2.3 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์

ปัจจุบันผลิตภัณฑ์ของบริษัทแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม คือ

-   ขาย หรือให้เช่า ที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมโรงงานสำเร็จรูป
    รวมทั้งอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยในเขตอุตสาหกรรม

-   บริการให้เช่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

-   อื่นๆ เช่น รับเหมาก่อสร้าง

การขายหรือให้เช่าที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมโรงงานสำเร็จรูปและที่อยู่อาศัยในเขตอุตสาหกรรม

ธุรกิจโรงงานสำเร็จรูป

บริษัทมีการดำเนินการผลิตโรงงานใน 2 รูปแบบคือ

ก. โรงงานเดี่ยว ซึ่งเป็นอาคารโรงงานชั้นเดียวหรือสองชั้นสำหรับผู้ประกอบอุตสาหกรรมรายเดียว
ขนาด 1,000 - 2,000 ตารางเมตร

ข. แฟลตอุตสาหกรรม ซึ่งมีลักษณะเป็นอาคารหลายชั้น
สำหรับผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็กหลายราย เหมาะสำหรับอุตสาหกรรมเบา เช่น
ชิ้นส่วนอิเลคโทรนิคส์ และ เวชภัณฑ์ เป็นต้น

รูปแบบของอาคารโรงงานนั้น บริษัทฯ จะเป็นผู้ว่าจ้างสถาปนิกออกแบบมาตรฐาน
และควบคุมการก่อสร้างโดยวิศวกรของบริษัท
โดยบริษัทจะเปิดประมูลเพื่อให้ผู้รับเหมามาดำเนินการก่อสร้าง ปัจจุบันบริษัทฯ
มีที่ดินและโรงงานสำเร็จรูปตั้งอยู่ในนิคมและเขตอุตสาหกรรมต่าง ๆ รวม 8 แห่งในพื้นที่ 3 จังหวัด
ได้แก่

  1. นิคมอุตสาหกรรมบ้านหว้า (ไฮเทค) จ. พระนครศรีอยุธยา

  2. นิคมอุตสาหกรรมบางปะอิน จ. พระนครศรีอยุธยา

  3. นิคมอุตสาหกรรมชลบุรี (บ่อวิน) จ. ชลบุรี

  4. เขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร จ. ปทุมธานี

  5. สวนอุตสาหกรรมบางกะดี จ. ปทุมธานี

  6. สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จ. พระนครศรีอยุธยา

  7. นิคมอุตสหกรรมแหลมฉบัง จ.ชลบุรี

  8. นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร จ.ชลบุรี

โรงงานที่ได้รับความนิยมส่วนใหญ่เป็นโรงงานขนาด 1,080 – 1,620 ตารางเมตร
โรงงานแต่ละหลังจะใช้เวลาก่อสร้างนานประมาณ 4 - 5 เดือน

ในส่วนแฟลตอุตสาหกรรม บริษัทมีอยู่แห่งเดียวในสวนอุตสาหกรรมบางกะดี จังหวัดปทุมธานี
เป็นอาคาร 4 ชั้น วางผังในลักษณะเป็นรูปตัวอักษร ที ในภาษาอังกฤษ
พื้นที่อาคารในแต่ละชั้นสามารถจัดแบ่งได้เป็นสามส่วน (ยูนิต) แต่ละส่วนจะมีขนาด 900
ตารางเมตร 700 ตารางเมตร และ 500 ตารางเมตร ตามลำดับ โดยมีพื้นที่ส่วนกลาง ลิฟท์ และ
บันไดหนีไฟ อาคารแฟลตอุตสาหกรรมนี้แบ่งออกเป็นยูนิต ทั้งหมดจำนวน 12 ยูนิต

สำหรับโครงการในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง
เป็นการร่วมทุนกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย ภายใต้การบริหารจัดการของ บริษัท
โทเทิล อินดัสเตรียล เซอร์วิสเซส จำกัด (TISCOM) โดยมีบริษัทเป็นผู้ถือหุ้นในสัดส่วน 51%
โครงการในระยะแรกนี้ประกอบด้วยพื้นที่ประมาณ 30 ไร่ ในเขตส่งออก และโรงงาน 18 หลัง
เพื่อให้เช่า งานก่อสร้างส่วนใหญ่ได้แล้วเสร็จและพร้อมที่จะสร้างรายได้ในไตรมาสแรกของปี 2547

เมื่อปลายปี 2546 บริษัทฯ ได้ลงทุนซื้อที่ดินเพิ่มประมาณ 20 ไร่ ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร
จังหวัดชลบุรี เพื่อสร้างโรงงานจำนวน 11 หลัง ขนาด 1,000 - 1,600 ตารางเมตร
เพื่อขายและให้เช่า โดยเริ่มดำเนินโครงการในไตรมาสที่ 1 ของปี 2547
คาดว่าจะแล้วเสร็จพร้อมขายในไตรมาสที่ 3 ของปีเดียวกัน

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยและการพาณิชย์ในเขตอุตสาหกรรม

บริษัทได้ดำเนินการไปหนึ่งโครงการ คือโครงการ ที เอฟ ดี ทาวน์ นวนคร ขนาดเนื้อที่ประมาณ
60 ไร่ ในเขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร จังหวัดปทุมธานี ตั้งแต่ปี 2539
โดยก่อสร้างอาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม ตลาดสด และที่ดินเปล่า เพื่อขาย หรือให้เช่า
ปัจจุบันบริษัทฯ ได้ขายหมดทั้งโครงการแล้ว

การบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

การให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

บริษัทฯ ได้ลงทุนซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของบริษัท
ในเขต สาทร กรุงเทพมหานคร เพิ่มขึ้นจำนวน 5 ชั้น เป็นสัญญาระยะยาว 23 ปี
จากเดิมที่เคยซื้อไว้แล้วจำนวน 4 ชั้น เมื่อปี 2544 รวมพื้นที่ 9 ชั้น ประมาณ 11,790
ตารางเมตร ปัจจุบันมีผู้เช่าเต็มพื้นที่แล้ว

การบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

บริษัทมีนโยบายที่จะเข้าสู่ตลาดธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ เนื่องจากเห็นว่ามีแนวโน้มดี
โดยอุตสาหกรรมนี้มีอัตราผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ย 18 – 20% โดยขณะนี้บริษัทกำลังดำเนินการอยู่
3 โครงการ คือ

โครงการปริ๊นส์ตั้น พาร์ค สวีท (Princeton Park Suites)

โครงการนี้เป็นอาคารสูง 14 ชั้น สร้างโดยการเคหะแห่งชาติ บนที่ดินขนาด 2.65 ไร่
ริมถนนมิตรไมตรี แขวงดินแดง เขตดินแดง
บริษัทได้ตัดสินใจดำเนินการเพราะเห็นว่าอาคารได้ก่อสร้างแล้วเสร็จ
และไม่มีการใช้งานมาก่อนหากได้รับการตกแต่งปรับปรุงเพิ่มเติมก็พร้อมใช้งานได้ทันที
บริษัทจึงได้ทำสัญญาเช่าและบริหารอาคาร กับการเคหะแห่งชาติ เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2545
ใช้ชื่อโครงการปริ๊นส์ตั้น พาร์ค สวีท มีอายุสัญญาเช่า 18 ปี และสามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก
โครงการได้พัฒนาให้เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ หรือห้องพักให้เช่า มีจำนวน 270 ห้อง
โดยทำเลที่ตั้งของอาคาร กลุ่มลูกค้าหลัก จะได้แก่ผู้บริหารชาวต่างชาติระดับกลาง วิศวกร
ผู้ชำนาญการ ที่เข้ามาทำงานในโรงงานที่ประเทศไทยประมาณ 6 เดือน ถึง 2 ปี
หน่วยงานราชการในละแวกใกล้เคียงได้แก่ กระทรวงแรงงาน วิทยาลัยป้องกันราชอาณาจักร
มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย และสำนักงานกรุงเทพมหานครแห่งที่ 2 เป็นต้น โครงการนี้
อยู่ภายใต้การบริหารของบริษัท ปริ๊นส์ตั้น พาร์ค สวีท จำกัด ซึ่งบริษัทถือหุ้นอยู่ 100%

โครงการ เลค กรีน (Lakegreen Condominium)

บริษัทฯ ซื้ออาคารนี้มาจากบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บบส.) เพื่อมาบริหารต่อ
โครงการตั้งอยู่สุดซอยสุขุมวิท 8 บนเนื้อที่ดิน 378 ตารางวา เป็นอาคารสูง 27 ชั้น มีพื้นที่ใช้สอย
19,292 ตารางเมตร พื้นที่ขายประมาณ 11,000 ตารางเมตร แบ่งเป็นห้องพักจำนวน 74 ห้อง
ในปี 2546 บริษัทฯ ได้ทำการปรับปรุงตกแต่งอาคารเพื่อให้ดูทันสมัยขึ้น
โดยมีนโยบายที่จะแบ่งขายเป็นห้องชุดทั้งหมด โดยจะเริ่มดำเนินการขายตั้งแต่ปี 2547 เป็นต้นไป

  โครงการ บี.เค. แมนชั่น (B.K. Mansion)

บริษัทฯ ได้ลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ บี.เค. แมนชั่น จากผู้ประกอบการเดิม เมื่อเดือนกันยายน 2546
โครงการตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 59 เป็นอาคารสูง 12 ชั้น 1 อาคาร และ 4 ชั้น 1 อาคาร บนพื้นที่
2.31 ไร่ มีพื้นที่ใช้สอยรวม 8,110 ตารางเมตร แบ่งเป็น 54 ห้อง
บริษัทมีโครงการที่จะปรับปรุงตกแต่งใหม่เพื่อให้ดูทันสมัยขึ้น เช่นเดียวกับโครงการเลคกรีน
ทั้งนี้เพื่อยกระดับรายได้ค่าเช่า รวมทั้งจะก่อสร้างอาคารสูงหลังใหม่แทนอาคารเดิม
เพื่อเพิ่มพื้นที่ใช้สอยให้สมประโยชน์กับราคาที่ดินที่แพงในย่านสุขุมวิท

การรับเหมาก่อสร้าง

บริษัทดำเนินธุรกิจรับเหมาก่อสร้างทั้งในส่วนของหน่วยงานราชการและเอกชนโดยบริษัทใช้วิธีเปิดประมูลและเหมาช่วงให้กับผู้รับเหมาไปดำเนินการ
ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการต่อเติมอาคารสำนักงาน และอาคารโรงงานให้แก่ลูกค้า
ปัจจุบันบริษัทมีนโยบายไม่เน้น การขยายธุรกิจส่วนนี้ คงเป็นเพียงบริการเสริมหลังการขายเท่านั้น

(2) การตลาดและการแข่งขัน

โรงงานสำเร็จรูป

ในภาคอุตสาหกรรมยังขยายตัวได้ดี โดยมีดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 12.3 % เทียบกับ 8.5 %
ในปี 2545 เป็นการขยายตัวในหมวดของเครื่องใช้ไฟฟ้า และอิเล็กทรอนิคส์ และหมวดยานยนต์
อัตราการใช้กำลังการผลิตขยายตัวเพิ่มขึ้นเช่นกัน อยู่ที่ 66.2 % สูงขึ้นจาก 59.3 % ในปี 2545
ด้านการลงทุนของภาคเอกชน ซึ่งได้ปัจจัยสนับสนุนจากความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
เสถียรภาพทางการเมือง และสภาพแวดล้อมทางการเงินที่เอื้ออำนวย
ทำให้การลงทุนยังคงขยายตัวเพิ่มขึ้น เห็นได้จากจำนวนโครงการขอรับการส่งเสริมการลงทุนในปี
2546 มี 1,029 โครงการ เพิ่มขึ้นจากปี 2545 ประมาณ ร้อยละ23

จากปัจจัยสนับสนุนข้างต้นทำให้มีการเคลื่อนย้ายฐานการผลิตมาประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น
ทำให้อุปสงค์ของโรงงานอุตสาหกรรมสำเร็จรูปเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว
โดยมีทำเลที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนอยู่ในขณะนี้คือ นิคมอุตสาหกรรมไฮเทค
นิคมอุตสาหกรรมบางปะอิน และ สวนอุตสาหกรรมโรจนะ จังหวัดอยุธยา นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร
และนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง จังหวัดชลบุรี นิคมอุตสาหกรรม อีสเทิร์น ซีบอร์ด จังหวัดระยอง

ในด้านการแข่งขันในอุตสาหกรรมนี้ ปัจจุบันถือได้ว่ายังจัดอยู่ในขั้นไม่รุนแรง
เนื่องจากบริษัทฯมีคู่แข่งขันโดยตรงเพียงรายเดียว ในทางปฏิบัติของการดำเนินธุรกิจปัจจุบัน
จึงมีลักษณะเป็นการเลี่ยงการแข่งขัน แม้ว่าจะอยู่ในทำเลเดียวกัน
โดยเลือกซื้อที่ดินและทำการพัฒนาคนละพื้นที่ คือเขตส่งออกและเขตทั่วไป
และสร้างโรงงานคนละขนาดกัน เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการแตกต่างกัน นอกจากนี้
ในด้านอุปสงค์ยังคงมีความต้องการโรงงานอีกจำนวนมาก
และมีพื้นที่เพียงพอสำหรับกลุ่มลูกค้าที่มีความต้องการแตกต่างกัน
อย่างไรก็ตามการแข่งขันในอนาคตจะเน้นการพัฒนารูปแบบ
และบริการที่ครบวงจรมากขึ้นเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับกลุ่มลูกค้าอุตสาหกรรม เริ่มตั้งแต่
ผู้ผลิตสินค้า ผู้จัดหาวัตถุดิบ ผู้ค้า ผู้ขนส่ง ผู้บริการ
ซึ่งละทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงรูปแบบของการแข่งขัน

เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

ปี 2546 ตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ในเขตกรุงเทพฯ มีห้องพักประมาณ 9,887 หน่วย เพิ่มขึ้นจาก
ปี 2545 ประมาณ 6.9 % ภายหลังจากการระบาดของโรคซาร์สยุติ และการก่อการร้ายสงบลง
ประกอบกับนโยบายส่งเสริมการท่องเที่ยวที่ดำเนินการอย่างต่อเนื่อง
และนโยบายส่งเสริมการลงทุนของชาวต่างชาติ
ส่งผลให้มีชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาในประเทศไทยเพิ่มมากขึ้น
ความต้องการห้องพักจึงมีมากขึ้นตามไปด้วย อย่างไรก็ดีอัตราการเข้าพักเริ่มชะลอตัว
เนื่องจากมีสินค้าในตลาดคอนโดมิเนียมเข้ามาแย่งส่วนแบ่งไปพอสมควร โดยในปี 2546
ในเขตสุขุมวิท และ ศูนย์กลางธุรกิจ มีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 88 % และ 82 % ตามลำดับ

บริการในส่วนนี้บริษัทฯมีอยู่ 2 โครงการ คือโครงการการปริ๊นซ์ตัน พาร์ค สวีท เป็นเซอร์วิส
อพาร์ทเม้นท์ ย่านวิภาวดี-ดินแดง บริษัทเริ่มเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการเมื่อต้นปี 2546
และอีกโครงการหนึ่งคือ บีเคแมนชั่น อยู่ในสุขุมวิทซอย 59
เป็นอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าซึ่งถือได้ว่าอยู่ในทำเลที่ดีมาก บริษัทได้ลงทุนซื้อเมื่อปลายไตรมาสที่ 3 ของปี
2546 เนื่องจากสภาพห้องค่อนข้างเก่าบริษัทจึงมีแผนการปรับปรุงอาคารให้ดียิ่งขึ้น

ตลาดการให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

ในปี 2546 ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานมีมากขึ้น เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจไทยฟื้นตัว
และมีบริษัทเปิดใหม่เพิ่มมากขึ้น ทำให้ความต้องการเช่าอาคารสำนักงานมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ในปี
2546 มีพื้นที่อาคารสำนักงานในเขตกรุงเทพฯ ประมาณ 6.639 ล้านตารางเมตร
มีอัตราพื้นที่ว่างโดยเฉลี่ย 22 % สำหรับค่าเช่าในเขต CBD เพิ่มขึ้นประมาณ 10 %
โดยอัตราค่าเช่าสำนักงานเกรดเอ เฉลี่ยประมาณ 500 บาท/ตารางเมตร/เดือน

ในส่วนของบริษัทได้ลงทุนซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่ในอาคารเจซีเควิน จำนวน 4 ชั้น เมื่อต้นปี 2545
และซื้อพื้นที่ภายในอาคารดังกล่าวเพิ่มอีก 5 ชั้น เมื่อปลายปี 2546 ทำให้มีพื้นที่รวมทั้งสิ้นประมาณ
11,790 ตารางเมตร โดยปัจจุบันมีผู้เช่าเต็มพื้นที่แล้ว

ตลาดคอนโดมิเนียม

ความต้องการของตลาดมีเพิ่มมากขึ้น ขณะที่คอนโดมิเนียมเป็นสินค้าที่ต้องใช้เวลาในการก่อสร้าง
ทำให้อัตราพื้นที่ว่างของคอนโดมิเนียมในตลาดมีการปรับตัวลดลงเหลือ 10%
จากที่เคยมีอัตราว่างสูงสุดถึงเกือบ 50 % เมื่อปี 2541

จากสภาพตลาดคอนโดมิเนียมที่เอื้ออำนวยมากกว่าตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
บริษัทได้เปลี่ยนแปลงนโยบายการขายโครงการเลคกรีน ในสุขุมวิทซอย 8
จากเดิมที่ทำเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ มาเป็นคอนโดมิเนียม
ด้วยจุดเด่นของโครงการคือสามารถเข้าอยู่ได้ทันที และตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสม
โดยจะเปิดการขาย ในช่วงต้นปี 2547