ส่วนที่ 3

ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

13. ข้อมูลทางการเงินที่สำคัญ

งบการเงิน

  (ก) สรุปรายงานการตรวจสอบของผู้สอบบัญชี

งบการเงินประจำปี 2556-2558

  ตรวจสอบโดย คุณศิริวรรณ สุรเทพินทร์ ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 4604 จากบริษัท
  สำนักงาน อีวาย จำกัด (เดิมชื่อ “บริษัท สำนักงาน เอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด”)

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินสำหรับปี สิ้นสุด วันที่ 31 ธันวาคม 2556
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไขโดยให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินสำหรับปี สิ้นสุด วันที่ 31 ธันวาคม 2557
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข
    โดยให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินสำหรับปี สิ้นสุด วันที่ 31 ธันวาคม 2558
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข
    โดยให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน

(ข) ตารางสรุปงบการเงินรวม

  ------------------------------------------- ------------ ------- ------------ ------- ------------ -------
  งบการเงินรวม(หน่วย: พันบาท)                    31 ธันวาคม            31 ธันวาคม            31 ธันวาคม    
                                              2558                 2557                 2556         

  งบแสดงฐานะการเงิน                            พันบาท        %       พันบาท        %       พันบาท        %

  เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด                  421,010      1.2     462,883      1.3     888,956      2.6

  ลูกหนี้การค้า - สุทธิ                             15,413       0.0     10,489       0.0     9,915        0.0

  ลูกหนี้อื่น                                      56,999       0.2     85,581       0.2     100,498      0.3

  สินค้าคงเหลือ - สุทธิ                            31,937,632   88.4    31,673,312   89.1    30,783,632   89.5

  สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น                             850,179      2.3     1,503,479    4.2     1,374,823    4.0

  รวมสินทรัพย์หมุนเวียน                            33,281,233   92.1    33,735,744   94.9    33,157,825   96.4

  เงินฝากธนาคารที่มีข้อจำกัดในการใช้                 6,332        0.0     6,332        0.0     6,332        0.0

  เงินลงทุนในการร่วมค้า                           1,693,503    4.7     619,668      1.7     305,587      0.9

  เงินลงทุนระยะยาวอื่น                            -            -       25           0.0     25           0.0

  ที่ดินและต้นทุนโครงการรอการพัฒนา - สุทธิ            596,833      1.6     596,833      1.7     385,059      1.1

  อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ ที่ดิน               150,741      0.4     173,339      0.5     164,760      0.5
  อาคารและอุปกรณ์ - สุทธิ                                                                                

  สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น                           418,341      1.2     431,638      1.2     390,007      1.1

  รวมสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน                          2,865,750    7.9     1,827,835    5.1     1,251,769    3.6

  รวมสินทรัพย์                                   36,146,983   100.0   35,563,579   100.0   34,409,594   100.0

  เงินเบิกเกินบัญชีและเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงิน   797,364      2.2     1,681,335    4.7     2,698,974    7.8

  เจ้าหนี้การค้า                                  1,071,182    3.0     1,618,793    4.6     1,290,328    3.7

  ส่วนของเงินกู้ยืมระยะยาวที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี    183,000      0.5     -            -       110,000      0.3

  ส่วนของหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี              3,000,000    8.3     2,750,000    7.7     2,250,000    6.5

  รายได้รับล่วงหน้า                               595,058      1.6     1,146,115    3.2     1,854,609    5.4

  หนี้สินหมุนเวียนอื่น                               1,804,172    5,0     1,755,412    4.9     1,463,052    4.3

  รวมหนี้สินหมุนเวียน                              7,450,776    20.6    8,951,655    25.2    9,666,963    28.1

  เงินกู้ยืมระยะยาว –                             99,000       0.3     474,000      1.3     821,000      2.4
  สุทธิจากส่วนที่ถึงกำหนกชำระภายในหนึ่งปี                                                                     

  หุ้นกู้ - สุทธิจากส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี        10,600,000   29.3    9,800,000    27.6    9,550,000    27.8

  เจ้าหนี้เงินประกันผลงาน                          248,572      0.7     419,552      1.2     315,317      0.9

  สำรองผลประโยชน์พนักงาน                        94,570       0.3     69,908       0.2     48,945       0.1

  รวมหนี้สินไม่หมุนเวียน                            11,042,142   30.6    10,763,460   30.3    10,735,262   31.2

  รวมหนี้สิน                                     18,492,918   51.2    19,715,115   55.4    20,402,225   59.3

  ส่วนของผู้ถือหุ้น                                                                                        

  ทุนออกจำหน่ายและชำระเต็มมูลค่าแล้ว                3,145,899    8.7     3,145,899    8.8     2,859,920    8.3

  ส่วนต่ำกว่ามูลค่าหุ้นสามัญ                          89,416       0.2     89,416       0.3     89,416       0.3

  กำไรสะสม                                    14,418,288   39.9    12,612,713   35.5    11,057,610   32.1

  รวมส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ                      17,653,603   48.8    15,848,028   44.6    14,006,946   40.7

  ส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยของบริษัทย่อย                 462          0.0     436          0.0     424          0.0

  รวมส่วนของผู้ถือหุ้น                              17,654,065   48.8    15,848,464   44.6    14,007,370   40.7

  รวมหนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น                       36,146,983   100.0   35,563,579   100.0   34,409,594   100.0
  ------------------------------------------- ------------ ------- ------------ ------- ------------ -------

  -------------------------------------------- -------------- -------- -------------- -------- -------------- --------
  งบรวม (หน่วย : พันบาท)                         31 ธันวาคม 2558          งบปี 2557                งบปี 2556       

  งบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จ                           พันบาท          %        พันบาท          %        พันบาท          %

  รายได้จากการขายและบริการ                       22,078,553     100.0    23,149,116     100.0    19,988,561     100.0

  ต้นทุนขาย และ บริการ                            (14,545,003)   (65.9)   (15,304,133)   (66.1)   (13,270,194)   (66.4)

  กำไรขั้นต้น                                     7,533,550      34.1     7,844,983      33.9     6,718,367      33.6

  ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร                      (3,968,989)    (18.0)   (4,140,297)    (17.9)   (3,944,165)    (19.7)

  กำไรจากการดำเนินงาน                           3,564,561      16.1     3,704,686      16.0     2,774,202      13.9

  ค่าใช้จ่ายอื่น                                    (41,018)       (0.2)    (111,255)      (0.5)    -              -

  รายได้อื่นๆ                                     319,445        1.5      57,865         0.2      71,770         0.4

  ส่วนแบ่งขาดทุนจากเงินลงทุนในการร่วมค้า              (206,996)      (0.9)    (65,633)       (0.3)    (1,320)        (0.0)

  กำไรก่อนหักค่าใช้จ่ายทางการเงินและภาษีเงินได้นิติบุคคล   3,635,992      16.5     3,585,663      15.5     2,844,652      14.2

  ค่าใช้จ่ายทางการเงิน*                            (279,638)      (1.3)    (343,649)      (1.5)    (292,541)      (1.5)

  ภาษีเงินได้นิติบุคคล                               (732,949)      (3.3)    (626,548)      (2.7)    (538,799)      (2.7)

  กำไรสุทธิสำหรับปี                                2,623,405      11.9     2,615,466      11.3     2,013,311      10.1

  งบกระแสเงินสด (หน่วย: พันบาท)                   31 ธันวาคม 2558          31 ธันวาคม 2557          31 ธันวาคม 2556 

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน                  (468,099)               955,988                 (2,668,523)    

  กระแสเงินสดจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมลงทุน              966,029                 119,105                 (89,493)       

  กระแสเงินสดจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมจัดหาเงิน           (539,803)               (1,501,166)             (2,903,149)    

  กระแสเงินสดลดลงสุทธิ                            (41,873)                (426,073)               (5,661,166)    
  -------------------------------------------- -------------- -------- -------------- -------- -------------- --------

* ค่าใช้จ่ายทางการเงิน หมายถึง ค่าธรรมเนียมธนาคารและดอกเบี้ยจ่าย

** % อัตราร้อยละของรายได้จากการขายและบริการที่ไม่รวมรายได้อื่นๆ

  ------------------------------------ ------------ ----------- -----------
  อัตราส่วนทางการเงิน                     31 ธันวาคม    31 ธันวาคม   31 ธันวาคม
                                       2558         2557        2556

  อัตราส่วนสภาพคล่อง                                               

  อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า)                4.5          3.8         3.4

  อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า)          0.1          0.1         0.1

  อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า)      (0.1)        0.1         (0.3)

  อัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้า (เท่า)        1,489.9      1,926.7     1,887.9

  ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน)               0.2          0.2         0.2

  อัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ (เท่า)       0.5          0.5         0.5

  ระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ย (วัน)             787.2        737.2       778.7

  อัตราส่วนหมุนเวียนเจ้าหนี้ (เท่า)            10.8         10.5        13.1

  ระยะเวลาชำระหนี้ (วัน)                  33.3         34.3        27.4

  Cash Cycle (วัน)                      754.2        703.0       751.5

                                                                 

  อัตราส่วนแสดงความสามารถในการหากำไร                               

  อัตรากำไรขั้นต้น (%)                     34.1%        33.9%       33.6%

  อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (%)           16.1%        16.0%       13.9%

  อัตรากำไรอื่น (%)                       0.5%         0.0%        0.4%

  อัตราส่วนเงินสดต่อการทำกำไร (%)          (13.1%)      25.8%       (96.2%)

  อัตรากำไรสุทธิ (%)                      11.7%        11.3%       10.0%

  อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%)                15.7%        17.5%       15.1%

                                                                 

  อัตราส่วนแสดงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน                              

  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%)            7.3%         7.5%        6.3%

  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ถาวร (%)        1,649.8%     1,576.8%    1,273.2%

  อัตราหมุนของสินทรัพย์ (เท่า)               0.6          0.7         0.6

                                                                 

  อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน                                  

  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า)       1.0          1.2         1.5

  อัตราส่วนหนี้สิน                          1.0          1.1         1.3
  ต่อส่วนผู้ถือหุ้นตามข้อกำหนดสิทธิ(เท่า)⁽¹⁾                               

  อัตราส่วนหนี้สิน                          0.8          0.9         1.0
  ต่อส่วนผู้ถือหุ้นตามข้อกำหนดสิทธิใหม่ (เท่า)⁽²⁾                           

  อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย     3.5          7.2         (2.3)
  (เท่า) ⁽³⁾                                                     

  อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน   (0.2)        0.3         (0.8)
  (เท่า) ⁽⁴⁾                                                     

  อัตราการจ่ายเงินปันผล (%) ⁽⁵⁾            N/A          31.3%       52.6%
  ------------------------------------ ------------ ----------- -----------

1)  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น
    ตามข้อกำหนดว่าด้วยสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้และผู้ถือของหุ้นกู้ของบริษัทก่อนครั้งที่ 3/2553

2)  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น
    ตามข้อกำหนดว่าด้วยสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้และผู้ถือของหุ้นกู้ของบริษัทตั้งแต่ครั้งที่
    3/2553 เป็นต้นไป

3)  อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย
    คิดจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้นิติบุคคลหารด้วยดอกเบี้ยจ่าย
    (Cash Basis)

4)  อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน
    คิดจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานหารด้วยภาระผูกพัน อันได้แก่การจ่ายชำระหนี้สิน
    รายจ่ายการลงทุน ซื้อสินทรัพย์ และเงินปันผลจ่าย

5)  อัตราการจ่ายเงินปันผล คิดจากเงินปันผลจ่ายจากผลกำไรปีนั้นๆ หารด้วยกำไรสุทธิในปีนั้น

14. การวิเคราะห์และคำอธิบายของฝ่ายจัดการ

14.1 วิเคราะห์ผลการดำเนินงานและฐานะการเงิน

รายได้รวมของบริษัทสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มหลัก ได้แก่ (1)
รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง และ (2) รายได้อื่น โดยสำหรับงวดปี
2556 – 2558 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง คิดเป็นร้อยละ
99.6 ร้อยละ 99.7 และร้อยละ 98.6 ของรายได้รวม

1. ผลการดำเนินงาน

1)  รายได้จากการขายและบริการ

  ------------------------------ ------------ ------- ------------ ------- ----------- ------- ------------ -------
                                 สำหรับงวด 3                                                                 
                                 เดือน สิ้นสุด                                                                  

                                 31-ธ.ค.-58           30-ก.ย.-58           30-มิ.ย.58           31-มี.ค.-58   

                                 ล้านบาท       ร้อยละ   ล้านบาท       ร้อยละ   ล้านบาท      ร้อยละ   ล้านบาท       ร้อยละ

  รายได้จากการขายโครงการแนวราบ    4,050        68.0    3,066        55.8    2,748       50.9    2,698        51.7

  รายได้จากการขายโครงการแนวสูง     1,768        29.7    2,306        41.9    2,535       46.9    2,467        47.3

  รวมรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์   5,818        97.7    5,372        97.7    5,283       97.8    5,165        99.0

  รายได้ค่าบริการ                   139          2.3     127          2.3     120         2.2     55           1.0

  รวมรายได้จากขายอสังหาริมทรัพย์      5,957        100     5,499        100     5,403       100     5,220        100
  และบริการที่เกี่ยวข้อง                                                                                          
  ------------------------------ ------------ ------- ------------ ------- ----------- ------- ------------ -------

  ------------------------------ ------------ ------- -------- ------- -------- -------
                                 สำหรับปีสิ้นสุด                                     

                                 ปี 2558               ปี 2557           ปี 2556   

                                 ล้านบาท       ร้อยละ   ล้านบาท   ร้อยละ   ล้านบาท   ร้อยละ

  รายได้จากการขายโครงการแนวราบ    12,562       56.9    11,748   50.7    10,092   50.5

  รายได้จากการขายโครงการแนวสูง     9,076        41.1    11,193   48.4    9,761    48.8

  รวมรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์   21,638       98.0    22,941   99.1    19,853   99.3

  รายได้ค่าบริการ                   441          2.0     208      0.9     134      0.7

  รวมรายได้จากขายอสังหาริมทรัพย์      22,079       100.0   23,149   100.0   19,987   100.0
  และบริการที่เกี่ยวข้อง                                                              
  ------------------------------ ------------ ------- -------- ------- -------- -------

รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง สำหรับปี
2556 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์และบริการตามงบการเงินรวมเท่ากับ 19,987
ล้านบาทเพิ่มขึ้น 2,677 ล้านบาทจากปี 2555 (เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.5) โดยเป็นผลจาก (1)
บริษัทมีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงจำนวน 4 โครงการ (2)
การเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการแนวราบใหม่ จำนวน 10
โครงการรวมถึงโครงการแนวราบเดิม มีการโอนอย่างต่อเนื่อง

สำหรับปี 2557 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์และบริการตามงบการเงินรวมเท่ากับ
23,149 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3,162 ล้านบาทจากปี 2556 (เพิ่มขึ้นร้อยละ 15.8) โดยเป็นผลจาก
(1) การโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงต่อเนื่องจากปี 2556 จำนวนกว่า 7 โครงการ (2)
การเริ่มโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบที่เปิดในปี 2557 จำนวน 8 โครงการ

สำหรับปี 2558 บริษัทมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์และบริการตามงบการเงินรวมเท่ากับ
22,079 ล้านบาท ลดลง 1,070 ล้านบาทจากปี 2557 (ลดลงร้อยละ 4.6)
โดยเป็นผลจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงลดลงจากปี 2557 จำนวน 2,117 ล้านบาท

2)  อัตรากำไรขั้นต้น

อัตรากำไรขั้นต้นของการขายอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง สำหรับปี 2556
อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลงเป็นร้อยละ 33.8
โดยเป็นผลมาจากการปรับตัวลดลงของกำไรขั้นต้นของทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง
ในขณะที่สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบและแนวสูงใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา สำหรับปี
2557 อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากร้อยละ 33.8 เป็นร้อยละ 33.9
โดยเป็นผลมาจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของกำไรขั้นต้นของทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง สำหรับปี
2558 อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากร้อยละ 33.9 เป็นร้อยละ 34.1
โดยเป็นผลมาจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของกำไรขั้นต้นของทั้งโครงการแนวราบและแนวสูง
โดยอัตรากำไรขั้นต้นดังกล่าว ยังคงอยู่ในเกณฑ์อัตรากำไรขั้นต้นที่บริษัทได้วางไว้

3)  อัตรากำไรสุทธิ

บริษัทสามารถควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของบริษัทในช่วงปี 2556 - 2558
ให้อยู่ในที่น่าพอใจ โดยอัตราการเพิ่มขึ้นหรือลดลงเป็นไปในทิศทางเดียวกับการรับรู้รายได้
ส่งผลให้อัตรากำไรสุทธิปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยมีสาเหตุดังนี้

สำหรับปี 2556 บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิเป็นร้อยละ10.1 ปรับตัวลดลงจากปีก่อนหน้า เนื่องจาก (1)
การปรับตัวลดลงของอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการแนวราบและแนวสูง (2)
การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการขายซึ่งการปรับตัวเพิ่มขึ้นมีสาเหตุจากค่าสื่อโฆษณาสำหรับการสร้างแบรนด์
ภายใต้แนวคิด LIVE MORE และ (3) การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการบริหาร
ซึ่งมีสาเหตุจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของจำนวนพนักงาน ตามจำนวนโครงการที่เพิ่มขึ้น

สำหรับปี 2557 บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิปรับตัวเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 10.0 เป็นร้อยละ 11.3
เนื่องจากการการดำเนินนโยบายควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร
ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อรายได้ ปรับตัวลดลงจากร้อยละ 19.7 เป็นร้อยละ
17.9

สำหรับปี 2558 บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิปรับตัวเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 11.3 เป็นร้อยละ 11.7
เนื่องจาก (1) การบริหารต้นทุนของโครงการดีขึ้น (2) รายได้จากการขายเงินลงทุนใน
บจก.เอพี (เอกมัย) ให้แก่ กลุ่ม Mitsubishi Estate (3)
นโยบายในการควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารมีประสิทธิภาพมากขึ้น

  ------------------------- -------- ------------- -------- ------------- -------- -------------
                            ปี 2558                 ปี 2557                 ปี 2556   

                            ล้านบาท   ร้อยละต่อ       ล้านบาท   ร้อยละต่อ       ล้านบาท   ร้อยละต่อ

                                     รายได้จากการ            รายได้จากการ            รายได้จากการ

                                     ขายและบริการ            ขายและบริการ            ขายและบริการ

  ค่าใช้จ่ายในการขาย           2,004    9.1           1,964    8.5           1,949    9.7

  ค่าใช้จ่ายในการบริหาร         1,965    8.9           2,176    9.4           1,995    10.0

  ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร   3,969    18.0          4,140    17.9          3,944    19.7
  ------------------------- -------- ------------- -------- ------------- -------- -------------

  ------------------------- ------------ ------- ------------ ------- ------------ ------- ------------ -------
                            งวด 3 เดือน                                                                  
                            สิ้นสุด                                                                        

                            31-ธ.ค.-58           30-ก.ย.-58           30-มิ.ย.-58           31-มี.ค.-58   

                            ล้านบาท       ร้อยละ   ล้านบาท       ร้อยละ   ล้านบาท       ร้อยละ   ล้านบาท       ร้อยละ

  ค่าใช้จ่ายในการขาย           582          9.8     519          9.4     442          8.2     461          8.8

  ค่าใช้จ่ายในการบริหาร         450          7.5     439          8.0     544          10.0    532          10.2

  ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร   1,032        17.3    958          17.4    986          18.2    993          19.0
  ------------------------- ------------ ------- ------------ ------- ------------ ------- ------------ -------

2. ฐานะทางการเงิน

1)  สินทรัพย์

สินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 34,410 ล้านบาท ณ
สิ้นปี 2556 เป็น 36,147 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2558
ซึ่งการเพิ่มขึ้นดังกล่าวมีสาเหตุหลักจากสินค้าคงเหลือและเงินลงทุนในการร่วมค้าที่เพิ่มสูงมากขึ้น
จากการขยายธุรกิจโดยการร่วมทุนกับ Mitsubishi Estate Group
เพื่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
และการปรับตัวเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือนั้นเป็นการสะท้อนจำนวนโครงการที่ดำเนินการมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

-   ลูกหนี้การค้า-สุทธิ

ลูกหนี้การค้า–สุทธิ ณ สิ้นปี 2556 - 2558 เท่ากับ 9.9 ล้านบาท 10.5 ล้านบาท และ 15.4
ล้านบาท ตามลำดับ โดยสามารถแบ่งลูกหนี้การค้าตามอายุหนี้ที่ค้างชำระได้ดังนี้

  -------------------------------- ------------ ------------ -------------
                                                             (หน่วย :
                                                             ล้านบาท)

  ระยะเวลาค้างชำระ                  ปี 2558       ปี 2557       ปี 2556

  ยังไม่ครบกำหนดชำระหนี้               9.8          6.5          4.5

  เกินกำหนดชำระ                                               

  ไม่เกิน12 เดือน                     4.7          3.7          5.0

  มากกว่า 12 เดือนขึ้นไป               2.4          2.5          1.8

  หัก ค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ               (1.5)        (2.2)        (1.4)

  ลูกหนี้การค้า – สุทธิ                  15.4         10.5         9.9
  -------------------------------- ------------ ------------ -------------

ณ สิ้นปี 2556 - 2558 ลูกหนี้การค้าเพิ่มขึ้นจากการบริหารโครงการเพิ่มขึ้น
โดยลูกหนี้ยังไม่ครบกำหนดชำระหนี้และลูกหนี้เกินกำหนดชำระแต่ไม่เกิน 12
เดือนปรับตัวเพิ่มขึ้นซึ่งส่วนใหญ่เป็นลูกหนี้นิติบุคคลหมู่บ้านและนิติบุคคลอาคารชุดของบริษัท สมาร์ท
เซอร์วิส แอนด์ แมเนจเม้นท์ จำกัด

รายละเอียดการชำระเงินของโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน วันที่ 31 ธันวาคม 2558

[TABLE]

ตารางรายละเอียดเงินค่างวดค้างชำระสะสม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2558

  ------ ---------------- ---------------- -------- ---------- -------- ---------- -------- ---------- --------
  บริษัท   ชื่อโครงการ        เงินค้างชำระสะสม            ค้างชำระ             ค้างชำระ             ค้างชำระ 6  
                                                    1 - 3 เดือน          4 - 6 เดือน          เดือนขึ้นไป   

                                                    (งวดที่ 1 -           (งวดที่ 4 -                      
                                                    3)                  6)                             

                          จำนวนราย         ล้านบาท   จำนวนราย   ล้านบาท   จำนวนราย   ล้านบาท   จำนวนราย   ล้านบาท

  APT    Rhythm สาทร      6                0.60     6          0.60     0          -        0          -

  APT    Aspire           23               0.89     23         0.59     13         0.30     0          -
         สาทร-ตากสิน                                                                                    
         (บริคโซน)                                                                                      

  APT    The City         1                0.50     1          0.50     0          -        0          -
         รามอินทรา                                                                                      

  APT    Rhythm อโศก      73               1.34     73         1.26     5          0.08     0          -

  APT    Pleno สุขสวัสดิ์ 66  1                0.01     1          0.01     0          -        0          -

  APT    The City นวมินทร์  1                0.10     1          0.10     0          -        0          -
         53                                                                                            

  APT    Pleno            1                0.02     1          0.02     0          -        0          -
         ราชพฤกษ์-พระราม 5                                                                              

  APT    Pleno สุขสวัสดิ์ -   6                0.05     6          0.05     0          -        0          -
         พระราม 3                                                                                      

  AP     Aspire ลาดพร้าว   26               0.46     26         0.36     8          0.09     0          -
         113                                                                                           

  AP     Aspire วุฒากาศ    4                0.20     4          0.13     4          0.08     0          -

  AP     District         4                9.71     4          9.71     0          -        0          -
         ลาดพร้าว113                                                                                    
         (เฟส1) (BU3)                                                                                  

  AP     Aspire เอราวัณ    37               0.67     37         0.58     11         0.09     0          -
         (Tower B)                                                                                     

  VPD    Aspire รัตนาธิเบศร์ 62               0.97     62         0.83     9          0.10     5          0.05
         2                                                                                             

  VPD    The Pleno        1                0.02     1          0.02     0          -        0          -
         พระราม5-ปิ่นเกล้า                                                                                

  VPD    Aspire งามวงศ์วาน 21               0.30     21         0.28     2          0.02     0          -

  VPD    COO พิษณุโลก       50               1.10     50         0.56     29         0.46     7          0.09

  AP     Rhythm สุขุมวิท42   44               1.04     44         1.03     1          0.01     0          -
  2013                                                                                                 

  AP     Aspire           9                0.13     9          0.10     2          0.02     0          -
  2014   สาทร-ราชพฤกษ์                                                                                  

         รวม              370              18.10    370        16.72    84         1.25     12         0.14
  ------ ---------------- ---------------- -------- ---------- -------- ---------- -------- ---------- --------

* ลูกค้าบางรายอาจมีสถานะการค้างชำระมากกว่า 1 สถานะ

APT = บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) AP = บจก. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้

APST = บจก.เอพี (สาทร) VPD = บจก.เดอะแวลู พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์

AP(2011) = บจก.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (2011) AP(2013) = บจก.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้
(2013)

AP(2012) = บจก.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (2012) AMSV = บจก.เอพีเอ็มอี (สุขุมวิท)

AMK = บจก.เอพีเอ็มอี (กรุงเทพ) AMA = บจก.เอพีเอ็มอี (อโศก)

AP(2014) = บจก.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (2014)

(ตารางข้างต้น เป็นตารางการชำระเงินค่างวด โดยบันทึกเป็นเงินรับล่วงหน้า
เนื่องจากยังไม่ถึงเกณฑ์รับรู้รายได้และในกรณีที่ลูกค้าค้างค่างวดจะบันทึกเป็นลูกหนี้การค้า
และจะนำมาปรับปรุงกับเงินรับล่วงหน้าในงบการเงิน)

-   ลูกหนี้อื่น

ลูกหนี้อื่น ณ สิ้นปี 2556 – 2558 มีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่อง เท่ากับ 100.5 ล้านบาท 85.6
ล้านบาท และ 57.0 ล้านบาท ตามลำดับ
ซึ่งลูกหนี้ดังกล่าวเป็นลูกหนี้ที่เกิดจากการว่าจ้างผู้รับเหมาอื่นเพื่อซ่อมงานโดยเฉพาะ
แทนผู้รับเหมาหลักที่รับผิดชอบการก่อสร้างบ้านลูกค้า
เพื่ออำนวยความสะดวกและเพื่อความรวดเร็วในการซ่อมแซมบ้านลูกค้า อนึ่ง
ความรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายต่างๆอันเกิดจากการซ่อมแซมดังกล่าวข้างต้นจะยังเป็นของผู้รับเหมาหลัก
ดังนั้น บริษัทจึงบันทึกค่าใช้จ่ายดังกล่าวเป็นลูกหนี้ผู้รับเหมา โดยอยู่ภายใต้บัญชีลูกหนี้อื่น
ซึ่งค่าใช้จ่ายดังกล่าวเพิ่มตามจำนวนโครงการที่เพิ่มขึ้นของบริษัท
และจะลดลงเมื่อมีการทยอยหักจากการเบิกงวดงานของผู้รับเหมา

-   สินค้าคงเหลือ

สินค้าคงเหลือเป็นส่วนประกอบหลักของสินทรัพย์รวม โดยสำหรับช่วง 3 ปีที่ผ่านมา
มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และยังคงมีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณระดับ ร้อยละ 89-90
ของสินทรัพย์รวม โดยสำหรับปี 2558 บริษัทมีสินค้าคงเหลือเท่ากับ 31,938 ล้านบาท
(คิดเป็นร้อยละ 88.4 ของสินทรัพย์รวม)
ซึ่งสินค้าคงเหลือดังกล่าวเกิดจากต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ได้แก่ ที่ดิน ส่วนปรับปรุงที่ดิน
งานระหว่างก่อสร้าง งานสาธารณูปโภคภายในโครงการ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการพัฒนาโครงการ
และดอกเบี้ยจ่ายรอตัดบัญชี

สินค้าคงเหลือ ณ สิ้นปี 2556 – 2558 มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น (ณ สิ้นปี 2556 เพิ่มขึ้นร้อยละ 16.2
เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี 2555 ณ สิ้นปี 2557 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.9 เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี 2556 และ
ณ สิ้น ปี 2558 เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.8 เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี 2557)
โดยเป็นผลเนื่องจากการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการสำหรับเปิดในปีหรือ 1-2 ปีถัดไป
รวมถึงการพัฒนาโครงการสำหรับโครงการแนวราบที่จะเปิดขายใหม่
และการพัฒนาโครงการแนวสูงที่ดำเนินการโอนอยู่หรือกำลังจะเริ่มโอนภายใน 1 ปี

อนึ่ง การพัฒนาโครงการของบริษัท ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
ซึ่งปัจจุบันบริษัทมีนโยบายที่จะดำเนินการควบคุมปริมาณสินค้าคงเหลือ (บ้านสร้างเสร็จ)
ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด
เช่นเดียวกันกับการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาเพื่อขายจะกระทำด้วยความระมัดระวังโดยพิจารณาสภาพตลาดและกระแสเงินสดเป็นหลัก

-   สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น

สินทรัพย์หมุนเวียนอื่นมีการปรับตัวทั้งเพิ่มขึ้นและลดลงตามเหตุการณ์ในแต่ละช่วงเวลา
โดยสำหรับเงินมัดจำค่าวัสดุก่อสร้างมีการปรับตัวเพิ่ม/ลดลงจากการคาดการณ์แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงราคาวัสดุ
และการทยอยการนำเอาวัสดุก่อสร้างที่ได้ล็อคราคาไว้สำหรับโครงการที่เปิดดำเนินการในปีนั้นๆมาใช้งาน
โดยปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องจาก 983 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2556 เป็น 596 ล้านบาท ณ สิ้นปี
2557 และ 510 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2558 ตามลำดับ
เช่นเดียวกันกับเงินมัดจำค่าที่ดินมีการปรับตัวเพิ่ม/ลด จากความต้องการซื้อที่ดินในแต่ละช่วงเวลา
โดยมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 321 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2556 เป็น 810 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2557
และปรับตัวลดลงเป็น 205 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2558

อนึ่ง
เงินมัดจำค่าวัสดุก่อสร้างดังกล่าวเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ในการควบคุมต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
ซึ่งบริษัทจะมีการพิจารณาความเหมาะสมของประเภทวัสดุก่อสร้าง ปริมาณ
และระยะเวลาในการล็อค เพื่อให้สอดคล้องกับแผนการใช้งาน
และแนวโน้มของราคาตลาดในแต่ละช่วงเวลา

-   อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ - สุทธิ

บริษัทมีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ – สุทธิ ณ สิ้นปี 2556 – 2558
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ – สุทธิ ปรับตัวเพิ่มขึ้นและลดลงจาก
165 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2556 เป็น 173 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2557 และปรับตัวลดลงเป็น 151
ล้านบาท ณ สิ้นปี 2558 ตามลำดับ

-   สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น

ณ สิ้นปี 2556 – 2558 บริษัทมีสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น (สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่นประกอบด้วย
สินทรัพย์ไม่มีตัวตน - สุทธิ ค่าความนิยม สินทรัพย์ภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี
และสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น) จำนวน 390 ล้านบาท 432 ล้านบาท และ 418 ล้านบาท ตามลำดับ
สำหรับปี 2556 การปรับตัวลดลงของสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน เนื่องจาก (1)
การตัดจำหน่ายส่วนเกินมูลค่าโครงการ สำหรับโครงการ The Address สาทร จำนวน 77.6
ล้านบาท และ (2) การปรับตัวลดลงของภาษีเงินได้รอตัดบัญชี จำนวน 14.4 ล้านบาท สำหรับปี
2557 ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น เนื่องจาก (1) การปรับตัวเพิ่มขึ้นของภาษีเงินได้รอตัดบัญชี จำนวน 70.9
ล้านบาท และ สำหรับปี 2558 ปรับตัวลดลง เนื่องจาก (1) การตัดจำหน่ายสินทรัพย์ไม่มีตัวตน
จำนวน 17.3 ล้านบาท (2) การได้รับคืนเงินภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากกรมสรรพากรจำนวน 14
ล้านบาท

2)  หนี้สิน

ณ สิ้นปี 2558 บริษัทมีหนี้สินรวมจำนวน 18,493 ล้านบาท มีการปรับตัวลดลงจากสิ้นปี 2557
จำนวน 1,222 ล้านบาท (ลดลงร้อยละ 6.2) สำหรับหนี้สินรวมของบริษัท ณ สิ้นปี 2558
ประกอบด้วยหนี้สินระยะสั้น ร้อยละ 40.3 และหนี้สินระยะยาว ร้อยละ 59.7

-   หนี้สินทางการเงิน

ณ สิ้นปี 2556 บริษัทมีหนี้สินทางการเงิน จำนวน 15,430 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 75.6
ของหนี้สินรวม) ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2555 จำนวน 3,148 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 25.6)
โดยเป็นผลจากการปรับตัวของสินค้าคงเหลือที่เพิ่มมากขึ้น
อนึ่งการปรับตัวเพิ่มขึ้นของหนี้สินทางการเงินดังกล่าว มาจาก (1) การออกและเสนอขายหุ้นกู้ 5
รุ่น รวม 4,300 ล้านบาท เพื่อชำระคืนหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระในปี จำนวน 2,500 ล้านบาท
ซึ่งการออกหุ้นกู้ดังกล่าวใช้ในการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนา และใช้หมุนเวียนภายในกิจการ (2)
การปรับตัวเพิ่มขึ้นของเงินกู้ยืมระยะสั้น (ตั๋วแลกเงิน และตั๋วสัญญาใช้เงิน) จำนวน 1,039
ล้านบาท เพื่อใช้หมุนเวียนภายในกิจการ

ณ สิ้นปี 2557 บริษัทมีหนี้สินทางการเงิน จำนวน 14,705 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 74.6
ของหนี้สินรวม) ปรับตัวลดลงจากสิ้นปี 2556 จำนวน 725 ล้านบาท (ลดลงร้อยละ 4.7)
โดยเป็นผลจากการปรับตัวของสินค้าคงเหลือที่ลดลง
อนึ่งการปรับตัวลดลงของหนี้สินทางการเงินดังกล่าว มาจาก (1) การออกและเสนอขายหุ้นกู้ 3 รุ่น
รวม 3,000 ล้านบาท เพื่อชำระคืนหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระในช่วงปี 2557 จำนวน 2,750 ล้านบาท
ซึ่งการออกหุ้นกู้ดังกล่าวใช้ในการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนา และใช้หมุนเวียนภายในกิจการ (2)
การปรับตัวลดลงของเงินกู้ยืมระยะสั้น (ตั๋วแลกเงิน และตั๋วสัญญาใช้เงิน) จำนวน 1,018 ล้านบาท

ณ สิ้นปี 2558 บริษัทมีหนี้สินทางการเงิน จำนวน 14,679 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 79.4
ของหนี้สินรวม) ปรับตัวลดลงจากสิ้นปี 2557 จำนวน 26 ล้านบาท (ลดลงร้อยละ 0.2)
โดยเป็นผลจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือ อนึ่งการปรับตัว

เพิ่มขึ้นของหนี้สินทางการเงินดังกล่าว มาจาก (1) การปรับตัวลดลงของเงินกู้ยืมระยะสั้น
(ตั๋วแลกเงิน และตั๋วสัญญาใช้เงิน) จำนวน 884 ล้านบาท (2) การออกและเสนอขายหุ้นกู้ 3 รุ่น
รวม 3,800 ล้านบาท เพื่อชำระคืนหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระปี 2558 จำนวน 2,750 ล้านบาท
ซึ่งการออกหุ้นกู้ดังกล่าวใช้ในการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนา และใช้หมุนเวียนภายในกิจการ (3)
การปรับตัวลดลงของเงินกู้ยืมระยะยาว จำนวน 192 ล้านบาท

-   รายได้รับล่วงหน้า

รายได้รับล่วงหน้า เป็นหนี้สินที่เกิดจากการรับเงินจอง สัญญา
และเงินดาวน์สำหรับบ้าน/ห้องชุดที่ได้ทำการจองแล้วและอยู่ในระหว่างการรอโอนกรรมสิทธิ์ โดย ณ
สิ้นปี 2556 – 2558 บริษัทมีรายได้รับล่วงหน้าลดลงอย่างต่อเนื่อง โดย ณ สิ้นปี 2556 เท่ากับ
1,855 ล้านบาท ปี 2557 เท่ากับ 1,146 ล้านบาท และปี 2558 เท่ากับ 595 ล้านบาท
เนื่องจากมีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูง
และมีการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของโครงการแนวสูง ในรูปแบบของการร่วมทุนมากขึ้น

จากการปรับลดลงของหนี้สินดังกล่าวข้างต้น เป็นผลให้อัตราส่วนหนี้สินต่อผู้ถือหุ้น ปรับตัวลดลงเป็น
1.5 เท่า ณ สิ้นปี 2556 1.2 เท่า ณ สิ้นปี 2557 และ 1.0 เท่า ณ สิ้นปี 2558 ตามลำดับ
อนึ่งบริษัทยังคงรักษาระดับอัตราส่วนหนี้สินต่อผู้ถือหุ้นตามนิยามที่ปรากฏในข้อกำหนดสิทธิให้อยู่ในระดับไม่เกิน
2:1 ตามที่ระบุไว้ในข้อกำหนดสิทธิการออกหุ้นกู้

3)  ส่วนของผู้ถือหุ้น

ณ สิ้นปี 2556 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นทั้งสิ้น 14,007 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2555
จำนวน 1,327 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 10.5) เนื่องจากผลประกอบการสำหรับปี 2556 จำนวน
2,013 ล้านบาท แม้ว่าจะมีการจ่ายปันผลแก่ผู้ถือหุ้น จำนวน 715 ล้านบาท

ณ สิ้นปี 2557 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นทั้งสิ้น 15,848 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2556
จำนวน 1,841 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.1) เนื่องจากผลประกอบการสำหรับปี 2557 จำนวน
2,615 ล้านบาท แม้ว่าจะมีการจ่ายปันผลจากผลประกอบการของปี 2556 จำนวน 715 ล้านบาท
และจ่ายปันผลระหว่างกาลจากผลประกอบการปี 2557 จำนวน 343.2 ล้านบาท

ณ สิ้นปี 2558 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นทั้งสิ้น 17,654 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2557
จำนวน 1,806 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 11.4) เนื่องจากผลประกอบการสำหรับปี 2558
ที่มีกำไรสุทธิจำนวน 2,623 ล้านบาท แม้ว่าจะมีการจ่ายปันผลจากผลประกอบการของปี 2557
จำนวน 818 ล้านบาท

4)  สภาพคล่อง

-   กระแสเงินสด

กระแสเงินสดในช่วงตั้งแต่ปี 2556 – 2558 ของบริษัท เป็นดังต่อไปนี้

  (หน่วย : ล้านบาท)

  ------------------------------- ------------- ------------- -------------
                                  ปี 2558        ปี 2557        ปี 2556

  เงินสดสุทธิจาก (ใช้ไปใน)            (468,099)     956.0         (2,668.5)
  กิจกรรมดำเนินงาน                                              

  เงินสดสุทธิจาก (ใช้ไปใน) กิจกรรมลงทุน 966,029       119.1         (89.5)

  เงินสดสุทธิใช้ไปในกิจกรรมจัดหาเงิน     (539,803)     (1,501.2)     (2,903.1)
  ------------------------------- ------------- ------------- -------------

สำหรับปี 2556 เนื่องจากผลการดำเนินงานปรับตัวลดลง และ
บริษัทได้มีการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการกว่า 17 โครงการ มีการเปิดโครงการใหม่กว่า 24
โครงการ ซึ่งต้องมีการพัฒนาพื้นที่ สร้างบ้านตัวอย่าง รวมถึงสร้างบ้านก่อนขายบางส่วน
นอกจากนี้ยังมีการพัฒนาโครงการแนวสูงที่ใกล้โอนกรรมสิทธิ์ ส่งผลให้สินค้าคงเหลือปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
ส่งผลทำให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบ
แต่อย่างไรก็ตามโครงการดังกล่าวจะทยอยเปิดขายและโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปี 2557

สำหรับปี 2557 เนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึง การควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร
ส่งผลให้ผลการดำเนินงานปรับตัวเพิ่มขึ้นและบริษัทปิดโครงการได้ 10 โครงการ
จึงส่งผลทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นบวก
แม้บริษัทยังคงมีการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการรวมถึงการวางเงินมัดจำกว่า 12 โครงการ และ
มีการเปิดโครงการใหม่ 14 โครงการก็ตาม

สำหรับปี 2558 เนื่องจากบริษัทได้มีการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการกว่า 10 โครงการ
อีกทั้งยังมีการพัฒนาพื้นที่ สร้างบ้านตัวอย่าง รวมถึงสร้างบ้านก่อนขายบางส่วน
ส่งผลให้สินค้าคงเหลือปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นและการชำระคืนแก่เจ้าหนี้การค้าที่ถึงกำหนด
ส่งผลทำให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบ

เมื่อพิจารณากระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงิน สำหรับปี 2556
บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินเป็นบวก จากการออกหุ้นกู้จำนวน 4,300 ล้านบาท
ขณะที่มีการชำระคืนหุ้นกู้เพียง 2,500 ล้านบาท
รวมถึงมีการกู้ยืมระยะสั้นเพื่อใช้ในการดำเนินงานเพิ่มขึ้นจึงส่งผลให้กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินเป็นบวก
สำหรับปี 2557 บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินเป็นลบ
เนื่องจากมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเหลือเพียงพอที่จะชำระคืนเงินกู้ยืมระยะสั้นและเงินกู้ยืมระยะยาว
รวมถึงการจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหุ้นด้วย และ สำหรับปี 2558
บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินเป็นลบ จากการออกหุ้นกู้ จำนวน 3,800 ล้านบาท
ขณะที่มีการไถ่ถอนหุ้นกู้ที่ถึงกำหนด 2,750 ล้านบาท และมีการกู้ยืมระยะสั้นเพื่อใช้ในการดำเนินงาน
จำนวน 900 ล้านบาท จึงส่งผลให้กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินติดลบ

-   อัตราส่วนสภาพคล่องที่สำคัญ

อัตราส่วนสภาพคล่องของบริษัทอยู่ในเกณฑ์ดี สำหรับปี 2556
บริษัทมีอัตราส่วนสภาพคล่องและอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วคงที่เท่ากับปี 2555 คือ 3.4 เท่าและ
0.1 เท่า ณ สิ้นปี 2556 ตามลำดับ
แม้ว่าสินค้าคงเหลือจะเพิ่มขึ้นแต่เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

สำหรับปี 2557 บริษัทมีอัตราส่วนสภาพคล่องปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 3.4 เท่า ณ สิ้นปี 2556 เป็น 3.8
เท่า ณ สิ้นปี 2557 แม้ว่าจะมีการปรับตัวลดลงของเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด
แต่ในส่วนของเงินกู้ยืมระยะสั้นก็มีการปรับตัวลดลงเช่นกัน
จึงทำให้อัตราส่วนสภาพคล่องปรับตัวขึ้นเล็กน้อย
แต่อย่างไรก็ตามอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วคงที่เท่ากับ 0.1 เท่า

สำหรับปี 2558 บริษัทมีอัตราส่วนสภาพคล่องปรับเพิ่มขึ้นจาก 3.8 เท่า ณ สิ้นปี 2557 เป็น 4.5
เท่า ณ สิ้นปี 2558
แม้ว่าจะมีเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดลดลงและในส่วนของเงินกู้ยืมระยะสั้นมีการปรับตัวลดลงมากเช่นกัน
แต่อย่างไรก็ตามอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วคงที่เท่ากับ 0.1 เท่า

5)  รายจ่ายลงทุน

สำหรับปี 2556 APT ได้มีการจัดตั้งบริษัทใหม่ 5 แห่ง โดยแบ่งเป็นเงินลงทุนในบริษัทย่อย 3 แห่ง
ได้แก่ บริษัทเอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (2013) จำกัด บริษัท เอพี (อโศก) จำกัด และบริษัท
พรีเมี่ยม เรสซิเดนซ์ จำกัด โดยการถือหุ้นในอัตราร้อยละ 99.99 เป็นเงินลงทุนทั้งสิ้น 661
ล้านบาท และเงินลงทุนในการร่วมค้า 2 แห่งได้แก่ บริษัท เอพี (นนทบุรี) จำกัด และบริษัท เอพี
(พระราม 9) จำกัด ซึ่งเป็นการร่วมทุนกับบริษัท เอ็มอีซี ไทยแลนด์ อินเวสเมนต์ พีทีอี จำกัด
ซึ่งจดทะเบียนจัดตั้งในประเทศสิงค์โปร์ เพื่อพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัยในสัดส่วนการร่วมทุน
51:49 เป็นเงินลงทุนทั้งสิ้น 123 ล้านบาท นอกจากนี้ APT ได้ขายเงินลงทุนในบริษัท เอเชี่ยน
พร็อพเพอร์ตี้ (สุขุมวิท) จำกัด จำนวน 17.64 ล้านหุ้นให้แก่ บริษัท เอ็มอีซี ไทยแลนด์
อินเวสเมนต์ พีทีอี จำกัด โดยการทำสัญญาร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัย
ในสัดส่วนการร่วมทุน 51:49
ภายหลังการขายเงินลงทุนทำให้บริษัทดังกล่าวเปลี่ยนสถานะจากเงินลงทุนในบริษัทย่อยเป็นเงินลงทุนในการร่วมค้า
และรับรู้กำไรจากการขายเงินลงทุนเป็นจำนวน 4.5 ล้านบาท

สำหรับปี 2557 APT ได้มีการจัดตั้งบริษัทใหม่ 4 แห่ง คือบริษัท เอพี (เอกมัย) จำกัด
โดยการถือหุ้นในอัตราร้อยละ 99.99 มีทุนจดทะเบียนและชำระแล้ว 400 ล้านบาท, บริษัท เอพี
(เพชรบุรี) จำกัด โดยการถือหุ้นในอัตราร้อยละ 99.99 มีทุนจดทะเบียนและชำระแล้ว จำนวน 10
ล้านบาท, บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (2014) จำกัด โดยการถือหุ้นในอัตราร้อยละ 99.99
มีทุนจดทะเบียนและชำระแล้ว 10 ล้านบาท และบริษัท เอพี (รัชโยธิน) จำกัด
โดยการถือหุ้นในอัตราร้อยละ 99.99 มีทุนจดทะเบียนและชำระแล้ว 10 ล้านบาท
อีกทั้งได้มีการซื้อหุ้นเพิ่มทุน ใน บริษัท เอพี เอ็มอี (อโศก) จำกัด เพิ่มทุนตามสัดส่วนการถือหุ้นเดิม
จำนวน 119.9 ล้านบาท บริษัท เอพี เอ็มอี (กรุงเทพ) จำกัด จำนวน 60.1 ล้านบาท บริษัท
พรีเมี่ยม เรสซิเดนซ์ จำกัด จำนวน 204.5 ล้านบาท และบริษัท เอพี เอ็มอี (สุขุมวิท) จำนวน
15.8 ล้านบาท

สำหรับสิ้นปี 2558 APT ได้มีการจัดตั้งบริษัทย่อยแห่งใหม่เพิ่ม 4 แห่ง โดยบริษัทฯ
ถือหุ้นในอัตราร้อยละ 99.99 และมีการเรียกชำระค่าหุ้นสามัญและหุ้นเพิ่มทุน รวมจำนวน 1,591
ล้านบาท และได้รับเงินคืนทุนจากการลดทุนของบริษัทย่อยแห่งหนึ่ง จำนวน 298 ล้านบาท
นอกจากนี้บริษัทฯ ได้ขายเงินลงทุนในบริษัทฯย่อยรวม 4 แห่ง โดยการทำสัญญาร่วมทุนกับบริษัท
เอ็มเจอาร์ อินเวสเมนต์ พีทีอี จำกัด เพื่อพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัย ในสัดส่วนการร่วมทุน
51:49 ได้รับเงินรวมทั้งสิ้น 797 ล้านบาท โดยรับรู้กำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนรวมจำนวน
172 ล้านบาท
ภายหลังการขายเงินลงทุนทำให้บริษัทดังกล่าวเปลี่ยนสถานะจากเงินลงทุนในบริษัทย่อยเป็นเงินลงทุนในการร่วมค้า
และในระหว่างปี 2558 ได้มีการซื้อหุ้นเพิ่มทุนในกิจการร่วมค้าตามสัดส่วนเดิมเป็นเงินรวมทั้งสิ้น
1,817 ล้านบาท

14.2 ปัจจัยหรือเหตุการณ์ที่อาจมีผลต่อฐานะการเงินหรือการดำเนินงานอย่างมีนัยสำคัญในอนาคต

ภาวะเศรษฐกิจ และแนวโน้มอุตสาหกรรม

ภาวะเศรษฐกิจโลกในปี 2559 ยังอยู่ในภาวะซบเซา
ธนาคารโลกคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจโลกจะขยายตัวประมาณ 2.9% (ที่มา: World Bank)
เนื่องจากผลกระทบจากการชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องในตลาดเกิดใหม่ (Emerging market)
รวมถึงจีน และราคาสินค้าโภคภัณฑ์ยังคงมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำซึ่งป็นไปตามราคาน้ำมันในตลาดโลก

เช่นเดียวกับธนาคารแห่งประเทศไทยที่คาดการณ์ว่าทิศทางเศรษฐกิจไทยนั้นจะยังคงขยายตัวไม่มาก
โดยคาดว่าอยู่ที่อัตราร้อยละ 3.5 (ที่มา: ธนาคารแห่งประเทศไทย)
ปัจจัยบวกที่ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจมาจากการลงทุนภาครัฐ การบริโภคของภาคเอกชน
และการท่องเที่ยวที่มีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้น
แต่อย่างไรก็ตามการส่งออกที่ยังฟื้นตัวช้าตามภาวะภาวะเศรษฐกิจโลก
และปัญหาภัยแล้งรุนแรงยังคงเป็นปัจจัยหลักที่อาจส่งผลทำให้อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจชะลอตัวลง

สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ แนวโน้มปี 2559
คาดว่าจะมีอัตราการขยายตัวที่สอดรับกับการเติบโตของสภาวะเศรษฐกิจ โดยปัจจัยบวกหลักๆ
มาจาก มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะสิ้นสุดในเดือนเมษายน 2559
และความคืบหน้าเส้นทางโครงข่ายรถไฟฟ้าสายใหม่
โดยเฉพาะสายสีม่วงที่จะเปิดดำเนินการในเดือนสิงหาคม 2559
เป็นปัจจัยเกื้อหนุนให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้เคียงกับเส้นทางรถไฟฟ้ามีแนวโน้มดีขึ้น
สำหรับภาพการเปิดโครงการในปี 2559 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า
เนื่องจากผู้ประกอบการบางส่วนได้ปรับแผนการเปิดตัวจากปีก่อนหน้ามายังปีนี้ นอกจากนี้
คาดการณ์ว่าผู้ประกอบการบางส่วนอาจมีการเพิ่มสัดส่วนการเปิดตัวสินค้าประเภทแนวราบมากขึ้น
เนื่องจากในบางพื้นที่ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มอิ่มตัวจากอุปทานส่วนเกิน
อย่างไรก็ตามคาดการณ์ว่าคอนโดมิเนียมในพื้นที่ย่านใจกลางธุรกิจ (Central Business
District: CBD) ยังเป็นที่ต้องการของตลาด เนื่องจากจำนวนอุปทานที่มีอยู่ไม่มากนัก
โดยสินค้าใหม่ที่ออกสู่ตลาด มีแนวโน้มจะมุ่งกลุ่มเป้าหมายที่ระดับราคากลาง-บน
และน่าจะมีการปรับราคาขายเพิ่มขึ้นเพื่อสะท้อนต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในด้านการแข่งขัน
ภาพรวมตลาดยังคงเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อมทั้งในแหล่งเงินทุนและทรัพยากรบุคคล
โดยการแข่งขันในธุรกิจนี้ยังคงรุนแรงดังเช่นปีที่ผ่านๆ มา ด้านปัจจัยเสี่ยงต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น
คาดว่าจะมาจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่ยังไม่ฟื้นตัว
หนี้ภาคครัวเรือนที่สูงขึ้นและปัญหาภัยแล้งรุนแรง ซึ่งส่งผลให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง
ส่งผลกระทบต่อบรรยากาศโดยรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์

14.3 ภาระผูกพันและการค้ำประกัน

ณ สิ้นปี 2558 บริษัท บริษัทย่อย และกิจการร่วมค้า มีภาระผูกพันและการค้ำประกันดังนี้

หน่วย : ล้านบาท

  --------------------------------------- --------------- --------------------
                                          งบการเงินรวม     งบการเงินเฉพาะกิจการ

  สัญญาซื้อที่ดิน                               1,135           993

  สัญญาเช่าและบริการอาคารสำนักงาน ยานพาหนะ    91              68
  และพื้นที่โฆษณา                                             
  --------------------------------------- --------------- --------------------

  -------------------------------------------------- ----------- ---------- ------------
                                                     บริษัทฯ       บริษัทย่อย    กิจการร่วมค้า

  ภาระผูกพันตามสัญญาในการพัฒนาโครงการ                    2,102       2,661      2,560

  ภาระค้ำประกันเงินกู้ยืมและวงเงินสินเชื่อธนาคารแก่บริษัทย่อย      7,258       -          -

  ภาระจากการให้ธนาคารออกหนังสือค้ำประกันให้หน่วยงานราชการ   693         111        -
  -------------------------------------------------- ----------- ---------- ------------