ORDE do 29 de decembro de 2014 pola que se desenvolve o medio de comprobación de valores de prezos medios de mercado aplicable a determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia, e se aproban os prezos medios no mercado aplicables no exercicio 2015.
Consellería de Facenda — III. Outras disposicións — 31/12/2014

O artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, sinala os medios que a Administración tributaria pode utilizar para calcular o valor das rendas, produtos, bens e demais elementos determinantes da obriga tributaria, entre os que cita, na súa alínea c), o de prezos medios no mercado. En idéntico sentido pronúnciase o artigo 27.un do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, ao sinalar que «Para efectuar a comprobación de valores, a Administración tributaria poderá utilizar, indistintamente, calquera medio dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria». Esta mesma lei detalla no seu artigo 27.tres, cal debe de ser a forma e o contido da norma que desenvolva este medio de valoración sinalando: «Nas comprobacións de valor de inmobles polo medio establecido no artigo 57.1º.c) da Lei 58/2003, xeral tributaria, a Administración tributaria aprobará e publicará a metodoloxía empregada no seu cálculo, que incluirá as táboas dos propios prezos medios resultantes ou ben as táboas das compoñentes ou valores básicos (solo, construción e gastos/beneficios), así como dos coeficientes singularizadores. Estes últimos teñen como finalidade adaptar os prezos medios á realidade física do ben que se vai valorar e recollen a variabilidade do valor en función das características particulares do ben. Esta normativa técnica aprobarase mediante orde da consellaría competente en materia de facenda.
As táboas actualizaranse periodicamente conforme as variacións do mercado inmobiliario, podendo adoptarse, para este caso, os índices de variación de prezos inmobiliarios publicados polas distintas administracións públicas ou por institucións especializadas en estatística inmobiliaria.
O proceso de singularización pode facelo de oficio a Administración cando teña constancia da existencia da singularidade ou por requirimento do administrado mediante a indicación da presenza desta. En calquera caso, o órgano liquidador poderá aplicar o correspondente coeficiente que recolla o feito singular posto de manifesto sen necesidade de intervención dun perito, sempre que o valor do coeficiente estea parametrizado segundo esta normativa.
Será suficiente a motivación da comprobación de valor que inclúa unha correcta identificación do ben, unha aplicación do prezo medio que corresponda e unha adaptación deste ao caso concreto a través dos coeficientes singularizadores que determine a normativa técnica sinalada no parágrafo primeiro».
Sobre este medio de comprobación, o artigo 158.2 do Real decreto 1065/2007, do 27 de xullo, polo que se aproba o Regulamento xeral das actuacións e os procedementos de xestión e inspección tributaria e de desenvolvemento das normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos, tamén sinala que «Cando na comprobación de valores se utilice o medio de valoración consistente en prezos medios de mercado, a Administración tributaria competente poderá aprobar e publicar a metodoloxía ou o sistema de cálculo utilizado para determinar os ditos prezos medios en función do tipo de bens, así como os valores resultantes. No ámbito de competencias do Estado a aprobación corresponderá ao ministro de Economía e Facenda mediante orde».
O obxectivo desta orde é, pois, por unha parte, desenvolver o medio de comprobación de valor de prezos medios no mercado (PMM) e, por outra, establecer para cada exercicio, en función da evolución do mercado inmobiliario, os prezos medios aplicables nos tributos xestionados por esta comunidade autónoma cuxa base impoñible sexa o valor real dos bens inmobles. A incorporación deste medio de valoración produce importantes vantaxes tanto para a Administración coma para o contribuínte. Para este último supón unha gran seguridade xurídica, xa que establece un criterio de valoración obxectivo, común e homoxéneo en todo o territorio, subministra información do valor real para efectos fiscais do ben que vaia ser obxecto de adquisición ou transmisión, explica con detalle o sistema de cálculo utilizado e vincula a Administración tributaria co valor publicado cando utiliza este medio de valoración, sen esquecer a vantaxe que supón publicar os prezos das distintas zonas para o seu coñecemento xeral. Pola súa banda, a Administración dispón dun medio de valoración que dota de máis axilidade e eficacia a tramitación dos expedientes, circunstancia que tamén redunda en beneficio do cidadán.
A Orde do 28 de xullo de 2011, pola que se aproban os prezos medios no mercado de determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia para os exercicios 2010 e 2011, estableceu por primeira vez este medio de valoración e fixou os valores para 2010 e 2011. A Orde do 28 de decembro de 2011 fixo o mesmo para 2012, a Orde do 27 de decembro de 2012, o propio para 2013 e a Orde do 27 de decembro de 2013, para o exercicio de 2014. Os valores que consideraban estas ordes procedían de estudos de mercado realizados pola Consellería de Facenda nas datas anteriores á súa promulgación, baseados en testemuñas elaboradas por varias empresas do máximo prestixio no ámbito das taxacións inmobiliarias, e de testemuñas procedentes dos datos consignados polos obrigados tributarios nas súas declaracións tributarias, para inmobles de natureza urbana e rústica.
Durante o ano 2014 fóronse poñendo no mercado, aínda que non de forma masiva nin simultánea pero si de forma máis ou menos continuada, bens propiedade das entidades bancarias, tanto usados coma novos, a prezos xa axustados á nova realidade inmobiliaria. Malia que o proceso non se pode dar por concluído e que aínda hai promocións por estrear que manteñen os seus prezos de oferta sen que esta sexa satisfeita, considérase axeitado e conveniente axustar os valores dos bens novos para achegalos en canto á súa porcentaxe de depreciación aos de segunda man.
Como consecuencia das análises levadas a cabo e tendo en conta o anterior, na proposta de PMM para o ano 2015 consolídanse as modificacións introducidas nas anteriores ordes e súmase unha baixada para o valor dos inmobles urbanos que se pode cuantificar en termos xerais nun 12 %.
No referente á metodoloxía técnica empregada pola Consellería de Facenda para a elaboración desta orde, mantense a xa utilizada nas ocasións anteriores por considerarse un método técnico de ampla aceptación, con determinadas adaptacións que se mencionan a seguir.
O artigo 160.3.b do Real decreto 1065/2007, do 27 de xullo, polo que se aproba o Regulamento xeral das actuacións e os procedementos de xestión e inspección tributaria e de desenvolvemento das normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos (en desenvolvemento do artigo 57.1.c da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria dedicado ao medio de comprobación de valor por prezos medios de mercado), sinala expresamente que: «Na utilización de prezos medios de mercado deberá especificarse a adaptación dos estudos de prezos medios de mercado e do sistema de cálculo ao caso concreto».
Esta necesidade de especificar e adaptar ao caso concreto a mecánica xeral de obtención dos PMM forma parte do criterio xeral de desenvolvemento dunha valoración, o que se entende por «motivación» desta, que incluiría tres fases procedementais, tal como se recolle na epígrafe segundo da Resolución do 1 de decembro de 2008, da Dirección Xeral de Tributos, pola que se establece a normativa técnica sobre valoracións inmobiliarias: identificación, aplicación dun criterio e singularización. Concretamente, é esta terceira fase de singularización a que equivale a especificar a adaptación ao caso concreto.
É de salientar que o artigo 160.3.a do citado Real decreto 1065/2007 (en desenvolvemento do correspondente artigo 57.1.b) dedicado ao método de comprobación de valor por referencia aos valores que figuren nos rexistros oficiais de carácter fiscal: valores catastrais) sinala pola súa vez que: «Na estimación por referencia aos valores que figuren nos rexistros oficiais de carácter fiscal deberá especificarse o valor tomado como referencia e os parámetros, coeficientes e demais elementos de cuantificación utilizados para determinar o valor». O lexislador asume que os valores catastrais tomados como referencia inclúen xa de feito no seu propio cálculo esa compoñente de «singularización» ou adaptación ao caso concreto, e só exixe que se consigne ese valor catastral xunto cos parámetros, coeficientes e demais elementos de cuantificación que se lle aplicasen ao valor orixinario xa singularizado. Esta suficiencia que se lles recoñece aos valores catastrais parece obvia ao tratarse non de simples módulos de valor unitario ou de valor xenérico para unha zona ou área, senón de auténticos produtos dun cálculo complexo no que intervén toda unha serie de factores, uns máis universais ou xenéricos e outros máis determinados ou singularizados ao caso concreto (referencia catastral individualizada).
Deste xeito e para os efectos de afondar na motivación individual, inclúese un punto específico na folla de valoración relativo á aplicación ao caso concreto (ben inmoble singular identificado por correspondencia cunha referencia catastral ou unha descrición concreta equivalente) dos PMM. Para realizar esta adaptación, incorpóranse á propia valoración dentro desta epígrafe, os coeficientes que confiren singularización metódica aos valores catastrais especificados na norma 14 do Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño, sobre normativa técnica catastral. Estes coeficientes singularizadores específicos do valor catastral son:
Sobre o valor total:
• Coeficiente J) Depreciación funcional ou inadecuación (nova incorporación).
• Coeficiente K) Vivendas e locais interiores (xa recollido na norma 5.2 das anteriores ordes de PMM, iguálase o seu valor co establecido pola normativa catastral: 0,75).
• Coeficiente L) Terreos afectados por cargas singulares (nova incorporación).
• Coeficiente M) Terreos afectados por situacións especiais de carácter extrínseco (nova incorporación).
• Coeficiente N) Apreciación ou depreciación económica (nova incorporación).
Sobre o valor parcial da construción:
• Coeficiente de tipificación, segundo o uso, clase, modalidade e categoría construtiva. Este coeficiente substituirá ao xa existente «coeficiente de uso» da norma 3.2.1 no caso de representar un índice inferior.
• Coeficiente de estado de conservación. Equivalente ao xa regulado «coeficiente de calidade construtiva» da norma 3.2.3, que de agora en diante pasará a chamarse «estado de conservación» para seguir as denominacións catastrais. O código do estado en que se encontra a construción será tomado directamente da base catastral, para cuxa elaboración Catastro realizou unha análise individualizada deste estado e cuxos posibles cambios deben ser declarados polo contribuínte e recoñecidos polo mantemento catastral para a súa corrección na base de datos.
No novo punto das follas de valoración dedicado a este fin incluirase o valor dos novos coeficientes e do seu produto final, que será incluído automaticamente na valoración como adaptación dos valores ao caso concreto e reflectindo a súa orixe na base de datos de Catastro. Desta forma, as novas valoracións alcanzarían un grao de singularización superior mesmo á catastral, xa que incorporan non só os coeficientes que alí se establecen senón ademais outros máis específicos que aquela non inclúe (arrendamento, ascensor, etc.). Se non existe referencia catastral asignada ao ben por estar en trámite, non estar reflectida en escritura ou non ser achegada polo contribuínte, o método de comprobación por PMM cambiarase por un ditame pericial no cal o perito será encargado de asignar valores a estes coeficientes seguindo a mecánica metodolóxica catastral.
De conformidade coa competencia atribuída polo artigo 7 do Decreto lexislativo 1/1999, do 7 de outubro, polo que se aproba o texto refundido da Lei de réxime financeiro e orzamentario de Galicia, e o artigo 27.un do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo,
Artigo 1. Obxecto da orde
Esta orde ten por obxecto desenvolver o medio de comprobación de valor de prezos medios no mercado a que se refiren os artigos 57.1.c) da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria e 27.un do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, así como aprobar os prezos medios no mercado aplicables no exercicio 2015.
Artigo 2. Ámbito de aplicación
No ámbito dos impostos sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados, e sobre sucesións e doazóns, esta orde aplicarase aos bens inmobles de natureza rústica e urbana situados no territorio da Comunidade Autónoma de Galicia, con excepción dos seguintes:
1. Bens de natureza urbana excluídos do ámbito desta orde:
– Solos urbanos ou urbanizables sen edificar cando as condicións urbanísticas relativas a aproveitamentos e cesións estean xa establecidas nos correspondentes plans urbanísticos.
– Bens sen referencia catastral.
– Edificios enteiros.
– Inmobles que poidan ser demolidos para crear un soar.
– Edificios en que o plan urbanístico permita máis alturas (edificabilidade) das que ten o edificio actualmente.
– Inmobles que inclúan un uso residencial non privado (hoteis, residencias, etc.).
– Inmobles que inclúan usos distintos a: vivenda, rocho, garaxe, oficina ou local comercial (instalacións deportivas, para espectáculos, ocio, sanidade, beneficencia, culturais, relixiosos, estacións de servizo, etc.).
– Vivendas cunha superficie que supere os 200 m2 útiles.
– Vivendas de protección autonómica en que os valores contidos nesta orde só serán operativos de estar por debaixo do prezo máximo en venda fixado administrativamente.
– Locais comerciais interiores, en esquina, en galerías comerciais, con forma irregular ou circunstancias similares.
– Locais comerciais cunha superficie que supere os 400 m2 útiles.
– Naves para uso comercial (concesionarios de coches, supermercados, etc.).
– Naves que inclúan outro uso distinto a: industrial, agrícola, almacén, oficina, vivenda ou garaxe.
– Naves sobre parcelas de máis de 5.000 m2.
– Casas con máis de dúas plantas, entendendo como tales as que excedan do estándar unifamiliar composto por soto, planta baixa, piso e faiado.
– Casas en que o plan urbanístico permita máis alturas (edificabilidade) das que ten a casa actualmente.
– Casas sobre parcelas de máis de 3.000 m2.
– Casas en construción ou inacabadas.
– Casas ou chalés de máis de 200 m2 útiles por planta.
– Edificacións singulares de carácter histórico ou artístico.
2. Bens de natureza rústica excluídos do ámbito desta orde:
– Parcelas que, nas normas reguladoras do catastro inmobiliario, teñan a consideración de urbanas, urbanizables con aproveitamento fixado ou asimilados, ou de características especiais, salvo as que estean en solo, de núcleo rural ou asimilados, que se poderán valorar polos prezos medios de rústica desta orde sempre que non estean incorporados aos rueiros de urbana (anexo III) polo seu desenvolvemento urbanístico.
– Parcelas de solo rústico que se encontren situadas en futuras zonas de expansión dos núcleos urbanos ou en áreas de costa. Por resolución da Axencia Tributaria de Galicia especificarase o alcance concreto destas zonas de expansión.
– Parcelas de máis de 100.000 m2.
– Parcelas que inclúan melloras (piscinas, construcións de madeira, etc.).
3. Outros bens ou dereitos excluídos do ámbito desta orde:
– Bens arrendados con contrato de prórroga forzosa anterior a 1985 sempre que no cálculo do coeficiente redutor que corresponda sexa necesario actualizar ou capitalizar a renda real satisfeita.
– Bens incluídos en contratos de permutas.
– Inmobles en construción, inacabados ou para construír (cousa futura).
– Declaracións de obra nova e divisións horizontais.
– Inmobles que formen parte do Inventario xeral do patrimonio cultural de Galicia (bens de interese cultural –BIC– e os regulados pola disposición adicional segunda da Lei 8/1995, do patrimonio cultural de Galicia): inmobles catalogados, pazos, casas grandes, fortalezas, construcións militares, xacementos arqueolóxicos, etc.
Artigo 3. Utilización dos prezos medios no mercado para os efectos de valoracións tributarias
1. A Administración tributaria poderá utilizar o medio de valoración que máis se axuste ás características e circunstancias do ben que se vai valorar de entre os citados no artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria.
2. Se o ben que se vai valorar forma parte do ámbito obxectivo sinalado no artigo segundo, aplicarase ao dito ben, con carácter preferente, o medio de comprobación de prezos medios no mercado previsto nesta orde. Só cando o ben que se vai valorar, malia ser susceptible de formar parte do ámbito obxectivo, teña características especiais que inflúan significativamente no seu valor real, poderá ser valorado polo medio consistente en ditame de perito da Administración; neste caso, deberanse motivar suficientemente as razóns que xustifican a non utilización do medio de valoración de prezos medios de mercado.
3. Nas comprobacións de valor de inmobles polo medio consistente en ditame de perito da Administración, e para os efectos de expresar a procedencia e o modo de determinación do módulo unitario básico empregado, poderase tomar como referencia, se decidise optar por métodos analíticos de valoración e para os efectos de motivación, os módulos unitarios básicos contidos nas táboas dos compoñentes ou valores básicos desta orde, aínda cando o tipo de ben que se vaia valorar estea expresamente excluído do seu ámbito obxectivo. Todo iso de acordo co sinalado no artigo 27.catro do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo.
Artigo 4. Utilización dos prezos medios no mercado polos obrigados tributarios
1. Os obrigados tributarios poderán consignar nas súas autoliquidacións dos impostos sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados, e sobre sucesións e doazóns, os valores resultantes da aplicación desta orde.
2. De acordo co establecido no artigo 134.1 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, a Administración tributaria non procederá á comprobación de valores se os obrigados tributarios declarasen utilizando os valores resultantes da aplicación correcta desta orde. Isto non impedirá a comprobación dos elementos de feito e circunstancias manifestados polo obrigado tributario.
3. Se o valor declarado ou o prezo ou contraprestación pactada fosen superior ao valor resultante desta orde, prevalecerá aquel de acordo co establecido no artigo 18 da Lei 29/1987, do 18 de decembro, do imposto sobre sucesións e doazóns e 46 do Real decreto lexislativo 1/1993, do 24 de setembro, polo que se aproba o texto refundido da Lei do imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados.
Artigo 5. Determinación do valor dos inmobles
Para a determinación do valor dos inmobles aplicaranse os prezos medios no mercado recollidos nos anexos II, III, IV, V e VIN desta orde, de acordo coas instrucións para a súa aplicación recollidas no anexo I.
Disposición adicional primeira
A Administración tributaria poñerá á disposición dos obrigados tributarios, na oficina virtual tributaria, unha ferramenta de aplicación desta orde que subministre o valor real para efectos fiscais dun ben inmoble.
Disposición adicional segunda
Facúltase a persoa titular da Dirección da Axencia Tributaria de Galicia para ditar os actos necesarios para o desenvolvemento e execución desta orde.
Disposición derradeira
Esta orde entrará en vigor o 1 de xaneiro de 2015 e aplicarase aos feitos impoñibles percibidos a partir da dita data.
Santiago de Compostela, 29 de decembro de 2014
Os criterios de obxectividade que subxacen á utilización de prezos medios no mercado como medio de valoración establecido no artigo 57.1.c) da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, fanos candidatos a ser equiparados ao criterio xenérico de valoración por valor de custo, xa recollido na Resolución do 1 de decembro de 2008 (DOG do 10 de decembro), polo cal se procede nesta orde a adecuar o contido da dita resolución ás especiais características que presenta o medio de valoración consistente en prezos medios no mercado.
Normas reguladoras do procedemento de valoración por valor de custo.
Norma 1. Compoñentes analíticos do valor.
De forma análoga ao procedemento establecido na lexislación sobre valoración catastral (Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño, e modificacións introducidas polo Real decreto 1464/2007, do 2 de novembro) e na lexislación en materia de valoracións hipotecarias (Orde ECO 805/2003, do 27 de marzo, e modificacións introducidas polas ordes EHA 3011/2007, do 4 de outubro, e EHA 564/2008, do 28 de febreiro), considérase o valor dun inmoble atendendo aos seus elementos analíticos (ou de custo) fundamentais: solo, construción e gastos/beneficios de promoción, corrixido, se for o caso, polos coeficientes de singularización que recollen a adaptación do valor a situacións ou características especiais do ben que se pode aplicar de forma obxectiva por estaren parametrizados segundo o disposto na norma 5 desta orde. Deste modo, o valor dun inmoble sería o resultado de aplicar a seguinte fórmula:
Valor do inmoble = (VS + VC) × CM × CS × SC
Onde:
– VS (valor do solo segundo a norma 2).
– VC (valor da construción segundo a norma 3).
– CM (coeficiente de mercado segundo a norma 4).
– CS (coeficientes de singularización segundo a norma 5).
– Superficie construída en m2.
Norma 2. Solo.
Considéranse tres formas de valorar o solo, tanto edificado como baleiro, segundo os compoñentes económicos do valor que sexan tomados como base para a valoración:
A) Solo con compoñentes de mercado urbanísticos: solo en que, pola súa clase e cualificación urbanística recoñecida no plan urbanístico de aplicación, no seu mercado se atende principalmente aos aproveitamentos urbanísticos. O valor que resulta será directamente proporcional ás edificabilidades permitidas polo plan ou realmente materializadas e inversamente proporcional aos gastos que se lle impoñan como contraprestación á edificación. O valor será o resultado de aplicar os rendementos económicos (valores de repercusión) que o mercado confire aos parámetros urbanísticos establecidos no plan. Os valores de repercusión obteranse logo da división do territorio de aplicación en zonas de similar apetencia inmobiliaria cun uso dominante e, aplicando o método residual (que obtén residualmente o valor de repercusión do solo a partir de valores de venda coñecidos) aos valores contidos nos estudos de mercado dispoñibles, obterase o valor medio en cada zona para os usos principais máis comúns, é dicir, para os usos dominantes nunha determinada zona (vivenda, industrial). Para os usos secundarios (comercial e almacén/rocho) os valores zonais presentaranse de forma interrelacionada, é dicir, en forma de coeficientes que, para cada zona, relacionen os usos secundarios co valor zonal para uso dominante (vivenda ou industrial, segundo o caso), expresado en €/m2, por ser este o uso de referencia. Así, o valor zonal concreto para un uso secundario determinado calcularase como o resultado de aplicar o coeficiente que corresponda a ese uso-concreto sobre o valor asignado ao uso-referencia, tal como se recolle no anexo III. Establécense tamén índices máis particulares para os usos vivenda, oficina e comercial, que recollen diferenzas de valor intrazonais, isto é, diferenzas por rúa ou tramo de rúa, que intentan reflectir as variacións de tipoloxía edificatoria, de calidade residencial e de microsituación (como o caso de vivendas en plantas baixas, nas cales se admitirá un coeficiente redutor de 0,7, ou no caso de rochos en plantas distintas da vivenda, coeficiente redutor de 0,5 suplementario) que se poden dar dentro dunha mesma zona e que poden representar importantes deformacións respecto ao valor medio normal desa zona, incluídos no anexo IV.
Os valores zonais, así como os coeficientes mencionados poderán ser actualizados mediante a análise de estudos de mercado novos ou complementarios ou ben mediante actualizacións mediante os índices de variación de prezos publicados polas distintas administración públicas ou por institucións especializadas.
Para aquelas zonas e usos en que na fixación dos prezos de mercado non se atenda de xeito cuantitativamente proporcional aos parámetros de edificabilidade establecidos no plan urbanístico senón que a apetencia da demanda atenda máis aos compoñentes cualitativos (localización xeográfica, orientación, pendente, vistas, etc.), manténdose a edificabilidade real por debaixo da permitida, poderá substituírse o cálculo residual pola elaboración de táboas de valores de solo unitarios que reflictan a súa variabilidade cualitativa: usos industriais, dotacións privadas, vivenda en núcleos rurais e outros similares situados en zonas de baixo grao de consolidación urbanística.
B) Solo con compoñentes de mercado rústico-pecuarias ou enerxético-industriais (plantas de explotación enerxética): solo cuxo mercado atende de xeito preferente a rendementos procedentes do sector primario ou do enerxético-industrial. Este tipo de solo reflicte no seu valor un importante compoñente situacional (proximidade a vías de transporte, a núcleos de poboación, a zonas de costa, etc.). O valor unitario neste tipo de solo considerarase composto dun valor de partida asignado a cada unidade territorial (concello ou bisbarra que representa o valor dun terreo rústico cunhas características agropecuarias básicas, é dicir, ás de menor produtividade que, en xeral, e dependendo do grao de urbanización ou explotación territorial do concello, serán un destino agrolóxico a monte baixo situada nunha parroquia ou lugar de pouco valor estratéxico e con acceso por un camiño de servidume. A este valor unitario aplicaránselle, segundo o caso concreto, tres factores correctores en función das tres variables que, como se viu, de forma máis firme determinan a variabilidade de valor: o cultivo ou destino agrolóxico real ou potencial, a localización xeográfica ou valor relativo da parroquia/lugar respecto do conxunto e o tipo de vía de acceso que posúe o terreo. O valor unitario obterase a partir da seguinte ecuación:
Valor unitario = Valor básico × IC^EC × IP^EP × IA^EA
axustada mediante técnicas de regresión multivariante e na cal:
– Valor básico é o valor de partida mencionado anteriormente, e é fixo para cada concello ou bisbarra (anexo II: valor básico rústico).
– IC, IP e IA son os índices de cultivo, parroquia e acceso respectivamente (factores variables da ecuación regresión –anexos V, VI e VII respectivamente–).
– EC, EP e EA son os expoñentes de cultivo, parroquia e acceso respectivamente (factores fixos para cada concello da ecuación regresión –anexo II–).
C) Solo con carencias ou limitacións de mercado: solo destinado a vías ou zonas común de cesión gratuíta sen dereito a aproveitamento urbanístico, a usos dotacionais públicos, solos rústicos con protección normativa ou presenza de infraestruturas cando esta impida a súa explotación ou cando se dean situacións equivalentes. Poderá asignárselles valor nulo (tratándose dunha cesión sen dereitos ou compensacións), un valor correspondente a unha edificabilidade simbólica (entre 0 e 0,2 m2/m2) ou un valor unitario correspondente ao cultivo rústico máis próximo ou similar, ou mesmo valor negativo tratándose dunha cesión gravosa sen compensación.
Norma 3. Valor da construción.
3.1. Para a valoración das edificacións pártese dun valor básico de construción para o uso estándar (vivenda) que recolla os custos totais de execución da obra (excluíndo o solo). Na fixación deste valor básico pártese da Orde EHA 1213/2005, do 26 de abril, coas modificacións introducidas polo Real decreto 1464/2007, do 2 de novembro, pola que se aproban os módulos para a determinación dos valores catastrais (MBC). O MBC catastral actualizarase ao período comprendido nesta orde mediante un incremento anual que non supere o intervalo medio entre tramos sucesivos.
Na adopción de partida destes módulos catastrais e para os efectos de simplificación motivada polas escasas diferenzas de custo dos materiais e man de obra que se constatan entre as diferentes áreas xeográficas, consideraranse unicamente dous valores básicos de construción correspondentes a dúas categorías de concellos: os do grupo 1, compostos en xeral por concellos susceptibles de maior dinamismo no mercado inmobiliario, que adoptarán un valor non superior ao MBC2 actualizado; o resto dos concellos compoñerán o grupo 2, concellos do interior con dinámicas inmobiliarias e construtivas menos desenvolvidas, que adoptarán un valor non superior ao MBC4 actualizado. A lista destes valores e os grupos recóllese no anexo II (valor da construción).
3.2. Correctores do valor de construción: o valor de construción a que se refire o punto anterior poderá ser corrixido polos seguintes coeficientes, que se aplicarán acumulativamente:
3.2.1. Coeficiente de uso.
Como criterio xenérico:
• O valor básico de construción poderá ser modificado nas seguintes porcentaxes:
– Reducido un 50 % para usos que non requiran distribución interior (locais comerciais sen distribuír, garaxes, almacéns, etc.).
– Reducido un 25 % para usos con equipamentos interiores reducidos (oficinas, naves comerciais, administrativos, etc.)
– Aumentado un 15 % no caso de tratarse de tipoloxías de vivenda unifamiliar, debido á maior repercusión de fachadas e cuberta sobre a unidade de superficie.
– Aumentado un 50 % para usos hostaleiros, comerciais con distribución interior e, en xeral, para calquera uso que implique estándares construtivos ou materiais por riba da media que marca a calidade das vivendas protexidas.
Como criterio particular:
• O valor básico de construción poderá ser modificado, alternativamente ao criterio xeral e coa prudencia que representa o dobre vínculo, a través do coeficiente de «tipificación» que establece a normativa de valoración catastral na norma 20 do Real decreto 1020/1993, relativa ao cadro de coeficientes do valor das construcións segundo o seu uso, clase, modalidade e categoría, se este fose inferior ao resultante da aplicación do criterio xeral.
3.2.2. Coeficiente de antigüidade.
Ao valor básico de construción aplicaráselle unha depreciación que recolla o envellecemento polo transcurso do tempo, mediante un coeficiente, que obedece a unha lei de tipo logarítmico (progresivamente decrecente) cunha ratio de depreciación anual do 4 %.
Considerarase un límite máximo á depreciación por antigüidade, que recolla o valor residual dos materiais reciclables ou aproveitables para rehabilitación dun 30 % do valor inicial da construción.
D = (1-r)^n
Onde «D» é a depreciación por antigüidade expresada en forma de coeficiente multiplicador, «r» é o ratio de depreciación anual e «n» o número de anos de antigüidade.
3.2.3. Coeficiente de estado de conservación.
Segundo a calidade construtiva do inmoble que aparece reflectida na base de datos catastral e independentemente da súa antigüidade física, aplicaranse os seguintes coeficientes:
• Calidade normal: media que é a correspondente aos edificios novos de vivendas protexidas, coeficiente 1.
• Calidade ruinosa: coeficiente 0,25.
• Calidade deficiente/mala: coeficiente 0,50.
• Calidade regular: coeficiente 0,75.
• Calidade boa: coeficiente 1,25.
• Calidade excelente: coeficiente 1,50.
En caso de que se achegase declaración oficial expresa de ruína sobre o edificio, poderá asignarse á construción valor nulo.
Norma 4. Coeficiente de mercado.
Este coeficiente, tal e como é habitual nas valoracións inmobiliarias, é o resultado de expresar en forma de coeficiente multiplicador o binomio gastos máis beneficios de promoción (anexo II). Este coeficiente aplicarase sobre a suma dos valores finais do solo e a construción.
Por norma xeral tomará o valor que lle asigna a normativa catastral = 1,4 (norma 16 do Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño), pero ante unha previsión á baixa dos prezos de vivendas novas nos últimos meses do ano 2012, motivada pola política de vendas máis agresiva que están a abordar as entidades bancarias, titulares dunha parte importante do stock de vivendas novas procedente de embargos aos promotores que non puideron asegurar a súa solvencia, e dado que nestas promocións o solo se adquiriu no seu día a prezos normais nun mercado máis dinámico, parece aconsellable aplicar unha redución dos valores das unidades de obra rematadas con cargo aos beneficios empresariais de promoción, é dicir, con cargo ao chamado «coeficiente de mercado», que pondera os gastos e os beneficios do promotor. Deste xeito pasase do valor 1,4 que lle asigna a norma 16 do Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño, sobre normas técnicas de valoración catastral a un novo valor (1,2).
Para concellos do interior con dinámicas inmobiliarias e construtivas menos desenvolvidas, os referidos do grupo 2, poderase reducirá ata 1,2.
Para bens inmobles en situacións netamente rurais, onde a edificación se leva a cabo por autoconstrución e sitos en zonas lonxe das áreas de influencia das zonas urbanas e da costa, aplicarase un coeficiente de mercado neutro de valor = 1.
Norma 5. Coeficientes de singularización e adaptación dos prezos medios ao ben obxecto de valoración.
O resultado de aplicar o coeficiente de mercado sobre a suma do valor final do solo e a construción, corrixirase, se é o caso, polos coeficientes de singularización, que recollen a adaptación do valor a situacións ou características especiais do ben, que poden ser aplicados de forma obxectiva. Estes coeficientes aplicaranse acumulativamente:
5.1. Coeficiente de arrendamento.
Se o ben inmoble estiver, na data de referencia da valoración, sometido a un arrendamento con contrato que inclúa cláusula de prórroga forzosa e duración indefinida, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente que represente este feito e que será:
a) No suposto de que o obrigado tributario achegue xustificación axeitada e suficiente do importe da renda neta, a media entre o valor resultante de actualizar (capitalizar) a renda neta e o valor de mercado sen ter en conta o arrendamento.
b) No caso contrario aplicarase o coeficiente 0,7.
5.2. Coeficiente de local interior.
Se o ben inmoble posúe un uso de vivenda e abre todos os seus ocos exclusivamente a patio de luces (patio de parcela privado do edificio), isto é, se non dá á rúa ou patio de bloques (patio compartido por varios edificios), e este feito provoca unha deficiente iluminación, aplicarase ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente de valor: 0,75. De forma análoga, tratándose de casas en cuarteirón pechado, ás partes da parcela non edificables en altura destinadas a patios, poderáselles depreciar o seu valor con respecto á parte edificable en altura nunha porcentaxe do 90 % (coeficiente 0,1).
5.3. Coeficiente de ascensor.
Se o ben inmoble posúe un uso de vivenda, está situado nunha planta alta por riba da rasante da rúa e o edificio non está dotado, nin ten posibilidade de estalo, de instalación de ascensor, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente que represente este feito e que consistirá nunha depreciación do 10 % por cada planta completa (3 metros de altura) que sexa necesario subir desde o acceso á rúa. Non computan os tramos de altura inferior a unha planta que existan no portal ou zonas comúns.
5.4. Coeficiente de tamaño de locais comerciais.
Co fin de ter en conta o feito de que os locais comerciais necesitan ter fachada de acceso, que a relación entre a lonxitude desta e a superficie do local marca de xeito importante a súa valía e que canto máis pequeno é o local a relación fachada/superficie normalmente aumenta, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente que represente este feito e que poderá adoptar os seguintes valores:
a) Entre 100 e 200 m2 de superficie útil: non se aplica ponderación (locais estándar).
b) Ata 100 m2 de superficie útil: 2 % por cada 10 m2 de menos.
c) Entre 200 e 500 m2 de superficie útil: -2 % por cada 20 m2 de máis.
d) A partir de 500 m2 de superficie útil: -2 % por cada 100 m2 de máis (acumulable ao anterior).
5.5. Coeficientes catastrais de adaptación dos prezos medios ao ben obxecto de valoración.
Calcúlase como o produto dos cinco coeficientes catastrais (J, K, L, M, N) regulados na norma 14 do Real decreto 1020/1993 sobre normativa técnica de valoración catastral. Para a súa aplicación, importaranse os datos directamente da base catastral.