แบบแสดงรายการข้อมูลประจำปี (แบบ 56-1)

สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2555

[]

บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

สารบัญ

  หน้า

ส่วนที่ 1 ข้อมูลสรุป (Executive Summary) ส่วน 1 - 1

ส่วนที่ 2 บริษัทที่ออกหลักทรัพย์

1.  ข้อมูลทั่วไป ส่วน 2 - 1

2.  ปัจจัยความเสี่ยง ส่วน 2 - 6

3.  ลักษณะการประกอบธุรกิจ ส่วน 2 - 11

4.  การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์ ส่วน 2 - 18

5.  ทรัพย์สินที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ ส่วน 2 - 28

6.  ข้อพิพาททางกฎหมาย ส่วน 2 - 34

7.  โครงสร้างเงินทุน ส่วน 2 - 35

8.  การจัดการ ส่วน 2 - 44

9.  การควบคุมภายใน ส่วน 2 - 71

10. รายการระหว่างกัน ส่วน 2 - 73

11. ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน ส่วน 2 - 76

12. ข้อมูลอื่นที่เกี่ยวข้อง ส่วน 2 - 95

ส่วนที่ 3 การรับรองความถูกต้องของข้อมูล ส่วน 3 - 1

เอกสารแนบ 1 รายละเอียดเกี่ยวกับผู้บริหารและผู้มีอำนาจควบคุมของบริษัท

เอกสารแนบ 2 รายละเอียดเกี่ยวกับกรรมการของบริษัทย่อย

เอกสารแนบ 3 รายงานของคณะกรรมการตรวจสอบ

ส่วนที่ 1

ข้อมูลสรุป (Executive Summary)

  []บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (“บริษัท”)
  ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ภายใต้ตราสินค้า
  โดยมุ่งเน้นโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทั้งในส่วนของทาวน์เฮ้าส์
  บ้านเดี่ยว และอาคารชุดพักอาศัย ภายใต้ชื่อ“บ้านกลางกรุง” “บ้านกลางเมือง” “The City”
  “The Centro” “The Palazzo” “Biz Town” “The Address” “Rhythm” “Life”
  “Aspire” และ ”The Pleno”
  เพื่อตอบสนองความต้องการในการอยู่อาศัยที่แตกต่างกันของผู้บริโภค

  เดิมบริษัทประกอบธุรกิจเป็นผู้ผลิตและจำหน่ายผลิตภัณฑ์คอนกรีตสำเร็จรูป
  โดยได้รับอนุมัติให้เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยตั้งแต่ปี 2535 และในปี
  2544 บริษัทได้ทำการโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน พร้อมทั้งโอนขายทรัพย์สิน, อุปกรณ์
  เครื่องมือ เครื่องจักร ในส่วนของธุรกิจผลิตภัณฑ์คอนกรีตสำเร็จรูปดังกล่าวของบริษัทไปให้แก่
  บริษัท พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล จำกัด (ซึ่งบริษัทถือหุ้นอยู่ในขณะนั้น ร้อยละ 99.99)
  ภายหลังจากการโอนดังกล่าวแล้วมีผลทำให้ บริษัท พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล จำกัด
  ประกอบธุรกิจเป็นผู้ผลิตและจำหน่ายผลิตภัณฑ์คอนกรีตสำเร็จรูปแทนบริษัท
  ในขณะที่ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลายเป็นธุรกิจหลักของบริษัท
  นอกจากนี้ยังขยายการลงทุนในบริษัทย่อยอีกหลายแห่งทั้งในธุรกิจเดียวกัน ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง
  และธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง อย่างไรก็ตามในปี 2548
  บริษัทได้ดำเนินการปรับโครงสร้างการประกอบธุรกิจ
  และโครงสร้างการถือหุ้นในบริษัทที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้ลักษณะการประกอบธุรกิจชัดเจน
  โดยการลดสัดส่วนการถือหุ้นใน บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
  จากเดิมที่ถือหุ้นอยู่ในอัตราร้อยละ 64.73 เป็นร้อยละ 43.82 และร้อยละ 24.02 ตามลำดับ
  ทำให้โครงสร้างธุรกิจของบริษัทมีเพียงธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต่อมาในปี 2550
  บริษัทได้มีการขยายการลงทุนร่วมกับพันธมิตรโดยการเข้าร่วมทุนกับ Pacific Star Group
  ผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ เพื่อพัฒนาโครงการอาคารชุดพักอาศัย
  และต่อมาบริษัทได้มีการซื้อหุ้นสามัญของบริษัทร่วมทุนคืนจากกลุ่ม Pacific Star Group
  ส่งผลทำให้สถานะของบริษัทร่วมทุนทั้ง 2 บริษัทดังกล่าวเปลี่ยนเป็นบริษัทย่อยของบริษัท
  นอกจากนี้ในปี 2553 บริษัทได้มีการลดสัดส่วนการถือหุ้น ใน บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
  ลงเหลือต่ำกว่าร้อยละ 20 ส่งผลทำให้สถานะของบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
  เปลี่ยนแปลงจากการเป็นกิจการที่ควบคุมร่วมกันเป็นเงินลงทุนระยะยาว อย่างไรก็ตาม
  ตั้งแต่เดือนมกราคม 2555 เป็นต้นมา บริษัทได้ทยอยลดการลงทุนในบริษัท พรีบิลท์ จำกัด
  (มหาชน) ลงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ ณ เดือน พฤศจิกายน 2555
  บริษัทไม่เหลือเงินลงทุนในบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) อีกต่อไป

  อนึ่ง
  บริษัทได้ปรับปรุงระบบการทำงานให้มีความทันสมัยและไม่หยุดนิ่งที่จะพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ออกมาสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง
  โดยในปี 2550 บริษัทพัฒนาทาวน์เฮ้าส์รูปแบบใหม่โดยใช้แนวคิดบ้านสไตล์ Urbanion
  ภายใต้แบรนด์ บ้านกลางเมืองและบ้านกลางกรุง โดยได้รับการตอบสนองจากลูกค้าเป็นอย่างดี
  ในขณะที่ปี 2551 บริษัทยังคงมีการพัฒนาสินค้าเพิ่มเติมภายใต้ชื่อ Biz Town
  ซึ่งเป็นโฮมออฟฟิศรูปแบบใหม่ รวมถึง The Centro
  บ้านเดี่ยวสำหรับผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นชีวิตครอบครัว และ Rhythm
  คอนโดมิเนียมรูปแบบทันสมัยพร้อมฟังก์ชั่นการใช้งานที่เหมาะสำหรับการใช้ชีวิตแบบคนเมือง
  ต่อมาในปี 2552 บริษัทได้พัฒนาสินค้าเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่องภายใต้ชื่อแบรนด์ The Address
  ซึ่งเป็นคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองที่เน้นรูปแบบการตกแต่งที่หรูหราสำหรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการความมีระดับไม่เหมือนใคร

  สำหรับปี 2553 นอกจากการขยายจำนวนโครงการภายใต้แบรนด์เดิมแล้ว
  บริษัทยังได้มีการพัฒนาสินค้าภายใต้แบรนด์ใหม่เพิ่มเติมอีก 2 แบรนด์ ได้แก่ The Palazzo
  เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าครอบครัวขนาดใหญ่ที่ต้องการสิ่งที่เป็นมากกว่าบ้านเพื่อสะท้อนสถานะของผู้อยู่อาศัย
  และ The Aspire
  คอนโดมิเนียมดีไซน์เรียบเก๋มีสไตล์เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่เพิ่งเริ่มต้นชีวิตการทำงาน
  และในปี 2554 บริษัทได้พัฒนาสินค้าเพื่อขยายตลาดไปยังกลุ่มลูกค้าระดับกลาง - ล่างมากขึ้น
  โดยบริษัทได้พัฒนาทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้นระดับราคาประมาณ 2 ล้านบาทภายใต้แบรนด์ The Pleno
  และสำหรับปี 2555 นั้นบริษัทได้ปรับเปลี่ยนองค์กรใหม่ (Re-branding) อย่างเป็นทางการ
  โดยได้เปลี่ยนทั้งโลโก้บริษัท พร้อมทั้งประกาศพันธกิจขององค์กรใหม่ เป็น “To Be the Most
  Responsive Creator for our Customers” อีกทั้งยังมีการปรับแบรนด์สโลแกนใหม่ เป็น
  “ที่ AP คุณคือแรงบันดาลใจ (You are Our Inspiration)” สำหรับภายในองค์กรนั้น
  มีการปรับโครงสร้างทีมงานใหม่เพื่อส่งเสริมให้แต่ละส่วนงานมีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน
  อันจะทำให้บุคลากรในทุกส่วนงานมีโอกาสสร้างสรรค์ผลงานโดยนำศักยภาพของตนมาใช้อย่างเต็มที่
  โดยมีเป้าหมายสูงสุดเดียวกันคือ มุ่งให้ความสำคัญและบริการที่ครบวงจรแก่ลูกค้า
  มากกว่าการมุ่งสร้างยอดขายเพียงอย่างเดียว

  อนึ่ง แม้ว่าจะมีการแข่งขันที่รุนแรง
  ผลการดำเนินงานของบริษัทยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องโดยมีรายได้จากการขายและบริการในปี
  2552 2553 2554 และ 2555 จำนวน 12,627.8 ล้านบาท 13,840.2 ล้านบาท 13,638.5
  ล้านบาท และ 17,310 ล้านบาท ตามลำดับ และมีกำไรสุทธิในปี 2552 2553 2554 และ
  2555 จำนวน 1,930.4 ล้านบาท 2,229.3 ล้านบาท 1,550.9 ล้านบาท และ 2,329. 3
  ล้านบาท ตามลำดับ

  นอกจากนี้ สินทรัพย์รวมของบริษัท ณ สิ้นปี 2552 2553 2554 และ 2555 มีจำนวน
  19,006.81 ล้านบาท 24,114.48 ล้านบาท 29,374.5 และ 29,312.2 ล้านบาท ตามลำดับ
  สำหรับหนี้สินรวม ณ สิ้นปี 2552 2553 2554 และ 2555 มีจำนวน 10,819.6 ล้านบาท
  14,600.4 ล้านบาท 18,713.9 ล้านบาท และ 16,792.1 ล้านบาท ตามลำดับ
  ในขณะที่ส่วนของผู้ถือหุ้นรวมส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อย ณ สิ้นปี 2552 2553 2554 และ 2555
  มีจำนวน 8,181.7 ล้านบาท 9,513.7 ล้านบาท 10,660.1 ล้านบาท และ 12,519.7
  ล้านบาท ตามลำดับ ซึ่งบริษัทยังคงมีสัดส่วนหนี้สินรวมต่อส่วนของผู้ถือหุ้นในระดับที่เหมาะสม โดย
  ณ สิ้นปี 2552 2553 2554 และ 2555 อยู่ในระดับ 1.6 เท่า 1.4 เท่า 1.5 เท่า 1.8 เท่า
  และ 1.3 เท่า ตามลำดับ