1. ปัจจัยความเสี่ยง

เนื่องจากโครงสร้างรายได้ของบริษัทจะประกอบด้วยรายได้หลัก 2 ประเภท คือ

  - ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินการโดย บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์
  จำกัด (มหาชน) (“บริษัท”) และบริษัทย่อยในกลุ่ม AP และบริษัท ทริลเลี่ยน ดีเวลลอปเม้นท์
  จำกัด (“ทริลเลี่ยน”)

  - ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจผลิตและจำหน่ายแผ่นพื้นสำเร็จรูป
  ดำเนินการโดยบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน คือ บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) (“พรีบิลท์”) และบริษัท
  พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล จำกัด (“พีซีเอ็มซี”) ตามลำดับ

  จากการที่บริษัทได้ปรับโครงสร้างการประกอบธุรกิจ และโครงสร้างการถือหุ้น ในเดือนสิงหาคม
  2548 โดยลดสัดส่วนการถือหุ้นในพรีบิลท์ จากเดิมที่ถือหุ้นในอัตราร้อยละ 64 เป็นอัตราร้อยละ
  43 และลดลงเป็น 24.02 ภายหลังการเสนอขายหุ้นจำนวน 19 ล้านหุ้น พร้อม IPO
  ในเดือนพฤศจิกายน 2548 ทำให้พรีบิลท์ เปลี่ยนสถานะจาก บริษัทย่อย เป็นบริษัทร่วม
  และโครงสร้างรายได้สำหรับธุรกิจรับเหมาก่อสร้างและธุรกิจผลิตและจำหน่ายแผ่นพื้นสำเร็จรูป
  จึงสิ้นสุดถึงเดือนสิงหาคม 2548

  ดังนั้นปัจจัยความเสี่ยงของธุรกิจจะมีเพียงความเสี่ยงที่เกิดจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  ดังต่อไปนี้

1.  ความเสี่ยงจากการประกอบธุรกิจ

  ความเสี่ยงจากความผันผวนทางเศรษฐกิจ

  จากการที่บริษัทอยู่ในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  จึงได้รับผลกระทบจากการตกต่ำของภาวะเศรษฐกิจโดยตรง
  เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวขึ้นบริษัทได้ปรับตัวโดยการผลิตสินค้าให้มีคุณภาพที่ดีและมีความเชื่อถือในตราสินค้า
  ตรงกับความต้องการของลูกค้าเพื่อให้สามารถรักษาส่วนแบ่งตลาดของบริษัทไว้ได้
  รวมทั้งสามารถขยายฐานลูกค้าจากที่มีอยู่

  1.2 ความเสี่ยงในการผลิต/บริการ

  ความเสี่ยงเรื่องราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้าง

  เมื่อเริ่มการก่อสร้างโครงการของบริษัท ราคาวัสดุก่อสร้างอาจมีการปรับตัวสูงขึ้น
  ซึ่งจะเป็นการเพิ่มต้นทุนและทำให้บริษัทมีกำไรลดลง
  เนื่องจากบริษัทได้มีการกำหนดราคาขายของโครงการต่างๆ
  ไว้เป็นการล่วงหน้าเพื่อให้ลูกค้าได้จองซื้อและเริ่มทำการก่อสร้างต่อในส่วนที่เหลือจนแล้วเสร็จ
  จึงจะทำการส่งมอบ อย่างไรก็ตามบริษัทได้พยายามลดความเสี่ยงทางด้านราคาวัสดุก่อสร้าง
  โดยจะพัฒนาและขายโครงการแต่ละโครงการให้แล้วเสร็จในช่วงระยะเวลา 1 ปีครึ่งถึง 2 ปี
  ตั้งแต่เริ่มต้นซื้อที่ดินจนกระทั่งโอนขายบ้านหลังสุดท้าย
  ทั้งนี้เพื่อลดระยะเวลาการก่อสร้างในแต่ละโครงการลง
  จึงทำให้บริษัทประเมินราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้างได้ถูกต้องแม่นยำมากขึ้น
  ซึ่งจะช่วยลดความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างในโครงการของบริษัท
  ในขณะเดียวกันบริษัทพยายามที่จะตกลงราคาและปริมาณวัสดุก่อสร้างรวมถึงสุขภัณฑ์กับผู้ผลิต /
  ผู้ขายให้ได้มากที่สุดก่อนที่จะตั้งราคาเพื่อเปิดขายในแต่ละโครงการ
  นอกจากนี้การที่บริษัทมีโครงการที่มีมูลค่าสูง โดยมีมูลค่าระหว่าง 500 ล้านบาท ถึง 3,000
  ล้านบาท ต่อโครงการ บริษัทจึงเป็นผู้ซื้อวัตถุดิบหลักเองโดยส่วนใหญ่ ยกเว้น เหล็ก
  และปูนซีเมนต์ โดยจะซื้อเป็นจำนวนมากสำหรับโครงการต่างๆ
  ทำให้บริษัทมีอำนาจต่อรองกับผู้รับเหมาและผู้ค้าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง
  จึงทำให้บริษัทมีความเสี่ยงทางด้านนี้น้อยลง

  สำหรับในส่วนของทริลเลี่ยนนั้น ในปลายไตรมาส 1 ปี 48
  ทริลเลี่ยนเริ่มพัฒนาและเปิดขายโครงการแรก คือ มนวดี เอ็กซ์คลูซีฟ (บางบัวทอง)
  ซึ่งเน้นกลุ่มลูกค้าผู้มีรายได้ต่ำ
  โดยได้พยายามลดความเสี่ยงโดยจะพัฒนาและขายโครงการเป็นช่วงๆ
  โดยพิจารณาจากกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาเยี่ยมชมและจองซื้อบ้าน และจะมีการแบ่งขายทีละเฟส
  และเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงส่วนที่จะพัฒนาต่อจะได้มีการปรับกลยุทธ์ทางด้านต้นทุนและราคาได้ทัน
  นอกจากนี้ทริลเลี่ยนยังมีเป้าหมายที่จะพัฒนาและขายแต่ละส่วนให้แล้วเสร็จในช่วงระยะเวลา 1
  ปีครึ่งถึง 2 ปี ตั้งแต่เริ่มต้นพัฒนาที่ดิน

  1.3 ความเสี่ยงด้านการเงิน

  ความเสี่ยงเรื่องการค้างรับชำระเงินจากลูกค้า

บริษัทและบริษัทย่อยมีลูกหนี้การค้าและตั๋วเงินรับการค้าสิ้นสุด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2548
ทั้งสิ้นจำนวน 33.77 ล้านบาท โดยสามารถแบ่งลูกหนี้การค้าตามอายุหนี้ที่ค้างชำระได้ดังนี้

หน่วย : ล้านบาท

  ---------------------- ----------------- --------------------------- ------------------
                         ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์   ธุรกิจผลิตและจำหน่ายพื้นสำเร็จรูป   รวม

  ไม่เกิน 3 เดือน           0.16              -                           0.16

  มากกว่า 3 เดือน ถึง 6     -                 -                           -
  เดือน                                                                 

  มากกว่า 6 เดือน ถึง 12    -                 -                           -
  เดือน                                                                 

  มากกว่า 12 เดือนขึ้นไป *   -                 33.61                       33.61

  รวม                    0.16              33.61                       33.77
  ---------------------- ----------------- --------------------------- ------------------

* เป็นลูกหนี้ที่ค้างชำระค่าวัสดุก่อสร้างตั้งแต่ช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540

  การค้างชำระของลูกหนี้การค้าส่วนที่เกินกว่า 12 เดือน จำนวน 33.61 ล้านบาท
  เป็นลูกหนี้ที่เกิดขึ้นจากธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ก่อนการรวมกิจการกับ บจ. เอเชี่ยน
  พร็อพเพอร์ตี้ ในปี 2543 เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจถดถอยจากการประกาศลดค่าเงินบาทในปี
  2540 ได้ส่งผลกระทบต่อฐานะการเงินและความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้ดังกล่าว
  คิดเป็นอัตราร้อยละ 99.53 ของลูกหนี้และตั๋วเงินรับการค้าทั้งหมด
  ซึ่งบริษัทมีความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับชำระหนี้ตามจำนวนดังกล่าว
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้มีการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญของลูกหนี้ไว้แล้วเป็นจำนวน 33.11 ล้านบาท
  ซึ่งเป็นหนี้ก่อนวิกฤตเศรษฐกิจและจากธุรกิจก่อนหน้านี้

  อย่างไรก็ตามในปัจจุบัน
  บริษัทได้มีการวิเคราะห์ความต้องการและฐานะการเงินของลูกค้าก่อนการพัฒนาโครงการ
  จึงทำให้สินค้าในแต่ละโครงการสามารถขายสินค้าได้เร็วและลดความเสี่ยงจากการรับชำระเงินจากลูกค้าได้มาก

  สำหรับในส่วนของทริลเลี่ยน เนื่องจากในการพัฒนาโครงการนั้น ทริลเลี่ยนจะสร้างและขายบ้าน
  โดยส่วนหนึ่งจะก่อสร้างจากการจองซื้อของลูกค้า ซึ่งสามารถผ่อนดาวน์ประมาณ 3-4
  งวดแล้วจึงโอนบ้าน ในขณะที่อีกส่วนหนึ่งเป็นการสร้างก่อนขาย ซึ่งยังไม่มีการจองซื้อ
  ทำให้อาจมีผลกระทบต่อความเพียงพอของเงินทุนหมุนเวียนในช่วงระยะเวลาดังกล่าว ที่บริษัทฯ
  จะต้องจัดหาเงินลงทุนในการก่อสร้างเอง
  ดังนั้นทริลเลี่ยนได้มีการพิจารณาลดความเสี่ยงโดยการก่อสร้างเป็นเฟส การจัดทำประมาณการ
  และมีการขอวงเงินไว้กับสถาบันการเงินเป็นรายโครงการ นอกจากนี้
  โครงการที่ทริลเลี่ยนพัฒนาเป็นโครงการที่เล็กมาก เมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ ของบริษัทฯ
  จึงไม่มีผลกระทบกับบริษัทโดยรวม

  ความเสี่ยงจากการค้ำประกันหนี้สินแก่บริษัทย่อย, บริษัทร่วม และบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน

บริษัทและบริษัทย่อยได้มีการค้ำประกันวงเงินกู้ยืมแก่บริษัทย่อยและบริษัทที่เกี่ยวข้องกันโดยเป็นการค้ำประกันตามสัดส่วนการถือหุ้น
ดังตารางสรุปการค้ำประกันต่อไปนี้
จากผลดังกล่าวบริษัทและบริษัทย่อยอาจมีความเสี่ยงจากการค้ำประกันการชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้
หากผู้ถูกค้ำประกันไม่สามารถชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้ได้ตามกำหนด
อันจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและฐานะการเงินของบริษัทและบริษัทย่อยที่เป็นผู้ค้ำประกันได้
อย่างไรก็ตามจากผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น
ทำให้บริษัทเชื่อว่าผู้ถูกค้ำประกันจะสามารถผ่อนชำระคืนหนี้สินได้

  ตารางสรุปการค้ำประกันหนี้สินของบริษัทต่อบริษัทย่อย บริษัทร่วม และบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน

+------+-----+-----+-----+-----+-----------------------+-------------+
| ผู้ค้ำป | ผ   |     | วงเ |     | ความคืบหน้า             | สถา         |
| ระกัน | ู้ถูกค |     | งินค |     |                       | นะทางการเงิน |
|      | ้ำปร |     | ้ำปร |     |                       |             |
|      | ะกัน |     | ะกัน |     |                       |             |
|      |     |     |     |     |                       |             |
|      |     |     | (ล  |     |                       |             |
|      |     |     | ้านบ |     |                       |             |
|      |     |     | าท) |     |                       |             |
+======+=====+=====+=====+=====+=======================+=============+
| บริษัท | บ   | สัดส | 31  | 31  |                       | ส่วนของผู้ถือหุ้น |
|      | ริษัท | ่วนก | ธันว | ธันว |                       |             |
|      |     | ารค | าคม | าคม |                       | (ล้านบาท)    |
|      |     | ้ำปร | 2   | 2   |                       |             |
|      |     | ะกัน | 548 | 547 |                       |             |
|      |     | *   |     |     |                       |             |
+------+-----+-----+-----+-----+-----------------------+-------------+
| APD  | APL | 100 | 10  | 335 | ค้ำประกันวงเงินเบิกเกินบัญชี | 31 ธ.ค. 47  |
|      |     | .00 | .00 | .64 |                       | เท่ากับ       |
|      |     |     |     |     |                       | 736.16      |
|      |     |     |     |     |                       |             |
|      |     |     |     |     |                       | 31 ธ.ค. 48  |
|      |     |     |     |     |                       | เท่ากับ       |
|      |     |     |     |     |                       | 592.49      |
+------+-----+-----+-----+-----+-----------------------+-------------+
| APD  | APK | 100 | 792 | 1,  | ค้ำประก                | 31 ธ.ค. 47  |
|      |     | .00 | .48 | 215 | ันวงเงินเบิกเกินบัญชีบางส่วน | เท่ากับ       |
|      |     |     |     | .48 | และวงเงินกู้อื่นๆ          | 174.89      |
|      |     |     |     |     | อยู่ระหว่างการผ่อน        |             |
|      |     |     |     |     | ชำระคืนกับเจ้าหนี้ตามกำหนด | 31 ธ.ค. 48  |
|      |     |     |     |     |                       | เท่ากับ       |
|      |     |     |     |     |                       | 410.06      |
+------+-----+-----+-----+-----+-----------------------+-------------+
| APD  | APV | 93  | 1,  | 1,  | ค้ำประก                | 31 ธ.ค. 47  |
|      |     | .97 | 153 | 153 | ันวงเงินเบิกเกินบัญชีบางส่วน | เท่ากับ 30.99 |
|      |     |     | .16 | .16 | และวงเงินกู้อื่นๆ          |             |
|      |     |     |     |     | อยู่ระหว่างการผ่อน        | 31 ธ.ค. 48  |
|      |     |     |     |     | ชำระคืนกับเจ้าหนี้ตามกำหนด | เท่ากับ       |
|      |     |     |     |     |                       | 193.43      |
+------+-----+-----+-----+-----+-----------------------+-------------+
| APD  | APT | 100 | 510 | -   | ค้ำประก                | 31 ธ.ค. 47  |
|      |     | .00 | .00 |     | ันวงเงินเบิกเกินบัญชีบางส่วน | เท่ากับ       |
|      |     |     |     |     | และวงเงินกู้อื่นๆ          | (0.15)      |
|      |     |     |     |     | อยู่ระหว่างการผ่อน        |             |
|      |     |     |     |     | ชำระคืนกับเจ้าหนี้ตามกำหนด | 31 ธ.ค. 48  |
|      |     |     |     |     |                       | เท่ากับ 14.26 |
+------+-----+-----+-----+-----+-----------------------+-------------+
| APD  | Tr  | 100 | 271 | 271 | วงเงินกู้อื่นๆ             | 31 ธ.ค. 47  |
|      | ill | .00 | .60 | .60 | อยู่ระหว่างการผ่อน        | เท่ากับ 97.92 |
|      | ion |     |     |     | ชำระคืนกับเจ้าหนี้ตามกำหนด |             |
|      |     |     |     |     |                       | 31 ธ.ค. 48  |
|      |     |     |     |     |                       | เท่ากับ       |
|      |     |     |     |     |                       | 103.25      |
+------+-----+-----+-----+-----+-----------------------+-------------+
| APD  | PB  | -   | -   | 102 | วงเงินกู้อื่นๆ             | 31 ธ.ค. 47  |
|      |     |     |     | .64 | อยู่ระหว่างการผ่อน        | เท่ากับ       |
|      |     |     |     |     | ชำระคืนกับเจ้าหนี้ตามกำหนด | 420.48      |
|      |     |     |     |     |                       |             |
|      |     |     |     |     |                       | 31 ธ.ค. 48  |
|      |     |     |     |     |                       | เท่ากับ       |
|      |     |     |     |     |                       | 608.77      |
+------+-----+-----+-----+-----+-----------------------+-------------+
| AP   | PB  | -   | -   | 0   | วงเงินกู้อื่นๆ             | 31 ธ.ค. 47  |
|      |     |     |     | .52 | อยู่ระหว่างการผ่อน        | เท่ากับ       |
|      |     | -   | -   |     | ชำระคืนกับเจ้าหนี้ตามกำหนด | 420.48      |
|      |     |     |     | 23  |                       |             |
|      |     |     |     | .00 |                       | 31 ธ.ค. 48  |
|      |     |     |     |     |                       | เท่ากับ       |
|      |     |     |     |     |                       | 608.77      |
+------+-----+-----+-----+-----+-----------------------+-------------+
| APD  | P   | -   | -   | 143 | วงเงินกู้อื่นๆ             | 31 ธ.ค. 47  |
|      | CMC |     |     | .15 | อยู่ระหว่างการผ่อน        | เท่ากับ 46.81 |
|      |     |     |     |     | ชำระคืนกับเจ้าหนี้ตามกำหนด |             |
|      |     |     |     |     |                       | 31 ธ.ค. 48  |
|      |     |     |     |     |                       | เท่ากับ 94.67 |
+------+-----+-----+-----+-----+-----------------------+-------------+
| AP   | APD | 100 | 787 | 254 | ค้ำประก                | 31 ธ.ค. 47  |
|      |     | .00 | .00 | .00 | ันวงเงินเบิกเกินบัญชีบางส่วน | เท่ากับ       |
|      |     |     |     |     | และวงเงินกู้อื่นๆ          | 4,266.45    |
|      |     |     |     |     | อยู่ระหว่างการผ่อน        |             |
|      |     |     |     |     | ชำระคืนกับเจ้าหนี้ตามกำหนด | 31 ธ.ค. 48  |
|      |     |     |     |     |                       | เท่ากับ       |
|      |     |     |     |     |                       | 3,982.82    |
+------+-----+-----+-----+-----+-----------------------+-------------+
| AP   | APR | 100 | 5   | 5   | ค้ำประกันวงเงินเบิกเกินบัญชี | 31 ธ.ค. 47  |
|      |     | .00 | .00 | .00 |                       | เท่ากับ 21.58 |
|      |     |     |     |     |                       |             |
|      |     |     |     |     |                       | 31 ธ.ค. 48  |
|      |     |     |     |     |                       | เท่ากับ 6.51  |
+------+-----+-----+-----+-----+-----------------------+-------------+
| AP   | APL | 100 | 15  | 15  | ค้ำประกันวงเงินเบิกเกินบัญชี | 31 ธ.ค. 47  |
|      |     | .00 | .00 | .00 |                       | เท่ากับ       |
|      |     |     |     |     |                       | 736.16      |
|      |     |     |     |     |                       |             |
|      |     |     |     |     |                       | 31 ธ.ค. 48  |
|      |     |     |     |     |                       | เท่ากับ       |
|      |     |     |     |     |                       | 592.49      |
+------+-----+-----+-----+-----+-----------------------+-------------+

APD = บมจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ AP = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้

APL = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว) APV = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา)

APR = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ เรสซิเดนท์ APK = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (กรุงเทพ)

PB = บมจ. พรีบิลท์ APT = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ทองหล่อ)

Trillion = บจ. ทริลเลี่ยน ดีเวลลอปเม้นท์ PCMC = บจ. พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล

  * การค้ำประกันดังกล่าวเป็นไปตามสัดส่วนการถือหุ้น ยกเว้น

(1) รายการค้ำประกันหนี้ของ PCMC โดย APD
    ซึ่งเป็นการค้ำประกันเงินกู้ตามโครงสร้างการถือหุ้นเดิมก่อนวันที่ 18 กุมภาพันธ์ 2547 ซึ่ง
    APD ถือหุ้น PCMC 100% และเมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2548 PB
    ได้เข้าค้ำประกันภาระหนี้ดังกล่าวแทน APD แล้ว
    โดยเป็นไปตามการปรับโครงสร้างการถือหุ้นในเดือนสิงหาคม 2548

(2) รายการค้ำประกันหนี้ของ PB โดย AP สำหรับวงเงิน 23 ล้านบาท
    เป็นการค้ำประกันเต็มวงเงินร่วมกับกรรมการของ PB
    ซึ่งเป็นวงเงินเดิมก่อนการปรับโครงสร้างการถือหุ้นในเดือนกุมภาพันธ์ 2547 และเมื่อวันที่ 26
    ธันวาคม 2548 AP และกรรมการของ PB ได้รับการปลดภาระค้ำประกันหนี้ดังกล่าวแล้ว
    โดยเป็นไปตามการปรับโครงสร้างการถือหุ้นในเดือนสิงหาคม 2548

(3) รายการค้ำประกันหนี้ของ PB และ Trillion โดย APD
    เป็นการค้ำประกันตามสัดส่วนการถือหุ้นเดิมก่อนการปรับโครงสร้างการถือหุ้นในเดือนสิงหาคม
    2548 และเมื่อวันที่ 26 ธันวาคม 2548 APD ได้รับการปลดภาระค้ำประกันหนี้ของ PB แล้ว
    นอกจากนั้น เมื่อวันที่ 13 มีนาคม 2549 APD ยังได้ค้ำประกันภาระหนี้ทั้งหมดของ Trillion
    ซึ่งเป็นไปตามสัดส่วนการถือหุ้นในเดือนสิงหาคม 2548 โดย APD ถือหุ้น 100% ใน
    Trillion

ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย

  ความเสี่ยงจากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น

จากภาวะอัตราดอกเบี้ยในตลาดโลกที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ธนาคารแห่งประเทศไทย
มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบัน ทำให้บริษัทฯ
มีภาระต้นทุนทางการเงินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการและดำเนินงานสูงขึ้น บริษัทฯ
ป้องกันความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นโดยการออกตั๋วแลกเงินและหุ้นกู้ในอัตราดอกเบี้ยคงที่
(รายละเอียดตามหัวข้อ 8.1) เพื่อให้สามารถควบคุมต้นทุนดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับต่ำ
และไม่ปรับเพิ่มขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในอนาคตสำหรับปีที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่