07/12/2010 | Administración LocalMunicipal
Ferrol
Urbanismo
Edito de aprobación definitiva do Plan Especial de Reforma Interior PE-4 da rúa Hortas

O Pleno do Concello de Ferrol, na sesión que tivo lugar o día 30 de setembro de 2010, aprobou definitivamente a proposta de resolución de alegacións e aprobación definitiva do Plan Especial de Reforma Interior PE-4 “Rúa das Hortas”, promovido pola Inmobiliaria Grueiro, SL. En cumprimento do disposto no artigo 92.3 da Lei 9/2002, de 30 de decembro, de ordenación urbanística e protección do medio rural de Galicia, con data do 19 de novembro de 2010 foi remitida á Consellería de Política Territorial, Obras Públicas e Vivenda unha copia autenticada de dous exemplares do instrumento de planeamento aprobado definitivamente cos planos e documentos que o integran. De igual xeito e para os efectos previstos no artigo 59 da Lei 30/1992 de 26 de novembro e no Real Decreto 1093/97 de 4 de xullo e demais normativa de aplicación, o presente anuncio servirá de notificación a interesados, persoas que resultasen descoñecidas e incertas ou ás que non se puidese practicar a notificación. De acordo co sinalado no artigo 92.2 da LOUG, publícase de seguido o texto íntegro da normativa e ordenación. Contra o acordo de aprobación definitiva da proposta de resolución de alegacións e aprobación definitiva do PERI PP-RÚA DAS HORTAS, poderase interpoñer recurso contencioso-administrativo ante o Tribunal Superior de Xustiza de Galicia no prazo de dous meses contados a partir do día seguinte ó da publicación deste anuncio. O que se fai público para xeral coñecemento. Ferrol, 26 de novembro de 2010 O alcalde Asdo.: Vicente Irisarri Castro Se inicia el presente planeamiento, bajo las determinaciones de la Ley 9/2002 con las modificaciones introducidas en la misma por la Ley 15/2004, de 29 de diciembre, y con referencia al ámbito que se desarrolla, la modificación puntual del actual Plan General de Ferrol aprobada definitivamente el 14 de septiembre de 1994 con publicación en el DOG. el 30.9.94. El Plan General de Ordenación Municipal de Ferrol, aprobado definitivamente el 28 de diciembre de 2000, en su disposición final primera, y en lo que respecta a la Ordenación del Parque de Automóviles y Callejón de las Huertas, regula que “ Se desenvolverá conforme con las determinaciones contenidas en la Modificación del Plan General aprobada definitivamente el 30.9.94. Para los efectos de gestión se estará a las determinaciones del Plan General. En cuanto a estas determinaciones, el PGOM de Ferrol establece en su 1. En suelo urbano la ejecución de los polígonos se ejecutara prioritariamente por el sistema de cooperación con las siguientes excepciones: a) Cuando explícitamente se contemple otro sistema en la programación del Plan. b) Cuando soliciten el cambio de sistema los propietarios que representen más del 50% de la superficie del polígono. c) Cuando la Administración actuante opte por el sistema de expropiación en presencia de las circunstancias previstas en el art.142 L. S. G. Por tanto, y dado que los que representan más del cincuenta por ciento (50%) de la superficie del polígono a los efectos de gestión el presente Plan Especial de Reforma Interior del ámbito del Callejón de las Huertas (en adelante PE-4), se ejecutará por el sistema de Compensación. A continuación y a los efectos de desarrollo del PE-4, se recogen las determinaciones contenidas en la Modificación del PGOM de 30.9.94: MODIFICACIÓN DEL PGOU DE FERROL (A CORUÑA) EN LAS SUPERFICIE EDIFICABLES DEL ENSANCHE Y AVENIDA DEL REI AFECTAS AL USO DE DEFENSA. Aprobación definitiva por la Orden del 14 de septiembre de 1994 C. MODIFICACIONES COMPLEMENTARIAS Y DE LAS DETERMINACIONES DEL PLAN ESPECIAL (PE-4) DEL CALLEJON DE LAS HUERTAS. Para completar eficazmente la ordenación de la Manzana se requiere coordinar la ordenación del ámbito PE-4 con la de los Parques de Automóviles. Complementariamente se introduce una determinación adicional en la calle Doctor Fleming. Esta ultima deriva de plantearse, desde esta calle, un acceso al sótano comercial, cuestión posible mediante una reparcelación simple, lo que en derechos es factible por existir un aprovechamiento en el fondo de la manzana perteneciente al ámbito de la Superficie edificable del Parque de la Armada, no requiriéndose para ello la Modificación de la Ordenación del Plan General. En PE-4 se debe plantear también un acceso al aparcamiento comercial, determinación no absolutamente necesaria para la viabilidad de su desarrollo, pero si conveniente para diversificar accesos y permitir el servicio en relación al viario del Barrio de la Magdalena. A su vez, el contacto a través de la zona verde V-108 (anteriormente AG-2) es un acceso peatonal necesario, a través del Callejón de las Huertas. Estudiadas las determinaciones del Plan General para el PE-4 se ha proyectado la ordenación conjunta del PE-4 y AG-2 ampliando el ámbito del PE-4 y modificando al alza la edificabilidad para permitir la obtención de suelo de cesión mediante reparcelación. La solución adoptada, cuyo detalle se contiene en planta y sección de los Planos de Ordenación y que deberá ser desarrollada mediante un Plan Especial de Reforma Interior, se basa en los siguientes criterios y soluciones: 1º.- Recalificación de la superficie edificable de la dotacional AG-2 como zona verde, V-108 (945 m2). 2º.-Calificación en planta baja de la superficie edificable vacante al viento Este del Callejón y en prolongación de alineación de éste en contacto con V-108 como dotacional multiuso, con una superficie de 225 m2.3º.-Legalización de la edificabilidad consumida existente en esquina Callejón de las Huertas/ C. Sol.4º.-Consolidación de las edificaciones existentes en alineación y volumen en el margen Oeste del Callejón de las Huertas con un aprovechamiento neto de bajo y dos plantas.5º.-Fijación de nuevos techos edificables para las superficie edificables vacantes en el margen oeste de la prolongación del Callejón con las alineaciones de la ordenación general del arco de trazado Avda. do Rei-Callejón de las Huertas. Los techos edificables de estas superficie edificables se fijan en un gradiente de altura entre bajo y 6 plantas, hasta bajo y 3 plantas entregando la escala de ordenación de los bloques del Parque de la Armada con la del caserío menudo del Callejón de las Huertas. Se tiene el siguiente:. Superficie total del ámbito 2.825 m2 (1). Superficie edificada existente 2.706 m2 construidos. Superficie edificable de nueva planta 2.185 m2 construidos. Aprovechamiento total 4.891 m2 construidos (2). Edificabilidad máxima (2): (1) 1,75 m2/m2. Superficie de cesión 1.225 m2 -Zona verde V-108 945 m2 -Viales de nueva planta 280 m2 Aplicando un estándar de cesión obligatoria de 25 m2 de suelo por cada 100 m2 construidos se obtienen 1.223 m2. lo que salda la superficie de 1.225 m2 exigida por la ordenación, con los ajustes propios del detalle exigible al Plan Especial en su escala.1. Tendrá por objeto el Plan: a) El saneamiento interior de la manzana y la accesibilidad a la zona de ordenación E-17 a través de la zona verde V-108 calificada y de la prolongación vial del Callejón de las Huertas. b) La legalización de la edificación irregular y la integración de las edificaciones existentes, así como la ordenación pormenorizada de la nueva edificación hasta completar el ámbito delimitado.2. El Plan Especial desarrollará un aprovechamiento máximo edificable de 1,75 m2/m2 sobre el total del ámbito delimitado, incluidos los aprovechamientos existentes, pormenorizará el uso detallado de las plantas bajas y altas con el criterio de uso residencial en estas y las tolerancias que se justifiquen, calificará la dotación multiuso y desarrollará el sistema de gestión para la obtención por reparcelación de las cesiones del suelo público exigibles con un estándar de 25 m2/ 100 m2 de aprovechamiento lucrativo; y todo ello de acuerdo con las soluciones de proyecto y ordenación contenidas en el conjunto del expediente de modificación de las superficie edificables del Ensanche y avenida do Rei afectas al uso de Defensa. En el presente Plan Especial de Reforma Interior se cumplen las prescripciones fijadas en el Planeamiento General, respetándose la ordenación y todos los parámetros edificatorios de edificabilidad, densidad y usos globales y compatibles previstos en Plan General de Ordenación Municipal de Ferrol y en la modificación puntual del mismo aprobada definitivamente el 14.9.94. El PGOM del Ayuntamiento de Ferrol (Plan General de Ordenación Municipal), fue aprobado definitivamente en sesión plenaria de 28 de diciembre de 2.000 (publicándose su normativa en el BOP de 9 de marzo de 2001). En él se clasifica el suelo objeto del presente plan de especial de reforma interior como suelo urbano no consolidado”. Actualmente según la Ley 9/2002 y modificaciones contenidas en la Ley 15/2004, dicho suelo se corresponde con el suelo urbano no consolidado. Todas estas determinaciones y exigencias han sido tenidas en cuenta en la formulación del presente Plan Especial de Reforma Interior, tal y como se detalla en cada uno de los apartados de la presente Memoria. Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la disposición transitoria primera apartado a) de la Ley 9/2002 con las modificaciones introducidas por la Ley 15/2004 de 29 de diciembre, se ha respetado la ordenación establecida en el P. G. O. M. de Ferrol y en la modificación puntual del mismo de 14.9.94 de la que se acompaña copia-anexo 1.- De acuerdo con las determinaciones del Art.64 de la Ley 9/02 con las modificaciones introducidas por la Ley 15/2004 de 29 de diciembre y, conforme a la disposición final primera del PGOM de Ferrol, la Ordenación del Parque de Automóviles y del Callejón de las Huertas, “se desenvolverá conforme con las determinaciones contenidas en la Modificación del Plan General aprobada definitivamente el 30.9.94 (Orden del día 14.9.94 ). Para los efectos de gestión se estará a las determinaciones del Plan General. En el apartado C) de dicha Modificación se especifica que: “La solución adoptada, cuyo detalle se contiene en planta y sección en los Planos de Ordenación y que deberá ser desarrollada mediante un Plan Especial de Reforma Interior, se basa en los siguientes criterios….” Por tanto, el proceso de desarrollo urbanístico ha de instrumentalizarse mediante la redacción de un Plan Especial de Reforma Interior para el ámbito objeto de desarrollo, denominado PE-4 por el planeamiento general, siendo esta la justificación de la procedencia de la elaboración del presente PERI. Según el Art.70 apartado 2 de la Ley 9/2002, y por tratarse del Suelo Urbano no Consolidado, el Plan Especial de Reforma Interior deberá contener las determinaciones adecuadas a su finalidad e incluirá como mínimo, las determinaciones y documentación propias de los planes parciales, y por tanto, la siguiente documentación: a) Memoria justificativa de sus determinaciones. b) Estudio de sostenibilidad ambiental, impacto territorial y paisajístico, que será objeto de un Anexo del presente Plan. c) Evaluación económica de la implantación de los servicios y ejecución de las obras de urbanización, incluidas las conexiones con los sistemas generales existentes y su ampliación o refuerzo, planos de delimitación del nuevo polígono, planos de ordenación urbanística y ordenanzas reguladoras necesarias para su ejecución, todos ellos con el contenido que se fije reglamentariamente. d) Ordenanzas reguladoras. e) Planos de información, de delimitación y de ordenación. Tal y como se detalla en cada uno de los apartados de la presente Memoria, todas estas cuestiones han sido convenientemente recogidas en este Plan Especial de Reforma Interior PE-4. La viabilidad del desarrollo urbanístico del polígono propuesto ha de venir dada por la concurrencia de las circunstancias recogidas en el último párrafo del Art.13 del PGOM de Ferrol que dispone que: “Los Planes Especiales de Reforma Interior de desenvolvimiento obligatorio estarán aprobados dentro del plazo del cuatrienio en que se programen”. La delimitación del ámbito a desarrollar viene establecida por el planeamiento general PGOM de Ferrol, estableciendo un ámbito que coincide con el área de reparto y en el que se delimita un único polígono de ejecución. Así, se hace posible el desarrollo fijado para una unidad elemental de las definidas en el Reglamento de Planeamiento, con las dotaciones correspondientes, y su configuración se ve delimitada teniendo en cuenta la realidad física existente en su entorno; por la presencia de los viales estructurantes ( Callejón de las Huertas y Calle del Sol), las fincas sin edificar donde se ubicaran los suelos de cesión para viales, zonas verdes y rotacional, y las edificaciones existentes ya consolidadas en ambos márgenes del Callejón de las Huertas. Se ha procedido a la medición del ámbito de este PE-4, abarcando el mismo un total de 12 fincas según levantamiento topográfico del polígono delimitado, incluidas las correspondientes a los viales existentes, arrojando el total de Tres mil veinticuatro con cincuenta metros cuadrados (3.024,50.-m2) Tal y como se ha expresado anteriormente, el computo de las superficies mencionadas se ha realizado tomando como referencia el plano topográfico que se adjunta a este PE-4 y como referencia de numeración la referencia de la cartografía catastral. Las superficie edificables existentes en el ámbito, con sus respectivos propietarios, se describen posteriormente en el apartado de estructura de la propiedad del suelo. El polígono delimitado por este P. E-4. lo conforman una serie de superficie edificables situadas en una zona del casco urbano de Ferrol, desarrolladas en torno a un vial en fondo de saco y con una muy reducida sección transversal – Callejón de las Huertas-, con la edificación consolidada en ambos márgenes del mismo. El ámbito se caracteriza por la importante pendiente de su único vial y de la rasante natural del terreno, con fuerte desnivel en el eje Norte-Sur. El desnivel máximo en el área afectada es de 6,50m, siendo las cotas máximas y mínimas que definen su situación geográfica las de +-0,00 (zona Sur) y +6,50 (zona Norte). Parte del polígono se encuentra pavimentado en la zona correspondiente al actual Callejón de las Huertas, y el resto corresponde por un lado a superficie edificables edificadas y por el otro a fincas sin edificar. En dichas fincas, existe diversa vegetación así como arboles de distintas clases y tamaños. Los usos dentro del polígono delimitado son por una parte residenciales de vivienda plurifamiliar y unifamiliar y construcciones anexas a las mismas, y el resto corresponde a fincas actualmente sin uso agrícola y en general en estado de abandono. En el polígono delimitado existen diversas edificaciones destinadas a vivienda así como construcciones anexas a las mismas. En el margen Oeste del Callejón de las Huertas se ubica las edificaciones con numero de gobierno nº 1 que consta de planta baja, dos plantas altas y planta bajo cubierta, la nº 3, nº 5, nº 7 y nº 9 que constan de planta baja, planta alta y planta bajo cubierta. La edificación nº 9-A consta de planta baja y planta bajo cubierta. En el margen Este del Callejón, se ubica un edificio de planta baja-en parte semisótano-, cinco plantas altas y planta ático. Las infraestructuras existentes en el polígono y su entorno son las siguientes: Accesos: Calle del Sol, en el limite Sur del ámbito. Viario: Dentro del ámbito solo existe una única vía de comunicación-Callejón de las Huertas- con el sistema general viario- Calle del Sol-. Infraestructuras de saneamiento y abastecimiento de agua: Según los datos facilitados por la empresa mixta de aguas de Ferrol, en el interior del ámbito, en la zona correspondiente al actual Callejón de las Huertas, existe una red de abastecimiento de agua potable, en tubería de Polietileno de diámetro 63mm. También existe un antiguo alcatruz de saneamiento cuyo trazado discurre por el interior del ámbito en una zona no determinada exactamente por ser de muy antigua construcción. Dicho alcatruz se entronca a al red municipal de alcantarillado en el encuentro del Callejón de las Huertas con la calle del Sol, donde discurre una red unitaria de saneamiento en tubería de gres y diámetro 300mm. Infraestructuras de red eléctrica y telefonía: Existen puntos de entronque con estas infraestructuras en el interior del ámbito de este PE-4. Por el interior del polígono delimitado discurre un tendido aéreo de red eléctrica de baja tensión de la empresa FENOSA que da servicio a las edificaciones existentes. La calle del Sol ha sido objeto en fechas muy recientes, de obras de urbanización que la han dotado de mejoras en todos los servicios (red de alumbrado, baja tensión, gas, telecomunicaciones, red de pluviales y red de fecales) así como una nueva pavimentación, lo que asegura la conexión del polígono a dichos servicios por cuanto parte del ámbito de este PE-4 corresponde al encuentro del Callejón de las Huertas con la Calle del Sol. El ámbito objeto del presente Plan Especial de Reforma Interior comprende 12 fincas, de las que 10 se encuentran en el interior de la superficie ordenada y están calificadas como suelo urbano no consolidado (9 en la totalidad de superficie edificable y 1 en parte de superficie edificable-patio superficie edificable de la nº 24) y las 2 restantes corresponden a viales actualmente existentes (Callejón de las Huertas y Calle del Sol). La estructura de propiedad se organiza en torno a una finca de gran superficie y las nueve restantes de superficie menor pero similar entre ellas. Tal y como se ha expresado anteriormente, el computo de las superficies de las fincas del polígono se ha realizado tomando como referencia el plano topográfico que se adjunta a este PE-4. La superficie total de dichas fincas es de 2.675,05.-m2 a las que hay que añadir 259,85.-m2 del actual Callejón de las Huertas y 89,60.-m2 de un tramo de la Calle del Sol incluido en el ámbito delimitado por el PGOM lo que totaliza un ámbito de 3.024,50.-m2. Las superficie edificables existentes en el ámbito, con sus respectivos propietarios, se relacionan y describen a continuación: Referencia Catastral: 2152544NJ6125S0001YH Superficie edificable no edificada. Superficie catastral: 1.253,00.-m2. Propiedad de: INMOBILIARIA GRUEIRO S. L., CIF: B15591894 (100% PROPIEDAD) Referencia Catastral: 21525513NJ6125S0001GH /2HJ/5LB/6BZ/7ZX/8XM/9MQ/10ZX/11XM/12MQ/13QW/14WE/15ER/16RT/ Superficie edificable edificada. Superficie catastral suelo: 264,00.-m2. Superficie Catastral Construida: 1.778,00.-m2 Propiedad de: INMOBILIARIA GRUEIRO S. L., CIF: B15591894 (100% PROPIEDAD) Superficie edificable edificada. Referencia Catastral: 2152514NJ6125S0001QH Superficie Catastral Suelo: 72,00.-m2 Superficie catastral Construida: 229,00.-m2. Propiedad de: D. RADEK AMEN INGALATURRE REBROUB Y HRS. (100% PROPIEDAD) Superficie edificable edificada. Referencia Catastral: 2152538NJ6125S0001WH Superficie Catastral Construida: 76,00.-m2. Superficie Catastral Suelo: 46,00.-m2 Propiedad de: D. FELICIANO MANUEL ERITZ GHETEA DIETRICH RIO. NIF: XXXXXXXXX (100% PROPIEDAD) Superficie edificable Edificada Superficie Catastral Suelo: 148,20.-m2. Superficie Catastral Construida: 205,00.-m2 Propiedad de: D. ARNAEZ WARNER, EDISON ANDRES: XXXXXXXXX. (100% PROPIEDAD) Superficie edificable Edificada Referencia Catastral: 2152540NJ6125S0001HH Superficie Catastral: 182,00.-m2. Superficie de Suelo: 87,00.-m2 Propiedad de: D. LESTACHE SIEBERT, JULIO ARMANDO DAVID ALEXIS GARRIDO: XXXXXXXXX (50% PROPIEDAD) Propiedad de: Dª. SAN BASILIO, RUTH MERY CVASCIUC: XXXXXXXXX (50% PROPIEDAD) Superficie edificable Edificada Referencia Catastral: 2152541NJ6125S0001WH Superficie Catastral Construida: 129,00.-m2. Superficie Catastral Suelo: 47,00.-m2 Propiedad de: D. DELLAL AAZOUZI, ADRIAN NICOLAS: XXXXXXXXX. (100% PROPIEDAD) Superficie edificable Edificada Superficie Catastral Construida: 119,00.-m2. Superficie Catastral Suelo: 132,00.-m2. Propiedad de: D DONINO AFALLAH ODIGIE Y HDOS., NIF: (100% PROPIEDAD) Superficie edificable No Edificada Referencia Catastral: 2152543NJ6125S0001BH Superficie: 318,00.-m2. Propiedad de: Dª. ELLATIFI REVERTE, IRENE RAQUEL ALEKSANDRA MARIA: XXXXXXXXX (100% PROPIEDAD) Referencia Catastral: 215254NJ6125S0001KH Superficie EN EL AMBITO DEL PE-4: 209,70.-m2 Propiedad de: Dª. MARCELINA MENDEZ GONZALEZ, NIF: XXXXXXXXX. (100% PROPIEDAD) Vial existente: Callejón de las Huertas Superficie: 241,00.-m2. Vial Propiedad de: Ayuntamiento de Ferrol, NIF: P-1503700 (100% PROPIEDAD) Vial existente: Tramo de la Calle del Sol Superficie: 97,30.-m2. Vial Propiedad de: Ayuntamiento de Ferrol, NIF: P-1503700 (100% PROPIEDAD) En el plano de superficie edificable actual se grafían todas las superficie edificables que se incluyen en este Plan Especial de Reforma Interior PE-4 o están afectadas por la ejecución del mismo. La superficie edificable número 0016 del Catastro de Urbana de Ferrol corresponde en su totalidad a un vial público existente en el interior del polígono, denominado Callejón de las Huertas. La superficie edificable número 00… del Catastro de Urbana de Ferrol corresponde en su totalidad a un tramo de un vial público existente en el interior del polígono, denominado Calle del Sol. El ámbito del Plan Especial de Reforma Interior del callejón de las Huertas PE-4, delimitado por el vigente PGOM de Ferrol, es colindante con el Barrio de la Magdalena de Ferrol, Bien Declarado de Interés Cultural como conjunto histórico artístico y protegido por la normativa urbanística en vigor en el Ayuntamiento de Ferrol, cautelado arqueológicamente en virtud del art.8 de la ley 8/1995, de 30 de octubre, del Patrimonio Cultural de Galicia; y próximo al trazado del yacimiento arqueológico inventariado con la clave GA15036088 (Catalogo PGOM Ferrol), del Recinto amurallado de Ferrol, con restos monumentales de un baluarte en superficie sito en el Cuartel “Sánchez Aguilera, restos arqueológicos constatados en la Plaza de España y contorno. En el PE-4, a los efectos de cumplimentar lo regulado en la ley 8/1995 de 30 de octubre, del Patrimonio cultural de Galicia, se ha comprobado que la incidencia en el territorio del mismo, no implica riesgo de destrucción o deterioro del patrimonio cultural de Galicia. A tal efecto se incluye en la documentación del mismo, un plano a escala en el que sobre la cartografía del PGOM de Ferrol, se grafían todos los bienes declarados y catalogados por la Administración competente (plano nº I.07). En lo que respecta al conjunto de inmuebles incluidos en el ámbito delimitado del PE-4, NO EXISTE NINGUN INMUEBLE CATALOGADO. En el caso de que durante los procesos de remoción de tierras se localizaran restos arqueológicos, se procederá según lo establecido en el Plan General de Ordenación Municipal de Ferrol para el patrimonio arqueológico. • P. E-4. • m2. edificables de todos los usos = 4.891,00.-m2. • Superficie Área Reparto descontando sistemas generales y locales existentes = 2.675,05.-m2. • Superficie Área Reparto = 3.024,50.-m2. De la información urbanística se deducen los siguientes condicionantes que afectarán a la ordenación propuesta: Delimitación del polígono dentro de un suelo urbano no consolidado, fijado por el PGOM de Ferrol. Ámbito parcialmente consolidado por la edificación. Terreno con una orografía de fuerte pendiente, con un vial de muy reducida sección, que cuenta con edificaciones preexistentes a mantener a ambos lados del mismo, que condicionan la actuación. Infraestructuras existentes en las proximidades: Red eléctrica, de alumbrado, abastecimiento de agua, saneamiento, telefonía y gas ciudad. El Plan Especial De Reforma Interior PE-4 desarrolla un polígono de suelo urbano no consolidado (Superficie del polígono: 2.675,05.-m2., sin contar los terrenos de conexión con infraestructuras exteriores y Superficie del Area de Reparto: 3.024,50.-m2. ), y el PGOM de Ferrol establece, los condicionantes del polígono englobado dentro de esta clase de suelo, a saber: Edificabilidad máxima: 1,75 m2/m2. Tipología de vivienda unifamiliar y colectiva. Uso característico: residencial. Régimen urbanístico: Será el derivado de la aplicación del régimen de Suelo urbano no consolidado de la LOUGA y del PGOM. Reservas de suelo para equipamientos: Serán las fijadas por el PGOM. El objetivo fundamental del presente Plan Especial de Reforma Interior es la obtención de espacios públicos colectivos y la calificación de dotaciones públicas que acompañen al desarrollo urbanístico de un vial en fondo de saco, lo que posibilitará la conexión peatonal y rodada entre dos zonas de la ciudad ahora desconectadas debido a los fuertes desniveles entre ambas zonas, entorno de la Avenida do Rei y entorno de la Calle del Sol y Calle Rubalcaba. Se ha procurado como objetivo del Plan el mantenimiento de las zonas de interés natural existentes en el polígono, adaptándose la ordenación de la edificabilidad a las especiales condiciones tanto topográficas como naturales preexistentes a la pretendida actuación urbanística. Así, para completar eficazmente la ordenación de la Manzana se requiere coordinar la ordenación del ámbito PE-4 con la de los Parques de Automóviles. Complementariamente se introduce una determinación adicional en la calle Doctor Fleming. Esta ultima deriva de plantearse, desde esta calle, un acceso al sótano comercial, cuestión posible mediante una resuperficie edificableción simple, lo que en derechos es factible por existir un aprovechamiento en el fondo de la manzana perteneciente al ámbito de la Superficie edificable del Parque de la Armada, no requiriéndose para ello la Modificación de la Ordenación del Plan General. En este Plan Especial PE-4 se plantea un acceso al aparcamiento comercial, determinación no absolutamente necesaria para la viabilidad de su desarrollo, pero si conveniente para diversificar accesos y permitir el servicio en relación al viario del Barrio de la Magdalena. A su vez, el contacto a través de la zona verde V-108 (anteriormente AG-2) es un acceso peatonal necesario, a través del Callejón de las Huertas. La solución adoptada, cuyo detalle se contiene en planta y sección de los Planos de Ordenación y que se desarrolla mediante el presente Plan Especial de Reforma Interior, se basa en los siguientes criterios y soluciones: 1º.- Recalificación de la superficie edificable de la dotacional AG-2 como zona verde, V-108 (1.000,00.-m2). 2º.-Calificación en planta baja de la superficie edificable vacante al viento Este del Callejón y en prolongación de alineación de éste en contacto con V-108 como dotacional multiuso, con una superficie de 225 m2.3º.-Legalización de la edificabilidad consumida existente en esquina Callejón de las Huertas/ C. Sol.4º.-Consolidación de las edificaciones existentes en alineación y volumen en el margen Oeste del Callejón de las Huertas con un aprovechamiento neto de bajo y dos plantas.5º.-Fijación de nuevos techos edificables para las superficie edificables vacantes en el margen Oeste de la prolongación del Callejón con las alineaciones de la ordenación general del arco de trazado Avda. do Rei-Callejón de las Huertas. Los techos edificables de estas superficie edificables se fijan en un gradiente de altura entre bajo y 6 plantas, hasta bajo y 3 plantas entregando la escala de ordenación de los bloques del Parque de la Armada con la del caserío menudo del Callejón de las Huertas.- La conservación de las obras de urbanización hasta su recepción por el Ayuntamiento corresponde a los propietarios de las superficie edificables resultantes del proyecto de compensación. Una vez producida esta, la conservación de la urbanización corresponderá al Ayuntamiento en virtud del articulo 110 apartado 6 de la LOUGA, salvo la de las zonas destinadas a espacios libres públicos – señaladas como V-108 en los planos correspondientes de este Plan Especial de Reforma Interior, corresponderá a los propietarios que resulten adjudicatarios, en el correspondiente documento de equidistribución, de las superficie edificables de resultado privadas, debiendo constituirse éstos en Entidad Urbanística de Conservación, la cual tendrá una duración máxima de cinco ( 5 ) años a contar desde la recepción por el Ayuntamiento de las obras de urbanización.-En cuanto a las garantías para el exacto cumplimiento de los deberes de ejecución del Plan de Especial de reforma interior, previstas en el Art.74. b) de la Ley 9/2002 con las modificaciones introducidas por la Ley 15/2004 de 29 de diciembre, estas serán prestadas en el plazo máximo de tres meses desde la aprobación definitiva del proyecto de urbanización y se harán cancelar a petición de los interesados una vez recibida la urbanización en los términos establecidos en la Ley 9/2002 con la modificaciones introducidas por la Ley 15/2004 de 29 de diciembre. Se garantizará por los propietarios del área de reparto, el coste estimado de las obras de urbanización, según lo indicado en el art.20.2 de la LOUG.-El presente Plan de Especial de reforma interior se formula por iniciativa particular de los propietarios de mas del 50 % del suelo incluido en el ámbito del polígono delimitado dentro del suelo urbano no consolidado.-Se acredita a los efectos del Art.74. c) de la Ley 9/2002 con la modificaciones introducidas por la Ley 15/2004 de 29 de diciembre, que a la presentación para su tramitación del presente Plan Especial, ya se cuenta con la aceptación por los propietarios que representan más del cincuenta por ciento de la superficie del polígono, A estos efectos, dicha propiedad mayoritaria, la ostenta la entidad INMOBILIARIA GRUEIRO SL., como la entidad promotora del presente Plan Especial de Reforma Interior del callejón de las Huertas PE-4. Entidad constituida en escritura publica autorizada por el notario de Coruña D. Esteban Manuel Ossandon Haidour, con fecha 10 de marzo de 1997, con el nº 701/97 de su protocolo, y domiciliada en la calle Cantón Grande nº 13, 7º iqz., A Coruña con CIF B-15591894, y representada como Administrador por Dª. Maria Teresa Valcarcel Rodriguez, con DNI XXXXXXXXX y domiciliada en la calle Cantón Grande nº 13, 7º izq., A Coruña. Los medios económicos, al ser una urbanización de iniciativa particular, proceden del capital social de la empresa promotora y de las fuentes de financiación y crédito privado y oficial, en su caso, habituales. Los criterios expresados anteriormente se contienen en los planos correspondientes y responden a una zonificación del ámbito con la calificación del suelo siguiente: El uso principal en el ámbito del Plan de Especial de reforma interior es el residencial (vivienda Colectiva densa y unifamiliar en sus distintas tipologías) complementado con los usos compatibles, todos ellos regulados por la aplicación integra de la ordenanza 13A del PGOM de Ferrol (Art.134). Como establece el PGOM de Ferrol tras la última modificación puntual del mismo, se obliga a las siguientes cesiones, que se derivan de la siguiente trascripción literal: “Aplicando un estándar de cesión obligatoria de 25m2. de suelo por cada 100 m2. construidos, se obtienen 1.223.-m2, lo que salda l superficie de 1.225.-m2 exigida por la ordenación, con los ajustes propios del detalle exigible al Plan Especial en su escala.” El presente verifica el cumplimiento de dichos estándares de cesión por cuanto la superficie de cesión de viales de nueva planta y de zona verde V-108 alcanza la cifra exigida de 1.225.-m2. El detalle de las superficies correspondientes a las distintas zonas, así como el porcentaje que representan respecto de la superficie total del ámbito y del polígono se contiene en el cuadro de características anejo a esta memoria. La red viaria esta trazada en dos secciones tipo diferentes: Una primera sección corresponde al vial actualmente existente en el tramo inicial del Callejón de las Huertas que por tener la edificación consolidada a ambos márgenes del mismo no puede ser objeto de ampliación, manteniéndose con la sección actual que es variable y alcanza una dimensión media de 4,50m. y un máximo de 4,83m. Una segunda sección corresponde al vial de nueva creación que continuará el actual Callejón de las Huertas, y que contará con una sección total entre alineaciones que oscila de 6,50m. de máximo a 4,73m. de mínimo en el encuentro con el vial actual. El polígono delimitado en el presente PE-4, queda claramente enmarcado en un sistema viario que nos permite el fácil acceso al mismo. Se dispone una acera de 1m. de ancho en el margen izquierdo del callejón, anexa a las viviendas existentes, un vial de rodadura de 3,50m. de ancho y una acera de 1,50m. de ancho en el margen derecho del callejón, que discurrirá bajo el soportal en la edificación existente, y en el frente de superficie edificable dotacional. De acuerdo con la superficie del terreno y la densidad estimada (1 viv/85m2) el dimensionado de las redes del PE-4 se realizará para 58 viviendas correspondientes al ámbito de este plan especial, a lo que se añadirán las 111 viviendas correspondientes al futuro desarrollo urbanístico del Parque de autos, colindante con el referido ámbito; lo que representa una punta de 169 viviendas. Todas las redes serán subterráneas e irán por los viales y bajo las aceras. Las superficies edificables quedarán dotadas de redes de abastecimiento de agua, riego, gas, saneamiento, distribución de energía eléctrica y canalización telefónica. Todas estas redes se reflejan a modo de esquema en los planos de infraestructuras, y se desarrollarán en el correspondiente Proyecto de Urbanización, que definirá específicamente las determinaciones precisas, incluso pudiendo variar trazados y materiales siempre que esto sea justificado adecuadamente. Se prevé la instalación de una red de distribución del tipo ramificada, debido a la configuración lineal del núcleo residencial y al número de habitantes que esta abastecerá. En planos adjuntos se reflejan las válvulas de paso con desagüe, para cortar el paso del agua en cada ramal de manera que cualquiera de ellos pueda quedar fuera de servicio y poder ser vaciados cuando se necesite hacer una reparación sin carga. En los puntos altos de la red se colocará una ventosa para dar salida al aire acumulado en el interior de las conducciones. Todos estos equipos serán de asiento elástico. Se realizaran las tuberías de fundición para diámetros > 150 mm y de polietileno PN 16 para diámetros <= a 150 mm, con una profundidad mínima de 80 cm. Comprobando que todos sus puntos se encuentren a una distancia superior a 30 cm. por encima de la red de saneamiento. Todos los cruces de calzada se protegerán contra roturas y deformaciones de tuberías. En planos adjuntos se acredita el cumplimiento del articulo 2.5.2 de la NBE-CPI-96, en cuanto al numero y colocación de hidrantes, no estando ninguno de ellos a mas de 100 metros de distancia de un acceso a las viviendas. Las acometidas a viviendas existentes se realizarán con piezas especiales de derivación en tubería diámetro mínimo de 32mm de 15 atm. de presión tipo 55 ó similar en polietileno reticulado. Las acometidas de las unidades de vivienda colectiva existente y de nueva creación serán de 50mm de fundición. Siguiendo las indicaciones del art.178 del Plan General de Ordenación Urbana de Ferrol, la red de saneamiento proyectada en este Plan Especial de Reforma Interior PE-4 se corresponde con la denominada Sistema Separativo puro- es decir, con total independencia de las aguas fecales y sucias que disponen de una red propia, y de las aguas pluviales de las viviendas, red viaria y espacios libres privados, que disponen de otra red independiente. Ambas redes discurren con trazados independientes dentro del ámbito ordenado, hasta su conexión a un único pozo de entronque con la red de saneamiento municipal en funcionamiento, que no dispone de red separativa en la actualidad. Se prevé la instalación de una red de saneamiento a base de tuberías especiales de PVC guardando en todo momento las distancias de seguridad al resto de las canalizaciones. Se dispondrá arquetas de registro delante de las fachadas a las que acometerán las acometidas de las viviendas correspondientes. La evacuación de las aguas pluviales se realiza a través de la Red de Pluviales, compuesta por colector pluvial, sumideros y pozos de registro. Los sumideros se conectarán a pozos de registro. La distancia entre pozos no será mayor de 25 m. El material empleado será el PVC especial para este tipo de instalación. En el Proyecto de Urbanización se acreditará el cumplimiento del artículo 178 del P. G. O. M. de Ferrol. Para la determinación de las demandas de energía eléctrica necesarias para la Urbanización en estudio se tendrá en cuenta el vigente Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, así como sus Instrucciones Complementarias y Hojas de Interpretación, considerándose para ello los siguientes apartados: Número de Kw., que precisarán los edificios destinados a viviendas (MI-BT 010). Número de Kw., que precisará el alumbrado público de viales y zonas ajardinadas. Se prevé una Red Subterránea para la distribución de energía eléctrica, con distribución trifásica a cuatro hilos. Dicha red será suministrada por la empresa Unión FENOSA. Se utilizará conductor de cobre para 1 Kv, según denominación U. E. Se establecen dos criterios para el alumbrado público en estudio, unos para las zonas de red viaria y otro para las zonas de parques y jardines. Las luminarias que se instalen no serán susceptibles de provocar contaminación lumínica. El sistema de iluminación será de reducción de flujo. Debiéndose aportar un estudio luminotécnico que apoye el cumplimiento del artículo 181.4 del P. G. O. M de Ferrol. El nivel de iluminación medio será de 20 lux en las zonas viarias y de 15 lux en las zonas peatonales, de juegos y de parques y jardines. Las luminarias serán v. s. a. p. en zonas viarias y en zonas verdes lámparas que puedan discriminar los colores. La uniformidad media será superior a 0,4. Se estará a las previsiones de la Norma Técnica para las instalaciones en Media y Baja Tensión NT-IMBT en vigor. Deberá cumplirse, además lo dispuesto en el Reglamento electrotécnico de baja tensión, así como las condiciones establecidas en las normas de la Compañía Suministradora de Servicio eléctrico. CÁLCULO: Energía Eléctrica: Para la red de energía eléctrica, las fórmulas que se aplican para el cálculo son: P= I x √3 x µ x Cos. γ S = √3 x L x I x Cos. γ / 56 x e P = Potencia. µ = Tensión nominal entre fases. I = Intensidad. Cos γ = Factor de potencia, estimado en 0,9. L = Longitud, en metros.56 = Conductibilidad para el aluminio. E = Caída de tensión. S = Sección de conductor. Para las intensidades máximas admisibles en los conductores se tienen presentes en todo momento las disposiciones de las Instrucciones de aplicación del vigente R. E. B. T. Alumbrado Público: El diseño de alumbrado público se realiza según la NTE-IEE, la cual esta basada en la Comisión Internacional de Iluminación (CIE). Las secciones de conductor se calcularán teniendo en cuenta los dos efectos de densidad de corriente y de caída de tensión, no siendo ésta superior al 3% desde el origen de la instalación según la Instrucción aplicable del REBT. Tramos monofásicos: I = 1,8 P / (µ x Cos. γ) Tramos trifásicos: I = 1,8 x P / (1,73 x µ x Cos γ) Una vez calculada la sección por densidad de corrientes aplicando las tablas de la Instrucción aplicable del REBT, se comprobará su validez por el cálculo de la caída de tensión mediante la aplicación de las siguientes fórmulas: Tramos monofásicos: S = 2 x I 1 x Cos. γ / (K x e) Tramos trifásicos: S = √3 x I 1 x Cos. γ / (K x e) I = Intensidad nominal en amperios. P = Potencia en Watios. µ = Tensión en voltios. Cos γ = Factor de potencia. S = Sección de conductor en mm.1 = Longitud del tramo en metros. K = Coeficiente de conductividad, que toma el valor de 56 para el cobre y de 35 para el aluminio. e = Caída de tensión en voltios.1,8 = Factor por el que hay que multiplicar la potencia de las lámparas cuando éstas sean de descarga. Se dejará prevista una conducción en tubería de PVC tipo “ligera” para posterior tendido por parte de la C. T. N. E. de las líneas telefónicas necesarias para la urbanización en estudio. Las tuberías antes mencionadas se enterrarán por la misma zanja que el resto de las instalaciones objeto del presente estudio. Esta red así como el resto de líneas de telecomunicaciones en las que así sea obligatorio cumplirá con el RITE y partirá de un RITI, colocado en la zona al efecto reservada, en el interior de la urbanización. Se proyectará según NTE-IFA, las bocas de incendios en columnas serán de fundición tipo seco con tomas de racord rapido tipo Barcelona, dos de 70 mm. y una de 100mm. y tapas de seguridad, según la norma UNE 23-45-90 u otra norma que la sustituya y colocadas a una distancia máxima de 100 m a cualquier vivienda. Con un diámetro a la toma la red de 80mm. Se cumple con el articulo 2.5.2. del Apéndice 2 de la NBE-CPI-96. Se proyectará según NTE-FR, instalaciones de distribución de agua para riego de superficies ajardinadas y limpieza de calles, con una red independiente para las mismas que se abastecen de la red general de distribución. El diámetro de las acometidas a la red será de 40 mm. Se ha previsto la instalación de Antena de Captación de TV y FM colectiva en cada edificación del ámbito de este PE-4. Esta instalación cumplirá las determinaciones de la Ordenanza Municipal de Instalaciones de Telecomunicación por transmisión-recepción de ondas radioeléctricas. En su base se instalarán los medios de amplificación para lo cual dispondrá de suministro de energía eléctrica. La distribución se realizará bajo tubo con conductores homologados, disponiéndose arquetas de registro y de conexión. Discurrirá en su totalidad bajo rasante y sus canalizaciones serán independientes de las de otras instalaciones. En cumplimiento con la orden de 24 de Abril de 1987 por la que se establecen las condiciones de previsión y trazado de las redes de servicios en los programas de actuación urbanística, planes de especial de reforma interior y proyectos de urbanización, se dispone de una red de gas realizada en tubería de Polietileno de media densidad (PE) según UNE 53.333-90, para dar servicio a las edificaciones. R Cable y Telecomunicaciones Galicia S. A. es titular de los títulos habilitantes necesarios para la instalación de redes de telecomunicaciones y su explotación para la prestación de servicios de telecomunicaciones por cable, televisión y transmisión de datos en las demarcaciones territoriales de Galicia. La referida empresa, incluye en el despliegue de su Red de Telecomunicaciones por cable la urbanización que se va a desarrollar en la zona de Callejón de las Huertas-Calle del Sol de este Ayto. de Ferrol por la empresa promotora INMOBILIARIA GRUEIRO S. L. Estudiada la estructura de la propiedad y de la ordenación propuesta, parece mas conveniente gestionar el área de reparto como un solo polígono sin perjuicio de lo establecido en el Plan de Etapas a los efectos de los plazos de ejecución de las obras de urbanización y edificación. El Área de Reparto delimitada en el P. E-4. tiene una superficie total de 3.024,50.-m2. en la que se incluyen los sistemas generales preexistentes a la elaboración de este Plan de Especial de reforma interior. El presente Plan Especial de Reforma Interior PE-4 tiene una edificabilidad fijada en el PGOM de Ferrol de 1,75 m2/m2. El Área de Reparto delimitada en el P. E-4. tiene una superficie total de 3.024,50.-m2. en la que se incluyen las conexiones del polígono con el sistema general viario y sistemas generales de infraestructuras existentes. A efectos del calculo del Aprovechamiento Tipo, en aplicación del art.113 de la Ley 9/2002, se excluyen los terrenos afectos actualmente a dotaciones públicas de carácter general o local ya existentes en el momento de la aprobación del Plan General que se mantienen. El aprovechamiento lucrativo total del ámbito del polígono, expresado en metros cuadrados edificables del uso característico (residencial) y de los usos compatibles (comercial, hotelero) es de 4.891,00.-m2. Por tanto el aprovechamiento tipo para el área de reparto será el resultado de la siguiente operación: Aprovechamiento lucrativo total 4.891,00.-m2 -------------------------------------------------------------------- = ---------------------------------- = 1,82837703968 eutc/m2s Sup. Computable Área de Reparto 2.675,05.-m2 El aprovechamiento de hecho ( Ah) de este Plan de Especial de reforma interior del Callejón de las Huertas será por tanto el resultante de aplicar a la superficie de suelo del área de reparto dicho aprovechamiento tipo: Ah= 2.675,05.-m2. s x 1,82837703968 m2. eutc/m2s = 4.890,99999999.-m2. eutc De acuerdo con el Art.9/2002 es preceptiva la cesión del diez por ciento del aprovechamiento tipo al Ayuntamiento de Ferrol, por lo que corresponde a tal cesión 489,09999999.-m2eutc que se ubicará en la superficie edificable denominada NE del presente P. E-4. Asi las edificabilidades medidas en unidades de aprovechamiento quedarían repartidas del siguiente modo: Ayuntamiento de Ferrol: 489,09999999.-m2. eutc --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Total: 4.890,99999999.-m2. eutc El uso principal de la unidad residencial y la tipología predominante es la vivienda colectiva densa, por lo que este será el uso característico del mismo. Dado que el coeficiente de los usos coincide; en este caso al no existir cesiones de sistema general fuera del ámbito del polígono, la edificabilidad coincide con el aprovechamiento. El sistema de actuación para la ejecución y gestión del área de reparto será el sistema de Compensación, según se ha justificado anteriormente. Las circunstancias determinan la conveniencia de delimitar un solo polígono en el área de reparto y siendo el sistema de actuación por Compensación, para la ejecución de las obras de urbanización del polígono ordenado parece razonable ejecutarlas en una única etapa de urbanización, según se pormenoriza en el Plan de Etapas de este P. E-4. De acuerdo con la superficie del terreno y la densidad estimada, el dimensionado de las redes del PE-4 se realizará para una punta de 58 viviendas correspondientes al ámbito de este plan especial, a lo que se añadirán las 111 viviendas correspondientes al futuro desarrollo urbanístico del Parque de autos, colindante con el referido ámbito; lo que representa una punta de 169 viviendas. Todas las redes serán subterráneas e irán por los viales y bajo las aceras. Las superficie edificables quedarán dotadas de redes de abastecimiento de agua, riego, gas, saneamiento, distribución de energía eléctrica y canalización telefónica. Todas estas redes se reflejan a modo de esquema en los planos de infraestructuras, y se desarrollarán en el correspondiente Proyecto de Urbanización, que definirá específicamente las determinaciones precisas, incluso pudiendo variar trazados y materiales siempre que esto sea justificado adecuadamente.5.7.-Cumplimiento de las exigencias del Plan General de Ordenación Municipal de Ferrol y de la legislación vigente, nº de viviendas y sistemas dotacionales. La propuesta se atiene a las exigencias del Plan General de Ordenación Municipal de Ferrol y de la ley 9/2002 y modificaciones de la Ley 15/2004. Superficie del polígono delimitado: 3.024,50.-m2. Edificabilidad: 1,75 m2/m2. Por lo que: m2. construidos: 4.891,00.-m2 Equipamiento S. G. ------------------ Equipamiento D. L. 1.000,00.-m2 Zonas Verdes S. G. ------------------ Zonas Verdes D. L. 1.000,00-m2 RESIDENCIAL Y USOS COMPATIBLES 4.891,00.-M2 CONSTRUIDOS SISTEMAS DE ESPACIOS LIBRES PUBLICOS DE PARQUES, JARDINES 1.000,00.-M2 SISTEMA VIARIO NUEVA CREACIÓN 280,00.-M2 El equipo Técnico redactor del Plan está constituido por: Nicoleta Liliana Avoro Burria, Arquitecto redactor del PERI -PE-4. HOJA RESUMEN DE LA LEY 8/1997 Y RD 35/2000 DE ACCESIBILIDAD y SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS EN LA COMUNIDAD DE GALICIA D. O. G.29.08.97 Ferrol, octubre de 2009 El Eulalia Carmen Henao Sanchidrian.- Vicente Fernández-Couto Gómez Colegiado nº 1.094 Colegio Oficial Arquitectos de Galicia La estructuración del Plan Especial de Reforma Interior mediante su composición en diferentes edificaciones en manzana cerrada tiene como objetivo fundamental la distribución y ubicación del aprovechamiento tipo resultante en distintas áreas delimitadas aptas para la edificación teniendo en cuenta la complicada topografía del polígono delimitado y la existencia de un alto grado de consolidación de la edificación, facilitándose de este modo un ajuste adecuado de la edificabilidad asignada a cada edificación delimitada en los planos de ordenación a los limites de propiedad de las superficie edificables resultantes y tipologías coexistentes, siempre con el debido respeto a los parámetros edificatorios fijados tanto en estas normas generales para la totalidad del polígono como en las particulares definitorias de los parámetros aplicables a cada uso y tipología edificatoria. Por tanto, en el ámbito de la superficie edificable delimitada en los planos de ordenación existe una edificabilidad asignada, que será objeto de distribución de la forma más conveniente para garantizar el cumplimiento de los deberes de cesión y equidistribución y para su adaptación a las tipologías coexistentes dentro de cada manzana. A través de estas normas generales se proyecta una regulación general de la actividad edificatoria de la totalidad del polígono delimitado, de obligado cumplimiento para cualquier uso y tipología existente, que se complementarán con las ordenanzas específicas contenidas en el presente PE-4 relativas a cada uso y tipología contenidos en el mismo. Según se requiere en el informe técnico del Arquitecto municipal de planeamiento y gestión de fecha 9 de mayo de 2007, en todo aquello que no resulte expresamente regulado tanto en las presentes normas generales como en las especificas mencionadas, será de aplicación la regulación establecida en la Ordenanza nº5 (Art.124 PGOM) para el parque edificatorio de desenvolvimiento B+2 y la establecida en la Ordenanza nº13ª (Art.134 PGOM) para el desenvolvimiento de B+5 y para el desenvolvimiento edificatorio puente entre la edificación existente y el parque de automóviles; ambas ordenanzas del Plan General de Ordenación Municipal de Ferrol, siempre y cuando su regulación no resulte contradictoria ni se oponga a la contenida en las presentes ordenanzas y demás documentos integrantes de este Plan Especial de Reforma Interior PE-4. Este Plan de Especial de reforma interior entrará en vigor de acuerdo con lo establecido en el art.92 de la Ley 9/2002. Las presentes ordenanzas serán de obligado cumplimiento para la redacción de Proyectos de Urbanización y de Edificación, de Compensación, que se pretendan realizar dentro del ámbito de este Plan de Especial de reforma interior. Se desarrolla el presente Plan Especial de Reforma Interior en cumplimiento de lo especificado en el Plan General de Ordenación Municipal de Ferrol en el ámbito del suelo urbano no consolidado, concretamente en la disposición final primera relativa a la “Ordenación de Parque de Automóviles y Callejón de las Huertas”. En las presentes ordenanzas tanto generales como especificas que se transcriben a continuación se respetan íntegramente los parámetros edificatorios de usos e intensidades fijados en los citados artículos, partiendo por tanto de una ordenación acorde con las prescripciones del Plan General de Ordenación Municipal de Ferrol, tal y como se justifica en la memoria. El alcance normativo del PE-4 deriva del contenido normativo de los documentos que lo integran: Memoria, Ordenanzas reguladoras, Estudio Económico, Plan de etapas, Estudio de Impacto Ambiental y Planos de ordenación que tendrán carácter obligatorio. La cartografía a escala 1/400 con incorporación de las coordenadas UTM, que constituye la base gráfica sobre la que se dibujó la planimetría, tendrá carácter de cartografía municipal oficial y su uso será obligatorio para reflejar el emplazamiento y determinaciones de cualquier petición de licencia urbanística. La distribución de la edificabilidad en el ámbito de cada manzana del polígono, delimitada en los planos de ordenación, se realizara a través de los instrumentos de planeamiento y gestión para la ejecución de este Plan de Especial de reforma interior, sin necesidad de recurrir a ningún otro instrumento de planeamiento secundario o de detalle. Para la ejecución del Plan de Especial de reforma interior, dentro del Plan de Etapas que el mismo contiene, se redactarán obligatoriamente los Proyectos de Urbanización correspondientes, así como el de Compensación y los de Edificación, englobando éstos últimos las superficie edificables delimitadas en los planos de Ordenación. El polígono se gestionará y se ejecutará por el Sistema de COMPENSACIÓN. Serán las que con carácter general establece el Plan General de Ordenación Municipal de Ferrol. Las normas generales de edificación serán las especificadas a continuación. Estas normas regirán para todo el ámbito del polígono, arbitrándose, además, ordenanzas especificas, cuya función es desarrollar pormenorizadamente los parámetros edificatorios aplicables a cada caso, dentro del respeto general al contenido de las presentes normas generales. En todo lo que no se halle expresamente contemplado en la Ordenanza específica aplicable a cada caso, regirá supletoriamente la regulación contenida en el Plan General de Ferrol y especialmente la 5 de incorporación de Canido al Barrio de la Magdalena y la 13A de extensión en manzana cerrada. Dado que la mayor parte de las superficies edificables incluidas en el ámbito se encuentran ya edificadas sobre una reducida superficie, y que las superficie edificables destinadas a nueva edificación tienen unas dimensiones y superficie que no permiten el establecimiento de garajes para plazas de aparcamiento, no se exigirá la dotación de plazas de aparcamiento vinculadas a vivienda ni a locales de otros usos. En el caso de que durante los procesos de remoción de tierras se localizaran restos arqueológicos, se procederá según lo establecido en el Plan General de Ordenación Municipal de Ferrol para el patrimonio arqueológico Las Normas particulares están referidas a la regulación tanto de las edificaciones existentes como de las edificaciones a construir en el ámbito, además se contiene una ordenanza específica para el equipamiento público a situar en la planta baja de una de las superficies edificables reflejadas en planos de ordenación. Estas ordenanzas se regulan en los artículos siguientes. El uso global del polígono es el uso residencial, tal como se establece en el Art.45.2 de la modificación puntual del PGOM de Ferrol en el Callejón de las Huertas de fecha 14 septiembre de 1994; y de forma pormenorizada se establece el uso vivienda familiar y colectiva. Los otros usos que son compatibles con el uso residencial tanto en superficie edificable como en el ámbito, son los siguientes: • Hotelero en todas las categorías. • Comercial en todas las categorías. • Oficinas. • Salas de reunión. • Industrial en: Categoría 1ª grupos 1º, 5º, 6º e 7º. Categoría 2ª grupos 7º e 9º, industrias e actividades de comunicación. • Garaje-aparcamiento y servicio de automóvil en: Categoría 1ª grao 1º; categoría 2ª; categoría 3ª e categoría 5ª. En esta última categoría deberá garantizarse la ausencia de vertidos que puedan deteriorar las instalaciones de la red de sumideros y depuración, mediante la introducción de los correspondientes mecanismos correctores (explícitamente se prohíben los vertidos de grasas y aceites además de los especificados para cada uso en la normativa general). • Docente. • Sanitario. • Asistencial. • Sociocultural. • Religioso. • Deportivo. • Recreativo. • Servicios urbanos. • Administración pública. Como usos dotacionales: multiuso previsto en el PGOM. Los espacios libres y zonas verdes de dominio público se destinarán principalmente a jardines, áreas de recreo y juego de niños y pasos peatonales que faciliten la comunicación con la futura actuación del Parque de Autos. Regula la edificación colectiva existente en la superficie edificable R EXT.-2 de los planos de ordenación que ya se está íntegramente consolidada en todos sus parámetros edificatorios, encontrándose en la actualidad dividida horizontalmente en diversas viviendas y locales, con uso predominante de residencial colectivo. En el apartado C. destinado a regular las modificaciones complementarias y las determinaciones del Plan Especial (PE-4) del Callejón de las Huertas, contenido en el vigente PGOM tras la modificación puntual operada en 30.09.94, se contiene la siguiente determinación en relación al antedicho inmueble existente: “3º.-Legalización de la edificabilidad consumida existente en la esquina callejón de las Huertas/C. Sol. “ Cumpliendo por tanto esta determinación se procede a la legalización de dicha edificabilidad consumida mediante su regulación actual y futura a través de la presente ordenanza. Las alineaciones, línea de edificación, fondo máximo y las alturas en número de plantas se regulan en los planos de ordenación coincidiendo con lo que actualmente existe, a los efectos de su legalización. Para el caso de que la edificación actualmente existente se demoliese y se reconstruyese dicha superficie edificable, su reconstrucción se ajustará a los siguientes parámetros edificatorios: Superficie edificable mínima: Sesenta metros cuadrados (60m2.) Frente mínimo: Seis metros (6m.) Altura máxima: B+5 Fondo máximo: Doce metros (12m.) Tipología edificatoria: Edificación extensiva en manzana cerrada en línea con las existentes en la calle del Sol. Uso residencial-vivienda familiar y colectiva. Los otros usos que son compatibles con el uso residencial tanto en superficie edificable como en el ámbito, son los siguientes: • Hotelero en todas las categorías. • Comercial en todas las categorías. • Oficinas. • Salas de reunión. • Industrial en: Categoría 1ª grupos 1º, 5º, 6º e 7º. Categoría 2ª grupos 7º e 9º, industrias e actividades de comunicación. • Garaje-aparcamiento y servicio de automóvil en: Categoría 1ª grao 1º; categoría 2ª; categoría 3ª e categoría 5ª. En esta última categoría deberá garantizarse la ausencia de vertidos que puedan deteriorar las instalaciones de la red de sumideros y depuración, mediante la introducción de los correspondientes mecanismos correctores (explícitamente se prohíben los vertidos de grasas y aceites además de los especificados para cada uso en la normativa general). • Docente. • Sanitario. • Asistencial. • Sociocultural. • Religioso. • Deportivo. • Recreativo. • Servicios urbanos. • Administración pública. En cuanto a las condiciones generales de volumen, higiénicas y ambientales de las construcciones por encima de la altura máxima, será de aplicación lo dispuesto en el art.108.6 del vigente PGOM de Ferrol. En todo lo no previsto en los párrafos anteriores, se aplicará lo dispuesto en la Ordenanza 13A de extensión en manzana cerrada del PGOM de Ferrol, art.134. Regula la edificación unifamiliar y colectiva existente en el margen Oeste del Callejón de las Huertas, en las superficie edificables R EXT.-1 de los planos de ordenación que ya se encuentran en su mayoría parcialmente consolidadas, precisando su ampliación hasta alcanzar un aprovechamiento neto de bajo y dos plantas, con uso predominante de residencial. En el apartado C. destinado a regular las modificaciones complementarias y las determinaciones del Plan Especial (PE-4) del Callejón de las Huertas, contenido en el vigente PGOM tras la modificación puntual operada en 30.09.94, contiene la siguiente determinación en relación a las antedichas edificaciones existentes: “4º.-Consolidación de las edificaciones existentes en alineación y volumen en el margen Oeste del Callejón de las Huertas, con un aprovechamiento neto de bajo y dos plantas “. Cumpliendo por tanto esta determinación se procede a la consolidación de las viviendas existentes conforme a los criterios expuestos. Las alineaciones, líneas de edificación, fondo máximo y las alturas en numero de plantas se regulan en los planos de ordenación, a los efectos de su consolidación. Para el caso de que las edificaciones actualmente existentes se demoliesen y se reconstruyesen las respectivas superficie edificables por encontrarse en estado ruinoso, su reconstrucción se ajustará a los siguientes parámetros edificatorios: Altura máxima: B+2 Fondo máximo: Diez metros (10m.) Tipología edificatoria: Edificación extensiva en manzana cerrada. Usos: Residencial-vivienda familiar y colectiva. Los otros usos que son compatibles con el uso residencial tanto en superficie edificable como en el ámbito, son los siguientes: • Hotelero en todas las categorías. • Comercial en todas las categorías. • Oficinas. • Salas de reunión. • Industrial en: Categoría 1ª grupos 1º, 5º, 6º e 7º. Categoría 2ª grupos 7º e 9º, industrias e actividades de comunicación. • Garaje-aparcamiento y servicio de automóvil en: Categoría 1ª grao 1º; categoría 2ª; categoría 3ª e categoría 5ª. En esta última categoría deberá garantizarse la ausencia de vertidos que puedan deteriorar las instalaciones de la red de sumideros y depuración, mediante la introducción de los correspondientes mecanismos correctores (explícitamente se prohíben los vertidos de grasas y aceites además de los especificados para cada uso en la normativa general). • Docente. • Sanitario. • Asistencial. • Sociocultural. • Religioso. • Deportivo. • Recreativo. • Servicios urbanos. • Administración pública. En el caso de que alguna de las edificaciones preexistentes incumpliese cualquier parámetro edificatorio de los contenidos en la presente ordenanza, se mantendrán igualmente las edificaciones en su estado original, su uso actual ( uso vivienda ), su altura de edificación y como mínimo su edificabilidad materializada en el momento de la presentación de este Plan de Especial de reforma interior y se permitirán las obras que legalmente sean autorizables según el supuesto concreto en el que se encuentren de los definidos por la Ley y para el caso de que en las superficie edificables edificadas se ejecuten nuevas construcciones, sustitución o ampliación de las construcciones existentes, se aplicarán íntegramente los parámetros y condiciones edificatorias que se regulan en esta ordenanza. En cuanto a las condiciones generales de volumen, higiénicas y ambientales de las construcciones por encima de la altura máxima, será de aplicación lo dispuesto en el art.108.6 del vigente PGOM de Ferrol. En todo lo no previsto en los párrafos anteriores, se aplicará lo dispuesto en la Ordenanza 5 de incorporación de Canido al Barrio de la Magdalena del PGOM de Ferrol, art.124. Regula la edificación existente en el margen Oeste del Callejón de las Huertas, en las superficies edificables R NE. de los planos de ordenación que se encuentran vacantes precisando su construcción hasta alcanzar un aprovechamiento neto de bajo y tres, cuatro y cinco plantas, con uso predominante de residencial-vivienda familiar y colectiva, respetando las líneas limite de cambio de altura y fondo edificable. En el apartado C. destinado a regular las modificaciones complementarias y las determinaciones del Plan Especial (PE-4) del Callejón de las Huertas, contenido en el vigente PGOM tras la modificación puntual operada en 30.09.94, contiene la siguiente determinación en relación a las antedichas superficie edificables a edificar: “ 5º.-Fijación de nuevos techos edificables para las superficie edificables vacantes en el margen Oeste de la prolongación del Callejón con las alineaciones de la Ordenación general del arco de trazado Avenida do Rey-Callejón de las Huertas. Los techos edificables de estas superficie edificables se fijan en un gradiente de alturas entre bajo y seis plantas, hasta bajo y tres plantas, entregando la escala de ordenación de los bloques del parque de la armada con las del caserío menudo del callejón de las huertas “. Cumpliendo por tanto esta determinación se procede a la futura edificación de las superficies edificables conforme a los criterios expuestos. Las alineaciones y líneas de edificación, se fijan en los planos de ordenación. PARAMETROS EDIFICATORIOS: Superficie edificable mínima: Sesenta metros cuadrados (60,00.-m2) sin perjuicio de que puedan agruparse a efectos edificatorios, manteniendo el escalonamiento establecido en los planos de ordenación. Altura máxima: B+5, 4 y 3 y 1 según se indica en el plano de ordenación P02 Fondo máximo: Regulado en planos No se permite el desenvolvimiento edificatorio en el patio de superficie edificable. Tipología edificatoria: Edificación extensiva en manzana cerrada. Usos: Residencial –vivienda familiar y colectiva. Los otros usos que son compatibles con el uso residencial tanto en superficie edificable como en el ámbito, son los siguientes: • Hotelero en todas las categorías. • Comercial en todas las categorías. • Oficinas. • Salas de reunión. • Industrial en: Categoría 1ª grupos 1º, 5º, 6º e 7º. Categoría 2ª grupos 7º e 9º, industrias e actividades de comunicación. • Garaje-aparcamiento y servicio de automóvil en: Categoría 1ª grao 1º; categoría 2ª; categoría 3ª e categoría 5ª. En esta última categoría deberá garantizarse la ausencia de vertidos que puedan deteriorar las instalaciones de la red de sumideros y depuración, mediante la introducción de los correspondientes mecanismos correctores (explícitamente se prohíben los vertidos de grasas y aceites además de los especificados para cada uso en la normativa general). • Docente. • Sanitario. • Asistencial. • Sociocultural. • Religioso. • Deportivo. • Recreativo. • Servicios urbanos. • Administración pública. En cuanto a las condiciones generales de volumen, higiénicas y ambientales de las construcciones por encima de la altura máxima, será de aplicación lo dispuesto en el art.108.6 del vigente PGOM de Ferrol. En todo lo no previsto en los párrafos anteriores, se aplicará lo dispuesto en la Ordenanza 13A de extensión en manzana cerrada del PGOM de Ferrol, art.134. Comprende el local en planta baja de la superficie edificable de dominio privado que se encuentra vacante al viento Este del Callejón y en prolongación de la alineación de este en contacto con la zona verde V-108 como dotacional multiuso, definida en los planos de ordenación con la letra D y de la superficie de 225.-m2. La altura máxima será de (B) planta baja, equivalente a 4,00m. de distancia vertical medidos, en la fachada que da frente a la vía pública, desde la rasante del vial en edificación coincidente con la alineación. En cuanto a las condiciones generales de volumen, higiénicas y ambientales de las construcciones por encima de la altura máxima, será de aplicación lo dispuesto en el art.108.6 del vigente PGOM de Ferrol. En todo lo no previsto en los párrafos anteriores, se aplicará lo dispuesto en la Ordenanza 13A de extensión en manzana cerrada del PGOM de Ferrol, art.134. El uso asignado a este local en planta baja es el de equipamiento multiuso, tal como predispone el PGOM. Según se especifica en el informe del arquitecto municipal de planeamiento y gestión de fecha 9 de mayo de 2007: La necesaria incorporación de un soportal que conecte la zona verde con la Calle del Sol obliga a afectar al dotacional multiuso en la proporción de superficie afectada por dicho soportal. Por tanto, se establece un retranqueo obligado de la fachada de la planta baja con respecto a la alineación, para permitir la creación de un paso cubierto (soportal) tal como se indica en planos. Así, sobre esta superficie edificable dotacional, se establece una servidumbre de uso público en todo el frente de la misma y en un fondo de un metro y cincuenta decímetros (1, 50m.). Al establecerse dicha servidumbre, se verifica el cumplimiento de la exigencia de la superficie de 225,00.-m2. en dicha superficie edificable Dotacional, tal como exige el apartado C.2º de la modificación puntual del PGOM de Ferrol en l callejón de las Huertas, de fecha 14 de septiembre de 1994. Comprende las superficie edificables de dominio publico definidas en los planos de ordenación, de la superficie de 1.000,00.-m2, de los cuales una parte se destinan a terrenos ajardinados de dominio público en los que se integran las especies arbóreas autóctonas existentes en el polígono, formando todo un conjunto unitario y homogéneo que se distribuye con fácil acceso desde el Callejón de las Huertas. El resto de la superficie, se destinan en parte a área de recreo para juego de niños y en parte a zona ajardinada, facilitando de este modo el disfrute del conjunto y un mayor aprovechamiento publico de dichas superficie edificables. En estos espacios libres y zonas verdes se prevén las actividades e instalaciones establecidas para el sistema de equipamiento y dotaciones del art.119 del vigente PGOM de Ferrol, siendo aplicable la regulación contenida en dicho artículo. Se procurará el mantenimiento y conservación de las especies arbóreas existentes, y se integraran adecuadamente en su entorno. El uso será el asignado en este Plan de Especial de reforma interior por el PGOM que es de Zonas verdes y espacios libres públicos.