ORDE do 26 de agosto de 2013 pola que se modifica a Orde do 27 de decembro de 2012, pola que se desenvolve o medio de comprobación de valores de prezos medios de mercado aplicable a determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia e se aproban os prezos medios no mercado aplicables no exercicio 2013.
Consellería de Facenda — III. Outras disposicións — 27/08/2013

A Orde do 27 de decembro de 2012 pola que se desenvolve o medio de comprobación de valores de prezos medios de mercado aplicable a determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia e se aproban os prezos medios no mercado aplicables no exercicio 2013 estableceu os valores de referencia dos inmobles para o presente exercicio 2013.
A vixencia das ordes sobre os prezos medios de mercado ten carácter anual, pero dada a situación económica actual de crise que afecta sobre todo o mercado inmobiliario e que provoca unha gran volatilidade no prezo dos inmobles, faise necesaria unha actualización dos ditos valores cunha periodicidade superior á anual. Exemplo disto foi a actualización que se realizou o ano pasado pola Orde do 20 de agosto de 2012, pola que se modifica a Orde do 28 de decembro de 2011 que aprobaba os prezos medios no mercado de determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia para o exercicio 2012.
Por todo iso, e tendo en conta a vontade desta Administración de acomodarse o máis rapidamente posible á evolución dos valores dos inmobles, proponse unha modificación destes á baixa actuando tanto sobre o coeficiente de mercado, coma sobre o valor do solo.
O valor do solo urbano non é de todo independente do valor do inmoble. En realidade é máis un produto deste. O seu valor depende do que sobre el se pode edificar, de forma que a existencia materializada dun determinado tipo de edificio pode apreciar ou depreciar o solo sobre o que se sitúa. De forma inversa, tamén o maior valor do solo (para o uso optimizado) pode afectar o conxunto do inmoble, ao determinar a súa vida económica e a conveniencia do seu derrubamento para ser reedificado.
Así como a depreciación física (debida á antigüidade ou ao estado de conservación) é só entendible aplicada á construción, a depreciación económica (ou funcional), considerada como obsolescencia, afectará o conxunto, na medida que se aplica ao solo que soporta a edificación.
Nestes momentos de crise económica, cos prezos inmobiliarios en caída suave pero constante e os usos non residenciais (comerciais, oficinas) con problemas de escaseza de demanda e unha sobreoferta non satisfeita por aquela, dáse unha inadecuación entre o que realmente foi construído en épocas anteriores de bonanza económica e o que optimamente hoxe é demandado polos usuarios de inmobles. É por isto que a obsolescencia se manifesta agora con maior intensidade.
Por outra parte, a transferencia desde o sector financeiro cara á Sociedade de Xestión de Activos Procedentes da Reestruturación Bancaria dunha parte importante dos activos inmobiliarios, na cal a vivenda nova representa unha elevada porcentaxe, e as dificultades de colocación no mercado dun volume importante destas vivendas provocaron que o axuste dos prezos do mercado de vivenda nova (20 % de rebaixa respecto a 2007 segundo o INE para a CA de Galicia) estea a ser máis lento que o de vivenda de segunda man, que, pola súa adaptabilidade máis inmediata e individualizada, resulta ser máis áxil en recoller a caída da demanda mediante o axuste dos prezos (34 % de caída nas mesmas condicións, segundo o INE). Este factor vén a acentuar, aínda que sexa momentaneamente e de forma artificiosa, o efecto da obsolescencia económica.
A combinación destes dous factores fai conveniente na praxe da valoración fiscal, que sempre busca un rexistro o máis cinguido posible á actualidade dos mercados, que se acentúe a marxe ou distancia entre o valor real (prezos medios no mercado) asignado ás vivendas novas e ás de segunda man, polo menos mentres persistan as causas externas que acentúan estes efectos.
En todo caso, e debido á inestabilidade dos mercados inmobiliarios, farase un seguimento estreito e un novo diagnóstico a final do presente ano para, se é o caso, proceder a unha nova adaptación dos prezos medios de mercado con efectos para o próximo exercicio.
En consonancia co exposto, redúcese o coeficiente de mercado naqueles municipios que así o tivesen establecido de 1,3 a 1,2. Este coeficiente reducido viría a ponderar practicamente en exclusiva os gastos, é dicir, considera un beneficio nulo ou pouco significativo na promoción inmobiliaria. Ademais introdúcese un coeficiente de obsolescencia económica que, en paralelo á depreciación física, afecte o solo dos bens urbanos do tipo de edificios de vivenda colectiva (exceptuando as prazas de garaxe) cando os inmobles se encontren situados dentro das áreas urbanas especificadas no anexo III (guías do anexo IV) da orde de prezos medios no mercado. A aplicación deste coeficiente responderá a unha lei de tipo logarítmico (progresivamente decrecente) cunha ratio de depreciación anual do 0,5 %. Considérase un límite máximo á depreciación por obsolescencia económica do solo urbano o representado polo 70 % do seu valor inicial (coeficiente máximo para aplicar, para antigüidades superiores a 70 anos, de 0,7). Este coeficiente manterase mentres se observe un maior desaxuste dos prezos de vivenda nova respecto aos de segunda man no que respecta á súa acomodación á demanda e será desactivado no momento no que ambos os dous mercados, o primario e o secundario, se sincronicen máis claramente.
De conformidade coa competencia atribuída polo artigo 7 do Decreto lexislativo 1/1999, do 7 de outubro, polo que se aproba o texto refundido da Lei de réxime financeiro e orzamentario de Galicia, e o artigo 27.un do texto refundido das disposicións legais da Comunidade Autónoma de Galicia en materia de tributos cedidos polo Estado, aprobado polo Decreto lexislativo 1/2011, do 28 de xullo,
Artigo único
Modifícase a Orde do 27 de decembro de 2012 pola que se desenvolve o medio de comprobación de valores de prezos medios de mercado aplicable a determinados inmobles rústicos e urbanos situados na Comunidade Autónoma de Galicia e se aproban os prezos medios no mercado aplicables no exercicio 2013.
Un. Modifícase a norma 2 do anexo I, que queda redactada como segue:
Norma 2.
Solo
.
2.1. Considéranse tres formas de valorar o solo, tanto edificado coma baleiro, segundo os compoñentes económicos do valor que sexan tomados como base para a valoración:
a) Solo con compoñentes de mercado urbanísticos: solo no cal, pola súa clase e cualificación urbanística recoñecida no plan urbanístico de aplicación, no seu mercado se atende principalmente aos aproveitamentos urbanísticos. O valor que resulta será directamente proporcional ás edificabilidades permitidas polo plan ou realmente materializadas, e inversamente proporcional aos gastos que se lle impoñan como contraprestación á edificación. O valor será o resultado de aplicar os rendementos económicos (valores de repercusión) que o mercado confire aos parámetros urbanísticos establecidos no plan. Os valores de repercusión obteranse logo da división do territorio de aplicación en zonas de similar apetencia inmobiliaria cun uso dominante e aplicando o método residual (que obtén residualmente o valor de repercusión do solo a partir de valores de venda coñecidos) aos valores contidos nos estudos de mercado dispoñibles, obterase o valor medio en cada zona para os usos principais máis comúns, é dicir, para os usos dominantes nunha determinada zona (vivenda, industrial). Para os usos secundarios (comercial e almacén/rocho), os valores zonais presentaranse de forma interrelacionada, é dicir, en forma de coeficientes que, para cada zona, relacionen os usos secundarios co valor zonal para uso dominante (vivenda ou industrial, segundo o caso), expresado en €/m2, por ser este o uso de referencia. Así, o valor zonal concreto para un uso secundario determinado calcularase como o resultado de aplicar o coeficiente que lle corresponda a ese uso-concreto sobre o valor asignado ao uso-referencia, tal como se recolle no anexo III. Establécense tamén índices máis particulares para os usos de vivenda, oficina e comercial, que recollen diferenzas de valor intrazonais, isto é, diferenzas por rúa ou tramo de rúa, que intentan reflectir as variacións de tipoloxía edificatoria, de calidade residencial e de microsituación, que se poden dar dentro dunha mesma zona e que poden representar importantes deformacións respecto ao valor medio normal desa zona, incluídos no anexo IV.
Os valores zonais, así como os coeficientes mencionados, poderán ser actualizados mediante a análise de estudos de mercado novos ou complementarios ou ben mediante actualizacións mediante os índices de variación de prezos publicados polas distintas administracións públicas ou por institucións especializadas.
Para aquelas zonas e usos en que na fixación dos prezos de mercado non se atenda de xeito cuantitativamente proporcional aos parámetros de edificabilidade establecidos no plan urbanístico senón que a apetencia da demanda contemple máis os compoñentes cualitativos (localización xeográfica, orientación, pendente, vistas etc.), manténdose a edificabilidade real por debaixo da permitida, poderá substituírse o cálculo residual pola elaboración de táboas de valores de solo unitarios que reflicten a súa variabilidade cualitativa: usos industriais, dotacións privadas, vivenda en núcleos rurais e outros similares situados en zonas de baixo grao de consolidación urbanística.
b) Solo con compoñentes de mercado rústico-pecuarias ou enerxético-industriais (plantas de explotación enerxética): solo en que o seu mercado atende de xeito preferente a rendementos procedentes do sector primario ou do enerxético-industrial. Este tipo de solo reflicte no seu valor un importante compoñente situacional: proximidade a vías de transporte, a núcleos de poboación, a zonas de costa etc. O valor unitario neste tipo de solo considerarase composto dun valor de partida asignado a cada unidade territorial (concello ou bisbarra) que representa o valor dun terreo rústico cunhas características agropecuarias básicas, é dicir, ás de menor produtividade que, en xeral, e dependendo do grao de urbanización ou explotación territorial do concello, terán un destino agrolóxico a monte baixo situado nunha parroquia ou lugar de pouco valor estratéxico e con acceso por un camiño de servidume. A este valor unitario aplicaránselle, segundo o caso concreto, tres factores correctores en función das tres variables que, como se viu, de forma máis firme determinan a variabilidade de valor: o cultivo ou destino agrolóxico real ou potencial, a localización xeográfica ou valor relativo da parroquia/lugar respecto do conxunto e o tipo de vía de acceso que posúe o terreo. O valor unitario obterase a partir da seguinte ecuación:
Valor unitario = valor básico x IC^EC x IP^EP x IA^EA
Axustada mediante técnicas de regresión multivariante e na cal:
– Valor básico é o valor de partida mencionado anteriormente e é fixo para cada concello ou bisbarra (anexo II: valor básico rústico).
– IC, IP e IA son os índices de cultivo, parroquia e acceso respectivamente (factores variables da ecuación regresión –anexos V, VI e VII respectivamente–).
– EC, EP e EA son os expoñentes de cultivo, parroquia e acceso respectivamente (factores fixos para cada concello da ecuación regresión –anexo II–).
c) Solo con carencias ou limitacións de mercado: solo destinado a vías ou zonas comúns de cesión gratuíta sen dereito a aproveitamento urbanístico, a usos dotacionais públicos, solos rústicos con protección normativa ou presenza de infraestruturas cando esta impida a súa explotación ou cando se dean situacións equivalentes. Poderá asignárselles valor nulo (tratándose dunha cesión sen dereitos ou compensacións), un valor correspondente a unha edificabilidade simbólica (entre 0 e 0,2 m2/m2) ou un valor unitario correspondente ao cultivo rústico máis próximo ou similar, ou mesmo valor negativo tratándose dunha cesión gravosa sen compensación.
2.2. Coeficiente de obsolescencia:
Ao valor básico do solo con compoñentes de mercado urbanísticos da alínea a) aplicaráselle unha depreciación que, en paralelo á depreciación física, afecte o solo dos bens urbanos do tipo edificios de vivenda colectiva (exceptuando as prazas de garaxe) cando os inmobles se encontren situados dentro das áreas urbanas especificadas en anexo III (guías do anexo IV) da orde de prezos medios no mercado, que recolla a depreciación económica diferencial entre os inmobles novos e os de segunda man, mediante un coeficiente que obedece a unha lei de tipo logarítmico (progresivamente decrecente) cunha ratio de depreciación anual do 0,5 %.
Considerarase un límite máximo á depreciación por obsolescencia que recolla a diverxencia máxima entre as dinámicas dos mercados primario e secundario o representado por un remanente do 70 % do valor inicial do solo.
D = (1-r)^n
Onde
D
é a depreciación por obsolescencia expresada en forma de coeficiente multiplicador;
r
é a ratio de depreciación anual e
n
o número de anos de antigüidade.
Dous. Modifícase a norma 4 do anexo I, que queda redactada como segue:
Norma 4.
Coeficiente de mercado
.
Este coeficiente, tal e como é habitual nas valoracións inmobiliarias, é o resultado de expresar en forma de coeficiente multiplicador o binomio gastos máis beneficios de promoción (anexo II). Este coeficiente aplicarase sobre a suma dos valores finais do solo e a construción.
Por norma xeral tomará o valor que lle asigna a normativa catastral (1,4) corrixido á baixa en dúas décimas =1,2 (norma 16 do Real decreto 1020/1993, do 25 de xuño).
Para bens inmobles en situacións netamente rurais, onde a edificación se leva a cabo por autoconstrución e sitos en zonas lonxe das áreas de influencia das zonas urbanas e da costa, aplicarase un coeficiente de mercado neutro de valor 1».
Tres. Modificación do anexo II, como se indica:
Para todos os concellos de Galicia que teñen asignado un coeficiente de mercado de 1,3, este modifícase por un coeficiente 1,2.
Disposición derradeira única
Esta orde entrará en vigor ao día seguinte da súa publicación no
Diario Oficial de Galicia
e aplicarase aos feitos impoñibles devindicados a partir desa data.
Santiago de Compostela, 26 de agosto de 2013