23/03/2015 | Administración LocalMunicipal
Santiago de Compostela
Urbanismo. Sección de Planeamento e Xestión
Publicación da aprobación definitiva e normativa da Modificación puntual do Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM). Situacións fóra de ordenación. Modificación dos artigos 109 e 124 e do capítulo IX do PXOMPublicación da aprobación definitiva e normativa da Modificación puntual do Plan Xeral de Ordenación Municipal (PXOM). Situacións fóra de ordenación. Modificación dos artigos 109 e 124 e do capítulo IX do PXOM

A Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Infraestruturas, mediante Orde do 20 de febreiro de 2015 outorgou a aprobación definitiva da modificación puntual da normativa urbanística do Plan xeral de ordenación municipal no que atinxe ao réxime de fóra de ordenación (capitulo IX-artigos 218, 219 e 220-e 124.1), así como a redacción do artigo109.2. d). A precitada Orde de aprobación definitiva publicouse no Diario Oficial de Galicia o día 9 de marzo de 2015. En cumprimento do esixido polos artigos 92.2 da Lei 9/2002 de ordenación urbanística e protección do medio rural de Galicia, e 70 da Lei de bases do réxime local, procédese a publicar deseguido o novo texto íntegro dos artigos afectados pola modificación. Santiago de Compostela, 9 de marzo de 2015 A concelleira delegada da Área de Desenvolvemento Urbano e Sostible Asdo.: Teresa Gutiérrez López A efectos de aplicación destas normas, establécense as seguintes categorías: Categoría 1ª: edificios con máis do 60 por 100 da superficie total destinada a usos comerciais. Categoría 2ª: locais comerciais en planta baixa e semisoto. Categoría 3ª: locais comerciais en pasaxes ou galerías. Todos os locais de uso comercial deberán observar as seguintes condicións: a) A zona destinada ao público no local terá unha superficie mínima de seis metros cadrados e non poderá servir de paso nin ter comunicación directa con ningunha vivenda. b) En caso de que no edificio exista uso de vivendas, deberán dispoñer estas de accesos, escaleiras e ascensores independentes. c) Os locais comerciais e os seus almacéns non poderán comunicarse coas vivendas, caixa de escaleira nin portal senón a través dunha habitación ou paso intermedio, con porta de saída inalterable ao lume. Os locais situados en nivel inferior á planta baixa, non poderán ser independentes do local inmediato superior, estando unidos a este por escaleira con ancho mínimo dun metro. d) A altura libre mínima dos locais comerciais será de 3 metros con carácter xeral, de 3,50 metros nos establecementos comerciais que dispoñan dunha superficie de máis de 1.000 m 2, e de 4 metros nos de superficie superior a 3.000 m 2 construídos. No entanto, os locais construídos con anterioridade á entrada en vigor do Plan xeral de 1989 poderán destinarse a uso comercial aínda cando non reúnan os requisitos de altura establecidos polo presente artigo, sempre que se adapten ás condicións esixidas pola regulamentación sobre seguridade e saúde no traballo, policía de espectáculos, actividades recreativas e demais normativa de aplicación. Enténdese por superficie comercial a suma da superficie útil, de todos os locais destinados a ventas, espazos de circulación, así como cafeterías e probadores, etc. Exclúense expresamente as superficies destinadas a oficinas, almacenaxe non visitables polo público, aparcamentos e outras dependencias de acceso restrinxido. O semisoto comercial regúlase en todo caso coas mesmas esixencias establecidas para as plantas baixas. Os sotos só poderán destinarse a almacenaxe, cuartos de instalacións e aparcadoiro cunha altura mínima de 2,70 m. En todo caso, respectarase a altura máxima da ordenanza correspondente e das condicións xerais de volume, hixiénicas e ambientais. Cando as ordenanzas reguladoras particulares contemplen a posibilidade de incorporar ao local en planta baixa locais en planta primeira, estarase á limitación específica de usos prevista na correspondente ordenanza; e nos restantes aspectos á regulación destas normas xerais referidas á categoría 1ª. A altura libre do local situado en planta piso non será inferior a 2,80 m, salvo para os despachos profesionais, consultas médicas, locais anexos aos comerciais e establecementos de perruquería e estética que non excedan de 120 m 2 de superficie, que estarán á altura mínima esixida para vivenda. e) Nos locais comerciais as escaleiras de servizo para o público terán un ancho mínimo dun metro, a excepción dos de 1ª categoría, nos que o ancho non poderá ser inferior a 1,30 metros. Estarase á cumprimentación da normativa de accesibilidade e supresión de barreiras arquitectónicas e ó Regulamento xeral de policía de espectáculos públicos e actividades recreativas. f) Os locais comerciais dispoñerán dos seguintes servizos sanitarios: ata 100 metros cadrados, un retrete e un lavabo; por cada 200 metros cadrados máis ou fracción, aumentarase un retrete e un lavabo. A partir dos 100 metros cadrados instalaranse con absoluta independencia para cada sexo. En calquera caso estes servizos non poderán comunicar directamente co resto do local e, por conseguinte, deberán instalarse cun vestíbulo ou zona de illamento, salvo naqueles locais comerciais que non excedan de 20 m 2 e non se destinen a actividades sometidas ó Regulamento xeral de policía de espectáculos públicos e actividades recreativas. En caso de carencia deste vestíbulo deberá instalarse algún elemento que impida a visión directa do aseo desde a zona de uso público. g) Nos locais comerciais que forman un conxunto, mercados de abastos, galerías de alimentación, pasaxes ou centros comerciais, poderán agruparse os servizos sanitarios correspondentes a cada local. O número de servizos virá determinado pola aplicación da condición anterior sobre a suma da superficie de locais incluíndo os espazos comúns de uso público. h) A luz e ventilación dos locais comerciais poderá ser natural ou artificial estándose ao disposto na regulamentación sobre seguridade e saúde no traballo. Se soamente ten luz e ventilación natural, os ocos de luz e ventilación deberán ter unha superficie total non inferior a un oitavo da que teña a planta do local. Exceptúanse os locais exclusivamente destinados a almacéns, trasteiros e corredores. Con carácter xeral non se permiten instalacións de chemineas de ventilación na fachada, debendo preverse nas novas construcións chemineas de ventilación para servir aos baixos comerciais. Esixirase a presentación dos proxectos detallados das instalacións de iluminación e acondicionamento de aire, que deberán ser aprobados polo Concello, quedando estas instalacións sometidas a revisión antes da apertura do local e en calquera momento. No suposto que non fosen satisfactorias ou non funcionaran correctamente, o Concello poderá cerrar total ou parcialmente o local en tanto non se adopten as medidas correctoras oportunas. En calquera caso, estarase ás maiores obrigas establecidas na ordenanza municipal correspondente. i) As peixerías, carnicerías, tinturerías, establecementos de lavado en seco, panaderías, boleiras, fritidurías, asadores e aqueles establecementos de consumo de produtos nos que estes se sirvan semicociñados para terminar a súa cocción na mesa, non poderán ventilar cara a rúa nin patios, debendo facelo mediante instalacións de captación convenientemente distribuídas no local que conduzan a chemineas que rebasen en dous metros as edificacións colindantes. Os locais que posúan fornos, estufas, cociñas ou similares para a elaboración, quentamento, precociñado ou cociñado, deberán dispor de eliminación independente para a extracción de fumes, vapores e cheiros, deben superar esta os edificios colindantes. Para o caso en que existan ventás no teito do mesmo edificio e estas se correspondan con habitacións, salón, cociña, corredores ou aseos de vivenda, as saídas de fumes non poderán distar menos de 1,5 metros a elas medidos horizontalmente e rebasará o punto máximo da ventá nun metro dentro dun radio de 2,5 metros. l) Disporán das saídas de urxencia, accesos especiais para extinción, aparatos, instalacións e útiles que, en cada caso, e de acordo coa natureza e características da actividade, estime necesarios o Concello. m) As estruturas da edificación serán resistentes ao lume e os materiais deberán ser incombustibles e de características tales que non permitan chegar ao exterior ruídos ou vibracións por riba dos niveis que se determinen. n) Esixiranse as instalacións necesarias para garantir, á veciñanza e aos viandantes, a supresión de molestias, olores, fumes, vibracións, etc. o) Dada a súa peculiar natureza, os locais comerciais do ramo da alimentación poderán ser obxecto de regulamentación municipal específica. p) Os establecementos destinados a espectáculos ou audicións musicais (discotecas, café-bares especiais e similares) deberán estar insonorizados de maneira que non sobrepasen os límites establecidos no artigo 125.36 deste Plan, ou maiores obrigacións establecidas nas ordenanzas municipais correspondentes. q) As almacenaxes dos espazos comerciais situados en edificios nos que existan usos de vivenda, excepto no que a localización e superficie se refire, estarán sometidas aos límites establecidos no artigo 113.1 13º desta Normativa, ou maiores obrigacións establecidas na ordenanza municipal correspondente. Disporase 1 praza por cada 50 m 2 construídos de uso comercial para locais maiores de 500 m 2. Para superficies inferiores será de 1 praza por cada 100 m 2 construídos. Son aquelas actuacións encamiñadas á ampliación dun edificio existente, ben por incremento do fondo edificable ou por aumentar o seu número de plantas, sen modificar as súas aliñacións exteriores e os seus planos de fachada mantendo ou non a tipoloxía estrutural. As actuacións de ampliación só poderán acometerse de modo independente cando o edificio presente unhas condicións axeitadas para o seu uso específico, en caso contrario haberá de executarse no marco de actuacións de rehabilitación ou reestruturación. A adición de novas plantas efectuarase con criterio de integración e coherencia formal coas fachadas actuais e, en calquera caso, seguindo as directrices establecidas nas condicións xerais de estética e integración ambiental deste capítulo e as particulares de cada ordenanza. Á ampliación seranlle de aplicación as condicións xerais reguladas neste capítulo e as particulares de zona. Son aquelas obras encamiñadas a unha renovación incluso dos elementos estruturais que impliquen variacións do tipo de estrutura, podendo incluír a demolición dos elementos estruturais ou en grao máximo o baleirado do edificio conservando elementos de cerramento que definen o volume e forma do edificio, isto é as fachadas existentes ao exterior, interior e patios e a liña e tipo de cuberta. En edificios que presenten situacións fóra de ordenación, a reestruturación só procederá se se executan simultaneamente as obras de adecuación de tales situacións. As obras de reestruturación haberán de cumprir as condicións xerais reguladas neste capítulo e as particulares da súa ordenanza respectiva. Son aquelas obras encamiñadas a mellorar e adecuar as condicións de habitabilidade e uso, podendo implicar unha redistribución da organización espacial, conservando maioritariamente a configuración arquitectónica e disposición estrutural orixinal, tanto interior como exterior (fachadas, accesos, núcleos de escaleira, muros de carea, disposición estrutural horizontal, patios e división en plantas). No caso de edificios de uso residencial, as obras de rehabilitación poderán implicar a realización de patios interiores ou a ampliación dos existentes, sempre que isto non supoña alteración dos restantes elementos que comportan a estrutura do edificio. Simultaneamente ás actuacións de rehabilitación será obrigatorio acometer as obras de conservación e as de valoración arquitectónica necesarias para garantir a adecuación das condicións do edificio ao uso específico. As condicións xerais de volume e hixiénicas e as de habitabilidade non serán de aplicación en edificios catalogados ou situados en áreas de rehabilitación, na medida en que deso se derivara unha alteración das condicións arquitectónicas e estruturais de edificacións que se pretenden conservar. Isto sen prexuízo de que as ditas obras deban de tender á mellora das condicións hixiénico-sanitarias e de habitabilidade. Cando existise expediente incoado de declaración de ruína non inminente e/ou a inspección técnica municipal o autorice, poderase proceder á reparación ou substitución de elementos estruturais deteriorados, mantendo a súa posición relativa. Son aquelas obras encamiñadas á conservación e mantemento que impliquen substitución parcial ou total dalgún elemento estrutural do edificio con aportación de elementos novos con deseño ou natureza material igual ou diferente ós substituídos pero respectando integramente a organización espacial, a tipoloxía estrutural e a composición exterior da envolvente do edificios (fachadas e cubertas). Son aquelas encamiñadas a unha conservación en grao máximo, nas que se pretende a reparación dos elementos, estruturais ou non, do edificio, á vez que reproducir as súas condicións orixinais, incluso as obras de eliminación de elementos que non sexan de interese para a historia do edificio e se amosan incoherentes coas características tipolóxicas e arquitectónicas da edificación. Cando implique a substitución inevitable dalgún elemento, a reposición será o máis fiel posible ás condicións orixinais. Son aquelas actuacións encamiñadas ao mantemento das condicións de hixiene, ornato, seguridade e funcionalidade da edificación, sen que isto supoña a alteración da súa estrutura, distribución ou características formais, non podendo ocasionar alteracións ou substitucións de calquera dos elementos estruturais ou do deseño do mesmo. Obras de reparación son as que se dirixen á recuperación das condicións anteriores. Están en situación de fóra de ordenación os edificios, construcións e instalacións erixidos con anterioridade á aprobación definitiva do planeamento urbanístico vixente que resultasen desconformes coa nova ordenación. Por aplicación do disposto no artigo 210.2 da LOUG, asimílanse á situación de fóra de ordenación as edificacións e instalacións que se tiveran rematado sen licenza ou incumprindo as condicións sinaladas nela ou na orde de execución, unha vez que teña rematado o prazo legalmente establecido para a adopción de medidas de restauración da legalidade urbanística. As edificacións protexidas ou catalogadas por un instrumento de planeamento ou por calquera outra disposición normativa non se atopan incursas en situación de fóra de ordenación, agás que a norma de protección así o estableza para determinados elementos ou partes da edificación existente. Para os efectos do artigo 103 da LOUG, distínguense dúas situacións básicas de fóra de ordenación: 1ª. Incompatibilidade total, integral ou estrita, na que se aprecia unha incompatibilidade radical ou absoluta coas determinacións do planeamento. Atópanse nesta situación: 1. a) Os edificios, construcións e instalacións que ocupen, en todo ou en parte, solo cualificado polo Plan xeral como viario ou calquera outro uso dotacional público (zona verde, espazo libre, equipamento, etc.), tanto de sistema xeral como local.1. b) As edificacións ou instalacións que resulten incompatibles con determinacións estruturantes ou vinculantes do Plan xeral, non susceptibles de alteración ou reaxuste polo planeamento de desenvolvemento.1. c) As edificacións rematadas sen licenza respecto das que xa non proceda adoptar medidas de reposición da legalidade urbanística, cando non sexa posible acreditar a súa legalidade orixinaria consonte ao regulado no artigo 220. En ningún caso, se entenderán incluídas na situación de incompatibilidade total as construcións que resulten protexidas ou catalogadas polo planeamento ou por calquera outra disposición normativa, que se rexerán, en canto ás actuacións permitidas, pola respectiva norma que estableza a súa protección.2ª. Incompatibilidade parcial ou relativa, na que se distinguen varios supostos: 2. a) Transitoria ou diferida. Atópanse nesta situación os edificios e instalacións que ocupen solo cuxa ordenación pormenorizada se remita polo Plan xeral a un ulterior instrumento de planeamento (plan parcial ou plan especial), mentres non resulte definitivamente aprobado o citado plan de desenvolvemento. O plan que concrete a ordenación detallada determinará definitivamente se o edificio ou instalación permanece en situación de fóra de ordenación e en qué grao, e regulará as actuacións permitidas. En defecto de regulación expresa polo plan de desenvolvemento, aplicarase o réxime establecido polo Plan xeral. Exceptúase o suposto das edificacións ou instalacións que, a pesares de atoparse na situación definida neste apartado, ocupen solo reservado para a implantación de viario ou dotacións públicas, de sistema xeral ou local, en virtude de determinacións vinculantes do propio Plan xeral, non susceptibles de modificación ou reaxuste polo futuro planeamento de desenvolvemento. Neste suposto, as edificacións e instalacións afectadas quedarán incursas na situación de fóra de ordenación total, integral ou estrita definida na alínea 1ª, ata tanto non se aprobe o plan de desenvolvemento que concrete definitivamente a súa cualificación urbanística. As edificacións existentes en solo urbanizable non delimitado (SUND) quedan asimiladas, en canto non se aprobe o respectivo plan de sectorización, e ao abeiro do sinalado polo artigo 21.4 da LOUG, ao suposto das edificacións en solo rústico, tipificado polo apartado 2. d). 2. b). Edificación desconforme. Atópanse nesta situación os edificios e instalacións que, non sendo radicalmente incompatibles co planeamento de acordo co sinalado na alínea 1ª, resultan desconformes con determinados parámetros ou condicións establecidos pola respectiva ordenanza de aplicación (altura, fondo, ocupación, recuamentos, etc.) As edificacións situadas, en todo ou en parte, fóra da aliñación definida polo Plan, en canto ocupan solo destinado a viario, espazos libres ou outras dotacións públicas, quedarán incursas na situación de fóra de ordenación integral ou estrita, definida na alínea 1ª. 2. c) Edificacións catalogadas ou protexidas por un instrumento de planeamento ou por calquera outra disposición normativa, cando presenten algún grado de desconformidade coa norma que establece a súa protección.2. d) Edificacións en solo rústico ou urbanizable non delimitado, construídas ao abeiro de licenza urbanística e autorización autonómica. Nesta situación serán autorizables as actuacións de mera conservación (mantemento e reparación) que resulten precisas para o mantemento do uso preexistente en condicións axeitadas de funcionalidade, seguridade, salubridade e ornato. Permitiranse, sempre que resulten estritamente necesarias para o mantemento das anteditas condicións, a reposición e a substitución puntuais de elementos estruturais, cando non supoñan alteración da organización espacial, da tipoloxía estrutural nin da envolvente do edificio.2. a) Transitoria ou diferida Ademais das actuacións permitidas na situación de fóra de ordenación total, integral ou estrita, admítense as de rehabilitación e consolidación –segundo se definen no artigo 124 desta normativa-, así como as de ampliación ou incremento de volume que non superen o 10% do volume ou ocupación orixinal, sempre que non supoñan modificación substancial da configuración orixinal da edificación nin das súas unidades funcionais. En calquera caso, e sempre que as obras pretendidas excedan da mera conservación, a súa autorización quedará suxeita aos seguintes requisitos: a) Que non se teña iniciado procedemento algún para a obtención do solo afectado pola administración. b) Que o interesado formalice, con carácter previo á concesión da licenza, un compromiso no que expresará a súa renuncia a ser indemnizado polo incremento do valor do ben que puidera derivarse das obras autorizadas -en canto excedesen da mera conservación- con efectos para si e para os seus sucesores, e cunha vixencia temporal de quince anos a contar dende o outorgamento da licenza. Esta renuncia farase constar no Rexistro da Propiedade e en todos os actos de disposición que afecten á edificación ou instalación. c) A documentación que se achegue polo interesado para a obtención da licenza incluirá, ademais do anterior compromiso, a acreditación da inscrición rexistral do inmoble, e informe pericial, descritivo e gráfico, do estado actual da edificación ou instalación existente, que permita a súa valoración.2. b) Edificación desconforme Nesta situación autorizaranse as obras que permita a respectiva ordenanza de aplicación, incluídas as de ampliación ata acadar os parámetros definidos pola ordenanza.2. c) Edificacións catalogadas ou protexidas, que presentan algún grado de desconformidade segundo a norma que establece a súa protección Nas edificacións catalogadas ou protexidas que presenten elementos desconformes coa norma que define a súa protección, permitiranse as actuacións que a mesma norma autorice en cada caso.2. d) Edificacións en solo rústico ou urbanizable non delimitado, construídas ao abeiro de licenza urbanística e autorización autonómica As edificacións construídas en solo rústico ao abeiro de licenza urbanística e da preceptiva autorización autonómica quedarán suxeitas ao réxime establecido pola disposición transitoria cuarta da LOUG. As edificacións construídas en solo urbanizable non delimitado (SUND), ao abeiro de licenza urbanística ou da preceptiva autorización autonómica quedarán suxeitas, mentres non se aprobe o correspondente Plan de sectorización, ao mesmo réxime que resulte aplicable ás existentes en solo rústico, consonte ao disposto polo artigo 21.4 da LOUG. En calquera procedemento de concesión de licenza de obras que excedan da mera conservación ou mantemento, haberá de acreditarse o outorgamento da licenza que abeire a construción preexistente. Esta acreditación non será esixible cando se xustifique a preexistencia da edificación no momento da aprobación do Plan xeral de 1989; para este efecto terase en conta a cartografía municipal do ano 1988, se ben o interesado poderá achegar calquera outro medio de proba que acredite a preexistencia da edificación. De non poder acreditarse o indicado no apartado anterior, aplicarase á edificación o réxime que corresponde á situación de fóra de ordenación integral ou estrita.