Modificació de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge
Infracció greu en matèria de qualitat de parc immobiliari
Execució forçosa de les obres necessàries per al compliment dels requisits d'habitabilitat dels habitatges
La crisi econòmica iniciada l'any 2007, combinada amb el que s'ha anomenat l'esclat de la bombolla immobiliària, ha provocat un impacte enorme en tot l'àmbit del sector de l'habitatge del nostre país.
En pocs mesos aquesta crisi va fer canviar les prioritats de les polítiques d'habitatge que es desenvolupaven des de l'Administració pública.
Així, els programes socials per tal que les famílies poguessin mantenir el seu habitatge van passar davant dels que tenien com a únic objectiu facilitar l'accés a un habitatge.
L'impacte, però, ha anat adoptant diverses formes i ha afectat amb diferents intensitats diversos col·lectius al llarg de tots aquests anys.
En un primer moment van quedar afectats els habitatges dels promotors, en no poder-se comercialitzar edificis en construcció o ja finalitzats que, en molts casos, s'han acabat adjudicant a les entitats financeres que en tenien la garantia hipotecària.
Molts dels habitatges d'aquests blocs, situats en àmbits territorials d'escassa densitat i demanda residencial, i allunyats del que podríem considerar conurbacions metropolitanes, encara continuen buits, i probablement continuaran així per molts anys, i en una situació que farà difícil que compleixin la funció social per a la qual van ser construïts.
L'existència d'habitatges en municipis que no presenten cap mena de demanda residencial i que a més es troben en una situació de regressió demogràfica, fa que no haguem de considerar com a indispensable la seva mobilització immediata per a les polítiques d'habitatge, perquè la seva ubicació, i la disponibilitat d'habitatge existent i prevista ho fan innecessari.
No obstant això, també s'ha evidenciat l'existència d'habitatges de nova construcció buits situats en municipis amb demanda residencial forta i acreditada, on els principals obstacles per a l'ocupació efectiva dels habitatges és el règim d'accés previst i el seu preu.
Durant els primers anys de la crisi, aquests habitatges, promoguts exclusivament en règim de compravenda, seguien mantenint uns preus establerts en plena fase expansiva, i la majoria de vegades no s'ajustaven a les condicions de les persones demandants que veien com les condicions per accedir a un finançament per a l'adquisició d'un habitatge havien canviat radicalment i que, a més, amb el nou context econòmic, i en base al que s'acaba d'exposar, disposaven d'una renda més baixa que no els permetia accedir a un habitatge si no era en règim de lloguer.
Mesures legislatives com l'impost sobre els habitatges buits, actualment en tramitació parlamentària, intenten respondre a aquesta problemàtica propiciant que aquests habitatges puguin ocupar-se bàsicament en lloguer i adoptant mesures que incentivin al màxim el seu destí com a lloguer social i/o assequible.
De manera paral·lela al desenvolupament de la crisi, s'ha anat evidenciant, però, una altra problemàtica derivada dels processos d'execucions hipotecàries, que han afectat bàsicament les famílies sobreendeutades com a conseqüència de la crisi.
Diverses dades, encara que no suficientment segregades tant pel que fa a l'objecte com al subjecte del procés afectat, han anat confirmant la dimensió d'aquest problema.
Així, les dades del Consell General del Poder Judicial ens indiquen que en el període 2007-2013 s'han iniciat a Catalunya 102.578 execucions hipotecàries sobre tot tipus de béns immobles.
D'altra banda, la recent estadística de l'INE sobre aquesta matèria, indica que el 2014 el nombre d'execucions corresponents a habitatge iniciades a Catalunya ha estat de 14.230, incloent-hi tant les realitzades contra persones físiques com jurídiques.
També ho confirmen les mateixes dades d'Ofideute, servei que ha atès, des del seu origen i a partir del 2011, un total de més de 10.000 famílies amb problemes de pagament de la hipoteca del seu habitatge.
La constància i regularitat del nombre d'execucions hipotecàries des del 2008 ha comportat de manera progressiva que les entitats financeres hagin anat adquirint milers de productes immobiliaris, en bona part habitatges de persones jurídiques i físiques, per la via de l'adjudicació judicial, però també a través de mecanismes convencionals com la dació en pagament del deute.
A diferència del parc de nova construcció buit, al qual ens hem referit abans, aquests milers d'habitatges provinents d'execucions hipotecàries es troben dispersos en el territori, però moltes vegades concentrats en barris amb dificultats de cohesió social on la crisi, d'altra banda, ha tingut un impacte més important i on precisament l'existència d'aquests habitatges agreuja aquestes problemàtiques.
Igualment, a diferència dels habitatges de nova construcció, aquests habitatges, propietat de les entitats financeres i també de la Sareb, es troben en una multiplicitat de situacions que fan més difícil abordar la problemàtica que generen.
Alguns encara estan ocupats pels antics propietaris que no han estat objecte de llançament com a conseqüència del procés d'execució hipotecària, però que no disposen de cap títol jurídic que empari mantenir de la seva ocupació; d'altres han estat objecte d'algun tipus d'ocupació irregular; altres ja han estat llogats per les entitats financeres; i d'altres, senzillament estan buits.
També hi ha molts d'aquests habitatges, propietat d'entitats financeres, que estan buits, però no poden ocupar-se ja que en molts casos són necessàries obres de rehabilitació i d'adequació als requeriments mínims que estableix el Decret 141/2012, de 30 d'octubre, pel qual es regulen les condicions d'habitabilitat dels habitatges i la cèdula d'habitabilitat, que ha aprovat el Govern.
També els mateixos col·legis oficials d'administradors de finques han palesat, amb la seva queixa, l'incompliment de les obligacions de la propietat dels habitatges adquirits en processos d'execució hipotecària respecte de les comunitats de propietaris.
Aquests habitatges, els derivats dels processos d'execució hipotecària i en la multiplicitat de situacions en què es troben, segons s'ha explicat, són, principalment, els habitatges que constitueixen l'objecte del present Decret llei, que pretén coadjuvar en la mobilització del parc desocupat d'habitatges per causa de la manca de condicions d'habitabilitat i afavorir-ne l'ocupació.
Hi ha, però, dues circumstàncies que fan imprescindible adoptar mesures extraordinàries i urgents respecte d'aquests habitatges per tal de poder fer front als objectius de governabilitat en matèria d'habitatge D'una banda, el fet que algunes entitats financeres i societats vinculades han començat a vendre part de la seva cartera hipotecària, o fins i tot aquests habitatges, a fons d'inversió internacionals, que en la seva majoria persegueixen la materialització de beneficis a curt termini mitjançant diferents mecanismes que inclouen la possible nova venda dels habitatges a altres inversors.
Cal dir que molts d'aquests habitatges o carteres hipotecàries venudes en paquets s'estan transmetent amb uns descomptes sobre els preus molt importants.
Es tracta d'operacions que poden acabar suposant milers d'habitatges en mans d'aquests fons d'inversió, que poden suposar una greu afectació del mercat si no es prenen mesures que afavoreixin la mobilització d'aquests habitatges prioritàriament en lloguer i impedeixin també una nova dinàmica especulativa al seu voltant.
L'altre element que obliga a prendre mesures immediates és la constatació del nombre d'habitatges propietat d'entitats financeres o la Sareb que, en aquests moments, no poden mobilitzar-se perquè requereixen obres d'adequació a l'habitabilitat vigent.
La Generalitat ha pogut inspeccionar un total de 1.258 habitatges propietat de les entitats financeres, i de les inspeccions efectuades en aquests habitatges resulta que en un 65% dels casos dels habitatges que es constata que estan efectivament buits, és necessari dur a terme obres d'adequació a les condicions i als requisits d'habitabilitat.
La no-execució d'aquestes obres està suposant un obstacle molt important per a la mobilització d'aquests habitatges i en aquests moments la posició dels grans tenidors d'habitatges és la de no executar aquestes obres, fet que genera un increment exponencial del problema quan aquests tenidors van adquirint més i més habitatges.
Davant, doncs, d'aquesta situació, el present Decret llei adopta una sèrie de mesures que pretenen, en el marc de les competències de la Generalitat de Catalunya, mobilitzar directament els parcs d'habitatges sotmesos a processos d'execució hipotecària, sens perjudici que aquestes mesures afavoreixin a més l'interès i la funció social d'aquests habitatges i tendeixin a possibilitar que les famílies residents en aquests habitatges puguin romandre-hi en règim de lloguer.
Així, davant l'eventualitat que es puguin produir vendes massives d'aquests habitatges per les entitats financeres, s'estableix un dret de tanteig i retracte a favor de l'Administració, del qual també podran ser-ne beneficiaris els municipis i altres entitats, i que garanteix que l'Administració pública pugui beneficiar-se dels baixos preus d'aquestes transaccions per incrementar el seu parc d'habitatge social.
Finalment, i no menys important, davant d'aquesta problemàtica la Generalitat ha de disposar de dades sobre aquests habitatges per poder fer-ne el seguiment i, eventualment, a més, atendre a les famílies que hi resideixen quan sigui necessari.
Les principals mesures adoptades mitjançant el present Decret llei són, doncs, les següents:
Sotmetre al dret de tanteig i retracte a favor de l'Administració de la Generalitat les transmissions d'habitatges adquirits en un procés d'execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària, en el conjunt de tots i cada un dels municipis considerats com de demanda residencial forta i acreditada pel PTSH o, si no, pel Pla per al dret a l'habitatge.
Tipificar una nova infracció greu en matèria de qualitat del parc immobiliari, consistent en la no-execució de les obres necessàries per al compliment dels requisits d'habitabilitat exigits als habitatges provinents d'execucions hipotecàries o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària.
Aquesta mesura serà efectiva a partir dels 6 mesos següents a l'entrada en vigor del Decret llei, temps suficient per tal que els propietaris puguin realitzar aquestes obres.
S'estableix també un nou instrument en favor de l'Administració per tal de poder forçar l'execució de les obres de rehabilitació necessàries en aquests habitatges per tal que compleixin les condicions i els requisits d'habitabilitat i no restin fora d'opció de ser ocupats, quan es trobin en un municipi considerat de demanda residencial forta i acreditada.
Es tracta de l'expropiació temporal de l'usdefruit en el marc d'una execució forçosa subsidiària per part de l'Administració i a càrrec del titular de l'habitatge, per un termini màxim de 10 anys, per aquells supòsits de negativa en el compliment de l'obligació per part del titular.
La disposició de l'usdefruit per part de l'Administració li permet per una banda el rescabalament del cost de les obres, sens perjudici que també li permet un ús social de l'habitatge amb caràcter temporal.
En aquests casos, es preveu que l'Administració dedueixi de la indemnització a abonar al propietari l'import de les obres que s'han previst executar per dotar l'habitatge de condicions d'habitabilitat.
Finalment, també s'inclou en el Decret llei el deure de comunicació a la Generalitat dels habitatges adquirits en un procés d'execució hipotecària, tant si l'habitatge està buit com si l'habitatge està ocupat sense títol habilitant.
Les dades sobre aquests habitatges s'integren en el Registre d'habitatges buits i d'habitatges sense títol habilitant, que es crea mitjançant el Decret llei, i així també es dóna compliment al que preveu la Moció 93/X del Parlament de Catalunya, aprovada en la sessió de 27 de març de 2014, sense perjudici de l'ampliació dels habitatges objecte d'inscripció i del seu desenvolupament en seu reglamentària.
En virtut del que preveu l'article 38 de la Llei 13/2008, del 5 de novembre, de la Presidència de la Generalitat i del Govern.
Per tot això, en ús de l'autorització concedida a l'article 64 de l'Estatut d'autonomia de Catalunya, a proposta del conseller de Territori i Sostenibilitat i d'acord amb el Govern,
U. S'afegeix un segon paràgraf a l'apartat 2 de l'article 15, amb la redacció següent:
Als efectes de la transmissió dels habitatges adquirits en un procés d'execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària, les àrees de tanteig i retracte poden coincidir amb les àrees de demanda residencial forta i acreditada delimitades en els plans locals d'habitatge, en el Pla territorial sectorial d'habitatge o, mentre aquestes no estiguin delimitades, amb les que preveu l'annex del Pla per al dret a l'habitatge."
Es modifica la lletra f) de l'article 124.1, que queda amb la redacció següent:
"f) Negar-se a subministrar dades a l'Administració, obstruir o no facilitar les funcions d'informació, control o inspecció, incomplir les obligacions de comunicació veraç de les dades que han de ser objecte d'inscripció en el Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant."
S'afegeix una nova disposició addicional 24, amb la redacció següent:
"Disposició addicional vint-i-quatrena.
"El Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant.
Es crea el Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant, amb caràcter administratiu, que depèn de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, en el qual han de ser objecte d'inscripció els habitatges que s'indiquin per reglament i en tot cas els habitatges següents:
"Els habitatges adquirits en un procés d'execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària que no disposin d'un contracte que habiliti per a la seva ocupació.
"La inscripció es durà a terme en la forma i terminis que determini el reglament que reguli el funcionament del Registre.
"Així mateix, les persones titulars dels habitatges descrits a l'apartat primer també hauran de comunicar a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, sense que calgui el consentiment de les persones afectades a efectes d'inscripció en el Registre, l'adjudicació a favor seu o d'un tercer de l'habitatge, especificant, a banda de les dades previstes al paràgraf anterior, la identificació de l'anterior titular, l'import amb què s'ha adjudicat, i la data, si s'escau, del llançament o la desocupació.
"Els titulars dels habitatges inscrits hauran de comunicar igualment les circumstàncies i condicions en què cessi la condició de desocupació, l'execució d'obres de rehabilitació o reforma que justifiquin la desocupació temporal, així com les dades relatives a la transmissió, per qualsevol títol, dels habitatges objecte d'inscripció.
"L'Administració competent en matèria d'habitatge pot, en qualsevol moment, requerir als obligats a la inscripció l'acreditació de dades."
La transmissió dels habitatges adquirits en un procés d'execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària que hagin estat adquirits després de l'entrada en vigor de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, està subjecta al dret de tanteig i retracte de la Administració de la Generalitat.
Aquest dret d'adquisició preferent afecta la primera i posteriors transmissions dels habitatges durant la vigència d'aquest Decret llei.
L'exercici dels drets de tanteig i retracte es durà a terme de conformitat amb els procediments i en els termes que estableixen els articles 87 al 91 i els articles 134 al 136 de la Llei esmentada, per a l'exercici dels drets d'adquisició a favor de l'Administració sobre la transmissió dels habitatges amb protecció oficial amb les particularitats següents:
a) Els drets de tanteig i retracte els pot exercir l'Administració de la Generalitat, directament o a través d'entitats de dret públic amb personalitat jurídica pròpia competents en matèria d'habitatge, en benefici propi, del municipi, d'altres entitats vinculades que en depenen, de societats mercantils de capital íntegrament públic, o en benefici d'entitats sense ànim de lucre que formin part de la Xarxa d'habitatges d'inserció o que tinguin la consideració de promotors socials d'acord amb el que estableix l'article 51.2.b) de la Llei 18/2007, del dret a l'habitatge.
En el cas de les entitats sense ànim de lucre, caldrà que manifestin expressament la voluntat d'adquirir els habitatges provinents d'aquests processos.
b) La decisió de transmetre l'habitatge s'ha de comunicar per part del titular transmissor a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya.
La notificació ha d'incloure la informació que estableix l'article 89.2 i 89.3.a) i b), de la dita Llei, el preu de venda previst, una declaració expressa de l'estat d'ocupació de l'habitatge, així com la valoració justificada sobre el seu estat de conservació.
c) Un cop notificada la decisió de transmetre, el titular està obligat a mostrar l'habitatge a l'Administració quan aquesta li ho sol·liciti.
L'incompliment d'aquest deure en la data assenyalada suspèn el termini d'exercici del dret de tanteig fins a la data del seu compliment efectiu, sens perjudici de l'aplicació del règim sancionador que correspongui.
d) Transcorregut el termini d'exercici del dret de tanteig sense que l'Administració hagi notificat la seva voluntat d'exercir-lo, s'entendrà que renuncia a exercir el dret en relació amb aquesta transmissió.
e) El dret de retracte es pot exercir d'acord amb el que preveu l'article 91 de la dita Llei, però pel mateix preu i en les mateixes condicions d'adquisició en què efectivament s'hagi produït la transmissió.
f) Es prioritzarà l'exercici del dret de tanteig i retracte sobre els habitatges en bon estat de conservació, situats en barris subjectes a una especial degradació social i que tinguin un preu inferior al del mercat.
g) El termini per formalitzar l'adquisició dels habitatges és de tres mesos a comptar de la notificació al titular transmissor de la resolució d'exercici del dret de tanteig o del retracte.
També serà prioritari l'exercici del dret de tanteig i retracte en el cas d'habitatges adquirits de persones físiques en els processos d'execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària.
Els habitatges adquirits en un procés d'execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària han de complir i mantenir els requisits d'habitabilitat exigibles als habitatges.
L'Administració pot ordenar d'ofici o a instància de qualsevol persona interessada, l'execució de les obres necessàries per complir els requisits a què es refereix l'apartat 1.
Les ordres d'execució s'han d'ajustar a la normativa vigent, amb l'audiència prèvia de les persones interessades.
En el marc d'un procediment d'execució forçosa mitjançant execució subsidiària a càrrec del titular, l'Administració pot acordar l'expropiació temporal, per un termini mínim de quatre anys i màxim de deu anys, de l'usdefruit d'habitatges adquirits en un procés d'execució hipotecària o mitjançant compensació o pagament de deute amb garantia hipotecària, que estiguin desocupats per causa de manca de les condicions i dels requisits d'habitabilitat, i que estiguin situats en municipis considerats àrees de demanda residencial forta i acreditada, declarades en el Pla territorial sectorial d'habitatge o en el Pla per al dret a l'habitatge, amb l'objectiu d'executar les obres necessàries que en permetin l'ús i l'ocupació.
No serà procedent acordar l'execució forçosa quan la persona propietària cedeixi l'usdefruit a l'Administració per tal que aquesta executi les obres i disposi de l'habitatge pel període pactat, o quan la persona propietària doni compliment a la resolució de l'Administració i efectuï les obres necessàries per garantir l'habitabilitat dels habitatges en el termini de sis mesos des de la seva notificació.
L'Administració ha de notificar a la persona propietària la resolució a executar amb l'advertiment que el seu incompliment comportarà l'execució subsidiària per part de l'Administració i l'inici de l'expedient expropiatori de l'usdefruit de l'habitatge per causa d'interès social.
El procediment d'expropiació i la determinació del preu just s'han d'ajustar al que preveu la legislació urbanística i d'expropiació forçosa.
L'expedient d'expropiació temporal s'inicia d'ofici, transcorregut el termini de sis mesos establert en la resolució sense que el propietari hagi posat en coneixement de l'Administració la fi de les obres i l'obtenció de la cèdula d'habitabilitat.
La resolució d'inici de l'expedient d'expropiació porta implícita la declaració d'urgent ocupació als efectes previstos a l'article 52 de la Llei d'expropiació forçosa.
Per a la determinació del preu a satisfer s'han de deduir del preu just les despeses previstes per l'Administració per executar les obres d'adequació a l'habitabilitat de l'habitatge.
La resolució que posa fi al procediment ha de determinar la manera com els propietaris poden recuperar l'usdefruit de l'habitatge, una vegada transcorregut el termini d'expropiació temporal.
Es crea el fitxer de dades de caràcter personal del Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant.
Nom del f itxer: fitxer del Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant.
Finalitat del fitxer i usos previstos: la finalitat del fitxer és disposar d'un sistema d'informació sobre els habitatges buits i ocupats sense títol habilitant inscrits en el Registre.
Els usos previstos són la gestió d'informació i anàlisi de dades.
Les dades també es poden utilitzar per a la realització d'estadístiques.
Persones o col·lectius afectats: les persones físiques titulars, adjudicatàries, terceres adquirents o que ostentin la condició d'antics titulars d'habitatges buits o d'habitatges ocupats sense títol habilitant, els seus representants també persones físiques i les persones físiques representants de persones jurídiques titulars, adjudicatàries, terceres adquirents o que ostentin la condició d'antics titulars d'habitatges buits o d'habitatges ocupats sense títol habilitant.
Procediment de recollida de dades: mitjançant formularis, denúncies, actes d'inspecció, comunicacions, notes simples, certificats registrals o altres documents en suport de paper o en suport electrònic.
Procedència de les dades: dades obtingudes directament de la persona titular de l'habitatge buit o de l'habitatge ocupat sense títol habilitant, del personal inspector de l'Administració de la Generalitat, dels ens o administracions locals, dels registres públics o de les empreses subministradores de serveis als habitatges.
Estructura bàsica del fitxer i descripció del tipus de dades: dades de caràcter identificatiu: nom i cognoms, DNI/NIF/NIE i adreça postal/electrònica, el telèfon i la signatura.
Sistema de tractament: parcialment automatitzat.
Cessions previstes: es preveu la cessió de dades a altres administracions públiques per a l'exercici de competències i funcions anàlogues.
Transferències internacionals: no es preveu la transferència de dades a països tercers.
Agència de l'Habitatge de Catalunya.
Unitat administrativa davant la qual es poden exercir els drets d ' accés, rectificació, cancel·lació i oposició:
Agència de l'Habitatge de Catalunya, carrer Diputació, 92, 08015 Barcelona, [EMAIL]
Nivell de seguretat: nivell bàsic.
Les companyies subministradores de serveis a l'habitatge han de col·laborar amb l'Administració i proporcionar, sense que calgui el consentiment de les persones afectades, la informació que es requereixi per a la identificació i el control dels habitatges buits, especialment quan els habitatges es trobin en àrees de demanda residencial forta i acreditada.
Les persones titulars dels habitatges que es trobin en els supòsits que preveu la nova disposició addicional 24 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, a l'entrada en vigor del decret llei, han de comunicar a l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, en el termini màxim de tres mesos des de l'entrada en vigor d'aquest Decret llei, la informació prevista en aquella disposició addicional.
Mentre no s'aprovi el Reglament que ha de desplegar el funcionament del Registre d'habitatges buits i d'habitatges ocupats sense títol habilitant, les persones titulars dels habitatges que es trobin en els supòsits que preveu la nova disposició addicional 24 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, han de fer la comunicació prevista en aquella disposició addicional en el termini màxim de quinze dies des de la data d'adquisició de l'habitatge.
Les mesures d'intervenció previstes en els articles 2 i 4 s'estableixen amb caràcter temporal i es limita el seu exercici als 12 anys següents a l'entrada en vigor d'aquest Decret llei.
La vigència de la mesura sancionadora prevista a l'article 3 també s'estableix amb un caràcter temporal màxim de sis anys des de l'endemà de la publicació del Decret llei.
Aquest Decret llei entra en vigor l'endemà de la seva publicació al Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya, llevat de l'article 3, que entrarà en vigor al cap de sis mesos des que es publiqui.
Per tant, ordeno que tots els ciutadans als quals sigui aplicable aquest Decret llei cooperin al seu compliment i que els tribunals i les autoritats als quals pertoqui el facin complir.