2.1 ปัจจัยความเสี่ยง

(1) ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

  (1.1) ความเสี่ยงของธุรกิจโรงงานสำเร็จรูป

การดำเนินธุรกิจพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรมสำเร็จรูปของบริษัท
มีลักษณะที่จะต้องดำเนินการลงทุนก่อสร้างโรงงานให้แล้วเสร็จก่อน
แล้วจึงทำการขายหรือให้เช่าแก่ลูกค้า เนื่องจากบริษัทเน้นการเช่าและการขายโรงงานในอัตราส่วน
60 : 40 ในส่วนของสัญญาเช่าส่วนใหญ่จะมีระยะเวลา 3 ปี
และลูกค้าส่วนใหญ่ได้มีการลงทุนค่อนข้างสูงในโรงงานที่เช่า
ทำให้เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าลูกค้าส่วนใหญ่จะต่ออายุสัญญาเช่าไปอีก
ในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยเมื่อปี 2541 ก็ไม่ส่งผลกระทบต่อจำนวนผู้ที่มาเช่าโรงงานแม้แต่น้อย
บริษัทยังคงรักษาอัตราการเช่าโรงงานต่าง ๆ ในอัตรา 80 - 95% โดยตลอดมา
และปัจจุบันเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยอยู่ในเกณฑ์ที่ต่ำ ส่งผลให้ลูกค้าลงทุนในการซื้อโรงงานเพิ่มมากขึ้น
ทำให้บริษัทมียอดขายจากการขายโรงงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

บริษัทมีมาตรการลดความเสี่ยง โดยการลงทุนซื้อทรัพย์สินในทำเลที่มีศักยภาพสูง
และหาแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนที่ต่ำ เพื่อช่วยเสริมจุดแข็งของบริษัทและให้เกิดความเชื่อมั่นต่อนักลงทุน

  (1.2) ความเสี่ยงของจากการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

จากการที่บริษัทลดภาระทางการเงินโดยการขายที่ดินและโรงงานบางส่วนให้แก่กองทุนอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง
เมื่อต้นปี 2544 โดยมีข้อตกลงให้บริษัทต้องเช่าที่ดินพร้อมโรงงานกลับมาเพื่อบริหารนั้น
ทำให้บริษัทมีภาระค่าเช่าที่ต้องจ่ายแก่กองทุนฯคงที่
ไม่ว่าบริษัทจะสามารถนำที่ดินและโรงงานส่วนนี้เป็นให้เช่าต่อได้มากหรือน้อยเพียงใด
เว้นแต่บริษัทจะสามารถขายทรัพย์สินเหล่านี้ออกไปได้ ค่าเช่าที่ต้องจ่ายกองทุนฯก็จะลดลง
ซึ่งถึงปัจจุบันบริษัทได้มีการขายที่ดินและโรงงานออกไปบ้างทำให้ค่าเช่าที่ต้องจ่ายกองทุนลดลงจาก
5.75 ล้านบาทต่อเดือน เหลือประมาณ 3.74 ล้านบาทต่อเดือน
ซึ่งค่าเช่ารับจากโรงงานในส่วนนี้ในปัจจุบันอยู่ในเกณฑ์สูงกว่าค่าเช่าจ่ายให้กองทุนอยู่ 0.4
ล้านบาทต่อเดือน

จากการที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในเกณฑ์ที่ต่ำ
บริษัทจึงได้วางมัดจำซื้อทรัพย์สินคืนจากกองทุนรวมเพื่อลดภาระต้นทุนค่าเช่าที่ต้องจ่ายให้กับกองทุน
และโอนกรรมสิทธิ์กันภายในต้นเดือนพฤษภาคม 2547
ซึ่งบริษัทได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากสถาบันการเงินแห่งหนึ่งในอัตราดอกเบี้ยต่ำ
และส่งผลให้บริษัทได้รับผลกำไรจากส่วนต่างจากดอกเบี้ยจ่ายกับค่าเช่ารับทุกเดือนในเกณฑ์ที่ดี

  (1.3) ความเสี่ยงจากธุรกิจใหม่

บริษัทได้ขยายธุรกิจเข้าสู่ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ตั้งแต่ปี 2545 จวบจนปัจจุบัน บริษัทฯ
ได้ลงทุนเช่าและซื้ออาคารเพื่อทำธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์รวม 3 โครงการ
เนื่องจากเห็นว่าเป็นธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนที่ดี คือในปี 2545
บริษัทได้ลงทุนเช่าอาคารที่พักอาศัยจากการเคหะแห่งชาติ ในเขตดินแดง เป็นระยะเวลา 18 ปี
เพื่อพัฒนาเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และลงทุนซื้ออาคารเลคกรีน สุขุมวิทซอย 8 ซึ่งเป็นเซอร์วิส
อพาร์ทเม้นท์เดิมอยู่แล้ว มาพัฒนาปรับปรุงให้ดียิ่งขึ้น และในปี 2546 ได้ลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์
บี.เค.แมนชั่น สุขุมวิทซอย 59 เพิ่มขึ้นอีกแห่งหนึ่ง
การขยายเข้าสู่ธุรกิจนี้มีความเสี่ยงเนื่องจากเป็นธุรกิจที่บริษัทไม่มีประสบการณ์มาก่อน
และต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง และใช้เวลานานกว่าจะถึงจุดคุ้มทุน

แต่เนื่องจากบริษัทมีผู้บริหารที่มีประสบการณ์ และความชำนาญในการหาทรัพย์สินที่มีต้นทุนต่ำ
และอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพสูง ทำให้ไม่มีผลกระทบต่อการขายหรือเช่าสำหรับโครงการที่ได้ลงทุนไป
และสามารถสร้างรายได้ให้กับบริษัทได้อย่างเต็มที่
อนึ่งบริษัทไม่มีนโยบายในการซื้อทรัพย์สินมาเก็บไว้เป็นสินค้าคงคลังเพื่อรอการพัฒนา

(2) ความเสี่ยงในด้านการเงิน

ในปี 2546 บริษัทได้ลงทุนขยายกิจการเพิ่มในหลายโครงการ
มีการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเพิ่มขึ้น ทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้นจาก 0.56 เท่า ในปี
2545 เป็น 0.80 เท่า แต่อัตราส่วนสภาพคล่องทางการเงินเพิ่มขึ้นเป็น 3.26 เท่า จากเดิม
2.64 เท่า ในปี 2545
ซึ่งนับว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดีและสูงกว่าข้อกำหนดในสัญญาเงินกู้ที่ให้ดำรงอัตราส่วนทางการเงินต่าง ๆ
ทำให้บริษัทยังคงมีศักยภาพในการกู้ยืมที่ดี
และการที่บริษัทไม่มีเงินกู้ยืมในสกุลเงินตราต่างประเทศคงค้าง
จึงทำให้ไม่มีความเสี่ยงในด้านอัตราแลกเปลี่ยน ในส่วนสภาพคล่องของกระแสเงินสดนั้น
ยังมีความเสี่ยงอยู่บ้าง
เนื่องจากกระแสเงินสดรับจากรายได้ยังไม่เติบโตเท่าที่ควรและมีการลงทุนในธุรกิจใหม่ซึ่งยังไม่เกิดรายได้ในปัจจุบัน

บริษัทมีมาตรการลดความเสี่ยงโดยพยายามเพิ่มการลงทุนในทรัพย์สินที่จะสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ
อาทิ โครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่มีรายได้อยู่แล้ว
ซึ่งบริษัทเชื่อว่าจะช่วยให้ผลประกอบการและกระแสเงินสดของบริษัทดีขึ้นในปีต่อไป
เมื่อเปิดดำเนินการเต็มที่
การดำเนินการขยายธุรกิจของบริษัทในอนาคตส่วนหนึ่งยังคงต้องอาศัยเงินกู้ยืม
ซึ่งจะทำให้มีภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น แต่บริษัทจะจำกัดความเสี่ยง โดยไม่ก่อภาระหนี้สินมากเกินไป
และมีเป้าหมายที่จะรักษาระดับสัดส่วนหนี้สินต่อทุนไว้ไม่เกิน 1 เท่า