11 ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

11.1 งบการเงิน

  (ก) สรุปรายงานการตรวจสอบของผู้สอบบัญชี

งบการเงินประจำปี 2552-2554 ซึ่งตรวจสอบโดย คุณกมลทิพย์ เลิศวิทย์วรเทพ
ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 4377 จากบริษัท สำนักงาน เอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด
ได้ให้ความเห็นต่องบการเงินดังนี้

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินสำหรับปี สิ้นสุด วันที่ 31 ธันวาคม 2552
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข

  โดยได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินสำหรับปี สิ้นสุด วันที่ 31 ธันวาคม 2553
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข

  โดยได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป
  แต่มีข้อสังเกตว่า บริษัทฯ บริษัทย่อย
  และกิจการที่ควบคุมร่วมกันได้เปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีเกี่ยวกับการรับรู้รายได้จากอสังหาริมทรัพย์จากวิธีตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จเป็นวิธีการรับรู้รายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
  โดยบริษัทได้ดำเนินการปรับย้อนหลังงบการเงินปี 2552
  เพื่อสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีดังกล่าว
  ซึ่งสำหรับรายการปรับปรุงเพื่อจัดทำงบการเงินดังกล่าวมีความเหมาะสมตามสมควรแล้ว

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินสำหรับปี สิ้นสุด วันที่ 31 ธันวาคม 2554
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข

  โดยได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป
  แต่มีข้อสังเกตว่า บริษัท บริษัทย่อย
  และกิจการที่ควบคุมร่วมกันได้มีการปฎิบัติตามมาตรฐานบัญชีฉบับปรับปรุงและมาตรฐานการบัญชีใหม่ที่ออกโดยสภาวิชาชีพบัญชีเพื่อจัดทำและนำเสนองบการเงินนี้
  โดยในการปฎิบัติตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 19 เรื่อผลประโยชน์พนักงานเป็นครั้งแรก
  บริษัทและบริษัทย่อยเลือกรับรู้หนี้สินในช่วงการเปลี่ยนแปลงที่มากกว่าหนี้สินที่รับรู้ ณ
  วันเดียวกันตามนโยบายบัญชีเดิม โดยบันทึกปรับกับกำไรสะสม ณ วันต้นงวดของปัจจุบัน

  ------------------------------------------- ------------ ------- ------------ ------- ------------ -------
  งบการเงินรวม'(หน่วย: พันบาท)                   31 ธันวาคม            31 ธันวาคม            31 ธันวาคม    
                                              2554                 2553                 2552         

  งบแสดงฐานะการเงิน                            พันบาท        %       พันบาท        %       พันบาท        %

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด                  437,720      1.5     355,415      1.5     1,708,195    8.9

  ลูกหนี้การค้า - สุทธิ                             7,890        0.0     8,848        0.0     3,895        0.0

  ลูกหนี้อื่น                                      60,840       0.2     46,316       0.2     34,820       0.2

  สินค้าคงเหลือ - สุทธิ                            26,616,091   90.6    21,347,182   88.5    15,734,044   82.1

  สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น                             1,476,800    5.0     1,463,480    6.1     1,013,098    5.3

  รวมสินทรัพย์หมุนเวียน                            28,599,341   97.4    23,221,240   96.3    18,494,052   96.5

  เงินฝากธนาคารที่มีข้อจำกัดในการใช้                 24,364       0.1     29,362       0.1     28,764       0.2

  เงินลงทุนในบริษัทร่วม                            -            -       -            -       131,487      0.7

  เงินลงทุนระยะยาวอื่น                            134,879      0.5     126,583      0.5     168,891      0.9

  ที่ดินและต้นทุนโครงการรอการพัฒนา - สุทธิ            102,406      0.3     102,406      0.4     90,285       0.5

  อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ ที่ดิน               165,804      0.6     156,007      0.6     109,343      0.6
  อาคารและอุปกรณ์ - สุทธิ                                                                                

  สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น                           347,721      1.2     478,884      2.0     136,216      0.7

  รวมสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน                          775,174      2.6     893,241      3.7     664,986      3.5

  รวมสินทรัพย์                                   29,374,515   100.0   24,114,481   100.0   19,159,039   100.0

  เงินเบิกเกินบัญชีและเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงิน   3,629,354    12.4    1,633,648    6.8     15,300       0.1

  เจ้าหนี้การค้า                                  574,962      2.0     710,984      2.9     466,900      2.4

  ส่วนของเงินกู้ยืมระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี    292,510      1.0     226,000      0.9     20           0.0

  ส่วนของหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี              2,000,000    6.8     2,000,000    8.3     1,500,000    7.8

  รายได้รับล่วงหน้า                               2,299,872    7.8     1,857,164    7.7     1,512,170    7.9

  หนี้สินหมุนเวียนอื่น                               1,269,759    4.3     1,080,838    4.5     951,475      5.0

  รวมหนี้สินหมุนเวียน                              10,066,457   34.3    7,508,634    31.1    4,445,864    23.2

  เงินกู้ยืมระยะยาว                               502,000      1.7     807,192      3.3     1,426,688    7.4

  หุ้นกู้ - สุทธิจากส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี        7,800,000    26.6    6,000,000    24.9    5,000,000    26.1

  เจ้าหนี้เงินประกันผลงาน                          312,992      1.1     284,574      1.2     251,074      1.3

  สำรองผลประโยชน์พนักงาน                        32,503       0.1     -            -       -            -

  รวมหนี้สินไม่หมุนเวียน                            8,647,495    29.4    7,091,766    29.4    6,677,762    34.9

  รวมหนี้สิน                                     18,713,952   63.7    14,600,401   60.5    11,123,627   58.1

  ส่วนของผู้ถือหุ้น                                              -                    -                    -

  ทุนออกจำหน่ายและชำระเต็มมูลค่าแล้ว                2,821,983    9.6     2,343,333    9.7     2,334,609    12.2

  ส่วนต่ำกว่ามูลค่าหุ้นสามัญ                          32,510       0.1     17,447       0.1     (853,106)    (4.5)

  กำไรสะสม                                    7,778,704    26.5    7,142,359    29.6    6,514,858    34.0

  องค์ประกอบอื่นของส่วนของผู้ถือหุ้น                   26,964       0.1     10,554       0.0     33,612       0.2

  รวมส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ                      10,660,161   36.3    9,513,693    39.5    8,029,973    41.9

  ส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยของบริษัทย่อย                 401          0.0     388          0.0     5,439        0.0

  รวมส่วนของผู้ถือหุ้น                              10,660,563   36.3    9,514,081    39.5    8,035,412    41.9

  รวมหนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น                       29,374,515   100.0   24,114,481   100.0   19,159,039   100.0
  ------------------------------------------- ------------ ------- ------------ ------- ------------ -------

  -------------------------------------------- ------------- -------- ------------- -------- ------------- --------
  งบรวม (หน่วย : พันบาท)                         งบปี 2554               งบปี 2553*              งบปี 2552      

  งบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จ                           พันบาท         %        พันบาท         %        พันบาท         %

  รายได้จากการขายและบริการ                       13,638,540    100.0    13,840,263    100.0    12,627,836    100.0

  ต้นทุนขาย                                      (8,433,869)   (61.8)   (8,602,039)   (62.2)   (8,400,144)   (66.5)

  กำไร(ขาดทุน)ขั้นต้น                              5,204,671     38.2     5,238,224     37.8     4,227,692     33.5

  ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร                      (2,695,308)   (19.8)   (2,125,260)   (15.4)   (1,385,405)   (11.0)

  กำไร (ขาดทุน) จากการดำเนินงาน                  2,509,363     18.4     3,112,964     22.5     2,842,287     22.5

  ค่าใช้จ่ายอื่น                                    (2,407)       (0.0)    (8,781)       (0.1)    (121)         (0.0)

  รายได้อื่นๆ                                     78,850        0.6      195,668       1.4      70,327        0.6

  ส่วนแบ่งกำไร(ขาดทุน)                            -             -        9,037         0.1      3,454         0.0
  จากเงินลงทุนในบริษัทร่วมตามวิธีส่วนได้เสีย                                                                         

  กำไรก่อนหักค่าใช้จ่ายทางการเงินและภาษีเงินได้นิติบุคคล   2,585,806     19.0     3,308,887     23.9     2,915,947     23.1

  ค่าใช้จ่ายทางการเงิน**                           (190,505)     (1.4)    (102,598)     (0.7)    (169,337)     (1.3)

  ภาษีเงินได้นิติบุคคล                               (844,362)     (6.2)    (976,953)     (7.1)    (816,231)     (6.5)

  กำไรสุทธิสำหรับปี                                1,550,940     11.4     2,229,336     16.1     1,930,379     15.3

  งบกระแสเงินสด (หน่วย: พันบาท)                   31 ธันวาคม              31 ธันวาคม              31 ธันวาคม     
                                               2554                   2553                   2552          

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน                  (3,090,582)            (2,030,693)            588,258       

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุน                      (8,535)                (605,808)              70,311        

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงิน                   3,181,422              1,283,720              (626,903)     

  กระแสเงินสดเพิ่มขึ้น(ลดลง)สุทธิ                     82,305                 (1,352,781)            31,667        
  -------------------------------------------- ------------- -------- ------------- -------- ------------- --------

* บริษัท บริษัทย่อย และกิจการที่ควบคุมร่วมกัน
ได้เปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีเกี่ยวกับการรับรู้รายได้จากการขายที่ดิน และบ้านพร้อมที่ดิน
และการรับรู้รายได้จากการขายหน่วยในอาคารชุดเป็นวิธีรับรู้รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์โดยมีผลตั้งแต่ปี
2553 เป็นต้นไป

** ค่าใช้จ่ายทางการเงิน หมายถึง ค่าธรรมเนียมธนาคารและดอกเบี้ยจ่าย

  -------------------------------------------- ------------- ------------- --------------
  อัตราส่วนทางการเงิน                             31 ธันวาคม     31 ธันวาคม     31 ธันวาคม 2552
                                               2554          2553          

  อัตราส่วนสภาพคล่อง                                                           

  อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า)                        2.8           3.1           4.2

  อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า)                  0.0           0.0           0.4

  อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า)              (0.4)         (0.3)         0.1

  อัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้า (เท่า)⁾               525.2         604.2         605.2

  ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน)                       0.7           0.6           0.6

  อัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ (เท่า)               0.4           0.5           0.6

  ระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ย (วัน)                     1,023.7       775.9         646.9

  อัตราส่วนหมุนเวียนเจ้าหนี้ (เท่า)                    13.1          14.6          19.3

  ระยะเวลาชำระหนี้ (วัน)                          27.4          24.6          18.7

  Cash Cycle (เท่า)                             996.9         751.9         628.9

                                                                            

  อัตราส่วนแสดงความสามารถในการหากำไร                                          

  อัตรากำไรขั้นต้น (%)                             38.2%         37.8%         33.5%

  อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (%)                   18.4%         22.5%         22.5%

  อัตรากำไรอื่น (%)                               0.6%          1.5%          0.6%

  อัตราส่วนเงินสดต่อการทำกำไร (%)                  (123.2%)      (65.2%)       20.7%

  อัตรากำไรสุทธิ (%)                              11.3%         16.1%         15.3%

  อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%)                        15.4%         25.4%         26.0%

                                                                            

  อัตราส่วนแสดงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน                                         

  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%)                    5.8%          10.3%         10.6%

  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ถาวร (%)                989.9%        1,700.9%      1,857.2%

  อัตราหมุนของสินทรัพย์ (เท่า)                       0.5           0.6           0.7

                                                                            

  อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน                                             

  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า)               1.8           1.5           1.4

  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนผู้ถือหุ้นตามข้อกำหนดสิทธิ(เท่า)⁽¹⁾   1.5           1.3           1.0

  อัตราส่วนหนี้สิน ต่อส่วนผู้ถือหุ้นตามข้อกำหนดสิทธิใหม่       1.3           1.1           0.8
  (เท่า)⁽²⁾                                                                 

  อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (เท่า) ⁽³⁾   (2.7)         (1.1)         5.2

  อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน (เท่า) ⁽⁴⁾ (1.3)         (0.6)         0.4

  อัตราการจ่ายเงินปันผล (%)                        -N.A-         39.9%         38.7%
  -------------------------------------------- ------------- ------------- --------------

(1) อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ตามข้อกำหนดว่าด้วยสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้และผู้ถือ
    ของหุ้นกู้บริษัทรุ่นก่อน หุ้นกู้ครั้งที่ 3/2553

(2) อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ตามข้อกำหนดว่าด้วยสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้และผู้ถือ
    ของหุ้นกู้ของบริษัท ครั้งที่ 3 /2553 เป็นต้นไป

(3) อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย
    คิดจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้นิติบุคคลหารด้วยดอกเบี้ยจ่าย
    (Cash Basis)

(4) อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน
    คิดจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานหารด้วยภาระผูกพัน อันได้แก่การจ่ายชำระหนี้สิน
    รายจ่ายการลงทุน ซื้อสินทรัพย์ และเงินปันผลจ่าย

11.2 คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

ผลการดำเนินงาน

1. ภาพรวมของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

ในปี 2552 นั้น วิกฤตการเงินโลกที่เกิดขึ้นในไตรมาส 3 ปี 2551 ยังคงส่งผลกระทบต่อเนื่อง
ทำให้ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้บริโภคลดต่ำลงมาก
บรรยากาศการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่คึกคักเท่าใดนักในช่วงไตรมาสแรกของปี
รัฐบาลจึงได้มีการออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์
โดยการยืดอายุมาตรการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน และ
การจดจำนองออกไปอีก 1 ปี สิ้นสุด 28 มีนาคม 2553
รวมถึงได้ออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมโดยให้สามารถนำเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี
2552 จำนวนเท่ากับจำนวนที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 300,000 บาท
มาลดหย่อนเพิ่มเติมจากเดิมที่สามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้ยืมซื้อบ้าน จำนวนไม่เกิน 100,000 บาท
ต่อปี มาหักลดหย่อนภาษีได้ ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดีขึ้น
ประกอบกับเศรษฐกิจเริ่มส่งสัญญาณดีขึ้นหลังจากผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในไตรมาสแรกของปี 2552
และการที่ภาคเอกชนมีการเตรียมพร้อมรับมือกับภาวะเศรษฐกิจตกต่ำได้เป็นอย่างดี
ส่งผลทำให้เศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น อัตราการว่างงานปรับตัวลดลง
ส่งผลทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวอย่างชัดเจน ตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นมา
และคึกคักเป็นอย่างมากในช่วงปลายปี 2552 ต่อเนื่องจนถึงไตรมาสแรกปี 2553
จากการคาดการณ์ว่ารัฐบาลจะไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หมดอายุลงในวันที่
28 มีนาคม 2553 (ต่อมาได้มีการขยายมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการโอน
และการจำนองออกไปสิ้นสุด 31 พฤษภาคม 2553)
แต่อย่างไรก็ตามเนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมากในช่วงไตรมาส 1 ถึง
กลางไตรมาส 2 ของปี 2553 ส่งผลทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ฯ ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2553
ชะลอตัวลง แต่ก็กลับมาฟื้นตัวอีกครั้งในไตรมาส 4 ปี 2553
อนึ่งแม้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ฯจะเริ่มชะลอตัวในช่วงปลายไตรมาส 2 ถึง ไตรมาส 3
แต่สำหรับยอดการเปิดโครงการใหม่มิได้ชะลอตัวตาม การเปิดโครงการใหม่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง
เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างพยายามเพิ่มส่วนแบ่งตลาดโดยขยายไปในทุกประเภทสินค้า
และทุกระดับราคา ส่งผลทำให้การแข่งขันปรับตัวรุนแรงขึ้น สำหรับปี 2554
ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมมีการชะลอตัวลง อันเนื่องจากยังขาดปัจจัยสนับสนุนใหม่
รวมถึงปัญหาอุทกภัยในช่วงไตรมาส 4 ของปี
ส่งผลให้มีการชะลอตัวในแง่ของการเปิดโครงการและโอนกรรมสิทธิ์
แม้ว่ารัฐบาลจะได้มีการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาคอสังหาริมทรัพย์มาหลายมาตรการก็ตาม

2. ผลการดำเนินงานที่ผ่านมาของกลุ่มธุรกิจ

ปัจจุบันรายได้รวมของบริษัทมาจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้องเพียงประเภทเดียว
โดยรายได้รวมดังกล่าวสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มหลัก ได้แก่
รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง และรายได้อื่น โดยสำหรับงวดปี 2553
และปี 2554 บริษัทมีรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง คิดเป็นร้อยละ
98.6 และ 99.4 ของรายได้รวม

2.1 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง

(1) รายได้จากการขายและบริการ

  -------------------------------- -------- ------- -- -------- ------- -------- ---- ------- -------- --- ------- ----
                                                       งวด 3                                                       
                                                       เดือน                                                        
                                                       สิ้นสุด                                                        

                                   31                  30               30                    31 มีนาคม             
                                   ธันวาคม              กันยายน           มิถุนายน                2554                 
                                   2554                2554             2554                                       

                                   ล้านบาท   ร้อยละ      ล้านบาท   ร้อยละ   ล้านบาท        ร้อยละ   ล้านบาท       ร้อยละ   

  รายได้จากการขายโครงการแนวราบ      919      32.7       2,242    49.0    1,742         42.9    1,456        66.3    

  รายได้จากการขายโครงการแนวสูง       1,864    66.4       2,302    50.4    2,295         56.5    721          32.8    

  รวมรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์     2,783    99.1       4,544    99.4    4,037         99.3    2,176        99.2    

  รายได้ค่าบริการ                     25       0.9        27       0.6     27            0.7     18           0.8     

  รวมรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์   2,809    100.0      4,572    100.0   4,064         100.0   2,194        100.0   
  และบริการที่เกี่ยวข้อง                                                                                                 
  -------------------------------- -------- ------- -- -------- ------- -------- ---- ------- -------- --- ------- ----

  ------------------------------------------------ -------- ------- -------- ------- -------- -------
                                                   12 เดือน                                    
                                                   สิ้นสุด                                       

                                                   ปี 2554           ปี2553            ปี 2552   

                                                   ล้านบาท   ร้อยละ   ล้านบาท   ร้อยละ   ล้านบาท   ร้อยละ

  รายได้จากการขายโครงการแนวราบ                      6,359    46.6    6,466    46.7    5,932    47.0

  รายได้จากการขายโครงการแนวสูง                       7,182    52.7    7,226    52.2    6,588    52.2

  รวมรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์                     13,541   99.3    13,692   98.9    12,520   99.2

  รายได้ค่าบริการ                                     97       0.7     148      1.1     108      0.8

  รายได้จากการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง   13,639   100.0   13,840   100.0   12,628   100.0
  ------------------------------------------------ -------- ------- -------- ------- -------- -------

รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยในปี
2552 บริษัทมีรายได้จากการขายและบริการตามงบการเงินรวมเท่ากับ 12,628 ล้านบาท เพิ่มขึ้น
2,796 ล้านบาท จากปี 2551 (เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.4) อันเป็นผลเนื่องจาก
มาตรการกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์
ในเรื่องของการนำเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรณีการโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี 2552
จำนวนเท่ากับจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 300,000
บาทมาหักลดหย่อนเพิ่มเติมจากการนำดอกเบี้ยเงินกู้ยืมบ้านจำนวนไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี
มาหักลดหย่อนภาษีเงินได้ ซึ่งมาตรการดังกล่าวจะหมดอายุลงในปี 2552
ประกอบกับโครงการแนวสูงสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2552 ซึ่งส่งผลทำให้ (1)
การโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 5,932 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น ร้อยละ 12.9)
(2) การโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 6,588 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น ร้อยละ
47.1) และ (3) การเพิ่มขึ้นเล็กน้อยของรายได้จากการบริการทั้งในส่วนของ
ค่านายหน้าจากการที่บริษัทเป็นตัวแทนขายและ
ค่านายหน้า/บริการในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดรองของบริษัทย่อย สำหรับปี 2553
บริษัทมีรายได้จากการขายและบริการตามงบการเงินรวมเท่ากับ 13,840 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,212
ล้านบาท จากปี 2552 (เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.6)
อันเป็นผลจากมาตรการกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มีการต่อ
และทยอยหมดอายุในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2553
รวมถึงโครงการแนวสูงส่วนใหญ่ของบริษัทได้มีการสร้างและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ช่วงปลายไตรมาส
4 ปี 2552 ส่งผลให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่องในไตรมาส 1-2 ปี 2553
นอกจากนี้รายได้จากบริการยังได้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 40 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 37.0)
โดยมีสาเหตุหลักจากค่านายหน้าที่บริษัทเป็นตัวแทนขาย ในขณะที่ปี 2554
รายได้จากการขายและบริการตามงบการเงินรวมเท่ากับ 13,639 ล้านบาท (ลดลงร้อยละ 1.5)
โดยเป็นผลจาก (1) ปัญหาวิฤกติอุทภัยในไตรมาส 4
ที่ส่งผลให้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทในปี 2554 ปรับตัวลดลง 151 ล้านบาทจาก
13,692 ล้านบาท เป็น 13,541 ล้านบาท (ลดลงร้อยละ 1.1) แม้ว่า 9
เดือนแรกของปีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ตาม (2)
การลดลงของรายได้จากบริการ โดยมีสาเหตุหลักจากที่บริษัทได้เปลี่ยนแปลงสัดส่วนการถือหุ้นใน
บจก.เอพี(รัชดา) และ บจก.เอพี (สาทร) เป็นร้อยละ 99.9
อันเป็นผลให้ไม่มีการคิดค่าบริหารการจัดการระหว่างกัน

(2) อัตรากำไรขั้นต้น

อัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง สำหรับปี 2552
บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลงเป็น ร้อยละ 33.5 เนื่องจากการเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
โครงการ The Address ปทุมวัน และ Life สาทร 10
ซึ่งมีอัตรากำไรขึ้นต้นที่ต่ำกว่าโครงการอื่น รวมถึง
การโอนกรรมสิทธิ์บ้านตัวอย่างสำหรับโครงการแนวราบบางโครงการเพื่อปิดโครงการซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้นที่ค่อนข้างต่ำ
สำหรับงวดปี 2553 บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 37.8
เนื่องจากโครงการแนวสูงที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2553
บางโครงการมีอัตรากำไรขั้นต้นที่ค่อนข้างสูงรวมถึงการกลับรายการเพื่อรับรู้กำไรของบางโครงการที่ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว
ในขณะปี 2554 อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 38.2
อันเป็นผลจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตรากำไรขั้นต้นเล็กน้อยของโครงการทั้งแนวราบและแนวสูง
ในขณะที่สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบและแนวสูงใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา

(3) อัตรากำไรสุทธิ

  ------------------------- -------- ------------------------------- -------- ------------------------------- -------- -------------------------------
                            สำหรับปี                                                                                     
                            สิ้นสุด                                                                                       

                            31                                       31                                       31       
                            ธันวาคม                                   ธันวาคม                                   ธันวาคม   
                            2554                                     2553                                     2552     

                            ล้านบาท   ร้อยละต่อรายได้จากการขายและบริการ   ล้านบาท   ร้อยละต่อรายได้จากการขายและบริการ   ล้านบาท   ร้อยละต่อรายได้จากการขายและบริการ

  ค่าใช้จ่ายในการขาย           1,278    9.4                             950      6.9                             493      3.9

  ค่าใช้จ่ายในการบริหาร         1,417    10.4                            1,175    8.5                             893      7.1

  ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร   2,695    19.8                            2,125    15.4                            1,385    11.0
  ------------------------- -------- ------------------------------- -------- ------------------------------- -------- -------------------------------

แม้ว่าค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของบริษัทในช่วงปี 2552-2554
ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ตาม แต่อัตราอัตรากำไรสุทธิค่อนข้างผันผวน อันมีสาเหตุดังนี้

สำหรับปี 2552 นั้น บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิ ร้อยละ 15.3
ปรับตัวลดลงเมื่อเทียบอัตรากำไรสุทธิสำหรับปี 2551 อันเป็นผลสืบเนื่องจาก (1)
การปรับตัวลดลงของอัตรากำไรขั้นต้น
อันสืบเนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงบางโครงการ และ
การโอนกรรมสิทธิ์บ้านตัวอย่างที่มีอัตรากำไรขั้นต้นที่ต่ำดังที่กล่าวข้างต้น (2)
การปรับตัวเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการขายและโฆษณาอันเนื่องจากการค่าใช้จ่ายในการโฆษณาโครงการแนวสูง
จำนวน 6 โครงการ และ ค่าโฆษณา Branding
ของบริษัทส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากร้อยละ 10.3
ของรายได้จากการขายและบริการในปี 2551 เป็นร้อยละ 11.0
ของรายได้จากการขายและบริการในปี 2552

สำหรับปี 2553 บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 16.1
โดยเป็นผลจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตรากำไรขั้นต้น ดังที่ได้กล่าวข้างต้น และ
กำไรจากการขายเงินลงทุนในบริษัท ควอลิตี้คอนสตรัคชั่นโปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) ณ วันที่ 24
กุมภาพันธ์ 2553 แม้ว่าค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารจะปรับตัวเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 11.0
ของรายได้จากการขายและบริการในปี 2552 เป็นร้อยละ 15.4
ของรายได้จากการขายและบริการในปี 2553 อันเป็นผลเนื่องจาก (1) ค่าธรรมเนียมการโอน
และ ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอันเนื่องจากการยกเลิกมาตรการกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์
(มาตรการลดภาษีธุรกิจเฉพาะสิ้นสุด 28 มีนาคม 2553 และ
มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจำนอง สิ้นสุด 31 พฤษภาคม 2553) (2)
ค่าตัดจำหน่ายส่วนเกินมูลค่าโครงการอันเกิดเนื่องจากการซื้อหุ้นร้อยละ 49 ของ บจก.เอพี แปซิฟิค
สตาร์ (รัชดา) และ บจก.เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จากกลุ่ม แปซิฟิคสตาร์
ซึ่งการตัดจำหน่ายดังกล่าวเป็นไปตามสัดส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภายใต้การบริหารของทั้ง
2 บริษัท และ (3) ค่าโฆษณาและส่งเสริมการขายที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 3.6
ของรายได้จากการขายในปี 2552 เป็นร้อยละ 4.2 ของรายได้จากการขายในปี 2553

สำหรับปี 2554 บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิปรับตัวลดลงเป็นร้อยละ 11.4
โดยเป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของทั้งค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร และ ค่าใช้จ่ายทางการเงิน
โดยมีสาเหตุหลักจาก (1) ค่าธรรมเนียมการโอน และ
ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอันเนื่องจากการยกเลิกมาตรการกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์
(2) ค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากจำนวนโครงการที่เพิ่มมากขึ้น และ (3)
ค่าใช้จ่ายด้านพนักงานที่ปรับตัวเพิ่มมากขึ้นจากจำนวนพนักงานที่เพิ่มขึ้น
เพื่อรองรับจำนวนโครงการที่เพิ่มมากขึ้น

2.2 รายได้ตามวิธีส่วนได้เสียจากบริษัทร่วม

สำหรับปี 2551 - 2553 บริษัทมีส่วนแบ่งกำไร (ขาดทุน) จากเงินลงทุนในบริษัทร่วม
ตามวิธีส่วนได้เสีย จำนวน 10 ล้านบาท 4 ล้านบาท และ 9 ล้านบาท
ซึ่งเป็นการรับรู้กำไรจากการลงทุนในบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัทย่อย
อนึ่งเนื่องด้วยบริษัทได้ดำเนินการขายหุ้นสามัญของบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
ให้แก่บุคคลภายนอกส่งผลทำให้ ณ วันที่ 12 ตุลาคม 2553
บริษัทได้เปลี่ยนโอนประเภทเงินลงทุนข้างต้นเป็นเงินลงทุนระยะยาวอื่น
เนื่องจากบริษัทไม่ได้มีอิทธิพลอย่างเป็นสาระสำคัญต่อบริษัทดังกล่าวอีกต่อไป

2.3 ฐานะทางการเงิน

  สินทรัพย์

สินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย ในช่วงปี 2552 – 2554 นั้นยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยมีสาเหตุหลักจากสินค้าคงเหลือที่เพิ่มสูงมากขึ้น
ซึ่งการปรับตัวเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือนั้นเป็นการสะท้อนจำนวนโครงการที่ดำเนินการที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

-   ลูกหนี้การค้า - สุทธิ

ลูกหนี้การค้า – สุทธิ ณ สิ้นปี 2552 – 2554 เท่ากับ 3.9 ล้านบาท, 8.8 ล้านบาท และ 7.9
ล้านบาท ตามลำดับ โดยสามารถแบ่งลูกหนี้การค้าตามอายุหนี้ที่ค้างชำระได้ดังนี้

  (หน่วย : ล้านบาท)

  ---------------------------- -------------- -------------- --------------
  ระยะเวลาค้างชำระ              ปี 2554         ปี 2553         ปี 2552

  ยังไม่ครบกำหนดชำระหนี้           3.6            2.8            2.1

  เกินกำหนดชำระ                                               

  ไม่เกิน 12 เดือน                4.2            5.5            1.7

  มากกว่า 12 เดือนขึ้นไป           18.8           17.0           16.7

  หัก ค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ           (18.7)         (16.5)         (16.6)

  ลูกหนี้การค้า – สุทธิ              7.9            8.8            3.9
  ---------------------------- -------------- -------------- --------------

อนึ่งลูกหนี้ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2553 เป็นลูกหนี้นิติบุคคลหมู่บ้านและนิติบุคคลอาคารชุดของบริษัท
สมาร์ท เซอร์วิส แอนด์ แมเนจเม้นท์ จำกัด สำหรับ ณ สิ้นปี 2554
ลูกหนี้เกินกำหนดชำระโดยรวมลดลงเล็กน้อย
และการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญเพิ่มมากขึ้นจากลูกหนี้เกินกำหนดชำระมากกว่า 12 เดือนเพิ่มมากขึ้น

สำหรับลูกหนี้การค้าที่เกินกำหนดชำระมากกว่า 12
เดือนนั้นส่วนใหญ่เป็นลูกหนี้ที่เกิดจากธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างทั้งหมดในช่วงวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจในปี
2540 ซึ่งได้มีการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญลูกหนี้การค้าที่มีปัญหาดังกล่าวครบถ้วนแล้ว

รายละเอียดการชำระเงินของโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน วันที่ ณ 31 ธันวาคม 2554

[TABLE]

ตารางรายละเอียดเงินค่างวดค้างชำระสะสม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2554

  ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
  บริษัท   ชื่อโครงการ             เงินค้างชำระสะสม            ค้างชำระ             ค้างชำระ             ค้างชำระ 6  
                                                         1 - 3 เดือน          4 - 6 เดือน          เดือนขึ้นไป   
  ------ --------------------- ---------------- -------- ---------- -------- ---------- -------- ---------- --------
                                                         (งวดที่ 1 -           (งวดที่ 4 -           (6         
                                                         3)                  6)                  งวดขึ้นไป)   

                               จำนวนราย         ล้านบาท   จำนวนราย   ล้านบาท   จำนวนราย   ล้านบาท   จำนวนราย   ล้านบาท

  APD    บ้านกลางเมือง The Royal 1                0.35     1          0.35     -          -        -          -
         Monaco                                                                                             
         ศรีนครินทร์-พัฒนาการ                                                                                   

  APD    บ้านกลางเมือง Urbanion  1                0.05     1          0.05     -          -        -          -
         เกษตร-นวมินทร์2                                                                                      

  APD    บ้านกลางเมือง S-Sense   1                0.04     1          0.04     -          -        -          -
         พระราม9-ลาดพร้าว                                                                                    

  APD    บ้านกลางเมือง S-Sense   1                0.03     1          0.03     -          -        -          -
         สาทร – ตากสิน 2                                                                                     

  APD    บ้านกลางเมือง Urbanion  4                0.08     4          0.07     1          0.01     -          -
         สาทร – ราชพฤกษ์                                                                                     

  APD    บ้านกลางกรุง พระราม 3   4                1.43     4          1.43     -          -        -          -

  APD    The Pleno เอกชัย –     16               0.28     16         0.26     3          0.02     -          -
         กาญจนาภิเษก                                                                                         

  APD    The Centro รัตนาธิเบศร์  1                0.06     1          0.06     -          -        -          -

  APD    The Palazzo สาทร      5                3.13     5          3.13     -          -        -          -

  APD    The Palazzo พระราม 3  1                3.06     1          1.84     1          1.22     -          -
         – สุขสวัสดิ์                                                                                           

  APD    The City พระราม 5 –   2                0.29     2          0.29     -          -        -          -
         ราชพฤกษ์ 2                                                                                          

  APD    บ้านกลางกรุง Biz Town   1                2.10     1          2.10     -          -        -          -
         พระราม 3 – สุขสวัสดิ์                                                                                  

  APD    Aspire ศรีนครินทร์       14               0.11     14         0.11     -          -        -          -

  APD    Life @ ลาดพร้าว 18     2                0.10     2          0.10     -          -        -          -

  APD    Life รัชดาภิเษก         69               0.75     69         0.75     -          -        -          -

  APD    Rhythm สุขุมวิท          92               3.30     92         2.71     15         0.44     3          0.15

  APD    Rhythm พหลฯ-อารีย์      72               2.33     72         1.83     9          0.42     3          0.08

  APD    Rhythm สุขุมวิท 44/1     83               4.11     83         3.24     26         0.87     -          -

  APD    Rhythm สาทร           68               2.45     68         2.13     12         0.32     -          -

  APD    Rhythm รัชดา-ห้วยขวาง   4                0.15     4          0.11     1          0.04     -          -

  APD    The Address อโศก      81               3.91     81         3.55     14         0.36     -          -

  APD    The Address สุขุมวิท 61  9                0.60     9          0.60     -          -        -          -

  APSV   The Address สุขุมวิท 28  11               0.54     11         0.54     -          -        -          -

  PSS    The Address สาทร 12   81               9.79     81         6.61     19         1.77     7          1.41

  VPD    Aspire พระราม 4       80               1.04     80         0.82     11         0.22     1          0.01

  VPD    Aspire งามวงศ์วาน      120              1.91     120        1.01     39         0.91     -          -

  VPD    The Pleno สุขสวัสดิ์ 30   13               0.40     13         0.39     2          0.01     -          -

  VPD    The Pleno พระราม 5 –  8                0.15     8          0.15     -          -        -          -
         ปิ่นเกล้า                                                                                             

         รวม                   845              42.54    845        34.30    153        6.59     14         1.65
  ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

* ลูกค้าบางรายอาจมีสถานะการค้างชำระมากกว่า 1 สถานะ

  APD = บมจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ APK = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้
  (กรุงเทพ)

  APS = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (สาทร) PSS = บจ.เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร)

  PSR = บจ.เอพี แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) APSV = บจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (สุขุมวิท)

  AP = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ VPD = บจ.เดอะแวลู พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์

เป็นตารางการชำระเงินค่างวด โดยบันทึกเป็นเงินรับล่วงหน้า
เนื่องจากยังไม่ถึงเกณฑ์รับรู้รายได้และในกรณีที่ลูกค้าค้างค่างวดจะบันทึกเป็นลูกหนี้การค้า
และจะนำมาปรับปรุงกับเงินรับล่วงหน้าในงบการเงิน

-   ลูกหนี้อื่น

ลูกหนี้อื่น มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดย ณ สิ้นปี 2552-2554 เท่ากับ 34.8 ล้านบาท
46.3 ล้านบาท และ 60.8 ล้านบาท ตามลำดับ
ซึ่งลูกหนี้ดังกล่าวเป็นลูกหนี้ที่เกิดจากการว่าจ้างผู้รับเหมาอื่นเพื่อซ่อมงานโดยเฉพาะ
แทนผู้รับเหมาหลักที่รับผิดชอบการก่อสร้างบ้านลูกค้า
เพื่ออำนวยความสะดวกและเพื่อความรวดเร็วในการซ่อมแซมบ้านลูกค้า
อนึ่งความรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายต่างๆอันเกิดจากการซ่อมแซมดังกล่าวข้างต้นจะยังเป็นของผู้รับเหมาหลัก
ดังนั้น บริษัทจึงบันทึกค่าใช้จ่ายดังกล่าวเป็นลูกหนี้ผู้รับเหมา โดยอยู่ภายใต้บัญชีลูกหนี้อื่น
ซึ่งค่าใช้จ่ายดังกล่าวเพิ่มตามจำนวนโครงการที่เพิ่มขึ้นของบริษัท

-   สินค้าคงเหลือ

สินค้าคงเหลือเป็นส่วนประกอบหลักของสินทรัพย์รวม โดย ณ สิ้นปี 2552-สิ้นปี 2554
บริษัทมีสินค้าคงเหลือเท่ากับ 15,734 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 82.1 ของสินทรัพย์รวม),
21,347 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 88.5 ของสินทรัพย์รวม) และ 26,616 ล้านบาท
(คิดเป็นร้อยละ 90.6) ตามลำดับ ซึ่งสินค้าคงเหลือดังกล่าวเกิดจากต้นทุนในการพัฒนาโครงการ
ได้แก่ ที่ดิน ส่วนปรับปรุงที่ดิน งานระหว่างก่อสร้าง งานสาธารณูปโภคภายในโครงการ
ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการพัฒนาโครงการ และดอกเบี้ยจ่ายรอตัดบัญชี

สินค้าคงเหลือ ณ.สิ้นปี 2552 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2551 ร้อยละ 8.8 เนื่องจาก (1)
การก่อสร้างโครงการแนวสูงจำนวน 6 โครงการเริ่มดำเนินการโอน ณ ไตรมาส 4/2552 –
ไตรมาส 2/2553 และ (2) การพัฒนาโครงการแนวราบ และสร้างบ้านบางส่วนก่อนขาย
สำหรับโครงการแนวราบจำนวน 3 โครงการที่จะดำเนินการเปิดโครงการในไตรมาส 4/2552 –
ไตรมาส 1/2553 แม้ว่าจะมีการเริ่มโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดกว่า 6 โครงการแล้วก็ตาม

สินค้าคงเหลือ ณ สิ้นปี 2553 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2552 ร้อยละ 35.7 เนื่องจากการ (1)
ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการกว่า 22 โครงการ ซึ่งมีจำนวนกว่า 8 โครงการแนวราบ
ที่ได้ดำเนินการสร้างบ้านบางส่วนก่อนขายซึ่งคาดว่าจะทยอยเปิดขายในช่วงไตรมาส 1-2 ปี 2554
และ (2) การก่อสร้างโครงการแนวสูงที่จะเริ่มดำเนินการโอนในไตรมาส 2-3 ปี 2554 จำนวน
4 โครงการ แม้ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงจำนวนมากในปี 2553 ก็ตาม

สินค้าคงเหลือ ณ สิ้นปี 2554 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2553 ร้อยละ 24.7 เนื่องจาก (1)
การเพิ่มขึ้นของที่ดินและการพัฒนาโครงการสำหรับโครงใหม่ที่เปิดโครงการในปี 2554 และในปี
2555 รวม 17 โครงการ (2) การพัฒนาโครงการ
โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการแนวสูงที่มีกำหนดในการโอนภายในปี 2555 -2556

อนึ่ง การเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือของบริษัทนั้นเป็นไปตามการเติบโตของธุรกิจที่มีอย่างต่อเนื่อง
เพื่อรองรับกับสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง
ซึ่งปัจจุบันบริษัทมีนโยบายที่จะดำเนินการควบคุมปริมาณสินค้าคงเหลือ (บ้านสร้างเสร็จ)
ให้อยู่ในปริมาณที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด
เช่นเดียวกันกับการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาเพื่อขายจะกระทำด้วยความระมัดระวังโดยพิจารณาสภาพตลาดและกระแสเงินสดเป็นหลัก
บริษัทจะพิจารณาสภาพตลาดอย่างใกล้ชิดเพื่อปรับเปลี่ยนนโยบายการครอบครองที่ดินเปล่าได้ทันท่วงทีเมื่อตลาดเริ่มเปลี่ยนแปลงและมองเห็นโอกาสทางธุรกิจในอนาคต

-   สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น

สินทรัพย์หมุนเวียนอื่นมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 1,013 ล้านบาท ณ. สิ้นปี 2552 เป็น
1,463 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2553 และ ปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 1,477 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2554
โดยเป็นผลจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของเงินมัดจำค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 370 ล้านบาท ณ
สิ้นปี 2552 เป็น 770 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2553 และ เป็น 1,108 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2554 อนึ่ง
เงินมัดจำค่าวัสดุก่อสร้างดังกล่าวเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ในควบคุมต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น

-   เงินลงทุนระยะยาว

เดิมบริษัทได้มีการลงทุนในหุ้นสามัญของบริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน)
(“Q-CON”) ในสัดส่วนร้อยละ 14.97 หรือ คิดเป็นราคาทุนจำนวน 135 ล้านบาท ณ สิ้นปี
2550-2552 เงินลงทุนดังกล่าวมีมูลค่า 101 ล้านบาท, 56 ล้านบาท และ 169 ล้านบาท
ตามลำดับ แต่ต่อมาเมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2553
บริษัทได้ดำเนินการจำหน่ายหุ้นดังกล่าวทั้งหมดให้กับ บริษัท เอสซีจี ผลิตภัณฑ์ก่อสร้าง จำกัด
เป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 240 ล้านบาท ส่งผลทำให้บริษัทมีกำไรจากการขายเงินลงทุนทั้งสิ้น 104
ล้านบาท

นอกจากนี้บริษัทได้มีการลดเงินลงทุนใน บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
จากเดิมถือหุ้นในอัตราร้อยละ 64.7 ลงตามลำดับส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2554
คงเหลืออยู่ในอัตราร้อยละ 18.01
ดังนั้นบริษัทจึงได้ดำเนินการเปลี่ยนประเภทเงินลงทุนดังกล่าวจากเงินลงทุนในบริษัทร่วมเป็นเงินลงทุนระยะยาวอื่นแทน
โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 12 ตุลาคม 2553 เป็นต้นมา ซึ่ง ณ สิ้นปี 2553 -2554
มูลค่ายุติธรรมในเงินลงทุนในบริษัทดังกล่าว เท่ากับ 127 ล้านบาท และ 134 ล้านบาท ตามลำดับ

-   อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ - สุทธิ

นับแต่สิ้นปี 2552 เป็นต้นมาบริษัท มีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ –
สุทธิ ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 109 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2552 เป็น 156 ล้านบาท ณ สิ้นปี
2553 และ 165 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2554 ตามลำดับ โดยเป็นผลจาก
การขยายพื้นที่อาคารสำนักงานใหญ่ และอุปกรณ์คอมพิวเตอร์
เพื่อให้สอดคล้องกับการดำเนินงานของบริษัท เช่น
การขยายพื้นที่และปรับปรุงตกแต่งภายในอาคารสำนักงานใหญ่, การซื้อคอมพิวเตอร์,
การซื้อเครื่องใช้สำนักงาน เป็นต้น อนึ่งสำหรับปี 2554
นอกจากการขยายพื้นที่และปรับปรุงการตกแต่งภายในอาคารแล้ว
บริษัทยังได้การลงทุนในการจัดทำแบบหล่อ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งในการดำเนินการธุรกิจ
รับเหมาก่อสร้างประเภทพรีแคสและพรีเฟบให้แก่บริษัทในเครือ

-   สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น

ณ สิ้นปี 2552 - 2554 บริษัทมีสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น (สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่นประกอบด้วย
สินทรัพย์ไม่มีตัวตน-สุทธิ, ค่าความนิยม และ สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น) จำนวน 136 ล้านบาท ,
479 ล้านบาท และ 348 ล้านบาท ตามลำดับ โดยการปรับตัวเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์หมุนเวียนอื่นในปี
2553 นั้นมีสาเหตุจาก ส่วนเกินมูลค่าโครงการรอตัดบัญชี
ซึ่งเกิดจากส่วนเกินของราคาเงินลงทุนที่เกินกว่ามูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์สุทธิของบริษัทย่อย ณ
วันที่มีการซื้อเงินลงทุนในบริษัทย่อยในแต่ละปี โดยปี 2553
บริษัทได้มีการบันทึกส่วนเกินมูลค่าโครงการอันเกิดจากการที่บริษัทได้เข้าซื้อเงินลงทุนในบริษัท เอพี
แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) จำกัด และ บริษัท เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จำกัด
จากกลุ่มแปซิฟิคสตาร์ ดังได้กล่าวข้างต้น จำนวน 452 ล้านบาทไว้ในสินทรัพย์ไม่มีตัวตน
ซึ่งบริษัทจะทยอยตัดจำหน่ายมูลค่าการโอนของหน่วยในอาคารชุดของโครงการของทั้ง 2 บริษัท
ตามการโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดของโครงการนั้นๆ อนึ่ง สำหรับปี 2553 และ 2554
ได้มีการตัดจำหน่ายส่วนเกินมูลค่าโครงการ อันเนื่องจากโครงการ Rhythm รัชดา จำนวน 145
ล้านบาท และ 136 ล้านบาท ตามลำดับ ส่งผลทำให้ ณ สิ้นปี 2553 และ 2554
บริษัทมีส่วนเกินมูลค่าโครงการ-สุทธิ จำนวน 307 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 64
ของสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น) และ 171 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 49
ของสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น)

  หนี้สิน

หนี้สินรวมของบริษัทได้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
อันเป็นผลจากการขยายตัวของธุรกิจของบริษัทดังที่ได้กล่าวข้างต้น ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2554
บริษัทมีหนี้สินรวมจำนวน 18,714 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2553 จำนวน 4,114 ล้านบาท
(เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.2) อนึ่งสำหรับหนี้สินรวมของบริษัท ณ สิ้นปี 2554 ประกอบด้วย หนี้สินระยะสั้น
ร้อยละ 53.8 และหนี้สินระยะยาว ร้อยละ 46.2

-   หนี้สินทางการเงิน

ณ สิ้นปี 2552 บริษัทมีหนี้สินทางการเงิน 7,942 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 71.4 ของหนี้สินรวม)
ปรับตัวลดลงจากปี 2551 จำนวน 44 ล้านบาท (ลดลงร้อยละ 0.5) โดยเป็นผลจาก
ผลการดำเนินงานที่ปรับตัวดีขึ้น จึงส่งผลให้หนี้สินทางการเงินปรับตัวลดลง อนึ่งในปี 2552
บริษัทได้มีการปรับโครงสร้างในส่วนของหนี้สินทางการเงิน มาเป็นหุ้นกู้เพิ่มขึ้น จากเดิมร้อยละ
53.2 ของหนี้สินทางการเงิน เป็นร้อยละ 75.6 ของหนี้สินทางการเงิน

ณ สิ้นปี 2553 บริษัทมีหนี้สินทางการเงิน จำนวน 10,667 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ
73.1ของหนี้สินรวม) ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2552 จำนวน 2,725 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ
34.3) โดยเป็นผลจาก (1) การออกและเสนอขายหุ้นกู้ของ บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้
ดีเวลลอปเม้นท์ จำนวน 3,000 ล้านบาท เพื่อชำระคืนหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระจำนวน 1,500
ล้านบาท รวมถึงเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนา และใช้หมุนเวียนภายในกิจการ (2)
การปรับตัวเพิ่มขึ้นของเงินกู้ยืมระยะสั้น (ตั๋วแลกเงิน และตั๋วสัญญาใช้เงิน) จำนวน 1,618
ล้านบาท เพื่อใช้หมุนเวียนภายในกิจการ

ณ สิ้นปี 2554 บริษัทมีหนี้สินทางการเงิน จำนวน 14,224 ล้านบาท ( คิดเป็นร้อยละ 76.0
ของหนี้สินรวม) ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2553 จำนวน 3,557 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น ร้อยละ 33.3)
โดยเป็นผลจาก (1) การออกและเสนอขายหุ้นกู้ของ บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์
จำนวน 6 รุ่น รวม 3,800 ล้านบาทในปี 2554 เพื่อชำระคืนหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระในปี จำนวน
2,000 ล้านบาท เพื่อใช้ในการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนา และใช้หมุนเวียนภายในกิจการ (2)
การปรับตัวเพิ่มขึ้นของเงินกู้ยืมระยะสั้น (ตั๋วแลกเงิน และตั๋วสัญญาใช้เงิน) จำนวน 1,996
ล้านบาท เพื่อใช้หมุนเวียนภายในกิจการ

-   รายได้รับล่วงหน้า

รายได้รับล่วงหน้า เป็นหนี้สินที่เกิดจากการรับเงินจอง สัญญา
และเงินดาวน์สำหรับบ้าน/ห้องชุดที่ได้ทำการจองแล้วและอยู่ในระหว่างการรอโอนกรรมสิทธิ์
ซึ่งรายได้รับล่วงหน้าของบริษัทมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตามการเติบโตของบริษัท โดย ณ
สิ้นปี 2552 – 2554 บริษัทมีรายได้รับล่วงหน้าจำนวน 1,512 ล้านบาท , 1,857 ล้านบาท และ
2,300 ล้านบาท ตามลำดับ
อนึ่งการปรับตัวเพิ่มขึ้นของรายได้รับล่วงหน้าเป็นการแสดงให้เห็นว่าบริษัทมีมูลค่าขายที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
และ /หรือ โครงการแนวสูงใกล้ถึงระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น

จากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของหนี้สินดังกล่าวข้างต้น เป็นผลให้อัตราส่วนหนี้สินต่อผู้ถือหุ้น
ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 1.4 เท่า ณ สิ้นปี 2552 เป็น 1.5 เท่า ณ สิ้นปี 2553 และ เป็น 1.8 เท่า
ณ สิ้นปี 2554
แต่อย่างไรก็ตามบริษัทก็ยังคงรักษาระดับอัตราส่วนหนี้สินต่อผู้ถือหุ้นตามนิยายที่ปรากฎในข้อกำหนดสิทธิ
ให้อยู่ในระดับไม่เกิน 2:1 ตามที่ระบุไว้ในข้อกำหนดสิทธิดังกล่าวข้างต้น (ณ สิ้นปี 2554
อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นตามข้อกำหนดสิทธิ เท่ากับ 1.5 เท่า และ
อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นตามข้อกำหนดสิทธิใหม่เท่ากับ 1.3 เท่า)

  ส่วนของผู้ถือหุ้น

สำหรับ ณ สิ้นปี 2552 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 8,035 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี
2551 จำนวน 1,247 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 18.4 )
โดยเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนใน บริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น
โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 113 ล้านบาท และ ผลประกอบการสำหรับปี 2552 จำนวน
1,930 ล้านบาท ในขณะเดียวกันก็ได้มีการจ่ายเงินปันผลตามผลประกอบการปี 2551 จำนวน 584
ล้านบาท

สำหรับ ณ สิ้นปี 2553 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 9,514 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี
2552 จำนวน 1,479 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 18.4)
โดยเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากผลประกอบการสำหรับปี 2553 จำนวน 2,229 ล้านบาท
แม้ว่าจะมีการจ่ายเงินปันผลจากผลประกอบการปี 2552 จำนวน 747 ล้านบาท
และการปรับลดของกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงในมุลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน จำนวน
34 ล้านบาท จากการขายเงินลงทุนในส่วนของหุ้นสามัญ บริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดักส์
จำกัด (มหาชน) อนึ่งสำหรับส่วนของผู้ถือห้นสำหรับปี 2553
นั้นยังปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากการใช้สิทธิในหุ้นสามัญของบริษัท ของพนักงานบริษัทและบริษัทย่อย
ตามใบสำคัญแสดงสิทธิที่ได้ออกและจำหน่ายให้แก่พนักงาน จำนวน 26 ล้านบาท

สำหรับ ณ สิ้นปี 2554 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 10,660 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี
2553 จำนวน 1,146 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.1)
โดยเป็นการเพิ่มขึ้นจากผลประกอบการสำหรับปี 2554 จำนวน 1,567 ล้านบาท
และการใช้สิทธิในหุ้นสามัญของบริษัท ของพนักงานบริษัทและบริษัทย่อย
ตามใบสำคัญแสดงสิทธิที่ได้ออกและจำหน่ายให้แก่พนักงาน จำนวน 25 ล้านบาท
แม้ว่าจะมีการจ่ายเงินปันผลจากผลประกอบการปี 2553 จำนวน 891 ล้านบาท
(แบ่งเป็นการออกหุ้นปันผลจำนวน 469 ล้านบาท และจ่ายปันผลเป็นเงินสด จำนวน 422 ล้านบาท)
รวมถึง มีการปรับปรุงในส่วนผลสะสมจาก
การเปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีเกี่ยวกับผลประโยชน์ของพนักงานส่งผลให้ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทลดลงกว่า
24 ล้านบาท

2.4 สภาพคล่อง

กระแสเงินสด

กระแสเงินสดในช่วงตั้งแต่ปี 2552 – 2554 ของบริษัท เป็นดังต่อไปนี้

  (หน่วย : ล้านบาท)

  ----------------------------------- ----------- ------------- ------------
                                      ปี 2554      ปี 2553        ปี 2552

  เงินสดสุทธิจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมดำเนินงาน   (3,090.6)   (2,030.7)     588.3

  เงินสดสุทธิจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมลงทุน       (8.5)       (605.8)       70.3

  เงินสดสุทธิจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมจัดหาเงิน    3,181.4     1,283.8       (626.9)
  ----------------------------------- ----------- ------------- ------------

สำหรับปี 2552 บริษัทมีผลการดำเนินงานที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี
2551
ประกอบกับบริษัทยังมีการควบคุมปริมาณสินค้าคงเหลือโดยพิจารณาให้เพียงพอกับความต้องการตลาด
รวมถึงเริ่มทยอยโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงอีกจำนวน 6 โครงการ
ส่งผลทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นบวก

สำหรับปี 2553
บริษัทมีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงที่สร้างเสร็จพร้อมโอนและเริ่มทยอยโอนตั้งแต่ไตรมาส 4
ปี 2552 เพื่อรับสิทธิประโยชน์ทางด้านภาษีและค่าธรรมเนียมในการโอนและจำนองเป็นจำนวนมาก
แต่อย่างไรก็ตามเนื่องจากบริษัทได้มีการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการว่า 22 โครงการ
ซึ่งมีจำนวนกว่า 8
โครงการแนวราบที่กำลังดำเนินการสร้างบ้านบางส่วนก่อนขายและจะทยอยเปิดขายในช่วงไตรมาส
1-2 ปี 2554 รวมถึง การก่อสร้างโครงการแนวสูงที่จะเริ่มดำเนินการโอนในไตรมาส 2-3 ปี
2554 จำนวน 4 โครงการส่งผลทำให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นลบ

สำหรับ ปี 2554 เนื่องจากผลการดำเนินงานปรับตัวลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน
ประกอบกับการเปิดโครงการใหม่กว่า 17 โครงการ ทำให้ต้องทำการปรับปรุงพื้นที่
จัดทำระบบสาธารณูปโภค สร้างบ้านตัวอย่าง รวมถึงสร้างบ้านก่อนขายบางส่วน
และวางเงินมัดจำค่าวัสดุก่อสร้าง เพื่อล็อคราคาสินค้า ส่งผลทำให้สินค้าคงเหลือปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
รวมถึงยังมีโครงการแนวสูงจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 4 ของปี 2554 – ไตรมาส 2 ปี
2555 ดังนั้นจึงต้องใช้เงินในการพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมาก

เมื่อพิจารณากระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุนในปี 2552
บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมการลงทุนเป็นบวกเนื่องจากได้มีการจำหน่ายเงินลงทุนชั่วคราว
ในขณะที่ปี 2553 บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมการลงทุนเป็นลบ จากการเพิ่มทุนในบริษัท เอพี
แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) จำกัด และ บริษัท เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จำกัด
ในฐานะบริษัทร่วมค้า รวมถึงซื้อเงินลงทุนในบริษัท เอพี แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) จำกัด และ บริษัท
เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จำกัด จากกลุ่มแปซิฟิคสตาร์ในระยะเวลาต่อมา
ถึงแม้ว่าบริษัทจะมีการขายเงินลงทุนระยะยาวในหุ้นสามัญของ บริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์
จำกัด จำนวน 239.5 ล้านบาท สำหรับปี 2554
บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมการลงทุนเป็นลบเล็กน้อยจากการซื้ออุปกรณ์

เมื่อพิจารณากระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินในปี 2552 มีกระแสเงินสดเป็นลบ
เนื่องจากการชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาว การชำระคืนหุ้นกู้ และ การจ่ายชำระเงินปันผล
แม้ว่าบริษัทมีการออกหุ้นกู้จำนวน 3,000 ล้านบาท เพื่อรองรับธุรกรรมดังกล่าวก็ตาม แต่ปี 2553
นั้น บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินเป็นบวก จากการออกหุ้นกู้จำนวน 3,000 ล้านบาท
รวมถึงมีการกู้ยืมระยะสั้นเพื่อใช้ในการดำเนินงานของกลุ่มบริษัท แม้ว่าจะมีการชำระคืนหุ้นกู้จำนวน
1,500 ล้านบาท และ จ่ายชำระเงินปันผลจำนวน 747.1 ล้านบาท ก็ตาม เช่นเดียวกันกับปี 2554
บริษัทได้มีการออกหุ้นกู้จำนวน 3,800 ล้านบาท รวมถึงออกตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงิน
เพื่อใช้ในการจ่ายชำระคืนหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระจำนวน 2,000 ล้านบาท
และเงินกู้ยืมระยะยาวบางส่วน รวมถึงนำไปใช้ในการหมุนเวียนภายในกิจการ
(ดูหัวข้อสินค้าคงเหลือ และ เงินมัดจำ)

อัตราส่วนสภาพคล่องที่สำคัญ

อัตราส่วนสภาพคล่องของบริษัทอยู่ในเกณฑ์ดี แม้ว่าจะมีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2552
เป็นต้นมา โดยใน ปี 2552 อัตราส่วนสภาพคล่องของบริษัทยังคงอยู่ในเกณฑ์ดี
แม้ว่าจะปรับตัวลดลงเล็กน้อย จาก 4.9 เท่าในปี 2551 เป็น 4.2 เท่า ก็ตาม
เช่นเดียวกับอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วที่ปรับตัวลดลงเล็กน้อยเป็น 0.4 เท่า
เนื่องจากมีหุ้นกู้ถึงกำหนดชำระในปี 2553 จำนวน 1,500 ล้านบาท สำหรับปี 2553 และ 2554
บริษัทมีอัตราส่วนสภาพคล่องอยู่ในเกณฑ์ดี แม้ว่าจะปรับตัวลดลง เป็น 3.1 เท่า ณ สิ้นปี 2553 และ
2.8 เท่า ณ สิ้นปี 2554 เช่นเดียวกันกับ อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วที่ปรับลดลง เป็น 0 เท่า ณ
สิ้นปี 2553 และ 2554 เนื่องจากปริมาณเงินสดที่ปรับตัวลดลง ในขณะที่เงินกู้ยืมระยะสั้น
เจ้าหนี้การค้า และส่วนของหุ้นกู้ที่จะถึงกำหนดชำระในหนึ่งปี กลับปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น

2.5 รายจ่ายลงทุน

สำหรับปี 2552 เมื่อวันที่ 8 มิถุนายน 2552 บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด (“บริษัทย่อย”)
ได้มีมติเพิ่มทุนจำนวน 1 ล้านบาท (100,000 หุ้น ราคาหุ้นละ10 บาท) เป็นจำนวน 3 ล้านบาท
โดยเสนอขายให้กับผู้ถือหุ้นเดิม แต่ทาง บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (“APD”)
ขอสละสิทธิ์ในการจองซื้อหุ้นเพิ่มทุนจำนวน 99,998 หุ้นให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมรายอื่น
ทำให้สัดส่วนการถือหุ้นของ APD ในบริษัทย่อยลดลงคงเหลือ ร้อยละ 75 และ สำหรับปี 2553
นั้นทางกลุ่มบริษัทได้ดำเนินการปรับโครงสร้างการถือหุ้นของบริษัทย่อย
โดยการควบรวมกิจการซึ่งมีรายละเอียดดังนี้ (1) บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว)
จำกัด ขายหุ้นสามัญของ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา) จำกัด จำนวน 348 หุ้น
ให้แก่บริษัท และ (2) บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (กรุงเทพ) จำกัด ขายหุ้นสามัญของ บริษัท
เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา) ให้แก่บริษัทจำนวน 348 หุ้น ในวันที่ 19 มีนาคม 2553
ซึ่งส่งผลทำให้บริษัทเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา) จำกัด ร้อยละ 99.7
นอกจากนี้บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ขายหุ้นสามัญของ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้
โฮลดิ้ง จำกัด จำนวน 9,994หุ้น ให้แก่ APD ส่งผลทำให้ APDเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัท เอเชี่ยน
พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้ง จำกัด ร้อยละ 99.9 อนึ่งต่อมาในวันที่ 30 มิถุนายน 2553
บริษัทย่อยทั้งหมดรวม 6 บริษัทได้ดำเนินการควบรวมกิจการภายใต้ บริษัทใหม่ ชื่อ “ บริษัท
เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด”
โดยจำนวนหุ้นของบริษัทใหม่ที่นำมาจัดสรรให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมในอัตราส่วน 1 หุ้นในบริษัทเดิม ต่อ 1
หุ้นในบริษัทใหม่ นอกจากนี้ ณ วันที่ 1 ตุลาคม 2553 APD ได้มีการซื้อหุ้นสามัญเพิ่มเติมใน บริษัท
เอพี แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) จำกัด และ บริษัท เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จำกัด
คืนจากกลุ่มแปซิฟิคสตาร์ เป็นเงินทั้งสิ้น 832 ล้านบาท ส่งผลทำให้APD ถือหุ้นใน บริษัท เอพี
แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) จำกัด และ บริษัท เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จำกัด
ซึ่งต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท เอพี (รัชดา) จำกัด และ บริษัท เอพี (สาทร) จำกัด
ในอัตราร้อยละ 99.99 และต่อมาบริษัท เอพี (รัชดา) จำกัด
ก็ได้ดำเนินการลดทุนจดทะเบียนลงเหลือ 430 ล้านบาทในวันที่ 19 ตุลาคม 2553 สำหรับบริษัท
กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด นั้น ในเดือน มิถุนายน 2553 APD ได้ดำเนินการซื้อหุ้นสามัญของบริษัท
กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด คืนจากผู้ถือหุ้นเดิม จำนวน 99,958 หุ้น
ส่งผลทำให้บริษัทกลับมาถือหุ้นใน บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด ในอัตราร้อยละ 99.99
สำหรับปี 2554 APD ได้มีการจัดตั้งและลงทุน บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (2011) จำกัด
ด้วยทุนจดทะเบียน 50 ล้านบาท และ APD ถือหุ้นในอัตราร้อยละ 99.99

2.6 ปัจจัยและอิทธิพลหลักที่อาจมีผลต่อการดำเนินงานหรือฐานะการเงินในอนาคต

ภาวะเศรษฐกิจ และแนวโน้มอุตสาหกรรม

เนื่องด้วยสถานการณ์อุทกภัยในช่วงไตรมาส 4 ปี 2554 ส่งผลทำให้อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจ
ของปี 2554 คงเหลือเพียงร้อยละ 0.1 แต่อย่างไรก็ตามสำหรับเศรษฐกิจไทยในปี 2555
นั้นคาดว่าจะมีการเติบโตอยู่ในกรอบร้อยละ 5.5-6.5 (ที่มา: สภาพัฒน์ฯ) โดยเป็นผลมาจาก
การใช้จ่ายอุปโภคบริโภคภาคเอกชน การฟื้นตัวของภาคการผลิต
นโยบายในการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นการปรับเพิ่มค่าแรงขึ้นต่ำ และ
การขึ้นเงินเดือนข้าราชการ รวมถึงนโยบายในการเปลี่ยนแปลง และฟื้นฟูซ่อมแซมประเทศ
แต่อย่างไรก็ตามยังคงมีปัจจัยเสี่ยงทั้งภายในและภายนอกประเทศที่คาดว่าอาจมีผลกระทบต่อการเติบโตของเศรษฐกิจไทยด้วยเช่นกัน
ไม่ว่าจะการเมืองในประเทศ รวมถึง
เป็นการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลกอันสืบเนื่องจากวิกฤตหนี้ยุโรป
และความเปราะบางของเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกา

สำหรับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับปี 2555 นั้น
คาดการณ์ว่าจะขยายตัวจากปีก่อนหน้าตามสภาวะเศรษฐกิจ
แต่ยังคงมีความไม่แน่นอนสูงโดยมีสาเหตุจากปัจจัยภายนอกดังที่ได้กล่าวข้างต้น รวมถึง
ปัจจัยภายในประเทศไม่ว่าจะเป็นปัจจัยทางด้านการเมือง
แนวโน้มของอัตราเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงมีทิศทางที่ยังไม่ชัดเจน
ในขณะที่ยังคงมีปัจจัยสนับสนุนอยู่หลายประการ ไม่ว่าจะเป็นนโยบายภาครัฐในการกระตุ้นเศรษฐกิจ
การลงทุน และการใช้จ่ายของประเทศเพื่อฟื้นฟูประเทศภายหลังน้ำท่วม
การทยอยเปิดโครงการในบริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่และส่วนต่อขยาย การปรับผังเมืองใหม่
รวมถึง นโยบายกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาทิเช่น มาตรการบ้านหลังแรก,
การเลือนการใช้อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value; LTV) ร้อยละ
95 ของราคาที่อยู่อาศัยแนวราบ จาก 1 มกราคม 2555 เป็น 1 มกราคม ปี 2556

อนึ่งภายหลังจากปัญหาอุทกภัยในช่วงไตรมาส 4 ปี 2554 ได้มีการคาดการณ์ว่า อุปสงค์ (หรือ
ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์)สำหรับปี 2555 จะมีการเปลี่ยนแปลง
โดยความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมจะปรับตัวสูงมากขึ้น
ในขณะที่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์นั้นจะปรับตัวสูงขึ้นมากในบางพื้นที่
ในขณะที่บางพื้นที่มีการปรับตัวลดลงอย่างเห็นได้ชัด
เนื่องจากความกังวลเรื่องน้ำท่วมที่คาดว่าอาจจะเกิดขึ้นอีกในอนาคต รวมถึง
ผู้บริโภคจะพิจารณามากขึ้นทั้งในเรื่องของสถานที่ตั้งโครงการ ระบบสาธารณูปโภค
และรูปแบบลักษณะบ้าน

นอกจากปัจจัยบวกที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้ว ในปี 2555
นโยบายภาครัฐในการกระตุ้นเศรษฐกิจ และผลกระทบจากวิกฤตน้ำท่วมนั้น
อาจส่งผลกระทบในด้านลบแก่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นในส่วนของ 1)
ต้นทุนค่าก่อสร้างที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นทั้งในส่วนของค่าแรงที่ปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ 2
) ค่าวัสดุก่อสร้างที่จะปรับขึ้นตามราคาน้ำมันที่สูงขึ้น
3)การขาดแคลนแรงงานและวัสดุจากสถานการณ์น้ำท่วมที่ผ่านมา

ภาระผูกพันและการค้ำประกัน

ณ สิ้น ปี 2554 บริษัทและบริษัทย่อยมีภาระผูกพันตามสัญญาซื้อที่ดิน
กับบริษัทอื่นและบุคคลภายนอกซึ่งมูลค่าที่ดินคงเหลือที่ต้องจ่ายในอนาคตตามสัญญาดังกล่าวมีจำนวนเงินประมาณ
575 ล้านบาท (เฉพาะกิจการ : 465 ล้านบาท) และ มีภาระผูกพันตามสัญญาเช่าและบริการ
อาคารสำนักงาน ยานพาหนะ และ พื้นที่โฆษณาในอนาคต เป็นจำนวน 81 ล้านบาท (เฉพาะกิจการ
: 65 ล้านบาท) นอกจากนี้สำหรับบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)
มีภาระค้ำประกัน ตามสัญญาจากการค้ำประกันเงินกู้ให้แก่บริษัทย่อย เป็นวงเงินทั้งสิ้น 6,056
ล้านบาท

11.3 ค่าตอบแทนของผู้สอบบัญชี

ค่าตอบแทนจากการสอบบัญชี

สำหรับปี 2554 บริษัท จ่ายค่าตอบแทนการสอบบัญชี ให้แก่บริษัท สำนักงานเอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด
เป็นจำนวนเงินรวม 5.2 ล้านบาท