12. ฐานะการเงิน และผลการดำเนินงาน

  12.1 งบการเงิน

  (ก) สรุปรายงานการตรวจสอบของผู้สอบบัญชี

  งบการเงินประจำปี 2546 – 2548 ซึ่งตรวจสอบโดยนางสุวิมล กฤตยาเกียรณ์
  ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 2982 จากสำนักงานสอบบัญชี ดี ไอ เอ
  ได้ให้ความเห็นต่องบการเงิน ดังนี้

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข
    โดยได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2547
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข
    โดยได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข
    โดยได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

  งบการเงินประจำปี 2549 ซึ่งตรวจสอบโดยนางทิพวัลย์ นานานุวัฒน์
  ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 3459 จากบริษัท สำนักงาน เอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด
  ได้ให้ความเห็นต่องบการเงิน ดังนี้

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข

  โดยได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

  (ข) ตารางสรุปงบการเงินรวม

+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| รายการ                   | ปี 2549 |    | ปี     |     | ปี     |    |
|                          |        |    | 2548  |     | 2547  |    |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
|                          | พันบาท  | %  | พันบาท | %   | พันบาท | %  |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ฐานะการเงิน               |        |    |       |     |       |    |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| เง                       | 7      | 7  | 51    | 5.0 | 59    | 6  |
| ินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด | 58,821 | .3 | 6,225 |     | 2,699 | .4 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| เงินลงทุนชั่วคราว            | 1      | 1  | 133   | -   | 11    | 1  |
|                          | 48,391 | .4 |       |     | 4,976 | .3 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ลูกหนี้และตั๋วเงินรับการค้า –    | 130    | -  | 662   | -   | 14    | 1  |
| สุทธิ                      |        |    |       |     | 6,094 | .6 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| มูลค                      | 2      | 2  | 15    | 1.5 | 49    | 5  |
| ่างานที่เสร็จแต่ยังไม่ได้เรียกเก็บ | 21,663 | .1 | 5,944 |     | 9,769 | .4 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| สินค้าคงเหลือ – สุทธิ         | 8,5    | 82 | 8,81  | 8   | 5,75  | 62 |
|                          | 69,771 | .3 | 1,414 | 5.7 | 9,743 | .3 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น          | 87,270 | 0  | 9     | 1.0 | 21    | 2  |
|                          |        | .8 | 6,811 |     | 9,562 | .4 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| เง                       | 36,594 | 0  | 1     | 0.2 | 5     | 0  |
| ินฝากธนาคารที่ติดภาระค้ำประกัน |        | .4 | 6,089 |     | 8,006 | .6 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| เงินลงทุนในบร              | 1      | 1  | 13    | 1.3 | -     | -  |
| ิษัทร่วมซึ่งบันทึกโดยวิธีส่วนได้เสีย | 25,381 | .2 | 6,146 |     |       |    |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| เงินลงทุนระยะยาวอื่น         | 1      | 1  | 16    | 1.6 | 73    | 7  |
|                          | 17,360 | .1 | 4,065 |     | 2,999 | .9 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| เงินลงทุนอื่น                | -      | -  | -     | -   | 40    | 4  |
|                          |        |    |       |     | 0,000 | .3 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ที่ดินรอการพัฒนา – สุทธิ       | 1      | 1  | 14    | 1.4 | 14    | 1  |
|                          | 42,724 | .4 | 2,724 |     | 2,724 | .5 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ - สุทธิ | 54,506 | 0  | 6     | 0.6 | 38    | 4  |
|                          |        | .5 | 6,650 |     | 0,258 | .1 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น        | 1      | 1  | 16    | 1.6 | 19    | 2  |
|                          | 54,962 | .5 | 9,183 |     | 9,678 | .2 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| รวมสินทรัพย์                | 10,4   | 1  | 10,27 | 10  | 9,24  | 1  |
|                          | 17,573 | 00 | 6,046 | 0.0 | 6,508 | 00 |
|                          |        | .0 |       |     |       | .0 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| รวมหนี้สินหมุนเวียน           | 2,9    | 28 | 1,95  | 1   | 1,30  | 14 |
|                          | 72,891 | .5 | 9,800 | 9.1 | 1,641 | .1 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| เงินกู้ยืมระยะยาว –          | 9      | 8  | 1,63  | 1   | 88    | 9  |
| สุทธิจาก                   | 29,677 | .9 | 4,557 | 5.9 | 9,713 | .6 |
| ส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี |        |    |       |     |       |    |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| หุ้นกู้ -                    | 1,3    | 13 | 2,60  | 2   | 2,60  | 28 |
| สุทธิจาก                   | 50,000 | .0 | 0,000 | 5.3 | 0,000 | .1 |
| ส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี |        |    |       |     |       |    |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| หนี้สินไม่หมุนเวียนอื่น          | 1      | 1  | 8     | 0.8 | 4     | 0  |
|                          | 14,755 | .1 | 6,801 |     | 2,510 | .5 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| รวมหนี้สิน                  | 5,3    | 51 | 6,28  | 6   | 4,83  | 52 |
|                          | 67,323 | .5 | 1,158 | 1.1 | 3,864 | .3 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ทุนที่ออกและชำระเต็มมูลค่าแล้ว  | 2,2    | 22 | 2,27  | 2   | 2,26  | 24 |
|                          | 93,622 | .0 | 1,903 | 2.1 | 5,114 | .5 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ส่วนเกิน (ต่ำ)              | (95    | (  | (     | (9  | (     | (1 |
| กว่ามูลค่าหุ้นสามัญ            | 3,492) | 9. | 1,007 | .8) | 1,007 | 0. |
|                          |        | 1) | ,859) |     | ,859) | 9) |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ส่วนเกินมูลค่าหุ้นสามัญ –       | 54,448 | 0  | 5     | 0.6 | 10    | 1  |
| จากการลงทุนในบริษัทร่วม      |        | .5 | 4,448 |     | 2,662 | .1 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ส่วนเกินทุนจากการเปลี่ยนแ     | 9,749  | 0  | -     | -   | -     | -  |
| ปลงสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทย่อย |        | .1 |       |     |       |    |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจา         | (1     | (  | 2     | 0.3 | 58    | 6  |
| กการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุน | 7,883) | 0. | 8,822 |     | 1,555 | .3 |
|                          |        | 2) |       |     |       |    |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| กำไร (ขาดทุน) สะสม –      | 2      | 2  | 18    | 1.8 | 15    | 1  |
| จัดสรรสำรองตามกฎหมาย      | 29,362 | .2 | 9,300 |     | 1,000 | .6 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| กำไร (ขาดทุน) สะสม –      | 3,4    | 32 | 2,44  | 2   | 2,17  | 23 |
| ยังไม่จัดสรร                | 32,040 | .9 | 6,200 | 3.8 | 3,977 | .5 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| รวมส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัท    | 5,0    | 48 | 3,98  | 3   | 4,26  | 46 |
|                          | 47,847 | .5 | 2,814 | 8.8 | 6,449 | .1 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยของบริษัท | 2,403  | -  | 1     | 0.1 | 14    | 1  |
|                          |        |    | 2,074 |     | 6,195 | .6 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ส่วนของผ                  | 5,0    | 48 | 3,99  | 3   | 4,41  | 47 |
| ู้ถือหุ้นรวมส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย | 50,250 | .5 | 4,888 | 8.9 | 2,644 | .7 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| รวมหนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น    | 10,4   | 1  | 10,27 | 10  | 9,24  | 1  |
|                          | 17,573 | 00 | 6,046 | 0.0 | 6,508 | 00 |
|                          |        | .0 |       |     |       | .0 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| กระแสเงินสด               |        |    |       |     |       |    |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| กระ                      | 5      |    | (     |     | (     |    |
| แสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน | 47,364 |    | 1,307 |     | 1,471 |    |
|                          |        |    | ,206) |     | ,683) |    |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| กระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุน  | 1,2    |    | 23    |     | 26    |    |
|                          | 36,122 |    | 0,129 |     | 9,517 |    |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| กร                       | (1,54  |    | 1,00  |     | 1,12  |    |
| ะแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงิน | 0,891) |    | 0,602 |     | 5,793 |    |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ผลการดำเนินงาน            |        |    |       |     |       |    |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| รายได้จากการขาย           | 6,3    | 89 | 5,25  | 9   | 5,74  | 97 |
|                          | 44,311 | .0 | 7,599 | 7.1 | 0,205 | .6 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ส่วนแบ่งกำไ                | -      | -  | 3,727 | 0.1 | -     | -  |
| รจากเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสีย |        |    |       |     |       |    |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| รายได้อื่น                  | 7      | 11 | 15    | 2.8 | 13    | 2  |
|                          | 83,698 | .0 | 2,661 |     | 8,988 | .4 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| รายได้รวม                 | 7,1    | 1  | 5,41  | 10  | 5,87  | 1  |
|                          | 28,009 | 00 | 3,987 | 0.0 | 9,193 | 00 |
|                          |        | .0 |       |     |       | .0 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ต้นทุนขาย                  | (4,34  | (6 | (     | (66 | (     | (6 |
|                          | 7,913) | 1. | 3,574 | .0) | 3,736 | 3. |
|                          |        | 0) | ,157) |     | ,011) | 5) |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ค่า                       | (95    | (1 | (712  | (13 | (636  | (1 |
| ใช้จ่ายในการขายและการบริหาร | 3,814) | 3. | ,391) | .9) | ,776) | 0. |
|                          |        | 4) |       |     |       | 8) |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ส่วนแบ่งขาดท               | (      | -  | -     | -   | -     | -  |
| ุนจากเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้เสีย | 1,158) |    |       |     |       |    |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ดอกเบี้ยจ่าย                | (10    | (  | (59   | (1  | (66   | (  |
|                          | 2,110) | 1. | ,250) | .1) | ,263) | 1. |
|                          |        | 4) |       |     |       | 1) |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| ภาษีเงินได้นิติบุคคล           | (37    | (  | (277  | (5  | (323  | (  |
|                          | 8,410) | 5. | ,689) | .1) | ,958) | 5. |
|                          |        | 3) |       |     |       | 5) |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| (กำไร)                   | (513)  | -  | (25   | (0  | (19   | (  |
| สุทธิส่วนที่เป็นของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย |        |    | ,638) | .5) | ,003) | 0. |
|                          |        |    |       |     |       | 3) |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+
| กำไร (ขาดทุน) สุทธิ         | 1,3    | 18 | 76    | 1   | 1,09  | 18 |
|                          | 44,091 | .9 | 4,862 | 4.1 | 7,182 | .7 |
+--------------------------+--------+----+-------+-----+-------+----+

  (ค) อัตราส่วนทางการเงินที่สำคัญ

+----------------------------------------+---------+---------+---------+
|                                        | 2549    | 2548    | 2547    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนสภาพคล่อง (Liquidity ratio)      |         |         |         |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า)                  | 3.29    | 4.89    | 5.63    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า)            | 0.31    | 0.26    | 0.66    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า)        | 0.22    | (0.80)  | (1.19)  |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้า (เท่า)          | 251.87  | 47.14   | 39.36   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน)                 | 1.43    | 7.64    | 9.15    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ (เท่า)         | 0.50    | 0.49    | 0.77    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| ระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ย (วัน)               | 719.57  | 733.83  | 466.49  |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนหมุนเวียนเจ้าหนี้ (เท่า)              | 20.68   | 16.41   | 15.78   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| ระยะเวลาชำระหนี้ (วัน)                    | 17.41   | 21.94   | 22.81   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| Cash cycle (วัน)                        | 703.59  | 719.52  | 452.82  |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนแสดงความสามารถในการหากำไร       |         |         |         |
| (Profitability ratio)                  |         |         |         |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตรากำไรขั้นต้น (%)                       | 31.47   | 32.02   | 34.92   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (%)             | 16.42   | 18.47   | 23.82   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตรากำไรอื่น (%)                         | 10.99   | 2.89    | 2.36    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนเงินสดต่อการทำกำไร (%)            | 52.56   | (       | (       |
|                                        |         | 134.62) | 107.62) |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
|  อัตรากำไรสุทธิ (%)                       | 18.86   | 14.13   | 18.66   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%)                  | 29.77   | 18.54   | 28.90   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนแสดงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน      |         |         |         |
| (Efficiency ratio)                     |         |         |         |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%)              | 12.99   | 7.84    | 13.83   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ถาวร (%)          | 2       | 354.23  | 401.68  |
|                                        | ,230.21 |         |         |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราการหมุนของสินทรัพย์ (เท่า)              | 0.69    | 0.55    | 0.74    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน          |         |         |         |
| (Financial policy ratio)               |         |         |         |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า)         | 1.06    | 1.57    | 1.10    |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ย (เท่า) ⁽¹⁾  | 2.14    | (2.88)  | (2.77)  |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพัน-cash     | 0.33    | (2.36)  | (2.65)  |
| basis (เท่า) ⁽²⁾                        |         |         |         |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+
| อัตราการจ่ายเงินปันผล (%) ⁽³⁾              | N/A     | 41.60   | 41.40   |
+----------------------------------------+---------+---------+---------+

(1)
อัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ยคิดจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้นิติบุคคลหารด้วยดอกเบี้ยจ่าย

(2)
อัตราส่วนความสามารถชำระภาระผูกพันคิดจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานหารด้วยภาระผูกพัน
อันได้แก่การจ่ายชำระหนี้สิน รายจ่ายลงทุน ซื้อสินทรัพย์ และเงินปันผลจ่าย

(3) อัตราการจ่ายเงินปันผล คิดจากเงินปันผลจ่ายจากผลกำไรในปีนั้นๆหารด้วยกำไรสุทธิในปีนั้นๆ

  12.2 คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

ผลการดำเนินงาน

  1. ภาพรวมของผลการดำเนินงานที่ผ่านมา

  สำหรับภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2547 จนถึงปัจจุบัน
  มีอัตราการเติบโตชะลอตัวเมื่อเทียบกับช่วง ปี 2545 – 2546
  หลังจากมาตรการของรัฐบาลในการสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จากการลดอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมการโอน
  ซึ่งได้สิ้นสุดระยะเวลาลง ณ สิ้นปี 2546
  ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ได้รับผลกระทบจากปัจจัยหลายประการ เช่น
  ความไม่สงบของสถานการณ์ในภาคใต้ ปัจจัยทางการเมือง อัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น
  และโดยเฉพาะอย่างยิ่งความผันผวนของราคาน้ำมัน ที่ส่งผลกระทบต่อความมั่นใจของผู้บริโภค
  อย่างไรก็ตามการแข่งขันกันเสนอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินต่างๆ
  ขณะที่ระดับการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่ยังจัดอยู่ในเกณฑ์บวก
  ร่วมกับกลยุทธ์การขายโดยมุ่งเน้นที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองซึ่งเป็นบริเวณที่ความต้องการที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง
  กอปรกับแบรนด์สินค้าของบริษัทอันได้แก่ “บ้านกลางกรุง” “บ้านกลางเมือง” และ “The City”
  เป็นที่รู้จักและยอมรับในกลุ่มผู้บริโภคเพิ่มขึ้น รวมทั้งการเปิดตัวแบรนด์คอนโดมิเนียม “THE
  ADDRESS ” และ “Life” ที่รองรับความต้องการของผู้บริโภคอย่างลงตัว
  การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนในปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดิน
  อีกทั้งราคาน้ำมันที่สูงขึ้นเป็นปัจจัยผลักดันให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองมีสูงขึ้น
  ซึ่งสินค้าหลักของบริษัท คือ ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม จึงได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี
  เนื่องจากทำเลอยู่ในเมือง ส่งผลให้ผลการดำเนินงานยังคงสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง
  โดยในปี 2547 บริษัทและบริษัทย่อยมีรายได้จากการขายตามงบการเงินรวม เท่ากับ 5,740.21
  ล้านบาท เพิ่มขึ้น 982.85 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 20.66) ส่วนปี 2548 รายได้ลดลง
  482.61 ล้านบาท ที่เท่ากับ 5,257.60 ล้านบาท [1] (ลดลงร้อยละ 8.41)
  โดยเป็นการลดลงจากรายได้ในภาคธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  เนื่องจากการเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงปลายปี ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันภายในปี
  2548 ดังนั้นการโอนกรรมสิทธิ์ในปีถัดไป จึงเป็นผลให้รายได้จากการขายของปี 2549 เท่ากับ
  6,344.31 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเท่ากับ 1,086.71 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 20.67)
  สะท้อนการเติบโตที่แข็งแกร่งของบริษัทฯ

  บริษัทมีอัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ในปี 2547 – 2549 เท่ากับร้อยละ 13.83, ร้อยละ 7.84
  และร้อยละ 12.99 ตามลำดับ โดยอัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ที่ลดลงในช่วงปี 2547 – 2548
  นี้เป็นผลจากยอดขายที่ช้าลงตามภาวะเศรษฐกิจโดยรวม ทำให้มีสินค้าคงเหลือเพิ่มสูงขึ้น
  (ดังรายละเอียดในหัวข้อสินค้าคงเหลือ) แต่อย่างไรก็ดีอัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ในปี 2549
  ก็ได้ปรับตัวดีขึ้นจากสัดส่วนกำไรสุทธิที่เพิ่มขึ้นมากกว่าสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นในปี 2549 นอกจากนี้ในปี
  2549 บริษัทมีอัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้า เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 47.14 ในปี 2548
  เป็นร้อยละ 251.86 และอัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ถาวร เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 354.23 ในปี
  2548 เป็นร้อยละ 2,230.21 เกิดจากการปรับโครงสร้างการถือหุ้นในบริษัท พรีบิลท์
  จำกัด(มหาชน)และบริษัท พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล จำกัด จากบริษัทย่อย เป็นบริษัทร่วม
  ในไตรมาสที่ 4 ของปี 2548 ดังนั้นงบการเงินรวมของบริษัทในปี2549ไม่รวมสินทรัพย์ของ 2
  บริษัทดังกล่าว ทำให้มีผลกระทบการเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนและอัตราผลตอบแทนข้างต้น ได้แก่
  ลูกหนี้การค้าและสินทรัพย์ถาวร ส่วนอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นเฉลี่ยในปี 2547 - 2549
  เท่ากับร้อยละ 28.90, ร้อยละ 18.54 และร้อยละ 29.77 ตามลำดับ จะเห็นว่าปี 2547
  อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นเฉลี่ยลดลง เนื่องจากส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มสูงขึ้น
  ซึ่งนอกจากกำไรสะสมที่เพิ่มขึ้นแล้ว
  ยังเกิดจากส่วนเกินทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุนและส่วนเกินมูลค่าหุ้นสามัญจากการลงทุนในบริษัทย่อยที่เพิ่มขึ้น
  โดย ณ สิ้นปี 2547 ส่วนเกินทุนดังกล่าวเท่ากับ 684.22 ล้านบาท ส่วนปี 2548
  นั้นนอกจากกำไรสะสมที่เพิ่มขึ้นและส่วนเกินทุนดังกล่าว (ซึ่งเท่ากับ 83.27 ล้านบาท)
  ยังเกิดจากกำไรสุทธิที่ลดลง 332.32 ล้านบาท ทำให้อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นเฉลี่ยลดลง
  อย่างไรก็ดีอัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้นเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นของงวดปี 2549
  เกิดจากสัดส่วนกำไรสุทธิที่เพิ่มขึ้นจากงวดเดียวกันของปีก่อนถึงร้อยละ 75.73
  (โดยส่วนหนึ่งเป็นผลจากกำไรจากการจำหน่ายหน่วยลงทุนในกองทุนรวม ซิตี้ แอสเสท
  ที่มีกำไรก่อนภาษี 752 ล้านบาท)
  ขณะที่สัดส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้นจากงวดเดียวกันของปีก่อนร้อยละ 26.42
  ซึ่งแสดงถึงประสิทธิภาพการบริหารจัดการสินทรัพย์ที่ดีขึ้น

  2. ผลการดำเนินงานที่ผ่านมาของแต่ละกลุ่มธุรกิจ

  ในปี 2547 บริษัทได้มีการปรับโครงสร้างการลงทุน
  โดยขยายการลงทุนเพิ่มในธุรกิจรับเหมาก่อสร้างด้วยการซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุนของบริษัท พรีบิลท์
  จำกัด (มหาชน) คิดเป็นสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) ทั้งสิ้นร้อยละ
  64.73 โดยแลกกับการขายหุ้นสามัญทั้งหมดของบริษัท พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล จำกัด
  (ที่บริษัทถืออยู่ในสัดส่วนร้อยละ 99.99) ซึ่งประกอบธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง
  ทำให้ในปี 2547 บริษัทมีรายได้เพิ่มขึ้นจากภาคธุรกิจรับเหมาก่อสร้างด้วย อย่างไรก็ตาม
  บริษัทได้ดำเนินการปรับโครงสร้างการถือหุ้นในบริษัทย่อย
  เพื่อขจัดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ในธุรกิจที่คล้ายคลึงกัน โดยในเดือนสิงหาคม 2548
  บริษัทได้ขายหุ้นของบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) ที่ถืออยู่จำนวน 32 ล้านหุ้น
  คงเหลือสัดส่วนการถือหุ้นเพียงร้อยละ 43.82 ทำให้บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
  เปลี่ยนสถานะจากบริษัทย่อยเป็นบริษัทร่วม นอกจากนั้นบริษัทได้ซื้อหุ้นร้อยละ 40 ของบริษัท
  ทริลเลี่ยน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ทำให้มีสัดส่วนการถือหุ้นเพิ่มเป็นร้อยละ 100
  และต่อมาในเดือนพฤศจิกายน 2548 บริษัทได้นำหุ้นของบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) จำนวน
  19 ล้านหุ้น ร่วมเสนอขายให้แก่ประชาชน (IPO) จึงทำให้สัดส่วนการถือหุ้นลดลงเป็นร้อยละ
  24.02 (ดูรายละเอียดเพิ่มเติมของการปรับโครงสร้างในข้อ 2.2) ดังนั้นตั้งแต่ไตรมาส 4
  ของปี 2548
  บริษัทจะไม่นับรวมรายได้จากภาคธุรกิจรับเหมาก่อสร้างและภาคธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างเข้ามาในงบการเงินรวม
  ทำให้สัดส่วนรายได้ของบริษัทมาจากภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
  ทั้งนี้บริษัทได้วิเคราะห์ผลการดำเนินงานที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ดังต่อไปนี้

  โครงสร้างรายได้แยกตามธุรกิจ

[TABLE]

  * ถือหุ้นโดยอ้อมผ่าน PB (PB ถือหุ้นใน PCMC ร้อยละ 100)

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย

  ถึงแม้ว่าในปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการเติบโตที่ชะลอตัวลง
  และการแข่งขันที่ทวีความรุนแรงขึ้น
  เนื่องจากมีผู้ประกอบการมากขึ้นส่งผลให้มีสินค้าออกสู่ตลาดจำนวนมาก
  แต่เนื่องจากบริษัทเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตพื้นที่ธุรกิจหรือในเขตตัวเมืองกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
  ควบคู่ไปกับกลยุทธ์การสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าโดยการสร้างบ้านบางส่วนเสร็จก่อนเริ่มขาย
  และร่วมกับธนาคารจัดรายการส่งเสริมการขายด้วยการให้สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยพิเศษกับลูกค้าของโครงการ
  การเปิดตัวแบรนด์สินค้าใหม่ในกลุ่มคอนโดมิเนียมเพื่อตอบสนองให้ตรงกับความต้องการของลูกค้าที่เดินทางโดยรถไฟฟ้า
  ส่งผลให้ยอดขายจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทยังคงสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง
  โดยในปี 2547 มีรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เท่ากับ 4,792.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี
  2546 เท่ากับร้อยละ 11.16 และปี 2548 มีรายได้เท่ากับ 4,489.8 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากปี
  2547 เท่ากับร้อยละ 6.32 อันเป็นผลมาจากการเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงปลายปี ได้แก่
  โครงการบ้านกลางกรุง Grand Vienna พระราม 3,บ้านกลางกรุง Offiec Park สุขุมวิท –
  บางนา , บ้านกลางเมือง Luzern สุขุมวิท 77 และ บ้านกลางเมือง Grand De Paris
  รัชดา-พระราม 9 ซึ่งไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันภายในปี 2548 จึงต้องไปโอนกรรมสิทธิ์ในปี
  2549 ทำให้รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สำหรับงวดปี 2549 เท่ากับ 6,344.3
  ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นจากงวดปี 2548 เท่ากับร้อยละ 41.30
  อันแสดงถึงผลการดำเนินงานที่ยังเติบโตได้อย่างต่อเนื่องในส่วนของรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  อัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2547 นั้นอยู่ในเกณฑ์ดี โดยเท่ากับร้อยละ
  38.0 ส่วนในปี 2548 และปี 2549 ลดลง โดยเท่ากับร้อยละ 34.5 และร้อยละ 31.5
  เนื่องจากการแข่งขันที่สูงขึ้น
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้พยายามปรับราคาขายให้สอดคล้องกับต้นทุนที่เพิ่มสูงขึ้น
  สำหรับกำไรสุทธิในภาคธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2547 เท่ากับ 1,051.58 ล้านบาท
  ลดลงจากปี 2546 ที่เท่ากับ 1,150.51 ล้านบาท โดยลดลงเล็กน้อย
  เนื่องจากค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารที่เพิ่มสูงขึ้นจากผลของมาตรการลดหย่อนภาษีจากภาครัฐที่สิ้นสุดลงในปี
  2546 นอกจากนี้ยังมีผลกระทบจากภาษีเงินได้นิติบุคคลที่เพิ่มสูงขึ้นเป็น 280.24 ล้านบาท
  (เพิ่มขึ้นจากปี 2546 จำนวน 23.97 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 9.35)
  อันเนื่องจากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้นจนสามารถล้างขาดทุนสะสมได้ทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ในปี
  2547 บริษัทมีกำไรจากรายได้อื่นๆ ได้แก่ กำไรจากการขายเงินลงทุนใน บริษัท ควอลิตี้
  คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) เป็นจำนวน 87.05 ล้านบาท
  และเงินปันผลรับจากบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
  ก่อนจะมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการลงทุน เป็นจำนวนเงิน 25.20 ล้านบาท ส่วนในปี 2548
  บริษัทมีกำไรจากการขายเงินลงทุนใน บริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน)
  และบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) เป็นจำนวน 120.15 ล้านบาทและเงินปันผลรับจาก บริษัท
  ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) เป็นจำนวน 14.97 ล้านบาท
  บริษัทมีกำไรสุทธิทั้งสิ้นเท่ากับ 749.31 ล้านบาท และสำหรับปี 2549 บริษัทมีกำไรสุทธิ
  1,344.09 ล้านบาท ซึ่งมาจากภาคธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด โดยเพิ่มขึ้นจากปี 2548
  เท่ากับ 594.78 ล้านบาท (หรือเพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 79.38 ) เนื่องจากในไตรมาส 3 ปี
  2549 บริษัทได้จำหน่ายหน่วยลงทุนในกองทุนรวม ซิตี้ แอสเสท ที่บริษัทถืออยู่ทั้งหมด
  คิดเป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 1,431.8 ล้านบาท มีกำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนก่อนหักภาษีทั้งสิ้น
  752.00 ล้านบาท

  ธุรกิจรับเหมาก่อสร้างและธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง

  เนื่องจากในช่วงระยะ 2 – 3 ปีที่ผ่านมา
  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว ส่งผลให้บริษัท
  พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) สามารถขยายงานรับเหมาก่อสร้างจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  ทำให้รายได้รวมของบริษัทเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด โดยในปี 2547
  ที่บริษัทมีการเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
  บริษัทมีรายได้(หลังจากตัดรายการระหว่างกัน)จากส่วนงานรับเหมาก่อสร้าง 474.78 ล้านบาท
  ส่วนปี 2548 ที่บริษัทได้ลดสัดส่วนการถือหุ้นลงตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2548 (รายละเอียดตามหัวข้อ
  2.2) บริษัทมีรายได้จากภาคธุรกิจดังกล่าว 492.96 ล้านบาท และมีอัตรากำไรขั้นต้นของปี
  2547 และ 2548 เท่ากับร้อยละ 15.1 และร้อยละ 12.4 ตามลำดับ
  ทั้งนี้การลดลงของอัตรากำไรขั้นต้นของปี 2548 มีผลเนื่องมาจากราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้น

  ส่วนภาคธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างของบริษัท พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล จำกัด
  ที่บริษัทได้มีการลงทุนผ่านบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
  นั้นก็ได้รับผลดีโดยตรงจากการขยายตัวของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน
  โดยมีรายได้(หลังจากตัดรายการระหว่างกัน)ในปี 2547 และ 2548 เท่ากับ 472.77 ล้านบาท
  และ 274.87 ล้านบาท ตามลำดับ และมีอัตรากำไรขั้นต้นเท่ากับร้อยละ 23.6 และ ร้อยละ
  25.9 ตามลำดับ

อย่างไรก็ตาม
ธุรกิจในส่วนรับเหมาก่อสร้างและผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างนี้จะไม่นับรวมเป็นรายได้หลักของบริษัทอีกต่อไป
หลังจากที่บริษัทได้ลดสัดส่วนการถือหุ้นลงเหลือเพียงร้อยละ 24.02 ในช่วงปลายปี 2548

  ปัจจัยและอิทธิพลที่อาจมีผลต่อการดำเนินงานในอนาคต

  สำหรับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตยังคงมีแนวโน้มดี
  เนื่องจากผู้ประกอบการเริ่มมีความระมัดระวังในการพัฒนาโครงการมากขึ้น
  และมีการใช้ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อใช้ในการวางแผนและตัดสินใจมากขึ้น
  อีกทั้งสถาบันการเงินต่างมีความเข้มงวดขึ้นในการปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ประกอบการ
  โดยเน้นให้สินเชื่อกับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินและความชำนาญในธุรกิจอย่างแท้จริง
  ทำให้ผู้ประกอบการรายย่อยเข้าสู่ตลาดได้ยากมากขึ้น
  ในขณะที่สินเชื่อเพื่อผู้ซื้อที่อยู่อาศัยยังคงได้รับการสนับสนุนอยู่อย่างต่อเนื่อง
  และความต้องการของผู้บริโภคจะยังคงขยายตัวได้ตามจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น
  ขนาดครอบครัวที่เล็กลงและแยกเป็นครอบครัวเดี่ยวมากขึ้น
  ส่งผลให้อุปสงค์ในที่อยู่อาศัยจะยังคงเพิ่มขึ้น

  นอกจากนี้รัฐบาลยังได้สนับสนุนให้มีการจัดตั้งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ขึ้น
  เพื่อจะให้มีฐานข้อมูลเพื่อใช้ประโยชน์ในการวิเคราะห์และสร้างระบบเตือนภัยทางเศรษฐกิจ
  เพื่อป้องกันการเกิดวิกฤตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้ในระดับหนึ่ง
  ตราบใดที่เศรษฐกิจโดยรวมยังคงเจริญเติบโต
  และความมั่นใจทางเศรษฐกิจของผู้ซื้อยังมีอยู่ในระดับสูง
  ปัจจัยสนับสนุนที่ทำให้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงขยายตัวต่อเนื่องในระยะยาวอีกปัจจัยหนึ่ง
  ได้แก่ การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าเฉลิมพระเกียรติ
  และรถไฟฟ้ามหานคร ส่งผลให้เมืองขยายตัวไปสู่รอบนอกมากขึ้น
  จึงทำให้เกิดโอกาสทางธุรกิจสำหรับผู้ประกอบการในระยะยาว
  ดังนั้นแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังสามารถเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง

  ฐานะทางการเงิน

  สินทรัพย์รวม

  สินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย ณ สิ้นปี 2547 เพิ่มขึ้น 2,626.07 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นจากปี
  2546 ร้อยละ 39.67) ณ สิ้น ปี 2548 สินทรัพย์รวมยังคงเพิ่มขึ้น 1,029.54 ล้านบาท
  (เพิ่มขึ้นจากปี 2547 ร้อยละ 11.13) และ ณ สิ้นปี 2549
  สินทรัพย์ของบริษัทยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเพิ่มขึ้น 141.53 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นจากปี
  2548 ร้อยละ 1.38) แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงสถานะของบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
  จากบริษัทย่อยเป็นบริษัทร่วม ทำให้งบการเงินรวมตั้งแต่ปี 2548 ไม่รวมสินทรัพย์ของบริษัท
  พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) อีกต่อไป โดยสินทรัพย์ส่วนใหญ่ในปี 2549 เป็นสินทรัพย์หมุนเวียน (
  คิดเป็นร้อยละ 93.94 ของสินทรัพย์รวม ) อันได้แก่ เงินลงทุนชั่วคราว
  มูลค่างานที่เสร็จแต่ยังไม่ได้เรียกเก็บ และสินค้าคงเหลือ

  ส่วนประกอบของสินทรัพย์

-   สินค้าคงเหลือ

  สินค้าคงเหลือเป็นส่วนประกอบหลักของสินทรัพย์รวม โดยบริษัทมีสินค้าคงเหลือเท่ากับ 5,759.74
  ล้านบาท ณ สิ้นปี 2547 (คิดเป็นร้อยละ 62.29 ของสินทรัพย์รวม) , เท่ากับ 8,811.41
  ล้านบาท ณ สิ้นปี 2548 (คิดเป็นร้อยละ 85.62 ของสินทรัพย์รวม) และเท่ากับ 8,569.77
  ล้านบาท ณ สิ้นปี 2549 (คิดเป็นร้อยละ 82.26 ของสินทรัพย์รวม)
  โดยส่วนใหญ่ของสินค้าคงเหลือเกิดจากต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ได้แก่ ที่ดิน ส่วนปรับปรุงที่ดิน
  งานระหว่างก่อสร้าง งานสาธารณูปโภคภายในโครงการ และดอกเบี้ยจ่ายรอตัดบัญชี

  โดยการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือนั้นเป็นไปตามการเติบโตของธุรกิจที่มีอย่างต่อเนื่อง
  อย่างไรก็ตามในการซื้อที่ดินเปล่าจะกระทำด้วยความระมัดระวังโดยพิจารณาสภาพตลาดเป็นหลัก
  บริษัทจะพิจารณาสภาพตลาดอย่างใกล้ชิดเพื่อปรับเปลี่ยนนโยบายการครอบครองที่ดินเปล่าได้ทันทีเมื่อตลาดเริ่มเปลี่ยนแปลงและมองเห็นโอกาสทางธุรกิจในอนาคต
  นอกจากนี้บริษัทได้เพิ่มสัดส่วนบ้านสร้างเสร็จก่อนขายเป็นร้อยละ 60-80
  เพื่อป้องกันปัญหาการขาดแคลนวัสดุและสามารถควบคุมต้นทุนในการก่อสร้างได้

-   เงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วม

  เงินลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  จากการที่บริษัทประสบความสำเร็จในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  ดังนั้นจึงได้มุ่งเน้นการขยายฐานการลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนใหญ่
  จะเห็นได้จากลักษณะการประกอบธุรกิจและโครงสร้างธุรกิจ (ตามรายละเอียดหัวข้อที่ 2. )

  - ในปี 2547 บริษัทมีเงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมตามราคาทุน เท่ากับ 1,163.52
  ล้านบาท และเมื่อคำนวณตามส่วนได้เสียจะมีมูลค่าเท่ากับ 2,612.41 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี
  2546 ที่เท่ากับ 2,112.68 ล้านบาท
  นอกจากการเพิ่มขึ้นจากผลการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นของบริษัทย่อย
  ยังเกิดจากการขยายการลงทุนในบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา) จำกัด
  คิดเป็นสัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 93.97
  และเพื่อเป็นการสนับสนุนธุรกิจหลักของบริษัทโดยการลงทุนในบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
  คิดเป็นสัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 64.73 (ซึ่งดำเนินธุรกิจประเภทรับเหมาก่อสร้าง )
  โดยการแลกกับหุ้นสามัญในบริษัท พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล จำกัด
  ที่บริษัทถืออยู่คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 100 ทำให้เกิดส่วนเกินมูลค่าหุ้นสามัญ –
  จากการลงทุนในบริษัทย่อย จำนวน 102.66 ล้านบาท
  นอกจากนี้ยังมีมูลค่าที่ลดลงจากการจ่ายเงินปันผลของบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว)
  จำกัด จำนวน 262.50 ล้านบาท

  - ในปี 2548 บริษัทมีเงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมตามราคาทุน เท่ากับ 1,341.76
  ล้านบาท และเมื่อคำนวณตามส่วนได้เสียจะมีมูลค่าเท่ากับ 2,969.24 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี
  2547 ที่เท่ากับ 2,612.41 ล้านบาท
  นอกจากการเพิ่มขึ้นจากผลการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นของบริษัทย่อย ยังเกิดจากการเพิ่มทุนในบริษัท
  เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ทองหล่อ) จำกัด จำนวน 19.90 ล้านบาท
  เพิ่มทุนในกองทุนรวมซิตี้แอสเสทจำนวน 8.545 ล้านหน่วย เป็นเงิน 165.00 ล้านบาท
  และเพิ่มสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัท ทริลเลี่ยน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด จากร้อยละ 40 เป็นร้อยละ
  100 นอกจากนี้บริษัทได้ลงทุนในบริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด เป็นจำนวนเงิน 2.99
  ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนการถือหุ้นร้อยละ 100
  ซึ่งบริษัทดังกล่าวประกอบธุรกิจให้บริการเป็นตัวแทน ซื้อ / ขาย / เช่า อสังหาริมทรัพย์
  เพื่อสนับสนุนธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อันเป็นธุรกิจหลักของบริษัท
  นอกจากนี้ยังมีมูลค่าที่ลดลงจากการจ่ายเงินปันผลของบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว)
  จำกัดและ บริษีท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 350.00 ล้านบาท และ 24.51 ล้านบาท
  ตามลำดับ และเพื่อให้โครงสร้างธุรกิจของบริษัทชัดเจนขึ้น จึงลดสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัท
  พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) จากเดิมถือหุ้นในอัตราร้อยละ 64.73 เป็นร้อยละ 43.82
  ในเดือนสิงหาคม และร้อยละ 24.02 ในเดือนพฤศจิกายน ทำให้บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
  เปลี่ยนสถานะจากบริษัทย่อยเป็นบริษัทร่วม และงบการเงิน ณ สิ้นปี 2548
  ไม่รวมฐานะการเงินของบริษัทดังกล่าวอีกต่อไป

  - ในปี 2549 บริษัทมีเงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมตามราคาทุน เท่ากับ 1,227.22
  ล้านบาท และเมื่อคำนวณตามส่วนได้เสียจะมีมูลค่าเท่ากับ 2,837.54 ล้านบาท ลดลง 131.70
  ล้านบาท จากปี 2548 ที่เท่ากับ 2,969.24 ล้านบาท
  เนื่องจากบริษัทมีการจำหน่ายหน่วยลงทุนใน กองทุนรวมซิตี้ แอสเสท
  ทำให้มูลค่าเงินลงทุนตามวิธีส่วนได้ส่วนเสียลดลง 661.19 ล้านบาท
  และการจ่ายเงินปันผลของบริษัทย่อยและบริษัทร่วม รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 636.90 ล้านบาท
  อย่างไรก็ตาม ในปี 2549
  บริษัทมีเงินลงทุนในบริษัทย่อยและบริษัทร่วมเพิ่มขึ้นจากผลการดำเนินงานที่เพิ่มขึ้นของบริษัทย่อย
  จำนวนรวม 616.42 ล้านบาท การเพิ่มทุนในบริษัท ทองหล่อ เรสซิเดนซ์ จำกัด จำนวน 39
  ล้านบาท และการรับชำระหนี้เงินให้กู้ยืมเป็นหุ้นสามัญเพิ่มทุนของบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้
  (กรุงเทพ) จำกัด จำนวน 274.00 ล้านบาท และ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา)
  จำกัด จำนวน 285.60 ล้านบาท โดยผลจากการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนการถือหุ้นของบริษัทฯ
  ในบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา) จำกัด จากเดิมถือหุ้นในอัตราร้อยละ 93.97
  เป็นร้อยละ 99.97 ทำให้มีส่วนได้เสียในบริษัทย่อยเพิ่มขึ้น 9.7 ล้านบาท
  ซึ่งบริษัทฯได้แสดงไว้เป็น “ ส่วนเกินทุนจากการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทย่อย ”
  ภายใต้ส่วนของผู้ถือหุ้นในงบดุล

-   เงินลงทุนระยะยาว

  เงินลงทุนระยะยาว ณ สิ้นปี 2547 จนถึง ณ สิ้น ปี 2549 จำนวน 733.00 ล้านบาท ,
  164.07 ล้านบาท และ 117.36 ล้านบาท ตามลำดับ คิดเป็นสัดส่วนต่อสินทรัพย์รวมร้อยละ 7.9
  , ร้อยละ 1.6 และร้อยละ1.1 ตามลำดับ ส่วนใหญ่เป็นเงินลงทุนในบริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น
  โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งภายหลังการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนการถือหุ้นในปี 2546
  จึงเปลี่ยนการนำเสนอเงินลงทุนในบริษัทดังกล่าวจากเงินลงทุนในบริษัทร่วมเป็นเงินลงทุนในหลักทรัพย์เผื่อขาย(เงินลงทุนระยะยาว)
  และบันทึกผลต่างระหว่างราคาตามบัญชีกับมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน แสดงไว้เป็น “
  กำไร(ขาดทุน) ที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุน ”
  ดังนั้นการเพิ่มขึ้นของเงินลงทุนระยะยาว ณ สิ้นปี 2547
  เกิดจากมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนเพิ่มขึ้นมีกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุน
  จำนวน 171.06 ล้านบาท แม้ว่าในปี 2547 จะมีการขายเงินลงทุนบางส่วน
  โดยมีกำไรจากการขายเงินลงทุน จำนวน 87.05 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2548 เงินลงทุนระยะยาว
  ลดลงจาก ณ สิ้นปี 2547 เกิดจากการขายเงินลงทุนบางส่วน โดยมีกำไรจากการขายเงินลงทุน
  จำนวน 54.63 ล้านบาท
  และมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนลดลงมีผลขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุน
  จำนวน 552.73 ล้านบาท สำหรับ ณ สิ้น ปี 2549 บริษัทไม่มีการขายเงินลงทุนดังกล่าว
  ดังนั้นการลดลงของเงินลงทุนจึงเกิดจากมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนลดลงมีผลขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุน
  จำนวน 40.70 ล้านบาท

-   ลูกหนี้การค้าและตั๋วเงินรับ

  ณ สิ้นปี 2547 - 2548 บริษัทและบริษัทย่อยมีลูกหนี้และตั๋วเงินรับการค้า-สุทธิทั้งสิ้นจำนวน
  146.09 ล้านบาท และ 0.66 ล้านบาท ตามลำดับ
  โดยลูกหนี้และตั๋วเงินรับการค้า-สุทธิที่ลดลงในปี 2548 เกิดจากการเปลี่ยนสถานะของบริษัท
  พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) เป็นบริษัทร่วม สำหรับ ณ สิ้นปี 2549
  ไม่มีลูกหนี้และตั๋วเงินรับการค้า-สุทธิ คงเหลือตามบัญชี
  เนื่องจากบริษัทได้ตัดจำหน่ายลูกหนี้การค้าที่มีปัญหาในการชำระหนี้เป็นหนี้สูญ จำนวน 17.07
  ล้านบาท ซึ่งมาจากธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างทั้งหมดในช่วงวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจในปี
  2540 โดยคงเหลือลูกหนี้ที่มีปัญหาอีก จำนวน 16.48 ล้านบาท
  ซึ่งบางส่วนอยู่ระหว่างดำเนินคดีและบางส่วนอยู่ระหว่างผ่อนชำระตามเงื่อนไข
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้ตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญลูกหนี้การค้าที่มีปัญหาดังกล่าวไว้ครบถ้วนแล้ว

  ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549
  บริษัทมีลูกหนี้ที่ถึงกำหนดชำระแล้วแต่ลูกค้ายังไม่ชำระจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  จากโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน โดยปกติลูกหนี้ส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 1-3 เดือน
  จำนวนที่ค้างดังกล่าวมีมูลค่าน้อย และเป็นการค้างชำระตามปกติ
  รายละเอียดตามตารางการชำระเงินของโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน
  และตารางรายละเอียดเงินค่างวดค้างสะสม
  มิได้เป็นปัญหาในการดำเนินธุรกิจของบริษัทแต่อย่างไร

  รายละเอียดการชำระเงินของโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน วันที่ ณ 31 ธันวาคม 2549

[TABLE]

ตารางรายละเอียดเงินค่างวดค้างชำระสะสม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2549

[TABLE]

* ลูกค้าบางรายอาจมีสถานะการค้างชำระมากกว่า 1 สถานะ

  AP = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ APD = บมจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์

  APV = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา) APT = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ทองหล่อ)

  APK = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (กรุงเทพ) Trillion = บจ.ทริลเลี่ยน ดีเวลลอปเม้นท์

  TLR = บจ.ทองหล่อ เรสซิเดนซ์

  * เป็นตารางการชำระเงินค่างวด โดยบันทึกเป็นเงินรับล่วงหน้า
  เนื่องจากยังไม่ถึงเกณฑ์รับรู้รายได้และในกรณีที่ลูกค้าค้างค่างวดจะบันทึกเป็นลูกหนี้การค้า
  และจะนำมาปรับปรุงกับเงินรับล่วงหน้าในงบการเงิน

-   ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ - สุทธิ

  ณ สิ้นปี 2547 บริษัทและบริษัทย่อยมีที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ - สุทธิเท่ากับ 380.26 ล้านบาท
  โดยที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์
  ส่วนใหญ่เป็นการลงทุนในทรัพย์สินหลักที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง
  เพื่อใช้สำหรับเป็นที่ตั้งโรงงานและอุปกรณ์เครื่องจักรในการผลิต ส่วน ณ สิ้นปี 2548 และสิ้นปี
  2549 ซึ่งไม่รวมงบดุลของ บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
  ในการจัดทำงบการเงินรวมของบริษัท ทำให้ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ – สุทธิลดลง คงเหลือ
  66.65 ล้านบาท และ 54.51 ล้านบาท ตามลำดับ ซึ่งประกอบด้วย ที่ดิน
  อาคารและสิ่งปลูกสร้าง, บ้านตัวอย่างและสำนักงานขาย, สโมสร และสินทรัพย์อื่นๆ
  ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

-   สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น

  ณ สิ้นปี 2547 - 2549 สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่นมีจำนวน 199.68 ล้านบาท , 169.18
  ล้านบาท และ 154.96 ล้านบาท ตามลำดับ มากกว่าร้อยละ 70
  ของสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่นในแต่ละปี เป็นสินทรัพย์ที่ไม่มีตัวตนจากค่าความนิยมรอตัดบัญชี
  (รายละเอียดตามข้อ 5.2)
  ซึ่งเกิดจากส่วนเกินของราคาเงินลงทุนที่เกินกว่ามูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์สุทธิของบริษัทย่อย ณ
  วันที่มีการซื้อเงินลงทุนในบริษัทย่อยในแต่ละปี

  สภาพคล่อง

  กระแสเงินสดในช่วงตั้งแต่ปี 2547 ถึงสิ้นสุด ปี 2549 ของบริษัทเป็นดังต่อไปนี้

  หน่วย : ล้านบาท

  ------------------------------------ ------------ ------------ ------------
                                       2549         2548         2547

  เงินสดสุทธิจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมดำเนินงาน    547.36       (1,307.21)   (1,471.68)

  เงินสดสุทธิจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมลงทุน        1,236.12     230.13       269.52

  เงินสดสุทธิจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมจัดหาเงิน     (1,540.89)   1,000.60     1,125.79
  ------------------------------------ ------------ ------------ ------------

  ในปี 2547 บริษัทมีสินค้าคงเหลือเพิ่มขึ้นจากปี 2546 ถึง 1,984.73 ล้านบาท
  นอกจากนี้ยังมีการเพิ่มขึ้นของมูลค่างานที่เสร็จยังไม่ได้เรียกเก็บ[2] ที่เพิ่มขึ้นถึง 439.31
  ล้านบาท
  ซึ่งเกิดจากการรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนงานที่สร้างเสร็จในส่วนที่เกินกว่ามูลค่าที่ได้รับชำระจากลูกค้าของโครงการบ้านกลางกรุง
  (สาทร-นราธิวาส) ซึ่งได้โอนให้ลูกค้าหมดภายในต้นปี 2548
  ประกอบกับรายได้รับล่วงหน้าที่ลดลงถึง 207.80 ล้านบาท
  โดยส่วนใหญ่เกิดจากการรับรู้รายได้จากโครงการ CITISMART Condo (สุขุมวิท 18)
  เนื่องจากได้รับชำระเงินจากลูกค้าเกินกว่าร้อยละ 20 ของสัญญา
  ทำให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบ 1,471.68 ล้านบาท
  หากไม่รวมการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือ กระแสเงินสดจากการดำเนินงานจะเท่ากับ 513.04
  ล้านบาท มีอัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสดจะเท่ากับ 0.41 เท่า
  และอัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 2.31 เท่า สำหรับปี 2548
  สินค้าคงเหลือเพิ่มขึ้นจากปี 2547 ถึง 2,678.64 ล้านบาท
  หากไม่รวมการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือ กระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงานจะเพิ่มขึ้นเป็น
  1,371.43 ล้านบาท อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสดจะเท่ากับ 0.84
  เท่าและอัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ยจะเท่ากับ 5.05 เท่า

  อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของต้นทุนในการพัฒนาโครงการ อันได้แก่ ที่ดิน ส่วนปรับปรุงที่ดิน
  งานระหว่างก่อสร้างและงานสาธารณูปโภคภายในโครงการ
  การดำเนินโครงการที่บริษัทเปิดขายอยู่จะใช้เวลาในการโอนเฉลี่ยไม่เกิน 1 ปีนับจากวันที่ขายได้
  รวมทั้งการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์โดยเพิ่มสัดส่วนบ้านสร้างเสร็จก่อนขายเพิ่มมากขึ้น
  เพื่อป้องกันปัญหาการปรับตัวสูงขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้าง
  ซึ่งบริษัทคาดว่าการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือจะไม่มีผลกระทบต่อสภาพคล่องในการดำเนินงานของบริษัท
  นอกจากนี้ในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการจะทำก็ต่อเมื่อบริษัทมองเห็นโอกาสทางธุรกิจและจะสร้างผลกำไรอันดีให้กับบริษัท
  โดยพิจารณาจากทำเลที่ตั้ง ต้นทุนในการซื้อที่ดิน กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
  และกระแสเงินสดที่มีอยู่เป็นหลักเท่านั้น
  นอกจากนี้บริษัทพยายามใช้จ่ายอย่างระมัดระวังเพื่อรักษาสภาพคล่องของบริษัทไว้

  สำหรับปี 2549 กระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงานเป็นบวก เท่ากับ 547.36 ล้านบาท
  เกิดจากกำไรสุทธิที่สูงถึง 1,344.09 ล้านบาท หากไม่รวมการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือ
  กระแสเงินสดจากการดำเนินงานจะเท่ากับ 962.80 ล้านบาท
  มีอัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสดจะเท่ากับ 0.39 เท่า
  และอัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ยเท่ากับ 3.00 เท่า
  อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสดที่ลดลงนั้น เนื่องมาจากการเพิ่มขึ้นของหนี้สินหมุนเวียนจาก
  1,959.80 ล้านบาท ในปี 2548 เป็น 2,972.89 ล้านบาท ในปี 2549
  (เป็นผลจากส่วนของหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระภายใน 1 ปี ที่เพิ่มขึ้น 1,250.00 ล้านบาท )
  สำหรับอัตราส่วนความสามารถชำระดอกเบี้ยที่ลดลงเนื่องมาจาก ภาระดอกเบี้ยจ่ายและภาษี
  ที่เพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 42.61

  เมื่อพิจารณากระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุนในปี 2547 จะเห็นว่า
  ถึงแม้บริษัทจะมีกระแสเงินสดจ่ายจากการลงทุนในบริษัทย่อยอีกแห่ง ได้แก่ บริษัท เอเชี่ยน
  พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา) จำกัด เป็นจำนวนเงิน 37.59 ล้านบาท
  และการลงทุนในเครื่องจักรและทรัพย์สินถาวรอื่น จำนวน 54.03 ล้านบาท
  แต่บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุนเป็นบวกจำนวน 269.52 ล้านบาท
  จากการบริหารสภาพคล่องเพื่อชดเชยกระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงานที่ติดลบและกระแสเงินสดจ่ายจากการลงทุนในส่วนอื่น
  โดยการจำหน่ายเงินลงทุนระยะสั้นและเงินลงทุนในตราสารทุนในความต้องการของตลาด
  (หุ้นสามัญบริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน)) จำนวนรวม 367.41
  ล้านบาท (มีกำไรจากการขายเงินลงทุนรวม 87.60 ล้านบาท) สำหรับปี 2548 ก็เช่นเดียวกัน
  บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุนเป็นบวกจำนวน 230.13 ล้านบาท
  ถึงจะมีเงินสดจ่ายจากการลงทุนในบริษัท ทริลเลี่ยน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด
  (หลังจากตัดรายการระหว่างกัน) 45.05 ล้านบาท แต่บริษัทมีเงินสดรับ (สุทธิ)
  จากการจำหน่ายเงินลงทุนระยะสั้นและเงินลงทุนในตราสารทุนในความต้องการของตลาดจำนวน
  181.55 ล้านบาท (มีกำไรจากการขายเงินลงทุนรวม 55.04 ล้านบาท)
  รวมทั้งเงินสดรับจากการขายเงินลงทุนในบริษัทย่อย (หลังตัดรายการระหว่างกัน) จำนวน
  125.37 ล้านบาท และสำหรับปี 2549 บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุนเป็นบวกจำนวน
  1,236.12 ล้านบาท ถึงจะมีเงินสดจ่ายจากการลงทุนในสินทรัพย์ถาวร
  และการซื้อเงินลงทุนชั่วคราว แต่จากการที่บริษัทขายหน่วยลงทุนใน กองทุนรวม ซิตี้แอสเสท
  เป็นเงิน 1,413.96 ล้านบาท (มีกำไรจากการจำหน่ายเงินลงทุนรวม 752.00 ล้านบาท)
  ส่งผลให้กระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุนเป็นบวก

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินนั้นเพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่องของบริษัทโดยในปี
  2547 - 2548 มีจำนวน 1,125.79 ล้านบาท และ 1,000.60 ล้านบาท ตามลำดับ
  ซึ่งในจำนวนนี้เป็นเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินและเงินกู้ยืมระยะยาวรวมถึงการจำหน่ายหุ้นกู้
  1,515.87 ล้านบาท และ 1,461.89 ล้านบาท ตามลำดับ
  เป็นเงินรับจากการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิที่ได้ใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญในแต่ละปีจำนวน 72.88
  ล้านบาท และ 6.79 ล้านบาท ตามลำดับ สำหรับปี 2549
  กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินเป็นลบจำนวน 1,540.89 ล้านบาท
  จากการชำระคืนเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงิน และเงินกู้ยืมระยะยาวเป็นส่วนใหญ่
  นอกจากนี้ยังมีเงินสดจ่ายปันผลแก่ผู้ถือหุ้นในปี 2547 - 2549 เป็นจำนวน 452.75 ล้านบาท,
  468.08 ล้านบาท และ 318.41 ล้านบาทตามลำดับ

  อัตราส่วนสภาพคล่องที่สำคัญ

  อัตราส่วนสภาพคล่องของบริษัทยังอยู่ในเกณฑ์ดีโดยในปี 2547 - 2548 เท่ากับ 5.63 เท่า และ
  4.89 เท่า ตามลำดับ ส่วนปี 2549 ลดลงเล็กน้อยที่เท่ากับ 3.29 เท่า
  เกิดจากหุ้นกู้ที่จะถึงกำหนดทยอยชำระคืนภายในปี 2550 จำนวน 1,250 ล้านบาท
  สำหรับอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วของบริษัทในปี 2547 เท่ากับ 0.66 เท่า ส่วนในปี 2548
  และ ปี 2549 อัตราส่วนดังกล่าวลดลงเท่ากับ 0.26 เท่า และ 0.31 เท่า
  เนื่องจากการลงทุนในที่ดินใหม่ที่เพิ่มขึ้นและอยู่ระหว่างเปิดขายอยู่ในปัจจุบัน
  (รายละเอียดตามหัวข้อสินค้าคงเหลือของงบการเงินรวม)

  อัตราการหมุนเวียนของเจ้าหนี้ในปี 2547 - 2548 เท่ากับ 15.78 เท่า, และ 16.41 เท่า
  ตามลำดับ สำหรับปี 2549 อัตราการหมุนเวียนของเจ้าหนี้เท่ากับ 20.68 เท่า
  โดยอัตราการหมุนเวียนของเจ้าหนี้ที่เพิ่มขึ้น
  เนื่องจากการขยายโครงการอย่างต่อเนื่องจึงมีการซื้อวัสดุก่อสร้างและค่าแรงการก่อสร้างที่เพิ่มมากขึ้น
  โดยปัจจุบันบริษัทยังคงนโยบายการจ่ายชำระเงินแก่เจ้าหนี้และผู้รับเหมาสัปดาห์ละ 1
  ครั้งเช่นเดิม

  รายจ่ายลงทุน

  ตั้งแต่ปี 2543 บริษัทเริ่มลงทุนในธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  โดยเริ่มจากซื้อที่ดินเปล่าเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งจะพิจารณาสภาพตลาดเป็นหลัก
  และมีการขยายฐานการลงทุนในบริษัทที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เรื่อยมา นอกจากนี้ในปี
  2546 บริษัทยังได้ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ในชื่อ “กองทุนรวม ซิตี้แอสเสท”
  ซึ่งเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิเรียกร้อง ประเภทไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน
  ซึ่งระบุชื่อผู้ถือหน่วยลงทุน ไม่มีการกำหนดอายุโครงการเป็นมูลค่า 500 ล้านบาท และในปี 2547
  ขยายการลงทุนเพิ่มเติมไปยังภาคธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง อันได้แก่ บริษัท พรีบิลท์ จำกัด
  (มหาชน) ส่วนในปี 2548 บริษัทยังคงขยายการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
  และเพื่อให้โครงสร้างธุรกิจของบริษัทชัดเจนขึ้น
  จึงมีการปรับเปลี่ยนโครงสร้างธุรกิจใหม่โดยลดสัดส่วนการถือหุ้นใน บริษัท พรีบิลท์ จำกัด
  (มหาชน) คงเหลือเพียงร้อยละ 24.02 นอกจากนี้ยังได้ลงทุนในบริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท
  จำกัด ในสัดส่วนร้อยละ 100 เพื่อเป็นตัวแทนในการให้คำปรึกษาและเป็นนายหน้าในการซื้อ /
  ขาย / เช่า อสังหาริมทรัพย์ เพื่อสนับสนุนธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อันเป็นธุรกิจหลักของบริษัท

  เงินกู้ยืมและหนี้สินระยะยาว

  สัดส่วนของหนี้สินหมุนเวียนต่อหนี้สินรวมของบริษัทอยู่ในระดับที่ต่ำ โดย ณ สิ้นปี 2547 – 2549
  สัดส่วนดังกล่าวเท่ากับร้อยละ 26.93, ร้อยละ 31.37 และ ร้อยละ 55.39 ตามลำดับ
  สำหรับปี 2549 สัดส่วนดังกล่าวสูงขึ้น
  อันเนื่องมาจากการเพิ่มขึ้นของหุ้นกู้ที่จะถึงกำหนดทยอยชำระคืนภายในปี 2550 จำนวน 1,250
  ล้านบาท ทำให้หนี้สินหมุนเวียนเพิ่มขึ้นอย่างมากในปี 2549
  แต่ขณะเดียวกันหนี้สินระยะยาวก็ลดลงกว่า 1,926.93 ล้านบาท

  เมื่อพิจารณาระดับหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นที่เท่ากับ 1.10 และ 1.57 เท่า ณ สิ้นปี 2547 -
  2548 จะเห็นว่าอัตราส่วนดังกล่าวเพิ่มขึ้นมาก ณ สิ้นปี 2548
  เนื่องจากผลกระทบของกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุนใน บริษัท ควอลิตี้
  คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) ที่ลดลงอย่างมากถึง 522.73 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม
  ณ สิ้นปี 2549 อัตราส่วนดังกล่าวเท่ากับ 1.06 เท่า โดยปรับตัวดีขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2548
  ถึงแม้จะมีผลกระทบของขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุนใน บริษัท
  ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) ที่ลดลงอีก 46.70 ล้านบาท
  แต่ผลการดำเนินงานที่มีกำไรถึง 1,344.09 ล้านบาท และหนี้สินรวมที่ลดลง 929.25 ล้านบาท
  ทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นลดลง บริษัทยังคงมีอัตราส่วนดังกล่าวที่ค่อนข้างต่ำ
  เมื่อเปรียบเทียบกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ
  และด้วยสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง ประกอบกับยอดขายที่อยู่ในเกณฑ์ดี
  ย่อมแสดงถึงความสามารถในการชำระหนี้ดังกล่าวในอนาคตได้เป็นอย่างดี

  แหล่งที่มาของเงินทุน

  ณ สิ้นปี 2547 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 4,266.45 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2546 เท่ากับ
  941.09 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 28.30)
  โดยเพิ่มขึ้นจากใบสำคัญแสดงสิทธิที่ได้ใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุนเป็นจำนวนเงิน 22.93 ล้านบาท
  ทำให้มีทุนชำระแล้วเพิ่มเป็น 2,265.11 ล้านบาท รวมกับผลประกอบการที่มีกำไรสุทธิจำนวน
  1,097.18 ล้านบาท และกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าเงินลงทุน ที่เพิ่มขึ้น
  จำนวน 171.06 ล้านบาท
  นอกจากนี้ยังมีส่วนเกินมูลค่าหุ้นสามัญจากการซื้อเงินลงทุนในบริษัทย่อยอีก 102.66 ล้านบาท

  ณ สิ้นปี 2548 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 3,982.82 ล้านบาท ซึ่งลดลงจากปี 2547
  เนื่องจากการขายเงินลงทุนในบริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) บางส่วน
  และผลกระทบจากการลดลงของมูลค่าตลาดของเงินลงทุนดังกล่าว จำนวน 552.73 ล้านบาท
  รวมถึงการขายเงินลงทุนบางส่วนในบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
  ทำให้ส่วนเกินมูลค่าหุ้นสามัญจากการลงทุนในบริษัทย่อยลดลง จำนวน 52.36 ล้านบาท
  นอกจากนี้มีการเพิ่มขึ้นของใบสำคัญแสดงสิทธิที่ได้ใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญเพิ่มทุนเป็นจำนวนเงิน 6.79
  ล้านบาท ทำให้มีทุนชำระแล้วเพิ่มเป็น 2,271.90 ล้านบาท

  สำหรับ ณ สิ้นปี 2549 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 5,047.85 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี
  2548 เท่ากับ 1,065.05 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 26.74)
  โดยเพิ่มขึ้นจากผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิที่จัดสรรให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม
  และใบสำคัญแสดงสิทธิที่จัดสรรให้แก่พนักงานของบริษัทและบริษัทย่อย
  ที่ได้ใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของบริษัท เป็นจำนวนเงิน 76.09 ล้านบาท ทำให้ทุนที่ชำระแล้วเพิ่มขึ้น
  21.72 ล้านบาท และส่วนต่ำกว่ามูลค่าหุ้นสามัญ ลดลง 54.37 ล้านบาท
  ทำให้มีทุนชำระแล้วเพิ่มเป็น 2,293.62 ล้านบาท รวมกับผลประกอบการที่มีกำไรสุทธิจำนวน
  1,344.09 ล้านบาท แม้ว่าจะมีผลกระทบจากการลดลงของมูลค่าตลาดของเงินลงทุนในบริษัท
  ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 46.70 ล้านบาท
  และเงินปันผลจ่ายระหว่างปี 318.19 ล้านบาท ก็ตาม

  ปัจจัยและอิทธิพลหลักที่อาจมีผลต่อการดำเนินงานหรือฐานะการเงินในอนาคต

  ภาระการค้ำประกัน

  ณ สิ้นปี 2549 บริษัทได้มีการค้ำประกันเงินกู้ให้แก่บริษัทย่อยและบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
  เป็นวงเงินทั้งสิ้น 4,500 ล้านบาท ส่วนบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
  ได้ใช้ที่ดินเพื่อค้ำประกันเงินกู้ให้แก่ บริษัท และบริษัทในกลุ่ม เป็นวงเงินทั้งสิ้น 63 ล้านบาท
  (โปรดพิจารณาปัจจัยความเสี่ยงหัวข้อ 1.3 เพิ่มเติม) โดยเป็นการค้ำประกันวงเงินเบิกเกินบัญชี
  วงเงินกู้สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา และวงเงินสำหรับตั๋วสัญญาใช้เงิน
  ซึ่งวงเงินค้ำประกันดังกล่าวรวมวงเงินที่บริษัทย่อยและบริษัทที่เกี่ยวข้องกันยังไม่ได้เบิกใช้วงเงิน
  และ/หรือวงเงินที่ได้ชำระคืนเงินกู้ยืมบางส่วนแล้วแต่บริษัทยังไม่ได้ถอนภาระค้ำประกัน
  ทั้งนี้การค้ำประกันดังกล่าวเป็นการค้ำประกันตามสัดส่วนที่บริษัทถือหุ้น

3.  ค่าตอบแทนของผู้สอบบัญชี

    1.  ค่าตอบแทนจากการสอบบัญชี

  ในปี 2549 บริษัทและบริษัทย่อย จ่ายค่าตอบแทนการสอบบัญชี ให้แก่บริษัท สำนักงานเอินส์ท
  แอนด์ ยัง จำกัด เป็นจำนวนเงินรวม 2,660,000 บาท

2.  ค่าบริการอื่นๆ

  เพื่อให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ของตลาดหลักทรัพย์และคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์ในเรื่องการหมุนเวียนผู้สอบบัญชี
  ดังนั้นที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้นประจำปี 2549 จึงมีมติแต่งตั้งผู้สอบบัญชีจากบริษัท สำนักงาน เอินส์ท
  แอนด์ ยัง จำกัด เป็นผู้สอบบัญชีประจำปี 2549 ดังนั้น สำหรับปี 2549 บริษัทฯ
  จึงมีค่าตอบแทนของงานบริการอื่น
  เป็นการตรวจสอบกรณีพิเศษเกี่ยวกับการสอบทานยอดยกมาของบริษัทและบริษัทย่อย ให้แก่
  สำนักงานสอบบัญชี ดีไอเอ เป็นจำนวนเงินรวม 130,000.00 บาท

[1] ¹ รายได้จากการขายปี 2547
จะรวมรายได้จากภาคธุรกิจรับเหมาก่อสร้างเฉพาะรายได้ตั้งแต่วันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2547
ส่วนรายได้จากการขายปี 2548
จะรวมรายได้จากภาคธุรกิจรับเหมาก่อสร้างและธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างจนถึงวันที่ 31
สิงหาคม 2548 เนื่องจากบริษัทลดสัดส่วนการถือหุ้นในบมจ. พรีบิลท์ ลงเป็นร้อยละ 43.82
จึงทำให้บริษัทดังกล่าวเปลี่ยนสถานะเป็นบริษัทร่วม

[2] ² มูลค่างานเสร็จยังไม่ได้เรียกเก็บ เป็นรายได้ที่รับรู้ตามตามอัตราส่วนของงานที่สร้างเสร็จ
ซึ่งคำนวณตามอัตราส่วนต้นทุนของงานที่เกิดขึ้นแล้วกับต้นทุนทั้งหมดที่ประมาณว่าจะใช้ในการก่อสร้างตามสัญญา
ทั้งนี้ไม่รวมต้นทุนที่ดิน โดยจะรับรู้รายได้เมื่อได้รับชำระเกินกว่าร้อยละ 20 ของแต่ละสัญญา
และงานระหว่างก่อสร้างได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นเกินกว่าร้อยละ 10 ของงานก่อสร้างทั้งโครงการ