2.2 ลักษณะการประกอบธุรกิจ

(1) ความเป็นมา

-   บริษัทได้จดทะเบียนจัดตั้งขึ้นเมื่อวันที่ 11 พฤศจิกายน 2520 ด้วยทุนจดทะเบียน 20 ล้านบาท
    โดยการร่วมทุนระหว่าง บรรษัทเงินทุนอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (IFCT) กับ
    Commonwealth Development Corporation (CDC) แห่งประเทศอังกฤษ
    ในสัดส่วนร้อยละ 55 และ 45 ตามลำดับ
    โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานสำเร็จรูปเพื่อขายหรือให้เช่าแก่ผู้
    ลงทุนในเขตอุตสาหกรรมต่างๆ

-   ปี 2533 บริษัทได้เพิ่มทุนจดทะเบียนเป็น 71 ล้านบาทและ ในปี 2534 ได้เข้าจดทะเบียน
    (Listed Company) ในตลาดหลักทรัพย์ฯโดยเพิ่มทุนจดทะเบียนเป็น 90 ล้านบาท

-   ปี 2535 และ 2537 บริษัทได้เพิ่มทุนจดทะเบียนเป็น 150 ล้านบาทและ 320 ล้านบาท
    ตามลำดับ และได้จดทะเบียนแปรสภาพเป็นบริษัทมหาชน (Public Company) เมื่อวันที่ 4
    กุมภาพันธ์ 2537 โดยมี IFCT เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่

-   ปี 2545 IFCT ได้ดำเนินนโยบายลดการลงทุนในบริษัทที่ไม่ได้เป็นธุรกิจหลัก
    จึงได้ขายหุ้นทั้งหมดที่ถืออยู่ในบริษัทให้แก่ กลุ่มนายอภิชัย เตชะอุบลและพันธมิตร
    และเริ่มขยายธุรกิจไปสู่ภาคที่พักอาศัยในย่านสุขุมวิท เป็นโครงการแรก

-   ปี 2546 บริษัทฯได้ขยายการพัฒนาโรงงานผ่านบริษัทย่อย
    ที่ได้จัดตั้งร่วมกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย เพื่อพัฒนาทรัพย์สินของการนิคมฯ
    ซึ่งเริ่มดำเนินธุรกิจเมื่อต้นปี 2547
    และได้ขยายธุรกิจที่พักอาศัยเพิ่มขึ้นอีกแห่งหนึ่งในย่านสุขุมวิทเช่นกัน

-   ปี 2547 บริษัทฯเริ่มทำรายได้จากการขายโครงการต่างๆมากขึ้น
    ทั้งในภาคอุตสาหกรรมและที่พักอาศัย
    โดยเฉพาะอย่างยิ่งได้ปรับเปลี่ยนนโยบายจากการให้เช่ามาเป็นการขายเป็นส่วนใหญ่
    โดยเน้นหนักไปที่โครงการที่ให้ผลตอบแทนสูงและรวดเร็ว

-   ในรอบปี 2548 ที่ผ่านมา บริษัทฯ ยังคงดำเนินธุรกิจหลัก คือ
    ก่อสร้างโรงงานเพื่อขายและให้เช่า และการขายคอนโดมิเนียมย่านใจกลางเมือง
    โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขายโรงงานให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (TIF1)
    ซึ่งให้ผลตอบแทนสูง

(2) ภาพรวมของธุรกิจ

ตั้งแต่งปี 2545 เป็นต้นมา บริษัทฯ ยังคงดำเนินธุรกิจหลักคือก่อสร้างโรงงานอุตสาหกรรม
เพื่อขายหรือให้เช่าซึ่งเป็นธุรกิจหลัก
และหารายได้เพิ่มจากการลงทุนในธุรกิจคอนโดมิเนียมที่พักอาศัยระดับกลางและสูงในเขตกลางเมือง
เนื่องจากปัจจัยสนับสนุนด้านภาษีอากรและดอกเบี้ยต่ำ อันเป็นนโยบายขยายการบริโภค
และอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของภาครัฐบาลในปีดังกล่าว

และในปี 2546 เนื่องจากอัตราการเติบโตทางเศรษบกิจ
และนโยบายของรัฐบาลยังมีส่วนสำคัญในการผลักดันต่อระบบเศรษฐกิจ
ดังนั้นบริษัทจึงได้ขยายธุรกิจให้มีความหลากหลายยิ่งขึ้น โดยเข้าสู่ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
เนื่องจากเห็นว่ามีความต้องการที่อยู่อาศัยในเขตกลางเมืองอยู่ในเกณฑ์ที่สูง
และผลตอบแทนดีต่อบริษัท ซึ่งขณะนี้บริษัทได้เริ่มดำเนินการไปแล้ว 3 โครงการ ใน 2 ทำเล
ใจกลางกรุงเทพฯ โดยแห่งแรกได้เช่าอาคารพักอาศัยจากการเคหะแห่งชาติ ย่านดินแดง
มาปรับปรุงเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ จำนวน 270 ห้อง
ส่วนแห่งที่สองเป็นการลงทุนซื้ออาคารอพาร์ทเม้นท์จำนวน 70 ห้อง ย่านสุขุมวิท
ที่เปิดดำเนินการอยู่แล้วมาปรับปรุงให้เป็นอาคารชุดเพื่อขาย และแห่งที่สามได้ซื้ออพาร์ทเม้นท์
ในย่านสุขุมวิทซอย 59 ไว้เพื่อให้เช่าและขาย ซึ่งทั้ง 3
โครงการได้อยู่ในระหว่างดำเนินการสร้างรายได้ให้แก่บริษัท

นอกจากนี้นโยบายพัฒนาธุรกิจการพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรม บริษัทฯ
มีพันธมิตรทางธุรกิจเพิ่มขึ้นโดยได้จัดตั้งบริษัทย่อยร่วมกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
(กนอ.) และกองทุนรวมเพื่อร่วมลงทุนในวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อม
เพื่อพัฒนาและบริหารจัดการทรัพย์สินของ กนอ. ที่มีอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ
ซึ่งได้เริ่มโครงการในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง ในเนื้อที่ 40 ไร่เศษ เป็นโรงงาน 23 หลัง
ซึ่งได้ก่อสร้างเสร็จและเริ่มทำรายได้จากการให้เช่าตั้งแต่ต้นปี 2547 เป็นต้นมา

โครงสร้างการถือหุ้นในบริษัทย่อยปัจจุบันมีดังนี้

  ทุนจดทะเบียน สัดส่วนการถือหุ้น

1. บริษัท ปริ๊นส์ตั้น พาร์ค สวีท จำกัด 225 ล้านบาท 100%

(Princeton Park Suites Co., Ltd.)

ประกอบธุรกิจเซอร์วิสอพาร์มเม้นท์เน้นทำโรงแรม

2. บริษัทโทเทิล อินดัสเตรียล เซอร์วิสเซส จำกัด 100 ล้านบาท 51%

(Total Industrial Services Co., Ltd.)

ประกอบธุรกิจโรงงานสำเร็จรูป ร่วมกับ

การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย 35%

และกองทุนรวมเพื่อร่วมลงทุนในวิสาหกิจ 14%

ขนาดกลางและขนาดย่อม

ในรอบปี 2548 ที่ผ่านมา บริษัทยังคงดำเนินธุรกิจหลักคือก่อสร้างโรงงานเพื่อขายและให้เช่า
ควบคู่กับการขายอาคารชุดในย่านสุขุมวิท และการให้เช่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
โดยมีนโยบายหลักในการทำรายได้จากการขายมากกว่าการให้เช่า
เนื่องจากให้ผลตอบแทนสูงและรวดเร็ว เมื่อวันที่ 16 มิถุนายน 2548 บริษัทฯ
ได้ขายโรงงานที่ให้เช่าส่วนใหญ่ให้กับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไทยอินดัสเตรียล 1 (TIF1)
มูลค่ารวมทั้งสิ้น 441.3 ล้านบาท

(3) โครงสร้างของรายได้

โครงสร้างของรายได้ในระยะ 3 ปีย้อนหลัง จำแนกตามประเภทของธุรกิจหลักดังนี้

+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
|   | ประเภทของธุรกิจ               | 2546 |   | 2547  |   | 2548 |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
|   |                             | ล้า   | % | ล     | % | ล้า   | %  |
|   |                             | นบาท |   | ้านบาท |   | นบาท |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
| 1 | ธุร                          |      |   |       |   |      |    |
| . | กิจพัฒนาโรงงานและที่อยู่อาศัยในเขต |      |   |       |   |      |    |
|   | อุตสาหกรรม                   |      |   |       |   |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
|   | - รายได้จากการขาย            | 1    | 5 | 133.5 | 1 | 4    | 55 |
|   |                             | 95.8 | 7 |       | 9 | 96.3 | .5 |
|   |                             |      | . |       | . |      |    |
|   |                             |      | 8 |       | 7 |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
|   | - รายได้ค่าเช่าและค่าบริการ      | 71.9 | 2 | 74.5  | 1 | 72.5 | 8  |
|   |                             |      | 1 |       | 1 |      | .1 |
|   |                             |      | . |       | . |      |    |
|   |                             |      | 2 |       | 0 |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
| 2 | ธุรกิจให้เช่าพื้นที่สำนักงานและ      |      |   |       |   |      |    |
| . |                             |      |   |       |   |      |    |
|   | เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์             |      |   |       |   |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
|   |   - รายได้ค่าเช่าและค่าบริการจาก | 17.9 | 5 | 38.7  | 5 | 44.2 | 5  |
|   |                             |      | . |       | . |      | .0 |
|   |   พื้นที่สำนักงาน                |      | 3 |       | 7 |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
|   | -                           | 42.7 | 1 | 75.7  | 1 | 70.2 | 7  |
|   | ร                           |      | 2 |       | 1 |      | .8 |
|   | ายได้ค่าเช่าจากเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ |      | . |       | . |      |    |
|   |                             |      | 6 |       | 2 |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
| 3 | ธุรกิจคอนโดมิเนียม              | -    | - | 349.0 | 5 | 2    | 2  |
| . |                             |      |   |       | 1 | 01.7 | 26 |
|   |                             |      |   |       | . |      |    |
|   |                             |      |   |       | 6 |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
| 4 | รายได้อื่นๆ                    | 10.3 | 3 | 5.1   | 0 | 9.1  | 1  |
| . |                             |      | . |       | . |      | .0 |
|   |                             |      | 1 |       | 8 |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+
|   | ยอดรวม                      | 3    | 1 | 676.5 | 1 | 8    | 1  |
|   |                             | 38.6 | 0 |       | 0 | 94.0 | 00 |
|   |                             |      | 0 |       | 0 |      | .0 |
|   |                             |      | . |       | . |      |    |
|   |                             |      | 0 |       | 0 |      |    |
+---+-----------------------------+------+---+-------+---+------+----+

(4) เป้าหมายการดำเนินธุรกิจ

เป้าหมายในการดำเนินธุรกิจของบริษัทคือความเป็นผู้นำในการขายและให้เช่าโรงงานอุตสาหกรรมมาตรฐานอันเป็นฐานรายได้หลัก
ควบคู่ไปกับนโยบายธุรกิจเชิงรุกโดยเน้นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ดีและรวดเร็ว

tfdte