08/05/2015 | Administración LocalMunicipal
Santiago de Compostela
Urbanismo. Sección de Planeamento e Xestión
Anuncio de aprobación definitiva do Plan parcial do solo urbanizable delimitado número 16 (SUD-16). Agra dos Campos. Aríns

O Pleno da Corporación na sesión ordinaria que tivo lugar o día 27 de marzo de 2015, adoptou entre outros, o seguinte acordo: ● Aprobar definitivamente o Plan parcial do SUD-16 (Agra dos Campos - Aríns), segundo o documento reformado presentado con data 16 de marzo de 2015 por FOMENTO DE INICIATIVAS INMOBILARIAS S. L. e outros propietarios, ao que se engade o Informe de Sustentabilidade Ambiental (ISA) que fóra presentado o 14 de xullo de 2014. Como documentación complementaria unirase un Anexo que recolla todos os condicionantes que se derivan dos informes sectoriais emitidos para a redacción do futuro proxecto de urbanización, así como un plano que reflicta as zonas de protección resultantes da normativa sectorial aplicable. Para os efectos do disposto polo artigo 14 da Lei 9/2006, o promotor haberá de presentar, logo da aprobación definitiva do Plan parcial, a seguinte documentación: 1. Unha declaración que resuma os seguintes aspectos: – De que modo foron integrados no Plan parcial os aspectos ambientais. – Como se tomaron en consideración o ISA, os resultados das consultas, a Memoria ambiental, así como, cando proceda, as discrepancias xurdidas no proceso. – As razóns da elección do Plan parcial aprobado, en relación coas alternativas consideradas. – As medidas adoptadas para o seguimento dos efectos no medio.2. Un resumo non técnico sobre a documentación contida nos puntos 1 e 2. O presente acordo notificarase persoalmente a todos os interesados e publicarase no Diario Oficial de Galicia. Así mesmo publicarase, xunto co texto íntegro da normativa urbanística aprobada, no Boletín Oficial da Provincia. O acto de aprobación definitiva da do citado Plan parcial, foi comunicado á Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Infraestruturas, con data 21 de abril de 2015, en cumprimento do disposto polo artigo 92.3 da Lei 9/2002, do 30 de decembro, de ordenación urbanística e protección do medio rural de Galicia (LOUG). Contra o acordo de aprobación definitiva, poderase interpoñer directamente recurso contencioso administrativo ante o Tribunal Superior de Xustiza de Galicia no prazo de dous meses, contados a partir do día seguinte ao da publicación deste anuncio. De acordo co sinalado no artigo 92.2 da LOUG, publícase deseguido o texto íntegro da normativa urbanística de aplicación. Santiago de Compostela, 23 de abril de 2015. A concelleira de Área de Desenvolvemento Urbano e Sostible Asdo.: Teresa Gutierrez López II.–ORDENANZAS REGULADORAS CAPÍTULO 1.–DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL ART.1.–Generalidades.1. Las presentes ordenanzas tienen por objeto establecer la reglamentación de usos de los terrenos y la edificación pública y privada, todo ello de acuerdo con las especificaciones contenidas en la Revisión del P. G. O. M. de Santiago de Compostela y en la (Ley 9/2002 de 30 de Diciembre), con las modificaciones introducidas por las leyes 15/2004, 6/2007, 6/2008, 2/2010, 15/2010, 4/2012 y 8/2012 y del Artículo 61 del Reglamento de Planeamiento Urbanístico. ART.2.–Naturaleza, ámbito y vigencia. El presente Plan Parcial desarrolla el suelo urbanizable delimitado por el Plan General de Ordenación Municipal de Santiago de Compostela en el ámbito del sector SUD-16 Monte do Gozo –Aríns del Concello de Santiago de Compostela. En el ámbito del presente Plan Parcial se incluyen también terrenos exteriores necesarios para ejecutar actuaciones de conexión o enlace del sector con la red viaria y de servicios existente, tal y como se refleja en el plano 0.07.1 (Límite de actuación y conexiones exteriores). El Plan Parcial no entrará en vigor hasta que se haya publicado en el Diario Oficial de Galicia los textos íntegros del acuerdo de Aprobación Definitiva, de la Normativa en el Boletín Oficial de la Provincia, y se cumplimenten todas las exigencias contenidas en el Artículo 92 de la LOUG. Su vigencia será indefinida, en tanto en cuanto no varíen los criterios adoptados para su formulación y se proceda, en consecuencia, a su revisión o modificación por concurrir las circunstancias que se establecen en la LOUG. Las presentes ordenanzas serán de aplicación obligatoria para la redacción de Estudios de Detalle, Proyectos de Urbanización y de Edificación, de Reparcelación y de Parcelación, tanto privadas como de carácter público que se pretendan realizar dentro del ámbito del Plan Parcial. ART.3.–Relación con el planeamiento general del concello de santiago. En todos los puntos no desarrollados en el presente Plan Parcial, se estará a lo dispuesto en la Revisión del P. G. O. M. de Santiago. ART.4.–Alcance normativo de los documentos.1. El alcance del presente Plan Parcial se deriva del contenido normativo de los documentos que lo integran: ordenanzas reguladoras, estudio económico, plan de etapas y planos de ordenación que tendrán carácter obligatorio.2. La cartografía a escala que constituye la base gráfica sobre la que se ha dibujado la planimetría, tendrá el carácter de cartografía municipal oficial y su uso será obligatorio para reflejar el emplazamiento y determinaciones de cualquier actuación de planeamiento o petición de licencia urbanística. El Concello podrá crear la correspondiente ordenanza para la expedición de copias reproducibles de la cartografía oficial. ART.5.–Modificaciones.1. La modificación de cualquiera de los elementos del Plan se ajustará a lo dispuesto en el Artículo 94 y siguientes de la LOUG y concordantes del Reglamento de Planeamiento. ART.6.–Desarrollo obligatorio. Para la ejecución del Plan Parcial se redactarán obligatoriamente los preceptivos Proyectos de Urbanización y Equidistribución, de acuerdo con lo establecido en las presentes ordenanzas y en la legislación sectorial vigente. ART.7.–Proyectos de urbanización.1. En ningún caso podrá modificar las previsiones de este Plan Parcial, sin perjuicio de que pueda efectuar las adaptaciones exigidas por la ejecución material de las obras, incluidas modificación de cotas altimétricas de viales. ART.8.–Estudio de detalle.1. El Plan Parcial contiene las determinaciones pormenorizadas necesarias para ser ejecutado a partir del correspondiente Proyecto de Urbanización. No obstante, en las parcelas resultantes del planeamiento se permite realizar Estudios de Detalle para ajustar alineaciones y rasantes.2. Las limitaciones de este instrumento de planeamiento de desarrollo serán las contempladas en el Artículo 73.2 de la Ley 9/2002. ART.9.–Ejecución del plan. La ejecución del Plan Parcial se realizará mediante un polígono completo. Esta determinación podrá ser modificada siguiendo el procedimiento y cumpliendo las condiciones establecidas en la LOUG. En especial se atenderá a que la nueva poligonación, además de cumplir las condiciones del art.36 del Reglamento de Gestión Urbanística, no introduzca entre los polígonos resultantes diferencias de aprovechamiento superiores al 15% del aprovechamiento del sector. ART.10.–Sistema de actuación. Se fija como sistema de actuación el de compensación. Este sistema sólo podrá ser sustituido por alguno de los otros contemplados en la Ley 9/2002, en los supuestos establecidos en la misma. Cualquier cambio de sistema de actuación deberá acompañarse del análisis de su repercusión en el estudio económico-financiero. Si fuese necesaria la obtención de terrenos afectados por conexiones exteriores se aplicará el procedimiento de expropiación forzosa, en beneficio de la Junta de Compensación, para su urbanización y posterior entrega al Ayuntamiento. ART.11.–Parcelación. Se permiten parcelaciones en los casos establecidos por el PXOM. En las parcelaciones se procurará que las divisiones de las fincas se ajuste a las reglas de la geometría, orden y uniformidad, para su edificación conforme al Plan, justificándose debidamente las excepciones a esta regla. Se seguirá la regla general de lindes rectos y perpendiculares en las alineaciones. ART.12.–Definiciones. A los efectos de esta ordenanza, cuantas veces se empleen los términos que a continuación se indican tendrán el significado que taxativamente se expresa en los apartados siguientes. En los aspectos no regulados expresamente en este artículo se estará a lo contemplado en el Capítulo II, art.121 del Plan de Ordenación de Santiago de Compostela. Solar: Se entenderá por solar toda parcela que encontrándose en suelo urbano como consecuencia de la ejecución del Plan Parcial y el Proyecto de Urbanización, cumpla además todas y cada una de las condiciones siguientes: a) Tener señaladas alineaciones y rasantes. b) Disponer de acceso rodado directo por la vía a la que tenga frente. c) Tener pavimentada la calzada de la vía a la que de frente y disponer de encintado de aceras. d) Disponer de abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, en las condiciones previstas en el Plan Parcial. e) Tener cumplido con el requisito de reparcelación y/o parcelación urbanística en el caso de que fueran necesarios. Alineación: Se entenderá por alineación aquella línea límite de la parcela que la separa del espacio público. Línea de edificación: Es aquella línea que la futura edificación no puede sobrepasar, salvo con los vuelos, cuando estos estén permitidos. La línea de edificación puede ser exterior o interior: – Exterior: cuando se refiere a la fachada de la edificación que tenga frente a espacios libres públicos, calle o plaza, o a los espacios libres privados que limiten con estos y sean fruto de un retranqueo mínimo obligatorio. – Interior: cuando se refiere a la fachada opuesta a la anterior. Parcela edificable: Es la parte del solar comprendida entre la línea de edificación exterior y la línea de edificación interior. En las zonas donde se permite la prolongación de la planta baja o la edificación de la planta baja al interior de la parcela que acoge la edificación principal, se considerará también edificable a efectos de definición esta parte de la parcela, aunque con las restricciones señaladas en estas ordenanzas. Parcela neta: Es la limitada por las alineaciones oficiales y/o los lindes de separación con las parcelas contiguas. Retranqueo: Es el ancho de la franja de terreno comprendida entre la alineación oficial y la línea de la edificación cuando ambas no coinciden. Asimismo las separaciones de la edificación respecto a los demás linderos de la parcela edificable se denominarán retranqueos; retranqueos laterales cuando se refiere a los linderos laterales o retranqueos posteriores si se refiere al linde posterior de la parcela. Rasante: Es el perfil longitudinal de una vía o espacio libre, público o privado, en el que se apoya la edificación. Línea de cornisa: Es la línea de coronación del plano de fachada de la edificación con frente al espacio de uso público o al terreno en contacto con la edificación. Altura de la edificación: La altura de la edificación es la dimensión vertical de un edificio. Para su regulación se podrán utilizar una o ambas de estas dos unidades de medida: a) La distancia vertical en metros desde la rasante de la acera a la que dé frente la edificación, o la del terreno en edificación exenta, hasta la cara inferior del forjado de la última planta. b) Número total de plantas, en las que se incluirán la planta baja y las plantas de piso. Altura máxima de la edificación: Es aquella que no puede superarse con la edificación. Se establecerá en número máximo de plantas y/o en metros. Habrán de respetarse ambas. Altura de pisos: Se entenderá por altura de pisos la distancia entre las caras inferiores de dos forjados consecutivos. Altura libre de pisos: Se entenderá como la distancia desde la superficie del pavimento acabado hasta la superficie inferior del techo de la planta correspondiente. Superficie ocupada: Es la comprendida dentro de los límites definidos por la proyección vertical sobre un plano horizontal de las líneas externas de toda la construcción, incluso la enterrada y los vuelos. Superficie edificada o construida por planta: Es la comprendida entre los límites exteriores de la construcción de la planta. Superficie total edificada o construida: Es la resultante de la suma de las superficies edificadas de todas las plantas que componen el conjunto edificado. Espacios libres interiores a la parcela: Son aquellos espacios de uso privado o público comprendidos entre las líneas de edificación. El espacio libre de uso público y titularidad privada no tendrá cierres, con el objeto de lograr su integración en la red de espacios públicos e itinerarios peatonales previstos en el Plan. Patio inglés: Es el patio en fachada situado por debajo de la rasante del terreno, con una longitud mínima de 1 metros y máxima de tres. Pieza habitable: Se entiende por pieza habitable aquella que se dedica a una permanencia continuada de las personas y, por tanto, todas las que no sean vestíbulos, corredores, aseos, despensas, roperos, trasteros, depósitos o aparcamientos. Usos permitidos: Son los que se consideran adecuados en las zonas que se señalan en las presentes ordenanzas. Usos prohibidos: Son aquellos que no se consienten por ser inadecuados en las zonas que se señalan en las presentes ordenanzas. Planta baja, semisótano y sótano: 1.–Se entenderá por planta baja la planta inferior del edificio en la que el suelo se encuentra a la altura, por encima, o como máximo a 0.60 cm, por debajo de la rasante de la acera o el terreno en contacto con la edificación.2.–Se entenderá por semisótano aquella planta que teniendo el suelo a más de 0,60 cm por debajo de la rasante, tiene el techo a más de 60 cm por encima de la misma.3.–Se entiende por sótano aquella planta que tiene el techo por debajo de la rasante de referencia en cada una de las fachadas de la edificación.4.–Sin embargo, si por la configuración del terreno las condiciones antes mencionadas varían a lo largo de la línea de edificación exterior, la calificación de sótano, semisótano y planta baja se adoptarán en las partes de las plantas que en ese caso cumplan. Edificio exento: Es aquel que está aislado y separado totalmente de otras construcciones por espacios libres. Edificio exclusivo: Es aquel en el que en todos sus locales se desenvuelven actividades comprendidas en el mismo uso. Edificio auxiliar: Es aquel destinado a complementar los usos de la edificación principal. Se realizará, de ser el caso, respetando los parámetros y determinaciones de cada ordenanza. Soportales: Se designa con este nombre al espacio de continuidad de la red de itinerarios peatonales del Plan, cubierto por la edificación a nivel inferior al de la planta primera, comprendido entre alineaciones. Esta superficie no computará a efectos de edificabilidad cuando cumpla: – Que su profundidad sea 3 m como máximo. – Que esté abierta por tres de sus lados. CAPÍTULO 2.–CALIFICACIÓN DEL SUELO ART.13.–Calificación del suelo del plan. El Plan Parcial establece una ordenación pormenorizada del suelo incluido dentro de su ámbito, distinguiendo: – Suelo de dominio y uso público: ● Dotaciones de carácter general: – Sistema General de espacios libres y zonas verdes (imputado en el interior del ámbito). – Sistema General de equipamientos ZD-2 (adscrito al ámbito). ● Dotaciones de carácter local: – Sistema de espacios libres. – Sistema de equipamientos públicos. ● Red viaria, itinerarios peatonales y aparcamiento público. – Suelo de uso lucrativo residencial: ● Suelo edificable para vivienda unifamiliar en sus distintas tipologías. ● Suelo edificable para vivienda plurifamiliar en régimen libre. ● Suelo edificable para vivienda plurifamiliar sometida a algún régimen de protección pública. – Suelo edificable de uso lucrativo para equipamientos privados. – Suelo de servicios técnicos privados. ART.14.–Sistemas y zonas. Dentro del ámbito se distinguen los siguientes sistemas y zonas: – Sistemas generales: ● De espacios libres y zonas verdes de dominio y uso público (imputado en el interior del ámbito). ● De equipamientos públicos ZD-2 (adscrito al ámbito). – Dotaciones urbanísticas de carácter local: ● De espacios libres públicos. ● De equipamientos públicos. – Zonas de paso y recorridos peatonales. – Red viaria. – Plazas de aparcamiento. CAPÍTULO 3.–LICENCIAS Y PARCELACIONES ART.15.–Parcelaciones urbanísticas.1. Se considera parcelación urbanística la división de parcelas en dos o más parcelas, con la finalidad de proceder a su urbanización o edificación, de forma simultánea o sucesiva, acomodándose a las determinaciones establecidas en este Plan Parcial.2. Toda agrupación o segregación de las parcelas citadas anteriormente deberá cumplir las condiciones siguientes: – Tener el frente mínimo que se establezca en la ordenanza zonal correspondiente. – Respetar la estructura urbanística que fija el Plan Parcial. – Hacer posible las acometidas de todos los servicios urbanísticos para las parcelas resultantes. – Establecer parcelas con una superficie mayor o igual a la mínima determinada en cada ordenanza zonal correspondiente. ART.16.–Plano parcelario. En los planos de ordenación del presente Plan se incluye una propuesta de parcelación. Dentro de estas parcelas se establecen un número máximo de viviendas con un reparto de parcelación individual, estimativo. En ningún caso se podrá superar el número de viviendas máximo establecido por la ficha urbanística del sector ni la edificabilidad asignada a cada parcela. ART.17.–Agrupación de parcelas.1. Se permiten agrupar parcelas para formar otras de mayores dimensiones.2. Las parcelas resultantes estarán sujetas a las prescripciones de estas ordenanzas. ART.18.–Segregación de parcelas.1. Para dividir parcelas se deberá solicitar la preceptiva licencia, presentando el correspondiente Proyecto de Parcelación. Las parcelas resultantes deberán cumplir con las condiciones de parcelación que se indican en la ordenanza zonal correspondiente. ART.19.–Proyectos de edificación. Serán redactados por técnico competente según la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación. Su contenido se ajustará a la normativa vigente y a las ordenanzas municipales. ART.20.–Licencias.1. Estarán sujetos a Licencia Municipal todos los actos previstos en el Artículo 194 de la Ley 9/2002 de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia, en el Artículo 10 del Decreto 28/1999 de 21 de Enero por el que se aprueba el Reglamento de Disciplina Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley de Suelo de Galicia, y los que se establecen en la Revisión del P. G. O. M. de Santiago de Compostela.2. Para su tramitación se seguirán las normas establecidas en la Ley 9/2002, en el RDU y en la Revisión del P. G. O. M. CAPÍTULO 4.–NORMAS DE URBANIZACIÓN ART.21.–Generalidades.1. La ejecución de las obras de urbanización, infraestructuras y servicios generales, se realizará de acuerdo con las determinaciones que se establecen en las ordenanzas municipales y en la normativa sectorial de aplicación. ART.22.–Proyectos de urbanización.1. Como desarrollo del Plan Parcial, se redactarán los proyectos de urbanización que desarrollan sus determinaciones de acuerdo con las presentes ordenanzas.2. Los proyectos deberán estar redactados por técnico competente, y estarán formados como mínimo por: memoria técnica descriptiva, cálculos, planos de situación, proyecto y detalle, mediciones, cuadros de precios y presupuesto, estudio de seguridad y salud (o en su defecto estudio básico de seguridad y salud) y pliegos de prescripciones técnicas. Se aportará un plan de control de obra, con expresión del número de ensayos a realizar por cada uno de los materiales a emplear que deban ser analizados/ensayados, que servirá de base, tras su aprobación, para la recepción de las obras.3. Plazo de ejecución de las obras y/o de las fases. La ejecución de las obras del Proyecto de Urbanización se podrá subdividir en fases; cada una de estas fases deberá ser autónoma, de tal manera que las parcelas que queden afectadas tengan todos los servicios urbanísticos necesarios para su funcionalidad, a la vez que las conexiones exteriores a los sistemas generales. Esta división por fases deberá ser justificada y su aprobación será potestativa del Concello. ART.23.–Red viaria.1. La red viaria se adaptará a lo contemplado en los planos correspondientes del presente Plan Parcial.2. Los materiales de calzada y bordillos que se contemplan en este Plan son indicativos y podrán ser modificados justificadamente en el Proyecto de Urbanización, a la vista de las características definitivas que presente el subsuelo y de acuerdo con las ordenanzas municipales, así como el reajuste de cotas puntuales de implantación que aparecen marcadas en los planos de viales.3. Preferentemente se utilizarán pavimentos de materiales asfálticos, para tráfico rodado y baldosas hidráulicas, de hormigón o pétreas para aceras y calles peatonales. En cualquier caso, se tendrán en cuenta los tipos de pavimentos existentes en las inmediaciones y se propondrán de similares características a ellos, siempre que cumplan las calidades antes reseñadas y de acuerdo con los criterios muicipales. ART.24.–Red de saneamiento. La red de saneamiento se proyectará mediante un sistema separativo que recogerá en una red las aguas pluviales y en otra las fecales. A su vez se tratará de diferenciar entre pluviales “limpias” y pluviales “convencionales” con objeto de optimizar la reutilización de las aguas pluviales, de mantener el balance hídrico del ámbito o de minimizar su tratamiento previo al vertido. A estos efectos, se clasifican como pluviales “limpias” a las recogidas directamente de las escorrentias de: zonas verdes, de los viales peatonales o mixtos de baja densidad circulatoria, y de las futuras cubiertas de las edificaciones; y como pluviales “ convencionales a tratar” a aquellas recogidas en viales de mayor densidad circulatoria de más fácil contaminación. Diferenciación que es más acusada en la zona comprendida entre la Rúa da Seitura y la Rúa da Amapoula, límite del ámbito con el Monte Viso. En los Espacios Libres Públicos, las aguas sobrantes de la infiltración natural del terreno, serán recogidas mediante un sistema de drenaje y a su vez conducidas a un algibe subterráneo del cual, posteriormente, un sistema de riego ayude a mantener el equilibrio hídrico de sus zonas verdes. Se condiciona que las parcelas residenciales de tipología unifamiliar adosada en poblado R1, R2 y R3 con predominio exterior de espacios libres, dispongan de un algibe, con objeto de recoger las escorrentías superficiales, y las aguas procedentes de sus cubiertas, con la finalidad de reutilizar también dichas aguas mediante su propio sistema de riego de sus zonas verdes. Sus excesos, podrán aliviarse a la red pluvial correspondiente. En el resto de parcelas previstas para vivienda unifamiliar, aisladas o pareadas, en las cuales la proporción de parcela no edificada es ligeramente superior al de proporción edificada y a las que se les presupone con capacidad para retener o infiltrar las aguas al terreno natural de su propia parcela y, en concordancia con las directrices de la empresa municipal de la gestión del servicio, carecerán de acometida a la red pluvial. En todo caso, podrán verter sus excesos a la red de saneamiento, disponiendo de un elemento adecuado a su cargo y en su propia parcela. generalmente del tipo sifónico, previo a la acometida. Para el resto de parcelas, en las plurifamiliares, se prevén arquetas de recogida que posibiliten verter las aguas a la red asignada, condicionando a las parcelas ubicadas en la zona oeste del ámbito, entre la Rúa da Seitura y Rúa da Amapoula, e identificadas como RC1, RC2, RC5 y RC6, la red de pluviales “limpias”. De forma análoga, dicha condición se impone a todas las parcelas de equipamiento (EQ) las cuales dispondrán de una arqueta exclusiva de vertido a pluviales “limpias”. Los vertidos se realizarán hacia el Regato de Fontenla, hacia el colector “Incorporación de Paredes” y hacia el colector da Rúa da Pena, según los casos. La sección mínima del colector para ambas redes será de 30 cm excepto en la Rúa de las Estrelas que será de 40 cm. Las velocidades estarán comprendidas entre 3 m/s y 0,5 m/s. La pendiente mínima del colector al inicio serán del 1% y en los restantes tramos se determinará en función del caudal para que las velocidades mínimas no desciendan del 0,5 m/s. En general las conducciones serán enterradas siguiendo el trazado de la red viaria o espacio libre público y a una profundidad mínima de 1,20 m, para recogida de pluviales y de 1,40 m en residuales para zonas no rodadas y de 1,50 m para zonas rodadas. Preferentemente la red de pluviales se trazará por la calzada y la de fecales por la acera. En viales de anchura superior a 16 m. se duplicará la red, discurriendo a ambos lados de la calzada. En tramos específicos, se podrá minimizar esta profundidad mínima, siempre que la canalización quede protegida. Se empleará PVC color teja UNE EN 1401 SN4. Las juntas serán estancas, preferiblemente elásticas mediante junta de goma. Se dispondrán pozos de registro de ancho interior mínimo 1 m cada 50 m como máximo, así como en los cambios de alineación y rasantes y en las cabeceras. Los pozos de registro serán de hormigón compuestos por anillos prefabricados. Las recogidas de aguas pluviales se realizarán mediante rígolas, canaletas y sumideros La superficie de recogida máxima asignada a cada uno de estos elementos será inferior a 500 m 2. Los sumideros se colocarán cada 40 m como máximo o, al menos en los cruces de calles, estos sumideros al igual que las acometidas domiciliarias, conectarán con la red municipal mediante un pozo de registro. Tanto los pozos de registro como las arquetas y sumideros deben ser estancos. Los proyectos de saneamiento deben incluir justificación hidráulica de la solución adoptada, tomando para el alcantarillado el mismo caudal de abastecimiento de agua, y para las pluviales el derivado de los datos pluviométricos. En ambos casos, deberán tenerse en cuenta las aportaciones de las cuencas exteriores al ámbito. En cualquier caso, se cumplirá lo dispuesto en el artículo 188 del Plan General de Ordenación Municipal. El proyecto de urbanización que desarrolle el presente Plan Parcial aportará un balance hídrico del sistema que justifique el dimensionado de los elementos. ART.25.–Abastecimiento de agua potable. La red que se proyecta será mallada enlazada a la red municipal. El trazado preciso de la red y su dimensionamiento será detallado en el Proyecto de Urbanización encargado de determinar el desarrollo constructivo de las premisas establecidas en este Plan Parcial. Se dispondrán válvulas de corte de forma que pueda sectorizarse parte de la red, de acuerdo con la compañía suministradora. Se dispondrán en acera y totalmente accesibles. Las acometidas a parcelas dispondrán de válvulas de corte, también accesibles desde vía pública. Las tuberías de abastecimiento de agua deberán situarse a un nivel superior al que tenga la red de saneamiento (distancia mínima de 0,30 m entre ellas). El material constituyente básico a emplear en las conducciones será la fundición. Se emplearán tubos de secciones normalizadas, en general de 100 y 150 mm de diámetro. Particularizadamente, el anillo San Lázaro-San Marcos y la conexión a la arteria San Marcos-Arins se realizará con tubos de 200 mm. de diámetro. Se permitirá el empleo de tuberías de polietileno de alta densidad (P. E. A. D.) para acometidas y diámetros inferiores a 80 mm de diámetro. Los hidrantes a colocar se realizarán acometiendo a conducciones cuyo diámetro sea de al menos 150 mm de sección. En los cruces bajo calzada las tuberías irán debidamente protegidas. Sobre las conducciones se dispondrá una banda señalizadora. La velocidad del agua en las conducciones estará comprendida entre 0,5 y 1,8 m/s. Los proyectos de abastecimiento deberán incluir justificación hidráulica de la solución adoptada. Los tubos, válvulas y piezas especiales se dispondrán con el timbrado suficiente para garantizar la estanqueidad y durabilidad de la red. La presión normalizada de prueba en fábrica para tubos, válvulas y piezas especiales, no será inferior a 10 atmósferas. Se realizarán las pruebas de funcionamiento, estanqueidad y presión tanto por tramos de tubería montada como la conjunta de funcionamiento de la red. La dotación mínima a considerar en áreas o zonas residenciales se establece en un consumo medio de 300 l/h día. En zonas industriales 0,5 l/sHa (coeficiente de mayoración C=2,3), para el riego 20 m 3 /Ha y para cada hidrante 100 l/min. En cualquier caso, se cumplirá lo dispuesto en el artículo 188 del Plan General de Ordenación Municipal. ART.26.–Red de alumbrado público. La red de alumbrado público, así como las características de sus componentes se diseñarán de acuerdo con el REBT vigente y las ITC que le sean de aplicación. Las necesidades de iluminación tendrán en cuenta el R. D. 1890/2008 por el que se aprueban el Reglamento de Eficiencia Energética en Instalaciones de Alumbrado Público Exterior. Las conducciones de distribución de alumbrado público serán mediante líneas subterráneas independientes de la red general, por terreno público no permitiéndose las canalizaciones subterráneas ni los tendidos aéreos por propiedad privada. No podrán discurrir bajo el pavimento destinado a tráfico más que en los casos imprescindibles de cruces de calzada. Atendiendo al P. X. O. M., todas las vías deberán tener como mínimo las iluminaciones siguientes. – Paseo y área peatonal: 5 lux – Calle: 8 lux – Área, pasaje y callejón: 5 lux El coeficiente de uniformidad será superior a 0,3. Los requisitos mínimos de eficiencia energética se determinarán en función del tipo de vial a iluminar. Las exigencias requeridas en los viales se determinarán en función del tipo de alumbrado ya sea vial, peatonal o ambiental. Los distintos tipos de viario proyectado conllevarán distintas propuestas de alumbrado. Específicamente se tratará el alumbrado de la “Rúa das Estrelas” al ser diferenciado del resto. Se compatibilizarán báculos de distinta altura y disposición atendiendo a las caracteristicas de los viales o zonas a alumbrar con objeto de conseguir los valores mínimos de luminosidad y uniformidad requeridos La relación entre la separación y la altura de las luminarias no deberá ser superior a 4,5. Se emplearán luminarias que no generen contaminación lumínica prohibiendo expresamente el uso de luminarias que emitan luz directamente hacia el cielo. El sistema de iluminación dispondrá de una regulación de nivel luminoso mediante alguno de los sistemas recogidos en ITC-EA-04. Las tapas de conexión y mecanismos de los soportes estarán fuera del alcance del público y tendrán un mecanismo de cierre controlable. Los puntos de luz estarán protegidos con materiales irrompibles y los postes serán de materiales inoxidables. El criterio de implantación de los elementos de control, primará la integración de los mismos en la escena urbana. Los equipos de medida se ubicarán junto a los centros de mando, en la zona pública, integrados paisajísticamente en los mismos y en un lugar consensuado tanto con la compañía suministradora como con los servicios técnicos municipales. En cualquier caso se seguirán las recomendaciones técnicas del servicio municipal con el fin de reducir el consumo energético y la contaminación lumínica. El diseño y dimensionamiento final de la Red de Alumbrado se remitirá al correspondiente Proyecto de Urbanización, y en él se incluirán el estudio del emplazamiento más adecuado de las luminarias en función de las características particulares de cada vial, y su situación coordinada con los elementos vegetales proyectados, vados definitivos de acceso a las edificaciones y pasos de peatones, y con los elementos de las demás redes de servicios. ART.27.–Red de energía eléctrica. La red de energía eléctrica se diseñará y proyectará conforme a la reglamentación que le sea de aplicación. Deberá tenerse en cuenta los trazados de las canalizaciones de energía eléctrica que discurren por el ámbito, especialmente el que recorre la Rúa das Estrelas y Rúa San Martiño. Se prevé que la distribución de energia eléctrica a las parcelas se realice mayoritariamente en baja tensión, desde Centros de Transformación distribuidos de manera uniforme dentro del ámbito. Dependiendo de la potencia demandada, las parcelas de uso terciario, dotacional o de equipamiento, podrán ser abastecidas en media tensión. Las redes de distribución tendrán las siguientes características: Baja tensión: 400/230 V Media tensión: máximo 30 kV Tanto en baja como en media tensión, las redes de distribución serán enterradas bajo las aceras en PP rojo de 160 mm de diámetro. Paralelamente a estas conducciones se prevé una canalización en PP verde de 125 mm para comunicaciones. Cuando la carga total correspondiente a una instalación sea superior a 50 KVA, se facilitará a la compañía suministradora de energía un local capaz para instalar el centro de transformación, en las condiciones que se indican en el Reglamento de Acometidas Eléctricas. En todo caso, el centro de transformación deberá reunir las debidas condiciones técnicas. El Plan Parcial establece la disposición de los CCTT´s previendo su localización enterrada en espacio público, admitiéndose, en todo caso, la localización en locales en el interior de las edificaciones siempre que resuelvan su acceso desde la vía pública y su drenaje directo a la red de sumideros. Para los grupos de viviendas adosadas y aisladas se dispone de parcelas de S. T. para la ubicación de CCTT´s, primando en todo caso la integración de los mismos en la escena urbana. En los bloques edificatorios de viviendas plurifamiliares y parcelas de equipamientos ya se considera prevista la ubicación de la obra civil del mismo en su interior. La red de media tensión que enlaza los distintos centros de transformación de compañía previstos en la urbanización tendrá una estructura anillada como garantía de suministro. La distribución discurrirá por una zanja de canalización común correspondiente a uno de los tipos normalizados por la compañia suministradora, disponiendo las canalizaciones correspondientes a la BT sobre las correspondientes a MT. Se intercalarán las correspondientes arquetas de paso, cruce o acometida que obedecerán a las exigencias de la compañía suministradora. Se dispondrán preferiblemente sobre acera. Todas las instalaciones satisfarán lo determinado en el REBT e ITC vigentes, así como la normativa de la compañía suministradora. La estimación de la demanda de potencia en baja tensión se efectuará de acuerdo con los grados de electrificación establecidos en el REBT en función de los usos de aplicación. ART.28.–Red de telecomunicaciones. Las redes del servicio de telecomunicaciones deberán ser subterráneas, así como los distintos tipos de arquetas, y tenderán a concentrar en una única canalización a los diferentes operadores del servicio. Se dispondrán arquetas de paso cruce o derivación normalizadas que permitan dar conexionar con las distintas parcelas. Serán del tipo normalizado según exigencias de las compañías suministradoras. Preferiblemente se instalarán arquetas unitarias que recojan los servicios de las compañías. Cada parcela dispondrá de la correspondiente arqueta de entrada normalizada, a la cual deberán conexionar la canalización externa de los diferentes operadores. Las parcelas que soporten conjuntos inmobiliarios en los que exista continuidad en la edificación, que queden acogidos o deban acogerse al régimen de propiedad horizontal dispondrán, de acuerdo a R. D. 346/2011 de una arqueta común de entrada. Las conexiones, diseño de la red y su cálculo se realizará conforme a los criterios de las compañías concesionarias, y de acuerdo con lo dispuesto en el RD 401/2003 de 4 de abril que regula este tipo de infraestructuras. Se prohíbe en cualquier caso la implantación de cableado visto por las fachadas de las edificaciones. De ser necesaria la instalación de armarios de control no subterráneos, habrán de estar integrados en la edificación, evitándose interferencias físicas y visuales en el espacio público. Las parcelas de desarrollo plurifamiliar, deberán prever en su interior los espacios necesarios para los correspondientes recintos de telecomunicaciones, se le dotará de un arqueta ICT por bloque edificatorio. En el futuro dispondrán de los equipos electrónicos y captadores correspondientes. Las manzanas edificatorias con predominio de viviendas pareadas o adosadas se las dota de una parcela de servicios técnicos en su proximidad (S. T.), la cual irá a su vez dotada de una arqueta ICT para acometer a un Recinto Único (RITU) que dé servicio a dicho conjunto. En dicha parcela se dispondrá el sistema captador y partirá la red de distribución y dispersión de aquel conjunto a conjuntos de viviendas. Estas canalizaciones se tenderán por zona común de dichas parcelas privadas, generando la correspondiente servidumbre de paso y mantenimiento de la misma, hasta la red interior de usuario. A las parcelas individuales destinadas a albergar viviendas unifamiliares independientes no sujetas a régimen de propiedad horizontal, se les dotará al pié de la misma de la correspondiente arqueta ICT. El Proyecto de Urbanización que desarrolle el presente Plan Parcial preverá la conexión de enlaces con los postes aéreos existentes en Suelo Urbano, de manera que se sitúen adecuadamente los pedestales de acometida y no queden tramos de línea aérea en el interior de los sectores. ART.29.–Red de gas. Tanto las canalizaciones como las instalaciones complementarias serán enterradas. Las zanjas tendrán una base firme, continua y exenta de materiales que puedan dañar la conducción. Su profundidad será como mínimo, de 0,60 m medidos desde la rasante del terreno. Las uniones serán estancas y cumplirán las especificaciones de las normas UNE que correspondan al material utilizado. La separación de la conducción con otras instalaciones será como mínimo de 0,20 m en cruces y de 0,40 m en paralelo para la media presión A y de 0,10 m en cruces y de 0,20 en paralelo para la media presión B y la baja presión. El diseño de la red y las instalaciones complementarias así como el cálculo, condiciones de los materiales, pruebas, ensayos y condiciones de control y mantenimiento deberá realizarse de acuerdo con lo establecido en el reglamento de redes y acometidas de combustibles gaseosos. De ser necesaria la instalación de armarios de control no subterráneos, habrán de estar integrados en la edificación, evitándose interferencias físicas y visuales en el espacio público. El Proyecto de Urbanización que desarrolle el presente Plan Parcial determinará, en función de los polígonos de desarrollo, el dimensionamiento de la red, el emplazamiento de los elementos que la constituyen y las conexiones exteriores de la misma. ART.30.–Red de riego. Como agua de riego se empleará preferentemente el agua procedente de los manantiales y escorrentías existentes en el sector, junto con el aporte correspondiente a la infiltración de pluviales. Se prohíbe expresamente la reutilización de las aguas no potables para riego por aspersión o difusión. Se establecerán en todas la zonas de parque y jardines, espacios libres, paseos y calles, las instalaciones suficientes para un consumo mínimo diario de 20 m 3 por hectárea. Las bocas de riego serán de los mismos materiales y modelos adoptados por el Concello, conectados a redes independientes derivadas de la red general, con sus correspondientes llaves de paso. ART.31.–Normas generales medioambientales. Con carácter general, y complementando las determinaciones Normativas Particulares recogidas en el presente Plan Parcial, serán de aplicación en su proceso de ejecución a desarrollar mediante el correspondiente Proyecto de Urbanización, las indicaciones recogidas en el apartado 4.42 “Medidas de Integración Paisajística” del Informe de Sostenibilidad Ambiental (I. S. A.), del Área de Reparto 5 (Sectores SUD 16 y SUD 17-Santiago de Compostela). Incluyendo las siguientes medidas, recogidas de forma independiente en el articulado general: – “Preventivas”, todas aquellas que eviten los impactos agresivos, tales como: – Suavizar el diseño; – Separar los edificios residenciales de la AP-9; – Hacer trazados orgánicos en la movilidad peatonal y en los jardines; – Aumentar las superficies de Zonas Verdes a lo largo del “Rego de Fontela”; – Orientar, en lo posible, las vistas hacia el “Monte Viso”; – Usar materiales naturales en acabados y mobiliario urbano; etc,. – “Correctoras”, tales como: – Enterrar los Centros de Transformación y elementos de Aspecto técnico desagradables; – Ataluzar las Zonas Verdes en desnivel, en vez de crear muros resistentes y revegetarlas para conseguir reducir la sonoridad, sobre todo en la zona afectada por la autopista AP-9; – Suprimir los trazados aéreos de líneas eléctricas y telefónicas; – Crear barreras vegetales en los panoramas o zonas residuales – “Compensatorias”, reequilibrar todo aquello que no sea posible corregir como: – Mimetizar los aparcamientos huyendo de acabados agresivos y dándoles sombra vegetal antes que con elementos prefabricadas; – Rehacer antiguos cierres mediante materiales integrados con el paisaje tradicional compostelano. A.–Objetivos de calidad paisajística Son principales objetivos paisajísticos: ● Creación una barrera verde frente a la “Autopista AP-9”, que aísle lo más posible el ámbito de ella. ● Mantener una visión y un estado emocional-apacible dentro del ámbito del “Área de Reparto 5” como territorio aledaño del Camino Francés de Santiago. ● Fomentar las Zonas Verdes y los ajardinamientos de tipo orgánico alejado de las geometrizaciones formales, al máximo. En la ordenación se superarían los valores mínimos legalmente exigibles para ellos, según ahora indica la normativa. En todo caso, el tratamiento definitivo de los espacios libres públicos será definido por el Proyecto de Urbanización que desarrolle el presente Plan Parcial, con el criterio general de mínima intervención y preservación de las características naturales del terreno. ● Incluir como Zona Verde importante, las franjas de suelo que siguen los márgenes del propio “Regato de Fontela”. ● Integrar las edificaciones resultantes en la orografía actual, con acabados constructivos estéticos en fachadas y cierres de cubiertas con materiales naturales propios de Compostela. ● Fomentar los circuitos peatonales y de carril-bici con arboles y/o jardines en su recorrido. ● Mantener la visión del “Monte do Viso” como hito los más visible posible. B.–En la obras de ejecución que desarrollen el presente Plan Parcial se actuará buscando: – El jalonado de la zona de afección. – Integración paisajística de las estructuras. – Protección del Suelo contra Derrames y Gestión de Aceites y Residuos. – Tratamientos de Estériles. – Protección de la Tierra Vegetal. – Adecuado aislamiento de las estructuras. – Adecuado Sistema de Gestión de Residuos. – Adecuado Sistema de Iluminación. – Control del Movimiento de Maquinaria. – Control de la Ejecución de operaciones molestas para la fauna y la población. – Medidas protectoras contra Incendios. C.–Medidas correctoras: – Medidas correctoras de emisión de polvo y ruido. D. –El Proyecto de Urbanización deberá concretar y presupuestar las medidas precisas de protección acústica que aseguren el cumplimiento de los objetivos de calidad acústica establecidos para las áreas residenciales por el Real Decreto 1367/2007, y que complementen las recogidas en el proyecto de ampliación de la Autopista AP-9, colindante con el sector SUD 16. CAPÍTULO 5.–NORMAS GENERALES DE EDIFICACIÓN, VOLUMEN, USO Y ESTÉTICA SECCIÓN 1.ª.–NORMAS GENERALES DE EDIFICACIÓN ART.32.–Accesos a parcelas.1. El promotor de las obras queda obligado a proteger la zona de servicios durante las obras con una losa de hormigón, chapa metálica, o elementos similares de suficiente resistencia, que garanticen la continuidad y seguridad de los servicios afectados.2. Asimismo quedará obligado a reparar los desperfectos debidos a la construcción de accesos. ART.33.–Niveles de edificación y rampas. Los niveles de edificación quedan definidos por las cotas de referencia de las plantas bajas definidas en los planos. Cuando por el desnivel del terreno sea necesario establecer rampas de acceso en el interior de la parcela, la pendiente deberá ser compatible con el uso al que se destine, y en todo caso deberá ser aprobado en el proyecto correspondiente por el Concello. ART.34.–Taludes y obras de drenaje superficial.1. El promotor de las obras de cada parcela deberá proteger debidamente durante la ejecución de las mismas la parte de taludes incluidos si existieran, así como las distintas obras de drenajes superficiales existentes.2. Cualquier actuación sobre la parcela deberá garantizar un funcionamiento similar al planteado por el Proyecto de Urbanización que desarrolle el Plan Parcial para el drenaje de las aguas pluviales, así como la posibilidad de mantenimiento adecuado de la zona de taludes correspondiente. ART.35.–Disposiciones generales que deben cumplir los edificios.1. Las edificaciones deberán cumplir con la legislación vigente en materia de seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad.2. En especial se aplicarán las determinaciones que se establecen en la normativa del P. G. O. M. ART.36.–Parámetros y determinaciones reguladoras. La edificación en el ámbito del Plan Parcial se adecuará al tipo definido en los Planos de Ordenación y a los parámetros definidos por los cuadros de características que tendrán carácter de máximos. Los parámetros y determinaciones reguladoras que se establecen para cada tipo son: – Alineación. – Línea de edificación exterior. – Línea de edificación interior en planta baja. – Línea de alineación interior en planta piso. – Altura máxima y número de plantas. – Superficie edificable máxima. – Número máximo de viviendas. – Número mínimo de plazas de aparcamiento. ART.37.–Resto de parámetros. Para el resto de parámetros no definidos en estas Normas Comunes de Edificación se estará a lo establecido en las Ordenanzas Municipales del PXOM y a las Normas de Habitabilidad de Galicia y al Decreto 314/2006 de puesta en vigor del CTE. SECCIÓN 2.ª.–NORMAS GENERALES DE VOLUMEN ART.38.–Aprovechamiento asignado al suelo.1. Edificabilidad: Se designa con este nombre la medida de la edificación permitida en un tipo de suelo, establecida en metros cuadrados edificables por cada metro cuadrado de suelo calificado por cada ordenanza. Computará edificabilidad toda superficie construida que esté cubierta y cerrada y tenga una altura libre superior o igual a 1,50 m, siempre y cuando no esté destinada al uso público en las condiciones establecidas en el art.46 de la LOUG, En cualquier caso, se estará a lo dispuesto en el Plan General de Ordenación Municipal de Santiago de Compostela. No computarán edificabilidad los soportales cuando su profundidad sea 3 m como máximo y esté abierto por tres de sus lados.2. Superficie de techo edificable: Es la suma de todas las superficies cubiertas correspondientes a las plantas del edificio que computen edificabilidad. ART.39.–Sobre la forma de materializar el aprovechamiento.1. Tipologías edificatorias permitidas: En cada ordenanza particular se define la tipología edificatoria admitida.2. Plantas de un edificio: N.º de plantas: son las delimitadas para cada ordenanza, incluyendo la planta baja.3. Sótanos: a) Es aquella planta enterrada que tiene su techo a menos de 60 cm por arriba de la rasante, salvo en puntos concretos especificados en las normas particulares de cada zona. b) En cuanto a las alturas, se cumplirá con lo establecido en las Normas de Habitabilidad de Galicia. c) Los sótanos no serán habitables y tendrán ventilación suficiente. d) No computarán edificabilidad siempre que se destinen a garaje, a instalaciones de la edificación (cuarto de calderas, contadores…) o a trastero, a razón de uno por vivienda y con una superficie inferior a 10 m². 4. Semisótanos: a) Es aquella planta semienterrada que tiene su suelo a más de 60 cm por debajo de la rasante y el techo a más de 60 cm por encima de la rasante que podrá ser destinada a los usos que se establezcan, salvo en puntos concretos especificados en las normas particulares de cada zona. b) En cuanto a las alturas, no será inferior a 2,30 m ni superior a 3,60 m, sin perjuicio de las limitaciones establecidas para cada tipo de uso. c) No computarán edificabilidad siempre que se destinen a garaje, a instalaciones de la edificación (cuarto de calderas, contadores…) o a trastero, a razón de uno por vivienda y con una superficie inferior a 10 m². 5. Construcciones permitidas sobre la cubierta: a) Por encima de la cubierta quedan autorizadas únicamente la construcción de cubiertas con la geometría que se fije en cada ordenanza zonal, así como las chimeneas y elementos de ventilación, así como las antenas de recepción de señal de TV y radio con la proporción mínima para que todos los usuarios del edificio accedan correctamente a los servicios de telecomunicación y los paneles solares. b) Se permiten elementos volumétricos que sobresalgan del plano de cubierta o terraza de remate del edificio, tales como buhardillas o mansardas. Se prohíben elementos volumétricos como casetones de ascensores, casetas y antenas de telefonía móvil y otros que desvirtúen y afeen el aspecto del edificio, que no estén incluidos en las normas particulares de cada zona.6. Edificaciones auxiliares: Son aquellas edificaciones exteriores al volumen edificado de uso principal y que albergan usos complementarios. Su superficie computará edificabilidad conjuntamente con la del edificio principal. No computarán edificabilidad los espacios exteriores cubiertos destinados a aparcamiento en las parcelas de viviendas unifamiliares, siempre que estos espacios estén abiertos en dos de sus caras. La reglamentación de sus condiciones se contiene en cada ordenanza particular.7. Cubiertas: a) Se entiende por cubierta de la edificación los elementos constructivos que cierran el volumen edificado por encima de la cara superior del último forjado. b) Si se trata de cubiertas inclinadas deberán estar formadas por planos continuos. Si se trata de cubiertas planas, se establecen unas condiciones en cada ordenanza. c) El resto de las condiciones morfológicas se establecen en cada ordenanza particular. d) Aprovechamiento bajo cubierta: Se permite el uso de vivienda y otros compatibles con este, siempre que se mantengan las condiciones volumétricas que se fijen en cada caso en la ordenanza de aplicación. SECCIÓN 3.ª.–NORMAS GENERALES DE USO ART.40.–Uso principal o global. Es el que se señala en el plano de zonificación y la ordenanza zonal correspondiente, y que no excluye otros que estén permitidos. ART.41.–Usos permitidos. Son los que se consideran adecuados, además del principal, en las ordenanzas zonales correspondientes. ART.42.–Usos prohibidos. Son los que no se consideran adecuados y son excluidos en cada caso por las ordenanzas zonales. ART.43.–Clasificación de usos. Es de aplicación lo contemplado en el Capítulo I (Normas Generales y Condiciones de Uso) del Título III (Normas y Ordenanzas Reguladoras) de la Revisión del Plan General de Ordenación Municipal (P. G. O. M.) de Santiago de Compostela. ART.44.–Uso residencial. Es de aplicación lo contemplado en el Artículo 106 del Título III de las Normas Generales y Condiciones de Uso del P. G. O. M. ART.45.–Uso comercial. Es de aplicación lo contemplado en el Artículo 109 del Título III de las Normas Generales y Condiciones de Uso del P. G. O. M. ART.46.–Uso Garaje-aparcamiento y servicios del automóvil. Es de aplicación lo contemplado en el Artículo 117 del Título III de las Normas Generales y Condiciones de Uso del P. G. O. M. ART.47.–Uso de equipamiento. Es de aplicación lo contemplado en el Artículo 120 del Título III de las Normas Generales y Condiciones de Uso de la Revisión del PGOM. SECCIÓN 4.ª.–NORMAS GENERALES DE ESTÉTICA ART.48.–Condiciones de las edificaciones.1. Fachadas: Seguirán unas condiciones estéticas acordes con la normativa existente y las tendencias arquitectónicas actuales, evitando la utilización de materiales que degraden el buen hacer arquitectónico.2. Cubiertas: En el caso de cubiertas inclinadas, serán de planos continuos sin quiebros en sus faldones. Como materiales de acabado se utilizará la teja, pizarra ó zinc. Para las cubiertas planas se permiten acabados en áridos, maderas y materiales que hagan conjunto con los acabados de fachadas. Se prohíbe expresamente la utilización de planchas de fibrocemento como material de acabado.3. Cierres: a) Deberán situarse en la alineación oficial establecida en los planos de ordenación. b) En todo el sector los cierres de parcela que den frente a viales, zonas verdes o parcelas de equipamientos, se realizarán obligatoriamente de acuerdo a los siguientes parámetros. Constarán de un zócalo ejecutado en fábrica de piedra u hormigón visto, con una altura máxima de 1,00 m. Sobre este elemento se podrá disponer una reja, verja, celosía o similar, con un 80% de huecos y con una altura máxima de 1,00 m que se podrá trasdosar interiormente con elementos vegetales. c) Cierres de parcelas plurifamiliares. Cuando las parcelas de edificios plurifamiliares tengan un espacio libre entre el cierre y la fachada, y den a viales o a espacios libres públicos, estos tendrán que ajustarse a los esquemas definidos en las Normas Particulares de viviendas plurifamiliares (ver ficha adjunta). d) Los cierres interiores de las parcelas entre colindantes se ejecutarán del mismo modo que los frontales, pudiéndose emplear también mallas metálicas o elementos vegetales vivos con una altura máxima de 2,50 m. e) Se prohíben expresamente los cierres de fábrica de bloques de hormigón, ladrillos, celosías de hormigón u otros materiales similares, sin enfoscar y pintar.4. El Proyecto de Edificación, junto con el de ordenación volumétrica, cuidará definirá convenientemente el diseño, composición y color de los paramentos exteriores y cerramientos.5. Por razones justificadas y previa autorización del Concello, podrán emplearse otros materiales distintos a los establecidos en los párrafos anteriores, excepto los expresamente prohibidos, siempre que se garantice su adecuación al entorno. CAPÍTULO 6.–NORMAS PARTICULARES DE CADA ZONA. ORDENANZAS ZONALES SECCIÓN 1.ª.–ORDENANZA DEL SISTEMA DE COMUNICACIONES. RED VIARIA. VÍAS PEATONALES Y VÍAS PEATONALES DE ACCESO RODADO RESTRINGIDO A VIVIENDAS ART.49.–Ámbito de aplicación. Es el señalado en el plano de ordenación como RED VIARIA, ITINERARIOS PEATONALES Y APARCAMIENTO PÚBLICO. ART.50.–Condiciones de uso. En calzadas el uso libre es el de tránsito rodado, en aceras el uso exclusivo es el tránsito peatonal y en zonas de aparcamiento el uso de estacionamiento de vehículos. Las aceras dispondrán de carril-bici donde se indique en planos. ART.51.–Condiciones de volumen y edificación.1. Condiciones de edificación: se caracterizan por no ser edificables, no incluyendo como tal concepto las construcciones propias del mobiliario urbano, tales como bancos, papeleras, farolas, kioscos, marquesinas de paradas de autobuses y contenedores de basuras.2. Condiciones de volumen: no se admiten que no sean como resultado de lo especificado en el apartado anterior.3. Materiales: De manera indicativa se señalan los materiales a utilizar: – En viales-asfalto. – En aparcamientos-solera de hormigón. – En carril de bicicletas, hormigones coloreados. – En aceras, baldosa tipo del Ayuntamiento en zonas puntuales y baldosa hidráulica en el resto. – En los viales peatonales rodados de acceso restringido se utilizarán adoquines de hormigón, losas de hormigón, aceras de baldosa, y se evitarán entre los distintos materiales el uso de bordillo resaltado, resolviendo con zonas verdes el encuentro entre los distintos materiales. – La disposición del arbolado se establecerá en el Proyecto de Urbanización, que igualmente podrá proponer una diferente distribución del aparcamiento, así como ajustar los tratamientos superficiales propuestos, en concordancia con las áreas peatonales y rodadas contiguas. – Se dispondrán colectores de residuos integrados o enterrados que faciliten la recogida selectiva. SECCIÓN 2.ª.–ORDENANZA DE ESPACIOS LIBRES Y ZONAS VERDES PÚBLICAS ART.52.–Ámbito de aplicación. Es el señalado en el plano de zonificación como SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES PÚBLICOS EL(pb) Y ZONAS DE PASO Y RECORRIDOS PEATONALES. Dadas las características y exigencias del sector, se considerará como un todo el conjunto de zonas verdes-espacios libres y el entorno del Parque Fluvial Regueira da Fontenla, susceptible de posibles gradaciones estéticas, paisajísticas, visuales, de protección, etc. ART.53.–Condiciones de uso. Espacios de uso público destinados a parque y jardines de ocio, deporte no reglado, recreo, reposo y paseo de ciudadanos. ART.54.–Tratamiento de la urbanización. Se diseñan los espacios, manteniendo en lo posible el terreno natural con sus cotas, así como el arbolado existente. Se relacionarán los espacios con caminos de dos categorías: 1.ª.–Caminos peatonales con ancho mínimo de 5 a 6 m en los que se incorporará el trazado de un carril para bicicletas y serán los caminos estructurantes del conjunto.2.ª.–Caminos peatonales de orden menor, de un ancho mínimo de 3 m, para realizar sendas peatonales más naturales. Sobre los caminos estructurantes se crearán espacios de mayor dimensión para zonas de descanso, merenderos, juegos de niños y miradores, donde la topografía lo permita. En estas zonas de descanso se ubicarán marquesinas para proteger de la lluvia y del sol. Las zonas de merenderos se realizarán con el mobiliario necesario, tanto de mesas, bancos y barbacoas, para permitir el disfrute del ciudadano al aire libre. Los caminos y zonas de recreo dispondrán de bancos, papeleras, fuentes bebederas, farolas y carteles de señalización. Se dispondrá de áreas de juegos infantiles, preadolescentes, áreas de deporte no reglado y áreas de mantenimiento físico para la tercera edad. Los materiales a utilizar serán: maderas tratadas, piedra, tejas cerámicas, hormigones tratados, lonas y metales tratados, estando prohibidos los elementos de fábricas, bloques hormigón visto, fibrocementos. Los pavimentos de los caminos serán de: – Tierra compactada. – Terminación asfáltica en los caminos estructurantes y hormigón en el carril de bicicletas. Los pavimentos de las plazas se realizarán con losas de hormigón, maderas tratadas, losas de piedra natural y zonas de césped. Los bordillos, donde existan, serán de adoquín u hormigón, pudiendo utilizarse otros materiales que hagan conjunto con el resto del mobiliario urbano. Las gradas, escaleras y puentes se realizarán en maderas tratadas. En los caminos y zonas de ocio que tengan contacto con laderas de pendiente superior al 6%, se dispondrán de las correspondientes cunetas para la recogida de aguas. El tratamiento del cauce del río se adecuará a las riberas de la Regueira de Fontenla, con el fin de crear un paseo paisajístico con la formación de: cascadas y pequeños estanques. En las zonas en las que el cauce no esté claramente marcado, se podrá desviar ligeramente para adaptarse al diseño de las zonas verdes. Se incorporarán, siempre que sea posible, al diseño de los espacios libres y parques públicos los trazados de manantiales y/o escorrentías preexistentes. Se podrán crear unas zonas más pavimentadas, en las que mediante elementos como graderíos naturales y plataformas con pavimentos duros, se potenciará el ocio y acontecimientos públicos, como actuaciones, exposiciones, ferias, etc. La iluminación será la adecuada a los distintos usos que se diseñen, diferenciando claramente la iluminación necesaria por normativa de la que marca ambientalmente sendas y recorridos, evitando en todo momento crear un consumo excesivo de energía y evitando la contaminación lumínica realizando así un ahorro energético. En el Proyecto de Urbanización, se identificará y señalizará el arbolado existente a preservar. Particularmente se preservará el arbolado maduro existente en el entorno del regato da Fontenla y todo aquel que sea posible incorporar a los espacios libres, plazas y aceras de la urbanización. En todo caso, el tratamiento definitivo de los espacios libres públicos será definido por el Proyecto de Urbanización que desarrolle el presente Plan Parcial, con el criterio general de mínima intervención y preservación de las características naturales del terreno. ART.55.–Instalaciones permitidas. Se permitirán instalaciones descubiertas para la práctica de deportes que deberán estar convenientemente urbanizadas, dotadas de alumbrado público y el abastecimiento de agua necesario para su funcionamiento y conservación. Se podrá disponer de edificaciones de ocio y cultura con una ocupación máxima del 1% del total y sin sobrepasar la altura media del arbolado tipo de cada zona, que no computarán edificabilidad. Se permiten, asimismo, pequeñas instalaciones de carácter provisional para albergar kioscos, aseos públicos, expendedurías de helados y refrescos de tipo snack-bar, así como pequeños almacenamientos de jardinería para el apoyo del mantenimiento de las zonas verdes. Se permitirá mediante estudios específicos la posibilidad de realizar ubicaciones para la captación de energía solar que pueda dar servicio a las redes propias de las zonas verdes. SECCIÓN 3.ª.–ORDENANZA DE EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS ART.56.–Ámbito de aplicación. Comprende aquellas dotaciones públicas cuyos ámbitos están definidos en los planos de ordenación y que se reservan para equipamientos docentes y otros de interés público y social. La edificación se situará en la parcela señalada en el plano de ordenación como SISTEMA LOCAL DE EQUIPAMIENTOS PÚBLICOS EQ(pb). ART.57.–Condiciones de uso y volumen.1. El uso característico es el equipamiento socio-cultural.2. Usos pormenorizados permitidos: – Equipamientos: Sanitario-asistencial: centro de salud, ambulatorio u otros usos sanitarios. Se toleran los usos asistenciales, sociales y culturales. Docente: centro de enseñanza secundaria, primaria incluso escuela infantil e instalaciones complementarias. Se toleran los usos culturales y sociales. Deportivo: centros deportivos en instalaciones descubiertas y cubiertas. Multiuso: usos socioculturales, sanitario, asistencial, religioso, comercial-abastecimiento, deportivo, recreativo, docente, universitario, administración pública y servicios urbanos. El uso educativo, religioso y asistencial deberá resolver dentro de su parcela la dotación de plazas de aparcamiento necesarias.3. Usos prohibidos: Todos los demás.4. Condiciones específicas. Los equipamientos y dotaciones se regularán por el art.136 “Sistema de Equipamientos y Dotaciones” del PGOM. ART.58.–Condiciones de tipología. La edificación será aislada, con una disposición sobre la parcela que colabore a la definición de los espacios urbanos, y se integrará en el lugar manteniendo las condiciones de las edificaciones del ámbito, del paisaje y de las condiciones ambientales. ART.59.–Condiciones de parcelación. Dada la configuración y ubicación de las parcelas de equipamientos, se permite la parcelación y como superficie mínima parcelable de 1.000 m². ART.60.–Condiciones de posición.1. Retranqueo mínimo de fachada: Para parcelas menores de 1.000 m² podrán coincidir con la alineación de la parcela, y para parcelas superiores a 1.000 m² mínimo de 3 metros.2. Retranqueo mínimo a linderos laterales y posteriores: 3,00 metros. ART.61.–Condiciones de volumen y edificación.1. Ocupación máxima: Sobre rasante: 30%. Bajo rasante: Se corresponde con la ocupación sobre rasante. El espacio libre no ocupado por la edificación sobre rasante tendrá carácter ajardinado. Los aparcamientos en el exterior y pistas de deportes descubiertas, no consumen ocupación.2. Edificabilidad: La edificabilidad disponible será la establecida por los parámetros de ocupación máxima de la parcela y altura máxima permitida.3. Altura máxima y n.º de plantas: la altura de la edificación no superará los 9,50 m sobre la cota natural del terreno. Podrán admitirse excepcionalmente mayores alturas como consecuencia de la adaptación técnica requerida por el uso al que se destine la parcela.4. Cubiertas: Se permitirá la cubrición con tejado o azotea con función de ático. Las vertientes de cubierta serán rectas y continuas. La altura máxima de cumbrera será de 4,00 m medidos a partir de la línea de cornisa. Todas las instalaciones estarán inscritas dentro del plano de 30.º desde la cara superior del último forjado en línea de fachada y patios, excepto las antenas y chimeneas. Para el caso de las azoteas-ático, no se podrá exceder en altura más de 3,50 m sobre la altura permitida, estableciéndose un retranqueo de la línea de fachada de 3,00 m en todo su perímetro.5. En parcelas donde exista arbolado marcado en los planos como zonas a conservar, se tendrá que mantener el arbolado compaginando el espacio con la edificación. SECCIÓN 4.ª.–ORDENANZA DE VIVIENDA COLECTIVA ART.62.–ámbito de aplicación.1. El señalado en el plano de ordenación como vivienda colectiva libre, VPA.2. Corresponde a las parcelas Rc1 a Rc09. ART.63.–Condiciones de tipología. Se establece en todas las manzanas la tipología de edificación aislada abierta. Se fija un tipo de ordenación en bloque. En la planta baja se ubicará el uso comercial preferentemente en las fachadas de cada parcela que den frente a los viales principales y de mayor entidad, como figura en los planos de detalle de parcelas. En el resto de la planta baja no ocupada por el comercial, se situarán las viviendas. En el frente de las viviendas de planta baja, dentro de los límites de la parcela privada, se creará una franja con un ancho mínimo de 4 m paralela a la fachada, de jardín privado de las viviendas de planta baja, siempre que la geometría de la parcela lo permita. El resto de la parcela libre de edificación, que no forma parte de estos jardines privativos de las plantas bajas, será ajardinada resolviendo los desniveles de las plataformas de referencia de plantas bajas, con las condiciones mínimas de accesibilidad, permitiendo que se creen zócalos según la topografía resultante, con acabados según croquis anexo a la memoria. En el caso de que los bloques de edificación, por su tipología de aislados con un ancho de 16,00 m, tengan distintas rasantes, se tendrán en cuenta las plataformas de planta baja y los puntos de medición definidos en los planos de parcelas, no permitiendo que se incremente la altura máxima en más de 1,50 m. En casos excepcionales definidos en planos, se permitirán dimensiones mayores formando zócalos de la edificación, resolviendo estos zócalos con muros de piedra o zonas ajardinadas. Desde estos zócalos sólo se podrá dar acceso a zonas de aparcamiento en plantas de sótano o semisótano. En las manzanas en las cuales la ocupación de las plantas bajas sea mayor que la proyección vertical de las plantas altas (1.ª y 2.ª residencial), como figura en los planos de manzanas (RC2 y RC5), la altura máxima de esta planta baja no será superior a 6 m desde la rasante de la acera hasta la cara inferior del forjado de cubierta de la planta baja. El encuentro con los colindantes se resolverá con elementos vegetales y ornamentales. Según los planos de ordenación de las parcelas, se definen las dimensiones de los bloques y sus plataformas de referencia para las plantas bajas, que podrán ser ajustadas mediante los proyectos de edificación en función de las cotas finales resultantes del correspondiente Proyecto de Urbanización. Todos los bloques de viviendas tienen un ancho mínimo de 16 m. La distancia entre bloques no será inferior a 14 m. En el caso de testeros enfrentados, se podrá reducir esta distancia siempre que no den a dichos testeros ventanas de estancias vivideras de la vivienda. Se permiten realizar vuelos de fachada de máximo 1,00 m de longitud desde la línea de fachada. En este metro se computará todo tipo de elementos ornamentales. El porcentaje de vuelos con respecto al perímetro de la planta de cada vuelo, no podrá ser mayor del 60% del perímetro total de la planta que vuele. Los vuelos se podrán hacer desde una altura de 3,30 m contados desde la plataforma de referencia de la planta baja. En los proyectos de construcción de los bloques de edificación se permitirá realizar pequeños reajustes en las cotas de planta baja de los bloques, para adaptarse a las necesidades funcionales de los mismos. Este reajuste nunca será mayor de 1,00 m por encima ó 1,00 m por debajo de la cota de referencia de planta baja definidos en los planos de parcelas. Con el objeto de optimizar la integración del desarrollo urbanístico con su entorno, en la zona más próxima al Camiño Francés, las manzanas de vivienda colectiva RC3 y RC4 (destinadas a viviendas VPO), incluirán la previsión de ajardinamiento de una franja perimetral de 6m de ancho, coincidente con el límite del sector, en su cara orientada al noroeste, con arbolado autóctono. ART.64.–Condiciones de uso.1. De acuerdo con la regulación de usos definida por el PGOM de Santiago de Compostela y por el presente Plan Parcial, se autorizan con carácter general la vivienda colectiva o plurifamiliar, correspondiente a la Ordenanza 4 “Edificación aberta”. Se fija una edificación exenta, con fachada a todos los lindes de parcela.2. Usos pormenorizados permitidos: Uso característico: – Residencial colectiva Se permiten como usos compatibles: – Residencial comunitario. – Comercial en categorías 1.ª y 2.ª – Hotelero – Oficinas: Cuando la superficie destinada a este uso supere el 40 % del total en plantas altas, dispondrán de acceso independiente. – Salas de reunión. – Garaje-aparcamiento en categoría 2.ª. – Equipamientos: sanitario-asistencial. Socio-cultural. Religioso Recreativo Se permiten garajes- aparcamientos. Las dotaciones de aparcamiento mínimas son las exigidas para los distintos usos del PGOM.2. Usos prohibidos: todos los demás. ART.65.–Condiciones de volumen.1. Altura máxima de cornisa y n.º de plantas: 9,50 m equivalentes a 3 plantas (planta baja más dos plantas altas), medidas desde las plataformas de las cotas de referencia marcadas en los planos de parcelas hasta la cara inferior del último forjado.2. En las parcelas (RC2 y RC5), donde la planta baja tenga mayor ocupación que las plantas altas (1.º y 2.ª), la altura de esta planta baja no será mayor de 6,00 m. La altura libre de planta para viviendas será como mínimo 2,50. La altura libre de los locales comerciales en planta baja será como mínimo 3,00.3. Construcciones e instalaciones permitidas por encima de la altura máxima de cornisa: Por encima de la altura máxima de cornisa, además del forjado del techo de la última planta, se admitirán: – Construcción de ático, con retranqueo de la línea de fachada de 3,00 m en todo su perímetro y altura máxima de 3,50 m. – En el ático se autoriza el uso residencial independiente. – Sobre el ático sólo podrán admitirse las chimeneas de ventilación o evacuación de humos y antenas, así como paneles solares y cajas de ascensores hasta una altura máxima de 1,00 m.3. Retranqueos: Los establecidos y marcados en los planos de ocupación sobre rasante y bajo rasante de las parcelas.4. Aparcamientos: Es obligatorio dotar de 1,5 plazas de aparcamiento por vivienda en el interior de la parcela.5. Cierres de parcelas: En las parcelas donde la alineación oficial de la parcela no coincida con la fachada de los volúmenes edificatorios, el cierre de la parcela se resolverá con una altura total de 1,50 m, resuelto con materiales opacos hasta una altura de 0.75m y elementos diáfanos o vegetales en el resto según se refleja en esquema anexo. SECCIÓN 5.ª.–ORDENANZA DE VIVIENDA UNIFAMILIAR A RT.66.–Ámbito de aplicación.1. El señalado en el plano de ordenación como vivienda unifamiliar.2. Corresponde a las manzanas R1 a la R27. ART.67.–Condiciones de tipología. Se establece para cada una de las manzanas la tipología acorde con la ordenación, si bien se podrán mantener las viviendas existentes de tipología aislada que no afecten al parcelario del Plan Parcial. Mediante un Estudio de Detalle de toda la manzana se podrá cambiar la tipología de las viviendas unifamiliares de adosadas a pareadas y viceversa, conservando el número máximo de viviendas y la edificabilidad de la misma. ART.68.–Condiciones de uso.1. El uso característico es de vivienda unifamiliar en sus distintas tipologías (aislada, pareada y adosada). 2. Usos pormenorizados permitidos: – Industrial en categoría 1.ª. – Oficinas < 100 m² y administrativo. – Garaje-aparcamiento en categoría 1.ª. En categoría 2.ª grupo 1.ª para edificaciones adosadas. – Equipamientos: sanitario-asistencial. Socio-cultural. Deportivo. Religioso. – Espacios libres y zonas verdes.3. Usos prohibidos: Todos los demás. ART.69.–Condiciones de parcela.1. La parcela mínima edificable en las manzanas incluidas en esta ordenanza para cada tipología, será la siguiente: 2. En cualquier caso se deberá respetar el número máximo de viviendas que figura en el CUADRO DE CARACTERÍSTICAS DE LAS PARCELAS del Punto I.11.2. de la Memoria.3. Sobre cada parcela mínima sólo se podrá construir una vivienda.4. Se permite la construcción de patio inglés, con un ancho libre mínimo de 1,20 m, para iluminar la planta sótano o semisótano, sin que compute ocupación, siempre que esté abierto y sirva para ventilar e iluminar dicha planta.5. En las parcelas con destino a viviendas adosadas, los proyectos se desarrollarán mediante proyectos unitarios con un único acceso a garajes el cual será mancomunado a todas las viviendas de la parcela, teniendo también las instalaciones privativas comunes dentro de las parcelas. Si por causas justificadas y por la entidad de la misma se tuviese que desarrollar por partes, se realizará previamente un estudio de detalle para marcar los valores de retranqueos, ocupación, profundidad edificatoria y alturas, común a todas ellas y el mínimo grupo edificatorio a desarrollar de manera independiente incluirá 6 viv. Con aparcamiento mancomunado. ART.70.–Condiciones de posición. Se permitirá la construcción de edificaciones auxiliares en las condiciones especificadas en el art142.4 del PGOM de Santiago de Compostela. El tratamiento de los espacios libres de parcela primará el uso de elementos de ajardinamiento en una proporción mínina del 50% de la superficie en planta. Cuando se promuevan ordenaciones conjuntas de vivienda unifamiliar agrupada (poblados), la superficie mínima de la parcela objeto de la actuación será igual o superior a 5.000m²., y se respetarán las siguientes condiciones: – La ordenación deberá ser objeto de un Estudio de Detalle de ordenación de volúmenes que podrá ser tramitado simultáneamente con el Proyecto de Edificación. – Se destinará como mínimo un 20% de la parcela original para zona libre de edificación destinada a usos comunitarios. Esta zona deberá destinarse a usos de jardín privativo y comunitario. Las partes de jardín privativo no pueden contener construcciones auxiliares ni permanentes de ningún tipo. Los jardines comunitarios se diseñarán de modo que puedan contener piscinas, pistas de juegos o deportivas y elementos auxiliares de jardín, éstos sin exceder de un 5% del espacio libre comunitario. Las separaciones entre las partes privativas y entre éstas y los colectivos, se constituirán por vallas macizadas como máximo en 1,2 metros de altura, pudiéndose alcanzar los dos metros con vallas transparentes o vegetales. – El garaje-aparcamiento deberá ser común para todas las viviendas unifamiliares ordenadas, no permitiéndose en este caso, acceso exclusivo directo desde la vía pública a ninguna de ellas. Tampoco se admite la creación de calles interiores de distribución en superficie, con excepción de la formación de la rampa a la planta sótano desde la calle. – En actuaciones de este tipo únicamente se admite el uso de viviendas y aquellos vinculados directamente a dicho uso, como garaje-aparcamiento o trasteros. – Debe quedar garantizado, mediante la constitución del régimen jurídico adecuado. La imposibilidad de disponer independientemente de cada parcela edificable y de la parte de la misma que se integra como elemento común de la totalidad de las parcelas del conjunto. Este régimen deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. – No podrá aumentarse el número de viviendas respecto del que se se determina para cada parcela en los cuadros y planos de este Plan Parcial. – Los pasillos de comunicación de la parte de la parcela de uso privativo y la zona común, no podrán superar el 10% de la superficie de esta. ART.71.–Condiciones de volumen.1. Edificabilidad máxima: Es la establecida para cada manzana en el cuadro que se incluye en el apartado I.11.2. de la Memoria del Presente Plan Parcial.2. Cuando se realice un proyecto unitario para una manzana, se podrán aplicar las condiciones de ocupación y edificabilidad para la totalidad distribuyéndola libremente entre las distintas parcelas, sin que se pueda superar en ningún caso el número máximo de viviendas y/o parcelas que figura en el CUADRO DE CARACTERÍSTICAS DE LAS PARCELAS del Punto I.11.2. de la Memoria.3. Altura máxima de cornisa y número de plantas: Se establece un máximo de 2 plantas B+1 con una altura equivalente de 6,50 m. Medición: – En edificaciones que deban retranquearse respecto a la alineación oficial, las rasantes referenciales para la medición de alturas corresponderán al terreno de la parcela en contacto con la edificación, y se medirá perpendicularmente hasta la cota inferior del techo de la última planta. – La altura máxima de cornisa permitida en estos casos será determinada en el punto medio de la fachada en contacto con el terreno, sin que esta fachada tenga que corresponderse necesariamente con la principal ni que esté frente a ella el acceso, y la diferencia entre la altura máxima de cornisa permitida y la altura en cualquier punto de las fachadas de la edificación no podrá ser superior a 1,20 m, en cuyo caso será necesario escalonar la construcción. Se seguirá los criterios de cómputo de altura definidos en los croquis anexos a esta memoria. Cuando las condiciones topográficas de la parcela lo permitan y el terreno natural de la parcela se encuentre por encima de la rasante de la acera en más de 2,00 m, se podrá acceder a planta sótano directamente sin que esto compute en altura, teniendo dicha planta la condición de planta sótano en toda su superficie. El tratamiento de los frentes de las parcelas será totalmente ajardinados salvo las zonas de acceso peatonal y rodado.4. Fondo máximo edificable: no se establece.5. Ocupación: Se establece una ocupación sobre rasante del 50%. Se establece una ocupación bajo rasante del 75%. 6. Construcciones e instalaciones permitidas por encima de la altura máxima de cornisa: Por encima de la altura máxima de cornisa, además del forjado del techo de la última planta, se admitirán: – La cubrición con tejado o azotea. Las pendientes de cubierta serán rectas y continuas. La altura máxima de cumbrera será de 4,50 m medidos a partir de la línea de cornisa. Para caso de las azoteas con ático, no se podrá exceder en altura más de 3,50 m sobre la altura permitida, estableciéndose un retranqueo de la línea de fachada en 3,00 m en su fachada a calle y la fachada posterior. – El aprovechamiento del espacio bajo cubierta cumplirá las condiciones establecidas en el Decreto 29/2010 de 4 de Marzo de 2010, por el que se aprueban las Normas de Habitabilidad de Viviendas de Galicia. – Sobre el espacio bajo cubierta, sólo podrán admitirse las chimeneas de ventilación o evacuación de humos y antenas, así como los paneles solares.7. Aparcamientos: Es obligatorio dotar de 2 plazas de aparcamiento por vivienda en el interior de la parcela.8. Las parcelas de viviendas unifamiliares con frente a la “Rúa de Senande”, deberán cumplir, además de todas las anteriores, las siguientes condiciones de dominio derivadas del trazado del Oleoducto Coruña-Vigo: ● Prohibición de efectuar trabajos de arada o similares a una profundidad superior a 70 cm, así como plantar árboles o arbustos a una distancia inferior a 2 metros a contar del eje de la tubería. ● Prohibición de realizar obras o efectuar acto alguno que pueda dañar el buen funcionamiento de las instalaciones a una distancia inferior a 10 metros de la tubería. ● Libre acceso del personal y equipos necesarios para poder mantener, reparar o renovar las instalaciones, con pago, en su caso, de los daños que ocasionen. SECCIÓN 6.ª.–ORDENANZA DE EQUIPAMIENTOS PRIVADOS ART.72.–Ámbito de aplicación. Son los señalados en el plano de ordenación como EQ. ART.73.–Condiciones de tipología. Edificación exenta. ART.74.–Condiciones de uso. Se tienen previstas tres parcelas destinadas a este uso (Eq1, EQ2, EQ3). 1. El uso característico de la parcela es el socio-cultural y deportivo.2. Usos pormenorizados permitidos: – Equipamientos: sanitario-asistencial-deportivo-docente-hostelero – Espacios libres y zonas verdes.3. Usos prohibidos: todos los demás. ART.75.–Condiciones de tipología. Edificación aislada. ART.76.–Condiciones de parcelación. A los efectos de parcelación, se establece una parcela mínima de 1.000 m² y frente mínimo de 20 m a viario público. ART.77.–Condiciones de posición.1. Retranqueo mínimo a fachada principal: 3,00 metros.2. Retranqueo mínimo a linderos laterales y posterior: 3,00 metros. ART.78.–Condiciones de volumen y edificación.1. Ocupación máxima sobre y bajo rasante: 50%. 2. Edificabilidad máxima: según planos de ordenación.3. Altura máxima y número de plantas: 9,50 m equivalentes a dos plantas (B+1) medidos desde el terreno en contacto con la edificación.4. Cubiertas: Se permitirá la cubrición con tejado o azotea. Las vertientes de cubierta serán rectas y continuas. La altura máxima de cumbrera será de 4,00 m medidos a partir de la línea de cornisa. Para el caso de los áticos, no se podrá exceder en altura más de 3,50 m sobre la altura permitida, estableciéndose un retranqueo de la línea de fachada de 3,00 m en todo su perímetro.5. Para los equipamientos de uso deportivo, la ubicación de pista de deportes, piscinas y elementos porticados, no computarán a efectos de ocupación ni edificabilidad. Podrá autorizarse la instalación de cubiertas desmontables estacionales para el uso de la piscina en el período invernal. Los cierres de parcela no superarán la altura de 1.20m con materiales opacos, pudiendo superar dicho límite con elementos diáfanos o elementos vegetales hasta 2.20m. SECCIÓN 7.ª.–ORDENANZA DE LAS ZONAS DESTINADAS A SERVICIOS TÉCNICOS ART.79.–Ámbito de aplicación. El señalado en el plano de ordenación O.03 como ST.1 >> ST.18. ART.80.–Condiciones de uso.1. Uso principal o global: Equipos de infraestructuras (centros de transformación, equipos de telecomunicaciones, estaciones depuradoras, etc.). 2. Usos prohibidos: todos los demás. ART.81.–Condiciones de parcelación.1. La superficie mínima será la necesaria para cada equipo de infraestructura concreto. ART.82.–Condiciones de volumen y edificación.1. Las instalaciones serán subterráneas, pudiendo ocupar la totalidad de la parcela.2. Las parcelas destinadas a estos usos habrán de estar integrados en la edificación, evitándose interferencias físicas y visuales en el espacio público. Los recintos de Infraestructuras de Telecomunicaciones Unificados (RITU) en las agrupaciones de viviendas unifamiliares se dispondrán de forma que los trazados de las redes privadas discurran por espacio privado, generando la correspondiente servidumbre de paso para mantenimiento. III.–PLAN DE ETAPAS Tal y como se ha detallado en el Apartado I.10.2. de la Memoria del presente Plan Parcial, el sector que abarca la totalidad del ámbito del presente Plan Parcial constituye un único polígono, y se establece como sistema de actuación el de COMPENSACIÓN para su gestión. Se establece una única etapa para la ejecución de las obras de urbanización, con el contenido, duración y evaluación económica que se detallan a continuación: ETAPA ÚNICA: 1.–Objetivo: Se ejecutarán las conexiones con los sistemas generales viario y de infraestructuras, así como todos los viales y la urbanización de las zonas verdes.2.–Actuaciones: A. Urbanización de todas las vías, así como las conexiones exteriores previstas para el ámbito: – Viario grafiado en el Plano de Ordenación -Red Viaria- (se destaca puntualmente el sistema general imputado en el interior del ámbito, correspondiente al tramo del eje San Lázaro-Monte do Gozo-Bando) y plano Anexo “Conexiones exteriores”. B. Conexiones exteriores con la red de abastecimiento de agua, saneamiento y acometida de la red eléctrica de media tensión en los puntos señalados, incluyendo los centros de transformación (ejecución de parte del colector Agra dos Campos y ejecución de parte del anillo San Lázaro-San Marcos). C. Urbanización de zonas verdes y vías peatonales (se incluye el sistema general en el interior del ámbito, localizado en el Parque Fluvial Regueira da Fontela -Pu-18-). 3.–Plazos: – Plazo máximo para la constitución de la Junta de Compensación: 12 meses a partir de la aprobación definitiva del Plan Parcial. – Los proyectos de equidistribución y de urbanización se tramitarán de forma simultánea, quedando establecidos para ambos los siguientes plazos máximos de tramitación: – Plazo máximo para presentación del Proyecto de Urbanización: 15 meses, computado a partir de la constitución de la Junta de Compensación. – Plazo máximo para la presentación del Proyecto de Compensación: 15 meses, computado a partir de la constitución de la Junta de Compensación. – Plazo máximo de ejecución de las obras de urbanización: 3 años a partir de la aprobación definitiva del proyecto de urbanización, siempre que exista disponibilidad jurídica de los terrenos afectados. – Plazo máximo de ejecución de las obras de edificación: 4 años a partir de la recepción por el Ayuntamiento de las obras de urbanización. – Conservación de la urbanización: la conservación de la urbanización, correspondiente al Plan Parcial SUD 16, será a cargo de los propietarios de dicho ámbito. A tal efecto, dichos propietarios deberán constituirse en Entidad Urbanística de Conservación, con una duración mínima de 20 años, a contar desde la recepción completa de la urbanización por el Concello. En cuanto a las garantías referentes al planeamiento de iniciativa particular, el Artículo 74. b. LOUG establece: “Se garantizará el cumplimiento de los compromisos adquiridos por importe del 20% del coste estimado para la implantación de los servicios y la ejecución de las obras de urbanización y de conexión con los sistemas generales existentes, así como, en su caso, las obras de ampliación y refuerzos necesarios. Estas garantías podrán constituirse mediante cualquiera de los mecanismos previstos en la legislación de contratos de las administraciones públicas, deberán prestarse en el plazo máximo de tres meses desde la aprobación definitiva del Proyecto de Urbanización y han de cancelarse, a petición de los interesados, una vez recibida la urbanización en los términos establecidos por el Artículo 110.5. de la presente Ley.” – Edificación simultánea a la urbanización: El otorgamiento de licencias de nueva edificación, cuando no constase la ejecución completa de la urbanización del polígono, requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos: a) la aprobación definitiva del planeamiento urbanístico más detallado, así como del proyecto de equidistribución y del proyecto de urbanización. b) La definición de las obras, servicios, dotaciones e infraestructuras que se consideran básicas o imprescindibles para dar soporte a la edificación proyectada. Esta definición se realizará en el proyecto de urbanización – mediante el establecimiento de las correspondientes unidades funcionales -, o, en su defecto, a través de un procedimiento específico con audiencia de la Junta de Compensación. c) El pago por el promotor del saldo íntegro que resulte a cargo de la respectiva parcela en la cuenta de liquidación provisional de la equidistribución. d) La constitución de un aval por el importe presupuestado de las actuaciones definidas en el punto b, que responderá de la completa ejecución de las mismas, así como, una vez recibidas éstas, del costeamiento de las que estén pendientes de ejecución en el polígono así como de los gastos que pudieran resultar de la futura liquidación definitiva. Para autorizar la ocupación de las edificaciones será imprescindible: a) La recepción por la administración de las obras, servicios, dotaciones e infraestructuras definidas en el punto b), sin perjuicio de lo que proceda respecto del deber de su conservación. b) El compromiso del promotor de abonar todos los gastos imputados a la respectiva parcela por el proyecto de equidistribución, incluidos los que resulten de la futura cuenta de liquidación definitiva del polígono, con independencia de las transmisiones que se produzcan y sin perjuicio de la afección real derivada de la equidistribución.