Câu hỏi: Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn kiểm sát hợp đồng mua bán đất vi phạm hình thức như thế nào?

Theo Hướng dẫn 13/HD-VKSTC năm 2023 thì VKSND tối cap hướng dẫn kiểm sát hợp đồng mua bán đất vi phạm hình thức như sau:
Việc công nhận hoặc tuyên vô hiệu giao dịch chuyển nhượng QSD đất khi vi phạm điều kiện về hình thức của hợp đồng căn cứ vào các văn bản sau đây:
- Giao dịch xảy ra trước ngày 01/7/2004 thì căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP;
- Giao dịch xảy ra trước ngày 01/01/2017 thì áp dụng Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005, Toà án quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì tuyên giao dịch vô hiệu;
- Giao dịch xảy ra từ ngày 01/01/2017 thì áp dụng Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 làm căn cứ giải quyết;
- Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất và khi giao dịch chỉ viết giấy tay là vi phạm về cả hình thức và nội dung, trường hợp này đối với giao dịch xảy ra trước ngày 01/7/2004 thì áp dụng quy định của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP để xem xét có vô hiệu hay không, cụ thể:
+ Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
+ Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất và trường hợp hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
+ Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố và không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, bên chuyển nhượng không phản đối thì Toà án công nhận hợp đồng.
Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.
- Đối với các giao dịch xảy ra sau ngày 01/7/2004 thì giao dịch này phải bị xác định là vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Phụ thuộc vào thời gian xác lập giao dịch mà áp dụng quy định của Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 hoặc Điều 131 Bộ luật Dân sự 2005.

Từ khóa: Viện kiểm sát nhân dân tối cao
Ngày đăng: 13/06/2023