17/02/2011 | Administración LocalMunicipal
Santiago de Compostela
Urbanismo
Anuncio de aprobación definitiva do Plan parcial de ordenación do solo urbanizable delimitado número 4 (SUD-4). A Pulleira

O Pleno da Corporación, na sesión que tivo lugar o día 1 de outubro de 2010, adoptou o seguinte acordo: Primeiro. –Resolver as alegacións formuladas consonte ao informe emitido polo equipo redactor do Plan parcial, que figuran achegado ao expediente. Segundo. –Aprobar definitivamente o Plan parcial do SUD-4 (Pulleira), coas seguintes modificacións respecto da documentación aprobada pola Xunta de Goberno Local con data 6 de abril de 2010: Engadirase un documento anexo resumo do procedemento de avaliación ambiental estratéxica, co seguinte contido: a) Memoria ambiental aprobada por resolución da Secretaría Xeral de Calidade e Avaliación Ambiental de data 14 de setembro de 2010. b) Normas de Urbanización que inclúan as recomendacións sinaladas na antedita memoria ambiental. c) Declaración que resuma os aspectos sinalados polo artigo 14. b) da Lei 9/2006, do 28 de abril, sobre avaliación dos efectos de determinados plans e programas no medio ambiente. d) As medidas adoptadas para o seguimento dos efectos no medio. e) Resumo non técnico sobre a documentación indicada nos dous apartados anteriores c) e d). Terceiro. –Requirir do equipo redactor a presentación do documento anexo que integre as cuestións anteriormente sinaladas. Unha vez que se presente a referida documentación anexa, incorporarase ao Plan parcial aprobado definitivamente, e darase traslado á Secretaría Xeral de Ordenación do Territorio e Urbanismo e á Secretaría de Calidade e Avaliación ambiental. Así mesmo, o acordo de aprobación definitiva notificarase persoalmente a todos os interesados, e publicarase no Diario Oficial de Galicia e no Boletín Oficial da Provincia, no que tamén se inserirá a normativa urbanística aprobada. Con data 10 de decembro de 2010 presentouse o referido documento anexo, que integra as cuestións sinaladas no acordo de aprobación definitiva. O acto de aprobación definitiva do citado Plan foi comunicado á Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Infraestruturas con data 7 de febreiro de 2011, en cumprimento do disposto polo artigo 92.3 da Lei 9/2002, do 30 de decembro, de ordenación urbanística e protección do medio rural de Galicia (LOUG). Contra o acordo de aprobación definitiva poderase interpoñer directamente recurso contencioso administrativo ante o Tribunal Superior de Xustiza de Galicia no prazo de dous meses, contado a partir do día seguinte ao da publicación deste anuncio. De acordo co sinalado no artigo 92.2 da LOUG, publícase deseguido o texto íntegro da normativa urbanística de aplicación. Santiago de Compostela, 8 de febreiro de 2011. O alcalde Asdo.: Xosé A. Sánchez Bugallo TÍTULO 2. NORMATIVA URBANÍSTICA 1. GENERALIDADES. A todos los efectos, en aquellos puntos no desarrollados y matizados en su significado específico en el presente Plan Parcial se estará a lo reglamentado y dispuesto en el Plan Xeral de Ordenación Municipal de Santiago de Compostela, PXOM. Art.1.–Naturaleza, ámbito, vigencia y obligatoriedad.1.–El presente Plan Parcial desarrolla el ámbito de suelo urbanizable delimitado SUD-4 A PULLEIRA definido por el Plan Xeral.2.–El Plan Parcial no entrará en vigor en tanto y en cuanto no se haya producido su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia de los textos íntegros del acuerdo de su Aprobación Definitiva y de las presente Ordenanzas y transcurridos los plazos previstos en la norma de aplicación. Su vigencia será indefinida.3.–Las presentes Ordenanzas serán obligatorias para la redacción de Proyectos de Urbanización, Estudios de Detalle y Proyectos de Edificación, mismo de Parcelación y Reparcelación tanto privadas como públicas que se pretendan realizar en el ámbito del Plan.4.–Para la ejecución del Plan Parcial será obligatorio la redacción del correspondiente Proyecto de Urbanización del sector y conexiones exteriores pertinentes. Art.2.–Alcance normativo de los documentos.1.–El alcance normativo del Plan deriva del contenido normativo de los documentos que lo integran, como: Planos de Ordenación, las Ordenanzas Reguladoras y Plan de Etapas; todos ellos tendrán carácter obligatorio. Art.3.–Modificaciones. Cualquier modificación de las determinaciones contenidas en el Plan Parcial se regulará según lo previsto en la Ley del Suelo y articulado concordante del reglamento de Planeamiento. En todo caso las modificaciones no podrán alterar la densidad de viviendas hectárea o el uso de las zonas dotaciones a usos lucrativos que, en todo caso, tendrán que estar justificadas en su oportunidad y conveniencia. Art.4.–Estudios de detalle. El Plan Parcial contiene las determinaciones pormenorizadas necesarias para ser ejecutado a partir del correspondiente proyecto de urbanización exceptuando los suelos correspondientes a las parcelas T1, T2-RA20 y T3 en las que será necesaria la redacción de un estudio de detalle para cada una. No obstante lo anterior, el resto de las parcelas resultantes del planeamiento serán susceptibles de ser desarrolladas a partir de un estudio de detalle en caso de que se quieran cambiar aquellas determinaciones explícitamente consideradas por esta normativa como orientativas. Las condiciones para la redacción de estos estudios de detalle vienen reguladas en el anexo 1 Art.5.–Ejecución. La ejecución del Plan Parcial se realizará mediante dos polígonos, el primer Polígono de ejecución será de intervención pública por expropiación atendiendo a la creación de vivienda protegida y realojos de propietarios de vivienda, el segundo Polígono se ejecutará y desarrollara a través de la iniciativa privada por el sistema de compensación Art.6.–Sistema de actuación. Para el polígono I del Plan se fija el Sistema de EXPROPIACIÓN; para el polígono II del Plan se fija el sistema de COMPENSACIÓN podrán ser sustituido por otros de los contemplados en la L. S. bajo los supuestos y con la tramitación establecida en el R. G. Cualquier cambio de sistema de actuación tendrá que justificarse con un análisis de su repercusión en el Estudio Económico-Financiero.2. TERMINOLOGÍA. Art.7.–Definiciones. A efectos de estas Normas los términos utilizados son los definidos a continuación, tomando como base los definidos en el Plan General de Ordenación, cuantas veces se empleen los términos que a continuación se indican, tendrán el significado que taxativamente a continuación se expresa: 1. Alineación. Se entenderá por alineación aquella línea límite de la parcela que separa ésta de los espacios libres públicos. Las alineaciones adquieren el carácter de oficiales a la aprobación definitiva del presente Plan o de documentos que lo desarrollen. Las definidas en este Plan pueden hallarse, bien en los planos de ordenación, bien en la Normativa.2. Línea de edificación. Es aquella línea que la futura edificación no puede sobrepasar, salvo con los voladizos cuando éstos estén permitidos. La línea de edificación puede ser exterior o interior. a) Exterior: cuando se refiere a la fachada de la edificación que dé frente a espacios libres públicos o a los de verde privado que limiten con éstos y sean fruto de una disposición obligatoria. b) Interior: cuando se refiere a la fachada opuesta a la anterior.3. Retranqueo. Es el ancho de la faja de terreno comprendida entre la alineación oficial y la línea de edificación cuando ambas no coinciden. Asimismo las separaciones de la edificación respecto a los demás lindes de la parcela edificable se denominarán retranqueos: retranqueos laterales cuando se refiera a los lindes laterales o retranqueos anteriores o posteriores si se refieren a los lindes anterior o posterior de la parcela.4. Rasante. Es el perfil longitudinal de una vía. La cota de rasante se medirá en puntos del eje según la referencia del Plan. Para la medición de alturas de edificación se utilizará la rasante de la acera en contacto con las alineaciones. Son definidas en el Plan a partir de los puntos altimétricos establecidos en los planos de ordenación correspondientes y, en ausencia de aquéllos, a partir de las cotas altimétricas en planos de ordenación, así como las fijadas en los documentos que los desarrollan.5. Altura de la edificación. La altura de la edificación es la dimensión vertical de un edificio. Para su regulación se podrán utilizar una o ambas de estas dos unidades de medida: a) La distancia vertical en metros desde la rasante de la acera a la que dé frente la edificación, hasta la cara superior del forjado que forma el techo de la última planta. b) Número total de plantas, en las que se incluirán la planta baja y las plantas de piso.9. Altura máxima de la edificación. Es aquélla que no puede superarse con la edificación. Se establecerá en número máximo de plantas.6. Altura de pisos. Se entenderá por altura de pisos la distancia entre las caras inferiores de dos forjados consecutivos.7. Altura libre de pisos. Se entenderá como la distancia desde la superficie del pavimento acabado hasta la superficie inferior del techo de la planta correspondiente. Esta altura no será en general inferior a 2,50 m en plantas altas ni inferior a 2,70 m en plantas bajas con uso comercial.8. Superficie ocupada. Es la comprendida dentro de los límites definidos por la proyección vertical sobre un plano horizontal de las líneas externas de toda la construcción, incluso la subterránea y vuelos.9. Techo o superficie total edificada o construida. Es la resultante de la suma de las superficies edificadas de todas las plantas que componen el edificio.10. Superficie útil. Se entiende por superficie útil de un local la comprendida en el interior de sus paramentos verticales, que es de directa utilización para el uso a que se destine. Es superficie útil de una planta o del edificio, la suma de las superficies útiles de los locales que lo integran. La medición de la superficie útil se hará a cara interior de paramentos terminados.11. Espacios libres interiores a la parcela y manzana. Son aquellos espacios de uso privado o público comprendidos entre la línea de edificación y, en su caso, los límites de la parcela-solar. El espacio libre de uso público y titularidad privada será sin cerramiento alguno en sus límites, con objeto de su integración y enlace con la red de espacios públicos e itinerarios peatonales previstos en el Plan.12. Pieza habitable. Se entiende por pieza habitable aquélla que se dedica a una permanencia continuada de las personas y, por tanto, todas las que no sean vestíbulos, pasillos, aseos, despensas, roperos, trasteros, depósitos y aparcamientos.13. Local. Se entiende por local el conjunto de piezas contiguas dedicadas al desarrollo y ejercicio de una actividad. Se considerará que el local es exterior si todas sus piezas habitables dan sobre una vía pública o espacio libre público, o sobre espacio libre privado o patio que cumpla con las condiciones de dimensión de su norma u ordenanza reguladora. Asimismo deberá cumplir las condiciones correspondientes de superficie de huecos y ventilación.14. Planta baja, semisótano y sótano. a) Se entiende por planta baja la planta inferior del edificio cuyo suelo se encuentra a la altura, por encima, o como máximo a 0,60 metros por debajo de la rasante de la acera o terreno en contacto con la edificación. b) Se entiende por semisótano aquella planta que teniendo el suelo a más de 0,60 metros por debajo de la rasante tiene el techo a más de 0,60 por encima de dicha rasante. c) Se entiende por sótano aquella planta que tiene el techo a menos de 0,60 metros por encima de la rasante o a cualquier distancia por debajo de dicha rasante. d) Sin embargo, si por la configuración del terreno las condiciones antes mencionadas varían a lo largo de la línea de edificación exterior, la calificación de sótano, semisótano y planta baja se adoptará en las partes de las plantas que en ese caso las cumplan.15. Portal. Es el local que se desarrolla entre la puerta de entrada del edificio y las escaleras y ascensores, si los hubiere.16. Edificio exento. Es aquél que está aislado y separado totalmente de otras construcciones por espacios libres de la parcela o manzana, privados o públicos.17. Usos compatibles y prohibidos. Son usos compatibles permitidos aquellos que se consideran adecuados en las zonas que se señalan en las presentes Ordenanzas. Son prohibidos aquellos que no se consienten por inadecuados en las zonas que se señalan en las presentes Ordenanzas.18. Edificabilidad. Es la medida de edificación permitida por el Plan en una determinada área de suelo. Puede establecerse como medida absoluta: total de metros cuadrados edificables o edificados en suma de todas las plantas; también como medida relativa: metros cuadrados de superficie de zona o área edificable que se trate. En cada parcela o manzana la edificabilidad se encuentra asignada en el cuadro de rendimientos lucrativos a partir de sus condiciones determinadas de volumen.19. Soportal. Espacio de continuidad de la red de itinerarios peatonales del Plan, cubierto por la edificación a nivel inferior al de la primera planta alta, comprendido entre alineaciones de planta baja.20. Parcela edificable. Se define como la parcela que sea capaz del aprovechamiento racional de las condiciones de la edificación establecidas por la ordenanza particular de uso y comprendida dentro de las alineaciones presentadas en el plano de ordenación (O-008 Parcelación). 3. NORMAS DE EDIFICACIÓN Art.8.–ORDENANZA RESIDENCIAL EN BLOQUE DE ALTA DENSIDAD-VIVIENDA 1. Introducción. Esta ordenanza tiene por objetivo normativizar las edificaciones perimetrales de la ordenación, en especial en lo referente a su implantación sobre el terreno. En ella se define la obligatoria adecuación de los bloques a las rasantes del viario y/o de los itinerarios peatonales o plazas que limitan con su línea de fachada. Estas edificaciones son las de mayor altura de la ordenación y resultarán por lo general escalonadas por adaptarse al perfil del terreno, siendo su implantación en la línea de tierra igualmente escalonada para facilitar la incorporación del uso comercial en planta baja.2. Delimitación y ámbito. Se aplica esta Ordenanza según se determina en el plano de ordenación O-003 ZONIFICACIÓN, a todas las edificaciones ubicadas en la zona Residencial Alta Densidad, cuya clave de identificación es RAD.3. Alineaciones y rasantes. Se respetarán las alineaciones, rasantes, líneas de edificación y fondos edificables máximos fijados en los Planos de Ordenación.4. Tipología de la edificación. Se fija un tipo de edificación en bloque de alta densidad, con determinación en los planos de ordenación de la planta neta del volumen edificado y de su altura, estableciéndose el plano O-005 USOS / ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. Planta General las longitudes fondos edificables de los distintos bloques. Éstos últimos serán de 12 o 18 metros, en función de las orientaciones de los edificios. En los edificios de crujía de 12 metros, es obligatoria la disposición de las viviendas de modo que cada una de ellas dará a las dos fachadas principales del edificio. Sólo podrán exceptuarse de esta norma los casos de entronque perpendicular de dos edificios (en esquina) cuya resolución no sea viable en los términos antes planteados.5. Ubicación sobre el terreno. Las edificaciones se adaptarán a las rasantes del viario y/o de los itinerarios peatonales o plazas que limitan con su línea de fachada. Los escalonamientos, en su caso, serán obligatoriamente de una planta de piso completa. Estos quiebros en la edificación aparecen grafiados con carácter obligatorio en el plano O-005 USOS / ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. PLANTA GENERAL de la siguiente forma: – Como línea continua: representa un quiebro en altura obligatorio y supone una variación en el número de alturas de la edificación a un lado y a otro de la línea. – Como línea discontinua: representa un quiebro en altura obligatorio pero no suponen un cambio en el número de alturas de la edificación a un lado y a otro de la línea. En todos los casos, la composición volumétrica, incluidos los quiebros mencionados, vienen recogidos en los planos O-011 a O-019 ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. Composición de volúmenes.6. Altura de la edificación. Para la medición de las alturas se establece un único tipo de unidades: número de plantas. A los efectos de medición de la altura por el número de plantas, contabilizarán las plantas piso y la planta baja. No computará a efectos de medición de alturas la planta semisótano ni entreplanta si la hubiese. La altura máxima de la edificación en número de plantas se determina en los planos, O-004 USOS / ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN PLANTA BAJA y O-005 USOS / ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN PLANTA GENERAL, así como en los planos de ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. Composición de volúmenes. Esta altura se medirá en las condiciones establecidas en el presente documento y habrá de respetarse en toda la profundidad edificable.7. Cubiertas. Las edificaciones se cubrirán con azotea. Por encima de la altura se autorizarán aprovechamientos residenciales o recintos destinados a albergar cajas de ascensor y de escalera, trasteros y cuartos de instalaciones. Todos ellos estarán inscritos dentro del volumen definido por unos planos trazados a 45º desde las aristas definidas por el plano superior del último forjado y los planos de fachada. La altura de dichos volúmenes no será mayor de 3,00 m medidos desde el plano superior del último forjado. Las líneas de cornisa serán continuas para cada una de las unidades edificatorias, salvo cuando se produzca un escalonamiento o cambio de altura a lo largo de la misma, en cuyo caso el desplazamiento producido se mantendrá fiel a la vertical. Estas líneas podrán sobrepasar hasta en 1,00 m la altura definida por el plano superior del último forjado de planta piso. Los núcleos de escalera situados en el plano de fachada, podrán sobrepasar excepcionalmente el volumen definido por los planos a 45º, si fuese necesario por motivos funcionales de acceso a la azotea. En cualquier caso se haría sin sobrepasar la altura de 1,00 m sobre el plano superior del último forjado.8. Soportales. Los soportales aparecen grafiados en el plano O-004 Usos/Ordenación de la Edificación. Planta Baja, con una trama rayada y delimitados por una línea discontinua. Tendrán una altura libre mínima de 4,00 m y máxima de 7,50 m La rasante del suelo que cubren será continuación de la de la acera en la línea de fachada y la pendiente del mismo no será mayor del 6% y excepcionalmente (bloque 0A7 – parcela RA6) del 7%. No se permitirán soluciones en arco o abovedadas para los soportales, debiendo resolverse formalmente mediante dinteles.9. Planta baja. La altura libre de esta planta no será inferior a 2,70 metros. La altura libre máxima será la resultante de adaptar la edificación a las pendientes del terreno, según las determinaciones contenidas en la presente ordenanza y en cualquier caso nunca superior a 6,00 metros. La planta baja computará, a efectos de edificabilidad y número de plantas, en todos los casos. Las cotas del pavimento de las plantas bajas se señalarán por los proyectos en relación con la rasante de la acera en contacto con el edificio, pudiéndose rebasar ésta en +60 ó -60 cm como máximo. Por debajo de esta cota -60 cm podrá edificarse en las condiciones reguladas en la ordenanza plantas de sótano o semisótano, a excepción de la parcela T2 en que se estará a las regulaciones establecidas por el Estudio de Detalle 3.2 (ver anexo 2). En aquellas zonas en las que la altura libre de la planta baja lo permita (altura libre > 5,50 metros) será obligatoria la formalización de entreplanta, que estará directamente vinculada a la planta baja. La altura libre de la entreplanta será de al menos 2,50 metros y no superará los 2,70 metros. La superficie de la misma no podrá superar el 50% de la superficie de planta baja a la cual se vincula. La entreplanta computará, a efectos de edificabilidad, en todos los casos. No computará a efectos de número de plantas.10. Sótano. La altura libre no será inferior a 2,30 metros medidos desde la cota de suelo acabado hasta la línea inferior de cualquier instalación. La planta sótano computará a efectos de edificabilidad, en todos los casos con la excepción de aquellas superficies destinadas a trasteros de superficie inferior a 10 metros cuadrados vinculados a las viviendas del edificio, los locales destinados a instalaciones del edificio y garajes-aparcamiento al servicio de la edificación. En este último caso podrán ocupar la totalidad de la alineación de planta sótano grafiada en el plano O-006 Usos/Ordenación de la Edificación. Planta Sótano, manteniéndose el resto al interior de las líneas de edificación. Igualmente en este último caso, el plano de suelo de los mismos podrá tener una pendiente de hasta el 4%. 11. Semisótano. La altura libre no será inferior a 2,30 metros medidos desde la cota de suelo acabado hasta la línea inferior de cualquier instalación. La planta semisótano computará a efectos de edificabilidad, en todos los casos con la excepción de aquellas superficies destinadas a trasteros de superficie inferior a 10 metros cuadrados vinculados a las viviendas del edificio, los locales destinados a instalaciones del edificio y garajes-aparcamiento al servicio de la edificación. En este último caso sólo podrán ocupar la superficie correspondiente a la alineación de las plantas bajas grafiadas en el plano O-004 Usos/Ordenación de la Edificación. Planta Baja. Igualmente en este último caso, el plano de suelo de los mismos podrá tener una pendiente de hasta el 4%. La planta semisótano no computará a efecto de número de plantas.12. Planta de piso. La altura libre mínima de esta planta será de 2,50 metros.13. Fachadas. Su modulación y presencia guardará relación con el equilibrio de huecos compositivos y con el escalonamiento de la edificación. Con el fin de garantizar una imagen unitaria (lo cual no quiere decir seriada) del conjunto de edificaciones, se cumplirá la ordenanza gráfica de alzados. Dicha ordenanza sistematiza la fachada en distintas zonas y denomina cada una de ellas. A continuación se enuncian los únicos materiales permitidos para cada zona así como otras determinaciones de obligado cumplimiento. El material elegido para cada zona de una edificación será único y no podrá variar a lo largo de la misma. – Núcleo de tendederos: Es obligatoria la disposición de espacios con ventilación exterior destinados a tendederos en las viviendas, de modo que con la previsión de estos, se evite cualquier disposición espontánea de éstos vistos en fachada o en otros espacios inadecuados de la vivienda. En esta zona de la fachada, únicamente podrá emplearse como revestimiento, chapa perforada de acero inoxidable o lamas horizontales de aluminio lacado o material análogo. – Núcleo de comunicaciones verticales: a) Área opaca: Se emplearán únicamente paneles prefabricados de hormigón o paneles ligeros metálicos. b) Área transparente: Se empleará carpintería practicable con paño de vidrio. – Franja de coronación: Se empleará un único material de entre los siguientes: aplacado de granito, ladrillo cara vista u hormigón in situ visto. – Franja ciega: Se emplearán únicamente paneles prefabricados de hormigón o aplacado de granito. Se permite emplear el mismo material que en la franja de coronación en las franjas ciegas que se encuentran en la última planta escalonada de una edificación, siempre y cuando dichas franjas ciegas estén en continuidad horizontal con la franja de coronación del escalón anterior. En el resto de franjas ciegas, en caso de coincidir el material elegido con el empleado en la franja de coronación (granito/granito, hormigón/hormigón), ambos poseerán diferentes cualidades visuales. – Franja de huecos: a) Área opaca: se emplearán únicamente paneles prefabricados de hormigón o paneles ligeros metálicos. b) Área transparente: se empleará carpintería practicable con paño de vidrio. – Módulo de vivienda en testero: Se empleará como único revestimiento (excepto en la franja de huecos) el mismo material empleado en la franja de coronación. En lo que se refiere a las instalaciones del edificio, se prohíbe, de cara a mejorar las condiciones estéticas de la fachada, la ubicación en la misma de las tuberías de distribución de gas a cada vivienda, de modo que estas no podrán resultar visibles. Sólo se permite que discurran por la fachada, cuando lo hagan totalmente ocultas tras las lamas o paneles de los núcleos de tendederos, o por patinillos debidamente ventilados, y en ambos casos cumpliendo con la normativa vigente. Además, la tubería de acometida al edificio deberá ser empotrada siempre que sea posible, intentando evitar así su aparición en fachada.14. Entrantes, salientes y vuelos. Se autorizarán vuelos o retranqueos respecto de la alineación de fachada de las plantas de piso de cómo máximo 0,80 m Dichos vuelos o retranqueos podrán realizarse sólo en un 30% de la superficie en planta de piso de la edificación. La edificabilidad definida en los cuadros y planos de ordenación no podrá verse incrementada por dichos vuelos y retranqueos. No se permitirán retranqueos en las dos primeras plantas de los planos de fachada que estén sobre soportal.15. Cierres. Todos los cierres de parcela con límite a espacios públicos deberán ajustarse, en toda su longitud a las alineaciones y rasantes del espacio público al que dan frente. En el caso en que la calle tenga pendiente, se dividirá el cierre de manera que ésta no supere nunca la altura de 2,20 m. El cierre podrá hacerse con materiales macizos u opacos hasta una altura máxima de 1,20 m entre parcelas vecinas y hasta 1 m a vial, pudiendo completarse con material calados, rejas, etc. y/o con vegetación arbustiva o arbórea. No obstante, se recomiendan en cualquier caso elementos vegetales o bien no macizos ni opacos en toda su altura. No se admitirán en ningún caso celosías cerámicas o de hormigón.16. Usos. Serán los definidos en los planos “O-005 – Usos/Ordenación de la edificación. Planta baja”, “O-006 – Usos/Ordenación de la edificación. Planta general” y “O-007 – Usos/Ordenación de la edificación. Planta sótano”. En los casos en los que la ordenación prevea usos comerciales en planta primera, estos deberán estar directamente vinculados a usos comerciales de planta baja. Como usos compatibles autorizables se consideran los siguientes. En planta baja y entreplanta: – Terciario. – Dotacional. En planta de piso: – Residencial. En planta sótano y semisótano: -- Anexos a los usos de planta baja y/o superiores (Garaje-aparcamiento, trasteros, almacenes, instalaciones, etc.) 17. Número máximo de viviendas. El número de viviendas máximo para cada parcela será el reflejado en las tablas resumen de cada parcela.18. Plazas de garaje. La dotación de plazas de aparcamiento se regirá según lo dispuesto en el Plan Xeral.19. Patios interiores Se estará a lo estipulado en la normativa sobre habitabilidad vigente.20. Espacios comunes Se estará a lo estipulado en la normativa sobre habitabilidad vigente.21. Otras determinaciones. Para el conjunto de determinaciones y parámetros no definidos en la presente Normativa se estará a lo dispuesto en el Plan Xeral. Art.9.–ORDENANZA RESIDENCIAL EN BLOQUE DE BAJA DENSIDAD- VIVIENDA.1. Introducción. Esta ordenanza tiene por objetivo normativizar las edificaciones interiores de la ordenación, en especial en lo referente a su implantación sobre el terreno. En ella se define la obligatoria ubicación de los bloques sobre plataformas sensiblemente horizontales a fin de facilitar la implantación del uso de vivienda en planta baja. Estas edificaciones poseerán, algunas de ellas, parcelas privadas de uso individual.2. Delimitación y ámbito. Se aplica esta Ordenanza según se determina en el plano de ordenación O-003 ZONIFICACIÓN, a todas las edificaciones ubicadas en la zona Residencial Baja Densidad, cuya clave de identificación es RBD.3. Alineaciones y rasantes. Se respetarán las alineaciones, rasantes, líneas de edificación y fondos edificables máximos fijados en los Planos de Ordenación. Podrán establecerse determinaciones distintas mediante la redacción de un Estudio de Detalle siguiendo las determinaciones expuestas en la presente normativa.4. Tipología de la edificación. Se fija un tipo de edificación en bloque de baja densidad, en algunos casos con parcelas privadas de uso individual vinculadas a la planta baja (ver planos O-004 y O-005), estableciéndose en dichos planos las longitudes y fondos edificables propuestas de los distintos bloques. Si bien la ordenación de los bloques no es vinculante según se ha descrito, sí lo será la disposición de las viviendas de modo que cada una de ellas dará a las dos fachadas principales del edificio. Sólo podrán exceptuarse de esta norma los casos de entronque perpendicular de dos edificios (en esquina) cuya resolución no sea viable en los términos antes planteados.5. Ubicación sobre el terreno. Las parcelas pertenecientes a la presente ordenanza deberán formalizarse en plataformas, con una pendiente máxima del 2%, que permitan la ubicación de los bloques sobre superficies sensiblemente horizontales y generen parcelas privadas de uso individual o colectivo igualmente horizontales. Se prohíbe el escalonamiento de la edificación. Cada bloque deberá ocupar una plataforma propia y única, para evitar plataformas de gran superficie que generarían taludes de gran altura. Los taludes de acuerdo entre plataformas o entre estas y el espacio circundante serán como máximo a 45º sexagesimales y serán tratados con soluciones vegetales adecuadas. Su altura no será mayor de 3,00 m.6. Altura de la edificación. Para la medición de las alturas se establece un único tipo de unidad a respetar obligatoriamente: número de plantas. A los efectos de medición de la altura por el número de plantas contabilizarán las plantas piso y la planta baja. No computará a efectos de medición de alturas la planta semisótano si la hubiese. La altura máxima de la edificación en número de plantas se determina en los planos O-004 Usos / Ordenación de la edificación. Planta Baja y. O-005 Usos / Ordenación de la edificación. Planta General. Esta altura se medirá en las condiciones establecidas en el presente documento y habrá de respetarse en toda la profundidad edificable.7. Cubiertas. Las edificaciones se cubrirán con azotea o cubierta inclinada. Por encima de la altura se autorizarán aprovechamientos residenciales o recintos destinados a albergar cajas de ascensor y de escalera, trasteros y cuartos de instalaciones. Cuando la edificación se cubra con azotea, se hará siguiendo las mismas determinaciones que las especificadas para este tipo de cubierta en la ordenanza residencial en bloque de alta densidad (Art.8, punto 7). En el caso de que la edificación se cubra con cubierta inclinada, se hará a dos aguas simétricas exclusivamente. Por tanto, se prohíben cubiertas amansardadas o similares y los testeros de la edificación deberán ser planos verticales, incluso a partir del plano superior del último forjado. La altura máxima de cumbrera es de 4,00 m medidos desde el plano superior del último forjado. La inclinación de los planos de cubierta no superará los 30º sexagesimales medidos desde dicho plano. Ningún otro volumen podrá sobrepasar los planos inclinados de cubierta. Las líneas de cornisa serán continuas para cada una de las unidades edificatorias. Estas líneas podrán sobrepasar hasta en 1,00 m la altura definida por el plano superior del último forjado de planta piso. Los núcleos de escalera situados en el plano de fachada, podrán sobrepasar excepcionalmente los planos inclinados de cubierta, si fuese necesario por motivos funcionales de acceso a la azotea. En cualquier caso se haría sin sobrepasar la altura de 1,00 m sobre el plano superior del último forjado.8. Planta baja. La altura libre mínima de esta planta será de 2,50 metros e altura libre máxima de 4,25 metros. La planta baja computará, a efectos de edificabilidad y número de plantas, en todos los casos. Las cotas del pavimento de las plantas bajas se señalarán por los proyectos en relación con la rasante de la plataforma en contacto con el edificio, debiéndose situar como mínimo a 0,30 m por encima de esta. Por debajo de la planta baja se permitirá plantas de sótano y semisótano. No se autorizan entreplantas.9. Sótano. La altura libre no será inferior a 2,30 metros medidos desde la cota de suelo acabado hasta la línea inferior de cualquier instalación. La planta sótano computará a efectos de edificabilidad, en todos los casos con la excepción de aquellas superficies destinadas a trasteros de superficie inferior a 10 metros cuadrados vinculados a las viviendas del edificio, los locales destinados a instalaciones del edificio y garajes-aparcamiento al servicio de la edificación. En este último caso podrán ocupar la totalidad de la alineación de planta sótano grafiada en el plano de O-006 Usos/Ordenación de la Edificación. Planta Sótano, manteniéndose el resto al interior de las líneas de edificación.10. Semisótano. La altura libre no será inferior a 2,30 metros medidos desde la cota de suelo acabado hasta la línea inferior de cualquier instalación. La planta semisótano computará a efectos de edificabilidad, en todos los casos con la excepción de aquellas superficies destinadas a trasteros de superficie inferior a 10 metros cuadrados vinculados a las viviendas del edificio, los locales destinados a instalaciones del edificio y garajes-aparcamiento al servicio de la edificación. En este último caso sólo podrán ocupar la superficie correspondiente a la la alineación de las plantas bajas grafiadas en el plano O-004 Usos/Ordenación de la Edificación. Planta Baja. Igualmente en este último caso, el plano de suelo de los mismos podrá tener una pendiente de hasta el 4%. La planta semisótano no computará a efecto de número de plantas.11. Planta de piso. La altura libre mínima de esta planta será de 2,50 metros.12. Fachadas. Su modulación y presencia guardará relación con el equilibrio de huecos compositivos.13. Entrantes, salientes y vuelos. Se autorizarán vuelos o retranqueos respecto de la alineación de fachada de las plantas de piso de como máximo 0,80 m Dichos vuelos o retranqueos podrán realizarse sólo en un 30% de la superficie en planta de piso de la edificación. La edificabilidad definida en los cuadros y planos de ordenación no podrá verse incrementada por dichos vuelos y retranqueos.14. Parcelas privadas de uso individual. Se permiten únicamente los usos de ocio al aire libre, pequeñas plantaciones o cultivos que no sobrepasen en altura los elementos de cierre de parcelas. Se prohíbe expresamente la construcción de cobertizos, galpones, barbacoas y de cualquier otro elemento edificatorio o de cubrición.15. Cierres. Todos los cierres de parcela con límite a espacios públicos deberán ajustarse, en toda su longitud a las alineaciones y rasantes del espacio público al que dan frente. En el caso en que la calle tenga pendiente, se dividirá el cierre de manera que ésta no supere nunca la altura de 2,20 m. El cierre podrá hacerse con materiales macizos u opacos hasta una altura máxima de 1,20 m entre parcelas vecinas y hasta 1m a vial, pudiendo completarse con material calados, rejas, etc… y/o con vegetación arbustiva o arbórea. No obstante se recomiendan en cualquier caso elementos vegetales o bien no macizos ni opacos en toda su altura. No se admitirán en ningún caso celosías cerámicas o de hormigón.16. Usos. Serán los definidos en los planos “O-005 – Usos/Ordenación de la edificación. Planta baja”, “O-006 – Usos/Ordenación de la edificación. Planta general” y “O-007 – Usos/Ordenación de la edificación. Planta sótano”. Como usos compatibles autorizables se consideran los siguientes. En planta baja y piso: – Residencial. En planta sótano y semisótano: – Anexos a los usos de planta baja y/o superiores (Garaje-aparcamiento, trasteros, almacenes, instalaciones, etc.) 17. Número máximo de viviendas. El número de viviendas máximo para cada parcela será el reflejado en las tablas resumen de cada parcela.18. Patios interiores Se estará a lo estipulado en la normativa sobre habitabilidad vigente.19. Espacios comunes Se estará a lo estipulado en la normativa sobre habitabilidad vigente.20. Plazas de garaje. La dotación de plazas de aparcamiento se regirá según lo dispuesto en el Plan Xeral.21. Otras determinaciones. Para el conjunto de determinaciones y parámetros no definidos en la presente Normativa se estará a lo dispuesto en el Plan Xeral. Art.10.–ORDENANZA - TERCIARIO.1. Introducción. Esta ordenanza tiene por objetivo normativizar las edificaciones de uso terciario de la ordenación, en especial en lo referente a su implantación sobre el terreno. En ella se define la obligatoria adecuación de los bloques a las rasantes del viario y/o de los itinerarios peatonales o plazas que limitan con su línea de fachada. Estas edificaciones resultarán por lo general escalonadas por adaptarse al perfil del terreno, siendo su implantación en la línea de tierra igualmente escalonada para facilitar la incorporación del uso comercial en planta baja.2. Delimitación y ámbito. Se aplica esta Ordenanza según se determina en el plano de ordenación O-003 ZONIFICACIÓN, a todas las edificaciones ubicadas en la zona Terciario, cuya clave de identificación es T.3. Alineaciones y rasantes. Se respetarán las alineaciones, rasantes, líneas de edificación y fondos edificables máximos fijados en los Planos de Ordenación. Podrán establecerse determinaciones distintas mediante la redacción de un Estudio de Detalle siguiendo las determinaciones expuestas en la presente normativa.4. Tipología de la edificación. Se fija un tipo de edificación en bloque de alta densidad, con determinación en los planos de ordenación de la planta neta del volumen edificado y de su altura, estableciéndose en el plano O-005 USOS / ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. Planta General las longitudes y fondos edificables de los distintos bloques.5. Ubicación sobre el terreno. Las edificaciones se adaptarán a las rasantes del viario y/o de los itinerarios peatonales o plazas que limitan con su línea de fachada. Los escalonamientos, en su caso, serán obligatoriamente de una planta de piso completa. Estos quiebros en la edificación aparecen grafiados con carácter obligatorio en el plano O-004 USOS / ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. PLANTA GENERAL de la siguiente forma: – Como línea continua: representa un quiebro en altura obligatorio y supone una variación en el número de alturas de la edificación a un lado y otro de la línea. – Como línea discontinua: representa un quiebro en altura obligatorio pero no suponen un cambio en el número de alturas de la edificación a un lado y otro de la línea. En todos los casos, la composición volumétrica, incluidos los quiebros mencionados, vienen recogidos en los planos O-011 a O-020 ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. Composición de volúmenes.6. Altura de la edificación. Para la medición de las alturas se establece un único tipo de unidades: número de plantas. A los efectos de medición de la altura por el número de plantas, contabilizarán las plantas piso y la planta baja. No computará a efectos de medición de alturas la planta semisótano ni entreplanta si la hubiese. La altura máxima de la edificación en número de plantas se determina en los planos O-004 USOS / ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN PLANTA BAJA y O-005 USOS / ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN PLANTA GENERAL, así como en los planos de ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN. Composición de volúmenes. Esta altura se medirá en las condiciones establecidas en el presente documento y habrá de respetarse en toda la profundidad edificable.7. Cubiertas. Las edificaciones se cubrirán con azotea. Por encima de la altura no se autorizarán aprovechamientos de uso terciario. Se permitirá la construcción de volúmenes por encima de la altura destinados a albergar cajas de ascensor y de escalera, trasteros y cuartos de instalaciones. Todos ellos estarán inscritos dentro del volumen definido por unos planos trazados a 45º desde las aristas definidas por el plano superior del último forjado y los planos de fachada. La altura de dichos volúmenes no será mayor de 3,00 m medidos desde el plano superior del último forjado. Las líneas de cornisa serán continuas para cada una de las unidades edificatorias, salvo cuando se produzca un escalonamiento o cambio de altura a lo largo de la misma, en cuyo caso el desplazamiento producido se mantendrá fiel a la vertical. Estas líneas podrán sobrepasar hasta en 1,00 m la altura definida por el plano superior del último forjado de planta piso. Los núcleos de escalera situados en el plano de fachada, podrán sobrepasar excepcionalmente el volumen definido por los planos a 45º, si fuese necesario por motivos funcionales de acceso a la azotea. En cualquier caso se haría sin sobrepasar la altura de 1,00 m sobre el plano superior del último forjado.8. Soportales. Los soportales aparecen grafiados en el plano O-004 Usos/Ordenación de la Edificación. Planta Baja, con una trama rayada y delimitados por una línea discontinua. Tendrán una altura libre mínima de 4,00 m y máxima de 7,50 m La rasante del suelo que cubren será continuación de la de la acera en la línea de fachada y la pendiente del mismo no será mayor del 6%. No se permitirán soluciones en arco o abovedadas para los soportales, debiendo resolverse formalmente mediante dinteles.9. Planta baja. La altura libre de esta planta no será inferior a 2,70 metros. La altura libre máxima será la resultante de adaptar la edificación a las pendientes del terreno, según las determinaciones contenidas en la presente ordenanza y nunca superará los 6,00 metros, salvo casos especiales debidamente justificados y previa redacción del correspondiente Estudio de Detalle. La planta baja computará, a efectos de edificabilidad y número de plantas, en todos los casos. Las cotas del pavimento de las plantas bajas se señalarán por los proyectos en relación con la rasante de la acera en contacto con el edificio, pudiéndose rebasar ésta en +60 ó -60 cm como máximo. Por debajo de esta cota -60 cm podrá edificarse en las condiciones reguladas en la ordenanza plantas de sótano o semisótano. En aquellas zonas de uso comercial en planta baja en las que la altura libre de dicha planta baja lo permita (altura libre > 5,50 metros) será obligatoria la formalización de entreplanta, que estará directamente vinculada a la planta baja. La altura libre de la entreplanta será de al menos 2,50 metros y no superará los 2,70 metros. La superficie de la misma no podrá superar el 50% de la superficie de planta baja a la cual se vincula. La entreplanta computará, a efectos de edificabilidad, en todos los casos. No computará a efectos de número de plantas. No se autorizan entreplantas en el resto de los casos.10. Sótano. La altura libre no será inferior a 2,30 metros medidos desde la cota de suelo acabado hasta la línea inferior de cualquier instalación. La planta sótano computará a efectos de edificabilidad, en todos los casos con la excepción de aquellas superficies destinadas a trasteros de superficie inferior a 10 metros cuadrados vinculados a las viviendas del edificio, los locales destinados a instalaciones del edificio y garajes-aparcamiento al servicio de la edificación. En este último caso podrán ocupar la totalidad de la alineación de planta sótano grafiada en el plano de O-006 Usos/Ordenación de la Edificación. Planta Sótano, manteniéndose el resto al interior de las líneas de edificación. Igualmente en este último caso, el plano de suelo de los mismos podrá tener una pendiente de hasta el 4%. 11. Semisótano. La altura libre no será inferior a 2,30 metros medidos desde la cota de suelo acabado hasta la línea inferior de cualquier instalación. La planta semisótano computará a efectos de edificabilidad, en todos los casos con la excepción de aquellas superficies destinadas a trasteros de superficie inferior a 10 metros cuadrados vinculados a las viviendas del edificio, los locales destinados a instalaciones del edificio y garajes-aparcamiento al servicio de la edificación. En este último caso sólo podrán ocupar la superficie correspondiente a la alineación de las plantas bajas grafiadas en el plano O-004 Usos/Ordenación de la Edificación. Planta Baja. Igualmente en este último caso, el plano de suelo de los mismos podrá tener una pendiente de hasta el 4%. La planta semisótano no computará a efecto de número de plantas.12. Planta de piso. La altura libre mínima de esta planta será como mínimo de 3,00 metros.13. Fachadas. Su modulación y presencia guardará relación con el equilibrio de huecos compositivos y con el escalonamiento de la edificación.14. Entrantes, salientes y vuelos. Se autorizarán vuelos o retranqueos respecto de la alineación de fachada de las plantas de piso de cómo máximo 0,80 m Dichos vuelos o retranqueos podrán realizarse sólo en un 30% de la superficie en planta de piso de la edificación. La edificabilidad definida en los cuadros y planos de ordenación no podrá verse incrementada por dichos vuelos y retranqueos. No se permitirán retranqueos en las dos primeras plantas de los planos de fachada que estén sobre soportal.15. Cierres. Todos los cierres de parcela con límite a espacios públicos deberán ajustarse, en toda su longitud a las alineaciones y rasantes del espacio público al que dan frente. En el caso en que la calle tenga pendiente, se dividirá el cierre de manera que ésta no supere nunca la altura de 2,20 m. El cierre podrá hacerse con materiales macizos u opacos hasta una altura máxima de 1,20 m entre parcelas vecinas y hasta 1 m a vial, pudiendo completarse con material calados, rejas, etc… y/o con vegetación arbustiva o arbórea. No obstante, se recomiendan en cualquier caso elementos vegetales o bien no macizos ni opacos en toda su altura. No se admitirán en ningún caso celosías cerámicas o de hormigón.16. Usos. Serán los definidos en los planos “O-005 – Usos/Ordenación de la edificación. Planta baja”, “O-006 – Usos/Ordenación de la edificación. Planta general” y “O-007 – Usos/Ordenación de la edificación. Planta sótano”. En aquellos casos en los que la ordenación establezca explícitamente usos comerciales en planta baja, estos deberán responder a una tipología similar a la de las plantas bajas comerciales de los bloques de ordenanza residencial en bloque de alta densidad, con acceso directo desde vía público e independientes de otros usos terciarios del resto de la edificación. En caso contrario (uso genérico terciario en planta baja), este estará directamente vinculado a los usos establecidos genéricamente como terciarios del resto de la edificación. Cuando la ordenación establezca explícitamente usos comerciales en planta primera, estos deberán estar directamente vinculados a usos comerciales de planta baja. Como usos compatibles autorizables se consideran los siguientes. En planta baja, entreplanta y piso: – Dotacional. En planta sótano y semisótano: – Anexos a los usos de planta baja y/o superiores (Garaje-aparcamiento, trasteros, almacenes, instalaciones, etc.) – Dotacional 17. Plazas de garaje. La dotación de plazas de aparcamiento se regirá según lo dispuesto en el Plan Xeral.18. Otras determinaciones. Para el conjunto de determinaciones y parámetros no definidos en la presente Normativa se estará a lo dispuesto en el Plan Xeral. Art.11.–ORDENANZA RESIDENCIAL VIVIENDA UNIFAMILIAR EN HILERA.1. Introducción. Esta ordenanza tiene por objetivo normativizar las edificaciones interiores de la ordenación, en especial en lo referente a su implantación sobre el terreno. Estas edificaciones son las de menor altura y longitud de la ordenación y poseerán, parcelas privadas de uso individual.2. Delimitación y ámbito. Se aplica esta Ordenanza según se determina en el plano de ordenación O-003 ZONIFICACIÓN, a todas las edificaciones ubicadas en la zona Residencial Baja densidad, cuya clave de identificación es RUH.3. Alineaciones y rasantes. Se respetarán las alineaciones, rasantes, líneas de edificación y fondos edificables máximos fijados en los Planos de Ordenación. Podrán establecerse determinaciones distintas mediante la redacción de un Estudio de Detalle siguiendo las determinaciones expuestas en la presente normativa.4. Tipología de la edificación. Se fija un tipo de edificación en hilera de baja densidad, con parcelas privadas de uso individual vinculadas a la planta baja (ver planos O-004 y O- 005), estableciéndose en dichos planos las longitudes y fondos edificables propuestas de los distintos bloques. Es igualmente obligatoria la disposición de las viviendas de modo que cada una de ellas dará a las dos fachadas principales del edificio. Sólo podrán exceptuarse de esta norma los casos de entronque perpendicular de dos edificios (en esquina) cuya resolución no sea viable en los términos antes planteados.5. Ubicación sobre el terreno. Las parcelas pertenecientes a la presente ordenanza deberán formalizarse en plataformas, con una pendiente máxima del 2%, que permitan la ubicación de las viviendas sobre superficies sensiblemente horizontales y generen parcelas privadas de uso individual o colectivo igualmente horizontales. Se prohíbe el escalonamiento de la edificación. Cada vivienda deberá ocupar una plataforma propia y única, para evitar plataformas de gran superficie que generarían taludes de gran altura. Los taludes de acuerdo entre plataformas o entre estas y el espacio circundante serán como máximo a 45º sexagesimales y serán tratados con soluciones vegetales adecuadas. Su altura no será mayor de 3,00 m.6. Altura de la edificación. Para la medición de las alturas se establece un único tipo de unidad a respetar obligatoriamente: número de plantas medidas desde la plataforma. A los efectos de medición de la altura por el número de plantas contabilizarán la planta primera y la planta baja. No computará a efectos de medición de alturas la planta semisótano si la hubiese. La altura máxima de la edificación en número de plantas se determina en el plano O-005 Usos / Ordenación de la edificación. Planta General. Esta altura se medirá en las condiciones establecidas en el presente documento y habrá de respetarse en toda la profundidad edificable.7. Cubiertas. Las edificación se cubrirá con azotea o cubierta inclinada. Por encima de la altura de la línea de arranque del faldón de cubierta se autorizarán aprovechamientos residenciales. Además se permitirá la construcción de volúmenes por encima de tal altura destinados a albergar cajas de ascensor y de escalera, trasteros y cuartos de instalaciones. Cuando la edificación se cubra con azotea, se hará siguiendo las mismas determinaciones que las especificadas para este tipo de cubierta en la ordenanza residencial en bloque de alta densidad (Art.8, punto 7). En el caso de que la edificación se cubra con cubierta inclinada, se hará a dos aguas simétricas exclusivamente. Por tanto, se prohíben cubiertas amansardadas o similares y los testeros de la edificación deberán ser planos verticales, incluso a partir del plano superior del último forjado. La altura máxima de cumbrera es de 4,00 m medidos desde el plano superior del último forjado. La inclinación de los planos de cubierta no superará los 30º sexagesimales medidos desde dicho plano. Ningún otro volumen podrá sobrepasar los planos inclinados de cubierta.8. Planta Baja. La altura libre mínima de esta planta será de 2,50 metros e a altura libre máxima de 4,25 metros. La planta baja computará, a efectos de edificabilidad y número de plantas, en todos los casos. Las cotas del pavimento de las plantas bajas se señalarán por los proyectos en relación con la rasante de la plataforma en contacto con el edificio, debiéndose situar como mínimo a 0,30 m por encima de esta. Por debajo de la planta baja se permitirá plantas de sótano y semisótano. No se autorizan entreplantas.9. Sótano. La altura libre no será inferior a 2,30 metros medidos desde la cota de suelo acabado hasta la línea inferior de cualquier instalación. La planta sótano computará a efectos de edificabilidad, en todos los casos con la excepción de aquellas superficies destinadas a trasteros de superficie inferior a 10 metros cuadrados vinculados a las viviendas del edificio, los locales destinados a instalaciones del edificio y garajes-aparcamiento al servicio de la edificación. En este último caso podrán ocupar la totalidad de la alineación de planta sótano grafiada en el plano de O-006 Usos/Ordenación de la Edificación. Planta Sótano, manteniéndose el resto al interior de las líneas de edificación.10. Semisótano. La altura libre no será inferior a 2,30 metros medidos desde la cota de suelo acabado hasta la línea inferior de cualquier instalación. La planta semisótano computará a efectos de edificabilidad, en todos los casos con la excepción de aquellas superficies destinadas a trasteros de superficie inferior a 10 metros cuadrados vinculados a las viviendas del edificio, los locales destinados a instalaciones del edificio y garajes-aparcamiento al servicio de la edificación. En este último caso sólo podrán ocupar la superficie correspondiente a la la alineación de las plantas bajas grafiadas en el plano O-004 Usos/Ordenación de la Edificación. Planta Baja. Igualmente en este último caso, el plano de suelo de los mismos podrá tener una pendiente de hasta el 4%. La planta semisótano no computará a efecto de número de plantas.11. Planta de piso. La altura libre mínima de esta planta será de 2,50 metros.12. Fachadas. Su modulación y presencia guardará relación con el equilibrio de huecos compositivos.13. Entrantes, salientes y vuelos. Se autorizarán vuelos o retranqueos respecto de la alineación de fachada de las plantas de piso de como máximo 0,80 m Dichos vuelos o retranqueos podrán realizarse sólo en un 30% de la fachada. La edificabilidad definida en los cuadros y planos de ordenación no podrá verse incrementada por dichos vuelos y retranqueos.14. Parcelas privadas de uso individual. Se permiten únicamente los usos de ocio al aire libre, pequeñas plantaciones o cultivos que no sobrepasen en altura los elementos de cierre de parcelas. Se prohíbe expresamente la construcción de cobertizos, galpones, barbacoas y de cualquier otro elemento edificatorio o de cubrición.15. Cierres. Todos los cierres de parcela con límite a espacios públicos deberán ajustarse, en toda su longitud a las alineaciones y rasantes del espacio público al que dan frente. En el caso en que la calle tenga pendiente, se dividirá el cierre de manera que ésta no supere nunca la altura de 2,20 m. El cierre podrá hacerse con materiales macizos u opacos hasta una altura máxima de 1,20 m entre parcelas vecinas y hasta 1m a vial, pudiendo completarse con material calados, rejas, etc… y/o con vegetación arbustiva o arbórea. No obstante se recomiendan en cualquier caso elementos vegetales o bien no macizos ni opacos en toda su altura. No se admitirán en ningún caso celosías cerámicas o de hormigón.16. Usos. Serán los definidos en los planos “O-005 – Usos/Ordenación de la edificación. Planta baja”, “O-006 – Usos/Ordenación de la edificación. Planta general” y “O-007 – Usos/Ordenación de la edificación. Planta sótano”. Como usos compatibles autorizables se consideran los siguientes. En planta baja y piso: -Residencial. En planta sótano y semisótano: – Anexos a los usos de planta baja y/o superiores (Garaje-aparcamiento, trasteros, almacenes, instalaciones, etc.) 17. Número máximo de viviendas. El número de viviendas máximo será el reflejado en las tablas resumen de cada parcela.18. Plazas de garaje. La dotación de plazas de aparcamiento se regirá según lo dispuesto en el Plan Xeral.19.–Parcela mínima. La parcela privativa asociada a cada vivienda unifamiliar en hilera tendrá un frente mínimo de 7 metros, un fondo mínimo de 15 metros y una superficie mínima de 100 metros.20. Otras determinaciones. Para el conjunto de determinaciones y parámetros no definidos en la presente Normativa se estará a lo dispuesto en el Plan Xeral.4. REGULACIÓN DE LOS SISTEMAS. Art.12.–SISTEMAS. El Plan de Sectorización crea las cualificaciones de sistemas necesarias para establecer una correcta ordenación del suelo incluido en el sector de planeamiento, siendo aquéllas las siguientes: – Clave ZV: Sistema de zonas verdes – Clave EQ: Sistema de equipamientos comunitarios – Clave P: Sistema de recorridos peatonales – Clave VI: Sistema viario – Clave EL: Sistema de espacios libres – Clave PZ: Sistema de plazas públicas Art.13.–SISTEMA DE ZONAS VERDES.1. Edificación: no se permitirá ninguna edificación cerrada exceptuando las instalaciones de servicios y recreo necesarias o convenientes para el buen funcionamiento del parque, tales como casetas de instalaciones, kioskos o cafeterías. Todas ellas serán de titularidad pública independientemente de que se otorguen concesiones de explotación privadas sujetas a la legislación aplicable. Dichas edificaciones serán, en cualquier caso en planta baja y supondrán en su conjunto una ocupación máxima del 1% y una altura máxima de 3 m. Se tolera la ubicación provisional del centro provisional de bombeo de aguas residuales, cuya presencia por encima de la rasante del terreno natural o modificado resultante, se limitará a la mínima imprescindible por motivos técnicos de ubicación y funcionamiento del mismo.2. Usos: se permiten únicamente los usos de ocio al aire libre, manifestaciones culturales, deportivas y la instalación de los servicios aludidos en el artículo anterior.3. Desarrollo: los proyectos de ajardinamiento preverán la utilización de especies vegetales de naturaleza preferentemente autóctona, así como el mobiliario urbano, caminos y paseos. Así mismo se preverán las redes de servicios necesarias para su buen funcionamiento y mantenimiento. Se preservará el arbolado existente, siempre que sea posible y de interés.4. Zonas de juego: las áreas de juego de niños se urbanizarán de acuerdo a sus propios condicionantes, entre ellos: dotación y equipamiento de juegos homologados por la Administración competente en la materia, al igual que sus cerramientos que no superarán la altura de 0,60 m. Art.14.–SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS COMUNITARIOS.1. Se reservan las parcelas EQ1, EQ2 y EQ3 para uso de equipamientos.2. Edificaciones: la edificación será libre, pero intentará en la medida de lo posible mantener las condiciones de edificación del ámbito y a las necesidades funcionales de los diferentes equipamientos, al paisaje y ajustarse a las condiciones ambientales del lugar.3. Alineaciones y gálibos de ocupación: en los planos de USOS / ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN aparecen grafiadas dentro de las parcelas de equipamiento: las alineaciones obligatorias en línea continua, los gálibos de ocupación en planta en línea discontinua, y, por último, mediante un rayado, las áreas de uso público que deben quedar exentas de edificación.4. Condiciones específicas. – Altura reguladora máxima: 13 m – Ocupación máxima del 50% – Edificabilidad neta: 1m 2 t/m 2 s 5. Usos. Se preveen las siguientes actividades e instalaciones Docente Deportivo Sanitario y asistencial Sociocultural Religioso Público-administrativo Mercados de abastecimiento Estos usos estarán regulados por lo dispuesto en el artículo 136 del Plan General de Ordenación Municipal de Santiago de Compostela.6. Parcela mínima. No se fija. Art.15.–SISTEMA DE RECORRIDOS PEATONALES. El tratamiento de los recorridos peatonales deberá quedar integrado en el de las plazas, zonas verdes y espacios libres colindantes. Cuando los recorridos peatonales crucen un vial de tráfico rodado y en los planos O-003 USOS / ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN PLANTA BAJA y O-004 USOS / ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN PLANTA GENERAL aparezca grafiada su continuidad por encima del vial, estos deberán construirse como pasos de prioridad invertida, manteniéndose en altura y materiales en continuidad con el resto del espacio peatonal, y por tanto elevados respecto del vial rodado. En los casos en que el recorrido peatonal discurra bajo la edificación, dicho recorrido deberá adquirir en esos tramos el mismo tratamiento que en el resto del mismo. Art.16.–SISTEMA VIARIO. Las alineaciones de vialidad establecidas en este Plan Parcial tienen carácter vinculante por constituir límites de zonificación. Las rasantes, tienen carácter indicativo para su posterior precisión en el respectivo proyecto de urbanización. Este último definirá también con exactitud la posición de los puntos del alumbrado público, las bocas de captación de aguas pluviales, bocas de riego, bocas contra incendios y el resto de los servicios urbanísticos necesarios. De cara a la conexión con el sistema viario existente se establece un ámbito de conexión externa grafiado en el plano ZONIFICACIÓN. Los viales de servicio para carga y descarga grafiados en el plano O-003 USOS / ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN PLANTA BAJA quedarán integrados en su pavimentación en los itinerarios peatonales, aceras y plazas sobre los que discurran. Estarán delimitados únicamente por elementos puntuales (bolardos, elementos de iluminación, arbolado etc) y/o bordillos con cambio de cota en uno de sus márgenes. En las áreas de aparcamiento se tendrá que garantizar, al menos, el 2% de reserva para usuarios minusválidos. Las superficies de estacionamiento tendrán tratamientos superficiales distintos del asfalto. Art.17.–SISTEMA DE ESPACIOS LIBRES. Se remite al artículo 12 de esta ordenanza. Art.18.–SISTEMA DE PLAZAS PÚBLICAS.1. Edificación: no se permitirá ninguna edificación cerrada exceptuando las instalaciones de servicios y recreo necesarias o convenientes para el buen funcionamiento del parque, tales como casetas de instalaciones, kioskos o cafeterías. Todas ellas serán de titularidad pública independientemente de que se otorguen concesiones de explotación privadas sujetas a la legislación aplicable. Dichas edificaciones serán, en cualquier caso en planta baja y supondrán en su conjunto una ocupación máxima del 5% y una altura máxima de 3 m.2. Usos: se permiten únicamente los usos de ocio al aire libre, manifestaciones culturales, deportivas y la instalación de los servicios aludidos en el artículo anterior.3. Desarrollo: la superficie de las plazas tendrá una pendiente máxima de 3%, para lo cual, si fuese necesario, se estructurarán en plataformas debidamente vinculadas por rampas y escaleras o por rampas exclusivamente. Los proyectos de ajardinamiento preverán la utilización de especies vegetales de naturaleza preferentemente autóctona, así como el mobiliario urbano, caminos y paseos. Así mismo se preverán las redes de servicios necesarias para su buen funcionamiento y mantenimiento. Se preservará el arbolado existente, siempre que sea posible y de interés. Se utilizarán preferentemente materiales nobles para su acabado constructivo, tales como piedra o madera.4. Zonas de juego: las áreas de juego de niños se urbanizarán de acuerdo a sus propios condicionantes, entre ellos: dotación y equipamiento de juegos homologados por la Administración competente en la materia, al igual que sus cerramientos que no superarán la altura de 0,60 m. URBANIZACIÓN Ejecución de obras de urbanización referidas a los distintos polígonos y normativa de aplicación Ejecución de obras de urbanización. Afecciones y adelanto de obras. El presente Plan Parcial que se divide en 2 polígonos llevará implícito la redacción de dos proyectos de urbanización, para garantizar la perfecta ejecución la formalización física de de las obras de urbanización podrá generar afecciones entre polígonos de tal modo que ambos polígonos están obligados a permitir afecciones de su suelo, incluso la ocupación directa, no obstante lo anterior, el aprovechamiento de cada polígono quedaría reservado de modo que solo se afectaría al suelo y no a la edificabilidad que genera. Las obras que estén contempladas en un polígono y por necesidad las ejecute el otro se realizarán como adelanto de obras de manera que luego se repercutirá el coste al polígono correspondiente. Normativa y consideraciones en la urbanización de los espacios públicos y privados. A continuación se reflejará la relación de parámetros que habrá que tener en cuenta a hora de urbanizar los espacios públicos y privados de modo que la urbanización sea respetuosa con el medio que nos rodea y procure entornos de calidad y sostenibles, la orden de exposición de las consideraciones presentara como si se tratara de la orden de capítulos y unidades de obra de un proyecto de urbanización. Movimiento de tierras. Compensación y reutilización de tierras. Evitar los grandes vaciados de terreno compensando los desmontes y terraplenados perfilando los taludes con pendientes suaves. Proyectar el trazado de vías ajustado al releve existente. Proceder la mejora de la explanada natural mediante procesos físicos o químicos para trabajar con espesores mínimos de capas en bases y subbases de viario. Utilizar en la definición de firmes a mayor cantidad de materiales posibles existentes en el propio ámbito. Organizar las obras disponiendo de los espacios necesarios para acopio de tierra vegetal reduciendo al mínimo lo atribuirte de tierra exterior. Reutilizar los escombros generados en las demolición de edificación para utilización como subbases una vez tratados. Viario. Dimensionar de forma estricta la superficie de viario y aparcamiento, los excesos de ancho de estas secciones conducen a elevar la velocidad y la temperatura media del ámbito, el ancho estricto de una calzada tenderá a 2,75 m y las franjas de aparcamiento a 2 m de ancho. Se aconseja considerar varias explanadas tipo en función tráfico y uso. Variar la pavimentación de calzadas y franjas de aparcamientos procurando en estas últimas trabajar con materiales drenantes. Integración de los alcorques en la banda de aparcamiento para favorecer la separación del arbolado a los edificios. Aplazar en la medida del posible el extendido de la ultima capa de aglomerado y la colocación de pavimento en las aceras par evitar lo deterioro del pavimento. Itinerarios peatonales. Cumplirá la normativa de Accesibilidad y Eliminación de Barreras Arquitectónicas (Real Decreto 505/2007 del 20 de abril de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones). Mantenimiento del arbolado existente. Adaptar el proyecto de urbanización para mantener en la medida del posible el arbolado existente, proceder la plantación de los espacios verdes en cuanto sea posible para garantizar y controlar la adaptación al lugar. Redes de distribución de agua. En cuanto las redes de abastecimiento tener en cuenta a posibilidad de incorporación de flujos de agua procedentes de la red municipal o de otras redes de agua tratado. – Las redes de saneamiento deberán ser separativas separando las pluviales y fecales, prever en la medida del posible a separación de las redes de fecales en dos, una que recogería las aguas grises (procedentes de aparatos sanitarios de aseo personal, bañeras, lavavajillas, lavabos o bidés, para su posible utilización de arroyo tras regenerarla para arroyo de cuajes o descargas de sanitarios), otra que recogería las aguas negras para su tratamiento en depuradoras, prever tambien en la medida del posible a reutilización de aguas de lluvia para después de tratarla utilizarla para el arroyo de zonas verdes y espacios ajardinados. Los materiales de la red de agua potable serán de fundición dúctil o de polietileno, las redes de saneamiento serán preferiblemente de polipropileno o hormigón, evitando al máximo el uso del PVC permitiéndose so en saneamiento y drenaje. Redes de distribución de energía eléctrica. – El Proyecto de Urbanización podrá, por razones técnicas, modificar la ubicación de los CT proyectados. En caso de que recaigan sobre suelos personales pasarán a ser una carga de las parcelas, que se repercutirá entre aquellas servidas por el incluso. La edificación concreta sobre la que recaiga deberá prever la ubicación del CT en local habilitado al efecto cumpliendo con la normativa e indicaciones de la compañía subministradora. En caso de que recaiga en suelos dotacionales, se permitirá la ubicación tanto al interior de la edificación como enterrados en los espacios no ocupados por la edificación. – En aquellos casos en los que en el desarrollo de las edificaciones prevean usos o actividades de tal manera que deba modificarse la ubicación espacial de los CT proyectados o la demanda de potencia supere los estándares previstos en el Plan Parcial y/o Proyecto de Urbanización, serán por cuenta del promotor de dicha edificación todas las operaciones necesarias para adaptar el suyo suministro (ubicación de nuevos CTs, refuerzo de redes, etc.) Red de alumbrado público. – Los cuadros eléctricos se situarán en sitios accesibles y vinculados a ámbitos de instalaciones definiendo en el proyecto su implantación de modo que garanticen una integración estética de formas y materiales. Se preverá la utilización de lámparas de vapor de mercurio con factor corregido por lámparas de descarga de igual o mayor rendimiento luminoso de vapor de sodio o de bajo consumo. Instalación de reguladores y estabilizadores de tensión. Instalación de reductores de flujo para disminuir los niveles luminosos a partir de la disminución de tráficos. Instalación de elementos de corrección del factor de potencia para abaratar costes de consumo. Utilización de sistemas de encendido y apagado eficientes, estudiar la posibilidad de utilizar conjuntamente interruptores crepusculares con interruptores de horario astronómico. Estudio y contraste de tarifas que avalen la utilización de la más te conviene. Evitar en la medida del posible a contaminación lumínica del cielo orientando los difusores cara las zonas a iluminar. Red de baja, media tensión y transformadores. – En el diseño de instalaciones de estas redes se procurará realizar el blindaje de las canalizaciones eléctricas con riesgo de emitir radiaciones ionizantes con riesgo para la salud. Los cuadros eléctricos se situarán en sitios accesibles y vinculados a ámbitos de instalaciones definiendo en el proyecto de urbanización su implantación de modo que garanticen una integración estética de formas y materiales. Jardinería. – En las zonas verdes y ajardinadas para cubrir las necesidades de tierra vegetal se debe recuperar la capa de tierra vegetal procedente del desbroce inicial de los terrenos a urbanizar. La hora de realizar las plantaciones se deberá utilizar especies vegetales autóctonas de hoja caduca en la medida mínima de 1 árbol de tamaño medio (d= 10-12 cm) cada 100 m 2 de espacio libre de cesión. No se deberá abusar del uso del césped procurando el uso de especies tapizantes que precisen menos cuidados y mantenimiento. Se utilizará el sistema de arroyo por goteo o aspersión y se estudiará la posibilidad de utilizar en ese riego las aguas recicladas de las grises o regeneradas. Residuos urbanos. – Se estudiará la inclusión en los ámbitos de puntos limpios y se utilizará en la medida de lo posible contenedores enterrados. ANEXO 1. ESTUDIOS DE DETALLE CONDICIONES PARA LOS ESTUDIOS DE DETALLE Se delimitan unidades urbanas completas para su desarrollo mediante estudios de detalle, grafiadas en el plano 027 ESTUDIOS DE DETALLE. Además, estas unidades se agrupan en 3 claves distintas que fijan el alcance operativo de los estudios de detalle que las desarrollen: Estudios de Detalle Clave ED 1. Estos estudios de detalle, que desarrollan diversas unidades urbanas residenciales de alta densidad, tienen como objetivo permitir una mayor libertad proyectual en la composición de fachada de estas edificaciones, distinta de las exigencias de la ordenanza RAD para fachadas establecida por el Plan Parcial. Se pretende con ello, posibilitar otros criterios estéticos y de composición de fachadas de calidad, que puedan mejorar los parámetros de dicha ordenanza. Por lo tanto, los estudios de detalle que desarrollen las unidades urbanas incluidas en esta clave, podrán concretar las condiciones estéticas y de composición de las edificaciones. No podrán modificar la altura medida en número de plantas ni las alineaciones y rasantes de las edificaciones prevista por el Plan Parcial y respetarán, en cualquier caso, las limitaciones establecidas para los estudios de detalle por la legislación vigente. Estudios de detalle clave ED 2. Los estudios de detalle que desarrollen las unidades urbanas incluidas en esta clave tienen como objetivo fijar la disposición de las edificaciones dentro de la unidad urbana delimitada, según un estudio detallado de la topografía resultante del área que ocupan, de las condiciones de orientación y soleamiento de las edificaciones y de la configuración del espacio urbano resultante. Podrán asimismo concretar las condiciones estéticas y de composición de las edificaciones. Se mantendrá el cumplimiento de las determinaciones de la ordenanza RBD. No podrán modificar la altura medida en número de plantas de las edificaciones. Se prestará especial atención en el estudio de detalle, a la configuración de los taludes generados como consecuencia del cumplimiento de dicha ordenanza (que fija la ubicación de las edificaciones sobre plataformas sensiblemente horizontales), de modo que el acuerdo entre las distintas plataformas y los viales u otras superficies perimetrales del área de estudio se realice de manera adecuada desde el punto de vista de la percepción visual, espacial y de funcionamiento urbano. La inclinación de estos taludes, como se indica en la ordenanza, no será mayor de 45º y su altura será de cómo máximo 3 m. Se respetarán, en cualquier caso, las limitaciones establecidas para los estudios de detalle por la legislación vigente. Dentro de esta clave, existen dos estudios de detalle (ED 2.4 y ED 2.7) en los que determinadas alineaciones de la unidad urbana delimitada para el mismo (grafiadas en el plano 027 ESTUDIOS DE DETALLE) no pueden ser modificadas por el estudio de detalle. Únicamente se permite para estas zonas, concretar las condiciones estéticas y de composición de fachada de las edificaciones, en las mismas condiciones que para los estudios de detalle de la clave 1. Estudios de detalle singulares clave ED 3. Estudio de detalle clave ED 3.1. Este estudio de detalle debe desarrollar la parcela T1. y tiene como objetivo la ordenación volumétrica de la edificabilidad asignada a la parcela, así como el tratamiento del espacio perteneciente a la parcela no ocupado por la edificación. Las condiciones volumétricas establecidas para este estudio de detalle son las siguientes: El espacio grafiado en el plano O-004 Ordenación de la Edificación Planta Baja como “propiedad privada de uso público” debe permanecer libre de edificación y correctamente tratado como continuidad de los espacios públicos contiguos y también como antesala de acceso público a la parte edificada de la parcela Deberán respetarse tanto los gálibos edificatorios como la alineación obligatoria definidos en el plano antes aludido. En el caso de la alineación obligatoria ésta será efectiva únicamente para la primera planta de la edificación, siendo opcional para el resto de las plantas. La altura máxima será de PB + 6 plantas. Estudio de detalle clave ED 3.2. Este estudio de detalle, que desarrolla la unidad urbana coincidente con la parcela, T2-RA20 tiene como objetivo concretar las condiciones estéticas y de composición de las edificaciones y definir volumétricamente la edificación. Esta parcela ocupa una posición estratégica en el conjunto del plan parcial ya que sobre ella se levanta uno de los tres hitos arquitectónicos de la propuesta urbanística (edificaciones A1, A18 y T2 del plano O-005), sobre el que se concentran las visuales generadas a partir de los otros dos hitos y conducidas por sendos itinerarios peatonales hasta la parcela objeto de estudio. Por otro lado, asentada sobre la charnela orográfica que divide las dos cuencas sobre las que se asientan los suelos objeto de ordenación, ocupa una posición prominente, lo que sumado a lo anterior, convierte a este punto en uno de los más visibles del conjunto de la operación, por lo que el cuidado en la solución arquitectónica final ha de ser extremo. En ese sentido, las condiciones volumétricas que se plantean para el estudio de detalle son las siguientes: Planta baja y 1.ª: la naturaleza de las edificaciones que aparecen grafiadas en el plano O-004 ordenación de la edificación Planta Baja es la siguiente: La alineación del bloque 0A14 es obligatoria en la planta baja y primera, quedando obligado el cumplimiento de la normativa estética que aplica para los edificios sujetos a la ordenanza RAD, como es el caso. El estudio de detalle tendrá la capacidad de proponer otra normativa estética siguiendo los criterios establecidos para los estudios de detalle ED1 Las alineaciones de los bloques 0A20a y b no son obligatorias pero no podrán ser sobrepasadas por la edificación ni en planta baja ni en planta primera. Resto de plantas: la naturaleza de las edificaciones que aparecen grafiadas en el plano O-005 ordenación de la edificación Planta General es la siguiente: La alineación del bloque A14 es obligatoria. Idénticas condiciones a las expresadas para la planta baja y 1.ª. El bloque A20 presenta un volumen capaz que sólo podrá completarse en términos de edificabilidad hasta un 75% de su capacidad volumétrica, quedando su límite de edificabilidad establecida, como para el resto de las parcelas del plan general en el correspondiente cuadro de edificabilidades. El estudio de detalle deberá definir la volumetría del edificio siguiendo las anteriores determinaciones e igualmente deberá definir los materiales de acabados a emplear en las fachadas del edificio Se prestará especial atención, por lo tanto, a la composición volumétrica del volumen capaz y a su colmatación en un 75%, según criterios de de orientación y soleamiento de la edificación y de la configuración del espacio urbano resultante. En cualquier caso, se respetarán las limitaciones establecidas para los estudios de detalle por la legislación vigente. Estudio de detalle clave ED 3.3. Este estudio de detalle, que desarrolla la unidad urbana coincidente con la parcela T3 y espacios públicos adyacentes, tiene como objetivo fijar la disposición de las edificaciones y del espacio urbano, según un estudio detallado de la topografía resultante del área que ocupan, de las condiciones de orientación y soleamiento de las edificaciones y de la configuración del espacio urbano resultante. Podrán asimismo concretar las condiciones estéticas y de composición de las edificaciones y su altura (sin sobrepasar el B+5 ). Las condiciones volumétricas establecidas para este estudio de detalle son las siguientes: El espacio grafiado en el plano O-004 Ordenación de la Edificación Planta Baja como “propiedad privada de uso público” debe permanecer libre de edificación al menos en la planta baja y con una altura libre minima de 6 m y correctamente tratado como continuidad de los espacios públicos contiguos y también como antesala de acceso público a la parte edificada de la parcela. Las altura máxima serán de PB +5. La ocupación máxima de parcela será del 80%. El estudio de detalle deberá ordenar volumétricamente la edificación resultante y especificar los materiales de los acabados de fachada. Asímismo deberá ordenar de forma coherente con la edificación tanto las zonas verdes como la plaza pública incluidas en su delimitación. Se mantendrá el cumplimiento de las determinaciones de la ordenanza del artículo 10 para terciario. Se prestará especial atención al citado estudio detallado de la compleja topografía resultante en el área (por la gran diferencia de cota y elevada pendiente que posee), puesto que además es el principal motivo por el que esta unidad urbana debe desarrollarse a través de un estudio de detalle. Se respetarán, en cualquier caso, las limitaciones establecidas para los estudios de detalle por la legislación vigente.2. NORMAS AMBIENTAIS DE URBANIZACIÓN E MANTEMENTO DA URBANIZACIÓN. A memoria ambiental no seu apartado 3 indica a necesariedade de incluír a nivel de proxecto de urbanización as seguintes actuacións: ● Preveranse medidas no deseño do urbanizable que faciliten a recarga natural a través dunhas porcentaxes mínimas de zonas sen depurar (utilización de pavimentos drenantes, etc.) ● Garantirase, a través das instalacións axeitadas, xustificadas no proxecto de urbanización o aproveitamento da auga de choiva de cara a redución de consumos, mediante sistemas de reutilización de augas depuradas e choivas para usos públicos. ● Deberase elaborar e definir con detalle un sistema de viarios peonís para os espazos verdes públicos do ámbito, así como as conexións co exterior do mesmo, considerando as especiais condicións ambientais da contorna do curso fluvial do Rego do Porto do Medio. Este contido deberá someterse a informe do organismo Augas de Galicia. ● Cuantificaranse detalladamente os custes derivados das medidas propostas para previr e reducir os efectos sobre o medio, especialmente no tocante á contaminación acústica, paisaxe e consumo enerxético. No que atinxe a contaminación acústica, deberá atender as conclusións do “Informe de medición de niveis de ruído ambiental” nos conceptos de deseño das edificacións. A memoria ambiental tamén recolle a necesidade de realizar o seguimento descrito no Informe de Sustentabilidade tal e como se recolle no punto 2.15 da memoria ambiental, onde se establece a obriga de remitir ó organo ambiental durante os tres primeiro anos da memoria de seguimento; incidindo nas variables de enerxía, ciclo hídrico e emisións contaminantes.