I. El conseller de Territori i Sostenibilitat ha sotmès al dictamen de la Comissió Jurídica Assessora el "Projecte per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les inspeccions tècniques i el Llibre de l'edifici".
La disposició general projectada consta d'un preàmbul, trenta-cinc articles estructurats en cinc capítols, quatre disposicions addicionals, dues transitòries, una derogatòria, quatre de finals i un annex.
S'inclouen en l'expedient les versions anteriors de dates 11 de març, 23 i 29 de juliol, 29 d'octubre i 14 de novembre de 2014.
La versió sobre la qual dictamina aquesta Comissió Jurídica Assessora és la de 26 de gener de 2015.
La Comissió Jurídica Assessora és competent per a emetre dictàmens sobre els reglaments o les disposicions de caràcter general que es dicten per a desplegar les lleis, com és el cas que ens ocupa, segons el que disposa l'article 8.2.b) de la Llei 5/2005, de 2 de maig, reguladora d'aquest òrgan consultiu.
En aquest Dictamen s'han d'analitzar les qüestions següents, que afecten tant el procés d'elaboració com la legalitat de la disposició.
Primerament, l'abast del dictamen suposa l'estudi de la competència de la Generalitat de Catalunya i l'estudi de l'habilitació per a dictar la norma de què es tracta.
En segon lloc, correspon tractar els aspectes relatius a l'observança dels requisits i les exigències establertes en el procés d'elaboració de les disposicions de caràcter general; en conjunt, si el Projecte s'ha tramitat d'acord amb els preceptes que regulen l'elaboració -i, si escau, la modificació- de les disposicions generals, d'acord amb el que es preceptua en els articles 61 a 70 de la Llei 26/2010, de 3 d'agost, de règim jurídic i de procediment de les administracions públiques de Catalunya; i d'acord amb la resta de les normes que li són d'aplicació.
Finalment, cal analitzar si la disposició en projecte s'ajusta, pel que fa al contingut, a les normes que desplega i a la resta de l'ordenament.
Això últim comporta, necessàriament, una anàlisi succinta del marc normatiu en què s'enquadra la disposició en projecte.
El contingut de la norma que s'analitza amb aquest Dictamen estava regulat a través de dos decrets, sobre la inspecció tècnica dels edificis d'habitatges (Decret 187/2010), i el contingut del llibre de l'edifici per als habitatges de nova construcció (Decret 206/1992).
Ambdues normes havien desplegat, respectivament, la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, i la Llei 24/1991, de 29 de novembre, de l'habitatge.
Tot i que la seva finalitat aparenti ser de més gran abast, la norma reglamentària en projecte integra en una sola disposició els preceptes reguladors de les inspeccions tècniques d'edificis i el llibre dels edificis d'habitatges, amb algunes modificacions.
Amb aquesta norma es pretén una regulació que permeti dotar els edificis d'habitatges d'uns informes tècnics que serveixin per a detectar deficiències o elements a reparar; es pretén, també, fomentar la cultura del manteniment dels edificis d'habitatges; facilitar el coneixement de l'estat en què es troben a les persones propietàries i, si escau, a les comunitats de propietaris; i, també, que es puguin programar actuacions per a acordar l'aportació de fons necessaris per a poder portar a terme la conservació i l'adequació dels habitatges.
En un segon àmbit, la norma pretén rectificar aspectes anteriorment regulats que a la pràctica s'havien manifestat poc operatius, segons es dedueix de les memòries.
Així, es flexibilitza el sistema de qualificació dels edificis sotmesos a la inspecció tècnica d'edificis (ITE), de manera que els que tinguin deficiències significatives puguin obtenir un certificat d'aptitud, fins i tot abans de fer les obres de reparació.
Un dels motius és el de flexibilitzar l'anterior qualificació d'habitatges "aptes" i "no aptes", que, en el fons, resultava negar l'evidència que molts edificis que s'estan destinant a usos residencials, malgrat tenir deficiències tècniques importants, permetien el seu ús com a habitatge sense cap risc a les persones.
La solució actual d'edifici "apte", "apte provisional" i "apte cautelarment" s'entén que és més ajustada a la realitat de les edificacions existents.
Respecte de la regulació anterior, s'amplia, també, l'obligatorietat de fer la inspecció tècnica d'edificis a determinats tipus d'edificis unifamiliars, novetat aquesta del Projecte sobre el qual es dictamina.
El marc legal que es desplega està constituït per la Llei 18/2007, del dret a l'habitatge, els articles 25, 28, 30 i 65 de la qual regulen les matèries que seran objecte de desplegament posterior: el llibre de l'edifici, la inspecció tècnica dels edificis d'habitatge, el deure de conservació, les inspeccions tècniques d'edificis d'aptitud, l'infrahabitatge i la protecció a l'adquirent de l'habitatge.
L'article 30 determina el deure dels propietaris dels immobles l'ús principal dels quals sigui el residencial, que és no un altre que el de conservar i rehabilitar els edificis de manera que estiguin sempre en condicions d'ús efectiu i adequat.
D'altra banda, l'article 65 de la Llei 18/2007 regula la protecció dels consumidors i usuaris en el mercat immobiliari i els documents que els transmitents d'habitatges han d'entregar als adquirents, fins i tot el certificat d'aptitud en el cas que l'edifici hagi estat obligat a sotmetre's a la inspecció tècnica.
Com es pot comprovar, totes aquestes obligacions i deures no resultaven noves, sinó que es deduïen ja dels articles 197 i 198 del Text refós de la Llei d'urbanisme, aprovat pel Decret legislatiu 1/2010, de 3 d'agost, en la seva versió consolidada, i en el Reglament sobre protecció de la legalitat urbanística, aprovat pel Decret 64/2014, de 13 de maig.
No cal deixar d'esmentar que la Llei 8/2013, de 26 de juny, de rehabilitació, regeneració i renovació urbana, va regular, en el seu moment, l'informe d'avaluació dels edificis i el certificat d'eficiència energètica.
Amb independència de l'anterior, els articles 4, 5 i 6, així com diverses disposicions finals, van ser impugnats davant del Tribunal Constitucional per vulnerar les competències de la Generalitat de Catalunya assumides en virtut de l'article 137.1 de l'Estatut d'autonomia de Catalunya (EAC).
El recurs, interposat el 17 de setembre de 2013, va ser admès a tràmit per providència de 5 de novembre de 2013.
En connexió amb l'anterior, l'Estat també va aprovar el Reial decret llei 8/2011, d'1 de juliol, de mesures de suport als deutors hipotecaris, de control de la despesa pública i cancel·lació de deutes amb empreses i autònoms contractats per les entitats locals, de foment de l'activitat empresarial, impuls de la rehabilitació i de simplificació administrativa.
En detectar-se, també, la possible vulneració de la competència exclusiva de la Generalitat en matèria de conservació i manteniment d'habitatges, que n'inclou la inspecció, reconeguda en l'article 137.1.h) de l'EAC, es va presentar un recurs d'inconstitucionalitat, que va ser admès a tràmit en data 8 de maig de 2012.
La qüestió se centra en el fet que el legislador estatal no podia arribar a regular amb tanta intensitat la inspecció dels edificis i altres tècniques possibles de control -tal com s'expressava en els articles 21 i 22 del Reial decret llei esmentat- sense vulnerar les competències exclusives de Catalunya en matèria de dret de l'habitatge.
Malgrat el que s'ha dit, és sabut que la Llei 8/2013, de rehabilitació, regeneració i renovació urbana, en la disposició derogatòria única, punt 6, va derogar els articles 21 i 22, la disposició addicional tercera i les disposicions transitòries primera i segona de la disposició estatal esmentada.
Qüestió aquesta que resol, i, d'altra banda, tanca, el marc normatiu a què s'ha fet al·lusió.
La Generalitat de Catalunya té la competència exclusiva en matèria d'habitatge, d'acord amb l'article 137 de l'EAC; en efecte, la lletra b) li atribueix l'establiment de prioritats i objectius de l'activitat de foment de les administracions públiques de Catalunya en matèria d'habitatge, i l'adopció de les mesures necessàries per a assolir-los, tant amb relació al sector públic com al privat; la f), li atribueix les normes sobre l'habitabilitat dels habitatges, i la h), la normativa sobre conservació i manteniment dels habitatges i la seva aplicació.
El Govern exerceix la potestat reglamentària d'acord amb el que preveuen l'article 68 de l'EAC i els articles 26.e) i 39 de la Llei 13/2008, de 5 de novembre, de la presidència de la Generalitat i del Govern.
En el cas sobre el qual es dictamina, l'article 28.3 de la Llei 18/2007, del dret de l'habitatge, estableix que els continguts i la vigència de les inspeccions tècniques dels edificis d'habitatges s'han de determinar per reglament.
L'article 25.2 d'aquesta mateixa llei estableix que el model i el contingut del llibre de l'edifici, sens perjudici dels mínims que fixa aquesta llei, s'han d'establir per reglament.
A l'últim, l'article 25.5 estableix que, en el cas dels edificis existents en el moment de l'entrada en vigor de la llei que no tinguin llibre de l'edifici, aquest és exigible en els supòsits i amb el contingut que s'estableixi per reglament.
En conclusió, el Govern posseeix habilitació en els termes de la Llei 18/2007 per al desplegament que s'inclou en aquest Projecte.
S'ha d'entrar en l'anàlisi dels aspectes formals que afecten el procediment de l'elaboració del Projecte de decret que se sotmet a dictamen, a l'efecte de comprovar si s'ha ajustat als tràmits dels articles 61 a 70 de la Llei 26/2010.
El Projecte de decret s'ha impulsat a proposta del Departament de Territori i Sostenibilitat.
L'Agència de l'Habitatge de Catalunya ha estat la unitat directiva que ha tramitat, de conformitat amb l'article 62.1 de la Llei 26/2010, el Projecte de reglament.
L'Agència de l'Habitatge de Catalunya és una entitat de dret públic amb personalitat jurídica pròpia, que entre les seves funcions atribuïdes figura gestionar i executar el programa d'inspecció tècnica d'edificis.
La primera versió de l'avantprojecte porta data d'11 de març de 2014, per tant, la norma ha seguit una tramitació de gairebé un any, ateses, possiblement, les intervencions dels tràmits de participació (audiència i informació pública).
El Projecte va acompanyat d'una memòria que, succintament, justifica la necessitat i l'oportunitat de la reforma (pàg.
54 a 76), i inclou l'avaluació del nombre dels edificis i els anys de la seva construcció a Catalunya; els tècnics competents per a la inspecció; el temps d'emissió del certificat, i l'impacte normatiu (pàg.
Al juliol de 2014, l'Oficina del Govern per a la Millora de la Regulació va donar instruccions a l'Agència de l'Habitatge sobre com efectuar l'avaluació de càrregues.
L'informe de l'Oficina del Govern, datat el mateix dia que la versió del Projecte sobre el qual es dictamina, conté, també, una avaluació de les càrregues administratives (pàg.
En la pàgina 689 de l'expedient, l'Agència de l'Habitatge acorda que s'inclogui l'informe esmentat en l'expedient (el 27 de gener de 2015).
Les recomanacions que efectua l'Oficina de Govern s'orienten tant en el sentit tant de mantenir l'estructura, com les indicacions contingudes en les "recomanacions sobre la memòria d'avaluació de l'impacte de les mesures proposades, i esquema de continguts", així com en el necessari estudi i aprofundiment de l'impacte econòmic i social.
L'Oficina de Govern entén que no s'han quantificat en tota la seva extensió les possibles càrregues administratives imposades a l'efecte de simplificar procediments.
En general, observa una identificació i quantificació de les càrregues administratives de les empreses i de les càrregues administratives imposades als ciutadans que no són exactes.
Aquesta Comissió considera que l'avaluació, la mesura i l'anàlisi de l'extensió de les càrregues, així com les repercussions del Projecte observades en termes de simplificació de procediment, les hauria d'haver efectuat l'entitat que impulsava la norma i que haurien d'haver estat tingudes en compte a l'inici del procediment d'elaboració.
El Projecte de decret es va sotmetre al tràmit de consulta interdepartamental a través del SIGOV.
Consten incorporades a l'expedient les observacions que van formular durant aquest tràmit els diferents departaments.
Respecte dels informes preceptius, consten el del director general de Pressupostos del Departament d'Economia i Coneixement, de 13 de març de 2014, sobre la vessant estrictament pressupostària; el de la Comissió de Govern Local de Catalunya, que informa favorablement sobre el Projecte; i el del Consell de Treball, Econòmic i Social de Catalunya - Dictamen 39/2014-, en què formula diverses recomanacions i proposa redaccions alternatives, la majoria de les quals s'han recollit en el text.
N'ha emès informe, també, l'Institut Català de les Dones.
En allò estrictament interdepartamental, el 22 de juliol de 2014, l'Assessoria Jurídica del Departament de Territori i Sostenibilitat va emetre un informe jurídic preliminar amb caràcter favorable.
Tant el director de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya com el secretari d'Habitatge i Millora Urbana van elaborar dues memòries que acompanyen el text de la disposició (tal com consta en l'antecedent núm. 4).
L'Oficina del Govern va formular diverses observacions al Projecte de decret, emeses pel director de Qualitat d'Edificació i Rehabilitació de l'Habitatge.
El secretari del Govern de la Generalitat de Catalunya va certificar que, en la sessió del Consell Tècnic de 29 de juliol, va quedar vista la iniciativa sobre el Projecte de decret perquè en continués la tramitació.
El Projecte de decret s'ha sotmès a informació pública mitjançant la publicació d'un anunci en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya de 27 d'agost de 2014.
El Projecte de decret es va sotmetre al tràmit d'audiència de les entitats i organismes següents: Ajuntament de Barcelona; APCE Barcelona; Associació Catalana de Municipis; Associació de Consultors d'Estructures; Associació de Fundacions d'Habitatges COHABITAT; Associació de Consumidors de Barcelona; Associació de Promotors Públics; Cambra de la Propietat Urbana; Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària de Barcelona; Cambra Oficial de Contractistes de Catalunya; Càrites Diocesana de Barcelona; col·legis d'Agents de la Propietat Immobiliària de Girona, Lleida i Tarragona; Col·legi d'Aparelladors, Arquitectes Tècnics i Enginyers de l'Edificació de Catalunya; Col·legi d'Arquitectes de Catalunya; Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona-Lleida, de Girona i de Tarragona; Col·legi d'Enginyers Tècnics Industrials de Barcelona; Col·legi de Notaris de Catalunya; Comissió Obrera Nacional de Catalunya; Confederació d'Associació de Veïns de Catalunya; Consell General de Cambres de la Propietat Urbana; Consell de les Persones Consumidores de Catalunya; Consell Nacional de la Joventut de Catalunya; Consorci de l'Habitatge de Barcelona; Consorci Metropolità de l'Habitatge; departaments de Benestar Social i Família, Cultura, Governació i Relacions Institucionals, de la Presidència, d'Economia i Coneixement i d'Empresa i Ocupació; diputacions de Barcelona, Girona, Lleida i Tarragona; Direcció General d'Ordenació del Territori i Urbanisme; Federació d'Associacions de Veïns d'Habitatge Social de Catalunya (FAVIBC); Federació d'Associació de Veïns i Veïnes de Barcelona; Federació Catalana de Caixes d'Estalvi; Federació de Cooperatives d'Habitatges de Catalunya; Federació de Gremis de Constructors d'Obres de Catalunya; Federació de Municipis de Catalunya; Fundació Família i Benestar Social; Gremi de Constructors d'Obres de Barcelona i Comarques; Grup Parlamentari Ciutadans; Grup Parlamentari de Convergència i Unió; Grup Parlamentari d'Esquerra Republicana de Catalunya; Grup Parlamentari d'Iniciativa per Catalunya Verds; Grup Parlamentari Mixt; Grup Parlamentari Partit Popular; Grup Parlamentari Socialista; Institut Català del Sòl; Institut Català d'Energia (ICAEN); Justícia i Pau; Organització de Consumidors i Usuaris de Catalunya; Registradors de Catalunya; Sostre Cívic; Taules d'Entitats del Tercer Sector Social; Unió General de Treballadors-UGT, i Unió Sindical Obrera de Catalunya (USOC).
Consten incorporades a l'expedient les al·legacions formulades durant els tràmit d'audiència i d'informació pública, així com les observacions efectuades dins del tràmit de consultes interdepartamentals i les presentades, fins i tot, fora de termini.
L'octubre de 2014, el director de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya i el secretari d'Habitatge i Millora Urbana van elaborar la memòria valorativa de les observacions i les al·legacions presentades durant el període de participació.
El 5 de novembre, el secretari del Govern de la Generalitat de Catalunya va certificar que, en la sessió del Consell Tècnic del dia 4 de novembre de 2014, va quedar vista, prèviament a la sol·licitud d'informe a la Comissió de Govern Local i del dictamen del Consell de Treball, Econòmic i Social, la iniciativa sobre el Projecte de decret.
Consten en l'expedient un informe de 20 de gener de 2015 del director de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya en què efectua una valoració del Dictamen del Consell de Treball, Econòmic i Social de Catalunya, i un altre, de 21 de gener de 2015, de l'advocada de la Generalitat adscrita a l'Assessoria Jurídica del Departament de Territori i Sostenibilitat, que es manifesta com a informe jurídic final de caràcter favorable.
Finalment, el secretari del Govern de la Generalitat va certificar que, en la sessió del Govern de 27 de gener de 2015, va quedar vista, amb caràcter previ a la sol·licitud de dictamen a la Comissió, la iniciativa sobre el Projecte de decret.
Vist tot l'anterior, cal assenyalar que s'han seguit els requisits de rigor formal a què s'ha de sotmetre l'elaboració de disposicions de caràcter general, si bé no amb tot el rigor material respecte de la memòria d'avaluació d'impacte, pel que fa a la reducció de càrregues de l'informe d'impacte normatiu.
El tràmit finalitza amb el dictamen de la Comissió Jurídica Assessora.
Dit això, aquesta Comissió ha de fer una altra observació.
Fins i tot tenint en compte que el text que ara es presenta com a Projecte és la conjunció dels textos anteriors, se'n fa difícil la manipulació, ja que l'extensió dels preceptes és d'un detallisme inusual; circumstància que obliga a plantejar-se si una matèria tan sensible, que afectarà tants de milers, o centenars de milers, de destinataris no exigiria un plantejament més senzill.
Per exemple, substituir els detalls descrits en el text per annexos en els quals es poguessin visualitzar els continguts, les pàgines i els capítols del llibre i de tota la informació que hi ha de constar.
En termes de simplificació administrativa, aquesta Comissió es pregunta si la narració i l'enumeració dels continguts del llibre no podrien substituir-se per altres sistemes que permetessin els particulars enfrontar-se amb el text d'una manera més senzilla; i el mateix succeiria respecte de les empreses.
Aquest òrgan consultiu entén l'anterior, malgrat que molt bona part de la complicació textual del Projecte es deu a la múltiple participació que s'ha produït en el procediment, a les nombroses propostes de modificació, i al nombre de modificacions afectades.
Però això no treu, precisament, que sigui necessari que un text d'aquesta naturalesa ha d'arribar als ciutadans d'una manera més comprensible -la qual cosa no significa que el text sotmès a dictamen s'hagi d'allunyar de les normes que desplega-.
V. Cal efectuar, a continuació, observacions al contingut del Projecte, que es distribueixen, d'una banda, en observacions de caràcter general, i, d'una altra, en observacions de caràcter específic per a cadascun dels preceptes.
A) Observacions de caràcter general
En vista del text del Projecte que s'examina, aquesta Comissió Jurídica Assessora ha de manifestar que el fet que la norma en projecte integri dues normes anteriors no elimina la necessitat que la seva elaboració, tramitació, forma i presentació estigui sotmesa a les condicions de rigor formal com un conjunt.
Entre elles, s'enumeren la redacció, la utilització dels conceptes, la utilització de la llengua amb propietat i la claredat dels preceptes.
Aquesta Comissió ja ha tingut ocasió de dictaminar individualitzadament sobre les dues normes anteriors que es deroguen amb aquesta (dictàmens 81/1992 i 353/2010).
En el fonament jurídic IV del primer dictamen esmentat, ja s'advertia que "en el Projecte analitzat hi ha algunes reiteracions que s'haurien d'evitar, no solament perquè en fan feixuga la lectura, sinó també i sobretot, perquè suposen una conculcació del principi del legislador econòmic [...]".
Aquest òrgan consultiu lamenta que en el Projecte que es presenta a dictamen tornin a produir-se, en un nombre molt més elevat, faltes idèntiques de rigor en el text.
El procés de tramitació de les normes està concebut per a donar entrada a drets de participació, com és el cas, en reglaments d'una naturalesa com aquesta sobre la qual es dictamina, però està pensat, també, per a observar un ús correcte de les institucions, del llenguatge i de l'expressió normativa del text.
I molt més acurat ha de ser, com s'ha advertit, en aquest cas, atès que es tracta d'una norma l'abast i àmbit d'aplicació de la qual -objectiu i subjectiu- afecta una pluralitat de destinataris, que han de poder comprendre el text per ells mateixos.
La primera observació genèrica que s'efectua és que al text, amb caràcter general, cal efectuar una "neteja rectificativa", en la qual s'unifiqui l'ús de les majúscules, en especial, en els conceptes, i es rectifiquin els signes de puntuació, especialment comes i punts i comes.
Només per posar un exemple, el llibre de l'edifici apareix en el títol de la norma en minúscula; no obstant això, en el preàmbul apareix en majúscula i també en minúscula.
I el mateix succeeix en els preceptes concrets, per exemple, en l'article 8.a) i en l'article 18, en què apareix redactat de dues formes diferents, en majúscules i en minúscules.
En la Llei 18/2007, el llibre de l'edifici apareix escrit en minúscula.
Res més fàcil, si això no contravé les regles lingüístiques, que mantenir concordança amb la norma; també en el que és lingüístic.
D'altra banda, s'haurien d'evitar reiteracions que fan insuportable la lectura del text.
Per exemple, en l'article 19, el títol del qual és "El llibre de l'edifici dels edificis d'habitatges de nova construcció [...]", l'apartat 1 s'inicia amb "La formalització del llibre de l'edifici dels edificis d'habitatges [...]".
B) Observacions de caràcter específic
a) Observació al títol de la disposició
En el títol de la disposició es manté el llibre de l'edifici en minúscula.
En el primer paràgraf del preàmbul s'al·ludeix, exclusivament, a l'article 137 de l'EAC d'una manera genèrica.
Potser seria més rigorós al·ludir a les lletres concretes on el precepte atribueix les matèries, atès que l'objecte de regulació és el deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges mitjançant les inspeccions tècniques i el llibre de l'edifici, la qual cosa es concretaria en l'al·lusió als apartats a), b), f) i h) de l'article 137.
En el tercer paràgraf, s'hauria de modificar la redacció del llibre de l'edifici.
En el cinquè paràgraf, no cal començar la redacció de la frase amb "pel que fa al Llibre de l'edifici".
És més correcte començar per "El llibre de l'edifici es defineix per la Llei [...]".
El sisè paràgraf del preàmbul guanyaria claredat si, en lloc de començar-lo per "En aquest marc [...]", comencés directament per "Aquest Decret té com a principal objectiu [...]".
En el paràgraf novè s'hauria d'accentuar correctament el temps dels verbs.
En el paràgraf dotzè, l'estructura del Decret en articles, capítols, disposicions, etc. guanyaria en rigor si se substituïssin les xifres aràbigues pel text complet -la qual cosa, d'altra banda, succeeix en els paràgrafs tretze, catorze, quinze, setze i disset, quan es fa referència ordinalment als capítols en els quals no s'utilitza la numeració aràbiga-.
El paràgraf divuitè conté diverses incorreccions: utilització de numeració aràbiga i reiteració de la frase "la relació entre la cèdula d'habitabilitat dels habitatges i la inspecció tècnica dels edificis", amb la singularitat que la paraula "edifici" està redactada en la primera de les reiteracions en plural, i en la segona, en singular.
I, un cop eliminada la reiteració, caldria comprovar que realment es volia redactar el que sembla ser que ha quedat redactat en el text.
L'objecte hauria d'estar redactat entre comes, per a donar una major claredat de redacció, en especial, en la primera i en la segona de les línies.
L'Administració impulsora haurà de revisar si és correcte l'"acció d'examinar visualment l'edifici que duen a terme els professionals tècnics competents [...]" com a definició de la inspecció tècnica.
Sobre aquesta penja després la qualificació dels edificis, i sobre la qualificació dels edificis pengen les reformes a efectuar.
No hi consta cap motivació a la definició d'"examinar visualment".
Si bé és cert que la paraula visual procedeix de l'article 7.3 del Decret 187/2010, que ara es deroga.
No obstant això, la paraula visual no apareixia en la Llei 18/2007, l'article 28 de la qual regulava la inspecció tècnica dels edificis.
Estableix l'àmbit d'aplicació a una determinada tipologia d'edificis, amb exclusió dels edificis unifamiliars l'edificació principal dels quals, excloses les construccions auxiliars d'escassa entitat constructiva, es trobi separada 1,5 metres o més de la via pública de zones d'ús públic i de les finques adjacents.
Malgrat ésser aquesta una innovació en relació amb el Decret 187/2010, no sembla contravenir el text de la disposició legal que desplega.
Aquesta Comissió considera que, en tot cas, sí que seria convenient tenir en compte la modificació legislativa que s'està portant a terme en el Parlament de Catalunya mitjançant el Projecte de llei d'incorporació de la propietat temporal i de la propietat compartida al Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya.
Amb independència de rectificar les majúscules o minúscules d'algunes expressions, en l'apartat segon es llegeix que "resten exclosos de l'obligació d'inspecció tècnica aquells edificis d'habitatge que hagin estat declarats inicialment en ruïna per l'ens local competent".
Potser seria més correcta la redacció següent: "resten exclosos de l'obligació d'inspecció tècnica aquells edificis d'habitatge sobre els quals s'hagi iniciat l'expedient de declaració de ruïna."
El precepte que regula la inspecció tècnica i el personal inspector s'ajusta al contingut de l'article 25 de la norma.
L'apartat quart de l'article 7 regula el personal tècnic habilitat per a efectuar la inspecció tècnica.
Atesa la complexitat de la redacció del precepte, convindria alleugerir-la.
Potser aportaria més claredat que la paraula "habilitant" se situés tocant la paraula "titulació", així "amb titulació habilitant, acadèmica i professional, com a projectista, director d'obra [...]".
D'altra banda, en lloc de "tingui vigent la corresponent assegurança" podria dir "que hagi contret i tingui en vigor l'assegurança de responsabilitat civil corresponent [...]".
Pel que fa a l'apartat cinquè de l'article 7, cal millorar-ne la redacció.
L'apartat primer necessitaria una redacció més clara.
Seria suficient amb assenyalar "l'informe de la inspecció tècnica s'elabora d'acord amb el model normalitzat que aprova l'Agència de l'Habitatge de Catalunya".
En l'apartat segon, potser seria més clar indicar que, en l'emissió de l'informe de la inspecció tècnica, el tècnic s'hauria d'ajustar als principis d'imparcialitat, objectivitat, etc. Tal com està redactat, el principi d'imparcialitat i objectivitat es refereix a l'informe, i no a la persona que l'emet.
En l'apartat tercer, lletres a), b), c) i d), apareixen redaccions en majúscula que convindria reajustar.
En el mateix article 8.4.b), en la quarta línia, falta la preposició "de".
S'hauria de redactar de la manera següent: "Aquestes recomanacions no són substitutòries de l'obligació de disposar de la certificació energètica de l'edifici quan aquesta sigui preceptiva."
Estableix la qualificació de les deficiències, i la redacció coincideix amb la proposada en les fases d'al·legacions i d'audiència.
Dit l'anterior, l'apartat segon posa en relleu el risc de definir la inspecció com a visual, si la conseqüència de la visualitat és que es detecti l'existència de deficiències qualificades com a greus o molt greus, que han de ser comunicades perquè l'edifici es troba en situació de risc imminent, i s'han d'adoptar mesures urgents per aquest risc imminent.
Els dos últims paràgrafs de l'article 9 -que se suposa que han de ser part de l'apartat segon- queden aparentment despenjats del text.
Caldria analitzar la conveniència de si han de tenir un número a part o, fins i tot, un article individualitzat, ja que s'estan referint a una remissió a la legislació urbanística, tenint en compte la situació de risc i, especialment, perquè, en aquests casos, l'informe de la inspecció tècnica ha d'indicar si les "mesures cautelars han estat executades".
A més, s'hauria de plantejar a quin tipus de mesures s'estan referint, si a les de la legalitat urbanística, o a les de la legalitat en la regulació d'habitatge.
Aquesta Comissió es planteja si aquest article, que estableix el temps en què la propietat ha d'efectuar les obres necessàries un cop rebut l'informe de la inspecció tècnica, és factible.
Sense entrar a avaluar els conceptes, el temps i les urgències, només es crida l'atenció sobre el que consta en la memòria, la fins ara escassa incidència de la inspecció d'edificis, ja que, a Catalunya, s'han sotmès a aquesta inspecció poc més de tres mil edificis.
Aquesta Comissió es planteja si el redactat de l'article 11 és propi del text o d'un annex a aquest; en especial, l'apartat primer.
En l'apartat segon caldria rectificar les comes i revisar la redacció de les administracions locals, que, com ja s'ha dit, en el text apareixen escrites amb diverses formes.
En l'apartat primer és necessari revisar la coma que se situa en la segona línia; en l'apartat segon es determina el temps i el sentit del silenci positiu atorgat, que s'ajusta a l'ordenament vigent i en l'apartat quart seria convenient substituir l'"Ajuntament afectat" per l'"Ajuntament corresponent".
En l'apartat segon es recomana escriure les administracions locals de la mateixa forma amb què s'hagi efectuat, almenys, en l'article 11, per a donar coherència a la redacció.
Amb independència que convindria enumerar-lo, cal corregir una falta ortogràfica del segon paràgraf, i substituir "per què" per "perquè".
Respecte de l'exoneració, per part de la persona adquirent, del lliurament pel transmitent del certificat d'aptitud, cal assenyalar que aquesta excepció no es troba en l'article 65.1.e) de la Llei 18/2007 amb la rotunditat amb què es diu en el Projecte, ni resulta de la resta de preceptes d'aquesta llei, ans tot el contrari.
De l'article 132.d) cal entendre que l'exoneració no és possible, i amb més motiu si la manca de lliurament pot donar lloc a una sanció.
El fet que la conseqüència de la regla sigui que "en aquest cas, la transmissió queda subjecta a les obligacions que determina la normativa d'habitabilitat vigent [...]" no salva l'excepció que s'efectua en la norma de caràcter reglamentari proposada.
En l'antic article 12 del Decret 187/2010, l'exoneració també estava sotmesa a cauteles, però els supòsits eren ben delimitats i responien a uns impediments de lliurar el certificat.
En el proposat article 15 s'entén que es permet l'exoneració "en qualsevol cas" per part de les persones adquirents d'un habitatge.
Aquesta observació té naturalesa d'essencial.
Estableix les regles de col·laboració i coordinació interadministrativa.
En cadascun dels tres paràgrafs, les administracions locals s'escriuen indistintament amb majúscules i minúscules.
Requereix homogeneïtzar el títol amb els esments que es fa al llibre dins l'article.
Caldria que tots els apartats del precepte estiguessin numerats, el que exigeix que tinguin substantivitat pròpia.
D'aquesta manera, els dos darrers paràgrafs de l'apartat 2 han d'esdevenir els apartats 3 i 4.
En tots dos casos han de ser autoreferencials, la qual cosa significa, que, per exemple, l'apartat 3 hauria de començar per "El contingut del llibre de l'edifici..." i l'apartat 4 per "També complementarà la documentació continguda al llibre de l'edifici la que derivi...", sempre que no es consideri que aquest apartat 4 no ha de ser el darrer incís de l'apartat 3, com a frase independent que clou l'apartat, però després de punt i seguit a "del final d'obra".
Estableixen les prescripcions tècniques i distributives del llibre de l'edifici, que serien més pròpies d'un annex que no pas del mateix text del Projecte de decret.
Fa referència al Manual de l'habitatge, i queda inclòs entre les prescripcions tècniques del llibre de l'edifici.
Convindria donar-li una situació diferenciada, atès que l'article 27 es torna a referir a l'arxiu de documents del llibre de l'edifici.
Val el que s'ha dit en comentar l'article 26 respecte del Manual de l'habitatge, ja que ambdós, tant l'article 26 com el 29, s'estan referint a publicitat i drets de reconeixement de dades, i garanties, entre d'altres aspectes, del llibre de l'edifici.
És innecessària la frase "amb caràcter previ a l'adquisició" de l'apartat segon del precepte, atès que la regulació es refereix a aquests supòsits d'adquisició.
Es refereixen al contingut del llibre de l'edifici dels habitatges existents.
Semblen tenir una estructura interna concordant, i s'adeqüen ja a les exigències dels certificats d'eficiència energètica.
Això no obstant, el títol de l'article 33 és incorrecte.
Hauria de dir "arxiu de documents del llibre de l'edifici dels edificis d'habitatges existents".
- Disposició addicional primera
Tot i que hom podria considerar-la una obvietat, atesa la naturalesa reglamentària d'aquesta disposició, és oportú mantenir-la per tal que, en casos concrets, pugui alertar que les obligacions de conservació establertes en aquest Decret no han d'afectar les relacions subjectes al dret privat referents a propietaris i companyies asseguradores.
Una cosa és que no les afectin, i una altra cosa és que no puguin deixar d'ignorar-se per qui les hagi de tenir en compte.
Conté les mesures per a incentivar les inspeccions i la qualitat dels informes tècnics.
- Disposició addicional tercera
Conté els ajuts excepcionals per als programes de rehabilitació.
No cal dir que aquest tipus d'ajudes són compatibles amb les ajudes que els estats, les regions, etc. poden atorgar, i estan dins del permès en l'article 100 del Tractat de funcionament de la Unió Europea.
Estableix les regles del Consorci de l'Habitatge de Barcelona i el Consorci de l'Habitatge de l'Àrea Metropolitana.
e) Observacions a les disposicions transitòries
- Disposició transitòria primera
És una veritable disposició transitòria que marca el trànsit entre l'aplicació del Decret 187/2010, que ara es deroga, i l'aplicació d'aquesta nova norma quan entri en vigor.
- Disposició transitòria segona
Es refereix a l'actualització del llibre de l'edifici dels edificis i habitatges que ja el tinguessin a l'empara del Decret 206/1992.
No és una disposició transitòria en sentit estricte, i convindria situar-la entre les disposicions finals.
És una disposició derogatòria formal.
g) Observacions a les disposicions finals
Les disposicions finals, en nombre de quatre, mereixerien alterar el seu ordre.
Les dues primeres haurien de ser les relatives a la cèdula d'habitabilitat i a l'informe de la inspecció tècnica, per tant, la segona i la tercera haurien de ser, respectivament, la primera i la segona; la primera i la quarta, relatives a entitats i ens locals, haurien d'anar en segon lloc, com a tercera i quarta, respectivament.
En general, confonen els termes "facultats" i "competències".
L'actual disposició final quarta hauria de referir-se a la "competència dels ens locals amb relació a la declaració de zones d'atenció especial", en lloc de fer-ho a les "facultats dels ens locals".
Recull el Programa d'inspeccions tècniques dels edificis d'habitatge, i les seves determinacions s'han valorat en el decurs de l'expedient d'elaboració de la disposició.
Un cop analitzat tot l'anterior, aquesta Comissió Jurídica Assessora és del parer que convé dedicar a la disposició en projecte una atenció especial per a atorgar, en la mesura que sigui possible, més claredat als preceptes, i homogeneïtzar millor el text, per a evitar les reiteracions i tot allò que el fa tan feixuc, atesa la pluralitat, objectiva i subjectiva, dels destinataris que comprèn.
Un cop tingudes en consideració les observacions efectuades per aquesta Comissió Jurídica Assessora, en especial, l'essencial efectuada respecte de l'article 15, es pot elevar al Govern el Projecte de decret per al foment del deure de conservació, manteniment i rehabilitació dels edificis d'habitatges, mitjançant les prescripcions tècniques i el llibre de l'edifici.