La norma inclou una disposició addicional perquè s'apliqui immediatament a 61 municipis, incloses les ciutats de Barcelona, Girona, Lleida i Tarragona.
Els nous contractes de lloguer que se signin a partir de demà ja estaran subjectes a la "Llei de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge", aprovada pel Parlament de Catalunya el dimecres de la setmana passada.
En les zones amb falta d'habitatge assequible, el cost del lloguer queda vinculat al que estableix l' Índex de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya.
D'una banda, els nous contractes s'hauran de cenyir al preu/m 2 de referència.
De l'altra, en cas que l'immoble hagi estat arrendat per sota del preu de referència durant els darrers 5 anys, la llei impedeix que el propietari n'apugi el lloguer.
Per tant, la nova norma rebaixarà els preus que ara estan per sobre de l'Índex i, a més, congelarà els que s'hi situen per sota.
Els propietaris amb pocs ingressos poden quedar exempts de la limitació
Si la unitat familiar que és titular de l'habitatge té uns ingressos inferiors a 2,5 vegades l'Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC), que són 1.422,80 euros, podrà signar contractes nous amb el preu dels anteriors.
En aquest supòsit de pocs ingressos, la Llei també permet que la propietat pugui apujar el preu del lloguer fins a l'Índex de referència, si l'anterior contracte el situava per sota.
Aquesta excepció només queda sense efecte si la unitat familiar dels inquilins té uns ingressos inferiors a 1.991,92 euros, que és 3,5 vegades l'IRSC.
En cas de relació de parentiu entre arrendador i l'anterior arrendatari, si la propietat signa un nou contracte de lloguer, també podrà posar l'immoble al mercat apujant la renda fins al preu de referència.
Caldrà una declaració d'"àrea amb mercat d'habitatge tens"
Els criteris per fixar el preu dels lloguers en zones amb mercat tens només tenen efecte sobre els nous contractes d'habitatges habituals, però no canvien les condicions dels que estiguin vigents ni tampoc tenen cap efecte sobre les segones residències.
Si la falta d'habitatge està concentrada en barris o districtes, la norma s'hi podrà aplicar sense que afecti la resta del municipi.
En qualsevol cas, la congelació i rebaixa del preu dels lloguers requereix una declaració de "mercat tens".
Aquesta declaració serà possible en el supòsit que l'àrea en qüestió experimenti un creixement sostingut clarament superior al de la mitjana de tot Catalunya; que el preu del lloguer superi el 30% dels ingressos habituals de les llars o de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys; o, finalment, que el preu de l'habitatge hagi crescut 3 punts per sobre de l'IPC en els últims 5 anys.
Una norma adaptable a les necessitats de cada municipi
La iniciativa per a fer la declaració pot partir tant de la Generalitat, com dels ajuntaments com consells comarcals o diputacions.
En qualsevol cas, la declaració és competència del Departament de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat.
A Barcelona i el seu entorn, també podran aprovar-la l'Ajuntament i l'Àrea Metropolitana.
La Llei preveu que els ajuntaments tinguin marge per flexibilitzar la norma general i adaptar-la a les necessitats concretes de cada municipi.
D'una banda, les seves propostes podran minorar o incrementar el preu de l'Índex en un 5%; de l'altra, podran excloure de la norma els pisos que sumin més de 150 metres quadrats.
Efecte sobre els nous contractes d'habitatge habitual, per un màxim de 5 anys
Per a fer efectiva la declaració de mercat tens, caldrà una memòria que en justifiqui i n'acrediti els motius.
Aquesta memòria també haurà d'incloure les mesures que les administracions promotores impulsaran per contrarestar el dèficit d'habitatge de lloguer.
Les declaracions poden tenir una durada màxima de 5 anys, prorrogables fins a 5 anys més.
La durada és revisable i, si en desapareixen les causes, pot quedar sense efecte.
Declaració automàtica de mercats tens a 61 municipis per mitigar l'efecte de la Covid-19
Com a mesura d'urgència, la llei declara immediatament el mercat tens a Barcelona, Girona, Lleida i Tarragona i 57 municipis més.
En tots els pobles i ciutats inclosos a la llista, el preu del lloguer ha crescut més d'un 20% en el període comprès entre els anys 2014 i 2019.
Es tracta d'una disposició addicional d'un any de vigència, que assegura la rebaixa i la congelació automàtica del preu dels nous contractes de lloguer.
Així, el lloguer quedarà limitat sense esperar el mínim de 9 mesos per als tràmits administratius necessaris per a la declaració ordinària de les zones amb mercat tens.
43 dels 61 municipis estan situats a l'Àmbit metropolità; 7, a les Comarques gironines; 5 al Camp de Tarragona; 4, a les Comarques centrals; 1, a Ponent; i, finalment, 1 més a les Terres de l'Ebre.
El Baix Llobregat, amb 16 municipis, és la comarca amb el major nombre de pobles i ciutats declarades zones amb mercat tens de tot Catalunya.
Increment d'un 5% del preu en immobles amb característiques especials
La llei preveu l'increment del preu de l'Índex en un 5% si els habitatges reuneixen almenys 3 característiques especials.
Entre aquests requisits, hi ha l'ascensor, aparcament, calefacció o aire condicionat, jardins o piscines comunitàries, servei de consergeria, vistes o mobles.
A banda del preu del lloguer, arrendador i arrendatari també poden pactar que l'inquilí assumeixi despeses de la comunitat, l'Impost de Béns i Immobles (IBI) i la taxa de la brossa, tal com preveu la normativa d'arrendaments urbans.
Estímul del parc de lloguer i de la millora de les condicions dels pisos
L'Índex de preus del lloguer proporciona l'import de referència, amb una franja inferior i una de superior.
Els únics habitatges arrendables amb l'import de la franja superior seran els d'obra nova i els que hagin estat rehabilitats.
Els propietaris podran llogar els habitatges pel preu de la franja superior durant els 5 anys posteriors a les obres.
En aquest cas, la llei preveu una moratòria de tres anys, període durant el qual no s'aplicarà la limitació de la renda.
Així, la nova regulació també estimula el dinamisme del mercat del lloguer.
Dret a recuperar els diners pagats de més
Els contractes de lloguer regulats per la nova norma han d'incloure el document amb les dimensions, les condicions i el preu fixat per l'Índex de referència de preus del lloguer.
Per tal que el llogater pugui comprovar que el nou contracte s'adequa a la regulació, la llei obliga el Registre de fiances de contractes de lloguer a proporcionar l'import de la renda anterior als llogaters que la demanin.
En cas que el propietari hagi percebut més diners dels del compte, l'arrendatari tindrà dret a recuperar-los.
Infraccions lleus i greus, amb multes d'entre 3.000 i 90.000 euros
L'arrendament per sobre del preu de l'Índex, falsejar el preu de referència i no adjuntar-lo al contracte implica sancions lleus, amb multes d'entre 3.000 i 9.000 euros.
Si el preu se situa un 20% per sobre de l'import de l'Índex o si el propietari oculta o falseja informació sobre la renda anterior, es tractarà d'una infracció greu, amb sancions d'entre 9.000 i 90.000 euros.
Creació d'una comissió per avaluar l'impacte de la llei i possibles millores
A proposta dels departaments de Justícia i de Territori i Sostenibilitat, que són els competents en dret civil i habitatge, el Govern nomenarà una comissió que avaluarà l'impacte de la llei sobre el mercat de l'habitatge de lloguer i, si és necessari, proposarà els canvis oportuns per a millorar-ne l'eficàcia.
A més dels representants de la Generalitat i dels ajuntaments, en aquesta comissió també hi participaran les entitats representatives dels llogaters i del sector immobiliari, entre d'altres.
El Govern entregarà els informes d'aquesta comissió al Parlament de Catalunya.
El preu del lloguer a Barcelona augmenta un 43 % en només 6 anys
En el conjunt de Catalunya, el preu mitjà del lloguer ha crescut un 36% en els últims 6 anys.
En xifres, significa que ja ha arribat 735,36€, 197,36€ més que el 2013.
Això significa que el preu del lloguer ha superat el nivell previ a l'esclat de la crisi.
L'increment general s'ha accentuat especialment a Barcelona, on el preu mitjà d'un pis de lloguer de 74 m2 és actualment de 978,81€, segons l'Incasòl.
Es tracta d'un 43% més que fa 6 anys.
És a dir, d'un increment mitjà de 297,25€ per pis.
Aquest fenomen també s'ha traslladat als municipis de l'àmbit metropolità i el seu entorn.
La limitació de preus, pionera a l'Estat però antiga a Europa
La llei aprovada pel Parlament és pionera a tot l'Estat i està inspirada en un decret llei proposat pel Departament de Justícia el passat mes de maig.
No obstant això, la limitació del preu del lloguer s'inspira en el Codi civil d'Alemanya, que regula la contenció de rendes des de fa 30 anys.
Altres estats com Itàlia l'apliquen des del 1998.
A banda d'aquestes dues experiències, també compten amb fórmules per limitar el preu del lloguer a Portugal, Àustria i Suïssa.
A Europa, França és l'últim que ha aprovat una norma amb l'objectiu d'evitar els abusos als llogaters, el novembre de l'any passat, i l'Ajuntament de París l'aplica des d'aquest mes d'abril.
Als EUA, Oregon és el primer estat amb mesures de contenció de rendes, des d'aquest mes de febrer.