8. ฐานะการเงิน และผลการดำเนินงาน

  8.1 งบการเงิน

  (ก) สรุปรายงานการตรวจสอบของผู้สอบบัญชี

  นางสุวิมล กฤตยาเกียรณ์ ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 2982 จากสำนักงานสอบบัญชี ดี ไอ
  เอ ได้ให้ความเห็นสำหรับงบการเงินปี 2544 - 2546 ดังต่อไปนี้

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544
    ได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545
    ได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป
    ยกเว้นการถูกจำกัดขอบเขตโดยสถานการณ์ในการตรวจสอบเงินลงทุนในบริษัทร่วม (บริษัท
    ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด)
    ซึ่งมีกำไรสุทธิที่นำมาคำนวณเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสีย สำหรับงวด 6 เดือน สิ้นสุดวันที่ 31
    ธันวาคม 2545 มีส่วนแบ่งกำไรจำนวน 15.42 ล้านบาท
    ได้คำนวณจากงบการเงินที่ยังไม่ผ่านการตรวจสอบจากผู้สอบบัญชี และงบการเงินของบริษัทย่อย
    (บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว) จำกัด ซึ่งตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีอื่น

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546
    ได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป
    และเปลี่ยนแปลงความเห็นต่องบการเงินสำหรับปี สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2545
    เกี่ยวกับการถูกจำกัดขอบเขตโดยสถานการณ์ในการตรวจสอบเงินลงทุนในบริษัทร่วม (บริษัท
    ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด)
    ซึ่งมีกำไรสุทธิที่นำมาคำนวณเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสีย สำหรับงวด 6 เดือน สิ้นสุดวันที่ 31
    ธันวาคม 2545 มีส่วนแบ่งกำไรจำนวน 15.42 ล้านบาท
    ได้คำนวณจากงบการเงินที่ยังไม่ผ่านการตรวจสอบจากผู้สอบบัญชี
    เนื่องจากพบว่าไม่มีข้อแตกต่างที่เป็นนัยสำคัญต่องบการเงินรวมและงบการเงินเฉพาะบริษัท
    ทำให้ความเห็นในปัจจุบันที่มีต่องบการเงินสำหรับปี 2545
    ที่นำมาเปรียบเทียบแตกต่างจากที่ได้รายงานไว้เดิมในปี 2545

  (ข) ตารางสรุปงบการเงินรวม

+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| รายการ                    | 2546   |   | 2545   |    | 2544  |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
|                           | พันบาท  | % | พันบาท  | %  | พันบาท | %  |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| ฐานะการเงิน                |        |   |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| เงินสดและเงินฝากธนาคาร      | 5      | 8 | 2      | 7  | 14    | 6  |
|                           | 84,153 | . | 80,271 | .8 | 6,771 | .7 |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 8 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| เงินลงทุนชั่วคราว             | 3      | 5 | 75,339 | 2  | 339   | 0  |
|                           | 80,193 | . |        | .1 |       |    |
|                           |        | 7 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| ลูกหนี้และตั๋วเงินรับการค้า-สุทธิ   | 63,441 | 1 | 78,492 | 2  | 6     | 2  |
|                           |        | . |        | .2 | 2,062 | .8 |
|                           |        | 0 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| มูลค่างานเสร็จยังไม่ได้เรียกเก็บ  | 18,608 | 0 | 1      | 2  | 8,764 | 0  |
|                           |        | . | 02,776 | .9 |       | .4 |
|                           |        | 3 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| สินค้าคงเหลือ – สุทธิ          | 3,9    | 5 | 2,5    | 70 | 1,59  | 72 |
|                           | 22,450 | 9 | 30,210 | .6 | 9,546 | .8 |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 2 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น           | 2      | 3 | 43,692 | 1  | 7,926 | 0  |
|                           | 37,672 | . |        | .2 |       | .4 |
|                           |        | 6 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| เ                         | 0      | 0 | 71,223 | 2  | 0     | 0  |
| งินลงทุนซึ่งบันทึกโดยวิธีส่วนได้เสีย |        |   |        | .0 |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| เงินลงทุนระยะยาว            | 5      | 8 | 681    | 0  | 0     | 0  |
|                           | 77,167 | . |        |    |       |    |
|                           |        | 7 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| เงินลงทุนอื่น                 | 4      | 6 | 0      | 0  | 0     | 0  |
|                           | 00,000 | . |        |    |       |    |
|                           |        | 1 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| เงินฝากธนาคาร – ภาระผูกพัน   | 39,459 | 0 | 11,091 | 0  | 1     | 0  |
|                           |        | . |        | .3 | 2,199 | .5 |
|                           |        | 6 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์-สุทธิ    | 1      | 2 | 1      | 5  | 18    | 8  |
|                           | 78,504 | . | 93,032 | .4 | 7,512 | .5 |
|                           |        | 7 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น         | 2      | 3 | 1      | 5  | 17    | 7  |
|                           | 18,790 | . | 99,001 | .5 | 2,599 | .9 |
|                           |        | 3 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| สินทรัพย์รวม                 | 6,6    | 1 | 3,5    | 1  | 2,19  | 1  |
|                           | 20,437 | 0 | 85,808 | 00 | 7,718 | 00 |
|                           |        | 0 |        | .0 |       | .0 |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 0 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| เงินเบิกเกินบัญชีและเ          | 4,031  | 0 | 3      | 9  | 6     | 3  |
| งินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงิน |        | . | 28,955 | .2 | 6,969 | .0 |
|                           |        | 1 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| เจ้าหนี้และตั๋วเงินจ่ายการค้า     | 2      | 3 | 1      | 2  | 4     | 2  |
|                           | 09,606 | . | 02,959 | .9 | 7,942 | .2 |
|                           |        | 2 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| รายได้รับล่วงหน้า             | 2      | 4 | 1      | 3  | 7     | 3  |
|                           | 84,019 | . | 17,299 | .3 | 1,844 | .3 |
|                           |        | 3 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| หนี้ส                       | 3      | 5 | 1      | 3  | 25    | 11 |
| ินระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระภายใน | 78,610 | . | 10,700 | .1 | 7,513 | .7 |
| 1 ปี                       |        | 7 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| หนี้สินหมุนเวียนอื่น             | 3      | 4 | 1      | 3  | 3     | 1  |
|                           | 00,003 | . | 34,096 | .7 | 2,235 | .5 |
|                           |        | 5 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| เจ้าหนี้และเงินกู้ยืมจากกรรมการ  | 0      | 0 | 0      | 0  | 5,000 | 0  |
|                           |        |   |        |    |       | .2 |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| เงินกู้ยืมจ                   | 0      | 0 | 11,998 | 0  | 0     | 0  |
| ากบริษัทที่เกี่ยวข้องกันและบริษัทอื่น |        |   |        | .3 |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| หนี้สินระยะยาว               | 5      | 8 | 1,0    | 28 | 73    | 33 |
|                           | 88,431 | . | 23,864 | .5 | 3,026 | .4 |
|                           |        | 9 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| หุ้นกู้                       | 1,5    | 2 | 0      | 0  | 0     | 0  |
|                           | 00,000 | 2 |        |    |       |    |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 6 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| หนี้สินไม่หมุนเวียนอื่น           | 30,376 | 0 | 9,722  | 0  | 5     | 2  |
|                           |        | . |        | .3 | 5,379 | .5 |
|                           |        | 5 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| หนี้สินรวม                   | 3,2    | 4 | 1,8    | 51 | 1,26  | 57 |
|                           | 95,076 | 9 | 39,593 | .3 | 9,908 | .8 |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 8 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| ทุนที่ออกและเรียกชำระแล้ว      | 2,2    | 3 | 2,0    | 56 | 1,92  | 87 |
|                           | 42,184 | 3 | 15,859 | .2 | 5,000 | .6 |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 9 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| ส่วนเกิน (ต่ำ) กว่ามูลค่าหุ้น     | (1,00  | - | (1,00  | -  | (     | -  |
|                           | 7,859) | 1 | 7,859) | 28 | 1,007 | 45 |
|                           |        | 5 |        | .1 | ,859) | .8 |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 2 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| ส่วนเกินทุนจ                 | 4      | 6 | 0      | 0  | 0     | 0  |
| ากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุน | 10,490 | . |        |    |       |    |
|                           |        | 2 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| กำไร (ขาดทุน) สะสม –       | 96,000 | 1 | 36,400 | 1  | 1,936 | 0  |
| จัดสรรสำรองตามกฎหมาย       |        | . |        | .0 |       | .1 |
|                           |        | 4 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| กำไร (ขาดทุน) สะสม         | 1,5    | 2 | 6      | 18 | 8,070 | 0  |
| –ยังไม่จัดสรร                | 84,544 | 3 | 61,480 | .4 |       | .4 |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 9 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| ส่วนของ                    | 3,3    | 5 | 1,7    | 48 | 92    | 42 |
| ผู้ถือหุ้นรวมส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย | 25,361 | 0 | 46,215 | .7 | 7,810 | .2 |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 2 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| กระแสเงินสด                |        |   |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| กร                        | 1      |   | (28    |    | (209  |    |
| ะแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน | 48,518 |   | 0,577) |    | ,257) |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| กระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุน   | (83    |   | (33    |    | 4     |    |
|                           | 3,836) |   | 3,959) |    | 5,886 |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| ก                         | 9      |   | 5      |    | 26    |    |
| ระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงิน | 92,789 |   | 37,971 |    | 5,606 |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| ผลการดำเนินงาน             |        |   |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| รายได้จากการขาย            | 4,7    | 1 | 2,7    | 1  | 1,28  | 1  |
|                           | 57,356 | 0 | 00,863 | 00 | 1,331 | 00 |
|                           |        | 0 |        | .0 |       | .0 |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 0 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| ส่วนแบ่งกำ                  | 56,639 | 1 | 15,425 |    | 0     | 0  |
| ไรจากเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสีย |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 2 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| รายได้อื่น                   | 16,703 | 0 | 27,543 |    | 1     | 1  |
|                           |        | . |        |    | 5,996 | .2 |
|                           |        | 4 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| รายได้รวม                  | 4,8    | 1 | 2,7    | 1  | 1,29  | 1  |
|                           | 30,698 | 0 | 43,831 | 01 | 7,327 | 01 |
|                           |        | 1 |        | .6 |       | .2 |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 5 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| ต้นทุนขาย                   | (2,98  | - | (1,70  | -  | (844  | -  |
|                           | 6,555) | 6 | 7,510) | 63 | ,053) | 65 |
|                           |        | 2 |        | .2 |       | .9 |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 8 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| ค                         | (33    | - | (25    | -9 | (156  | -  |
| ่าใช้จ่ายในการขายและการบริหาร | 1,551) | 7 | 0,133) | .3 | ,425) | 12 |
|                           |        | . |        |    |       | .2 |
|                           |        | 0 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| ดอกเบี้ยจ่าย                 | (4     | - | (4     | -1 | (52   | -4 |
|                           | 7,560) | 1 | 1,263) | .5 | ,054) | .1 |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 0 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| ภาษีเงินได้นิติบุคคล            | (27    | - | (9     | -3 | (195) | 0  |
|                           | 5,065) | 5 | 7,193) | .6 |       |    |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 8 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| (กำไร)                    | (1)    | 0 | (438)  | 0  | 203   | 0  |
| ขาดท                      |        |   |        |    |       |    |
| ุนสุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย |        |   |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| กำไร (ขาดทุน)              | 1,585  | 0 | 40,580 | 1  | 1     | 1  |
| จากการปรับปรุงโครงสร้างหนี้    |        |   |        | .5 | 9,719 | .5 |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+
| กำไร (ขาดทุน) สุทธิ          | 1,1    | 2 | 6      | 25 | 26    | 20 |
|                           | 91,551 | 5 | 87,874 | .5 | 4,522 | .6 |
|                           |        | . |        |    |       |    |
|                           |        | 0 |        |    |       |    |
+---------------------------+--------+---+--------+----+-------+----+

  (ค) อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ

+----------------------------------------+---------+---------+---------+
|                                        | 2546    | 2545    | 2544    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนสภาพคล่อง (Liquidity ratio)      |         |         |         |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า)                  | 4.43    | 3.86    | 3.83    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า)            | 0.87    | 0.54    | 0.44    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า)        | 0.15    | (0.44)  | (0.52)  |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้า (เท่า)          | 38.32   | 20.86   | 11.81   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน)                 | 9.39    | 17.26   | 30.49   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ (เท่า)         | 0.93    | 0.83    | 0.64    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| ระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ย (วัน)               | 388.90  | 435.35  | 565.79  |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนหมุนเวียนเจ้าหนี้ (เท่า)              | 19.11   | 22.63   | 18.02   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| ระยะเวลาชำระหนี้ (วัน)                    | 18.84   | 15.91   | 19.98   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| Cash cycle (วัน)                        | 379.46  | 436.70  | 576.30  |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนแสดงความสามารถในการหากำไร       |         |         |         |
| (Profitability ratio)                  |         |         |         |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตรากำไรขั้นต้น (เปอร์เซ็นต์)                | 37.22   | 36.78   | 34.13   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (เปอร์เซ็นต์)      | 30.25   | 27.52   | 21.92   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตรากำไรอื่น (เปอร์เซ็นต์)                  | 1.52    | 1.57    | 1.23    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนเงินสดต่อการทำกำไร (เปอร์เซ็นต์)     | 10.32   | (37.75) | (74.51) |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
|  อัตรากำไรสุทธิ (เปอร์เซ็นต์)                | 24.67   | 25.07   | 20.39   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (เปอร์เซ็นต์)           | 46.99   | 51.45   | 34.50   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนแสดงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน      |         |         |         |
| (Efficiency ratio)                     |         |         |         |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (เปอร์เซ็นต์)       | 23.35   | 23.79   | 13.63   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ถาวร (เปอร์เซ็นต์)   | 649.87  | 370.73  | 148.64  |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า)              | 0.95    | 0.95    | 0.67    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน          |         |         |         |
| (Financial policy ratio)               |         |         |         |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า)         | 0.99    | 1.05    | 1.37    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย (เท่า) ⁽¹⁾  | 1.46    | (1.03)  | (3.00)  |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน-cash     | 0.14    | (1.02)  | (2.50)  |
| basis (เท่า) ⁽²⁾                        |         |         |         |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราการจ่ายเงินปันผล (เปอร์เซ็นต์)           | 37.37   | 30.37   | 0.00    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+

(1)
อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ยคิดจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้นิติบุคคลหารด้วยดอกเบี้ยจ่าย

(2)
อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพันคิดจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานหารด้วยภาระผูกพัน
อันได้แก่การจ่ายชำระหนี้สิน รายจ่ายลงทุน ซื้อสินทรัพย์ และเงินปันผลจ่าย

8.2 คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

ผลการดำเนินงาน

  1. ภาพรวมของผลการดำเนินงานที่ผ่านมา

  หลังจากวิกฤตการณ์เศรษฐกิจตั้งแต่ปี 2540
  ส่งผลกระทบต่อธุรกิจโดยรวมในเขตภูมิภาคเอเชียแปซิฟิค รวมทั้งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย
  อย่างไรก็ตาม ในช่วง 3 ปี ที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน
  จะเห็นว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวขึ้นและยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
  อันเป็นผลจากความต้องการของผู้บริโภค
  และการผ่อนคลายความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์
  และมาตรการของรัฐบาลในการกระตุ้นความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์
  ดังนั้นบริษัทจึงปรับกลยุทธ์การขายให้ตอบสนองความต้องการของผู้บริโภค
  โดยการเปิดโครงการใหม่หลายโครงการ ตั้งแต่ปี 2543 เป็นต้นมา ทั้งในรูปแบบทาวน์เฮ้าส์
  บ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม โดยมุ่งเน้นทำเลในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
  รวมถึงการสร้างแบรนด์สินค้า ภายใต้ชื่อ “ AP CITI SMART”
  ให้เป็นที่รู้จักและยอมรับในกลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองมากขึ้น
  ทำให้ผลการดำเนินงานของบริษัทเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมีรายได้จากการขายปี 2544 เท่ากับ
  1,281.33 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 602.04 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 88.63) ปี 2545
  มียอดขายเท่ากับ 2,700.86 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,419.53 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 110.79)
  และ ปี 2546 เท่ากับ 4,757.36 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 2,056.5 ล้านบาท
  (เพิ่มขึ้นร้อยละ 76.1) ส่งผลให้บริษัทมีอัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ในปี 2544, 2545 และปี
  2546 เท่ากับ ร้อยละ 13.63,ร้อยละ 23.79 และ ร้อยละ 23.35
  และมีอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นเฉลี่ยเท่ากับ ร้อยละ 34.5, ร้อยละ 51.45 และ ร้อยละ 46.99
  ตามลำดับ

  2. ผลการดำเนินงานที่ผ่านมาของแต่ละกลุ่มธุรกิจ

นับแต่ปี 2543 ที่บริษัทได้ซื้อบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
เพื่อดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัทได้ประสบความสำเร็จอย่างสูงจากธุรกิจดังกล่าว
และส่งผลให้สัดส่วนของรายได้จากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและต่อเนื่อง
โดยในปี 2544 และ 2545 คิดเป็น ร้อยละ 82.1 และร้อยละ 89.1 ต่อยอดรายได้รวมตามลำดับ
และสำหรับปี 2546 สัดส่วนรายได้จากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์คิดเป็นร้อยละ 90.6
ทั้งนี้บริษัทได้วิเคราะห์ผลการดำเนินงานของแต่ละภาคธุรกิจดังต่อไปนี้

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย

  บริษัทเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าที่นิยมซื้อบ้านเดี่ยวหรือทาวเฮ้าส์
  ในเขตพื้นที่ธุรกิจหรือในเขตตัวเมืองกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
  ควบคู่ไปกับกลยุทธ์การสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าโดยการสร้างบ้านบางส่วนเสร็จก่อนเริ่มขาย
  ทำให้โครงการใหม่ที่บริษัทเปิดตัวออกมาเป็นที่ต้องการของลูกค้าและประสบความสำเร็จอย่างต่อเนื่อง
  ประกอบกับภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและอยู่ในระดับต่ำ
  ส่งผลให้บริษัทมียอดขายจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน 1,052.26, 2,408.39 และ
  4,311.73 ล้านบาทในปี 2544, 2545 และ 2546 ตามลำดับ โดยในปี 2544
  รายได้เพิ่มขึ้นคิดเป็น 572.7 ล้านบาท (ร้อยละ 119.42) และปี 2545 เพิ่มขึ้น 1,356.14
  ล้านบาท (ร้อยละ 128.88) และปี 2546 เพิ่มขึ้น 1,903.34 ล้านบาท (ร้อยละ 79.01)

  นอกจากนี้ จากการที่ราคาที่ดินมีการปรับตัวลดลงมากหลังจากวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจ
  ทำให้บริษัทมีต้นทุนขายลดต่ำลงส่งผลให้มีอัตรากำไรขั้นต้นเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นร้อยละ
  34.13, ร้อยละ 36.78 และร้อยละ 37.22 ในปี 2544, 2545 และปี 2546 ตามลำดับ
  สัดส่วนของค่าใช้จ่ายของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2544 - 2546 เท่ากับร้อยละ 14.27,
  13.41 และ 14.54 ตามลำดับ
  สัดส่วนของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่เพิ่มสูงขึ้นนี้เป็นผลมาจากภาษีเงินได้นิติบุคคลที่เพิ่มสูงขึ้นจากผลการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี
  อย่างไรก็ตามบริษัทยังคงมีกำไรสุทธิที่เพิ่มสูงขึ้นจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยเท่ากับ
  282.1, 671.1 และ 1,150.51 ล้านบาท คิดเป็นอัตรากำไรสุทธิร้อยละ 26.81, 27.87
  และ 24.67 ในปี 2544, 2545, และ 2546 ตามลำดับ

  ธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องทำให้มีความต้องการในผลิตภัณฑ์คอนกรีตสำเร็จรูปมากขึ้น
  ส่งผลให้ยอดขายของธุรกิจค้าวัสดุก่อสร้างในปี 2544-2546 มีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
  ซึ่งมีค่าเท่ากับ 372.37 (ซึ่งเป็นรายการระหว่างกัน 140.2 ล้านบาท มียอดขายแท้จริง
  232.17 ล้านบาท), 295.44 และ 445.62 ล้านบาทตามลำดับ
  โดยรายได้เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาคิดเป็นร้อยละ 8.99, 27.25 และ 50.83 ตามลำดับ

  ต้นทุนขายในปี 2544-2546 มีจำนวนเท่ากับ 328.17 (ต้นทุนขายที่สูงในปี 2544
  เป็นผลจากรายการระหว่างกัน), 201.163 และ 349.18 ล้านบาทตามลำดับ
  กำไรขั้นต้นและอัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างมีทิศทางที่ดีขึ้น
  อันเป็นผลเนื่องมาจากการปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้างที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด
  โดยในปี 2544 และ 2545 นั้นกำไรขั้นต้นและอัตรากำไรขั้นต้นเท่ากับ 44.20 ล้านบาท
  (คิดเป็นร้อยละ 11.87) และ 94.28 ล้านบาท(คิดเป็นร้อยละ 31.91) ตามลำดับ ในปี 2546
  นั้นมีการบันทึกต้นทุนการขนส่งไว้ในส่วนของต้นทุนขายส่งผลให้ต้นทุนขายเพิ่มสูงขึ้น
  คงเหลือกำไรขั้นต้นเท่ากับ 96.44 ล้านบาท คิดเป็นอัตรากำไรขั้นต้นเท่ากับร้อยละ 21.64
  ส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารบริษัทมีนโยบายในการควบคุมค่าใช้จ่ายให้อยู่ระดับที่เหมาะสม
  โดยจะพิจารณาถึงการปรับลดในช่วงที่ยอดขายลดลงและมีผลขาดทุนจากการดำเนินงาน
  ซึ่งบริษัทมีผลขาดทุนจากการดำเนินงานส่งผลให้กำไรสุทธิมีแนวโน้มดีขึ้น โดยในปี 2545
  บริษัทมีกำไรสุทธิจากภาคธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง 18.62 ล้านบาท (จาก -13.51
  ล้านบาทในปี 2544) คิดเป็นอัตรากำไรสุทธิร้อยละ 6.3 (จากร้อยละ -6.34 ในปี 2544) ปี
  2546 บริษัทมีกำไรสุทธิท่ากับ 41.05 ล้านบาท คิดเป็นอัตรากำไรสุทธิร้อยละ 9.21
  ซึ่งสูงขึ้นจากปี 2545 (ร้อยละ 6.3)

  ปัจจัยและอิทธิพลที่อาจมีผลต่อการดำเนินงานในอนาคต

  การที่รัฐบาลไม่ขยายระยะเวลาการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ใน
  ปี 2547 อาจทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปีชะลอลง
  แต่อุปสงค์ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
  จากความต้องการซื้อที่สะสมมานับแต่วิกฤตการณ์ประกอบกับภาวะดอกเบี้ยในตลาดซึ่งยังคงอยู่ในระดับต่ำ
  และโดยเฉพาะอย่างยิ่งความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมยังคงอยู่ในระดับสูง
  ส่วนทางด้านอุปทานนั้นถึงแม้การแข่งขันน่าจะรุนแรงมากขึ้นจากจำนวนผู้ประกอบการที่เพิ่มมากขึ้น
  แต่จากต้นทุนที่สูงขึ้นประกอบกับมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยเพื่อสกัดกั้นการขยายตัวแบบฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์
  ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องมีความแข็งแกร่งทั้งด้านการเงินและการจัดการเป็นสำคัญ
  รวมทั้งต้องมีความเข้าใจในความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอย่างแท้จริง
  ดังนั้นด้วยประสบการณ์และความชำนาญในการดำเนินในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของบริษัท
  จึงคาดว่าแนวโน้มของการดำเนินงานของทั้งธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจผลิตวัสดุก่อสร้างของบริษัทจะยังคงดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

  ฐานะทางการเงิน

  สินทรัพย์รวม

  สินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย ณ สิ้นปี 2545 เพิ่มขึ้น 1,388.09 ล้านบาท และสิ้นปี
  2546 เพิ่มขึ้น 3,034.63 ล้านบาท ( เพิ่มขึ้นในแต่ละปีคิดเป็นร้อยละ 63.16 และ 84.63
  ตามลำดับ ) โดยมากกว่าร้อยละ 80 เป็น สินทรัพย์ที่มีสภาพคล่อง
  โดยสามารถเปลี่ยนเป็นเงินสดได้เร็วที่สุด ได้แก่ สินค้าคงเหลือ และเงินลงทุนชั่วคราว

  ส่วนประกอบของสินทรัพย์

-   สินค้าคงเหลือ

  สินค้าคงเหลือสุทธินั้นเป็นส่วนประกอบหลักของสินทรัพย์รวมโดย ณ สิ้นปี 2544 - 2546
  บริษัทมีสินค้าคงเหลือเท่ากับ 1,599.55, 2,530.21 และ 3,922.45 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ
  72.80, ร้อยละ 70.56, และ 59.25 ตามลำดับ
  โดยส่วนใหญ่ของสินค้าคงเหลือนั้นจะมาจากภาคธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อันได้แก่
  ที่ดินและงานระหว่างก่อสร้างในโครงการต่างๆ
  สินค้าคงเหลือในส่วนที่เป็นวัสดุก่อสร้างมีสัดส่วนลดลงอย่างต่อเนื่องจากร้อยละ 1.10 ณ สิ้นปี
  2544 เป็น 0.73 ณ สิ้นปี 2545 และ 0.82 ณ สิ้นปี 2546

  จะเห็นว่าสินค้าคงเหลือในส่วนที่เป็นที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 1,182 ล้านบาท ณ 31
  ธันวาคม 2544, เป็น 2,017 ล้านบาท ณ 31 ธันวาคม 2545 และ 3,259 ล้านบาท ณ 31
  ธันวาคม 2546 การที่บริษัทประสบความสำเร็จจากการขายอย่างต่อเนื่อง
  ทำให้บริษัทมีการเงินที่แข็งแกร่งในการขยายกิจการอย่างรวดเร็ว
  อย่างไรก็ตามในการซื้อที่ดินเปล่าจะกระทำด้วยความระมัดระวังโดยพิจารณาสภาพตลาดเป็นหลัก
  บริษัทจะพิจารณาสภาพตลาดอย่างใกล้ชิดเพื่อปรับเปลี่ยนนโยบายการครอบครองที่ดินเปล่าได้ทันทีเมื่อตลาดเริ่มเปลี่ยนแปลงและมองเห็นโอกาสทางธุรกิจในอนาคต

-   เงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วม

  จากการที่บริษัทฯประสบความสำเร็จในธุรกิจพัฒนาอสังหาริทรัพย์โดยการเริ่มลงทุนใน บริษัท
  เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ตั้งแต่ปี 2543 เป็นต้นมา ดังนั้นบริษัทได้ขยายฐานการลงทุนเพิ่มขึ้น
  โดยในปี 2545 ได้ลงทุนในบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว) จำกัด เป็นมูลค่า
  212.30 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนการลงทุนร้อยละ 82.86 และเพิ่มสัดส่วนการลงทุนเป็นร้อยละ
  99.99 ในปี 2546 และได้ลงทุนในบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (กรุงเทพ) จำกัด เป็นมูลค่า
  20.02 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนการลงทุนร้อยละ 99.99 นอกจากนี้ยังลงทุนโดยจัดตั้งบริษัท
  สุขุมวิท เรสซิเดนซ์ จำกัด, บริษัท ทองหล่อ เรสซิเดนซ์ จำกัด, บริษัท ทองหล่อ พร็อพเพอร์ตี้
  จำกัด, และบริษัท ทองหล่อ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ที่ทุนจดทะเบียนในแต่ละแห่ง 0.1 ล้านบาท
  (สัดส่วนการถือหุ้นในแต่ละบริษัทอัตราร้อยละ 99.94) และได้ลงทุนในกองทุนรวมซิตี้ แอสเสท
  ซึ่งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้อง ประเภทไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน
  ซึ่งระบุชื่อผู้ถือหน่วยลงทุน ไม่มีการกำหนดอายุโครงการเป็นมูลค่า 500 ล้านบาท

  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทมีเงินลงทุนในบริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด
  (มหาชน) จำนวน 71.22 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 23.16 และในปี 2546 บริษัท
  ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) ได้เพิ่มทุนจดทะเบียนจาก 154.4 ล้านบาทเป็น
  400 ล้านบาท (โดยการออกหุ้นสามัญใหม่จำนวน 245.6 ล้านหุ้น)
  โดยจัดสรรให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมในอัตราส่วน 1 หุ้นเดิมต่อ 1 หุ้นใหม่ในราคา 1.00 บาท
  บริษัทได้ใช้สิทธิจองซื้อหุ้นสามัญใหม่จำนวน 35.75 ล้านบาท โดยบริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น
  โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) ได้จดทะเบียนทุนที่ชำระแล้วกับกระทรวงพาณิชย์เสร็จสิ้นแล้ว
  ทำให้สัดส่วนการถือหุ้นของบริษัทลดลงจากร้อยละ 23.16 เป็นร้อยละ 17.88
  บริษัทจึงได้เปลี่ยนแปลงการเสนอเงินลงทุนดังกล่าวจากเงินลงทุนในบริษัทร่วมเป็นเงินลงทุนในหลักทรัพย์เผื่อขายในความต้องการของตลาด
  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 มีจำนวน 572 ล้านบาท
  ผลต่างระหว่างราคาตามบัญชีกับมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน จำนวน 410.49 ล้านบาท
  แสดงไว้เป็นส่วนเกินทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุนในส่วนของผู้ถือหุ้น

-   ลูกหนี้การค้าและตั๋วเงินรับ

  สิ้นสุด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544, ปี 2545 และในปี 2546
  บริษัทมีลูกหนี้การค้าและตั๋วเงินรับการค้ารวมทั้งสิ้นจำนวน 113.06, 145.89 และ 102.38
  ล้านบาท ตามลำดับ

  สำหรับลูกหนี้การค้าของบริษัทและบริษัทย่อยสิ้นสุด ณ 31 ธันวาคม 2546
  ที่มีปัญหาในการชำระหนี้และมีอายุมากกว่า 12 เดือนขึ้นไปมีจำนวนทั้งสิ้น 39.02 ล้านบาท
  (โปรดพิจารณาหัวข้อ 1.2 ความเสี่ยงเรื่องการค้างรับชำระเงินจากลูกค้าเพิ่มเติม)
  ซึ่งมาจากธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างทั้งหมดในช่วงวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจในปี 2540
  โดยบริษัทได้ตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญลูกหนี้และตั๋วเงินรับการค้าจำนวน 38.93 ล้านบาท
  สำหรับเงินที่ถึงกำหนดชำระแล้วแต่ลูกค้ายังไม่ชำระ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546
  ของบริษัทและบริษัทย่อยในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน
  เป็นลูกหนี้ปกติโดยส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 1-3 เดือน จำนวนที่ค้างดังกล่าวมีมูลค่าน้อย
  และเป็นการค้างชำระตามปกติ
  ตามรายละเอียดในตารางรายละเอียดการชำระเงินของโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน
  และตารางรายละเอียดเงินค้างสะสม ซึ่งมิได้เป็นปัญหาในการดำเนินธุรกิจของบริษัทแต่อย่างไร

  ตารางรายละเอียดการชำระเงินของโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน ณ 31 ธันวาคม 2546

  -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
  บริษัท   ชื่อโครงการ                       มูลค่าที่ขายแล้ว   เงินที่ถึงกำหนด                 เงินที่ชำระแล้วสะสม                         ยอดค้างชำระสะสม                         คงเหลือจำนวนที่      
  ------ ------------------------------- ------------- ------------- ------------- ----------------- --------------------- ---------------- --------------------- ----------------- -------------
                                         ล้านบาท        ชำระสะสม                                                                                                   ยังไม่ถึงกำหนดชำระ   

                                         (1)           (2)                         (3)                                     (2)-(3)                                (1)-(2)           

                                                       ล้านบาท        ร้อยละของ      ล้านบาท            ร้อยละของ              ล้านบาท           ร้อยละของ              ล้านบาท            ร้อยละของ

                                                                     มูลค่าที่ขายแล้ว                     เงินที่ถึงกำหนดชำระสะสม                    เงินที่ถึงกำหนดชำระสะสม                     มูลค่าที่ขายแล้ว

  APD    บ้านกลางเมือง(เหม่งจ๋าย-ลาดพร้าว 80) 52.20         37.01         70.9          4.96              13.4                  32.05            86.6                  15.19             29.1

  APD    บ้านกลางเมือง(พระราม9-ศรีนครินทร์)   6.54          6.54          100.0         0.79              12.2                  5.74             87.8                  -                 0.0

  APD    มนวดี กรีน พาร์ค                   8.53          3.63          42.5          0.47              13.1                  3.15             86.9                  4.90              57.5

  APL    บ้านกลางเมือง(แยกรัชดา-ลาดพร้าว 25) 169.02        131.81        78.0          18.69             14.2                  113.13           85.8                  37.21             22.0

  APL    CITI SMART Condo (สุขุมวิท 18)     304.75        39.28         12.9          33.84             86.1                  5.44             13.8                  265.47            87.1

  APD    บ้านกลางกรุง (สาทร-นราธิวาส)       392.83        123.67        31.5          109.21            88.3                  14.47            11.7                  269.15            68.5

  รวม                                    993.87        341.94        36.6          167.96            49.1                  173.98           50.9                  591.93            63.4
  -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

  ตารางรายละเอียดเงินค้างสะสม ณ 31 ธันวาคม 2546

[TABLE]

-   ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์-สุทธิ

  ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์
  ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนในทรัพย์สินหลักที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง
  โดยใช้เป็นพื้นที่และอุปกรณ์เครื่องจักรเพื่อการผลิต
  (รายละเอียดตามหมายเหตุประกอบงบการเงิน ข้อ 12 ) ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546
  บริษัทและบริษัทย่อยมีที่ดิน อาคารและอุปกรณ์-สุทธิเท่ากับ 178.5 ล้านบาท
  ซึ่งลดลงจากปีก่อนจำนวน 14.53 ล้านบาท เกิดจากการตั้งสำรองค่าเผื่อการด้อยค่าของสโมสร
  – สระว่ายน้ำ ของบริษัท เอชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด จำนวน 5.69 ล้านบาท
  และจากการขายที่ดินในบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว) จำกัด
  มีกำไรจากการขายทรัพย์สินจำนวน 3.05 ล้านบาท

-   สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น

  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 และ 2545 สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่นมีจำนวน 218.79 ล้านบาท
  และ 199.00 ล้านบาท มากกว่าร้อยละ 75 ของสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่นในแต่ละปี
  เป็นสินทรัพย์ที่ไม่มีตัวตนจากค่าความนิยมรอตัดบัญชี
  ซึ่งเกิดจากส่วนเกินของราคาเงินลงทุนที่เกินกว่ามูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์สุทธิของบริษัทย่อย ณ
  วันที่มีการซื้อเงินลงทุนในบริษัทย่อยในแต่ละปี

  สภาพคล่อง

  กระแสเงินสดในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาของบริษัทเป็นดังต่อไปนี้

  หน่วย : ล้านบาท

  -------------------------------------- ---------- ---------- ----------
                                         2546       2545       2544

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน            148.52     (280.58)   (209.25)

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุน                (833.84)   (333.96)   45.88

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงิน             992.79     537.97     265.61
  -------------------------------------- ---------- ---------- ----------

  ในงวดปี 2544 ซึ่งมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงานเป็นลบ
  เนื่องจากมีการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และงานระหว่างก่อสร้างของโครงการที่บริษัทได้ดำเนินการอยู่
  ดังเห็นได้จากสินค้าคงเหลือของบริษัทมีการเพิ่มขึ้น 546.01 ล้านบาท
  ซึ่งหากไม่รวมการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือในกระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงานจะมีผลทำให้กระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงานมีค่าเท่ากับ
  336.76 ล้านบาทและอัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด
  (กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน/หนี้สินหมุนเวียนเฉลี่ย) มีค่าเท่ากับ 0.84
  ตลอดจนมีอัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย
  (กระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้นิติบุคคล/ดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้นิติบุคคล)
  เท่ากับ 7.45 ซึ่งแสดงกระแสเงินสดจากการดำเนินงานของบริษัทที่ดีขึ้นกว่าปี 2543
  สำหรับงวดปี 2545 ก็เช่นเดียวกันกระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบสูงกว่าในงวดปี 2544
  เป็นจำนวน 71.33 ล้านบาท
  จากการซื้อที่ดินเปล่าเพื่อใช้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และงานระหว่างก่อสร้างของโครงการต่างๆ
  ที่เพิ่มขึ้น 930.66 ล้านบาท หากไม่รวมการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือ
  บริษัทจะมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเท่ากับ 650.09 ล้านบาท
  มีอัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสดเท่ากับ 1.01 มีอัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ยเท่ากับ
  5.7 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงกระแสเงินสดจากการดำเนินงานที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

  อย่างไรก็ตามการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือซึ่งส่วนใหญ่เป็นการเพิ่มขึ้นจากการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการนั้น
  บริษัทพยายามใช้จ่ายอย่างระมัดระวังเพื่อรักษาสภาพคล่องของบริษัทไว้
  โดยการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการจะทำก็ต่อเมื่อบริษัทมองเห็นโอกาสทางธุรกิจและจะสร้างผลกำไรอันดีให้กับบริษัท
  โดยพิจารณาจากทำเลที่ตั้ง ต้นทุนในการซื้อที่ดิน กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
  และกระแสเงินสดที่มีอยู่เป็นหลัก ดังเห็นได้จากโครงการที่บริษัทเปิดขายอยู่
  (รายละเอียดตามหน้า 9) ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดในปี 2545-2546
  และขายได้แล้วกว่าร้อยละ 90 โดยใช้เวลาในการโอนเฉลี่ยประมาณ 1 ปีนับจากวันที่ขายได้
  จึงไม่มีผลกระทบต่อสภาพคล่องในการดำเนินงานของบริษัท สำหรับปี 2546
  ถึงแม้สินค้าคงเหลือจะเพิ่มขึ้นถึง 1,392.24 ล้านบาท แต่จากกำไรสุทธิสูงถึง 1,191.55
  ล้านบาท ทำให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นบวกเท่ากับ 148.52 ล้านบาท
  หากไม่รวมการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือ กระแสเงินสดจากการดำเนินงานจะเท่ากับ 1,540.76
  ล้านบาท มีอัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสดจะเท่ากับ 1.55
  และอัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 5.78

  เมื่อพิจารณากระแสเงินสดจากการลงทุนจะเห็นว่าในงวดปี 2545
  บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุนติดลบเนื่องจากการเข้าซื้อกิจการบริษัท เอเชี่ยน
  พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว) จำกัดและการเพิ่มสัดส่วนเงินลงทุนในบริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น
  โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) เป็นจำนวนเงิน 252.53
  ล้านบาทและรายจ่ายลงทุนระยะสั้นเพื่อการบริหารสภาพคล่อง 75 ล้านบาท ส่วนในปี 2546
  บริษัทมีกระแสเงินลงทุนติดลบถึง 833.84 ล้านบาท เนื่องจากการเพิ่มสัดส่วนเงินลงทุนในบริษัท
  ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว)
  จำกัด จากร้อยละ 82.86 เป็นร้อยละ 99.99 และจากการซื้อกิจการของบริษัท เอเชี่ยน
  พร็อพเพอร์ตี้ (กรุงเทพ) จำกัด และเงินลงทุนระยะสั้นเพื่อบริหารสภาพคล่อง 304.85 ล้านบาท
  นอกจากนี้บริษัทยังมีเงินลงทุนอื่นซึ่งเป็นเงินลงทุนในส่วนของกองทุนรวมซิตี้แอสเสท 400 ล้านบาท
  ทั้งนี้บริษัทได้รับเงินจากการขายหุ้นกู้เพื่อนำมาใช้ในกิจกรรมลงทุนต่างๆ ดังกล่าวข้างต้น

  อัตราส่วนสภาพคล่องที่สำคัญ

  นับแต่ปี 2544-2546 จะเห็นว่าแนวโน้มอัตราส่วนสภาพคล่องของบริษัทดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง
  นับแต่บริษัทเข้าซื้อกิจการของบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
  ซึ่งทำให้สินทรัพย์หมุนเวียนเพิ่มสูงขึ้น และส่งผลให้อัตราส่วนสภาพคล่องดีขึ้นโดยเท่ากับ 3.83,
  3.86 และ 4.43 เท่า ตามลำดับ
  สำหรับอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วของบริษัทก็แสดงให้เห็นแนวโน้มที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกันโดยเท่ากับ
  0.44, 0.54 และ 0.87 เท่า

  สำหรับอัตราการหมุนเวียนของเจ้าหนี้ในปี 2544 – 2546 เท่ากับ 18.02, 22.63 และ
  19.11 เท่าตามลำดับ โดยปกติอัตราส่วนดังกล่าวจะค่อนข้างคงที่
  อันเป็นผลมาจากภาคธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มียอดขายเพิ่มสูงขึ้นมากประกอบกับมีการควบคุมให้การก่อสร้างเป็นไปตามเวลาส่งมอบให้ลูกค้า
  แต่ในปี 2546 เนื่องจากมีลูกค้าต้องการเร่งโอนกรรมสิทธิ์บ้านเร็วกว่ากำหนด
  เพื่อให้ทันมาตรการลดหย่อนภาษีที่หมดอายุลง ณ สิ้นปี 2546
  ต้นทุนขายจึงเพิ่มขึ้นตามการโอนกรรมสิทธิ์ ส่งผลให้อัตราส่วนการหมุนเวียนของเจ้าหนี้ในปี 2546
  ลดลงเท่ากับ 19.11 อย่างไรก็ตามอัตราส่วนดังกล่าวก็ยังคงจัดอยู่ในเกณฑ์ใกล้เคียงกับปีที่ผ่าน
  ส่วนด้านอัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้และตั๋วเงินรับการค้านั้นไม่สามารถนำมาวิเคราะห์ได้
  เนื่องจากลูกหนี้และตั๋วเงินรับการค้าของบริษัทมากกว่าร้อยละ 55
  เป็นลูกหนี้ของภาคธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ในขณะที่รายได้ส่วนใหญ่มากกว่าร้อยละ 85
  เป็นรายได้จากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  ทำให้อัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้และตั๋วเงินรับการค้าไม่สะท้อนถึงสถานะที่แท้จริงของบริษัท

  รายจ่ายลงทุน

  ตั้งแต่ปี 2543
  บริษัทฯมีการขยายฐานการลงทุนในบริษัทที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริทรัพย์เรื่อยมา
  รวมทั้งการลงทุนซื้อที่ดินเปล่าเพื่อพัฒนาโครงการโดยการพิจารณาสภาพตลาดเป็นหลัก
  นอกจากนี้ในปี 2546 บริษัทฯเริ่มลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ในชื่อ “กองทุนซิตี้
  แอสเสท” .ซึ่งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้อง ประเภทไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน
  ซึ่งระบุชื่อผู้ถือหน่วยลงทุน ไม่มีการกำหนดอายุโครงการเป็นมูลค่า 500 ล้านบาท
  โดยบริษัทคาดว่าการลงทุนเพิ่มเติมดังกล่าวจะช่วยขยายความสามารถในการทำกำไรของบริษัทต่อไปในอนาคต

  เงินกู้ยืม

  ณ สิ้นปี 2545 บริษัทมีสัดส่วนของหนี้สินหมุนเวียนต่อหนี้สินรวมเท่ากับร้อยละ 43.81
  เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 37.52 ณ สิ้นปี 2544 เนื่องจากในปี 2545
  บริษัทมีเงินกู้ยืมระยะสั้นจากกองทุนเปิดในรูปของตั๋วแลกเงินเพิ่มขึ้น 330 ล้านบาท
  ซึ่งบริษัทได้นำเงินดังกล่าวไปใช้คืนสินเชื่อโครงการบางส่วนที่ใกล้ครบกำหนดอายุและมีต้นทุนอัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่า
  และใช้เพื่อเป็นเงินหมุนเวียนค่าก่อสร้างในโครงการต่างๆ
  แทนการใช้หนี้สินระยะยาวเนื่องจากมีต้นทุนอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า
  (โดยจะคงวงเงินค่าก่อสร้างที่เป็นสินเชื่อโครงการดังกล่าวไว้เป็นวงเงินสำรอง) ในปี 2546
  นั้นถึงแม้บริษัทจะมีหนี้สินหมุนเวียนเพิ่มขึ้นจากการที่เงินกู้ยืมระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระภายใน 1
  ปีเพิ่มขึ้นจาก 110.7 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2545 เป็น 378.61 ล้านบาท
  รวมทั้งเจ้าหนี้และตั๋วเงินจ่ายการค้าและรายได้รับล่วงหน้าที่เพิ่มขึ้นจากปี 2545 รวมกัน 273.37
  ล้านบาท เป็น 493.62 ล้านบาท
  แต่บริษัทมีการออกหุ้นกู้ทำให้สัดส่วนของหนี้สินไม่หมุนเวียนเพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 1,073.22
  ล้านบาทเป็น 2,118.81 ล้านบาท
  ส่งผลให้สัดส่วนของหนี้สินหมุนเวียนต่อหนี้สินทั้งหมดลดลงเหลือเพียงร้อยละ 35.70
  จะเห็นว่าอัตราส่วนสภาพคล่องของบริษัทจัดอยู่ในเกณฑ์ดี
  และจากแนวโน้มผลประกอบการที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่องแสดงถึงความสามารถในการชำระหนี้ดังกล่าวในอนาคตได้เป็นอย่างดี

  ในส่วนของหนี้สินระยะยาว นอกจากในปี 2544
  ที่บริษัทมีการเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ทำให้ภาระหนี้ลดลงจากหนี้ทั้งหมด 138.77 ล้านบาทเหลือ
  36.1 ล้านบาทแล้ว ในปี 2545
  จากการที่ผลประกอบการที่ดีขึ้นทำให้บริษัทสามารถคืนหนี้สินระยะยาวเดิมที่มีต้นทุนดอกเบี้ยสูงก่อนกำหนด
  และก่อหนี้สินระยะยาวใหม่เพื่อลงทุนในโครงการใหม่ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเดิม โดย ณ สิ้นปี
  2545 บริษัทมีเงินกู้ยืมระยะยาวจากธนาคารและสถาบันการเงินรวมเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2544
  เป็น 1,023.86 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น 290.83 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 39.66) และในปี 2546
  บริษัทได้ออกหุ้นกู้เป็นจำนวนเงิน 1,500 ล้านบาท อายุ 5 ปี 11 เดือน 20 วัน
  เพื่อใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการทำโครงการใหม่และเพื่อใช้คืนเงินกู้ระยะยาวที่อัตราดอกเบี้ยสูงกว่า
  ทำให้เงินกู้ระยะยาว ณ สิ้นปี 2546 เหลือเพียง 588.43 ล้านบาท (ลดลง 435.43 ล้านบาท)
  และส่งผลให้บริษัทมีต้นทุนทางการเงินลดลงอย่างต่อเนื่อง
  โดยบริษัทไม่มีหนี้สินที่เป็นสกุลเงินตราต่างประเทศ
  ทั้งนี้รายละเอียดเกี่ยวกับเงื่อนไขในการชำระหนี้สินระยะยาวปรากฏในหมายเหตุประกอบงบการเงินของบริษัท

  แหล่งที่มาของเงินทุน

  ณ 31 ธันวาคม 2544 บริษัทมีทุนชำระแล้วเป็น 1,925 ล้านบาท
  และจากกำไรสุทธิที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้บริษัทเริ่มมีกำไรสะสมเป็นบวก เท่ากับ 10.01 ล้านบาท
  ส่งผลให้มีส่วนของผู้ถือหุ้นทั้งสิ้นเท่ากับ 927.81 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2543 เท่ากับ 322.29
  ล้านบาท (เพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 53.23) ในปี 2545
  บริษัทได้รับเงินจองซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุนจากการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิรวมเป็นเงิน 90.86
  ล้านบาท ทำให้ ณ 31 ธันวาคม 2545 บริษัทมีทุนชำระแล้วเพิ่มเป็น 2,016 ล้านบาท
  และมีกำไรสะสมเท่ากับ 697.88 ล้านบาท รวมทั้งสิ้นบริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 1,746.22
  ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2544 เท่ากับ 818.41 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 88.21) และปี
  2546 บริษัทได้รับเงินจองซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุนจากการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิรวมเป็นเงิน
  226.32 ล้านบาท ทำให้ทุนชำระแล้วเพิ่มเป็น 2,242 ล้านบาท และมีกำไรสะสมเท่ากับ
  1,580.54 ล้านบาท รวมทั้งสิ้นบริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 3,325.36 ล้านบาท
  เพิ่มขึ้นจากปีแล้วเท่ากับ 1,579.14 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 90.43)
  โดยเงินทุนจากการเพิ่มทุนที่ผ่านมาและจากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นของบริษัท
  ช่วยเพิ่มสภาพคล่องและเป็นเงินทุนหมุนเวียนให้กับบริษัท
  ทำให้บริษัทมีเงินทุนที่ใช้ในขยายธุรกิจให้เติบโตได้อย่างต่อเนื่องต่อไป
  นอกจากนี้ส่วนของผู้ถือหุ้นที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องยังทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทลดลงอย่างเห็นได้ชัด
  จาก 1.37 ในปี 2544 เป็น 1.05 และ 0.99 ในปี 2545, และ 2546 ตามลำดับ

  8.3 ปัจจัยและอิทธิพลหลักที่อาจมีผลต่อการดำเนินงานหรือฐานะการเงินในอนาคต

  ภาระการค้ำประกัน

  ณ สิ้นปี 2546 บริษัทได้มีการค้ำประกันเงินกู้ให้แก่บริษัทย่อยและบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน อันได้แก่
  บริษัท พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล จำกัด, บริษัท ควอลิตี้คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด
  (มหาชน), บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (กรุงเทพ) จำกัด และ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้
  (ลาดพร้าว) จำกัด เป็นจำนวนรวมทั้งสิ้น 978.61 ล้านบาท
  (โปรดพิจารณาปัจจัยความเสี่ยงหัวข้อ 1.4 เพิ่มเติม) โดยสำหรับบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้
  (กรุงเทพ) จำกัด และ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว) จำกัด
  เป็นการค้ำประกันเงินกู้สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา โดยบริษัทได้ค้ำประกันบริษัท
  เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (กรุงเทพ) จำกัด และบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว)
  จำกัดในสัดส่วนร้อยละ 99.99 ของหนี้สิน ส่วนหนี้สินของบริษัท พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล
  จำกัด และบริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน)
  เป็นเงินกู้ซึ่งอยู่ระหว่างการผ่อนชำระคืนกับเจ้าหนี้ตามกำหนด
  โดยบริษัทได้ค้ำประกันในสัดส่วนร้อยละ 99.99 และ 23.16 ของหนี้สินตามลำดับ
  (ในส่วนของการค้ำประกันบริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่นโปรดัคส์ จำกัด
  (มหาชน)นั้นเป็นไปตามสัดส่วนการถือหุ้นก่อนมีการจดทะเบียนเพิ่มทุน)

  ส่วนบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ได้ใช้ที่ดินเพื่อค้ำประกันเงินกู้ให้แก่ บริษัท เอเชี่ยน
  พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน), บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ เรสซิเดนท์
  จำกัด, บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว) จำกัด
  (เป็นการค้ำประกันวงเงินเบิกเกินบัญชีและวงเงินสำหรับตั๋วสัญญาใช้เงิน) และได้ค้ำประกัน
  บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (ซึ่งเป็นหนี้สินที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระคืนเจ้าหนี้ตามกำหนด)
  รวมทั้งสิ้นเป็นจำนวน 122 ล้านบาท