2.12 ฐานะทางการเงินและผลการดำเนินงาน

(1) สรุปรายงานการตรวจสอบบัญชีของผู้สอบบัญชีของบริษัทฯ และบริษัทย่อย สำหรับปี 2546

ผู้สอบบัญชีคือ นายณรงค์ พันตาวงษ์ ทะเบียนเลขที่ 3315 จาก บริษัท สำนักงาน เอินส์ท แอนด์ ยัง
จำกัด ได้รายงานการตรวจสอบบัญชีว่า
ได้ปฏิบัติงานตรวจสอบตามมาตรฐานการสอบบัญชีที่รับรองทั่วไป และมีความเห็นว่า งบการเงินแสดง
ฐานะการเงิน ผลการดำเนินงาน การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้น และกระแสเงินสด
โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

สำหรับผู้สอบบัญชีของบริษัทย่อยทั้ง 2 บริษัท (บริษัท ปริ๊นส์ตั้น พาร์ค สวีท จำกัด และ บริษัท
โทเทิล อินดัสเตรียล เซอร์วิสเซส จำกัด) สำหรับปี 2546 คือ นางกิ่งกาญจน์ อัศวรังสฤษฎ์
ทะเบียนเลขที่ 4496 จาก บริษัท สำนักงาน เอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด
ได้รายงานการตรวจสอบบัญชีเช่นเดียวกันว่า
ได้ปฏิบัติงานตรวจสอบตามมาตรฐานการสอบบัญชีที่รับรองทั่วไป และมีความเห็นว่า งบการเงินแสดง
ฐานะการเงิน ผลการดำเนินงาน การเปลี่ยนแปลงในส่วนของผู้ถือหุ้น และกระแสเงินสด
โดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

2) สรุปฐานะทางการเงินและผลการดำเนินงานรวม

ผลการดำเนินงานและฐานะทางการเงินของบริษัทฯ และบริษัทย่อยในรอบระยะเวลา 3 ปีที่ผ่านมาสรุปได้ดังนี้

[]

หมายเหตุ - รายได้และต้นทุนจากการขายปี 2544 ไม่รวมรายการขายทรัพย์สินมูลค่า 528.9
ล้านบาท ให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเปรียบเทียบรายการขายปกติกับปีอื่น

[]

(ล้านบาท)

[]

[]

(3) คำอธิบายและการวิเคราะห์ผลการดำเนินงานและฐานะทางการเงิน

(1) ผลการดำเนินงาน

ผลดำเนินการโดยรวมของปี 2546 เปรียบเทียบกับปี 2545
พิจารณาจากโครงสร้างของงบกำไรขาดทุน จะเห็นการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างรายได้หลักคือ
สัดส่วนรายได้จากการขายลดลง ในขณะที่สัดส่วนของค่าเช่าเพิ่มขึ้น
จากการขยายธุรกิจให้เช่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ในช่วงปี 2545 ต่อเนื่องถึงปี 2546
และเน้นรายได้จากการให้เช่าโรงงานมากขึ้น
เนื่องจากเห็นว่าให้ผลตอบแทนในระยะยาวสูงกว่าการขาย และในระหว่างปี 2546 เป็นช่วงลงทุน
และพัฒนาที่ดินและอาคารทั้งในส่วนโรงงานอุตสาหกรรม และเซอร์วิส อพาร์ทเม้นท์
ซึ่งยังไม่สามารถสร้างรายได้อย่างเต็มที่ ในขณะที่ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการดำเนินโครงการต่าง
ๆ เพิ่มขึ้น ทำให้ผลประกอบการขาดทุน
และผลขาดทุนทั้งหมดเป็นส่วนของบริษัทย่อยที่เพิ่งจะเริ่มโครงการเป็นปีแรก

(2) ฐานะทางการเงิน

ฐานะทางการเงินในภาพรวม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 พิจารณาจากโครงสร้างของงบดุล
เปรียบเทียบกับปี 2545 แล้วสามารถวิเคราะห์แยกตามองค์ประกอบหลักของงบดุลได้ดังนี้

สินทรัพย์

สินทรัพย์รวมของปี 2546 เพิ่มขึ้นจากปี 2545 จำนวน 164.7 ล้านบาท หรือประมาณ 17%
เป็นผลจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายในโครงการเลคกรีนอพาร์ทเม้นท์ จากการให้เช่าในช่วงต้นปี
2546 มาปรับปรุงใหม่เป็นอาคารชุดเพื่อขาย และในระหว่างปีบริษัทฯ
ได้ลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์หลังใหม่เพื่อให้เช่ามาทดแทน ทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์มีสัดส่วนถึง 87%
ของสินทรัพย์รวม

หนี้สิน

เงินกู้ยืมระยะยาวที่เพิ่มขึ้นในปี 2546 จำนวน 120 ล้านบาท เป็นการกู้ยืมเงินจากธนาคารมาซื้อ
อพาร์ทเม้นท์หลังใหม่ดังกล่าวข้างต้น รวมทั้งเงินกู้ยืมเดิมถึงกำหนดชำระมากขึ้น
ทำให้สัดส่วนหนี้สินรวมเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน

ส่วนของผู้ถือหุ้น

หลังจากมีการเพิ่มทุนชำระแล้วจำนวน 154.9 ล้านบาท ในปี 2545
รวมถึงการโอนส่วนเกินมูลค่าหุ้นจำนวน 199.6 ล้านบาท มาล้างผลขาดทุนสะสมให้หมดไป
รวมทั้งได้มีการจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้น เมื่อปลายปี 2546
ได้มีผู้ถือหุ้นรายหนึ่งใช้สิทธิใบสำคัญแสดงสิทธิ ในการซื้อหุ้นสามัญมูลค่ารวม 32.5 ล้านบาท
และเมื่อต้นปี 2547 บริษัทฯ ได้ขายหุ้นสามัญให้แก่นักลงทุนในวงจำกัดเพิ่มขึ้นอีก 130.2 ล้านบาท
เงินเพิ่มทุนทั้งสองส่วนนี้ได้จดทะเบียนเป็นทุนชำระแล้วในเดือนมกราคม 2547
รวมเป็นทุนชำระแล้วทั้งสิ้น 637.6 ล้านบาท ส่วนของผู้ถือหุ้นจะเพิ่มเป็น 794.5 ล้านบาท
ทำให้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนลดลงจาก 0.80 เท่า เมื่อสิ้นปี 2546 เหลือ 0.63 เท่า ในช่วงต้นปี
2547

สภาพคล่อง

หลังจากที่ได้มีการปรับโครงสร้างทางการเงินครั้งสำคัญในปี 2544 อัตราส่วนสภาพคล่อง
(Current ratio) ของบริษัทฯ ได้ปรับตัวลดลงเล็กน้อยจาก 3.16 เท่าในปี 2544 เป็น 2.64
เท่าในปี 2545 และเพิ่มขึ้นเป็น 3.26 เท่าในปี 2546
ซึ่งเป็นผลจากการเปลี่ยนนโยบายจากการเช่ามาเป็นการขายเมื่อปลายปี 2546
ทั้งนี้เพื่อเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินไว้รองรับการลงทุนในปีต่อไป
ในขณะที่หนี้สินเพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่น้อยกว่า อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของปี 2546 อยู่ในระดับ 0.80 เท่า
และมีแนวโน้มจะลดลงเหลือเพียง 0.63 เท่า ในช่วงต้นปี 2547
ดังที่ได้กล่าวมาแล้วภายใต้หัวข้อส่วนของผู้ถือหุ้น

ในด้านกระแสเงินสด แม้ว่าปี 2546 จะขาดทุนจากการดำเนินงาน
แต่มีกระแสเงินสดรับจากการขายสินค้าเป็นเงินสด
ประกอบกับไม่มีปัญหาในการเรียกเก็บเงินจากลูกค้า ทำให้มีเงินสดรับสุทธิจากการดำเนินงานจำนวน
212 ล้านบาท ในขณะที่มีการลงทุนในโครงการต่าง ๆ เป็นเงินประมาณ 400 ล้านบาท
และกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินประมาณ 200 ล้านบาท หรือเท่ากับพึ่งพาแหล่งเงินทุนของตนเอง
และเงินกู้ในสัดส่วนเท่า ๆ กัน ซึ่งจะไม่เป็นภาระในการชำระหนี้ และดอกเบี้ยในอนาคตมากนัก
จากอัตราส่วนทางการเงินดังที่ได้กล่าวมาแล้ว แสดงให้เห็นว่าบริษัทฯ
มีสภาพคล่องทางการเงินที่สูงเมื่อเทียบกับภาคอุตสาหกรรมเดียวกัน นอกจากนี้บริษัทฯ
ยังมีนโยบายที่จะคงระดับหนี้สินต่อทุนไม่ให้เกินกว่า 1 : 1

ปัจจัยและอิทธิพลหลักที่อาจมีผลต่อการดำเนินงานหรือฐานะการเงินในอนาคต

ปัจจัยหลักที่จะมีผลกระทบต่อการดำเนินงานและฐานะการเงินในอนาคตของบริษัทฯ
จะเป็นปัจจัยทางด้านรายได้ มากกว่าค่าใช้จ่าย
เนื่องจากค่าใช้จ่ายลงทุนได้ดำเนินการไปเป็นส่วนใหญ่แล้ว การเติบโตของกระแสเงินสดจากรายได้
ซึ่งบริษัทฯ คาดหมายที่จะได้รับจากโครงการต่าง ๆ และธุรกิจใหม่ที่บริษัทฯ ได้ลงทุนไป
จะทำให้การดำเนินงานของบริษัทฯ เป็นไปตามเป้าหมาย บริษัทฯ
ได้พยายามลดผลกระทบโดยทำการศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการต่าง ๆ
อย่างรอบคอบก่อนลงทุน โดยต้องมั่นใจว่าโครงการอยู่ในทำเลที่ดีและมีศักยภาพ
มีอัตราผลตอบแทนอยู่ในเกณฑ์ที่พอใจ และบริษัทฯ
จะตัดสินใจลงทุนต่อเมื่อสามารถจัดให้ได้มาซึ่งทรัพย์สินของโครงการ เช่น อาคารและ/หรือสิทธิต่าง
ๆ ด้วยต้นทุนที่ต่ำเพียงพอที่จะลดความเสี่ยงจากการผิดพลาด ในส่วนอัตราดอกเบี้ย
อาจมีผลกระทบในระยะยาวหากมีการปรับขึ้น

อย่างไรก็ดี จากแผนการดำเนินงานของปี 2547
มีเป้าหมายที่จะเพิ่มรายได้จากการขายโครงการเพิ่มขึ้นจากปี 2546 ประมาณ 2 เท่าตัว
และนำเงินดังกล่าวมาชำระหนี้เงินกู้เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย
ซึ่งจะทำให้ฐานะทางการเงินของบริษัทฯ แข็งแกร่งยิ่งขึ้นกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน