ORDE do 28 de decembro de 2015 pola que se regulan os medios de comprobación do valor dos bens inmobles que se utilizarán, dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, no ámbito dos impostos sobre sucesións e doazóns e sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados, así como a normativa técnica xeral.
Consellería de Facenda — III. Outras disposicións — 30/12/2015

No ámbito dos ingresos tributarios das comunidades autónomas, os impostos cedidos representan unha parte importante, non só pola recadación que achegan senón tamén polo número dos contribuíntes que afectan. Os impostos cedidos que reúnen principalmente as características anteriormente sinaladas son os impostos sobre sucesións e doazóns e sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados.
Estes impostos caracterízanse por ser a súa base impoñible o valor real do ben que se transmite, o que supón a existencia dun concepto xurídico indeterminado que a Administración tributaria ten a obriga de determinar en cada caso. Para facer este labor, o artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria (en diante, LXT), faculta a Administración tributaria para aplicar os métodos de comprobación alí sinalados e regula na súa parte aplicativa o procedemento de comprobación de valores como mecanismo para a súa fixación.
Esta orde ten por obxecto o desenvolvemento dos medios de valoración previstos no devandito artigo para a valoración de bens inmobles. Para estes efectos, a Administración tributaria opta polos medios previstos nas alíneas: b) Estimación por referencia aos valores que figuren nos rexistros oficiais de carácter fiscal e c) Prezos medios no mercado. Tamén regula a normativa técnica xeral aplicable aos procedementos de comprobación de valor de bens inmobles.
1. Estimación por referencia aos valores que figuren nos rexistros oficiais de carácter fiscal
No que se refire ao medio establecido na alínea b) do artigo 57 da LXT, estimación por referencia aos valores que figuren nos rexistros oficiais de carácter fiscal, este artigo sinala que a dita estimación por referencia poderá consistir na aplicación dos coeficientes multiplicadores que determine e publique a Administración tributaria competente, nos termos que se establezan regulamentariamente, aos valores que figuren no rexistro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia para efectos da valoración de cada tipo de bens. Tratándose de bens inmobles, o rexistro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia para efectos de determinar os coeficientes multiplicadores para a valoración dos devanditos bens, será o Catastro inmobiliario.
Pola súa banda, o artigo 158.1 do Regulamento xeral de actuacións e os procedementos de xestión e inspección tributaria e de desenvolvemento das normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos, aprobado polo Real decreto 1065/2007, do 27 de xullo, sinala que «A aplicación do medio de valoración consistente na estimación por referencia aos valores que figuren nos rexistros oficiais de carácter fiscal a que se refire o artigo 57.1.b) da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, exixirá que a metodoloxía técnica utilizada para o cálculo dos coeficientes multiplicadores, os coeficientes resultantes da devandita metodoloxía e o período de tempo de validez fosen obxecto de aprobación e publicación pola Administración tributaria que os vaia aplicar».
No ámbito da Comunidade Autónoma de Galicia, o artigo 27. dous do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, sinala, con respecto a este medio de valoración, que «Nas comprobacións de valor de inmobles polo medio establecido no artigo 57.1.b) da Lei 58/2003, xeral tributaria, a Administración tributaria poderá aplicar coeficientes multiplicadores que se aproben e publiquen mediante orde da consellería competente en materia de facenda aos valores contidos no Catastro inmobiliario».
De acordo coa normativa anteriormente citada e en desenvolvemento da habilitación legal sinalada, con respecto a este medio de valoración, esta orde ten por obxecto:
1. Establecer os coeficientes que se aplicarán ao valor catastral de determinados bens urbanos para determinar o seu valor real, para os efectos de fixar as bases impoñibles nos imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e sobre sucesións e doazóns. Para fixar coeficiente terase en conta o coeficiente de referencia ao mercado establecido na normativa reguladora do citado valor e a evolución do mercado inmobiliario desde o ano de aprobación do relatorio de valores ou de aplicación aos valores catastrais previos dos coeficientes de actualización previstos no artigo 32.2 do texto refundido da Lei do Catastro inmobiliario.
2. Explicar a metodoloxía técnica utilizada para o cálculo dos devanditos coeficientes multiplicadores.
3. Ofrecer aos contribuíntes información, con carácter previo á confección da súa autoliquidación dos valores para os efectos fiscais, dos bens inmobles que, situados no territorio da súa competencia, vaian ser obxecto de adquisición ou transmisión. Estes valores vinculan a Administración no sentido sinalado polo artigo 134.1 do Regulamento xeral de actuacións e dos procedementos de xestión e inspección tributaria e de desenvolvemento das normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos, aprobado polo Real decreto 1065/2007, do 27 de xullo, ao indicar que «A Administración tributaria poderá proceder á comprobación de valores de acordo cos medios previstos no artigo 57 desta lei, salvo que o obrigado tributario declarase utilizando os valores publicados pola propia Administración actuante en aplicación dalgún dos citados medios».
Este medio de valoración para determinados bens urbanos ten como vantaxes a seguridade xurídica, ao establecer un criterio de valoración obxectivo, común e homoxéneo en todo o territorio; a información do valor real para efectos fiscais do ben que vaia ser obxecto de adquisición ou transmisión; a explicación con detalle do sistema de cálculo utilizado e vinculación á Administración tributaria co valor publicado. Ademais, ao tomar como referencia ao valor catastral, valor coñecido polos contribuíntes por ser a base impoñible do imposto sobre bens inmobles, outórgalle máis simplicidade e unha acomodación directa do valor resultante ás circunstancias específicas do ben concreto que é obxecto de comprobación e que están intrinsecamente recollidas no cálculo do valor catastral, valor que foi obxecto dun relatorio a que os contribuíntes tiveron acceso. Pola súa banda, a Administración dispón dun medio de valoración que dota de máis axilidade e eficacia a tramitación dos expedientes, circunstancia que tamén redunda en beneficio do cidadán.
A análise dos datos de mercado en Galicia durante o presente exercicio 2015 non presentou variacións substanciais nos prezos de venda, que permaneceron sensiblemente estables despois duns anos de caída continuada.
Por outra banda, os valores catastrais sufriron revisións de relatorio. Así, houbo unha nova redacción e estudo pormenorizado con efectos en 2016 en tres concellos, mentres que outros 99 solicitaron e obtiveron a aplicación dos coeficientes de actualización sobre os valores catastrais previstos no artigo 32.2 do texto refundido da Lei do Catastro inmobiliario, con efectos, así mesmo, en 2016. En todos estes casos, houbo un novo cálculo do coeficiente para aplicar para que, ao ter en conta estas variacións na súa base de aplicación, isto non supoña un maior valor do ben. Para o resto de concellos, a Dirección Xeral do Catastro aplica a actualización que se prevé na correspondente lei de orzamentos, que para o ano 2016 é de valor 1 (mantéñense os valores catastrais do anterior exercicio), polo que non houbo novo cálculo e mantivéronse os coeficientes da anterior Orde do 29 de xuño de 2015.
Para sucesivos exercicios, esta orde habilita a Dirección da Axencia Tributaria de Galicia para actualizar anualmente, mediante resolución, os coeficientes aplicables ao valor catastral.
2. Prezos medios no mercado
O artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, sinala os medios que a Administración tributaria pode utilizar para calcular o valor das rendas, produtos, bens e demais elementos determinantes da obriga tributaria, entre os cales cita, na súa alínea c), o de prezos medios no mercado. O artigo 27 tres do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, ao sinalar cales deben ser a forma e o contido da norma que desenvolva este medio de valoración establece: «Nas comprobacións de valor de inmobles polo medio establecido no artigo 57.1.c) da Lei 58/2003, xeral tributaria, a Administración tributaria aprobará e publicará a metodoloxía empregada no seu cálculo, que incluirá as táboas dos propios prezos medios resultantes ou ben as táboas das compoñentes ou valores básicos (solo, construción e gastos/beneficios), así como dos coeficientes singularizadores. Estes últimos teñen como finalidade adaptar os prezos medios á realidade física do ben que se vai valorar e recollen a variabilidade do valor en función das características particulares do ben. Esta normativa técnica aprobarase mediante orde da consellaría competente en materia de facenda.
As táboas actualizaranse periodicamente conforme as variacións do mercado inmobiliario, e poderán adoptarse, para este caso, os índices de variación de prezos inmobiliarios publicados polas distintas administracións públicas ou por institucións especializadas en estatística inmobiliaria.
O proceso de singularización pode facelo de oficio a Administración cando teña constancia da existencia da singularidade ou por requirimento do administrado mediante a indicación da presenza desta. En calquera caso, o órgano liquidador poderá aplicar o correspondente coeficiente que recolla o feito singular posto de manifesto sen necesidade de intervención dun perito, sempre que o valor do coeficiente estea parametrizado segundo esta normativa. Será suficiente a motivación da comprobación de valor que inclúa unha correcta identificación do ben, unha aplicación do prezo medio que corresponda e unha adaptación deste ao caso concreto a través dos coeficientes singularizadores que determine a normativa técnica sinalada no parágrafo primeiro».
Sobre este medio de comprobación, o artigo 158.2 do Regulamento xeral das actuacións e dos procedementos de xestión e inspección tributaria e de desenvolvemento das normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos, aprobado polo Real decreto 1065/2007, do 27 de xullo, tamén sinala que: «Cando na comprobación de valores se utilice o medio de valoración consistente en prezos medios de mercado, a Administración tributaria competente poderá aprobar e publicar a metodoloxía ou o sistema de cálculo utilizado para determinar os ditos prezos medios en función do tipo de bens, así como os valores resultantes. No ámbito de competencias do Estado a aprobación corresponderá ao ministro de Economía e Facenda mediante orde».
O obxectivo desta orde é, con relación a este medio de comprobación, desenvolvelo e establecer para cada exercicio, en función da evolución do mercado inmobiliario, os prezos medios aplicables nos tributos xestionados por esta comunidade autónoma cuxa base impoñible sexa o valor real dos bens inmobles. A incorporación deste medio de valoración produce importantes vantaxes tanto para a Administración como para o contribuínte. Para este último supón unha gran seguridade xurídica, xa que establece un criterio de valoración obxectivo, común e homoxéneo en todo o territorio, subministra información do valor real para efectos fiscais do ben que vaia ser obxecto de adquisición ou transmisión, explica con detalle o sistema de cálculo utilizado e vincula a Administración tributaria co valor publicado cando utiliza este medio de valoración, sen esquecer a vantaxe que supón publicar os prezos das distintas zonas para o seu coñecemento xeral. Pola súa banda, a Administración dispón dun medio de valoración que dota de máis axilidade e eficacia a tramitación dos expedientes, circunstancia que tamén redunda en beneficio do cidadán.
Estes prezos medios proceden de estudos de mercado realizados pola Axencia Tributaria de Galicia baseados en testemuñas elaboradas por varias empresas do máximo prestixio no ámbito das taxacións inmobiliarias, e de testemuñas procedentes dos datos consignados polos obrigados tributarios nas súas declaracións tributarias para inmobles de natureza rústica.
Ao establecerse en xullo de 2015 unha metodoloxía prioritaria para valorar os bens urbanos por referencia aos valores catastrais conforme o artigo 57.1.b) da Lei xeral tributaria, e dado que esta metodoloxía non é extensible aos bens rústicos porque os seus valores catastrais non manteñen unha correspondencia lóxica cos valores de mercado, mantense a metodoloxía precedente mediante prezos medios no mercado regulados no artigo 57.1.c) da Lei xeral tributaria, restrinxindo o seu ámbito de aplicación aos bens de natureza rústica.
Os estudos de mercado correspondentes ao ano 2015 avanzan unha estabilización dos prezos de inmobles rústicos na Comunidade Autónoma de Galicia, froito do incremento dos controis e inspeccións sobre legalidade urbanística que a propia Xunta establece en cooperación cos concellos, que fan máis difícil o uso de solo rústico para aproveitamento de expectativas urbanísticas non relacionadas coa actividade agrícola ou forestal, actividades que, como os distintos equipamentos ou edificacións de uso turístico, precisan un tratamento singular mediante as autorizacións administrativas pertinentes para a súa implantación en solo rústico.
No referente á metodoloxía técnica empregada pola Consellería de Facenda para a fixación dos valores recollidos nesta orde, mantense a xa utilizada nas ocasións anteriores por considerarse un método técnico de ampla aceptación, coa seguinte puntualización: a diversificación introducida en anteriores ordes na táboa de accesos tivo o dobre efecto de, por unha banda, establecer a maior variabilidade posible nos tipos de vías as que pode abrir un determinado predio rústico, coa conseguinte ganancia de diversificación nas opcións e, por outro, a dificultade para encaixar nun ou noutro tipo un servizo de acceso cada vez máis homoxéneo en que as diferenzas de pavimentos entre as distintas categorías de estradas se van estreitando ao abrirse novas vías deseñadas con maior capacidade e a reformarse os acabamentos e nos trazados das vías existentes. Por iso, decidiuse facer un agrupamento a nivel comarcal dos índices de acceso, para reflectir a homoxeneidade interna á división en comarcas naturais. Para estes efectos, considerarase estrada principal aquela que está integrada por vías que cumpren primordialmente funcións de comunicación e transporte a que pertencen a maioría das vías de titularidade estatal, autonómica e provincial. Para este grupo de vías, e polos motivos expostos anteriormente, parece oportuno achegar o seu valor respecto do resto de vías asfaltadas da rede municipal, e diminuír a relevancia do factor acceso no total do valor conxunto cando se trata de diferenciar predios segundo os distintos tipos de estradas a que se abren.
Respecto da táboa de índices de cultivo, para efectos de valoración, suprímese a diferenciación dos terreos con protección normativa específica nos plans municipais (solo rústico de especial protección) dos comúns (solo rústico común ou de protección xeral), redefínense os solos urbanizables non desenvolvidos, que manteñen a súa natureza rústica ata que se aprobe o plan de desenvolvemento e se comece a execución da urbanización, así como os xa edificados en calquera categoría, sempre que non pese sobre eles unha sentenza de demolición firme por infracción da normativa urbanística. Igualmente, fíxase o valor do solo de núcleo rural como un máximo no grupo de cultivos, que só podería ser superado excepcionalmente.
3. Normativa técnica xeral
Así mesmo, nesta orde, detállanse as normas técnicas que regulan o procedemento de valoración seguido pola Administración tributaria para a valoración dos bens inmobles que son obxecto de transmisión, para que o contribuínte coñeza con claridade a metodoloxía empregada e, deste xeito, contribúa a unha mellor motivación dos actos administrativos resultantes destes procedementos de comprobación.
En exercicio das atribucións conferidas polo artigo 34.6 da Lei 1/1983, do 22 de febreiro, reguladora da Xunta e da súa presidencia, e de conformidade coa competencia atribuída polo artigo 7 do texto refundido da Lei de réxime financeiro e orzamentario de Galicia, aprobado polo Decreto lexislativo 1/1999, do 7 de outubro, e o artigo 27.un do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo,
Artigo 1. Obxecto
A presente orde ten por obxecto o desenvolvemento dos medios de valoración que se utilizarán previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, para a valoración de bens inmobles. Para estes efectos, a Administración tributaria opta polos medios previstos nas alíneas b) Estimación por referencia aos valores que figuren nos rexistros oficiais de carácter fiscal e c) Prezos medios no mercado. Tamén establece normativa técnica do procedemento de valoración seguido pola Administración tributaria.
Artigo 2. Ámbito de aplicación
A presente orde aplicarase aos bens inmobles que son obxecto de valoración para efectos dos impostos sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e sobre sucesións e doazóns, cuxa aplicación ten encomendada a Axencia Tributaria de Galicia.
Artigo 3. Coeficientes e metodoloxía
Apróbanse, no anexo II da presente orde, os coeficientes aplicables ao valor catastral para estimar, por referencia a el, o valor real de determinados bens inmobles de natureza urbana radicados no territorio da Comunidade Autónoma de Galicia, para efectos da liquidación dos feitos impoñibles dos impostos sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e sobre sucesións e doazóns, que se devindiquen desde o día da súa entrada en vigor, e establecer as regras para a aplicación dos citados coeficientes. Apróbase, no anexo I, a metodoloxía empregada para a obtención dos devanditos coeficientes.
Artigo 4. Ámbito de aplicación obxectiva
1. No ámbito do impostos sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados, e sobre sucesións e doazóns, este medio de valoración aplicarase aos bens inmobles de natureza urbana situados no territorio da Comunidade Autónoma de Galicia.
2. Salvo en casos excepcionais debidamente motivados, a comprobación de valor dos inmobles urbanos realizaraa a Administración tributaria utilizando o medio de estimación por referencia previsto na letra b) do número 1 do artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, e estará condicionada á verificación de que a referencia catastral corresponde ao ben inmoble obxecto de declaración.
Non obstante o anterior, este medio de valoración non será de aplicación aos bens inmobles en que as características catastrais, consideradas ao determinar o valor catastral, non se correspondan, na data de devindicación, coas características físicas, económicas e legais reais do inmoble para valorar, circunstancia que deberá acreditar o contribuínte.
3. Quedan excluídos do ámbito obxectivo desta orde os seguintes bens inmobles de natureza urbana:
– Solos urbanos ou urbanizables sen edificar cando as condicións urbanísticas relativas a aproveitamentos e cesións estean xa establecidas nos correspondentes plans urbanísticos.
– Edificios enteiros.
– Inmobles que se teña previsto demoler para crear un soar.
– Edificios nos cales o plan urbanístico permita máis alturas (edificabilidade) das que ten o edificio actualmente.
– Inmobles que inclúan un uso residencial non privado (hoteis, residencias, etc.).
– Inmobles que inclúan usos distintos a vivenda, rocho, garaxe, oficina ou local comercial (instalacións deportivas, para espectáculos, lecer, sanidade, beneficencia, culturais, relixiosos, estacións de servizo, etc.).
– Vivendas cunha superficie que supere os 200 m2 útiles.
– Vivendas de protección autonómica en que os valores contidos nesta orde só serán operativos de estar por baixo do prezo máximo en venda fixado administrativamente.
– Locais comerciais interiores, en esquina, en galerías comerciais, con forma irregular ou circunstancias similares.
– Locais comerciais cunha superficie que supere os 400 m2 útiles.
– Naves para uso comercial (concesionarios de coches, supermercados, etc.).
– Naves que inclúan outro uso distinto a industrial, agrícola, almacén, oficina, vivenda ou garaxe.
– Naves sobre parcelas de máis de 5.000 m2.
– Casas con máis de dúas plantas, entendendo como tales as que excedan o estándar unifamiliar composto por soto, planta baixa, piso e faiado.
– Casas en que o plan urbanístico permita máis alturas (edificabilidade) das que ten a casa actualmente.
– Casas sobre parcelas de máis de 3.000 m2.
– Casas en construción ou inacabadas.
– Casas ou chalés de máis de 200 m2 útiles por planta.
– Edificacións singulares de carácter histórico ou artístico.
4. Tratándose de bens inmobles aos cales non sexa de aplicación este medio de valoración de acordo co previsto nesta orde, a Administración efectuará a comprobación do seu valor por algún dos restantes medios de comprobación de valores regulados no artigo 57.1 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, de acordo co establecido nesta orde.
Artigo 5. Regras para a aplicación dos coeficientes e efectos
1. A comprobación do valor realizarase aplicando os coeficientes aprobados ao valor catastral actualizado na data do devindicación do imposto.
2. Cando o prezo ou contraprestación pactada ou o valor declarado polo contribuínte sexan iguais ou superiores ao valor estimado en aplicación dos coeficientes aprobados, prevalecerá o maior e non se procederá á comprobación de valores.
3. A Administración tributaria non poderá proceder á comprobación de valor por outro medio cando o obrigado tributario declarase o valor resultante dos coeficientes aprobados. Con todo, poderá comprobar a correcta aplicación dos coeficientes, a veracidade e exactitude do prezo ou contraprestación pactada, así como a correspondencia das características catastrais consideradas ao determinar o valor catastral na data de devindicación, coas características físicas, económicas e legais reais do inmoble que se van valorar.
4. No caso de que para un único ben rexistral ou unidade física ou xurídica coexistan varias referencias catastrais, o valor real do conxunto obterase sumando os valores correspondentes a cada referencia catastral, segundo o medio de valoración que lle corresponda en función da súa natureza. A superficie total do ben que se pretende valorar corresponderase coa suma das superficies catastradas das distintas referencias. Se formando parte do conxunto existe unha parcela rústica, entenderase que o seu acceso será o mesmo de que dispoña o conxunto do predio.
Artigo 6. Prezos medios de mercado e instrucións de aplicación
Para a determinación do valor dos inmobles rústicos apróbanse os prezos medios no mercado recollidos nos anexos IV, V, VI e VII desta orde, de acordo coas instrucións para a súa aplicación recollidas no anexo III.
Artigo 7. Ámbito de aplicación
No ámbito dos Impostos sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados, e sobre sucesións e doazóns, os prezos medios de mercado aplicaranse aos bens inmobles de natureza rústica situados no territorio da Comunidade Autónoma de Galicia, con excepción dos seguintes:
– Parcelas que, nas normas reguladoras do Catastro inmobiliario, teñan a consideración de urbanas, urbanizables con aproveitamento fixado ou asimilados, ou de características especiais, salvo as que estean en solo de núcleo rural ou asimilados.
– Parcelas de solo rústico que se atopen situadas en futuras zonas de expansión dos núcleos urbanos ou en áreas de costa. Por resolución da Axencia Tributaria de Galicia especificarase o alcance concreto destas zonas de expansión.
– Parcelas de máis de 100.000 m2.
– Parcelas que inclúan melloras (piscinas, construcións de madeira, etc.).
– Bens obxecto de permutas
– Inmobles que formen parte do inventario xeral do patrimonio cultural de Galicia (bens de interese cultural -BIC e os regulados pola disposición adicional 2ª da Lei 8/1995, do patrimonio cultural de Galicia): inmobles catalogados, pazos, «casas grandes», fortalezas, construcións militares, xacementos arqueolóxicos, etc.
Artigo 8. Utilización dos prezos medios no mercado para efectos de valoracións tributarias
Se o ben que se van valorar forma parte do ámbito obxectivo sinalado no artigo anterior, aplicarase ao devandito ben, o medio de comprobación de prezos medios no mercado previsto nesta orde. Só cando o ben que se vai valorar, a pesar de ser susceptible de formar parte do ámbito obxectivo, teña características especiais que inflúan significativamente no seu valor real, poderá ser valorado por algún dos restantes medios de comprobación de valores regulados no artigo 57.1 da Lei 53/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, de acordo co establecido nesta orde. Deberanse motivar suficientemente as razóns que xustifican a non utilización do medio de valoración de prezos medios de mercado.
Artigo 9. Ámbito de aplicación
As regras establecidas neste título serán de aplicación potestativa ou referencial nas valoracións de bens inmobles situados en Galicia, no ámbito das competencias de aplicación de tributos da comunidade autónoma, cando o valor pretendido como obxectivo sexa o valor real.
Artigo 10. Definicións.
1. Valor real:
É o valor de mercado para o uso óptimo do ben inmoble.
2. Valor de mercado:
Valor de mercado é a cantidade estimada pola cal, na data de valoración, se trocaría voluntariamente un activo entre un comprador e un vendedor nunha transacción libre, despois dunha comercialización axeitada en que cada unha das partes actuou experimentada e prudentemente e sen coacción (definición contida no artigo 49 da Directiva europea 91/674/CE, adóptase a definición sinalada na Norma europea de valoración (NEV) 4.03.5, establecida coa Comisión de Normas Internacionais de Valoración (IVSC International Valuation Standars Comittee).
3. Uso óptimo:
Maior e mellor uso (uso óptimo) é o uso máis probable, financeiramente factible e adecuadamente xustificado que se fai dun ben dentro da súas posibilidades físicas e legais e que dá como resultado o maior valor do ben valorado (definición proposta pola IVSC)
4. Valorar:
É o proceso que establece o valor dun ben segundo as súas calidades e respecto a un lugar e a un tempo determinados.
A valoración refírese, no ámbito presente, ao dereito de propiedade, entendido como o posuír, gozar e dispoñer do ben fronte ao resto da sociedade.
Artigo 11. Proceso de valoración
1. O proceso de valoración de inmobles consta de tres fases procedementais:
1.1. Identificación: establecemento das condicións obxectivas referentes a datos físicos, xurídicos ou económicos que afecten ou poidan afectar o ben inmoble. A identificación do ben inmoble comprenderá, polo menos:
a) Referencia temporal: data a que está referida a valoración.
b) Referencia espacial: localización xeográfica do ben.
c) Referencia nominal: nomeamento convencional do ben (identificativo fronte aos demais).
d) Referencia atributiva: características ou atributos do ben relevantes na súa valoración.
1.2. Aplicación dun criterio: establecemento dos criterios que sirvan de soporte racional-obxectivo á valoración. Os criterios de uso máis estendido son:
a) Valor medio de mercado: os métodos que teñen por obxectivo a fixación do valor medio de mercado son os chamados de comparación hipotética. Baséanse na selección dunha serie de comparables e, partindo delas, farase un cálculo de base estatística que busque valores media. A súa aplicación preferente será cando o obxectivo sexa unha estimación, proxección ou indemnización e, debido á súa forte compoñente indutiva (partindo do particular indúcese o xeral), requirirá intervención facultativo-pericial.
b) Valor de venda: os métodos que teñen por obxectivo a fixación do valor de venda son os chamados de comparación real. Baséanse en facer unha estimación partindo de prezos de vendas anteriores do mesmo ben ou en transaccións realizadas para o mesmo ben para distintos efectos (hipotecas, poxas, escrituras, particións etc.). A súa aplicación preferente será no caso de dispoñermos de antecedentes de vendas ou de transaccións cuxo importe é coñecido ou público. Se a aplicación dos valores for directa, sen estimacións subxectivas, este método non requirirá da intervención dun técnico.
c) Valor de custo: os métodos que teñen por obxectivo a fixación do valor de custo baséanse en analizar os factores que compoñen o prezo do produto inmobiliario, basicamente solo, construción e gastos-beneficios. Nestes métodos predomina a compoñente dedutiva (analítica) e son eficaces cando se trata de obxectivar ao máximo o procedemento de valoración, deixando para cálculos indutivos o estritamente necesario, normalmente a valoración do compoñente solo polo método residual. Este valor representa o custo de reposición, reprodución actual ou substitución por ben semellante, detraendo do dito custo o conxunto de depreciacións polo paso do tempo, estado de conservación, obsolescencia ou externalidades económicas. Dado que representa o maior intento de obxectivación do valor, este concepto de valor preséntase como idóneo para compoñer relacións tabuladas de prezos para a súa aplicación sistematizada por persoal non facultativo.
d) Valor de renda: os métodos que teñen por obxectivo a fixación do valor por actualización ou capitalización das rendas reais ou potenciais que se asignan a unha propiedade inmoble. Estes métodos parecen ser aconsellables ao tratarse de locais en explotación económica ou ben de bens inmobles dirixidos ao mercado de alugueres.
1.3. Singularización: establecemento das condicións técnicas de ponderación. Dadas as especiais características dos bens inmobles en que o factor localización ten un peso importante e o feito de que cada localización é, pola súa natureza, única, o traballo estatístico de cálculo de valores media requirirá, en xeral, que o seu resultado se extrapole ao caso concreto, isto é, deberase optar por considerar o ben como encaixable dentro de valores media (se as súas características obedecen ao que se pode considerar normal, ou dentro da norma, desde o punto de vista construtivo, posicional-distributivo e económico) ou ben entrar nun proceso de singularización da valoración que poderá levar a cabo mediante a aplicación de coeficientes de ponderación que recollan a variabilidade do valor en función das características particulares do ben. Este proceso de singularización pódeo facer de oficio a Administración cando teña constancia da existencia da singularidade ou por requirimento do administrado mediante o sinalamento da súa presenza. En calquera caso, a Administración poderá aplicar o correspondente coeficiente que recolla o feito singular posto de manifesto sen necesidade de intervención dun facultativo, sempre que o valor do coeficiente estea parametrizado segundo esta normativa e que o recoñecemento da singularidade non contradiga o manifestado polo administrado. En caso contrario, requirirase intervención facultativa.
2. Para os efectos de ditames periciais, e con carácter potestativo, que deberá ser apoiado por unha decisión técnica do perito actuante ao elixir como idóneo un dos métodos de valoración previstos no artigo 11.2, incorpóranse a continuación normas específicas para as valoracións segundo os criterios de custo e de comparación hipotética.
Artigo 12. Normas reguladoras do procedemento de valoración por valor de custo
Norma 1: compoñentes analíticos do valor
De forma análoga ao procedemento establecido na lexislación sobre valoración catastral (Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño) e na lexislación en materia de valoracións hipotecarias (Orde ECO 805/2003, do 27 de marzo), considérase o valor dun inmoble atendendo aos seus elementos analíticos (ou de custo) fundamentais: solo, construción e gastos/beneficios de promoción, corrixido, de ser o caso polos coeficientes de singularización que recollen a adaptación do valor a situacións ou características especiais e concretas do ben que poden ser aplicados de forma obxectiva por estar parametrizados segundo o disposto nesta normativa. Deste xeito, o valor dun inmoble sería o resultado de aplicar a seguinte fórmula:
Valor do inmoble= (VS + VC) x CM x CS x SC
Onde:
– VS é o valor do solo segundo a norma 2.
– VC é o valor da construción segundo as normas 3 a 6.
– CM é o coeficiente de mercado segundo a norma 7.
– CS son os coeficientes de singularización segundo as normas 8 a 15.
– SC é a superficie construída en m2.
Norma 2: solo
Considéranse tres formas de valorar o solo, tanto edificado como baleiro, segundo os compoñentes económicos do valor que sexan tomados como base para a valoración:
a) Solo con compoñentes de mercado urbanísticos: solo en que, pola súa clase e cualificación urbanística recoñecida no plan urbanístico de aplicación, no seu mercado se atende principalmente aos aproveitamentos urbanísticos. O valor que resulta será directamente proporcional ás edificabilidades permitidas polo planeamento ou realmente materializadas e inversamente proporcional aos gastos que se lle impoñan como contraprestación á edificación. O valor será o resultado de aplicar os rendementos económicos (valores de repercusión) que o mercado confire aos parámetros urbanísticos establecidos no planeamento. Os valores de repercusión obteranse logo de división do territorio de aplicación en zonas de similar apetencia inmobiliaria e, aplicando o método residual (obtendo residualmente o valor de repercusión do solo a partir de valores de venda coñecidos) aos valores contidos nos estudos de mercado dispoñibles, obterase o valor media en cada zona para os usos máis comúns (vivenda, comercial...). Estes valores zonais, así como o seu proceso de cálculo, serán accesibles aos administrados e poderán ser actualizados mediante a análise de estudos de mercado novos ou complementarios ou ben mediante actualizacións mediante os índices de variación de prezos publicados polas distintas administracións públicas ou por institucións especializadas. Poderanse establecer índices máis particulares que recollan diferenzas de valor intrazonais, isto é, diferenzas por rúa ou tramo de rúa, índices que poderán proceder de relatorios catastrais que os inclúan ou seren fixados mediante análises propias.
De acordo co sinalado no artigo 27.Catro do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, nas comprobacións de valor de inmobles polo medio consistente en ditame de perito da Administración, se este, no uso da súa pericia, decidise optar por métodos de valoración analíticos ou de custo, conforme os criterios xerais establecidos neste título e para os efectos de expresar a procedencia e o modo de determinación dos compoñentes do valor con suficiente xustificación, poderá tomar como referencia os distintos parámetros e coeficientes ou índices contidos nas táboas dos compoñentes ou valores básicos desta orde. Para os efectos de valoración de bens urbanos poderá utilizar os valores referenciais da construción e os coeficientes de mercado do anexo VIII, os valores referenciais de repercusión do solo por zonas e de garaxes do anexo IX e os coeficientes intrazonais por rúa ou tramo de rúa do anexo X. Da mesma forma, para os efectos de valoración de bens rústicos, poderá utilizar os valores básicos e expoñentes do anexo IV, así como os índices de cultivo, situación e acceso dos anexos V, VI e VII respectivamente.
Para aquelas zonas e usos en que na fixación dos prezos de mercado non se atenda de maneira cuantitativamente proporcional aos parámetros de edificabilidade establecidos no plan urbanístico senón que a apetencia da demanda teña máis en conta os compoñentes cualitativos (localización xeográfica, orientación, pendente, vistas, etc.), manténdose a edificabilidade real por baixo da permitida, poderá substituírse o cálculo residual pola elaboración de táboas de valores de solo unitarios que reflicten a súa variabilidade cualitativa: usos industriais, dotacións privadas, vivenda en núcleos rurais e outros similares situados en zonas de baixo grao de consolidación urbanística.
b) Solo con compoñentes de mercado rústico-pecuarios ou enerxético-industriais (plantas de explotación enerxética): solo en que o seu mercado atende de maneira preferente a rendementos procedentes do sector primario ou do enerxético-industrial. Este tipo de solo reflicte no seu valor un importante compoñente situacional: proximidade a vías de transporte, a núcleos de poboación, a zonas de costa, etc. O valor unitario neste tipo de solo considerarase composto dun valor de partida asignado a cada unidade territorial (concello ou comarca) que representa o valor dun predio rústico cunhas características agropecuarias básicas, é dicir, ás de menor produtividade que, en xeral, e dependendo do grao de urbanización ou explotación territorial do concello, serán un destino agrolóxico a monte baixo situado nunha parroquia ou lugar de pouco valor estratéxico e con acceso por un camiño de servidume. A este valor unitario aplicaránselle, segundo o caso concreto, tres factores correctores en función das tres variables que, como se viu, de forma máis firme determinan a variabilidade de valor: o cultivo ou destino agrolóxico real ou potencial, a localización xeográfica ou valor relativo da parroquia/lugar respecto do conxunto e o tipo de vía de acceso que posúe o predio. Os compoñentes do valor unitario mencionados, o valor de partida e os tres coeficientes correctores por cultivo, parroquia e acceso, serán parametrizados e accesibles aos interesados.
O valor unitario poderase obter a partir da seguinte ecuación:
Valor unitario = Valor básico x IC^EC x IP^EP x IA^EA, axustada mediante técnicas de regresión multivariante e en que:
– Valor básico é o valor de partida mencionado anteriormente, e é fixo para cada concello ou comarca.
– IC, IP e IA son os índices de cultivo, parroquia e acceso respectivamente (factores variables da ecuación regresión).
– EC, EP e EA son os expoñentes de cultivo, parroquia e acceso respectivamente (factores fixos para cada concello da ecuación regresión).
c) Solo con carencias ou limitacións de mercado: solo destinado a vías ou zonas comúns de cesión gratuíta sen dereito a aproveitamento urbanístico, a usos dotacionais públicos, solos rústicos con protección normativa ou presenza de infraestruturas cando esta impida a súa explotación ou cando se dean situacións equivalentes. Poderá asignárselles valor nulo (tratándose dunha cesión sen dereitos ou compensacións), un valor correspondente a unha edificabilidade simbólica (entre 0 e 0,2 m2/m2) ou un valor unitario correspondente ao cultivo rústico máis próximo ou similar, ou incluso valor negativo se se trata dunha cesión gravosa sen compensación.
Norma 3: construcións
Para a valoración das edificacións, pártese dun valor básico de construción para o uso estándar (vivenda) que recolla os custos totais de execución da obra (excluíndo o solo). Na fixación deste valor básico pártese da Orde EHA 1213/2005, do 26 de abril (ou anteriores segundo data de referencia da valoración), pola que se aproban os módulos para a determinación dos valores catastrais (MBC). Aplicarase o valor do módulo máis recentemente aprobado e, se procede, actualizarase na data de devindicación mediante un incremento anual que non supere o intervalo medio entre tramos sucesivos.
Na adopción de partida destes módulos catastrais e para os efectos de simplificación motivada polas escasas diferenzas de custo dos materiais e man de obra que se constatan entre as diferentes áreas xeográficas, consideraranse unicamente dous valores básicos de construción correspondentes a dúas categorías de concellos, os do grupo 1: compostos en xeral por concellos susceptibles de maior dinamismo no mercado inmobiliario, que adoptarán un valor non superior ao MBC2 actualizado; o resto dos concellos comporán o grupo 2: concellos do interior con dinámicas inmobiliarias e construtivas menos desenvolvidas, que adoptarán un valor non superior ao MBC4 actualizado.
Norma 4: coeficiente de uso
Este valor básico de construción poderá ser modificado nas seguintes porcentaxes:
– Reducido ata nun 50 % para usos que non requiran distribución interior (locais comerciais sen distribuír, garaxes, almacéns, etc.).
– Reducido ata nun 25 % para usos con equipamentos interiores reducidos (oficinas, naves comerciais, administrativos, etc.)
– Aumentado un 15 % no caso de tratarse de tipoloxías de vivenda unifamiliar, debido á maior repercusión de fachadas e cuberta sobre a unidade de superficie.
– Aumentado ata nun 50 % para usos hostaleiros, comerciais con distribución interior e, en xeral, para calquera uso que implique estándares construtivos ou materiais por encima da media que marca a calidade das vivendas protexidas.
Este coeficiente de uso simplificado poderá ser substituído polo homólogo correspondente do cadro de coeficientes do valor das construcións, regulado na norma 20 do Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño, polo que se aproban as normas técnicas de valoración e o cadro marco de valores do solo e das construcións para determinar o valor catastral dos bens inmobles de natureza urbana.
Norma 5: coeficiente de antigüidade
Ao valor básico de construción corrixido segundo o uso aplicaráselle unha depreciación que recolla o envellecemento polo transcurso do tempo, mediante un coeficiente que obedece a unha lei de tipo logarítmico (progresivamente decrecente) cunha ratio de depreciación anual que deberá estar entre o 1 % e o 4 %. Poderanse aplicar ratios maiores (ata un 5 % anual) para usos que impliquen amortización inesperadamente forte das construcións (industrias especiais, instalacións provisionais, etc.).
Considerarase un límite máximo á depreciación por antigüidade, que recolla o valor residual dos materiais reciclables ou aproveitables para rehabilitación dun 30% do valor inicial da construción.
D = (1-r)^n
Onde D é a depreciación por antigüidade expresada en forma de coeficiente multiplicador, r é a ratio de depreciación anual e n o número de anos de antigüidade.
Este coeficiente de antigüidade simplificado poderá ser substituído polo homólogo correspondente do cadro do coeficiente H (antigüidade da construción) regulado na norma 13.1 do Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño, polo que se aproban as normas técnicas de valoración e o cadro marco de valores do solo e das construcións para determinar o valor catastral dos bens inmobles de natureza urbana.
Norma 6: coeficiente de estado de conservación
Segundo o estado de conservación do inmoble e independentemente da súa antigüidade física, aplicaranse os seguintes coeficientes:
– Estado normal: coeficiente 1.
– Estado ruinoso: coeficiente 0,25.
– Estado malo: coeficiente 0,50.
– Estado regular: coeficiente 0,75.
– Estado bo-mellorado: coeficiente 1,25.
– Estado excelente-mellorado: coeficiente 1,50.
No caso de que se achegase declaración oficial expresa de ruína sobre o edificio, poderá asignarse á construción valor nulo.
Un estado de conservación deficiente do edificio (non normal para a idade correspondente) que non fose comunicado nin recollido na base de datos do Catastro, deberá ser acreditado e debidamente documentado polo interesado se se pretendese a aplicación do correspondente coeficiente.
Norma 7: coeficiente de mercado
Este coeficiente, tal e como é habitual nas valoracións inmobiliarias, é o resultado de expresar en forma de coeficiente multiplicador o binomio gastos máis beneficios de promoción.
Por norma xeral tomará o valor que lle asigna a normativa catastral = 1,4 (norma 16 do Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño).
Para concellos do interior con dinámicas inmobiliarias e construtivas menos desenvolvidas, os referidos do grupo 2, poderase reducir este coeficiente ata 1,2.
Para bens inmobles en localizacións netamente rurais, onde a edificación leva a cabo por autoconstrución e sitos en zonas lonxe das áreas de influencia dos centros urbanos e da costa, poderase aplicar un coeficiente de mercado de valor neutro = 1.
Este coeficiente de mercado simplificado poderá ser substituído polo homólogo correspondente recollido no correspondente relatorio catastral e cuxo cálculo está regulado nas normas 15 e 16 do Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño, polo que se aproban as normas técnicas de valoración e o cadro marco de valores do solo e das construcións para determinar o valor catastral dos bens inmobles de natureza urbana, e as modificacións destas normas incorporadas na disposición adicional primeira do Real decreto 1464/2007.
Norma 8: Singularización. Coeficiente de arrendamento
Se o ben inmoble estivese, na data de referencia da valoración, sometido a un arrendamento con contrato que inclúa cláusula de prórroga forzosa e duración indefinida, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente que represente este feito e que poderá adoptar un dos seguintes valores:
a) 0,7.
b) A media entre o valor resultante de actualizar (capitalizar) a renda neta e o valor de mercado sen ter en conta o arrendamento.
Norma 9: Singularización. Coeficiente de local interior
Se o ben inmoble posúe un uso para vivenda e abre todos os seus ocos exclusivamente a patio de luces (patio de parcela privado do edificio), isto é, se non dá á rúa ou patio de cuarteirón (patio compartido por varios edificios), e este feito provoca unha deficiente iluminación, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente de valor: 0,75.
Tratándose de solos edificables en cuarteirón consolidado, ás partes da parcela destinadas a patios interiores de parcela ou cuarteirón, non edificables en altura, poderáselles depreciar o seu valor con respecto ao da parte edificable en altura ata nun 90 % (coeficiente 0,1).
Norma 10: Singularización. Coeficiente de ascensor/planta
Se o ben inmoble posúe un uso para vivenda (vivenda, oficina, hostaleiro e similares), está situado nunha planta alta por encima da rasante da rúa e o edificio non está dotado, nin ten posibilidade de estalo, de instalación de ascensor, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente que represente este feito e que poderá adoptar un dos seguintes valores:
a) 0,85.
b) O correspondente a unha depreciación do 10% por cada planta completa (3 metros de altura) que sexa necesario subir desde o acceso á rúa. Non computan os tramos de altura inferior a unha planta que existan no portal ou zonas comúns.
Se trata de prazas de garaxe en sotos con rampla de acceso, con ou sen ascensor, poderase aplicar un índice que deprecia un 10 % o valor da praza para cada planta que se baixe desde a de soto 1º, cun límite do 30 % (planta soto 2º: coeficiente 0,9, soto 3º: coeficiente 0,8, sotos 4º e máis: coeficiente 0,7).
No caso de vivendas de edificios colectivos situadas en plantas baixas, poderase aplicar unha redución no valor do solo do 30 %.
Norma 11: Singularización. Coeficiente de tamaño de locais comerciais
Co fin de ter en conta o feito de que os locais comerciais necesitan ter fachada de acceso, que a relación entre a lonxitude desta e a superficie da local marca de xeito importante a súa valía e que canto máis pequeno é o local a relación fachada/superficie normalmente aumenta, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente que represente este feito e que poderá adoptar os seguintes valores:
a) Entre 100 e 200 m2 de superficie útil: non se aplica ponderación (locais estándar).
b) Ata 100 m2 de superficie útil: 2 % por cada 10 m2 de menos.
c) Entre 200 e 500 m2 de superficie útil: -2 % por cada 20 m2 de máis.
d) A partir de 500 m2 de superficie útil: -2 % por cada 100 m2 de máis (acumulable ao anterior).
Norma 12: Singularización. Coeficiente de desenvolvemento edificatorio
Se o ben que se vai valorar é un solo con compoñentes de mercado urbanísticos e en función do grao de desenvolvemento do proceso edificatorio que posúa no momento da valoración, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente que represente este feito e que poderá adoptar os seguintes valores:
a) Se tanto os trámites de xestión (licenzas, autorizacións, equidistribución, etc.) como as obras de urbanización/parcelación están sen terminar: coeficiente 0,7.
b) Se os trámites están terminados pero as obras non están avanzadas: coeficiente 0,8.
c) Se os trámites están terminados e as obras están avanzadas pero non terminadas: 0,9.
Todo iso sempre que a propiedade sexa transmitida no estado real de desenvolvemento e sen compromisos de asumir os custos restantes polo transmitente, caso este en que o desenvolvemento urbanizatorio se entenderá completado para efectos de valoración e, polo tanto, non procederá aplicar este coeficiente.
Norma 13: Singularización. Coeficiente de superficie mínima
Se o ben que se vai valorar é un solo con compoñentes de mercado urbanísticos e non ten a superficie mínima obrigatoria para ser edificado e precisa, por tanto, ser agrupado con outros predios, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente que represente este feito e que poderá adoptar os seguintes valores:
a) Se o predio non alcanza o 80 % da superficie mínima requirida: coeficiente 0,7.
b) Se o predio non alcanza o 90 % da superficie mínima requirida: coeficiente 0,8.
c) Se o predio non alcanza o 100 % da superficie mínima requirida: coeficiente 0,9.
Norma 14: Singularización. Coeficiente de forma
Se o ben que se vai valorar é un solo con compoñentes de mercado urbanísticos e posúe unha forma extremadamente irregular que impide a obtención dos rendementos normais, en comparación coas parcelas do contorno ou coa parcela óptima proposta polo planeamento, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente que represente este feito e que poderá adoptar os seguintes valores:
a) Se a irregularidade é ostensible: coeficiente 0,7.
b) Se a irregularidade é notable: coeficiente 0,8.
c) Se a irregularidade é apreciable: coeficiente 0,9.
Norma 15: Singularización. Coeficiente final
Se se dá algún dos seguintes casos, poderase aplicar un coeficiente final á valoración. A súa aplicación requirirá unha explicación que dea conta dos motivos que a fundamentan:
a) Se por proposta do administrado, ou derivado dunha inspección do ben, ou motivado pola posta de manifesto de aspectos físico-xurídico-económicos sobre o ben non tidos en conta na valoración e que afecten o seu valor de mercado, parece aconsellable ponderar (apreciar ou depreciar) o valor resultante na porcentaxe que corresponda.
Poderase incorporar a este coeficiente final de singularización o produto dos cinco coeficientes catastrais (J, K, L, M, N) regulados na norma 14 do mencionado Real decreto 1020/1993 sobre normativa técnica de valoración catastral.
b) Se fose necesario ou se xulgase conveniente adaptar o valor de mercado resultante a unha determinada normativa reguladora do procedemento valorador en calquera ámbito: lexislación sobre vivendas protexidas, sobre réxime do solo, expropiatoria, catastral, hipotecaria, etc.
Este coeficiente, normalmente expresado en forma de factor multiplicador, poderá ser tamén expresado, cando sexa preferible, en forma de factor aditivo (deducións para restar ou adicións para sumar) ou ben aplicado de ambas as formas simultaneamente.
A aplicación deste coeficiente deberá ser facultativa (realizada por técnico competente) cando a súa contía e os seus motivos non estean previamente establecidos noutras normativas.
Artigo 13. Normas reguladoras do procedemento de valoración segundo o criterio de comparación hipotética
Se o perito optase polo método de comparación, utilizaranse as mostras de mercado dispoñibles máis relevantes, sen que sexa exixible un número mínimo e considerando a súa proximidade á data de devindicación, a súa comparabilidade espacial na trama territorial e a súa similitude de uso e de situación xurídico-urbanística, e homoxeneizaranse en relación co inmoble que se pretende valorar.
O procedemento para seguir será similar ao que se establece no artigo 22 da Orde ECO/805/2003, do 27 de marzo, sobre normas de valoración de bens inmobles e de determinados dereitos para certas finalidades financeiras, coas seguintes puntualizacións:
1º) Os inmobles-testemuña que se usen como referentes xenéricos de comparación, independentemente dun estudo máis pormenorizado do propio perito actuante, proceden dos estudos de mercado adquiridos pola Axencia Tributaria de Galicia a diversas sociedades de taxación e tamén de datos sobre valores declarados polos contribuíntes á Administración. Dado que na mostra dispoñible existen testemuñas que poden diferir coa data de devindicación, acóutase a dita mostra eliminando todos aqueles que superen os 5 anos de intervalo (posteriores ou anteriores) ao ano de devindicación. A continuación, e para evitar a dispersión de valores, desprézanse aqueles que non estean comprendidos no intervalo definido pola media aritmética ± a desviación típica.
2º) Unha vez realizado este proceso, cada unha das testemuñas que compoñen a selección serán homoxeneizadas mediante a aplicación dos correspondentes coeficientes (de proceder a súa aplicación en cada caso) que representan as características máis significativas de cada testemuña, para lograr un valor estándar unitario (en €/m2) a novo na data de devindicación. Estes coeficientes descríbense a continuación.
a) Inverso do coeficiente de antigüidade do inmoble que serve como testemuña (1/Ca) que permite levar cada mostra a considerala nova na data de referencia. Deberase xustificar a súa procedencia.
b) Coeficiente de situación por rúa-tramo ou por parroquia-lugar (Cr), que permite, en caso de non dispoñer de suficientes testemuñas na mesma rúa (ou parroquia) de situación do inmoble para valorar, partir das sitas noutras rúas (ou parroquias) o máis próximas ou parecidas posible (cumprindo o número 1º do artigo 21 da Orde ECO/805/2003 anteriormente sinalada para a mostra utilizada). Este coeficiente determinarase comparando inmobles estándar en cada unha das rúas (ou parroquias). Deberase xustificar a súa procedencia.
c) Coeficiente de actualización por data de cada testemuña (Cd), que permite ter en conta a inflación sufrida no intervalo entre a súa data de obtención e a de devindicación. Deberase xustificar a súa procedencia.
d) Inverso do coeficiente de planta en garaxes (1/Cp), que ten en conta a diferenza de valor en cada planta onde se sitúe a praza de garaxe, segundo o disposto na norma 10 do artigo 12 desta orde.
e) Inverso do coeficiente de superficie útil para locais comerciais (1/Cs), que permite ponderar a relación entre aquela e a lonxitude da fachada, segundo o disposto na norma 11 do artigo 12 desta orde.
3º) Unha vez calculado o valor estándar unitario (en €/m2) a novo na data de devindicación (valor de comparación), tómanse os coeficientes Ca, Cp e Cs que sexan de aplicación ao caso, e outros que se considere que poidan resultar necesarios, á vista da documentación que consta no expediente, para obter o valor real tendo en conta as características coñecidas nese momento, do inmoble que se vai valorar.
Artigo 14. Outros procedementos
Calquera outra metodoloxía técnica que decida utilizar o perito nos seus informes periciais deberá ser suficientemente xustificada ou acreditada, de forma que se cumpra a finalidade de obxectividade e imparcialidade que deben rexer na deontoloxía profesional de que os técnicos deben ser partícipes.
Artigo 15. Información sobre o valor dos inmobles que vaian ser obxecto de adquisición
1. Para os efectos establecidos no artigo 34.1.n) e 90 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, os interesados poderán coñecer o valor que a Administración tributaria asigna aos bens inmobles da seguinte forma:
a) Se se trata dos bens inmobles de natureza urbana incluídos no ámbito obxectivo do artigo 4, poderán calcular o devandito valor aplicando o correspondente coeficiente sobre o valor catastral na forma establecida na presente orde.
b) Se se trata dos bens inmobles de natureza rústica incluídos no ámbito obxectivo do artigo 7, poderán calcular o devandito valor mediante a obtención do prezo medio na forma establecida na presente orde.
c) Se se trata dun ben inmoble non incluído nos ámbitos obxectivos dos medios de comprobación sinalados nos dous puntos anteriores, mediante solicitude á Administración Tributaria de acordo co establecido no artigo 90 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, e no artigo 69 do Real decreto 1065/2007, do 27 de xullo, polo que se aproba o Regulamento xeral das actuacións e os procedementos de xestión e inspección tributaria e de desenvolvemento das normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos.
2. Para estes efectos, a Administración tributaria poñerá á disposición dos obrigados tributarios na Oficina Virtual Tributaria unha ferramenta que forneza o valor real para efectos fiscais dun ben inmoble, cando se trate dos supostos a que se refiren os puntos a) e b) do número anterior.
3. De acordo co establecido no artigo 134.1 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, a Administración tributaria non procederá á comprobación de valores se os obrigados tributarios declarasen utilizando os valores resultantes da aplicación correcta desta orde. Isto non impedirá a comprobación dos elementos de feito e circunstancias manifestados polo obrigado tributario.
4. Se o valor declarado ou o prezo ou contraprestación pactada fosen superiores ao valor resultante desta orde, prevalecerá aquel de acordo co establecido nos artigos 18 da Lei 29/1987, do 18 de decembro, do imposto sobre sucesións e doazóns, e 46 do texto refundido da Lei do imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados aprobado polo Real decreto lexislativo 1/1993, do 24 de setembro.
Artigo 16. Valoración de inmobles situados no territorio doutra comunidade autónoma
De conformidade co previsto no artigo 27.1 do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, para a estimación do valor real dos bens inmobles de natureza urbana radicados no territorio doutra comunidade autónoma, poderá aplicarse a metodoloxía técnica utilizada para o cálculo dos coeficientes multiplicadores e os coeficientes resultantes da dita metodoloxía aprobados e publicados pola comunidade autónoma en cuxo territorio radiquen os bens.
Disposición derradeira primeira. Habilitación normativa
Habilítase a Dirección da Axencia Tributaria de Galicia para actualizar anualmente, mediante resolución, os anexos incluídos na presente orde, que se publicará no Diario Oficial de Galicia, así como para realizar cantas actuacións sexan necesarias en execución do disposto na presente orde, no ámbito da súa competencia.
Disposición final segunda. Modificación da Orde do 27 de xaneiro de 2014 pola que se regulan a subministración electrónica dos cartóns de bingo autorizados na Comunidade Autónoma de Galicia e a presentación e o pagamento electrónico da taxa fiscal sobre o xogo do bingo
Modifícase a letra b) do punto 2 da disposición derradeira terceira da Orde do 27 de xaneiro de 2014 pola que se regulan a subministración electrónica dos cartóns de bingo autorizados na Comunidade Autónoma de Galicia e a presentación e o pagamento electrónico da taxa fiscal sobre o xogo do bingo, que queda redactada como segue:
«b) A obrigación de empregar o método de estimación directa para a determinación da base impoñible, de acordo co establecido no artigo 7.6, non terá efectos durante os períodos impositivos dos anos 2014, 2015 e 2016».
Disposición derradeira terceira. Entrada en vigor
A presente orde entrará en vigor o 1 de xaneiro de 2016 e aplicarase aos feitos impoñibles dos impostos sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados e sobre sucesións e doazóns que se devindiquen desde o día de entrada en vigor.
Santiago de Compostela, 28 de decembro de 2015
Para a obtención dos coeficientes multiplicadores do valor catastral implementouse unha análise comparativa dos valores catastrais vixentes en cada concello, procedentes dos valores establecidos na data de cada relatorio (documento catastral que recolle o procedemento de valoración colectiva, os valores zonificados do solo, os valores de construción aplicables e os distintos coeficientes actuantes), que produce efectos normalmente no exercicio seguinte ao da súa aprobación.
Estes valores prefixados para unha duración máxima estimada de 10 anos, que inclúen un coeficiente de referencia ao mercado (RM) de 0,5 (a partir da Orde do Ministerio de Economía e Facenda do 14 de outubro de 1998, sobre a aprobación do módulo de valor M e do coeficiente RM e sobre modificación de relatorios de valores) e actualizables anualmente mediante un índice de referencia (vía leis de orzamentos ou a través dun coeficiente establecido para o efecto, segundo o disposto no artigo 32.2 do texto refundido da Lei do Catastro inmobiliario), puxéronse en relación contraditoria directa cos valores de mercado do momento presente, tras unha serie de axustes á baixa nos prezos inmobiliarios nos últimos anos.
Para utilizar como referente a información sobre o mercado máis actualizada, estudáronse os valores declarados polos contribuíntes nas transmisións de inmobles de 2015, así como os valores que figuran nas bases de datos consolidadas resultado dun pormenorizado estudo contrastante co propio mercado en cada núcleo urbano, barrio e rúa, así como un estudo analítico das distintas ofertas anunciadas nos medios de público acceso e os estudos de mercado máis recentes dispoñibles para a comparación obtidos de varias empresas especializadas con implantación en todo o territorio desta comunidade autónoma; do proceso resulta un valor comparativo que poida ser utilizado na hipótese de contraste.
a) Metodoloxía xeral.
O procedemento sinalado supón a realización dos procesos de cálculo seguintes:
1. Sinalar unha serie de bens que sirvan de testemuñas e cuxas referencias catastrais son coñecidas.
2. Cálculo do valor medio de mercado mediante a aplicación do método comparativo antes referido aos casos concretos seleccionados. Obtención da relación destes valores así obtidos cos valores catastrais vixentes.
3. Cálculo do coeficiente xeral de relación do valor real obtido co valor catastral para un concello, como unha media ponderada dos coeficientes obtidos no paso anterior correspondentes a bens que radican nese concello.
b) Cálculo do coeficiente multiplicador do valor catastral.
O coeficiente multiplicador do valor catastral (CMVC) obtense como cociente entre o valor medio de mercado VMM e o valor catastral VC correspondentes ao exercicio de devindicación:
CMVC = VMM / VC
Onde:
• CMVC: coeficiente polo que se debe multiplicar o valor catastral actualizado (correspondente ao exercicio de devindicación) para obter o valor real do ben inmoble.
• VMM: valor medio de mercado.
• VC: valor catastral correspondente ao exercicio de devindicación.
Para aqueles concellos que polo reducido tamaño das súas áreas urbanas, máis asimilables a núcleos rurais que a núcleos propiamente ditos, non puideron ser obxecto dunha análise en profundidade a nivel zonal, fixarase o seu coeficiente multiplicador do valor catastral (CMVC) mediante métodos estatísticos de regresión, tendo en conta aquelas variables que resulten máis significativas na relación entre valores catastrais e valores reais, como a data de redacción do relatorio correspondente, variables poboacionais e datos de renda dispoñible.
Os criterios de obxectividade que subxacen á utilización de prezos medios no mercado como medio de valoración establecido no artigo 57.1.c) da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, fanos candidatos a ser equiparados ao criterio xenérico de valoración por valor de custo, xa recollido na normativa técnica xeral, polo cal se procede neste anexo a adecuar o contido da dita normativa ás especiais características que presenta o medio de valoración consistente en prezos medios no mercado.
Norma 1. Compoñentes analíticos do valor
Dado que o ámbito de aplicación deste medio se restrínxe aos solos de natureza rústica, o único compoñente que se debe ter en conta será o propio valor do solo.
Se se debesen ter en conta outros compoñentes como voo en forma de plantacións ou acúmulos de material biolóxico (leña, arboredo, etc.), construcións fixas ou temporais, muros de peche, portóns de acceso, depósitos, pozos, urbanización interior, iluminación, instalacións e calquera outro elemento relacionado co solo que lle serve de soporte de forma estable que forme parte do inmoble, valoraranse de forma independente mediante o ditame pericial correspondente.
Norma 2. Solo
O ámbito de aplicación restrínxese ao do solo con compoñentes de mercado rústico-pecuarios ou enerxético-industriais (plantas de explotación enerxética) que foi definido na normativa técnica: solo en cuxo mercado atende de maneira preferente a rendementos procedentes do sector primario ou do enerxético-industrial. Este tipo de solo reflicte no seu valor un importante compoñente situacional: proximidade a vías de transporte, a núcleos de poboación, a zonas de costa, etc. O valor unitario neste tipo de solo considerarase composto dun valor de partida asignado a cada unidade territorial (concello ou comarca) que representa o valor dun predio rústico cunhas características agropecuarias básicas, é dicir, as de menor produtividade que, en xeral, e dependendo do grao de urbanización ou explotación territorial do concello, serán un destino agrolóxico a monte baixo situada nunha parroquia ou lugar de pouco valor estratéxico e con acceso por un camiño de servidume. A este valor unitario aplicaránselle, segundo o caso concreto, tres factores correctores en función das tres variables que, como se viu, de forma máis firme determinan a variabilidade de valor: o cultivo ou destino agrolóxico real ou potencial, a localización xeográfica ou valor relativo da parroquia/lugar respecto do conxunto e o tipo de vía de acceso que posúe o predio. O valor unitario obterase a partir da seguinte ecuación:
Valor unitario = valor básico x IC^EC x IP^EP x IA^EA, axustada mediante técnicas de regresión multivariante e na cal:
– Valor básico é o valor de partida mencionado anteriormente, e é fixo para cada concello ou comarca (anexo IV: valor básico rústico).
– IC, IP e IA son os índices de cultivo, parroquia e acceso respectivamente (factores variables da ecuación regresión – anexos V, VI e VII respectivamente).
– EC, EP e EA son os expoñentes de cultivo, parroquia e acceso respectivamente (factores fixos para cada concello da ecuación regresión – anexo IV-).
Se para un mesmo terreo, consistente nun único predio rexistral (ou unha unidade xurídica de propiedade, caso de non constar no correspondente rexistro) coexistisen varias potencialidades de cultivo diferentes, o valor total calcularase como suma dos valores parciais de cada parte. O acceso común ao conxunto do predio considérase compartido pola totalidade das partes, aínda que só abra a unha das estremas dun dos sub-predios.
No caso de terreos en que unha desas partes teña unha cualificación urbanística de solo urbano (en calquera das súas categorías como consolidado ou sen consolidar) ou solo urbanizable delimitado (programado) ou solo urbanizable en xeral en que se iniciou o proceso xestor e xa se fixou un aproveitamento urbanístico en forma de edificabilidades e usos, a parte rústica do predio poderase valorar independentemente por medio da presente orde, sumando o seu valor parcial ao da parte urbana ou urbanizable, que deberá incorporarse por medio do ditame pericial correspondente.
Norma 3. Definicións
1. Accesos
a) Acceso interior: correspóndese con aqueles casos en que os predios teñen acceso a través de servidumes de paso a través das estremeiras ou se carecen de acceso.
b) Carreiro: pista sen asfaltar, que non conta con ningún firme granular para mellorar as súas características de soporte nin con cunetas.
c) Camiño sen asfaltar: camiño cuxo largo permite o paso rodado, e que conta con firme de saburra ou similar ademais de cunetas. Inclúense os camiños bordeados de muros delimitadores.
d) Vía asfaltada: calquera das vías de titularidade municipal que conte cun firme asfáltico.
e) Estrada principal: resto das vías asfaltadas de titularidade estatal, autonómica ou provincial.
f) Núcleo poboado: calquera das vías pavimentadas accesibles que vertebran os núcleos rurais.
2. Cultivos:
a) Monte baixo: monte con ou sen especial protección cuxa vocación agroforestal non o fai idóneo para plantación arbórea.
b) Monte madeireiro: monte con ou sen especial protección con capacidade manifesta para soportar plantacións arbóreas.
c) Viña: terreos aptos para cultivo de vide. Só nos concellos onde se pode dar este cultivo.
d) Labradío: terreos con ou sen especial protección aptos para labradío ou prado.
e) Solo urbanizable sen desenvolver: solos cualificados como urbanizables polo planeamento urbanístico en que a xestión e/ou a urbanización pendentes impiden a súa valoración tendo en conta os aproveitamentos urbanísticos.
f) Solo de núcleo rural: o ocupado polos núcleos de poboación tradicionais ou de nova aparición cuxos criterios de delimitación se recollen na lexislación urbanística e nos planeamentos aprobados.
g) Solo rústico edificado: Solo edificado de facto, sen sentenza de derriba, en que a edificación está materializada (acabada ou en construción). A superficie afectada será a correspondente á unidade mínima requirida no núcleo rural máis próximo. O resto do predio valorarase co cultivo que lle corresponda. Poderase estender este tipo de cultivo aos terreos vacantes situados entre outros xa edificados, que formen parte dun conxunto de edificacións que comparten características de urbanización homoxéneas.