2.3 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

(1) ลักษณะผลิตภัณฑ์

ปัจจุบันผลิตภัณฑ์ของบริษัทแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม คือ

-   ขาย หรือให้เช่า ที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมโรงงานสำเร็จรูป

-   บริการให้เช่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

-   ขายอาคารชุด

การขายหรือให้เช่าที่ดินเปล่าหรือที่ดินพร้อมโรงงานสำเร็จรูป

รูปแบบผลิตภัณฑ์ของอาคารโรงงานนั้น บริษัทได้ว่าจ้างสถาปนิกออกแบบตามเกณฑ์มาตรฐาน
โดยใช้วัสดุที่ทันสมัย และควบคุมการก่อสร้างโดยวิศวกรของบริษัท
โดยวิธีเปิดประมูลเพื่อให้ผู้รับเหมาหลายรายเข้ามาประกวดราคารับเหมาก่อสร้าง
โดยคัดเลือกรายที่มีประสบการณ์ และราคาที่เหมาะสมกับต้นทุนที่บริษัทประเมินไว้
ปัจจุบันบริษัทมีที่ดินและโรงงานสำเร็จรูปตั้งอยู่ในนิคมและเขตอุตสาหกรรมต่าง ๆ รวม 8 แห่งใน 5
จังหวัด ได้แก่

  1. นิคมอุตสาหกรรมบ้านหว้า (ไฮเทค) จ. พระนครศรีอยุธยา

  2. นิคมอุตสาหกรรมชลบุรี (บ่อวิน) จ. ชลบุรี

  3. เขตส่งเสริมอุตสาหกรรมนวนคร จ. ปทุมธานี

  4. สวนอุตสาหกรรมบางกะดี จ. ปทุมธานี

  5. นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง จ.ชลบุรี

  6. นิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร จ.ชลบุรี

  7. โครงการอาคารคลังสินค้ากิ่งแก้ว จ.สมุทรปราการ

  8. โครงการนิคมอุตสาหกรรม ทีเอฟดี จ.ฉะเชิงเทรา

ขนาดพื้นที่ใช้สอยของโรงงานมาตรฐานส่วนใหญ่เป็นโรงงานเดี่ยวขนาด 1,000 – 1,600
ตารางเมตร ขนาดที่ดินประมาณ 1.5 - 2 ไร่
สำหรับผู้ประกอบการอุตสาหกรรมขนาดเล็กและขนาดกลาง

โครงการในนิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง เป็นการร่วมทุนกับการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
ภายใต้การบริหารจัดการของ บริษัท โทเทิล อินดัสเตรียล เซอร์วิสเซส จำกัด (TISCOM)
โดยมีบริษัทเป็นผู้ถือหุ้นในสัดส่วน 51% โครงการนี้ประกอบด้วยพื้นที่ประมาณ 40 ไร่ ในเขตส่งออก
มีโรงงาน 23 หลัง เพื่อให้เช่า งานก่อสร้างได้แล้วเสร็จและสร้างรายได้ตั้งแต่ปี 2547 เป็นต้นมา

ในปี 2546 บริษัทฯ ได้ลงทุนซื้อที่ดินเพิ่มประมาณ 20 ไร่ ในนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร
จังหวัดชลบุรี สำหรับสร้างโรงงานสำเร็จรูปจำนวน 11 หลัง ขนาด 1,000 - 1,600
ตารางเมตร เพื่อขายและให้เช่า งานก่อสร้างได้แล้วเสร็จ และสร้างรายได้ตั้งแต่ไตรมาสแรก
ของปี 2548 เป็นต้นมา

ในปี 2549 บริษัทฯ ได้ซื้อที่ดินจำนวน 273 ไร่ ที่อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา
เพื่อจัดตั้งเป็นนิคมอุตสาหกรรม
มีแผนธุรกิจที่จะขายและให้เช่าที่ดินพร้อมกับโรงงานสำเร็จรูปแก่นักลงทุนทั่วไป
ปัจจุบันอยู่ระหว่างพัฒนาที่ดินและก่อสร้างสาธารณูปโภคพื้นฐาน
นอกจากนี้ยังมีโครงการคลังสินค้าให้เช่าอยู่ย่านถนนกิ่งแก้ว-ลาดกระบัง อีก 17 หลัง
บนเนื้อที่ประมาณ 26 ไร่ ซึ่งอยู่ระหว่างก่อสร้าง 8 หลังแรก
และคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในไตรมาสแรกของปี 2550

การบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

การให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

บริษัทฯ ได้ลงทุนซื้อสิทธิการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งสำนักงานใหญ่ของบริษัท
ในเขตสาทร กรุงเทพมหานคร พื้นที่รวมประมาณ 11,790 ตารางเมตร ปัจจุบันบริษัทฯ
ได้ยกเลิกสิทธิการเช่าออกไปแล้วทั้งหมดเพื่อนำเม็ดเงินไปลงทุนในโครงการใหม่ที่ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่า

  การบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

บริษัทมีนโยบายที่จะเข้าสู่ตลาดธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
เนื่องจากเห็นว่าธุรกิจนี้มีแนวโน้มที่ดีในอนาคต โดยอุตสาหกรรมนี้มีอัตราผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ย
18 – 20% โดยขณะนี้บริษัทกำลังดำเนินการอยู่ 2 โครงการ คือ

โครงการปริ๊นส์ตั้น พาร์ค สวีท (Princeton Park Suites)

โครงการนี้เป็นอาคารสูง 14 ชั้น สร้างโดยการเคหะแห่งชาติ บนที่ดินขนาด 2.65 ไร่
ริมถนนมิตรไมตรี แขวงดินแดง เขตดินแดง บริษัทได้ทำสัญญาเช่าและบริหารอาคาร
กับการเคหะแห่งชาติ เป็นเวลา 30 ปี บริษัทได้ปรับปรุงตกแต่งให้เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์
มีจำนวน 270 ห้อง โครงการนี้อยู่ภายใต้การบริหารของบริษัท ปริ๊นส์ตั้น พาร์ค สวีท จำกัด
ซึ่งบริษัทถือหุ้นอยู่ 100%

โครงการ ซอยมหาดเล็กหลวง 2 ถนนราชดำริ

บริษัทเป็นเจ้าของสิทธิการเช่าที่ดินแปลงหนึ่งในซอยมหาดเล็กหลวง 2 ถนนราชดำริ กรุงเทพฯ
ขนาดที่ดิน 728 ตารางวา จากสำนักงานพระคลังข้างที่ เป็นโครงการอาคารพักอาศัยสูง 31 ชั้น
พื้นที่ใช้สอยรวม ประมาณ 28,600 ตารางเมตร
ปัจจุบันได้รับใบอนุญาตก่อสร้างจากกรุงเทพมหานครแล้ว
และอยู่ระหว่างเตรียมการทำสัญญากับเจ้าของที่ดินเพื่อดำเนินโครงการต่อไป

การขายอาคารชุด

  โครงการ 59 เฮอริเทจ (59 Heritage)

บริษัทฯ ได้ลงทุนซื้ออพาร์ทเม้นท์ จากผู้ประกอบการเดิม เมื่อปี 2546 โครงการตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท
59 เป็นอาคารสูง 12 ชั้น 1 อาคาร และ 4 ชั้น 1 อาคาร บนพื้นที่ 2.31 ไร่
บริษัทได้ทำการรื้อถอนและปรับปรุงตกแต่งอาคารเเดิม 12 ชั้น เพื่อให้ดูทันสมัย
และได้รื้อถอนอาคาร 4 ชั้นทิ้งไป และจะสร้างอาคารใหม่ 27 ชั้นขึ้นมาแทนที่ พื้นที่ใช้สอยทั้ง 2
อาคาร ประมาณ 26,966 ตรม. เป็นพื้นที่ขายประมาณ 15,294 ตรม.โดยแบ่งเป็นห้องชุดจำนวน
244 ห้อง บริษัทเริ่มทำการปรับปรุงและขายโครงการแล้วตั้งแต่ปลายปี 2549

(2) ภาวะอุตสาหกรรมและการแข่งขัน

โรงงานสำเร็จรูป

ภาคอุตสาหกรรมปี 2549 มีการขยายตัว โดยเฉพาะอุตสาหกรรมเพื่อการส่งออก
ถึงแม้การอุปโภคบริโภคในประเทศและการลงทุนภาคเอกชนจะชะลอตัว
สืบเนื่องจากความไม่มั่นคงทางการเมืองในประเทศ นโยบายการสำรองเงินลงทุน 30%
ประกาศใช้โดยธนาคารแห่งประเทศไทย
ประกอบกับราคาน้ำมันและราคาสินค้าที่ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ทำเลที่ได้รับความนิยมจากนักลงทุนขณะนี้ จะตั้งอยู่แถบชลบุรี และอยุธยา
การแข่งขันในอุตสาหกรรมนี้ ยังจัดอยู่ในขั้นปานกลาง ผู้แข่งขันโดยตรงมีเพียงรายเดียวเท่านั้น
เนื่องจากมีธุรกิจโรงงานสำเร็จรูปพร้อมขายและเช่า และอยู่ตามนิคมต่าง ๆ เช่นเดียวกับบริษัทฯ

แผนธุรกิจบริษัทฯ สำหรับปี 2550 บริษัทฯ
จะทำการขายโรงงานที่ให้เช่าเกือบทั้งหมดให้แก่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
กอปรกับการซื้อที่ดินเปล่าในนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ เพื่อก่อสร้างโรงงานมีราคาสูงขึ้น
และผู้ประกอบการนิคมต่าง ๆ ได้หันมาสร้างโรงงานสำเร็จรูปเพื่อขายและเช่าเองด้วย ดังนั้น
บริษัทฯ จึงมีแผนจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมแห่งแรกเรียกว่า “นิคมอุตสาหกรรม ทีเอฟดี”
ตั้งอยู่บริเวณทางแยกจากถนนมอเตอร์เวย์เชื่อมกับถนนสายบางปะกง-ฉะเชิงเทรา ตำบลท่าสอ้าน
อำเภอบางปะกง จังหวัดฉะเชิงเทรา บนขนาดที่ดิน 273 ไร่
และมีแผนธุรกิจที่จะขยายพื้นที่ให้ได้ไม่น้อยกว่า 500 ไร่
ซึ่งทำเลที่ตั้งดังกล่าวอยู่ใกล้ศูนย์คมนาคมระหว่างประเทศ ทั้งสนามบินสุวรรณภูมิ
และท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง โดยจะเน้นลูกค้าผู้ประกอบการอุตสหากรรมเบาที่มีมลภาวะต่ำ
ต้องการความสะดวกในการขนส่ง เช่นลูกค้าอุตสาหกรรมชิ้นส่วนอีเลคโทรนิคและยานยนต์
เพื่อผลิตชิ้นส่วนป้อนโรงงานประกอบรถยนต์รายใหญ่เช่นโตโยต้า ซึ่งอยู่ห่างจากโครงการเพียง 6
กิโลเมตร

ตั้งแต่ปี 2549 บริษัทฯ ได้ขยายขนาดธุรกิจเป็นผู้ประกอบการนิคมอตุสาหกรรมเองนั้น
คู่แข่งทางการค้าคงเป็นนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ ที่ตั้งอยู่ในทำเลเดียวกัน แต่อย่างไรก็ตามบริษัทฯ
มีความมั่นใจในสถานะภาพของตำแหน่งที่ตั้งของ “นิคมอุตสาหกรรมทีเอฟดี”
และจะได้รับการส่งเสริมจาก BOI ให้เป็นเขตส่งเสริมZone 2
จะได้รับสิทธิประโยชน์ในการยกเว้นภาษีนิติบุคคลเป็นระยะเวลา 7 ปี
อีกทั้งรูปแบบโครงการและโรงงานสำเร็จรูปที่เสร็จสมบูรณ์พร้อมเข้าประกอบการ
เพื่อบริการลูกค้าในรูปแบบทันสมัย สาธารณูปโภคครบครัน

ตลาดการให้เช่าพื้นที่สำนักงาน

ในปี 2549 ผู้ประกอบการให้เช่าพื้นที่สำนักงาน ได้ผลิตพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้นโดยรวมประมาณ 3.5%
โดยมีพื้นที่เช่ารวมประมาณ 7.5 ล้านตารางเมตร
แต่การเช่าพื้นที่สำนักงานโดยผู้ประกอบการมีอัตราลดน้อยลง
เนื่องจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจโดยรวม และความผันผวนทางการเมืองในประเทศ
และคาดว่าการเจริญเติบโตในธุรกิจนี้จะยังคงชะลอตัวต่อไป

บริษัทฯ ได้ทำการยกเลิกสิทธิการเช่าอาคารสำนักงาน JC Kevin
คืนให้แก่เจ้าของอาคารในไตรมาสสี่ของปี 2549 จึงไม่มีพื้นที่สำนักงานให้เช่าคงเหลือ

เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์

ปี 2549 ความต้องการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ในเขตกรุงเทพฯ ยังคงมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
แต่อยู่ในอัตราที่ไม่มากนักเมื่อเทียบกับปีก่อน สำหรับในเขตสุขุมวิท ศูนย์กลางธุรกิจ
ยังคงมีความต้องการสูงต่อทำเลอื่น ๆ โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 80% - 90% ตลอดปี

บริษัทฯ มีบริการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ 1โครงการ คือโครงการปริ้นส์ตั้น พาร์ค สวีท
ย่านวิภาวดี-ดินแดง เริ่มเปิดบริการอย่างเป็นทางการเมื่อต้นปี 2546
ปัจจุบันมีอัตราการเข้าพักระหว่าง 70% - 80%

ตลาดคอนโดมิเนียม

ปัจจุบัน เขตศูนย์กลางธุรกิจและย่านสุขุมวิท มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วทั้งสิ้นกว่า 47,500
ยูนิต และยังมีอีกหลายโครงการที่ยังไม่เริ่มการก่อสร้าง หรือกำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง
แต่มีการขายล่วงหน้าก่อนสร้างเสร็จ ความต้องการที่มีอยู่อย่างต่อเนื่อง
ส่งผลให้ราคาของคอนโดมิเนียมขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องกว่าในช่วงที่ผ่านมา
จากการที่มีจำนวนยูนิตใหม่ ๆ เปิดตัวเข้ามาในตลาดจำนวนมาก
ทำให้ยอดการขายของโครงการใหม่ ๆ เริ่มชะลอตัวลง
อย่างไรก็ดีมีโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ไม่นานบางโครงการสามารถทำยอดขายได้สูงอย่างรวดเร็ว
เนื่องจากกำหนดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้เป็นอย่างดี และที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีความต้องการสูง

ภาพรวมราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรปรับขึ้นจากปีก่อน ๆ ทั้งนี้เนื่องจากต้นทุนในด้านก่อสร้าง
ยังคงมีราคาสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าขนส่งที่ได้ปรับขึ้นตามราคาน้ำมัน
ลักษณะดังกล่าวล้วนเป็นการปรับตามปัจจัยพื้นฐานการผลิต ส่วนปัจจัยด้านอื่น ๆ เช่นอัตราดอกเบี้ย
สถานภาพทางการเมือง ก็จะส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจเกิดการชะลอตัว
ทำให้มีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคด้วยเช่นกัน

แนวโน้มธุรกิจในปี 2550 ทางบริษัทฯ ได้เปิดขายโครงการในซอยสุขุมวิท 59
แล้วได้ผลตอบรับจากผู้บริโภคเป็นอย่างดี และช่วงกลางปีได้เตรียมก่อสร้างอาคารที่ 2 สูง 27 ชั้น
บนที่ดินแปลงเดียวกัน

tfdtf