I. Aquest Dictamen té per objecte el Projecte de decret sobre la inspecció tècnica dels edificis d'habitatges (versió de 21 de setembre de 2010).
El Projecte normatiu consta d'un preàmbul, 17 articles, 4 disposicions addicionals, 2 disposicions transitòries i 3 disposicions finals, i va acompanyat de 4 annexos.
El primer 'articles 1 a 6' conté les disposicions generals.
El segon 'articles 7 a 9' regula la inspecció tècnica d'edificis d'habitatges.
El tercer 'articles 10 a 17' es refereix al certificat d'aptitud.
Les disposicions addicionals es refereixen, successivament, a les relacions entre propietaris i companyies d'assegurances, l'advertiment de situacions anòmales dels habitatges, el Llibre de l'edifici i els ajuts excepcionals pel cost de les inspeccions.
Les dues disposicions transitòries versen sobre edificis que hagin estat sotmesos al test de l'edifici i sobre l'Agència de l'Habitatge de Catalunya.
Les disposicions finals tracten de la degradació normativa de determinades regulacions, de la relació entre la cèdula d'habitabilitat i el certificat d'aptitud, i de l'entrada en vigor.
L'annex 1 conté el model d'informe de la inspecció tècnica; l'annex 2, el model de comunicat a l'ens local del municipi en supòsits de risc per a les persones; l'annex 3 es refereix al Programa d'inspeccions tècniques obligatòries de la Generalitat, i l'annex 4 inclou el model de comunicat a l'Administració de situacions anòmales.
El Dictamen s'ha sol·licitat amb urgència, amb una justificació expressa d'aquesta.
La Comissió Jurídica Assessora és competent per a emetre dictamen preceptiu respecte dels projectes de reglaments que es dictin per a desplegar les lleis o el dret comunitari i llurs modificacions, segons disposa l'article 8.2.b) de la Llei 5/2005, de 2 de maig, com ara és el cas, en què el Projecte en qüestió es dicta en desplegament de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.
En l'examen de casos com el present, en què es dictamina sobre un Projecte reglamentari, és doctrina reiterada d'aquesta Comissió que l'abast de la seva intervenció comporta l'estudi de la competència de la Generalitat de Catalunya; l'habilitació del Govern per a dictar la norma de què es tracta; la comprovació que s'hagin seguit els tràmits procedimentals previstos en la llei per a l'elaboració, i, especialment, l'anàlisi de la legalitat del text normatiu; tot això, sens perjudici que també es puguin formular suggeriments sobre eventuals deficiències que calgui evitar o sobre possibles millores que calgui introduir en el Projecte.
La norma examinada versa sobre la matèria d'habitatge.
En aquest àmbit correspon a la Generalitat, d'acord amb l'article 137.1 de l'Estatut, la competència exclusiva en matèria d'habitatge.
En particular, són rellevants les atribucions de les lletres a), b), e), f) i g).
La disposició addicional desena de la Llei 18/2007 preveu que el Govern ha de regular, en el termini d'un any, els continguts i els programes d'inspecció tècnica.
Els articles 22, 23, 25, 26 i 28 de la Llei contenen diverses remissions específiques per al desplegament reglamentari.
Així, doncs, existeix habilitació suficient del Govern per a dictar la norma reglamentària projectada.
V. S'estudia en aquest fonament si en l'elaboració i la tramitació del Projecte de decret s'han respectat les previsions de l'ordenament.
S'han de contrastar les actuacions realitzades amb les determinacions per a l'elaboració de disposicions generals que disposen els articles 63 i següents de la Llei 13/1989, de 14 de desembre, d'organització, procediment i règim jurídic de l'Administració de la Generalitat, modificada per la Llei 4/2001, de 9 d'abril.
S'examina, en primer lloc, si s'han acomplert els requeriments relatius a la documentació.
L'article 63.2 de la Llei 13/1989 disposa que la memòria justificativa que ha de constar en un expedient de disposició general ha d'indicar el marc normatiu en què s'insereix la proposta, justificar l'oportunitat i l'adequació de les mesures proposades a les finalitats perseguides, valorar la perspectiva d'igualtat de gènere, fer referència a les consultes efectuades i altres dades d'interès.
La memòria justificativa, que ha estat actualitzada en el curs de la tramitació, respon al requeriment del precepte esmentat.
S'ha incorporat també una llista de disposicions afectades i una taula de vigències, tal com exigeix la Llei 13/1989, que també s'ha variat al llarg de l'expedient.
En l'expedient consta un document que vol respondre a les exigències de l'article 63.2 de la Llei 13/1989, amb un estudi en termes de cost-benefici 'de caràcter considerablement concís' i una referència als costos pressupostaris previsibles per a l'Administració autonòmica.
El document inicial ha estat complementat per un document aportat al final de la tramitació.
La seva consideració global comporta un compliment sobri de les exigències legals.
S'incorpora l'informe d'avaluació d'impacte normatiu, de 2 de març de 2010.
En relació amb la documentació s'observen algunes deficiències, com la no-incorporació de documents a l'índex (pàg.
296 i 142-145) o la falta de signatura d'escrits i informes (per exemple, pàg.
S'haurien de corregir aquestes irregularitats (com ja s'ha indicat en els dictàmens 111/08 i 40/10 d'aquesta Comissió).
S'examina a continuació la tramitació del Projecte.
Consten els informes de l'Institut Català de les Dones, el Consell de Treball, Econòmic i Social i l'Agència Catalana de Protecció de Dades, que han estat específicament considerats.
També n'ha informat la Comissió de Govern Local, en la sessió celebrada el 16 de juny de 2010, segons acredita la certificació del seu secretari.
Ara bé, malgrat que l'òrgan proposant indica que s'ha incorporat la part de l'acta relativa a aquest punt, no es troba en l'expedient.
Hem indicat reiteradament la conveniència d'incorporar-la (dictàmens, entre d'altres, 330/09 i 4/10).
El Projecte de decret va ser sotmès a informació pública (Edicte de 9 de març de 2010, publicat al DOGC núm. 5583) i audiència dels interessats i s'han valorat les al·legacions presentades, de manera que consten indicades les presentades i la seva acceptació o no.
Com que no queda clar si va quedar exposada la totalitat de la documentació, s'ha de recordar que en els tràmits de participació ha d'estar a disposició la totalitat de la documentació preceptiva, en la versió del moment d'aquests tràmits (dictàmens 204/08 i 304/08, entre d'altres).
El Projecte ha estat objecte d'informe per l'Assessoria Jurídica del Departament, però aquest s'ha produït abans de la incorporació de l'informe de l'Agència Catalana de Protecció de Dades.
Cal que l'informe jurídic final s'emeti en presència de la totalitat de l'expedient (Dictamen 282/08).
El Projecte de decret ha estat objecte d'informe favorable pel Consell Tècnic.
La Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, conté els paràmetres principals específics de legalitat del Projecte de decret.
L'article 30 estableix el deure dels propietaris dels immobles, l'ús principal dels quals sigui residencial, de conservar i rehabilitar de tal manera que sempre estiguin en condicions d'ús efectiu i adequat, segons un marc normatiu ampli com és la mateixa llei i la normativa d'ordenació de l'edificació, del patrimoni cultural i arquitectònic, de protecció del medi ambient, del paisatge i d'urbanisme.
Aquest deure forma part de la funció social de la propietat (art. 33.2 de la Constitució espanyola), i es considera que incompleixen aquesta funció, amb les conseqüències que se'n deriven, en el cas que l'incompliment del deure '[...] comporti un risc per a la seguretat de les persones i se'ls hagi garantit, si en demostren la necessitat, els ajuts públics suficients per a afrontar el cost de la conservació o la rehabilitació de l'habitatge'.
L'article 31 estableix, com a límit del deure, els supòsits de declaració de ruïna, la precisió dels quals es remet a la legislació urbanística.
Els articles successius regulen diverses mesures i procediments per a assegurar la conservació dels edificis: expropiació o ocupació temporal, declaració d'inhabilitat, retorn d'ocupants, mesures de foment i ordres d'execució.
La Llei 18/2007 regula la inspecció tècnica dels edificis d'habitatges en el capítol I 'Qualitat del parc immobiliari i requisits exigibles als habitatges' del títol III 'De la qualitat del parc immobiliari d'habitatges'.
Precisament, el primer precepte, l'article 22, que defineix la qualitat d'un habitatge i estableix regles com també remissions al desplegament reglamentari en l'apartat 7, quan enumera les accions que cal dur a terme per part del departament de la Generalitat competent en matèria d'habitatge, indica, en la lletra e), 'establir uns programes d'inspecció tècnica dels edificis d'habitatges', per a l'establiment del contingut i la programació dels quals la disposició addicional desena fixa un termini.
Després de regular en l'article 25 el Llibre de l'edifici i en l'article 26 la cèdula d'habitabilitat, l'article 28 estableix l'ordenació de la inspecció tècnica dels edificis d'habitatges.
L'article 28 inicia la regulació afirmant que l'adequació dels edificis d'habitatges als nivells de qualitat exigibles en cada moment s'ha d'acreditar mitjançant inspeccions tècniques.
La seva promoció correspon al departament competent i a les entitats locals.
L'apartat segon indica els supòsits d'inspecció obligatòria: si ho determinen els programes de la Generalitat o de les entitats locals o de les ordenances d'aquestes, i els habitatges situats en edificis que s'han d'acollir a programes públics de foment de la rehabilitació.
L'acreditació de l'estat de l'edifici deriva d'informes signats per tècnics competents.
A aquest efecte la Generalitat pot encarregar els controls periòdics als col·legis professionals o associacions 'vinculats a l'edificació'.
Els informes han de ser visats pels col·legis professionals.
En vista de l'informe, l'Administració, mitjançant el certificat d'aptitud corresponent, declara si l'edifici és o no apte per a l'ús d'habitatge.
L'apartat setè acota l'abast material del control, en precisar que són 'sens perjudici dels altres controls en matèria de seguretat industrial que s'hagin de fer'.
L'apartat sisè preveu que les mancances posades de manifest per la inspecció poden donar lloc a l'adopció de mesures correctores, 'que poden arribar, en situacions extremes de manca de seguretat per a les persones, al desallotjament i la clausura'.
D'altra banda, l'article 65, que forma part del títol IV de la Llei 18/2007, sobre la protecció dels consumidors i els usuaris en el mercat immobiliari, en regular els documents que els transmitents d'habitatges han de lliurar als adquirents, inclou el certificat d'aptitud en el cas que l'edifici hagi estat obligat a passar la inspecció tècnica.
Finalment, s'ha de recordar la regulació sancionatòria continguda en els articles 112 i següents de la Llei 18/2007 amb tipificació d'infraccions molt greus 'article 123.1.a), f), g)' i greus 'article 124.1.a), c), g)'.
S'ha remarcat les més directament referides a la inspecció.
La darrera lletra g) tipifica com a infracció greu no disposar del certificat d'inspecció de l'edifici en els supòsits en què sigui exigible.
Les remissions estan regulades en l'article 118 i preceptes correlatius.
D'altra banda, l'article 3.1.i) de la Llei 13/2009, de 22 de juliol, de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, assigna a aquesta la funció de 'gestionar i executar el programa d'inspecció tècnica d'edificis'.
Així mateix, se li encarrega en altres apartats 'lletres r) i l)' vetllar pel compliment del deure de conservació dels edificis i les funcions d'inspecció i sanció i adoptar les mesures provisionals.
Aquest és el marc legal específic en el qual se situa el Projecte de decret, que, lògicament, ha d'observar també la resta d'ordenament jurídic.
Ara bé, tot respectant aquest context legal, l'exercici de la potestat reglamentària suposa desplegament i complement de les previsions de la Llei, que sovint reclama aquesta col·laboració.
En desplegar els preceptes legals, no es pot, però, infringir o desfigurar l'ordenació legal, si bé aquesta subordinació no es pot entendre com a anul·lació de l'espai propi de la funció de desplegament.
D'aquesta manera, es pot afirmar que hi ha possibilitats d'innovació regulatòria, encara que lògicament supeditada a les normes que es despleguen i a la totalitat de l'ordenament jurídic.
Aquest és l'entorn en el qual s'examina el Projecte de decret.
Examen, a continuació, del contingut del Projecte normatiu
Pel que fa al preàmbul, al marge de la conveniència de repassar la puntuació i l'ús de les majúscules, caldria diferenciar en la fórmula de promulgació (darrer paràgraf) l'abast diferent de la intervenció del Consell de Treball, Econòmic i Social de Catalunya i d'aquesta Comissió, ja que únicament respecte de la intervenció de la Comissió, si es formulen observacions essencials, entra en joc la disjuntiva entre 'vist' o 'd'acord' en funció de l'acceptació de les observacions esmentades.
El capítol I sobre disposicions generals s'inicia amb la definició de l'objecte, continguda en l'article 1.
L'article 2, relatiu a l'àmbit d'aplicació del Decret, ho estén a tots els edificis d'habitatges, encara que també hi hagi altres usos.
Aquest plantejament és coherent amb les previsions de l'article 28.1 de la Llei 18/2007, que refereix la inspecció tècnica a tots els edificis d'habitatges, sense excloure'n cap modalitat.
L'article 3 regula els supòsits d'obligatorietat de la inspecció.
L'apartat 1 regula quan la inspecció és obligatòria i diferencia entre la previsió en el programa d'inspeccions tècniques obligatòries de la Generalitat, en els programes i ordenances locals i, finalment, en el cas d'acollir-se l'edifici a programes públics de foment de la rehabilitació.
Les precisions que s'incorporen, respecte d'allò que determina l'article 28.2 de la Llei 18/2007, entren en l'àmbit del desplegament reglamentari.
En tot cas, es podria valorar la conveniència de la referència de la lletra a) al programa contingut en l'annex 3, ja que l'obligatorietat, segons la llei, es dóna sempre que l'edifici estigui inclòs en el Programa, sigui en el formulat en l'annex 3, o en altres futures versions.
Els apartats 2, 3 i 4 recullen previsions legals i en algun punt afegeixen precisions que no discrepen dels manaments legals (articles 28, 30 i 31).
Respecte de l'apartat 3, seria convenient precisar el moment procedimental de la declaració de ruïna al qual es vol fer referència.
L'article 4.1 identifica les persones i entitats subjectes al deure de dur a terme la inspecció en els titulars de l'edifici; cosa coherent amb el deure de conservació dels immobles, al qual va lligada la inspecció tècnica, que estableix l'article 30.1 de la Llei 18/2007, el qual es predica del propietari.
El segon paràgraf disposa que els propietaris i ocupants han de facilitar l'accés per a fer la inspecció 'per tal de possibilitar l'examen dels elements comuns de l'edifici que sigui necessari'.
Aquesta previsió pot trobar suport en l'article 108 de la Llei 18/2007, si bé s'ha d'entendre que s'inclou implícitament el compliment de la regla d'aquest article: 'dins les exigències que estableix l'ordenament jurídic'.
En altre cas, la regulació seria il·legal i s'hauria de formular una observació essencial.
L'article 4.2 determina que el cost econòmic de la inspecció tècnica és a càrrec dels titulars dels immobles.
És una previsió coherent amb el deure de conservació de l'article 30.1 de la Llei, la qual, en l'article 28.8, implícitament, ja preveu aquesta assignació dels costos.
L'article 5 es refereix als convenis amb col·legis i associacions professionals, de manera que pot trobar suport en les previsions del segon incís de l'article 28.4 de la Llei 18/2007.
En tot cas, convindria especificar que els convenis de col·laboració han de preveure clàusules sobre els costos econòmics de les inspeccions i informes.
Així mateix, haurien de preveure clàusules sobre els mecanismes de seguiment i control per part de l'Administració de les activitats de col·laboració ofertes pels col·legis i les associacions professionals.
L'article 6 'sobre inspecció administrativa d'edificis d'habitatges' indica les instàncies públiques que poden procedir a la inspecció dels edificis 'de conformitat amb la legislació vigent', encara que seria bo identificar les altres administracions competents.
En referir-se a inspecció i no a inspecció tècnica, sembla que el precepte es refereix a la inspecció com a activitat material, i no a l'assignació de comeses, si bé la referència a comprovar l'estat dels edificis sembla al·ludir a una inspecció tècnica directa de l'Administració.
Si és així, hauria de revisar-se la titulació de l'article i fer-ne més expressiva la redacció.
Si, en canvi, es vol al·ludir a la inspecció administrativa 'de verificació del compliment de normes no tècniques relatives a l'habitatge', la referència sembla estranya a l'objecte del Projecte normatiu, encara que no és il·legal.
En tot cas, resten confusos el règim jurídic i els efectes d'aquesta inspecció.
El capítol II es refereix a la inspecció tècnica i la seva materialització 'apartats 1, 3 i 4' i identifica el personal apoderat per a portar-la a terme 'apartat 2'.
Respecte de la definició i el contingut dels tres apartats assenyalats primer, es pot afirmar que es corresponen amb les previsions de l'article 28 de la Llei 18/2007, amb una àmplia remissió al reglament que conté el seu apartat 3.
L'apartat 2 de l'article 7 es pronuncia sobre les titulacions que han de tenir les persones que facin la inspecció tècnica: arquitecte/a, aparellador/a, arquitecte/a tècnic/a o enginyer/a d'edificació.
L'article 28.4 de la Llei 18/2007 al·ludeix només als tècnics competents com a signataris de l'informe que acredita l'estat de l'edifici, sense altres previsions sobre la seva titulació.
Ara bé, en un segon incís es preveu que 'L'Administració de la Generalitat pot contractar les tasques de control periòdic dels edificis amb els col·legis o les associacions professionals vinculats a l'edificació'.
D'altra banda, s'ha de tenir present que els edificis que s'han d'inspeccionar són únicament els destinats a habitatge.
La redacció de l'article 7.2 del Projecte de decret ha estat objecte de consideració en diverses al·legacions presentades per col·legis professionals, que, en essència, proposen la inclusió de noves professions en la relació continguda en l'article 7.2, o, en un cas, que s'elimini qualsevol pronunciament en entendre que les previsions professionals s'haurien de fer per llei en afectar a atribucions de professions titulades.
Cal examinar primer les dades que ofereix la Llei 18/2007.
L'article 49.1 disposa que 'els agents que intervenen en el procés d'edificació i rehabilitació d'habitatges són els que estableixen la normativa d'ordenació de l'edificació i aquesta llei'.
Hi ha, doncs, una remissió a la Llei 38/1999, de 5 de novembre, que regula l'ordenació de l'edificació.
Com ja s'ha vist, l'article 28.4 conté una única precisió perquè fa referència a la vinculació a l'edificació.
La Llei estatal 38/1999, pel que fa a la identificació de les atribucions professionals, classifica els edificis en tres grups i només en el de la lletra a) estableix, segons l'article 10, que regula el projectista, la reserva als arquitectes de les edificacions d'usos 'Administratiu, sanitari, religiós, residencial en totes les seves formes, docent i cultural'.
I el mateix fa l'article 13.2 respecte de la identificació del director de l'execució de l'obra, i precisa que la titulació és la d'arquitecte/a tècnic/a.
En definitiva, segons la regulació de les professions relacionades amb l'edificació, les professions titulades competents 'segons les diverses fases constructives' són les dels/de les arquitectes i dels/de les arquitectes tècnics/tècniques (o aparelladors/ores o enginyers/eres d'edificació).
Les altres professions tècniques, pel que fa a l'edificació per a usos residencials, poden dur a terme elements complementaris o auxiliars (articles 2.3 i 10.2.a), darrer paràgraf).
És cert que la Llei 38/1999 no es refereix a l'emissió d'informes sobre l'estat de les edificacions ni a la realització d'inspeccions tècniques.
Ara bé, aquestes, com altres possibles activitats, són vicàries de les atribucions per a projectar i construir edificacions residencials.
És en aquest context que pren significació la previsió de l'article 28.4 de la Llei 18/2007 i, sobretot, la molt àmplia remissió de l'article 49.1 de la mateixa llei, abans transcrita.
La inspecció tècnica dels edificis d'habitatges és una tècnica instrumental del procés d'edificació i rehabilitació d'habitatges, i amb aquesta finalitat són d'aplicació les atribucions professionals de la Llei estatal 38/1999.
En aquest marc es pot considerar que les previsions de l'article 7.2, primer incís, sobre les professions a càrrec de les inspeccions tècniques, tenen suport suficient.
L'article 7.2 conté un segon incís: 'L'Administració pot establir convenis de col·laboració amb els col·legis professionals per tal de garantir la idoneïtat del personal tècnic i, si s'escau, la qualitat de l'informe tècnic resultant'.
Aquest text constitueix la redacció final d'una qüestió àmpliament debatuda, i variant en l'expedient, des de primeres redaccions que preveien el visat professional, tal com estableix l'article 28.5 de la Llei 18/2007.
Ara bé, aquesta previsió va quedar afectada per l'alteració de l'article 13 de la Llei de col·legis professionals de 1974 per la Llei 25/2009, de 22 de desembre.
La remissió a un reglament per a establir els supòsits de visat obligatoris ha estat coberta pel Reial decret 1000/2010, de 5 d'agost, sobre visat col·legial obligatori, ja vigent.
Els informes tècnics d'inspecció no poden considerar-se compresos en la relació de l'article 2, que detalla els supòsits obligatoris.
L'incís del Projecte de decret s'articula per una altra via.
En concret, pot trobar suport en la disposició addicional cinquena de la Llei 25/2009 esmentada.
L'article 8 regula l'informe de la inspecció tècnica i el seu contingut.
Es constata una falta de paral·lelisme en l'apartat a) i b), ja que en el primer no s'especifiquen les diferències que s'han de repassar ni el termini.
Caldria revisar aquestes determinacions.
L'article 9 regula el lliurament de l'informe a la propietat i les actuacions que cal fer.
Es recomana considerar les possibles connexions (i repeticions) entre l'article 9.2 i l'article 8.6.
D'altra banda, els termes concrets amb què s'articula l'informe d'inspecció i la sol·licitud del certificat d'aptitud en l'apartat 3 es poden considerar compresos en l'àmbit del desplegament reglamentari.
El capítol III es refereix al certificat d'aptitud previst per l'article 28.5 de la Llei 18/2007.
L'article 10 defineix el certificat d'aptitud.
Es recomana revisar la proposta a fi d'incloure una referència més directa a la idoneïtat de l'edifici per a l'ús d'habitatge, què és allò que expressament fa l'article 28.5 in fine de la Llei 18/2007: si l'edifici és o no apte per a ésser usat com a habitatge.
L'article 11, amb el nom de 'qualificació del certificat d'aptitud', regula les modalitats de la qualificació de l'edifici com a apte i el supòsit de no apte.
Les previsions s'adeqüen a la Llei i, en concret, a l'article 28.6, amb especificacions pròpies de les normes reglamentàries.
Es podria revisar la titulació de l'article, que no és clara.
L'article 12 regula el lliurament del certificat als adquirents.
El primer paràgraf preveu l'obligació d'efectuar un lliurament d'una còpia autenticada del certificat en les transmissions.
S'ha d'entendre que es refereix a les transmissions inter vivos, i així es podria explicitar per tal d'evitar les confusions que s'han produït en supòsits anàlegs.
Aquesta previsió es correspon amb l'obligació establerta per l'article 65.1.e) i 2 de la Llei 18/2007.
Es preveuen algunes exoneracions de les obligacions dels transmitents de concertació amb els adquirents.
Ara bé, falta regular la situació derivada del silenci administratiu positiu, previst en l'article 14.2, i com s'acredita l'obtenció en aquest del certificat.
L'article 13 regula la competència per a atorgar els certificats d'aptitud.
En l'apartat 3 es fa referència a uns informes de la inspecció administrativa prevista en l'article 6.
Cal reiterar allò que s'ha dit sobre aquest darrer precepte abans.
L'article 14 es refereix al termini de resolució per a atorgar el certificat d'aptitud i preveu, en el cas d'inactivitat, silenci administratiu positiu.
S'hauria de revisar-ne la redacció i substituir l'expressió 's'entén' per 'la persona interessada pot entendre', segons disposa l'article 43.1 de la Llei 30/1992.
L'article 15 regula la vigència del certificat d'aptitud, que es fixa en 10 anys, després dels quals s'ha de procedir a la renovació.
El precepte també regula l'extinció de la vigència en els apartats 3 i 4.
Semblaria més adequat establir la revocació del certificat.
L'article 16, sobre conseqüències de l'incompliment, preveu, en l'apartat primer, que la manca de certificat, quan és obligatori, pot comportar la imposició de multes coercitives i sancions, previsió que troba suport en els articles 113 i 115 i següents de la Llei 18/2007.
L'apartat segon preveu l'adopció d'ordres d'execució i altres mesures d'intervenció previstes legalment per manca d'esmena de deficiències o d'adopció de mesures de seguretat.
Els articles 38 i següents de la Llei 18/2007 hi donen aixopluc.
L'article 17 regula un fitxer comú d'inspeccions tècniques d'edificis d'habitatges.
En l'apartat 2 es fa una subjecció expressa a la Llei orgànica 15/1999, de 13 de desembre, i al Reial decret 1720/2007, de 21 de desembre.
La disposició addicional primera deixa constància de la irrellevància de les seves disposicions pel que fa a les relacions entre propietaris i companyies d'assegurances.
La disposició addicional segona estableix, d'una banda, l'obligació per als tècnics que participen en la inspecció tècnica de comunicar situacions d'infrahabitatge, i, d'una altra, que aquest aspecte no afecta la viabilitat del certificat d'aptitud; pronunciament lògic atesa la finalitat d'aquest.
La utilització anòmala dels habitatges està regulada en els articles 41 i següents de la Llei 18/2007.
La disposició addicional tercera, sobre previsions relatives al Llibre de l'edifici, constitueix un primer desplegament puntual de la detallada regulació continguda en l'article 25 de la Llei 18/2007.
L'apartat 2 sembla innecessari en vista del precepte legal i s'hauria de millorar la redacció de l'apartat 1.
La disposició addicional quarta al·ludeix als ajuts excepcionals pel cost de les inspeccions tècniques, ja previstes en l'article 28.8 de la Llei, sense que aporti pràcticament res.
La disposició transitòria primera estableix un règim d'acomodació dels edificis sotmesos al test de l'edifici a fi d'obtenir el certificat d'aptitud.
La disposició transitòria segona es refereix al període anterior a l'entrada en funcionament de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya.
La disposició final primera apodera el president de l'Agència de l'Habitatge per a modificar els annexos 1 i 3 'per tal d'adaptar-los als nivells de qualitat exigibles als edificis d'habitatges en cada moment'; acotació que limita l'abast de l'apoderament.
També l'habilita per a adaptar i actualitzar el contingut dels documents que formen part del Llibre de l'edifici.
Aquest atorgament de funcions normatives de desplegament de l'article 25 de la Llei 18/2007 no té suport legal.
Aquesta és una observació de caràcter essencial.
La disposició final segona regula la relació de prevalença entre cèdula d'habitabilitat i certificat d'aptitud, que és de la primera en els elements privatius, i del segon, en els comuns.
És un criteri coherent amb el contingut i la finalitat de cada document, i es pot entendre que la previsió se situa en el marc del desplegament reglamentari.
La disposició final tercera estableix una vacatio legis de tres mesos.
Els annexos 1 i 2 contenen models de comunicació.
L'annex 3 inclou el Programa d'inspeccions tècniques obligatòries amb una periodificació que implica una activitat de gran envergadura, que l'Administració haurà valorat.
Una vegada considerades les observacions contingudes en el cos del Dictamen, que tenen caràcter essencial les relatives a la disposició final primera, es pot elevar al Govern el Projecte de decret sobre la inspecció tècnica dels edificis d'habitatges per a la seva aprovació.