08/05/2014 | Administración LocalMunicipal
Ferrol
Planeamento e Xestión
Aprobación de criterios interpretativos en relación ao Plan Parcial da Gándara, Pepri Magdalena e PE-8 Inferniño

A Xunta de Goberno Local, en sesión celebrada o día 07/04/2014, adoptou, a proposta do concelleiro delegado de Urbanismo, Infraestruturas e Contratación, o seguinte acordo: Con data 04/04/2014 a xefa de servizo de Urbanismo e Infraestruturas emitiu o seguinte informe-proposta: “I. Con data 28/06/2013 asinouse coa empresa Oficina de Planeamento, SA, o contrato de asistencia técnica consistente no apoio técnico á área de Medio Ambiente, Urbanismo, Servizos e Seguridade do Concello de Ferrol para o asesoramento no desenvolvemento da xestión e execución do Planeamento Urbanístico Municipal (Expte. PN 03004 13/13). II. Dentro do contido e alcance da devandita asistencia técnica enmárcase o servizo de consulta respecto do establecemento de criterios interpretativos da normativa vixente e de criterios técnicos para os efectos da xestión, execución e administración do urbanismo. Como consecuencia da disparidade de criterios interpretativos que motivaron no seu día a emisión de informes técnicos contraditorios respecto do criterio de cuantificación do volume edificable aos efectos das actuacións no Plan Parcial da Gándara, así como a aplicación supletoria do planeamento xeral no ámbito do Plan Especial de Protección e Rehabilitación do Barrio da Magdalena respecto da altura en locais que quedaban sen posibilidade de uso, así como, a necesidade de establecer criterios de ordenación na modificación do dotacional existente no PE-8 do Inferniño con relación á nova distribución construtiva da área comercial existente, a fin de dar unha solución acorde coas necesidades públicas, con data 26/11/2013, solicitouse a Oficina de Planeamento, SA a emisión de informes sobre os extremos expostos a fin de que, na súa condición de redactora do Plan Xeral de Ordenación Municipal de Ferrol e do Plan Especial de Protección e Rehabilitación do Barrio da Magdalena, actualmente vixentes, ilustrase as anteditas contradicións nos informes municipais e fixese as aclaracións necesarias en relación ao exposto, toda vez que ao ter sido redactora do planeamento a eles compete a interpretación completa de ditos documentos de xeito que permita establecer un criterio común para o servizo técnico de cara á emisión de informes nos correspondentes expedientes (licenzas e actividades, distintas solucións construtivas, así coma na tramitación necesaria para proceder á adaptación do dotacional público existente no PE-8 Inferniño ás novas necesidades). III. Con Rexistro de entrada de data 26/03/2014 achéganse os informes aclaratorios aos extremos solicitados, que con data 04/04/2014 resultaron conformados polo arquitecto municipal. Dende a perspectiva dos informes emitidos polos técnicos, contraditorios entre sí, é necesario establecer unha uniformidade con relación a todas as licenzas e actividades que se planteen obxecto de ditos informes seguindo o criterio de quenes foron os redactores de dita normativa e que realizaron unha aplicación técnica conformada municipalmente. Polo exposto, propoño ao concelleiro delegado de Urbanismo, Infraestruturas e Contratación, para a súa elevación perante á Xunta de Goberno Local, a adopción do seguinte PRIMEIRO.- Aprobar o informe aclaratorio redactado por Oficina de Planeamento, SA sobre o modo de computar o volume na normativa que lle é de aplicación no Polígono da Gándara. SEGUNDO.- Aprobar o informe aclaratorio redactado por Oficina de Planeamento, SA sobre as dimensións das alturas dos locais do Plan Especial de Protección e Rehabilitación do Barrio da Magdalena en relación ao Plan Xeral en vigor. TERCEIRO.- Aprobar o informe aclaratorio redactado por Oficina de Planeamento, SA sobre reordenación volumétrica na área comercial do Plan Especial de Reforma Interior do Inferniño PE-8. CUARTO.- Publicar o presente acordo no BOP, na paxina web e no taboleiro de editos e os informes aclaratorios no BOP e na páxina web, para xeral coñecemento.” De conformidade co exposto, PROPOÑO Á XUNTA DE GOBERNO LOCAL a adopción do seguinte acordo: PRIMEIRO.- Aprobar o informe aclaratorio redactado por Oficina de Planeamento, SA sobre o modo de computar o volume na normativa que lle é de aplicación no Polígono da Gándara. SEGUNDO.- Aprobar o informe aclaratorio redactado por Oficina de Planeamento, SA sobre as dimensións das alturas dos locais do Plan Especial de Protección e Rehabilitación do Barrio da Magdalena en relación ao Plan Xeral en vigor. TERCEIRO.- Aprobar o informe aclaratorio redactado por Oficina de Planeamento, SA sobre reordenación volumétrica na área comercial do Plan Especial de Reforma Interior do Inferniño PE-8. CUARTO.- Publicar o presente acordo no BOP, na paxina web e no taboleiro de editos e os informes aclaratorios no BOP e na páxina web, para xeral coñecemento.” Ferrol, 22 de abril de 2014. O concelleiro delegado de Urbanismo, Infraestruturas e Contratación, por delegación da alcaldía de 30/04/2013 (BOP 16/05/2013) Guillermo Evia Pérez A Xunta de Goberno Local, en sesión celebrada o día 07/04/2014 aprobou o informe aclaratorio redactado pola Oficina de Planeamento, SA sobre o modo de computar o volume na normativa que lle é de aplicación no Polígono da Gándara, que se transcribe a continuación para xeral coñecemento: Con el presente informe, que se redacta a solicitud del Concello de Ferrol mediante escrito de fecha 26 de noviembre de 2013, se trata de clarificar desde el punto de vista urbanístico un criterio de cuantificación del volumen edificable a los efectos de las actuaciones en el Plan Parcial de A Gándara en Ferrol. El Plan Parcial de A Gándara fue aprobado por Orden Ministerial de 04.12.1973, incorporándose al Plan General de 1983 a través del artículo 55 de su Normativa Urbanística. Con objeto de ampliar el abanico de usos inicialmente regulado en el Plan Parcial en fecha 2 de julio de 1992 se aprueba por el Ayuntamiento Pleno, la modificación puntual de las Ordenanzas Reguladoras del Plan Parcial de Ordenación de la Ensenada de A Gándara, ampliando los usos tolerados para incluir el uso comercial, manteniendo inalterable el resto de los parámetros volumétricos originarios, incluida la edificabilidad de 5 m 3 /m 2. El vigente Plan General, aprobado definitivamente el 28.12.2000, en la Disposición Final Primera de su Normativa Urbanística, vuelve a incorporar el Plan Parcial de A Gándara a sus determinaciones de ordenación. La primera cuestión que se suscita es analizar la equivalencia o relación de los conceptos volumen edificable y superficie edificada. Así y conforme, a lo establecido en el artículo 104 de la Normativa del vigente planeamiento municipal, se define el coeficiente de edificabilidad m2/m2 como la razón entre la superficie total edificada o construida y la superficie del terreno, siendo la superficie total edificada la resultante de la suma de las superficies edificadas de todas las plantas que componen el edificio, indicando más adelante en el artículo 108 que “a efectos de cómputo de edificabilidad se considera toda superficie construida sobre rasante…”. Dicha normativa no incorpora definición alguna en relación al volumen edificable medido en coeficiente m 3 /m 2. Por su parte la ordenanza de suelo urbano 10 Industrial, regulada en el artículo 131 de la Normativa Urbanística del Plan General, establece que “se das condicións do proceso produtivo derivan maiores esixencias de altura ou superficie, debidamente xustificadas, poderán excepcionalmente autorizarse alturas maiores para as naves ou transformarse a edificabilidade superficial en cúbica de 3 m 3 /m 2 como máximo”. Por último la normativa del Plan Parcial de A Gándara establece la construcción de semisótanos y sótanos como una tolerancia no reglada. El volumen edificable debe asociarse a la idea de envolvente de la edificación, envolvente que como tal sólo se entiende por encima de la rasante del terreno. Los parámetros que regulan el volumen edificable deben ser entendidos como la relación entre la superficie de ocupación en planta y la altura de la edificación, o lo que es lo mismo la definición de la envolvente del edificio, lo que determina que no exista correspondencia o proporcionalidad inequívocas entre volumen edificado y superficie edificada. Por su parte la tolerancia admitida de edificación bajo rasante se regula en la propia ordenanza del Plan Parcial, sin que ésta entre en la consideración de altura de la edificación, siendo el planeamiento municipal vigente en su artículo 108.5, el que establece el modo de medir dicho parámetro siempre sobre rasante. Si como se dijo con anterioridad, el Plan General de 2000 establece el no cómputo de las plantas bajo rasante, tampoco el Plan Parcial de A Gándara lo contempla. Por lo tanto los sótanos siempre que no se destinen a vivienda o lugar de trabajo y están debidamente justificados, son admisibles conforme a lo establecido en la normativa del Plan Parcial de A Gándara sin cómputo en el volumen edificable. Por último, indicar que en la ordenación por disposición volumétrica los parámetros urbanísticos relevantes son el coeficiente de edificabilidad, en este caso medido en m 3 /m 2, la altura regulada y las alineaciones del volumen. Las plantas bajo rasante están al margen de esta regulación vinculándose con la ocupación del suelo, y en el caso del Plan Parcial de A Gándara ni siguiera está regulado como derecho edificatorio y sí como tolerancia en determinadas circunstancias. Por su parte la LOUGA establece en su artículo 46.5. los límites de sostenibilidad referidos al suelo de uso industrial, tanto en suelo urbano no consolidado como urbanizable, refiere a un porcentaje de ocupación del suelo y no a un coeficiente de edificabilidad (m 2 /m 2 de superficie construida) como en el resto de los usos. En este sentido Fernando Hector Jeronimo Jesus Mihaylov Taiwo, en cuanto a la distinción entre altura de las edificaciones y volumen de edificabilidad, cita una sentencia de 14 de junio de 1967 (referida al mismo marco normativo del Plan Parcial) que sienta la siguiente doctrina: “… la Sala, en el plausible ánimo de lograr una justicia objetiva, parte de un indudable error al establecer una relación proporcional inmediata entre lo que es el coeficiente de edificabilidad y lo que es la altura permitida por los planes u ordenanzas, puesto que el coeficiente de edificabilidad, o sea, los metros cúbicos que pueden construirse en una superficie, según sea el lugar y la zona, sólo suponen la masificación mayor o menor de los volúmenes a construir, siempre sin rebasar una altura prefijada, de modo que la limitación del coeficiente de edificabilidad sólo tiene como límite matemático la cubicación total de las alturas en razón de la superficie, multiplicando el área por la altura, a la que lógicamente no alcanza nunca, puesto que supondría una masificación llevada al extremo máximo, sino que, en definitiva, lo que hace es sujetar las edificaciones a unos determinados volúmenes, dentro de unas alturas máximas, en el juego de unos con otras, para que con arreglo a tales normas pueda desarrollarse el proyecto, primero, y la edificación después, con arreglo a la técnica en cuanto a la construcción y con arreglo al arte en cuanto a la estética; con lo que es visto como establecida una altura determinada, aquí la de trece metros, la alteración de los coeficientes de edificabilidad, mientras no contradigan su máximo de continencia lineal, non tienen por qué reflejarse en la modificación de alturas en una inexacta concepción de su reflejo matemático, o, como consecuencia, en virtud del principio de qui vult antecedentem velle etiam consequentem praesumitur, pues falta entre ambas premisas la relación de necesidad y puede, sin duda, alterarse la permisión de volúmenes, sin perturbación necesaria de las alturas, mientras no se rebase la limitación volumétrica, y, en consecuencia, mientras no se altere y modifique la altura de trece metros autorizada, cuya norma consta, no es posible deducir una consecuencia matemática inexacta e inviable, que altere la norma expresamente determinada”. Por lo tanto, y a modo de conclusión, y compartiendo la consideración realizada por los técnicos municipales de urbanismo en su informe de fecha 27 de mayo de 2011 en cuanto a la transformación de usos que se está operando en el Polígono de A Gándara, básicamente como resultado de la modificación normativa apuntada, y la conclusión de la condición no reglada de las plantas bajo rasante, entendemos que la referencia a la envolvente de la edificación como plasmación de la edificabilidad medida en volumen m 3 /m 2 debe tener una consideración exclusivamente sobre rasante.” A Xunta de Goberno Local, en sesión celebrada o día 07/04/2014 aprobou o informe aclaratorio redactado pola Oficina de Planeamento, SA sobre as dimensións das alturas dos locais do Plan Especial de Protección e Rehabilitación do Barrio da Magdalena en relación ao Plan Xeral en vigor, que se transcribe para xeral coñecemento: El presente informe se realiza a solicitud del Ayuntamiento de Ferrol mediante escrito de fecha 26 de noviembre de 2013. El Plan Especial de Protección y Rehabilitación del Barrio de la Magdalena en Ferrol fue aprobado definitivamente en fecha 27 de septiembre de 2007. Analizada su normativa urbanística, no se encuentra regulación alguna referida a las alturas de los locales, remitiéndose por lo tanto dicha regulación a lo establecido en el vigente Plan General de Ordenación Municipal, conforme a lo establecido en el art.6 de la normativa del Plan Especial. La remisión al Plan General la entendemos hecha al artículo 92 de su normativa urbanística donde se pormenorizan en el epígrafe 2. d) las condiciones de uso de los locales comerciales, estableciendo una altura libre mínima de tres metros en aquellos que fueron construidos con posterioridad a la entrada en vigor de este planeamiento (“… salvo aqueles que foron construídos con anterioridade á entrada en vigor deste Plan,…”). Más adelante, y dentro del mismo epígrafe de la normativa, el Plan General establece que “en todo caso respectarase a altura máxima da ordenanza correspondente e as condicións xerais de volume, hixiénicas e ambientais”. Por lo tanto se da una doble circunstancia, por una parte su aplicación a edificaciones realizadas con posterioridad al 28 de diciembre de 2000, fecha de aprobación definitiva del Plan General, por lo que la inmensa mayoría de los edificios existentes al interior del ámbito del Plan Especial estarían en este supuesto, y por otra la propia catalogación y determinaciones de protección del Plan Especial, como instrumento de desarrollo del Plan General, con una regulación pormenorizada de las alturas de edificación a través de los alzados y la vinculación de estas alturas a la disposición de la distribución de plantas dentro de la edificación existente (art.96), y un mandato normativo de mantenimiento de los caracteres determinantes de la edificación catalogada. Por todo ello se estima que la aplicación del Plan General en el ámbito del Plan Especial, en lo que a locales comerciales se refiere, tiene un alcance limitado en los términos antes expuestos. En cuanto a los locales de oficinas en entreplantas, su regulación en el Plan General se establece en el art.93 de la Normativa, donde en el epígrafe 1c) se indica que “nos restantes pisos a altura mínima dos locais de oficinas será a que se fixa nas Normas para as plantas de vivendas”, siendo estas de 2,50 m. de altura libre conforme al artículo 108.11. En relación a los usos existentes, el art.139 de la Normativa del Plan Especial establece que aquellos “existentes con anterioridade á entrada en vigor do presente Plan Especial que resultan non autorizables en aplicación das normas anteriores, manteranse en situación xenérica de fóra de ordenación, permitíndose as obras de mantemento de seguridade, salubridade, hixiene e ornato, podendo autorizarse obras parciais de consolidación”, estableciendo a continuación la situación expresa de fuera de ordenación de las actividades molestas, nocivas o peligrosas. Dicho esto, toda vez que la regulación establecida tanto en el Plan General como en la LOUGA en relación a las condiciones de fuera de ordenación se refiere exclusivamente a la edificación y no a los usos, cabe considerar que siempre que no exista la posibilidad de usos que resulten incompatibles, podrán mantenerse los existentes y, por supuesto, autorizarse cambios del mismo dentro de los previstos en el planeamiento como autorizables. Por otra parte no podemos olvidar que el artículo 206.2 de la normativa del Plan General establece que “a cualificación como fóra de ordenación non é de aplicación en ningunha circunstancia aos inmobles incluídos no Catálogo do Plan Xeral ou nos plans de desenvolvemento do mesmo que estableza medidas especiais de protección” tal y como es el Plan Especial de Protección y Rehabilitación del Barrio de La Magdalena, y que el propio Plan Especial limita la condición de disconformidad con la ordenación a los edificios de nivel 5 y dentro de éstos a aquéllos en donde el Plan Especial establezca una situación expresa de fuera de ordenación.” A Xunta de Goberno Local, en sesión celebrada o día 07/04/2014 aprobou o informe aclaratorio redactado pola Oficina de Planeamento, SA sobre reordenación volumétrica na área comercial do Plan Especial de Reforma Interior do Inferniño PE-8, que se transcribe para xeral coñecemento: El Plan Especial de Reforma Interior del Estadio del Inferniño PE-8 fue aprobado definitivamente el 9 de noviembre de 1990, e incorporándose a las determinaciones del vigente Plan General sin modificación alguna mediante la Disposición Final Primera. Dentro de la ordenación establecida por el Plan Especial se delimita una zona de equipamiento de usos múltiple (ZE) con destino a dotación comercial y a equipamiento multiuso, en consideración con la tolerancia e intensidades establecidas en su momento por el Plan General para el Plan Especial. El apartado 3.2.3. de la Normativa Urbanística del Plan Especial regula las condiciones de edificación de este ámbito de la siguiente manera: 1. Esta Ordenanza será de aplicación a la parcela reservada para la construcción de edificios dotacionales. Su delimitación se establece en Planos de Ordenación.2. Dentro de la zona, se definen las áreas de movimiento de la edificación dentro de las cuales habrán de inscribirse las edificaciones sobre rasante pudiendo ocupar el 100% de su superficie; bajo rasante se permiten hasta tres plantas sótano. El resto de la zona habrá de tener en superficie el uso propio de un espacio libre público en las condiciones de uso previstas en el apartado 3.2.2. de esta Normativa, habrá de respetarse el recorrido peatonal definido en Planos de Ordenación; bajo la rasante de dicha plaza se permiten hasta tres plantas sótanos con los usos que más adelante se especifican.3. Las edificaciones permitidas no sobrepasarán la altura máxima que se especifica en planos (limitada en número de plantas y en metros). Tales alturas se medirán en el punto medio de la fachada de la edificación con frente a la calle de referencia en plano. Por encima de la altura máxima se permiten aprovechamientos bajo cubierta hasta un máximo del 60% de la superficie de planta piso. Las cubiertas tendrán una pendiente máxima de 30%. Se permiten cubiertas planas y terrazas que podrán ser utilizadas como espacios libres.4. Los usos del suelo y de la edificación tendrán, en todo caso, el carácter de equipamientos y servicios públicos. Los usos permitidos en edificación sobre rasante son los siguientes: docente, deportivo, sanitario, asistencial, comercial, almacén, oficinas, socio-cultural, recreativo y administrativo. Será obligatoria la reserva de 250 m2 edificables con destino a centro de enseñanza preescolar-guardería. El uso permitido en la edificación bajo rasante es el de garaje aparcamiento en un máximo de dos plantas sótano. Asimismo se permiten en primer sótano usos comerciales, almacén, deportivos, socioculturales y recreativos.5. Sin perjuicio del carácter público de los equipamientos, su gestión podrá adoptar cualquiera de las formas de gestión directa o indirecta, previstas en la legislación de Régimen Local.6. Las construcciones y sus instalaciones cumplirán las condiciones establecidas en la normativa básica de la edificación y en la específica que les sea de aplicación en razón de su naturaleza”. Los planos de ordenación del Plan Especial a que se refiere la normativa son el número 1 de ordenación, donde se regula la altura máxima en número de plantas y en metros; el número 2 de red viaria, donde se regulan las rasantes del sistema viario, en este caso ya ejecutado; y el número 9 de secciones de la intervención. No habiendo introducido modificación alguna el Plan General vigente en las determinaciones de ordenación debe considerarse que es el Plan Especial como planeamiento de desarrollo quien establece la ordenación detallada del sistema general. La pretensión del Concello de Ferrol es producir una reordenación volumétrica en el ámbito del equipamiento comercial bajo la previsión de no incremento de la actual superficie construida del centro comercial. En este sentido se trata de analizar las posibilidades de formalizar la ordenación urbanística demandada así como el cumplimiento del no incremento de la superficie edificable. En cuanto a la ordenación detallada establecida en el Plan Especial no podemos más que concluir que su alteración lleva implícita la modificación puntual de dicho Plan Especial, alterándose parámetros tan básicos como las alturas del edificio, la definición de la envolvente del volumen a construir o la distribución de usos. En cuanto al no incremento de la superficie edificable, cabe recordar que el art.46.6 de la LOUGA establece que a los efectos de la determinación de la superficie edificable total “computarán todas las superficies edificables de carácter lucrativo, cualquiera que sea su uso…”. En este sentido la planta que se propone diáfana a nivel de calle debería quedar explícitamente afecta al uso público, a los efectos de garantizar su no cómputo en términos de edificación construida conforme a lo establecido en el art.108.8 de la Normativa del Plan General, que taxativamente establece que se incluirá la planta baja “siempre y cuando no esté destinada a uso público”. Por lo anterior se estima que ante la pretensión municipal es necesario producir una modificación puntual del Plan Especial que regule los nuevos parámetros volumétricos y de distribución de usos, y que la nueva ordenación no supone alterar la superficie construida.”