2.4 การประกอบธุรกิจของแต่ละสายผลิตภัณฑ์

  2.4.1 ลักษณะผลิตภัณฑ์หรือบริการ

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  รายได้ส่วนใหญ่ของบริษัทและบริษัทย่อยมากกว่าร้อยละ 90 มาจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  ซึ่งประกอบไปด้วย ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว และคอนโดมิเนียม โครงการที่พัฒนาทั้งหมด
  จะเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการใหม่

บริษัทและบริษัทย่อยมีโครงการที่ดำเนินงานอยู่ ดังต่อไปนี้

+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| ผู้ดำเ  | ชื่อโครงการ   | ที่ตั้ง     | ป      | ข      | มูลค  | ส    |      |
| นินการ |             | โครงการ | ระเภทโ | นาดที่ดิน | ่าขาย | ถานะ |      |
|       |             |         | ครงการ | (ไร่)/  |      |      |      |
|       |             |         |        |        | (ล้าน |      |      |
|       |             |         |        | จำน    | บาท) |      |      |
|       |             |         |        | วนแปลง |      |      |      |
+=======+=============+=========+========+========+======+======+======+
|       |             |         |        |        |      | ขาย  | โอน  |
|       |             |         |        |        |      | แล้ว* | แล้ว^ |
|       |             |         |        |        |      |      |      |
|       |             |         |        |        |      | (ห   | (ห   |
|       |             |         |        |        |      | น่วย) | น่วย) |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| AP    | P           | ปร      | บ      | 2      | 2    | 382  | 371  |
|       | lace & Park | ะชาอุทิศ- | ้านเดี่ยว | 78/600 | ,340 |      |      |
|       |             |         |        |        |      |      |      |
|       |             | สวนธน   |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APD   | มนวดี กรีน    | บ       | ทา     | 30/420 | 353  | 420  | 372  |
|       | พาร์ค        | างบัวทอง | วน์เฮ้าส์ |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APD   | บ้านกลางเมือง | ถ.      | ทา     | 22/216 | 719  | 214  | 212  |
|       |             | ศ       | วน์เฮ้าส์ |        |      |      |      |
|       | (พระราม     | รีนครินทร์ |        |        |      |      |      |
|       | 9-ศรีนครินทร์) |         |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APD   | บ้านกลางเมือง | ซ.      | ทา     | 21/214 | 650  | 195  | 170  |
|       |             | ลาดพร้าว | วน์เฮ้าส์ |        |      |      |      |
|       | (เหม่ง       | 80      |        |        |      |      |      |
|       | จ๋าย-ลาดพร้าว |         |        |        |      |      |      |
|       | 80)         |         |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APD   | บ้านกลางกรุง  | ถ. จันทน์ | ทา     | 3.8/30 | 250  | 29   | 28   |
|       |             |         | วน์เฮ้าส์ |        |      |      |      |
|       | (สาท        |         |        |        |      |      |      |
|       | ร-ถนนจันทน์)  |         |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APD   | บ้านกลางกรุง  | ถ.      | ทา     | 21     | 1    | 117  | -    |
|       |             | นราธิวาส | วน์เฮ้าส์ | .3/144 | ,500 |      |      |
|       | (สา         |         |        |        |      |      |      |
|       | ทร-นราธิวาส) |         |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APL   | บ้านกลางเมือง | ถ.      | ทา     | 16     | 625  | 183  | 182  |
|       |             | ลา      | วน์เฮ้าส์ | .1/183 |      |      |      |
|       | (ลาดพร้าว    | ดพร้าว - |        |        |      |      |      |
|       |  - โชคชัย 4) | โชคชัย 4 |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APL   | CITI        | สุขุมวิท   | คอนโ   | 3/192  | 942  | 180  | -    |
|       | SMART Condo | 18      | ดมิเนียม |        |      |      |      |
|       |             |         |        |        |      |      |      |
|       | (สุขุมวิท 18)  |         |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+
| APL   | บ้านกลางเมือง | ถ.      | ทา     | 15     | 884  | 154  | 121  |
|       |             | ลาดพร้าว | วน์เฮ้าส์ | .5/154 |      |      |      |
|       | (แยกรัชดา-   | 25      |        |        |      |      |      |
|       | ลาดพร้าว 25) |         |        |        |      |      |      |
+-------+-------------+---------+--------+--------+------+------+------+

* เป็นยอดขาย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546 ^ เป็นยอดโอน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546

  ธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง สามารถแบ่งประเภทผลิตภัณฑ์ได้ดังนี้

1. แผ่นพื้นสำเร็จรูประบบแผ่นพื้นท้องเรียบ (SOLID PLANKS)

  เป็นแผ่นคอนกรีตอัดแรงที่มีขนาดความหนา 5-6 ซม. กว้าง 35 ซม.
  และยาวตามความต้องการของลูกค้าวางเรียงชิดกันตลอดความยาวคานของอาคารเมื่อเทคอนกรีตทับหน้า
  (CONCRETE TOPPING) บนแผ่นพื้นสำเร็จรูป จะได้พื้นอาคารที่มีความแข็งแรงทนทาน
  การใช้แผ่นพื้นสำเร็จรูปชนิดนี้จะทำให้การก่อสร้างรวดเร็ว และประหยัดกว่าการก่อสร้างทั่วไป

2. แผ่นพื้นสำเร็จรูประบบแผ่นพื้นกลวง (HOLLOW CORE SLAB)

  เป็นแผ่นคอนกรีตอัดแรงกลวงที่มีขนาดความกว้าง 1.20 เมตร มีความหนาแตกต่างกันไป 5
  ขนาด คือ 8, 12, 15, 20 และ 25 ซม.
  สำหรับความยาวสามารถผลิตได้ตามความต้องการของลูกค้า
  แผ่นพื้นสำเร็จรูปชนิดนี้ถูกออกแบบมาสำหรับใช้กับอาคารขนาดกลางและขนาดใหญ่ที่ต้องการรับน้ำหนักบรรทุกมาก

  3. คอนกรีตเสริมใยแก้ว (GLASS FIBRE REINFORCED CONCRETE - GRC)

  GRC เป็นผลิตภัณฑ์คอนกรีตสำเร็จรูปอีกชนิดหนึ่ง ที่ผลิตขึ้นจากส่วนผสมของซีเมนต์
  ทรายและใยแก้วชนิดพิเศษ
  เป็นผลิตภัณฑ์ที่รู้จักและใช้กันแพร่หลายในประเทศเยอรมันนีและประเทศญี่ปุ่น
  เป็นผลิตภัณฑ์ตกแต่งที่มีพื้นผิวเรียบสวยงามสามารถทำเป็นรูปแบบต่างๆ ได้ การติดตั้งรวดเร็ว
  GRC เป็นผลิตภัณฑ์ที่มีน้ำหนักเบา และสามารถผลิตได้ตามความต้องการของสถาปนิกและวิศวกร
  ปัจจุบัน GRC ได้ถูกนำไปใช้ในงานต่างๆ ดังนี้ :

  งานด้านวิศวกรรม ผนังกันเสียงทางด่วน ผนังกันเสียงในอุโมงค์รถไฟใต้ดิน

  ผนังภายนอกอาคาร หลังคา กันสาด ฯลฯ

  งานด้านสถาปัตยกรรม
  งานประดับภายนอกอาคารที่ต้องการความละเอียดและความสวยงามเป็นพิเศษ

  ลักษณะและสิทธิประโยชน์ที่ได้รับจากการส่งเสริมการลงทุน

  ในปี 2538 บริษัทได้รับสิทธิพิเศษจากการส่งเสริมการลงทุนตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุนปี
  2520 สำหรับการผลิตที่โรงงานคอนกรีตสำเร็จรูปที่จังหวัดนครราชสีมา
  โดยได้รับยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับกำไรสุทธิ 8 ปี นับจากวันที่ได้รับส่งเสริม
  และได้รับยกเว้นอากรขาเข้า สำหรับเครื่องจักรที่นำเข้า โดยในปี 2539
  บริษัทเริ่มมีรายได้จากกิจการที่ได้รับการส่งเสริมฯ
  บริษัทได้หยุดดำเนินการสำหรับโรงงานดังกล่าว มาตั้งแต่ปี 2542 จนถึงปัจจุบัน
  เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจที่ตกต่ำ

  2.4.2 การตลาดและภาวะการแข่งขัน

  ภาวะอุตสาหกรรมของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถสรุปได้ดังนี้

  ปัจจัยที่มีผลต่อการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญ ได้แก่
  อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่ในเกณฑ์ต่ำ ทำให้สถาบันการเงินแข่งขันกันปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย
  ตลอดจนรายได้ของครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น ความมั่นใจของผู้บริโภคต่อภาวะเศรษฐกิจโดยรวม
  ในส่วนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องเพิ่มขึ้น
  ซึ่งมีผลมาจากความสำเร็จในการปรับโครงสร้างหนี้
  ทำให้ผู้ประกอบการสามารถลงทุนพัฒนาที่ดินและเปิดขายโครงการใหม่
  โดยเน้นตลาดสำหรับผู้มีรายได้สูงและปานกลางเป็นหลัก
  ทั้งนี้ราคาขายบ้านมีการปรับเพิ่มตามต้นทุนราคาวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น

  กล่าวได้ว่าปี 2543 – 2545 เป็นช่วงที่มีการปรับโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์
  ทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน
  และความต้องการของตลาดในปัจจุบันเป็นการซื้อของผู้ที่ต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง
  สิ่งที่ชี้ให้เห็นชัดเจนก็คือ อัตราการเข้าอยู่อาศัยจริงที่สูง หลังจากการโอนที่อยู่อาศัยให้ลูกค้า
  เพราะบริษัทอสังหาริมทรัพย์สามารถพัฒนาโครงการใกล้เมืองสนองความต้องการของผู้ซื้อ
  ต่างจากอดีตที่จะออกไปสร้างในที่ดินที่ห่างเมืองออกไป
  ส่งผลให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีกำไรเพิ่มสูงขึ้นอย่างเด่นชัด ส่วนในปี 2546 นั้น
  อัตราการเติบโตของ GDP ที่ 6.7% แสดงถึงเศรษฐกิจที่ยังคงขยายตัวสูงขึ้น
  ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังขยายตัวต่อเนื่อง
  จำนวนที่อยู่อาศัยจดทะเบียนใหม่ในเขตกรุงเทพและปริมณฑลเพิ่มขึ้นจาก 34,035 หน่วยในปี
  2545 เป็น 50,594 หน่วย ณ สิ้นปี 2546 หรือเพิ่มขึ้น 48.7%
  ในส่วนของผู้ประกอบการก็เพิ่มมากขึ้นเช่นกัน

  อย่างไรก็ดี
  ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการในการสกัดกั้นการเกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์
  โดยการห้ามไม่ให้ธนาคารพาณิชย์ให้สินเชื่อแก่ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยพร้อมที่ดิน
  และการซื้อเฉพาะที่ดินเพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท ในอัตราเกินร้อยละ 70
  ของมูลค่าทรัพย์สิน และธนาคารพาณิชย์ที่อนุมัติสินเชื่อเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีวงเงินตั้งแต่
  100 ล้านบาท จะต้องจัดทำรายงานการอนุมัติสินเชื่อแจ้งต่อธนาคารแห่งประเทศไทย

  แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2547

  แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2547 คาดว่า
  การที่รัฐบาลไม่ขยายระยะเวลาการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์
  อาจทำให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปีชะลอลง อย่างไรก็ตาม
  เมื่อเปรียบเทียบจำนวนบ้านจดทะเบียนใหม่ในปี 2546 คิดเป็นเพียง 29%
  ของจำนวนบ้านจดทะเบียนสูงสุดในปี 2538
  ประกอบกับการขยายตัวของเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องและอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ
  จึงเชื่อว่าโดยรวมอุปสงค์ในปี 2547 จะยังคงขยายตัวต่อไป ส่วนทางด้านอุปทาน
  จากจำนวนผู้ประกอบการต่างๆที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้คาดว่าการแข่งขันน่าจะรุนแรงมากขึ้น
  ดังนั้นผู้ประกอบการจึงต้องทำการวิเคราะห์เชิงลึกมากขึ้น
  ถึงลักษณะและความต้องการที่แท้จริงของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย อนึ่งในปี 2547
  คาดว่าภาคอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปจะไม่ขยายตัวแบบฟองสบู่
  เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดมาตรการต่างๆ
  เพื่อสกัดกั้นการเกิดภาวะฟองสบู่เหมือนในอดีตที่ผ่านมา
  ซึ่งมาตรการเหล่านี้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความแข็งแกร่งทั้งด้านการเงินและการจัดการมีความได้เปรียบ

  ทางด้านราคาขายอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2547 คาดว่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่สูงขึ้น
  ไม่ว่าจะเป็นค่าจ้างแรงงาน ราคาน้ำมัน ราคาวัสดุก่อสร้าง
  ภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ต้องจ่ายในอัตราปกติก็ตาม

  กลยุทธ์การแข่งขัน

  บริษัทมีนโยบายที่จะสร้างบ้านในทำเลที่ตั้งในเขตเมืองหรือใกล้ศูนย์กลางทางธุรกิจเป็นหลัก
  โดยจะเน้นที่อยู่อาศัยในตลาดระดับกลาง (ระดับราคา 3-7 ล้านบาท) ซึ่งแตกต่างจากบริษัทอื่น
  ๆ ซึ่งจะเน้นที่อยู่อาศัยระดับบนในพื้นที่นอกเมือง
  นอกจากนี้บริษัทยังมีนโยบายพัฒนาแต่ละโครงการทันทีหลังจากซื้อที่ดินซึ่งเป็นวัตถุดิบหลัก
  ทำให้อัตราการหมุนเวียนของสินค้าเร็วขึ้นเมื่อเทียบกับบริษัทคู่แข่ง
  นอกจากนี้บริษัทยังมีกลยุทธ์ทางการตลาด โดยโฆษณาผ่านหนังสือพิมพ์และป้ายโฆษณาตามจุดต่างๆ
  ที่สำคัญและพยายามที่จะรักษาคุณภาพมาตรฐานของบ้านที่สร้าง การบริการก่อนและหลังการขาย
  รวมทั้งมีบ้านบางส่วนที่การก่อสร้างก่อนขายประมาณ 60-80% เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมายของบริษัทจะเป็นกลุ่มลูกค้าชนชั้นกลางขึ้นไปที่นิยมความสะดวกสบายในการเดินทางไปทำงานและนิยมที่จะซื้อทาวน์เฮ้าส์
  บ้านเดี่ยว หรือคอนโดมิเนียม ในเขตพื้นที่ตัวเมืองหรือศูนย์กลางธุรกิจ (Center Business
  District) ของกรุงเทพมหานคร

  การตลาดและการจัดจำหน่าย

  บริษัทและบริษัทย่อยใช้การโฆษณาผ่านสื่อต่างๆ
  รวมทั้งการใช้ประโยชน์จากฐานลูกค้าหรือผู้มาเยี่ยมชมโครงการที่มีอยู่ แต่สื่อหลักที่ใช้จะเป็น
  ป้ายโฆษณา และหนังสือพิมพ์ เพื่อให้ลูกค้าเข้ามาติดต่อโดยตรง ที่สำนักงานขายของโครงการ
  การที่ป้ายโฆษณาเป็นสื่อที่สำคัญที่ใช้ เนื่องจากเห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยนั้นจะมีลักษณะ
  "Geographic Demand"
  คือลูกค้าส่วนใหญ่น่าจะเป็นบุคคลที่รู้จักและคุ้นเคยกับพื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่

  โครงการส่วนใหญ่ของบริษัทจะเป็นทาวน์เฮ้าส์ รองลงมาจะเป็นบ้านเดี่ยวและดอนโดมิเนียม
  โดยการเลือกรูปแบบที่อยู่อาศัยนี้จะขึ้นอยู่กับเหมาะสมทางการตลาดของทำเลที่ตั้งของแต่ละโครงการ
  โดยบริษัทจะเน้นที่ตั้งอยู่ในรอบชั้นในของกรุงเทพมหานคร ในระดับราคา 3-7 ล้านบาทเป็นหลัก
  เนื่องจากผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเน้นการทำโครงการในระดับราคาสูงมากกว่า ดังนั้น
  ตลาดที่อยู่อาศัยในระดับกลาง จึงมีการแข่งขันที่ไม่สูงนักเมื่อเทียบกับตลาดระดับบน
  จุดแข็งทางด้านการตลาดของบริษัทและบริษัทย่อย คือ
  การเลือกทำเลที่ตั้งโครงการที่ตอบสนองผู้บริโภคได้ดี
  ซึ่งมาจากการทำการสำรวจทางด้านการตลาด
  และมีการทำอย่างต่อเนื่องเพื่อสร้างภาพพจน์ของสินค้าต่อลูกค้า
  โครงการใหม่ส่วนใหญ่ของบริษัทและบริษัทย่อย จะเปิดตัวภายใต้ชื่อ “AP CitiSmart”
  ซึ่งประกอบไปด้วยโครงการ "บ้านกลางกรุง" "บ้านกลางเมือง" “The City” และ
  “CitiSmart Condo” ซึ่งจะแยกด้วยระดับราคาจาก A+ ไปจนถึง B

  ภาวะอุตสาหกรรมของธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างสามารถสรุปได้ดังนี้

  ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา
  ผู้ประกอบการจำนวนมากได้มีการนำระบบก่อสร้างสำเร็จรูปมาใช้ในโครงการแทนระบบใช้ไม้แบบและหล่อคอนกรีตแบบเดิมโดยมีทั้งการนำระบบก่อสร้างสำเร็จรูปอย่างเต็มรูปแบบ
  ซึ่งเป็นเทคโนโลยีการก่อสร้างที่ใช้การหล่อแบบส่วนต่างๆของอาคารหรือสิ่งก่อสร้างให้เป็นชิ้นส่วนสำเร็จรูป
  แล้วนำไปประกอบเป็นตัวอาคารที่สถานที่ก่อสร้าง ชิ้นส่วนที่หล่อได้แก่ ผนัง พื้น เสา คาน หลังคา
  บันได หรืออาจเป็นเพียงการใช้วัสดุก่อสร้างสำเร็จรูปมาทดแทนเพียงบางส่วน
  จากการตื่นตัวเรื่องการอนุรักษ์ป่าไม้ การรักษาสภาวะแวดล้อมให้ดีอยู่
  ตลอดจนการประหยัดพลังงานทำให้มีแนวโน้มให้เจ้าของโครงการหันไปใช้เทคโนโลยีการก่อสร้างที่เหมาะสมและมีการเลือกใช้วัสดุในแนวทางใหม่ๆ
  กล่าวคือใช้วัสดุที่มีน้ำหนักเบา การติดตั้งง่าย รวดเร็ว ไม่สร้างมลภาวะ
  การใช้วัสดุก่อสร้างตามแนวดังกล่าวเป็นทางเลือกใหม่ของการใช้วัสดุก่อสร้างในอนาคตเพื่อลดต้นทุนการก่อสร้าง
  และทำการส่งมอบงานได้เร็วขึ้น
  พื้นสำเร็จรูปเป็นวัสดุก่อสร้างสำเร็จรูปที่ได้รับความนิยมใช้อย่างแพร่หลายในช่วงกว่าทศวรรษที่ผ่านมา
  การนำแผ่นพื้นสำเร็จรูปมาใช้ ทำให้การก่อสร้างทำได้สะดวก รวดเร็ว ประหยัดเวลา
  และประหยัดไม้แบบ นอกจากนี้ แผ่นพื้นซึ่งหล่อจากโรงงานย่อมได้มาตรฐานและมีความแข็งแรง
  ทำให้ผู้ประกอบการหันมาใช้แผ่นพื้นสำเร็จรูปแทนการหล่อในที่เพิ่มมากขึ้น

  คอนกรีตเสริมใยแก้ว เป็นผลิตภัณฑ์ตกแต่งที่มีพื้นผิวเรียบสวยงาม สามารถทำเป็นรูปแบบต่างๆได้
  การติดตั้งรวดเร็ว มีน้ำหนักเบา เริ่มเป็นที่นิยม ใช้แทนงานปูนปั้นต่างๆ
  เนื่องจากชิ้นงานมีความเรียบร้อย สวยงาม น้ำหนักเบา และติดตั้งได้ง่ายกว่า

  โอกาส

  1.
  การตื่นตัวเรื่องการอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและปัญหามลภาวะทำให้มีการนำเทคโนโลยีระบบ
  ก่อสร้างมาใช้แทนระบบไม้แบบ และ หล่อคอนกรีตในที่

2. การตระหนักเรื่องความปลอดภัยให้มีการเลือกใช้วัสดุที่มีมาตรฐาน
และง่ายต่อการควบคุมในการทำงานเพื่อให้เกิดความปลอดภัย

3.  การใช้วัสดุก่อสร้างสำเร็จรูป
    ทำให้การควบคุมต้นทุนและระยะเวลาการทำงานเป็นประโยชน์ในทางที่ดีขึ้น
    และสามารถควบคุมให้เป็นไปตามแผนงานได้ง่าย และแน่นอนมากขึ้น

  อุปสรรค

  1. จากปัญหาการตกต่ำของเศรษฐกิจตั้งแต่ปี 2540
  และปัญหาสภาพคล่องในตลาดเงินที่มีผลต่อเนื่องมาถึงปี 2544 ทำให้สภาวะธุรกิจถดถอย
  มีหนี้เสียเกิดขึ้นเป็นจำนวนมากโดยเฉพาะจากโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  และผู้รับเหมาก่อสร้างต่างๆ
  ซึ่งแม้ว่าปัจจุบันสภาพคล่องในระบบจะมีมากขึ้นก็ตามแต่สถาบันการเงินยังมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
  จึงทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
  และผู้รับเหมาก่อสร้างบางส่วนโดยเฉพาะรายเล็กยังประสบกับปัญหาอยู่
  ซึ่งได้ส่งผลกระทบต่อตลาดวัสดุก่อสร้างด้วย

1.  วัสดุและเทคโนโลยีการก่อสร้าง มีหลายอย่างที่สามารถทดแทนกันได้

  จากปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจที่ประเทศไทยประสบในช่วงเวลาที่ผ่านมา
  การลดและชะลอการใช้งบประมาณด้านการก่อสร้างต่างๆ ของภาครัฐและเอกชน
  ทำให้อุตสาหกรรมวัสดุก่อสร้างสำเร็จรูป ลดลงมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2540
  เมื่อพิจารณาจากสภาวะเศรษฐกิจที่เริ่มฟื้นตัวขึ้นในปี 2545 คาดว่าในปี 2546
  นี้แนวโน้มจะดีขึ้นเมื่อเปรียบเทียบกับปีที่ผ่านมา

  กลยุทธ์การแข่งขัน

  บริษัท พีซีเอ็ม คอนสตรัคชั่น แมททีเรียล จำกัด (“บริษัทพีซีเอ็ม”) (ซึ่งบริษัทถือหุ้นอยู่ร้อยละ
  99.99) ได้ใช้กลยุทธ์ในการแข่งขัน โดยการควบคุมคุณภาพของสินค้าและการบริการ
  โดยสินค้าของบริษัทพีซีเอ็มเป็นที่รู้จักดีในกลุ่มลูกค้าผู้รับเหมา ซึ่งเป็นลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย
  โดยบริษัทพีซีเอ็มมีนโยบายราคาที่ปรับตามต้นทุนการผลิตและสามารถแข่งขันกับผู้ผลิตรายอื่นในตลาดเดียวกันได้

+--------------------------+-------------------------------------------+
| -   จุดแข็งของบริษัทพีซีเอ็ม    | เป็นผู้อยู่ในอุตสาหกรรมมานาน                    |
|                          | เป็นที่รู้จักและยอมรับในกลุ่มลูกค้า                  |
|                          | ในเรื่องคุณภาพของสินค้าและบริการ                |
+--------------------------+-------------------------------------------+
| -   จุดอ่อนของบริษัทพีซีเอ็ม    | ได้รับผลกระท                                |
|                          | บโดยตรงจากภาคธุรกิจก่อสร้างและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ |
|                          | ซึ่งมีวงจรธุรกิจขึ้นและลงเป็นช่วงๆ                 |
|                          | ปัจจุบันบริษัทมีส่วนแบ่งการตลาดประมาณ 40%         |
+--------------------------+-------------------------------------------+

  บริษัทพีซีเอ็มมีการกำหนดราคาขายสำหรับกลุ่มเป้าหมายและให้ส่วนลดสำหรับลูกค้าที่ซื้อสินค้าในปริมาณและเงื่อนไขที่บริษัทพีซีเอ็ม
  กำหนดโดยมีมาตรฐานของสินค้าซึ่งถ้าเปรียบเทียบราคาขายสุทธิกับคู่แข่งขันแล้วระดับราคาขายแผ่นพื้นท้องเรียบของบริษัทพีซีเอ็มจะใกล้เคียงกับคู่แข่งขันจึงมีความสามารถในการแข่งขันทางด้านราคากับคู่แข่งรายอื่นได้

  จำนวนและขนาดคู่แข่งขัน

  แผ่นพื้นสำเร็จรูประบบท้องเรียบมีคู่แข่งในตลาดเป็นจำนวนมาก
  แต่โดยที่บริษัทคู่แข่งรายสำคัญยังมีขนาดเล็กกว่า ทำให้บริษัทมีศักยภาพที่ดีกว่าคู่แข่ง

ส่วนผลิตภัณฑ์คอนกรีตเสริมใยแก้ว มีคู่แข่งในตลาดน้อยราย แต่ทุกรายมีขนาดใหญ่กว่าบริษัททั้งสิ้น

  สภาพการแข่งขัน

  จากการที่สภาวะเศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะในด้านอสังหาริมทรัพย์
  ทำให้อุปสงค์ที่มีต่อวัสดุก่อสร้างเพิ่มตามขึ้นด้วย
  ส่งผลให้การแข่งขันในด้านราคาสินค้าระหว่างผู้ผลิตลดลง
  (ต่างจากในอดีตในช่วงภาวะตกต่ำของเศรษฐกิจ อุปทานมีมากกว่าอุปสงค์
  ทำให้ผู้จำหน่ายส่วนใหญ่ใช้กลยุทธ์ด้านราคาเป็นหลัก ทำให้มีการแข่งขันและตัดราคากันมาก)
  อย่างไรก็ตาม ต้นทุนการผลิตก็เพิ่มขึ้นตามด้วย เนื่องจากราคาวัตถุดิบที่สำคัญได้แก่ ปูนซิเมนต์
  ลวด เหล็ก หินและทราย ซึ่งมีการปรับราคาสูงขึ้นด้วยทั้งนั้น

  กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

  ลักษณะของลูกค้าส่วนใหญ่จะเป็นผู้รับเหมา
  เจ้าของโครงการบ้านจัดสรรหรือผู้แทนจำหน่ายที่ขายให้กับงานราชการ
  บริษัทพีซีเอ็มไม่มีการขายให้รายใดเกินกว่าร้อยละ 30 ของยอดขาย

  การตลาดและการจัดจำหน่าย

  ช่องทางการจัดจำหน่าย

  จากสภาวะเศรษฐกิจที่เริ่มฟื้นตัว
  ประกอบกับความช่วยเหลือจากภาครัฐที่ให้กับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ปัจจุบันบริษัทฯ
  เน้นการขายตรงให้ผู้รับเหมา
  และเจ้าของโครงการรวมทั้งผู้แทนจำหน่ายที่ขายให้กับโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ
  ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อโดยบริษัทฯ มีหลักเกณฑ์หลักๆ ในการแต่งตั้งผู้จัดจำหน่ายดังนี้

  1. มีศักยภาพและแนวโน้มในการขายสินค้าของบริษัทฯ โดยพิจารณาจากธุรกิจที่มีอยู่

  2. มีฐานะทางการเงินที่เชื่อถือได้ โดยพิจารณาข้อมูลจากสถาบันการเงินประกอบด้วย

  ส่วนแบ่งการตลาด

  เนื่องจากในตลาดมีผู้ผลิตแผ่นพื้นระบบแผ่นพื้นท้องเรียบเป็นจำนวนมาก โดยการคาดคะเน
  บริษัทฯมีส่วนแบ่งตลาดอยู่ประมาณ 40% ของพื้นสำเร็จรูปแผ่นท้องเรียบ
  การเข้ามาของคู่แข่งขันรายใหม่ทำได้ง่าย หากมีเทคโนโลยี และเงินทุน
  จึงทำให้ผู้ซื้อมีโอกาสในการต่อรองกับผู้ขายมากมีความเป็นไปได้ที่จะมีสินค้าทดแทน เช่น
  การก่อสร้างโดยใช้ระบบหล่อในที่ เป็นต้น

  2.4.3 การจัดหาผลิตภัณฑ์เพื่อจำหน่าย

  ก) ลักษณะการจัดให้ได้มาซึ่งผลิตภัณฑ์

  ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

  ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายนั้น ขั้นตอนจะเริ่มตั้งแต่การซื้อที่ดินมาพัฒนา และโอนให้ลูกค้า
  ซึ่งสามารถเขียนเป็นแผนผังได้พอเป็นสังเขป ดังต่อไปนี้

วิธีการซื้อที่ดินของบริษัท สามารถแบ่งได้ดังนี้

1.  ลงประกาศโฆษณาแสดงความต้องการจะซื้อที่ดินในสื่อสิ่งพิมพ์ต่างๆ

2.  ให้นายหน้าขายที่ดินไปดำเนินการจัดหาที่ดิน ตามความต้องการที่บริษัทกำหนด

3.  ติดต่อไปยังสถาบันการเงินต่างๆ
    ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินของลูกค้าที่มีปัญหาของสถาบันการเงินนั้นๆ

  ในการก่อสร้างโครงการต่างๆ ของบริษัท
  เดิมผู้รับเหมาของบริษัทจะเป็นผู้จัดหาวัสดุก่อสร้างเพื่อใช้ในการก่อสร้างตามที่ได้ตกลงไว้กับบริษัท
  แต่เนื่องจากในสภาวะปัจจุบันที่มีผลมาจากเศรษฐกิจตกต่ำและมีการแข่งขันสูง
  วัตถุดิบส่วนใหญ่บริษัทจึงจำเป็นต้องจัดหาเองเพื่อให้ได้ต้นทุนที่ถูกลงและได้รับเครดิตทางการค้าที่ดีขึ้น
  วัตถุดิบที่บริษัทซื้อเองได้แก่ เสาเข็ม คอนกรีตโครงสร้าง ปูนซิเมนต์ เหล็กเส้น กระเบื้อง
  เซรามิค สุขภัณฑ์ เป็นต้น
  ทั้งนี้บริษัทจะซื้อจากผู้จำหน่ายในประเทศหลายรายแทนการพึ่งพิงรายใดรายหนึ่ง
  โดยจะพิจารณาจากราคาและคุณภาพของวัตถุดิบประเภทนั้นๆ เป็นหลัก

  ธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง

  วัตถุดิบหลักของบริษัทพีซีเอ็ม ได้แก่ ปูนซีเมนต์ PC Wire หินและทราย
  ซึ่งผู้จำหน่ายอยู่ภายในประเทศทั้งสิ้น
  และมีผู้จำหน่ายมากรายเพียงพอที่จะทำให้เกิดการแข่งขันกันในเรื่องราคา
  บริษัทพีซีเอ็มจึงมีความเสี่ยงในเรื่องของวัตถุดิบน้อยมาก
  รวมทั้งเทคโนโลยีการผลิตซึ่งพัฒนามาจนถึงจุดที่ไม่สามารถจะเปลี่ยนแปลงอะไรได้มากกว่านี้อีกแล้ว
  ในปี 2545
  บริษัทพีซีเอ็มมีกำลังการผลิตแผ่นพื้นสำเร็จรูประบบแผ่นพื้นท้องเรียบเฉพาะโรงงานที่ลำลูกกาคลอง
  8 (ไม่รวมโรงงานที่โคราชซึ่งได้หยุดประกอบกิจการชั่วคราว) รวมเท่ากับ 150,000
  ตารางเมตรต่อเดือน และอัตราการใช้กำลังการผลิตในปี 2545 เท่ากับร้อยละ 89 และ ณ
  ปัจจุบัน ได้มีการผลิตเต็มกำลังการผลิตแล้ว

  ข) ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

  สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ระบบการจัดสร้างสาธารณูปโภคของโครงการต่างๆ
  อาจมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ที่สำคัญคือ
  ระบบระบายน้ำของโครงการอาจมีผลกระทบทำให้เกิดน้ำเสียต่อแหล่งน้ำสาธารณะได้
  หากระบบบำบัดไม่ดีพอ
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้จัดให้มีระบบการกำจัดน้ำเสียในบ้านแต่ละหลังที่บริษัทสร้างขึ้นก่อนที่จะระบายน้ำที่ได้รับการบำบัดแล้วลงบ่อพักเพื่อให้สามารถตรวจสอบว่าได้มาตรฐานตามที่กำหนดหรือไม่ก่อนที่จะระบายลงทางน้ำสาธารณะต่อไปเพื่อมิให้มีผลกระทบต่อแหล่งน้ำสาธารณะ

  สำหรับธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง เนื่องจากสินค้าที่บริษัทพีซีเอ็ม
  ผลิตเป็นวัสดุก่อสร้างที่ผลิตจากคอนกรีต กระบวนการผลิตจึงไม่ซับซ้อนและไม่มีการใช้วัตถุดิบที่มีพิษ
  โดยกระบวนการผลิตวัตถุดิบจะถูกส่งจาก SILO เข้าเครื่องผสมทางท่อ
  และผลิตภัณฑ์อยู่ภายใต้การดูแลของ สมอ. กระทรวงอุตสาหกรรม
  ของที่เหลือจากกระบวนการผลิตสามารถขายเพื่อไปใช้งานต่อได้

  2.4.4 งานที่ยังไม่ได้ส่งมอบ

  บริษัทและบริษัทย่อยรับรู้รายได้ตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ
  โดยจะรับรู้รายได้เมื่อได้รับชำระเงินเกินกว่าร้อยละ 20 ของสัญญาแต่ละสัญญา
  และงานระหว่างก่อสร้างได้ผ่านขั้นตอนเบื้องต้นแล้วเกินกว่าร้อยละ 10
  ของงานก่อสร้างทั้งโครงการ ในกรณีคอนโดมิเนียมจะต้องมียอดขายร้อยละ 40
  ของพื้นที่ที่เปิดขาย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2546
  มียอดบ้านที่ได้รับการจองแล้วและรอส่งมอบดังตารางต่อไปนี้

+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| ล | โครงการ                        | ที่ตั้ง                  | บ้านร   |
| ำ |                                |                      | อส่งมอบ |
| ด |                                |                      |        |
| ับ |                                |                      |        |
+===+================================+======================+========+
| 1 | บ้านกลางเมือง (เหม่งจ๋าย-ลาดพร้าว   |   ซ.ลาดพร้าว 80 กทม.  | 25     |
|   | 80)                            |                      |        |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| 2 | บ้านกลางกรุง (สาทร-ถ.จันทน์)       |   ถ.จันทน์ กทม.        | 1      |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| 3 | Place & Park                   |   ถ.ประชาอุทิศ         | 11     |
|   |                                |   จ.สมุทรปราการ       |        |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| 4 | บ้านกลางเมือง (ลาดพร้าว-โชคชัย 4)  |   ถ.ลาดพร้าว-โชคชัย 4  | 1      |
|   |                                |   กทม.               |        |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| 5 | บ้านกลางเมือง                    |   ถ.ลาดพร้าว 25 กทม.  | 33     |
|   | (แยกรัชดา-ลาดพร้าว25)            |                      |        |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| 6 | มนวดี กรีน พาร์ค                  |   บางบัวทอง จ.นนทบุรี   | 48     |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
| 7 | บ้านกลางเมือง (ศรีนครินทร์)         |   ถ.ศรีนครินทร์         | 2      |
|   |                                |   จ.กรุงเทพฯ          |        |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+
|   | รวม/หน่วย                       |                      | 121    |
+---+--------------------------------+----------------------+--------+

หมายเหตุ : มูลค่าต้นทุนค่าก่อสร้างเฉพาะตัวบ้านของบ้านคงค้างที่รอส่งมอบทั้งหมดคิดเป็น 100.52
ล้านบาท