Câu hỏi: Những lưu ý khi mua bán đất để tránh gặp rủi ro?

Xác minh thông tin bên chuyển nhượng (bên bán):
Theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rằng:
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Theo đó, có 02 trường hợp được thực hiện quyền chuyển nhượng đất:
+ Người đứng tên trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ)
+ Người được ủy quyền thực hiện quyền chuyển nhượng
Trường hợp nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng thì tại khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định rằng việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
Theo đó, khi thửa đất là tài sản chung thì cần phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng.
Trường hợp thửa đất là tài sản chung của nhiều người thì khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định rằng:
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Theo đó, nếu chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của tất cả những người đứng tên trong Sổ.
Xác minh đất có sổ đỏ hay chưa
Chỉ có 2 trường hợp được chuyển nhượng đất mà không cần sổ đỏ được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Do đó, ngoại trừ 2 trường hợp trên thì việc chuyển nhượng đất cần phải có sổ đỏ.
Xác minh đất có thuộc phạm vi quy hoạch không
Theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) quy định thì
Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Đặt cọc khi mua bán đất
Đối với quy định về trường hợp đặt cọc khi mua bán đất thì tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định cụ thể rằng:
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Theo đó, khi bên bán có yêu cầu đặt cọc thì người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tránh xảy ra tranh chấp.
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rằng:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Trên đây là một số thông tin chúng tôi cung cấp gửi tới bạn. Trân trọng!

Từ khóa: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ngày đăng: 06/08/2022