28/01/2014 | Administración LocalMunicipal
Narón
Departamento de Obras e Urbanismo
Aprobación definitiva dos Estatutos e Bases de Actuación do Polígono 1 determinado no Plan de Sectorización do ámbito I establecido na M. P. do PXOM do SRAU do contorno do Río do Pozo

En cumprimento do art.155.3 da Lei 9/2002, de 30 de decembro, de ordenación urbanística e protección do medio rural de Galicia (en diante LOUGA), a Xunta de Compensación deberá constituírse no prazo dun (1) mes dende a aprobación dos estatutos e bases de actuación. Para estes efectos requírese a tódolos propietarios, mediante notificación individualizada, para que constitúan a Xunta de Compensación no prazo indicado. Así mesmo, faise expresa advertencia da expropiación ou ocupación de terreos prevista no art.156 da LOUGA. Estes acordos, de conformidade co establecido no art.109 da Lei 30/92, de 26 de novembro, de réxime xurídico das administracións públicas e do procedemento administrativo común, poñen fin á vía administrativa. A tenor do establecido nos artigos 107 e 119 da citada Lei, poderán recoñecerse potestativamente en reposición ou ser impugnados directamente ante a xurisdicción contenciosa-administrativa. O prazo para interpoñe-lo recurso de reposición é dun mes a contar dende o día seguinte ó da notificación/publicación destes acordos, e deberá presentarse perante o mesmo órgano que os ditou (art.117 da Lei 30/92). O prazo para interpoñe-lo recurso contencioso- administrativo é de dous meses a contar dende o día seguinte ó da súa notificación/publicación, e deberá presentarse perante o Xulgado Contencioso-Administrativo de Ferrol. De facer uso do recurso de reposición, non poderá interpoñerse o contencioso-administrativo ata que non quede resolto o recurso anterior ou transcorra o prazo legalmente establecido para a súa resolución (un mes). Neste último caso, o prazo para presentar o recurso contencioso-administrativo é de seis meses. Non obstante, poderá utilizarse calquera outro recurso de acordo a dereito. O que se publica para xeral coñecemento e para aquelas persoas que resulten descoñecidas e incertas que poidan estar incluídas no ámbito da unidade de actuación, surtindo a presente publicación os efectos previstos no art.59.4 da Lei 30/92.1.- Con la denominación de “JUNTA DE COMPENSACIÓN POL-1, SRAU-I, RIO POZO” se constituye una Entidad de este carácter de naturaleza administrativa, con personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de su objeto y fines.2.- La Junta de Compensación se regirá por los presentes Estatutos y, en lo no previsto, por lo establecido en la legislación urbanística vigente (Ley 9/2002 de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia y Reglamento de Gestión Urbanística), y por las demás normas legales y reglamentarias que sean de aplicación. Constituye el ámbito territorial de actuación de la Junta de Compensación, los terrenos comprendidos en el ámbito del Polígono 1 definido por el Plan de Sectorización del suelo rústico apto para urbanizar I, delimitado por el vigente Plan General de Ordenación Municipal de Narón.1.- Se fija el domicilio de la Entidad en la Parcela Anexa Sector III - Polígono Río do Pozo 15570 – NARÓN (Cementos Tudela Veguín, S. A). 2.- Este domicilio podrá ser trasladado a otro lugar dentro de la misma u otra localidad, por acuerdo de la Asamblea General, dando cuenta al Ayuntamiento de Narón y al Registro de Entidades Urbanísticas correspondientes. La Junta tendrá por objeto llevar a cabo la gestión urbanística, que comprende la distribución justa de beneficios y cargas y la ejecución de las obras de urbanización de los terrenos al objeto de proceder a edificar en los solares resultantes. Son fines de la Junta todos los precisos para el cumplimiento de su objeto y, entre ellos, sin que supongan limitación, los siguientes: 1.- Redactar el Proyecto de Compensación e inscribir las fincas resultantes en el Registro de la Propiedad, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 9/2002, Reglamento Hipotecario Urbanístico, Reglamento de Gestión Urbanística y los presentes Estatutos y las Bases de actuación.2.- Ejecutar a su cargo las obras de urbanización que comprenderán las previstas en la Ley 9/2002 art.22 b), c) y f) para suelo urbanizable, pudiéndolas concertar en los términos que las Bases de Actuación establezcan.3.- Solicitar del Órgano actuante la expropiación forzosa, o bien la ocupación prevista en el art.156.1 de la Ley 9/2002, en beneficio de la Junta, tanto respecto de los propietarios que no se incorporen a la misma, como de aquellos que incumplan sus obligaciones, en los términos señalados en las Bases de Actuación.4.- Solicitar al Ayuntamiento de Narón el ejercicio de la vía de apremio para el cobro de las cantidades adeudadas por los miembros de la Junta.5.- Ceder al Ayuntamiento los terrenos de uso público y el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento tipo del área de reparto, libre de costes de urbanización.6.- Ceder al Ayuntamiento las obras de urbanización, instalaciones y servicios, cuya ejecución estuviere prevista en el Plan y Proyecto de Urbanización, según el artículo 22 de la Ley 9/2002 y el 180 del Reglamento de Gestión Urbanística.7.- Satisfacer los gastos originados y que se originen por la gestión, desde que se inició la promoción del Planeamiento de desarrollo que se gestiona hasta su completa realización, acordando las cuantías, calendario y forma de las provisiones de fondos, derramas extraordinarias y demás aportaciones económicas precisas, conforme a la cuota de cada miembro.8.- En su caso, convenir y formalizar operaciones de crédito para la urbanización del ámbito.9.- Actuar con facultades fiduciarias sobre las fincas de los propietarios miembros de la Junta, sin más limitaciones que las convenidas en los presentes Estatutos.10.- Adquirir, poseer, gravar y enajenar los bienes y derechos necesarios para el cumplimiento de sus fines.11.- Asumir la representación y defensa de los intereses comunes de sus asociados ante cualquier Autoridad y Organismo del Estado, Comunidad Autónoma o el Municipios o los Organismos Autónomos de cualquier clase, así como Tribunales en todos sus grados y jurisdicciones con respecto a todos los actos, contratos, acciones y recursos que resulten convenientes o necesarios para la realización de sus fines.12.- Aprobar el Proyecto de Compensación mediante el cual se efectúa la distribución de beneficios y cargas, se adjudican las parcelas resultantes a los miembros de la Junta y se ceden los terrenos en cesión obligatoria y gratuita al Ayuntamiento.13.- En general, el ejercicio de cuantas actividades o derechos le corresponda según los Estatutos, la Ley 9/2002 y demás disposiciones aplicables.1.- La Junta de Compensación ejercerá sus funciones bajo la tutela e inspección del Ayuntamiento de Narón que tendrá carácter de Administración actuante.2.- En el ejercicio de la función de control y fiscalización, corresponde al Ayuntamiento: a) Tramitar los Estatutos y Bases de Actuación, en los términos establecidos en el artículo 155 de la Ley 9/2002 y 161 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística, en cuanto no se opongan a la misma. b) Designar el representante en la Junta de Compensación en el acto de aprobación definitiva de los Estatutos y las Bases de Actuación, conforme al artículo 155.5 de la Ley 9/2002 y al 162 del Reglamento de Gestión, el cual formará parte del Consejo Rector. c) Aprobar definitivamente el Proyecto de Compensación previos los informes que correspondan. d) Ejercitar la facultad expropiatoria, o tramitar la ocupación de los terrenos según lo previsto en la legislación urbanística vigente, a beneficio de la Junta, en los casos previstos en estos Estatutos. e) Utilizar la vía de apremio para el cobro de las cantidades adeudadas por cualquiera de los miembros de la Entidad. f) Resolver los recursos contra los acuerdos de la Asamblea General, que a su vez conocerá con carácter exclusivo los formulados contra los del Consejo Rector. g) Vigilar la ejecución de las obras e instalaciones y adoptar, en su caso, las medidas previstas en el artículo 175.3 del Reglamento de Gestión. h) Proteger la legalidad urbanística en el ámbito de actuación y ejercer las facultades de inspección y control urbanístico. i) Y, en general, las atribuciones que resulten de aplicar el ordenamiento urbanístico.1. La Junta de Compensación dará comienzo sus actividades en el momento de su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras competentes y tendrá la duración que precise para la total realización de objeto y fines. El ejercicio de la Junta coincidirá con el año natural.2. La Junta de Compensación se extinguirá cuando haya alcanzado sus fines y con la aprobación del Ayuntamiento de Narón 3. Una vez aprobada por el Ayuntamiento la extinción de la Junta de Compensación, éste dará cuenta a la Xunta de Galicia para la inscripción correspondiente en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras.1.- La Junta de Compensación quedará compuesta por las siguientes personas o Entidades: a) Las personas físicas o jurídicas que por ser titulares de terrenos comprendidos en el ámbito del planeamiento de desarrollo, se constituyen en promotores de la Junta de Compensación, que han de representar más del 50 por 100 de las cuotas de participación de la unidad compensable. b) Las personas físicas o jurídicas que sean titulares de las fincas, comprendidas en el ámbito del planeamiento de desarrollo delimitado en el artículo 2 y que expresen su voluntad de integrarse a la misma en los distintos momentos previstos en el artículo 156 de la Ley 9/2002 y el 162 del Reglamento de Gestión Urbanística, o bien en la escritura pública de constitución o no otorgándola consientan su incorporación en escritura de adhesión en el plazo previsto en al artículo 11.2 de estos Estatutos. c) El Ayuntamiento de Narón o cualquier Entidad Pública, titulares de bienes incluidos en el ámbito del planeamiento de desarrollo, ya tengan carácter demanial o patrimonial, sean o no promotores de la Junta. d) Los propietarios de terrenos de sistemas generales tanto incluidos como adscritos al polígono o sector objeto del sistema de compensación que se regula. e) Las empresas urbanizadoras que aporten todo o parte de los fondos necesarios para ejecutar las obras de urbanización, en su caso.2.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 158 de la Ley 9/2002 y los artículos 168 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística, la incorporación de los propietarios a la Junta no supone la transmisión a la misma de los inmuebles afectados a los resultados de la gestión común. Los terrenos quedarán directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema y sus propietarios a la observancia de estos Estatutos, salvo que los propietarios garanticen por cualquier medio suficiente, a juicio del Órgano competente, el cumplimiento de sus obligaciones.3.- Formará parte de la Junta el representante del Ayuntamiento, de acuerdo con lo establecido en el artículo 155.5 de la Ley 9/2002.4.- Los propietarios titulares de las fincas o derechos reales a que se refiere el apartado 1. B y D anteriores, podrán hacer uso del derecho a ejercitar su incorporación a la Junta mediante escrito dirigido al Ayuntamiento de Narón con independencia del otorgamiento de la escritura, en el plazo señalado en el art.11 de los Estatutos, en el que harán constar los siguientes extremos: a) Nombre, apellidos y domicilio. b) Su voluntad de incorporarse a la Junta, sometiéndose a sus Estatutos y las obligaciones dimanantes de la Ley y de los acuerdos de sus Órganos Colegiados. c) La superficie y linderos de las fincas de su propiedad. d) La naturaleza, duración y alcance de los derechos personales y reales constituidos sobre ellas. e) Los títulos de los que dimanen los respectivos derechos y los datos referentes a su inscripción en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. f) Plano o croquis de la finca o fincas de que sean titulares, con referencia expresa al plano de ordenación de la Unidad de Actuación.5.- Para el supuesto de existir propietarios desconocidos o con domicilio ignorado, la notificación se efectuará en la forma en que determina la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y el Procedimiento Administrativo Común. En tales supuestos se aplicará el régimen resultante de la legislación urbanística, registral y de Patrimonio de las Administraciones Públicas vigente.6.-Terrenos con gravamen real. En el caso de que alguna de las fincas pertenezca en nuda propiedad a una persona y cualquier otro derecho real limitativo del dominio a otra, corresponderá al propietario la cualidad de miembro de la Junta, sin perjuicio de que el titular del derecho real perciba el rendimiento económico que constituya el contenido del mismo 7.- Transcurridos los plazos de incorporación de los propietarios a la Junta se entenderá que renuncian a ese derecho, quedando excluidos de la Junta a todos los efectos y sus fincas sujetas a expropiación, conforme lo dispuesto en el artículo 156 de la Ley 9/2002 o bien la ocupación de las parcelas prevista en el mismo artículo.8.- En el plazo de un mes, el Presidente presentará ante el Ayuntamiento relación de propietarios no incorporados y solicitará bien la expropiación o bien la ocupación de los terrenos, previo acuerdo del Consejo Rector.9.- Excepcionalmente, por acuerdo del 70 % de los miembros de la Junta de Compensación adoptado en sesión de la Asamblea General, se podrá admitir la incorporación de propietarios una vez transcurridos todos los plazos para la incorporación e iniciado el expediente de expropiación forzosa o ocupación directa, poniendo fin a dichas tramitaciones. En tal caso el nuevo miembro deberá ingresar en la Caja de la Junta de Compensación, y a disposición de la misma, la cantidad que les corresponda con arreglo a los gastos ya realizados y que se obliguen a pagar las previsiones para futuras etapas, en función de las cuotas respectivas. El pago de la cantidad a que se refiere el párrafo anterior no podrá ser dispensada en caso alguno, debiendo incrementarse con el importe del interés legal de la misma incrementado en 2 puntos, calculado desde la fecha en que han sido devengados los pagos realizados por los demás miembros.10.- Los cotitulares de una finca o derecho habrán de designar una sola persona para ejercicio de las facultades como miembro de la Junta, respondiendo solidariamente frente a ella de cuantas obligaciones dimanen de su condición. Si no designaren representante en el plazo que al efecto se señale, lo nombrará el Presidente.11.- Transmisión de la titularidad. La condición de miembro de la Junta de Compensación es inherente a la titularidad de los inmuebles incluidos en el ámbito de actuación. En caso de transmitirse la propiedad por actos inter vivos o mortis causa, operará automáticamente la subrogación real del adquirente en todos los derechos y obligaciones del transmitente, de conformidad a lo dispuesto en estos Estatutos y en la legislación urbanística y registral y subsidiariamente en el art.28 del Reglamento de Gestión Urbanística.12.- El transmitente y en su defecto el adquirente, deberán comunicar al Presidente las circunstancias personales del nuevo propietario, así como su domicilio. Mientras no sea cumplido este requisito, la Junta de Compensación sólo reconocerá como miembro al primitivo propietario.1.- Podrán incorporarse a la Junta de Compensación la Empresas Urbanizadoras que aporten total o parcialmente los fondos o medios necesarios para la urbanización.2.- Para valorar la aportación de la Empresa y de las adjudicaciones a su favor, se estará a lo señalado en las Bases de Actuación. Será objeto de Convenio la forma de pago a la Empresa Urbanizadora.3.- La incorporación podrá instrumentarse antes de la constitución de la Junta, consignándose en el acuerdo de constitución, para lo cual se necesitará el voto favorable de la mayoría de las cuotas de participación. Podrá incorporarse posteriormente, en cuyo caso se precisará la convocatoria de una asamblea general, la asunción por la Empresa o Empresas de los compromisos al respecto, y la adopción de acuerdo con el voto favorable de la mayoría de las cuotas de participación de la Junta. En el momento de la integración de ésta se procederá al reajuste de las participaciones porcentuales de los junteros, asignándose la cuota correspondiente a la Empresa Urbanizadora incorporada en función del valor de los terrenos y la previsión de costes de la urbanización del polígono o sector.4.- La Empresa Urbanizadora estará representada en la Junta por una sola persona, conforme al artículo 166, apartado f) del Reglamento de Gestión, en relación con el artículo 156.2 de la Ley 9/2002.5.- La Empresa Urbanizadora incorporada a la Junta de Compensación deberá aceptar que la Presidencia pueda negarles la asistencia y el derecho de voz y voto a aquellas reuniones en que se trate de las obras de urbanización. Aceptar que el órgano rector pueda acordar la sustitución de la empresa urbanizadora por otra en los supuestos de abandono de las obras, deficiente ejecución, retraso en el cumplimiento de los plazos, o incurrir en expediente concursal. Sometimiento de las divergencias que puedan suscitarse entre la Empresa Urbanizadora y la Junta, al arbitraje con laudo vinculante, del órgano urbanístico actuante y presentación de fianza suficiente en garantía de la correcta ejecución de la obra, que no será devuelta hasta trascurrido un año desde la recepción definitiva por la Administración de la totalidad de la urbanización.6.- En el supuesto de la incorporación a la Junta de Compensación de Empresas Urbanizadoras, en el momento de la integración de éstas, se procederá al reajuste de las participaciones porcentuales de los junteros, asignándose la cuota correspondiente a la Empresa Urbanizadora incorporada en función del valor de los terrenos y la previsión de costes de la urbanización del polígono.1.- La Junta de Compensación será beneficiaria de la expropiación o de la ocupación directa, tanto de los bienes cuyos propietarios no se incorporen oportunamente a la Entidad, como en caso de incumplimiento de las obligaciones contraídas, en los supuestos que se enumeran en las Bases de Actuación. El procedimiento expropiatorio es el establecido en el art.143 y la ocupación directa se tramitará con arreglo al art.169 ambos de la ley 9/2002 y en cuanto a la valoración se estará a lo establecido en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo o legislación vigente en la materia.2.- Las fincas expropiadas u ocupadas constituyen el patrimonio común inmobiliario de la Junta.3.- Constituye asimismo patrimonio de la Junta las parcelas de resultado que, en su caso, ésta decida adjudicarse en el proyecto de compensación. De las parcelas así adjudicadas podrá disponer libremente la Junta a los siguientes efectos: a) Para atender los costes de urbanización. En este caso de existir superávit en el momento de su disolución, se distribuirá, como todo el patrimonio activo si lo hubiere, en la forma prevista en estos estatutos. b) Para reservarse la propiedad de la misma, pudiendo constituirse en ese caso, en el momento de su extinción por cumplimiento de los fines previstos, en persona jurídica que se subrogue en la citada titularidad.4.- En el supuesto de enajenación de estas parcelas resultantes ya urbanizadas, se reconoce el derecho de tanteo a favor de los miembros de la Junta a tenor de las determinaciones del Código civil. De ser varios los interesados se prorratearán en función de los derechos que ostenta cada uno en la Junta de Compensación. Dicho derecho deberá ejercitarse en el plazo máximo de treinta días, contados a partir de la recepción de la notificación practicada de forma fehaciente. No obstante, entre los solicitantes, tendrán derechos preferentes los propietarios a los que se les haya adjudicado por defecto y los que sean indemnizados por ser su derecho inferior al 15% de la parcela mínima.5.- No se incorporarán, ni bajo ningún concepto formarán parte de los bienes de la Junta, las cantidades satisfechas para cubrir las derramas o cuotas por los miembros de la Junta de Compensación para atender el pago de los costes de la actuación, dada su vinculación específica para atender las obligaciones de la Junta con la Administración.1.- Si transcurrido el plazo señalado en el artículo 155.3 de la Ley 9/2002 no se hubiese constituido la Junta, de acuerdo con el artículo 163.1 del Reglamento de Gestión Urbanística el Ayuntamiento convocará a todos los interesados para la constitución de la Junta mediante escritura pública, efectuando dicha convocatoria con una antelación de ocho días hábiles a la fecha de la constitución, señalando en ella el objeto de la Convocatoria, Notario autorizante, lugar fecha y hora.2.- La Asamblea fundacional quedará válidamente constituida con la asistencia, personal o representada de los propietarios titulares de terrenos e incorporados a la Junta que represente más del 50 por 100 de la superficie total del polígono o del área de reparto. El acuerdo de constitución requerirá el mismo quórum.3.- Los interesados que no otorguen la escritura de constitución podrán conseguir su incorporación mediante escritura de adhesión, en la forma señalada en el artículo 156 de la Ley 9/2002.1.- En la escritura de constitución se hará constar: a) Relación de los propietarios, y, en su caso, Empresas Urbanizadora. b) Relación de las fincas de las que son titulares. c) Personas que hayan sido designadas para ocupar cargos del Consejo Rector. d) Acuerdo de constitución.2.- La aportación parcial de fincas a la Junta de Compensación se sujetará al régimen previsto en el artículo 17.2º en relación con el 13.2º del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, de tal forma que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes; la enajenación sin división ni segregación de participaciones indivisas de porción o porciones concretas de la finca; así como la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva; sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, se exigirá, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable.3.- Transcurridos los plazos del artículo anterior se notificará el acuerdo de constitución fehacientemente a los propietarios que no se hubiesen incorporado, a fin de que puedan efectuarlo dentro del plazo previsto en el artículo 156 de la Ley 9/2002. Este plazo tiene carácter preclusivo, por lo que, una vez transcurrido, no podrán efectuarse nuevas incorporaciones, salvo acuerdo mayoritario (70% de las cuotas) de la Junta.4.- Una copia autorizada de la escritura y de las adhesiones, en su caso, se trasladará al Ayuntamiento de Narón que adoptará, si procede, acuerdo aprobatorio en el plazo de treinta días desde el ingreso de la documentación en el Registro General.5.- Aprobada por el Ayuntamiento la constitución, éste elevará el acuerdo por él adoptado, junto a la copia autorizada de la escritura a la Consellería competente de la Xunta de Galicia para su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras, archivándose un ejemplar de los Estatutos de la Junta de Compensación autorizado por funcionario competente.6.- Una vez inscrita la Junta de Compensación en la citada Consellería lo notificará al Presidente del Consejo Rector de aquélla.1.- Los Órganos de Gobierno y Administración de la Junta de Compensación serán: A) La Asamblea General. B) El Consejo Rector.2.- También ostentarán específicas competencias: A) El Presidente. B) El Secretario.1.- La Asamblea General, constituida con arreglo a estos Estatutos, es el Órgano Supremo de la Junta. Será presidida por el Presidente del Consejo Rector, actuando de Secretario el del Consejo y estará formada por las personas físicas y jurídicas incorporadas a la Junta.2.- Las Asambleas Generales podrán ser ordinarias o extraordinarias.3.- En sesión ordinaria, se reunirá por lo menos dos veces al año para censurar la gestión social y aprobar, en su caso, las cuentas del ejercicio anterior, para conocer y aprobar los presupuestos del ejercicio siguiente, designar los miembros del Consejo Rector, e informar sobre estado de gestión y tramitación de los asuntos de la Junta.4.- En la convocatoria de las Asambleas Generales Ordinarias se indicará que en el domicilio social se hallan a disposición de los miembros, los documentos correspondientes a los asuntos a tratar, como la Memoria y Balance del ejercicio anterior o los presupuestos para el ejercicio siguiente.5.- Las restantes Asambleas que se celebren para tratar asuntos sobre materias diferentes tendrán el carácter de extraordinarias.6.- Para garantizar la audiencia de los afectados un ejemplar del Proyecto de Compensación que deba ser objeto de aprobación inicial y exposición pública deberá presentarse en el Ayuntamiento de Narón, a fin que durante el plazo de exposición pueda ser examinado por los interesados en la Casa Consistorial, notificándose así a todos los miembros. La Asamblea como órgano supremo de decisión, tendrá plenas facultades para resolver sobre cualquier asunto propio de su competencia, o la del Consejo Rector, para el cumplimiento del objeto y fines de la Junta. A título enunciativo se enumeran las siguientes facultades: a) La designación y cese de los miembros del Consejo Rector y de su Presidente, la aprobación del presupuesto de cada ejercicio, y el cambio de domicilio social. b) Examen de la gestión y aprobación, en su caso, de la Memoria, Balance y Cuentas del ejercicio anterior. c) La modificación de los Estatutos y Bases de Actuación, señalamiento y rectificación de cuotas de participación, sin perjuicio de la aprobación posterior por el Ayuntamiento. d) Aprobar los presupuestos ordinarios y extraordinarios de la Junta. e) Acordar la realización de actos dispositivos y extraordinarios. f) Acordar la constitución de las garantías que pueden exigir los Órganos Urbanísticos para asegurar las obligaciones contraídas por la Junta de Compensación. g) Acordar la formalización de créditos para realizar las obras de urbanización, incluso con garantía hipotecaria de los terrenos afectados. h) Resolver sobre incorporaciones de Empresas Urbanizadoras o en otro caso, determinar la Empresa o Empresas que ejecutarán las obras de urbanización a propuesta del Consejo Rector. i) Aprobar el Proyecto de Compensación previa la tramitación prevista en el artículo 157 de la Ley 9/2002, con el quórum señalado en el referido precepto, para su posterior elevación al Ayuntamiento, a los efectos determinados en el citado artículo. j) Acordar la disolución o transformación de la Junta, cuando fuere preciso o conveniente. k) La resolución de cuantos asuntos sean propuestos por el Consejo Rector. l) Acordar ampliar las actividades de la Junta a la edificación de los solares resultantes. m) Aprobar los criterios de valoración de las fincas resultantes, la aplicación, en su caso, de los coeficientes de ponderación y la fijación de los precios para los supuestos de compensación en metálico en las diferencias de adjudicación, conforme a lo establecido en las Bases de Actuación. n) Aprobar la posibilidad de pago en aprovechamiento urbanístico de las aportaciones de los junteros. o) Asumir, en cuanto órgano soberano que incluye a todos los miembros de la Junta, como propias las competencias que estos Estatutos y Bases de Actuación establezcan para el Consejo Rector.1.- Las reuniones de la asamblea general ordinaria y las extraordinarias, serán convocadas por el Presidente mediante comunicación remitida al domicilio que cada miembro tenga registrado en la Secretaría de forma que quede constancia fehaciente de su recepción, con al menos cuatro días naturales de antelación al señalado para la reunión.2.- En la convocatoria deberá figurar el orden del día, así como la hora, fecha y lugar en que ha de celebrarse la reunión. No podrán tomarse acuerdos sobre asuntos que no figuren en el orden del día, salvo en el caso previsto en el apartado siguiente.3.- No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, la Asamblea se entenderá convocada y quedará válidamente constituida para tratar cualquier asunto de su competencia, siempre que estén presentes la totalidad de los miembros y acepten por unanimidad la celebración de la misma.4.- Con carácter extraordinario, se reunirá la Asamblea por iniciativa del Presidente o del Consejo Rector, o a requerimiento dirigido al Consejo por miembros que representen al menos el treinta por ciento del total de las cuotas de participación de la Junta. La petición de reunión extraordinaria se hará mediante carta certificada dirigida al Presidente, detallando el objeto de la reunión y los asuntos a tratar. La asamblea deberá celebrarse dentro de los 30 días hábiles siguientes desde la presentación de la solicitud en la sede de la Junta de Compensación, dándose el caso que si el Presidente no la convoca, los solicitantes podrán dirigirse al Ayuntamiento para que éste la curse.1.- La Asamblea General, tanto ordinaria como extraordinaria quedará válidamente constituida si concurren, presentes o representados, un número de miembros que represente al menos el cincuenta y uno por ciento del total de las cuotas de participación en la Junta de Compensación.2.- Si hallándose presentes o representados la totalidad de los miembros de la Junta de Compensación, acordasen por unanimidad celebrar Asamblea General, quedará ésta válidamente constituida sin necesidad de previa convocatoria.3.- Antes de entrar al examen del Orden del Día se formará una lista de asistentes, expresando el carácter o representación de cada uno y la cuota de participación propia y, en su caso, ajena que ostenta en la Asamblea; al final de la lista se determinará el número de miembros presentes o representados y la suma de cuotas de participación asistentes.1.- El Presidente de la Junta de Compensación presidirá la Asamblea General, dirigirá los debates con orden y eficacia y dirimirá con voto de calidad los empates. Actuará como Secretario, el que lo sea del Consejo Rector.2.- Los acuerdos, conforme al artículo 155.6 de la Ley 9/2002, se tomarán por mayoría simple de las cuotas de participaciones presentes o representadas, salvo en los casos siguientes que exigirá el “quórum” que para caso se determina: a) Para modificación de los Estatutos y Bases de Actuación, señalamiento y rectificación de las cuotas de participación, liquidación de la Junta, aprobación de criterios de valoración de fincas resultantes y de los precios para los supuestos de compensación en metálico en las diferencias de adjudicación, incorporación de Empresas Urbanizadoras, valoración de las aportaciones y fijación de sus cuotas, edificación por la Junta en los solares resultantes, enajenación y gravamen de terrenos propiedad de la Junta adquiridos por expropiación o por cualquier otro título, enajenación y gravamen de terrenos de los propietarios para financiar las obras de urbanización, se requiere el voto favorable de miembros que representen al menos el sesenta por ciento de las cuotas de participación de la Junta, siempre que ello no suponga criterios diferentes a los establecidos en el capitulo IV del Titulo IV de la ley 9/2002, en cuyo caso se exige la unanimidad. b) Para la aprobación del Proyecto de Compensación, se requerirá la mayoría absoluta de las cuotas de participación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 155.5 de la Ley 9/2002.3.- Todos los miembros de la Junta de Compensación, incluso los disidentes y no asistentes, quedarán sometidos a los acuerdos adoptados por la Asamblea General. La interposición de cualquier recurso, excepto en los casos en que una disposición de carácter general establezca lo contrario, no suspenderá la ejecución del acto impugnado.1.- Los miembros de la Junta de Compensación pueden asistir a la Asamblea por sí o mediante representación conferida a otra persona. Será válida la representación otorgada, ya sea mediante carta certificada dirigida al Presidente de la Junta, ya mediante entrega material al mismo del documento que acredite la representación en cualquier forma, dejándose constancia de su recepción por el Presidente. Será válida la representación para la reunión a la que se refiera.2.- La representación del Ayuntamiento y de las Entidades Jurídicas dotadas de personalidad jurídica que sean miembros de la Junta, se entenderá conferida a favor de quien legalmente la represente.3.- Los propietarios podrán asistir a las Asambleas acompañados de profesionales que les asesoren.1.- De cada reunión de la Asamblea General se levantará acta en la que se harán constar, clara y sucintamente, los acuerdos adoptados y el resultado de las votaciones celebradas. Dicha Acta será objeto de aprobación en la misma reunión de la Asamblea General o en la siguiente que se celebre a continuación, en cuyo caso habrá de figurar como primer punto del orden del día.2.- Dichas actas figurarán en el Libro de Actas correspondiente y serán firmadas por el Presidente y el Secretario del Consejo Rector con carácter inmediato a su aprobación.3.- A requerimiento de los miembros de la Junta de Compensación o de los Órganos Urbanísticos deberá el Secretario, con el visto bueno del Presidente, expedir certificaciones del contenido del Libro de Actas.4.- En los acuerdos de aprobación del proyecto de compensación o la adopción por unanimidad de criterios diferentes, el Secretario deberá certificar con el visto bueno del Presidente, los miembros asistentes, la representación en que actúan, la acreditación de la cuota de participación propia y ajena que ostentan en la asamblea, número de miembros presentes y representados y suma de cuota de participación asistentes, acreditando que se ha alcanzado la mayoría absoluta de cuotas de participación del polígono o sector, o en su caso la unanimidad. En el certificado se hará constar que el Proyecto de compensación aprobado por la Asamblea es el depositado en el Ayuntamiento durante la exposición pública, con las modificaciones que en su caso se hubieran introducido. Sin dicho certificado no se tramitará la aprobación definitiva del Proyecto de Compensación por el Ayuntamiento.1.- El Consejo Rector es el representante permanente de la Asamblea y el Órgano ejecutivo normal del gobierno y administración de la Junta y está investido de los más amplios poderes, facultades y atribuciones para regir y administrar la Entidad.2.- El Consejo estará compuesto por el Presidente y el Secretario de la Junta de Compensación y un máximo de tres vocales, nombrados por la Asamblea General entre personas físicas y elegidas en ésta, por mayoría simple de las cuotas de participación en la Asamblea.3.- El nombramiento de los miembros del Consejo recaerá en personas que pueden actuar ya en nombre propio ya en representación de personas jurídicas.4.- Como mínimo uno de los vocales será elegido en representación de los propietarios minoritarios. En su elección, si no se produce por unanimidad, sólo podrán participar propietarios con una cuota inferior al 20% del total.1.- El nombramiento del Consejo Rector tendrá una duración de cuatro años, pudiendo procederse a la reelección indefinida por periodos iguales, en virtud de acuerdo expreso de la Asamblea General.2.- En caso de fallecimiento o renuncia de uno o más componentes del Consejo Rector, la Asamblea General podrá designar a quienes hayan de sustituirles hasta la renovación inmediata de la composición de aquél.3.- Si la Asamblea General acordase el cese de uno o más componentes del Consejo Rector, en la misma en que así lo decida habrá de acordar el nombramiento de la persona o personas que hubieren de sustituirles hasta la renovación inmediata del mismo.1.- Son facultades del Consejo Rector: a) Administrar los fondos de la Junta de Compensación formalizando la memoria y cuentas correspondientes a cada ejercicio económico que han de ser sometidas a la Asamblea General. b) Ejecutar los acuerdos de la Asamblea General. c) Proponer a la Asamblea General el presupuesto anual de ingresos y gastos, y aplicarlo en la medida de lo correspondiente. d) Autorizar el otorgamiento de toda clase de actos y contratos civiles, mercantiles y administrativos. e) Hacer y exigir pagos, cobros y liquidaciones cualesquiera que sean su causa jurídica y la persona o entidad obligada. f) Abrir y mantener cuentas y depósitos en establecimientos bancarios o de crédito ingresando y retirando fondos de ellos a su conveniencia. g) Realizar operaciones con la Hacienda Pública en cualquiera de sus cajas, banco de carácter oficial o privado, cajas de ahorro, sociedades, empresas, particulares, etc. h) Proponer a la Asamblea General las cuotas correspondientes a los miembros de la Junta de Compensación así como las modificaciones que fuesen pertinentes, bien por nuevas aportaciones o a consecuencia de operaciones de reparcelación. i) Nombrar y separar a un Gerente y/o al resto del personal administrativo o laboral al servicio de la Junta de Compensación, y fijar su retribución y régimen de trabajo. j) Fijar las cantidades a que se refiere el artículo 35.4 de estos Estatutos, para atender a los gastos comunes, así como la forma y plazos en que han de satisfacer, y proceder contra los miembros morosos para hacer efectivo el pago de las cantidades que les correspondan. k) Notificar a los Órganos Urbanísticos competentes los acuerdos que hayan de surtir efectos ante aquéllos. l) Proponer a la Asamblea General el traslado del domicilio de la Junta de Compensación y notificar a los junteros dicho cambio, mediante carta certificada. m) Solicitar la concesión de beneficios fiscales y exenciones tributarias que las disposiciones vigentes establecen en favor de la Junta de Compensación. n) Requerir a la Administración para que cobre por vía de apremio a los junteros morosos. o) Solicitar del Ayuntamiento la expropiación u la ocupación directa de los bienes de los titulares no incorporados a la Junta de Compensación, o para el supuesto de propietarios morosos que se regula en estos estatutos. p) Venta de los terrenos que se reserve la Junta en el Proyecto de Compensación para hacer frente a los gastos de urbanización, de conformidad con lo establecido por la Asamblea. q) Concertar créditos para realizar las obras de urbanización con garantía incluso hipotecaria, de los terrenos incluidos en el sector, de conformidad con lo establecido por la Asamblea.2.- Las facultades del Consejo Rector podrán ser ejercidas también por la Asamblea General en la medida en que en aquél órgano supremo están presentes los miembros de éste.3.- En todo caso, será facultad del Consejo Rector la ejecución y cumplimiento de los acuerdos adoptados por la Asamblea y todas cuantas facultades se le confieran por delegación. Las facultades atribuidas a la Asamblea en el art.14 u otros de estos Estatutos no son delegables en el Consejo Rector cuando requieran de quórum de mayoría absoluta de cuotas de participación o cualquier otra mayoría reforzada, establecida en estos estatutos. Sin embargo corresponde a éste todas aquellas facultades que no estén expresamente atribuidas a otro órgano de la Junta.4.- Cuando no se constituya Consejo rector las facultades determinadas en este artículo corresponderán al Presidente.1.- Las reuniones del Consejo Rector se celebrarán cuantas veces se estime conveniente para los intereses de la Junta por convocatoria del Presidente, con al menos tres días hábiles de antelación. La convocatoria deberá notificarse a los miembros del Consejo de forma que quede debida constancia, señalando el orden del día.2.- El Consejo se considerará válidamente constituido cuando concurran al menos, dos de sus miembros con derecho a voto, siendo uno de ellos el Presidente. La asistencia al Consejo se realizará personalmente, o través de delegación expresa en otro consejero.3.- Se entenderá válidamente convocado y constituido el Consejo para tratar cualquier asunto de su competencia siempre que estén presentes la totalidad de los Consejeros y acepten por unanimidad la celebración del mismo o, no estándolo, presten expresamente su consentimiento a los acuerdos adoptados en el plazo de los cinco días hábiles posteriores a su celebración.4.- Cada Consejero tiene derecho a un voto. En caso de empate dirime el Presidente.5.- Los acuerdos serán adoptados por mayoría simple de votos y serán inmediatamente ejecutivos, sin perjuicio de las acciones y recursos que pudieran interponerse contra los mismos.1.- Las actas de las reuniones del Consejo se aprobarán en la misma reunión o en la siguiente que se celebre y se recogerán en el Libro de Actas por el Secretario con el visto bueno del Presidente.2.- Igualmente con el visto bueno del Presidente o quien haga sus veces, el Secretario expedirá certificación de cualquier acuerdo que sea solicitada por miembros de la Junta, en el plazo de diez días.3.- De los acuerdos del Consejo se dará cuenta a los miembros de la Junta en la primera Asamblea que se celebre. El Presidente será elegido por la Asamblea General y su nombramiento tendrá la duración que corresponde a su condición de Consejero, de acuerdo con el artículo 21 de estos Estatutos, pudiendo procederse a su reelección indefinidamente, por periodos iguales en virtud de acuerdo expreso. Son funciones del Presidente: a) Convocar, presidir, suspender y levantar las sesiones de la Asamblea y del Consejo Rector, dirigir las deliberaciones y decidir los empates con voto de calidad. b) Ostentar la representación judicial y extrajudicial de la Junta de Compensación y de sus Órganos de Gobierno, pudiendo otorgar poderes a favor de abogados y procuradores para el ejercicio de dicha representación judicial y extrajudicial. c) Autorizar las Actas de la Asamblea General, las certificaciones que se expidan y cuantos documentos lo requieran. d) En la forma que la Asamblea General determine, abrir, seguir y cancelar a nombre de la Junta de Compensación cuentas corrientes, y de ahorro en toda clase de Bancos o instituciones de Crédito y de Ahorro, disponer de esas cuentas, si bien para ello precisará la concurrencia de otra firma de uno de dos miembros que designe la Junta de Compensación a tal efecto, conjuntamente con la suya, firmar la correspondencia, recibos y resguardos, librar, endosar y descontar efectos mercantiles, protestar por falta de aceptación o de pago de letras de cambio, y en general, desarrollar todas las operaciones usuales de banca exigidas, por la actividad de la Junta de Compensación. e) Ejercer y hacer cumplir los acuerdos de la Asamblea General. f) Cuantas sean inherentes a su cargo o le sean delegadas por la Asamblea General. El Secretario será designado por la Asamblea General, y su nombramiento tendrá una duración de cuatro años, pudiendo procederse a su reelección indefinidamente por periodos iguales en virtud de acuerdo expreso. Podrá ser designado como secretario un profesional ajeno a la Junta. En este caso, el Secretario tendrá voz pero no voto. En caso de ausencia, vacante o enfermedad actuará como Secretario el Consejero de menor edad presente en la reunión, salvo acuerdo expreso del Consejo. a) Asistir preceptivamente a todas las reuniones de la Asamblea General y del Consejo Rector. b) Levantar acta de las sesiones, transcribiendo su contenido al Libro de Actas correspondiente y notificar los acuerdos de los Órganos Colegiados de la Junta. c) Expedir certificaciones con el visto bueno del Presidente. d) Desempeñar las funciones administrativas que le fueran encomendadas por la Asamblea General o por el Consejo Rector. e) Llevar un Libro – Registro en el que se relacionarán los miembros integrantes de la Junta, con expresión de sus circunstancias personales, domicilio, fecha de incorporación, cuota de participación y número votos y cuantos datos complementarios se estimen procedentes. f) Custodiar todos los documentos de la Junta de Compensación g) Expedir la certificación del art.19.4 de estos Estatutos. Los acuerdos del Consejo Rector serán notificados a los miembros de la Junta de Compensación, al menos, en la primera Asamblea General que se celebre desde su adopción, con iniciación de los recursos procedentes, quedando a su disposición, en la Secretaría de la Junta, los documentos en que estén interesados.1. La participación de los miembros de la Junta de Compensación en los derechos y obligaciones comunes vendrá determinada por la cuota sobre el total que a cada uno le corresponda. Dicha cuota de participación se fijará en función de las fincas aportadas a la Junta de Compensación por la superficie de cada una de ellas.2. Reajuste de cuotas. Si a consecuencia de la incorporación de Empresas Urbanizadoras, o por virtud de aportaciones en terrenos o expropiaciones que hayan tenido que efectuarse, o después de practicada la compensación y como resultado de las compensaciones que se acuerden, quedasen modificadas las participaciones inicialmente establecidas, se fijarán por la Asamblea las nuevas cuotas que correspondan, a cuya cuantía habrá de referirse en cada momento el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones de los junteros de la Junta de Compensación.3. Cuando la superficie acreditada en títulos no coincida con la realidad física, ésta prevalecerá sobre aquélla, siempre que existan signos externos (cierres, caminos, balados, etc.) que constaten de forma pacífica la realidad física alegada o bien cuando exista conformidad de todos los lindantes, sin perjuicio de las acciones legales que procedan.4. Si los terrenos estuviesen gravados con alguna carga real, el propietario afectado habrá de compartir con el titular del derecho real la cuota atribuida. Si no se declara la carga o si las declarada no se ajustan a la realidad, los perjuicios que pudieran resultar serán a cargo del propietario que hubiese incurrido en omisión y del valor de las parcelas que le correspondan se deducirá lo que resulte de las cargas omitidas.5. Las cuotas de participación así determinadas definirán el voto proporcional de cada uno de los miembros de la Junta de Compensación y su participación en los derechos y obligaciones establecidos en estos Estatutos.6. El valor de los demás bienes y derechos afectados por la ejecución del Plan, que no deban subsistir al llevarse a efecto la urbanización no influirá en la participación de los asociados, pero se determinará a todos los efectos su indemnización de la forma señalada en las Bases. Sin otras limitaciones que las establecidas en las leyes, planeamiento vigente, presentes Estatutos y Bases de Actuación de la Junta, y de conformidad con los acuerdos adoptados por sus Órganos de Gobierno, los miembros de la Junta ostentarán los derechos que, a título enunciativo, se relacionan a continuación: a) Ejercer sus facultades dominicales sobre los terrenos de su propiedad, y las respectivas cuotas que les hayan sido fijadas por el Plenario, en función de sus aportaciones, y de la cuota de Patrimonio común en su caso sin más limitaciones que las establecidas en las Leyes, en el planeamiento urbanístico y en estos Estatutos. b) Concurrir personalmente o mediante representante debidamente acreditado, a las reuniones de la Asamblea General e intervenir en la adopción de acuerdos, proporcionalmente a sus cuotas respectivas. c) Participar, como elector o candidato en la designación del Presidente, Vice-presidente y Secretario. d) Enajenar, gravar o realizar cualquier otro acto de disposición, con las limitaciones del artículo 10 de los Estatutos, de los terrenos de su propiedad o de sus cuotas respectivas, quedando subrogado el adquirente, en caso de venta, en los derechos y obligaciones del vendedor dentro de la Junta de Compensación. e) Adquirir la titularidad individual o en copropiedad de la parcela o parcelas que les sean adjudicadas en vía de reparcelación proporcionalmente a sus cuotas respectivas. f) Impugnar los acuerdos y resoluciones de la Junta de Compensación, en la forma y con los requisitos establecidos en estos Estatutos. g) Ser informados en todo momento de la actuación de la Junta de Compensación. h) Percibir al tiempo de la liquidación definitiva y en proporción a sus respectivas cuotas, la parte de patrimonio de la Junta de Compensación que les correspondiere. i) Presentar proposiciones y sugerencias. j) Satisfacer las cuotas de urbanización totalmente o parcialmente mediante cesión a la Junta de parte de su terreno o cuota en la proporción establecida en las Bases de Actuación, o en aquella otra valoración de tipo general que la Junta pueda acordar por unanimidad. k) Los demás derechos que les corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en los presentes Estatutos y en las Disposiciones legales aplicables Los miembros de la Junta de Compensación vendrán obligados: a) Observar las prescripciones del planeamiento urbanístico vigente. b) Facilitar a la Junta de Compensación, en el plazo de quince días, a partir de la fecha de su incorporación a la misma, los documentos acreditativos de su titularidad, y si los terrenos estuvieren gravados deberá acompañarse relación con los nombres y domicilios de los titulares de los derechos reales, con expresión de la naturaleza y cuantía de las cargas, gravámenes, así como, la relación nominal de arrendatarios u ocupantes, acompañando los contratos o documentación existente. En todo caso, la Junta de Compensación, interesará del Registro de la Propiedad la práctica de la anotación pertinente. c) Cumplir fielmente los acuerdos adoptados por el Plenario y acatar la autoridad de sus representantes, sin perjuicio de los recursos a que hubiere lugar. d) Determinar, en el momento de su incorporación a la Junta de Compensación un domicilio a efectos de notificaciones, reputándose bien practicada cualquier notificación que al citado domicilio se dirija. e) Satisfacer puntualmente las cantidades necesarias para atender a los gastos ordinarios y extraordinarios de la Junta de Compensación, a cuyo fin se fijará por la Asamblea General, la cuantía correspondiente a cada miembro, en función de la cuota que le hubiere sido atribuida. f) Abonar las cantidades que les correspondan para la ejecución de las obras de urbanización. g) Regularizar la titularidad dominical y la situación registral de los terrenos de su propiedad aportados a la Junta de Compensación. h) Otorgar los documentos necesarios para formalizar las cesiones de espacios libres, viales, zonas verdes, públicas, etc. resultante del planeamiento urbanístico y en el Proyecto de Compensación. i) Designar en los supuestos de copropiedad, una persona que represente a los cotitulares en el ejercicio de los derechos y cumplimiento de las obligaciones previstas en estos Estatutos, sin perjuicio de la responsabilidad solidaria de aquéllos, verificando dicha designación –en caso de no existir acuerdo entre los interesados– el Presidente, a favor necesariamente de uno de los copropietarios. j) Notificar a la Junta de Compensación cualquier variación, modificación, alteración, o limitación que pueda afectar a su propiedad, o a sus derechos y obligaciones con la Junta de Compensación. k) Permitir la ocupación de su propiedad para la ejecución de las obras de urbanización, depósito de materiales, e instalaciones complementarias. l) Los demás que se deriven de los Estatutos, planes y proyectos aprobados, Leyes y Reglamentos.2. El incumplimiento de deberes con el alcance definido en las Bases adjuntas, legítima a la Junta para promover la expropiación o la ocupación directa de la parcela.1.- Los medios económicos de que dispone la Junta de Compensación para hacer frente a los gastos de urbanización, en los términos a que se refieren los artículos 58 y siguientes del Reglamento de Gestión Urbanística, estarán constituidos por las cuotas de los miembros de la Entidad, así como por cualquiera otros ingresos, subvenciones, créditos, productos de enajenación de sus bienes o rentas de su patrimonio que pudieran obtenerse con arreglo a la Legislación vigente y de conformidad con lo previsto en estos Estatutos.2.- Son cuotas ordinarias o derramas las destinadas a sufragar los gastos generales de administración de la Entidad, los costes de urbanización, el abono de las expropiaciones de las que sea beneficiaria la Junta y, en su caso, de los costes de conservación que se fijen para atender al mantenimiento de las obras de urbanización hasta su entrega al Ayuntamiento.3.- Las cuotas ordinarias o derramas serán fijadas por la Asamblea General y aprobadas por el Consejo Rector, de acuerdo con los criterios previstos en el art.37 de estos Estatutos.4.- Todas estas cuotas deberán figurar en los respectivos presupuestos anuales, sin perjuicio de que puedan acordarse otras cuotas extraordinarias por la Asamblea.5.- Los fondos de la Entidad serán custodiados en Entidades de Crédito, designadas por el Consejo Rector, a nombre de la Junta.6.- Ello no obstante, en el supuesto de incorporación de Empresa urbanizadora la contribución de los costes de urbanización se hará en terrenos en pago de su actividad. Serán exigidos de la Junta todos aquellos que vengan requeridos para el cumplimiento de su objeto y fines y entre ellos y a título meramente enunciativo, los que a continuación se indican: a) Los derivados de la iniciativa y promoción de la actuación dirigidos a la constitución de la Junta, ejecución de mediciones y levantamiento topográfico de los terrenos afectados. b) Los honorarios profesionales y demás costes precisos para la redacción, tramitación y aprobación del instrumento de equidistribución y, en general, cualquier otro proyecto que permita dar cumplimiento a los fines de la Junta, previo presupuesto. c) La financiación de las obras de urbanización, incluyendo en ellos, en su caso, las indemnizaciones debidas a los propietarios, arrendatarios o titulares de cualquier bien, derecho, construcción, obra o instalación que hayan de extinguirse o demolerse para la ejecución del planeamiento. d) Los precisos para la expropiación de las fincas, bienes o derechos de propietarios que no se incorporen o adhieran a la Junta de Compensación. e) Los exigibles por la debida administración de la Junta. f) Los previstos en el art.132 de la ley 9/2002.1. En desarrollo de los presupuestos ordinarios o extraordinarios señalados por la Asamblea General, el Consejo Rector establecerá las cantidades que se deban satisfacer por cada uno de los miembros de la Junta, así como la forma, plazos y condiciones de pago.2. Sin perjuicio de la compensación o pago de indemnizaciones que puedan ser procedentes con carácter individual, el importe total de la aportación acordada se distribuirá entre los miembros con carácter proporcional en relación con el coeficiente o cuota de participación que cada uno tenga asignado.3. Salvo acuerdo en contrario, el ingreso de las cantidades a satisfacer por los miembros de la Junta de Compensación se realizará dentro del plazo de un mes contado desde la fecha de notificación del acuerdo. Transcurrido dicho plazo, el moroso incurrirá en un recargo del 5% de la cantidad o fracción no abonada, debiendo ingresar la totalidad de la cantidad debida en el plazo de un mes a contar desde la finalización del primer periodo de un mes de pago voluntario.4. Transcurrido este segundo término de un mes sin haberse efectuado el pago de la aportación adeudada y de los intereses devengados, la Junta de Compensación procederá contra el moroso por vía de apremio, por vía judicial o utilizando el derecho de expropiación u ocupación a cuyo efecto se expedirá por el Secretario del Consejo Rector con el visto bueno del Presidente la correspondiente certificación. En todo caso desde la terminación del periodo voluntario de pago, hasta la efectividad de éste, el miembro moroso quedará en suspenso en el ejercicio de sus derechos dentro de la Junta de Compensación. Los expedientes de apremio, expropiación forzosa u ocupación, serán tramitados por el Órgano Urbanístico de Control con arreglo a lo previsto en el art.181 del R. G. U. y Ley 9/2002.1.- La Entidad llevará la contabilidad de la gestión económica en libros adecuados para que en cada momento pueda darse razón de las operaciones efectuadas y se deduzcan de ellos las cuentas que han de rendirse.2.- Obligatoriamente la contabilidad constará como mínimo de libros de ingresos, gastos y caja y cuenta corriente de Asociados, que reflejará individualmente el estado de cuentas de cada Juntero.3.- La contabilidad de la Entidad está a cargo de la Secretaría de la Junta.4.- La actuación de la Junta de Compensación se desarrollará con arreglo a normas de economía, celeridad, y eficacia, mediante la prestación personal de sus componentes, salvo que dicha prestación fuera insuficiente o demasiado onerosa para los que ostente cargos sociales, en cuyo supuesto, el Presidente acordará lo procedente, dentro de los recursos económicos autorizados por la Asamblea General.1. Los presentes Estatutos una vez aprobados e inscritos en el Registro de entidades urbanísticas colaboradoras serán vinculantes para la Administración, y los miembros de la Junta de Compensación.2. Cualquier modificación de los Estatutos que por la Asamblea General de la Asamblea se acuerde, requerirá la aprobación de la Administración y su inscripción en el Registro citado para surtir plenos efectos. Los actos y acuerdos de los Órganos de Gobierno de la Junta de Compensación serán ejecutivos, salvo aquéllos que precisen autorización ulterior de Órganos Urbanísticos.1.- Para el ejercicio por los junteros de acciones civiles o mercantiles contra la Junta de Compensación será necesaria la previa formalización de los recursos administrativos previstos en el art.43 de estos Estatutos.2.- Los junteros no pueden promover interdictos frente a la Junta cuando ésta ejerce sus facultades de disposición fiduciaria u ocupe bienes para ejecutar las obras de urbanización.3.- No podrán impugnar los acuerdos quienes hubiesen votado a favor del mismo por sí o por medio de representante.4.- Los acuerdos de la Asamblea General serán considerados firmes si no fueran impugnados en el plazo y con las condiciones señaladas en los párrafos precedentes.1.- La Junta de Compensación será directamente responsable de la Urbanización completa del Polígono frente a los Órganos Urbanísticos.2.- El patrimonio del miembro de la Junta, consistente en las fincas y derechos aportados, constituye un patrimonio especial y separado afectado a la gestión urbanística, y en consecuencia, los junteros responden de las deudas asumidas por la Junta en el ejercicio de su actividad gestora y urbanizadora, en forma mancomunada y limitado al coeficiente que a cada uno corresponda y de las que ellos, en su caso, contraigan directamente con la Junta, única y exclusivamente con las fincas aportadas, con indemnidad del resto de patrimonio de cada uno de los miembros.3.- La responsabilidad de los miembros de la Junta ante ésta y las consecuencias de su incumplimiento, así como la de la Junta y de sus miembros ante la Administración actuante, se producirá en los términos regulados en el artículo 159 de la Ley 9/2002 y en los artículos 181, 182 y 183 del Reglamento de Gestión Urbanística, cuyo contenido se da por reproducido en estos Estatutos.1.- Los acuerdos del Consejo Rector podrán ser impugnados por los miembros de la Junta de Compensación dentro del plazo de quince días siguiente a su notificación en la siguiente Asamblea General que se celebre, ante éste órgano, que deberá resolver en el término de dos meses siguientes a su impugnación. En el supuesto de no adoptar acuerdo en el plazo indicado, incluso porque en dicho plazo no haya reunión, la impugnación se entenderá desestimada por la Asamblea General.2.- Contra los acuerdos, expresos o tácitos de la Asamblea General podrán formularse recurso de reposición ante el mimos órgano y, posteriormente, el de alzada ante el Alcalde –Presidente, de conformidad a lo establecido en el art.107 y siguientes de la LRJPAC.3.- Sólo están legitimados para recurrir los acuerdos de la Asamblea y del Consejo Rector los miembros de la Junta que no hayan votado a favor del acuerdo que se impugne. Los miembros de la Junta no podrán promover acción interdictal de retener y recobrar la posesión frente a resoluciones de la Junta de Compensación, adoptadas en virtud de la facultad fiduciaria de disposición sobre las fincas de aquello y de acuerdo con el procedimiento estatutariamente establecido. Tampoco procederá la acción interdictal cuando la Junta de Compensación ocupe bienes que sean precisos para la ejecución de las obras de urbanización, de conformidad con el plan que se ejecute. La Junta de Compensación se disolverá por los motivos que se enumeran a continuación: a) Por el cumplimiento de su objeto y fines, requiriendo en este caso el 60% de la totalidad de las cuotas de la Junta de Compensación y acuerdo de Órgano Urbanístico de Control. No podrá aprobarse la disolución de la Junta de Compensación mientras no conste el cumplimiento de todas las obligaciones a que está afectada. El Consejo Rector estará facultado, en las limitaciones que la Asamblea General acuerde para realizar las operaciones subsiguientes a la disolución. b) Por orden judicial o prescripción legal. c) Por transformación en sociedad civil o mercantil exigiéndose voto favorable del 70% por ciento de la totalidad de las cuotas de los junteros de la Junta de Compensación y aprobación del órgano urbanístico actuante. d) Por resolución firme de la Administración sustituyendo el Sistema de Compensación por otro de actuación directa en base a alguna de las causas legalmente establecidas. Acordada válidamente por la Asamblea General la disolución de la Junta de Compensación y obtenida la aprobación del Órgano Urbanístico de Control, el Consejo Rector procederá a su liquidación, con observancia de las instrucciones dictadas por la Asamblea General. Salvo en el supuesto de conversión en sociedad civil o mercantil en que se estará al régimen legal correspondiente, el patrimonio de la Junta de Compensación, si lo hubiere, se distribuirá entre los miembros de la misma en proporción a sus cuotas de participación. a) Las presentes Bases de Actuación regularán, conjuntamente con los Estatutos, las actuaciones de la JUNTA DE COMPENSACIÓN POL-1, SRAU-I, RIO POZO, constituyendo su ámbito de actuación el Sector de suelo urbanizable delimitado denominado Polígono 1 del SRAU-I del contorno del Río Pozo previsto por el vigente Plan General de Ordenación Municipal de Narón. b) Su objeto fundamental es determinar los criterios para la valoración de las aportaciones de los miembros de la Junta de Compensación y de las adjudicaciones de las fincas resultantes, estableciendo las normas para una justa distribución de beneficios y cargas y para la ejecución de las obras de urbanización. c) A tal efecto se han redactado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 167 del Reglamento de Gestión Urbanística. d) En el desarrollo de estas Bases, y en plazo que fije el Órgano Urbanístico de Control al aprobar la constitución de la Junta de Compensación, se redactará u presentará el Proyecto de Compensación que servirá de medio de distribución de beneficios y cargas de título para la adjudicación de terrenos. a) La aprobación de las Bases por parte del Ayuntamiento y la incorporación de los propietarios de los terrenos a la Junta de Compensación, suponen que los miembros de la Junta aceptan como normas de obligada observancia todas las contenidas en las Bases de Actuación, en los términos en que fueren aprobadas, en relación a los art.154 de la Ley 9/2002 y demás concordantes que resulten de aplicación del Reglamento de Gestión Urbanística. b) La obligatoriedad de las Bases no impide su modificación, siempre que sea votada en Asamblea General por miembros que representen la mayoría absoluta de las cuotas de participación de la Junta, y dicha modificación habrá de ser tramitada al igual que la aprobación. No obstante lo anterior para la modificación de los aspectos recogidos en capitulo IV del Titulo IV (art.115 y sig) de la Ley 9/2002 se exigirá el acuerdo unánime. La valoración de las fincas aportadas a la Junta de Compensación se efectuará con arreglo a lo dispuestos en el artículo 116 b) de la Ley 9/2002 y a la legislación urbanística estatal vigente, hoy representada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo (TRLS-2008 en adelante). En consecuencia: a) El derecho de los propietarios afectados será proporcional a la superficie de las parcelas respectivas en el momento de la aprobación de la delimitación del polígono con la aprobación definitiva del Plan de Sectorización. b) En los supuestos de discrepancias de la propiedad de un terreno, se estará a lo dispuesto en el artículo 10 del Real Decreto 1093/1997, aprueba las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, artículo 103.4 del Reglamento de Gestión. Los gastos que sean imputables a las titularidades referidas podrán hacerse efectivos por la vía de apremio en caso de impago. c) De conformidad con lo establecido en el artículo 157.1 de la Ley 9/2002 y con el artículo 167.1 a) del Reglamento de Gestión Urbanística, los criterios para valorar las fincas aportadas podrán ser distintos de los expuestos si todos los propietarios lo acuerdan por unanimidad. d) De acuerdo con lo establecido en el art.116.1. b) de la Ley 9/2002, la valoración de las parcelas aportadas y de las resultantes habrá de referirse al momento de la formulación del instrumento de equidistribución para su aprobación o tramitación por el municipio. a) La incorporación a la Junta de Compensación de los propietarios que no hubiesen solicitado el sistema podrán hacerlo con igualdad de derechos y obligaciones en la forma que determina el artículo 156 de la Ley 9/2002 y 161 y ss del Reglamento de Gestión Urbanística. b) En relación a los propietarios de fincas incluidas en el polígono que no se hubieran incorporado a la Junta de Compensación, ésta podrá solicitar a la Administración actuante o bien la expropiación de dichas fincas teniendo la condición de beneficiaria la misma, o bien la ocupación de dichas fincas en favor de la Junta de Compensación a fin de posibilitar la ejecución de las obras de urbanización previstas, con arreglo a lo dispuesto en la Ley 9/2002.1.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 119 de la Ley 9/2002 y 98 y 99 del Reglamento de Gestión Urbanística, se procederá en los supuestos que se contemplan a continuación con arreglo a lo siguiente: a) La ejecución de la urbanización supone la extinción de las servidumbres prediales incompatibles con el planeamiento. b) El necesario derribo de edificios y la ejecución de la urbanización implican la extinción de los arrendamientos urbanos y rústicos existentes sobre las fincas.2.- La Junta de Compensación será beneficiaria tanto de las fincas a expropiar o a ocupar por el Ayuntamiento a los propietarios afectados que no se incorporen a la misma en el plazo señalado al efecto, como de las restantes expropiaciones individuales que se produzcan por incumplimiento de obligaciones por parte de los miembros de la Junta. Unas y otras, se regirán por la legislación vigente en materia de expropiación. A tal efecto: a) Las fincas expropiadas por falta de incorporación de sus miembros a la Junta se tasarán por su valor, a efectos urbanísticos, en la fecha de iniciación del expediente expropiatorio de conformidad con lo establecido en el TRLS-2008. b) Las fincas expropiadas como sanción a los miembros de la Junta, se valorarán en la forma indicada en el apartado anterior, adicionando las cantidades satisfechas para el pago de expropiaciones previas y para gastos de urbanización, pero sin que hayan de reembolsarse otras cuotas ordinarias pagadas. c) Las adquisiciones de terrenos por la Junta en virtud de expropiación forzosa, se le aplicarán las exenciones tributarias que establezca la legislación estatal o autonómica correspondiente. a) La valoración de los derechos reales sobre las fincas, servidumbres prediales y derechos personales, que pudieran estar constituidos en razón de aquéllas, se efectuará de conformidad a lo dispuesto en el TRLS-2008 y 137 del Reglamento de Gestión Urbanística. La valoración y correspondiente indemnización de los derechos que se extingan se incluirá en el Proyecto de Compensación. Los arrendamientos y demás derechos personales o reales posteriores a la aprobación de la delimitación que se ejecuta carecerán de derecho a indemnización por la Junta. b) Cuando tales derechos resultaren incompatibles con la ejecución del planeamiento, se considerarán extinguidos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 118 y 119 de Ley 9/2002. La aprobación definitiva del Proyecto de compensación constituirá título suficiente para la ocupación de los inmuebles que correspondan, una vez se constituya el depósito o se efectúe el pago de las indemnizaciones. c) Si fuese posible su mantenimiento, se estará a lo dispuesto en el artículo 32 de los Estatutos. a) Las edificaciones, obras, plantaciones e instalaciones y otros elementos existentes sobre las fincas aportadas, que deban derruirse, por ser incompatibles con las determinadas en el Plan, no se considerarán como valores o derechos aportados, sino que serán objeto de indemnización, y su importe se satisfará al propietario interesado con cargo al proyecto, en concepto de gastos de urbanización. b) Se entenderá que no pueden conservarse los elementos mencionados en el apartado anterior, cuando sea necesaria su destrucción para realizar las obras de urbanización o estén situados en superficies que no se deban adjudicar íntegramente a su propietario o su conservación sea radicalmente incompatible en el planeamiento. c) La valoración se incluirá en el Proyecto de Compensación y se efectuará con independencia del suelo o de acuerdo con los criterios de la Ley de Expropiación Forzosa en el Proyecto de Compensación, a tenor de lo dispuesto en el artículo 116 1. c) de la Ley 9/2002 y en el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo. d) El régimen de valoración de las edificaciones, construcciones, plantaciones, sembrados, obras e instalaciones que existan en el suelo, será el que resulte del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo. e) Las indemnizaciones resultantes será objeto de compensación, en el Proyecto de Compensación. f) Los propietarios que resulten acreedores de cantidades en concepto de indemnización por demolición de edificaciones, obras, plantaciones e instalaciones, podrán percibir cantidades en dinero o su equivalente en terrenos, previo acuerdo de la Asamblea General. No obstante, el propietario acreedor podrá acordar con la Junta que el importe de la indemnización a percibir por los conceptos indicados en los apartados d) y e) anteriores de esta base sea sustituido por las cuotas ordinarias o extraordinarias a satisfacer para la administración y gastos de urbanización hasta el momento de la indemnización.1.- El Artículo 8º de los Estatutos de la Junta de Compensación, en concordancia con el artículo 156.2 de la Ley 9/2002, prevé la posibilidad de la incorporación de Empresas Urbanizadoras a la Junta para participar en la gestión del Polígono.2.- En tales supuestos la cuota de participación de las Empresas Urbanizadoras se establecerá -de mutuo acuerdo entre las partes interesadas- en base a su aportación económica, según la valoración derivada del proyecto de urbanización y la proporcionalidad de esta aportación con el valor total del suelo del Polígono, estimado en el momento de la incorporación.3.- La cuota de participación que haya de asignarse a la Empresa Urbanizadora disminuirá proporcionalmente a la de los restantes miembros de la Junta.1.- La ejecución de las obras de urbanización podrá realizarse, en todo o en parte, por Empresas urbanizadoras incorporadas a la Junta con los requisitos que se establecen en estas Bases. En este caso se seguirán las directrices de los Técnicos municipales.2.- En otro caso, la ejecución se hará por la Empresa o Empresas que se determine, a propuesta del Consejo Rector de acuerdo a los principios de publicidad y concurrencia. (Art.133 de la Ley 9/2002.) 3.- También podrán llevarse a cabo las obras de urbanización directamente por la propia Junta, mediante el sistema de administración.4.- En cualquiera de los casos, en el contrato de ejecución se hará constar necesariamente todas y cada una de las siguientes determinaciones, además de las cláusulas que constituyen su contenido típico: a) El compromiso de la Empresa adjudicataria de realizar las obras de total conformidad con el proyecto de urbanización aprobado. b) La obligación de la Empresa a facilitar la acción inspectora del Ayuntamiento. c) Aquellos supuestos de incumplimiento que puedan dar lugar a la resolución del contrato, así como las indemnizaciones que correspondan por inobservancia de las características técnicas de las obras o plazos de ejecución, o por comisión de alguna infracción urbanística tipificada en la normativa vigente en la materia. d) La retención que pueda efectuar la Junta de cada pago parcial, como garantía de ejecución de las obras, retenciones que no serán devueltas hasta que se hayan recibido definitivamente las obras. e) El modo y plazos para abono por la Junta de cantidades a cuenta en función de la obra realizada.5.- En el supuesto de que se incorpore la Empresa Urbanizadora en la Junta de Compensación se impone lo siguiente: a) Aceptación de que la presidencia pueda negarles la asistencia y el derecho de voz y voto a aquellas reuniones en que se trate de las obras de urbanización. b) Aceptación de que el órgano rector pueda acordar la sustitución de la empresa urbanizadora por otra en los supuestos de abandono de las obras, deficiente ejecución, retraso en el cumplimiento de los plazos, o incurrir en expediente concursal. c) Sometimiento de las divergencias que puedan suscitarse entre la empresa urbanizadora y la Junta de Compensación, al arbitraje, con laudo vinculante, del Órgano Urbanístico actuante. d) Cobro del importe de las obras en parcelas. e) Prohibición de revisión de los precios de adjudicación por encima del IPC referido al sector de la construcción en la Provincia La Coruña. Además de las cuotas que deberán abonar los miembros de la Junta, créditos y otras fuentes de financiación previstas en los Estatutos, la Junta de Compensación podrá enajenar alguno o algunos de los inmuebles aportados, previo acuerdo de la Asamblea General, acerca de la oportunidad de hacerlo y del precio, al igual que constituir gravámenes reales sobre ellos, con consentimiento del propietario. El adquiriente quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones que corresponderían al titular primitivo del terreno en relación con la Junta de Compensación minorándose proporcionalmente, la cuota de participación de los anteriores asociados.1.- La cesión de las obras de urbanización, instalaciones y dotaciones ejecutadas sobre los terrenos de dominio público, se efectuará por la Junta de Compensación a favor de la Administración actuante dentro del plazo no superior a 3 meses, contando desde la recepción definitiva por la Junta, con arreglo a las normas aprobadas por el Ayuntamiento para la recepción de las obras de urbanización, actuando de forma subsidiaria las indicadas en la normativa de contratos del sector público.2.- En los supuestos de urbanización simultanea a la edificación que hubiera sido autorizada por el Ayuntamiento, dicha cesión podrá referirse a una parte de la unidad de actuación, aun cuando no se haya completado la urbanización en ese ámbito territorial, siempre que el área ya urbanizada constituya una unidad funcional directamente utilizable, y se haya producido respecto de la misma la recepción definitiva por parte de la Junta de Compensación. Esta funcionalidad se entiende una vez efectuadas las conexiones de la red viaria y demás servicios de la urbanización (agua, gas, electricidad, telecomunicaciones, saneamiento, pluviales etc.) con las redes generales existentes. Ello posibilitará en su caso el otorgamiento de las licencias de primera ocupación de la zona recepcionada.3.- Las cesiones serán formalizadas en acta que suscribirán la Administración actuante y la Junta de Compensación.4.- La recepción, total o parcial, por el Ayuntamiento de las obras de urbanización se regirá por lo dispuesto en la legislación de contratos del sector público. Las obras ejecutadas estarán sometidas a un plazo de garantía de un año, depositándose en la Tesorería Municipal aval por importe del 4% del Proyecto de urbanización, una vez la Administración haya devuelto los avales anteriormente constituidos por este concepto. Las cuotas ordinarias o derramas, conforme a los Estatutos, serán satisfechas en el plazo máximo de un mes desde la notificación del acuerdo correspondiente que practique al efecto al Presidente del Consejo Rector. Transcurrido el citado plazo de pago voluntario, se seguirá el procedimiento regulado en el artículo 35 de los Estatutos. El pago se hará normalmente en metálico, pero por acuerdo con el obligado podrá sustituirse por aportación de industria en el supuesto de incorporación de Empresa Urbanizadora, en los términos previstos en las presentes Bases de Actuación y en los Estatutos de la Junta. Asimismo, el pago de las aportaciones que deban realizar los miembros de la Junta podrá sustituirse por la entrega de una parte del aprovechamiento urbanístico que haya de ser adjudicado al obligado, en las siguientes condiciones: a) Esta modalidad de pago, de carácter excepcional, procederá únicamente cuando la tesorería de la Junta de Compensación lo permita, por lo que requerirá el acuerdo favorable, por mayoría simple, de la Asamblea General de la Junta. b) Requerirá, asimismo, la previa solicitud del propietario que quiera acogerse a esta modalidad de pago al Berta Alicia Gonzalez Pecellin Jadil, por escrito y en todo caso antes de iniciarse la elaboración del proyecto de compensación, a fin de facilitar la distribución parcelaria. c) En caso de aceptación por la Asamblea General, el acuerdo incluirá los criterios de cálculo del aprovechamiento urbanístico que haya de detraérsele en sustitución de la aportación debida. d) En tal caso, la Junta de Compensación sustituirá al propietario en el pago total, o parcialmente insatisfecho y adquirirá el aprovechamiento urbanístico cedido.1.- Para la determinación del valor de las parcelas resultantes se considerará el valor de repercusión con las consecuencias cuando proceda, derivadas de la situación y características de cada parcela en el polígono, determinada en la forma que señale la normativa de fijación de valores catastrales, según lo dispuesto en el artículo 116.1 f) de la Ley 9/2002 y las normas correspondientes del TRLS-2008.2.- Además, la Asamblea General decidirá, en su caso, la inclusión en el proyecto de compensación de los coeficientes correctores del valor de las parcelas resultantes en atención a su calificación, uso, tipología, configuración, fachada, situación en esquina o incluso por formar parte de una manzana para cuya edificación se precise estudio de Detalle previo para todo el conjunto. Dicho acuerdo deberá adoptarse antes de la formulación del proyecto de compensación, para hacer viable la adjudicación parcelaria.3.- Toda la superficie susceptible de aprovechamiento deberá ser objeto de adjudicación entre los miembros de la Junta en proporción a sus respectivos derechos.1. En primer lugar se procederá a la adjudicación de las parcelas, instalaciones o dotación de cesión obligatoria de carácter demanial a favor del Ayuntamiento, teniendo en cuenta las previsiones contenidas en el Plan de Sectorización.2. La materialización del diez por ciento del aprovechamiento de naturaleza patrimonial se realizará con arreglo a los criterios legales de adjudicación establecidos en el artículo 116 de la Ley 9/2002, y los artículos 89 a 97 del Reglamento de Gestión Urbanística, y atendiendo a las indicaciones que al efecto formule el Ayuntamiento.3. En su caso y siempre previa aceptación del Ayuntamiento, la materialización de este diez por ciento de aprovechamiento municipal podrá ser objeto de monetización, en los términos que resulte de la legislación urbanística vigente.1. Las adjudicaciones de las parcelas correspondientes a los miembros de la Junta se realizarán con estricta sujeción a las prescripciones contenidas en los señalados artículos 116 de la Ley 9/2002, 89 a 97 del Reglamento de Gestión Urbanística.2. Localización de las Adjudicaciones. Siempre que las características y exigencias de la ordenación lo permitan, se procurará que las parcelas adjudicadas estén situadas en las antiguas propiedades de los mismos titulares o en el lugar más próximo a ellas.3. Compensación en metálico por las Diferencias de Adjudicación. Cuando no obstante la aplicación de las anteriores reglas haya de procederse a la compensación en metálico por diferencias –en más o en menos-, las cantidades correspondientes se determinarán de conformidad a lo establecido en el art.116.1 f) Ley 9/2002 y deberán quedar determinadas y justificadas en el proyecto de compensación, conforme ordena el artículo 172. e) del Reglamento de Gestión Urbanística.4. Reglas para la Adjudicación de Parcelas a los propietarios no adheridos que sean objeto de ocupación directa. Los derechos de los propietarios no adheridos cuyas fincas sean objeto de ocupación directa, se minorarán en la cuantía que proceda, reflejándose en la adjudicación de las parcelas resultantes, o de los saldos por diferencias de adjudicación, para que la Junta se compense de los gastos de urbanización que haya tenido que soportar en lugar de dichos propietarios. Las fincas de resultado, con el régimen previsto en la vigente normativa urbanística y en especial en los artículos 19 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, que aprueba las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; quedan afectas al cumplimiento de la obligación de urbanizar, y de los demás deberes dimanantes del proyecto y de la legislación urbanística e inherentes al sistema de compensación.1.- Sin perjuicio de la expropiación u ocupación de las fincas pertenecientes a los propietarios no incorporados en tiempo y forma hábiles a la Junta de Compensación, procederá también la expropiación de los miembros de la Junta en los supuestos de incumplimiento de obligaciones que a continuación se indican: a) El impago de cuotas o derramas a la Junta, transcurridos los plazos previstos en los Estatutos y las presentes Bases de Actuación. b) El incumplimiento reiterado de alguna o algunas de las obligaciones que señala el artículo 32 de los Estatutos, obtenida la aprobación correspondiente de la Asamblea General y el Órgano Urbanístico de Control. c) En general, el incumplimiento de cuantas obligaciones resulten de la Legislación urbanística vigente.2.- En estos supuestos, la Administración actuante estará facultada para expropiar los derechos de los miembros a favor de la Junta de Compensación que tendrá la condición jurídica de beneficiaria, de conformidad con lo dispuesto en el artículo el prevista en el art.159.2 de la Ley 9/2002 y 181 del Reglamento de Gestión Urbanística; El procedimiento expropiatorio, será el establecido en el art.140 y sig de la Ley 9/2002. La distribución de beneficios y pérdidas resultantes de la actuación urbanística del Polígono se efectuará entre los miembros de la Junta, atendiendo a las cuotas de participación que cada uno tenga en la Entidad, en virtud de las decisiones que al efecto adopte la Asamblea General.1. Cuando la cuantía de los derechos de los propietarios no alcance el 15 por 100 de la parcela mínima edificables, la adjudicación podrá sustituirse por una indemnización en metálico.2. También procederá la compensación económica en cuanto a los excesos, cuando, por exigencias de la parcelación, el derecho de determinados propietarios no quede agotado con la adjudicación independiente que en su favor se haga, siempre que dichos excesos no alcancen el indicado porcentaje.3. Las compensaciones económicas sustitutivas o complementarias por diferencias de adjudicación que procedan se fijarán de conformidad con lo dispuesto en el art.116 f) de la ley 9/2002.4. En el Proyecto de Compensación se reflejarán las concretas adjudicaciones en metálico que se produzcan con arreglo a lo dispuesto en el artículo 172 e) del Reglamento de Gestión Urbanística. De conformidad con lo dispuesto en los artículos 41 y 42 del Reglamento de Gestión Urbanística, se autorizará la ejecución simultánea de la urbanización y edificación cuando en el Polígono concurran los requisitos señalados en dichos artículos. Para tal supuesto la Junta de Compensación deberá constituir en la Tesorería Municipal aval por el importe establecido en la legislación urbanística vigente.1. Las obras de urbanización, ya se acometan de forma unitaria o por etapas, se conservarán con cargo al propio proyecto de urbanización hasta la entrega de la misma al Ayuntamiento, de acuerdo con lo establecido en la Ley 9/2002.2. La conservación incluye la asunción por la Junta de Compensación o, en su caso, por el contratista que las ejecute en el supuesto de que asuma contractualmente tal obligación, de los gastos precisos para que las obras puedan servir al fin al que se destinan. Ello no obstante, en los supuestos en que se autorice la edificación simultánea, el Consejo Rector podrá imponer obligaciones adicionales a los propietarios interesados respecto de la conservación de la urbanización, cuando pueda presumirse el uso o deterioro excepcional por tal motivo.1. Con posterioridad a la constitución de la Junta e incluso de la aprobación del proyecto de compensación, por causas diversas legalmente prevenidas (incorporación de Empresas urbanizadoras, expropiaciones por no incorporación o por incumplimiento, compensaciones a metálico, etc.), las cuotas indicadas pueden verse precisadas de actualización al objeto de determinar la exacción de las aportaciones de los miembros.2. A tal fin el proyecto de compensación, al establecer las cuotas pertinentes en tal momento, señalará con el mayor detalle las mediciones, operaciones, criterios y demás datos con los que aquéllas se han obtenido, que serán los que, en su caso, habrán de aplicarse para las actualizaciones y modificaciones legalmente pertinentes.3. El Consejo Rector, cuando ocurra alguna de las circunstancias indicadas, procederá, por aplicación de tales medios, a calcular las nuevas cuotas resultantes, que entrarán en vigor desde el mismo momento de su ratificación por la Asamblea General, una vez notificadas a todos los miembros afectados. La responsabilidad patrimonial de los miembros de la Junta de Compensación, frente a ésta queda limitado al valor de los terrenos aportados y, en su caso, al que tengan las fincas de resultado y frente a terceros, incluida la Administración Actuante, responden de los compromisos y obligaciones que puedan adquirir la Junta de Compensación de forma mancomunada y hasta el límite del valor de sus respectivos derechos. Todas las cuestiones que se susciten con ocasión o como consecuencia de los actos de la Junta de Compensación en ejecución del planeamiento, incluidos los derivados del contrato de obra con la empresa o empresas urbanizadoras, incluso las relativas a las cesiones de terrenos para urbanizar o edificar, tendrán carácter jurídico-administrativo. Si antes de la formulación del proyecto de compensación concurren las circunstancias de propiedad previstas en la Ley 9/2002 que posibilitan la ejecución del polígono por el sistema de concierto; previa conformidad de la Administración actuante se sustituirá el sistema de compensación por este último, continuándose el proceso de gestión urbanística desde el momento en que concurra dicha circunstancia en los términos previstos el artículo 150 y siguientes de Ley 9/2002. Narón, 20 de xaneiro de 2014. O alcalde José M. Blanco Suárez.