2.1 ปัจจัยความเสี่ยง

(1) ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

  (1.1) ความเสี่ยงของธุรกิจโรงงานสำเร็จรูป

การทำธุรกิจโรงงานสำเร็จรูปของบริษัท
มีลักษณะที่จะต้องลงทุนก่อสร้างโรงงานให้แล้วเสร็จก่อนที่จะจำหน่ายขายหรือลูกค้า
ปกติจะใช้เวลาพัฒนาที่ดินและก่อสร้างอาคารประมาณ 6 - 9 เดือน ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นได้แก่

1)  ต้นทุนการเงินในระหว่างการพัฒนา และระหว่างรอการจำหน่าย
    ที่จะต้องถือสินค้าคงคลังไว้เป็นเวลานานกว่าปกติ

2)  สภาพคล่องทางการเงินอาจมีปัญหากรณีการจำหน่ายสินค้าไม่เป็นไปตามเป้าหมาย

3)  ภาวะตลาดและการแข่งขันในอุตสาหกรรมเดียวกัน

การบริหารความเสี่ยงดังกล่าว
บริษัทมีมาตรการลดความเสี่ยงโดยการปรับสมดุลระหว่างการผลิตและการจำหน่ายสินค้า
การควบคุมระยะเวลาการผลิตให้สั้นลง
การลงทุนในทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูงและเป็นไปตามความต้องการของตลาด
การหาแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำ
และการมีนโยบายยืดหยุ่นสัดส่วนรายได้ระหว่างการขายและให้เช่าตามสภาวะเศรษฐกิจ
และความต้องการของตลาดในแต่ละช่วงเวลา อย่างไรก็ตามเท่าที่บริษัทมีประสบการณ์มากว่า 28 ปี
ยังไม่เคยประสพกับปัญหาการขาดสภาพคล่องทางการเงินแต่อย่างใด
อีกทั้งธุรกิจนี้ยังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง และสร้างรายได้หลักให้แก่บริษัท ดังเช่นเมื่อกลางปี 2548
บริษัทได้ขายที่ดินพร้อมโรงงานให้เช่าส่วนใหญ่ให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล 1
(TIF1) ซึ่งจัดตั้งขึ้นมีขนาดกองทุน 505 ล้านบาท
และบริษัทได้นำเม็ดเงินที่ได้มาจากการขายให้กองทุน TIF1 จำนวน 441.3
ล้านบาทไปชำระหนี้เงินกู้ และนำสภาพคล่องส่วนเกินไปลงทุนในโครงการใหม่
จึงทำให้การบริหารความเสี่ยงดังกล่าวเป็นไปตามมาตรการที่วางไว้

  (1.2) ความเสี่ยงของธุรกิจคอนโดมิเนียมและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

นับตั้งแต่ปี 2546 ที่บริษัทได้เริ่มเข้าสู่ธุรกิจคอนโดมิเนียมที่โครงการเลคกรีน (สุขุมวิทซอย 8)
โครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ปริ๊นส์ตั้น พาร์ค สวีท (ถนนมิตรไมตรี ย่านดินแดง-วิภาวดีรังสิต)
และในปี 2549 จะดำเนินโครงการคอนโดมิเนียม (สุขุมวิทซอย 59) เพิ่มขึ้น
โดยผลการดำเนินงานที่ผ่านมาโครงการคอนโดมิเนียมได้ประสพความสำเร็จในการทำกำไรอย่างมากให้แก่บริษัท
แต่อย่างไรก็ดีธุรกิจนี้มีความเสี่ยงจากการมีคู่แข่งจำนวนมาก
โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดระดับกลางถึงระดับล่าง
บริษัทจึงเลือกลูกค้าเป้าหมายในตลาดระดับกลางถึงระดับบน และเลือกทำเลย่านใจกลางเมือง
ซึ่งยังคงมีความต้องการอยู่มาก
ประกอบกับบริษัทมีประสบการณ์ในธุรกิจนี้มากพอที่จะแข่งขันในตลาดได้อย่างมืออาชีพ

  (1.3) ความเสี่ยงของธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

ปัจจุบันบริษัทเป็นเจ้าของสิทธิการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน เจซี เควิน ทาวเวอร์ ย่านสาทร
พื้นที่ประมาณ 12,000 ตารางเมตร ซึ่งได้สิทธิมาตั้งแต่ปี 2545
พื้นที่บางส่วนใช้เป็นที่ตั้งของสำนักงานบริษัทเอง พื้นที่ส่วนที่เหลือได้ให้เช่าไปแล้วคิดเป็น 93% -
100% ในแต่ละปี ความเสี่ยงของธุรกิจนี้มีลักษณะคล้ายคลึงกับธุรกิจคอนโดมิเนียม
และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในด้านการตลาดและการแข่งขันที่มีอยู่สูง
แต่ปัจจุบันอัตราค่าเช่าที่บริษัทเรียกเก็บคงอยู่ในระดับที่สามารถสร้างรายได้เพิ่มขึ้นในอนาคตได้

(2) ความเสี่ยงในด้านการเงิน

ในรอบปี 2548 ที่ผ่านมา นับเป็นปีที่บริษัททำรายได้จากการลงทุนในปีก่อนหลายโครงการ
ทั้งในภาคโรงงานอุตสหากรรม และภาคที่พักอาศัย ได้แก่โครงการโรงงานให้เช่าที่นิคมฯแหลมฉบัง
นิคมฯอมตะ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขายโรงงานให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล 1
(TIF1) ดังที่ได้กล่าวมาแล้วในหัวข้อความเสี่ยงทางธุรกิจโรงงานสำเร็จรูป
และในภาคที่อยู่อาศัยอันได้แก่โครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์/โรงแรม ย่านดินแดง
และโครงการเลคกรีนคอนโดมิเนียม สุขุมวิทซอย 8 เป็นโครงการที่ทำรายได้หลักให้แก่บริษัท
ทำให้รายได้รวมของปี 2548 เพิ่มขึ้นเป็น 894 ล้านบาท จากปี 2547 ซึ่งมีรายได้รวม 676
ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้นประมาณ 32.25%
รายได้ดังกล่าวส่วนหนึ่งได้นำไปชำระหนี้สถาบันการเงินทำให้หนี้สินรวมลดลงจาก 878 ล้านบาท
เหลือเพียง 451 ล้านบาท หรือลดลงประมาณ 48.63% สัดส่วนหนี้สินต่อทุนลดลงจาก 1.08
เท่าในปี 2547 เหลือเพียง 0.55 เท่าในปี 2548

อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ได้เริ่มปรับตัวสูงขึ้นนับตั้งแต่กลางปี 2548 เป็นต้นมา
จะเพิ่มภาระการเงินแก่บริษัท แต่เนื่องจากหนี้เงินกู้ของบริษัทยังอยู่ในปริมาณที่ไม่สูงนัก
และอยู่ในระดับที่สามารถรองรับได้
อีกทั้งภาระต้นทุนทางการเงินนี้บางส่วนสามารถผลักภาระเข้าไปในราคาสินค้าได้
ซึ่งเป็นภาวะที่ลูกค้ายอมรับโดยทั่วไป
นอกจากนี้การที่บริษัทมีนโยบายยืดหยุ่นสัดส่วนรายได้ระหว่างการขายและให้เช่าตามสภาวะของเศรษฐกิจ
และการตลาดรวมทั้งการลดการพึ่งพาเงินกู้จากสถาบันการเงิน
และการรักษาระดับหนี้สินต่อทุนไว้ไม่เกิน 1 เท่า
จึงเป็นมาตรการลดความเสี่ยงทางการเงินที่ดีของบริษัท

(3) ความเสี่ยงจากคู่ค้า

ความเสี่ยงจากคู่ค้าอันได้แก่ลูกค้าและผู้ขายสินค้าและบริการ
ซึ่งอาจประสพปัญหาภายในกิจการของตนเองไม่สามารถชำระหนี้ได้
หรือผู้ขายไม่สามารถส่งมอบสินค้าและบริการได้ตามกำหนด
แต่เนื่องจากบริษัทไม่มีคู่ค้ารายใดรายหนึ่งที่ก่อภาระผูกพัน
หรือต้องพึ่งพิงการขายสินค้าและบริการเกินกว่าร้อยละ 5 ของรายได้รวม
ทำให้ความเสี่ยงด้านนี้อยู่ในระดับที่ควบคุมได้

(4) ความเสี่ยงภายนอก

ปัจจัยภายนอกที่จะมีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัทได้แก่
สภาพเศรษฐกิจของประเทศและภูมิภาค อัตราดอกเบี้ย ราคาน้ำมัน โรคระบาด พฤติกรรมของลูกค้า
การเปลี่ยนแปลงด้านเทคโนโลยี วิบัติภัย ภัยธรรมชาติ
แม้กระทั่งการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายที่สำคัญ
แม้ว่าความเสี่ยงดังกล่าวเป็นสิ่งที่อยู่นอกเหนือการควบคุมและการคาดการณ์ของกิจการ
แต่บริษัทได้ตระหนักถึงความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น และพยามยามป้องกัน
โดยการศึกษาปัจจัยความเสี่ยงดังกล่าวอย่างใกล้ชิด
และมีการประเมินความเสี่ยงดังกล่าวตลอดเวลา
แล้วจึงบริหารความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอกโดยปรับตัวยืดหยุ่นตามสภาพที่เหมาะสม

tfdtd.doc