2.3 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์

ปัจจุบันผลิตภัณฑ์ของบริษัทแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม คือ

-   ขาย หรือให้เช่า ที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมโรงงานสำเร็จรูป

-   บริการให้เช่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

-   ขายอาคารชุด

การขายหรือให้เช่าที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมโรงงานสำเร็จรูป

ธุรกิจโรงงานสำเร็จรูป

บริษัทมีการดำเนินการผลิตโรงงานใน 2 รูปแบบคือ

ก. โรงงานเดี่ยว ซึ่งเป็นอาคารโรงงานชั้นเดียวหรือสองชั้นสำหรับผู้ประกอบอุตสาหกรรมรายย่อย
ขนาด 1,000 - 2,000 ตารางเมตร

ข. แฟลตอุตสาหกรรม ซึ่งมีลักษณะเป็นอาคารหลายชั้น
สำหรับผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กหลายราย
เหมาะสำหรับผู้ประกอบการอุตสาหกรรมขนาดย่อมและขนาดกลาง เช่น ชิ้นส่วนอิเลคโทรนิคส์ และ
เวชภัณฑ์ เป็นต้น

รูปแบบผลิตภัณฑ์ของอาคารโรงงานนั้น บริษัทได้ว่าจ้างสถาปนิกออกแบบตามเกณฑ์มาตรฐาน
โดยใช้วัสดุที่ทันสมัย และควบคุมการก่อสร้างโดยวิศวกรของบริษัท
โดยวิธีเปิดประมูลเพื่อให้ผู้รับเหมาหลายรายเข้ามาประกวดราคารับเหมาก่อสร้าง
และคัดเลือกรายที่มีประสบการณ์ และราคาที่เหมาะสมกับต้นทุนที่บริษัทประเมินไว้
ปัจจุบันบริษัทมีที่ดินและโรงงานสำเร็จรูปตั้งอยู่ในนิคมและเขตอุตสาหกรรมต่าง ๆ รวม 6
แห่งในพื้นที่ 3 จังหวัด ได้แก่

  1. นิคมอุตสาหกรรมบ้านหว้า (ไฮเทค) จ. พระนครศรีอยุธยา

  2. นิคมอุตสาหกรรมชลบุรี (บ่อวิน) จ. ชลบุรี

  3. เขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร จ. ปทุมธานี

  4. สวนอุตสาหกรรมบางกะดี จ. ปทุมธานี

  5. นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง จ.ชลบุรี

  6. นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร จ.ชลบุรี

ขนาดโรงงานที่ได้รับความนิยมส่วนใหญ่เป็นโรงงานขนาด 1,080 – 1,620 ตารางเมตร
โรงงานแต่ละหลังจะใช้เวลาก่อสร้างนานประมาณ 4 - 5 เดือน

สำหรับโครงการในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง
เป็นการร่วมทุนกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ภายใต้การบริหารจัดการของ บริษัท
โทเทิล อินดัสเตรียล เซอร์วิสเซส จำกัด (TISCOM) โดยมีบริษัทเป็นผู้ถือหุ้นในสัดส่วน 51%
โครงการนี้ประกอบด้วยพื้นที่ประมาณ 40 ไร่ ในเขตส่งออก และโรงงาน 23 หลัง เพื่อให้เช่า
งานก่อสร้างได้แล้วเสร็จและสร้างรายได้ตั้งแต่ปี 2547 เป็นต้นมา

เมื่อปลายปี 2546 บริษัทฯ ได้ลงทุนซื้อที่ดินเพิ่มประมาณ 20 ไร่ ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร
จังหวัดชลบุรี เพื่อสร้างโรงงานจำนวน 11 หลัง ขนาด 1,000 - 1,600 ตารางเมตร
เพื่อขายและให้เช่า งานก่อสร้างได้แล้วเสร็จ และสร้างรายได้ตั้งแต่ไตรมาสแรก ของปี 2548
เป็นต้นมา

การบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

การให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

เมื่อต้นปี 2547 บริษัทฯ
ได้ลงทุนซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของบริษัท ในเขตสาทร
กรุงเทพมหานคร เพิ่มขึ้นอีกจำนวน 5 ชั้น เป็นสัญญาระยะยาว 23 ปี
เพิ่มจากเดิมที่เคยซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่ไว้แล้วจำนวน 4 ชั้น เมื่อปี 2545
รวมพื้นที่สิทธิการเช่าทั้งหมด 9 ชั้น ประมาณ 11,790 ตารางเมตร ปัจจุบันมีผู้เช่าประมาณ 90%
ของพื้นที่

การบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

บริษัทมีนโยบายที่จะเข้าสู่ตลาดธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
เนื่องจากเห็นว่าธุรกิจนี้มีแนวโน้มที่ดีในอนาคต โดยอุตสาหกรรมนี้มีอัตราผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ย
18 – 20% โดยขณะนี้บริษัทกำลังดำเนินการอยู่ 3 โครงการ คือ

โครงการปริ๊นส์ตั้น พาร์ค สวีท (Princeton Park Suites)

โครงการนี้เป็นอาคารสูง 14 ชั้น สร้างโดยการเคหะแห่งชาติ บนที่ดินขนาด 2.65 ไร่
ริมถนนมิตรไมตรี แขวงดินแดง เขตดินแดง บริษัทได้ทำสัญญาเช่าและบริหารอาคาร
กับการเคหะแห่งชาติ เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2545 ใช้ชื่อโครงการปริ๊นส์ตั้น พาร์ค สวีท
มีอายุสัญญาเช่า 18 ปี และสามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก
บริษัทได้ปรับปรุงตกแต่งให้เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือห้องพักให้เช่า มีจำนวน 270 ห้อง
โดยทำเลที่ตั้งของอาคาร กลุ่มลูกค้าหลัก จะได้แก่ผู้บริหารชาวต่างชาติระดับกลาง วิศวกร
ผู้ชำนาญการ ที่เข้ามาทำงานในโรงงานที่ประเทศไทยประมาณ 6 เดือน ถึง 2 ปี
หน่วยงานราชการในละแวกใกล้เคียงได้แก่ กระทรวงแรงงาน วิทยาลัยป้องกันราชอาณาจักร
มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย และสำนักงานกรุงเทพมหานครแห่งที่ 2 เป็นต้น โครงการนี้
อยู่ภายใต้การบริหารของบริษัท ปริ๊นส์ตั้น พาร์ค สวีท จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นอยู่ 100%

โครงการ เลค กรีน (Lake Green Condominium)

บริษัทฯ ซื้ออาคารนี้มาจากบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บบส.) เพื่อมาบริหารต่อ
โครงการตั้งอยู่สุดซอยสุขุมวิท 8 บนเนื้อที่ดิน 378 ตารางวา เป็นอาคารสูง 27 ชั้น มีพื้นที่ใช้สอย
19,292 ตารางเมตร พื้นที่ขายประมาณ 9,750 ตารางเมตร แบ่งเป็นห้องพักจำนวน 70 ห้อง
ในปี 2546 บริษัทฯ ได้ทำการปรับปรุงตกแต่งอาคารเพื่อให้ดูทันสมัยขึ้น
และบริษัทได้แบ่งขายเป็นห้องชุดทั้งหมด โดยเริ่มดำเนินการขายตั้งแต่ปี 2547 เป็นต้นมา
ปัจจุบันได้ขายห้องชุดทั้งหมดแล้ว

  โครงการ บี.เค. แมนชั่น (B.K. Mansion)

บริษัทฯ ได้ลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ บี.เค. แมนชั่น จากผู้ประกอบการเดิม เมื่อเดือนกันยายน 2546
โครงการตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 59 เป็นอาคารสูง 12 ชั้น 1 อาคาร และ 4 ชั้น 1 อาคาร บนพื้นที่
2.31 ไร่ มีพื้นที่ใช้สอยรวม 8,110 ตารางเมตร แบ่งเป็น 54 ห้อง
บริษัทมีแผนที่จะทำการปรับปรุงตกแต่งอาคารเก่า 12 ชั้น เพื่อให้ดูทันสมัย
ควบคู่กับการรื้อถอนอาคารเก่า 4 ชั้นทิ้งไป และสร้างอาคารใหม่ 9 ชั้น (รวมชั้นใต้ดิน)
พื้นที่ใช้สอยทั้งหมดจะได้รวม 15,627 ตารางเมตร จะเป็นพื้นที่ขายประมาณ 11,224 ตารางเมตร
โดยแบ่งเป็นห้องพักจำนวน 202 ห้อง
บริษัทมีเป้าหมายว่าจะเริ่มทำการปรับปรุงและขายโครงการในไตรมาสแรกของปี 2549

(2) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

โรงงานสำเร็จรูป

ภาคอุตสาหกรรมในปี 2548 ยังมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง
โดยเฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วน
และอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ที่มีการขยายการลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัด
มีทั้งการสร้างโรงงานใหม่และขยายโรงงานเดิมเพื่อเพิ่มกำลังการผลิต
นอกจากนั้นอุตสาหกรรมที่มีการส่งออกยังมีแนวโน้มขยายตัวดี
อย่างไรก็ตามปัจจัยทางเศรษฐกิจบางประการทำให้ผู้ประกอบการในบางอุตสาหกรรมได้ชะลอการลงทุนออกไป
เพื่อรอดูความชัดเจนของนโยบายของรัฐบาลและสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ
ประกอบกับราคาน้ำมันและราคาสินค้าที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตลอดปี
ทำเลที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนในขณะนี้ จะตั้งอยู่ในแถบจังหวัดชลบุรีและจังหวัดอยุธยา
และภาคอุตสาหกรรมปี 2549 คาดว่าจะมีแนวโน้มขยายตัวดีในกลุ่มสินค้าที่ผลิตเพื่อการส่งออก เช่น
แผงวงจรไฟฟ้า ชิ้นส่วนยานยนต์ อุตสาหกรรมปิโตรเคมีเป็นต้น

การแข่งขันในอุตสาหกรรมนี้มีอัตราเพิ่มขึ้น
เนื่องจากผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมบางรายได้หันมาดำเนินธุรกิจผลิตโรงงานสำเร็จรูปเพื่อขายและเช่าเพิ่มขึ้น
อย่างไรก็ตามก็มีเพียงรายเดียวเท่านั้น
เนื่องจากมีธุรกิจผลิตโรงงานสำเร็จรูปพร้อมขายและเช่าอยู่ตามนิคมฯต่าง ๆ เช่นเดียวกับบริษัทฯ
ในด้านอุปสงค์ของตลาด ยังมีความต้องการโรงงานสำเร็จรูปอีกจำนวนมาก
การแข่งขันในอนาคตบริษัทได้พิจารณาทำเลสถานที่ตั้งโรงงานเป็นหลัก
และเน้นลูกค้าภาคอุตสาหกรรมที่มีการขยายการลงทุน และเพิ่มการให้บริการที่ครบวงจร
เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับกลุ่มลูกค้าอุตสาหกรรมต่อไป

  ตลาดการให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

ในปี 2547 ผู้ประกอบการให้เช่าพื้นที่สำนักงานมีน้อยรายจึงผลิตพื้นที่สำนักงานเพื่อเช่าได้น้อย ในปี
2548 ความต้องการพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นทำให้อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับราคาสูงขึ้น
โดยเฉพาะอาคารสำนักงานในเขตศูนย์กลางธุรกิจ แต่ในปี 2549
มีแนวโน้มการเพิ่มการผลิตพื้นที่สำนักงานเพื่อเช่าสูงกว่าสองปีที่ผ่านมา
โดยเน้นสร้างตามแนวเส้นทางเดินรถไฟฟ้า แม้ว่าปัจจัยด้านพลังงานปรับตัวสูงขึ้นมากก็ตาม
ผู้ประกอบการยังมีความมั่นใจในธุรกิจนี้ เนื่องจากภาคเศรษฐกิจยังคงมีการขยายตัว
ตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้คาดการระดับการเจริญเติบโตของภาคเศรษฐกิจในปี 2549 ที่
4.75 - 5.75 เปอร์เซ็นต์

ปัจจุบัน บริษัท ฯ มีผู้เช่าประมาณ 90 % ของพื้นที่เช่าทั้งหมด และคาดว่าจะสามารถจำหน่ายได้
100% ภายในไตรมาสสองของปี 2549 นี้

  เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

ปี 2548 ความต้องการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในเขตกรุงเทพ ยังคงมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
แต่อยู่ในอัตราที่ไม่มากนักเมื่อเทียบกับปีก่อน สำหรับในเขตสุขุมวิท ศูนย์กลางธุรกิจ
ยังคงมีความต้องการสูงกว่าทำเลอื่น โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 80%-90% ตลอดปี

บริษัทฯ มีบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ 1 โครงการ คือโครงการปริ๊นตั้น พาร์ค สวีท ย่านวิภาวดี
ดินแดง เริ่มเปิดบริการอย่างเป็นทางการเมื่อต้นปี 2546 ปัจจุบันมีอัตราการเข้าพักระหว่าง 80% -
90%

ตลาดคอนโดมิเนียม

ตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2548 มีความต้องการเพิ่มขึ้นไม่มากนัก
ผละกระทบเนื่องจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภคลดลง
ทำให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไป
ประกอบกับปัจัยค่าครองชีพและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น
ขณะเดียวกันสถาบันการเงินมีความเข้มงวดในการให้สินเชื่อมากขึ้น
แต่ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจและตามแนวเส้นทางเดินรถไฟฟ้ายังคงมีความต้องการมาเป็นอันดับต้น
ๆ จึงมีการปรับราคาสูงขึ้น และยังเป็นที่ตอบรับของผู้บริโภค

แนวโน้มธุรกิจปี 2549 คาดว่าการขยายตัวของโครงการต่างๆ
จะมีการลงทุนในที่อยู่อาศัยระดับกลางมากกว่าที่อยู่อาศัยระดับบน
แต่ขนาดและมูลค่าขายต่อยูนิตจะมีราคาลดลง

บริษัทฯ มีนโยบายที่จะพัฒนาที่ดินและอาคาร โครงการ บี เค แมนชั่น ในซอยสุขุมวิท 59
ซึ่งประกอบด้วยอาคาร 12 ชั้น 1 หลัง ให้ทันสมัย โดยก่อสร้างอาคาร 9 ชั้น 1 หลัง
(รวมชั้นใต้ดิน) เพราะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีมาก และคาดว่างานปรับปรุงอาคาร 12 ชั้น
จะแล้วเสร็จในไตรมาส 1 ปี 2550 และอาคาร 9 ชั้น ในไตรมาส 3 ปี 2550

tfdtf