4. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

4.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

รายได้ของบริษัทและบริษัทย่อยจากการประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
มาจากโครงการทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม
ซึ่งโครงการที่พัฒนาทั้งหมดจะเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล

  บริษัทและบริษัทย่อยมีโครงการที่ดำเนินงานอยู่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555 ดังต่อไปนี้

[TABLE]

4.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

  ภาวะอุตสาหกรรมของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  ภายหลังจากเหตุการณ์อุทกภัยครั้งใหญ่ช่วงไตรมาสสุดท้ายปี 2554
  ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยโดยรวม มีการคาดการณ์ว่าในปี 2555
  ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะชะลอตัวโดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีแรก
  และอาจจะกลับเข้าสู่ภาวะปกติในครึ่งหลังของปี อย่างไรก็ตาม
  ตลาดอสังหาฯได้ฟื้นตัวเร็วกว่าที่คาดการณ์ไว้
  โดยฟื้นตัวตั้งแต่ไตรมาสแรกของปีโดยเฉพาะบริเวณที่ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม
  สำหรับบริเวณที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมทยอยเข้าสู่ภาวะปกติหลังจากผู้บริโภคเชื่อมั่นว่าจะไม่มีอุทกภัยเกิดขึ้นอีกในปี
  2555

  ปัจจัยที่มีส่วนช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ
  นอกจากมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯของรัฐบาลต่อเนื่องจากปี 2554 เรื่อง
  การคืนภาษีบ้านหลังแรกสำหรับบุคคลธรรมดาผู้มีเงินได้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่าไม่เกิน 5
  ล้านบาท และต้องโอนกรรมสิทธิ์ระหว่างวันที่ 21 กันยายน 2554 ถึง วันที่ 31 ธันวาคม 2555
  และโครงการบ้านธอส.เพื่อที่อยู่อาศัยหลังแรก ดอกเบี้ย 0% คงที่นาน 3 ปี
  สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทแล้วนั้น
  ธนาคารแห่งประเทศไทยยังได้ประกาศลดอัตราดอกเบี้ยถึงสองครั้งเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ อีกทั้ง
  ยังได้ประกาศเลื่อนกำหนดเวลาที่จะปรับเกณฑ์สัดส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย หรือเกณฑ์
  LTV (Loan-to-Value Ratio) ไม่เกินร้อยละ 95 ของมูลค่าซื้อขาย
  ซึ่งจะบังคับใช้สำหรับบ้านจัดสรรที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555
  มาเป็นบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2556 แทน นอกจากนี้
  ธนาคารแห่งประเทศไทยได้จัดสรรวงเงินกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำหรือซอฟท์โลน ดอกเบี้ยต่ำคงที่ 3%
  นาน 5 ปี วงเงินจำนวน 210,000 ล้านบาท เพื่อช่วยเหลือผู้ที่ประสบอุทกภัย
  ซึ่งเป็นการช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯภายหลังน้ำท่วมอีกทางหนึ่ง อนึ่ง ในภาพรวม
  ตลาดอสังหาฯยังคงเติบโตต่อเนื่องเห็นได้จากตัวเลขที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนทั้งปีเพิ่มขึ้นจาก
  81,856 หน่วยในปี 2554 มาเป็น 111,875 หน่วยในปี 2555 หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 36.7

  ทางด้านอุปทาน คอนโดมิเนียมกลับมาได้รับความนิยมสูงหลังจากเหตุการณ์อุทกภัยที่ผ่านมา
  จะเห็นได้จากตัวเลขจากบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์เรียลเอสเตท แอฟแฟร์
  ตลอดทั้งปีมีห้องชุดคอนโดมีเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑล 62,548 ยูนิต
  เพิ่มสูงขึ้นถึงร้อยละ 50.7 จาก 41,492 หน่วยในปี 2554
  โดยช่วงครึ่งปีแรกมีการเปิดตัวโครงการใหม่มากถึง 35,514 หน่วย
  ซึ่งการเปิดโครงการในครึ่งปีแรกส่วนหนึ่งเกิดจากการเลื่อนเปิดโครงการในไตรมาส 4 ปี 2554
  เนื่องจากเกิดเหตุการณ์อุทกภัย
  ส่วนการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งหลังของปีมีการปรับตัวลดลงจากครึ่งปีแรก
  เนื่องจากมีความกังวลเกี่ยวกับอุปทานล้นตลาด จึงทำให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการ
  โดยในครึ่งปีหลังมีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมเพียง 27,034 หน่วย
  ในขณะที่ตลาดบ้านแนวราบได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมอย่างหนัก
  ครึ่งปีแรกจึงมีการเปิดตัวโครงการใหม่ เพียง 13,181 หน่วย
  และกลับมาเปิดเพิ่มในช่วงครึ่งปีหลังจำนวน 21,611 หน่วย ตามการฟื้นตัวของตลาด
  บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงจากปีก่อนหน้าร้อยละ 24.4 และ 37.1
  ตามลำดับ ในขณะที่ทาวน์เฮ้าส์เปิดตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียงร้อยละ 2.9
  นอกจากนี้การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยายยังช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯให้คึกคักมากขึ้นและมีการเปิดโครงการตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและรถไฟฟ้าสายใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากด้วย

  สำหรับการแข่งขัน ยังคงรุนแรงจากผู้ประกอบการรายใหญ่เป็นหลัก
  ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่ครองส่วนแบ่งการตลาดเพิ่มขึ้น
  ทั้งในส่วนของการเปิดโครงการและการขาย ภายหลังจากเหตุการณ์น้ำท่วมปลายปี 2554
  ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กได้รับผลกระทบอย่างหนักจากเหตุการณ์ดังกล่าวทั้งในแง่เงินทุนหมุนเวียน
  การขายและการก่อสร้าง ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กหายไปจากตลาด
  แตกต่างจากผู้ประกอบการรายใหญ่ที่สามารถปรับตัวได้รวดเร็วเนื่องจากไม่มีข้อจำกัดทางด้านเงินทุนหมุนเวียนจึงทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ครองส่วนแบ่งการตลาดเพิ่มมากขึ้น
  นอกจากนี้ เนื่องจากการแข่งขันในกรุงเทพและปริมณฑลค่อนข้างรุนแรง
  ผู้ประกอบการจึงขยายการลงทุนไปเปิดโครงการในต่างจังหวัดมากขึ้น
  ซึ่งตลาดต่างจังหวัดขยายตัวดีขึ้นตามเศรษฐกิจที่ขยายตัว
  โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวและเมืองใหญ่ในภูมิภาค

  ในปี 2556 คาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังคงขยายตัวต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจ
  อีกทั้งรัฐบาลยังคงเดินหน้าก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานของประเทศ เช่น
  โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย รถไฟฟ้าสายใหม่และรถไฟความเร็วสูง
  ซึ่งมีส่วนช่วยให้ตลาดอสังหาฯเติบโตต่อไปได้
  นอกจากการขยายตัวของตลาดอสังหาฯในเขตกรุงเทพและปริมณฑลแล้ว
  ตลาดอสังหาฯในต่างจังหวัดคาดว่าจะยังคงขยายตัวต่อเนื่องตามการเติบโตของเศรษฐกิจในภูมิภาคเช่นกัน

  สำหรับปัจจัยเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2556 ได้แก่ (1)
  ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้นจากการขึ้นค่าแรงขั้นต่ำซึ่งจะมีผลบังคับใช้ทั่วประเทศในวันที่ 1 มกราคม
  2556 (2) ปัญหาการขาดแคลนแรงงานในอุตสาหกรรมก่อสร้าง (3)
  กฎหมายผังเมืองใหม่ของกรุงเทพมหานครที่จะบังคับใช้กลางปี 2556
  อาจส่งผลให้ที่ดินบางโซนราคาสูงขึ้นและหาที่ดินที่สามารถพัฒนาโครงการได้ยากขึ้นในบางโซน
  และ (4) สถานการณ์ทางการเมืองภายในประเทศ

  กลยุทธ์การแข่งขัน

สำหรับภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต จะเป็นการแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหญ่
(Big Players) เป็นหลัก
ปัจจุบันผู้ประกอบการในธุรกิจต่างปรับกลยุทธ์เพื่อให้สอดรับกับภาวะการแข่งขันเช่นกัน
โดยการมุ่งขยายฐานลูกค้าไปยังทำเลอื่นๆ ตลอดจนการพัฒนาสินค้าให้มีรูปแบบที่หลากหลายยิ่งขึ้น
เพื่อสร้างยอดขายให้มากขึ้นโดยมิได้มุ่งเน้นเฉพาะสินค้าหลัก (Core Product) ของบริษัทเท่านั้น
ส่งผลให้เห็นภาพการแข่งขันรุนแรงในทุกเซ็กเม้นท์ และขยายออกไปยังพื้นที่หัวเมืองต่างๆ
และจังหวัดท่องเที่ยวที่สำคัญ

หลังจากได้มีการปรับปรุงโครงสร้างภายในองค์กรทุกส่วน (Inside Out Approach)
ไปแล้วประมาณ 1-2 ปีที่ผ่านมา เมื่อเดือนสิงหาคม 2555 บริษัทได้ปรับเปลี่ยนองค์กรใหม่
(Re-branding) อย่างเป็นทางการ โดยได้เปลี่ยนโลโก้บริษัทใหม่เป็น [] และได้ประกาศพันธกิจ
(Mission) ขององค์กรใหม่ ว่า “To Be the Most Responsive Creator for our
Customers” เพื่อให้สอดรับกับการแข่งขันที่จะรุนแรงขึ้น โดยมีเป้าหมายเดียวกัน คือ
มุ่งให้ความสำคัญกับลูกค้าและบริการที่ครบวงจร มากกว่าการมุ่งสร้างยอดขาย
เพราะบริษัทเชื่อเสมอว่า
การสร้างความพึงพอใจแก่ลูกค้าเป็นปัจจัยหลักที่จะนำมาซึ่งความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
นอกจากนี้ ยังมีการปรับแบรนด์สโลแกนใหม่เป็น “ที่ AP คุณคือแรงบันดาลใจ” (You are Our
Inspiration) โดยนำความปรารถนาของลูกค้ามาเป็นแรงบันดาลใจในการพัฒนาโครงการ
เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่หลากหลายของการอยู่อาศัยในเมือง
โดยผสมผสานการดีไซน์ที่เข้ากับไลฟ์สไตล์
ตอกย้ำความเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาโครงการที่ตอบสนองทุกความต้องการของการใช้ชีวิต อนึ่ง
บริษัทได้ตั้งทีม Product Development
ขึ้นมาใหม่เพื่อพัฒนาสินค้าขึ้นมาใหม่เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าแต่ละกลุ่ม
เพราะบริษัทมองว่าทุกกลุ่มเป้าหมายคือ โอกาสทางธุรกิจ และปรับทีม Supply Chain
และทีมการตลาดใหม่โดยมีการกำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบของแต่ละฝ่ายให้ชัดเจนมากขึ้น

นอกจากนั้นบริษัทยังได้เพิ่มจำนวนพนักงานของบริษัท สมาร์ท เซอร์วิส แอนด์ แมเนจเม้นท์ จำกัด
บริษัทในเครือ AP ที่มีหน้าที่บริหารจัดการโครงการภายใต้การพัฒนาของบริษัท
ทั้งในอนาคตยังมีเป้าหมายที่จะรับบริหารโครงการอื่นๆที่มิได้พัฒนาโดย AP อีกด้วย
และอีกบริการหนึ่งของบริษัทในเครือที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว คือ ธุรกิจนายหน้า ตัวแทน ซื้อขาย
เช่าอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้การดำเนินงานของบริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด
พร้อมอำนวยความสะดวกแก่ลูกค้าในการซื้อขาย และเช่าที่อยู่อาศัยทุกประเภท

ปัจจุบันบริษัทดำเนินนโยบายในการพัฒนาโครงการในทุกผลิตภัณฑ์ โดยมุ่งเน้นที่อยู่อาศัยในระดับกลาง
(3-6 ล้านบาท) ถึง กลาง-บน (7-12 ล้านบาท) ทั้งในส่วนที่เป็น ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว
และคอนโดมิเนียม และเริ่มดำเนินการขยายฐานลูกค้ากลุ่มเป้าหมายไปยัง บ้านเดี่ยวระดับบน (15
ล้านบาทขึ้นไป) คอนโดมิเนียมระดับกลาง-ล่าง (1.4 – 3 ล้านบาท)
และทาวน์เฮ้าส์ระดับกลาง-ล่าง (ระดับราคา 1.8 - 3.0 ล้านบาท)
จากเดิมที่มุ่งเน้นเฉพาะทาวน์เฮ้าส์และตลาดที่อยู่อาศัยในระดับกลาง
ทั้งนี้บริษัทพยายามสร้างความแตกต่างจากคู่แข่งโดยมุ่งเน้นที่จะพัฒนาสินค้าทั้งในแง่รูปลักษณ์ภายนอกและการปรับพื้นที่ใช้สอยให้ตอบสนองการอยู่อาศัยของลูกค้ามากที่สุด
ซึ่งส่งผลให้สินค้าของบริษัทได้รับการตอบรับจากลูกค้าด้วยดีเสมอมา
อนึ่งสำหรับทำเลที่ตั้งของแต่ละผลิตภัณฑ์นั้นจะมีความแตกต่างกันตามความเหมาะสม อาทิ
ทาวน์เฮาส์จะมุ่งเน้นทำเลที่ตั้งในเขตเมืองหรือใกล้ศูนย์กลางทางธุรกิจเป็นหลัก
บ้านเดี่ยวมุ่งเน้นทำเลที่ตั้งในศูนย์กลางธุรกิจของแต่ละชุมชนที่มีการคมนาคมสะดวก
ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมมุ่งเน้นทำเลติดรถไฟฟ้า
โดยบริษัทมีนโยบายพัฒนาแต่ละโครงการทันทีหลังจากซื้อที่ดินซึ่งเป็นวัตถุดิบหลัก
ทำให้อัตราการหมุนเวียนของสินค้าเร็วขึ้นเมื่อเทียบกับบริษัทคู่แข่ง และใช้สื่อโฆษณาทางทีวี
สื่อออนไลน์ หนังสือพิมพ์ และป้ายโฆษณาตามจุดต่างๆ ที่สำคัญ
และพยายามที่จะรักษาคุณภาพมาตรฐานของบ้านที่สร้าง การบริการก่อนและหลังการขาย
รวมทั้งมีบ้านบางส่วนที่มีการก่อสร้างก่อนขาย ประมาณร้อยละ 20 ถึงร้อยละ 30
เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักของบริษัทจะเป็นกลุ่มลูกค้าซึ่งอยู่ในตลาดระดับกลาง-กลางบน (ระดับราคา
3-12 ล้านบาท) ที่นิยมความสะดวกสบายในการเดินทางไปทำงานและนิยมที่จะซื้อทาวน์เฮ้าส์
บ้านเดี่ยว หรือคอนโดมิเนียม ในเขตพื้นที่ตัวเมืองหรือศูนย์กลางธุรกิจ (Center Business
District) ของกรุงเทพมหานคร
รวมถึงศูนย์กลางธุรกิจและชุมชนในบริเวณรอบนอกกรุงเทพมหานครที่มีการคมนาคมสะดวกและเป็นที่ต้องการของผู้บริโภค
แต่อย่างไรก็ตามตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นไป
บริษัทได้เริ่มขยายฐานลูกค้าเข้าสู่ตลาดในระดับกลาง-ล่าง เพิ่มมากขึ้น
โดยเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม ภายใต้แบรนด์ Aspire ในขณะที่ตลาดระดับบน
ได้มีการเปิดขายโครงการบ้านเดี่ยวภายใต้แบรนด์ The Palazzo ในขณะที่ในปี 2554
บริษัทได้มีการขยายสู่ตลาดกลาง-ล่างเพิ่มมากขึ้นอีก โดยการเปิดโครงการทาวเฮ้าส์ภายใต้แบรด์
The Pleno (ระดับราคา 1.8-3.0 ล้านบาท)

และในปี 2555 ที่ผ่านมาบริษัทเน้นกลุ่มลูกค้าในระดับกลาง
จะเห็นได้จากโครงการที่เปิดตัวในปีนี้เป็นกลุ่มทาวน์เฮ้าส์และคอนโด ได้แก่ บ้านกลางเมือง
(ระดับราคา 4-7 ล้านบาท) Rhythm (ระดับราคา 90,000 – 120,000 บาทต่อตารางเมตร)
และ Aspire (ระดับราคา 48,000 – 82,000 บาทต่อตารางเมตร)

  การตลาดและการจัดจำหน่าย

บริษัทและบริษัทย่อยใช้การโฆษณาผ่านสื่อต่างๆ โดยสื่อหลักที่ใช้จะเป็นป้ายโฆษณา สื่อออนไลน์
โฆษณาผ่านทางโทรทัศน์และหนังสือพิมพ์
นอกจากนี้บริษัทยังใช้ประโยชน์จากฐานข้อมูลลูกค้าหรือผู้มาเยี่ยมชมโครงการที่มีอยู่เพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้โดยตรง
สำหรับสื่อที่ใช้สูงสุดได้แก่ ป้ายโฆษณา เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยนั้นจะมีลักษณะ
"Geographic Demand" คือลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นบุคคลที่รู้จักและคุ้นเคยกับพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่
ดังนั้นสื่อดังกล่าวจึงเข้าถึงลูกค้ากลุ่มเป้าหมายได้มากกว่า

โครงการของบริษัทครอบคลุมในทุกประเภท อันได้แก่ ทาวน์เฮ้าส์, บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม
โดยการเลือกรูปแบบที่อยู่อาศัยนี้จะขึ้นอยู่กับความเหมาะสมทางการตลาดของทำเลที่ตั้งของแต่ละโครงการ
โดยสำหรับทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยวบริษัทจะเน้นที่ตั้งอยู่ในรอบชั้นในของกรุงเทพมหานคร หรือ
เขตศูนย์กลางธุรกิจและชุมชนบริเวณรอบนอกกรุงเทพมหานคร
ในขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมจะเน้นโครงการติดรถไฟฟ้า
เพื่อรองรับกับความต้องการลูกค้ากลุ่มเป้าหมายสำหรับตลาดระดับกลาง-บน
อนึ่งสำหรับตลาดกลาง-ล่างจะเน้นที่ตั้งบริเวณบริเวณชุมชน ซึ่งแม้จะไม่ติดรถไฟฟ้า
แต่จะเป็นทำเลที่ง่ายต่อการเดินทาง จุดแข็งทางด้านการตลาดของบริษัทและบริษัทย่อย คือ
การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการที่ตอบสนองผู้บริโภคได้ดี ซึ่งมาจากการทำการสำรวจทางด้านการตลาด
และมีการทำอย่างต่อเนื่องเพื่อสร้างภาพพจน์ของสินค้าต่อลูกค้า
โครงการใหม่ส่วนใหญ่ของบริษัทและบริษัทย่อย จะเปิดตัวภายใต้ชื่อ [] (You are our
inspiration) ซึ่งประกอบไปด้วยโครงการบ้านกลางกรุง, บ้านกลางเมือง , BIZTOWN, The
Palazzo, The City, Centro, The Address, Life, Rhythm, Aspire และ Pleno
ซึ่งจะแยกด้วยระดับราคาจาก A+ ไปจนถึง B- โดยมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายดังนี้

  ------------------------------------------------------------------------
  โครงการ        ประเภท               ช่วงราคา               อายุกลุ่มลูกค้า
  -------------- -------------------- --------------------- --------------
  บ้านกลางกรุง     ทาวน์เฮ้าส์ , บ้านเดี่ยว   10 ล้านบาทขึ้นไป         35-50 ปี

  บ้านกลางเมือง    ทาวน์เฮ้าส์             4 – 7 ล้านบาท          28-40 ปี

  Pleno          ทาวน์เฮ้าส์             1.8-2.4 ล้านบาท        30-45 ปี

  BIZTOWN        โฮมออฟฟิศ             6 ล้านบาท ขึ้นไป         35-50 ปี

  The Palazzo    บ้านเดี่ยว              12 – 35 ล้านบาท        35-55 ปี

  Centro         บ้านเดี่ยว              5 –8 ล้านบาท           30-45 ปี

  The City       บ้านเดี่ยว              8 - 15 ล้านบาท         35-55 ปี

  The Address    คอนโดมิเนียม           120,000 บาท/ตร.ม.     30-55 ปี
                                      ขึ้นไป                  

  Rhythm         คอนโดมิเนียม           90,000-120,000        25-45 ปี
                                      บาท/ตร.ม.             

  Life           คอนโดมิเนียม           90,000 บาท/ตร.ม.      25-45 ปี

  Aspire         คอนโดมิเนียม           48,000-82,000         23-35 ปี
                                      บาท/ตรม.              
  ------------------------------------------------------------------------

อนึ่ง ในปี 2555 บริษัทได้จัดงานอีเวนท์ใหญ่ถึง 2 งาน เพื่อเป็นการเพิ่มช่องทางการจำหน่าย
ได้แก่ (1) งาน Aspiring Sense (2) Aspiring Height
เพื่อนำโครงการโครงการทาวน์เฮาส์และโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ในทำเลศักยภาพมานำเสนอลูกค้า
นอกจากนี้ยังมีงานบ้านและสวนแฟร์
ซึ่งในปีนี้บริษัทได้ร่วมออกบูธโดยนำเสนอวิธีคิดในการสร้างสรรค์ผลงานของบริษัทให้แก่ลูกค้าได้รับทราบ
ซึ่งเป็นการสร้างการรับรู้แบรนด์ของบริษัท (brand awareness) ไปด้วยอีกทางหนึ่ง

  4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายนั้น ขั้นตอนจะเริ่มตั้งแต่การซื้อที่ดินมาพัฒนา
จนถึงขั้นตอนการโอนให้ลูกค้า ซึ่งสามารถเขียนเป็นแผนผังได้พอเป็นสังเขป ดังต่อไปนี้

  วิธีการซื้อที่ดินของบริษัท สามารถแบ่งได้ดังนี้

1.  ลงประกาศโฆษณาแสดงความต้องการจะซื้อที่ดินในสื่อสิ่งพิมพ์ต่างๆ

2.  ให้นายหน้าขายที่ดินไปดำเนินการจัดหาที่ดิน ตามความต้องการที่บริษัทกำหนด

3.  ติดต่อไปยังสถาบันการเงินต่างๆ
    ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินของลูกค้าที่มีปัญหาของสถาบันการเงินนั้นๆ

ในการก่อสร้างโครงการต่างๆ ของบริษัท
เดิมผู้รับเหมาของบริษัทจะเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างเพื่อใช้ในการก่อสร้างตามที่ได้ตกลงไว้กับบริษัท
แต่เนื่องจากปัจจุบัน บริษัทพัฒนาโครงการขึ้นใหม่เป็นจำนวนมาก จึงมีอำนาจต่อรองกับผู้ขายวัตถุดิบ
โดยสามารถจัดหาวัตถุดิบได้ในราคาที่ถูกกว่าราคาที่ผู้รับเหมาจัดหาเองและได้รับเครดิตทางการค้าที่ดีขึ้น
วัตถุดิบที่บริษัทซื้อเองได้แก่ เสาเข็ม คอนกรีตโครงสร้าง ปูนซิเมนต์ เหล็กเส้น กระเบื้อง เซรามิค
สุขภัณฑ์ เป็นต้น ทั้งนี้บริษัทจะซื้อจากผู้จำหน่ายในประเทศหลายรายแทนการพึ่งพิงรายใดรายหนึ่ง
โดยจะพิจารณาจากราคาและคุณภาพของวัตถุดิบประเภทนั้นๆ เป็นหลัก
นอกจากนี้เนื่องจากวัตถุดิบบางประเภทมีแนวโน้มของราคาปรับตัวเพิ่มขึ้น
บริษัทจึงมีนโยบายที่จะทำข้อตกลงร่วมกับผู้จัดจำหน่ายเหล่านั้นเกี่ยวกับการล็อกราคาสินค้าเหล่านั้นล่วงหน้า
เพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงและเพื่อให้ทราบต้นทุนราคาสินค้าที่แน่ชัด

ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ระบบการจัดสร้างสาธารณูปโภคของโครงการต่างๆ
อาจมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ที่สำคัญคือ
ระบบระบายน้ำของโครงการอาจมีผลกระทบทำให้เกิดน้ำเสียต่อแหล่งน้ำสาธารณะได้
หากระบบบำบัดไม่ดีพอ
อย่างไรก็ตามบริษัทได้จัดให้มีระบบการกำจัดน้ำเสียในบ้านแต่ละหลังที่บริษัทสร้างขึ้นก่อนที่จะระบายน้ำที่ได้รับการบำบัดแล้วลงบ่อพักเพื่อให้สามารถตรวจสอบว่าได้มาตรฐานตามที่กำหนดหรือไม่ก่อนที่จะระบายลงทางน้ำสาธารณะต่อไปเพื่อมิให้มีผลกระทบต่อแหล่งน้ำสาธารณะ

4.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

เดิมบริษัทและบริษัทย่อยรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ
ซึ่งคำนวณตามอัตราส่วนต้นทุนของงานที่เกิดขึ้นแล้วกับต้นทุนทั้งหมดที่ประมาณว่าจะใช้ในการก่อสร้างตามสัญญา
ทั้งนี้ไม่รวมต้นทุนที่ดิน บริษัทจะรับรู้รายได้เมื่อบริษัทได้รับชำระเงินไม่น้อยกว่าร้อยละ 20
ของสัญญาแต่ละสัญญา และงานระหว่างก่อสร้างได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นแล้วเกินกว่าร้อยละ 10
ของงานก่อสร้างทั้งโครงการและบริษัทจะหยุดรับรู้รายได้สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายที่ผิดนัดชำระเงินเกิน
3 งวดติดต่อกัน สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม บริษัทใช้วิธีบันทึกรายได้ตามค่างวดที่ได้รับชำระ
ซึ่งจะรับรู้รายได้เมื่อมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายไม่น้อยกว่าร้อยละ 40 ของพื้นที่ที่เปิดขาย
และได้รับชำระไม่น้อยกว่าร้อยละ 20 ของสัญญา
และงานระหว่างก่อสร้างได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นแล้วเกินกว่าร้อยละ 10
ของงานก่อสร้างอาคารชุดและบริษัทจะหยุดรับรู้รายได้สำหรับสัญญาจะซื้อจะขายที่ผิดนัดชำระเงินเกิน
3 งวดติดต่อกัน

แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน บริษัทและบริษัทย่อย
ได้เปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีเกี่ยวกับการรับรู้รายได้จากการขายที่ดินและบ้านพร้อมที่ดิน
และการรับรู้รายได้จากการขายหน่วยในอาคารชุดเป็นวิธีการรับรู้รายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
กล่าวคือเมื่องานก่อสร้างเสร็จตามสัญญาและมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อหลังจากได้รับชำระจากผู้ซื้อครบถ้วนแล้ว
เพื่อให้เป็นไปในแนวทางเดียวกันกับมาตรฐานบัญชีระหว่างประเทศโดยบริษัทเริ่มรับรู้รายได้ตามวิธีการดังกล่าวตั้งแต่ปี
2553 เป็นต้นไป

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555
บริษัทและบริษัทย่อยมีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งเป็นโครงการที่ได้ทำสัญญาแล้วและรอส่งมอบให้แก่ลูกค้า
ดังสรุปในตารางต่อไปนี้

+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| ลำ |   โครงการ                |   ที่ตั้ง         |   บ้าน   |          |
| ดับ |                          |               | รอส่งมอบ |          |
+====+==========================+===============+=========+==========+
|    |                          |               |         |   จ      |
|    |                          |               | มูลค่าขาย | ำนวนหน่วย |
|    |                          |               |         |          |
|    |                          |               |   (     |   (ยูนิต)  |
|    |                          |               | ล้านบาท) |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 1  |   บ้านกลางกรุง The Nice    |   ถ.รัชดาภิเษก  |   17.50 |   1      |
|    |   (France) รัชวิภา         |               |         |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 2  |   บ้านกลางกรุง Biz Town    |   ถ.สุขสวัสดิ์    |   6.49  |   1      |
|    |   พระราม 3 – สุขสวัสดิ์      |               |         |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 3  | The City พระราม 5 -      |   ถ.พระราม 5  | 126.26  |   15     |
|    | ราชพฤกษ์ II               |   – นครอินทร์   |         |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 4  | The City ราชพฤกษ์ – จรัญ   |   ถ.จรัญสนิทวงศ์ |   40.20 |   4      |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 5  |   The Palazzo สาทร       |   ถ.กัลปพฤกษ์   |         |   9      |
|    |                          |               |  155.34 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 6  |   The Palazzo พระราม 3 – |   ถ.สุขสวัสดิ์    |         |   8      |
|    |   สุขสวัสดิ์                 |               |  132.54 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 7  |   The Palazzo ราษฎร์บูรณะ  |   ถ.ราษฎร์บูรณะ |         |   4      |
|    |                          |               |  156.96 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 8  |   บ้านกลางเมือง Urbanion   |   ถ           |   15.89 |   3      |
|    |   ลาดพร้าว – เสนา 2       | .เกษตร-นวมินทร์ |         |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 9  |   บ้านกลางเมือง Urbanion   |   ถ.ราชพฤกษ์   | 100.62  |   20     |
|    |   สาทร – ราชพฤกษ์         |               |         |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 10 |   บ้านกลางเมือง S-Sense    |   ถ           |         |   38     |
|    |   พระราม 9 ลาดพร้าว       | .ประดิษฐ์มนูธรรม |  233.56 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 11 |   บ้านกลางเมือง S-Sense    |   ถ.เพชรเกษม  |   72.14 |   13     |
|    |   สาทร - ตากสิน 2         |               |         |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 12 |   บ้านกลางเมือง S-Sense    |   ถ.ลาดกระบัง  |   44.46 |   14     |
|    |   อ่อนนุช – วงแหวน         |               |         |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 13 | บ้านกลางเมือง S-Sense      |   ถ.ศรีนครินทร์  |   41.36 |   9      |
|    | ศรีนครินทร์                 |               |         |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 14 | บ้านกลางเมือง รัชดา 36      |   ถ.รัชดาภิเษก  |         |   29     |
|    |                          |               |  152.25 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 15 |   บ้านกลางเมือง ลาดพร้าว 87 |   ถ.ลาดพร้าว   |   63.46 |   12     |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 16 |   บ้านกลางเมือง ลาดพร้าว    |   ถ.ลาดพร้าว   |   12.65 |   3      |
|    |   101                    |               |         |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 17 |   บ้านกลางเมือง นวมินทร์ 42  |   ถ.นวมินทร์    |   54.60 |   12     |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 18 |   บ้านกลางเมือง กัลปพฤกษ์    |   ถ.ศาลธนบุรี   |   85.26 |   21     |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 19 |   บ้านกลางเมือง พระราม 9 – |   ถ.รามคำแหง  |         |   59     |
|    |   รามคำแหง               |               |  343.14 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 20 |   บ้านกลางเมือง พระราม 3 – |   ถ.ราษฎร์บูรณะ |         |   39     |
|    |   ราษฎร์บูรณะ              |               |  220.59 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 21 |   The Centro รามอินทรา    |   ถ.รามอินทรา  |   96.85 |   15     |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 22 |   The Centro รัตนาธิเบศร์   |   ถ.บางกรวย – |         |   20     |
|    |                          |   ไทรน้อย      |  114.11 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 23 |   The Centro อ่อนนุช –     |   ถ.ลาดกระบัง  |   43.61 |   6      |
|    |   วงแหวน                 |               |         |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 24 |   The Centro วัชรพล       |   ถ.สายไหม    |   72.86 |   12     |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 25 |   The Address อโศก       |               |   52.66 |   6      |
|    |                          | ถ.เพชรบุรีตัดใหม่ |         |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 26 | The Address สาทร         |   ถ.สาทร      |   1     |   268    |
|    |                          |               | ,977.71 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 27 | Life รัชดาภิเษก            |   ถ.รัชดาภิเษก  |   1     |   522    |
|    |                          |               | ,918.50 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 28 | Rhythm สุขุมวิท             |   ถ.สุขุมวิท     |   2     |   589    |
|    |                          |               | ,684.32 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 29 | Rhythm สุขุมวิท 44/1        |   ถ.สุขุมวิท     |   2     |   460    |
|    |                          |               | ,585.72 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 30 | The Address สุขุมวิท 61     |   ถ.สุขุมวิท     |         |   30     |
|    |                          |               |  256.48 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 31 | Rhythm พหลฯ – อารีย์       |   ถ.พหลโยธิน   |   2     |   585    |
|    |                          |               | ,409.30 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 32 | Rhythm สาทร              |   ถ.สาทร      |   3     |   628    |
|    |                          |               | ,118.69 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 33 | Rhythm สาทร – นราธิวาส    |   ถ.สาทร      |   1     |   282    |
|    |                          |               | ,492.31 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 34 | Aspire ศรีนครินทร์          |   ถ.ศรีนครินทร์  |   79.41 |   48     |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 35 | Aspire งามวงศ์วาน         |   ถ.งามวงศ์วาน |         |   506    |
|    |                          |               |  806.07 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 36 | Aspire พระราม 4          |   ถ.พระราม 4  |   2     |   1,111  |
|    |                          |   – กล้วยน้ำไท  | ,188.79 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 37 | Aspire พระราม 9          |   ถ.พระราม 9  |   2     |   602    |
|    |                          |               | ,058.05 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 38 | Aspire สุขุมวิท 48          |   ถ.สุขุมวิท     |         |   373    |
|    |                          |               |  989.73 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 39 | Aspire รัตนาธิเบศร์         |   ถ.สุขุมวิท     |         |   486    |
|    |                          |               |  861.22 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 40 | Aspire สาทร – ตากสิน      |   ถ.เพชรเกษม  |         |   394    |
|    |                          |               |  750.17 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 41 | The Pleno สุขสวัสดิ์ 30      |   ถ.สุขสวัสดิ์    |         |   206    |
|    |                          |               |  502.91 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 42 |   The Pleno เอกชัย –      |               |   35.04 |   13     |
|    |   กาญจนาภิเษก             |  ถ.กาญจนาภิเษก |         |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 43 |   The Pleno พระราม 5 –   |   ถ.บางกรวย – |   79.11 |   28     |
|    |   ปิ่นเกล้า                 |   ไทรน้อย      |         |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
| 44 |   The Pleno ปิ่นเกล้า –     |   ถ.บางกรวย – |   42.56 |   18     |
|    |   ราชพฤกษ์                |   จงถนอม      |         |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+
|    |   รวม                    |               |   27    |   7,522  |
|    |                          |               | ,291.45 |          |
+----+--------------------------+---------------+---------+----------+