INSTRUCCIÓN 1/1998, do 24 de xullo, sobre a aplicación da Lei do solo de Galicia no marco da nova Lei 6/1998, do 13 de abril, sobre réxime do solo e valoracións.
CONSELLERÍA DE POLÍTICA TERRITORIAL, OBRAS PÚBLICAS E VIVENDA — I. DISPOSICIÓNS XERAIS — 25/09/1998

De conformidade coa orde constitucional de competencias deseñada polos artigos 148 e 149 da Constitución española, as comunidades autónomas teñen atribuída, estatutariamente, a competencia exclusiva ou plena en materia de urbanismo. E así, o Estatuto de autonomía de Galicia, no seu artigo 27.3º, atribúelle á Comunidade Autónoma Galega a competencia exclusiva en materia de «ordenación do territorio e do litoral, urbanismo e vivenda». Este carácter de exclusividade competencial implica o recoñecemento dunha orde completa de potestades en mans dos poderes públicos galegos: lexislativa, regulamentaria e executiva (artigo 37.2º do Estatuto de autonomía).
O ámbito da competencia sobre urbanismo asumida polas comunidades autónomas defínese na sentencia do Tribunal Constitucional 61/1997, do 20 de marzo, como «a disciplina xurídica do feito social ou colectivo dos asentamentos de poboación no espacio físico», o que no plano xurídico se traduce na «ordenación urbanística» como obxecto normativo das leis urbanísticas» (fundamento xurídico 6.a).
O contido desta competencia consiste en concretas potestades, entre as que o Tribunal Constitucional inclúe, a título simplemente exemplificativo, as relativas ó planeamento, a xestión ou execución de instrumentos de planificación e a intervención administrativa nas facultades dominicais sobre o uso do solo e a edificación, arbitrándose ó seu servicio técnicas xurídicas concretas. A isto ten que se engadir «a determinación, no pertinente, do réxime xurídico do solo en tanto que soporte da actividade transformadora que implica a urbanización e a edificación».
Este contido competencial tradúcese na fixación de «políticas de ordenación da cidade, en tanto en canto mediante elas vénse determina-lo cómo, cándo e ónde deben xurdir ou desenvolverse os asentamentos humanos, dispóndose ó seu servicio as técnicas e instrumentos urbanísticos precisos para acadar tal obxectivo».
A Lei 1/1997, do 24 de marzo, do solo de Galicia ten por obxecto a regulamentación completa do urbanismo no ámbito da nosa Comunidade Autónoma, complementada coa Lei 7/1995, do 29 de xuño, de delegación e distribución de competencias en materia de urbanismo que, xunto coas normas regulamentarias para o seu desenvolvemento e execución,
constitúen o dereito urbanístico propio de Galicia «aplicable no seu territorio con preferencia a calquera outro» (artigo 38.1º do Estatuto de autonomía). Non se debe perder de vista que no reparto competencial efectuado pola Constitución española é ás comunidades autónomas ás que se lles atribuíu a competencia exclusiva sobre o urbanismo, e polo tanto, é a estes entes públicos ós que lles compete emanar normas que afecten á ordenación urbanística, no sentido exposto na sentencia do Tribunal Constitucional 61/1997.
Agora ben, non se pode descoñecer que a competencia autonómica exclusiva en materia de urbanismo ten que coexistir con aquelas que o Estado posúe en virtude do artigo 149.1º da Constitución, podendo o seu exercicio condicionar, licitamente, a competencia das comunidades autónomas sobre o urbanismo. O Estado ten constitucionalmente atribuídas competencias, tamén exclusivas, para establece-las condicións básicas que garantan a igualdade dos españois no exercicio dos dereitos e no cumprimento dos deberes constitucionais, ou a lexislación sobre expropiación forzosa, ou o sistema de responsabilidade, ou o procedemento administrativo común, por citar só algúns exemplos de títulos competenciais con incidencia relevante sobre o urbanismo.
Pois ben, exposto o anterior, ten que se afirmar que a competencia autonómica exclusiva sobre urbanismo ten que se integrar sistematicamente con aqueloutras outras estatais que, aínda que de ningún xeito poden lexitimar unha regulamentación xeral do enteiro réxime xurídico do solo, poden propiciar, nembargantes, que se afecte puntualmente á materia urbanística.
A Lei do solo de Galicia foi escrupulosamente respectuosa coa orde constitucional de distribución de competencias e por isto, na súa disposición adicional 1º remítese á lexislación estatal no que se refire á regulamentación dos dereitos e deberes básicos dos propietarios de solo, valoracións, expropiacións e réxime de venda forzosa, supostos indemnizatorios e réxime xurídico; nestas materias o Estado ten competencias que o lexislador autonómico está obrigado a respectar e son precisamente as materias que regulamenta a nova Lei 6/1998, do 13 de abril, sobre réxime do solo e valoracións.
A entrada en vigor da Lei estatal esixirá das administracións públicas e dos distintos operadores urbanísticos un labor hermenéutico de integración ou articulación da lexislación urbanística galega co novo marco da lexislación estatal; labor que se deberá realizar cunha visión sistemática, unitaria e coherente de ámbolos dous ordenamentos xurídicos, buscando a interpretación que permita a eficacia e plena aplicación da lexislación urbanística autonómica en canto resulte compatible co novo marco da lexislación estatal.
Coa finalidade de facilitar ese labor hermenéutico e con base nas atribucións previdas polo artigo 5 da Lei 7/1995, do 29 de xuño, de delegación e distribución de competencias en materia de urbanismo, díctase a presente instrucción sobre a aplicación da Lei do solo de Galicia no marco da nova lexislación estatal.
1. Criterios xerais.
A nova Lei 6/1998, do 13 de abril, sobre réxime do solo e valoracións, ten por obxecto defini-lo contido básico do dereito de propiedade do solo (artigo 1), e con esta finalidade establece unha regulamentación básica sobre o réxime urbanístico da propiedade, as valoracións, as expropiacións forzosas e os supostos indemnizatorios.
O contido máis importante, polas novidades que incorpora no ordenamento xurídico e pola súa relevante incidencia na lexislación urbanística autonómica, constitúeo o novo réxime básico da propiedade do solo establecido no exercicio das competencias constitucionalmente atribuídas ó Estado con base no artigo 149.1.1º da Constitución, título competencial do que quedou precisado o seu alcance na mencionada sentencia do Tribunal Constitucional (fundamentos xurídicos 7 ó 11).
A Lei estatal limitouse a defini-lo estatuto xurídico básico da propiedade do solo, que constitúe o marco dentro do que os lexisladores autonómicos poden dictar tamén normas sobre o réxime da propiedade do solo. Ó Estado compételle regulamenta-las condicións básicas que garantan a igualdade de tódolos propietarios do solo no exercicio do seu dereito de propiedade urbana, é dicir, a igualdade básica no que se refire ás valoracións e ó réxime urbanístico da propiedade do solo (fundamento xurídico 8 da la sentencia do Alto Tribunal); fai referencia ó contido primario do dereito, ás posicións xurídicas fundamentais, pero en ningún caso pode supoñer unha regulamentación completa e acabada dos dereitos e deberes dos propietarios do solo e, en consecuencia, é claro que ás comunidades autónomas lles corresponde regulamenta-lo réxime xurídico da propiedade do solo respectando as condicións básicas establecidas polo lexislador estatal.
Ningunha dificultade ofrece a aplicación da nova lei no relativo ós principios xerais (título I), que xa estaban formulados cunha redacción similar na Lei do solo de Galicia, tradicionais no Dereito urbanístico que se consolidou en España desde a primeira Lei do solo de 1956.
A regulamentación estatal das expropiacións (título IV) tampouco presenta dificultades na súa aplicación por canto os preceptos da Lei galega sobre as expropiacións urbanísticas son perfectamente compatibles coa nova lexislación estatal.
A regulamentación dos supostos indemnizatorios (título V) non afecta á lei galega, que non contén ningún precepto sobre esta materia, limitándose a se remitir á lexislación estatal.
Por outra parte, debe recordarse que o marco da lexislación estatal se completa con aqueles preceptos do texto refundido da Lei sobre réxime do solo e ordenación urbana, aprobado por Real decreto lexislativo 1/1992, do 26 de xuño, que a disposición derrogatoria da nova Lei 6/1998 declara expresamente vixentes.
2. Clasificación do solo.
A nova Lei 6/1998 establece a clasificación do solo como presuposto mesmo da definición das condicións básicas do dereito de propiedade urbana, distinguindo tres supostos básicos: solo transformado urbanisticamente (urbano), solo apto para o proceso urbanizador (urbanizable) e solo preservado de tal proceso (non urbanizable). Estes tres supostos básicos son establecidos polo lexislador estatal para os únicos efectos de anoar determinadas facultades dominicais e uns criterios de valoración pola súa vez básicos do dereito de propiedade urbana.
Pero isto non lle impide ó lexislador urbanístico autonómico o establecemento doutras clases ou categorías de solo diferentes, sempre que se poida establece-la equivalencia ou correspondencia coas clases de solo definidas polo lexislador estatal para os únicos efectos de aplica-lo réxime xurídico fundamental que lle corresponda (artigo 7 da lei estatal).
Na lei galega a clasificación do solo é diferente segundo se trate de municipios con plan xeral de ordenación municipal, proxecto de ordenación do medio rural ou sen planeamento.
a) Nos municipios con plan xeral de ordenación municipal o territorio municipal clasificarase nos seguintes tipos de solo: urbano, de núcleo rural, urbanizable e rústico (artigo 63.1º da lei galega).
b) Nos municipios con proxecto de ordenación do medio rural o territorio municipal clasificarase en: solo urbano, solo de núcleo rural e solo rústico (Art. 63.2º da lei galega).
c) Nos municipios sen planeamento, aplicarase o réxime xurídico do solo urbano consolidado, do solo de núcleo rural e do solo rústico, segundo corresponda (disposición adicional 3ª da lei galega).
A continuación indícanse os criterios de aplicación para a clasificación do solo de conformidade coa lexislación urbanística galega e co novo marco da lexislación estatal.
2.1. Solo urbano.
Tanto na lei galega coma na estatal a clasificación do solo urbano é unha potestade regrada que depende do feito físico da urbanización dos terreos ou da consolidación edificatoria, de xeito que a Administración queda vinculada por unha realidade que ten que reflectir nas súas determinacións clasificatorias.
O artigo 8 da lei estatal, logo de establecer xenericamente os criterios indicados, remítese ó lexislador autonómico en canto á determinación da forma e condicións para a clasificación do solo urbano.
E é o lexislador urbanístico autonómico o que establece polo miúdo os requisitos formais e obxectivos de clasificación do solo urbano, concretamente no artigo 64.1º da Lei do solo de Galicia, cun contido que se acomoda perfectamente ós criterios xerais establecidos na lei estatal.
Dentro do solo urbano a lei galega diferencia dúas categorías: o solo urbano consolidado e o solo urbano non consolidado (artigos. 64.2º e 65). Esta mesma distinción dedúcese do artigo 14 da lei estatal ó distinguir dous réximes aplicables no solo urbano, un para os terreos consolidados pola urbanización e outro para os que carezan de urbanización consolidada.
En ámbalas dúas lexislacións o criterio determinante da categoría de solo urbano non consolidado refírese a áreas de solo urbano que aínda se deben someter a un proceso de execución integral que abrangue cesións de solo, execución de obras de urbanización e operacións de distribución equitativa de cargas e beneficios derivadas do planeamento; todo isto coa finalidade de levar á realidade física a ordenación proxectada no plan.
O solo urbano consolidado, polo contrario, refírese ás restantes áreas de solo urbano nas que non resulta necesario un proceso completo e complexo de xestión urbanística; son terreos que merecen a cualificación de soar ou que precisan dalgunha obra illada de urbanización.
2.2. Solo de núcleo rural.
Esta nova clase de solo que introduce a lei galega pretende darlle unha resposta axeitada a un dos aspectos máis característicos dos asentamentos de poboación en Galicia. Aínda que o solo de núcleo rural non teña o seu correlativo na nova lei estatal, pódese encontrar sen maior dificultade a súa equivalencia co solo urbano para os efectos de determina-lo réxime xurídico básico que resulta de aplicación.
O concepto de núcleo rural que define o artigo 76 da lei galega ten unha evidente conexión co de solo urbano establecido no artigo 8 da lei estatal. O feito físico da agrupación de vivendas -condición sine qua non para identificar un núcleo rural- pode reconducirse sen dificultade ó criterio xenérico de consolidación edificatoria que emprega o lexislador estatal que, non esquezamos, se remite ó lexislador autonómico para determina-la forma e condicións para a clasificación do solo urbano. En definitiva, ámbalas dúas clases de solo serven de soporte físico a un asentamento de poboación e o réxime xurídico aplicable en ámbalas clases de solo resulta análogo.
Para asegura-la aplicación coherente dos criterios de clasificación do solo establecidos pola lexislación urbanística galega e pola lexislación estatal, o planeamento deberá incorporar no contido do preceptivo estudio do medio rural unha análise detallada do grao de consolidación edificatoria de cada núcleo rural xustificando o ámbito delimitado.
2.3. Solo urbanizable.
A nova lei estatal pretende facilita-lo aumento da oferta de solo facendo posible que todo o solo que aínda non se incorporou ó proceso urbano, no que non concorran razóns para a súa preservación, sexa considerado como susceptible de ser urbanizado (artigo 8). Debe clasificarse como solo urbanizable todo o solo que non deba ser clasificado como urbano ou como non urbanizable.
Pero dentro do solo urbanizable aínda hai que distinguir dous supostos básicos diferentes, para os que se prevén réximes xurídicos e criterios de valoración tamén diferentes: por unha parte, o solo urbanizable abranguido en sectores ou ámbitos delimitados para o seu desenvolvemento ou para os que se estableceran as condicións necesarias para o seu desenvolvemento urbanístico (artigo 16.1º, 17, número 1º e 27.2º); e por outra parte, o resto do solo urbanizable non comprendido en sectores (artigo 16.2º, 17, número 2, e 27.1º).
A lei galega é máis esixente para clasificar solo urbanizable por canto fai depende-la súa clasificación dunha actuación pública programada ou privada concertada coa finalidade de incorporar inmediatamente os terreos ó proceso de desenvolvemento urbanístico (artigo 67). Neste suposto, o planeamento xeral ten que conte-lo sector ou ámbito de planeamento de desenvolvemento e mailas condicións necesarias para o desenvolvemento urbanístico dese solo (artigo 12). O solo urbanizable definido pola lei galega correspóndese co solo urbanizable co ámbito do sector delimitado e as condicións para o seu desenvolvemento urbanístico determinadas no planeamento xeral, isto é, o solo urbanizable ó que fan referencia os artigos 16.1º, 17, número 1, e 27.2º da lei estatal.
O resto do solo urbanizable non comprendido en sectores ou ámbitos de planeamento para o seu desenvolvemento inmediato (artigos 16.2º, 17, número 2, e 27.1º da lei estatal) será clasificado polo plan xeral como solo rústico común apto para urbanizar que se considera asimilado ó solo urbanizable non sectorializado da lei estatal.
2.4. Solo rústico.
A lei galega, seguindo o criterio tradicional da lexislación urbanística española, partiu dunha concepción residual do solo rústico; este comprende tódolos terreos que non estean clasificados como urbanos, de núcleo rural ou urbanizables (artigo 68).
Este criterio residual non se corresponde co do lexislador estatal para a clasificación do solo non urbanizable. A lei estatal acode a conceptos xurídicos indeterminados tales como os valores ambientais, paisaxísticos, históricos, arqueolóxicos, científicos, ambientais ou culturais, da súa riqueza agrícola, forestal, gandeira ou doutra índole, ou as razóns xustificadas que motiven a inadecuación dos terreos para o desenvolvemento urbanístico (artigo 9). Só cando se está en presencia dalgunha das circuns
tancias sinaladas no artigo 9 teñen que se clasifica-los terreos como solo non urbanizable; noutro caso, deberanse clasificar como solo urbanizable.
Para determina-las equivalencias entre as clases de solo da lexislación galega coas da lexislación estatal será necesario diferenciar entre as diferentes situacións en que se pode encontra-lo solo rústico:
2.4.1. Solo rústico de especial protección.
Comprende os espacios ou elementos que o plan determine para outorgarlles unha especial protección en razón dos seus valores ecolóxicos, medioambientais, paisaxísticos, históricos, etnográficos, culturais ou con especial potencialidade productiva (artigo 68.1º e 79.1º da lei galega).
O solo rústico de especial protección correspóndese exactamente co solo non urbanizable que, segundo dispón o artigo 9 da lei estatal, debe ser preservado do desenvolvemento urbanístico de acordo co planeamento urbanístico e territorial ou a lexislación sectorial, en razón dos seus valores ambientais, paisaxísticos, históricos, arqueolóxicos, científicos, ambientais ou culturais, da súa riqueza agrícola, forestal, gandeira ou doutra índole.
2.4.2. Solo rústico común.
É o resto do solo rústico que non merece ser obxecto de especial protección (artigo 68.1º) que se corresponde co solo non urbanizable inadecuado para o desenvolvemento urbano (artigo 9.2º, in fine, da lei estatal).
2.4.3 Solo rústico común apto para urbanizar.
A lei galega habilita o plan xeral para delimitar, dentro do solo rústico común, áreas aptas para urbanizar que poden ser incorporadas ó desenvolvemento urbanístico mediante a formulación dun ou varios plans parciais (artigo 68.3º). Nestes casos, o planeamento xeral unicamente debe determina-los usos compatibles (artigo 14.d) pero non está obrigado a delimita-lo ámbito de cada sector que se vai desenvolver mediante un plan parcial nin a determina-las condicións do seu desenvolvemento urbanístico, función que lle corresponde ó futuro plan parcial (artigos 22 e 23). A aprobación do plan parcial determina a clasificación como solo urbanizable do correspondente sector (artigos 21.2º e 78.2º).
Estas áreas aptas para urbanizar delimitadas no solo rústico común débense considerar englobadas na ampla concepción do solo urbanizable que recolle a nova lexislación estatal. Téñase en conta que a lei estatal, nos seus artigos 16.2º, 17, número 2, e 27.1º, alude a un solo urbanizable para o que o planeamento xeral non determinou as condicións do seu desenvolvemento nin delimitou o sector ou ámbito do planeamento parcial de desenvolvemento.
Como queira que a lexislación estatal obriga a considerar como susceptible de ser urbanizado o solo que aínda non foi incorporado ó proceso urbano, no que non concorran razóns para ser obxecto dunha
especial protección incompatible coa súa transformación (artigos 9 e 10 da lei estatal), o planificador estará obrigado a considerar como apto para urbanizar, a totalidade do solo rústico común, agás os ámbitos que resulten inadecuados para o desenvolvemento urbanístico, o que terá que se xustificar cumpridamente no preceptivo estudio do medio rural que ten que conte-lo plan.
Nos municipios de baixa complexidade urbanística que xustificadamente opten pola formulación dun proxecto de ordenación do medio rural, non se poderán clasificar solos urbanizables nin delimitar áreas aptas para urbanizar en solo rústico común porque non o permite a lei galega (artigos 63.2º, 67 e 68.3º da Lei do solo de Galicia). Nestes casos, non se pode considerar adecuada a previsión de novos desenvolvementos urbanos por razón das características de baixa complexidade urbanística dos municipios rurais que opten por este instrumento, así como pola propia natureza e función limitada dos proxectos de ordenación do medio rural que non conteñen unha ordenación urbanística completa e integral do termo municipal.
3. Réxime xurídico e valoracións do solo.
O réxime xurídico aplicable a cada unha das clases de solo deriva da combinación do réxime básico establecido na lexislación do Estado e o réxime urbanístico previsto na lexislación galega, tendo en conta as correspondencias ou equivalencias entre as clases do solo cos criterios anteriormente sinalados.
3.1. O aproveitamento urbanístico no solo urbano e urbanizable.
A Lei 6/1998, nos seus artigos 14.2º c), respecto do solo urbano non consolidado, e 18.4º, respecto do solo urbanizable, establece a obriga de cederlle obrigatoria e gratuitamente á Administración o solo correspondeente ó 10 por 100 do aproveitamento urbanístico do correspondente ámbito; esta porcentaxe ten o carácter de límite máximo e é permitida a súa reducción pola lexislación autonómica. De igual xeito, permítese que a lexislación autonómica reduza a participación da Administración nas cargas de urbanización que correspondan ó devandito solo de cesión.
A nova lei estatal ampárase no artigo 149.1º.1 da Constitución para defini-lo contido básico ou elemental do dereito de propiedade urbana, sen establece-lo aproveitamento urbanístico con carácter fixo nin acudir a concretas técnicas urbanísticas, de modo que se lle deixa unha marxe ó lexislador autonómico para o exercicio das súas competencias en materia de urbanismo, acomodándose deste xeito ós fundamentos da sentencia do Tribunal Constitucional 61/1997.
A Lei do solo de Galicia, nos seus artigos 70.2º b) e 71.1º c) e disposición transitoria 2ª, alínea 1 b), respecto do solo urbano non consolidado, 72.2º c) e 73, respecto do solo urbanizable, e 76.5º, respecto do solo de núcleo rural obxecto de actuación
integral, obrigan a cederlle á Administración o solo correspondente ó 15 por 100 do aproveitamento tipo da área de reparto ou, se é o caso, do aproveitamento medio do polígono. Esta porcentaxe excede do límite máximo do 10 por 100 establecido na nova lexislación estatal. Como queira que por esixencias da orde constitucional de distribución de competencias debe prevalece-lo contido básico do dereito de propiedade urbana definido polo lexislador estatal, haberá que entender automaticamente reducida a porcentaxe de cesión desde o momento da entrada en vigor da Lei 6/1998 en canto ó exceso sobre o límite máximo, e en consecuencia, os preceptos autonómicos mencionados deben aplicarse, de acordo co marco da lexislación estatal, no sentido de que o aproveitamento urbanístico que lles corresponde ós propietarios do solo urbano non consolidado, do solo urbanizable e do solo de núcleo rural sometido a unha actuación urbanística integral, será o 90 por 100 do aproveitamento tipo da área de
reparto ou do que resulte da ordenación, e unicamente lle deben ceder á Administración o terreo preciso para situa-lo 10 por 100 do aproveitamento tipo da correspondente área de reparto.
De igual xeito, nos municipios con planeamento xeral non adaptado á lei galega, o aproveitamento urbanístico dos propietarios de solo incluídos en polígonos delimitados ou por delimitar en áreas non consolidadas do solo urbano será o 90 por 100 do aproveitamento medio do polígono (disposición transitoria 2ª número 1).
Os gastos de urbanización e os xerais da xestión serán asumidos polos propietarios e polo concello en proporción ós aproveitamentos que respectivamente lles correspondan (artigos 72.2º d), 128.3º e 132.1º da lei galega).
3.2. Réxime do solo urbano.
O réxime urbanístico aplicable ó solo urbano é o que se establece nos artigos 70 e 71 da lei galega, análogo ó que recollen os artigos 13 e 14 da lei estatal, excepto nos seguintes aspectos: a) o aproveitamento urbanístico dos propietarios no solo urbano non consolidado, cuestión anteriormente analizada; e b) os deberes dos propietarios do solo urbano consolidado.
A lei galega regulamenta conxuntamente os deberes dos propietarios do solo urbano consolidado e non consolidado, cunha única diferencia respecto do aproveitamento urbanístico e a correspondente cesión de solo á Administración. En cambio, na nova lei estatal establécense dous réximes completamente diferentes. En virtude do artigo 14.1º, os propietarios do solo urbano consolidado unicamente están obrigados a completar á súa custa a urbanización precisa para que os terreos acaden -se aínda non a tivesen- a condición de soar, e edificalos en prazo se se atopasen en ámbitos para os que así fose establecido
polo planeamento e de conformidade con este; pero non están obrigados a cederlle obrigatoria e gratuitamente á Administración o solo necesario para as vías, espacios libres, zonas verdes e dotacións públicas de carácter local, nin os terreos precisos para a execución dos sistemas xerais, nin a proceder á distribución equitativa dos beneficios e cargas derivados do planeamento.
A consecuencia que se deriva deste estatuto básico do solo urbano consolidado é que nesta categoría de solo non cabe a utilización das técnicas ou instrumentos de xestión urbanística previdos na Lei do solo de Galicia coa finalidade de obter gratuitamente os terreos destinados a sistemas xerais ou dotacións públicas locais -como delimitación de polígonos, actuacións sistemáticas, etc.-. A obtención de terreos destinados a sistemas xerais ou dotacións públicas locais poderase realizar mediante expropiación (artigos 152 e 153 da lei galega).
En consecuencia, resultarán inaplicables no solo urbano consolidado, en canto resultan incompatibles co réxime básico definido no artigo 14.1º da lei estatal, os preceptos relativos ós instrumentos de xestión contidos na Lei do solo de Galicia como polígonos, etc.
No solo urbano non consolidado, o réxime aplicable é o establecido nos artigos 70 e 71 da lei galega, enteiramente compatible co dos artigos 13 e 14.2º da nova lei estatal, agás no referente ó aproveitamento urbanístico que lles corresponde ós propietarios de solo, cuestión anteriormente analizada.
Os criterios de valoración do solo urbano son os que establece a lei estatal para esta clase de solo.
3.3. Réxime do solo de núcleo rural.
O réxime aplicable ó solo de núcleo rural é o contido nas catro primeiras alíneas do artigo 76 da Lei do solo de Galicia, enteiramente compatible coas condicións básicas establecidas para o solo urbano consolidado polos artigos 13 e 14.1º da lei estatal.
Para os ámbitos do núcleo rural obxecto das actuacións integrais é aplicable o artigo 76.5º da lei galega, e correspóndese co réxime do solo urbano non consolidado que regulamenta o artigo 14.2º da lei estatal, agás no que se refire ó aproveitamento urbanístico, aspecto xa analizado.
Os criterios de valoración do solo de núcleo rural son os que establece a lei estatal para o solo urbano.
3.4. Réxime do solo urbanizable.
O réxime aplicable ó solo urbanizable é o que establecen os artigos 72, 73 e 74 da lei galega, análogo ó definido polos artigos 15, 16.1º, 17, número 1, e 18 da lei estatal, coa única salvidade relativa á determinación do aproveitamento urbanístico dos propietarios de solo, aspecto este que xa foi analizado.
Para as áreas aptas para urbanizar delimitadas en solo rústico común, coincidente co solo urbanizable é de aplicación o réxime establecido polos artigos 23 e 78 da lei galega e 15, 16.2º, 17, número 2 da lei estatal.
Os criterios aplicables para a valoración desta clase de solo son os que establece a lei estatal para a valoración do solo urbanizable que ten o seu ámbito e condicións de desenvolvemento determinadas polo planeamento xeral (artigo 27.2º).
3.5. Réxime do solo rústico.
Hai que distinguir tres supostos para os efectos de determina-lo réxime aplicable: solo rústico de especial protección, solo rústico común e áreas aptas para urbanizar no ámbito do solo rústico común.
En canto á valoración do solo rústico, nos tres supostos serán de aplicación os criterios de valoración establecidos pola lei estatal para o solo non urbanizable, incluso no suposto das áreas aptas para urbanizar dentro do solo rústico común (artigo 27.1º).
3.5.1. Réxime do solo rústico de especial protección.
Son de aplicación as limitacións establecidas polo artigo 79 da Lei do solo de Galicia, enteiramente compatibles co réxime básico do solo non urbanizable que regulamenta o artigo 20 da lei estatal. Os usos e edificacións permitidos neste solo son aqueles destinados á conservación, protección e mellora dos valores ou riquezas naturais obxecto de protección.
3.5.2. Réxime do solo rústico común.
O réxime do solo rústico común establecido no artigo 77 da lei galega é compatible co réxime básico do solo non urbanizable previsto polo artigo 20 da lei estatal.
A característica básica do solo non urbanizable reside, sen dúbida, na súa exclusión ou preservación do proceso de desenvolvemento urbano. Este solo só pode ser destinado a usos característicos do medio rural, vinculados á utilización racional dos recursos naturais.
Excepcionalmente, poderán autorizarse construccións e instalacións de interese xeral nas condicións establecidas no artigo 77.3º, para as que se esixe a autorización autonómica previa seguindo o procedemento previsto no artigo 77.4º da lei galega.
Aínda que na lexislación estatal desapareceu a previsión de autorizar vivendas unifamiliares illadas, a lei galega, no seu artigo 77.6º, habilita os instrumentos de planeamento xeral para permiti-la construcción de vivendas unifamiliares illadas en solo rústico común baixo estrictas condicións que teñen por finalidade garantir que este solo non se transforme urbanisticamente. Esta habilitación legal débese considerar compatible coa lexislación estatal por canto que esta se limita a establecer unicamente
as condicións básicas das facultades dominicais, pero non esgota a regulamentación do solo rústico nin lle impide ó lexislador autonómico regulamenta-lo réxime urbanístico aplicable a esta categoría de solo sen vulnera-lo marco da lexislación estatal. O lexislador galego parte do principio de prohibición en solo rústico das edificacións características das zonas urbanas e das vivendas (artigo 77.5º) permitindo excepcionalmente a construcción de vivendas unifamiliares illadas en condicións estrictas que garantan o mantemento da natureza rústica do solo (artigo 77.6º).
3.5.3. Réxime aplicable ás áreas aptas para urbanizar delimitadas no solo rústico común.
Como se sinalou anteriormente, no solo rústico común só quedarán fóra do ámbito das áreas aptas para urbanizar, os terreos que xustificadamente se consideren inadecuados para o desenvolvemento urbanístico.
Este solo está sometido ó réxime do solo rústico común que establece o artigo 77 da lei galega, de xeito análogo ó que establece a lei estatal para o solo urbanizable que non está incluído en sectores ou ámbitos delimitados con vistas ó seu desenvolvemento urbanístico, supostos nos que se remite ó réxime do solo non urbanizable (artigo 17, número 2).
A incorporación de terreos incluídos nas áreas aptas para urbanizar delimitadas no ámbito do solo rústico común producirase nas condicións que establece o artigo 78 da lei galega, mediante a formulación do correspondente plan parcial prevido polos artigos 21.2º e 23 da citada lei, que se acomoda ó disposto no artigo 16.2º da lei estatal. A aprobación do plan parcial leva consigo a clasificación automática como solo urbanizable da área afectada e por conseguinte, o cambio do réxime urbanístico de aplicación.
4. Réxime transitorio.
O lexislador estatal establece regras que regulamentan o réxime transitorio respecto da clasificación do solo, do réxime básico da propiedade do solo, do aproveitamento urbanístico e das valoracións.
4.1. Clasificación do solo.
Os novos criterios de clasificación do solo non afectan ós instrumentos de planeamento xeral vixentes ou en tramitación (aprobados inicialmente) con anterioridade ó momento de entrada en vigor da nova lei, nin ás modificacións puntuais dos plans vixentes (disposición transitoria 3ª).
Pola contra, os instrumentos de planeamento xeral de nova planta ou a revisión dos vixentes deberanse adecuar ós novos criterios legais de clasificación do solo, nos termos recollidos na presente instrucción (disposición transitoria 2ª).
4.2. Réxime do solo.
O réxime do solo establecido na nova lei é de aplicación inmediata desde a súa entrada en vigor (disposición transitoria 1ª).
En canto ó planeamento aprobado e adaptado á Lei do solo de Galicia, o réxime xurídico de aplicación será o que establece a citada lei galega segundo a clase de solo de que se trate.
Con respecto do planeamento vixente e aprobado con anterioridade á entrada en vigor da Lei do solo de Galicia, e polo tanto non adaptado a ela, o réxime aplicable a cada clase de solo será o que corresponda de acordo cos criterios establecidos polo xogo combinado da disposición transitoria 1ª da lei estatal e disposición transitoria 2ª da lei galega. Disto resulta:
1) Ós terreos clasificados como urbanos aplicaráselle-lo réxime do solo urbano da lei galega e da lei estatal, coa seguinte precisión:
a) Ós terreos incluídos ou por incluír no ámbito dun polígono (unidade de actuación ou unidade de execución na terminoloxía empregada pola lexislación anterior) aplicaráselle-lo réxime do solo urbano non consolidado;
b) Ós restantes terreos clasificados como urbanos e, polo tanto, non incluídos nin por incluír no ámbito dun polígono, aplicaráselle-lo réxime do solo urbano consolidado.
2) Ós terreos clasificados como solo urbanizable programado aplicaráselle-lo réxime do solo urbanizable da lei galega e do solo urbanizable regulamentado polos artigos 15, 16.1º, 17, número 1, e 27.2 ºda lei estatal.
O mesmo réxime será de aplicación para os solos aptos para urbanizar que as normas subsidiarias de planeamento incluíran en sectores ou ámbitos co fin de seren desenvolvidos mediante un plan parcial.
3) Ós terreos clasificados como solo urbanizable non programado ou solo apto para urbanizar sen sectores delimitados aplicaráselle-lo réxime do solo rústico común, coa particularidade de que poderán ser incorporados ó desenvolvemento urbanístico mediante a formulación do correspondente plan parcial, de conformidade co disposto no artigo 78 da lei galega e nos artigos 16.2º, 17, número 2, e 27.1º da lei estatal.
4) Ós terreos clasificados como solo non urbanizable aplicarásello-lo réxime do solo rústico da lei galega e do solo non urbanizable da lei estatal.
5) Ós terreos incluídos no ámbito dos núcleos rurais tradicionais delimitados ó abeiro da derrogada Lei 11/1985, de adaptación da do solo a Galicia, aplicaráselle-lo réxime do solo de núcleo rural establecido na lei galega, equivalente ó réxime básico do solo urbano da lei estatal.
4.3. Aproveitamento urbanístico.
O aproveitamento urbanístico correspondente ós propietarios de solo e a correspondente cesión obrigatoria de solo en que deba materializarse o aproveitamento da Administración será:
- O que determina a Lei do solo de Galicia, nos supostos nos que o instrumento de distribución de
beneficios e cargas (proxecto de compensación, proxecto de reparcelación, etc.) fose aprobado definitivamente ó abeiro da lei galega e con anterioridade á entrada en vigor da nova lei estatal.
- O que determina a lei galega cos límites establecidos na lei estatal, nos supostos nos que o instrumento de distribución de beneficios e cargas sexa aprobado definitivamente logo da entrada en vigor da nova lei estatal (disposición transitoria 4ª).
4.4. Valoracións.
Nos expedientes expropiatorios serán aplicables os criterios de valoración contidos na nova lei sempre que non se alcanzase a fixación definitiva do prezo xusto en vía administrativa (disposición transitoria 5ª).
Santiago de Compostela, 24 de xullo de 1998.
José Cuíña Crespo
Conselleiro de Política Territorial, Obras Públicas
e Vivenda
8634