ORDE do 29 de xuño de 2015 pola que se aproban os coeficientes aplicables ao valor catastral para estimar o valor real de determinados bens inmobles urbanos para os efectos da liquidación dos feitos impoñibles do imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e do imposto sobre sucesións e doazóns, se establecen as regras para a súa aplicación e se publica a metodoloxía seguida para a súa obtención.
Consellería de Facenda — III. Outras disposicións — 30/06/2015

Os artigos 10 do texto refundido da Lei do imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados, aprobado polo Real decreto lexislativo 1/1993, do 24 de setembro, e 9 da Lei 29/1987, do 18 de decembro, do imposto sobre sucesións e doazóns, establecen que a base impoñible destes impostos estará constituída polo valor real dos bens e dereitos transmitidos.
A este respecto, o artigo 57.1 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, sinala que «O valor das rendas, produtos, bens e demais elementos determinantes da obrigación tributaria poderá ser comprobado pola Administración tributaria mediante os seguintes medios», e sinala na súa letra b) como un deses medios a «Estimación por referencia aos valores que figuren nos rexistros oficiais de carácter fiscal. Esta estimación por referencia poderá consistir na aplicación dos coeficientes multiplicadores que determine e publique a Administración tributaria competente, nos termos que se establezan regulamentariamente, aos valores que figuren no rexistro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia para os efectos da valoración de cada tipo de bens. Tratándose de bens inmobles, o rexistro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia para os efectos de determinar os coeficientes multiplicadores para a valoración dos ditos bens será o Catastro inmobiliario».
Pola súa banda, o artigo 158.1 do Regulamento xeral de actuacións e os procedementos de xestión e inspección tributaria e de desenvolvemento das normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos, aprobado polo Real decreto 1065/2007, do 27 de xullo, sinala que «A aplicación do medio de valoración consistente na estimación por referencia aos valores que figuren nos rexistros oficiais de carácter fiscal a que se refire o artigo 57.1.b) da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, exixirá que a metodoloxía técnica utilizada para o cálculo dos coeficientes multiplicadores, os coeficientes resultantes da devandita metodoloxía e o período de tempo de validez fosen obxecto de aprobación e publicación pola Administración tributaria que os vaia aplicar».
No ámbito da Comunidade Autónoma de Galicia, o artigo 27.dous do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, sinala, con respecto a este medio de valoración, que «Nas comprobacións de valor de inmobles polo medio establecido no artigo 57.1.b) da Lei 58/2003, xeral tributaria, a Administración tributaria poderá aplicar coeficientes multiplicadores que se aproben e publiquen mediante orde da consellería competente en materia de facenda aos valores contidos no Catastro inmobiliario».
De acordo coa normativa anteriormente citada e en desenvolvemento da habilitación legal sinalada, esta orde ten por obxecto:
1. Establecer os coeficientes para aplicar ao valor catastral de determinados bens urbanos para determinar o seu valor real para os efectos de fixar as bases impoñibles no imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e imposto sobre sucesións e doazóns. Este coeficiente multiplicador terá en conta o coeficiente de referencia ao mercado establecido na normativa reguladora do citado valor e a evolución do mercado inmobiliario desde o ano de aprobación do relatorio de valores.
2. Explicar a metodoloxía técnica utilizada para o cálculo dos ditos coeficientes multiplicadores.
3. Ofrecer a contribuíntes información con carácter previo á confección da súa autoliquidación dos valores para os efectos fiscais dos bens inmobles que, situados no territorio da súa competencia, vaian ser obxecto de adquisición ou transmisión. Os ditos valores vinculan a Administración no sentido sinalado polo artigo 134.1 do Regulamento xeral de actuacións e os procedementos de xestión e inspección tributaria e de desenvolvemento das normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos, aprobado polo Real decreto 1065/2007, do 27 de xullo, ao indicar que «A Administración tributaria poderá proceder á comprobación de valores de acordo cos medios previstos no artigo 57 desta lei, salvo que o obrigado tributario declarase utilizando os valores publicados pola propia Administración actuante en aplicación dalgún dos citados medios».
Esta comunidade autónoma viña utilizando con anterioridade, para a valoración de determinados bens inmobles urbanos e rústicos, o medio consistente en prezos medios de mercado a que alude o artigo 57.1.c) da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria. Esta orde supón, por tanto, para os feitos impoñibles devindicados a partir da súa entrada en vigor, un cambio de medio de valoración para eses bens urbanos, substituíndoo polo de estimación por coeficientes sobre o valor catastral. Os demais bens urbanos que non entran no ámbito obxectivo desta orde poderán ser valorados por calquera dos medios establecidos no artigo 57.1 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, mentres que para os bens inmobles rústicos, dadas as súas características propias, seguirá sendo de aplicación o medio consistente en prezos medios de mercado.
A substitución do medio de valoración para determinados bens urbanos non só mantén os obxectivos que sinalaban as sucesivas ordes de prezos medios: mellora da seguridade xurídica establecendo un criterio de valoración obxectivo, común e homoxéneo en todo o territorio; información do valor real para os efectos fiscais do ben que vaia ser obxecto de adquisición ou transmisión; explicación con detalle do sistema de cálculo utilizado e vinculación á Administración tributaria co valor publicado, senón que coa referencia ao valor catastral, valor coñecido polos contribuíntes ao ser a base impoñible do imposto sobre bens inmobles, outórgalle máis simplicidade e unha acomodación directa do valor resultante ás circunstancias específicas do ben concreto que é obxecto de comprobación e que están intrinsecamente recollidas no cálculo do valor catastral, o que redunda nunha maior uniformidade de bases de cálculo. Pola súa banda, a Administración dispón dun medio de valoración que dota de máis axilidade e eficacia a tramitación dos expedientes, circunstancia que tamén redunda en beneficio do cidadán.
Este novo método permite unha maior singularización dos bens obxecto de comprobación, tal e como vén demandando a doutrina xurisprudencial. Esta individualización lógrase mediante a utilización dos valores catastrais que foron obxecto dun relatorio ao cal os contribuíntes tiveron acceso.
Nesta primeira metade do exercicio 2015 a incorporación paulatina ao mercado de oferta de pisos novos, procedentes da banca (sen estrear, aínda que xa con algún ano de vida física) e da promoción privada, así como o repuntamento das operacións de compravenda de vivenda usada, permiten afrontar un novo axuste á baixa na valoración deste tipo de inmobles dun 15 % de media.
A finais do presente ano analizaranse as circunstancias do mercado para adaptar, no seu caso, os coeficientes contidos nesta orde.
De conformidade coa competencia atribuída polo artigo 7 do texto refundido da Lei de réxime financeiro e orzamentario de Galicia, aprobado polo Decreto lexislativo 1/1999, do 7 de outubro, e o artigo 27.un do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo,
Artigo 1.
Obxecto
A presente orde ten por obxecto aprobar os coeficientes aplicables ao valor catastral para estimar, por referencia a el, o valor real de determinados bens inmobles de natureza urbana radicados no territorio da Comunidade Autónoma de Galicia, para os efectos da liquidación dos feitos impoñibles do imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e do imposto sobre sucesións e doazóns, que se devindiquen desde o día da súa entrada en vigor e establecer as regras para a aplicación dos citados coeficientes. Así mesmo, ten por obxecto publicar a metodoloxía empregada para a súa obtención.
Artigo 2.
Coeficientes
Apróbanse, no anexo II da presente orde, os coeficientes aplicables ao valor catastral para estimar, por referencia a el, o valor real de determinados bens inmobles de natureza urbana radicados no territorio da Comunidade Autónoma de Galicia. Apróbase, no anexo I, a metodoloxía empregada para a obtención dos ditos coeficientes.
Artigo 3.
Ámbito de aplicación obxectiva
1. No ámbito do imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e do imposto sobre sucesións e doazóns, esta orde aplicarase aos bens inmobles de natureza urbana situados no territorio da Comunidade Autónoma de Galicia.
2. Salvo en casos excepcionais debidamente xustificados, a comprobación de valor dos inmobles urbanos realizaraa a Administración tributaria utilizando o medio de estimación por referencia previsto na letra b) do número 1 do artigo 57 da Lei xeral tributaria, e estará condicionada á verificación de que a referencia catastral corresponde ao ben inmoble obxecto de declaración.
Non obstante o anterior, este medio de valoración non será de aplicación aos bens inmobles en que as características catastrais, consideradas ao determinar o valor catastral, non se correspondan, na data de devindicación, coas características físicas, económicas e legais reais do inmoble para valorar, circunstancia que deberá acreditar o contribuínte.
3. Quedan excluídos do ámbito obxectivo desta orde os seguintes bens inmobles de natureza urbana:
– Solos urbanos ou urbanizables sen edificar cando as condicións urbanísticas relativas a aproveitamentos e cesións estean xa establecidas nos correspondentes plans urbanísticos.
– Edificios enteiros.
– Inmobles que poidan ser demolidos para crear un soar.
– Edificios nos cales o plan urbanístico permita máis alturas (edificabilidade) das que ten o edificio actualmente.
– Inmobles que inclúan un uso residencial non privado (hoteis, residencias, etc.).
– Inmobles que inclúan usos distintos a vivenda, trasteiro, garaxe, oficina ou local comercial (instalacións deportivas, para espectáculos, lecer, sanidade, beneficencia, culturais, relixiosos, estacións de servizo, etc.).
– Vivendas cunha superficie que supere os 200 m2 útiles.
– Vivendas de protección autonómica nas cales os valores contidos nesta orde só serán operativos de estar por baixo do prezo máximo en venda fixado administrativamente.
– Locais comerciais interiores, en esquina, en galerías comerciais, con forma irregular ou circunstancias similares.
– Locais comerciais cunha superficie que supere os 400 m2 útiles.
– Naves para uso comercial (concesionarios de coches, supermercados, etc.).
– Naves que inclúan outro uso distinto a industrial, agrícola, almacén, oficina, vivenda ou garaxe.
– Naves sobre parcelas de máis de 5.000 m2.
– Casas con máis de dúas plantas, entendendo como tales as que excedan o estándar unifamiliar composto por soto, planta baixa, piso e faiado.
– Casas en que o plan urbanístico permita máis alturas (edificabilidade) das que ten a casa actualmente.
– Casas sobre parcelas de máis de 3.000 m2.
– Casas en construción ou inacabadas.
– Casas ou chalés de máis de 200 m2 útiles por planta.
– Edificacións singulares de carácter histórico ou artístico.
4. Tratándose de bens inmobles aos cales non sexa de aplicación este medio de valoración de acordo co previsto nesta orde, a Administración procederá a efectuar a comprobación do seu valor por algún do resto dos medios de comprobación de valores regulados no artigo 57.1 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria.
Artigo 4.
Regras para a aplicación dos coeficientes e efectos
1. A comprobación do valor realizarase aplicando os coeficientes aprobados ao valor catastral actualizado na data de devindicación do imposto.
2. Cando o prezo ou contraprestación pactada ou o valor declarado polo contribuínte sexan iguais ou superiores ao valor estimado en aplicación dos coeficientes aprobados, prevalecerá o maior e non se procederá á comprobación de valores.
3. A Administración tributaria non poderá proceder á comprobación de valor por outro medio cando o obrigado tributario declarase o valor resultante dos coeficientes recollidos na presente orde. Con todo, poderá comprobar a correcta aplicación dos coeficientes, a veracidade e exactitude do prezo ou contraprestación pactada, así como a correspondencia das características catastrais consideradas ao determinar o valor catastral na data de devindicación, coas características físicas, económicas e legais reais do inmoble para valorar.
4. No caso de que para un único ben rexistral ou unidade física ou xurídica coexistan varias referencias catastrais, o valor real do conxunto obterase sumando os valores correspondentes a cada referencia catastral, segundo o medio de valoración que lle corresponda en función da súa natureza. A superficie total do ben que se pretende valorar corresponderase coa suma das superficies catastradas das distintas referencias. Se formando parte do conxunto existe unha parcela rústica, entenderase que o seu acceso será o mesmo que dispoña o conxunto da leira.
Artigo 5.
Información sobre o valor dos inmobles que vaian ser obxecto de adquisición
1. Para os efectos establecidos no artigo 34.1.n) da Lei 58/2003, do 17 de decembro, os interesados en coñecer o valor que a Administración tributaria asigna aos bens inmobles de natureza urbana obxecto de adquisición ou transmisión poderán calcular o dito valor na forma establecida na presente orde para os bens obxecto dela.
2. Os valores así obtidos poderán consignarse nas autoliquidacións tributarias do imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e do imposto sobre sucesións e doazóns, sen prexuízo do disposto nos números 2 e 3 do artigo anterior e no número 3 do artigo 3.
Artigo 6.
Valoración de inmobles situados no territorio doutra comunidade autónoma
De conformidade co previsto no artigo 27.1 do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, para a estimación do valor real dos bens inmobles de natureza urbana radicados no territorio doutra Comunidade Autónoma, poderá aplicarse a metodoloxía técnica utilizada para o cálculo dos coeficientes multiplicadores e os coeficientes resultantes da dita metodoloxía aprobados e publicados pola comunidade autónoma en cuxo territorio radiquen os bens.
Disposición adicional única
1. A Orde do 29 de decembro de 2014 pola que se desenvolve o medio de comprobación de valores de prezos medios de mercado aplicable a determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia, e se aproban os prezos medios no mercado aplicables no exercicio 2015, será aplicable aos feitos impoñibles do imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e do imposto sobre sucesións e doazóns que se devindiquen desde o día da súa entrada en vigor ata o día de entrada en vigor da presente orde, na parte que se refire aos bens inmobles de natureza urbana. Para os bens inmobles de natureza rústica a orde de prezos medios manterá a súa vixencia durante todo o exercicio 2015.
2. Para os efectos do establecido no primeiro punto do artigo 27.catro do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, nas comprobacións de valor de inmobles polo medio consistente en ditame de perito da Administración, e para os efectos de expresar a procedencia e o modo de determinación do módulo unitario básico empregado e dos correspondentes coeficientes, o perito poderá tomar como referencia, se decidise optar por métodos analíticos de valoración e para os efectos de motivación, os módulos unitarios básicos e os coeficientes contidos nas táboas que figuran como anexos da Orde do 29 de decembro de 2014, aínda cando o tipo de ben que se vaia valorar estea expresamente excluído do seu ámbito obxectivo. Para estes efectos, os ditos módulos unitarios básicos e coeficientes manterán a súa vixencia durante todo o exercicio 2015.
Disposición derradeira primeira.
Habilitación normativa
Habilítase a Dirección da Axencia Tributaria de Galicia para actualizar anualmente, mediante resolución, os coeficientes aplicables ao valor catastral, utilizando a metodoloxía aprobada na presente orde, que se publicará no
Diario Oficial de Galicia
, así como para realizar cantas actuacións sexan necesarias en execución do disposto na presente orde, no ámbito da súa competencia.
Disposición derradeira segunda.
Entrada en vigor
A presente orde entrará en vigor o día seguinte ao da súa publicación no
Diario Oficial de Galicia
e aplicarase aos feitos impoñibles do imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e do imposto sobre sucesións e doazóns que se devindiquen desde o día de entrada en vigor.
Santiago de Compostela, 29 de xuño de 2015
Para a obtención dos coeficientes multiplicadores do valor catastral implementouse unha análise comparativa dos valores catastrais vixentes en cada concello, procedentes dos valores establecidos na data de cada relatorio (documento catastral que recolle o procedemento de valoración colectiva, os valores zonificados do solo, os valores de construción aplicables e os distintos coeficientes actuantes), que produce efectos normalmente no exercicio seguinte ao da súa aprobación.
Estes valores prefixados para unha duración máxima estimada de 10 anos, que inclúen un coeficiente de «referencia ao mercado» (RM) de 0,5 (a partir da Orde do Ministerio de Economía e Facenda do 14 de outubro de 1998, sobre a aprobación do módulo de valor M e do coeficiente RM e sobre modificación de relatorios de valores) e actualizables anualmente mediante un índice de referencia (vía leis de orzamentos ou a través dun coeficiente establecido para o efecto), puxéronse en relación contraditoria directa cos valores de mercado do momento presente, tras unha serie de axustes á baixa nos prezos inmobiliarios nos últimos anos.
Para utilizar como referente a información sobre o mercado máis actualizada, estudáronse os valores declarados polos contribuíntes nas transmisións de inmobles de 2015, así como os valores que figuran nas bases de datos consolidadas utilizadas na fixación de prezos medios de mercado para a xestión dos impostos cedidos, xa operativos durante o primeiro semestre do ano en curso, que foran xa resultado dun pormenorizado estudo contrastante co propio mercado en cada centro urbano, barrio e rúa no momento da súa aprobación, así como un estudo analítico das distintas ofertas anunciadas nos medios de público acceso e os estudos de mercado máis recentes dispoñibles para a comparación obtidos de varias empresas especializadas con implantación en todo o territorio desta comunidade autónoma; do proceso resulta un valor comparativo que poida ser utilizado na hipótese de contraste.
a) Metodoloxía xeral.
O procedemento sinalado supón a realización dos procesos de cálculo seguintes:
1. Sinalar unha serie de bens que sirvan de testemuños e cuxas referencias catastrais son coñecidas.
2. Cálculo do valor medio de mercado mediante a aplicación do método comparativo antes referido aos casos concretos seleccionados. Obtención da relación destes valores así obtidos cos valores catastrais vixentes.
3. Cálculo do coeficiente xeral de relación do valor real obtido co valor catastral para un concello, como unha media ponderada dos coeficientes obtidos no paso anterior correspondentes a bens que radican nese concello.
b) Cálculo do coeficiente multiplicador do valor catastral.
O coeficiente multiplicador do valor catastral (CMVC) obtense como cociente entre o valor medio de mercado VMM e o valor catastral VC correspondentes ao exercicio de devindicación:
CMVC = VMM / VC
Onde:
• CMVC: coeficiente polo que se debe multiplicar o valor catastral actualizado (correspondente ao exercicio de devindicación) para obter o valor real do ben inmoble.
• VMM: valor medio de mercado.
• VC: valor catastral correspondente ao exercicio de devindicación.
Para aqueles concellos que polo reducido tamaño das súas áreas urbanas, máis asimilables a núcleos rurais que a núcleos propiamente ditos, non puideron ser obxecto dunha análise en profundidade a nivel zonal, fixarase o seu coeficiente multiplicador do valor catastral (CMVC) mediante métodos estatísticos de regresión, tendo en conta aquelas variables que resulten máis significativas na relación entre valores catastrais e valores reais, como a data de redacción do relatorio correspondente, variables poboacionais e datos de renda dispoñible.