Câu hỏi: Chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế nào?

Căn cứ Điều 16 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
(1) Nhà đầu tư thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp dự án đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 11 Điều 60 Luật Nhà ở 2023 và nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển nhượng không còn diện tích căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thuộc tài sản công.
Trường hợp nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển nhượng quy định tại khoản này có phần diện tích nhà sử dụng chung (hành lang, cầu thang) thuộc tài sản công thì chủ đầu tư phải bồi thường bằng tiền cho Nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 34 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
(2) Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được lập thành văn bản có đầy đủ chữ ký của các chủ sở hữu có trong giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hoặc người thừa kế hợp pháp và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được lựa chọn.
Trường hợp cử đại diện chủ sở hữu thỏa thuận thì phải có văn bản ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
Mẫu văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Mẫu số 07 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
(3) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày có văn bản thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại (2), nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại Điều 11 Nghị định 98/2024/NĐ-CP kèm theo phương án bồi thường, tái định cư được lập theo quy định tại khoản 1 Điều 71 Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024/NĐ-CP đã thống nhất với các chủ sở hữu nhà chung cư đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án để xem xét, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt theo quy định tại (4).
(4) Trong thời hạn tối đa 35 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư và phương án bồi thường, tái định cư quy định tại (3), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư.
Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư và văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án là căn cứ pháp lý để chủ đầu tư thực hiện các thủ tục đầu tư, xây dựng dự án tiếp theo.
Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư là văn bản xác định chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và phải được công khai theo quy định tại khoản 2 Điều 13 Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và được gửi cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có dự án để công khai tại nơi có nhà chung cư và thông báo cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư biết thực hiện.
(5) Sau khi có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư và có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư quy định tại (4), chủ sở hữu nhà chung cư không được sử dụng giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật đất đai để thế chấp, thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua nhà ở hoặc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác; nếu thực hiện các giao dịch này sau thời điểm Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư và chấp thuận chủ trương đầu tư đều không được công nhận và không có giá trị pháp lý.
Đến thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở phục vụ tái định cư với chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 32 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, chủ sở hữu nhà ở phải bàn giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất qua các thời kỳ cho chủ đầu tư dự án. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư không phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Từ khóa: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ngày đăng: 12/08/2024