20/11/2019 | Administración LocalMunicipal
Vedra
Secretaría-Intervención
Aprobación definitiva do Plan especial de protección e integración paisaxística na ordenanza U-4. Fincas singulares en solo urbano (casa de Louzao)

Mediante acordo do Pleno do concello, en sesión ordinaria do 31 de xullo de 2019, aprobouse definitivamente o Plan Especial de Protección e Integración Paisaxística de Actuación na Ordenanza U-4. Fincas Singulares en solo urbano (Casa de Louzao) - Ponte Ulla. No DOG núm.: 186, do 1 de outubro de 2019, publicouse a aprobación definitiva. Por resolución da Directora Xeral de Ordenación do Territorio e Urbanismo, do 28 de outubro de 2019, procedeuse á inscrición do mencionado plan especial no Rexistro de Planeamento Urbanístico de Galicia, co número RPG 00079/2019. Conforme co disposto polos artigos 82 e 88.4 da Lei 2/2016, de 10 de febreiro, do solo de Galicia, 208 e seguintes do Decreto 143/2016, do 22 de setembro, polo que se aproba o Regulamento da Lei 2/2016, do 10 de febreiro, do solo de Galicia e 70 da Lei 7/1985, do 2 de abril, reguladora das bases de réxime local, publícase a normativa e ordenanzas da modificación definitivamente aprobada. O que se fai público para a súa executividade. Vedra, 15 de novembro de 2019 O ALCALDE, Asdo. Carlos Martínez Carrillo Finca de forma romboidal, con el eje mayor en la dirección Este- Oeste, de aproximadamente 290 metros de largo, y el eje menor, no perpendicular al anterior, en sentido norte- Sur, de aproximadamente 135 metros de largo. Los lados Norte y Noroeste lindan con el Camino de Santiago- Vía de la Plata, que envuelve parcialmente la finca. La separación entre ambos es un potente muro de piedra, de altura entre 2 y 3 metros según zonas, así como las construcciones principales de la casa, que se pegan al camino, dando la espalda a este. La interrelación con el camino, aunque de espaldas a él, se acentúa con la existencia de una pasarela peatonal de madera, que comunica uno de los patios de la vivienda con una finca situada al norte del conjunto, salvando el Camino de Santiago. El flanco Norte presenta una mayor pendiente, tramo donde el Camino en dirección Santiago discurre semienterrado respecto de las fincas lindantes y con una fuerte subida por una corredoira empedrada y flanqueado de las construcciones adjetivas de la Casa de Louzao. Por el lado Suroeste discurre la carretera N 525, y en el sureste linda con parte de la misma carretera Nacional y seis parcelas, en la primera de las cuales (dirección oeste- este) se encuentra una estación de servicio vinculada a la mencionada carretera nacional. El acceso al conjunto se produce a través de tres puertas y un cuarto acceso, actualmente abierto. Las tres puertas se encuentran en el Camino de Santiago, una en el tramo más llano del mismo, la otra en un patio que deja la vivienda, en forma de L, al Norte, y la tercera, en el tramo en subida del Camino de Santiago, que da paso a la antigua vivienda de los caseros y su construcción adjetiva. La vivienda principal (1) se encuentra en el extremo Norte del rombo, tiene forma de L y genera con su disposición un patio interior (2) al que se accede desde uno de los portales exteriores, como se ha dicho. Esta edificación principal tiene un ancho de crujía de aproximadamente 9,5 metros en su lado mayor, y 7,30 en el menor. Se encuentra rodeada de otras edificaciones, que fueron en su día de servicio y hoy han perdido su uso original, en su mayoría. Así, en el extremo opuesto de este patio situado al Norte se encuentran una serie de edificaciones de planta baja y menor entidad, y de aproximadamente 5 metros de crujía, que se suceden unas a otras. En la primera (3) se encuentra un horno de piedra bien conservado y una lareira, con una importante chimenea de fábrica de mampostería de piedra. Le suceden, sin solución de continuidad, otras pequeñas construcciones que fueron cuadras, cobertizos, etc. Posteriormente se añadieron construcciones de bloque de hormigón no revestido que sirvieron de gallinero y actualmente, también están en desuso. Hacia el oeste de la edificación principal se encuentra otra pequeña edificación (4), adosada al Camino y a la vivienda pero sin acceso desde esta por el interior, de planta baja y de aproximadamente 3,70 metros de crujía. En el patio que comparte con la edificación principal existió en tiempos una parra, que protegía del sol del Oeste. Una pequeña edificación exenta (5), de aproximadamente 5,5 m de ancho por 6,40 m de largo, se encontraba adosada a la antigua huerta de la casa y servía para la producción de aguardiente. Conserva depósito para el agua hecho en piedra y hogar para calentar la alquitara. Próxima a la anterior, otra edificación que originalmente se destinaba a guarda de aperos de labranza (6), de planta casi cuadrada de 9 metros de lado. En un segundo plano, a una cota inferior y a mayor distancia del conjunto, se encuentra la casa de los caseros (7), que se monta sobre un talud del terreno adaptándose a este, ahora deshabitada, y una construcción adjetiva de esta (8), apoyada de nuevo sobre el muro que limita con el Camino de Santiago. Al Este, un muro de mampostería de granito separaba de la carballeira (9) propiedad de la casa, con especies frondosas de gran porte, que se ha ido reduciendo por las sucesivas expropiaciones de la carretera N 525. La parcela situada al norte, carece de edificaciones, linda con camino es los frentes este y oeste y con el Camino de Santiago al sur. Se comunica con la finca situada al sur por medio de una pasarela de madera sobre el Camino de Santiago. En los lindes con los caminos la parcela está cerrada con muros de contención de mampostería. La parcela tiene una suave pendiente hacia el camino de Santiago. La casa de Louzao se sitúa en la ladera norte del Valle del Ulla, que desde los montes más altos situados al noreste del término municipal (cotas +400m o +500m en el Pico Sacro en Boqueixón) cae hacia el río Ulla. La caída es suave y su orientación sur junto con la profusa hidrografía hace de este valle un lugar enormemente productivo desde un punto de vista agrícola. Flanqueando el entorno próximo del conjunto discurren en paralelo dos cursos de agua hasta desembocar en el Ulla. Al norte y al este, en paralelo al curso de agua la topografía se vuelve algo más abrupta conformando una cierta barrera física natural. Paisaje fuertemente antropizado, cercano al núcleo tradicional de Ponte Ulla. La edificación principal fue construida en siglos distintos, la parte más antigua data del siglo XVII, se amplía en el siglo XVIII y XIX, la última adición data de la década de los años cincuenta del siglo pasado. La casa fue completamente reformada interiormente en la década de los noventa del siglo pasado. Se conserva la estructura de madera de cubierta, el suelo de losas de piedra bajo la lareira de la planta primera entre otros elementos. En los años cincuenta del siglo pasado se llevó a cabo una ampliación a modo de torreón con una galería de piedra en el vértice este de la L. La parte más alta del conjunto de Casa de Louzao está situada en el límite norte, coincidiendo aproximadamente con la cota +104. Esta parte de la parcela tiene una presencia importante desde la carretera N 525. La pendiente se divide en tres tramos, con una plataforma en la parte superior, donde se ubican las edificaciones principales, posteriormente una ladera de pendiente considerable, hasta alcanzar en la parte inferior, al Sur donde alcanza en las inmediaciones de la gasolinera la cota +89, con un tramo final de pendiente muy baja, donde eran terrenos idóneos para el cultivo. Quince metros por lo tanto es el desnivel a salvar entre los puntos altimétricos más distantes que supone una pendiente máxima del orden del 11%. Existen tres zonas puntuales con diferencias de cotas acusadas resueltas con terraplén natural: 1. La parte norte, donde se ubican las edificaciones.2. El tramo central, con pendiente natural del terreno.3. La plataforma interior, antiguas tierras de labor Superficie de las parcelas: 23.318,00 m2 Superficie ocupada: 1.209,33 m2 Superficie libre: 22.108,67 M2 **cómputo de edificabilidad Ocupación restante: 1121,35 m2 = 2331,18 m2 (10% parcela)-1209,33 m2. Edificabilidad restante: 982,37 m2 =1878,6 m2 (3 veces edificación principal)-896,23 m2 (anexos). Normativa urbanística de aplicación El concello de Vedra cuenta con Plan General de Ordenación Municipal aprobado definitivamente el 30 de enero de 2007 de forma parcial, y el 8 de mayo de 2007.2.1.1| Clasificación, calificación y condiciones de ordenación Este Plan clasifica el suelo la finca perteneciente a la Casa Louzao como suelo urbano, ordenanza U-4 Fincas Singulares en solo urbano. (plano 2.8 “Ordenación” a escala 1/2000 en el original). Ordenanza U-4 A continuación se transcribe la ordenanza U-4 de fincas singulares en suelo urbano: Art º 109. Ordenanza U-4. Fincas Singulares en suelo urbano 1. Definición y ámbito Se aplica esta ordenanza a los enclaves de pazos, fundaciones, quintas y en general edificaciones eclesiásticas, señoriales y civiles que situadas en solo urbano constituyen piezas unitarias de interés arquitectónico, histórico, cultural, o ambiental, por su construcción o por la existencia de jardinería o arbolado de notable desarrollo, tal como quedan delimitadas en los planos de ordenación.2. Condiciones de actuación El objetivo fundamental de las actuaciones que se propongan en los ámbitos regulados por esta Ordenanza será la preservación de estos conjuntos, tanto en lo relativo a su integridad espacial, evitando su fragmentación o división, como respecto a sus valores patrimoniales. Igualmente perseguirán su puesta en valor, revitalización, y, en su caso, reforma interior, en términos de actividades, urbanización y edificación, de cara a asegurar la conservación de estas fincas. Con dichos fines, podrá actuarse en el ámbito de la presente ordenanza bien mediante licencia directa, o bien mediante la elaboración previa de un Plan Especial de Protección e Integración Paisajística (PEPIP), con el alcance y condiciones que para esta figura de planeamiento establece el Art º 68 de esta Normativa, abarcando la totalidad del enclave sujeto a la presente Ordenanza. Las circunstancias en que se dará uno u otro supuesto son las siguientes: Actuaciones que no requieren planeamiento especial previo En la edificación catalogada se autorizan las actuaciones de conservación, restauración, rehabilitación, consolidación y reestructuración parcial, en este último caso previo informe de la Administración de Patrimonio. En las edificaciones no catalogadas se autorizan, además de las anteriores, las obras de reestructuración total, sin incremento de volumen ni alteración del sólido capaz. En los jardines, huertas o zonas no ocupadas por la edificación, cualquier modificación de los elementos que configuran formalmente su parcela tales como trazas de jardinería, arbolado, paseos, elementos decorativos, etc., y como tal el ámbito de influencia de la edificación principal, será objeto de licencia municipal, que podrá ser denegado por consideraciones ambientales o histórico-artísticas. Las obras enumeradas no requerirán de la aprobación previa del planeamiento especial, estando en cada caso sujetas a las autorizaciones y licencias que señala la legislación y la presente Normativa. Actuaciones que requieren planeamiento especial previo La ampliación, la eliminación o sustitución de edificación existente, y así como la nueva edificación, requieren de planeamiento especial previo, sin perjuicio de las limitaciones derivadas de las protecciones que en su caso establezca el Plan General en el ámbito de actuación. Protección del Patrimonio El Plan Especial de Protección e Integración Paisajística deberá identificar en todo caso, proteger y poner en valor los bienes patrimoniales incluidos en su ámbito, pudiendo limitar también a estos fines su alcance, en cualquiera de los ámbitos sujetos a esta ordenanza.3. Condiciones de Uso Se permiten los siguientes usos: a) Vivienda: En categoría 1ª (vivienda unifamiliar) b) Residencial comunitario. c) Hotelero: En categorías 2ª y 3ª. d) Comercial: En categorías 1ª y 2ª. e) Oficinas. f) Salas de reunión y espectáculos. g) Industrial: En categorías 1ª y 2ª, en los grupos 5º, 6º, 7º (sólo laboratorios y estudios audiovisuales) y 10º. h) Garaje aparcamiento y servicio del automóvil: En categoría 1ª. i) Docente: En ambas categorías. j) Sanitario: En todas categorías. k) Asistencial. l) Sociocultural. m) Religioso: En ambas categorías. n) Servicios urbanos y Administración pública: En categorías 1ª y 2ª. o) Agropecuario: En categorías 2ª y 3ª. 4. Condiciones de integración en el conjunto Las obras de rehabilitación, reforma y de ampliación de las edificación existentes y, en su caso, las nuevas edificaciones, deberán garantizar el mantenimiento de las condiciones ambientales del conjunto constituido por la finca sujeta a esta ordenanza, así como respetar la tipología de las edificaciones existentes, además de preservar sus valores patrimoniales.2.1.2| Ficha urbanística resumen El plan General, en el artículo nº 68: referido a los Planes Especiales, establece para este ámbito, por estar incluido en suelo urbano, las condiciones de ocupación y edificabilidad siguientes: La nueva edificación que proponga la ordenación no podrá exceder en más de tres veces la edificabilidad correspondiente a la edificación principal ya existente que se conserve. En todo caso, la edificabilidad neta máxima total será de 0.15 m2/m2, y con una ocupación neta máxima del 10%. En la tabla siguiente se indica la superficie de cada una de las edificaciones existentes, la edificabilidad y ocupación máxima permitida de la parcela y se indica cual sería la edificabilidad y ocupación restantes en el caso de que se conserven todas las edificaciones auxiliares. Contando con las edificaciones auxiliares existentes, que se deducen, la edificabilidad restante es de 982,37 m2. La ocupación disponible, por su parte, una vez deducidas las edificaciones auxiliares existentes, es de 1121,35 m2. ** computo de edificabilidad ***edificaciones auxiliares que se pueden demoler Ocupación restante: 1121,35 m2 = 2331,18 m2 (10% parcela)-1209,33 m2. Edificabilidad restante: 982,37 m2 =1878,6 m2 (3 veces edificación principal)-896,23 m2 (anexos). En el caso de que se procediese a la demolición de alguna de las edificaciones auxiliares existentes por estar permitido, su edificabilidad y ocupación correspondiente se sumaría a la anterior. La parcela cuenta con servicios de abastecimiento y saneamiento. Según la información proporcionada por la empresa concesionaria, el abastecimiento se produce por el extremo Oeste de la parcela en tubería de polietileno de diámetro 63 mm. En cuanto al saneamiento, existe una línea de diámetro 200, en PVC, en el límite norte de la parcela, con un pozo próximo a una de las entradas de la finca (puerta 2). Posiblemente la cota no sea la suficiente para las construcciones que se planteen en un futuro. En la parte sur, en la zona más favorable por gravedad, se encuentra otra línea de diámetro 315 en PVC, con la posibilidad de conectarse mediante excavación horizontal a lo largo de la carretera N 525. El Plan General cataloga cuatro elementos en la finca Louzao, cuyas fichas se insertan a continuación: Con respecto a los grados de protección patrimonial, según las fichas de los elementos, coexisten las siguientes: Ambiental, e Integral. El propio plan establece las siguientes limitaciones en las actuaciones, para cada una de ellas en los artículos 150, 151, 152 y 154: Art º 150. Edificios, conjuntos y elementos de interés histórico-artístico, arquitectónico o ambiental catalogados.1. La protección de estos edificios, conjuntos y elementos va encaminada a su conservación, rehabilitación y puesta en valor, regulándose la realización de determinadas obras en función de las características del objeto protegido. Los edificios, conjuntos y elementos catalogados por su interés histórico, artístico, arquitectónico, urbanístico y/o ambiental, serán objeto de protección, y se atendrán a la ordenación específica de la zona donde se sitúan, a la legislación de Patrimonio que sea de aplicación y a las determinaciones específicas que siguen y que se articulan clasificando su protección de integral o no integral de acuerdo con el citado Catálogo. A efectos de la definición de su contorno se estará al dispuesto en el Art º. 30 de las vigentes Normas Complementarias de Planeamiento Provinciales.2. La Administración competente en materia de protección de bienes culturales y el Ayuntamiento coordinarán sus competencias respectivas de acuerdo a las determinaciones de este Documento y sin perjuicio de la ampliación del Catálogo. El Ayuntamiento solicitará con carácter previo a la concesión de licencias de obras en los bienes inventariados, informe del organismo competente en materia de protección histórico-artística, conforme a lo establecido en los artículos 32, 37, 52 y 54 de la L. P. C. G. Art º 151. Edificios, conjuntos y elementos objeto de protección integral 1. Alcance de la protección Se distinguirán los siguientes casos en función de la naturaleza del objeto protegido: a) Cuando el objeto protegido sea un edificio y en el Catálogo figure exclusivamente como tal, la protección se entenderá que se extiende a toda la parcela donde se localice la edificación, quedando excluida cualquier segregación en nuevas parcelas para edificios protegidos en solo urbano, rústico o de núcleo rural. En el caso de edificios situados en el medio rural con parcelas de gran extensión esta condición se entenderá referida como mínimo al área definida por una línea homotética trazada a 50 m de distancia de los muros exteriores de la edificación o grupo de edificaciones que integran el conjunto edificatorio a proteger (edificio principal y sus edificaciones auxiliares; iglesia y atrio; etc.). En cualquier caso toda nueva edificación que se había ido a situar en las inmediaciones del elemento protegido se atendrá a lo establecido en el Art º. 104 de la LOUG y en el Art º 3 MLOUG. b) Cuando el objeto protegido sea un edificio o edificios y los jardines o espacios libres que con él forman una unidad (iglesia y atrio, casa-pazo y jardín-huerta, etc.) o conjunto (iglesia, casa rectoral, iglesa y campo de fiestas, etc.) quedará excluida cualquier segregación del ámbito protegido. En los espacios no ocupados por la edificación, cualquier modificación de los elementos que configuren formalmente el ámbito será objeto de licencia. El Ayuntamiento deberá solicitar informe de facultativo u organismos competentes cuando la modificación pretendida no se justifique como conservación o mantenimiento y pueda suponer un cambio de carácter del ámbito protegido. Expresamente queda prohibido la corta de especies arbustivas o arbóreas que por su porte, edad o situación estratégica, sean autóctonas o no, formen parte importante de la jardinería o del contorno inmediato. Para las nuevas edificaciones que se vayan a situar en las inmediaciones del conjunto protegido se estará al establecido en el Art º. 104 de la LOUG y en el Art º 3 MLOUG.2. Obras permitidas Con carácter general se autorizarán obras de restauración total o parcial y de conservación. En el caso de que en un edificio catalogado y objeto de protección integral se pretendiera efectuar alguna obra no clasificable como de conservación o restauración y sí de consolidación y rehabilitación, la necesidad y oportunidad de dichas obras deberá de justificarse en la memoria del proyecto que acompañe a la solicitud de licencia. El Ayuntamiento podrá denegar dicha licencia si considerara que es posible y conveniente un mayor grado de protección y conservación. A tal efecto, el Ayuntamiento podrá solicitar informe previo de facultativo u organismos competentes. Explícitamente quedan prohibidas las obras de reestructuración y derrumbe parcial o total. Igualmente las de rehabilitación que supongan un cambio tipológico.3. Documentación para solicitud de licencia La solicitud de licencia de restauración, y de ser el caso, de consolidación o rehabilitación, además de los documentos exigidos en las ordenanzas municipales, deberá ser acompañada de la documentación siguiente: a) Descripción del marco referencial de origen del edificio: propiedad que ordenó su construcción, autores de proyecto y obra, uso original al que se destinó, variaciones de uso y propiedad, etc. b) Evolución del edificio y del contorno inmediato que puedan justificar las soluciones adoptadas. c) Levantamiento a escala 1/100 del edificio en su situación actual (plantas, alzados exteriores e interiores, secciones, etc.) y de las edificaciones auxiliares y complementarias, así como las ampliaciones de escala necesarias de detalles característicos. Levantamiento de la parcela donde se enclava, a la escala no menor de 1/500 indicando la situación relativa de los edificios principal y auxiliares y especificando los cultivos, arbolado, jardinería, etc. d) Descripción fotográfica del edificio y montaje de las soluciones adoptadas tanto de las propias edificaciones como de la jardinería, etc. e) Memoria justificativa de la oportunidad de la obra a realizar, así como de los efectos sobre los usos y usuarios actuales y sobre los elementos objeto de protección. f) Proyecto detallado de las obras a realizar especificando con claridad las zonas y elementos afectados.4. En el caso de edificios protegidos en el medio rural la solicitud de licencia de cualquier tipo que afecte a un área definida por una línea homotética a 100 m de distancia de los muros exteriores de la edificación o grupo de edificaciones que integran el conjunto edificatorio a proteger, deberá ir acompañada, además de los documentos exigidos en las Normas de aplicación, por la documentación siguiente: a) Plano de situación en relación al edificio a proteger. b) Incidencia en el contorno de la obra o actividad para la la cual se solicita licencia así como memoria justificativa de la no alteración de las condiciones ambientales y paisajísticas del bien cultural protegido (en el caso de edificaciones incluirá relación detallada de materiales a emplear y de la solución formal adoptada). Art º 152. Edificios, conjuntos y elementos objeto de protección no integral 1. Alcance de la protección Se distinguirán los siguientes casos en función de la naturaleza del objeto protegido. a) Cuando el objeto protegido sea un edificio y en el Catálogo figure exclusivamente como tal, la protección se entenderá que se extiende a toda la parcela donde se localice, quedando excluida cualquier segregación en nuevas parcelas para edificios protegidos en solo urbano, rústico y de núcleo rural. En el caso de edificios situados en el medio rural con parcelas de gran extensión, esta condición se entenderá referida como mínimo al ámbito de protección en el que se localice la edificación o, de ser el caso, al área definida por una línea homotética trazada a 50 m de la edificación o grupo de edificaciones que integran el conjunto edificatorio a proteger. En cualquier caso toda edificación nueva que se había ido a situar en las inmediaciones del elemento protegido se atendrá a lo establecido en el Art º. 104 de la LOUG y en el Art º 3 MLOUG. b) Cuando el elemento protegido no sea una edificación se entenderá que la protección afecta no sólo al propio elemento sino también al contorno que garantice el mantenimiento del significado del elemento protegido y su libre acceso y contemplación. Este contorno será como mínimo de tres m alrededor de todo el perímetro del elemento. En el dicho contorno no se podrán levantar nuevas edificaciones ni permitir usos distintos de los actuales, salvo el uso de espacio libre público.2. Obras permitidas Con carácter general se autorizan obras de restauración total o parcial, de conservación, consolidación y rehabilitación, así como las de ampliación toleradas. a) Cuando en un edificio objeto de protección no integral se pretendiera una reestructuración generalizada (conservación de la envolvente externa -fachadas y cubiertas- y vaciado interior) el Ayuntamiento exigirá la presentación de la documentación complementaria que se especifica en el epígrafe correspondiente de este artículo, y la memoria del proyecto que acompañe a la solicitud justificará suficientemente que las obras que se proyectan no afectan al carácter del edificio objeto de protección ni al de su contorno. Si el Ayuntamiento estimara que dicho carácter no queda garantizado podrá denegar la licencia. Explícitamente quedarán prohibidos las demoliciones parciales o totales que afecten a la envolvente del edificio (fachada y cubiertas), la modificación de los huecos y demás cambios en dicha envolvente que desvirtúen la composición general. b) Cuando la calificación correspondiente al edificio protegido permita la adición de plantas hasta alcanzarla máxima permitida u otras adiciones permitidas, se mantendrán las condiciones estructurales de la planta del edificio, interpretando en el volumen añadido la composición, ritmo de huecos, y demás características arquitectónicas del edificio existente, con soluciones materiales acordes con el criterio de puesta en valor del edificio catalogado. c) Cuando la protección se refiere a conjuntos, las nuevas construcciones permitidas deberán de adecuarse a las características compositivas de los mismos, sometiéndose a las exigencias de valoración de los elementos protegidos, tanto en su volumetría como en su disposición y materiales.3. Documentación para solicitud de licencia En los edificios con protección no integral, las solicitudes de licencia de reestructuración y/o adición de plantas o incremento de volumen, incluirán de forma preceptiva, además de los documentos exigidos en las Normas de aplicación, la documentación detallada siguiente: a) Descripción fotográfica pormenorizada del estado actual del edificio o conjunto y de sus elementos más característicos. b) Alzado fotográfico del trecho de vía donde esté situado el edificio. c) Proyecto detallado de las obras a realizar especificando con claridad las zonas y elementos afectados y su integración arquitectónica con el edificio que se protege. d) Se presentará levantamiento de la parcela en que se localiza la edificación a escala no menor de 1/500 indicando la situación relativa de los edificios principal y auxiliares y especificando los cultivos, arbolado, jardinería, etc. Artº 154. Cruceiros y otros elementos construidos de interés cultural 1. Su protección afecta a los elementos que se catalogan en estas Normas y a un contorno que garantice el mantenimiento de su significado cultural e histórico, así como el libre acceso y contemplación. Este contorno será como mínimo de 3 m alrededor de todo el perímetro del elemento. En el contorno no se podrán levantar nuevas edificaciones ni permitir usos distintos de los actuales, ni nuevos usos, salvo el de espacio libre público(….) En cualquier caso se estará a lo dispuesto por la legislación vigente, en relación a los hórreos o cabazos (D.449 de 22.2.1973), a los cruceiros e petos de ánimas (D.571 de 14.3.1963) y a los escudos, emblemas, piedras heráldicas, sellos de justicia, cruces de termino y similares (D. de 14.3.63). 2. Obras permitidas Con carácter general se autorizarán exclusivamente las obras de restauración total o parcial y las de conservación. Para la solicitud de licencia de dichas obras se acompañará de aquella documentación exigida por estas Normas para los edificios objeto de protección integral, que sea de aplicación a las especiales características del elemento del que se trate. …/… Se ha elaborado un inventario detallado de todas las edificaciones existentes, en el conjunto con su ficha individualizada que se adjunta en la documentación gráfica: situándolas en el contexto; describiéndolas por escrito y gráficamente mediante fotografías actuales; se hace un análisis de aquellos elementos singulares y característicos de cada una de las edificaciones y que son merecedores de conservación y de aquellos elementos no originales que distorsionan la lectura de la edificación proponiendo posibles intervenciones. Se establecen las condiciones de ordenación y sus valores. Analizados los diferentes parámetros: material, sistema estructural, tipo, morfología, uso, conservación., se objetiva el interés global de cada elemento que apoyen las posteriores decisiones a tomar en los consiguientes proyectos particulares de desarrollo. Existen elementos de valor propio indiscutible, a proteger por su carácter estructurante dentro del conjunto, otros elementos con valor ambiental que sin poseer un valor en sí mismo contribuye al entendimiento del conjunto, lo que no impediría la modificación justificada, y otros elementos sin interés individual ni colectivo que pueden conservarse mientras cubran alguna función dentro del complejo, pero cuya vocación última debería ser la desaparición, reemplazados o no por otras edificaciones. Existen actualmente 4 puertas de acceso a la finca Louzao Ninguna de ellas es un acceso directo a una edificación. Son todas ellas accesos a espacios libres de edificaciones. Si bien la puerta situada al norte (2) accede directamente al patio de la vivienda que aunque exterior es un espacio construido. El análisis histórico parece concluir que los accesos originales estaban situados en el camino de Santiago y eran 2, el ya mencionado que da acceso al conjunto edificado principal y la puerta (3) que da acceso también desde el camino de Santiago a la zona ocupada por la casa de los caseros y anexos. Posteriormente a mediados del S. XX, con el trazado de la carretera N-525 la finca queda abierta en este linde aunque el acceso rodado se produce por el punto sur de la parcela (4) (situado casi en la vertical de la entrada norte (2) y más tarde se abre la última puerta situada sobre el Camino de Santiago en la horizontal con la puerta (1). No se prevé la apertura de nuevas entradas al conjunto. A la parte inferior de la finca se accedería, dependiendo del uso al que se destine esta zona, desde la carretera N-525 por la entrada existente (4) tanto accesos peatonal como rodado o desde el Camino de Santiago por la entrada “3”, para acceso peatonal. La puerta “1” y “4” estarían vinculadas al uso del conjunto edificado de la Casa y a la propuesta de uso en el área intermedia, AREA 1 La entrada directa a través de la puerta “4” desde la N-525 evita el tráfico rodado por el Camino de Santiago. El desarrollo concreto del proyecto con el nuevo uso habrá de prever el aparcamiento que el mismo pueda generar buscando el menor impacto posible en el conjunto. Los usos permitidos en la ordenanza U4 se enumeran en el punto 2.1.1| de este documento. No obstante, parece conveniente la matizarlos para una mejor adecuación de los posibles usos futuros. El artículo 62 de la LOUGA permite al planeamiento de desarrollo modificar los usos admisibles: bien sea por “la eliminación de usos no deseables o la incorporación de otros necesarios”. Se ha considerado conveniente implementar el uso vivienda colectiva (categoría 2 en el documento del PGOM), puesto que se trata realmente de un suelo urbano, que debería ubicarse en el área más próximo a la gasolinera, donde la integración de un volumen de planta baja y piso de vivienda colectiva creemos que no distorsionaría la imagen del conjunto, la percepción del mismo y no afectaría necesariamente al paisaje, antes bien, mejoraría la situación actual, que es lo que se pretende con este plan especial. Actualmente la finca se encuentra sin cultivar. La cubierta vegetal se compone básicamente de herbáceas de vegetación espontánea y maleza. Sí se aprecian especies arbóreas dignas e preservar como son: palmitos, cipreses, abetos, camelias, carballos, magnolios, alcornoques, acacias, palmeras y palmeras canarias. También existen viñedos en forma de parras. Al oeste de la parcela lindando con la carretera N525, se sitúa una “carballeira” en la que las labores de silvicultura se limitarán al mantenimiento y saneado de la masa existente. Se prevé conservar la cubierta vegetal existente y plantación de especies arbóreas autóctonas allí donde sea necesario evitar el impacto de las edificaciones. Se permitirán las labores mínimas de poda y entresaca para la conservación y mejora de las especies arbóreas que lo necesiten. El conjunto ha experimentado modificaciones a lo largo de toda su historia y han surgido nuevos elementos, alterando la ordenación en la que las piezas guardaban condición subordinada al volumen de la edificación principal. Las edificaciones destinadas a vivienda, la casa grande y la casa de los caseros tienen dos alturas, estando antiguamente la planta alta destinada a vivienda y la planta baja a otros usos agropecuarios. El resto de las construcciones, ya sean las originales o las de reciente creación son de planta baja. El número de alturas de las edificaciones existentes se consideran adecuado. Las intervenciones previstas en las edificaciones existentes y las de nueva creación respetarán la jerarquía existente en el conjunto. En tal caso, la nueva edificación se ha de ceñir a las condiciones de altura establecidas en el PEPIP. Bajo criterios de suficiente distancia y en consecuencia no interferencia jerárquica, se considera posible la ubicación de un nuevo volumen de PB+I. La parcela está cerrada por muros tradicionales de piedra en sus lindes con el Camino de Santiago. La factura de estos es variable a lo largo del Camino según su función y época de construcción. Se conservarán los muros de cierre existentes con sus características actuales. Las intervenciones serán las necesarias para su conservación, consolidación y mantenimiento. Se empleará únicamente mortero de cal o mortero de cal o arcilla si fuese pertinente, entonando su color con el de la piedra. En el caso de que haya que suplementarlos por cuestiones de seguridad en el caso de demoler las edificaciones 9 y/o 10 o sea necesario la apertura de nuevos huecos o ampliación de los existentes en el caso justificado de que se requiera por necesidades de uso, la intervención seguirá los criterios que fije la Administración competente en protección del Patrimonio Cultural De acuerdo con los objetivos que establece el PEPIP que son principalmente: Identificar, proteger y poner en valor los bienes patrimoniales existentes en el ámbito mediante la elaboración de un inventario detallado. Concretar numéricamente los parámetros urbanísticos básicos que el PGOM le asigna al ámbito, en particular: edificabilidad, ocupación y superficies. Establecer el alcance de las posibles intervenciones en cada una de las edificaciones existentes ya sean catalogadas o no, se proponen dos zonas de actuación, denominadas Area 1 y Area 2 en las que se materializaría la edificabilidad que permite el planeamiento. El PGOM establece las medidas de protección para los edificios, conjuntos y elementos objeto de protección en los artículos 151, 152 y 154, ya transcritos en el punto 2.3.1| de esta memoria. El contenido de estos artículos será de aplicación en el ámbito del Plan especial. De acuerdo con los objetivos que indica el artículo 68 del PGOM de Vedra, referido a PEPIP, en lo que se refiere a Completar el catálogo del PGOM, se establece un Catálogo de Bienes Culturales, como documento integrado en este Plan Especial, en el cual se establecen los contornos de protección, el grado de protección de cada uno de los elementos catalogados y las intervenciones permitidas, Aquellos elementos que no figuran es este Catálogo de Bienes Culturales, serán igualmente objeto de protección ya sea por el valor en sí o por aquel que adquiere por formar parte de un conjunto. Cualquier obra o intervención en un bien o en su contorno precisará la autorización previa de la Consellería de Cultura, mediante la solicitud del correspondiente informe preceptivo y vinculante, según lo establecido en la Ley 8/95 de Patrimonio Cultural de Galicia. En el punto 3.1.1| Valoración del interés global y protección, de este Plan se recoge en una tabla el grado de protección de las construcciones, catalogados o no, y las intervenciones posibles en cada uno de ellas. Las intervenciones en las edificaciones existentes en ningún caso supondrán un incremento en el número de plantas que tienen actualmente y que se indican en el plano “I 10”. Las intervenciones posibles en las edificaciones no incluidas en el Catálogo de Bienes Culturales se clasifican y definen como: Son aquellas obras encaminadas a una renovación de los elementos estructurales que impliquen variaciones del tipo de estructura pudiendo incluir la demolición de los elementos estructurales o en grado máximo el vaciado del edificio conservando las fachadas existentes y la línea y tipo de cubierta. Son aquellas obras encaminadas a mejorar y adecuar las condiciones de habitabilidad y uso, pudiendo implicar una redistribución de la organización espacial, conservando las características estructurales originales tanto interior como exterior y la envolvente del edificio (fachadas y cubiertas, accesos, núcleos de escalera, muros de carga, disposición estructural horizontal, patios y división en plantas). De forma simultánea a las actuaciones de rehabilitación será obligatorio acometer las obras de consolidación y las de conservación, necesarias para garantizar la adecuación de las condiciones del edificio al nuevo uso específico o al existente. Las condiciones generales de volumen e higiénicas y las de habitabilidad no serán de aplicación, en la medida en que de eso se derive una alteración de las condiciones arquitectónicas y estructurales de edificaciones que se pretenden conservar. Esto sin perjuicio de lo cual dichas obras deban de tender a la mejora de las condiciones higiénico-sanitarias y de habitabilidad. Se permitirá la modificación de la posición de los forjados cuando la altura libre en zonas habitables sea inferior a 2,50 metros, no pudiendo superarse en ningún caso la altura máxima permitida para la edificación. Incluso en el caso de que la modificación de la posición de los forjados fuera insuficiente para conseguir unas condiciones de habitabilidad o calidad adecuadas podría permitirse un incremento de la altura de la edificación siempre que esta modificación no distorsione las proporciones y tipología de la edificación. El Acondicionamiento de la edificación con la incorporación de los elementos tecnológicos de confort e higiénico sanitarios requeridos por el uso de la edificación, respetarán el carácter original del edificio. Son aquellas obras encaminadas a la conservación y mantenimiento que impliquen substitución parcial o total de algún elemento estructural del edificio con aportación de elementos nuevos con diseño o naturaleza material igual o diferente de los substituidos pero respetando íntegramente la organización espacial, la tipología estructural y la composición exterior de la envolvente del edificio (fachadas y cubiertas). Actuaciones de restauración son aquellas obras encaminadas a una conservación en grado máximo, en las que se pretende la reparación de los elementos, estructurales o no, del edificio, a la vez que reproducir sus condiciones originales, incluso las obras de eliminación de elementos que no sean de interés para la historia del edificio y se muestren incoherentes con las características tipológicas y arquitectónicas de la edificación. Cuando implique la sustitución inevitable de algún elemento, la reposición será lo más fiel posible a las condiciones originales. Para la recuperación de elementos de interés desaparecidos, deberá acreditarse su preexistencia y diferenciar la nueva actuación de la parte original. Las obras incluidas en esta definición no podrán ser otras que las que aclaren la lógica del proceso acumulativo de arquitecturas en el tiempo. La eliminación de elementos estructurales de cualquier tipo solo podrá realizarse con dicho fin y siempre en el caso de suponer añadidos que contribuyan a la degradación del edificio. Aquellas actuaciones encaminadas al mantenimiento de las condiciones de higiene, ornato, seguridad y funcionalidad de la edificación, sin que esto suponga la alteración de su estructura, distribución o características formales, no pudiendo ocasionar alteraciones o sustituciones de cualquier de los elementos estructurales de lo mismo.” Asimismo se consideran dentro de este apartado las eventuales reparaciones de todos aquellos elementos e instalaciones que se consideren en mal estado (caparazón, bajantes, instalaciones sanitarias, etc.) y estrictas obras de mantenimiento, como reparación de suelos, revoco, pintura. De acuerdo con los objetivos del PEPIP, elaborar una propuesta de ordenación, se delimitan las áreas y criterios condicionantes para la ubicación de la nueva edificabilidad permitida por el planeamiento, dado que los espacios existentes no serían aptos ni suficientes para albergar nuevos usos permitidos; para ello, se proponen dos zonas de actuación, denominadas Área 1 y Área 2 en las que se materializaría la edificabilidad que permite el planeamiento ya indicada en el punto 2.1.2| de este documento; la ocupación de las dos edificaciones propuestas será aproximadamente de unos 920,97 m2, y su edificabilidad de 982,37 m2, aunque sus valores podrían verse incrementados en el caso de que se demoliese alguna de las edificaciones existentes carentes de valor, en la misma cuantía que la superficie demolida. Las áreas de intervención propuestas, se indican en el plano “P 01”, se sitúan a dos cotas diferentes: Área 1: En un nivel intermedio, en una plataforma situada en la cota 102 aproximadamente, separado del conjunto de la edificación principal, a cota inferior que esta y sin entrar en competencia visual o directa con ella; resguardado, por otro lado, de las vista por la cercanía de la “carballeira” al sur y oeste y por el grupo de acacias al este. La edificación situada en esta área tendrá una altura de una planta únicamente. Área 2: La otra zona se sitúa en la parte inferior de la parcela, colindante con la estación de servicio, de manera que oculte la medianera que deja descubierta esta edificación y dé cabida a un uso relacionado con el Camino de Santiago o bien la carretera N 525. La edificación situada en la parte inferior de la finca, se le permite una altura de dos plantas similar a la del edificio de la gasolinera. La ejecución de la obra nueva prevista estará condicionada a: 1- la eliminación de los elementos discordantes que figuran en el punto 3.1.1|: cochera (3), edificación auxiliar (6), edificación auxiliar (9), gallinero (10), o a su adecuación.2- La rehabilitación previa o simultánea de las edificaciones que se incluyen en el catálogo que se encuentren en mal estado. Deberá darse prioridad a la rehabilitación de las edificaciones tradicionales frente a la nueva construcción, evitando la degradación y pérdida de estas construcciones, integrándolas en los nuevos usos previstos. De acuerdo con el artículo 152 del PXOM de Vedra, en aquellos conjuntos con protección no integral las nuevas construcciones permitidas deberán de adecuarse a las características compositivas de los mismos, sometiéndose a las exigencias de valoración de los elementos protegidos, tanto en su volumetría como en su disposición y materiales respetarán la organización espacial existente, particularmente el volumen y escala, así como el carácter general del conjunto de las construcciones existentes. El artículo 68.5 del PXOM que se refiere a las edificaciones expone las condiciones a las que se sujetarán estas, de acuerdo con estas condiciones las nuevas construcciones respetarán los usos autorizados y el carácter e imagen del conjunto. La volumetría de la nueva edificación tendrá como referencia la de la edificación principal preexistente, respetando la jerarquía morfológica de dicha edificación y la adecuada valoración singularizada de la arquitectura histórica en el conjunto, evitando soluciones miméticas para la nueva edificación. Se cuidará la inserción armónica de la nueva edificación en el contorno, en términos de composición, perspectivas y encuadre paisajístico, cuidando la relación espacial y volumétrica del conjunto de edificios, entre sí, con respecto a la topografía, y con relación a la ordenación del espacio libre. Una dispersión excesiva de la edificación por la parcela impediría una lectura clara del conjunto edificado y de las interrelaciones existentes entre estas y la finca. Se tendrá en cuenta la visión desde las propias edificaciones protegidas, desde la carretera N-525 y desde el camino de Santiago. Su implantación en el terreno permitirá una lectura clara del conjunto edificado y en ningún caso entrarán en competencia con los elementos protegidos, evitando la alteración de los valores paisajísticos de la finca, sus características tipológicas y volumétricas serán las adecuadas a su destino funcional. Por ello las nuevas edificaciones que se incorporen, en ningún caso deben ser una repetición de las edificaciones existentes. En este sentido, deberán adecuarse a unas normas concretas de volumetría, alturas, crujías, dentro de parámetros de armonía y respeto con el conjunto existente, pero dejando libertad a la respuesta arquitectónica que corresponde al actual momento histórico. Los elementos constructivos, decorativos y formales en las nuevas edificaciones evitarán en todo momento el falseamiento de técnicas tradicionales y se enmarcarán dentro de parámetros de respecto a las características volumétricas y compositivas del contorno. El tratamiento de la edificación será acorde con las escalas de los edificios de la parcela, siendo preferentemente fachadas planas que conformen volúmenes prismáticos Atendiendo a lo anteriormente expuesto las nuevas construcciones se ajustarán a los siguientes requisitos según el área en la que se ejecuten: Área1- La edificación que se sitúe en esta área se aproximará al muro de la carballeira para evitar la dispersión de las edificaciones en la parcela. Área 2- El volumen de esta área se situará fuera del contorno de protección del Camino de Santiago y se procurará situarlo tras el volumen de la gasolinera de forma que se preserven las vistas del conjunto desde la carretera N-525. Podrá utilizarse, indistintamente la cubierta plana o inclinada, siendo, en este caso, el ángulo de pendiente el tradicional en la zona, entre 20 y 30º. Se mantendrá la misma pendiente en todo el faldón de la cubierta inclinada. Los elementos que por sus características técnicas o funcionales no pudieran encontrar otra localización que la cubierta deberá respetar al máximo la armonía del conjunto COMPOSICIÓN Las fachadas serán preferentemente planas y se resolverán con un lenguaje arquitectónico actual evitando imitaciones de épocas anteriores. MATERIALES Los materiales y tipos constructivos utilizados deberán armonizar con el entorno. HUECOS Dado que el mantenimiento de las características de los huecos tradicionales puede suponer cierto contrasentido con los requerimientos de los usos actuales, será de libre disposición del proyectista según lo requiera su uso y situación, no obstante serán preferibles las proporciones verticales frente a las horizontales.4.2.2.3| ALTURAS La regulación de alturas máximas según el número de plantas señaladas será: - ÁREA 1 Una planta: 4,5 m - ÁREA 2 Dos plantas: 7,0 m A partir de dicha altura, sólo podrán sobresalir los planos inclinados de cubierta y aquellos elementos de las instalaciones que por razones tecnológicas o de funcionamiento requieran este emplazamiento. En todo caso, deberá minimizarse su impacto mediante una correcta integración en el paisaje. De acuerdo con el artículo 68.5 del PXOM las nuevas edificaciones no podrán exceder en más de 3 veces la edificabilidad correspondiente a la edificación principal ya existente que se conserve. La edificabilidad neta máxima total será de 0.15 m2/m2 La ocupación neta máxima será inferior a 10%. - ÁREA 1 El área 1 situada en una terraza intermedia de la parcela entre el conjunto edificado y la carballeira tiene una superficie aproximada de 1.760 m2. La superficie máxima de la edificación en planta será de 450 m2. - ÁREA 2 El área 2 situada en la parte inferior de la parcela ocupa una franja con una anchura media de unos 23 metros a lo largo del linde con la parcela de la gasolinera y tiene un área aproximada de 3.040 m2 En esta área podrá materializarse la edificabilidad que reste hasta la total permitida en la parcela, descontadas las edificaciones que se conservan. Esta edificabilidad total es 0,15 m2/m2 de la superficie neta de la parcela o tres veces la edificabilidad correspondiente a la edificación principal ya existente que se conserva, la cifra que resulte menor. La ocupación máxima será el 25% de la superficie del área 2. Que figura en la documentación gráfica. En general se evitará la corta de especies arbustivas o arbóreas autóctonas o exóticas que por el porte, edad o situación estratégica, formen parte importante de la configuración ambiental de un conjunto. Las trazas de jardinería, arbolado, paseos, asociado al espacio libre de la parcela, deberán preservarse. Igualmente se conservarán los cercados pétreos y demás elementos accesorios construidos que mantengan una unidad de composición o ambiental con el conjunto de la parcela y con la edificación principal. La orografía de la parcela y los usos definen con claridad los espacios construidos, los espacios arbolados y los espacios libres ocupados por pradera. La intención es mantener en general el estado actual de la parcela, proponiendo una serie de intervenciones, que irían ligadas a la futura edificación de la parcela, según las zonas y sus posibles usos: -Conservación de arboleda y árboles singulares. -En la franja paralela al Camino de Santiago entre las edificaciones 3 y 6, como un cierre permeable complementario de muro se consideran adecuadas las camelias, u otros árboles de pequeño porte; posibilidad de tratamiento blando para el pavimento, permeable a la vegetación en el caso de su uso como aparcamiento. -Pradera en la zona central de la parcela, en pendiente, entre el conjunto de la Casa y el Área 2. -Pavimento en la zona común de la “casa dos caseiros” y acceso desde el camino. -Acondicionamiento del Área 1 (zona intermedia): se presentará proyecto de acondicionamiento de toda el área junto con el de edificación. -Acondicionamiento del Área 2 (zona inferior): se presentará proyecto de acondicionamiento de toda el área junto con el de edificación. Los usos permitidos son los que figuran en la ordenanza U4 del PGOM y que se enumeran en el punto 2.1.1| de este documento. En el Área 2 se permite además de los anteriores, el uso de “vivienda colectiva (categoría 2 en el documento del PGOM)”, que se incorpora a los permitidos por el PGOM por medio de este PEPIP.4.4.1| Documentación común. Tanto para las intervenciones en elementos incluidos en el catálogo como para las que no lo están, deberán tenerse en cuenta los siguientes aspectos: a) Deberá aportarse junto con la solicitud, autorización de Augas de Galicia para abastecimiento y saneamiento de aguas, en caso de que se propongan actuaciones con abastecimiento y saneamiento autónomo. b) La totalidad del ámbito del Plan Especial se encuentra incluida en las Zonas de Servidumbres Aeronáuticas correspondientes al Aeropuerto de Santiago. En la documentación gráfica de este Plan Especial se incorpora el plano que se adjunta como Anexo I al informe de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea, en el que se representan las líneas de nivel de las superficies limitadoras de las Servidumbres Aeronáuticas del Aeropuerto de Santiago que afectan a este ámbito, las cuales determinan las alturas (respecto al nivel del mar) que no debe sobrepasar ninguna construcción (incluidos todos sus elementos como antenas, pararrayos, chimeneas, equipos de aire acondicionado, cajas de ascensores, carteles, remates decorativos, etc.), modificaciones del terreno u objeto fijo (postes, antenas, aerogeneradores incluidas sus palas, carteles, etc.) así como el gálibo de viario o vía férrea. c) Al encontrarse la totalidad del ámbito de estudio incluida en las zonas y espacios afectados por servidumbres aeronáuticas, la ejecución de cualquier construcción, instalación (postes, antenas, aerogeneradores -incluidas las palas-, medios necesarios para la construcción (incluidas las grúas de construcción y similares) o plantación, requerirá acuerdo favorable previo de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA), conforme a los artículos 30 y 31 del Decreto 584/72 modificado por Real Decreto 297/2013, circunstancia que deberá recogerse en los documentos de planeamiento. La solicitud de licencia de restauración, y de ser el caso, de consolidación o rehabilitación de las edificaciones incluidas en el Catálogo de Bienes Culturales del PEPIP, además de los documentos exigidos en las ordenanzas municipales, deberá ser acompañada de la documentación siguiente: d) Descripción del marco referencial de origen del edificio: propiedad que ordenó su construcción, autores de proyecto y obra, uso original al que se destinó, variaciones de uso y propiedad, etc. e) Evolución del edificio y del contorno inmediato que puedan justificar las soluciones adoptadas. f) Levantamiento a escala 1/100 del edificio en su situación actual (plantas, alzados exteriores e interiores, secciones, etc.) y de las edificaciones auxiliares y complementarias, así como las ampliaciones de escala necesarias de detalles característicos. Levantamiento de la parcela donde se enclava, a escala no menor de 1/500 indicando la situación relativa de los edificios principal y auxiliares y especificando los cultivos, arbolado, jardinería, etc. g) Descripción fotográfica del edificio y montaje de las soluciones adoptadas tanto de las propias edificaciones como de la jardinería, etc. h) Memoria justificativa de la oportunidad de la obra a realizar, así como de los efectos sobre los usos y usuarios actuales y sobre los elementos objeto de protección. i) Proyecto detallado de las obras a realizar especificando con claridad las zonas y elementos afectados. La solicitud de licencia de las intervenciones en las edificaciones no incluidas en el Catálogo de Bienes Culturales del PEPIP, además de los documentos exigidos en las ordenanzas municipales, deberá ser acompañada de la documentación siguiente: a) Descripción fotográfica pormenorizada del estado actual del edificio o conjunto y de sus elementos más característicos. b) Alzados fotográficos. c) Proyecto detallado de las obras a realizar especificando con claridad las zonas y elementos afectados y su integración arquitectónica con el edificio que se protege. d) Se presentará el levantamiento de la parcela en que se localiza la edificación a escala no menor de 1/500 indicando la situación relativa de los edificios principal y auxiliares y especificando los cultivos, arbolado, jardinería, etc. La solicitud de licencia para la construcción de nuevas edificaciones, además de los documentos exigidos en las ordenanzas municipales, deberá ser acompañada de la documentación necesaria para justificar que las nuevas edificaciones no tienen incidencia negativa en el conjunto y que mantienen la jerarquía respecto a la edificación principal: a) Alzados del conjunto de la edificación proyectada y los edificios protegidos. b) Secciones del conjunto en los que se ponga e relación las nuevas edificaciones proyectadas con las edificaciones protegidas. c) Incidencia en el contorno de la obra o actividad para la cual se solicita licencia así como memoria justificativa de la no alteración de las condiciones ambientales y paisajísticas del bien cultural protegido. d) En el caso de edificaciones incluirá relación detallada de materiales a emplear y de la solución formal adoptada. e) Proyecto de urbanización, acondicionamiento del área en la que se asiente. f) Medidas correctoras, en el caso de necesarias, para minorar el posible impacto visual que pueda producir en el conjunto protegido. g) Fotografías h) Descripción fotográfica pormenorizada del estado actual del edificio o conjunto y de sus elementos más característicos. i) Se debe incluir en el proyecto arquitectónico la documentación gráfica necesaria (secciones, fotografías, perspectivas o fotomontajes) para justificar que las nuevas edificaciones no tienen incidente negativo en el conjunto, y que mantienen la jerarquía respeto de la edificación principal; habida cuenta las visiones desde las propias edificaciones protegidas, desde la N525 y desde el Camino de Santiago. Conviene que una de las secciones por la parcela, represente juntos los dos volúmenes de nueva planta, en relación con las edificaciones existentes.”