2.1 ปัจจัยความเสี่ยง

(1) ความเสี่ยงในการประกอบธุรกิจ

  (1.1)ความเสี่ยงของธุรกิจโรงงานสำเร็จรูป

การดำเนินธุรกิจพัฒนาโรงงานอุตสาหกรรมสำเร็จรูปของบริษัท
มีลักษณะที่จะต้องดำเนินการลงทุนก่อสร้างโรงงานให้แล้วเสร็จก่อน
แล้วจึงทำการขายหรือให้เช่าแก่ลูกค้า หากบริษัทหาลูกค้าไม่ได้ก็จะมีผลกระทบต่อรายได้
กระแสเงินสดและภาระการชำระคืนดอกเบี้ยและเงินกู้ยืม
นอกจากนี้เนื่องจากในปัจจุบันลูกค้าเริ่มหันมาทำการเช่าเพิ่มขึ้น
ทำให้รายได้ที่บริษัทได้รับจากการเช่าเมื่อเปรียบเทียบกับกรณีการขาย
จะเป็นกระแสเงินสดรับในปริมาณเม็ดเงินที่น้อยกว่า และทยอยเข้ามา
ทำให้ใช้เวลามากขึ้นในการถึงจุดคุ้มทุนเมื่อเทียบกับการขาย

บริษัทมีมาตรการลดความเสี่ยง คือ
ทำการศึกษาความเป็นไปได้ก่อนลงมือก่อสร้างโครงการให้ละเอียดครบถ้วน
เลือกสรรทำเลที่มีศักยภาพสูง ปรับนโยบายจากการลงทุนซื้อทรัพย์สินที่ดินมาเป็นการเช่า
รวมทั้งดำเนินการร่วมทุนกับบุคคลภายนอก เช่น การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
เพื่อให้ได้พื้นที่จำนวนมากจากการเช่าระยะยาวซึ่งจะช่วยเสริมจุดแข็งของบริษัทและเสริมความเชื่อมั่นของนักลงทุน

  (1.2)ความเสี่ยงของจากการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

จากการที่บริษัทลดภาระทางการเงินโดยการขายที่ดินและโรงงานบางส่วนให้แก่กองทุนอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง
เมื่อต้นปี 2544 โดยมีข้อตกลงให้บริษัทต้องเช่าที่ดินพร้อมโรงงานกลับมาเพื่อบริหารนั้น
ทำให้บริษัทมีภาระค่าเช่าที่ต้องจ่ายแก่กองทุนฯคงที่
ไม่ว่าบริษัทจะสามารถนำที่ดินและโรงงานส่วนนี้เป็นให้เช่าต่อได้มากหรือน้อยเพียงใด
เว้นแต่บริษัทจะสามารถขายทรัพย์สินเหล่านี้ออกไปได้ ค่าเช่าที่ต้องจ่ายกองทุนฯก็จะลดลง
ซึ่งถึงปัจจุบันบริษัทได้มีการขายที่ดินและโรงงานออกไปบ้างทำให้ค่าเช่าที่ต้องจ่ายกองทุนลดลงจาก
5.75 ล้านบาทต่อเดือน เหลือประมาณ 5.06 ล้านบาทต่อเดือน
ซึ่งค่าเช่ารับจากโรงงานในพื้นที่นี้ในปัจจุบันอยู่ในเกณฑ์พอดีกับค่าเช่าจ่าย ทั้งนี้สัญญาเช่ามีอายุ 3 ปี
แต่หากกองทุนฯประสงค์ กองทุนฯก็สามารถต่อสัญญาได้อีก 3 ปี ซึ่งบริษัทผูกพันต้องปฏิบัติตาม

บริษัทจะลดความเสี่ยงโดยพยายามขายที่ดินและโรงงานออกไปและทำการตลาดเพื่อให้มีผู้เช่าเพิ่มซึ่งจนถึงปัจจุบัน
บริษัทสามารถขายที่ดินและโรงงานออกไปได้ใน5เขตอุตสาหกรรมและมีโรงงานว่างเหลือ 6
หลังจากโรงงานทั้งหมด 18 หลัง
นอกจากนี้ผู้เช่าในปัจจุบันส่วนใหญ่ได้ทำสัญญาเช่าใหม่หรือต่อสัญญาเช่าเดิมในปี2545
และโดยที่สัญญาเช่ามีอายุ3ปี จึงไปหมดสัญญาในปี 2548
ในขณะที่สัญญาเช่าที่บริษัททำกับกองทุนเริ่มในต้นปี 2544 และจะหมดอายุสุดท้ายในปี 2550
บริษัทจึงมีความเสี่ยงจากระยะเวลาเช่าที่เหลื่อมกันอยู่ประมาณ 1-2 ปี
ซึ่งบริษัทเห็นว่าเป็นความเสี่ยงที่ไม่มาก
เนื่องจากในระยะเวลาเช่ามีโอกาสที่จะขายที่ดินและโรงงานออกไปได้และหากเศรษฐกิจดีขึ้นโอกาสที่จะมีลูกค้าเพิ่มหรือขึ้นค่าเช่าก็มีความเป็นได้

  (1.3)ความเสี่ยงจากธุรกิจใหม่

บริษัทได้ขยายธุรกิจเข้าสู่ธุรกิจให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ โดยเมื่อปลายปี
2544 บริษัทได้ทำการเช่าช่วงพื้นที่อาคารสำนักงานของอาคาร เจ ซี เควิน ทาวเวอร์
เพื่อให้เช่าช่วงต่อ และในไตรมาส 3 ปี 2545
บริษัทได้ลงทุนเช่าและซื้ออาคารเพื่อทำธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ 2 โครงการ
เนื่องจากเห็นว่าเป็นธุรกิจที่ให้ผลตอบแทนที่ดี คือ
บริษัทได้ลงทุนเช่าอาคารที่พักอาศัยจากการเคหะแห่งชาติ ในเขตดินแดง เป็นระยะเวลา 18 ปี
เพื่อพัฒนาเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และลงทุนซื้ออาคารเลคกรีน สุขุมวิทซอย 8
ซึ่งเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์เดิมอยู่แล้ว มาพัฒนาปรับปรุงให้ดียิ่งขึ้น

การขยายเข้าสู่ธุรกิจนี้มีความเสี่ยงเนื่องจากเป็นธุรกิจที่บริษัทไม่มีประสบการณ์มาก่อน
และต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง
ซึ่งบริษัทใช้เงินลงทุนสำหรับสิทธิการเช่าและซื้อทรัพย์สินส่วนนี้คิดเป็นเงินรวมประมาณ 460 ล้านบาท
จากมูลค่าทรัพย์สินรวมของบริษัท 972 ล้านบาท

บริษัทมีมาตรการในการลดความเสี่ยงนี้
โดยได้ว่าจ้างผู้บริหารเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์มืออาชีพมาเป็นผู้จัดการโครงการ
ซึ่งรวมทั้งทำการตลาดหาลูกค้ามาพักอาศัย ภายใต้การดูแลอย่างใกล้ชิดของบริษัท
และบริษัทได้ทำการศึกษาความเป็นไปได้และผลตอบแทนของโครงการอย่างดีก่อนตัดสินใจลงทุน
ซึ่งบริษัทมั่นใจว่าโครงการทั้ง 2
แห่งอยู่ในทำเลที่ดีและมีศักยภาพที่จะทำรายได้ที่ดีให้แก่บริษัทในอนาคต ในส่วนเงินลงทุนนั้น
บริษัทใช้เงินจากการเพิ่มทุนส่วนหนึ่งและเงินกู้อีกส่วนหนึ่ง

(2)ความเสี่ยงในด้านการเงิน

ในปี 2544
บริษัทได้ทำการปรับโครงสร้างทางการเงินโดยขายทรัพย์สินบางส่วนออกไปและนำเงินมาชำระหนี้
ทำให้ปัจจุบันหนี้สินลดลงจำนวนมาก โดยในปี 2545 บริษัทมีอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ในระดับต่ำเพียง
0.56 เท่า อัตราส่วนสภาพคล่องทางการเงินอยู่ในระดับ 2.64 เท่า
ซึ่งนับว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดีและสูงกว่าข้อกำหนดในสัญญาเงินกู้ที่ให้ดำรงอัตราส่วนทางการเงินต่างๆ
ทำให้บริษัทยังคงมีศักยภาพในการกู้ยืมที่ดี
และการที่บริษัทไม่มีเงินกู้ยืมในสกุลเงินตราต่างประเทศคงค้าง
จึงทำให้ไม่มีความเสี่ยงในด้านอัตราแลกเปลี่ยน ในส่วนสภาพคล่องของกระแสเงินสดนั้น
ยังมีความเสี่ยงอยู่บ้าง
เนื่องจากกระแสเงินสดรับจากรายได้ยังไม่เติบโตเท่าที่ควรและมีการลงทุนในธุรกิจใหม่ซึ่งยังไม่เกิดรายได้ในปัจจุบัน

บริษัทมีมาตรการลดความเสี่ยงโดยพยายามเพิ่มการลงทุนในทรัพย์สินที่จะสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ
อาทิ โครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่มีรายได้อยู่แล้ว
ซึ่งบริษัทเชื่อว่าจะช่วยให้ผลประกอบการและกระแสเงินสดของบริษัทดีขึ้นในปี 2546
เมื่อเปิดดำเนินการเต็มที่
การดำเนินการขยายธุรกิจของบริษัทในอนาคตส่วนหนึ่งยังคงต้องอาศัยเงินกู้ยืม
ซึ่งจะทำให้มีภาระดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น แต่บริษัทจะจำกัดความเสี่ยง โดยไม่ก่อภาระหนี้สินมากเกินไป
และมีเป้าหมายที่จะรักษาระดับสัดส่วนหนี้สินต่อทุนไว้ไม่เกิน 1 เท่า