Drets de producció agrícoles i altres drets
Arrendaments exceptuats d'aquesta Llei
Capacitat i limitacions a l'extensió de l'arrendament
Despeses de conservació a càrrec de l'arrendador
Altres despeses a càrrec de l'arrendador
Obres i millores a càrrec de l'arrendatari
Alienació de la finca arrendada.
Drets de tempteig, retracte i adquisició preferent
Resolució de l'arrendament a instància de l'arrendador.
Aplicació de la normativa laboral i de la Seguretat Social
Article 33 - Disposició final tercera
Qüestions litigioses extrajudicials
Drets de producció agrària i altres drets
Contractes vigents en el moment de l'entrada en vigor d'aquesta Llei
L'adequació socioeconòmica de les estructures de les explotacions agràries és un element clau en qualsevol estratègia de modernització de l'agricultura que pretengui millorar la seva competitivitat als mercats i consolidar empreses viables, capaces de generar nivells de renda i d'ocupació satisfactoris.
Per això, la reforma o millora estructural és especialment necessària en una bona part de l'agricultura espanyola que, malgrat els canvis, de vegades molt profunds, que s'estan produint en els últims anys, es caracteritza perquè encara té deficiències estructurals acusades, tant en termes globals i territorials, com en relació amb altres països amb els quals comparteix interessos i mercats cada dia més oberts i competitius.
Un element decisiu en aquesta millora estructural ha de ser la mobilitat de la terra, i un dels mecanismes més idonis per aconseguir aquest objectiu és la figura de l'arrendament.
L'article 130.1 de la Constitució espanyola de 1978 encomana als poders públics «la modernització i el desenvolupament de tots els sectors econòmics i, en particular de l'agricultura, de la ramaderia, de la pesca i de l'artesania, a fi d'equiparar el nivell de vida de tots els espanyols».
En conseqüència, l'establiment d'una regulació adequada dels arrendaments rústics, com que coadjuva a modernitzar les explotacions agràries, esdevé no ja un instrument de política econòmica i social, sinó també un manament constitucional dirigit als poders públics.
I concretament a l'Estat, en virtut de l'article 149.1 de la norma fonamental, la regla 8a de la qual li atribueix la competència exclusiva sobre «legislació civil, sense perjudici de la conservació, la modificació i el desenvolupament per les comunitats autònomes dels drets civils, forals o especials, allà on n'hi hagi».
A les últimes dècades, s'han observat diferents tendències en la tinença de la terra a Espanya que, sense dubte, han influït en la seva mobilitat i en el procés d'ajust estructural.
En aquest sentit, es constata un augment relatiu de l'arrendament respecte a les altres formes de tinença de la terra.
Així, la reestructuració dels anys 60 està associada amb una forta expansió de l'arrendament.
Al contrari, als 70 i, sobretot, als 80, es redueix la intensitat del redimensionament de les explotacions com a conseqüència del bloqueig en la mobilitat de la terra en frenar-se l'expansió dels arrendaments, en part, per efecte de la Llei d'arrendaments rústics de 1980.
Aquesta Llei va adaptar la institució a la nova Constitució de 1978, i també la va situar en la perspectiva de la integració plena d'Espanya en la Unió Europea i, en fi, tal com ha de fer qualsevol norma justa, va respondre a les circumstàncies de la nostra agricultura, radicalment diferents llavors, no ja de les de la seva antecessora, la Llei de 1935, sinó també de les pròpies dels anys 60 i 70.
S'imposa ara una revisió, per diferents motius.
A la Unió Europea s'estan produint canvis de gran transcendència en el pensament que inspira les reformes de la política agrícola comuna.
El desafiament fonamental que es planteja és aconseguir un augment de l'eficiència de les explotacions, que compensi possibles pèrdues de renda a agricultors i ramaders.
Generalment es considera que això requereix explotacions molt més grans que les actuals, en termes de superfície i de rendiments i, sobretot, una dinamització del mercat de la terra.
I aquí és on apareix l'instrument arrendatici com un dels més indicats per aconseguir terres noves, que els agricultors amb vocació de permanència puguin agregar a les seves.
Així, hi ha nuclis rurals on uns quants empresaris porten en cultiu tot el terme, mantenen llaurades i vives les terres, i permeten que continuïn sent comunitats viables, capaces, d'altra banda, d'acollir el turisme dels habitants de la ciutat, la qual cosa proporciona al seu torn rendes complementàries als agricultors, que permeten complir la doble funció de producció d'aliments i conservació del medi ambient.
La Declaració de Cork, de 9 de novembre de 1996 (d'on sorgeixen en gran mesura les noves tendències de reordenació de les explotacions) va ser la que va assumir inequívocament l'objectiu del desenvolupament rural, des de llavors incorporat al marc del sector agrari.
Pel que fa a les característiques presents de l'agricultura, s'han produït canvis de gran relleu que exigeixen noves normes per a les noves realitats i perspectives de futur, que es tradueixen actualment en la necessitat de millorar les condicions de vida i el nivell d'ocupació, així com la diversificació de l'activitat econòmica en el medi rural.
És previsible que en el futur continuï la tendència a la disminució de la població activa agrària, sense que això suposi desconèixer els efectes favorables de les polítiques d'ajuts a la instal·lació de joves agricultors que, al costat d'altres factors, tendeixen a moderar aquesta disminució.
Les estadístiques revelen que gairebé la meitat dels responsables d'explotació agrària declaren no tenir-hi un successor.
D'acord amb el Cens agrari de 1999, en aquella data hi havia 746.944 explotacions dirigides per un titular de 55 o més anys que no tenia successor, i això suposa el 44 per cent de les explotacions amb un empresari persona física i el 42,3 per cent del total d'explotacions censades (aproximadament el 20 per cent de la superfície censada total), que són les que podrien desaparèixer durant el pròxim decenni.
És desitjable que les terres que quedin sense conrear puguin passar a altres, la qual cosa els ha de permetre agrupar una bona base superficial: ja hi ha una tendència clara, especialment al sud d'Espanya, que proliferin societats d'administració o arrendament de finques alienes, que ha de donar com a fruits unitats de producció més grans, més tecnificades, més ben informatitzades, amb una integració més intensa en xarxes de comercialització, portades, doncs, amb criteris empresarials.
En aquest sentit, les estimacions dutes a terme apunten que el pròxim decenni abandonaran l'activitat agrària entre 400.000 i 500.000 explotacions que alliberaran al voltant de quatre milions d'hectàrees, que teòricament quedaran disponibles per incorporar-se a altres explotacions, normalment sota la forma d'arrendament.
Per això és necessària una revisió del seu règim jurídic, que augmenti la seva eficàcia i permeti canalitzar les superfícies alliberades al redimensionament o la millora de les explotacions amb perspectives de futur més àmplies, ja que en principi no sembla que s'hagi d'esperar que la reestructuració transcorri a través de la compravenda de terres, atès el seu preu elevat
En definitiva, l'orientació fonamental que inspira la Llei és aconseguir una flexibilització del règim dels arrendaments rústics a Espanya, seguint la senda oberta el 1995 per la Llei 19/1995, de 4 de juliol, de modernització de les explotacions agràries.
Aquesta Llei va reformar la de 1980, pel que fa a la durada dels arrendaments, va suprimir les pròrrogues legals i va establir un nou termini de durada mínima, de cinc anys, davant els 21 als quals donava lloc la regulació anterior.
La conseqüència va ser una revitalització dels arrendaments rústics.
Així, durant els anys 90 es registra una forta expansió de l'arrendament, amb un augment de 2,3 milions d'hectàrees.
La nova Llei aprofundeix en aquesta direcció.
Al capítol I es consagra l'objectiu de donar primacia a l'autonomia de la voluntat de les parts (article 1), en tot el que no sigui contrari al molt limitat contingut imperatiu de la Llei.
S'inclou no només l'arrendament de finques, sinó també d'explotacions (article 2), així com una referència al règim dels drets de producció agrícola en cas d'arrendament (article 3), tot això en concordança amb la importància que aquestes figures han adquirit en el dret comunitari.
El capítol II regula les parts contractants, on s'introdueixen novetats importants, com ara permetre de subscriure el contracte a qualsevol persona física o jurídica amb capacitat de contractar i a les comunitats de béns, una forma associativa utilitzada creixentment, tal com posa de manifest el Cens agrari de 1999 (article 9).
Destaca el canvi d'orientació que representa la supressió del requisit de la «professionalitat», exigit per la Llei de 1980, i del límit quantitatiu que la Llei va deixar establert per evitar l'acumulació de terres.
Es pot dir que la norma va fracassar en l'aplicació pràctica, ja que la mateixa Llei havia desvirtuat el seu abast en permetre que fossin arrendatàries les societats amb requisits mínims, ben fàcils de constituir, a més a més de no tenir sancions adequades l'incompliment d'aquestes normes.
Va ser una reforma sense paral·lel en cap altre Estat comunitari, amb la qual es pretenia protegir l'«agricultor a títol principal», personatge central en l'edifici de les estructures agràries europees, des dels reglaments socioestructurals de 1972.
Tanmateix, el criteri comunitari canvia a l'important Reglament (CE) núm. 1257/1999 del Consell, de 17 de maig de 1999, sobre l'ajuda al desenvolupament rural a càrrec del Fons Europeu d'Orientació i de Garantia Agrícola (FEOGA), pel qual es modifiquen i es deroguen determinats reglaments.
Aquesta norma prescindeix completament d'aquella figura de l'agricultor a títol principal (ATP), encara que respecti la normativa en la matèria de cada Estat membre, i basa la nova política estructural en el criteri de viabilitat de les explotacions agràries.
L'evolució recent de la titularitat de les explotacions a Espanya mostra un descens notable de les explotacions individuals, mentre que aquelles el titular de les quals és una persona jurídica privada (així, les societats mercantils o les cooperatives) estan adquirint un paper molt destacat en la reestructuració de l'agricultura espanyola, sense que això suposi desconèixer el paper i la protecció necessària de l'explotació familiar, imprescindible per garantir un desenvolupament social adequat en el medi rural.
Un dels aspectes fonamentals de la nova norma és la durada de l'arrendament, que regula el capítol IV.
L'experiència liberalitzadora de la Llei de 1995, com abans es va dir, ha estat bàsica per configurar la regulació actual, que segueix aquest mateix camí escurçant fins i tot el termini de cinc anys a tres, i establint un sistema de pròrrogues tàcites per tres anys.
Hi ha països comunitaris del nostre entorn on s'ha arribat a admetre la llibertat total de pacte en aquest punt de la durada, aspecte que a Espanya ha semblat excessiu, ja que no hi ha dubte que l'arrendatari necessita algun temps per amortitzar els capitals emprats i dotar la seva empresa de l'estabilitat indispensable.
Ara bé, la reforma de 1995 va posar de manifest que, modificada la durada d'aquesta manera, s'esfondrava la peça angular sobre la qual es van construir tant la Llei de 1935 com la de 1980, ja que, en realitat, el que s'havia fet en negar les pròrrogues legals era un canvi de sistema que s'identificava amb el Codi civil de 1889, o com a mínim s'hi aproximava.
Amb la nova regulació de la durada, perden sentit els drets d'adquisició, el tempteig i retracte, regulats minuciosament a la Llei de 1980; d'altra banda, la possible aplicació d'aquests drets, que impliquen una limitació notable de la propietat, allunyava els propietaris d'arrendar i, per tant, s'ha considerat oportú suprimir-los ara, per facilitar la lliure circulació de la terra que cada dia es considera més convenient.
També destaca la regulació de les despeses i millores, del capítol VI.
S'ha fet servir la normativa precedent, però simplificada i aclarida, amb novetats com la de considerar millora obligatòria la que sigui imposada per acords de les comunitats de regants pel que fa a la modernització dels regadius, tasca que avui constitueix un dels pilars més importants de la modernització agrària a Espanya.
Es tracta d'evitar que els arrendaments de finques situades en zones irrigades arribin a ser un obstacle en la modernització.
Constitueix una novetat important el capítol VII, en el qual es regula l'alienació i el subarrendament.
Pel que fa a l'alienació, la Llei s'allunya del principi jurídic romà emptor non tenetur stare colono, recollit a l'article 1571 del Codi civil, i ara es disposa el contrari, encara que el comprador estigui emparat per l'article 34 de la Llei hipotecària (article 22).
Es permet la cessió o el subarrendament, en contra del sistema anterior, encara que es limita l'import de la renda del subarrendament, per evitar que mitjancers especulatius comerciïn amb les terres.
S'ha tingut en compte per a això que, mitjançant la cessió o l'aportació potser a una societat del contracte, en alguns casos es fomenta l'engrandiment de les unitats, la qual cosa, al costat d'altres instruments de política estructural (foment d'incorporació de joves, plans de millora...), ha de contribuir a modernitzar les explotacions.
També cal destacar el capítol IX, en què s'actualitza el règim de les parceries.
Se suprimeix el requisit que el titular de la finca aporti, almenys, un 25 per cent del valor total de la maquinària, el bestiar i el capital circulant, i així se suprimeix la distinció entre parceria i arrendament parciari.
S'introdueix una referència a la parceria associativa i, a falta de pacte, se'n remet la regulació al contracte de societat (article 32).
La parceria té certa vigència en algunes comunitats autònomes i, d'altra banda, reviu en figures noves de contractes agroindustrials o d'integració.
En definitiva, al llarg del text hi ha una clara orientació flexibilizadora del règim de l'arrendament, que és resultat d'un període llarg de reflexió i consultes amb experts, així com de l'informe del Consell Superior Agrari.
Flexibilització que es fa compatible amb l'equilibri de les parts al contracte, i que es reflecteix en matèries com la regulació dels drets de l'arrendatari en cas d'expropiació de la finca (disposició addicional segona).
Fins i tot la curta durada del contracte es compensa amb el dret de l'arrendatari al desistiment unilateral del contracte, sense més ni més que avisar amb un any d'antelació [ article 24. d ]).
Flexibilització i equilibri que han de conduir a una mobilitat més gran de la terra i a la modernització de les nostres explotacions agràries.
Es consideren arrendaments rústics els contractes mitjançant els quals se cedeixen temporalment una o diverses finques, o part d'aquestes, per al seu aprofitament agrícola, ramader o forestal a canvi d'un preu o d'una renda.
Aquests contractes es regeixen pel que les parts hagin acordat expressament, sempre que no s'oposi a aquesta Llei.
Supletòriament, regeix el Codi civil i, si no, els usos i costums que siguin aplicables.
També tenen la mateixa consideració els arrendaments d'explotacions agrícoles, ramaderes o forestals, als quals s'apliquen les disposicions d'aquesta Llei que siguin compatibles amb la seva naturalesa i sempre en defecte del que les parts hagin acordat expressament.
S'entén que l'arrendament és d'explotació, ja estigui constituïda anteriorment o bé quan es concerti el contracte, quan l'explotació sigui l'objecte de l'arrendament en el conjunt dels seus elements, considerada com una unitat orgànica i sempre que les parts ho facin constar expressament, adjuntant-hi l'inventari corresponent.
Els drets de producció agrícoles i altres drets inherents a les finques o les explotacions integren el contingut del contracte, tant en els arrendaments de finques com en els d'explotacions.
Una mateixa finca pot ser susceptible de diversos arrendaments simultanis, quan cada un tingui com a objecte diferents aprofitaments compatibles i principals.
No es consideren arrendaments rústics els contractes de recol·lecció de collites a canvi d'una part dels productes, ni, en general, els de realització d'alguna feina agrícola clarament individualitzada, encara que es retribueixi o compensi amb una participació en els productes o amb algun aprofitament singular.
Queden exceptuats d'aquesta Llei:
a ) Els arrendaments que per la seva índole siguin només de temporada, inferior a l'any agrícola.
b ) Els arrendaments de terres llaurades i preparades per compte del propietari per a la sembra o per a la plantació a què es refereixi específicament el contracte.
c ) Els que tinguin per objecte finques adquirides a causa d'utilitat pública o d'interès social, en els termes que disposi la legislació especial aplicable.
d ) Els que tinguin com a objecte principal.
Aprofitaments de rostollars, pastures secundàries, prades rompudes, pastures de glans i, en general, aprofitaments de caràcter secundari.
Aprofitaments encaminats a sembrar o millorar guarets.
Explotacions ramaderes de tipus industrial, o locals o terrenys dedicats exclusivament a l'estabulació del bestiar.
Qualsevol altra activitat diferent de l'agrícola, ramadera o forestal.
e ) Els arrendaments que afectin béns comunals, béns propis de les corporacions locals i forests veïnals en mà comuna, que es regeixen per les seves normes específiques.
L'arrendatari de finques rústiques té dret a determinar el tipus de conreu, sense perjudici de retornar-les, en acabar l'arrendament, a l'estat en
què les va rebre i del que disposa aquesta Llei sobre millores.
Són nuls els pactes que imposin a l'arrendatari qualsevol restricció sobre els conreus o sobre el destí dels productes, llevat dels que tinguin per finalitat
evitar que la terra sigui exhaurida o siguin conseqüència de la normativa comunitària i de disposicions legals o reglamentàries.
Quan la determinació del tipus o sistema de conreu impliqui transformació del destí o suposi millores extraordinàries, només es pot fer mitjançant acord exprés entre les parts i, si s'escau, en compliment de la normativa comunitària i de les normes legals o reglamentàries pertinents.
En l'arrendament d'explotació, l'arrendatari gaudeix igualment de plena autonomia en l'exercici de la seva activitat empresarial, i assumeix l'obligació de conservar la unitat orgànica de l'explotació i, en acabar l'arrendament, de retornar-la a l'arrendador.
Es poden acordar arrendaments rústics entre persones físiques o jurídiques.
Als efectes d'aquesta Llei, és agricultor professional qui obtingui uns ingressos bruts anuals procedents de l'activitat agrària superiors al duple de l'Indicador públic de renda d'efectes múltiples (IPREM) establert al Reial decret llei 3/2004, de 25 de juny, per a la racionalització de la regulació del salari mínim interprofessional i per a l'increment de la seva quantia, i la dedicació directa i personal a aquestes activitats del qual suposi, almenys, el 25 per cent del seu temps de treball.
En tot cas, poden ser arrendatàries les cooperatives agràries, les cooperatives d'explotació comunitària de la terra, les societats agràries de transformació i les comunitats de béns.
Per ser arrendatàries, les persones jurídiques, siguin civils, mercantils o laborals, incloses les societats agràries de transformació (SAT), han de tenir inclòs en el seu objecte social, d'acord amb els seus estatuts, l'exercici de l'activitat agrària i, si s'escau, d'activitats complementàries a aquesta dins de l'àmbit rural, sempre que no excedeixin els límits que estableix l'apartat 6.
A aquests efectes, es consideren activitats complementàries la participació i presència del titular, com a conseqüència d'una elecció pública, en institucions de caràcter representatiu, així com en òrgans de representació de caràcter sindical, cooperatiu o professional, sempre que aquests estiguin vinculats al sector agrari; les de transformació i venda directa dels productes de la seva explotació i les relacionades amb la conservació de l'espai natural i protecció del medi ambient, de la mateixa manera que les turístiques, cinegètiques i artesanals dutes a terme en la seva explotació.
El menor les finques o explotacions del qual hagin estat arrendades pel pare, la mare o el tutor pot posar fi al contracte una vegada emancipat, sempre que hagi transcorregut la durada mínima que preveu l'article 12, i ho ha de comunicar a l'arrendatari en el termini de sis mesos des que arribi a l'estat esmentat o, si s'escau, des que falti un any perquè es compleixi el termini mínim de durada.
En tot cas, la denúncia del contracte no té efecte fins que transcorri un any des de la seva realització.
També poden ser arrendataris les entitats o organismes de les administracions públiques que estiguin facultats, d'acord amb les seves normes reguladores, per explotar finques rústiques.
En tot cas, no poden ser arrendatàries de finques rústiques les persones físiques que, per si mateixes o per mitjà d'una persona física o jurídica interposada, ja siguin titulars d'una explotació agrària, o de diverses, d'unes dimensions i altres característiques que els òrgans competents de les comunitats autònomes han de fixar en les diferents comarques del país, sense que puguin excedir en total les 500 hectàrees de secà o les 50 de regadiu.
Si es tracta d'una finca per a aprofitament ramader en règim extensiu, el límit màxim és de 1.000 hectàrees.
En el cas de les cooperatives agràries i les cooperatives creades per a l'explotació comunitària de la terra, el límit anterior s'ha de multiplicar pel nombre de membres que les componguin.
No és aplicable la limitació a les entitats o organismes de les administracions públiques que estiguin facultats d'acord amb les seves normes reguladores per explotar o subarrendar finques rústiques.
No poden ser arrendatàries les persones i entitats estrangeres.
a ) Les persones físiques i jurídiques i altres entitats nacionals dels estats membres de la Unió Europea, de l'Espai Econòmic Europeu i de països amb els quals hi hagi un conveni internacional que estengui el règim jurídic previst per als ciutadans dels estats esmentats.
b ) Les persones físiques que no tinguin la nacionalitat espanyola, que no estiguin excloses de l'àmbit d'aplicació de la Llei orgànica 4/2000, d'11 de gener, sobre drets i llibertats dels estrangers a Espanya i la seva integració social, i que estiguin autoritzades a romandre a Espanya en situació de residència permanent, d'acord amb la dita Llei orgànica i el seu desplegament reglamentari.
c ) Les persones jurídiques i altres entitats nacionals dels altres estats que apliquin als espanyols el principi de reciprocitat en aquesta matèria.
Els arrendaments atorgats per usufructuaris, superficiaris, emfiteutes i tots els qui tinguin un dret anàleg de gaudi sobre la finca o l'explotació es resolen en extingir-se el dret de l'arrendador, llevat que no hagi acabat l'any agrícola, cas en què subsisteixen fins que conclogui.
També poden subsistir durant el temps concertat al contracte, quan aquest passi de la durada d'aquells drets si el propietari ha concorregut al seu atorgament.
Els arrendaments han de tenir una durada mínima de cinc anys.
És nul·la i es té per no posada tota clàusula del contracte per la qual les parts estipulin
Llevat d'estipulació de les parts que estableixi una durada superior, l'arrendament de finques i d'explotacions s'entén concertat per un termini de cinc anys, per la qual cosa, complert el temps, tret que les parts hagin disposat una altra cosa en subscriure el contracte o en un altre moment posterior, l'arrendatari de finques ha de posar a disposició de l'arrendador la possessió de les finques arrendades, si hi ha intervingut la notificació a què es refereix l'apartat següent.
L'arrendador, per recuperar la possessió de les finques al final del termini contractual, ho ha de notificar fefaentment a l'arrendatari amb un any d'antelació.
Per contra, si l'arrendatari no posa la possessió de les finques arrendades a disposició de l'arrendador al final del termini, el contracte s'entén prorrogat per un període de cinc anys.
Aquestes pròrrogues se succeeixen indefinidament mentre no es produeixi la denúncia del contracte.
La renda es fixa en diners i és la que les parts estipulin lliurement.
Això no obstant, si la fixen en espècie o una part en diners i una part en espècie, n'han de dur a terme la conversió a diners.
Les parts poden establir el sistema de revisió de renda que considerin oportú.
Si no hi ha un pacte exprés no s'ha d'aplicar revisió de rendes.
En cas de pacte exprés entre les parts sobre algun mecanisme de revisió de valors monetaris que no detalli l'índex o la metodologia de referència, la renda s'ha d'actualitzar per a cada anualitat per referència a la variació anual de l'índex de garantia de competitivitat.
Quan el preu es fixi en una quantitat alçada per a tot el temps de l'arrendament, a falta de pacte entre les parts, s'ha de dividir per la durada anual pactada per determinar la quantitat que s'ha de pagar cada any.
El pagament de la renda s'efectua en la forma i el lloc pactats i, si no hi ha pacte o costum aplicable, s'abona en metà_ic per anys vençuts al domicili de l'arrendatari.
L'arrendador ha de lliurar a l'arrendatari un rebut del pagament.
Totes les quantitats que hagi de pagar l'arrendador i que per disposició legal siguin repercutibles a l'arrendatari les pot exigir aquell des del moment en què les hagi satisfet, amb expressió del concepte, l'import i la disposició que autoritzi la repercussió.
L'impagament d'aquestes quantitats equival a l'impagament de la renda.
El dret a repercutir prescriu al cap d'un any des que l'arrendador hagi efectuat el pagament.
L'arrendatari, si les parts no han acordat una altra cosa, pot assegurar la producció normal de la finca o explotació contra els riscos normalment assegurables, i a partir del moment en el qual l'arrendatari comuniqui l'assegurança concertada a l'arrendador, li pot fer repercutir en contra una part de la prima que, en relació amb el seu import total, tingui la mateixa proporció que hi hagi entre la renda i la suma total assegurada.
L'arrendador i l'arrendatari estan obligats a permetre que es duguin a terme les obres, reparacions i millores que hagi de dur a terme o pugui dur a terme l'altra part contractant.
Aquestes reparacions i millores s'han de dur a terme en l'època de l'any i en la forma que causin menys pertorbacions, llevat que no es puguin diferir.
L'arrendador, sense dret a elevar per això la renda, ha de dur a terme totes les obres i reparacions necessàries a fi de conservar la finca en estat de servir per a l'aprofitament o explotació a què va ser destinada en concertar el contracte.
Si, requerit l'arrendador, no du a terme les obres a les quals es refereix l'apartat anterior, l'arrendatari pot optar o bé per compel·lir-l'hi judicialment o bé per resoldre el contracte o obtenir una reducció proporcional de la renda, o per dur-les a terme ell mateix, i s'han de reintegrar mitjançant compensació amb les rendes pendents a mesura que vagin vencent.
Així mateix, pot reclamar els danys i perjudicis causats.
Quan a causa de força major la finca arrendada sofreixi danys no indemnitzables, la reparació dels quals tingui un cost superior a una anualitat de renda, l'arrendador no està obligat a la reparació, i ho ha de comunicar a l'arrendatari en aquest sentit, que pot optar per rescindir el contracte, i ho ha de comunicar per escrit a l'arrendador, o continuar l'arrendament amb la disminució proporcional de la renda que correspongui.
També incumbeixen a l'arrendador les obres, millores o inversions que, per disposició legal o per resolució judicial o administrativa fermes o per acord ferm de la comunitat de regants sobre la modernització de regadius per al canvi de sistema de reg, s'hagin de dur a terme sobre la finca arrendada.
Quan les obres, millores o inversions a les quals al·ludeix l'apartat anterior siguin d'una entitat i naturalesa que, passant de la natural conservació de la finca, suposin una transformació que redundi en l'increment de la producció, l'arrendador té dret a la revaloració proporcional de la renda i, si s'escau, a la rescissió del contracte, quan l'arrendatari no estigui conforme amb la revaloració.
Correspon a l'arrendatari efectuar les reparacions, millores i inversions que siguin pròpies de l'empresari agrari en l'acompliment normal de la seva activitat i les que li siguin imposades per una disposició legal o per una resolució judicial o administrativa fermes, o per un acord ferm de la comunitat de regants relatiu a la millora del regadiu que també sigui pròpia de l'empresari agrari en l'acompliment normal de la seva activitat, sense que per això tingui dret a una disminució de la renda, ni a la pròrroga de l'arrendament, llevat que, per un acord de les parts o de les mateixes disposicions legals o resolucions judicials o administratives, resulti una altra cosa.
L'arrendatari, llevat d'acord exprés entre les parts, no pot fer desaparèixer les parets, barreres, bardisses o tanques, rases i altres formes de tancament o closa del predi arrendat, si separen dues o més finques integrades en una mateixa unitat d'explotació, llevat dels trams necessaris per permetre el pas adequat de tractors, maquinària agrícola i quan les feines del camp ho requereixin, sense perjudici del que estableixi la legislació sobre protecció del medi ambient i protecció del patrimoni històric i de l'obligació de tornar les coses al final de l'arrendament tal com les va rebre, de conformitat amb el que disposa l'article 1561 del Codi civil.
Les millores fetes durant l'arrendament es presumeix que han estat efectuades a càrrec de l'arrendatari.
Finalitzat el contracte d'arrendament, l'arrendatari té dret a demanar una indemnització a l'arrendador per l'augment del valor de la finca arrendada per les millores realitzades, sempre que aquestes s'hagin efectuat amb el consentiment de l'arrendador.
Pel que fa a les millores útils i voluntàries, sigui quina sigui la naturalesa, que l'arrendatari hagi dut a terme a les finques arrendades, cal atenir-se, en primer terme, al que hagin acordat les parts en subscriure el contracte o en qualsevol altre moment i, si no hi ha un pacte, s'aplica el règim que estableix el Codi civil per al posseïdor de bona fe.
Així mateix, i amb la notificació prèvia a l'arrendador, l'arrendatari pot fer obres d'accessibilitat a l'interior dels edificis de la finca que li serveixin d'habitatge, sempre que no provoquin una disminució de l'estabilitat o seguretat de l'edifici i siguin necessàries perquè puguin ser utilitzats de manera adequada i d'acord amb la discapacitat o l'edat superior a 70 anys, tant de l'arrendatari com del seu cònjuge, de la persona que convisqui amb l'arrendatari de manera permanent en una relació d'afectivitat anàloga amb independència de la seva orientació sexual, dels seus familiars fins al quart grau de consanguinitat que convisqui amb algun d'ells de manera permanent i de les persones que treballin o prestin serveis altruistes o voluntaris per a qualsevol de les anteriors en l'habitatge enclavat a la finca rústica.
Al final del contracte, l'arrendatari està obligat a reposar l'habitatge al seu estat anterior, si li ho exigeix l'arrendador.
L'adquirent de la finca, encara que estigui emparat per l'article 34 de la Llei hipotecària, queda subrogat en tots els drets i obligacions de l'arrendador, i ha de respectar el termini que resti de la durada mínima del contracte que preveu l'article 12 o la de la pròrroga tàcita que estigui en curs si es tracta del tercer hipotecari, mentre que en els altres casos ha de respectar la durada total pactada.
En tota transmissió entre vius de finques rústiques arrendades, inclosa la donació, aportació a societat, permuta, adjudicació en pagament o qualsevol altra diferent de la compravenda, de la nua propietat, de porció determinada o d'una participació indivisa d'aquelles, l'arrendatari que sigui agricultor professional o sigui alguna de les entitats a què es refereix l'article 9.2 té dret de tempteig i retracte.
A aquest efecte, el transmissor ha de notificar de forma fefaent a l'arrendatari el seu propòsit d'alienar i li ha d'indicar els elements essencials del contracte i, a falta de preu, una estimació del que es consideri just, d'acord amb l'apartat 1 de l'article 11 i tenint en compte els criteris que estableix la disposició addicional segona d'aquesta Llei.
L'arrendatari té un termini de 60 dies hàbils des que hagi rebut la notificació per exercir el seu dret d'adquirir la finca en el mateix preu i condicions, i ho ha de notificar a l'alienant de forma fefaent.
A falta de notificació de l'arrendador, l'arrendatari té dret de retracte durant 60 dies hàbils a partir de la data en què, per qualsevol mitjà, hagi tingut coneixement de la transmissió.
Si el contracte no té preu i l'arrendatari no està d'acord amb l'estimació feta per l'arrendador, l'ha de determinar un perit independent nomenat de comú acord per les parts, i, en defecte d'acord entre les parts, la jurisdicció civil de conformitat amb les normes de valoració que estableix la legislació d'expropiació forçosa.
En tot cas, l'escriptura d'alienació s'ha de notificar de forma fefaent a l'arrendatari, a l'efecte que pugui exercir el dret de retracte o, si s'escau, el d'adquisició, si les condicions de l'alienació, el preu o la persona de l'adquirent no corresponen de manera exacta a les contingudes en la notificació prèvia.
Té el mateix dret si no s'ha complert en la forma escaient el requisit de la notificació prèvia.
En aquest cas, el retracte o el dret d'adquisició preferent poden ser exercits durant el termini de 60 dies hàbils a partir de la notificació.
Per inscriure en el Registre de la propietat els títols d'adquisició entre vius de finques rústiques arrendades, s'ha de justificar la pràctica de la notificació que estableix l'apartat anterior.
No escauen els drets de tempteig, retracte i adquisició preferent en els casos següents:
a ) En les transmissions a títol gratuït quan l'adquirent sigui descendent o ascendent del transmissor, parent fins al segon grau de consanguinitat o afinitat o el seu cònjuge.
b ) En la permuta de finques rústiques quan s'efectuï per agregar una de les finques permutades i sempre que siguin inferiors a 10 hectàrees de secà, o una de regadiu, els predis que es permuten.
Els drets que estableix aquest article són preferents respecte a qualsevol altre d'adquisició, llevat del retracte de limítrofes que estableix l'article 1523 del Codi civil, que preval sobre aquests quan no excedeixin una hectàrea tant la finca objecte de retracte com la limítrofa que el fonamenti.
Quan es tracti de finques d'aprofitaments diversos concedides a diferents arrendataris sobre la totalitat de la finca, correspon exercir el tempteig i retracte només al que ho sigui de l'aprofitament principal; si n'hi ha diversos, al que tingui la condició d'agricultor jove, i, si n'hi ha més d'un amb aquesta condició, al més antic en l'arrendament.
Quan siguin diversos els arrendataris de parts diferents d'una mateixa finca o explotació, és necessari complir les obligacions de notificació amb cadascun d'ells, i el dret de tempteig i retracte el pot exercir cadascun per la porció que tingui arrendada.
Si algun d'ells no el vol exercir, per la seva part, ho pot fer qualsevol dels altres, i és preferent el que tingui la condició d'agricultor jove i, si no es dóna el cas, o si són diversos, el més antic.
En els casos de finques de les quals només una part de la seva extensió hagi estat cedida en arrendament, els drets que regulen els apartats anteriors s'entenen limitats a la superfície arrendada.
A aquest efecte, el document pel qual es formalitzi la transmissió de la finca ha d'especificar, si s'escau, la quantitat que correspon de l'import total del preu a la porció donada en arrendament.
Per a la cessió i el subarrendament, cal atenir-se al que les parts hagin pactat i, en tot cas, s'ha de referir a tota la finca o explotació, i s'ha d'atorgar per tot el temps que resti del termini de l'arrendament per una renda que no pot ser superior a la pactada entre l'arrendador i l'arrendatari.
L'arrendatari no pot cedir o sotsarrendar la finca o explotació sense el consentiment exprés de l'arrendador.
L'esmentat consentiment no és necessari quan la cessió o el subarrendament s'efectuï a favor del cònjuge o d'un dels descendents de l'arrendatari.
No obstant això, el subrogant i el subrogat han de notificar fefaentment a l'arrendador la cessió o el subarrendament, en el termini de 60 dies hàbils a partir de la seva realització.
El contracte sempre es pot resoldre a instància de l'arrendador per alguna de les causes següents:
a ) Manca de pagament de les rendes i de les quantitats que hi estan assimilades, sense perjudici del dret d'enervament de l'acció de desnonament en els mateixos termes que preveuen les lleis processals per als desnonaments de finques urbanes.»
b ) Incomplir greument l'obligació de millora o transformació de la finca, a les quals l'arrendatari s'hagi compromès en el contracte i a les altres que siguin imposades per una norma legal o resolució judicial o administrativa.
c ) No explotar la finca, fins i tot parcialment, o destinar-la, en tot o en part, a finalitats o aprofitaments diferents dels previstos contractualment, excepte en els casos imposats per programes i plans, el compliment dels quals sigui necessari per percebre ajuts o compensacions en aplicació de la normativa estatal, autonòmica o comunitària aplicable.
d ) Sotsarrendar o cedir l'arrendament amb incompliment d'algun dels requisits de l'article 23.
e ) L'aparició sobrevinguda d'alguna de les circumstàncies que preveu l'article 7.1.
f ) Causar danys greus a la finca, amb dol o negligència manifesta.
Tant l'arrendador com l'arrendatari poden rescindir el contracte per l'incompliment de l'altra part de l'obligació de satisfer despeses de conservació i millores, en els termes dels articles 18, 19 i 20 d'aquesta Llei.
L'arrendatari sortint ha de permetre a l'entrant l'ús del local i altres mitjans necessaris per a les tasques preparatòries de l'any següent i, recíprocament, l'entrant té obligació de permetre al sortint el que sigui necessari per a la collita i l'aprofitament dels fruits, en la forma que preveu l'article 1578 del Codi civil.
Pel contracte de parceria, el titular d'una finca o d'una explotació en cedeix temporalment l'ús i gaudi o el d'algun dels seus aprofitaments, així com el dels elements de l'explotació, bestiar, maquinària o capital circulant, i convé amb el cessionari parcer a repartir-se els productes per parts alíquotes en proporció amb les aportacions respectives.
Llevat que hi hagi un pacte en contra, es presumeix que el contracte de parceria no comprèn cap relació laboral entre cedent i cessionari; si aquesta relació es pacta expressament s'ha d'aplicar, a més, la legislació corresponent.
Si no hi ha cap pacte exprés, normes forals o dret especial i de costum, s'apliquen les disposicions d'aquest capítol i, amb caràcter supletori, les normes sobre arrendaments rústics que contenen els capítols II, III, VI i VIII, sempre que no siguin contràries a la naturalesa essencial del contracte de parceria.
No obstant això, si es tracta de les millores imposades per llei o per resolució judicial o administrativa fermes o acord ferm de la comunitat de regants corresponent, les han de portar a terme les parts d'acord amb el pacte entre elles i, si no hi ha pacte, es pot resoldre el contracte a instància del cedent o del cessionari.
S'exceptuen del que disposa l'apartat 2 de l'article 28 d'aquesta Llei els contractes en els quals el parcer només aporti el seu treball personal i, si s'escau, una part del capital d'explotació i del capital circulant que no superi el 10 per cent del valor total.
En aquest cas, s'ha de garantir al parcer el salari mínim que correspongui al temps de l'activitat que dediqui al cultiu de les finques objecte del contracte i s'ha de complir, en general, el que disposa la legislació laboral i de Seguretat Social.
La durada del contracte és la pactada lliurement i, si no hi ha pacte, es considera que és la d'un any agrícola, entenent-se prorrogat per un període d'un any, en els mateixos termes que els que l'article 12 assenyala per a l'arrendament.
Als contractes de durada anual o inferior, la notificació prèvia d'acabament del contracte s'ha de dur a terme, almenys, amb sis mesos d'antelació.
Si s'ha convingut la parceria per a la realització d'un conreu determinat, amb l'excepció dels llenyosos permanents, i sempre que aquest conreu tingui una durada superior a un any, el termini mínim de durada és el temps necessari per completar una rotació o cicle de conreu.
En finalitzar el contracte de parceria, si el titular de la finca pretén realitzar un contracte d'arrendament, el parcer té dret preferent, en igualtat de condicions, a subscriure el nou contracte d'arrendament.
També té dret a les pròrrogues que estableix aquesta Llei, deduint-ne el temps que hagi durat la parceria.
Els contractes parciaris en els quals dues o més persones aportin o posin en comú l'ús i gaudi de finques, capital, treball i altres elements de producció, amb la finalitat de constituir una explotació agrícola, ramadera o forestal, o d'engrandir-la, i en què acordin repartir-se el benefici que obtinguin proporcionalment a les seves aportacions, es regeixen per les regles de la seva constitució i, si no, per les del contracte de societat, sense perjudici que també els siguin aplicables, si s'escau, les regles sobre despeses i millores establertes per als arrendaments.
El coneixement i la resolució dels litigis que es puguin suscitar a l'empara d'aquesta Llei corresponen als jutjats i tribunals de l'ordre jurisdiccional civil.
Les parts, sense perjudici del que disposa l'article anterior, es poden sotmetre lliurement a l'arbitratge en els termes que preveu la legislació aplicable en la matèria.
En les millores de modernització d'explotacions o de transformació de finques, les parts, en atorgar el contracte o en un altre moment posterior, poden convenir que la renda consisteixi, en tot o en part, en la millora o transformació que s'ha de dur a terme.
De conformitat amb l'article 44 de la Llei d'expropiació forçosa de 1954, s'estableix el següent règim d'expropiació forçosa en matèria d'arrendaments rústics i parceria:
Expropiació de finques arrendades:
Els contractes objecte d'aquesta Llei els ha de comunicar l'arrendador o titular de la finca o explotació als òrgans competents de les comunitats autònomes, que n'han d'enviar una còpia al Registre general d'arrendaments rústics que s'estableixi per reglament, que ha de tenir caràcter públic i informatiu i ha d'estar adscrit al Ministeri d'Agricultura, Pesca i Alimentació.
La percepció del dret del pagament únic, així com qualsevol altre derivat de la política agrícola comuna, es regeix, quant a arrendaments, per les previsions de cadascuna de les normes comunitàries aplicables en el que es refereix a aquesta matèria i, si s'escau, per les corresponents normes autonòmiques.
I tot això sense perjudici, en el que correspongui, de la llibertat de pacte de les parts contractants.
Els contractes d'arrendament i de parceria vigents a l'entrada en vigor d'aquesta Llei es regeixen per la normativa aplicable en el moment de la subscripció.
Els processos judicials i extrajudicials, que estiguin en curs en el moment de l'entrada en vigor d'aquesta Llei, s'han de continuar tramitant per la legislació substantiva sobre arrendaments rústics que llavors els era aplicable.
Queden derogades totes les disposicions del mateix rang o inferior que s'oposin al que estableix aquesta Llei, i expressament les següents:
a ) Llei 83/1980, de 31 de desembre, d'arrendaments rústics.
b ) Article 28 de la Llei 19/1995, de 4 de juliol, de modernització d'explotacions agràries.
c ) Llei 1/1987, de 12 de febrer, per la qual es prorroguen determinats contractes d'arrendaments rústics i s'estableixen els terminis per a accés a la propietat.
d ) Reial decret 2235/1985, de 9 d'octubre, pel qual s'organitza el Registre especial d'arrendaments rústics.
e ) Ordre d'1 de desembre de 1981, sobre contractes tipus d'arrendaments rústics.
f ) Ordre de 8 d'octubre de 1982, sobre constitució transitòria de les juntes arbitrals d'arrendaments rústics.
g ) Ordre de 8 d'octubre de 1982, sobre funcionament de les juntes arbitrals d'arrendaments rústics.
Aquesta Llei es dicta a l'empara de l'article 149.1.8a de la Constitució, sense perjudici de l'aplicació preferent dels drets civils, forals o especials, allà on n'hi hagi, i de la seva conservació, modificació i desplegament per les comunitats autònomes respectives.
Se n'exceptua l'article 30, que es dicta a l'empara del que disposa l'article 149.1.7a; la disposició addicional segona, que es dicta a l'empara de l'article 149.1.18; la disposició addicional tercera i quarta, que es dicta a l'empara de l'article 149.1.13, i el capítol X i la disposició transitòria segona, que es dicten a l'empara de l'article 149.1.6a, tots de la Constitució.
Aquesta Llei és aplicable en tot el territori nacional, sense perjudici de la normativa aplicable preferent que dictin les comunitats autònomes amb competència en matèria de dret civil, foral o especial.
Aquesta Llei entra en vigor al cap de sis mesos de la publicació en el Butlletí Oficial de l'Estat.