11/08/2017 | Administración LocalMunicipal
Oleiros
Urbanismo
Aprobación definitiva Estudo Detalle POL-31 en Oleiros polo Pleno data 29.6.2017. Expte. FG n.º 612

A N U N C I O Expte. FG n.º 612 Polo Concello Pleno, en sesión ordinaria de data 29 de xuño de 2017, acordouse, entre outros, o seguinte: – Aprobar definitivamente o ESTUDO DE DETALLE PARA O SOLO URBANO NON CONSOLIDADO POL-31, SITO NA PRAZA DA RABADEIRA, OLEIROS (documento n.º 10614, do 26.05.2017). – Recursos. –O Estudo de Detalle é unha disposición xeral polo que contra o mesmo poderá interpoñer recurso contencioso-administrativo ante a Sala do Contencioso-Administrativo do Tribunal Superior de Xustiza de Galicia, de conformidade co artigo 10 da Lei 29/1998, do 13 de xullo, reguladora da xurisdición contencioso-administrativa, no prazo de dous meses, a contar do día seguinte ao da publicación desta disposición. En cumprimento do disposto no art.92.2 da Lei 9/2002, de 30 de decembro, publícase a normativa e as ordenanzas que se relacionan a continuación, advertíndose que non entrará en vigor ata que transcorran 15 días hábiles desde a presente publicación (art.70.2 da Lei 7/1985 de 2 de abril). Oleiros, 2 de agosto de 2017. O alcalde-presidente Asdo.: Ángel García Seoane Ordenanzas reguladoras a continuación: 4. ORDENACIÓN URBANÍSTICA. ORDENACIÓN PROPUESTA. Si bien se mantienen todos los parámetros de ordenación definidos en el Plan General de Ordenación Municipal y al tratarse por otro lado de un viario ya existente se mantienen las rasantes existentes en la actualidad, pero se definen con mayor exactitud. El único objeto de este Estudio de Detalle es la concreción volumétrica de la ordenación a una escala que permite mayor detalle, estableciendo los volúmenes máximos y los escalonamientos a los que deben adaptarse los proyectos de edificación. La edificación del ámbito se concreta en una tipología de vivienda colectiva en planta baja, dos plantas altas y aprovechamiento bajo cubierta en Ordenanza 4. En cuanto a los parámetros especificados por el PGOM, se actualizan los datos con la superficie resultante del plano topográfico realizado para la elaboración del presente documento. De esta forma: De la superficie bruta del ámbito se descuentan a efectos de aplicar el índice de edificabilidad la superficie de dominio público ya existente en la actualidad, es decir, 877,53 m 2 de suelo que actualmente ya son sistema viario y/o Espacio Libre. Si bien en el catastro figuran como dominio público una superficie de 1.329,63 m 2, según la imagen adjunta, parte de esta superficie fue cedida y ocupada anticipadamente a un propietario para la ejecución de la Plaza de la Rabadeira, por lo que una superficie ocupada de 452,10 m 2 se consideran como parcela privada a efectos del cálculo del aprovechamiento total del ámbito, respetando así los acuerdos establecidos por el Ayuntamiento con propietarios del ámbito. Se adjunta en Anexo 3 documentación administrativa justificativa de las cesiones anticipadas de terreno en esta zona. De esta forma, quedarían los siguientes datos de edificabilidad y aprovechamiento en el ámbito: La edificabilidad se destina un 30% a uso comercial y un 70% a uso residencial en tipología de vivienda colectiva: 4.1.–DESCRIPCIÓN DE LA ORDENACIÓN PROPUESTA. Se realiza una concreción más detallada de las alineaciones y rasantes, manteniendo la configuración actual de la urbanización ya realizada en el perímetro del ámbito, con las que se conecta de forma adecuada. Siguiendo estrictamente la ordenanza de aplicación, el presente Estudio de Detalle se especifica el fondo máximo en planta baja para poder materializar la edificabilidad de uso comercial establecido por la normativa y dando cumplimiento que el 40% de la superficie del patio esté libre de edificación, en concreto con la ordenación propuesta queda un 84% libre. De esta forma los bloques edificatorios tienen 12 metros de fondo en las plantas altas y en las plantas bajas hasta 16 metros según la imagen adjunta (excepto el bloque 1). Asimismo se establecen un retranqueo lateral obligatorio de la edificación colectiva hacia las dos zonas de suelo urbano consolidado de Ordenanza 2 de vivienda unifamiliar colindante, para evitar la formación de medianeras no deseables. Estos retranqueos obligatorios son en todas las plantas de altura, excepto en el bloque 1 que en su planta baja se podrá adosar al colindante, ya que por ser el punto más bajo de todo el conjunto edificatorio es la ubicación ideal para la entrada al aparcamiento en sótano. Con el criterio de una mayor integración en el entorno se establece así mismo unos pasos obligatorios entre los bloques edificatorios en toda la vertical de la edificación para permitir una permeabilidad visual y una ruptura en la longitud de los bloques edificatorios hacia el espacio público exterior. Estos pasos obligatorios servirán para facilitar también el acceso al espacio libre interior privado que se genera en esta manzana edificatoria. Se establece un volumen máximo edificatorio, aplicando las condiciones de las alturas máximas establecidas en el PGOM. De esta forma los proyectos edificatorios que desarrollen la edificación deberán englobarse por debajo de las líneas que definen el volumen máximo que se representa en la documentación gráfica. Por debajo de este volumen máximo se encuadrarán las cotas de los forjados y los escalonamientos de la edificación que se consideren necesarios. No se grafían exactamente los forjados de la edificación para no condicionar innecesariamente los proyectos, debiendo ser éstos los que deben justificar el cumplimiento de las alturas mínimas según los usos que finalmente se proyecten, siempre englobados en este volumen máximo. Se establece una cota de referencia en planta baja que sirve de referencia para el cómputo de alturas, si bien por necesidades de adaptación de las cotas de los portales y locales es necesario modificarlas ligeramente deberán cumplir las condiciones generales establecidas por el PGOM para la medición de alturas. Si por el escalonamiento de la edificación se produce una diferencia de cota de una planta, se podrá usar la cubierta de la edificación más baja como terraza de la de mayor altura. Se autoriza sobre la altura máxima, y por una cuestión estética en la planta bajo cubierta la disposición de barandillas ligeras metálica con vidrio transparente o traslúcido, con una altura máxima de 1,15 sobre la cota de forjado terminado, de forma que se podrá formalizar la planta bajo cubierta con partes aterrazadas y con paños de cubierta plana en su totalidad o en partes, siempre por debajo del volumen máximo grafiado en planos. Sobre las plantas bajas que sobresalgan finalmente hacia el espacio libre privado se podrán usar como terrazas de las plantas primeras. Para el cierre de estas terrazas hacia el Espacio Libre Privado se usarán elementos ligeros metálicos o de vidrio de hasta 1,15 m de altura. Se establece la ubicación de una parcela de sistema local de Servicios Urbanos denominada “CT” para ubicar los servicios técnicos necesarios y el Centro de Transformación de energía eléctrica para todo el ámbito, que se ubicará preferentemente soterrado integrado en el talud de espacio libre. La ubicación de estos servicios urbanos deberán quedar escamoteados entre los elementos de urbanización e integrados con el entorno. En el resto de los bloques, el 2, 3 y 4 el volumen queda definido de la siguiente manera: A continuación se reflejan unos cuadros resúmenes de la ordenación: Parcelario resultante de la ordenación: El cuadro resumen de superficies de la ordenación resultante es el siguiente, en la que se puede comprobar que más del 55% del ámbito se destina a parcelas de uso públicos: *En el bloque 1 se considera como superficie de planta baja la totalidad de la huella de la edificación con 12 metros de fondo, aunque parte de la misma tenga la consideración de planta sótano. Se podrán ubicar usos lucrativos en la misma al quedar al mismo nivel de la fachada principal y con acceso desde la misma. En el presente Estudio de Detalle se hace una propuesta de ordenación del Espacio libre privado interior de la parcela privativa que podrá ser objeto de ajustes en el caso de que se realice un único proyecto constructivo sobre dicho espacio, siempre cumpliendo la condición de conservación de las condiciones de contorno con el Suelo urbano Consolidado colindante. De esta forma en esta propuesta se dispone una zona de taludes ajardinados en esta zona perimetral para adaptarse a los cierres y cotas de las parcelas colindantes, no pudiendo haber un desnivel mayor de 1 o 1,20 m con respecto a la cota del colindante. En el caso de que por la propia reparcelación se generen distintas parcelas con distintos proyectos edificatorios deberán de cumplirse las cotas establecidas en el presente Estudio de Detalle para el Espacio Libre Privado para garantizar la armonización de dicho espacio. Siendo la edificabilidad máxima del ámbito, por usos: Es decir, que el volumen ordenado da cabida a la edificabilidad máxima, siendo los correspondientes proyectos de edificación los que deben justificar el cumplimiento de la edificabilidad máxima adjudicada en el proyecto de reparcelación a cada una de las parcelas, dejando zonas sin construir, menores vuelos, liberando espacios en planta baja para usos no lucrativos, etc. Para ello, se computarán todas las superficies según el art.41 de la LSG y su desarrollo reglamentario según el art.64, en concreto: Artículo 64. Límites de sostenibilidad. …. 5. Para la determinación de la superficie edificable total habrán de tenerse en cuenta las siguientes reglas (artículo 41.4 de la LSG). a) Se computarán todas las superficies edificables de carácter lucrativo, cualquiera que sea el uso al que se destinen, incluidas las construidas en el subsuelo y los aprovechamientos bajo cubierta, con la única excepción de las superficies construidas en el subsuelo con destino a trasteros de superficie inferior a 10 metros cuadrados vinculados a las viviendas del edificio, a aparcamientos o a instalaciones de servicio como las de calefacción, electricidad, gas o análogas (artículo 41.4. a) de la LSG). A estos efectos, la superficie construida de los aprovechamientos bajo cubierta se computará a partir de una altura mínima de 1,80 metros. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos se computarán al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres o cuatro orientaciones, en cuyo caso computarán al 100%. 4.4.–JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS PRESCRIPCIONES LEGALES 4.4.2.–JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA SECTORIAL EN MATERIA DE ACCESIBILIDAD La legislación de aplicación en este apartado es la Ley 8/1997, sobre accesibilidad y supresión de barreras, el Real Decreto 505/2007, de 20 de abril, por el que se aprueban las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones, la Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados, la Ley 10/2014, de 3 de diciembre, de accesibilidad, y el Decreto 35/2000, de 28 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo y ejecución de la Ley de accesibilidad y supresión de barreras en la Comunidad Autónoma de Galicia. Los espacios de dominio público deben cumplir con los criterios básicos que al respecto se fijan en el Decreto 35/2000, de 28 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo y ejecución de la Ley de accesibilidad y supresión de barreras en la Comunidad Autónoma de Galicia, así como la Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados, y lo establecido a tal efecto en el DB-SUA del CTE (Código Técnico de la Edificación). A tal efecto, el sistema viario que se define en el presente Estudio de Detalle cumple con todas las especificaciones establecidas en la normativa anteriormente citada, que ya fueron planificados de forma que resulten accesibles a personas de movilidad reducida. A tal efecto, el sistema viario que se incluye en el presente Estudio de Detalle, es un viario en parte ya existente de forma que se mantienen las rasantes existentes ya establecidas en el Plan General que ya fueron planificados de forma que resulten accesibles a personas de movilidad reducida, aún así, el Proyecto de Urbanización del ámbito debe cumplir con los criterios básicos establecidos en la normativa de obligado cumplimento en lo tocante a: – Itinerarios peatonales – Itinerarios mixtos de peatones y vehículos – Vados para vehículos – Vados peatonales – Elementos de mobiliario urbano – Elementos de urbanización: pavimentos, bordillos, escaleras, rampas – Elementos de señalización y comunicación sensorial Tal y como se menciona en apartados anteriores, el desarrollo de todas las áreas de dominio público proyectadas en el presente documento se ven condicionadas debido a la existencia previa de los espacios libres y viarios circundantes, por lo que se deben adaptar a la realidad existente. En el presente Estudio de Detalle se ajustan unas rasantes para el nuevo sistema viario, que permiten ejecutar un acceso a las parcelas resultantes que cumple con lo especificado en la normativa antes citada, en especial en cuanto a garantizar itinerarios peatonales accesibles. La pendiente máxima longitudinal en todo el ámbito es del 6%. Estas condiciones deberán de justificarse en el correspondiente proyecto de urbanización que desarrolle las obras a realizar en el ámbito del presente Estudio de Detalle. A continuación se realiza un cuadro justificativo y comparativo de la normativa de obligado cumplimiento en materia de accesibilidad. Asimismo los proyectos de edificación que se desarrollen en virtud del presente Estudio de Detalle deberán justificar el cumplimiento de la normativa de accesibilidad aplicable. Deberá de garantizarse la accesibilidad universal tal y como se establece en la legislación estatal y autonómica al respecto.4.4.3.–MEMORIA JUSTIFICATIVA DEL CUMPLIMIENTO DE LA NORMATIVA VIGENTE EN MATERIA DE HABITABILIDAD Tal como determina en el articulo 4 el decreto 29/2010, del 4 de Marzo, por el que se aprueban las normas de habitabilidad de viviendas, los instrumentos de ordenación urbanística contendrán una memoria justificativa de su adecuación a dichas normas. En el presente Estudio de Detalle no se modifican las condiciones de ordenación que puedan afectar al cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de las viviendas, que en todo caso deberán de justificar en sus correspondientes proyectos constructivos conforme la legislación en vigor en el momento de su ejecución. De todas formas, a continuación se resumen las condiciones de desarrollo aplicables en los documentos posteriores a este Estudio de Detalle. En cuanto a las características de las viviendas, desde el presente documento, no se regulan parámetros superficiales mínimos de las estancias que contradigan a los definidos por el decreto 29/2010, por lo que los proyectos de las edificaciones se ajustarán a lo establecido en dicho decreto. El espacio exterior de calidad cumplirá los siguientes requisitos:  En el caso de los espacios públicos es importante la continuidad espacial de la calle, para evitar la configuración de áreas residuales o aisladas.  En los espacios configurados por partes con diferentes sistemas de obtención o gestión, se garantizará la unicidad en rasantes y diseño.  El proyecto de urbanización debe definir el diseño y la distribución de usos en el espacio público.  El espacio público debe conservar sus funciones de modo continuo en la mayor parte de su superficie, y por lo tanto no debería verse invadido por elementos constructivos que dificulten o interrumpan esta continuidad.  Su diseño se hace con criterios de sostenibilidad: reciclaje de aguas pluviales, sistema de riego sostenible, niveles de iluminación y luminarias acordes con el entorno, materiales y soluciones constructivas adecuados, pavimentos permeables.