11 ฐานะการเงิน และผลการดำเนินงาน

  11.1 งบการเงิน

  (ก) สรุปรายงานการตรวจสอบของผู้สอบบัญชี

  งบการเงินประจำปี 2551 ซึ่งตรวจสอบโดยนางทิพวัลย์ นานานุวัฒน์
  ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 3459 จากบริษัท สำนักงาน เอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด
  ได้ให้ความเห็นต่องบการเงิน ดังนี้

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2551
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข

  โดยได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

  งบการเงินประจำปี 2552 ซึ่งตรวจสอบโดยนางสาวกมลทิพย์ เลิศวิทย์วรเทพ
  ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 4377 จากบริษัท สำนักงาน เอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด
  ได้ให้ความเห็นต่องบการเงิน ดังนี้

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข

  โดยได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงิน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข

  โดยได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป

  (ข) ตารางสรุปงบการเงินรวม

+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| งบการเงินรวม'(หน่วย: พันบาท)   | 31    |   | 31    |    | 31    |    |
|                             | ธ     |   | ธ     |    | ธ     |    |
|                             | ันวาคม |   | ันวาคม |    | ันวาคม |    |
|                             | 2553  |   | 2552  |    | 2551  |    |
|                             |       |   |       |    |       |    |
|                             |       |   | (     |    |       |    |
|                             |       |   | ปรับปร |    |       |    |
|                             |       |   | ุงใหม่) |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| งบดุล                        | พันบาท | % | พันบาท | %  | พันบาท | %  |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด  | 35    | 1 | 1,70  | 8  | 1,67  | 9  |
|                             | 5,415 | . | 8,195 | .9 | 6,528 | .6 |
|                             |       | 5 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| เงินลงทุนชั่วคราว               | -     | - | -     | -  | 8     | 0  |
|                             |       |   |       |    | 1,873 | .5 |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| ลูกหนี้การค้า - สุทธิ             | 8,848 | 0 | 3,895 | 0  | 4,658 | 0  |
|                             |       | . |       | .0 |       | .0 |
|                             |       | 0 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| มูลค่างานที่เสร็จแต่ยังไม่ได้เรียกเก็บ | -     | - | -     | -  | 13    | 0  |
|                             |       |   |       |    | 2,375 | .8 |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| สินค้าคงเหลือ - สุทธิ            | 21,34 | 8 | 15,73 | 82 | 14,45 | 83 |
|                             | 7,182 | 8 | 4,044 | .1 | 7,047 | .2 |
|                             |       | . |       |    |       |    |
|                             |       | 5 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น             | 1,50  | 6 | 1,04  | 5  | 46    | 2  |
|                             | 9,795 | . | 7,918 | .5 | 8,067 | .7 |
|                             |       | 3 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| รวมสินทรัพย์หมุนเวียน            | 23,22 | 9 | 18,49 | 96 | 16,82 | 96 |
|                             | 1,240 | 6 | 4,052 | .5 | 0,549 | .8 |
|                             |       | . |       |    |       |    |
|                             |       | 3 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| เงินฝากธนาคารที่มีข้อจำกัดในการใช้ | 2     | 0 | 2     | 0  | 3     | 0  |
|                             | 9,362 | . | 8,764 | .1 | 9,387 | .2 |
|                             |       | 1 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| เงินลงทุนในบริษัทร่วม            | -     | - | 13    | 0  | 13    | 0  |
|                             |       |   | 1,487 | .7 | 0,435 | .8 |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| เงินลงทุนระยะยาวอื่น            | 12    | 0 | 16    | 0  | 5     | 0  |
|                             | 6,583 | . | 8,891 | .9 | 6,321 | .3 |
|                             |       | 5 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| ท                           | 10    | 0 | 9     | 0  | 9     | 0  |
| ี่ดินและต้นทุนโครงการรอการพัฒนา - | 2,406 | . | 0,285 | .5 | 0,285 | .5 |
| สุทธิ                         |       | 4 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ - สุทธิ     | 15    | 0 | 10    | 0  | 10    | 0  |
|                             | 6,006 | . | 9,343 | .6 | 0,899 | .6 |
|                             |       | 7 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น           | 47    | 2 | 13    | 0  | 14    | 0  |
|                             | 8,884 | . | 6,216 | .7 | 0,378 | .8 |
|                             |       | 0 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| รวมสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน          | 89    | 3 | 66    | 3  | 55    | 3  |
|                             | 3,241 | . | 4,986 | .5 | 7,704 | .2 |
|                             |       | 7 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| รวมสินทรัพย์                   | 24,11 | 1 | 19,15 | 1  | 17,37 | 1  |
|                             | 4,481 | 0 | 9,038 | 00 | 8,252 | 00 |
|                             |       | 0 |       | .0 |       | .0 |
|                             |       | . |       |    |       |    |
|                             |       | 0 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| เงินเบิกเกินบัญชีแล              | 1,63  | 6 | 1     | 0  | 16    | 0  |
| ะเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงิน | 3,648 | . | 5,300 | .1 | 4,572 | .9 |
|                             |       | 8 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| เจ้าหนี้การค้า                  | 71    | 2 | 46    | 2  | 40    | 2  |
|                             | 0,984 | . | 6,899 | .4 | 4,216 | .3 |
|                             |       | 9 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| ส่วนของเงินกู้ยืมร               | 22    | 0 | 20    | 0  | 14    | 0  |
| ะยะยาวที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี | 6,000 | . |       | .0 | 6,372 | .8 |
|                             |       | 9 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| ส่วน                         | 2,00  | 8 | 1,50  | 7  | 75    | 4  |
| ของหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี | 0,000 | . | 0,000 | .8 | 0,000 | .3 |
|                             |       | 3 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| รายได้รับล่วงหน้า               | 1,85  | 7 | 1,51  | 7  | 1,23  | 7  |
|                             | 7,164 | . | 2,170 | .9 | 6,042 | .1 |
|                             |       | 7 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| หนี้สินหมุนเวียนอื่น               | 1,08  | 4 | 95    | 5  | 76    | 4  |
|                             | 0,838 | . | 1,475 | .0 | 3,573 | .4 |
|                             |       | 5 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| รวมหนี้สินหมุนเวียน              | 7,50  | 3 | 4,44  | 23 | 3,46  | 19 |
|                             | 8,634 | 1 | 5,864 | .2 | 4,774 | .9 |
|                             |       | . |       |    |       |    |
|                             |       | 1 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| เงินกู้ยืมระยะยาว               | 80    | 3 | 1,42  | 7  | 3,42  | 19 |
|                             | 7,192 | . | 6,688 | .5 | 4,898 | .7 |
|                             |       | 3 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| หุ้นกู้ -                       | 6,00  | 2 | 5,00  | 26 | 3,50  | 20 |
| สุทธ                         | 0,000 | 4 | 0,000 | .1 | 0,000 | .1 |
| ิจากส่วนที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปี |       | . |       |    |       |    |
|                             |       | 9 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| เจ้าหนี้เงินประกันผลงาน          | 28    | 1 | 25    | 1  | 20    | 1  |
|                             | 4,574 | . | 1,074 | .3 | 0,296 | .2 |
|                             |       | 2 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| รวมหนี้สินไม่หมุนเวียน            | 7,09  | 2 | 6,67  | 34 | 7,12  | 41 |
|                             | 1,766 | 9 | 7,762 | .9 | 5,194 | .0 |
|                             |       | . |       |    |       |    |
|                             |       | 4 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| รวมหนี้สิน                     | 14,60 | 6 | 11,12 | 58 | 10,58 | 60 |
|                             | 0,400 | 0 | 3,626 | .1 | 9,968 | .9 |
|                             |       | . |       |    |       |    |
|                             |       | 5 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| ส่วนของผู้ถือหุ้น                 |       | - |       | -  |       | -  |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| ท                           | 2,34  | 9 | 2,33  | 12 | 2,33  | 13 |
| ุนออกจำหน่ายและชำระเต็มมูลค่าแล้ว | 3,333 | . | 4,609 | .2 | 4,609 | .4 |
|                             |       | 7 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| ส่วนเกิน(ต่ำกว่า)มูลค่าหุ้นสามัญ     | 1     | 0 | (853  | (  | (853  | (  |
|                             | 7,447 | . | ,106) | 4. | ,106) | 4. |
|                             |       | 1 |       | 5) |       | 9) |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| ส่วนเกินทุนจากการเป            | 1     | 0 | 3     | 0  | (78   | (  |
| ลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน | 0,554 | . | 3,612 | .2 | ,958) | 0. |
|                             |       | 1 |       |    |       | 5) |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| กำไรสะสม                    |       |   |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| จัดสรรแล้ว - สำรองตามกฎหมาย   | 23    | 1 | 23    | 1  | 23    | 1  |
|                             | 9,188 | . | 3,461 | .2 | 3,461 | .3 |
|                             |       | 0 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| ยังไม่ได้จัดสรร                 | 6,90  | 2 | 6,28  | 32 | 5,15  | 29 |
|                             | 3,171 | 8 | 1,397 | .8 | 0,733 | .6 |
|                             |       | . |       |    |       |    |
|                             |       | 6 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| รวมส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทฯ      | 9,51  | 3 | 8,02  | 41 | 6,78  | 39 |
|                             | 3,693 | 9 | 9,973 | .9 | 6,739 | .1 |
|                             |       | . |       |    |       |    |
|                             |       | 5 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| ส่วนของผู้ถือหุ้นส่วนน้อยของบริษัทย่อย | 388   | 0 | 5,439 | 0  | 1,545 | 0  |
|                             |       | . |       | .0 |       | .0 |
|                             |       | 0 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| รวมส่วนของผู้ถือหุ้น              | 9,51  | 3 | 8,03  | 41 | 6,78  | 39 |
|                             | 4,081 | 9 | 5,412 | .9 | 8,284 | .1 |
|                             |       | . |       |    |       |    |
|                             |       | 5 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+
| รวมหนี้สินและส่วนของผู้ถือหุ้น       | 24,11 | 1 | 19,15 | 1  | 17,37 | 1  |
|                             | 4,481 | 0 | 9,038 | 00 | 8,252 | 00 |
|                             |       | 0 |       | .0 |       | .0 |
|                             |       | . |       |    |       |    |
|                             |       | 0 |       |    |       |    |
+-----------------------------+-------+---+-------+----+-------+----+

  -------------------------------------------- -------------- -------- ------------- -------- ------------- --------
  งบการเงินรวม                                  ปี 2553                  ปี 2552                 ปี 2551        
                                                                       (ปรับปรุงใหม่)                          

  งบกำไรขาดทุน (หน่วย : พันบาท)                   พันบาท          %        พันบาท         %        พันบาท         %

  รายได้จากการขายและบริการ ⁽¹⁾                   13,840,263     98.6     12,627,836    99.4     9,832,250     99.5

  รายได้อื่นๆ                                     195,668        1.4      70,327        0.6      54,133        0.5

  รายได้รวม                                     14,035,931     100.0    12,698,163    100.0    9,886,383     100.0

  ต้นทุนขาย                                      (8,602,039)    (61.3)   (8,400,144)   (66.2)   (6,348,648)   (64.2)

  ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร                      (2,125,260)    (15.1)   (1,385,405)   (10.9)   (1,016,118)   (10.3)

  ค่าใช้จ่ายอื่น                                    (8,781)        (0.1)    (121)         (0.0)    (56,705)      (0.6)

  รวมค่าใช้จ่าย                                   (10,736,080)   (76.5)   (9,785,670)   (77.1)   (7,421,471)   (75.1)

  กำไรก่อนหักค่าใช้จ่ายทางการเงินและภาษีเงินได้นิติบุคคล   3,299,851      23.5     2,912,493     22.9     2,464,912     24.9

  ค่าใช้จ่ายทางการเงิน ⁽²⁾                         (102,598)      (0.7)    (169,337)     (1.3)    (99,705)      (1.0)

  ส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วมตามวิธีส่วนได้เสีย   9,037          0.1      3,454         0.0      9,966         0.1

  ภาษีเงินได้นิติบุคคล                               (976,953)      (7.0)    (816,231)     (6.4)    (736,943)     (7.5)

  กำไรสุทธิสำหรับปี                                2,229,336      15.9     1,930,379     15.2     1,638,230     16.6

  งบกระแสเงินสด (หน่วย: พันบาท)                   31 ธันวาคม 2553          31 ธันวาคม              31 ธันวาคม     
                                                                       2552                   2551          

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมดำเนินงาน                  (2,030,693)             588,258                (1,111,122)   

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุน                      (605,808)               70,311                 (84,079)      

  กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงิน                   1,283,720               (626,903)              2,150,334     

  กระแสเงินสดเพิ่มขึ้น(ลดลง)สุทธิ                     (1,352,781)             31,667                 955,133       
  -------------------------------------------- -------------- -------- ------------- -------- ------------- --------

⁽¹ ⁾บริษัทฯ บริษัทย่อย และ กิจการที่ควบคุมร่วมกัน
ได้เปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีเกี่ยวกับการรับรู้รายได้จากการขายที่ดินและบ้านพร้อมที่ดิน
และการรับรู้รายได้จากการขายหน่วยในอาคารชุดเป็นวิธีรับรู้รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์
โดยมีผลตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นไป อนึ่งสำหรับงบการเงินปี 2552
บริษัทได้ดำเนินการปรับงบย้อนหลังเพื่อสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีดังกล่าวแล้ว

⁽²⁾ค่าใช้จ่ายทางการเงิน หมายถึง ค่าธรรมเนียมธนาคารและดอกเบี้ยจ่าย

  ------------------------------------ ------------ ------------ ------------
  อัตราส่วนทางการเงิน                     31 ธันวาคม    31 ธันวาคม    31 ธันวาคม
                                       2553         2552         2551

  อัตราส่วนสภาพคล่อง                                                 

  อัตราส่วนสภาพคล่อง (เท่า)                3.1          4.2          4.9

  อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (เท่า)          0.0          0.4          0.5

  อัตราส่วนสภาพคล่องกระแสเงินสด (เท่า)      (0.3)        0.1          (0.3)

  อัตราส่วนหมุนเวียนลูกหนี้การค้า (เท่า) ^((a)) 604.2        605.2        487.5

  ระยะเวลาเก็บหนี้เฉลี่ย (วัน)               0.6          0.6          0.7

  อัตราส่วนหมุนเวียนสินค้าคงเหลือ (เท่า)       0.5          0.6          0.5
  ^((a))                                                         

  ระยะเวลาขายสินค้าเฉลี่ย (วัน)             775.9        646.9        731.6

  อัตราส่วนหมุนเวียนเจ้าหนี้ (เท่า) ^((a))     14.6         19.3         19.1

  ระยะเวลาชำระหนี้ (วัน)                  24.6         18.7         18.9

  Cash Cycle (เท่า)                     751.9        628.9        713.4

                                                                  

  อัตราส่วนแสดงความสามารถในการหากำไร                                

  อัตรากำไรขั้นต้น (%)                     37.8%        33.5%        35.4%

  อัตรากำไรจากการดำเนินงาน (%)           22.4%        22.5%        24.5%

  อัตรากำไรอื่น (%)                       1.5%         0.6%         0.6%

  อัตราส่วนเงินสดต่อการทำกำไร (%)          (65.4%)      20.7%        (46.1%)

  อัตรากำไรสุทธิ (%)                      15.9%        15.2%        16.6%

  อัตราผลตอบแทนผู้ถือหุ้น (%) ^((a))         0.0%         26.0%        26.6%

                                                                  

  อัตราส่วนแสดงประสิทธิภาพในการดำเนินงาน                               

  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ (%) ^((a))     10.3%        10.6%        10.7%

  อัตราผลตอบแทนจากสินทรัพย์ถาวร (%) ^((a)) 1,700.9%     1,857.2%     2,184.3%

  อัตราหมุนของสินทรัพย์ (เท่า) ^((a))        0.6          0.7          0.6

                                                                  

  อัตราส่วนวิเคราะห์นโยบายทางการเงิน                                   

  อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (เท่า)       1.5          1.4          1.6

  อัตราส่วนหนี้สิน                          1.3          1.0          1.1
  ต่อส่วนผู้ถือหุ้นตามข้อกำหนดสิทธิ(เท่า)⁽¹⁾                                

  อัตราส่วนหนี้สิน                          1.1          0.8          0.9
  ต่อส่วนผู้ถือหุ้นตามข้อกำหนดสิทธิใหม่ (เท่า)⁽²⁾                            

  อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย     (1.2)        4.7          (0.1)
  (เท่า) ⁽³⁾                                                      

  อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน   (0.9)        0.4          (1.1)
  (เท่า) ⁽⁴⁾                                                      

  อัตราการจ่ายเงินปันผล (%)                -N.A-        38.7%        35.6%
  ------------------------------------ ------------ ------------ ------------

(a) หมายถึง ปรับให้เป็นปี ( Annualize)

(1) อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น
    ตามข้อกำหนดว่าด้วยสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้และผู้ถือหุ้นกู้ ยกเว้น หุ้นกู้ชุดใหม่ของบริษัท
    (ตั้งแต่ครั้งที่ 3/2553 เป็นต้นไป)

(2) อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น
    ตามข้อกำหนดว่าด้วยสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้และผู้ถือหุ้นกู้ชุดใหม่

(3) อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย
    คิดจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้นิติบุคคลหารด้วยดอกเบี้ยจ่าย

(4) อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน
    คิดจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานหารด้วยภาระผูกพัน อันได้แก่การจ่ายชำระหนี้สิน
    รายจ่ายการลงทุน ซื้อสินทรัพย์ และเงินปันผลจ่าย

  11.2 คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

ผลการดำเนินงาน

1. ภาพรวมของผลการดำเนินงานที่ผ่านมา

สำหรับปี 2551 นั้นอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์มีความผันผวนตลอดทั้งปี
อันเป็นผลสืบเนื่องจากปัญหาการเมืองภายในประเทศ
ต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้นตามราคาน้ำมันที่ปรับตัวสูงขึ้น
รวมถึงวิกฤตการเงินโลกที่เกิดขึ้นในช่วงหลังไตรมาส 3
ที่ส่งผลกระทบต่อประเทศไทยทั้งในด้านการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ และ
ความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
รวมถึงความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินซึ่งส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง
แม้ว่าในช่วงต้นปี 2551 นั้นรัฐบาลจะได้ออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์
โดยการออกมาตรการลดหย่อนภาษี ค่าธรรมเนียมการโอน และ การจดจำนองก็ตาม สำหรับปี
2552 นั้น วิกฤตการเงินโลกที่เกิดขึ้นในไตรมาส 3 ปี 2551
ก็ได้ส่งผลกระทบต่อเนื่องทำให้ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้บริโภคลดต่ำลงมาก
ส่งผลให้บรรยากาศการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่คึกคักเท่าใดนักในช่วงไตรมาสแรกของปี
รัฐบาลจึงได้มีการออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์
โดยการยืดอายุมาตรการลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าธรรมเนียมการโอน และ
การจดจำนองออกไปอีก 1 ปี สิ้นสุด 28 มีนาคม 2553
รวมถึงได้ออกมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมโดยให้สามารถนำเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรณีโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี
2552 จำนวนเท่ากับจำนวนที่จ่ายจริงแต่ไม่เกิน 300,000 บาท
มาลดหย่อนเพิ่มเติมจากเดิมที่สามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้ยืมซื้อบ้าน จำนวนไม่เกิน 100,000 บาท
ต่อปี มาหักลดหย่อนภาษีได้ ทำให้ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดีขึ้น
ประกอบกับเศรษฐกิจเริ่มส่งสัญญาณดีขึ้นหลังจากผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในไตรมาสแรกของปี 2552
และการที่ภาคเอกชนมีการเตรียมพร้อมรับมือกับภาวะเศรษฐกิจตกต่ำได้เป็นอย่างดี
ส่งผลทำให้เศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น อัตราการว่างงานปรับตัวลดลง
ส่งผลทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวอย่างชัดเจน ตั้งแต่ไตรมาส 2 เป็นต้นมา
และคึกคักเป็นอย่างมากในช่วงปลายปี 2552 ต่อเนื่องจนถึงไตรมาสแรกปี 2253
จากการคาดการณ์ว่ารัฐบาลจะไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หมดอายุลงในวันที่
28 มีนาคม 2553 (ต่อมาได้มีการขยายมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการโอน
และการจำนองออกไปสิ้นสุด 31 พฤษภาคม 2553) รวมถึงภาวะเศรษฐกิจที่ปรับตัวดีขึ้น
แม้ว่าปัญหาทางการเมืองจะยังคงเป็นอุปสรรคอย่างต่อเนื่องก็ตาม
แต่อย่างไรก็ตามเนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมากในช่วงไตรมาส 1 ถึง
กลางไตรมาส 2 ของปี 2553 ส่งผลทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ฯ ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2553
ชะลอตัวลง แต่ก็กลับมาฟื้นตัวอีกครั้งในไตรมาส 4 ปี 2553
อนึ่งแม้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ฯจะเริ่มชะลอตัวในช่วงปลายไตรมาส 2 ถึง ไตรมาส 3
แต่สำหรับยอดการเปิดโครงการใหม่มิได้ชะลอตัวตาม การเปิดโครงการใหม่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง
เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างพยายามเพิ่มส่วนแบ่งตลาดโดยขยายไปในทุกประเภทสินค้า
และทุกระดับราคา ส่งผลทำให้การแข่งขันปรับตัวรุนแรงขึ้น

จากนโยบายการบริหารที่เน้นความยืดหยุ่น
และไม่หยุดนิ่งในการพัฒนาสินค้าและบริการของบริษัทเพื่อตอบสนองความพึงพอใจในการอยู่อาศัยของลูกค้า
ส่งผลทำให้สินค้าของบริษัทไม่ว่าจะเป็น ทาวน์เฮ้าส์ หรือ คอนโดมิเนียมได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี
ผลการดำเนินงานของบริษัทเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2551
บริษัทมีรายได้จากการขายและบริการ เท่ากับ 9,832 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 25.6)
อันเป็นผลสืบเนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงและแนวราบที่เพิ่มมากขึ้น
จากมาตรการลดหย่อนภาษี ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองที่ได้กล่าวมาแล้ว รวมถึง
การเพิ่มขึ้นของรายได้จากบริการ ทั้งในส่วนของค่านายหน้าจากการที่บริษัทเป็นตัวแทนขายและ
ค่านายหน้า/บริการในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดรองของบริษัทย่อย สำหรับปี 2552
บริษัทมีรายได้จากการขายและบริการเท่ากับ 12,628 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.4)
อันเป็นผลสืบเนื่องจากการโอนกรรมสิทธ์โครงการทั้งแนวราบและแนวสูงที่เพิ่มมากขึ้นจากการออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐเพิ่มเติมและภาวะเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส
2 ปี 2552 เป็นต้นมา ในขณะที่ปี 2553 บริษัทมีรายได้จากการขายและบริการเท่ากับ 13,840
ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.6)
อันเป็นผลเนื่องจากมาตรการภาษีที่ได้กล่าวข้างต้นประกอบกับโครงการแนวสูงส่วนใหญ่ของบริษัทนั้นสร้างเสร็จพร้อมโอนในช่วงปลายปี
2552 ส่งผลทำให้มีการโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่องในช่วง 6 เดือนแรกของ ปี 2553

นอกจากนี้ บริษัทยังมีอัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวเพิ่มสูงมากขึ้น โดยในปี 2551
บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นเท่ากับ ร้อยละ 35.4
เนื่องจากบริษัทมีสัดส่วนรายได้จากโครงการแนวสูงเพิ่มมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่สำหรับปี 2552
บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลงเล็กน้อย เท่ากับ ร้อยละ 33.5
เนื่องจากการโอนโครงการแนวสูงบางโครงการที่มีอัตรากำไรขั้นต้นที่ต่ำกว่าโครงการอื่น
รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์บ้านตัวอย่างสำหรับโครงการแนวราบบางโครงการที่มีอัตรากำไรค่อนข้างต่ำเพื่อปิดโครงการ
แต่สำหรับปี 2553 บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นเท่ากับ ร้อยละ 37.8
เนื่องจากการอัตรากำไรขั้นต้นของโครงการแนวสูงในปี 2553 อยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูง
รวมถึงการโอนกลับรายการเพื่อรับรู้กำไรของบางโครงการที่ได้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว

อนึ่ง ตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นไปบริษัท บริษัทย่อย และกิจการที่ควบคุมร่วมกัน
ได้มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีเรื่องการรับรู้รายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดิน
และการรับรู้รายได้จากการขายหน่วยในอาคารชุดจากวิธีตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จเป็นวิธีการรับรู้รายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
(“นโยบายบัญชีใหม่”) เพื่อให้เป็นไปในแนวทางเดียวกันกับมาตรฐานบัญชีระหว่างประเทศ
สำหรับงบการเงินปี 2552
บริษัทได้ดำเนินการปรับย้อนย้อนหลังเพื่อสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีดังกล่าวแล้ว

2. ผลการดำเนินงานที่ผ่านมาของกลุ่มธุรกิจ

ปัจจุบันรายได้รวมของบริษัทมาจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้องเพียงประเภทเดียว
โดยรายได้รวมดังกล่าวสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มหลัก ได้แก่
รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง และรายได้อื่น โดยสำหรับงวดปี 2553
บริษัทมีรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง
คิดเป็นร้อยละ98.6ของรายได้รวม

2.1 ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง

ในช่วงปี 2551 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง
อันเป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัย อาทิเช่น
การปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมัน และอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2549- 2550
การแข่งขันที่ทวีความรุนแรงเพิ่มมากขึ้น
จากการที่มีผู้ประกอบการมากขึ้นส่งผลให้มีสินค้าออกสู่ตลาดจำนวนมาก
ปัญหาการเมืองในประเทศตั้งแต่ช่วงปี 2550 ต่อเนื่องถึงปี 2551
รวมถึงวิกฤตการเงินโลกที่เกิดขึ้นประมาณช่วงไตรมาส 3 ปี 2551
ซึ่งส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศไทย เป็นต้น
แต่อย่างไรก็ตามเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ได้มีการปรับตัวดีขึ้น
ซึ่งเป็นผลจากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล และ
การดำเนินนโยบายดอกเบี้ยต่ำของรัฐบาล
แต่อย่างไรก็ตามความไม่แน่นอนในการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลก และปัญหาการเมืองภายในประเทศ
รวมถึงการแข่งขันที่ปรับตัวเพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ประกอบการรายใหญ่
ที่มีการขยายสินค้าไปในทุกกลุ่มผลิตภัณฑ์ และทุกกลุ่มลูกค้าก็ตาม

บริษัทดำเนินนโยบายการบริหารที่เน้นความยืดหยุ่น และ
ไม่หยุดนิ่งในการพัฒนาสินค้าและบริการของบริษัท
เพื่อตอบสนองความพึงพอใจในการอยู่อาศัยของลูกค้า โดยสำหรับสินค้าในแนวราบ
บริษัทจะมุ่งเน้นการพัฒนาสินค้าในเขตพื้นที่ธุรกิจหรือในเขตตัวเมืองกรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ควบคู่ไปกับกลยุทธ์การสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าโดยการสร้างบ้านบางส่วนเสร็จก่อนเริ่มขาย
ในขณะที่โครงการแนวสูงนั้นบริษัทมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการใกล้รถไฟฟ้า
ส่งผลทำให้ยอดขายจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง

  ------------------------------------------------ ---------- ------- --------- ------- ---------- -------
                                                   ปี2553⁽¹⁾           ปี 2552⁽¹⁾         ปี 2551⁽²⁾  

                                                   ล้านบาท     ร้อยละ   ล้านบาท    ร้อยละ   ล้านบาท     ร้อยละ

  รายได้จากการขายโครงการแนวราบ                      6,466      46.7    5,932     47.0    5,252⁽³⁾   53.4

  รายได้จากการขายโครงการแนวสูง                       7,226      52.2    6,588     52.2    4,478      45.5

  รายได้ค่าบริการ                                     148        1.1     108       0.8     102        1.1

  รายได้จากการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง   13,840     100.0   12,628    100.0   9,832      100.0
  ------------------------------------------------ ---------- ------- --------- ------- ---------- -------

  หมายเหตุ:
  บริษัทและบริษัทย่อยได้มีการเปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีเกี่ยวกับการรับรู้รายได้จากการขายที่ดินและบ้านพร้อมที่ดิน
  และการรับรู้รายได้จากการขายหน่วยอาคารชุดจากวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จเป็นวิธีรับรู้รายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์

(1) การรับรู้รายได้และการปรับยอดการรับรู้รายได้ภายใต้นโยบายบัญชีใหม่”รับรู้รายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์”

(2) การรับรู้รายได้ภายใต้นโยบายบัญชีเดิม” รับรู้รายได้ตามวิธีอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จ”

(3) ได้มีการรวมรายได้จากการขายที่ดินในรายได้จากการขายโครงการแนวราบ สำหรับปี 2551

รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง
มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องดังที่ได้กล่าวในส่วนของภาพรวมผลการดำเนินงานที่ผ่านมา สำหรับปี
2551 บริษัทมีรายได้จากการขายและบริการตามงบการเงินรวม เท่ากับ 9,832 ล้านบาท เพิ่มขึ้น
2,007 ล้านบาท จากปี 2550 (เพิ่มขึ้นร้อยละ 25.6) อันเป็นผลเนื่องจาก (1)
การเริ่มโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงจำนวน 4 โครงการ ได้แก่ The Address @ Siam,
Life @ BTS ท่าพระ, Life@ รัชดา และLife @ พหล 18 ซึ่งคิดเป็นร้อยละ 34.2
ของรายได้จากการขายและบริการ ซึ่งส่งผลทำให้รายได้จากโครงการแนวสูงปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ
63.0 (2) รายได้จากโครงการแนวราบยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 3.1
อันสืบเนื่องจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ และ (3)
การเพิ่มขึ้นของรายได้จากบริการทั้งในส่วนของค่านายหน้าจากการที่บริษัทเป็นตัวแทนขายและค่าบริการ/ค่านายหน้าในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดรอง
ของ บจก.กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท (บริษัทย่อย) สำหรับปี 2552
บริษัทมีรายได้จากการขายและบริการตามงบการเงินรวมเท่ากับ 12,628 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2,796
ล้านบาท จากปี 2551 (เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.4) อันเป็นผลเนื่องจาก
มาตรการกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์
ในเรื่องของการนำเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรณีการโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี 2552
จำนวนเท่ากับจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 300,000
บาทมาหักลดหย่อนเพิ่มเติมจากการนำดอกเบี้ยเงินกู้ยืมบ้านจำนวนไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี
มาหักลดหย่อนภาษีเงินได้ ซึ่งมาตรการดังกล่าวจะหมดอายุลงในปี 2552
ประกอบกับโครงการแนวสูงสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2552 ซึ่งส่งผลทำให้ (1)
การขายและโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 5,932 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น ร้อยละ
12.9) (2) การโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 6,588 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น
ร้อยละ 47.1) และ (3) การเพิ่มขึ้นเล็กน้อยของรายได้จากการบริการทั้งในส่วนของ
ค่านายหน้าจากการที่บริษัทเป็นตัวแทนขายและ
ค่านายหน้า/บริการในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดรองของบริษัทย่อย สำหรับปี 2553
บริษัทมีรายได้จากการขายและบริการตามงบการเงินรวมเท่ากับ 13,840 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,212
ล้านบาท จากปี 2552 (เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.6)
อันเป็นผลจากมาตรการกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มีการต่อ
และทยอยหมดอายุในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2553
รวมถึงโครงการแนวสูงส่วนใหญ่ของบริษัทได้มีการสร้างและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ช่วงปลายไตรมาส
4 ปี 2552 ส่งผลทำให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่องในไตรมาส 1-2 ปี 2553
นอกจากนี้รายได้จากบริการยังได้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 40 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 37.0)
โดยมีสาเหตุหลักจากค่านายหน้าที่บริษัทเป็นตัวแทนขาย

อัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง ปี 2551
นั้นมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในอัตราร้อยละ 35.4
ซึ่งเป็นผลจากสัดส่วนรายได้จากโครงการแนวสูงซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้นที่สูงกว่าแนวราบนั้นเพิ่มมากขึ้น
(รายละเอียดตามตารางด้านบน) แต่สำหรับงวดปี 2552
บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลงเป็นร้อยละ 33.5 เนื่องจาก
การเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดโครงการ The Address ปทุมวัน และ Life สาทร 10
ซึ่งมีอัตรากำไรขึ้นต้นที่ต่ำกว่าโครงการอื่น รวมถึง
การโอนกรรมสิทธิ์บ้านตัวอย่างสำหรับโครงการแนวราบบางโครงการเพื่อปิดโครงการซึ่งมีอัตรากำไรขั้นต้นที่ค่อนข้างต่ำ
สำหรับงวดปี 2553 บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 37.8
เนื่องจากโครงการแนวสูงที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2553
บางโครงการมีอัตรากำไรขั้นต้นที่ค่อนข้างสูงรวมถึงการโอนกลับรายการเพื่อรับรู้กำไรของบางโครงการที่ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว

สำหรับอัตรากำไรสุทธิของช่วงปี 2551- ปี 2553 นั้นค่อนข้างผันผวน โดยมีอัตราร้อยละ 16.6
ร้อยละ 15.2 และ ร้อยละ 15.9 ตามลำดับ โดยในปี 2551
บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากปี 2550 นั้นเป็นผลสืบเนื่องจาก (1)
สัดส่วนรายได้จากโครงการแนวสูงที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ดังที่ได้กล่าวข้างต้น (2)
การลดลงของค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร จากอัตราร้อยละ 15.1 ในปี 2550 เป็น ร้อยละ
10.3 ในปี 2551 อันเป็นผลสืบเนื่องจากการลดลงของภาษีธุรกิจเฉพาะ
ซึ่งเป็นหนึ่งในมาตรการลดหย่อนภาษีเพื่อกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และ
ค่าใช้จ่ายในการโฆษณาลดลงจากจำนวนการเปิดโครงการแนวสูงที่ลดลงจาก 7โครงการในปี 2550
เป็น 2โครงการในปี 2551 อนึ่งสำหรับปี 2552 นั้น บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิ ร้อยละ 15.2
ปรับตัวลดลงเมื่อเทียบอัตรากำไรสุทธิสำหรับปี 2551 อันเป็นผลสืบเนื่องจาก (1)
การปรับตัวลดลงของอัตรากำไรขั้นต้นอันสืบเนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงบางโครงการ
และ การโอนกรรมสิทธิ์บ้านตัวอย่างที่มีอัตรากำไรขั้นต้นที่ต่ำดังที่กล่าวข้างต้น (2)
การปรับตัวเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการขายและโฆษณาอันเนื่องจากการค่าใช้จ่ายในการโฆษณาโครงการคอนโด
จำนวน 6 โครงการ และ ค่าโฆษณา Branding
ของบริษัทส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากร้อยละ 10.3
ของรายได้จากการขายและบริการในปี 2551 เป็นร้อยละ 10.9
ของรายได้จากการขายและบริการในปี 2552 แต่สำหรับปี 2553
บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 15.9
โดยเป็นผลจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตรากำไรขั้นต้น ดังที่ได้กล่าวข้างต้น และ
กำไรจากการขายเงินลงทุนในบริษัท ควอลิตี้คอนสตรัคชั่นโปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) ณ วันที่ 24
กุมภาพันธ์ 2553 แม้ว่าค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารจะปรับตัวเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 10.9
ของรายได้จากการขายและบริการในปี 2552 เป็นร้อยละ 15.1
ของรายได้จากการขายและบริการในปี 2553 อันเป็นผลเนื่องจาก (1) ค่าธรรมเนียมการโอน
และ
ภาษีธุรกิจเฉพาะที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอันเนื่องจากการยกเลิกมาตรการกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์
(2) ค่าตัดจำหน่ายส่วนเกินมูลค่าโครงการอันเกิดเนื่องจากการซื้อหุ้นร้อยละ 49 ของ บจก.เอพี
แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) และ บจก.เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จากกลุ่มแปซิฟิคสตาร์
ซึ่งการตัดจำหน่ายดังกล่าวเป็นไปตามสัดส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภายใต้การบริหารของทั้ง
2 บริษัท และ (3) ค่าโฆษณาและส่งเสริมการขายที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 3.6
ของรายได้จากการขายในปี 2552 เป็นร้อยละ 4.2 ของรายได้จากการขายในปี 2553

2.2 รายได้ตามวิธีส่วนได้เสียจากบริษัทร่วม

สำหรับปี 2551 - 2553 บริษัทมีส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วม ตามวิธีส่วนได้เสีย
จำนวน 10 ล้านบาท 4 ล้านบาท และ 9 ล้านบาท ซึ่งเป็นการรับรู้กำไรจากการลงทุนในบริษัท
พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัทย่อย

2.3 ฐานะทางการเงิน

  สินทรัพย์รวม

สินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย ในช่วงปี 2551 –2553 นั้นยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดย ณ 31 ธันวาคม 2551 บริษัทมีสินทรัพย์ทั้งสิ้น 17,378 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ32)
ซึ่งประกอบด้วยสินค้าคงเหลือกว่าร้อยละ 83.2 และ เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดร้อยละ
9.6 อนึ่งการปรับตัวเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือมีสาเหตุหลักจากจำนวนโครงการที่เพิ่มมากขึ้น
โดยในปี 2551 มีโครงการเปิดใหม่ทั้งสิ้น 9 โครงการ ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2551
บริษัทมีโครงการที่ดำเนินงานอยู่จำนวนทั้งสิ้น 33 โครงการ ในขณะที่สิ้นปี 2550
มีโครงการที่ดำเนินงานอยู่ทั้งสิ้น 28 โครงการ

สำหรับสินทรัพย์รวมของบริษัท และ บริษัทย่อย ณ สิ้นปี 2552 นั้น มีจำนวนทั้งสิ้น 19,159 ล้านบาท
(ปรับตัวเพิ่มขึ้น ร้อยละ 10.2) ซึ่งประกอบด้วยสินค้าคงเหลือกว่าร้อยละ 82.1 และ
เงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดร้อยละ 8.9 อนึ่ง
การปรับตัวเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์รวมของบริษัทมีสาเหตุหลักจาก (1)
การเพิ่มขึ้นของปริมาณสินค้าคงเหลือจากจำนวนโครงการที่ดำเนินการอยู่ปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 35
โครงการ และ (2) การเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์หมุนเวียนอื่น (ค่ามัดจำที่ดิน และ
ค่ามัดจำวัสดุก่อสร้าง)

สำหรับสินทรัพย์รวมของบริษัท และบริษัทย่อย ณ สิ้นปี 2553
ภายใต้นโยบายบัญชีใหม่นั้นมีจำนวนทั้งสิ้น 24,114 ล้านบาท (ปรับตัวเพิ่มขึ้น ร้อยละ25.8)
ซึ่งประกอบด้วย สินค้าคงเหลือร้อยละ 88.5 และ สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น ร้อยละ 6.3
อนึ่งการปรับตัวเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์ดังกล่าวมีสาเหตุหลักจากการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือ

  ส่วนประกอบของสินทรัพย์

-   สินค้าคงเหลือ

สินค้าคงเหลือเป็นส่วนประกอบหลักของสินทรัพย์รวม โดย ณ สิ้นปี 2551-สิ้นปี 2553
บริษัทมีสินค้าคงเหลือเท่ากับ 14,457 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 83.2 ของสินทรัพย์รวม) 15,734
ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 82.1 ของสินทรัพย์รวม)และ 21,347 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ
88.5ของสินทรัพย์รวม) ตามลำดับ ซึ่งสินค้าคงเหลือดังกล่าวเกิดจากต้นทุนในการพัฒนาโครงการ
ได้แก่ ที่ดิน ส่วนปรับปรุงที่ดิน งานระหว่างก่อสร้าง งานสาธารณูปโภคภายในโครงการ
ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการพัฒนาโครงการ และดอกเบี้ยจ่ายรอตัดบัญชี

สินค้าคงเหลือ ณ สิ้นปี 2551 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ.สิ้นปี 2550 ร้อยละ 27.4
เนื่องจากบริษัทได้ทำการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 9 โครงการในปี 2551
และเป็นการเปิดตัวในช่วงไตรมาส 3 ปี 2551 กว่า 6
โครงการดังนั้นจึงต้องใช้เงินเป็นจำนวนมากในการพัฒนาโครงการ
และสร้างบ้านบางส่วนก่อนการขาย รวมถึงบริษัทได้มีการซื้อที่ดินพัฒนาเพื่อขายเพิ่มเติมอีกจำนวน 7
โครงการ

สินค้าคงเหลือ ณ.สิ้นปี 2552 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2551 ร้อยละ 8.8 เนื่องจาก (1)
การก่อสร้างโครงการแนวสูงจำนวน 6 โครงการเริ่มดำเนินการโอน ณ ไตรมาส 4/2552 –
ไตรมาส 2/2553 และ (2) การพัฒนาโครงการแนวราบ และสร้างบ้านบางส่วนก่อนขาย
สำหรับโครงการแนวราบจำนวน 3 โครงการที่จะดำเนินการเปิดโครงการในไตรมาส 4/2552 –
ไตรมาส 1/2553 แม้ว่าจะมีการเริ่มโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดกว่า 6 โครงการแล้วก็ตาม

สินค้าคงเหลือ ณ สิ้นปี 2553 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2552 ร้อยละ 35.7 เนื่องจากการ (1)
ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการกว่า 22 โครงการ ซึ่งมีจำนวนกว่า 8 โครงการแนวราบ
ที่ได้ดำเนินการสร้างบ้านบางส่วนก่อนขายซึ่งคาดว่าจะทยอยเปิดขายในช่วงไตรมาส 1-2 ปี 2554
และ (2) การก่อสร้างโครงการแนวสูงที่จะเริ่มดำเนินการโอนในไตรมาส 2-3 ปี 2554จำนวน 4
โครงการ แม้ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงจำนวนมากในปี 2553 ก็ตาม

อนึ่ง การเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือของบริษัทนั้นเป็นไปตามการเติบโตของธุรกิจที่มีอย่างต่อเนื่อง
เพื่อรองรับกับสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง
ซึ่งปัจจุบันบริษัทมีนโยบายที่จะดำเนินการควบคุมปริมาณสินค้าคงเหลือ (บ้านสร้างเสร็จ)
ให้อยู่ในปริมาณที่สอดคล้องกับความต้องการของตลาด
เช่นเดียวกันกับการซื้อที่ดินพัฒนาเพื่อขายจะกระทำด้วยความระมัดระวังโดยพิจารณาสภาพตลาดและกระแสเงินสดเป็นหลัก
บริษัทจะพิจารณาสภาพตลาดอย่างใกล้ชิดเพื่อปรับเปลี่ยนนโยบายการครอบครองที่ดินเปล่าได้ทันท่วงทีเมื่อตลาดเริ่มเปลี่ยนแปลงและมองเห็นโอกาสทางธุรกิจในอนาคต

-   เงินสด และ รายการเทียบเท่า

ณ สิ้นปี 2551 บริษัทมีเงินสดและรายการเทียบเท่า จำนวน 1,677 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ปี 2550
กว่าร้อยละ 132.4 เนื่องจากในช่วงปลายปี 2551 ประเทศไทยเกิดความไม่สงบทางการเมือง
ประกอบกับเกิดวิกฤตการเงินโลก ซึ่งส่งผลต่อทั้งภาคการผลิต บริการ และ การเงิน
ดังนั้นเพื่อเป็นการป้องกันความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น
บริษัทจึงมีนโยบายสำรองเงินสดเพื่อเสริมสภาพคล่องเพิ่มมากขึ้น

ณ สิ้นปี 2552 บริษัทมีเงินสด และรายการเทียบเท่าจำนวน 1,708 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ
สิ้นปี 2551 ร้อยละ 1.9 เมื่อเทียบกับ ณ สิ้นปี 2551เนื่องจาก
การโอนกรรมสิทธิ์บ้านและห้องชุดปริมาณมากในช่วงไตรมาส 4 ปี 2552
อันเป็นผลสืบเนื่องจากมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่หมดอายุสิ้นปี 2552
ดังที่ได้กล่าวข้างต้น อนึ่งบริษัทได้มีการระดมทุนโดยการออกและเสนอขายหุ้นกู้จำนวนทั้งสิ้น 3,000
ล้านบาท ในช่วง 9 เดือนแรกของปี2552
โดยการระดมทุนดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อชำระคืนหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระในปี 2552 จำนวน 750
ล้านบาท , เพื่อชำระคืนเงินกู้, ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ และ
เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงานของกิจการ

ณ สิ้น ปี 2553 บริษัทมีเงินสด และรายการเทียบเท่าจำนวน 355 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจาก ณ
สิ้นปี 2552 ร้อยละ 79.2 เนื่องจาก (1)
การนำเงินไปใช้ในการซื้อและพัฒนาที่ดินโครงการดังที่ได้กล่าวข้างต้น และ ชำระคืนหุ้นกู้จำนวน
1,500 ล้านบาท แม้ว่าจะมีการออกหุ้นกู้ จำนวน 3,000 ล้านบาท ในช่วง 9 เดือนแรกปี 2553
เพื่อคืนเงินกู้, ซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนา และ เป็นเงินหมุนเวียนในการดำเนินงานของกิจการ

-   เงินลงทุนระยะยาว

เดิมบริษัทได้มีการลงทุนในหุ้นสามัญของบริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน)
(“Q-CON”) ในสัดส่วนร้อยละ 14.97 หรือ คิดเป็นราคาทุนจำนวน 135 ล้านบาท ณ สิ้นปี
2550-2552 เงินลงทุนดังกล่าวมีมูลค่า 101 ล้านบาท, 56 ล้านบาท และ 169ล้านบาท ตามลำดับ
แต่ต่อมาเมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2553 บริษัทได้ดำเนินการจำหน่ายหุ้นดังกล่าวทั้งหมดให้กับ บริษัท
เอสซีจี ผลิตภัณฑ์ก่อสร้าง จำกัด เป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 240 ล้านบาท
ส่งผลทำให้บริษัทมีกำไรจากการขายเงินลงทุนทั้งสิ้น 104 ล้านบาท

นอกจากนี้บริษัทได้มีการลดเงินลงทุนใน บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
จากเดิมถือหุ้นในอัตราร้อยละ 64.7 เป็น อัตราร้อยละ 24 ในปี 2548
และได้ดำเนินการลดเงินลงทุนเหลือ อัตราร้อยละ 19.96 ณ สิ้น ปี 2553
ส่งผลทำให้บริษัทได้ดำเนินการโอนเปลี่ยนประเภทเงินลงทุนดังกล่าวจากเงินลงทุนในบริษัทร่วมเป็นเงินลงทุนระยะยาวอื่นแทน
ซึ่ง ณ สิ้นปี 2553 มูลค่ายุติธรรมในเงินลงทุนในบริษัทดังกล่าว เท่ากับ 127 ล้านบาท

-   ลูกหนี้การค้า - สุทธิ

ลูกหนี้การค้า – สุทธิ ณ สิ้นปี 2551 -2553 เท่ากับ 4.7 ล้านบาท, 3.9 ล้านบาท และ 8.8
ล้านบาท ตามลำดับ โดยสามารถแบ่งลูกหนี้การค้าตามอายุหนี้ที่ค้างชำระได้ดังนี้

  (หน่วย : ล้านบาท)

  ---------------------------- -------------- -------------- --------------
  ระยะเวลาค้างชำระ              ปี 2553         ปี 2552         ปี 2551

  ยังไม่ครบกำหนดชำระหนี้           2.8            2.1            1.9

  เกินกำหนดชำระ                                               

  ไม่เกิน 12 เดือน                5.5            1.7            2.7

  มากกว่า 12 เดือนขึ้นไป           17.0           16.7           16.7

  หัก ค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ           (16.5)         (16.6)         (16.6)

  ลูกหนี้การค้า – สุทธิ              8.8            3.9            4.7
  ---------------------------- -------------- -------------- --------------

  * บริษัทฯ บริษัทย่อย และ กิจการที่ควบคุมร่วมกัน
  ได้เปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีเกี่ยวกับการรับรู้รายได้จากการขายที่ดินและบ้านพร้อมที่ดิน
  และการรับรู้รายได้จากการขายหน่วยในอาคารชุดเป็นวิธีรับรู้รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์
  โดยมีผลตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นไป ทั้งนี้ งบการเงินปี 2552
  ที่แสดงในตารางข้างต้นเป็นงบการเงินที่ได้ปรับปรุงผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีดังกล่าวแล้ว

อนึ่ง ลูกหนี้การค้า-สุทธิ ที่เพิ่มขึ้นในปี 2551
มีสาเหตุหลักจากค่านายหน้าในการเป็นตัวแทนขายคอนโดมิเนียมให้กับ บริษัท เอ.พี แปซิฟิค สตาร์
(รัชดา) จำกัด แต่อย่างไรก็ตาม ลูกหนี้โดยส่วนใหญ่ของบริษัทยังไม่ครบกำหนดชำระ ซึ่ง ณ สิ้นปี
2552 รายการดังกล่าวได้มีการชำระเรียบร้อยแล้ว ขณะที่ลูกหนี้ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2553
เป็นลูกหนี้นิติบุคคลหมู่บ้านและนิติบุคคลอาคารชุดของบริษัท สมาร์ท เซอร์วิส แอนด์ แมเนจเม้นท์
จำกัด

สำหรับลูกหนี้การค้าที่เกินกำหนดชำระมากกว่า 12
เดือนนั้นส่วนใหญ่เป็นลูกหนี้ที่เกิดจากธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างทั้งหมดในช่วงวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจในปี
2540 ซึ่งได้มีการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญลูกหนี้การค้าที่มีปัญหาดังกล่าวครบถ้วนแล้ว

-   สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น

สินทรัพย์หมุนเวียนอื่นในปี 2553อยู่ที่ระดับ เท่ากับ 1,509 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2552
ร้อยละ 44.1 โดยเป็นผลจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของเงินมัดจำค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก
370 ล้านบาท ในปี 2552 เป็น 770 ล้านบาท ในปี 2553
อนึ่งเงินมัดจำค่าวัสดุก่อสร้างดังกล่าวเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ในควบคุมต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น

รายละเอียดการชำระเงินของโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน วันที่ ณ 31 ธันวาคม 2553

[TABLE]

ตารางรายละเอียดเงินค่างวดค้างชำระสะสม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2553

  ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
  บริษัท   ชื่อโครงการ             เงินค้างชำระสะสม            ค้างชำระ             ค้างชำระ             ค้างชำระ 6  
                                                         1 - 3 เดือน          3 - 6 เดือน          เดือนขึ้นไป   
  ------ --------------------- ---------------- -------- ---------- -------- ---------- -------- ---------- --------
                                                         (งวดที่ 1 -           (งวดที่ 4 -           (6         
                                                         3)                  6)                  งวดขึ้นไป)   

                               จำนวนราย         ล้านบาท   จำนวนราย   ล้านบาท   จำนวนราย   ล้านบาท   จำนวนราย   ล้านบาท

  APD    THE CITY รัตนาธิเบศร์    1                0.20     1          0.20     -          -        -          -

  APD    THE CITY พระราม       1                1.36     1          1.36     -          -        -          -
         5-ราชพฤกษ์                                                                                          

  APD    THE CITY พระราม       1                0.91     1          0.91     -          -        -          -
         5-ราชพฤกษ์ II                                                                                       

  APD    THE Palazzo สาทร      3                3.35     3          3.35     -          -        -          -

  APD    บ้านกลางเมือง Urbanion  7                1.00     7          1.00     -          -        -          -
         พระราม 3 – สุขสวัสดิ์                                                                                  

  APD    บ้านกลางเมือง S-Sense   4                0.19     4          0.19     -          -        -          -
         พระราม9-ลาดพร้าว                                                                                    

  APD    บ้านกลางเมือง S-Sense   6                0.36     6          0.36     -          -        -          -
         สาทร – ตากสิน 2                                                                                     

  APD    บ้านกลางเมือง Urbanion  4                0.27     4          0.27     -          -        -          -
         ลาดพร้าว – เสนา                                                                                     

  APD    THE ADDRESS CHIDLOM   2                2.07     2          0.27     2          0.27     2          1.53

  APD    THE ADDRESS PHAYATHAI 20               0.54     20         0.53     1          0.01     -          -

  APST   THE ADDRESS SATHORN   82               6.33     82         5.24     11         0.76     1          0.32

  APSV   THE ADDRESS SUKHUMVIT 58               5.95     58         5.83     2          0.13     -          -
         28                                                                                                 

  APD    THE ADDRESS ASOKE     76               2.98     76         2.92     2          0.06     -          -

  APD    Rhythm @ Ratchada -   69               1.68     69         1.64     6          0.04     -          -
         Huai Khwang                                                                                        

  APK    บ้านกลางเมือง (         -                -        -          -        -          -        -          -
         พระราม9 - ลาดพร้าว )                                                                                

  APD    Rhythm @ Sukhumvit    176              4.33     176        4.33     -          -        -          -

  APD    Rhythm @ พหลฯ-อารีย์    75               1.83     75         1.83     -          -        -          -

  APD    Life @ Ladprao 18     29               0.98     29         0.96     1          0.02     -          -

  APD    The Centro – รามอินทรา 1                0.10     1          0.10     -          -        -          -

  APD    The Centro –          2                0.28     2          0.28     -          -        -          -
         รัตนาธิเบศร์                                                                                          

  APD    บ้านกลางกรุง สาทร       3                6.86     3          5.64     2          1.22     -          -

  APR    Rhythm Ratchada       91               7.87     91         5.74     32         1.62     10         0.52

  VPD    Aspire พระราม 4       1                0.02     1          0.02     -          -        -          -

  VPD    Aspire งามวงศ์วาน      1                0.02     1          0.02     -          -        -          -

         รวม                   713              49.48    713        42.97    59         4.13     13         2.37
  ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

* ลูกค้าบางรายอาจมีสถานะการค้างชำระมากกว่า 1 สถานะ

  APD = บมจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ APK = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้
  (กรุงเทพ)

  APST = บจ.เอพี (สาทร) (จากเดิมชื่อ “บจ.เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) APSV =
  บจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (สุขุมวิท)

  APR = บจ.เอพี (รัชดา) (จากเดิมชื่อ “บจ.เอพี แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) VPD =
  บจ.เดอะแวลู พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์

เป็นตารางการชำระเงินค่างวด โดยบันทึกเป็นเงินรับล่วงหน้า
เนื่องจากยังไม่ถึงเกณฑ์รับรู้รายได้และในกรณีที่ลูกค้าค้างค่างวดจะบันทึกเป็นลูกหนี้การค้า
และจะนำมาปรับปรุงกับเงินรับล่วงหน้าในงบการเงิน

-   ที่ดิน และต้นทุนโครงการรอพัฒนา-สุทธิ

ปี 2551 บริษัทได้มีการตั้งค่าเผื่อการด้อยค่าที่ดินและต้นทุนโครงการรอพัฒนา เพิ่มจำนวน 52
ล้านบาท ส่งผลให้ ที่ดินและต้นทุนโครงการรอพัฒนา-สุทธิ ณ สิ้นปี 2551 – 2552 มีจำนวนเท่ากับ
90 ล้านบาท อนึ่งในปี 2553
บริษัทได้มีการจัดประเภทโครงการที่ชะลอการก่อสร้างเป็นที่ดินรอการพัฒนามูลค่าตามบัญชีสุทธิ 12
ล้านบาท ส่งผลทำให้ที่ดิน และต้นทุนโครงการรอพัฒนา-สุทธิ ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเป็น 102 ล้านบาท

-   ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ - สุทธิ

ณ สิ้นปี 2552 บริษัท มีที่ดินอาคารและอุปกรณ์ – สุทธิ เท่ากับ 109 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ
สิ้น ปี 2551 จำนวน 8 ล้านบาท (ปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.4 )และ ณ สิ้น ปี 2553 บริษัทมีที่ดิน
อาคาร และอุปกรณ์ –สุทธิ เท่ากับ 156 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2552 จำนวน 47
ล้านบาท (ปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 42.7) โดยมีสาเหตุหลักจากการขยายพื้นที่อาคารสำนักงานใหญ่
และอุปกรณ์คอมพิวเตอร์ เพื่อให้สอดคล้องกับการดำเนินงานของบริษัท เช่น
การขยายพื้นที่และปรับปรุงตกแต่งภายในอาคารสำนักงานใหญ่, การซื้อคอมพิวเตอร์,
การซื้อเครื่องใช้สำนักงาน เป็นต้น

-   สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น

ณ สิ้นปี 2552 และ ณ สิ้นปี 2553 บริษัทมีสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น จำนวน 136 ล้านบาท และ
479 ล้านบาท ตามลำดับ โดยร้อยละ 73.5 และร้อยละ 20.9 ของสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น ณ
สิ้นปี 2552 และ 2553 เป็นค่าความนิยมรอตัดบัญชี (รายละเอียดตามข้อ 5.2)
ซึ่งค่าความนิยมดังกล่าวเกิดจากส่วนเกินของราคาเงินลงทุนที่เกินกว่ามูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์สุทธิของบริษัทย่อย
ณ วันที่มีการซื้อเงินลงทุนในบริษัทย่อยในแต่ละปี นอกจากนี้สำหรับปี 2553
บริษัทได้มีการบันทึกส่วนเกินมูลค่าโครงการอันเกิดจากการที่บริษัทได้เข้าซื้อเงินลงทุนในบริษัท เอพี
แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) จำกัด และ บริษัท เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จำกัด
จากกลุ่มแปซิฟิคสตาร์ ดังได้กล่าวข้างต้น จำนวน 452 ล้านบาท
อนึ่งบริษัทจะทยอยตัดจำหน่ายมูลค่าการโอนของหน่วยในอาคารชุดของโครงการของทั้ง 2 บริษัท
ตามการโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดของโครงการนั้นๆ ซึ่งสำหรับปี 2553
ได้มีการตัดจำหน่ายส่วนเกินมูลค่าโครงการ อันเนื่องจากโครงการ Rhythm รัชดา จำนวน 145
ล้านบาท ส่งผลทำให้ ณ สิ้นปี 2553 บริษัทมีส่วนเกินมูลค่าโครงการ-สุทธิ จำนวน 307 ล้านบาท
หรือคิดเป็นร้อยละ 64 ของสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น

2.4 สภาพคล่อง

กระแสเงินสด

กระแสเงินสดในช่วงตั้งแต่ปี 2551 – 2553 ของบริษัทเป็นดังต่อไปนี้

  (หน่วย : ล้านบาท)

  ----------------------------------- ------------ ----------- -----------
                                      ปี 2553       ปี 2552      ปี 2551

  เงินสดสุทธิจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมดำเนินงาน   (2,030.7)    588.3       (1,111.1)

  เงินสดสุทธิจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมลงทุน       (605.8)      70.3        (84.1)

  เงินสดสุทธิจาก(ใช้ไปใน)กิจกรรมจัดหาเงิน    1,283.7      (626.9)     2,150.3
  ----------------------------------- ------------ ----------- -----------

สำหรับปี 2551 นั้นแม้บริษัทจะมีรายได้ และ กำไรสุทธิปรับตัวเพิ่มสูงมากขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี
2550 กว่าร้อยละ 25.6 และร้อยละ 82.2 ตามลำดับ
อันเป็นผลเนื่องจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงทั้งสิ้น 4 โครงการ
ขณะที่ผลการดำเนินงานของแนวราบเติบโตจากปีที่ผ่านมาเล็กน้อย
(รายละเอียดตามหัวข้อผลการดำเนินงานที่ผ่านมา)
แต่เนื่องจากบริษัทได้ทำการเปิดตัวโครงการใหม่ทั้งสิ้น 9 โครงการ
โดยเป็นการเปิดตัวในช่วงไตรมาส 3 ปี 2551 กว่า 6
โครงการดังนั้นจึงต้องใช้เงินเป็นจำนวนมากในการพัฒนาโครงการ
และสร้างบ้านบางส่วนก่อนการขาย ซึ่งรวมถึงบริษัทได้มีการซื้อที่ดินพัฒนาเพื่อขายเพิ่มเติมอีกจำนวน
7 โครงการ จึงส่งผลทำให้กระแสเงินสดสุทธิจากกิจกรรมดำเนินงานติดลบ

สำหรับปี 2552 บริษัทมีผลการดำเนินงานที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี
2551ประกอบกับบริษทฯ
ยังมีการควบคุมปริมาณสินค้าคงเหลือโดยพิจารณาให้เพียงพอกับความต้องการของตลาด
รวมถึงเริ่มทยอยโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงอีกจำนวน 6 โครงการ
ส่งผลทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นบวก

สำหรับปี 2553
บริษัทมีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงที่สร้างเสร็จพร้อมโอนและเริ่มทยอยโอนตั้งแต่ไตรมาส 4
ปี 2552 เพื่อรับสิทธิประโยชน์ทางด้านภาษีและค่าธรรมเนียมในการโอนและจำนองเป็นจำนวนมาก
แต่อย่างไรก็ตามเนื่องจากบริษัทได้มีการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการว่า 22 โครงการ
ซึ่งมีจำนวนกว่า
8โครงการแนวราบที่กำลังดำเนินการสร้างบ้านบางส่วนก่อนขายและจะทยอยเปิดขายในช่วงไตรมาส
1-2 ปี 2554 รวมถึง การก่อสร้างโครงการแนวสูงที่จะเริ่มดำเนินการโอนในไตรมาส 2-3 ปี
2554จำนวน 4 โครงการส่งผลทำให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นลบ

เมื่อพิจารณากระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุนในปี 2551
นั้นบริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมลงทุนติดลบ
ซึ่งมีสาเหตุหลักจากการปรับปรุงอาคารสำนักงานใหญ่ และพัฒนาระบบซอฟท์แวร์คอมพิวเตอร์
เพื่อให้สอดคล้องกับนโยบาย และ การดำเนินงานของบริษัท โดย บริษัทมีการซื้อเครื่องตกแต่ง
อุปกรณ์รวมทั้งสิ้น 63.5 ล้านบาท เช่น การปรับปรุงตกแต่งภายในอาคารสำนักงานใหญ่ใหม่,
การซื้อคอมพิวเตอร์, การซื้อเครื่องใช้สำนักงาน เป็นต้น สำหรับปี 2552
บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมการลงทุนเป็นบวกเนื่องจากได้มีการจำหน่ายเงินลงทุนชั่วคราว
ในขณะที่ ปี 2553 บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมการลงทุนเป็นลบ จากการเพิ่มทุนในบริษัท เอพี
แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) จำกัด และ บริษัท เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จำกัด
ในฐานะบริษัทร่วมค้า รวมถึงซื้อเงินลงทุนในบริษัท เอพี แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) จำกัด และ บริษัท
เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จำกัด จากกลุ่มแปซิฟิคสตาร์ในระยะเวลาต่อมารวมจำนวน 786
ล้านบาท ถึงแม้ว่าบริษัทจะมีการขายเงินลงทุนระยะยาวในหุ้นสามัญของ บริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น
โปรดัคส์ จำกัด จำนวน 239.5 ล้านบาท

เมื่อพิจารณากระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินในปี 2551
บริษัทมีกระแสเงินสดจากการจัดหาเงินเป็นบวกโดยบริษัทได้มีการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินทั้งระยะสั้นและยาว
(เงินกู้โครงการ) รวมถึงออกหุ้นกู้เพื่อรองรับการดำเนินงานและการชำระคืนหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระ
สำหรับกระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินในปี 2552 เป็นลบ
เนื่องจากการชำระคืนเงินกู้ยืมระยะยาว การชำระคืนหุ้นกู้ และ การจ่ายชำระเงินปันผล
แม้ว่าจะบริษัทจะมีการออกหุ้นกู้จำนวน 3,000 ล้านบาท เพื่อรองรับธุรกรรมดังกล่าวก็ตาม แต่ปี
2553 นั้น บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินเป็นบวก จากการออกหุ้นกู้จำนวน 3,000
ล้านบาท รวมถึงมีการกู้ยืมระยะสั้นเพื่อใช้ในการดำเนินงานของกลุ่มบริษัท
แม้ว่าจะได้มีการชำระคืนหุ้นกู้จำนวน 1,500 ล้านบาท และ จ่ายชำระเงินปันผลจำนวน 747.1
ล้านบาท ก็ตาม

อัตราส่วนสภาพคล่องที่สำคัญ

อัตราส่วนสภาพคล่องของบริษัทอยู่ในเกณฑ์ดี แม้ว่าจะมีการปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2551
เป็นต้นมา โดยในปี2551 อัตราส่วนสภาพคล่องอยู่ที่ระดับ 4.9 เท่า เนื่องจาก (1)
การปรับตัวเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือ (รายละเอียดตามหัวข้อสินค้าคงเหลือ) และ (2)
การสำรองเงินสดและ/หรือเทียบเท่าเงินสดเพิ่มมากขึ้น (รายละเอียดตามหัวข้อ
เงินสดและรายการเทียบเท่า) ในขณะที่ ปี 2552 อัตราส่วนสภาพคล่องของบริษัทยังคงอยู่ในเกณฑ์ดี
แม้ว่าจะปรับตัวลดลงเล็กน้อยเป็น 4.2 เท่า ก็ตาม
เช่นเดียวกับอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วที่ปรับตัวลดลงเล็กน้อยเป็น 0.4 เท่า
เนื่องจากมีหุ้นกู้ถึงกำหนดชำระในปี 2553 จำนวน 1,500 ล้านบาท สำหรับปี 2553
บริษัทมีอัตราส่วนสภาพคล่องอยู่ในเกณฑ์ดี แม้ว่าจะปรับตัวลดลง เป็น 3.1 เท่า ณ สิ้น ปี 2553
เช่นเดียวกันกับ อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วที่ปรับลดลง เป็น 0 เท่า
เนื่องจากปริมาณเงินสดที่ปรับตัวลดลง ในขณะที่เงินกู้ยืมระยะสั้น เจ้าหนี้การค้า
และส่วนของหุ้นกู้ที่จะถึงกำหนดชำระในหนึ่งปี กลับปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น

2.5 รายจ่ายลงทุน

สำหรับปี 2552 เมื่อวันที่ 8 มิถุนายน 2552 บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด (“บริษัทย่อย”)
ได้มีมติเพิ่มทุนจำนวน 1 ล้านบาท (100,000 หุ้น ราคาหุ้นละ10 บาท) เป็นจำนวน 4 ล้านบาท
โดยเสนอขายให้กับผู้ถือหุ้นเดิม แต่ทางบริษัทขอสละสิทธิ์ในการจองซื้อหุ้นเพิ่มทุนจำนวน 99,998
หุ้นให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมรายอื่น ทำให้สัดส่วนการถือหุ้นของบริษัท ในบริษัทย่อยลดลงคงเหลือ ร้อยละ 75
และ สำหรับปี 2553 นั้นทางกลุ่มบริษัทได้ดำเนินการปรับโครงสร้างการถือหุ้นของบริษัทย่อย
โดยมีรายละเอียดดังนี้ (1) บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว) จำกัด
ขายหุ้นสามัญของบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา) จำกัด จำนวน 348 หุ้นให้แก่ บริษัทฯ
และ (2) บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (กรุงเทพ) จำกัด ขายหุ้นสามัญของ บริษัท
เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา) ให้แก่บริษัทฯ จำนวน 348 หุ้น ในวันที่ 19 มีนาคม 2553
ซึ่งส่งผลทำให้บริษัทฯ เป็นผู้ถือหุ้นในบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา) จำกัด ร้อยละ 99.7
นอกจากนี้ (3) บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ขายหุ้นสามัญของ บริษัท เอเชี่ยน
พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้ง จำกัด จำนวน 9,994 หุ้น ให้แก่บริษัทฯ
ส่งผลทำให้บริษัทฯเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้ง จำกัด ร้อยละ 99.9
อนึ่งต่อมาในวันที่ 30 มิถุนายน 2553 บริษัทย่อยทั้งหมดรวม 6
บริษัทได้ดำเนินการควบรวมกิจการภายใต้ บริษัทใหม่ ชื่อ “ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด”
โดยจำนวนหุ้นของบริษัทใหม่ที่นำมาจัดสรรให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมในอัตราส่วน 1 หุ้นในบริษัทเดิม ต่อ 1
หุ้นในบริษัทใหม่ นอกจากนี้ ณ วันที่ 1 ตุลาคม 2553 บริษัทได้มีการซื้อหุ้นสามัญเพิ่มเติมใน บริษัท
เอพี แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) จำกัด และ บริษัท เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จำกัด
คืนจากกลุ่มแปซิฟิคสตาร์ เป็นเงินทั้งสิ้น 832 ล้านบาท ส่งผลทำให้บริษัทถือหุ้นใน บริษัท เอพี
แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) จำกัด และ บริษัท เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จำกัด
ซึ่งต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท เอพี (รัชดา) จำกัด และ บริษัท เอพี (สาทร) จำกัด
ในอัตราร้อยละ 99.99 และต่อมาบริษัท เอพี (รัชดา) จำกัด
ก็ได้ดำเนินการลดทุนจดทะเบียนลงเหลือ 430 ล้านบาทในวันที่ 19 ตุลาคม 2553 สำหรับ บริษัท
กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด นั้นในเดือน มิถุนายน 2553 บริษัทได้ดำเนินการซื้อหุ้นสามัญของบริษัท
กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด คืนจากผู้ถือหุ้นเดิม จำนวน 99,958 หุ้น
ส่งผลทำให้บริษัทกลับมาถือหุ้นใน บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด ในอัตราร้อยละ 99.99

2.6 แหล่งที่มาและโครงสร้างของเงินทุน

(1) เงินกู้ยืมและหนี้สิน

สัดส่วนของหนี้สินหมุนเวียนต่อหนี้สินรวมของบริษัทอยู่ในระดับที่ต่ำแต่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดย ณ สิ้นปี 2551 – 2553 สัดส่วนดังกล่าวเท่ากับ ร้อยละ 32.7, ร้อยละ 40.0 และ ร้อยละ
51.4 ตามลำดับ โดยมีสาเหตุหลักจาก (1)
การปรับตัวเพิ่มขึ้นของส่วนของหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระในหนึ่งปีที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก
จำนวน 750 ล้านบาท ในปี 2551 เป็น 1,500 ล้านบาท และ 2,000 ล้านบาท ในปี 2552 และ
2553 ตามลำดับ และ (2) รายได้รับล่วงหน้าที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น อันสืบเนื่องจากการจอง
และการจ่ายชำระค่างวด ซึ่งมีแนวโน้มสูงขึ้นตามการขยายตัวของบริษัท แต่สำหรับปี 2553
การเพิ่มขึ้นของเงินกู้ยืมระยะสั้นจากสถาบันการเงินเพื่อใช้ในการดำเนินงานของบริษัท
ก็เป็นสาเหตุหนึ่งของการเพิ่มขึ้นของอัตราส่วนหนี้สินหมุนเวียนต่อหนี้สินรวมเช่นกัน

สำหรับสัดส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ใน ปี 2551 บริษัทได้มีการออกหุ้นกู้อีกจำนวน 1,000
ล้านบาท รวมถึงกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินเพิ่มขึ้นกว่า 2,077ล้านบาท
โดยการเพิ่มขึ้นของเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินมีสาเหตุหลักดังที่ได้กล่าวข้างต้น
ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นปรับตัวเพิ่มขึ้นอยู่ที่ระดับ 1.6
เท่าและอัตราหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นตามข้อกำหนดสิทธิเท่ากับ 1.1 เท่า สำหรับปี 2552
แม้ว่าบริษัทจะได้มีการออกและเสนอขายหุ้นกู้อีกจำนวน 3,000 ล้านบาท
แต่เนื่องจากบริษัทได้ทำการชำระคืนหุ้นกู้ถึงกำหนดชำระ รวมถึงการชำระคืนเงินกู้บางส่วน
ส่งผลให้บริษัท ณ สิ้นปี 2552 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนปรับตัวลดลงอยู่ที่ระดับ 1.4 เท่า
และอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนผู้ถือหุ้นตามข้อกำหนดสิทธิเท่ากับ 1.0 เท่า สำหรับปี 2553
เนื่องจากการขยายตัวของบริษัททั้งในส่วนของการเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือดังที่ได้กล่าวข้างต้น
ส่งผลทำให้ อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนผู้ถือหุ้นของบริษัทปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ระดับ 1.5 เท่า
และเมื่อพิจารณาอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นตามข้อกำหนดสิทธิ และตามข้อกำหนดสิทธิใหม่
พบว่าปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเล็กน้อยจากระดับ 1.0 เท่า และ 0.8 เท่า ณ สิ้นปี 2552 เป็นระดับ 1.3
เท่า และ 1.1 เท่าตามลำดับ

อนึ่ง แม้ว่าบริษัทจะมีอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นปรับตัวเพิ่มขึ้นในแต่ละปีดังที่ได้กล่าวแล้วนั้น
แต่บริษัทยังคงสามารถรักษาระดับหนี้สินต่อส่วนผู้ถือหุ้นตามนิยามที่ปรากฎอยู่ในข้อกำหนดสิทธิ
ให้อยู่ในระดับอัตราส่วนไม่เกิน 2:1 ตามที่ระบุไว้ในข้อกำหนดสิทธิ ดังที่ได้กล่าวข้างต้น

(2) ส่วนของผู้ถือหุ้น

สำหรับ ณ สิ้นปี 2551 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 6,788 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2550
เท่ากับ 1,272 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 23.1) โดยเพิ่มขึ้นจากผลประกอบการ ปี 2551
จำนวน 1,638 ล้านบาท
รวมถึงผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิที่จัดสรรให้แก่พนักงานของบริษัทและบริษัทย่อย
ได้มีการใช้สิทธิซื้อหุ้นสามัญของบริษัท จำนวน 30 ล้านบาท ทำให้ทุนที่ชำระแล้วเป็น 2,335
ล้านบาท นอกจากนี้ยังมีการลดลงจากการจ่ายเงินปันผลจ่ายสำหรับผลการดำเนินงานของปี 2550
จำนวน เท่ากับ 350 ล้านบาท และการปรับมูลค่าตลาดของเงินลงทุนใน บริษัท ควอลิตี้
คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) ลดลงอีกจำนวน 45
ล้านบาทซึ่งส่งผลทำให้มีขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน
อนึ่งมูลค่าเงินลงทุนดังกล่าวอันมีการเปลี่ยนแปลงได้ตามมูลค่ายุติธรรมของหลักทรัพย์เนื่องจากหลักทรัพย์ของบริษัท
ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) นั้นจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย

สำหรับ ณ สิ้นปี 2552 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 8,035 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2551
จำนวน 1,247 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นคิดเป็นร้อยละ 18.4 )
โดยเพิ่มขึ้นจากการปรับมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนใน บริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด
(มหาชน) จำนวน 113 ล้านบาท และ ผลประกอบการสำหรับปี 2552 จำนวน 1,930 ล้านบาท
ในขณะเดียวกันก็ได้มีการจ่ายเงินปันผลตามผลประกอบการปี 2551 จำนวน 584 ล้านบาท

สำหรับ ณ สิ้นปี 2553 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้น เท่ากับ 9,514 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2552
จำนวน 1,479 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น ร้อยละ 18.4 )โดยเป็นการเพิ่มขึ้นจากผลประกอบการสำหรับ
ปี 2553 จำนน 2,229 ล้านบาท แม้ว่าจะมีการจ่ายเงินปันผลจำนวน 747 ล้านบาท และ
การปรับลดของกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน จำนวน 34
ล้านบาท เนื่องจากการขายเงินลงทุนในส่วนของหุ้นสามัญ บริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดักส์
จำกัด (มหาชน) อนึ่งสำหรับส่วนของผู้ถือหุ้นสำหรับปี 2553
นั้นยังปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากการใช้สิทธิในการซื้อหุ้นสามัญของบริษัท ของ พนักงานบริษัทและบริษัทย่อย
ตามใบสำคัญแสดงสิทธิที่ได้ออกและจำหน่ายให้แก่พนักงาน จำนวน 26 ล้านบาท

2.7 ปัจจัยและอิทธิพลหลักที่อาจมีผลต่อการดำเนินงานหรือฐานะการเงินในอนาคต

ภาวะเศรษฐกิจ และแนวโน้มอุตสาหกรรม

สำหรับเศรษฐกิจไทยในปี 2554
นั้นมีการคาดการณ์ว่าจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องแต่ในอัตราที่ชะลอตัวลงเพื่อกลับเข้าสู่อัตราการขยายตัวในระดับปกติ
ซึ่งสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติคาดการณ์ว่าจะขยายตัวอยู่ในกรอบร้อยละ
3.5-4.5 โดยเป็นผลมาจากการขยายตัวของเศรษฐกิจโลก
แนวโน้มการปรับตัวเพิ่มขึ้นของรายได้ของผู้บริโภค และการปรับตัวดีขึ้นของภาคการท่องเที่ยว
รวมถึงอัตราการว่างงานที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ
แต่อย่างไรก็ตามยังคงมีปัจจัยเสี่ยงที่คาดว่าอาจมีผลกระทบต่อการเติบโตของเศรษฐกิจไทยด้วยเช่นกัน
ไม่ว่าจะเป็นการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความเปราะบาง ราคาน้ำมันและเงินเฟ้อ
รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ปัญหาทางการเมืองภายในประเทศ
รวมถึงความไม่แน่นอนของผลผลิตภาคการเกษตรที่ขึ้นกับปัจจัยที่ไม่สามารถควบคุมได้ อาทิเช่น
สภาพอากาศ

สำหรับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน ปี 2554นั้น มีแนวโน้มว่าจะชะลอตัวลง
อันเนื่องจากปัจจัยเสี่ยงหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นของวัสดุก่อสร้าง
การปรับตัวขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ซึ่งจะมีผลต่อราคาสินค้า รวมถึงอำนาจการซื้อที่อยู่อาศัย
ในขณะที่การแข่งขันยังคงอยู่ในระดับสูงจากการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ขยายตลาดเข้าสู่ทุกประเภทสินค้า
และ ระดับลูกค้า ประกอบกับในช่วงปลายปี 2553
ตลาดเริ่มมีความวิตกกังวลเกี่ยวกับการเกิดฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างยิ่งตลาดคอนโดมิเนียม
ดังนั้นธนาคารแห่งประไทยจึงได้ออกมาตรการกำหนดอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน
(LTV Ratio) สำหรับการให้สินเชื่อหรือให้เงินกู้ยืมเพื่อการจัดหาที่อยู่อาศัยที่มีราคาซื้อขายต่ำกว่า
10 ล้านบาทซึ่งมีคุณสมบัติตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดที่ใช้น้ำหนักความเสี่ยงร้อยละ 35
โดยกำหนด LTV สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวสูง (คอนโดมิเนียม)อยู่ที่ระดับร้อยละ 90
ซึ่งกำหนดให้มีผลบังคับใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2554 เป็นต้นไป และ
LTV สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยแนวราบที่ระดับร้อยละ 95
ซึ่งกำหนดให้มีผลบังคับใช้เฉพาะสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 เป็นต้นไป
ซึ่งมาตรการดังกล่าวอาจส่งผลกระทบถึงการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารพาณิชย์ในปี 2554
เป็นต้นไป รวมถึงกระทบถึงระดับความมั่นใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคด้วยเช่นกัน
แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้ออกมายืนยันว่า
ระดับการผ่อนชำระเงินดาวน์สำหรับที่อยู่อาศัยในปัจจุบันนั้นได้ครอบคลุมส่วนต่างของระดับ LTV
ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดอยู่แล้ว จึงไม่น่ามีผลกระทบมากนัก

ภาระการค้ำประกัน

ณ สิ้นปี 2553 บริษัทฯ บริษัทย่อย และ กิจการที่ควบคุมร่วมกันมีภาระผูกพันตามสัญญาซื้อที่ดิน
กับบริษัทอื่นและบุคคลภายนอกซึ่งมูลค่าที่ดินคงเหลือที่ต้องจ่ายในอนาคตตามสัญญาดังกล่าวมีจำนวนเงินประมาณ
2,238 ล้านบาท (เฉพาะกิจการ : 1,624 ล้านบาท) และ มีภาระผูกพันตามสัญญาเช่าและบริการ
อาคารสำนักงาน ยานพาหนะ และ พื้นที่โฆษณาในอนาคต เป็นจำนวน 85 ล้านบาท (เฉพาะกิจการ
: 66 ล้านบาท) นอกจากนี้สำหรับบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)
มีภาระค้ำประกัน ตามสัญญาจากการค้ำประกันเงินกู้ให้แก่บริษัทย่อยและบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน
เป็นวงเงินทั้งสิ้น 6,754 ล้านบาท

การได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง และ การผ่านความเห็นชอบเรื่องการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม

ปัจจุบัน บริษัทมีโครงการแนวสูงที่เปิดดำเนินการ
ซึ่งได้ผ่านการพิจารณาการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
(EIA)หรือได้รับการยกเว้นการจัดทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม
รวมถึงได้รับใบอนุญาตก่อสร้างรวมทั้งสิ้น 21 โครงการ *

อนึ่ง
สำหรับโครงการแนวสูงบริษัทยังมีนโยบายที่จะทำการเปิดโครงการ(เปิดจอง)ก็ต่อเมื่อได้มีการยื่นวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมไปในระดับหนึ่ง
และได้ประเมินแล้วว่าสามารถดำเนินการให้เป็นไปตามเงื่อนไขที่ได้รับจากสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม
และสำหรับการดำเนินการก่อสร้างของบริษัททั้งในปัจจุบันและอนาคต
บริษัทมีนโยบายที่จะดำเนินการก่อสร้างอาคารให้เป็นไปตามข้อกำหนด และบทบัญญัติต่างๆ
ตามที่กฎหมายกำหนด

* โครงการแนวสูงดังกล่าวประกอบด้วย โครงการที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
และโครงการที่เปิดขาย(จอง) แล้วแต่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์

11.3 ค่าตอบแทนของผู้สอบบัญชี

ค่าตอบแทนจากการสอบบัญชี

สำหรับ ณ สิ้นปี 2553 บริษัทฯ, บริษัทย่อย และกิจการที่ควบคุมร่วมกัน จ่ายค่าตอบแทนการสอบบัญชี
ให้แก่บริษัท สำนักงานเอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด เป็นจำนวนเงินรวม 5.83 ล้านบาท นอกจากนี้
บริษัทฯ ได้จ่ายค่าตอบแทนอื่นให้แก่สำนักงานสอบบัญชี ดี ไอ เอ จำนวน 20,000 บาท
เพื่อให้ผู้สอบบัญชีของบริษัทสอบทานกระดาษทำการจากการตรวจสอบบัญชีของบริษัทร่วม
เพื่อประโยชน์ในการจัดทำงบการเงินรวมของบริษัทฯ