06/04/2021 | Administración LocalMunicipal
Oleiros
Urbanismo
Aprobación definitiva do Plan Parcial do SUD-6 Lamastelle-Alsina

A N U N C I O Expte. FG n.º 575 O Pleno da Corporación, na sesión ordinaria que tivo lugar o día 25 de febreiro de 2021, adoptou, entre outros, o seguinte acordo: – Aprobar definitivamente o Plan Parcial do sector SUD-6 Alsina-Lamastelle, o estudo ambiental estratéxico e declaración-resumo de aspectos medioambientais (Documento R. E. N.º 2020017950 do 15.12.2020 e Documento R. E. N.º 2021002522 do 15.02.2021). Contra o presente acordo, en aplicación do artigo 112.3 da Lei 39/2015, do 1 de outubro, do procedemento administrativo común das administracións públicas, e dado que aproba unha disposición de carácter xeral, poderá interporse recurso contencioso-administrativo, ante a Sala do Contencioso-Administrativo do Tribunal Superior de Xustiza de Galicia no prazo de dous meses, contados a partir do día seguinte ao da publicación deste anuncio, de conformidade coa Lei 29/1998, do 13 de xullo, da xurisdición contencioso-administrativa. Todo iso sen prexuízo de que se poida interpor calquera outro recurso que se considere máis conveniente. O texto do documento aprobado definitivamente pode ser consultado no enderezo electrónico do concello www.oleiros.org.Oleiros, 30 de marzo de 2021. O alcalde-presidente Asdo.: Ángel García Seoane Normativa e ordenanzas: 5.–ORDENANZAS REGULADORAS 5.1.–NORMAS GENERALES. ART.1.–ÁMBITO DE APLICACIÓN Y VIGENCIA. Las presentes Ordenanzas serán de aplicación obligatoria para la redacción de Estudios de Detalle, Proyectos de Urbanización y de Edificación, de Reparcelación y Parcelación, tanto de iniciativa privada como de carácter público, que se pretendan realizar dentro de los límites del presente Plan Parcial. El Plan Parcial no entrará en vigor hasta que se haya producido la publicación en el D. O. G. de los textos íntegros del acuerdo de aprobación definitiva y de la Normativa Urbanística en el B. O. P., y haya transcurrido el plazo previsto en el artículo 65.2 de la Ley 7/85, de 2 de abril, de las Cortes Generales y el artículo 217 de la Ley 5/97 de 22 de julio de la Administración Local de Galicia. Su vigencia será indefinida. ART.2.–RELACIÓN CON LA NORMATIVA DEL PLAN GENERAL. En todos los puntos no desarrollados expresamente en el presente Plan Parcial, se estará a lo dispuesto en la Normativa del Plan General de Ordenación del Término Municipal de Oleiros. ART.3.–DOCUMENTOS Y VALOR DE LOS MISMOS.1. El alcance normativo del Plan Parcial deriva del contenido normativo de los documentos que lo integran.2. La documentación que debe integrar el Plan Parcial se establece en el artículo 69 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.3. La cartografía que constituye el soporte gráfico sobre el que se ha dibujado la planimetría, tendrá el carácter de cartografía oficial, y su uso será obligatorio para reflejar el emplazamiento y determinaciones de cualquier actuación de planeamiento o de cualquier petición de Licencia Urbanística. ART.4.–MODIFICACIONES.1. La modificación de cualquiera de los elementos del Plan Parcial se ajustará a lo previsto en la Ley del suelo y, en lo no previsto, a lo dispuesto por estas Ordenanzas.2. Toda modificación deberá justificar su conveniencia y oportunidad. ART.5.–DOCUMENTOS OBLIGATORIOS PARA DESARROLLAR ESTE PLAN PARCIAL. Para la ejecución del Plan Parcial será obligatorio redactar los proyectos de urbanización correspondientes. Las manzanas destinadas a vivienda unifamiliar y colectiva, usos dotacionales, así como el terciario-dotacional, disponen de detalle suficiente para poder desarrollar la parcelación derivada del Proyecto de Compensación, teniendo fijadas sus alineaciones y rasantes así como la composición de los volúmenes que sólo podrán ser modificados mediante Estudio de Detalle. ART.6.–EJECUCIÓN Y SISTEMAS DE ACTUACIÓN. Se fija un polígono único, previéndose su desarrollo por el sistema de Compensación. Este sistema podrá sustituirse en los supuestos establecidos en la Ley del Suelo y en el Reglamento de Gestión Urbanística. ART.7.–CALIFICACIÓN DEL SUELO. El suelo comprendido en el ámbito del Plan Parcial, se califica según las siguientes categorías: EL DOTACIONAL-ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS EQ DOTACIONAL-EQUIPAMIENTO PÚBLICO I SERVICIOS INFRAESTRUCTURAS TER TERCIARIO-DOTACIONAL PRIVADO RC RESIDENCIAL VIVIENDA COLECTIVA RUH RESIDENCIAL VIVIENDA UNIFAMILIAR EN HILERA RUA RESIDENCIAL VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA-PAREADA SV VIARIO Y PLAZAS DE APARCAMIENTO. ART.8.–CONTENIDO. Las presentes Ordenanzas se dividen en 5 apartados, que corresponden a los siguientes títulos: 1) NORMAS GENERALES 2) NORMAS DE EDIFICACIÓN 3) NORMAS PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN 4) NORMAS DE URBANIZACIÓN 5) CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS OBRAS EN RELACION CON LAS VIAS Y SERVICIOS PUBLICOS ART.9.–DEFINICIONES. Son las recogidas en el Plan General de Ordenación vigente, en el Capitulo 2.º, Artículo 109, en 29 apartados.5.2.–NORMAS DE EDIFICACIÓN. ART.10.–CONDICIONES GENERALES DE VOLUMEN E HIGIENICAS Y AMBIENTALES. Son las recogidas en el Plan General, Art.113 en 39 apartados. La singularidad del Planeamiento, en el que coexisten usos y tipologías diferenciados, aconseja incluir los apartados siguientes: A) Espacios libres interiores de Parcela. Estos espacios tendrán el carácter de espacios libres privados, no permitiéndose en ellos otros usos que los propios de jardín, huerto privado, o aparcamiento privado en superficie. Se prohíbe cualquier tipo de edificación en dichos espacios, a excepción de instalaciones deportivas descubiertas, piscinas, barbacoas, muros de contención de tierras, escaleras y pérgolas, así como aquellas admitidas en las Normas Particulares de zona. B) Espacios interiores de Manzana. En el uso Residencial Colectivo, los espacios libres de edificación dentro de la parcela, tendrán carácter privado, vinculados a un único propietario y/o en proindiviso, para poder ser disfrutados por la Comunidad de Propietarios de las edificaciones allí existentes. Se prohíbe cualquier tipo de edificación en dichos espacios, a excepción de muros de contención de tierras, escaleras, pérgolas, piscinas, pistas polideportivas al aire libre y todo aquel equipamiento no cubierto que sea necesario para poder desarrollar estas actividades vinculadas al aire libre y esparcimiento. C) Cierre y vallado de parcelas. Los cierres deberán ejecutarse con un zócalo opaco de 0,60 m de altura, revestido en piedra o pintado en tonalidades que se integren en el conjunto, permitiéndose su completamiento con cierre vegetal y armazón estructural con celosía metálica, hasta una altura máxima de 1,80 m Esta disposición se mantendrá en todos los lindes de la parcela. En los lindes y alineaciones en pendiente podrán escalonarse los cierres sin que, en ningún caso, superen el zócalo opaco y el resto del cierre 1,10 m y 2,30 m de altura, respectivamente. Se podrán ejecutar muros de contención, que alcanzarán la altura necesaria para resolver el aterrazamiento de las parcelas en las zonas de pendiente pronunciada, según los planos de perfiles y rasantes del presente Plan Parcial. Las ordenanzas de edificación concretan determinaciones específicas para la zona afectada por el contorno de protección patrimonial, siendo preceptiva autorización previa para la concesión de licencias de obra y edificación, según lo previsto en la Ley 5/2016 de Patrimonio Cultural de Galicia. ART.11.–CONDICIONES GENERALES DE USO. El título 3.º, Capítulo 1.º, del Plan General de Ordenación Urbana, regula los usos edificables y las disposiciones de aplicación general. Los distintos tipos de usos y las regulaciones de cada uno de ellos se contienen en los Art.92 al 108. En cumplimiento del objetivo de calidad acústica aplicable para el sector con predominio de suelo de uso residencial, en las futuras edificaciones se tomarán las medidas pertinentes necesarias al objeto de no superar el índice de ruido máximo establecido en: día (7-19h) Ld: 60 dB(A); tarde (19-23h) Ld: 60 dB(A); noche (23-7h) Ld: 50 dB(A). ART.12.–ORDENANZA DE ESTÉTICA. VIVIENDA UNIFAMILIAR – Forma Dentro del sólido capaz que viene definido por la ordenanza de aplicación, la composición será libre. Los esquemas de sección que se acompañan en planos tienen carácter indicativo y comprenden casos límite que pueden servir de pauta a cualquiera de las situaciones que se pueden dar, en función de las pendientes del terreno y de los accesos. – Materiales Las zonas opacas responderán a la naturaleza del cerramiento, con acabados de revestimientos acordes con ella: enfoscados con pinturas, pastas, etc. Serán los materiales los que se traduzcan al exterior por su adecuación a la intemperie: piedra, ladrillo visto, prefabricado de hormigón o metálico, etc. Se prohíben los aplacados pétreos en recercados o en soluciones que no respondan a un tratamiento integral de la fachada. Cuando sea la piedra el elemento mayoritario del revestimiento los grosores no serán inferiores a los perpiaños o se habrán adoptado sistemas de sujeción que permitan la ventilación de este cierre. Iguales limitaciones se impondrán a los muros de cierre cuando sea este al elemento opaco. No se podrán utilizar en barandillas, cierres, etc., balaustres de hormigón prefabricado. La sencillez y la adecuación del diseño estarán marcadas por el material adoptado. Las cubiertas serán preferentemente planas, con soluciones vegetales o ajardinadas. Las divisiones entre parcelas se adaptarán a la ordenanza de cierres. El tratamiento de las fajas de suelo comprendidas entre las calles y la línea de la fachada o fachadas, cuando la parcela de frente a dos vías, será una continuidad de los materiales de la urbanización. El resto de las aceras perimetrales o de los espacios libres no tendrán esta limitación. Colores: serán uniformes para la totalidad de las fachadas. En las zonas afectadas por la servidumbre de protección de patrimonio de la Finca Alsina, se condiciona el cromatismo de las edificaciones, debiendo usarse colores adecuados a gamas pardas, ocres, blanco crudo así como colores cálidos en tonos pastel o madera, al objeto de conseguir una armonía del conjunto con el bien protegido. Los árboles a plantar en jardines privados y espacios libres de parcela serán como máximo de porte medio y se situarán de forma que no invadan la propiedad contigua. VIVIENDA COLECTIVA – Forma El Plan Parcial define diversas parcelas dentro de las que se sitúan los bloques de vivienda colectiva. Las líneas de edificación marcadas en los planos de ordenación tienen el carácter de máximo pudiendo efectuarse retranqueos hasta 1,50 m sin que sea preciso redactar para ello un Estudio de Detalle, que si se harán necesarios cuando se pretenda alterar estas delimitaciones, más allá de aquel límite, lo que supondrá también una modificación de los volúmenes. La misma figura urbanística será precisa cuando se trate de reformar las ordenanzas estéticas de esta tipología. En cualquiera de estos casos el Estudio de Detalle abarcará el grupo de bloques que se sitúan en la parcela o parcelas. – Materiales Todos los paramentos a la vista tienen la categoría de fachada, los materiales posibles son los contenidos en las ordenanzas anteriores de la vivienda unifamiliar y las limitaciones allí establecidas se extienden a esta tipología. El uso de los materiales y su adecuación son los contenidos en la ordenanza de vivienda unifamiliar. Colores: Serán uniformes para la totalidad de las fachadas. En las zonas afectadas por la servidumbre de protección de patrimonio de la Finca Alsina, se condiciona el cromatismo de las edificaciones, debiendo usarse colores adecuados a gamas pardas, ocres, blanco crudo así como colores cálidos en tonos pastel o madera, al objeto de conseguir una armonía del conjunto con el bien protegido. Las zonas ocupadas en subsuelo tendrán en el nivel de acceso a los bloques un tratamiento de los suelos similar a los de la urbanización. OTROS USOS – Forma El resto de los usos tendrán un tratamiento en cuanto a forma y materiales libre dentro de los parámetros de la ordenanza. Al ser edificios exentos, la forma, materiales, etc., se acomodarán a la funcionalidad de estos edificios. – Materiales No hay limitación para su empleo. Colores: serán uniformes para la totalidad de las fachadas. En las zonas afectadas por la servidumbre de protección de patrimonio de la Finca Alsina, se condiciona el cromatismo de las edificaciones, debiendo usarse colores adecuados a gamas pardas, ocres, blanco crudo así como colores cálidos en tonos pastel o madera, al objeto de conseguir una armonía del conjunto con el bien protegido. – Cubierta La que responda más fielmente a la composición arquitectónica del edificio. En las zonas afectadas por la servidumbre de protección de patrimonio de la Finca Alsina, las cubiertas serán planas, con tratamiento preferiblemente vegetal o ajardinado. No se imponen más condiciones que las derivadas del Plan General de Ordenación Urbana. ART.13.–CONDICIONES FORMALES. CUBIERTAS Las condiciones formales de la cubierta serán las que, con carácter genérico, se establecen en el Plan General Municipal, con la limitación para las edificaciones afectadas por la servidumbre de protección de patrimonio de la Finca Alsina, que se resolverán con cubierta plana y tratamiento preferentemente vegetal o ajardinadas. CONSTRUCCIONES POR ENCIMA DE LA ALTURA MÁXIMA Por encima de la altura máxima se permite el aprovechamiento bajo cubierta en las condiciones establecidas en las Ordenanzas, excepto en las edificaciones afectadas por la servidumbre de protección de patrimonio de la Finca Alsina, en las que no se permite el aprovechamiento bajo cubierta y tan sólo podrán sobresalir sobre la cubierta plana los elementos de comunicación y acceso, como el casetón de ascensor y la escalera que puede estar cerrada en su perímetro con cerramiento acristalado de altura máxima 3,00 m. Se admite la instalación de paneles solares, chimeneas u otros elementos similares necesarios para el funcionamiento del edificio, así como el ajardinamiento de la cubierta y el cierre perimetral con barandilla de vidrio de seguridad hasta una altura de 1,20 m. ART.14.–MATERIALES DE ACABADO.1. CERRAMIENTOS. Las fachadas posteriores o laterales de la edificación que, parcial o totalmente, se visualicen desde el exterior, recibirán el mismo tratamiento que la fachada principal en cuanto a composición y materiales, debiendo el proyecto técnico especificar suficientemente dichos extremos.2. PARCELAS. CIERRES Los cierres deberán ejecutarse con zócalo opaco de 0,60 m de altura, revestido en piedra o pintado en tonalidades que se integren en el conjunto, permitiéndose su remate con cierre vegetal y armazón estructural de tela metálica y postes, hasta una altura máxima de 1,80 m Esta disposición se mantendrá en todos los lindes de la parcela. Los muros de contención tendrán un tratamiento similar al zócalo opaco de los cerramientos, con un revestimiento en piedra o pintados en tonalidades que se integren con el conjunto. PAVIMENTOS Los pavimentos que se dispongan serán acordes con los materiales de la edificación, debiéndose integrar los mismos con los elementos naturales; en este sentido son óptimas las soluciones con juntas vistas del césped. AJARDINAMIENTO Los proyectos de edificación deberán contemplar el ajardinamiento de los espacios libres interiores de parcela.5.3.–NORMAS PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN. ART.15.–ORDENANZA EL. DOTACIONAL-ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS. DEFINICIÓN Y ÁMBITO Es de aplicación esta Ordenanza a las parcelas de dominio público señaladas en el plano de zonificación como EL. PARCELACIÓN La componen cuatro parcelas con un total de 17.744,87 m². SISTEMA DE ORDENACIÓN, PARÁMETROS Y CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN En el interior de los espacios libres y de las zonas verdes públicas podrán permitirse usos que resulten compatibles y complementarios con su finalidad al servicio de la colectividad, sin que puedan admitirse utilizaciones que excluyan o limiten su uso público. En este sentido sólo se permitirán pequeñas instalaciones para uso recreativo, deportivo, de hostelería y quioscos. A tal efecto se consideran pequeñas instalaciones aquellas que se desarrollen en una sola planta y cuya superficie construida total cerrada no exceda los 200 metros cuadrados. Asimismo, la superficie total del conjunto de las citadas instalaciones será siempre inferior al 5% de la superficie del espacio libre o zona verde en la que se sitúen. No estarán sometidas a estas limitaciones las pistas deportivas al aire libre que no tengan edificación asociada y sean de titularidad y uso públicos, que podrán formar parte de los espacios libres y zonas verdes en todo caso. Los cerramientos, cuando sean necesarios, se atendrán a las condiciones establecidas en estas Ordenanzas. Las zonas verdes y espacios libres de uso público deberán estar convenientemente urbanizadas, con sus correspondientes sendas peatonales, caminos, escaleras y acondicionamiento vegetal, así como dotadas del alumbrado público, saneamiento y abastecimientos necesarios para su funcionamiento y conservación. En las plantaciones de las zonas ajardinadas se utilizarán preferentemente especies autóctonas, y se intentará en la medida de lo posible el uso, en la ordenación de los espacios libres, de árboles de porte que ya vegetan el sector. Actualmente existe una presión muy alta de especies invasoras, entre las que destacan la Cortaderia selloana (hierba de la pampa/plumachos) y las acacias dealbata y melanoxylum (mimosas) por lo que se tomarán medidas específicas para evitar la propagación de estas especies. Se prohíbe terminantemente la plantación de cualquier especie exótica invasora (Catálogo de Especies Exóticas Invasoras de Galicia). Se evitarán los movimientos de tierras y el aporte de zahorras en pistas que puedan servir de dispersión de estas especies. Para ello se realizarán comprobaciones in situ previas de ausencia de especies invasoras en los terrenos objeto de transformación o movimientos de tierras, evaluando los riesgos de dispersión de estas especies y valorando la aplicación de procedimientos y métodos de trabajo que eviten dispersiones no deseadas de estas especies. Las plantaciones y movimientos de tierra en zonas sensibles seguirán siempre las indicaciones del Plan Estratégico de especies exóticas invasoras de Galicia y análisis de riesgo publicado por la CMAT. ART.16.–ORDENANZA EQ: DOTACIONAL-EQUIPAMIENTO PÚBLICO. DEFINICIÓN Y ÁMBITO Comprende esta Ordenanza las parcelas de dominio público definidas en el Plano de Zonificación como EQ, correspondientes a cesiones obligatorias resultado de planeamiento para este uso específico. PARCELACIÓN La compone dos parcelas de superficie total 6.326,62 m². SISTEMA DE ORDENACIÓN Se fija un sistema de ordenación en base al de edificación aislada. EDIFICABILIDAD Se fija una edificabilidad de 1 m 2 /m 2, para cada una de las parcelas, con una altura máxima de bajo y una planta alta, equivalente a 7,00 m, medidos verticalmente en el punto medio de las fachadas con remate superior horizontal, desde la rasante del terreno hasta la intersección de cada una de ellas (o de su proyección) con los planos de cubierta. Ni en los extremos de estas fachadas ni en las demás, en cualquier punto, superará 1,20 m la altura máxima. OCUPACIÓN DE LA PARCELA La ocupación máxima sobre la parcela será del 80%. ALTURA DE LA EDIFICACIÓN El número máximo de plantas será de bajo y una planta alta. Altura máxima 7,00 m. RETRANQUEOS La línea de edificación podrá coincidir con la alineación o retranquearse un mínimo de 2 m La separación a linderos laterales y posteriores será, como mínimo, de 2 m, pudiendo adosar cuando medie acuerdo entre propietarios con inscripción registral en ambos casos de la carga así pactada. ART.17.–ORDENANZA I. SERVICIOS INFRAESTRUCTURAS. DEFINICIÓN Y ÁMBITO Comprende esta Ordenanza a las parcelas definidas en el plano de zonificación como I PARCELACIÓN El Plan Parcial define las parcelas con este uso; esta parcelación no podrá ser alterada, debiendo mantenerse su delimitación. OCUPACIÓN DE LA PARCELA La ocupación máxima será del 100% de la superficie de la parcela en edificación bajo rasante, y en edificación sobre rasante. No se fijan retranqueos mínimos sobre rasante, cuya construcción será la estrictamente necesaria por la instalación a realizar. ALTURA DE LA EDIFICACIÓN Toda construcción ha de ser subterránea excepto lo estrictamente necesario por la instalación a realizar, con una altura máxima de 3 m. USOS Se destinarán estos terrenos a instalación de centros de transformación de energía eléctrica, gas, telecomunicaciones y otras instalaciones necesarias para el buen funcionamiento de los servicios públicos. Tendrán el carácter de terrenos dotacionales públicos o privados, según la naturaleza del servicio. ART.18.–ORDENANZA TER: TERCIARIO-DOTACIONAL PRIVADO. DEFINICIÓN Y ÁMBITO Comprende esta Ordenanza las parcelas señaladas en el plano de ordenación como TER. PARCELACIÓN La compone dos parcelas con una superficie total de 7.574,37 m². SISTEMA DE ORDENACIÓN, PARÁMETROS Y CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN SISTEMA DE ORDENACIÓN Se fija un sistema de ordenación en base al de edificación aislada. EDIFICABILIDAD La edificabilidad que sobre estas parcelas es posible construir es de definida para cada una de ellas en los cuadros de superficies del presente Plan Parcial. OCUPACIÓN La ocupación máxima será del 100% bajo rasante y del 70% sobre rasante. Los espacios libres de edificación tendrán carácter privado vinculados a la edificación destinados a accesos-aparcamiento, jardines, etc., en los que se dispondrán las vías interiores de servicio necesarias a la edificación. ALTURA DE LA EDIFICACIÓN La altura máxima será de 10,50 m en bajo y dos plantas altas, permitiéndose la construcción de planta bajo cubierta como ático retranqueado un mínimo de 3,50 m respecto a perímetro de fachada. Se autorizan sótanos y semisótanos que podrán destinarse a vestuarios, oficinas y almacenes, computando edificabilidad y sin cómputo de la misma si se destinan a garaje-aparcamiento. RETRANQUEOS El plano de Ordenación de la Edificación Privada establece el área de movimiento dentro de la cual se puede situar libremente la edificación. USOS Se permite el uso terciario y dotacional privado. APARCAMIENTOS Se permite el uso de garaje-aparcamiento en sótanos y semisótanos, con la dotación mínima establecida en el PGOM según el uso a que se destine la edificación. ART.19.–ORDENANZA RC: RESIDENCIAL VIVIENDA COLECTIVA. DEFINICIÓN Y ÁMBITO Es de aplicación esta Ordenanza al conjunto de las zonas señaladas en los planos de ordenación como RC. SISTEMA DE ORDENACIÓN Se fija un sistema de ordenación de edificación abierta, con fachada a todos los lindes de la parcela, fijando el Plan Parcial alineaciones, rasantes y ordenación de volúmenes, de cada una de ellas. Dentro de esta Ordenanza se proponen unidades de bloques aislados. PARCELACIÓN La parcelación definitiva se fijará en los Proyectos de Compensación y Reparcelación, fijándose una parcela mínima de 800 m 2. RETRANQUEOS Sobre la línea de edificación determinada en el Plan Parcial se podrán efectuar retranqueos hasta de 1,50 m que no tendrán el carácter de patio abierto y sin que para ello sea necesario efectuar un Estudio de Detalle. ALTURA DE LA EDIFICACIÓN La altura máxima será de Bajo + 2 plantas, equivalente a 10,50 m, medidos verticalmente desde la rasante de la plataforma de implantación de la edificación. El Plan Parcial fija la cota máxima de rasante de referencia para las plataformas de implantación de la edificación permitiendo que el proyecto de edificación adopte una cota de plataforma de implantación no inferior a la menor de la rasante de la acera a que dé frente. La altura se tomará en la vertical del punto medio de las fachadas con remate superior horizontal. Ni en los extremos de estas fachadas ni en cualquier otro punto, se superará 1,20 m la altura máxima permitida. Si fuera necesario se escalonará la edificación de manera que cada tramo de fachada cumpla estas condiciones. Se permite el aprovechamiento bajo cubierta, como ático retranqueado un mínimo de 3,50 m del perímetro de fachada, con cubierta plana. En todo caso, se admite la instalación de paneles solares, chimeneas u otros elementos similares necesarios para el funcionamiento del edificio, así como el ajardinamiento de la cubierta y el cierre perimetral con barandilla de vidrio de seguridad hasta una altura de 1,20 m. PARÁMETROS EDIFICATORIOS 1) Edificabilidad y ocupación. Las superficies edificables máximas y el número de viviendas de cada unidad, están fijados en los Planos de Ordenación y el Cuadro de Características, no pudiendo sobrepasarse estos límites en forma alguna. La ocupación máxima sobre rasante será la definida en el plano de Ordenación de la Edificación Privada, pudiendo llegar a ocuparse el 100% en subsuelo, para permitir la dotación de aparcamiento.2) Espacios libres privados. Los espacios libres de edificación serán tratados como accesos y espacios libres privados, pudiendo cerrarse la parcela en las condiciones establecidas en la Normativa del Residencial Unifamiliar.3) Distancia entre bloques. Se fija en los planos de ordenación.4) Sótanos y semisótanos. Los sótanos y semisótanos destinados al uso de garaje, trasteros e instalaciones al servicio de la edificación no computarán edificabilidad en las condiciones establecidas en la Ley del Suelo, sí lo harán el resto de los usos posibles en dichas plantas, complementarios del residencial, si bien los semisótanos estarán dentro de la altura máxima permitida. La altura libre no será inferior a 2,20 m. USOS El uso característico es el residencial de tipología de vivienda colectiva en bloque aislado. Todas las plantas, incluida la baja, se destinan al uso residencial. Son usos compatibles con el residencial los Deportivos Privados como: piscinas, pistas deportivas, áreas de juego, ajardinamiento, etc. Se permiten los usos complementarios: garaje, trastero, bodega, etc. y los anexos tolerados en el Plan General dentro de la propia vivienda. GARAJES Será obligatoria la previsión mínima de 2 plazas de garaje por vivienda (una plaza por vivienda si la superficie es inferior a 50 m 2 ), que habrán de situarse en la planta sótano o semisótano. PATIOS El carácter de la ordenación no contempla la posible existencia de patios interiores; en cualquier caso, de formularse la tipología que los precise, se estará a las dimensiones establecidas en el Plan General. ART.20.–ORDENANZA RU. RESIDENCIAL UNIFAMILIAR. DEFINICIÓN Y ÁMBITO Es de aplicación esta Ordenanza al conjunto de las zonas edificables señaladas en los planos de ordenación como RU. SISTEMA DE ORDENACIÓN Se fijan dos sistemas de ordenación para viviendas unifamiliares: RUH Viviendas unifamiliares en hilera. RUA Viviendas unifamiliares aisladas o pareadas. PARCELACIÓN La parcelación interior de las manzanas de residencial unifamiliar reflejada en planos es meramente indicativa, plasmándose la definitiva en el correspondiente Proyecto de Compensación, dentro de la densidad, edificabilidad y tipología, establecidas para cada manzana. Se establecen los siguientes frentes y superficies mínimas de parcela para tipologías de vivienda aislada y pareada: Vivienda aislada: frente mínimo 12,00 m, superficie mínima 300 m² Vivienda pareada: frente mínimo 8,00 m, superficie mínima 200 m² RETRANQUEOS Se fija un retranqueo de la edificación a la alineación de 3 m. La separación a linderos será de 2 m como mínimo. ALTURA DE LA EDIFICACIÓN La altura máxima será de bajo y una planta, equivalente a 7,00 m, medidos verticalmente en el punto medio de las fachadas con remate superior horizontal, desde la rasante del terreno hasta la intersección de cada una de ellas (o de su proyección) con los planos de cubierta. Ni en los extremos de estas fachadas ni en las demás, en cualquier punto, superará 1,20 m la altura máxima. Se permite el aprovechamiento bajo cubierta, en las zonas no afectadas por la servidumbre de protección de patrimonio de la Finca Alsina, como ático retranqueado un mínimo de 3,00 m del perímetro de fachada, con cubierta plana. En las zonas afectadas por la servidumbre de protección de patrimonio de la Finca Alsina, no se permite el aprovechamiento bajo cubierta y tan sólo podrán sobresalir sobre la cubierta plana los elementos de comunicación y acceso, como el casetón de ascensor y la escalera, cuyo volumen alcanzará una altura máxima de 3,00m, y su cerramiento perimetral será acristalado. En todo caso, se admite la instalación de paneles solares, chimeneas u otros elementos similares necesarios para el funcionamiento de la vivienda, así como el ajardinamiento de la cubierta y el cierre perimetral con barandilla de vidrio de seguridad hasta una altura de 1,20 m. Los sótanos y semisótanos no computarán edificabilidad siempre que se destinen a usos de garaje, trasteros, o instalaciones propias de la vivienda, según limitaciones establecidas en la Ley del Suelo, estando siempre los semisótanos dentro de la altura máxima permitida. ACCESOS RODADOS Se define una red de calles aptas para la circulación con vehículos, que tiene consideración de viario principal, realizándose el acceso a las parcelas a través de este viario público y permitiéndose el acceso a sótanos o semisótanos, mediante rampas. Se admiten aparcamientos corridos en plantas de sótano y semisótano, con la doble función de vial oculto para la entrada a la vivienda y de calle de acceso al garaje. PARÁMETROS EDIFICATORIOS Las superficies edificables máximas y el número de viviendas máximo que en cada manzana se pueden realizar, están indicados en los planos de Ordenación y en el Cuadro de Características, no pudiendo sobrepasar estos límites en forma alguna. La ocupación máxima sobre rasante de la edificación, será la reflejada en los planos de Ordenación del Plan Parcial, pudiendo sobrepasarse este límite en ocupación bajo rasante cuando se opte por viales ocultos de acceso a aparcamientos corridos bajo edificación. USOS El uso característico es el residencial en tipología de vivienda unifamiliar. Son usos compatibles con el residencial los Deportivos privados, a los que podrá destinarse en la reparcelación una o varias parcelas con pérdida de edificabilidad correspondiente en el uso residencial. Comprende instalaciones destinadas a actividades deportivas como: piscinas, pistas deportivas, áreas de juego, ajardinamiento, etc. Se permiten los usos complementarios: garaje, trastero, bodega, etc. y los anexos tolerados en el Plan General dentro de la propia vivienda. GARAJES Será obligatoria la previsión de dos plazas de garaje por cada vivienda que podrán estar situadas tanto en planta baja como en sótano o semisótano. Cuando se sitúe en planta baja, estará preferentemente integrado de forma total en la edificación, o bien podrá estar adosado a la edificación o al lindero, en este último caso será preceptivo el acuerdo entre colindantes. AGRUPACIÓN DE PARCELAS Se podrán agrupar dos o más parcelas, bien para constituir un solar de mayor dimensión en el caso de las aisladas, o bien para transformar la pareada en aislada. La edificabilidad aplicable será la correspondiente a la suma de las partes.5.4. NORMAS DE URBANIZACIÓN. ART.21.–PROYECTOS DE URBANIZACIÓN. Como desarrollo del Plan Parcial se redactará el Proyecto de Urbanización que desarrolle las determinaciones de este, de acuerdo con las presentes Ordenanzas. A los mismos serán aplicables los pliegos de condiciones municipales correspondientes. Los trazados de abastecimiento de agua, evacuación de aguas, electricidad y telefonía establecidos en este Plan, dada su complejidad, podrán ser modificados de forma motivada en el correspondiente Proyecto de Urbanización. Por medio del mismo, se podrán establecer las servidumbres de paso de canalizaciones que resulten precisas. Las calidades y dimensiones de los elementos de urbanización establecidas en la Memoria y en el estudio económico y financiero de este Plan tienen carácter indicativo, y pueden ser modificadas de forma motivada en el correspondiente Proyecto de Urbanización. De acuerdo con el Convenio Base de este Plan, se consideran como partes del Proyecto de Urbanización, las correspondientes a: amueblamiento urbano, señalización viaria vertical y horizontal, rotulación de calles, papeleras y contenedores de residuos sólidos urbanos y portacontenedores. Asimismo, el Proyecto de Urbanización prestará especial atención a la urbanización de los bordes del área de intervención y, especialmente, a la supresión de cualquier tendido aéreo que podría existir, sustituyéndolo por el correspondiente subterráneo. ART.22.–CONSERVACIÓN DE LA URBANIZACIÓN. La Ordenanza para la Redacción de Proyectos de Urbanización, Control de las Obras y Recepción del Concello de Oleiros, establece en el artículo 86, la obligación de la conservación de la urbanización, durante el proceso de edificación de los solares. Artículo 86.–Conservación de la urbanización, durante el proceso de edificación de los solares. De conformidad con lo establecido en el artículo 110.6 de la Ley 9/2006 los propietarios de los solares resultantes de la ejecución de la urbanización, tanto en suelo urbano no consolidado como en suelo urbanizable, deberán constituirse en entidad urbanística de conservación. Deberá estar constituida antes de la recepción de las obras de urbanización y estará integrada por los titulares de los solares resultantes y/o promotores de la edificación. La entidad urbanística de conservación tiene por objeto responder de los desperfectos ocasionados en la infraestructuras y viales, en el proceso de edificación de los solares. Por tanto no podrá disolverse en tanto no estuvieran completamente edificados los solares. De ahí que los promotores de las viviendas no podrán transmitir dicha obligación a los adquirentes de las mismas. La Junta de Compensación responderá de la obra ejecutada durante el plazo de garantía de las mismas. Una vez transcurrido este plazo, y antes de la devolución de los avales constituidos por la Junta de Compensación y a su disolución, tiene que estar constituida la Entidad de Conservación, de manera que haya continuidad entre la recepción de las obras y su conservación durante el proceso de edificación de los solares. La Junta de Compensación podrá transformarse en Entidad de Conservación o conservar la urbanización si el objeto de la misma fuera también la edificación de los solares. La Entidad de Conservación deberá constituir aval para responder de los desperfectos ocasionados a las infraestructuras y viales, en el proceso de edificación de los solares. El importe será el equivalente a la reposición de la capa asfáltica, arreglo de infraestructuras tales como bordillos, aceras, colocación de placas de señalización de calles, hundimientos, etc., y capitalización del índice de precios, a fin de que el importe depositado permita la reposición una vez transcurrido el plazo de edificación de solares. La disolución de la Entidad de Conservación requiere: La previa edificación de los solares del ámbito. La reposición de la capa asfáltica, arreglo de infraestructuras tales como bordillos, aceras, colocación de placas de señalización de las calles, hundimientos, etc. Resolución municipal autorizando la disolución de la entidad y la devolución de avales constituidos. Únicamente podrá disolverse la Entidad de Conservación antes del plazo establecido (que debería coincidir con el de edificación de solares) si se suscribe convenio en el que el Concello asume las obras de arreglo de desperfectos, es decir, se subrogue en las obligaciones de la Entidad de Conservación previo ingreso por parte de esta del importe estimado de las obras de reposición y arreglo de infraestructuras.5.5. CUMPLIMIENTO DEL DECRETO 35/2000 (D. O. G.29.02.00) EN DESARROLLO DE LA LEY 8/97 DE ACCESIBILIDAD Y SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS EN LA COMUNIDAD DE GALICIA.5.6. CUMPLIMIENTO DE LA ORDEN VIV/561/2010, CONDICIONES BÁSICAS DE ACCESIBILIDAD Y NO DISCRIMINACIÓN PARA EL ACCESO Y UTILIZACIÓN DE LOS ESPACIOS PÚBLICOS URBANIZADOS.5.7. CUMPLIMIENTO DEL DECRETO 29/2010. NORMAS DE HABITABILIDAD DE VIVIENDAS DE GALICIA. El presente Plan Parcial determina una ordenación detallada de los suelos destinados al uso residencial que permite cumplir con las medidas necesarias para garantizar el adecuado soleamiento de las viviendas. El planeamiento determina los espacios públicos y privados que garantizan que determinadas estancias de las viviendas tengan iluminación y ventilación directa a través de espacios exteriores de calidad. El plano de Ordenaciòn de la Edificación Privada, establece el área de movimiento de las edificaciones que garantiza unas dimensiones superiores a las exigibles en el punto I. A.1.1. del anexo 1 del Decreto 29/2010.6.–PLAN DE ETAPAS. El presente Plan de Etapas para el desarrollo de las determinaciones del Plan Parcial SUD-6, se realiza de acuerdo a lo establecido en el artículo 68. i) de la LSG 2/16, en el que se incorpora la fijación de plazos para dar cumplimiento a los deberes de los propietarios, entre ellos los de urbanización y edificación. Para el presente desarrollo se delimita un único polígono, que se prevé acometa en ETAPA ÚNICA, en la que se van a realizar las actuaciones que se concretan a continuación siendo los plazos máximos los siguientes: 1. Redacción del Plan Parcial de Ordenación. El presente documento en desarrollo.2. Estatutos y Bases de Actuación. Plazo presentación DOS (2) MESES, desde aprobación definitiva del Plan Parcial.3. Constitución Junta de Compensación. Plazo presentación DOS (2) MESES, desde aprobación Estatutos y Bases de Actuación.4. Proyecto de Reparcelación: Plazo presentación SEIS (6) MESES, desde aprobación definitiva del Plan Parcial.5. Proyecto de Urbanización: Plazo presentación SEIS (6) MESES, desde aprobación definitiva del Plan Parcial.6. Ejecución de las obras de Urbanización: Plazo ejecución DIECIOCHO (18) MESES, desde aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización y de Reparcelación.7. Obtención de licencias de edificación: El plazo para la solicitud de licencias de edificación será de 2 años a partir de la conversión del terreno en solar.