3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

(ก) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  รายได้ส่วนใหญ่ของบริษัทและบริษัทย่อยมากกว่าร้อยละ 80 มาจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  ซึ่งประกอบไปด้วย ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม โครงการที่พัฒนาทั้งหมด
  จะเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
  โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการจากการซื้อที่ดินใหม่

บริษัทและบริษัทย่อยมีโครงการที่ดำเนินงานอยู่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547 ดังต่อไปนี้

+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| ผู้ดำเ  | ชื่อโครงการ   | ที่ตั้ง     | ประเภท | ข      | มูลค  | ส    |      |
| นินการ |             | โครงการ |        | นาดที่ดิน | ่าขาย | ถานะ |      |
|       |             |         | โ      | (ไร่)/  |      |      |      |
|       |             |         | ครงการ |        | (ล้าน |      |      |
|       |             |         |        | จำน    | บาท) |      |      |
|       |             |         |        | วนแปลง |      |      |      |
+=======+=============+=========+========+========+======+======+======+
|       |             |         |        |        |      | ขา   | โอ   |
|       |             |         |        |        |      | ยแล้ว | นแล้ว |
|       |             |         |        |        |      |      |      |
|       |             |         |        |        |      | (ห   | (ห   |
|       |             |         |        |        |      | น่วย) | น่วย) |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| AP    | P           | ปร      | บ      | 2      | 2    | 422  | 411  |
|       | lace & Park | ะชาอุทิศ- | ้านเดี่ยว | 78/600 | ,340 |      |      |
|       |             |         |        |        |      |      |      |
|       |             | สวนธน   |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APD   | บ้านกลางเมือง | ซ.      | ทา     | 21/214 | 650  | 213  | 213  |
|       |             | ลาดพร้าว | วน์เฮ้าส์ |        |      |      |      |
|       | (เหม่ง       | 80      |        |        |      |      |      |
|       | จ๋าย-ลาดพร้าว |         |        |        |      |      |      |
|       | 80)         |         |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APD   | บ้านกลางกรุง  | ถ. จันทน์ | ทา     | 3.8/31 | 250  | 30   | 30   |
|       |             |         | วน์เฮ้าส์ |        |      |      |      |
|       | (สาท        |         |        |        |      |      |      |
|       | ร-ถนนจันทน์)  |         |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APD   | บ้านกลางกรุง  | ถ.      | ทา     | 21     | 940  | 118  | 86   |
|       |             | นราธิวาส | วน์เฮ้าส์ | .3/120 |      |      |      |
|       | (สา         |         |        |        | 560  | 24   | 15   |
|       | ทร-นราธิวาส) |         | บ      | 24     |      |      |      |
|       |             |         | ้านเดี่ยว |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APD   | บ้านกลางกรุง  | ถ.จันทน์  | ทา     | 1      | 730  | 83   | 76   |
|       |             |         | วน์เฮ้าส์ | 1.5/90 |      |      |      |
|       | (สาทร       | (ถนน    |        |        |      |      |      |
|       | -ถนนเหนือใต้) | เหนือใต้) |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APD   | THE CITY    | ถ.ปิ่นเก  | บ      | 38/88  | 700  | 27   | 17   |
|       |             | ล้า-พุทธม | ้านเดี่ยว |        |      |      |      |
|       | (ปิ่นเกล้า)    | ณฑลสาย2 |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APD   | บ้านกลางเมือง | ถ.      | ทา     | 8/93   | 350  | 72   | 46   |
|       |             | ลาดพร้าว | วน์เฮ้าส์ |        |      |      |      |
|       | (ลาดพร้าว 71 | 71      |        |        |      |      |      |
|       | (1) )       |         |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APL   | CITI        | สุขุมวิท   | คอนโ   | 2      | 942  | 192  | -    |
|       | SMART Condo | 18      | ดมิเนียม | .9/192 |      |      |      |
|       |             |         |        |        |      |      |      |
|       | (สุขุมวิท 18)  |         |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APL   | บ้านกลางเมือง | ถ.ร     | ทา     | 20     | 700  | 211  | 198  |
|       |             | ามอินทรา | วน์เฮ้าส์ | .8/214 |      |      |      |
|       | (ลาดพร้า     |         |        |        |      |      |      |
|       | ว-โยธินพัฒนา) |         |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APK   | บ้านกลางเมือง | ถ.      | ทา     | 18     | 650  | 143  | 92   |
|       |             | ลาดพร้าว | วน์เฮ้าส์ | .2/170 |      |      |      |
|       | (พระรามเ    | 88      |        |        |      |      |      |
|       | ก้า-ลาดพร้าว) |         |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APK   | THE CITY    | ถ       | บ      | 90/258 | 1    | 65   | 34   |
|       |             | .พระราม | ้านเดี่ยว |        | ,700 |      |      |
|       | (ปิ่นเกล้า –   | 5       |        |        |      |      |      |
|       | พระราม5 )   |         |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+

(2) การตลาดและภาวะการแข่งขัน

  ภาวะอุตสาหกรรมของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถสรุปได้ดังนี้

ในปี 2547 ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงขยายตัวต่อเนื่องจากปีก่อน
ถึงแม้ว่าจะมีการชะลอตัวลงเล็กน้อยในช่วงต้นปี
อันเนื่องมาจากมาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทางด้านการยกเว้นภาษีของรัฐบาล
(ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ค่าธรรมเนียมการโอน 2%) ได้สิ้นสุดระยะเวลาลง ณ สิ้นปี 2546
การปรับราคาขายตามต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น
รวมถึงภาวะเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายประการ เช่น
การระบาดของไข้หวัดนก ราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
และความไม่สงบของสถานการณ์ในภาคใต้ ที่ชะลอความมั่นใจของผู้บริโภคในบางช่วงเวลา
อย่างไรก็ตามในภาพรวมยังถือได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตขึ้น
ทั้งนี้เป็นเพราะยังมีปัจจัยบวกหลายประการ เช่น การที่สถาบันการเงินต่างๆ
แข่งขันกันเสนอสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย (Mortgage) อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ
และเศรษฐกิจของประเทศก็ยังมีอัตราการขยายตัวอยู่ในเกณฑ์ที่ดี
ล้วนเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญที่ทำให้ตลาดมีการเติบโตขึ้น
ดังจะเห็นได้จากจำนวนบ้านจดทะเบียนในเขตกรุงเทพและปริมณฑล เป็นจำนวน 62,796 หน่วย
เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าถึง 24.1% ดังนั้นจึงเชื่อได้ว่าความต้องการบ้านยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
ตามการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรและขนาดของครอบครัวที่เล็กลงและแยกเป็นครอบครัวเดี่ยวมากขึ้น
และที่สำคัญอย่างยิ่งสอดคล้องกับการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจโดยรวมทั้งประเทศ

การแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ใน ปี 2547 ค่อนข้างที่จะรุนแรง
เนื่องมาจากผู้ประกอบการได้กลับเข้ามาในตลาดกันมากขึ้น
จึงทำให้มีสินค้าออกมาในตลาดมากเกินไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินค้าในระดับราคาสูง (High end)
ทำให้มีการตัดราคาและเมื่อรวมกับปัจจัยลบต่างๆ ที่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจ เช่น
ราคาน้ำมันที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงกลางปี
อันเป็นเหตุให้ผู้บริโภคใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อนานขึ้น ดังนั้นผู้ประกอบการที่ต้องการระบายสินค้า
โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่สร้างก่อนขาย จึงได้ใช้กลยุทธ์การส่งเสริมการขายในวิธีการต่างๆ
ไม่ว่าจะเป็นส่วนลด ของแถมและโปรโมชั่นต่างๆเพื่อดึงดูดลูกค้า ส่งผลให้ผู้ประกอบการรายอื่นๆ
จำเป็นต้องใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายเช่นเดียวกัน ซึ่งไม่ส่งผลดีนักต่อธุรกิจโดยรวม
แต่อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาส 4 เริ่มมีแนวโน้มที่ดีขึ้นบ้าง เนื่องจากราคาน้ำมันมีแนวโน้มคงที่
การตัดราคาโดยตรงน้อยลง ต้นทุนค่าก่อสร้างมีแนวโน้มสูงขึ้น
ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ผู้บริโภคเริ่มตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น

การเปิดตัวโครงการในปี 2547 ค่อนข้างกระจุกตัว
โครงการที่เปิดตัวส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีระดับราคาสูง (มากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต)
ส่งผลให้ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการในการควบคุม เพื่อสกัดกั้นการเก็งกำไร
โดยไม่อนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์อนุมัติสินเชื่อแก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท
ในอัตราเกินร้อยละ 70 ของมูลค่าทรัพย์สิน ทำให้การขายบ้านในระดับราคาสูงชะลอตัวลง

สำหรับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตยังคงมีแนวโน้มดี
เนื่องจากผู้ประกอบการเริ่มมีความระมัดระวังในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
และมีการใช้ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ในการวางแผนและตัดสินใจมากขึ้น
อีกทั้งทางภาครัฐและสถาบันการเงินต่างมีความเข้มงวดขึ้นในการปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ประกอบการ
แต่ในทางตรงข้าม สินเชื่อเพื่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้รับการสนับสนุนอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนี้รัฐบาลยังได้สนับสนุนให้มีการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ขึ้น
เพื่อจะให้มีฐานข้อมูลเพื่อใช้ประโยชน์ในการวิเคราะห์และสร้างระบบเตือนภัยทางเศรษฐกิจ
เพื่อป้องกันการเกิดวิกฤตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ในระดับหนึ่ง
ส่วนอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น
ก็ไม่เป็นอุปสรรคในการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากนัก
ตราบใดที่เศรษฐกิจโดยรวมยังคงเจริญเติบโต
และความมั่นใจทางเศรษฐกิจของผู้ซื้อยังมีอยู่ในระดับสูง
อีกทั้งทิศทางในการปรับตัวสูงขึ้นของดอกเบี้ยน่าจะเป็นไปในแบบค่อยเป็นค่อยไป
ปัจจัยสนับสนุนที่ทำให้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงขยายตัวต่อเนื่องในระยะยาวอีกปัจจัยหนึ่ง
ได้แก่ การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ
และรถไฟฟ้ามหานคร ส่งผลให้เมืองขยายตัวไปสู่รอบนอกมากขึ้น
จึงทำให้เกิดโอกาสทางธุรกิจสำหรับผู้ประกอบการในระยะยาว
ซึ่งผู้ประกอบการสามารถซื้อที่ดินเพื่อจะพัฒนาสินค้าได้มากขึ้น และสินค้าจะมีความหลากหลายขึ้น

  กลยุทธ์การแข่งขัน

บริษัทมีนโยบายที่จะสร้างบ้านในทำเลที่ตั้งในเขตเมืองหรือใกล้ศูนย์กลางทางธุรกิจเป็นหลัก
โดยจะเน้นที่อยู่อาศัยในตลาดระดับกลาง (ระดับราคา 3-7 ล้านบาท) ซึ่งแตกต่างจากบริษัทอื่น ๆ
ซึ่งจะเน้นที่อยู่อาศัยระดับบนในพื้นที่นอกเมือง อย่างไรก็ตามใน ปี 2547
บริษัทได้ปรับกลยุทธ์การแข่งขันเพิ่มโดยการเจาะตลาดที่อยู่อาศัยในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท
ซึ่งดำเนินงานโดย บจ.ทริลเลี่ยน ดีเวลลอปเม้นท์
(เป็นบริษัทร่วมทุนระหว่างบริษัทฯและบมจ.พรีบิลท์ ในสัดส่วนการถือหุ้น ร้อยละ 40 และ 60
ตามลำดับ ) โดยใช้เทคโนโลยีการก่อสร้างสำเร็จรูป และเน้นกลุ่มเป้าหมายในเขตปริมณฑล

นอกจากนี้บริษัทยังมีนโยบายพัฒนาแต่ละโครงการทันทีหลังจากซื้อที่ดินซึ่งเป็นวัตถุดิบหลัก
ทำให้อัตราการหมุนเวียนของสินค้าเร็วขึ้นเมื่อเทียบกับบริษัทคู่แข่ง และใช้สื่อโฆษณาทางทีวี
หนังสือพิมพ์ และป้ายโฆษณาตามจุดต่างๆ ที่สำคัญ
และพยายามที่จะรักษาคุณภาพมาตรฐานของบ้านที่สร้าง การบริการก่อนและหลังการขาย
รวมทั้งมีบ้านบางส่วนที่มีการก่อสร้างก่อนขาย ประมาณ 60 – 80 %
เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจะเป็นกลุ่มลูกค้าชนชั้นกลางขึ้นไปที่นิยมความสะดวกสบายในการเดินทางไปทำงานและนิยมที่จะซื้อทาวน์เฮ้าส์
บ้านเดี่ยว หรือคอนโดมิเนียม ในเขตพื้นที่ตัวเมืองหรือศูนย์กลางธุรกิจ (Center Business
District) ของกรุงเทพมหานคร

  การตลาดและการจัดจำหน่าย

บริษัทและบริษัทย่อยใช้การโฆษณาผ่านสื่อต่างๆ
รวมทั้งการใช้ประโยชน์จากฐานลูกค้าหรือผู้มาเยี่ยมชมโครงการที่มีอยู่ แต่สื่อหลักที่ใช้จะเป็น
ป้ายโฆษณา และหนังสือพิมพ์ เพื่อให้ลูกค้าเข้ามาติดต่อโดยตรง ที่สำนักงานขายของโครงการ
การที่ป้ายโฆษณาเป็นสื่อที่สำคัญที่ใช้ เนื่องจากเห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยนั้นจะมีลักษณะ
"Geographic Demand" คือลูกค้าส่วนใหญ่น่าจะเป็นบุคคลที่รู้จักและคุ้นเคยกับพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่

โครงการส่วนใหญ่ของบริษัทจะเป็นทาวน์เฮ้าส์ รองลงมาจะเป็นบ้านเดี่ยวและดอนโดมิเนียม
โดยการเลือกรูปแบบที่อยู่อาศัยนี้จะขึ้นอยู่กับความเหมาะสมทางการตลาดของทำเลที่ตั้งของแต่ละโครงการ
โดยบริษัทจะเน้นที่ตั้งอยู่ในรอบชั้นในของกรุงเทพมหานคร ในระดับราคา 3-7 ล้านบาทเป็นหลัก
เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเน้นการทำโครงการในระดับราคาสูงมากกว่า ดังนั้น
ตลาดที่อยู่อาศัยในระดับกลาง จึงมีการแข่งขันที่ไม่สูงนักเมื่อเทียบกับตลาดระดับบน
จุดแข็งทางด้านการตลาดของบริษัทและบริษัทย่อย คือ
การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการที่ตอบสนองผู้บริโภคได้ดี ซึ่งมาจากการทำการสำรวจทางด้านการตลาด
และมีการทำอย่างต่อเนื่องเพื่อสร้างภาพพจน์ของสินค้าต่อลูกค้า
โครงการใหม่ส่วนใหญ่ของบริษัทและบริษัทย่อย จะเปิดตัวภายใต้ชื่อ [] ซึ่งประกอบไปด้วยโครงการ
"บ้านกลางกรุง" "บ้านกลางเมือง" และ “The City” ซึ่งจะแยกด้วยระดับราคาจาก A+
ไปจนถึง B

  (ค) การจัดหาผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

  ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

  ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายนั้น ขั้นตอนจะเริ่มตั้งแต่การซื้อที่ดินมาพัฒนา และโอนให้ลูกค้า
  ซึ่งสามารถเขียนเป็นแผนผังได้พอเป็นสังเขป ดังต่อไปนี้

วิธีการซื้อที่ดินของบริษัท สามารถแบ่งได้ดังนี้

1.  ลงประกาศโฆษณาแสดงความต้องการจะซื้อที่ดินในสื่อสิ่งพิมพ์ต่างๆ

2.  ให้นายหน้าขายที่ดินไปดำเนินการจัดหาที่ดิน ตามความต้องการที่บริษัทกำหนด

3.  ติดต่อไปยังสถาบันการเงินต่างๆ
    ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินของลูกค้าที่มีปัญหาของสถาบันการเงินนั้นๆ

ในการก่อสร้างโครงการต่างๆ ของบริษัท
เดิมผู้รับเหมาของบริษัทจะเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างเพื่อใช้ในการก่อสร้างตามที่ได้ตกลงไว้กับบริษัท
แต่เนื่องจากในสภาวะปัจจุบันที่มีผลมาจากเศรษฐกิจตกต่ำและมีการแข่งขันสูง
วัตถุดิบส่วนใหญ่บริษัทจึงจำเป็นต้องจัดหาเองเพื่อให้ได้ต้นทุนที่ถูกลงและได้รับเครดิตทางการค้าที่ดีขึ้น
วัตถุดิบที่บริษัทซื้อเองได้แก่ เสาเข็ม คอนกรีตโครงสร้าง ปูนซิเมนต์ เหล็กเส้น กระเบื้อง เซรามิค
สุขภัณฑ์ เป็นต้น ทั้งนี้บริษัทจะซื้อจากผู้จำหน่ายในประเทศหลายรายแทนการพึ่งพิงรายใดรายหนึ่ง
โดยจะพิจารณาจากราคาและคุณภาพของวัตถุดิบประเภทนั้นๆ เป็นหลัก

ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ระบบการจัดสร้างสาธารณูปโภคของโครงการต่างๆ
อาจมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ที่สำคัญคือ
ระบบระบายน้ำของโครงการอาจมีผลกระทบทำให้เกิดน้ำเสียต่อแหล่งน้ำสาธารณะได้
หากระบบบำบัดไม่ดีพอ
อย่างไรก็ตามบริษัทได้จัดให้มีระบบการกำจัดน้ำเสียในบ้านแต่ละหลังที่บริษัทสร้างขึ้นก่อนที่จะระบายน้ำที่ได้รับการบำบัดแล้วลงบ่อพักเพื่อให้สามารถตรวจสอบว่าได้มาตรฐานตามที่กำหนดหรือไม่ก่อนที่จะระบายลงทางน้ำสาธารณะต่อไปเพื่อมิให้มีผลกระทบต่อแหล่งน้ำสาธารณะ

งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

บริษัทและบริษัทย่อยรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ
โดยจะรับรู้รายได้เมื่อได้รับชำระเงินเกินกว่าร้อยละ 20 ของสัญญาแต่ละสัญญา
และงานระหว่างก่อสร้างได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นแล้วเกินกว่าร้อยละ 10
ของงานก่อสร้างทั้งโครงการ ในกรณีคอนโดมิเนียมจะต้องมียอดขายร้อยละ 40 ของพื้นที่ที่เปิดขาย

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547
บริษัทและบริษัทย่อยมีบ้านที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างซึ่งเป็นยอดบ้านที่ได้รับการจองแล้วและรอส่งมอบให้แก่ลูกค้า
ดังตารางต่อไปนี้

+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| ล | โครงการ                        | ที่ตั้ง                  | บ้านร   |
| ำ |                                |                      | อส่งมอบ |
| ด |                                |                      |        |
| ับ |                                |                      |        |
+===+================================+======================+========+
| 1 | Place & Park                   |   ถ.ประชาอุทิศ         | 11     |
|   |                                |   จ.สมุทรปราการ       |        |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| 2 | บ้านกลางกรุง (สาทร-นราธิวาส)      |   ถ.นราธิวาส          | 41     |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| 3 | บ้านกลางกรุง (สาทร-ถนนเหนือ ใต้)   | ถ.จันทน์ (ถนนเหนือ ใต้)  | 7      |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| 4 | THE CITY (ปิ่นเกล้า)              |   ถ.ปิ่นเกล้า -         | 10     |
|   |                                |   พุทธมณฑลสาย2        |        |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| 5 | บ้านกลางเมือง (ลาดพร้าว 71 (1) )  | ถ.ลาดพร้าว 71         | 26     |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| 6 | CITI SMART Condo               | ซ.สุขุมวิท 18           | 192    |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| 7 | บ้านกลางเมือง (ลาดพร้าว-โยธินพัฒนา) |   ถ.รามอินทรา         | 13     |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| 8 | บ้านกลางเมือง                    | ถ.ลาดพร้าว 88         | 51     |
|   | (พระรามเก้า-ลาดพร้าว)            |                      |        |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| 9 | THE CITY (ปิ่นเกล้า – พระราม5 )   | ถ.พระราม 5           | 31     |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
|   | รวม/หน่วย                       |                      | 382    |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+

หมายเหตุ : มูลค่าต้นทุนค่าก่อสร้างเฉพาะตัวบ้านของบ้านคงค้างที่รอส่งมอบทั้งหมดคิดเป็น 685.50
ล้านบาท

  3.2 ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง

  (ก) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) ดำเนินธุรกิจรับเหมาก่อสร้างบ้านอยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว
  ทาวน์เฮ้าส์ เป็นต้น อาคารสำนักงาน โรงงาน และส่วนต่อเติม รวมทั้งให้บริการตกแต่งภายใน
  บริษัทเป็นผู้รับเหมา รับงานก่อสร้างจากเจ้าของโครงการโดยตรง (Main Contractor)
  การจัดหางานจะมีทั้งในส่วนของการประมูลงาน
  และการที่ลูกค้ามาติดต่อเองโดยพิจารณาประสบการณ์และผลงานในอดีตของบริษัทที่มีมาประมาณ
  10 ปี ตัวอย่างผลงานที่มาในส่วนโครงการบ้านจัดสรร เช่น บ้านกลางกรุง และบ้านกลางเมือง
  เป็นต้น ในส่วนโครงการราชการ เช่น อาคารเรียนและปฏิบัติการสถาปัตยกรรม
  ของโครงการจัดตั้งวิทยาเขตสุพรรณบุรี เป็นต้น
  และในส่วนโครงการเอกชนที่เป็นงานก่อสร้างอาคารพาณิชย์และระบบสาธารณูปโภค
  บริษัทมีผลงานในการสร้างงานก่อสร้างบันไดเลื่อน สถานีรถไฟฟ้า BTS, อาคาร TOPS
  ซุปเปอร์มาร์เก็ต, สถานีบริการ B-QUICK และอาคาร JAY-MART เป็นต้น

  โครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547

+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| ชื่อโครงการ         | เจ้า | ล    | ม     | มูลค่าโ  | ร   | ม    | มูล  |
|                   | ของ | ักษณะ | ูลค่าโค | ครงการ | ะยะ | ูลค่าง | ค่าง |
|                   |     |      | รงการ |        | เวล | านที่ท | านค |
|                   | โ   | โคร  | (มูลค่า | (คงเ   | าที่ค | ำในปี | งเห |
|                   | ครง | งการ | ตามสัญ | หลือหลัง | าดว | 2547 | ลือห |
|                   | การ |      | ญาก่อน | จากสิ้นปี | ่าจะ |      | ลังจ |
|                   |     |      | VAT)  | 2546)  | ดำเ | (ล้าน | ากปี |
|                   |     |      |       |        | นินก | บาท) | 2   |
|                   |     |      | (ล้า   | (ล     | ารเ |      | 547 |
|                   |     |      | นบาท) | ้านบาท) | สร็จ |      |     |
|                   |     |      |       |        |     |      | (ล  |
|                   |     |      |       |        | (ปี) |      | ้านบ |
|                   |     |      |       |        |     |      | าท) |
+===================+=====+======+=======+========+=====+======+=====+
| ลูกค้ากลุ่ม AP        |     |      |       |        |     |      |     |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| บ้านเพลส แอนด์ พาร์ค |     | บ้านจ | 3     | 46.74  | 2   | 3    | 12  |
|                   | AP  | ัดสรร | 06.20 |        | 548 | 3.80 | .94 |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| เดอะซิตี้ ปิ่นเกล้า     | APD | บ้านจ | 58.08 | 58.08  | 2   | 4    | 8   |
|                   |     | ัดสรร |       |        | 548 | 9.69 | .39 |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| บ้านกลางเมือง (บริติส |     | บ้านจ | 2     | 215.34 | 2   | 4    | 169 |
| ทาวน์-ศรีนครินทร์)    | APD | ัดสรร | 15.34 |        | 548 | 6.28 | .06 |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| บ้านกลางเมือง       | APV | บ้านจ | 63.62 | 63.62  | 2   | 6.59 | 19  |
| (รัชโยธิน –         |     | ัดสรร |       |        | 548 |      | .48 |
| ประชาชื่น)          |     |      |       |        |     |      |     |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| รวม               |     |      | 6     | 383.78 |     | 13   | 209 |
|                   |     |      | 43.24 |        |     | 6.36 | .87 |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| ลูกค้าทั่วไป          |     |      |       |        |     |      |     |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| บางกอกบลูเลอวาร์ด   | SC  | บ้านจ | 68.47 | 68.47  | 2   | 5    | 9   |
| ถ.รามอินทรา1       | As  | ัดสรร |       |        | 548 | 8.91 | .56 |
|                   | set |      |       |        |     |      |     |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| บ้านชัยพฤกษ์         | L&H | บ้านจ | 74.44 | 74.44  | 2   | 6    | 13  |
| บางบัวทอง          |     | ัดสรร |       |        | 548 | 0.83 | .61 |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| บ้านสีวลี            | L&H | บ้านจ | 1     | 150.09 | 254 | 4.09 | 146 |
|                   |     | ัดสรร | 50.09 |        | 8-2 |      | .00 |
|                   |     |      |       |        | 549 |      |     |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| เมเจอร์ – เอกมัย    | เมเ | อ    | 26.50 | 26.50  | 2   | 1    | 6   |
|                   | จอร์ | าคาร |       |        | 548 | 9.80 | .70 |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| โรงพยาบาลตากสิน    | บจ. | อ    | 76.02 | 57.27  | 2   | 5    | 4   |
| จันทบุรี             | วัฒน | าคาร |       |        | 548 | 2.38 | .89 |
|                   | เวช |      |       |        |     |      |     |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| อาคารแลนดี้         | แ   | อ    | 65.00 | 65.00  | 2   | 3    | 29  |
|                   | ลนดี้ | าคาร |       |        | 548 | 5.85 | .15 |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| ศ                 | พระ | ศูนย์บ | 49.77 | 49.77  | 2   | 4    | 0   |
| ูนย์บริการฮอนด้าวิภาวดี | นคร | ริการ |       |        | 548 | 9.35 | .42 |
|                   |     |      |       |        |     |      |     |
|                   | ย   |      |       |        |     |      |     |
|                   | นตร |      |       |        |     |      |     |
|                   | การ |      |       |        |     |      |     |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| มหาวิทยาลัยกรุงเทพ   | ม.  | อ    | 22.04 | 22.04  | 2   | 2.19 | 19  |
|                   | กรุง | าคาร |       |        | 548 |      | .85 |
|                   | เทพ |      |       |        |     |      |     |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| บิ๊กซี เพชรเกษม65    | บมจ | ศูนย์ก | 62.62 | 62.62  | 48  | 1    | 52  |
|                   | ส   | ารค้า |       |        |     | 0.38 | .24 |
|                   | ยาม |      |       |        |     |      |     |
|                   | ฟิวเ |      |       |        |     |      |     |
|                   | จอร์ |      |       |        |     |      |     |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| BTS 4             | บ   | ระบบ | 29.03 | 29.03  | 48  | 1    | 14  |
|                   | มจ. | ทางเ |       |        |     | 4.54 | .49 |
|                   | ไทย | ชื่อม, |       |        |     |      |     |
|                   | ลิฟท์ | บันได |       |        |     |      |     |
|                   |     | ,ลิฟท์ |       |        |     |      |     |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| VGI               | VGI | ระบบ | 13.00 | 13.00  | 48  | 1    | 1   |
|                   |     | ทางเ |       |        |     | 1.70 | .30 |
|                   |     | ชื่อม, |       |        |     |      |     |
|                   |     | บันได |       |        |     |      |     |
|                   |     | ,ลิฟท์ |       |        |     |      |     |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| รวม               |     |      | 6     | 618.23 |     | 32   | 298 |
|                   |     |      | 36.98 |        |     | 0.02 | .21 |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+
| มูลค่าทั้งหมด         |     |      | 1,2   | 1,     |     | 45   | 508 |
|                   |     |      | 80.22 | 002.01 |     | 6.38 | .08 |
+-------------------+-----+------+-------+--------+-----+------+-----+

  (ข) การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

  สภาพการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

  เมื่อพิจารณาข้อมูลตัวชี้วัดภาวะอุตสาหกรรมภาคอสังหาริมทรัพย์ประกอบ ได้แก่
  จำนวนที่อยู่อาศัยที่จดทะเบียนเพิ่มขึ้น
  ประเภทของที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จและจดทะเบียนเพิ่มขึ้นโดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและบ้านแถว
  อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ และการแข่งขันในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
  ได้แสดงถึงแนวโน้มของตลาดที่ดีขึ้น
  และส่งผลให้บริษัทซึ่งดำเนินธุรกิจรับเหมาก่อสร้างโดยรายได้ส่วนใหญ่มาจากการรับเหมาก่อสร้างบ้านอยู่อาศัย
  มีการขยายตัวของรายได้สูงขึ้นตามลำดับ และจากประสบการณ์ที่มีประมาณ 10 ปี
  และคุณภาพที่เป็นที่ได้รับการยอมรับจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่อยู่อาศัย
  อาคารสำนักงาน โรงงาน และผู้ประกอบธุรกิจทั่วไป ที่มีชื่อเสียงและฐานะการเงินที่มั่นคง
  โดยสามารถทำงานได้ตรงตามความต้องการของลูกค้าในระยะเวลาที่กำหนด
  ดังนั้นบริษัทจึงได้รับงานก่อสร้างอย่างต่อเนื่องจากลูกค้าที่มีฐานะการเงินมั่นคง
  ทำให้บริษัทมีความเสี่ยงน้อยจากการดำเนินธุรกิจ เช่น การไม่ได้รับเงินค่าก่อสร้างตามที่กำหนด

  กลยุทธ์การแข่งขัน

1.  พิจารณาข้อมูลด้านโครงการในอดีต ทำเลที่ตั้งโครงการเปรียบเทียบกับราคาขายของโครงการ
    วิเคราะห์ฐานะการเงินและประวัติของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก่อนการประมูลงาน
    เพื่อลดความเสี่ยงจากการรับชำระเงินค่าก่อสร้าง

2.  การส่งมอบงานได้ตรงตามเวลา โดยใช้เทคโนโลยีการก่อสร้างกึ่งสำเร็จรูป เช่น เสา คาน
    และผนังสำเร็จรูป
    ทำให้สามารถผลิตผลงานได้จำนวนมากที่มีคุณภาพสม่ำเสมอในเวลาที่รวดเร็ว

3.  ดำเนินการก่อสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ
    โดยใช้วิศวกรที่มีประสบการณ์ในการควบคุมงานก่อสร้างให้ได้มาตรฐาน และมีคุณภาพ

4.  ความสามารถในการรับงานด้วยราคาค่าก่อสร้างที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับผู้รับเหมาขนาดใหญ่
    เนื่องจากการบริหารค่าใช้จ่ายในการผลิตและการดำเนินงานได้อย่างมีประสิทธิภาพ
    รวมทั้งความสามารถในการออกแบบและก่อสร้างโดยใช้เทคโนโลยีและความเชี่ยวชาญ
    ทำให้ราคาต่ำกว่าคู่แข่งขันในขนาดเดียวกัน

5.  การรับเหมาก่อสร้างแบบครบวงจร (Turnkey Project)
    เป็นการให้บริการตั้งแต่การออกแบบอาคาร ระบบการก่อสร้าง การตกแต่งภายใน
    ตลอดจนงานสาธารณูปโภค ซึ่งช่วยให้สามารถประหยัดต้นทุนในการก่อสร้าง
    และได้สิ่งก่อสร้างที่ตรงตามวัตถุประสงค์ของลูกค้า

6.  การให้บริการหลังการขาย ด้วยความรับผิดชอบในทุกโครงการ
    เพื่อรักษาความสัมพันธ์ที่ดีในระยะยาวกับลูกค้า

7.  การใช้กลยุทธ์ทางการตลาดในการหางาน
    โดยส่งพนักงานด้านการตลาดไปติดต่อกับสถาปนิกของโครงการต่างๆโดยให้คำปรึกษาในการออกแบบและวางแผนการก่อสร้างซึ่งเป็นการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีในระยะยาว

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

  ลูกค้าเป้าหมายของบริษัทคือ เจ้าของโครงการต่างๆ ทั้งภาครัฐ และเอกชน
  ที่มีความน่าเชื่อถือและฐานะการเงินที่มั่นคง

  นโยบายราคา

  บริษัทตั้งเป้าหมายให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด
  ซึ่งจะกำหนดราคาค่าก่อสร้างโดยใช้วิธีต้นทุนบวกส่วนต่างกำไร
  อย่างไรก็ตามบริษัทจะมีการกำหนดอัตรากำไรขั้นต้นของแต่ละโครงการ
  เพื่อให้ได้รับผลตอบแทนที่เหมาะสม ซึ่งหากราคาที่ลูกค้ากำหนดต่ำกว่าที่บริษัทกำหนดไว้
  บริษัทก็จะไม่รับงานนั้นๆ

  การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

  บริษัทจะรับงานโดยตรงจากการประกวดราคาและการว่าจ้างโดยตรงกับลูกค้า ดังนี้

-   งานประกวดราคา ที่ได้รับเชิญจากลูกค้าโดยตรง ประมาณร้อยละ 20

-   งานประกวดราคา ที่ได้รับเชิญจากบริษัทที่ปรึกษาหรือบริษัทออกแบบ ประมาณร้อยละ 15

-   งานประกวดราคา ที่ได้รับเชิญจากภาครัฐ ซึ่งบริษัทมีคุณสมบัติเพียงพอ
    หรือได้จดทะเบียนเป็นผู้รับเหมาของหน่วยงานนั้นๆ
    โดยในอดีตบริษัทเคยขึ้นทะเบียนเป็นผู้รับเหมาของ การสื่อสารแห่งประเทศไทย และ
    องค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทย และ
    ในปัจจุบันบริษัทขึ้นทะเบียนเป็นผู้รับเหมาของงานก่อสร้างชลประทาน กระทรวงยุติธรรม และ
    ได้จดทะเบียนเป็นผู้รับเหมางานก่อสร้างของกรุงเทพมหานคร
    โดยมีผลงานในอดีตที่เกี่ยวกับงานก่อสร้างเช่น งานก่อสร้างอาคารวชิราวุธวิทยาลัย
    งานก่อสร้างอาคารเรียนของสถาบันราชมงคล ประมาณร้อยละ 5

-   การว่าจ้างโดยตรงจากลูกค้า โดยดูจากคุณสมบัติ และผลงานเป็นหลัก
    เนื่องจากบริษัทมีผลงานมากมาย ซึ่งเป็นปัจจัยให้ลูกค้ามีความมั่นใจ
    และราคามักจะถูกกำหนดให้ผู้รับเหมาทุกรายในราคาเดียวกัน ประมาณร้อยละ 60

  (ค) การจัดหาผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

  ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

  บริษัท ใช้วิธีจัดซื้อวัสดุก่อสร้าง ผ่านผู้แทนจำหน่ายหรือผู้ขายในประเทศ หรือจากผู้ผลิตโดยตรง
  โดยมีนโยบายดังนี้

-   ราคาต้องไม่เกินจากราคาในสัญญาหรือราคากลางของบริษัท
    ที่ถูกจัดทำขึ้นและปรับปรุงตลอดเวลา

-   สินค้าต้องมีคุณภาพตามคุณสมบัติที่ได้มาตรฐานอุตสาหกรรม และตามที่ลูกค้าระบุในสัญญา

-   สามารถส่งมอบวัสดุได้ตามเวลาที่ระบุในใบสั่งซื้อ

-   มีระยะเวลาประกันคุณภาพ ตามมาตรฐานของสินค้านั้นๆ

  บริษัทมีการใช้แรงงานภายในบริษัท ที่มีการจ้างงานเป็นพนักงานบริษัทเอง
  นอกจากนั้นยังมีการจ้างแรงงานผ่านผู้รับเหมารายย่อยและผู้รับเหมาขนาดกลาง
  ซึ่งส่วนใหญ่ได้ทำงานกับบริษัทมานานกว่า 5 ปี โดยคำนึงถึงคุณภาพที่ผู้รับเหมาแต่ละรายจะทำได้
  โดยบริษัทมีการช่วยเหลือผู้รับเหมาตามความเหมาะสมเพื่อเป็นการจูงใจให้ผู้รับเหมาที่ทำงานมีคุณภาพอยู่กับบริษัทเป็นระยะเวลานานๆ
  โดยบริษัทจะให้เงินตอบแทนพิเศษกับผู้รับเหมาที่มีผลงานดี และ สามารถส่งมอบงานได้ตามกำหนด
  นอกเหนือจากผลตอบแทนปกติ และการจ่ายงวดงานที่ตรงเวลา

  สำหรับขั้นตอนการดำเนินงานของบริษัท สามารถสรุปได้ 3 ขั้นตอนหลัก ดังนี้

  1. ขั้นตอนการรับงานและเสนอราคา

  ในขั้นตอนนี้ ภายหลังจากการวิเคราะห์ฐานะทางการเงิน
  และการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ บริษัทจะมีการติดต่อหางาน ทั้งจากการประกวดราคา
  และการว่าจ้างโดยตรงจากลูกค้า โดยจะติดต่อรับเอกสารและสำรวจพื้นที่
  เพื่อตรวจสอบเงื่อนไขและอุปสรรคต่างๆ ที่อาจเกิดขึ้น
  ซึ่งจะถูกนำไปใช้ประกอบการประเมินราคา รวมกับค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น
  ค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายในการขนส่งวัสดุ จำนวนคนงานที่ต้องใช้ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ
  เป็นต้น หลังจากนั้นบริษัทจึงทำการเสนอราคาให้แก่เจ้าของโครงการ
  และดำเนินการเซ็นสัญญาเมื่อบริษัทได้รับการคัดเลือก

  2. ขั้นตอนการเตรียมการและการดำเนินการก่อสร้าง

  เมื่อบริษัทได้รับงานแล้ว จะดำเนินการแต่งตั้งผู้จัดการโครงการและทีมงาน
  ซึ่งจะพิจารณากำหนดรายละเอียดของงานและความรับผิดชอบของทีมงานที่เกี่ยวข้อง
  และผู้จัดการโครงการจะดำเนินการในส่วนต่างๆ ดังนี้

-   การจัดทำตารางการทำงาน เพื่อกำหนดระยะเวลาการทำงานให้เสร็จตามกำหนดเวลา

-   การวางแผนการจ้างงาน เพื่อกำหนดจำนวนคน ผู้รับเหมารายย่อย ผู้จัดหาวัสดุ
    เครื่องมือเครื่องจักรที่ใช้ เพื่อให้บรรลุตามแผนงานที่วางไว้
    และตั้งงบประมาณเพื่อให้สามารถควบคุมค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ

-   การจัดเตรียมสำนักงานชั่วคราว เพื่อเป็นที่สำหรับการจัดเตรียมและควบคุมงานก่อสร้าง
    รวมทั้งสาธารณูปโภคที่ต้องใช้ในการก่อสร้าง

-   การจัดเตรียมแผนการทำงานโดยละเอียด
    เพื่อให้สามารถควบคุมการทำงานให้เป็นไปตามระยะเวลา และคุณภาพตามที่ลูกค้ากำหนด

  หลังจากการวางแผนงานต่างๆ แล้ว บริษัทจะเริ่มดำเนินการก่อสร้าง
  โดยมีผู้ควบคุมงานของฝ่ายบริษัท และ/หรือ ผู้ควบคุมงานของฝ่ายลูกค้า ร่วมกันตรวจสอบดูแล
  และควบคุมความก้าวหน้าของงาน และการจ่ายเงินตามงวดการก่อสร้างที่กำหนดไว้

  3. การตรวจสอบความเรียบร้อยและการส่งมอบงาน

  การตรวจสอบนี้ จะเป็นการตรวจสอบความเรียบร้อยครั้งสุดท้าย
  และแก้ไขข้อบกพร่องที่เกิดขึ้นจากการตรวจสอบของเจ้าของโครงการ
  หรือลูกค้าของเจ้าของโครงการนั้นๆ ก่อนจะส่งมอบงานให้แก่ลูกค้า นอกจากนั้นในบางกรณี
  เจ้าของโครงการจะทำการหักค่าประกันผลงาน (Retention) ประมาณร้อยละ 5
  ของมูลค่างานก่อสร้างทั้งหมด เพื่อประกันการแก้ไขงานหลังส่งมอบแล้ว
  โดยจะคืนให้บริษัทประมาณ 1 ปีหลังการส่งมอบงาน

  ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  บริษัทดำเนินนโยบายก่อสร้างให้กับโครงการที่มีคุณภาพและขออนุญาตจัดสรรแล้วเท่านั้น
  การควบคุมการก่อสร้างและความปลอดภัย รวมทั้งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
  จะต้องปฏิบัติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคาร
  ซึ่งมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการอนุญาตปลูกสร้าง การป้องกันวัสดุตกหล่น แผงป้องกันฝุ่น การสุขาภิบาล
  การตรวจควบคุมการปลูกสร้าง เป็นต้น

  3.3 ธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง

  (ก) ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  ธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ดำเนินการโดย บจ.พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล
  มีแหล่งผลิตตั้งอยู่ในจังหวัดปทุมธานี รวมทั้งให้บริการติดตั้งพื้นคอนกรีตอัดแรง
  ผลิตภัณฑ์หลักสามารถแบ่งประเภทผลิตภัณฑ์ได้ดังนี้

  1. แผ่นพื้นสำเร็จรูปท้องเรียบ (SOLID PLANKS) / แผ่นพื้นสำเร็จรูป 3 ขา ( CORRUGATED
  PLANKS)

  เป็นแผ่นคอนกรีตอัดแรงที่มีขนาดความหนา 5-6 ซม. กว้าง 35 ซม.
  และยาวตามความต้องการของลูกค้า
  เมื่อนำมาวางเรียงชิดกันตลอดความยาวคานของอาคารและเทคอนกรีตทับหน้า (CONCRETE
  TOPPING) บนแผ่นพื้นสำเร็จรูป จะได้พื้นอาคารที่มีความแข็งแรงทนทาน
  การใช้แผ่นพื้นสำเร็จรูปชนิดนี้จะทำให้การก่อสร้างรวดเร็ว
  และประหยัดกว่าการก่อสร้างแบบที่ใช้ไม้แบบ และหล่อคอนกรีตในที่ ผลิตภัณฑ์ทั้ง 2
  ประเภทมีลักษณะและคุณสมบัติการใช้งานที่คล้ายคลึงกัน ดังต่อไปนี้

(1) แผ่นพื้นสำเร็จรูปท้องเรียบ

  เป็นแผ่นพื้นคอนกรีตอัดแรงขนาดกว้าง 35 ซม. หนา 5 ซม. ลักษณะพื้นด้านท้องจะเรียบ
  เมื่อวางบนคานแล้วสามารถจะเทปูนทับหน้าได้เลย ถ้าต้องปูบนพื้นที่ขนาดกว้าง
  อาจต้องใช้ไม้ช่วยค้ำยันด้านล่างเพื่อไม่ให้พื้นแอ่นตัว

  เนื่องจากลักษณะพื้นท้องที่เรียบ ถ้าใช้ปูพื้นที่ชั้นบนของอาคาร อาจไม่ต้องตีฝ้าก็ได้
  แผ่นพื้นชนิดนี้เป็นที่นิยมใช้กันแพร่หลายมากที่สุด

(2) แผ่นพื้นสำเร็จรูป 3 ขา

  มีคุณสมบัติเหมือนกับแผ่นพื้นท้องเรียบทุกประการ เพียงแต่มีความหนา 6 ซม.
  ลักษณะพื้นท้องจะเป็น 3 ขา ดังนั้นเมื่อเปรียบเทียบกับชนิดท้องเรียบแล้ว
  น้ำหนักของแผ่นจะไม่ต่างกันมากนักแม้จะมีความหนามากกว่า เนื่องจากลักษณะของการเว้าเป็น 3
  ขาด้านล่าง จึงช่วยลดน้ำหนักของเนื้อคอนกรีตที่ไม่จำเป็นออกไป

  ด้วยความหนาที่มากกว่าดังกล่าว
  ทำให้สามารถเพิ่มขนาดความยาวของแผ่นพื้นที่จะวางบนคานได้ยาวขึ้นโดยพื้นไม่แอ่นตัว
  ซึ่งช่วยให้ไม่ต้องใช้ไม้ค้ำยัน เป็นการประหยัดค่าใช้จ่าย และเพิ่มความสะดวกในการติดตั้ง
  รวมทั้งลดปัญหาเรื่องปลวกที่เกิดจากการใช้ไม้ค้ำยัน

2. แผ่นพื้นสำเร็จรูประบบกลวง (HOLLOW CORE SLAB)

  เป็นแผ่นคอนกรีตอัดแรงกลวงที่มีขนาดความกว้าง 1.20 เมตร มีความหนาแตกต่างกันไป 5
  ขนาด คือ 8, 12, 15, 20 และ 25 ซม.
  สำหรับความยาวสามารถผลิตได้ตามความต้องการของลูกค้า
  แผ่นพื้นสำเร็จรูปชนิดนี้ถูกออกแบบมาสำหรับใช้กับอาคารขนาดกลางและขนาดใหญ่ที่ต้องการรับน้ำหนักบรรทุกมาก

  3. คอนกรีตเสริมใยแก้ว (GLASS FIBRE REINFORCED CONCRETE - GRC)

  GRC เป็นผลิตภัณฑ์คอนกรีตสำเร็จรูปอีกชนิดหนึ่ง ที่ผลิตขึ้นจากส่วนผสมของซีเมนต์
  ทรายและใยแก้วชนิดพิเศษ
  เป็นผลิตภัณฑ์ที่รู้จักและใช้กันแพร่หลายในประเทศเยอรมันนีและประเทศญี่ปุ่น
  เป็นผลิตภัณฑ์ตกแต่งที่มีพื้นผิวเรียบสวยงามสามารถทำเป็นรูปแบบต่างๆ ได้ การติดตั้งรวดเร็ว
  GRC เป็นผลิตภัณฑ์ที่มีน้ำหนักเบา และสามารถผลิตได้ตามความต้องการของสถาปนิกและวิศวกร
  ปัจจุบัน GRC ได้ถูกนำไปใช้ในงานต่างๆ ดังนี้ :

  งานด้านวิศวกรรม ผนังกันเสียงทางด่วน ผนังกันเสียงในอุโมงค์รถไฟใต้ดิน

  ผนังภายนอกอาคาร หลังคา กันสาด ฯลฯ

งานด้านสถาปัตยกรรม งานประดับภายนอกอาคารที่ต้องการความละเอียดและความสวยงาม
เป็นพิเศษ

  4. เสาเข็ม

  เป็นเสาคอนกรีตอัดแรงหน้าตัดเป็นรูปตัว “I” มีขนาดความหนา 12 ซม. กว้าง 12 ซม.
  มีขนาดความยาวตั้งแต่ 1 เมตร จนถึง 6 เมตร
  ผลิตโดยใช้แท่นผลิตและเครื่องจักรชุดเดียวกับที่ใช้ผลิตแผ่นพื้นสำเร็จรูประบบกลวง
  จึงสามารถสลับหรือปรับเปลี่ยนการผลิตกับแผ่นพื้นสำเร็จรูประบบกลวงได้ตลอดเวลา
  มีคุณสมบัติเป็นเสาเข็มขนาดเล็กที่ใช้ตอกเป็นฐานรากของบ้านพักอาศัยหรืออาคารขนาดเล็ก เช่น
  อาคารพาณิชย์ นิยมใช้กันแพร่หลาย โดยเฉพาะในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ
  วัตถุดิบที่ใช้ในการผลิตเหมือนกับแผ่นพื้นสำเร็จรูประบบกลวงทุกประการ คือ ประกอบด้วย
  ปูนซิเมนต์ ทราย หิน น้ำ และลวดอัดแรง

(ข) การตลาดและสภาวะการแข่งขัน

สภาพการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

  ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา
  ผู้ประกอบการจำนวนมากได้มีการนำระบบก่อสร้างสำเร็จรูปมาใช้ในโครงการแทนระบบใช้ไม้แบบและหล่อคอนกรีตแบบเดิมโดยมีทั้งการนำระบบก่อสร้างสำเร็จรูปอย่างเต็มรูปแบบ
  ซึ่งเป็นเทคโนโลยีการก่อสร้างที่ใช้การหล่อแบบส่วนต่างๆ
  ของอาคารหรือสิ่งก่อสร้างให้เป็นชิ้นส่วนสำเร็จรูป
  แล้วนำไปประกอบเป็นตัวอาคารที่สถานที่ก่อสร้าง ชิ้นส่วนที่หล่อได้แก่ ผนัง พื้น เสา คาน หลังคา
  บันได หรืออาจเป็นเพียงการใช้วัสดุก่อสร้างสำเร็จรูปมาทดแทนเพียงบางส่วน
  จากการตื่นตัวเรื่องการอนุรักษ์ป่าไม้ การรักษาสภาวะแวดล้อมให้ดีอยู่
  ตลอดจนการประหยัดพลังงานทำให้มีแนวโน้มให้เจ้าของโครงการหันไปใช้เทคโนโลยีการก่อสร้างที่เหมาะสมและมีการเลือกใช้วัสดุในแนวทางใหม่ๆ
  กล่าวคือใช้วัสดุที่มีน้ำหนักเบา ติดตั้งง่าย รวดเร็ว ไม่สร้างมลภาวะ
  การใช้วัสดุก่อสร้างตามแนวดังกล่าวเป็นทางเลือกใหม่ของการใช้วัสดุก่อสร้างในอนาคตเพื่อลดต้นทุนการก่อสร้าง
  และทำการส่งมอบงานได้เร็วขึ้น
  พื้นสำเร็จรูปเป็นวัสดุก่อสร้างสำเร็จรูปที่ได้รับความนิยมใช้อย่างแพร่หลายในช่วงกว่าทศวรรษที่ผ่านมา
  การนำแผ่นพื้นสำเร็จรูปมาใช้ ทำให้การก่อสร้างทำได้สะดวก รวดเร็ว ประหยัดเวลา
  และประหยัดไม้แบบ นอกจากนี้ แผ่นพื้นซึ่งหล่อจากโรงงานย่อมได้มาตรฐานและมีความแข็งแรง
  ทำให้ผู้ประกอบการหันมาใช้แผ่นพื้นสำเร็จรูปแทนการหล่อในที่หน้างานเพิ่มมากขึ้น

  เสาเข็มรูปตัว “I” ซึ่ง พีซีเอ็มซี ผลิตและจำหน่ายอยู่นั้น
  เป็นผลิตภัณฑ์ที่นิยมใช้แพร่หลายในท้องตลาด ประกอบกับเทคโนโลยีการผลิตที่ไม่ซับซ้อนนัก
  จึงมีผู้ผลิตในท้องตลาดเป็นจำนวนมาก โดยปกติจะมีการแข่งขันในด้านราคาค่อนข้างมาก
  อย่างไรก็ตามเนื่องจากปัจจุบันธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
  ภาวะการแข่งขันในปัจจุบันจึงไม่รุนแรงนัก

  คอนกรีตเสริมใยแก้ว เป็นผลิตภัณฑ์ตกแต่งที่มีพื้นผิวเรียบสวยงาม สามารถทำเป็นรูปแบบต่างๆ ได้
  การติดตั้งรวดเร็ว มีน้ำหนักเบา เริ่มเป็นที่นิยมใช้แทนงานปูนปั้นต่างๆ
  เนื่องจากชิ้นงานมีความเรียบร้อย สวยงาม น้ำหนักเบา และติดตั้งได้ง่ายกว่า

  ในส่วนของเศรษฐกิจมหภาคนั้น อุปสงค์ของที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
  จากการขยายของเศรษฐกิจในประเทศ ภาวะอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ
  การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระดับสูง ส่งผลให้ธุรกิจวัสดุก่อสร้าง
  โดยเฉพาะธุรกิจแผ่นพื้นสำเร็จรูปท้องเรียบ/แผ่นพื้น 3 ขา และเสาเข็มรูปตัว “I”
  ที่ส่วนใหญ่ใช้สำหรับที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นอาคารแนวราบ มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นเช่นเดียวกัน
  นอกจากนั้นพีซีเอ็มซียังได้รับผลดีจากนโยบายการส่งเสริมจากภาครัฐให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัยของตัวเอง
  โดยการสร้างโครงการบ้านเอื้ออาทร โครงการบ้านออมสิน ซึ่งมีจำนวนประมาณ 1 ล้านหน่วย
  ในปี 2546-2550

โอกาส

  1.
  การตื่นตัวเรื่องการอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและปัญหามลภาวะทำให้มีการนำเทคโนโลยีระบบ
  ก่อสร้างมาใช้แทนระบบไม้แบบ และ หล่อคอนกรีตในที่หน้างาน

2.  การตระหนักเรื่องความปลอดภัยให้มีการเลือกใช้วัสดุที่มีมาตรฐาน
    และง่ายต่อการควบคุมในการทำงานเพื่อให้เกิดความปลอดภัย

3.  การใช้วัสดุก่อสร้างสำเร็จรูป
    ทำให้การควบคุมต้นทุนและระยะเวลาการทำงานเป็นประโยชน์ในทางที่ดีขึ้น
    และสามารถควบคุมให้เป็นไปตามแผนงานได้ง่าย และแน่นอนมากขึ้น

อุปสรรค

วัสดุและเทคโนโลยีการก่อสร้าง มีหลายอย่างที่สามารถทดแทนกันได้ เช่น
การหล่อในที่หน้างานแทนการใช้ แผ่นพื้น การใช้ปูนปั้นแทน GRC เป็นต้น

กลยุทธ์การแข่งขัน

  พีซีเอ็มซีได้ใช้กลยุทธ์ในการแข่งขัน โดยการควบคุมคุณภาพของสินค้าและการบริการ
  โดยสินค้าของพีซีเอ็มซีเป็นที่รู้จักดีในกลุ่มลูกค้าผู้รับเหมา ซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
  โดยพีซีเอ็มซีมีนโยบายราคาที่ปรับตามต้นทุนการผลิตและสามารถแข่งขันกับผู้ผลิตรายอื่นในตลาดเดียวกันได้

+--------------------------+-------------------------------------------+
| -   จุดแข็งของบริษัทพีซีเอ็มซี   | เป็นผู้อยู่ในอุตสาหกรรมมานาน                    |
|                          | เป็นที่รู้จักและยอมรับในกลุ่มลูกค้า                  |
|                          | ในเรื่องคุณภาพของสินค้าและบริการ                |
+--------------------------+-------------------------------------------+
| -   จุดอ่อนของบริษัทพีซีเอ็มซี   | ไม่มีกลุ่ม/เครือบริษัท ที่ผลิตวัตถุดิบครบวงจร          |
+--------------------------+-------------------------------------------+

 จำนวนและขนาดคู่แข่งขัน

  แผ่นพื้นสำเร็จรูปท้องเรียบมีผู้ผลิตในท้องตลาดอยู่เป็นจำนวนมาก ส่วนใหญ่เป็นผู้ผลิตรายย่อย
  ปัจจุบันพีซีเอ็มซี จัดเป็นผู้ผลิตรายใหญ่ 1 ใน 2 ราย ร่วมกับ บมจ. ดีคอนโปรดักส์
  (มีกำลังการผลิตใกล้เคียงกัน) โดยคาดว่ากำลังผลิตของทั้ง 2 ราย รวมกันไม่น้อยกว่าร้อยละ
  80 ของตลาดแผ่นพื้นสำเร็จรูปท้องเรียบ สำหรับแผ่นพื้นสำเร็จรูประบบกลวงนั้น
  พีซีเอ็มซีมีส่วนแบ่งการตลาดน้อยมาก เมื่อเปรียบเทียบกับ CPAC (บริษัทในเครือปูนซีเมนต์ไทย)
  ซึ่งเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่

  สำหรับผลิตภัณฑ์เสาเข็มนั้น มีผู้ผลิตในตลาดจำนวนมาก
  เนื่องจากใช้เทคโนโลยีการผลิตที่ไม่ซับซ้อนนัก

  ในส่วนของผลิตภัณฑ์คอนกรีตเสริมใยแก้ว มีคู่แข่งขันน้อยราย คู่แข่งที่มีขนาดใหญ่กว่าพีซีเอ็มซี
  ได้แก่ บมจ. เจนเนอรัล เอนจิเนียริ่ง และบจ. พรีเมียร์

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

  ลักษณะของลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นผู้รับเหมา เจ้าของโครงการบ้านจัดสรร
  หรือผู้แทนจำหน่ายที่ขายให้กับงานราชการ โดยมีสัดส่วนจากลูกค้าแต่ละกลุ่มประมาณร้อยละ 18,
  76 และ 6 ตามลำดับ

  นโยบายราคา

  พีซีเอ็มซีมีการกำหนดราคาขายสำหรับกลุ่มเป้าหมายและให้ส่วนลดสำหรับลูกค้าที่ซื้อสินค้าในปริมาณและเงื่อนไขที่พีซีเอ็มซีกำหนด
  โดยมีมาตรฐานของสินค้าซึ่งถ้าเปรียบเทียบราคาขายสุทธิกับคู่แข่งขันแล้วระดับราคาขายแผ่นพื้นท้องเรียบของพีซีเอ็มซีจะใกล้เคียงกับคู่แข่งขัน
  จึงมีความสามารถในการแข่งขันทางด้านราคากับคู่แข่งรายอื่นได้

  ช่องทางการจัดจำหน่าย

  พีซีเอ็มซีจะแบ่งช่องทางการจำหน่ายตามประเภทของผลิตภัณฑ์ ซึ่งมีกลุ่มลูกค้าที่ต่างกัน ดังนี้

1.  แผ่นพื้นสำเร็จรูปท้องเรียบ/แผ่นพื้นสำเร็จรูป 3 ขา และแผ่นพื้นสำเร็จระบบกลวง
    และเสาเข็ม

  ส่วนใหญ่จะขายผ่านพนักงานขายตรงให้กับลูกค้าโดยตรง หรือขายผ่านผู้แทนจำหน่าย
  โดยจะมีผู้เชี่ยวชาญให้คำปรึกษาเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์ต่างๆ นอกจากนั้นยังมีบริการจัดส่งสินค้า
  บริการรับติดตั้ง พีซีเอ็มซีมีหลักเกณฑ์หลักๆ ในการแต่งตั้งผู้จัดจำหน่ายดังนี้

-   มีศักยภาพและแนวโน้มในการขายสินค้า โดยพิจารณาจากธุรกิจที่มีอยู่

-   มีฐานะทางการเงินที่เชื่อถือได้ โดยพิจารณาข้อมูลจากสถาบันการเงินประกอบด้วย

  2. คอนกรีตเสริมใยแก้ว (GRC)

  เนื่องจาก GRC เป็นผลิตภัณฑ์ทดแทนการหล่อคอนกรีตในที่
  และเหมาะกับงานสถาปัตยกรรมอย่างยิ่ง ซึ่งต้องอาศัยความรู้ความชำนาญเป็นพิเศษ
  ดังนั้นการจำหน่ายจะเป็นการแนะนำผลิตภัณฑ์ตรงกับความต้องการของสถาปนิก
  และวิศวกรผู้ออกแบบ เจ้าของโครงการ และผู้รับเหมาก่อสร้าง

(ค) การจัดหาผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

 ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

  วัตถุดิบหลักของพีซีเอ็มซี ได้แก่ ปูนซีเมนต์ เหล็กลวดแรงดึงสูง หินและทราย
  ซึ่งผู้จำหน่ายอยู่ภายในประเทศทั้งสิ้น
  และมีผู้จำหน่ายมากรายเพียงพอที่จะทำให้เกิดการแข่งขันกันในเรื่องราคา
  พีซีเอ็มซีจึงมีความเสี่ยงในเรื่องของวัตถุดิบน้อยมาก
  รวมทั้งเทคโนโลยีการผลิตซึ่งพัฒนามาจนถึงจุดที่ไม่สามารถจะเปลี่ยนแปลงได้มากกว่านี้อีกแล้ว
  บริษัทไม่มีการซื้อวัตถุดิบจากผู้ผลิตรายใดรายหนึ่งเกินกว่าร้อยละ 30 ของต้นทุนวัตถุดิบทั้งหมด

 กำลังการผลิต

  พีซีเอ็มซี มีโรงงานอยู่ 3 แห่ง เป็นทรัพย์สินของพีซีเอ็มซี 2 แห่ง อีก 1
  แห่งเป็นการเช่าจากบริษัท นครหลวงคอนกรีต จำกัด
  เพื่อใช้ขยายกำลังการผลิตแผ่นพื้นท้องเรียบ/แผ่นพื้น 3 ขา และแผ่นพื้นกลวง
  และเพิ่มการผลิตเสาเข็ม โรงงานทั้ง 3 แห่งตั้งอยู่ที่ตำบลลำลูกกา อำเภอลำลูกกา
  จังหวัดปทุมธานี ตั้งอยู่บนเนื้อที่ประมาณ 144 ไร่ ปัจจุบันมีการผลิตสินค้าเต็มกำลังการผลิต

ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  สำหรับธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง เนื่องจากสินค้าที่พีซีเอ็มซี ผลิต
  เป็นวัสดุก่อสร้างที่ผลิตจากคอนกรีต กระบวนการผลิตจึงไม่ซับซ้อนและไม่มีการใช้วัตถุดิบที่มีพิษ
  โดยกระบวนการผลิตวัตถุดิบจะถูกส่งจาก SILO เข้าเครื่องผสมทางท่อ
  และผลิตภัณฑ์อยู่ภายใต้การดูแลของ สมอ. กระทรวงอุตสาหกรรม
  ของที่เหลือจากกระบวนการผลิตสามารถขายเพื่อไปใช้งานต่อได้