Câu hỏi: Điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mà người dân cần lưu ý? 

Căn cứ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dưới đây là một số nội dung nổi bật đáng chú ý:
(1) Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hiện hành không quy định cụ thể về tiền cọc khi mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nội dung như sau:
Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được 
thu tiền đặt cọc không quá 5% 
giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình.
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…
(2) Thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).
Cụ thể tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:
Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng
(3) Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập công ty
Tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung cụ thể điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản.
3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.
Theo đó Luật mới, chỉ quy định riêng cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định.
Chính phủ sẽ quy định chi tiết tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về số lượng, giá trị đối với các loại bất động sản.
Như vậy, từ ngày 01/01/2025, chỉ có cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã, các tổ chức, cá nhân khác kinh doanh dịch vụ bất động sản đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã.
(4) Môi giới bất động sản không được hành nghề tự do
Căn cứ tại khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
- Phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản.
Như vậy, từ ngày 01/01/2025, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản
(5) Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III:
Căn cứ tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc 01 trong 02 trường hợp sau đây:
- Thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị: Loại đặc biệt; Loại I; Loại II; Loại III;
- Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Như vậy, quy định mới không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực phường của đô thị loại III.
(6) Phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng
Tại Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
Theo đó, cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng, tránh tình trạng giao dịch 02 giá (giá thực tế và giá trong hợp đồng).
(7) Bổ sung loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
Căn cứ tại khoản 2 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, từ ngày 01/01/2025, sẽ có 04 loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:
- Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản (bổ sung)
- Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
- Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
- Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
(8) Bổ sung chi tiết điều kiện từng loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
Tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mới bổ sung chi tiết các điều kiện, trong đó tách rõ từng điều khoản quy định về điều kiện cho từng loại bất động sản cụ thể:
- Điều 12. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh
- Điều 14. Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh
- Điều 24. Điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
- Điều 31. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
(9) Sửa đổi quy định các loại bất động sản đưa vào kinh doanh:
Cụ thể tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:
Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh
1. Các loại nhà ở có sẵn, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.
2. Các loại công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.
Theo đó, so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì Luật mới đã bổ sung, quy định cụ thể loại công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:
- Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
Đồng thời, Luật mới đã bỏ quy định, các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Thay vào đó, quy định chỉ được kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
(10) Sửa đổi điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:
Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;
c) Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;
d) Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.
2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
b) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
Theo đó, so với quy định cũ tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định một trong những điều kiện để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đó là có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì Luật mới chỉ yêu cầu có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản.
https://cdn.thuvienphapluat.vn/phap-luat/2022-2/HQ/diem-moi-luat-kinh-doanh-bds.jpg
Điểm mới Luật Kinh doanh bất động sản 2023 mà người dân cần lưu ý? Khi nào chính thức áp dụng Luật mới? (Hình từ internet)

Từ khóa: Luật kinh doanh bất động sản
Ngày đăng: 25/12/2023