29/11/2018 | Administración LocalMunicipal
Zas
Nofificación a J. L. L. R. L. da aprobación definitiva do proxecto de compensación polígono dos Muíños

NOTIFICACIÓN D. JUAN LUIS LOPEZ RIOBOO LATORRE DA APROBACIÓN DEFINITIVA DO PROXECTO DE COMPENSACIÓN POLÍGONO DOS MUIÑOS Realizada notificación á D. Juan Luis López Rioboo Latorre, relativa á “Aprobación definitiva do proxecto de compensación polígono dos Muiños” (exp.2018/G003/000392), con domicilio en Pazo Bidueiro s/n, C. P. 15.680 - Ordes (A Coruña), mediante correo certificado con acuse de recibo do día 06/11/2018, sendo devolto polo Servizo de Correos o 13/11/2018. Realizada unha segunda notificación ao interesado o 14/11/2018, mediante o mesmo procedemento citado anteriormente, e sendo devolta, de novo, polo Servizo de Correos o 19/11/2018. De conformidade co disposto artigo 44 da Lei 39/2015, do 1 de outubro, do procedemento administrativo común das administracións públicas, publícase o presente anuncio no BOP e no taboleiro de anuncios do Concello de Zas, a efectos de notificación, que é do seguinte contido literal: “ASUNTO: APROBACIÓN DEFINITIVA PROXECTO COMPENSACIÓN POLIGONO DOS MUIÑOS EXPEDIENTE: 2018/G003/000392 I.–ANTECEDENTES E BASES LEGAIS. Primeiro. –O planeamento coa ordenación detallada. O presente proxecto de compensación ten como finalidade a execución da ordenación detallada establecida polo plan parcial do sector de solo urbanizable de uso industrial I-2, Polígono dos Muiños, previsto no plan xeral de ordenación municipal (PXOM) do Concello de Zas. O PXOM de Zas foi aprobado definitivamente pola Consellería de Política Territorial, Obras Públicas e Transportes, mediante Orde do 8 de novembro de 2007, publicada no Diario Oficial de Galicia (DOG) n.º 228, do 26/11/2007. A normativa do PXOM foi publicada no BOP n.º 280, do 04/12/2007. O plan parcial que estableceu a ordenación detallada do sector mencionado, aprobouse definitivamente polo Pleno do Concello de Zas, o 13/05/2013, publicándose o anuncio de aprobación no DOG n.º 116, do 19/06/2013, e a normativa do plan parcial no BOP n.º 125, do 03/07/2013. O sistema de actuación de compensación ven establecido na ficha “AR-Sector I-2”do PXOM, e no artigo 8 da normativa do plan parcial deste sector. Segundo. –Aprobación de estatutos e constitución da xunta de compensación. – Mediante resolución municipal de 21/03/2014, aprobouse definitivamente o proxecto de estatutos e bases de actuación para o desenvolvemento deste ámbito (BOP n.º 62, do 01/04/2014). – Por decreto do alcalde do 31/07/2014, aprobouse a constitución da xunta de compensación do sector I-2 do polígono dos Muiños. – A Xunta de Compensación foi constituída mediante escritura pública do 24/04/2014, na notaría de Oscar Benito Llangostera Maciejewska de Santos Enrique Garcea Puime, co número 513 do seu protocolo. – Con data 18/09/2014, por resolución da Secretaria Xeral de Ordenación do Territorio e Urbanismo, ordenouse a inscrición da xunta de compensación no Rexistro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, co número 11/2014. – Logo da escritura de constitución da Xunta de Compensación, os demais propietarios foron outorgando as escrituras de adhesión contidas no tomo 2 do “Modificado 2.1. Completouse así a integración na xunta de compensación de todos os propietarios do ámbito. Terceiro. –Proxecto de compensación. – RE 1266/15, do 10 de agosto. Don Juan Ruben Riga Grech en nome e representación da Xunta de Compensación do sector I2 presenta proxecto de compensación e ocupación e solicita a súa tramitación. – RS1261/15,18 de setembro. Requirimento de corrección de documentación. – RE 1471/15,30 de setembro. Don Juan Ruben Riga Grech. solicita ampliación de prazo para presentar a documentación requirida. – RE 1472/15,30 de setembro. Don Juan Ruben Riga Grech. solicita aclaración sobre dous extremos do requirimento. – RE 8/2016, 16 de xaneiro. Don Leonardo Ramon Iftinca Jourdan achega certificado de acta da Asemblea na que se aproba o modificado do proxecto de compensación. – RE 9/2016, 5 de xaneiro. Don Leonardo Ramon Iftinca Jourdan indica que persoas ocupan os cargos na Xunta de Compensación tras a celebración de Asemblea o 29/12/15. – RE 10/16, do 5 de xaneiro. Ramón F. C., en nome e representación da Xunta de Compensación do sector I2, polígono dous Muiños, presenta Proxecto de Compensación e Ocupación. – RE 397/2016, do 1 de abril. Don L. S. en nome e representación de don Jesus Ernesto Osabuohien Buhlmann interpón recurso contra a aprobación do Proxecto de Compensación e achega fotocopia de documentos de propiedade das leiras de orixe 7 e 8. – RS 386/16,5 de abril. Trasládase á Xunta de Compensación a reclamación anterior. – RS 401/2016, do 13 de abril. Requirimento de documentación á Xunta de compensación – RE 734/2016, 19 de maio. Don Santiago L. S. comunica ao concello a presentación dunha reclamación á Xunta de Compensación. – RE 494/2016, 20 de maio. O Concello traslada á Xunta de Compensación o escrito presentado por don Francisco Alex Matari Garcia Ogara. – Dilixencia de Secretaría do 24/05/2016 na que se indica que don Leonardo Ramon Iftinca Jourdan. accede ao expediente, obtendo copia de documentación. – RE 85/2017, do 18 de xaneiro. A Xunta de Compensación achega Proxecto de Compensación do sector S. uble I-2 “polígono dous Muiños” Modificado 2. E documentación anexa. – RE 684/2017, do 11 de maio. Don Benjamin Jose Rafael Carmelo Fernandez Huertas Sandi. solicita acceso ao expediente – RE 685/2017, do 11 de maio. Don Benjamin Jose Rafael Carmelo Fernandez Huertas Sandi. achega poder de representación a Joel Ricardo Vladyslava Van Gelder Calcines. – Decreto de trámite de audiencia.15/06/2017. – RE 875/17, do 9 de xuño. Benjamin Jose Rafael Carmelo Fernandez Huertas Sandi. presenta reclamación. Trasládase á Xunta mediante RS 1243/17, do 19 de decembro. – RE 1172/17, do 30 de xuño. A Xunta solicita ampliación de prazo. – Decreto de ampliación do prazo do trámite de audiencia de 04/07/2017. – Decreto do 13/07/2017 de inicio de caducidade. – Notificación do decreto anterior recepcionada o 13/07/2017 – RE 1539/17, do 11 de setembro. Ramón F. C. presenta desistencia do procedemento de ocupación. – RE 1540/17, do 11 de setembro. Leonardo Ramon Iftinca Jourdan. presenta proxecto de compensación, modificado 2.1 – RE 1541/17, do 11 de setembro. Leonardo Ramon Iftinca Jourdan. solicita publicación do documento. – RE 1542/17. Leonardo Ramon Iftinca Jourdan. presenta escrito solicitando a continuación do expediente. – Decreto n.º 555/2017, do 28/12/2017 ordenando a publicación do proxecto de compensación. – RS 28/12/2017. Notificación á Xunta do decreto anterior. – Anuncio de información pública do 28/12/2017 – Decreto n.º 3/2018, do 03/01/2018 ordenando a notificación. – BOP n.º 3 de 04/01/2018. Anuncio de información pública. – Anuncio no taboleiro de anuncios do 04/01/2018. – Anuncio na Voz do 05/01/2018. – Anuncio en pax. web. – RS SIR do 12/01/2018. Remisión á Consellería de Infraestruturas e vivenda. – Notificacións. – BOP n.º 45, do 06/03/2018. Notificación a D. Paul Alin Grzegorz Tomasz Almas Grieve. – RE 102/2018, do 18 de xaneiro. Benjamin Jose Rafael Carmelo Fernandez Huertas Sandi presenta reclamación. – RE 103/2018, do 18 de xaneiro. Benjamin Jose Rafael Carmelo Fernandez Huertas Sandi. presenta reclamación. – Certificado de alegacións de 26/04/2018. – RS 236 do 26/04/2018. Dáse traslado á Xunta das alegacións presentadas. – RE 1019/18, do 10 de xullo. Leonardo Ramon Iftinca Jourdan. presenta comunicado de resultado de exposición pública en domicilio social. – RE 1020/18, do 10 de xullo. Leonardo Ramon Iftinca Jourdan. presenta acta da Xunta de 25/06/2018. II.–FUNDAMENTOS XURIDICOS Primeiro. –A execución do planeamento. Finalidade e presupostos da execución. A Lei 2/2016, de 10 de febreiro, do solo de Galicia (LSG), no artigo 93 referido a finalidade da execución, dispón que a execución do planeamento debe garantir a distribución equitativa dos beneficios e cargas entre os afectados, así como o cumprimento dos deberes de cesión e urbanización. A execución require a aprobación do planeamento que conteña a ordenación detallada art.95.3. LSG Neste caso, para o sector de solo urbanizable I-2, polígono dos Muiños, o plan parcial coa ordenación detallada foi aprobado polo Pleno do Concello de Zas, o 13/05/2013 (DOG de 19/06/2013, BOP 03/07/2013), desenvolvendo as previsións establecidas na ficha “AR-Sector I-2” do PXOM de Zas (aprobado o 08/11/2007, DOG 26/11/2007, BOP 04/12/2007). A normativa do plan parcial, seguindo o previsto na ficha deste sector no PXOM determina no artigo 8 da súa normativa como sistema de actuación o de compensación. Segundo. –Forma de xestión do sistema. Conforme ao previsto no artigo 122 da LSG no sistema de compensación os propietarios achegan o solo de cesión obrigatoria, realizan á súa custa a urbanización nos termos e condicións que se determinen no plan e constitúense en xunta de compensación. A aplicación deste sistema esixe a aprobación previa dos estatutos e bases de actuación, a constitución formal da xunta de compensación e a formulación do proxecto de compensación. Para a definición dos dereitos, valoración, regras de adxudicación, aprobación, efectos e inscrición, o artigo 125 da LSG remite ao seu capitulo V, onde establecen as regras xerais para a equidistribución. Dentro destas regras destacase que a valoración das parcelas deberá referirse ao momento de inicio do procedemento de aprobación do instrumento de equidistribución. Terceiro. –O proxecto de compensación. O artigo 308 da LSG, establece que o proxecto de compensación rexerase polo disposto na sección 1.ª do capitulo V, do Regulamento da LSG (aprobado polo Decreto 143/2016, de 22 de setembro), que abrangue os artigos 244 a 279 onde se recollen a regras xerais para equidistribución, regulando distintos aspectos relativos ao obxecto, lexitimidade, titularidade, contido do proxecto, criterios, procedemento, efectos da aprobación e liquidación definitiva. O proxecto de compensación (modificado 2.1) presentado pola xunta de compensación o 11/09/2017, tal como se di no escrito de presentación componse de 2 tomos, co respectivo índice e co seguinte contido: CONTIDO DO PROXECTO DE COMPENSACIÓN (Modificado 2.1). TOMO 1. O contido deste tomo 1 do proxecto de compensación segue a exposición dos documentos citados nas letras a) a i) do artigo 249 do RLSG: a) Memoria. Recollida nas páxinas 1 a 43 dese tomo 1, onde se expoñen os seguintes puntos (art.250 do RLSG): – Antecedentes (art.250. a) RLSG) (páx.7 da memoria) Neste apartado faise referencia aos acordos dos instrumentos de planeamento (PXOM de Zas, plan parcial do sector) e das actuacións de xestión (aprobación de estatutos e bases de actuación, constitución da xunta de compensación), con indicación das datas de publicación oficial correspondentes. – Descrición do ámbito urbanístico (art.250. b) RLSG) (páx.11-15). Este punto describe o sector e os sistemas xerais afectados. Destácase o contido descritivo dos seguintes parágrafos extractados da memoria: A área de repartición abarca os terreos que integran o sector e os terreos de chan rústico adscrito de protección de infraestruturas que forman parte do sistema xeral viario (SXV-7) e de chan rústico adscrito de protección de augas (SXEL-6), coas seguintes superficies que se indican no cadro seguinte: Superficie do sector: 43.182,53 m 2 Solo rústico adscrito de protección de infraestruturas: 7.215,61 m 2 Solo rústico adscrito de protección de augas: 41.412,21 m 2 Superficie da área de reparto: 91.810,35 m 2 A súa delimitación axústase ao plan parcial aprobado e intégrase por 17 leiras catastrais privadas e unha superficie de terreo (1.496,71 m 2 ) que pertence ao sistema xeral viario (SXV-7) do plan que constitúe parte da infraestrutura viaria de estrada autonómica AC-552, que se manterá na súa mesma situación dominical e destino como uso viario unha vez que se urbanice a cargo deste sector I-2. O chan rústico de protección de infraestruturas dá lugar no plan a un sistema xeral viario adscrito (SXV-7), do que forma parte unha superficie xa existente como tal infraestrutura viaria pública de carácter xeral de 1.496,71 m 2, que se mantén como tal no plan, con igual destino e superficie. Neste punto convén facer unha consideración particular para destacar que conforme ao disposto no artigo 99 da LSG, os terreos afectos a dotacións públicas de carácter xeral ou local existente, e que se manteñan con estas características polo plan, constitúen terreos excluídos do cálculo do aproveitamento tipo, é dicir carecen de aproveitamento. Por outra banda, no chan rústico de protección de augas, establécese un sistema xeral adscrito de espazos libres (SXEL-6) que se localiza integramente sobre terreos de dominio privado. – Datos de superficie, aproveitamento tipo, edificabilidade (art.250. c) RLSG). Datos contidos na páxina 16-18 da memoria (apartado 1.7) de onde se extraen os seguintes datos: <<Las determinaciones y características más relevantes de la ordenación establecida por el plan parcial al objeto de redactar este proyecto son las siguientes: – Superficie sector I-2:. 43.182,53 m² – Sistema general de espacios libres adscrito (SXEL-6): 41.412,25 m² – Sistema general viario adscrito (SXV-7):. 7.215,61 m² – Superficie área de reparto:. 91.810,35 m² – Superficie viaria de SXV-7 existente que se mantiene: 1.496,71 m² – Superficie neta área de reparto (excl. S. G. existente). 90.313,64 m² – Edificabilidad del sector:. 0,65 m²/m² – Aprovechamiento lucrativo máx. (Superf. Construible). 28.068,65 m² – Aprovechamiento tipo:. 0,3107908 U. A. (m² eutc) – Superficie suelo manzanas edificables: 27.424,81 m²>> – Datos identificativos de cada propietario ou interesado,(Art.250. d) RLSG). No punto 7 da memoria indícanse os datos dos propietarios e interesados (páx.35-43). – Criterios utilizados para definir e cuantificar os dereitos dos afectados (art.250. e) RLSG). Nos puntos 2, 3, 4 e 5, da memoria (páx.19 a 31) expóñense os criterios definitorios e de valoración dos dereitos dos afectados, das parcelas de resultado, así como os criterios de adxudicación. Breve descrición de construcións, cargas e dereitos (art.250. f), g), h), i) do RLSG), no apartado 6 da memoria, páx, 32-34, descríbense en varios subapartados os aspectos resumidos referidos ás construcións existentes nas parcelas 3, 13, 14 e 17, que se manteñen nas parcelas de resultado R3, R13, R14, e R17, e faise referencia a outros aspectos dos puntos exixidos polo RLSG: b) Descrición das parcelas de orixe (art.251 RLSG). Seguindo o disposto neste artigo inclúese na memoria do tomo 1, unha breve memoria sobre as circunstancias das parcelas. O contido indicado neste precepto, correspóndese co apartado B) da memoria, páx.44-47, descríbese que a superficie da área de reparto está formada por 17 fincas de propietarios privados lindando todas polo norte coa estrada AC-552, que suman un total de 90.313,64 m 2, e por unha franxa lonxitudinal 1.496,71 m 2, lateral á calzada autonómica e intermedia co lindeiro norte das propiedades privadas, que compoñen a superficie total do ámbito da área de reparto de 91.810,35m 2. Expóñense neste apartado tamén as circunstancias particulares das fincas de orixe destacando: – A situación e titularidade da franxa lateral da estrada AC-552 incluída polo PXOM na delimitación deste sector, formando parte do SXV-7. – A necesidade de efectuar a segregación da finca de orixe n.º 1. – O pacto privado entre os propietarios integrados na xunta de compensación sobre as fincas de orixe 1, 2 e 4, formalizado en escritura outorgada en Santa Comba o 01/10/2015, diante na notaria Fátima Vázquez Espiérrez, protocolo número 1265. As partes indivisas adquiridas sobre as fincas de orixe figuran descritas de forma detallada nas fichas de cada finca e na relación de dereitos de cada propietario, e o total adquirido por cada propietario tamén queda xustificado nas táboas de dereitos iniciais, de adxudicación de parcelas de resultado e de correspondencia. – As fincas de orixe non inscritas son as sinaladas cos números 3, 6, 7 e 8. – Inclúese un cadro no que se mostran todas as fincas de orixe, indicando a superficie (catastral, segundo o título de propiedade, superficie inscrita, e superficie afectada segundo a medición), facendo constar tamén os coeficientes de titularidade segundo os acordos formalizados entre os propietarios, a superficie aportada, e os titulares respectivos. (páx.46 -47 da memoria) – No apartado b.2) da memoria, paxina 49 a 91, inclúese a descrición detallada de cada parcela en follas independentes, incorporando un plano identificativo de cada unha e os datos correspondentes que sinala o art.251.4 do RLSG. As fincas de orixe privadas númeranse do 1 ao 17. – No apartado b.3) da memoria, páx.92, incorpórase un cadro resume dos dereitos de aproveitamento e participación por dereitos iniciais agrupados por fincas de orixe e por propietarios. c) O contido relativo á valoración de dereitos (art.252 RLSG), edificacións, obras incompatibles co planeamento está contido no correspondente apartado C) da memoria (páx.98 a 100), realizada polo arquitecto redactor do proxecto. d) Descrición de parcelas de resultado de carácter patrimonial (art.253 RLSG). No proxecto de compensación, no apartado D (páx,101 a 154), descríbense as parcelas de resultado empezando polos datos xerais da área de reparto, incluíndo uns cadros resumo das parcelas e una folla independente para cada parcela de resultado, na se indican os datos sinalados no artigo 253.3 e se acompaña cun plano identificativo de cada parcela dentro do ámbito. Destácase neste apartado que o aproveitamento lucrativo máximo que establece o plan parcial é de 28.068,65 m² para uso característico industrial e outros compatibles e permitidos conforme ás ordenanzas zonais que ordena o plan parcial. Este aproveitamento lucrativo materializase en superficie construída dentro das parcelas edificables que se sitúan en tres mazáns (M1, M2, M3), sumando unha superficie de solo edificable de 27.424,81 m 2, dentro do sector. Deste aproveitamento total correspóndelle ao Concello de Zas o 10% do mesmo que suma un total 2.806,86 m 2 eutc, polo que no proxecto de compensación adxudicanse tres parcelas patrimoniais (Q1, Q2 e Q3) cun aproveitamento lucrativo que totaliza dito 10%. e) Cadro de correspondencia (art.254 RLSG). Nas páxs.155 -159 da memoria, inclúense un apartado “E” onde se determina a correspondencia entre as superficies e ou aproveitamentos das fincas de orixe e a as parcelas de resultado adxudicadas a través de dous cadros de correspondencia. f) Descrición de parcelas dotacionais (art.255 RLSG). As parcelas dotacionais de cesión obrigatoria están descritas no apartado F) da memoria, páxinas 160-171, en fichas individualizadas e datos similares ás parcelas patrimoniais, incluindo un plano identificativo de cada parcela dentro do ámbito e un cadro resumo das parcelas dotacionais. Todas as parcelas dotacionais públicas son adxudicadas ao Concello de Zas, agás a franxa lonxitudinal que forma parte da estrutura viaria da estrada autonómica AC-552 que se mantén na mesma titularidade e destino viario. g) Gastos da actuación (art.256 RLSG). Os gastos estimados están recollidos no apartado G) da memoria, páx.172-173. h) Conta de liquidación provisional (art.257 RLSG). No apartado homónimo da memoria, páx.174-177, inclúense a conta de liquidación provisional. De forma previa a esta táboa indicase nun cadro de diferencias de adxudicación que igual a cero as diferencias no reparto do aproveitamento urbanístico con respecto aos dereitos iniciais de cada propietario. i) Planos (art.258 RLSG). No mesmo apartado I) da memoria, inclúense varios planos que reflicten a información gráfica sinalada neste precepto do regulamento urbanístico. Os planos incluídos son os seguintes: Plano topográfico e informe de medición. Plano 1. Situación. Plano do PXOM de Zas. Plano 2. Plano de ordenación do plan parcial con asignación de usos privativos e públicos. Plano 3. Plano catastral Plano 4. Fincas de orixe. Plano 5. Parcelas de resultado. Plano 6. Superposición de fincas de orixe e parcelas resultantes. CONTIDO DO PROXECTO DE COMPENSACIÓN (modificado 2.1). TOMO II. DOCUMENTACIÓN COMPLEMENTARIA (art.259 RLSG). A documentación deste tomo recolle a documentación necesaria relativa as fincas e acordos da xunta de compensación que se considera encadrada dentro do artigo 259 do regulamento urbanistico. A documentación aparece relacionada no índice deste tomo. Inclúense acordos da xunta de comensación, escritura de constitución e de adhesión, así como outras escrituras para documentar as superficies dos propietarios integrados na xunta de compensación, ben por actos de herdanza ou por outros actos de transmisión de fincas ou dereitos afectados dentro do sector. Destacase que respecto das fincas inscritas relacionase toda a información rexistral expedida polo rexistro da propiedade, así como as certificacións negativas sobre as fincas que non constan inscritas. As certificacións catastrais son as facilitadas polo concello. Tamén se incorporan os xustificantes de pago de IBI incluídos en algún requirimento para completar a documentación do proxecto. Terceiro. –Alegacións. Durante o trámite de información pública prsentáronse dúas alegacións por D. Benjamin Jose Rafael Carmelo Fernandez Huertas Sandi.: 1. Alegación con RE 102/18: “PRIMERA.–Que se hace necesario dejar constancia de que mi esposa y yo hemos construido la zona de aparcamiento existente delante de mi casa y que es de nuestra propiedad en el año 1992, contando con todos los permisos municipales y de obras públicas necesarios para ello en aquel momento. Esta zona de mi propiedad y destinada a aparcamientos ocupa una superficie de 378 m 2, y que son 30 metros de largo por 12,60 metros de ancho, destinada a zona de aparcamientos, la calle ya está hecha, rellenada con aglomerado de dos capas resistente, y cuyo coste ascendió a 16.900 €uros, superficie que se ve afectada en el plan de urbanización y por la cual debo ser indemnizado. Así como también reclamo por la fosa séptica que también se ve afectada, porque me va a quedar inservible, siendo que se utiliza desde el año 1.992, contando con los permisos municipales para su instalación, y que hice al mismo tiempo que cuando construía la vivienda. El coste de la fosa séptica ascendió a 8.700 €uros. SEGUNDA.–Que solicito se tengan en cuenta las obras en su día por mi realizadas y que ahora quedan afectadas en el proyecto de compensación, debiendo ser debidamente indemnizado por el coste de las mismas en las cantidades señaladas. En la última reunión en Asamblea General Ordinaria celebrada en fecha 30 de octubre de 2017, ya expuse entre otras cuestiones que existe una partida de obra correspondiente a su propiedad que debería ser compensaba en la futura urbanización, por entender el mismo que es aprovechable en las futuras obras de la urbanización. Por lo expuesto; SOLICITO AL CONCELLO DE ZAS que, teniendo por presentado este escrito de reclamación se sirva admitirlo y, se acuerde atender y estimar las peticiones realizadas, debiendo ser notificado de todo lo que se dicte en relación al expediente del proyecto de compensación identificado anteriormente. Es Justo en Zas, a 17 de enero de 2018. Fdo.: Constantino A. G.” 2. Alegación con RE 103/18: “PRIMERA.–Que soy propietario junto con mi esposa de la parcela de resultado R-17, del plan parcial del sector urbanizable I-2, “Polígono dos Muiños”, que se está desarrollando dentro del proyecto de compensación y ocupación del sector I-2 del Polígono Os Muiños, en este Concello de Zas. SEGUNDA.–Que en su día se había acordado con el alcalde del Concello de Zas, don Alfredo Joaquin Hadiri Fernandez Trejo, y con el Concejal de Obras, don Germán Pérez Freire, la propuesta de modificación del plan parcial PXOM en lo que se refiere a la propiedad del recurrente, para lo cual se hizo un plano recogiendo las oportunas modificaciones, que de nuevo se adjunta al presente escrito a los efectos legales pertinentes y para que se tenga en cuenta por los técnicos competentes. Además, en la Asamblea General Ordinaria celebrada el pasado día 30 de octubre de 2017, a la que asistió el dicente, ya se hizo mención por Constantino Arias entre otras cuestiones que, en la parte de atrás de su parcela tiene un portal de acceso que se ve afectado por la urbanización y llega a un acuerdo verbal con el representante municipal a subsanarlo cuando dichas obras de urbanización se lleven a cabo. A la presente reclamación se aporta PLANO relativo a la PARCELA R-17, propiedad del dicente, de propuesta de modificación parcial de PXOM, haciendo constar las modificaciones a realizar. Documento número 1. Por lo expuesto: SOLICITO AL CONCELLO DE ZAS que, teniendo por presentado este escrito con el plano que se acompaña, se sirva admitir uno y otro, y se tenga en cuenta el mismo a los efectos legales oportunos, debiendo proceder a la modificación parcial del PXOM según se hace constar en el plano adjunto, en virtud del acuerdo alcanzado con el Concello, concretamente con don Sebastian Manuel Marian Robert Fontoura Kostiv y según se hace constar en Acta de la Asamblea General Ordinaria celebrada el pasado día 30/10/2017. Es justo en Zas, a 17 de enero de 2018. Fdo.: Constantino A. G.” Sobre estas alegacións requiriuse informe da Xunta de Compensación que respondeu cun acordo adoptado na asemblea celebrada o 25 de xuño de 2018, na que literalmente di: <<2).–Estudio de las alegaciones al proyecto de compensación presentadas por D. Benjamin Jose Rafael Carmelo Fernandez Huertas Sandi y acuerdo de la asamblea sobre las mismas, con ratificación, se procede de la aprobación inicial del proyecto de compensación y la continuación de la tramitación para su aprobación definitiva. – La alegación presentada con n.º RE 102/18, plantea una indemnización de 16.900 euros por una zona de aparcamiento de 378 m 2 (30 m. de largo por 12,60 de ancho) con aglomerado de dos capas delante da su casa que se construyó con todos los permisos municipales y obras públicas e que está afectada por la urbanización del polígono, y otros 8.700 euros por una fosa séptica que también está afectada porque va a quedar inservible. – La alegación presentada con n.º RE 103/18, formula una modificación del planeamiento para alterar la configuración de la parcela resultante R-17 adjudicada en el proyecto de compensación al Ermita Stutz Mathis e a su esposa, y de las parcelas linderas destinadas a zona verde ZV, equipamiento EQ, y de servicios técnicos CT2, con unas dimensiones nuevas que se muestran en un plano que adjunta con su escrito. Estas dimensiones mantienen la superficie de las parcelas pero alteran los frentes a los viarios y las líneas divisorias de las parcelas. El presidente solicitó un informe a los redactores do proyecto de compensación en el que concluyen que se deben desestimar las alegaciones. La desestimación de la primera alegación se razona que no está justificado, ni el coste de las obras, ni sus características, ni que las obras hechas resulten útiles para la nueva urbanización, sin prejuicio de que si durante la ejecución de las mismas, resultan útiles se acuerde indemnizar lo que le corresponda. La desestimación de la segunda alegación se razona que el proyecto de compensación tiene que ajustarse al plan parcial vigente y en esta tramitación no se puede decidir sobre una modificación del planeamiento. Que además las modificaciones del planeamiento tienen que fundarse en razón del interés público que no aparecen justificadas en el escrito de alegaciones, más que una referencia a un portal situado en la parte de atrás de su finca que se ve afectado, y con ello propone modificar las parcelas linderas que están adjudicadas al ayuntamiento como zona verde, equipamiento e la parcela de servicios técnicos. El presidente somete a votación de la asamblea la propuesta de desestimación de las alegaciones y la propuesta de acuerdo, se procede, de considerar ratificada la aprobación inicial del proyecto de compensación presentado y de solicitar al ayuntamiento la continuación de los trámites hasta la aprobación definitiva. (…) Por mayoría de votos a favor la asamblea acuerda: Desestimar las alegaciones formuladas por D. Benjamin Jose Rafael Carmelo Fernandez Huertas Sandi mediante los escritos presentados el 18/01/2018, en el Ayuntamiento de Zas, con R. E. números 102/18 e 103/2018, y ratificar la aprobación inicial do proyecto de compensación solicitando al ayuntamiento la continuación de los trámites con la aprobación definitiva do proyecto de compensación del Sector I-2, Polígono dos Muiños.>> III. RESOLUCIÓN. Vistos os informes técnicos (07/03/2016, 04/05/2017, 19/12/2017 e 27/09/2018) e xurídicos (15/09/2015, 08/04/2016, 29/05/207, 21/12/2017 e 27/09/2018) e a providencia de 30 de outubro de 2018. Considerando o anteriormente exposto, visto o art.21.1. j LBRL e o decreto de 3 de agosto de 2015, de conformidade cos arts.125 e 106 da Lei 2/2016, de 10 de febreiro, do Solo de Galicia e co art 308 do Decreto 143/2016, de 22 de setembro, que aproba o Regulamento da Lei 2/2016, de 10 de febreiro, do solo de Galicia, resolvo: Primeiro. –Desestimar alegacións presentadas (RE 102/2018 e RE 103/2018) Segundo. –Aprobar definitivamente o proxecto de compensación do sector de solo urbanizable I-2, Polígono dos Muiños, segundo o documento modificado 2.1 presentado o 11 de setembro de 2018 (RE 1540/2017). Terceiro. –Aprobar definitivamente o Anexo I “Informe de valoración” do documento con RE 1266/15, do 10/082015 co seguinte contido literal: ANEXO N.º 1.–INFORME DE VALORACIÓN VALORACIÓN DE LOS TERRENOS SUJETOS AL REGIMEN DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS DEL AREA DE REPARTO AR- SECTOR-I2, “POLIGONO OS MUIÑOS”, CONCELLO DE ZAS A.–VALORACIÓN DE LOS TERRENOS INCLUIDOS EN EL ÁREA DE REPARTO.1.–TERRENOS OBJETO DE VALORACIÓN. La valoración de este apartado corresponde a los terrenos de uso privativo que conforman el área de reparto (90.313,64 m²), que están afectados por el régimen de equidistribución y cargas de actuación de urbanización prevista en el plan general de ordenación municipal del Concello de Zas y desarrollada por el plan parcial del ámbito del sector de suelo urbanizable I-2 “Polígono Os Muiños”. 2.–LEGISLACIÓN APLICABLE. La valoración se realizará aplicando los criterios que se determinan en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, partiendo de la situación básica de suelo en que se encuentran los terrenos en base a lo establecido en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo.3.–SITUACIÓN BÁSICA DE SUELO DE LOS TERRENOS OBJETO DE VALORACIÓN. De acuerdo con lo establecido en el artículo 21.1. a) del TR de la ley de Suelo, los terrenos que vayan a ser objeto de operaciones de reparto de beneficios y cargas se valorarán de acuerdo con lo dispuesto en esa ley. Artículo 21. Ámbito del régimen de valoraciones.1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto: a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados. Conforme a lo determinado en el artículo 22.2. del TR de la Ley de Suelo, el suelo se tasará según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive. Artículo 22.–Criterios generales para la valoración de inmuebles.1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.2. El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive. Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta Ley. En el artículo 27 se determina una situación específica para los suelos que se encuentran en régimen de distribución de beneficios y cargas, estableciendo que éstos se valorarán como si la actuación ya estuviese terminada descontando los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo. Artículo 27.–Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones suelo de los propietarios partícipes en una actuación de urbanización en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 1 del artículo 8, para ponderarlas entre sí o con las aportaciones del promotor o de la Administración, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicación de parcelas resultantes, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación.2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo. Es decir, que los terrenos se valorarán como si estuviesen en la situación básica de suelo urbanizado no edificado prevista en el art.24.1 del TR de la Ley de Suelo, descontando los gastos de urbanización con los incrementos indicados anteriormente. Artículo 24.–Valoración en el suelo urbanizado.1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física: a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluído en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluído. b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático. c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.4.–MÉTODO DE VALORACIÓN. Tal y como se indicó con anterioridad, la valoración se realizará según los criterios que se establecen en Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, partiendo de la situación básica de suelo descrita en el apartado precedente. En el artículo 27 del Reglamento de Valoraciones, se establece un sistema específico de valoración para suelo urbanizado que se encuentra en régimen de distribución de beneficios y cargas. Artículo 27.–Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.1. En la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en la que los propietarios ejercitan la facultad de participar en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, y salvo existencia de acuerdo específico suscrito por la totalidad de los mismos con la finalidad de ponderar las propiedades afectadas entre sí o, en su caso, con las aportaciones del promotor de la actuación o de la Administración actuante, el suelo se tasará por el valor que les correspondería terminada la ejecución, en los términos establecidos en el artículo 22 de este Reglamento.2. En el caso de que algún propietario no pudiera ejercitar la facultad de participar por causa de la insuficiencia de los derechos aportados para recibir una parcela edificable resultante de la actuación, su suelo se tasará por el valor establecido en el apartado anterior, descontados los gastos de urbanización no realizados e incrementados en la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo correspondientes a dichos gastos, conforme al apartado 3 del artículo 22 de este Reglamento. Así pues aplicaremos la fórmula de valoración que se determina en el apartado 3 del artículo 22 del Reglamento de Valoraciones. Artículo 22.–Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado.3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión: VSo = VS - G · (1 + TLR + PR) Siendo: VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros. VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros. G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros. TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno. PR = Prima de riesgo en tanto por uno. La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales. El valor del suelo urbanizado VS, se calculará tal y como se establece en el apartado 1 del artículo 22, aplicando a la edificabilidad de referencia del sector, el valor de repercusión de suelo, según la siguiente expresión: VS = Σ Ei x VRSi Siendo: VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo. Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en m² edificables por m² de suelo. VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por m² edificable. Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión: VRS = Vv/K - Vc Siendo: VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por m²edificable. K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluídos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido hasta un mínimo de 1,20 en el caso de naves industriales tal y como ocurre en el presente caso. Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.5.–VALORACIÓN DE LOS TERRENOS. Siguiendo los criterios que se han explicado en el punto anterior, aplicaremos la expresión que se indica a continuación, e iremos calculando razonadamente cada uno de los términos que la integran. VSo = VS - G · (1 + TLR + PR) 5.1. CÁLCULO DEL VALOR DEL SUELO URBANIZADO NO EDIFICADO (VS). Se calculará según la expresión: VS = Σ Ei x VRSi – CÁLCULO DE LA EDIFICABILIDAD CORRESPONDIENTE A CADA UNO DE LOS USOS CONSIDERADOS ( Σ Ei). La edificabilidad considerada, es la que se determina en el plan parcial para las parcelas de uso lucrativo, que son las destinadas a uso industrial con ORDENANZA 4.ª.–INDUSTRIAL. La edificabilidad neta correspondiente es de 1,0235 m²/m². Σ Ei = 1,0235 m²/m². – VALOR DE REPERCUSIÓN DEL SUELO (VRSi). Tal y como señalamos con anterioridad, los valores de repercusión del suelo, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión: VRS = Vv/K - Vc – VALOR EN VENTA (Vv). Se ha hecho un estudio de mercado en la zona, consiguiendo dos muestras reales de venta de naves industriales situadas en zonas inmediatas al ámbito, cuyos datos se indican a continuación. – COEFICIENTE K. Tal y como indicamos con anterioridad, se considera un coeficiente K de 1,20 debido a que se trata de valorar naves industriales. – VALOR DE CONSTRUCCIÓN (Vc). El coste a nuevo estimado para una nave industrial del tamaño y calidades constructivas de las muestras tomadas (entre 400 y 600 m 2 ), con una altura libre entre 6 y 8 metros, oscila entre los 250,00 €/m 2 / 350,00 €/m². Este precio incluiría los honorarios facultativos de proyecto y dirección de obra, así como la licencia municipal. En el presente caso teniendo en cuenta que la calidad constructiva de la muestra 1 es bastante superior al de la muestra 2, tomaremos el valor más alto (350€/m²) dejando el más bajo de la horquilla para la muestra 2. Teniendo en cuenta que ambas construcciones tienen una antigüedad de unos 30 años, los costes a nuevo considerados, deberán ser ponderados. Para ello consideraremos los coeficientes correctores que se establecen en la norma 13 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. (RD 1020/1993). Vc1 nuevo = 350,00 €/m² Coeficientes correctores: – H (antigüedad de la construcción): 0,70. – I (estado de conservación): 1,00. Vc1= 350,00 x 0,70 = 245,00 €/m² Vc2 nuevo = 250,00 €/m² Coeficientes correctores: – H (antigüedad de la construcción): 0,65. – I (estado de conservación): 1,00. Vc2= 250,00 x 0,65 = 162,50 €/m² Por lo tanto el valor de repercusión de suelo para cada uno de los testigos considerados será el siguiente: VRS1 = 407,00/1,20 – 245,00 = 94,17 €/m². VRS2 = 303,00/1,20 – 162,50 = 90,00 €/m². El valor de repercusión que se va a considerar es una media de los dos anteriores: VRSi = VRS1 + VRS2/2 =92,08 €/m2 Este valor de repercusión de suelo urbanizado neto para uso industrial de noventa y dos euros con ocho céntimos, por metro cuadrado, se considera adecuado, toda vez que se tienen muestras de valores en venta de parcelas urbanizadas de uso industrial en los polígonos de promoción pública del S. E. A. en la zona que oscilan entre los 81,00-83,00 €/m² de suelo en los polígonos industriales de Malpica y Laracha y los 90,00 €/m² del polígono industrial de Vimianzo. A continuación calculamos el valor del suelo urbanizado no edificado, mediante la expresión: VS = Σ Ei x VRSi = 1,0235 x 92,08 = 94,25 €/m² Por último y para obtener el valor de los terrenos en la situación actual en que se encuentran, en que tienen pendiente el cumplimiento de deberes de urbanización y de cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, aplicaremos la expresión: VSo = VS - G · (1 + TLR + PR)  VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros. 94,25 €/m 2  G = Costes de urbanización pendientes de materialización(1). 54.69 €/m 2  TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno (2). 0,00535  PR = Prima de riesgo en tanto por uno (3). 0,14 (1) Los costes de urbanización considerados, engloban los siguientes conceptos: – Coste de ejecución de la obra urbanizadora: 1.250.000,00 € – Dirección facultativa de las obras: 10.000,00 € – Honorarios redacción de plan parcial y proyectos: 65.000,00 € – Gastos notariales y de registro: 15.000,00 € – Gestión social, administrativa, fiscal: 20.000,00 € – Otros gastos; anuncios y varios: 9.000,00 € – Expropiación conexión viaria exterior: 3.662,00 € – Imprevistos: 8.780,00 € – TOTAL: 1.381.442,00 € Esta carga de urbanización se distribuye entre todo el aprovechamiento susceptible de apropiación privada por parte de los propietarios del ámbito que es del 90% del total de los 28.068,64 m² construibles, ya que el 10% que corresponde al Ayuntamiento es libre de cargas de urbanización. Por lo tanto el gasto por m² susceptible de apropiación privada sería el siguiente: G = 1.381.442,00/ 28.068,64 x 0,90 = 54,69 €/m² de aprov. susc. aprop. privada (2) La tasa libre de riesgo será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En este momento ese dato es el que se contiene en la Resolución de 1 de junio de 2015, del Banco de España, por la que se publican determinados tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario (BOE del 02/06/2015). Según dicha resolución, se establece la tasa libre de riesgo en el porcentaje de 0,535 que es de 0,00535 en tanto por uno. (3) La prima de riesgo, se fija en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K. En dicho cuadro se establece para edificios industriales un porcentaje del 14% que en tanto por uno es de 0,14 que es inferior al coeficiente K. VSo = VS - G x (1 + TLR + PR) = 94,25 – 54,69x(1+0,00535+0,14) = 31,61 €/m² Este valor corresponde al metro cuadrado de suelo urbanizado susceptible de ser edificado una vez descontados los gastos de urbanización con aplicación de la tasa de libre de riesgo y la prima de riesgo. El valor total del suelo urbanizado susceptible de ser edificado se obtendrá multiplicando el valor unitario anterior, por la superficie total de suelo edificable: Vs = 32,63 x 27.424,81 = 894.871,55 €. Para calcular el valor unitario por m² de superficie sometida a equidistribución del área de reparto, dividimos la cantidad anterior entre la superficie total del área de reparto, descontadas las superficies de dominio público que se mantienen: Vs AR = 894.871,55 /90.313,64 = 9,91 €/m² B.–VALORACIÓN DE LOS TERRENOS CLASIFICADOS COMO SUELO RÚSTICO, AFECTADOS POR LA ACTUACIÓN.1.–TERRENOS OBJETO DE VALORACIÓN. La valoración de este apartado corresponde a los terrenos destinados a conexiones exteriores al ámbito clasificados como suelo rústico y por lo tanto en situación de suelo rural.2.–LEGISLACIÓN APLICABLE. La valoración se realizará aplicando los criterios que se determinan en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, partiendo de la situación básica de suelo en que se encuentran los terrenos en base a lo establecido en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo.3.–SITUACIÓN BÁSICA DE SUELO DE LOS TERRENOS OBJETO DE VALORACIÓN. De acuerdo con lo establecido en el artículo 21.1. a) del TR de la ley de Suelo, los terrenos que vayan a ser objeto de operaciones de reparto de beneficios y cargas se valorarán de acuerdo con lo dispuesto en esa ley. Artículo 21.–Ámbito del régimen de valoraciones.1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto: a) La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y urbanística en las que la valoración determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados. Conforme a lo determinado en el artículo 22.2. del TR de la ley de Suelo, el suelo se tasará según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive. Artículo 22.–Criterios generales para la valoración de inmuebles.1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.2. El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive. Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta Ley. En este caso y dado que se trata de terrenos clasificados como suelo rústico por el planeamiento general, estos están en la situación de suelo rural según lo establecido en el artículo 12 del TR Ley de suelo y por lo tanto se valorarán de acuerdo con los criterios que se establecen en el art.23. Artículo 23.–Valoración en el suelo rural.1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley: a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada. El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan. b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración. c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aun plenamente realizados.4.–VALORACIÓN DE LOS TERRENOS. Tal y como se indicó con anterioridad, la valoración se realizará según los criterios que se establecen en Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, partiendo de la situación básica de suelo descrita en el apartado precedente. Según el artículo 7.1. del Reglamento de Valoraciones, cuando el suelo estuviera en situación de suelo rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta real o potencial de la explotación, según su estado en el momento al que se refiera la valoración y adoptándose la que sea superior. Artículo 7.–Valoración en situación de suelo rural.1. Cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación calculada de acuerdo con lo previsto en el artículo 9 de este Reglamento, según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior. La capitalización de la renta, real o potencial, se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 11 y siguientes de este Reglamento y en función de la naturaleza de la explotación. Según el artículo artigo 9.1 del Reglamento: La renta anual real o potencial, de la explotación, que podrá estar referida al año natural o al año agrícola o de campaña, se determinará a partir de la información técnica, económica y contable de la explotación actual o potencial en suelo rural. A tal efecto, se considerará la información que sobre la renta de la explotación pueda haber sido acreditada por el propietario o el titular de la misma y, en su defecto, se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en la materia sobre rendimientos, precios y costes, así como de las demás variables técnico-económicas de la zona. En lo que respecta a la RENTA REAL, en la actualidad no se está realizando ningún aprovechamiento agrícola de las parcelas objeto de la valoración. Para el cálculo de la RENTA POTENCIAL que se podría obtener en las parcelas, tendremos en cuenta que para decidir el cultivo más apto para la parcela objeto de valoración observaremos diversos factores, como pueden ser, la orografía da parcela, su forma, la superficie, la situación y la accesibilidad. Elegimos una rotación de dos cultivos, uno de invierno y otro de verano, en el primer caso, repollo y en el segundo, maíz forrajero. Para obtener el rendimiento de estos cultivos utilizamos los datos de superficie cultivada (ha) y producción (ton) para el año 2011, en la provincia de La Coruña, publicados por la Consellería do Medio Rural e do Mar. (http://www.medioruralemar. xunta. es/institucional/estatisticas/medio_rural/anuario_de_estatistica_agraria) Del mismo modo, el precio de estos productos en €/100 kg en la provincia de La Coruña son los siguientes: – Maíz forrajero con 4,5 €/100 kg – Col-repollo con 35,94 €/100 kg A continuación pasamos a estudiar el valor potencial de los terrenos en base a los cultivos de maíz forrajero y repollo, según los datos expuestos anteriormente: MAÍZ FORRAJERO……34,25 ton/ha x 4,5 €/100 kg x 1000 kg/ton= 1541,25 €/ha REPOLLO………………50,51 ton/ha x 35,94 €/100 kg x 1000 kg/ton= 1815,33 €/ha Para el cálculo de la renta potencial empleamos la fórmula del artículo 9 del Reglamento de valoraciones: R= I – C – R: renta potencial de explotación en euros por hectárea. – I: ingresos anuales de la explotación, en euros por hectárea. – C: costes anuales de la explotación, en euros por hectárea R= I – G – B – R: renta potencial. – I: producción final o ingresos. – G: gastos totales. – B: beneficio empresarial. Consideramos que los gastos suponen un 70% de los ingresos, debido al elevado coste de mano de obra y tratamientos fitosanitarios que pueden tener estos cultivos. Del mismo modo, se estima que el beneficio empresarial es el 60% de I - G. – MAÍZ FORRAJERO: R=1541,25-(0,7x1541,25)-(0,6x(1541,25–1078,87))= 184,95 €/ha. – REPOLLO: R= 1815,33-(0,7x1815,33)-(0,6x(1815,33–1270,73))= 217,84 €/ha. Bajo la hipótesis de que los tipos de capitalización son constantes en el tiempo, podemos tomar la siguiente expresión simplificada, tal y como se prevé en el artículo 11. b) del Reglamento: V= R/r – V: Valor de capitalización – R: renta anual constante de la explotación en euros – r: tipo de capitalización El tipo de capitalización a emplear será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años, en base a lo establecido en el punto 1 de la disposición adicional séptima del TRLS que fue modificada por el Real Decreto-Ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y del empleo. El valor publicado correspondiente al mes de mayo de 2015 es de i=0,535% con lo que el valor de la renta potencial es el siguiente: V= R/r= (184,95+217,84)/0,00535= 75.287,85 €/ha Según el artículo 7.3 del Reglamento de valoraciones: El valor del suelo obtenido de acuerdo con lo dispuesto en los dos apartados anteriores podrá ser corregido al alza mediante la aplicación del factor de corrección por localización al valor de capitalización, en los términos establecidos en el artículo 17 de este Reglamento. Artículo 17.–Factor de corrección por localización.1. La valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización, según la siguiente fórmula: Vf = V · FI Donde: Vf= Valor final del suelo, en euros. V= Valor de capitalización de la renta de la explotación, en euros. Fl= Factor global de localización.2. El factor global de localización, deberá obtenerse del producto de los tres factores de corrección que se mencionan a continuación y no podrá ser superior a dos. a) Por accesibilidad a núcleos de población, u1. b) Por accesibilidad a centros de actividad económica, u2. c) Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u3. En todo caso, a los efectos del cálculo del factor global de localización, cuando alguno de los tres factores de corrección no resulte de aplicación tomará como valor la unidad.3. El factor de corrección u1, se calculará aplicando la siguiente expresión. U1 = 1+(P1+P2/3) x (1/1.000.000) Donde: P1= El número de habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 km de distancia medida a vuelo de pájaro, entendida como la distancia en línea recta medida sobre la proyección en un plano horizontal. P2= El número de habitantes de los núcleos de población situados a más de 4 km y a menos de 40 km de distancia medida a vuelo de pájaro o 50 minutos de trayecto utilizando los medios habituales de transporte y en condiciones normales. Para el cálculo de los valores de población, se utilizó el censo de población publicado por el Instituto Galego de Estatística para el año 2013. De este modo para el valor P1, se tendrá en cuenta la población de Zas, a menos de 4 km de distancia, P1= 4983, y el valor de P2 será el resultado de la suma da población de los núcleos a menos de 40 km, P2= 155.410. Por lo tanto, obtenemos un valor de u1= 1,06.4. Cuando el suelo rural a valorar esté próximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril, y áreas de intermodalidad, así como próximo a grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que desarrolla la explotación considerada en la valoración, el factor de corrección, u2, se calculará de acuerdo con la siguiente expresión: u2 = 1,6 - 0,01 · d Donde: d = La distancia kilométrica desde el inmueble objeto de la valoración utilizando las vías de transporte existentes y considerando el trayecto más favorable. Esta distancia, en ningún caso, será superior a 60 km. No se considera que la parcela esté situada a menos de 60 km de un centro de los relacionados, por lo que u2 = 1.5. Cuando el suelo rural a valorar esté ubicado en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, resultará de aplicación el factor de corrección u3, que se calculará de acuerdo con la siguiente expresión: u3 = 1,1 + 0,1 · (p + t) No se considera que la parcela esté situada en un entorno de singular valor ambiental o paisajístico por lo que u3 = 1. Por lo tanto, FI= 1,06 y Vf= 75.287,85 €/ha x 1,06= 79.805,12 €/ha Al añadirle el premio de afección del 5%, el valor por hectárea de la renta real resulta ser de 83.795,38 €/ha, lo que hace un valor unitario de 8,38 €/m 2. La Coruña a 5 de junio de 2015Fdo. El Arquitecto. A. G. P. Cuarto. –Aceptar as parcelas de cesión obrigatoria de carácter patrimonial que corresponden ao 10% de aproveitamento que lle corresponde ao concello. Quinto. –Aceptar as parcelas cesión obrigatoria de carácter dotacional. Sexto. –Dilixenciar o proxecto de compensación (modificado 2.1) e requerir a xunta de compensación a súa protocolización notarial e para que esta proceda a inscripción do proxecto no rexistro da propiedade. Sétimo. –Publicar a aprobación definitiva no Boletín Oficial da Provincia da Coruña no prazo máximo dun mes desde a sua adopción e notificala aos interesados. Contra a presente Resolución que pon fin á vía administrativa, pode interpoñer o interesado alternativamente recurso de reposición potestativo ante o primeiro tenente de alcalde deste Concello, no prazo dun mes para contar desde o día seguinte ao da recepción da presente notificación (ou de publicación no BOP se esta se produce con posterioridade á recepción da notificación), de conformidade cos artigos 123 e 124 da Lei 39/2015, do 1 de outubro, do Procedemento Administrativo Común das Administracións Públicas; ou ben interpoñer directamente recurso contencioso-administrativo, ante o Xulgado do Contencioso-Administrativo da Coruña no prazo de dous meses, a contar desde o día seguinte ao da recepción da presente notificación (ou de publicación no BOP se esta se produce con posterioridade á recepción da notificación) de conformidade co artigo 46 da Lei 29/1998, do 13 de xullo, da Xurisdición Contencioso-Administrativa. Se se optase por interpoñer o recurso de reposición potestativo non poderá interpoñer recurso contencioso-administrativo ata que aquel sexa resolvido expresamente ou se produciu a súa desestimación por silencio. Todo iso sen prexuízo de que poida interpoñer Vd. calquera outro recurso que puidese estimar máis conveniente ao seu dereito.” Zas, 26 de novembro de 2018. O alcalde, D. Manuel Muíño Espasandín