2.3 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน) ดำเนินธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
สามารถแบ่งผลิตภัณฑ์ออกเป็นลักษณะใหญ่ ๆ ดังนี้คือ

1.  การขาย/เช่า ที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมโรงงานสำเร็จรูป
    ทั้งในลักษณะของโรงงานเดี่ยวและแฟลตอุตสาหกรรม
    โดยในปัจจุบันบริษัทฯมีผลิตภัณฑ์ดังกล่าวตั้งอยู่ในเขตนิคมอุตสาหกรรมต่างๆดังต่อไปนี้

ก. ทรัพย์สินที่บริษัทเช่าจากกองทุนรวมฯ

+---------------------------+-------------------+----------------------+
| ที่ตั้ง                       | เนื้อที่ดิน(ไร่)        | โรงงาน(หลัง)          |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| นวนคร                     | 24.53             | 7                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| บางปะอิน                   | 12.20             | 3                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| ลาดกระบัง                  | 9.64              | 1                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| บางปู                      | 2.93              | 1                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| บ้านหว้า(ไฮเทค)             | 11.78             | 5                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| สมุทรสาคร                  | 4.74              | -                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| ชลบุรี(บ่อวิน)                | 90.25             | 1                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| โรจนะ(อยุธยา)              | 27.65             | -                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| บางกะดี – มินิแฟคตอรี่         | 5.48              | 2                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| บางกะดี – แฟลต             | 6.13              | 1                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
|  รวม                      | 195.33            | 21                   |
+---------------------------+-------------------+----------------------+

ข. ทรัพย์สินของบริษัท

  ----------------------- ---------------------- -------------------------
  ที่ตั้ง                     เนื้อที่ดิน(ไร่)             โรงงาน(หลัง)

  บ้านหว้า (ไฮเทค)          30.59                  9 (อยู่ระหว่างก่อสร้าง3หลัง)

  ชลบุรี (บ่อวิน)             15.89                  -

  รวม                     46.48                  9
  ----------------------- ---------------------- -------------------------

2.  การรับเหมาก่อสร้างทั้งในส่วนของหน่วยงานราชการและเอกชนโดยบริษัทฯใช้วิธีเหมาช่วงให้กับผู้รับเหมาไปดำเนินการ
    ซึ่งในปี 2544 บริษัทฯ มีรายได้ในส่วนนี้ประมาณ 23.5 ล้านบาท

3. การพัฒนาที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ในโครงการที เอฟ ดี ทาวน์ นวนคร
โดยการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม และตลาดสด เพื่อขาย / เช่า
ปัจจุบันในส่วนของคอนโดมิเนียมได้ขายหมดไปแล้ว สำหรับอาคารพาณิชย์ และตลาดสด ได้ขาย /
เช่า ไปประมาณ 70%

4. บริษัทฯ ได้ลงทุนซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานจำนวน 4 ชั้น เป็นสัญญาระยะยาว 26 ปี
ในบริเวณเขตสาทร กรุงเทพฯ เพื่อใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่และให้ผู้อื่นเช่า
ซึ่งในปัจจุบันมีผู้เช่าพื้นที่อยู่เต็ม 100 %

(2) การตลาดและการแข่งขัน

(ก) กลยุทธ์ทางการตลาด

  บริษัทฯมีกลยุทธ์การแข่งขันที่สำคัญดังนี้

1.  ขายโรงงานสำเร็จรูปและที่ดินเปล่าในราคาที่สามารถแข่งขันกับตลาดได้
    แม้ว่าบริษัทฯจะได้รับกำไรลดลงบ้างก็ตาม

2.  ปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการชำระเงิน โดยให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระงวด
    (ในรายการที่มีการขาย) ยาวขึ้น

3.  มีการลงโฆษณาทางสื่อต่างๆ ได้แก่หนังสือพิมพ์ หนังสือที่ออกโดย กนอ, Webpage โดยผ่าน
    Internet

4.  สร้างโรงงานบนขนาดที่ดินที่เล็กลง
    เพื่อให้ราคาอยู่ในระดับที่ลูกค้าสามารถที่จะซื้อได้และสามารถแข่งขันกับตลาดได้

(ข) ลักษณะของลูกค้า

กลุ่มลูกค้าหลักของบริษัทฯ จะเป็นชาวต่างประเทศ และเป็นกลุ่มอุตสาหกรรมขนาดเล็กถึงขนาดกลาง
ในอดีตที่ผ่านมาลูกค้าจะมีความพอใจและประทับใจในผลิตภัณฑ์และบริการหลังการขายของบริษัท
เมื่อมีการขยายกิจการก็จะกลับมาซื้อผลิตภัณฑ์อีก
ในขณะเดียวกันก็จะช่วยแนะนำลูกค้าใหม่ให้แก่บริษัทอีกด้วย ในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา
ไม่มีลูกค้ารายใดรายเดียวที่มีมูลค่าซื้อขายเกิน 30% ของ

รายได้รวมและไม่มีข้อผูกพันใด ๆ เป็นกรณีพิเศษ เว้นแต่ในเดือน กุมภาพันธ์ 2544 บริษัทฯ
ได้ขายที่ดินและอาคารโรงงาน ให้กับกองทุนออร์คิดฟันด์หก ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 529 ล้านบาท หรือ
67.4% ของรายได้รวม โดยมีเงื่อนไขว่าบริษัทฯต้องเช่าทรัพย์สินดังกล่าวจากผู้ซื้อ
โดยจ่ายค่าเช่าประมาณเดือนละ 5.6 ล้านบาท
และค่าเช่าจะลดลงเมื่อมีการขายทรัพย์สินดังกล่าวออกไป

(ค) กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่มากกว่า 80% เป็นชาวต่างชาติ ได้แก่ ชาวญี่ปุ่น สิงคโปร์ และยุโรปตามลำดับ
โดยกระจายอยู่ในทุกสาขาอุตสาหกรรม เช่น อีเลคทรอนิคส์ ,ผลิตภัณฑ์พลาสติก ,ผลิตภัณฑ์เคมี
,บรรจุภัณฑ์ ,เครื่องมือแพทย์ ,เครื่องใช้ไฟฟ้า ,ชิ้นส่วนรถยนต์ ,คลังสินค้า และอาหาร เป็นต้น

ในรอบระยะเวลา 3 ปี ที่ผ่านมา บริษัทมีลูกค้าแบ่งตามสัญชาติ ได้ดังนี้.-

  2544 2543 2542

ไทย 9% 50% 12%

ญี่ปุ่น 36% 35% 70%

 สวิสเซอร์แลนด์ 18% 10% 6%

สิงคโปร์ 27% 5% 12%

อื่นๆ 10% - -

(ง) นโยบายการตั้งราคา

การตั้งราคาขายจะใช้ราคาต้นทุนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบวกด้วยกำไรมาตรฐานจำนวนหนึ่ง
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเล และที่ตั้ง สภาวะการตลาด และกลไกราคา ส่วนการตั้งราคาค่าเช่า
จะพิจารณาจากต้นทุนทางการเงินเป็นหลัก คือดอกเบี้ย บวกค่าใช้จ่าย และกำไร
นอกจากนี้จะต้องพิจารณาถึงคู่แข่งขันที่อยู่ในทำเลเดียวกันเป็นเกณฑ์ด้วย

  (จ) การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัท แบ่งการจำหน่ายผลิตภัณฑ์ออกเป็น 2 รูปแบบ

  รูปแบบที่ 1 จำหน่ายตรงให้กับลูกค้าโดยพนักงานบริษัท (ประมาณ 80%)

  รูปแบบที่ 2 จำหน่ายผ่านตัวแทน นายหน้า (ประมาณ 20%)

หลักเกณฑ์ในการจ่ายค่าตอบแทน

  - ถ้าเป็นนิติบุคคลต้องมีประสบการณ์ และมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับมีเครือข่ายทั้งในและต่างประเทศ

-   การจ่ายค่าตอบแทน ถ้าเป็นการเช่าที่มีอายุสัญญา 1-3 ปีขึ้นไป บริษัทฯ
    จะจ่ายค่าตอบแทนเป็นจำนวนเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน
    ถ้าเป็นการขายบริษัทจะจ่ายค่าตอบแทนในอัตราร้อยละ 1-2 ของราคาขาย

(ฉ) สภาพการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

ตลาดโรงงานสำเร็จรูป ในช่วง 2-3 ปี ที่ผ่านมามีแนวโน้มเติบโตอย่างต่อเนื่อง
เป็นที่ต้องการของนักลงทุนทั้งใน และต่างประเทศ เพราะมีความสะดวก รวดเร็ว
ในการจัดตั้งโรงงาน อีกทั้งมีรูปแบบให้เลือกหลากหลายขนาด พร้อมทั้งสามารถซื้อหรือเช่าได้

จากการที่ภาครัฐได้ใช้มาตรการต่างๆในการกระตุ้นเศรษฐกิจ
ตลอดจนการให้การสนับสนุนอุตสาหกรรม SMEs ทั้งในด้านของสินเชื่อและสิทธิประโยชน์ในการลงทุน
ทำให้ผู้ประกอบการในตลาดโรงงานสำเร็จรูปขยายกำลังการผลิต
เพื่อรองรับความต้องการของตลาด โดยในปัจจุบันนอกจาก TFD
แล้วยังมีผู้ประกอบการที่สำคัญอีกไม่น้อยกว่า 5 ราย ที่ประกอบธุรกิจคล้ายคลึงกับ TFD

นอกจากนี้ยังต้องแข่งขันกับผู้ประกอบการในนิคมอุตสาหกรรมนั้น ๆ
ที่สร้างโรงงานสำเร็จรูปเพื่อขาย/เช่าขึ้นเอง
อย่างไรก็ดีความต้องการของตลาดที่ได้รับแรงสนับสนุนจากนโยบายการส่งเสริมอุตสาหกรรมขนาดกลางและขนาดย่อมยังมีอยู่มาก
การแข่งขันจึงขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง ราคาและความหลากหลายของผลิตภัณฑ์เป็นสำคัญ

สำหรับภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2544 ยังคงฟื้นตัวขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป
อันเป็นผลต่อเนื่องจากมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐที่มีการขยายระยะเวลาออกไป
เช่น การลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ การลดหย่อนภาษีได้มากขึ้น
การลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน
รวมถึงโครงการเงินกู้แก่ข้าราชการที่เป็นสมาชิกกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ (กบข.)
ซึ่งจะช่วยสร้างความต้องการของตลาดโดยรวมได้มากขึ้น

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

(ก) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

1)  กำลังการผลิต และปริมาณการผลิต

โดยลักษณะการประกอบธุรกิจของบริษัทฯ ดังที่กล่าวไว้ข้างต้น กำลังการผลิตและปริมาณการผลิต
ขึ้นอยู่กับความต้องการด้านการตลาดเป็นเกณฑ์ ข้อจำกัดอาจกล่าวได้ว่าไม่มี ไม่ว่าจะเป็นวัตถุดิบ
และแรงงานหรือเงิน อย่างไรก็ตามปริมาณการผลิตในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา
ยังคงยึดนโยบายสินค้าคงคลังในระดับต่ำที่สุดเพื่อลดต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการเก็บรักษาสินค้า
เนื่องจากการผลิตสินค้าใหม่ทดแทนใช้ระยะเวลาประมาณ 4 –5 เดือนเท่านั้น
โดยมีปริมาณการผลิตจริงดังต่อไปนี้

ปี พ.ศ. จำนวนโรงงาน เพิ่ม/ลด

2542 3 - 40%

2543 5 + 67%

2544 3 - 40%

2) การจัดทำวัตถุดิบ และสภาพปัญหา

โดยลักษณะการทำธุรกิจของบริษัทฯ จะซื้อที่ดินซึ่งอยู่ในนิคม/เขตอุตสาหกรรม บริษัทฯ
ทำการพัฒนาสาธารณูปโภคเพิ่มเติมและก่อสร้างโรงงานขนาด1,000 – 2,000
ต.ร.ม.เพื่อจำหน่ายให้ลูกค้า การก่อสร้างโรงงาน บริษัทฯจะทำการจ้างเหมาต่อผู้รับเหมา
โดยผู้รับเหมาเป็นผู้จัดหาวัสดุอุปกรณ์การก่อสร้าง ซึ่งมาจากแหล่งผู้ค้าวัสดุภายในประเทศ
ส่วนการเปลี่ยนแปลงราคาวัตถุดิบจะขึ้นอยู่กับภาวะอุปสงค์และอุปทานของวัตถุดิบในขณะนั้น
ซึ่งสามารถทราบได้จากการประกาศราคาขายของผู้ค้าวัสดุก่อสร้างโดยทั่วไป

(ข) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การดำเนินธุรกิจของบริษัทฯไม่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใดเนื่องจากบริษัทฯไม่ได้ทำการผลิตสินค้าใดๆ
เพียงแต่เป็นการก่อสร้างโรงงานเพื่อขายต่อให้กับลูกค้าเท่านั้น
จากโรงงานที่ผลิตและจำหน่ายเกือบทั้งหมดอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งได้มีการป้องกัน
ควบคุมเรื่องมลพิษต่อสิ่งแวดล้อมอย่างรอบคอบ โดยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
และทางบริษัทฯ ได้ปฏิบัติตามระเบียบของนิคมฯ อย่างเคร่งครัด
จึงไม่เคยเกิดปัญหาในเรื่องสิ่งแวดล้อม

  (4) งานที่ยังไม่ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2544 ไม่มีโครงการที่ต้องส่งมอบ