Câu hỏi: Nhận định của Tòa án về Án lệ số 55/2022/Al Về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức là gì?

Tại Quyết định 323/QĐ-CA năm 2022 có nêu rõ nhận định của Tòa án về Án lệ số 55/2022/Al Về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình thức như sau:
1] Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi rút toàn bộ Quyết định kháng nghị số 1317/QĐKNPT-VKS-DS ngày 05/10/2017 của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân huyện Đức Phổ. Vì vậy, đình chỉ xét xử phúc thẩm một phần vụ án mà Viện kiểm sát đã rút kháng nghị là phù hợp với quy định tại Điều 284 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[2] Trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, các đương sự trong vụ án không ai yêu cầu áp dụng thời hiệu nên không xem xét áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 184 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[3] Bị đơn ông C, bà L và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh L1 thừa nhận, vì biết thông tin gia đình bị đơn bị thu hồi đất sẽ được cấp ba lô đất tái định cư, trong đó có một lô A và hai lô B, nên ngày 10/8/2009 nguyên đơn ông M, bà N cùng phía bị đơn ông C, bà L và anh Đoàn Tấn L1 thỏa thuận và lập “Giấy chuyển nhượng đất thổ cư” (Bút lục 27), nội dung thỏa thuận là bị đơn và anh L1 chuyển nhượng cho nguyên đơn một lô đất thuộc lô B, diện tích 5m x 20m (tự chọn khi Nhà nước cấp đất) trong phần đất của gia đình bị đơn sẽ được cấp tái định cư với giá 90.000.000 đồng, anh L1 có trách nhiệm làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao đất trên thực địa cho nguyên đơn, các bên tham gia giao dịch đều thống nhất ký tên; bị đơn đã giao đủ 90.000.000 đồng cho phía nguyên đơn. Đây là những tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự.
[4] Phía bị đơn không thừa nhận có việc thay đổi thỏa thuận chuyển nhượng từ lô B sang lô A với giá 120.000.000 đồng như nguyên đơn trình bày vì đến năm 2016 bị đơn mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 20.000.000 đồng phía bị đơn nhận thêm chỉ để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng tại phiên tòa phúc thẩm anh L1 thừa nhận năm 2011 phía bị đơn đã biết vị trí ba lô đất gia đình bị đơn được cấp tái định cư trên bản đồ, không có lô B như thỏa thuận với nguyên đơn, trong 03 lô đất này có thửa 877; bên cạnh đó, tại Biên bản lấy lời khai của đương sự (Bút lục 192) ông C trình bày ông đã làm nhà trên 01 lô đất tái định cư từ năm 2013. Như vậy, tuy chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phía bị đơn đã biết vị trí các lô đất tái định cư được Nhà nước cấp.
[5] Căn cứ thực tế sử dụng thửa 877, lời khai người thuê đất là bà Nguyễn Thị M1, “Giấy thỏa thuận cho thuê đất” (Bút lục 27); biên bản lấy lời khai ông Đoàn C ngày 25/7/2017 (bút lục 192) chứng tỏ phía bị đơn đã giao thửa 877 và giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất này cho nguyên đơn, nguyên đơn đã cho bà M1 thuê đất để xây dựng quán, ông C cũng đến làm công xây dựng quán cho bà M1 và không có tranh chấp gì; chính anh L1 đã đổ đá chẻ trên thửa 877 và bán cho nguyên đơn để nguyên đơn xây móng nhà.
[6] Về thời hạn thực hiện giao dịch được hai bên xác định là từ khi xác lập giao dịch cho đến khi phía bị đơn thực hiện xong nghĩa vụ sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, nên đây là giao dịch đang được thực hiện, về nội dung, hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 là đúng với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015. Như vậy, tuy thời điểm các bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía bị đơn chưa được cấp đất nên chỉ lập giấy viết tay thể hiện nội dung thỏa thuận, nhưng khi được cấp đất các bên đã thay đổi thỏa thuận bằng lời nói thành chuyển nhượng thửa 877 và tiếp tục thực hiện hợp đồng bằng việc giao thêm tiền, giao đất, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời điểm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bị đơn là đã đủ điều kiện để chuyển nhượng. Theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tuy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng bên nguyên đơn đã thực hiện giao cho phía bị đơn 110.000.000 đồng, phía bị đơn đã giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn là đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên giao dịch được công nhận hiệu lực. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hiệu lực của giao dịch là đúng pháp luật nhưng buộc bị đơn phải làm thủ tục chuyển nhượng thửa 877 cho nguyên đơn là không cần thiết, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật.
[7] Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các anh chị Đoàn Tấn L1, Đoàn Tấn N1, Đoàn Thị Thu V, Đoàn Thị Mỹ N2 là thành viên trong gia đình bị đơn kháng cáo cho rằng việc cha mẹ các anh, chị chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được sự đồng ý của các anh chị, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các anh chị thì thấy rằng: Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa 877 là đất tái định cư được cấp cho bị đơn, không phải cấp cho hộ gia đình nên bị đơn có quyền chuyển nhượng, việc chuyển nhượng thửa 877 của bị đơn không vi phạm điều cấm của pháp luật như bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày; trường hợp thửa 877 là tài sản chung của hộ gia đình thì bị đơn chỉ chuyển nhượng một trong ba thửa đất tái định cư nên vẫn thuộc phạm vi quyền tài sản của bị đơn trong khối tài sản chung của hộ gia đình.
[8] Từ những nhận định trên, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông C, bà L và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các anh, chị L1, N1, V, N2.
[9] Tuy nhiên, theo thỏa thuận chuyển nhượng thì nguyên đơn còn phải trả cho bị đơn 10.000.000 đồng, Tòa án cấp sơ thẩm công nhận hợp đồng nhưng không buộc phía nguyên đơn tiếp tục trả số tiền còn lại cho bị đơn là thiếu sót, cần sửa bản án sơ thẩm về nội dung này.
[10] Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn tự nguyện để cho quán nước tạm có diện tích 25m2 dựng bằng cây bạch đàn, mái lợp tôn sắt, nền láng xi măng của bà Nguyễn Thị M1 được tiếp tục tồn tại trên đất trong trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Như nhận định trên thì nguyên đơn là người sử dụng đất hợp pháp nên ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn.
[11] Đối với phần móng đá nguyên đơn đã xây dựng trên thửa đất số 877, tờ bản đồ số 24 xã P có giá trị 9.400.000 đồng, do nguyên đơn mua vật liệu và tự xây dựng nên thuộc quyền sở hữu, sử dụng của nguyên đơn.
[12] Các phần khác của bản án sơ thẩm xét xử phù hợp với quy định pháp luật được giữ nguyên.
[13] Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi có căn cứ, đúng pháp luật nên được chấp nhận.
[14] Bị đơn là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí, vì vậy miễn án phí dân sự phúc thẩm cho bị đơn là phù hợp với quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là các anh, chị L1, N1, V, N2 không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm là phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Từ khóa: Án lệ
Ngày đăng: 25/10/2023