Quan hagis trobat l'habitatge que et convé, hauràs de formalitzar el lloguer mitjançant un contracte d'arrendament amb el propietari.
Aquestes són algunes de les coses a tenir en compte tant en el moment de signar, com abans, i quan acabi el contracte.
És quan t'has d'assegurar que l'habitatge està en bon estat i té unes condicions correctes per entrar-hi a viure, tant veient-lo i revisant-lo com demanant al propietari els documents que ho certifiquen.
• Demanar la cèdula d'habitabilitat i el certificat d'eficiència energètica.
• Revisar aixetes, endolls i interruptors i comprovar que els electrodomèstics funcionin i les portes i finestres tanquin bé.
• Fer una llista de desperfectes, per intentar que el propietari se'n faci càrrec abans d'entrar-hi a viure.
• Fer fotografies de les diverses estances de l'habitatge per adjuntar-les al contracte, així t'asseguraràs que en cas que marxis no et puguin culpar de desperfectes que no has ocasionat.
• Saber quines són les condicions en relació amb els subministraments d'aigua, llum i gas, si estan donats d'alta o no, i com s'hauran de fer els pagaments.
• Demanar un pressupost detallat de totes les despeses per fer el contracte.
Si el propietari és una empresa o entitat, s'ha de fer càrrec de les despeses del contracte.
- Còpia del contracte: per poder fer-ne una revisió.
- Pressupost de despeses de formalització del contracte; en cas de ser una empresa o entitat, s'haurà de fer càrrec d'aquestes despeses.
Com que és un contracte d'arrendament d'habitatge habitual, està exempt de pagar l'impost en concepte de transmissions patrimonials oneroses (ITP).
- Cèdula d'habitabilitat: certifica que l'habitatge està en condicions per ser habitat i és necessària per poder rebre subministraments com els d'aigua, gas i llum.
- Certificat d'eficiència energètica: recull les condicions de l'habitatge pel que fa al consum energètic, permet aproximar les despeses que et podrà suposar i està acompanyat de recomanacions per a un ús eficient de les instal·lacions.
Al contracte d'arrendament hi ha de constar, entre d'altres, la durada, l'import del lloguer (desglossat per conceptes, si escau) i com s'actualitzarà, la fiança, un inventari de mobles i electrodomèstics, si n'hi ha, així com de l'estat de l'habitatge.
Convé repassar bé el contracte per no tenir sorpreses desagradables en el futur, tenint en compte sobretot:
• Durada: la durada de l'arrendament es pacta lliurement entre les parts.
Si el contracte no ho especifica, s'entén d'un any.
Però en tot cas, si és inferior a cinc anys, el dia del venciment del contracte, es prorroga obligatòriament per terminis anuals fins als cinc anys, si el propietari és una persona física, o set anys, si el propietari és persona jurídica, llevat que la persona llogatera manifesti la voluntat de no renovar-lo, com a mínim amb trenta dies d'antelació a la finalització de cascuna de les pròrrogues.
Després, si no hi ha notificació per part del propietari amb una antelació de 3 mesos, es renovarà en períodes de 3 anys.
Al cap de sis mesos de la signatura del contracte, tens dret a desistir i abandonar l'habitatge, pagant una indemnització només si ho diu el contracte.
• Renda: la renda inicial (és a dir, el preu del lloguer) es pacta abans de signar el contracte.
Des del passat 22 de setembre de 2020, quan va entrar en vigor la Llei 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatges, aquesta nova Llei regula i limita el preu del lloguer.
Aquesta Llei afecta tots els contractes de lloguer habituals i permanents concertats en determinades zones, que la mateixa Llei denomina zona de mercat tens d'habitatge.
A partir d'ara, els propietaris que lloguin habitatges en aquestes zones han d'adequar la renda a la que fixa l'índex de referència de preus de lloguer d'habitatge, sempre que l'habitatge no hagi estat llogat en els darrers cinc anys.
Per calcular l'índex de referència i controlar que la renda s'adequa al que estableix la norma, necessitem dues dades: l'any de construcció i els m 2 de l'habitatge.
Un cop calculat l'índex, serà el valor mitjà que resulti (casella vermella) l'utilitzat com a valor del preu de referència.
Si l'habitatge en qüestió ha estat llogat en els darrers cinc anys, el propietari està condicionat per la renda fixada en el darrer contracte, de tal manera que:
Si la renda del contracte anterior estava per sota del que estableix l'índex de referència del preu de lloguer: en aquest cas, la renda no pot superar el preu del darrer contracte actualitzat segons l'índex de garantia de competitivitat.
Si la renda del contracte anterior està per sobre del que estableix l'Índex de referència del preu de lloguer: el preu de la renda del nou contracte ha de baixar com a mínim fins al valor d'aquest índex.
Si voleu veure exemples de càlcul de rendes i saber més sobre la limitació de la renda en els contractes de lloguer, podeu consultar la guia La regulació del lloguer, punt per punt, editada pel Sindicat de Llogateres.
• Clàusula d'actualització de la renda: pot tenir diferents referències, però no pot sobrepassar mai el límit legal de la variació anual de l'índex de preus de consum (IPC), prenent com a referència l'IPC publicat a la data en què se signa el contracte.
En cas que hi hagi una clàusula d'actualització i no estigui especificada, s'ha d'aplicar l'índex de garantia de competitivitat de l'Institut Nacional d'Estadística, com en tot supòsit, sempre que no superi la variació anual de l'IPC.
Si no hi ha clàusula d'actualització al contracte, no es pot aplicar i no poden variar la renda fins a la finalització del contracte.
• Fiança: és la quantitat que els llogaters paguen per endavant per respondre dels danys causats a l'habitatge o al seu contingut i per l'impagament de subministraments i altres quantitats derivades del contracte.
Si no hi ha hagut cap dany ni impagament, podràs recuperar la fiança quan te'n vagis de l'habitatge.
La fiança obligatòria és d'un mes, però es poden pactar garanties addicionals de com a màxim dos mesos de renda de dipòsit en els contractes de 5 anys o menys de durada (7 en cas que l'habitatge sigui propietat d'una empresa o entitat).
La fiança només s'ha d'actualitzar en cas que es prorrogui durant els 5 primers anys de contracte, o 7 en cas de ser d'una empresa o entitat.
La persona propietària de l'habitatge té l'obligació de dipositar la fiança a l'Incasòl i de donar compte d'haver-ho fet, amb la còpia del contracte degudament segellada per l'Incasòl.
És important que en tinguis un comprovant, ja que és necessari per demanar certes ajudes al lloguer.
Un cop acaba el contracte, el propietari té un mes per a retornar-la i, si no ho fa, es pot reclamar amb interessos per via judicial.
• Despeses per obres o reparacions: les obres de conservació per mantenir l'habitatge en condicions d'habitabilitat van a càrrec del propietari.
Com a llogater tens l'obligació d'avisar el propietari de la necessitat de fer aquestes reparacions.
• Si hi ha urgència en la reparació o en l'obra i el propietari no respon, pot, amb una comunicació prèvia, fer la reparació i exigir l'import de la reparació al propietari.
En canvi, com a llogater has de pagar els danys o les avaries produïts per culpa o negligència teva (per això és convenient contractar una assegurança que cobreixi el contingut de l'habitatge), així com les petites reparacions provinents del desgast d'ús.
Si vols fer obres, aniran a càrrec teu i quedaran a l'habitatge, sense que tinguis dret a cap indemnització i abans sempre n'has de demanar permís al propietari, que et pot apujar el lloguer.
Fer obres no autoritzades prèviament per la part arrendadora és motiu de rescissió del contracte de lloguer i pot comportar l'obligació de reposició de l'habitatge en l'estat en què estava quan te'l van llogar.
• Impostos: actualment, els contractes de lloguer d'habitatge habitual i permanent es troben exempts de l'impost sobre transmissions patrimonials (ITP) i actes jurídics documentats (AJD).
Per tant, si establim un nou contracte de lloguer, no hem de pagar aquest impost, però sí que cal presentar el corresponent model de liquidació davant l'Agència Tributària de Catalunya, amb el codi d'exempció 145.
Si el lloguer es fa a través d'un agent immobiliari, el més habitual és que sigui ell qui faci aquest tràmit.
- Còpia del contracte definitiu segellada per l'Incasòl: així t'asseguraràs que se't retornarà la fiança i és un comprovant legal del contracte que necessitaràs en cas de voler accedir a ajudes al lloguer.
També és un document necessari per a la liquidació de l'ITP/AJD en cas que l'hagis de fer.
- Pagament/liquidació de l'ITP/AJD, només en cas que no hi hagi una immobiliària que es faci càrrec del tràmit.
Cal tornar les claus i signar amb el propietari un escrit de resolució de contracte, que s'ha de fer en presència de les dues parts.
- Llista de desperfectes que hi pugui haver i el cost.
- Les lectures dels consums de subministraments: només hauràs de pagar el consum fins al dia de finalització del contracte.
- El compromís del retorn de la fiança per part del propietari, restant el que sigui necessari per arreglar els possibles desperfectes.
La fiança s'ha de retornar en el termini d'un mes.
Si no és així, es pot reclamar amb interessos per via judicial.