2.1 ปัจจัยความเสี่ยง

(1) ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

  (1.1) ความเสี่ยงของธุรกิจโรงงานสำเร็จรูป

การทำธุรกิจโรงงานสำเร็จรูปของบริษัท
มีลักษณะที่จะต้องลงทุนซื้อที่ดินในนิคมหรือเขตอุตสาหกรรมต่าง ๆ
เพื่อพัฒนาและก่อสร้างโรงงานให้แล้วเสร็จก่อนที่จะจำหน่าย
ปกติจะใช้เวลาพัฒนาที่ดินและก่อสร้างอาคารประมาณ 6 - 9 เดือน ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นได้แก่

1)  ต้นทุนการเงินในระหว่างการพัฒนา และการถือสินค้าคงคลังไว้เป็นเวลานานกว่าปกติ

2)  สภาพคล่องทางการเงินอาจมีปัญหากรณีการจำหน่ายสินค้า
    และหรือให้เช่าอาจไม่เป็นไปตามเป้าหมาย

3)  ภาวะตลาดและการแข่งขันในอุตสาหกรรมเดียวกัน

การบริหารความเสี่ยงดังกล่าว
บริษัทมีมาตรการลดความเสี่ยงโดยการปรับสมดุลระหว่างการผลิตและการจำหน่ายสินค้า
การควบคุมระยะเวลาการผลิตให้สั้นลง
การเลือกลงทุนในทรัพย์สินที่มีศักยภาพสูงและเป็นที่ต้องการของตลาด
การมีนโยบายยืดหยุ่นสัดส่วนรายได้ระหว่างการขายและให้เช่าให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจ
และความต้องการของตลาดในแต่ละช่วงเวลา
การหาแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนต่ำทดแทนการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินโดยการขายโรงงานสำเร็จรูปพร้อมที่ดินให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ในส่วนของการแข่งขันในธุรกิจนี้นับว่ายังมีคู่แข่งน้อยราย
ในขณะที่ความต้องการโรงงานสำเร็จรูปในทำเลที่ดียังมีอยู่มาก
ดังนั้นความเสี่ยงดังที่ได้กล่าวมาแล้วยังคงสามารถควบคุม และบริหารได้อย่างมีประสิทธิภาพ

  (1.2) ความเสี่ยงของธุรกิจคอนโดมิเนียมและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

ธุรกิจนี้มีความเสี่ยงจากการมีคู่แข่งจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดระดับกลางถึงระดับล่าง
บริษัทจึงเลือกลูกค้าเป้าหมายในตลาดระดับกลางถึงระดับบน
และเลือกลงทุนในทำเลย่านใจกลางเมือง ซึ่งยังคงมีความต้องการอยู่มาก
ประกอบกับบริษัทมีประสบการณ์ในธุรกิจนี้มากพอที่จะแข่งขันในตลาดได้เป็นอย่างดี
จากผลประกอบการที่ผ่านมาการขายคอนโดมิเนียมย่านสุขุมวิทประสพความสำเร็จ
และทำกำไรให้แก่บริษัทเป็นอันมาก นอกจากนี้โครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
ย่านดินแดง-วิภาวดีรังสิต ก็มีผลกำไรจากการดำเนินงานอย่างต่อเนื่องแล้ว

เนื่องจากบริษัทฯ ได้เริ่มทำธุรกิจคอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดเป็นครั้งแรก
โดยได้ซื้อที่ดินริมทะเลบริเวณหัวหิน-ปราณบุรี จังหวัดประจวบคีรีขันธ์
เพื่อก่อสร้างคอนโดมิเนียมระดับบนเพื่อขาย ความเสี่ยงที่อาจมีเพิ่มขึ้นคือประสบการณ์ด้านการตลาด
และการแข่งขันที่ค่อนข้างสูงในท้องถิ่น แต่ด้วยศักยภาพของทำเลที่ตั้ง การใช้ทีมงานมืออาชีพ
และนโยบายราคาที่แข่งขันได้จะเป็นปัจจัยหลักให้โครงการนี้ประสพความสำเร็จในที่สุด

  (1.3) ความเสี่ยงของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม

เมื่อประมาณกลางปี 2550 บริษัทฯ ได้จัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมขนาดย่อมขึ้นโดยใช้ชื่อว่า
“นิคมอุตสาหกรรม ทีเอฟดี” ที่ตำบลท่าสะอ้าน อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา
ในเบื้องต้นได้รวบรวมที่ดินได้ประมาณ 300 ไร่ และมีแผนที่จะขยายพื้นที่ให้ครบ 500 ไร่
เนื่องจากการประกอบการนิคมอุตสาหกรรมเป็นธุรกิจใหม่สำหรับริษัทฯ
ซึ่งมีข้อแตกต่างจากธุรกิจโรงงานสำเร็จรูปที่เป็นธุรกิจหลักเดิมของบริษัทฯ
ในด้านการของขนาดการลงทุน และระยะเวลาในการพัฒนาที่ดินและสาธารณูปโภคมากขึ้น
ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นนอกเหนือจากต้นทุนทางการเงิน
และภาวะตลาดและการแข่งขันคือประสบการณ์ในการบริหารโครงการ
เมื่อเทียบกับผู้ประกอบการอื่นในอุตสาหกรรมเดียวกัน

อย่างไรก็ตามที่ตั้งของนิคมดังกล่าวอยู่ในทำเลที่ดีมาก การคมนาคมสะดวก
เนื่องจากอยู่ติดกับทางขึ้น-ลง มอเตอร์เวย์สายตะวันออก เป็นศูนย์กลางเชื่อมต่อสนามบินสุวรรณภูมิ
นิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ ในภาคตะวันออก และอยู่ใกล้กรุงเทพฯ ในรัศมีโดยรอบประมาณ 60-90
กิโลเมตรเท่านั้น ทำให้บริษัทฯ สามารถแข่งขันในตลาดได้ดี

(2) ความเสี่ยงในด้านการเงิน

จากการที่บริษัทฯ
ได้จำหน่ายสินค้าส่วนใหญ่โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินและโรงงานให้เช่าออกไปในช่วงปี 2548-2550
เป็นเหตุให้บริษัทฯ ต้องเร่งลงทุนจัดหาทรัพย์สินใหม่มาทดแทนเพื่อเป็นฐานในการสร้างรายได้ต่อไป
ดังนั้นในช่วงกลางปี 2550 ต่อเนื่องถึงปัจจุบันบริษัทฯ
จำเป็นต้องกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเพิ่มขึ้นเพื่อนำไปลงทุนในโครงการต่าง ๆ
ทั้งในด้านโรงงานอุตสาหกรรม และอาคารที่พักอาศํย ทำให้หนี้สินรวม ณ วันสิ้นปี 2550
เพิ่มขึ้นจากปี 2549 ในอัตราร้อยละ 51 สัดส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้นจากอัตรา 0.47
เท่า ในปี 2549 เป็น 0.71 เท่า ในปี 2550
ซึ่งยังอยู่ในระดับต่ำกว่านโยบายที่จะรักษาระดับสัดส่วนหนี้สินต่อทุนไว้ที่ 1:1

ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากภาระดอกเบี้ยในระหว่างก่อสร้างตลอดจนสภาพคล่องทางการเงิน
จะมีอยู่ในช่วงปีแรกของการดำเนินโครงการเท่านั้น เนื่องจากบริษัทฯ
เริ่มมีรายได้จากการขายโครงการบางส่วนเข้ามาเสริมทำให้ความเสี่ยงอยู่ในระดับต่ำ
และสามารถควบคุมได้

(3) ความเสี่ยงจากคู่ค้า

ความเสี่ยงจากคู่ค้าอันได้แก่ลูกค้าและผู้ขายสินค้าและบริการ
ซึ่งอาจประสบปัญหาภายในกิจการของตนเองไม่สามารถชำระหนี้ได้
หรือผู้ขายไม่สามารถส่งมอบสินค้าและบริการได้ตามกำหนดเวลา
แต่เนื่องจากบริษัทไม่มีคู่ค้ารายใดรายหนึ่งที่ก่อภาระผูกพัน
หรือต้องพึ่งพิงการขายสินค้าและบริการเกินกว่าร้อยละ 5 ของรายได้รวม
อีกทั้งสินค้าและบริการส่วนใหญ่ที่จะต้องใช้สามารถจัดหาได้ทั่วไป
ทำให้ความเสี่ยงด้านนี้อยู่ในระดับที่ควบคุมได้

(4) ความเสี่ยงภายนอก

ปัจจัยภายนอกที่จะมีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัทได้แก่
สภาพเศรษฐกิจของประเทศและภูมิภาค อัตราดอกเบี้ย ราคาน้ำมัน โรคระบาด พฤติกรรมของลูกค้า
การเปลี่ยนแปลงด้านเทคโนโลยี วิบัติภัย ภัยธรรมชาติ
แม้กระทั่งการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายที่สำคัญ
แม้ว่าความเสี่ยงดังกล่าวเป็นสิ่งที่อยู่นอกเหนือการควบคุมและการคาดการณ์ของกิจการ
แต่บริษัทได้ตระหนักถึงความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้น และพยามยามป้องกัน
โดยการศึกษาปัจจัยความเสี่ยงดังกล่าวอย่างใกล้ชิด
และมีการประเมินความเสี่ยงดังกล่าวตลอดเวลาแล้วจึงบริหารความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอกโดยปรับตัวยืดหยุ่นตามสภาพที่เหมาะสม

tfdtd.doc