2.3 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์

ปัจจุบันผลิตภัณฑ์ของบริษัทแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม คือ

-   ขาย หรือให้เช่า ที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมโรงงานสำเร็จรูป
    รวมทั้งอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยในเขตอุตสาหกรรม

-   บริการให้เช่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

-   อื่นๆ เช่น รับเหมาก่อสร้าง

(1.1)
การขายหรือให้เช่าที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมโรงงานสำเร็จรูปและที่อยู่อาศัยในเขตอุตสาหกรรม

(1.1.1)ธุรกิจโรงงานสำเร็จรูป

บริษัทมีการดำเนินการผลิตโรงงานใน 2 รูปแบบคือ

1.โรงงานเดี่ยว ซึ่งเป็นอาคารโรงงานชั้นเดียวหรือสองชั้นสำหรับผู้ประกอบอุตสาหกรรมรายเดียว
และ

2.แฟลตอุตสาหกรรม ซึ่งมีลักษณะเป็นอาคารหลายชั้น
สำหรับผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กหลายราย (โดยทั่วไปไม่เกิน 4 ชั้น)
แต่ละชั้นมีพื้นที่ประมาณ 2,000 ตารางเมตร แบ่งพื้นที่เป็น 3 ยูนิต สำหรับผู้ประกอบการ 3 ราย
อาคารแฟลตอุตสาหกรรมเหมาะสำหรับอุตสาหกรรมเบา เช่น ชิ้นส่วนอิเลคโทรนิคส์ และ เวชภัณฑ์
เป็นต้น

รูปแบบของอาคารโรงงานนั้น บริษัทจะเป็นผู้ว่าจ้างสถาปนิกออกแบบมาตรฐาน
และควบคุมการก่อสร้างโดยวิศวกรของบริษัท
โดยบริษัทจะเปิดประมูลเพื่อให้ผู้รับเหมามาดำเนินการก่อสร้าง
ปัจจุบันบริษัทมีโรงงานสำเร็จรูปตั้งอยู่ในนิคมและเขตอุตสาหกรรมต่างๆ รวม 7 แห่งในพื้นที่ 4
จังหวัด ได้แก่

  1. นิคมอุตสาหกรรมบ้านหว้า (ไฮเทค) จ. พระนครศรีอยุธยา

  2. นิคมอุตสาหกรรมบางปะอิน จ. พระนครศรีอยุธยา

  3. นิคมอุตสาหกรรมลาดกระบัง จ. กรุงเทพมหานคร

  4. นิคมอุตสาหกรรมชลบุรี (บ่อวิน) จ. ชลบุรี

  5. เขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร จ. ปทุมธานี

  6. สวนอุตสาหกรรมบางกระดี่ จ. ปทุมธานี

  7. สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จ. พระนครศรีอยุธยา

  บริษัทมีแบบโรงงานมาตรฐานอยู่ 6 แบบ แบ่งตามขนาดพื้นที่ ดังนี้

1.  ขนาด 990 ตารางเมตร (30 ม. x 30 ม.)

2.  ขนาด 1,080 ตารางเมตร (30 ม. x 30 ม.)

3.  ขนาด 1,620 ตารางเมตร (30 ม. x 48 ม.)

4.  ขนาด 1,650 ตารางเมตร (25 ม. x 60 ม.)

5.  ขนาด 1,980 ตารางเมตร (30 ม. x 60 ม.)

6.  ขนาด 2,142 ตารางเมตร (25.5 ม. x 42 ม. – 2 ชั้น)

โรงงานที่ได้รับความนิยมส่วนใหญ่เป็นโรงงานขนาด 1,080 – 1,620 ตารางเมตร
โรงงานแต่ละหลังจะใช้เวลาก่อสร้างนานประมาณ 4-5 เดือน ในปี 2545
บริษัทมีโรงงานเดี่ยวรอขายหรือให้เช่าจำนวน 13 โรงงาน

ในส่วนแฟลตอุตสาหกรรม บริษัทมีอยู่แห่งเดียวในสวนอุตสาหกรรมบางกะดี จังหวัดปทุมธานี
เป็นอาคาร 4 ชั้น วางผังในลักษณะเป็นรูปตัวอักษร ที ในภาษาอังกฤษ
พื้นที่อาคารในแต่ละชั้นสามารถจัดแบ่งได้เป็นสามส่วน (ยูนิต) แต่ละส่วนจะมีขนาด 900
ตารางเมตร 700 ตารางเมตร และ 500 ตารางเมตร ตามลำดับ โดยมีพื้นที่ส่วนกลาง ลิฟท์ และ
บันไดหนีไฟ อาคารแฟลตอุตสาหกรรมนี้แบ่งออกเป็นยูนิต ทั้งหมดจำนวน 12 ยูนิต ณ สิ้นปี 2545
มีผู้เช่าอยู่เต็มพื้นที่ทั้งหมด

ในการขายหรือให้เช่าที่ดินและอาคารโรงงานนี้บริษัทดำเนินการบนที่ดินทั้งที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทและกรรมสิทธิ์ของผู้อื่นโดยบริษัททำการเช่าที่ดินมา
เช่น เช่าที่ดินจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ณ สิ้นปี 2545
บริษัทมีที่ดินและโรงงานทั้งในส่วนที่ให้ลูกค้าเช่าอยู่และส่วนที่เป็นสินค้าคงเหลือรอการขายหรือให้เช่า
ดังรายละเอียดต่อไปนี้

1)  ที่ดินและโรงงานที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท

+-----------+------+---------+-------+-----+----------+---------+-----+
| ที่ตั้ง       | เน   | จำนวน   | จำนวน | จำ  | จำนวน    | จำนว    | ท   |
|           | ื้อที่ดิน |         |       | นวน |          | นโรงงาน | ี่ดินเ |
| (นิคม/เขต  |      | โรงง    | โร    |     | โ        |         | ปล่า |
|           | (ไร่) | านที่สร้าง | งงานที่ | โ   | รงงานว่าง | ที่อ      |     |
| อ         |      | แล้วเสร็จ |       | รงง |          | ยู่ระหว่าง | (   |
| ุตสาหกรรม) |      |         | ให    | านท | รอข      |         | ไร่) |
|           |      | (หลัง)   | ้เช่าอยู่ | ี่ขาย | าย/ให้เช่า | ก่อสร้าง  |     |
|           |      |         |       |     |          |         |     |
|           |      |         | (หลัง) | (ห  | (หลัง)    | (หลัง)   |     |
|           |      |         |       | ลัง) |          |         |     |
+-----------+------+---------+-------+-----+----------+---------+-----+
| บ้านหว้า    | 3    | 11      | 6     | 3   | 2        | -       | -   |
| (ไฮเทค)*  | 0.60 |         |       |     |          |         |     |
+-----------+------+---------+-------+-----+----------+---------+-----+
| ชลบุรี      | 1    | -       | -     | -   | -        | -       | 15  |
| (บ่อวิน)    | 5.89 |         |       |     |          |         | .89 |
+-----------+------+---------+-------+-----+----------+---------+-----+
| รวม       | 4    | 11      | 6     | 3   | 2        | -       | 15  |
|           | 6.49 |         |       |     |          |         | .89 |
+-----------+------+---------+-------+-----+----------+---------+-----+

2)  ที่ดินและโรงงานที่เป็นกรรมสิทธิ์ของกองทุนรวม

+--------------+------+----------+-------+--------+----------+------+
| ที่ตั้ง          | เน   | จำนวน    | จำนวน | จำนวน  | จำน      | ที่ดิน  |
|              | ื้อที่ดิน |          |       |        | วนโรงงาน | เปล่า |
| (นิคม/เขต     |      | โร       | โร    | โรง    |          |      |
|              | (ไร่) | งงานที่สร้า | งงานที่ | งานว่าง | ท        | (ไร่) |
| อุตสาหกรรม)   |      | งแล้วเสร็จ |       |        | ี่อยู่ระหว่าง |      |
|              |      |          | ให    | รอขาย  |          |      |
|              |      | (หลัง)    | ้เช่าอยู่ | /ให้เช่า | ก่อสร้าง   |      |
|              |      |          |       |        |          |      |
|              |      |          | (หลัง) | (หลัง)  | (หลัง)    |      |
+--------------+------+----------+-------+--------+----------+------+
| นวนคร        | 2    | 7        | 4     | 3      | -        | -    |
|              | 0.06 |          |       |        |          |      |
+--------------+------+----------+-------+--------+----------+------+
| บางปะอิน      | 1    | 3        | 2     | 1      | -        | -    |
|              | 2.20 |          |       |        |          |      |
+--------------+------+----------+-------+--------+----------+------+
| ลาดกระบัง     | 2.58 | 1        | 1     | -      | -        | -    |
+--------------+------+----------+-------+--------+----------+------+
| บ            | 1    | 5        | 3     | 2      | -        | -    |
| ้านหว้า(ไฮเทค) | 1.78 |          |       |        |          |      |
+--------------+------+----------+-------+--------+----------+------+
| ชลบุรี(บ่อวิน)   | 8    | -        | -     | -      | -        | 8    |
|              | 6.50 |          |       |        |          | 6.50 |
+--------------+------+----------+-------+--------+----------+------+
| โรจนะ(อยุธยา) | 1    | -        | -     | -      | -        | 1    |
|              | 7.17 |          |       |        |          | 7.17 |
+--------------+------+----------+-------+--------+----------+------+
| บางกะดี –     | 5.48 | 2        | 1     | 1      | -        | 4.42 |
| มินิแฟคตอรี่     |      |          |       |        |          |      |
+--------------+------+----------+-------+--------+----------+------+
| บางกะดี –     | 6.13 | 12 ยูนิต   | 11    | 1 ยูนิต  | -        | -    |
| แฟลต*        |      |          | ยูนิต   |        |          |      |
+--------------+------+----------+-------+--------+----------+------+
| รวม          | 16   | 18       | 11โ   | 7      | -        | 10   |
|              | 1.90 | โรงงาน   | รงงาน | โรงงาน |          | 8.09 |
|              |      |          |       |        |          |      |
|              |      | 12 ยูนิต   | 11    | 1 ยูนิต  |          |      |
|              |      |          | ยูนิต   |        |          |      |
+--------------+------+----------+-------+--------+----------+------+

  * เป็นอาคารหลังเดียว มี 4 ชั้น 12 ยูนิต ดังที่กล่าวไว้แล้ว ปัจจุบันเหลือห้องว่างเพียง 1 ยูนิต

การดำเนินธุรกิจขายหรือให้เช่าโรงงานบนที่ดินกรรมสิทธ์ของกองทุนรวมฯดังกล่าวข้างต้นนั้น
ซึ่งบริหารโดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน)
เป็นผลจากการที่บริษัทมีนโยบายปรับโครงสร้างทางการเงินและลดภาระเงินลงทุนของบริษัท
บริษัทจึงได้ขายทรัพย์สินส่วนหนึ่งให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ฯดังกล่าว เมื่อเดือน กุมภาพันธ์
2544 ซึ่งประกอบด้วยโรงงานจำนวน 21 หลังพร้อมที่ดิน และที่ดินว่างเปล่าที่พัฒนาแล้วอีกประมาณ
135 ไร่ ในราคารวมเป็นเงินประมาณ 529 ล้านบาท และมีข้อตกลงให้
บริษัทต้องเช่าทรัพย์สินดังกล่าวจากกองทุนเพื่อบริหารการให้เช่าหรือขาย
โดยในปัจจุบันอัตราค่าเช่าที่บริษัทจ่ายให้แก่กองทุนรวมฯลดลงเหลือเดือนละ 5.06 ล้านบาท
ในส่วนของผู้เช่าที่เช่าโรงงานที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่บริษัทเช่าจากกองทุนรวมฯนี้
ส่วนใหญ่ได้ทำสัญญาเช่าใหม่หรือต่อสัญญาเช่าเดิมในปี 2545 และโดยที่สัญญาเช่ามีอายุ 3 ปี
ผู้เช่าจึงยังคงมีอยู่เช่นเดิม

ธุรกิจการพัฒนาและขายหรือให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปนี้ นอกจากที่กล่าวมาแล้ว เมื่อเดือน สิงหาคม
2545 บริษัทได้รับคัดเลือกจากการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
ให้เป็นผู้ร่วมทุนจัดตั้งบริษัทเพื่อพัฒนาและบริหารจัดการทรัพย์สินของ กนอ.
ซึ่งกำลังอยู่ในขั้นตอนการร่างสัญญาโดยสำนักงานอัยการสูงสุดเพื่อดำเนินการจัดตั้งบริษัทย่อยร่วมกับ
กนอ. บริษัทย่อยนี้จะเป็นผู้เช่าพื้นที่จาก กนอ. มาเพื่อพัฒนาโรงงานและให้เช่าต่อ โดยบริษัทและ
กนอ. จะทำการบริหารโครงการร่วมกัน

บริษัทย่อยที่จะจัดตั้งนี้จะดำเนินธุรกิจและมีผลิตภัณฑ์ คือ การให้เช่าโรงงาน เช่นเดียวกับบริษัท
แต่จะกำหนดการพัฒนาพื้นที่เฉพาะในเขตพื้นที่ที่เป็นทรัพย์สินของ กนอ. ตามที่จะได้ตกลงกัน
ซึ่งคาดว่าโครงการแรกจะเป็นที่เขตส่งออกนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง ชลบุรี
ในส่วนการพัฒนาพื้นที่ของเขตอุตสาหกรรมอื่นนอกเหนือจากเขตพื้นที่ที่เป็นทรัพย์สินของ กนอ.
จะยังคงเป็นธุรกิจและผลิตภัณฑ์ของบริษัท เช่นเดิม

(1.1.2)ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยและการพาณิชย์ในเขตอุตสาหกรรม

บริษัทได้ดำเนินการไปหนึ่งโครงการ คือโครงการ ที เอฟ ดี ทาวน์ นวนคร ขนาดเนื้อที่ประมาณ
60 ไร่ ในเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร จังหวัดปทุมธานี ตั้งแต่ปี 2539
โดยก่อสร้างอาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม ตลาดสด และที่ดินเปล่า เพื่อขาย หรือ ให้เช่า
ปัจจุบันยังคงมีสินค้าคงเหลืออยู่บางส่วนซึ่งกำลังทยอยขายออกไป โดยมีรายละเอียดดังนี้

  โครงการ ที เอฟ ดี ทาวน์ นวนคร

+---------------+------------+--------------+----------+--------------+
| ลักษณะผลิตภัณฑ์   | จำนวนหน่วย  | จำนวนหน่วย    | จ        | จำนวนหน่วย    |
|               |            |              | ำนวนหน่วย |              |
|               | ทั้งหมด      | ที่ขายแล้ว      |          | คงเหลือว่าง    |
|               |            |              | ที่ให้เช่าอยู่ |              |
|               |            |              |          | รอ           |
|               |            |              |          | การขาย/ให้เช่า |
+---------------+------------+--------------+----------+--------------+
| คอนโดมีเนียม    | 6 หลัง (324 | 6 หลัง (324   | -        | -            |
|               | ยูนิต)       | ยูนิต)         |          |              |
+---------------+------------+--------------+----------+--------------+
| อาคารพาณิชย์    | 84 ยูนิต     | 68 ยูนิต       | 16 ยูนิต   | -            |
+---------------+------------+--------------+----------+--------------+
| แผงตลาดสด     | 201 แผง    | 41 แผง       | -        | 160 แผง      |
+---------------+------------+--------------+----------+--------------+
| ที่ดินเปล่า       | 43 ไร่      | 31 ไร่        | -        | ่12 ไร่        |
+---------------+------------+--------------+----------+--------------+

(1.2) การบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

(1.2.1) การให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

บริษัทได้ลงทุนซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของบริษัท ในเขต
สาทร กรุงเทพมหานคร จำนวน 4 ชั้น เป็นสัญญาระยะยาว 26 ปี ลงนามเมื่อเดือน พฤศจิกายน
2544 เพื่อใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่และให้ผู้อื่นเช่า
โครงการนี้เป็นโครงการที่บริษัทได้รับการเสนอจากเจ้าของกรรมสิทธิ์พื้นที่
และเห็นว่าเป็นการลงทุนที่ดี มีความเสี่ยงน้อย เนื่องจากมีผู้เช่าอยู่แล้วจำนวนหนึ่ง จึงตัดสินใจลงทุน
บริษัทยังไม่มีนโยบายในการเข้าทำธุรกิจการบริการให้เช่าพื้นที่สำหรับสำนักงานในอาคาร
แต่จะทำในลักษณะเป็นโครงการการลงทุน เมื่อเห็นว่ามีโอกาสและมีผลตอบแทนที่ดี ในปัจจุบันพื้นที่ทั้ง
4 ชั้นมีผู้เช่าพื้นที่อยู่เต็มร้อยละ 100 โดยบริษัทใช้เป็นสำนักงานใหญ่ จำนวน 560 ตารางเมตร
และมีผู้เช่าอื่นเช่าอยู่ 4,770 ตารางเมตร รวมพื้นที่เช่า ทั้งหมด 5,330 ตารางเมตร

(1.2.2) การบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

บริษัทมีนโยบายที่จะเข้าสู่ตลาดธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เนื่องจากเห็นว่ามีแนวโน้มดี
โดยอุตสาหกรรมนี้มีอัตราผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ย 18 –20 % โดยขณะนี้บริษัทกำลังดำเนินการอยู่
2 โครงการ คือ

1. โครงการปริ๊นซ์ตัน พาร์ค สวีท (Princeton Park Suites)

โครงการนี้เป็นอาคารสูง 14 ชั้น สร้างโดยการเคหะแห่งชาติ บนที่ดินขนาด 2.65 ไร่
ริมถนนมิตรไมตรี แขวงดินแดง เขตดินแดง
บริษัทได้ตัดสินใจดำเนินการเพราะเห็นว่าอาคารได้ก่อสร้างแล้วเสร็จและไม่มีการใช้งานมาก่อนหากได้รับการตกแต่งปรับปรุงเล็กน้อยก็พร้อมเข้าใช้งานได้ทันที
บริษัทจึงได้ทำสัญญาเช่าและบริหารอาคารโครงการเคหะชุมชนดินแดง5 กับการเคหะแห่งชาติ
เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2545 ใช้ชื่อโครงการปริ๊นซ์ตัน พาร์ค สวีท มีอายุสัญญาเช่า 18 ปี
โครงการจะได้รับการพัฒนาให้เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือ ห้องพักให้เช่า มีจำนวน 270 ห้อง
โดยทำเลที่ตั้งของอาคาร กลุ่มลูกค้าหลัก จะได้แก่ผู้บริหารชาวต่างชาติระดับกลาง วิศวกร
ผู้ชำนาญการ ที่เข้ามาทำงานในโรงงานที่ประเทศไทยประมาณ 6 เดือน ถึง 2 ปี
ข้าราชการต่างจังหวัดที่ต้องติดต่อราชการที่กระทรวงแรงงาน
และผู้ที่ศึกษาในวิทยาลัยป้องกันราชอาณาจักร ตลอดจนนักท่องเที่ยว
และชาวต่างชาติครูสอนภาษาที่พักอาศัยในห้องพักบริเวณใกล้เคียงที่เก่ากว่า

บริษัทจะดำเนินโครงการนี้ภายใต้การดูแลโดยบริษัท ที เอฟ ดี แอสเซ็ทส์ จำกัด
ซึ่งเป็นบริษัทย่อยที่บริษัทถือหุ้นร้อยละ 100 และตกลงว่าจ้างให้ Ellis Management Co., Ltd.
เป็นผู้บริหาร ขณะนี้อยู่ระหว่างการตกแต่งภายใน และคาดว่าจะเปิดดำเนินการได้ในต้นปี 2546
โครงการนี้คาดว่าจะใช้เงินลงทุนทั้งสิ้นประมาณ 120 ล้านบาท

2. โครงการ เลค กรีน (Lakegreen Apartment)

เป็นโครงการที่บริษัทซื้ออาคารมาจากบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บบส.)
เพื่อมาบริหารต่อ โครงการตั้งอยู่สุดซอยสุขุมวิท 8 บนเนื้อที่ดิน 378 ตารางวา เป็นอาคารสูง 27
ชั้น มีพื้นที่ใช้สอย 19,292 ตารางเมตร พื้นที่ให้เช่า 10,748 ตารางเมตร แบ่งเป็นห้องพักจำนวน
68 ห้อง ปัจจุบันมีผู้เช่าประมาณ 65% กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่เป็นเจ้าหน้าที่สถานทูต
โครงการนี้จะอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท โดยบริษัทได้ว่าจ้าง Ellis Management Co., Ltd.
มาดำเนินการบริหารโครงการนี้เช่นกัน ทั้งนี้คาดว่าจะใช้เงินลงทุนสำหรับโครงการทั้งสิ้นประมาณ
300 ล้านบาท โดยรายได้จากโครงการนี้จะเริ่มบันทึกเข้ามาในไตรมาส 4 ของปี 2545

(1.3) อื่นๆ

การรับเหมาก่อสร้าง

บริษัทดำเนินธุรกิจรับเหมาก่อสร้างทั้งในส่วนของหน่วยงานราชการและเอกชนโดยบริษัทใช้วิธีเปิดประมูลและเหมาช่วงให้กับผู้รับเหมาไปดำเนินการ
ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการต่อเติมอาคารสำนักงาน และอาคารโรงงานให้แก่ลูกค้า
ปัจจุบันบริษัทมีนโยบายไม่เน้น การขยายธุรกิจส่วนนี้ คงเป็นเพียงบริการเสริมหลังการขายเท่านั้น

(2) การตลาดและการแข่งขัน

(2.1) ภาพรวมอุตสาหกรรม

1) ตลาดการขายหรือให้เช่าโรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐาน

โรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานส่วนใหญ่จะก่อสร้างอยู่ในเขตอุตสาหกรรม หรือ บริเวณใกล้เคียง
เพื่อให้ได้รับสาธารณูปโภคและความสะดวกในการคมนาคม
เขตอุตสาหกรรมแบ่งเป็นของภาครัฐและภาคเอกชน
โดยเขตอุตสาหกรรมภาครัฐจะอยู่ภายใต้การควบคุมดูแลและการบริหารงานของการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
ซึ่งปัจจุบันมีนิคมอุตสาหกรรมอยู่ 29 แห่งทั่วประเทศ สำหรับภาคเอกชน แบ่งเป็นเขตอุตสาหกรรม
เขตชุมชนอุตสาหกรรม เขตส่งเสริมอุตสาหกรรม และสวนอุตสาหกรรม
ซึ่งเขตอุตสาหกรรมและเขตชุมชนอุตสาหกรรม อยู่ภายใต้การดูแลของกรมโรงงานอุตสาหกรรม
กระทรวงอุตสาหกรรม แบ่งแยกโดยขนาดพื้นที่
ในส่วนสวนอุตสาหกรรมเป็นการดำเนินการของเอกชน ปัจจุบันมีเขตอุตสาหกรรมของเอกชนทั้งสิ้น
56 แห่ง

จากการที่ภาครัฐมีการส่งเสริมการลงทุนและให้สิทธิประโยชน์ในรูปแบบต่างๆ ตลอดจนอัตราแรงงาน
คุณภาพฝีมือ ระบบสาธารณูปโภค และเสถียรภาพทางการเมืองของประเทศไทย อยู่ในระดับที่พอใจ
ทำให้นักลงทุนต่างชาติยังคงเลือกประเทศไทยเป็นแหล่งการผลิต
ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญต่อการเติบโตของธุรกิจก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรม
ทำให้โรงงานสำเร็จรูปได้รับความนิยมและเป็นที่ต้องการเนื่องจากมีความสะดวกและสามารถเข้าติดตั้งเครื่องจักร
อุปกรณ์ เพื่อใช้งานได้ทันที

ตารางแสดงจำนวนผู้ขอบัตรส่งเสริมการลงทุนจากสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI)

  ------------------------------- ---------- --------- --------- ---------
                                  2545       2544      2543      2542

  จำนวนผู้ขอบัตรส่งเสริม (ราย)         831        891       1,030     902

  จำนวนผู้ได้รับบัตรส่งเสริม (ราย)       797        766       784       564
  ------------------------------- ---------- --------- --------- ---------

ที่มา – สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน

อย่างไรก็ตามจำนวนผู้ขอและได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนนี้
เมื่อจัดกลุ่มในลักษณะของอุปสงค์ที่มีผลต่อธุรกิจโรงงานอุตสาหกรรมสำเร็จรูปแล้ว
สามารถแบ่งได้เป็น 3 กลุ่มใหญ่ๆ คือ

1.ผู้ที่มีโรงงานอยู่แล้วและขยายโรงงานเพิ่มเติม

2.ผู้ที่ต้องการโรงงานใหม่ แต่เป็นโรงงานขนาดใหญ่ หรือ
โรงงานที่ต้องมีการออกแบบพิเศษโดยเฉพาะเจาะจง (Made-to-Order)

3.ผู้ที่ต้องการโรงงานขนาดกลางหรือขนาดเล็ก ซึ่งอาจเป็นโรงงานสำเร็จรูป หรือ
โรงงานสร้างตามแบบ

ดังนั้นกลุ่มอุปสงค์ของโรงงานอุตสาหกรรมสำเร็จรูปจึงมีสัดส่วนลดลงจากจำนวนผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุน
บริษัทประเมินว่า ในแต่ละปีความต้องการโรงงานใหม่สำเร็จรูปจะมีไม่น้อยกว่า 150 โรงงาน
หรือประมาณร้อยละ 20 ของจำนวนผู้ได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุน
ซึ่งผู้ประกอบการแต่ละรายจะต้องจัดหาที่ตั้งโรงงานภายใน 6
เดือนนับจากวันที่ได้รับส่งเสริมการลงทุน
โรงงานสำเร็จรูปจึงเป็นทางเลือกที่ดีและมีอัตราการเติบโตเพิ่มขึ้นมาตลอด

  การแข่งขัน

ผู้ผลิตและก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมขนาดกลางหรือขนาดเล็ก ซึ่งเป็นตลาดของบริษัท จะมี 3
ประเภท คือ

1.ผู้รับเหมาทั่วไป ซึ่งต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญในการก่อสร้างโรงงาน มีแบบมาตรฐาน
และรับจ้างก่อสร้างทั้งในและนอกเขตอุตสาหกรรม ผู้ประกอบการประเภทนี้ มีอยู่ประมาณ 2 ราย

2.กลุ่มเจ้าของนิคม เขต และสวนอุตสาหกรรม เช่น นิคมฯไฮเทค นิคมฯของกลุ่มเหมราช
และกลุ่มแฟคทอรีแลนด์ วังน้อย ซึ่งสร้างโรงงานในเขตอุตสาหกรรมของตนเองเพื่อเพิ่มมูลค่า
แต่จะก่อสร้างเป็นจำนวนน้อย

3.ผู้สร้างโรงงานสำเร็จรูป ผู้ประกอบการประเภทนี้
จะก่อสร้างโรงงานสำเร็จรูปในเขตอุตสาหกรรมที่พิจารณาแล้วว่ามีนักอุตสาหกรรมหรือนักลงทุนที่มีความต้องการโรงงานในเขตนี้ผู้ประกอบการก็จะซื้อหรือเช่าที่ดิน
และสร้างโรงงานสำเร็จรูปรอไว้ เพื่อให้กิจการสามารถเข้ามาเช่าหรือซื้อได้เลย
ซึ่งบริษัทจัดเป็นผู้ประกอบการในกลุ่มนี้

บริษัทมีคู่แข่งขันรายใหญ่เพียง 2 ราย คือ บริษัท ไทคอนอินดัสเตรียล คอนเน็คชั่น จำกัด (มหาชน)
และ บริษัท เหมราชพัฒนาที่ดินจำกัด (มหาชน) คู่แข่งรายแรกจัดว่าเป็นคู่แข่งโดยตรงมากกว่า
ถึงแม้คู่แข่งรายนี้จะดำเนินธุรกิจโดยการให้เช่าโรงงานมากกว่าการขายเมื่อเทียบกับสัดส่วนรายได้ของบริษัทที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตามคู่แข่งรายนี้ดำเนินธุรกิจเพียงอย่างเดียวคือพัฒนาโรงงานสำเร็จรูปให้เช่า
ในขณะที่บริษัทแตกผลิตภัณฑ์ออกไปมากกว่า บริษัทประเมินว่า
ความสามารถในการผลิตโรงงานของผู้ประกอบการในอุสาหกรรมนี้
แต่ละรายน่าจะผลิตโรงงานได้ไม่เกินปีละ 12-15 โรงงาน
โดยมีข้อจำกัดอยู่ที่นโยบายในการลงทุนสร้างโรงงาน เนื่องจากโรงงานแต่ละหลังใช้เงินลงทุนเฉลี่ย
10 ล้านบาทต่อหลัง และใช้เวลาก่อสร้างหลังละประมาณ 5-6 เดือน
การสร้างโรงงานจำนวนมากจะต้องใช้เงินทุนสูง ก่อให้เกิดภาระหนี้
ถึงแม้ว่าจะมีความพร้อมด้านแหล่งเงินกู้ก็ตาม ในส่วนคู่แข่งขันรายหลังเป็นผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรม
ซึ่งต่อมามีการสร้างโรงงานในเขตอุตสาหกรรมของตน
เช่นเดียวผู้ประกอบการพัฒนาเขตอุตสาหกรรมอื่นบางราย อาทิ นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค(บ้านหว้า)
นิคมอุตสาหกรรมบางปะกง
แต่ผู้ประกอบการเหล่านี้มีข้อจำกัดที่ไม่สามารถไปสร้างโรงงานที่เขตอุตสาหกรรมอื่นได้
คู่แข่งขันรายหลังนี้ปัจจุบันเป็นเจ้าของนิคมอุตสาหกรรมจำนวน 3 แห่ง

การแข่งขันในอุตสาหกรรมนี้ ปัจจุบันถือได้ว่ายังจัดอยู่ในขั้นไม่รุนแรง เนื่องจากการที่ตลาดในส่วน
(Segment) ของบริษัทมีคู่แข่งขันโดยตรงเพียงรายเดียว ในทางปฏิบัติของการดำเนินธุรกิจปัจจุบัน
จึงมีลักษณะเป็นการเลี่ยงการแข่งขัน แม้ว่าจะอยู่ในทำเลเดียวกัน
โดยเลือกซื้อที่ดินและทำการพัฒนาคนละพื้นที่ คือเขตส่งออกและเขตทั่วไป
และสร้างโรงงานคนละขนาดกัน เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการแตกต่างกัน นอกจากนี้
ในด้านอุปสงค์และวัตถุดิบ
ยังคงมีความต้องการโรงงานอีกจำนวนมากและมีพื้นที่เพียงพอสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการแตกต่างกัน
จากการที่รัฐบาลมีนโยบายมุ่งเน้น ส่งเสริมการรวมกลุ่มอุตสาหกรรมไปตั้งอยู่ใกล้กัน
มีการควบคุมมลภาวะ โดยให้โรงงานที่อยู่นอกพื้นที่อุตสาหกรรม ไปรวมอยู่ในพื้นที่เขต
นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ประมาณว่าจะมีจำนวนโรงงานนับพันรายที่ต้องย้ายออกจากกรุงเทพฯ
ไปอยู่ในเขตอุตสาหกรรม ภายใน 2-3 ปี ข้างหน้า

นอกจากที่กล่าวแล้ว รูปแบบของการแข่งขันในปัจจุบัน
อาจมีการเปลี่ยนแปลงไปจากการที่ภาครัฐผู้ควบคุมนิคมอุตสาหกรรม
มีนโยบายการแปรรูปที่จะให้เอกชนเข้าร่วมดำเนินการบางส่วนกับองค์กรรัฐ
ทำให้การนิคมอุตสาหกรรมได้เชิญชวนเอกชนให้เข้าร่วมพัฒนาที่ดินของ กนอ.
โดยการจัดตั้งบริษัทร่วมทุน ซึ่งบริษัทได้รับคัดเลือกจาก กนอ.
ให้เป็นผู้ร่วมทุนและได้รับสิทธิพัฒนาพื้นที่ของ กนอ. ซึ่งช่วยให้บริษัทมีพื้นที่ที่ดีในการพัฒนา
โดยพื้นที่ที่จะพัฒนาระยะแรกจะคัดเลือกพื้นที่ที่เป็นที่ต้องการของนักลงทุน
และการก่อสร้างโครงการอาจเป็นรูปแบบที่เอื้อต่อการทำงานของกลุ่มอุตสาหกรรมทั้งกระบวนการ
ตั้งแต่ ผู้ผลิตสินค้า ผู้ผลิตวัตถุดิบ ผู้ค้า ผู้ขนส่ง โดยไม่จำกัดเฉพาะโรงงานเท่านั้น
ซึ่งนับได้ว่าเป็นการแข่งขันที่อาจเปลี่ยนแปลงรูปแบบไป
โดยบริษัทคาดว่าโครงการนี้จะเริ่มดำเนินการได้ในปี 2546

ในส่วนตลาดอาคารพาณิชย์และอาคารเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในเขตอุตสาหกรรม
ปัจจุบันกฎหมายไม่อนุญาตให้มีการก่อสร้างที่พักอาศัยในเขตอุตสาหกรรมได้อีกต่อไป
บริษัทจึงมีโครงการอยู่ที่เขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนครเพียงแห่งเดียวซึ่งได้ดำเนินการมาตั้งแต่ปี
2539 โดยสภาพการประกอบธุรกิจในเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนครแบ่งเป็น 2 ลักษณะคือ
ภาคอุตสาหกรรม ในส่วนนี้ผู้พัฒนาเขตฯเป็นผู้ดำเนินการเอง ในส่วนที่สองเป็นภาคที่อยู่อาศัย
เปิดให้ผู้ประกอบการทั่วไปเข้ามาลงทุนก่อสร้างเป็นอาคารพาณิชย์ และอาคารพักอาศัย
ในส่วนของบริษัทได้พัฒนาโครงการในเขตฯนวนคร
เนื่องจากเห็นว่าผู้ทำงานและสมาชิกของครอบครัวในผู้ทำงานเขตฯ
มีเป็นจำนวนมากมีความต้องการที่พักอาศัยและการค้าขายสินค้าอุปโภค บริโภค
โดยลูกค้าส่วนใหญ่เป็นระดับกลางถึงล่าง ซึ่งโครงการประสบความสำเร็จด้วยดี
โอกาสการเติบโตของตลาดนี้ ขึ้นอยู่กับการขยายตัวของภาคโรงงานในเขตฯนวนคร
ในด้านการแข่งขันนั้น
บริษัทเป็นผู้ก่อสร้างและขายอาคารพาณิชย์และอาคารเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยแต่เพียงรายเดียวในพื้นที่นั้น
จึงไม่มีการแข่งขันจากผู้ประกอบการรายอื่น แต่ในส่วนของตลาดสดซึ่งบริษัทให้เช่าพื้นที่
จะมีตลาดสดอีกแห่งหนึ่งตั้งอยู่ภายนอกพื้นที่เขตอุตสาหกรรม
อย่างไรก็ตามจากการที่บริษัทได้ขายดินที่เปล่าออกไป
อาจทำให้มีผู้ซื้อที่ดินเปล่านั้นก่อสร้างอาคารพาณิชย์ขึ้นมาเป็นคู่แข่งได้ในอนาคต
แต่ทั้งนี้อาคารพาณิชย์ของบริษัทมีเหลืออยู่เพียง 16 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งให้เช่าอยู่ทั้ง 16 ยูนิต

2) ตลาดการให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

เป็นตลาดที่มีผู้ให้บริการในฐานะตัวแทนนายหน้าจัดหาผู้เช่าและจัดหาพื้นที่ทั้งในระดับบริษัทข้ามชาติและระดับท้องถิ่น
บริษัทไม่มีนโยบายที่จะเข้าแข่งขันธุรกิจในตลาดนี้
เนื่องจากบริษัทจะมองเป็นลักษณะของการลงทุนเป็นรายโครงการ
อย่างไรก็ตามการแข่งขันในตลาดนี้
บริษัทข้ามชาติและบริษัทขนาดใหญ่จะเป็นผู้ครองตลาดสำหรับอาคารระดับบนและอาคารขนาดใหญ่
เนื่องจากเจ้าของอาคารมีความไว้ใจในศักยภาพของผู้ให้บริการ
ในส่วนของบริษัทได้ลงทุนซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่ในอาคารเจซีเควิน จำนวน 4 ชั้น
ปัจจุบันมีผู้เช่าอยู่เต็ม 100 %

3) ตลาดการบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

ตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เป็นตลาดที่มีแนวโน้มดี
สามารถให้ผลตอบแทนการลงทุนในระดับที่น่าพอใจ มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 70%-80%
แล้วแต่ทำเลและระดับการให้บริการ จุดสำคัญของการแข่งขันอยู่ที่ทำเลที่ตั้ง รูปแบบห้องพัก
ความสะดวกและการบริการ

  ปริมาณอุปสงค์ อุปทาน ในตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ณ ธ.ค. 2544 เป็นดังนี้

  ------------------------------------- ---------------- ----------------
                                        อัตราการเข้าพัก     จำนวนห้องพัก

  ย่านสุขุมวิท                              87%              3,746

  ย่านธุรกิจ                               83%              2,860

  อื่นๆ                                   70%              3,796

  เฉลี่ย/รวม                              79%              10,402 *
  ------------------------------------- ---------------- ----------------

  ที่มา : ฝ่ายวิจัยกลุ่มแสนสิริ และ โจแลงลาซาลส์

*รวมจำนวนห้องที่อยู่ระว่างดำเนินการจำนวน 1,312 ห้อง

สำหรับโครงการการปริ๊นซ์ตัน พาร์ค สวีท ของบริษัทมีคู่แข่งขันไม่มากนัก
เนื่องจากบริการที่พักในบริเวณนั้นส่วนใหญ่เป็นอพาร์ทเม้นท์ที่สร้างมานานแล้ว
และไม่มีบริการแบบเซอร์วิส คู่แข่งขันประเภทโรงแรมก็มีเพียงแห่งเดียวคือโรงแรม เซ็นจูรี่
แต่ก็อยู่ไกลออกไป สำหรับโครงการเลคกรีน มีผู้พักระดับสูงเช่าอยู่แล้วประมาณร้อยละ 65
โดยโครงการอยู่ในย่านสุขุมวิท คู่แข่งขันจึงได้แก่ อพาร์ทเม้นท์ย่านสุขุมวิท เช่น เพรสซิเด้นท์ พาร์ค
หรือ ของกลุ่มแสนสิริ เป็นต้น บริษัทจึงกำลังปรับปรุงอาคารและการบริการให้ดียิ่งขึ้น
โดยจุดแข็งของโครงการ คือ การให้บริการ ความปลอดภัย สิ่งอำนวยความสะดวก
ที่มีมาตรฐานระดับเดียวกับคู่แข่ง อาคารมีความใหม่และทันสมัย ด้วยราคาที่ดึงดูดใจลูกค้ามากกว่า

4) ตลาดการรับเหมาก่อสร้าง

ตลาดการรับเหมาก่อสร้างมีผู้ประกอบการมากมายทั้งรายเล็กรายใหญ่
ซึ่งบริษัทถือว่าผู้ประกอบการรายอื่นเป็นคู่ค้าเช่นเดียวกับคู่แข่ง
เนื่องจากบริษัทดำเนินธุรกิจโดยให้รับเหมาช่วงต่อ ลูกค้าของบริษัทในส่วนนี้มีจำนวนไม่มาก
บริษัทไม่ได้มุ่งเน้นในการดำเนินธุรกิจนี้ เพียงแต่เป็นบริการเพื่อหารายได้เพิ่ม
หรือเพื่อบริการลูกค้าโรงงานที่มีการต่อเติม

  (2.2) กลยุทธ์ทางการตลาด

1) ธุรกิจการขายและให้เช่าที่ดินและโรงงาน

กลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักของโรงงานสำเร็จรูปของบริษัท คือ ผู้ประกอบการต่างชาติ เป็นส่วนใหญ่
ซึ่งบริษัทมีกลยุทธ์การแข่งขันที่สำคัญดังนี้

1.  ขายโรงงานสำเร็จรูปและที่ดินเปล่าในราคาที่สามารถแข่งขันกับตลาดได้

2.  สำหรับการเช่า กำหนดค่าเช่าให้อยู่ในระดับที่สามารถแข่งขันในตลาดได้

3.  บริษัทมีการโฆษณาประชาสัมพันธ์ทางสื่อต่างๆ ได้แก่หนังสือพิมพ์ หนังสือที่ออกโดย กนอ. ,
    Webpage โดยผ่าน Internet

4.  สร้างโรงงานบนขนาดที่ดินที่เล็กลง
    เพื่อให้ราคาอยู่ในระดับที่ลูกค้าสามารถที่จะซื้อได้และสามารถแข่งขันกับตลาดได้

5.  ในด้านช่องทางการจำหน่าย ติดต่อกลุ่มลูกค้าโดยตรง ติดต่อผ่านหน่วยงานภาครัฐ เช่น BOI
    และ การนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น รวมถึงองค์กรธุรกิจระหว่างประเทศ
    และติดต่อผ่านนายหน้า/ตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

6.  ดำเนินการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนกับการนิคมอุตสาหกรรม เพื่อพัฒนาที่ของกนอ.

2) ธุรกิจการบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

บริษัทให้ความสำคัญตั้งแต่การเลือกทำเลของโครงการ
โดยมีกลยุทธ์ที่จะเลือกทำเลที่การแข่งขันยังไม่รุนแรง การคมนาคมสะดวก และมีอุปสงค์ในพื้นที่นั้นๆ
ทั้งนี้หากโครงการอยู่ในทำเลที่มีการแข่งขันสูง
บริษัทจะต้องแน่ใจว่าต้นทุนในการลงทุนในโครงการนั้นจะต้องอยู่ในระดับที่ให้ผลตอบแทนที่ดีและมีความเสี่ยงไม่มาก
กลยุทธ์ด้านการตลาดจะเน้นการบริการ
ความสะดวกสบายที่ตอบสนองความต้องการของแต่ละกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ความปลอดภัยของผู้เช่า
รวมทั้งรูปแบบการตกแต่งอาคารทั้งภายนอก ภายใน ที่ทันสมัย
โดยมีการว่าจ้างผู้จัดการมืออาชีพเป็นผู้บริหารโครงการ

(2.3)ลักษณะของลูกค้า

เนื่องจากปัจจุบันบริษัทเน้นการทำธุรกิจการขายและให้เช่าที่ดินและโรงงาน
และการบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เป็นธุรกิจหลัก บริษัทจะเปิดเผยข้อมูลในธุรกิจดังกล่าวเป็นหลัก

1) ธุรกิจการขายและให้เช่าที่ดินและโรงงาน

กลุ่มลูกค้าหลักสำหรับธุรกิจการขายและให้เช่าที่ดินและโรงงานของบริษัทจะเป็นชาวต่างประเทศ
และเป็นกลุ่มอุตสาหกรรมขนาดเล็กถึงขนาดกลาง
ตลอดเวลาที่ผ่านมาลูกค้าจะมีความพอใจและประทับใจในผลิตภัณฑ์และบริการหลังการขายของบริษัท
เมื่อมีการขยายกิจการก็จะกลับมาซื้อผลิตภัณฑ์ของบริษัทอีก
ในขณะเดียวกันก็จะช่วยแนะนำลูกค้าใหม่ให้แก่บริษัทอีกด้วย ในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา
ไม่มีลูกค้ารายใดรายเดียวที่มีมูลค่าซื้อขายเกิน 30% ของรายได้รวมและไม่มีข้อผูกพันใด ๆ
เป็นกรณีพิเศษ เว้นแต่ในเดือน กุมภาพันธ์ 2544 บริษัท ได้ขายที่ดินและอาคารโรงงาน
ให้กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง เพื่อปรับโครงสร้างทางการเงิน ซึ่งมีมูลค่าประมาณ 529
ล้านบาท หรือ 67.4% ของรายได้รวม โดยมีเงื่อนไขว่าบริษัทต้องเช่าทรัพย์สินดังกล่าวจากผู้ซื้อ
โดยจ่ายค่าเช่าประมาณเดือนละ 5 ล้านกว่าบาท
และค่าเช่าจะลดลงเมื่อมีการขายทรัพย์สินดังกล่าวออกไป

ก) กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่มากกว่าร้อยละ 80 เป็นชาวต่างชาติ ได้แก่ ชาวญี่ปุ่น สิงคโปร์ และยุโรป
ตามลำดับ โดยกระจายอยู่ในทุกสาขาอุตสาหกรรม เช่น อีเลคทรอนิคส์ ผลิตภัณฑ์พลาสติก
ผลิตภัณฑ์เคมี บรรจุภัณฑ์ เครื่องมือแพทย์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ชิ้นส่วนรถยนต์ คลังสินค้า และอาหาร
เป็นต้น

  ในรอบระยะเวลา 3 ปี ที่ผ่านมา บริษัทมีลูกค้าแบ่งตามสัญชาติ ได้ดังนี้.-

  --------------------------- -------------- -------------- --------------
                              2544           2543           2542

  ญี่ปุ่น                         36%            35%            70%

  สวิสเซอร์แลนด์                 18%            10%            6%

  สิงคโปร์                      27%            5%             12%

  ไทย                         9%             50%            12%

  อื่นๆ                         10%            -              -
  --------------------------- -------------- -------------- --------------

ข) นโยบายการตั้งราคา

การตั้งราคาขายจะใช้ราคาต้นทุนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบวกด้วยกำไรมาตรฐานจำนวนหนึ่ง
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเล และที่ตั้ง สภาวะตลาด และกลไกราคา ส่วนการตั้งราคาค่าเช่า
จะพิจารณาจากต้นทุนทางการเงินเป็นหลัก คือดอกเบี้ย บวกค่าใช้จ่าย และกำไร
นอกจากนี้จะต้องพิจารณาถึงคู่แข่งขันที่อยู่ในทำเลเดียวกันเป็นเกณฑ์ด้วย

ค) การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัท แบ่งการจำหน่ายผลิตภัณฑ์ออกเป็น 2 รูปแบบ

รูปแบบที่ 1 จำหน่ายตรงให้กับลูกค้าโดยพนักงานบริษัท (ประมาณร้อยละ 80)

รูปแบบที่ 2 จำหน่ายผ่านตัวแทน นายหน้า (ประมาณร้อยละ 20)

หลักเกณฑ์ในการจ่ายค่าตอบแทน

ในกรณีที่เป็นการขาย พนักงานบริษัทหรือตัวแทนบุคคลภายนอก จะได้รับค่าตอบแทน เป็นอัตราร้อยละของราคาขาย ในกรณีที่เป็นการเช่า จะได้รับค่าตอบแทน เป็นสัดส่วนของค่าเช่า ซึ่งเป็นอัตราตลาดปรกติทั่วไป

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ลูกค้าได้หันมาเช่าโรงงานเพิ่มมากขึ้นกว่าการซื้อ
ในการให้เช่าโรงงานพร้อมที่ดินแก่ลุกค้า บริษัทจะให้ทำสัญญาเช่าโดยส่วนใหญ่ 3 ปี
โดยมีเงื่อนไขหลัก คือ

  1. ชำระเงินมัดจำ 6 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน ในวันทำสัญญาเช่า

  2. สัญญาเช่ามีอายุ 3 ปี และมีสิทธิต่อสัญญาได้อีกคราวละ 3 ปี

  3. ผู้เช่ามีสิทธิซื้อโรงงานที่เช่าได้ หลังจากครบ 1 ปี

  4. ค่าเช่าจะปรับขึ้นทุก 3 ปี (อัตราปรับขึ้นขั้นต่ำสุดร้อยละ 2.5 ต่อปี)

  5. ผู้เช่าเป็นผู้ชำระภาษีโรงเรือน

  สำหรับการขาย บริษัทกำหนดเงื่อนไข คือ

  1. วางเงินจองร้อยละ 10

  2. ชำระร้อยละ 20 ในวันทำสัญญา หลังจากวางเงินจอง 30 วัน

  3. ชำระร้อยละ 60 ภายใน 60 วันหลังวันทำสัญญา

  4. ชำระส่วนที่เหลือในวันรับโอนกรรมสิทธิ์

  2) ธุรกิจการบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

ก) กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

ปริ๊นซ์ตัน พาร์ค -เป็นผู้เชี่ยวชาญแขนงต่างๆ และเจ้าหน้าที่อาวุโสของบริษัทเอกชน ข้าราชการ
รวมถึงนักท่องเที่ยวชาวไทยและต่างประเทศ

  เลค กรีน - เป็นกลุ่มนักการทูต ผู้บริหารระดับสูง และเจ้าของกิจการ

(ข)นโยบายการตั้งราคา

บริษัทจะให้ บริษัท Ellis Management จำกัด ผู้บริหารที่บริษัทแต่งตั้ง
ให้บริหารโครงการทั้งสองแห่ง เป็นผู้กำหนด โดยความ เห็นชอบของบริษัทหรือบริษัทย่อย
โดยบริษัทมีกรอบในการกำหนดราคาว่า มีราคาที่อยู่ในระดับแข่งขันได้และต้องมีกำไรคุ้มกับค่าใช้จ่าย

ค) การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัทจะให้ บริษัท Ellis Management จำกัด ผู้บริหารที่บริษัทแต่งตั้ง
ให้บริหารโครงการทั้งสองแห่งเป็นผู้กำหนด โดยความ เห็นชอบของบริษัทหรือบริษัทย่อย
ทั้งนี้บริษัทได้กำหนดเป้าหมาย คือ ต้องมีอัตราเข้าพักเฉลี่ย 80% และมีกำไรตลอดอายุโครงการ

(3) การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  (3.1) ธุรกิจการขายและให้เช่าที่ดินและโรงงาน

1) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

1.1)กำลังการผลิต และปริมาณการผลิต

โดยลักษณะการประกอบธุรกิจและนโยบายของบริษัท
กำลังการผลิตและปริมาณการผลิตจะขึ้นอยู่กับความต้องการด้านการตลาดและนโยบายในการใช้เงินในการลงทุนเป็นสำคัญ
นโยบายในการผลิตหลักของบริษัท
จะยึดนโยบายสินค้าคงคลังในระดับต่ำที่สุดเพื่อลดต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการเก็บรักษาสินค้า
เนื่องจากการผลิตสินค้าใหม่ทดแทนใช้ระยะเวลาประมาณ 4 –5 เดือนเท่านั้น
รวมทั้งพิจารณานโยบายการใช้เงินลงทุนโดยดูความเหมาะสมของสัดส่วนทางการเงินต่างๆ ในรอบ
3 ปีที่ผ่านมา บริษัทมีปริมาณการผลิตจริงดังต่อไปนี้

  --------------------------------- -------------------------------------
  ปี                                 จำนวนโรงงานที่ผลิต(หลัง)

  2542                              3

  2543                              5

  2544                              3

  2545                              3
  --------------------------------- -------------------------------------

1.2) การจัดหาวัตถุดิบ และสภาพปัญหา

โดยลักษณะการทำธุรกิจของบริษัทจะพิจารณาเลือกซื้อที่ดินซึ่งอยู่ในนิคม หรือเขตอุตสาหกรรม
ซึ่งมีปริมาณให้เลือกมากเพียงพอ จากนั้นบริษัททำการพัฒนาสาธารณูปโภคเพิ่มเติม
และก่อสร้างโรงงานขนาด 1,000 – 2,000 ต.ร.ม.เพื่อจำหน่ายให้ลูกค้า การก่อสร้างโรงงาน
บริษัทจะว่าจ้างผู้รับเหมาบุคคลภายนอก โดยวิธีการเปิดประมูล ซึ่งมีผู้รับเหมาติดเข้ามาจำนวนมาก
บริษัทไม่ได้พึ่งพาผู้รับเหมารายหนึ่งรายใดเป็นพิเศษ
โดยผู้รับเหมาเป็นผู้จัดหาวัสดุอุปกรณ์การก่อสร้าง ซึ่งมาจากแหล่งผู้ค้าวัสดุภายในประเทศ
ส่วนการเปลี่ยนแปลงราคาวัตถุดิบจะขึ้นอยู่กับภาวะอุปสงค์และอุปทานของวัตถุดิบในขณะนั้น
ซึ่งสามารถทราบได้จากการประกาศราคาขายของผู้ค้าวัสดุก่อสร้างโดยทั่วไป ขั้นตอนปรากฏตามผัง
ดังนี้

นอกจากนี้ การจัดหาวัตถุดิบของบริษัทยังกระทำในรูปแบบการจัดตั้งบริษัทร่วมทุนกับ กนอ.
ซึ่งมีข้อตกลงให้นำพื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมของ กนอ. มาพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ทำให้บริษัทมีความมั่นคงในการมีวัตถุดิบที่ดินเพื่อพัฒนาและสร้างโรงงาน

เนื่องจากบริษัทจะต้องจัดหาที่ดินและลงทุนสร้างโรงงานให้แล้วเสร็จก่อนขายหรือให้เช่า
บริษัทจึงต้องจัดหาแหล่งเงินทุนเพื่อเป็นเงินทุนหมุนเวียน โดยปรกติบริษัทจะสร้างโรงงานพร้อมกัน
ไม่เกินจำนวน 5 หลัง ซึ่งปริมาณเงินหมุนเวียนที่ใช้ จะไม่กระทบต่อสภาพคล่องของบริษัท

  2) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การดำเนินธุรกิจของบริษัทไม่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใดเนื่องจากการก่อสร้างโรงงานเป็นการดำเนินการตามแบบ
ซึ่งผ่านการอนุมัติจากทางการมาแล้ว และได้รับการควบคุมระหว่างก่อสร้างเป็นอย่างดี
โรงงานที่ผลิตและจำหน่ายหรือให้เช่าทั้งหมดอยู่ในเขตอุตสาหกรรม
และทางบริษัทได้ปฏิบัติตามระเบียบของนิคมฯ อย่างเคร่งครัด
ซึ่งหลังจากส่งมอบโรงงานให้แก่ลูกค้าผู้ประกอบการ
ความรับผิดชอบเรื่องสิ่งแวดล้อมจะเป็นของผู้ประกอบการ

  3) งานที่ยังไม่ส่งมอบ/งานระหว่างก่อสร้าง

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2545 ไม่มีโครงการที่ต้องส่งมอบ 

  (3.2) ธุรกิจการบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

1) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

โครงการปริ๊นซ์ตัน พาร์ค - เป็นการเช่าระยะยาว 18 ปี จากการเคหะแห่งชาติ

โครงการเลคกรีน - โดยการซื้อทรัพย์สินจากบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน

2) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

ทั้งสองโครงการเป็นอาคารที่ก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว จึงไม่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม
แต่ละอาคารมีระบบบำบัดของเสียรองรับตามมาตรฐานของทางการ

3) งานที่ยังไม่ส่งมอบ/งานระหว่างก่อสร้าง

- ไม่มี -