16/06/2011 | Administración LocalMunicipal
Oleiros
Urbanismo
Aprobación definitiva e ordenanzas reguladoras Estudo detalle parcela R6.2a do SUP-3R. Expte. FG nº 570

Polo Concello Pleno, en sesión extraordinaria celebrada o día 12 de maio de 2011, acordouse aprobar definitivamente e a remisión da documentación establecida no art.92 da Lei 9/2002 á Consellería de Medio Ambiente, Territorio e Infraestruturas en data 25.05.11, do ESTUDO DE DETALLE PARA REAXUSTE DE RASANTES E ORDENACIÓN DE VOLUMES EN PARCELA R6-2a. DO SUP-3R, EN PERILLO. Contra o presente acordo, que pon fin á vía administrativa, podería interpor recurso de reposición con carácter potestativo, no prazo DUN MES, que se computará desde o día seguinte á notificación da mesma, perante o mesmo órgano que a dictou (ó abeiro do disposto polos art.116 da Lei 30/92, do R. X. A. P. P. A. C.). Tamén poderá contra esta Resolución interpor, no prazo de DOUS MESES, recurso contencioso-administrativo perante a Orde Xurisdiccional Contencioso-Administrativo, de conformidade cos arts.8, 9 e 10 da Lei 29/98, reguladora da xurisdicción contencioso-administrativa. Sen prexuizo da facultade de interposición do recurso extraordinario de revisión para os supostos e prazos previstos polo artigo 118 da Lei 30/92. En cumprimento do disposto no art.92.2 da Lei 9/2002, de 30 de decembro, publícase a normativa e as ordenanzas que se relacionan a continuación, advertíndose que non entrará en vigor ata que transcorran 15 días hábiles desde a presente publicación (art.70.2 da Lei 7/1985 de 2 de abril). Oleiros, 7 de xuño de 2011. O Alcalde-Presidente, Asdo.: Angel García Seoane. Como hemos visto, el Plan Parcial establecía las cotas de implantación de las plantas sótano o semisótano, y de las plantas bajas de la futuras edificaciones. Sin embargo, hemos visto también que la realidad topográfica es diferente, resultando unas diferencias de cota entre la parcela vecina, la R6-2b, la que nos ocupa, la R6-2a, y en definitiva entre los viales desde el que obtienen sus accesos estas parcelas, notoriamente mayor. La parcela vecina está ya edificada, habiendo respetado la cota de implantación de su planta baja, en función de la cota del vial de acceso, estableciéndose en la cota 51,63 (103,40, según nuestro topográfico). El vial inferior, de acceso a nuestra parcela, se desarrolla entre la cota 44,83 (96,60) y la 49,15 (100,92), ascendiendo al doblar la esquina hasta la 51,08 (102,85), para encontrarse con la parcela vecina en la cota 51,23 (103,00). En definitiva, la diferencia de cota inicialmente prevista en 4,50 metros, entre la parcela R6-2b y la parte más baja del vial inferior, es en realidad de 6,80 metros. Este hecho, comentado con los Servicios Técnicos Municipales, obliga a abandonar la idea de zócalo único para el conjunto de las edificaciones, y establecer una nueva ordenación volumétrica, ahora quebrada, con el objetivo de no sobrepasar los 3,00 metros de altura del muro de sótano o semisótano, respecto al vial inferior, permitiendo elevar la cota de implantación de las plantas bajas, hacia la parte posterior, es decir, en el encuentro con el muro de cierre de la finca vecina, con el fin de disminuir el impacto visual del mismo. Ha de respetarse además, como hemos comentado, la diferencia de altura entre la cota de implantación de la parcela vecina, y las de nuestras plantas bajas, que resulta de la especificaciones del Plan Parcial, y que según el topográfico que se adjunta se sitúa en 1,50 metros, por lo que esta será la cota 101,90. La finalidad, por tanto, de este Estudio de Detalle, es la de reorganizar los volúmenes a materializar en cada parcela, estableciendo unas nuevas cotas de implantación para las diferentes plantas de las edificaciones. respetando los fundamentos reguladores del Plan Parcial. Siguiendo los criterios del Plan Parcial, de no sobrepasar los tres metros de altura con el muro de cierre de la planta sótano de las nuevas edificaciones, y atendiendo a las condiciones topográficas resultantes del proceso de urbanización, y la limitación de cota para las plantas bajas (101,90), se establecen nuevas cotas de implantación para cada parcela. De acuerdo con los servicios técnicos municipales, se decide escalonar las edificaciones, pues resulta imposible mantener la altura máxima en el punto más desfavorable de tres metros, en formación de zócalo único, pues al llegar a la esquina quedaría bajo la rasante de la acera en este punto. Hay que recordar que el Plan Parcial estimaba una diferencia de cota de dos (2) metros, siendo en realidad de más de cuatro (4,32) metros. El escalonamiento ha de producirse sin superar la cota 101,90, para respetar esta aparente voluntad del Plan Parcial deducida de la ordenación propuesta en el mismo. Además, se evita modificar las condiciones para la parcela vecina, que no ha de verse desfavorecida por la nueva ordenación volumétrica. Más bien al contrario, las diferencias entre la realidad del área y el planeamiento, resultan desfavorables para la parcela que nos ocupa. Se plantea una cota de implantación diferente para planta baja en el frente, con el límite de los tres metros máximo sobre la rasante, en el punto más desfavorable de cada parcela y resultante de la cota de implantación del sótano, y para la parte posterior en contacto con la parcela vecina, donde aumenta o se reduce al objeto de mejorar el encuentro con el muro de la parcela vecina. Resulta por tanto también un escalonamiento de las edificaciones en la propia parcela, aumentando la altura en la parte posterior respecto al frente, allí donde la altura del muro de la parcela vecina es mayor, esto es en la parcela A, ajustándose en el resto hasta llegar a igualarse en las parcela F, G y H. Se presenta documentación gráfica, explicativa de la ordenación volumétrica propuesta. En base a todos los condicionantes expresados, se establecen las siguientes cotas de implantación por planta y para cada parcela. *P Parcial: Expresa las cotas propuestas según las bases y la denominación de las cotas del Plan Parcial, no confundir con las cotas previstas por el Plan, que ya hemos indicado era la misma para toda la parcela. **Topográfico: Expresa las cotas propuestas según las bases de nuestro topográfico, que se adjunta, de forma que sean comparables posteriormente con las definidas en el Proyecto de Ejecución de las edificaciones. Según los condicionantes comentados anteriormente, y en función de las especificaciones del Plan Parcial, las edificaciones constarán de planta de sótano o semisótano, planta baja, y una planta alta, con salida a una terraza superior. Irán escalonadas unas respecto a las otras, para adaptarlas a la rasante existente en el vial de acceso, y también se escalonarán interiormente, para resolver adecuadamente la diferencia de cota con la parcela vecina, en la parte posterior de cada parcela. Naturalmente, estos volúmenes cumplirán con las limitaciones contenidas en el Plan Parcial, y que se han comentado en el punto 3. Como hemos visto, la diferencias de cota finalmente resultantes una vez ejecutada la urbanización, aconsejan escalonar las edificaciones manteniendo el criterio de la altura máxima de 3 metros para los muros del frente de las plantas sótano de las edificaciones, adaptando la cota de implantación de cada planta sótano, y por tanto de cada planta baja, a la rasante del vial de acceso, sin superar en ningún punto los 3 metros de altura del muro de cierre, ni la cota 101,90. Además se cumple con la condición de que este cierre de 3 metros ocupe como máximo el 50 % del frente de cada parcela. Se cumple también en todo punto con la altura máxima de las edificaciones, limitada a 6,5 m., como puede comprobarse en la documentación gráfica que se acompaña, al igual que la pendiente máxima de formación de las cubiertas, 45 º, y el retranqueo mínimo de 5 metros a linderos, tanto al posterior como al frente al vial de acceso, contando con 6 metros al frente y 7,75 m al posterior en todas las viviendas, excepto en la de esquina, la vivienda H, que cuenta con 5 m mínimo a los linderos a viales y 6,5 metros al lindero posterior. Se acompaña a continuación una tabla con los valores máximos de edificabilidad para cada parcela, cuyo cumplimiento se comprobará en el proyecto de edificación, y los valores de ocupación resultantes de la volumetría propuesta, comparados con los máximos autorizados por la normativa. Para el cálculo de la edificabilidad se computará toda superficie cubierta de altura libre mayor de 1,50 m de las plantas altas, esto es sin contar la planta sótano, tal y como establece el Plan Parcial aprobado. Para el cálculo de la ocupación se ha considerado toda la superficie construida cubierta de planta sótano, cuyo perímetro es mayor que el de las plantas altas, y será por tanto el que marca la ocupación máxima proyectada de la vivienda. Vemos que los valores propuestos son inferiores a los máximos permitidos, tanto los parciales como los totales. Según acabamos de comprobar, el Estudio de Detalle se ajusta en todos sus extremos a las determinaciones del Plan Parcial aprobado, como puede constatarse también en la documentación gráfica que se acompaña. El ámbito de este Estudio de Detalle se limita a una parcela, ahora subdividida en ocho, de una única manzana, por lo que no se alteran las condiciones establecidas por las obras de urbanización ya ejecutadas. La única intervención sobre las rasantes, es la adaptación de los volúmenes propuestos a las mismas, a las ya existentes. No se interviene sobre ellas. No se alteran las condiciones que el proyecto de urbanización dispuso para ellas y por tanto la redacción de este documento no altera el cumplimiento de las condiciones señaladas en la normativa de aplicación, esto es las establecidas en los artículos 5 a 8 de la Ley 8/1997 sobre accesibilidad y el artículo 12 del Reglamento que lo desarrolla (Decreto 35/2000 de 28 de enero). Se pretende una imagen del conjunto de edificaciones de estética no tradicional, y determinadas condiciones de aplicación del Plan General, derivan de su aplicación a este tipo de arquitectura. El señalamiento de la línea de cornisa como una línea real en la edificación, la forma de ejecutar las terrazas en cubierta, la formación de los planos de cubierta,…. Resulta cuando menos inadecuado que el tipo de estética influya en la optimización de los parámetros normativos. Se considera necesario introducir unas matizaciones concretas para este conjunto a edificar, cuya motivación repetimos es puramente estética, sin que las sugerencias que se acompañan, persigan un mayor aprovechamiento, o una imagen absolutamente distorsionadora en el entorno inmediato, en el sector. De hecho la imagen de las edificaciones vecinas, responde a una estética contemporánea, tanto en lo que se refiere a la edificación residencial unifamiliar como a la colectiva. Por este motivo se pretenden establecer las condiciones estéticas que permitan una formalización de los volúmenes adecuada a los principios que más ampliamente denominamos arquitectónicos, generadores del conjunto a edificar. Son más bien matices sobre la aplicación de los parámetros regulados por la normativa actual, que se consideran perfectamente compatibles con la misma, en función de los principios que las generan, y de los resultados que se pretenden. Estos matices son los que se resumen en la documentación gráfica que se acompaña, en los planos del O-02 al O-04, y que atañen fundamentalmente a la formación de la cubierta de las viviendas. La idea es la definición de un sólido capaz, trazado según los parámetros establecidos en el Plan Parcial, permitiendo su formalización con libertad suficiente para la disposición de terrazas abiertas en las cubiertas de las viviendas. Para ello, se permite que las líneas generadoras de los planos de cubierta sean teóricas o reales, pero sin corresponderse necesariamente con una cornisa tradicional. Bajo el gálibo de este sólido capaz, podremos construir nuestros planos de cubierta, de forma adecuada, como se ha dicho, para la formalización de terrazas, para la correcta integración de los paneles solares necesarios, sin que se vean desde la calle, o de que el esfuerzo en unificar todas las chimeneas para ventilaciones y salidas de humos o gases, se vea recompensado con la suficiente flexibilidad en cubierta para su adecuada solución. Se pretende también que se permita, en aras a conseguir la necesaria privacidad entre vecinos, el tratar los elementos de separación ente viviendas con materiales ligeros opacos, como paneles fenólicos o con acabado en madera, con vidrios, o similar. Se permite la formalización de petos y barandillas de cubierta, dentro del gálibo de cada sólido capaz. Se insiste en que la finalidad de estas disposiciones sobre la estética, es que las edificaciones que persigan una estética contemporánea no resulten perjudicadas en cuanto a sus posibilidades, respecto a las construcciones de estética tradicional. En este sentido es fácil imaginar que el trazado de cubierta que se pretende realizar desde la línea teórica de cornisa, o en la mitad del peto de cubierta, podría resolverse con una cornisa tradicional. No resultaría justo que no se pueda conseguir siguiendo unos patrones compositivos diferentes, aun siguiendo los mismos parámetros urbanísticos. Resumiendo: · Se permite la configuración de un sólido capaz bajo el cual pueda formalizarse la cubierta, siguiendo los parámetros urbanísticos de las ordenanzas del Plan Parcial. · No es necesario que las líneas configuradoras de este sólido capaz existan, sean reales. · Bajo este sólido capaz pueden resolverse petos y barandillas de terrazas en cubierta, planos inclinados para la integración de los paneles solares, y para la formalización de la chimeneas de cubierta. · Los elementos de separación entre viviendas que no se correspondan con paredes de medianería cubierta, podrán resolverse, en aras a conseguir una adecuada privacidad de cada propiedad, mediante paneles ligeros de materiales fenólicos, vidrios, madera o similar, en concordancia con el resto de materiales a emplear en las edificaciones, evitando su formalización como hastiales o medianerías vistas. · Por último se propone la utilización de materiales acordes con la imagen que se pretende una imagen moderna pero cálida, de calidad, evitando la imitación de formas historicistas o de construcciones tradicionales, tanto en la utilización de los diferentes materiales como en su formalización.