30/12/2022 | Administración LocalMunicipal
Cedeira
Aprobación definitiva do Estudo de detalle para a ordenación de volumes edificables e definición de aliñacións na parcela sita en Travesía da Praia nº 12, esquina Camiño Real da Magdalena, promovido por Cedeira Apartamentos S. L.

Aprobación definitiva do Estudo de detalle para a ordenación de volumes edificables e definición de aliñacións na parcela sita en Travesía da Praia nº 12, esquina Camiño Real da Magdalena, promovido por Cedeira Apartamentos S. L. (Expte 2022/X999/000100). O Pleno da Corporación, en sesión extraordinaria e urxente que tivo lugar o día 26 de outubro de 2022, aprobou definitivamente o Estudo de detalle para a ordenación de volumes edificables e definición de aliñacións na parcela sita en Travesía da Praia nº 12 esquina Camiño Real da Magdalena, promovido por Cedeira Apartamentos S. L., e redactado polo arquitecto Lizhong Ousrout Sotero, asinado dixitalmente o 10/08/2022, coa seguinte condición: - Antes do inicio das obras deberá solicitarse á Demarcación de Costas de Galicia a comprobación do replanteo. Contra este acordo, con carácter de disposición administrativa de carácter xeral, pódese interpoñer directamente recurso contencioso-administrativo ante a sala correspondente do Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (art 84.1 da Lei 2/2016, do 10 de febreiro, do solo de Galicia (LSG) e art 201.1 do Decreto 143/2016, do 22 de setembro, que aproba o Regulamento da Lei 2/2016 do solo de Galicia (RLSG), nun prazo de dous meses, que se contarán a partir do día seguinte ao da publicación deste anuncio, de conformidade co disposto no art 46 da Lei 29/98, de 13 de xullo, reguladora da xurisdición contencioso-administrativa, sen prexuízo de que se poida interpoñer calquera outro recurso que se considere máis procedente e sexa conforme a dereito. O acordo de aprobación definitiva do estudo de detalle publicouse no Diario Oficial de Galicia núm.210 do 4 de novembro de 2022. O 22 de decembro de 2022 foi realizada a inscrición no Rexistro de Ordenación do Territorio e Planeamento Urbanístico de Galicia, de conformidade co disposto nos artigos 88 da Lei 2/2016, do 10 de febreiro, do solo de Galicia e 208 e seguintes do Decreto 143/2016, do 22 de setembro, polo que se aproba o Regulamento da Lei 2/2016, do 10 de febreiro, do solo de Galicia. O contido íntegro do Estudo de detalle pode consultarse no seguinte enderezo electrónico http://cedeira.gal/documentacion-estudo-de-detalle-expediente-2022-x99-000100/De seguido, en cumprimento do previsto no art.82.3 da LSG e art.199 do RLSG, publícase o texto dos documentos que integran o estudo de detalle, así como o índice de planos do mesmo. En todo caso, a eficacia do acordo de aprobación definitiva e a entrada en vigor do estudo de detalle, conforme ao estipulado no art.82.4 da LSG, quedan condicionadas á súa publicidade (de conformidade co establecido no art.82 da LSG), á inscrición do estudo de detalle no Rexistro de Planeamento de Galicia (conforme ao art.88 da LSG), e ao transcurso do prazo previsto no art.65.2 da Lei 7/1985, de 2 de abril, reguladora das bases do réxime local, por remisión do art.70 da mesma norma. Cedeira, 23 de decembro de 2022. O ALCALDE Pablo Diego Moreda Gil 1.1 PROMOTOR 1.2 TÉCNICO REDACTOR 1.3 ANTECEDENTES 1.4 NECESIDAD Y CONVENIENCIA DEL ESTUDIO DE DETALLE 1.5 OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE 1.6 CARACTERÍSTICAS DE LA PARCELA 1.6.1 Emplazamiento 1.6.2 Entorno físico 1.6.3 Propiedades colindantes 1.6.4 Características físicas de la parcela 2.1 LEY 2/2016, DE 10 DE FEBRERO, DEL SUELO GALICIA. LSG 2.2 DECRETO 143/2016, DEL 22 DE SEPTIEMBRE, POR EL QUE SE APRUEBA EL REGLAMENTO DE LA LEY 2/2016, DEL 10 DE FEBRERO, DEL SUELO DE GALICIA (RLSG) 2.3 PXOM CEDEIRA 3.1 DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA 3.2 JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS PRESCRIPCIONES LEGALES 3.2.1 LEY DEL SUELO DE GALICIA 3.2.2 REGLAMENTO DE LA LEY DEL SUELO DE GALICIA 3.2.3 NORMATIVA SECTORIAL EN MATERIA DE ACCESIBILIDAD 3.2.4 NORMATIVA SECTORIAL EN MATERIA DE HABITABILIDAD 01PLAN SITUACIÓN / ORDENACIÓN PXOM 1995 1/500 02PLAN SITUACIÓN CARTOGRAFÍA DEL PLANEAMIENTO SIN VUELOS 1/300 03PLAN REPLANTEO IN SITU S. P COSTAS POR DPMT DE GALICIA 1/300 04COST PLANO OFICIAL DPMT 1/300 05TOPO PLANO TOPOGRÁFICO 1/300 06DGEO PLANO TOPOGRÁFICO. DEFINICIÓN GEOMÉTRICA DE LA PARCELA 1/250 01ALIN ALINEACIONES Y ACERAS 1/250 02ALIN ALINEACIONES Y RASANTES 1/300 03PBRU PARCELA BRUTA 1/250 04PNET PARCELA NETA 1/250 05OCUP CÁLCULO OCUPACIÓN MÁXIMA 1/250 06RECU RETRANQUEOS A ALINEACIONES 1/250 07RECL RETRANQUEOS A LINDES 1/250 08SOT DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. SÓTANOS 1/250 09OSOT OCUPACIÓN. SÓTANOS 1/250 10DXBA DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. BAJA 1/250 11OCG OCUPACIÓN BAJA Y GLOBAL DEL EDIFICIO 1/250 12PRI DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. PRIMERA 1/250 13SEG DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. SEGUNDA 1/250 14TER DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. TERCERA 1/250 15CUAR DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. CUARTA Y BAJO CUBIERTA 1/250 16BCUB DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. BAJO CUBIERTA Y CUBIERTA 1/250 17CUB DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. CUBIERTAS 1/250 18PSC1 DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. SÓLIDO CAPAZ FRONTAL 1/150 19PSC2 DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. SÓLIDO CAPAZ LATERAL 1/150 20VOL DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. ESTUDIO VOLUMÉTRICO S/E 21ACAR DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. ADOSAMIENTO A LA MEDIANERA 1/250 22ACAR DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. SECCION1 POR ADOSAMIENTO 1/200 23ACAR DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. SECCION 2 POR ADOSAMIENTO 1/200 24ACF DEFINICIÓN GEOMÉTRICA. FOTOGRAFÍAS ADOSAMIENTO S/E Se redacta el presente documento como la fase F del Estudio de Detalle, correspondiente con la fase de APROBACION DEFINITIVA, incorporando en su caso las matizaciones consecuencia de los informes sectoriales y las alegaciones que hubiese en el tiempo de exposición publica ya concluido. A continuación se adjuntan los informes sectoriales recibidos y las conclusiones de los mismos, indicando en su caso la incorporación de cambios y su incidencia sobre los cumplimientos si la hubiese. El informe indica una única objeción al Documento De Aprobación Inicial, consistente en la afección del sólido propuesto en la zona de servidumbre de protección del dominio público marítimo terrestre, concretamente en el chaflán del edificio, que “pisa” una pequeña fracción de la línea de servidumbre de protección en los metros finales del replanteo. Tras validar la inexistencia de otras objeciones sobre el estudio de detalle, dado que el informe así lo indica, y contrastar la solución propuesta con la Conselleria De Medioambiente, Territorio E Vivenda se propone una reducción del volumen mediante retranqueo de 55cm del volumen en planta baja en paralelo al propuesto inicialmente. De este modo el volumen propuesto en el ESTUDIO DE DETALLE PARA APROBACION DEFINITIVA se ubica fuera de la servidumbre de protección del dominio público marítimo terrestre. El retranqueo voluntario a la alineación finalmente propuesto es de 3,51m encontrándose dentro del máximo permitido de 5,30m para una altura de 15,90. Adicionalmente, el volumen construido y ocupación decrecen, por tanto cumple los parámetros urbanísticos y del documento de aprobación inicial, tal y como se detalla en el presente documento a posteriori. No se incorpora ninguna otra modificación salvo el mencionado retranqueo voluntario al frente hasta los 3,51 m. El escrito de la Demarcación de Costas del Estado INFORMA FAVORABLEMENTE el Estudio de Detalle presentado, apuntando únicamente dos consideraciones a tener en cuenta: - “por lo que debería recogerse explícitamente que quedará garantizado el cumplimiento de las condiciones señaladas en el artículo 30 de la Ley de Costas para la zona de influencia, haciendo constar que la volumetría propuesta no genera una pantalla arquitectónica o acumulación de volúmenes de tal manera que la disposición de la edificación propuesta se realiza de forma armónica con el entorno.” El Art.30 de la Ley de Costas dice literalmente: “Artículo 30 1. La ordenación territorial y urbanística sobre terrenos incluidos en una zona, cuya anchura se determinará en los instrumentos correspondientes y que será como mínimo de 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar, respetará las exigencias de protección del dominio público marítimo-terrestre a través de los siguientes criterios: a) En tramos con playa y con acceso de tráfico rodado, se preverán reservas de suelo para aparcamientos de vehículos en cuantía suficiente para garantizar el estacionamiento fuera de la zona de servidumbre de tránsito. CUMPLE b) Las construcciones habrán de adaptarse a lo establecido en la legislación urbanística. Se deberá evitar la formación de pantallas arquitectónicas o acumulación de volúmenes, sin que, a estos efectos, la densidad de edificación pueda ser superior a la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar en el término municipal respectivo. CUMPLE. La ordenación propuesta en el E. D. es de menor densidad que la proyectada en planemiento y no cierra un espacio libre que forme el mencionado efecto pantalla, ya que se ubica en un tramo urbano ya construido. Adicionalmente, se proyecta un retranqueo voluntario añadiendo espacio libre y evitando el plano de fachada de la calle.2. Para el otorgamiento de las licencias de obra o uso que impliquen la realización de vertidos al dominio público marítimo-terrestre se requerirá la previa obtención de la autorización de vertido correspondiente. CUMPLE. La intervención proyectada no requiere de vertidos sobre el dominio publico marítimo terrestre. Por lo anteriormente expuesto, queda justificado el cumplimiento del Art.30 de la Ley de Costas - “Se aprecia una discrepancia en cuanto a la posición de la línea de servidumbre de protección de dominio público marítimo-terrestre en los planos de ordenación del PGOM (plano PINF_01PLAN alojado en la ruta15022_ED_202202_AI_01PDF. zip > 15022_ED_202202_AI_01PDF >02. PINF>15022_ED_202202_AI_PINF_01PLAN. pdf) y la cartografía del expediente de deslinde. Sin embargo, tanto en los planos de información como en los de ordenación del Estudio de Detalle, la representación de esta línea es correcta. No obstante, antes de la ejecución de la obra deberá solicitarse la comprobación del replanteo de la línea. Tal como indica el informe, la representación de la línea de deslinde en el Estudio de Detalle es correcta. Como consecuencia del informe de la Conselleria De Medioambiente, Territorio E Vivenda (Xunta De Galicia), se realiza un retranqueo frontal voluntario de 3,51m, que aleja el volumen más de la línea de servidumbre de protección de costas. No se incorpora ningún cambio al Estudio de Detalle como consecuencia del informe de la Demarcacion De Costas De Galicia (Ministerio Para La Transicion Ecologica Y El Reto Demografico). No se han recibido alegaciones al documento, según indicaciones del Ayuntamiento de Cedeira, por tanto no se motiva cambio alguno. Se redacta el presente documento a petición de: La Ley 2/2016, del 10 de febrero, del Suelo de Galicia, en adelante LSG, establece en cuanto a la competencia para la formulación del planeamiento de desarrollo en su artículo 80: 1. Los estudios de detalle podrán ser formulados por los Ayuntamientos, por la Administración autonómica, por otros órganos competentes en el ámbito urbanístico y por los particulares legitimados para hacerlo. Matthew David Buckingham Vandenberghe, Arquitecto Colegiado 3447 COAG, con NIF: XXXXXXXXX y domicilio profesional en la Ronda Monte Alto 22, Bajo (15002 A Coruña). Se trata de una parcela existente con calificación URTA y grado 1, dentro del plan de ordenación municipal de Cedeira (PXOM) vigente en la actualidad. La parcela tiene una licencia previa de construcción, según la que se ejecutaron los muros pantalla de los sótanos, concedida con el presente PXOM vigente. Esta preexistencia y las diferencias entre la realidad construida respecto de las diferentes cartografías, planes y normativas, se toman como base para el desarrollo del presente Estudio de Detalle. El desarrollo del mismo se hace de modo lineal, generando una serie de planos de INFORMACIÓN, que dan como resultado un plano de base adaptado a la realidad construida del entorno, las preexistencias sobre el mismo solar y la localización del replanteo de la Servidumbre de Costas, hecho in situ por el servicio de topografía de demarcación de costas del Estado. A continuación, se adjunta el informe-resumen recibido tras el replanteo hecho, que recoge la ubicación física del trazado de la Servidumbre de Protección. En el informe adjunto se ven con claridad los puntos del trazado de la servidumbre de protección de costas sobre la cabeza del muro de sótano ejecutado, que difiere ligeramente del trazado planeado. Toda esta información se traza sobre un topográfico georreferenciado. Estos planos y sus trazados resultantes sirven de base para el desarrollo de los planos de ORDENACIÓN del presente Estudio de Detalle y la definición geométrica de la solución propuesta para el aprovechamiento residencial en el planeamiento asignado a la presente parcela. Se justifica la redacción del presente Estudio de Detalle por: - PXOM: Condiciones del edificio en la zona del dominio público litoral, en referencia al Suelo urbano contenido en la Ordenanza PC Protección de Costas, que en su apartado 4. b) se refiere al Estudio de Detalle. - PBA: Aplicación complementaria del PBA: Art.78.2, art.84 Fondo de edificación, con referencia al Estudio de Detalle, para la regulación en el PXOM de las condiciones del fondo de edificación de la ordenanza del Suelo urbano residencial y terciario en edificación abierta (URTA). - LC: Aplicación del DT3.3 de la LC al respecto en la que se indica que, en los terrenos calificados como urbanos en la zona de Servidumbre de protección costera, la señalización de alineaciones y taludes, la adecuación o reajuste de los existentes, la ordenación de los volúmenes y el desarrollo de la red vial se realizará mediante Estudios de Detalle y demás instrumentos urbanísticos adecuados, los cuales deberán respetar lo dispuesto en esta Ley y las determinaciones de las normas que se aprueben de conformidad con la misma. El objetivo del presente Estudio de Detalle es la definición de los volúmenes en los que se materializará el aprovechamiento de la parcela, todos sus parámetros urbanísticos y fondos edificables, condicionados por la realidad construida y los antecedentes, toda vez que se trata de una ordenanza de edificación abierta, a la vez que se definen alturas y alineaciones. El presente Estudio de Detalle no altera la superficie edificable máxima total establecida, no aumenta la ocupación de la edificación, no modifica las alturas previstas, no modifica los usos ni tipologías permitidas en estas zonas, adecuándose en todo momento a lo previsto en el Plan de Ordenación Municipal, en adelante PXOM. El reglamento de la LSG, en su artículo 192.1, dice que, en el desarrollo de los planes generales, planes parciales y planes especiales, podrán redactarse estudios de detalle con los siguientes objetivos: a) Completar o reajustar las alineaciones y las rasantes (artículo 79.1. a) de la LSG) a.2) La adaptación o reajuste a la realidad del terreno o del viario, de las alineaciones y rasantes ya fijadas por el plan. b) Ordenar los volúmenes edificables (artículo 79.1. b) de la LSG). b.1) La asignación concreta a las parcelas de los volúmenes edificables, cuando tal previsión no se contemple en el plan. b.2) La reordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del planeamiento. c) Concretar las condiciones estéticas y de composición de las edificaciones complementarias del planeamiento (artículo 79.1. c) de la LSG). c.1) Condiciones de integración de las edificaciones en su contorno. Solar situado en la Travesía da Praia nº12, que cuenta con una superficie de 1631 m2 según datos catastrales y su referencia catastral es 6545916NJ7364N0000AT. Solar situado en zona céntrica urbana, entre el Camiño Real da Magdalena y la Rúa da Estrada, próximo a la costa, en una zona con edificios de uso residencial y terciario. Sus lindes corresponden, según datos obtenidos, con las siguientes propiedades: NORESTE: Edificios Rúa da Estrada nº12, 14, 16 e 18. SURESTE: Servidumbre de paso edificio Rúa San Sadurniño 1. SUROESTE: Camiño Real da Magdalena. NOROESTE: Travesía da Praia. ORIENTACIÓN: Noreste-Suroeste SUPERFICIE TOTAL: 1631 m2, según datos catastrales TOPOGRAFÍA: Vial de acceso llano FORMA: Trapezoidal El objetivo principal del Estudio de Detalle será alcanzar la mejor implantación del conjunto edificatorio adaptada a la realidad existente y a sus condicionantes, mejorando la calidad de los espacios libres y la visión del conjunto de viviendas, lo que mejora también la integración espacial y ambiental en el entorno que lo rodea, concretando mediante este documento las condiciones estéticas y de composición y realizar una asignación de volúmenes en ausencia de previsión del PXOM. El marco normativo lo constituyen fundamentalmente la legislación urbanística autonómica, en este caso: - Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU) - Ley 7/2021, de 20 de mayo, de cambio climático y transición energética (LCCTE). - Decreto 19/2011, de 10 de febrero, por el que se aprueban definitivamente las directrices de ordenación del territorio (DOT) - Decreto 20/2011, de 10 de febrero, por el que se aprueba definitivamente el Plan de Ordenación del Litoral de Galicia (POL) - Ley2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia (LSG) - Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia (RLSG) - Decreto 83/2018, de 26 de julio, por el que se aprueba el Plan básico autonómico de Galicia (PBA) - Plan General de Ordenación Urbana del término municipal de Cedeira del año 1995 (PXOM) - Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas (LC) - Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas (RLC) - Decreto 97/2019, de 18 de julio, por el que se regulan las competencias de la Comunidad Autónoma de Galicia en la zona de Servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre (código de procedimiento MT701A y MT701B). - Orden de 10 de octubre de 2019, de aprobación de las normas técnicas de planeamiento urbanístico de Galicia (NNTTPP). El artículo 79 de la LSG establece lo siguiente: Artículo 79. Estudios de detalle.1. En el desarrollo de los planes generales, planes parciales y planes especiales, podrán redactarse estudios de detalle con los siguientes objetivos: a) Completar o reajustarlas alineaciones y rasantes. b) Ordenar los volúmenes edificables. c) Concretar las condiciones estéticas y de composición de las edificaciones complementarias del planeamiento.2. Los estudios de detalle no podrán en caso alguno: a) Alterar el destino urbanístico del Suelo. b) Incrementar el aprovechamiento urbanístico. c) Reducir las superficies destinadas a viales, espacios libres o dotaciones públicas. d) Prever la apertura de vías de uso público que no estén previamente contempladas en el plan que desarrollen o completen. e) Aumentar la ocupación del suelo, las alturas máximas edificables o la intensidad de uso. f) Parcelar el suelo. g) No tener en cuenta o infringir las demás limitaciones que les imponga el correspondiente plan. h) Establecer nuevos usos y ordenanzas En este caso, en el ámbito del Estudio de Detalle se reordenan los volúmenes edificables y se definen las alineaciones de implantación realizando RETRANQUEOS voluntarios de los mismos hacia el interior de la parcela, librando la Servidumbre de protección de costas y dejando un espacio libre mayor y de mayor calidad en el frente marítimo, quedando de este modo homogéneo en su trazado. El RLSG recoge expresamente para los Estudios de Detalle, tanto de ámbito competencial en el artículo 192, como el contenido documental de los mismos en el artículo 193, lo siguiente: 1. En el desarrollo de los planes generales, planes parciales y planes especiales, podrán redactarse estudios de detalle con los siguientes objetivos: a) Completar o reajustar las alineaciones y rasantes (artículo 79.1. a) de la LSG). Los estudios de detalle cuya finalidad sea reajustar o completar las alineaciones e rasantes podrán comprender los siguientes contenidos: a.1) Establecimiento de las alineaciones y rasantes, cuando no estén fijadas en el plan al que completen, respecto de los viarios que en aquel se contemplen. La posibilidad de establecer alineaciones y rasantes a través de estudios de detalle se limitará a las vías da red de comunicaciones definidas en el plan que aquel complementa. a.2) La adaptación o reajuste a la realidad del terreno o del viario, de las alineaciones y rasantes ya fijadas por el plan. Esta determinación en modo alguno podrá suponer una alteración de dicho plan, ni permitir la reducción de la anchura del espacio destinado a viarios o de las superficies destinadas a espacios libres, ni originar aumento de volumen al aplicar las normas u ordenanzas al resultado de la adaptación o reajuste realizada. b) Ordenar los volúmenes edificables (artículo 79.1. b) de la LSG). Los estudios de detalle que tengan como finalidad la ordenación de volúmenes, podrán comprender los siguientes contenidos: 2.1) La asignación concreta a las parcelas de los volúmenes edificables, cuando tal previsión no se contenga en el plan.2.2) La reordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del planeamiento. c) Concretar las condiciones estéticas y de composición de las edificaciones complementarias del planeamiento (artículo 79.1. c) de la LSG). Los estudios de detalle que tengan por finalidad la concreción de las condiciones estéticas y de composición de las edificaciones podrán referirse, de conformidad con el planeamiento que resulte de aplicación, los siguientes contenidos: c.1) Condiciones de integración de las edificaciones en su entorno. c.2) Condiciones de intervención en los inmuebles del patrimonio, o en las edificaciones OBJETO de protección urbanística y en su entorno. En este caso, el Estudio de Detalle se someterá a informe preceptivo y vinculante del órgano competente en materia de patrimonio cultural, de acuerdo con la normativa de aplicación en dicha materia, antes de su aprobación definitiva.2. Los estudios de detalle no podrán en caso alguno: a) Alterar el destino urbanístico del Suelo (artículo 79.2. a) de la LSG). b) Incrementar el aprovechamiento urbanístico (artículo 79.2. b) de la LSG). c) Reducir las superficies destinadas a viales, espacios libres o dotaciones públicas (artículo 79.2. c) de la LSG). d) Prever la apertura de vías de uso público que no estén previamente contempladas en el plan que desarrollen o completen (artículo79.2. d) de la LSG). e) Aumentar la ocupación del Suelo, las alturas máximas edificables o la intensidad de uso (artículo 79.2. e) de la LSG). f) Parcelar el Suelo (artículo 79.2. f) de la LSG). g) No tener en cuenta o infringir las demás limitaciones que les imponga el correspondiente plan (artículo 79.2. g) de la LSG). h) Establecer nuevos usos y ordenanzas (artículo 79.2. h) de la LSG). A los efectos de lo dispuesto en el apartado c), se entenderá por dotaciones públicas, además de los viales y de los espacios libres, los equipamientos públicos y las infraestructuras. Todas estas propuestas se enmarcan en la intención de reajustar la alineación a la realidad física del Suelo y del viario, y la adecuación a la realidad edificada existente, así como los actos administrativos anteriores, en base a una mejor y mayor disposición de los espacios libres, de la mejora estética del frente marítimo homogéneo sin mayor ocupación ni edificabilidad, por tanto, cumple con el art.192.1. a da RLSG 1. Los estudios de detalle contendrán los documentos justificativos de los extremos sobre los que versen y, como mínimo, los siguientes: a) Memoria justificativa de la conveniencia de su redacción, e explicativa de las soluciones adoptadas y de su adecuación a las previsiones del plan que complementen, así como del cumplimento de las exigencias legales y reglamentarias que les sean de aplicación. Cuando se modifique la disposición de volúmenes se efectuará un estudio comparativo de la superficie edificable resultante por aplicación de las determinaciones previstas en el plan y de las que se obtienen en el Estudio de Detalle, justificando el cumplimento de lo dispuesto en el punto 2 del artículo anterior de este reglamento. b) Planos de información de la ordenación pormenorizada del ámbito afectado según el planeamiento vigente. c) Planos de ordenación a escala adecuada y, como mínimo a 1:500, que expresen las determinaciones que se completan, modifican o reajustan, con referencias precisas a la nueva ordenación y su relación con la anterior, y análisis gráfico de los volúmenes ordenados, en su caso, comprensivo de su ámbito y de su entorno. d) Cualquiera otro documento que pueda contribuir a la justificación de la propuesta.2. La documentación del Estudio de Detalle se formalizará, como mínimo, en una copia de todo su contenido en soporte digital que será entregada a la Administración correspondiente. En cuanto a las competencias del Estudio de Detalle, la reordenación de los volúmenes edificables, así como el ajuste de las rasantes a la realidad física para dar acceso a las edificaciones, están dentro de las establecidas por el Reglamento de la Ley del Suelo en el artículo 192. En cuanto al contenido documental, aclarar que el presente Estudio de Detalle integra la presente memoria justificativa y explicativa, así como los planos de información y los planos de ordenación a escala 1/500 como mínimo. El cumplimento y la adaptación de las soluciones propuestas a los artículos mencionados se incluyen en detalle sobre cada uno de los planos adjuntos en los que es de aplicación dicho artículo, dando lugar a la solución propuesta de manera gráfica sobre el mismo plano. Según el plano 03 de Ordenación del Plan General de Ordenación Urbana del Término Municipal de Cedeira, el solar situado en la Travesía da Praia nº12, se rige bajo la norma URTA. Se adjunta el texto de la ordenanza en su totalidad. ORDENANZA DE SUELO URBANO Y RESIDENCIAL Y TERCIARIO EN EDIFICACIÓN ABIERTA (URTA) ZONAS DE APLICACIÓN Las delimitadas en el correspondiente Plano de Zonificación, señaladas como “URTA”. CARACTERÍSTICAS Tejido urbano propio del crecimiento expansivo, extensivo de uso mixto residencial-terciario, con gran flexibilidad edificatoria, abierta, aislada o en agrupamientos limitados. OBJETIVOS PREVISTOS Establecer los reglamentos precisos que permitan la formación de una estructura urbana racional, extensiva, propia de la transición entre edificabilidad de muy distinta densidad y/o carácter, y apta para la concurrencia de usos compatibles, compartidos o alternativos. USO PRINCIPAL Mixto: Residencial 2ª categoría y terciario. USOS PERMITIDOS Residencial de vivienda 2ª, 3ª Residencial hotelero Todas Hostelero Todas Comercial Todas Artesanal e Industrial 1ª, 2ª y 3ª Oficinas, despachos, gestión y administración Todas Espectáculos y actividades recreativas Todas Sociales, culturales, reunión Todas Deportivo Todas Religioso Todas Docente Todas Sanitario-Asistencial Todas Garaje-Aparcamiento y servicios del automóvil en las modalidades I y II, hasta un máximo del 40% de la superficie no edificada, categorías 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª, 6ª y 7ª. En las modalidades III y IV, categorías 1ª, 2ª y 3ª. En la modalidad V, categorías lab. c, 4ª, 6ª y 7ª. En la modalidad VI, categorías 1ac y 3ª. Estaciones de servicio, con accesos dispuestos exclusivamente desde “travesía” o “tramo de carretera”, según el concepto de estos términos dado en el Código de Circulación y en la Ley de Carreteras, categoría 5ª. Uso de los espacios libres de edificación: Modalidad I, de obligación en no menos del 30% de la superficie libre de edificación. Modalidades IV y V optativas. Modalidad VI optativa, hasta un máximo del 40% de la superficie libre de edificación. Modalidad III, de obligación en toda la superficie no comprendida por las demás modalidades. TIPOLOGÍA Edificaciones abiertas, aisladas o agrupadas dentro de la propia parcela, o adosados a colindantes, dentro de ciertas condiciones detalladas en las “determinaciones particulares” de esta misma ordenanza. ALINEACIONES Y RASANTES Las señaladas en el plano de la Red Viaria, Alineaciones y Rasantes. CONDICIONES DE APROVECHAMIENTO Y VOLUMETRÍA Parcela exigible: Frente mínima de parcela: 12,00 m. Modo de fijar el aprovechamiento: Ocupación: La superficie ocupable se determinará aplicando un coeficiente de ocupación del 90% los primeros 15 metros de fondo medidos desde la alineación exterior de los viales existentes, y del 40% el resto de la superficie de parcela. Alturas máximas sobre la rasante: GRADUACIÓN ALTURAS ANCHO DE CALLE 1 B+4+BC ≥ 14m 1 B+3+BC < 14m 2 B+3+BC ≥ 8m 2 B+2+BC <8m 3 B+2+BC Fondo máximo edificable: No se fija. Superficie de techo edificable: La superficie de techo edificable no podrá exceder el valor resultante de multiplicar la superficie ocupable por los siguientes coeficientes: COEFICIENTE ORDENANZA 3,20 URTA 1 2,20 URTA 2 1,40 URTA 3 Separación en planta del volumen edificado: a) A alineaciones: Se admite voluntariamente un retranqueo máximo de hasta 1/3 de la altura. b) A linderos: 1/3 de la altura (y un mínimo de 3m). Se autorizan sótanos y semisótanos, sin computar edificabilidad, y que se mantendrán al interior de la proyección vertical de la planta baja. Se permite el aprovechamiento bajo cubierta en todas las formas admitidas para este concepto en las ordenanzas generales computando edificabilidad en toda la superficie que libre una altura de techo no inferior a 1,50m. OBRAS PERMITIDAS Todas las descritas en la presente normativa, con el objetivo de levantar una edificación, consolidarla, conservarla, mejorarla o adecuarla de alguna manera a los objetivos de la presente ordenación, así como las de demolición que sean precisas. CONDICIONES ESTÉTICAS Las dadas con carácter general en las presentes determinaciones. DETERMINACIONES PARTICULARES Las edificaciones colindantes podrán adosarse cuando se presenten en proyecto unitario para ambas dos construcciones, o cuando exista acuerdo documental y registral entre ambas dos propiedades, siendo de obligación, en los dos casos, la construcción simultánea, o inmediatamente sucesiva, de los inmuebles adosados, todo lo que deberá constar en la documentación de los proyectos a efectos de considerarlo en la concesión de la licencia. Se produce obligatoriedad de adosar edificaciones colindantes cuando exista ya una de ellas con la medianería en el linde, siempre que no exista circunstancia que la deje fuera de ordenación, cuando por la forma o dimensiones de la colindante, resultase esta última no edificable con la aplicación del parámetro de retranqueo a linderos. Si la antes mencionada particularidad ocurriese respecto al colindante de cada lado, la edificación se levantará entre medianeras en tanto lo permita la edificabilidad y no resulte detrimento del racional diseño cara al uso previsto, el que, en todo caso, no exime de la obligación de adosar por lo menor a uno de ellos. En todo caso se permite el adosamiento a nivel de planta baja. En ningún caso se producirán construcciones sucesivas entre medianeras que den lugar a edificaciones sin interrupción en más de 42,00m. Dentro de la propia parcela las construcciones pueden presentarse aisladas o adosadas de alguna manera. Cuando no estén en contacto, las edificaciones dentro de una misma parcela guardarán entre sí una separación no menor que 1/3 de la altura real de cornisa del bloque más bajo de entre los dos que se separan, siempre que cualquiera de ellos tenga abiertos huecos de estancias vivideras al lado del espacio de entre medias, o 1/4 de la altura de la altura antes mencionada, si ningún hueco fuera de estancia vividera, sin que, en ningún caso, la expresada distancia pueda ser menor de 3,00m. No se admiten fachadas ni con aspecto de medianera vista. Dentro del campo comprendido en esta ordenanza, y para los usos permitidos en la misma y siempre que se justifique la necesidad de dotar de mayor edificabilidad a la parcela, podrán concentrarse los volúmenes respetando las alturas, retranqueos y alineaciones correspondientes, con compensación del exceso de edificabilidad que en su caso se produjese con aumento de las cesiones previstas en el artículo 36 de la LASGA. Todo ello debido a la delimitación de una unidad de ejecución que podrá ser discontinua e incluso referirse a parcelas aisladas (art.78.3 de R. G.) Para ello, y como paso previo, deberá presentarse un Estudio de Detalle de reordenación de los volúmenes con imagen final, debiendo ajardinarse los espacios no edificados con la creación de barreras vegetales de protección en las áreas de posible impacto, y resolviendo los problemas de aparcamiento. El objetivo del presente Estudio de Detalle es ordenar los volúmenes edificables dentro de una parcela privada y el ajuste de las ALINEACIONES y RETRANQUEOS condicionados por la realidad construida y los antecedentes, dado que se trata de una ordenanza de edificación abierta, a la vez que se definen alturas y ALINEACIONES. El presente Estudio de Detalle no altera la superficie edificable máxima total establecida, no aumenta la ocupación de la edificación, no modifica las alturas previstas, no modifica los usos ni tipologías permitidas en esas zonas, adecuándose en todo momento a lo previsto en el Plan de Ordenación Municipal, en adelante PXOM. En el presente Estudio de Detalle se proyecta un único volumen de remate en esquina siguiendo el trazado de las ALINEACIONES reajustados por los anteriores condicionantes, que se definen gráficamente, efectuando un retranqueo voluntario en el Camiño Real da Magdalena, que da lugar a un espacio abierto frente al edificio. El volumen frontal se ordena en B+4+BC, mientras el volumen lateral se ordena en B+3+BC, según los criterios establecidos en el planeamiento vigente. La altura máxima sobre rasante según la línea de ALINEACIONES es: B + 3 + BC en la Travesía da Praia (ancho de calle de 9 metros) B + 4 + BC en el Camiño Real da Magdalena (ancho de calle de 14 metros) No se modifican las cotas de implantación del edificio, adaptándose a las rasantes actuales del viario existente en la realidad física y en el planeamiento Las condiciones de volumen definen un sólido capaz a dos alturas distintas según los dos frentes, configurando una línea de cornisa a 15.90m (B+4+BC) de la rasante en el Camiño Real da Magdalena y cornisa a 13.10m (B+3+BC) de la rasante en la Travesía da Praia, respetando los parámetros urbanísticos fijados por planeamiento. Los accesos desde espacios públicos son las cotas de contacto con los viales existentes, con una topografía prácticamente plana. La parcela tiene un frente de 43,20 m al Camiño Real da Magdalena y un frente de 47,70 m a la Travesía da Praia. La superficie máxima de ocupación de la parcela calculada sobre la realidad física es el resultado de aplicar un coeficiente de ocupación del 90% los primeros 15m de profundidad (1.076,14 m² X 0,90 = 968,53 m²), y del 40% el resto de la superficie de la parcela (556,69 m² X 0,40 = 222,67 m²), lo que totaliza una ocupación máxima para la parcela de 1.190,20 m². Se proyecta un retranqueo en planta baja 3,51 m y un retranqueo en plantas tipo 4,57 m. Las cubiertas propuestas se resuelven con desarrollo curvo, con las indicaciones propias del PXOM, realizando un retranqueo al frente que conforma una terraza. Se adjunta esquemas geométricos en sección con los aprovechamientos bajo cubierta, que pueden tener uso de vivienda vinculados a la planta inferior (sin computar edificabilidad) o usos de vivienda de manera independiente, computando edificabilidad en este caso. La solución de esquina se hace girando la solución curva respecto aleje de las calles frontal y lateral, haciendo la solución propuesta por el PXOM para estos casos. Sobre la cubierta se proyecta una buhardilla cumpliendo los parámetros exigidos por el vigente PXOM. En los planos de ordenación se incorporan los parámetros de cada una de las plantas, así como la volumetría General y los perfiles del solido capaz de la edificación a la que deberá adecuarse el correspondiente proyecto de edificación respetando los parámetros determinados en el presente ED. Señalar que el presente Estudio de Detalle mantiene todos los parámetros y condicionantes urbanísticos definidos en el PXOM; no se modifica la superficie edificable total máxima, ni las condiciones de ocupación máxima o cualquiera otro parámetro incluido en el PXOM. En el siguiente cuadro se definen los parámetros urbanísticos aplicables en este Estudio de Detalle: En definitiva, la configuración volumétrica propuesta da cumplimiento en todo momento a las condiciones generales de edificación y de urbanización recogidas en el PXOM. De este modo, se mejora la implantación del conjunto edificatorio propuesto, aumentando el espacio libre frente al paseo marítimo y las condiciones estéticas del conjunto y su integración en la realidad construida. En cuanto a las competencias y limitaciones de un Estudio de Detalle que estipula la LSG, se justifica la continuación que el presente documento cumple las limitaciones competenciales. El artículo 79 en su punto 1 dice expresamente: Estudios de detalle 1. En desarrollo de los planes generales, planes parciales y planes especiales, podrán redactarse Estudios de detalle con los siguientes objetivos: a) Completar o reajustar las ALINEACIONES y las rasantes (artículo 79.1. a) de la LSG) a.2) La adaptación o reajuste a la realidad del terreno o del viario, de las ALINEACIONES y rasantes ya fijadas por el plan. El Estudio de Detalle completa y reajusta las ALINEACIONES e rasantes a la realidad física y construida del contorno. b) Ordenar los volúmenes edificables (artículo79.1. b) de la LSG). b.1) La asignación concreta a las parcelas de los volúmenes edificables, cuando tal previsión no se contemple en el plan b.2) La reordenación de los volúmenes de acuerdo con las especificaciones del planeamiento. El Estudio de Detalle ordena los volúmenes edificables tal como se indica en el PXOM para la ordenanza URTA, siguiendo de acuerdo con las especificaciones del PXOM. c) Concretar las condiciones estéticas y de composición de las edificaciones complementarias del planeamiento (artículo 79.1. c) de la LSG). c.1) Condiciones de integración de las edificaciones en su entorno. El Estudio de Detalle concreta las condiciones estéticas y de composición de las edificaciones dotando de condición de integración en su entorno y en la realidad física. El artículo 79 en su punto 2 di expresamente: 2. Los estudios de detalle no podrán en caso alguno: a) Alterar el destino urbanístico del Suelo. Se mantiene el destino urbanístico del Suelo especificado en el PXOM b) Incrementar el aprovechamiento urbanístico. Se mantiene el aprovechamiento urbanístico del PXOM en vigor. c) Reducir las superficies destinadas a viales, espacios libres o dotaciones públicas. No se alteran las superficies de viales, espacios libres o dotaciones públicas d) Prever la apertura de vías de uso público que no estén previamente contempladas en el plan que desenvuelvan o completen. No se prevé la apertura de vías de uso público. e) Aumentar la ocupación del Suelo, las alturas máximas edificables o la intensidad de uso. Se mantiene la ocupación máxima del suelo, y se mantienen las alturas máximas de la edificación y la intensidad de uso determinadas en el PXOM. f) Parcelar el Suelo. No se prevé la parcelación del Suelo en el presente Estudio de Detalle. g) No tener en cuenta o infringirlas demás limitaciones que les imponga el correspondiente plan. No se infringe ninguna limitación para este ámbito establecida en el PXOM de Cedeira. h) Establecer nuevos usos y ordenanzas. No se establece nueva ordenanza ni nuevos usos, se mantiene la determinada en el vigente PXOM. Por tanto, se puede concluir que en el presente documento se cumplen las limitaciones competenciales del ESTUDIO de Detalle como instrumento de ordenación urbanística, concretadas en el art.79.2. de la LSG. En cuanto a las competencias y limitaciones de un ESTUDIO de Detalle que estipula el RLSG, se justifica a continuación que el presente documento cumple el reglamento. Determinación: Fondo edificable Acción: Regulación del fondo de la construcción Descripción: Se constituye el fondo de edificación, ya que la ordenanza URTA no lo establece. De manera complementaria, la PBA remite al Estudio de Detalle para estas indeterminaciones. El fondo máximo edificable se establece con el análisis volumétrico de las parcelas contiguas, asimilándose a la realidad construida, así como los actos administrativos anteriores. La edificación colindante, de calificación URTA se soluciona con un fondo edificable de 24,50m en plantas sobre rasante y 29,50m bajo rasante medidos desde la alineación de Camiño Real da Magdalena Se aplica análogamente el criterio del PXOM para edificaciones en esquina con calles de distinto ancho: - Locales de vivienda 12m (Travesía da Praia) y 20m (Camiño Real da Magdalena) - Locales en baja no destinados a vivienda 15m (Travesía da Praia) y 25m (Camiño Real da Magdalena ) Excepción zona de adosamiento obligatorio: Tramo en planta baja en adosamiento obligatorio hasta la longitud necesaria para este, estimada en 19,21 m medidos perpendicularmente desde la alineación, a ajustar con la dimensión necesaria en la realidad construida Todos estos parámetros se definen gráficamente en los planos adjuntos del E. D. Determinación: Retranqueo voluntario a la alineación Acción: Reorganizar volúmenes Descripción: Se realiza un retranqueo voluntario de fachada en planta baja, en base a una mayor disposición de espacios libres sin mayor ocupación ni edificabilidad, mediante la adaptación a la realidad construida existente que ya contempla este retranqueo, así como a los actos administrativos previos. Acción: Reorganizar volúmenes Descripción: Se adosa la volumetría en planta baja hacia la medianera existente en el linde Noreste, de acuerdo con la obligación de la ordenanza URTA, así como una mejor ordenación volumétrica adaptando el volumen de la planta baja a las medianeras existentes, atenuando su impacto visual. Para esto se adapta la altura de la Baja o primer cuerpo adosado, manteniendo una cornisa constante de 20,64 ml de longitud. En el segundo cuerpo adosado se mantiene la altura anterior para respetar unos cerramientos traslúcidos que dan luz natural a los colindantes. De esta manera se atenúa el efecto visual del adosamiento actual, sin menoscabo de las condiciones de los inmuebles existentes. El siguiente muro de separación entre parcelas, de 29,17m de longitud y menor altura de los anteriores volúmenes, se hace un retranqueo de la planta Baja, dejando un espacio libre trasero, accesible por el lateral de la parcela. Estas dimensiones estimadas se ajustarán en lo necesario en la realidad construida Estos parámetros se desarrollan en detalle en los planos adjuntos del E. D., analizando la situación en alzados, secciones y fotografías. Determinación: Retranqueo al linde en la ordenanza URTA Acción: Completar la determinación anterior Descripción: En la parte sureste hay un retranqueo superior al establecido, fundamentando esta elección en base a una mayor disposición de espacios libres, sin aumento en ningún caso de la ocupación ola edificabilidad, en la adecuación a la realidad construida existente que ya incluye el retranqueo, así como la admisión de los actos administrativos previos. CHAFLÁN: Se traza una solución de esquina haciendo una curva que forma una transición más progresiva de la acera frontal a la lateral, dada su gran diferencia de anchos por causa del retranqueo voluntario, ajustándose formalmente a la solución de volumen y cubierta propuestas. Los espacios de dominio público deben cumplir con los criterios básicos que al respecto se fijan en la siguiente legislación de aplicación: - Ley 10/2014, de 3 de diciembre, de accesibilidad. - Decreto 35/2000, de 28 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo y ejecución de la Ley de Accesibilidad y Supresión de Barreras en la Comunidad Autónoma de Galicia. - Orden VIV/561/2010 de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de Condiciones Básicas de Accesibilidad y No Discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados. - Real Decreto 505/2007, de 20 de abril, por el que se aprueban las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones. - DB-SUA del CTE (Código Técnico de la Edificación). A tal efecto, dado que el presente Estudio de Detalle no define nuevo sistema viario, no le resulta de aplicación las especificaciones establecidas en la normativa anteriormente citada. En el interior de las parcelas de uso residencial privado, las condiciones de accesibilidad se deberán justificar en los correspondientes proyectos de edificación que desarrollen las obras a realizar en el interior de su ámbito. Tal como determina el artículo 4 el Decreto 29/2010, de 4 de marzo, por el que se aprueban las normas de habitabilidad de viviendas, los instrumentos de ordenación urbanística contendrán una memoria justificativa de su adecuación a dichas normas. Artículo 4º.-Coordinación con el planeamiento.1. A los efectos previstos en el artículo 48.1ºde la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia, los instrumentos de ordenación urbanística contendrán una memoria justificativa de su adecuación a las presentes normas.2. El planeamiento que determine la nueva ordenación detallada de Suelos en los que se contemple el uso residencial deberá establecer las condiciones que deben cumplirlas viviendas para tenerla condición de vivienda exterior, y adoptar las medidas necesarias para garantizar el adecuado soleamiento de las viviendas. En estos suelos, para que una vivienda tenga la condición de vivienda exterior, deberá garantizarse que determinadas estancias de las viviendas tienen iluminación y ventilación directa a través de espacios exteriores de calidad, públicos o privados, que deberán ser recogidos como tales en el planeamiento. EL planeamiento deberá establecer las características y dimensiones de estos espacios y se deberá justificar como mínimo: a) Que la configuración y dimensiones del espacio guarde una adecuada relación con la altura de las edificaciones que lo conforman. b) Que se respeten unas distancias mínimas de luces rectas, a establecer por el planeamiento, en función de las alturas de las edificaciones enfrentadas. c) Que se garantice la continuidad espacial y de diseño de dichos espacios, aunque el desarrollo de los mismos sea realizado por propietarios diferentes. d) Que las dimensiones de estos espacios no resulten inferiores a las exigibles según el apartado I. A.1.1. del anexo I a este decreto para los suelos sin planeamiento. Al menos la estancia mayor y otra estancia, cuando la vivienda cuente con más de una, deberán tener iluminación y ventilación directa a través de los citados espacios exteriores de calidad. El planeamiento podrá establecer la posibilidad de que el resto de las estancias de las viviendas, o alguna de ellas, pueda tener iluminación y ventilación a través de patios de parcela con unas características y dimensiones vendrán reguladas en el planeamiento y que, como mínimo, deberán respetar las determinaciones establecidas en el anexo I de este decreto para los patios de parcela. Corresponde a la consejería competente en materia de urbanismo establecer los mecanismos de control precisos para garantizar el cumplimiento de las anteriores determinaciones y evaluar la idoneidad de los espacios mencionados para servir de iluminación y ventilación a las estancias de las viviendas. Una vez aprobado el planeamiento, cualquiera vivienda que cumpla sus determinaciones tendrá la condición de vivienda exterior a los efectos de lo dispuesto en el apartado I. A.1. de las normas NHV-2010.3. En suelos con planeamiento que contemple la ordenación detallada aprobada con anterioridad a la entrada en vigor de estas normas, las condiciones de vivienda exterior serán las reguladas por dicho planeamiento de acuerdo con lo dispuesto en el apartadoI. A.1. de las normas NHV-2010. En estos suelos, la modificación del planeamiento que implique la variación de la ordenación detallada conllevará la necesidad de establecer las condiciones de vivienda exterior de acuerdo con lo dispuesto en el punto 2 de este artículo. Dichas condiciones podrán, si así se estima oportuno, coincidir con las establecidas en el planeamiento que se modifica. En el presente Estudio de Detalle no se modifican las condiciones de ordenación que puedan afectar al cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de las viviendas, que en todo caso deberán de justificaren sus correspondientes proyectos constructivos conforme a la legislación en vigor en el momento de su ejecución. De todas las formas, a continuación, se resumen las condiciones de desarrollo aplicables en los documentos posteriores a este Estudio de Detalle. En cuanto a las características de las viviendas, desde el presente documento no se regulan parámetros superficiales mínimos de las estancias que contradigan a los definidos por el Decreto 29/2010, por el que los proyectos de las edificaciones se ajustarán a lo establecido en dicho decreto. El espacio exterior de calidad cumplirá los siguientes requisitos: - En el caso de los espacios públicos es importante la continuidad espacial de la calle, para evitar la configuración de áreas residuales o aisladas. - En los espacios configurados por partes con diferentes sistemas de obtención o gestión, se garantizará la unidad en rasantes y diseño. - El proyecto de urbanización debe definir el diseño y la distribución de usos en el espacio público. - El espacio público debe conservar sus funciones de modo continuo en la mayor parte de su superficie, y, por tanto, no debería verse invadido por elementos constructivos que dificulten o interrumpan esta continuidad. - Su diseño se hace con criterios de sostenibilidad: reciclaje de aguas pluviales, sistema de riego sostenible, niveles de iluminación y luminarias acordes con el entorno, materiales y soluciones constructivas adecuados, pavimentos permeables. La tramitación del presente Estudio de Detalle se ajustará a la normativa urbanística en vigor; y en concreto lo estipulado por la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia, así como el Reglamento que la desarrolla (RLSG). La LSG establece en su artículo 80. Artículo 80. Formulación y aprobación de los Estudios de Detalle 1. Los estudios de detalle podrán ser formulados por los Ayuntamientos, por la Administración autonómica, por otros órganos competentes en el ámbito urbanístico y por los particulares legitimados para hacerlo.2. Los estudios de detalle serán aprobados inicialmente por el órgano municipal competente y sometidos a información pública por plazo mínimo de un mes mediante anuncio que se publicará en el Diario Oficial de Galicia en uno de los periódicos de mayor difusión en la provincia. Así mismo, se notificará individualmente a todas las personas titulares catastrales de los terrenos afectados. En su caso, se solicitarán los informes sectoriales preceptivos. A vista del resultado de la información pública, el órgano municipal los aprobará definitivamente, con las modificaciones que resultasen pertinentes. Los plazos para su aprobación definitiva serán los establecidos en el artículo 76. Artículo 76. Plazos para la aprobación de instrumentos de planeamiento de desarrollo de iniciativa particular 1. EL plazo máximo para resolver sobre la aprobación inicial de planes de desarrollo de iniciativa particular será de tres meses, a contar a partir de su presentación en el registro General del Ayuntamiento. Transcurrido este plazo sin que hubiera recaído resolución expresa, se entenderá otorgada la aprobación inicial del correspondiente instrumento de planeamiento.2. El plazo para la aprobación definitiva por el Ayuntamiento de planes de desarrollo de los planes generales será de seis meses, a contar desde la aprobación inicial. Transcurrido este plazo sin que se procediera a la notificación da resolución, podrá entenderse aprobado definitivamente el plan, siempre que se realizara el trámite de información pública y se obtuvieran los informes preceptivos en sentido favorable, de conformidad con la legislación aplicable, o, en su caso, fueran solicitados los informes y transcurrirán los plazos para emitirlos. No se aplicará el silencio administrativo positivo cuando los planes o instrumentos contuvieran determinaciones contrarias a la ley, los planes de superior jerarquía o los instrumentos de ordenación del territorio. El Reglamento de la Ley del Suelo de Galicia establece en su art.194: Artículo 194. Formulación y aprobación de los Estudios de detalle 1. Los Estudios de detalle podrán ser formulados por los Ayuntamientos, por la Administración autonómica, por otros órganos competentes en el ámbito urbanístico y por los particulares legitimados para hacerlo (artículo 80.1 de la LSG). 2. Los estudios de detalle serán aprobados inicialmente por el órgano municipal competente y sometidos a información pública por plazo mínimo de un mes mediante anuncio que se publicará en el Diario Oficial de Galicia en uno de los periódicos de mayor difusión en la provincia. Así mismo, se notificará individualmente a todas las personas titulares catastrales de los terrenos afectados. En su caso, se solicitarán los informes sectoriales preceptivos (artículo80.2 de la LSG). A la vista del resultado de la información pública, el órgano municipal los aprobará definitivamente, con las modificaciones que resultasen pertinentes (artículo 80.2 de la LSG). Los plazos para su aprobación definitiva serán los establecidos en el artículo 76 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, y el artículo 187 de este reglamento (artículo 80.2 de la LSG). La tramitación del presente Estudio de Detalle se ajustará a la normativa urbanística en vigor anteriormente transcrita.