El Decret 2/2016, de 13 de gener, de creació, denominació i determinació de l'àmbit de competència dels departaments de l'Administració de la Generalitat de Catalunya, atribueix les funcions relatives a l'habitatge al Departament de Governació, Administracions Públiques i Habitatge.
D'acord amb el Decret 262/2016, de 7 de juny, de reestructuració del Departament de Governació, Administracions Públiques i Habitatge, la Secretaria d'Habitatge i Millora Urbana exerceix les funcions de planificar, coordinar i fer el seguiment de les polítiques, els programes i els plans relatius a l'habitatge d'iniciativa pública o privada.
En el preàmbul de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, s'anuncia que la Llei presta una atenció especial a tot el que signifiqui una protecció dels consumidors i usuaris d'habitatges en un mercat immobiliari que massa sovint es mou per estímuls i criteris aliens a aquesta protecció.
El títol IV de la Llei, titulat "De la protecció dels consumidors i els usuaris d'habitatge en el mercat immobiliari", desplega els mecanismes de protecció pública i regula els principis contractuals en la transmissió i en l'arrendament d'habitatges.
Aquests principis es concreten en la bona fe i el just equilibri que han de regir els drets i les obligacions de les parts, amb exclusió de clàusules abusives, tot considerant que ho són les que vinculen el contracte només a la voluntat dels empresaris o professionals, les que comporten privació de drets bàsics dels consumidors i les que comporten manca de reciprocitat.
L'article 68 de la Llei estableix que són actuacions susceptibles d'ésser protegides en matèria d'habitatge les que tenen com a finalitat donar allotjament a persones o unitats de convivència amb necessitats d'habitatge, com l'oferta i la posada en el mercat d'habitatges privats per destinar-los a lloguer o a d'altres formes de cessió d'ús.
Per aquesta raó, es considera necessari aprovar l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges, a l'efecte de permetre conèixer els preus que, en funció de les condicions de mercat, es produeixen en determinats àmbits, per protegir les persones que volen accedir a un habitatge de lloguer i saber quines són les condicions de preu en una determinada zona.
Al mateix temps, en la mesura que aquest índex de referència és el resultat d'una metodologia objectiva pot ser emprat en el desenvolupament de les polítiques públiques que prenguin en consideració el preu de lloguer concret que s'estableix en relació amb l'índex de referència.
En aquesta línia, el Decret 75/2014, de 27 de maig, del Pla per al dret a l'habitatge, configura mesures de protecció amb la previsió d'ajuts per al pagament del lloguer de l'habitatge habitual.
També regula les meses de valoració de situacions d'emergències econòmiques i socials per atendre la problemàtica de persones en risc d'exclusió residencial, i facilita, si escau, el lloguer o l'ús d'habitatges protegits.
Tot i el nombre de persones amb famílies que s'estan beneficiant de les prestacions i subvencions per fer front al pagament del lloguer en el marc del Pla per al dret a l'habitatge, és del tot necessari establir mecanismes de transparència i estabilització dels preus dels lloguers amb la finalitat de facilitar a les persones l'accés i el manteniment de l'habitatge habitual.
L'evolució dels preus de les rendes dels lloguers ha experimentat oscil·lacions en el mercat immobiliari, que han dificultat l'accés a l'habitatge en un entorn amb especials dificultats i poc favorable a l'estabilitat dels preus dels habitatges.
D'acord amb la informació que la Generalitat disposa en el Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques, s'han obtingut dades fiables per oferir un sistema de càlcul de l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges, amb la finalitat de facilitar el coneixement dels preus de les rendes dels lloguers en un determinat sector, localitat o àrea d'influència, afavorir l'equilibri i la proporcionalitat de les rendes pactades i aconseguir el màxim grau de transparència en el lloguer dels habitatges.
Aquest sistema de càlcul adopta una metodologia que és accessible i que permet obtenir aquest preu de lloguer amb un grau de certesa alt.
Per tot això, i fent ús de les facultats que m'atorga l'article 39.3 de la Llei 13/2008, de 5 de novembre, de la presidència de la Generalitat i del Govern, a proposta de la Secretaria d'Habitatge i Millora Urbana,
Aquesta Ordre té per objecte aprovar l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges, i determinar el sistema de càlcul i els elements o factors correctors que influeixen en la determinació dels marges de l'índex.
L'índex es referencia al lloguer d'habitatges dels municipis que es detallen a l'annex.
La consulta de l'índex en altres municipis es facilitarà a mesura que s'incorpori el sistema de càlcul en diferents localitats del territori.
3.1 El sistema de càlcul per determinar l'índex aplicable al lloguer d'habitatges en un municipi determinat es fa a partir de la geolocalització de les dades dels darrers tres anys naturals vençuts que s'obtenen del Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes.
3.2 L'índex aplicable es pot obtenir mitjançant l'accés gratuït i lliure a la pàgina web de consulta agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer, en la qual es demana a la persona usuària una sèrie de dades sobre l'habitatge per fer la cerca i el càlcul corresponent.
Per calcular l'índex, l'usuari, sense que s'hagi d'identificar, ha de proporcionar obligatòriament la informació següent:
c) la superfície construïda (sense comptabilitzar les zones comunes)
Altres dades, no obligatòries, que pot aportar per determinar els marges de l'índex són:
a) l'estat de conservació i manteniment de l'habitatge
b) l'antiguitat de l'edificació i l'alçada
e) si el lloguer inclou el mobiliari
f) si el lloguer inclou la plaça d'aparcament
3.3 A partir de les dades que la persona usuària introdueix, l'índex es concreta a partir del resultat de la mitjana de les rendes per metre quadrat d'una mostra suficient d'habitatges llogats i geolocalitzats més propers a l'adreça proporcionada i amb una superfície similar.
3.4 També s'informa a la persona usuària de les àrees de renda inferior i superior, que són el resultat d'aplicar uns factors de correcció i d'una ponderació dels valors mínims i màxims dels lloguers trobats dins del radi de cerca obtingut, i d'acord amb les característiques específiques que hagi introduït l'usuari.
Les dades que proporciona la persona usuària a les quals fa referència l'apartat 2 no s'incorporen a cap fitxer de dades de caràcter personal.
L'índex es calcula de manera estadística, respectant la normativa de protecció de dades de caràcter personal.
L'índex s'actualitza anualment a partir de la informació sobre els preus de les rendes dels lloguers d'habitatges, de què la Generalitat de Catalunya disposa en el Registre de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes, respecte dels habitatges que han estat arrendats en els tres anys anteriors a la data de l'actualització.
La data d'actualització consta a la pàgina web de consulta i al document de consulta que la persona usuària es pot imprimir.
Publicitat de l'índex en les ofertes de lloguer
Per fomentar la divulgació de l'índex i dotar les ofertes de lloguer del màxim grau de transparència i d'informació per als demandants d'habitatge, els agents que defineix l'article 53 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, com a professionals que intervenen en la prestació de serveis immobiliaris, poden facilitar a la persona interessada en el lloguer d'un habitatge la informació sobre l'índex de referència aplicable abans de la contractació del lloguer.
L'índex en els contractes de lloguer
En els contractes de lloguer d'habitatges que es formalitzin en els municipis on és accessible la informació que facilita la Generalitat de Catalunya sobre l'índex aplicable, es pot fer constar que la persona arrendatària ha estat informada i que coneix aquest índex de referència.
El Departament de Governació, Administracions Públiques i Habitatge i l'Agència de l'Habitatge de Catalunya posen a l'abast de les persones usuàries la informació relativa a l'índex per mitjans electrònics i en els webs corporatius respectius.
La metodologia de càlcul de l'índex de referència es pot consultar a la pàgina web agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer.
L'Administració de la Generalitat de Catalunya podrà adoptar l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges en el desenvolupament de les seves polítiques públiques adreçades als propietaris de pisos llogats, en funció de l'adequació a l'índex.
La relació dels municipis de Catalunya on és aplicable l'índex s'actualitzarà mitjançant una resolució de la persona titular de la Secretaria d'Habitatge i Millora Urbana, que es publicarà a la pàgina web de consulta.
Aquesta Ordre entra en vigor l'endemà de la publicació en el Diari oficial de la Generalitat de Catalunya.
Relació de municipis on és aplicable l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatges.