NORMATIVA URBANÍSTICA DO ESTUDO DE DETALLE SOBRE SINALAMENTO DE ALIÑACIÓNS E ORDENACIÓN DE VOLUMES NA RÚA PESCADOIRA NÚMEROS 3, 5, E 7 DENTRO DO NÚCLEO URBANO DE BUEU.
ADMINISTRACIÓN LOCAL — Municipal — Bueu (Urbanismo e Patrimonio, 14/02/2018)

Procedemento: Estudo de Detalle sobre sinalamento de aliñacions e ordenación de volumes na Rúa Pescadoira numeros 3, 5, e 7 dentro do nucleo urbano de Bueu. Expediente n.º 1171/2016. Unidade tramitadora: Departamento de Urbanismo Trámite: Anuncio correspondente á publicación da Normativa Urbanística do Estudo de Detalle. O Pleno da Corporación Municipal do Concello de Bueu, en sesión ordinaria celebrada o día 05.06.2017, adoptou acordo polo que se aproba definitivamente o “Estudo de Detalle sobre Sinalamento de Aliñacións e Ordenación de Volumes na Rúa Pescadoira nº 3,5 e 7 dentro do Casco Urbano de Bueu” redactado polo arquitecto colexiado D. Abdelkhalik Llahi Fuenmayor e presentado por “DIMARCO GALICIA SL”, de acordo coas determinacións contidas nos informes emitidos polas administracións sectoriais competentes e polo arquitecto municipal, e conforme ao Documento refundido presentado con data 07.04.2017 e nº rexistro 2459 visado con data 06.04.2017, en formato papel, (Cod. Validación: 5XL4374RAD6TSDP7CE9CG6GRC) e que se corresponde co documento presentado telemáticamente con data 07.04.2017 e nº rexistro 2017-E-RE-64 visado o 06.04.2017, (Cod. Validación: 59CFGYNMM73K QWJPCJYWJ95QL). Con data 05.12.2017, publícase no Diario Oficial de Galicia Núm.231, o anuncio de aprobación definitiva do Estudo de Detalle citado, conforme ao establecido no Art.82 da Lei 2/2016, do 10 de febreiro. Conforme ao establecido no artigo 88 da Lei 2/2016, do 10 de febreiro, do solo de Galicia, con data 08.01.2017 díctase resolución pola Dirección Xeral de Ordenación do Territorio e Urbanismo, relativa á inscripción do “Estudo de Detalle sobre Sinalamento de Aliñacións e Ordenación de Volumes na Rúa Pescadoira nº 3,5 e 7 dentro do Casco Urbano de Bueu” no Rexistro de Planeamento Urbanístico de Galicia, co n.º RPG 00003/2087. En cumprimento do disposto nos artigos 82 da lei 2/2016 antes citada e 70 da Lei 7/1985, do 2 de abril, Reguladora das Bases do Réxime Local, publícase o documento que contén a normativa urbanística correspondente ao “Estudo de Detalle sobre Sinalamento de Aliñacións e Ordenación de Volumes na Rúa Pescadoira nº 3,5 e 7 dentro do Casco Urbano de Bueu”. Según el Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Bueu en sesión de 19 de junio de 1985, y en relación a la Aprobación Provisional de las Normas Subsidiarias Municipales de Planeamiento de Bueu (en adelante N. S. M. P. de Bueu), para el ámbito que nos ocupa (manzana Rúas Montero Ríos y Pescadoira), se clasificó el Suelo como Urbano y se acordó fijar como altura máxima permitida la de bajo y tres plantas, haciéndose extensivo a la manzana. Posteriormente, el Documento de Aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias Municipales del Ayuntamiento de Bueu, mantuvo la clasificación de Suelo Urbano y le otorgó tres plantas sobre rasante (Bajo, dos pisos y planta bajo cubierta) siendo su alineación de fachada la misma que la establecida y consolidada por los edificios colindantes (información urbanística adjunta en anexos). Con posterioridad a la entrada en vigor del Planeamiento municipal, se aprobó la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, (así como su modificado en artículo 120 de la Ley 53/2002) y al estar en la denominada “zona de servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre”, le resulta de aplicación lo preceptuado en dicha ley. Con fecha julio de 2004 fue tramitado sobre dicho ámbito un Estudio de Detalle redactado por la Arquitecta Yanyu Samassa Bouchafra. Durante la tramitación del mismo, se informó por el Ayuntamiento de Bueu que el mismo coincidía con lo dispuesto en las N. S. M. P. de Bueu debiendo “reducir la longitud de la mansarda a 4,50 m (30% s/15 m)” según lo dispuesto en la Ordenanza de edificación bajo cubierta (A. D. 02/10/98 y publicada en BOP 16/10/98). Durante el trámite de traslado a la Dirección General de Costas para su informe, ésta señala textualmente que. “No se cumplen los requisitos exigidos por la citada Disposición transitoria, toda vez que con la actuación propuesta no se conseguiría la homogeneización de todo el tramo de fachada marítima en cuestión. Para conseguir tal homogeneización sería preciso intervenir en una serie de fincas cuya suma de longitudes de fachada superaría el 25% de la longitud de dicho tramo.” El Estudio de Detalle, trata de dar cumplimiento específico a la denominada Disposición transitoria 3.2 de la Ley de Costas, en su articulado reformado, y en consecuencia, justifica punto por punto, tal cumplimiento. Por último, es preciso señalar que las parcelas incluidas dentro del presente Estudio de Detalle se encuentran edificadas en la actualidad con construcciones compuestas de bajo y piso (II alturas). Se da la circunstancia que dos de dichas parcelas (las números 5 y 6 de la Rúa Pescadoira) cuentan, cada una de ellas, con vivienda en su interior, que no reúnen las mínimas condiciones de habitabilidad exigidas por la Normativa vigente. Es voluntad de la propiedad, tras la tramitación del Estudio de Detalle, proceder a la agrupación de las tres edificaciones en una única que cumpliría todas las condiciones de habitabilidad, accesibilidad y demás normativa municipal de aplicación. El ámbito del presente Estudio de Detalle se extiende a la manzana delimitada por las calles Montero Ríos y Pescadoira. Dentro de dicha delimitación, las parcelas a ordenar, son las denominadas número 3 de la Rúa Pescadoira (S1 de 268,15 m2), número 5 de la Rúa Pescadoira (S2 de 32,05 m2) y número 6 de la Rúa Pescadoira (S3 de 15,05 m2) las cuales se agruparán en una única parcela que contará con una superficie total de trescientos quince metros y veinticinco decímetros cuadrados (315,25 m2). El conjunto de parcelas incluidas en el ámbito a ordenar tiene una forma sensiblemente rectangular y una doble pendiente en el sentido descendente Este-Oeste y Norte-Sur. El conjunto de parcelas a ordenar está definido en el Plano ED-02 TOPOGRAFICO–PARCELARIO comprendiendo la totalidad de las fincas señaladas en el mismo. El planeamiento vigente de aplicación son las Normas Subsidiarias Municipales de Planeamiento de Bueu (N. S. M. P. de Bueu) de 1985. La Ordenanza de aplicación es la 12 correspondiente a Suelo Urbano de Media-Alta Densidad. Las condiciones de la ordenanza, tal se señalan a continuación (indicándose solo lo aplicable al ámbito del Estudio de Detalle). Las definidas en los planos correspondientes de ordenación. En las zonas en que los planos de ordenación no determinen las alineaciones se conservarán con carácter general las existentes a la aprobación de las Normas, pudendo el Concello definir alineaciones diferentes a las actuales a través de alguna de las figuras de planeamiento previstas para este fin. Coincide con la alineación. Será de 8 metros. Se exceptúan los solares que no pueden cumplir tales condiciones por hallarse flanqueados por edificaciones existentes, así como la renovación, adición o reconstrucción de edificios que se hallen en iguales circunstancias. No se permitirán segregaciones que den lugar a parcelas de frente inferior al establecido como mínimo. El fondo máximo edificable queda definido mediante las líneas siguientes: a) La línea de edificación exterior en planta piso que no puede ser sobrepasada por la edificación salvo la prolongación de la planta baja. Esta línea se trazará paralela a la alineación y a una distancia de 15 m de ésta, salvo las excepciones que se representan en plano. b) La línea de edificación interior en planta baja que solo puede ser alcanzada por la prolongación de la planta baja o por la edificación de planta baja al interior de la parcela que acoge a la edificación principal. Esta línea se trazará paralela a la alineación y a una distancia de 25 m de ésta, salvo las excepciones que se representen en plano. Se expresa en plano por el número de plantas no pudiendo sobrepasar una altura máxima en metros de: 9,70 metros para 3 plantas. La altura mínima será de dos plantas sobre la rasante. Los vuelos máximos autorizados serán de 1/12 el ancho de la calle, con un máximo de 1m. Se permiten los usos siguientes: Vivienda: En todas sus formas. Las viviendas habrán de ser exteriores Garaje-aparcamiento y servicio del automóvil: En categoría 2ªa,2ªb y 2ªc(1) Como criterio general se buscará que las nuevas edificaciones se integren con el conjunto de las edificaciones adyacentes para lo que se emplearán texturas y colores en los materiales que no desentonen con el conjunto general del entorno. Se cuidarán especialmente los materiales de cubierta y el diseño de los volúmenes permitidos por encima de la altura máxima (caja de ascensores, antenas colectivas, etc.) que habrá de procurarse que en lo posible queden bajo la cubierta y ocultas por ésta de forma que la cubierta ofrezca paños lo más limpios posible. Los materiales de ésta (de cubrición, remates, petos, canalones, bajantes, etc.) habrán de tener textura y color semejante a los tradicionalmente utilizados evitando el empleo de aquellos fácilmente deteriorables en su integridad o aspecto (oxidación o cualquier otra alteración en elementos metálicos, materiales plásticos, etc.) El tramo propuesto se justifica en base a los siguientes extremos: 1.—Se trata de un tramo que está consolidado en un 82,40% y en el que, por lo tanto, solo es necesaria la intervención para la homogeneización de fachada en 4 de los edificios, lo que supone un 17,60% del tramo de fachada (cuya justificación ya se ha tenido en cuenta para la autorización del solar de Conservas Alonso). 2.—Este tramo coincide con el final de la fachada, hasta el eje de una avenida proyectada.3.—La reforma propuesta para la homogeneización de éste tramo de fachada no invade el deslinde marítimo-terrestre.4.—La edificación propuesta no invade el deslinde marítimo-terrestre ni con su alineación ni con terrazas ni balcones. Se adjunta a la presente, como documentación complementaria: La Disposición transitoria tercera de la Ley 22/1988 de Costas, en lo referente a la autorización de nuevos usos y construcciones en la servidumbre de protección de 20 m. modificada en el artículo 120 de la Ley 53/2002 (“Modificación de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas”) señala textualmente: “Se modifica el apartado 3 de la disposición transitoria tercera de la Ley 22/1988, de 28 de julio, que queda con la siguiente redacción: Los terrenos clasificados como suelo urbano a la entrada en vigor de la presente Ley estarán sujetos a las servidumbres establecidas en ella, con la salvedad de que la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros. No obstante, se respetarán los usos y construcciones existentes, así como las autorizaciones ya otorgadas, en los términos previstos en la disposición transitoria cuarta. Asimismo, se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor, siempre que se garantice la efectividad de la servidumbre y no se perjudique el dominio público marítimo-terrestre. El señalamiento de alineaciones y rasantes, la adaptación o reajuste de los existentes, la ordenación de los volúmenes y el desarrollo de la red viaria se llevará a cabo mediante Estudios de Detalle y otros instrumentos urbanísticos adecuados, que deberán respetar las disposiciones de esta Ley y las determinaciones de las normas que se aprueban con arreglo a la misma. Para la autorización de nuevos usos y construcciones, de acuerdo con los instrumentos de ordenación, se aplicarán las siguientes reglas: 1. Cuando se trate de usos y construcciones no prohibidas en el artículo 25 de la Ley y reúnan los requisitos establecidos en el apartado 2 del mismo, se estará al régimen general en ella establecido y a las determinaciones del planeamiento urbanístico.2. Cuando se trate de edificaciones destinadas a residencia o habitación, o de aquellas otras que, por no cumplir las condiciones establecidas en el artículo 25.2 de la Ley, no puedan ser autorizadas con carácter ordinario, sólo podrán otorgarse autorizaciones de forma excepcional, previa aprobación del Plan General de Ordenación, Normas Subsidiarias u otro instrumento urbanístico específico, en los que se contenga una justificación expresa del cumplimiento de todos y cada uno de los siguientes requisitos indispensables para el citado otorgamiento: a) Que con las edificaciones propuestas se logre la homogeneización urbanística del tramo de fachada marítima al que pertenezcan. b) Que exista un conjunto de edificaciones, situadas a distancia inferior a 20 metros desde el límite Interior de la ribera del mar, que mantenga la alineación preestablecida por el planeamiento urbanístico. c) Que en la ordenación urbanística de la zona se den las condiciones precisas de tolerancia de las edificaciones que se pretendan llevar a cabo. d) Que se trate de edificación cerrada, de forma que, tanto las edificaciones existentes, como las que puedan ser objeto de autorización, queden adosadas lateralmente a las contiguas. e) Que la alineación de los nuevos edificios se ajuste a la de los existentes. f) Que la longitud de las fachadas de los solares, edificados o no, sobre los que se deba actuar para el logro de la pretendida homogeneidad, no supere el 25 % de la longitud total de fachada del tramo correspondiente.3. El propio planeamiento urbanístico habrá de proponer el acotamiento de los tramos de fachada marítima cuyo tratamiento homogéneo se proponga obtener mediante las actuaciones edificatorias para las que se solicite autorización.” De la redacción del apartado anteriormente señalado se deduce que el objetivo del mismo es que “se podrán autorizar nuevos usos y construcciones de conformidad con los planes de ordenación en vigor, siempre que se garantice la efectividad de la servidumbre y no se perjudique el dominio público marítimo-terrestre” Como ya se señaló en la memoria, dichos objetivos quedan plenamente garantizados. No obstante, en la redacción del citado apartado, se indica: “…Que con las edificaciones propuestas se logre la homogeneización urbanística del tramo de fachada marítima al que pertenezcan… El propio planeamiento urbanístico habrá de proponer el acotamiento de los tramos de fachada marítima cuyo tratamiento homogéneo se proponga obtener mediante las actuaciones edificatorias para las que se solicite autorización” Ya se indicó en la Memoria del Estudio de Detalle que las Normas Subsidiarias Municipales de Planeamiento de Bueu no proponen “tramos de fachada marítima” para conseguir la “homogeneización urbanística” requerida. En un anterior Estudio de Detalle tramitado en julio de 2004 y redactado por la Arquitecta Mª Gracia Agüería, el frente marítimo considerado en el mismo era: el tramo comprendido entre el número 17 y el número 7 A de la Rúa Montero Ríos y como continuación, el comprendido entre lo números 1 y 4 de la Rúa Pescadoira. En este último tramo, se incluía así mismo el frente a la Rúa Pescadoira de la “Cetárea” situada en zona de Dominio público marítimo terrestre. A falta de un señalamiento expreso en el Planeamiento, parece justificable señalar como “frente de fachada a considerar”, tanto la zona objeto estricto del ámbito que se pretende edificar (Rúa Pescadoira) como el frente a la Rúa Montero Ríos. En consecuencia, resulta justificable aplicarlo a la manzana delimitada por las Rúas Montero Ríos Pescadoira y la zona de Dominio público marítimo terrestre, pues es ahí donde se han de alcanzar los objetivos de “homogeneización urbanística” requeridos. En planos se señala tal acotamiento, adjuntándose al presente anexo croquis con señalamiento del mismo, así como las medianeras a cubrir. Se ha aplicado el criterio de desarrollo lineal de fachada según la interpretación establecida en las Normas de Habitabilidad vigentes en lo referente a condiciones de frentes para tener la consideración de estancias a vía pública o espacios abiertos. El cociente resulta 17,60% %, inferior al 25% requerido en la regla de la disposición transitoria. El presente Estudio de Detalle se limita a justificar el cumplimento de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Costas sin limitar las condiciones urbanísticas de los solares y construcciones ya edificados. Por ello, lejos de perjudicar a los predios colindantes se entiende les beneficia por asumir como consolidada una actuación ya realizada.”