แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี (แบบ 56-1)

สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2554

[]

บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

สารบัญ

  หน้า

ส่วนที่ 1 ข้อมูลสรุป (Executive Summary) ส่วน 1 - 1

ส่วนที่ 2 บริษัทที่ออกหลักทรัพย์

1.  ข้อมูลทั่วไป ส่วน 2 - 1

2.  ปัจจัยความเสี่ยง ส่วน 2 - 2

3.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ ส่วน 2 - 7

4.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์ ส่วน 2 - 13

5.  ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ ส่วน 2 - 23

6.  ข้อพิพาททางกฎหมาย ส่วน 2 - 29

7.  โครงสร้างเงินทุน ส่วน 2 - 30

8.  การจัดการ ส่วน 2 - 38

9.  การควบคุมภายใน ส่วน 2 - 57

10. รายการระหว่างกัน ส่วน 2 - 58

11. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน ส่วน 2 – 61

12. ข้อมูลอื่นที่เกี่ยวข้อง ส่วนที่ 2-80

ส่วนที่ 3 การรับรองความถูกต้องของข้อมูล ส่วน 3 - 1

เอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท

เอกสารแนบ 2 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการของบริษัทย่อย

เอกสารแนบ 3 รายงานของคณะกรรมการตรวจสอบ

ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (“บริษัท”)
ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ภายใต้ตราสินค้า []
โดยมุ่งเน้นโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทั้งในส่วนของทาวน์เฮ้าส์,
บ้านเดี่ยว และอาคารชุดพักอาศัย ภายใต้ชื่อ“บ้านกลางกรุง” “บ้านกลางเมือง” “The City”
“The Centro” “The Palazzo” “Biz Town” “The Address” “Rhythm” “Life”
“Aspire” และ”The Pleno”
เพื่อตอบสนองความต้องการในการอยู่อาศัยที่แตกต่างกันของผู้บริโภค

เดิมบริษัทประกอบธุรกิจเป็นผู้ผลิตและจำหน่ายผลิตภัณฑ์คอนกรีตสำเร็จรูป
โดยได้รับอนุมัติให้เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยตั้งแต่ปี 2535 และในปี
2544 บริษัทได้ทำการโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน พร้อมทั้งโอนขายทรัพย์สิน, อุปกรณ์
เครื่องมือ เครื่องจักร ในส่วนของธุรกิจผลิตภัณฑ์คอนกรีตสำเร็จรูปดังกล่าวของบริษัทไปให้แก่ บริษัท
พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล จำกัด (ซึ่งบริษัทถือหุ้นอยู่ในขณะนั้น ร้อยละ 99.99)
ภายหลังจากการโอนดังกล่าวแล้วมีผลทำให้ บริษัท พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล จำกัด
ประกอบธุรกิจเป็นผู้ผลิตและจำหน่ายผลิตภัณฑ์คอนกรีตสำเร็จรูปแทนบริษัท
ในขณะที่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นธุรกิจหลักของบริษัท
นอกจากนี้ยังขยายการลงทุนในบริษัทย่อยอีกหลายแห่งทั้งในธุรกิจเดียวกัน ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง
และธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง อย่างไรก็ตามในปี 2548
บริษัทได้ดำเนินการปรับโครงสร้างการประกอบธุรกิจ และโครงสร้างการถือหุ้นในบริษัทที่เกี่ยวข้อง
เพื่อให้ลักษณะการประกอบธุรกิจชัดเจน โดยการลดสัดส่วนการถือหุ้นใน บริษัท พรีบิลท์ จำกัด
(มหาชน) จากเดิมที่ถือหุ้นอยู่ในอัตราร้อยละ 64.73 เป็นร้อยละ 43.82 และร้อยละ 24.02
ตามลำดับ ทำให้โครงสร้างธุรกิจของบริษัทมีเพียงธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต่อมาในปี 2550
บริษัทได้มีการขยายการลงทุนร่วมกับพันธมิตรโดยการเข้าร่วมทุนกับ Pacific Star Group
ผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ เพื่อพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัย
และต่อมาบริษัทได้มีการซื้อหุ้นสามัญของบริษัทร่วมทุนคืนจากกลุ่ม Pacific Star Group
ส่งผลทำให้สถานะของบริษัทร่วมทุนทั้ง 2 บริษัทดังกล่าวเปลี่ยนเป็นบริษัทย่อยของบริษัท
นอกจากนี้ในปี 2553 บริษัทได้มีการลดสัดส่วนการถือหุ้น ใน บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
ลงเหลือต่ำกว่าร้อยละ 20 ส่งผลทำให้สถานะของบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
เปลี่ยนแปลงจากการเป็นกิจการที่ควบคุมร่วมกัน เป็น เงินลงทุนระยะยาว

จากการดำเนินงานของบริษัทที่เป็นไปด้วยความระมัดระวัง
ทั้งในการกำหนดกลยุทธ์ในการบริหารและการพัฒนาระบบการปฏิบัติงานเพื่อรองรับงการขยายตัวและการแข่งขันในระยะยาว
ในปี 2550 บริษัทพัฒนาทาวน์เฮ้าส์รูปแบบใหม่โดยใช้แนวคิดบ้านสไตล์ Urbanion ภายใต้Brand
บ้านกลางเมืองและบ้านกลางกรุง โดยได้รับการตอบสนองจากลูกค้าเป็นอย่างดี ในขณะที่ปี 2551
บริษัทยังคงมีการพัฒนาสินค้าเพิ่มเติมภายใต้ชื่อ Biz Town ซึ่งเป็นโฮมออฟฟิศรูปแบบใหม่, The
Centro บ้านเดี่ยวในรูปแบบทันสมัยเพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์คนเมือง และ Rhythm
อาคารชุดพักอาศัยสไตล์คนเมือง ต่อมาในปี 2552
บริษัทได้พัฒนาสินค้าเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่องภายใต้ชื่อ The Address
อาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมืองเพื่อตอบสนองความต้องการของไลฟ์สไตล์คนเมืองอย่างมีระดับ
สำหรับปี 2553 นอกจาการขยายโครงการเพิ่มขึ้นแล้ว บริษัทยังได้มีการพัฒนาสินค้าภายใต้Brand
ใหม่เพิ่มเติมอีกจำนวน 2 Brands ได้แก่ The Palazzo และ The Aspire
เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายใหม่ และปี 2554
บริษัทพัฒนาสินค้าเพื่อขยายตลาดไปยังกลุ่มลูกค้าระดับกลาง-ล่างมากขึ้น
โดยบริษัทได้พัฒนาทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นระดับราคาประมาณ 2 ล้านบาทภายใต้แบรนด์The Pleno อนึ่ง
แม้ว่าจะมีการแข่งขันที่รุนแรง
ผลการดำเนินงานของบริษัทยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องโดยมีรายได้จากการขายและบริการในปี
2551, 2552 ,2553 และ 2554 จำนวน 9,832.3 ล้านบาท 12,627.8 ล้านบาท 13,840.2
ล้านบาท และ 13,638.5 ล้านบาท ตามลำดับ และมีกำไรสุทธิในปี 2551, 2552, 2553 และ
2554 จำนวน 1,638.2 ล้านบาท, 1,930.4 ล้านบาท, 2,229.3 ล้านบาท และ 1,550.9
ล้านบาท ตามลำดับ

นอกจากนี้ สินทรัพย์รวมของบริษัท ณ สิ้นปี 2551, 2552, 2553 และ 2554 มีจำนวน
17,378.25 ล้านบาท, 19,159.04 ล้านบาท, 24,114.48 และ 29,374.5 ล้านบาท
ตามลำดับ สำหรับหนี้สินรวม ณ สิ้นปี 2551, 2552, 2553 และ 2554 มีจำนวน 10,589.97
ล้านบาท, 11,123.63 ล้านบาท , 14,600.40 และ 18,713.9 ล้านบาท ตามลำดับ
ในขณะที่ส่วนของผู้ถือหุ้นรวมส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย ณ สิ้นปี 2551, 2552 , 2553 และ 2554
มีจำนวน 6,788.28 ล้านบาท, 8,035.41 ล้านบาท, 9,514.08 และ 10,660.6 ล้านบาท
ตามลำดับ ซึ่งบริษัทยังคงมีสัดส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นในระดับที่เหมาะสม โดย ณ สิ้นปี
2551, 2552 , 2553 และ 2554 อยู่ในระดับ 1.6 เท่า, 1.4 เท่า, 1.5 และ 1.8 เท่า
ตามลำดับ