ORDE do 27 de decembro de 2013 pola que se desenvolve o medio de comprobación de valores de prezos medios de mercado aplicables a determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia, e se aproban os prezos medios no mercado aplicables no exercicio 2014.
Consellería de Facenda — III. Outras disposicións — 30/12/2013

O artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, sinala os medios que a Administración tributaria pode utilizar para calcular o valor das rendas, produtos, bens e demais elementos determinantes da obriga tributaria, entre os cales cita, na súa letra c), o de prezos medios no mercado. En idéntico sentido se pronuncia o artigo 27.Un do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo, ao sinalar que «Para efectuar a comprobación de valores, a Administración tributaria poderá utilizar, indistintamente, calquera medio dos previstos no artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria». Esta mesma lei detalla no seu artigo 27.Tres cales deben ser a forma e o contido da norma que desenvolva este medio de valoración.
Sobre este medio de comprobación, o artigo 158.2 do Real decreto 1065/2007, do 27 de xullo, polo que se aproba o Regulamento xeral das actuacións e os procedementos de xestión e inspección tributaria e de desenvolvemento das normas comúns dos procedementos de aplicación dos tributos, tamén sinala que «Cando na comprobación de valores se utilice o medio de valoración consistente en prezos medios de mercado, a Administración tributaria competente poderá aprobar e publicar a metodoloxía ou o sistema de cálculo utilizado para determinar os ditos prezos medios en función do tipo de bens, así como os valores resultantes. No ámbito de competencias do Estado, a aprobación corresponderalle ao ministro de Economía e Facenda mediante orde».
O obxectivo desta orde é, pois, por unha banda, desenvolver o medio de comprobación do valor de prezos medios no mercado e, por outra, establecer para cada exercicio, en función da evolución do mercado inmobiliario, os prezos medios aplicables nos tributos xestionados por esta comunidade autónoma cuxa base impoñible sexa o valor real dos bens inmobles. A incorporación deste medio de valoración produce importantes vantaxes tanto para a Administración como para o contribuínte. Para este último supón unha gran seguridade xurídica, xa que establece un criterio de valoración obxectivo, común e homoxéneo en todo o territorio, subministra información do valor real para efectos fiscais do ben que vaia ser obxecto de adquisición ou transmisión, explica con detalle o sistema de cálculo utilizado e vincula a Administración tributaria co valor publicado cando utiliza este medio de valoración, sen esquecer a vantaxe que supón publicar os prezos das distintas zonas para o seu coñecemento xeral. Pola súa banda, a Administración dispón dun medio de valoración que dota de máis axilidade e eficacia a tramitación dos expedientes, circunstancia que tamén redunda en beneficio do cidadán.
A Orde do 28 de xullo de 2011, que aprobaba os prezos medios no mercado de determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia para os exercicios 2010 e 2011, xa estableceu por primeira vez este medio de valoración e fixou os valores para 2010 e 2011. A Orde do 28 de decembro de 2011 fixo o mesmo para 2012 e a Orde do 27 de decembro do 2012 o propio para 2013, actualizada e modificada posteriormente pola Orde do 20 de agosto de 2012. Os valores que recollían esas ordes procedían de estudos de mercado realizados pola Dirección Xeral de Tributos nas datas anteriores á súa promulgación, baseados en testemuños realizados por varias empresas do máximo prestixio no ámbito das taxacións inmobiliarias, e de testemuños procedentes dos datos consignados polos obrigados tributarios nas súas declaracións tributarias, para inmobles de natureza urbana e rústica.
Durante o ano 2013 procedeuse a realizar un novo estudo das mesmas características, ao longo de todo o exercicio, coa finalidade de verificar a evolución dos prezos de mercado ata as datas máis recentes. Como consecuencia deste seguimento, a Orde do 26 de agosto de 2013 modificou a inicial deste exercicio, incorporando dúas modificacións sistémicas aos cálculos dos prezos medios no mercado de inmobles, de xeito que se corrixían á baixa de novo mediante, por unha parte, o coeficiente de mercado que pondera gastos e beneficios da promoción e, por outra, establecíase un coeficiente de obsolescencia que trasladaba ao valor do solo unha depreciación por inadecuación, aplicable aos inmobles xa construídos.
A introdución de pequenas modificacións metodolóxicas periódicas sobre os algoritmos de cálculo dos valores resulta xustificada cando o propio mercado rexistra distorsións que, sen seren caprichosas ou aleatorias, obedecen a causas concretas que unha vez estudadas permiten cuantificar os seus efectos. Sempre resulta preferible considerar unha metodoloxía dinámica que presenta unha maior axilidade e eficacia no seguimento do mercado que unha máis estática que pola súa rixidez non é capaz de reconducir os valores á realidade dun mercado por natureza cambiante. Estas novas correccións realizadas a metade do prazo previsto de vixencia dos prezos medios permitiron absorber sen maior problema as baixadas de prezos rexistradas no segundo semestre do ano en curso, que, para o caso de Galicia, volven resultar leves aínda que constantes.
Os estudos de mercado máis recentes de que dispón a Consellería de Facenda, que corresponden aos dez primeiros meses de 2013, poñen de manifesto de novo que as medidas prudentes adoptadas no verán de 2013 resultaron eficaces no mantemento dos prezos medios tabulados dentro dos límites aceptables dun mercado que permanece en evolución decrecente, aínda que comeza a dar mostras de estabilización en determinadas zonas. É por iso que na proposta de prezos medios no mercado para 2014 se consolidan as modificacións introducidas pola mencionada Orde do 26 de agosto de 2013, ao cal se suman baixadas que en termos xerais se poden cuantificar no 2 %.
En canto aos bens rústicos, menos sensibles aos altibaixos dun mercado inmobiliario sacudido por unha crise de sobreoferta de vivendas rematadas e en construción, parecen ter encaixado tamén un leve pero evidente efecto de rebote á baixa sobre os seus valores, que, malia ser tradicionalmente máis estables como bens de investimento ou de explotación que os correspondentes bens urbanos, acusaron este efecto xenérico de traslado ao solo das baixadas do valor de transmisión dos inmobles rematados. É por isto polo que se establece unha baixada do valor básico rústico (recollido no anexo II) dun 10 % sobre os valores correspondentes do exercicio anterior.
De forma paralela, redefínese o concepto de terreos “non protexidos”, entendéndose por tales os que resulten urbanizables e que non teñan fixados aínda os parámetros de edificabilidade para un cálculo máis pormenorizado segundo a correspondente normativa urbanística, os que estean urbanizados, edificados de facto ou en proceso de estalo, os “solos rústicos aptos para urbanizar”, os destinados a explotacións non agropecuarias ou enerxético-industriais, e en xeral os que reúnan expectativas de recualificación dada a súa proximidade ás áreas e zonas urbanas ou ás zonas turísticas da costa e que non estean especialmente protexidos fronte á edificación polo plan urbanístico. O resto de solos rústicos comúns ou protexidos valoraranse conforme o seu destino agrolóxico ou pecuario segundo a táboa de cultivos correspondente do anexo V.
No referente á metodoloxía técnica empregada pola Consellería de Facenda para a elaboración desta orde, mantense a xa utilizada nas ocasións anteriores por considerarse un método técnico de ampla aceptación.
De conformidade coa competencia atribuída polo artigo 7 do Decreto lexislativo 1/1999, do 7 de outubro, polo que se aproba o texto refundido da Lei de réxime financeiro e orzamentario de Galicia, e o artigo 27.Un do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo,
Artigo 1. Obxecto da orde
Esta orde ten por obxecto desenvolver o medio de comprobación do valor de prezos medios no mercado a que se refiren os artigos 57.1 c) da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, e 27.Un do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, de 28 de xullo, así como aprobar os prezos medios no mercado aplicables no exercicio 2014.
Artigo 2. Ámbito de aplicación
No ámbito dos impostos sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados, e sobre sucesións e doazóns, esta orde aplicarase aos bens inmobles de natureza rústica e urbana situados no territorio da Comunidade Autónoma de Galicia, con excepción dos seguintes:
1. Bens de natureza urbana excluídos do ámbito desta orde:
– Solos urbanos ou urbanizables sen edificar cando as condicións urbanísticas relativas a aproveitamentos e cesións estean xa establecidas nos correspondentes plans urbanísticos.
– Edificios enteiros.
– Inmobles que poidan ser demolidos para crear un soar.
– Edificios nos cales o plan urbanístico permita máis alturas (edificabilidade) das que ten o edificio actualmente.
– Inmobles que inclúan un uso residencial non privado (hoteis, residencias etc.).
– Inmobles que inclúan usos distintos a: vivenda, rocho, garaxe, oficina ou local comercial (instalacións deportivas, para espectáculos, lecer, sanidade, beneficencia, culturais, relixiosos, estacións de servizo etc.).
– Vivendas cunha superficie que supere os 200 m2 útiles.
– Vivendas de protección autonómica en que os valores contidos nesta orde só serán operativos de estar por debaixo do prezo máximo en venda fixado administrativamente.
– Locais comerciais interiores, en esquina, en galerías comerciais, con forma irregular ou circunstancias similares.
– Locais comerciais cunha superficie que supere os 400 m2 útiles.
– Naves para uso comercial (concesionarios de coches, supermercados etc.).
– Naves que inclúan outro uso distinto a: industrial, agrícola, almacén, oficina, vivenda ou garaxe.
– Naves sobre parcelas de máis de 5.000 m2.
– Casas con máis de dúas plantas, entendendo como tales as que excedan o estándar unifamiliar composto por soto, planta baixa, piso e faiado.
– Casas en que o plan urbanístico permita máis alturas (edificabilidade) das que ten a casa actualmente.
– Casas sobre parcelas de máis de 3.000 m2.
– Casas en construción ou inacabadas.
– Casas ou chalés de máis de 200 m2 útiles por planta.
– Edificacións singulares de carácter histórico ou artístico.
2. Bens de natureza rústica excluídos do ámbito desta orde:
– Parcelas que, nas normas reguladoras do Catastro inmobiliario, teñan a consideración de urbanas urbanizables con aproveitamento fixado ou asimilados, ou de características especiais, salvo as que estean en solo de núcleo rural ou asimilados, que se poderán valorar polos prezos medios de rústica desta orde, sempre que non estean incorporados ás guías de urbana (anexo III) polo seu desenvolvemento urbanístico.
– Parcelas de solo rústico que se encontren situadas en futuras zonas de expansión dos núcleos urbanos ou en áreas de costa. Por resolución da Dirección da Axencia Tributaria de Galicia desta Consellería especificarase o alcance concreto destas zonas de expansión.
– Parcelas de máis de 100.000 m2.
– Parcelas que inclúan melloras (piscinas, construcións de madeira etc.).
3. Outros bens ou dereitos excluídos do ámbito desta orde:
– Bens arrendados con contrato de prórroga forzosa anterior a 1985, sempre que no cálculo do coeficiente redutor que corresponda sexa necesario actualizar ou capitalizar a renda real satisfeita.
– Bens incluídos en contratos de permutas.
– Inmobles en construción, inacabados ou para construír (cousa futura).
– Declaracións de obra nova e divisións horizontais.
– Inmobles que formen parte do Inventario xeral do patrimonio cultural de Galicia (bens de interese cultural (BIC) e os regulados pola disposición adicional segunda da Lei 8/1995, do patrimonio cultural de Galicia): inmobles catalogados, pazos, “casas grandes”, fortalezas, construcións militares, xacementos arqueolóxicos etc.
Artigo 3. Utilización dos prezos medios no mercado para os efectos de valoracións tributarias
1. A Administración tributaria poderá utilizar o medio de valoración que máis se axuste ás características e circunstancias do ben que se vai valorar de entre os citados no artigo 57 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria.
2. Se o ben que se vai valorar forma parte do ámbito obxectivo sinalado no artigo segundo, aplicarase ao dito ben con carácter preferente o medio de comprobación de prezos medios no mercado previsto nesta orde. Só cando o ben que se vai valorar, a pesar de ser susceptible de formar parte do ámbito obxectivo, teña características especiais que inflúan significativamente no seu valor real, poderá ser valorado polo medio consistente en ditame de perito da Administración, e deberán motivarse suficientemente as razóns que xustifican a non utilización do medio de valoración de prezos medios de mercado.
3. Nas comprobacións do valor de inmobles polo medio consistente en ditame de perito da Administración, e para os efectos de expresar a procedencia e o modo de determinación do módulo unitario básico empregado, poderanse tomar como referencia, se se decidise optar por métodos analíticos de valoración e para os efectos de motivación, os módulos unitarios básicos contidos nas táboas dos compoñentes ou valores básicos desta orde, aínda cando o tipo de ben que se vai valorar estea expresamente excluído do seu ámbito obxectivo. Todo iso de acordo co sinalado no artigo 27.Catro do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo.
Artigo 4. Utilización dos prezos medios no mercado polos obrigados tributarios
1. Os obrigados tributarios poderán consignar nas súas autoliquidacións dos impostos sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados, e sobre sucesións e doazóns, os valores resultantes da aplicación desta orde.
2. De acordo co establecido no artigo 134.1 da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, a Administración tributaria non procederá á comprobación de valores se os obrigados tributarios declarasen utilizando os valores resultantes da aplicación correcta desta orde. Isto non impedirá a comprobación dos elementos de feito e circunstancias manifestados polo obrigado tributario.
3. Se o valor declarado ou o prezo ou contraprestación pactada fose superior ao valor resultante desta orde, prevalecerá aquel de acordo co establecido no artigo 18 da Lei 29/1987, do 18 de decembro, do imposto sobre sucesións e doazóns, e 46 do Real decreto lexislativo 1/1993, do 24 de setembro, polo que se aproba o texto refundido da Lei do imposto sobre transmisións patrimoniais e actos xurídicos documentados.
Artigo 5. Determinación do valor dos inmobles
Para a determinación do valor dos inmobles aplicaranse os prezos medios no mercado recollidos nos anexos II, III, IV, V e VIN desta orde, de acordo coas instrucións para a súa aplicación recollidas no anexo I.
Disposición adicional primeira
A Administración tributaria poñerá á disposición dos obrigados tributarios na Oficina Virtual Tributaria unha ferramenta de aplicación desta orde que subministre o valor real para efectos fiscais dun ben inmoble.
Disposición adicional segunda
Facúltase a persoa titular da Dirección da Axencia Tributaria de Galicia para ditar os actos necesarios para o desenvolvemento e execución desta orde.
Disposición derradeira
A presente orde entrará en vigor o 1 de xaneiro de 2014 e aplicarase aos feitos impoñibles devindicados a partir da dita data.
Santiago de Compostela, 27 de decembro de 2013
Os criterios de obxectividade que subxacen á utilización de prezos medios no mercado como medio de valoración establecido no artigo 57.1 c) da Lei 58/2003, do 17 de decembro, xeral tributaria, fanos candidatos a ser equiparados ao criterio xenérico de valoración por valor de custo, xa recollido na Resolución do 1 de decembro de 2008 (DOG do 10 de decembro), polo cal se procede nesta orde a adecuar o contido da dita resolución ás especiais características que presenta o medio de valoración consistente en presos medios no mercado.
– Normas reguladoras do procedemento de valoración por valor de custo.
• Norma 1: compoñentes analíticos do valor.
De forma análoga ao procedemento establecido na lexislación sobre valoración catastral (Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño, e modificacións introducidas polo Real decreto 1464/2007, do 2 de novembro) e na lexislación en materia de valoracións hipotecarias (Orde ECO 805/2003, do 27 de marzo, e modificacións introducidas polas ordes EHA 3011/2007, do 4 de outubro, e EHA 564/2008, do 28 de febreiro), considérase o valor dun inmoble atendendo aos seus elementos analíticos (ou de custo) fundamentais: solo, construción e gastos/beneficios de promoción, corrixido, se for o caso, polos coeficientes de singularización que recollen a adaptación do valor a situacións ou características especiais do ben que se pode aplicar de forma obxectiva por estaren parametrizados segundo o disposto na norma 5 desta orde. Deste modo, o valor dun inmoble sería o resultado de aplicar a seguinte fórmula:
Valor do inmoble = (VS + VC) × CM × CS × SC
Onde:
– VS (valor do solo segundo a norma 2).
– VC (valor da construción segundo a norma 3).
– CM (coeficiente de mercado segundo a norma 4).
– CS (coeficientes de singularización segundo a norma 5).
– Superficie construída en m2.
• Norma 2: solo.
2.1 Considéranse tres formas de valorar o solo, tanto edificado como baleiro, segundo os compoñentes económicos do valor que sexan tomados como base para a valoración.
A) Solo con compoñentes de mercado urbanísticos: solo en que, pola súa clase e cualificación urbanística recoñecida no plan urbanístico de aplicación, no seu mercado se atende principalmente aos aproveitamentos urbanísticos. O valor que resulta será directamente proporcional ás edificabilidades permitidas polo plan ou realmente materializadas e inversamente proporcional aos gastos que se lle impoñan como contraprestación á edificación. O valor será o resultado de aplicar os rendementos económicos (valores de repercusión) que o mercado confire aos parámetros urbanísticos establecidos no plan. Os valores de repercusión obteranse logo da división do territorio de aplicación en zonas de similar apetencia inmobiliaria cun uso dominante, e aplicando o método residual (que obtén residualmente o valor de repercusión do solo a partir de valores de venda coñecidos) aos valores contidos nos estudos de mercado dispoñibles obterase o valor medio en cada zona para os usos principais máis comúns, é dicir, para os usos dominantes nunha determinada zona (vivenda, industrial). Para os usos secundarios (comercial e almacén/rocho) os valores zonais presentaranse de forma interrelacionada, é dicir, en forma de coeficientes que, para cada zona, relacionen os usos secundarios co valor zonal para uso dominante (vivenda ou industrial, segundo o caso), expresado en €/m2, por ser este o uso de referencia. Así, o valor zonal concreto para un uso secundario determinado calcularase como o resultado de aplicar o coeficiente que corresponda a ese uso concreto sobre o valor asignado ao uso referencia, tal como se recolle no anexo III. Establécense tamén índices máis particulares para os usos vivenda, oficina e comercial, que recollen diferenzas de valor intrazonais, isto é, diferenzas por rúa ou tramo de rúa, que intentan reflectir as variacións de tipoloxía edificatoria, de calidade residencial e de microsituación (como o caso de vivendas en plantas baixas, nas cales se admitirá un coeficiente redutor de 0,7, ou no caso de rochos en plantas distintas da vivenda, coeficiente redutor de 0,5 suplementario) que se poden dar dentro dunha mesma zona e que poden representar importantes deformacións respecto ao valor medio normal desa zona, incluídos no anexo IV.
Os valores zonais, así como os coeficientes mencionados, poderán ser actualizados mediante a análise de estudos de mercado novos ou complementarios ou ben mediante actualizacións mediante os índices de variación de prezos publicados polas distintas administración públicas ou por institucións especializadas.
Para aquelas zonas e usos en que na fixación dos prezos de mercado non se atenda de xeito cuantitativamente proporcional aos parámetros de edificabilidade establecidos no plan urbanístico, senón que a apetencia da demanda teña máis en conta os compoñentes cualitativos (localización xeográfica, orientación, pendente, vistas etc.), manténdose a edificabilidade real por debaixo da permitida, poderá substituírse o cálculo residual pola elaboración de táboas de valores de solo unitarios que reflictan a súa variabilidade cualitativa: usos industriais, dotacións privadas, vivenda en núcleos rurais e outros similares situados en zonas de baixo grao de consolidación urbanística.
B) Solo con compoñentes de mercado rústico-pecuarias ou enerxético-industriais (plantas de explotación enerxética): solo cuxo mercado atende de xeito preferente a rendementos procedentes do sector primario ou do enerxético-industrial. Este tipo de solo reflicte no seu valor un importante compoñente situacional (proximidade a vías de transporte, a núcleos de poboación, a zonas de costa etc.). O valor unitario neste tipo de solo considerarase composto dun valor de partida asignado a cada unidade territorial (concello ou bisbarra) que representa o valor dun terreo rústico cunhas características agropecuarias básicas, é dicir, as de menor produtividade que, en xeral, e dependendo do grao de urbanización ou explotación territorial do concello, serán un destino agrolóxico a monte baixo situado nunha parroquia ou lugar de pouco valor estratéxico e con acceso por un camiño de servidume. A este valor unitario aplicaránselle, segundo o caso concreto, tres factores correctores en función das tres variables que, como se viu, de forma máis firme determinan a variabilidade de valor: o cultivo ou destino agrolóxico real ou potencial, a localización xeográfica ou valor relativo da parroquia/lugar respecto do conxunto e o tipo de vía de acceso que posúe o terreo. O valor unitario obterase a partir da seguinte ecuación:
Valor unitario = valor básico × IC^EC × IP^EP × IA^EA
Axustada mediante técnicas de regresión multivariante e na cal:
– Valor básico é o valor de partida mencionado anteriormente, e é fixo para cada concello ou bisbarra (anexo II: valor básico rústico).
– IC, IP e IA son os índices de cultivo, parroquia e acceso respectivamente (factores variables da ecuación regresión –anexos V, VI e VII, respectivamente–).
– EC, EP e EA son os expoñentes de cultivo, parroquia e acceso, respectivamente (factores fixos para cada concello da ecuación regresión –anexo II–).
C) Solo con carencias ou limitacións de mercado: solo destinado a vías ou zonas común de cesión gratuíta sen dereito a aproveitamento urbanístico, a usos dotacionais públicos, solos rústicos con protección normativa ou presenza de infraestruturas cando esta impida a súa explotación ou cando se dean situacións equivalentes. Poderá asignárselles valor nulo (tratándose dunha cesión sen dereitos ou compensacións), un valor correspondente a unha edificabilidade simbólica (entre 0 e 0,2 m2/m2) ou un valor unitario correspondente ao cultivo rústico máis próximo ou similar, ou mesmo valor negativo tratándose dunha cesión gravosa sen compensación.
2.2. Coeficiente de obsolescencia.
Ao valor básico do solo con compoñentes de mercado urbanísticos da letra a) aplicaráselle unha depreciación que, en paralelo á depreciación física, afecte o solo dos bens urbanos do tipo edificios de vivenda colectiva (exceptuando as prazas de garaxe) cando os inmobles se encontren situados dentro das áreas urbanas especificadas no anexo III (guías do anexo IV) da orde de prezos medios no mercado, que recolla a depreciación económica diferencial entre os inmobles novos e os de segunda man, mediante un coeficiente que obedece a unha lei de tipo logarítmico (progresivamente decrecente) cunha ratio de depreciación anual do 0,5 %.
Considerarase un límite máximo á depreciación por obsolescencia que recolla a diverxencia máxima entre as dinámicas dos mercados primario e secundario o representado por un remanente do 70 % do valor inicial do solo.
D = (1-r)^n
Onde D é a depreciación por obsolescencia expresada en forma de coeficiente multiplicador; r é a ratio de depreciación anual e n o número de anos de antigüidade.
• Norma 3: valor da construción.
3.1. Para a valoración das edificacións pártese dun valor básico de construción para o uso estándar (vivenda) que recolla os custos totais de execución da obra (excluíndo o solo). Na fixación deste valor básico pártese da Orde EHA 1213/2005, do 26 de abril, coas modificacións introducidas polo Real decreto1464/2007, do 2 de novembro, pola que se aproban os módulos para a determinación dos valores catastrais (MBC). O MBC catastral actualizarase ao período comprendido nesta orde mediante un incremento anual que non supere o intervalo medio entre tramos sucesivos.
Na adopción de partida destes módulos catastrais e para os efectos de simplificación motivada polas escasas diferenzas de custo dos materiais e man de obra que se constatan entre as diferentes áreas xeográficas, consideraranse unicamente dous valores básicos de construción correspondentes a dúas categorías de concellos: os do grupo 1, compostos en xeral por concellos susceptibles de maior dinamismo no mercado inmobiliario, que adoptarán un valor non superior ao MBC2 actualizado; e o resto dos concellos, que compoñerán o grupo 2, concellos do interior con dinámicas inmobiliarias e construtivas menos desenvolvidas, que adoptarán un valor non superior ao MBC4 actualizado. A lista destes valores e os grupos recóllense no anexo II (valor da construción).
3.2. Correctores do valor de construción: o valor de construción a que se refire o punto anterior poderá ser corrixido polos seguintes coeficientes, que se aplicarán acumulativamente.
3.2.1. Coeficiente de uso.
O valor básico de construción poderá ser modificado nas seguintes porcentaxes:
• Reducido un 50 % para usos que non requiran distribución interior (locais comerciais sen distribuír, garaxes, almacéns etc.).
• Reducido un 25 % para usos con equipamentos interiores reducidos (oficinas, naves comerciais, administrativos etc.)
• Aumentado un 15 % no caso de tratarse de tipoloxías de vivenda unifamiliar, debido á maior repercusión de fachadas e cuberta sobre a unidade de superficie.
• Aumentado un 50 % para usos hostaleiros, comerciais con distribución interior e, en xeral, para calquera uso que implique estándares construtivos ou materiais por riba da media que marca a calidade das vivendas protexidas.
3.2.2. Coeficiente de antigüidade.
Ao valor básico de construción aplicaráselle unha depreciación que recolla o envellecemento polo transcurso do tempo, mediante un coeficiente que obedece a unha lei de tipo logarítmico (progresivamente decrecente) cunha ratio de depreciación anual do 4 %.
Considerarase un límite máximo á depreciación por antigüidade que recolla o valor residual dos materiais reciclables ou aproveitables para rehabilitación dun 30 % do valor inicial da construción.
D = (1-r)^n
Onde D é a depreciación por antigüidade expresada en forma de coeficiente multiplicador, r é a ratio de depreciación anual e n o número de anos de antigüidade.
3.2.3. Coeficiente de calidade construtiva.
Segundo a calidade construtiva do inmoble e independentemente da súa antigüidade física, aplicaranse os seguintes coeficientes:
• Calidade normal: media que é o correspondente aos edificios novos de vivendas protexidas, coeficiente 1.
• Calidade ruinosa: coeficiente 0,25.
• Calidade mala: coeficiente 0,50.
• Calidade regular: coeficiente 0,75.
• Calidade boa: coeficiente 1,25.
• Calidade excelente: coeficiente 1,50.
En caso de que se achegase declaración oficial expresa de ruína sobre o edificio, poderá asignarse á construción valor nulo.
Norma 4: coeficiente de mercado.
Este coeficiente, tal e como é habitual nas valoracións inmobiliarias, é o resultado de expresar en forma de coeficiente multiplicador o binomio gastos máis beneficios de promoción (anexo II). Este coeficiente aplicarase sobre a suma dos valores finais do solo e a construción.
Por norma xeral tomará o valor que lle asigna a normativa catastral =1,4 (norma 16 do Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño), pero ante unha previsión á baixa dos prezos de vivendas novas nos últimos meses do ano 2012, motivada pola política de vendas máis agresiva que están a abordar as entidades bancarias, titulares dunha parte importante do stock de vivendas novas procedente de embargos aos promotores que non puideron asegurar a súa solvencia, e dado que nestas promocións o solo se adquiriu no seu día a prezos normais nun mercado máis dinámico, parece aconsellable aplicar unha redución dos valores das unidades de obra rematadas con cargo aos beneficios empresariais de promoción, é dicir, con cargo ao chamado «coeficiente de mercado», que pondera os gastos e os beneficios do promotor. Deste xeito pásase do valor 1,4 que lle asigna a norma 16 do Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño, sobre normas técnicas de valoración catastral a un novo valor (1,2).
Para bens inmobles en situacións netamente rurais, onde a edificación se leva a cabo por autoconstrución e sitos en zonas lonxe das áreas de influencia das zonas urbanas e da costa, aplicarase un coeficiente de mercado neutro de valor =1.
• Norma 5: coeficientes de singularización.
O resultado de aplicar o coeficiente de mercado sobre a suma do valor final do solo e a construción corrixirase, se é o caso, polos coeficientes de singularización, que recollen a adaptación do valor a situacións ou características especiais do ben, que poden ser aplicados de forma obxectiva. Estes coeficientes aplicaranse acumulativamente:
5.1. Coeficiente de arrendamento.
Se o ben inmoble estiver, na data de referencia da valoración, sometido a un arrendamento con contrato que inclúa cláusula de prórroga forzosa e duración indefinida, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente que represente este feito e que será:
No suposto de que o obrigado tributario achegue xustificación adecuada e suficiente do importe da renda neta, a media entre o valor resultante de actualizar (capitalizar) a renda neta e o valor de mercado sen ter en conta o arrendamento.
b) No caso contrario aplicarase o coeficiente 0,7.
5.2. Coeficiente de local interior:
Se o ben inmoble posúe un uso de vivenda e abre todos os seus ocos exclusivamente a patio de luces (patio de parcela privado do edificio), isto é, se non dá á rúa ou patio de bloques (patio compartido por varios edificios), e este feito provoca unha deficiente iluminación, aplicarase ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente de valor 0,85. De forma análoga, tratándose de casas en cuarteirón pechado, ás partes da parcela non edificables en altura destinadas a patios poderáselles depreciar o seu valor con respecto á parte edificable en altura nunha porcentaxe do 90 % (coeficiente 0,1).
5.3. Coeficiente de ascensor:
Se o ben inmoble posúe un uso de vivenda, está situado nunha planta alta por riba da rasante da rúa e o edificio non está dotado, nin ten posibilidade de estalo, de instalación de ascensor, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente que represente este feito e que consistirá nunha depreciación do 10 % por cada planta completa (3 metros de altura) que sexa necesario subir desde o acceso á rúa. Non computan os tramos de altura inferior a unha planta que existan no portal ou zonas comúns.
5.4. Coeficiente de tamaño de locais comerciais:
Co fin de ter en conta o feito de que os locais comerciais necesitan ter fachada de acceso, que a relación entre a lonxitude desta e a superficie do local marca de xeito importante a súa valía e que canto máis pequeno é o local a relación fachada/superficie normalmente aumenta, poderase aplicar ao valor resultante do anterior proceso un coeficiente que represente este feito e que poderá adoptar os seguintes valores:
a) Entre 100 e 200 m2 de superficie útil: non se aplica ponderación (locais estándar).
b) Ata 100 m2 de superficie útil: 2 % por cada 10 m2 de menos.
c) Entre 200 e 500 m2 de superficie útil: -2 % por cada 20 m2 de máis.
d) A partir de 500 m2 de superficie útil: -2 % por cada 100 m2 de máis (acumulable ao anterior).