2.1 ปัจจัยความเสี่ยง

(1) ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

  (1.1) ความเสี่ยงของธุรกิจโรงงานสำเร็จรูป

การทำธุรกิจโรงงานสำเร็จรูปของบริษัท
มีลักษณะที่จะต้องลงทุนก่อสร้างโรงงานให้แล้วเสร็จก่อนที่จะจำหน่าย
ปกติจะใช้เวลาพัฒนาที่ดินและก่อสร้างอาคารประมาณ 6 - 9 เดือน ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นได้แก่

1)  ต้นทุนการเงินในระหว่างการพัฒนา และการถือสินค้าคงคลังไว้เป็นเวลานานกว่าปกติ

2)  สภาพคล่องทางการเงินอาจมีปัญหากรณีการจำหน่ายสินค้า
    และหรือให้เช่าอาจไม่เป็นไปตามเป้าหมาย

3)  ภาวะตลาดและการแข่งขันในอุตสาหกรรมเดียวกัน

การบริหารความเสี่ยงดังกล่าว
บริษัทมีมาตรการลดความเสี่ยงโดยการปรับสมดุลระหว่างการผลิตและการจำหน่ายสินค้า
การควบคุมระยะเวลาการผลิตให้สั้นลง
การลงทุนในทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูงและเป็นที่ต้องการของตลาด
การมีนโยบายยืดหยุ่นสัดส่วนรายได้ระหว่างการขายและให้เช่าให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ
และความต้องการของตลาดในแต่ละช่วงเวลา
การหาแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำทดแทนการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน
โดยการขายโรงงานสำเร็จรูปพร้อมที่ดินให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ในส่วนของการแข่งขันนับว่าในธุรกิจนี้ยังมีคู่แข่งน้อยราย
ความต้องการโรงงานสำเร็จรูปในทำเลที่ดียังมีอยู่มาก
ดังนั้นความเสี่ยงดังที่ได้กล่าวมาแล้วยังคงสามารถควบคุม และบริหารได้อย่างมีประสิทธิภาพ

  (1.2) ความเสี่ยงของธุรกิจคอนโดมิเนียมและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

ธุรกิจนี้มีความเสี่ยงจากการมีคู่แข่งจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดระดับกลางถึงระดับล่าง
บริษัทจึงเลือกลูกค้าเป้าหมายในตลาดระดับกลางถึงระดับบน
และเลือกลงทุนในทำเลย่านใจกลางเมือง ซึ่งยังคงมีความต้องการอยู่มาก
ประกอบกับบริษัทมีประสบการณ์ในธุรกิจนี้มากพอที่จะแข่งขันในตลาดได้เป็นอย่างดี
จากผลประกอบการที่ผ่านมาการขายคอนโดมิเนียมย่านสุขุมวิทประสพความสำเร็จ
และทำกำไรให้แก่บริษัทเป็นอันมาก นอกจากนี้โครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
ย่านดินแดง-วิภาวดีรังสิต ก็เริ่มมีผลกำไรจากการดำเนินงานแล้ว

  (1.3) ความเสี่ยงของธุรกิจอาคารสำนักงานให้เช่า

เมื่อปี 2545 บริษัทได้ซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงาน เจซี เควิน ทาวเวอร์ ย่านสาทร
พื้นที่ประมาณ 12,000 ตารางเมตร พื้นที่บางส่วนประมาณร้อยละ 5
ใช้เป็นที่ตั้งของสำนักงานบริษัทเอง พื้นที่ส่วนที่เหลือได้ให้เช่าเพื่อหารายได้
ความเสี่ยงของธุรกิจนี้มีลักษณะคล้ายคลึงกับธุรกิจคอนโดมิเนียม และเซอร์วิส
อพาร์ทเม้นท์ในด้านการตลาดและการแข่งขันที่มีอยู่สูง และมีผลตอบแทนค่อนข้างต่ำ ดังนั้นในปี 2549
บริษัทจึงตอบยกเลิกสิทธิการเช่าทั้งหมดที่เหลืออยู่ให้กับผู้ให้เช่าโดยได้รับค่าตอบแทนและกำไรจากการยกเลิกดังกล่าว
ทั้งนี้เพื่อไปลงทุนขยายงานในโครงการอื่นที่มีผลตอบแทนที่สูงกว่า

(2) ความเสี่ยงในด้านการเงิน

นับตั้งแต่ปี 2548 เป็นต้นมาหลังจากที่บริษัทได้ระดมทุน
โดยการขายที่ดินและโรงงานให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล 1 (TIF1)
และนำเงินไปชำระหนี้สถาบันการเงิน เป็นเหตุให้หนี้สินรวมลดลงจาก 878 ล้านบาท ในปี 2547
คงเหลือ 451 ล้านบาท ในปี 2548 และคงเหลือเพียง 408 ล้านบาท ในปี 2549
สัดส่วนหนี้สินต่อทุนลดลงจาก 1.08, 0.55 และ 0.47 เท่าตามลำดับ
อัตราส่วนสภาพคล่องทางการเงินยังคงมีสัดส่วนในระดับเดียวกันกับปีก่อนคือประมาณ 1:1

ในระหว่างปี 2549 บริษัทได้รายรับจากค่าตอบแทน
และกำไรจากการยกเลิกสิทธิการเช่าอาคารสำนักงาน เจ.ซี. เควิน
พร้อมกับขายหน่วยลงทุนในกองทุน TIF1 ออกไปบางส่วน
เพื่อนำเงินไปลงทุนซื้อที่ดินในตำบลท่าสอ้าน อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา
เพื่อจัดตั้งเป็นนิคมอุตสาหกรรมของตนเอง
โดยมีแผนที่จะก่อสร้างโรงงานสำเร็จรูปเพื่อขายและให้เช่า
แหล่งเงินทุนในโครงการต้องกู้จากสถาบันการเงินจำนวนหนึ่ง
จึงมีความเสี่ยงจากภาระดอกเบี้ยระหว่างการพัฒนาและก่อสร้างในช่วงปีแรกของการดำเนินโครงการ
แต่เนื่องจากโครงการดังกล่าวคาดว่าจะสามารถขายที่ดินเปล่าบางส่วนออกไปได้ทันที
ทำให้มีรายได้เข้ามาเสริมสภาพคล่องได้
นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยในตลาดการเงินมีแนวโน้มที่จะลดลงอีก ความเสี่ยงในด้านนี้จึงอยู่ในระดับต่ำ
และสามารถควบคุมได้

(3) ความเสี่ยงจากคู่ค้า

ความเสี่ยงจากคู่ค้าอันได้แก่ลูกค้าและผู้ขายสินค้าและบริการ
ซึ่งอาจประสบปัญหาภายในกิจการของตนเองไม่สามารถชำระหนี้ได้
หรือผู้ขายไม่สามารถส่งมอบสินค้าและบริการได้ตามกำหนดเวลา
แต่เนื่องจากบริษัทไม่มีคู่ค้ารายใดรายหนึ่งที่ก่อภาระผูกพัน
หรือต้องพึ่งพิงการขายสินค้าและบริการเกินกว่าร้อยละ 5 ของรายได้รวม
ทำให้ความเสี่ยงด้านนี้อยู่ในระดับที่ควบคุมได้

(4) ความเสี่ยงภายนอก

ปัจจัยภายนอกที่จะมีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัทได้แก่
สภาพเศรษฐกิจของประเทศและภูมิภาค อัตราดอกเบี้ย ราคาน้ำมัน โรคระบาด พฤติกรรมของลูกค้า
การเปลี่ยนแปลงด้านเทคโนโลยี วิบัติภัย ภัยธรรมชาติ
แม้กระทั่งการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายที่สำคัญ
แม้ว่าความเสี่ยงดังกล่าวเป็นสิ่งที่อยู่นอกเหนือการควบคุมและการคาดการณ์ของกิจการ
แต่บริษัทได้ตระหนักถึงความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น และพยามยามป้องกัน
โดยการศึกษาปัจจัยความเสี่ยงดังกล่าวอย่างใกล้ชิด
และมีการประเมินความเสี่ยงดังกล่าวตลอดเวลาแล้วจึงบริหารความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอกโดยปรับตัวยืดหยุ่นตามสภาพที่เหมาะสม

tfdtd.doc