APROBACIÓN DEFINITIVA PLAN ESPECIAL DE PORTO DE BAIONA
ADMINISTRACIÓN LOCAL — Municipal — Baiona (Outros documentos, notificacións e informacións públicas, 01/06/2015)

El Pleno de esta corporación en sesión extraordinaria de fecha 21 de mayo de 2015 aprobó definitivamente el Plan Especial de Ordenación del Puerto de Baiona promovido por Portos de Galicia. Conforme lo establecido en los artículos 70.2 y 65.2 de la Ley 7/85, de 2 de abril, de bases de régimen local, el Plan Especial de Ordenación del Puerto entrará en vigor a los quince días hábiles de su publicación completa en el Boletín Oficial de la Provincia de Pontevedra. Contra el presente acuerdo, que pone fin a la vía administrativa, se puede interponer recurso contencioso-administrativo, ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia, en el plazo de dos meses a contar desde el día siguiente al de la presente publicación, de conformidad con los artículos 10 y 46 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa. El plan especial entrará en vigor cuando se haya producido la publicación de su aprobación definitiva en el Diario Oficial de Galicia y de los textos íntegros de la Normativa Urbanística y sus ordenanzas en el Boletín Oficial de la Provincia de Pontevedra. Estas publicaciones deberán producirse en el plazo de un mes desde el acuerdo de aprobación. Su vigencia será indefinida en tanto no sea revisado como consecuencia de determinaciones de planeamiento superior, de la modificación del marco legal o de la iniciativa de Portos de Galicia. Las modificaciones del presente plan se regularán por lo establecido en la legislación urbanística vigente. El alcance normativo del plan especial deriva del contenido de los documentos que lo integran: Normativa Urbanística, Planos de Ordenación, Estudio Económico y Memoria de la Ordenación. Para la ejecución del plan se redactarán por Portos de Galicia los correspondientes proyectos de obras previstos en el artículo 58 del TRLPEMM, así como se tramitarán los proyectos de construcción de obras previstos en el artículo 87 de dicho Texto refundido. El cumplimiento de las determinaciones y preceptos contenidos en este documento no exime de la obligatoriedad de cumplir las disposiciones vigentes o que puedan ser dictadas sobre las distintas materias afectadas en cada caso. El Concello de Baiona y la consellería competente en materia de puertos de la Xunta de Galicia, a través de la entidad pública empresarial Portos de Galicia, ejercerán sus respectivas competencias concurrentes de acuerdo con la legislación vigente. Las obras de nueva construcción, reparación y conservación realizadas por Portos de Galicia no estarán sometidas a los actos de control preceptivo municipal a que se refiere el artículo 84 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, por constituir obras públicas de interés general. El Concello de Baiona y Portos de Galicia adoptarán las medidas, previsiones y convenios necesarios para garantizar una eficiente explotación del espacio portuario acorde con la mejora de las condiciones de integración del puerto con las zonas de la villa en contacto con éste. Estarán sometidas a la obtención de licencia urbanística municipal las obras realizadas por los titulares de autorizaciones o concesiones otorgadas por Portos de Galicia para la ocupación o utilización del dominio público portuario terrestre. A tal fin, los interesados presentarán al Concello de Baiona la documentación requerida por el planeamiento urbanístico municipal y por el presente Plan especial, acompañada de la resolución administrativa de Portos de Galicia que incluirá, en su caso, el proyecto a que hace referencia el artículo 87.2 del TRLPEMM. De conformidad con el articulo 59.2 del TRLPEMM, las obras de superestructura e instalaciones que realice Portos de Galicia en el sistema general portuario deberán ser compatibles con la delimitación de los espacios de usos portuarios y someterse a informe de la administración urbanística competente, que se entenderá emitido en sentido favorable si transcurre un mes desde la recepción de la documentación sin que se hubiera evacuado de forma expresa. A continuación se expresan una serie de términos utilizados en la normativa, definiendo el significado de cada uno. A ellos hay que añadir todas aquellas definiciones no recogidas en esta Normativa y cuyo significado es el habitualmente utilizado. Son las definidas en los planos de ordenación para delimitar las áreas edificables dentro de la zona de servicio del puerto. A efectos de este plan especial, se define retranqueo como el ancho de la franja de separación entre edificaciones situadas dentro de una misma área de movimiento de la edificación, medidas sobre la perpendicular común a las líneas de edificación. Es la línea que define el perfil longitudinal de una vía, plaza o calle, definida en el presente documento. En su defecto, se tomará el perfil longitudinal del terreno previo a la ejecución de las obras. Altura de la edificación: Es la dimensión vertical de la parte del edificio que sobresalga del terreno o desde la rasante de la acera (cota de origen o referencia). Para su medición se podrán utilizar unidades métricas, o número de plantas del edificio, o la relación entre la altura en metros y o en número de plantas y el ancho de la calle, siempre referida a al cota de origen o de referencia definida de acuerdo con esta Normativa. Altura de cornisa: Es la que se mide desde la cota de origen hasta la intersección de la cara inferior del forjado que forma el techo de la última planta con el plano de fachada del edificio. Altura de coronación: Es la que se mide desde la cota de origen hasta el nivel del plano superior de los petos de protección de la cubierta. Altura total: es la que se mide hasta la cumbrera del edificio. Altura de cumbrera: Es la que se mide desde la cara superior del forjado de techo de la última planta hasta la cumbrera del edificio. Es la superficie comprendida dentro del perímetro formado por la proyección de los planos más exteriores de fachada de un edificio sobre un plano horizontal. La ocupación será necesariamente igual o inferior a los valores de la superficie ocupable y de la superficie edificable fijados en estas Normas. Se entiende por superficie construida o edificada la definida por las líneas exteriores de cada una de las plantas que tengan un uso posible. La superficie edificada total de un edificio será el resultado de la suma de cada una de las plantas que lo compongan. Se entiende por superficie útil de un local la comprendida en el interior de sus paramentos verticales, que es de directa utilización para el uso a que se destine. Es superficie útil de una planta o del edificio la suma de las superficies útiles de los locales que lo integran. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos terminados. Es el valor que señala el planeamiento para limitar la superficie edificada total que puede construirse en una determinada área de suelo. Su dimensión puede ser señalada por el planeamiento mediante los siguientes medios: — El coeficiente de edificabilidad. — La conjunción de las determinaciones de posición, forma y volumen sobre el área de movimiento de la edificación. Se computarán todas las superficies edificables, cualquiera que sea el uso al que se destinen, incluidas las construidas en el subsuelo con la excepción de las que se destinen a aparcamientos o a instalación de servicio como las de calefacción, electricidad, gas o análogas. Las superficies de terrazas, porches, balcones, pérgolas y cualquier otro elemento abierto similar que conforme un espacio delimitado por lo menos por 3 planos, incluidos techo y pisos, computarán al 50%. Las terrazas o porches entrantes computarán en su totalidad. Los soportales computarán en su totalidad salvo que el uso sea público en la planta baja, que no computarán. Es la relación entre la superficie total edificable y la superficie de la proyección horizontal del terreno de referencia. Es aquella que la edificación no puede superar dentro de un área de movimiento de la edificación. A efectos de estas normas, esta limitación se establecerá mediante un valor porcentual sobre la superficie total del área. A efectos de ocupación en planta de la edificación no se computarán los espacios cubiertos abiertos. Se entiende por altura máxima la señalada en el plan como valor límite de la altura de edificación. Cuando se establezcan los límites para las distintas clases de altura utilizando unidades de medición distintas (número de plantas y unidades métricas), todos ellos tendrán que respetarse a la vez como máximos admisibles. Por encima de la altura máxima, podrán admitirse con carácter general las siguientes construcciones: — Las vertientes de la cubierta, que no podrán sobresalir respecto de un plano trazado desde el borde superior del forjado de la última planta en fachadas y patios con una pendiente máxima de 30º. Con carácter general, la altura máxima de cumbrera será de 4 m sobre la cara superior del forjado de la última planta, siempre y cuando la ordenanza particular no la fije. No se admiten quiebros a la fachada en los faldones de la cubierta. — Se permiten petos de coronación sobre la cara superior del forjado de la última planta con una altura máxima de 1,10 m. La altura máxima de coronación será la suma de la altura máxima de la edificación, el canto del forjado y el peto de 1,10 m. — Los remates de las cajas de las escaleras casetas de ascensores, depósitos y otras instalaciones no podrán superar una altura total de 3,50 m sobre la altura de la cornisa. — Por encima de la altura máxima total que se determine no se podrá admitir ninguna construcción excepto las chimeneas de ventilación o de evacuación de humos, calefacción y acondicionamiento de aire, con las alturas que para su correcto funcionamiento determinen las normas técnicas de aplicación, las instalaciones singulares dedicadas a servicio del puerto, tales como torretas de alumbrado o de balizamiento, las instalaciones susceptibles de ser desmontables y aquellas edificaciones que, por motivos de operatividad técnica de su actividad portuaria, convenientemente justificada, precisen una altura mayor que la máxima total. Se considera planta baja la planta inferior de la edificación cuyo suelo se encuentra como máximo a la altura de 1,00 m por encima o 0,60 m por debajo de la rasante de la acera o terreno en contacto con la edificación (cota origen o referencia). Cuando la situación topográfica lo justifique se deberá realizar un estudio pormenorizado para el establecimiento de la cota de nivelación. Plantas bajo rasante son aquellas que se sitúan por debajo del nivel del suelo de la planta baja (nivel de origen). No se establece limitación sobre el número de plantas bajo rasante. Se considera semisótano la planta que teniendo el suelo a más de 0,60 m por debajo de la rasante de la acera o terreno en contacto con la edificación (cota origen o referencia), tiene el techo a más de 0,60 m por encima de ella. Los semisótanos podrán ser destinados a los usos que se establezcan. La altura libre (instalaciones incluidas) no será inferior a 2,20 m. La planta semisótano computará a los efectos de edificabilidad en todos los casos. Se considera sótano aquella planta cuyo techo se encuentra a menos de 0,60 m por encima de la rasante de la acera o terreno en contacto con la edificación (cota origen o referencia), o a cualquier distancia por debajo de ella. Los sótanos se pueden utilizar como almacenes, aparcamientos o cuartos de instalación al servicio de las plantas superiores. La altura libre (instalaciones incluidas) no será inferior a 2,20 m. Deberán tener la ventilación suficiente. Los sótanos y semisótanos podrán tener acceso directo desde el exterior en una longitud de fachada de 5 m como máximo. Para evitar el impacto visual con respecto al paseo, los sótanos no sobresaldrán por encima de su rasante actual, salvo que esté incluido en otra edificación que no exceda de la altura máxima permitida. A efectos de estas normas, constituyen los espacios susceptibles de ser ocupados por la edificación y se definen en los planos de ordenación. Los usos permitidos en estas zonas se regulan en las normas particulares de la edificación y se ajustarán a los establecidos para la zona portuaria en la que se localicen en base a la zonificación funcional definida en el Delimitación de usos y espacios portuarios del puerto de Baiona. A efectos de estas normas, se consideran zonas libres: — Las infraestructuras básicas del puerto como los diques de abrigo contradiques, muelles y explanadas operativas para desarrollo de las actividades portuarias específicas, así como el sistema viario, los espacios peatonales y los espacios de aparcamiento. Los usos permitidos dentro de estas zonas serán las siguientes: Instalaciones de control, señalización, iluminación y balizamiento. Instalaciones de suministro de combustible, que tendrán sus elementos preferentemente enterrados. Elementos auxiliares necesarios para la favorecer la operatividad del área, como grúas. Red viaria y aparcamientos subterráneos y en superficie. Peatonal, cuyo acceso podrá estar limitado en aquellas zonas en que así lo aconseje la seguridad tanto para las operaciones portuarias como para los propios visitantes. — Las zonas destinadas exclusivamente a la circulación y estancia de peatones y áreas ajardinadas. Las instalaciones compatibles dentro de estas zonas serán las siguientes: Áreas de plantación y ajardinamiento. Lugares de estancia, acondicionados para reposo y recreo de los peatones. Aparcamientos subterráneos. Edificaciones de carácter desmontable destinadas a los usos permitidos en la ordenanza zonal en la que se encuentren. En los espacios calificados como zonas libres no se permite ningún tipo de edificación salvo: — La necesaria, debidamente justificada, para el adecuado desarrollo de la funcionalidad de las instalaciones permitidas, como centros de transformación, puestos de control, etc. — Edificaciones de carácter desmontable destinadas a los usos permitidos en la ordenanza zonal en la que se encuentren. Estas edificaciones cumplirán las condiciones establecidas en estas ordenanzas. Asimismo, se permite la ubicación de elementos de mobiliario urbano. En toda la zona de servicio del puerto podrá limitarse el acceso de peatones en aquellas zonas en que así lo aconseje la seguridad tanto de las actividades que en ellas se desenvuelvan como de los propios peatones. Se distinguen los siguientes usos: 1. Pesquero: comprende las actividades relacionadas con la pesca, su tratamiento, almacenamiento y venta, incluidas las actividades formativas y de enseñanza propias del uso.2. Comercial de pasaje: asignado a aquellos espacios en que preferentemente se desarrollan las actividades comerciales de servicio al pasaje, tanto las correspondientes al embarque y desembarque de pasajeros como las que se refieren a la carga y descarga de equipajes y vehículos en régimen de pasaje 3. Náutico-deportivo: comprende las actividades relacionadas con la náutica recreativa y deportiva, incluidas las actividades formativas y de enseñanza vinculadas a este uso.4. Comercial: comprende los locales abiertos al público destinados a venta al detalle o a la prestación de servicios personales. Se corresponde con el uso comercial y servicios (C.1) definido dentro del uso global terciario del PGOM de Baiona en vigor.5. Restauración: catalogados por la Ley de Turismo, tales como restaurantes, cafeterías y bares. Se corresponde con el uso hostelero, espectáculos públicos y de ocio y entretenimiento (C.2) pertenecientes al uso global terciario PGOM de Baiona en vigor.6. Oficinas: comprende las actividades administrativas, burocráticas, de gestión pública o privada, así como los servicios bancarios. Se corresponde con el uso administrativo y oficinas (C.3) pertenecientes al uso global terciario PGOM de Baiona en vigor.7. Almacén e industria: comprende las actividades de almacenaje y reparación de embarcaciones, tales como talleres, elevación y varada de embarcaciones, etc.8. Instalaciones de combustible a embarcaciones: comprende las instalaciones necesarias para el almacenaje y distribución de combustibles a embarcaciones.9. Garaje-aparcamiento: corresponde a la guarda y estacionamiento habitual de los vehículos.10. Red viaria y aparcamientos: comprende los espacios destinados para circulación, maniobra y estacionamiento de vehículos.11. Peatonal: comprende los espacios destinados a los peatones, para circulación o descanso. Por otra parte, según el artículo 105 del Reglamento General de Costas (Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre), relativo a los usos permitidos en la zona de servicio portuaria de los bienes de dominio público marítimo-terrestre adscritos a las comunidades autónomas que no reúnan las características del artículo 3 de la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, además de los usos necesarios para el desarrollo de la actividad portuaria, se podrán permitir usos comerciales y de restauración, siempre que no se perjudique el dominio público marítimo-terrestre ni la actividad portuaria y se ajusten a lo establecido en el planeamiento urbanístico. En todo caso se prohíben las edificaciones destinadas a residencia o habitación. Según el referido artículo 105, la superficie máxima permitida para los usos previstos en el párrafo anterior deberá cumplir las siguientes condiciones: a) Será inferior al 16 por ciento de la lámina de agua comprendida por los diques del puerto. b) Será inferior al 10 por ciento de la superficie de tierra del puerto. c) Será inferior a 20 metros cuadrados por amarre. Con carácter general, en el ámbito del puerto regirán las presentes normas de control ambiental: 1. Se prohíben en el ámbito de la zona de servicio los vertidos o emisiones contaminantes procedentes de buques o medios flotantes. Los restos o deshechos procedentes de sentinas, lastres, lavado de tanques o bodegas, aceites usados, aguas sucias y demás líquidos contaminantes deberán descargarse a tierra y depositarse en los recipientes e instalaciones que determine y localice Portos de Galicia conforme a la reglamentación y recomendaciones técnicas aplicables.2. Las actividades industriales que posean terminales de carga, descarga, almacenamiento o distribución de productos contaminantes y las industrias de construcción y reparación naval deberán disponer en su ámbito de instalaciones para la recepción y tratamiento de residuos petrolíferos y químicos y de aguas de sentinas y para la limpieza de aceites, grasas y otros contaminantes, así como los medios necesarios para prevenir y combatir los derrames.3. Los vertidos desde tierra al mar serán sistemáticamente suprimidos o controlados en coordinación con las administraciones competentes. No se permitirán otros vertidos más que los autorizados por la Administración competente, acordes con la legislación aplicable, y de conformidad al régimen jurídico de la legislación de Costas.4. Dado que el ámbito del plan especial se encuentra atravesado por un espacio considerado como área de riesgo potencial significativo de inundación (ARPSI) con la codificación ES014-PO-01-01-22-C-01, en la fase de desarrollo urbanístico previsto se tendrán en cuenta las prescripciones establecidas en el Plan Hidrolóxico de Galicia – Costa, artículos 42-43, y en todo caso, según el plano de delimitación 1.7, en los proyectos de desarrollo del plan se recogerá de forma concreta el riesgo de inundación adecuándolo a las limitaciones necesarias para minimizar los efectos negativos de las inundaciones sobre las personas, los bienes y el medio ambiente. Por ello, toda actuación a desarrollar deberá contar con la justificación oportuna del cumplimiento de esta limitación, en especial si es bajo la rasante. Además de las condiciones que se establecen en las Normas urbanísticas generales, es preciso fijar las condiciones específicas de cada una de las zonas en que se divide el ámbito del Plan especial. Ello da lugar a las siguientes normas, que tendrán del carácter de Ordenanzas de la Edificación y Uso del Suelo. Las ordenanzas utilizadas son las siguientes: 1. Actividades complementarias para abrigo del puerto 2. Zona náutico-deportiva A Subzona náutico-deportiva existente B Subzona náutico-deportiva en ejecución 3. Zona peatonal 4. Zona de aparcamiento 5. Zona pesquera 6. Zona de protección ambiental 7. Zona de pasaje Actividades complementarias para abrigo del puerto. Comprende la superficie e instalaciones del dique de abrigo del puerto. Se trata de una zona para el servicio portuario, dada su imprescindible función de abrigo, además de acoger otras actividades permitidas desarrolladas en el ámbito. No se permite ningún tipo de edificación en su ámbito, salvo las instalaciones necesarias para el correcto funcionamiento de la señalización marítima. Usos necesarios para la operatividad del puerto. Peatonal. No obstante, el acceso podrá estar limitado en determinadas circunstancias en que así lo aconseje la seguridad tanto para las operaciones portuarias como para los propios peatones. Zona náutico-deportiva. Es el que se asigna al espacio utilizado por las embarcaciones náutico-recreativas y deportivas, incluyendo las superficies terrestres dedicadas a la instalación de los servicios de apoyo correspondientes a estas actividades. La presente ordenanza se subdivide para su aplicación en dos subzonas, que son las siguientes: Zona náutico-deportiva existente. Corresponde a la zona calificada con este uso, próxima al edificio del Monte Real Club de Yates. No se permite ningún tipo de edificación en su ámbito. Se admitirán los usos portuarios necesarios para la operatividad del puerto y, en particular, el uso náutico-deportivo, la varada y botadura de embarcaciones (asociado al uso de almacén e industria), así como el suministro de combustible a embarcaciones (uso de instalaciones de suministro de combustible a embarcaciones). En este último caso se permitirán edificaciones desmontables al servicio de las instalaciones de suministro de combustible (casetas), con una superficie para el adecuado desarrollo de la funcionalidad de las instalaciones debidamente justificada teniendo en cuenta la legislación sectorial de aplicación. Zona náutico-deportiva en ejecución. Corresponde al espacio terrestre de la concesión administrativa de terrenos de dominio público portuario otorgada para la construcción y explotación de instalaciones para la navegación deportiva, al sureste del muelle pesquero existente. Edificabilidad máxima: 0,15 m 2 /m 2 sobre la superficie bruta total terrestre otorgada de las nuevas instalaciones (se descontará para este cómputo la superficie del foso ejecutado para uso del travelift y la rampa para varada de embarcaciones y se incluirán viales, zonas libres, etc.). Área de movimiento de la edificación: La establecida en los planos de ordenación. Rasantes: En cada sección perpendicular al eje del paseo marítimo de la Avenida Monterreal, la cota máxima de la explanada de las nuevas instalaciones no podrá superar la cota máxima del paseo marítimo. Retranqueos mínimos: se autoriza dentro de una misma área de movimiento de la edificación la separación de edificaciones siempre que esta sea, como mínimo, de 6,5 m. Nº de plantas máximo: una planta (B) para todas las edificaciones, excepto para la destinada al edificio de servicios de la instalación, que será de dos (B+1). Altura máxima: 3,60 m a cornisa y 4,10 m a cumbrera, salvo en el caso del edificio destinados a gerencia de las instalaciones náutico-deportivas en el que la altura máxima será de 5,90 m a cornisa y de 6,50 m a cumbrera. Las alturas son revisables con respecto a la adaptación al entorno, con la presentación del estudio de impacto visual y materiales utilizados en las edificaciones. Constituirán excepciones a esta limitación las instalaciones singulares dedicadas a servicio del puerto, tales como depósitos, silos, frío, torretas de alumbrado o de balizamiento, así como las instalaciones susceptibles de ser desmontables. Sótanos y semisótanos: Se autorizan sótanos y semisótanos (siempre que queden incluidos en la altura máxima permitida sobre rasante). Los posibles proyectos que se autoricen en desarrollo de esta ordenanza deberán contar con el informe favorable de la consellería competente en materia de protección del patrimonio cultural de Galicia. Los usos permitidos serán los siguientes: Náutico-deportivo, almacén e industria, instalaciones de suministro de combustible, comercial (categorías 1ª y 2ª del uso C.1. del PGOM de Baiona en vigor), oficinas (categoría 2ª del uso C.3. del PGOM de Baiona en vigor), restauración (categorías 1ª y 2ª del uso C.2. del PGOM de Baiona en vigor), red viaria, zonas peatonales y garaje-aparcamiento. Se admitirán aparcamientos subterráneos en la totalidad de la ordenanza, así como los restantes usos admitidos en sótanos, cuya superficie construida no computará a efectos del cálculo de la edificabilidad máxima. Se deberá disponer al menos de una plaza de aparcamiento por cada 40 m² o fracción de superficie de zona comercial o de servicios, plaza que deberá ser de rotación. Deberá permitirse el libre acceso a peatones alrededor de la futura explanada de las nuevas instalaciones. Se establecerá un paseo peatonal y carril-bici que permitirá continuar el paseo litoral y que rodeará la explanada, pudiendo limitarse el acceso en aquellas zonas en que así lo aconseje la seguridad, tanto de las actividades que en ellas se desenvuelvan como de los propios peatones. Por este motivo, la definición exacta del carril-bici en esta ordenanza y su posible encuentro con el de la ordenanza limítrofe se realizará en el proyecto de construcción que desarrolle esta zona del ámbito. La instalación temporal de elementos desmontables deberá ser autorizada por el ente público Portos de Galicia de acuerdo con sus competencias. Zona peatonal. Corresponde a las zonas destinadas exclusivamente a la circulación de peatones. No se permite ningún tipo de edificación en su ámbito. Las instalaciones compatibles dentro de estas zonas serán las siguientes: Áreas de plantación y ajardinamiento. Islas de estancia, lugares acondicionados para el reposo y recreo pasivo. Pequeñas construcciones o instalaciones destinadas a actividades declaradas de interés social. Se admite el carril-bici donde la sección transversal lo permita. Las pequeñas construcciones o instalaciones que se ubiquen en esta zona deberán tener, en cualquier caso, carácter desmontable, no computando a efectos de edificabilidad. Zona de aparcamiento en superficie. Corresponde a las zonas destinadas al aparcamiento de vehículos y ordenación de entrada en el puerto. No se permite ningún tipo de edificación en su ámbito. Las instalaciones compatibles dentro de estas zonas serán las siguientes: Estructuras abiertas de protección de los peatones (parasoles, marquesinas, etc.). Casetas de control. Red viaria Zona pesquera. Corresponde a los espacios donde se desarrolla la actividad pesquera del puerto, incluyendo el desembarco de capturas desde los buques y su posterior manipulación, almacenaje y comercialización, así como la prestación de los servicios necesarios para las flotas y en general cualquier actividad necesaria para el mejor funcionamiento del sector pesquero. Edificabilidad máxima: 0,27 m 2 /m 2 sobre la superficie bruta total de la ordenanza, descontando la superficie correspondiente a las rampas de descarga y varada, sin descontar viales, zonas libres, etc., e incluyendo las ampliaciones. Área de movimiento de la edificación: La definida en los planos de ordenación. Nº de plantas máximo: 2 plantas en edificaciones existentes, 1 planta en nuevas edificaciones. Altura máxima: 7,00 m. edificación existente; 4,20 m. a cornisa y 4,70 m a cumbrera en nuevas edificaciones. Constituirán excepciones a esta limitación las instalaciones singulares dedicadas a servicio del puerto, tales como depósitos, silos, frío, torretas de alumbrado o de balizamiento, etc., así como las instalaciones susceptibles de ser desmontables. Sótanos y semisótanos: Se autorizan sótanos y semisótanos (siempre que queden incluidos en la altura máxima permitida sobre rasante). Pesquero (lonjas, mercados, actividades complementarias para la manipulación, almacenaje y comercialización de la pesca, rederas, departamentos, etc.). Comercial (categorías 1ª y 2ª del uso C.1. del PGOM de Baiona en vigor). Oficinas (categoría 2ª del uso C.3. del PGOM de Baiona en vigor). Almacén e industria. Instalaciones de suministro de combustible a embarcaciones. Zona de protección ambiental. Se define esta zona en el plano de ordenación, que corresponde con el tramo de costa que va desde el arranque del dique hasta la playa de Barbeira. Los espacios libres que se encuentren dentro del dominio público marítimo terrestre estarán regulados por el Título III del Reglamento que desarrolla la Ley de Costas. No se permite ningún tipo de edificación en su ámbito, excepto la conservación de las edificaciones existentes. Se permite el uso peatonal. Zona de pasaje. Es el correspondiente a aquellos espacios en los que preferentemente se desarrollan las actividades comerciales de servicio al pasaje, tanto al embarque y desembarque de pasajeros como a la carga y descarga de equipajes y vehículos en régimen de pasaje. Esta zona se sitúa en el muelle pesquero del puerto de Baiona, en la explanada portuaria sobre pilares que se encuentra enfrente a la lonja. Edificabilidad máxima: 1 m 2 /m 2 sobre la superficie bruta total de la ordenanza. Área de movimiento de la edificación: La definida en los planos de ordenación. Nº de plantas máximo: 1 planta (B). Altura máxima: 4,20 m. a cornisa y 4,70 m a cumbrera. Constituirán excepciones a esta limitación las instalaciones singulares dedicadas a servicio del puerto, tales como depósitos, silos, frío, torretas de alumbrado o de balizamiento, etc., así como las instalaciones susceptibles de ser desmontables. Comercial de pasaje. Comercial (categorías 1ª y 2ª del uso C.1. del PGOM de Baiona en vigor). Restauración (uso complementario portuario, categorías 1ª y 2ª del uso C.2. del PGOM de Baiona en vigor) Dentro del ámbito del plan especial se contemplan una actuación fundamental: • La construcción de las nuevas instalaciones para la náutica deportiva. Todo ello sin perjuicio de otras posibles actuaciones en régimen de concesión u autorización que pudiesen ser solicitadas en el futuro en este puerto y que no resulta posible prever en el momento de la redacción de este plan. En cualquier caso, las posibles concesiones o autorizaciones que puedan ser solicitadas en el futuro en el puerto de Baiona serán sometidas a la tramitación que para ellas se establece en la legislación vigente siendo de aplicación los límites de edificabilidad previstos en el presente plan especial. Por otra parte, en caso de detectarse en su momento razones de interés público que aconsejen la realización por parte de Portos de Galicia de actuaciones en el puerto de Baiona distintas a la ante mencionada, dicho ente público podrá proceder a su ejecución siempre y cuando: • No fuese posible haber previsto durante la redacción del plan especial las razones que llevan a realizar estas nuevas actuaciones (por surgir a posteriori de su redacción, o por partir de nuevas situaciones imprevisibles como consecuencia de vuelcos en los tráficos y necesidades de la explotación portuaria, etc.). • El uso que se le dará a las nuevas actuaciones sea un uso tolerado dentro de la ordenanza que le aplique al espacio portuario en que se emplace la actuación en cuestión. En caso de no ser así, deberán redactarse y tramitarse las correspondientes modificaciones de la Delimitación de espacios y usos portuarios (si fuese preciso) y del Plan especial, modificaciones que serán bien de carácter puntual, bien sustanciales en función de su alcance. Se establecen las siguientes etapas para la realización de las obras: ETAPA I: 9 meses a partir de la fecha de aprobación del Plan especial. ETAPA II: 12 meses a partir de la fecha de aprobación del Plan especial. I Obras de urbanización de las nuevas instalaciones para la náutica deportiva 3 meses II Obras de edificación en las nuevas instalaciones para la náutica deportiva 9 meses Los plazos anteriores, no obstante, pueden verse modificados a resultas de tramitaciones urbanísticas o ambientales si fuesen el caso, o de motivos que puedan incidir en la buena marcha de las obras tales como causas meteorológicas, huelgas, accidentes, causas de fuerza mayor, etc. A continuación se señala el importe de las obras a acometer y el agente inversor: De acuerdo con el artículo 15.4 del Real Decreto Legislativo 2/2008 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y con su desarrollo a través del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo (Real Decreto 1492/2011 de 24 de octubre), “la documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de urbanización debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará en particular el impacto de las actuaciones programadas en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias para la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos”. Por tanto se lleva a cabo en este apartado el análisis de la repercusión económica en la administración pública municipal debida a la implantación y mantenimiento de la infraestructura objeto del presente plan especial. El impacto de las actuaciones urbanísticas sobre los ingresos municipales se determina teniendo en cuenta cuatro variables: • Aprovechamiento lucrativo municipal procedente de cesiones: No se contemplan en el presente plan especial. • Tasas por licencias e impuestos sobre la construcción: Ingresos puntuales asociados a la construcción (licencias de obra, impuestos de construcciones, instalaciones y obras, tasas por licencias urbanísticas, etc). En este sentido, el desarrollo de las previsiones del plan especial conlleva asociados este tipo de ingresos, derivados de la tramitación de las licencias de construcción por parte de los concesionarios ante el Concello de Baiona, por lo que supone un impacto positivo sobre la hacienda pública municipal. • Recaudación por impuestos de bienes inmuebles (IBI), tributo que recae sobre el valor del patrimonio inmobiliario situado en el municipio, cualquiera que sea el domicilio del propietario o del que lo posea, según el artículo 76 de la Ley de Municipalidades vigente. Este ingreso se produce regularmente con carácter anual, a efectos de su cómputo. El desarrollo de las previsiones del plan especial conlleva este tipo de ingresos, toda vez que posibilita la construcción de nuevas edificaciones, por lo que supone un impacto positivo sobre la hacienda pública municipal. • Otras posibles fuentes de ingresos: Otras posibles fuentes de ingreso son el Impuesto sobre Actividades Económicas o el impuesto sobre vehículos de tracción mecánica. Estos ingresos se producen regularmente con carácter anual, a efectos de su cómputo. Se analiza en este apartado la repercusión de los gastos asociados al mantenimiento y conservación de la urbanización sobre la hacienda pública municipal. En este sentido, cabe mencionar que las actuaciones del plan especial consisten en actuaciones puntuales sobre espacios urbanizados existentes, por lo que no suponen el incremento de superficies urbanizadas. Es por ello que se puede considerar que los costes de mantenimiento y conservación, tras el desarrollo de las previsiones del plan especial, serán similares a los actuales. Asimismo, el mantenimiento y conservación de la infraestructura de la zona de servicio del puerto recae en la Administración Portuaria Autonómica, por lo que no se prevén variaciones sobre los gastos de la hacienda pública municipal ni, por tanto, impactos negativos sobre ella. Baiona, 22 de mayo de 2015.—El Alcalde, Jesús Vázquez Almuíña.