1. ปัจจัยความเสี่ยง

จากลักษณะของธุรกิจของบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)
(“บริษัท”) ปัจจัยความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นและผลกระทบที่จะมีต่อการดำเนินงานในอนาคต เป็นดังนี้
คือ

1.  ความเสี่ยงเรื่องราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้าง

  เมื่อเริ่มการก่อสร้างโครงการของบริษัท ราคาวัสดุก่อสร้างอาจมีการปรับตัวสูงขึ้น
  ซึ่งจะเป็นการเพิ่มต้นทุนและทำให้บริษัทมีกำไรลดลง
  เนื่องจากบริษัทได้มีการกำหนดราคาขายของโครงการต่างๆไว้เป็นการล่วงหน้าเพื่อให้ลูกค้าได้จองซื้อและเริ่มทำการก่อสร้างต่อในส่วนที่เหลือจนแล้วเสร็จ
  จึงจะทำการส่งมอบ
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้พยายามลดความเสี่ยงทางด้านราคาวัสดุก่อสร้างโดยจะพัฒนาและขายโครงการแต่ละโครงการให้แล้วเสร็จในช่วงระยะเวลา
  1 ปีครึ่งถึง 2 ปี ตั้งแต่เริ่มต้นซื้อที่ดินจนกระทั่งโอนขายบ้านหลังสุดท้าย
  ทั้งนี้เพื่อลดระยะเวลาการก่อสร้างในแต่ละโครงการลง
  จึงทำให้บริษัทประเมินราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้างได้ถูกต้องแม่นยำมากขึ้น
  ซึ่งจะช่วยลดความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างในโครงการของบริษัท
  ในขณะเดียวกันบริษัทพยายามที่จะตกลงราคาและปริมาณวัสดุก่อสร้างรวมถึงสุขภัณฑ์กับผู้ผลิต/ผู้ขายให้ได้มากที่สุดก่อนที่จะตั้งราคาเพื่อเปิดขายในแต่ละโครงการ
  นอกจากนี้การที่บริษัทมีโครงการที่มีมูลค่าสูง โดยมีมูลค่าระหว่าง 500 ล้านบาท ถึง 2,000
  ล้านบาทต่อโครงการ ทำให้บริษัทมีอำนาจต่อรองกับผู้รับเหมาและผู้ค้าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง
  จึงทำให้บริษัทมีความเสี่ยงทางด้านนี้น้อยลง

  1.2 ความเสี่ยงเรื่องการค้างรับชำระเงินจากลูกค้า

บริษัทและบริษัทย่อยมีลูกหนี้การค้าและตั๋วเงินรับการค้าสิ้นสุด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546
ทั้งสิ้นจำนวน 102.38
ล้านบาทโดยแบ่งเป็นลูกหนี้การค้าที่มีปัญหาในการชำระหนี้แยกตามอายุหนี้ที่ค้างชำระได้ดังนี้

  31 ธันวาคม 2546

  (ล้านบาท)

  มากกว่า 3 เดือน ถึง 6 เดือน 1.06

  มากกว่า 6 เดือน ถึง 12 เดือน 0.87

  มากกว่า 12 เดือนขึ้นไป 39.02

รวม 40.95

  การค้างชำระของลูกหนี้การค้าส่วนที่เกินกว่า 12 เดือน จำนวน 39.02 ล้านบาท
  เป็นลูกหนี้ที่เกิดขึ้นจากธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างอันเป็นผลมาจากการที่สภาวะเศรษฐกิจถดถอยจากการประกาศลดค่าเงินบาทในปี
  2540
  ได้ส่งผลกระทบต่อฐานะการเงินและความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้ดังกล่าวคิดเป็นร้อยละ
  38.11 ของลูกหนี้และตั๋วเงินรับการค้าทั้งหมด
  ซึ่งบริษัทมีความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับชำระหนี้ตามจำนวนดังกล่าว
  แต่อย่างไรก็ตามบริษัทได้มีการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญของลูกหนี้ไว้แล้วเป็นจำนวน 38.94
  ล้านบาท และส่งให้กฎหมายเร่งรัดติดตามหนี้ที่เหลืออย่างใกล้ชิด
  นอกจากนี้บริษัทยังมีมาตรการที่จะป้องกันความเสี่ยงจากปัญหาลูกหนี้ค้างชำระเป็นระยะเวลานาน
  โดยในส่วนธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างจะมีการพิจารณาเครดิตกับลูกค้าที่รัดกุมมากขึ้น
  รวมทั้งมีการเก็บและติดตามหนี้ที่เร็วขึ้น โดยจะส่งให้ทางกฎหมายภายใน 1
  เดือนหลังจากครบกำหนดเวลาการชำระหนี้ของลูกหนี้ สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  บริษัทมีนโยบายการสร้างบ้านก่อนขายบางส่วน โดยขายเมื่อมีการก่อสร้างไปแล้วประมาณ
  60-80% ซึ่งจะทำให้ลดระยะเวลาการชำระเงินดาวน์และการผ่อนชำระให้สั้นลง
  ปัจจุบันเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3-8 เดือน

  1.3 ความเสี่ยงจากการค้ำประกันหนี้สินแก่บริษัทย่อยและบริษัทร่วมและบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน

บริษัทและบริษัทย่อยได้มีการค้ำประกันเงินกู้แก่บริษัทย่อยและบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
ดังตารางสรุปการค้ำประกันต่อไปนี้
จากผลดังกล่าวบริษัทและบริษัทย่อยจะมีความเสี่ยงจากการค้ำประกันการชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้หากผู้ถูกค้ำประกันไม่สามารถชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้ได้ตามกำหนดอันจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและฐานะการเงินของบริษัทและบริษัทย่อยได้
อย่างไรก็ตามจากการปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้และผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น
ทำให้บริษัทเชื่อว่าผู้ถูกค้ำประกันจะสามารถผ่อนชำระคืนหนี้สินได้

  ตารางสรุปการค้ำประกันหนี้สินของบริษัทต่อบริษัทย่อย บริษัทร่วม และบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน

+--------+-----+---------+--------------+-----------------------------+
| ผู้ค     | ผ   |         | ยอดคงเหลือ    | ความคืบหน้า                   |
| ้ำประกัน | ู้ถูกค |         |              |                             |
|        | ้ำปร |         | จำน          |                             |
|        | ะกัน |         | วนหนี้ที่ค้ำประกัน |                             |
|        |     |         |              |                             |
|        |     |         | ณ 31 ธันวาคม  |                             |
|        |     |         | 2546         |                             |
|        |     |         |              |                             |
|        |     |         | (ล้านบาท)     |                             |
+========+=====+=========+==============+=============================+
| บริษัท   | บ   | %       |              |                             |
|        | ริษัท | การ     |              |                             |
|        |     | ถือหุ้นโดย |              |                             |
|        |     |         |              |                             |
|        |     | ผ       |              |                             |
|        |     | ู้ค้ำประกัน |              |                             |
+--------+-----+---------+--------------+-----------------------------+
| APD    | APL | 99.99   | 458.98       | อยู่ระหว่าง                    |
|        |     |         |              | การผ่อนชำระคืนกับเจ้าหนี้ตามกำหนด |
+--------+-----+---------+--------------+-----------------------------+
| APD    | P   | 99.99   | 143.15       | อยู่ระหว่าง                    |
|        | CMC |         |              | การผ่อนชำระคืนกับเจ้าหนี้ตามกำหนด |
+--------+-----+---------+--------------+-----------------------------+
| AP     | APR | 99.99   | 5.00         | ค้ำประกันวงเงินเบิกเกินบัญชี       |
+--------+-----+---------+--------------+-----------------------------+
| APD    | APK | 99.99   | 257.48       | อยู่ระหว่าง                    |
|        |     |         |              | การผ่อนชำระคืนกับเจ้าหนี้ตามกำหนด |
+--------+-----+---------+--------------+-----------------------------+
| AP     | APD | 0       | 43.00        | ค้ำประกันวงเงินเบิกเกิน          |
|        |     |         |              | บัญชีและวงเงินสำหรับตั๋วสัญญาใช้เงิน |
+--------+-----+---------+--------------+-----------------------------+
| AP     | APL | 0       | 15.00        | ค้ำประกันวงเงินเบิกเกินบัญชี       |
+--------+-----+---------+--------------+-----------------------------+
| APD    | Q   | 23.16   | 119.00       | อยู่ระหว่าง                    |
|        | CON | ⁽¹⁾     |              | การผ่อนชำระคืนกับเจ้าหนี้ตามกำหนด |
+--------+-----+---------+--------------+-----------------------------+
| AP     | PB  | 19.80   | 59.00        | อยู่ระหว่าง                    |
|        |     | ⁽²⁾     |              | การผ่อนชำระคืนกับเจ้าหนี้ตามกำหนด |
+--------+-----+---------+--------------+-----------------------------+
| รวม    |     |         | 1,100.61     |                             |
+--------+-----+---------+--------------+-----------------------------+

  APD = บมจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ AP = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้

  APL = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว) QCON = บมจ. ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น
  โปรดัคส์

  PCMC = บจ. พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล APR = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้
  เรสซิเดนท์

  PB = บจ. พรีบิลท์ APK = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (กรุงเทพ)

  หมายเหตุ : (1) APD ค้ำประกันหนี้ให้กับ QCON ตามสัดส่วนการถือหุ้นก่อนที่ QCON จะ
  จดทะเบียนเพิ่มทุน

  (2) AP ค้ำประกันหนี้ให้กับ PB ในสัดส่วนเท่ากับผู้ถือหุ้นกลุ่มอื่น
  และภาระการค้ำประกันดังกล่าวเป็นรายการที่เกิดขึ้นก่อนการปรับโครงสร้างโดยที่ APD
  เข้ามาถือหุ้นร้อยละ 99.99 ใน AP ปี 2543

  1.4 ความเสี่ยงจากการประกอบธุรกิจ

  จากการที่บริษัทและบริษัทย่อยอยู่ในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และเป็นผู้ผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง
  จึงเคยได้รับผลกระทบจากการตกต่ำของภาวะเศรษฐกิจโดยตรง
  เมื่อเศรษฐกิจฟื้นตัวขึ้นบริษัทได้ปรับตัวโดยการผลิตสินค้าให้มีคุณภาพที่ดี
  และตรงกับความต้องการของลูกค้าเพื่อให้สามารถรักษาส่วนแบ่งตลาดของบริษัทไว้ได้
  รวมทั้งสามารถขยายฐานลูกค้าจากที่มีอยู่

 1.5 ความเสี่ยงในการลงทุนในใบสำคัญแสดงสิทธิ

  1.5.1 ความเสี่ยงเรื่องมูลค่าตามเวลา (Time Value) ของใบสำคัญแสดงสิทธิ

  บริษัทจะทำการปรับราคาการใช้สิทธิและอัตราการใช้สิทธิตลอดอายุของใบสำคัญแสดงสิทธิตามที่ระบุไว้ในเงื่อนไขการปรับสิทธิตามหนังสือชี้ชวนการเสนอขายใบสำคัญแสดงสิทธิให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม
  (ส่วนที่ 3 หัวข้อ 1.4) แต่เนื่องจากวิธีการปรับสิทธิดังกล่าว คำนึงถึงราคาการใช้สิทธิ
  และอัตราการใช้สิทธิ ณ วันปรับสิทธิเท่านั้น โดยมิได้คำนึงถึงมูลค่าตามเวลา (Time Value)
  ของใบสำคัญแสดงสิทธิแต่อย่างใด
  ซึ่งมูลค่าตามเวลาของใบสำคัญแสดงสิทธิจะลดลงเมื่อเวลาการใช้สิทธิของใบสำคัญแสดงสิทธิเหลือน้อยลง
  และหากบริษัทมีการเสนอขายใบสำคัญแสดงสิทธิหรือหลักทรัพย์แปลงสภาพที่ออกใหม่ในอนาคต
  อาจทำให้ผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะเสนอขายในครั้งนี้ภายหลังการปรับสิทธิแล้วมีสิทธิและผลประโยชน์ด้อยไปกว่าเดิม

1.5.2 ความเสี่ยงเรื่องการปรับราคาการใช้สิทธิใหม่ทำให้มีมูลค่าต่ำกว่ามูลค่าที่ตราไว้ของหุ้นสามัญของบริษัท

  ในกรณีที่มีการปรับราคาการใช้สิทธิและอัตราการใช้สิทธิใหม่ตามที่ระบุไว้ในเงื่อนไขการปรับสิทธิ
  ตามหนังสือชี้ชวนการเสนอขายใบสำคัญแสดงสิทธิให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิม (ส่วนที่ 3 หัวข้อ 1.4)
  โดยทำให้มีการเปลี่ยนแปลงราคาการใช้สิทธิ
  จนเป็นผลทำให้ราคาการใช้สิทธิใหม่มีราคาต่ำกว่ามูลค่าที่ตราไว้ของหุ้นสามัญของบริษัท
  ก็ให้ใช้ราคาการใช้สิทธิใหม่ดังกล่าวเว้นแต่จะเป็นกรณีที่กฎหมายห้ามมิให้บริษัทออกหุ้นต่ำกว่ามูลค่าที่ตราไว้ให้ถือเอามูลค่าที่ตราไว้ของหุ้นสามัญของบริษัทเป็นราคาการใช้สิทธิใหม่
  ซึ่งจะทำให้ผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิมีสิทธิและผลประโยชน์ด้อยลงกว่าเดิม

  1.6 ความเสี่ยงเรื่องผลกระทบต่อสัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้น (Dilution Effect)

  บริษัทได้มีการจัดสรรหุ้นสามัญไว้เพื่อรองรับการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญของบริษัท
  (AP-W1) จำนวน 350,000,000 หุ้น ^(*) ดังนั้นในอนาคตหากมีผู้ใช้สิทธิใบสำคัญแสดงสิทธินี้
  จะมีผลกระทบทางด้านสัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นลดลง (Dilution Effect)
  ซึ่งอัตราส่วนการลดลงของการถือหุ้นของผู้ถือหุ้นจะขึ้นอยู่กับการใช้สิทธิในใบสำคัญแสดงสิทธิของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิ
  ดังนั้นผู้ถือหุ้นและผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิควรพิจารณาในผลกระทบดังกล่าวนี้ด้วย ณ วันที่ 31
  ธันวาคม 2546 คงเหลือใบสำคัญแสดงสิทธิที่ยังไม่มีผู้มาใช้สิทธิจำนวน 32,815,780 หน่วย

^(*) ราคา PAR 1 บาท