11 ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

11.1 งบการเงิน

  (ก) สรุปรายงานการตรวจสอบของผู้สอบบัญชี

งบการเงินประจำปี 2552-2554 ซึ่งตรวจสอบโดย คุณกมลทิพย์ เลิศวิทย์วรเทพ
ผู้สอบบัญชีรับอนุญาตเลขทะเบียน 4377 จากบริษัท สำนักงาน เอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด
ได้ให้ความเห็นต่องบการเงินดังนี้

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินสำหรับปี สิ้นสุด วันที่ 31 ธันวาคม 2553
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข

  โดยได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป
  แต่มีข้อสังเกตว่า บริษัทฯ บริษัทย่อย
  และกิจการที่ควบคุมร่วมกันได้เปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีเกี่ยวกับการรับรู้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์จากวิธีตามอัตราส่วนของงานที่ทำเสร็จเป็นวิธีการรับรู้รายได้ทั้งจำนวนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์
  โดยบริษัทได้ดำเนินการปรับย้อนหลังงบการเงินปี 2552
  เพื่อสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีดังกล่าว
  ซึ่งสำหรับรายการปรับปรุงเพื่อจัดทำงบการเงินดังกล่าวมีความเหมาะสมตามสมควรแล้ว

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินสำหรับปี สิ้นสุด วันที่ 31 ธันวาคม 2554
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข

  โดยได้ให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามหลักการบัญชีที่รับรองทั่วไป
  แต่มีข้อสังเกตว่า บริษัท บริษัทย่อย
  และกิจการที่ควบคุมร่วมกันได้มีการปฎิบัติตามมาตรฐานบัญชีฉบับปรับปรุงและมาตรฐานการบัญชีใหม่ที่ออกโดยสภาวิชาชีพบัญชีเพื่อจัดทำและนำเสนองบการเงินนี้
  โดยในการปฎิบัติตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 19 เรื่อผลประโยชน์พนักงานเป็นครั้งแรก
  บริษัทและบริษัทย่อยเลือกรับรู้หนี้สินในช่วงการเปลี่ยนแปลงที่มากกว่าหนี้สินที่รับรู้ ณ
  วันเดียวกันตามนโยบายบัญชีเดิม โดยบันทึกปรับกับกำไรสะสม ณ วันต้นงวดของปัจจุบัน

-   รายงานของผู้สอบบัญชีสำหรับงบการเงินสำหรับปี สิ้นสุด วันที่ 31 ธันวาคม 2555
    แสดงความเห็นแบบไม่มีเงื่อนไข

  โดยให้ความเห็นว่างบการเงินได้จัดทำขึ้นโดยถูกต้องตามที่ควรในสาระสำคัญตามมาตรฐานการรายงานทางการเงิน

[]

[]

* บริษัท บริษัทย่อย และกิจการที่ควบคุมร่วมกัน
ได้เปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีเกี่ยวกับการรับรู้รายได้จากการขายที่ดิน และบ้านพร้อมที่ดิน
และการรับรู้รายได้จากการขายหน่วยในอาคารชุดเป็นวิธีรับรู้รายได้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์โดยมีผลตั้งแต่ปี
2553 เป็นต้นไป

** ค่าใช้จ่ายทางการเงิน หมายถึง ค่าธรรมเนียมธนาคารและดอกเบี้ยจ่าย

[]

(a) หมายถึง ปรับให้เป็นปี ( Annualize)

(1) อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ตามข้อกำหนดว่าด้วยสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้และผู้ถือ
    ของ หุ้นกู้ของบริษัทก่อนครั้งที่ 3/2553

(2) อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น ตามข้อกำหนดว่าด้วยสิทธิและหน้าที่ของผู้ออกหุ้นกู้และผู้ถือ
    ของหุ้นกู้ของบริษัท ตั้งแต่ครั้งที่ 3/2553 เป็นต้นไป

(3) อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย
    คิดจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานก่อนดอกเบี้ยจ่ายและภาษีเงินได้นิติบุคคลหารด้วยดอกเบี้ยจ่าย
    (Cash Basis)

(4) อัตราส่วนความสามารถในการชำระภาระผูกพัน
    คิดจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานหารด้วยภาระผูกพัน อันได้แก่การจ่ายชำระหนี้สิน
    รายจ่ายการลงทุน ซื้อสินทรัพย์ และเงินปันผลจ่าย

(5) อัตราการจ่ายเงินปันผล คิดจากเงินปันผลจ่ายจากผลกำไรปีนั้นๆ หารด้วยกำไรสุทธิในปีนั้น

11.2 คำอธิบายและการวิเคราะห์ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน

ผลการดำเนินงานที่ผ่านมาของกลุ่มธุรกิจ

ปัจจุบันรายได้รวมของบริษัทมาจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้องเพียงประเภทเดียว
โดยรายได้รวมดังกล่าวสามารถแบ่งออกได้เป็น 2 กลุ่มหลัก ได้แก่
รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง และรายได้อื่น โดยสำหรับงวดปี 2553
ปี 2554 และปี 2555 บริษัทมีรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง
คิดเป็นร้อยละ 98.6 ร้อยละ 99.4 และร้อยละ 98.9 ของรายได้รวม

1. ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง

(1) รายได้จากการขายและบริการ

  -------------------------------- -------- ------- --------- ------- -------- ------- -------- -------
                                   งวด 3                                                        
                                   เดือน                                                         
                                   สิ้นสุด                                                         

                                   31               30 กันยายน         30               31 มีนาคม 
                                   ธันวาคม           2555              มิถุนายน           2555     
                                   2555                               2555                      

                                   ล้านบาท   ร้อยละ   ล้านบาท    ร้อยละ   ล้านบาท   ร้อยละ   ล้านบาท   ร้อยละ

  รายได้จากการขายโครงการแนวราบ      2,988    44.7    2,184     60.1    2,248    58.4    1,905    60.5

  รายได้จากการขายโครงการแนวสูง       3,653    54.7    1,422     39.2    1,573    40.9    1,224    38.8

  รวมรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์     6,641    99.4    3,606     99.3    3,821    99.3    3,129    99.3

  รายได้ค่าบริการ                     40       0.6     26        0.7     25       0.7     22       0.7

  รวมรายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์   6,681    100.0   3,632.0   100.0   3,846    100.0   3,151    100.0
  และบริการที่เกี่ยวข้อง                                                                              
  -------------------------------- -------- ------- --------- ------- -------- ------- -------- -------

  ------------------------------------------------ -------- ------- -------- ------- -------- -------
                                                   12 เดือน                                    
                                                   สิ้นสุด                                       

                                                   ปี 2555           ปี 2554           ปี2553    

                                                   ล้านบาท   ร้อยละ   ล้านบาท   ร้อยละ   ล้านบาท   ร้อยละ

  รายได้จากการขายโครงการแนวราบ                      9,325    53.8    6,359    46.6    6,466    46.7

  รายได้จากการขายโครงการแนวสูง                       7,872    45.5    7,182    52.7    7,226    52.2

  รวมรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์                     17,197   99.3    13,541   99.3    13,692   98.9

  รายได้ค่าบริการ                                     113      0.7     97       0.7     148      1.1

  รายได้จากการธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง   17,310   100.0   13,639   100.0   13,840   100.0
  ------------------------------------------------ -------- ------- -------- ------- -------- -------

  รายได้จากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยในปี
  2553 บริษัทมีรายได้จากการขายและบริการตามงบการเงินรวมเท่ากับ 13,840 ล้านบาท
  เพิ่มขึ้น 1,212 ล้านบาท จากปี 2552 (เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.6)
  อันเป็นผลจากมาตรการกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มีการต่อ
  และทยอยหมดอายุในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2553
  รวมถึงโครงการแนวสูงส่วนใหญ่ของบริษัทได้มีการสร้างและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ช่วงปลายไตรมาส
  4 ปี 2552 ส่งผลให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่องในไตรมาส 1-2 ปี 2553
  นอกจากนี้รายได้จากบริการยังได้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 40 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 37.0)
  โดยมีสาเหตุหลักจากค่านายหน้าที่บริษัทเป็นตัวแทนขาย ในขณะที่ปี 2554
  รายได้จากการขายและบริการตามงบการเงินรวมเท่ากับ 13,639 ล้านบาท (ลดลงร้อยละ
  1.5) โดยเป็นผลจาก (1) ปัญหาวิกฤตอุทภัยในไตรมาส 4
  ที่ส่งผลให้รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบริษัทในปี 2554 ปรับตัวลดลง 151
  ล้านบาทจาก 13,692 ล้านบาท เป็น 13,541 ล้านบาท (ลดลงร้อยละ 1.1) แม้ว่า 9
  เดือนแรกของปีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ตาม (2)
  การลดลงของรายได้ค่าบริการ โดยมีสาเหตุหลักจากที่บริษัทได้เปลี่ยนแปลงสัดส่วนการถือหุ้นใน
  บจก.เอพี(รัชดา) และ บจก.เอพี (สาทร) เป็นร้อยละ 99.9
  อันเป็นผลให้ไม่มีการคิดค่าบริหารการจัดการระหว่างกัน

  สำหรับปี 2555 บริษัทมีรายได้จากการขายและบริการตามงบการเงินรวมเท่ากับ 17,310
  ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3,671 ล้านบาท จากปี 2554 (เพิ่มขึ้นร้อยละ 26.9) อันเป็นผลจาก (1)
  บริษัทมีโครงการแนวราบที่เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2555 จำนวน 6 โครงการ
  และที่ตั้งของโครงการไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหาวิกฤตอุทกภัย (2)
  โครงการแนวสูงที่เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2555 จำนวน 4 โครงการ

(2) อัตรากำไรขั้นต้น

  อัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และบริการที่เกี่ยวข้อง สำหรับงวดปี 2553
  บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 37.8
  เนื่องจากโครงการแนวสูงที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2553
  บางโครงการมีอัตรากำไรขั้นต้นที่ค่อนข้างสูงรวมถึงการกลับรายการเพื่อรับรู้กำไรของบางโครงการที่ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว
  ในขณะปี 2554 อัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 38.2
  เป็นผลจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตรากำไรขั้นต้นเล็กน้อยของโครงการทั้งแนวราบและแนวสูง
  ในขณะที่สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบและแนวสูงใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา สำหรับปี
  2555 บริษัทมีอัตรากำไรขั้นต้นปรับตัวลดลงเป็นร้อยละ 34.9 โดยเป็นผลจาก (1)
  สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงปรับตัวลดลง และ (2)
  อัตรากำไรขั้นต้นของทั้งโครงการแนวราบและแนวสูงปรับตัวลดลงเล็กน้อยเป็นร้อยละ 31.3 และ
  ร้อยละ 38.2 ตามลำดับ

(3) อัตรากำไรสุทธิ

  ------------------------- -------- ------------------------------- -------- ------------------------------- -------- -------------------------------
                            สำหรับปี                                                                                     
                            สิ้นสุด                                                                                       

                            31                                       31                                       31       
                            ธันวาคม                                   ธันวาคม                                   ธันวาคม   
                            2555                                     2554                                     2553     

                            ล้านบาท   ร้อยละต่อรายได้จากการขายและบริการ   ล้านบาท   ร้อยละต่อรายได้จากการขายและบริการ   ล้านบาท   ร้อยละต่อรายได้จากการขายและบริการ

  ค่าใช้จ่ายในการขาย           1,613    9.3                             1,278    9.4                             950      6.9

  ค่าใช้จ่ายในการบริหาร         1,515    8.8                             1,417    10.4                            1,175    8.5

  ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร   3,128    18.1                            2,695    19.8                            2,125    15.4
  ------------------------- -------- ------------------------------- -------- ------------------------------- -------- -------------------------------

แม้ว่าค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของบริษัทในช่วงปี 2553-2555
ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องก็ตาม แต่อัตราอัตรากำไรสุทธิค่อนข้างผันผวน อันมีสาเหตุดังนี้

สำหรับปี 2553 บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 16.1
โดยเป็นผลจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตรากำไรขั้นต้น ดังที่ได้กล่าวข้างต้น
และกำไรจากการขายเงินลงทุนในบริษัท ควอลิตี้คอนสตรัคชั่นโปรดัคส์ จำกัด (มหาชน) ณ วันที่ 24
กุมภาพันธ์ 2553 แม้ว่าค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารจะปรับตัวเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 11.0
ของรายได้จากการขายและบริการในปี 2552 เป็นร้อยละ 15.4
ของรายได้จากการขายและบริการในปี 2553 อันเป็นผลเนื่องจาก (1)
ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีธุรกิจเฉพาะ
ที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอันเนื่องจากการยกเลิกมาตรการกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์
(มาตรการลดภาษีธุรกิจเฉพาะสิ้นสุด 28 มีนาคม 2553 และ
มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจำนอง สิ้นสุด 31 พฤษภาคม 2553) (2)
ค่าตัดจำหน่ายส่วนเกินมูลค่าโครงการอันเกิดเนื่องจากการซื้อหุ้นร้อยละ 49 ของ บจก.เอพี แปซิฟิค
สตาร์ (รัชดา) และ บจก.เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จากกลุ่ม แปซิฟิคสตาร์
ซึ่งการตัดจำหน่ายดังกล่าวเป็นไปตามสัดส่วนของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภายใต้การบริหารของทั้ง
2 บริษัท และ (3) ค่าโฆษณาและส่งเสริมการขายที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากร้อยละ 3.6
ของรายได้จากการขายในปี 2552 เป็นร้อยละ 4.2 ของรายได้จากการขายในปี 2553

สำหรับปี 2554 บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิปรับตัวลดลงเป็นร้อยละ 11.4
โดยเป็นผลจากการเพิ่มขึ้นของทั้งค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร และ ค่าใช้จ่ายทางการเงิน
โดยมีสาเหตุหลักจาก (1) ค่าธรรมเนียมการโอน
และภาษีธุรกิจเฉพาะที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอันเนื่องจากการยกเลิกมาตรการกระตุ้นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์
(2) ค่าใช้จ่ายทางการตลาดที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากจำนวนโครงการที่เพิ่มมากขึ้น และ (3)
ค่าใช้จ่ายด้านพนักงานที่ปรับตัวเพิ่มมากขึ้นจากจำนวนพนักงานที่เพิ่มขึ้น
เพื่อรองรับจำนวนโครงการที่เพิ่มมากขึ้น

สำหรับปี 2555 บริษัทมีอัตรากำไรสุทธิปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ13.3 เนื่องจาก (1)
การลดลงของอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคล จากอัตราร้อยละ 30 เป็นอัตราร้อยละ 23 (2)
การประหยัดภาษีจากเงินลงทุนใน บริษัท เอพี (รัชดา) จำกัด ในส่วนที่ บมจ.เอเชี่ยน
พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ซื้อหุ้นจำนวนร้อยละ 49 จาก เออาร์ อีพีดีเอฟ เอเวอร์กรีน รัช
ลิมิเต็ด ซึ่งได้จดทะเบียนเลิกกิจการและชำระบัญชีเรียบร้อยแล้ว (3) รายได้บางส่วนจากโครงการ
The Address สุขุมวิท 28 นั้นได้ดำเนินการจ่ายภาษีไปล่วงหน้าแล้ว
จากการที่ลูกค้ามีการจ่ายเงินดาวน์มามากกว่าหรือเท่ากับร้อยละ 20 ตามมาตรฐานบัญชี
ถึงแม้จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการขาย (ปรับตัวเพิ่มขึ้นร้อยละ 16.1 เมื่อเทียบกับปี
2554)
ซึ่งการปรับตัวเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการขายนั้นมีสาเหตุหลักจากค่าสื่อโฆษณาสำหรับการปรับเปลี่ยนองค์กรใหม่
(Re-branding) โดยมีเป้าหมายเพื่อให้บริษัทเป็นที่รู้จักในตลาดมากขึ้น และ (4)
การขายเงินลงทุนในหุ้นสามัญของบริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) ที่เหลือทั้งหมด
โดยมีกำไรจากการขายรวม 117 ล้านบาท

2. รายได้ตามวิธีส่วนได้เสียจากบริษัทร่วม

สำหรับปี 2552 - 2553 บริษัทมีส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วม ตามวิธีส่วนได้เสีย
จำนวน 4 ล้านบาท และ 9 ล้านบาท ซึ่งเป็นการรับรู้กำไรจากการลงทุนในบริษัท พรีบิลท์ จำกัด
(มหาชน) และ บริษัทย่อย อนึ่งเนื่องด้วยบริษัทได้ดำเนินการขายหุ้นสามัญของบริษัท พรีบิลท์ จำกัด
(มหาชน) ให้แก่บุคคลภายนอกส่งผลทำให้ ณ วันที่ 12 ตุลาคม 2553
บริษัทได้เปลี่ยนโอนประเภทเงินลงทุนข้างต้นเป็นเงินลงทุนระยะยาวอื่น และตั้งแต่มกราคม 2555
เป็นต้นมา บริษัทได้ทยอยลดการลงทุนใน บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) ลงอย่างต่อเนื่อง จน ณ
เดือน พฤศจิกายน ปี 2555 บริษัทไม่เหลือเงินลงทุนใน บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) อีกต่อไป

3. ฐานะทางการเงิน

  สินทรัพย์

สินทรัพย์รวมของบริษัทและบริษัทย่อย ในช่วงปี 2553 – 2555 นั้นยังคงปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
โดยมีสาเหตุหลักจากสินค้าคงเหลือที่เพิ่มสูงมากขึ้น
ซึ่งการปรับตัวเพิ่มขึ้นของสินค้าคงเหลือนั้นเป็นการสะท้อนจำนวนโครงการที่ดำเนินการที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

-   ลูกหนี้การค้า - สุทธิ

ลูกหนี้การค้า – สุทธิ ณ สิ้นปี 2553 – 2555 เท่ากับ 8.8 ล้านบาท 7.9 ล้านบาท และ 7.4
ล้านบาท ตามลำดับ โดยสามารถแบ่งลูกหนี้การค้าตามอายุหนี้ที่ค้างชำระได้ดังนี้

  ------------------------ --------------- --------------- ---------------
                                                           (หน่วย : ล้านบาท)

  ระยะเวลาค้างชำระ          ปี 2555          ปี 2554          ปี 2553

  ยังไม่ครบกำหนดชำระหนี้       3.9             3.6             2.8

  เกินกำหนดชำระ                                             

  ไม่เกิน 12 เดือน            3.5             4.2             5.5

  มากกว่า 12 เดือนขึ้นไป       2.5             18.8            17.0

  หัก ค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ       (2.5)           (18.7)          (16.5)

  ลูกหนี้การค้า – สุทธิ          7.4             7.9             8.8
  ------------------------ --------------- --------------- ---------------

อนึ่งลูกหนี้ที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปี 2553 เป็นลูกหนี้นิติบุคคลหมู่บ้านและนิติบุคคลอาคารชุดของบริษัท
สมาร์ท เซอร์วิส แอนด์ แมเนจเม้นท์ จำกัด สำหรับ ณ สิ้นปี 2554
ลูกหนี้เกินกำหนดชำระโดยรวมลดลงเล็กน้อย
และการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญเพิ่มมากขึ้นจากลูกหนี้เกินกำหนดชำระมากกว่า 12 เดือนเพิ่มมากขึ้น

สำหรับปี 2555
ลูกหนี้เกินกำหนดชำระโดยรวมลดลงเนื่องจากมีการตัดจำหน่ายลูกหนี้การค้าที่ค้างชำระจากธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้างทั้งหมดในช่วงวิกฤตการณ์ทางเศรษฐกิจในปี
2540

รายละเอียดการชำระเงินของโครงการที่ดำเนินการอยู่ในปัจจุบัน วันที่ 31 ธันวาคม 2555

[TABLE]

ตารางรายละเอียดเงินค่างวดค้างชำระสะสม ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2555

  ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
  บริษัท       ชื่อโครงการ             เงินค้างชำระสะสม            ค้างชำระ             ค้างชำระ             ค้างชำระ 6  
                                                             1 - 3 เดือน          4 - 6 เดือน          เดือนขึ้นไป   
  ---------- --------------------- ---------------- -------- ---------- -------- ---------- -------- ---------- --------
                                                             (งวดที่ 1 -           (งวดที่ 4 -           (6         
                                                             3)                  6)                  งวดขึ้นไป)   

                                   จำนวนราย         ล้านบาท   จำนวนราย   ล้านบาท   จำนวนราย   ล้านบาท   จำนวนราย   ล้านบาท

  APD        บ้านกลางเมือง S-Sense   3                0.32     3          0.28     1          0.04     -          -
             พระราม9 - ลาดพร้าว                                                                                  

  APD        บ้านกลางเมือง รัชดา 36   4                0.13     4          0.13     -          -        -          -

  APD        บ้านกลางเมือง ลาดพร้าว   2                0.08     2          0.08     -          -        -          -
             87                                                                                                 

  APD        บ้านกลางเมือง พระราม 3  2                0.08     2          0.08     -          -        -          -
             – ราษฎร์บูรณะ                                                                                        

  APD        บ้านกลางเมือง พระราม 9  7                0.09     7          0.09     -          -        -          -
             – รามคำแหง                                                                                         

  APD        The Centro รามอินทรา   1                0.05     1          0.05     -          -        -          -

  APD        The Pleno เอกชัย –     2                0.02     2          0.02     -          -        -          -
             กาญจนาภิเษก                                                                                         

  APD        Aspire รัตนาธิเบศร์      97               0.82     97         0.74     12         0.08     -          -

  APD        Aspire ศรีนครินทร์       8                0.26     8          0.26     -          -        -          -

  APD        Aspire พระราม 9       119              2.51     119        2.25     9          0.22     5          0.04

  APD        Aspire สุขุมวิท 48       56               0.81     56         0.75     8          0.06     -          -

  APD        Life รัชดาภิเษก         80               2.25     80         1.96     11         0.24     2          0.05

  APD        Rhythm สุขุมวิท          96               3        96         2.83     9          0.17     -          -

  APD        Rhythm พหลฯ-อารีย์      62               1.87     62         1.52     3          0.13     2          0.22

  APD        Rhythm สุขุมวิท 44/1     85               3.13     85         2.75     5          0.26     1          0.12

  APD        Rhythm สาทร           67               2.66     67         2.13     12         0.37     3          0.16

  APD        The Address สุขุมวิท 61  12               2.96     12         2.01     2          0.30     2          0.65

  APST       The Address สาทร      7                0.92     7          0.55     3          0.28     1          0.09

  AP(2011)   Rhythm สาทร – นราธิวาส 67               2.64     67         2.64     -          -        -          -

  VPD        Aspire พระราม 4       143              2.76     14         2.59     15         0.17     1          0.005

  VPD        Aspire งามวงศ์วาน      97               1.17     97         0.96     12         0.18     1          0.03

  VPD        The Pleno สุขสวัสดิ์ 30   23               0.22     23         0.20     4          0.02     -          -

  VPD        The Pleno พระราม 5 –  3                0.03     3          0.03     -          -        -          -
             ปิ่นเกล้า                                                                                             

             รวม                   1,043            28.78    1,043      24.90    106        2.52     18         1.365
  ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

* ลูกค้าบางรายอาจมีสถานะการค้างชำระมากกว่า 1 สถานะ

  APD = บมจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ APK = บจก.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้
  (กรุงเทพ)

  APST = บจก.เอพี (สาทร) APSV = บจก.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (สุขุมวิท)

  AP = บจก. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ VPD = บจก.เดอะแวลู พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์

  AP (2011) = บจก.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (2011)

เป็นตารางการชำระเงินค่างวด โดยบันทึกเป็นเงินรับล่วงหน้า
เนื่องจากยังไม่ถึงเกณฑ์รับรู้รายได้และในกรณีที่ลูกค้าค้างค่างวดจะบันทึกเป็นลูกหนี้การค้า
และจะนำมาปรับปรุงกับเงินรับล่วงหน้าในงบการเงิน

-   ลูกหนี้อื่น

ลูกหนี้อื่น มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดย ณ สิ้นปี 2553-2555 เท่ากับ 46.3 ล้านบาท
60.8 ล้านบาท และ 100.7 ล้านบาท ตามลำดับ
ซึ่งลูกหนี้ดังกล่าวเป็นลูกหนี้ที่เกิดจากการว่าจ้างผู้รับเหมาอื่นเพื่อซ่อมงานโดยเฉพาะ
แทนผู้รับเหมาหลักที่รับผิดชอบการก่อสร้างบ้านลูกค้า
เพื่ออำนวยความสะดวกและเพื่อความรวดเร็วในการซ่อมแซมบ้านลูกค้า
อนึ่งความรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายต่างๆอันเกิดจากการซ่อมแซมดังกล่าวข้างต้นจะยังเป็นของผู้รับเหมาหลัก
ดังนั้น บริษัทจึงบันทึกค่าใช้จ่ายดังกล่าวเป็นลูกหนี้ผู้รับเหมา โดยอยู่ภายใต้บัญชีลูกหนี้อื่น
ซึ่งค่าใช้จ่ายดังกล่าวเพิ่มตามจำนวนโครงการที่เพิ่มขึ้นของบริษัท
และจะลดลงเมื่อมีการทยอยหักจากการเบิกงวดงานของผู้รับเหมา

-   สินค้าคงเหลือ

สินค้าคงเหลือเป็นส่วนประกอบหลักของสินทรัพย์รวม โดย ณ สิ้นปี 2553-สิ้นปี 2555
บริษัทมีสินค้าคงเหลือเท่ากับ 21,347ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 88.5 ของสินทรัพย์รวม) 26,616
ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 90.6 ของสินทรัพย์รวม) และ 26,490 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 90.4
ของสินทรัพย์รวม) ตามลำดับ ซึ่งสินค้าคงเหลือดังกล่าวเกิดจากต้นทุนในการพัฒนาโครงการ ได้แก่
ที่ดิน ส่วนปรับปรุงที่ดิน งานระหว่างก่อสร้าง งานสาธารณูปโภคภายในโครงการ ค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ในการพัฒนาโครงการ และดอกเบี้ยจ่ายรอตัดบัญชี

สินค้าคงเหลือ ณ สิ้นปี 2553 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2552 ร้อยละ 35.7 เนื่องจาก(1)
ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการกว่า 22 โครงการ ซึ่งมีจำนวนกว่า 8 โครงการแนวราบ
ที่ได้ดำเนินการสร้างบ้านบางส่วนก่อนขายซึ่งคาดว่าจะทยอยเปิดขายในช่วงไตรมาส 1-2 ปี 2554
และ (2) การก่อสร้างโครงการแนวสูงที่จะเริ่มดำเนินการโอนในไตรมาส 2-3 ปี 2554 จำนวน
4 โครงการ แม้ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงจำนวนมากในปี 2553 ก็ตาม

.

สินค้าคงเหลือ ณ สิ้นปี 2554 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี 2553 ร้อยละ 24.7 เนื่องจาก (1)
การเพิ่มขึ้นของที่ดินและการพัฒนาโครงการสำหรับโครงใหม่ที่เปิดในปี 2554 และในปี 2555 รวม
17 โครงการ (2) การพัฒนาโครงการ
โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการแนวสูงที่มีกำหนดในการโอนภายในปี 2555 -2556

  สินค้าคงเหลือ ณ สิ้นปี 2555 ปรับตัวลดลงเล็กน้อยจาก ณ สิ้นปี 2554 ร้อยละ 0.5
  เนื่องจากการลดลงของที่ดิน ซึ่งเป็นผลจากการโอนกรรมสิทธิ์โครงการเป็นจำนวนมากในปี 2555
  โดยในระหว่างปี มีการปิดโครงการไปถึง 17 โครงการ

อนึ่ง การพัฒนาโครงการของบริษัท ยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง
ซึ่งปัจจุบันบริษัทมีนโยบายที่จะดำเนินการควบคุมปริมาณสินค้าคงเหลือ (บ้านสร้างเสร็จ)
ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด
เช่นเดียวกันกับการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาเพื่อขายจะกระทำด้วยความระมัดระวังโดยพิจารณาสภาพตลาดและกระแสเงินสดเป็นหลัก

-   สินทรัพย์หมุนเวียนอื่น

สินทรัพย์หมุนเวียนอื่นมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องจาก 1,463 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2553 เป็น
1,477 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2554 และปรับตัวลดลงเป็น 1,411 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2555
โดยเป็นผลจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของเงินมัดจำค่าวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก 770 ล้านบาท ณ
สิ้นปี 2553 เป็น 1,108 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2554 และปรับตัวลดลงเป็น 843 ล้านบาท ณ สิ้นปี
2555 เนื่องจากการปรับตัวลดลงของเงินมัดจำค่าวัสดุก่อสร้าง
ซึ่งเป็นการนำเอาวัสดุก่อสร้างบางประเภทที่ได้ทำการล็อคราคาวัสดุไว้สำหรับโครงการที่จะเปิดดำเนินการในปีนี้มาใช้

อนึ่ง
เงินมัดจำค่าวัสดุก่อสร้างดังกล่าวเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ในควบคุมต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น

-   เงินลงทุนระยะยาว

เดิมบริษัทได้มีการลงทุนในหุ้นสามัญของบริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดัคส์ จำกัด (มหาชน)
(“Q-CON”) ในสัดส่วนร้อยละ 14.97 หรือ คิดเป็นราคาทุนจำนวน 135 ล้านบาท ณ สิ้นปี
2550-2552 เงินลงทุนดังกล่าวมีมูลค่า 101 ล้านบาท 56 ล้านบาท และ 169 ล้านบาท ตามลำดับ
แต่ต่อมาเมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2553 บริษัทได้ดำเนินการจำหน่ายหุ้นดังกล่าวทั้งหมดให้กับ บริษัท
เอสซีจี ผลิตภัณฑ์ก่อสร้าง จำกัด เป็นจำนวนเงินทั้งสิ้น 240 ล้านบาท
ส่งผลทำให้บริษัทมีกำไรจากการขายเงินลงทุนทั้งสิ้น 104 ล้านบาท

นอกจากนี้บริษัทได้มีการลดเงินลงทุนใน บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน)
จากเดิมถือหุ้นในอัตราร้อยละ 64.7 ลงตามลำดับส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2554
คงเหลืออยู่ในอัตราร้อยละ 18.01
ดังนั้นบริษัทจึงได้ดำเนินการเปลี่ยนประเภทเงินลงทุนดังกล่าวจากเงินลงทุนในบริษัทร่วมเป็นเงินลงทุนระยะยาวอื่นแทน
โดยมีผลตั้งแต่วันที่ 12 ตุลาคม 2553 เป็นต้นมา ซึ่ง ณ สิ้นปี 2553 - 2554
มูลค่ายุติธรรมในเงินลงทุนในบริษัทดังกล่าว เท่ากับ 127 ล้านบาท และ 134 ล้านบาท ตามลำดับ
ในระหว่างปี 2555 บริษัทได้มีการจำหน่ายหุ้นดังกล่าวทั้งหมด เป็นจำนวนเงิน 225 ล้านบาท
และมีกำไรจากการขายเงินทุนจำนวน 117 ล้านบาท

-   อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และ ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ - สุทธิ

ณ สิ้นปี 2553 - 2554 บริษัทมีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ – สุทธิ
ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จาก 156 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2553 และเป็น 165 ล้านบาท ณ สิ้นปี
2554 โดยเป็นผลจาก การขยายพื้นที่อาคารสำนักงานใหญ่ และอุปกรณ์คอมพิวเตอร์
เพื่อให้สอดคล้องกับการดำเนินงานของบริษัท เช่น
การขยายพื้นที่และปรับปรุงตกแต่งภายในอาคารสำนักงานใหญ่ การซื้อคอมพิวเตอร์
การซื้อเครื่องใช้สำนักงาน เป็นต้น อนึ่งสำหรับปี 2554
นอกจากการขยายพื้นที่และปรับปรุงการตกแต่งภายในสำนักงานแล้ว
บริษัทยังได้ลงทุนเกี่ยวกับการจัดทำแบบหล่อ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งในการดำเนินการธุรกิจ
รับเหมาก่อสร้างประเภทพรีแคสและพรีแฟบให้แก่โครงการของบริษัทในเครือ แต่อย่างไรก็ตาม
สำหรับสิ้นปี 2555 ปรับตัวลดลงเป็น 160 ล้านบาท
เนื่องจากมีทรัพย์สินบางส่วนโอนให้กับนิติบุคคลของโครงการที่ทำการจัดตั้งเป็นนิติบุคคลเรียบร้อยแล้ว
และการโอนโปรแกรมการใช้งานระบบเป็นสินทรัพย์ไม่มีตัวตน

-   สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น

ณ สิ้นปี 2553 – 2554 บริษัทมีสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น (สินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่นประกอบด้วย
สินทรัพย์ไม่มีตัวตน - สุทธิ ค่าความนิยม และสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น) จำนวน 479 ล้านบาท และ
348 ล้านบาท ตามลำดับ โดยการปรับตัวเพิ่มขึ้นของสินทรัพย์หมุนเวียนอื่นในปี 2553
นั้นมีสาเหตุจาก ส่วนเกินมูลค่าโครงการรอตัดบัญชี
ซึ่งเกิดจากส่วนเกินของราคาเงินลงทุนที่เกินกว่ามูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์สุทธิของบริษัทย่อย ณ
วันที่มีการซื้อเงินลงทุนในบริษัทย่อยในแต่ละปี โดยปี 2553
บริษัทได้มีการบันทึกส่วนเกินมูลค่าโครงการอันเกิดจากการที่บริษัทได้เข้าซื้อเงินลงทุนในบริษัท เอพี
แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) จำกัด (ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โครงการ Rhythm รัชดา) และ บริษัท
เอพี แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จำกัด (ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โครงการ The Address สาทร)
จากกลุ่มแปซิฟิคสตาร์ ดังได้กล่าวข้างต้น จำนวน 452 ล้านบาทไว้ในสินทรัพย์ไม่มีตัวตน
ซึ่งบริษัทจะทยอยตัดจำหน่ายมูลค่าการโอนของหน่วยในอาคารชุดของโครงการของทั้ง 2 บริษัท
ตามการโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดของโครงการนั้นๆ อนึ่ง สำหรับปี 2553 และ 2554
ได้มีการตัดจำหน่ายส่วนเกินมูลค่าโครงการ อันเนื่องจากโครงการ Rhythm รัชดา จำนวน 145
ล้านบาท และ 136 ล้านบาท ตามลำดับ ส่งผลทำให้ ณ สิ้นปี 2553 และ 2554
บริษัทมีส่วนเกินมูลค่าโครงการ-สุทธิ จำนวน 307 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 64
ของสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น) และ 171 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 49
ของสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น) ตามลำดับ

ณ สิ้นปี 2555 บริษัทมีสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น จำนวน 294 ล้านบาท ปรับตัวลดลงจากสิ้นปี 2554
เป็นผลจากการตัดจำหน่ายส่วนเกินมูลค่าโครงการอันเนื่องจากโครงการ Rhythm รัชดา และ The
Address สาทร จำนวน 81.3 ล้านบาท ส่งผลทำให้ ณ สิ้นปี 2555
บริษัทฯมีส่วนเกินมูลค่าโครงการคงเหลือ 90 ล้านบาท

  หนี้สิน

  ณ สิ้นปี 2555 บริษัทมีหนี้สินรวมจำนวน 16,792 ล้านบาท มีการปรับตัวลดลงจากสิ้นปี 2554
  จำนวน 1,922 ล้านบาท (ลดลงร้อยละ 10.3)
  เนื่องจากการเบิกคืนเงินประกันผลงานของผู้รับเหมาและมีการชำระคืนตั๋วแลกเงินที่ครบกำหนดในปี
  2555 อนึ่งสำหรับหนี้สินรวมของบริษัท ณ สิ้นปี 2555 ประกอบด้วย หนี้สินระยะสั้น ร้อยละ 50.0
  และหนี้สินระยะยาว ร้อยละ 50.0

-   หนี้สินทางการเงิน

ณ สิ้นปี 2553 บริษัทมีหนี้สินทางการเงิน จำนวน 10,667 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 73.1
ของหนี้สิน

รวม) ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2552 จำนวน 2,725 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 34.3)
โดยเป็นผลจาก (1) การออกและเสนอขายหุ้นกู้ของ บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์
จำนวน 3,000 ล้านบาท เพื่อชำระคืนหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระจำนวน 1,500 ล้านบาท
รวมถึงเพื่อใช้ในการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนา และใช้หมุนเวียนภายในกิจการ (2)
การปรับตัวเพิ่มขึ้นของเงินกู้ยืมระยะสั้น (ตั๋วแลกเงิน และตั๋วสัญญาใช้เงิน) จำนวน 1,618
ล้านบาท เพื่อใช้หมุนเวียนภายในกิจการ

ณ สิ้นปี 2554 บริษัทมีหนี้สินทางการเงิน จำนวน 14,224 ล้านบาท ( คิดเป็นร้อยละ 76.0 ของ

หนี้สินรวม) ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2553 จำนวน 3,557 ล้านบาท (เพิ่มขึ้น ร้อยละ 33.3)
โดยเป็นผลจาก (1) การออกและเสนอขายหุ้นกู้ของ บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์
จำนวน 6 รุ่น รวม 3,800 ล้านบาทในปี 2554 เพื่อชำระคืนหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระในปี จำนวน
2,000 ล้านบาท เพื่อใช้ในการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนา และใช้หมุนเวียนภายในกิจการ (2)
การปรับตัวเพิ่มขึ้นของเงินกู้ยืมระยะสั้น (ตั๋วแลกเงิน และตั๋วสัญญาใช้เงิน) จำนวน 1,996
ล้านบาท เพื่อใช้หมุนเวียนภายในกิจการ

ณ สิ้นปี 2555 บริษัทมีหนี้สินทางการเงิน จำนวน 12,282 ล้านบาท (คิดเป็นร้อยละ 73.1
ของหนี้สิน

รวม) ปรับตัวลดลงจากสิ้นปี 2554 จำนวน 1,942 ล้านบาท (ลดลงร้อยละ 13.7) เป็นผลจาก
(1) ในปี 2555บมจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ออกและเสนอขายหุ้นกู้เพียง 2 รุ่น
รวม 2,200 ล้านบาท เพื่อชำระคืนหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระภายในหนึ่งปีจำนวน 2,000 ล้านบาท และ
(2) การชำระคืนเงินกู้ยืมระยะสั้นและเงินกู้ยืมระยะยาวจากสถาบันการเงิน รวมเป็นจำนวนทั้งสิ้น
3,281.5 ล้านบาท

-   รายได้รับล่วงหน้า

รายได้รับล่วงหน้า เป็นหนี้สินที่เกิดจากการรับเงินจอง สัญญา และเงินดาวน์สำหรับบ้าน/ห้องชุดที่

ได้ทำการจองแล้วและอยู่ในระหว่างการรอโอนกรรมสิทธิ์
ซึ่งรายได้รับล่วงหน้าของบริษัทมีการปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตามการเติบโตของบริษัท โดย ณ
สิ้นปี 2553 – 2555 บริษัทมีรายได้รับล่วงหน้าจำนวน 1,857 ล้านบาท 2,300 ล้านบาท และ
2,064 ล้านบาท ตามลำดับ อนึ่งในปี 2553 -2554
มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของรายได้รับล่วงหน้าเป็นการแสดงให้เห็นว่าบริษัทมีมูลค่าขายที่ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
และ /หรือ โครงการแนวสูงใกล้ถึงระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น แต่สำหรับในปี 2555
รายได้รับล่วงหน้ามีการปรับตัวลดลงเนื่องจากมีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการเป็นจำนวนมาก
และมีการรับรู้รายได้จากการขายในปี 2555

จากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของหนี้สินดังกล่าวข้างต้น เป็นผลให้อัตราส่วนหนี้สินต่อผู้ถือหุ้น ปรับตัว

เพิ่มขึ้นจาก 1.5 เท่า ณ สิ้นปี 2553 เป็น 1.8 เท่า ณ สิ้นปี 2554 และปรับตัวลดลง เป็น 1.3
เท่า ณ สิ้นปี 2555 แต่อย่างไรก็ตามสำหรับอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนสำหรับปี 2555 ที่ปรับตัวลดลง
เป็นผลจากผลการดำเนินงานและการซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการดังที่กล่าวข้างต้น อนึ่ง
บริษัทยังคงรักษาระดับอัตราส่วนหนี้สินต่อผู้ถือหุ้นตามนิยามที่ปรากฎในข้อกำหนดสิทธิ
ให้อยู่ในระดับไม่เกิน 2:1 ตามที่ระบุไว้ในข้อกำหนดสิทธิดังกล่าวข้างต้น (ณ สิ้นปี 2555
อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นตามข้อกำหนดสิทธิ เท่ากับ 1.1 เท่า
และอัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้นตามข้อกำหนดสิทธิใหม่เท่ากับ 0.9 เท่า)

  ส่วนของผู้ถือหุ้น

สำหรับ ณ สิ้นปี 2553 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 9,514 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี

2552 จำนวน 1,479 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 18.4)
โดยเป็นการปรับตัวเพิ่มขึ้นจากผลประกอบการสำหรับปี 2553 จำนวน 2,229 ล้านบาท
แม้ว่าจะมีการจ่ายเงินปันผลจากผลประกอบการปี 2552 จำนวน 747 ล้านบาท
และการปรับลดของกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงในมุลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน จำนวน
34 ล้านบาท จากการขายเงินลงทุนในส่วนของหุ้นสามัญ บริษัท ควอลิตี้ คอนสตรัคชั่น โปรดักส์
จำกัด (มหาชน) อนึ่งสำหรับส่วนของผู้ถือหุ้นสำหรับปี 2553
นั้นยังปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากการใช้สิทธิในหุ้นสามัญของบริษัท ของพนักงานบริษัทและบริษัทย่อย
ตามใบสำคัญแสดงสิทธิที่ได้ออกและจำหน่ายให้แก่พนักงาน จำนวน 26 ล้านบาท

สำหรับ ณ สิ้นปี 2554 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 10,660 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี

2553 จำนวน 1,146 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 12.1)
โดยเป็นการเพิ่มขึ้นจากผลประกอบการสำหรับปี 2554 จำนวน 1,567 ล้านบาท
และการใช้สิทธิในหุ้นสามัญของบริษัท ของพนักงานบริษัทและบริษัทย่อย
ตามใบสำคัญแสดงสิทธิที่ได้ออกและจำหน่ายให้แก่พนักงาน จำนวน 25 ล้านบาท
แม้ว่าจะมีการจ่ายเงินปันผลจากผลประกอบการปี 2553 จำนวน 891 ล้านบาท
(แบ่งเป็นการออกหุ้นปันผลจำนวน 469 ล้านบาท และจ่ายปันผลเป็นเงินสด จำนวน 422 ล้านบาท)
รวมถึง มีการปรับปรุงในส่วนผลสะสมจาก
การเปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชีเกี่ยวกับผลประโยชน์ของพนักงานส่งผลให้ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทลดลงกว่า
24 ล้านบาท

สำหรับ ณ สิ้นปี 2555 บริษัทมีส่วนของผู้ถือหุ้นทั้งสิ้น 12,520 ล้านบาท ปรับตัวเพิ่มขึ้นจาก ณ สิ้นปี

2554 จำนวน 1,860 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นร้อยละ 17.4) เนื่องจากผลประกอบการสำหรับปี 2555
จำนวน 2,329 ล้านบาท และการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิในการซื้อหุ้นสามัญของบริษัท
ส่งผลทำให้ทุนที่ชำระเต็มมูลค่าแล้ว และส่วนเกินมูลค่าหุ้นสามัญเพิ่มขึ้นจำนวน 39 ล้านบาท
แม้ว่าจะมีการจ่ายปันผลจากผลประกอบการของปี 2554 จำนวน 509 ล้านบาท

4. สภาพคล่อง

  กระแสเงินสด

  กระแสเงินสดในช่วงตั้งแต่ปี 2553 – ปี 2555 ของบริษัท เป็นดังต่อไปนี้

  (หน่วย : ล้านบาท)

  --------------------------------- ------------ ------------ -------------
                                    ปี 2555       ปี 2554       ปี 2553

  เงินสดสุทธิจาก (ใช้ไปใน)              2,491.9      (3,090.6)    (2,030.7)
  กิจกรรมดำเนินงาน                                              

  เงินสดสุทธิจาก (ใช้ไปใน) กิจกรรมลงทุน   215.5        (8.5)        (605.8)

  เงินสดสุทธิจาก (ใช้ไปใน)              (2,401.3)    3,181.4      1,283.8
  กิจกรรมจัดหาเงิน                                               
  --------------------------------- ------------ ------------ -------------

สำหรับปี 2553
บริษัทมีการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวสูงที่สร้างเสร็จพร้อมโอนและเริ่มทยอยโอนตั้งแต่ไตรมาส 4
ปี 2552 เพื่อรับสิทธิประโยชน์ทางด้านภาษีและค่าธรรมเนียมในการโอนและจำนองเป็นจำนวนมาก
แต่อย่างไรก็ตามเนื่องจากบริษัทได้มีการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการว่า 22 โครงการ
ซึ่งมีจำนวนกว่า 8
โครงการแนวราบที่กำลังดำเนินการสร้างบ้านบางส่วนก่อนขายและจะทยอยเปิดขายในช่วงไตรมาส
1-2 ปี 2554 รวมถึง การก่อสร้างโครงการแนวสูงที่จะเริ่มดำเนินการโอนในไตรมาส 2-3 ปี
2554 จำนวน 4 โครงการส่งผลทำให้กระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นลบ

สำหรับ ปี 2554 เนื่องจากผลการดำเนินงานปรับตัวลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน
ประกอบกับการเปิดโครงการใหม่กว่า 17 โครงการ ทำให้ต้องทำการปรับปรุงพื้นที่
จัดทำระบบสาธารณูปโภค สร้างบ้านตัวอย่าง รวมถึงสร้างบ้านก่อนขายบางส่วน
และวางเงินมัดจำค่าวัสดุก่อสร้าง เพื่อล็อคราคาสินค้า ส่งผลทำให้สินค้าคงเหลือปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น
รวมถึงยังมีโครงการแนวสูงจะเริ่มโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 4 ของปี 2554 – ไตรมาส 2 ปี
2555 ดังนั้นจึงต้องใช้เงินในการพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมาก

สำหรับ ปี 2555 เนื่องจากผลประกอบการปรับตัวสูงขึ้นและการโอนกรรมสิทธิ์
โดยสามารถปิดโครงการได้กว่า 17 โครงการดังที่ได้กล่าวข้างต้นแล้วนั้น
ประกอบกับการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปริมาณที่เหมาะสมกับกระแสเงินสด
ส่งผลทำให้บริษัทมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นบวก

เมื่อพิจารณากระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินในปี 2553 นั้น
บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินเป็นบวก จากการออกหุ้นกู้จำนวน 3,000 ล้านบาท
รวมถึงมีการกู้ยืมระยะสั้นเพื่อใช้ในการดำเนินงานของกลุ่มบริษัท แม้ว่าจะมีการชำระคืนหุ้นกู้จำนวน
1,500 ล้านบาท และ จ่ายชำระเงินปันผลจำนวน 747.1 ล้านบาท ก็ตาม เช่นเดียวกันกับปี 2554
บริษัทได้มีการออกหุ้นกู้จำนวน 3,800 ล้านบาท รวมถึงออกตั๋วแลกเงินและตั๋วสัญญาใช้เงิน
เพื่อใช้ในการจ่ายชำระคืนหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระจำนวน 2,000 ล้านบาท
และเงินกู้ยืมระยะยาวบางส่วน รวมถึงนำไปใช้ในการหมุนเวียนภายในกิจการ
(ดูหัวข้อสินค้าคงเหลือ และ เงินมัดจำ) สำหรับปี 2555
บริษัทมีกระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงินเป็นลบ
เนื่องจากกระแสเงินสดจากการดำเนินงานเหลือเพียงพอที่จะชำระคืน เงินกู้ยืมระยะสั้น
และเงินกู้ยืมระยะยาว รวมถึงการจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหุ้นด้วย

  อัตราส่วนสภาพคล่องที่สำคัญ

อัตราส่วนสภาพคล่องของบริษัทอยู่ในเกณฑ์ดี สำหรับปี 2553 และ 2554 แม้ว่าจะปรับตัวลดลงเป็น
3.1 เท่า ณ สิ้นปี 2553 และ 2.8 เท่า ณ สิ้นปี 2554 เช่นเดียวกันกับ
อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วที่ปรับลดลง เป็น 0 เท่า ณ สิ้นปี 2553 และ 2554
เนื่องจากปริมาณเงินสดที่ปรับตัวลดลง ในขณะที่เงินกู้ยืมระยะสั้น เจ้าหนี้การค้า
และส่วนของหุ้นกู้ที่จะถึงกำหนดชำระในหนึ่งปี กลับปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น

สำหรับปี 2555 บริษัทมีอัตราส่วนสภาพคล่อง
และอัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็วปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 2.8 เท่า ณ สิ้นปี 2554 เป็น 3.4
เท่า ณ สิ้นปี 2555 และ จาก 0 เท่า ณ สิ้นปี 2554 เป็น 0.1 เท่า ณ สิ้นปี 2555 ตามลำดับ
โดยมีสาเหตุหลักจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด

5. รายจ่ายลงทุน

สำหรับปี 2553 นั้นทางกลุ่มบริษัทได้ดำเนินการปรับโครงสร้างการถือหุ้นของบริษัทย่อย
โดยการควบรวมกิจการซึ่งมีรายละเอียดดังนี้ (1) บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว)
จำกัด ขายหุ้นสามัญของบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา) จำกัด จำนวน 348 หุ้น
ให้แก่บริษัท และ (2) บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (กรุงเทพ) จำกัด ขายหุ้นสามัญของ บริษัท
เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา) ให้แก่บริษัทจำนวน 348 หุ้น ในวันที่ 19 มีนาคม 2553
ซึ่งส่งผลทำให้บริษัทเป็นผู้ถือหุ้นในบริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา) จำกัด ร้อยละ 99.7
นอกจากนี้ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ขายหุ้นสามัญของ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้
โฮลดิ้ง จำกัด จำนวน 9,994 หุ้น ให้แก่ APD ส่งผลทำให้ APD เป็นผู้ถือหุ้นในบริษัท เอเชี่ยน
พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้ง จำกัด ร้อยละ 99.9 อนึ่ง ต่อมาในวันที่ 30 มิถุนายน 2553
บริษัทย่อยทั้งหมดรวม 6 บริษัทได้ดำเนินการควบรวมกิจการภายใต้ บริษัทใหม่ ชื่อ “บริษัท เอเชี่ยน
พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด” โดยจำนวนหุ้นของบริษัทใหม่ที่นำมาจัดสรรให้แก่ผู้ถือหุ้นเดิมในอัตราส่วน 1
หุ้นในบริษัทเดิม ต่อ 1 หุ้นในบริษัทใหม่ นอกจากนี้ ณ วันที่ 1 ตุลาคม 2553 APD
ได้มีการซื้อหุ้นสามัญเพิ่มเติมใน บริษัท เอพี แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) จำกัด และ บริษัท เอพี
แปซิฟิค สตาร์ (สาทร) จำกัด คืนจากกลุ่มแปซิฟิคสตาร์ เป็นเงินทั้งสิ้น 832 ล้านบาท
ส่งผลทำให้APD ถือหุ้นใน บริษัท เอพี แปซิฟิค สตาร์ (รัชดา) จำกัด และ บริษัท เอพี แปซิฟิค
สตาร์ (สาทร) จำกัด ซึ่งต่อมาเปลี่ยนชื่อเป็น บริษัท เอพี (รัชดา) จำกัด และ บริษัท เอพี
(สาทร) จำกัด ในอัตราร้อยละ 99.99 และต่อมาบริษัท เอพี (รัชดา) จำกัด
ก็ได้ดำเนินการลดทุนจดทะเบียนลงเหลือ 430 ล้านบาทในวันที่ 19 ตุลาคม 2553 สำหรับบริษัท
กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด นั้น ในเดือน มิถุนายน 2553 APD ได้ดำเนินการซื้อหุ้นสามัญของบริษัท
กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด คืนจากผู้ถือหุ้นเดิม จำนวน 99,958 หุ้น
ส่งผลทำให้บริษัทกลับมาถือหุ้นใน บริษัท กรุงเทพ ซิตี้สมาร์ท จำกัด ในอัตราร้อยละ 99.99
สำหรับปี 2554 APD ได้มีการจัดตั้งและลงทุน บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (2011) จำกัด
ด้วยทุนจดทะเบียน 50 ล้านบาท และ APD ถือหุ้นในอัตราร้อยละ 99.99 สำหรับปี 2555 APD
ได้มีการจัดตั้งและลงทุนใน บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (2012) จำกัด
โดยการถือหุ้นในอัตราร้อยละ 99.99 ส่งผลทำให้ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (2012) จำกัด
มีทุนจดทะเบียนและชำระแล้ว จำนวน 300 ล้านบาท เช่นเดียวกันกับ ที่ได้มีการเพิ่มทุนใน บริษัท
เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (2011) จำกัด ส่งผลทำให้บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (2011) จำกัด
มีทุนจดทะเบียนและชำระแล้ว จำนวน 300 ล้านบาท และในวันที่ 15 มีนาคม 2555 บริษัท เอพี
(รัชดา) จำกัด ได้ทำสัญญาโอนกิจการทั้งหมดให้แก่ บริษัท เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
โดยได้ขายสินทรัพย์และหนี้สินทั้งหมดในราคามูลค่าตามบัญชีของสินทรัพย์สุทธิ
และหยุดดำเนินกิจการพร้อมทั้งคืนเงินทุนแก่ APD เป็นเงิน 477 ล้านบาท
โดยดำเนินการจดทะเบียนการชำระบัญชีเสร็จสิ้นในวันที่ 15 พฤษภาคม 2555 นอกจากนี้ในวันที่ 10
กรกฎาคม 2555 APD ได้ชำระค่าหุ้นสามัญเพิ่มทุนส่วนที่เหลือจำนวน 61 ล้านบาทแก่ บริษัท เอพี
(สาทร) จำกัด และต่อมาในวันที่ 28 กันยายน 2555
บริษัทย่อยดังกล่าวจดทะเบียนลดทุนและคืนเงินลงทุนแก่ APD เป็นเงิน 208 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม
APD ยังคงถือหุ้นในบริษัท เอพี (สาทร) จำกัด ในสัดส่วนร้อยละ 99.99

6. ปัจจัยและอิทธิพลหลักที่อาจมีผลต่อการดำเนินงานหรือฐานะการเงินในอนาคต

  ภาวะเศรษฐกิจ และแนวโน้มอุตสาหกรรม

ปี 2556 มีการคาดการณ์ว่าภาวะเศรษฐกิจโลกยังคงมีความผันผวน
ในขณะที่อัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยจะอยู่ในกรอบร้อยละ 4.5 - 5.5 (ที่มา:
สภาพัฒน์ฯ) โดยมีแรงผลักดันมาจากการส่งออกที่คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้น
การท่องเที่ยวที่ขยายตัวเพิ่มมากขึ้น รวมถึงมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ
ทั้งในส่วนค่าแรงขั้นต่ำที่ใช้ทั่วไประเทศ การลดอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและนิติบุคคล
และการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ
ในขณะที่ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงทั้งในเรื่องหน้าผาการคลังของสหรัฐ ปัญหาหนี้สาธารณะของยุโรป
และปัจจัยการเมืองในประเทศ
รวมถึงการกระตุ้นการบริโภคภายในประเทศอาจทำได้ยากขึ้นเนื่องจากผู้บริโภคมีการภาระผูกพันจากปีที่ผ่านมา

แม้ว่าในระหว่างปีจะยังคงมีความเสี่ยงจากปัจจัยทางด้านการเมือง การขาดแคลนแรงงาน
รวมถึงการปรับราคาขึ้นของวัสดุก่อสร้างก็ตาม สำหรับปี 2556
มีการคาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการขยายตัวจากปีก่อนหน้าตามสภาวะเศรษฐกิจที่โตขึ้น
โดยจะเป็นการขยายตามการขยายตัวของเมือง
เส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบันและส่วนต่อขยายสำหรับพื้นที่กรุงเทพและชานเมือง
ในขณะที่ต่างจังหวัดจะเป็นการขยายตัวตามโครงข่ายคมนาคม รถไฟความเร็วสูง เพื่อรองรับกระแส
Urbanization รวมถึงการเปิดประชาคมอาเซียน (AEC)
โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการทยอยเปิดโครงการในระบบรถไฟฟ้า
และอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับต่ำ นอกจากปัจจัยบวกที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์แล้ว
ในปี 2556 ยังมีความเสี่ยงในเรื่อง
ต้นทุนค่าก่อสร้างที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นทั้งในส่วนของค่าแรงจากการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำและค่าวัสดุก่อสร้างที่จะปรับขึ้นเช่นกัน
การขาดแคลนแรงงาน การประกาศใช้ผังเมืองกรุงเทพฯใหม่ รวมถึง
การใช้เกณฑ์อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV) ร้อยละ 95
ของราคาที่อยู่อาศัยแนวราบ

ภาระผูกพันและการค้ำประกัน

ณ สิ้นปี 2555 บริษัทและบริษัทย่อยมีภาระผูกพันตามสัญญาซื้อที่ดินกับบริษัทอื่นและบุคคลภายนอก
ซึ่งมูลค่าที่ดินคงเหลือที่ต้องชำระในอนาคตตามสัญญาดังกล่าว คิดเป็นจำนวนประมาณ 3,006
ล้านบาท (เฉพาะกิจการ: 2,214 ล้านบาท)
และมีภาระผูกพันตามสัญญาเช่าและบริการอาคารสำนักงาน ยานพาหนะ และพื้นที่โฆษณาในอนาคต
เป็นจำนวน 115 ล้านบาท (เฉพาะกิจการ: 104 ล้านบาท) นอกจากนี้สำหรับบริษัท เอเชี่ยน
พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)
มีภาระค้ำประกันตามสัญญาจากการค้ำประกันเงินกู้ให้แก่บริษัทย่อย เป็นวงเงินทั้งสิ้น 7,527
ล้านบาท

11.3 ค่าตอบแทนของผู้สอบบัญชี

  ค่าตอบแทนจากการสอบบัญชี

สำหรับปี 2555 บริษัทจ่ายค่าตอบแทนการสอบบัญชี ให้แก่บริษัท สำนักงานเอินส์ท แอนด์ ยัง จำกัด
เป็นจำนวนเงินรวม 4.2 ล้านบาท และค่าตอบแทนอื่น ๆ ให้แก่ บริษัท เอินส์ท แอนด์ ยัง
คอร์ปอเรท เซอร์วิสเซส จำกัด เป็นจำนวนเงิน 0.7 ล้านบาท