3. การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

3.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์

บริษัท ไทยพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม จำกัด (มหาชน) ดำเนินธุรกิจการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
สามารถแบ่งผลิตภัณฑ์ออกเป็นลักษณะใหญ่ๆดังนี้คือ

1.  การขาย/เช่า ที่ดินเปล่า ที่ดินพร้อมโรงงานสำเร็จรูป
    ทั้งในลักษณะของโรงงานเดี่ยวและแฟลตอุตสาหกรรม
    โดยในปัจจุบันบริษัทฯมีผลิตภัณฑ์ดังกล่าวตั้งอยู่ในเขตนิคมอุตสาหกรรมต่างๆดังต่อไปนี้

+---------------------------+-------------------+----------------------+
| ที่ตั้ง                       | เนื้อที่ดิน(ไร่)        | โรงงาน(หลัง)          |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| นวนคร                     | 17.25             | 6                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| บางปะอิน                   | 12.20             | 3                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| ลาดกระบัง                  | 2.58              | 1                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| บางปู                      | 2.93              | 1                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| บ้านหว้า(ไฮเทค)             | 14.09             | 6                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| ชลบุรี(บ่อวิน)                | 3.75              | 1                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| โรจนะ(อยุธยา)              | 2.00              | -                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| บางกะดี – มินิแฟคตอรี่         | 0.44              | 1                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
| บางกะดี – แฟลต             | 6.13              | 1                    |
+---------------------------+-------------------+----------------------+
|  รวม                      | 61.37             | 20                   |
+---------------------------+-------------------+----------------------+

2.  การรับเหมาก่อสร้าง
    โดยรับเหมาก่อสร้างทั้งในส่วนของหน่วยงานราชการและเอกชนโดยบริษัทฯใช้วิธีเหมาช่วงให้กับผู้รับเหมาไปดำเนินการ
    ซึ่งในปี 2543 บริษัทฯไม่มีรายได้ในส่วนนี้

3. การขาย/เช่าอาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม และตลาดสด สำหรับโครงการที เอฟ ดี ทาวน์
นวนคร โดยบริษัทฯได้ดำเนินการมาตั้งแต่ปี 2538 ได้เสร็จสมบูรณ์เมื่อกลางปี 2542
มีเงินลงทุนโครงการไปแล้วประมาณ 483.3 ล้านบาท

3.2 การตลาดและการแข่งขัน

(1) กลยุทธ์ทางการตลาด

  บริษัทฯมีกลยุทธ์การแข่งขันที่สำคัญดังนี้

1.  ขายโรงงานสำเร็จรูปและที่ดินเปล่าในราคาที่สามารถแข่งขันกับตลาดได้
    แม้ว่าบริษัทฯจะได้รับกำไรลดลงบ้างก็ตาม

2.  ปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการชำระเงิน โดยให้ลูกค้าสามารถผ่อนชำระงวด
    (ในรายการที่มีการขาย) ยาวขึ้น

3.  มีการลงโฆษณาทางสื่อต่างๆ ได้แก่หนังสือพิมพ์ หนังสือที่ออกโดย กนอ, Webpage โดยผ่าน
    Internet

4.  สร้างโรงงานบนขนาดที่ดินที่เล็กลง
    เพื่อให้ราคาอยู่ในระดับที่ลูกค้าสามารถที่จะซื้อได้และสามารถแข่งขันกับตลาดได้

(2) ลักษณะของลูกค้า

กลุ่มลูกค้าหลักของบริษัทฯ จะเป็นชาวต่างประเทศ และเป็นกลุ่มอุตสาหกรรมขนาดเล็กถึงขนาดกลาง
ในอดีตที่ผ่านมาลูกค้าจะมีความพอใจและประทับใจในผลิตภัณฑ์และบริการหลังการขายของบริษัท
เมื่อมีการขยายกิจการก็จะกลับมาซื้อผลิตภัณฑ์อีก
ในขณะเดียวกันก็จะช่วยแนะนำลูกค้าใหม่ให้แก่บริษัทอีกด้วย ในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา
ไม่มีลูกค้ารายใดรายเดียวที่มีมูลค่าซื้อขายเกิน 30% ของยอดขายรวมและไม่มีข้อผูกพันใด ๆ
เป็นกรณีพิเศษ จากการสำรวจบริษัทฯมีฐานลูกค้า
ซึ่งหากแบ่งตามลักษณะสัดส่วนการขายสินค้าให้ลูกค้า ในรอบระยะเวลา 3 ปี เป็นดังนี้

2000 1999 1998

Thai 62% 15% 64%

Japanese 17% 55% 18%

 Others 21% 40% 18%

(3) กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่มากกว่า 60% เป็นชาวไทย รองลงมาได้แก่ ชาวญี่ปุ่น สิงคโปร์
และอเมริกาตามลำดับ โดยกระจายอยู่ในทุกสาขาอุตสาหกรรม เช่น อีเลคทรอนิคส์
,ผลิตภัณฑ์พลาสติก ,ผลิตภัณฑ์เคมี ,บรรจุภัณฑ์ ,เครื่องมือแพทย์ ,เครื่องใช้ไฟฟ้า ,ชิ้นส่วนรถยนต์
,คลังสินค้า และอาหาร เป็นต้น

(4) นโยบายการตั้งราคา

การตั้งราคาขายจะใช้ราคาต้นทุนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบวกด้วยกำไรมาตรฐานประมาณ 15-25%
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทำเล และที่ตั้ง สภาวะการตลาด และกลไกราคา ส่วนการตั้งราคาค่าเช่า
จะพิจารณาจากต้นทุนทางการเงินหลัก คือดอกเบี้ย บวกค่าใช้จ่าย และกำไร
นอกจากนี้จะต้องพิจารณาถึงคู่แข่งขันที่อยู่ในทำเลเดียวกันเป็นเกณฑ์ด้วย

  (5) การจำหน่ายและช่องทางการจำหน่าย

บริษัท แบ่งการจำหน่ายผลิตภัณฑ์ออกเป็น 2 รูปแบบ

  รูปแบบที่ 1 จำหน่ายตรงให้กับลูกค้าโดยพนักงานบริษัท (ประมาณ 80%)

  รูปแบบที่ 2 จำหน่ายผ่านตัวแทน นายหน้า (ประมาณ 20%)

หลักเกณฑ์ในการแต่งตั้งผู้แทนจำหน่าย และการจ่ายค่าตอบแทน

  - ต้องเป็นนิติบุคคล

  - ต้องมีประสบการณ์ ยาวนาน 3-5 ปี และมีชื่อเสียงเป็นที่ยอมรับ

  - ต้องมีเครือข่ายทั้งในและต่างประเทศ

-   การจ่ายค่าตอบแทน ถ้าเป็นการเช่าที่มีอายุสัญญา 1-3 ปีขึ้นไป บริษัทฯ
    จะจ่ายค่าตอบแทนเป็นจำนวนเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน
    ถ้าเป็นการขายบริษัทจะจ่ายค่าตอบแทนในอัตราร้อยละ 1-2 ของราคาขาย

(6) สภาพการแข่งขันภายในอุตสาหกรรม

จากการที่ภาครัฐได้ใช้มาตราการต่างๆในการกระตุ้นเศรษฐกิจ
ตลอดจนการให้การสนับสนุนอุตสาหกรรม SMEs ทั้งในด้านของสินเชื่อและสิทธิประโยชน์ในการลงทุน
ทำให้ภาคอุตสาหกรรมในปี 2543 ยังคงขยายตัวได้ดี โดยมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 5.6
% และดัชนีผลผลิตสินค้าอุตสาหกรรมปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 3 %
ในด้านของบริษัทที่ได้รับอนุมัติให้การส่งเสริมการลงทุนจาก BOI ในปี 2543 (ม.ค. – พ.ย.)
มีมูลค่าการลงทุนเพิ่มขึ้นจากปีก่อนมากกว่าเท่าตัว โดยกลุ่มอุตสาหกรรมที่มีการลงทุนกันมากได้แก่
เคมีภัณฑ์ กระดาษ พลาสติก เครื่องใช้ไฟฟ้าและอีเล็กทรอนิคส์
กลุ่มอุตสาหกรรมเหล่านี้ส่วนใหญ่มีความต้องการโรงงานสำเร็จรูปในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆที่นักลงทุนสามารถเข้าไปดำเนินการผลิตได้ทันที
โดยในปัจจุบันยังมีพื้นที่เหลืออยู่ในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆรวมกันมากกว่า 10,000 ไร่
ดังนั้นการแข่งขันจึงขึ้นอยู่กับผู้ประกอบการที่จะใช้กลยุทธในการสร้างจุดเด่นของทำเลที่ตั้งในแต่ละนิคมอุตสาหกรรม
ซึ่งมีปัจจัยสำคัญคือความสะดวกสบายในการเดินทางและการขนถ่ายสินค้า
การจัดระบบสาธารณูประโภคอย่างเพียงพอ ตลอดจนสิทธิประโยชน์ต่างๆในการลงทุน
รวมทั้งการสร้างโรงงานสำเร็จรูปเพื่อตอบสนองความต้องการของอุตสาหกรรมที่เป็นลูกค้าเป้าหมาย
ซึ่งปัจจัยหลังสุดจะมีผลต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัทฯ
โดยในปัจจุบันต้องแข่งขันกับบริษัทที่ดำเนินธุรกิจในลักษณะเดียวกันแล้ว
ยังต้องแข่งขันกับผู้ประกอบการในนิคมอุตสาหกรรมนั้นๆสร้างโรงงานสำเร็จรูปเพื่อขาย/เช่าขึ้นเอง
รวมทั้งในอนาคตจะต้องแข่งขันกับการนิคมอุตสาหกรรมที่มีแผนการจะสร้างโรงงานสำเร็จรูปเพื่อรองรับผู้ประกอบการในนิคมอุตสาหกรรม
SMEs เช่นเดียวกัน

สำหรับภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2543 ได้ฟื้นตัวขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป
เนื่องจากเป็นภาคธุรกิจที่มีขนาดใหญ่
ทั้งนี้ได้รับปัจจัยเสริมจากมาตรการช่วยเหลือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น
การลดค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน การนำดอกเบี้ยค่าผ่อนบ้านมาหักภาษีได้มากขึ้น
การลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน
และการผ่อนปรนด้านการเจรจาการปรับโครงสร้างหนี้ ส่วนแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี
2544 ยังคงทรงตัว เนื่องจากยังไม่มีสัญญาณใดที่แสดงให้เห็นว่า
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะกระเตื้องขึ้น
ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับแนวนโยบายของรัฐบาลใหม่ว่าจะมีมาตราการช่วยเหลือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

3.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์หรือบริการ

(1) กำลังการผลิต และปริมาณการผลิต

โดยลักษณะการประกอบธุรกิจของบริษัทฯ ดังที่กล่าวไว้ข้างต้น กำลังการผลิตและปริมาณการผลิต
ขึ้นอยู่กับความต้องการด้านการตลาดเป็นเกณฑ์ ข้อจำกัดอาจกล่าวได้ว่าไม่มี ไม่ว่าจะเป็นวัตถุดิบ
และแรงงานหรือเงิน อย่างไรก็ตามปริมาณการผลิตในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา
ยังคงยึดนโยบายสินค้าคงคลังในระดับต่ำที่สุดเพื่อลดต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการเก็บรักษาสินค้า
โดยมีปริมาณการผลิตจริงดังต่อไปนี้

ปี พ.ศ. จำนวนโรงงาน เพิ่ม/ลด

2541 5 - 17%

2542 3 - 40%

2543 5 + 67%

(2) วัตถุดิบ และผู้จำหน่วยวัตถุดิบ

โดยลักษณะการทำธุรกิจของบริษัทฯ เป็นการซื้อที่ดินซึ่งจะอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม
บริษัทฯอาจะทำการพัฒนาสาธารณูปโภคเพิ่มเติมอีกเพียงเล็กน้อยและทำการก่อสร้างโรงงานขนาด1,000
– 2,000 ต.ร.ม.เพื่อจำหน่ายให้ลูกค้าอีกทอดหนึ่ง และการก่อสร้างโรงงาน
บริษัทฯจะทำการจ้างเหมาทั้งหมดโดยผู้รับเหมาเป็นผู้จัดหา
ดังนั้นวัตถุดิบที่สำคัญจึงเป็นอุปกรณ์การก่อสร้าง โดยมีแหล่งที่มาจากผู้ค้าวัสดุภายในประเทศ
ส่วนการเปลี่ยนแปลงราคาวัตถุดิบจะขึ้นอยู่กับภาวะอุปสงค์และอุปทานของวัตถุดิบในขณะนั้น
ซึ่งสามารถทราบได้จากการประกาศราคาขายของผู้ค้าวัสดุก่อสร้างโดยทั่วไป

(3) ขั้นตอน และเทคโนโลยีการผลิต

ขั้นตอนการผลิตหรือการพัฒนาที่ดิน และก่อสร้างอาคารเป็นไปแบบปกติ
ไม่ได้ใช้เทคโนโลยีชั้นสูงในการผลิตแต่อย่างใด

(4) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การดำเนินธุรกิจของบริษัทฯไม่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมแต่อย่างใดเนื่องจากบริษัทฯไม่ได้ทำการผลิตสินค้าใดๆ
เพียงแต่เป็นการก่อสร้างโรงงานเพื่อขายต่อให้กับลูกค้าเท่านั้น
จากโรงงานที่ผลิตและจำหน่ายเกือบทั้งหมดอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม ซึ่งได้มีการป้องกัน
ควบคุมเรื่องมลพิษต่อสิ่งแวดล้อมอย่างรอบคอบ โดยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
และทางบริษัทฯ ได้ปฏิบัติตามระเบียบของนิคมฯ อย่างเคร่งครัด
จึงไม่เคยเกิดปัญหาในเรื่องสิ่งแวดล้อม

  (5) งานที่ยังไม่ส่งมอบ

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2543 ไม่มีโครงการที่ต้องส่งมอบ