02/06/2022 | Administración LocalMunicipal
Oleiros
Urbanismo
Aprobación definitiva e ordenanzas do estudo de detalle da “Finca Tenreiro” na rúa Pazo do Río s/n (FG Nº 681)

ANUNCIO Expte. FG Nº 681 O Pleno da Corporación, na sesión ordinaria que tivo lugar o día 26 de maio de 2022, adoptou, entre outros, o seguinte acordo: Aprobar definitivamente o estudo de detalle da “Finca Tenreiro” na rúa Pazo do Río s/n (Documento R. E. Nº 2022005761 do 29.03.2022), promovido por Altos de Icaria S. L. Contra o presente acordo, en aplicación do artigo 112.3 da Lei 39/2015, do 1 de outubro, do procedemento administrativo común das administracións públicas, e dado que aproba unha disposición de carácter xeral, poderá interporse recurso contencioso-administrativo, ante a Sala do Contencioso-Administrativo do Tribunal Superior de Xustiza de Galicia no prazo de dous meses, contados a partir do día seguinte ao da publicación deste anuncio, de conformidade coa Lei 29/1998, do 13 de xullo, da xurisdición contencioso-administrativa. Todo iso sen prexuízo de que se poida interpor calquera outro recurso que se considere máis conveniente. O texto do documento aprobado definitivamente pode ser consultado no enderezo electrónico do concello www.oleiros.org.Oleiros, 30 de maio de 2022 Ángel García Seoane Alcalde-Presidente Normativa e ordenanzas: 4. ORDENACIÓN URBANÍSTICA PROPUESTA 4.1. DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA Además de definir las rasantes de implantación y ordenar los volúmenes, el presente documento incorpora y resuelve la situación del suelo residual del PAU, y dados los dos viales oblicuos a los que da frente la parcela, propone un modelo de parcelación orientativa no vinculante a modo de ejemplo, para esquematizar los diferentes tipos de lindes laterales, traseros y de fachada. Un ESTUDIO DE DETALLE no puede parcelar el suelo, por lo que no se trata de una parcelación, sino que solo sirve para ejemplificar la propuesta. La parcela y nuevas parcelaciones que se generen, deberán cumplir lo indicado en el presente Estudio de Detalle, cualquier aspecto no contemplado específicamente en el presente ESTUDIO DE DETALLE se someterá a lo dispuesto en la Ordenanza 2B del PLAN GENERAL MUNICIPAL DE ORDENACIÓN del Ayuntamiento de Oleiros, y resto de articulado, así como a lo dispuesto en cualquier otra normativa de aplicación.4.1.1 RASANTES DE IMPLANTACIÓN La propuesta mantiene las alineaciones y rasantes exteriores de la parcela inalteradas. La cota de implantación de las nuevas edificaciones respetarán la rasante natural del terreno (Una vez superado el talud que salva el importante desnivel en relación con la Rúa Minerva, que oscila entre 4 y 5,75m), pudiéndose realizar las excavaciones o desmontes necesarios para el adecuado acceso de vehículos y de peatones, uso e implantación y todo aquello regulado en este Estudio de Detalle.4.1.2 ORDENACION DE VÓLUMENES: OCUPACIÓN, EDIFICABILIDAD, SÓLIDO CAPAZ La ordenanza 2B de ciudad jardín de extensión de vivienda unifamiliar en su punto 3 recoge: 3. Parámetros y condiciones de edificación. La ocupación máxima de la parcela será do 20% con una altura máxima de bajo e una planta equivalente a 7,00 m. El frente mínimo de parcela será de 10 m en contacto con el viario público sobre el que se apoye. Para edificaciones aisladas o pareadas se fijan unos retranqueos mínimos laterales de 2 m, e de 5 m al lindero posterior en todos los casos. El frente de fachada se retranqueará como mínimo 2 m desde la alineación. Si la topografía del terreno lo aconseja podrá autorizarse que se alcance una ocupación máxima de hasta el 40% cumpliendo el resto de los parámetros de altura, frente mínima, retranqueos y demás de esta ordenanza, con la excepción de que la altura de la cumbrera no superará 1,50 m en vez dos 3,50 regulados no artigo 113.6. En el caso anterior no se excederá la edificabilidad de 0,50 m²/m². El cómputo de edificabilidad se hará, en todo caso, de acuerdo con artigo 113.8. de esta Normativa. Art 113.8.-De acuerdo con lo establecido en artículo 41.4 de la LSG; a) Se computarán todas las superficies edificables de carácter lucrativo, cualquiera que sea el uso al que se destinen, incluidas las construidas en subsuelo y los aprovechamientos bajo cubierta, con la única excepción de las superficies construidas en subsuelo con destino a trasteros de superficie inferior a 10m² vinculados a las viviendas del edificio, a aparcamientos o a instalaciones de servicio como las de calefacción, electricidad, gas o análogas. b) El índice de edificabilidad se aplicará sobre la superficie total del ámbito, computando los terrenos destinados a nuevos sistemas generales incluidos en el, y con la exclusión, en todo caso, de los terrenos reservados para dotaciones públicas existentes que el plan mantenga e de los destinados a sistemas generales adscritos para efectos de gestión que se sitúen fuera del ámbito (artigo 41.4. b) de la LSG). Decreto 143/2016 Reglamento de la LSG. - Para estos efectos, la superficie construida de los aprovechamientos bajo cubierta se computará a partir de una altura mínima de 1,80 metros. (artículo 64.5 RLSG). Resolución 4.741/2011 de Definición del Sólido Capaz. Ayuntamiento de Oleiros La definición literal que el plan hace del citado sólido capaz es: “volumen formado por el plano de 30º desde la altura máxima en línea de fachada y patios, no pudiendo sobrepasar en altura más de 3,50 metros sobre la máxima o la que se ejecute realmente si esta es inferior.” En el caso de aplicar criterios de mayor ocupación permitidos por la ordenanza 2 por adaptación a la topografía del terreno, se aplicará para la altura máxima del sólido 1,50 metros en lugar de los 3,50 metros del caso general. Para la definición geométrica de este sólido capaz se debe, por lo tanto, partir de la altura máxima y formar el plano a 30º sin superar la altura de 3,50 metros desde la altura máxima. Se debe de tener en cuenta que la altura define el Plan General hasta la línea de cornisa, entendiendo por tal (artículo 109.9) como la intersección del plano de fachada con el plano de cubierta. Esta línea de cornisa puede ser real o el resultado de la intersección de ambos planos. En el caso de cubiertas planas la línea de cornisa la definirá el remate de fachada, incluyendo en ella el peto de cubierta si es que existe. Por lo tanto, la altura máxima se medirá hasta el remate de dicho peto. La altura de la fachada se medirá desde la rasante del terreno o de la acera. En caso de modificaciones de la rasante natural del terreno para implantar la edificación la altura se medirá desde la rasante que resulte más baja: la natural o la modificada. Esto con la excepción de que la ordenanza o la figura de planeamiento que defina la ordenación detallada establezca otra forma de fijar la altura máxima. La altura de las fachadas resultantes deberá cumplir en todo caso con la limitación de la altura máxima de la fachada. Esto supone que en cada plano de fachada que define líneas de cornisa, cada una de las líneas de cornisa cumplirá con la altura máxima. En cualquier caso, y considerando que la altura de la edificación se define por nº de plantas, en los alzados generales de la edificación no se podrán visualizar más plantas que las permitidas por la ordenanza. Es decir, en el caso de viviendas unifamiliares con altura de bajo y planta y aprovechamiento bajo cubierta, solo se podrán ver tres niveles de fachada (bajo, planta baja y bajo cubierta). En base a lo anterior se propone: Que la disposición de volúmenes edificatorios se realice en base a unas líneas de edificación máximas que delimitan la superficie en planta en la que se implanten las futuras edificaciones, y en que su volumetría quede incluida en un sólido capaz definido por una altura máxima de fachada de 7 m medida desde la rasante de implantación (en el punto medio de cada fachada) hasta la línea de cornisa, y como máximo 30º hasta alcanzar una altura máxima de cumbrera de 3,50 m, en las edificaciones que den frente a la calle Pazo do Rio (ocupación máxima 20%); o como como máximo 30º hasta alcanzar una altura máxima de cumbrera de 1,50 m, debido al desnivel existente entre la rasante natural del terreno y de la calle Minerva, en las edificaciones que den frente a la calle Minerva (ocupación máxima 40%, edificabilidad máxima 0,50 m2/m2), de cara en este último caso a minimizar su impacto volumétrico y realizar bajo rasante los accesos rodados a las parcelas. En ambos casos se cumplirán los restantes requisitos de la ordenanza 2B de ciudad jardín de extensión de vivienda unifamiliar. La superficie en el PAU PP A-23I-1 constituye un suelo residual sin aprovechamiento del mismo que queda libre de edificación y que se agrupara a alguna de las parcelas resultantes de la futura parcelación urbanística, una vez tramitado y aprobado el correspondiente expediente de parcelación. En el estudio de detalle se representa una parcelación orientativa no vinculante, agregándose la parte de la parcela calificada como PAU PPA-23I a la parcela 04 a modo de ejemplo. Por tanto, a efectos de aprovechamiento urbanístico sólo computa la superficie neta sita en la Ordenanza 2B y la edificabilidad/ocupación se calculará en base a la misma. Las edificaciones futuras cumplirán lo recogido en la RESOLUCIÓN 4.741/2011 de Definición do Sólido Capaz. De acuerdo con ello, no se podrán visualizad más plantas que los tres Niveles de fachada permitidos por la ordenanza. *Parcelación Orientativa No Vinculante 4.1.3 CONDICIONES GENERALES DE ESTÉTICA E INTEGRACIÓN AMBIENTAL 4.1.3.1 CERRAMIENTOS Respecto a los cerramientos: Art.114. Condicións xerais de estética e integración ambiental 9. Cerramientos. En suelo urbano los nuevos vallados de parcela estarán constituidos por una banda opaca de 0,60 m de altura máxima y podrán alcanzar los 1,80 m a base de tela metálica u otros elementos calados en más del 50%. De completarse el cerramiento con elementos vegetales, estos serán tipo trepadora. La plantación de árboles y setos vivos que completen el cierre se regulará pola normativa civil. Se permitirá la construcción del cerramiento de la parcela y la urbanización en el frente de la misma, con independencia de la licencia de la edificación. La banda opaca de los cerramientos deberá ejecutarse con materiales tradicionales de la zona, no permitiéndose los bloques de Hormigón u otros elementos de fábrica, a no ser que sean debidamente revestidos y pintados en los colores tradicionales. Si fuera necesario ejecutar muros de contención, solamente se permitirán hasta la rasante natural del terreno, constituyendo estos la banda opaca del vallado de la parcela hasta una altura de 1,20 m. Podrá completarse su composición con red metálica o cerramiento vegetal, con una altura de 1,20 m. Estos muros se construirán en piedra o irán revestidos o pintados, y no afectarán negativamente a las parcelas colindantes o viario público. Si fuera necesario, se ataluzará el terreno con ángulo máximo de 45º respecto a la horizontal, hasta llegar a la rasante natural, punto sobre el que se ejecutará el cierre de la parcela. Los mencionados taludes deberán de portar vegetación que ayude a la estabilidad del mismo, con cuidada selección de especies autóctonas y no invasivas y deberá de mantenerse en adecuado estado de conservación. El desnivel existente entre la parcela y la Rúa Minerva que oscila entre 4,00 y 5,75 m, se resuelve actualmente mediante taludes y muros de contención de altura variable (entre 1,65 y 1,95m) superior a los 1,20 m fijados por el artículo 114,.9 del P. X. O. M. vigente, no obstante dado su estado de conservación y al encontrarse situados en la alineación oficial, parece adecuada su conservación sin reducir su altura. No obstante, de cara al cumplimiento de las condiciones generales de estética e integración ambiental del P. X. O. M. y de las normas de adaptación al ambiente de protección del paisaje de la Ley 2/2016, del 10 de febrero del suelo Galicia, que pretenden la defensa de la imagen urbana y la adaptación al ambiente de las futuras edificaciones, en relación a los posibles accesos rodados a través de la Rúa Minerva, con objeto de reducir el impacto volumétrico de las futuras edificaciones, y evitar que puedan llegar a visualizarse más plantas que las permitidas por la ordenanza (lo que incumpliría los criterios de la Resolución 4741/2011 que define el sólido capaz), en lugar de realizar desmontes para realizar los citados accesos, parece más adecuado plantear los mismos bajo rasante del terreno de la parcela desde la alineación oficial a Rúa Minerva, transitándose con los vehículos así bajo la rasante del terreno en el interior de la parcela, e implantar las futuras edificaciones en la rasante superior. Para mejorar la comunicación por el exterior de la parcela, se propone autorizar un acceso peatonal a cielo abierto por parcela, desde la rasante natural del terreno hasta la rúa Minerva siguiendo el esquema que se adjunta a este Estudio de Detalle y en sus Planos de Ordenación, en los que se representan -además de los citados accesos- una volumetría orientativa y las líneas de edificación máximas. ACCESO A VEHÍCULOS POR CALLE MINERVA El acceso a vehículos se realizará mediante portalón a calle Minerva y circulará bajo talud y rasante Natural del terreno. Para poder albergar el portalón, se recrecerá el muro actual existente en la alineación, hasta una altura máxima de 3m y su ancho no sobrepasará los 4m medidos en alzado. ACCESO PEATONAL POR CALLE MINERVA Se podrá ejecutar 1 acceso peatonal por cada parcela desde calle Minerva para alcanzar la rasante de implantación de la vivienda. Este será a cielo abierto. El portalón de acceso peatonal, llegará a la altura de los muros de contención existentes, con un mínimo de 1,80 m de alto, y no superará los 1,20 m de ancho. Los muros de contención laterales necesarios para contener el desmonte, de acuerdo al artículo 114.9 del P. G. O. M., únicamente se permitirán hasta la rasante natural del terreno, constituyendo la banda opaca del cerramiento de parcela hasta una altura máxima de 1,20 m, pudiendo completarse su composición con red metálica y cerramiento vegetal de una altura máxima de 1,20 m.4.1.3.2 PARCELACIONES Y LINDEROS Se autorizan todas las segregaciones y agrupaciones que autoriza el PXOM en esta ordenanza 2B. En este ESTUDIO DE DETALLE se representa a modo de ejemplo una segregación orientativa no vinculante con 4 parcelas resultantes, de cara a definir los correspondientes linderos y por consiguiente los retranqueos de aplicación entre las parcelas, una vez tramitado y aprobado el preceptivo expediente de parcelación.4.2 JUSTIFICACION DEL CUMPLIMIENTO DE LAS PRESCRIPCIONES LEGALES.4.2.1 LEY DEL SUELO DE GALICIA En cuanto a las competencias y limitaciones de un Estudio de Detalle que estipula la LSG, se justifica a continuación que el presente documento cumple las limitaciones competenciales. El artículo 79 en su punto 2 dice expresamente: 2. Los estudios de detalle no podrán en caso alguno: a) Alterar el destino urbanístico del suelo. Se mantiene el destino urbanístico del suelo especificado por el Plan General de Ordenación Municipal. b) Incrementar el aprovechamiento urbanístico. Se mantiene el aprovechamiento urbanístico del Plan General de Ordenación Municipal. c) Reducir las superficies destinadas a viales, espacios libres o dotaciones públicas. No se alteran las superficies destinadas a viales como a espacios libres y dotaciones públicas d) Prever la apertura de vías de uso público que no estén previamente contempladas en el plan que desarrollen o completen. No se prevé la apertura de vías de uso público. e) Aumentar la ocupación del suelo, las alturas máximas edificables o la intensidad de uso. Se mantiene la ocupación máxima del suelo, y se mantienen las alturas máximas de la edificación y la intensidad de uso determinadas en el Plan Especial de reforma interior. f) Parcelar el suelo. No se prevé la parcelación de suelo en el ámbito del presente Estudio de Detalle. La parcelación presentada es ORIENTATIVA y NO VINCULANTE. g) No tener en cuenta o infringir las demás limitaciones que les imponga el correspondiente plan. No se infringe ninguna limitación para este ámbito establecida en el en el PGOM de Oleiros. h) Establecer nuevos usos y ordenanzas. No se establece nueva ordenanza ni nuevos usos, se mantiene la determinada en PGOM de Oleiros en vigor. Por tanto, se puede concluir que en el presente documento se cumplen las limitaciones competenciales del Estudio de Detalle como instrumento de ordenación urbanística, concretadas en el art.79.2. de la LSG.