24/11/2011 | Administración LocalMunicipal
Oleiros
Urbanismo
Aprobación definitiva pleno 02.11.11 estudo detalle POL-15. Expte. FG nº 579

Polo Concello Pleno, en sesión extraordinaria celebrada o día 2 de novembro de 2011, acordouse aprobar definitivamente e a remisión da documentación establecida no art.92 da Lei 9/2002 á Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Infraestruturas en data 11.11.11, do ESTUDO DE DETALLE DO POL-15, NEIRA VILAS-AS VIÑAS, en PERILLO. Contra o presente acordo, que pon fin á vía administrativa, podería interpor recurso de reposición con carácter potestativo, no prazo DUN MES, que se computará desde o día seguinte á notificación da mesma, perante o mesmo órgano que a dictou (ó abeiro do disposto polos art.116 da Lei 30/92, do R. X. A. P. P. A. C.). Tamén poderá contra esta Resolución interpor, no prazo de DOUS MESES, recurso contencioso-administrativo perante a Orde Xurisdiccional Contencioso-Administrativo, de conformidade cos arts.8, 9 e 10 da Lei 29/98, reguladora da xurisdicción contencioso-administrativa. Sen prexuizo da facultade de interposición do recurso extraordinario de revisión para os supostos e prazos previstos polo artigo 118 da Lei 30/92. En cumprimento do disposto no art.92.2 da Lei 9/2002, de 30 de decembro, publícase a normativa e as ordenanzas que se relacionan a continuación, advertíndose que non entrará en vigor ata que transcorran 15 días hábiles desde a presente publicación (art.70.2 da Lei 7/1985 de 2 de abril). Oleiros, 11 de novembro de 2011. O Alcalde-Presidente, Asdo.: Angel García Seoane. Como se explicó anteriormente, el PGOM del Ayuntamiento de Oleiros define para el Polígono 15 “Neira Vilas - As Viñas”, tres zonas claramente diferenciadas: - una zona destinada a “Zona Verde V-92” de cesión obligatoria. - una zona destinada a “Viario y Aparcamiento” de cesión obligatoria. - una “Parcela Edificable” que define un volumen edificatorio en forma de “L” de aprox.120 m. de longitud y 12 m. de fondo en el que materializar la edificabilidad máxima permitida. También define la obligatoriedad de redactar un estudio de detalle con el objeto de reajustar las alineaciones y rasantes establecidas en los planos de ordenación. Después de un primer análisis se observan claras diferencias entre las superficies fijadas en la ficha del polígono para las áreas de cesión obligatoria y las medidas sobre los planos de ordenación del PGOM (inferiores), por lo que se toman como válidas las reflejadas en la ficha del polígono, en beneficio del interés publico, es decir: - “Zona Verde V-92”: 1.650 m² - “Viario y Aparcamiento”: 1.810 m² En el presente documento, estas áreas de cesión obligatoria cumplen las cuantías fijadas en la ficha del polígono sin reducir las zonas grafiadas en los planos de ordenación del PGOM. Según la ficha del polígono, la superficie total es de 5.847 m² y según reciente levantamiento taquimétrico, el área bruta del polígono es de 6.553,07 m², con una zona de sistema viario existente (Rúa Corredoira das Viñas y Rúa Xosé Neira Vilas) que se mantiene en la ordenación de 612,49 m² y un área neta total de 5.940,58 m², como se define en el plano ED3 del presente documento. Aplicando la edificabilidad máxima permitida que marca la ficha del polígono de 1,00 m²/m², el aprovechamiento edificatorio máximo se cuantifica en 5.940,58 m² (edificabilidad máxima permitida sobre el área neta real). En la zona este del polígono, formando parte del viario actualmente existente en la Rúa Xosé Neira Vilas, existe una superficie de terreno ya urbanizada que fue objeto de cesión por parte de la propiedad al Ayto. de Oleiros a cambio de que esa superficie fuera incluida dentro del polígono generando aprovechamiento edificatorio (según Acta de Conformidad a la Cesión de Terrenos para la Ampliación da Rúa Xosé Neira Vilas de fecha 22 de Agosto de 2006 y que se incorpora al presente documento en el Anexo 4). Con el objetivo de cumplir las determinaciones del PGOM, se reajustan las alineaciones y se establecen las rasantes definitivas con las siguientes premisas básicas: 1. Materializar una “Zona Verde V-92” igual a 1.650 m² de superficie. Para ello se amplía la zona grafiada en los planos de ordenación del PGOM, siempre manteniendo su posición relativa dentro del polígono (zona este). 2. Materializar una zona prevista para “Viario y Aparcamiento” mayor o igual a 1.810 m² de superficie. Para ello se amplía la zona grafiada en los planos de ordenación del PGOM, siempre manteniendo su posición relativa dentro del polígono.3. Reservar una “Parcela Edificable” donde se pueda materializar la edificabilidad que asigna la ficha del polígono del PGOM fijada en 1,00 m²/m². Para ello, y a su vez para lograr materializar los apartados 1 y 2 anteriores, se reduce la parcela edificable que plantea el PGOM en favor del interés público, siempre manteniendo su posición relativa dentro del polígono. Como resultado de lo anteriormente expuesto, la zonificación que plantea el presente documento se resume en el plano ED5 del presente documento y en el siguiente cuadro: Como observamos en el apartado anterior, la ordenación planteada sigue las directrices que marca el PGOM diferenciando entre zonas de cesión obligatoria y parcela edificable, tal y como se describen a continuación: Se distinguen dos zonas de cesión obligatoria: - “ZONA VERDE V-92”, que se sitúa al este del polígono y discurre paralela a parte de la Rúa Corredoira das Viñas y a la Rúa Xosé Neira Vilas. Se mantiene su posición relativa dentro del polígono definida por el PGOM. Posee una pendiente descendente en sentido este-oeste, adaptándose a la realidad taquimétrica existente en los lindes con la Rúa Corredoira das Viñas y la Rúa Xosé Neira Vilas (ver planos ED6 y ED7). Se podrán incorporar recorridos peatonales para facilitar la circulación y las relaciones entre los espacios públicos y privados. Su superficie es de 1.650 m² y su diseño detallado vendrá definido en el correspondiente proyecto de urbanización. - “VIARIO Y APARCAMIENTO”, que se sitúa al oeste, sur y este del ámbito y que se divide en una zona para viario rodado ya existente que se mantiene en la ordenación (Rúa Corredoira das Viñas y Rúa Xosé Neira Vilas) y el resto para viario peatonal, rodado, mixto (peatonal - rodado) y aparcamiento. Se mantiene su posición relativa dentro del polígono definida por el PGOM. Su pendiente se adapta a la realidad física existente. Se permitirán, además, accesos rodados restringidos para residentes a los niveles destinados a aparcamiento (ver planos ED6 y ED7). Su superficie es de 1.836,73 m² y su diseño detallado vendrá definido en el correspondiente proyecto de urbanización. - “PARCELA EDIFICABLE”, que se sitúa hacia el norte, centro y oeste del polígono, con una superficie de 3.066,34 m² y en la que se pueden describir dos zonas, de la siguiente manera: 1. Zona de la Parcela Edificable en la que se sitúa la edificación y que será donde se materialice la edificabilidad asignada al polígono. En ella se plantea un volumen edificable bajo rasante, definido como un contorno de edificación máximo (área de movimiento) de 2.277,65 m² de superficie y con un máximo de tres plantas, que se desglosa sobre rasante en tres volúmenes edificables (“A”, “B” y “C”), definidos, en su nivel 0, como unos contornos de edificación obligatoria, de 472,66 m² de superficie el Volumen “A”, 533,40 m² de superficie el Volumen “B” y 350,00 m² de superficie el Volumen “C”; y con unas dimensiones más acordes a la escala urbana de las edificaciones del núcleo de Perillo, manteniendo la posición relativa definida por el volumen edificable sobre rasante en los planos de ordenación del PGOM. Al dividir el volumen edificable sobre rasante en tres de menor dimensión, se consigue una permeabilidad visual desde el entorno inmediato, se potencia el soleamiento de los mismos y se evita la formación de una barrera visual y volumétrica a modo de pantalla desde el entorno inmediato hacia Santa Cristina y desde Santa Cristina hacia el alto de Perillo, como sucede con el volumen que el PGOM plantea. El volumen edificatorio “A” se adosa al lindero norte con el fín de ocultar la medianera del edificio existente. La Parcela Edificable tiene una acusada pendiente descendiente en sentido este-oeste. Para adaptarse a las rasantes naturales del terreno y para cumplir las determinaciones de altura máxima que fija el PGOM, los volúmenes se sitúan a media ladera, de manera que su cota de implantación es inferior a la cota de los viales a los que dan frente (ver planos ED6, ED12 y ED13). El presente documento asigna a cada volumen una Edificabilidad, que tendrá el carácter de máximo en función del uso, como se refleja en el siguiente cuadro: Así mismo, el presente documento define unos contornos, por volumen edificatorio y por nivel, (planos ED8, ED9, ED10 y ED11) que pueden tener el carácter de obligatorio o ser áreas de movimiento máximo, de la siguiente manera: A. Contorno de edificación cubierta y cerrada que se define como un área de movimiento máximo. No es obligatorio consolidar con la edificación el contorno de edificación cubierta y cerrada definido en planos. B. Contorno de edificación cubierta y cerrada sin inclusión de elementos salientes que se define como obligatorio y que debe consolidarse por la edificación. C. Contorno de los elementos salientes de la edificación que se define como un área de movimiento máximo. No es obligatorio consolidar con la edificación el contorno de elementos salientes definido en planos. D. Contorno de edificación con inclusión de cubiertas y terrazas que se define como un área de movimiento máximo y que será coincidente con la proyección de la edificación que se plantee en nivel inmediatamente inferior.2. Zona de la Parcela Edificable no ocupada por la edificación (ni sobre ni bajo rasante) de 788,69 m² de superficie mínima (en función de que se consolide el área de movimiento bajo rasante definido) y que se destina a espacios libres de uso privado. En ella se permiten explanaciones y movimientos de tierra que permitan situar piscinas, zonas de juego de niños o pistas de deportes descubiertas, sin generar muros de altura superior a 1,20 m. en relación a la rasante del terreno. Según la ficha del Pol.15 “Neira Vilas - As Viñas” del PGOM, al ámbito se le asignan los siguientes parámetros urbanísticos: - Edificabilidad máxima: 1,00 m²/m² - Aprovechamiento tipo: 0,95 m²/m² de uso característico vivienda colectiva - Altura máxima: Bajo + tres plantas - Viviendas de protección oficial: 20 % de la sup. edificable residencial Según la ficha de cálculo del Aprovechamiento Tipo Polígono 15 del PGOM, la distribución de usos es la siguiente: - Vivienda colectiva: 75% (coeficiente de ponderación = 1) - Vivienda colectiva VPO: 18,75 % (coeficiente de ponderación = 0,70) - Comercial en planta baja: 6,25 % (coeficiente de ponderación = 1,20) Los coeficientes de ponderación son los establecidos por el PGOM para la zona “Perillo - Montrove”. El cumplimiento de los anteriores parámetros urbanísticos para el presente Estudio de Detalle del Polígono 15 “Neira Vilas -As Viñas”, se justifica en el siguiente cuadro: Las condiciones estéticas y de integración ambiental de las edificaciones y demás actuaciones sujetas a licencia municipal, cumplirán lo establecido en el art.114 del PGOM. Será obligatorio ajardinar la zona de Parcela Edificable destinada a espacios libres de uso privado no ocupada por la edificación, piscinas, zonas de juego de niños o pistas deportivas descubiertas. Para el resto de parámetros no definidos ni en los planos ni en la memoria del presente Estudio de Detalle, se estará a lo dispuesto en la Ordenanza 5 “De edificación abierta” y al resto de las condiciones generales establecidas en el PGOM del Ayuntamiento de Oleiros. En los anexos 1, 2 y 3 del presente documento se justifica el cumplimiento de las normativas exigibles en relación a la accesibilidad de los espacios públicos exteriores, que son: - Decreto 35/2000, de 28 de Enero, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo y ejecución de la Ley de accesibilidad y supresión de barreras en la Comunidad Autónoma de Galicia. - Orden VIV/561/2010, de 1 de Febrero, por la que se desarrolla el documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados. El presente Estudio de Detalle respeta la clasificación del suelo y las determinaciones establecidas en el PGOM vigente y las de planeamiento parcial. El Estudio de Detalle se ajusta a las limitaciones impuestas por el artículo 73.2 de la LOUGA (Ley 9/2002, con sus modificaciones posteriores vigentes) tal y como se detalla en la siguiente tabla: En el siguiente cuadro se justifica que es posible materializar la Edificabilidad asignada a cada volumen edificatorio mediante los contornos por nivel definidos en los planos del presente documento, teniendo en cuenta lo siguiente: - En los contornos definidos como áreas de movimiento se supone consolidada la edificación al máximo del área de movimiento planteada. - Significado de abreviaturas: ( CEC ) Contorno de edificación cubierta y cerrada (área de movimiento) ( CECSES ) Contorno de edificación cubierta y cerrada sin inclusión de elementos salientes (obligatorio) ( CEES ) Contorno de los elementos salientes de la edificación (área de movimiento) ( CECT ) Contorno de edificación con inclusión de cubiertas y terrazas (área de movimiento) Los volúmenes edificables propuestos en el presente documento cumplen las exigencias mínimas de dotación de plazas de aparcamiento que exige el PGOM, donde en su art.95 dice: “. Dotación de aparcamento. Dispoñerase de dúas prazas de aparcamento por cada unidade de vivenda agás cando sexan iguais a 40 m² onde o estandar será dunha praza de aparcamento para cada vivenda. Cando se acredite a imposibilidade da localización na propia parcela poderá xustificarse a súa resolución en parcela distinta situada nas inmediacións da vivenda. As actuacións destinadas á construcción de vivendas suxeitas a calquera tipo de protección, o estandar de aparcamentos é dunha praza por vivenda.” Ni la ficha del Polígono 15 “Neira Vilas - As Viñas”, ni la Ordenanza 5 de Edificación Abierta del PGOM, regula la obligatoriedad de prever un mínimo de plazas de aparcamiento. Por analogía con otras ordenanzas de vivienda colectiva del PGOM, además de las plazas de aparcamiento exigidas por unidad de vivienda, serán exigibles dos plazas de aparcamiento por cada 150 m² de edificación o fracción. De esta forma, y en función de la edificabilidad máxima asignada para cada uso y del número de viviendas estimado, obtenemos el número de plazas de aparcamiento mínimo exigido, como refleja el siguiente cuadro: (*) Para calcular el número de viviendas se estima una superficie construida de aprox.100 m² por unidad de vivienda. Se estima que con la presente propuesta de ordenación para los niveles bajo rasante se cumple la dotación mínima de plazas de aparcamiento señalada. Su ocupación y el número final de niveles bajo rasante (sótanos), serán los estrictamente necesarios para cumplir con dicha dotación mínima de plazas de aparcamiento.