L'any 2020 presenta nous reptes tan importants com l'exigència d'aconseguir un balanç energètic nul.
La promoció de EECN (Edificis de balanç energètic quasi nul) és sens dubte el menor dels requeriments, el gran repte garantir la seva perdurabilitat en el temps amb els rendiments exigits el primer dia i, si és possible, millorar-los en el temps.
Aquesta és la funció del manteniment.
El manteniment dels EECN ha d'anar al ritme de les exigències energètiques i per tant s'ha de plantejar com una eina eficaç per assegurar el nou repte energètic.
La promoció d'un edifici representa una inversió molt important per a un promotor.
Aquest busca en la seva inversió una rendibilitat econòmica que no que no es converteixi en una despesa.
El manteniment és una exigència necessària per poder garantir el bon funcionament i la durabilitat de qualsevol element o instal·lació existent a l'edifici.
Qualsevol manteniment ha de garantir una sèrie de paràmetres que són: l'augment de la disponibilitat dels elements, equips i sistemes que componen l'edifici, aconseguir la màxima fiabilitat dels mateixos, augmentar la seva vida útil i optimitzar els costos per dur a terme els 03:00 requeriments anteriors.
No hi ha dubte que la majoria dels promotors públics o privats que es dediquen al lloguer ia s'encarreguen de forma directa o mitjançant gestors, el manteniment del seu patrimoni, però normalment amb criteris de conservació, seguretat i durabilitat.
La Directiva 2010/31 / UE sobre Eficiència Energètica d'Edificis, publicada el mes de juny de 2010 en el Diari Oficial de la Unió Europea, les derivades d'ella i les posteriors transposicions a les normatives estatals, que preveu com a exigència el balanç net en els edificis a partir de 2018/2020 com a element fonamental per aconseguir la màxima eficiència energètica i la reducció d'emissions de CO2.
Aconseguir el balanç net implica la producció amb energies alternatives de les necessitats energètiques previstes en el sector o en l'edifici i poder implantar criteris fonamentals com la generació distribuïda.
Aquest nou requeriment com altres d'índole mediambiental, fan que les exigències fetes als manteniments fins ara canviïn de forma substancial.
Ja no n'hi ha prou amb la disponibilitat, la fiabilitat, la vida útil dels béns i els costos propis del manteniment.
Ara les demandes normatives, d'eficiència i ambientals, fan que pensem en nous models de manteniment.
Cal pensar en manteniments que cobreixin la globalitat del bé i no només les seves parts.
Ja no podem pensar en elements aïllats i que cal conservar-los per reduir la despesa de la seva reposició, si no en elements que tenen una utilitat concreta i molt definida i que condicionen la resta de components, ja siguin passius o actius, l'edifici o de l'agrupació d'aquests.
Un tancament, per exemple, té una utilitat molt concreta, la protecció de l'interior de l'edifici, protecció física (estanquitat, tèrmica, seguretat etc.), però amb un nou criteri ambiental, aquest element forma part d'una cadena que no es pot trencar.
Aquest tancament ha de servir per garantir que els equips que s'ocupen de la salubritat, la climatització, l'eficiència, etc., funcionin de manera òptima.
Les reduccions de consums, l'eficiència dels equips, la reducció d'emissions; en definitiva, depèn dels components d'aquest tancament.
L'aïllament ha d'estar en les millors condicions, els revestiments han de garantir l'estanquitat i la permeabilitat al vapor, els ponts tèrmics han d'estar localitzats i controlats, ja que qualsevol variació d'aquesta normalitat farà disparar-se el consum i no podrà aconseguir els objectius exigides a un edifici de consum d'energia gairebé zero.
Quant als equips hauran de tenir en compte 2 necessitats, la seva pròpia funció i la màxima eficiència energètica, no només individual sinó col·lectiva.
Per descomptat la prioritat d'un equip és el seu ús, la seva utilitat, en definitiva, la seva funció.
El concepte clàssic de manteniment era aconseguir aquesta optimització, és a dir que no tingui avaries, que duri el màxim temps possible i que el seu Seguretat sigui absoluta.
Ara haurem de pensar en un concepte nou, el mínim consum possible o fins i tot en molts casos la seva aportació energètica.
Estem incorporant noves instal·lacions, Nous elements, Nous equips, que consumeixen energia però que en molts casos l'aporten o almenys redueixen el consum global.
Els edificis EECN han de compensar l'energia consumida amb la producció equivalent.
Per això cal aconseguir un consum mínim per tenir un requeriment també mínim.
Aquí és on entra en escena la unitat de l'edifici i el seu comportament global.
Els nous manteniments s'han d'estudiar com una gestió global.
Hem de pensar en la figura d'un gestor de l'edifici més que un mantenidor parcial.
No es pot tenir en el cas d'un EECN mantenidors aïllats que només observin els seus productes sense tenir en compte els altres que en molts casos poden alterar-se amb interferències funcionals.
Un sistema de ventilació permanent ha de garantir a més de la qualitat de l'aire, la inexistència d'humitats de condensació en els tancaments, però els tancaments han de garantir la reducció dels consums dels sistemes de climatització, que al seu torn necessita d'una aportació solar per garantir el subministrament d'aigua calenta sanitària, i així es van lligant tots els elements que acabessin constituint l'edifici amb característiques de EECN i que estan absolutament relacionats entre si.
El criteri de coordinació de manteniment, ha d'influir el manteniment preventiu, el correctiu i el normatiu, ja que, tractant-se de criteris clàssics de manteniment, s'estan realitzant habitualment de forma independent en els diferents elements dels edificis.
És més, es podria dir que en la majoria dels casos de forma estanca.
Si bé, en els manteniments normatius, aquesta estanquitat està començant a eliminar-se, encara que sigui plantejant interessos comuns, és segurament la secció més complexa d'unificar i la que el termini d'actualització sigui segurament el més lent.
En canvi, els nous contractes de manteniment preventiu i fins i tot correctiu, han d'incorporar vincles entre els diferents components dels edificis.
Si no es pot contractar un manteniment unificat, sí que s'ha de fer una important tasca de coordinació entre els diferents mantenidors més sectorials.
Aquesta coordinació ha de garantir que tots els mantenidors siguin capaços d'aportar el màxim els seus equips o elements, però també que afavoreixin els altres mantenidors perquè entre tots s'aconsegueixi el concepte d'edifici d'energia gairebé nul·la concebut en el projecte inicial.
Tots els elements de l'edifici consumeixen energia d'una forma o una altra, tots els elements de l'edifici estalvien energia d'una o altra forma i fins i tot en alguns casos d'edificació, tots els elements produeixen energia.
Per això ara cal compensar, simultaniejar, traspassar, unificar, protegir, emmagatzemar, etc. energies entre tots els components dels EECN.
Aquesta responsabilitat s'ha d'adjudicar al mantenidor.
El mantenidor ha de ser l'artífex del manteniment al llarg del temps del consum gairebé nul exigit o previst a l'edifici.
Només ell serà capaç d'aconseguir i garantir aquest objectiu.
Si bé els projectes ja incorporen unes solucions inicials que garanteixin aquest consum gairebé nul, aquest objectiu és inviable si ningú fa un seguiment continu, unes millores en moments de pèrdues o fins i tot una evolució en el temps en els elements que sigui necessari actualitzar per pèrdua de rendiments o per l'aparició en el mercat de millors solucions d'estalvi o producció.
Aquesta responsabilitat mai no la pot garantir el propietari, el llogater o l'usuari ni l'administrador o el gestor patrimonial.
Cal que qui sigui titular tingui la capacitat tècnica, de gestió, econòmica i legal per a donar resposta a l'exigència d'aconseguir el consum gairebé nul a l'edifici en qüestió.
Per això, el nou mantenidor hauria de ser gestor energètic, empresa de Serveis energètics, assessor jurídic, servei tècnic, etc.
Els nous productes energètics existents i, encara amb més sentit els futurs, obren un gran ventall de possibilitats d'estalvi i eficiència, però incorporen una certa complexitat en la gestió.
El concepte de comptador únic com a figura clau en els edificis que incorporen consum i producció, la incorporació de sistemes compensatoris de les necessitats elèctriques i tèrmiques, els equips amb demanda energètica molt baixa, però també els requeriments normatius de nous sistemes amb consum energètic fins ara no computable, són els grans factors diferenciadors del futur energètic vinculat als edificis.
Per això, s'haurà de modificar, també, la forma d'abonar els Serveis aportats pels mantenidors.
El cost del manteniment sempre ha anat lligat a unes quotes concretes, és a dir, un preu per unitat a mantenir, unes anualitats en funció a uns treballs definits.
Sempre relacionat a una activitat i no a un objectiu perfectament mesurable.
Com el manteniment ha de servir per complir uns objectius concrets, durabilitat dels elements o equips, bons funcionaments, fiabilitats... aquests conceptes si no estan ben definits i amb uns bons indicadors, donen uns resultats molt subjectius.
Per això la parametrització dels resultats és fonamental.
Un manteniment també ha de ser mesurable.
No és tan important el nombre de visites realitzades com el resultat efectiu d'aquestes visites.
Les monitoritzacions i el control telemàtic de les instal·lacions és el complement imprescindible per a un bon i rendible manteniment.
Amb ells vam aconseguir d'una banda disposar de tota la informació permanent i per una altra reducció dels costos de possibles desplaçaments improductius.
Les monitoritzacions poden ser més o menys exhaustives, el que està clar és que han d'estar dimensionades a les necessitats pròpies del manteniment, de manera que les limitacions econòmiques del seu cost es poden controlar i reduir a les informacions que realment siguin importants.
Amb aquest suport es pot plantejar un nou concepte que reflecteix realment el sentit del manteniment en els EECN, la garantia de resultats.
Així, els honoraris corresponents al manteniment van en funció d'uns objectius mesurables davant d'uns criteris merament d'intervencions i / o de controls.
El mantenidor ha de garantir la compensació d'energies, les importades i les produïdes.
Per aconseguir-utilitzarà tots els recursos al seu abast, mínim consum i màxima producció.
Per això el mantenidor serà més gestor energètic i menys mantenidor clàssic.
Per aconseguir amb èxit aquesta compensació d'energies, aquesta reducció de consums, aquesta optimització de recursos, és imprescindible la valorització de tots aquests recursos, ja siguin energia, aigua, mitjans o temps i convertir-lo en alguna cosa valorable de forma objectiva i única, el cost per unitat.
Les energies aportades, encara que siguin renovables, mai són gratuïtes.
Les aigües reutilitzades tampoc.
Valoritzar aquests nous recursos és fonamental per tenir consciència de l'important que és el manteniment.
En resum, el manteniment sempre ha d'anar unit a l'objectiu final per al qual ha estat pensat el bé mantingut.
En el cas dels EECN, a garantir el mínim consum i la màxima aportació que compensi aquest consum.
Per això l'única via per assegurar aquesta exigència és disposar d'un manteniment global amb garantia de resultats, posant preu (kWh, m3, o el que correspongui) que sigui el valorador dels honoraris a pagar per un servei de manteniment.
I a partir d'aquí ja podem redactar el nostre plec de manteniment amb garantia de resultats per a un EECN.
Per saber-ne més: Fernando Aranda
Sostenibilitat, Mitigació i Adaptació