I. El conseller de Medi Ambient i Habitatge ha sol·licitat el parer d'aquesta Comissió Jurídica Assessora sobre el Projecte de decret pel qual es regulen l'habitatge concertat i l'habitatge de lloguer amb opció de compra, i s'adopten altres mesures en matèria d'habitatge.
La Comissió és competent per emetre aquest Dictamen sobre una disposició de caràcter general de desplegament de les lleis, en virtut d'allò que preveu l'article 8.2.b) de la Llei 5/2005, de 2 de maig, reguladora de la Comissió Jurídica Assessora.
Aquest parer ha d'abastar tant el procés d'elaboració del projecte de disposició com la seva legalitat.
Amb aquesta finalitat successivament s'examina l'apoderament competencial de la Generalitat i l'habilitació del Govern per a exercir la seva potestat normativa, el compliment dels requisits procedimentals i d'ordre documental que exigeix el títol IV de la Llei 13/1989, d'organització i procediment de l'Administració de la Generalitat, i, finalment, l'adequació del projecte de disposició a les normes legals que desplega i a la resta d'ordenament legal.
El Projecte de decret sobre el qual s'informa es compon d'una exposició de motius, deu articles agrupats en tres capítols, quatre disposicions addicionals, una disposició final i un annex.
El capítol primer, que comprèn els articles 1 a 6, regula l'habitatge concertat.
L'article 1 estableix i ordena la nova categoria d'habitatge concertat amb protecció oficial.
Els articles 2 i 3 es refereixen als procediments de determinació dels preus màxims de l'habitatge concertat amb protecció oficial destinats a venda i destinats a lloguer amb opció de compra i a les condicions per a l'exercici de l'opció.
L'article 4 estableix el règim jurídic de l'habitatge concertat amb protecció oficial.
L'article 5 es refereix als ajuts per a l'adquisició de l'habitatge concertat amb protecció oficial.
L'article 6 crea un sistema d'ajuts excepcionals per a l'accés a l'habitatge existent concertat.
El capítol segon, que inclou només l'article 7, crea la tipologia d'habitatges de lloguer amb opció de compra, de règim general, com a habitatges amb protecció oficial i n'estableix el règim jurídic.
En el capítol tercer es regulen altres mesures en matèria d'habitatge.
L'article 8 ordena els allotjaments col·lectius protegits.
L'article 9 modifica diversos preceptes del Decret 244/2005, de 8 de novembre, d'actualització del Pla per al dret a l'habitatge 2004-2007.
L'article 10 modifica diversos articles del Decret 455/2004, de 14 de desembre, de regulació del Pla de rehabilitació d'habitatges de Catalunya.
La disposició addicional primera faculta el conseller de Medi Ambient i Habitatge per a fixar els preus màxims dels habitatges concertats en les anualitats següents a l'entrada en vigor d'aquest Decret.
La segona es refereix a la limitació en raó de disponibilitats pressupostàries.
La tercera preveu l'extensió d'ajuts a la tipologia d'habitatges amb protecció oficial de preu concertat.
La quarta disposa la inclusió de les noves tipologies en el Pla per al dret de l'habitatge 2004-2007.
La disposició final preveu la immediata vigència del Decret, llevat d'allò que es refereix a l'aplicació de les reserves mínimes addicionals establertes per la legislació urbanística, supòsit en el qual la vacatio legis és de dotze mesos.
L'annex fixa els preus màxims per metre quadrat de superfície útil dels habitatges concertats amb protecció oficial per a l'any 2008.
La competència de l'Administració de la Generalitat troba suport en l'article 137 de l'Estatut, i, en concret, en les clàusules de les lletres a) i b) de l'apartat primer.
És particularment significativa la segona, que disposa la competència exclusiva de la Generalitat pel que fa a 'l'establiment de prioritats i objectius de l'activitat de foment de les administracions públiques de Catalunya en matèria d'habitatge i l'adopció de les mesures necessàries per a assolir-los, tant en relació al sector públic com al privat'.
L'habilitació del Govern per a dictar aquesta norma reglamentària es troba en la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, i d'una manera específica en els articles 35.2, 67.1, 73 i 77.1.
Aquest apoderament s'ha de situar en el marc del genèric establert per l'article 68.1 de l'Estatut.
L'examen de la tramitació de l'expedient permet afirmar que s'han observat amb caràcter general les previsions de l'article 61 i següents de la Llei 13/1989.
Això no obstant, s'han de fer algunes observacions.
En relació amb la documentació, es constata l'existència d'una Memòria justificativa, amb una consideració suficient d'objectius del Projecte, però escassa del contingut de la proposta.
També conté una referència a les disposicions afectades i una taula de vigències.
A més, a manera d'annex, hi ha dos documents justificatius de la proposta de regulació de finançament privilegiat per a allotjaments col·lectius protegits, i de la superfície màxima de 80 metres quadrats per als habitatges concertats amb protecció oficial, de 26 de juny de 2008.
La memòria justificativa és de 14 de maig de 2008.
També hi consta un estudi o memòria econòmica amb una insuficient consideració de la incidència de la norma proposada, però amb una referència sobre el cost pressupostari prou il·lustrativa.
La memòria econòmica és de 30 de juny de 2008.
Encara que hi ha dues versions anteriors, de 21 de maig i de 9 de juny, tota aquesta documentació és posterior a la realització dels tràmits d'informació pública i d'audiència als interessats, iniciats l'11 de abril de 2008.
Com ja s'ha advertit en diverses ocasions (per exemple, dictàmens 48/07, 193/07, 198/07 i 147/08), és imprescindible que tota la documentació consti incorporada a l'expedient i sigui susceptible de consulta en realitzar aquests tràmits de participació.
Així, en el Dictamen 48/07, relatiu al Projecte de decret sobre l'adjudicació d'habitatges promoguts per la Generalitat i qualificats de promoció pública en segones i posteriors transmissions, ja es van assenyalar: 'Doncs bé, dit l'anterior, aquesta Comissió Jurídica entén que és jurídicament rellevant que la memòria justificativa s'adjunti al Projecte des de l'inici i que les entitats que n'informen, fins i tot les administracions públiques, i tots els que concorren en el procediment d'informació pública, tinguin coneixement no només del text en projecte, sinó de la justificació de l'alternativa que s'adopta a través de les regles jurídiques que es creen.
Encara que no es pugui dir, des d'un punt de vista procedimental, que s'hagi produït una inobservança greu de les regles del procediment per a l'elaboració de disposicions de caràcter general, i molt menys que la disfunció temporal esdevinguda en la redacció de la memòria justificativa tingui efectes sobre la validesa procedimental de la norma, sí que hauria estat desitjable que les entitats 'moltes d'elles de base social' que han intervingut en l'elaboració de la norma, haguessin tingut ple coneixement de tots els elements procedimentals, precisament atès el seu caràcter social i la seva rellevància per a l'accés a l'habitatge de determinats col·lectius, com s'expressa en el procediment.'
Pel que fa a la tramitació, s'ha concedit audiència als interessats i s'ha obert un període d'informació pública.
Les aportacions realitzades s'han valorat en diversos escrits, i estaria bé que es recollissin en un informe específic de conjunt.
També s'ha requerit, i hi consta, el parer d'impacte de gènere de l'Institut Català de les Dones, del qual no s'ha fet una valoració.
Hi consten informes de diversos departaments de la Generalitat.
També en aquest cas s'han considerat separadament.
Hi consten els parers de la Comissió de Govern Local i del Consell del Treball, Econòmic i Social.
El text del projecte normatiu ha estat sotmès al Consell Tècnic.
En l'expedient consta un informe jurídic pels serveis jurídics del departament amb les condicions requerides per l'article 4 de la Llei 7/1996, de 5 de juliol, i l'article 19 del Reglament aprovat pel Decret 57/2002, de 19 de febrer.
V. El conseller de Medi Ambient i Habitatge sol·licita que el Dictamen es formuli d'urgència pel fet que 'la norma té com a finalitat contribuir a pal·liar la situació actual del mercat immobiliari'.
La tramitació del Projecte de disposició general es va iniciar el 27 de març de 2008, i consegüentment ha estat objecte d'una tramitació diligent, tot i tenir en compte les mancances indicades abans.
La raó adduïda i la rapidesa d'instrucció porten a estimar que es donen les causes exigides per l'article 15.1 de la Llei reguladora de la Comissió, si bé hauria estat desitjable una justificació més precisa.
El marc legal en el qual se situa el Projecte de decret està encapçalat per la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge.
Aquesta llei recent regula l'habitatge protegit i els ajuts públics lligats a les diverses modalitats de protecció i articula, amb plans de vigència temporal, l'aplicació de les modalitats i els ajuts.
De fet, els plans d'habitatge han anat desenvolupant la regulació dels règims de protecció pública i el sistema d'ajuts, de manera que contribueixen a conformar l'ordenament aplicable.
Així, el Decret 454/2004, de 14 de desembre, desenvolupa el Pla per al dret a l'habitatge 2004-2007, que va ser substituït pel Decret 244/2005, de 8 de novembre, el qual actualitzava el Pla, i és el vigent.
El Pla ha estat prorrogat fins al 31 de desembre d'enguany pel Decret 288/2007, de 24 de desembre.
Cal cridar l'atenció sobre el fet que aquests decrets, malgrat el contingut normatiu de desplegament de la llei, no van ser sotmesos a informe d'aquesta Comissió Jurídica Assessora.
Com s'ha dit, la proposta conté la creació de dues noves tipologies d'habitatge concertat que troben el context legal del títol V de la Llei 18/2007, que regula la política de protecció pública de l'habitatge.
També és de referència l'article 9 del Decret llei 1/2007, de 16 d'octubre, de mesures urgents en matèria urbanística, que afegeix la disposició addicional dinovena al Text refós de la Llei d'urbanisme amb el títol de 'reserves per a noves tipologies d'habitatge amb protecció oficial', suplementàries de les ja previstes per l'article 57 d'aquesta Llei per als règims ja implantats de protecció oficial.
Pel que fa a la modificació del Pla contingut al Decret 244/2005, que ha de trobar encaix i adequar-se a la Llei 18/2007, i, en concret al títol V 'l'article 67 del qual regula els plans', s'ha de tenir en compte que també té l'objectiu d'adaptar-lo al Reial decret 14/2008, d'11 de gener, que modifica el Reial decret 801/2005, d'1 de juliol, pel qual s'aprova el Pla estatal 2005-2008, per afavorir l'accés dels ciutadans a l'habitatge.
Quant a l'allotjament col·lectiu protegit, el marc de referència són les previsions de la Llei 18/2007 sobre habitatge dotacional públic i habitatge d'inserció, així com els habitatges destinats a polítiques socials, entre les quals s'inclou la relativa a allotjaments d'acollida d'immigrants.
També s'han de tenir en compte les determinacions de la Llei d'urbanisme sobre el sistema d'habitatge dotacional.
En fi, les disposicions estatals abans esmentades també preveuen ajuts per a habitatges o allotjaments, l'ús dels quals se cedeix per raons socials.
Les previsions del Projecte de decret que modifiquen el Decret 455/2004, de 14 de desembre, de rehabilitació d'habitatges de Catalunya, se situen en l'àmbit de la Llei 18/2007, de manera especial el capítol II del títol III, que regula la conservació i rehabilitació del parc immobiliari residencial.
En definitiva, es pot afirmar que el referent legal del projecte és, d'una manera general, la Llei 18/2007.
Abans de començar l'anàlisi de l'articulat del Projecte de decret s'exposa breument les línies generals de la regulació de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, que constitueixen el marc de referència de la regulació proposada.
L'article 77 defineix l'habitatge amb protecció oficial com aquell que 'se subjecta a les característiques i les condicions que estableixen aquesta llei, els reglaments que la despleguin i els plans d'habitatge, i que un acte administratiu dictat pel departament competent en matèria d'habitatge qualifica com a tal d'acord amb el procediment específic establert per reglament'.
Els habitatges amb protecció oficial destinats a venda es diferencien pels preus màxims de venda i pels ingressos dels destinataris.
Els destinats a lloguer pel període de vinculació al règim de cessió i pels ingressos dels sol·licitants.
Les diferències que es poden establir generen les diverses modalitats d'habitatge amb protecció oficial 'que s'han de concretar en els plans i els programes corresponents' (segon apartat de l'article 77 in fine).
Els plans d'habitatge, dins del títol V, dedicat a la política de protecció pública de l'habitatge, estan regulats en l'article 67, que enuncia el contingut en l'apartat primer.
En la lletra a) preveu que els plans han d'establir 'les diferents modalitats d'habitatges amb protecció oficial', a més de determinar i concretar el règim d'actuacions susceptibles de ser protegides i els criteris de prioritat.
En els altres paràgrafs es fa referència als ajuts i les garanties.
La Llei acota les actuacions que són susceptibles d'ésser protegides en l'article 68.1, entre les quals esmenta la promoció de nous habitatges (lletra a)), o l'oferta i la posada en el mercat d'habitatges privats per a destinar-los a lloguer o a d'altres formes de cessió d'ús (lletra e)).
La relació es tanca amb la clàusula següent: 'g) les altres que determinin els plans d'habitatge'.
Es produeix, doncs, una deslegalització que deixa en mans de les normes reglamentàries 'els plans d'actuació' precisar, o completar la relació d'actuació protegible.
A més, l'apartat segon de l'article 68, d'una manera addicional, inclou la mediació social en l'àmbit del lloguer i la gestió d'habitatges d'inserció, que també té interès per a aquest informe.
El règim jurídic comú dels habitatges protegits està establert en l'article 78.
I en preceptes successius es regulen diversos aspectes: termini de qualificació (art. 79), promoció (art. 80), titulars (art. 81), formes de transmissió i cessió (art. 82), preus (art. 83 i 84) i adjudicació i transmissió (art. 86 a 104).
L'ordenació, que s'acaba d'exposar succintament, remarca, en allò que aquí interessa, la significació dels plans d'habitatge, que tenen caràcter temporal, però vigència indefinida (l'article 67.2 disposa que el Govern 'té l'obligació de promulgar plans d'habitatge d'una durada mínima de quatre anys, tot garantint que la vigència dels dits plans asseguri que no hi hagi períodes en què no sigui aplicable un pla').
La naturalesa normativa dels plans d'habitatge és clara, ja que la llei, a més, els assigna la funció de concretar el règim de les diferents modalitats d'habitatges de protecció oficial (articles 67.1.a) i 77.2 in fine).
A més, de la regulació es desprèn pràcticament una reserva a favor dels plans d'habitatge per establir i regular les diferents modalitats, encara que l'article 77.1 comenci per incloure els reglaments, a més dels plans, entre els instruments per fixar les característiques i condicions de la protecció oficial, una opció que sembla assignar a aquestes regulacions de caràcter genèric, mentre els plans assumirien la funció de regular i precisar les diferents modalitats.
Aquest és, doncs, el marc legal en el qual es pot situar la creació de les dues noves tipologies o modalitats d'habitatge de protecció oficial, l'habitatge concertat i l'habitatge de lloguer amb opció de compra de règim general i les mesures que es concreten en actuacions protegides.
En relació amb el vessant urbanístic de la implantació de les modalitats de protecció oficial, la Llei d'urbanisme (Text refós aprovat pel Decret legislatiu 1/2005) preveu diverses reserves de sostre per a habitatges de protecció oficial, a fi de facilitar-ne la promoció.
A la previsió inicial d'un 20 % i un 10 % del sostre residencial de nova implantació per a habitatges de protecció oficial i de preu concertat, el Decret llei 1/2007, de 16 d'octubre, ha afegit, mitjançant la incorporació de la disposició addicional dinovena a la Llei d'urbanisme (article 9) la previsió d'un 10 % per a quan la normativa d'habitatge creï una nova tipologia d'habitatge amb protecció oficial diferent de la de preu concertat, que és allò que expressament preveu el Projecte de decret.
D'aquesta manera, la creació de la nova modalitat d'habitatge concertat se situa també com a desplegament d'aquest nou precepte de la Llei d'urbanisme.
Pel que fa als allotjaments col·lectius protegits cal tenir en compte les previsions dels articles 3, 18, 70 i 74 de la Llei 18/2007.
Així, la lletra j) de l'article 3 identifica com a habitatge dotacional públic el destinat a satisfer les necessitats temporals de persones amb dificultats d'emancipació o que requereixen acolliment o assistència residencial, com ara els joves, la gent gran, les dones víctimes de la violència de gènere, els immigrants, les persones separades o divorciades que hagin perdut el dret a l'ús de l'habitatge compartit i les persones pendents de reallotjament per operacions d'obra pública.
Aquesta definició s'integra en el concepte d'habitatges destinats a polítiques socials de l'article 74.
L'article 18 recorda les previsions de la legislació urbanística per a la reserva de sòl per a localització d'aquest tipus d'habitatge.
Finalment, l'article 70 preveu mesures de foment per a garantir l'existència d'aquest tipus d'habitatge.
També disposa ajuts amb aquesta finalitat l'article 73 del Reial decret 801/2005, en la redacció donada pel Reial decret 14/2008.
Examinarem a continuació els diversos preceptes del Projecte de decret.
Abans, però volem cridar l'atenció sobre l'estructura del capítol primer.
Els articles 1 a 5 es refereixen a la nova modalitat d'habitatge concertat amb protecció oficial, mentre que en l'article 6 es regula un sistema d'ajuts excepcional per habitatge existent sense tipologia de protecció.
Seria convenient separar aquest darrer article, i situar en un únic capítol els cinc primers.
L'actual article 6 tindria una col·locació més adequada en el capítol tercer 'Altres mesures en matèria d'habitatge'.
El capítol 1 podria denominar-se 'Habitatge concertat amb protecció oficial'.
L'article 1 crea la tipologia d'habitatge concertat amb protecció oficial, i en defineix les característiques.
En el decurs de la tramitació s'han plantejat diverses qüestions.
Com s'ha vist, la Llei 18/2007 disposa que la creació i la regulació de modalitats de protecció oficial es realitzin mitjançant els plans d'habitatge, cosa que no apareix en aquest article 1, que sembla fer-ho al marge del Pla d'habitatge, i sense modificar-lo.
Aquesta manca d'adequació a la Llei s'ha volgut resoldre en la fase final de la tramitació mitjançant la incorporació de la disposició addicional quarta, que preveu: 'Les noves tipologies d'habitatges amb protecció oficial previstes en aquest decret formen part del Pla per al dret a l'habitatge 2004-2007, amb la vigència del Decret 244/2005'.
Seria millor que de la mateixa manera que l'esmentat Pla es modifica en l'article 9, també es modifiqués ja en l'article 1, en aquest supòsit per addicionar-li els preceptes que creen i regulen aquesta nova modalitat.
Aquesta observació s'estén també a l'article 7.
De totes maneres, la inclusió de la disposició addicional ha resolt aquesta manca d'adequació formal a les previsions de la llei.
La segona qüestió està relacionada amb el valor de referència per a calcular el nivell de renda per accedir a habitatges i ajuts.
Inicialment, es calculava d'acord amb l'indicador públic de renda d'efectes múltiples (IPREM).
Ara bé, com que la disposició addicional dotzena, punt tres, de la Llei 16/2007, de 21 de desembre, de pressupostos de la Generalitat per al 2008, disposa la utilització com a índex de l'indicador de renda de suficiència de Catalunya (IRSC), s'ha inclòs aquest darrer paràmetre, que és l'aplicació en les actuacions autonòmiques.
En tercer lloc, en el tràmit de participació dels interessats s'ha plantejat el risc de confusió que genera la denominació d'aquesta modalitat amb la tipologia existent de preu concertat.
La qüestió no ha estat resolta, i hi al·ludim encara que no és d'estricta legalitat, pel fet que pot afectar la seguretat jurídica.
L'article 1.2 situa la creació de la nova modalitat de protecció oficial en la previsió continguda en la disposició addicional dinovena de la Llei d'urbanisme 'habitatges de la nova tipologia d'habitatges amb protecció oficial que no és la de preu concertat' i la declara computable per al càlcul de les reserves mínimes que s'hi preveuen.
Aquesta determinació és correcta.
Ara bé, en el segon apartat de la disposició final es disposa un ajornament d'un any en l'entrada en vigor del Decret pel que fa a l'aplicació de les reserves mínimes a les quals s'acaba d'al·ludir.
La previsió és sorprenent, ja que la legislació urbanística preveu l'aplicació de les noves reserves quan la normativa d'habitatge creï la nova modalitat.
El Projecte de decret és la normativa d'habitatge prevista per la llei, i així ho manifesta expressament.
I, en canvi, es modula la vacatio legis a dues velocitats segons sigui la introducció de la modalitat d'habitatge de protecció oficial o la generació de les reserves, la introducció de les quals depenia precisament de la introducció de la modalitat nova.
Com que, per raó de la jerarquia normativa, no es podia alterar la previsió de l'esmentada disposició addicional dinovena de la Llei d'urbanisme, s'ha recorregut a incidir sobre l'inici de la vigència; però la fórmula presenta elements propis d'una singularitat normativa que s'haurà d'haver justificat específicament.
L'ajornament de la vigència no presentaria, en canvi, aquesta irregularitat si es relacionés amb una futura intervenció normativa per desplegar o completar la previsió de l'article 1.2 del Projecte de decret.
L'article 2 regula els preus màxims i la manera d'establir-los.
L'article 4 remet al règim jurídic dels habitatges de protecció oficial de l'article 78 de la Llei 18/2007 i dels articles 16 i 17 del Decret 244/2005.
Ara bé, el segon apartat és redundant, ja que conté una regla igual a la de l'article 16.2 del Decret 244/2005.
L'article 5 es refereix als ajuts a l'adquisició de l'habitatge concertat amb protecció oficial.
L'article 6, que es titula 'Habitatge existent concertat', crea un sistema d'ajuts excepcionals per a l'accés a l'habitatge existent.
Sembla que aquest precepte respon als dos darrers àmbits al·ludits a la memòria justificativa: 'Per altra banda, tres àmbits reclamen avui una figura protegida d'habitatge concertat, com són la promoció d'habitatges protegits en sòls que no computen dins les reserves de sòl per a l'habitatge protegit de la legislació urbanística; la venda d'habitatges promoguts en els darrers anys que es troben amb dificultats per trobar compradors als preus assolits pel mercat lliure; i la venda d'habitatges de segona mà, per les mateixes raons de distància entre preus del mercat i la capacitat adquisitiva de moltes llars catalanes'.
Al primer àmbit s'ha donat resposta amb la nova modalitat ja estudiada.
Als dos darrers, sembla que es vol donar en l'article 6, però al marge de la protecció oficial.
Es tracta d'ajuts per a habitatges nous o usats, sense tipologia de protecció oficial, en forma d'accés al finançament previst per a la nova modalitat a la qual acabem de referir-nos 'apartat 3 de l'article 6' i en alguns supòsits a subvencions 'apartat 4 de l'article 6', amb unes limitacions de preus 'apartat 2'.
L'acceptació d'aquests ajuts generaria unes limitacions 'apartat 7'.
De fet, en l'actual Pla d'habitatge (Decret 255/2005), l'article 31 ja regula un conjunt d'ajuts als compradors d'habitatges usats que poden ser protegits o lliures (apartat 2).
Per cert, l'article 6 proposat se superposa i no varia les previsions de l'article 31, que no és objecte de modificació expressa pel Projecte de decret que regula les modificacions del Decret 255/2005 a l'article 9.
D'altra banda, el Pla estatal 2005-2008 (Reial decret 801/2005, modificat pel Reial decret 14/2008) preveu ajuts similars 'articles 5.2, 27.c) i d) i 28.4', si bé exigeix, per a les de nova construcció, que hagi passat un any des de la llicència de primera ocupació o la cèdula d'habitabilitat (art. 27.d) modificat).
Normalment, aquests ajuts se situen en l'apartat d'actuacions protegides.
El suport legal es troba en l'article 67.1 de la Llei 18/2007 que assigna als plans d'habitatge 'la delimitació i la concreció del règim de les actuacions susceptibles d'ésser protegides' (primer incís de la lletra a)).
D'altra banda, les actuacions previstes se situen entre les descrites en l'article 68 de la Llei.
Les obligacions establertes en l'apartat 7 no són sinó condicions lligades als ajuts.
Ara bé, també per raó d'aquesta previsió legal, és necessari donar al Projecte de decret, també en aquest punt, caràcter de modificació del Pla d'habitatge, sense que, en aquest cas, aquesta mancança estigui coberta, a diferència del supòsit de creació de noves modalitats, que s'ha vist abans, per la disposició addicional quarta, cosa que s'hauria de rectificar.
Atesa la naturalesa de les previsions de l'article 6 seria més il·lustratiu qualificar-lo i denominar-lo com a 'actuació protegida'.
Finalment, en relació amb aquest article, se suggereix que s'incorpori una previsió sobre els mitjans per garantir-ne la constància en les transaccions que es realitzin, d'igual manera que es fa amb altres modalitats de protecció oficial.
El capítol segon conté un únic article, el 7, que regula la nova modalitat d'habitatges de lloguer amb opció de compra de règim general.
Els articles 101.2.f), 104.b) i c) de la Llei 18/2007 es refereixen, en regular els habitatges de protecció oficial, al lloguer amb opció de compra i ofereixen la cobertura legal precisa.
L'article 7.2 disposa que 'als efectes de poder obtenir ajuts, es poden qualificar en aquesta tipologia els habitatges de nova construcció o els ja construïts, d'acord amb el que preveu l'apartat 9 de l'article 3 del Decret 244/2005'.
Ara bé, aquest apartat 9 és objecte de modificació per l'article 9 del Projecte de decret, a fi de comprendre els de nova construcció i els que es qualifiquin dins de l'any següent.
Amb la voluntat que l'alteració encaixi amb la definició d'habitatge de promoció oficial de l'article 80 de la Llei 18/2007 s'ha afegit que el nou concepte és únicament per a rebre ajuts.
La solució és discutible i genera una doble accepció segons es tracti d'ajuts o de règim de protecció que pot generar confusió.
Seria recomanable considerar les possibilitats de desplegament reglamentari, que permet complements i diversificacions, de l'article 8 per assegurar l'encaix al·ludit i no introduir aquesta doble accepció.
D'altra banda, l'apartat sisè de l'article 7 es refereix a l'IPREM i no a l'IRSC, previsió que s'ha de corregir, llevat que es gestionin fons estatals.
El capítol 3 s'inicia amb l'article 8 dedicat als allotjaments col·lectius protegits.
S'ha fet referència ja a les previsions de la Llei que poden donar suport a aquesta figura, que no constitueix cap modalitat de protecció, sinó un programa de finançament i ajuts.
L'apartat 1 declara que desplega l'article 73 del Reial decret 801/2005, en la redacció introduïda pel Reial decret 14/2008, si bé n'altera algunes condicions, com la superfície útil màxima.
Es podria excloure la referència al precepte reglamentari estatal, o, en tot cas, reconduir-lo, pels efectes econòmics que té, i lligat a aquests, a una disposició final o addicional.
L'article 9 conté diverses modificacions del Decret 244/2005, de 8 de novembre.
La relativa a l'article 3.9 ja ha estat considerada.
La modificació relativa a l'article 17.6.b) comporta una diferenciació per zones.
La modificació de l'article 23 es refereix a la quantia de la subvenció.
S'afegeix a l'article 27 un tercer apartat, que preveu una bestreta de subvenció.
La modificació de l'article 37 té per objecte variar i diversificar les subvencions ja previstes.
La modificació de l'article 47.1.d) comporta una redacció més precisa jurídicament.
La modificació de l'article 48.1 implica només l'adaptació a l'article 82.4 de la Llei 18/2007, que preveu un supòsit excepcional de lloguer o cessió d'ús.
La modificació de l'article 50.1.b) varia un termini.
I el mateix fa la relativa a l'article 58.b).
Totes aquestes modificacions no plantegen problemes especials, llevat d'allò que s'ha dit en relació amb la de l'article 3.9.
L'article 10 conté diverses modificacions del Decret 455/2004, de 14 de desembre, de regulació del Pla de rehabilitació d'habitatges de Catalunya.
Aquesta normativa troba el suport del capítol II del títol III del la Llei 18/2007.
La modificació de l'article 11.3 introdueix excepcions a la limitació per accedir als ajuts en els supòsits de millora de l'aïllament tèrmic i/o acústic.
Caldria suprimir la referència a l'IPREM per l'IRSC.
El mateix succeeix en la modifica-ció de l'article 12.2.4.
Les modificacions dels articles 16.4 i 17.1.d) suposen alteracions i precisions sobre les subvencions previstes.
Finalment, es deroguen els apartats 2 i 3 de l'article 25 del Decret.
Aquesta previsió pateix dels problemes generals del Projecte de decret, ja que si aquest es formulés globalment com a modificació dels dos plans afectats, la derogació quedaria situada en la clàusula pertinent.
La disposició addicional primera faculta el conseller per a l'adopció de determinades decisions.
La redacció pateix, en part, de la confusió que s'ha comentat entorn de l'article 6 del Projecte.
La disposició addicional segona es refereix a les limitacions pressupostàries.
Les disposicions addicionals tercera i quarta ja han estat examinades.
El segon apartat de la disposició final també s'ha analitzat.
En el primer es preveu l'entrada en vigor immediat.
No hi ha raons consistents que exigeixin obviar la vacatio legis.
Una vegada considerades les observacions formulades en el Dictamen, en especial la relativa a la manca de documentació en els tràmits de participació a què fa referència el fonament jurídic IV, es pot elevar al Govern per a la seva aprovació el Projecte de decret sotmès a consulta.