพอร์เฟค เพลส          | 25      | SDH   | 302 | 57   | 268      |
| รามคำแหง-สุวรรณภูมิ         | 48-2552 |       |     |      |          |
|                          |         |       |     |      |          |
| (Private Zone)           |         |       |     |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 6. เพอร์เฟค พาร์ค รามคำแหง | 25      | SDH   | 198 | 3    | 13       |
| – สุวรรณภูมิ                | 48-2552 |       |     |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 7. เพอร์เฟค พาร์ค พระราม   | 25      | SDH , | 1,  | 791  | 2,389    |
| 5-บางใหญ่ เฟส 1-4         | 49-2554 | DH    | 198 |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 8. มณีรินทร์ เลค& พาร์ค      | 25      | SDH   | 702 | 190  | 806      |
| ติวานนท์-วงแหวน            | 44-2552 |       |     |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 9. มณีรินทร์ พาร์ค รังสิต เฟส  | 25      | SDH   | 98  | 5    | 14       |
| 2                        | 50-2552 |       |     |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 10. เดอะ วิลล่า            | 25      | TH ,  | 1,  | 906  | 2,220    |
| รัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์        | 49-2554 | DH    | 427 |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 11. เมโทร พาร์ค สาทร เฟส  | 25      | CD    | 4,  | 2    | 4,414    |
| 1 – 3                    | 48-2555 |       | 625 | ,201 |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 12. เพอร์เฟค เพลส สุขุมวิท   | 25      | SDH   | 1,  | 568  | 2,925    |
| 77 – สุวรรณภูมิ             | 47-2554 |       | 069 |      |          |
|                          |         |       |     |      |          |
| (เพส 1-4) *              |         |       |     |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 13. เพอร์เฟค พาร์ค สุวรรณภูมิ | 25      | SDH   | 194 | 171  | 723      |
| *                        | 50-2553 |       |     |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 14. เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ    | 25      | SDH   | 6   | 6    | 152      |
| รามคำแหง เฟส1/1          | 51-2552 |       |     |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 15. เดอะ เมทโทร พระราม9  | 25      | TH    | 562 | 472  | 1,700    |
|                          | 51-2554 |       |     |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 16. เมโทร สกาย รัชดา เฟส1 | 25      | CD    | 441 | 367  | 911      |
| **                       | 52-2553 |       |     |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+
| 17. เมโทร สกาย สุขุมวิท     | 25      | CD    | 588 | 570  | 1,593    |
| เฟส1                     | 52-2554 |       |     |      |          |
+--------------------------+---------+-------+-----+------+----------+

หมายเหตุ * โครงการบริษัทย่อย (บริษัท เอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัด)

** โครงการบริษัทย่อย (บริษัท ไบรท์ ดีเวลลอปเมนท์ กรุงเทพ จำกัด)

SDH = บ้านเดี่ยว, TH = ทาวน์เฮ้าส์, DH = บ้านแฝด, CD = คอนโดมิเนียม

บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดินจำกัด (มหาชน) (บริษัทร่วม)

โครงการบริษัทร่วม

โครงการที่ดำเนินการอยู่ของ บมจ. กรุงเทพบ้านและที่ดิน แยกตามลักษณะผลิตภัณฑ์ ณ

31. ธันวาคม 2551 มีทั้งหมด 9 โครงการ ประกอบด้วย

+-----------------------------+-------+------+-----+-------+----------+
| ชื่อ / ที่ตั้งโครงการ             | ป     | มูลค  | จำ  | ราค   | ม        |
|                             | ระเภท | ่าโคร | นวน | าเฉลี่ย | ูลค่าโครงก |
|                             |       | งการ |     | /หลัง( | ารคงเหลือ |
|                             | ผ     |      | (ย  | ล.บ.) |          |
|                             | ลิตภัณฑ์ | (ล   | ูนิต) |       |          |
|                             |       | .บ.) |     |       |          |
+-----------------------------+-------+------+-----+-------+----------+
| โครงการในปัจจุบัน              |       |      |     |       |          |
+-----------------------------+-------+------+-----+-------+----------+
| 1. บ้านราชพฤกษ์-เพชรเกษม      | SDH   | 992  | 39  | 6.8   | 261      |
| บางบอน                      |       |      |     |       |          |
+-----------------------------+-------+------+-----+-------+----------+
| 2. เดอะแกรนด์-พาร์ค วิลล์ เฟส 1 | SDH   | 2    | 69  | 7.2   | 484      |
|                             |       | ,048 |     |       |          |
+-----------------------------+-------+------+-----+-------+----------+
| 3. เดอะแกรด์ เลค แกรนด์ ดิโอเซ่ | SDH   | 785  | 54  | 15.7  | 785      |
+-----------------------------+-------+------+-----+-------+----------+
| 4. เออร์เบริน์ สาทร เฟส 1      | TH    | 889  | 9   | 5.0   | 31       |
+-----------------------------+-------+------+-----+-------+----------+
| 5. เออร์เบริน์ สาทร เฟส 2      | TH    | 2    | 363 | 5.9   | 2,035    |
|                             |       | ,140 |     |       |          |
+-----------------------------+-------+------+-----+-------+----------+
| 6. เดอะแกรนด์ –ไอซ์แลนด์       | SDH   | 806  | 16  | 50.4  | 806      |
| พาราไดซ์ เฟส 4, 1            |       |      |     |       |          |
+-----------------------------+-------+------+-----+-------+----------+
| 7. เดอะแกรนด์ – Neo          | LAND  | 250  | 23  | 10.9  | 250      |
| Resorte’- P9                |       |      |     |       |          |
+-----------------------------+-------+------+-----+-------+----------+
| 8. เดอะแกรนด์ – Neo          | SDH   | 1    | 292 | 4.3   | 1,094    |
| Resorte’- P10               |       | ,248 |     |       |          |
+-----------------------------+-------+------+-----+-------+----------+
| 9. THE PANO *               | CD    | 5    | 397 | 14.9  | 2,701    |
|                             |       | ,910 |     |       |          |
+-----------------------------+-------+------+-----+-------+----------+
| โครงการใหม่ในปี 2552          |       |      |     |       |          |
+-----------------------------+-------+------+-----+-------+----------+
| 1. เดอะแกรนด์ – พาร์ค วิลล์ เฟส | SDH   | 599  | 65  | 9.2   | 599      |
| 2                           |       |      |     |       |          |
+-----------------------------+-------+------+-----+-------+----------+

หมายเหตุ: * โครงการ THE PANO ดำเนินการโดย บริษัท ริเวอร์ไซค์โฮมส์ ดีเวลลอปเม้นท์
จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทที่ร่วมทุนโดย บมจ. กรุงเทพบ้านและที่ดิน กับ บริษัท เซ็นเตอร์พอยท์
พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จากประเทศสิงคโปร์

3.2 การตลาด และการแข่งขัน

3.2.1 การตลาด

กลยุทธ์การตลาด

บริษัทได้กำหนดกลยุทธ์การตลาด โดยพิจารณาจากสภาพแวดล้อม สภาพการแข่งขัน เศรษฐกิจ สังคม
และจุดแข็งของบริษัทโดยกำหนดกลยุทธ์ทางการตลาด ดังนี้

1.  ผลิตภัณฑ์ ( Product ) บริษัทเน้นพัฒนาผลิตภัณฑ์ เพื่อให้สามารถตอบสนองต่อความต้องการ
    และสภาพการแข่งขัน โดยพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อการตัดสินใจ ของผู้บริโภค ดังนี้

    -   ทำเลที่ตั้ง (Location) โครงการส่วนใหญ่ของบริษัทตั้งอยู่ในทำเลที่ดี
        มีศักยภาพการเติบโตสูงอยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า หรือถนนสายสำคัญ
        โดยกระจายอยู่รอบกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล
        สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก อาทิ

-   โครงการโซนตะวันตกของบริษัทอยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่ – บางซื่อ)
    รถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ – ตลิ่งชัน) ถนนราชพฤกษ์ ถนนชัยพฤกษ์ (เชื่อมต่อถนนราชพฤกษ์
    กับ ถนนแจ้งวัฒนะ) เป็นต้น

-   โครงการโซนสุวรรณภูมิ ใกล้สถานีรถไฟฟ้าด่วนท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (Airport Link)
    ถนนรามคำแหง (สุขาภิบาล 3) ถนนสุขุมวิท 77 ถนนวงแหวนรอบนอก เป็นต้น

-   โครงการโซนใจกลางเมือง หรืออยู่ในรัศมีไม่เกิน 10 กิโลเมตร จากใจกลางเมือง
    ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการคอนโดมิเนียม โดยอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามหานคร
    สถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียว

(BTS – ส่วนต่อขยาย) และสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางซื่อ – ท่าพระ)

-   คุณภาพ (Quality) บริษัทเน้นคุณภาพของสินค้า โดยเริ่มตั้งแต่การคัดเลือกวัสดุคุณภาพ อาทิ
    การใช้สินค้าในเครือปูนซีเมนต์ไทย (SCG)
    และยังเน้นการคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์ในการก่อสร้าง
    ตลอดจนมีการนำเทคโนโลยีการก่อสร้างสมัยใหม่มาใช้ เพื่อให้มั่นใจในคุณภาพของสินค้า
    บริษัทมีการตรวจสอบ คุณภาพของสินค้า (QC) ทั้งในระหว่างการก่อสร้าง และก่อนการส่งมอบ
    หรือจำหน่ายให้กับลูกค้า จากวิศวกร และทีมงาน ควบคุมคุณภาพของบริษัท

-   รูปแบบผลิตภัณฑ์ ปัจจุบันความต้องการของลูกค้ามีอยู่หลากหลาย
    เพื่อให้สามารถตอบสนองต่อความต้องการของลูกค้าที่แตกต่างกัน
    บริษัทจึงมีผลิตภัณฑ์หลายประเภท เพื่อให้ลูกค้าได้เลือกตามความต้องการ ดังนี้

    1.  บ้านเดี่ยว

    2.  บ้านแฝด

    3.  ทาวน์เฮ้าส์ / ทาวน์โฮม

    4.  คอนโดมิเนียม

ทั้งนี้การมีประเภทผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย จะสามารถรองรับความต้องการที่แตกต่างกันของลูกค้า
แต่ละ กลุ่ม ได้ครอบคลุมขึ้น

-   การออกแบบ (Design) บริษัทเน้นการออกแบบบ้านให้สวยงาม โดยรูปแบบภายนอก
    นอกจากจะต้องสวยงามแล้ว ยังต้องเหมาะสมกับสภาพภูมิอากาศของประเทศไทย
    การออกแบบพื้นที่ใช้สอยในบ้านต้องเหมาะสม
    และสอดคล้องกับความต้องการและวิถีชีวิตของลูกค้าเป้าหมาย จากแนวทางของบริษัทดังกล่าว
    ทำให้บริษัทได้รับรางวัลบ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงาน จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทน
    และอนุรักษ์พลังงาน กระทรวงแรงงาน โดยในปี 2550 บริษัทมีแบบบ้าน 3 แบบที่ได้รับรางวัล
    และสำหรับปี 2551 บริษัทได้รับรางวัล บ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงานดีเด่น ถึง 10 รางวัล จาก
    7 แบบบ้าน และ 3 โครงการ ดังนี้

-   แบบบ้าน Carina Euro โครงการเพอร์เฟค เพลส รัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์

  รางวัล ระดับดีเด่น ประเภท อาคารบ้านเดี่ยวขนาดเล็ก พื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 200 ตารางเมตร

-   แบบบ้าน Patio Nature โครงการเพอร์เฟค เพลส รัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์

  รางวัล ระดับดี ประเภท อาคารบ้านเดี่ยวขนาดเล็ก พื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 200 ตารางเมตร

-   แบบบ้าน Polar โครงการเพอร์เฟค เพลส รัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์

  รางวัล ระดับดี ประเภท อาคารบ้านเดี่ยวขนาดเล็ก พื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 200 ตารางเมตร

-   แบบ เอกอัมพร โครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ รัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์

  ราลวัล ระดับดีเด่น ประเภท อาคารบ้านเดี่ยวขนาดกลาง พื้นที่ใช้สอย 200-300 ตารางเมตร

-   แบบบ้าน เอกอินทรา โครงการเพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ รัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์

  รางวัล ระดับดี ประเภท อาคารบ้านเดี่ยวขนาดกลาง พื้นที่ใช้สอย 200-300 ตารางเมตร

-   แบบบ้าน METRO โครงการเดอะวิลล่า รัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์

  รางวัล ระดับชมเชย ประเภท บ้านแถว (ทาวน์เฮ้าส์) พื้นที่ใช้สอยไม่เกิน 120 ตารางเมตร

-   แบบบ้าน EURO โครงการเดอะเมทโทร พระราม 9

  รางวัล ระดับชมเชย ประเภท บ้านแถว (ทาวน์เฮ้าส์) พื้นที่ใช้สอยมากกว่า 120 ตารางเมตร

-   โครงการ มณีรินทร์ พาร์ค 2 รังสิต รางวัล ระดับดีเด่น

  ประเภท โครงการจัดสรรขนาดเล็ก จำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 99 แปลง

-   โครงการ เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ เอกมัย-รามอินทรา รางวัล ระดับดี

  ประเภท โครงการจัดสรรขนาดกลาง จำนวนแปลงย่อยตั้งแต่ 100-299 แปลง

-   โครงการ เพอร์เฟค เพลส สุขุมวิท77-สุวรรณภูมิ รางวัล ระดับดี

  ประเภท โครงการจัดสรรขนาดใหญ่ จำนวนแปลงย่อยตั้งแต่ 300 แปลงขึ้นไป

-   รูปแบบโครงการ และสิ่งแวดล้อม (Project Landscape & Environment)

นอกจากแบบบ้านบริษัทยังเน้นการออกแบบและจัดการสภาพแวดล้อมในโครงการระบบสาธารณูปโภค
ระบบรักษาความปลอดภัย และการบริการหลังการขาย เพื่อให้ลูกค้าได้สังคมที่ดี
เพิ่มมูลค่าให้บ้านในโครงการ ซึ่งจากแนวทางดังกล่าว
ทำให้โครงการของบริษัทได้รับรางวัลโครงการที่มีการบริหารและจัดการสภาพแวดล้อมดีเด่น หรือ
EIA monitoring Awards จากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ถึง 3 ปีซ้อน คือ ปี
2548 ปี 2549 และปี 2550 โดยมีโครงการที่ได้รับรางวัลทั้งหมด 3 โครงการ คือ
โครงการเพอร์เฟค เพลส รัตนาธิเบศร์ โครงการเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง เฟส 1
และโครงการเพอร์เฟค เพลส รามคำแหง เฟส 2 และเฟส 3

นอกจากนั้นบริษัทได้จัดให้มีสวนสาธารณะ ทะเลสาบ พร้อมด้วยคลับเฮ้าส์ขนาดใหญ่ที่สมบรูณ์แบบ
และร้านค้าในบริเวณคลับเฮ้าส์เพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่ผู้อาศัยในโครงการโดยร่วมกับพันธมิตรธุรกิจในบริเวณคลับเฮ้าส์ของแต่ละโครงการ
อาทิ Black Canyon, Clark Hatch, KPN, V Shop ร้านหนังสือดอกหญ้า
ซึ่งเป็นการสร้างความแตกต่างที่เป็นจุดเด่นเหนือคู่แข่ง
ทำให้ลูกค้าในโครงการของบริษัทมีความเป็นอยู่ที่ดีเหนือกว่าโครงการอื่น ๆ

บริษัทเน้นการสร้างแบรนด์ โดยผ่านกลยุทธ์ทางด้านผลิตภัณฑ์ ซึ่งเน้นไปที่ประสบการณ์ที่ดีของลูกค้า
ที่มีต่อบ้าน,โครงการและบริการของบริษัทซึ่งจะนำไปสู่ความมั่นคงทางด้านภาพพจน์ที่ยั่งยืน
ทำให้เกิดผลของการบอกต่อกันของลูกค้า

2.  ด้านราคา (Price)

บริษัทมีนโยบายในการตั้งราคาตามความเหมาะสมกับสภาวะเศรษฐกิจ ความต้องการของตลาด
และสภาพการแข่งขัน โดยพิจารณาร่วมกับปัจจัยด้านต้นทุน ทำเล รูปแบบโครงการ
เงื่อนไขการตลาด เปรียบเทียบกับคู่แข่ง ซึ่งมีหลายแนวทาง เช่น การตั้งราคาขายสูงกว่าคู่แข่ง
แต่โครงการของบริษัทมีการออกแบบที่ดีกว่า มีสภาพแวดล้อม และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีกว่า
รวมถึงการแสวงหาตลาดใหม่ๆ
ที่ยังไม่มีผู้ประกอบการในธุรกิจจัดทำสินค้าเพื่อตอบสนองได้ตรงตามความต้องการของลูกค้า
ทำให้บริษัทมีผลการดำเนินการที่ดี บริษัทจึงมีโครงการหลายรูปแบบ และหลายระดับราคา
โดยมีสินค้าตั้งแต่ระดับราคา 1.5 ล้านบาทขึ้นไป จนถึงโครงการหรูระดับราคา 7 – 20 ล้านบาท
เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่แตกต่างกัน ดังนี้

ตารางแสดงระดับราคาบ้านแบ่งตามแบรนด์

  --------------- --------- --------- --------- --------- --------- ---------
  ระดับราคาบ้าน     1.0-2.0   2.1-3.0   3.1-4.0   4.1-5.0   5.1-7.0   7.1 UP
  (MB.)                                                             

  บ้านเดี่ยว                   []                                      

  ทาวน์เฮ้าส์        []                  []                            

  ดอนโดมิเนียม      []                                                
  --------------- --------- --------- --------- --------- --------- ---------

3.  ด้านช่องทางการจัดจำหน่าย

แม้ว่าการแสวงหาข่าวสารของลูกค้าจะมาจากสื่อที่หลากหลาย แต่การแวะเยี่ยมชมโครงการ
เพื่อชมบ้านตัวอย่าง ทำเลที่ตั้ง
และรูปแบบโครงการยังเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับลูกค้าในการพิจารณาเปรียบเทียบก่อนตัดสินใจ
ดังนั้นช่องทางหลักยังเป็นการตัดสินใจที่สำนักงานขายโครงการ

อย่างไรก็ตาม บ้านนับเป็นสินค้าที่มูลค่าสูง ที่ลูกค้าต้องพิจารณาไตร่ตรองก่อนตัดสินใจซื้อ
ซึ่งบางรายอาจสอบถามจากเพื่อน ญาติ ดังนั้นจากความพึงพอใจของลูกค้าที่มีต่อบ้าน
และโครงการของบริษัทจึงทำให้เกิดการขายจากการบอกต่อๆ
กันของผู้อยู่อาศัยในโครงการของบริษัท

ดังนั้น เพื่อเป็นการขอบคุณลูกค้า ที่แนะนำเพื่อนมาซื้อบ้านของบริษัท
และยังเป็นการขยายช่องทางในการเข้าถึงลูกค้าที่มีประสิทธิภาพสูง บริษัทจึงมีการจัดแคมเปญ
Perfect Friend Club โดยในปี 2551
ที่ผ่านมามีการซื้อจากการแนะนำของลูกค้าบริษัทได้รับการตอบรับอย่างดีมาก

4.  ด้านการโฆษณา และส่งเสริมการขาย

    0.  4.1 ด้านการโฆษณา

ปัจจุบันพฤติกรรมของลูกค้ามีการเปลี่ยนแปลง และมีความซับซ้อนมากขึ้น การรับข่าวสาร
และการแสวงหาข่าวสาร มีความแตกต่างกัน ดังนั้นบริษัทจึงมีการใช้สื่อผสมผสาน
โดยมีการวิเคราะห์ วิจัยพฤติกรรมของลูกค้า เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพ และประสิทธิผลสูงสุด

นอกจากนี้บริษัทยังมีการใช้สื่อเพื่อสร้างภาพพจน์ และสร้างแบรนด์
รวมถึงสร้างความรับรู้ในด้านรูปแบบโครงการและกลุ่มเป้าหมาย ดังนี้

1)  เพอร์เฟค มาสเตอร์พีซ

-   เป็นโครงการขายบ้านพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยว ในระดับราคา 7 ล้านบาท ขึ้นไป
    เน้นกลุ่มลูกค้าระดับบน

2)  เพอร์เฟค เพลส

  - เป็นโครงการบ้านพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยว ในระดับราคา 3.5-7 ล้านบาท
  เน้นกลุ่มลูกค้าระดับกลาง

3)  เพอร์เฟค พาร์ค

  - เป็นโครงการบ้านพร้อมที่ดินประเภทบ้านเดี่ยว และมีบ้านแฝดแนวคิดใหม่
  เฉพาะในทำเลที่มีความต้องการของลูกค้าในระดับราคา 2.5-5 ล้านบาท
  เน้นกลุ่มลูกค้าระดับเริ่มครอบครัว หรือลูกค้าที่ต้องการบ้านที่ใหญ่ขึ้น

4)  เดอะ วิลล่า

  - เป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝดแนวคิดใหม่ สำหรับครอบครัวเริ่มต้น ในระดับราคา
  1.7-3 ล้านบาท

5)  เดอะเมทโทร

  - เป็นโครงการ ทาวน์โฮม 3 ชั้น ในระดับราคา 3 – 5 ล้านบาท โดยเน้นคุณภาพ
  การออกแบบ และวัสดุเหนือมาตรฐาน ในทำเลใกล้เมือง ใกล้รถไฟฟ้า

6)  เมโทร พาร์ค

  - โครงการคอนโดมิเนียม ที่สามารถเดินทางได้สะดวกด้วยรถไฟฟ้า
  ในรูปแบบคอนโดกลางสวนระดับราคา 1.2-3 ล้านบาท
  เน้นการขยายตลาดไปสู่กลุ่มลูกค้าที่ทำงานหรืออาศัยอยู่ในเมือง

7)  เมโทรสกาย

  - โครงการคอนโดมิเนียม ที่ตั้งอยู่ใจกลางเมือง
  และอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าโดยเน้นกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง
  และต้องการที่อยู่อาศัยที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า โดยมีระดับราคา 2-5 ล้านบาท

2.  ด้านการส่งเสริมการขาย

บริษัทเลือกกลยุทธ์การส่งเสริมการขายที่เหมาะกับลูกค้าเป้าหมายที่มีความต้องการแตกต่างกัน
เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้า อาทิ ร่วมกับสถาบันการเงิน ที่เป็นพันธมิตรธุรกิจ
ในการนำข้อเสนออัตราดอกเบี้ย หรืออัตราเงินผ่อนพิเศษกว่าที่มีในท้องตลาด
หรือร่วมกับพันธมิตรในส่วนของผู้ผลิตเฟอร์นิเจอร์ชั้นนำออกแบบเฟอร์นิเจอร์ที่ตกแต่งภายในบ้าน
เพื่อลดภาระในการจัดหามัณฑนากร และเป็นการอำนวยความสะดวกให้แก่ลูกค้า
ที่จะได้บ้านพร้อมตกแต่งในราคาพิเศษ เป็นต้น

5.  ด้านการบริการ

การบริการถือเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญของลูกค้าในการตัดสินใจเลือก บริษัทมีหน่วยงาน
ที่ช่วยหาสินเชื่อ และอัตราดอกเบี้ยพิเศษจากสถาบันการเงิน
สำหรับลูกค้าที่ประสงค์จะขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินในการซื้อบ้าน
และมีหน่วยงานบริการหลังการขาย ซึ่งจะเข้าไปช่วยดูแลบ้านภายหลังการขาย ที่เรียกว่า Perfect
Service รวมถึงมีทีมงานบริหารโครงการที่เข้าไปบริการจัดการ ดูแลด้านการรักษาความปลอดภัย
สาธารณูปโภค สโมสร รวมถึงเข้าไปจัดกิจกรรมในโครงการ
เพื่อสร้างสัมพันธภาพที่ดีให้แก่ผู้อยู่อาศัยในโครงการเพื่อให้เกิดสังคมคุณภาพ
ซึ่งเป็นจุดที่บริษัทให้ความสำคัญ

สภาพการแข่งขัน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีที่ผ่านมาชะลอตัวลง เนื่องมาจากปัจจัยหลายแนวทาง คือ

1)  ความไม่แน่นอนทางการเมือง ปี 2551
    ที่ผ่านมานับเป็นปีที่มีเหตุการณ์ความขัดแย้งทางการเมืองค่อนข้างรุนแรง

2)  ราคาน้ำมันที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นมากส่งผลต่อต้นทุนการก่อสร้าง

3)  ผู้บริโภคขาดความเชื่อมั่น อันเนื่องมาจากปัญหาการเมืองภาวะเศรษฐกิจ
    ภาระค่าครองชีพที่สูงขึ้นและความกังวลจากผลกระทบของเศรษฐกิจของประเทศสหรัฐอเมริกา
    และกลุ่มยุโรป ที่จะมีต่อประเทศไทย

แต่อย่างไรก็ตาม บ้านนับเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่สำหรับการดำรงชีวิต
และอสังหาริมทรัพย์นับเป็นธุรกิจที่มีผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจ
รัฐบาลยังคงพยายามกระตุ้นให้เศรษฐกิจของประเทศไทยมีการเติบโต จึงมีมาตรการการสนับสนุน
ส่งเสริม ภาคอสังหาริมทรัพย์ อันได้แก่

1.  มาตรการการลดหย่อน ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จาก 2% เหลือ 0.01 %

2.  มาตรการการลดหย่อน ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง จาก 1% เหลือ 0.01 %

3.  มาตรการการลดภาษีธุรกิจเฉพาะ จาก 3.3 % เหลือ 0.11 %

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีความสามารถในการปรับตัว
เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลง มีความเป็นมืออาชีพ
สามารถบริหารกิจการและมองความต้องการของตลาดได้ถูกต้อง แม่นยำ
มีความแข็งแกร่งทางด้านเงินทุนและสามารถบริหารจัดการต้นทุนการก่อสร้างที่ดี
จึงจะสามารถอยู่รอดได้

ในปี 2551 จำนวนผู้ประกอบการในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีจำนวนลดน้อยลง แต่บริษัท
ยังคงสามารถขยายตัวเนื่องจากมีการปรับตัวรองรับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้น

โครงการบ้าน (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์)

พฤติกรรมของผู้บริโภคในการตัดสินใจซื้อบ้าน มีความซับซ้อนมากขึ้น
มีการหาข้อมูลและพิจารณารายละเอียดก่อนตัดสินใจมากขึ้น ดังนั้นโครงการที่นำเสนอสินค้าได้ตรงใจ
ทั้งด้านทำเล รูปแบบ สิ่งอำนวยความสะดวก และสภาพแวดล้อม
โครงการจึงมีความได้เปรียบทางด้านการแข่งขัน ประกอบกับความวิตกกังวล
กับสภาวะเศรษฐกิจจึงทำให้ผู้ซื้อบ้านมักพิจารณาเลือกจากโครงการที่ดำเนินการ
โดยผู้ประกอบการที่มีชื่อเสียง และเลือกบ้านพร้อมอยู่ เพื่อลดความเสี่ยงที่จะไม่ได้บ้านที่สร้างเสร็จ
หากเกิดปัญหากับผู้ประกอบการ และให้ทันกับมาตรการการสนับสนุนด้านอสังหาริมทรัพย์จากภาครัฐ

บริษัทคำนึงถึงปัจจัยต่างๆ
โดยนอกจากผู้ซื้อได้รับบ้านของบริษัทที่มีคุณภาพทั้งการออกแบบและการก่อสร้าง
ยังเน้นที่จะทำโครงการที่เพียบพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก มีสภาพแวดล้อมที่ดี
เหมาะแก่การอยู่อาศัยจึงทำให้โครงการของบริษัทได้รับรางวัลสิ่งแวดล้อมดีเด่น (EIA)
จากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ถึง 3 ปี คือ ปี 2548 ปี 2549 และปี 2550
โดยมีโครงการที่ได้รับรางวัล คือ โครงการเพอร์เฟค เพลส รัตนาธิเบศร์ โครงการเพอร์เฟค
เพลส รามคำแหง เฟส 1 เฟส 2 และเฟส 3 รวมถึงเมื่อ ปี 2551
ที่ผ่านมาโครงการเพอร์เฟคเพลส รามคำแหง เฟส 2 ได้รางวัลระดับยอดเยี่ยม 1 โครงการ
และยังได้รับรางวัลบ้านจัดสรรอนุรักษ์พลังงานดีเด่น จากกรมพัฒนาพลังงานทดแทน
และอนุรักษ์พลังงานกระทรวงพลังงาน
ซึ่งเป็นเครื่องยืนยันถึงความตั้งใจของบริษัทที่จะทำบ้านและโครงการที่ดี ให้แก่ ลูกค้า

โครงการคอนโดมิเนียม

คอนโดมิเนียม เป็นสินค้าที่มีความต้องการสูง
โดยเฉพาะเมื่อเกิดปัญหาวิกฤตการณ์ราคาน้ำมันสูงในปีที่ผ่านมา
ทำให้คอนโดมิเนียมเป็นทางเลือกของผู้ที่ต้องการอยู่อาศัย หรือผู้ที่ทำงานในเมือง
ซึ่งจะลดทั้งค่าใช้จ่ายและเวลาในการเดินทาง ในปี 2548 บริษัทได้เปิดโครงการ เมโทร พาร์ค
สาทร ในระดับราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งสามารถเดินทางเข้าเมืองด้วยรถไฟฟ้าสายสีเขียว
(ส่วนต่อขยาย) ซึ่งมีผลตอบรับจากตลาดอย่างดียิ่ง

คอนโดมิเนียมที่ดำเนินการโดยบริษัทนอกจากจะมีทำเลที่สามารถเดินทางสะดวกแล้ว
ยังเป็นทำเลที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ซึ่งสามารถรองรับไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยของคนเมือง
นอกจากนั้นจากแนวทางของบริษัทที่เน้นการจัดสภาพแวดล้อมโครงการที่ดีทำให้โครงการคอนโดมิเนียมของบริษัท
ซึ่งนอกจากมีทำเลที่ตั้งโครงการที่ดีแล้ว ยังมีสภาพแวดล้อมส่วนกลางที่ดี ร่มรื่น
โดยบริษัทได้เปิดคอนโดมิเนียม เมโทร พาร์ค เฟส 3 ซึ่งมีสระว่ายน้ำ และทะเลสาบขนาดใหญ่
ทำให้ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีจากตลาด

ดังนั้นจึงกล่าวได้ว่า นอกจากทำเล และสินค้าที่ดีแล้ว
บริษัทยังเลือกการดำเนินการออกแบบผังโครงการให้มีสภาพแวดล้อมที่ดี
เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ในการแข่งขัน

แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2552

สำหรับประเทศไทยปี 2552 น่าจะเป็นปีที่วิกฤตการณ์การเงินโลกส่งผลกระทบรุนแรงมากที่สุด
แต่จากการที่ไทยสามารถผ่านพ้นวิกฤตทางการเมืองมาได้ระดับหนึ่ง
ส่งผลให้กลไกภาครัฐกลับมาทำงานได้ ไม่ว่าจะเป็นด้านการใช้จ่ายหรือการลงทุน
ซึ่งน่าจะเป็นส่วนสำคัญในการช่วยให้เศรษฐกิจไทยสามารถผ่านพ้นวิกฤตไปได้ดีขึ้น
จากการที่ผู้บริโภคและภาคธุรกิจมีความเชื่อมั่นมากขึ้น
สำหรับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และนโยบายการลงทุนระบบการขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ รวมทั้งแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง
น่าจะกระตุ้นให้เกิดแรงจูงใจในการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น
ดังนั้นการบริหารสถานะทางการเงินที่เข้มแข็งและการวิเคราะห์ความต้องการของผู้บริโภคได้อย่างถูกต้อง
รวมทั้งมีการพัฒนาความสามารถทางการผลิตและการบริหารงานอย่างมีประสิทธิภาพ
จะมีบทบาทอย่างยิ่งในสภาวะที่อุปสงค์บางส่วนน่าจะชะลอตัวจากผลกระทบทางเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ดีอุปทานในตลาดน่าจะชะลอตัวลงด้วย
เนื่องจากผู้ประกอบการต้องเผชิญกับความเสี่ยงสภาพคล่องทางการเงินและการหาแหล่งเงินทุน

[]

รูปที่ 1 GDP ปี 2550 น่าจะขยายตัวร้อยละ 3.0 และคาดว่าปี 2551 จะขยายตัวประมาณร้อยละ
0.0- 2.0 จากการบริโภคและการลงทุนของภาครัฐเป็นหลัก ขณะที่ภาคการส่งออกที่มีสัดส่วนใน
GDP อยู่สูงน่าจะหดตัวอย่างมาก

ที่มา: สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ณ ธันวาคม 2551

แนวโน้มด้านอุปสงค์ ในปี 2552 มีปัจจัยด้านบวกที่สำคัญ คือ ความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่น่าจะปรับตัวดีขึ้น
หลังจากสถานการณ์ทางการเมืองเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
และนโยบายผลักดันการลงทุนในระบบสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ (Mega Project)
รวมทั้งแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยและเงินเฟ้อที่ลดลง น่าจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค
และอาจสร้างแรงจูงใจในการซื้อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในทำเลที่ระบบคมนาคมรองรับในอนาคต
รวมทั้งน่าจะเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมสำหรับการซื้อเพื่อเป็นทรัพย์สินหรือซื้อเพื่อลงทุน
อย่างไรก็ตามยังมีปัจจัยด้านลบ คือสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
ส่งผลกระทบต่อความมั่นคงของรายได้ผู้บริโภคเกิดการชะลอการซื้อที่อยู่อาศัย
หรือผู้บริโภคไม่สามารถขออนุมัติสินเชื่อได้
ส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยที่มีกลุ่มเป้าหมายที่ได้รับผลกระทบทางเศรษฐกิจโดยตรงประสบปัญหาได้

[]

รูปที่ 2 ความเชื่อมั่นผู้บริโภค ปรับตัวสูงหลังจากสถานการณ์การเมืองเริ่มคลี่คลาย

ที่มา: ศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย

อย่างไรก็ตามความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
เนื่องจากปัจจัยหลักของการซื้อที่อยู่อาศัยคือการย้ายถิ่นฐานและการแยกครอบครัว
แต่อาจมีการเปลี่ยนพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้เหมาะสมกับกำลังซื้อและพฤติกรรมการใช้ชีวิตของตัวผู้บริโภคในขณะนั้น
เช่น การลดงบประมาณในการซื้อที่อยู่อาศัยลงตามกำลังซื้อ หรือ การที่ขนาดครอบครัวเล็กลง หรือ
แต่งงานช้าลง หรือ ต้องการการเดินทางที่สะดวกรวดเร็ว
ปัจจัยทั้งหมดนี้มีผลให้อุปสงค์ของที่อยู่อาศัยประเภทที่มีขนาดเล็ก เช่น อาคารชุด บ้านแฝด
และทาวน์เฮาส์ มีมากขึ้น

ขณะที่บ้านเดี่ยวยังเป็นที่อยู่อาศัยในอุดมคติของคนส่วนใหญ่
รวมทั้งเหมาะกับการอยู่อาศัยเป็นครอบครัว เพื่อคุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมที่ดี
ส่งผลให้บ้านเดี่ยวจึงยังมีความต้องการอย่างต่อเนื่อง
แม้ว่าจะอยู่ในทำเลที่ไกลกว่าโดยการพัฒนาโครงการอาศัยการขยายตัวของเส้นทางคมนาคมเป็นหลัก
และบ้านเดี่ยวชานเมือง น่าจะได้รับผลดีขึ้นบ้างจากราคาน้ำมันที่ลดลง เมื่อเทียบกับช่วง 2-3
ปีที่ผ่านมา

นอกจากนี้ยังมีอุปสงค์อีกส่วนที่เกิดจากการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นทรัพย์สินหรือเพื่อการลงทุน
ซึ่งแนวโน้มเงินเฟ้อ อัตราดอกเบี้ย ผลประโยชน์ทางภาษี การลดค่าธรรมเนียมต่างๆ
รวมทั้งแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในปีนี้
น่าจะส่งผลให้เกิดการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นทรัพย์สินหรือเพื่อการลงทุนมากขึ้นในกลุ่มที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ในปีนี้
ขณะที่ปัจจัยทางด้านเศรษฐกิจน่าจะส่งผลให้ผู้ซื้อบางส่วนกำลังซื้อลดลง หรือชะลอการตัดสินใจออกไป
ส่งผลให้ภาพรวมด้านอุปสงค์อาจจะชะลอตัว

จากข้อมูลยอดจดทะเบียนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จ ปี 2551 น่าจะเติบโตขึ้นจากปี 2550 เล็กน้อย
มีโครงการอาคารชุดสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงชะลอตัวลง
ขณะที่ผลประกอบการของผู้ประกอบการรายใหญ่หลายบริษัทปรับตัวดีขึ้นอย่างชัดเจน แม้ว่าในปี 2551
ในประเทศไทยจะประสบวิกฤตการณ์หลายอย่าง
แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการรายใหญ่มีความได้เปรียบทางธุรกิจ
ไม่ว่าจะเป็นความมั่นคงทางการเงิน
หรือความสามารถในการปรับตัวทางธุรกิจให้สอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงความต้องการของผู้บริโภคและสถานการณ์การแข่งขัน
รวมทั้งได้รับความไว้ใจจากผู้บริโภคมากกว่าผู้ประกอบการรายย่อย
ซึ่งแนวโน้มเช่นนี้น่าจะชัดเจนขึ้นไปอีกในปี 2552 นี้

[]

รูปที่ 3 จำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพิ่ม ในกทม. และ ปริมณฑล ปี 2538 - 11 เดือนแรก 2551

(แบ่งตามประเภทที่อยู่อาศัย)

ที่มา: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

สำหรับในส่วนของอุปทาน ในปี 2551 ตลาดมีการปรับตัวอีกครั้งโดยอาคารชุดเปิดขายลดลงถึง 30%
หลังจากมีการเปิดตัวอาคารชุดเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
เนื่องจากภาวะต้นทุนที่สูงขึ้นอย่างมาก
ขณะที่ความต้องการและกำลังซื้อชะลอตัวจากราคาที่สูงขึ้นอย่างรวดเร็วและสภาวะทางเศรษฐกิจ
อุปทานเพิ่มขึ้นจำนวนมาก ทั้งจากหน่วยเปิดขายใหม่และมีหน่วยสร้างเสร็จส่วนหนึ่งที่ถูกนำมาขายใหม่
ส่งผลให้ในปีนี้ หน่วยเปิดขายใหม่น่าจะมีแนวโน้มลดลงและมีการแข่งขันที่สูงขึ้น
เนื่องจากมีปริมาณสินค้าสร้างเสร็จและระหว่างก่อสร้างจำนวนมาก
และสามารถพัฒนาโครงการได้ยากขึ้นเนื่องจากราคาที่ดินในเมืองขยับสูงขึ้นมากเช่นเดียวกับโครงการทาวน์เฮ้าส์ใกล้เมืองซึ่งจะพัฒนาได้ยากขึ้นและราคาเริ่มสูงกว่าบ้านเดี่ยวชานเมือง
ประกอบกับราคาน้ำมันที่เริ่มถูกลง น่าจะส่งผลให้บ้านเดี่ยว
หรือทาวน์เฮ้าส์ชานเมืองมีการพัฒนาโครงการมากขึ้น
ขณะที่บ้านเดี่ยวราคาระดับบนในทำเลที่มีการคมนาคมที่สะดวกน่าจะเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีการพัฒนาโครงการมากขึ้นเช่นกัน
เนื่องจากมีสินค้าคงเหลือค่อนข้างน้อย และกลุ่มผู้ซื้อสามารถได้รับผลประโยชน์จากภาษีสูงกว่ากลุ่มอื่น

[]

รูปที่ 4 เปรียบเทียบปริมาณหน่วยเปิดขายใหม่แต่ละประเภท ปี 2550 กับ 2551

ที่มา: บริษัท Agency for Real Estate Affairs

[]

รูปที่ 5 เปรียบเทียบปริมาณหน่วยเปิดขายใหม่แต่ละระดับราคา ปี 2550 กับ 2551

ที่มา: บริษัท Agency for Real Estate Affairs

แนวโน้มการแข่งขันทางราคาน่าจะยังคงอยู่
แต่จะมีแนวโน้มลดลงหลังจากผู้ประกอบการรายใหญ่สามารถควบคุมปริมาณสินค้าคงเหลือให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมได้แล้ว
ซึ่งจะส่งผลให้ที่สุดแล้วผู้ประกอบการจะหันไปแข่งขันทางด้านการออกแบบ ด้านคุณภาพการผลิต
และการควบคุมต้นทุนให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด
โดยตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคให้ได้มากที่สุด
รวมทั้งการสร้างภาพลักษณ์และจุดขายของโครงการ รวมทั้งการสร้างภาพลักษณ์ของผู้ประกอบการ
เพื่อสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและรักษาระดับการทำกำไรไว้
ขณะที่แนวโน้มต้นทุนการก่อสร้างในปีนี้น่าจะต่ำกว่าปีที่ผ่านมา รวมทั้งยังคงมีผลประโยชน์ด้านภาษี
น่าจะส่งผลให้ผลประกอบการยังคงมีแนวโน้มอัตราการทำกำไรที่ค่อนข้างดี
แม้ว่าอาจจะไม่สามารถขยับราคาขึ้นได้ เนื่องจากกำลังซื้อชะลอตัว

[]

รูปที่ 6 ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างปรับตัวลดลง

ที่มา: กระทรวงพาณิชย์

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

3.3.1 ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุดิบ

วัตถุดิบหลักในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทประกอบด้วยที่ดิน และวัสดุก่อสร้าง
ที่ดินอันเป็นทำเลที่ตั้งของโครงการเป็นปัจจัยสำคัญ และเป็นต้นทุนหลักในการดำเนินธุรกิจของบริษัท
ซึ่งบริษัท จะให้ความสำคัญต่อการจัดซื้อที่ดินเป็นอย่างมาก โดยการพิจารณาที่ดินที่มีศักยภาพ
ในทำเลที่ตั้งที่มีระบบสาธารณูปโภคของรัฐรองรับ บริษัท
มีแนวทางในการรวบรวมที่ดินเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการ
จากการติดต่อซื้อที่ดินทั้งจากเจ้าของที่ดินโดยตรงหรือผ่านนายหน้าค้าที่ดิน
โดยการพิจารณาจัดซื้อที่ดินของบริษัทจะมีกระบวนการทำวิจัย ศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ
เพื่อนำเสนอให้กรรมการบริษัทพิจารณาอนุมัติ อย่างรอบคอบทุกครั้ง

การจัดหาวัสดุก่อสร้างที่ใช้ในโครงการของบริษัท และบริษัทในเครือ
ผู้รับเหมาโครงการจะเป็นผู้จัดหาซื้อเองโดยตรง ยกเว้นวัสดุบางชนิดที่ต้องใช้ปริมาณมาก
หรือวัสดุก่อสร้างที่มีราคาแพง ซึ่งบริษัทต้องการควบคุมคุณภาพและรูปแบบให้ได้มาตรฐานตามที่กำหนด
และเพื่อประโยชน์ในการบริหารต้นทุนวัสดุก่อสร้างจากการสั่งซื้อจำนวนมาก อาทิ เสาเข็ม
ประตู-หน้าต่าง อลูมิเนียม ปั๊มน้ำ หรือกระเบื้อง เป็นต้น โดยบริษัทจะเป็นผู้จัดหาวัสดุดังกล่าวเอง
เพื่อลดภาระของผู้รับเหมา วัสดุที่บริษัท
สั่งซื้อส่วนใหญ่มักจะใช้ในขั้นตอนการก่อสร้างที่สามารถแยกจากขั้นตอนการทำงานของผู้รับเหมาได้อย่างชัดเจน
ทำให้บริษัท สามารถควบคุมงานก่อสร้างของผู้รับเหมาได้ด้วย

ในช่วงปี 2551 ราคาวัสดุก่อสร้างมีการปรับตัวขึ้นสูงมาก
บริษัทจึงมีแนวทางการควบคุมต้นทุนค่าก่อสร้างโดยการสั่งซื้อวัสดุก่อสร้างจากผู้ผลิตสินค้า
แต่ละประเภทแต่เพียงรายเดียว(Big lot) เพื่อให้ได้ราคาพิเศษ อาทิเช่น
การลงนามความร่วมมือ กับ บริษัท เอส ซี จี ดิสทริบิวชั่น ให้ใช้วัสดุจาก เครือซีเมนต์ไทย

3.3.2 ขั้นตอนและเทคโนโลยีการผลิต

ในด้านการผลิต บริษัทไม่มีข้อจำกัดใดในกระบวนการผลิตบ้านเดี่ยว
โดยบริษัทใช้วิธีการจ้างผู้รับเหมาภายนอกเป็นผู้ก่อสร้างงานโครงการของบริษัท
การจัดหาผู้รับเหมาส่วนใหญ่จะเป็นผู้รับเหมาขนาดกลาง และผู้รับเหมาขนาดใหญ่
เพื่อให้งานที่แต่ละผู้รับเหมารับผิดชอบมีความสมดุลกับขนาดและเงินลงทุน
และเพื่อให้ได้บ้านที่มีคุณภาพเป็นไปตามมาตรฐานที่บริษัทกำหนด
บริษัทมีระเบียบและขั้นตอนการคัดเลือกผู้รับเหมาโดยพิจารณาจากผู้รับเหมาที่มีความชำนาญมีประสบการณ์
และมีความพร้อมในการลงทุนโดยการว่าจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านในแต่ละแบบจะเป็นราคามาตรฐานเดียวกันสำหรับผู้รับเหมาแต่ละราย

หลังจากที่ บริษัท ได้นำเทคโนโลยีก่อสร้างบ้านสำเร็จรูปมาใช้กับ 2 โครงการ คือ
โครงการเพอร์เฟค พาร์ค พระราม 5 – บางใหญ่ เป็นบ้านสำเร็จรูป ระบบ ผนังรับน้ำหนัก – พื้น
สำเร็จรูป (Load Bearing Wall) และ โครงการเพอร์เฟคพาร์ค รามคำแหง
เป็นบ้านสำเร็จรูป ระบบ เสา-คาน พื้นสำเร็จรูป (Rigid Frame or Skeleton)
ซึ่งทำให้ลดระยะเวลาในการก่อสร้างบ้าน สามารถส่งมอบบ้านให้ลูกค้าได้เร็วขึ้น
ช่วยแก้ไขปัญหาการขาดแคลนแรงงานและช่างฝีมือ เนื่องจากเป็นการผลิตชิ้นส่วนจากโรงงาน
ใช้แรงงานคนน้อย และสามารถควบคุมคุณภาพของวัสดุได้ดีกว่าเพราะไม่ต้องพึ่งฝีมือแรงงานมาก

ในปี 2552 บริษัท ได้ ร่วมกับบริษัท CSP ในการตั้งโรงงานผลิตชิ้นส่วนบ้านสำเร็จรูป (Prefab)
แห่งที่ 2 ขึ้นที่โครงการ เพอร์เฟคเพลส รัตนาธิเบศน์-ราชพฤกษ์ เพื่อ เป็นการขยายกำลังการผลิต
ให้รองรับแก่การก่อสร้างบ้านที่จะมีขึ้นในแต่ละโครงการของ โซนที่ 1และ 2

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม
บริษัทให้ความสำคัญในทุกขั้นตอนตั้งแต่การคัดเลือกผู้รับเหมาที่มีประสบการณ์มีความพร้อมในการลงทุน
มีทีมงานที่มีประสิทธิภาพ โดยบริษัทมีทีมประสานงานอย่างใกล้ชิด
นอกจากนี้บริษัทยังได้ว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาที่มีประสบการณ์ด้านอาคารสูงเพื่อกำกับดูแลการก่อสร้างให้เป็นไปตามหลัก
วิศวกรรมศาสตร์และ มาตรฐาน ทั้งด้านคุณภาพ ระยะเวลาการก่อสร้างและความปลอดภัย

ทั้งนี้ในระหว่างการก่อสร้างโครงการ บริษัทจะมีทีมงานวิศวกร และโฟร์แมน
ควบคุมงานก่อสร้างให้เป็นไปตามมาตรฐานทุกขั้นตอน
มีหน่วยงานควบคุมมาตรฐานกลางและวิศวกรที่ปรึกษาที่จะคอยดูแลรักษามาตรฐานการก่อสร้างของทุกโครงการ
มีการจัดฝึกอบรมและดูงานให้กับทั้งทีมงานวิศวกร โฟร์แมนของบริษัท และของผู้รับเหมา
มีการจัดทำคู่มือการก่อสร้าง
และขั้นตอนการตรวจสอบงานก่อสร้างให้กับทีมงานของบริษัทและผู้รับเหมา

ปัจจุบัน การก่อสร้างบ้านเดี่ยวไม่มีผู้รับเหมารายหนึ่งรายใดของบริษัท
ที่รับเหมางานของบริษัทเกินกว่าร้อยละ 30 ของมูลค่าจ้างผู้รับเหมาทั้งหมด
และจากการมีมาตรการตรวจสอบผู้รับเหมา
เพื่อกำหนดชั้นของผู้รับเหมาตามความสามารถในการรับงาน
มีการติดตามประเมินผลงานทั้งด้านคุณภาพและการส่งมอบงานตรงเวลา
เพื่อปรับชั้นและเพิ่มวงเงินในการพิจารณาสั่งจ้างอย่างเท่าเทียมกัน

เนื่องจากบริษัทผู้รับเหมาที่บริษัทจัดจ้างเป็นผู้รับเหมาขนาดกลางหรือขนาดใหญ่
ซึ่งมีการจัดทำสัญญาและกำหนดระยะเวลาการส่งมอบงานที่ชัดเจน โดยมีวิศวกร
โฟร์แมนควบคุมงานก่อสร้าง เป็นทีมงานที่เป็นพนักงานของบริษัท
ซึ่งเพียงพอต่อปริมาณงานของบริษัทในปัจจุบัน

ในช่วงปี 2551 ราคาเหล็ก ได้มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างมาก และปรับตัวลงอย่างรวดเร็ว
ทำให้บริษัทและผู้รับเหมา ต้องแบกรับภาระ ต้นทุนเพิ่มขึ้นในแต่ละช่วงเวลา
บริษัทจึงมีการพิจารณาให้ปรับราคารับเหมาก่อสร้างให้แก่ผู้รับเหมาตามจริง ณ วั นเซ็นสัญญา
เพื่อความเป็นธรรมและเสมอภาค โดยมีการติดตามสภาวะตลาดต่อเนื่อง

4.  ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ใน ปี 2552 มีการคุมเข้มสิ่งแวดล้อมโครงการจัดสรรมากกว่าเดิม
โดยกำหนดให้การจัดสรรที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือเพื่อประกอบการพาณิชย์
ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 250 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า
100 ไร่ขึ้นไป ต้องจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ)
แก้ไขจากเดิมซึ่งกำหนดจำนวนที่ดินแปลงย่อย 500แปลง
ทำให้บริษัทต้องดำเนินมาตรการหลายประการในการลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
สำหรับโครงการที่มีขนาดพื้นที่เล็กกว่าพื้นที่ที่ระบุไว้ข้างต้นบริษัทได้นำวิธีการปฏิบัติเช่นเดียวกับวิธีการข้างต้นมาใช้ซึ่งการศึกษาผลกระทบดังกล่าวบริษัทจะทำการศึกษาเพียงครั้งแรกครั้งเดียวเมื่อจะเริ่มพัฒนาโครงการ
เว้นแต่จะมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบโครงการจึงจะต้องมีการศึกษาผลกระทบต่อโครงการใหม่
ที่ผ่านมาโครงการต่าง ๆ
ของบริษัทได้ผ่านความเห็นชอบในมาตรการด้านการจัดการสิ่งแวดล้อมในโครงการจากหน่วยงานของรัฐที่มีหน้าที่พิจารณาเรื่องสิ่งแวดล้อมอย่างครบถ้วนส่งผลให้บริษัทได้รับรางวัล
EIA Monitoring Awards ของ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
ซึ่งมอบรางวัลให้กับสถานประกอบการที่ปฏิบัติตามมาตรการในรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
และมีการจัดการสภาพแวดล้อมดีเด่น 3 ปีซ้อนในปี 2005-2007 ถึง 3 โครงการคือ
(1)โครงการเพอร์เฟคเพลส รัตนาธิเบศร์ (2) โครงการเพอร์เฟคเพลส รามคำแหง เฟส 1
และ (3) โครงการเพอร์เฟคเพลส รามคำแหง เฟส 2 และ 3 รวมถึงเมื่อ ปี 2551 ที่ผ่านมา
โครงการเพอร์เฟคเพลส รามคำแหง เฟส 2 ได้รางวัลยอดเยี่ยม 1 โครงการ

ทั้งนี้ บริษัทได้ให้ความสำคัญต่อข้อกำหนดของผลกระทบสิ่งแวดล้อม
และดำเนินการตามกฎระเบียบอย่างเคร่งครัด
เพื่อให้โครงการของบริษัทเป็นโครงการมาตรฐานและเป็นการพัฒนาอย่างยั่งยืนของบริษัท
เห็นได้จากการได้รับเลือกให้เป็นโครงการที่มีการจัดสภาพแวดล้อมดีเด่น 3 ปี ซ้อน ในทางปฏิบัติ
ภายหลังจากที่บริษัทได้ศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้วนั้น
บริษัทจะว่าจ้างให้ผู้รับเหมาก่อสร้างดำเนินการรับเหมางานจากบริษัท
เพื่อดำเนินการก่อสร้างทั้งโครงการต่อไป
ซึ่งเงื่อนไขการว่าจ้างก่อสร้างโครงการกำหนดให้ผู้รับเหมาก่อสร้างต้องเป็นผู้รับผิดชอบต่อค่าใช้จ่ายในการควบคุมสิ่งแวดล้อมเอง
ดังนั้นบริษัทจึงไม่มีค่าใช้จ่ายในการควบคุมสิ่งแวดล้อมอื่นอีกนอกเหนือจากค่าใช้จ่ายเพื่อการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

3.5 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551
บริษัทและบริษัทย่อยมีภาระผูกพันที่จะต้องส่งมอบสินค้าให้กับผู้ซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม
ตามที่ระบุในสัญญาซื้อขาย โดยแบ่งเป็นภาระผูกพันในแต่ละโครงการ ดังนี้

+---------------------------------------------+----------+-------------+
| ชื่อโครงการ                                   | งาน      |             |
|                                             | ค้างส่งมอบ |             |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
|                                             | หน่วย     | ล้านบาท      |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| Brand Master Piece                          |          |             |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เพอร์เฟค มาสเตอร์พีช เอกมัย-รามอินทรา            | 13       | 236.41      |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เพอร์เฟค มาสเตอร์พีช รัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์         | 1        | 18.90       |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| Brand Perfect Place                         |          |             |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เพอร์เฟค เพลส รัตนาธิเบศร์ - ราชพฤกษ์            | 4        | 19.77       |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เพอร์เฟค เพลส รามคำแหง – สุวรรณภูมิ             | 14       | 80.49       |
|                                             |          |             |
| (The Private Zone)                          |          |             |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เพอร์เฟค เพลส พระราม 5 – ราชพฤกษ์             | 1        | 9.50        |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เพอร์เฟค เพลส สุขุมวิท 77-สุวรรณภูมิ*              | 13       | 64.80       |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| Brand Maneerin / Perfect Park               |          |             |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| มณีรินทร์ เลค & พาร์ค ราชพฤกษ์ - ติวานนท์          | 8        | 36.59       |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| มณีรินทร์ พาร์ค 2 รังสิต                          | 1        | 3.23        |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เพอร์เฟค พาร์ค รามคำแหง – สุวรรณภูมิ             | 1        | 3.90        |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เพอร์เฟค พาร์ค พระราม 5 - บางใหญ่              | 34       | 107.69      |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เพอร์เฟค พาร์ค สุวรรณภูมิ*                       | 8        | 36.16       |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| Brand The Villa / The Metro ¹               |          |             |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เดอะ วิลล่า รัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์                 | 27       | 60.71       |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เดอะ เมทโทร พระราม 9                        | 46       | 176.49      |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| Brand Metro Park / Metro Sky²               |          |             |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เมโทร พาร์ค สาทร 1 - 2                       | 194      | 399.15      |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เมโทร พาร์ค สาทร 3                           | 187      | 386.25      |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เมโทร สกาย สุขุมวิท                            | 18       | 44.42       |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| เมโทร สกาย รัชดา**                           | 74       | 199.68      |
+---------------------------------------------+----------+-------------+
| รวม                                         | 644      | 1,884.14    |
+---------------------------------------------+----------+-------------+

¹ ทาวน์เฮ้าส์

² คอนโดมิเนียม

* โครงการบริษัทย่อย (บริษัทเอสเตท เพอร์เฟ็คท์ จำกัด)

** โครงการบริษัทย่อย (บริษัทไบรท์ ดีเวลลอปเมนท์ กรุงเทพ จำกัด)