2.1 ปัจจัยความเสี่ยง

(1) ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

  (1.1) ความเสี่ยงของธุรกิจโรงงานสำเร็จรูป

การดำเนินธุรกิจพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรมสำเร็จรูปของบริษัท
มีลักษณะที่จะต้องดำเนินการลงทุนก่อสร้างโรงงานให้แล้วเสร็จก่อน
แล้วจึงทำการขายหรือให้เช่าแก่ลูกค้า ในส่วนของสัญญาเช่าส่วนใหญ่จะมีระยะเวลา 3 ปี
และลูกค้าส่วนใหญ่ได้มีการลงทุนค่อนข้างสูงในโรงงานที่เช่า
ทำให้เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าลูกค้าส่วนใหญ่จะต่ออายุสัญญาเช่าไปอีก
ในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยเมื่อปี 2541 ก็ไม่ส่งผลกระทบต่อจำนวนผู้ที่มาเช่าโรงงานแม้แต่น้อย
บริษัทยังคงรักษาอัตราการเช่าโรงงานต่าง ๆ ในอัตรา 80 - 95% โดยตลอดมา
และปัจจุบันเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยอยู่ในเกณฑ์ที่ต่ำ ส่งผลให้ลูกค้าลงทุนในการซื้อโรงงานเพิ่มมากขึ้น
ทำให้บริษัทมียอดขายจากการขายโรงงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

บริษัทมีมาตรการลดความเสี่ยง โดยการลงทุนซื้อทรัพย์สินในทำเลที่มีศักยภาพสูง
และหาแหล่งเงินทุนที่มีต้นทุนที่ต่ำ เพื่อช่วยเสริมจุดแข็งของบริษัทและให้เกิดความเชื่อมั่นต่อนักลงทุน
และมีนโยบายยืดหยุ่นระหว่างการขายและให้เช่าตามสภาวะเศรษฐกิจและความต้องการของตลาดในแต่ละปี

  (1.2) ความเสี่ยงจากการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

จากการที่บริษัทลดภาระทางการเงินโดยการขายที่ดินและโรงงานบางส่วนให้แก่กองทุนอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง
เมื่อต้นปี 2544 โดยมีข้อตกลงให้บริษัทต้องเช่าที่ดินพร้อมโรงงานกลับมาเพื่อบริหารนั้น
ทำให้บริษัทมีภาระค่าเช่าที่ต้องจ่ายแก่กองทุนฯคงที่
ไม่ว่าบริษัทจะสามารถนำที่ดินและโรงงานส่วนนี้เป็นให้เช่าต่อได้มากหรือน้อยเพียงใด
เว้นแต่บริษัทจะสามารถขายทรัพย์สินเหล่านี้ออกไปได้ ค่าเช่าที่ต้องจ่ายกองทุนฯก็จะลดลง
อย่างไรก็ดี เมื่อเดือนเมษายน 2547
บริษัทได้ซื้อทรัพย์สินคืนจากกองทุนดังกล่าวเพื่อลดภาระต้นทุนค่าเช่าที่ต้องจ่ายให้กับกองทุน
โดยบริษัทได้รับการสนับสนุนทางการเงินจากสถาบันการเงินแห่งหนึ่งในอัตราดอกเบี้ยต่ำ
และส่งผลให้บริษัทได้รับผลกำไรจากส่วนต่างจากดอกเบี้ยจ่ายกับค่าเช่ารับทุกเดือน
ความเสี่ยงในด้านนี้จึงหมดไป

  (1.3) ความเสี่ยงจากธุรกิจใหม่

บริษัทได้ขยายธุรกิจเข้าสู่ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ตั้งแต่ปี 2545 จวบจนปัจจุบัน บริษัทฯ
ได้ลงทุนเช่าและซื้ออาคารเพื่อทำธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์รวม 3 โครงการ
เนื่องจากเห็นว่าเป็นธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนที่ดี คือในปี 2545
บริษัทได้ลงทุนเช่าอาคารที่พักอาศัยจากการเคหะแห่งชาติ ในเขตดินแดง เป็นระยะเวลา 18 ปี
เพื่อพัฒนาเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และลงทุนซื้ออาคารเลคกรีน สุขุมวิทซอย 8 ซึ่งเป็นเซอร์วิส
อพาร์ทเม้นท์เดิมอยู่แล้ว มาพัฒนาปรับปรุงให้ดียิ่งขึ้น และในปี 2546 ได้ลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์
บี.เค.แมนชั่น สุขุมวิทซอย 59 เพิ่มขึ้นอีกแห่งหนึ่ง
การขยายเข้าสู่ธุรกิจนี้มีความเสี่ยงเนื่องจากเป็นธุรกิจที่บริษัทไม่มีประสบการณ์โดยตรงมาก่อน
และต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง และใช้เวลานานกว่าจะถึงจุดคุ้มทุน
แต่เนื่องจากบริษัทเริ่มมีประสบการณ์
และความชำนาญในการดำเนินธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์มาบ้างแล้ว
ประกอบกับโครงการที่ได้ลงทุนไป สามารถสร้างรายได้ให้กับบริษัทได้มากขึ้น
จนสามารถลดการขาดทุนลงได้ สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม สุขุมวิท ซอย 8
ซึ่งบริษัทได้เปลี่ยนนโยบายจากการให้เช่าเป็นการขาย
กลายเป็นรายได้หลักและสร้างผลกำไรให้กับบริษัทในรอบปีที่ผ่านมา
ดังนั้นความเสี่ยงในด้านนี้จึงมีน้อยมาก

(2) ความเสี่ยงในด้านการเงิน

ในปี 2547 บริษัทได้ลงทุนขยายกิจการเพิ่มในหลายโครงการ
โดยเน้นหนักในธุรกิจพัฒนาโรงงานและส่วนหนึ่งได้ซื้อพื้นที่อาคารสำนักงานเดิมเพิ่มขึ้น
มีการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเพิ่มขึ้น ทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนเพิ่มขึ้นจาก 0.80 เท่า ในปี
2546 เป็น 1.08 เท่า อัตราส่วนสภาพคล่องทางการเงินลดลงเหลือ 1.83 เท่า จากเดิม 3.09
เท่า ในปี 2546 แต่ยังนับว่าอยู่ในเกณฑ์ปกติ
และการที่บริษัทไม่มีเงินกู้ยืมในสกุลเงินตราต่างประเทศคงค้าง
จึงทำให้ไม่มีความเสี่ยงในด้านอัตราแลกเปลี่ยน ในส่วนสภาพคล่องของกระแสเงินสดนั้น
ยังมีความเสี่ยงอยู่บ้างในระยะสั้น
เนื่องจากกระแสเงินสดรับจากการขายคอนโดมิเนียมล่าช้ากว่าเป้าหมาย
นอกจากนี้อาจมีความเสี่ยงในส่วนของต้นทุนทางการเงิน
ซึ่งคาดว่าจะสูงขึ้นจากแนวโน้มการปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในอนาคต

บริษัทมีมาตรการลดความเสี่ยงโดยการขายทรัพย์สินที่จะสร้างรายได้สูงในระยะเวลาอันสั้น
เพื่อนำเม็ดเงินที่ได้มาชำระหนี้เงินกู้เพื่อลดภาระดอกเบี้ยและเสริมสภาพคล่องของกระแสเงินสดของบริษัท
เพื่อรองรับการลงทุนในโครงการใหม่ต่อไป ทั้งนี้ในช่วงไตรมาสที่ 1 และ 2 ของปี 2548
บริษัทมีแผนการขายที่ดินและโรงงานให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง
และขายที่ดินพร้อมอพาร์ทเม้นท์ย่านสุขุมวิท ออกไปอีกด้วย
ซึ่งจะทำให้ความเสี่ยงในด้านการเงินหมดไป

อย่างไรก็ดี การขยายธุรกิจของบริษัทในอนาคตยังคงต้องพึ่งพาเงินกู้จากสถาบันการเงินบางส่วน
แต่บริษัทจะจำกัดความเสี่ยงโดยการไม่ก่อภาระหนี้สินมากเกินไปและยังคงรักษาระดับสัดส่วนหนี้สินต่อทุนไว้ไม่เกิน
1 เท่า

tfdtd.doc