05/03/2015 | Administración LocalMunicipal
Oleiros
Urbanismo
Publicación normativa Modificación Estudo Detalle Mazá Z7 RUP-8 S. U. Santa María de Canide, aprobada polo Concello Pleno de data 29.01.15. Expte. FG nº 536

Polo Concello Pleno, en sesión ordinaria celebrada o día 29 de xaneiro de 2015, acordouse entre outros: - Aprobar definitivamente o documento denominado MODIFICACIÓN DO ESTUDO DE DETALLE DA MAZA Z7 RUP-8 S. U. SANTA MARIA DE CANIDE, documento nº 17889 de 10.12.2014 e arquivar o documento nº 13421 de 18.09.14, ao quedar substituído polo que se aproba. Faise constar que con data 16.02.2015, se remitiu a documentación establecida no art.92 da Lei 9/2002 á Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Infraestruturas. Recursos.- O Estudo de Detalle é unha disposición xeral polo que contra o mesmo poderá interpoñer recurso contencioso/administrativo ante a Sala do Contencioso Administrativo do Tribunal Superior de Xustiza de Galicia, de conformidade co artigo 10 da Lei 29/1998, do 13 de xullo, reguladora da xurisdición contencioso-administrativa, no prazo de dous meses, a contar do día seguinte ao da publicación desta disposición. En cumprimento do disposto no art.92.2 da Lei 9/2002, de 30 de decembro, publícase a normativa e as ordenanzas que se relacionan a continuación, advertíndose que non entrará en vigor ata que transcorran 15 días hábiles desde a presente publicación (art.70.2 da Lei 7/1985 de 2 de abril). Oleiros, 24 de febreiro de 2015. O Alcalde-Presidente, Asdo.: Angel García Seoane. El presente Estudio de Detalle desarrolla un sistema de gestión independiente e individualizado para cada una de las parcelas propuestas, tal y como se especifica en el presente documento, de tal forma que se determina la conveniencia de tramitar el presente documento para fijar los parámetros que ordenan este aspecto. Siendo el uso característico el residencial en tipología de vivienda unifamiliar, según describe el Articulo 23 – Ordenanza Z-7 y Z-8. Residencial Unifamiliar; se opta por desarrollar el sistema de tipología unifamiliar más común en la zona que es la de parcelas independientes para cada vivienda, con accesos independientes para cada parcela, tal y como permite el Plan Parcial en su Articulo 23 – Ordenanza Z-7 y Z-8. Residencial Unifamiliar: (…) Accesos Rodados: …. realizándose el acceso a las parcelas a través de viario público y permitiéndose el acceso a sótanos o semisótanos, mediante rampas. (… ) Esta gestión individualizada evita la contradicción de parcelas y viviendas unifamiliares independientes en superficie conviviendo con acceso y garajes comunes bajo rasante, que no garantizan el carácter autónomo típico y más común de la tipología de vivienda unifamiliar. Además de la pertinencia de justificación para una actuación individualizada frente a la intervención conjunta de la parcela en cuestión, una vez estudiado el perfil del terreno y los desniveles existentes en la parcela, se detecta la necesidad de modificar las rasantes para adecuarlas a la pendiente del terreno y de las propias calles de acceso ya urbanizadas, escalonando de esta forma las parcelas unas con respecto a otras tanto en sentido longitudinal como transversal a estas. Adecuando así los accesos y rasante de cada parcela al vial al que da frente; según se describe en el punto 1.4. Objetivos y Criterios de la Ordenación del propio Plan Parcial: (….) “-Ordenanzas: prestaran especial atención a la acomodación de las nuevas edificaciones a las condiciones topográficas y paisajísticas del terreno…. “ (….) De esta forma considerando el artículo 5 de las Ordenanzas Reguladoras del Plan Parcial ( 2.1 Normas generales ), en que dice: “Las manzanas destinadas a vivienda unifamiliar y colectiva, usos dotacionales, así como el terciario hotelero, disponen de detalle suficiente para poder desarrollar la parcelación derivada del Proyecto de Compensación, teniendo fijadas sus alineaciones y rasantes así como la composición de los volúmenes que sólo podrán ser modificados mediante Estudio de Detalle”. Se opta por la tramitación de este Estudio de Detalle, y se deberá cumplir y adaptarse a lo establecido en la Legislación vigente, en nuestro caso el artículo 73 de la ley 9/2002 (y siguientes modificaciones) de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural de Galicia, que es el que regula la finalidad y condiciones de los Estudios de Detalle. Dicho artículo 73 de la Ley establece: 1. En desarrollo de los planes generales, planes parciales y especiales podrán redactarse estudios de detalle para manzanas o unidades urbanas equivalentes completas con los siguientes objetivos: a) Completar o reajustar las alineaciones y rasantes. b) Ordenar los volúmenes edificables. c) Concretar las condiciones estéticas y de composición de edificación complementarias del planeamiento.2. Los estudios de detalle en ningún caso podrán: a) Alterar el destino urbanístico del suelo. b) Incrementar el aprovechamiento urbanístico. c) Reducir o modificar las superficies destinadas a viales, espacios libres o dotaciones públicas. d) Prever la apertura de vías de uso público que no estén previamente contempladas en el plan que desarrollen o complementen. e) Aumentar la ocupación del suelo, las alturas máximas edificables o la intensidad de uso. f) Parcelar el suelo. g) Desconocer o infringir las demás limitaciones que les imponga el correspondiente plan. h) Establecer nuevos usos y ordenanzas. En nuestro caso, este Estudio de Detalle se redacta para completar y reajustar las rasantes y alineaciones, ordenar los volúmenes edificables, y concretar las condiciones estéticas y de composición de edificación complementarias a las establecidas en el Plan Parcial aprobado. Asimismo se cumple lo establecido en apartado 2 del artículo. El artículo 86.2 de la Ley fija la tramitación de los Estudios de Detalles, estableciendo: 2. Los estudios de detalle serán aprobados inicialmente por el órgano municipal competente y sometidos a información pública por el plazo mínimo de veinte días mediante anuncio que se publicará en el Diario Oficial de Galicia y en uno de los periódicos de mayor circulación en la provincia. A la vista del resultado de información pública, el órgano municipal los aprobará definitivamente con las modificaciones que resulten pertinentes. El estudio de detalle que se presenta cumple con las alineaciones definidas en el Plan Parcial. La tipología será en base a viviendas pareadas o aisladas, que son la solución óptima y más adecuada para el aprovechamiento de la orientación y las vistas así como la mejor adecuación a las rasantes y pendientes de la parcela. Las rasantes se reajustan según las propias cotas del terreno para satisfacer las condiciones de acceso de las parcelas y la pendiente óptima para las rampas de garaje. Todo ello se propone sin modificar las alturas máximas previstas en dicho Plan. Se opta por una actuación individualizada y autónoma para cada parcela, de forma que tras la segregación de las parcelas que se proponen se podrá acometer la gestión y construcción de cada vivienda pareada por separado tras la concesión de una licencia de obra para cada una de las parcelas; o bien acometer individualmente la construcción de una vivienda aislada una vez agrupadas dos o más parcelas. Para esto la tipología propuesta es la de viviendas con un sótano individual y acceso rodado único para cada una de ellas de forma que se podrán construir una a una con licencias correspondientes para cada parcela sin necesidad de acometer la construcción de todas las parcelas a la vez; al solucionarse el acceso de forma autónoma para cada parcela y para cada sótano. De esta forma las medianeras de cada vivienda de tipología pareada que queden vistas, como consecuencia de que la parcela libre a la que se adosan no esté construida, han de quedar resueltas con la misma solución y acabado que el resto de fachadas, no permitiéndose situaciones de medianeras en ladrillo visto o enfoscado sin pintar. En el epígrafe B.3 se definen las condiciones estéticas que afectarán al sector y garantizarán un conjunto uniforme. De acuerdo con lo solicitado por la propiedad, teniendo en cuenta la normativa urbanística vigente, así como la relativa a habitabilidad y aprovechando las condiciones del solar se proyecta una tipología de vivienda unifamiliar pareada y aislada compuesta por, como máximo: Planta Sótano, Planta Baja, y Planta Primera. Las viviendas se orientan Oeste-Este en dirección a las vistas y los accesos de las mismas se realizan a lo largo del vial 5 y el vial VP-3. La solución arquitectónica y tipológica adoptada es la de una vivienda unifamiliar pareada por cada parcela individual o bien la agrupación de dos o más parcelas para vivienda unifamiliar aislada, diseñada como una edificación moderna de volúmenes compactos en planta sótano, planta baja y planta primera con acabados de estilo contemporáneo que ofrezcan al conjunto una calidad arquitectónica óptima. Cada vivienda se plantea separada por retranqueos mínimos de 2m con la parcela colindante no medianera y alineada en fachada de acuerdo con las ordenanzas del plan parcial de aplicación. Dispondrá de luces y ventilación por sus tres fachadas no medianeras, o en el caso de vivienda aislada en sus cuatro fachadas. La forma de las parcelas ha condicionado en cierta medida la distribución y el diseño de las viviendas, resultando una planta rectangular alargada y estrecha en la tipología pareada, mientras que la vivienda unifamiliar aislada fruto de la agrupación de dos parcelas será sensiblemente cuadrada. El programa se corresponde con el conjunto de viviendas de la misma tipología pareada o aislada en parcelas individuales. Disponiendo de las siguientes plantas funcionales: PLANTA SÓTANO: destinada a garaje de como mínimo dos plazas de aparcamiento, pudiendo también albergar las estancias para cuarto de instalaciones, lavandería o trastero. PLANTA BAJA: donde se desarrollaría parte de las estancias pertenecientes a la vivienda como pueden ser: vestíbulo de entrada, salón comedor, cocina, dormitorios, cuarto de baño y escaleras, etc. PLANTA PRIMERA: donde se situarían los dormitorios y demás dependencias de la vivienda. El acceso rodado a la planta sótano se realiza de forma individual e independiente para cada parcela. Se realizará desde el frente de la parcela a través del vial VP3 para las parcelas superiores y el vial 5 para las inferiores. Se plantea una puerta de acceso rodado a la rampa de garaje situado en planta sótano, acompañada de una puerta peatonal o contigua a la de acceso rodado o bien independiente en el frente del cierre a vial público. Ambas puertas se pueden situar integradas en el cierre de parcela o integradas en el diseño de la propia vivienda ya en el interior de la parcela. El acceso general a la edificación se realizará desde la fachada principal en planta baja, pudiendo ser por medio de un porche parcialmente cubierto, hacia el interior del vestíbulo, mediante puerta abatible. Esta puerta se diseña integrada en el cerramiento exterior. Asimismo se plantea otro acceso posterior a la parcela desde la cocina u otra dependencia de la vivienda o a través de pasillo interior. Todos los puntos no desarrollados en el presente Estudio de Detalle, se ajustarán a lo dispuesto en la documentación del Plan Parcial y en su defecto al Plan General Municipal de Ordenación de Oleiros. Se transcribe a continuación el apartado del Plan Parcial, que afecta a la parcela Z-7 RUP-8, siendo de aplicación obligatoria. DEFINICION Y AMBITO. Es de aplicación esta Ordenanza al conjunto de las zonas edificables comprendidas en las manzanas RUP–RUAS, señaladas en los planos de ordenación como zona Z-7 y Z-8. SISTEMA DE ORDENACIÓN: Se fija un sistema de ordenación por viviendas unifamiliares, cuya tipología se define para cada manzana de manera siguiente: Tipología pareada: manzanas RUP Tipología aislada: manzanas RUAS PARCELACIÓN: La parcelación interior de las manzanas de residencial unifamiliar reflejada en planos es meramente indicativa, plasmándose la definitiva en el correspondiente Proyecto de Compensación, dentro de la densidad, edificabilidad y tipología, establecidas para cada manzana. Se establecen los siguientes frentes y superficies mínimas de parcela: Vivienda pareada: frente mínimo 8,00 m., superficie mínima 200 m² Vivienda aislada: frente mínimo 12,00 m., superficie mínima 300 m² RETRANQUEOS: Se fija un retranqueo de la edificación a la alineación mínimo de 3 m. La separación a linderos será de 2 m. como mínimo. ALTURA DE LA EDIFICACIÓN: La altura máxima será de bajo y una planta, equivalente a 6,50 m., medidos verticalmente en el punto medio de las fachadas con remate superior horizontal, desde la rasante del terreno hasta la intersección de cada una de ellas (o de su proyección) con los planos de cubierta. Ni en los extremos de estas fachadas ni en las demás, en cualquier punto, superará 1,20 m. la altura máxima. Se permite el aprovechamiento bajo cubierta destinado a vivienda, computando edificabilidad toda aquella superficie con altura superior a 1,50 m. La cubierta de las edificaciones se construirá con faldones continuos, sin quiebros con un ángulo no superior a 45º respecto de la horizontal, de modo que ninguna lima o cumbrera sobrepase en más de 3,50m. la altura máxima de la edificación. Se autorizan buhardillas con una anchura máxima de 2,50 m. y altura no superior a la cumbrera, siempre que se recubran del mismo material de la cubierta o de vidrio y se sitúen en el plano de fachada, no ocupando más de 1/3 de la longitud de la misma. Cuando los semisótanos que nazcan de la diferencia de rasantes del terreno se destinen en todo o en parte al uso de vivienda, computarán edificabilidad en toda su superficie. Las piezas que se sitúen en esta planta cumplirán las condiciones de volumen, higiénicas y ambientales establecidas en P. G. O. M. Los sótanos y semisótanos no computarán edificabilidad siempre que se destinen a usos de garaje, trasteros, o instalaciones propias de la vivienda, estando siempre los semisótanos dentro de la altura máxima permitida. ACCESOS RODADOS: Se define una red de calles aptas para la circulación con vehículos, que tiene consideración de viario principal, realizándose el acceso a las parcelas a través de este viario público y permitiéndose el acceso a sótanos o semisótanos, mediante rampas. Se admiten aparcamientos corridos en plantas de sótano y semisótano, con la doble función de vial oculto para la entrada a la vivienda y de calle de acceso al garaje. PARÁMETROS EDIFICATORIOS: Las superficies edificables máximas y el número de viviendas máximo que en cada manzana se pueden realizar, están indicados en los planos de Ordenación y en el Cuadro de Características, no pudiendo sobrepasar estos límites en forma alguna. La ocupación máxima sobre rasante de la edificación, será del 50% de su superficie, pudiendo sobrepasarse este límite en ocupación bajo rasante cuando se opte por viales ocultos de acceso a aparcamientos corridos bajo edificación. USOS: El uso característico es el residencial en tipología de vivienda unifamiliar. Son usos compatibles con el residencial los Deportivos privados, a los que podrá destinarse en la reparcelación una o varias parcelas con pérdida de edificabilidad correspondiente en el uso residencial. Comprende instalaciones destinadas a actividades deportivas como: piscinas, pistas deportivas, áreas de juego, ajardinamiento, etc. Se permiten los usos complementarios: garaje, trastero, bodega, etc. y los anexos tolerados en el Plan General dentro de la propia vivienda. GARAJES: Será obligatoria la provisión de dos plazas de garaje por cada vivienda que podrán estar situadas tanto en planta baja como en sótano o semisótano. Cuando se sitúe en planta baja, estará preferentemente integrado de forma total en la edificación, o bien podrá estar adosado a la edificación o al lindero, en este último caso será preceptivo el acuerdo entre colindantes. AGRUPACIÓN DE PARCELAS: Se podrán agrupar dos o más parcelas, bien para constituir un solar de mayor dimensión en el caso de las aisladas, o bien para transformar la pareada en aislada. La edificabilidad aplicable será la correspondiente a la suma de las partes. VIVIENDA UNIFAMILIAR - Forma Dentro del sólido capaz que viene definido por la ordenanza de aplicación, la composición será libre. Los esquemas que se acompañan a esta ordenanza tienen carácter indicativo y comprenden casos límite que pueden servir de pauta a cualquiera de las situaciones que se pueden dar, en función de las pendientes del terreno y de los accesos. - Materiales Como mínimo un 30% de la superficie de la fachada será acristalada. Las zonas opacas responderán a la naturaleza del cerramiento, con acabados de revestimientos acordes con ella: enfoscados con pinturas, pastas, etc. Serán los materiales los que se traduzcan al exterior por su adecuación a la intemperie: piedra, ladrillo visto, prefabricados de hormigón o metálicos, etc. Se prohíben los aplacados pétreos en recercados o en soluciones que no respondan a un tratamiento integral de la fachada. Cuando sea la piedra el elemento mayoritario del revestimiento los grosores no serán inferiores a los perpiaños o se habrán adoptado sistemas de sujeción que permitan la ventilación de este cierre. Iguales limitaciones se impondrán a los muros de cierre cuando sea este al elemento opaco. No se podrán utilizar en barandillas, cierres, etc., balaustres de hormigón prefabricado. La sencillez y la adecuación del diseño estarán marcadas por el material adoptado. El material de cubrición será la teja. También se podrá utilizar el cinc o el cobre en fuertes pendientes. Las telas estarán circunscritas a las zonas planas que dispondrán de un borde de remate. La continuidad de las cubiertas, asegurada por la ordenanza general y solo rota por las posibles buhardillas, tendrá especial relevancia en las soluciones pareadas. Allí, bien por la redacción de un proyecto unitario para las dos casas, o porque la edificación iniciada marcará la pauta a seguir, la otra habrá de adaptar sus cubiertas para que no aparezcan resaltes que dejen tímpanos o superficies verticales vistas. Las divisiones entre parcelas se adaptarán a la ordenanza de cierres. El tratamiento de las fajas de suelo comprendidas entre las calles y la línea de la fachada o fachadas, cuando la parcela de frente a dos vías, será una continuidad de los materiales de la urbanización. El resto de las aceras perimetrales o de los espacios libres no tendrán esta limitación. Colores: Serán uniformes para la totalidad de las fachadas. Los árboles a plantar en jardines privados y espacios libres de parcela serán como máximo de porte medio y se situarán de forma que no invadan la propiedad contigua. CUBIERTAS. Las condiciones formales de la cubierta serán las que, con carácter genérico, se establecen en el Plan General Municipal, con la variante de la Ordenanza 2 (Artículo 120), aplicable al Residencial Unifamiliar. CONSTRUCCIONES POR ENCIMA DE LA ALTURA MÁXIMA. En las viviendas colectivas por encima de la altura solamente se permitirán los elementos que se contienen en estas Ordenanzas. En las viviendas unifamiliares y las edificaciones complementarias se estará en lo establecido en el Plan General. Teniendo en cuenta la propuesta de construcción individualizada de cada parcela resulta especialmente importante definir de antemano unos criterios formales que garanticen la uniformidad estética del sector con un cierto orden y carácter de conjunto. Partiendo de las condiciones que expone el Artículo 13. Ordenanza de Estética del Plan Parcial se establece, como objetivo complementario de este Estudio de Detalle, el completar las condiciones estéticas y de composición de edificación fijadas en dicho punto del Plan Parcial. El aspecto general presentará un conjunto de tipología moderna y minimalista con cubierta plana en sus diferentes volúmenes, pudiendo ser el peto perimetral de esta con cierta inclinación en fachada sin superar los límites de altura de cornisa fijados. La composición volumétrica de las viviendas pareadas no tendrá que ser necesariamente simétrica, pudiendo adaptarse a las necesidades específicas de cada cliente y las condiciones de cada parcela, aunque siguiendo una composición de uniformidad y continuidad, sobre todo en la fachada principal a calle de acceso que ha de presentar una ordenación unitaria de la manzana presentando la misma tipología y acabados de fachada. Así, dentro de la misma tipología se plantea la posibilidad de realizar distintas distribuciones en las plantas, variando el esquema y número de estancias en función al programa de necesidades que se proponga desde la propiedad. Se contempla también la posibilidad de plantear distintas disposiciones, complementarias a la tipología, de fachada, huecos y terrazas de forma que se permita una relativa flexibilidad dentro de los márgenes de la estética de conjunto predeterminada. Considerando el perfil natural del terreno y las limitaciones de altura, en las parcelas situadas en su parte más elevada, con frente al vial VP3 se ha definido, a parte de desarrollar cada planta en un mismo plano, la posibilidad de una volumetría que resuelve dichos condicionantes desarrollando cada planta en diferentes alturas. De este modo se plantea esta posibilidad en una planta escalonada que resuelve todos los requisitos establecidos en el estudio de detalle vigente. En cuanto al aspecto funcional de la distribución propuesta, se parte de la premisa de ubicar las piezas vivideras principales en función del soleamiento y del aprovechamiento óptimo de las vistas (oeste). La tipología ha de ser la de cubierta plana, pudiendo ser los petos que la delimitan con cierta inclinación dentro de las limitaciones de altura de cornisa. Dentro de la tipología planteada se optará preferiblemente por acabados de fachada a base de enfoscados y pintados o bien morteros monocapa en un juego de tonos uniformes para toda la manzana de parcelas; en blancos, negros o grises como colores predominantes, sin que resalte ningún color más como protagonista en el conjunto. Se define una superficie acristalada mínima del 30% relativa a acristalamiento de la fachada que da frente al viario principal. A este respecto, se definirá esta proporción en el proyecto de obra, resultando de la composición de la tipología así como de la situación de las estancias principales de la vivienda. Asimismo la carpintería de fachada será de colores oscuros, preferiblemente negra. Todo ello garantizando que la composición formal y estética del sector resulte siempre de una tipología de apariencia uniforme. Las cubiertas planas se ejecutarán con un acabado de protección de grava de color claro. Se tendrá en cuenta, por tratarse de promociones individuales, que la edificación iniciada marcará necesariamente la pauta a seguir para evitar resaltes, tímpanos o medianeras vistas; obligando a adaptarse a la medianera construida. Atendiendo al Artículo 10. Condiciones generales de volumen e higiénicas y ambiéntales, sección D: Cierres y vallados de parcelas del Plan Parcial, se planteará en el proyecto de obra un cerramiento perimetral para cada parcela cumpliendo dichas características y delimitando los lindes y alineación de la parcela con la contigua así como con los viales a los que de frente. Los cierres deberán ejecutarse a partir de un zócalo de 0,60m de altura revestido o pintado en tonalidades definidas en el punto anterior para el conjunto. No se permitirán cierres a base de elementos prefabricados de hormigón vistos. Se permite el remate con cierre vegetal sobre tela metálica hasta una altura de 1,80m o bien con algún otro elemento de celosía preferiblemente metálica que mantenga el rigor estético, con acabados en colores oscuros como el negro y cumpliendo las especificaciones dadas en el propio Plan General. En cuanto a los muros de contención que resulten de resolver los cambios de cota presentes en el terreno así como los accesos a sótanos, tendrán un tratamiento similar a los zócalos de los cierres, integrándose en el conjunto. El Estudio de Detalle no modifica las rasantes del viario fijadas en el Proyecto de Urbanización. La parcela Z7 RUP-8 tiene, entre los dos puntos de mayor desnivel, una diferencia de cota de más de siete metros yendo aproximadamente desde la cota +40,00m hasta +47,61m. Atendiendo al frente mínimo de ocho metros establecido en el Plan Parcial para una tipología de vivienda pareada: Se propone una división del sector en dieciséis parcelas regulares, con un ancho constante de 9,04m en las parcelas lindantes con el vial 5 y un ancho de 8,85 m en las que lindan con el vial VP3, que tendrán que ser detalladas en el proyecto de Segregación que las defina. Analizando las cotas naturales del terreno, se determina un descenso transversal en cada parcela de aproximadamente medio metro. Longitudinalmente el sector acusa una diferencia media de cota de cuatro metros medidos desde las alineaciones de ambos viales. Tal y como se aprecia en las secciones de parcela definidas en la documentación gráfica adjunta. Los tramos de las calles que nos afectan y limitan la parcela se desarrollan con una pendiente máxima en el vial 3 del 7,65%, en el vial 6 del 9,40%, en el VP3, del 5,12% y, en el vial 5, de 5,02%. La altura máxima permitida con la edificación es de B+1 dentro de las secciones permitidas en el Plan Parcial. En el presente estudio se plantean volúmenes pareados o aislados de B+1 respetando lo establecido en el articulo 23 del Plan Parcial; para el cómputo de la altura máxima permitida de la línea de cornisa y el volumen de edificación bajo techo y volumen de edificación sobre rasante, cumpliendo así con la altura máxima de cornisa permitida de 6,50m. Dado que se opta por construcciones con tipología de cubierta plana, esta altura se medirá desde la rasante del terreno hasta el remate superior de fachada en el punto medio. En ningún punto se superará en 1,20m dicha altura máxima. En los planos E07A, E07B, E08A y E08B se describe la envolvente propuesta del máximo sólido capaz determinado según alineación y retranqueo, rasantes y altura máxima suponiendo una ocupación máxima del 50%. Se permite la construcción de sótanos y semisótanos sin que estos computen edificabilidad siempre que se destinen a garajes, trasteros o instalaciones de la vivienda. Para el cómputo de ésta, nos remitiremos a las definiciones del Plan Parcial para la consideración de cada una de las plantas: ALTURA DE LA EDIFICACIÓN ( … ) “Cuando los semisótanos que nazcan de la diferencia de rasantes del terreno se destinen en todo o en parte al uso de vivienda, computarán edificabilidad en toda su superficie. Las piezas que se sitúen en esta planta cumplirán las condiciones de volumen, higiénicas y ambientales establecidas en el PGOM. Los sótanos y semisótanos no computarán edificabilidad siempre que se destinen a usos de garaje, trasteros o instalaciones propias de la viviendas, estando siempre los semisótanos dentro de la altura máxima permitida.” ( … ) Como se ha reflejado anteriormente, en el presente estudio de detalle se plantea la construcción de sótanos independientes para cada parcela, sin que la disposición de estos compute edificabilidad en el cómputo final y sin superar en ningún caso la superficie máxima de ocupación del 50% permitida sobre y bajo rasante. La implantación de las viviendas en la parcela, se resolverá buscando una ordenación de parcela coherente y armoniosa con el conjunto, resolviendo el salto, tanto en horizontal como en vertical, que se produce como consecuencia de las pendientes de los viales. El Plan Parcial fija un retranqueo de tres metros a la alineación, situada en el límite del frente de parcela. De esta forma, la alineación se sitúa en dicha línea sin que sea objeto de modificación alguna siendo obligatorio, situando así el frente edificado a tres metros de la alineación. El estudio de detalle ordena de esta forma el escalonamiento de este frente edificado en la línea de los 3 m con respecto al frente de cada parcela. No obstante, la fachada de la edificación podrá ser escalonada apoyándose en dicho retranqueo de 3 m de la alineación en función del proyecto redactado, guardando una composición lógica y uniforme en toda la manzana a criterio del proyectista. Las rasantes que figuran en el plano del Plan Parcial se sustituyen por las que se fijan en los planos de este Estudio de Detalle Modificado, en las que se ha tenido en cuenta la morfología de la parcela, y la configuración de niveles y accesos de la tipología de vivienda desarrollada. Se garantizan de esta forma unos alzados armónicos, aunque no necesariamente simétricos, en los que no se produzcan diferencias bruscas de cotas entre edificaciones contiguas y que mantengan el carácter de la tipología de vivienda pareada y/o aislada, que es la determinada en el Plan Parcial para esta manzana. La ocupación de la parcela sobre y bajo rasante se mantiene como máximo en el 50%. La parcelación interior de las manzanas de residencial unifamiliar reflejada en planos es meramente indicativa, plasmándose la definitiva en el correspondiente Proyecto de Segregación, dentro de la densidad, edificabilidad y tipología, establecidas para esta manzana: En los planos E04, E05 y E06 de este estudio de detalle, se representa la planta envolvente de ocupación máxima de la parcela objeto del estudio, marcando la ocupación relativa de cada una de las viviendas resultantes, en todo caso por debajo del máximo del 50% en plantas sobre rasante fijado por el Plan Parcial. Dicha envolvente se define considerando además los retranqueos a alienación y a lindes. Por otro lado, la ocupación máxima bajo rasante será la reflejada en los planos de forma que no se supere el límite de ocupación del 50%. Para el presente estudio la ocupación bajo rasante será la resultante de la proyección de la planta correspondiente de la vivienda proyectada buscando, siempre que sea posible, sin sobrepasar la ocupación máxima permitida, el adosamiento a los lindes laterales de la parcela. De forma tal que se favorezca una construcción lógica y optimizada de la edificación y se permita el máximo aprovechamiento de sótano para garaje para los anchos de parcela propuestos cumpliendo la ocupación máxima permitida para cada parcela. La edificabilidad total no sobrepasa la máxima, de acuerdo con el documento de Plan Parcial, para una superficie de 4.133 m² y una edificabilidad máxima de 4.000 m². En los planos de ordenación se refleja el resultado final de la ordenación de volúmenes, que quedan definidos por envolvente en las secciones de parcela. En los planos se parte del sólido capaz máximo fijado por los parámetros definidos por el Plan Parcial, Artículo 13. Ordenanza de Estética, y se representa la envolvente del volumen máximo previsto para las edificaciones, comprobándose que está siempre por debajo de la máxima permitida. En lo que respecta a los usos de la edificación, se estará a lo dispuesto en el Plan General y en el Plan Parcial para esta parcela. La ordenación propuesta no supone aumento de ocupación del suelo ni de las alturas máximas o de los volúmenes edificables previstos en el Plan Parcial, y tampoco ocasiona perjuicio ni altera las condiciones urbanísticas de ordenación de los predios colindantes. De igual forma, no se realiza ninguna de las circunstancias establecidas en el apartado 2 del Artículo 73 de la Ley 9/2002 (y siguientes modificaciones) de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia.