2. ปัจจัยความเสี่ยง

  2.1 ความเสี่ยงจากการประกอบธุรกิจ

  ความเสี่ยงจากความผันผวนทางเศรษฐกิจ

  จากการที่บริษัทอยู่ในกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  จึงได้รับผลกระทบจากการปรับตัวขึ้นลงของภาวะเศรษฐกิจโดยตรง
  บริษัทจึงวางแผนและปรับกลยุทธ์เพื่อให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจในช่วงนั้น ๆ
  โดยให้ความสำคัญกับการเปิดโครงการ การซื้อที่ดินใหม่ การก่อสร้าง
  และการบริหารกระแสเงินสดของบริษัท
  โดยจะพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจในช่วงนั้นๆ เช่นในสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำ
  บริษัทจะก่อสร้างให้สอดคล้องกับอัตราการขาย เพื่อมิให้มีสินค้าคงเหลือมากเกินไป
  และจะชะลอการเปิดโครงการรวมถึงการซื้อที่ดินใหม่
  เพื่อจะบริหารกระแสเงินสดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และลดความเสี่ยงด้านนี้ลง

  2.2 ความเสี่ยงในการผลิต/บริการ

  ความเสี่ยงเรื่องราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้าง

  การก่อสร้างโครงการของบริษัทจะมีความเสี่ยงในเรื่องของราคาวัสดุก่อสร้างที่อาจมีการปรับตัวสูงขึ้น
  ซึ่งจะทำให้ต้นทุนเพิ่มขึ้นและกำไรลดลง
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้พยายามลดความเสี่ยงทางด้านราคาวัสดุก่อสร้าง
  โดยจะพัฒนาและขายโครงการแต่ละโครงการให้แล้วเสร็จในช่วงระยะเวลา 2 - 2.5 ปี
  ตั้งแต่เริ่มต้นซื้อที่ดินจนกระทั่งโอนขายบ้านหลังสุดท้าย
  ทั้งนี้เพื่อลดระยะเวลาการก่อสร้างในแต่ละโครงการลง
  ทำให้สามารถประเมินราคาต้นทุนวัสดุก่อสร้างได้ถูกต้องแม่นยำมากขึ้น
  ช่วยลดความผันผวนของราคาวัสดุก่อสร้างในโครงการของบริษัท นอกจากนี้
  บริษัทพยายามที่จะตกลงราคาและปริมาณวัสดุก่อสร้างรวมถึงสุขภัณฑ์กับผู้ผลิต /
  ผู้ขายให้ได้มากที่สุดก่อนที่จะตั้งราคาเพื่อเปิดขายในแต่ละโครงการ
  จากการที่บริษัทมีโครงการที่มีมูลค่าสูง โดยมีมูลค่าระหว่าง 500 ล้านบาท ถึง 3,000 ล้านบาท
  ต่อโครงการ บริษัทจึงเป็นผู้ซื้อวัตถุดิบหลักเองโดยส่วนใหญ่ และจะซื้อเป็นจำนวนมาก
  ทำให้บริษัทมีอำนาจต่อรองกับผู้รับเหมาและผู้ค้าวัสดุก่อสร้างค่อนข้างสูง
  บริษัทจึงมีความเสี่ยงทางด้านนี้ลดลง

  2.3 ความเสี่ยงด้านการเงิน

  ความเสี่ยงเรื่องการค้างรับชำระเงินจากลูกค้า

บริษัทและบริษัทย่อยมีลูกหนี้การค้าและตั๋วเงินรับการค้าสิ้นสุด ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2552
ทั้งสิ้นจำนวน 3.86 ล้านบาท โดยสามารถแบ่งลูกหนี้การค้าตามอายุหนี้ที่ค้างชำระได้ดังนี้

(หน่วย : ล้านบาท)

  ------------------------------- ------------------- -------------------
  ระยะเวลาค้างชำระ                 ไตรมาส 3 ปี 2552     ปี 2551

  ยังไม่ครบกำหนดชำระหนี้              2.08                1.87

  เกินกำหนดชำระ                                        

  ไม่เกิน 12 เดือน                   1.68                2.69

  มากกว่า 12 เดือนขึ้นไป              16.69               16.69

  หัก ค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ              (16.59)             (16.59)

  ลูกหนี้การค้า – สุทธิ                 3.86                4.66
  ------------------------------- ------------------- -------------------

  การค้างชำระของลูกหนี้การค้าส่วนที่เกินกว่า 12 เดือน จำนวน 16.48 ล้านบาท
  เป็นลูกหนี้ที่เกิดขึ้นจากธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ก่อนการรวมกิจการกับ บจ. เอเชี่ยน
  พร็อพเพอร์ตี้ ในปี 2543 เนื่องจากสภาวะเศรษฐกิจถดถอยจากการประกาศลดค่าเงินบาทในปี
  2540 ได้ส่งผลกระทบต่อฐานะการเงินและความสามารถในการชำระหนี้ของลูกหนี้ดังกล่าว
  คิดเป็นอัตราร้อยละ 80.59 ของลูกหนี้และตั๋วเงินรับการค้าทั้งหมด
  ซึ่งบริษัทมีความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับชำระหนี้ตามจำนวนดังกล่าว
  อย่างไรก็ตามบริษัทได้มีการตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญของลูกหนี้ไว้เต็มจำนวนแล้ว

  การพัฒนาโครงการในปัจจุบัน
  บริษัทได้มีการวิเคราะห์ความต้องการและฐานะการเงินของลูกค้าก่อน
  จึงทำให้สินค้าในแต่ละโครงการสามารถขายได้เร็วและลดความเสี่ยงจากการไม่ได้รับชำระเงินจากลูกค้าได้มาก

  ความเสี่ยงจากการค้ำประกันหนี้สินแก่บริษัทย่อยและบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน

บริษัทได้มีการค้ำประกันวงเงินกู้ยืมแก่บริษัทย่อย โดยเป็นการค้ำประกันตามสัดส่วนการถือหุ้น
ดังตารางสรุปการค้ำประกันต่อไปนี้
จากผลดังกล่าวบริษัทอาจมีความเสี่ยงจากการค้ำประกันการชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้
หากผู้ถูกค้ำประกันไม่สามารถชำระหนี้คืนให้กับเจ้าหนี้ได้ตามกำหนด
อันจะส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานและฐานะการเงินของบริษัทที่เป็นผู้ค้ำประกันได้
อย่างไรก็ตามจากผลการดำเนินงานของบริษัทย่อย
บริษัทเชื่อว่าผู้ถูกค้ำประกันจะสามารถผ่อนชำระคืนหนี้สินได้
อนึ่งภาระหนี้สินคงค้างของบริษัทย่อยที่บริษัทค้ำประกันนั้นได้รวมอยู่ในหนี้สินในงบการเงินรวมของบริษัทแล้ว

ตารางสรุปการค้ำประกันหนี้สินของบริษัทต่อบริษัทย่อยและบริษัทที่เกี่ยวข้องกัน

+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+------+
| ผู้ค  |     | ผู้ถ |     | วงเ |     | ความคืบหน้า       | สถ   |      |
| ้ำปร |     | ูกค |     | งินค |     |                 | านะท |      |
| ะกัน |     | ้ำป |     | ้ำปร |     |                 | างกา |      |
|     |     | ระ |     | ะกัน |     |                 | รเงิน |      |
|     |     | กัน |     |     |     |                 |      |      |
|     |     |    |     | (ล  |     |                 | ข    |      |
|     |     |    |     | ้านบ |     |                 | องผู้ถ |      |
|     |     |    |     | าท) |     |                 | ูกค้ำป |      |
|     |     |    |     |     |     |                 | ระกัน |      |
|     |     |    |     |     |     |                 |      |      |
|     |     |    |     |     |     |                 | ส่วน  |      |
|     |     |    |     |     |     |                 | ของผ |      |
|     |     |    |     |     |     |                 | ู้ถือหุ้น |      |
|     |     |    |     |     |     |                 | (ล้าน |      |
|     |     |    |     |     |     |                 | บาท) |      |
+=====+=====+====+=====+=====+=====+=================+======+======+
| บ   | สัดส | บร | สัดส | 31  | 31  |                 | 31   | 31   |
| ริษัท | ่วนก | ิษัท | ่วนก | ธ   | ธ   |                 | ธ.ค. | ธ.ค. |
|     | ารถ |    | ารค | .ค. | .ค. |                 | 52   | 51   |
|     | ือหุ้น |    | ้ำปร | 52  | 51  |                 |      |      |
|     |     |    | ะกัน |     |     |                 |      |      |
+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+------+
| APD | 100 | A  | 100 | 10  | 369 | ค้ำประกันวงเงิน    | 148  | 158  |
|     |     | PL |     |     |     | เบิกเกินบัญชีบางส่วน |      |      |
|     |     |    |     |     |     | และวงเงินกู้อื่นๆ    |      |      |
|     |     |    |     |     |     | อยู่ระห           |      |      |
|     |     |    |     |     |     | ว่างการผ่อนชำระคืน |      |      |
|     |     |    |     |     |     | กับเจ้าหนี้ตามกำหนด |      |      |
+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+------+
| APD | 100 | A  | 100 | 533 | 1,  | ค้ำประกันวงเงิน    | 415  | 801  |
|     |     | PK |     |     | 812 | เบิกเกินบัญชีบางส่วน |      |      |
|     |     |    |     |     |     | และวงเงินกู้อื่นๆ    |      |      |
|     |     |    |     |     |     | อยู่ระห           |      |      |
|     |     |    |     |     |     | ว่างการผ่อนชำระคืน |      |      |
|     |     |    |     |     |     | กับเจ้าหนี้ตามกำหนด |      |      |
+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+------+
| APD | 100 | A  | 100 | 45  | 171 | ค้ำประกันวงเงิน    | 540  | 523  |
|     |     | PV |     |     |     | เบิกเกินบัญชีบางส่วน |      |      |
|     |     |    |     |     |     | และวงเงินกู้อื่นๆ    |      |      |
|     |     |    |     |     |     | อยู่ระห           |      |      |
|     |     |    |     |     |     | ว่างการผ่อนชำระคืน |      |      |
|     |     |    |     |     |     | กับเจ้าหนี้ตามกำหนด |      |      |
+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+------+
| APD | 100 | A  | 100 | 50  | 50  | ค้ำประกันวงเงิน    | 21   | 50   |
|     |     | PT |     |     |     | เบิกเกินบัญชีบางส่วน |      |      |
|     |     |    |     |     |     | และวงเงินกู้อื่นๆ    |      |      |
|     |     |    |     |     |     | อยู่ระห           |      |      |
|     |     |    |     |     |     | ว่างการผ่อนชำระคืน |      |      |
|     |     |    |     |     |     | กับเจ้าหนี้ตามกำหนด |      |      |
+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+------+
| APD | 100 | Tr | 100 | 41  | 602 | วงเงินกู้อื่นๆ       | 108  | 55   |
|     |     | il |     |     |     | อยู่ระห           |      |      |
|     |     | li |     |     |     | ว่างการผ่อนชำระคืน |      |      |
|     |     | on |     |     |     | กับเจ้าหนี้ตามกำหนด |      |      |
+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+------+
| APD | 100 | A  | 100 | 427 | 427 | วงเงินกู้อื่นๆ       | 66   | (11) |
|     |     | PS |     |     |     | อยู่ระห           |      |      |
|     |     |    |     |     |     | ว่างการผ่อนชำระคืน |      |      |
|     |     |    |     |     |     | กับเจ้าหนี้ตามกำหนด |      |      |
+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+------+
| APD | 100 | T  | 100 | 20  | 20  | ค้ำประกันวงเงิน    | 17   | 21   |
|     |     | LR |     |     |     | เบิกเกินบัญชีบางส่วน |      |      |
|     |     |    |     |     |     | และวงเงินกู้อื่นๆ    |      |      |
|     |     |    |     |     |     | อยู่ระห           |      |      |
|     |     |    |     |     |     | ว่างการผ่อนชำระคืน |      |      |
|     |     |    |     |     |     | กับเจ้าหนี้ตามกำหนด |      |      |
+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+------+
| APD | 100 | S  | 100 | 5   | 5   | ค้ำประก          | (18) | (11) |
|     |     | SM |     |     |     | ันวงเงินเบิกเกินบัญชี |      |      |
+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+------+
| APD | 100 | AP | 100 | 846 | -   | ค้ำประกันวงเงิน    | (32) | 6    |
|     |     | SV |     |     |     | เบิกเกินบัญชีบางส่วน |      |      |
|     |     |    |     |     |     | และวงเงินกู้อื่นๆ    |      |      |
|     |     |    |     |     |     | อยู่ระห           |      |      |
|     |     |    |     |     |     | ว่างการผ่อนชำระคืน |      |      |
|     |     |    |     |     |     | กับเจ้าหนี้ตามกำหนด |      |      |
+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+------+
| รวม |     |    |     | 1,  | 3,  |                 |      |      |
|     |     |    |     | 977 | 456 |                 |      |      |
+-----+-----+----+-----+-----+-----+-----------------+------+------+

APD = บมจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ APS = บจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (สาทร)

APL = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ลาดพร้าว) APV = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (รัชวิภา)

SSM = บจ. สมาร์ท เซอร์วิส แอนด์ แมเนจเม้นท์ APK = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้
(กรุงเทพ)

APT = บจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) Trillion = บจ. ทริลเลี่ยน
ดีเวลลอปเม้นท์

TLR = บจ. ทองหล่อ เรสซิเดนซ์ APSV = บจ.เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ (สุขุมวิท)

  ความเสี่ยงจากการชำระคืนเงินกู้สถาบันการเงิน และหุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระคืน

สืบเนื่องจากปัญหาสินเชื่อด้อยคุณภาพในประเทศสหรัฐอเมริกาที่เริ่มเกิดขึ้นเมื่อไตรมาส 3 ปี 2551
ซึ่งส่งผลกระทบเป็นวงกว้างและนำมาซึ่งสภาวะเศรษฐกิจตกต่ำทั่วโลก
อันส่งผลกระทบต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน
สำหรับประเทศไทยมีความเชื่อว่าสภาวะเศรษฐกิจนั้นได้พ้นจุดต่ำสุดแล้วเมื่อไตรมาส 1 ปี 2552
อันเนื่องจากมาตราการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ
สำหรับบริษัทซึ่งได้รับผลดีจากมาตราการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ
ทำให้ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่อย่างไรก็ตาม
สถาบันการเงินยังคงมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อทั้งสำหรับผู้ประกอบการ และ
บุคคลผู้ขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย

ณ สิ้นปี 2552 บริษัทมีภาระหนี้หุ้นกู้จำนวนทั้งสิ้น 6,500 ล้านบาท
(โดยครบกำหนดชำระดังตารางด้านล่าง) รวมถึงมีภาระเงินกู้โครงการจากสถาบันการเงิน จำนวน
1,427 ล้านบาท
อนึ่งบริษัทยังคงมีนโยบายที่จะจัดหาเงินโดยการออกหุ้นกู้อย่างต่อเนื่องเพื่อรักษาความสัมพันธ์กับผู้ถือหุ้นกู้
รวมถึงรักษาระดับวงเงินกู้ให้อยู่ในปริมาณที่เหมาะสม
(ปัจจุบันบริษัทมีวงเงินสินเชื่อกับสถาบันการเงินมากกว่า 10,000 ล้านบาท)
และจะรักษาระดับอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนตามอัตราที่ได้กำหนดไว้ในข้อกำหนดสิทธิ

  ------------------------------------- -------- -------- -------- --------
  ปี                                     2553     2554     2555     2556

  ภาระหนี้หุ้นกู้ที่ถึงกำหนดชำระ (ล้านบาท)        1,500    2,000    2,000    1,000
  ------------------------------------- -------- -------- -------- --------

  2.4 ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย

 ความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย

เนื่องจากภาวะอัตราดอกเบี้ยในตลาดโลกที่มีความไม่แน่นอน
อาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินที่ใช้ในการพัฒนาโครงการและการดำเนินงาน ดังนั้นบริษัทฯ
ป้องกันความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ยที่อาจเพิ่มสูงขึ้นโดยการออกตั๋วแลกเงินและหุ้นกู้ในอัตราดอกเบี้ยคงที่
(รายละเอียดตามหัวข้อ 7.1) เพื่อให้สามารถควบคุมต้นทุนดอกเบี้ยให้อยู่ในระดับต่ำ
และไม่ปรับเพิ่มขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นในอนาคตสำหรับปีที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ ทั้งนี้ ณ วันที่ 31
ธันวาคม 2552 บริษัทมีภาระหนี้สินที่เป็นเงินกู้ยืม ตั๋วแลกเงิน และหุ้นกู้ จำนวน 7,942.01
ล้านบาท โดยแบ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่และอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในสัดส่วนร้อยละ 82.03 และ
17.97 ตามลำดับ

5.  ความเสี่ยงจากการแปลงสภาพใบสำคัญแสดงสิทธิของพนักงานบริษัทและบริษัทย่อย

  ความเสี่ยงเรื่องผลกระทบต่อสัดส่วนการถือหุ้นของผู้ถือหุ้น (Dilution Effect)

เมื่อวันที่ 24 เมษายน 2552
ที่ประชุมสามัญผู้ถือหุ้นได้มีมติอนุมัติให้บริษัทออกและเสนอขายใบสำคัญแสดงสิทธิเพื่อซื้อหุ้นสามัญของบริษัทให้แก่พนักงานของบริษัทและบริษัทย่อยจำนวนทั้งสิ้น
48,680,463 หน่วย โดยมีราคาใช้สิทธิเท่ากับ 3.0 บาท
ในกรณีที่มีการใช้สิทธิตามใบสำคัญแสดงสิทธิทั้งหมดซื้อหุ้นจากโครงการดังกล่าว
จะมีผลกระทบต่อส่วนแบ่งกำไรหรือสิทธิในการออกเสียงของผู้ถือหุ้นเดิม (control dilution)
ทำให้ส่วนแบ่งกำไรหรือสิทธิในการออกเสียงของผู้ถือหุ้นเดิมลดลง
ซึ่งอัตราส่วนการลดลงจะขึ้นอยู่กับการใช้สิทธิในใบสำคัญแสดงสิทธิของผู้ถือใบสำคัญแสดงสิทธิด้วย

อย่างไรก็ตาม ณ 31 ธันวาคม 2552
บริษัทยังไม่มีการออกและเสนอขายใบสำคัญแสดงสิทธิที่จะซื้อหุ้นสามัญดังกล่าว