2. ปัจจัยความเสี่ยง

  2.1 ความเสี่ยงจากการประกอบธุรกิจ

  ความเสี่ยงจากความผันผวนทางเศรษฐกิจ

  จากการที่บริษัทอยู่ในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  จึงได้รับผลกระทบจากการปรับตัวขึ้นลงของภาวะเศรษฐกิจโดยตรง
  บริษัทจึงวางแผนและปรับกลยุทธ์เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจในช่วงนั้น ๆ
  โดยให้ความสำคัญกับการเปิดโครงการ การซื้อที่ดินใหม่ การก่อสร้าง
  และการบริหารกระแสเงินสดของบริษัท
  โดยจะพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจในช่วงนั้นๆ เช่นในสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ
  บริษัทจะก่อสร้างให้สอดคล้องกับอัตราการขาย เพื่อมิให้มีสินค้าคงเหลือมากเกินไป
  และจะชะลอการเปิดโครงการรวมถึงการซื้อที่ดินใหม่
  เพื่อจะบริหารกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และลดความเสี่ยงด้านนี้ลง

  2.2 ความเสี่ยงในการผลิต/บริการ

  ความเสี่ยงเรื่องราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้าง

  การก่อสร้างโครงการของบริษัทจะมีความเสี่ยงในเรื่องของราคาวัสดุก่อสร้างที่อาจมีการปรับตัวสูงขึ้น
  ซึ่งจะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นและกำไรลดลง
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้พยายามลดความเสี่ยงทางด้านราคาวัสดุก่อสร้าง
  โดยจะพัฒนาและขายโครงการแต่ละโครงการให้แล้วเสร็จในช่วงระยะเวลา 2 - 2.5 ปี
  ตั้งแต่เริ่มต้นซื้อที่ดินจนกระทั่งโอนขายบ้านหลังสุดท้าย
  ทั้งนี้เพื่อลดระยะเวลาการก่อสร้างในแต่ละโครงการลง
  ทำให้สามารถประเมินราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้างได้ถูกต้องแม่นยำมากขึ้น
  ช่วยลดความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างในโครงการของบริษัท นอกจากนี้
  บริษัทพยายามที่จะตกลงราคาและปริมาณวัสดุก่อสร้างรวมถึงสุขภัณฑ์กับผู้ผลิต /
  ผู้ขายให้ได้มากที่สุดก่อนที่จะตั้งราคาเพื่อเปิดขายในแต่ละโครงการ
  จากการที่บริษัทมีโครงการที่มีมูลค่าสูง โดยมีมูลค่าระหว่าง 500 ล้านบาท ถึง 3,000 ล้านบาท
  ต่อโครงการ บริษัทจึงเป็นผู้ซื้อวัตถุดิบหลักเองโดยส่วนใหญ่ และจะซื้อเป็นจำนวนมาก
  ทำให้บริษัทมีอำนาจต่อรองกับผู้รับเหมาและผู้ค้าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง
  บริษัทจึงมีความเสี่ยงทางด้านนี้ลดลง

  2.3 ความเสี่ยงด้านการเงิน

  ความเสี่ยงเรื่องการค้างรับชำระเงินจากลูกค้า

บริษัทและบริษัทย่อยมีลูกหนี้การค้าและตั๋วเงินรับการค้าสิ้นสุด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553
ทั้งสิ้นจำนวน 8.85 ล้านบาท โดยสามารถแบ่งลูกหนี้การค้าตามอายุหนี้ที่ค้างชำระได้ดังนี้

(หน่วย : ล้านบาท)

  ------------------------------- ------------------- -------------------
  ระยะเวลาค้างชำระ                 ปี 2553              ปี 2552

  ยังไม่ครบกำหนดชำระหนี้              2.85                2.08

  เกินกำหนดชำระ                                        

  ไม่เกิน 12 เดือน                   5.52                1.68

  มากกว่า 12 เดือนขึ้นไป              16.96               16.72

  หัก ค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ              (16.48)             (16.59)

  ลูกหนี้การค้า – สุทธิ                 8.85                3.89
  ------------------------------- ------------------- -------------------

  การค้างชำระของลูกหนี้การค้าส่วนที่เกินกว่า 12 เดือน จำนวน 16.48 ล้านบาท
  เป็นลูกหนี้ที่เกิดขึ้นจากธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ก่อนการรวมกิจการกับ บจ. เอเชี่ยน
  พร็อพเพอร์ตี้ ในปี 2543 เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจถดถอยจากการประกาศลดค่าเงินบาทในปี
  2540 ได้ส่งผลกระทบต่อฐานะการเงินและความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้ดังกล่าว
  คิดเป็นอัตราร้อยละ 65.06 ของลูกหนี้และตั๋วเงินรับการค้าทั้งหมด
  ซึ่งบริษัทมีความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับชำระหนี้ตามจำนวนดังกล่าว
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้มีการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญของลูกหนี้ไว้เต็มจำนวนแล้ว

  การพัฒนาโครงการในปัจจุบัน
  บริษัทได้มีการวิเคราะห์ความต้องการและฐานะการเงินของลูกค้าก่อน
  จึงทำให้สินค้าในแต่ละโครงการสามารถขายได้เร็วและลดความเสี่ยงจากการไม่ได้รับชำระเงินจากลูกค้าได้มาก

  ความเสี่ยงจากการค้ำประกันหนี้สินแก่บริษัทย่อยและบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน

บริษัทได้มีการค้ำประกันวงเงินกู้ยืมแก่บริษัทย่อย โดยเป็นการค้ำประกันตามสัดส่วนการถือหุ้น
ดังตารางสรุปการค้ำประกันต่อไปนี้
จากผลดังกล่าวบริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการค้ำประกันการชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้
หากผู้ถูกค้ำประกันไม่สามารถชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้ได้ตามกำหนด
อันจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและฐานะการเงินของบริษัทที่เป็นผู้ค้ำประกันได้
อย่างไรก็ตามจากผลการดำเนินงานของบริษัทย่อย
บริษัทเชื่อว่าผู้ถูกค้ำประกันจะสามารถผ่อนชำระคืนหนี้สินได้
อนึ่งภาระหนี้สินคงค้างของบริษัทย่อยที่บริษัทค้ำประกันนั้นได้รวมอยู่ในหนี้สินในงบการเงินรวมของบริษัทแล้ว

ตารางสรุปการค้ำประกันหนี้สินของบริษัทต่อบริษัทย่อยและบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน

+----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+-------+
| ผู้ค |     | ผู้ถ |     | วงเ |     | ความคืบหน้า       | สถ   |       |
| ้ำป |     | ูกค |     | งินค |     |                 | านะท |       |
| ระ |     | ้ำป |     | ้ำปร |     |                 | างกา |       |
| กัน |     | ระ |     | ะกัน |     |                 | รเงิน |       |
|    |     | กัน |     |     |     |                 |      |       |
|    |     |    |     | (ล  |     |                 | ข    |       |
|    |     |    |     | ้านบ |     |                 | องผู้ถ |       |
|    |     |    |     | าท) |     |                 | ูกค้ำป |       |
|    |     |    |     |     |     |                 | ระกัน |       |
|    |     |    |     |     |     |                 |      |       |
|    |     |    |     |     |     |                 | ส่วน  |       |
|    |     |    |     |     |     |                 | ของผ |       |
|    |     |    |     |     |     |                 | ู้ถือหุ้น |       |
|    |     |    |     |     |     |                 | (ล้าน |       |
|    |     |    |     |     |     |                 | บาท) |       |
+====+=====+====+=====+=====+=====+=================+======+=======+
| บร | สัดส | บร | สัดส | 31  | 31  |                 | 31   | 31    |
| ิษัท | ่วนก | ิษัท | ่วนก | ธ   | ธ   |                 | ธ.ค. | ธ.ค.  |
|    | ารถ |    | ารค | .ค. | .ค. |                 | 53   | 52    |
|    | ือหุ้น |    | ้ำปร | 53  | 52  |                 |      |       |
|    |     |    | ะกัน |     |     |                 |      | (     |
|    |     |    |     |     |     |                 |      | ปรับปร |
|    |     |    |     |     |     |                 |      | ุงใหม่) |
+----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+-------+
| A  | 100 | V  | 100 | 3,  | 50  | ค้ำประกันวงเงิน    | 423  | 21    |
| PD |     | PD |     | 125 |     | เบิกเกินบัญชีบางส่วน |      |       |
|    |     |    |     |     |     | และวงเงินกู้อื่นๆ    |      |       |
|    |     |    |     |     |     | อยู่ระห           |      |       |
|    |     |    |     |     |     | ว่างการผ่อนชำระคืน |      |       |
|    |     |    |     |     |     | กับเจ้าหนี้ตามกำหนด |      |       |
+----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+-------+
| A  | 100 | AP | 100 | 1,  | -   | ค้ำประกันวงเงิน    | 342  | 201   |
| PD |     | ST |     | 520 |     | เบิกเกินบัญชีบางส่วน |      |       |
|    |     |    |     |     |     | และวงเงินกู้อื่นๆ    |      |       |
|    |     |    |     |     |     | อยู่ระห           |      |       |
|    |     |    |     |     |     | ว่างการผ่อนชำระคืน |      |       |
|    |     |    |     |     |     | กับเจ้าหนี้ตามกำหนด |      |       |
+----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+-------+
| A  | 100 | A  | 100 | 1,  | 533 | ค้ำประกันวงเงิน    | 379  | 403   |
| PD |     | PK |     | 238 |     | เบิกเกินบัญชีบางส่วน |      |       |
|    |     |    |     |     |     | และวงเงินกู้อื่นๆ    |      |       |
|    |     |    |     |     |     | อยู่ระห           |      |       |
|    |     |    |     |     |     | ว่างการผ่อนชำระคืน |      |       |
|    |     |    |     |     |     | กับเจ้าหนี้ตามกำหนด |      |       |
+----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+-------+
| A  | 100 | AP | 100 | 846 | 846 | ค้ำประกันวงเงิน    | (42) | (32)  |
| PD |     | SV |     |     |     | เบิกเกินบัญชีบางส่วน |      |       |
|    |     |    |     |     |     | และวงเงินกู้อื่นๆ    |      |       |
|    |     |    |     |     |     | อยู่ระห           |      |       |
|    |     |    |     |     |     | ว่างการผ่อนชำระคืน |      |       |
|    |     |    |     |     |     | กับเจ้าหนี้ตามกำหนด |      |       |
+----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+-------+
| A  | 100 | T  | 100 | 20  | 20  | ค้ำประก          | 16   | 17    |
| PD |     | LR |     |     |     | ันวงเงินเบิกเกินบัญชี |      |       |
+----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+-------+
| A  | 100 | S  | 100 | 5   | 5   | ค้ำประก          | (19) | (18)  |
| PD |     | SM |     |     |     | ันวงเงินเบิกเกินบัญชี |      |       |
+----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+-------+
| A  | 100 | AP | 100 | -   | 427 | ค               | -    | 63    |
| PD |     | S* |     |     |     | ้ำประกันวงเงินกู้อื่นๆ |      |       |
|    |     |    |     |     |     | โด              |      |       |
|    |     |    |     |     |     | ยมีการผ่อนชำระคืนก |      |       |
|    |     |    |     |     |     | ับเจ้าหนี้ครบถ้วนแล้ว |      |       |
+----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+-------+
| A  | 100 | AP | 100 | -   | 45  | ค้ำประกันวงเงิน    | -    | 539   |
| PD |     | V* |     |     |     | เบิกเกินบัญชีบางส่วน |      |       |
|    |     |    |     |     |     | และวงเงินกู้อื่นๆ    |      |       |
|    |     |    |     |     |     | โด              |      |       |
|    |     |    |     |     |     | ยมีการผ่อนชำระคืนก |      |       |
|    |     |    |     |     |     | ับเจ้าหนี้ครบถ้วนแล้ว |      |       |
+----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+-------+
| A  | 100 | T  | 100 | -   | 41  | วงเงินกู้อื่นๆ       | -    | 108   |
| PD |     | ri |     |     |     | โด              |      |       |
|    |     | ll |     |     |     | ยมีการผ่อนชำระคืนก |      |       |
|    |     | io |     |     |     | ับเจ้าหนี้ครบถ้วนแล้ว |      |       |
|    |     | n* |     |     |     |                 |      |       |
+----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+-------+
| A  | 100 | AP | 100 | -   | 10  | ค้ำประกันวง       | -    | 144   |
| PD |     | L* |     |     |     | เงินเบิกเกินบัญชีโดย |      |       |
|    |     |    |     |     |     | ปัจจุบันปิดวงเงินแล้ว |      |       |
+----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+-------+
| ร  |     |    |     | 6,  | 1,  |                 |      |       |
| วม |     |    |     | 754 | 977 |                 |      |       |
+----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+-------+

APD = บมจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ APS* = บจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้
(สาทร)

APK = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (กรุงเทพ) APV* = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา)

APSV = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (สุขุมวิท) Trillion* = บจ. ทริลเลี่ยน ดีเวลลอปเม้นท์

TLR = บจ. ทองหล่อ เรสซิเดนซ์ APL* = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว)

SSM = บจ. สมาร์ท เซอร์วิส แอนด์ แมเนจเม้นท์

VPD = บจ. เดอะแวลู พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (จากเดิมชื่อ “บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้
(ประเทศไทย”))

APST = บจ. เอพี (สาทร) จำกัด (จากเดิมชื่อ “บจ.เอพี แปซิฟิคสตาร์ (สาทร)”)

* บริษัทได้จดทะเบียนควบรวมกิจการ ณ 30 มิถุนายน 2553 ภายใต้ชื่อบริษัทใหม่ว่า บริษัท
เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

  ความเสี่ยงจากการชำระคืนเงินกู้สถาบันการเงิน และหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระคืน

สืบเนื่องจากปัญหาสินเชื่อด้อยคุณภาพในประเทศสหรัฐอเมริกาที่เริ่มเกิดขึ้นเมื่อไตรมาส 3 ปี 2551
ซึ่งส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและนำมาซึ่งสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำทั่วโลก
อันส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน
สำหรับประเทศไทยมีความเชื่อว่าสภาวะเศรษฐกิจนั้นได้พ้นจุดต่ำสุดแล้วเมื่อไตรมาส 1 ปี 2552
อันเนื่องจากมาตราการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ
สำหรับบริษัทซึ่งได้รับผลดีจากมาตราการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ
ทำให้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่อย่างไรก็ตาม
สถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อทั้งสำหรับผู้ประกอบการ และ
บุคคลผู้ขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย

ณ สิ้นปี 2553 บริษัทมีภาระหนี้หุ้นกู้จำนวนทั้งสิ้น 8,000 ล้านบาท
(โดยครบกำหนดชำระดังตารางด้านล่าง) รวมถึงมีภาระเงินกู้โครงการจากสถาบันการเงิน จำนวน
1,033 ล้านบาท
อนึ่งบริษัทยังคงมีนโยบายที่จะจัดหาเงินโดยการออกหุ้นกู้อย่างต่อเนื่องเพื่อรักษาความสัมพันธ์กับผู้ถือหุ้นกู้
รวมถึงรักษาระดับวงเงินกู้ให้อยู่ในปริมาณที่เหมาะสม
(ปัจจุบันบริษัทมีวงเงินสินเชื่อกับสถาบันการเงินมากกว่า 10,000 ล้านบาท)
และจะรักษาระดับอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนตามอัตราที่ได้กำหนดไว้ในข้อกำหนดสิทธิ

  --------------------------------- ------- ------- ------- ------- -------
  ปี                                 2554    2555    2556    2557    2558

  ภาระหนี้หุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระ (ล้านบาท)    2,000   2,000   2,500   1,000   500
  --------------------------------- ------- ------- ------- ------- -------

  2.4 ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย

 ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

เนื่องจากภาวะอัตราดอกเบี้ยในตลาดโลกที่มีความไม่แน่นอน
อาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการและการดำเนินงาน ดังนั้นบริษัทฯ
ป้องกันความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่อาจเพิ่มสูงขึ้นโดยการออกตั๋วแลกเงินและหุ้นกู้ในอัตราดอกเบี้ยคงที่
(รายละเอียดตามหัวข้อ 7.1) เพื่อให้สามารถควบคุมต้นทุนดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับต่ำ
และไม่ปรับเพิ่มขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในอนาคตสำหรับปีที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ ทั้งนี้ ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2553 บริษัทมีภาระหนี้สินที่เป็นเงินกู้ยืม ตั๋วแลกเงิน และหุ้นกู้ จำนวน 10,666.84
ล้านบาท โดยแบ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในสัดส่วนร้อยละ 90.31 และ
9.69 ตามลำดับ

5.  ความเสี่ยงจากการแปลงสภาพใบสำคัญแสดงสิทธิของพนักงานบริษัทและบริษัทย่อย

  ความเสี่ยงเรื่องผลกระทบต่อสัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้น (Dilution Effect)

เมื่อวันที่ 24 เมษายน 2552
ที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้นได้มีมติอนุมัติให้บริษัทออกและเสนอขายใบสำคัญแสดงสิทธิเพื่อซื้อหุ้นสามัญของบริษัทให้แก่พนักงานของบริษัทและบริษัทย่อยจำนวนทั้งสิ้น
48,680,463 หน่วย โดยมีราคาใช้สิทธิเท่ากับ 3.0 บาท
ในกรณีที่มีการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิทั้งหมดซื้อหุ้นจากโครงการดังกล่าว
จะมีผลกระทบต่อส่วนแบ่งกำไรหรือสิทธิในการออกเสียงของผู้ถือหุ้นเดิม (control dilution)
ทำให้ส่วนแบ่งกำไรหรือสิทธิในการออกเสียงของผู้ถือหุ้นเดิมลดลง
ซึ่งอัตราส่วนการลดลงจะขึ้นอยู่กับการใช้สิทธิในใบสำคัญแสดงสิทธิของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิด้วย

ณ 31 ธันวาคม 2553 คงเหลือใบแสดงสิทธิเพื่อซื้อหุ้นสามัญ ตามโครงการจัดสรรดังกล่าวจำนวน
39,956,863 หน่วย โดยอัตราการใช้สิทธิแปลงสภาพ คือ 1 ใบสำคัญแสดงสิทธิ ต่อ 1 หุ้นสามัญ
ในราคาหุ้นละ 3 บาท อย่างไรก็ตามใบสำคัญแสดงสิทธิดังกล่าวข้างต้นจะหมดอายุในวันที่ 7 มีนาคม
2556