2.2 ลักษณะการประกอบธุรกิจ

(1) ความเป็นมา

-   บริษัทได้จดทะเบียนจัดตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 11 พฤศจิกายน 2520 ด้วยทุนจดทะเบียน 20 ล้านบาท
    โดยการร่วมทุนระหว่าง บรรษัทเงินทุนอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (IFCT) กับ
    Commonwealth Development Corporation (CDC) แห่งประเทศอังกฤษ
    ในสัดส่วนร้อยละ 55 และ 45 ตามลำดับ
    โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานสำเร็จรูปเพื่อขายหรือให้เช่าแก่ผู้
    ลงทุนในเขตอุตสาหกรรมต่างๆ

-   ปี 2526 บริษัทได้มีการเพิ่มทุนเป็น 30 ล้านบาท โดยมี DEG-GERMAN INVESTMENT AND
    DEVELOPMENT COMPANY
    (สถาบันการเงินเพื่อการพัฒนาแห่งประเทศสหพันธ์สาธารณรัฐเยอรมนี)เข้าถือหุ้น ร้อยละ 19
    เป็นผลให้ IFCT ถือหุ้นเหลือร้อยละ 51 และ CDC ถือหุ้นร้อยละ 30

-   ปี 2532 มีการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้นโดย IFCT ซื้อหุ้นในส่วนของ CDC
    ทำให้กลายเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่ร้อยละ 81 และ DEG ยังคงถือหุ้นร้อยละ 19 เช่นเดิม

-   ปี 2533 บริษัทได้เพิ่มทุนจดทะเบียนเป็น 71 ล้านบาทและ ในปี 2534
    ได้เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯโดยเพิ่มทุนจดทะเบียนเป็น 90 ล้านบาทโดย IFCT และ
    DEG ยังคงเป็นผู้ถือหุ้นรายใหญ่

-   ปี 2535 และ 2537 บริษัทได้เพิ่มทุนจดทะเบียนเป็น 150 ล้านบาทและ 320 ล้านบาท
    ตามลำดับ และได้จดทะเบียนแปรสภาพเป็นบริษัทมหาชน เมื่อวันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2537

-   ปี 2539 กลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ไทยฟา โฮลดิ้ง ได้เข้าซื้อหุ้นประมาณร้อยละ 33
    และเข้ามาร่วมเป็นผู้บริหารทำให้บริษัทริเริ่มธุรกิจที่นอกเหนือจากการสร้างโรงงานสำเร็จรูปเพียงอย่างเดียวเช่น
    มีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม

-   ปี 2543-44 บริษัท เจ ซี แอสเซท จำกัด ได้เข้ามาซื้อหุ้นของบริษัทรวมทั้งซื้อหุ้นจาก กลุ่ม
    DEG

-   ปี 2545 IFCT ได้ดำเนินนโยบายลดการลงทุนในบริษัทที่ไม่ได้เป็นธุรกิจหลัก
    จึงได้ขายหุ้นทั้งหมดที่ถืออยู่ในบริษัทให้แก่ นักลงทุนทั่วไป
    และบริษัทได้เริ่มขยายธุรกิจเข้าสู่การบริการให้เช่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

-   ปี 2546 บริษัทฯได้ขยายการพัฒนาโรงงานผ่านบริษัทย่อย
    ที่ได้จัดตั้งร่วมกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย เพื่อพัฒนาทรัพย์สินของการนิคมฯ
    ซึ่งเริ่มดำเนินธุรกิจเมื่อต้นปี 2547
    และได้ขยายธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้นอีกแห่งหนึ่งในย่านสุขุมวิท

-   ปี 2547 บริษัทฯเริ่มทำรายได้จากการขายโครงการต่าง ๆ มากขึ้น
    ทั้งในภาคอุตสาหกรรมและที่พักอาศัย
    โดยเฉพาะอย่างยิ่งได้ปรับเปลี่ยนนโยบายจากการให้เช่ามาเป็นการขายเป็นส่วนใหญ่
    โดยเน้นหนักไปที่โครงการที่ให้ผลตอบแทนสูงและรวดเร็ว

(2) ภาพรวมของธุรกิจ

ในช่วงปี 2540 ถึงปี 2545 บริษัทฯ ยังคงดำเนินธุรกิจหลักคือก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรม
เพื่อขายหรือให้เช่าซึ่งเป็นธุรกิจหลัก
และหารายได้เพิ่มจากการลงทุนในธุรกิจคอนโดมิเนียมที่พักอาศัยระดับกลางและสูงในเขตกลางเมือง

ในปี 2546 บริษัทได้ขยายธุรกิจให้มีความหลากหลายยิ่งขึ้น โดยเข้าสู่ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
เนื่องจากเห็นว่ามีความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตกลางเมืองอยู่ในเกณฑ์ที่สูง
และผลตอบแทนดีต่อบริษัท ซึ่งขณะนี้บริษัทได้เริ่มดำเนินการไปแล้ว 3 โครงการ ใน 2 ทำเล
ใจกลางกรุงเทพฯ โดยแห่งแรกได้เช่าอาคารพักอาศัยจากการเคหะแห่งชาติ ย่านดินแดง
มาปรับปรุงเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ จำนวน 270 ห้อง
ส่วนแห่งที่สองเป็นการลงทุนซื้ออาคารอพาร์ทเม้นท์จำนวน 70 ห้อง ย่านสุขุมวิท
ที่เปิดดำเนินการอยู่แล้วมาปรับปรุงให้เป็นอาคารชุดเพื่อขาย และแห่งที่สามได้ซื้ออพาร์ทเม้นท์
ในย่านสุขุมวิทเพิ่มเติม ไว้เพื่อให้เช่าและขาย ซึ่งทั้ง 3
โครงการได้อยู่ในระหว่างดำเนินการสร้างรายได้ให้แก่บริษัท

นอกจากนี้ในธุรกิจการพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม บริษัทฯ
มีพันธมิตรทางธุรกิจด้านนี้เพิ่มขึ้นโดยได้จัดตั้งบริษัทย่อยร่วมกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
(กนอ.) และกองทุนรวมเพื่อร่วมลงทุนในวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม
เพื่อพัฒนาและบริหารจัดการทรัพย์สินของ กนอ. ที่มีอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ
ซึ่งได้เริ่มโครงการในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง ในเนื้อที่ประมาณ 40 ไร่ เป็นโรงงาน 23 หลัง
ซึ่งได้ก่อสร้างเสร็จและเริ่มทำรายได้จากการให้เช่าตั้งแต่ต้นปี 2547 เป็นต้นมา

โครงสร้างการถือหุ้นในบริษัทย่อยปัจจุบันมีดังนี้

  ทุนจดทะเบียน สัดส่วนการถือหุ้น

1. บริษัท ปริ๊นส์ตั้น พาร์ค สวีท จำกัด 225 ล้านบาท 100%

(Princeton Park Suites Co., Ltd.)

ประกอบธุรกิจให้เช่าห้องพักอาศัยและภัตตาคาร

2. บริษัทโทเทิล อินดัสเตรียล เซอร์วิสเซส จำกัด 100 ล้านบาท 51%

(Total Industrial Services Co., Ltd.)

ประกอบธุรกิจโรงงานสำเร็จรูป ร่วมกับ

การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย 35%

และกองทุนรวมเพื่อร่วมลงทุนในวิสาหกิจ 14%

ขนาดกลางและขนาดย่อม

ในรอบปี 2547 ที่ผ่านมา บริษัทยังคงดำเนินธุรกิจหลักคือก่อสร้างโรงงานเพื่อขายและให้เช่า
ควบคู่กับการขายอาคารชุดในย่านสุขุมวิท และการให้เช่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
โดยมีนโยบายเน้นหนักการทำรายได้จากการขายมากกว่าการให้เช่า
เนื่องจากให้ผลตอบแทนสูงและรวดเร็ว
โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขายโรงงานที่ให้เช่าส่วนใหญ่ให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่ง
ซึ่งอยู่ระหว่างดำเนินการจัดตั้ง
และคาดว่าจะผ่านความเห็นชอบของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์
(ก.ล.ต.) ภายในไตรมาสแรกของปี 2548
และโครงการนี้จะให้ผลตอบแทนค่อนข้างสูงและเป็นรายได้หลักในปี 2548

(3) โครงสร้างของรายได้

โครงสร้างของรายได้ในระยะ 3 ปีย้อนหลัง จำแนกตามประเภทของธุรกิจหลักดังนี้

+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
|   | ประเภทของธุรกิจ               | 2545 |   | 2546  |   | 2547 |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
|   |                             | ล้า   | % | ล     | % | ล้า   | %  |
|   |                             | นบาท |   | ้านบาท |   | นบาท |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
| 1 | ธุร                          |      |   |       |   |      |    |
| . | กิจพัฒนาโรงงานและที่อยู่อาศัยในเขต |      |   |       |   |      |    |
|   | อุตสาหกรรม                   |      |   |       |   |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
|   | - รายได้จากการขาย            | 2    | 6 | 195.8 | 5 | 1    | 19 |
|   |                             | 51.6 | 3 |       | 7 | 33.5 | .7 |
|   |                             |      | . |       | . |      |    |
|   |                             |      | 9 |       | 8 |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
|   | - รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ      | 75.7 | 1 | 71.9  | 2 | 74.5 | 11 |
|   |                             |      | 9 |       | 1 |      | .0 |
|   |                             |      | . |       | . |      |    |
|   |                             |      | 2 |       | 2 |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
| 2 | ธุรกิจให้เช่าพื้นที่สำนักงานและ      |      |   |       |   |      |    |
| . |                             |      |   |       |   |      |    |
|   | เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์             |      |   |       |   |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
|   |   - รายได้ค่าเช่าและค่าบริการจาก | 16.8 | 4 | 17.9  | 5 | 38.7 | 5  |
|   |                             |      | . |       | . |      | .7 |
|   |   พื้นที่สำนักงาน                |      | 3 |       | 3 |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
|   | -                           | 5.0  | 1 | 42.7  | 1 | 75.7 | 11 |
|   | ร                           |      | . |       | 2 |      | .2 |
|   | ายได้ค่าเช่าจากเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ |      | 3 |       | . |      |    |
|   |                             |      |   |       | 6 |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
| 3 | ธุรกิจคอนโดมิเนียม              | -    | - | -     | - | 3    | 51 |
| . |                             |      |   |       |   | 49.0 | .6 |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
| 4 | รายได้อื่นๆ                    | 44.5 | 1 | 10.3  | 3 | 5.1  | 0  |
| . |                             |      | 1 |       | . |      | .8 |
|   |                             |      | . |       | 1 |      |    |
|   |                             |      | 3 |       |   |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
|   | ยอดรวม                      | 3    | 1 | 338.6 | 1 | 6    | 1  |
|   |                             | 93.6 | 0 |       | 0 | 76.5 | 00 |
|   |                             |      | 0 |       | 0 |      | .0 |
|   |                             |      | . |       | . |      |    |
|   |                             |      | 0 |       | 0 |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+

(4) เป้าหมายการดำเนินธุรกิจ

เป้าหมายในการดำเนินธุรกิจของบริษัทคือนโยบายการดำรงไว้ซึ่งความเป็นผู้นำในการขายและให้เช่าโรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานเพื่อเป็นฐานรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว
ควบคู่ไปกับนโยบายธุรกิจเชิงรุกโดยเน้นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีและรวดเร็ว